MF DNES
Růst nájmů teď to začne 26. října 2009 Regulované nájemné výrazně zdražuje již nyní. Ale roku 2011 se nájmy utrhnou ze řetězu a porostou dál Praha - Příští rok budou nájemníci obecních bytů v řadě menších měst platit o více než polovinu větší činži než letos. To je teprve začátek. Takzvaná deregulace bude brzy hotová, ale nájmy porostou dál. Hlavně v malých městech totiž bude nájemné v „deregulovaných“ bytech stále výrazně nižší, než odpovídá tržní ceně. A v růstu mu od roku 2011 už nebude bránit žádný zákonný strop. Místní politici naposledy zvedli regulované nájemné často na maximum stanovené státem. Krajská města kromě Ústí nad Labem a Ostravy a také větší města ve Středočeském kraji čeká uvolnění nájmů roku 2013. S dalším zvyšováním nájmů by měli s jistotou počítat ti, kterým majitel domu pro příští rok vyměřil činži pod padesát korun za metr čtvereční. „To je částka, která se bere jako minimum potřebné k základní údržbě domu,“ vysvětlil vedoucí odboru bytové politiky ministerstva pro místní rozvoj Pavel Rakouš. Pokud majitel své domy navíc zatepluje nebomění okna, padesátikorunová minimální částka letí vzhůru. A rychle. Soukromníci budou zdražovat víc než města Místopředseda Občanského sdružení majitelů domů Libor Dellin dokonce odhaduje minimální náklady až na 80 korun. Zároveň připouští, že v menších městech se lidé takové sumy za nájem bát nemusí. „V lokalitách, kde je malý zájem o bydlení, nájem na takovou částku nedosáhne,“ uklidňuje. V horší pozici budou po deregulaci nájemníci bytů v majetku soukromníka. „Město i soukromý vlastník mají s byty náklady na údržbu, správu nebo renovaci. Potud je to stejné. Jenže pak přichází zisk, který se snaží soukromý majitel samozřejmě maximalizovat,“ připustil náměstek kladenského primátora a šéf bytové komise Svazu měst a obcí Vojtěch Munzar. V cestě růstu nebude stát téměř nic. Kdyby bylo nájemné po deregulaci podobné tomu tržnímu,majitelé domů by nezdražovali, protože by jejich nájemníci mohli jít bydlet jinam za méně peněz. Ale tak to nebude – už teď je jasné, že obě sazby se přiblíží v roce 2012 jen ve velkých městech. V okresních městech mezi nimi zůstane i více než dvojnásobný rozdíl. Teoreticky tak majitel domu například v Uherském Hradišti může zvednout nájem hned v lednu 2011 skoro na dvojnásobek a pořád bude levnější než nabídky realitních kanceláří. Jedinou obranou proti extrémnímu nájmu bude soud. Ten by měl stanovit přiměřenou výši nájmu v jednotlivých místech. Autor: JIŘÍ SMETANA
MF DNES - Byznys speciál
Lidé nemají na činže, berou dávky 26. října 2009 Potíže s placením svého bydlení mají hlavně osaměle žijící důchodci, matky samoživitelky a lidé, kteří přišli o práci. Stát a obec jim mohou pomoci dávkami na bydlení, ale jen některé obce mohou nabídnout přestěhování do menšího a levnějšího bytu. Pokud někdo nemá na nájem a poplatky, může se obrátit s žádostí o pomoc na svou obec a na sociálním úřadě požádat o příspěvek na bydlení. Podle srpnových statistik bralo příspěvek nebo doplatek na bydlení celkem 108 tisíc lidí, což je zhruba o desetinu víc než před rokem. Měsíčně takto stát utratí zhruba 230 milionů korun. "Nejvíce příjemců se nachází v Moravskoslezském a Ústeckém kraji," uvádí Irena Dlesková z ministerstva práce a sociálních věcí. V srpnu bralo příspěvek na bydlení přes 100 tisíc lidí.
Regulace nájmů končí, začínají pře Na příspěvek na bydlení dosáhne každý, kdo vydá za nájemné a poplatky za služby více než třicet procent svých příjmů. Tento podíl však nesmí překročit tabulkové náklady na bydlení v obci dané velikosti. Například v Ostravě tato částka činí 4 045 Kč – samostatně žijící člověk v nájemním bytě tak dá svých třicet procent z čistého příjmu za nájem a zbytek do stropu 4 045 Kč mu doplatí sociální úřad. V nejmenší obci je hranice maximálních nákladů stanovena na 3 160 Kč. Pokud to dotyčnému nestačí, může zkusit požádat obecní úřad o tzv. doplatek na bydlení. Ten dostávají jen nejtěžší případy. "Dotyčný musí současně pobírat příspěvek na živobytí a také mít v bytě trvalé bydliště," připomíná Marie Březinová, sociální pracovnice z městského úřadu v Moravských Budějovicích. V osmitisícové obci bere doplatek několik desítek lidí.
Sen o kulovém blesku Když pomoc z veřejných peněz nestačí, nezbývá než se přestěhovat do menšího. Nejtěžší je opouštět byt s regulovaným nájmem, protože i menší byt v okolí stojí na volném trhu minimálně stejně, kolik činí regulovaný nájem – stěhování do "tržního" bytu tedy problém neřeší. A málokterý majitel domu si vezme nového nájemníka do bytu s regulovaným nájmem. "Je pro něj výhodnější počkat, až dotyčný nebude mít třikrát za sebou na zaplacení činže, a pak ho vystěhovat na ulici. V takto uvolněném bytě už může vybírat tržní nájemné," říká Zdeněk Pernes, předseda Rady seniorů ČR.
Obecní byt se dá teoreticky vyměnit snáz. „Do programu výměny bytů se zapojila většina městských částí. Lidé si tak mohou měnit obecní regulované byty například mezi Prahou 6 a Prahou 10,“ říká Miroslav Šmíd, asistent pražského radního pro bytovou výstavbu. Některé obce mají k dispozici malometrážní sociální byty, které po splnění určitých předpokladů mohou pronajmout. Platí se v nich maximálně 43 korun na metr čtvereční a měsíc. Po celém Česku existuje asi 20 tisíc takových obydlí, Praha jich spravuje šest stovek a ročně přibývá až čtyřicet dalších na základě odebraných dekretů. O ně lidé přicházejí kvůli odhaleným podvodům.
Dávky na nájem Příspěvek na bydlení – vyplácí úřad práce – max 4 000 Kč pro samostatně žijící osobu s příjmem ve výši životního minima (3 126 Kč) bydlícího v nájemním bytě v Praze; až 2 230 Kč v obci do 10 tisíc obyvatel Doplatek na bydlení – vyplácí obecní úřad – po zaplacení nákladů na bydlení musí osobě či rodině zůstat částka na živobytí (určeno individuálně) – podmínkou je brát příspěvek na živobytí Autoři: Jitka Vlková MF DNES
Regulace nájmů končí, přicházejí pře 26. října 2009 Příští rok budou nájemníci obecních bytů v řadě menších měst platit o více než polovinu větší činži než letos. To je teprve začátek. Takzvaná deregulace brzy skončí, ale nájmy porostou dál. Hlavně v malých městech totiž bude nájemné v deregulovaných bytech stále výrazně nižší, než odpovídá tržní ceně. A v růstu mu od roku 2011 už nebude bránit žádný zákonný strop. Místní politici naposledy zvedli regulované nájemné často na maximum stanovené státem. Krajská města kromě Ústí nad Labem a Ostravy a také větší města ve Středočeském kraji čeká uvolnění nájmů roku 2013. S dalším zvyšováním nájmů by měli s jistotou počítat ti, kterým majitel domu pro příští rok vyměřil činži pod padesát korun za metr čtvereční. "To je částka, která se bere jako minimum potřebné k základní údržbě domu," vysvětlil vedoucí odboru bytové politiky ministerstva pro místní rozvoj Pavel Rakouš. Pokud majitel své domy navíc zatepluje nebo mění okna, padesátikorunová minimální částka letí vzhůru. A rychle.
Soukromníci budou zdražovat víc než města Místopředseda Občanského sdružení majitelů domů Libor Dellin dokonce odhaduje minimální náklady až na 80 korun. Zároveň připouští, že v menších městech se lidé takové sumy za nájem bát nemusí. "V lokalitách, kde je malý zájem o bydlení, nájem na
takovou částku nedosáhne," uklidňuje. V horší pozici budou po deregulaci nájemníci bytů v majetku soukromníka. "Město i soukromý vlastník mají s byty náklady na údržbu, správu nebo renovaci. Potud je to stejné. Jenže pak přichází zisk, který se snaží soukromý majitel samozřejmě maximalizovat," připustil náměstek kladenského primátora a šéf bytové komise Svazu měst a obcí Vojtěch Munzar. V cestě růstu nebude stát téměř nic. Kdyby bylo nájemné po deregulaci podobné tomu tržnímu, majitelé domů by nezdražovali, protože by jejich nájemníci mohli jít bydlet jinam za méně peněz. Ale tak to nebude – už teď je jasné, že obě sazby se přiblíží v roce 2012 jen ve velkých městech. V okresních městech mezi nimi zůstane i více než dvojnásobný rozdíl. Teoreticky tak majitel domu například v Uherském Hradišti může zvednout nájem hned v lednu 2011 skoro na dvojnásobek a pořád bude levnější než nabídky realitních kanceláří.
Rozhodovat budou soudy. Nevědí, čím se řídit Jedinou obranou proti extrémnímu nájmu bude soud. Zatímco dnes je strop regulovaného nájemného jasně stanoven zákonem, po skončení regulace to tak nebude a o tom, zda je činže přiměřená, začnou rozhodovat soudy. Od roku 2011 by je mohly zavalit až desetitisíce žalob na vysoký nájem ze strany nájemníků nebo na nízký ze strany majitelů domů. Na soudcích pak bude stanovit takzvaný "místně obvyklý nájem". A politici už vymýšlejí způsob, jak jim svázat ruce. Sociální demokraté před pár dny oznámili, že chtějí vytvořit zákon, který by maximální sazby podle jednotlivých lokalit pevně zakotvil. "Soud totiž nemá žádnou možnost, jak přiměřené nájemné zjistit. Podívá se na nabídky realitních kanceláří, jenže tam jsou ceny zkreslené," tvrdí poslanec Stanislav Křeček, který zároveň vede Sdružení nájemníků. Soudci se takové regulaci brání. "Když je třeba rozhodnout o ceně, zpracuje se znalecký posudek, který zohlední všechny faktory," popisuje stávající praxi například pardubická soudkyně Petra Nováková. Obdobně podle ní soud může postupovat i v budoucnu.
Ministerstvo prosazuje "mapu nájmů" Ministerstvo pro místní rozvoj by nejraději přijalo kompromis. "Existovala by veřejně přístupná databáze, kde by mohli nájemníci i majitelé domů zjistit výši obvyklého nájemného. To neznamená, že by se nemohli obrátit na soud. A vůbec to neznamená, že by se soudci museli informacemi z databáze řídit," vysvětluje Pavel Rakouš. Podmínkou je, aby politici schválili novelu občanského zákoníku, která leží ve Sněmovně. "Bez toho nebude podle čeho soudit. Dojde k úplnému zamrznutí," řekl Rakouš. Dvakrát ji poslanci odmítli zařadit na jednání, poprvé se to povedlo minulý týden. Pokud by se podařilo schválit zákoník do poloviny příštího roku, je reálné nachystat databázi s údaji o výši nájmů do konce roku. Prvním lednovým dnem přespříštího roku se totiž uvolní růst nájemného právě v těch městech, kde je rozdíl mezi tržní a regulovanou činží největší. Pro desítky tisíc lidí může uvolnění nájmů znamenat stěhování. Organizace na ochranu
nájemníků straší ještě vyššími čísly. Po čtyřiceti letech o odchodu z bytu uvažuje i Marie H. "Ve vysokém věku je to ale složité. Budu muset změnit lékaře, mám také problém s očima a sotva přečtu názvy ulic," posteskla si žena. Majitel domu je podle ní sice seriózní, ale na dohodu to s ním nevypadá. "Chová se tržně," konstatuje lakonicky důchodkyně. Podle kladenského náměstka primátora Vojtěcha Munzara by podobných příběhů nemuselo být moc, stejně jako soudních sporů o výši činže. A to ani v domech soukromých majitelů. "Věřím, že se budou majitelé snažit s nájemníky dohodnout. Může to pro ně být mnohem jednodušší než se je snažit dostat z bytu," myslí si Munzar. Autoři: Jiří Smetana MF DNES
Proč se nájmy utrhly ze řetězu 26. října 2009 BUDOUCNOST NÁJMŮ: Rychlé nárůsty činží podpořila bublina na trhu realit. Paroubkova vláda s tím nepočítala Praha - Když na konci roku 2005 poslanci odhlasovali zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, tvrdil Radko Martínek, tehdejší ministr pro místní rozvoj v Paroubkově vládě, že ročně budou činže růst v průměru o 14,2 procenta. Už při prvním zdražení však rostly nájmy o 19 procent a v dalších letech se růst zrychloval. Následující otázky a odpovědi vysvětlí, čím je to způsobeno. 1. Podle čeho se určuje, jak mi zvýší nájemné? Základem je každoročně vydávané Sdělení ministerstva pro místní rozvoj. To stanovuje pro jednotlivé oblasti země tzv. cílové nájemné (tj. částku, kterou by měl nájemník platit za 1 m2 bytu po skončení regulace) a vypočítává, o kolik vám může majitel domu činži v příštím roce zvýšit. Tempo zdražení se odvíjí od toho, kolik platíte nyní. Zjednodušeně řečeno – pokud máte nájem nízký, může být zdražování rychlejší, a naopak. 2. Jak se cílové nájemné vypočítává ? Tato částka činí pět procent (s výjimkou tří oblastí Prahy, kde je nižší) ze základní ceny bytu v dané lokalitě. 3. Tato částka byla stanovena už při přijetí zákona? Nikoliv. Každý rok se mění. A vzhledem k tomu, že od roku 2006 začaly ceny bytů prudce růst, došlo také k rychlému nárůstu této základní ceny. Vůbec nejvýrazněji se tento skok projevil při stanovování cílového nájemného v letošním roce. 4. Proč právě letos dochází k takovému skoku, když ceny bytů kvůli krizi klesají? Základní ceny jsou počítány z uskutečněných kupních cen starších bytů vždy za tříleté období končící posledním dubnem. Pro rok 2010 tedy byly vypočteny za květen 2006 až duben 2009. K poklesu cen však došlo až v posledních měsících, proto neměl šanci
eliminovat výrazný nárůst z předchozích let. 5. Liší se cílová částka také podle toho, zda je majitelem město nebo soukromník? Nikoliv, je dána pouze lokalitou. Doplňkovým kritériem je pouze kategorie bytu – ty se sníženou kvalitou mají slevu. Je však pravděpodobné, že pokud bydlíte u soukromníka, využíval povolených maximálních nárůstů už v předchozích letech. Nyní vás tak nemusí čekat takový skok jako nájemce městských bytů, jejichž radnice zdražovaly pomalu. 6. Proč někde končí regulace v příštím roce a někde až v roce 2012? Bude se ve druhém případě ještě měnit tempo růstu cen? Vláda loni rozhodla, že ve městech, kde by od ledna 2010 hrozil největší skok nájmů, rozloží jednoroční nárůst cen do více let. Cílové nájemné se u těchto měst (Praha, krajská města vyjma Ústí nad Labem a Ostravy a města ve středních Čechách s více než 10 tisíci obyvateli) už měnit nebude. Pokud majitel bytu bude zdražovat každý rok o povolené nájemné, budou nárůsty v roce 2010, 2011 i 2012 procentuálně stejné. Tabulka: Jak v městských bytech porostou nájmy: Cena 2009 - cena 2010 /pozn. - kráceno pro web OS uvedením pouze centrálních MČ Prahy/ Praha 1 Praha 2 Praha 3 Praha 5
76,02 82,09 83,45 74,65
76,02 90,51 95,55 86,89
Zvyšování nájemného kritizují hlavně politici ČSSD, kteří ho sami schválili Poznámky k přehledu nájemného Částky se vztahují k bytům, které jsou ve vlastnictví měst. Neplatí tedy pro nájemníky, kteří bydlí v bytech s regulovaným nájmem, avšak vlastněných soukromým majitelem. Ve výpočtu používáme ceny po uplatnění slev, pokud se vztahují na všechny nájemníky. Vlastníci bytu však mohou slevy kdykoliv zrušit. Všechny údaje v korunách na m2. Pramen: města, cenybytu.idnes.cz Autor: TOMÁŠ LYSONĚK
Regulovaný nájemník? Důchodce, spekulant a další 26. října 2009 Praha - Odpůrci zdražování nájemného je srdceryvně popisují jako nemohoucí seniory s nuzným důchodem, kterým je třeba pomoci ušetřit každou korunu. Majitelé nájemních domů je zase škatulkují jako dravé parazitující spekulanty, kteří zaslouží pustit žilou. A obě strany mají pravdu – v bytech s regulovaným nájemným žijí oba extrémy. A prakticky kdokoliv další. Včetně politiků.
V Česku je asi tři čtvrtě milionu bytů s regulovaným nájemným, ve kterých může žít kolem dvou milionů lidí. Tedy každý pátý obyvatel. „Většina z nich je držiteli dekretu ještě z doby před rokem 1989,“ popisuje Libor Dellin z Občanského sdružení majitelů domů. Právě soukromí majitelé domů patří k těm, kteří si stěžují na spekulanty bydlící za zlomek tržního nájemného díky těžko prokazatelnému podvodu. Jejich počet odhadují na třetinu až pětinu ze všech „regulovaných“ nájemníků. Jde o lidi, kteří se k bytu dostali tak, že se oficiálně „nastěhovali“ k regulovanému nájemníkovi a formálně s ním žili v jedné domácnosti. Když původní držitel dekretu zemřel nebo se odstěhoval pod příslibem tučného odstupného, regulovaný nájem přešel automaticky na ně. Obvykle se takto „dědí“ byty v rodině. „Zapsal jsem se takhle k babičce. Na patře jsou tři byty, v jednom jsou na tom úplně stejně, druhý nájemník dál pronajímá byt studentům. Máme dohodu, že když bude potřeba vzájemně si dosvědčíme, že tam bydlíme,“ popsal devětadvacetiletý muž z Brna. Jméno si pochopitelně nepřál zveřejnit. Spekulantů je víc v bytech soukromých majitelů, kteří často restituovali lukrativní domy v centrech měst. Zatímco v obecním paneláku se do spekulací pohrnou spíše nižší příjmové skupiny, které jednoduše chtějí levně bydlet, bydlení v prvorepublikovém činžáku v centru města může být životním stylem. Zlomkový nájem ve srovnání s tržními hodnotami je způsob, jak na takové bydlení dosáhnou lidé i s průměrnými příjmy. Posledních pár let však podobných případů ubývá. S postupující deregulací se totiž bydlení v regulovaných bytech stává méně lukrativní, zvlášť u soukromých majitelů, kteří dychtivě zvedají regulovaný nájem vždy na maximální možnou hodnotu povolenou ministerstvem pro místní rozvoj. Poslanci by navíc měli ještě na probíhající schůzi projednávat změnu občanského zákoníku, který by spekulativní stěhování definitivně utnul. Nájem by po úmrtí nebo odstěhování držitele dekretu nepřešel automaticky na nového nájemníka, ale začala by běžet dvouletá lhůta, během níž by se musel nový obyvatel dohodnout s majitelem domu na nových podmínkách nájmu. V praxi by to znamenalo, že už by nedostal regulovaný nájem. Výjimkou by byli jen lidé nad 75 let nebo mladiství do osmnácti. „V návrhu, který je ve Sněmovně, to sice je, ale význam tohoto ustanovení klesá a dál klesat bude,“ upozorňuje Pavel Rakouš z ministerstva. Rozšířené kšeftování s regulovanými dekrety nicméně neznamená, že by všichni regulovaní nájemníci s nadprůměrnými příjmy byli podvodníci. Chráněné činže totiž spadly v roce 1995 do klína kdekomu. Jednoduše všem, kteří do té doby měli uzavřenou nájemní smlouvu nebo dekret na byt. Na příjmy nebo sociální problémy rodiny nikdo nehleděl. Řada lidí v bytech bydlí dodnes nebo je přenechává jako „startovací“ svým dospívajícím dětem. Těch, kteří jsou opravdu v nouzi a regulované nájemné je pro ně spásou, je také asi pětina. Podle odhadů Sdružení nájemníků má s placením výdajů na bydlení problém asi 170 tisíc domácností. To znamená, že za nájem a další služby spojené s bydlením vydávají výrazně víc než 30 procent svých příjmů. To je zároveň limit, při jehož překročení mají lidé nárok čerpat od státu příspěvek na bydlení. Dostává jej ale jen asi 90 tisíc domácností.
*** „Většina z nich je držiteli dekretu ještě z doby před rokem 1989.“ Libor Dellin, Obč. sdruž. majitelů domů Autor: (jsm)
