Nederlandse economie in zicht Woningmarkt op de schop
Economisch Bureau: - Macro Research - Sector & Commodity Research
11 december 2012 Herstel woningmarkt laat nog op zich wachten
115
220 200
105 180 95
160 140
85 120 75
100 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Index huizenprijzen (l.a.)
•
•
•
Transacties (jaarbasis x1000; r.a.)
Thema: Woningmarktbeleid (p.2) De woningmarkt gaat ingrijpend op de schop. Na groeiende kritiek op het woonbeleid staan er ingrijpende wijzigingen op de agenda, zowel voor het huur- als voor het koopsegment. De verplichting om annuïtair te financieren maakt dat de lasten voor starters omhoog gaan. Dit zal de prijzen en het transactievolume verder onder druk zetten. Na een prijsdaling van 8% volgend jaar komt de bodem wel in zicht. Dit vermoeden wordt versterkt doordat er te weinig woningen worden gebouwd om in de groeiende woonbehoefte te voorzien, en doordat kopen voor huurders in de hogere inkomenssegmenten geleidelijk aantrekkelijker wordt. Conjunctuur (p.5) De economie kromp in het derde kwartaal onverwacht sterk. Ook de uitvoer zat - na twee goede kwartalen - in de min. Maar indicatoren suggereren dat de uitvoer blijft stijgen en daarom gaan we ervan uit dat de economie in het vierde kwartaal (in reactie op de sterke krimp) weer wat groeit. De ramingen voor 2012 en 2013 hebben we echter naar beneden moeten herzien. In 2013 kan de economie herstellen dankzij een aantrekkende wereldhandel. Sectoren – Doe-het-zelfzaken en woonwinkels (p.7) De detailhandel wordt momenteel hard geraakt. Een historisch laag consumentenvertrouwen, oplopende werkloosheid en onzekerheid over de eigen financiële situatie maken dat de consument zijn bestedingspatroon aanpast. Er wordt meer gespaard en vooral de aankoop van duurzame consumptiegoederen wordt uitgesteld. Hoewel de hele non-foodsector zich in zwaar weer bevindt, worden de doe-het-zelfzaken en woonwinkels extra hard getroffen. Zij hebben niet alleen te maken met teruglopende consumentenbestedingen, maar worden ook geraakt door de malaise die de woningmarkt momenteel in zijn greep houdt.
2
Nederlandse economie in zicht - Woningmarkt op de schop - 11 december 2012
Het woningmarktbeleid gaat op de schop Philip Bokeloh – 020 383 2657
Er is beweging gekomen in de jarenlange discussie over de woningmarkt. Eerst was er het Lenteakkoord met als belangrijkste aanpassing dat de rente op nieuwe hypotheken alleen aftrekbaar is wanneer de lening op annuïtaire basis wordt afgelost. Deze beperking op de aftrekfaciliteit is in het Regeerakkoord uitgebreid. Het maximale tarief waartegen huiseigenaren hun hypotheekrente kunnen aftrekken, wordt vanaf 2014 jaarlijks met een half procentpunt verlaagd. Verder heeft de nieuwe regering besloten de huren aan de marktwaarde van de woning te koppelen. Hopelijk wordt met deze maatregelen voor de lange termijn duidelijkheid geboden, zodat potentiële kopers met meer zekerheid de markt op kunnen. Toch blijft de koopmarkt voorlopig onbestendig. Volgend jaar tekenen de prijzen naar verwachting opnieuw een daling op en neemt het transactievolume verder af. Groeiende kritiek op het woningmarktbeleid …
groepen die erop achteruit gaan. Jarenlang is gewacht met de
Opeenvolgende regeringen achtten het bezit van een eigen
woningmarkt structureel te hervormen. Geen politieke partij
woning wenselijk uit oogpunt van de vermogensopbouw van
kan het zich permitteren een grote groep kiezers tegen zich in
gezinnen en de vermeend positieve effecten op de leef-
het harnas te jagen.
baarheid van de woonomgeving. Met deze argumenten is het eigenwoningbezit gestimuleerd, onder andere via de gunstige fiscale
regeling.
De
fiscale
begunstiging
heeft
Sentiment bouwondernemers tot vriespunt gedaald
effect
gesorteerd. Meer dan de helft van de huishoudens beschikt tegenwoordig over een koophuis. De toename van het eigenwoningbezit is echter gepaard
Index
25
0
gegaan met een stijging van de woonschuld. Er staat nu in totaal EUR 640 mld aan hypotheken uit. Dit bedrag komt
-25
overeen met 110% van het BBP. De in internationaal perspectief forse hypotheekschuld doet de wenkbrauwen fronsen in Brussel. Hoe staat het met de financiële
-50 85
88
91
draagkracht van individuele gezinnen? Is de financiële sector
97
00
03
06
09
12
Vertrouwensindicator bouw
in staat de schuldenberg vlot te financieren? En zijn de overheidsfinanciën robuust genoeg om de lasten van het
94
Bron: Thomson Reuters Datastream
woningmarktbeleid te dragen? Eurocommissaris Olli Rehn is bang dat de hypotheekschuld de stabiliteit van de economie in
… leidt uiteindelijk tot ingrijpende wijzigingen …
gevaar kan brengen en houdt Nederland extra in de gaten.
Dit jaar is niettemin een eind gekomen aan de impasse in de discussie over het woningmarktbeleid. Eerst was er het
Ook binnenlands is er kritiek op het woningmarktbeleid. Zo
Lenteakkoord. Daarin is vastgelegd dat de huur van huurders
pakt de hypotheekrenteaftrek vooral gunstig uit voor de hogere
met een hoog inkomen sneller mag stijgen. Dit moet op termijn
inkomensgroepen, met als gevolg dat de herverdeling die via
de huren meer marktconform maken en scheefwonen
de inkomstenbelasting wordt bereikt, deels weer wordt teniet-
tegengaan. Ten aanzien van het koopsegment is besloten dat
gedaan.
de Loan to Value-ratio, oftewel de hoogte van de lening ten opzichte van de waarde van het onderpand, geleidelijk wordt
De kritiek richt zich niet alleen op het beleid ten aanzien van
verlaagd tot 100% in 2018. Huizenkopers zullen dus spaargeld
het koopsegment. Ook over het huurbeleid heerst controverse.
moeten inbrengen om de kostenkoperlasten te dragen. Verder
Zo is er al jarenlang discussie over scheefwoners, die ondanks
is de tijdelijke verlaging van het overdrachtsbelastingtarief naar
hun in de tussentijd gestegen inkomen in relatief goedkope
2% permanent gemaakt. Dit beperkt de kostenkoperlasten en
sociale huurwoningen blijven wonen. Als gevolg hiervan zijn
bevordert de doorstroming. Tot slot is het recht op
de wachtlijsten in het goedkope huursegment alleen maar
hypotheekrenteaftrek
langer geworden en komen mensen met een bescheiden
hypotheken is alleen aftrekbaar wanneer de lening op
inkomen maar moeilijk aan een betaalbare huurwoning.
annuïtaire basis wordt afgelost, wat een aanmerkelijke
versoberd.
De
rente
op
nieuwe
lastenverzwaring impliceert. Deze bepaling geldt alleen voor Al deze discussies draaien uiteindelijk om de vraag of het
nieuwe hypotheken.
woningmarktbeleid doelmatig is. Het antwoord hierop is nee. Maar een oplossing voor de problemen is niet snel gevonden,
De scheiding tussen bestaande en nieuwe hypotheken stuit op
want welke aanpassing ook wordt voorgesteld, er zijn altijd
tal van juridische, fiscale en economische bezwaren. Het is
3
Nederlandse economie in zicht - Woningmarkt op de schop - 11 december 2012
tegen deze achtergrond nog onzeker of alle maatregelen uit
… zowel in het huursegment …
het Lenteakkoord ook daadwerkelijk doorgang vinden.
De
meest
ingrijpende
aanvullingen
treffen
het
sociale
huursegment, waar het puntensysteem om de huur mee vast Juristen stellen dat de wet discrimineert tussen mensen die
te stellen wordt ingeruild voor een systeem waarbij de hoogte
voor 1 januari 2013 een hypotheek afsluiten en mensen die
van de huur wordt gekoppeld aan de marktwaarde van de
pas na deze datum daartoe overgaan. Voor bestaande
woning. De huur zal voortaan 4½% van de zogenaamde WOZ-
hypotheken is er geen verplichting om annuïtair af te lossen en
waarde bedragen. De huren worden in jaarlijkse stappen
verandert er weinig, ook niet na verhuizing of oversluiten van
aangepast om op dit niveau op uit te komen. De stappen zijn
de hypotheek. Alleen het aanvullende gedeelte van de
het grootst voor huishoudens met een hoog inkomen. Verder
financiering bij een verhuizing naar een duurdere woning of bij
wordt scheefwonen tegengegaan door de maximale huurprijs
een verbouwing zal onder de nieuwe regeling vallen.
voor sociale woningen los te laten voor huurders met een inkomen boven EUR 43.000. CBS-cijfers wijzen uit dat deze
Fiscalisten ageren tegen de complexiteit van de regeling, die
groep met 390.000 huishoudens omvangrijk is.
lastig uit te voeren zal zijn voor de belastingdienst. Wat bijvoorbeeld te doen met de verplichting om daadwerkelijk
De voorgestelde maatregelen leiden volgens de berekeningen
ieder jaar af te lossen als iemand daar door werkloosheid of
van het Centraal Planbureau (CPB) tot een structurele huur-
echtscheiding niet aan kan voldoen? De belastingdienst is
stijging van 10% en extra huurinkomsten van EUR 2½ mld in
bereid een jaar onvoldoende aflossen door de vingers te zien,
2040. De helft hiervan wil de regering afromen via de
mits de achterstand in het volgende jaar wordt ingehaald. Ook
verhuurdersheffing. De andere helft komt ten goede aan de
staat de fiscus toe dat iemand met betalingsproblemen uiterlijk
verhuurders. De gunstiger verhuurvoorwaarden moeten ervoor
na vier jaar een nieuw aflossingsschema kan laten vaststellen.
zorgen dat het aanbod van huurwoningen stijgt. Doordat de
Mocht dit mislukken, dan vervalt het recht op hypotheek-
rantsoenering van het huursegment afneemt, zal de druk op
renteaftrek. Maar eerder afgetrokken rente wordt niet terug-
de koopwoningmarkt op langere termijn afnemen.
gevorderd door de belastingdienst. Er zijn echter twijfels gerezen over de juistheid van de CPBEconomen waarschuwen dat het Lenteakkoord starters feitelijk
cijfers. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting denkt dat er
de toegang tot de woningmarkt belemmert door de verplichting
weinig ruimte is om de huren te verhogen wanneer deze
om annuïtair af te lossen. De maandelijkse lasten van starters
worden gemaximeerd op 4½% van de WOZ-waarde. Dit
stijgen door deze verplichting sterk en het toekomstige profijt van de renteaftrek wordt aanmerkelijk gelimiteerd, terwijl hier geen enkele compensatie tegenover staat.
omdat de huren van sommige corporaties nu al boven dit percentage liggen, en omdat de WOZ-waarde zal dalen onder invloed van de crisis op de huizenmarkt. Als de corporaties
Ondanks de uiteenlopende bezwaren houden de VVD en de
ondanks de beperkte ruimte om de huren te verhogen toch
PvdA in het nieuwe Regeerakkoord vast aan de maatregelen
een verhuurdersheffing krijgen opgelegd, zullen zij in de rode
uit het Lenteakkoord. Daarnaast heeft de nieuwe coalitie
cijfers belanden in plaats van in nieuwe huurwoningen
enkele belangrijke aanvullingen.
investeren, waarschuwen de corporaties. Wanneer de regering de verhuurdersheffing doorvoert, kan het niet vasthouden aan het
De betaalbaarheid is al behoorlijk verbeterd
percentage
van
4½.
De
voor
de
woningmarkt
verantwoordelijke minister Blok overweegt nu verschillende
Betaalbaarheid o.b.v. huizenprijs versus bruto-inkomen
percentages te hanteren voor de uiteenlopende regio’s.
10
… als in het koopsegment …
8
Het Regeerakkoord omvat ook de nodige wijzigingen voor het 6
koopsegment. Het meest saillante element is dat de hypotheekrenteaftrek ook voor de bestaande gevallen wordt
4
beperkt. Het maximale tarief waartegen huiseigenaren hun hypotheekrente kunnen aftrekken, wordt vanaf 2014 jaarlijks
2 75
80
85
90
95
Standaard tweeverdieners Bron: CBS, Kadaster
00
05
10
Modaal inkomen
met een half procentpunt verlaagd van het huidige marginale 52%-tarief naar 38%. Het zijn dus vooral de woningbezitters met een inkomen dat in het hoogste marginale tarief valt, die de gevolgen van de beperking ondervinden. Het effect van de aftrekbeperking op de waardering van de woningmarkt is bescheiden aangezien de verlaging van de aftrekfaciliteit klein is en de aanpassing naar het nieuwe regime zeer geleidelijk
4
Nederlandse economie in zicht - Woningmarkt op de schop - 11 december 2012
verloopt. Het CPB houdt het erop dat het op lange termijn een
van het Nibud. Het diffuse beleid heeft echter de onzekerheid
structurele prijsdaling genereert van 2½%.
op de woningmarkt eerder versterkt dan verminderd.
Een andere maatregel in het regeerakkoord vormt het initiatief
Hoewel het nog veel te vroeg is om een definitief oordeel over
om doorstromers waarvan de woning minder waard is dan de
de centralisatie te vellen, leidt het waarschijnlijk eerder tot
hypotheek, te ondersteunen. Zij mogen de rente over de rest-
ruimere dan tot krappere inkomensnormen voor hypotheek-
schuld die bij verkoop van een woning vanaf 29 oktober 2012
verstrekking. Deze observatie berust op de ervaring dat politici
ontstaat gedurende een periode van maximaal tien jaar
doorgaans soepeler met regels omgaan dan toezichthouders.
aftrekken. Voorwaarde om voor de renteaftrek op restschuld in
Toch zal de nieuwe voor het woonbeleid verantwoordelijke
aanmerking te komen, is dat deze schuld in tien jaar wordt
minister er niet aan ontkomen ook streng te zijn. De
afgelost. Berekeningen van professor Conijn wijzen uit dat
koopkracht staat onder druk door de stijging van de kosten
725.000 eigenwoningbezitters kampen met een potentiële
voor de zorg en het pensioen. Hierdoor houden gezinnen
restschuld van gemiddeld EUR 35.000. De restschulden zijn
minder geld over voor wonen. Minister Blok ziet zich met oog
geconcentreerd bij jonge huishoudens in stedelijke gebieden
op de lagere woonquote gedwongen om de maximaal
die hun woning na 2000 hebben gekocht. Zij zijn nauwelijks in
toegestane hypotheek verder te verlagen, wat een nieuwe
staat om te verhuizen, omdat zij nog nauwelijks gelegenheid
belemmering voor de koopmarkt opwerpt.
hebben gehad om vermogen op te bouwen. Het probleem van restschuld wordt nog eens versterkt, doordat op dit moment
Woningaanbod groeit na daling aantal transacties
weinig banken bereid zijn om deze mee te financieren. Het voorstel om de rente op restschuld aftrekbaar te maken, kan de banken echter over de streep trekken. Het Rijk trekt meer verantwoordelijkheid naar zich toe …
175.000
250.000
150.000
200.000
125.000
150.000
VVD en PvdA vinden het woningmarktdossier zo belangrijk, dat zij er een aparte ministerpost voor hebben gereserveerd op het departement van Binnenlandse Zaken. Dit is toe te
100.000
100.000 09
10
11
12
juichen, aangezien het complexe dossier de nodige aandacht
Aantal transacties (12 maandsgemiddelde, l.a.)
en expertise vereist. Een van de eerste zaken waar minister
Aantal woningen te koop (r.a.)
Blok zich over heeft gebogen, is de in het regeerakkoord voorgenomen uitbreiding van de leningsfaciliteit voor starters
Bron: Kadaster, CBS, huizenzoeker.nl
van de Stichting Volkshuisvesting Nederland. Het Rijk heeft EUR 20 mln beschikbaar gesteld voor startersleningen.
… maar kan niet voorkomen dat de prijzen verder dalen
Bovendien zijn de hobbels weggestreken die verhinderden dat
De karige hypotheekverstrekking en de hogere financierings-
de startersleningen in aanmerking komen voor renteaftrek.
lasten voor starters zullen het transactievolume en het prijspeil volgend jaar verder onder druk zetten, zeker in combinatie met
De beslissing om een nieuwe ministerpost in te richten, sluit
de kwakkelende economie. Het aantal transacties neemt naar
aan bij de trend dat de overheid meer verantwoordelijkheid
verwachting af van 115.000 in 2012 tot 100.000 in 2013. De
naar zich toe trekt bij het woonbeleid. Zo zal het Rijk voortaan
prijzen zullen conform onze eerdere prognose volgend jaar
de jaarlijkse inkomensnormen voor hypotheekverlening vast-
gemiddeld met 8% dalen, na een daling van 6% dit jaar.
stellen. Dit volgt op de onenigheid die ontstond toen de Autoriteit Financiële Markten zich niet kon vinden in de verruiming
Daarmee komt de betaalbaarheid in de buurt van het
van de leencapaciteit die het Waarborgfonds Eigen Woningen
langetermijngemiddelde. Dit suggereert dat de bodem van de
in samenspraak met het Nationaal Instituut voor de Budget-
prijsontwikkeling in zicht komt. Dit vermoeden wordt nog eens
voorlichting (Nibud) had voorgesteld. Het kabinet maakte een
versterkt door de bescheiden toename van de woning-
eind aan de ruzie door de taak bij het Rijk te leggen.
voorraad. Het aantal aangevraagde en verleende bouwvergunningen daalt. Naar verwachting worden er de komende
De centralisatie van het woningmarktbeleid moet de beleids-
jaren jaarlijks 40.000 woningen opgeleverd, terwijl er 80.000
initiatieven helpen stroomlijnen. De afgelopen jaren ontbrak
woningen nodig zijn om in de behoefte te voorzien. Verder
het wel eens aan coördinatie. Zo is de huizenmarkt ge-
wordt kopen aantrekkelijker voor huurders met een hoger
stimuleerd via de al genoemde lagere transactiebelasting en
inkomen wanneer hun huur inderdaad omhoog gaat.
de tijdelijke verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie. Deze maatregelen moesten de nadelige effecten verzachten van andere maatregelen, waaronder de strengere Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de lagere woonquote
5
Nederlandse economie in zicht - Woningmarkt op de schop - 11 december 2012
Nederlandse conjunctuur Nico Klene – 020 628 4204
Forse krimp in derde kwartaal - ramingen omlaag
Onverwacht sterke economische krimp in derde kwartaal
In het derde kwartaal is de economie sterk gekrompen: met ruim 1% ten opzichte van het voorgaande kwartaal (k-o-k). Dat
Pct BBP-groei
2,5
6
van het eerste en tweede kwartaal licht naar beneden herzien.
1,5
4
Gevolg is dat de (gemiddelde) economische groei dit jaar en
0,5
was veel meer dan verwacht (-¼%). Bovendien zijn de cijfers
2
ook volgend jaar hoogstwaarschijnlijk wat lager uitvalt dan we
0
eerder dachten (zie ook volgende blz.). Ten opzichte van het
-0,5
derde kwartaal van 2011 daalde het BBP met 1,4%.
-1,5
Vrijwel alle bestedingscomponenten zaten afgelopen zomer in
-2 -4
-2,5
-6 05
de min: de particuliere consumptie (-0,6% k-o-k), de
06
08
09
10
% k-o-k (l.a.)
overheidsbestedingen (-0,2%), de investeringen van bedrijven (-4,4%) en die in woningen (-2,3%) evenals de uitvoer (-2,4%)
07
11
12
% j-o-j (r.a.)
Bron: Thomson Reuters Datastream
daalden allemaal. Weliswaar nam ook de invoer af (-1,1%), maar duidelijk minder dan de uitvoer. Consumptie daalt al geruime tijd Het onzekere klimaat lijkt de binnenlandse bestedingen weer
Particuliere consumptie nog verder gedaald
parten te hebben gespeeld. Mogelijk heeft ook de val van het
EUR mld
kabinet (april) het vertrouwen - en daarmee de bereidheid om te besteden - in de maanden daarna verder gedrukt. De parti-
65
culiere consumptie is zeven kwartalen op rij gedaald en terug
64
op het niveau van eind 2003. Ook de krimp tussen midden
63
2008 en midden 2009 is daar debet aan. De consument heeft te maken met een daling van het reëel beschikbaar inkomen. 2012 is het vijfde jaar op rij dat dit inkomen daalt. Bovendien
62 61
spaart hij meer, mede doordat hij meer onzekerheid ervaart.
60
Gevolg is dat de consumptie afneemt. Voorlopig blijft de con-
59
sumptie zwak. De koopkracht daalt immers opnieuw in 2013.
58 00 01 02 03
Maar als de economie aantrekt, kan het vertrouwen verbeteren, waardoor de consumptiegroei veel minder achterblijft
04 05 06 07 08 09 10
11 12
Bron: Thomson Reuters Datastream
bij de ontwikkeling van het beschikbaar inkomen dan in 2012. Dalende trend woninginvesteringen nog sterker Net als de particuliere consumptie kennen de investeringen in woningen sinds de eerste helft van 2008 een neerwaartse
Investeringen in woningen naar laag peil
trend. Maar de daling vanaf de top is hier met liefst 30% veel
EUR mld
sterker dan die van de consumptie (-5%). De woningmarkt doet het al enkele jaren slecht. De prijzen dalen (ook in 2013), waardoor huiseigenaren hun vermogen zien slinken en zij voorzichtiger zijn met het doen van bestedingen. En er worden flink minder woningen verkocht. Daar lijden bijvoorbeeld de
9 8 7
uitgaven aan woninginrichting onder. De investeringen in woningen liggen nu ongeveer op het peil van 1993-1994.
6 5
Krimp uitvoer – eenmalig? Na twee goede kwartalen daalde ook de uitvoer in de zomer. Per saldo is overigens ten opzichte van eind 2011 nog altijd sprake van een groei van 2%. Al in de loop van de zomer lieten maandcijfers zien dat de jaar-op-jaargroei van de uitvoer omlaag ging. Opmerkelijk is echter dat de deelindicator van de
4 91
93
95
97
99
01
Bron: Thomson Reuters Datastream
03
05
07
09
11
6
Nederlandse economie in zicht - Woningmarkt op de schop - 11 december 2012
inkoopmanagersindex (PMI) voor de exportorders in alle maanden van het derde kwartaal (ook nog in oktober) boven de 50 lag. Deze indicator signaleerde dus groei. We gaan er mede daarom van uit dat de uitvoerkrimp eenmalig was en de
Verdere groei export verwacht % j-o-j
PMI >50 - groei; <50 - krimp
20
70
10
60
0
50
-10
40
uitvoer in het laatste deel van het jaar weer wat groeit. Vooruitzichten: licht herstel mogelijk in vierde kwartaal De economie presteerde in het derde kwartaal onverwacht veel slechter dan die van de meeste andere eurozonelanden. De verschillende ‘voorlopende’ indicatoren hadden daar echter géén aanwijzing voor gegeven. En ze doen dat evenmin voor
-20
30 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
het lopende kwartaal. Er is dan ook een redelijke kans dat in
PMI exportorders (index; r.a.)
het vierde kwartaal het groeicijfer een reactie zal laten zien en
Uitvoer goederen (% j-o-j, 3-m v.g.; l.a.)
een plus(je) zal tonen. Een andere mogelijkheid is dat het cijfer van het derde kwartaal naar boven wordt herzien (CBS
Bron: Thomson Reuters Datastream, CBS
publiceert tweede raming van dit cijfer op 21 december). Maar ook als zich een dergelijke ‘meevaller’ zou voordoen (dat moeten we nog maar zien), komt de groei in het tweede halfjaar lager uit dan we eerder verwachtten. Gevolg zal zijn
BTW-verhoging stuwde inflatie op
dat de gemiddelde groei in 2012 wat lager uitvalt dan eerder geraamd: -0,7% (of nog iets lager) in plaats van -0,4%. En omdat de tegenvaller doorwerkt naar 2013 zal in dat jaar de groei eveneens wat worden gedrukt. Een cijfer van +0,2% lijkt
% j-o-j
4 3
nu het hoogst haalbare (oude raming was 0,5%). 2
In 2013 zal de economische groei vooral te danken zijn aan de uitvoer, die profiteert van de naar onze verwachting voorzichtig
1
aantrekkende wereldhandel. De lagere groei heeft waarschijnlijk gevolgen voor de overheidsfinanciën: het tekort zal volgend jaar wat hoger uitvallen, maar kan nog onder de grens
0 05
06
07
Inflatie
van 3% van het BBP blijven. In dat geval zijn voor 2013 geen extra maatregelen nodig.
08
09
10
11
12
Kerninflatie
Bron: Thomson Reuters Datastream
Inflatie flink gestegen - weer omlaag in loop van 2013 Nadat de inflatie drie maanden 2,3% was geweest, sprong deze in oktober naar 2,9%. Dit kwam vooral door de BTWverhoging van 19% naar 21%. In het oktobernummer van deze
Kerncijfers Nederlandse economie
publicatie schreven wij dat theoretisch de BTW-verhoging de
2010
inflatie zou kunnen opstuwen met 0,7%-punt. Maar vanwege
2011
2012 2013
% mutaties
het zwakke bestedingsklimaat en het voor winkeliers onhan1,6
1,0
-0,7
0,2
oktober een kleiner BTW-effect - en in januari mogelijk een
Particuliere consumptie
0,3
-1,0
-1,5
-0,4
tweede effect. In dat licht lijkt de inflatiestijging in oktober wat
Overheidsconsumptie
0,7
0,1
0,5
-0,6
fors. Voor een klein deel werd deze echter veroorzaakt door
Investeringen
-7,2
5,7
-4,7
0,5
hogere prijzen voor voedingsmiddelen (slechtere oogsten). Die
Uitvoer
11,2
3,9
2,9
4,5
producten vallen onder het lage, niet verhoogde BTW-tarief.
Invoer
dige tijdstip om de prijzen aan te passen, verwachtten wij in
BBP
10,2
3,6
2,5
3,8
De kerninflatie (excl. prijzen van energie, aardappelen,
Consumentenprijzen (CPI)
1,3
2,3
2,4
2,3
groente, fruit) ging 0,4%-punt omhoog. In november daalde de
Lonen
1,0
1,4
1,7
2,0
inflatie naar 2,8%, vooral door lagere benzineprijzen. Voorlopig zal de inflatie hoog blijven. In de loop van 2013 kan een daling optreden omdat de prijsstijgingen voor energie en andere grondstoffen naar verwachting sterk zullen afnemen. Ook de onbenutte capaciteit in de economie drukt de inflatie.
Niveaus
Werkloosheid (% beroepsbevolking)
5,4
5,4
6,4
7,1
Lopende rekening (% BBP)
7,7
9,7
8,3
8,6
Saldo overheid (% BBP)
-5,1
-4,5
-3,8
-2,9
Ramingen: ABN AMRO Economisch Bureau
7
Nederlandse economie in zicht - Woningmarkt op de schop - 11 december 2012
Sectoren: bouwen, klussen, wonen Mathijs Deguelle - 020 344 2179
Niet alleen de omzet lijdt onder de combinatie van terug-
De Nederlandse detailhandel wordt momenteel hard
vallende woningtransacties en afnemende consumenten-
geraakt. Een historisch laag consumentenvertrouwen,
bestedingen, het volume van de woonbranche staat nog
oplopende werkloosheid en onzekerheid over de eigen
sterker onder druk. De doe-het-zelfbranche en woonwinkels
financiële
zijn
hebben hun omzetvolumes sinds het tweede kwartaal van
bestedingspatroon aanpast. Er wordt meer gespaard en
2008, net voor het begin van de crisis, tot het derde kwartaal
vooral de aankoop van duurzame consumptiegoederen
2012 zien dalen met respectievelijk 21% en 25%. In dezelfde
als kleding, meubels en elektronica wordt uitgesteld.
periode daalde het aantal woningtransacties met 28%. In de
Hoewel de hele non-foodsector zich in zwaar weer
figuur beneden is zichtbaar dat de volumeontwikkeling al sinds
bevindt, worden de doe-het-zelfzaken en woonwinkels
het eerste kwartaal van 2007 negatief is. Het volume bevindt
extra hard getroffen. Zij hebben niet alleen te maken met
zich hierdoor momenteel op het laagste niveau in meer dan
teruglopende consumentenbestedingen, maar worden ook
tien jaar.
situatie
maken
dat
de
consument
geraakt door de malaise die de woningmarkt momenteel in zijn greep houdt.
Ontwikkeling volume woonbranche % j-o-j
Het consumentenvertrouwen in Nederland bevond zich in de eerste helft van 2012 op een historisch dieptepunt. Zelfs tijdens de eerste dip van de huidige crisis was het vertrouwen niet zo laag. Het lage vertrouwen en de daarmee samenhangende lage koopbereidheid drukken de bestedingen in Nederland: in 2011 daalde het volume van de consumentenbestedingen met 0,6% en in de eerste helft van 2012 was een verdere daling van 1,4% zichtbaar. Deze daling is vooral in de non-food retailsector sterk voelbaar.
2 0 -2 -4 -6 -8 -10 -12 -14 07
nauw
samen
met
de
ontwikkelingen
op
de
09 DHZ-zaken
De ontwikkelingen in de woonbranche hangen daarnaast van oudsher
08
10
11
12
Woonwinkels
Bron: CBS
huizenmarkt. Een verhuizing is immers de ideale aanleiding om te gaan klussen. Het nieuwe huis wordt opgeknapt en
Tussen 2007 en het derde kwartaal van 2012 lieten doe-het-
aangepast aan de smaak van de nieuwe bewoners. Doe-het-
zelfzaken een gemiddelde volumedaling zien van 4,7% per
zelfzaken (DHZ), maar zeker ook woonwinkels profiteren
kwartaal (j-o-j). De grootste daling was in het tweede kwartaal
hiervan mee. De enorme terugval in het aantal woning-
van dit jaar: -11% ten opzichte van dezelfde periode in 2011.
transacties heeft dan ook directe consequenties voor de
Bij woonwinkels bedraagt de gemiddelde daling eveneens
resultaten van retailers in deze branches.
4,7% j-o-j per kwartaal in deze periode. Hier zijn het tweede en derde kwartaal van 2009 absolute uitschieters met een daling
Huizentransacties en omzet woonbranche x1000
4 kw voortschrijdend gemiddelde
van 12,2% ten opzichte van het jaar ervoor. Index, 2001=100
Als reactie op deze tegenvallende omzetvolumes heeft de 60
120
woonbranche zichzelf de afgelopen jaren fors ontwikkeld. In
50
110
2009, toen de ernst van de huidige economische crisis nog
100
niet zichtbaar was, probeerden DHZ-zaken nog met een
90
prijsdaling de volumes op peil te houden. Bij het aanhouden
40 30 20 10
80
0
70 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Woningtransacties (l.a.) Omzet woonwinkels (r.a.)
Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research
Omzet DHZ (r.a.)
van de crisis en een verdere terugval in volumes werden dalende prijzen echter onhoudbaar. Het prijsniveau is daarna waar mogelijk aangepast, om zo de omzet en de marges enigszins op peil te houden. Felle concurrentie en een steeds prijsgevoeligere
consument
stonden
een
substantiële
verhoging echter niet toe. Zo nam het prijsniveau sinds 2010 in doe-het-zelfzaken slechts met gemiddeld 2% per kwartaal toe. Bij woonwinkels was de stijging nog lager: slechts 0,5% gemiddeld per kwartaal.
8
Nederlandse economie in zicht - Woningmarkt op de schop - 11 december 2012
Prijsontwikkeling woonbranche versus inflatie NL % j-o-j, 3mnd voortschrijdend gemiddelde
5 4 3 2 1 0 -1 -2 -3
Ontwikkelingen in de woningbouw Madeline Buijs - 020 383 8201 De woningbouw is een van de belangrijkste sectoren van de bouw en neemt ongeveer veertig procent van de bouwproductie voor zijn rekening. De ontwikkelingen in het woningmarktbeleid hebben daarom grote invloed op de bouwsector. Zoals hierboven
07
08
09
10
11
beschreven is met het Lente- en Regeerakkoord beweging
12
gekomen in de discussie over de woningmarkt. In de toekomst kan
DHZ-zaken
Woonwinkels
Inflatie
dit een positief effect hebben op de woningbouw. Op de korte termijn zullen de maatregelen echter niet leiden tot herstel van de
Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research
woningmarkt. Dit komt enerzijds doordat een aantal beleidsmaatregelen pas in 2014 ingaat en anderzijds doordat over de
Met het wegvallen van prijscorrectie als middel om de
uitwerking van een aantal belangrijke beleidsmaatregelen (zoals de
omzetten op peil te houden, heeft de woonbranche andere
verhuurdersheffing voor woningbouwcorporaties) onduidelijkheid
initiatieven moeten nemen om zichzelf staande te houden
bestaat. De bodem van de crisis in de woningbouw is daarom nog
temidden van de turbulente ontwikkelingen op de markt: doe-
niet bereikt.
het-zelfzaken hebben hun gemiddelde vloeroppervlak vergroot, er is geïnvesteerd in private-label producten om marges op peil te houden en het assortiment is uitgebreid met niet branchespecifieke producten. Ook wordt fors ingezet op service. Dit gebeurt deels om meerwaarde te creëren tegen-
Dit laten de voorspellingen van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) ook duidelijk zien. Het EIB verwacht eenzelfde daling van de woningbouwproductie in 2013 als in 2012. Het EIB verwacht dat de nieuwbouwproductie met 8,5% en de renovatiemarkt met 8% daalt in zowel 2012 als in 2013. Wanneer het aantal afgegeven
over, veelal goedkopere, online aanbieders en deels om zo
vergunningen volgend jaar niet verbetert, schat het EIB zelfs in dat
ook in te kunnen breken in de klantenkring van speciaalzaken.
in 2013 de nieuwbouwproductie met 11% en de renovatiemarkt met 10,5% zal dalen. Dit zou betekenen dat 2013 een slechter jaar voor
Ook woonwinkels maken stappen richting huismerken om
de woningbouw zal worden dan 2012 en er sprake is van de
tegemoet te komen aan de huidige, prijskritische consument.
tweede dip na de periode 2009-2010. Pas in 2014 verwacht het EIB
Er komt meer aandacht voor goedkopere producten in het
enige verbetering.
assortiment. Ook wordt er meer gespecialiseerd en gaan sommige zaken de samenwerking aan met designers om een uniek aanbod te kunnen presenteren. Op deze manier kunnen woonwinkels zich makkelijker weren tegenover een toenemend aantal branchevreemde aanbieders, zoals tuincentra, en tegen het steeds verder oprukkende aandeel van onlineaanbieders.
Uit de verwachting van het EIB blijkt dat de renovatiemarkt het niet veel beter doet dan de nieuwbouwproductie. Hieruit blijkt dat consumenten niet eerder hun huis renoveren wanneer ze afzien van het kopen van een ander huis. De renovatiemarkt is daarom voor de woonbranche geen alternatief om het tij te keren. Dit wordt bevestigd door het aantal vergunningen dat is afgegeven voor renovatiewerkzaamheden. Het aantal afgegeven vergunningen dat wordt bijgehouden door het CBS, laat een daling zien van ruim
Ondanks deze ontwikkelingen verwachten wij over heel 2012
18% in de periode januari tot en met september 2012 ten opzichte
geen volumeverbetering in de omzetten van deze branches.
van dezelfde periode in 2011.
Doe-het-zelfzaken
zullen hun
volumes met
3,5% zien
afnemen, woonwinkels zullen zelfs een afname van 5% kennen. Gezien de laatste ontwikkelingen en een verdere verslechtering
van
het
consumentenvertrouwen
en
de
bestedingen verwachten wij dat de dalende trend die zichtbaar is in de volumes van non-foodretailers, zeker niet ten einde is. In 2013 verwacht ABN AMRO dat de omzetvolumes in beide branches verder zullen dalen. Voor de doe-het-zelfbranche zal de volumedaling 2% bedragen, voor de woonwinkels 3%.
9
Nederlandse economie in zicht - Woningmarkt op de schop - 11 december 2012
APPENDIX 1. TABEL MACRO INDICATOREN
Kerncijfers Nederlandse economie 2009
2010
2011
% mutaties
BBP Particuliere consumptie Overheidsconsumptie
2012
2012r
Kwartaal 1
Kwartaal 2
Kwartaal 3
Kwartaal 4
k-o-k
k-o-k
k-o-k
k-o-k
2013r
k-o-k
-3,7
1,6
1,0
0,1
0,1
-1,0
-0,7
0,2
-2,1
0,3
-1,0
-0,1
-0,3
-0,6
-1,5
-0,4
5,0
0,7
0,1
0,6
-0,2
-0,1
0,5
-0,6
Investeringen
-12,0
-7,2
5,8
-0,6
-1,1
-3,1
-4,7
0,5
Uitvoer
-7,7
11,2
3,9
2,0
2,6
-2,4
2,9
4,5
Invoer
-7,1
10,2
3,6
2,1
2,1
-1,1
2,5
3,8
Consumentenprijzen (CPI - % j-o-j)
1,2
1,3
2,3
2,5
2,2
2,3
2,8 (nov)
2,4
2,3
Lonen (% j-o-j)
2,7
1,0
1,4
1,5
1,7
1,8
1,7 (nov)
1,7
2,0
6,4
7,1
2012r
2013r
niveaus
Werkloosheid (% beroepsbevolking)
4,8
5,4
5,4
5,9
6,2
6,5
6,8 (okt)
Producentenvertrouwen (ultimo)
-8,1
2,6
-1,3
-2,6
-4,8
-6,7
-7,0 (nov)
-11 -14 Ramingen: ABN AMRO Economisch Bureau | Macro Research
-37
-39
-40
-29
-37 (nov)
Consumentenvertrouwen (ultimo)
Kerncijfers internationale economie 2009
2010
2011
2012 Kwartaal 1
Kwartaal 2
Kwartaal 3
Kwartaal 4
k-o-k
% mutaties k-o-k
k-o-k
k-o-k
BBP eurozone
-4,4
2,0
1,4
0,0
-0,2
-0,1
-0,5
0,0
BBP Duitsland
-5,1
4,2
3,0
0,5
0,3
0,2
1,0
1,1
BBP Verenigde Staten
-3,1
2,4
1,8
0,5
0,3
0,7
2,2
2,0
1,34
1,29
1,33
1,27
1,29
1,30 (nov)
1,30
1,15
Niveaus
USD per EUR (ultimo)
1,43
Korte rente eurozone (%, 3m-euribor, ultimo)
0,5
1,0
1,4
0,8
0,7
0,2
0,2 (nov)
0,3
0,5
Lange rente, 10jr Bund (%, Duitsland, ultimo)
3,4
3,0
1,8
1,8
1,6
1,4
1,4 (nov)
1,4
2,2
Lange rente, Nederland (%,10jr staats, ultimo)
3,5
3,1
2,2
2,4
2,1
1,7
1,6 (nov)
1,7
2,4
Olieprijs Brent (USD/barrel, gemiddelde)
61,6
79,6
111,4
118,4
108,5
109,7
111,5 (nov)
110
105
Ramingen: ABN AMRO Economisch Bureau | Macro Research
10
Nederlandse economie in zicht - Woningmarkt op de schop - 11 december 2012
APPENDIX 2. TABEL MESO INDICATOREN Kerncijfers Nederlandse economie naar sector 2009
2010
2011
2012 Kwartaal 1
Kwartaal 2
Kwartaal 3
Kwartaal 4
49,6
48,9
50,7
48,2(nov)
2012v
2013v
Algemeen PMI (ultimo,index > 50 = groei)
53,1
57,5
46,2
Bedrijfsfaillissementen (totaal uitgesproken)
8.040
7.211
7.140
2.210
2.147
2.092
Index Wereldhandel, ultimo
147,3
162,4
165,0
165,4
166,2
166,9
Omzet voedings- en genotmiddelenind. (% j-o-j)
-6,9
1,1
9,0
-1,4
-5,4
-3,3
Productie voedings- en genotmidd.ind. (% j-o-j)
-1,3
1,8
1,6
0,6
-3,5
-3,0
Export voedings- en genotmiddelen (% j-o-j)
-4,6
12,6
7,5
1,8%
2,
5,8
Producentenprijzen voedingsmidd. (% j-o-j; ult)
-5,3
5,4
10,1
2,2
3,0
6,0
Agrifood
7,0 (okt)
Bouw en onroerend goed Omzet bouw excl. projectontw. (% j-o-j)
-4,4
-8,9
3,7
-8,4
-7,1
-4,6
Verleende nieuwbouwvergunningen (€ mld)
16,0
13,0
12,1
1,9
2,4
2,1
Bouwproductie (volumes, % j-o-j)
-1,1
-8,9
4,3
-10,4
-7,8
-8,0%
Aantal maanden productie in portefeuille
6,2
5,9
6,2
5,9
5,6
5,4
5,3
127.532
126.127
120.739
23.951
34.628
22.978
8507(okt)
115.000
100.000
-3,3
-2,0
-2,3
-3,8
-5,0
-8,0
-7,8(okt)
-6
-8
Retail verkopen (waarde, % j-o-j)
-3,9
-0,2
0,2
1,4
-2,0
-1,3
-2,0
-1,5
Retail prijs (% j-o-j)
1,2
0,2
1,5
1,9
1,5
1,0
1,5
Omzet supermarkten (% j-o-j)
1,3
1,8
2,1
4,9
1,8
2,1
2,5
388.000
483.000
555.900
166.000
166.000
91.845
490.000
460.000
-1,0
1,5
Aantal woningtransacties Prijs koopwoningen (% j-o-j)
Detailhandel
Autoverkopen (aantallen)
Industrie Dagproductie (% j-o-j)
-8,7
7,0
3,3
-0,7
-0,6
-0,3
-1,7 (okt)
Bezettingsgraad (%)
77,5
80,6
79,6
79,0 (jan)
77,9 (apr)
78,8 (jul)
77,9 (okt)
Oordeel orderpositie, ultimo*
-30,3
-11,1
-13,6
-14,9
-18,3
-18,2
-20,8 (okt)
2,1
2,0
2,3
3,1
2,9
5.0
5,1 (nov)
Omzet telecommunicatie (% j-o-j)
-4,9
0,6
-0,7
0,8
-1,9%
-4,2
Omzet reclamebureaus (% j-o-j)
-14,2
-1,7
-4,5
-6,0
-1,0%
-6,5
Omzet IT dienstverlening (% j-o-j)
-1,4
-0,6
3,2
-0,1
-1,8%
-3,0
Omzet softwareontwikkeling (% j-o-j)
-5,2
1,2
1,6
Oordeel voorraden, ultimo*
Technologie, Media & Technologie
Transport & Logistiek Omzet Transport & Logistiek (% j-o-j)
-12,5
2,6
4,5
2,3
3,0
3,3
Baltic Dry Index (ultimo)
2.617
2.758
1.738
944
1.004
766
Goederenvervoer Schiphol (tonnen x1000)
1.286
1.512
1.523
358 (t/m mrt)
Sentiment transport (ultimo)
-24,1
1,8
-28,9
14,9
-15,4
9,2
-3,4 (nov)
-10
7,6
5,1
13,1
0,7 (nov)
753 (t/mjun) 1103 (t/msep)
1086 (nov) 1229(t/mok
Zakelijke dienstverlening Oordeel omzet 3-mnds, ultimo* Omzet uitzendbranche (% j-o-j)
-13,8
-2,6
8,2
2,0
0,4
-3(per.10)
Eurozone Services PMI (ultimo)
53,6
54,2
48,8
49,2
47,1
46,1
46,7 (nov)
JP Morgan Global Services PMI (ultimo)
51,8
56,6
53,1
55,0
50,7
53,8
54,9 (nov)
Ramingen: ABN AMRO Economisch Bureau | Sector & Commodity Research * saldo positieve en negatieve antwoorden (%)
11
Nederlandse economie in zicht - Woningmarkt op de schop - 11 december 2012
Overige publicaties van ABN AMRO | Economisch Bureau: De ‘Nederlandse Economie in zicht’ verschijnt elke maand en gaat in op macro- en meso-economische ontwikkelingen. Overige periodieke publicaties van het Economisch Bureau zijn onder meer: ►Macro Weekly
Wekelijkse publicatie over actuele mondiale ontwikkelingen op het terrein van macro-economie en financiële markten. De publicatie komt uit in het Nederlands en het Engels.
►Visie op rente en euro
Maandelijkse update over renteontwikkelingen in eurozone en Nederland en de koers van de euro. Kwartaalpublicatie over conjuncturele ontwikkeling in industrielanden en opkomende markten. Tevens worden prognoses gegeven van onder meer BBP-groei, inflatie, werkloosheid en begrotingstekort. Zowel Nederlands- als Engelstalig. De meest recente uitgave verscheen midden oktober. Kwartaalpublicatie over opkomende economieën (Engels).
►Macro Visie
►Emerging Markets Outlook ►Sector Monitoren ►Visie op Sectoren
►Quarterly Commodity Outlook (joint venture met Research & Strategy van ABN AMRO Private Banking)
Rapport met sector specifieke economische ontwikkelingen. Op dit moment zijn er zeven Sector Monitoren: Agrifood, Bouw, Industrie, Retail, TMT (Technologie, Media & Telecommunicatie), Transport & Logistiek en Zakelijke dienstverlening. Jaarlijkse sectorupdate waarin Sector & Commodity Research zijn visie geeft op brancheontwikkelingen en omzetverwachtingen. In de VOS 2012 worden 9 sectoren en circa 75 branches besproken in factsheets van twee pagina’s. Eind mei 2012 is de nieuwe VOS gepubliceerd. Kwartaalrapport dat de prijsvooruitzichten voor grondstoffen van ABN AMRO weergeeft voor zowel de korte (3 maanden) als de lange termijn (tot en met 2014). In het rapport wordt in gegaan op grondstoffen zoals olie, gas, goud, zilver, aluminium, koper, staal, kolen, graan en suiker. De meest recente uitgave is van oktober.
Contactgegevens ABN AMRO | Economisch Bureau: Primair aandachtsgebied:
Telefoonnummer:
E-mailadres:
Han de Jong
Chief economist
020 628 4201
[email protected]
Wilma Schelvis
Research assistent
020 628 1058
[email protected]
- Nick Kounis (hoofd)
Wereld, eurozone, ECB, Italië, Denemarken, Griekenland
020 343 5616
[email protected]
- Aline Schuiling
Eurozone, Duitsland, Spanje, Portugal,
020 343 5606
[email protected]
- Joost Beaumont
Frankrijk, VK, Ierland
020 628 3437
[email protected]
- Nico Klene
Nederland, België, Oostenrijk
020 628 4204
[email protected]
- Peter de Bruin
020 343 5619
[email protected]
020 628 7789
[email protected]
- Roy Teo
VS FX, Zwitserland, Zweden, Noorwegen, grondstoffen, edelmetalen, diamanten FX Azië, Australië, Nieuw-Zeeland, Canada, edelmetalen
+65 6597 8616
[email protected]
- Ruben van Leeuwen
Fixed income research
020 344 2036
[email protected]
- Hein Schotsman (hoofd)
Projecten, bankwezen, Japan
020 628 3800
[email protected]
- Philip Bokeloh
Projecten, huizenmarkt
020 383 2657
[email protected]
Emerging markets, sovereign risk, Brazilië, Latijns-Amerika
020 383 0517
[email protected]
- Arjen van Dijkhuizen
Rusland, Emerging Europa
020 628 8052
[email protected]
- Maritza Cabezas
China, Emerging Azië
020 343 5618
[email protected]
- Jacques van de Wal (hoofd)
Alle sectoren
020 628 0499
[email protected]
Macro research:
- Georgette Boele
Project Research:
Emerging Markets: - Marijke Zewuster (hoofd)
Sector & Commodity Research: - Eric Huliselan
Industrie
020 628 2138
[email protected]
- Casper Burgering
Delfstoffen, zakelijke dienstverlening
020 383 2693
[email protected]
- Hans van Cleef
Energie
020 343 4679
[email protected]
- Nadia Menkveld
Transport(-middelen)
020 628 6441
[email protected]
- Thijs Pons
Agrifood en agrarische grondstoffen
020 628 6437
[email protected]
- Mathijs Deguelle
Retail
020 344 2197
[email protected]
- Madeline Buijs
Bouw en onroerend goed
020 383 8201
[email protected]
- Theo de Kort
Informatieanalist
020 628 0489
[email protected]
- Ingrid Kroeze
Research ondersteuning
020 383 5161
[email protected]
12
Nederlandse economie in zicht - Woningmarkt op de schop - 11 december 2012
Altijd op de hoogte van de laatste ontwikkelingen in de economie en in uw sector: download de Markets Insights app via abnamro.nl/marketinsights of direct in de App Store. Lees meer over het Economisch Bureau op:
abnamro.nl/economischbureau abnamro.nl/sectoren
Dit document is samengesteld door ABN AMRO. Het heeft uitsluitend als doel om financiële en algemene informatie te verstrekken over de economie en sectoren. ABN AMRO behoudt zich alle rechten voor met betrekking tot de informatie in het document en het document wordt uitsluitend aan u verstrekt voor uw informatie. Het is niet toegestaan dit document (geheel of deels) te kopiëren, distribueren, door te geven aan een derde of om het voor enig ander doel te gebruiken dan hier boven bedoeld. Dit document is informatief bedoeld en vormt geen aanbieding van effecten aan het publiek, of een uitnodiging om een aanbod te doen. U mag niet om welke reden dan ook vertrouwen op de informatie, meningen, beramingen, en aannames in dit document noch dat het compleet, accuraat of juist is. Er wordt geen garantie gegeven, uitdrukkelijk of stilzwijgend, door of uit naam van ABN AMRO, haar directeuren, functionarissen, vertegenwoordigers, gelieerde partijen, groepsmaatschappijen of werknemers met betrekking tot de juistheid of volledigheid van de informatie in dit document, en geen enkele aansprakelijkheid wordt geaccepteerd voor enig verlies als direct of indirect gevolg van het gebruik van deze informatie. De opvattingen en meningen opgenomen hierin kunnen op enig moment aan verandering onderhevig zijn en ABN AMRO heeft geen enkele verplichting om de informatie in dit document na de datum hiervan te herzien. Voordat u in enig product van ABN AMRO investeert, dient u zich te informeren over de verschillende financiële en andere risico’s, alsmede mogelijke beperkingen voor u en uw investeringen als gevolg van toepasselijke wetgeving en regels. Indien u, na lezing van dit document, overweegt een investering te doen in een product, raadt ABN AMRO aan om een dergelijke investering met uw relatiemanager of persoonlijke adviseur te bespreken om nader te bezien of het relevante product – met inachtneming van alle mogelijke risico’s – past bij uw investeringen. De waarde van beleggingen kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garanties voor de toekomst. ABN AMRO behoudt zich het recht voor wijzigingen in dit materiaal aan te brengen. Alle rechten voorbehouden.
