WONINGMARKTRAPPORTAGE

WONINGMARKTRAPPORTAGE 1 - 2015

Eenheid Leefomgeving Team Vastgoed & Grondzaken Augustus 2015

INHOUDSOPGAVE

Samenvatting......................................................................................................................................2 1.

Inleiding......................................................................................................................................4

2.

Woningbouw...............................................................................................................................4

3.

2.1.

Verleende bouwvergunningen ............................................................................................5

2.2.

De pijplijn ...........................................................................................................................6

2.3.

Woningproductie ................................................................................................................7

Woningmarkt ..............................................................................................................................9 3.1.

De koopmarkt.....................................................................................................................9

3.1.1.

Startersleningen....................................................................................................... 11

3.1.2.

Verkoop nieuwbouw................................................................................................. 12

3.1.3.

Verkoop bestaande bouw......................................................................................... 16

3.1.4.

Kavelverkoop........................................................................................................... 20

3.2.

De sociale huurmarkt ....................................................................................................... 21

3.2.1.

Verkoop sociale huurwoningen ................................................................................ 21

3.2.2.

Woningzoekenden ................................................................................................... 22

3.2.3.

Nieuwe inschrijvingen .............................................................................................. 23

3.2.4.

Mutaties ................................................................................................................... 24

3.2.5.

Slaagkans en wachttijden......................................................................................... 25

Pagina 1

Woningmarktrapportage 1 - 2015

SAMENVATTING In deze rapportage over het 1e halfjaar 2015 worden opnieuw positieve ontwikkelingen op de koopmarkt gesignaleerd. Het herstel, dat begon in de tweede helft 2013, heeft zich over 2014 en de 1e helft 2015 doorgezet. De verkoop van woningen nam het afgelopen halfjaar opnieuw toe en er worden weer meer bouwaanvragen gedaan. Dat lijkt vooral te danken aan het snel toegenomen consumentenvertrouwen sinds medio 2013, maar ook aan de uitzonderlijk lage hypotheekrente en gunstige woningprijzen. De druk op de sociale huurmarkt blijft groot. Er is minder aanbod en de vraag naar sociale huurwoningen blijft onverminderd groot, ook vanuit de huisvestingsbehoefte van bijzondere doelgroepen. Woningbouw - In de 1e helft van 2015 werd voor maar liefst 343 woningen bouwvergunning verleend, waaronder 90 woningen in de transformatie van het kantoorgebouw Abel Tasmantoren. - In het afgelopen halfjaar werden 37 nieuwe woningen opgeleverd. - Het bouwvolume in de pijplijn nam per saldo toe naar 458 woningen per 1 juli 2015. Woningmarkt - Het herstel van koopmarkt dat zich eind 2013 aftekende, zette in 2014 en het afgelopen halfjaar door. Zowel de verkoop van bestaande als nieuwe woningen waren het afgelopen halfjaar opnieuw duidelijk beter dan afgelopen jaren. - Het consumentenvertrouwen, het vertrouwen in de economie en de koopbereidheid stegen in de afgelopen 6 maanden, na een lichte terugval in de 2 e helft 2014, naar een uitzonderlijk hoog niveau. - De hypotheekrente daalt sinds medio 2008 en daalde in de 1e helft 2015 nog verder van 3,2% naar de extreem lage stand van 2,9%. - De lage rente en de gedaalde woningprijzen maken het kopen van een woning zeer interessant. De nog verder aangescherpte normen bij hypotheekverstrekking hebben een remmend effect op het herstel van de koopmarkt . - In het afgelopen halfjaar werden 18 startersleningen verstrekt. Sinds de verruiming van het budget in juni 2013 werden door de gemeente 85 startersleningen verstrekt. Medio 2015 was er nog budget voor ongeveer 5 startersleningen beschikbaar. -

-

-

-

-

-

Het aanbod nieuwe koopwoningen in Assen is het afgelopen halfjaar per saldo nagenoeg gelijk gebleven. In deze periode werden echter wel 50 woningen nieuw op de markt gebracht. Begin 2015 konden kopers kiezen uit een aanbod van 201 nieuwbouwwoningen. Uit dit aanbod werden het afgelopen halfjaar 57 nieuwe woningen verkocht, iets meer dan in de 2e helft van 2014. Met name in het 1e kwartaal werden veel woningen verkocht (37). Het verkoopresultaat (verhouding verkocht/aanbod) lag het afgelopen halfjaar op gemiddeld 13,9%, een lichte verbetering ten opzichte van 2014 toen het verkoopresultaat uitkwam op gemiddeld 10,9% en een aanzienlijke verbetering ten opzichte van 2013 toen het verkoopresultaat nog op gemiddeld 4,8% lag. De verkoop van bestaande woningen is sinds medio 2013 duidelijk verbeterd. In de NVM-regio Assen e.o. werden het afgelopen halfjaar bijna 600 bestaande woningen verkocht. Dat is opnieuw een duidelijke verbetering ten opzichte van de afgelopen jaren. In Assen zelf werden in de 1e helft 2015 297 bestaande woningen verkocht, ook dat is duidelijk meer dan in de afgelopen jaren. Het aandeel van Assen in de regio was de afgelopen periode met 50% echter wel lager dan gebruikelijk (57%). Dat komt met name door sterke toename van het aantal verkochte vrijstaande woningen buiten Assen. In de afgelopen 6 maanden lag de doorlooptijd in de regio op gemiddeld 170 dagen. Dat is precies op het gemiddelde niveau van de afgelopen 5 jaar. In Assen zijn momenteel 71 kavels beschikbaar voor particulier opdrachtgeverschap, waarvan 45 woonwerkkavels. In de 1e helft 2015 werden 10 kavels verkocht, waarvan 5 in het Woonpark Diepstroeten. Dat is een verbetering ten opzichte van 2014, toen er over het gehele jaar 8 kavels werden verkocht . Op 5 kavels van het actuele aanbod is een optie genomen. Het aantrekken van de woningmarkt lijkt nu ook tot een verbetering van de kavelverkoop te leiden.

Pagina 2


-

-

-

-

-

-

In de sociale huursector is over het algemeen sinds 2009 sprake van aanhoudend grotere druk dan vóór de crisis. Die situatie is nog steeds niet veranderd. Integendeel, de druk nam het afgelopen half jaar duidelijk toe, door een aanzienlijke toename van het aantal woningzoekenden Momenteel staan bij Actium bijna 5.700 woningzoekenden uit Assen ingeschreven voor een sociale huurwoning. Hiervan zijn er naar schatting circa 570 tot 850 (10% tot 15%) actief woningzoekend. Het aantal woningzoekenden nam het afgelopen halfjaar sterk toe (+458/+9%). Per 1/7/2015 stonden duidelijk meer woningzoekenden bij Actium ingeschreven dan voorheen. Het aantal nieuwe inschrijvingen voor een sociale huurwoning daalt sinds 2011, maar was het afgelopen halfjaar duidelijk groter dan gebruikelijk. In de 1e helft van 2015 werden bij Actium 655 nieuwe inschrijvingen geregistreerd, 6% meer dan gebruikelijk in de afgelopen jaren. Het aantal nieuwe verhuringen (aanbod) laat sinds medio 2014 een licht stijgende tendens zien. In het 1e halfjaar 2015 werden circa 370 woningen nieuw verhuurd, 5% meer dan gemiddeld in de afgelopen 4 jaar. Met name in het 1e kwartaal was sprak van een groot aantal nieuwe verhuringen (ruim 200). Het mutatiepercentage nam in 1e kwartaal aanzienlijk toe naar bijna 11% om vervolgens weer af te nemen naar 8% in het 2 e kwartaal. De slaagkans nam in het 1e kwartaal 2015 door een groter aantal mutaties sterk toe, maar nam vervolgens weer even sterk af in het 2 e kwartaal. Gemiddeld lag de slaagkans het afgelopen halfjaar met ruim 23% exact op het gemiddelde van de afgelopen 4 jaar. De wachttijd nam in de 1e helft van 2015 toe 2,5 naar 3,5 jaar en was daarmee duidelijk langer dan het gemiddelde van 2,3 jaar in de afgelopen 4 jaar.

Pagina 3


1.

INLEIDING

De Woningmarktrapportage is bedoeld om management en bestuur te informeren over de voortgang van de woningbouw en de actuele situatie op de Assense woningmarkt. In de Prestatieafspraken Assen 2010 – 2020 zijn onder andere afspraken gemaakt over het monitoren van woningbouw en woningmarkt. Tot 2015 werd elk kwartaal een rapportage uitgebracht. Sindsdien wordt de rapportage om het half jaar uitgebracht. De rapportage komt in samenwerking met Actium en Woonconcept tot stand en wordt ook gebruikt voor het periodiek overleg met deze woningcorporaties. De rapportages hebben ook een functie in de uitwisseling van informatie met de leden van het Platform Wonen Assen. Dit platform is medio 2012 op initiatief van de gemeente en de woningcorporaties Actium en Woonconcept gestart en heeft o.a. tot doel met marktpartijen te komen tot een betere lokale afstemming van vraag en aanbod op basis van een brede oriëntatie op de Asser woningmarkt. Daarbij spelen uitwisseling van informatie, ideeën en meningen een belangrijke rol. De Rapportage Wonen is de basis voor een brede kijk op de lokale woningmarkt en wordt via de website van het platform beschikbaar gesteld. Deze rapportage heeft betrekking op de 1 e helft van 2015 en gaat achtereenvolgens in op: Woningbouw: vergunningverlening, woningen in de pijplijn en woningproductie. Woningmarkt: verkoop nieuwbouw, bestaande bouw, kavelverkoop en de (sociale) huurmarkt.

2.

WONINGBOUW

Vanuit de Regiovisie Groningen – Assen (RGA) had Assen oorspronkelijk een woningbouwtaakstelling van 520 woningen per jaar (bruto). In de periode 2005 t/m 2009 werden in Assen gemiddeld 630 per jaar opgeleverd. Naar aanleiding van de economische recessie en de stagnerende woningmarkt is de regionale woningbouwopgave begin 2012 ter discussie gesteld en teruggebracht van 2.900 naar circa 1.340 woningen per jaar. Voor Assen betekent dit een verlaging van de woningbouwopgave van 520 naar circa 300 woningen per jaar. In Noord Drents verband zijn vergelijkbare afspraken gemaakt. Het cijfermateriaal dat in dit hoofdstuk over de woningbouw in Assen wordt gepresenteerd is tot 2012 gebaseerd op de meldingen van de afdeling Vergunningen & Handhaving aan het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Het CBS is met ingang van 2012 begonnen het gebruik van de Landelijke voorziening Basis Administratie Gebouwen (BAG) als informatiebron voor de woningproductie en de woningbouw in de pijplijn. Voor de statistieken over vergunningverlening blijft het CBS gebruik maken van de opgaven van gemeenten (W011). Als gevolg van de overgang naar de BAG als informatiebron wordt door het CBS geen kwalitatieve informatie over de woningproductie (huur / koop / eengezins / meergezins) meer gepubliceerd, omdat de daarvoor benodigde informatie niet uit de BAG kan worden ge haald. De kwalitatieve informatie in deze rapportage is daarom gebaseerd op de BAG in combinatie met eigen inzichten over nieuwbouw naar eigendom en woningtypen. Daarnaast wordt door het CBS geen onderscheid meer gemaakt tussen woningen (zelfstandige woonruimte) en bijzondere woongebouwen (onzelfstandige woonruimte) zoals verpleeghuizen, woonvormen voor begeleid wonen, enz.. Hierdoor wordt nieuwbouw van bijzondere woongebouwen, anders dan voorheen, in de woningstatistieken meegeteld als reguliere woningproductie.

Pagina 4


2.1. VERLEENDE BOUWVERGUNNINGEN Het aantal woningen waarvoor vergunning wordt verleend geeft zicht op de te verwachten woningproductie over grofweg 1,5 à 2 jaar. Dat vergunning is verleend is overigens nog geen garantie dat ook daadwerkelijk met de bouw wordt gestart en productie wordt gemaakt. Onderstaande grafiek is voor wat betreft de jaren tot 2009 gebaseerd op CBS-cijfers. Voor de jaren 2009 en later zijn de gegevens gebaseerd op het gemeentelijk registratiesysteem voor omgevingsvergunningen omdat deze de meest actuele en feitelijke stand van zaken geeft. De rode lijn in de grafiek geeft het niveau van vergunningverlening dat nodig is voor de actuele regionale woningbouwafspraken. gemeente Assen Vergunningverlening per kwartaal - bron: BWT4All

1000

1000

900

900

800

167

800

aantal woningen

700

700 101 79

600

600

295 124

500

198

500

0

400

400 0

225

300

200

327 157

300 0 142

404

03 130

100

0

114

22 47

99

0

2004

2005

45 17

11

194 121

2006

2007

246

174

23

2008

69

2009

2010

132

49 2

39

327 7

2011

2012

100 97

0

53 7 48 1

2013

2014

2015

76

200

0

jaar 1e kwartaal

2e kwartaal

3e kwartaal

4e kwartaal

Woningbouwafspraken Regio GrAs

In de afgelopen 5 jaar (2010 t/m 2014) werd in Assen voor jaarlijks gemiddeld 147 woningen (89/61% huur en 58/39% koop) bouwvergunning verleend. Het niveau van vergunningverlening was de afgelopen jaren als gevolg van de stagnerende verkoop en het uitstellen en schrappen van plannen door woningcorporaties bijzonder laag. Ter illustratie: in de periode 2005 t/m 2009 werden jaarlijks gemiddeld 540 woningen vergund. In het 1e halfjaar 2015 werd voor 148 woningen bouwvergunning aangevraagd, onder andere voor: - 44 sociale huurappartementen aan Het Kanaal (Actium De Pimpelaer); - 72 woningen woonzorgcomplex Hommes-locatie Groningerstraat; - 21 woningen Kloosterveste buitenring. - 5 woningen particuliere bouw Woonpark Diepstroeten. In het 1e halfjaar 2015 werd voor maar liefst 343 woningen (nieuwen verbouw) bouwvergunning verleend, 97 in het 1e en 246 in het 2e kwartaal, onder andere voor: - 90 huurappartementen Abel Tasmantoren (verbouw kantoorpand); - 60 zorg-/huurappartementen Hoekbree (voormalig Hof van Assen); - 44 sociale huurappartementen aan Het Kanaal (Actium De Pimpelaer); - 39 eengezins woningen in Woonpark Diepstroeten (33 projectmatig en 6 particulier); 60 zorgappartementen Hoekbree - 103 eengezinswoningen diverse projecten Kloosterveste.

Pagina 5


2.2. DE PIJPLIJN De ‘pijplijn’ geeft het aantal woningen weer waarvoor vergunning is verleend, maar die nog niet zijn opgeleverd. Dit kunnen woningen zijn die nog in aanbouw zijn, maar ook woningen waarvan de bouw nog niet is gestart. Deze woningen zouden procedureel gezien zonder problemen kunnen worden gebouwd. Onderstaande grafiek is tot 1/1/2011 gebaseerd op de CBS statistieken over de woningbouw in de pijplijn. Vanaf 1/1/2011 is de pijplijn op basis van eigen waarnemingen in beeld gebracht. Dat heeft te maken met de gebrekkige levering van gegevens over vergunningverlening aan het CBS en het feit dat het CBS sinds 2011 geen statistieken meer heeft gepubliceerd over de woningbouw in de pijplijn. Dit laatste is een gevolg van de overstap naar de Landelijke Voorziening BAG als gegevensbron voor woningbouwstatistieken. gemeente Assen woningbouw in de pijplijn - bron: CBS - gemeente

604

611

647

643

458 192

170

192

200

188

233

243

313

295

355 248

252

286

286

283

283

283

283

400

371

381

507

505

549

510

478

521

600

566

583

800

620

757

814

896

999

980

1048 vergunning verleend - nog op te leveren

1.000

1031

1.200

CBS-cijfers

1-1-2015

1-1-2014

1-1-2013

1-1-2012

1-1-2011

1-1-2010

1-1-2009

1-1-2008

1-1-2007

0

eigen waarneming

Het aantal woningen in de pijplijn liet sinds medio 2006 tot begin 2015 een dalende tendens zien. Het volume in de pijplijn is met name in 2012 en 2013 aanzienlijk afgenomen doordat er enerzijds voor een zeer beperkt aantal woningen vergunning werd verleend (77) en anderzijds doordat er in deze periode 600 woningen werden opgeleverd. In 2014 bleef het aantal woningen in de pijplijn vrijwel op hetzelfde niveau. Op basis van de eigen waarnemingen zaten er begin 2015 bijna woningen in de pijplijn. -

Het aantal woningen in de pijplijn nam het afgelopen halfjaar per saldo met circa 260 woningen toe. Op 1 juli 2015 zaten 458 woningen in de pijplijn. Van de circa 460 woningen die per 1 juli in de pijplijn zaten, zijn er zo’n bijna 190 daadwerkelijk in aanbouw. Voor bijna 270 woningen is vergunning verleend, maar de bouw nog niet gestart. Het betreft onder andere de volgende projecten: o 90 appartementen Abel Tasmantoren (verbouw); o 40 eengezinswoningen Diepstroeten; o 94 woningen Kloosterveste; o 23 grondgebonden koopwoningen Eykenhof (locatie Nieuw Graswijk);

Pagina 6


2.3. WONINGPRODUCTIE Tot 2012 werden de cijfers voor de woningproductie gebaseerd op de maandelijkse gereedmeldingen nieuwbouw van de gemeente aan het CBS. Met ingang van 1/1/2012 worden deze meldingen niet meer gedaan en put het CBS voor gegevens over woningproductie rechtstreeks uit de BAG. Daarbij wordt geen onderscheid meer gemaakt tussen zelfstandige woonruimten (woningen) en onzelfstandige woonruimten (wooneenheden en eenheden in bijzondere woongebouwen). De rode lijn in de grafiek toont het productieniveau dat voor Assen is afgesproken in regionaal verband. gemeente Assen Woningproduktie per kwartaal - bron: BAG / CBS

900

900

800

800

700

700 283

600

600

375

500

298

500

237 135

400

400 13

300 146

207

300

241

159

215

331

200

152

37

42

100

242 137

45

50

2005

2006

0

2004

1e kwartaal

2e kwartaal

2007

29

43

2008

2009

3e kwartaal

4 60

83 111

0

39 7 34 0

2010

2011

2012

116

0

200

153

341

4e kwartaal

0 60

0

2013

Woningbouwafspraken Regio GrAs

100

31 70 35

31 6

2014

2015

0

Woonplan 2010 - 2030

De woningproductie in Assen daalde aanzienlijk na 2008. In de periode 2004 t/m 2008 werden jaarlijks gemiddeld circa 620 woningen opgeleverd. In de afgelopen 5 jaar (2009 t/m 2013) werden gemiddeld 266 woningen per jaar opgeleverd (162 huur / 104 koop). Na 2011 nam de woningproductie weer toe. In de grafiek is de woningproductie per kwartaal weergegeven. Het beeld wordt sinds 2012 vertekend door het verdwijnen van het onderscheid tussen zelfstandige woningen en bijzondere woongebouwen. Zorggerelateerde woonruimten worden sindsdien in de woningstatistieken van het CBS meegeteld als reguliere woningen. In het 1e halfjaar 2015 werden 37 woningen opgeleverd, onder andere: - 24 zorgappartementen van Promens Care aan de Gymnasiumstraat (Stadshof); - 5 eengezins koopwoningen Ulohoft (Stadshof); - 3 eengezinswoningen aan Het Palet.

24 zorgappartementen Gymnasiumstraat Pagina 7


Pagina 8


3.

WONINGMARKT

Het functioneren van de woningmarkt wordt beïnvloed door meerdere factoren. Hiervan worden er in dit onderdeel van de rapportage een aantal beschouwd. Naast het consumentenvertrouwen en de hypotheekrente zijn er een aantal andere factoren die van invloed zijn op de woningmarkt. Zo spelen ook de voorwaarden voor het verkrijgen van Nationale Hypotheekgarantie (NHG), de gedragscodes van banken en de effecten van het Regeerakkoord een niet onbelangrijke rol.

3.1. DE KOOPMARKT De koopmarkt staat sinds de kredietcrisis eind 2007 onder druk. Sindsdien wordt op diverse manieren geprobeerd de koopmarkt, en daarmee de bouw van koopwoningen, te stimuleren. Van de andere kant zijn er ook zaken die het herstel van de koopmarkt belemmeren. Hieronder een opsomming. De volgende factoren zouden een positieve stimulans moeten geven. Op grond van het Stabiliteitsprogramma (april 2012) is de overdrachtsbelasting permanent verlaagd naar 2%. De lage hypotheekrente is nog steeds gunstig voor de koopmarkt. Deze daalde in het afgelopen halfjaar opnieuw, deze keer van 3,2% naar 2,9%! De hypotheekrente bevindt zich op een uitzonderlijk laag niveau. Een extreem laag consumentenvertrouwen lijkt sterk bepalend te zijn geweest voor de stagnatie op de woningmarkt. Na het 3e kwartaal 2013 nam het vertrouwen snel toe. Deze kentering lijkt van doorslaggevend belang te zijn geweest voor het herstel van de koopmarkt vanaf het 4e kwartaal 2013. Het consumentenvertrouwen, het vertrouwen in de economie en de koopbereidheid namen in de 2e helft van 2014 af, maar herstelden zich goed in de 1e helft van 2015. Alle drie de indicatoren bevonden zich medio 2015 op het hoogste niveau sinds 2008. De gemeente Assen heeft in 2013 € 1 miljoen beschikbaar gesteld voor startersleningen, waarmee voor € 2 miljoen aan leningen kunnen worden verstrekt. In de 1e helft van 2015 kon nog steeds een starterslening worden aangevraagd. De gedaalde woningprijzen en de extreem lage rente maken het zeer aantrekkelijk om nu te kopen. Tegenover de stimulerende factoren stonden een aantal maatregelen die de financiering van woningen moeilijker maken en het herstel van de markt juist belemmeren: Nieuw belastingregime per 1 januari 2013. Woningen die sindsdien worden gekocht komen alleen in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek als de hypotheek in 30 jaar wordt afgelost. In de praktijk betekent dit een verhoging van de woonlasten. De aanscherping van NHG normen per 1 januari 2013 resulteerde in een verminderde leencapaciteit. Bij eenverdieners met een modaal inkomen is dat zo'n € 8.000, bij twee keer modaal bijna € 27.000 en bij drie keer modaal zo'n €40.000 minder. Per 1 juli 2015 gelden opnieuw strengere leennormen, die maximale hypotheek verder verlagen. Voor het eerst worden bij de berekening ook rekening gehouden met rentepercentages, vanuit de gedachte dat de hypotheek ook betaald moet kunnen worden wanneer de rente weer omhoog gaat. De kostengrens voor de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is per 1 juli 2015 verder verlaagd van €265.000,naar € 245.000,-. Omdat NHG bij de aankoop van een woning standaard uitgaat van 6% voor de bijkomende kosten, betekent dit dat de maximale koopsom (inclusief eventuele verbouwingskosten) € 231.000 mag zijn. Bijkomende kosten zijn notariskosten, borgtochtprovisie, overdrachtsbelasting, e.d. Met de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financiering 2011 werden hypotheken gemaximeerd op 104% van de woningwaarde + overdrachts-belasting (LTV: Loan To Value). Dit maximum wordt geleidelijk verlaagd naar 100% van de woningwaarde per 1/1/2018. Per 1 januari 2015 werd de maximale hypotheek verlaagd van 104% naar 103% van de woningwaarde. De Gedragscode voor geldgevers schrijft sinds 2011 de NIBUD-normen voor , voor alle hypothecaire leningen. Door verdere aanscherping van de NIBUD-normen voor 2015 nam de leencapaciteit af met €10.000,-- bij de laagste inkomens tot €30.000,-- bij de hoge inkomens. Volgens recent onderzoek van OTB (febr. 2015) zijn kopers en woningmarkt de dupe van te strenge normen die het NIBUD hanteert bij het bepalen van de maximale hypotheek. Dit heeft een negatief effect op het herstel van de koopmarkt.

Pagina 9


Stemmingsindicatoren per maand © Centraal Bureau voor de Statistiek

20

10

2015

2014

2013

2012

2011

2009

2010

0

2008

Gemiddeld saldo positieve en negatieve antwoorden - oorspronkelijke reeksen

30

-10

-20

-30

-40

-50

-60

-70

-80 Consumentenvertrouwen:indicator

Economisch klimaat: indicator

Koopbereidheid: indicator

Hypotheekrenteontwikkeling Obvion basishypotheek met NHG 10 jaar vast 6,00%

5,50%

5,00%

procenten

4,50%

4,00%

3,50%

3,00%

Pagina 10


1-1-2015

1-1-2014

1-1-2013

1-1-2012

1-1-2011

1-1-2010

1-1-2009

1-1-2008

1-1-2007

1-1-2006

2,50%

3.1.1. Startersleningen Op 13 juni 2013 werd door de gemeente opnieuw € 1 miljoen beschikbaar gesteld voor de startersregeling. Met dit budget kan in principe voor € 2 miljoen aan leningen worden verstrekt, omdat het rijk 50% van elke starterslening voor haar rekening neemt uit het budget van € 50 miljoen dat landelijk voor de startersregeling beschikbaar is gesteld. De regeling wordt door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) uitgevoerd voor de gemeenten. Begin mei 2015 was het rijksbudget uitgeput. Vanaf dat moment kwamen startersleningen weer voor 100% ten laste van het gemeentelijk budget. In de eerste helft van 2015:  zijn 18 aanvragen voor een starterslening ingediend, gemiddeld 9 per kwartaal;  hebben 4 aanvragers uiteindelijk afgezien van een starterslening;  werden 18 leningen toegekend;  waren 5 aanvragen nog in behandeling. De animo voor een starterslening nam in het 2e kwartaal duidelijk af. Er werden slechts 5 aanvragen ingediend. Medio 2015 was er nog budget voor circa 5 leningen beschikbaar. Sinds de verruiming van het budget medio 2013 zijn 85 nieuwe startersleningen toegekend, met het volgende profiel:  69% was huurder, 31% thuiswonend;  92% was bestemd voor aankoop van een bestaande woning, 8% voor een nieuwbouwwoning;  De gemiddelde koopsom was € 126.750,--;  De gemiddelde starterslening bedroeg € 23.400,- 79% voor Assenaren, 21% voor vestigers.

gemeente Assen toekenning startersleningen 2007 t/m Q4 2014

25 23 + € 1 miljoen juni 2013

+ €1 miljoen sept. 2011

20

20

aantal startersleningen

ingang startersregeling per 1/7/2007 €700.000

17

17

17

16

15

beëindiging VROM koopsubsidie april 2010

15

14 13

14

14

13

13

12 11

verruiming startersregeling per 1/1/2010

11

11

11

11

11

10

10

9 8

6

5

5

5

5

5

1

1

1

1

aanvragen


beschikkingen

2015-Q2

2015-Q1

2014-Q4

2014-Q3

2014-Q2

2014-Q1

2013-Q4

2013-Q3

2013-Q2

2013-Q1

2012-Q4

0

2012-Q2

0 2012-Q1

0

2011-Q4

2010-Q3

2010-Q2

2010-Q1

2009-Q4

2009-Q3

2009-Q2

2009-Q1

2008-Q4

2008-Q3

2008-Q2

2008-Q1

2007-Q4

0

2011-Q3

1 0

0 2007-Q3

3

2 2 1

2011-Q2

2 1

2011-Q1

1

3

2010-Q4

2

2

Pagina 11

5

4 3

2012-Q3

5

3.1.2. Verkoop nieuwbouw In onderstaande grafiek worden aanbod en verkoop van nieuwbouwwoningen per kwartaal weergegeven. De informatie wordt elk kwartaal verkregen via een inventarisatie bij makelaars die nieuwbouw in Assen in verkoop hebben. Het betreft nieuwbouw die daadwerkelijk (actief) via de makelaars te koop wordt aangeboden. In deze grafiek is als marktindicator het verkooppercentage weergegeven zodat er een zuivere vergelijkingsbasis is en een goede indicatie over het functioneren van de koopmarkt. gemeente Assen

50,0%

450

45,0%

400

40,0%

350

35,0%

300

30,0%

250

25,0%

200

20,0%

150

15,0% 113

500

10,0%

37

5,0% 20

34 16

10

17

14

6

9

5

9

5

3

7

13

26

11

17

9

15

14

18

18 9

12

6

26

50

12

41

57

51

80

100

110

aantal woningen

nieuwbouw aanbod en verkoop

0

in verkoop aan het begin vh kwartaal

verkocht in het kwartaal

Q3 2015

Q1 2015

Q3 2014

Q1 2014

Q3 2013

Q1 2013

Q3 2012

Q1 2012

Q3 2011

Q1 2011

Q3 2010

Q1 2010

Q3 2009

Q1 2009

Q3 2008

Q1 2008

Q3 2007

Q1 2007

0,0%

verkooppercentage

De verkoop van nieuwbouw in Assen lag tot het 4e kwartaal 2013 op een extreem laag niveau. Met het gestegen consumentenvertrouwen nam eind vorig jaar ook het aantal verkochte nieuwbouwwoningen weer toe. Er werden meer nieuwe woningen verkocht, een duidelijke verbetering in vergelijking tot voorgaande kwartalen. In het afgelopen halfjaar werden 57 nieuwe woningen verkocht uit het aanbod van ruim 200 nieuwe woningen aan het begin van het jaar. Daarmee werden 7 woningen meer verkocht dan in de 2 e helft 2014. Het is wel zo dat in het 2 e kwartaal 2015 duidelijk minder woningen werden verkocht dan in het 1e kwartaal. Toch lag het kwartaalgemiddelde in de afgelopen 4 kwartalen met gemiddeld 2 8 woningen per kwartaal ruim boven het gemiddelde in de jaren 2012 en 2013 (gemiddeld 9 woningen per kwartaal). Het verkoopresultaat daalde het afgelopen halfjaar door een ruimer aanbod van 20,1% naar 9,3% in het 2 e kwartaal 2015, maar ook dat is nog steeds duidelijk beter dan in de jaren 2012 en 2013 (gemiddeld 4,6%) Aanbod nieuwbouw Het aanbod nieuwe woningen was de afgelopen periode voor Assens begrippen laag. Tot 2009 kon de woonconsument in Assen kiezen uit een aanbod van gemiddeld 350 nieuwbouwwoningen. Sindsdien is het nieuwbouwaanbod aanzienlijk afgenomen. Begin 2014 was het aanbod nieuwe koopwoningen afgenomen naar circa 190 woningen. - Aan het begin van 2015 konden woningzoekenden kiezen uit een aanbod van 201 nieuwe koopwoningen: 19/9% appartementen, 102/51% rijenwoningen, 43/21% 2^1-kap en 37/18% vrijstaand. - In het 1e halfjaar 2015 nam het aanbod nieuwe woningen per saldo margi naal af (-7/-3%) naar 194 woningen medio 2015. - Het afgelopen halfjaar werden de volgende projecten in verkoop gebracht: - Stadshof (voormalige Wander-locatie): 8 rijwoningen (omzetting 2^1-kap naar rijen); - Kloosterveste: 4 appartementen Cheops;

Pagina 12


-

- Kloosterveste: 17 rijwoningen JenR projecten; - Kloosterveste: 21 rijwoningen Aedificat. Alleen het aanbod rijwoningen nam het afgelopen halfjaar per saldo toe (+9 / + 9%). Het aanbod appartementen bleef gelijk. Zowel het aanbod 2^1-kap als vrijstaand nam het afgelopen halfjaar per saldo af.

21 rijwoningen Kloosterveste Noorderplantsoen -

Per 1 juli 2015 kon de woonconsument in Assen kiezen uit een aanbod van in totaal 194 nieuwe woningen, 175 (90%) grondgebonden woningen (111 rijen, 35 2^1-kap en 29 vrijstaand) en 19 (10%) appartementen. Waar tot 2014 het aanbod appartementen vrij dominant was, is nu de rijwoning het meest aangeboden woningtype.

Gemeente Assen - gemiddeld nieuwbouwaanbod 450 400

350 300 250 200 150 100

50 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 rijen

Pagina 13

2^1-kap

vrijstaand

appartementen


Verkoop nieuwbouwwoningen Tot 2008 werden gemiddeld zo’n 280 nieuwe woningen per jaar verkocht, ofwel gemiddeld 70 per kwartaal. In de (crisis)jaren 2009 t/m 2013 werden gemiddeld nog maar 12 nieuwe woningen per kwartaal verkocht. - In het afgelopen halfjaar werden 57 nieuwe woningen verkocht, 37 in 1 e en 20 in het 2e kwartaal). Dat waren 7 meer (+14%) dan in de 2 e helft 2014. Het aantal tot nu toe in 2015 verkochte woningen is nu groter dan de jaarverkoop in de jaren 2009 t/m 2013! - Er werden het afgelopen halfjaar maar liefst 38 rijenwoningen, 7 2^1-kap, 8 vrijstaande en 4 appartementen verkocht. Met name het project 20 goedkope rijwoningen Roegoorn Marsdijk van Rottinghuis deed het goed in de verkoop. Alle 20 woningen werden het afgelopen halfjaar verkocht. - De vrijstaande woningen werden nagenoeg allemaal in Woonpark Diepstroeten verkocht.

Gemeente Assen - verkoop nieuwbouw t/m Q2 '15 450 400

350 300 250 200 150 100

50 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 rijen

Pagina 14

2^1-kap

vrijstaand

appartementen


Verkoopresultaat Het verkoopresultaat van nieuwbouwwoningen nam sinds het 1e en 2e kwartaal 2008 sterk af als gevolg van de kredietcrisis. Voor de crisis werd elk kwartaal ongeveer 20% van het aanbod verkocht. In de jaren 2009 t/m 2012 werd elk kwartaal gemiddeld slechts 5% van het nieuwbouwaanbod verkocht. Het verkoopresultaat nam, ondanks de gestegen verkoop, in eerste helft 2015 af van 20,1% (4e kwartaal 2014) naar 9,3% (2e kwartaal 2015). Deze daling is het gevolg van een lager aantal verkochte woningen in het 2 e kwartaal en het toegenomen aanbod in het afgelopen halfjaar. Om het verkoopresultaat in het juiste perspectief te plaatsen is in onderstaande grafiek het gemiddelde kwartaalresultaat1 per woningtype op jaarbasis weergegeven.

gemeente Assen - verkoop nieuwbouw gemiddeld kwartaalresultaat naar woningtype 80%

70%

verkoopreusltaat in % -en

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0% rijen 2^1-kap vrijstaand appartementen totaal gemiddeld

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

48% 45% 45% 14% 27%

36% 78% 22% 9% 19%

15% 16% 3% 7% 10%

13% 6% 1% 3% 4%

5% 3% 3% 6% 5%

7% 4% 9% 4% 5%

4% 4% 13% 5% 4%

4% 5% 5% 5% 5%

10% 10% 12% 15% 11%

18% 9% 11% 10% 14%

Het verkoopresultaat van het totale aanbod lag in de (crisis)jaren 2010 t/m 2014 per kwartaal gemiddeld op 6%. Met andere woorden: van het beschikbare aanbod werd per kwartaal gemiddeld 6% verkocht. Het gemiddeld verkoopresultaat per woningtype was in deze periode als volgt: - rijenwoningen 6% - 2^1-kap 5% - vrijstaand 8% - appartementen 7% -

-

Het totale verkoopresultaat lag in de eerste helft van dit jaar op gemiddeld op 14%, een duidelijke verbetering ten opzichte de afgelopen (crisis) jaren. Dat was vooral te danken aan de toegenomen verkoop, met name in het 1 e kwartaal. Alle woningtypen hadden het afgelopen halfjaar een duidelijk beter verkoopresultaat dan gemiddeld in afgelopen 5 jaren. Rijwoningen werden het afgelopen halfjaar met een verkooppercentage van 18% verreweg het beste verkocht.

gemiddeld verkooppercentage per kwartaal in een jaar. Bijvoorbeeld: in 2010 werd gemiddeld 5% van het aanbod rijenwoningen per kwartaal verkocht. 1

Pagina 15


3.1.3. Verkoop bestaande bouw De verkoopresultaten van woningen in de bestaande voorraad worden in beeld gebracht op basis van NVM-cijfers voor de regio Assen en omgeving (Noord Drenthe). Dit betreft weliswaar niet alle verkopen in de regio, maar wel een groot deel. Landelijk heeft de NVM een marktaandeel van circa 65%. Binnen de NVM-regio Assen e.o. had Assen de afgelopen 5 jaar doorgaans een aandeel van rond de 57%. NVM Regio Assen e.o. verkoop bestaande woningen (aandeel Assen gemiddeld ca. 60%)

1800

1600

1400 381

380

woningen

1200

1000

256

381

347

352 313 236

800

600

239

415

458

190 217

234

189

201

252

258 404

215

220

324

400 256

200

359

357

305

260

273 209

219

352 202

219

190

170

155

2009

2010

2011

2012

2013

221

275

0 2006

2007

2008

2014

2015

jaar

1e kwartaal

2e kwartaal

3e kwartaal

4e kwartaal

Algemeen De verkoop van bestaande woningen in de NVM-regio Assen e.o. lag in de periode 2007 tot 2014 duidelijk onder het gebruikelijke niveau van de regio als gevolg van de kredietcrisis. Eind 2013 werd al een lichte verbetering in de verkoop van bestaande woningen zichtbaar. Vooral in het 4e kwartaal was er een duidelijke verbetering te zien. Deze trend werd zowel landelijk als regionaal waargenomen. Wat dat betreft stak 2014 zonder meer positief af ten opzichte van de afgelopen (crisis) jaren. De tendens van een aantrekkende markt heeft zich ook het afgelopen halfjaar doorgezet. In de NVM-regio Assen e.o. werden in het 1e kwartaal 275 en in het 2e kwartaal 324 woningen uit de bestaande voorraad verkocht. In totaal werden het afgelopen halfjaar bijna 600 woningen verkocht, nagenoeg met zo veel als in de 2e helft 2014 (604 woningen). De cijfers over het 2e kwartaal zijn voorlopig. De definitieve cijfers vallen doorgaans iets hoger uit. In Assen zelf werden in het 1e kwartaal 144 en in het 2e kwartaal 153 woningen uit de bestaande voorraad verkocht. Dat bracht het totaal aantal in het afgelopen halfjaar verkochte woningen op bijna 300, ofwel 50% van de verkoop in de NVM-regio Assen e.o.. Daarmee lag het aandeel van Assen in de regio onder het gebruikelijke niveau (57%). Ook de NVM cijfers voor Assen zijn voorlopig.

Pagina 16


Verkoop naar woningtype - Uit de regionale voorraad bestaande woningen werden in het afgelopen halfjaar 599 bestaande woningen verkocht: 120 tussenwoningen, 86 hoekwoningen, 158 2^1-kap, 174 vrijstaand en 61 appartementen. - Er werden ten opzichte van de 2e helft 2014 minder tussen- en hoekwoningen (-8%), 2^1-kap (6%) en appartementen (-19%) verkocht. Vrijstaande (duurdere) woningen werden echter duidelijk beter verkocht (+26%). - In het afgelopen halfjaar waren de 2^1-kappers en vrijstaande woningen opnieuw de meest verkochte woningtypes in de NVM regio Assen e.o.. Dat betekent dat ook de markt voor duurdere woningtypen het afgelopen jaar sterk is verbeterd. -

-

-

In Assen werden in het afgelopen halfjaar 297 woningen verkocht: 83 tussenwoningen (69% regioaandeel), 54 hoekwoningen (63% regioaandeel), 70 2^1-kapwoningen (44% regioaandeel), 35 vrijstaand (20% regioaandeel) en 55 appartementen (90% regioaandeel). Het regioaandeel van Assen over het totaal lag het afgelopen halfjaar voor alle woningen op 50%. Ten opzichte van de 2 e helft 2014 werden vooral minder tussenwoningen (-14%) verkocht. Ook in Assen was sprake van een duidelijke toename van het aantal verkochte vrijstaande woningen (+40%). In Assen worden doorgaans relatief meer woningen in de goedkopere segmenten aangeboden en verkocht. Door de aantrekkende verkoop van met name vrijstaande woningen in de regio, nam het aandeel van Assen in de regio af. Aantal verkochte woningen NVM regio Assen e.o. - 2015 1e helft

1.800

1.600

1.400

190

185

168

1.200 395

349 138 289

1.000

130 125 800

393

350

202

291

112

428

83

240 222

600

187

82 212 314

400

232

230

223 177 126

200

326

350

254 255

225

214

107

110

138

172

180

163

2011

2012

2013

174

156

120

341 241

61

158 86

229

231 120

0 2006

2007

tussenwoning

Pagina 17

2008

2009

hoekwoning

2010

2^1-kap


vrijstaand

2014

appartement

2015

Doorlooptijden De doorlooptijd2 in de regio vertoonde in grote lijnen sinds het 1e kwartaal 2008 een stijgende tendens. Voor de crisis lag de gemiddelde doorlooptijd in de regio op ruim 80 dagen. In de afgelopen 5 jaar steeg de gemiddelde doorlooptijd in de NVM regio Assen e.o. van 119 dagen in 2009 naar 191 dagen in 2013. In de loop van 2013 begon de doorlooptijd af te nemen. - In het 1e halfjaar 2015 nam de gemiddelde doorlooptijd in de regio iets toe van 158 naar 170 dagen, een toename van 8%. - Doorlooptijden per woningtype worden alleen gepubliceerd wanneer er tenminste 50 woningen zijn verkocht. Alleen van de woningtypen tussenwoning, 2^1-kap en vrijstaand werden meer de dan 50 woningen verkocht. De mediane looptijd van tussenwoningen lag in het 2e kwartaal 2015 op 86 dagen. Dat is duidelijk korter dan het kwartaal gemiddelde in de afgelopen 5 jaar (114 dagen). De verkochte 2^1-kapwoningen stonden 120 dagen in verkoop. Ook dat was korter dan gebruikelijk in de afgelopen 5 jaar (135 dagen). Vrijstaande woningen hadden in het 2e kwartaal een mediane doorlooptijd van 240 dagen, ruim 15% langer dan gebruikelijk (gemiddeld 209 dagen in de afgelopen 5 jaar). - Van de hoekwoningen en appartementen werden in het afgelopen halfjaar minder dan 50 woningen verkocht en daarom is in de grafiek geen doorlooptijd van deze woningen weergegeven. NVM Regio Assen e.o. - Doorlooptijd in dagen naar woningtype

350

300

250

200

150

100

50

tussenwoning

-

-

2

hoekwoning

2^1-kap

vrijstaand

appartement

15-2

15-1

14-4

14-3

14-2

14-1

13-4

13-3

13-2

13-1

12-4

12-3

12-2

12-1

11-4

11-3

11-2

11-1

10-4

10-3

10-2

10-1

09-4

09-3

09-2

09-1

0

Totaal

In Assen zelf is de doorlooptijd doorgaans korter (163 dagen in de afgelopen 5 jaar). Dat heeft te maken met het feit dat er in Assen relatief veel tussenwoningen worden verkocht, die meestal een kortere doorlooptijd hebben. In het afgelopen halfjaar lag de gemiddelde doorlooptijd in Assen over het totaal aantal verkochte woningen op 118 dagen, 30% onder de regionale doorlooptijd.

tijd die nodig is om een woning te verkopen

Pagina 18


Transactieprijzen De transactieprijzen in de regio vertonen sinds medio 2008 een licht dalende tendens . Waar de transactieprijs in 2008 nog op €208.000,- lag, daalde deze in de daarop volgende jaren naar gemiddeld € 184.000,- in 2013, een daling met 12% ten opzichte van 2008. In 2013 liep de gemiddelde transactieprijs op naar €190.000, om vervolgens iets te dalen naar €189.000 in 2014. In het afgelopen halfjaar nam de mediane transactieprijs in de regio duidelijk toe van € 183.000,- (4e kwartaal 2014) naar € 198.000,-- (2e kwartaal 2015) een toename van 8%. Daarmee lag de transactieprijs in het 2e kwartaal 2015 2% boven het gebruikelijke niveau van de afgelopen 5 jaar. Bij deze cijfers wordt de kanttekening geplaatst dat de gemiddelde transactieprijs sterk wordt beïnvloed door de samenstelling van het pakket verkochte woningen. Veel rijenwoningen in het pakket drukken de gemiddelde transactieprijs, veel vrijstaande woningen resulteren in een hoge gemiddelde transactieprijs. In het afgelopen halfjaar werden meer vrijstaande woningen verkocht.

Pagina 19


3.1.4. Kavelverkoop In de periode 2006 t/m 2010 werden in Assen gemiddeld bijna 70 kavels per jaar uitgegeven. In 2004 en 2006 werden zelfs ruim 120 kavels verkocht. In 2007 heeft Assen voor het laatst een substantieel aantal kavels uitgegeven in Kloosterveen, deelplan Kloosterbos. In het afgelopen halfjaar werden in Assen 10 kavels voor particuliere bouw verkocht, 5 in het 1e en 5 in het 2e kwartaal. Dat waren er al meer dan de gehele jaarverkoop in de afgelopen 6 jaar. Per 1 juli 2015 was in Assen een aanbod van 71 kavels voor particuliere bouw beschikbaar, waarvan 45 voor woonwerkcombinaties. Van het totale aanbod was per 1 juli 2015 op 5 kavels een optie genomen. Gemeente Assen - kavelverkoop

140

120

100

27

80 75

60

11

117

30

40 4 5

20 29 22

0

3 1 0

2006

2007 1e kwartaal

2008

0 3 2 2

0 1 0 3

0 3

0 2 5 2

5 3 3 0

5 3 0

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2e kwartaal

3e kwartaal

5 5

2015

4e kwartaal

Kloosterbos

Medio 2011 werd gestart met de uitgifte van 19 kavels voor 18 2/1-kap woningen en 1 vrijstaande kavel in Kloosterveen (Kloosterbos). In het afgelopen halfjaar werden op deze locatie 4 kavels verkocht. Medio 2015 waren op de locatie Kloosterbos 9 kavels verkocht en 10 kavels beschikbaar, waarvan 6 onder optie. Het Palet

In Het Palet (private ontwikkeling) werd het afgelopen halfjaar de laatste kavel verkocht. Woonpark Diepstroeten

Op deze bijzondere locatie worden de komende jaren ruim 400 woningen gerealiseerd, waarvan een deel in particulier opdrachtgeverschap. Na een eerste tranche van 16 kavels, werd in juni een tweede tranche van 14 kavels in verkoop gebracht. In het afgelopen halfjaar werden 5 kavels verkocht. Medio 2015 zijn op deze locatie 16 kavels beschikbaar, waarvan 7 in optie zijn genomen. Messchenveld

Op de locatie Messchenveld (wonen/werken) zijn momenteel nog steeds 20 kavels beschikbaar voor woonwerkcombinaties. Er werden het afgelopen halfjaar opnieuw geen kavels verkocht. Groene Dijk

Dit woonwerkgebied biedt ruimte voor 25 woonwerkcombinaties. De kavels zijn eind 2012 in verkoop gebracht en zijn momenteel allemaal vrij beschikbaar. Tot nu toe zijn op deze locatie nog geen kavels verkocht.

Pagina 20


3.2. DE SOCIALE HUURMARKT In het kader van de prestatieafspraken3 zijn onder andere afspraken gemaakt over verzameling van de kwartaalgegevens over de sociale huursector in Assen ten behoeve van de lokale woningmarktmonitoring. De verzameling van deze gegevens is gestart per 1 januari 2011. Om de situatie in het juiste perspectief te plaatsen is ook gebruik gemaakt van jaarcijfers die eerder in het kader van de Drentse Woningmarktberichten zijn verzameld. De situatie op de sociale huurmarkt wordt gemonitord op basis van cijfermateriaal van woningcorporatie Actium. Deze corporatie beheert 86% van de voorraad sociale huurwoningen in Assen. Dat is ruim voldoende voor een representatief beeld van de marktsituatie.

3.2.1. Verkoop sociale huurwoningen In de periode 2006 t/m 2010 werden jaarlijks gemiddeld circa 70 sociale huurwoningen verkocht in Assen (gemiddeld 18 per kwartaal). Sindsdien ligt het aantal verkochte woningen op een duidelijk lager niveau. In 2011 werden 44 (11 per kwartaal), in 2012 34 woningen (9 per kwartaal), in 2013 37 (9 per kwartaal) en in 2014 werden 34 huurwoningen verkocht. In de prestatieafspraken 2011 is destijds afgesproken dat er jaarlijks circa 50 woningen zouden worden verkocht. In het afgelopen halfjaar werden door Actium 11 huurwoningen verkocht (5 per kwartaal). Daarmee lag het aantal verkochte woningen onder het niveau van de afgelopen jaren. De aantrekkende koopmarkt heeft vooralsnog niet in een stijgende verkoop van huurwoningen geresulteerd. Dat heeft ook te maken met het aanbod. De woningen in het verkoopprogramma van Actium worden pas aangeboden bij mutatie. gemeente Assen - Verkoop sociale huurwoningen Actium (2006 t/m 2010 gemiddelden per kwartaal) 25

23

20 20

17 16

15

15

13 12 11

10 10

11

10

10

9

8

9

8

8 7

7

7 6

5

5

2

0

3

Getekend op 24 maart 2011

Pagina 21


3.2.2. Woningzoekenden In onderstaande grafiek wordt de ontwikkeling van het aantal ingeschreven woningzoekenden bij Actium weergegeven, onderverdeeld in drie leeftijdsklassen. Het betreft alle woningzoekenden, actief en niet actief. Ervaringscijfers leren dat circa 10 tot 15% van de woningzoekenden actief is en binnen afzienbare termijn een woning wil. Verder is in de grafiek een spanningsindicator opgenomen. Deze geeft de verhouding weer tussen het totaal aantal woningzoekenden en de omvang van de beschikbare voorraad sociale huurwoningen. gemeente Assen woningzoekenden Actium

6000

80,0%

5000

70,0%

aantal

4000

3000

2000

60,0%

1000

0 1-1-2011 1-4-2011 1-7-2011 - 55 jaar en ouder - 23 t/m 54 jaar - t/m 22 jaar spanningsindicator

1890 2701 507 65,1%

1815 2463 453 60,4%

1824 2586 593 63,9%

1-102011 1865 2645 571 64,9%

1-1-2012 1-4-2012 1-7-2012 1862 2653 459 63,6%

- t/m 22 jaar



   

1795 2609 513 62,9%

1817 2678 575 64,8%

1-102012 1812 2642 583 64,4%

1-1-2013 1-4-2013 1-7-2013 1854 2773 456 63,6%

- 23 t/m 54 jaar

1815 2748 490 63,2%

1855 2760 518 64,2%

1-102013 1830 2689 570 63,6%

1-1-2014 1-4-2014 1-7-2014 1888 2841 455 66,0%

1910 2889 465 67,0%

- 55 jaar en ouder

1886 2843 515 66,8%

1-102014 1886 2862 515 67,1%

50,0% 1-1-2015 1-4-2015 1-7-2015 1944 2881 383 66,5%

1951 2978 436 68,6%

2004 3173 489 72,5%

spanningsindicator

Per 1 juli 2015 stonden bij Actium 5.666 woningzoekenden Assenaren ingeschreven voor een woning. Daarmee is het totaal aantal woningzoekenden in de 1 e helft 2015 met maar liefst 458 toegenomen, een toename met 9%. Sinds de start van de monitoring in 2011 was het aantal ingeschreven woningzoekenden in Assen niet eerder zo groot. Aangenomen mag worden dat van het totaal aantal woningzoekenden 570 tot 850 (10 tot 15%) actief woningzoekend zijn. Het aantal jonge jonge woningzoekenden nam het afgelopen halfjaar relatief het sterkst toe met 106 (+28%). Het aantal woningzoekenden in de leeftijdsklasse 23 t/m 54 nam in absolute zin het meest toe: 292 (+10%). De meeste woningzoekenden behoren tot deze leeftijdsklasse (56%). Het aantal oudere (55+-ers) woningzoekenden nam in de 1e helft van 2015 met 60 toe (+3%).

De spanningsindicator4 lag in de jaren 2004 t/m 2008 gemiddeld op 51,7%, maar liep in 2009 snel op. In de periode 2011 tot 2014 lag de spanning zo rond de 64%. In 2014 liep de spanning op naar gemiddeld 66,9%.  In het 1e halfjaar 2015 nam de spanning in de sociale huursector als gevolg van de toename van het aantal woningzoekenden verder toe van 66,5% (4e kwartaal 2014) naar 72,5% (2e kwartaal 2015).  Actium signaleerde vorig jaar wel een afnemend aantal reacties op het aanbod en moeizame verhuur van nieuwe appartementen voor senioren. Jongerenwoningen deden het wel goed.  De toegenomen spanning houdt vermoedelijk ook verband met de huisvestingsvraag van bijzondere doelgroepen, waaronder statushouders (asielzoekers met een verblijfsstatus).

4

verhouding woningzoekenden / huurvoorraad. Hoe hoger het percentage des te groter de spanning

Pagina 22


3.2.3. Nieuwe inschrijvingen Het aantal nieuwe inschrijvingen per kwartaal kent een grillig verloop. In de periode 2009 tot en met 2011 was er sprake van een toenemend aantal nieuwe inschrijvingen, die opliep naar gemiddeld 370 per kwartaal in 2011. Sindsdien is sprake van een afname van nieuwe inschrijvingen. In 2012 daalde het aantal inschrijvingen bij Actium naar circa 310 per kwartaal en in 2013 en 2014 daalde dit verder naar gemiddeld respectievelijk 290 en 270 per kwartaal. Deze tendens werd ook waargenomen in de woningmarktrapportages van de Regio Groningen – Assen. Daar werden de volgende mogelijke verklaringen gegeven voor het lagere niveau van nieuwe inschrijvingen sinds 2011:  De inkomensnorm: het beeld dat corporaties alleen nog mensen huisvesten met een inkomen onder de inkomensnorm5 heeft wellicht een ontmoedigingseffect gehad;  Forse huurverhoging: er kan een beeld zijn ontstaan dat er in de sociale huursector forse huurverhogingen worden doorgevoerd door harmonisatie bij mutaties. Wellicht ziet een groep zittende huurders om die reden af van verhuizen;  Kosten: verhuizen kost geld. Wellicht ziet een groep daar vanwege de aanhoudende crisis maar vanaf en schrijft zich niet meer in, in afwachting op betere tijden. Actium werkt momenteel aan de ontwikkeling van streefhuurbeleid om de bereikbaarheid van het aanbod te verbeteren. Daarbij zal per complex de gewenste huur worden bepaald in relatie met het inkomen van de doelgroep.  

In het afgelopen halfjaar werden 655 nieuwe inschrijvingen geregistreerd, 357 in het 1e en 298 in het 2e kwartaal. Dat is gemiddeld 328 per kwartaal, een duidelijke toename (+22%) ten opzichte van 2014. Het begint er op te lijken dat er sinds medio 2014 een stijgende tendens is ingezet. Een mogelijke verklaring voor de toename van het aantal nieuwe inschrijvingen en woningzoekenden is het vermoeden dat steeds meer cliënten in zorginstellingen zich bij Actium inschrijven voor een woning. gemeente Assen Actium: nieuwe inschrijvingen

458

500

418

450

298

283

292

253

260

231

250

230

261

289

308

314

318

350

300

357

342

358

356

400

200

150

100

50

0

Inkomensnorm 2013: € 34.229,-. Corporaties mogen maximaal 10% van het aanbod toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven de inkomensnorm. Actium hanteert bij toewijzing een inkomensgrens van €38.000,- en Woonconcept hanteert €41.000,-. Beide corporaties blijven hiermee onder de 10%-norm. 5

Pagina 23


3.2.4. Mutaties De mutaties in de sociale huursector worden in beeld gebracht door het aantal gerealiseerde nieuwe verhuringen in een kwartaal. Het mutatiepercentage6 geeft de verhouding nieuwe verhuringen ten opzichte van de aanwezige voorraad weer. Er is sinds 2008 sprake van een afnemend aantal mutaties en een dalend mutatiepercentage. In de periode 2004 t/m 2008 vonden gemiddeld zo’n 900 mutaties per jaar plaats, 225 per kwartaal (gemiddeld mutatiepercentage 11,3%). Dit daalde naar gemiddeld 745 mutaties in de jaren 2009 t/m 2011, gemiddeld 190 per kwartaal (gemiddeld mutatiepercentage 9,4%). In 2012 werden 906 mutaties geregistreerd, gemiddeld 226 per kwartaal (mutatiepercentage 11,2%). Het relatief hoge aantal mutaties in 2012 houdt verband met de in die periode opgeleverde nieuwbouw. In 2013 waren er gemiddeld circa 170 mutaties per kwartaal (mutatiepercentage 8,3%). De hiervoor genoemde cijfers hebben betrekking op de mutatiecijfers van Actium en Woonconcept, waarbij circa 95% van de mutaties bij Actium plaatsvonden. In onderstaande grafiek zijn alleen de mutatiecijfers van Actium weergegeven. In 2014 werden bij Actium gemiddeld circa 160 woningen per kwartaal opnieuw verhuurd. Het mutatiepercentage lag vorig jaar gemiddeld op 8%. Sinds het extreem laag aantal mutaties in het 2e kwartaal 2014, lijkt er een licht stijgende tendens te zijn ingezet. - In het afgelopen halfjaar werden 369 woningen opnieuw verhuurd (gemiddeld 185 per kwartaal), 213 in het 1e en 156 in het 2e kwartaal. Daarmee lag het ‘aanbod’ sociale huurwoningen het afgelopen halfjaar 16% boven het gemiddelde aanbod in 2014 (160 woningen per kwartaal). - Het mutatiepercentage steeg in 2015 in eerste instantie naar bijna 11% in 1 e kwartaal, om vervolgens weer af te nemen naar 8% in het 2 e kwartaal. gemeente Assen Actium: nieuwe verhuurde woningen en mutatiepercentages 14,0%

208

205

195

12,0%

10,2%

172 162

170

156

10,9%

10,0%

10,0% 9,5%

9,5%

9,2% 8,7%

8,6%

117

150

10,4%

129

aantallen woningen

10,5%

151

171

172

11,8%

180

185

186

200

mutatiepercentage

199

213

230

250

8,8%

8,5%

8,3% 100

8,0%8,0% 7,6%

6,6% 50

6,0%

0

6,0%

4,0%

Nieuwe verhuringen

Mutatiepercentage

6

Vanaf Q1 2011 is het mutatiepercentage per kwartaal vermenigvuldigt met een factor 4 om het mutatiepercentage op jaarbasis te krijgen en te kunnen vergelijken met de jaarcijfers 2004 t/m 2010.

Pagina 24


3.2.5. Slaagkans en wachttijden De indicator slaagkans geeft de verhouding weer tussen het aantal nieuw verhuurde woningen (aanbod) en het aantal actief woningzoekenden 7 (vraag) in een kwartaal. Hoe hoger het percentage, des te groter de slaagkans. In 2011 was de slaagkans bij Actium gemiddeld 25,5%. Met andere woorden, tegenover elke nieuw verhuurde woning stonden 4 actief woningzoekenden. Door nieuwbouw was de slaagkans in 2012 relatief groot, namelijk gemiddeld 27,3%. In 2013 en 2014 was de slaagkans een stuk lager, gemiddeld 20,4%. De slaagkans bij Actium nam het afgelopen halfjaar in eerste instantie toe naar 27,3% om in het 2e kwartaal weer af te nemen naar 19,4%. Gemiddeld lag de slaagkans het afgelopen halfjaar op 23,3% en kwam daarmee exact overeen met het gemiddelde in de afgelopen 4 jaar. De slaagkans nam in het 1e kwartaal met name toe door een aanzienlijke toename van het aantal mutaties (aanbod). De kleinere slaagkans in het 2e kwartaal is een gevolg van toename van het aantal woningzoekenden en afname van het aantal mutaties (aanbod).

-

-

gemeente Assen Actium: slaagkans en wachttijden

40,0%

4,0

3,5

3,1

30,0%

3,0

3,0 2,7

2,5

2,5 2,3

2,2

20,0%

2,0

2,0

1,9

0,0%

19,4%

27,3% 21,8%

14,8%

20,6%

23,1% 16,9%

22,1%

19,9%

1,4

22,6%

27,5%

24,3%

26,4%

30,8%

24,8%

22,4%

10,0%

28,9%

1,8

26,0%

slaagkans in %-en

2,3

2,2

wachttijd in jaren

2,4

2,4 2,3

2,4

1,0

0,0

slaagkans

wachttijd

De wachttijd in de grafiek betreft de gemiddelde wachttijd van mensen die een woning hebben geaccepteerd. De gemiddelde wachttijd in Assen in de jaren 2005 t/m 2011 bedroeg gemiddeld zo’n 2,3 jaar8. In 2012 bedroeg de gemiddelde wachttijd bij Actium 1,8 jaar. Deze relatief korte wachttijd in dit jaar houdt verband met het in verhuur brengen van veel nieuwbouw en herhuisvesting vanwege herstructurering. In 2013 was de gemiddelde wachttijd 2,3 jaar en liep op naar gemiddeld 2,8 jaar in 2014. De wachttijd laat sinds eind 2012 een licht stijgende tendens zien. -

De gemiddelde wachttijd9 in Assen liep in de 1e helft van 2015 op van 2,5 jaar (4e kwartaal 2014) naar 3,5 jaar (2 e kwartaal 2015). Hiermee kwam de gemiddelde wachttijd het afgelopen halfjaar op 3,1 jaar. Dat was duidelijk langer dan gemiddeld in de afgelopen jaren (2,3 jaar).

7

Het aantal actief woningzoekenden is voor Actium niet bekend en is geraamd op basis van het gemiddeld percentage actief woningzoekenden bij Woonconcept. Dat is circa 15% van alle ingeschreven woningzoekenden. 8 Bron: Drentse Woningmarktberichten op basis van cijfers van Actium en Woonconcept. 9 Gemiddelde tijd die klant ingeschreven heeft gestaan op het moment dat hij de huurovereenkomst tekent.

Pagina 25


WONINGMARKTRAPPORTAGE

Recommend Documents