MVGM Vastgoedtaxaties. Marktrapportage Wonen Q1 2013

MVGM Vastgoedtaxaties Marktrapportage Wonen Q1 2013

.

Marktrapportage Wonen

Q1 2013 ACTUEEL 27 AANBEVELINGEN

3

ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN

4

BRUTO BINNENLANDS PRODUCT (BBP) ARBEIDSMARKT ONTSLAGAANVRAGEN VACATURES WW-‐UITKERINGEN FAILLISSEMENTEN VERWACHTING

4 4 5 6 6 7 8

POLITIEKE ONTWIKKELINGEN IN EUROPA

9

GRIEKENLAND SPANJE BEGROTINGSPLAN EUROZONE EN BANKENTOEZICHT

9 10 11

POLITIEKE ONTWIKKELINGEN IN NEDERLAND

12

HYPOTHEEKRENTEAFTREK STARTERS RENTE RESTSCHULD TIJDELIJK AFTREKBAAR MINISTER WONEN VERHUURDERSHEFFING HUURSTIJGING 4,5%-‐REGEL

12 13 13 13 13 14 14

WONINGMARKT

15

AANBOD OPNAME TRANSACTIEPRIJS VAN DE GEMIDDELD VERKOCHTE WONING VERKOOPTIJDEN VERSCHIL VRAAG-‐VERKOOPPRIJS VRIJE SECTOR HUURWONINGEN

15 16 18 20 21 21

BELEGGINGSMARKT

23

VERWACHTING

26

2


Q1 2013 Actueel 27 aanbevelingen Het Platform Taxateurs en Accountants (PTA) heeft in het vierde kwartaal van 2012 haar rapport Goed gewaardeerd vastgoed, 27 aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten aangeboden aan de NBA. Het platform is begin dit jaar op initiatief van de NBA opgericht. Het platform is een vervolg op NBAPublieke Managementletter 'Zeg waar het op staat' van juni 2011 over de groeiende leegstand van kantoren en winkels. Die leegstand heeft grote gevolgen voor de taxatie van vastgoed. Het platform doet in zijn rapport 27 aanbevelingen voor het uitvoeren van taxatieopdrachten, onderverdeeld in vijf categorieën. Het gaat hierbij om aanbevelingen over: •

de onafhankelijkheid van de taxateur;

•

het opleidingsniveau van de taxateur;

•

de vastlegging van de verantwoordelijkheden van de taxateur en de opdrachtgever;

•

de werkzaamheden en de rapportage van de taxateur, zoals de minimaal uit te voeren werkzaamheden, de mogelijk te hanteren methoden en de gevoeligheidsanalyse;

•

het bevorderen van een kwalitatief beter taxatieproces.

De aanbevelingen moeten leiden tot verbetering van het taxatieproces en het opstellen van transparantere taxatierapporten zodat gebruikers van die rapporten (vastgoedeigenaren, beleggers, banken, accountants en toezichthouders) meer waarde daaraan kunnen ontlenen. Het rapport is bedoeld als consultatiedocument, maar de aanbevelingen kunnen volgens het platform al direct leiden tot herinrichting van taxatierapportages. De NBA heeft het rapport op haar website gepubliceerd. MVGM Vastgoedtaxaties staat achter dit initiatief en neemt de aanbevelingen serieus. Wij hebben daarom ons taxatieproces geanalyseerd en getoetst aan de aanbevelingen van het PTA. Mocht u nog vragen hebben dan kunt u altijd contact met ons opnemen.

3


Q1 2013 Economische ontwikkelingen Volgens de nieuwste cijfers van het CBS is na een lichte groei in het tweede kwartaal van 2012 (+0,1%) de Nederlandse economie in het derde kwartaal gekrompen met 0,9%. De krimp ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder is nog groter, namelijk -1,5%. De krimp in het derde kwartaal van 2012 wordt voornamelijk veroorzaakt door de dalende consumptie van huishoudens (-1,4%) en de dalende investeringen (-5,7%).

Bruto binnenlands product (bbp) Het bruto binnenlands product (bbp) is opgebouwd uit vier bestedingscategorieën: investeringen, saldo uitvoer en invoer, consumptie door huishoudens en consumptie door de overheid. Net als voorgaand kwartaal daalde ook in het derde kwartaal van 2012 de consumptie door huishoudens en de investeringen. De kwartaal op kwartaal krimp van de consumptie door huishoudens is in het eerste kwartaal van 2011 al ingezet. Sindsdien heeft deze bestedingscategorie niet meer op een positieve wijze bijgedragen aan de economische groei. Daarentegen groeide de consumptie door de overheid met 0,7% en de uitvoer van goederen en diensten met 2,1%. In het tweede kwartaal groeide de uitvoer nog met 4,4%. Nederland is een exportland. De totale waarde van de uitvoer van goederen en diensten bedraagt ongeveer 70% van het Nederlandse bbp. Omdat de exportsector ook veel ingevoerde producten gebruikt in het productieproces, is de toegevoegde waarde van de uitvoer in Nederland lager, gemiddeld ongeveer 30% van het bbp. In de huidige conjunctuur draagt de uitvoer de groei van de Nederlandse economie.

Arbeidsmarkt 1

De voor seizoeninvloeden gecorrigeerde werkloosheid kwam eind december 2012 uit op 571.000 personen, dit is een toename van 49.000 personen ten opzichte van het vorige kwartaal (gemiddeld 16.300 per maand). Dit betekent dat 7,2% van de Nederlandse beroepsbevolking werkloos is. Doordat er steeds meer mensen worden ontslagen ontstaat er als het ware een vicieuze cirkel. Het gemiddelde inkomen komt onder druk te staan door de stijgende werkloosheid. De bestedingen dalen, ofwel de consumptie daalt, er worden minder aankopen gedaan, hierdoor dalen de omzetten van de winkels, die bestellen minder producten, waardoor de industrie minder gaat produceren. Dit alles heeft weer een negatief effect op de economische groei en de arbeidsmarkt, want er wordt minder winst gemaakt en omdat de vraag daalt, zijn er minder mensen nodig. Als de groei niet door de consument kan worden bewerkstelligd, moet dit worden ingevuld door andere bronnen. De export van Nederland 1

Seizoengecorrigeerd wil zeggen dat de maandcijfers geschoond zijn voor een jaarlijks terugkerend patroon van verschillen die normaal voor de tijd van het jaar zijn. Voor de jaarcijfers zijn geen seizoengecorrigeerde cijfers beschikbaar omdat binnen ieder afzonderlijk jaar dezelfde seizoeninvloeden een rol spelen.

4


Q1 2013 blijft nog enigszins op peil, maar ook de overheid zal waarschijnlijk meer moeten gaan doen om te economische motor van Nederland aan de gang de houden. In heel 2012 waren gemiddeld 507.000 personen werkloos (zie onderstaande grafiek). Dat is 6,4% van de totale beroepsbevolking. Het werkloosheidspercentage was vorig jaar bijna even hoog als tijdens het vorige piekjaar 2005, toen de werkloosheid 6,5% bedroeg. Vergeleken met 30 jaar geleden is de werkloosheid echter relatief laag. Tijdens de recessie begin jaren tachtig liep het werkloosheidspercentage op tot bijna 11%. Er waren toen 585.000 personen werkloos.

Werkloosheid+ 600.000" 500.000" 400.000" 300.000" 200.000" 100.000" 0" 2003"

2004"

Totaal"

2005"

2006"

2007"

15"tot"25"jaar"

2008"

2009"

25"tot"45"jaar"

2010"

2011"

2012"

45"tot"65"jaar"

Bron: CBS Statline

Hoewel de bouw, de industrie en de financiële dienstverlening het vaakst genoemd zijn bij de aangekondigde reorganisatieplannen, zijn er weinig sectoren die ontkomen aan het verlies aan banen. Ook openbaar bestuur en overheid voelen inmiddels de twee jaar geleden aangekondigde sanering van het ambtenarenapparaat. Alleen de groeiende en arbeidsintensieve zorgsector blijft extra banen realiseren, maar ook die banenmotor stokt langzaam maar zeker. Omdat het banenverlies door vrijwel alle sectoren heenloopt, krijgen ook alle regio’s te maken met oplopende werkloosheid in 2013.

Ontslagaanvragen In 2012 werden 59.200 ontslagaanvragen ingediend bij het UWV, circa 54% meer dan in 2011. Het aantal verleende ontslagvergunningen steeg met 35% tot 31.300. Het merendeel (25.278) van de ontslagvergunningen is verleend om bedrijfseconomische redenen. In 2011 werden er “slechts” 16.829 verleend om bedrijfseconomische redenen. Bedrijfseconomische omstandigheden zijn in de

5


Q1 2013 meeste gevallen de aanleiding voor het UWV om een ontslagvergunning af te geven. Het gaat dan bijvoorbeeld om financiële problemen, reorganisaties of afstoten van taken.

Vacatures Bij UWV WERK bedrijf werden in 2012 bijna 341.500 vacatures ingediend, ruim 13.000 (-3,7%) minder dan in 2011. Voor technische en industriële beroepen werden in 2012 154.300 vacatures ingediend, 11.200 meer dan in 2011. Grote technische bedrijven als ASML, VDL Group en Philips zijn inmiddels actief in het buitenland personeel aan het werven om de enorme tekorten aan technisch personeel in Nederland op te vangen. Met name de hightech-industrie (in Brabant) wil een gezamenlijke strategie ontwikkelen om de internationale arbeidsmarkt te bewerken. Het tekort aan technisch personeel op de Nederlandse arbeidsmarkt loopt volgend jaar op tot 63.000. Dat blijkt uit onderzoek van de Universiteit Maastricht in opdracht van het ministerie van Sociale Zaken. Voor elk procent dat de economie groeit, komen daar nog eens jaarlijks 13.000 vacatures bij. Het aantal ingediende vacatures is voor informatica beroepen (+29,5%) relatief het meest gestegen. Voor verzorgende en dienstverlenende beroepen werden 45.700 vacatures ingediend, bijna 16.000 minder dan in 2011. Ook bij de transportberoepen was sprake van een flinke daling van het aantal ingediende vacatures (-8.700).

WW-uitkeringen Volgens het UWV kwam het aantal lopende WW-uitkeringen in december 2012 uit op 340.000. Dat zijn er circa 36.000 meer dan aan het einde van het derde kwartaal en 70.000 meer dan een jaar eerder. In de bouwnijverheid steeg het aantal WW-uitkeringen in een jaar tijd met meer dan 70%. Ook onder jongeren tot 25 jaar en in de provincies Overijssel en Gelderland nam het aantal uitkeringen het afgelopen jaar relatief sterk toe. UWV verstrekte in 2012 ruim 502.000 nieuwe WW-uitkeringen, bijna 87.000 meer dan in 2011. De toename van het aantal nieuwe uitkeringen was relatief het grootst onder jongeren tot 25 jaar (+34%) gevolgd door 55plussers (+26%). Regionaal bezien vertonen de provincies Overijssel (+28%) en Gelderland (27%) de sterkste toename. Dit hangt samen met de ontwikkelingen bij de sectoren. Zo steeg het aantal nieuwe WW-uitkeringen in de bouwnijverheid met de helft en in de zorg/welzijn met een derde. In heel 2012 werden 432.000 uitkeringen beëindigd, 14.000 meer dan in 2011. Er werden 212.600 uitkeringen beëindigd vanwege werkhervatting, dat is iets minder (-2%) dan in 2011. Bijna de helft van de beëindigde uitkeringen werd beëindigd vanwege werkhervatting. Minder dan gemiddeld was dat het geval bij vrouwen (43%), 55-plussers (37%) en jongeren tot 25 jaar (39%).

6


Q1 2013 Faillissementen In het vierde kwartaal (1.834) is het aantal faillissementen licht toegenomen (+2,5%) ten opzichte van het derde kwartaal (1.789). In heel 2012 werden er 7.373 (+19% t.o.v. 2011) bedrijven en instellingen (excl. eenmanszaken) failliet verklaard. Daarnaast werden er 1.243 faillissementen uitgesproken bij eenmanszaken (+29% t.o.v. 2011). Verder steeg het aantal natuurlijke personen dat vorig jaar failliet ging met 10% tot 2.619. Bij de bedrijven (excl. eenmanszaken) werden de meeste faillissementen uitgesproken in de handel: 1.532. Ook de bouw is hard getroffen. Daar gingen 1.213 bedrijven failliet, ruim 35% meer dan in 2011. In nagenoeg alle bedrijfstakken lag het aantal failliete bedrijven in 2012 hoger dan 2011. In de horeca nam het aantal faillissementen licht af na een eerdere, forse stijging in 2011. Het aantal in een bepaalde maand uitgesproken faillissementen hangt nauw samen met het aantal zittingsdagen van de rechtbank in die maand. Dit kan van maand tot maand sterk fluctueren. Voor een beter beeld van de ontwikkeling wordt daarom doorgaans gekeken naar de ontwikkeling van het voortschrijdend driemaandsgemiddelde van het aantal faillissementen. Het voortschrijdend driemaandsgemiddelde kwam in december uit op 610. Het driemaandsgemiddelde schommelt al vijf maanden rond de 600. Voor de gezondheid van het bedrijfsleven als geheel is het aantal faillissementen echter niet de belangrijkste graadmeter. Het is macro-economisch gezien minder problematisch dat er bedrijven ten onder gaan, zolang er ook weer voldoende bedrijvigheid voor terugkomt.

!Faillissementen! 12.000" 10.000" 8.000" 6.000" 4.000" 2.000" 0" 2006"

2007"

2008"

2009"

Totaal"uitgesproken"faillissementen"

2010"

2011"

Eenmanszaken"+"vennootschappen"

Natuurlijke"personen"zonder"eenmanszaak" Bron: CBS Statline

7

2012*"


Q1 2013 Volgens de Kamer van Koophandel is het aantal starters al enkele jaren stevig gegroeid en ligt sinds 2008 boven de 100.000. Voor het eerst sinds 2009 daalt het aantal in 2012 echter met 15%. Met name de nieuwe flexibele schil (de ZZP’ers) heeft het aantal starters enorm beïnvloed. Mede door de economische crisis en de bezuinigingen die de regering hanteert om deze crisis te bestrijden heeft velen in de afgelopen vier jaar naar een zelfstandig ondernemerschap gedreven. Dat het aantal starters in 2012 lager uitvalt heeft te maken met de druk op de arbeidsmarkt. Iemand die nu zijn baan verliest en bijvoorbeeld als ZZP’er in de dienstensector wil starten, loopt relatief weinig financieel risico. Het percentage ZZP’ers op het totaal aantal starters neemt dan ook toe ten opzichte van vorig jaar.

Verwachting Volgens het ING economisch bureau zijn de groeivooruitzichten voor de Nederlandse economie voor 2013 negatief. De krimp wordt naar verwachting -0,5% (2012: -1,0%). Dit, terwijl er in de afgelopen vijf jaar vanwege het optreden van twee recessies, ook al per saldo nauwelijks sprake is geweest van groei. Huishoudens zullen naar verwachting volgend jaar voor het derde achtereenvolgende jaar hun uitgaven terugschroeven. Dit onder invloed van bezuinigingen, lastenverzwaringen, een aanhoudend zwakke woningmarkt en verder oplopende werkloosheid. Ook het lage consumentenvertrouwen en de heersende onzekerheid ten aanzien van de voor latere jaren te verwachten eigen financiële situatie maakt de gemiddelde consument terughoudend bij het doen van grote uitgaven. De binnenlandse bestedingen, particuliere consumptie en de bedrijfsinvesteringen, zullen verder afnemen en de uitvoer zal slechts een bescheiden groei laten zien. Waarschijnlijk is dat slechts de zogenaamde wederuitvoer, want binnenlands geproduceerde goederen en diensten zullen niet op een hoger niveau in het buitenland afgezet worden. Telt men daar een bezuinigende overheid bij op, dan is het plaatje compleet: krimp van de binnenlandse productie. De verwachtingen zijn daarnaast wordt dat de uitvoer van diensten zowel in de Eurozone als daarbuiten dalende is. Daarentegen is de invoer van diensten uit de Eurozone sinds het begin van 2012 stijgende. Sinds medio 2011 neemt de werkloosheid toe, voornamelijk als gevolg van een toenemend arbeidsaanbod. De werkgelegenheid nam nog nauwelijks af. De terugvallende groei in 2012 werkt echter met vertraging door op de arbeidsmarkt omdat De arbeidsmarkt vertraagd reageert op de economische situatie en dat ook zal blijven doen in 2013. Concreet betekent dit dat landelijk gezien de werkloosheid in 2013 nog verder zal toenemen, de verwachting is circa 7,3%. Per provincie en zelfs per regio daarbinnen zullen er echter grote verschillen zijn. Bijna alle provincies krijgen te maken met een krimpende economie én oplopende werkloosheid. De werkloosheid groeit het snelst in het noorden en in Flevoland, dat met 9,9% naar verwachting het hoogste percentage van 2013 noteert.

8


Q1 2013 Politieke ontwikkelingen in Europa De macro-economische situatie in Europa is extreem belangrijk voor de woningmarkt. De onrust in Europa en op de financiële markten hebben er, samen met een groot aantal andere factoren, aan bijgedragen dat de woningmarkt op slot zit. De complexe samenhang tussen koop-, huur- en nieuwbouw-sectoren, grote belangen en uiteenlopende politieke stellingnames bemoeilijken het vinden van oplossingen. In het vierde kwartaal van 2012 is er wederom veel gebeurd in Europa aangaande de schuldencrisis en aanverwante zaken. Europa is financieel nauw met elkaar verbonden, waardoor problemen in het ene land kunnen overslaan naar andere landen. Daarmee vormt de schuldencrisis (ook wel eurocrisis genoemd) een direct gevaar voor de welvaart in heel Europa. Nederland speelt daarom een nadrukkelijke rol in de aanpak van de crisis om de risico's voor bijvoorbeeld de Nederlandse economische groei, banen en pensioenen zoveel mogelijk te beperken. Vooral landen in Zuid-Europa, zoals Griekenland, Spanje, Portugal en Italië, maar ook Ierland, hebben een enorm begrotingstekort en een flinke staatsschuld. Daardoor dreigen ze hun financiële verplichtingen niet meer te kunnen nakomen. Dit laat ook diepe sporen na op de Europese vastgoedmarkten. De effecten van de schuldencrisis zullen volgens veel deskundigen nog geruime tijd voelbaar zijn.

Griekenland De Europese ministers van Financiën, de Europese Centrale Bank (ECB) en het IMF hebben in december 2012 een akkoord bereikt over verdere financiële steun voor Griekenland. Het land krijgt de komende maanden ruim 43 miljard euro uit het eerder toegezegde leningenpakket uitgekeerd. De Grieken hebben aan alle voorwaarden voldaan om de leningen nu te kunnen krijgen. Daarnaast hebben de eurolanden besloten tot een reeks maatregelen om de schuld van Griekenland op de langere termijn terug te brengen. De rentes die Griekenland betaalt gaan omlaag, leningen mogen later worden terugbetaald en de geldschieters zien af van de winsten die tot nu toe werden behaald op de leningen. Er komt voorlopig geen kwijtschelding van leningen aan Griekenland. De ministers hebben tevens beloofd dat in 2022 de staatsschuld van Griekenland onder de 110 procent moet komen te liggen. De Griekse overheid heeft geld vrijgemaakt om voor 31,9 miljard euro aan schulden tegen gereduceerde prijzen terug te kopen. Door de staatsschuld met korting terug te kopen, wordt de staatsschuld met 20 miljard euro verlaagd en weegt dus minder zwaar op de Griekse schouders. De obligaties worden tegen grofweg 34% van hun oorspronkelijke waarde gekocht. De Grieken leggen voor de schuld van 32 miljard euro zelf dus maar 11,3 miljard euro op tafel. Het verlies wordt genomen door de schuldhouders zoals banken en investeerders. Zij hadden al ongeveer 75% afgeschreven op het Griekse schuldpapier.

9


Q1 2013 De terugkoop was een belangrijke voorwaarde van het IMF in de onderhandelingen met Griekenland over de uitbetaling van reeds toegezegde steun en het verstrekken van nieuwe steun voor opgeteld 34,4 miljard euro. In navolging hierop heeft kredietbeoordelaar Standard & Poor's (S&P) de status van Griekenland fors opgewaardeerd. Daarnaast weegt natuurlijk zwaar mee dat de landen van de Europese Monetaire Unie vastberaden lijken om Griekenland binnen de eurozone te houden. De status van Griekenland is bij S&P nu B-/B met een gunstig vooruitzicht. Dat is zes stappen hoger dan de 'Selective Default'status die Griekenland had. Die hield in dat het land maar moeilijk al zijn schulden kan betalen.

Spanje De Spaanse economie verkeert al sinds het einde 2011 in een recessie. De overheid grijpt in en gaat 150 miljard euro bezuinigingen in de periode 2012-2014. De belastingen gaan omhoog en er wordt flink bezuinigd op de ambtenarensalarissen. Verder gaan de uitgaven voor gezondheidszorg en cultuur met circa 20% omlaag. Tevens heeft Spanje op 3 december 2012 de EU officieel om hulp gevraagd voor herkapitalisatie van de noodlijdende banken in het land. Het Spaanse parlement heeft hiermee ingestemd met een bezuinigingspakket van 39 miljard euro. Een bedrag van 37 miljard euro wordt rechtstreeks gestoken in de vier genationaliseerde banken: Bankia, Catalunya Banc, NCG Banco en Banco de Valancia. De rest wordt gebruikt om een 'bad bank' op te tuigen waarin slechte leningen van banken worden ondergebracht.. Het opzetten van een 'bad bank' was een voorwaarde voor het ontvangen van extra noodsteun uit de Europese Unie. De omvang van de 'bad bank', die waarschijnlijk Sareb gaat heten, zal maximaal 90 miljard euro zijn. In ruil voor de hulp moeten eerdergenoemde banken reorganiseren en inkrimpen. Veel filialen zullen hun deuren moeten sluiten. Hierdoor komen duizenden werknemers op straat te staan. Dit komt bovenop de 4,8 miljoen Spanjaarden die in december 2012 al werkloos waren. Dit is overigens ruim een kwart van de totale beroepsbevolking in Spanje.

10


Q1 2013 Begrotingsplan eurozone en bankentoezicht Wat de begrotingsplannen van de EU betreft zijn er geen besluiten genomen over een hervorming van de Europese muntunie. De regeringsleiders vinden de plannen van EU-president Van Rompuy te ver gaan en zeggen dat ze meer tijd nodig hebben. Het voorstel van Van Rompuy om een aparte begroting te maken voor de eurozone is voorlopig van tafel. Wel mag hij verder werken aan een plan om landen door middel van contracten te dwingen om hervormingen te realiseren. Maar die plannen worden pas besproken op een nieuwe EU-top (juni 2013). Eerder in december hebben de ministers van Financiën van de EU wel afgesproken dat de grote Europese banken onder toezicht komen van de ECB, de Europese Centrale Bank. Bijna 200 grote banken, met meer dan 30 miljard euro op de balans, komen onder toezicht te staan. De toezichthouder krijgt ook het recht om in te grijpen bij kleinere banken. Het is nog niet bekendgemaakt wat de taken precies zullen zijn. De regels en voorwaarden worden naar verwachting in het eerste kwartaal van 2013 opgesteld. Volgend jaar zou de toezichthouder actief kunnen worden. In Nederland krijgt de Europese Centrale Bank (ECB) vanaf 2014 toezicht op de ING Bank, de Rabobank, ABN AMRO en SNS Bank. Dit zijn zogeheten systeembanken die cruciaal zijn voor het Nederlandse betalingsverkeer.

11


Q1 2013 Politieke ontwikkelingen in Nederland Het kabinet Rutte-Asscher is door de Koningin op 5 november 2012 beëdigd. Tijdens het eerste Bestuurlijke overleg op 22 november 2012 is uitvoerig stilgestaan bij de onduidelijkheden en vragen die er over het regeerakkoord leefden bij de koepels van gemeenten, provincies en waterschappen. Vervolgens is er op 19 en 20 december 2012 in de Tweede Kamer gedebatteerd over de begroting Wonen. In het kader van deze kwartaalrapportage zijn de besluiten die gerelateerd zijn aan de woningmarkt onderzocht en hieronder uiteengezet. Presentatie regeerakkoord Rutte II

Hypotheekrenteaftrek Dat hypotheekrenteaftrek voor nieuwe hypotheken alleen nog mogelijk is bij een annuïteitenhypotheek en dat de overdrachtsbelasting 2% blijft, was al bekend. Maar de hypotheekrenteaftrek wordt ook bij bestaande hypotheken beperkt. Het maximale aftrektarief (52%) wordt vanaf 2014, in stappen van een half procent per jaar, teruggebracht naar het tarief van de derde schijf (op dit moment is dit 42%, vanaf 2014 38%). De maximale aftrek wordt in 2014 51,5%. In 2015 gaat dit verder terug naar 51%, enzovoort. Na 28 jaar is de maximale aftrek teruggebracht naar 38%. Door het verplicht stellen van minimaal een annuïtaire aflossing voor de gehele hypotheek stijgen de netto hypotheeklasten jaarlijks tot duizenden euro’s en komen de totale lasten over de gehele looptijd vele tienduizenden euro’s hoger te liggen. In een inkomenssituatie van twee keer modaal met bijpassende hypotheek loopt dat op tot respectievelijk 8.000 euro netto op jaarbasis aan extra hypotheeklasten en ruim 100.000 euro aan extra hypotheeklasten over de gehele looptijd. Door de sterk stijgende hypotheeklasten zullen vooral koopstarters vanaf 1 januari 2013 minder kunnen en willen financieren. Voor doorstromers geldt de aflossingsverplichting alleen voor het meerdere dat zij lenen. Er kan een tweedeling ontstaan op de woningmarkt, waarbij gedurende tientallen jaren een onderscheid blijft bestaan tussen bestaande en nieuwe gevallen. Vooral de jongere generatie wordt door de aflossingsverplichting weliswaar behoedt voor financiële risico’s in de toekomst, maar tegelijkertijd opgezadeld met een sterk stijgende netto hypotheeklast in toekomstige jaren. De regering gaat deze lastenstijging compenseren door het hoogste tarief in de inkomstenbelasting geleidelijk te laten dalen. Daarnaast wordt de derde belastingschijf verlengd, zodat mensen minder snel in het hoogste belastingtarief vallen. Per saldo moet dit budgetneutraal plaatsvinden.

12


Q1 2013 Starters Daarnaast staat in het regeerakkoord dat de gunstige leningsfaciliteit voor starters van de Stichting Volkshuisvesting Nederland (SVN) zal worden uitgebreid. SVN biedt samen met gemeenten de Starterslening aan. Deze lening overbrugt het verschil tussen de kosten van een woning en het bedrag dat een starter bij de bank maximaal kan lenen volgens de normen van Nationale Hypotheek Garantie. De hoogte van de Starterslening hangt af van het inkomen, het eigen vermogen en de voorwaarden van de gemeente.

Rente restschuld tijdelijk aftrekbaar Door de dalende woningprijzen neemt de groep consumenten toe die bij verkoop van de woning een restschuld overhoudt. De nieuwe plannen zorgen ervoor dat ook deze consumenten enigszins tegemoet worden gekomen. De rente op de restschuld kan tijdelijk (maximaal 5 jaar) en onder voorwaarden worden afgetrokken.

Minister wonen Tot slot is bekend gemaakt dat Nederland een minister van Wonen (en Rijkdienst) krijgt. Hiermee komt er één verantwoordelijk aanspreekpunt voor de woningmarkt. Eén van de speerpunten van het beleid van de nieuwe minister voor Wonen en Rijksdienst is het opnieuw onder de loep nemen van de corporatiesector. Woningcorporaties komen meer onder aansturing van de gemeenten. Gemeenten met meer dan honderdduizend inwoners zullen daarin extra bevoegdheden krijgen. Bovendien zullen corporaties zich in de toekomst meer moeten richten op hun kerntaken; het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijke vastgoed.

Verhuurdersheffing Afgelopen jaren was al te zien dat extra heffingen voor vele corporaties leidden tot minder investeringsruimte, een toenemende druk op de bedrijfsvoering, etc. Met het wederom verhogen van de heffing voor verhuurders komt een nog grotere druk op de financiële kasstromen van corporaties te liggen. De verhuurdersheffing geldt alleen voor: •

verhuurders van woningen waarvan de huur lager is dan de grens voor de huurtoeslag (gereguleerde sector). In 2012 is die grens € 664,66;

•

verhuurders die meer dan 10 woningen verhuren in de gereguleerde sector.

De heffing wordt berekend over de waarde van zulke voor verhuur bestemde huurwoningen. De heffing geldt alleen voor verhuurders van meer dan 10 van zulke huurwoningen. De situatie op 1 2

januari is bepalend. Het was de bedoeling dat de Wet verhuurderheffing in werking zou treden met 2

Voor het jaar 2013 was een tarief voorgesteld van 0,0014% en met ingang van het jaar 2014 een tarief van 0,231%. De effecten voor de verhuurder zijn afhankelijk van het aantal woningen en de WOZ,waarde van de woningen.

13


Q1 2013 ingang van 1 januari 2013. Echter heeft de Eerste kamer op 18 december 2012 de verhuurdersheffing voorlopig van tafel gehaald. Minister Blok houdt vooralsnog wel vast aan een jaarlijkse opbrengst van 2 miljard euro.

Huurstijging De huren gaan fors omhoog, voor inkomens tot 33.000 euro met 1,5% plus inflatie, tussen 33.000 en 43.000 met 2,5% plus inflatie en boven de 43.000 met 6,5% plus inflatie. Tegelijkertijd worden de huurinkomsten door de overheid afgeroomd . De huurtoeslag blijft daarentegen wel intact om woningen voor lagere inkomens betaalbaar te houden. Scheefwonen wordt tegengegaan door verhoging van de huurprijzen met name gericht op het niet-DAEB bezit. Dit zou wel eens een fel groeiende concurrentiestrijd met verhuurders in de vrije sector kunnen betekenen, met een nog grotere druk om efficiënter en effectiever te opereren. “De beloning van bestuurders van woningcorporaties wordt versneld aangepast op basis van de nieuwe wet normering topinkomens. Deze wet wordt aangepast, waarbij de norm wordt gesteld op 100% (i.p.v. 130%) van het salaris van een minister .”

4,5%-regel Het systeem voor woningwaardering wordt wellicht sterk vereenvoudigd, met als grondslag 4,5% van de waarde op basis van de wet waardering onroerende zaken. Daarmee komt een einde aan het ingewikkelde puntensysteem. Daarnaast moeten woningbouwcorporaties weer dienstbaar worden aan het publiek belang in hun werkgebied. De taak van woningcorporaties wordt teruggebracht tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijke vastgoed. Tevens komen de corporaties onder directe aansturing van gemeenten. De schaal van een woningbouwcorporatie moet in overeenstemming zijn met de schaal van de regionale woningmarkt en met de maatschappelijke kerntaak. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting stelt dat door deze maatregelen de financiële posities van woningcorporaties onder druk komen te staan. Volgens het CFV krijgen 110 corporaties een solvabiliteit van onder de 15%. Dit biedt nauwelijks ruimte voor corporaties om nieuwe activiteiten te ontplooien. Dit houdt onder andere in dat de investeringskracht van corporaties, met een (groot) gedeelte van de portefeuille in regio’s met een lage WOZ waarde, zal afnemen. In deze gebieden kunnen de huurprijzen ook enorm stijgen door de 4,5%-regel. Een groot gedeelte van de huurwoningen wordt geliberaliseerd wat tot hogere lasten lijdt voor de bewoners. Kortom: de hervorming van de woningmarkt heeft verstrekkende gevolgen voor de woningcorporaties.

14


Q1 2013 Woningmarkt In deze paragraaf is aan de hand van een aantal variabelen een beeld geschetst van de ontwikkelingen op de woningmarkt in het vierde kwartaal van 2012. Tevens zijn de landelijke ontwikkelingen op de beleggingsmarkt uiteengezet gevolgd door onze verwachtingen voor de komende periode.

Aanbod Halverwege het vierde kwartaal 2012 (de peildatum voor het aanbod) stonden 176.320 woningen te koop bij NVM-Makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 236.000 woningen in aanbod. Circa 30% van het aanbod bestaat uit appartementen. Aan het begin van de crisis bestond 25,5% van de te koop staande woningen uit appartementen. Sinds het begin van de crisis in het derde kwartaal 2008 is het woningaanbod met maar liefst 80% gestegen (destijds 97.200 woningen). Vergelijking met het derde kwartaal Het afgelopen kwartaal is het aantal te koop staande woningen ongeveer gelijk gebleven (+0,3% t.o.v. het tweede kwartaal). Het is daarmee het tweede achtereenvolgende kwartaal, waarin het aanbod op de woningmarkt maar nauwelijks toeneemt. De sterke groei van het aanbod in de kwartalen ervoor is daarmee voorbij. Deze consolidatie is vooral het gevolg van een afnemende instroom van bestaande koopwoningen in de woningmarkt en het positieve vierde kwartaal wat betreft het aantal transacties. De beperkte instroom is zowel positief (aanbod neemt niet zo hard toe) als negatief (nieuw aanbod, mits scherp geprijsd, zorgt voor transacties). Het afgelopen kwartaal is het aanbod van appartementen met 1,5% het sterkst gestegen. Het aanbod van tussenwoningen nam juist met 0,6% af, net als dat van de 2-onder-1-kapwoningen. De looptijd van het aanbod is een maatstaf die niet verward dient te worden met de looptijd van verkochte woningen. De looptijd van de in aanbod staande woningen is het gemiddelde aantal dagen dat de te koop staande woningen op een bepaald moment te koop staan. Halverwege het vierde kwartaal 2012 staat een woning in het aanbod gemiddeld 352 dagen op de markt, ofwel bijna een jaar. Een vrijstaande woning in het aanbod staat gemiddeld 434 dagen te koop, dat is ruim een jaar! De gemiddelde tussenwoning in het aanbod staat bijna 10 maanden te koop en is daarmee het best presterende woningtype. De looptijden van het aanbod zijn in vergelijking met vorig kwartaal verder toegenomen. Gemiddeld nam de looptijd, gecorrigeerd voor regio en woningtype, met 5,1% toe. De toename is met 3,8% het laagste voor tussenwoningen en met 6,6% het hoogst bij appartementen.

15


Q1 2013 Opname Het aantal verkochte woningen, door NVM-Makelaars, in het vierde kwartaal 2012 bedraagt 25.031. Hiermee ligt het aantal transacties 31,8% hoger dan in het derde kwartaal van 2012. De stijging is vrijwel geheel toe te schrijven aan de strengere regelgeving rond de hypotheekverstrekking die per 1 januari 2013 ingaan. Veel kopers willen door nog dit jaar een woning te kopen profiteren van veel lagere maandelijkse woonlasten. Dit als gevolg van het feit dat een (nieuwe) hypotheek straks binnen 30 jaar geheel moet zijn afgelost, terwijl er nu nog tot maximaal 50% aflossingsvrij mag worden geleend. Eind 2010 werden voor het laatst zoveel woningen in één kwartaal verkocht. Het totaal aantal woningverkopen (gehele markt) komt voor dit kwartaal naar schatting uit op 33.750. Opvallend is dat niet het appartement, maar de tussenwoning dit kwartaal het meest verkochte woningtype is. Sinds 2007 is dat niet meer voorgekomen. Hier liggen een aantal redenen aan ten grondslag. Ten eerste hebben een groot aantal starters nog willen profiteren van de minder strikte financieringsregels. Ten tweede hebben zij met het oog op de toekomst een woning gekocht. En tot slot staan alle type woningen, waaronder de tussenwoning, scherper geprijsd in de markt. Hierdoor zijn tussenwoningen binnen het bereik van de starter gekomen. Het aandeel verkochte tussenwoningen komt dit kwartaal uit op 29,5%, voor appartementen is dit percentage 28,7%. Het aandeel verkopen van de hoekwoningen, 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen is het afgelopen kwartaal zo goed als stabiel gebleven op respectievelijk 14,7%, 14,7% en 12,5%. 3

De cijfers van het CBS laten een ander beeld zien. Volgens het CBS zijn er in het vierde kwartaal van 2012 35.708 woningen verkocht. Dit is een stijging van ruim 55% ten opzichte van het vorige kwartaal. Hierdoor ligt het aantal verkopen in één lijn met het tweede kwartaal van 2012. In het tweede kwartaal was de reden van de stijging (t.o.v. het eerste kwartaal) dat een groot aantal kopers de koop tijdig af wilden ronden zodat zij nog konden profiteren van de verlaagde overdrachtsbelasting. De regering heeft echter besloten dat het verlaagde tarief van 2% definitief gehandhaafd blijft. De relatief grote stijging in het vierde kwartaal komt door de eerdergenoemde strengere regelgeving rond de hypotheekverstrekking.

3

De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden eerder.

16


Q1 2013 Opname' 35.000" 30.000" 25.000" 20.000" 15.000" 10.000" 5.000" 0" 2008"""""""""" 2009"""""""""" 2010"""""""""" 2011"""""""""" 2012"""""""""" 2012"""""""""" 2012"""""""""" 2012"""""""""" 4e"kw." 4e"kw." 4e"kw." 4e"kw." 1e"kw." 2e"kw." 3e"kw." 4e"kw." Eengezinswoning"

Meergezinswoning"

Bron: CBS Statline

Verder valt op dat de stijging niet veroorzaakt wordt door één type woning maar dat over de gehele linie de opname van woningen is gestegen. Ten opzichte van het derde kwartaal is de procentuele stijging het kleinst bij de appartementen (+33,9%). De overige woningtypen laten een stijging tussen +60% en +67% noteren. Het aantal verkochte hoekwoningen (5.080), 2-onder-1 kapwoningen (4.089) en vrijstaande woningen (4.280) is sinds 2008 niet meer zo hoog geweest. Voor de tussenwoning (11.606) geldt dat dit niveau voor het laatst in 2009 is gehaald. De NVM verwacht dat na het sterke laatste kwartaal van 2012 een rustig eerste kwartaal van 2013 volgt. Niettemin denkt de NVM dat de markt in de loop van het jaar geleidelijk zal aantrekken, zolang er geen nieuwe ontwikkelingen zijn die het consumentenvertrouwen ondermijnen. De prijzen zullen naar verwachting verder onder druk blijven staan (daling van 5 tot 7%). Maar het aantal verkopen blijft vermoedelijk op hetzelfde peil als in 2012, wat de opmaat is naar voorzichtig herstel van de markt.

17


Q1 2013 Opname'(type'woning)' 16.000" 14.000" 12.000" 10.000" 8.000" 6.000" 4.000" 2.000" 0" 2008"""""""""" 2009"""""""""" 2010"""""""""" 2011"""""""""" 2012"""""""""" 2012"""""""""" 2012"""""""""" 2012"""""""""" 4e"kw." 4e"kw." 4e"kw." 4e"kw." 1e"kw." 2e"kw." 3e"kw." 4e"kw." Tussenwoning"

Hoekwoning"

Vrijstaand"

Appartement"

26onder61"kap"

Bron: CBS Statline

Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning Volgens de NVM bedraagt de prijs van de gemiddeld verkochte woning in het vierde kwartaal 2012 207.000 euro (-1,0% t.o.v. derde kwartaal). Daarmee is de prijs van de gemiddeld verkochte woning opnieuw verder weggezakt. Tijdens de eerste crisisdip in de woningmarkt kwam de prijs van de gemiddeld verkochte woning uit op 219.000 euro (eerste kwartaal van 2009). Voor een appartement werd net als in het derde kwartaal van 2012 160.000 euro betaald. De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt 6,7% lager in vergelijking met een jaar eerder. Vorig kwartaal was dit nog -7,3%. Alle woningtypen zijn het afgelopen jaar flink in prijs gedaald. De duurdere woningtypen 2-onder-1kapwoning en vrijstaand daalden met 7,5% en 9,3% het sterkst op jaarbasis. Het gemiddelde verkochte appartement verloor het afgelopen jaar met 5,5% het minst van zijn prijs. De daling in vergelijking met een jaar eerder is nu hoger dan in het begin van de crisis. De conclusie is dan ook dat in de tweede dip de prijzen harder zijn gedaald dan in de eerste dip.

18


Q1 2013 Verkoopprijs* €"300.000"" €"250.000"" €"200.000"" €"150.000"" €"100.000"" €"50.000"" €"0"" 2008"""""""""" 2009"""""""""" 2010"""""""""" 2011"""""""""" 2012"""""""""" 2012"""""""""" 2012"""""""""" 2012"""""""""" 4e"kw." 4e"kw." 4e"kw." 4e"kw." 1e"kw." 2e"kw." 3e"kw." 4e"kw." Totaal"

Eengezinswoning"

Meergezinswoning"

Bron: CBS Statline

Het Kadaster/CBS laat eenzelfde beeld zien, namelijk een daling van 5,8% ten opzichte van een jaar eerder. De daling is echter minder hevig dan bij de NVM (-6,7%). Volgens het Kadaster/CBS is de prijs van een gemiddelde woning in het vierde kwartaal met 1,8% toegenomen tot 219.746 euro. Het derde kwartaal liet namelijk een prijs van de gemiddelde verkochte woning van 215.795 euro noteren. Het verschil tussen de NVM en het Kadaster/CBS komt doordat de NVM niet de hele markt in handen heeft en daarnaast liggen de woningprijzen van NVM doorgaans enkele procenten onder het gemiddelde dat het Kadaster meldt. De cijfers van het Kadaster/CBS bestrijken daarentegen wel de hele woningmarkt, maar lopen circa vier maanden achter op de werkelijke situatie. Volgens het Kadaster/CBS is gemiddeld verkoopprijs van vrijwel alle type woningen gestegen ten opzichte van het derde kwartaal. Uitzondering is de vrijstaande woning (-0,5%). De tussenwoning (+1,6%) en de hoekwoning (+2,3%) laten de grootste kwartaal-op-kwartaal stijging noteren tot respectievelijk 204.864 euro en 208.913 euro.

19


Q1 2013 Gemiddelde'verkoopprijs'(type'woning)' €"450.000"" €"400.000"" €"350.000"" €"300.000"" €"250.000"" €"200.000"" €"150.000"" €"100.000"" €"50.000"" €"0"" 2008"""""""""" 2009"""""""""" 2010"""""""""" 2011"""""""""" 2012"""""""""" 2012"""""""""" 2012"""""""""" 2012"""""""""" 4e"kw." 4e"kw." 4e"kw." 4e"kw." 1e"kw." 2e"kw." 3e"kw." 4e"kw." Tussenwoning"

Hoekwoning"

Vrijstaand"

Appartement"

27onder71"kap"

Bron: CBS Statline

Verkooptijden 4

De verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning bedraagt in het vierde kwartaal 171 dagen. De tussenwoning is wederom het snelst verkochte woningtype met 141 dagen (+9 dagen t.o.v. het derde kwartaal). Een verkocht appartement wisselde gemiddeld na 155 dagen (+5 dagen t.o.v. het derde kwartaal) van eigenaar, een hoekwoning na 158 dagen (+4 dagen t.o.v. het derde kwartaal). De verkooptijd van vrijstaande woningen is met 259 dagen (+39 dagen t.o.v. het derde kwartaal) het grootst. De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden binnen het bestaande aanbod. Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd met bijna een kwart gestegen (+23,8%). De duurdere woningtypen, 2-onder-1-kap en vrijstaand, kenden een stijging van de verkooptijd met respectievelijk 31,7% en 28,5%. De verkooptijd van tussenwoningen is met 18,5% het minst sterk toegenomen. Van de verkochte woningen blijkt nog steeds het belangrijkste deel verkocht binnen een kwartaal. Afgelopen kwartaal gaat het om 36%. Dit percentage is echter wel sterk gedaald: voor de crisis werd nog meer dan 55% van de woningen binnen een kwartaal verkocht.

4

De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor intrekken/aanmelden. Van woningen die uit het aanbod worden gehaald en binnen twee weken opnieuw zijn aangeboden wordt de verkooptijd doorgeteld.

20


Q1 2013 Verschil vraag-verkoopprijs Het verschil tussen de laatste vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs ligt in 2012 rond de 6%. Daarmee is sinds 2012 de onderhandelingsruimte van kopers verder toegenomen. In de eerste jaren van de crisis lag het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs rond de 5%. Het is een teken dat verkopers bereid zijn om steeds meer toe te geven op de prijs teneinde de verkoop te kunnen realiseren. Voor de crisis lag het verschil tussen laatste vraagprijs en verkoopprijs net boven de 3%. Een vergelijkbaar beeld tekent zich af voor het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de verkoopprijs. Dat lag in de eerste jaren van de crisis tussen de 6% en 7%, maar is in 2012 toegenomen tot 9%. Woningen die lange tijd in de verkoop hebben gestaan, alvorens ze verkocht worden, leggen veel toe op hun oorspronkelijke vraagprijs. Het afgelopen kwartaal is het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs voor woningen die 3 jaar of langer te koop hebben gestaan verder toegenomen en uitgekomen op 24,3% (24,2% in het derde kwartaal). Woningen die binnen een kwartaal verkocht worden kennen een prijsverschil van 4,4% (4,3% in het derde kwartaal).

Vrije sector huurwoningen De groei van het aantal verhuurtransacties in de particuliere vrije huursector zwakte in het vierde kwartaal van 2012 licht af. Het aantal verhuurde woningen daalde namelijk met 0,5% tot 17.877. Volgens Pararius ligt het daadwerkelijk aantal verhuurde woningen in het derde kwartaal op circa 25.000. In vergelijking met het, door NVM makelaars, aantal verkochte woningen overstijgt het aantal verhuurde woningen dit kwartaal het aantal verkochte woningen niet. Dit komt door de grote stijging van het aantal verkopen van bestaande woningen in het laatste kwartaal van 2012 door toedoen van de veranderende hypotheekregels per 1 januari 2013.

21


Q1 2013 Verhuur&vs.&Verkoop& 40.000" 35.000" 30.000" 25.000" 20.000" 15.000" 10.000" 5.000" 0" 2010""""" 2010""""" 2010""""" 2010""""" 2011""""" 2011""""" 2011""""" 2011""""" 2012""""" 2012""""" 2012""""" 2012""""" 1e"kw." 2e"kw." 3e"kw." 4e"kw." 1e"kw." 2e"kw." 3e"kw." 4e"kw." 1e"kw." 2e"kw." 3e"kw." 4e"kw." Afgemelde/verhuurde"woningen"

Verkochte"woningen"

Bron: Pararius.nl, CBS Statline

De gemiddelde huurprijs van huurwoningen boven de 665 euro daalde ten opzichte van het derde kwartaal met 2,9% tot € 12,24 per m² per maand. De huurprijzen kenden een vlak verloop in 2012. Per kwartaal schommelde het een aantal procenten waarbij stijgingen en dalingen elkaar afwisselden. Sinds eind 2009 zitten de huurprijzen enkele procenten boven of onder de € 12,25 per m² per maand. In 2009 hebben de huurprijzen met een ongekende neerwaartse correctie van -15% gereageerd op het uitbreken van de crisis. Sindsdien is het prijsniveau stabiel gebleven. Daarmee verschilt de huurmarkt van de koopmarkt, omdat de koopmarkt juist heel geleidelijk reageert met een daling die al jaren achtereen bezig is. De pijn wordt in de huurmarkt door verhuurders direct genomen is, terwijl huiseigenaren in de koopmarkt er maar langzaam aan wennen. De NVM verwacht dat de huurprijzen in de toekomst gaan stijgen vanwege de maatregelen van de overheid om de huur extra te verhogen bovenop de normale aanpassingen.

22


Q1 2013 Aanbod' 25.000" 20.000" 15.000" 10.000" 5.000" 0" 2010""""" 2010""""" 2010""""" 2010""""" 2011""""" 2011""""" 2011""""" 2011""""" 2012""""" 2012""""" 2012""""" 2012""""" 1e"kw." 2e"kw." 3e"kw." 4e"kw." 1e"kw." 2e"kw." 3e"kw." 4e"kw." 1e"kw." 2e"kw." 3e"kw." 4e"kw." Aanbod" Bron: Pararius.nl, 2013

Beleggingsmarkt Beleggen in woningen wordt door het lage risicoprofiel gezien als een relatief veilige belegging ten opzichte van overige beleggingscategorieën zoals kantoren, winkels en bedrijfsruimten. Daarnaast biedt beleggen in woningen ook geschikte mogelijkheden wat actief asset management betreft. Door het optimaliseren van huurniveaus, bezettingsgraad en portefeuillesamenstellingen kan er toegevoegde waarde gerealiseerd worden. Ten opzichte van het tweede kwartaal van 2012 is het totale rendement van iedere beleggingscategorie in het derde kwartaal afgenomen (Van Dinther, 2013). Alleen de beleggingen in bedrijfsruimte laten een positieve ontwikkeling zien. Het totale rendement op winkels en woningen is ten opzichte van het tweede kwartaal toegenomen. Voor winkels geldt een stijging van het totale rendement (+0,1%) en woningen (+0,3%). Het indirecte rendement op beleggingen in kantoren heeft weer een stapje terug gedaan (-0,1% naar -2,2%). Het direct rendement heeft daarentegen pas op de plaats gemaakt. Door de huidige economische situatie kleven er verschillende risico’s aan het beleggen op de kantorenmarkt. Voornamelijk het leegstandsrisico is erg belangrijk, als men immers belegt in een pand waarvoor geen huurder te vinden is, dan is de kans groot dat het vereiste rendement niet wordt behaald. Zonder huurder ook geen huurinkomsten en dus valt er geen rendement te behalen op de investering die men heeft gedaan. De toekomst ziet er ook niet rooskleurig uit. De nieuwe werkplekconcepten zijn enorm in opkomst. De flexibele werkplekken en het thuiswerken winnen steeds aan populariteit. Dit in combinatie met de vergrijzing en de economische situatie heeft tot gevolg dat het overschot op de kantorenmarkt blijft toenemen. Doordat

23


Q1 2013 kantoorgebruikers door de jaren heen andere eisen gaan stellen aan hun huisvesting, is de oude kantoorvoorraad in verval geraakt.

Rendement' Alle&objecten&

Winkels&

Kantoren&

Bedrijfsruimten&

Woningen&

Overig&

2,0%& 1,5%& 1,0%& 0,5%& 0,0%& !0,5%& !1,0%& !1,5%& !2,0%& !2,5%& Totaal&rendement&

Direct&rendement&

Indirect&rendement&

Bron: Dinther (2013)

Het totale beleggingsvolume (woningen) in 2012 wordt geschat op circa 990 miljoen euro. Dit betekent een zeer lichte daling (-2%) ten opzichte van 2011 (1,01 miljard euro). Deze beperkte daling getuigt van een aanhoudende interesse voor woningvastgoed. De verkoop van het aantal nieuwbouwprojecten in de woningbeleggingsmarkt is opmerkelijk. Afhankelijk van de financiële situatie van de ontwikkelaar hebben beleggers relatief goedkoop portefeuilles kunnen aankopen met oorspronkelijk voor de koopsector bedoelde woningen. Institutionele beleggers tonen voornamelijk interesse in nieuwbouw in de groeiregio’s (de randstad, de Brabantse stedendriehoek en de stadsregio Arnhem Nijmegen), waarbij huurwoningen in het middensegment (650-1.000 euro per maand) de voorkeur hebben. Daarentegen hebben particuliere beleggers een voorkeur voor bestaande bouw. Zij kunnen dan ook een belangrijke rol spelen bij de aankoop van woningbezit van corporaties. Er zijn als het ware twee mogelijkheden wat betreft verkoop van de woningportefeuilles van woningcorporaties. Naast individuele verkoop van woningen kan er ook worden overwogen om complexgewijs te verkopen. Dit is minder eenvoudig en vraagt om een goede voorbereiding. Voordeel is dat de woningcorporatie direct over een groot vermogen kan beschikken, maar een nadeel is dat de uiteindelijke verkoopopbrengst lager ligt. Dit is verklaarbaar omdat de risico’s voor toekomstige exploitatie en snelheid van individuele verkoop door de koper worden meegenomen in de prijs. De koper kan een

24


Q1 2013 collega-corporatie of het Wooninvesteringsfonds (WIF) zijn, maar ook niet-toegelaten instellingen (beleggers) kunnen vastgoed van een woningcorporatie kopen. Een complexgewijze verkoop dient aan een aantal belangrijke voorwaarden te voldoen. De eerste voorwaarde is dat de corporatie de verkoop moet melden aan het ministerie van BZK als de koper geen collega-corporatie of bewonereigenaar is. Bij de melding worden de zienswijzen van de gemeente en huurders zwaar gewogen. Indien de verkoopprijs minder dan 90% van de waarde in onverhuurde staat bedraagt, moet het ministerie ontheffing verlenen. Het ministerie kan hierop een uitzondering maken als de verkoopprijs van een complex hoger is dan 75% van de waarde in onverhuurde staat. Deze ontheffing wordt alleen verleend als de corporatie de middelen inzet voor sanering en/of stedelijke vernieuwing/herstructurering. Het continuïteitsoordeel wordt hierin zwaar gewogen. Het percentage van 90% en 75% is voor het corporatiebezit en de huidige waarde van woningcomplexen over het algemeen niet marktconform. Vanuit woningcorporaties klinkt dan ook een roep om een meer realistische aanpak van de beoordeling van complexgewijze verkoop. Er is immers een enorm potentieel voor corporaties om kapitaal aan te trekken door middel van complexgewijze verkoop aan beleggers. De opbrengsten kunnen worden gebruikt om te investeren in de bestaande voorraad en in het vernieuwen van de portefeuille. De groep particuliere beleggers is in het afgelopen jaar verder gegroeid en is nog steeds groeiende. Wel is deze groep kritischer geworden bij de verwerving van woningen omdat uitpondresultaten tegenvallen als gevolg van de situatie op de koopwoningenmarkt. In het vierde kwartaal van 2012 constateren we nog steeds dat in veel gevallen de exploitatiewaarden van wooncomplexen de uitpondwaarden overstijgen. Dit als gevolg van dalende leegwaarden, oplopende verkooptijden en dalende mutatiegraden. De importantie van de parameter “huur leegwaarde ratio”, die de verhouding weergeeft tussen de (theoretische) huur en de leegwaarde van een complex neemt hierdoor o.i. alsmaar toe. Hieraan kan men o.a. afleiden of de gehanteerde huur in verhouding staan tot de leegwaarde. Waar tot omstreeks 2009-2010 een verhouding van circa 4% als normaal werd gezien, is dit inmiddels opgelopen tot circa 4,5% en hoger. Bij complexen met een huur leegwaarde ratio van 4,5% en hoger zien wij dan ook dat de waarde bij doorexploiteren hoger uitvalt dan die bij uitponden. Immers, de extra inkomsten uit de verkoop van de individuele woningen is fors afgenomen, door de eerder genoemde redenen. Dit zien wij vooral bij jonge (appartementen)complexen en oudere (appartementen)complexen in de periferie. In het vierde kwartaal van 2012 hebben dan ook meer transacties plaatsgevonden dan in het vorige kwartaal, hoewel minder dan in het vierde kwartaal van 2011. De transacties die hebben plaatsgevonden laten in grote lijn hetzelfde beeld zien ten aanzien van de aanvangsrendementen en leegwaarderatio's als het voorgaande kwartaal.

25


Q1 2013 Net als in de voorgaande kwartalen constateren we dat de bandbreedtes tussen de aanvangsrendementen van sterke en zwakke woningportefeuilles verder oplopen. De leegwaarderatio's (jaar 1) van de meest recente transacties van zwakke woningportefeuilles liggen gemiddeld tussen de 65% en 77%. De leegwaarderatio's van de kwalitatief goede woningportefeuilles liggen gemiddelde tussen de 77% en 82%. Kwalitatief mindere woningportefeuilles worden voornamelijk gekenmerkt door de ligging in de periferie van Nederland, dan wel zijn het aangebroken dispositiecomplexen, verouderde complexen, of ze zijn gelegen in kwalitatief mindere woonwijken. Sterke woningportefeuilles daarentegen liggen in de Randstad, de Brabantse stedendriehoek en de stadsregio Arnhem Nijmegen, of bevatten (relatief) nieuwe complexen en/of complexen in de betere wijken. Institutionele beleggers hebben op dit moment voorkeur voor grondgebonden woningen in deze gebieden. Binnen de krimpregio's is momenteel weinig activiteit, al zijn ook daar uitzonderingen.

Verwachting De economen van de drie grootste banken van Nederland zijn het in grote lijnen met elkaar eens. In 2013 zakt de woningmarkt nog verder weg. Wij delen de mening van de bankensector en denken ook dat de woningmarkt in 2013 geen tekenen van herstel gaat vertonen. Het regeerakkoord dat in het vierde kwartaal tot stand is gekomen lijkt in eerste instantie meer zekerheid te geven en toont aan dat de huidige kabinet in ieder geval stappen durft te zetten. De bestaande groep wordt aangepakt en de starters moeten verplicht aflossen. Echter kent het regeerakkoord een groot aantal maatregelen die het voor de starter en de doorstromer niet gemakkelijker maken. De economen van de Rabobank, ABN Amro bank en de ING bank zien het komende anderhalf jaar geen verandering optreden in het verschil tussen vraag en aanbod op de Nederlandse woningmarkt. Dit ondanks de voorgenomen maatregelen voor de koop- en huurmarkt van het kabinet, welke wel de positieve kant op gaan. De Rabobank hoopt snel op duidelijkheid over het voorgenomen beleid aangaande de huur- en koopmarkt. De economen van ABN Amro verwachten dat er in 2013 nog minder huizen worden verkocht. Ze geven aan dat er 14% minder huizen worden verkocht volgend jaar. Hiernaast verwachten ze ook dat de gemiddelde huizenprijs met nog eens 14% daalt. Het economische bureau van ING voorspelt dat de huizenprijzen in 2013 7% zullen dalen. In het jaar daarop verwachten ze nog een daling van 5%. Om de huizenprijzen stabiel te krijgen, dient allereerst de vraag naar huizen aan te trekken en het aantal aangeboden huizen moet aanzienlijk naar beneden gaan. Dan wordt de keus voor kopers steeds kleiner en neemt hun huidige sterke onderhandelingspositie af. Komt de prijsbodem in zicht, dan zullen veel van de huidige afwachtende kopers de sprong durven wagen en instappen. De daling van de huizenprijzen gaat nog door. ING verwacht, gezien de huidige economische vooruitzichten, de maatregelen van het kabinet en het torenhoge aanbod, dat de huizenprijzen niet eerder dan in 2015 zullen stabiliseren.

26


Q1 2013 Zoals eerder aangegeven delen wij de mening met de banken maar wij verwachten ook dat door de aangekondigde huurverhogingen de daling van de huizenprijzen wel eens minder groot zou kunnen zijn. Voor huurders met een huishoudinkomen tot 33.000 is de verhoging 1,5% plus inflatie. Bij mensen met een inkomen tussen de 33.000 en 43.000 wordt de verhoging 2,5% plus inflatie. En inkomens boven 43.000 euro gaan 6,5% plus inflatie meer betalen. Vooral dit laatste percentage is ingrijpend. De kans is groot dat deze huurders naar een koopwoning op zoek gaan. Dit neemt niet weg dat de het komende jaar zwaar wordt voor de starters en de doorstromers op de woningmarkt. De maatregelen die in het Belastingplan 2013 staan en de aanscherping van de NHG-normen alsmede het minimaal annuïtair aflossen van hypotheken, hebben een enorme impact op de financiering van woningen. Dit heeft als gevolg dat potentiële huizenkopers veel minder kunnen en willen lenen voor de aankoop van een (volgend) huis. Dit leidt tot een verdere forse daling van de huizenprijzen, wat niet alleen een groot probleem is voor steeds meer huishoudens, maar ook voor hypotheekverstrekkers vormt dit een probleem omdat de waarden van het onderpand van de leningen sterk afneemt. Dat meer zittende huiseigenaren met hun hypotheek onder water komen te staan, draagt bij aan een verdere stagnatie van de doorstroming op de woningmarkt. Ook in verband met de woningmarktmaatregelen van het regeerakkoord die in het verschiet liggen (per 1 januari 2014), zal de onzekerheid met betrekking tot de toekomstige woonlasten en de waardeontwikkeling van woningen verder toenemen. We kunnen concluderen dat de stapeling van woningmarktmaatregelen, die door het nieuwe kabinet is voorzien, ernstige gevolgen heeft voor de verdere ontwikkelingen op de woningmarkt, en in het verlengde daarvan voor aanpalende sectoren en uiteindelijk voor de economie in zijn geheel. Het sentiment op de beleggingsmarkt van woningen staat in directe relatie tot de economische en politieke ontwikkelingen in Europe en in Nederland. De enigszins pessimistische voorspellingen van verschillende partijen met verschillende achtergronden en belangen leidt naar alle waarschijnlijkheid tot een continuerende terughoudendheid op de beleggingsmarkt voor woningen. Naar kwaliteitsvastgoed op toplocaties blijft altijd vraag. Dit zijn veelal nieuwbouwwoningen in de Randstad maar ook de stadsregio Arnhem Nijmegen en de Brabantse Stedendriehoek. Veelal de institutionele

27


Q1 2013 beleggers is actief in deze markt en kan het zich nog permitteren zich te roeren in dit segment. Het gaat dan vooral om appartementen in de nabijheid van winkels en leisure en in een levendige omgeving waar nog steeds veel vraag naar is. De kansen liggen in de nabije toekomst dan ook in de appartementen in het segment net boven de huurliberalisatiegrens tot 1.000 euro, gelegen in een stedelijk omgeving waarin de multifunctionaliteit van de ruimte en haar gebouwen centraal staat. Voor particuliere beleggers geldt dat 2013 een lastig kan worden. Particuliere beleggers zijn veelal actief in de markt van bestaande woningen. Doordat woningcorporaties door de kabinetsmaatregelen worden gedwongen actie te ondernemen resulteert dit waarschijnlijk in het afstoten van woningen en wooncomplexen. De trend die tevens zichtbaar is bij institutionele beleggers is dat zij er ook voor kiezen om bestaande, “verouderde” wooncomplexen te verkopen. Dit kan in 2013 resulteren in een flinke toename van het aanbod woningen op de beleggingsmarkt. Een mogelijk overvloed aan aanbod in combinatie met de tegenvallende uitpondscenario’s kunnen ervoor zorgen dat particuliere beleggers de rendementseisen naar beneden bijgesteld moeten worden. Met lagere prijzen als gevolg. Concluderend kunnen we stellen dat de woningmarkt en de verschillende actoren op de woningmarkt en de beleggingsmarkt voor woningen een enerverend jaar tegemoet gaan.

Ondanks het gegeven dat de inhoud van dit rapport nauwkeurig is gecontroleerd, kan MVGM geen verantwoordelijkheid nemen voor enig geleden schade of verlies als gevolg van welke onjuiste gegevens dan ook weergegeven in dit rapport.

28


Q1 2013

F.P.H. (Frank) Aalbers MSc Research Consultant T +31(0)33 460 53 26 M +31(0)6 13 39 24 42 E [email protected] I www.mvgm.nl

29

MVGM Vastgoedtaxaties. Marktrapportage Wonen Q1 2013

Recommend Documents