OEFENEXAMEN WONINGFINANCIERING 1
NIBE-SVV, 2014
Woningfinanciering 1
1.
De heer Jansen wil het huis van de heer Pietersen kopen. Op 1 februari bereikt de heer Jansen mondeling overeenstemming met de heer Pietersen over deze transactie. Op 8 februari wordt door beide partijen het koopcontract getekend. Op 12 maart van datzelfde jaar passeren de koopakte en hypotheekakte bij de notaris. De hypotheekakte wordt op 13 maart ingeschreven in het kadaster. Op welke datum is sprake van een koopovereenkomst? A B. C.
2.
Op 8 februari. Op 12 maart. Op 13 maart.
Bij een appartementsrecht is sprake van een mede eigendomsrecht op ... (1) ... en een exclusief gebruiksrecht op ... (2) .... Wat moet worden ingevuld voor (1) en (2)? N.B. Er is in dit geval GEEN sprake van een erfpachtrecht.
A. B. C.
3.
(1) het gehele gebouw de grond het gehele gebouw en de grond
(2) het appartement. het gebouw. het appartement.
De koper van een huis stort GEEN waarborgsom, maar laat een bankgarantie stellen. Welke zekerheid biedt zo’n bankgarantie? A. B. C.
4.
De bank verklaart dat de koper de woning zal afnemen. De bank verklaart dat als de koper in gebreke blijft, zij de afgesproken waarborgsom zal storten. De bank verklaart aan de verkoper dat zij de betaling van de koopsom garandeert.
Hans en Anneke zijn op huwelijkse voorwaarden getrouwd, waarbij GEEN sprake is van gemeenschappelijk vermogen. Anneke koopt een woning. Hans sluit voor de financiering hiervan een hypothecaire lening bij zijn bank. De woning wordt op naam van Anneke in de registers ingeschreven. Wie is in dit geval hypotheekgever en wie kredietnemer?
A. B. C.
Hypotheekgever Hans Anneke Hans
Kredietnemer Hans. Hans. Anneke.
©
NIBE-SVV, 2014
2
Woningfinanciering 1
5.
Als een hypotheekgever een lening die gedekt wordt door een bankhypotheek, tussentijds wil verhogen tot de hoofdsom van inschrijving, A. B. C.
6.
wordt de op te nemen lening NIET ingeschreven in de openbare registers. moet hij de notaris inschakelen voor het maken van een nieuwe hypotheekakte. moet in alle gevallen een nieuw taxatierapport worden opgemaakt.
Een klant verklaart op eerste verzoek van de bank hypotheek te zullen geven. Dit is een A. B. C.
7.
positieve hypotheekverklaring. negatieve hypotheekverklaring. hypothecaire volmacht voor de bank.
De heer Petrus laat op een stuk grond een huis voor zichzelf bouwen en gaat zijn huidige, met hypotheek belaste woning verkopen. De volgende gegevens zijn bekend: Kostprijs kavel bouwgrond Aanneemsom te bouwen woning inclusief kosten Verwachte opbrengst huidige woning Lopende hypothecaire lening van
EUR 120.000,–. EUR 235.000,–. EUR 210.000,–. EUR 115.000,–.
Van de netto opbrengst van de woning wil hij EUR 25.000,– gebruiken voor verhuiskosten en inrichting. Hoe groot moeten de nieuwe hypothecaire lening en het overbruggingskrediet zijn?
A. B. C.
8.
Hypothecaire lening EUR 260.000,– EUR 285.000,– EUR 285.000,–
Overbruggingskrediet EUR 70.000,–. EUR 95.000,–. EUR 70.000,–.
De heer Mattheus heeft in 2014 een bruto maandinkomen van EUR 3.000,–. Hij heeft recht op 8% vakantietoeslag en heeft een vaste eindejaarsuitkering van EUR 2.000,–. Voor de financiering van zijn auto heeft hij een huurkoopovereenkomst gesloten, waarvoor hij maandelijks een termijnbedrag van EUR 250,– betaalt. De heer Mattheus vraagt een hypothecaire lening onder NHG aan met een looptijd van 30 jaar en een rente van 6% voor tien jaar vast. Wat kan de heer Mattheus op basis van deze gegevens maximaal lenen met NHG? N.B.: Maak gebruik van de bijlage en rond af op hele euro's. A. B. C.
EUR 117.721,–. EUR 125.913,–. EUR 167.612,–.
©
NIBE-SVV, 2014
3
Woningfinanciering 1
9.
Hieronder volgen twee beweringen over distributie. I. De intermediair, of tussenpersoon, verstrekt hypothecaire leningen. II. Een makelaar, via wie na aankoop van een woning meteen een hypothecaire lening kan worden gesloten, doet aan cross-selling. Wat is JUIST? A. B. C.
10.
Alleen I is juist. Alleen II is juist. I en II zijn juist.
Welke van de onderstaande beweringen over de kapitaalverzekering eigen woning (KEW) is JUIST? A. B. C.
De 15- en 20-jaarsvrijstellingen kunnen bij elkaar worden opgeteld. Een belastingplichtige kan meerdere keren volledig van de 20jaarsvrijstelling gebruik maken. De fiscale vrijstelling is gemaximeerd tot de restant hoofdsom van de betreffende lening.
11.
Welke van de onderstaande beweringen over de levenslange kapitaalverzekering bij overlijden is JUIST?
A. B. C.
De verzekering betaalt levenslang een periodieke uitkering uit aan de begunstigde. De verzekering vervalt als de verzekerde vóór de overeengekomen datum overlijdt. De verzekering komt NIET tot uitkering bij leven van de verzekerde op de in de polis genoemde einddatum.
12. Wat is normaal gesproken het gevolg als bij een spaarhypotheek (KEW of SEW) de door de geldnemer te betalen rente tussentijds stijgt? A. B. C.
13.
De verzekeraar/bank kan door de hogere rente met minder premie/inleg toe. Door de hogere rente zal het spaarsaldo hoger worden dan het verzekerd kapitaal. De stijging van de rentelast wordt volledig door de daling van de premielast gecompenseerd.
Wat houdt bij de inkomstenbelasting het begrip progressief tarief in? A. B. C.
De belastingheffing is geïndividualiseerd. Er is sprake van één tarief voor alle inkomstencategorieën. Naarmate het inkomen stijgt, stijgt ook de belastingdruk.
©
NIBE-SVV, 2014
4
Woningfinanciering 1
14.
Mevrouw Lucassen (alleenstaand, 31 jaar) heeft in 2014 een belastbaar loon van EUR 40.000,–. Zij heeft op 1 januari 2014 een woning gekocht voor EUR 150.000,– kosten koper. De bank verstrekt een hypothecaire lening van EUR 140.000,–. De WOZ waarde van de woning is EUR 115.000,–, de executiewaarde is EUR 125.000,–. Mevrouw Lucassen betaalt in 2014 de volgende kosten: overdrachtsbelasting 2%; transportkosten EUR 1.200,–; erfpachtcanon EUR 600,–; taxatiekosten t.b.v. financiering EUR 300,–; afsluitkosten 1%; hypotheekkosten EUR 900,–; rente EUR 8.400,–. Hoeveel bedraagt het inkomen uit werk en woning van mevrouw Lucassen over 2014? A. B. C.
15.
Welke kosten zal een koper die een nieuwbouwwoning vrij op naam (v.o.n.) koopt zeker NIET hoeven te betalen? A. B. C.
16.
EUR 28.005,–. EUR 28.400,–. EUR 29.205,–.
De kosten NHG. De notariskosten transportakte. De afsluitprovisie.
Hieronder volgen twee beweringen over de acceptatie van hypotheekaanvragen. I. Lopende financiële verplichtingen zijn een factor bij de bepaling van de maximale verstrekking. II. Een subsidieregeling kan van belang zijn bij acceptatie van een aanvraag. Wat is JUIST? A. B. C.
17.
Op basis waarvan wordt de verzekerde som van een opstalverzekering vastgesteld? A. B. C.
18.
Alleen I is juist. Alleen II is juist. I en II zijn juist.
De koopprijs. De WOZ-waarde. De herbouwwaarde.
Welke van de onderstaande regels maakt onderdeel uit van de Gedragscode hypothecaire financieringen? A. B. C.
In de offerte moet de nominale rente worden vermeld. Financiers mogen tijdens de looptijd het rentetarief NIET wijzigen. De consument mag de lening tussentijds slechts gedeeltelijk aflossen.
©
NIBE-SVV, 2014
5
Woningfinanciering 1
19.
Na het passeren van de hypotheekakte laat de notaris de geldnemer, in geval van nieuwbouw, de depotakte ondertekenen. Wat voor soort akte is de depotakte? A. B. C.
20.
Wat houdt een in de hypotheekakte opgenomen huurbeding in? A. B. C.
21.
Als de lening groter is dan 80% van de waarde van de woning. Als de lening kleiner is dan 80% van de waarde van de woning. Als de lening kleiner is dan 80% van de uitstaande schuld.
Van wie is, bij een gedwongen onderhandse verkoop, de toestemming nodig? A. B. C.
24.
De minute. Het kadastrale uittreksel. Het hypothecair uittreksel.
In welk geval stelt het WEW een overlijdensrisicoverzekering verplicht? A. B. C.
23.
De huurpenningen worden krachtens de akte verpand aan de hypotheeknemer. Het huurcontract wordt ontbonden voordat de woning executoriaal wordt verkocht. De woning mag zonder toestemming van de hypotheekhouder NIET worden verhuurd.
Aan de hand van welk stuk uit het hypotheekdossier kan de hypotheeknemer nagaan wat de rangorde is van een hypotheek? A. B. C.
22.
Een onderhandse akte. Een authentieke akte. Een akte van levering.
Van de notaris. Van de echtgeno(o)t(e). Van de president van de rechtbank.
Bij een vaste hypotheek vindt doorhaling van de inschrijving plaats, als de A. B. C.
looptijd is verstreken. hypothecaire lening volledig is afgelost. woning onderhands wordt verkocht.
©
NIBE-SVV, 2014
6
Woningfinanciering 1
Antwoorden 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24.
A C B B A A C B B C C A C C B C C A A C C C C B
U dient 17 van de 24 vragen goed te hebben om te slagen.
©
NIBE-SVV, 2014
7
Woningfinanciering 1
Feedback 1. A. Dit antwoord is juist. Na ondertekening van het koopcontract is er sprake van een koopovereenkomst. B. Dit antwoord is onjuist. Passeren vindt plaats na de koopovereenkomst. C. Dit antwoord is onjuist. Bij de inschrijving vindt in dit geval vestiging van de hypotheek plaats. 2. A. Dit antwoord is onjuist. Het gaat niet alleen om het gebouw. B. Dit antwoord is onjuist. Het exclusief gebruiksrecht heeft geen betrekking op het hele gebouw. C. Dit antwoord is juist. Mede-eigendom van het geheel, exclusief gebruik van het appartement. 3. A. Dit antwoord is onjuist. De bank kan dat niet verklaren. B. Dit antwoord is juist. Hiervoor dient de garantie. C. Dit antwoord is onjuist. Dit kan de bank niet verklaren. 4. A. Dit antwoord is onjuist. Hans is geen eigenaar en kan dus geen hypotheek geven. B. Dit antwoord is juist. Anneke geeft als eigenaar hypotheek, Hans sluit het krediet af. C. Dit antwoord is onjuist. Hans is geen eigenaar en kan dus geen hypotheek geven. 5. A. Dit antwoord is juist. De lening valt immers onder de bestaande inschrijving van de bankhypotheek. B. Dit antwoord is onjuist. Nee, bij een bankhypotheek hoeft dit niet. C. Dit antwoord is onjuist. Een taxatierapport zou nodig kunnen zijn maar zeker niet altijd 6. A. Dit antwoord is juist. Dit is het rechtstreekse gevolg van een positieve hypotheekverklaring. B. Dit antwoord is onjuist. Dit is juist een verklaring waarbij de klant belooft geen hypotheek te zullen geven. C. Dit antwoord is onjuist. Voor een volmacht is een verklaring niet genoeg. 7. A. Dit antwoord is onjuist. Er is ook nog een effect van de verhuiskosten. B. Dit antwoord is onjuist. Er is minder overbruggingskrediet nodig door de verhuiskosten. C. Dit antwoord is juist. De berekening is als volgt: Lening: 12.000 + 235.000 -/- 210.000 + 115.000 + 25.000 = EUR 285.000,-. Overbrugging: 210.000 -/- 115.000 -/- 25.000 = EUR 70.000,-. 8. A. Dit antwoord is onjuist. De eindejaarsuitkering moet ook nog worden meegenomen. B. Dit antwoord is juist. De berekening is als volgt: Inkomen: 3.000 x 12 = 36.000 x 1,08 = 38.880 + 2.000 = EUR 40.880,-. Voor financiering beschikbaar bij 6%: 40.880 x 29,5% = 12.059 : 12 = 1004,92 /- 250 = EUR 754,92. Maximale lening: 754,92 x 166,7916 = EUR 125.913,-. C. Dit antwoord is onjuist. De autofinanciering moet ook nog worden meegenomen.
©
NIBE-SVV, 2014
8
Woningfinanciering 1
9. A. Dit antwoord is onjuist. De intermediair bemiddelt alleen. De makelaar die ook bemiddelt in hypotheken doek aan cross-selling. B. Dit antwoord is juist. De intermediair bemiddelt alleen. De makelaar die ook bemiddelt in hypotheken doek aan cross-selling. C. Dit antwoord is onjuist. De intermediair bemiddelt alleen. De makelaar die ook bemiddelt in hypotheken doek aan cross-selling. 10. A. Dit antwoord is onjuist. Dit is juist niet mogelijk. B. Dit antwoord is onjuist. Dit kan maar één keer in iemands leven. C. Dit antwoord is juist. De maximumvrijstelling wordt bepaald door restant-hoofdsom en het wettelijk maximum. 11. A. Dit antwoord is onjuist. Een kapitaalverzekering geeft geen periodieke uitkering. B. Dit antwoord is onjuist. De verzekering is levenslang. C. Dit antwoord is juist. De verzekering komt pas tot uitkering bij overlijden. 12. A. Dit antwoord is juist. Daarom gaat de inleg/premie omlaag. B. Dit antwoord is onjuist. Het spaarsaldo wordt niet hoger dan het verzekerd kapitaal. C. Dit antwoord is onjuist. De premielast stijgt niet. 13. A. Dit antwoord is onjuist. Dat heeft niets met het progressief tarief te maken. B. Dit antwoord is onjuist. Er zijn juist verschillende tarieven. C. Dit antwoord is juist. Het tarief stijgt (in stappen) mee met het inkomen. 14. A. Dit antwoord is onjuist. De transportkosten moeten niet in aftrek worden gebracht. B. Dit antwoord is onjuist. Het eigenwoningforfait moet ook worden meegenomen. C. Dit antwoord is juist. De berekening is als volgt: 40.000 -/- 600 -/- 300 -/- 1.400 -/- 900 -/- 8.400 + 805 = EUR 29.205,15. A. Dit antwoord is onjuist. Deze kosten is hij mogelijk verschuldigd. B. Dit antwoord is juist. Deze kosten worden door de verkoper betaald. C. Dit antwoord is onjuist. Deze kosten is hij zeer waarschijnlijk verschuldigd. 16. A. Dit antwoord is onjuist. Lopende verplichtingen zijn van invloed op de maximale verstrekking. Een subsidieregeling kan de doorslag geven bij de acceptatie. B. Dit antwoord is onjuist. Lopende verplichtingen zijn van invloed op de maximale verstrekking. Een subsidieregeling kan de doorslag geven bij de acceptatie.
©
NIBE-SVV, 2014
9
Woningfinanciering 1
C. Dit antwoord is juist. Lopende verplichtingen zijn van invloed op de maximale verstrekking. Een subsidieregeling kan de doorslag geven bij de acceptatie. 17. A. Dit antwoord is onjuist. De koopprijs houdt maar deels verband met de kosten voor herbouw. B. Dit antwoord is onjuist. De WOZ-waarde is meestal hoger dan de kosten voor herbouw. C. Dit antwoord is juist. De herbouwwaarde is waar het bij een opstalverzekering om gaat. 18. A. Dit antwoord is juist. Dit is een verplichting uit de GHF. B. Dit antwoord is onjuist. Dat mag wel, na afloop van een rentevaste periode. C. Dit antwoord is onjuist. Hij mag ook geheel aflossen; in sommige gevallen zijn dan kosten verschuldigd. 19. A. Dit antwoord is juist. De depotakte is een onderhandse akte. B. Dit antwoord is onjuist. Er hoeft geen notaris aan te pas te komen. C. Dit antwoord is onjuist. De depotakte heeft niets met de levering te maken. 20. A. Dit antwoord is onjuist. Dit is geen onderdeel van het huurbeding. B. Dit antwoord is onjuist. Dat is niet de inhoud van het huurbeding. C. Dit antwoord is juist. Het gaat om de toestemming vooraf door de hypotheekhouder. 21. A. Dit antwoord is onjuist. De minute geeft geen informatie over andere hypotheekhouders. B. Dit antwoord is onjuist. In het kadastrale uittreksel kun je niet de rangorde van hypotheekhouders terugvinden. C. Dit antwoord is juist. De rangorde blijkt uit het hypothecair uittreksel. 22. A. Dit antwoord is onjuist. De termijn is langer. B. Dit antwoord is onjuist. De geldnemer krijgt meer tijd. C. Dit antwoord is juist. Pas na zeven maanden kan worden overgegaan tot gedwongen verkoop. 23. A. Dit antwoord is onjuist. De notaris geeft geen toestemming. B. Dit antwoord is onjuist. De echtgenoot kan hierop geen invloed uitoefenen. C. Dit antwoord is juist. De president geeft hiervoor toestemming. 24. A. Dit antwoord is onjuist. Dan zou de hypotheek ook zonder betaling vervallen. B. Dit antwoord is juist. Na volledige aflossing kan doorhaling plaatsvinden. C. Dit antwoord is onjuist. Dan moet natuurlijk wel eerst worden afgelost, bijvoorbeeld uit de opbrengst.
©
NIBE-SVV, 2014
10
