Met toepassing van artikel169, tweede lid, van de Gemeentewet, delen wij u het volgende mede:

Datum

2 8 JAN 2011

Nr.

Van

Het college van B&W

Aan

De raads- en duoburgerleden

Contactpersoon: Caroline Jacobs Email: [email protected] Tel: 0164-277402

Kopie aan Onderwerp

(concept) Beleiisplan Wonen

Beeldvormingllnfomatie OordeelsvominglPeilenvan gevoelens Zienswijzenhvensen en bedenkingen

Mededeling Met toepassing van artikel169, tweede lid, van de Gemeentewet, delen wij u het volgende mede: Inleiding: Met dit conceptplan wordt informatie gegeven over de situatie op de woningmarkt en het belang van gemeentelijk beleid daarbij. Verder worden mogelijkheden aangereikt hoe op de situatie kan worden ingespeeld. In het concept beleidsplan wordt een onderscheid gemaakt tussen kaderstellendemaatregelen die expliciet door de Raad worden vastgesteld en uitvoerende maatregelen op basis waarvan ons college inhoud aan de beleidsdoelstellingengeeft, in lijn met de duale uitgangspunten van de zogenaamde boedelscheiding. Voor het vervolg van het traject is het gewenst dat een inspraaktraject met belanghebbende partijen wordt ingezet, hetgeen wij aansluitend zullen doen. Nadat de inspraakreactiesontvangen zijn en de eventuele planaanpassingen hebben plaatsgevonden, zullen de kaderstellendeonderdelen van het Beleidsplan Wonen u ter besluitvormingworden aangeboden. Algemeen: Eerder hebben wij u gei'nformeerd over het feit dat door het aflopen van de termijn van het geldend Beleidsplan Wonen een noodzaak is ontstaan voor het opstellen van een nieuw BeleidsplanWonen. Voorzien was een traject dat in 2010 tot vaststelling van een nieuw plan zou leiden. Diverse ontwikkelingen en afwegingen binnen het gemeentelijk (integraa1)beleid met betrekking tot de verdergaande stagnatie in de woningmarkt, de opkomende discussie over een kleiner wordende bevolkingsomvang op termijn (krimp) en de regionale discussie over afstemming van de woningprogrammering hebben ertoe geleid dat u later dan gepland een nota kan worden aangeboden. Mede daarom is ervoor gekozen u een conceptbeleidsplanvoor te leggen waarin op samenhangende wijze zowel een terugblik op voorgaande periode, een actuele probleemstellingen een beleidsvisie zijn opgenomen. lnhoudelijk is het plan mede gebaseerd op de inbreng van en de interactie met relevante stakeholders. Bij het opstellen van het concept beleidsplan is namelijk gebruik gemaakt van de input van de bewoners, bedrijven en instanties die waren betrokken bij het opstellen van de Toekomstvisie 2025, de

inbreng van de verschillende samenwerkingspartnerstijdens de werkconferentie 'goed wonen voor iedereen" van februari 2010, de resultaten van de interactieve bijeenkomsten in het kader van het opstellen van de Structuurvisie 2030, de bijdrage van de Jeugdraad en informatie vanuit de overleggen met de woningcotporaties en de regio gemeenten. De afgelopen weken zijn ook de reacties van de woningcotporatie op het concept beleidsplan nog verwerkt. Beoogd maatschappelijk effect: Het Beleidsplan Woner~moet worden gezien als een kadernota die richting geeft aan verdere ontwikkeling van de woningvoorraad. Uitgangspunt daarbij is dat het voor woningzoekenden mogelijk moet zijn een woning te verkrijgen die bij haarlzijn preferenties en behoefte past. Vanuit een voorgestane ontwikkeling van deze gemeente hebben wij een visie op de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad, maar onderkennen wij de gevolgen van de huidige economische situatie en de athankelijkheid van derden. Tegen die achtergrond hebben wij voorstellen opgesteld die ertoe moeten leiden dat meer "beweging in de woningmarkt" ontstaat. De koers van het plan gaat, evenals het voorgaande plan, uit van lange termijn doelstellingen, maar is primair gericht op maatregelen voor de komende periode van 4 jaar.

De nota voorziet in de volgende kaderstelling: 1) Beheersinq van planoloqische capaciteit Als gevolg van opeenvolgende besluiten beschikt de gemeente Bergen op Zoom in potentie over voldoende planologische capaciteit om op termijn in een voorraadomvang van ca 34000 woningen te kunnen voorzien, hetgeen een toename van ca 5000 woningen impliceert. De huidige ontwikkelingen in de woningmarkt en nieuwe inzichten op demografielmigratie laten zien dat blijvend inzetten op een dergelijke omvang risicovol is. Om die reden wordt in dit beleidsplan van een behoedzamer scenario uitgegaan dat resulteert in een voorraadomvang van ca 32800 in 2030; dit komt overeen met de taakstellende provinciale prognose van 2008. Afgemeten naar de huidige omvang resulteert dit uitgangpunt in een toename van ca 3800 woningen. Per saldo geldt voor deze gemeente tot 2030 van een bouwopgaaf van ca 5000 eenheden (3800uitbreiding +1200sloop/ vervangende nieuwbouw). Voor de periode na 2030 wordt nadere studie venicht naar de effecten van een eventueel teruglopende woningbehoefte. 2) Kwalitatieve voorraadontwikkelinqNraaqqestuurdeproqrammering Voor de lange termijndoelstellingen van dit beleidsplan wordt uitgegaan de doelstellingen zoals die in het vorig beleidsplan zijn geformuleerd i.c. prijssegmenten,typologie en eigendomssituatie. Een beperkte aanpassing geldt voor onderwetp prijssegmenten waarbij nu van een groter aandeel voor middeldure woningen wordt uitgegaan. Binnen de gegeven kaderstelling wordt meer ruimte gelaten en bewust gezocht om op ontwikkelingen en trends in te spelen, zoals bijvoorbeeld wijzigende Europese regelgeving, bewonerspreferenties,arbeidsrnigranten, wonen met zorg, nultredenwoningen. 3) Betrokkenheid van producenten en consumenten bii het opstellen van iaarafs~raken Voor een goed functionerende woningmarkt is het van belang dat er continu voldoende gedifferentieerd aanbod bestaat om in de vraag te kunnen voorzien. Met dit beleidsplan wordt getracht om voor de korte termijn zoveel mogelijk tegemoet te komen aan act~~ele woonwensen waarbij de doelstellingen op langere termijn niet uit het oog worden verloren. Het bevorderen van collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo) is hier een voorbeeld van. lnzet van beleid is om in samenwerking met partijen en zo mogelijk ook met consumenten, een jaarlijks actieplan op te stellen dat zich richt op "voor wie moet wat worden

Raadsmededeling gebouwdlverbouwd". Doelstelling is om 'beweging in de woningmarktnte bevorderen. Mogelijk bijkomend effect van deze keuze kan zijn dat voor de korte termijn een "onbalansnten opzichte van de hoofddoelstellingontstaat die in latere jaren moet worden hersteld.

Bijlagen De volgende bijlagen zijn, als onderdeel van deze raadsmededeling, bijgevoegd:

het (concept) Beleidsplan Wonen 201012014; goed wonen voor iedereen

Hoogachtend, het college van burgemeester en wethouders van Bergen op Zoom,

Goed Wonen voor Iedereen Beleidsplan Wonen 2010-2014 Gemeente Bergen op Zoom -Concept-

Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Bergen op Zoom, januari 2011

Januari 2011

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015

2 van 44


INHOUDSOPGAVE LEESWIJZER.......................................................................................................................................................... 7 1

TERUGBLIK VORIG BELEIDSPLAN EN NIEUWE KOERS .................................................................. 9 1.1 1.2 1.3

2

OMVANG VAN DE WONINGVOORRAAD ............................................................................................ 15 2.1 2.2 2.3

3

INLEIDING ............................................................................................................................................... 22 INKOMEN EN PRIJSSEGMENTEN ................................................................................................................ 23 LEEFTIJDSONTWIKKELING EN HUISHOUDENSAMENSTELLING .................................................................. 25 LEEFSTIJLEN ............................................................................................................................................ 30 DUURZAAMHEID ..................................................................................................................................... 34 A) KADERSTELLENDE VOORWAARDE KWALITATIEVE VOORRAADONTWIKKELING .................................. 36 B) OVERIGE ACTIEPUNTEN KWALITATIEVE VOORRAADONTWIKKELING .................................................. 36

ANDERE TIJDEN, ANDERE AANPAK.................................................................................................... 38 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

5

WONINGBEHOEFTE TOT 2030 .................................................................................................................. 15 WONINGBEHOEFTE NA 2030.................................................................................................................... 18 KADERSTELLENDE VOORWAARDEN KWANTITATIEVE VOORRAADONTWIKKELING .................................. 21

KWALITEIT VAN DE WONINGVOORRAAD ....................................................................................... 22 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7

4

TERUGBLIK BP WONEN 2004-2009 .......................................................................................................... 9 DE KOERS VOOR HET BP-WONEN 2010-2014.......................................................................................... 11 DOELSTELLING BELEIDSPLAN EN KADERSTELLENDE ONDERWERPEN ...................................................... 13

FLEXIBILITEIT IN RUIMTELIJKE INRICHTING............................................................................................. 38 FLEXIBILITEIT IN BOUWPROCES EN RUIMTELIJK ORDENINGSBELEID ........................................................ 39 BETROKKENHEID VAN PARTIJEN.............................................................................................................. 39 A) KADERSTELLENDE VOORWAARDE OP WEG NAAR EEN ANDERE AANPAK ............................................. 40 B) OVERIGE ACTIEPUNTEN OP WEG NAAR EEN ANDERE AANPAK ............................................................. 41

SAMENVATTING HOOFDLIJNEN VAN BELEID ................................................................................ 42 5.1 5.2 5.3

LANGE TERMIJN....................................................................................................................................... 42 KORTE TERMIJN (LOOPTIJD BP-WONEN):................................................................................................ 42 MONITORING ........................................................................................................................................... 43

3 van 44


4 van 44


Voorwoord Volkshuisvestingsplannen zijn qua aard en opzet gaandeweg veranderd. Waar bij de eerste plannen de aandacht vooral op de huisvesting van bijzondere doelgroepen was gericht, ligt bij het laatste Beleidsplan Wonen 2004 de focus tevens op integrale stedelijke ontwikkeling. Hierdoor zijn veel aan huisvesting gerelateerde zaken met elkaar in verband gebracht. Dit nieuwe Beleidsplan ‘Goed Wonen voor Iedereen’ zal vanuit de Toekomstvisie Bergen op Zoom 2025 een verdergaande verbreding kennen en zich richten op ‘wonen in brede zin’. Behoud van identiteit is een belangrijk thema. Een diversiteit aan woonmilieus en de relatie tot het sociaal-maatschappelijk welzijn van mensen staan in dit beleidsplan centraal. Daarmee bedoel ik dat in dit plan de fysieke componenten van wonen zoals aantallen, woningtypen, prijsklassen, woonmilieu etc. worden gekoppeld aan maatschappelijke trends en ontwikkelingen, waaronder welzijn, gezondheid en cultuur. Het beleidsplan gaat daarnaast in op twee actuele onderwerpen, te weten: • Kredietcrisis: Hierbij gaat het om de effecten van de huidige economische situatie op de regionale en lokale woningmarkt. • Krimp: Het gaat hierbij om de effecten van een mogelijk teruglopende bevolkingsomvang vanaf circa 2030. Krimp van bevolkingsomvang heeft gevolgen voor stedelijke ontwikkeling, huisvesting, onderwijs, economie, etc. en vormt daarmee een relevant onderwerp voor planologie en volkshuisvestingsbeleid op langere termijn. Het grootste risico dat ik voor de komende periode zie, is dat de huidige financiële crisis de woningmarkt voor langere tijd zal ontwrichten waardoor het voor de primaire aandachtsgroep (laagste inkomens) vrijwel onmogelijk wordt om passende huisvesting te krijgen. Met het nieuwe Beleidsplan Wonen 2010-2015 wil ik juist daarop een passend antwoord geven. In de voorgaande periode is de gemeente diverse samenwerkingsverbanden aangegaan om de stedelijke ontwikkeling, waartoe ook de volkshuisvesting behoort, verder vorm en inhoud te geven. Ik reken erop dat binnen het kader van gemaakte afspraken de actuele volkhuisvestingopgaaf zoals die in dit beleidsplan is aangegeven invulling krijgt. Ik denk daarbij in eerste instantie aan projectontwikkelaars, institutionele beleggers en woningcorporaties,maar ook aan zorgen onderwijsinstellingen, particuliere bouwers die zelf een woning ontwikkelen of zich verenigen om collectieve woonvormen te realiseren. Hen allen nodig ik uit om met initiatieven te komen die bijdragen aan het realiseren van aantrekkelijke woonmilieus in Bergen op Zoom. ‘Goed Wonen voor Iedereen’ omschrijft precies mijn ambities op dit terrein. ‘Goed wonen’ zegt iets over de kwaliteit van woningen, die moet aansluiten bij de behoeften van bewoners. ‘Goed wonen’ heeft ook betrekking op de kwaliteit van de openbare ruimte in buurt en wijk. Tenslotte zegt ‘goed wonen’ ook iets over de sociale samenhang in de buurt. ‘Voor iedereen’ betekent in mijn ogen voor alle huidige en toekomstige inwoners van onze gemeente.

Wethouder A.J. van der Wegen Volkshuisvesting

5 van 44


6 van 44


LEESWIJZER In hoofdstuk 1 van dit beleidsplan wordt een terugblik gegeven op de thema’s en resultaten gedurende de looptijd van het Beleidsplan wonen 2004 (§ 1.1). Tevens wordt tegen de achtergrond van de visie op lange termijn, de koers bepaald voor de komende vier jaar (§ 1.2). In de daarop volgende hoofdstukken wordt thematisch ingegaan op scenario’s, afwegingen en mogelijkheden waarmee op de problematiek kan worden ingespeeld. Per hoofdstuk worden maatregelen opgesomd waarbij een onderscheid is gemaakt naar kaderstellende- en uitvoerende maatregelen. In hoofdstuk 2 wordt de focus gericht op de omvang van de woningvoorraad, bouwprogramma en beheersing van planologische capaciteit. Met dit hoofdstuk wordt een direct verband gelegd met de nieuwe Structuurvisie Bergen op Zoom 2030. Tevens wordt hierin de noodzaak voor regionale afstemming naar voren gebracht. In hoofdstuk 3 staat de kwaliteit van de woningvoorraad centraal. Vanuit verschillende invalshoeken worden instrumenten en mogelijkheden aangereikt om in de centrale doelstelling van dit plan, i.c. “beweging in de woningmarkt” te kunnen bevorderen. Doel daarvan is om een selectie van beleidsdoelen voor handen te hebben bij jaarlijks overleg met stakeholders ( zie voorstel hoofdstuk 4). In hoofdstuk 4 wordt gezocht naar mogelijkheden om vanuit een nieuwe kijk op voorraadontwikkeling en vraaggestuurde bouwprocessen de afzet van nieuwbouwwoningen te bevorderen. Doelstelling daarbij is om meer doorstroming in de bestaande woningvoorraad te verkrijgen. Hoofdstuk 5 voorziet in een samenvatting op hoofdlijnen. Het Beleidsplan Wonen staat niet op zichzelf, maar is een integraal onderdeel van een groter scala aan beleidsnotities op het gebied stedelijke ontwikkeling, welzijn en participatie van bewoners. Per saldo staan deze notities, en daarmee ook dit beleidsplan, in z’n geheel in het teken van de Toekomstvisie Bergen op Zoom 2025. Voor dit beleidsplan is geen specifiek aanvullend woningmarktonderzoek gedaan, maar is gebruik gemaakt van bestaand beleid en informatie, bestanden van Bureau Onderzoek en Statistiek, onderzoeksmateriaal van stakeholders zoals projectontwikkelaars en woningcorporaties etc. Daarnaast is gebruik gemaakt van Rijksbeleid, Provinciaal beleid en adviezen van de VROM-raad. Voor de ordening en sturing is gebruik gemaakt van de aanbevelingen zoals die door Rekenkamer West-Brabant in haar rapportage prestatieafspraken juli 2010 zijn aangegeven.

7 van 44


8 van 44


1 TERUGBLIK VORIG BELEIDSPLAN EN NIEUWE KOERS De woningmarkt mag zich de laatste tijd verheugen in een toenemende belangstelling. Dat is goed, want iedereen heeft belang bij een goed functionerende woningmarkt. Wonen doen we immers allemaal. Ruim een eeuw woonbeleid heeft geleid tot een woningsector die tot de koplopers in Europa behoort. Er is veel bereikt. Tegelijkertijd moet worden geconstateerd dat in het begin van de nieuwe eeuw stagnatie op de woningmarkt is ontstaan.

1.1 Terugblik BP Wonen 2004-2009 Met het Beleidsplan Wonen geeft de gemeente invulling aan haar verantwoordelijkheden op het gebied van volkshuisvesting. Mede daardoor wordt de koers voor de gewenste stedelijke ontwikkelingen op kortere en lange termijn in deze gemeente bepaald. Actualisering van het Beleidsplan Wonen geeft kansen om nieuwe accenten te leggen. Met als uitgangspunt het verbeteren van Bergen op Zoom als woonstad, was in het Beleidsplan 2004 het accent vooral gericht op de "eindvoorraad”, de zogenaamde ‘stip op de horizon’: waar wil Bergen op Zoom staan met haar woningvoorraad op de lange termijn? Die koers, met bijbehorende thema’s wordt in dit hoofdstuk nogmaals kort toegelicht en geëvalueerd. Vervolgens wordt ingegaan op de koers voor de beleidsperiode 2010/2014.

Keuzevrijheid en zeggenschap Een voortvarend bouwprogramma ten behoeve van voldoende keuzevrijheid in het woningaanbod is in het vorige Beleidsplan als centraal thema genoemd. De Schans, Cort Heyligerskazerne en de Markiezaten zijn opgenomen als de locaties waar flink bouwtempo gaat plaatsvinden. Verder is ingezet op een accentverschuiving in segmentering en typologie van de woningvoorraad. De bovengenoemde grote bouwlocaties zijn inmiddels allen in uitvoer, maar het bouwtempo blijft achter op het gewenste tempo zoals opgenomen in het Beleidsplan Wonen 2004 (en zoals afgesproken met de Provincie in het Uitwerkingsplan) (zie figuur 1). Grotendeels wordt het vertraagde tempo verklaard door de economische crisis die in korte tijd een behoorlijke vlucht heeft genomen en de invloed die het heeft op de afzet en het tempo van de geplande bouwcapaciteit. Voorraadontwikkeling woningbouw Bergen op Zoom 45.000 40.000

aantal (abs.)

35.000 30.000 25.000 20.000 Feitelijke voorraadontwikkeling 15.000 Ontwikkeling volgens BP Wonen 2004

20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15

10.000

jaar

Figuur 1: Voorraadontwikkeling woningbouw Bergen op Zoom

9 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 Passend aanbod woonmilieus In het Beleidsplan 2004 staat naast keuzevrijheid en zeggenschap de vraag naar gekwalificeerde woningen en woonmilieus centraal. Inzet is het creëren en behouden van aantrekkelijke eigentijdse woonmilieus in nieuwbouwwijken en verbetering van de openbare ruimte en vervanging van oudere woningen (Stedelijke Vernieuwing). Dit proces is anno nu nog volop gaande. Binnen de stedelijke vernieuwingsopgave zijn de wijken Fort/Zeekant en Warande-west nagenoeg afgerond. Voor Nieuw-Borgvliet is de vernieuwingsopgave op openbaar gebied vergevorderd; de straten zijn op enkele na voorzien van een nieuw profiel en groen en komend jaar zal ook het centrale park in Borgvliet worden gerealiseerd. Het geplande voorzieningenniveau in Borgvliet krijgt nu vorm met de bouw van de Brede School Borgvliet en de ontwikkeling van het zorgcoördinatiepunt. De economische situatie heeft hier op onderdelen voor vertraging gezorgd. In Gageldonk-West is met het vaststellen van de Wijkontwikkelingsvisie, het Projectenboek en Stedenbouwkundig masterplan de wijkvernieuwing gestart. In het Meerjarenontwikkelingsprogramma (MOP3) dat parallel aan dit beleidsplan als actieprogramma is opgesteld wordt deze lijn voortgezet.

Kansen voor mensen in kwetsbare posities Extra aandacht gaat in het Beleidsplan 2004 uit naar huisvesting voor jongeren en starters. Gedacht wordt aan afspraken met de woningcorporaties en bijzondere koopconstructies. Zowel corporaties als gemeente hebben vanuit hun maatschappelijke verantwoordelijkheid beleid en instrumenten ontwikkeld ter bevordering van het creëren van kansrijke en gedifferentieerde wijken. Om de efficiëntie te verbeteren hebben de partijen gezamenlijk afspraken gemaakt met betrekking tot de woningbehoefte, bereikbaarheid en betaalbaarheid, woon- en leefmilieu en het investeren in maatschappelijk vastgoed. Met succes kan gerefereerd worden aan het gemeentelijke Startersfonds, een revolving fund dat startende mensen een financieel duwtje in de rug geeft bij de aankoop van een eerste woning. Vanaf de start in 2007 zijn er inmiddels ruim 92 leningen verstrekt. De lening is nog steeds zo populair, dat er inmiddels zelfs een wachtlijst is ontstaan. Daarnaast zijn met de corporaties zogenaamde Prestatieafspraken gemaakt. Enkele van deze afspraken betreffen het door de corporaties gezamenlijk opgezette woonruimteverdeelsysteem, hetgeen tot een betere afstemming van vraag en aanbod leidt en de verkoop van huurwoningen. Om de prestatieafspraken verder te verbeteren, zullen ze vanaf nu gekoppeld worden aan het Beleidsplan Wonen.

Wonen in relatie met welzijn en zorg op maat Voortbordurend op kansen voor mensen in kwetsbare posities, is de opgave voor het woonbeleid erop gericht om te zorgen dat ouderen, maar ook mensen met beperkingen, kunnen kiezen uit een aanbod aan woningen, al dan niet in combinatie met dienstverleningsarrangementen, dat op de individuele behoefte is afgestemd. Het toen te ontwikkelen woonbeleid gericht op ouderen en voorzieningen heeft geresulteerd in de Nota “Vooruitzien in Voorzieningen”. In deze nota wordt naar een heroriëntatie voor wijken gestreefd, waarbij middels zogenaamde woonservicegebieden tot een adequate sociale infrastructuur wordt gekomen. Een uitwerking van een van de doelstellingen uit dit beleidplan heeft vorm gekregen door de nota “Wonen in relatie met welzijn en zorg”. Daarin wordt gestreefd naar het realiseren van een voorzieningennetwerk op gebiedsniveau met daaraan gerelateerde woonvormen. Daartoe behoren in ieder geval voldoende geschikte woningen, accommodaties, welzijnsvoorzieningen en steunpunten voor zorginstellingen. Inmiddels wordt in een aantal wijken uitvoering gegeven aan deze nota’s. Voor Gageldonk-West vormt het Wonen- en Wijkenfonds een belangrijke pilot en ook in Nieuw-Borgvliet wordt met de realisatie van een Brede School en zorgcoördinatiepunt bijgedragen aan het realiseren van wijkgerichte voorzieningen. Voor realisatie van doelstellingen uit deze beleidsnota’s is met alle relevante partijen een samenwerkingsconvenant afgesloten.

10 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 1.2 De koers voor het BP-Wonen 2010-2014 Bepalen van de agenda Hoewel de meeste mensen over het algemeen tevreden zijn over hun woning, blijkt uit woningbehoeftenonderzoek dat veel mensen willen verhuizen. Maar weinigen doen dat daadwerkelijk. Daardoor blijft de doorstroming achter bij de verwachting. Omdat de wachttijden voor een (goedkope) huurwoning vrij lang zijn is het nog altijd dringen op de woningmarkt. Ofschoon het kabinet een “vrije woningmarkt” als uitgangspunt heeft, zal die woningmarkt, gezien zijn specifieke kenmerken, nooit een geheel vrije markt kunnen zijn; betrokkenheid van de overheid blijft noodzakelijk omdat wonen nu eenmaal een primaire levensbehoefte is en er grote groepen bestaan die steun nodig hebben. Ingevolge de Grondwet is bevordering van woongelegenheid een zorg van de overheid. Feitelijke woningnood is momenteel niet aan de orde, maar bekend is dat het aantal huishoudens in de komende periode tot ca 2020/2025 verder zal groeien terwijl daarnaast een noodzaak voor vervanging bestaat. Probleem van dit moment is dat de bouw van nieuwe woningen als gevolg van de financiële crisis scherp terugloopt waardoor de paradoxale situatie ontstaat van behoefte voor de korte/middellange termijn en een afnemende behoefte op langere termijn. Daarnaast staat het feit dat zowel gemeenten als woningcorporaties in de komende periode moeten bezuinigen om de overheidsfinanciën onder controle kunnen krijgen. Uitgangspunt is dat na de crisis de “oude tijden” van voor de crisis niet zullen herleven. Zo zullen woningprijzen minder snel stijgen, zal gerekend worden met een mogelijke demografische omslag rondom 2025 en zal financiering minder makkelijk beschikbaar zijn. Het zal dus gaan om prioriteiten stellen.

Naar kwalitatieve criteria: Beschikbaarheid, leefbaarheid en bestaande woonomgeving Ging het in de volkshuisvesting in de voorgaande planperiodes vooral om betaalbaarheid, hygiëne/gezondheid en later om de bouwtechnische kwaliteit en hogere kwaliteitsniveau van de woningen; tegenwoordig domineren door de ontstane situatie begrippen als beschikbaarheid, leefbaarheid en de sociale kwaliteit van de bestaande woonomgeving in belangrijke mate de agenda. Concreet omschreven als: 1) Beschikbaarheid van (passende)woningen: problemen voor starters, jongeren en doorstromers zijn ontstaan omdat de voor hen geschikte woningen niet of veel te langzaam beschikbaar komen. Op dit moment vormt, naast financiële perikelen, het vrijkomen van (passende) woningen een belangrijke bottleneck op de woningmarkt. Hierbij gaat het niet alleen om de hoeveelheid woningen die worden gebouwd, maar vooral ook om de hoeveelheid woningen die met name in de bestaande goedkope huursector vrijkomen. Hoe meer er verhuisd wordt, hoe meer woningen er beschikbaar komen voor mensen die een woning zoeken. Het nieuwbouwprogramma blijft van belang naast een effectieve verdeling van de bestaande woningvoorraad. 2) Bewonersparticipatie bij wijkleefbaarheid; de situatie in de woningmarkt in combinatie met afnemende financiële mogelijkheden van partijen (gemeente/corporatie v.v.) maken dat minder investeringen in wijken mogelijk zijn. Om de nodige verbeteringen in woon- en leefmilieu en maatschappelijk welzijn in wijken te kunnen bereiken is een toenemende aandacht voor participatie van wijkbewoners nodig. De uitgangspunten van de nota Sociale Infrastructuur -en de daarop gebaseerde uitwerkingsnota’s- zijn daarbij leidend. Voor de kwaliteit van de samenleving is het van belang dat mensen zoveel mogelijk kunnen wonen waar en hoe ze dat willen. Wonen is per definitie een persoonlijke aangelegenheid. Hoe men wil wonen, hangt af van uiteenlopende zaken als de gezinssituatie, de levensfase waarin men zich bevindt, de afstand tot het werk, het budget dat aan wonen kan worden besteed, maar zeker ook de persoonlijke voorkeuren. Een goed functionerende woningmarkt heeft als kenmerk dat mensen hun woonwensen, binnen redelijk termijn, zo goed mogelijk kunnen realiseren. Een goed functionerende woningmarkt veronderstelt het bestaan van een gezonde dynamiek die mensen in staat stelt te verhuizen naar een ander type woning of van een huur- naar een koopwoning of omgekeerd als de

11 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 persoonlijke situatie daartoe aanleiding geeft. De economische crisis van dit moment, die zich vooral kenmerkt door een gebrek aan vertrouwen, remt echter deze dynamiek en doet daarmee de situatie op de woningmarkt alles behalve goed. Veel mensen kijken de kat uit de boom en blijven zitten waar ze zitten. Volgens belangenorganisaties zoals de Vereniging Eigen Huis is hierin alleen verbetering te bereiken door een vertrouwenwekkend perspectief, bevordering van doorstroming en reductie van risico. Cruciaal daarbij is de rol van de Minister van Infrastructuur en Milieu omdat daar de verantwoordelijkheid ligt te waken over het functioneren van de woningmarkt.

Werken aan meer flexibiliteit op de woningmarkt De conjuncturele neergang van de achterliggende periode heeft geleid tot een onmiskenbare vraagverschuiving van de koop naar de huur. Dit heeft geleid tot een verstopping van de huurmarkt. Maar stagnatie is slechts deels te verklaren door de economische conjunctuur. Want waarom heeft de woningmarkt niet adequaat kunnen reageren op de veranderende vraag? Voor een deel heeft dat te maken met de specifieke kenmerken van de woningmarkt en het realiseren van nieuw aanbod. Essentieel is dat we op de woningmarkt te maken hebben met een inflexibel aanbod ten opzichte van een veranderlijke vraag. Het aandeel toevoegingen ten opzichte van de bestaande voorraad is zeer beperkt (circa 1% per jaar). Dat betekent dat het aanbod voor nu en de toekomst in principe reeds vastligt. Omdat het nu eenmaal tijd kost om woningen te ontwikkelen/ te bouwen, maar ook om het bestaand complexen te transformeren, zal het nog te realiseren aanbod altijd met vertraging reageren op de vraag(verandering).

Consequenties door veranderende rol woningcorporaties Daarnaast speelt in de komende periode de veranderende rol van woningcorporaties parten. Woningcorporaties beheren een zeer groot deel van de woningvoorraad maar zijn instellingen met bepaalde privileges. Woningcorporaties zijn geen taakorganisaties van de overheid en evenmin zijn zij pure marktpartijen. Deze hybriditeit stelt hen in staat de taken die niet vanzelf door marktpartijen worden opgepakt, te vervullen. Daarover is in de afgelopen periode op nationaal/Europees niveau veel gediscussieerd en zijn nadere besluiten genomen, omdat ook de corporatiesector zich moet conformeren aan de Europese richtlijnen voor een level playing field (rechtvaardigheidsprincipe) tussen de partijen op de woningmarkt. In de nieuwe verhoudingen is er een scheiding tussen het gereguleerde en ongereguleerde bezit van woningcorporaties, waarbij corporaties over hun concurrerende activiteiten vennootschapsbelasting moeten betalen. Zo wordt het corporaties bijvoorbeeld niet meer toegestaan om sociale woningen aan inkomens hoger dan €33.000,- toe te wijzen. Het Rijk kiest voor een level playing field voor corporaties, maar ook voor een brede taakopvatting van de corporaties. Verondersteld wordt dat juist deze brede taak een waarborg is dat de corporaties kunnen bijdragen aan het oplossen van urgente maatschappelijke problemen, zoals de leefbaarheid in steden en wijken. Verder zullen alle verhuurders – dus ook de corporaties- vanaf 2014 aan de Rijksoverheid een heffing moeten gaan betalen hetgeen nationaal 0,76 miljard moet opleveren. De woningmarkt is geen perfecte markt en zal dat in die zin ook nooit worden; de betrokkenheid van de overheid zal dan ook altijd aan de orde blijven. Daar waar de belangrijkste ordening en sturing bij de centrale overheid ligt wordt aan de lokale overheid een meer regisserende rol toebedacht. Dat neemt niet weg dat er wel mogelijkheden zijn om de werking van de woningmarkt op lokaal niveau te verbeteren mits alle betrokkenen daartoe bereid zijn. Door de minister wordt daarover gesteld dat het niet een kwestie van geld is, maar het hervinden van vertrouwen en perspectief. Het kabinet richt zich daarbij op woningcorporaties en investeerders om de bouw op gang te krijgen, op verhuurders en verkopers om de woningmarkt in beweging te krijgen en financiers om financieringsvoorwaarden te verruimen.

12 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 1.3 Doelstelling beleidsplan en kaderstellende onderwerpen Meer beweging in de lokale woningmarkt De doelstelling van dit beleidsplan is gericht op: “meer beweging in de lokale woningmarkt”, waarbij wordt opgemerkt dat deze niet kan worden losgezien van de regionale woningmarkt. Als er meer beweging in de woningmarkt ontstaat zullen de kansen van woningzoekenden toenemen en zullen langere verhuisketens daarvan een gevolg zijn. Met het Beleidsplan Wonen 2010 wordt, uitgaande van de Toekomstvisie Bergen op Een verhuisketen ontstaat wanneer iemand uit een bestaande Zoom 2025, primair ingezet op maatregelen die kunnen woning naar een nieuwe woning verhuist. De oude woning komt bijdragen aan beweging/dynamiek in de woningmarkt. vrij en wordt, als deze niet gesloopt wordt, weer betrokken door Naast gerichte keuzes op het gebied van planologie, een ander. Het aantal keren dat dit proces plaatsvindt is de scherpe programmering, versnellen van lengte van de verhuisketen. Een verhuisketen breekt doordat planontwikkeling, particulier opdrachtgeverschap en iemand van buiten de gemeente zich in een vrijgekomen woning afspraken met woningcorporatie(s)/ontwikkelaars wordt vestigt of doordat een starter een vrijgekomen woning betrekt. In ingezet op gezamenlijke denkkracht en creativiteit van beide gevallen wordt er dan geen lege woning meer alle betrokken partijen om de aanwezige kansen zoveel achtergelaten in de gemeente. mogelijk te benutten. Bij het symposium “Goed Wonen voor Iedereen” van 22 februari 2010, dat ten behoeve van stakeholders is gehouden kwam naar voren dat voor het bereiken van doelstellingen de uitgangspunten van het woonbeleid helder moeten zijn en dat daarover de discussie moet worden gevoerd. De daar genoemde uitgangspunten vormen mede de basis voor het Beleidsplan Wonen 2010: 1. de betaalbaarheid van het wonen moet zowel op de korte als lange termijn gegarandeerd blijven, 2. het vrije aanbod (op korte en langere termijn) is een belangrijk aandachtspunt; naast een vraaggestuurde bouwproductie moet er nadrukkelijk aandacht zijn voor de woonomgeving en sociale kwaliteit in buurten. 3. het vertrouwen in de woningmarkt moet behouden blijven; dit wordt mede bepaald door de omvang en kwaliteit van de woningvoorraad gerelateerd aan een vergrijzende en mogelijk afnemende bevolkingsomvang, 4. de positie van de partijen op de markt moet in evenwicht zijn. Dit betekent dat de positie van de woonconsument en betrokkenheid van burgers onderwerpen van toetsing moeten zijn.

Kaderstellende onderwerpen Het spreekt voor zich dat het ondoenlijk is om de exacte kwantitatieve/kwalitatieve woningbehoefte voor 2030 te beschrijven. In dit beleidsplan wordt daarom geen feitelijk eindbeeld beschreven, maar worden kernstrategieën gegeven die richtinggevend zijn voor de ontwikkeling van de woningvoorraad gericht op een passende eindvoorraad op termijn. Concreet gaat het om de volgende kaderstellende onderwerpen: • Beheersing van planologische capaciteit • Vraaggestuurde programmering • Betrokkenheid van producenten en consumenten bij het opstellen van jaarafspraken De resultaten van deze richtinggevende kaders zullen regelmatig moeten worden getoetst aan zowel de doelstellingen voor de korte termijn als de langere termijn. Daar waar nodig moeten deze kaders (evt. op onderdelen) worden bijgesteld.

13 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 Relatie volkshuisvesting - grondbeleid Hoewel het niet los van elkaar kan worden gezien, wordt dit beleidsplan niet afhankelijk gemaakt van bestaand grondbeleid. De primaire reden daarvoor is dat de gemeente Bergen op Zoom tot nog toe geen voorstander is van een vanuit het grondbeleid aangestuurd volkshuisvestingsbeleid, omdat vhv-beleid zich primair op behoefte en maatschappelijke welzijn richt. Vanuit die optiek wordt indien nodig, bij het bepalen van de grondwaarde, gerefereerd aan het grondbeleid.

14 van 44


2 OMVANG VAN DE WONINGVOORRAAD 2.1 Woningbehoefte tot 2030 In de Toekomstvisie Bergen op Zoom 2025 en de daarop gebaseerde Structuurvisie 2010 is vastgelegd dat met realisatie van de ontwikkelingsgebieden Markiezaten, Schans en Bergse Haven de bebouwingscontouren voor deze gemeente zijn bepaald. Daarmee is voor het beleidsveld wonen zoveel planologische ruimte aanwezig dat het in principe mogelijk is om een eindvoorraad van ca 34.000 woningen te realiseren. De gemeente is hiermee in staat om ruimschoots in haar taakstelling als (gedeelde) centrumfunctie te voorzien en zomogelijk daarnaast exclusieve woonmilieus op regionaal niveau aan te bieden, om hogere inkomensgroepen aan deze regio te binden.

Taakstellende woningvoorraad Een belangrijk instrument voor regionale- en lokale woningplanning wordt gevormd door de provinciale bevolkingen woningbehoefteprognose die periodiek wordt geactualiseerd. In de laatste prognose van 2008 wordt voor Bergen op Zoom tot 2020/2025 van groei in bevolkingsomvang uitgegaan en daarmee van een toenemende woningbehoefte tot 2030. In de prognose wordt rekening gehouden met demografische factoren als geboorte/sterfte, binnen- en buitenlandse migratie, ontwikkeling welvaart, veranderend gedrag van mensen en het provinciaal ruimtelijk beleid waarbij aan de Brabantse Buitensteden een centrumfunctie is toebedacht. Tegen die achtergrond wordt voor Bergen op Zoom een bevolkingstoename van ca 3.500 inwoners voorzien in de periode 2010-2030 en daarmee een taakstellende woningvoorraad van ca 32.700 woningen in 2030.

Werken aan regionale afstemming Op basis van taakstelling, woningmarktontwikkelingen en voorgestane stedelijke ontwikkelingen heeft de gemeente Bergen op Zoom in de afgelopen periode een relatief groot bouwprogramma op gang gebracht. Recente ontwikkelingen geven echter aan dat de woningmarkt veranderlijk is en dat uitkomsten ondanks bevolkingstoename lastig te voorspellen zijn. Om die reden is het gewenst het gemeentelijke beleid periodiek tegen het licht te houden. Daarnaast hebben meerdere gemeenten in deze regio om moverende redenen in een hogere planologische reservering voorzien dan taakstellend noodzakelijk is. Dit impliceert dat elk bouwprogramma binnen een regionale context moet kunnen worden geplaatst. Daarom is medio 2007 in opdracht van de gemeenten Roosendaal, Woensdrecht en Bergen op Zoom door ABF Research een rapport opgesteld waarin de geplande woningproductie in relatie met het consumentengedrag centraal is gesteld. In dat rapport wordt onder andere geconcludeerd dat er in de regio Westelijk Noord-Brabant “een zodanige omvang aan planologische capaciteit voor woningbouw bestaat, dat voor feitelijke realisatie nadere afstemming tussen gemeenten nodig is om ongewenste concurrentie te voorkomen”. In recent Rigo-onderzoek dat in opdracht van de gezamenlijke woningcorporaties is opgesteld wordt tot een overeenkomstige conclusie gekomen. Momenteel vindt op het niveau van de regio West-Brabant-west (Roosendaal, Bergen op Zoom, Woensdrecht, Halderberge, Rucphen, Steenbergen en Moerdijk) overleg plaats hoe om te gaan met de paradoxale spanning tussen de gesignaleerde (over)capaciteit, de door de huidige economische omstandigheden stagnerende woningbouwproductie en de latent aanwezige woningbehoefte ( zie figuur 2). Daarnaast vindt ook in een subregionale setting (Bergen op Zoom, Steenbergen, Tholen en Woensdrecht) brede afstemming plaats over het woonbeleid en specifieker over de lokale woningmarkt.

Beheersing planologische capaciteit Veranderingen in de woningmarkt hebben niet altijd een aanwijsbare oorzaak en kunnen onverwachte effecten tot gevolg hebben. Denk aan de huidige paradoxale situatie, waarin enerzijds sprake is van een ambitie die de

15 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 prognose overstijgt (lange termijn problematiek), terwijl anderzijds sprake is van een woningbouwstagnatie (korte termijn problematiek). De situatie van dit moment heeft vooral een economische reden waarmee zowel gemeenten, ontwikkelende partijen en consumenten worden geconfronteerd (renteverliezen, krediet- en hypotheekverstrekking, baanzekerheid, fiscale onzekerheid). Dit heeft gevolgen voor de woningmarkt als geheel (bestaande woningen en nieuwbouw) en de samenleving die daarvan afhankelijk is. Behalve een oplopende druk bij kwetsbare doelgroepen ontstaan hierdoor ook stagnerende projecten en risico’s dat lopende projecten niet succesvol kunnen worden afgesloten. Ontwikkelende partijen vragen de gemeente(n) dan ook om gerichte maatregelen. Hoewel duidelijk is dat de feitelijke oorzaak niet door de gemeente(n) kan worden opgelost, bestaat er wel de overtuiging dat door lokale/regionale maatregelen de voorgenomen regionale/lokale woningproductie beïnvloed kan worden waardoor risico’s beter beheersbaar worden. Voor beheersing van de planologische capaciteit in deze gemeente wordt van de volgende invalshoeken uitgegaan. 1) Plancapaciteit : vraagstelling; “is handhaving van bestaande regionale planologische capaciteit voor woningbouw een reële optie voor de langere termijn”? In een studie van het CPB (centraal planbureau)/VROM-raad worden vanuit een viertal economische scenario’s de gevolgen voor ruimte en wonen in beeld gebracht. Tussen de uitkomsten van de verschillende scenario’s blijken aanzienlijke verschillen te bestaan tot een percentage van meer dan 25%. Daaruit kan worden geconcludeerd dat het voor een goede ruimtelijke planning zinvol is om van een brandbreedte uit te gaan waarin deze verschillen kunnen worden opgevangen. Uit analyse van de in deze regio beschikbare planologische capaciteit wordt geconcludeerd dat deze kunnen voorzien in een eindvoorraad die ca 4% hoger ligt dan taakstellend nodig is. Dit percentage valt ruimschoots binnen de marges van de CPB-scenario’s. Echter gelet op de huidige economische situatie wordt voor de komende planperiode van een behoudendere planning uitgegaan waarbij de taakstelling de basis vormt. Om in de taakstelling als centrumgemeente te blijven voorzien wordt overeenkomstig de provinciale prognose ingezet op een eindvoorraad van 32.800 in 2030. Eventuele mogelijkheden voor verdere uitbreiding, t.b.v. economische ontwikkelingen, blijven vooralsnog gehandhaafd, maar vallen vooralsnog buiten de kaderstelling van dit beleidsplan. 2) Fasering: vraagstelling; “is fasering of tijdelijke “bevriezing ”van een deel van de regionale planologische capaciteit een optie om risico’s voor de korte termijn beter beheersbaar te maken”? Uit analyse blijkt dat voor de komende periode een grotere woningproductie is ingepland dan door de markt kan worden opgenomen. Vooral in de huidige woningmarkt ontstaat daardoor een reëel risico dat deze plannen elkaar “in de weg gaan zitten” waardoor uiteindelijk te weinig projecten tot feitelijke uitvoering zullen komen hetgeen de totale woningmarkt verder frustreert. Aangenomen wordt dat door productiefasering c.q. gemeentelijke afstemming, de spanning tussen vraag en aanbod kan reguleren en afzonderlijke projecten meer kans van slagen hebben om de vereiste afzetdrempels te halen. In feite gaat het daarbij om meer evenwicht tussen productie en marktcapaciteit. Ter zijde wordt opgemerkt dat hiermee tevens meer continuïteit in werkgelegenheid ontstaat. Inzet van gemeentelijk beleid is om te bereiken dat voor de komende periode bestuurlijke afspraken worden gemaakt waarbij gemeenten binnen de woningmarktgebieden Bergen op Zoom en Roosendaal meer evenwicht tussen vraag en aanbod ontstaat. Hiermee wordt per gemeente een taakstellende woningvoorraad veiliggesteld, maar wordt verdere doorgroei van bijzondere ontwikkelingen zoals economische ontwikkelingen afhankelijk gesteld.

16 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 Ontwikkelingsprognose woningbouw tot 2020 regio West-Brabant-west 140000 Totale plancapaciteit opgenomen in gemeentelijke plannen

capaciteit (abs.)

135000 130000

Waarvan harde plancapaciteit opgenomen in gemeentelijke plannen

125000

Provinciale woningbehoefteprognose (2008)

120000 115000

Schatting daadwerkelijke bouw o.b.v. huidige bouwontwikkeling

110000 2010

2020 periode (in jaren)

Figuur 2: Overzicht van discrepantie tussen regionale ambitie enerzijds, en provinciale prognose en daadwerkelijke bouw anderszijds.

Jaarlijks kunnen de resultaten worden geëvalueerd en zonodig worden bijgesteld. De gemeente BoZ streeft ernaar te beschikken over een systeem waarmee zij structureel inzicht krijgt in de (regionale) woningmarkt en de invloed die lokale en regionale plannen op elkaar kunnen hebben. 3) Andere maatregelen: Om de dynamiek in de vernieuwingsopgaaf te behouden, c.q. te bevorderen worden eerder ingenomen bestuursbesluiten ter beheersing van planologische reserveringen in bestaande wijken gecontinueerd, te weten: • bij wijkaanpak wordt ingeval van vervangende nieuwbouw uitgegaan van maximaal “1 op 1”. Dat wil zeggen dat in voorkomende situaties evenveel nieuwbouwwoningen worden toegestaan als er worden gesloopt. Op zichzelf is dit een hoge ambitie omdat nieuwbouwcomplexen in een gemiddeld grotere woninggrootte voorzien dan bestaande woningcomplexen; daarom geldt hierbij tevens de voorwaarde: “mits ruimtelijk acceptabel”. Met handhaving van het woningaantal blijft het draagvlak voor wijkvoorzieningen bestaan. • bij verplaatsing van bestaande bestemmingen naar een andere locatie wordt uitgegaan van een “saldo-nul” resultaat. Dat wil zeggen dat in voorkomende gevallen woon- en andere bestemmingen tegen elkaar uitwisselbaar kunnen zijn zonder dat de stedelijke planologische capaciteit voor woningbouw toeneemt. Deze maatregel is bijvoorbeeld bij deconcentratie van zorginstellingen aan de orde, maar kan ook in andere situaties worden toegepast . Van deze maatregelen kan worden afgeweken indien daartoe dringende maatschappelijke redenen voor bestaan.

Woningbouwprogramma tot 2030 In haar functie als centrumgemeente binnen de regio, bestaat er voor deze gemeente een aanzienlijke bouwopgaaf waarin na toepassing van bovenstaande maatregelen tot 2030 meer dan 5.000 nieuwbouwwoningen zijn betrokken (ca 3.000 op de grotere bouwlocaties en ca 2200 in bestaand stedelijk gebied). Voor een goed functionerende woningmarkt is het gewenst dat gedurende die periode vraag en aanbod goed op elkaar blijven afgestemd. Met dit bouwprogramma wordt conform taakstelling een eindvoorraad van ca 32.800 woningen in 2030 gerealiseerd:

17 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 Locatie nieuwbouwwoningen Groen Gordijn 200 Schans 5 150 Markiezaten 1400 Bergse Haven 1300 Binnenstedelijk 750 Totaal per periode 3800 Vervangende nieuwbouw/sloop Gageldonk ca 950 Warande ca 300 Meilust ca 250 Totaal per periode ca 1500

2010/2015

2015/2020

2020/2025

2025/2030

200 100 450 100 150 1000 (5x200)

50 750 400 200 1400 (5x280)

200 450 250 900 (5x170)

350 150 500 (5x100)

n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b.

Indien de ontwikkelingen daartoe aanleiding geven zijn er mogelijkheden aanwezig op enig moment te besluiten om de in het gebied Bergse Haven aanwezige potentiële capaciteit aan te wenden om in een extra regionale opvang voor bijvoorbeeld exclusieve woonmilieus te voorzien.

2.2 Woningbehoefte na 2030 Krimp op komst Een geheel nieuw fenomeen is het verschijnsel van een afnemende bevolkingsomvang die zich op termijn ook in deze regio zal gaan manifesteren. Dit verschijnsel ontstaat door demografische ontwikkelingen als geboorte, immigratie en sterfte waarbij laatstgenoemde een grotere omvang kent dan de voorgaande twee tezamen. Rondom “krimp” heersen hypes en misverstanden; dat is logisch bij een voor Nederland zo nieuw verschijnsel. De discussie over krimp is pas gestart en daarmee een nieuw aandachtspunt. Krimp staat synoniem voor verschillende demografische veranderingen. Het rijtje is bekend: stagnerende bevolking, minder jongeren, meer ouderen, meer eenpersoonshuishoudens. Deze effecten doen zich niet overal tegelijk en in dezelfde mate voor. Daarbij komt dat uit analyse is gebleken dat krimp op zichzelf beschouwd geen probleem hoeft te zijn; groei is dat per slot van rekening ook niet. De gevolgen van krimp kunnen echter wel negatief zijn wanneer demografische krimp samenvalt met economische krimp. Daarom is behalve een landelijke aanpak ook een regionaal/lokaal gedifferentieerd beleid nodig. De verschillende overheden staan op termijn voor een complexe opgave, met een verschuiving van kwantitatieve naar een kwalitatieve benadering. Oplossingen betreffen een breed terrein (zie ook “Focus: Creatief met krimp”). Maatregelen dicht bij huis hebben vooral betrekking op de ruimtelijke planning van woningbouw en bedrijventerreinen, aanpassingen van de woningvoorraad, het overeind houden van voorzieningen in zorg, onderwijs, cultuur, detailhandel, werkgelegenheid etc. Gemeenten zijn als eerste verantwoordelijk voor deze maatregelen, waarbij (pijnlijke) keuzen met betrekking tot het snijden in plannen soms onvermijdelijk is. Daarbij komt de zo mogelijk nog moeilijker herstructureringsopgave, met weinig verdieneffecten en ook daar een pijnlijke financiële situatie. Maatregelen verder weg hebben betrekking op het opvangen van de sociaal-economische effecten van krimp. Daling van de beroepsbevolking en daarmee samenhangende verschuivingen in de arbeidsmigratie hebben gevolgen voor de ontwikkeling en spreiding van zowel de nationale als regionale arbeidsmarkt. Maar, krimp biedt niet alleen problemen. Het vergt creativiteit en nieuwe ideeën. Krimp is ook een kans; krimp is een kunst. De kunst van kwaliteit in plaats van kwantiteit. En de kunst van het weghalen. Weghalen geeft ruimte en rust waardoor plekken worden gecreëerd om aantrekkelijkere woonmilieus in compacte wijken als bijvoorbeeld

18 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 Focus: Creatief met krimp – enige bespiegelingen Wat is bevolkingskrimp? Bevolkingskrimp is de situatie waarbij het bevolkingsaantal in een gebied afneemt. Het moment waarop en de mate waarin bevolkingskrimp zich zal gaan voordoen is afhankelijk van de ontwikkelingen van de natuurlijke aanwas (of afname) en de binnen- en buitenlandse migratiesaldi. Wanneer gaat de Brabantse bevolking krimpen? Volgens de meest recente provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (2008) zal de Brabantse bevolking rond 2030 gaan krimpen. Noord-Brabant wijkt hiermee niet veel af van het beeld van Nederland als geheel. Welke gebieden in Noord-Brabant krijgen het eerst met bevolkingskrimp te maken? Overal in Brabant zal de komende decennia de bevolkingsgroei afnemen en steeds meer gemeenten zullen te maken krijgen met een afname van hun bevolking. Opvallend is dat in en rond de grote gemeenten de bevolking ook in de tweede helft van de jaren ’30 nog groeit, hoewel deze groei dan ook hier sterk zal zijn afgenomen. Dit beeld waarbij in en rond de steden de bevolking in de toekomst nog langere tijd (licht) blijft groeien, terwijl voor de kleinere ‘plattelandsgemeenten’ al eerder bevolkingskrimp in het verschiet ligt, blijkt ook uit de laatste regionale bevolkings- en huishoudensprognose van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het CBS. Wat zijn de (ruimtelijke) gevolgen van bevolkingskrimp, en in het bijzonder voor de woningmarkt? In tegenstelling tot wat soms wel gedacht wordt heeft de verwachte (bescheiden) afname van de bevolking maar beperkte invloed op de ruimtelijke ontwikkelingen. Zoals het PBL (voorheen Ruimtelijk Planbureau) in haar studie ‘Krimp en ruimte’ laat zien, is bevolkingskrimp niet de oorzaak van tal van problemen, zoals bijvoorbeeld een teruglopend voorzieningenniveau, en biedt het ook niet de oplossing voor tal van ruimtelijke vraagstukken. Zo leidt bevolkingskrimp bijvoorbeeld niet tot een afname van de mobiliteit en tot het verdwijnen van de files en evenmin tot een geringere ruimtedruk of milieubelasting. Het zijn andere factoren, zoals de ontwikkeling van de welvaart en veranderingen in het gedrag van burgers en bedrijven, die een veel grotere invloed hebben op de ruimtelijke ontwikkelingen. Overigens betekent een (op termijn) mindere kwantitatieve behoefte niet dat er in gelijke mate (meteen ook) minder gebouwd hoeft te worden. Integendeel. De kans is namelijk groot dat delen van de huidige woonmilieus steeds meer als kwalitatief onvoldoende zullen worden beschouwd. Vooral de vroeg-naoorlogse woongebieden (19451970) zijn in dit verband kwetsbaar. Een afnemende woningbehoefte biedt juist ook voor dit soort gebieden kansen. Kansen om te groeien in kwaliteit, door gerichte ingrepen als verdunning en vergroening.

Bron: Suus van den Akker voor adviesbureau Berenschot

19 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 Gageldonk-west mogelijk te maken. Krimp vraagt om maatwerk. Er is geen blauwdruk voor hoe met krimp om te gaan, maar negeren lijkt een foute keuze. Door kennisontwikkeling en het verkrijgen van scherpere inzichten ontstaan betere kansen voor een sturend en samenhangend beleid op termijn. Uit de provinciale prognose blijkt dat een krimpende woningvraag voor Bergen op Zoom na 2030 kan worden verwacht die in 2040 naar verwachting ca 1% t.o.v. 2030 zijn. Hoewel het vooralsnog om een relatief bescheiden omvang gaat en de termijn vanaf heden in mensjaren ver weg lijkt, is het afgemeten naar exploitatietermijnen van vastgoed zodanig dichtbij dat bij voorgenomen investeringen daarmee nu al wel rekening moet worden gehouden. Niet alleen de gemeente zelf, maar ook woningcorporaties, institutionele beleggers en individuele woningeigenaren, mogen van de overheid maatregelen verwachten waardoor een negatieve waardeontwikkeling van vastgoed door overcapaciteit op termijn zoveel mogelijk wordt voorkomen. Een aan een waarde-indicator gerelateerde bouwstrategie kan daarbij een optie zijn. Vooruitlopend daarop is een voorlopige strategie nu reeds aan de orde.

Strategie m.b.t krimp Van belang is dat bij krimp nog steeds nieuwe woningen worden gebouwd. Dit vanwege het feit dat de vraag naar woningen met hogere kwaliteiten in aantrekkelijke woonmilieus zal blijven bestaan. Daarnaast bestaat een toenemende vraag naar wonen met specifieke kwaliteiten (bijvoorbeeld nultredenwoningen). Het vinden van locaties voor die woningen moet zorgvuldig gebeuren; traditioneel viel de keuze op uitbreidingslocaties, maar dat automatisme geldt niet meer. In plaats daarvan moet eerst de stofkam door de bestaande kern worden gehaald, op zoek naar locaties die zich lenen voor (vervangende)nieuwbouw en betere ruimtelijke oplossingen. Daarbij is het ook interessant om te kijken naar de mogelijkheid om wonen te bundelen met andere programma’s, zoals primaire- en ondersteunende voorzieningen, onderwijs etc. zoals in de nota “Vooruitzien in voorzieningen” is aangegeven. Als aanzet voor een integraal beleid dat zich op toekomstige krimp richt wordt voor de woningbouwplanning van de volgende voorlopige strategie uitgegaan: • Voor Bergen op Zoom geldt voor de komende jaren een aanzienlijke bouwopgaaf. Daarvoor zal tot 2020 worden uitgegaan van bestaande bouwlocaties en planningsgetallen zoals die, na regionale afstemming, zijn vastgelegd (zie bouwprogramma par.2.1). • Bij invulling van de bouwopgaaf zal in overleg met relevante partijen worden ingezet op woonmilieus die ook op termijn hun aantrekkelijkheid kunnen behouden; zie hoofdstuk 3 van dit beleidsplan. • Bij herstructurering van bestaande wijken waarbij van een hoge bebouwingsdichtheid sprake is, zal bij herontwikkeling van zodanige keuzes worden uitgegaan dat “ontbouwen” (sloop zonder nieuwbouw) op termijn mogelijk is; • In overleg met relevante partijen op diverse terreinen, zal vanuit een integraal perspectief studie worden gedaan naar maatregelen op de verschillende beleidsvelden waardoor op langere termijn negatieve gevolgen als gevolg van krimp worden voorkomen. Daarbij zal onder andere een aan waarde-indicator gerelateerde bouwstrategie onderwerp van studie zijn. Indien mogelijk zal deze studie in overleg of in samenwerking met omliggende gemeenten worden uitgevoerd. Hierin worden tevens de effecten van leegstand verdisconteerd. Deze studie zal eind 2015 resulteren in conceptvoorstellen voor de verschillende beleidsvelden. Achtergrond van deze strategie is dat voor een goede volkshuisvesting de komende periode blijvend geïnvesteerd moet worden in uitbreiding en verbetering, maar op langere termijn middels meer sloop dan nieuwbouw, tot sanering van kwalitatief minder goede delen van de woningvoorraad wordt gekomen. Per saldo ontstaat zodoende een kwalitatieve opwaardering van de woningvoorraad met kansen voor herstel van ruimtelijke waarden.

20 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 2.3 Kaderstellende voorwaarden kwantitatieve voorraadontwikkeling Actiepunt 2.1 Ingezet wordt op een taakstellende woningvoorraad conform de Provinciale woningbehoeftenprognose 2008 i.c. 31.500 woningen in 2020 en 32.800 woningen in 2030.

bevolkings-

en

Actiepunt 2.2 Vooralsnog wordt de huidige locale planologische plancapaciteit voor woningbouw (max 34.000 woningen) als reservering voor mogelijk toekomstige ontwikkelingen gehandhaafd; deze vallen buiten de kaderstelling van dit beleidsplan hetgeen impliceert dat voor aanwending nadere afstemming en besluitvorming noodzakelijk is . Actiepunt 2.3 Ingezet wordt op regionale woningproductieafspraken die uitgaan van een taakstellende woningvoorraad per gemeente conform de Provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose 2008 (evt. verhoogd met eventuele locale economische ontwikkelingen) . Actiepunt 2.4 Ingezet wordt op een lokale afspraken met betrokken partijen om te komen tot een jaarlijks bouwprogramma, waarin tegen de achtergrond van afzetmogelijkheden zowel op prioriteitstelling en projectfasering, etc. wordt ingegaan (zie ook par.4.3). Actiepunt 2.5 Gemeente draagt zorg voor een geautomatiseerd systeem waarmee jaarlijks inzicht kan worden gegeven in de mogelijke effecten van keuzes binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma (nieuwbouw/vernieuwbouw) op lokaal en regionaal niveau. De simulatieresultaten kunnen als input worden gebruikt bij regionaal overleg en het jaarlijks overleg met lokale partijen. Actiepunt 2.6 Met woningcorporaties worden afspraken gemaakt om –als onderdeel van een integraal “krimpbeleid”- de mogelijkheden voor sloop op langere termijn in dicht bebouwde wijken in beeld te brengen. Actiepunt 2.7 In samenwerking met relevante partijen op verschillende terreinen zal een traject worden ingezet om te komen tot een integraal beleid dat zich richt op een afnemende bevolkingsomvang op langere termijn.

21 van 44


3

KWALITEIT VAN DE WONINGVOORRAAD

3.1 Inleiding In het voorafgaande is al opgemerkt dat voor de kwaliteit van onze samenleving het van wezenlijk belang is dat mensen zoveel mogelijk kunnen wonen waar en hoe ze dat willen. Wonen is per definitie een heel persoonlijke aangelegenheid. Hoe men wil wonen hangt af van uiteenlopende zaken zoals gezinssituatie, de levensfase waarin men verkeert, de afstand tot het werk, het inkomen, maar zeker ook van ieders persoonlijke voorkeuren. In de Toekomstvisie Bergen op Zoom 2025 waarin onder andere de kwalitatieve koers is uitgezet, is gesteld dat daarop zal worden ingespeeld door: • Het versterken van betrokkenheid van burgers bij woon- en leefomgeving • Versterking gemeente als woongemeente • Behouden en versterken diversiteit van woonmilieus • Afstemming van woningbehoefte en -aanbod • Een verschuiving van grootschalige woningbouwprojecten naar maatwerk in de bestaande wijken in 2025. • Inzetten op stedelijke vernieuwing • Gebiedsgericht werken verder doorontwikkelen • Als gemeente actief beleid voeren op verdere inzet ICT in de zorg • Voldoende (woon)zorg mogelijkheden bieden, die aansluiten op de algemene welzijnsvoorzieningen. Concreet gaat het in de komende periode daarbij om de huidige in- en uitbreidingsplannen voor de woningbouw, waaronder De Markiezaten, Bergse Haven, Het Groene Gordijn, De Schans, Bloemendaal en de herstructureringswijken Fort-Zeekant, Nieuw-Borgvliet, Warande-west en Gageldonk-west. Voor een goed functionerende woningmarkt is het van belang dat er continu voldoende gedifferentieerd aanbod bestaat om in de vraag te kunnen voorzien. Maar wat zijn de effecten van trends voor de woningmarkt op de langere termijn? De onzekerheden op toekomstige ontwikkelingen maken het lastig om stellige uitspraken te doen over de woningbehoefte op lange termijn. Hoe speel je in op zowel de grotere vraag als op de individuele vraag naar maatwerk? Al die persoonlijke beweegredenen zorgen ervoor dat de doelgroepen niet standaard in een hokje zijn te plaatsen. Daarnaast geldt dat behalve voor de vraag van nu, tevens op de vraag van de toekomst moet worden ingespeeld (bijvoorbeeld nultredenwoningen). Met dit beleidsplan wordt getracht om voor de korte termijn zoveel mogelijk tegemoet te komen aan actuele woonwensen waarbij de doelstellingen op langere termijn niet uit het oog worden verloren. Dat betekent in de eerste plaats dat een flexibele, meer faciliterende houding nodig is, waarbij de gemeente alert moet blijven op de gevolgen voor kwetsbare groepen. Inzet van beleid is daarom om in samenwerking met partijen een jaarlijks actieplan op te stellen dat zich primair richt op “voor wie moet worden gebouwd”. Verwacht wordt dat dit kan leiden tot een afgewogen en gevarieerde jaarprogrammering voor complexgewijze nieuwbouw en individueel opdrachtgeverschap voor maatwerk en meer “beweging” door de woonconsumenten. Vanuit die invalshoek wordt in dit hoofdstuk ingegaan op onderwerpen welke de basis van beleid gaan vormen, te weten: - inkomen & prijssegmenten (3.2), - leeftijdsontwikkeling & huishoudensamenstelling (3.3), - leefstijlen en duurzaamheid (3.4), - duurzaamheid (3.5).

22 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 3.2 Inkomen en prijssegmenten Prettig, maar ook comfortabel wonen hangt vaak samen met factoren als inkomen en woonlasten. In z’n algemeenheid is het zo dat mensen wel een hogere prijs voor een woning met extra comfort willen betalen mits dit in redelijke verhouding tot het inkomen staat. Die verhouding van woonlasten en besteedbaar inkomen wordt de woonquote genoemd. Voor het hanteren van de woonquote voor verschillende inkomensgroepen bestaan geen eenduidige richtlijnen. Algemeen kan worden gesteld dat bij een besteedbaar inkomen tot ca € 27.000,-. een woonlast tot ca 30% als redelijk wordt beschouwd; het zgn. passend wonen. Naarmate het inkomen stijgt, kunnen zowel de absolute/relatieve woonlasten desgewenst stijgen. Op basis van die methodiek is in het Beleidsplan Wonen 2004/2008 gekozen voor een differentiatie waarbij op eindvoorraad wordt gestreefd naar • ca 50-55% goedkoop segment (peil nov.2010: max.€185.000,-) • ca 20-30% middelduur segment (peil nov.2010: tussen €185.000,-/€ 320.000,-) • ca 25-35% duur segment (peil nov.2010: meer dan €320.000,-) Om te zorgen dat er voldoende woningen voor de primaire doelgroep worden vrijgemaakt, is het belangrijk dat we zorgen dat een woningzoekende de woning kan vinden die hem financieel past. Door op prijssegmenten en wooncarrière bevorderende maatregelen te sturen ontstaat meer dynamiek en doorstroming in de bestaande woningvoorraad. Onderzoek van Onderzoek&Statistiek maakt duidelijk dat doorstromers met ruim 30% de grootste groep verhuizers vormt. In een periode van 10 jaar blijkt dat de doorstroom van een goedkope naar een volgende goedkope woning het grootst is (ca. 1/3). Ruim een kwart van de doorstromers verhuist naar een duurdere woningcategorie, voornamelijk naar middeldure woningen. Op basis van het huidig stedelijk inkomensprofiel blijkt echter dat nog steeds ruim de helft van de groep huishoudens de beschikking heeft over een laag inkomen (tot ca. € 31.600). Hoewel de keuze voor een woning niet sec van het inkomen afhankelijk is (zie elders dit hoofdstuk), zal de behoefte aan voldoende woningen in het goedkope prijssegment aanwezig blijven. Daarnaast blijkt dat circa eenderde van de huishoudens over een inkomen beschikt dat in relatie met de woonlasten in een middeldure woning kan worden gehuisvest. Zowel op basis van de meest recente conclusies uit het WoON 2009, als het feit dat door gewijzigde Europese regelgeving woningstichting geen (goedkope) woningen meer mogen toewijzen aan woningzoekenden met een hoger inkomen dan €33.000,- kan worden gesteld dat de behoefte aan woningen uit het middeldure segment in de komende periode relatief groter zal worden. Het WoON signaleert in z’n algemeenheid ook een tekort aan de top van de woningmarkt (dure+ topsegment), hetgeen aan een stagnerende doorstroming in steden bijdraagt. Om de hogere inkomens ( € 53.100,- en hoger) binnen onze gemeente te kunnen faciliteren, is ca 10-15% van de voorraad benodigd aan woningen in het duurdere segment waarvan een deel in het topsegment. Uitgaande van de relatie tussen stedelijk inkomensprofiel en woonlasten (woonquote), alsmede de wens om te komen tot een grotere dynamiek in de woningvoorraad wordt het eerder vastgesteld stedelijk profiel op termijn ten aanzien van de prijssegmenten gewijzigd in (zie figuur 3): • ca 50-55% goedkoop segment (peil nov.2010: max.€185.000,-) • ca 30-35% middelduur segment (peil nov.2010: tussen €185.000,-/€ 320.000,-) • ca 15-20% duur segment (peil nov.2010: meer dan €320.000,-) De gemeente vindt het behouden van voldoende goedkope koopwoningen noodzakelijk. Wat betreft de grenzen voor de middeldure en dure prijssegmenten wordt gekozen voor een flexibeler instelling; afhankelijk van de vraag in de markt kan dit percentage tussen middelduur en duur fluctueren.

23 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 14%

15%

50%

51% 35%

Goedkoop

goedkoop

35%

Middelduur

middelduur

Duur

duur

Streefbeeld (32.800 won.), waarbij grens tussen middelduur en duur in bandbreedte mag fluctueren

Huidige situatie (29.000 won.)

Figuur 3: Huidige situatie en streefbeeld woningvoorraad naar prijssegment

Voldoende woningen in de kernvoorraad en voor starters en jongeren In het voorgaande is reeds de behoefte aan goedkope woningen omschreven. Binnen dat segment is extra aandacht gerechtvaardigd voor doelgroepen die op de goedkoopste woningen zijn aangewezen. Het gaat daarbij om huishoudens met een besteedbaar inkomen tot ca € 20.000,- . Door de ontwikkelingen die zich momenteel zowel in de nieuwbouw als bestaande voorraad voordoen, kunnen stijgende woonlasten voor de woonconsumenten worden verwacht. Om te grote negatieve effecten voor genoemde aandachtsgroepen zoveel mogelijke te voorkomen dienen er waarborgen voor toegankelijkheid c.q. beschikbaarheid van goedkope woningen te bestaan (de zgn. kernvoorraad). In feite gaat het hierbij voornamelijk om betaalbare huurwoningen onder de aftoppingsgrens van €548,18 (voor 3 en meerpersoonshuishoudens, per 1-01-2009). Uit analyse blijkt dat de omvang van genoemde doelgroep in Bergen op Zoom ca 8000/8500 huishoudens telt en dat de bij de woningcorporaties aanwezig kernvoorraad in een overeenkomstig aantal voorziet. Woningcorporatie Castria Soomland Wonen West Brabant totaal

Wooneenheden 1407 2317 6011 (in Bergen op Zoom)

Waarvan kernvoorraad(%) 1386 (98,5%) 1530 (66%) 5530 (92%) 8446

Figuur 4: Kernvoorraad corporaties (bron: Soomland, Castria en Wonen West Brabant).

Tegenover het feit dat niet alle huurwoningen daadwerkelijk door deze aandachtsgroep worden bewoond staat het feit dat een deel van deze groep in de particuliere sector of (in beperkte mate) een goedkopere eigen woning bewoond. Algemeen kan worden gesteld dat er een redelijk evenwicht tussen doelgroep en voorraad in het allergoedkoopste segment bestaat, maar dat bij eventuele sloopplannen aandacht voor vervangende nieuwbouw in hetzelfde segment is vereist. Om de slaagkans van deze doelgroep waartoe ook starters en jongeren behoren te vergroten, blijven de maatregelen zoals die in het BP-Wonen 2004 zijn opgenomen onverkort gehandhaafd i.c. • Verkoop van huurwoningen (aan de doelgroep; tevens financieringsbron voor corporaties voor nieuwe woningen) • De gemeentelijke Startersregeling (een zogenaamd revolving fund) • In beperkte mate realiseren van goedkope nieuwbouw

24 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 •

Afspraken over woningtoewijzing (voor huurwoningen, via corporaties).

Daarnaast beoogt recentelijke Europese Regelgeving door het alleen toewijzen van corporatiewoningen aan huishoudens met een inkomen minder dan €33.000,- een grotere toegankelijkheid van de goedkope voorraad voor deze inkomensgroepen.

Voldoende woningen voor de hogere inkomens en nieuwe inwoners In de Toekomstvisie 2025 is vastgelegd dat “het bijzondere woon- en werkklimaat een krachtige pijler is voor de ontwikkeling van de lokale economie. Het bepaalt samen met een goede bereikbaarheid de aantrekkelijkheid van het vestigingsklimaat voor bedrijven in Bergen op Zoom. De gemeente zal samen met projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties invulling geven aan het hoge ambitieniveau op het gebied van wonen en de potentie als woongemeente verder verzilveren”. Deze ambitie impliceert dat, afgemeten naar de bestaande woningvoorraad, voor woonmilieus wordt ingezet op woningen die, tezamen met de stedelijke kwaliteiten, behoud en aantrekkingskracht op met name hogere inkomensgroepen en nieuwkomers uitoefenen. In het voorgaande is reeds de behoefte voor woningen in het hogere segment (> € 320.000,-) aangegeven. Binnen dit segment is tevens aandacht vereist voor het topsegment op exclusieve locaties al dan niet in zogenaamde enclaves gebouwd. De omgeving Bolwerk-noord/Zuidzijde Zoom in Bergen op Zoom, maar ook het St.Marie in Huijbergen zijn goede referenties voor dit segment.

3.3 Leeftijdsontwikkeling en huishoudensamenstelling Vergrijzing en ontgroening In Bergen op Zoom zal -evenals het landelijk beeld laat zien- de komende decennia sprake zijn van ontgroening, vergrijzing en gezinsverdunning. De prognose is dat rond 2025 ruim 15% van de bevolking 65 jaar of ouder is. Indien ook de 55+ers tot de ouderen worden gerekend, neemt dit percentage fors toe: de groep 55+-ers groeit tot ruim 38% in 2026. Tegelijkertijd is er sprake van een sterke ontgroening: Het percentage jongeren (0-18 jarigen) daalt van 21% in 2007 naar 17% in 2026. In de kernen Bergen op Zoom en Lepelstraat is daarbij sprake van relatief de grootste afname van het aantal jongeren. De trends van ontgroening en vergrijzing leiden tot de zogenaamde bevolkingskrimp (absolute afname van de bevolkingsomvang). Uit de provinciale prognose blijkt dat een krimpende woningvraag voor Bergen op Zoom na 2030 kan worden verwacht en rond 2040 naar verwachting ca 1% zal zijn. De toename van de bevolking komt voor rekening van de kernen Bergen op Zoom en (in mindere mate) Halsteren; de bevolking van Lepelstraat zal fors afnemen. Anderzijds leidt de individualisering en het toenemend aantal echtscheidingen voorlopig vooral tot een toename van het aantal huishoudens.

Positie seniorenhuishoudens De toenemende vergrijzing en ontgroening zal impact gaan hebben op de samenstelling van de woningvoorraad en de opgave die voor ons ligt. De typische ouderenwoning met termen als ‘huur’, ‘klein’ en ‘meergezins’, passen niet meer één op één bij de wensen van de toekomstige senior (zie ook Focus: Senioren). Doordat ouderen langer zelfstandig blijven wonen, mede door mobiele zorgdiensten, neemt de vraag naar aanpasbare woningen en dienstverlening/zorg aan huis sterk toe. Dit versterkt de trend van extramuralisering (= afbouw van aantal plaatsen in verzorgingshuizen).

25 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 Prognose bevolkingsopbouw Bergen op Zoom naar leeftijd 24.000 22.000 20.000

aantal

18.000 16.000

Prognose bevolking -14 jaar

14.000

Prognose bevolking 15-29 jaar

12.000

Prognose bevolking 30-44 jaar Prognose bevolking 45-64 jaar

10.000

Prognose bevolking 65-74 jaar

8.000

Prognose bevolking 75+ jaar

6.000 4.000 2.000 0 2006

2010

jaar

2015

2020

Figuur 5: prognose bevolkingsopbouw (bron: O&S)

Bij deze ontwikkeling is het belangrijk rekening te houden met de uitgangspositie van ouderen op de woningmarkt. Die zal anders zijn, door het veranderd gedrag en de woonvoorkeuren van de huidige generatie ouderen. Deze veranderingen komen voor een belangrijk deel voort uit: • Een toenemende diversiteit van de huishoudensituatie (meer mensen die een wooncarrière alleen hebben doorlopen en dus ook als oudere, geen kinderen, en een gezinshuishouden op latere leeftijd) • Toenemend opleidingsniveau van ouderen (dus mogelijk een groter inkomen, een grotere verhuiscarrière en toename van zelfredzaamheid); • Toenemend eigen woningbezit (wat leidt tot minder verhuisgeneigdheid en –activiteit). Uit onderzoek blijkt dat ouderen in (luxe) eengezinskoopwoningen langer in hun huidige woning blijven wonen. Hetzelfde geldt voor ouderen die een partner hebben1. Met de toename van de welvaart aan de ene kant en de kwaliteit van de woningvoorraad aan de andere kant is het niet onwaarschijnlijk dat de verhuisgeneigdheid van ouderen zal afnemen in de toekomst. Uitzondering daarop vormt de gezondheidssituatie van ouderen; dit is de belangrijkste reden om wél te verhuizen op korte termijn. In dat geval hebben de ‘oudere’ ouderen een sterke hang naar huur en jongere ouderen, als zij al eigenaar zijn, tot het blijven van eigenaar-bewoner. Uit onderzoek blijkt verder dat senioren vanaf ca. 60 jaar wensen hebben voor een nultredenwoning. Ca. 25% van 60-65-jarigen wenst ‘verzorgd wonen’ (zie onderstaande definitietabel). Vanaf 70 jaar geldt die wens voor zeker 50% van de doelgroep. Bovendien is de wens voor een ruime woningen (minimaal 3 kamers) in alle seniorengroepen groot. Bergen op Zoom als stedelijke regio met veel voorzieningen zal moeten inspelen op de toename van ouderen; de landelijke regio is voor senioren minder aantrekkelijk. Dit pleit ervoor om te zorgen dat er in de toekomstige woningvoorraad enerzijds voldoende nultredenwoningen koop worden gerealiseerd in het middeldure en duurdere segment en dat huurwoningen vooral gebouwd worden voor de oudste senioren (vanaf 75 jaar). In verband met het langer zelfstandig blijven wonen, is het van belang om voldoende zorg gerelateerde woningen in de woningvoorraad op te nemen. In de door de gemeentelijke notitie “Wonen in relatie met welzijn en zorg” is reeds een aanvullende behoefte voor aan zorg gerelateerde woonvormen opgenomen. Deze zijn te typeren als2: 1 2

RIGO (2010), Senioren op de woningmarkt. Nieuwe generaties, andere eisen en wensen. VROM/WWI, Den Haag. Gemeente Bergen op Zoom (2007), Wonen in relatie met welzijn en zorg. Uitwerking van de Nota Sociale Infrastructuur en Beleidsplan Wonen 2004-2009.

26 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 Woonvorm

definitie

Beschermd wonen

Zorg: Woon en verblijfsvormen met 24-uurs nabije zorg. D.w.z. permanente en intensieve zorg, bescherming en toezicht. Woning: Beschermd wonen vindt plaats in “verpleeghuizen” en in een deel van de verzorgingstehuizen. Ook kleinschalige groepswoningen vallen hieronder. Vanuit deze complexen is het veelal mogelijk om extramuraal zorg te verlenen. Geraamd is een aanvullende behoefte van ca 100 eenheden tot 2015. Zorg: Verzorgd wonen heeft betrekking op woonvormen waarbij ‘zorg op afroep’, zoals verpleging, begeleiding, hotel/welzijnsdiensten, mogelijk zijn. Woning: Het gaat hierbij om eenheden die zijn geclusterd: zorgvoorzieningen en diensten bevinden zich in de directe nabijheid, al dan niet in het complex. Geraamd is een aanvullende behoefte van ca 300 eenheden tot 2015. Zorg: Het betreft hier woonvormen waarbij geen 24-uurs nabije zorg of zorg op afroep nodig is, maar wel ‘zorg op afspraak’ (thuiszorg, woonbegeleiding, maaltijdservice etc). Woning: Het gaat om woningen voor personen die enige vorm van beperking hebben. De woning is door situering, mogelijkheden voor begeleiding, technische en ICT-voorzieningen of andere aanpassingen geschikt voor bewoning door hulpbehoevenden (nultredenwoningen). Geraamd is een aanvullende behoefte van ca 1000 eenheden tot 2015.

Verzorgd wonen

Geschikt wonen

Inmiddels is ondertekening van het Convenant Realisatie Woonservicegebieden een inspanningsbereidheid van met name de woningcorporaties bevestigd. Verder heeft de woningstichting als ‘partner van zorgondernemers’ aanvullend onderzoek gedaan naar de behoefte aan woon- en verblijfsvoorzieningen voor ouderen op langere termijn. Daarbij wordt geconcludeerd dat er vooral behoefte is aan intramuraal verblijf. Hoewel het merendeel van de vraag met de huidige plannen van de corporatie kan worden opgelost, is de verwachting dat t.a.v. intramurale capaciteit voor psychogeriatrische als somatische plaatsen te weinig capaciteit is (43% resp. 41% te weinig). Voor het realiseren van aan zorggerelateerde woningen zullen niet alleen de woningcorporatie maar ook de particuliere projectontwikkelaar en institutionele beleggers worden aangesproken. Een nultredenwoning is een voorbeeld van een levensloopbestendige woonvorm. Het betreft hier een woning die zonder trappen van buiten af bereikbaar is en waarbij de zogenaamde 'primaire ruimtes' (keuken, sanitair, woonkamer en minimaal één slaapkamer) zich op dezelfde woonlaag bevinden. Dat wil niet zeggen, dat dit per definitie benedenwoningen moeten zijn. Het kunnen ook etagewoningen zijn, maar dan wel woningen die met een lift bereikbaar zijn. Beeld rechts: invulling van corporatie Stadlander/Wonen West Brabant m.b.t. bouwen voor de toekomst. De starterswoningen in Hoogerheide zijn met enkele eenvoudige aanpassingen om te zetten naar nultredenwoningen met wonen, slapen en sanitaire voorziening op de begane grond.

27 van 44


Focus: Ouderen op de woningmarkt De groep vanaf 55+ is divers; in omvang gegroeid en heeft andere behoeftes dan voorheen. De toenemende vergrijzing en ontgroening zal impact gaan hebben op de samenstelling van de woningvoorraad en de opgave die voor ons ligt. De typische ouderenwoning waarbij termen als ‘huur’, ‘klein’ en ‘meergezins’, passen niet meer een-op-een bij de wensen van de toekomstige senior. Afgelopen periode hebben zich onder de groep ouderen ontwikkelingen voorgedaan als toenemend aantal, grotere welstand, hoger opleidingsniveau, stabilisatie van gezonde levensverwachting etc. Wanneer wordt gekeken naar de consequenties van deze ontwikkelingen op de woningmarkt, dan kunnen we de volgende aandachtspunten onderscheiden: Afname verhuisgeneigdheid • Toename primair aanbod door sterfte op langere termijn • Toename woonduur • Meer behoefte aan zelfstandig blijven wonen • Grotere behoefte aan nultredenwoning • Grotere kans op zorgbehoefte per huishouden • Meer kansen voor zorgconcepten / -producten aan huis • Grotere behoefte aan (ouderen)woning met meerdere kamers • Meer behoefte aan luxere eengezinskoopwoningen (meer welstand) Het gevolg van de toenemende wens (en mogelijkheden) van ouderen om langer zelfstandig te blijven wonen in de woning waar men oud is geworden, is een potentiële verstopping op de woningmarkt en in het bijzonder in het eengezins-segment. Dit segment word tin toenemende mate bezet door ouderen die daar naar volle tevredenheid blijven woningen. De gunstig welstandspositie zal het voor velen mogelijk maken op de woning aan te laten passen aan de met het ouder worden veranderende wensen en behoeften (Bron: RIGO Research (2010) Senioren op de woningmarkt). Om de doorstroom te bevorderen is het belangrijk voldoende eengezinswoningen aan te bieden.

Foto: G. ’s-Gravendijk (Strictly Personal)

28 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 Gezinsverdunning De demografische trend van gezinsverdunning die eerder is ingezet, zet de komende tijd verder door. Dit heeft er in de afgelopen jaren toe geleid dat de gemiddelde woningbezetting is afgenomen naar 2,2 personen per woning in 2008. Momenteel wordt 35% van de Nederlandse woningvoorraad bewoond door eenpersoonshuishoudens. Voor Bergen op Zoom ligt het aantal eenpersoonshuishoudens nu op bijna 33% en blijft er ook komende jaren sprake van een stijging. Deze trend van gezinsverdunning stelt eisen aan het soort woningen dat de komende periode nodig zal zijn, d.w.z. voldoende huur (flexibiliteit voor deze groep is belangrijk), maar wel met voldoende kwaliteit en ruimte. Zoals eerder gemeld kan voor starters op de woningmarkt in beperkte mate goedkope koop in het nieuwbouwsegment worden toegevoegd. Voorkomen moet worden dat er teveel concurrerend aanbod wordt gerealiseerd, dat ten koste gaat van de leefbaarheid van de bestaande wijken.

Huren / kopen Tot dusver is er zowel op lokaal- als nationaal niveau een bewuste sturing geweest met betrekking tot het realiseren van koop en huurwoningen. Dit beleid heeft voordelen, maar kent onder de huidige omstandigheden ook beperkingen. In principe is kopen/huren vanuit volkshuisvestingoptiek geen belangrijk item; zolang een ieder een voor hem/haar geschikte/passende woning kan vinden. Van de huidige woningmarkt zijn situaties bekend waarin delen van de goedkope voorraad voor de doelgroep niet bereikbaar zijn omdat er onvoldoende doorstroming is (het zogenaamde scheefwonen). Uit onderzoek van de rijksoverheid is naar voren gekomen dat dit onder meer in verband gebracht kan worden met de gescheiden markten van kopen en huren. Voor een goed functionerende woningmarkt moeten meer prikkels aanwezig zijn en moeten mensen makkelijker kunnen switchen tussen de segmenten huur en koop. Een nieuwe doelstelling in het rijksbeleid is dan ook om de woningmarkt beter te laten werken door het verschijnsel van gescheiden markten te verminderen. Daarvoor zal nader onderzoek worden gedaan (passend wonen, meer keuzevrijheid etc.). De eventuele maatregelen moeten er toe leiden dat de woningmarkt meer vloeiend wordt, waarbij mensen een reële afweging kunnen maken tussen huur, kopen of iets daar tussen in. Vanwege het hoge dynamische karakter van de woningmarkt is het voor de korte termijn niet raadzaam een vast profiel met betrekking tot koop/huur vast te leggen. Om die reden worden in dit beleidsplan voor het bouwprogramma voor de komende 5 jaar geen uitdrukkelijke voorwaarden voor een percentuele verdeling van kopen/huren opgenomen, maar wordt aansluiting gezocht bij de actuele afzetmogelijkheden in de markt. Het lange-termijndoel van 40% huur, 60% koop blijft wel gehandhaafd. Grondgebonden/gestapeld In eerdere beleidsplannen is tegen de achtergrond van aanwezige trendrapporten ervoor gekozen om de bestaande verhouding 70% grondgebonden en 30% gestapeld op stedelijk niveau te continueren. Vooralsnog is er geen aanleiding om hiervan af te wijken. Dit betekent dat er in de komende periode een substantieel deel van het nieuwbouwprogramma als gestapelde woningen zullen worden gebouwd omdat naast voorraaduitbreiding er sprake is van sloop.

29 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 Figuur 6: Streefbeeld woningvoorraad naar typologie

Woningtypologie woningvoorraad per 1-1-2009

27%

Streefbeeld typologie woningvoorraad

30%

eengezins 73%

meergezins

70%

eengezins meergezins

Leegstand Bergen op Zoom kent evenals andere gemeenten leegstand van woningen. Het CBS omschrijft een woning als leegstaand indien er bij de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) niemand staat ingeschreven op het bijbehorende adres. Er zijn verschillende typen leegstand te omschrijven. Enerzijds heb je als gemeente te maken met frictieleegstand, oftewel leegstand doordat een woning opnieuw wordt bewoond (denk aan verhuizing of renovatie). Daarnaast heb je ook structurele leegstand; het gaat dan om woningen die volgens de definitie van het CBS langer dan 3 maanden leegstaan, bijvoorbeeld omdat de woning is aangemerkt als tweede woning, recreatiewoning, stadsvernieuwingsleegstand of omdat de (nieuwe) bestemming nog niet is aangepast in een bestemmingsplan. Dit noemen ze ook wel administratieve leegstand. Op dit moment ligt het leegstandspercentage in Bergen op Zoom rond de 6%, waarvan ca. 3,5% frictieleegstand. Hoewel vergeleken met andere gemeenten dit geen afwijkend percentage is, is het voor lange termijn planning van zinvol meer inzicht te verkrijgen hoe dit percentage is opgebouwd. Hiervoor zal aansluiting worden gezocht op het onderzoek naar leegstaande kantoorpanden. Gestreefd wordt om ook leegstand van woningen hieraan toe te voegen.

3.4 Leefstijlen Internationalisering, toenemende mobiliteit en individualisering: De postmoderne samenleving, toenemende welvaart, stijging van de (auto)mobiliteit, internationalisering en toenemende maatschappelijke bewustwording Grotere zorg om politiek & beleid; netwerksturing hebben geleid tot nieuwe trends in het wonen.duurzaamheid Maatschappelijke ontwikkelingen Door het proces van individualisering bezit de Meer aandacht Vraag voor wat burger een grotere mate van welvaart en Toenemend centraal Steeds meer bewoners willen individualisme keuzemogelijkheden; persoonlijke keuzevrijheid. In combinatie met keuzemaatschappij de veranderde bevolkingssamenstelling in Drang tot onderscheiden Nieuwe Wonen als Meer Nederland uit zich dit in een steeds grotere zekerheden beleving differentiatie in leefstijlen differentiatie in leefstijlen en woonvoorkeuren. zoeken Denk daarbij aan een ‘tweede woning’ Wonen als Niet alleen de (weekendhuisje of expatwoning) of wonen met uiting van woning, maar ook de identiteit de woonomgeving is gelijkgestemden etc. Wonen is niet meer alleen belang een functionele activiteit, maar heeft ook een emotionele betekenis en kan uitdrukking geven aan de identiteit van mensen. De woning drukt uit wie we zijn.

30 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 Daarnaast stijgt de behoefte aan zogeheten kwaliteit-tijd3. Een groot deel van de Nederlanders vindt het belangrijk om hun woning zo comfortabel mogelijk te maken en is ook bereid om hierin geld te steken. Een trend die in dit verband ook genoemd kan worden is een toenemende vraag naar wonen met comfort, dienstverlening en zorg. Voor deze doelgroepen is het wenselijk om mogelijkheden zoals (collectief) particulier opdrachtgeverschap in de programmering op te nemen waarmee een bijdrage kan worden geleverd aan het realiseren van de persoonlijke woonwensen.

Wonen met gelijkgestemden Nationaal, maar ook lokaal, valt waar te nemen dat er in toenemende mate belangstelling bestaat voor het wonen met gelijkgestemden. Gelijkgestemden kunnen worden gedefinieerd als mensen met een soortgelijke leefstijl. Vaak hebben gelijkgestemden ook overeenkomstige demografische en sociaaleconomische kenmerken, maar dit hoeft niet perse het geval te zijn. Denk bijvoorbeeld aan een gemeenschappelijkheid in aspecten als etniciteit (allochtone ouderen), levensfase (gezinnen die bij elkaar wonen en bijvoorbeeld een binnentuin delen), in het delen van een bepaalde hobby (golfen of paardrijden) of in het hebben van een bepaalde levensovertuiging (zoals in duurzaam ingerichte woonwijken). De behoefte aan het wonen met gelijkgestemden uit zich in de praktijk in verschillende woonvormen, zoals een woonhof, woonzorg-complex, woongroepen, etnisch wooncomplex, energieneutrale woningen, villa-enclave etc. Vaak is deze gemeenschappelijkheid niet zozeer de primaire beweegreden om te kiezen voor een bepaalde woonvorm, maar gaat het hierbij vooral om de kwaliteit van de woonomgeving. Wonen met gelijkgestemden geeft het gevoel dat de omgeving controleerbaar en op orde is. Hierin komen het gemeenschappelijke en het individuele belang samen. Hoewel deze behoefte op gespannen voet lijkt te staan met het tot nog toe gevoerde beleid, zitten daarin ook positieve elementen. Denk aan gemeenschapsvorming die ertoe kan leiden dat mensen langer (zelfstandig) kunnen blijven wonen, hetgeen strookt met hedendaagse inzichten. Verder kan homogeniteit op projectniveau leiden tot aantrekkelijke menging op wijkniveau (bridging) en kunnen nieuwe woonvormen aan het stedelijk pallet worden toegevoegd. Bovengenoemde trends/leefstijlen en ontwikkelingen vragen om nieuwe methodes van wonen. Het biedt nieuwe mogelijkheden die wij als gemeente willen helpen faciliteren. Dat betekent dat wij binnen het bestaand nieuwbouw-/vernieuwbouwprogramma mogelijkheden willen creëren voor de huisvesting van gelijkgestemden en meer in willen spelen op deze woonvoorkeuren. Concreet kan daarbij worden gedacht aan het bieden van ondersteuning bij bijvoorbeeld collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) of uitgifte van vrije bouwkavels, het faciliteren van bijzondere woonvormen gericht op meer comfort en gemak etc. In overleg met de corporaties en/of ontwikkelaars zal ook van hen inzet worden gevraagd in het realiseren van deze woonvormen. Om te voorkomen dat initiatieven wegzakken in een stuwmeer van gelijke c.q. concurrerende projecten, zullen hierover afspraken worden gemaakt met ontwikkelaars/corporaties (zie actiepunt 3.5).

Arbeidsmigranten in Bergen op Zoom De internationalisering van de arbeidsmarkt werkt positief, maar met de snelle groei heeft het ook een keerzijde. De opkomst van onder meer Azië en Oost/Europa zorgen voor nieuwe concurrentieverhoudingen. Enerzijds worden activiteiten verplaatst naar lage lonenlanden, anderzijds ontstaat in bepaalde segmenten van onze economie als gevolg van de vergrijzing een tekort aan arbeidskrachten. Deze tekorten worden opgevuld door werknemers uit het buitenland: expats en Oost-Europese gastarbeiders. Bergen op Zoom heeft ook te maken met arbeidsmigranten die zich hier willen huisvesten. Hoewel tot nu toe veelal wordt aangenomen dat dit verblijf slechts tijdelijk is, kan dat niet met zekerheid worden gesteld. Een goede oplossing voor deze doelgroep is er momenteel niet. Ten aanzien van tijdelijke arbeiders wordt geconstateerd dat 3

VROM-Raad (2009), Wonen in tijd en ruimte. Advies 072. VROM-Raad, Den Haag.

31 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 binnen bestaande woningen situaties worden gecreëerd die behalve overbevolking ook zorgen voor overlast naar bewoners van naastgelegen panden. Zij ervaren hun woonomgeving daardoor als minder prettig en het woongenot gaat achteruit. Dit is een ongewenste ontwikkeling die om een goede oplossing vraagt, zowel op korte als op lange termijn. In Rotterdam zijn echter ook positieve ervaringen met gastarbeiders die zich blijvend in Nederland willen vestigen. In zogenaamde achterstandswijken werken zij gestaag mee aan de integratie: ze schrijven zich in bij de gemeente, nemen deel aan inburgeringcursussen, brengen hun kinderen in de wijk naar school en kopen een woning. Hoe de groep arbeidsmigranten zich hier ontwikkeld, is op dit moment nog ongewis. Hoewel lastig in beeld te brengen, verblijven op dit moment ca. 1.300 arbeidsmigranten in Bergen op Zoom. Dit is berekend op basis van het aantal bij de gemeente bekende huishoudenadressen, waarbij per huishouden wordt uitgegaan van 4 arbeidsmigranten. Ca. 199 huishoudens verblijven op recreatieterreinen en ca. 147 huishoudens in eengezinswoningen in de gemeente. Dit is slechts het topje van de ijsberg: naar schatting is nog ruim 60% niet bekend, omdat zij bijvoorbeeld niet zijn ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie (GBA).

32 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 Focus: nieuwe woonconcepten: CPO Met de individualisering, de toenemende welvaart en bijbehorende trends als persoonlijke keuzevrijheid in leefstijl en woonvoorkeuren, bieden zich ook nieuwe bouwmethodes aan. Een daarvan, het (particulier) opdrachtgeverschap, verdient in dit opzicht extra aandacht. Particulier opdrachtgeverschap houdt in dat een burger (of een groep burgers zonder winstoogmerk) de volledige juridische zeggenschap heeft over en verantwoordelijk is voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de woning. Voordeel om als individu zelf te ontwikkelen is de volledige invloed op de eigen woning en het feit dat er op ruimtelijk vlak sprake is van een grotere verscheidenheid aan ontwerpen en uitvoer. Echter, door het ontbreken van schaalvoordelen en de grote risico’s zal deze methode slechts in beperkte mate worden toegepast. Desalniettemin zal deze kleine groep particuliere opdrachtgevers ruimte moeten krijgen om hun woonwens te realiseren. Het collectief opdrachtgeverschap is door haar schaalvoordeel echter beter haalbaar. Het is een effectieve manier voor het realiseren van betaalbare woningen en draagt tevens bij aan a) keuzevrijheid en zeggenschap, b) het vergroten van (duurzame) betrokkenheid en verantwoordelijkheid, c) gedifferentieerde en gemengde wijken. Bovendien kan het een voorbeeldfunctie hebben voor het ontplooien van eigen initiatief en verantwoordelijkheid. Dit sluit aan bij de beleidskeuze uit de Toekomstvisie, waarin wordt gepleit voor versterking van de betrokkenheid van de burger bij zijn leefomgeving. Dit betekent echter wel een omslag in het omgaan met nieuwe ontwikkelingen. Niet alleen het beperkte aantal kavels, maar ook de hoge grondprijzen en hinderende regelgeving hebben eraan bijgedragen dat particulier opdrachtgeverschap nog een incidentele en versnipperde manier van bouwen is. Gemeenten zouden actief grondbeleid moeten gaan voeren. Volgens het RPB1 vormen ontwikkelaars en corporaties ook een struikelblok, omdat zij de meeste bouwgrond in handen hebben, maar het initiatief meestal niet uit handen willen geven. Willen we CPO een succesvolle mogelijkheid binnen de gemeente Bergen op Zoom maken, dan wordt van alle partijen een inspanningsverplichting gevraagd. Mogelijkheden van collectief particulier opdrachtgeverschap liggen onder andere in: • Het wonen onder gelijkgestemden. het realiseren van starterswoningen. • Het realiseren van nieuwe woonvormen voor senioren, waarbij er ruimte is voor privacy en gezamenlijke voorzieningen (denk aan SIR 55+, opdrachtgeverschap voor bouw seniorenwoningen) • Herstructurering; het opknappen van 'kluswoningen' kan een positief effect hebben op de woonomgeving • Hergebruik van monumenten, zoals kerk of fabrieksgebouw; dit kan bijdragen aan het behoud van het cultureel erfgoed

33 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 Gelet op deze ontwikkeling én de waarschijnlijke komst van meer arbeidsmigranten door uitbreiding van de diverse bedrijvigheid in deze woningmarktregio, is er een noodzaak om zowel op korte als lange termijn in te spelen op deze acute problematiek. In overleg met de corporaties en regionale gemeenten zullen er oplossingen worden gezocht voor het groeiende aantal arbeidsmigranten op korte termijn, met als beoogd resultaat: Regionaal plan van aanpak voor opvang arbeidsmigranten (initiatief vanuit Steenbergen) Afspraken met corporaties over ad hoc opvang voor acute problematiek Voor de lange termijn wordt gewerkt aan alternatieve huisvestingsmogelijkheden, waarbij tijdelijke gastarbeiders in speciaal op de doelgroep toegesneden pensions hun plek kunnen vinden.

Wonen en city marketing Vorenstaande laat zien dat er veel ontwikkelingen en trends spelen die invloed kunnen hebben op de samenstelling van de woningvoorraad. Als gemeente pleiten we voor een diversiteit in woonmilieus. Die woonmilieus bestaan echter niet alleen uit woningen van een bepaalde typologie. Woonmilieus worden ook bepaald door de aard van voorzieningen die een stad of wijk biedt. En ten slotte zijn de mensen die er wonen ook van invloed op de sfeer of leefstijl die een woonmilieu biedt. Het is daarom belangrijk om als gemeente ook na te denken wat je als woonstad wil bieden; welke ontwikkelingen spelen er en wie wil je graag in je stad behouden of naar je toe trekken? Hoe staan we eigenlijk bekend als woonstad: wie zouden we graag verwelkomen in de toekomst en wat moet daar nog voor gebeuren? City marketing is een van de instrumenten die kan helpen om hier richting aan te geven. Het kan een bindende schakel zijn in ontwikkelingen op het gebied van wonen, bedrijvigheid en educatie. In de periode van dit beleidsplan wordt actief de verbinding gelegd met city marketing. Een woningmarktonderzoek kan hier deel vanuit maken.

3.5 Duurzaamheid Duurzaamheid: aandacht voor het milieu Duurzaamheid is een begrip voor "iets dat je wilt maken of behouden en wat je nooit meer kwijt wil". Dit geldt op allerhande gebieden, van ruimtelijke ontwikkelingen tot milieu, opdat we daar geen roofbouw plegen. De overtuiging bestaat dat gemeenten, woningcorporaties, projectontwikkelaars etc. veel kunnen bijdragen aan een duurzame samenleving. De activiteiten van deze partijen hebben een grote impact op de omgeving. Sommige effecten zijn gewenst, en leiden tot producten, diensten en winst. Andere effecten zijn minder gewenst omdat ze bijvoorbeeld een belasting van het milieu betekenen. De kunst van duurzaam handelen is dat je alle effecten als totaal beschouwt en vervolgens probeert de negatieve effecten zoveel mogelijk te voorkomen of tot een positief effect om te bouwen. Juist vanwege het feit dat wonen niet op zich staat, maar in sterke mate is gerelateerd aan de woon- en leefomgeving, wordt in dit Beleidsplan Wonen duurzame ontwikkeling gestimuleerd. Met het Beleidsplan Wonen 2010-2014 streeft de gemeente Bergen op Zoom ernaar verdere stappen te zetten in kernactiviteiten op het gebied van wonen door inzet op de volgende thema’s: Energie Inzet op energiebesparing, aanpak van de energiebron en zuinig en efficiënt gebruik van fossiele bronnen. Om bovenstaande zaken op wijkniveau in beeld te brengen, is er voor iedere wijk of grootschalig nieuwbouwproject een energievisie nodig De energievisie biedt enerzijds een analyse van de wijk en anderzijds concrete uitvoeringsmaatregelen die moeten worden toegepast. Energievisies vallen onder verantwoordelijkheid van afdeling Milieu. Duurzaam bouwen Duurzaam bouwen is gericht op het zo min mogelijk belasten van het milieu bij het bouwen, gebruiken, renoveren of slopen van gebouwen, nu en in de toekomst. In de regel verhoogt een duurzame aanpak onder meer de

34 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 kwaliteit van een gebouw, woning of wijk. Het positieve effect is merkbaar in een hogere toekomstige marktwaarde en verkoopwaarde van duurzame gebouwen. Met het Convenant Duurzaam Bouwen verplichten gemeente Bergen op Zoom, corporaties en ontwikkelaars zich tot het minimaal investeren op de duurzaamheideisen zoals deze in het Convenant zijn opgenomen. Het convenant laat daarbij een grote verantwoordelijkheid bij de markt liggen. Per 1 maart 2010 maakt de gemeente voor zowel nieuwbouw als bestaande bouw gebruik van het instrument GPR. De GPR is een prestatie-instrument waarmee scores op de genoemde thema’s eenvoudig in beeld zijn te brengen. Met dit instrument zijn de prestatieafspraken makkelijker te controleren. Bergen op Zoom is op weg, maar kan nog veel meer ten aanzien van Duurzaam Bouwen. Mogelijkheden zoals koude-warmteopslag in wooncomplexen (zoals Aramis nu in Roosendaal toepast) en energieneutrale woningen (bijvoorbeeld in Etten-Leur) hoeven geen toekomstmuziek te zijn en moeten, indien mogelijk, in regionaal verband verder opgepakt worden. Duurzame mobiliteit Duurzame mobiliteit gaat over de uitdaging een evenwicht te bereiken tussen bereikbaarheid, economie, leefmilieu en klimaat. Het onderwerp richt zich op schone, zuinige en stille voertuigen. Maar bijvoorbeeld ook op de verplaatsingswijze en het verplaatsingsgedrag (Kennisplatform Verkeer&Vervoer: 2009) en de spanning tussen woonomgeving en gevoelige gezondheidsbelastende bestemmingen. In Bergen op Zoom wordt ingezet op minder en schoner vervoer. Dat betekent dus in de eerste plaats besparen op gebruik van vervoer en in de tweede plaats streven naar duurzaam vervoer, als er dan toch gebruikt van wordt gemaakt. Door gedragsbeïnvloeding via educatie, stimulering van fietsparkeergarages en het stroomlijnen van vrachtverkeer wordt dit nagestreefd. Groen Die kwalitatief hoogwaardige leefomgeving wordt ook bereikt door voldoende groen. Groen heeft een belangrijke invloed op de leefbaarheid. Het levert a) een bijdrage aan een gezonde leefomgeving, b) een bijdrage aan cohesie en integratie (parken en recreatiegebieden); c) een bijdrage aan de economie (verbetering kwaliteit woonomgeving en waarde huis) en d) een bijdrage aan een beter milieu. Onder andere via de beleidslijnen zoals vastgeld in de “Speelruimteplan Bergen op Zoom”, de “Nota Snippergroen”, “Lokaal Sociaal gezondheidsbeleid” wordt behoud van groen nagestreefd en gewaarborgd. Bij nieuwe ontwikkelingen is het essentieel dat initiatiefnemers, opdrachtgevers en nemers zich bewust zijn van dit beleid en groen een centrale plaats krijgt in de (her)inrichting van zowel bestaande als nieuwbouwwijken. Dat kan door een integrale ontwikkeling van gebieden.

Duurzaamheid: bouwen voor de langere termijn Woningen worden gewoonlijk gebouwd voor een exploitatietermijn van circa 40 jaar. Bij het merendeel van de woningen is binnen die termijn grootschalig onderhoud of ingrijpende renovatie aan de orde of aan de orde geweest. Vooral in de huursector wordt na die periode om exploitatietechnische reden de voorkeur gegeven aan sloop en vervangende nieuwbouw. Hoewel vanuit die invalshoek gerede argumenten aanwezig kunnen zijn, wordt hiermee wel een -mogelijk onnodig - beslag op materialen en fossiele bouwstoffen gedaan. De gemeente ziet het als haar taak om een bewustwording van deze zaak te stimuleren en te bevorderen dat woningen worden gebouwd waarmee een langere levenscyclus mogelijk is. Concrete wordt daarbij gedacht aan het toepassen van goede architectuur, toekomstwaarde en gebruiksmogelijkheden van gebouwen, toepassing van materialen die lange tijd gekoesterd worden etc. Bijkomend voordeel van een op deze uitgangspunten gericht beleid is dat de investeringskosten mogelijk een stuk hoger zijn, maar de woonlasten vanwege de langere procesgang van het gebouw lager kunnen worden.

35 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 Duurzaamheid: integrale aanpak voor gebiedsgericht werken “Mensen hier houden is gemakkelijker dan mensen van elders hierheen halen”. Oftewel: zorg voor aantrekkelijke woningen en woonomgeving. Juist in tijden van waar het economisch minder gaat is waardevastheid van belang. Het gaat om het maken van goede dingen, die de gebruiker altijd zullen blijven boeien. Dit kan door te bouwen gericht op de kwaliteit en afgestemd op de groeiende differentiatie van de woonwensen van de burger. Maar ook de bewoner meer betrekken bij zijn woonomgeving draagt hier aan bij. De gemeente Bergen op Zoom wil een plaats zijn waar haar inwoners prettig kunnen wonen en leven, nu en straks. Uitgaande van zelfredzaamheid en de eigen verantwoordelijkheid van mensen, proberen we de maatschappelijke betrokkenheid van burgers en de sociale samenhang, dus ook op wijken buurtniveau, te versterken. Het MeerjarenOntwikkelingsProgramma Stedelijke Vernieuwing 2010-20144 speelt hier vanuit een fysieke invalshoek op in. Zoals reeds opgenomen zal ook hiervoor de verbinding met city marketing worden gezocht. Naast inspelen op de groeiende differentiatie van woonwensen, moet ook de balans tussen prijs en kwaliteit in orde zijn. Maar het gedifferentieerd bouwen betekent ook realiseren op een kleinere schaal, de inbreng van flexibiliteit in plannen, zorgen voor een goede functiemenging. Met oog voor de functionele kwaliteit van panden; kan het de tand des tijds doorstaan? Ook de leegstand in herstructureringswijken biedt kansen voor nieuwe duurzame invullingen. Van belang is dat alle ontwikkelende partners, van gemeente, tot ontwikkelaar, tot corporatie integraal werken aan een gebiedsgerichte aanpak, met oog voor de samenhang van functies in de wijk.

3.6 A) kaderstellende voorwaarde kwalitatieve voorraadontwikkeling Actiepunt 3.1 Ter bevordering van doorstroming in de bestaande woningvoorraad en afzet van nieuwbouwwoningen wordt ingezet op een nieuw-/vernieuwbouwprogramma waarbij zowel van de actuele vraag als toekomstgerichte eindvoorraad wordt uitgegaan. Gestreefd wordt naar een woningvoorraadverdeling van ca 50% goedkoop, 35% middelduur en 15% duur; 30% gestapeld en 70% grondgebonden. Onderscheid koop/huur wordt verminderd, maar voor de lange termijn blijft een differentiatie van 40% huur en 60% koop (eigen woningbezit) gehandhaafd

3.7 B) Overige actiepunten kwalitatieve voorraadontwikkeling Actiepunt 3.2 Verhogen van de slaagkans voor starters door voortzetting van de verkoop van huurwoningen, gemeentelijke startersregeling, woningtoewijzing en in beperkte mate realiseren van nieuwbouw in goedkope segment. Actiepunt 3.3 Zorgen voor voldoende woningen voor de kwetsbare groep door het waarborgen van een taakstellende kernvoorraad in de bandbreedte van 8.000-8.500 woningen. Actiepunt 3.4 Grotere inzet op woonvoorkeuren, met als beoogd resultaat: realiseren van een woonconcept voor gelijkgestemden (in afspraken met ontwikkelaars en/of corporaties). realiseren van bijzondere woonvorm gericht op meer comfort en gemak (woonzorg, in afspraken met 4

Gemeente Bergen op Zoom (2010), Meerjaren Ontwikkelings Programma 2010-2014 (fysieke pijler).

36 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 ontwikkelaars en/of corporaties) ten behoeve van veelbelovende initiatieven van collectief opdrachtgeverschap worden richtlijnen voor organisatie van het planning- en bouwproces opgesteld en daar waar mogelijk gronden in bestaande plannen ter beschikking gesteld. Actiepunt 3.5 In overleg met de corporaties en regionale gemeenten komen tot oplossingen voor het groeiend aantal arbeidsmigranten op korte termijn, met als beoogd resultaat: regionaal plan van aanpak voor opvang arbeidsmigranten (initiatief vanuit Steenbergen) afspraken met corporaties over ad hoc opvang voor acute problematiek Actiepunt 3.6 (idem aan 4.2) Ter bevordering van de integrale afstemming van de woningbouwplannen en -productie en meer inzicht in de bestaande woningvoorraad, wordt een lokaal platform opgericht, bestaande uit onder meer ontwikkelaars, banken, gemeente en corporaties. Daarbij worden op lokaal niveau afspraken gemaakt om te komen tot een jaarlijks bouw/verbeteringsprogramma. Tegen de achtergrond van vraag en doelstellingen op eindvoorraad worden afspraken gemaakt over te ontwikkelen projecten waarbij allen kwaliteitsaspecten aan de orde zullen komen (zie ook par 4.3). Actiepunt 3.7 Duurzaam bouwen wordt verder gestimuleerd, zowel ten behoeve van de levensloopbestendigheid alsmede het sparen van het milieu. Dit resulteert in het Convenant Duurzaam Bouwen en afspraken met ontwikkelaars. Daarvoor wordt tevens verwezen naar de Kadernota Milieu (2010: gemeente Bergen op Zoom).

37 van 44


4

ANDERE TIJDEN, ANDERE AANPAK

Sinds decennia is de bouwwereld steeds verder geïndustrialiseerd waardoor het mogelijk werd om in de urgente volkshuisvesting te kunnen voorzien. Deze ontwikkeling heeft geresulteerd in een aanbodgestuurde woningproductie waarin de woonconsument zijn/haar keuze kon maken. Tot voor kort heeft deze systematiek zodanig goed gefunctioneerd dat het merendeel van de bevolking een woning vond die aan redelijke eisen van bewoonbaarheid voldoet. Desondanks wordt nu geconstateerd dat er zich naast een algemene kwantitatieve vraag, een meer specifieke vraag naar andere kwaliteiten ontwikkelt die voorkomt uit de sociaal-culturele trends in de samenleving. Om die kwaliteiten te kunnen leveren, is op verschillende schaalniveaus een andere manier van werken nodig.

4.1 Flexibiliteit in ruimtelijke inrichting Ander- en meervoudig ruimtegebruik Wonen wordt steeds mee een tijdelijk, fluïde en meervoudig verschijnsel (VROM-raad;2009). Om een duurzame woonomgeving te ontwikkelen op zowel woning-, wijken stadsniveau, zijn daarom goede verkenningen nodig waarbij met een integrale blik naar een ontwikkelingsgebied wordt gekeken. Met de krimp op komst en de relatief stringente woningbouwcontouren voor o.a. Bergen op Zoom, kunnen nieuwe verstedelijkingsconcepten worden onderzocht. Denk aan meervoudig ruimtegebruik ten behoeve van de (woon)voorkeuren van mensen tegelijk (combinaties wonen-werken, wonen-natuur, werken-leren of eventueel thematisch bouwen, zoals mediterraan of specifiek gericht op senioren), maar ook mogelijkheden van bijvoorbeeld ‘ontbouwen’ om meer kwaliteit in sterk verstedelijkte wijken te brengen.

Differentiatie en kleinschaligheid Voor de groeiende differentiatie in woonwensen van mensen is volgens diverse studies nog onvoldoende oog; er wordt nog te vaak gedacht in standaardoplossingen en afzetbaarheid. De gesignaleerde trends vragen daarom om politieke keuzes en goede belangenafweging, om breder Thematisch bouwen: Le Medi, Rotterdam denken bij ontwikkelende partijen met aandacht voor dilemma’s, investeringen en financiële draagklasse. Maar gedifferentieerd bouwen voor (en met) de nieuwe vraag eist ook een differentiatie van de schaal. Gepleit wordt voor kleinschaligheid in de zin van het stap voor stap ontwikkelen op kleinere locaties met aandacht voor kwaliteit. Juist in tijden waarin het economisch minder gaat is waardevastheid van belang. Zoals reeds vermeld gaat het er vooral om dat er meer wordt nagedacht over alternatieve thematische combinaties van wonen, werken, vermaak en mobiliteit. Met dit beleidsplan wil de gemeente een ieder uitnodigen hieraan deel te nemen.

38 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 4.2 Flexibiliteit in bouwproces en ruimtelijk ordeningsbeleid Soepeler procedures De veranderingen vragen er ook om bestaande regels tegen het licht te houden om na te gaan of ze nog voldoen aan de behoeften van de huidige tijd. Waar werken, wonen en recreëren in de praktijk steeds meer in elkaar overlopen, wordt in de (door de overheid bepaalde) regelgeving nog steeds uitgegaan van vaste bestemmingen of sectoren. Vast is de regel, tijdelijk de afwijking. Voor nieuwe woonconcepten kan dit soms verlammend werken. De VROM-raad adviseert om in de wetgeving versoepeling aan te brengen, bijvoorbeeld: • Strengere toetsing van gebouwen in het voortraject teneinde ze bestemmingsvrij te maken. Dit maakt de exploitatie flexibeler; • Opnemen van een nieuwe toverformule in het bestemmingsplan, waardoor B&W op alle bestemmingen makkelijker vrijstelling kan verlenen; • Tegemoetkomen aan meerhuizigheid, door opnemen van een bestemming ‘eerste woning’ en ‘tweede woning’ of het laten vervallen van onderscheid tussen recreatiewoning en permanente bewoning. Het huidige kader van de Wet ruimtelijke ordening en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht biedt een beperkte flexibiliteit. Als gemeente proberen we voor nieuwe ontwikkelingen deze flexibiliteit al zoveel mogelijk al te gebruiken door bestaande wettelijke instrumenten zo goed mogelijk in te zetten. Voorbeeld hiervan is het ontheffingenbeleid. Verder is een raadsvoorstel in voorbereiding waarbij de gemeenteraad een zogenoemde 'verklaring van geen bedenkingen' afgeeft bij een afwijking van het bestemmingsplan. Hieronder valt ook het toevoegen van woningen. Dit betekent een aanmerkelijke tijdwinst voor de aanvrager en vermindering van administratieve lasten. De bovengenoemde adviezen van de VROM-raad vragen een omslag in de bestaande manier van denken en werken én zal leiden tot het zoeken naar goede oplossingen om nadelige situaties te voorkomen. Hoewel de gemeentelijke overheid hiertoe slechts beperkte mogelijkheden heeft zullen de mogelijkheden hiervan in de komende beleidsperiode nader worden verkend.

4.3 Betrokkenheid van partijen Veranderende rol van de overheid Ook in politiek en beleid is er sprake van een proces van schaalvergroting en internationalisering. Zo wordt de nationale weten regelgeving steeds meer vervangen en/of aangevuld door regelgeving op Europees niveau. De verwachting is dat deze trend zich doorzet en dat de invloed van Europa in de toekomst alleen nog maar groter wordt. Waarschijnlijk zal dit gepaard gaan met een intensievere regulering en een strikter toezicht op bovennationaal niveau. Tegelijkertijd verliest de nationale overheid steeds meer bevoegdheden en verantwoordelijkheden aan lokale overheden en private partijen. Er ontstaat steeds meer een ‘multi-level governance setting’ waarbij de overheid slechts één van de spelers in het complexe veld van vele actoren is. De doelstellingen van dit beleidsplan zijn helder. Iedereen, waar hij of zij ook woont of wil wonen, moet woonruimte kunnen vinden (of creëren) die past bij de eigen woonwensen en, uiteraard, de eigen portemonnee. Dat moet kunnen zonder er jaren voor in de rij te hoeven staan. Daarom zet dit beleidsplan in op een

39 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 woningmarkt die werkt; een woningmarkt en woonbeleid dat flexibel genoeg zijn om maatwerk te leveren. Dat doen we door enerzijds ruimte te geven aan partijen en anderzijds bescherming te bieden aan doelgroepen. Op de woningmarkt zijn veel partijen actief. Projectontwikkelaars, bouwers, aannemers, makelaars, huurders en kopers, corporaties, particuliere verhuurders, hypotheekverstrekkers, verzekeraars, etcetera. Al deze partijen vervullen een bepaalde rol op de woningmarkt en beïnvloeden de werking ervan. Het rijksbeleid is erop gericht om deze partijen te laten “nadenken” over hun eigen rol in het bereiken van een beter werkende woningmarkt. Daarbij geldt een bijzondere rol voor de corporatiesector. De Regering staat een model voor waarin corporaties een dynamisch voorraadbeleid toepassen. Dat betekent investeren in nieuwbouw, deze woningen voor een bepaalde termijn verhuren en ze op een bepaald moment verkopen als daar vraag naar is. Dat levert dan weer de middelen op voor nieuwe investeringen. Daarmee draagt de corporatiesector niet alleen bij aan de vernieuwing van de woningvoorraad in Nederland, maar kan de corporatiesector ook een bufferfunctie vervullen om conjuncturele schommelingen op te vangen. In aansluiting op deze ontwikkelingen zal op lokaal niveau initiatief worden genomen door het inrichten van een platform waarin lokaal relevante partijen tegen de achtergrond van dit beleidsplan kunnen overleggen over de meest gewenste vorm voor het invullen een jaarlijks actiepunten/bouwprogramma voor het opvolgend jaar. De gemeente vervult daarin een regierol; dat wil zeggen, zij neemt initiatief en draagt zorg voor een transparant en eenduidig gespreksresultaat dat moet resulteren in meetbare uitvoeringsafspraken. De slaagkansen voor zo’n platform zijn zeker aanwezig omdat middels de aangegane samenwerkingscontracten er voor alle partijen een belang besloten ligt.

Zeggenschap woonconsument De in het vorige hoofdstuk beschreven maatschappelijke trends en ontwikkelingen laten zien dat de burger als woonconsument niet alleen steeds kritischer kijkt naar het geboden woonproduct (woning + omgeving), maar ook dat zij in toenemende mate wil participeren en (mede)ontwikkelen. De competentie markt-overheid wordt daarmee doorbroken. Het moge duidelijk zijn dat zelf ontwikkelen een complexe opgave kan zijn voor de minder ervaren woonconsument. Er ontstaan niches in het overheidsaanbod die in snel tempo een breder marktaanbod veroveren. Denk daarbij aan zorginstellingen, uitzendbureaus en particulieren die zelf ontwikkelen of zich aansluiten bij een collectieve groep, zoals SIR 55+, Thomashuizen of begeleiding van bijvoorbeeld Bureau BIEB). Om participatiemogelijkheden zoals het (collectief) particulier opdrachtgeverschap te stimuleren, zal de gemeente -zonodig tezamen met ontwikkelaars, maatschappelijke ondernemingen en corporaties- hulp bieden door het faciliteren van bijvoorbeeld ruimte, kennisoverdracht en begeleiding.

4.4 A) kaderstellende voorwaarde op weg naar een andere aanpak Actiepunt 4.1 (idem aan actiepunt 3.2) Op lokaal niveau zal een complementair initiatief worden opgezet door het inrichten van een platform waarin lokaal relevante partijen tegen de achtergrond van dit beleidsplan kunnen overleggen over de meest gewenste vorm voor het invullen actiepunten/bouwprogramma. Actiepunt 4.2 Om participatiemogelijkheden zoals het (collectief) particulier opdrachtgeverschap te stimuleren, zal de gemeente samen met ontwikkelaars, maatschappelijke ondernemingen en corporaties hulp gaan bieden door het faciliteren van bijvoorbeeld ruimte, kennisoverdracht en begeleiding.

40 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 4.5 B) Overige actiepunten op weg naar een andere aanpak Actiepunt 4.3 Onderzoek naar mogelijkheden op procedures soepeler te maken ten behoeve van de flexibiliteit in het ruimtelijk (woningbouw)programma.

41 van 44


5 SAMENVATTING HOOFDLIJNEN VAN BELEID 5.1 Lange termijn Tegen de achtergrond van de vastgestelde Toekomstvisie Bergen op Zoom 2025 en daaraan voorafgaande strategische keuzes zal het volkshuisvestingbeleid gericht blijven op een voorraadontwikkeling waarbij kan worden voorzien in een taakstellende woningvoorraad van 32.800 woningen en in het aanbieden van exclusieve woonmilieus om hogere inkomensgroepen aan deze regio te binden. Behoud van identiteit, dat als thema werd gekozen, zal worden uitgewerkt in onderwerpen als duurzaamheid, kwaliteit en diversiteit van woonmilieus. Een verschuiving van grootschaligheid naar kleinschaligheid is daarbij een aandachtspunt. Outputdoelstelling voor de langere termijn is het creëren van een bijzonder woonklimaat als pijler voor een aantrekkelijk woon- en leefklimaat voor iedereen. Dat wil zeggen dat bij gebiedsontwikkeling zoveel mogelijk van een vraaggestuurd principe wordt uitgegaan. Gestreefd wordt naar meer flexibiliteit bij opstelling van gebiedsvisies, waardoor meer mogelijkheden kunnen ontstaan voor veranderende marktomstandigheden. Het vasthouden aan kwaliteitseisen zal daarbij op nader te bepalen wijze worden geborgd. In verband met een mogelijk teruglopende bevolkingsomvang na 2030 zal een voorlopige strategie worden aangehouden die bestaat uit voortzetting van de geplande woningbouw, mogelijkheden voor “ontbouwen” bij wijkherstructurering met hoge dichtheid en kennisontwikkeling op het gebied ruimtelijke gevolgen als gevolg van afnemende bevolkingsomvang. Voor de langere termijn zal een integrale studie worden verricht.

5.2 Korte termijn (looptijd BP-Wonen): Sturing op het nieuwbouw-/vernieuwbouwprogramma -zij het in beperkte mate- blijft een voorwaarde voor planontwikkeling. Dit om in zoveel mogelijk keuzemogelijkheden voor de woonconsument in deze gemeente te kunnen voorzien. De primaire volkshuisvestingdoelstelling, te weten extra aandacht voor die doelgroepen die zelfstandig niet in huisvesting kunnen voorzien, blijft een centraal thema. Tegen de achtergrond van de actuele marktsituatie zullen eerder ingezette maatregelen worden aangehaald en zonodig worden uitgebreid. Om een goede doorstroming binnen de bestaande woningvoorraad te bevorderen worden: 1. met verhuurders van woningcomplexen daarop toegespitste afspraken nagestreefd. 2. in overleg met verhuurders onderzocht in hoeverre binnen de bestaande woningvoorraad van mismatch tussen vraag en aanbod aan de orde is. 3. een eerste prioriteit verleend aan initiatieven en projecten waardoor doorstroming binnen de voorraad wordt bevorderd (b.v. seniorenwoningen, woonarrangementen etc.) Naast de ontwikkeling van aantrekkelijke woonmilieus in nieuwbouwgebieden blijft een algehele revitalisering van bestaande wijken een belangrijk thema. In de nieuwbouw wordt gestreefd naar: 1. meer kwantitatief evenwicht tussen vraag en aanbod. Daarvoor zal worden ingegaan op de vraag vanuit de markt voor nadere capaciteitsregulering, onder voorwaarde dat een en ander op regionaal niveau haalbaar is.

42 van 44

↸ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2010-2015 2. Daar tegenover wordt van partijen een meer open plan/bouwproces gevraagd op grond waarvan voor gegadigden meer maatwerk mogelijk wordt.

5.3 Monitoring De onder 5.2. genoemde prestatieafspraken met corporaties en de afspraken vanuit het beoogd lokaal platformoverleg (actiepunt 4.1) zullen jaarlijks tezamen met het Beleidsplan Wonen worden geëvalueerd.

43 van 44


Bronnenvermelding Voor visievorming en citaten is voor dit Beleidsplan Wonen gebruik gemaakt van de volgende documentatie: • Blije, B., R. van Hulle, C. Poulus, P. Hooijmeier (2009), Het wonen overwogen. De resultaten van het WoONonderzoek Nederland 2009. In opdracht van VROM/WWI. ABF Research, Delft. • CBS (2010), Sociaaleconomische trends, tweede kwartaal 2010. • Centraal Planbureau (2010), Hervorming van het Nederlands Woonbeleid. No.84. CPB, den Haag. • Gemeente Bergen op Zoom (2007), Wonen in relatie met welzijn en zorg. Uitwerking van de Nota Sociale Infrastructuur en Beleidsplan Wonen 2004-2009, Ruimtelijke Ontwikkeling | Beleidsatelier. • Gemeente Bergen op Zoom (2010), Meerjaren Ontwikkelingsprogramma Stedelijke Vernieuwing 2010-2014 (fysieke pijler).Ruimtelijke Ontwikkeling | Beleidsatelier. • Gemeente Bergen op Zoom (2008), Toekomstvisie Bergen op Zoom 2010-2025. • Ministerie VROM & CBS (2009), WoON 2009. Het Wonen overwogen. De resultaten van het WoonOnderzoek 2009. • Planbureau voor de Leefomgeving (2010), Van bestrijden naar begeleiden: demografische krimp in Nederland. Beleidsstrategieën voor huidige en toekomstige krimpregio’s. Den Haag/Bilthoven. • Provincie Noord-Brabant (2008), De Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisatie 2008. Provincie Noord-Brabant, Den Bosch. • Rabo Vastgoedgroep (2009), Woning & Markt 2009. Betaalbaarheid. Rabobank Groep. • RIGO (2010), Senioren op de woningmarkt. Nieuwe generaties, andere eisen en wensen. VROM/WWI, Den Haag. • Rombouts, H. en I. Giesbers (2009), Visie op Wonen en Leven in West-Brabant en Tholen 2025. Rigo, Amsterdam. • TNO (2009), Marktverkenning Bergen op Zoom, Reimerswaal, Steenbergen, Tholen en Woensdrecht t.b.v. Wonen West Brabant. • Verbaan, W. (2008) Mega Trends Bouw. Van vergrijzing tot kredietcrisis. Stichting PSIBouw, Gouda. • VROM-Raad (2009), Wonen in tijd en ruimte. Een zoektocht naar sociaal-culturele trends in het wonen. Advies 072. VROM-raad, Den Haag. En ook: • Afdeling Onderzoek & Statistiek gemeente Bergen op Zoom • www.cbs.nl • www.cwi.nl • www.cpb.nl

44 van 44

Met toepassing van artikel169, tweede lid, van de Gemeentewet, delen wij u het volgende mede:

Recommend Documents