Nieuws van Marsaki Juli 2010
Beste lezer, Voor u ligt de eerste ‘Nieuws van Marsaki’ van dit jaar. In deze nieuwsbrief informeren wij u, als (mogelijke) zakelijke relatie van ons, graag over Marsaki en vooral over onze uiteenlopende projecten. Als projectontwikkelaar van én voor zes woningcorporaties in Zeeland en West-Brabant ontwikkelen wij onder meer koop- en huurwoningen in verschillende typen, woonzorgcomplexen met zorginfrastructuur, brede scholen en dorpshuizen op diverse locaties in het werkgebied.
4
5 Nieuwbouwplan WoonEco2 op Walcheren
Leerlingbouwplaats bij Maalstede in Kapelle
Start bouw van 69 woningen in ‘de Tuin van Vlissingen’ Wethouder Polderman slaat eerste paal Het project ‘de Tuin van vlissingen’, gelegen aan de rand van vlissingen op de kruising van de sloeweg en de Hercules segherslaan, krijgt dankzij ontwikkelingscombinatie Marsaki en Novaform een nieuwe start. Wethouder polderman van de gemeente vlissingen sloeg op zaterdagmiddag 3 juli jl. de officiële eerste paal. in een bijzonder feestelijke setting startte deze middag ook de verkoop van de 69 woningen in verschillende typen.
In dit nummer leest u bijvoorbeeld over het nieuwbouwplan ‘de Tuin van Vlissingen’ dat Marsaki en Novaferum vastgoedontwikkelaars samen (her)ontwikkelen. Kopers van een CO2 neutrale woning in het project WoonEco2 in Grijpskerke, onderdeel van het nieuwbouwplan Nimmerdor van Woonburg uit Koudekerke, vertellen waarom ze voor deze woning hebben gekozen. En nog meer leest u in deze nieuwsbrief. Wilt u reageren op een artikel of wilt u meer informatie over een specifiek project dan kunt u een reactie sturen naar
[email protected]. Op www.marsaki.nl vindt u een compleet overzicht van onze projecten op de verschillende locaties. Wij wensen u veel leesplezier!
voorgeschiedenis Een andere ontwikkelaar heeft de 69 woningen in 2008 onder de naam ‘Het Parkzicht’ al in de verkoop gebracht. De woningprijzen lagen destijds tussen de € 225.000,- en € 329.000,-. De verkoop verliep stroef en na verloop van tijd werd duidelijk dat er te weinig woningen werden
1
verkocht om het project door te zetten. Bij de zoektocht naar nieuwe partijen voor de (her)ontwikkeling, zijn betrouwbare partners gevonden in Novaform Vastgoedontwikkelaars uit Best en Marsaki uit Goes. Dit roept de vraag op: waarom kunnen zij het wel?
LEEs vErdEr op pagiNa 2
vErvoLg pagiNa 1
Start bouw van 69 woningen in ‘de Tuin van Vlissingen’ voordeel voor koper In het kader van de regeling Stimulering Woningbouw, is subsidie verleend voor de 69 woningen, grondkosten zijn afgewaardeerd en de huidige marktomstandigheden bieden inkoopvoordeel voor de aannemer. Al deze voordelen samen worden rechtstreeks ten gunste van de koper gebracht, waardoor de verkoopprijzen van de verschillende woningtypen een stuk lager komen te liggen, namelijk van € 187.500,- tot maximaal € 285.000,- VON. Wordt de kwaliteit dan minder? Absoluut niet! Marsaki en Novaform zijn van mening dat juist de kwaliteit goed moet zijn. Daarom zijn de woningindelingen verbeterd en krijgen de woningen standaard een luxe keuken en kwalitatief hoogwaardige tegels en sanitair. Ook zijn de tuinen van sommige kavels vergroot. Aerssens&Pateer makelaars en taxateurs en Bert Bimmel makelaardij uit Vlissingen verkopen de woningen. Uiteenlopende woningtypen ‘de Tuin van Vlissingen’ omvat een grote variatie aan woningtypen met het oog op verschillende huishoudens, van starter, gezin tot senior. Het gaat om woningen met een volledig woonprogramma op de begane grond, grote eengezinswoningen met vijf slaapkamers en zelfs zes parkvilla’s.
parkachtige binnentuin De gemeente Vlissingen heeft het ontwerp van het park, waar de woningen rondom zijn gelegen, klaar en zodra het project is opgeleverd fungeren de groen ‘glooiende’ bunkers als heuvels in een besloten, parkachtige binnentuin tussen de woningen. Het park zal geschikt worden gemaakt als ‘natuurlijk’ recreatieterrein. Uiteraard met behoud van privacy voor de nieuwe bewoners.‘Gewoon’ een goed boek lezen in de schaduw van een boom of genieten van het samenzijn in een groene en kleurrijke binnentuin met de afmetingen van een park. Het park, in combinatie met de toch al uniek ogende woningen, is een aanwinst voor Vlissingen. start Bouw Op 3 juli start niet alleen de verkoop, maar wordt dus ook de officiële bouwstart gevierd. Dat is in deze tijd wel zeer bijzonder, maar wordt mogelijk gemaakt door Woonburg, onze aandeelhouder werkzaam in de gemeenten Vlissingen en Veere. Kortom, meer woning, meer tuin, meer kwaliteit, een hoger afwerkingniveau en toch een lagere verkoopprijs …… zo brengt de crisis dus ook voordelen en unieke kansen voor de koper met zich mee.
De variatie in woningtypen maakt dat geïnteresseerden een woning kunnen kiezen die bij zijn of haar eigen stijl en leefsituatie passen.
2
“Zodra het project is opgeleverd fungeren de groen ‘glooiende’ bunkers als heuvels in een besloten, parkachtige binnentuin tussen de woningen.”
Brede school ‘Kroonjuweel’ in Souburg-Noord in aanbouw ‘Kroonjuweel’ is de naam van de nieuwe brede school in Souburg-Noord, die Woonburg en Marsaki ontwikkelen. De bouw is bijzonder feestelijk op 10 februari 2010 gestart. Het gebouw biedt straks onderdak aan de basisscholen Het Kompas en ‘t Mozaïk uit Oost-Souburg,
een peuterspeelzaal en buitenschoolse opvang van Kinderopvang Walcheren, een wijkontmoetingscentrum en een mediatheek. Naar verwachting is het gebouw in de zomer van 2011 gereed.
In aanwezigheid van de schoolkinderen en hun leerkrachten is het bouwbord met de naam van de school feestelijk onthuld. Aansluitend deden de leerlingen mee aan een ballonwedstrijd.
3
Veel belangstelling voor nieuwbouwplan WoonEco2 op Walcheren Klimaatvriendelijk kost geen energie
op initiatief van de Zeeuwse Milieufederatie ontwikkelen Woonburg en Marsaki het nieuwbouwplan WoonEco2 in de dorpskern grijpskerke van de gemeente veere. WoonEco2 omvat negentien grondgebonden woningen: veertien koop- en vijf huurwoningen. Een Co2 neutrale woning heeft onder meer een kierdichte schil, zware isolatiepakketten, een uitgebalanceerd ventilatiesysteem, een eigen aardwarmtepomp en zonnepanelen op het dak. afhankelijk van het verbruik van de bewoners, voorziet de woning zichzelf van energie, levert veel leefcomfort en is goed voor het milieu. Zie voor uitgebreide informatie www.wooneco.nl. de verkoop van het nieuwbouwproject is in december 2009 gestart en verloopt bijzonder succesvol. op dit moment zijn er nog slechts twee woningen beschikbaar voor verkoop. Ellen Kole en robin vos uit Middelburg zijn kopers van een Co2 neutrale woning. in onderstaand interview vertellen zij waarom zij de woning hebben gekocht.
Kunnen jullie jezelf kort introduceren? “Ik heet Ellen Kole, ik ben 24 jaar en kom uit Middelburg. Na mijn studie commerciële economie aan de HZ ben ik gaan werken bij het Hof Domburg”, stelt Ellen zichzelf voor. “Mijn naam is Robin Vos en ik ben 25 jaar. Oorspronkelijk kom ik uit Middelburg-Sint Laurens. Ik werk voor stichting Arduin in een begeleid wonen-traject voor bewoners met een geestelijke beperking in Gapinge. Op 5 juni gaan wij trouwen in het oude stadhuis van Middelburg”, stelt Robin zichzelf voor. Zijn jullie al lang op zoek naar een eigen (koop)huis? “Op dit moment wonen wij in een huurwoning van Woongoed Middelburg. Onze wens is een eigen koophuis. We waren nog niet heel erg actief op zoek toen we in december 2009 een plakkaat van het project WoonEco2 in Middelburg op straat zagen staan. De kreet ‘Groene woningen op Walcheren’ maakte ons nieuwsgierig daarom hebben we thuis op de website gekeken.”, antwoordt Ellen.
4
“Het concept van de Co2 neutrale koopwoningen sprak ons meteen al aan, terwijl de locatie nog niet bekend was gemaakt. Alleen dat het op fietsafstand van Middelburg lag. Door de uitnodiging voor een eerste informatieavond in een basisschool in Grijpskerke, kregen we al snel een vermoeden. We hoopten al dat de woningen in een dorp zouden komen te staan, hier gaat echt onze voorkeur naar uit”, vult Robin aan. Wat was voor jullie doorslaggevend tot de aankoop van een Co2 neutrale woning? “De Co2 neutrale woning levert ons, door het toepassen van alle nieuwe technieken, weinig tot misschien wel geen energiekosten op en daardoor een enorme besparing op onze woonlasten. De Rabobank heeft ons met het oog op de geringe energiekosten een hogere hypotheek verstrekt zodat we de woning kunnen kopen. Het geld dat we uitsparen op de energiekosten zetten wij opzij om te sparen voor de aankoop van een eigen wei voor onze paarden. Onze paarden staan nu op een manege in Arnemuiden maar we willen ze natuurlijk graag in de buurt hebben “, aldus Ellen en Robin.
Leerlingbouwplaats bij nieuwbouwplan Maalstede in Kapelle aan de Maalstede en vroonlandseweg in de nieuwe woonwijk ‘Kasteelheren’ in Kapelle hebben rWs partner in wonen en Marsaki het laatste en afrondende nieuwbouwplan gerealiseerd. Het plan bestaat uit zes geschakelde grondgebonden woningen en één vrijstaand huis. dit zijn zes huurwoningen met een volledig woonprogramma op de begane grond en één koopwoning die is verkocht. Het project is in juli 2010 opgeleverd.
De nieuwbouw van de huurwoningen was een leerlingbouwplaats. Bouwbedrijf van de Linde uit Kapelle heeft de leerlingen begeleid tijdens hun praktijkgedeelte van de opleiding in de bouw. Ter ere van het succesvol verlopen bouwtraject van Maalstede is er op 9 juni jl. in en rondom de woningen een feestje georganiseerd. Aanwezig waren onder meer de toekomstige bewoners en het voltallige uitvoeringsteam. De leerlingen kregen als dank voor hun inzet een werktas van RWS en Marsaki succesvol verlopen bouwtraject Leerlingen die een opleiding in de bouw en infra volgen, leren de praktijk bij bedrijven. Met de komst van de Wet Educatie en Beroepsonderwijs (WEB) voeren bedrijven onder de verantwoordelijkheid van het Regionaal Oplei-
Artist Impressie van nieuwbouwplan Maalstede in Kapelle dingscentrum (ROC) het praktijkgedeelte van de opleiding van de leerlingen uit. Alleen erkende leerbedrijven mogen opleiden. De praktische uitvoering bij het nieuwbouwplan Maalstede lag bij de leermeester van Bouwbedrijf van de Linde. Gezien het verlopen uitvoeringstraject, de stand van het werk en het resultaat is er sprake van een succesvol verlopen bouwtraject. overeenkomst leerlingbouwplaatsen in Zeeland Om ervoor te zorgen dat de bouwsector in de toekomst voldoende vakkrachten houdt,
hebben tien Zeeuwse woningcorporaties, waaronder RWS partner in wonen, ROC Zeeland, Bouwopleiding Zeeland, afdeling Zeeland van Bouwen Nederland en Fundeon (kenniscentrum voor beroepsonderwijs in bouw en infrastructuur) op 11 november 2009 een overeenkomst gesloten. De partners beloven dat ze met elkaar voldoende praktijkonderwijs bieden aan leerling-bouwvakkers. Het streven is vijf tot tien procent van de bouwprojecten van Zeeuwse corporaties in te richten als leerlingbouwplaats. Marsaki heeft leerlingbouwplaatsen altijd een warm hart toegedragen.
Uitbreiding Poorthove in Poortvliet met zes zorgappartementen en huisartsenpraktijk Aan de Paasdijkstraat in Poortvliet ontwikkelen Castria Wonen en Marsaki een uitbreiding aan het bestaande complex Poorthove. In de nieuwbouw komen zes zorgappartementen voor verhuur. De appartementen zijn bestemd voor senioren. Ook worden twee bestaande appartementen uit Poorthove verbouwd tot
een huisartsenpraktijk. Het uiterlijk van de nieuwbouw past bij het bestaande gebouw en de directe woonomgeving. Archikon uit Goes heeft het nieuwbouwplan ontworpen. Boren van funderingspalen De Kok Bouwgroep uit Bergen op Zoom is
5
in april 2010 gestart met de bouw van dit nieuwbouwplan. De bouw verloopt voorspoedig. De funderingspalen zijn geboord. Een groot voordeel is dat dit minder geluidsoverlast gaf aan omwonenden. De eerste verdiepingsvloer is gestort. Naar verwachting is de nieuwbouw begin 2011 gereed.
Bijzondere woonvorm voor zorgcentrum Eilandzorg in Noorderpolder Zierikzee in de Noorderpolder in Zierikzee ontwikkelen Zeeuwland en Marsaki een appartementengebouw van vier woonlagen. in dit gebouw komen 32 appartementen bestemd voor cliënten met een indicatie voor zware zorg van zorgcentrum Eilandzorg schouwen-duiveland (voorheen de Wieken) uit Zierikzee. op 7 juli 2010 ondertekenen zorgcentrum Eilandzorg en Zeeuwland een overeenkomst tot samenwerking hiertoe.
Wonen met zorg in ruime appartementen Het appartementencomplex komt direct naast de nog te realiseren brede school te staan. Bijzonder van deze woonvorm is dat bewoners hier, samen met hun (eventuele) partners, veilig kunnen wonen en zorg ontvangen. Dat is op dit moment nog niet mogelijk in de verpleeghuiszorg op Schouwen-Duiveland. De appartementen zijn comfortabel en hebben een oppervlakte van circa 85 m2. De woningen zijn voorzien van de gebruikelijke voorzieningen voor senioren, zoals alarmering en domotica. Zorgcentrum Eilandzorg biedt dagverblijf met begeleiding in een aantal groepsruimten in het gebouw. Op deze manier kunnen partners samen en zelfstandig blijven wonen. Zorgcentrum Eilandzorg huurt het gebouw van Zeeuwland. voortgang Het architectenbureau Rothuizen van Doorn ’t Hooft uit Middelburg werkt aan het voorlopig ontwerp van het gebouw. Medio 2011 start naar verwachting de nieuwbouw.
Bijzonder van deze woonvorm is dat bewoners hier, samen met hun (eventuele) partners, veilig kunnen wonen en zorg ontvangen.
6
Column
projeCt-ontwikkelaar van én voor woningCorporaties
De kernboodschap in al onze nieuwsuitingen is: Marsaki, de projectontwikkelaar van én voor zes woningcorporaties in Zeeland en West-Brabant. Dit om aan te geven dat onze activiteiten bestaan uit het ontwikkelen van nieuwbouwprojecten, en dat we dit doen voor onze zes aandeelhouders, de woningcorporaties. Dekt deze vlag de lading nog ? Het beeld dat bestaat van een doorsnee projectontwikkelaar is: er wordt een stuk grond verworven, in opdracht van de projectontwikkelaar maakt de architect een ontwerp dat de aannemer bouwt, met het doel het gerealiseerde project te verkopen. Het realiseren van rendement staat daarbij voorop. De actuele portefeuille van Marsaki, die bestaat uit ongeveer 120 projecten in de verschillende stadia tussen initiatief en uitvoering, laat zien dat het aantal projecten dat aan dit beeld voldoet, steeds kleiner is geworden. Dit is een rechtstreeks gevolg van het feit dat een woningcorporatie zich niet meer alleen bezig houdt met het bouwen en beheren van woningen. De oudste woningbouwcorporatie in Nederland is de in 1851 opgerichte Vereniging tot het verschaffen van geschikte woningen aan de arbeidende klasse te Arnhem. Na de invoering van de Woningwet van 1901, waarbij de overheid de bouw van woningen financieel ging ondersteunen, is het aantal woningcorporaties flink gegroeid. Zij hielden zich vooral bezig met het bouwen van arbeiderswoningen. Tot een aantal jaren geleden is de bouw en het beheer van woningen ook de taak van woningcorporaties gebleven. Inmiddels zijn woningcorporaties maatschappelijke ondernemingen met een veel breder werkveld dan toen. Zij zijn nog steeds werkzaam in het belang van de volkshuisvesting, maar investeren niet meer uitsluitend in woningbouw, maar ook in maatschappelijk vastgoed, duurzaamheid, leefbaarheid , innovatieve vastgoedconcepten en wijk- en buurtontwikkeling. Dit heeft uiteraard zijn invloed op de portefeuille van Marsaki. Ontwikkeling van kennis en kunde op die nieuwe aandachtsvelden
7
heeft dan ook volop plaats gevonden, en we kunnen ons op die manier onderscheiden van onze collega-projectontwikkelaars. Het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed zien we terug in de realisatie van scholen. De eerste door Marsaki ontwikkelde brede school staat in Terneuzen en is in gebruik. In Vlissingen en Oost-Souburg zijn scholen in aanbouw en in Zierikzee wordt de bouw voorbereid. Veel van dit soort projecten zijn multifunctioneel en multidisciplinair bestemd voor meerdere gebruikers en verschillende functies. Dit vergt een zeer zorgvuldige en veelal langdurige voorbereiding, waarbij een goede communicatie met alle betrokkenen essentieel is. Een mooi voorbeeld van een dergelijk project is het centrumplan in Kamperland, met een dorpshuis, een huisartsenpraktijk, groepswoningen voor SVRZ en appartementen voor RWS partner in wonen. Duurzaamheid is voor onze opdrachtgevers een essentiële randvoorwaarde bij de ontwikkeling van nieuw vastgoed. Samen met onze opdrachtgevers lopen we dan ook voorop in het ontwikkelen van klimaatneutrale woningen en het toepassen van aardbodemwarmte en zonneenergie op wijk- en woningniveau. Gericht op ons milieu, maar zeker ook op de toekomstige woonlasten van huurders en kopers. Steeds vaker zijn we betrokken bij de herstructurering van complete wijken. Dit betekent veel meer dan alleen het ontwikkelen van woningen. Herstructurering gaat niet alleen over stenen, maar vooral over de transformatie naar een nieuwe leefbare wijk. Goes- West is hiervan een goed voorbeeld. De naam ‘woningcorporatie’ doet dus tekort aan het brede spectrum van activiteiten van onze opdrachtgevers. Marsaki evolueert mee om dat brede spectrum voor onze opdrachtgevers te kunnen realiseren ! ruud de Baar, directeur Marsaki
Wie is Marsaki?
Marsaki werkt als projectontwikkelaar van én voor zes woningcorporaties aan uiteenlopende projecten in Zeeland en WestBrabant. Wie werken er bij Marsaki aan deze projecten? in dit nummer van Nieuws van Marsaki een gesprek met projectontwikkelaar olaf Cornelius over de Kwaliteitsimpuls groote Markt e.o. in vlissingen. Olaf Cornelius
Waarom is dit plan op deze locatie een belangrijke kwaliteitsimpuls voor Vlissingen? “In de volksmond heet het plangebied Groote Markt e.o. ‘de Oude Stad’. Het gebied ligt aan de ene kant direct achter de Boulevard, en aan de andere kant tegen het Bellamypark en de historische binnenstad van Vlissingen aan. Eigenlijk ligt het in de luwte en ervaar je hier niet de drukte van het strand en het stadscentrum, maar woon je er wel heel dichtbij.
Colofon
De gemeente Vlissingen en l’ escaut woonservice hebben een samenwerkingsovereenkomst afgesloten om dit stuk vergeten stad, dat absoluut potentie heeft als woongebied, te repareren. Beide partijen investeren fors in nieuw woningaanbod en in de openbare ruimte van de directe leefomgeving. Het stedenbouwkundig ontwerp voor het gebied van bureau KOW herstructurering uit Den Haag heeft een duidelijke link met de oorspronkelijke structuur van de Oude Stad. 88 verouderde portiekwoningen van l’ escaut aan de Slijkstraat, Breewaterstraat en Gasthuisstraat zijn gesloopt en op vier locaties is nieuwbouw in ontwikkeling. l’ escaut overlegt regelmatig over de nieuwbouwplannen met een belanghoudersgroep van bewoners uit het gebied en directe omgeving en toekomstige bewoners.”
ROM Marsaki bv Bezoekadres: Fruitlaan 2 in Goes Postadres: Postbus 139, 4460 AC Goes. Telefoon: (0113) 27 30 55. Email:
[email protected] Zie ook onze website: www.marsaki.nl. Redactie: Marsaki, Goes Foto achterpagina: Felice Buonadonna, Goes Vormgeving: Oxo-media, Rotterdam
Wat zijn opvallende aspecten aan het plan? “Verdeeld over de vier locaties omvat het plan circa 90 nieuwbouwwoningen. Dit is een mix van sociale en luxe huurwoningen en koopwoningen. Vier groepswoningen voor cliënten van SVRZ maken ook deel uit van het plan. Aan de Slijkstraat komen op twee locaties grondgebonden rijtjeswoningen, dit zijn voornamelijk koopwoningen. Geïnspireerd op bestaande historische panden, krijgt de straat een zeer gedifferentieerd gevelbeeld, met veel aandacht voor details. Het uiterlijk van de nieuwbouw is zowel karakteristiek als modern en doet recht aan de historie van het gebied. In de kromming van de Gasthuisstraat en op de hoek Breewaterstraat-Groote Markt komen appartementen.” Wat is de actuele stand van zaken? “Op dit moment loopt er een bureauonderzoek naar de mogelijke aanwezigheid van explosieven uit de tweede wereldoorlog. Vanwege de rijke historie van het gebied volgt daarna een uitgebreid archeologisch onderzoek. Ook wordt aanwezige bodemverontreiniging afgevoerd.
gen op de twee locaties in de Slijkstraat werken Architecten Alliantie uit Goes en Verplancke Goethals Architecten uit Sas van Gent. Voor het Woonhof aan de Gasthuisstraat is Archikon Architecten uit Goes geselecteerd. Gulikers Architecten uit Maastricht werkt aan het appartementengebouw aan Breewaterstraat/Groote Markt. De projectteams zitten nu in het stadium van schetsontwerp-voorlopig ontwerp. Naar verwachting kan de bouw van de eerste nieuwbouwlocatie met grondgebonden woningen in de Slijkstraat medio 2011 starten.”
Waarom vind je het boeiend om voor Marsaki te werken? “Marsaki is een jong en enthousiast bedrijf in ontwikkeling. Binnen de organisatie zijn vakgenoten om mee te sparren en is aanvullende deskundigheid in andere functies aanwezig. De projecten bieden een grote diversiteit aan inhoud, aan opdrachtgevers, en aan werkgebieden. Dit alles maakt dat Marsaki voor mij een bijzonder aantrekkelijke werkgever is.”
Begin 2010 zijn voor de nieuwbouwlocaties uit in totaal elf architectenbureaus, vier bureaus geselecteerd. Aan de grondgebonden wonin-
Marsaki staat voor betaalbaar bouwen. Of het nu gaat om koop- of huurwoningen, Marsaki ontwikkelt projecten die een bijdrage leveren aan de kwaliteit van de woonomgeving. Als dochteronderneming van woningcorporaties uit de regio heeft Marsaki het hart op de juiste plaats en investeert ook daar waar andere projectontwikkelaars niet durven. Marsaki is een onderneming van: RWS, partner in wonen uit Goes, l‘escaut woonservice uit Vlissingen, Castria Wonen uit Tholen/Halsteren, Woonburg uit Koudekerke, Clavis uit Terneuzen en Zeeuwland uit Zierikzee.
4
aanmelden Nieuws van Marsaki is bedoeld voor onze (mogelijke) zakelijke relaties. Aanmelden kan via de telefoon, per email of via onze website. U ontvangt de nieuwsbrief gratis op uw postadres of op uw emailadres. Ontvangt u Nieuws van Marsaki nu per post en wilt u de nieuwsbrief liever digitaal ontvangen, mail ons dan uw emailadres. Wilt u onze nieuwsbrief niet meer ontvangen dan stellen we het zeer op prijs dat u dit bij ons meldt.
