OEFENEXAMEN WONINGFINANCIERING 2
NIBE-SVV, 2014
Woningfinanciering 2
1.
Wat kenmerkt een zogenoemde verkopersmarkt? A. Een daling van de huurprijzen. B. Een relatief hoge hypotheekrente. C. Een stijging van de prijzen op de woningmarkt.
2.
Wat is JUIST met betrekking tot de keuze tussen huren en kopen? A. B. C.
Alleen een huurder heeft te maken met het lastenrisico. Ondanks het vermogensrisico zal een eigenaar in de regel bezit vormen. Een huurder die een woning wil kopen krijgt te maken met het volgorderisico.
3.
Hieronder worden vier waardebegrippen genoemd. Welk van deze begrippen met betrekking tot dezelfde woning zal in een markt met dalende huizenprijzen de laagste waarde vertegenwoordigen? A. De marktwaarde. B. De herbouwwaarde. C. De WOZ-waarde.
4.
Bij een geldgever heeft het overgrote deel van de uitgezette hypothecaire leningen een korte rentevaste periode. Het merendeel van de aangetrokken middelen kent een dagelijks aanpasbare rente. De algemene verwachting is dat de hypotheekrente, die thans erg laag is, de komende jaren sterk zal stijgen. De winst van de geldgever over de komende jaren zal hierdoor, als gevolg van een toenemende vraag naar hypothecaire leningen met een ... (1) ... rentevaste periode, ... (2) ... worden beïnvloed. Wat moet worden ingevuld voor (1) en (2)?
A. B. C.
(1) lange korte korte
(2) negatief negatief positief
5.
Van een hypothecaire lening zijn de volgende gegevens bekend: rente 6,8% (hele looptijd); looptijd 25 jaar; hoofdsom EUR 180.000,–; betaling jaarlijks achteraf. Hoeveel bedraagt, ter vergelijking, de totale brutolast van de lening uitgaande van I. annuïtaire aflossing; II. aflossingsvrije hypotheek? I II A. EUR 379.216,– EUR 306.000,–. B. EUR 379.216,– EUR 486.000,–. C. EUR 355.380,– EUR 486.000,–.
6. I.
Hieronder volgen twee beweringen met betrekking tot hypotheekproducten. Bij een annuïteitenhypotheek wordt over de gehele looptijd evenveel aan aflossing betaald als bij een vergelijkbare spaarhypotheek aan spaarpremie. Bij een lineaire hypotheek wordt over de gehele looptijd minder rente betaald dan bij een vergelijkbare annuïteitenhypotheek. Wat is JUIST? A. Alleen I is juist. B. Alleen II is juist. C. I en II zijn juist.
II.
©
NIBE-SVV, 2014
2
Woningfinanciering 2
7.
Stel, de hypotheekrente daalt de laatste 10 jaar met 0,5% per jaar. Op 1 juni 2004 bedroeg de hypotheekrente 10,5% per 1 juni 2014 derhalve 5,5%. Voor welke renteconstructie had iemand die op 1 juni 2004 een aflossingsvrije hypotheek afsloot, indien hij nu terugkijkt, het beste kunnen kiezen? A. B. C.
8.
Variabele rente. Rentedrempelconstructie (bandbreedte 2%). Rentemiddelingsconstructie met 10%-aanpassing.
Een geldnemer heeft een hypothecaire lening afgesloten met een zogenoemde rentedrempel van 2,0%. Bij aanvang van de looptijd bedroeg de hypotheekrente 8,0%. Nadien is de hypotheekrente jaarlijks gewijzigd in respectievelijk 5,8%, 5,2% en 7,3%. Thans, weer een jaar lager, bedraagt de hypotheekrente 4,9%. Welk rentepercentage betaalt de geldnemer nu? A. 6,0%. B. 6,2%. C. 6,9%.
9.
Twee geldgevers, X en Y, hebben elk een hypotheek gevestigd op het woonhuis van A. A voldoet NIET meer aan zijn betalingsverplichtingen en zijn woonhuis wordt gedwongen verkocht. De opbrengst is EUR 175.000,–. De vordering van X op grond van de hypothecaire lening bedraagt EUR 25.000,–, de vorderingen van Y EUR 150.000,– op grond van een hypothecaire lening en EUR 25.000,–op grond van een autofinanciering. Uit de opbrengst wordt Y volledig voldaan terwijl X met een ongedekte vordering van EUR 25.000,– blijft zitten. N.B. De kosten worden in deze vraag buiten beschouwing gelaten. Wat valt uit het bovenstaande met zekerheid af te leiden? A. B. C.
10.
X had een eerste vaste hypotheek. Y had een eerste bankhypotheek. X had een tweede bankhypotheek.
Iemand koopt, met behulp van een hypothecaire lening met bouwdepot, een woning waarvan de bouw nog moet beginnen. Het betreft hier een volledige financiering, zonder inbreng van eigen middelen. Wat is in dit geval JUIST? A. B. C.
Direct na het passeren van de hypotheekakte wordt de koopprijs van de grond in depot gestort. Direct na het passeren van de hypotheekakte wordt het gehele bedrag van de lening in depot gestort. Direct na het passeren van de hypotheekakte wordt het gehele bedrag van de lening, na aftrek van de prijs voor de grond, in depot gestort.
©
NIBE-SVV, 2014
3
Woningfinanciering 2
11.
De heer Pieters heeft een woning gekocht. Hij financiert de woning met behulp van een voor hem maximaal haalbare lening onder NHG. De lening kent een rente van 6,0% per jaar, een looptijd van 30 jaar en een rentevaste periode van 10 jaar. De heer Pieters heeft nog een autolening lopen met een oorspronkelijke hoofdsom van EUR 5.000,–. Deze hoofdsom is inmiddels door aflossingen verminderd tot EUR 15.000,–. Hij betaalt voor de autolening maandelijks EUR 239,82. Hoeveel had de heer Pieters meer kunnen lenen indien hij GEEN autolening had gehad? Maak bij de beantwoording gebruik van de bijlage. A. B. C.
12.
Wat is JUIST met betrekking tot de NHG-voorwaarden? A. B. C.
13.
EUR 15.000,– EUR 25.000,–. EUR 40.000,–.
Een overlijdensrisicoverzekering is in sommige gevallen verplicht. Een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd is NIET toegestaan. De toetsing vindt altijd plaats door het Waarborgfonds Eigen Woningen.
Herman en Bea zijn gehuwd en werken allebei. Zij willen een woning kopen, gefinancierd met een lening met NHG. Zij zijn in dit verband benieuwd hoeveel zij, gegeven de hypotheekrente, maximaal kunnen lenen. Daartoe moet eerst de maximale financieringslast worden berekend. Hoe wordt de maximale financieringslast op jaarbasis berekend? A. B. C.
14.
De inkomsten uit de eigen woning A. B. C.
15.
Het hoogste inkomen x het financieringslastpercentage van het hoogste inkomen. Het hoogste inkomen x het financieringslastpercentage van het gezamenlijke inkomen. Het gezamenlijke inkomen x het financieringslastpercentage van het (verhoogde) hoogste inkomen.
zijn altijd negatief. kunnen ook positief zijn. moeten worden afgetrokken van het inkomen uit werk en woning.
De heer en mevrouw Peereboom willen een bestaande woning kopen. De woning gaat EUR 207.000,– k.k. kosten. De heer Peereboom heeft van een hypotheekadviseur een offerte ontvangen voor een hypothecaire lening met NHG. De lening heeft een looptijd van 30 jaar en een 10 jaar vaste rente van 6,0% per jaar. De heer Peereboom is 50 jaar en alleenverdiener. Hoeveel moet het relevante inkomen van de heer Peereboom in het kader van de NHG minimaal bedragen, rekening houdend met de maximaal onder NHG toegestane kosten (6%), om deze woning met NHG volledig te kunnen financieren? N.B. Maak gebruik van de gegevens in de bijlage. A. B. C.
EUR 50.484,–. EUR 53.513,–. EUR 64.629,–.
©
NIBE-SVV, 2014
4
Woningfinanciering 2
16.
Zowel het appartementsrecht als het hypotheekrecht zijn A. B. C.
17.
Zakelijke zekerheidsrechten kenmerken zich door het feit dat zij A. B. C.
18.
NIET zelfstandig kunnen bestaan. voortdurend kunnen worden uitgeoefend. een voorrangsrecht op het gehele vermogen bewerkstelligen.
De koper van een woning die spijt krijgt van de koop, A. B. C.
19.
onroerende zaken. registergoederen. accessoire rechten.
kan altijd een beroep doen op de ontbindende voorwaarde inzake financiering. kan in elk geval tegen betaling van 10% van de koopsom van de koop af. kan ook korte tijd na het tekenen van de koopakte de koop nog boetevrij ontbinden.
Hieronder volgen twee beweringen met betrekking tot de positieve hypotheekverklaring. I. II.
Een positieve hypotheekverklaring houdt in dat de cliënt de geldgever belooft zich te onthouden van het bezwaren van zijn registergoed met hypotheek. Een positieve hypotheekverklaring kan in combinatie met een negatieve hypotheekverklaring worden afgelegd.
Wat is JUIST? A. B. C.
20.
Waardoor gaat een hypotheek in elk geval automatisch teniet? A. B. C.
21.
Alleen I is juist. Alleen II is juist. I en II zijn juist.
Door een openbare gedwongen verkoop. Door vrijwillige onderhandse verkoop. Door het verstrijken van de looptijd.
In welke situatie is het eigenwoningforfait zeker NIET van toepassing? A. B. C.
De woning wordt permanent verhuurd. De woning wordt tijdelijk verhuurd. De woning staat op in erfpacht uitgegeven grond.
©
NIBE-SVV, 2014
5
Woningfinanciering 2
22.
De heer Bakker bezit reeds enige jaren een vakantiewoning met een WOZ waarde van EUR 130.000,–. Gewoonlijk verhuurt hij de woning 13 weken per jaar voor EUR 500,– per week. De woning is vrij van financieringslasten. Met welk bedrag beïnvloedt deze woning in beginsel de heffingsgrondslag in het kader van de inkomstenbelasting? A. B. C.
23.
EUR 5.200,–. EUR 5.655,–. EUR 6.500,–.
Hieronder volgen twee beweringen met betrekking tot hypotheeklasten van een eigen woning. I. Bij een spaarhypotheek blijven, bij gelijkblijvende hypotheekrente, de brutolasten per jaar gelijk. II. Bij een spaarhypotheek waren, bij gelijkblijvende hypotheekrente, de nettolasten over het eerste jaar in de regel altijd wat lager dan in de daaropvolgende jaren. Wat is JUIST? A. B. C.
24.
Hoe worden de nettolasten van een hypothecaire lening op een eigen woning berekend? A. B. C.
25.
Alleen I is juist. Alleen II is juist. I en II zijn juist.
Brutolasten minus het belastingvoordeel. Netto betaalde rente plus eigenwoningforfait. Netto betaalde rente plus eigenwoningforfait plus eventuele aflossing.
Harry heeft tijdelijk twee eigen woningen. Deze situatie kan nog twee jaar voortduren als Harry een huurder vindt voor zijn te koop staande woning. De verhuur heeft tot gevolg dat de woning voor de inkomstenbelasting in box 3 belandt. Wat gebeurt er wanneer de huur een jaar later wordt beëindigd? A. B. C.
26.
De woning keert permanent terug in box 1. De woning keert voor de resterende twee jaar terug in box 1. De woning blijft belast in box 3.
De heer Stam heeft in 2011 een spaarhypotheek gesloten met een looptijd van 30 jaar tegen een rentepercentage van 6% voor 3 jaar vast. In het eerste jaar heeft hij EUR 15.000,– premie ingelegd, in de jaren daarna telkens EUR 1.500,–. In 2014 wordt de hypotheekrente vastgesteld op 7%. De polis is aangemerkt als kapitaalverzekering eigen woning (KEW). Wat is het beste advies in dit kader? A. B. C.
Het verzekerd kapitaal verlagen. De looptijd van de verzekering verkorten. De spaarhypotheek ongewijzigd voortzetten.
©
NIBE-SVV, 2014
6
Woningfinanciering 2
27.
Welke van de onderstaande beweringen over de erfrenteverzekering is JUIST? A. B. C.
28.
Een erfrenteverzekering is een risicoverzekering. De premiebetaling eindigt bij overlijden van de begunstigde. De periodieke uitkering loopt door tot het overlijden van de verzekerde.
Hieronder volgen twee beweringen met betrekking tot levensverzekeringen. I. Een verzekering die slechts uitkeert bij overlijden, is eigenlijk GEEN verzekering omdat er GEEN sprake is van een onzeker voorval. II. Een verzekering die op de einddatum uitkeert, zowel bij leven als bij overlijden, is een gemengde verzekering. Wat is JUIST? A. B. C.
29.
Alleen I is juist. Alleen II is juist. Geen van beide is juist.
Hieronder volgen twee beweringen met betrekking tot verzekeringen. I. Bij schadeverzekeringen is het indemniteitsbeginsel van toepassing. II. Bij sommenverzekeringen wordt, na het zich voordoen van het onzekere voorval, de vastgestelde schade altijd ineens uitgekeerd. Wat is JUIST? A. B. C.
30.
Alleen I is juist. Alleen II is juist. I en II zijn juist.
De heer Aalders, 25 jaar oud en ongehuwd, heeft op zijn eigen leven op 1 januari 2003 een kapitaalverzekering eigen woning (KEW) afgesloten. Hij beoogt hiermee in het jaar 2023 een belastingvrije uitkering te ontvangen om hiermee zijn hypotheekschuld te kunnen aflossen. Hij betaalt 20 jaar lang jaarlijks een gelijkblijvende premie. Op 15 januari 2023 keert de verzekering aan de heer Aalders een bedrag van EUR 290.000,– uit, terwijl hij aan premies in de loop der jaren slechts EUR 110.000,– heeft betaald. Stel dat zijn vrijstelling op het moment van uitkeren EUR 275.000,– bedraagt en het inkomen van de heer Aalders in 2023 deels in het 52% tarief valt. Hoeveel belasting moet de heer Aalders dan betalen over de uitkering? A. B. C.
EUR 4.189,–. EUR 4.500,–. EUR 4.841,–.
©
NIBE-SVV, 2014
7
Woningfinanciering 2
31.
Mevrouw Dekker heeft een tijdelijke verzekering van gelijkmatig dalend kapitaal bij overlijden afgesloten. Het aanvangskapitaal bedraagt EUR 210.000,– en de duur van de verzekering is 30 jaar met een premiebetaling gedurende 25 jaar. Hoeveel keert de verzekeraar uit, indien mevrouw Dekker in het tiende jaar van de looptijd overlijdt? A. B. C.
32.
EUR 134.400,–. EUR 140.000,–. EUR 147.000,–.
De heer Berendse heeft een bestaande woning kosten koper gekocht voor EUR 250.000,–. Uit het taxatierapport blijkt dat de executiewaarde van de woning EUR 200.000,–bedraagt, de marktwaarde EUR 260.000, en de herbouwwaarde EUR 210.000,–. De hypothecaire geldgever is bereid een lening te verstrekken met een verstrekkingsnorm van 80%. In verband met de koop en de financiering van de woning worden de volgende kosten gemaakt. Transportkosten EUR 2.400,– Overdrachtsbelasting 2% Kosten hypotheekakte EUR 1.200,– Taxatiekosten (t.b.v. de financiering) EUR 700,– Hoeveel eigen geld moet de heer Berendse inbrengen? A. B. C.
33.
In welk geval is een cliënt in de regel bereidstellingsprovisie verschuldigd? A. B. C.
34.
EUR 91.500,–. EUR 99.300,–. EUR 99.500,–.
Indien de rente daalt vóór het passeren van de hypotheekakte. Indien de rente stijgt vóór het passeren van de hypotheekakte. Indien de akte NIET binnen de in de offerte genoemde termijn wordt gepasseerd.
Geldgever A heeft een hypothecaire lening (spaarhypotheek) verstrekt op een woning van geldnemer B. Van B is bekend dat hij de hypotheeklasten slechts met moeite kan opbrengen. Wel bezit B elders in het land een verhuurde woning, waaruit hij enige (huur)inkomsten geniet. Welke extra zekerheid zou A van B kunnen verkrijgen? A. B. C.
Garantstelling. Bijpandstelling. Mede-onderzetting.
©
NIBE-SVV, 2014
8
Woningfinanciering 2
35.
Wat is JUIST in geval van faillissement van de hypothecaire geldnemer? A. B. C.
36.
De geldgever kan pas 14 dagen na de uitspraak de lening opeisen. De geldgever zal het onderpand binnen redelijke termijn openbaar verkopen. Het onderpand mag in GEEN geval door de geldgever onderhands verkocht worden.
De crediteuren X en Y hebben beiden een vordering op Z. In tegenstelling tot de vordering van Y is de vordering van X zeker gesteld. Z heeft op zijn woning ten behoeve van X hypotheek gevestigd. Z voldoet tegenover beide crediteuren NIET aan zijn betalingsverplichtingen. Om toch betaling te verkrijgen, staat aan beide crediteuren een aantal middelen ten dienste. Bij de toepassing van welk middel doet zich een belangrijk verschil voor tussen X en Y? A. C. D.
Loonbeslag. Betalingsregeling. Vrijwillige looninhouding.
©
NIBE-SVV, 2014
9
Woningfinanciering 2
Antwoorden Woningfinanciering 2 Antwoorden Woningfinanciering 2 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36.
C B B A B B A C B C C A C B B B A C B A A A C A B B A B A C C B C B B A
U bent geslaagd als u ten minste 26 vragen juist hebt beantwoord.
©
NIBE-SVV, 2014
10
