NOORD(WEST)-VELUWE Woonvisie provincie Gelderland deel b: Anders wonen in de regio

NOORD(WEST)-VELUWE

Woonvisie provincie Gelderland

- 68 -

deel b: Anders wonen in de regio


- 69 -


8 Wonen in de Noord(west)-Veluwe Wonen in de Noord(west)-Veluwe Kenmerk: het kralensnoer van dorpen dat is ontstaan op de overgang van hoge zandgronden naar lage kustgebied van Zuiderzee verbindt de regio in noord-zuid en oostwestelijke richting Karakteristiek: De karakteristiek van de Noordwest Veluwe wordt bepaald door de overgang in het landschap, van de hoge zandgronden, de bos- en heiderijke Veluwe naar het open weidelandschap van de oude Zuiderzeekust (klei en veen). Precies op deze overgang zijn de karakteristieke dorpen ontstaan, de flank-esdorpen. Op deze overgang van droog naar nat had men alles voorhanden. Er waren gronden voor akkerbouw en grasland en drinkwater was ook aanwezig. Deze dorpen groeiden uit langs deze overgangszone, werden dus langgerekt, om optimaal gebruik te kunnen maken van de voordelen van de overgang. Er ontstond een kralensnoer van esdorpen langs de Veluwerand. De afwisseling in de omgeving zorgt, ook nu de agrarische functies minder een rol spelen, voor een gewilde woonomgeving. Mede dankzij de goede bereikbaarheid langs de hoofdverbinding (A28) tussen de Randstad en het noorden. Dorpen en steden: Karakteristieke flank-esdorpen, veelal eenzijdig op de oorspronkelijke hogere gronden uitgebreid. Aan de Zuiderzeekust, nu Veluwe randmeren, zijn twee handelssteden ontstaan, Harderwijk en Elburg. Deze twee losse elementen hadden meer binding met de zee dan met de regio. Later is Harderwijk opgenomen in het kralensnoer door de ligging aan de doorlopende wegen. Harderwijk is sterk gegroeid door deze nieuwe goede economische uitgangspositie. Op de Veluwe zijn enkele kleine dorpen te vinden, die tot nu toe geen grote groei hebben gekend. Ze staan erg op zichzelf en dragen wat dat betreft niet


sterk bij aan de karakteristiek van deze regio. Landschappelijke betekenis: De landschappelijke betekenis is verschillend voor de zones evenwijdig aan de rand van de Veluwe. De eerste zone wordt gevormd door het bos en de heidevelden op het Veluwemassief, dat geheel valt onder de bescherming voor natuur en landschap (EHS, Nationale landschappen). Aan de rand van het bos gaat het landschap over in een houtwallenstructuur haaks op de stuwwal. In deze zone vind men boswoningen en landgoederen. Naar de kust toe wordt het landschap steeds weidser en worden houtwallen steeds schaarser, boerderijen staan wijd verspreid. Het open weidegebied is belangrijk voor de trekvogels die langs een zogenaamde natte as over Nederland trekken, langs de randmeren. Deze randmeren zijn ook van groot belang voor de recreatie.

heeft daarbinnen zijn eigen karakteristiek die onder meer wordt bepaald door de schaal, de relatie tussen de bebouwde en onbebouwde omgeving en het omringende landschap.

- foto’s -

Bovenstaande karakterisering maakt duidelijk dat de regio haar identiteit ontleent aan de leefpatronen of leefwijzen van haar bewoners. Leefwijze en woonbeleving gaan daarbij vloeiend in elkaar over. Om de diversiteit aan identiteiten (occupatiepatronen) enigszins grijpbaar te maken, is een indeling gemaakt in ‘woonmilieus’. Per regio, per stad en dorp kunnen zo verschillende woonmilieus worden onderscheiden. Ieder woonmilieu

- 70 -


- foto’s -

N.Ve


- 71 -


Woonbeleving en woonmilieus

Uit de vorige paragraaf is duidelijk geworden dat ‘wonen’ meer is dan ‘de woning’. De woonconsument is namelijk niet alleen geïnteresseerd in het soort woning, maar ook in het type omgeving waarin die woning staat. Het gaat als het ware om de hele woonbeleving, om het woonmilieu. Die woonbeleving kan in de Noord(west)Veluwe redelijk hoog worden genoemd. De bewoners van de Noord-Veluwe zijn meer dan gemiddeld tevreden over hun woonomgeving en over hun leven in het algemeen. Vreemd is wel dat er minder enge plekken in de buurt worden ervaren dan in de rest van Gelderland, maar dat de inbraakkans er hoger wordt ingeschat dan elders. Noord-Veluwenaren zijn wat meer verhuisgeneigd dan gemiddeld in Gelderland. Dit komt waarschijnlijk deels doordat het een enigszins jonge regio is; we komen daar later op terug.

Leefbaarheid in de Noord-Veluwe wil eventueel binnen 2 jaar verhuizen vo ldo ende winkelaanbo d in de buurt (zeer) tevreden met wo o no mgeving

Gelderland Noord-Veluwe

geen enge plekken in de buurt vo elt zich een gelukkig mens inschatting van kleine inbraakkans

0

20

40

60

80

100

%

Wat betreft de nabijheid van voldoende (winkel)voorzieningen scoort de Noord-Veluwe bijna hetzelfde als het Gelderse gemiddelde. Dit kan worden verklaard uit het geringe aantal inwoners dat in buurtschappen in het buitengebied woont; de bevolking woont redelijk geconcentreerd in een lint van kernen die alle van een redelijke omvang zijn. Dat de regio qua nabijheid van voorzieningen niet beter scoort dan Gelderland, heeft uiteraard te maken met de afwezigheid van echte steden. Alleen van Harderwijk kan worden gesteld dat het beschikt over enigszins stedelijke woonmilieus. De vraag naar deze stedelijke milieus is in de Noord-Veluwe weliswaar relatief laag, maar wel groter dan alleen Harderwijk nu biedt. Onder huishoudens zonder kinderen is deze vraag het grootst. Het is daarom wenselijk dat Harderwijk zich inspant om veel woningen op centrumlocaties te bouwen die tegemoetkomen aan deze vraag. Het Waterfront-plan biedt hiervoor uitstekende mogelijkheden. Wij zien er graag een woningdifferentiatie die zo goed mogelijk aansluit op de vraag; later in deze visie komen wij op het type woningen in de regio nog terug. De meeste andere verhuisgeneigde Noord-Veluwenaren willen een woning in het meest voorkomende woonmilieu: centrum-dorps. Dat wil zeggen: kleinschalig dorps, maar wel nabij voorzieningen. Onder 65+ers is de vraag naar centrum-dorps wonen nog veel groter dan gemiddeld. Van hen wil 74 procent een woning die op minder dan een kwartier lopen van centrumvoorzieningen ligt, tegenover zo’n 40 procent van de gemiddelde bevolking. De Noord-Veluwse gemeenten zullen dus veel aandacht moeten besteden aan op ouderen gerichte woonvormen in of nabij de dorpscentra. Natuurlijk is er ook een groep die echt landelijk of aan de dorpsrand wil wonen, maar deze groep is beduidend kleiner. Met het oog op het behoud van landschappelijke waarden zouden we ons erop moeten richten om vrijkomende agrarische bebouwing te benutten voor landelijk wonen. Een gemeente als Oldebroek laat in haar woonvisie bijvoorbeeld zien dat legalisering van reeds bestaande woningsplitsingen in veel gevallen mogelijk is, uiteraard met inachtneming van richtlijnen op het gebied van een goede ruimtelijke ordening. Een dergelijk beleid omtrent woningsplitsing en functieverandering kan een aanvulling zijn op de mogelijkheden om de landelijk wonen-wensen te honoreren. Voorts biedt de Noord-Veluwe – vanuit landschappelijk en cultuur-historisch perspectief – uitstekende mogelijkheden om landelijk wonen-milieus te creëren middels de realisatie van (nieuwe) landgoederen.

Bevolking en huishoudens

Centraal in deze regionale woonvisie op de Noord-Veluwe staan de woningen, de woonmilieus èn de bewoners van die woningen. Wij dienen ons er immers telkens van bewust te zijn dat woningen niet zomaar worden gebouwd, maar voor verschillende typen huishoudens met ieder hun eigen behoeften. Daarom is het van belang om eerst een beeld te krijgen van de ontwikkeling van de bevolkings- en huishoudenssamenstelling op de Noord-Veluwe, alvorens we ons een mening kunnen vormen over de kwaliteit en de differentiatie van de woningvoorraad en de toekomstige ontwikkeling daarin. Woonvisie provincie Gelderland

- 72 -


…. en aandeel 65-plussers neemt toe

Aandeel 15-34 jarigen neemt af… 40

40

30

30

20

20

10

10

Nederland

Nederland Gelderland

Gelderland Noord-Veluwe

0 1992

2002

2012

Noord-Veluwe

0

2022

1992

2002

2012

2022

De Noord-Veluwe is een regio met een leeftijdsopbouw die niet afwijkt van die van Gelderland en Nederland. Het aandeel ouderen is er een fractie lager, en het aandeel jongeren is vrijwel hetzelfde. Binnen de regio zijn er wel redelijk wat verschillen: Ermelo, Hattem en Heerde zijn duidelijk meer vergrijsd dan de jonge gemeenten Harderwijk, Elburg en Oldebroek. Nunspeet en Putten zitten daar tussenin. Evenals in de rest van Nederland stijgt het aandeel ouderen sterk, maar het aandeel jongeren niet. Deze stijging van het aandeel ouderen hangt volledig samen met de leeftijdsontwikkeling van de eigen bevolking, en niet met door sommigen veronderstelde pensioenmigratie. Pensioenmigratie is een fenomeen dat zich op de NoordVeluwe slechts op een verwaarloosbaar kleine schaal voordoet. De regio heeft de afgelopen jaren zelfs een vertrekoverschot geboekt onder 65+ers. Het vertrekoverschot dat de regio al jaren onder jongeren tot 25 jaar boekt, is echter veel groter. Jongeren trekken per saldo uit de regio weg vanwege werken studieredenen, waar met woonbeleid vrijwel geen invloed op is uit te oefenen. Het zijn de middenleeftijdsgroepen die per saldo naar de Noord-Veluwe trekken. Het is wel belangrijk deze constateringen niet te absoluut te bezien: het betreft hier migratiesaldi, het gaat dus slechts om een klein deel van de in- en uitgaande migratiestromen. Uit het bovenstaande kunnen we de volgende voorlopige conclusies trekken: de vraag naar ouderenwoningen is op de Noord-Veluwe iets minder dan gemiddeld in Gelderland, maar stijgt door de vergrijzing wel sterk. De vraag naar woningen voor starters (vooral uitgeoefend door jongeren) groeit niet. In hoofdstuk 2 zijn we hierop al uitvoerig ingegaan. Naast de leeftijdsontwikkeling is ook de huishoudensontwikkeling op de Noord-Veluwe van belang. Grofweg kunnen we de huishoudenstypen in drieën verdelen: alleenstaanden, tweepersoonhuishoudens zonder kinderen en huishoudens met kinderen (zie ook hoofdstuk 1). Het aandeel tweepersoonhuishoudens zonder kinderen blijft ongeveer stabiel, maar het aandeel eenpersoonshuishoudens neemt fors toe ten koste van het aandeel gezinnen met kinderen. Er zijn momenteel nog relatief weinig alleenstaanden op de Noord-Veluwe. Slechts Harderwijk komt in de buurt van het Gelderse gemiddelde van ruim dertig procent. Dit beeld wekt geen verwondering, aangezien in het algemeen geldt: hoe stedelijker de gemeente, hoe hoger het aandeel alleenstaanden. De regio kent een beduidend groter aandeel gezinnen met kinderen dan gemiddeld in Gelderland en Nederland. Ook het aantal kinderen is er hoog: deze regio kent het hoogste aandeel gezinnen met minstens drie kinderen van Gelderland. De gemiddelde woningbezetting is hier dan ook de hoogste van Gelderland: 2,82. Ter vergelijking: in Gelderland wonen gemiddeld 2,56 mensen in één woning, en in Nederland 2,40. Deze demografische ‘cultuur’ hangt samen met de nog altijd sterk aanwezige Protestants-Christelijke signatuur van de regio. N.Ve


- 73 -


Steeds meer eenpersoonshuishoudens...

… en minder huishoudens met kinderen

50

50

40

40

30

30

20

20

Nederland

10

Gelderland

Noord-Veluwe

0 1992

2002

2012

Nederland

10

Gelderland

Noord-Veluwe

0

2022

1992

2002

2012

2022

Bijna een kwart van de Noord-Veluwse huishoudens is momenteel alleenstaand en daarmee scoort deze regio laag ten opzichte van Gelderland. Dit aandeel is echter wel langzaam groeiende: in 2022 zal 27 procent van de Noord-Veluwse huishoudens uit alleenstaanden bestaan. Opvallend is dat de groei naar verwachting wat minder sterk zal zijn dan in de rest van Gelderland. In absolute aantallen gemeten nemen de gezinnen met kinderen nog maar weinig toe; het overgrote deel van de huishoudensgroei heeft de komende jaren betrekking op de één- en tweepersoons-huishoudens. Hoewel het aandeel gezinnen met kinderen dus zal dalen, is wel de verwachting dat dit aandeel op de Noord-Veluwe duidelijk hoger zal blijven dan op veel andere plaatsen in Gelderland.

Huidige woningvoorraad

Met deze bevolkings- en huishoudensontwikkelingen in ons achterhoofd is het interessant om te kijken naar de ontwikkeling van de Noord-Veluwse woningvoorraad. Maar allereerst richten we onze blik op de huidige samenstelling van de woningvoorraad naar type, grootte en prijs.

Veel dure woningen op de Noord-Veluwe 40 35 30 25 20 15 10 5 0

Nederland Gelderland

dure koop

dure huur

middeldure koop

middeldure huur

goedkope koop

Noord-Veluwe

goedkope huur

%

(voorraad 1998)

De Noord-Veluwse woningvoorraad is wat duurder dan het Nederlandse gemiddelde. Dit komt deels door het iets luxere type woningen dat er staat, maar het heeft ook te maken met de aantrekkelijke ligging van de regio. Eenzelfde huis kost op de Noord-Veluwe daardoor wat meer dan in veel andere delen van Nederland. Dit laatste geldt overigens vooral voor de westelijke helft van de regio, dus voor de gemeenten Putten, Ermelo en Harderwijk, die uitstekend geschikt zijn als vestigingsplaats voor mensen die in de Randstad werken. Dat gebeurt dan ook veelvuldig, en dat drijft de prijzen op. Hetgeen overigens de positie van de starter op dit deel van de wo-


- 74 -


ningmarkt nog moeilijker maakt. Evenals in de Vallei geldt hier daarom een extra beleidsopgave om betaalbare huisvesting te realiseren! Het hoge aandeel eengezinswoningen sluit op logische wijze aan bij de eerdere constatering dat er op de NoordVeluwe nog veel gezinnen met (veel) kinderen wonen. In de wetenschap dat de bevolkings- en huishoudenssamenstelling sterk aan verandering onderhevig zijn, moeten we onszelf echter wel de vraag stellen in hoeverre de ontwikkeling van de woningvoorraad in de pas blijft lopen met de behoefteontwikkelingen.

Putten

Oldebroek

Nunspeet

Heerde

Hattem

Ermelo

Elburg

Harderwijk

NoordVeluwe

Gelderland

Nederland

%

Gelet op de woningbehoefte van senioren en Weinig appartementen op de Noord-Veluwe andere kleine huishoudens, zoals beschreven (voorraadcijfers 2002) in hoofdstuk 2, en het groeiend aandeel van deze huishoudens in de nabije toekomst op 30 de Noord-Veluwe is het interessant om het 25 aandeel meergezinswoningen (appartemen20 ten) extra te belichten. Wat dan opvalt is dat 15 het aandeel meergezinswoningen op de 10 Noord-Veluwe erg laag is. Waar het aandeel 5 meergezinswoningen in Nederland dertig procent bedraagt en in Gelderland zo’n achttien 0 procent, is dat op de Noord-Veluwe zo’n acht procent. Dit regiogemiddelde wordt bovendien nog eens opgeschroefd door het kleinstedelijke Harderwijk, dat ruim 16 procent meergezinswoningen binnen haar grenzen heeft. Voorts valt op dat het aandeel appartementen ook in Hattem nog behoorlijk is, maar in de meeste overige gemeenten stelt het aandeel niet veel voor. De contramal van de meergezinswoningen zijn de eengezinswoningen. De Noord-Veluwe telt relatief veel woningen met vijf kamers of meer. Opvallend is echter dat het aandeel vrijstaande woningen in de regio niet veel hoger is dan het Gelderse gemiddelde: 23 procent tegenover 21 procent in Gelderland. Ook het aandeel tweeonder-één-kappers ligt op de Noord-Veluwe op het Gelderse gemiddelde: vijftien procent. We kunnen dus concluderen dat er op de Noord-Veluwe iets ruimer wordt gewoond dan in de rest van Gelderland, maar dat dit vooral opvalt voor wat betreft het geringe aandeel appartementen. Voor wat betreft andere kenmerken bezit een regio als de Achterhoek een nog beduidend luxueuzere woningvoorraad (zie hoofdstuk 4).

Ontwikkeling van de woningvoorraad

2002

2001

1999

2000

1998

1996

1997

1994

1995

1993

1992

In hoofdstuk 1 werd al geconstateerd dat de bouwproductie in Nederland en Gelderland de laatste jaren flink is ingezakt. Ook in de Noord-Veluwe is dit het geval. De bouwproductie kent er een wat grillig verloop, maar per saldo moet worden geconstateerd dat de daling er zelfs nog forser is geweest dan in de rest van Gelderland. Met alle gevolgen van dien. Wij zullen gemeenten daarom op alle mogelijke manieren ondersteunen in hun streven om de bouwproductie weer op gang te brengen. Dit geldt met name voor Grillige bouwproduktie op de Noord-Veluwe (geïndexeerd, toename 1992 = 100) de gemeente Harderwijk, die haar forse regionale opvangfunctie de komende jaren zal moeten waarma140 ken. Aan de plancapaciteiten ligt het 120 in elk geval niet: voor zowel Harder100 wijk als de gehele Noord-Veluwe Nederland 80 geldt dat de direct beschikbare Gelderland 60 (goedgekeurde) bestemmingsplanNoord-Veluwe 40 ruimte al jarenlang een veelvoud van de jaarproductie is. De conclusie is 20 duidelijk: de bouwproductie op de 0 Noord-Veluwe moet de komende jaren omhoog. Overigens dient bij een ophoging van de regioproductie wel enige relatie te blijven bestaan met de ontwikkeling van de regionale woningbehoefte; dit achten wij des te meer van belang vanwege de hoge landschappelijke waarde van de regio.


- 75 -


N.Ve

De ontwikkeling van de voorraad wordt niet alleen bepaald door de nieuwbouw. Ook de bestaande voorraad is aan verandering onderhevig (zie ook hoofdstuk 1). Zo wordt jaarlijks ongeveer 2 promille van de Noord-Veluwse woningvoorraad gesloopt. In Gelderland ligt dit promillage op ongeveer 1,3 en in Nederland is dit ook ongeveer 2 promille. Er wordt op de Noord-Veluwe voor Gelderse begrippen dus veel aan herstructurering gedaan. Rond 1996 lagen de sloopaantallen nog hoger; sindsdien is de sloop echter weer ingezakt. Hoewel we ons gezien de redelijk goede staat van de Noord-Veluwse woningvoorraad geen grote zorgen maken om deze daling, zouden we graag zien dat de inspanningen op het gebied van sloop en nieuwbouw de komende jaren weer zullen toenemen. Ook op de Noord-Veluwe staan immers woningen die niet meer voldoen aan de wensen en eisen van deze tijd.

De aanbodzijde van de woningmarkt is dus kwantitatief en kwalitatief in beweging. In hoeverre is het nu mogelijk om met de som van bestaande voorraad en geplande nieuwbouw te voldoen aan de woningbehoeften van de burgers in de Stedendriehoek? Een tweetal aandachtspunten hierbij. Het aandeel meergezinswoningen (appartementen) dat de Noord-Veluwse gemeenten de laatste jaren hebben gebouwd ligt duidelijk boven het aandeel in de voorraad en is langzaam groeiende. In 2002 wezen de gemeentelijke planningen voor de bouw van meergezinswoningen op een verdere stijging van dit aandeel. Toch blijft deze stijging nog achter bij de toename van de behoefte aan dit soort woningen. De trend gaat dus de goede richting op, maar dient nog wat verder opwaarts te worden bijgebogen. Opvallend is ook dat de nieuwbouwbehoefte aan meergezinswoningen op de Noord-Veluwe wat hoger is dan in de rest van Gelderland; er lijkt in deze ‘appartement-arme’ regio behoefte te zijn aan een inhaalslag.

Meergezinswoningen: planning en behoefte 50,0

behoefte 40,0

planning 30,0 20,0 NW-Veluw e planning Gelderland planning

10,0 0,0 1992

1997 gebouw d

2002

2007

2012

%

De huizenprijzen zijn op de Noord-Veluwe Te veel dure woningen tussen 1992 en 2002 met 270 (!) procent gestegen. De huizen zijn dus meer dan 60 tweeënhalf keer zo duur geworden, een stijging die iets boven die in de rest van 50 Gelderland ligt. Deze stijging maakt het 40 moeilijk om goede prijsvergelijkingen te Gelderland maken tussen nu en in het verleden. In 30 nevenstaande figuur is voor de afgelopen Noord-Veluwe 20 jaren uitgegaan van wat op dat moment als duur werd gezien. Het is echter duidelijk dat 10 er veel in dure (dus grote, luxe) segmenten wordt gebouwd en dat de behoefte aan die 0 gebouw d 1997planningslijst 2002 behoefte tot 2010 segmenten momenteel beduidend lager 2000 wordt ingeschat, mede door die enorme stijging van de huizenprijzen. Met name starters hebben het op de woningmarkt beduidend moeilijker gekregen. Daarom achten wij een flinke beleidswijziging op dit punt noodzakelijk. In hoofdstuk 2 zijn we hierop al uitvoerig ingegaan.

Beleidsopgave voor de komende jaren

Het overgrote deel van de Noord-Veluwse gemeenten noemt het in haar lokale woonvisie belangrijk dat ze haar eigen bevolking conform de behoefte kan huisvesten. Starters en ouderen, groepen die qua woonwensen een flinke overlap vertonen (zie hoofdstuk 2), worden door de meeste gemeenten zeer prominent genoemd. De huidige woningvoorraad is daar in de visie van veel kleinere gemeenten nog onvoldoende op toegesneden; verscheidene gemeenten noemen hun woningvoorraad zelfs ronduit eenzijdig. Daarom moet de traditionele gerichtheid van de Noord-Veluwse woningbouw op eengezins, groot en duur worden bijgesteld. Sommige gemeenten hebben daarbij de vrees geuit dat we hiermee het bouwen van grootschalige flats in kleine dorpen propageren, maar niets is minder waar. Natuurlijk moeten we niet met hoge flats het idyllische en groene karakter van veel mooie Veluwse dorpen geweld aandoen. Er kunnen echter ook kleine en goedkopere eengezinswoningen worden gebouwd of anderszins ‘slimme’ manieren worden bedacht om goedkoper te bouwen. De tweefasenwoning van de gemeente Nunspeet (zie kader in hoofdstuk 2) is hiervan een goed voorbeeld. En appartementen kunnen dusdanig fraai en kleinschalig worden vormgegeven, dat er eerder sprake is van een verrijking van dorpsgezichten dan van een verarming. Gelukkig zijn hiervan in steeds meer dorpen fraaie voorbeelden te vinden, die bovendien van meet af aan erg in trek zijn. Velen moeten het blijkbaar eerst zien voor ze begrijpen hoe aantrekkelijk dergelijke woonvormen kunnen zijn. De meeste Noord-Veluwse gemeenten zijn het eens met de wenselijkheid van een dergelijke beleidsomslag, maar geven aan dat zij niet altijd voldoende grip op de woningmarkt hebben. Wij realiseren ons dat veel bouwgrond in bezit is van marktpartijen. Statistieken wijzen uit dat de laatste jaren ongeveer 80 procent van alle woningen op de Noord-Veluwe wordt gebouwd in opdracht van de marktsector, en slechts rond de 20 procent in opdracht van overheid of corporatie. Deze cijfers wijken nauwelijks af van die van de rest van Gelderland. Dat betekent dat overheid en marktpartijen op elkaar zijn aangewezen; de eerste wil kwaliteit en de juiste differentiatie, de tweede wil winst maken. Wij zijn er echter van overtuigd dat beider doelstellingen in veel gevallen met


- 76 -


elkaar verenigd kunnen worden. De veranderende vraag vanuit de markt zal ons daarbij helpen. Daarnaast dienen we creatiever naar exploitatie-opzetten te kijken. Gemeenten kunnen marktpartijen vaker dan nu het geval is financieel onderbouwde alternatieven aandragen die beter aansluiten op wat we kwalitatief willen en nog steeds rendabel zijn. Wij willen hen daar als provincie bij ondersteunen. Veel ontwikkelaars hebben de neiging om gebaande paden te blijven bewandelen, terwijl ze zich niet altijd realiseren dat andere paden ook winstgevend kunnen zijn. Vanuit hun rol is dat begrijpelijk, want waarom zou men zich bezighouden met alternatieven zolang de gebruikelijke weg winstgevend blijft? Zolang er een woningtekort is en de woonconsument dus niet in een ideale marktpositie verkeert, verkoopt een woning uiteindelijk toch wel, of de koper nu geheel tevreden is of niet. Bovendien is een ontwikkelaar alleen geïnteresseerd in de kwalitatieve behoefte op het moment van verkoop, terwijl overheden de ‘luxe’ hebben om naar de behoefte van 2010 en verder te kijken. En dat is wel zo wenselijk, aangezien een woning decennialang blijft staan en niet zomaar weggegooid kan worden als er geen behoefte meer aan is. Wij zijn van plan om onze faciliterende rol handen en voeten te geven in een zogenaamd ‘Woonpunt Gelderland’. Elke gemeente die provinciale ondersteuning wenst bij de verwezenlijking van haar ambities op het gebied van het wonen, kan op ons rekenen, binnen de grenzen van het mogelijke uiteraard. Het kan beleidsmatige of financiële ondersteuning zijn, maar ook ondersteuning op het gebied van kennis of strategie. In deze regiovisie is een reeks van constateringen en conclusies de revue gepasseerd. Zij kwamen voort uit de beschrijvingen van ontwikkelingen op het gebied van demografie, economie, woonbeleid en woningbehoefte. Ten behoeve van het overzicht zetten wij alle belangrijke beleidsopgaves nog eens op een rij. Wij laten onderstaande opgaves grotendeels terugkomen in het Kwalitatieve Woonprogramma van de regio Noord-Veluwe. -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------De bouwproductie verhogen;

Veel levensloopbestendige of – liever nog - direct voor ouderen geschikte woningen bouwen. Ambitie-indicatie: minstens dertig procent van de totale nieuwbouw; Locaties in of nabij voorzieningencentra bij voorkeur bestemmen voor woningen, geschikt voor ouderen;

Herstructureringslocaties nabij stedelijke centra zoveel mogelijk benutten om het aanbod aan stedelijk) wonen te vergroten. Dit geldt met name voor Harderwijk;

centrum(-

Woningsplitsing en functieverandering in het buitengebied goed benutten om aan de vraag naar landelijk wonen te voldoen; Met name in de kleinere kernen (maar wel bij voorzieningen!) meer meergezinswoningen bouwen, aangezien juist daar het woningaanbod te eenzijdig is gericht op gezinnen met kinderen; Een forse beleidsomslag maken voor wat betreft de verhouding tussen dure en goedkope nieuwbouwwoningen. Mede om immigratie uit de Randstad niet onnodig te bevorderen, dient het aandeel dure woningen fors te worden verminderd. Dit kan mede door minder grote woningen te bouwen. Ambitie-indicatie voor dure woningen: maximaal een kwart van de totale nieuwbouw. Zie voor mogelijke strategieën op dit vlak hoofdstuk 2; Meer verscheidenheid in de woningvoorraad creëren, mede met behulp van particulier opdrachtgeverschap. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------In hoofdstuk 9 zullen de beleidsopgaves nogmaals aan de orde komen, maar dan als regionale accenten van ons provinciaal woonbeleid. De regio’s worden – in de vorm van een matrix – dan vergeleken op hun karakteristieken en identiteiten, alsmede op de zwaarte van de beleidsaccenten.

N.Ve


- 77 -


NOORD(WEST)-VELUWE Woonvisie provincie Gelderland deel b: Anders wonen in de regio

Recommend Documents