Mixed use als uitdaging voor de stadsregio Rotterdam. In opdracht van de stadsregio Rotterdam. November 2009

In opdracht van de stadsregio Rotterdam

Mixed use als uitdaging voor de stadsregio Rotterdam November 2009

Stadsregio Rotterdam Postbus 21051, 3001 AB Rotterdam telefoon: 010-4172389; fax: 010-4047347 e-mail:[email protected] website: www.stadsregio.info

Mixed use als uitdaging voor de stadsregio Rotterdam

Inhoudsopgave Samenvatting en aanbevelingen

3

Inleiding

5

1.

6

Achtergronden en actualiteiten

1.1

Definitie

6

1.2

Trends in wonen en werken

7

1.3

Voordelen mixed use

8

2.

Best practices

9

2.1

Referenties wonen naast/boven je werk

10

2.2

Referenties verticale functiemenging

13

2.3

Referenties horizontale functiemenging

16

2.4

Kritische succesfactoren

20

3.

Situatieschets: wonen en werken in de stadsregio Rotterdam

22

3.1

Werken in de wijk?

24

3.2

Wonen op een bedrijventerrein?

25

4.

Versterken wonen en werken in de stadsregio Rotterdam

26

4.1

Mixed use in centrumstedelijke gebieden

27

4.2

Mixed use in suburbane gebieden

29

4.3

Mixed use in dorpse en landelijke gebieden

30

5.

Beleid en procesafspraken

Bijlage: Overzicht best practices

31 33

De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor dit document is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van de Stadsregio Rotterdam


2

Samenvatting en aanbevelingen Mixed use, oftewel functiemenging, lijkt interessante aanknopingspunten te bieden voor toekomstige verstedelijkingsopgaven. Enerzijds draagt het bij aan het creëren van aantrekkelijke woon- en werkmilieus. Anderzijds kunnen deze gemengde ontwikkelingen een bijdrage leveren aan een verhoging van het ruimtegebruik. In deze verkenning zijn de trends achter functiemenging geïnventariseerd. Een scala aan best practices is geanalyseerd; op basis waarvan potenties binnen de stadsregio zijn benoemd en proceskrachten zijn geduid die mixed use ontwikkelingen kunnen ondersteunen. Schematisch overzicht


3

De stadsregio Rotterdam staat de komende jaren voor een kwalitatieve verstedelijkingsopgave Demografische en maatschappelijke ontwikkelingen geven aanleiding tot een halt op verdergaande suburbanisatie. Verouderde monofunctionele gebieden blijken moeilijk te revitaliseren als gevolg van gebrek aan belangstelling van zowel nieuwe groepen bewoners als van ondernemers. De trends op het gebied van wonen en werken vragen om kwalitatief hoogwaardige vestigingsmilieus nabij stedelijke voorzieningen. Functiemenging biedt kansen, maar is géén panacee Tweederde van de werkgelegenheid bevindt zich ook nu al buiten de officiële bedrijventerreinen. De stadscentra en bedrijfslocaties in de nabijheid van woonwijken zorgen voor veel werkgelegenheid. Functiemenging kan de motor zijn voor revitalisering en/of het aantrekkelijk houden van wijken of buurten. Intensiever ruimtegebruik, waarbij wonen en werken in gemengde ontwikkelingen worden gerealiseerd, komt echter niet overal succesvol van de grond. Het vraagt om volharding, slimme financiering en het kunnen omgaan met praktische problemen. Om de mogelijkheden van functiemenging voor de stadsregio in beeld te brengen heeft Bureau Stedelijke Planning een scala aan best practices op het gebied van functiemenging geïnventariseerd. Van hybride vormen van wonen en werken in één pand (bewoner is tevens werker), tot verticale (wonen en werken gestapeld boven elkaar) en horizontale (wonen en werken naast elkaar in de wijk) functiemenging in zowel centrumstedelijk als suburbaan en dorps of landelijk gebied. De kost gaat voor de baat uit… Het in voldoende mate voorzien in de wensen en eisen van de verschillende gebruikers blijkt in de praktijk cruciaal, maar moeilijk te verwezenlijken. De benodigde flexibiliteit vraagt om maatwerk en is daarom minder efficiënt te verwezenlijken dan een traditioneel huis of kantoor. Daar staat tegenover dat relatief kleine ingrepen in een wijk of buurt al een substantiële imagoverbetering kunnen bewerkstelligen. Dit maakt in de praktijk dat een op voorhand niet-rendabel lijkende investering door de neveneffecten toch grote meerwaarde op kan leveren. Kies voor de centra, knopen en assen Het meest kansrijk zijn de stedelijke centra, assen en vervoersknopen. Bereikbaarheid, voorzieningen en stedelijke dynamiek zijn hier voorhanden. In dorps- en wijkwinkelcentra biedt verticale stapeling van functies mogelijkheden voor intensivering. De echt hybride vormen waar wonen en werken in één pand plaatsvinden zijn toch vooral nichemarkten, die bovendien als gevolg van milieuregelgeving vaak niet haalbaar zijn. Horizontale menging is gemakkelijker te realiseren en op meer plaatsen toepasbaar. Vooralsnog zijn mogelijkheden geïdentificeerd voor een beperkt aantal hoogdynamische stedelijke gebieden, enkele te revitaliseren winkelcentra in suburbane wijken en dorpen, herstructureringswijken, vervoersknopen, bedrijventerreinen en de nieuw te ontwikkelen gebieden zoals Schieveen en Zuidplas. Naast de combinatie van wonen en werken behoort ook een combinatie van wonen en recreatie tot de mogelijkheden. Willen is kunnen en samenwerking is een must Doorslaggevend voor succes blijken de daadwerkelijke wil om zaken voor elkaar te krijgen en partners die elkaar vertrouwen. Het gaat hierbij om een integrale aanpak en een interdisciplinaire benadering, waarbij een waarde- in plaats van kostenbenadering gehanteerd zou moeten worden. Dit vraagt om daadwerkelijke samenwerking en dus vertrouwen tussen overheid en markt (bestuurlijk lef en oprechte publiek-private samenwerking) om zo barrières te slechten en kansen te benutten. Aanhaken op aanwezige potenties en flexibiliteit betrachten Functiemenging vraagt om beleid dat er op gericht is potenties die zich voordoen te benutten, flexibiliteit of zelfs maatwerk te bieden en ervaringen en oplossingsrichtingen te delen. Het gaat dus veel meer om afstemming dan om sturing! Soms gaat het zelfs alleen maar om het ondersteunen van lokale initiatieven. Weten in te spelen op zich aandienende kansen is van belang!


4

Inleiding De gemeenten binnen de stadsregio Rotterdam staan de komende jaren voor een kwalitatieve verstedelijkingsopgave. Verdere uitdijing van het stedelijk gebied dient te worden beperkt, terwijl de vitaliteit van de bestaande stedelijke gebieden om aandacht vraagt. De stadsregio Rotterdam stelt zich de vraag wat de (hernieuwde) vraag naar en potenties van gemengde woon- en werkmilieus hierin kan betekenen. Dit onderzoek biedt een overzicht van de trends en ontwikkelingen die ten grondslag liggen aan de toenemende belangstelling voor gemengde woon- en werkmilieus. Daarnaast wordt gekeken naar de mate waarin menging van wonen en werken al plaatsvindt in de stadsregio. Inventarisatie van een keur aan best practices geeft inzicht in de kritische succesfactoren en de procesafspraken die doorslaggevend waren om de beschreven ontwikkelingen te laten slagen. Deze informatie vormt input voor discussies met betrekking tot de mate waarin, de locaties waarbinnen en de wijze waarop menging van wonen en werken – mixed use - in de stadsregio Rotterdam kan worden gestimuleerd of ondersteund. Het eindproduct bestaat uit een inspirerende poster en dit rapport als achtergronddocument. De opbouw van het rapport is als volgt:  Hoofdstuk 1 behandelt de verschillende vormen van mixed use, de trends achter de toegenomen belangstelling voor mixed use en de voordelen ervan.  Hoofdstuk 2 gaat in op geselecteerde best practices. De inventarisatie gaat in op de feitelijke situatie, de voor- en nadelen, de waardering en de procesafspraken die nodig waren om de ontwikkeling te realiseren. Dit mondt uit in een aantal kritische succesfactoren.  Hoofdstuk 3 geeft inzicht in de mate waarin menging van wonen en werken reeds voorkomt in de stadsregio Rotterdam.  Hoofdstuk 4 doet aanbevelingen voor de stadsregio Rotterdam welke vormen van mixed use per gebiedstype succesvol kunnen worden geïmplementeerd.  Hoofdstuk 5 tenslotte gaat in op de procesafspraken die mixed use ontwikkelingen kunnen ondersteunen.  Bijlage met een overzicht aan best practices.


5

1.

Achtergronden en actualiteiten

1.1 Definitie Functiemenging wordt vaak omschreven als het naast elkaar voorkomen van verschillende functies zoals wonen, werken en recreëren, waardoor de leefbaarheid toeneemt en de mobiliteit afneemt. Ondanks deze voordelen kunnen de diverse functies ook overlast van elkaar ervaren. In dit rapport wordt onderscheid gemaakt tussen drie vormen van mixed use: 

Wonen naast/boven je werk Wonen en werken door elkaar heen, zoals de studeer- of zolderkamer, de praktijk aan huis, de daarvoor ontwikkelde werkwoning, maar ook multifunctionele huisvesting zoals de solid1 (zie ook paragraaf 2.1) en ontwikkelingen als Puntegale en de Schiecentrale in Rotterdam.



Verticale functiemenging Misschien wel de meest complexe vorm van functiemenging: verschillende gebruikers én verschillende functies worden gestapeld geïntegreerd. Het klassieke voorbeeld is wonen boven winkels, maar ook nieuwe ontwikkelingen zoals Montevideo in Rotterdam (woningen en kantoren) vallen hieronder. Dergelijke ontwikkelingen komen vooral in centrum(stedelijke) gebieden voor.



Horizontale functiemenging Deze vorm biedt ook voor minder stedelijke gebieden interessante mogelijkheden. De verschillende functies liggen hier naast elkaar, maar wel binnen één gebied, dat als geheel hierdoor versterkt wordt. Deze vorm laat alle functies goed tot haar recht komen, wat bij verticale functiemenging nog wel eens voor problemen zorgt. Een voorbeeld hiervan is de wijk Fascinatio in Capelle aan den IJssel. Verticale functiemenging wonen en werken: Montevideo, Kop van Zuid, Rotterdam

1

Flexibel gebouwconcept dat een verschillend gebruik in tijd en ruimte mogelijk maakt: ‘a city in a building’. De invulling van de ruimte wordt aan de gebruiker overgelaten.


6

1.2 Trends in wonen en werken Tot de industriële revolutie vond functiemenging op grote schaal plaats. Met de komst van de industrie ontstond langzaam maar zeker een scheiding tussen wonen en werken. Na de Tweede Wereldoorlog was functiescheiding vanzelfsprekend geworden. In de nieuwe wijken kregen wonen, werken en voorzieningen elk hun eigen plek. Tegenwoordig bestaat het besef dat dergelijke monofunctionele wijken niet bijdragen aan een aantrekkelijk en veilig leefklimaat. Functiemenging staat zodoende weer volop in de aandacht. Verdere uitdijing van de steden en dorpen (urban sprawl) stuit bovendien op maatschappelijke weerstand. Hierdoor is de noodzaak ontstaan om efficiënter gebruik te maken van het bestaande stedelijke gebied. Verschillende trends op het gebied van wonen en werken, zowel aan de vraag- als aan de aanbodzijde, leiden ertoe dat de belangstelling voor functiemenging toeneemt. Er bestaat consensus over de gedachte dat menging meer variëteit en levendigheid in de stad, wijk of buurt brengt en uiteindelijk leidt tot een verbetering van de leefbaarheid in deze gebieden. Dit principe is dan ook een belangrijke doelstelling geworden voor de hedendaagse ontwikkeling van westerse steden. Ondanks deze positieve kijk op functiemenging is menging in de praktijk nog geen gemeengoed. Milieuweten regelgeving, geluidshinder en praktische bezwaren voortvloeiend uit het Bouwbesluit, bestemmingsplannen en NIMBY-effecten2 maken dat gemengde ontwikkelingen nog maar mondjesmaat van de grond komen. Bovendien zijn dergelijke binnenstedelijk te realiseren verdichtingsopgaven relatief duur in vergelijking met monofunctionele uitbreidingslocaties.

Vraagzijde De belangrijkste ontwikkelingen aan de vraagzijde, vanuit demografische, economische en maatschappelijke ontwikkelingen, leiden tot een herwaardering van het stedelijk gebied:  Toenemend belang van kenniswerkers voor wie een interessante werkomgeving aan belang wint.  Flexibilisering van arbeidstijden en werkplekken. Om files te vermijden en werk en zorgtaken beter te combineren wordt er meer en meer (deels) thuis gewerkt.  Woon- en leefwensen lopen steeds meer uiteen. De diversiteit in de samenleving en in de wijze waarop mensen willen wonen en leven is toegenomen onder invloed van demografische en sociaalmaatschappelijke ontwikkelingen.  Afgenomen gebondenheid aan de werklocatie. Verplaatsen is veel gemakkelijker geworden. Afstand speelt minder een rol bij het zoeken naar ander werk. Vooral de financiële situatie is bepalend voor de mogelijkheid om grotere afstanden te overbruggen en op aantrekkelijke plekken te gaan wonen.  Demografische ontwikkelingen als vergrijzing, ontgroening en krimp van de bevolking vragen om een kwalitatieve in plaats van kwantitatieve bouwopgave. Op de woningmarkt bestaat een tekort aan centrumstedelijke en groenstedelijke woonmilieus, waarbij de aanwezigheid van voorzieningen van belang is. De verzadigde kantorenmarkt leidt ertoe dat nieuwbouw leegstand elders veroorzaakt.  Opkomst van netwerkeconomieën als gevolg van de toegenomen digitalisering. In de (inter)nationale economie is sprake van een toenemende behoefte aan snelheid en flexibiliteit in productieketens en werken bedrijven in toenemende mate samen.  Groei van het aantal en aandeel kleine, flexibele bedrijven die snel weten in te springen op veranderingen in de markt.  Voor deze bedrijven spelen zachte vestigingsplaatsfactoren zoals het aanwezige arbeidspotentieel (kwaliteit, kennis en vermogen om te innoveren), de woonomgeving, de woonbeleving, het voorzieningenniveau, het cultuuraanbod en het lokale interactieklimaat in toenemende mate een onderscheidende rol.

2

NIMBY ‘not in my backyard’ staat voor het fenomeen dat mensen wel de lusten, maar niet de lasten willen ondervinden.


7

Aanbodzijde Ontwikkelingen aan de aanbodzijde worden vooral gevoed door overheidsbeleid en de maatschappelijke weerstand tegen verdergaande uitdijing van het stedelijk gebied:  Efficiënt ruimtegebruik. Grond is schaars in Nederland en de druk op de ruimte is daardoor groot. Verdere ongebreidelde verstedelijking is ongewenst. Dit betekent dat naar creatieve oplossingen gezocht wordt, zoals dubbel grondgebruik en combinatie van functies.  Verbeteren van de stedelijke vitaliteit en het leefklimaat door in te grijpen in de naoorlogse monofunctionele wijken en het tegengaan van leegstand en verloedering op verouderde werklocaties.  Terugdringen automobiliteit. Onder andere door een meer gespecialiseerde vraag vanuit de arbeidsmarkt is de woon-werkafstand de laatste decennia steeds meer toegenomen en daarmee ook het autogebruik. Congestie en milieuvervuiling zijn hiervan echter twee nadelige gevolgen.  Toenemende belangstelling voor duurzaamheid betekent ook hernieuwde aandacht voor de levensduur van gebouwen. Flexibel indeelbare panden en wijken (zoals de bekende en gewilde grachtenpanden en jaren dertig wijken) kunnen in de loop der jaren verschillende functies herbergen en hebben mede hierdoor een langere houdbaarheidstermijn.

1.3 Voordelen mixed use De trends maken duidelijk dat de behoefte aan het combineren van functies in de maatschappij is toegenomen. Daar staat echter tegenover dat mixed use ontwikkelingen niet vanzelf tot stand komen. Er moet worden samengewerkt tussen verschillende disciplines. Strijdigheden in beleid en regelgeving moeten worden geslecht om dergelijke opgaven te realiseren. Door oog te hebben voor de relatie wonen-werken en de veranderende vraag van huishoudens en bedrijven te onderkennen, kan ingespeeld worden op deze behoefte. Op deze wijze kunnen beleidsdoelstellingen als efficiënter ruimtegebruik en het terugdringen van milieuvervuiling worden ingevuld. In       

 

3

de literatuur worden onderstaande voordelen van functiemenging benoemd3: Vermindering mobiliteit en noodzaak van autogebruik door verkleining woon-werkafstand. Lager energieverbruik door bijvoorbeeld gecombineerde verwarmings- en energiesystemen. Efficiënter ruimtegebruik door de mogelijkheid tot het combineren en huisvesten van functies, ook in de tijd. Waardevermeerdering van vastgoed door veelzijdige gebruiksmogelijkheden. Optimaler gebruik van voorzieningen (parkeren, winkels, openbaar vervoer) en continu gebruik hiervan door permanente aanwezigheid. Dit leidt niet alleen tot een toegenomen levendigheid op elk moment van de dag, maar ook tot meer sociale cohesie en veiligheid. Verbeteren van de stedelijke vitaliteit en de levendigheid van wijken en buurten, hetgeen in positieve zin bij kan dragen aan de sociale samenhang. De wijkeconomie gedijt goed in gebieden met een gedifferentieerde opbouw. Gemengde wijken zijn een broedplaats voor kleine bedrijvigheid, waar met name starters van kunnen profiteren. Zij blijken goed te functioneren in gebouwen en gebieden waarin zowel gewoond als gewerkt wordt. Het stimuleert bovendien de werkgelegenheid in de wijk. Functiemenging draagt bij aan de attractiviteit van het leefklimaat, onder andere door een combinatie van verschillende gebouwen en ruimten. Hierdoor kan tevens industrieel en cultureel erfgoed behouden worden. Een aantrekkelijk leefklimaat in de stad betekent dat bepaalde groepen bewoners en ondernemers zich in de stad willen vestigen. Dit leidt tot inperking van een verdere uitdijing van het stedelijk gebied.

Bronnen: Smit, L. (1998), De dynamiek van wonen en werken in relatie tot verstedelijkingsprocessen. In: Valk, A. van der & S. Musterd (red). (1998), Leefbare steden en een duurzame omgeving. Assen: Van Gorcum. Herijgers, A. & E. van Velzen (2001), De naoorlogse stad. Een hedendaagse ontwerpopgave. Rotterdam: NAi, pp. 90-91. Louw, E. (2004), Functiemenging Wonen en Werken. Inspiratiepapers woonwijken van de toekomst. Deel 5. Gouda: Habiforum.


8

2.

Best practices

In de verkenning is een scala aan voorbeelden van gebieden en locaties onderzocht waar op dit moment functiemenging in hogere dichtheden plaatsvindt. In de bijlage is een overzicht opgenomen. Het betreffen voorbeelden van zowel bestaande als nieuwe gebiedsontwikkelingen, transformaties van gebouwen, nieuwe flexibele gebouwconcepten en bedrijventerreinen. Uit deze groslijst is een aantal voorbeelden geselecteerd die verder zijn uitgewerkt in factsheets. De opbouw van deze factsheets is steeds hetzelfde:  facts and figures om het project te schetsen;  voor- en nadelen;  waardering van de ontwikkeling;  leereffecten en procesafspraken die doorslaggevend bleken. Deze best practices worden gezien als interessante referenties voor de stadsregio Rotterdam. Het doel is om zo te komen tot een menging van functies die enerzijds de attractiviteit van locaties vergroot en anderzijds leidt tot een hogere ruimtelijke kwaliteit en intensiever ruimtegebruik. De best practices zijn gegroepeerd naar type: wonen naast/boven je werk, verticale functiemenging en horizontale functiemenging.


9

2.1 Referenties wonen naast/boven je werk Puntegale (gebouw) Facts Gemeente Samenstelling Ligging Doelgroep Andere aanwezige functies Concept

Rotterdam 201 huurwoningen, waarvan 2 atelierwoningen, 18 kantoorunits en 2500m² bedrijfsruimte. Westzeedijk, aan drukke toevoerweg naar de Maastunnel. Young potentials, starters, studenten, creatieve klasse. Parkeergarage, fiets- en motorstalling, glasvezelinternet en eigen netwerk, servicebeheerder. Transformatie van het voormalig kantoorgebouw (Belastingdienst Rotterdam) in één-, twee- en driekamerappartementen en bedrijfs- en atelierruimte voor starters en studenten.

Pluspunten Flexibele bouwstructuur door voormalige kantoorfunctie, goed in te delen. Gunstige ligging nabij de binnenstad. Duurzaam en energiezuinig door opvangsysteem voor regenwater en slimme energievoorzieningen. Monumentaal pand, exterieur in oorspronkelijke staat behouden.

Minpunten Ondergrondse parkeervoorziening relatief duur voor de doelgroep. Illegaal parkeren zorgt voor veel overlast.

Waardering Hoog; het aantal beschikbare woningen werd drie keer overtekend. Leereffecten en procesafspraken Transformatie is een aantrekkelijke optie voor corporaties, zij kunnen in tegenstelling tot ontwikkelaars wel wachten op waardevermeerdering (in dit geval was het gebouw niet meer geschikt als kantoor en kon het gebouw voor een goede prijs worden aangekocht). Lage huurprijzen mogelijk door bereikbaarheidssubsidie voor corporatie Stadswonen (tot en met 2008). Aandacht van corporatie Stadswonen voor de directe omgeving was bepalend voor het succes. Grootste obstakel zijn de kosten: beleggers houden vast aan boekwaarden en willen hun verlies niet nemen. Fiscale prikkels kunnen nuttig zijn om hergebruik van kantoren te stimuleren. Ook vereenvoudiging van de regelgeving kan bijdragen. Integrale aanpak, alle belanghebbenden moeten mee- en samenwerken.


10

Schiecentrale (gebouw) Facts Gemeente Samenstelling Ligging Doelgroep Andere aanwezige functies Concept

Rotterdam Werkwoningen, werkunits (ateliers), studioruimte en binnenplaats/-tuin. Lloydkwartier Creatieve sector Parkeergarage, buitenschoolse opvang, sportfaciliteiten, supermarkt, Stroom (hotel, restaurant, grand café, vergaderruimte). Voormalige elektriciteitscentrale is omgevormd tot een creatieve smeltkroes, voornamelijk gericht op audiovisuele, ICT- en filmsector.

Pluspunten

Minpunten

Specifieke doelgroep, clustervorming zorgt voor kruisbestuiving, schaalvoordelen en interactie. Historisch pand omgevormd tot modern gebouw.

Groot gebouw, dus enorm aantal vierkante meters te vullen. Subsidies nodig om voldoende bedrijven aan te trekken.

De hele buurt heeft geprofiteerd van de ontwikkeling van de Schiecentrale: meer levendigheid op straat. Waardering Interesse bestaat, maar het grote aantal vierkante meters bleek moeilijk te vullen. Leereffecten en procesafspraken Specifieke richting (bijvoorbeeld audiovisuele media of ICT) kan clustervorming en herkenbaarheid stimuleren, maar kan tegelijkertijd ook potentiële geïnteresseerden ontmoedigen of buitensluiten. Mensvriendelijk werken, oog houden voor de beoogde gebruikers. Investeringen vanuit de gemeente nodig in de vorm van subsidies om voldoende bedrijven aan te trekken. De overheid dient een voortrekkersrol te vervullen in risicovolle projecten die beogen de economische structuur van een gebied te verbeteren. Zij dient als aanjager te fungeren. De markt zou de Schiecentrale nooit zelf hebben opgepakt!


11

Solids (gebouw) Facts Gemeente Samenstelling Ligging Doelgroep Andere aanwezige functies Concept

Amsterdam Units geschikt voor wonen en werken. IJburg en Oud-West Iedereen, met name zelfstandigen zonder personeel en hun gezinnen, tevens andere functies mogelijk zoals een school of kinderopvang. Flexibel gebouwconcept dat een verschillend gebruik in tijd en ruimte mogelijk maakt: ‘a city in a building’. De invulling van de ruimte wordt aan de gebruiker overgelaten.

Pluspunten Units worden casco opgeleverd, vrij in te delen naar eigen wens. Voor iedereen mogelijk vanwege huursubsidie en persoonlijke korting.

Minpunten Groot risico en veel onzekerheid voor gebruikers: wat/wie komt er naast je? Daardoor verloopt daadwerkelijke afzet ondanks veel interesse toch moeizaam. Bouwkosten van flexibel casco liggen veel hoger dan van monofunctionele gebouwen.

Waardering Veel interesse voor het concept, maar weinig daadwerkelijke vraag! Gebruikers noemen als risico het feit dat je niet weet wat er om je heen gaat gebeuren (onzekerheid). Leereffecten en procesafspraken Bestemmingsvrij bouwen is lastig, dit vraagt om een andere invulling van het bestemmingsplan. Bouwkosten van een flexibel casco liggen veel hoger dan die van monofunctioneel ontwikkelde gebouwen. Subsidies en/of kortingen nodig om gebruikers over de streep te trekken.


12

2.2 Referenties verticale functiemenging Mariënburg (gebied) Facts Gemeente Samenstelling Ligging Doelgroep Andere aanwezige functies Concept

Nijmegen 14.500 m² winkelruimte met 47 winkels, 74 bovengelegen koopwoningen en kantoorruimte voor gemeentelijke diensten. Centrum Niet specifiek Theater, bibliotheek en gemeentearchief. Creatie van een nieuw winkelen woongebied (tweelaagse winkelstraat door natuurlijk hoogteverschil), gecombineerd met woningen en kantoorruimte.

Pluspunten Centrale ligging in het centrum van Nijmegen, logische winkelroute door Nijmeegse binnenstad. Behoud van authentieke elementen: eeuwenoude Mariënburgkapel ingebed in project. Specifiek ontwerp en architectuur (kromming in straat en smal profiel creëert intimiteit) nodigt uit tot verder lopen. Door combinatie van winkels met voorzieningen en woningen is de kans op vandalisme en sociale onveiligheid minder.

Minpunten Besluitvorming en ontwikkeling werd vertraagd door veelheid aan partijen en belanghebbenden. Minder goed toegankelijk voor mindervaliden. Grote lengte van nieuwe winkelcircuit en ontbreken van nieuwe trekkers. Te weinig parkeerplaatsen.

Waardering Mariënburg is in maart 2001 door de International Council of Shopping Centers uitgeroepen tot mooiste winkelstraat van Europa. Nijmegenaren noemen dit project aantrekkelijk. Bovendien heeft Mariënburg als hefboom gefungeerd voor de promotie van de gehele binnenstad. Huurprijsniveaus zijn gestegen en zowel woningen als winkels worden goed afgezet. Leereffecten en procesafspraken Risicodragende deelname van de gemeente in een publiek-privaat samenwerkingsverband (PPS) was voor de ontwikkelaar doorslaggevend om, ondanks een voorcalculatorisch tekort, de ontwikkeling te starten. De klassieke publiekrechtelijke instrumenten van het bestemmingsplan en de bouwvergunning bieden vaak onvoldoende grip op de kwaliteit van een project, PPS heeft deze invloed vaak wel. Normaal is het moeilijk om winkels op hoger gelegen bouwlagen succesvol te ontwikkelen. Door gebruik te maken van natuurlijke accidentering is dit in Mariënburg wel gelukt. De relatief lage huurprijzen voor de winkelruimten droegen in belangrijke mate bij aan het succes.


13

Multifunk (gebouw) Facts Gemeente Samenstelling Ligging Doelgroep Andere aanwezige functies Concept

Amsterdam 80 woningen, 3.400 m2 bedrijfsruimte in een corridorgebouw van vijf lagen, twee portiekgebouwen van vier lagen en twee blokken eengezinswoningen van twee en drie lagen. IJburglaan, Steigereiland op IJburg. Niet specifiek Ondergrondse parkeergarage, kinderdagverblijf. Multifunctioneel woon-werkgebouw bestaande uit drie onderdelen met verschillende hoogten, gelegen rondom een binnenhof.

Pluspunten Vaste cascostructuur met vrije invulling, daardoor verschuiving in tijd richting meer wonen of meer werken mogelijk. Door materiaalgebruik duurzaam gebouw. Werkruimten, woonruimten, sociale huur en koopwoningen door elkaar. Niet alleen flexibel op gebouwniveau, ook op unitniveau.

Minpunten Voor optimale flexibiliteit zijn toch vaak meerdere units nodig. Flexibiliteit is duur als er niets mee gedaan wordt.

Waardering Woningen waren snel verhuurd; invulling bedrijfsruimte verliep minder voortvarend. Leereffecten en procesafspraken Multifunctioneel bouwen biedt ruimte voor toekomstige ontwikkelingen en is daardoor duurzaam. Om flexibel gebruik mogelijk te maken is het zinvol om het beheer al bij de conceptvorming erbij te betrekken. Vroegtijdig het beheer bepalen/organiseren zorgt ervoor dat het concept beter functioneert. Een bouwlaaghoogte van 3 meter bevordert de flexibiliteit. Zorg voor evenwicht tussen maximale flexibiliteit enerzijds en financiële en technische zekerheid anderzijds. Continu maximale flexibiliteit is niet nodig, op voorhand alles uitwerken dus ook niet. Vergelijk de belangrijkste eisen van kantoorruimte met de belangrijkste eisen van woonruimte, het gebouw moet in principe voor beide geschikt zijn.


14

De Parade (gebied) Facts Gemeente Samenstelling Ligging Doelgroep Andere aanwezige functies Concept

Pijnacker-Nootdorp 14.300 m2 winkelruimte met 79 winkels, 150 woningen, kantoren en horeca. Centrum Nootdorp Inwoners (groeiend) Nootdorp. Parkeergarage binnen stedenbouwkundige structuur. Nieuw winkelcentrum met woningen en horeca om inwoners een hoogwaardig winkelcentrum te bieden.

Pluspunten Goed bereikbaar per openbaar vervoer, tram stopt voor de deur. Levendige atmosfeer maar tegelijk een veilige, intieme omgeving.

Minpunten Zichtbaarheid van winkelcentrum.

Waardering De Parade Nootdorp wordt goed bezocht en bewoond. De gebruikers ervaren het gebied als aantrekkelijk. Relatief veel lokale ondernemers hebben zich hier gevestigd. De winkelhuren worden wel als hoog ervaren, waardoor niet alle ondernemers het hebben gered. Het woon-winkelgebied onderscheid zich in positieve zin van de concurrerende ontwikkelingen in de directe omgeving (Ypenburg en Leidschenveen). Leereffecten en procesafspraken Wensen van lokale ondernemers en bewoners zijn geïnventariseerd en meegenomen in de uitwerking van de plannen. Dit heeft onder andere geleid tot een juiste situering van entrees, buitenruimten voor de woningen en sfeer binnen het plan. Het belang van goede samenwerking tussen alle partijen is hier benadrukt. Met behulp van Visual Mood Select (VMS) bepaalden de betrokkenen de gewenste richting van architectuur en vormgeving van woningen en leefomgeving door referentiebeelden te selecteren (VMS maakt wensen, behoeften en gevoelens transparant en concreet, de betrokkenen participeren direct in de ruimtelijke verbeelding van projecten waardoor processen sneller verlopen). Eerlijke en open communicatie samen met oplossingsgerichte benadering van de ontwikkelaar ING Real Estate bleken de sleutel tot succes en de basis voor lange termijn samenwerking. De combinatie van retail en wonen zorgen voor een levendige atmosfeer en tegelijk voor een veilige omgeving.


15

2.3 Referenties horizontale functiemenging Oostelijk Havengebied (gebied) Facts Gemeente Samenstelling Ligging Doelgroep Andere aanwezige functies Concept

Amsterdam ongeveer 8.000 woningen. Aan het IJ, ten oosten van Amsterdam Centraal Station. Divers, met name hogere inkomens en stedelijke gezinnen. Kunst, uitgaan, wandelen, architectuur. Transformatieproject van voormalig haventerrein naar hoogstedelijk woonmilieu met diverse gradaties van menging.

Pluspunten Karakter van woonwijk door traditionele inrichting, ondanks aanwezigheid van een bedrijventerrein en gebouwen waarin wonen en werken gecombineerd worden. Naast wonen en werken ook andere functies aanwezig. Centrale ligging nabij centrum van Amsterdam. Architectonisch en stedenbouwkundig zeer interessant.

Minpunten Niet alle werkwoningen worden benut voor gecombineerd gebruik, maar (nu nog) als ruime woning.

Waardering Van de bewoners is 86% tevreden over eigen woning, 62% over woonomgeving, met als pluspunten wonen aan het water, uitzicht en architectuur. Minder tevreden over hoeveelheid groen, het voorzieningenniveau en parkeermogelijkheden. Ook ondernemers zijn zeer tevreden4. Leereffecten en procesafspraken Let op: de woonmotieven geven de doorslag bij vestigingsplaatskeuze! Menging van wonen en werken stelt hoge eisen aan de inrichting van de omgeving. Houd rekening met het ondernemersperspectief bij het ontwerp van de gebouwen (makelaars consulteren in planfase), voldoende ruime werkruimten cruciaal. Pas de inrichting ook aan op bedrijvigheid:  zorg voor goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid;  zorg voor een hoge representativiteit van de gebouwde omgeving;  zorg voor een grote variëteit in aanbod van bedrijfsruimtes in de plint;  denk aan kortlopende contracten en/of turn-key voor kleine bedrijven. Voorkom aanvangsleegstand door:  overlast van bouwactiviteiten te beperken en (deel)gebieden zo snel mogelijk af te maken);  flexibel gebruik te maken van bedrijfsruimte in de beginfase;  voor actieve marketing te zorgen en een professionele aanpak van de afzet;  te zorgen voor concrete en realistische informatie.

4

Onderzoek Paulien Scheper in opdracht van Projectgroep Oostelijk Havengebied, 2000; NICIS, 2008


16

Klarendal (gebied) Facts Gemeente Samenstelling Ligging Doelgroep Andere aanwezige functies Concept

Arnhem Huurwoningen, ateliers en bedrijfsverzamelgebouw. Wijk in Arnhem, nabij NS-station Velperpoort. Jonge creatieve ondernemers. Grand café in bedrijfsverzamelgebouw. Aankoop van winkel-, woon- en werkruimten door corporatie Volkshuisvesting Arnhem voor ondernemers in de modesector met een tweeledig effect: de (economie in de) verpauperde volkswijk Klarendal krijgt een nieuwe impuls én de woon-/werkbehoefte van modegerelateerde ondernemers wordt vervuld, waardoor deze behouden blijft voor Arnhem.

Pluspunten Economie keert terug in wijk Klarendal.

Minpunten Grote investering (€ 25 miljoen) door woningcorporatie.

Ondernemers die voortkomen uit de mode-academie worden gebonden aan de stad. Inspirerend woon- en werkklimaat voor ondernemers. Nieuwe ondernemers genereren spin-off bij al bestaande bedrijven. Waardevermeerdering van aanwezig vastgoed. Waardering Succesvol project. Inmiddels is het experiment ‘100% mode’ uitgebreid naar ‘100% mode XL’ en investeren lokale private partijen weer in de wijk. Lokale modeondernemers waarderen het initiatieven en een aantal van hen heeft aangegeven in Arnhem te zijn gebleven omdat ze hier nu het inspirerende klimaat vinden om hun activiteiten te ontplooien. Leereffecten en procesafspraken Veel aandacht voor het proces en de communicatie met de bewoners (aanvankelijk tegenstand vanuit de buurt). Projecten moeten ook op straatniveau al voelbaar zijn, zodat de kans groter is dat bewoners meedoen en mee blijven doen. Het is van belang ze al in de ideeënfase te betrekken en hun wensen kenbaar te laten maken. De oorspronkelijke onrendabele investering van Volkshuisvesting Arnhem heeft inmiddels geleid tot waardestijging van het omliggend onroerend goed en nieuwe doelgroepen voor de wijk weten aan te trekken.


17

Blaricummermeent (gebied) Facts Gemeente Samenstelling Ligging Doelgroep Andere aanwezige functies Concept

Blaricum 750 woningen (deels werkwoningen) en een bedrijventerrein op 18,5 hectare. Aan het Gooimeer. Geïnteresseerden in hogere segment nieuwbouwwoningen, kleinschalige bedrijvigheid. Glasvezelinternet Creatie van woonwerkdorp bestaande uit twee deelgebieden doorsneden door een rivier. In het hooggelegen gebied ‘Stroom’ wordt gewoond en gewerkt in het groen, het laaggelegen gebied ‘Delta’ is een eilandenrijk aan de kust van het Gooimeer waar wonen en werken op of aan het water plaatsvindt.

Pluspunten Typisch Blaricumse woonwijk met veel groen en water. Hoogwaardig bedrijventerrein.

Minpunten Gericht op vrij specifieke bedrijvigheid die exclusief van aard en beeldkwaliteit is: mediagerelateerd, creatieve sector, ateliers. Bedoeling is een gedifferentieerd woningaanbod, maar feitelijk geldt de functiemenging naast koop alleen voor het hogere segment huur.

Optimale ontsluiting voor auto en fiets en goed te bereiken per openbaar vervoer. Recreatie mogelijk: recreatiegebied Voorland Stichtsebrug. Gedifferentieerd woningaanbod: goedkoop, duur, koop, huur. Waardering Nog niet bekend, want nog niet gerealiseerd. Leereffecten en procesafspraken Woningbehoeftenonderzoek gedaan en naar aanleiding daarvan plan verder ontwikkeld. Veel partijen waren betrokken bij het proces: dialoog met betrokkenen en geïnteresseerden via internet, workshops en bijeenkomsten. Hierdoor werd draagvlak gecreëerd voor de plannen en het planproces. Zoek naar bedrijvigheid die zich leent voor het mengen met wonen.


18

Fascinatio (gebied) Facts Gemeente Samenstelling Ligging Doelgroep Andere aanwezige functies Concept

Capelle aan den IJssel Ca. 1.000 woningen waarvan 150 huur (zoveel mogelijk levensloopbestendig). Tussen metrolijn, A16 en Abram van Rijckevorselweg, op korte afstand van het centrum van Capelle aan den IJssel en Rotterdam. Niet specifiek Multicultureel centrum met basisscholen, kinderdagverblijf, buitenschoolse opvang, buurtsupermarkt, gezondheidscentrum, kantoren en een park. Bijzondere woonwijk, oase van rust met veel groen en water met divers woningaanbod van romantische jaren ’30 architectuur. Daaromheen een ringweg met hoogwaardige bedrijven en kantoren.

Pluspunten Afwisseling in buitenruimte. Wonen nabij werken waarbij beide functies worden bediend: rustig wonen, maar ook werkfuncties met een professionele bedrijfsuitstraling. Centrale ligging nabij openbaar vervoer, metrostations Kralingse Zoom en Capelse Brug op loopafstand.

Minpunten Klachten over gebrek aan voorzieningen.

Waardering De wijk voldoet aan de wensen van zowel de bewoners als de gebruikers. De verschillende functies bijten elkaar niet als gevolg van fysieke scheiding. Leereffecten en procesafspraken Zet de menselijke maat centraal en organiseer de functies zo dat ze geen last hebben van elkaar en waar mogelijk van elkaar profiteren (bijvoorbeeld kantoren als geluidsbuffer). Ontwikkel consumentgericht: kom zoveel mogelijk tegemoet aan wensen van kopers en huurders. Communicatie met de gebruiker is essentieel! Hou oog voor de benodigde faciliteiten in de wijk: voldoende ontsluitingen, speelvoorzieningen en groen.


19

2.4 Kritische succesfactoren Uit de voorbeeldprojecten komen enkele aspecten naar voren die in meer of mindere mate van invloed zijn op het succes van functiemenging. Deze zijn te onderscheiden in algemene en specifieke succesfactoren.

Algemene succesfactoren Deze lessen gelden in meer of mindere mate voor alle vormen van mixed use en kunnen onderverdeeld worden in technisch/fysieke maatregelen, de mate waarin geluisterd wordt naar de markt en procesmatige maatregelen. Technisch/fysiek Aanwezigheid van fysieke infrastructuur en een concentratie van stedelijke functies. Een goede ontsluiting is van groot belang, evenals de aanwezigheid van voorzieningen. Concentratie van verschillende functies in het algemeen blijkt een positieve invloed te hebben, zo ontstaat een aantrekkelijke woon- en werkomgeving. Flexibiliteit in tijd en ruimte. Dit geldt zowel fysiek, juridisch-planologisch als financieel. Maximale flexibiliteit is niet nodig en is daarbij vrijwel onmogelijk. Wel dient er een kader te zijn waarbinnen variatie mogelijk is. Het bestemmingsplan moet functiemenging toelaten, of in ieder geval dusdanig flexibel zijn dat functiemenging mogelijk is. Evident is dat deze eis van flexibiliteit vooral geldt voor de categorie wonen naast/boven je werk. Flexibiliteit maakt een langere gebruiksduur van gebouwen mogelijk. Ook kan dit een pré opleveren voor de gebruiker. Deze hoeft in de toekomst immers niet te verhuizen bij veranderende omstandigheden. Wat nu een speelkamer is, kan in de toekomst een werkkamer of zelfs een praktijkruimte aan huis worden. Dit geldt met name op gebouwniveau: woonwerkunits kunnen ook gebruikt worden als appartement (volledige woonfunctie) of juist als winkel of bedrijfsruimte (volledige werkfunctie). Markt Luister naar de markt: weet wat er speelt binnen de doelgroep, waar is vraag naar? Dit betekent echter niet dat de markt blindelings gevolgd moet worden. Er dient ook ruimte voor experimenten te zijn die op langere termijn hun meerwaarde weten te bewijzen en zo bijdragen in een verbeterde attractiviteit van de locatie. Om die reden is het ook van belang niet overal wonen en werken te willen combineren, maar bewust te kiezen voor die gebieden en locaties waar dit nu en straks toegevoegde waarde biedt: de stads- en dorpscentra, enkele vervoersknopen en sommige assen in woonwijken. Elke functie dient volledig tot haar recht te komen. Er moet zowel voldaan zijn aan wooneisen als aan de eisen van de ondernemer. Als een van beide ondergeschikt is gemaakt, is dat een afbreukrisico. Dit geldt in het bijzonder voor de prijsstelling en voor de locatie: deze dient geschikt te zijn voor zowel wonen als werken. Aspecten die hierbij een rol spelen dan wel van belang zijn:  ligging in/nabij grootstedelijke woonwijk (woonfunctie);  ligging aan/nabij belangrijke ontsluitingsweg;  nabijheid hoogwaardig openbaar vervoer;  nabijheid voorzieningen;  uitzicht op ruimte en/of levendigheid (woonfunctie);  parkeermogelijkheden;  type bedrijvigheid (in verband met potentiële overlast);  herkenbaarheid en representativiteit van de locatie (werkfunctie). Procesmatig Een tijdige risico-inventarisatie in zowel juridisch, stedenbouwkundig als financieel opzicht kan problemen op termijn voorkomen. Wat zijn de mogelijke knelpunten? Hoe kunnen deze worden opgelost? Wat zijn de minimale eisen? Dit zijn vragen die van tevoren beantwoord moeten worden. Communicatie met de toekomstige gebruikers en soms ook omwonenden is van groot belang voor het slagen van het project. Geen van de onderzochte voorbeelden is vanaf het begin met luid gejuich ontvangen door alle betrokkenen. Door hen bij het proces en bij het project te betrekken kunnen problemen voorkomen worden en wordt het draagvlak sterk vergroot.


20

Succesfactoren per soort functiemenging Daarnaast zijn er enkele factoren die specifiek van belang zijn voor de verschillende vormen van mixed use. Wonen naast/boven je werk Interessant is de mogelijkheid voor werkwoningen langs assen in woonwijken. Hiervoor kunnen in het stedenbouwkundig plan of bestemmingsplan voorwaarden worden geschapen, zoals het opnemen van extra verdiepingshoogte of bredere beukmaten voor woningen. Voorbeelden hiervan zijn er legio, waaronder de nieuwbouwwijk Hoornse Zoom te Delft en het getransformeerde NEM-terrein te Leiden. Regelgeving vormt hier veelal een belemmerende factor; de bestemmingsmogelijkheden zijn beperkt vanwege eventuele overlast. Bestemmingsvrij bouwen is in dit soort zones ongewenst. Ook de parkeernormering kan een beperkende invloed hebben op de werkfunctie. Verticale functiemenging Verticale functiemenging is vooral kansrijk in de centrum(stedelijke) gebieden en op en rond enkele vervoersknopen. Het is hier van belang dat de diverse functies elkaar niet in de weg zitten en geen overlast van elkaar ervaren. Ontwikkelingen als Montevideo in Rotterdam laten zien dat de situering van de verschillende ontsluitingen (entree, lift, trap) cruciaal is. Evenals een heldere beheersituatie waarbij de belangen van de verschillende eigenaren en gebruikers tot hun recht komen. Verticale functiemenging is meestal een complexe opgave. Om dergelijke ontwikkelingen in bestaand stedelijk gebied mogelijk te maken kan een publiek-privaat samenwerkingsverband (PPS) nuttig zijn. Op deze manier toont de gemeente haar betrokkenheid door een langdurige overeenkomst aan te gaan, dit biedt zekerheid voor de private partij. Tegelijkertijd kan de overheid op deze wijze een voldoende kwalitatief hoogwaardige ruimtelijke inrichting zeker stellen. Een risicodragende gemeente kan in sommige gevallen zelfs de doorslag geven om een project te starten, zoals bij Mariënburg in Nijmegen. Horizontale functiemenging Horizontale functiemenging biedt kansen in de minder dynamische gebieden, zoals zones aan de rand van woonwijken. Werkfuncties kunnen hier het best geconcentreerd worden langs de belangrijkste ontsluitingswegen, zoals te zien is in Fascinatio te Capelle aan den IJssel. Om een aantal redenen is horizontale functiemenging relatief gemakkelijk te bewerkstelligen. Ten eerste is de ontwikkeling gemakkelijker te faseren. Door het project in verschillende delen op te leveren, vermindert het risico en verloopt de afzet gemakkelijker. Er is minder sprake van NIMBY-effecten. Bouwkosten liggen lager omdat gestandaardiseerde bouwsystemen kunnen worden toegepast. Immers, meerwerk als gevolg van eisen voortvloeiend uit de andere functie is niet nodig. Daarnaast komen de individuele functies hier gemakkelijker tot hun recht dan bij verticale functiemenging. Om deze redenen is hier geen financiële bijdrage van derden nodig, wat vaak wel het geval is bij de andere twee vormen van mixed use.

Tenslotte In alle gevallen is het zinvol om locatieprofielen op te (laten) stellen. Welke locaties komen al dan niet in aanmerking voor welke vormen van functiemenging? Daarbij dient aandacht te worden gegeven aan de vraag hoe woonwensen te verenigen zijn met ondernemerswensen. Denk hierbij aan de succesfactoren (bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer, uitstraling geschikt voor wonen en werken, concentratie nabij voorzieningen). Ook is het nuttig om te pogen de vraag in beeld te brengen. Daarbij dient wel gerealiseerd te worden dat de interesse vaak groter is dan de daadwerkelijke vraag, zoals bij de solids duidelijk werd. Aan de hand van deze locatieprofielen kan gekozen worden voor die locaties waar functiemenging het meest kansrijk lijkt. Hierbij geldt dat beter één of enkele locaties goed kunnen worden ontwikkeld, dan veel locaties een beetje. Ook hiervoor geldt: durf te kiezen!


21

3.

Situatieschets: wonen en werken in de stadsregio Rotterdam

Dit hoofdstuk gaat in op de huidige stand van zaken omtrent (de menging van) wonen en werken in de stadsregio Rotterdam. Hoewel bedrijventerreinen in het oog springen, vindt gemiddeld slechts eenderde van de werkgelegenheid op echte bedrijventerreinen of kantorenparken plaats. Dat betekent dat de overige tweederde dus plaatsvindt op andere, in meer of mindere mate gemengde, locaties. Hierbij valt te denken aan de traditionele werkgelegenheid in de wijk zoals winkels, voorzieningen zoals notarissen, huisartsen, scholen en politiebureaus, maar ook aan bedrijventerreinen met een woonfunctie. De hoeveelheid werkgelegenheid in een wijk is afhankelijk van de woningvoorraad en de periode dat deze gebouwd is. Zo kennen oudere wijken vaak buurtwinkelcentra en bedrijvigheid in de plint, maar is in naoorlogse wijken met veel sociale huurwoningen weinig werkgelegenheid aanwezig. Wonen boven winkels: Hoek van Holland

Functiemenging is niet iets nieuws De werkgelegenheidsontwikkeling in de stadsregio Rotterdam wordt tweejaarlijks gevolgd door het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR). Hiervan wordt verslag gedaan in de Werkgelegenheidsmonitors van 2006, 2007 en 2008. Hieruit komen onder andere de volgende bevindingen voort:  De meeste arbeidsplaatsen zijn te vinden in de stadscentra, gevolgd door de grootschalige bedrijventerreinen en woongebieden.  Werkgelegenheid in woongebieden kent een relatief hoog aandeel lokale werknemers (ruim boven de 50%) in vergelijking met die op grootschalige bedrijventerreinen (circa 30%).  Laagopgeleiden pendelen over het algemeen over kortere afstanden dan hoogopgeleiden.  De werkgelegenheidsgroei heeft de afgelopen twintig jaar vooral plaatsgevonden op bedrijventerreinen in de nabijheid van woonwijken en in specifieke voorzieningencentra (vooral op het gebied van onderwijs, zorg en welzijn). In de binnenstad en in zuivere woongebieden is het aantal arbeidsplaatsen ongeveer gelijk gebleven, op grootschalige bedrijventerreinen is deze licht afgenomen.


22

  

Rotterdamse prachtwijken kennen een negatieve werkgelegenheidsontwikkeling. Dit in tegenstelling tot de overige Rotterdamse wijken. Uitzonderingen zijn Oud Zuid (Kop van Zuid) en Vreewijk, waar de werkgelegenheid mede door de aanwezigheid van enkele ziekenhuizen toeneemt. De werkgelegenheidsgroei lag de afgelopen twee decennia in de overige delen van de stadsregio Rotterdam steeds hoger dan in de centrale stad Rotterdam. De grote banenmotoren waren de zorgsector en kennisdiensten: ICT, bank- en verzekeringswezen en adviesdiensten. Figuur 1

Ontwikkeling arbeidsplaatsen in %, regio Rotterdam (cijfers over periode)

Bron: Bedrijven Register Zuid-Holland, bewerking Bureau Louter (2007) en Bureau Stedelijke Planning (2009)

  

In de zuivere woongebieden zijn vooral kleine bedrijven gevestigd: 48% van de Rotterdamse vestigingen, goed voor 19% van het aantal arbeidsplaatsen. Veel bedrijven starten in woonwijken. Het aandeel starters per vierkante kilometer is vooral hoog in de binnenstad en in de oude wijken daaromheen. Dit wordt mede verklaard door de hoge bevolkingsdichtheid.

Potentie onder startende en kennisgeoriënteerde bedrijven Startende en kleine kennisgeoriënteerde bedrijven bieden een belangrijk aanknopingspunt als het gaat om de potentie voor functiemenging. Hierbij kan met name worden gedacht aan personengeoriënteerde en informatiegeoriënteerde bedrijvigheid (bron: werkgelegenheidsmonitor Rotterdam, voorjaar 2008). Dit soort bedrijvigheid blijkt relatief goed te combineren met wonen in de binnenstad en in woonwijken. Hier liggen kansen. Kijken we specifieker naar type bedrijvigheid (figuur 1), dan zien we zoals gezegd met name veel groei in de sectoren kennis en zorg. Dit soort bedrijvigheid is vanwege hun specifieke kenmerken zeer geschikt om te combineren met wonen: geen geluids- of milieuoverlast. Concluderend liggen er dus kansen in de binnenstad en in woonwijken om wonen te combineren met kleinere en (door)startende bedrijven gericht op kennisdiensten, evenals de zorgsector.


23

3.1 Werken in de wijk? Eerder bleek dat tweederde van de werkgelegenheid zich op meer of minder gemengde locaties bevindt. Ten behoeve van dit onderzoek is een inventarisatie gemaakt van de buurten in de stadsregio Rotterdam die – in verhouding – een bovenmatige functiemenging kennen. Hiertoe zijn de werkgelegenheidscijfers van het Bedrijvenregister Zuid-Holland gerelateerd aan het inwoneraantal en zijn de buurten onderscheiden naar woonmilieu: centrum- of hoogstedelijk, suburbaan en dorps/landelijk (figuur 2) 5. Figuur 2 Stadsregio Rotterdam ingedeeld naar woonmilieus

Bron: Inbo, 2009

(Centrum)stedelijk Het Rotterdamse stadscentrum is natuurlijk een vanzelfsprekend voorbeeld waar op grote schaal zowel gewoond als gewerkt wordt. De werkgelegenheid bestaat hier vooral uit overheidsdiensten en financiële instellingen (Fortis, Robeco), zorg en overige zakelijke dienstverlening. Ook detailhandel is hier in grote mate aanwezig. Ook in andere delen van het stedelijk gebied zijn verschillende voorbeeldlocaties te vinden waar wonen en werken samen gaan, bijvoorbeeld in delen van de Rotterdamse deelgemeente Feijenoord. Naast een concentratie aan woningen is hier ook veel werkgelegenheid aanwezig. Men is er onder andere werkzaam in het onderwijs, in de metaalproductie en de overige zakelijke dienstverlening. Andere gebieden met een centrumstedelijk karakter zijn Delfshaven, waar werkgelegenheid gegenereerd wordt door de sectoren overheid, zorg en bouw, en Oosterflank (Alexanderknoop), beide in Rotterdam. De werkgelegenheid in Oosterflank bestaat vooral uit overheid, overige zakelijke dienstverlening, detailhandel, groothandel en bouw.

5

In het kader van de Woonvisie-studie "Klaar voor de starter" – Inbo, 2009


24

Suburbaan Op suburbaan niveau gaat het om gebieden als Spijkenisse-Centrum, waar wonen en werken historisch gezien al gemengd plaatsvinden. De voornaamste werkgelegenheid is dan ook te vinden in detailhandel, gemeentelijke overheid, zorg en zakelijke dienstverlening. Ook het noordwestelijke deel van Oostgaarde in Capelle aan den IJssel is een voorbeeld van functiemenging op suburbaan niveau. Wonen vindt plaats in eengezinswoningen of galerijflats, de werkgelegenheid bestaat uit zorg en zakelijke dienstverlening. Schiedam-Oost en Vlaardingen behoren ook tot deze categorie. De werkgelegenheid in Schiedam bestaat uit overheid en financiële dienstverlening. In Vlaardingen gaat het met name om detailhandel, horeca en overheid. Berkel en Rodenrijs tenslotte is een voorbeeld van een groot dorp. In het dorpscentrum zijn zowel bedrijven als woningen te vinden. Men werkt hier vooral in de detailhandel en de zorg.

Dorps / Landelijk Op dorps en landelijk niveau gaat het om centra die zich van oudsher kenmerken door een hoge concentratie van bedrijvigheid. Een voobeeld hiervan is Brielle. Detailhandel en zorg zijn hier de belangrijkste sectoren. Rozenburg is een tweede voorbeeld van dorpse functiemenging. Anders dan in Brielle vormt niet de traditionele detailhandel de belangrijkste werkgelegenheidsverschaffer, maar juist de transport- en bouwsector. De aanwezigheid van bedrijventerrein de Pothof speelt hier een belangrijke rol in. Bleiswijk tenslotte vormt het laatste dorpse voorbeeld. Men werkt hier vooral in de groothandel en in de transportsector, gelieerd aan het agrarische karakter van deze kern.

Centra, knopen en assen als aanknopingspunt Uit het bovenstaande blijkt dat verschillende typen locaties onderscheiden kunnen worden. Naast de al eerder genoemde stads- en dorpscentra, blijken op stedelijk niveau ook knooppunten van (openbaar) vervoer en verkeersassen belangrijke locaties te zijn waar wonen en werken gemengd plaatsvindt. De bereikbaarheid is hier goed en dat is een belangrijke vestigingsplaatsfactor voor de bedrijvigheid. Daarnaast is natuurlijk de nabijheid van voorzieningen van belang.

3.2 Wonen op een bedrijventerrein? Naast werken in een woonwijk wordt er ook gewoond in typische werkgebieden, zoals op (gemengde) bedrijventerreinen. Vroeger waren bedrijventerreinen veelal industrieterreinen waar overlast veroorzakende bedrijven geïsoleerd werden van het woongebied. Tegenwoordig hebben steeds minder bedrijventerreinen dit karakter, maar zijn het eerder verzamelingen van bedrijven- en kantorenparken. Dit is mede veroorzaakt doordat kantoorfuncties hun intrede hebben gedaan: ook wel verkantorisering genoemd. Een andere ontwikkeling is dat bedrijven op kleinere bedrijventerreinen door hun oriëntatie op de buurt gemakkelijker vergroeid raken met de woonbebouwing. Zo zijn hier soms zelfs bedrijven en woningen rug aan rug te vinden, bijvoorbeeld op bedrijventerrein De Hoefslag in Bleiswijk. Voorbeelden binnen de stadsregio Rotterdam waar een dergelijke functiemenging al plaatsvindt of gepland staat zijn de bedrijventerreinen Stormpolder in Krimpen aan den IJssel en Vier Ambachten in Spijkenisse.

Ja, mits… Op de hierboven genoemde bedrijventerreinen zouden wonen en werken gecombineerd kunnen worden. Wel dient hierbij de woonfunctie nadrukkelijk gezien te worden als zijnde te gast, om potentiële wrijving tussen de verschillende functies te voorkomen. In de praktijk levert de introductie van wonen op bedrijventerreinen immers altijd dreiging op voor de reeds gevestigde bedrijvigheid. Eventuele uitbreiding van hun activiteiten kan dan belemmerd worden door bezwaren vanuit de gebruikers van de woningen.


25

4.

Versterken wonen en werken in de stadsregio Rotterdam

Binnen de stadsregio Rotterdam bestaan al heel wat voorbeelden van mixed use. Het verder ontwikkelen hiervan wordt de komende jaren steeds belangrijker. Enerzijds omdat er een groeiende vraag naar is. Anderzijds omdat er beperkte ruimte is voor verdere uitbreiding van het stedelijk gebied voor bedrijventerreinen en woonwijken. Bovendien helpt functiemenging de vitaliteit van bestaande stedelijke gebieden versterken. De ervaringen uit de best practices leren dat vergaande vormen van functiemenging op voorhand vaak niet of minder rendabel zijn. Het hoge ruimtegebruik brengt allerlei dure investeringen met zich mee, zoals ondergronds parkeren. Maar ook de bouw zelf krijgt te maken met meerkosten vanwege het gebruik door meerdere functies. De initiële investeerder profiteert zelden van de meerwaarde die op langere termijn of in de directe omgeving optreedt. Daar staat tegenover dat relatief kleine ingrepen voorbode kunnen zijn van een veel groter effect. Zoals bijvoorbeeld bewerkstelligd wordt in de wijk Klarendal in Arnhem. Naast de corporatie investeren nu ook particulieren weer in de wijk. Een ander voorbeeld hiervan is te vinden in het Lloydkwartier in Rotterdam. Aanhaken op aanwezige potenties loont, met name wanneer er ruimte is voor particuliere initiatieven die hierop kunnen voortborduren. In dit hoofdstuk is een aantal voorzetten per gebiedstype (centrumstedelijk, suburbaan, dorps/landelijk) gedaan. Daarbij wordt ingegaan op de gewenste vormen van mixed use, evenals de procesafspraken die dit kunnen ondersteunen.

4.1 Mixed use in centrumstedelijke gebieden In centrumstedelijke gebieden bestaan de meeste en meest vergaande voorbeelden van functiemenging. Naast een grote mate van ruimtedruk zijn hier immers de zachte vestigingsplaatsfactoren als arbeidspotentieel, cultuuraanbod en interactieklimaat optimaal aanwezig. Deze zijn van wezenlijk belang voor kleine, innovatieve en kennisgeoriënteerde bedrijven, die zich meestal goed mengen met wonen. Mixed use zien we hier in een veelheid aan uitingen verschijnen, zowel op gebieds- als op gebouwniveau. Meestal is er tevens sprake van dubbel grondgebruik door stapeling van functies (verticale functiemenging).

Potenties voor functiemenging in de stadsregio Rotterdam Binnen de stadsregio is een grootstedelijk milieu eigenlijk alleen terug te vinden in Rotterdam en in beperkte mate in Schiedam. Voorbeelden van functiemenging zien we dan ook vooral in de Stadsdriehoek en in de stedelijke gebieden aan de rivieroevers van de Maas. Potentiële locaties voor functiemenging binnen het centrumstedelijke gebied zijn te vinden en kunnen worden uitgebouwd in goed bereikbare ‘nieuwe centra’ als de Alexanderknoop, het toekomstige Stadionpark, het in ontwikkeling zijnde Schieveste en het bestaande Zuidplein. Hier liggen mogelijkheden om de benodigde stedelijke dynamiek te creëren om met name verticale functiemenging te faciliteren. Een meer thematische invulling, zoals de audiovisuele sector in Delfshaven, is mogelijk rond het toekomstige Stadionpark (sport, vrije tijd en wonen), op de campus Woudestein (onderwijs, research en wonen) en rond de medische clusters op Hoboken en IJsselmonde (Maasstadziekenhuis). De aanwezigheid van iconen als een stadion, monument, toonaangevende (zorg)instelling of cultuurhuis (zoals een museum of het NAI) kunnen hier aangegrepen worden als beeldbepalend element en van daaruit verder worden uitgebouwd, terwijl bovendien stedelijke voorzieningen om de hoek liggen.


26

Figuur 3

Potenties in de stadsregio Rotterdam

Bron: Bureau Stedelijke Planning


Wonen in/boven je werk en verticale functiemenging In het algemeen bestaat binnen het centrumstedelijke milieu de grootste potentie voor functiemenging, en dus verdichting, op knopen en in centra. Zowel voor hybride vormen zoals de solid als voor verticale stapeling. Op deze manier wordt de beschikbare ruimte optimaal benut maar wordt tegelijkertijd ook een bijdrage geleverd aan de bereikbaarheid. De vraag daarbij is wel hoe ver je kunt gaan. De ervaring leert dat het er niet om gaat maximale flexibiliteit na te streven, maar te komen tot een evenwichtige mix waarin zowel het ondernemersperspectief als het bewonersperspectief voldoende wordt bediend. Maximale flexibiliteit is niet nodig en onnodig duur. De ultieme vorm van menging, waarbij het gebruik in tijd en ruimte gevarieerd kan worden, blijkt vooralsnog een echte nichemarkt. Voorbeelden daarvan zijn vooral te vinden in geval van hergebruik van bestaand onroerend goed door autonomen (krakers), waarbij regels met voeten worden getreden. In de nieuwbouwmarkt blijkt voor de solid, waarin wonen en werken beide mogelijk zijn, in de praktijk beperkte belangstelling te bestaan.

Transformatie van (binnenstedelijke) bedrijventerreinen en leegstaande kantoren Binnenstedelijk gelegen bedrijventerreinen met weinig arbeidsintensieve bedrijvigheid kunnen interessant zijn voor transformatie. Enerzijds kan dit nieuwe en andersoortige werkgelegenheid opleveren en anderzijds tot een hogere ruimtelijke kwaliteit leiden. De mogelijkheden die de rivieroevers in Rotterdam, Schiedam en ook Vlaardingen hiervoor bieden dienen binnen de stadsregio te worden afgestemd om zo te komen tot enkele nieuwe hoogwaardige gemengde stadswijken. Als er ergens een kans van slagen bestaat voor transformatie van (leegstaande) kantoren en/of industrieel erfgoed naar een mix aan functies, is het wel in de centrumstedelijke gebieden. Hier vinden de toekomstige gebruikers de grootstedelijke dynamiek die zij wensen. Ook hier overtreffen echter de kosten de initiële baten. Er dient te worden nagedacht over wie straks gaat profiteren van deze investering en hoe de initiatiefnemer gecompenseerd kan worden. Een bewoonde omgeving levert minder beheerkosten op dan leegstand. Door bijvoorbeeld meer (betaalbare) woningen in leegstand vastgoed te creëren voor studenten of jonge werkenden kunnen beheerkosten worden bespaard. Ook short-stay woningen voor buitenlandse werknemers of studenten behoren tot de mogelijkheden. Starters en kunstenaars hebben veelal oog voor dit soort plekken. Een pilot die gebruik maakt van hun ideeën kan zinvol zijn om te komen tot meer van dit soort initiatieven.

Kansen voor herstructurering Eveneens interessant voor de stadsregio is de best practice Klarendal in Arnhem. Hier is door een corporatie ingehaakt op lokaal aanwezige potenties door vrijkomende panden in een verpauperde wijk op te kopen en die tegen zeer lage huren beschikbaar te stellen aan ondernemers in de modesector. Deze aanpak blijkt al op korte termijn tot positieve resultaten te leiden: de modeondernemers zijn gevolgd door hippe kroegen. Het verdient nadere studie welke wijken of buurten in de stadsregio Rotterdam een dergelijke voedingsbodem kennen en welke partijen een dergelijke aanpak navolging kunnen geven. Bospolder-Tussendijken in Rotterdam zou zo’n wijk kunnen zijn, evenals de Voorstraat in Spijkenisse, waar al eerste initiatieven zijn ontplooid.


4.2 Mixed use in suburbane gebieden Het suburbane gebied wordt – in tegenstelling tot het stedelijke gebied – juist om haar relatieve rust en overzichtelijkheid gewaardeerd. Dit dient dan ook als uitgangspunt te worden genomen voor mixed use initiatieven in het suburbane gebied. Concepten dienen toegesneden te zijn op de huishoudens die hier willen wonen en werken, waarbij ondernemers en tweeverdienerhuishoudens die werk en gezin willen combineren de hoofdmoot vormen. Toch zien we ook hier mixed use in een veelheid van uitingen op zowel gebieds- als gebouwniveau. Een belangrijke voorwaarde is dat de gebouwen flexibiliteit bieden door een bredere beuk en/of hogere verdiepingshoogte. Daarnaast zou er ook de mogelijkheid moeten zijn om ontsluitingen in de loop van de tijd aan te passen. Dit geldt ook voor de buitenruimte.

Potenties voor functiemenging in de stadsregio Rotterdam Juist in deze gebieden luistert het nauw waar menging of flexibel gebruik in de tijd wel of juist niet gefaciliteerd wordt. Wonen en werken kennen immers hun eigen vestigingsplaatsvereisten. Ligging aan of nabij ontsluitingswegen en halteplaatsen van openbaar vervoer, evenals zichtbaarheid voor passanten, is van belang voor de werkfunctie. Voor de woonfunctie zijn juist een aantrekkelijke ligging in of nabij woonwijken en de nabijheid van voorzieningen van belang. Potenties kunnen worden gezocht en uitgebouwd in de centra, rond een aantal knooppunten van (openbaar) vervoer en in de nabijheid van voorzieningen zoals de grotere stadsdeel- en wijkwinkelcentra. Hier kunnen levendige groenstedelijke woonmilieus worden ontwikkeld. Te denken valt aan het centrumgebied in Barendrecht en de omgeving van metrostation Spijkenisse Centrum, maar ook Ridderkerk en SchiedamKethel bieden mogelijkheden, evenals de nieuwe wijken Nesselande en Schieveen in Rotterdam. Een juiste situering van functies, hun entrees/ontsluitingen en eventuele buitenruimte vormen hier de sleutel tot succes.

Verticale, maar vooral horizontale functiemenging Bij de herstructurering van eenzijdige woonwijken en de bouw van nieuwe woonwijken dienen de mogelijkheden van het gewilde groenstedelijke woonmilieu verder te worden benut. Bij afwezigheid van voorzieningen in de nabijheid zouden deze in de wijk zelf een plek moeten krijgen. Daarnaast is het interessant te verkennen òf en zo ja op welke plekken werkwoningen een toegevoegde waarde opleveren. Voorbeelden hiervan zijn het faciliteren van werken aan huis zoals op beperkte schaal in Delft, Hoornse Zoom gebeurt of in Leiden, op het voormalige NEM-terrein. Een belangrijk gegeven hierbij is dat het succes van een werkwoning gebaseerd is op twee belangrijke pijlers: werkruimten die voldoende groot zijn voor de functie die ze moeten herbergen evenals een voldoende flexibele bestemming. Woonmotieven blijven echter doorslaggevend om zich er al dan niet te vestigen. Niet minder interessant zijn de wijken waar het rustig wonen is, terwijl er aan de rand gewerkt wordt, zoals in Fascinatio in Capelle aan den IJssel. Deze horizontale vorm van functiemenging is eenvoudiger en goedkoper te realiseren dan verticale functiemenging, terwijl het toch ook de vitaliteit van de wijk vergroot. Immers, er zijn op gebouwniveau geen extra aanpassingen nodig die een gemengde bestemming wel vraagt. Op beperkte schaal kunnen op deze wijze overgangen tussen woon- en werkgebieden worden ingericht als gemengde gebieden. De werkfunctie heeft hier de meeste kans van slagen langs de assen.

Wonen boven winkels Ook in de meer suburbane gebieden is verticale functiemenging mogelijk. Hierbij moet vooral worden gedacht aan wonen boven winkels en voorzieningen. Op deze wijze kan een aanzienlijke ruimtewinst worden geboekt door intensivering. De verticale stapeling van functies (parkeren, wonen, winkelen, horeca en eventueel ook werken) helpt nieuwe concentratiegebieden te creëren die de attractiviteit van de wijk kunnen vergroten. Ervaringen uit Nootdorp kunnen worden toegepast in bijvoorbeeld winkelcentrum Koningshoek in Maassluis-West.


29

4.3 Mixed use in dorpse en landelijke gebieden Van oudsher zien we in dorpen en landelijke streken een grote functiemix. Het feit dat dit de afgelopen decennia is afgenomen heeft onder meer te maken met de weten regelgeving, die lange tijd scheiding tussen wonen en werken stimuleerde. De werkfunctie werd steeds vaker uitgeplaatst naar locaties aan de rand van de kern of grotere terreinen in de regio. Voor de landelijke kernen betekende dit onder meer een afnemend draagvlak voor voorzieningen. Inmiddels kampen een aantal kernen met vraagstukken op het terrein van de vitaliteit en levensvatbaarheid. Het bestaan en toestaan van bedrijvigheid kan hier een bijdrage aan leveren.

Potenties voor functiemenging in de stadsregio Rotterdam De eerste mogelijkheden voor functiemenging doen zich hier voor in de dorpscentra. Revitalisering van winkelstraten of hergebruik van verouderd onroerend goed biedt hiervoor aanknopingspunten, evenals wonen boven winkels. Dergelijke ontwikkelingen passen goed in kernen als Bleiswijk, Oostvoorne en Rozenburg. Hiervoor is het zinvol als bestemmingsplannen worden opgerekt in termen van het faciliteren van flexibel gebruik. Dit zou ertoe moeten leiden dat nieuwe en/of bestaande ondernemers in het dorp komen of blijven en zo bijdragen aan de vitaliteit. Door te sturen op een zorgvuldige inpassing kan tevens de ruimtelijke kwaliteit van deze gebieden worden vergroot.

Kansen voor een mix met recreatie Gezien de ruimere stedenbouwkundige opzet in dorpse en landelijke gebieden bestaan hier mogelijkheden voor ruim opgezette woonwerkkavels of zelfs woonwerk- of woonrecreatielandschappen nabij waterrijke locaties. In het voorbeeld van Blaricummermeent worden de mogelijkheden hiertoe optimaal benut. Loosdrecht heeft zich daarentegen autonoom ontwikkeld. Daar maakt men zich nu zorgen om het feit dat de bedrijvigheid onvoldoende moderniseert. Potentiële locaties in de stadsregio zijn de Zuidplaspolder, en misschien ook wel de Rottemeren en de Brielse Maas.

Flexibeler bestemmingsplannen een must De strikte verordeningen ten aanzien van het maximaal aantal te bebouwen meters perken het flexibel gebruik van opstallen in. Meer kwalitatieve in plaats van kwantitatieve criteria kunnen hierin een positieve bijdrage leveren.


30

5.

Beleid en procesafspraken

Onderscheid nieuwbouw - hergebruik Hoe is functiemenging succesvol te realiseren? Daarbij kan onderscheid gemaakt worden tussen hergebruik en/of herstructurering van bestaand onroerend goed en (sloop) nieuwbouw. Bij hergebruik gaat het om het voorkomen van leegstand en verloedering, terwijl het bij nieuwbouw vooral gaat om intensiever ruimtegebruik. Bij hergebruik dient de investering te worden gezien in het licht van eventuele hogere toekomstige beheerkosten en nevenopbrengsten in termen van het meeliften van de wijk op het genomen initiatief. Ondanks een initieel onrendabele investering, is er sprake van meerwaarde op buurtniveau. Beleidsmatig vraagt dit om financiële middelen om dergelijke ingrepen mogelijk te maken, om regelgeving die experimenten toestaat en om contact met de potentiële gebruikers (kunstenaars, startende ondernemers). Bij nieuwbouw gaat het er vooral om dat er keuzes worden gemaakt welke gebieden bij uitstek een gemengde invulling zouden moeten krijgen. Zowel de bewonerswensen als de ondernemerswensen moeten kunnen worden bediend. De keuze en invulling van gebieden die hiervoor in aanmerking komen zijn van doorslaggevend belang voor een goed woon- en werkklimaat.

Harde randvoorwaarden: locatie, prijs en flexibiliteit De verschillende functies dienen optimaal te worden ondersteund. Bij de lay-out van het gebied of gebouw dient daarom rekening gehouden te worden met de specifieke randvoorwaarden van de verschillende functies. Dus een woonfunctie met een goede buitenruimte in de nabijheid van andere woningen en voorzieningen als winkels en scholen. Evenals een werkfunctie die optimaal profiteert van zichtbaarheid, bereikbaarheid en voldoende parkeergelegenheid in de nabijheid. Daarnaast is de betaalbaarheid een belangrijke factor. Ondernemers die opereren vanuit een werkwoning of gemengd woonwerkobject zijn meestal (nog) geen grootverdieners. Passende huur- en/of koopprijzen zijn dan cruciaal. Tenslotte is een voldoende ruim en flexibel bestemmingsplan nodig om de gewenste spontane menging te faciliteren. Wat betreft de juridische regelgeving is het van belang te memoreren dat de nieuwe Wro vereist dat gemeenten een actueel bestemmingsplan hebben. Deze verplichte actualisering biedt de mogelijkheid om functiemenging in het plan op te nemen.

Procesafspraken De overheid kan de voorwaarden scheppen waarbinnen de markt haar werk kan doen. Het gaat daarbij vooral om organisatie, afstemming en het faciliteren van initiatieven. Daarnaast is er behoefte aan financiële middelen om ontwikkelingen een duwtje in de rug te geven. Bovendien vraagt stimulering van mixed use om een integrale aanpak en een interdisciplinaire benadering. De stadsregio zou dit kunnen faciliteren door een handreiking op te stellen, waarin de voorwaarden worden beschreven om functiemenging meer ruimte te geven. Hierin kan worden verwoord welke doelen met functiemenging worden gediend, waar welke vormen van functiemenging bij voorkeur tot stand zouden moeten komen en met welk instrumentarium dit vervolgens gefaciliteerd kan worden. Veelal zullen externe subsidies nodig zijn. Ook gemeenten zouden dit middel kunnen toepassen om gewenste, maar nog onbetaalbare oplossingen mogelijk te maken. Hierbij kan gedacht worden aan investeringen die nodig zijn voor dubbel grondgebruik, voorinvesteringen (zoals het opkopen van incourant onroerend goed) of het mede mogelijk maken van transformatie van kantoren. In dit kader past tevens een pleidooi voor een waarde- in plaats van kostenbenadering. Dit pleit voor aanbesteding op basis van ‘fixed-price, best solution’ indien de gemeente eigenaar is van de grond. Ook het bevoordelen van mixed use initiatieven op gewenste locaties past in dit kader. Immers, functiemenging leidt op langere termijn tot betere en duurzame gebieden.


31

Daarnaast zien wij een belangrijke rol voor de stadsregio weggelegd ten aanzien van kennisontwikkeling en kennisverspreiding. Het bureau van de stadsregio kan de gemeenten wegwijs maken op het terrein van mixed use, hen voorzien van de laatste ervaringen en voorbeelden en ook pro-actief relevante informatie verspreiden. Hierbij kan gedacht worden aan het organiseren van een symposium over dit onderwerp. Eén van de elementen hierbinnen is de vraag hoe je als overheid flexibiliteit bevordert. Het gaat hierbij om zaken als aanpassing door gemeenten van regelgeving en bestemmingsplannen. Maar ook om de invloed van de stadsregio aan te wenden richting het Rijk en zaken mogelijk te maken via tijdelijke vrijstellingen als experimentzones. Tevens kan worden gedacht aan verlichting van fiscale regimes voor vastgoed dat tijdelijk aangekocht moet worden om de gewenste ontwikkeling te faciliteren. De stadsregio zou een coördinerende rol kunnen vervullen in het organiseren van afstemming. Hierbinnen vallen activiteiten als het maken van keuzes welke bedrijventerreinen wel/niet verkleuren, welke winkelcentra wel of juist niet verder geïntensiveerd worden en welke experimentzones eventueel kunnen worden ingesteld. Doel hiervan moet zijn dat de regio er als geheel beter van wordt, dat het leidt tot winwin situaties. Tenslotte is al meermalen bewezen dat prijzen en awards heel nuttig zijn om gewenste doelen te bereiken. Voorbeelden hiervan zijn de jaarlijkse Woonaward Haaglanden, de NEPROM-prijs voor locatieontwikkeling en de FGH-Vastgoedprijs.


32

Bijlage: Overzicht best practices Tijdens de inventarisatiefase van dit onderzoek zijn diverse referenties in binnen- en buitenland bekeken. Uit dit overzicht is ten behoeve van hoofdstuk 2 een selectie gemaakt van voorbeelden die aanspreken, onderscheidend zijn ten opzichte van elkaar en een referentie kunnen zijn voor ontwikkelingen in de stadsregio Rotterdam. In de overzichten worden de voorbeelden onderscheiden naar de vraag of het een ontwikkeling op gebouwof gebiedsniveau betreft (of zelfs een bedrijventerrein) en of er sprake is van transformatie of herontwikkeling van een bestaand gebouw of nieuwbouw.

Best practices centrumstedelijk gebied gebouw gemeente Apeldoorn

naam Kanaalzone

Amsterdam Amsterdam

Spaarndammerhout Sandwich Stad

Amsterdam Amsterdam

Tetterode Oostelijk Havengebied

Amsterdam Amsterdam / De Baarsjes

Solids Witte de Withstraat

Amsterdam / IJburg Amsterdam / Zuidas

Multifunk Mahler IV

Barcelona Den Haag

22@bcn Nieuw Laakhaven

Duisburg / Innenhafen

Die Grachten

Hamburg Stadtlagerhaus Kopenhagen / Islands Brygge Pressesiloen

gebied

bestaand nieuw bestaand nieuw bestaand nieuw X X X X X X

X

X

X

X

X

X X

X X

X

X

X X X X X X X

Kopenhagen / Holmen Londen / Docklands Maastricht

Torpedohallen Royal Docks Wonen boven winkels

X

Nijmegen

Mariënburg

X

Oslo / Aker Brygge Rotterdam Rotterdam

Stranden KennisAs Kop van Zuid

X X

Rotterdam Rotterdam

Puntegale RottaNova

X

Rotterdam Rotterdam

Schiecentrale Specerijenhof

X X

Utrecht

Stationsgebied


bedrijventerrein

X

X

33

Best practices suburbaan gebied gebouw gemeente

naam

Almere Buiten

Mix to the Max

gebied

bedrijventerrein

bestaand nieuw bestaand nieuw bestaand nieuw X X

Amsterdam, div. locaties Solids Arnhem Klarendal

X X

Barendrecht Capelle aan den IJssel

Vaanpark Fascinatio

X

Den Haag / Ypenburg Delft

Henricushof Hoornse Zoom

X X

X

Groningen Leiden

Wolters-Noordhoff NEM-terrein

X

X

X

Best practices dorps/landelijk gebied gebouw

gemeente

naam

Amersfoort

Bijen en Vlinders (De Wieken/Vinkenhof) Kruiswijk II Blaricummermeent

Anna Paulowna Blaricum Krimpen aan den IJssel Nootdorp

Stormpolder

Wijdemeren

div. bedrijventerreinen, o.a. Loosdrecht zorgboerderij

Divers

gebied

bedrijventerrein

bestaand nieuw bestaand nieuw bestaand nieuw X X X X

Bedrijvenpark Oostambacht


X X

X

X

34

Mixed use als uitdaging voor de stadsregio Rotterdam. In opdracht van de stadsregio Rotterdam. November 2009

Recommend Documents