Nota Wonen 2007 Bijlagen
Inhoudsopgave 1.
Bestaand beleid en afspraken: een evaluatie
3
2.
Cijfermatige tussenbalans Woonbeleid 2001
7
3.
Analyse en positionering van de woningmarkt van ’s-Hertogenbosch
9
4.
Woonwensen van huurders, starters, doorstromers en senioren
13
5.
Woningbehoefteprognoses voor de langere termijn
15
6.
Nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening en Grondexploitatiewet
19
7.
Aanbod en theoretische behoefte seniorenwoningen en seniorenpluswoningen
21
8.
Woonbeleid per wijk
23
9.
Begrippenlijst
37
Bijlage 1
Bestaand woonbeleid en afspraken: een evaluatie
Deze nota bouwt voort op vastgesteld beleid zoals dat in nota’s, convenanten en afspraken met onder meer woningcorporaties is vastgelegd. In deze bijlage wordt ingegaan op de stand van zaken en effecten van de belangrijkste beleidskaders en afspraken, te weten: Notitie Woonbeleid 2001; Taskforce Woningbouw, inclusief Lokaal Akkoord (november 2003); Convenant Woonruimteverdeling 2003; Nota Ouderen in de wijk (januari 2004); Uitvoeringsprogramma Klimaat en Energie (2004); Woningbouwafspraken Waalboss (2004); Prestatie-overeenkomst met woningcorporaties (november 2005) Beleidsplan WMO ‘Meedoen en erbij horen (2007). Tussenbalans Woonbeleid 2001 Het woonbeleid van de gemeente ’s-Hertogenbosch dateert uit 1997, maar is in 2001 geactualiseerd met de Notitie Woonbeleid 2001. Hierin zijn duidelijke en heldere doelstellingen geformuleerd m.b.t. de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouw in de stad. Geconcludeerd kan worden dat de nieuwbouw en daarbinnen het aandeel sociale en middeldure woningen de afgelopen jaren is achtergebleven bij de beleidsdoelstelling. Met gemiddeld 726 woningen per jaar is de productie in de periode 2000 t/m 2006 slechts iets lager dan het gemiddelde van 750 woningen in de afgelopen 15 jaar. Ook de herstructureringsopgave is trager verlopen dan in 2001 verondersteld werd. Positief effect van de beperkte sloop en verkoop van woningen, is dat de sociale huurwoningvoorraad (de ‘kernvoorraad’) sinds 2000 licht is toegenomen. Meer specifiek kan ten aanzien van de belangrijkste speerpunten het volgende geconcludeerd worden: Doelstellingen Notitie Woonbeleid 2001
Resultaat1 Toelichting
1. De realisatie van 19.500 nieuwbouwwoningen (periode 2000-2020), in een gedifferentieerd programma van 25% sociaal, 30% middelduur en 45% duur.
+/-
In de periode 2000 t/m 2006 zijn 5.080 nieuwe woningen opgeleverd. Net als in Brabant en Nederland, zijn dit er minder dan gepland (circa 75% van de taakstelling). Dit is voor een belangrijk deel te wijten aan het niet tijdig beschikbaar zijn van de uitbreidingslocatie Groote Wielen. Van de nieuwbouw is circa 18% sociaal, 25% middelduur en 57% duur.
2. Een koppeling tussen de omvang van de doelgroep van beleid en de kernvoorraad, resulterend in de één-op-één-benadering (1 woning toevoegen voor 1 te slopen of te verkopen woning).
++
Door beperkte sloop en verkoop is het aantal kernvoorraadwoningen sinds 1999 met 4% (800 woningen) toegenomen. Van de ca 23.500 huurwoningen die woningcorporaties verhuren, behoren er nu 20.000 tot de kernvoorraad.
3. In de GSB-aandachtsgebieden wordt aangestuurd op herstructurering en herdifferentiatie van de voorraad door sloop van 2.150 en verkoop van 350 woningen (in de periode 2000 – 2020).
+/-
In GSB-aandachtsgebieden zijn vanaf 2000 ruim 400 woningen gesloopt (iets meer dan de helft van de planning). Nieuwbouw is gerealiseerd in De Reit en is in aanbouw in Hinthamerpoort en Ploossche Hof. In de Donk en de Gestelse Buurt is de kwaliteit van de woningen door renovatie verbeterd. Verkoop heeft, mede vanwege de druk op de woningmarkt, slechts incidenteel plaatsgevonden.
4. Vergroting van het woon- en zorgaanbod voor ouderen in ’s-Hertogenbosch.
+
In de periode 2000 t/m 2006 zijn 360 woningen voor ouderen opgeleverd, waarvan 155 seniorenplus-woningen (wonen met zorg) en 2 woonzorgcentra.
Tussenbalans Taskforce Woningbouw 2003 De achterblijvende woningproductie, met het absolute dieptepunt in 2004, vormde de aanleiding om eind 2003 de Taskforce Woningbouw in te stellen. Hoofddoel was het vergroten van de woningproductie tot het niveau van de taakstelling van gemiddeld 1.000 nieuwe woningen per jaar. Sinds 2004 1
De mate van realisatie is uitgedrukt in: volledig gerealiseerd dan wel volledig op koers (++), grotendeels gerealiseerd/ grotendeels op koers (+), gedeeltelijk gerealiseerd dan wel gedeeltelijk op koers (+/-), nauwelijks gerealiseerd (-), niet gerealiseerd (--). Peildatum: januari 2007. Bijlage 1
3
is duidelijk sprake van een stijgende lijn, zowel in het aantal opleveringen als het aantal afgegeven bouwvergunningen. Het geheel van maatregelen van de Taskforce Woningbouw begint dus effect te krijgen. De neerwaartse trend die zich de afgelopen jaren in de woningbouwrealisatie heeft voorgedaan, is omgebogen in een opwaartse lijn. De verhoging van de woningproductie komt voor een belangrijk deel door de oplevering van woningen in de Groote Wielen. Deze grote uitbreidingslocatie is de motor achter de huidige hogere woningproductie. In de onderstaande tabel zijn de resultaten per onderwerp weergegeven. Doelstellingen Taskforce Woningbouw
Resultaat
Toelichting
1. Het verhogen van de woningproductie.
+
Sinds 2004 is sprake van een stijgend aantal opleveringen (369 woningen in 2004, 647 in 2005, 833 in 2006 en waarschijnlijk ca. 1.000 in 2007). Bovendien werd in 2006 voor bijna 1.400 woningen bouwvergunning afgegeven.
2. Het ‘Lokaal Akkoord woningproductie – herstructurering’ met de woningcorporaties Zayaz en BrabantWonen, waarin overeengekomen is dat zij tot en met 2010 3.400 nieuwe woningen bouwen.
+/-
De zichtbare effecten van het Lokaal Akkoord zijn nog zeer bescheiden (ca 200 opgeleverde woningen t/m 2006). De vooruitzichten voor de komende jaren zijn echter positief: voor circa 1.000 woningen is een bouwvergunning verleend, waarvan begin 2007 circa de helft in aanbouw was.
3. Het omzetten van leegstaande kantoren in 200 woningen (tot 2010).
++
In de periode 2004 t/m 2006 zijn 70 woningen gerealiseerd in voormalige kantoorpanden en zijn er 56 nog in aanbouw. Ook zijn er 67 woningen gerealiseerd in twee voormalige kloosters.
4. Het realiseren van 2 woonzorgcentra en 500 seniorenpluswoningen (tot 2010).
+/-
In de periode 2004 t/m 2006 zijn 1 woonzorgcentrum (Nieuwenhage) en bijna 100 seniorenpluswoningen opgeleverd. Voor nog eens 1 woonzorgcentrum (Ploossche Hof) en 100 seniorenpluswoningen is bovendien een bouwvergunning afgegeven.
5. Versnelling van de woningproductie in de Groote Wielen.
+
De versnelling is in 2004 ingezet door de ontwikkeling van het stedenbouwkundige plan en de gronduitgifte in Broekland. Tot nu toe zijn ca. 600 woningen opgeleverd. Er zijn nog ca. 530 woningen in aanbouw en voor ca 1.000 woningen zijn bouwplannen in voorbereiding.
Tussenbalans Convenant Woonruimteverdeling 2003 Sinds 1997 worden de sociale huurwoningen in de gemeente ’s-Hertogenbosch toegewezen middels het aanbodsysteem van WoonService. Belangrijke uitgangspunten hierbij zijn de transparantie van de toewijzing, de eigen verantwoordelijkheid van en de keuzevrijheid voor de woningzoekende. De woningzoekende kan op het wekelijks in de krant en op internet gepubliceerd woningaanbod reageren. Toewijzing van de vrijgekomen woning vindt vervolgens plaats aan de reagerende woningzoekende met de langste inschrijfduur. In 2003 is de urgentieregeling aangescherpt, hebben grotere gezinnen meer mogelijkheden gekregen om te reageren, is de presentatie in het Stadsblad verbeterd en is een internetsite ontwikkeld waardoor woningzoekenden ook via internet op het woningaanbod kunnen reageren. Sinds 2006 worden ook de seniorenpluswoningen (woningen met zorg) via WoonService toegewezen. Er staan circa 24.000 mensen als woningzoekende ingeschreven bij WoonService. Daarvan reageert e 1/3 tenminste drie keer per jaar op het gepubliceerde woningaanbod. Het aantal actieve woningzoekenden is al jaren min of meer constant. De overige ingeschrevenen geven geen blijk van een urgente verhuiswens en staan waarschijnlijk ‘uit voorzorg’ bij WoonService ingeschreven. De gemiddelde wachttijd is met vier jaar beduidend langer dan in 2000 (zie ook de in bijlage 3 beschreven knelpunten). Momenteel staat woonruimteverdeling weer op de agenda van gemeente en woningcorporaties. In november 2007 vindt een conferentie plaats over de woonruimteverdeling. Vervolgens zal op basis van een evaluatie beoordeeld moeten worden of veranderingen van het huidige woonruimteverdelingssysteem wenselijk zijn.
Bijlage 1
4
Tussenbalans Ouderen in de Wijk 2004 In de nota ‘Ouderen in de Wijk’ is de theoretische behoefte aan seniorenwoningen en seniorenpluswoningen2 in beeld gebracht. Hierin werd geconcludeerd dat het aanbod van gecombineerde woon-, zorg- en welzijnsprojecten tussen wijken duidelijk verschilde, dat ingezet moest worden op het vergroten van dit aanbod en dat de sociale infrastructuur ‘in de pas’ zou moeten lopen met de maatschappelijke ontwikkelingen. De planontwikkeling is duidelijk op stoom gekomen, zoals ook blijkt uit de nieuwe en in ontwikkeling zijnde woonzorgcentra. Tussenbalans Woningbouwafspraken Waalboss 2005-2009 In november 2004 is door VROM, de provincie Noord-Brabant en de verantwoordelijke wethouders van Breda, Tilburg en ’s-Hertogenbosch het convenant Woningbouwafspraken 2005 tot 2010 ondertekend. Deze afspraken zijn een vervolg op de afspraken met het rijk in de periode 1995 t/m 2004 (de zgn. Vinexperiode). In het convenant woningbouwafspraken wordt voor de stedelijke regio Waalboss uitgegaan van circa 11.500 te bouwen woningen in de periode 2005 tot 2010. Hiervan heeft een aanzienlijk deel, namelijk 3.800 woningen, betrekking op het inlopen van de achterstand in de woningbouwtaakstelling in de Vinex-periode. Om de woningbouw te stimuleren stelt het rijk op grond van het Besluit Locatiegebonden Subsidies (BLS) voor de regio Waalboss een budget van € 9,15 miljoen beschikbaar. De centrumgemeenten (’s-Hertogenbosch, Oss en Waalwijk) worden afgerekend op het aantal nieuwe woningen (afrekening op kwantitatieve productie), de regiogemeenten op het aantal sociale huur- en koopwoningen dat gebouwd wordt (afrekening op kwalitatieve productie). In twee jaar (2005 en 2006) zijn in Waalboss in totaal bijna 3300 woningen gebouwd, of te wel bijna 30% van de opgave tot 2010. Tussenbalans Uitvoeringsprogramma Energie en Klimaat 2004 (Milieubeleidsplan 2000) Voor nieuwbouwwoningen geldt als doelstelling een reductie van de CO2 uitstoot van 25% t.o.v. de wettelijke norm. Deze doelstelling wordt in De Groote Wielen grotendeels gerealiseerd. Aan andere locaties is minder prioriteit gegeven en wordt de doelstelling deels bereikt (natuurlijk wordt wel voldaan aan de aangescherpte wettelijke norm). Voor bestaande woningen is een procesdoelstelling opgenomen, namelijk het maken van afspraken met woningcorporaties over energiebesparing (en daarmee ook woonlastenvermindering). Een eerste aanzet hiervoor is gemaakt in de prestatieovereenkomst met de woningcorporaties. Op grond van inzicht in de energiekwaliteit van de bestaande voorraad (verwacht in 2007) zullen gemeente en woningcorporaties moeten komen tot overeenstemming over de minimale energiekwaliteit (te realiseren bij renovaties). Tussenbalans Prestatieovereenkomst 2005 In december 2005 hebben de woningcorporaties en de gemeente ’s-Hertogenbosch de Prestatieovereenkomst 2005-2010 getekend, met daarin onder meer afspraken over de kwaliteit en de omvang van de huurwoningmarkt in ’s-Hertogenbosch, de positie van kwetsbare groepen op de woningmarkt en de ontwikkeling van woningaanbod dat gecombineerd is met zorg en welzijn. Gekozen is voor een dynamische opzet, waarbij sommige onderwerpen nader uitgewerkt moeten worden. Zo zijn in 2006 nadere afspraken gemaakt over de vervanging van huurwoonwagens en over het beschikbaar stellen van woningen aan vluchtelingen met een verblijfsstatus. Ook is onderzoek gedaan naar de benodigde kernvoorraad en is een inventarisatie gemaakt van de voorgenomen ingrijpende renovatieplannen. Voor de komende jaren is een beleidsagenda opgesteld met de te behalen doelen. Beleidsplan WMO ‘Meedoen en erbij horen’ Recentelijk is in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning het beleidsplan ‘Meedoen en erbij horen’ vastgesteld. De gemeente wil hiermee bereiken dat: - actieve inwoners zich ervoor inzetten dat iedereen mee kan doen aan de samenleving; - inwoners in staat zijn zo lang en zo zelfstandig mogelijk te blijven functioneren - mensen prettig samenleven in sterke wijken met voldoende toegankelijke gebouwen, diensten en voorzieningen. Meer specifiek is als ambitie geformuleerd dat de leefsituatie in wijken en buurten voor mensen met beperkingen in 2010 is verbeterd t.a.v. de huisvesting en toegankelijkheid van zorg- en welzijnsvoorzieningen en het voorkomen van sociaal isolement.
2
Woning die gelegen is in de buurt van een winkel- en zorgvoorzieningen en die toegewezen wordt aan mensen met een
geïndiceerde zorgbehoefte. Bijlage 1
5
Bijlage 1
6
Bijlage 2
Cijfermatige tussenbalans Woonbeleid 2001
Nieuwbouwproductie: aantallen en differentiatie
Jaar 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Totaal Gem. p/jr:
Aantal nieuwbouwwoningen 1022 448 827 934 369 647 833
Afgegeven bouwvergunningen 954 895 669 344 893 846 1379
Sociale huur 174 75 110 150 117 15 66
Vrije sector huur 33 0 0 31 35 46 115
Sociale koop 17 8 56 30 0 32 36
Middeldure koop 318 116 236 49 12 115 196
Dure koop 480 249 425 674 205 439 420
5080 726
5980 854
707 13,9%
260 5,1%
179 3,5%
1042 20,5%
2892 56,9%
Nieuwbouwproductie door de vier 'lokale' woningcorporaties
Jaar 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Totaal: Gem. p/jr:
SWH 152 0 99 160 0 20 0
SSW 0 9 66 33 73 0 73
BrabantWonen 99 83 8 0 50 0 0
431 62
254 36
240 34
De Kleine Meierij 0 16 0 0 39 71 68
Totaal aantal woningen 251 108 173 193 162 91 141
194 28
1119 160
Nieuwbouw door omzetting leegstaande (kantoor)panden (Taskforce Woningbouw: 200 woningen tot 2010 Jaar 2004 2005 2006 Totaal:
Aantal woningen 0 84 53
voormalig kantoor 0 40 30
voormalig klooster 0 44 23
137
70
67
Herstructurering: sloop en verkoop van woningen
Jaar 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Totaal Gem. p/jr:
Aantal gesloopte woningen 47 61 104 0 417 20 91 740 106
Waarvan sloop Beleidsdoor corporaties doelstelling 35 125 55 125 81 125 125 380 125 17 125 24 125
Verschil -78 -64 -21 -125 292 -105 -34
Aantal verkochte huurwoningen 68 53 46 32 42 46 50
Beleidsdoelstelling 125 125 125 125 125 125 125
Verschil -57 -72 -79 -93 -83 -79 -75
592
875 -135 337 875 -538 125 -19 48 125 -77 Van de 740 gesloopte woningen, zijn er 592 door woningcorporaties gesloopt.
Bijlage 2
7
Ontwikkeling woon- en zorgaanbod voor ouderen
Jaar 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Totaal
Aantal nieuwe seniorenwoningen 77 31 51 46
205
Aantal nieuwe seniorenpluswoningen
Aantal nieuwe zorgeenheden
59 50 15 31
70
49
155
119
Projecten Copernicuslaan P. Slagerstraat, Schaarmeesterstraat De Reit, Antoniegaarde P. Mutsaersstraat, Oosterhof Vliertwijksestraat Nieuwenhage
Voor het woonzorgcentrum Ploossche Hof, de uitbreiding van het woonzorgcentrum Clockenweerde en de nieuwbouw van seniorenpluswoningen in de Vliertwijksestraat is inmiddels een bouwvergunning verleend. Verwacht wordt dat voor de woonzorgcentra 't Geerke en De Biechten in 2007 de bouwvergunning kan worden verleend.
Bijlage 2
8
Bijlage 3
Analyse en positionering van de woningmarkt
Profiel van de woningvoorraad In ’s-Hertogenbosch staan per 1-1-2007 59.000 woningen, waarbij sprake is van een redelijk evenwicht in het aantal koop- en huurwoningen (respectievelijk 54% en 46%). Van alle huurwoningen is 85% in eigendom van de woningcorporaties. De kernvoorraad bedraagt circa 20.000 sociale huurwoningen. Sinds 2000 is sprake van een duidelijke verandering Koopwoningen oningen naar naar prijsklasse prijsklasse Koopw in de koop/huurverhouding: in 2000 bestond 48% van de woningvoorraad uit koopwoningen, begin 2007 was dat dus 11% % 54%. Opvallend is ook de toename van het aandeel appar11% 4433% tementen in de woningvoorraad van 34,6% in 2000 naar 36,7% in 2007. Dit komt door de sloop van grondgebonden % % % % % 1000% % 00% 2200% 4400% 6600% 8800% 10 woningen in aandachtsgebieden, maar vooral door het hoge <Eengezins € 200.000,- klein €Eengezins 200.000,- –middelgroot € 300.000,aandeel appartementen in de nieuwbouw (meer dan 50%). Meergezins €Meergezins 300.000,- – €klein 400.000,> € 400.000,- groot Dit hangt weer sterk samen met het feit dat in de afgelopen jaren een belangrijk deel van de nieuwbouw op inbreiHuurw oningen naar prijsklasse dingslocaties gerealiseerd is. In ’s-Hertogenbosch is het aandeel dure koopwoningen relatief bescheiden, zeker in 22% 54% 16 % 8% vergelijking met de regiogemeenten. Slechts 7,5% van de voorraad is een vrijstaande woning. Door de prijsstijgingen zijn er steeds minder betaalbare koopwoningen. 0%
20%
< € 339
40%
€ 339 - € 485
60%
80%
€ 485 - € 615
100%
> € 615
Profiel van de Bossche woonconsument In ’s-Hertogenbosch woonden per 1-1-2007 135.648 inwoners. Bijna een op de drie huishoudens is alleenstaand; ca tweederde deel is jonger dan 55 jaar. In vergelijking met de regiogemeenten zijn de huishoudens van ’s-Hertogenbosch over het geheel genomen jonger 1 Gemiddeld besteedbaar inkomen (2004 ) en kleiner. Het gemiddeld besteedbare inkomen per huishouden ligt Alleenstaande € 18.000 in ’s-Hertogenbosch op het landelijk gemiddelde (ca € 29.000), maar Tweepersoonshuishouden € 33.100 het aandeel huishoudens dat tot de aandachtsgroep van het woonGezin met kinderen € 38.000 beleid3 gerekend wordt, ligt iets lager (27% i.p.v. 32%). Eenoudergezin € 23.200 Duurdere koopwoningen worden vaker bewoond door senioren. In het segment €300-300.000 is 37% van de hoofdbewoners 55 jaar of ouder, in het duurste segment boven de € 400.000 is dat zelfs 47%. Nogal wat ouderen wonen uitgesproken ruim. Deels komt dat omdat zij het ‘hoogtepunt’ in hun wooncarrière bereikt hebben. Maar vooral komt dat doordat veel eigenaren destijds hun huis stukken goedkoper hebben kunnen kopen. Inmiddels zijn deze woningen buiten bereik gekomen van veel jongere huishoudens die nog een vervolgstap zouden willen zetten in hun wooncarrière. Kleine woningen worden voornamelijk bewoond door de lagere inkomensgroepen. De meest betaalbare woningen worden vaak door alleenstaanden bewoond. Grotere woningen worden veelal bewoond door mensen met een inkomen vanaf modaal (ca €1.850), in de meeste gevallen een meerpersoonshuishouden. In de huurwoningmarkt zijn meer geschikte woningen voor ouderen dan in de koopwoningmarkt. Een kleine 40% van de oudere huurders bewoont een woning waarvan voordeur, badkamer en minstens een slaapkamer bereikbaar zijn zonder trap te hoeven lopen. Van de senioren in een koopwoning is dat 18%. Naarmate men ouder is, wonen huurders vaker in zo’n toegankelijke woning. In een deel van de woningen die door ouderen worden bewoond zijn aanpassingen aangebracht. Het kan daarbij gaan om alle mogelijke soorten aanpassingen, van lichte (verlaagde drempels, handgrepen) tot omvangrijke (traplift). 30% van de 55-plussers beschikt daarmee over een woning die (op onderdelen) geschikt is gemaakt. En hoe ouder men is, des te vaker is de woning aangepast. Aanpassingen komen naar verhouding iets vaker voor bij huur- dan bij koopwoningen.
3
Huishoudens die wat inkomen betreft in aanmerking komen voor huurtoeslag. Bijlage 3
9
Tabel huishoudens naar woonsituatie (1-1-2007)
Leeftijd < 30
% van alle
Grondgebonden
Grondgebonden
Gestapeld
Gestapeld
huishoudens
woning klein
(middel)groot
woning klein
(middel)groot
(t/m 3 kamers)
(> 4 kamers)
(t/m 3 kamers)
(> 4 kamers)
(5,4%)
(58,7%)
(23%)
(12,8%)
9,4%
0,4%
2,8%
4,0%
2,2%
30-55
51,8%
2,4%
34,6%
8,9%
5,9%
55-65
17,2%
1,0%
11,3%
3,1%
1,8%
> 65
21,6%
1,6%
10,1%
7,0%
2,9%
Alleenstaand
32,3%
2,3%
8,8%
15,2%
5,8%
Meerpersoonshuish. zonder kinderen
37,8%
2,0%
26,1%
6,7%
5,1%
Meerpersoonshuish. met kinderen
29,9%
1,1%
23,8%
1,1%
1,9%
Omvang van de doelgroep van beleid en de kernvoorraad Van het aantal huishoudens behoort 27% tot de primaire doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid en 19% tot de verruimde doelgroep. Een deel van de doelgroep woont echter in een koopwoning (zowel van de primaire als de verruimde doelgroep wonen 4.000 huishoudens in een koopwoning). Van de 26.500 huishoudens van de primaire en verruimde doelgroep, zijn dus circa 18.500 huishoudens aangewezen op de kernvoorraad (sociale huurwoningen < € 491). In ’s-Hertogenbosch zijn er circa 20.000 kernvoorraadwoningen. In theorie zijn er dus voldoende kernvoorraadwoningen om de doelgroep die daarop aangewezen is te huisvesten. De huurmarkt kent in de bewoning echter enige scheefheid. Een kwart van de kernvoorraad wordt bewoond door huishoudens die op grond van hun inkomen niet tot de doelgroep behoren; goedkope scheefheid en 10% van de primaire doelgroep woont in een duurdere huurwoning; dure scheefheid. De meeste mensen die goedkoop scheefwonen hebben een inkomen tot anderhalf keer modaal. In de praktijk blijkt dat meestal niet genoeg om een huis te kunnen kopen. Omdat deze Kernvoorraad en doelgroep van beleid goedkope scheefheid deels onvermijdelijk (en ontstaat als gevolg van inkoOmvang kernvoorraad: 20.000 sociale huurwoningen mensgroei na de woningtoewijzing), is Doelgroep van beleid (in huurwoning): 11.500 huishoudens altijd een zekere overmaat in de kernVerruimde doelgroep van beleid (in huurwoning): 7.000 huishoudens voorraad nodig om de aandachtsgroep Omvang goedkope scheefheid: 4.900 huishoudens te kunnen huisvesten. Omvang dure scheefheid: 1.600 huishoudens Analyse van de woningmarkt ’s-Hertogenbosch is populair als woonstad; dat is zonder meer positief te noemen. Er is een grote vraag naar zowel huur- als koopwoningen. Zoals in bijlage 1 beschreven, is de afgelopen jaren een redelijk forse achterstand in de woningproductie ontstaan en is niet helemaal conform de gewenste woningdifferentiatie gebouwd; er is te weinig in het goedkope en middeldure segment gebouwd. De grote vraag naar woningen en de lage woningproductie heeft geleid tot een druk op de woningmarkt. In ’s-Hertogenbosch zijn de prijzen van koopwoningen meer dan gemiddeld gestegen, met als gevolg dat er sprake is van een van de hoogste verkoopprijzen van alle steden in Nederland. De druk op de woningmarkt blijkt ook uit de lage frictieleegstand. In ’s-Hertogenbosch ligt deze op 1,8%, terwijl 2,5% als optimaal gezien wordt voor een goed functionerende woningmarkt. Er zit weinig beweging in de huurwoningmarkt. Per jaar verhuizen circa 5.500 huishoudens. Daarmee ligt de gemiddelde mutatiegraad op 9%. In de huurwoningmarkt is de mutatiegraad 8%. Koopwoningen zijn onbetaalbaar voor een deel van de starters en huurders en koopkrachtige huurders verhuizen minder naar een koopwoning door de grote verschillen in maandlasten tussen de huidige huurwoning en de vergelijkbare koopwoning, Gevolg is dat er sprake is van een te lage doorstroming van de huur- naar de koopwoningmarkt. Het aantal verhuizingen van de huur- naar de koopsector lag de afgelopen jaren nog steeds 20 tot 30% onder het niveau van eind jaren negentig. De prijsontwikkeling van koopwoningen in de afgelopen jaren heeft ervoor gezorgd, dat het aandeel betaalbare woningen in de voorraad steeds kleiner is geworden. Bestond vier jaar geleden nog 16% van de woningvoorraad uit koopwoningen onder de € 200.000, nu is dat percentage gedaald tot slechts 6% van de totale woningvoorraad. Uit het woonwensenonderzoek 2007 blijkt dat er een aanzienlijke vraag is naar deze woningen. Het slinkende aantal koopwoningen in de lagere prijsklassen Bijlage 3
10
draagt ertoe bij, dat de goedkope scheefheid in de huursector in stand blijft. De afgelopen jaren zijn weliswaar goedkope koopwoningen gebouwd, maar deze zijn door de prijsstijgingen voor een deel naar de middeldure sector doorgeschoven. Verrassend is desondanks dat het aantal starters dat een koopwoning betrekt, ondanks de prijsstijgingen, al jarenlang stabiel is (400 per jaar). Wachttijd huurwoningen WoonService (in jaren) 5 4 3 2
2500
2006
2005
2003
2001
0
1999
1 1998
De druk op de kernvoorraad4 is toegenomen. Enerzijds omdat de doelgroep (huishoudens met een inkomen tot ca € 33.000) iets meer is toegenomen dan de toename van de kernvoorraad en anderzijds doordat meer mensen, vanwege de stijgende koopprijzen, opteren voor een huurwoning. Dit heeft, in combinatie met een verminderde doorstroom naar de koopwoningmarkt, geresulteerd in lange wachttijden voor een huurwoning. De gemiddelde wachttijd bedroeg in 2006 bijna vier jaar (eind jaren negentig was dit nog geen drie jaar). Wel lijkt er sprake van een licht herstel op de huurwoningmarkt. Zo neemt de gemiddelde wachttijd sinds 2003 langzaam af en is bovendien sprake van een licht stijgend aantal verhuringen5. Het aantal verhuringen ligt echter nog ruim onder het niveau van eind jaren negentig: in 2006 werden 2.021 woningen verhuurd, in 1998 waren dat er maar liefst 2.339. De mutatiegraad is echter nog steeds laag, vooral voor eengezinswoningen.
Aantal verhuringen WoonService
2000 1500 1000
2005
2003
2001
1999
1998
Starters op de woningmarkt 1500 1000
2006
2005
2003
2001
Huur0 Koop
1999
500
1998
Voor starters geldt dat zij in de periode 1998 t/m 2006 vooral op de huurwoningmarkt lastiger konden slagen. Wellicht dat dit een reden is dat starters vaker een koopappartement hebben gekocht. In ieder geval is er, ondanks de hoge koopprijzen, geen sprake van een daling van het aantal starters dat geslaagd is op de koopwoningmarkt. Door de lichte ontspanning op de huurwoningmarkt zijn de mogelijkheden voor starters iets verruimd. Toch is het aantal starters dat slaagt op de huurwoningmarkt nog altijd zo’n 15% lager dan aan het eind van de jaren negentig.
2006
500
Hoewel het aantal actieve woningzoekenden met circa 8.000 huishoudens al 0 jaren min of meer gelijk is, is sprake van sterk variërende slaagkansen voor de verschillende doelgroepen in de huursector (van 0,5% tot 7%). Ouderen zijn het minst actief en hebben de grootste slaagkans: als zij reageren hebben zij 7% kans de woning daadwerkelijk toegewezen te krijgen. Jongeren tot 23 jaar hebben weliswaar de kortste wachttijd (2,3 jaar), maar zij moeten daarvoor wel vaak reageren (hun slaagkans bedraagt slechts 0,5%).
Hoewel de huisvestingsmogelijkheden voor bijzondere doelgroepen de afgelopen jaren verbeterd zijn, is de vraag ook hier groter dan het aanbod. De meest urgente woonvraag lijkt te liggen bij mensen die om uiteenlopende redenen tijdelijk in een crisissituatie verkeren en mensen met een psychiatrische aandoening die langdurige zorg en begeleiding nodig hebben. Er zijn grote verschillen in de afzetbaarheid van koopwoningen. De verkoop van nieuwe appartementen gaat duidelijk trager dan de verkoop van nieuwe grondgebonden woningen, maar er zijn wel duidelijke verschillen. Uit verkoopcijfers blijkt dat er een grote vraag is naar goedkopere appartementen; deze woningen worden vooral gevraagd door starters en senioren. De markt voor duurdere appartementen in betrekkelijk klein te noemen en de vraag is sterk afhankelijk van de locatie. In het dure segment bestaat bij een aanbod appartementen het risico van verzadiging. Nieuwe grondgebonden woningen worden in alle prijsklassen snel verkocht. De lagere (lokale) vraag naar koopappartementen blijkt ook uit het feit dat zowel nieuwe als bestaande koopappartementen voor een groter gedeelte worden verkocht aan mensen van buiten de gemeente (zie onderstaande tabel). Het aanbod aan koopGrondgebonden woningen Appartementen appartementen is met andere Verhuizingen in nieuwbouwwoningen 2002-2006 Huur Koop Huur Koop woorden groter dan de lokale vraag. Uit gemeente 74,8% 69,8% 72,3% 52,2% Vestiger vanuit de regio
5,6%
11,6%
10,4%
18,4%
Vestiger van buiten de regio
19,6%
18,6%
17,3%
29,5%
4
Woningen met een huurprijs van maximaal € 491 per maand (prijspeil 01-07-2007)
5
Marktinzicht 2006, cijfers uit de markt van WoonService ‘s-Hertogenbosch Bijlage 3
11
Het overgrote deel van de verhuisbewegingen vindt binnen de gemeentegrenzen plaats (in de afgelopen vier jaar is 70% van de vrijkomende woningen betrokken door een huishouden uit de gemeente zelf, 10% door een huishouden uit de regio Waalboss en 20% door een huishouden van buiten de regio). Hoewel het aandeel echt dure koopwoningen toeneemt, is het nog steeds relatief bescheiden, zeker in vergelijking met de regiogemeenten. Door de aantrekkende suburbanisatie van gezinnen naar grote eengezinswoningen in de regio lijkt ’s-Hertogenbosch niet volledig in staat in deze vraag naar dure, ruime eengezinswoningen woningen te kunnen voorzien. De kwaliteit en diversiteit van de woningen varieert per wijk. In sommige wijken is sprake van een eenzijdig en kwalitatief ontoereikend woningaanbod. Door een oververtegenwoordiging van het huuraanbod (soms meer dan 90%) is het nauwelijks mogelijk om binnen deze buurten wooncarrière te maken. Zodra het inkomen stijgt, vertrekt men uit deze buurten. In andere wijken is wel sprake van een mix van grondgebonden en gestapeld en duur en goedkoop. Het overgrote deel van de woningen heeft, mede door wetgeving, een goede bouwtechnische kwaliteit. Toch zijn er woningen (vooral gebouwd in de jaren ‘50 en ’60) die niet meer voldoen aan de huidige eisen. De eisen zijn immers toegenomen; een woning van 70m2 werd in 1950 als ruim beoordeeld, terwijl deze nu door veel huishoudens als klein wordt ervaren. Woningen worden over het geheel genomen groter en zijn beter geïsoleerd. Energie besparen wordt noodzaak. Sinds enkele jaren is sprake van sterk stijgende woonlasten als gevolg van de stijgende prijzen voor gas en elektra. De kosten van energie zijn de afgelopen 5 jaar met 68% gestegen. Voor de komende 10 jaar wordt een verdubbeling verwacht ten opzichte van het huidige prijsniveau. Met name voor de sociale woningen dreigen de energielasten hoger te worden dan de huurlasten. De invloed van de stijgende energiekosten op de woonlasten hangt sterk af van de energiekwaliteit van de woning; een energiezuinige woning heeft verhoudingsgewijs weinig last van de stijgende energiekosten. Er zijn echter grote verschillen 6 per woning(type) . De bijgevoegde grafieken geeft een beeld van de energiekwaliteit van de bestaande woningvoorraad en de energiekosten van verschillende woningtypen in relatie tot de totale woonlasten voor een huishouden dat recht heeft op huurtoeslag.
Woningvoorraad 's-Hertogenbosch inschatting huidige energielabels 2 5%
22% 19 %
20%
19 %
14 %
15%
11% 10 %
8%
7%
5% 0%
G
F
E
D
C
B
A
Label A: woning conform de huidige nieuwbouweisen Label C: redelijk geïsoleerde woning met HR ketel en dubbelglas Label G: niet/slecht geïsoleerde woning met verouderde verwarmingsinstallatie
Woonlasten bij inkomen tot € 18.000 €6 0 0 € 50 0 €4 0 0
(meerperso o nshuisho uden, incl. huurto eslag) E/F D/E C C
A
€ 71 € 71
€ 71
€ 19 0
€ 71
€ 71
€3 0 0 € 10 8 € 13 5 Het comfort van nieuwbouwwoningen is hoog, €9 2 € 54 €2 0 0 met name door goede isolatie en toepassen €2 3 8 €2 3 2 €2 2 7 € 2 10 € 2 15 € 10 0 van bijvoorbeeld vloerverwarming. Het com€0 fort in de bestaande voorraad is over het alJaren '60 niet Jaren '60 Jaren '70 niet Jaren '80-'90 Na 1988 hoge geï soleerd geï soleerd geï soleerd geï soleerd isolat ie-eisen gemeen lager (door bijvoorbeeld enkel glas en netto -huur (met aftrek van huurto eslag) gas electra slechte kierdichting). Door de krapte op de woningmarkt heeft dit nu echter nog geen Bron: OFW Woondiensten gevolgen voor de verhuurbaarheid of verkoopbaarheid. De verwachting is de energiekwaliteit een grotere rol bij verhuur en verkoop gaat spelen als gevolg van de invoering van energielabels van woningen vanaf 2008.
6
De gemiddelde kosten voor verwarming bedragen per huishouden ca. € 1.100 per jaar. Bewoners van een woning jaren 60rijtjeswoning met label A kunnen rekenen op jaarlijkse kosten van ca. € 660, terwijl de bewoners van dezelfde woning met label G gemiddeld € 2.300 per jaar betaalt. Bijlage 3
12
Bijlage 4
Woonwensen van huurders, starters, doorstromers en senioren
Uit het ‘Woonwensenonderzoek 2007 gemeente ’s-Hertogenbosch’ blijkt dat 26% van de huishoudens binnen 5 jaar (misschien) wil gaan verhuizen (ca. 14.700 huishoudens). Deze uitkomst is iets lager dan de 31% uit het woonwensenonderzoek 2003. De afname heeft uitsluitend betrekking op degenen die een huurwoning zoeken. Het aantal potentiële starters blijft nagenoeg gelijk en komt uit op een aantal van 6.000. Als vraag en aanbod (door doorstroming) met elkaar geconfronteerd worden dan blijkt dat er een groot tekort is aan kleine woningen (max. 3 kamers) zowel in de koop- als de huursector. Binnen de koopsector ligt de nadruk van het woningtekort op het grondgebonden segment van € 200.000,- tot € 300.000,-. De vraag naar koopwoningen onder € 200.000,- neemt toe en bedraagt ca 25% van het tekort. Er is ook een lichte toename te constateren naar koopwoningen in de klasse > € 400.000,-. Van degenen die een nieuwbouw koopwoning wensen heeft 40% belangstelling voor zelfbouw op een kavel. Dit is iets minder dan in het vorige woonwensenonderzoek uit 2003. Wel valt op dat binnen deze groep nu veel meer huishoudens een voorkeur uitspreken voor collectief particulier opdrachtgeverschap (samen met anderen als opdrachtgever optreden). Binnen de huursector is er vooral een tekort aan gestapelde huurwoningen tot € 485,-. Verder blijkt dat er sprake is van een stijgende vraag naar kleine of juist grote woningen. Starters wensen vaker een koopwoning, vooral in het betaalbare segment Worden de specifieke groepen binnen het woonwensenonderzoek 2007 verder uitgesplitst, dan valt te constateren dat starters vooral opteren voor een goedkope (meestal gestapelde) woning. De laatste tijd kiest een toenemend aandeel starters (28%) voor een grondgebonden koopwoning. Het is opvallend dat steeds meer starters een koopwoning willen. Vier jaar geleden was dat nog 25%, nu blijkt dat 45% van de starters een huis wil kopen. De uitkomsten van het Woononderzoek Nederland 2006 van het ministerie van VROM bevestigen de trend dat starters in toenemende mate de voorkeur geven aan een koopwoning. Worden deze cijfers vergeleken met de daadwerkelijke verhuizing naar een koopwoning, dan blijkt uit de Regionale Woningmarkmonitor 2004-2006 dat in de jaren 2003 t/m 2006 35% van de starters in ’s-Hertogenbosch daadwerkelijk een koopwoning heeft gevonden. Het kan dus zijn dat de starters de kansen op een koopwoning te optimistisch inschatten en dat een deel zich (in eerste instantie) toch oriënteert op de huursector. Starters richten zich voornamelijk op kleine appartementen en kleine en middelgrote eengezinswoningen, met veelal een koopprijs tot € 200.000 of een huurprijs onder de € 485. Nog grotere vraag naar grondgebonden koopwoningen door doorstromers tot 55 jaar De doorstromers tot 55 jaar wensen voor een belangrijk deel (ca 75%) een grondgebonden koopwoning. De nadruk ligt daarbij op middelgrote woningen vanaf € 250.000,-. In vergelijking met het vorige onderzoek is bij deze groep de vraag naar grondgebonden koopwoningen toegenomen in alle prijsklassen boven de € 200.000. Slechts circa 10% van de doorstromers tot 55 jaar is op zoek naar een huur- of koopappartement (in het vorige woonwensenonderzoek was dit nog circa 25%). Meer vraag naar koopappartementen bij senioren Uit het Woonwensenonderzoek 2007 blijkt dat bijna één op de vijf senioren (55+) van plan is om een ander huis te zoeken (in totaliteit gaat het om 3.000 huishoudens). Ruim 10% van de 55-plussers denkt om te zien naar een aangepaste woonvorm als de gezondheid gaat afnemen. Bijna 90% wil dus zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen, indien nodig met zorg aan huis. De verhuisgeneigdheid daalt naarmate de leeftijd vordert. Van de jongste groep senioren (tot 65 jaar) zoekt de helft niet echt een specifieke seniorenwoning. Er zijn er zelfs die nog een laatste stap willen zetten in de opgaande lijn van hun wooncarrière. Maar met de toename van de leeftijd groeit de vraag naar seniorenwoningen; 80% alle verhuisgeneigde 75-plussers willen zo’n woning. En van hen wil tweederde dat daaraan een zorgaanbod gekoppeld is. Als gekeken wordt aan het woningtype, dan is bij de verhuisgeneigde senioren wel een verschuiving in de wensen te constateren. Weliswaar wil nog steeds 80% een woning met hooguit drie kamers, maar t.o.v. 4 jaar geleden is de vraag naar grondgebonden woningen enigszins afgenomen ten gunde de ste van appartementen (circa 2/3 wenst een appartement, 1/3 een grondgebonden woning). Opvallend is verder dat ouderen in vergelijking met het vorige onderzoek bereid zijn om meer voor een andere woning te betalen. Zowel in de huur als in de koop is een verschuiving naar het duurdere segment waar te nemen. Toch is nog altijd bijna de helft op zoek naar een sociale huurwoning. Ca. 90% van de woningen die ouderen vragen, moet toegankelijk zijn zonder te hoeven traplopen en boBijlage 4
13
vendien moeten woonkamer, badkamer en minstens een slaapkamer op dezelfde etage liggen. Dit percentage stijgt met de leeftijd. Meer huurders willen doorstromen naar een koopwoning, een kwart wil de eigen huurwoning kopen Het blijkt dat het aandeel verhuisgeneigde huurders dat een koopwoning wil, de afgelopen jaren is toegenomen. Meer dan een kwart van de huurders heeft belangstelling om zijn huurwoning tegen marktprijs te kopen. Gezien het geringe aandeel betaalbare koopwoningen in ’s-Hertogenbosch, is dat niet verwonderlijk. Toch zijn deze huurders doorgaans niet op zoek naar een koopwoning: verreweg de meesten willen helemaal niet verhuizen. Rijtjeswoningen zijn het meest gewild door huurders die hun huis willen kopen.
Bijlage 4
14
Bijlage 5
Woningbehoefteprognoses voor de langere termijn
Toekomstige bevolkingsontwikkelingen zijn van grote invloed op de benodigde woningvoorraad, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. Niet alleen hebben zaken als bevolkingsgroei, huishoudensverdunning en vergrijzing invloed op de woningbehoefte, ook ontwikkelingen op het gebied van inkomen en economie zijn daarbij bepalend. De kwantitatieve woningbehoefte Volgens diverse prognoses zal de bevolkingsgroei de komende decennia geleidelijk afnemen. Verwacht wordt dat de 21ste eeuw de eeuw wordt van de overgang van groei naar krimp van de bevolking, welke rond 2035 verwacht wordt. Tot die tijd is sprake van een geleidelijk afnemende bevolkingsgroei. Een afnemende bevolkingsgroei heeft niet meteen een afnemende woningbehoefte tot gevolg; door de verwachte huishoudensverdunning (minder personen per huishouden en dus ook per woning) zal de behoefte aan woningen de komende jaren nog groot blijven. De daling van de gemiddelde woningbezetting is een autonoom, niet te keren proces dat mede wordt veroorzaakt door de toename van het aantal alleenstaanden (ook bij ouderen). Voor ’s-Hertogenbosch geldt dat het een aantrekkelijke woongemeente zal blijven voor starters en vestigers, door onder meer de werkgelegenheid, de ligging, de gedifferentieerde woningvoorraad en het voorzieningenniveau. In de woonaantrekkelijkheidsindex van de Atlas voor Gemeenten scoort ’sHertogenbosch al jaren in de hoogste regionen. Om de lokale woningbehoefte te berekenen hebben zowel de gemeente als de provincie Noord-Brabant in 2005 bevolkingsprognoses uitgevoerd. Beide prognoses zullen hieronder kort toegelicht worden. De gemeentelijke bevolkingsprognose 2005-2025 De afdeling Onderzoek & Statistiek heeft in 2005 nieuwe bevolkingsvooruitberekeningen voor de periode tot 2025 opgesteld. Volgens deze vooruitberekeningen groeit de bevolking in deze periode naar verwachting met 20.700 inwoners, dit is vergelijkbaar met de groei van de stad in de afgelopen 20 jaar. De gemiddelde woningbezetting daalt door verdergaande individualisering en vergrijzing en de daarmee gepaard gaande forse toename (van 40%) van het aantal 1-persoonshuishoudens. Verwacht wordt dat de gemiddelde woningbezetting daalt van 2,33 in 2005 naar 2,12 in 2025. Alleen al voor de groei en verdunning van de Bossche huishoudens zijn tot 2025 ca. 9.000 woningen nodig (6.000 voor alleenstaanden en 3.000 voor meerpersoonshuishoudens). De prognose gaat echter ook uit van de aantrekking van vestigers (vanuit de regio en daarbuiten). In lijn met de verhuisbewegingen van de afgelopen jaren wordt ervan uitgegaan dat voor elke twee Bossche woningzoekenden drie woningen nodig zijn. De vooruitberekeningen komen dan ook uit op een toename van de woningvoorraad van ’s-Hertogenbosch met 15.220 woningen in 20 jaar. De grootste toename vindt hierbij plaats in de periode tot 2015. Na 2020 neemt de geprognosticeerde groei van de woningvoorraad duidelijk af.
Gemeentelijke bevolkings- en woningbehoefteprognose ’s-Hertogenbosch bevolking woningvoorraad woningbezetting
2005 134.000 57.630 2,33
2010 140.800 62.860 2,24
De provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose 2005-2030 De prognose van de provincie Noord-Brabant gaat uit van een duidelijk lagere bevolkingsgroei (m.n. als gevolg van 2,4 een lagere aanname ten aanzien van het aantal ‘vestigers’). Het verschil voor de benodigde toename van 2,3 de woningvoorraad is niet zo groot omdat de provincie uitgaat van een fors lagere woningbezetting. De provincie 2,2 gaat uit van een groei van de benodigde voorraad naar 70.400 woningen in 2025 (of te wel een toename van bijna 2,1 13.000 woningen tot 2025). Voor 2030 wordt een verdere groei naar 72.210 woningen verwacht (of te wel ook 2 15.000 woningen).
2015 147.900 67.980 2,18
2020 153.200 71.600 2,14
2025 154.700 72.850 2,12
Prognose gemiddelde woningbezetting Feitelijke ontwikkeling Gemeentelijke prognose Provinciale prognose
2,33
2,12 2,04
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
Bijlage 5
15
Conclusie: er is een aanzienlijke toename van de woningvoorraad nodig De gemeentelijke prognose gaat uit van een groei van Prognose toename woningvoorraad 15.000 woningen in de periode 2005 - 2025, terwijl in de 72.830 provincie prognose dit aantal rond 2030 wordt bereikt. 75.000 Welke prognose uiteindelijk als uitgangspunt wordt is 70.000 zeker voor de komende jaren niet van wezenlijk belang, 72.210 de tendens van een aanzienlijk benodigde groei van de 65.000 woningvoorraad komt in beide prognoses naar voren. 60.000 In het vervolg van deze nota wordt dan ook uitgegaan Feitelijke ontwikkeling Gemeentelijke prognose 55.000 van een benodigde groei van de woningvoorraad van Provinciale prognose 15.000 woningen tussen 2005 en 2025/2030. In 2005 en 50.000 2006 is de voorraad met al met ca. 1.400 toegenomen 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 (1.500 nieuwe minus 100 gesloopte woningen). Dit betekent dat tot 2025/2030 nog ca 13.500 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd zouden moeten worden. De benodigde woningproductie dient echter hoger te liggen om de afname van de voorraad als gevolg van sloop te kunnen compenseren. De verwachting is dat in deze periode de afname van de woningvoorraad beperkt blijft door de sloop van circa 1.500 woningen. Dit betekent dus dat uitgegaan moet worden van een nieuwbouwopgave van 15.000 woningen tot 2025/2030. Een verkenning van de toekomstige kwalitatieve woonbehoefte Ontwikkelingen in de huishoudenssamenstelling, leeftijd en economie hebben invloed op de kwalitatieve vraag naar woningen. Hieronder volgt een eerste verkenning. De werkelijkheid laat zich, zeker op dit gebied, niet tot in detail voorspellen. Allereerst is er de toenemende vergrijzing. In vergelijking met de regio is ’s-Hertogenbosch een relatief weinig vergrijsde gemeente, en zal dat naar verwachting ook blijven. Over 20 jaar zijn er dan wel 1½ keer zoveel 65-plussers als nu, maar waar in Nederland het aandeel van die 65-plussers in de totale bevolking stijgt van 14% naar 21%, gaat dat in ’s-Hertogenbosch van 13% naar ‘slechts’ 17%. Vooral in de Rosmalen, Maaspoort en Noord zal de vergrijzing bovengemiddeld zijn. Ouderen blijven het liefst zo lang mogelijk in de eigen woning en woonomgeving wonen. Vanaf 75 jaar blijkt de veranderende zorgbehoefte te resulteren in een verhuizing naar een aangepaste woning. Toch woont nog 70% van de 75-plussers zelfstandig. Vanwege de trend van verdergaande extramuralisering van de zorg is de verwachting dat mensen steeds langer thuis blijven wonen en de zorg nog meer aan huis wordt geleverd. De ‘aanpasbaarheid’ van de woning op toekomstige gebreken blijft daarmee een belangrijk punt bij de nieuwbouw, evenals domotica (de technische voorzieningen die de veiligheid in huis en het comfort vergroten zodat ouderen langere in staat zijn om zelfstandig te blijven wonen). 7 De vraag van de allochtone ouderen is nog onvoldoende bekend . Omdat ook deze groep in aantal zal toenemen is het van belang dat het woningaanbod ook op de behoefte van deze groep inspeelt. Kortom, dé oudere bestaat nu en ook in de toekomst niet. Dit betekent ook voor de toekomst een gedifferentieerde woonvraag en -opgave. De ontgroening lijkt mee te vallen; in 2025 zijn er in heel Nederland 8% minder jongeren tot 20 jaar dan nu, in ’s-Hertogenbosch zijn het er juist 5% meer. Nog groter is het verschil bij de groep van 30 tot 50 jaar: landelijk gaat deze met 18% achteruit, terwijl die in ’s-Hertogenbosch nagenoeg op het huidige niveau blijft. Dit is mede het gevolg van de (voortdurende) vestiging van starters uit de regio. De verwachte verdergaande huishoudensverdunning is niet alleen een gevolg van de verwachte vergrijzing, maar ook van de toenemende individualisering waardoor mensen een langere periode zelfstandig wonen. Meer kleinere huishoudens dus. Het is de vraag wat dit voor gevolgen heeft voor de vraag naar woningen. Hoewel vergrijzing en verdergaande huishoudensverdunning kan leiden tot een grotere vraag naar appartementen, is dit bij verdere welvaartsstijging allerminst zeker. Ook kleine huishoudens en de (steeds welvarender wordende) oudere zal wellicht vaker opteren voor een geschikte grondgebonden woning. De vraag naar kwaliteit en vooral naar ruimte in de woningen lijkt structureel. Hoewel de economische situatie fluctueert, stijgt de welvaart op de lange termijn verder. Gevolg is een toenemende vraag naar kwaliteit t.a.v. het woonoppervlak, het gebruiksgemak en de woonomgeving (vrij van overlast, schoon en veilig, bereikbaar per auto en met voldoende parkeergelegenheid en voorzieningen). In de be7
Indien het Regionale Woonwensonderzoek 2007 specifieke informatie oplevert, zal dit in de definitieve nota verwerkt worden. Bijlage 5
16
staande voorraad uit zich dat in woninguitbreiding (serres en dakkapellen) en interne verbouwingen. Deze vraag naar meer kwaliteit is divers, ze varieert binnen een mensenleven en ze varieert steeds meer tussen mensen. Dit leidt tot een vraag naar meer variatie in kwaliteitsniveau (woonmilieu, prijs, eigendomsvorm en locatie), en naar een sterke vraag om meer zeggenschap over de woning en zijn omgeving. Mensen willen hun identiteit en leefstijl in hun woning en woonomgeving weerspiegeld zien en zijn kritisch op de verhouding tussen prijs en kwaliteit (van woning en woonomgeving!). De aantrekkelijkheid van een woning wordt steeds sterker bepaald door fysieke en sociale kwaliteiten van de woonomgeving. Niet alleen de woonruimte, maar ook de woonomgeving moet dus goed op kwaliteit zijn. Het begrip kwaliteit heeft m.b.t. de woning en de woonmilieus de afgelopen jaren aan kracht gewonnen. De woningmarkt zal zich bij de verwachte afnemende schaarste verder ontwikkelen in een vraaggestuurde markt. De kwalitatieve vraag uit zich niet alleen in ruimere en flexibelere woningen, maar ook in meer keuzevrijheid in huur- of koopconcepten. Met concepten als Maatschappelijk Gebonden Eigendom wordt niet alleen de keuzevrijheid vergroot, maar wordt de koopsector ook beter bereikbaar gemaakt voor mensen met lage inkomens. Bovendien lijken de woonwensen van mensen steeds sneller te veranderen, waardoor de flexibiliteit van een woning belangrijker wordt. De woning moet zich als het ware aan kunnen passen aan de veranderende woonbehoefte van zijn bewoners. Bovendien woont men niet meer alleen in de woning; er bestaat ook een duidelijke behoefte om er te kunnen werken, sporten of ontspannen. Woningen die relatief gemakkelijk opnieuw zijn in te delen worden steeds aantrekkelijker omdat ze makkelijker tegemoet komen aan de veranderende woonwensen van bestaande bewoners of gemakkelijker aangepast kunnen worden aan nieuwe bewoners. Een belangrijk deel van de Bossche huishoudens is en blijft aangewezen op goedkopere woningen. Het is van belang dat er voor mensen met een lager inkomen voldoende betaalbare woningen beschikbaar blijven. Hoewel de goedkope huurwoningvoorraad duidelijk voldoet aan een behoefte, is de kwaliteit van een deel van deze woningen ondermaats en dient verbeterd te worden. Hierbij kan zich het dilemma voordoen dat de (gewenste) kwaliteitsverbetering leidt tot een hogere huurprijs en dus verlies van het goedkoopste huursegment. Door de stijgende energiekosten zal de energiekwaliteit een steeds belangrijker kenmerk van de woning worden. Doordat energielabels voor woningen (vergelijkbaar met energielabels van witgoed) vanaf 2008 verplicht zijn en de energieprijzen verder zullen blijven stijgen, zal de energiekwaliteit van de woning naar verwachting een grotere rol gaat spelen bij verhuur en verkoop van woningen. Bovendien zal naast wintercomfort de behoefte aan zomercomfort (koeling) toenemen vanwege de vaker voorkomende warme zomers. In de bestaande woningbouw is het technisch maar beperkt mogelijk hierop in te spelen. Bij nieuwbouw kan duidelijk meer, door bijvoorbeeld vloerverwarming ook geschikt te maken voor koeling. De aandacht voor energiebesparende maatregelen in de nieuwbouw, maar zeer zeker ook de bestaande woningvoorraad zal de komende jaren dan ook toenemen en is zelfs essentieel voor de betaalbaarheid van het wonen voor huishoudens met lage inkomens.
Bijlage 5
17
