M.J.O.P met technische omschrijving VvE “Voorbeeld”
Titelblad
Opdrachtgever: Objecten:
VVE Voorbeeld appartementengebouw bouwjaar 1974
50 appartementen incl. bergingen en bedrijfsruimten
Adviseur:
Vistaplan
Datum:
februari 2011
1
Inhoudsopgave
1. Inleiding
2. Daken
3. Gevels exterieur
4. Schilderwerk exterieur
5. Algemene ruimten interieur
6. Installaties
7. Tuin en Terrein
8. Toelichting op de bijlagen
Bijlage 1 t/m 4:
Meerjarenonderhoudsplan gebouw over 30 jaar
Bijlage 5:
Kapitalisatie gebouw over 30 jaar
2
1. Inleiding
Iedere eigenaar van een gebouw wordt verondersteld te weten dat onderhoud een belangrijk aspect van beheren is. Ieder gebouw, groot of klein, oud of nieuw, heeft onderhoud nodig. Te vaak wordt dat onderhoud uitgevoerd als er zichtbaar verval aan de elementen waarneembaar is. De kans op vervolgschade aan de overige gerelateerde elementen is dan groot. Bij planmatig onderhoud gaan wij uit van een theoretische cyclus in combinatie met een frequente i nspectie. Op deze wijze wordt globaal het startjaar van onderhoud aangegeven, terwijl de inspectie het exacte moment van uitvoering bepaald. De kern van planmatig onderhoudsbeheer is het anticiperen op noodzakelijk uit te voeren onderhoudsactiviteiten op korte en (middel) lange termijn. Op basis van dit meerjarenonderhoudsplan is in een vroeg stadium bekend welke onderhoudsactiviteiten dienen te worden uitgevoerd en wat hiervan de te verwachten kosten zijn. Door een verantwoorde planning kunnen de werkzaamheden goed worden voorbereid en kunnen onnodige uitgaven worden vermeden. Voor de uitvoering van planmatig onderhoudsbeheer worden alle relevante gebouwafhankelijke onderhoudsgegevens vastgelegd in dit meerjarenonderhoudsplan. De kosten van de onderhoudsactiviteiten zijn begroot op basis van gemiddelde marktprijzen, uitgevoerd door derden en gebaseerd op het actuele prijspeil. In het meerjarenonderhoudsplan is rekening gehouden met een gemiddelde jaarlijkse onderhoudskostenstijging en de omzetbelasting. De technische omschrijving is onderverdeeld in dezelfde hoofdstukken zoals die in het meerjarenonderhoudsplan zijn terug te vinden. Waar nodig is een toelichting gegeven en /of een foto toegevoegd om e.e.a. te verduidelijken. Het meerjarenonderhoudsplan (M.J.O.P.) is opgesteld aan de hand van een visuele inspectie ter plaatse en op basis van informatie welke is aangeleverd door externe onderhoudsbedrijven zoals Jansens, Schindler en Duyvelaar. Het doel van het M.J.O.P. is het inzichtelijk maken van de bouwkundige staat van het gebouw met de daarbij behorende installaties, om daarmede te komen tot de juiste onderhoudsreserveringen voor de toekomst. Dit meerjarenonderhoudsplan is gesplitst in drie afzonderlijke delen: 1. Technische omschrijving van het gebouw, buitenzijde (exterieur), binnenzijde (interieur). 2. Het meerjarenonderhoudsplan van het gebouw, buitenzijde (exterieur), binnenzijde (interieur). 3. Een kapitalisatie voor de komende 30 jaren.
3
2. Daken
dakbedekking lood en zink valbeveiliging
dakbedekking - De dakconstructie van het gebouw is van beton, de c.v. ruimte is voorzien van een houten dak. In 2007 de bestaande bedekking overlaagd met een laag gemineraliseerde APP (VB 470 K 24) volledig klevend volgens de vlammethode. De garantie op deze dakbedekking is 10 jaar mits een jaarlijkse inspectie door de leverancier wordt uirgevoerd. Wij adviseren om tussen 2017 en 2022 de dakbedekking te laten overlagen.
lood - Op de daken zijn de dakaansluitingen met de gevels voorzien van lood. Het spouwlood zal mogelijk na 40 jaar moeten worden vervangen.
valbeveiliging - Nadat in 2008 een risico inventarisatie is gemaakt is in 2009 op de daken valbeveiliging aangebracht conform de huidige wet- en regelgeving. Deze valbeveiliging zal geschikt zijn voor het uitvoeren van kortdurende incidentele werkzaamheden en zal bestaan uit een aantal persoonlijke beveiligingsmiddelen en gebiedsbegrenzingen. Voor uitvoering van werkzaamheden op het dak zal te allen tijde de uitvoerende partij moeten worden gewezen op de aanwezigheid en plaats van deze persoonlijke beveiligingsmiddelen.
dakoverzicht
veilige zone (valbeveiliging)
lood in de gevelaansluitingen
4
3. Gevels exterieur
metselwerk / kit / voegwerk betonwerk kozijnen / deuren / glas schrotenplafonds hekwerken / ladders vloeren
metselwerk / kit / voegwerk - Een groot deel van de buitengevels is uitgevoerd in schoonmetselwerk, het overgrote deel hiervan is opgebouwd uit rode gevelstenen; het voegwerk hiervan verkeerd in redelijke staat. Er zijn ook gevelvlakken opgemetseld met MBI stenen. De kwaliteit hiervan is goed. Het voegwerk hiervan verkeert in goede staat. Ook de kitvoegen tussen het metselwerk en andere gevelelementen als kozijnen en beton zijn oud, maar verkeren in redelijke staat.
betonwerk - In de gevels bevinden zich ter hoogte van de verdiepingvloeren betonbanden. De kopgevels zijn gedeeltelijk van beton, ook de consoles. Balkon- en galerijvloeren zijn van beton. De borstweringen op de galerijen en een aantal balkons zijn van prefab uitgewassen grind betonelementen. De beton rondom de vluchtladders op de balkons vertoond op een aantal plaatsen betonschades en moet worden gerepareerd, de overige betonnen onderdelen verkeren in goede staat, er is nagenoeg geen sprake van betonschades. Voor het repareren van de betonschades rondom de vluchtladders, is in de post betonschilderwerk bij gevel 1 en 4 een bedrag opgenomen
diverse gevelelementen
kozijnen / deuren /glas / hang- & sluitwerk - De deuren en kozijnen in de algemene ruimten en buitengevels verkeren voor het overgrote deel in goede staat. De komende jaren zullen enkele deuren en kozijnen worden vervangen. Tijdens de bouw zijn alle gevelkozijnen in de appartementen voorzien van enkel glas. Inmiddels zijn er veel eigenaars die dit hebben vervangen door dubbel glas. Het hang- & sluitwerk verkeert in redelijke staat, wij adviseren dit jaarlijks te laten inspecteren en waar nodig te vervangen.
5
schrotenplafonds - Op enkele plaatsen is de onderzijde van balkons voorzien van schroten, deze verkeren in goede staat.
schrotenplafond
vluchtladder/zichtbare betonschades
balkonhek
hekwerken / balkonglas / ladders - De balkons zijn voorzien van aluminium spijlenhekken en leuningen. Deze hekwerken zijn in 2009 vernieuwd, de balusters verkeren nog in goede staat, daarom zijn deze niet vernieuwd. In de balkonvloeren zijn sparingen aanwezig die dienen als vluchtroute. Deze sparingen zijn afgedekt met een stalen plaat. Deze vluchtroutes zijn voorzien van ladders. De afdekplaten en ladders verkeren in goede staat.
epoxy vloeren - De bovenzijde van de galerijen zijn voorzien van een epoxy troffelvoer, deze afwerklaag verkeerd in goede staat.
6
4. Schilderwerk exterieur
schilderwerk op hout schilderwerk op beton
schilderwerk op hout - In 2005 is door Caparol een advies gemaakt en zijn alle kozijnen, deuren en schrotenplafonds aan de buitenzijde geschilderd. Het schilderwerk verkeert in goede staat, houtrot is niet geconstateerd.
schilderwerk op beton - Het schilderwerk van het beton is tevens in 2005 uitgevoerd volgens het schilderadvies van Caparol. Het schilderwerk verkeert in goede staat. Bij de uitvoering van het betonschilderwerk zullen aanwezige betonschades moeten worden gerepareerd.
5. Algemene ruimten interieur
schilderwerk tegelwerk vloerenbedekking / plafond
schilderwerk - Vanaf 2009 wordt jaarlijks een deel van de inpandige entreedeuren en kozijnen in eigen beheer geschilderd. Het schilderwerk verkeert in goede staat. tegelwerk - De vloeren van de entree op de begane grond, liftruimten op verdiepingen en de vloeren in het noodtrappenhuis zijn voorzien van tegels. Ook de wanden van de entree op de begane grond zijn voorzien van tegelwerk. Al het tegelwerk verkeert in goede staat. vloerbedekking - De vloeren van de entrees op de verdiepingen zijn voorzien van Linoleum, dit is in 2008 vernieuwd. plafond - De hoofdentree is voorzien van een systeemplafond dat in 2009 is vernieuwd.
vloer en plafondafwerking
7
6. Installaties
mechanische ventilatie lift riolering hydrofoor / water / legionella centrale verwarming deuropenerinstallatie / brievenbussen elektrische installatie droge blusleidingen mechanische ventilatie - Op het dak staan 8 stuks ventilatoren die 24 uur per dag zorgen voor afzuiging in de appartementen. Jaarlijks vindt een inspectie plaats waarvan een rapportage wordt overgelegd. Geadviseerd wordt de ventilatoren in 2012 te vernieuwen.
dak ventilator lift - Het gebouw is voorzien van een liftinstallatie die in onderhoud is bij Schindler Liften. De komende jaren moet een aantal onderdelen worden aangepast en vervangen. Ook is het verstandig een aantal keuringspunten uit te voeren. Keuringspunt AB 191: De ruimte voor het tegengewicht moet worden afgescheiden door middel van een stevig scherm vanaf 30 cm. boven de vloer tot een hoogte van 250 cm. Bij deze installatie is dit niet mogelijk en moet een veiligheidstechnisch gelijkwaardig alternatief worden gemaakt wat vastgelegd wordt in een risico inventarisatie & evaluatierapport. Keuringspunt AB 11: De in de machinekamer gelegen deuren, inclusief de toegangsdeur van de liftmachinekamer, moeten in de vluchtrichting zonder sleutel kunnen worden geopend. Keuringspunt AB 10: De toegangsweg naar de liftmachinekamer moet in de vluchtrichting tot aan de publiekelijk toegankelijke ruimte worden voorzien van noodverlichting. Keuringspunt AB 290: In de liftmachinekamer moet een noodverlichting worden aangebracht teneinde bij het wegvallen van de netspanning de vluchtweg te markeren. Keuringspunt AB 270: De hoofdschakelaar moet in de “uit” stand vergrendelbaar zijn. Keuringspunt AB 211: Valgevaarlijke punten in de liftmachinekamer waar een hoogteverschil bestaat van 50 cm. of meer, moeten worden afgeschermd d.m.v. een leuning van minimaal 100 cm hoogte voorzien van een doorval tussenregel. De schachtdeuren zijn sterk verouderd en zullen, om storingen te voorkomen, op termijn worden vervangen. De vanginstallatie is sterk verouderd. Om een veilige lift te kunnen blijven garanderen adviseren wij die tijdig te vernieuwen. Om storingen en stilstand te voorkomen adviseren wij de deuraandrijving van de kooi, de deurrollen, de deurcontacten en de sloffen te vervangen.
8
De aandrijfmachine is sterk verouderd. Wij adviseren deze tezamen met de ophangkabels en tractieschijven te vernieuwen. Wij adviseren om op termijn de zekeringenkast te vervangen door een zekeringenkast voorzien van automaten. De besturing, de haal en brengtableaus op de verdiepingen, het kooitableau en de kooibekleding verkeren in goede staat.
liftkooi
aandrijving schachtdeur
besturing
schachtput
vanginstallatie
aandrijving kooideur
zekeringenkast
aandrijfmachine
hoofdschakelaar
9
riolering / hemelwaterafvoeren - De afvoer van vuil water gebeurt middels in de gebouwen aanwezige rioleringsleidingen. Deze leidingen zijn gemaakt van PVC. Ook de hemelwaterafvoeren op de balkons en de buitenleidingen onder het straatwerk zijn van PVC. De aanwezige putten zorgen voor de afvoer van het regenwater. Aan deze installatie zijn geen gebreken geconstateerd.
hydrofoor / water / legionella - Het leidingwater wordt door de het waterleidingbedrijf met een druk van ongeveer 1,5 atmosfeer aangeleverd. Door de hoogte van het gebouw zou de waterdruk in de appartementen op de bovenste verdiepingen te laag zijn. Om deze reden is op de begane grond een installatie aangebracht die de waterdruk verhoogd (hydrofoorinstallatie). Deze installatie is in 2011 vernieuwd en in onderhoud middels een All-in contract bij de firma Duijvelaar Pompen. Alle waterleidingen in de gebouwen zijn van koper. In 2003 is voor het collectieve deel van deze installatie een legionella risicoanalyse en beheersplan gemaakt. De in dit plan aangegeven beheersmaatregelen zijn uitgevoerd. Er zijn geen gebreken aan de installatie geconstateerd.
hydrofoor installatie
10
Centrale verwarming - De c.v. installatie bestaat uit 2 ketels welke middels een elektronische regeling worden bestuurd. De ketels, expansievaten, regeling, pompen en afsluiters zijn in 2006 vernieuwd. De installatie wordt middels een contact onderhouden door de firma Jansens en verkeerd in goede staat. Geadviseerd wordt, de ketel om de 20 jaar te vernieuwen en de expansievaten, regeling, afsluiters en pompen om de 10 jaar te vervangen. Voor kleine reparaties aan strangafsluiters en leidinglekkages adviseren wij jaarlijks een post in de exploitatiebegroting op te nemen.
Overzicht c.v. installatie
11
deuropener installatie / brievenbussen - De entreedeuren kunnen vanuit de appartementen middels een deuropenerinstallatie worden geopend. Wij adviseren de installatie op termijn te vervangen door een videofooninstallatie, zodat men vanuit het appartement kan zien wie er voor de deur staat. De brievenbussen verkeren in goede staat en behoeven verder geen onderhoud.
brievenbussen / bellentableau
elektrische installatie - De elektrische installatie is net zo oud als het gebouw. In de fietsenberging is per verdieping is een verdeel-zekeringenkast aangebracht, tevens heeft ieder appartement een eigen meterzekeringenkast. Aan de installaties zijn geen gebreken geconstateerd. De verlichtingsarmaturen op de galerijen zijn in 2003 vernieuwd. Alle verlichtingsarmaturen in en om het gebouw worden regelmatig gecontroleerd en zo nodig vervangen. Gebreken aan de verlichting zijn niet geconstateerd.
verdeelkast per verdieping
meterkast per appartement
12
droge blusleidingen - In het gebouw loopt, vanaf de entreehal naar alle verdiepingshallen een droge blusleiding. In geval van brand sluit de brandweer zijn slang aan op deze verticale watertransportleiding. Via deze leiding wordt het bluswater naar de brandhaard op de betreffende verdieping getransporteerd. Het is aan te bevelen om op de verdiepingen brandblussers en rookmelders te plaatsen.
droge blusleiding in de entree
7. Tuin en terrein tuin en terrein - Voor het onderhoud aan de tuinen is een contract afgesloten met een hoveniersbedrijf. De bestrating van de parkeerterreinen en voetpaden rondom het gebouw, is eigendom van de vereniging van eigenaars en aangelegd tijdens de bouw en gedeeltelijk herstaat in 2011. Het straatwerk verkeert in goede staat.
8.Toelichting op financiele bijlagen De gebruikte termen/afkortingen staan voor: aantal eenheid eenh. prijs totaal startjaar cyclus (in jaren)
= Aantal / hoeveelheid van het geheel dat ervoor omschreven is. = Eenheid waarin de aantallen / hoeveelheden worden uitgedrukt. = Prijs per eenheid inclusief BTW. = Totaalprijs inclusief BTW. = Startjaar is het eerste jaar van uitvoering. = Cyclus is de periode waarna de uitvoering dient te worden herhaald.
duur M.J.O.P. indexering p/jaar
= Het aantal jaren waarover deze M.J.O.P. is opgesteld. = De te verwachten kostenstijging per jaar voor het groot onderhoud.
Bijlage meerjarenonderhoudsplan In deze bijlage is het meerjarenonderhoudsplan financieel onderbouwd. Per jaar wordt inzichtelijk gemaakt wat de te verwachten kosten zullen zijn van het groot onderhoud per omschreven onderwerp. Onderaan staat het totaal van de kosten van het groot onderhoud in elk jaar inclusief BTW.
Bijlage kapitalisatie In deze bijlage is het meerjarenonderhoudsplan over 30 jaar gekapitaliseerd. Met deze kapitalisatie wordt inzichtelijk gemaakt of er elk jaar een financieel toereikende onderhoudsreserve beschikbaar is om het groot onderhoud te kunnen bekostigen. Vanaf 1 mei 2008 is elke VvE wettelijk verplicht om een (aantoonbaar) voldoende gevulde onderhoudsreserve te hebben opgebouwd. De uitleg van de gebruikte begrippen in deze kapitalisatie staan onderaan de kapitalisatie.
13
