MVGM Vastgoedtaxaties Woningmarktrapportage Q3 2013
Q3
Woningmarkt & Economie
Bron: CBS
Bron: CBS
De Nederlandse economie kromp in het eerste kwartaal van 2013 met
Het bruto binnenlands product (bbp) is opgebouwd uit
0,4% ten opzichte van een kwartaal eerder. Ten opzichte van een jaar
bestedingscategorieën: investeringen, saldo uitvoer en invoer, consumptie
eerder is de economie met 1,8% gekrompen. De krimp was extra
door huishoudens en consumptie door de overheid. In het eerste kwartaal
groot doordat er twee werkdagen minder waren. In het eerste kwartaal van
van 2013 was de consumptie door huishoudens 2,4% lager dan een jaar
2013 heeft de overheid een overschot gerealiseerd, vooral dankzij een
eerder en de investeringen waren 11,8% lager. De consumptie door de
eenmalige opbrengst uit de veiling van telecomfrequenties. De
overheid kromp met 0,6%. De uitvoer van goederen en diensten
nationalisatie van SNS REAAL heeft geen effect op het overheidssaldo.
was 1,4% hoger. Het bbp kan ook worden bepaald vanuit de productie
Het overheidstekort, over de laatste vier kwartalen, komt uit op 2,9% van
van goederen en diensten. Van alle bedrijfstakken droegen alleen de
het bbp. In het eerste kwartaal van 2013 is SNS REAAL genationaliseerd.
delfstoffenwinning, en de overheid, onderwijs en zorg in het eerste
De overheid stak 2,2 miljard euro aan kapitaal in het concern en leende
kwartaal positief bij aan het bbp.
het 1,1 miljard euro. Door de kapitaalsteun stijgt de overheidsschuld wel met 3,3 miljard euro.
Bron: CBS
Bron: CBS
De werkloosheid is in juni opgelopen tot 8,5%. De afgelopen drie maanden
In het eerste halfjaar van 2013 is een recordaantal (4.983) faillissementen
kwamen er gemiddeld 11.000 werklozen per maand bij.
van bedrijven en instellingen uitgesproken. Bij 4 op de 10 faillissementen
Vooral onder 45-plussers nam het aantal werklozen de afgelopen drie
betrof het een bedrijf uit de bouw of de handel. Dat is 14% meer dan in
maanden flink toe: maandelijks met gemiddeld 7.000. Deze stijging hangt
dezelfde periode van 2012. Dit blijkt uit cijfers van het CBS. Sinds het
samen met de toegenomen participatie van 45-plussers op de
begin van de meting in 1981 gingen niet zoveel bedrijven in een halfjaar
arbeidsmarkt. Dit vertaalt zich in meer werkenden, maar vooral ook meer
failliet. Bij de eenmanszaken bleef de toename van het aantal
werklozen in deze leeftijdsgroep. Bij jongeren en 25- tot 45-jarigen
faillissementen beperkt tot 1%. Bij de overige bedrijven en instellingen
kwamen er gemiddeld 2.000 werklozen per maand bij. In juni kwam de
was de stijging 16%. Het aantal faillissementen van bedrijven in de handel
werkloosheid in Nederland volgens de ILO-definitie uit op 6,8% van de
(1.040) en bouw (985) bleef onverminderd hoog. In de handel betrof het
beroepsbevolking. Juni 2013 telde 382.000 lopende WW-uitkeringen, 1%
vooral (groot)handel in kleding, bouw- en doe-het-zelf-materialen en
meer dan in mei. In het afgelopen half jaar steeg het aantal WW-
winkels in woninginrichting. In de bouw vielen de hardste klappen bij de
uitkeringen met 12%. Onder jongeren tot 25 jaar daalde het aantal
nieuwbouw van woningen en bedrijfsgebouwen. Ook bij hieraan verwante
lopende uitkeringen licht sinds maart. In juni nam het aantal lopende WW-
bedrijven als schilderbedrijven, loodgieters, glaszetters en
uitkeringen onder jongeren met 3% af.
projectontwikkelaars steeg het aantal faillissementen fors.
Q3 Woningmarkt & Economie
Bron: CBS
Bron: CBS
De inflatie is in juni gestegen naar 2,9%. In mei waren de prijzen voor
Het aantal bouwvergunningen is op het laagste niveau sinds jaren
consumenten gemiddeld 2,8% hoger dan een jaar eerder. Dit blijkt uit
aanbelandt. In eerste kwartaal werden er 3.523 bouwvergunningen
cijfers van het CBS. De stijging van de inflatie kwam vooral door de
verleend waarvan 1.931 voor de woningbouw. Als we kijken naar het
prijsontwikkeling van benzine. Voeding had daarentegen een verlagend
aantal verleende bouwvergunningen t.b.v. nieuwbouw dan valt op dat er in
effect op de inflatie. De Nederlandse inflatie volgens de geharmoniseerde
het eerste kwartaal van 2013 ca. 1.000 (-30% t.o.v. Q4 2012)
consumentenprijsindex (HICP) steeg in juni naar 3,2% In oktober 2012 is
bouwvergunningen zijn verleend voor de nieuwbouw van woningen. In de
de Nederlandse inflatie fors opgelopen door de verhoging van de btw.
maanden april en mei van dit jaar zijn er respectievelijk 347 en 431
Daarna bleef de inflatie in Nederland hoog terwijl die in de eurozone
bouwvergunningen verleend. Voor de utiliteitsbouw geldt eenzelfde beeld.
afnam. Door de combinatie van de hoge inflatie en de lage stand van de
Ten opzichte van het vierde kwartaal van 2012 is het aantal afgegeven
rente op de kapitaalmarkt (lees: 1,7%; Q1 2013; DNB) wordt het
bouwvergunningen met 15% afgenomen tot 668. In de maanden april en
aantrekkelijker om te investeren in vastgoed. De financierbaarheid is
mei zijn er respectievelijk 264 en 255 bouwvergunningen afgegeven.De
echter nog steeds een probleem, waardoor het mogelijk is dat er lang niet
verwachting is dat het aantal afgegeven bouwvergunningen voor zowel de
altijd geprofiteerd kan worden van deze gunstige voorwaarden.
woning- als de utiliteitsbouwmarkt de komende periode verder daalt.
Bron: CBS
Bron: CBS
Volgens de meest recente cijfers van het CBS is het totaal aantal
Zowel de burgerlijke- als de utiliteitsbouw is hard getroffen door de
nieuwbouwwoningen waarvoor een bouwvergunning is verleend, in het
aanhoudende malaise op vastgoedmarkt. De waarde van de verleende
eerste kwartaal van 2013, fors afgenomen. Ten opzichte van dezelfde
bouwvergunningen voor de nieuwbouw van woningen en
periode in 2012 is de daling ca. 31%.De teller staat in de eerste vijf
bedrijfsgebouwen is de afgelopen periode fors afgenomen. Daarnaast zijn
maanden van 2013 op ca. 10.000 nieuwbouwwoningen. Ter illustratie: in
de bouwkosten, bestaande uit een loon- en materiaalcomponent, fors
2010 werden er voor ruim 61.000 woningen (koop en huur)
toegenomen sinds het uitbreken van de financiële crisis. Met name de
bouwvergunningen verleend. In de eerste vijf maanden van 2013 werden
looncomponent is fors toegenomen. In drie jaar tijd is de inputprijsindex
er voor slechts 2.411 huurwoningen vergunningen verleend aan de
met 6 punten gestegen. De looncomponent geeft het kostenverloop weer
overheid en woningcorporaties. In 2010, 2011 en 2012 werd er voor
van het loon in de bouwnijverheid. Hiervoor wordt de statistiek
respectievelijk 10.479, 10.345 en 8.795 nieuwbouw huurwoningen een
Contractuele LoonKosten (CLK) gebruikt. De CLK geeft het verloop van de
vergunning verleend.
loonkosten in de Burgerlijke en Utiliteitsbouw weer zoals deze in de Cao's zijn vastgelegd. De omzetontwikkeling in de bouwnijverheid is in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar met ca. 10% afgenomen. Het eerste kwartaal is, gezien de historie, het slechts presterende kwartaal in een jaar.
Q3 Woningmarkt & Politiek In de woningmarktrapportage Q1 en Q2 van dit jaar hebben we uitvoerig aandacht besteedt aan het Regeerakkoord en het
regionale herverdeling van de heffing van regio’s met hogere WOZwaarden naar regio’s met lagere WOZ-waarden. •
een heffing op de feitelijke huursom van een verhuurder;
additionele Woonakkoord. Eén van de belangrijkste
Deze variant betreft een heffing als percentage van de huur. De ratio
aanpassingen in het Woonakkoord, ten opzichte van het
voor deze variant is dat hiermee aangesloten wordt op de feitelijke
Regeerakkoord, is de verruiming van het huurbeleid in
inkomsten van de verhuurder en de kosten van de huurtoeslag. De
combinatie met beperking van de verhuurdersheffing. De
heffing als percentage van de huursom kent echter enkele
verhuurdersheffing is sinds de introductie van het begrip punt
belangrijke beleidsmatige en uitvoeringstechnische nadelen. Deze
van discussie geweest, de gevolgen zijn dan ook aanzienlijk.
variant op basis van de werkelijke huur leidt tot een aanzienlijke
Enige uitleg is daarom op zijn plaatst. De verhuurdersheffing die voornamelijk de woningcorporaties raakt, maar ook de institutionele beleggers, bedraagt in 2013 50 miljoen en loopt op tot 1,7 miljard in 2017. De heffing kan volgens het kabinet en partijen structureel meer dan volledig en in de komende jaren grotendeels worden betaald uit de opbrengst van de huurverhoging (zie Woningmarktrapportage Q2 2013 voor de maximale
stijging van de administratieve lasten en uitvoeringskosten. Deze variant is namelijk alleen uitvoerbaar als er een basisregistratie huursom wordt ingericht, wat een ingrijpende operatie is. Dit valt volgens minister Blok in ieder geval niet binnen afzienbare tijd, voldoende betrouwbaar te realiseren. Het invoeren van de heffing in deze vorm brengt dan ook een aanzienlijk frauderisico met zich mee. •
een belastingvrije voet in de heffing per woning;
huurverhoging). Corporaties kunnen ook zelf een bijdrage leveren door verkoop van woningen en efficiënter werken. Ongeveer 80%
In deze variant wordt een belastingvrije voet in de heffing
van de 3,05 miljoen huurwoningen in Nederland is eigendom van
geïntroduceerd. Een belastingvrije voet per woning leidt ertoe dat
een woningcorporatie. Institutionele beleggers bezitten een relatief
voor woningen met een lagere WOZ-waarde een relatief lagere
klein gedeelte van de totale voorraad sociale huurwoningen maar
heffing betaald moet worden. Twee niveaus van een belastingvrije
toch een substantieel deel (ca. 140.000 huurwoningen). IVBN heeft
voet zijn bekeken, een voet van 50.000 euro en een voet van
onlangs berekend dat de heffing bij institutionele beleggers, op
100.000 euro. Na berekening blijkt dat een belastingvrije som in de
huurwoningen onder de 681 euro maandhuur, cumulatief tot en met
heffing de regionale spreiding versterkt. De heffing neemt af voor
2017 circa 100 miljoen euro bedraagt, terwijl de opbrengsten uit de
regio’s met woningen met een lage WOZ-waarde.
extra huurinkomsten van diezelfde groep huurwoningen cumulatief slechts 55 miljoen euro bedragen.
•
investeringsaftrek voor energiebesparing
Marktpartijen, brancheverenigingen en zowel de Tweede als de
In deze variant krijgen verhuurders die heffing betalen het recht op
Eerste Kamer kunnen zich niet vinden in het oorspronkelijke plan,
een korting op de heffing per woning indien de woning op een hoger
waarna minister Blok werd verzocht om naar alternatieven te kijken.
niveau van energielabel wordt gebracht. Er zijn drie varianten
In het Algemeen Overleg in de Kamer (d.d. 13 maart 2013) over de
doorgerekend:
woningmarktafspraken heeft minister Blok toegezegd verschillende
1.
Minimaal label A wordt gerealiseerd.
varianten rond de verhuurdersheffing uit te werken en in juni aan de
2.
Minimaal label B wordt gerealiseerd.
Kamer te zenden. Bij de selectie van de uitgewerkte varianten zijn
3.
Minimaal twee labelstappen worden gerealiseerd. Met de
een aantal randvoorwaarden gehanteerd. De belangrijkste
laatste twee varianten wordt aangesloten bij de ambities
randvoorwaarde is dat er in de eerste plaats, voor elke variant het
uit het convenant
budgettaire kader van het Woonakkoord (een opbrengst van 1,7 miljard in 2017) geldt, dit ook conform de voornoemde motie. Met
De aftrek voor een investering met twee labelstappen bedraagt 500
andere woorden: minister Blok moet met deze varianten de
euro, de aftrek voor een sprong naar label B 1.000 euro en voor een
komende vier jaar 1,7 miljard ophalen. De volgende zeven varianten
investering naar label A 2.000 euro. Met deze bedragen wordt
heeft minister Blok uitgewerkt en op basis van deze varianten gaat
gemiddeld ca. 13% van de investering afgedekt. Om een inschatting
minister Blok in overleg met de Tweede Kamer:
te maken van de opgave is gekeken naar het verschil tussen het huidige tempo in de uitvoering en de ambitie van het convenant. De
•
een vaste heffing per woning
In deze variant worden huurwoningen even zwaar belast, los van de waarde van de woning. Verhuurders van goedkope huurwoningen betalen met een dergelijke vaste heffing per woning dus een relatief groter deel van het heffingsbedrag. Gevolg kan zijn dat het hierdoor minder aantrekkelijk wordt om te investeren in nieuwbouw of renovatie van huurwoningen met een lagere WOZ-waarde. Uit de berekening blijkt dat een vaste heffing per woning leidt tot een
inschatting is dat respectievelijk ca. 100.000 woningen per jaar naar label B te brengen zijn, ca. 100.000 woningen naar label A en ca. 100.000 woningen een verbetering met twee labelstappen kunnen maken. De aftrek in deze variant kent een bandbreedte van 50 miljoen euro tot circa 200 miljoen euro per jaar.
•
investeringsaftrek voor energienotaloze woning
andere investeringen in deze gebieden. Daarnaast is in de variant waarbij de aftrek zicht richt op binnenstedelijk gebied sprake van
Deze variant richt zich sterk op innovatie. Voor het realiseren van
een behoorlijk versnipperde inzet van de investeringsaftrek met
een energienotaloze woning moeten aanzienlijke investeringen in
daardoor een beperkte betekenis per gebied. Daar staat tegenover
energiezuinigheid worden gedaan. Uit onderzoek blijkt dat per
dat juist de investeringen in nieuwbouw bij corporaties onder druk
energienotaloze woning ongeveer 30.000 euro aan extra
staan. De jaarlijkse opgave voor respectievelijk bestaand stedelijk
investeringen nodig is bovenop de reguliere investeringen. Om deze
gebied en de Noordvleugel is 7.000 en 6.500 woningen. Voor
investeringen in energiebesparing aantrekkelijker te maken wordt in
nieuwbouw wordt een korting gehanteerd van 10.000 euro per
deze variant een korting van 5.000 euro op de verhuurderheffing per
woning. De totale investeringsaftrek komt dan op respectievelijk 70
gerealiseerde energienotaloze woning ingevoerd. Betrokken partijen
en 65 miljoen euro per jaar.
geven aan dat er uiteindelijk sprake zal zijn van een ‘businesscase’ die geen overheidsfinanciering behoeft, in de aanloopfase kan een
•
investeringsaftrek ingrijpende renovatie
aftrekmogelijkheid in de verhuurderheffing echter de exploitatie in de eerste jaren meer sluitend maken.
Ook is een variant doorgerekend inzake ingrijpende renovatie (investering van meer dan 45.000 euro per woning). Een belangrijk
•
investeringsaftrek voor 3 krimpregio’s en Rotterdam Zuid
Deze variant richt zich op twee belangrijke gebiedsgerichte opgaven, namelijk in de drie topkrimpgebieden en in Rotterdam Zuid. Om leegstand en verloedering tegen te gaan in de krimpgebieden zullen de komende jaren woningen gesloopt en deels vervangen moeten worden. De verdiencapaciteit van verhuurders in de krimpregio’s is beperkt door het relatief lage aandeel hogere inkomens en de lage potentiële opbrengsten van woningverkoop. Een korting op de heffing per gesloopte woning stimuleert verhuurders in de krimpregio’s leegstand tegen te gaan en de leefbaarheid in deze gebieden te verbeteren. Onderdeel van het programma voor Rotterdam Zuid is het verbeteren van de woningvoorraad. Investeringen in woningen in Rotterdam Zuid zijn voor een aanzienlijk deel onrendabel. Een korting op de heffing moet het voor verhuurders aantrekkelijker maken om te investeren in nieuwbouw en kwaliteitsverbetering. De kosten per gesloopte woning lopen sterk uiteen per locatie. In de variant wordt uitgegaan van een korting op de heffing van 5.000 euro per gesloopte woning. Voor de vervangende nieuwbouw wordt een aftrek van 15.000 euro gehanteerd. De totale korting komt in deze variant voor de drie topkrimpregio’s daarmee uit op ongeveer 37,6 miljoen euro per jaar. Voor Rotterdam Zuid bedraagt de jaarlijkse aftrek 25,5 miljoen euro. Bij een aftrek op vervangende nieuwbouw bestaat in de krimpregio’s wel het risico van een verkeerde prikkel in de vorm van een stimulans op het realiseren van teveel aanbod. Zeker voor Rotterdam Zuid, maar ook voor de krimpgebieden geldt dat de problemen veel omvattender zijn dan alleen de problematiek van de kwaliteit van de voorraad en de leegstand. De uiteindelijke bijdrage van de heffingskorting aan de opgave zal daarom altijd van beperkte betekenis zijn.
•
investeringsaftrek nieuwbouw
aandachtspunt bij deze variant is het feit dat er moeilijk onderscheid is te maken tussen regulier (groot) onderhoud en daadwerkelijke ingrijpende renovatie. Dit bemoeilijkt zowel de regelgeving, als de uitvoering en controle. Er is een jaarlijkse opgave van 10.000 woningen geraamd. Met een investeringsaftrek van 10.000 euro per woning komt de jaarlijkse investeringsaftrek neer op 100 miljoen euro. Om een nadere duiding te kunnen geven van de gevolgen van een investeringsaftrek heeft minister Blok Ortec Finance en EIB gevraagd een analyse te maken van de effecten van een investeringsaftrek van 250 miljoen euro op jaarbasis. Ortec Finance geeft aan dat het hoogst onzeker is of de mogelijke investeringsfaciliteit per saldo een positief effect heeft op de investeringen van corporaties. Daarbij geeft het bureau aan dat een positief effect eerder te verwachten is bij een tijdelijke dan bij een structurele investeringsfaciliteit. Het EIB constateert dat een investeringsimpuls van 250 miljoen euro slechts een licht positief werkgelegenheidseffect heeft. Andere partijen zoals Aedes, IVBN en de woonbond kunnen zich niet vinden in de varianten zoals minister Blok die heeft gepresenteerd. IVBN pleit voor het vrijstellen van institutionele beleggers, of in ieder geval van nieuwbouw door institutionele beleggers. Ook Bouwend Nederland, Neprom en NVB hebben dit voorgesteld. Concreet hebben deze partijen het voorstel gedaan om te kijken naar het uitzonderen van de heffing van nieuwbouw die rond de liberalisatiegrens ligt maar waarbij de doelgroep geen recht op huurtoeslag heeft. De minister concludeerde dat dit niet mogelijk en wenselijk is. Een dergelijke vrijstelling leidt tot rechtsongelijkheid; waarom zouden nieuwgebouwde woningen waarin geen huurtoeslagontvangers mogen wonen wel mogen worden vrijgesteld, en bestaande woningen waar dit voor geldt niet? De doelgroep voor de voorgestelde faciliteit is ook dermate klein dat het voorstel geen
In deze variant wordt de investeringsaftrek ingezet voor nieuwbouw
recht doet aan het doel van de faciliteit, namelijk het op peil houden
en wel voor binnenstedelijk gebied van voor 1971. Ook is een
van investeringen.
variant doorgerekend specifiek voor de Noordvleugel. Argument hiervoor is dat dit de regio is met de grootste uitbreidingsbehoefte op de woningmarkt. In deze variant bestaat het risico dat de korting gebruikt wordt om investeringen te financieren die anders ook gedaan zouden worden en bestaat ook kans op verdringing van
In de periode na het zomerreces (16 augustus 2013) zal er meer duidelijkheid ontstaan en zullen de contouren van de definitieve verhuurdersheffing zichtbaar worden.
Q3 Woningmarkt & Koopsector
Bron: CBS, Kadaster
Bron: CBS, Kadaster
Het tweede kwartaal van 2013 heeft de vrijval van het aantal
Volgens het Kadaster kwam het aantal woningverkopen voor de gehele
woningverkopen een halt toe geroepen. Er werden ruim 20.600 woningen
markt het afgelopen kwartaal uit op 22.111 (-4,7%). In het tweede kwartaal
verkocht door NVM-makelaars, het Kadaster registreerde 22.111 (-4,7%)
is de tussenwoning weer het meest verkocht woningtype. 30,5% van de
in de totale markt. Halverwege het tweede kwartaal 2013 (de peildatum
verkopen is een tussenwoning geweest. Het appartement volgt de
voor het aanbod) stonden 169.910 woningen te koop bij NVM-makelaars.
tussenwoning op de voet (aandeel: 30%). Het aandeel vrijstaande
In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting
woningen, dat deel uitmaakt van de verkopen steeg naar 12,1%).
230.000 woningen in aanbod. Na de substantiële daling, vorig kwartaal, is
Opvallend is dat het aantal verkopen van 2-onder-1 kap woningen (+1,1%)
er nu dus sprake van stabilisering van het woningaanbod. Normaal
en vrijstaande woningen (+9,6%) zijn toegenomen ten opzichte van het
gesproken is er sprake van een stijging in een tweede kwartaal van
eerste kwartaal.
gemiddeld 6,5% (over de afgelopen 10 jaar).
Bron: CBS
Bron: CBS
Volgens de NVM is de prijs van de gemiddeld verkochte woning opnieuw
De verkooptijd van woningen is het afgelopen kwartaal met 3,5%
gedaald (205.000 euro). Dit betekent dat de prijs van de gemiddeld
toegenomen. De verkooptijd van de gemiddelde verkochte woning
verkochte woning voor het achtste achtereenvolgende kwartaal is gedaald,
bedroeg 176 dagen. De tussenwoning is sinds 2010 het snelst verkopende
het afgelopen kwartaal minimaal, namelijk -0,5%. De bodemprijs van de
woningtype (verkooptijd: 139 dagen). Een vrijstaande woning kent
woningmarkt lijkt steeds meer in zicht te komen. Dat is een goed
traditioneel de langste verkooptijd. Deze bedraagt bijna 9 maanden,
vooruitzicht voor onder andere huizenbezitters, die hun bezit de afgelopen
oftewel 266 dagen. De toename van de verkooptijd van appartementen
jaren fors in waarde hebben zien dalen. Volgens de NVM zijn sinds het
valt in het tweede kwartaal 2013 het meest op. Gecorrigeerd voor de
begin van de crisis de prijzen met 17,7% gedaald, zonder rekening te
verschillen tussen regio’s nam de verkooptijd met bijna 18% toe tot 171
houden met inflatie. Het Kadaster/CBS laat eenzelfde beeld zien. Volgens
dagen. Dat lijkt een verslechtering, maar kan ook duiden op een positieve
het Kadaster/CBS is de prijs van een gemiddelde woning in het tweede
ontwikkeling, namelijk dat ook het appartementenaanbod, dat al langere
kwartaal met 1,1% afgenomen naar 210.908 euro. Opvallend is dat de
tijd op de markt is, een koper vindt. Met andere woorden: het oude aanbod
gemiddelde verkoopprijs van een appartement vrijwel ongewijzigd is
wordt opgenomen door de markt.
gebleven (Q2;172.205 euro).
Q3 Woningmarkt & Huursector
Het gevolg van deze, en andere maatregelen in het Woonakkoord, zou
Een kwart van de koopwoningen staat ‘onder water’ met de
huurwoningen beschikbaar komt voor de lagere inkomens. Dit houdt
hypotheek. De huizenprijzen liggen ongeveer 18% onder de piek
automatisch in dat de ‘scheefwoners’ veelal naar een koopwoning of
van 2008 en voor komend jaar voorspellen sommige instanties
een geliberaliseerde huurwoning op zoek gaan. In de periode
een verdere daling van de huizenprijzen. Een groot aantal
voorafgaand aan het Woonakkoord bleek al dat meer en meer
huishoudens is gezien de de macro economische situatie, de
huishoudens huren verkiezen boven kopen. De cijfers bevestigen deze
financierbaarheid van koopwoningen en haar eigen financiele
tendens. Doordat de markt voor huurwoningen vele platformen en
situatie geneigd eerder te kiezen voor een huurwoning dan voor
spelers kent laat de transparantie op de markt voor huurwoningen te
een koopwoning. De toegenomen aandacht voor huren zorgt
wensen over. De cijfers van de NVM en Pararius tonen echter wel een
daarnaast voor een snellere doorstroming. Een woning stond
tendens aan in de markt.
begin dit jaar gemiddeld 81 dagen te huur, de laagste waarde van de afgelopen jaren. Hoe is de huidige situatie op de huurwoningmarkt?
volgens Minister Blok moeten zijn dat een groot aantal sociale
Het aantal verhuurde woningen (vrije sector) door NVM-Makelaars is in het eerste halfjaar van 2013 met ruim 17% toegenomen in vergelijking met een jaar eerder. In totaal zijn er ca. 9.400 woningen
Minister Blok tracht met zijn beleid de doorstroming op de gehele
verhuurd. Pararius geeft aan dat het aantal verhuurtransacties in de
woningmarkt te verbeteren. Een van de maatregelen in het
afgelopen kwartalen enigszins gelijk is gebleven (17.000 – 18.000 per
Woonakkoord is de inkomensafhankelijke huurverhoging. Hierdoor
kwartaal). Daarentegen is het aanbod de afgelopen perioden fors
wordt het scheefwonen in de sociale huur ontmoedigd en worden de
toegenomen. De NVM stelt dat het aanbod inmiddels bijna 10.000
wachtlijsten voor lage inkomens korter.
(+14% t.o.v. Q2) woningen bedraagt. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat een groot deel van de nieuwbouwwoningen bestemd is voor de
Echter is het ook van belang dat er onder andere nieuwe (middeldure)
verhuur omdat de woningen niet verkocht raken. Daarnaast neemt ook
huurwoningen gebouwd worden zodat er een doorstroming plaats kan
het aanbod tijdelijk te huur staande woningen toe. Het wordt voor
vinden. In dit kader ligt de bal bij ontwikkelaars en gemeenten om de
woningbezitters namelijk eenvoudiger om een te koop staande woning
grondprijzen aan te passen zodat er woningen, in o.a. het middeldure
tijdelijk te verhuren. De huurprijs is vrij overeen te komen tussen de
segment, gerealiseerd kunnen worden. Het aandeel van de grondprijs
eigenaar-verhuurder en tijdelijk huurder en is niet langer gebonden
in de prijs van een nieuwe woning is gemiddeld 31%. Een daling van
aan een maximale huursom. Dat is namelijk het gevolg van wijzigingen
40 tot 50% van de grondprijzen is daarom zeer gewenst, stelt Joep
in de Leegstandwet, waarmee de Eerste Kamer 18 juni heeft
Rats, directeur economische en verenigingszaken Bouwend
ingestemd. De gewijzigde wet trad per 1 juli 2013 in werking.
Nederland. De kosten van de bouw van woningen bieden volgens Rats weinig ruimte: materiaal- en arbeidskosten zijn weinig flexibel. Wil je
De Leegstandwet zorgt ook voor een verruiming van de mogelijkheden
serieus kijken naar de prijzen van nieuwbouwwoningen, moet je
om bijvoorbeeld leegstaande kantoren om te bouwen naar
volgens Rats uitwijken naar andere variabelen, zoals de grondprijzen.
woonruimte.. Dit geldt ook voor andere leegstaande gebouwen zoals
Grondprijzen en nieuwbouw is één kant, een andere belangrijk
ziekenhuizen, verpleeghuizen of scholen. Mede door deze
onderdeel is het op gang brengen van de verhuisbeweging van de
ontwikkelingen en de stijging van het aanbod komt de prijs, waarvoor
(sociale) huurder.
de gemiddelde woning verhuurd wordt, onder druk te staan.
Minister Blok heeft daarom de inkomensafhankelijke huurverhoging
Op basis van deze ontwikkelingen kunnen we concluderen dat de
opgenomen in het Woonakkoord. Ongeveer 450.000 huishoudens
markt voor huurwoningen langzaamaan in beweging komt maar dat er
hebben afgelopen juli mogelijk te maken gehad met deze
nog een lange weg te gaan is voordat de maatregelen ook zichtbaar
inkomensafhankelijke huurverhoging omdat zij meer verdienen dan
zijn in de praktijk. Een laatste belangrijk onderdeel is de
33.614 euro. Dat schrijft minister Blok (Wonen en Rijksdienst) in een
complexgewijze verkoop. In eerdere Woningmarktrapportages van dit
brief aan de Tweede Kamer. De minister baseert zich op cijfers van de
jaar hebben we daar uitvoerig aandacht aan besteedt. Als laatste stap
Belastingdienst. Die heeft sinds de opening van het digitale loket op 18
in het proces van de versoepeling van de regels aangaande
maart bijna 1,7 miljoen verklaringen over het huishoudeninkomen
complexgewijze verkoop legt minister Blok in juli een concept circulaire
verstrekt aan de verhuurder. Uit onderzoek van de Woonbond blijkt
voor aan een tiental partijen. De circulaire is gericht op de verkoop van
echter dat meer dan een kwart (89/389 woningcorporaties; 624.000
corporatiewoningen. De voorgestelde versoepeling van regelgeving
woningen in bezit) van alle sociale huurders in Nederland dit jaar geen
moet een doorbraak voor corporaties worden om complexgewijs
inkomensafhankelijke huurverhoging hoeft te betalen. Bijna een kwart
woningen te verkopen aan beleggers. De versoepeling betreft in het
van de woningcorporaties ziet af van de inkomensafhankelijke
bijzonder het geliberaliseerde en te liberaliseren corporatiebezit en
huurverhogingen van 4,5 en 6,5%.Ca. 40 woningcorporaties geven
biedt corporaties nieuwe mogelijkheden om liquiditeiten vrij te maken.
aan dat administratieve redenen hieraan ten grondslag liggen. De
De verwachting is dat de minister op Prinsjesdag het definitieve
verwachting is echter dat vrijwel alle woningcorporaties volgend jaar
voorstel presenteert.
de inkomensafhankelijke huurverhoging invoeren.
Q3 Woningmarkt & Beleggingen
Bron: IPD/ROZ
Bron: IPD/ROZ
De onlangs gepubliceerde IPD Nederlandse Kwartaal Vastgoedindex laat
De IPD / ROZ Nederlandse Kwartaalindex (woningen) laat een totaal
over het eerste kwartaal van 2013 een totaal rendement zien van 0,0%. Dit
rendement noteren van -0.1% in het eerste kwartaal van 2013. Het vierde
is een kleine verbetering ten opzichte van het laatste kwartaal van 2012
kwartaal van vorig jaar liet eenzelfde totaal rendement noteren. In
toen het totaal rendement -0,1% bedroeg. Na inflatie, die 1,9% (CPI)
vergelijking met andere beleggingscategorieën underperformed de Index
bedroeg, is het reëel rendement -1,9%.
in het eerste kwartaal. Aandelen laten een hoger rendement noteren, 5,2% (MSCI NL). Vastgoedaandelen (MSCI NL/Real Estate) outperformen de
In vergelijking met andere beleggingscategorieën laat de index een
beleggingscategorie woningen eveneens (Q1 2013; 6,1%). Ten opzichte
underperformance zien ten opzichte van zowel aandelen, 5,2% en
van obligaties, met een rendement van -1.2% (JP Morgan 7-10 jaar), is
vastgoedaandelen, die met 6,1% het hoogste rendement laat zien. Ten
voor de index (woningen) sprake van een outperformance..
opzichte van obligaties, met een rendement van -1,2% (JP Morgan 7-10 jaar), is voor de index sprake van een outperformance.
Voor woningen geldt dat, in het eerste kwartaal van 2013, het direct rendement (+1,2%) licht is toegenomen en het indirect rendement licht is
Voor het zesde kwartaal op rij is sprake van een negatief indirect
afgenomen (-1,2%). Het totale rendement is gelijk gebleven. Voor het
rendement, dat in het eerste kwartaal van 2013 -1.4% bedraagt, wat laat
vierde kwartaal op rij laat het indirect rendement een negatieve
zien dat de afwaardering van Nederlands beleggingsvastgoed nog niet tot
ontwikkeling zien.
een einde is gekomen. Het direct rendement dat in het eerste kwartaal van 2013 1,4% bedraagt is ten opzichte van Q4 2012 (1,2%) gestegen. Een
In het afgelopen kwartaal is het aantal transacties op peil gebleven. De
belangrijke parameter die heeft bijgedragen aan dit hogere direct
transacties die hebben plaatsgevonden laten in grote lijnen hetzelfde
rendement is de afgenomen leegstand.
beeld zien ten aanzien van de aanvangsrendementen en leegwaarderatio's als het voorgaande kwartaal. Net als in de voorgaande
Het totale rendement voor de meest omvangrijke sector in de index,
kwartalen constateren we dat de bandbreedtes tussen de
woningen, is met -0,1% stabiel ten opzichte van vorig kwartaal. Zowel de
aanvangsrendementen van sterke en zwakke woningportefeuilles verder
sector kantoren alsook de sector bedrijfsruimten laten met een totaal
oplopen. De leegwaarderatio's (jaar 1) van de meest recente transacties
rendement van respectievelijk -0,9% en 0,1% een verbetering zien ten
van zwakke woningportefeuilles liggen gemiddeld tussen de 65% en 76%.
opzichte van Q4 2012 toen de totaal rendementen respectievelijk -1,5% en
De leegwaarderatio's van de kwalitatief goede woningportefeuilles liggen
-1,1% bedroegen.
gemiddelde tussen de 76% en 82%. Kwalitatief mindere woningportefeuilles worden voornamelijk gekenmerkt door de ligging in de
Het hogere totaal rendement voor bedrijfsruimten wordt veroorzaakt door
periferie van Nederland, dan wel zijn het aangebroken
een lagere afwaardering in vergelijking met het voorgaande kwartaal. Voor
dispositiecomplexen, verouderde complexen, of ze zijn gelegen in
kantoren is de stijging van het direct rendement, dat is gestegen van 1,4%
kwalitatief mindere woonwijken. Sterke woningportefeuilles daarentegen
in Q4 2012 naar 1,9% in Q1 2013, de bepalende factor voor de stijging van
liggen in de Randstad, de Brabantse stedendriehoek en de
het totaal rendement. De sector winkels laat als enige sector een daling
stadsregio Arnhem Nijmegen, of bevatten (relatief) nieuwe complexen
zien van het totaal rendement van 0,7% naar 0,6%.
en/of complexen in de betere wijken.
Q3 Woningmarkt & Verwachting
De NVM ziet de situatie op de woningmarkt minder somber in dan
Wanneer we de cijfers van NVM als uitgangspunt nemen
weer gesproken over herstel van de woningmarkt. Het tweede
kunnen we concluderen dat de woningmarkt zich in het tweede
kwartaal van 2013 is weliswaar, in absolute getallen, het slechtste
kwartaal van 2013 redelijk heeft hersteld wat verkopen betreft.
tweede kwartaal sinds het uitbreken van de crisis maar er zijn een
Er werden ruim 20.600 woningen verkocht door NVM-Makelaars,
aantal positieve signalen. De Eigen Huis Marktindicator, die sinds
en volgens de NVM ca. 27.900 in de totale markt. Dat is maar
mei 2004 het consumentenvertrouwen in de woningmarkt meet, is
liefst 19,8% (Q1 2013; 17.213) meer dan in het eerste kwartaal
fors (+21%) gestegen naar 69 punten. Bij een waarde van 100
van 2013. Daarentegen zijn de woningprijzen verder gedaald en
punten is de stemming neutraal.
is er wederom een toename van het aantal gedwongen verkopen. Ook constateren we dat belangenorganisaties, brancheverenigingen, banken en andere instituties (nog) niet op één liggen wat de verwachtingen voor de komende perioden betreft.
andere organisaties. Ze hebben zelfs voor het eerst sinds tijden
Daarnaast stabiliseerde het aanbod te koop staande woningen. Na de substantiële daling van het woningaanbod in het vorige kwartaal is er nu sprake van stabilisering van het aantal te koop staande woningen. Halverwege het tweede kwartaal stonden 169.910 woningen te koop bij NVM-Makelaars. In de totale markt waren dit
Het aantal gedwongen verkopen, van huizen met verlies, is in de
naar schatting 230.000 woningen. De stabilisering van het
eerste helft van 2013 met 48% gestegen ten opzichte van de eerste
woningaanbod is opvallend, omdat in het tweede (lente)kwartaal
helft van vorig jaar. Dat blijkt uit cijfers van de Nationale Hypotheek
normaal gesproken veel nieuw woningaanbod op de markt komt. Dat
Garantie (NHG). Door de aanhoudende prijsdaling van woningen is
is dit kwartaal niet gebeurd. In combinatie met redelijke
de kans op verlies bij een gedwongen verkoop groter dan voorheen.
verkoopaantallen en het laagste aantal van de markt gehaalde
De gedwongen verkoop via de veiling is enorm gedaald. In de eerste
woningen (zogenoemde intrekkingen) in drie jaar is het
helft van 2013 vond nog slechts in 7% van de gevallen verkoop
woningaanbod nagenoeg gestabiliseerd.
plaats via een veiling. Dit is enigszins als positief te bestempelen omdat de opbrengst van een woning op een veiling over het algemeen fors lager ligt dan bij onderhandse verkoop. Ook blijkt het aantal veilingverkopen, ondanks de toename van het aantal gedwongen verkopen, in absolute zin te zijn gedaald. Deze tendens heeft een negatieve invloed op de buffers van de NGH. Naar verwachting moet de NHG de komende vijf jaar voor het eerst in de geschiedenis gaan interen op haar buffer. Het fonds verwacht dat het garantievermogen zal afnemen van 750 miljoen euro nu, tot 550 miljoen euro over vijf jaar. Het afgelopen halfjaar heeft het fonds
Ook constateren we dat het tempo van prijsdaling van koopwoningen afneemt. De bodemprijs van de woningmarkt lijkt steeds meer in zicht te komen. Volgens de NVM is de prijs van de gemiddeld verkochte woning in het tweede kwartaal van 2013 slechts met 0,5% gedaald naar 205.000 euro (Q1 2013: 206.000 euro). Het Kadaster/CBS laat eenzelfde beeld zien. Volgens het Kadaster/CBS is de prijs van een gemiddelde woning in het tweede kwartaal met 1,1% afgenomen naar 210.908 euro.
anderhalf keer zoveel moeten uitkeren als het jaar eerder.
DNB is minder positief over de woningmarkt. DNB spreekt in haar
Tegelijkertijd zijn er minder inkomsten, omdat er minder nieuwe
rapport Economische Ontwikkelingen en Vooruitzichten van het jaar
hypotheken worden afgesloten.
van de ‘zure appel’. In het rapport stelt DNB dat onder invloed van
Een andere opvallende ontwikkeling is dat het verschil tussen vraagprijs en transactieprijs van koopwoningen dit kwartaal een scherpe daling laat noteren. Na drie jaar van gestaag stijgende vraag-verkoopprijsverschillen is er nu dus sprake van een scherpe daling. Het lijkt vooral te wijten aan de uitschieter in het eerste kwartaal 2013. Het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs lag vorig kwartaal nog op 10,7%, dit kwartaal daalt het verschil naar 9,6%. Ook het verschil tussen de laatste vraagprijs en de verkoopprijs daalt, hetzij wat minder scherp, van 6,5% naar 6,3%. Een deel van de verklaring, voor de scherpe daling, is het feit dat er dit kwartaal relatief veel ‘nieuw’ aanbod is verkocht, dus woningen die pas één kwartaal eerder zijn aangemeld. Deze woningen zijn in hun korte looptijd niet of nauwelijks in prijs aangepast. Overigens lag het verschil tussen vraag- en verkoopprijs, in de eerste jaren van de crisis, rond de 5%. Dat dit percentage nu
de lagere groei van hypothecair krediet en de oplopende werkloosheid de huizenprijs naar verwachting nog enige tijd blijft dalen. De omvang van de daling neemt echter wel af. In de raming komt in de loop van 2015 een einde aan de huizenprijsdalingen, naarmate de economische groei aantrekt en de werkloosheid verder afneemt. Hetzelfde geldt voor ratingbureau S&P. S&P zegt weinig tekenen te zien van verbetering, vooral gezien de moeilijke economische omstandigheden in Nederland en in de eurozone. De huizenprijzen in Nederland zullen volgens het ratingbureau de komende 12 tot 18 maanden met nog ca. 5,5% dalen. De ABN Amro Bank, ING Bank en de Rabobank, die in Q1 nog prognosticeerde dat de woningprijs dit jaar met nog 5-10% zou dalen, hebben onlangs afgesproken geen voorspellingen meer te doen over de woningmarkt. Hiermee hopen de banken bij te dragen aan het keren van het negatieve sentiment.
hoger ligt is een teken dat verkopers bereid zijn meer toe te geven
De belangenclub van huiseigenaren is gematigd positief en vindt het
op de prijs teneinde de verkoop te kunnen realiseren.
zeer gunstig dat zowel de hypotheekrente als de huizenprijzen laag zijn, waardoor de betaalbaarheid van huizen verbetert. Het
consumentenvertrouwen in de woningmarkt neemt mede hierdoor ook weer toe, constateert ook de Vereniging Eigen Huis (VEH). De
Beleggingsmarkt & Verwachting
hypotheekrente ligt sinds medio 2008 hoger in de ons omringende
De beleggingsmarkt ondervindt uiteraard eveneens hinder van
landen. Dit is vooral terug te voeren op de afhankelijkheid onder
de vastgelopen woningmarkt. Echter biedt de versoepeling van
banken van marktfinanciering, gebrekkige concurrentie onder
de regels betreffende complexgewijze verkoop van woningen
hypotheekaanbieders en in mindere mate op de verzwaarde
perspectief. Tot slot, is de markt voor studentenhuisvesting
kapitaaleisen voor banken. Sinds het uitbreken van de crisis is
interessant?
stabiele marktfinanciering geringer beschikbaar en duurder, waardoor Nederlandse banken met relatief hoge spaarrentes, de
In het eerste kwartaal van 2013 constateren we nog steeds dat in
meer stabiele spaartegoeden als financieringsbron willen
veel gevallen de exploitatiewaarden van wooncomplexen de
aantrekken. Momenteel worden op verzoek van het kabinet
uitpondwaarden overstijgen. Dit als gevolg van dalende
mogelijkheden geïnventariseerd om de financieringskosten van
leegwaarden, oplopende verkooptijden en dalende mutatiegraden,
banken te drukken. Een veel genoemde mogelijkheid (zie
terwijl de huren stabiel blijven of zelfs stijgen. We verwachten hier de
Woningmarktrapportage Q2 2013) is dat pensioenfondsen als
komende perioden geen verandering in. De importantie van de
stabiele lange-termijninvesteerders meer in hypotheken beleggen.
parameter “huur leegwaarde ratio”, die de verhouding weergeeft
Dat zou moeten leiden tot lagere financieringskosten en daarmee
tussen de (theoretische) huur en de leegwaarde van een complex
ook tot lagere hypotheekrentes. Bij een lagere hypotheekrente dalen
neemt hierdoor alsmaar toe. Hier kan men onder andere uit afleiden
de maandlasten voor de huizenkopers en hierdoor neemt de
of de gehanteerde huur in verhouding staat tot de leegwaarde. Waar
betaalbaarheid van de huizen en het aantal transacties toe. Voor
tot omstreeks 2009-2010 een verhouding van circa 4% als normaal
herstel van de situatie op de woningmarkt is het echter belangrijk dat
werd gezien, is dit inmiddels opgelopen tot ca. 4,5% en hoger. Bij
het politiek rustig blijft. Mogelijke nieuwe plannen en maatregelen
complexen met een huur leegwaarde ratio van 4,5% en hoger zien
schrikken potentiële kopers af.
wij in veel gevallen dan ook dat de waarde bij doorexploiteren hoger uitvalt dan die bij uitponden. Immers, de extra inkomsten uit de
We kunnen stellen dat erg moeilijk is om voorspellingen te doen. Het
verkoop van de individuele woningen is fors afgenomen, door de
is namelijk geen eenvoudige markt waar vraag en aanbod de prijzen
eerder genoemde redenen. We verwachten voor de komende
bepalen. Hoeveel mensen kunnen lenen, is één misschien wel dé
perioden dat de negatieve economische omstandigheden nog de
belangrijkste factor voor de hoogte van de woningprijzen. De
boventoon voeren maar de maatregelen zoals die in het
Commissie Huizenprijzen, die in opdracht van de Tweede Kamer de
Woonakkoord zijn opgenomen zijn divers en kunnen de
prijsexplosie op de woningmarkt van begin deze eeuw heeft
woningmarkt binnen afzienbare tijd weer op gang helpen. Dit is
onderzocht, stelde dat nog eens duidelijk vast in haar eindrapport.
echter nog te onzeker en mede hierdoor blijven de bandbreedtes
Kortom: de kredietruimte zal er dit en volgend jaar niet groter op worden. Het reëel beschikbaar inkomen van huishoudens daalt nog verder en de werkloosheid stijgt nog dit en volgend jaar. Dat is nog zonder rekening te houden met de nieuwe bezuinigingen die er voor
tussen aanvangsrendementen van sterke en zwakke woningportefeuilles (gematigd) verder oplopen en verwachten we verder geen significante verschillen ten opzichte van afgelopen kwartalen.
2014 aankomen. En de strengere hypotheekregels voor starters
Tot slot willen we kort ingaan op een interessant onderzoek van het
zullen nog verder doorwerken. Bovendien lijkt aan het voorzichtige
Engelse Savills over studentenhuisvesting. Uit dit onderzoek bleek
leengedrag van de banken voorlopig nog geen einde te komen.
dat er op dit moment een tekort is van 30.000 studentenkamers in
Daarentegen biedt het onderzoek van ING Bank perspectief. Maar
Nederland. Dit tekort zal gezien de grote groei van het aantal
liefst twee derde van de starters vindt het nu een goed moment om
studenten alleen nog maar toenemen. Naar verwachting neemt het
een woning te kopen. Ruim de helft van de koopwoningbezitters
aantal studenten (op HBO en Universiteit) met 104.000 toe tot
denkt er ook zo over. Het zijn vooral de huizenprijzen waar men
767.000 in 2025. Ruim 10% (70.000) komt op dit moment uit het
positief over is. De positieve houding van starters is een belangrijk
buitenland Nu al investeren beleggers fors in het ombouwen van
gegeven. Starters zijn immers een katalysator om de woningmarkt
leegstaande kantoorcomplexen tot studentenhuisvesting. Vooral in
weer op gang te krijgen. Daar komt bij dat de maatregelen die in het
de regio Amsterdam waar de kamernood het grootst is en de prijzen
Woonakkoord zijn opgenomen, de versoepeling van de regels
het hoogst. Steden met universiteiten zoals Nijmegen, Utrecht,
omtrent complexgewijze verkoop en het toenemende vertrouwen in
Leiden, etc. bestempelen we als mogelijke groeikernen. Wat
de woningmarkt voor een positieve tegenwind op de woningmarkt
gemiddelde huur betreft spant Amsterdam de kroon met een
kunnen zorgen.
gemiddelde huur van 498 euro, gevolgd door Den Haag, Rotterdam en Utrecht waar de huur rond de 400 euro ligt. Wachttijden bedragen gemiddeld 16 maanden. In Amsterdam (36 maanden) zijn de wachttijden het langst. Een belangrijke voorwaarde is wel dat de overheid de huurprijsregels versoepelt, dan kan studentenhuisvesting als een zeer aantrekkelijke groeimarkt voor
Afbeelding 1: Campus Diemen Zuid
investeerders met stabiele, hoge rendementen.
F.P.H. (Frank) Aalbers MSc Research Consultant T +31(0)33 460 53 26 M +31(0)6 13 39 24 42 E
[email protected] I www.mvgm.nl
