BIJLAGE NOTA WONEN :04 Page 1. mensen wensen wonen. Bijlagen

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:04

Page 1

mensen wensen w o ne n Bijlagen

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:04

Page 3

Bijlagen Nota Wonen: Mensen, wensen, wonen

Bijlagen bij de Nota Wonen: Mensen,wensen, wonen Bijlage 1: Evaluatie Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig: Samenvatting en Conclusies

7

Bijlage 2: Onderzoeksbijlage

15

3

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:04

Page 4

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:04

Page 5


Bijlage

1

Evaluatie van de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig Samenvatting en Conclusies

5

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:04

Page 6

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:04

Page 7


Evaluatie van de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig Zoals afgesproken in het regeerakkoord is ten behoeve van de Nota Wonen de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig geëvalueerd. Het evaluatierapport is al in december 1999 gepubliceerd, maar nog zonder het kabinetsstandpunt over de bevindingen.1 Deze bijlage bevat het kabinetsstandpunt over de belangrijkste conclusies van de evaluatie. Allereerst komt op de mate waarin de volkshuisvestelijke doelen zijn bereikt aan de orde. Daarna wordt ingegaan op de conclusies over de ordening.

Inhoudelijke doelbereiking Wat is er terecht gekomen van alle mooie voornemens uit de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig? Verrassend veel eigenlijk. Nagenoeg alle inhoudelijke doelen uit de nota zijn gerealiseerd: • Het landelijk woningtekort zou worden teruggebracht. In de Trendbrief 1993 is nader bepaald dat het kwantitatieve woningtekort in 2000 maximaal 2% zou mogen bedragen. Dat is ruimschoots gehaald. Volgens de meest recente WBO cijfers (1998) bedraagt het tekort nog slechts 1,5%. Nieuwbouw zou voor ruim de helft (55%) in de marktsector moeten plaatsvinden. Dat ligt nu ruim boven de 80%. • Het eigenwoningbezit zou in 2000 op 50 à 55% moeten liggen. Op dit moment is dat ruim 51%. Alleen het eigenwoningbezit onder de lagere inkomens is wat achter gebleven en dat verdient dus extra aandacht. Er zouden ook ten minste 10.000 woningwetwoningen per jaar moeten worden verkocht. Inmiddels worden bijna 20.000 woningen per jaar aan bewoners verkocht. • De aandachtsgroep voor de betaalbaarheid van het wonen werd in de nota berekend op 51% en zou moeten afnemen naar 40% in 2000. Ook dat is gelukt. Volgens de jongste inzichten bedraagt de aandachtsgroep volgens dezelfde definitie uit de nota 38,5%. • Om de objectsubsidies af te bouwen en de huurprijzen naar een kostendekkend niveau te laten groeien, moesten mensen ook meer voor hun (huur)woning gaan betalen. De netto huurquote moest naar gemiddeld ca. 23%. De gemiddelde quote ligt nu op ca. 24%. Voor huursubsidieontvangers is dat 26%. • Het aantal mensen dat in verhouding tot hun inkomen te duur woonde zou tot 2000 met 80.000 moeten afnemen. Met een afname van 77.000 tot 111.000 in 1998 is dat nagenoeg bereikt. Dit betekent dat waar in 1986 nog 45% van de dure huurwoningen door mensen met een laag inkomen werd bewoond, was dat in 1998 nog maar 31%. Het aantal mensen dat te goedkoop woonde moest in 2000 met 50.000 zijn afgenomen. Dat is een van de weinige doelstellingen die niet zijn gerealiseerd. Het aantal steeg zelfs met 27.000 tot 666.000. Zij bewonen 39% van de goedkope huurwoningen, tegen 34% in 1986. • Om de uitgaven van het rijk te beperken werd een huurprijsbeleid voorgestaan dat uitging van stijgingen die ten minste 3% bedroegen en ten minste 1% boven de inflatie. Door de maatregelen in het kader van de zogenaamde Tussenbalans in 1991 is dat ruimschoots het geval geweest. 1

Ministerie van VROM, 1999, Evaluatie Nota Volkshuisvesting in de Jaren Negentig, Den Haag.

7

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:04

Page 8


• De huursubsidie moest zijn vangnetkarakter versterken. De verbeteringen die de laatste jaren zijn aangebracht, hebben daar zeker toe bijgedragen. • Wat betreft de sociale-huursector was het beleid gericht op de financiële verzelfstandiging van woningcorporaties en op de privatisering van gemeentelijke woningbedrijven. Beide beleidsvoornemens zijn gerealiseerd. Van de ruim 200 gemeentelijke woningbedrijven in 1990 zijn er nu nog 30 over. De woningcorporaties zelf zijn na het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en de brutering op eigen benen komen te staan. Samen met instituten als het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) is een solide sector ontstaan die we volledig kunnen en moeten aanspreken op het leveren van sociale prestaties. • Ten slotte was de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig sterk gericht op het beperken en beheersbaar maken van de overheidsuitgaven voor volkshuisvesting. Minder geld en meer flexibiliteit op lokaal niveau waren de uitgangspunten. Het eerste is beslist gelukt (op het tweede punt komen we terug in de paragraaf over de evaluatie van de ordening). In 1990 gaf het rijk nog ruim 12 miljard aan volkshuisvesting uit. Volkshuisvesting was een van de grote ‘spending’ departementen. De volkshuisvestingsbegroting van 2000 bedraagt, mede als gevolg van de brutering, nog ongeveer 6,6 miljard. Bovendien zijn risico’s van garanties op leningen van woningcorporaties en op hypotheken van individuele kopers ondergebracht bij aparte fondsen zoals het WSW en het Waarborgfonds Eigen Woningen (dat de Nationale Hypotheekgarantie verstrekt). Als we de resultaten bij elkaar zien, dan is de Nota Volkshuisvesting in de Jaren Negentig wat betreft zijn doelbereiking een groot succes. De keerzijde van een budgetvermindering van ruim 6,5 miljard is wel dat met name huurders sinds 1990 gemiddeld 4,4% meer voor hun wonen zijn gaan betalen. Voor de komende periode is het betaalbaarheidsvraagstuk daarmee nadrukkelijk geagendeerd. Het is alleszins redelijk dat - zoals het Regeerakkoord voorstaat - het komende decennium de huurprijzen gemiddeld gesproken meer gelijke tred houden met de algemene prijsontwikkeling.

Evaluatie van de ordening Als decentralisatie, verzelfstandiging en marktwerking de trefwoorden waren in het transformatieproces in de jaren negentig, dan kunnen we zeggen dat die ordeningsslag in de volkshuisvesting op hoofdlijnen ook daadwerkelijk gemaakt is. Corporaties blij, want ze kregen meer vrijheden (verzelfstandiging); gemeenten blij, want ze kregen meer bevoegdheden en middelen (decentralisatie); het Rijk blij, want het hoefde minder uit te geven en kon meer aan anderen overlaten (naast verzelfstandiging en decentralisatie ook deregulering en marktwerking). Iedereen blij? Ook diegenen voor wie we het allemaal doen: burgers, de mensen in de buurten en wijken, in steden en dorpen? Maar een aantal kanttekeningen zijn bij de ordening wel op hun plaats. macht en onmacht van gemeenten

In de eerste plaats kunnen we vaststellen, dat de decentralisatie als beweging van rijksbemoeienis naar gemeentelijke verantwoordelijkheid geslaagd is. Centrale contingentering, planbeoordeling en financiering maakten plaats voor flexibiliteit en verantwoordelijkheid op lokaal niveau. Beslissen en betalen kwamen daardoor in één hand te liggen. Dat was geheel conform het uitgangspunt van de nota Volkshuisvesting: ‘Uitgangspunt bij zowel decentralisatie

8

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:04

Page 9


als verzelfstandiging is de gedachte, dat het dragen van verantwoordelijkheden, het hebben van bevoegdheden en het lopen van risicoís zoveel mogelijk samen behoren te gaan.’ Maar maakte dat de gemeente ook tot een machtiger en competenter speler in de volkshuisvesting? Daar kunnen gerust wat vraagtekens bij gezet worden. Want tegelijkertijd werden corporaties in het kader van de verzelfstandiging sterke spelers. Gemeentelijk woningbedrijven werden geprivatiseerd, corporaties werden groter en financieel sterker. Niet alleen uit de evaluatie, maar ook uit de gesprekken die tijdens bijeenkomsten in de regio zijn gevoerd over ‘De Agenda’ blijkt dat de verhouding tussen gemeenten en corporaties op zijn zachts gezegd maar matig is. Het lijkt erop, dat het succes van de verzelfstandiging de decentralisatie heeft overschaduwd. Dat werd nog bevestigd door de wijzigingen in het toezicht in 1997, waarbij de in 1993 aan gemeenten toegekende toezichtsrol in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) weer naar het rijk werd overgeheveld. Naast externe positionering speelt ook interne cultuur en organisatie bij gemeenten een rol. Veel gemeenten blijken moeite te hebben hun interne organisatie aan nieuwe veranderingen aan te passen. De omslag naar een moderne, op de nieuwe marktsituatie gerichte benadering wordt maar langzaam gemaakt. De minder dominante rol van subsidies heeft veel gemeenten doen besluiten dan ook maar de afdelingen volkshuisvesting op te heffen. Tijdens de regiobijeenkomsten ter voorbereiding van de Ontwerpnota Wonen liet menige partij weten onvoldoende deskundigheid en daadkracht bij hun gemeentelijke gesprekspartners te ontmoeten. Recente ervaringen met het opstellen van integrale investeringsvisies in het kader van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) en het grotestedenbeleid (GSB) lieten ook zien - de goede niet te na gesproken - hoe verkokerd gemeentelijke organisaties vaak nog te werk gaan. Ten slotte is er nog het fenomeen van de ‘opschaling’ van het woonvraagstuk. Wonen is in zijn integrale betekenis lang niet zo’n lokale aangelegenheid als we tien jaar geleden wellicht nog dachten. Het gaat niet alleen meer om (de productie van) woningen, maar ook om de kwaliteit van woonmilieus, de voorzieningen in de omgeving, etcetera. De effecten van wonen en woonbeleid in een gemeente beperken zich niet tot de gemeentegrenzen. Het woonklimaat in ons land wordt sub-optimaal als alle gemeenten zich in dit verband op hun autonomie zouden beroepen. Maar uit de evaluatie blijkt dat de regionale samenwerking vaak nog te wensen overlaat. Kortom: de uitgangspunten voor decentraal bestuur in de volkshuisvesting (beslissen en betalen in één hand; recht doen aan lokale diversiteit; ruimte bieden om lokaal de samenhang van wonen, werken, verkeer, welzijn vorm te geven) gelden nog steeds. Als bestuurlijke beweging is de decentralisatie in de volkshuisvesting grotendeels gerealiseerd. Het gaat er nu om, het decentrale bestuur goed te laten functioneren, beleidsintegratie op lokaal niveau daadwerkelijk te realiseren en gemeenten te bewegen tot afstemming met naburige gemeenten, al dan niet geholpen door de provincie. slaan corporaties door?

De verzelfstandiging van woningcorporaties is zowel op sectoraal niveau als op individueel niveau een succes te noemen. Een Waarborgfonds Sociale Woningbouw met een triple A-status stelt ook in Europees perspectief de financiering van de (sociale) woningbouw veilig. Een Centraal Fonds Volkshuisvesting met sanerings- en financiële toezichtstaken draagt in belangrijke mate bij aan de soliditeit op sectorniveau. Op individueel niveau zet de professionalisering door. Bestuursvormen zijn met interne toezichtsvormen aan de eisen van de tijd aangepast; met de opschaling van woonvraagstukken hebben corporaties hun werkgebied in

9

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:04

Page 10


veel gevallen verruimd naar regionaal of zelfs landelijk niveau. Takenpakketten zijn uitgebreid, zozeer dat de randen van wat mag voortdurend worden opgezocht en ter discussie komen te staan. De handhaafbaarheid van regels op dat gebied staat onder druk. En het laat zich niet aanzien dat dat minder zal worden. Woningcorporaties zijn grote machtige spelers aan het worden. Fusies of verregaande vormen van samenwerking zijn aan de orde van de dag. In 1990 telde ons land nog 1037 corporaties en gemeentelijk woningbedrijven. Nu zijn dat er nog 792 (1998). En zo waren er in 1990 nog slechts 24 corporaties met een bezit van meer dan 10.000 woningen, nu zijn dat er 47. De toezichtsrelatie tussen overheid en woningcorporaties is in dit licht dan ook uitdrukkelijk aan herziening toe. Deze ontwikkeling kan als een bedreiging worden ervaren. Corporaties slaan door zullen sommigen zeggen. Maar de professionele ontwikkeling kan ook als een kans worden opgepakt. Krachtige woningcorporaties kunnen een doorslaggevende rol spelen in een succesvolle aanpak van stedelijke vernieuwingsvraagstukken of, zoals ook het Regeerakkoord voorstaat, in de voorziening van woon-zorgarrangementen voor de toenemende groep ouderen in onze samenleving. Omdat zij vaak op regionaal niveau actief zijn, kunnen zij soms ook gemeenten tot (intensievere) regionale samenwerking stimuleren. Corporaties als spil in het netwerk, zoals in de essays die voor de evaluatie zijn geschreven ook wordt bepleit.2 Voorwaarde is wel dat corporaties zich als beheerders van een groot maatschappelijk kapitaal verplicht weten tot de uitvoering van publieke taken. Daarop zullen we het stelsel van het fenomeen ‘toegelaten instelling’ dan ook moeten gaan baseren. Daarin blijven corporaties ook bijzondere partijen. Voor het overige kunnen ze gelijkgeschakeld worden met ‘gewone’ private ondernemers: ‘gelijk speelveld’ dus. bracht de tucht van de markt wat we willen?

Ondanks de constatering in de evaluatie, dat de Nota Volkshuisvesting in de Jaren Negentig nauwelijks aandacht besteedde aan marktpartijen, anders dan aan particuliere verhuurders en beleggers, kunnen we vaststellen, dat marktwerking in de volkshuisvesting het afgelopen decennium flink is toegenomen. Vooral op de Vinex-locaties hebben bouwondernemingen en grote projectontwikkelaars in een vroegtijdig stadium gronden verworven die hun het recht om te bouwen verschaften. Bij verkoop van de gronden aan gemeenten worden die rechten vaak via het zogenaamde bouwclaim-model verzilverd. Het aandeel van de marktpartijen in de woningbouw is van 1990 gestegen van 67% tot 77% in 1998.3 De prijzen van koopwoningen zijn echter, ondanks de historisch gezien forse toevoegingen, explosief gestegen. De introductie van de zogenoemde huursombenadering in 1993, waarbij verhuurders de vrijheid kregen tot een bepaald maximum (6,5%) flexibel met de huurverhogingen om te gaan, bevorderde eveneens de marktwerking. De jaarlijkse huurstijging vertoont nu een dalend verloop richting inflatie. Ook in de woonruimteverdeling is de marktwerking sterk verbeterd door de invoering van het zogenaamde ‘Delftse aanbodmodel’, dat veel navolging heeft gevonden. Ten aanzien van de marktwerking kunnen we vaststellen, dat de bevordering daarvan op de markt van woondiensten (huur en verhuur) de burger tot voordeel heeft gestrekt. Toch kan marktwerking hier nog worden vergroot; de contractvrijheid van huurder en verhuurders is in de praktijk beperkt, en het woningwaarderingsstelsel houdt nauwelijks rekening met de feitelijke marktwaarde van woningen. Wat betreft de woningcorporaties komt met de uitbreiding van taken de eerlijke verhouding ten opzichte van ‘concurrenten’ nog onvoldoende uit de verf. Daarom zijn de corporaties ook aan een MDW-toets onderworpen. Toenemende schaalvergroting in de corporatiesector brengt ook de eventuele rol van de Nederlandse Mededingings autoriteit in zicht.

2

Zie met name de essays van prof. dr. Th.A.J. Toonen die zijn opgenomen in de Evaluatie Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig.

3

Het aandeel van de ‘marktsector’ in de betekenis van niet-gesubsidieerde woningen nam toe van 52% in 1990 naar 80% in 1998.

10

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:04

Page 11


Op de koopwoningmarkt, vooral op de Vinex-locaties, kunnen vraagtekens worden gezet bij de effecten van meer marktwerking. De verhouding tussen kostprijs en verkoopprijs is de afgelopen jaren een stuk ongunstiger geworden. De marktdynamiek op Vinex-locaties heeft met andere woorden tot een slechtere prijs/kwaliteitsverhouding voor de burger geleid, wat natuurlijk precies het tegenovergestelde is van wat we met marktwerking beogen. burger nog steeds de zwakste partij

Het beeld dat uit de evaluatie opkomt is toch dat marktwerking, decentralisatie en verzelfstandiging allemaal redelijk gelukt zijn, maar dat de kanteling van het beleid naar de burger er wat magertjes vanaf komt. Het vierde trefwoord uit de Nota Volkshuisvesting in de Jaren Negentig - deregulering - had destijds vooral betrekking op de afschaffing van de veelheid aan voorschriften die verbonden waren aan de objectsubsidies, en dat is ook met succes gebeurd. Daarnaast heeft een flinke deregulering van de bouwregelgeving plaatsgevonden. Die geeft meer ruimte aan bewoners, maar leidt er in gespannen markten in het Westen helaas wÈl toe dat veel woningen maar net op het minimaal vereiste niveau (plafonds, beukmaat) worden gebouwd. Ook het Welstandstoezicht is nog steeds niet transparant. In het BBSH is een prestatieveld over de betrokkenheid van bewoners opgenomen, en inmiddels is er de Wet overleg huurders-verhuurder. Eigen woningbezit is toegenomen, maar eigenlijk nog onvoldoende. Er is te weinig ruimte voor particulier opdrachtgeverschap. Het aanbod van moderne, op de vraag afgestemde gecombineerde woon-zorgcomplexen is toegenomen, maar de individuele burger is nog steeds afhankelijk van de initiatieven van goedwillende en creatieve aanbieders (en die zijn er beslist), in plaats dat hij zelf invulling kan geven aan zijn woon-zorgarrangement. In het ISV is bewonersbetrokkenheid als procesvoorwaarde opgenomen. De praktijk moet de betekenis daarvan echter nog uitwijzen. Maar wat vooral opvalt is dat de burger ‘krijgt wat hem wordt toegestaan’ door de aanbieder van woningen of woondiensten. Ook tijdens de regionale bijeenkomsten over ‘De Agenda’ voor de Nota Wonen bleek verbetering van de positie van de burger veelal goedwillend te worden vertaald in meer inspraak. Zo kon de gemeente vanwege de vertegenwoordigende democratie in de ogen van sommigen de ultieme vorm van de ‘burger centraal’ worden, of de corporatie de burger centraal stellen door een extra bewonersraad te installeren. Dat zijn echter jarenzeventigoplossingen voor burgers van de 21ste eeuw.

en het Rijk dan?

Met decentralisatie, verzelfstandiging, marktwerking en deregulering is bij velen, niet in de laatste plaats bij delen van de rijksdienst zelf, de houding ontstaan van: “daarvoor moet je niet bij ons zijn, dat is mijn ‘pakkie an’ niet meer”. Het verleggen van taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden naar andere niveaus is te veel vereenzelvigd met het niet meer hoeven hebben van een visie op de volkshuisvesting of het wonen. Het niet rechtstreeks meer interveniëren met regels, subsidievoorwaarden etcetera, is te zeer verward met het niet meer hoeven analyseren, het niet meer hoeven vaststellen hoe het er op het beleidsgebied wonen voor staat. De ordening is te veel opgevat als een doel op zich in plaats van een middel om het hoogste maatschappelijke rendement op het beleidsgebied wonen te realiseren. In een van de essays in het kader van de evaluatie wordt nadrukkelijk gesteld, dat decentralisatie, verzelfstandiging en deregulering niet een passieve rol van de rijksoverheid betekenen: “Op onderdelen wordt door decentralisatie de verantwoordelijkheid elders in de beleidsproductiekolom gelegd, maar de zorg voor de totale kolom blijft in vele gevallen nog wel steeds bij de centrale overheid, in casu het verantwoordelijke departement. (...) Het is de vraag of het Ministerie als geheel zich reeds voldoende op de nieuwe situatie heeft ingesteld. De reflex van vele ambtenaren is geweest dat met de decentralisatie ook de

11

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:04

Page 12


bestuurlijke verantwoordelijkheid is verdwenen. Men reageert kribbig als het departement vervolgens door parlement en samenleving wordt aangesproken op bepaalde ontwikkelingen, waarnemingen of resultaten.” 4 De VROM-raad vraagt eveneens aandacht voor de rijksrol maar plaatst dat in het perspectief van de verbreding en integratie van het woonvraagstuk: “In het woonbeleid heeft zich een grote omslag in de verdeling van de verantwoordelijkheden voorgedaan. Na deze omslag is de beleidsagenda verbreed waardoor de sturingsvraag opnieuw aan de orde is.” 5 Met de introductie van het ISV is in die zin ook reeds een nieuwe weg ingeslagen.

Conclusies Uit de evaluatie van de Nota Volkshuisvesting in de Jaren Negentig trekt het kabinet de volgende conclusies: de nota is een succes omdat vrijwel alle daarin gestelde doelen zijn bereikt; • het vanuit de rijksoptiek bezien financiële succes van het beleid in de jaren negentig had tot gevolg dat huurders aanzienlijk meer zijn gaan betalen; een beleid gericht op een inflatievolgende huurontwikkeling in het komende decennium is gerechtvaardigd; • het uitgangspunt “(...) dat de zorg voor een goede huisvesting in eerste aanleg tot de eigen verantwoordelijkheid van bewoners en andere marktpartijen behoor (...) en de overheid de taak heeft daartoe voldoende ruimte te bieden”, is nog steeds geldig; dat geldt ook voor de ordeningsprincipes van decentralisatie, verzelfstandiging, marktwerking en deregulering,6 maar hun onderlinge verhouding vergt aanscherping en correcties; • decentralisatie is als bestuurlijke beweging op het gebied van het wonen grotendeels gerealiseerd, maar het functioneren van de decentrale ordening (gemeenten, provincies) vraagt om verbetering; vanwege het schaalniveau waarop woonvraagstukken zich voordoen, moet vooral de regionale afstemming worden versterkt; • woningcorporaties blijven een bijzondere positie houden en zullen zich verplicht moeten weten van hun sociale taak; • marktwerking bij de bouwproductie en op de huurmarkt moet worden verbeterd; • de positie van de burger moet worden versterkt; • de verantwoordelijkheden van het rijk moeten scherper worden geformuleerd.

4

Prof. dr. Th.A.J. Toonen in zijn essay: ‘Goed bestuur in de volkshuisvesting van de 21ste eeuw; opgenomen in het evaluatierapport.

5

VROM-raad, 1999 Wonen: beleid en legitimiteit, advies 014; Den Haag

6

In dit verband kan ook worden gewezen op het advies van de VROM-raad 1999, Wonen, beleid en legitimiteit. Daarin stelt de Raad: “Naar het oordeel van de Raad is er nu niet sprake van een zodanige discrepantie tussen het beleidssysteem en de maatschappelijke ontwikkelingen, dat als het ware van de bodem of een nieuw beleidsstelsel wenselijk is. De systeemveranderingen die door Staatssecretaris Heerma zijn aangebracht kunnen in belangrijke mate ook nu nog de grondslag vormen voor te voeren beleid”.

12

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:04

Page 13


Bijlage 2

Onderzoeksbijlage

13

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:04

Page 14

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:04

Page 15


Inhoud 1 1. 1 1.2

Algemeen Opgaven en ambities Werkwijze

17

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

Analyse woonopgave Opzet analyse Scenario’s Ontwikkelingen aan de hand van de scenario’s De kwantitatieve opgave De ruimtelijke opgave 2000-2030 De kwalitatieve opgave

19

19 22 25 28 29

3 3.1 3.2

Transformaties Aanknopingspunten voor transformaties Transformatieambitie

39 39 56

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Analyse van enkele effecten van de ambitie Inleiding Effecten op de woningmarkt: vraag en aanbod Transformatie van wijken met (meervoudige) problemen Effecten voor de sociale huursector Effecten voor de woonlasten Ruimtelijke effecten

63 63 63 65 66 70 71

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9

Regiobeelden Het Noorden: ruimte Groningen-Assen Het Oosten: aantrekkelijk Knooppunt Arnhem-Nijmegen Het Zuiden: verstedelijking Eindhoven/Helmond (SRE) Zuid Limburg Het Westen: metropool De vier grootstedelijke agglomeraties

73 73 77 78 82 83 86 88 90 93

Annex

17 17

19

105

Deze bijlage is tot stand gekomen in samenwerking met ABF Onderzoek en Informatie te Delft en Bureau Middelkoop te Heemstede.

15

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:04

Page 16

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:04

Page 17


1 1.1

Algemeen Opgaven en ambities In de Nota Wonen wordt ten aanzien van de stedelijke transformatie een ambitie geformuleerd. De ambitie is het beleidsmatige antwoord op de kwalitatieve opgave die volgt uit onder meer de ontwikkelingen op de woningmarkt. De basis van de ambitie ligt bij de ontwikkelingen op wijkniveau, de kansen en problemen in wijken en de ontwikkelingen op de woningmarkt. De transformatieambitie geeft aan dat een betere afstemming van vraag en aanbod mogelijk is, als gebruik wordt gemaakt van de kansen die uit de markt naar voren komen. De transformatieambitie in de Nota Mensen, wensen, wonen en in deze bijlage betreft Nederland als geheel. Deze ambitie zal in de nabije toekomst waar nodig worden geconcretiseerd naar provincies en/of regio’s. De gebiedsgerichte ambities vormen vervolgens de inzet van het Rijk voor de dialoog met provincies en gemeenten.

1.2

Werkwijze De werkwijze die is gevolgd bestaat uit de volgende stappen: • Maak een analyse van de woonopgave aan de hand van de ontwikkeling van de vraag, de trendmatige verwachtingen van het aanbod, de sociaal economische ontwikkelingen en een diagnose van kansen en problemen op wijkniveau. • Bepaal mogelijke aanknopingspunten voor (bijgesteld) beleid. • Bepaal een transformatieambitie. • Evalueer deze ambitie. Wat betekent een realisatie van de ambitie voor de geformuleerde opgave?

Vraag en Aanbod en de effectanalyse Vraag Scenario’s

Aanbod

bevolkingsgroei economische groei migratie

CPB-scenario’s

Inventarisatie Aanbod 2000...2010

Vinex-Vinac ISV

individualisering opleidingen inkomen

Huishoudensontwikkeling PRIMOS/Combi

monitoring voorraad

Nieuwbouw verkoop et cet.

woningbehoeften

Vraagontwikkeling (aan de hand van WBO)

Effectanalyse

Transformatieambitie

Woningopgave o.b.v. woningmarktsimulatie 2000...2010

Verwachte ontwikkelingen aanbod 2000...2010

17

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:04

Page 18


In de navolgende onderdelen worden deze stappen toegelicht. Vooral de laatste drie stappen zullen extra aandacht krijgen, omdat deze gezien moeten worden als een onderbouwing van de transformatieambitie. De transformatieambitie wordt uitgedrukt in transformaties (positieverandering van de wijk) en in mutaties (aanpassing van de woningvoorraad op het niveau van de woning). De ambitie geeft aan hoeveel, waar en in welke mate er sprake kan zijn van een verandering van het woonmilieu en van de woningvoorraad zodat de aansluiting op de vraag verbetert. De ambitie wordt geëvalueerd op een aantal effecten. Daarbij zijn de volgende indicatoren gebruikt: • Spanning op de woningmarkt, ofwel het verschil tussen de niet-gehonoreerde vraag en het potentiële overschot.7 Deze indicator geeft aan in hoeverre er sprake is van evenwicht op de woningmarkt. • Slaagkans per vraaggroep, ofwel het aandeel van een bepaalde groep woningvragers dat er in slaagt binnen één jaar de gezochte woning te betrekken. • Woonlasten per segment, uitgedrukt in het aandeel van het inkomen dat aan het wonen wordt besteed. • Aandeel eigenwoningbezit, uitgedrukt in het aandeel eigen woningen in de totale woningvoorraad. Deze vier indicatoren geven een beeld van de mate waarin de gewenste veranderingen ook daadwerkelijk gerealiseerd worden. De indicatoren hebben betrekking op de situatie op de woningmarkt. Buiten de effecten voor de woningmarkt zijn er nog andere effecten die voor de beoordeling van belang zijn. Er komen nog drie soorten van effecten aan de orde: • De transformatie van wijken met meervoudige problemen. • De financiële effecten voor woningcorporaties. • De gevolgen voor het ruimtebeslag. Werkwijze Woonopgave op basis van: • de huidige situatie; • de vraagontwikkeling aan de hand van scenario’s; • de trends in het aanbod; • een effectanalyse van de trends. Transformatieambitie op basis van: • aanknopingspunten voor transformaties; • een typologie van kansen en problemen; • de kansen voor transformaties; • de vraag in de markt. Effectanalyse ten aanzien van: • de verwachte spanning op de markt; • de woonlasten ontwikkeling; • de slaagkans per segment; • de omvang van het eigen woningbezit; • het ruimtebeslag; • de wijken met meervoudige problemen; • de financiële effecten.

7

Voor de betekenis van de termen wordt verwezen naar 2.5.

18

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:04

Page 19


2 Analyse woonopgave 2.1

Opzet analyse De analyse van de woonopgave bestaat uit drie stappen. De eerste stap is het maken van een aantal omgevingsscenario’s. De scenario’s zijn opgesteld omdat de toekomst zich niet laat voorspellen en het dus noodzakelijk is rekening te houden met mogelijke ontwikkelingen. In de scenario’s wordt de toekomstige vraag in beeld gebracht door vooral de groei van het aantal huishoudens en de groei van het gemiddelde inkomen per huishouden te ramen. De tweede stap is het maken van een raming van het aanbod. Op grond van de bestaande afspraken over nieuwbouwlocaties en trends is een profiel geschetst van de waarschijnlijke omvang en samenstelling van de woningvoorraad in 2010. Het betreft een inschatting van de nieuwbouw, onttrekkingen en de verkoop van woningen in de periode tot 2010. De derde stap bestaat uit het confronteren van vraag en aanbod. Het resultaat geeft de belangstelling weer voor de verschillende woonmilieus en voor verschillende typen woningen. Daarbij is onderscheid gemaakt in vijf typen van woonmilieus, te weten centrum-stedelijk, buiten-centrum, groen-stedelijk, centrum-dorps en landelijk woonmilieu. Daarbij is vooral gekeken naar functiemenging en dichtheid: • centrum-stedelijk woonmilieu: hoge dichtheid, menging van functies, zoals wonen, werken en voorzieningen, combinatie van nabijheid en bereikbaarheid; • buiten-centrum woonmilieu: gemiddelde dichtheid, nadruk op één functie en nabijheid van een beperkt aantal specifieke functies; • groen-stedelijk woonmilieu: wonen in lage dichtheid met vooral veel groenvoorzieningen; • centrum-dorps woonmilieu: gemengd wonen, werken en voorzieningen in lage dichtheid, combinatie van redelijke nabijheid en matige bereikbaarheid; • landelijk wonen: verspreide bebouwing in lage dichtheid, combinatie van matige nabijheid en lage bereikbaarheid, dan wel bebouwing aan de rand van het dorp. Woningen zijn onderscheiden in koop- en huurwoningen, eengezins- en meergezinswoningen, prijsklasse en grootte. Het resultaat van de confrontatie biedt aanknopingspunten voor gerichte transformaties.

2.2

Scenario’s De scenario’s zijn samenhangende en cijfermatig ingevulde beelden van de sociaaleconomische ontwikkeling in Nederland tot 2010 met een doorkijk naar 2030. Daarbij is in de eerste plaats gebruik gemaakt van de drie scenario’s van het Centraal Planbureau (CPB), die zijn opgenomen in het rapport ‘Economie en fysieke omgeving’.8 De drie CPB scenario’s schetsen een consistent toekomstbeeld. De sociaal-economische, sociaal-culturele en demografische factoren zijn de meest belangrijke voor de ontwikkelingen op het gebied van het wonen. De kengetallen per scenario staan in het volgende overzicht.

8

Centraal Planbureau, 1997; Economie en fysieke omgeving. Beleidsopgaven en oplossingsrichtingen 1995 - 2020. Den Haag.

19

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:04

Page 20


Scenario’s Verdeeldheid

Coördinatie

Competitie

PRIMOS-scenario

Hoge Ruimtebehoefte

Coördinatie perspectief speelt een grotere rol dan in Competitie

Marktmechanisme dominant; scherpe internationale beleidsconcurrentie tussen nationale staten Nadruk op ‘efficiency EU: model van het Europa à la carte’

N.v.t.

Zie Competitie

Sterke groei kennispotentieel Sterke kennisdiffusie; benutting kennis potentieel zeer goed Informatietechnologie ‘all pervasive’ Technische ontwikkeling sterk marktgericht

N.v.t.

Zie Competitie

Men voelt zich ‘Europees’ of ‘regionaal’ burger Meer gemeenschapszin, solidariteit Consumptiepatroon en leefstijl zijn meer immaterieel en milieuvriendelijk georiënteerd

Men voelt zich wereldburger Maar anderzijds sterke individualisering Grote mate van productdifferentiatie en materieel/ hedonistische cultuur

Geen fundamentele wijzigingen ten opzichte huidige ontwikkelingen

Zie Competitie

Migratiesaldo relatief laag vanwege beleidsconcurrentie tussen Europese staten Bevolking 2010: 16,5 mln 2020: 16,9 mln 2030: 17,2 mln.

Huidige, trendmatige ontwikkelingen

Zie Coördinatie

Bevolking 2010: 16,2 mln. 2020: 16,3 mln 2030: 16,1 mln.

Migratiesaldo hoger dan in Competitie uit hoofde van solidariteit Bevolking 2010: 16,8 mln. 2020: 17,7 mln 2030: 18,5 mln.

Bevolking 2010: 16,6 mln 2020: 17,1 mln 2030: 17,4 mln

Bevolking 2010: 16,8 mln 2020: 17,7 mln 2030: 18,5 mln

Huishoudens 2010 7,1 mln 2020: 7,5 mln 2030: 7,7 mln

Huishoudens 2010: 7,3 mln 2020: 7,8 mln 2030: 8,3 mln




Tamelijk sterke groei BBP in Europa en Azië, N-Amerika blijft achter Groei BBP Ned. 2,75% p.j. Stijging particuliere consumptie, maar meer ‘maatschappelijk’ en milieubewust gericht Minder scherpe internationale concurrentie; meer internationaal milieubeleid; meer collectieve diensten

Wereldwijde sterke groei BBP

Gematigde groei

Zie Competitie

Groei BBP Ned. 3,25% p.j. Particuliere consumptie stijgt sterk, zeer grote mate van productdifferentiatie

Groei BBP Ned. 2% p.j.

Internationale economischpolitieke ontwikkelingen Marktmechanisme noch regelgeving werken goed

EU: trage verdere integratie door nationale tegenstellingen en interne verdeeldheid Technische ontwikkeling Trage ontwikkeling kennispotentieel Weinig efficiënte kennisdiffusie en benutting kennispotentieel

Meer traditionele gerichtheid technische ontwikkeling

Sociaal-culturele ontwikkelingen Nationalistische en intolerante gevoelens prominent

Weinig vergroting ruimte voor ‘Kwaliteitsconsumptie’ in welke zin dan ook

Demografische ontwikkelingen Migratiesaldo laagste van de scenario’s

Economie Sterke groei BBP in N-Amerika en Azië, Europa blijft achter Groei BBP Ned. 1,5% p.j. Zwakke groei particuliere consumptie

Productiestructuur verandert relatief weinig

Werkloosheid in 2020 op vergelijkbaar niveau als in 1995

Meer nadruk op ‘equity EU: Europa van meer snelheden relevant’

Sterke groei kennispotentieel Kennisdiffusie en dus benutting kennispotentieel verlopen minder efficiënt dan in Competitie Technische ontwikkeling meer maatschappelijk gericht dan in Competitie

Werkloosheid iets hoger dan in Competitie; minder grote dynamiek

Productiestructuur sterk dynamisch; nadruk op comparatieve voordelen; groter accent midden en hoogwaardige activiteiten Lage werkloosheid; wel grote baanonzekerheid

Inkomensontwikkeling Inkomensgroei per huishouden 1998-2010: 0,8% 2010-2020: 0,9% Koppeling tussen lonen en uitkeringen blijft gehandhaafd

Inkomensgroei per huishouden 1998-2010: 1,6% 2010-2020: 1,8% Koppeling tussen lonen en uitkeringen blijft gehandhaafd

Inkomensgroei per huishouden 1998-2010: 1,8% 2010-2020: 2,2% De uitkeringen blijven enigszins achter bij de lonen.

Inkomensgroei per huishouden 1998-2010: 1% 2010-2020: 1,2%

Inkomensgroei per huishouden 1998-2010: 1,7% 2010-2020: 2%

Regionale ontwikkeling Concentratie van werkgelegenheid en bevolking in het Westen

Concentratie van werkgelegenheid en bevolking in het Westen

Concentratie van werkgelegenheid en bevolking in het Westen

Uitwaaiering van werkgelegenheid en bevolking vanuit het Westen

Zie Competitie

20

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:04

Page 21


In het scenario Verdeeldheid gaat het matig met de economie. De gedachte achter dit scenario is dat Europa wel eens verdeeld zou kunnen raken en dat werkt belemmerend voor de economische groei. In samenhang daarmee worden huishoudens meer op zich zelf teruggeworpen en neemt de groei van de individualisering enigszins af. Toch is de economische groei met 1,5% per jaar nog alleszins behoorlijk. In het scenario Coördinatie gaat het heel wat beter met de samenwerking in Europa. Mede daardoor is er sprake van een behoorlijk grote economische groei (van 2,75% per jaar). Een gevolg van deze ontwikkeling is dat ook de demografische groei hoog is; zowel de buitenlandse migratie neemt toe in dit scenario, als ook het aantal geboorten. Het scenario Competitie ten slotte gaat uit van een ontwikkeling waarbij de wereldhandel floreert en door onderlinge concurrentie de economische groei nog verder toeneemt (3,25% per jaar). In samenhang met deze gunstige economische ontwikkeling neemt ook de individualisering in dit scenario nog flink toe; er komen dan steeds meer alleenstaanden. De drie CPB-scenario’s doen uitspraken over de verwachte groei van bevolking, huishoudens en inkomen. Voor de woningmarkt zijn dat relevante factoren. Relevant is ook de verdeling van de inkomens. Belangrijk in dit verband is de relatie tussen uitkeringen en inkomens. In alle scenario’s wordt de koppeling tussen uitkeringen en inkomens min of meer gehandhaafd. Op dit punt ontlopen de ontwikkelingen elkaar bijzonder weinig. De CPB-scenario’s starten in 1995. Inmiddels hebben zich nieuwe ontwikkelingen voorgedaan, die binnen de bandbreedte van de scenario’s vallen. Daarom is slechts het startpunt van de scenario’s bijgewerkt, en opgetrokken naar 1998. Naast de drie CPB-scenario’s wordt ook het PRIMOS-scenario opgenomen. Dit scenario is in demografisch opzicht gebaseerd op de nationale bevolkingsprognose van het CBS van eind 1998. Deze raming houdt in demografisch opzicht het midden tussen de beide hoge CPBscenario’s. Voor wat betreft economische groei wordt hier uitgegaan van 2% groei per jaar. Het PRIMOS-scenario is vergelijkbaar met het middenscenario van de eerdere Trendrapporten Volkshuisvesting. Het meest in het oog springende verschil is echter dat het PRIMOS-scenario niet meer als richtsnoer wordt gebruikt maar uitsluitend als toetsingskader. De scenario’s zijn regionaal uitgewerkt. Dit betekent dat de landelijke ontwikkeling zoals die in de drie scenario’s voorzien is, vertaald is in regionale ramingen. Een bijzonder punt (van verschil) bij deze scenario’s betreft de regionale spreiding over ons land. In alle drie CPBscenario’s wordt er vanuit gegaan dat de groei van de werkgelegenheid voor een belangrijk deel terecht zal (blijven) komen in het Westen van het land. Daarmee wijken deze CPB-scenario’s af van de trend uit het begin van de jaren negentig. De afgelopen jaren heeft de werkgelegenheid zich namelijk in het Westen van ons land minder gunstig ontwikkeld dan elders. Deze trend, welke leidt tot een zekere ‘uitwaaiering’ vanuit de Randstad, is wel terug te vinden in het PRIMOS-scenario. Bovendien is een scenario Spreiding ontwikkeld, dat gelijk is aan het scenario Coördinatie, maar verschilt ten aanzien van de ontwikkeling van de werkgelegenheid. Dit scenario laat wel een ‘uitwaaiering’ vanuit het westen zien.9 De verschillen tussen de hierboven genoemde scenario’s zijn voldoende groot om de mogelijke ontwikkelingen tot 2030 in kaart te brengen maar zijn beslist niet extreem te noemen. Derhalve is ook een scenario Hoge Ruimtebehoefte ontwikkeld waarin zoveel mogelijk rekening wordt gehouden met ontwikkelingen die meer ruimte vragen. Concreet is daarvoor uitgegaan van de grote demografische groei uit het scenario Coördinatie, en de grote economische groei 9

Omdat het scenario Spreiding uitsluitend op dit punt verschilt van het scenario Coördinatie, staat dit scenario niet afzonderlijkin het overzicht vermeld.

21

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:04

Page 22


uit het scenario Competitie. Ook de sterke mate van individualisering uit het scenario Competitie is hierbij overgenomen. Dit scenario is vooral interessant bij het inschatten van de toekomstige ruimtevraag op de lange termijn (situatie 2030).

2.3

Ontwikkelingen aan de hand van de scenario’s De groei van de bevolking neemt sinds het begin van de jaren zeventig af door de geboortedaling. Ruim twintig jaar later werkt dat door in het aantal nieuwe huishoudens. Een onzekere factor is de omvang van de buitenlandse migratie. Omdat het over het algemeen om volwassenen gaat, zorgt een hoog positief buitenlands migratiesaldo direct voor meer huishoudens en is daardoor ook relevant voor de woningmarkt. Een belangrijke factor is natuurlijk ook de algemene welvaartsgroei. Deze groei zorgt voor een toename van het inkomen per hoofd van de bevolking. De schaarste die bij een hoge welvaartsgroei op de arbeidsmarkt ontstaat zorgt voor een hogere mate van arbeidsparticipatie en daarmee voor meer tweeverdieners. In het verleden werd een groot deel van de economische groei ‘gebruikt’ voor de huishoudverdunning. De huishoudens werden gemiddeld steeds kleiner. Het verdiende Nationaal inkomen moest dan ook over steeds meer huishoudens worden verdeeld. Het gevolg daarvan was dat de groei van het inkomen per huishouden maar zeer beperkt was. Dat is drastisch aan het veranderen. Door de beperkte verdere huishoudensverdunning van de laatste jaren is de verwachte groei van het inkomen per huishouden veel hoger dan de laatste decennia het geval is geweest. De verwachte ontwikkelingen ten aanzien van economie en individualisering leiden ook tot een verdere daling van de omvang van de ‘aandachtsgroep’ van de volkshuisvesting. Dat geldt voor alle scenario’s, zelfs voor het scenario Verdeeldheid. De geschetste ontwikkeling leidt tot een afvlakking van de groei van de kwantitatieve vraag en stimuleert de vraag naar kwaliteit. Een andere oorzaak voor de vraag naar kwaliteit is de toename van de vermogens in de laatste decennia, vooral door de enorme groei van de pensioenvoorzieningen, maar ook door vererving. Daarbij vallen de aanwezige vermogens veelal toe aan huishoudens die actief opereren op de woningmarkt. Het resultaat van jarenlang sparen zal de komende jaren steeds meer zichtbaar worden. Daarnaast zijn ook de vermogens uit het woningbezit sterk toegenomen, dankzij de aanhoudende stijging van de woningprijzen. Dat geldt in de eerste plaats voor de eigenaarbewoners. Op dit punt is er sprake van een paradox. Het gebrek aan voldoende aanbod van kwalitatief interessante woningen zorgt mede voor aanhoudende prijsstijgingen, maar dankzij deze prijsstijgingen ontstaat er wel financiële ruimte bij huishoudens. Deze extra ruimte wordt echter maar zeer ten dele gebruikt voor meer investeringen in de eigen woning. Vele decennia werd er meer geïnvesteerd dan geleend. De laatste jaren is dat radicaal omgeslagen. De vermogensaanwas als gevolg van de stijging van de huizenprijzen wordt deels gebruikt voor andere bestedingen.10 Dankzij de ontwikkeling van de huurprijs die jarenlang hoger was dan de gemiddelde lastenstijging en dankzij de prijsontwikkeling bij verkoop van huurwoningen, zijn ook de vermogens van sociale verhuurders sterk gestegen. Ook de verbetering van de vermogenspositie van sociale verhuurders heeft (nog) niet geleid tot meer investeringen. Voor ieder scenario zijn deze ontwikkelingen verder ingevuld. Op dit moment wonen er in Nederland bijna 16 miljoen inwoners. De omvang en samenstelling van de bevolking veranderen door geboorte, veroudering, sterfte en buitenlandse migratie. Tabel 2.1 laat zien wat de

10

De Nederlandsche Bank, 1999, De Nederlandse huizen- en hypotheekmarkt: een risico-analyse, in: Kwartaalbericht september 1999.

22

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:04

Page 23


veranderingen in de bevolking zijn volgens de gehanteerde scenario’s. In het scenario Coördinatie is de veronderstelde groei van de bevolking hoger dan in de andere scenario’s. Dat komt door het hogere aantal geboorten en door het hogere buitenlandse migratiesaldo. Een beter functionerend Europa betekent vermoedelijk een grotere toestroom van buitenlanders. Tabel

2.1

Bevolkingsontwikkeling 2000-2010 in vier scenario’s (in aantallen x 1000) Competitie

Coördinatie

Verdeeldheid

PRIMOS-

15808

15847

15780

geboorte

1795

1988

1700

1871

sterfte

1442

1445

1509

1473

scenario bevolking 2000

natuurlijke aanwas

15848

353

543

191

398

1166

1316

1066

1256

emigratie

866

865

866

891

migratiesaldo

300

451

200

365

16462

16842

16172

16611

immigratie

bevolking 2010

bron: VROM/ABF

De huishoudensontwikkeling is afgeleid van de bevolkingsontwikkeling. Deze is leidraad voor de verwachte woningvraag. Huishoudens zijn onderscheiden naar leeftijd, samenstelling, opleidingsniveau, inkomensbron en inkomenshoogte. Per scenario zijn verschillende veronderstellingen gemaakt over ontwikkelingen die bepalend zijn voor het inkomen en de samenstelling van huishoudens. De belangrijkste verschillen betreffen de beroepsdeelname, de inkomensontwikkeling en de individualisering. In het scenario Competitie wordt ervan uitgegaan dat een sterke groei van de economie gepaard zal gaan met een aanzienlijke toename van het aantal huishoudens. Het scenario Verdeeldheid geeft het tegengestelde beeld. Een lage groei van de economie gaat samen met een beperkte toename van de individualisering. De andere scenario’s kennen een tussenpositie. In het scenario Coördinatie (en Spreiding) is de omvang van de individualisering relatief beperkt en in het PRIMOS-scenario (een VROM-scenario) volgt de individualisering de trend.

23

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:04

Page 24


Tabel

2.2

Huishoudensontwikkeling 2000-2010 in vier scenario’s (in aantallen x 1000) Competitie

huishoudens 2000

alleenstaand

paar zonder

gezin met

kind

kind

totaal

2416

2024

2426

6866

groei agv Bevolkingsontwikkeling

175

140

152

467

groei agv Individualisering

311

-93

-63

155

2903

2070

2515

7488

486

47

89

622

huishoudens 2010 toename 2000-2010

Coördinatie

huishoudens 2000 groei agv Bevolkingsontwikkeling groei agv Individualisering huishoudens 2010 toename 2000-2010

Verdeeldheid

huishoudens 2000

alleenstaand

paar zonder

gezin met

kind

kind

totaal

2286

2048

2437

6771

175

137

150

461

79

-89

49

39

2540

2096

2636

7272

253

48

199

500

paar zonder

gezin met

totaal

kind

kind

alleenstaand

2286

2053

2421

6760


122

91

104

317


117

4

-63

58

2525

2148

2462

7135

239

95

41

375


PRIMOS-scenario

huishoudens 2000

alleenstaand

paar zonder

gezin met

kind

kind

totaal

2386

2033

2431

6849


164

132

149

444


217

-64

-46

108

2767

2101

2534

7401

381

68

103

553


bron: VROM/ABF

De samenstelling van de huishoudens staat in tabel 2.2. Daaruit blijkt dat het aantal alleenstaanden in alle scenario’s fors toeneemt en dan met name in het scenario Competitie. De omvang van het aantal paren zonder kinderen is redelijk stabiel, maar het aantal gezinnen met kinderen varieert per scenario. Vooral in het scenario Coördinatie neemt deze laatste categorie sterk toe. Verder zien we dat de groei van het aantal huishoudens vooral voortkomt uit de veranderende bevolkingsstructuur (meer ouderen). Het feitelijke effect van individualisering is maar beperkt.

24

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:04

Page 25


Algemene ontwikkelingen waarvan de richting per scenario gelijk is maar de omvang verschillend • een toename van het inkomen per huishouden door hoge economische groei en een lage groei van het aantal huishoudens • een gelijkmatige groei van inkomens uit arbeid en uitkeringen • een daling van het aandeel van de aandachtsgroep van het volkshuisvestingsbeleid • een afvlakking van de groei van de kwantitatieve woningvraag • een grote vraag naar kwaliteit • een stijging van het aandeel koopwoningen • een grote vraag naar meer vloeroppervlak • de vraag naar stedelijke woonmilieu’s concentreert zich op centrum-stedelijk en groenstedelijk wonen.

2.4

De kwantitatieve opgave De gemeentelijke voornemens ten aanzien van de woningbouw tot 2010 zijn geïnventariseerd. (‘trendmatige ontwikkeling’ zie tabel 2.3)11 In deze inventarisatie zijn ook de plannen met betrekking tot de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (Vinex) en de actualisering daarvan (Vinac) opgenomen. De plannen zijn vertaald in verwachtingen ten aanzien van soort woonmilieu, soort woningen, aandeel koopwoningen, woningtype en woninggrootte. Trendmatig is enige toename van de kwaliteit te verwachten. Dit komt naar voren door een groei van het aantal onttrekkingen van 13 duizend naar ongeveer 20 duizend per jaar en een toename van de verkoop van huurwoningen tot 25 duizend per jaar. Het eigenwoningbezit stijgt mede daardoor naar 59% in 2010. De nieuwbouwproductie is naar verwachting 77 duizend woningen per jaar. Samen met 5 duizend overige toevoegingen betekent dat een geschatte woningvoorraad van 7,2 miljoen woningen in 2010. Als dat aantal wordt gehaald kan dat een verdere ontspanning van de markt betekenen. Een indicator daarvoor is de verhouding tussen de ontwikkeling van het aantal huishoudens volgens de verschillende scenario’s en het aantal woningen volgens de (meest waarschijnlijke) trendmatige ontwikkeling. Deze zakt in de scenario’s Coördinatie en Spreiding, blijft gelijk in het scenario Competitie en stijgt bij het scenario met een hoge ruimtebehoefte.

11

Rigo research en advies b.v., december 1999, Aanbodmodel.

25

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:04

Page 26


Om tot de kwantitatieve nieuwbouw per postcodegebied te komen zijn de volgende stappen genomen:

• Inventarisatie Bouwplannen tot 2010: koppeling van RPD- en overige bestanden levert geplande nieuwbouw tot 2010. Uitgangspunt is de inventarisatie ‘Nederland in plannen’; deze is onvolledig, ontbrekend zijn: a) nagenoeg alle kleinere binnenstedelijke locaties b) veel kleinere tot middelgrote plannen buitenstedelijk (niet-Vinex) Aanvullingen worden gegeven aan de hand van: a) binnenstedelijk en niet-Vinex op basis van ‘De Nieuwe Kaart van Nederland’ • Toedelen totaal aantal te bouwen woningen aan bouwlocaties Vinex locaties, bron: a) inventarisatie RIGO b) Vinex-afspraken in beeld (RPD inventarisatie) c) planningsgegevens Vinex-locaties Niet-Vinex locaties, bron: a) Nieuwe Kaart van Nederland b) Kolpron-inventarisatie c) schatting op basis van gepland te bebouwen oppervlak en de gemiddelde dichtheid binnen en buiten BSG. Kleinschalige nieuwbouw: verwachte nieuwbouw volgens Primos • Toedelen jaarlijkse productie per bouwlocatie Vinex locaties (RPD), bron: a) inventarisatie RIGO b) planningsgegevens Vinex-locaties CE c) Kolpron-inventarisatie Niet-Vinex (RPD) locaties, bron: a) RPD b) Kolpron-inventarisatie c) overig: gelijke verdeling aantallen periode 1999-2010 Niet-Vinex uit Nieuwe kaart van Nederland: a) gelijke verdeling aantallen over periode 1999-2010 Kleinschalige nieuwbouw: verwachte jaarlijkse nieuwbouw volgens Primos • Toedelen van aantallen woningen per plan aan postcodes a) koppeling plankaart en postcodebestand b) een postcode per plan ➔ rechtstreeks c) meerdere postcodes per plan ➔ toedeling op basis van te bebouwen oppervlak d) kleinschalige nieuwbouw: verdeling nieuwbouw over woonmilieus binnen de kleine gemeenten (centrum dorps en landelijk). • Correctie naar IVH-inventarisatie per gemeente a) inventarisatie sloop per gemeente b) toevoeging volgens IVH + sloop = totale nieuwbouw c) verhouding tussen nieuwbouw uit inventarisatie en de totale nieuwbouw uit toevoeging + sloop ➔ correctiefactor per gemeente. d) herweging geïnventariseerde nieuwbouw per postcodegebied met gemeentelijke correctiefactor

bron: Rigo 1999, Aanbodmodel

26

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:04

Page 27


Tabel

2.3

Mutaties woningvoorraad bij trendmatige productie per woonmilieu 2000 - 2010 (x 1000 woningen) soort woonmilieu

centrum stedelijk

huidige

nieuw

productie

toevoe-

onttrek-

omzet-

woning

groei

woning

bouw

overig

ging

kingen

tingen

voorraad

woning

2000-2010

2000-2010

2000-2010

2000-2010

voorraad

totaal

2000

2000-2010

voorraad

2000-2010 2010

in % 6

474

41

12

53

23

18

503

buiten-centrum

2530

254

20

273

97

115

2706

7

groen stedelijk

485

141

3

144

14

15

615

27

centrum dorps

2357

263

9

271

44

78

2584

10

landelijk wonen

758

75

4

79

20

18

818

8

6603

774

47

821

197

244

7226

9

(%)

(%)

(%)

(%)

(%)

(%)

(%)

7

5

26

6

12

7

7

buiten-centrum

38

33

42

33

49

47

37

groen stedelijk

7

18

5

18

7

6

9

centrum dorps

36

34

18

33

22

32

36

landelijk wonen

11

10

8

10

10

7

11

100

100

100

100

100

100

100

totaal

centrum stedelijk

totaal

bron: VROM/ABF

In tabel 2.4 wordt ter illustratie de ontwikkeling van het aantal huishoudens weergegeven volgens de scenario’s Competitie, Coördinatie, Spreiding, Hoge Ruimtebehoefte en volgens het PRIMOSscenario. De trendmatige groei van de woningvoorraad sluit goed aan bij het scenario Competitie. Tabel

2.4

Groei woningbehoefte en trendmatige toename aanbod 2000-2010 per landsdeel (aantallen x 1000) groei woningbehoefte PRIMOS

groei woningvoorraad

Competitie

Coördinatie

Spreiding

landsdeel

Hoge Ruimtebehoefte

trendmatige toename

Noord

57

45

33

51

59

46

Oost

122

97

77

157

135

110

West

231

334

271

196

317

337

Zuid

142

145

121

100

174

129

Nederland

552

621

502

505

684

623

landsdeel

(%)

(%)

(%)

(%)

(%)

(%)

Noord

10

7

7

10

9

7

Oost

22

16

15

31

20

18

West

42

54

54

39

46

54

Zuid

26

23

24

20

25

21

Nederland

100

100

100

100

100

100

bron: VROM/ABF

27

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:04

Page 28


2.5

De ruimtelijke opgave 2000-2030 Het scenario Hoge Ruimbehoefte leidt tot een toename van het grondgebruik voor wonen in het jaar 2030 ten opzichte van 2000 met circa 35%. In tabel 2.5 is het huidige bodemgebruik per landsdeel weergegeven. Het totale droog oppervlak per landsdeel is in het Noorden 831 duizend hectare, in Oost 833 duizend hectare, in West 826 duizend hectare en het Zuiden is met 882 duizend hectare het grootste landsdeel. De ruimtedruk is gemeten als de toename van het oppervlak voor wonen in relatie tot het oppervlak dat beschikbaar is voor de overige functies. Het getal geeft aan welk oppervlak uit de andere functies voor wonen beschikbaar moet komen. Bij de andere functies is geen onderscheid gemaakt tussen landbouw, infrastructuur, werken et cetera. Naar verwachting zal de omzetting van landbouwgronden in woningbouwlocaties veruit het meest voorkomen. Intensiveren van het ruimtegebruik en combineren van functies behoort echter ook tot de mogelijkheden. Tabel

2.5

Ruimtedruk vanuit het wonen, 2000 - 2030, scenario Hoge Ruimtebehoefte totaal

oppervlak

oppervlak

toename

toename

ruimtedruk

droog

wonen

overige

oppervlak

oppervlak

wonen

oppervlak

2000

functies

wonen

wonen

(*1000 ha)

(*1000 ha)

(*1000 ha)

(*1000 ha)

(%)

Noord

831

36

795

10

27

(%) 1,2

Oost

833

48

784

18

37

2,3

West

826

87

739

33

38

4,5

Zuid

882

68

814

25

36

3,0

Nederland

3372

239

3133

85

35

2,7

bron: VROM/ABF

Uit tabel 2.5 blijkt dat de ruimtebehoefte van het wonen in het Westen 4,5% bedraagt van het oppervlak dat voor de overige functies beschikbaar is. Dit is bijna twee keer zoveel als in het Oosten van het land, waar de druk op de overige functies maar 2,3% bedraagt. Ook het Zuiden van het land is een dichtbevolkt gebied, de ruimtebehoefte voor wonen oefent hier een druk uit op de overige functies van 3%. In het Noorden, het landsdeel met de meeste ruimte, is de druk slechts 1,2%. Overigens zijn de verschillen tussen de regio’s binnen de landsdelen ook groot.

28

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 29


Figuur

2.1

Ruimtedruk vanuit het wonen, 2000 - 2030, scenario Hoge Ruimtebehoefte

1,2% 2,3% 3,0% 4,5%

bron: VROM/ABF

2.6

De kwalitatieve opgave De kwalitatieve opgave heeft betrekking op de verbetering van de kwaliteit van het woningaanbod en op een vergroting van de verscheidenheid van het aanbod aan woonmilieus. Om de kwalitatieve spanningen aan te kunnen geven wordt in deze paragraaf eerst de huidige situatie op de woningmarkt bezien. Vervolgens worden de effecten van de ontwikkeling van vraag en aanbod over de periode tot 2010 beschreven. Dankzij het Woningbehoefteonderzoek kan voor het jaar 1998 een relatie worden gelegd tussen kenmerken van huishoudens en de vraag naar woningen en woonmilieus en kan de uitkomst worden geconfronteerd met het aanbod. Het resultaat is het vraagoverschot (zie figuur 2.2). Het gebrek aan kwaliteit komt tot uiting in de vraag naar eengezinswoningen, naar koopwoningen, grotere woningen, meer ruimte om de woning en in de vraag naar duurdere woningen. Er is verder een kwalitatieve spanning ten aanzien van vraag en aanbod van woonmilieus. Deze spanning concentreert zich op de centrum-stedelijke woonmilieus en groen-stedelijke

29

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 30


woonmilieus. Er is een overschot aan buiten-centrum woonmilieus. De vraag naar centrumstedelijke woonmilieus is gericht op knooppunten waar nabijheid, bereikbaarheid en voorzieningen samenkomen. De vraag naar groen-stedelijke woonmilieus is juist gericht op ruimte en rust in een groene omgeving. Verder zien we ook potentiële overschotten van goedkope eengezinshuurwoningen in centrum-dorpse woonmilieus. Vooral in ontspannen markten zal dat voorkomen. Figuur

2.2

Vraagoverschot naar eigendom, type woning en woonmilieu, 1998 woningen (x 1000) 150

huur, meergezins huur, eengezins

100

koop, meergezins 50

koop, eengezins

0 -50 -100 -150 centrum stedelijk

buiten centrum

groen stedelijk

centrum dorps

landelijk gebied

bron: VROM/ABF

De (grote) vraag naar koopwoningen verschilt tussen de typen woningen. Zo blijkt uit figuur 2.3 dat er vooral veel extra vraag is naar twee-onder-een-kappers en naar vrijstaande woningen. De aansluiting tussen de vraag en aanbod van rijtjeswoningen was in 1998 veel beter, waardoor de opgave in dit segment van de woningmarkt relatief gering is. In de Vinex-wijken in het Westen van het land worden voornamelijk rijtjeswoningen gebouwd, waardoor dit tekort waarschijnlijk het snelst wordt ingelopen.

30

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 31


Figuur

2.3

Mismatch tussen vraag en aanbod naar koop/huur en woningtype in de koopsector (x 1000 woningen), 1998

huur koop koop-eengezins koop-rijenwoning koop-tweekapper koop-vrijstaand -300

-250

-200

-150

-100

-50

0

50

100

1150

200

250

300

bron: VROM/ABF

Hoe functioneert de woningmarkt in 2010? Worden de bestaande kwaliteitstekorten door realisatie van de bestaande plannen (het trendmatig aanbod) ingelopen of lopen deze tekorten daarentegen verder op? Met het woningmarktsimulatiemodel12 is het functioneren van de woningmarkt in de periode 1998-20 10 geanalyseerd. Het model berekent het potentieel overschot en de niet-gehonoreerde vraag per segment en per scenario voor de jaren 2000 en 2010, gegeven de mutaties in de voorraad en de veranderingen in de vraag. Van jaar op jaar wordt berekend hoe het in 1998 aanwezige vraagoverschot en vraagtekort zich onder invloed van de ontwikkelingen in de vraag en het aanbod ontwikkelen. Door een vergelijking tussen de uitkomsten voor het jaar 2000 en het jaar 2010 kan beoordeeld worden of spanningen in de verschillende segmenten toe- of afnemen. De kwalitatieve spanning voor heel Nederland wordt zichtbaar door in tabel 2.7 de totale nietgehonoreerde vraag met het totale potentiële overschot te vergelijken. Een omvangrijke nietgehonoreerde vraag duidt op spanning en andersom duidt een relatief omvangrijk potentieel overschot op ontspanning op de woningmarkt en kans op leegstand. Door in tabel 2.6 te kijken naar de afzonderlijke segmenten zoals huur en koop en een- en meergezinswoningen, wordt een beeld verkregen van de afzonderlijke kwaliteiten waarbij spanning of ontspanning ontstaat. Het tekort aan koopwoningen blijkt maar nauwelijks te worden ingelopen. Het laatste decennium was het verschil tussen vraag en aanbod van koopwoningen steeds zo’n 4% van de totale voorraad. Volgens de trend zal dat groter worden. Voor een steeds grotere groep huishoudens komt een koopwoning gezien het inkomen binnen het bereik. Het aanbod blijft daarbij achter. Op dit moment is het aandeel koopwoningen 51%. 12

Het woningmarktsimulatiemodel, door ABF Research in opdracht van VROM ontwikkeld, berekent vraag en aanbod op de regionale woningmarkt. De berekening van de vraag gebeurt op basis van demografische ontwikkelingen en economische ontwikkelingen. Vervolgens worden in het model de vraag naar en het aanbod van woningen in alle woonmilieus van jaar op jaar met elkaar geconfronteerd, waarbij het dynamische verhuisproces (van starten, doorstromen en verlaten van de woningmarkt) wordt nagebootst. Daaruit komt informatie beschikbaar over de mate waarin sectoren op de woningmarkt tekorten of overschotten zullen laten zien. Voor een uitgebreide toelichting op het model wardt verwezen naar het rapport Methodiek Nota Wonen dat als afzonderlijke rapportage is uitgebracht.

31

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 32


De verwachting is dat in de komende tien jaar de vraag naar koopwoningen zal stijgen naar zo’n 65%. Er is niet alleen een vraag van huishoudens die de markt betreden maar ook van zittende huurders die niet willen verhuizen maar wel veel interesse hebben in het kopen van de huidige woning. Volgens het Woningbehoeftenonderzoek 1998 betreft dit voor heel Nederland 27% van de huurders. Tabel

2.6

Niet-gehonoreerde vraag en potentieel overschot naar prijsklasse (woningen x 1000; scenario Coördinatie) niet-gehonoreerde vraag

goedkoop

middelduur

duur

totaal

eeng /huur 2000

10

31

10

51

trend 2010

10

29

11

50

meerg/huur 2000

21

47

22

90

trend 2010

26

53

28

106

eeng /koop 2000

23

34

142

199

trend 2010

20

33

172

225

meerg/koop 2000

14

16

35

66

trend 2010

17

17

44

78

2000

69

128

209

406

totaal trend 2010

73

132

255

460

duur

totaal

totaal

potentieel overschot

goedkoop

middelduur

eeng /huur 2000

34

22

11

67

trend 2010

80

46

16

142

meerg/huur 2000

97

11

4

112

trend 2010

163

25

11

199

eeng /koop 2000

8

5

2

14

trend 2010

31

25

10

66

meerg/koop 2000

4

1

0

5

trend 2010

9

9

2

19

2000

143

39

16

198

totaal trend 2010

282

106

39

427

totaal

bron: VROM/ABF

Tabel 2.6 en 2.7 laten zien dat op basis van de huidige inzichten er in de bestaande plannen niet voldoende rekening wordt gehouden met de verwachte vraag naar kwaliteit. De trend laat wel een behoorlijke groei zien van de groen-stedelijke woonmilieus. De verwachting is dat het tekort aan dit type milieu zal afnemen. Er is echter nauwelijks een groei te verwachten van centrum-stedelijke gebieden. Het tekort aan dit type milieu zal volgens de trend blijven bestaan.

32

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 33


Tabel

2.7

Niet-gehonoreerde vraag en potentieel overschot naar woonmilieu (woningen x 1000; scenario Coördinatie) niet-gehonoreerde vraag

huursector

centrum

buiten

groen

centrum

stedelijk

centrum

stedelijk

dorps

landelijk

totaal

141

2000

38

33

24

29

17

trend 2010

43

38

22

35

18

157

2000

36

63

41

71

53

265

koopsector

trend 2010

45

71

42

77

68

303

totaal

2000

74

96

65

100

70

406

totaal

trend 2010

88

109

63

113

87

460

landelijk

totaal


huursector

centrum

buiten

groen

centrum

stedelijk

centrum

stedelijk

dorps

2000

11

109

9

40

10

179

trend 2010

18

204

14

86

19

341

2000

1

9

5

3

2

19

trend 2010

1

33

28

17

7

86

koopsector

totaal

2000

12

118

13

43

12

198

totaal

trend 2010

20

236

42

102

26

427

bron: VROM/ABF

Tabel 2.7 laat voorts een toename zien van het overschot in de stedelijke buiten-centrum woonmilieus. In de regio’s waar sprake is van een ruimer wordende woningmarkt zal de verhuurbaarheid van goedkope (en kleine) eengezins huurwoningen moeilijker worden. Het zijn een aantal middelgrote kernen op het platteland waar veel van dit soort woningen staan. De risico’s voor de buiten-centrum wijken spelen hier op het niveau van de dorpskern. De effecten van de trendmatige ontwikkelingen zijn in tabel 2.6 en 2.7 getoetst aan de hand van het scenario Coördinatie. Uiteraard kunnen de ontwikkelingen ook volgens de andere scenario’s verlopen. Daarom zijn effecten van de verwachte ontwikkelingen in het aanbod op de woningmarkt ook aan de andere scenario’s getoetst. De resultaten staan in de figuren 2.4 en 2.5. Daaruit blijkt dat de ontwikkelingen met betrekking tot het potentieel overschot in alle scenario’s dezelfde kant uitwijzen. Het potentieel overschot neemt volgens alle scenario’s toe, vooral in de buiten-centrum woonmilieus. In de scenario’s met een hoge economische groei is de omvang daarvan hoger. De niet-gehonoreerde vraag in de dure koopsector blijkt wel gevoelig voor de economische groei. De niet-gehonoreerde vraag daalt bij een minder hoge economische groei, niet vanwege een beter en hoogwaardig aanbod maar vanwege het wegvallen van een gedeelte van de vraag.

33

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 34


Figuur

2.4.1

Potentieel overschot en niet-gehonoreerde vraag naar één- en meergezins huur en koopwoningen per prijscatagorie bij trendmatige ontwikkeling van het aanbod (in aantallen woningen; scenario Verdeeldheid) potentieel overschot

niet-gehonoreerde vraag goedkoop

eeng/huur 2000

middelduur

2010

duur

meerg/huur 2000 2010 eeng/koop 2000 2010 meerg/koop 2000 2010 -25000 -20000 -15000 -10000

-5000

0

5000

10000

15000 20000 25000

bron: VROM/ABF

Figuur

2.4.2

Potentieel overschot en niet-gehonoreerde vraag naar één- en meergezins huur en koopwoningen per prijscatagorie bij trendmatige ontwikkeling van het aanbod (in aantallen woningen; scenario Coördinatie) potentieel overschot


eeng/huur 2000

middelduur

2010

duur

meerg/huur 2000 2010 eeng/koop 2000 2010 meerg/koop 2000 2010 -25000 -20000 -15000 -10000 bron: VROM/ABF

34

-5000

0

5000

10000

15000 20000 25000

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 35


Figuur

2.4.3

Potentieel overschot en niet-gehonoreerde vraag naar één- en meergezins huur en koopwoningen per prijscatagorie bij trendmatige ontwikkeling van het aanbod (in aantallen woningen; scenario Competitie) potentieel overschot


eeng/huur 2000

middelduur

2010

duur


0

-50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000

bron: VROM/ABF

Figuur

2.4.4

Potentieel overschot en niet-gehonoreerde vraag naar één- en meergezins huur en koopwoningen per prijscatagorie bij trendmatige ontwikkeling van het aanbod (in aantallen woningen; Primos-scenario) potentieel overschot


eeng/huur 2000

middelduur

2010

duur


0

50000

100000 150000 200000 250000

bron: VROM/ABF

35

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 36


Figuur

2.5.1

Potentieel overschot en niet-gehonoreerde vraag naar huur en koopwoningen per woonmilieu bij trendmatige ontwikkeling van het aanbod (in aantallen woningen; scenario Verdeeldheid) potentieel overschot

niet-gehonoreerde vraag centrum-stedelijk

huur 2000

buiten-centrum groen-stedelijk centrum-dorps

2010

landelijk

koop 2000

2010

-400000

-300000

-200000

-100000

0

100000

200000

300000

bron: VROM/ABF

Figuur

2.5.2

Potentieel overschot en niet-gehonoreerde vraag naar huur en koopwoningen per woonmilieu bij trendmatige ontwikkeling van het aanbod (in aantallen woningen; scenario Coördinatie) potentieel overschot


huur 2000


2010

landelijk

koop 2000

2010

-400000 bron: VROM/ABF

36

-300000

-200000

-100000

0

100000

200000

300000

400000

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 37


Figuur

2.5.3

Potentieel overschot en niet-gehonoreerde vraag naar huur en koopwoningen per woonmilieu bij trendmatige ontwikkeling van het aanbod (in aantallen woningen; scenario Competitie) potentieel overschot


huur 2000


2010

landelijk

koop 2000

2010 bron: VROM/ABF -400000

-300000

-200000 -100000

0

100000

200000

300000

400000

bron: VROM/ABF

Figuur

2.5.4

Potentieel overschot en niet-gehonoreerde vraag naar huur en koopwoningen per woonmilieu bij trendmatige ontwikkeling van het aanbod (in aantallen woningen; Primos-scenario) potentieel overschot


huur 2000


2010

landelijk

koop 2000

2010

-300000

-200000

-100000

0

100000

200000

300000

400000

bron: VROM/ABF

37

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 39


3 Transformaties 3.1 3.1.1

Aanknopingspunten voor transformaties Algemeen De voorgaande analyses geven een beeld van de woningmarkt op nationaal en regionaal niveau. Per segment van de woningmarkt zoals voor kopen en huren wordt - gegeven het verwachte aanbod en de ontwikkeling van de vraag - de spanning of ontspanning in beeld gebracht. Dit biedt echter onvoldoende aanknopingspunten voor een gerichte interventie. Eerst moeten de achterliggende ontwikkelingen in kaart worden gebracht. Daartoe moet naar een lager schaalniveau worden afgedaald. Dan hebben we het over het in beeld brengen van de kansen en problemen van buurten en wijken. Een systematische analyse van kansen en problemen op wijkniveau geeft aanknopingspunten voor transformatie en mogelijkheden voor een betere aansluiting van vraag en aanbod op de woningmarkt.

3.1.2

Sociale problemen en marktproblemen Er is een inventarisatie gehouden van wijken met sociale en marktproblemen. De sociale problemen komen voort uit overlast, dalende draagkracht of uit een slechte waardering van de wijk. De marktproblemen zijn een gevolg van een relatief groot aandeel niet-gewilde woningen. Het blijkt dat deze wijken het in sociaal economisch opzicht slecht doen ondanks de economische groei en een redelijk gelijkmatige inkomensontwikkeling. Dat heeft deels te maken met fysieke oorzaken. De kwaliteit van het aanbod in sommige wijken sluit slecht aan bij de gevraagde kwaliteit waardoor hogere inkomens de wijk verlaten. Het zelfgenererend vermogen van de wijk wordt steeds minder. Omgekeerd kunnen door slechte sociale omstandigheden investeringen achterwege blijven. Naarmate de aanzuigende werking van kwalitatief betere woonmilieus groter is, kan dit probleem ernstiger worden. Ook door een gebrek aan kwaliteit van het woonmilieu kan dit probleem sterker worden. Het kwaliteitstekort is vooral groot in de buiten-centrum woonmilieus. Uit de trendmatige analyse komt naar voren er nog maar op beperkte schaal sprake is van transformaties van dit type milieu. Sociale problemen kunnen zich daardoor in ruimtelijk opzicht verder uitdiepen. Dit kan ook worden geïllustreerd aan de hand van de ontwikkeling van de aandachtsgroep. Tussen 1986 en 1998 was er sprake van een daling van de relatieve omvang van de aandachtsgroep. De daling is te danken aan de hogere beroepsdeelname, de daarmee samenhangende groei van het aantal tweeverdieners en aan de algemene economische groei. Waar de aandachtsgroep landelijk een geleidelijke afname laat zien, blijft de ontwikkeling in wijken met vooral marktproblemen daarbij achter of neemt deze groep zelfs in omvang toe. Het aandeel van de aandachtsgroep is in de wijken met de grootste problemen ook het grootst en ligt rond de 65%. De marktproblemen en de sociale problemen versterken elkaar blijkbaar. Figuur 3.1 laat zien dat in wijken met sociale en marktproblemen de aandachtsgroep relatief toeneemt.

39

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 40


Figuur

3.1

Ontwikkeling aandachtsgroep in wijken met sociale en marktproblemen 1986-1998 (1986=100) niet-doelgroep

potentiële marktproblemen

doelgroep

potentiële sociale problemen potentiale sociale en marktproblemen soc. problemen en pot. marktproblemen sociale en marktproblemen geen problemen 90

95

100

105

110

115

120

125

bron: VROM/ABF

Sociale problemen en marktproblemen Sociale problemen zijn vastgesteld via vier invalshoeken. Deze zijn: • relatief veel kansarmen, dat wil zeggen wijken met veel huishoudens met lage opleiding, geen werk en een laag inkomen; • negatief rekruteringspatroon, dat wil zeggen wijken met een verlies aan inkomen en opleidingsniveau; • sociale overlast ofwel wijken met relatief veel mensen die klagen over vandalisme, onveiligheid, overlast en dergelijke; • laag voorzieningenniveau. Via deze invalshoeken is een typologie opgesteld. Er zijn wijken met meervoudige sociale problemen en met enkelvoudige sociale problemen. Meervoudige sociale problemen hebben betrekking op een concentratie van kansarmen, veel overlast en een relatief laag voorzieningenniveau. Bovendien veel mensen met een laag inkomen, een lage opleiding en geen werk, ofwel mensen met individueel minder kansen. Ten slotte is ook de ontwikkeling van de wijk in sociaal-economisch opzicht matig. Er is nauwelijks sprake van een groei van inkomen of arbeidsplaatsen. Er is dus ook op collectief niveau sprake van problemen. In wijken met enkelvoudige sociale problemen is steeds sprake van een deelaspect dat slecht scoort. Dus bijvoorbeeld de concentratie van kansarmen en uitstroom van draagkracht, maar zonder sociale overlast. Het omgekeerde komt ook voor. Dat wil zeggen wijken met relatief veel problemen die toch vitaal blijken te zijn en zowel mensen als bedrijven aantrekken. Wijken met marktproblemen zijn te onderscheiden in: • wijken met marktproblemen vanwege de lage investeringspotentie en een negatief rekruteringspatroon, en • wijken met potentiële marktproblemen vanwege de kwaliteit van de woningen en het woonmilieu.

40

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 41


Het verschil tussen de algemene ontwikkeling en de ontwikkeling per type wijk is het grootst in de wijken waar alle onderscheiden problemen samenkomen. Ook in de wijken met vooral marktproblemen neemt de aandachtsgroep relatief toe. Blijkbaar zorgt het magere aanbod voor een concentratie van de aandachtsgroep. In tabel 3.1 is een overzicht gemaakt van de combinatie van de wijken met (potentiële) marktproblemen en sociale problemen. In totaal zijn er 629 wijken met (enkelvoudige en meervoudige) sociale en (potentiële) marktproblemen (in tabel: totaal van 3957 wijken minus de 3328 wijken zonder sociale of marktproblemen; zie lichtgele- en roze vlakken). Er zijn 187 wijken met meervoudige problemen (zie lichtgele vlak in de tabel). Tabel

3.1

Aantal wijken met sociale en marktproblemen marktproblemen

sociale problemen geen sociale problemen

meervoudige enkelvoudige totaal sociale sociale problemen problemen (aantal wijken) (aantal wijken) (aantal wijken) (aantal wijken) geen marktproblemen marktproblemen potentiële marktproblemen totaal

3328

21

126

3475

161

14

83

258

155

38

31

224

3644

73

240

3957

(dzd won)

(dzd won)

(dzd won) geen marktproblemen

(dzd won)

4920

75

168

5163

marktproblemen

257

51

192

499


648

172

122

941

5824

298

482

6603

(% won)

(% won)

(% won)

(% won)

totaal

geen marktproblemen

95

1

3

100

marktproblemen

52

10

38

100


69

18

13

100

totaal

88

5

7

100

bron: VROM/ABF

3.1.3

Kansen Tegenover sociale en marktproblemen staan allerlei kansen. De vraag naar meer kwaliteit en meer diversiteit, de economische groei en de gunstige vermogenspositie van gezinnen scheppen kansen. De huidige ontwikkelingen laten zien dat er onvoldoende gebruik wordt gemaakt van de geboden kansen. Kansen komen op allerlei manieren naar voren. Het betreft: • wijken die vooral aantrekkelijk zijn voor de investeerders vanwege het hoge investeringspotentieel (gunstige prijzen in het licht van de totale markt); • wijken die aantrekkelijk zijn voor investeringen door de zittende bewoner, hetgeen tot uitdrukking komt in een lage schuld op de woningen in verhouding tot de taxatiewaarde van de woningen; • gebieden die vanwege de kwaliteit van de woningvoorraad of vanwege de ligging binnen de regio aantrekkelijk zijn.

41

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 42


Figuur

3.2

Kansen van de 629 wijken met problemen

geen dynamiek

140

meervoudige kansen vanuit de bewoner vanuit de investeerder vanuit de voorraad

5

286

vanuit de ruimte weinig kansen

47 17 66 68

bron: VROM/ABF

Kansen vormen belangrijke aanknopingspunten voor de transformatieambitie. Daardoor ontstaan er meer mogelijkheden om ook problemen aan te pakken. Het heeft pas zin op grote schaal te investeren in een wijk als een duidelijk perspectief voorhanden is en kansen benut kunnen worden. Waar beide ontbreken is een beheersmatige aanpak kansrijker. Perspectief wordt in dit geval wellicht op langere termijn ontdekt. Het verschil in kansen kan geïllustreerd worden aan de hand van een aantal kaarten (figuur 3.3, 3.4 en 3.5).

42

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 43


Omgaan met kansen betekent: • Inspelen op de dynamiek van de markt via het vaststellen van het rekruteringspatroon. Het

•

•

•

•

rekruteringspatroon geeft een waardering van de sociaal-culturele dynamiek van huishoudens in een woonmilieu. Daarmee is het rekruteringspatroon een indicator voor de positie van het woonmilieu op de woningmarkt. Het rekruteringspatroon is gedefinieerd als de positieve of negatieve ontwikkeling in inkomens- en opleidingsniveau op de schaal van het woonmilieu op basis van vergelijking van cijfers over het opleidingsniveau (Geomarktprofiel en CBS) voor de periode 1990-1998 en inkomens (CBS/RIO) vanuit de gegevens uit 1994. Gebruik maken van de investeringspotenties op basis van een gunstige verhouding tussen woningprijzen en bouwen grondprijzen. Het investeringspotentieel geeft de rentabiliteit van investeringen in het woonmilieu weer. Het investeringspotentieel van een woonmilieu is positief wanneer de koopprijzen per m2 hoger liggen dan de bouwen grondkosten per m2. In dat geval zijn rendabele investeringen mogelijk. Wanneer het investeringspotentieel negatief is, zijn investeringen per definitie onrendabel. Gebruik maken van de mogelijkheden van de bewoner op basis van een gunstige woonquote of vermogenspositie. De gemiddelde woonquote in een woonmilieu is bepaald door de gemiddelde prijs in verhouding tot het gemiddelde inkomen te bepalen. Gebruik maken van de marktomstandigheden door in te spelen op de vraag- en aanbodverhoudingen ten aanzien van woningen en woonmilieus. De spanning op de regionale woningmarkt is een doorslaggevende factor in de mogelijkheden om transformaties tot stand te brengen. Er kan een gespannen (tekort aan woningen) of een ontspannen/verzadigde regionale markt (overschot) zijn. Bij voldoende vraag zijn er kansen voor de ontwikkeling van nieuwe programma’s. Daarnaast heeft de spanning op de woningmarkt ook een directe relatie met het investeringspotentieel. Met behulp van het Woningbehoefteonderzoek is voor de woningmarkt een spanningsindicator bepaald op basis van het aantal urgent woningzoekenden per woning. Rekening houden met fysieke omstandigheden door te kijken naar soort milieu, dichtheid, bereikbaarheid, voorzieningenniveau en kwaliteit.

43

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 44


Figuur

3.3

Rekruteringspatroon van wijken in Nederland

– – dalend – stabiel + ++ stijgend

bron: VROM/ABF

Figuur 3.3 geeft het rekruteringspatroon weer (per wijk; i.c. viercijferig postcodegebied). De kaart toont een zeer divers beeld van gebieden die te maken hebben met een sterke toeloop van kapitaal (koopkracht en opleidingsniveau) en andere wijken waar het omgekeerde gebeurt. De kaart maakt duidelijk dat er over het hele land beide richtingen voorkomen.

44

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 45


Figuur

3.4

Investeringspotentieel van wijken in Nederland

laag

hoog

bron: VROM/ABF

Figuur 3.4 geeft is een schatting van de investeringspotenties. Deze zijn bepaald op basis van de prijs per vierkante meter. Daarvoor gelden grote verschillen over heel Nederland. In het midden van het land zijn de potenties het grootst.

45

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 46


Figuur

3.5

Bereikbaarheid van wijken in Nederland

zeer bereikbaar

matig bereikbaar

bron: VROM/ABF

Figuur 3.5 geeft een beeld van de bereikbaarheid. Deze is bepaald aan de hand van de gemiddelde afstand tot een op-/afrit van de snelweg of station. Afhankelijk van het perspectief vanuit de vraag betekent goede bereikbaarheid of juist rustige ligging een kans. Voor de verdere uitwerking van de transformatieambitie is een typologie van wijken met kansen en problemen op gesteld. De typologie maakt onderscheid in wijken met relatief veel problemen en juist veel kansen of beide. Er ontstaat zo een gradatie van wijken die perspectiefarm worden genoemd tot vitale wijken.

3.1.4 perspectiefarme wijken

Een typologie van wijken Wijken met vooral problemen De negatieve benaming van het type perspectiefarm komt voort uit het ontbreken van aanknopingspunten voor transformatie. Het zijn wijken met sociale en marktproblemen, een negatief rekruteringspatroon en weinig mogelijkheden om te investeren. Niet alleen kenmerkt dit type

46

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 47


zich door minder gewilde woningtypen, maar ook de woningmarktsituatie op hoger schaalniveau geeft geen aanknopingspunten. De weinige kansen van deze woonmilieus liggen in het verlengde van mogelijke ruimtelijke kwaliteiten, hoewel ook deze in het algemeen niet bijzonder zijn. Een strategie van de overheid zal zich vooral moeten richten op beheer en het tegengaan van bijvoorbeeld kansarmoede. Indien de kwaliteit van de woningvoorraad daar aanleiding toe geeft, kan de positie van het woonmilieu aan de orde zijn. De vraag is echter of de regionale markt voldoende mogelijkheden voor een verandering van de positie van dit wijktype biedt. kritieke wijken

Het woonmilieu kenmerkt zich door een verslechtering van de sociaal-culturele positie van de bevolking, zonder dat dit op het moment gepaard gaat met een positief investeringspotentieel. De ontspannen markt is een belemmering. Het is ook denkbaar dat het een woonmilieu betreft dat net door het diepste dal heen is. Aanknopingspunten voor een strategie moeten worden gevonden in de kwaliteiten die voor de positieve trend zorgen, zoals de ligging, intrinsieke stedenbouwkundige kwaliteiten of de goedkope woningvoorraad. Gezien de ontspannen markt ligt echter vernieuwing en upgrading niet direct voor de hand. De eerste taak van de overheid lijkt het investeren, stimuleren en organiseren van beheer en onderhoud.

magere wijken

De situatie is mager omdat het enige aanknopingspunt ligt in een situatie die regionaal bepaald is namelijk de spanning op de woningmarkt, terwijl de algemene veronderstelling is dat de spanning op de regionale markt terug zal lopen. Er zijn geen sociale problemen, maar een labiel evenwicht onder druk van de gespannen markt. Ondanks deze marktsituatie is er wel een negatief investeringspotentieel. Het negatieve rekruteringspatroon en het negatieve investeringspotentieel zijn een aanwijzing voor specifieke kwaliteitstekorten. De druk op de markt biedt echter kansen om nieuwe doelgroepen aan te trekken. Het negatieve investeringspotentieel hoeft daarbij slechts op korte termijn een belemmering te zijn. In de praktijk zal sprake zijn van grootschalige sloop en nieuwbouw. Immers de huidige voorraad voldoet niet terwijl er voldoende vraag is naar andere producten. De spanning op de woningmarkt is cruciaal. In verruimende markten moet het huidige momentum aangegrepen worden. Gehoopt mag worden dat men nog in staat is om een verbetering van de woningmarktpositie te bewerkstelligen voordat de woningmarkt te ontspannen is. Als het beleid te laat komt, zal dit veel meer inspanningen en investeringen van de overheid vergen. Het beleid kan dan niet langer gericht zijn op verbetering van de positie maar nog slechts op behoud en het voorkomen van verval.

pionierswijken

Wijken met kansen en problemen In deze woonmilieus is het wachten op de verbetering van het investerings-potentieel. In het algemeen bevinden deze woonmilieus zich in de onderste delen van de markt, met bijvoorbeeld zeer lage huurprijzen. De pionierswijken zijn kansrijk bij de gratie van de gespannen markt. In absolute termen gaat het vrij slecht met deze woonmilieus. Daar duiden de lage inkomens en prijzen op. Tegelijkertijd maakt de wijk op een aantal gebieden een gunstige ontwikkeling door. Bijvoorbeeld wat betreft de groei van het opleidingsniveau en inkomensniveau. Bovendien is er een sterke toename van het aantal arbeidsplaatsen en van het aantal bedrijven. Het bijzondere is dat dit nog niet heeft geleid tot hoge verkoopprijzen, hoewel de relatieve stijging groot is. Indien gewenst zijn alle voorwaarden aanwezig voor transformatie. Dit vergt enige vóórinvesteringen en een strategie die anticipeert op een verhoging van de opbrengsten in de

47

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 48


tijd. Van belang is dat vanaf het begin hoog wordt ingezet en blijk wordt gegeven van het vertrouwen in de toekomstwaarde van het milieu. De vervolgens verbeterende woningmarktpositie moet worden aangegrepen om eigenaren te stimuleren te investeren in onderhoud en verbetering. kanshebbende wijken

attractieve wijken

vitale wijken

Er is een duidelijke tweedeling te maken in dit type woonmilieu. Voor een deel is sprake van woonmilieus die, ondanks de positieve randvoorwaarden van de regionale woningmarkt en het investeringspotentieel, niet erg goed draaien. Het rekruteringspatroon verslechtert, wat duidt op een discrepantie tussen kwaliteit van aanbod en kwalitatieve vraag. Dit minder goede marktpotentieel is om te buigen met behulp van de gespannen woningmarkt en het positieve investeringspotentieel. Een tweede groep woonmilieus binnen dit type kenmerkt zich door een hoge positie op de woningmarkt. Het negatieve rekruteringspatroon lijkt er uit voort te komen dat het milieu na periodes met een zeer positief rekruteringspatroon, in meer stabiel vaarwater terechtkomt. Strategieën zouden zich moeten richten op het verbeteren van het investeringsklimaat door als overheid te investeren in de verbetering van de openbare ruimte. Is deze strategie onvoldoende, dan kan gebruik worden gemaakt van de druk op de woningmarkt om een nieuw woonmilieu te creëren en zo nieuwe doelgroepen aan te boren. De woningprijzen bieden dermate ruime marges dat bijvoorbeeld gebouwde parkeervoorzieningen of grote dakterrassen eenvoudig door de markt kunnen worden opgebracht. Daarmee wordt de toekomstwaarde vergroot voor het geval de markt eens wat minder wordt. Wijken met vooral kansen De aantrekkelijkheid van dit type milieu heeft er voor gezorgd dat er veel potenties zijn voor de verbetering ervan. Dit betekent nadrukkelijk niet dat het hier wijken aan de bovenkant van de markt betreft. Deze woonmilieus komen in alle regionen van de markt voor. De positieve omstandigheden maken echter allerlei transformaties mogelijk. Bovendien zijn deze veelal marktconform te bewerkstelligen. Essentieel bij deze typen is het stimuleren van en uitlokken van onderhoud en verbeteringen. Het beleid zal zich moeten richten op particuliere eigenaren. Belangrijk is dat niet te lang wordt gewacht. Er moet worden voorkomen dat het prijsniveau te veel stijgt en zo de investeringsruimte voor onderhoud en verbetering van de (nieuwe) eigenaar opsoupeert. De positieve waarden van het rekruteringspatroon en het investeringspotentieel in een ontspannen markt zijn aanwijzingen die duiden op een woonmilieu met onderscheidende kwaliteiten. De vitale woonmilieus bezitten duidelijk de sterkste marktpositie. In het algemeen zal het dan ook gaan om woonmilieus waar in het geheel geen noodzaak is om gerichte transformaties in gang te brengen. Zo die noodzaak er al wel is, dan bieden de klaarblijkelijke kwaliteiten aanknopingspunten om marktconforme transformaties in gang te zetten. Wat betreft de inhoud van de programmering is de uitdaging om in de ontspannen markt regionaal concurrerende en complementaire woonmilieus en programma’s te ontwikkelen. Stabiele wijken Het stabiele rekruteringspatroon duidt er op dat het woonmilieu vooralsnog de bestaande doelgroepen aan zich weet te binden. Er is weinig verandering waar te nemen in de vraag naar

48

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 49


het woonmilieu. Ten aanzien van toekomstige strategieën is een essentiële vraag of het wenselijk is het stabiele rekruteringspatroon te doorbreken. De wijk voldoet immers aan de behoefte en is over het algemeen aantrekkelijk. Wel kunnen ook bij het stabiele type de regionale woningmarkt en het investeringspotentieel cruciale aanknopingspunten voor transformatie bieden. Zo kan in gespannen markten door verdichting gestreefd worden naar verdere differentiatie van de woningvoorraad en de bevolking zonder dat het gevaar van verdringing aanwezig is. Door verdichting kunnen echter doorslaggevende kwaliteiten van het woonmilieu verdwijnen. In een ontspannen woningmarkt kan gerichte verdunning worden overwogen, mede gericht op een versterking van de kwaliteit van het woonmilieu.

3.1.5

Sociaal economische kenmerken van wijken Het is nu interessant te zien wat volgens deze benadering de verhouding tussen kansen en problemen is. In totaal gaf de inventarisatie van problemen 629 wijken aan. Bij de helft gaat het uitsluitend om potentiële marktproblemen. In dit geval sluit de woningvoorraad slecht aan bij de vraag, zonder dat dit problemen geeft. In de andere wijken zijn de problemen ernstiger. In de meeste wijken wordt door kansen tegengewicht geboden aan de problemen. In ruim de helft van de probleemwijken zijn ook aantoonbare kansen. Dat worden in de typologie van wijken pionierswijken en kanshebbende wijken genoemd.

Tabel

3.2

Kansen en problemen van wijken type wijk

geen problemen

meerv.

meerv. soc.

enkelvoudig

soc. en markt en pot. markt soc. en markt

enkelvoudig

potentiële

sociaal

markt-

totaal

problemen vooral problemen

perspectiefarm

0

10

12

27

0

kritiek mager

0

49

0

1

0

33

18

0

52

0

0

5

3

15

154

177

kansen en

pionier

0

0

0

0

20

58

78

problemen

kanshebbend

0

3

42

51

73

104

273

0

14

59

114

126

316

629

vooral kansen

attractief

1019

0

0

0

0

0

1019

vitaal

348

0

0

0

0

0

348

stabiel

stabiel

1961

0

0

0

0

0

1961

totaal

3328

14

59

114

126

316

3957

totaal met problemen

bron: VROM/ABF

49

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 50


Tabel 3.3, 3.4 en 3.5 geven een overzicht van de fysieke en sociaal-economische kenmerken van de wijken met kansen en problemen. Tabel

3.3

Sociaal-economische kenmerken van typen wijken type wijk

aandeel hoger opgeleiden 1998 (%)

aandeel alleen staanden 1998 (%)

aandeel huursubsidie gebruikers 1998 (%)

aandeel twee verdieners 1998 (%)

waardering wijk 1998 (cijfer)

perspectiefarm

18

22

27

18

6.0

kritiek

22

24

22

19

6.6

mager

24

22

24

20

6.6

pionier

22

25

23

20

6.2

kanshebbend

27

25

23

20

6.3

attractief

44

16

12

27

7.1

vitaal

35

15

12

27

7.1

stabiel

35

16

13

26

7.1

totaal

35

18

15

25

6.9

bron: VROM/ABF

Tabel

3.4

Sociaal-economische kenmerken van typen wijken type wijk

toename bevolking 1991-97 (index)

perspectiefarm

gemidd. huishoud inkomen (dzd)

toename aandeel gemidd. niet-act inkomen jonger dan 65 1991-97 1994 (index) (%)

aandeel ouder dan 65 1994 (%)

aandeel allochtonen 1997 (%)

97

35

95

25

20

31

104

37

81

20

25

12

mager

99

40

99

18

24

16

pionier

101

37

118

22

23

27

kanshebbend

100

37

92

21

21

26

attractief

108

49

108

11

21

8

vitaal

107

48

121

11

21

7

stabiel

103

48

105

11

21

7

totaal

104

46

105

14

21

11

kritiek

bron: VROM/ABF

50

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 51


Tabel

3.5

Fysieke kenmerken van wijken en prijzen van woningen type wijk

aandeel koop woningen %

aandeel eengezins woningen %

aandeel kleine woningen %

per hectare

dzd

per maand

179

26

38

48

52

151

553

kritiek

73

44

67

36

27

190

59

mager

325

38

57

38

31

192

596 547

perspectiefarm

woning voorraad

dichtheid woningen

gemiddelde gemiddelde koopprijs huurprijs

pionier

301

27

31

53

53

195

kanshebbend

806

29

37

51

47

213

573

1669

60

79

26

26

288

664

attractief vitaal

531

61

85

22

24

243

624

stabiel

2720

59

82

24

24

249

648

totaal

6603

52

71

30

28

245

630

bron: VROM/ABF

De wijken waar sprake is van meervoudige sociale en marktproblemen zijn vooral perspectiefarme wijken. In perspectiefarme wijken wonen relatief veel allochtonen. Het gemiddelde inkomen is daar het laagst van alle wijken. In pionierswijken en kanshebbende wijken wijkt het beeld daarvan nauwelijks af. Alleen zijn daar de perspectieven voor een fysieke transformatie beter dan in een perspectiefarme wijk. In Nederland wonen nu een kleine anderhalf miljoen niet westerse allochtonen. Dat betreft vooral personen uit landen van herkomst als Turkije, Marokko, Suriname of de Antillen. Het CBS13 voorspelt dat in 2015 twaalf procent van de bevolking, dat wil zeggen rond de twee miljoen burgers, uit deze landen afkomstig is. Belangrijk is ook dat in 2015 ongeveer de helft van de bevolking in de vier grote steden allochtoon zal zijn. Nu al is de schooljeugd er in meerderheid afkomstig uit wat straks alleen nog in naam ‘minderheden’ zijn. De tabellen maken heel duidelijk dat het zoeken naar kansen niet alleen gezocht moet worden in fysieke transformaties maar ook in sociaal-economische kansen voor minderheden.

13

CBS Maandstatistiek van de bevolking april 1999 blz. 20; allochtonenprognose 1998 - 2015.

51

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 52


Tabel

3.6

Wijken naar type woonmilieu (in aantallen woningen *1000) type wijk

centrum

buiten

groen

centrum

landelijk

stedelijk

centrum

stedelijk

dorps

wonen

totaal

perspectiefarm

23

141

8

7

0

kritiek

20

23

2

19

9

73

mager

17

179

48

53

28

325

pionier

179

38

227

20

15

2

301

121

605

52

12

16

806

attractief

78

705

137

553

196

1669

vitaal

28

17

34

387

66

531

stabiel

149

632

186

1311

442

2720

totaal

474

2530

485

2357

758

6603

kanshebbend

bron: VROM/ABF

Tabel 3.6 laat de verdeling zien naar verschillende soorten woonmilieus. Daaruit blijkt dat de wijken met vooral problemen zich in hoge mate concentreren in de stedelijke buiten-centrum woonmilieus. Dat geldt zowel voor de sociale problemen als voor de (potentiële) marktproblemen. Daarentegen is er het grootste aantal wijken in het buiten-centrum woonmilieu attractief. Daarmee is ook binnen het buiten-centrum woonmilieu sprake van een grote variatie aan typen wijken.

3.1.6

Leefomgevingskwaliteit De vijf woonmilieus zijn door het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM)14 geanalyseerd op gezondheidsverschillen, beleving van de kwaliteit van de woning en de woonomgeving, sociale omgeving, de lokale milieukwaliteit en de ruimtelijke kwaliteit (zie tabel 3.5 en figuur 3.6). Het betreft een analyse voor Rotterdam als een van de vier grote steden, Almere de nieuwe stad aan de Noordvleugel van de Randstad, Eindhoven in het Zuiden en Emmen ver buiten de Randstad. De analyse geeft aan dat er een samenhang bestaat tussen de sociale en fysieke kwaliteit van woonmilieus en buurten. Buurten met een relatief slechte ruimtelijke en fysieke kwaliteit worden vaker bewoond door minder draagkrachtige huishoudens, die bovendien vaker gezondheidsklachten hebben en minder tevreden zijn over de woning en de woonomgeving. De scores worden gunstiger naarmate het woonmilieu ruimer en groener is. In de perspectiefarme wijken of in de goede, meer attractieve buurten, wijzen ook deze indicatoren merendeels de verkeerde, of juist de goede kant uit. De samenhang tussen sociale en fysieke kwaliteit is in de vier steden overigens niet overal even sterk.

14

RIVM, Nationale Milieuverkenning 2000-2030 5. Het RIVM benadrukt dat het beeld niet representief voor heel Nederland behoeft te zijn. Het gaat immers slechts om vier steden, waarbij met name de centrum-stedelijke en dorpse woonmilieus zijn ondervertegenwoordigd.

52

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 53


Tabel

3.5

Indicatoren voor leefomgevingkwaliteit (Bron: De Hollander et al., 2000) domeinen

indicatoren

ruimtelijke kwaliteit

woningdichtheid, bereikbaarheid van winkels en openbaar vervoer, oppervlakte park, renovatie, aantal verkeersongevallen met letsel, variatie in woningtype

sociale kwaliteit

gemiddeld inkomen, variatie in type huishouden en leeftijdopbouw, migratie uit de buurt binnen de gemeente, aantal inbraken

milieukwaliteit

percentage wegvlakken met N02-concentratie boven de norm, percentage geluid belast gebied > norm voor wegverkeer

gezondheid

totaal sterfterisico, ervaren gezondheid, percentage arbeidsongeschikten

beleving

rapportcijfer tevredenheid buurt, percentage mensen dat vindt dat buurt achteruit gaat, percentage dat vindt dat buurt onveiligheid is, percentage tevreden over groenvoorziening, rapportcijfer sociale kwaliteit

bron: RIVM; Nationale Milieuverkenning, blz. 223.

Uitkomsten analyse vier steden naar buurt De gezondheid van de bevolking kan van buurt tot buurt sterk verschillen, waarbij opvalt dat sterfte-risico, ervaren gezondheid en arbeidsongeschiktheid maar beperkt samenhangen. Ervaren gezondheid is meer afhankelijk van de sociale context, terwijl van arbeidsongeschiktheid wordt aangenomen dat lokale verschillen in de samenstelling van de beroepsbevolking en de arbeidsmarkt een rol spelen. Er is ook een duidelijke samenhang met ruimtelijke kwaliteit en in wat geringere mate met milieukwaliteit. Hoe dichter de woningen bij elkaar gebouwd zijn, of hoe hoger het niveau van geluid of luchtverontreiniging, hoe slechter de gezondheid. Deze samenhang wordt mogelijk verklaard door de wisselwerking tussen de fysieke en sociale omgeving: buurten met een slechter ruimtelijke kwaliteit worden vaker bewoond door minder draagkrachtige huishoudens. Ervaren gezondheid hangt sterk samen met inkomen (ook met het percentage koopwoningen) en in wat mindere mate ook met sociale veiligheid, oppervlakte ‘groen', ruimere woonomgevingen en lagere niveaus van luchtverontreiniging. Een goed cijfer voor de buurt correleert goed met meer specifieke belevingsaspecten zoals sociale kwaliteit en veiligheid, een goed gevoel over de toekomst van de buurt, geluidhinder en ‘groen’. De verwachting dat de buurt achteruit zal gaan, hangt sterk samen met hogere niveaus van geluidsbelasting en geluidhinder, evenals met sociale onveiligheid. Opvallend is het kennelijk geringe belang dat in het algemeen gehecht wordt aan de nabijheid van voorzieningen. De verkeer-gerelateerde luchtverontreiniging neemt toe met de woningdichtheid en de menging van woon-, werken transportfuncties. Opvallend is de geringe samenhang hiervan met verkeersonveiligheid. De samenhang tussen sociale en fysieke kwaliteit is niet overal even sterk. Wel bestaan er duidelijke probleembuurten en goede buurten. Het betreft in het eerste geval meestal de stedelijke vooroorlogse of vroeg-naoorlogse buurten: de buurten waar kansarmoede en segregatie het hardnekkigst zijn. Bron: RIVM; Nationale Milieuverkenning 5, blz. 223.

53

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 54


Uitkomsten naar woonmilieu In de centrum-stedelijke woonmilieus treft men een betrekkelijk hoge dichtheid van bebouwing aan, met een grote verscheidenheid naar functie en verschijningsvorm. Er is menging van woon-, werk-, transport- en sociaal-culturele functies. De buurten hebben een gemiddelde score voor ruimtelijke kwaliteit (figuur 3.6). Op groen en verkeersveiligheid scoren ze minder goed. Op sociale en belevingsaspecten scoort het centrum-stedelijke milieu slecht. De aard en samenstelling van de woningvoorraad zijn vooral geschikt voor alleenstaanden en samenwonenden. Enerzijds jonge huishoudens (vaak starters op de woningmarkt) en anderzijds ouderen. Voorts is duidelijk dat de luxere centrum- stedelijke appartementen in de vier steden nog niet domineren. Bij de lage score voor belevingsaspecten moet bedacht worden dat het onderzoek vooral in de meer problematische wijken is gedaan. De gezondheid is van gemiddelde kwaliteit vooral dankzij een lage arbeidsongeschiktheid. De andere stedelijke woonmilieus worden gekenmerkt naar bouwperiode en verschijningsvorm. Vooral de vooroorlogse etagewoningen kennen de hoogste dichtheid van bebouwing. In de meeste gevallen domineert de woonfunctie. In de laatnaoorlogse buurten komt op een wat hoger aggregatieniveau ook wel menging met werkfuncties voor. De score voor de fysieke kwaliteit wordt van vooroorlogs tot laatnaoorlogs wat beter, vooral dankzij de geringere dichtheid van bebouwing en de geringere ouderdom van de woningvoorraad. Inkomen en verhouding huur/ koopwoningen, sociale onveiligheid scoren in het algemeen ongunstig, vooral ook weer in vooroorlogse (de wijken met traditionele stadsvernieuwing) en vroegnaoorlogse woonmilieus. Vooral de oudere stedelijke woonmilieus scoren een laag totaalcijfer voor de buurt, en de bewoners hebben er ook geen hoge verwachtingen voor de toekomst. De kansarmere bevolkingsgroepen (allochtonen, AOW-ers) worden vaak juist in deze buurten met relatief veel goedkope buurwoningen aangetroffen. De laatnaoorlogse woonmilieus scoren op deze aspecten beter. Hetzelfde geldt voor de indicatoren voor gezondheid en milieu. Die zijn ongunstig in vooroorlogse en vroeg naoorlogse woonmilieus en aanzienlijk beter in de nieuwere buurten. Door de wat gunstiger uitleg van de wegen scoort de luchtkwaliteit er goed; de score op geluidsbelasting blijft overigens in verhouding achter. De doorsnee Nederlander heeft een voorkeur voor groen-stedelijke woonmilieus: buurten met een (betrekkelijk) lage woningdichtheid, veel ‘groen' en water waar voornamelijk gewoond wordt, meestal in eengezinswoningen (CBS, 1999). Deze woonmilieus scoren dan ook op alle indicatoren voor ruimtelijke en sociale kwaliteit beter dan voorgaande woonmilieus, behalve op voorzieningen en verscheidenheid in bebouwing, leeftijdsopbouw en huishoudentypen. De indicatoren voor gezondheid en milieukwaliteit zijn relatief gunstig. De waardering voor alle belevingsaspecten van de buurt is gunstig, met als uitzondering de sociale veiligheid. bron: RIVM; Nationale Milieuverkenning 5, blz. 223 en 224.

54

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 55


Figuur

3.6

Overzicht van scores voor afzonderlijke en geaggregeerde indicatoren binnen de verschillende domeinen naar woonmilieutype centrum stedelijk

stedelijk vooroorlogs

stedelijk vroeg naoorlogs

stedelijk laat naoorlogs

ruimtelijke kwaliteit sterk

groen stedelijk

dorps gemiddelde waarde

woningdichtheden woningtypen dagelijkse boodschappen OV-haltes parken in de buurt kwaliteit woning verkeersveiligheid

zwak

sterk

milieukwaliteit lokale luchtverontreiniging geluid

zwak

sterk

sociale kwaliteit koop/huur inkomen huishoudenstypen bevolkingsopbouw migratie binnen de gemeente inbraken

zwak

sterk

gezondheid arbeidsongeschikt ervaren gezondheid mortaliteit

zwak

sterk

beleving

verwachting buurt achteruit voldoende groen geluidhinder wegverkeer gevoel van onveiligheid rapportcijfer buurt

zwak

rapportcijfer sociale samenhang

bron: De Hollander et al. 2000. Achtergronddocument Dagelijkse leefomgeving in: Milieuverkenning 5 RIVM (rapportnr. 408129019), Bilthoven.

55

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 56


3.2 3.2.1

Transformatieambitie Criteria voor transformatie De gegeven beschrijving van de marktkansen geeft aanknopingspunten weer voor een stedelijk vernieuwingsbeleid. Uiteindelijk bepaalt het marktpotentieel en het investeringspotentieel de invulling van de transformatie. Het marktpotentieel is bepaald op basis van het Woningbehoefteonderzoek en de daarvan afgeleide toekomstige vraagoverschotten. De uitkomsten van de trendanalyse lieten zien in welke segmenten de grootste spanningen vermoedelijk zijn te vinden. De bereikbaarheid geeft een ruimtelijke indicatie van de mogelijkheid om buiten-centrum woonmilieus, te transformeren tot centrum-stedelijke woonmilieus. Omgekeerd zijn er buitencentrum woonmilieus met een minder goede bereikbaarheid en lage potenties die kansen bieden voor een transformatie naar groen-stedelijke woonmilieus. Het investeringspotentieel is gemeten op wijkniveau. Indien er echter sprake is van een grootschalige transformatie en een nieuw woonmilieu ontstaat, dan is eerder het regionaal investeringspotentieel van belang. Er is ook gekeken naar het investeringspotentieel van de bewoner. Zo hoeven hoge prijzen niet te leiden tot investeringen in de bestaande voorraad. Van belang is of de individuele eigenaar in staat is geweest om deze prijsstijging te incasseren en de financiële mogelijkheden heeft om deze stijging om te zetten in een hogere hypotheek. De volgende soorten transformaties zijn onderscheiden: verdichten, verdunnen, verbouwen, positie veranderen en functie verandering. Daarnaast zijn er gebieden waar beperkte veranderingen plaats vinden, maar waar niet gesproken kan worden van transformaties.

3.2.2

Invulling transformatieambitie De transformatieambitie is uitgewerkt om veranderingen zo concreet mogelijk in te vullen en door te rekenen. De veranderingen zijn suggesties voor mogelijke ontwikkelingen. Deze komen tot stand op het niveau van de woning (mutaties) en op het niveau van het woonmilieu (transformaties). Voor elke soort transformatie is een schatting gemaakt van het aantal wijken dat mogelijk past binnen de ambitie.

Selectie van wijken

Alle wijken 3957 Criteria voor kansen en problemen Aanknopingspunten voor transformatie wijken met kansen en problemen 1996

Criteria voor richting en aard van de transformatie in de voorraad

Mogelijke transformatieopties 1208 Streefwaarden bij transformatie Meest strategische opties 636

56

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 57


Criteria voor kansen en problemen marktproblemen

marktkansen

veel wijken met(potentiële) marktproblemen

ontspanning in meeste regio’s

door matige kwaliteit voorraad en

wel spanning kwalitatief

leefbaarheids problemen in beperkt aantal

vraag naar koopwoningen

wijken met meervoudige sociale problemen

vraag naar grote woningen

dreiging leegstand in goedkope huurwoningen

vraag naar variatie in woonmilieus

dreiging leegstand in buiten-centrummilieu

extra vraag naar centrum-stedelijke

woonmilieus

woonmilieus extra vraag naar groen-stedelijke woonmilieus extra vraag naar landelijke woonmilieus groot aantal wijken met potenties met name in het midden van het land groot aantal wijken met positief rekruteringspatroon grote variatie in bereikbaarheid

Indicatoren voor transformatie indicator

eenheid

vraag naar woningen en woonmilieus

aantal huishoudens

waardering

oordeel bewoner

leefbaarheid

oordeel bewoner

samenstelling aanbod

soort milieu kwaliteit voorraad grootte woningen aandeel huurwoningen dichtheid woonmilieu

rekruteringspatroon huishoudens

instroom inkomen en opleiding

rekruteringspatroon arbeidsplaatsen

toename aantal arbeidsplaatsen

investeringspotentieel

prijs per m2 ten opzichte van bouw en grondkosten

bereikbaarheid

afstand station en snelweg

57

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 58


Criteria voor de richting en aard van de transformatie kenmerk

richting transformatie

verdichten

verdunnen

verbouwen

positie

functie veranderen

veranderen investeringspotentieel

hoog

laag

hoog/stijgend

zeer laag

nvt

recrut.patroon huishoudens

positief

zeer negatief

stabiel

negatief

nvt

recrut.patroon arbeidsplaatsen

positief

negatief

stabiel

zeer negatief

nvt

huidig soort woonmilieu

buiten-centrum

buiten-centrum

nvt

divers

landelijk wonen

waardering

nvt

laag

hoog

zeer laag

nvt

bereikbaarheid

hoog

laag

nvt

nvt

nvt

vraag woningen

naar centrum

naar groen

nvt

nvt

vraag groter

stedelijk

stedelijk

dan aanbod

Streefwaarden bij transformaties mutaties

richting transformatie

woningen

verdichten

verdunnen

verbouwen

en woonmilieus dichtheid

omvang voorraad

afbraak

positie

functie

veranderen

veranderen

divers

groen

centrum

groen

stedelijk

stedelijk

vraag

vraag

centrum

groen

stedelijk

stedelijk

trend

extra op basis van

trend

extra op basis van

pot. overschot

en ouderdom

pot. overschot

extra op basis

extra op basis

overig

stedelijk gelijk

divers

totale

gelijk

vraag

nvt

trend

nvt

trend

extra op basis

en ouderdom samenvoegingen

trend

extra op basis van

van

van

pot. overschot

grootte

pot. overschot

en grootte verkoop huurwoningen

nieuwbouw

extra op basis

extra op basis

extra op basis

extra op basis

van vraag

van vraag

van vraag

van vraag

van vraag

van vraag

extra op basis

extra op

trend

extra op

trend

trend

van vraag

58

en grootte

extra op basis

basis van

basis van

onttrekkingen

onttrekkingen

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 59


Verdichten is nodig voor het tot stand brengen van meer centrum-stedelijke woonmilieus. Daarvoor is gezocht naar buiten-centrum woonmilieus met instroom van kapitaalkrachtige huishoudens en bedrijven, een hoog investeringspotentieel, een redelijke dichtheid en een goede bereikbaarheid. Het gaat vooral om pionierswijken en attractieve wijken, welke zijn aangemerkt als potentieel centrum-stedelijk gebied. Voor de strategie is een deel van deze gebieden benut voor de verdere uitwerking. Daarvoor is de mate van verdichting bepaald aan de hand van vergelijkbare centrum-stedelijke woonmilieus. Bij verdichten is de rol van de overheid in sommige gevallen initiërend en in andere gevallen vooral stimulerend. Men speelt immers in op reeds bestaande ontwikkelingen. Het moet daarom gemakkelijker zijn en minder kostbaar de gesignaleerde ontwikkeling verder vorm te geven. Er zal veel in de omgeving geïnvesteerd moeten worden. Verdichten kan plaats vinden als op lokaal niveau de vierkante meterprijzen hoger zijn dan de bouw en grondkosten per vierkante meter. Op basis van de onderzochte kosten is een prijsgrens bepaald waarboven investeringen in nieuwbouw rendabel zijn. De hoogte van het surplus tussen kosten en opbrengsten kan worden gebruikt om de verwervingskosten te dekken. Naarmate deze kosten hoger zijn zullen de opbrengsten moeten worden verhoogd door in hogere dichtheden te bouwen. Verdunnen vindt plaats omdat het economisch draagvlak voor het voortzetten van de exploitatie, het veranderen van de positie van de wijk of het vernieuwen van de wijk ontbreekt. Het zal met name gaan om buiten-centrum woonmilieus in gemeenten waar er een overschot op de woningmarkt is, de waardering voor de wijk slecht is, de sociaal-economische positie van bewoners verslechtert en er wat betreft de bereikbaarheid ook geen aanknopingspunten zijn voor verdichting. De dichtheid is uiteraard redelijk hoog en de markt vraagt om een aangepast type woonmilieu. Verder is als criterium opgenomen dat de bereikbaarheid matig is. In die gebieden is de behoefte aan een groen stedelijk of landelijk woonmilieu groter. Het gaat vooral om wijken die vanwege de mogelijke transformatie kanshebbend zijn genoemd. Bij deze wijken is de mate van verdunning bepaald aan de hand van vergelijkbare groenstedelijke woonmilieus. De rol van de overheid is in deze strategie van groot belang en zal zowel initiërend als stimulerend moeten zijn. Er zal veel in de omgeving geïnvesteerd moeten worden. Verbouwen is de strategie waarbij het vooral gaat om het toevoegen van kwaliteit. De huidige positie van het woonmilieu is goed maar vergt gezien de toekomst extra maatregelen. Verbouwen als type transformatie is vooral interessant als de bewoner voldoende inkomen of vermogen heeft en er elders geen mogelijkheden zijn voor een passende woning. Het kan ook zijn dat het eigen woonmilieu zeer aantrekkelijk wordt gevonden maar de woning niet. Veel van deze wijken zijn attractief genoemd. Verbouwen is aan de orde als de individuele bewoner de afgelopen jaren een waardestijging heeft kunnen incasseren die ook, gezien de hoogte van het inkomen en de huidige schuld, financiële ruimte biedt voor investeringen in de eigen woning. Dit zal zich vooral voordoen in wijken van minder recente datum, met bewoners die daar al langer wonen. In nieuwe wijken is de schuld van bewoners nog hoog en daarnaast is de woning net nieuw. De rol van de overheid bij deze strategie is meer afstandelijk en regulerend. Het kan gaan om signalering, aanpassing van regelgeving en dergelijke.

59

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 60


Positie veranderen is een strategie als de wijk slecht functioneert en er behoefte is aan nieuwe impulsen en nieuwe perspectieven. Positie veranderen is een type transformatie als er op omvangrijke schaal woningen moeten worden onttrokken. Daardoor kan kwaliteit worden toegevoegd en het milieu een nieuwe positie op de markt worden verschaft. Het onttrekken van woningen vindt nog nauwelijks plaats. Men mag aannemen dat een ruimere markt meer onttrekkingen te zien zal geven. In wijken met veel uitstroom, verlies aan inkomen en draagkracht, verlies aan voorzieningen en een laag investeringspotentieel bestaat de kans dat positieveranderen de enige optie is. Veel van deze wijken zijn perspectiefarm of mager genoemd. Positie veranderen heeft alleen zin indien er een nieuw perspectief bestaat en er dus helderheid is over de nieuwe richting. Bij een deel van de wijken waar positie veranderen een optie is, is gezocht naar een andere invulling. Het gaat vooral om centrum-stedelijke en groenstedelijke woonmilieus. Andere opties zijn functieverandering of het zoeken naar een nieuw perspectief in regionaal verband. Indien de gemiddelde verkoopprijzen op stedelijk niveau relatief hoog zijn per vierkante meter woonoppervlak is sloop- en nieuwbouw beschouwd als een rendabele activiteit. Het vernieuwen van wijken zal plaats vinden als dit gezien de woningmarkt noodzakelijk is. Functie veranderen is aan de orde als er nog gebrek aan ruimte is voor de uitbreiding van de woningvoorraad. De aard van de functie verandering wordt bepaald aan de hand van de vraag. Vrijwel altijd zal dat gaan om groen-stedelijke woonmilieus, uitbreiding van dorpse woonmilieus of landelijk wonen. De rol van de overheid zal hier vooral regulerend zijn. Er moet gezorgd worden voor een goed evenwicht tussen de aanpassing van de bestaande voorraad en nieuwe uitleg. Uitbreiding van het stedelijke gebied vindt plaats als de opbrengsten bij verkoop hoger zijn dan de bouw en grondkosten per vierkante meter. De opbrengsten zijn in dit geval afgeleid van de verkoopprijzen op stedelijk niveau. Nieuwbouw op uitbreidingslocaties zal om economische redenen al snel plaats vinden. De grondkosten zijn veel lager dan in bestaand stedelijk gebied, waar sloopkosten en verwerving aan de orde zijn. De beperkingen worden vooral ingegeven doordat de overheid beperkt gebieden bestemt voor nieuwbouw. In het transformatiemodel is er van uitgegaan dat uitbreiding pas plaats vindt op het moment dat de woningvraag niet door middel van transformaties van bestaand stedelijk gebied kan worden ingevuld. Er is een groot aantal wijken waar beperkte mutaties plaatsvinden. Dit kan zijn omdat er geen inhoudelijke aanleidingen zijn: er zijn geen fysieke mogelijkheden voor verandering of problemen ontbreken die noodzaken tot transformatie. Het kan echter zijn dat deze problemen er wel zijn, maar de economische voorwaarden geen financiële ruimte bieden voor transformaties. De gegeven suggesties voor verdichten, verdunnen, verbouwen, positie veranderen en functie veranderen zijn vooral gebaseerd op een inschatting van marktkansen. De marktkansen lijken goed te passen in een globaal landelijk perspectief. De vraag blijft natuurlijk of de transformaties passen in een lokaal perspectief. Afstemming van perspectieven en beoordeling van kansen op lokaal niveau is daarvoor nodig. De mogelijkheden zijn dusdanig ruim dat een invulling vanuit het locale perspectief mogelijk is.

60

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 61


Tabel

3.7

Transformatieambitie naar type wijk in aantallen transformatie type wijk

perspectiefarm

beperkte

totaal

mutaties

transformatie

15

34

verdichten 0

verdunnen 0

verbouwen 0

positie

functie

veranderen

veranderen

34

0

totaal 49

kritiek

50

2

0

0

0

0

2

52

mager

143

34

0

0

0

29

5

177

pionier

54

24

11

1

5

5

2

78

kanshebbend

167

106

5

35

42

17

7

273

attractief

690

329

27

2

188

0

112

1019

vitaal

328

20

0

0

0

0

20

348

stabiel

1867

94

0

0

0

0

94

1961

totaal voor strategie

3314

643

43

38

235

85

242

3957

totaal potentiële wijken

2749

1208

201

96

454

193

264

3957

bron: VROM/ABF

De transformatiemogelijkheden geven een indicatie voor de meest voor de hand liggende ontwikkelingsrichting van wijken. De omvang van het aantal wijken dat volgens deze werkwijze in aanmerking zou kunnen komen voor een transformatie bleek veel groter te zijn dan op grond van de vraag naar het type woonmilieu nodig is, althans landelijk bezien (zie tabel 3.7). Daarom is een verdere selectie gemaakt van wijken. De omvang van de selectie is bepaald door de omvang van de vraag. Zo zijn er in heel Nederland ongeveer 200 wijken gevonden die aan de criteria voor verdichten voldoen. Voor de verdere invulling van de transformatieambitie zijn er 34 gekozen door te kijken naar de score op de genoemde criteria. Dit was voldoende om tot 2010 aan de vraag naar centrum-stedelijk wonen te voldoen. Afhankelijk van de ontwikkeling op de woningmarkt kunnen meer wijken voor transformatie in aanmerking, zeker op de lange termijn. Aanvullende criteria of een weging van de criteria zouden bovendien tot een andere invulling kunnen leiden. Vanuit een oogpunt van concentratie van voorzieningen of een verbetering van de bereikbaarheid zou het bij voorbeeld best denkbaar zijn dat bepaalde knooppunten de voorkeur verdienen. Dat is niet in beschouwing genomen. Uit de analyse komt naar voren dat er voldoende plaatsen zijn waar de benodigde transformaties ingevuld kunnen worden. Dat geldt niet alleen voor de strategie verdichten maar ook voor de andere strategieën. Na de selectie van de wijken voor elk van de genoemde transformaties is een schatting gemaakt van de benodigde investeringen. Bij verdunnen, verdichten en positie veranderen is een streefwaarde voor de dichtheid bepaald op basis van vergelijkbare woonmilieus. Daaruit kan een schatting gemaakt worden van de omvang van de onttrekkingen, ofwel sloop en samenvoegingen. Bovendien is voor alle transformaties een streefwaarde voor de kwaliteit bepaald aan de hand van het gewenste vloeroppervlak en de gewenste eigendomsverhouding. Vervolgens is het mogelijk per type transformatie de omvang van de nieuwbouw te bepalen. In de gebieden waar beperkte mutaties plaatsvindt zijn de verwachte ontwikkelingen niet aangepast.

61

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 62


Het resultaat van de genoemde bewerkingen staat in tabel 3.8. Op grond van de te verwachten overschotten in de goedkope huursector, is de omvang van de afbraak verhoogd naar 30 duizend woningen per jaar en het aantal samenvoegingen naar 8 duizend per jaar. Zodoende worden er 38 duizend woningen per jaar onttrokken. Het saldo van de omzettingen (=verschil aan- en verkoop van huurwoningen) bedraagt 66 duizend per jaar hetgeen een aanzienlijke toename is. Dat betreft zowel verkopen via de markt als aan zittende bewoners. Het aandeel koopwoningen in de woningvoorraad komt daardoor in 2010 op 65%. Door het hoge aantal onttrekkingen is ook de nieuwbouw verhoogd en bedraagt 95 duizend per jaar. Tabel

3.8

Mutaties woningvoorraad bij verhoogde transformatieambitie per woonmilieu 2000 - 2010 (x 1000 woningen) woonmilieu

huidige

nieuw- productie

nieuw-

samen-

onttrek-

omzet-

woning-

bouw

bouw

voe-

kingen

tingen

totaal

gingen

overig

voorraad

afbraak

trans-

woning-

groei

formatie voorraad voorraad woon-

in 2010

milieus centrum-stedelijk

474

125

13

138

35

19

54

87

141

699

buiten-centrum

2530

268

17

285

122

40

162

239

-329

2325

-8

groen-stedelijk

485

175

4

179

69

20

89

84

187

762

57

centrum-dorps

2357

240

9

249

42

1

43

198

-28

2534

8

landelijk-wonen

758

136

4

140

24

1

26

48

28

901

19

0

7221

9

totaal

6603

9

47

991

293

81

374

657

(%)

(%)

(%)

(%)

(%)

(%)

(%)

(%)

(%)

7

13

28

14

12

23

14

13

10

buiten-centrum

38

28

37

29

42

49

43

36

32

groen-stedelijk

7

19

8

18

24

25

24

13

11

centrum-dorps

36

25

18

25

14

1

12

30

35

centrum-stedelijk

landelijk totaal

11

14

8

14

8

2

7

7

12

100

100

100

100

100

100

100

100

100

47

bron: VROM/ABF

De transformatieambitie leidt er toe dat alle mutaties in de voorraad hoger komen te liggen. Dat wil zeggen meer sloop en samenvoegingen, meer omzettingen en meer nieuwbouw. Dit gebeurt echter op plaatsen waar de investering het meest kansrijk wordt geacht. De effectanalyses moeten duidelijk maken in hoeverre de aansluiting tussen vraag en aanbod ook beter wordt.

62

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 63


4 Analyse van enkele effecten van de ambitie 4.1

Inleiding In hoofdstuk 3 is de transformatieambitie geformuleerd en onderbouwd. De transformatieambitie is een indicatie van wat er naar de mening van het Rijk tot 2010 zou moeten gebeuren om de kwaliteit van woningen en woonmilieus beter te laten aansluiten bij de vraag. Dit hoofdstuk bevat een analyse van enkele belangrijke effecten en van de haalbaarheid van de ambitie. De volgende vragen komen aan de orde: • in hoeverre leidt de transformatieambitie tot een betere aansluiting van vraag en aanbod op de woningmarkt? (paragraaf 4.2); • wat betekent de transformatieambitie voor de wijken met (meervoudige) problemen? (paragraaf 4.3); • wat betekent de transformatieambitie voor de inzet en de draagkracht van de sociale huursector? (paragraaf 4.4); • welke gevolgen heeft de transformatieambitie voor de draagkracht van burgers (woonlasten)? (paragraaf 4.5); • wat zijn de ruimtelijke effecten van de transformatieambitie? (paragraaf 4.6).

4.2

Effecten op de woningmarkt: vraag en aanbod De transformatieambitie leidt in vergelijking met de trendmatige ontwikkeling (de nu voorgenomen plannen van gemeenten) tot een betere aansluiting van vraag naar en aanbod van woningen en woonmilieus. Dat blijkt ook uit tabel 4.1 en 4.2. De geformuleerde ambitie heeft de volgende effecten voor de vraag van mensen: • de niet-gehonoreerde vraag in 2010 in de huursector neemt in vrijwel alle woonmilieutypen af ten opzichte van 2000; • die afname geldt zowel voor de eengezins- als voor de meergezinswoningen in de verschillende prijscategorieën; • de niet-gehonoreerde vraag in 2010 in de koopsector neemt eveneens in alle woonmilieutypen ten opzichte van 2000 af (terwijl die bij de huidige plannen - de trend - toeneemt); • die afname geldt zowel voor de eengezinskoopwoningen als voor de meergezinskoopwoningen. Naar prijsklasse is de afname bij eengezinswoningen het grootst in de goedkopere en middeldure categorieën en bij meergezinswoningen in alle prijscategorieën. Dit stemt tot tevredenheid omdat bij de berekening rekening is gehouden met het feit dat nieuw aanbod ook weer nieuwe vraag uitlokt. Ofwel: de kwaliteitsvraag is een permanent proces. De grote verschuiving die de ambitie wat betreft de potentiële overschotten teweegbrengt, is dat het aanzienlijke potentiële overschot aan huurwoningen fors afneemt, als gevolg van verkoop, sloop en samenvoeging. Het gaat dan vooral om de goedkope meergezinshuurwoningen, met name in buiten-centrum woonmilieus. Het potentiële overschot aan koopwoningen neemt

63

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 64


weliswaar toe, maar vooralsnog betekent dit, in combinatie met de afname van de nietgehonoreerde vraag, gewoon een verruiming van de markt voor koopwoningen, en niet direct een daadwerkelijke leegstand. Doordat er meer koopwoningen op de markt komen, dalen de prijzen, ontstaat er meer dynamiek op de markt en vinden mensen sneller de gewenste woning. De potentiële overschotten in dit segment duiden mogelijk op onvrede over de ruimte in en de ligging van de woning en op de verhouding tussen de prijs en kwaliteit van de woning. Het duidt er tevens op dat daadwerkelijk verhuist kan worden naar een woning die wel aan de wensen voldoet. Bij voorkeur is het (potentiële) overschot niet groter dan de niet-gehonoreerde vraag. Zolang dat het geval is, is er weliswaar kwalitatieve spanning op deelsegmenten in de markt, maar blijft leegstand beperkt, omdat mensen die hun vraag niet gehonoreerd zien wel ergens wonen. Het totale potentiële overschot neemt fors af evenals de niet-gehonoreerde vraag en er ontstaat per saldo meer evenwicht op de woningmarkt. Tabel

4.1

Niet-gehonoreerde vraag en potentieel overschot naar prijsklasse (woningen x 1000) niet-gehonoreerde vraag

goedkoop

middelduur

duur

eengezins /huur 2000

10

31

10

totaal 51

trend 2010

10

29

11

50

beleid 2010

7

25

7

39

meergezins/huur 2000

21

47

22

90 106

trend 2010

26

53

28

beleid 2010

18

36

13

67

eengezins /koop 2000

23

34

142

199

trend 2010

20

33

172

225

beleid 2010

12

16

110

138

meergezins/koop 2000

14

16

35

66

trend 2010

17

17

44

78

beleid 2010

10

8

26

43

goedkoop

middelduur

duur

totaal


bron: VROM/ABF

eengezins /huur 2000

34

22

11

67

trend 2010

80

46

16

142

beleid 2010

46

20

10

76

2000

97

11

4

112

trend 2010

163

25

11

199

beleid 2010

67

16

27

111

eengezins/huur

eengezins /koop 2000

8

5

2

14

trend 2010

31

25

10

66 87

beleid 2010

32

39

16

meergezins/koop 2000

4

1

0

5

trend 2010

9

9

2

19

beleid 2010

15

22

11

48

bron: VROM/ABF

64

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 65


Tabel

4.2

Niet-gehonoreerde vraag en potentieel overschot naar woonmilieu (woningen x 1000) niet-gehonoreerde vraag

huursector

centrum

buiten

groen

centrum

landelijk

stedelijk

centrum

stedelijk

dorps

wonen

totaal

2000

38

33

24

29

17

trend 2010

43

38

22

35

18

157

beleid 2010

23

33

11

26

13

106

koopsector

141

2000

36

63

41

71

53

265

trend 2010

45

71

42

77

68

303

beleid 2010

19

51

21

47

44

181

2000

74

96

65

100

70

406

totaal

trend 2010

88

109

63

113

87

460

totaal

beleid 2010

41

85

32

73

57

287

centrum

buiten

groen

centrum

landelijk

totaal

stedelijk

centrum

stedelijk

totaal


dorps

wonen

2000

11

109

9

40

10

trend 2010

18

204

14

86

19

341

beleid 2010

16

92

15

47

15

186

huursector

koopsector

179

2000

1

9

5

3

2

19

trend 2010

1

33

28

17

7

86

beleid 2010

3

48

30

41

14

135

2000

12

118

13

43

12

198

totaal

trend 2010

20

236

42

102

26

427

totaal

beleid 2010

19

140

45

88

29

322

totaal

bron: VROM/ABF

Kortom, de transformatieambitie leidt tot: • meer kwaliteit en differentiatie van woningen en woonmilieus; • een grotere dynamiek op de woningmarkt; • een kleiner risico van leegstand door afname van het potentiële overschot in de huursector en in buiten-centrum woonmilieus.

4.3

Transformatie van wijken met (meervoudige) problemen De transformatieambitie moet vooral worden gerealiseerd in de buiten-centrummilieus. Juist daar bevinden zich de wijken met problemen. In paragraaf 3.1 zijn 629 wijken met problemen geïdentificeerd, waarvan 187 met meervoudige (zowel sociale als markt-)problemen. In 80 daarvan - waarin ruim de helft van het totale aantal woningen van deze 187 wijken staat - liggen er ook kansen vanuit de markt (positief rekruteringspatroon, investeringspotentieel, ligging). Met fysieke transformaties - ingrepen op het niveau van de wijk - kan de situatie deze wijken verbeteren. Daarvoor zijn in deze wijken meer inspanningen nodig dan nu in de ISV-plannen is voorzien.

65

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 66


Tabel

4.3

Effecten transformatieambitie naar type wijk met meervoudige problemen transformatie

beperkte mutaties

(wijken)

(wijken)

meervoudig sociaal en marktproblemen

33

40

enkelvoudig sociaal en marktproblemen

47

67

totaal

80

107

(woningen)

(woningen)

meervoudig sociaal en marktproblemen

141

156

enkelvoudig sociaal en marktproblemen

182

132

totaal

323

288

bron: VROM/ABF

In de overige van deze 187 wijken (107) zullen andere dan fysieke transformaties uitkomst kunnen en moeten bieden; de markt biedt nauwelijks kansen voor ingrijpende structurele transformatie. Deze wijken zijn op korte termijn vooral gebaat bij economische en sociale strategieën. Het gaat dan bijvoorbeeld om een beter aanbod van werkervaringsplaatsen, gesubsidieerde banen en van voorzieningen als kinderopvang en onderwijs, en om de versterking van de sociale cohesie. Daarnaast zijn uiteraard mutaties en ingrepen op het niveau van de woning (woningverbetering) en een betere inrichting en beheer van de woonomgeving mogelijk. De mogelijkheden tot transformatie van deze wijken kunnen op langere termijn worden vergroot door strategieën die het niveau van de wijk te boven gaan zoals het ruimtelijke beleid en het grondbeleid (versterking van het instrumentarium in bestaand stedelijk gebied). Zo kan een goede afstemming tussen de uitbreidingsopgave en de transformatieopgave ertoe leiden dat het perspectief van wijken die nu geen marktkansen hebben, verbetert.

4.4

Effecten voor de sociale huursector De transformatieambitie betekent voor de sociale huursector een aanzienlijke intensivering van de inspanning. Dat wordt in tabel 4.4 weergegeven, zowel in bedragen als in aantallen woningen. De financiële consequenties van de ambitie voor de sociale huursector zijn berekend met het Prognosemodel Sociale Huursector 1999. Een dergelijke berekening is eveneens gemaakt voor het doortrekken van het huidige investeringsvolume van de sociale huursector (de trend leidt tot een totaal investeringsniveau van 63 miljard tot 2010).15 Het eerste dat in tabel 4.4 opvalt is het hoge aantal onttrekkingen. Dit aantal is meer dan verdubbeld ten opzichte van de trend. Met name de wijken waar de strategieën ‘verdunnen’ en ‘positie veranderen’ worden toegepast, kennen meer onttrekkingen. Het hoge aantal onttrekkingen komt voor een deel voor rekening van samenvoegingen. Samenvoegen van twee woningen houdt in dat één woning wordt onttrokken en dat één woning wordt verbeterd. In totaal gaat het om 80 duizend woningen per jaar in de komende tien jaar.

15

Hierover is de Tweede Kamer in het kader van het huurprijsbeleid voor 2001-2002 op 6 oktober 2000 geïnformeerd. Voor een uitgebreide beschouwing wordt verwezen naar de achtergrondstudie Financiële Prognose sociale huursector.

66

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 67


De samenvoegingen worden ondergebracht bij ‘verbeteringen’. Het aantal van ongeveer 80 duizend woningen is gebaseerd op de verwachting van een dreigend overaanbod in de kleinere huurappartementen en op de verwachting van een toenemende vraag naar meer woonoppervlakte per woning. Ook de verkoopaantallen liggen aanzienlijk hoger dan volgens de trend. De verkopen van woningcorporaties stijgen van 238 duizend naar 538 duizend, oftewel ca. 50 duizend woningen per jaar in de periode 2000 - 2010. Naast de vraag die ontstaat vanuit huishoudens die actief zijn op de koopmarkt, is er ook nog een groot aantal zittende huurders dat de huidige woning wil kopen. Uit het WBO 1998 komt naar voren dat 27% van de zittende huurders niet wil verhuizen maar wel de eigen huurwoning wil kopen. Dat is een potentieel van 840 duizend woningen. Tabel

4.4

Transformatieambitie periode 1998 - 2009, prijspeil 1998 aantal woningen

investeringen (mld)

285.000

62,9

761.000

19,5

verkoop

538.000

-93,8

onttrekkingen

293.000

5,3

nieuwbouw herstructurering verbetering (incl. samenvoegen en aangekocht bezit)

aankoop duurzaam bouwen

40.000

1,5 8,6

leefbaarheid/ sted. vernieuwing

5,1

totaal

9,1

investeringen in de voorraad

103,4

bron: VROM/ABF

Verder neemt het aantal nieuwbouwwoningen van woningcorporaties ten opzichte van de trend toe van 200 duizend naar 285 duizend. Een aantal investeringsbedragen per woning zijn in de berekening van de kosten van de transformatieambitie gewijzigd ten opzichte van de trendberekening. De gemiddelde kosten van verbetering per woning nemen toe. De transformatieambitie bevat immers samenvoegingen. Bij samenvoegingen gaan we uit van een onrendabele investering van 20.000 gulden per woning. Verder zal bij het aanpakken van bepaalde wijken (door te slopen of samen te voegen) tijdelijk leegstand ontstaan. De huurderving die hiermee gepaard gaat, zorgt voor een lager resultaat. Huurderving zal leiden tot een toename van de sloopkosten per woning met 3000 gulden. Tot slot is in de trend uitgegaan van ongeveer 170 duizend gulden investeringskosten voor de nieuwbouw per woning. In de transformatieambitie wordt rekening gehouden met een behoefte aan grotere en luxere nieuwbouwwoningen in de sociale huursector. De kosten van een nieuw te bouwen huurwoning worden daarom geschat op 226 duizend gulden gemiddeld per woning over de periode 2000 - 2010.

67

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 68


Door de extra inspanningen als gevolg van de ambitie stijgt de omvang van de investeringen in de woningvoorraad van 63 miljard (volgens de trend, doortrekken van het huidige investeringsvolume) naar 103 miljard. Dat is 40 miljard aan extra investeringen. De opbrengsten uit verkoop zijn voldoende om de kosten van de extra investeringen te dekken. In tabel 4.5 en 4.6 worden balans en resultatenrekening van de totale sociale huursector weergegeven voor de jaren 2000, 2005 en 2009 volgens het prognosemodel 1999 (variant C, inflatievolgende huur), waarbij de investeringsambitie is verwerkt. Tabel

4.5

Balans prognosemodel 1999 sociale huursector 2000, 2005 en 2009 (in miljarden guldens), variant C (inflatievolgende huur), prijspeil 1-1-1998 activa

2000

2005

2009

passiva

materiële activa

146

133,3

123,6

eigen vermogen

financiële activa

19,2

35,2

51,0

egalisatierekening voorzieningen

vlottende activa

totaal activa

Tabel

11,2

13,3

14,2

176,4

181,9

188,9

lange schulden

2000

2005

2009

18,8

37,7

53,4

2,4

0,0

0,0

10,1

10,1

10,0

130,9

120,9

113,1

korte schulden

14,2

13,1

12,4

totaal passiva

176,4

181,9

188,9

4.6

Resultatenrekening prognosemodel 1999 sociale huursector 2000, 2005 en 2009 (in miljarden guldens), variant C (inflatievolgende huur), prijspeil 1-1-1998 baten

2000

2005

2009

19,1

18,7

18,4

1,1

0,9

0,9

subsidies

0,6

0,4

0,3

overige baten

0,9

0,8

0,7

onderhoudsdotatie

bijzondere baten

7,2

5,9

5,8

bedrijfslasten

rentebaten

1,1

1,7

2,4

overige lasten

3,2

huurinkomsten vergoedingen

baten CFV totaal baten

lasten

2000

2005

2009

10,0

7,9

7,4

afschrijvingen

2,5

2,9

3,2

erfpacht

0,1

0,1

0,1

5,5

5,3

5,2

1,9

1,9

1,8

2,9

2,6

rentelasten

0,1

0,1

0,0

bijzondere lasten

29,9

28,5

28,5

totaal lasten expl. resultaat

3,0

3,1

3,1

26,2

24,0

23,5

3,8

4,5

5,1

Ten opzichte van de financiële ramingen bij trendmatig beleid is er sprake van een aanzienlijke toename van het eigen vermogen. Het totale eigen vermogen van de sociale huursector stijgt naar ongeveer 53 miljard gulden. Het resultaat in 2009 bedraagt 5, 1 miljard gulden. De voornaamste oorzaak voor de stijging van het eigen vermogen en het jaar-resultaat zijn de hogere bijzondere baten. De toegenomen verkoop van woningen zorgt voor meer inkomsten. Ook de rentebaten liggen enigszins hoger. De huurinkomsten in de berekening nemen af als

68

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 69


gevolg van het inflatievolgend huurbeleid en de grotere afname van de sociale huurwoningvoorraad. Aan de uitgavenkant is een duidelijke toename van de bijzondere lasten zichtbaar. Dit wordt veroorzaakt door onrendabele toppen op de grotere nieuwbouwproductie van sociale huurwoningen. De rentelasten liggen beduidend lager dan volgens de trendraming vanwege de lagere rente (6%) bij deze variant. Verder is een daling zichtbaar van de onderhoudsdotaties. In tabel 4.7 worden het eigen vermogen en het resultaat gepresenteerd voor de F-variant van het prognosemodel en de vier scenario’s. Tabel 4.8 geeft een toelichting op de gehanteerde parameters in de verschillende varianten. Tabel

4.7

Prognose eigen vermogen en resultaat 2000, 2005 en 2009 sociale huursector per scenario (in miljarden guldens), prijspeil 1-1-1998, transformatieambitie eigen vermogen

resultaat

scenario

2000

2005

2009

2000

2005

C-variant (inflatievolgend)

18,8

37,7

53,4

3,8

4,5

5,1

F-variant

19,5

39,9

56,5

4,2

4,9

5,8

Verdeeldheid

21,0

43,2

65,5

4,7

5,8

7,3

Coördinatie

21,4

49,1

73,5

5,1

6,7

7,7

Competitie

20,8

47,6

73,2

4,8

6,3

7,8

Tabel

2009

4.8

Macro-economische parameters per variant 1998-2009 (procenten) C-variant

F-variant

Verdeeldheid

Coördinatie

Competitie

modelrente

6,0

6,1 ➔ 7,0

6,7

5,5

6,0

inflatie

2,0

2,0 ➔ 3,0

3,3

2,0

1,4

huurverhoging

2,0

3,0

3,7

2,6

2,6

Toelichting: De F-variant gaat uit van een langzaam toenemende inflatie van 2 % naar 3 % en een langzaam toenemende rekenrente van 6,1 % naar 7,0 %.

Het eigen vermogen en het jaar-resultaat liggen voor elk scenario hoger dan de uitkomsten volgens variant C waarbij de huurstijging gelijk is aan de inflatie. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de veronderstelde huurstijging boven inflatie in al deze scenario’s. De uitkomsten van de aangepaste beleidsstrategie schetsen een zeer positieve ontwikkeling voor de sociale huursector. Met name de baten uit het toenemende aantal verkopen dragen daar aan bij. Daarin schuilt natuurlijk ook een onzekerheid. Voor de verkoopprijs is weliswaar voor de periode 2000-2009 geen verdere reële toename voorzien, maar wanneer de gemiddelde verkoopprijs in de periode

69

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 70


tot en met 2009 bijvoorbeeld f 25.000 per woning lager wordt (ten opzichte van de in de prognoses gehanteerde gemiddelde verkoopprijs van f 200.000), dan daalt het geraamde eigen vermogen in 2009 van 53 naar 41 miljard gulden (het vermogen is gewaardeerd op basis van de historische kostprijsmethode). Evenzeer geldt dat bij een lager aantal verkopen, bijvoorbeeld 30.000 te verkopen huurwoningen per jaar in plaats van 50.000 (bij mogelijk onvoldoende belangstelling van bewoners), het geraamde eigen vermogen in 2009 daalt van 53 naar 28 miljard gulden. Zelfs als het huidige verkoopniveau wordt gecontinueerd, kunnen de investeringen van de transformatie worden bekostigd. Een andere belangrijke risicofactor is de rente. Als de reële rente over de gehele periode 1% hoger ligt dan komt het geraamde eigen vermogen in 2009 uit op 38 in plaats van 53 miljard gulden. Toch kan worden geconcludeerd dat de sociale huursector in belangrijke mate de kosten van de verhoogde ambities met betrekking tot de kwaliteit kan dragen.

4.5

Effecten voor de woonlasten Het effect van de transformatieambitie is ook bepaald ten aanzien van de woonlasten. Via het Woningbehoefteonderzoek (WBO) is bekend wat kopers en huurders betalen voor hun woning. Als men eenmaal besluit zelfstandig te gaan wonen brengt dit een heel scala aan lasten met zich mee. Woonlasten kunnen derhalve op allerlei manieren worden gedefinieerd. In dit verband kijken we naar de kale lasten. Dat zijn de kosten voor het gebruik van de kale woning, ofwel de kosten voor de financiering van de oorspronkelijke investering en voor beheer en onderhoud. Voor de huurder is dat de kale huur en voor de eigenaar-bewoner gaat het om de vergelijkbare kosten. Huishoudens met hogere inkomens geven meer uit aan het wonen dan lagere inko-mensklassen maar gerelateerd aan het inkomen zijn de woonuitgaven lager. Met andere woorden, de woonlastenquote daalt bij een hoger inkomen. In alle scenario’s zit een toename van het inkomen per huishouden. Men mag dus verwachten dat de totale woonuitgaven zullen stijgen, maar dat ze als percentage van het inkomen zullen dalen. In de afgelopen jaren is dat echter niet gebeurd. Dat komt omdat de prijsstijging ver boven de inflatie lag. Ondanks de economische groei van de laatste jaren en de redelijke inkomensstijging zijn de woonlastenquoten toegenomen. Volgens het WBO 1994 was de quote in de huursector bijna 20% en volgens het laatste WBO is die verder toegenomen. Ook in de koopsector steeg de woonquote. Men is zowel in absolute, als in relatieve zin meer gaan betalen maar heeft daar niet direct meer voor gekregen. Er is nu een berekening gemaakt van de toekomstige woonlasten bij de verschillende scenario’s en rekening houdend met de aanbodontwikkeling (trend en transformatieambitie). In eerste instantie is dat gedaan zonder extra prijsstijging voor het wonen, dus huur- en koopprijzen volgens inflatie. De effectberekening laat zien in welke mate de woonlasten omhoog gaan door het trendbeleid. De berekening komt uit op 0,3% per jaar tot 2010. Dat wil zeggen dat het trendmatige beleid een kwaliteitsverhoging van de voorraad met zich meebrengt en deze kost dus 0,3% per jaar. Deze toename van de prijs komt overeen met het kwaliteitseffect uit het verleden. Men kan dus met recht spreken van trendmatig beleid. We zagen echter dat de kwaliteitssprong onvoldoende was, hetgeen aanleiding was voor een bijgestelde ambitie. Het effect van deze ambitie is meer kwaliteit, maar ook hogere kosten. Bij huur- en koopprijzen volgens inflatie komt het effect van de transformatieambitie uit op een toename van 0,5% per jaar. Ten opzichte van de prijsinflatie op de woningmarkt in het verleden is dit een uiterst bescheiden toename.

70

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 71


De bijgestelde ambitie leidt naar verwachting tot een beter evenwicht op de woningmarkt. De analyse van de niet-gehonoreerde vraag en het potentiële overschot laat dat zien en ook de ruimtelijke effecten laten zien dat een betere aansluiting mogelijk is. Samen met een ruimere markt in kwantitatieve zin moet daarvan een dempend effect uitgaan op de prijsvorming.

4.6

Ruimtelijke effecten In tabel 4.9 en 4.10 is de ruimtebehoefte bij de trendmatige ontwikkeling en bij de transformatieambitie weergegeven. In tabel 4.9 zijn de resultaten uit tabel 4.1 in de Nota Mensen, wensen, wonen (zie blz. 72 van de nota) nogmaals weergegeven, echter alleen voor de scenario’s Coördinatie en Competitie. (Het scenario Hoge Ruimtebehoefte is vooral bedoeld voor de lange termijn (2020, 2030); het scenario Verdeeldheid is voor de periode tot 2010 niet realistisch gezien de hoge economische groei van de laatste jaren en de verwachtingen voor de eerstkomende jaren). In tabel 4.10 zijn de effecten van de transformatieambitie verwerkt. De trendmatige ontwikkeling gaat uit van een toename van het aanbod in het komende decennium van 77 duizend woningen per jaar. De transformatieambitie kent een hogere productie van 95 duizend woningen. Bij het vaststellen van de ruimtebehoefte is uitgegaan van dichtheden die passen bij de diverse woonmilieutypen waarin wordt gebouwd. De omvang van de uiteindelijke woningvoorraad in 2010 is overigens in beide gevallen gelijk maar de transformatieambitie vergt meer ruimte (24.100 ha bij trend, 25.500 ha bij ambitie).

Tabel

4.9

Ruimtebeslag en ruimtetekort 2000-2010 bij trendmatige ontwikkeling volgens de scenario’s Coördinatie en Competitie (x 1000 ha) landsdeel

Noord

ruimtebeslag

ruimtetekort

trendmatige

Coördinatie

Competitie

toename 2000 - 2010

ruimtetekort 2010

ruimtetekort 2010

2,1

-0,4

0

Oost

4,7

0

0,6

West

11,8

4,2

5,0

Zuid

5,5

0,2

1,1

24,1

4,0

6,7

Nederland

71

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 72


Tabel

4.10

Ruimtebeslag en ruimtetekort 2000-2010 bij ambitie Nota Wonen volgens de scenario’s Coördinatie en Competitie (x 1000 ha) landsdeel

Noord

ruimtebeslag

ruimtetekort

trendmatige

Coördinatie

Competitie

toename 2000 - 2010

ruimtetekort 2010

ruimtetekort 2010

2,4

-0,7

-0,3

0,1

0,7

Oost

4,5

West

11,7

4,2

5,0

Zuid

6,7

-1,1

-0,2

Nederland

25,5

2,5

5,2

Naar verwachting leidt een toename van de kwaliteit in stedelijk gebied als gevolg van de ambitie tot een afname van het ruimtetekort in 2010. In de landsdelen Noord en Zuid kunnen zelfs overschotten ontstaan volgens deze twee scenario’s. Vooral in het Westen blijft echter, ondanks de transformatieambitie, een ruimtetekort bestaan. In de regionale uitwerkingen van de ambitie die begin 2001 beschikbaar komen, wordt nader ingegaan op de ruimtebehoefte per regio.

72

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 73


5 Regiobeelden In dit hoofdstuk wordt de analyse van de opgaven uitgewerkt voor de vier landsdelen en acht regio’s. Achtereenvolgens wordt eerst een algemeen beeld van de geschetst, vervolgens een beeld van de woningmarkt en tenslotte een eerste schets van de transformatieopgave.

5.1 algemene schets

woningmarktontwikkeling in het Noorden

Het Noorden: ruimte Noord Nederland (Friesland, Groningen en Drenthe, samenwerkend in het Samenwerkingsverband Noord Nederland) is aantrekkelijk vanwege de hoeveelheid open ruimte en de kwaliteit daarvan. Het gebied is relatief weinig verstedelijkt en kent een sterk afwisselend landschap. Sociaal economisch blijft het Noorden achter bij de rest van Nederland. Het Noorden kent een relatief geringe bedrijvendichtheid. De samenwerking van de noordelijke provincies in het samenwerkingsverband Noord-Nederland (SNN) is erop gericht een zodanige kwantitatieve en kwalitatieve verbetering van de economie en de werkgelegenheid in het Noorden des Lands te bewerkstelligen, dat de achterstand op deze punten ten opzichte van overig Nederland kan worden teruggebracht. De economische bedrijvigheid blijft achter bij de rest van het land (de toename van het aantal arbeidsplaatsen in het Noorden was in de periode 1991- 1997 7% en in Nederland 10%). De werkgelegenheid is vooral in de zuidelijke helft van Friesland en de westelijke helft van Drenthe gegroeid. De prognoses voor die gebieden liggen boven het gemiddelde, terwijl het oosten van Groningen en Drenthe zullen achterblijven. De steden vervullen een belangrijke rol in de regio. Tweederde van de stuwende economische activiteiten is geconcentreerd in en om de steden. Daar staat tegenover, dat minder dan de helft van de beroepsbevolking in de steden woont. In vergelijking met de rest van Nederland heeft het Noorden een lage mate van bundeling van woningen en werkgelegenheid. Dit levert veel woonwerkverkeer op. Het voorzieningenniveau in de steden is hoog in verhouding tot het inwonertal omdat elke stad een vrij groot verzorgingsgebied heeft. Het Noorden is relatief dunbevolkt. Er staan circa 750 duizend woningen op 380 km2 (gemiddeld 20 woningen per hectare; in Nederland is dat gemiddeld 27 woningen per hectare). Vergrijzing en ontgroening is overeenkomstig de landelijke trend. De woningvoorraad is gemiddeld wat ouder. Het aandeel vooroorlogse woningen is groter dan in de andere regio (22% tegen 20% in Nederland). In het Noorden is sprake van een meer dan gemiddelde stijging van het opleidingsniveau. In de stedelijke gebieden wonen relatief veel (studerende) alleenstaanden. In de landelijke gebieden is het aandeel jongeren relatief gering. Al jaren kent het Noorden een negatief migratiesaldo en een laag geboortecijfer. Sinds een aantal jaren wordt het Noorden met leegstand geconfronteerd, vooral bij de duurdere eensgezins huurwoningen in het landelijk gebied en de meergezinswoningen in de steden.

73

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 74


Figuur

5.1



eeng/huur 2000

middelduur

2010

duur

meerg/huur 2000 2010 eeng/koop 2000 2010 meerg/koop 2000 2010 -30000 -25000 -20000 -15000 -10000 -5000

0

5000 10000 15000 20000 25000

bron: VROM/ABF

Toch zou het een verkeerd beeld zijn als in generieke zin van een ontspannen markt zou worden gesproken. Er zijn ook gebieden en marktsegmenten waar de vraag het aanbod overtreft. Zo is er op de as Groningen-Assen een grote vraag naar kwalitatief hoogwaardige woningen en is op de Waddeneilanden sprake van een zeer gespannen woningmarkt. Zuidoost Friesland is een aantrekkelijk woongebied (Friesche Wouden) en kent ook een vraagoverschot, dat door de ontwikkelingen in de A-7 zone (Heerenveen, Skarsterlan) nog wordt versterkt. In figuur 5.1 en 5.2 zijn de verhoudingen tussen vraag en aanbod naar verschillende woonmilieus in het Noorden weergegeven: in 2000, het aanbod in 2010 bij voortzetting van het huidige beleid en de vraag in 2010. Figuur

5.2



huur 2000


2010

landelijk

koop 2000

2010

-50000 bron: VROM/ABF

74

-40000

-30000

-20000

-10000

0

10000

20000

30000

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:05

Page 75


Ook naar woningkwaliteiten is bijbuiging ten opzichte van de huidige planvoornemens wenselijk om meer aan te sluiten bij de woonwensen. Dat betreft allereerst de verhouding tussen huur- en koopwoningen. Het eigen woningbezit in het Noorden bedraagt bijna 55%. Dat tendeert naar ongeveer 60% in 2010 volgens de inzichten in de huidige plannen. Maar als de voorkeuren van mensen zou worden gevolgd zou dat ongeveer 67% moeten zijn (scenario Coördinatie). De totale uitbreidingsbehoefte wordt volgens de Primos-prognose geschat op circa 57.000 woningen tussen 2000 en 2010. Bij een concentratie van wonen en werken volgens het scenario Competitie is de groei van de woningbehoefte over deze periode 45.000 woningen.

transformatieopgaven in het Noorden

Zowel in de stedelijke gebieden als in de dorpen kent het Noorden buurten en wijken met minder of meer ernstige problemen. Eén van de 14 wijken (zie ook hoofdstuk 8 van de Nota Mensen, wensen, wonen) waar sprake is van een cumulatie van sociale- en marktproblemen, ligt in Leeuwarden. Maar ook andere plaatsen zoals Delfzijl, en ook vele dorpen kennen door onderdruk (vooral) marktproblemen. Het Noorden toont relatief het grootste aantal wijken met vooral marktproblemen. Dit hangt samen met de ontspanning op de woningmarkt.

Tabel

5.1

16

Wonen in wijken met problemen en kansen (percentage van het totaal aantal woningen binnen de regio)

Noord

vooral

kansen

vooral

problemen

en problemen

kansen

stabiel

totaal

21%

9%

18%

52%

100%

bron: VROM/ABF

16

Voor de regionale beelden zijn enkele categorieën die in hoofdstuk 3 van de bijlage uitgesplitst aan de orde komen hier gebundeld: magere wijken: perspectief arm, kritiek en mager; wijken met kansen; pionier en kanshebbend; aantrekkelijke wijken: attractief en vitaal en stabiele wijken.

75

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 76


Tabel

5.3

Kansen en problemen in het Noorden

Vooral problemen Kansen en problemen Vooral kansen

en en problemen 100

Stabiel

50 10 Vooral problemen Kansen en problemen Vooral kansen Stabiel

bron: VROM/ABF

ruimtebehoefte voor wonen in het Noorden

Tot 2010 lijkt bij de verschillende scenario’s de capaciteit van de beschikbare locaties voldoende om de woonwensen te realiseren. Voor de periode 2010 tot 2030 wordt een aanvullende ruimtebehoefte voor wonen ingeschat van ongeveer 4.100 hectaren (zie ook hoofdstuk 4 van de Nota) als uitgegaan wordt van het scenario Hoge Ruimtebehoefte. Als van concentratie in het Westen wordt uitgegaan is nog 2.500 hectare nodig (scenario Competitie). In het ruime Noorden worden geen algemene knelpunten voorzien ten aanzien van het accommoderen van de ruimtebehoefte voor wonen.

76

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 77


5.2

Groningen-Assen

algemene schets

De steden en hoofdkernen in de regio Groningen Assen bieden een verscheidenheid aan woonen werkgebieden en voorzieningen met op een steenworp afstand een herkenbaar landelijk gebied.17 Het gebied beschikt over een economisch gezond platteland met hoge landschappelijke en natuurlijke kwaliteit. In de stedelijke woonmilieus daalt het aantal ouderen. Het hoge percentage jongeren in deze regio in vergelijking met het landelijk beeld is het gevolg van een relatief hoog aandeel jongeren in het centrum-stedelijk woonmilieu. Een belangrijk deel van deze groep is student.

woningmarktontwikkelingen

De woningmarkt is ontspannen. Dat geldt zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. Er bestaat een potentieel overschot aan kleine eengezinshuurwoningen in buiten-centrum woonmilieus. Een belangrijke verklaring daarvoor is de kwaliteitssprong die door steeds meer huishoudens wordt gemaakt. Er is een nog niet-gehonoreerde vraag naar woningen in dorpse en landelijke milieu. De niet-gehonoreerde vraag naar kwalitatief hoogwaardige koop- of huurwoningen in vooral stedelijke woonmilieus is evenwel aanzienlijk groter. Figuur

5.4



eeng/huur 2000

middelduur

2010

duur

meerg/huur 2000 2010

Figuur 5.4: Ontwikkeling niet

eeng/koopvraag 2000 en potentieel overschot bij gehonoreerde trendmatige ontwikkeling van het aanbod 2010 naar prijsklasse. meerg/koop 2000

bron: VROM/ABF 2010 -10000 -8000 -6000 -4000 -2000

0

2000 4000

6000

8000 10000

bron: VROM/ABF

17

Regiovisie Groningen-Assen 2030.

77

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 78


Figuur

5.5



huur 2000


2010

landelijk

koop 2000

2010

-15000

-10000

-5000

0

5000

10000

15000

bron: VROM/ABF

transformatieopgave

5.3 algemene schets

De tekorten aan dure (eengezins) koopwoningen zullen waarschijnlijk niet vanzelf verdwijnen. Het aantal wijken met problemen zonder voldoende kansen is daarvoor te groot. In deze gebieden zal gericht getransformeerd moeten worden.

Het Oosten: aantrekkelijk De provincies Gelderland en Overijssel kenmerken zich door een grote verscheidenheid in landschappelijk aantrekkelijke gebieden. Door de regio loopt de belangrijke vervoersas Randstad- Duitsland. De gemiddelde waardering van de wijken ligt hoog (de wijken krijgen van de bewoners een rapportcijfer 7,1 versus 6,9 in Nederland). De werkgelegenheid is de laatste jaren sterker toegenomen dan het landelijk gemiddelde. Er is sprake van een positief binnenlands en buitenlands migratiesaldo. De huishoudensgroei is dan ook hoger dan gemiddeld. De prijsstijgingen voor koopwoningen zijn de hoogste van Nederland (index 19911998 148 in het Oosten, Nederland 144). In de Achterhoek treedt wat ontspanning op. De landelijke trend van ontgroenen en vergrijzen is duidelijk waarneembaar in het oosten van het land. De bevolking in het Oosten komt qua leeftijdsopbouw en besteedbaar inkomen overeen met het landelijk gemiddelde. Het gebied blijkt met name aantrekkelijk voor huishoudens met kinderen. Het aandeel alleenstaanden is in dit landsdeel relatief lager. Het percentage huishoudens met kinderen scoort daarentegen hoger in dit landsdeel. De stadsgewesten in het Oosten hebben een relatief hoog voorzieningenniveau per inwoner. Het verschil met omringende gebieden neemt enigszins af. In dat opzicht lijkt het oosten een overgangsgebied tussen het noorden, waar het verschil in voorzieningenniveau tussen stad en ommeland blijft groeien, en het westen, waar de verschillen sterk afnemen.

78

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 79


woningmarktontwikkelingen in het Oosten

Er dreigt een toenemend overschot aan eengezins-huurwoningen zowel in de goedkope als in de middeldure klasse. In de goedkope sector verdrievoudigt het potentieel overschot. In de meergezins-huursector neemt het potentieel overschot iets toe. Deze voorraad komt voor een deel niet tegemoet aan de vraag. Daartegenover staat een vraag in de dure sector. Figuur

5.6



eeng/huur 2000

middelduur

2010

duur

meerg/huur 2000 2010 eeng/koop 2000 2010 meerg/koop 2000 2010 -50000 -40000 -30000 -20000 -10000

0

10000 20000 30000 40000 50000

bron: VROM/ABF

De vraag naar eengezinskoopwoningen is nog niet verzadigd. In 2010 is het bij ongewijzigd beleid niet veel anders. Figuur

5.7



huur 2000


2010

landelijk

koop 2000

2010

-60000

-40000

-20000

0

20000

40000

60000

bron: VROM/ABF

79

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 80


Opvallend is ook de aanzienlijke niet-gehonoreerde vraag naar centrum-stedelijke woonmilieus. De geboden woonkwaliteiten sluiten in het Oosten onvoldoende aan bij de vraag. Het aandeel koopwoningen is op dit moment 57 procent. De vraag in 2010 is 68%. Volgens de trendmatige ontwikkelingen zal het aanbod in 2010 op ongeveer 63% liggen. Er is dus nog de nodige inspanning nodig om het verschil te overbruggen. De totale uitbreidingsbehoefte wordt volgens de Primosramingen geschat op circa 122.000 woningen tot 2010. Volgens het scenario Competitie is dat met een concentratie van wonen en werken in de Randstad 97.000 woningen. transformatieopgave in het Oosten

De transformatieopgave in het Oosten is relatief klein ten opzichte van overig Nederland. De meeste wijken in het Oosten van het land hebben kansen (zijn attractief of vitaal) of zijn stabiel. Dat neemt niet weg dat in het economisch zwaartepunt van de regio, te weten het gebied Arnhem en Nijmegen, en in de regio Twente een aantal wijken met problemen is gelegen. Er bestaan aanzienlijke discrepanties tussen stad en ommeland. Tabel

5.2


Oost

bron: VROM/ABF

80

vooral

kansen

vooral

problemen

en problemen

kansen

stabiel

totaal

5%

12%

38%

45%

100%

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 81


Figuur

5.8

Kansen en problemen in het Oosten


en en problemen 100

Stabiel


bron: VROM/ABF

ruimtebehoefte voor wonen in het Oosten

De ruimtebehoefte over de periode 2010-2030 in het Oosten is sterk afhankelijk van het scenario dat zich zal gaan ontvouwen. Indien de werkgelegenheid in het Oosten zich ontwikkelt volgens het scenario spreiding (ECP), dus rekening houdend met een spreiding van de werkgelegenheid over het land, dan is de additionele ruimtebehoefte voor het wonen 17,4 duizend hectare (periode 2010-2030). Een concentratie van de werkgelegenheid in het Westen volgens het scenario Hoge Ruimtebehoefte (zie hoofdstuk 4) geeft over deze periode een additionele ruimtebehoefte van 11,5 duizend hectare. Naar verwachting zijn voldoende geschikte locaties aanwezig voor het accommoderen van deze behoefde.

81

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 82


5.4 algemene schets

woningmarkt

Knooppunt Arnhem-Nijmegen Na Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en de regio Eindhoven is het knooppunt Arnhem Nijmegen (KAN) het grootste Kaderwet-gebied van ons land. De steden Arnhem en Nijmegen zijn de pijlers van het gebied, dat voorts is opgebouwd uit de subregio’s Zuidwaal, Over Betuwe, Liemens en Veluwe-zoom. Er wonen ongeveer 670.000 mensen. Het oppervlak van dit gebied komt overeen met ruim een derde van het aantal inwoners en ongeveer 20 procent van de totale oppervlakte van de provincie Gelderland. Voor wat betreft de ligging ten opzichte van grote economische centra en afzetgebieden bevindt het KAN zich in een gunstige uitgangspositie. De positie en ontwikkeling van KAN is daarmee mede afhankelijk van ontwikkelingen in de aangrenzende regio’s, waaronder ook het Duitse grensgebied. De koopwoningenmarkt in het KAN gebied is gespannen. De situatie verandert niet veel in de periode tussen 2000 en 2010. Veel mensen willen een kwaliteitssprong maken. Tegenover een toenemend potentieel overschot aan goedkope huurwoningen in buiten-centrum en groenstedelijke woonmilieus staat een op termijn zelfs iets afnemende vraag naar dure koopwoningen in dorpse of landelijke gebieden. Figuur

5.9



eeng/huur 2000

middelduur

2010

duur

meerg/huur 2000 2010 eeng/koop 2000 2010 meerg/koop 2000 2010 -10000 bron: VROM/ABF

82

-5000

0

5000

10000

15000

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 83


Figuur

5.10



huur 2000


2010

landelijk

koop 2000

2010

-15000

-10000

-5000

0

5000

10000

15000

20000

bron: VROM/ABF

transformatieopgave

Ten opzichte van de overige gebieden in de oostelijke regio onderscheidt het KAN gebied zich door een groter aandeel woningen in wijken met problemen en iets minder woningen in stabiele wijken. Daarmee tekent zich ook in het Oosten het verschil tussen de stad en het ommeland af. Tabel

5.3


Knooppunt Arnhem-Nijmegen

vooral

kansen

vooral

problemen

en problemen

kansen

stabiel

totaal

7%

20%

37%

35%

100%

bron: VROM/ABF

5.5 algemene schets

Het Zuiden: verstedelijking Noord-Brabant is strategisch gelegen op de as Randstad - Antwerpen - Parijs en op de as Randstad - Ruhrgebied en Zuid-Duitsland. Door deze ligging is er een behoorlijke druk op de woningmarkt vanuit de randstad. In het Zuiden levert de uitbreiding van de woningvoorraad een positieve bijdrage aan de bundeling van woningen, werkgelegenheid en voorzieningen. Dit komt doordat vooral in Noord-Brabant nieuwe woningen dichter bij de voorzieningen en de werkgelegenheid liggen dan de bestaande woningen. Het stedelijk ruimtegebruik in het landelijk gebied (toename 1,2%) alsook de doorsnijding van het landelijk gebied neemt toe. De prijsstijgingen voor koopwoningen liggen in het Zuiden boven het Nederlands gemiddelde (in deze provincie index 147 tegen Nederland 144 over de periode 1991-1999). De woningvoorraad

83

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 84


is relatief jong. Limburg en Zeeland zien hun aandeel in de totale bevolking en werkgelegenheid van Nederland afnemen; Noord Brabant vertoont een groei. Zeeland wordt vanwege de ligging in de blauwe delta uit recreatieoogpunt zeer gewaardeerd. De inkomensstijging was de afgelopen tijd het hoogst van Nederland (index 111 tegen 105 voor Nederland). De oorzaak daarvan ligt mede in de omvangrijke pensioenmigratie naar de provincie waardoor het percentage ouderen oploopt (26 procent gemiddeld ouder dan 65 jaar tegen 21 procent landelijk). De woningmarkt in Zeeland is ontspannen. Het aandeel eengezinswoningen van meer dan 93% is opvallend hoog. woningmarktontwikkelingen in het Zuiden

Een bijna identieke ontwikkeling als in het Oosten doet zich in het Zuiden voor: er is een groeiend potentieel overschot aan woningen in de goedkope en middeldure huursector. De nietgehonoreerde vraag naar middeldure en dure meergezinshuur- en koopwoningen blijft bij ongewijzigd beleid in het Zuiden nagenoeg hetzelfde.

Figuur

5.11



eeng/huur 2000

middelduur

2010

duur


0

10000 20000 30000 40000 50000 60000

bron: VROM/ABF

Opvallend in het Zuiden is het toenemende potentiële overschot aan huurwoningen in de dorpse woonmilieus.

84

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 85


Figuur

5.12



huur 2000


2010

landelijk

koop 2000

2010

-60000

-40000

-20000

0

20000

40000

60000

80000

bron: VROM/ABF

Het aandeel koopwoningen in het zuiden is hoog (57% in 1998). De vraag ligt boven het landelijk gemiddelde (68% in 2010). Trendmatig loopt het aandeel op naar 64% in 2010. De additionele woningbehoefte is 145.000 woningen in de periode 2000-2010 volgens het scenario Competitie. Het scenario Spreiding geeft voor het Zuiden een relatief lage behoefte van 100.000 extra woningen. transformatieopgave in het Zuiden

Oudere delen van de woningvoorraad in het Zuiden voldoen maar in beperkte mate aan de huidige kwalitatieve vraag. Dit geldt vooral in de grotere steden van Noord Brabant en Limburg. De leefbaarheid van verschillende wijken staat onder druk. Aan het inlopen van deze kwaliteitsachterstand wordt hard gewerkt. In Zeeland neemt door de toenemende mobiliteit en vanwege het prijsniveau op de woningmarkt de druk op de kernen toe (attractieve of stabiele wijken). De onderkant van de woningmarkt verdwijnt vaak als recreatiewoning of tweede woning. Noord Brabant kenmerkt zich door veel stabiele wijken (welvarende wijken). Tabel

5.4


Zuiden

vooral

kansen

vooral

problemen

en problemen

kansen

stabiel

totaal

10%

7%

34%

48%

100%

bron: VROM/ABF

85

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 86


Figuur

5.13

Kansen en problemen van wijken in het Zuiden


en en problemen 100

Stabiel


bron: VROM/ABF

ruimtebehoefte voor wonen in het Zuiden

5.6 algemene schets

De additionele ruimtebehoefte boven de in 2010 beschikbare ruimte in het Zuiden is tot 2030 circa 14,5 duizend hectare (scenario Hoge Ruimtebehoefte). Indien de werkgelegenheid zich minder in het Westen concentreert zoals verondersteld in de CPB scenario’s, halveert deze behoefte tot circa 4,6 tot 8,9 hectare voor respectievelijk de scenario’s Spreiding en Competitie.

Eindhoven/Helmond (SRE) De regio Eindhoven/Helmond is buiten de Randstad het grootste verstedelijkte gebied van Nederland. Er wonen ongeveer 704.000 mensen. De economische ontwikkeling is hoog en behoort tot de hoogste in Nederland. Er wordt veel geld verdiend, de mensen wonen er ruim en de autodichtheid is het hoogste van Nederland. Daar staat tegenover dat een aantal wijken en buurten van Eindhoven en Helmond deze ontwikkeling niet hebben kunnen volgen en sociaal op achterstand zijn geraakt.

86

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 87


Bijna een kwart van de huishoudens is een eenpersoonshuishouden, een op de drie huishoudens is een tweepersoonshuishouden, 36% is een gezin, 5% is een eenoudergezin en 2% van de huishoudens heeft een andere samenstelling. Ook bijna een kwart van de huishoudens is gemiddeld ouder dan 65 jaar en bijna eentiende deel is zelfs ouder dan 75 jaar. Een op de drie huishoudens in het SRE behoort tot de aandachtsgroep van het volkshuisvestingsbeleid. Dat zijn ca. 89.900 huishoudens. de woningmarktontwikkelingen

In de regio Eindhoven/Helmond staan zo’n 279.000 woningen. Van deze woningen valt 44% onder de huursector en 56% onder de koopsector. Eindhoven heeft 38% koopwoningen en 62% huurwoningen. In Helmond is de verhouding huur-koop 55% versus 45%. Van alle woningen in het SRE is 83% een eengezinswoning en 17% is meergezins. De meergezinswoningen staan vooral in Veldhoven, Valkenswaard, Best, Helmond, Geldrop en Eindhoven, in dit rijtje oplopend van 16 naar 27%. De woningmarkt is in ernstige mate verstoord. Er is in de steden een bovengemiddeld aantal 1- en 2-persoonshuishoudens, een bovengemiddeld aantal lagere inkomensgroepen, een achterblijvend aanbod in de koopsector, een afnemende vraag in de huursector en er zijn groeiende leefbaarheidsproblemen. Door het verschil in opbouw van de woningvoorraad tussen de steden Eindhoven en Helmond en de randgemeenten van het verstedelijkt gebied loopt het verschil in bevolkingssamenstelling tussen de steden en de randgemeenten steeds verder uiteen. Figuur

5.14



eeng/huur 2000

middelduur

2010

duur

meerg/huur 2000 2010 eeng/koop 2000 2010 meerg/koop 2000 2010 -4000

-2000

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

bron: VROM/ABF

87

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 88


Figuur

5.15



huur 2000


2010

landelijk

koop 2000

2010

-5000

0

5000

10000

15000

20000

bron: VROM/ABF

transformatieopgave

De regio Eindhoven is zeer kansrijk. Daarin onderscheidt deze regio zich niet van het Zuiden als geheel. Tachtig procent van de woningen staan in wijken met vooral kansen of staan in welvarende en stabiele wijken. Tabel

5.5


Samenwerkingsverband Eindhoven

vooral

kansen

vooral

problemen

en problemen

kansen

stabiel

totaal

7%

13%

31%

49%

100%

bron: VROM/ABF

5.7 algemene schets

Zuid Limburg Het gebied Zuid Limburg bestaat uit de regio Maastricht en Mergelland, de regio Parkstad Limburg en de regio Westelijke Mijnstreek. De regio Maastricht en Mergelland staat bekend om zijn natuurschoon en de stad Maastricht als het economisch centrum van de regio met een toeristische functie. In deze regio bestaat 74% van de woningvoorraad uit eengezinswoningen en 26% uit meergezinswoningen. Het percentage huishoudens dat behoord tot de aandachtsgroep bedraagt 42% en is vooral geconcentreerd in de gemeente Maastricht. Een omvangrijk deel van de aandachtsgroep mag zich eigenaar-bewoner noemen. Een aantal gemeenten vergrijst sterk. Dat uit zich in de vraag naar kleinere en aangepaste woningen. De regio Parkstad Limburg kenmerkt zich door een hoge mate van verstedelijking. Door het

88

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 89


ontbreken van sociaal economisch perspectief verliest de regio veel inwoners aan andere Zuid Limburgse regio’s. Van de regionale voorraad bestaat evenals de regio Maastricht en Mergelland 74% uit eengezinswoningen. Het percentage huishoudens in de aandachtsgroep is met 46% beduidend hoger dan gemiddeld. De regio Westelijke mijnstreek kan beschouwd worden als een aantrekkelijk woongebied met ruime woningen. Bijna 83% van de woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen. Ten opzichte van de overige regio’s in Zuid Limburg is de omvang van de sociale huursector in deze regio beduidend lager (29% sociale huurwoningen). Het percentage huishoudens dat tot de aandachtsgroep behoort is eveneens lager dan in de andere regio’s (36%).

Figuur

5.16



eeng/huur 2000

middelduur

2010

duur


-2000

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

bron: VROM/ABF Figuur

5.17



huur 2000


2010

landelijk

koop 2000

2010

-6000 -4000 -2000

0

2000

4000

6000

8000

10000 12000 14000 16000

bron: VROM/ABF

89

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 90


transformatieopgave

Zuid Limburg heeft vooral in de steden Heerlen en Maastricht wijken met problemen. Tabel

5.6


Zuid-Limburg

vooral

kansen

vooral

problemen

en problemen

kansen

stabiel

totaal

19%

10%

27%

44%

100%

bron: VROM/ABF

5.8

18

Het westen: metropool

algemene schets

Door de groei van de bevolking en ook vanwege de afnemende woningbezetting is het Westen (Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht en Flevoland) steeds verder verstedelijkt. De steden en dorpen ontwikkelen zich van relatief zelfstandige losliggende kernen tot een vrijwel aaneengesloten netwerk van stedelijke gebieden. Door de toegenomen mobiliteit is de kwaliteit van woning en woonomgeving nog meer maatgevend geworden voor het verhuisgedrag dan de ligging van de woning in dit netwerk en de ligging ten opzichte van werkgelegenheid en voorzieningen. In het Westen liggen nieuwe woningen verder van de bedrijven dan de bestaande woningen. De automobiliteit in het Westen groeit mede doordat woonvoorkeuren bepalend zijn voor de keuze van de woonplaats en de afstand van de woning ten opzichte van het werk minder van belang wordt geacht. De economische ontwikkeling in de Randstad is over het algemeen voorspoedig. De mainport Rotterdam en het Drechtstedengebied kenmerken zich door omvangrijke werkgelegenheid in de industriële en havengerelateerde bedrijvigheid. De Amsterdamse, Utrechtse en Haagse agglomeraties zijn verhoudingsgewijs sterker gericht op dienstverlenende activiteiten. De inkomens van huishoudens ontwikkelen zich volgens het landelijk gemiddelde. De verschillen binnen de Randstad zijn evenwel groot. De Zuidvleugel van de Randstad verarmt. Er is al geruime tijd een ontwikkeling gaande waarbij de meer draagkrachtige bewoners uit vooral de Haagse en Rotterdamse agglomoraties kiezen voor een woning in de meer landelijke delen in de provincie of daarbuiten in Gelderland en Brabant. Dit proces vindt mede zijn oorsprong in het onvoldoende tijdig en kwalitatief voldoen aan de woningvraag.18

woningmarktontwikkelingen

Het Westen kent een grote variatie in woningmarktgebieden zowel tussen de vier grote steden als tussen stad en ommeland. Zo is de woningmarkt in Amsterdam en Utrecht op dit moment gespannen. Voor de nabije toekomst wordt verwacht dat de woningmarkt in Rotterdam en Den Haag (verder) gaat ontspannen. Dat uit zich met name door overschotten in de gebieden buiten de stadscentra met veel kleine gestapelde huurwoningen. Er bestaat naast de vraag naar Centrum stedelijk wonen een grote vraag naar ruim en groen wonen.

Zie Gebiedsuitwerking Den Haag - Rotterdam Verkenning 2010-2030 Provincie Zuid-Holland, augustus 1998.

90

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 91


Figuur

5.18



eeng/huur 2000

middelduur

2010

duur


-150000

-100000

-50000

0

50000

100000

150000

bron: VROM/ABF

De ontspanning op de woningmarkt is in de figuren 5.18 en 5.19 vooral zichtbaar bij meergezinshuurwoningen. Het tekort aan dure koopwoningen komt tot uitdrukking in een nietgehonoreerde vraag van 70.000 woningen dat uitgroeit tot 90.000 woningen in 2010. Figuur

5.19



huur 2000


2010

landelijk

koop 2000

2010

-25000

-20000

-15000

-10000

-5000

0

5000

10000

15000

20000

bron: VROM/ABF

91

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 92


Op het niveau van de woning loopt het Westen achter bij de overige landsdelen. Zo is het aandeel koopwoningen is in 1998 46% en de vraag in 2010 naar verwachting 62%. Trendmatig komt het aandeel in 2010 niet verder dan 53%. De totale uitbreidingsbehoefte in het Westen wordt volgens de Primosramingen geschat op circa 337.000 woningen tot 2010. transformatieopgave

De transformatieopgave in de grote steden in het Westen is aanzienlijk.

Tabel

5.7


West

vooral

kansen

vooral

problemen

en problemen

kansen

stabiel

totaal

7%

25%

35%

34%

100%

bron: VROM/ABF

Iets minder dan de helft van het totaal aantal woningen bevindt zich in het Westen. Het Westen heeft relatief veel woningen in kanshebbende wijken. Die gunstige positie is onder meer te danken aan de nabijheid van centrumvoorzieningen zoals theaters, musea, zorgcentra, winkels et cetera.

92

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 93


Figuur

5.20

Kansen en problemen van wijken in het Westen


en en problemen 110

Stabiel


bron: VROM/ABF

ruimtebehoefte voor wonen

5.9 algemene schets

In het Westen is de ruimtebehoefte veruit het grootst. Iets meer dan de helft van de totale ruimtebehoefte in de periode 2010 - 2030 zou in het Westen moeten worden gevonden. Volgens het scenario Hoge Ruimtebehoefte is de additionele behoefte bovenop de in 2010 beschikbare ruimte in het Westen 23 duizend hectares tegen een behoefte van circa 53 duizend hectare in heel Nederland over deze periode (periode 2010-2030).

De vier grootstedelijke agglomeraties Regio Amsterdam De economische ontwikkeling in de regio Amsterdam verloopt positief. De economische groei benaderde de afgelopen jaren het landelijk gemiddelde. De sterke positie van Nederland en daarbinnen de Amsterdamse regio, blijkt uit het verhoudingsgewijs grote aantal buitenlandse

93

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 94


bedrijven dat zich in de afgelopen jaren in de regio heeft gevestigd. Sinds 1994 zijn er per saldo jaarlijks ongeveer 15.000 banen bijgekomen. In de stad Amsterdam zelf groeide de werkgelegenheid in de periode 1994-1998 netto met 30.000 banen. Toch ligt de werkloosheid in Amsterdam nog steeds boven het landelijk gemiddelde. De banengroei is vooral ten goede gekomen aan mensen met een middelbare of hogere opleiding. De groei komt vooral door kennisintensieve sectoren zoals de zakelijke en financiële dienstverlening en de informatie en communicatiesector. De groei van het aantal arbeidsplaatsen heeft voor de laaggeschoolden en allochtonen nauwelijks effect gehad.19 De bevolking nam zowel in de regio (index 1991-97: 104) als in de stad Amsterdam (index 19911997 102) toe. De groei van de regio is gelijk aan de gemiddelde landelijke groei. Het huishoudinkomen ligt in de regio Amsterdam nog steeds onder het landelijk gemiddelde Dit wordt vooral veroorzaakt door hoge het aandeel lage inkomens en alleenstaanden in de stad Amsterdam. woningmarktontwikkelingen

De samenstelling van de woningvoorraad in vooral Amsterdam is eenzijdig. Er staan veel vooroorlogse meergezinswoningen met een relatief lage huur. Nu al blijkt dat een belangrijk deel van deze voorraad niet meer tegemoet komt aan de wensen van de consument. De markt vertoont een potentieel overschot van bijna 30.000 meergezinswoningen in de goedkope sector. Bij ongewijzigd beleid zal dit in 2010 nog aanzienlijk zijn gestegen. Ruim 50.000 goedkope huurwoningen zijn dan uit de consumentengratie. Figuur

5.21



eeng/huur 2000

middelduur

2010

duur

meerg/huur 2000 2010 eeng/koop 2000 2010 meerg/koop 2000 2010 -60000 -50000 -40000 -30000 -20000 -10000 bron VROM/ABF

19

Amsterdam complete stad. Stadsvisie tot 2010.

94

0

10000 20000 30000 40000

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 95


Figuur

5.22



huur 2000


2010

landelijk

koop 2000

2010

-60000

-40000

-20000

0

20000

40000

60000

bron: VROM/ABF

Tegelijkertijd is er thans een duidelijke behoefte aan duurdere eengezins- en in mindere mate meergezinskoopwoningen. In 2010 is deze behoefte alleen maar toegenomen. Het betreft vooral woningen in de duurdere klasse. Het tekort bedraagt dan ruim 20.000 duurdere eengezins en 10.000 duurdere meergezinskoopwoningen. Het zijn niet alleen de woningen die niet meer voldoen. Ook woonmilieus in vooral buiten het centrum van de stad zijn minder gewenst. Zowel centrum-stedelijke, als groen-stedelijke woonmilieus zijn daarentegen zeer gevraagd. transformatieopgave

De mogelijkheden tot een marktconforme transformatie in de regio Amsterdam zijn aanzienlijk. Het aantal woningen in wijken waar naast problemen volop kansen liggen is groot. Tabel

5.8


Regionaal Orgaan Amsterdam

vooral

kansen

vooral

problemen

en problemen

kansen

stabiel

totaal

2%

51%

28%

19%

100%

bron: VROM/ABF

algemene schets

Regio Rotterdam De bevolkingsgroei in de jaren 1988 in de Rotterdamse regio kwam vooral tot stand door de natuurlijke aanwas en een fors buitenlands vestigingsoverschot. Het leeuwedeel van het buitenlandse migratieoverschot kwam ondanks de evenredige spreiding van asielmigranten in

95

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 96


Rotterdam terecht. Het binnenlandse migratiesaldo is het laatste decennium sterk negatief.20 In de regio is sprake van een aanzienlijk koopkrachtverlies. De migratie van en naar de regio Rijnmond is uiterst selectief. De gezinnen met een hoger inkomen vertrekken en de nieuwkomers hebben een lager inkomen. De werkloosheid in dit gebied ligt hoger dan in de rest van Nederland en het aantal arbeidsplaatsen is de afgelopen tijd iets teruggelopen. Net als de andere gebieden in de Randstad ligt het gemiddelde huishoudinkomen lager dan in Nederland (circa fl. 3000 lager). In Rotterdam is dat zelfs iets minder dan 10.000 gulden onder het Nederlands gemiddelde van 46.000. Het aandeel allochtone huishoudens in de regio is 15% (in Rotterdam 32%) (WBO). woningmarktontwikkelingen

De druk op de woningmarkt in de regio Rijnmond is laag. Er bestaat een groot verschil tussen wijken en segmenten in de woningmarkt. De verhuurbaarheid van met name etagewoningen in een flink aantal wijken loopt terug. Er blijkt daarentegen voldoende belangstelling voor aantrekkelijke gebieden rond het centrum zoals in Rotterdam langs de nieuwe Maas. Het gebied kent ook hooggewaardeerde wijken met koopwoningen. De prijzen in minder gewaardeerde wijken liggen laag. Gemiddeld is het prijsniveau van koopwoningen evenals van huurwoningen het laagst van de grote steden. In de regio overheersen de kleine en goedkope huurwoningen. In de regio Rijnmond is het aantal kleine woningen 45% van de voorraad. De gemiddelde woningbezetting bedraagt per 1 januari 1998 2,18. Dit lage cijfer hangt samen met de bevolkingssamenstelling. Van de Zuid-Hollandse gemeenten scoort Rotterdam het laagst (gemiddeld 2,09 personen per huishouden). Figuur

5.23



eeng/huur 2000

middelduur

2010

duur


-50000

-40000

-30000

-20000

-10000

0

10000

20000

bron: VROM/ABF

20 Het

verloop van de bevolking en de woningvoorraad van de Zuid-Hollandse gemeenten 1991-1998, Provincie Zuid-Holland.

96

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 97


Figuur

5.24



huur 2000


2010

landelijk

koop 2000

2010

-60000

-50000

-40000

-30000

-20000

-10000

0

10000

20000

30000

bron: VROM/ABF

transformatieopgave

De woningmarkt in de regio Rotterdam biedt ondanks de ontspanning op de woningmarkt voldoende aanknopingspunten voor een marktgestuurde transformatie van woonmilieus. Het aandeel wijken met een combinatie van kansen en problemen is relatief hoog in de regio Rotterdam. Wel liggen veel woningen in de magere wijken met vooral problemen. Tabel

5.9


Overlegorgaan Rijnmond

vooral

kansen

vooral

problemen

en problemen

kansen

stabiel

totaal

10%

40%

23%

27%

100%

bron: VROM/ABF

algemene schets

21

Regio Den Haag De regio Haaglanden kent de hoogste gemiddelde leeftijd binnen Zuid-Holland, namelijk circa 39 jaar per 1-1-1998.21 Het percentage ouderen ligt op 24% in 1998 (ouder dan 65 jaar). In de regio Haaglanden heeft de migratie naar andere landsdelen evenals in de regio Rotterdam een negatief effect op de inkomensontwikkeling. In de loop der jaren is het verschil in inkomen tussen vestigers en vertrekkers steeds groter geworden. De veelverdienende Haagse werkers zoeken hun heil blijkbaar buiten de regio. Hoewel er sprake is van een koopkrachtverlies door vertrek van hogere inkomens is de totale ontwikkeling uiteraard ook afhankelijk van de inkomensontwikkeling van de zittende bevolking. Het gemiddelde inkomen per huishouden is in de periode 1991-1997 met 3% gestegen tegen vijf procent voor Nederland als geheel.

Het verloop van de bevolking en de woningvoorraad van de Zuid-Hollandse gemeenten.

97

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 98


De gemiddelde groei van het reële BRP ligt in Haaglanden iets boven dat van Amsterdam. Dat is vooral te danken aan de economische groei in de omgeving van Den Haag. De stad zelf kent de laagste economische groei van de vier grote steden.22 woningmarktontwikkelingen

Den Haag heeft nu nog een relatief beperkt potentieel overschot aan goedkope huurwoningen. Dit verdubbelt ruim tot 2010. Ook ontstaat eveneens een beperkt potentieel overschot van middeldure meergezinswoningen. Figuur

5.25



eeng/huur 2000

middelduur

2010

duur


-30000

-20000

-10000

0

10000

20000

bron: VROM/ABF

Bij ongewijzigd beleid zal de niet-gehonoreerde vraag naar dure koopwoningen, die thans al aanwezig is, nog licht groeien.

22

Stichting voor economisch onderzoek der Universiteit van Amsterdam, Steden en stadsgewesten; economische ontwikkelingen 1970 - 2015.

98

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 99


Figuur

5.26



huur 2000


2010

landelijk

koop 2000

2010

-50000

-40000

-30000

-20000

-10000

0

10000

20000

bron: VROM/ABF Tabel

5.10


Stadsgewest Haaglanden

vooral

kansen

vooral

problemen

en problemen

kansen

stabiel

totaal

18%

24%

28%

30%

100%

bron: VROM/ABF

transformatieopgave

algemene schets

woningmarkt ontwikkelingen

De transformatieopgave in Den Haag is aanzienlijk. Naast woningen in perspectiefarmere wijken met vooral problemen staan iets meer woningen in wijken die naast problemen ook kansen hebben. Regio Utrecht De Utrechtse regio ligt voor vele activiteiten centraal. De regio is goed bereikbaar en dagelijks gaan veel mensen en goederen door, langs, in en naar de regio. Veel bedrijvigheid is ook gelieerd aan de poortfunctie van de regio. De Utrechtse regio vormt de overgang van het randstadgebied naar de verschillende provincies in het Zuiden en het Oosten. De regio is heeft veel aantrekkelijk woonmilieus. In meerdere opzichten is de regio Utrecht onvergelijkbaar met de overige grote stedelijke agglomeraties. De gemiddelde jaarlijkse groei (%) van het BRP (1970-1995) in de regio is in vergelijking met de overige grote steden hoog (meer dan 3,5%). Dat komt mede doordat het onderscheid tussen stad en ommeland minder groot is dan in de overige gebieden. Het gemiddelde inkomen in de regio ligt boven het gemiddelde in Nederland. Het aandeel ouderen evenals het aandeel allochtonen is ongeveer gelijk aan het Nederlandse gemiddelde. Utrecht kent een beperkt potentieel overschot aan één- en meergezinswoningen in alle onderscheiden prijsklassen van de huursector. De gespannen markt in Utrecht is terug te vinden in de aanzienlijke niet-gehonoreerde vraag die zowel wordt aangetroffen in de goedkope en middeldure meergezinshuurwoningen als in de middeldure en dure koopwoningen. Deze vraag neemt tot 2010 alleen maar toe.

99

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 100


Figuur

5.27


niet-gehonoreerde vraag

eeng/huur 2000

goedkoop

bron: VROM/ABF

middelduur

2010

duur


5000

0

5000

10000

15000

20000

bron: VROM/ABF

Figuur

5.28



huur 2000


2010

landelijk

koop 2000

2010

-10000

-5000

0

5000

10000

15000

20000

bron: VROM/ABF

transformatieopgave

De wijken vertonen in de regio Utrecht voldoende potentieel voor marktconforme transformaties.

100

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 101


Tabel

5.11


Regionaal beraad Utrecht

vooral

kansen

vooral

problemen

en problemen

kansen

stabiel

totaal

5%

19%

41%

36%

100%

bron: VROM/ABF

101

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 102

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 103


Annex

103

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 104

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 105


Annex Tabellen niet-gehonoreerde vraag en potentieel overschot bij de scenario’s Verdeeldheid, Competitie en PRIMOS (aantal woningen x 1000), bij trendmatige ontwikkeling van het aanbod (zie figuren 2.4 en 2.5).

Verdeeldheid Niet-gehonoreerde vraag goedkoop eeng/huur

middelduur

duur

2000

9

30

2010

10

25

9

meerg/huur 2000

20

44

20

eeng/koop

9

2010

24

40

20

2000

23

32

136

2010

14

18

104

meerg/koop 2000

13

15

34

2010

12

12

32

huur

koop

centrum

buiten

groen

stedelijk

centrum

stedelijk

dorps

landelijk

2000

36

31

22

28

16

2010

36

27

20

29

16

2000

35

60

39

69

51

2010

31

41

30

45

46

duur

dorps

landelijk

Potentieel overschot

eeng /huur

goedkoop

middelduur

2000

33

21

11

2010

76

48

19

meerg/huur 2000

95

11

4

2010

166

32

14

eeng /koop 2000

7

4

1

2010

36

41

16

meerg/koop 2000

4

1

0

2010

16

10

3

centrum

buiten

groen

stedelijk

centrum

stedelijk

huur

2000

10

107

8

39

9

2010

23

212

15

88

18

koop

2000

0

9

5

3

2

2010

2

50

31

31

9

105

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 106


PRIMOS Scenario Niet-gehonoreerde vraag goedkoop eeng /huur

middelduur

duur 10

2000

12

32

2010

16

32

11

meerg/huur 2000

28

50

25

2010

39

52

26

eeng /koop 2000

26

36

146

2010

21

31

142

meerg/koop 2000

14

17

36

2010

15

15

37

centrum

buiten

groen

huur

koop

dorps

landelijk

stedelijk

centrum

stedelijk

2000

47

36

26

32

17

2010

53

38

27

39

19

2000

37

66

40

77

55

2010

36

55

36

72

62

duur

dorps

landelijk


eeng/huur

goedkoop

middelduur

2000

26

17

9

2010

36

26

14

meerg/huur 2000

62

8

3

2010

119

22

11

eeng/koop

2000

6

4

1

2010

17

17

10

meerg/koop 2000

2

1

0

2010

10

7

3

huur

koop

106

centrum

buiten

groen

stedelijk

centrum

stedelijk

2000

4

77

5

31

8

2010

10

156

9

46

9

2000

0

5

4

2

2

2010

0

23

27

9

4

BIJLAGE NOTA WONEN

16-01-2001

12:06

Page 107


Competitie Niet-gehonoreerde vraag goedkoop

middelduur

2000

12

36

11

2010

13

36

15

meerg/huur 2000

30

57

25

2010

38

74

36

2000

26

38

156

2010

26

44

210

eeng/huur

eeng/koop

duur

meerg/koop 2000

17

18

38

2010

24

23

54

centrum

buiten

groen

huur

koop

dorps

landelijk

20

stedelijk

centrum

stedelijk

2000

44

42

28

37

2010

55

57

28

48

23

2000

40

70

44

81

59

2010

56

89

50

100

85

duur

dorps

landelijk


eeng /huur

goedkoop

middelduur

2000

26

18

9

2010

57

35

13

meerg/huur 2000

75

9

3

2010

115

20

8

eeng/koop

2000

6

4

1

2010

22

19

10

meerg/koop 2000

3

1

0

2010

4

6

2

huur

koop

centrum

buiten

groen

stedelijk

centrum

stedelijk

2000

8

86

7

31

8

2010

12

151

10

62

13

2000

0

7

4

2

1

2010

1

21

26

11

5

107

BIJLAGE NOTA WONEN :04 Page 1. mensen wensen wonen. Bijlagen

Recommend Documents