Optimaal rendement/risico, optimale strategie!? Zoektocht naar Value Add objectstrategie met het meeste rendement per risico-unit tijdens retail-acquisities.
Masterproof ir. Frans C.H. Merks Master of Real Estate @
Optimaal rendement/risico, optimale strategie!? Zoektocht naar Value Add objectstrategie met het meeste rendement per risico-unit tijdens retail-acquisities.
15 oktober 2008 Onderzoek uitgevoerd door In kader van
: :
Ir. Frans C.H.Merks MRE studie aan de Amsterdam School of Real Estate
Begeleid door
:
ing. P.H.J. Ruwiel MRE MRICS P.W. Affourtit
Woord vooraf Tijdens het schrijven van deze Masterproof zijn er op onze studeerkamer vele muziekalbums de revue gepasseerd. Een van de door mij meest gespeelde is “An end has a start” van Editors. Een goed album met een toepasselijke titel als gekeken wordt naar de fase waarin ik me ten aanzien van de MRE studie bevind. Tevens een titel die mij heeft aangezet tot het terugblikken op de studieperiode van de MRE. Het was een mooie periode die energie „zuipt‟ en oplevert. Je kunt het misschien vergelijken met een energie neutraal project. Aan de ene kant kost het je veel energie. Voor de studie zelf om de opdrachten af te ronden en tentamens te halen. Maar zeker ook energie die je zo goed mogelijk probeert te verdelen over de andere belangrijke dingen in het leven. Je relatie, familie, vrienden en vakantie. Helaas ben ik meerdere malen tot de conclusie gekomen dat het potje energie niet altijd toereikend is om aan alle belangrijke dingen voldoende energie te geven. Tevens kom je er achter dat je je energie af en toe niet goed verdeelt. Te vaak is er te weinig aandacht voor de omgeving. Helaas is onze jaargang op een harde manier met de neus op de feiten gedrukt. Het verlies van Guido, iemand die een oneindig potje energie leek te hebben, heeft een relativerende werking gehad ten aanzien van de verdeling van energie. De studie is mooi, maar er zijn zeker belangrijkere dingen in het leven. Aandacht en energie voor je leefomgeving is belangrijk. Het mooiste is dat juist die omgeving energie levert voor het project. De steun en aanmoediging die je krijgt geeft energie om in lastigere tijden door te pakken. Samen met de energie die je krijgt van de diverse studietrips en andere activiteiten maakt het MRE een studie met een A-label.
Wanneer het einde is begonnen? Ik weet het niet! Ik ga er eigenlijk vanuit dat dit nog niet het einde is. Natuurlijk is het formeel afronden van de studie met een Masterproof een formeel einde en een prettig einde van het vele studeren, maar dat maakt het voor mij nog geen einde.
Voordat u begint met het lezen van de Masterproof wil ik nog van de gelegenheid gebruik maken om de volgende mensen in het bijzonder te bedanken: Nicole voor het geduld en de gegeven energie Johan Liebregts voor het delen van de ervaringen van en tijdens een MRE studie Vrienden en familie voor de steun in de rug en interesse Patrick Ruwiel voor zijn begeleiding Last but not least: de mensen van WPM waarbij ik kennis, tijd en discussie heb gekregen
Eindhoven, 2008 Frans Merks
Management summary De vastgoedmarkt is groot en bestaat uit partijen met verschillende vragen en een zeer divers aanbod aan vastgoedobjecten. De afgelopen jaren zijn er veel verschuivingen op de markt geweest, met het afgelopen jaar als hoogtepunt. En niemand weet wat de nabije toekomst ons gaat brengen. In al die verschuivingen is er een soort belegger altijd actief geweest de Value Added Fondsen. Deze soort belegger is op zoek naar vastgoed waaraan waarde kan worden toegevoegd. In het nabije verleden ontstond, door de rentestand en het beschikbare vermogen voor vastgoed bij kredietverstrekkers, deze waardetoevoeging voor een groot deel door het structureren van vermogen. Belangrijk uitgangspunt voor de fondsen is altijd een maximaal verwacht rendement bij een bepaald risico. De moderne portefeuilletheorie van Markowitz biedt de basis voor dit denken door de fondsen. Nu de situatie op de financiële markt bijna 100% anders is, heeft de visie bij vastgoedobjecten gewonnen aan importantie als het gaat om waardetoevoeging. Om vermogen te krijgen in de markt om nieuwe vastgoedacquisities te doen, moet helder uitgelegd worden dat de door het fonds gekozen strategie voor waardetoevoeging de beste is voor het vastgoedobject. Daarbij moeten er verschillende strategieën tegen elkaar afgewogen worden. Vanuit het algemene principe dat een fonds zoekt naar een belegging die maximaal rendement geeft bij een bepaald risico, is in het onderzoek een methode gezocht om verschillende strategieën ten aanzien van één vastgoedobject tegen elkaar af te wegen. De afweging is gericht op het doen van een acquisitie en moet dan ook informatie bieden die in het acquisitieproces belangrijk is. Door middel van literatuuronderzoek ten aanzien van drie centrale begrippen in het onderzoek, zijnde Value Added Fondsen, strategieën en risico, is een basis geformuleerd voor de uitwerking van het onderzoek. Value Added Fondsen zijn bewust op zoek zijn naar objecten waarbij er sprake is van een verhoogd risico. Dit betekent over het algemeen dat er een lage(re) prijs bedongen kan worden. Met de kennis en competenties van het fonds, is er in de ogen van het fonds geen sprake van een risico, maar een kans op een (ver)hoog(d) rendement. Met deze bedrijfsvisie zoeken deze fondsen naar beleggingen waarbij een maximaal rendement wordt gehaald, bij een risico dat gelopen wordt. Het eerste moment en misschien belangrijkste moment dat er waarde gecreëerd kan worden, is in de acquisitiefase. In deze fase wordt vanuit commercieel oogpunt de potentie ingeschat. Vervolgens worden er op basis van de kennis en competenties strategieën geformuleerd die deze potentie omzetten in waarde en daarmee rendement. Er zijn duizend en een strategieën te formuleren. Om in dit onderzoek gestructureerd te kunnen werken naar de doelstelling zijn er drie basis strategieën gedefinieerd waarmee waarde kan worden toegevoegd; Income-i; Exploitatieverbetering; Capital-g; Marktverbetering; Develop; (Her-)Ontwikkeling. Deze hoofdstrategieën zijn benaderd vanuit de onzekerheidstheorie ten aanzien van de Strategie van Courtney. Volgens de theorie zijn er vier niveaus van onzekerheid als het gaat om strategie. Het gaat van een toekomst die met enige zekerheid te voorspellen is tot vele toekomsten waarvan geen uitspraak kan worden gedaan hoe die er uitziet. De projectie van de hoofdstrategieën op deze theorie levert de volgende conclusies op; de Capital-g en Develop strategie bevinden zich op niveau 2. In feite zijn er meerdere toekomsten, die op zichzelf goed te voorspellen zijn. Echter, er is geen duidelijkheid welke toekomst het in werkelijkheid wordt, maar wel dat het een van de toekomsten wordt. de income-i strategie bevindt zich op niveau 1. De toekomst van deze strategie is voldoende duidelijk en daarmee goed in te schatten. Wat de beste strategie is, kan alleen de toekomst uitwijzen. Vanuit de theorie en uitgangspunt van de belegger waarbij gestreefd wordt naar een minimaal risico bij een bepaald rendement, kan er in theorie een objectieve toets geformuleerd worden die leidt tot de beste keuze. De strategieën moeten getoetst worden aan de hand van een rendement/risicoprofiel. De strategie met het minste risico bij een gelijk rendement is in theorie de beste. Omdat de strategieën niet hetzelfde risico hebben nog hetzelfde rendement is deze toets in dit onderzoek niet toepasbaar. Echter door het verwachte rendement per risico-unit te berekenen kan deze toets wel gemaakt worden.
Definitie optimale strategie binnen dit onderzoek: De strategie die het meeste verwachte rendement oplevert per risico eenheid. Door gebruik te maken van rekenmodellen kan het verwachte rendement worden bepaald. In de praktijk is dat één uikomst die genuanceerd wordt aan de hand van deterministische risico analyse. Deze analyse methode richting zich op het gevolg van een verandering van één parameter. De parameter is de risicofactor in deze. Door gebruik te maken van probabilistische analyse methode kan inzicht worden verkregen in een totaal risico ten aanzien van verandering in meerdere risico‟s. Er zijn verschillende methoden zoals regressie en CAPM. Voor dit onderzoek is vanwege gebrek aan relevante data ten aanzien van één vastgoedobject op belangrijke risico‟s gekozen voor een Monte Carlo simulatie methode. Deze methode is in de bestaande rekenmodellen voor het berekenen van het resultaat verwerkt. In deze methode wordt door middel van statistische verdelingen een groot aantal iteraties per risico beschouwd. De conclusie hieruit is een verdeling van het resultaat. Uit deze verdeling is een verwacht resultaat en het risico van dat resultaat te destilleren. Op deze manier wordt de data verkregen om de objectstrategieën te vergelijken. Het totaal aan risico‟s dat relevant is in de acquisitiefase van een Value Added Fonds valt uiteen in twee groepen. Zuivere risico‟s en speculatieve risico‟s. De zuivere risico‟s hebben alleen een negatieve invloed op het resultaat. Een speculatief risico kent zowel een positieve als negatieve invloed op het resultaat. Uit het onderzoek blijkt dat de relevante zuivere risico‟s een groot negatief gevolg hebben voor het resultaat. Vanuit de theorie van risicomanagement moeten deze geëlimineerd worden. Daarmee zijn zij niet relevant voor verwerking in het rekenmodel. De speculatieve risico's zijn marktrisico‟s. Er is een zuiver risico dat indirect is meegenomen in de onderzoeksmethode. Dat is de bestemmingsplanwijzing. Dit risico is de basis voor het formuleren van verschillende toekomsten van de strategieën. De speculatieve risico‟s worden berekend door gebruik te maken van statistische verdelingen. Voor enkele is een standaard normale verdeling op basis van data mogelijk. Daarnaast is er een groep waarbij gebruik wordt gemaakt van een driehoeksverdeling. Deze verdeling komt tot stand door middel van de expert opinion methode. Deze methode maakt het, ondanks het gebrek aan relevante historische data, mogelijk om gefundeerde input aan een verdeling te geven. De input wordt verkregen door de mening van verschillende experts te verwerken in een gewogen mening, die vervolgens de basis voor de verdeling is. Uiteindelijk zijn de relevante speculatieve risico‟s in de rekenmodellen verwerkt en dien als parameters voor de Monte Carlo Simulatie. Om de vergelijking te kunnen maken tussen de verschillende objectstrategieën is zijn de verwachte resultaten (uitgedrukt in IRR ev) en het risico daarvan afgezet tegen een basisstrategie. De basis strategie houdt in dat het object gewoon wordt door geëxploiteerd. De uitkomsten van deze strategie worden in relatie tot de andere strategieën beschouwd als een risicovrije belegging. Om de methode voor vergelijking te toetsen zijn er een tweetal praktijk casussen uitgevoerd die inzicht hebben gegeven in de mogelijkheid om strategieën te vergelijken, of de uitkomsten relevant zijn en of deze methode hanteerbaar is in het acquisitie proces van een Value Added Fonds. Uit de casus blijkt dat de methode omschreven in het onderzoek in de praktijk in, het korte tijdspad, van het acquisitieproces te gebruiken is. Daarbij is het van belang dat er aandacht wordt besteed aan het formuleren van een beperkt aantal goed doordachte strategieën en de kwaliteit van de input door expert opinion methode. De vergelijking van de objectstrategieën is mogelijk op basis van het rendement per risico-eenheid. Doordat de strategieën sterk uiteenlopen wat betreft rendement en risico is een vergelijking op basis van deze twee eenheden lastig. Door de strategieën af te zetten tegen een theoretisch risico vrije strategie ontstaat de verhouding rendement per risico eenheid. De verhouding zegt iets over hoe efficiënt het vermogen bij een bepaalde strategie wordt ingezet met het oog op rendement en risico. Deze verhouding is nuttige informatie voor een fondsbestuur voor het besluit om over te gaan tot het verwerven van het object. Zeker met het oog op de diversifiërende werking van de propositie ten opzichte van het fonds kan tot de conclusie gekomen worden dat een op het eerst oog (alleen gekeken naar risico en rendement) te risicovolle strategie erg aantrekkelijk kan zijn om na te streven. Uiteraard alles binnen de kaders van het fonds.
Masterproof MRE
Inhoudsopgave WOORD VOORAF _________________________________________________________ MANAGEMENT SUMMARY __________________________________________________ INHOUDSOPGAVE ________________________________________________________ 1
AANLEIDING ________________________________________________________ 1
2
ONDERZOEKSDEFINITIE_______________________________________________ 3 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
3
3.2.1 3.3
3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.4
5.1.1 5.1.2 5.2 5.3 5.4
6.2.1 6.2.2 6.3
6.3.1 6.3.2 6.3.3 6.4 6.5
CONCLUSIE ____________________________________________________________ 11
STRATEGIE ____________________________________________________________ 12 VALUE ADD STRATEGIEËN IN THEORETISCH KADER ___________________________________ 13 CONCLUSIE: ___________________________________________________________ 14
RISICO’S ______________________________________________________________ 15
Risico of onzekerheid? _________________________________________________________ 15 Risico’s berekend _____________________________________________________________ 15 RISICO’S EN MANAGEMENT __________________________________________________ 17 EFFECT VAN MEERDERE RISICO’S OP VERWACHT RESULTAAT _____________________________ 18 CONCLUSIE ____________________________________________________________ 19
INTERMEZZO ___________________________________________________________ 21 RISICO’S VALUE ADDED FONDSEN _____________________________________________ 21
Acquisitie proces ______________________________________________________________ 21 Risico in relatie tot rendement ___________________________________________________ 22 RISICO PER OBJECTSTRATEGIE ________________________________________________ 23
Income-i_____________________________________________________________________ 23 Capital-g ____________________________________________________________________ 26 Develop _____________________________________________________________________ 27 INTEGRATIE STRATEGIEËN ___________________________________________________ 29 CONCLUSIE ____________________________________________________________ 30
MODELEREN, DE VERGELIJKING________________________________________ 31 7.1 7.2 7.3 7.4
8
Income-i; Exploitatieverbetering__________________________________________________ 10 Capital-g; Marktverbetering _____________________________________________________ 10 Develop; (her)Ontwikkeling _____________________________________________________ 10
THEORIE TOEGEPAST ________________________________________________ 21 6.1 6.2
7
Acquisitieproces _______________________________________________________________ 8 WAARDE TOEVOEGING AAN OBJECTEN GESTRUCTUREERD ________________________________ 9
RISICO(MANAGEMENT) ______________________________________________ 15 5.1
6
WAT ZIJN VALUE ADDED FONDSEN ______________________________________________ 6 BUSINESS MODEL VALUE ADDED FONDS __________________________________________ 7
STRATEGIE THEORETISCH BENADERD ___________________________________ 12 4.1 4.2 4.3
5
3 3 4 4 5
VALUE ADDED FONDSEN ______________________________________________ 6 3.1 3.2
4
ONDERZOEKSKADER _______________________________________________________ DOELSTELLING ___________________________________________________________ DEELVRAGEN ____________________________________________________________ ONDERZOEKSMETHODE ______________________________________________________ LEESWIJZER _____________________________________________________________
REKENMETHODE _________________________________________________________ RISICO’S GEMODELLEERD ___________________________________________________ REKENMODELLEN ________________________________________________________ STRATEGIEËN REKENKUNDIG VERGELEKEN_________________________________________
31 31 32 32
PRAKTIJK CASUS ___________________________________________________ 34 8.1
8.1.1 8.1.2
RELEVANTIE CASUSSEN_____________________________________________________ 34
Casus 1: Kansen in ontwikkeling _________________________________________________ 34 Casus 2: Profiteren van gebiedsontwikkeling ________________________________________ 34
Masterproof MRE
8.2
8.2.1 8.2.2 8.2.3 8.2.4 8.2.5 8.3
8.3.1 8.3.2 8.3.3 8.3.4 8.3.5 8.4 9
CASUS 1: KANSEN IN ONTWIKKELING ___________________________________________ 34
Omschrijving casus ____________________________________________________________ Omschrijving Strategieën _______________________________________________________ Acquisitie kader fonds __________________________________________________________ Uikomst casus 1 _______________________________________________________________ Conclusie voor casus ___________________________________________________________
34 34 35 35 36
CASUS 2: PROFITEREN VAN GEBIEDSONTWIKKELING __________________________________ 37
Omschrijving casus ____________________________________________________________ Omschrijving Strategieën _______________________________________________________ Acquisitie kader fonds __________________________________________________________ Uikomst casus 1 _______________________________________________________________ Conclusie voor casus ___________________________________________________________
37 37 38 38 38
CONCLUSIES PRAKTIJK CASUS ________________________________________________ 39
CONCLUSIE ________________________________________________________ 41 9.1 9.2
10
UITKOMSTEN VAN HET MODEL ________________________________________________ 41 AANBEVELINGEN _________________________________________________________ 42
LITERATUUR _______________________________________________________ 43
BIJLAGE I - VERDELING ONTWIKKELINGSRISICO’S ______________________________ BIJLAGE II - BEREKENING STANDAARD NORMALE VERDELING _____________________ BIJLAGE III - CASUS I _____________________________________________________ BIJLAGE IV - CASUS II ____________________________________________________ BIJLAGE V - VITALITY VIEW ________________________________________________
Masterproof MRE
1
Aanleiding
De druk op de vastgoedmarkt was tot een jaar geleden groot. Sinds de laatste dip op de aandelenbeurzen in 2001, had de asset vastgoed aan populariteit gewonnen bij de institutionele beleggers. Deze verandering in de allocatie van vermogen heeft ervoor gezorgd dat “the Wall of Money” de vastgoedmarkt heeft overspoeld. Daarbij komt dat de voorgaande jaren een lage rentestand kende, waardoor ook particuliere, gefinancierd met veel vreemd vermogen, zich op de vastgoedmarkt hadden begeven. Door beide bewegingen was de vraag naar vastgoed hoog en de (goede) producten schaars. De marktomstandigheden maakten het mogelijk om vastgoedproducten met een verhoogd risico, tegen hoge prijzen te kopen. Immers door de gunstige hefboomwerking als gevolg van de lage rentestand van vreemd vermogen, kon het verwachte rendement van eigen vermogenverstrekkers (op papier) gehaald worden. De grootste toevoeging van waarde aan vastgoed bestond uit het financieel structureren van het eigen vermogen en vreemd vermogen. Dit neemt niet weg dat dit in werkelijkheid leidde tot een erosie van het rendement ten opzichte van het totaal gelopen risico. Deze marktsituatie is in een jaar tijd veranderd. Door de kredietcrisis die midden 2007 werd ingezet, als gevolg van het instorten van de subprime RMBS (residential mortgage backed securities) markt in Amerika, is er een vertrouwensbreuk ontstaan tussen financiële instellingen. Deze vertrouwensbreuk heeft, samen met het afschrijven van grote pakketen MBS (morgage backed securities) door banken, geleid tot het oplopen van de kosten van vreemd vermogen en het verscherpen van de voorwaarden voor kredietverstrekking. Tijdens de afronding van deze scriptie is de situatie op de financiële markten dermate ernstig dat alle bekende grote zakenbanken in de VS overgenomen of failliet zijn en in Nederland een aantal banken de kredietfaciliteiten voor vastgoedfinanciering hebben bevroren. Deze onrust op de financiële markt heeft ertoe geleid dat de vraag naar vastgoed van particuliere partijen met veel vreemd vermogen sterk is teruggelopen. De aanvangsrendementen waartegen gekocht wordt nemen toe. Het aanbod bestaat met name uit, dezelfde, producten met een verhoogd risico. Alleen nu is de visie ten aanzien van het vastgoed, ‟van de stenen‟, van groot belang om het eigen vermogen (dat nodig is om het vastgoed te verwerven) aan te trekken. Het structureren van het eigen vermogen en het vreemd vermogen is nog steeds van groot belang, maar de strategie die een vastgoedbelegger heeft ten aanzien van „de stenen‟ moet de onzekerheid en het negatieve sentiment ten aanzien van vastgoed bij eigen- en vreemd vermogenverstrekkers wegnemen. In het voorgaande is in een nut-shell de situatie op de financiële markt en de weerslag daarvan op de directe vastgoedmarkt besproken. Met daarbij in het bijzonder de vastgoedobjecten met een verhoogd risico. Verhoogd risico wil zeggen dat er meer rendement verlangd wordt over de investering. Dit betekent dat er kennis moet zijn om deze specifieke risico‟s te managen zodat dat verwachte rendement ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Op de markt van deze producten zijn vastgoedbeleggers actief die juist door hun specifieke kennis en competenties de risico‟s omzetten in dat hoog verwachte rendement. Met andere woorden kan worden gesteld dat deze beleggers de kansen die het verhoogde risico biedt, omzetten in toegevoegde waarde uitgedrukt in rendement. De verzamelnaam van deze fondsen zijn Value Added Fondsen. Voor Value Added Fondsen begint het toevoegen van waarde in de acquisitiefase van objecten. In deze fase wordt de kennis en creativiteit binnen het fonds ingezet om meerdere strategieën te formuleren hoe de waarde te creëren. Daarnaast worden de ervaring en competenties van het fonds ingezet om de strategieën realiteitswaarde te geven. Het doel is om DE strategie te formuleren die gevolgd gaat worden als de acquisitie doorgaat. Deze strategie wordt gepresenteerd aan de vermogensverstrekkers met als doel het aantrekken van het vermogen dat nodig is om de acquisitie te doen. Daarbij moet het fonds de verstrekkers van: Eigen vermogen overtuigen dat de gekozen strategie voor het object daadwerkelijk het voorgespiegelde rendement gaat realiseren; Vreemd vermogen overtuigen dat er geen uitvalrisico is ten aanzien van de lening. Beide verstrekkers van vermogen hebben alternatieve beleggingsmogelijkheden en zullen deze afzetten tegen de propositie die het fonds hen geeft. De verhouding rendement/risico is hierbij een belangrijke beslisfactor. Een Value Added Fonds maakt vanuit dat oogpunt de meeste kans om het vermogen aan te trekken met een strategie die de beste verhouding van rendement/risico heeft. Dit resulteert in de stelling dat een Value Added Fonds tijdens het acquisitieproces op zoek moet naar een objectstrategie die het meeste rendement geeft bij het gelopen risico.
Pagina 1
Masterproof MRE
De voorgaande stelling is in essentie de aanleiding voor dit onderzoek. Omdat de mogelijkheden ten aanzien van strategieën in de acquisitiefase zeer divers en subjectief zijn, is het komen tot een conclusie ten aanzien van de meest gunstige strategie in de praktijk lastig. Toch is het van belang dat de vergelijking van strategieën, die leidt tot het doen van een conclusie, gemaakt kan worden. De belangrijkste reden hiervoor is het zo efficiënt mogelijk inzetten van het bedrijfsmiddel vermogen. Als de verhouding tussen rendement en risico het gunstigst is, kan het meeste vermogen worden aangetrokken en daarmee het meest worden geïnvesteerd. Naast dit eigen belang is daar het belang van de vermogensverstrekkers, dat op dit punt zoals vermeld hetzelfde is. Voor het maken van een vergelijking moeten elementen vergelijkbaar zijn. Het vergelijkbaar maken kan door gebruik te maken van een rekenmodel. Een rekenmodel is niets meer of minder dan een instrument om de vergelijking te maken waarop een beslissing gefundeerd genomen kan worden. In dit geval gaat het om het vergelijkbaar maken van de verschillende objectstrategieën in termen van rendement/risico. In feite worden de subjectieve strategieën geobjectiveerd. Echter bij het objectiveren van subjectieve input, geldt de uitspraak “Garbage in, is Garbage out”. De kwaliteit van de input bepaald de waarde van de uitkomst. De beoordeling van de kwaliteit wordt in grote mate gebaseerd op de ervaring (kennis) en trackrecord (bewezen competenties) van het fonds. Aangezien dit de core business van het Value Added Fonds is, wordt aangenomen dat de input correct is. Daarmee rest de vraag hoe ziet het model waarmee de verschillende objectstrategieën reeds in de acquisitiefase vergeleken kunnen worden eruit? In dit onderzoek wordt een poging gedaan om dit model te vinden. Als de poging slaagt, krijgt een Value Added Fonds meer inzicht in de rendement/risicoverhouding van haar strategieën waardoor zij een beter onderbouwde keuze maakt ten aanzien van een objectstrategie. Dit moet in theorie leiden tot het efficiënt inzetten van vermogen, hetgeen in deze moeilijke marktsituatie van groot belang is.
Pagina 2
Masterproof MRE
2
Onderzoeksdefinitie
In de aanleiding is reeds aangegeven dat het onderzoek ingaat op het vergelijken van objectstrategieën voor Value Added fondsen tijdens de acquisitiefase van een belegging. De belangrijkste reden hiervoor is het beter onderbouwd kiezen voor een objectstrategie met het oog op het zo efficiënt mogelijk inzetten van vermogen. In dit hoofdstuk wordt dit onderwerp verder verfijnd en gedefinieerd door middel van het neerzetten van een onderzoekskader, een doelstelling en het formuleren van subvragen. Na deze afbakening volgt een beknopte leeswijzer voor dit onderzoek. 2.1 Onderzoekskader De vastgoedmarkt bestaat uit een diversiteit aan assets en markten waarin Value Added Fondsen actief kunnen zijn. Alle markten en assets hebben hun eigen signatuur die specialistische kennis vereist van het fonds. Het reikt voor een onderzoek te ver om de specialistische kenmerken van alle markten en assets te beschouwen. In de praktijk ben ik actief in de asset retail op de Nederlandse markt. Vanuit dit praktisch oogpunt wordt dit onderzoek beperkt tot de Nederlandse retailmarkt. Uit de aanleiding blijkt dat het voor Value Added Fondsen van belang is, dat reeds in het acquisitieproces inzicht wordt verkregen in de rendement/risicoverhouding van verschillende objectstrategieën. Deze verhouding wordt gebruikt om de verschillende strategieën met elkaar te vergelijken. Daarmee gaat dit onderzoek niet in op het waarborgen van de kwaliteit van de input die de vergelijking mogelijk maakt. De core business van Value Added Fondsen is het inzetten van specifieke kennis en competenties om objectstrategieën te formuleren en realiseren. Daarmee wordt er in dit onderzoek van uitgegaan dat de kwaliteit van de inputkant voldoende is gewaarborgd. De vergelijking wordt gemaakt in de acquisitiefase en richt zich op de objectstrategie. Deze objectstrategie heeft invloed op twee rendement/risicoverhoudingen. De eerste is de invloed op de rendement/risicoverhouding van het fonds. Deze invloed is van belang voor het maken van een keuze door het fonds voor een bepaalde objectstrategie. De tweede is de rendement/risicoverhouding van de strategie zelf. Zoals eerder gesteld is, gaat dit onderzoek in op het vergelijkbaar maken van objectstrategieën, daarmee valt alleen de rendement/risicoverhouding van de objectstrategie binnen het kader van dit onderzoek. Daar waar nodig wordt het fondsperspectief besproken om de rol van de objectstrategie te verduidelijken. Uit onderzoek van Gehner blijkt dat bij een ontwikkelingsopgave de risico-inschatting slechts door 2% van de -in het onderzoek- betrokken partijen gedaan wordt door een rekentechnische beschouwing van het totale risico. De meeste partijen werken op basis van intuïtie, ervaring, kwalitatieve beschrijving en gevoeligheids-/scenarioanalyse. In Value Added Strategieën zitten net al bij ontwikkelingsvraagstukken vaak opportunistische elementen die per project verschillen. Er is geen onderzoek bekend naar de werkwijze van Value Added Fondsen ten aanzien van risicoanalyse, zoals dat voor de ontwikkelaars is gedaan. Vanuit de kenmerken van de strategieën en de problematiek van de uniciteit van vastgoedobjecten is de verwachting dat er met name gewerkt wordt met de gevoeligheid/scenarioanalyse. Beleggers maken hun beslissingen op de Internal Rate of Return. In de analyse wordt dan ook de impact gemeten van een bepaald risico op de IRR. Op deze manier wordt een groot aantal IRR‟s verkregen per strategie. Als er dan ook nog meerdere strategieën moeten worden vergeleken, ontstaat er een brij van data waaruit moeilijk overall conclusies te trekken zijn. Inzicht in het totaal risico van een strategie is belangrijk om strategieën helder te kunnen vergelijken. Vanuit praktisch oogpunt wordt er een uitgangspunt toegevoegd aan het onderzoekskader. De vergelijking moet snel en eenvoudig te maken zijn. Dit in verband met de snelheid die een acquisitie proces vergt en de hoeveelheid strategieën die daarin verwerkt moet worden. 2.2 Doelstelling In de voorgaande paragraaf is een aantal kaders neergezet die het onderzoek definiëren. Binnen dit kader is de onderstaande doelstelling voor dit onderzoek geformuleerd: Het vergelijkbaar maken van objectstrategieën op basis van risico/rendementsverhouding in de acquisitiefase van het beleggingsproces voor Value Added Fondsen.
Pagina 3
Masterproof MRE
2.3 Deelvragen De doelstelling roept een aantal vragen op. Beantwoording van deze vragen leidt op een gestructureerde manier tot het nastreven van de doelstelling. In het volgende zijn de vragen geformuleerd. Value Added Fondsen Wat zijn Value Added Fondsen; Wat is Value Add; Hoe krijgt Value Add vorm in het businessmodel van een Value Added Fonds; Hoe ziet het acquisitieproces Value Added Fondsen eruit; Hoe kan waarde toegevoegd worden aan één vastgoedobject. Objectstrategieën Wat is een (object)strategie; Welke objectstrategieën zijn er vanuit het businessmodel; Risico’s Wat zijn risico‟s; Welke methode voor berekening zijn er; Hoe kunnen ze gemanaged worden. Risico’s bij objectstrategieën van Value Added Fondsen Welke risico‟s hebben Value Added Fondsen in de acquisitiefase; Welke relatie is er tussen rendement & risico; Welke risico‟s zijn relevant voor de objectstrategieën tijdens de acquisitiefase. Vergelijking Welke rekenmethodieken zijn geschikt voor de strategieën; Hoe maak je met één rekenmethodieken de strategieën vergelijkbaar. 2.4 Onderzoeksmethode Om de deelvragen te beantwoorden wordt gebruik gemaakt van literatuuronderzoek. Door de theorieën van de verschillende deelvragen te beschouwen wordt gewerkt naar een kader voor het doen van een vergelijking. Dit kader bevat enerzijds input die verwerkt moet worden om tot een relevante uitkomst te komen. Anderzijds bevat het (reken)methoden om de input tot relevante output te verwerken. Met dit kader van input en methode wordt aan de hand van uit de theorie verkregen rekenmodellen één rekenmodel gemaakt dat de gewenste vergelijking kan maken. Om te toetsen of het model uiteindelijk leidt tot een uitkomst die voldoet aan de doelstelling van dit onderzoek wordt een case studie gedaan. De toets gebeurt op de volgende criteria: Is een vergelijking mogelijk; Is het model praktisch en snel te hanteren in een acquisitieproces; Levert het model relevante inzicht op. De eerste twee punten kunnen getoetst worden door een casus met het model uit te voeren. Voor een toetsing op het derde punt moet wordt teruggegrepen naar de theoretische situatie dat de keuze voor een strategie gemaakt wordt op basis van “subjectieve” kennis en competenties. De uitkomst voor de beste strategie moet worden vastgelegd voordat de uitkomsten van de objectivering door het model bekend zijn. Door deze vooraf vastgelegde keuze te vergelijken met de beste vanuit een objectief oogpunt kan een discussie gevoerd ten aanzien van: de nieuwe inzichten die de objectivering op basis van rendement/risico verschaft het veranderen van de keuze aan de hand van de uitkomsten van het model. Ten aanzien van de gekozen onderzoeksmethode moet een kritische noot geplaatst worden ten aanzien van de toets in de praktijk in brede zin. Het onderzoek betreft een materie die een subjectief karakter heeft. Bij een brede raadpleging onder Value Added Fondsen is de verwachting dat er verschillen zijn in de risico‟s die gehanteerd worden bij analysen in de acquisitiefase. Doordat deze toets aan de praktijk, in de vorm van bijvoorbeeld interviews, niet plaats vindt in dit onderzoek, is de uikomst een door de literatuur en praktijk van de auteur gekleurde weergave van dit onderwerp.
Pagina 4
Masterproof MRE
2.5 Leeswijzer In de volgende hoofdstukken wordt stapsgewijs gewerkt naar een conclusie ten aanzien van de doelstelling van dit onderzoek. Hierbij wordt in de eerste drie hoofdstukken een theoretische beschouwing gegeven van een drietal begrippen die voor de verdere uitwerking inzichtelijk moeten zijn. Dit zijn achtereenvolgens, Value Added Fondsen, Strategieën en risico‟s. In hoofdstuk 6 wordt de theorie gebruikt om vanuit een praktijkbenadering een kader te scheppen voor het maken van een model die de vergelijking mogelijk moet maken. In dit hoofdstuk wordt naast de praktijkervaring van derden die in literatuur verwerkt is, de praktijkervaring van de auteur gebruikt. Het kader dat ontstaat, dient als uitgangspunt voor hoofdstuk 7. In dit hoofdstuk wordt aan de hand van een beschouwing van rekenmodellen gewerkt naar een rekenmodel dat toepasbaar is voor dit onderzoek. Het instrument wordt in hoofdstuk 8 getoetst door middel van een praktijkcasus. Er wordt afgesloten met de conclusies die verbonden kunnen worden aan de uitkomst van de casus ten aanzien van de doelstelling. Vanuit de inzichten die bij de conclusies zijn omschreven, worden diverse aanbevelingen gedaan ten aanzien van verdieping of verbreding van dit onderzoek.
Pagina 5
Masterproof MRE
3
Value Added Fondsen
In dit hoofdstuk worden de identiteit en de beweegredenen van Value Added Fondsen aan de orde gesteld. Op de eerste plaats wordt omschreven wat de karakteristieken van een Value Added Fonds zijn, om te komen tot een definitie van het begrip voor dit onderzoek. Vervolgens wordt aangegeven hoe een dergelijk fonds haar waarde toevoegt. Dit wordt gedaan aan de hand van een businessmodel. Vanuit het businessmodel wordt ingezoomd op de acquisitiefase en hoe fondsen in deze fase opereren. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met een ordening van objectstrategieën die in de acquisitiefase mogelijk zijn. 3.1 Wat zijn Value Added fondsen Institutionele beleggers zijn voor fondsen belangrijke verstrekkers van eigen vermogen. Zij beheren grote vermogens die belegd moeten worden om de verplichtingen die zij na moeten komen, bijvoorbeeld pensioenuitkeringen, te kunnen voldoen. Om een optimaal rendement te realiseren spreiden zij het vermogen over verschillende assets. De belangrijkste reden voor het spreiden van het vermogen is, dat het risico van een totale vermogensportefeuille aanzienlijk afneemt bij een gelijkblijvend verwacht rendement. Dit komt doordat beleggingsproducten verschillend reageren op macro economische omstandigheden en daarmee een correlatie coëfficiënt ten opzichte van elkaar hebben. In feite is de belegger constant opzoek naar de portefeuille die bij een bepaald (geëist) rendement het minste risico kent. De theorie hierachter is de moderne portefeuille theorie, waarvan Markowitz in de jaren vijftig grondlegger was. Vastgoed is een van de hoofdassets als het gaat om de allocatie van institutioneel vermogen. Vastgoed biedt een goede correlatie met aandelen en obligaties waardoor het een risico dempende werking heeft op een vermogensportefeuille. Binnen de asset vastgoed is er, net als bij de hoofdassets, een onderverdeling naar risicoprofiel. Over het algemeen wordt de volgende verdeling 1 van vastgoedproducten aangehouden: Core, Core Plus en Opportunity . Als vastgoedbelegger is het van belang om een efficiënte portefeuille te structureren. Om deze mogelijkheid te bieden, zijn er verschillende type fondsen te onderscheiden. De typen fondsen richten zich op een bepaald vastgoed product, zodat de vermogensbeheerders zelf haar meest efficiënte portefeuille kunnen structureren. De laatste jaren is het aantal Value Added Fondsen, die zich richten op de Core plus en Opportunity producten binnen de winkelvastgoedmarkt, toegenomen. Reden hiervoor is de yield compression waardoor de rendementen onder druk kwamen te staan. Het zoeken naar objecten met een verhoogd risicoprofiel, waar waarde aan toegevoegd kan worden, was hiervan het gevolg. In het voorgaande is een eenvoudige weergave gegeven van de veel meer gediversifieerde werkelijke wereld van vastgoedfondsen, reden hiervoor is om scherp te krijgen waar dit onderzoek zich op richt. Er zijn veel Value Added Fondsen in de markt. Waarde toevoegen kan, gekeken naar winkelvastgoed, op veel verschillende wijze. De manier van toevoegen wordt afgekaderd door de eigenschappen van het fonds. De belangrijkste eigenschappen die het kader bepalen zijn de doelgroep van beleggers in het fonds, het risicoprofiel en het fiscale regime waar binnen ze opereren. Dit heeft tot gevolg de het beleid van de fondsen een grote diversiteit kent, hierdoor is een definitie van een Value Added Fonds lastig. Op basis van risico/rendement heeft INREV de volgende definitie voor Value Added Fondsen geformuleerd. Deze definitie wordt in dit onderzoek gehanteerd: returns are driven by a combination of income and capital return; its target (post tax and fees) return is between 11.5% and 18.5% per annum or its target return (post tax and fees) is 1 – 3% above a specified property or peer group benchmark; and its permitted capital leverage ratio is between 30% 2 and 70% of gross asset value Deze definitie is zuiver geredeneerd vanuit het risico/rendement denken van de financiële markten. Deze definitie zegt weinig over de visie van de Value Added Fondsen in het algemeen. De visie ligt op het vlak van waardetoevoeging. De belangrijkste productiemiddelen die ze daarbij in zetten zijn kennis en competenties. Door marktkennis, creativiteit, doorzettingsvermogen en overredingskracht zijn de fondsen in staat om, van het verhoogde risico, een kans te maken. 1 2
www.inrev.org; INREV Core definition list www.inrev.org; INREV Core definition list
Pagina 6
Masterproof MRE
Resumerend kan een Value Added Fonds omschreven worden als; Een fonds dat, door het hebben van specifieke kennis en competenties ten aanzien vastgoedobjecten met een verhoogd risico het hoge verwachte rendement (tussen de 11,5%- 18% jaar na belasting en vergoedingen) waar maakt. 3.2 Business model Value Added Fonds De basis voor alle fondsen in deze categorie is dat, en de naam zegt het al, ze waarde toevoegen aan het vastgoed. De eerste vraag is: wat is toegevoegde waarde? Het economische woordenboek 3 hanteert de volgende definitie : De marktwaarde van de omzet minus de waarde van de gekochte en verbruikte grond- en hulpstoffen levert de bruto toegevoegde waarde op. Nadat deze is verminderd met de afschrijving op vaste activa resteert de netto toegevoegde waarde. Deze definitie is voor vastgoed te eng. In de vastgoedmarkt zijn kennis/diensten essentieel voor het toevoegen van waarde. Naast grond en hulpstoffen moet arbeid in de vorm van kennis/diensten toegevoegd worden aan de definitie. De volgende definitie voor toegevoegde waarde wordt in dit onderzoek gehanteerd: De marktwaarde van de omzet minus de waarde van de gekochte en verbruikte grond- en hulpstoffen alsmede de kosten van ingebrachte kennis/diensten levert de bruto toegevoegde waarde op. Nadat deze is verminderd met de afschrijving op vaste activa resteert de netto toegevoegde waarde . De Value Added Fondsen kunnen op twee manieren waarde toevoegen. Op de eerste plaats door diversificatie binnen een portefeuille. Don‟t put all your eggs in one basket, is een veel gebruikt statement die dit helder maakt. Door meerdere objecten onder te brengen in één fonds wordt het risico van het totaal verlaagd ten opzichte van de som van de objecten (zie eerdere verwijzing naar moderne portefeuille theorie). Ook het Value Added Fonds is op zoek naar een portefeuille waarbij zij het meeste rendement krijgt bij een bepaald risico. De tweede manier is het toevoegen van waarde in één object. Hierbij draait het om de visie op de mogelijk- en onmogelijkheden van het beschouwde object. Deze visie komt tot stand op basis van de aanwezige of gekochte kennis van het fonds en wordt geëffectueerd door gebruik te maken van de competenties binnen de fondsorganisatie. In dit onderzoek wordt alleen de waardetoevoeging van een object aan de orde gesteld. In figuur 3.1 is een visualisatie gemaakt van een mogelijk businessmodel van een willekeurig fonds. Hierin draait het om kennis en competenties inzetten om waarde te creëren, zowel op portefeuille als objectniveau. Een duidelijk onderscheid met andere type beleggers is dat de toegevoegde waarde geëffectueerd indien de waarde is toegevoegd. Het effectueren is in de praktijk de verkoop van het object.
Figuur 3.1: Visualisatie Business model Value Added Fonds
Binnen een Value Added Fonds draait het om het zo groot mogelijk maken van het verschil tussen markwaarde bij effectuering en de kosten die nodig zijn om die marktwaarde te realiseren, door gebruik te maken van kennis en competenties.
3
www.economischwoordenboek.nl
Pagina 7
Masterproof MRE
3.2.1
Acquisitieproces
Het acquisitieproces is in het businessmodel het eerste moment waarop de kennis en de competenties van het fonds worden ingezet om waarde te creëren. Het acquisitieproces bestaat uit vier fasen. Deze zijn achtereen volgens; Inventarisatiefase, identificatiefase, intentiefase en 4 transactiefase . Fase 1, Inventarisatie:
Fase 2, Identificatie:
Fase 3, Intentie:
Fase 4, Transactie:
In deze fase wordt het kader bepaald waarbinnen het fonds kan acquireren. Voor vastgoedfondsen bestaat dat kader onder andere uit type object, verwacht rendement en geografisch gebied. Deze fase is de zoektocht naar proposities die binnen het kader vallen en daarmee in aanmerking komen voor een mogelijke acquisitie. De proposities die interessant zijn hebben een vervolg in het acquisitieproces. Als het object in deze fase komt, is het object interessant gebleken voor het fonds en kan er tijd geïnvesteerd worden in verder onderzoek naar het object (due diligence, marktscans etc.). De onderzoeken moeten leiden tot afgewogen informatie die verwerkt kan worden in een bieding Deze fase wordt bereikt als de uitkomsten uit de intentiefase positief zijn bevonden door het management met als gevolg dat er een koopvoorstel geformuleerd is. Bij een succesvolle onderhandeling is het acquisitieproces voltooid.
Figuur 3.2: Visualisatie Acquisitieproces
In figuur 3.2 is dit acquisitie proces gevisualiseerd. De intentiefase is daarbij gedetailleerd uitgewerkt. De intentiefase bestaat uit twee trajecten. Enerzijds een “commercieel traject‟ waarbij de kansen en bedreigingen van een object worden geanalyseerd met het oog op het toevoegen van waarde. Dit is een complexe analyse waarbij veel aspecten impact hebben op de potentie. Binnen WPM Retail is een instrument ontwikkeld waarbij kansen, bedreigingen, sterkte en zwakte in een keer inzichtelijk wordt gemaakt door middel van een figuur op een vijftal gebieden: 4
www.strategyandfinance.com; acquisitieve proces
Pagina 8
Masterproof MRE
Omgeving; Ruimtelijk; Functie; Commercieel; Locatie.
In bijlage V is een beschrijving opgenomen van het product Vitality View waaruit blijkt welke factoren gemeten worden. Het belangrijkste aspect aan Vitality View is dat het de complexe context van potentie inschatten, redelijk objectiveert. Nadeel is dat de persoon die de analyse doet nog steeds op sommige punten, de eigen perceptie van factoren invult. Daarmee wordt het instrument indirect deels subjectief. Door verschillende specialisten gebruikt te laten maken van het instrument, kan deze subjectiviteit het uiteindelijk resultaat deels uitgefilterd worden.
Figuur 3.3: voorbeeld uitkomst Vitality View
Op basis van de uitkomst kan een voorkeursstrategie bepaald worden. Echter in dit onderzoek wordt aan de orde gesteld of deze commerciële voorkeur dezelfde is als de beste strategie conform de uitgangspunten van dit onderzoek. Naast het commerciële traject wordt er een “juridisch traject” opgestart waarbij het object gescreend wordt op financieel, fiscaal, juridisch, technisch, maatschappelijk gebied. Sommige analyse kunnen voor beide trajecten worden gebruikt, zoals bijvoorbeeld de technische gesteldheid. Dit onderzoek richt zich op een deel van de activiteiten die in de intentiefase worden uitgevoerd binnen het commerciële traject. In figuur 3.2 zijn deze delen rood gekaderd. Later in dit onderzoek moeten de risico‟s en de gedetailleerdheid van de strategieën aansluiten op het informatie niveau dat in de intentiefase nuttig wordt geacht. 3.3 Waarde toevoeging aan objecten gestructureerd Waarde toevoegen aan één vastgoedobject kan op vele verschillende manieren en momenten. In het voorgaande is geconstateerd dat het eerste moment het acquisitieproces betreft. Dit onderzoek beperkt zich tot de intentiefase. In deze intentiefase wordt de visie van het fonds met betrekking tot het object geformuleerd. Hierbij zijn er oneindig veel mogelijkheden om waarde toe te voegen. Om een voor dit onderzoek werkbare situatie te creëren moeten deze mogelijkheden gestructureerd worden. Hiervoor zijn een drietal basis strategieën geformuleerd: Income improvement (income-i); Exploitatieverbetering; Capital growth (capital-g); Marktverbetering. Develop; (her)Ontwikkeling;
Pagina 9
Masterproof MRE
Het is lastig om rechte lijnen tussen de verschillende strategieën te trekken. Met name de strategie income-i en develop lopen in elkaar over. Toch is het voor de uitwerking van dit onderzoek nodig om de lijnen te trekken. Hieronder wordt gekomen tot definities voor de verschillende strategieën. 3.3.1
Income-i; Exploitatieverbetering
De exploitatie van winkelgebieden wordt beïnvloed door veel aspecten. De aspecten zijn op te delen in twee groepen; Externe aspecten waarbij het beïnvloeden van de ontwikkelingen moeilijk is en interne aspecten die wel degelijk te beïnvloeden zijn. Vaak wordt er voor de discussie ten aanzien van eens strategie een SWOT uitgevoerd. Deze maakt de Sterke (S) en Zwakke punten(W) (interne aspecten) inzichtelijk en brengt ze in relatie met de Kansen (O) en Bedreigingen (T) (externe aspecten). Binnen dit onderzoek wordt bij exploitatieverbetering gekeken naar de interne aspecten. Het toevoegen van waarde aan een object door actief aanpassingen te doen in één of meerdere aspecten die het resultaat van een object beïnvloeden, kan op velerlei wijzen. De ingrepen kunnen zowel betrekking hebben op de kosten als de opbrengstenkant. De ingrepen in fysieke zin, kunnen klein en groot zijn. De fysieke wijzigingen zijn een goed middel om de grens te trekken in het grijze gebied met (her)ontwikkeling. Definitie Income-i; exploitatieverbetering: Het toevoegen van waarde door actief aanpassingen te doen op technisch, administratief of commercieel gebied zonder aanzienlijke ingrepen in de fysieke structuur van het winkelobject te realiseren. 3.3.2
Capital-g; Marktverbetering
Bij deze strategie kan op twee manieren waarde worden toegevoegd. De eerste heeft betrekking op de visie van de belegger dat de markt op macro niveau aantrekt. Een helder voorbeeld is hoe denkt een fonds over de vraag naar winkelvastgoed in het algemeen en hoe reageert zij daarop. Op dit moment kan het fonds de verwachting hebben dat de aanvangsrendementen op het hoogste punt staan en gaat van nu af speculeren op een aanvangsrendement daling. Dus inkopen. De tweede is een verwachte positieve marktontwikkeling op meso (regio)- of micro (locatie) niveau. Beleggers kunnen objecten verwerven waarvan zij de mening hebben dat die door de ontwikkeling van de regio of ontwikkelingen naast een locatie in waarde gaan stijgen. Een voorbeeld hiervan is dat een pand naast een geplande ontwikkeling ligt waardoor de positie van het pand verbetert en de markthuur en de stand kwaliteit omhoog gaat. Definitie Capital-g; marktverbetering: Het toevoegen van waarde door te speculeren op een waardestijging van het object zonder het actief verbeteren van het object zelf. 3.3.3
Develop; (her)Ontwikkeling
(Her-)Ontwikkeling is een strategie die waarbij waarde wordt gecreëerd door fysieke ingrepen in een winkelgebied waarbij zowel structuur, uitbreiding en alternatieve functies worden beschouwd. 5
De volgende definitie van (her)ontwikkeling is door Professor Keeris geformuleerd : Een zodanige ingrijpende aanpassing van het prestatieniveau van een bestaand vastgoedobject, dat daardoor voldaan kan worden aan de vraag van nieuwe (potentiële) doelgroep(en) mede ten gevolge van een wijziging van de oorspronkelijke functionele bestemming, waardoor het object vervolgens geclassificeerd dient te worden in een ander beleggingscategorie In afwijking tot de definitie van Keeris wordt gesteld dat het object niet per definitie geclassificeerd hoeft te worden als een andere beleggingscategorie. In de praktijk komt het meer voor dat er in winkelgebieden een structurele verandering wordt uitgevoerd waarbij het toevoegen van andere functies (beleggingscategorieën) een onderdeel is. De definitie die gehanteerd wordt, rekening houdend met de grens van de definitie van income improvement is de volgende: Definitie Develop; (her) ontwikkeling:
5
Vastgoedbeheer lexicon (eerste druk); Prof.ir.Keeris; 1997
Pagina 10
Masterproof MRE
Het toevoegen van waarde door het doen van een zodanige ingrijpende aanpassing in de fysieke structuur van een bestaand winkelobject, dat daardoor voldaan kan worden aan de vraag van (nieuwe potentiële) doelgroep(en). Vanuit het perspectief van leesbaarheid van dit onderzoek wordt vanaf hier in dit onderzoek alleen gesproken over de verkorte naam van de strategieën, dat wil zeggen Income-i, Capital-g en Develop. 3.4 Conclusie In de voorgaande paragrafen is in hoofdlijnen gesproken over Value Added Fondsen. Het zijn fondsen die bewust op zoek zijn naar objecten waarbij er sprake is van een verhoogd risico. Dit betekent over het algemeen dat er een lage(re) prijs bedongen kan worden. Met de kennis en competenties van het fonds, is er in de ogen van het fonds geen sprake van een risico, maar een kans op een (ver)hoog(d) rendement. Het eerste moment en misschien belangrijkste moment dat er waarde gecreëerd kan worden is in de acquisitiefase. De acquisitiefase bestaat uit een aantal onderdelen, waarvan de intentiefase er een is. In deze fase is al de keuze gemaakt dat de propositie interessant genoeg is om nader te beschouwen. In de beschouwing lopen twee trajecten parallel. Het due diligence traject waarin in feite risico‟s in beeld worden gebracht die bij de transactiefase uit onderhandeld moeten worden. Het tweede traject is het commerciële traject waarbij de potentie wordt ingeschat en waarin strategieën worden geformuleerd. In deze fase worden strategieën ontwikkeld op basis van de kennis en competenties die het fonds heeft. Deze strategieën zijn samen met de uitkomsten van de due diligence, de basis voor het doen van de acquisitie. De uitgangspunten van de strategieën hebben grote impact op het proces in de exploitatieperiode waarin de waarde wordt gerealiseerd. In het vervolg van dit onderzoek wordt alleen de het commerciële traject in binnen de intentiefase verder behandeld. Er zijn duizend en één strategieën te formuleren. Om in dit onderzoek gestructureerd te kunnen werken naar de doelstelling zijn er drie basis strategieën gedefinieerd waarmee waarde kan worden toegevoegd; Income-i; Exploitatieverbetering; Het toevoegen van waarde door actief aanpassingen te doen op technisch, administratief of commercieel gebied zonder aanzienlijke ingrepen in de fysieke structuur van het winkelobject te realiseren. Capital-g; Marktverbetering; Het toevoegen van waarde door te speculeren op een waardestijging van het object zonder het actief verbeteren van het object zelf. Develop; (Her-)Ontwikkeling. Het toevoegen van waarde door het doen van een zodanige ingrijpende aanpassing in de fysieke structuur van een bestaand winkelobject, dat daardoor voldaan kan worden aan de vraag van (nieuwe potentiële) doelgroep(en).
In het vervolg van dit onderzoek wordt aan de hand van de bovenstaande indeling gewerkt naar de doelstelling.
Pagina 11
Masterproof MRE
4
Strategie theoretisch benaderd
In het voorgaande hoofdstuk is een definitie gegeven van de drie strategieën waarmee waarde kan worden toegevoegd. Een strategie is gericht op de toekomst. Deze toekomst laat zich lastig voorspellen, hierdoor ontstaan risico‟s ten aanzien van de werkelijke uitvoering van de strategie. Alvorens in het volgende hoofdstuk ingegaan wordt op hoe met risico‟s om te gaan, worden de strategieën benaderd vanuit theorieën ten aanzien van producten. 4.1 Strategie Een productstrategie heeft als doel het maximale uit het product te halen met de resources die de 6 producent heeft . Daarbij is het essentieel om een gefundeerde uitspraak te kunnen doen voor de keuze van een strategie. Bij deze keuze moeten twee zaken uiteengezet worden. Het product en de markt voor dat product. De markt in dit onderzoek is de winkelvastgoedmarkt. Deze markt bestaat uit een diversiteit aan producten. Er zijn verschillende instellingen die winkelproducten hebben gedefinieerd. De ROZ/IPD houdt voor haar index de volgende verdeling aan: Overdekt winkelcentrum (in of buiten stadscentrum); Grootschalige detailhandel vestiging – alleenstaand; Grootschalige detailhandel vestiging - concentratie (park); Winkel - met overdekte verbinding naar andere winkels; Winkel - niet overdekt, verbindingen via de straat; Deze verdeling kan op veel manieren worden genuanceerd. Bijvoorbeeld naar hiërarchie in de detailhandelsstructuur en stand van de winkels (A1, A2, B1, B2) Door de tijd heen kan de vraag naar een product veranderen. De vraag naar overdekt winkelcentra kan de ene keer groot zijn, de andere keer zijn het de grootschalige detailhandelsvestigingen. In feite 7 wordt er gesproken over een business landscape (de totale winkelvastgoedmarkt) waarbij er constant veranderingen zijn in pieken en dalen (producten met veel vraag en weinig vraag). Het is moeilijk een exacte inschatting te maken van de toekomst. Dit leidt tot onzekerheid. In de theorie over productstrategie heeft Courtney vier niveaus (figuur 3.1) van onzekerheid 8 gedefinieerd . De niveaus hebben betrekking op hoe de toekomst van een product binnen de business landscape benaderd kan worden.
Figuur 4.1: Four Levels of Uncertainty; Courtney; 1997
6
Andrew‟s strategy framework; Strategy and the business landscape (second edition); Pankaj Ghemawat; 2006 Strategy and the business landscape (second edition); Pankaj Ghemawat; 2006 8 Strategy under uncertainty; Hugh Courtey; 1997 7
Pagina 12
Masterproof MRE
Binnen level 1 vallen producten waarvan de toekomst goed te voorspellen is doordat er weinig, niet managebare, extreme situaties kunnen ontstaan. Door middel van marktanalyse kan de toekomst goed voorspeld worden. Voorbeeld: Er zal altijd een behoefte zijn aan onroerend goed voor supermarkten. De grootte van het gewenste oppervlak van supermarkten neemt toe. De eigenaar van het onroerend goed van de supermarkt moet dit faciliteren anders ontstaan er risico’s ten aanzien van de verhuurbaarheid. Bij level 2 is het voorspellen van verschillende toekomsten goed mogelijk. Er kunnen verschillende scenario‟s uiteengezet worden waarvan de uitkomst te bepalen is. Het is alleen de vraag welk scenario uitkomt. Dit speelt vaak bij producten waarbij de producent afhankelijk is van besluiten van derden, bijvoorbeeld de overheid. Voorbeeld: Bij de acquisitie worden een aantal scenario’s uitgewerkt voor de herontwikkeling van een locatie waarbij het bestemmingsplan wordt overschreden. De vraag is welk scenario in de bestemmingsplanprocedure wordt geaccordeerd. Binnen level 3 vallen producten waarvan de toekomst tussen een maximaal en minimaal scenario ligt waarvan niet te voorspellen is waar de uitkomst ligt. Dit is het geval bij producten die nieuw in een markt worden geïntroduceerd. Gekeken naar winkelvastgoed zal deze level niet vaak voorkomen. Het moet dan gaan om incourante ruimte of winkelruimte op een bijzonder (niet traditionele) winkellocatie. Voorbeeld: Er worden supermarkten ontwikkeld bij benzinestations. Het is moeilijk in te schatten of deze faciliteit wordt gebruikt door de consument en daarmee of de retailers die de ruimte huren en dit in de toekomst blijven doen. Misschien slaat het aan en kunnen de huren na vijf jaar fors omhoog, misschien sluit de retailer na vijf jaar de deuren en moet er een andere bestemming gevonden worden voor het vastgoed. Level 4 kent producten waarvan niet te voorspellen is hoe de toekomst er uitziet. Er zijn teveel variabelen die elkaar beïnvloeden en waarvan niet te voorspellen is welke invloed ze hebben. Dit niveau komt zelden voor. Zeker in geïnstitutionaliseerde en politiek stabiele markten. 4.2 Value Add strategieën in theoretisch kader In de voorgaande paragrafen is uiteengezet welke Value Add strategieën er zijn en hoe strategieën theoretisch benaderd worden. In deze paragraaf worden de Value Add strategieën geprojecteerd op de theorie. Hierdoor ontstaat inzicht in hoe de Value Add strategieën in het vervolg van het onderzoek benaderd moeten worden. Tevens wordt ingegaan hoe ze in relatie tot elkaar moeten worden gezien met het oog op de doelstelling van een fonds. Income-i: Level 1 Bij de income-i strategie is er in principe een helder toekomst perspectief. Er worden geen structurele wijzigingen doorgevoerd waardoor het winkelproduct niet veranderd of onderhevig is aan externe beslissingen. Er wordt met name gewerkt aan het verhogen van het rendement binnen hetzelfde product. Het toekomst perspectief is hiermee goed in te schatten. Capital-g: Level 2 Bij een strategie waarbij op waardestijging wordt gespeculeerd zonder daarvoor zelf actief te zijn, is de afhankelijkheid van ontwikkelingen waar weinig invloed op is groot. Zowel op macro-, meso- en microniveau. Het is dan ook van belang om meerdere toekomsten te formuleren om zo voldoende inzicht te hebben in het totaal van te verwachten resultaten. Develop: Level 2 (Her-)Ontwikkeling is in principe in twee niveaus te plaatsen. De eerste is level 3. Hierbij moet gedacht worden aan (her-) ontwikkeling van een winkelobject waarbij het concept zo specifiek is dat het vastgoed afhankelijk is van de slagingskans van het nieuwe concept. Het rekening houden met het constant aanpassen van het idee waarbij de uitkomst op een punt valt van de waaier die getekend is in figuur 3.1 is zinvol. Hoe „exotischer‟ het vastgoedproduct hoe sterker dit naar voren komt. Dergelijke producten passen niet in het beleid van Value Added Fondsen. Het risicoprofiel van dit soort producten is geschikt voor opportunistische fondsen. Het andere niveau, en het niveau wat in het e vervolg van dit onderzoek gebruikt wordt, is het 2 . Er is volgens de definitie ook sprake van een (her)ontwikkeling als er structurele fysieke veranderingen plaatsvinden binnen het bestaande product. Ook het uitbreiden van het huidige product met meer van het zelfde en het toevoegen van andere
Pagina 13
Masterproof MRE
functies valt onder deze noemer. In deze gevallen van (her)ontwikkeling is er sprake van meerdere toekomsten, zie voorbeeld van level 2, die te voorspellen zijn. Zoals eerder geconcludeerd zijn beleggers, en daarmee ook de Value Added Fondsen op zoek naar de portefeuille waarbij het risico het kleinst is bij een bepaald rendement. De zoektocht wordt in dit onderzoek verder doorgetrokken naar het object. Net als bij de portefeuille is de Value Added Strategie waarbij de belegger het meest rendement krijgt bij een gelopen risico de beste. In tegenstelling tot een portefeuille gaat het om het risico rendement van een object, hierdoor kan het risico niet gediversifieerd worden. Dat betekent dat de strategieën vergelijkbaar moeten worden gemaakt. Dit kan door de strategieën uit te drukken in verwacht rendement per risico eenheid. Definitie optimale strategie binnen dit onderzoek: De strategie die het meeste verwacht rendement oplevert per risico eenheid. Vanuit de bovenstaande definitie moet een Value Added Fonds voor het bereiken van maximale waarde toevoeging aan het product met haar competenties alle drie basis strategieën beschouwen. Dit om een gefundeerde keuze te kunnen maken op basis van rendement/risico eenheid. Dit doet niets af aan het feit dat het fonds een beoogde voorkeursstrategie heeft. Het dient alleen als toetsingskader met betrekking tot de keuze. Bij de beschouwing van de diverse strategieën wordt zij geconfronteerd met onzekerheden die de toekomst brengt. Deze onzekerheden moeten zo goed moegelijk in kaart worden gebracht. Het belangrijkste instrument dat daarbij wordt ingezet is risicomanagement. In hoofdstuk 5 wordt hier uitgebreid op ingegaan 4.3 Conclusie: De strategieën hebben eigen kenmerken als het gaat om ontwikkelingen in de toekomst. Daarbij kent de een meer zekerheid dan de ander en is de een meer afhankelijk van besluitvorming van derden dan een ander. Om meer inzicht te krijgen in de onzekerheden ten aanzien van de toekomst van de verschillende strategieën, zijn zij in het perspectief gezet van de onzekerheidstheorie van strategieën. Uit deze theorie komt naar voren dat de Capital-g en Develop strategie grote invloed ondervinden van besluiten van derden. In feite zijn er meerdere toekomsten waarbij niet voorspeld kan worden welke het in werkelijkheid wordt, maar wel dat het een van de toekomsten wordt. Bij de income-i strategie heeft met het heft in eigen hand. Hiermee is de invloed van besluiten van derden minder groot. Echter doordat men binnen de eigen grenzen blijft is het verwachte rendement ook lager. Wat de beste strategie is, kan alleen de toekomst uitwijzen. Vanuit de theorie en uitgangspunt van de belegger waarbij gestreefd wordt naar een minimaal risico bij een bepaald rendement, kan er in theorie een objectieve toets geformuleerd worden die leidt tot de beste keuze. De strategieën moeten getoetst worden aan de hand van een rendement/risicoprofiel. De strategie met het minste risico bij een gelijk rendement is in theorie de beste. Omdat de strategieën niet hetzelfde risico hebben nog hetzelfde rendement is deze toets in dit onderzoek niet toepasbaar. Echter door het verwachte rendement per risico-unit te berekenen kan deze toets wel gemaakt worden. Definitie optimale strategie binnen dit onderzoek: De strategie die het meeste verwachte rendement oplevert per risico eenheid.
Pagina 14
Masterproof MRE
5
Risico(management)
Risicomanagement is een hulpmiddel om op een gestructureerde en expliciete manier risico‟s in kaart te brengen en te evalueren, met als doel de kans op een succesvol verloop van een project of proces ·. te verhogen Het gaat op hoofdlijn om twee zaken, risico‟s en hoe gaat men ermee om. In dit hoofdstuk wordt eerst ingegaan op de theorie van risico‟s. Daarbij wordt vanuit de literatuur gewerkt naar een begripsomschrijving evenals een methode hoe er praktisch mee omgegaan kan worden. Deze praktische toepassing richt zich op het meetbaar maken van risico‟s. Vanuit het begrip en de kwantificering wordt bekeken hoe men risico‟s kan managen. Daarbij ligt de nadruk op hoe om te gaan met niet acceptabele risico‟s. Tot dan is er alleen gesproken over individuele risico‟s. Het risico van een strategie bestaat uit diverse andere risico‟s. De volgende stap die genomen moet worden is het verkrijgen van inzicht in het totaalrisico van een strategie. Dit gebeurt in paragraaf 3. Uiteindelijk leidt dit tot de conclusie over welke methoden voor dit onderzoek het beste gehanteerd kunnen worden. 5.1
Risico’s
5.1.1
Risico of onzekerheid?
In de voorgaande paragrafen over strategie wordt gesproken over onzekerheden in plaats van risico‟s. In de wetenschap worden de begrippen risico en onzekerheid reeds lange tijd gescheiden gehanteerd (1921 Frank Night). In de praktijk worden deze begrippen vaak als synoniem van elkaar gezien. De 9 nuance zit in het feit dat een risico gekwantificeerd kan worden en daarmee meetbaar is. Een onzekerheid is niet gekwantificeerd omdat de kans niet berekend kan worden, waardoor is de impact op de uitkomst van het project onbekend is. Conform deze definitie is er aan het begin van een acquisitieproces sprake van een hoeveelheid onzekerheden. Deze onzekerheden worden gaande het proces omgezet in risico‟s doordat er acties worden ondernomen waarbij de kans wordt uitgesloten en de onzekerheid gekwantificeerd wordt. Omdat er een omslagpunt is van onzekerheid naar risico zorgt de wetenschappelijke benadering in de praktijk voor verwarring. In de literatuur wordt het definitie probleem van de conceptueel nuttige scheiding in de praktische benadering van risicoanalyses 10 onderkend . Binnen dit onderzoek worden risico‟s en onzekerheden dan in het vervolg als één gezien en aangeduid met de term risico. 11
Door het Van Dale woordenboek wordt risico gedefinieerd als het gevaar van schade of verlies . Vanuit vastgoed gekeken wordt risico gedefinieerd als het gevaar dat gelopen wordt, dan wel afhankelijk van de context – de grote kans daarop, met betrekking tot schade aan of verlies van het 12 gestelde of bepaalde in relatie tot dat risico . Uit beide definities blijkt dat een risico een gevaar is waarbij het voordoen van het gevaar het een negatieve invloed heeft op het aangenomen resultaat. In de literatuur wordt onder andere door March en Shapira, deze negatieve invloed als kenmerk van een 13 risico genoemd . Vanwege de negatieve invloed moet, het liefst gekwantificeerd, rekening houden worden met de risico‟s. 5.1.2
Risico’s berekend
Binnen dit onderzoek kan het aantal risico‟s beperkt worden tot projectrisico‟s, dit vanwege het feit dat een acquisitie gezien kan worden als een project waarbij verschillende strategieën worden onderzocht om tot een verantwoorde waarde te komen. De risico‟s die het fonds in algemene zin loopt, bijvoorbeeld afbreukrisico van imago van de sector, worden buiten beschouwing gelaten. Risico‟s 14 worden bepaald door een viertal factoren waarbij volgens de theorie er geen sprake is van een risico als niet aan alle van de eerst drie punten is voldaan: De risicogebeurtenis, wat kan er gebeuren ten nadele van het project De risicokans, hoe waarschijnlijk is het dat de gebeurtenis zich voordoet Het belang (gevolg); wat is de schade als gevolg van het voordoen van een gebeurtenis 9
Risk, uncertainty and discision-making in property development; Bynre; 1996 Risk analysis on real estate investment decision-making; Qing Xu; 2002 11 www.vandale.nl 12 Vastgoedbeheer lexicon (eerste druk); Prof.ir.Keeris; 1997 13 Risico‟s in ontwikkeling; Van Gompel; 2004 14 Halman; 1994 10
Pagina 15
Masterproof MRE
Mate van beïnvloedbaarheid; in welke mate kan de gebeurtenis en/of gevolg worden beïnvloed.
Een risico is dus kwantificeerbaar. Het kwantificeren kan op verschillende manieren gebeuren. De eerste manier ziet een risico als de vermenigvuldiging van de kans dat het risico zich voordoet en het gevolg wat er ontstaat als het zich voordoet. 15
Formule 1 :
Risico = Kans x Gevolg
De tweede manier komt voort uit de algemene principes van de financiële rekenkunde. Hierbij wordt risico berekend op basis van een normale verdeling. Waarbij de standaarddeviatie de maatstaf voor het risico is. Voor deze methode is echter veel toepasbare historische data nodig om een betrouwbare inschatting van het risico te kunnen maken. Dit is in de praktijk bij vastgoed vaak een moeilijk te 16 tackelen probleem . De vastgoedbeleggingsector leent zich, dankzij bedrijven als de IPD, beter voor deze benadering als de vastgoedontwikkelingssector. Hieronder is de formule gegeven voor deze berekeningswijze van risico. In figuur 5.1 is door middel van de rechter afbeelding de verdeling gevisualiseerd. T
(r1 17
Formule :
s
r)2
t 1
T 1
Driehoeksverdeling
Standaardnormale verdeling
σ
minimaal
s
waarbij standaarddeviatie
verwacht
maximaal
σ
verwacht
Figuur 5.1:onzekerheidsverdelingen
Expert Opinion benadering Bij de vorige methode is aangegeven dat binnen de vastgoedmarkt toepasbare historische data een probleem zijn. Zeker als het gaat om object gerelateerde informatie is data bijna nooit voorhanden. Daarbij komt dat, als er data is, deze moeilijk toe te passen is vanwege unieke veranderende marktsituatie van het object. Zoals politieke besluiten en grote ontwikkelingen die door tijd heen op de 18 markt hebben plaatsgevonden . Een oplossing voor dit datagebrek en toepassing ervan is de expert opinion methode, die eveneens stochastische is, ontwikkeld om risico‟s te kunnen berekenen. Bij deze methoden, die zijn oorsprong vindt in de Delphi methode, worden diverse experts om een mening gevraagd over de verwachting ten aanzien van een risico. Deze mening wordt uitgedrukt in een minimale, verwachte waarde en maximale waarde ten aanzien van het gevolg. De gebruiker van de methode kan door middel van het kiezen van een verdeling, de informatie inzetten in een risico analyse. 19
Er zijn een viertal verdelingen te onderscheiden waaruit een keuze gemaakt kan worden : Normale verdeling; Driehoeksverdeling; Lognormale verdeling; 15
FERMA 2004, vgl. Stichting bouw research 2000 Risicoanalyse bij projectontwikkeling; Gehner; 2003 17 Commercial Real Estate Analysis & Investments (2de druk); Geltner, Miller, Clayton, Eichholtz; 2007 18 Risk analysis on real estate investment decision-making; Qing Xu; 2002 19 Rendement en risico op een woningbeleggingsportefeuille; M.F.M.Scholten; 2003 16
Pagina 16
Masterproof MRE
Uniforme verdeling. 20 Bij gebrek aan toepasbare data wordt veel gebruik gemaakt van de driehoeksverdeling . Deze kansverdeling wordt binnen dit onderzoek dan ook gebruik in het geval de andere twee berekeningsmethoden voor risico niet gebruikt kunnen worden. De methode van berekenen sluit aan bij de literatuur over een onderverdeling van soorten risico‟s. Er 21 worden twee soorten risico‟s onderscheiden , zuivere risico‟s en speculatieve risico‟s. Zuivere risico‟s zijn risico‟s die alleen een negatief resultaat kennen. Deze worden berekend op basis van de eerste formule. Speculatieve risico‟s kunnen daarentegen zowel een negatief als een positief resultaat tot gevolg hebben. Dit tweezijdig risico ontstaat door dat er gebruik wordt gemaakt van de tweede formule. Bij deze rekenmethodiek is de verwachting de mediaan waarbij de afwijking in positieve en negatieve zin wordt weergegeven.
gevolg ----- >
5.2 Risico’s en management Zoals in het voorgaande omschreven is een risico een gebeurtenis met een kans dat deze zich voordoet en die een gevolg heeft op het resultaat dat meetbaar is. Als een risico op deze manier inzichtelijk is gemaakt, is er een basis voor het nemen van een beslissing om over te gaan op acties ten aanzien van het risico. Hierbij worden vier keuzen onderscheiden. Deze worden gevangen in het 22 hieronder afgebeelde kwadranten model .
Transfereren
Accepteren
Elimineren =
vermijden/uitsluiten
Reduceren =
verminderen van kans/gevolg
Transfereren =
overdragen gevolg
Accepteren =
Accepteren
Elimineren
Reduceren
kans ----- >
Figuur 5.2: Kwadrantenmodel ; bron Hillson 1999
Bij het maken van de beslissing om tot actie over te gaan voor een bepaald risico moet de beslisser twee zaken beschouwen; 23 24 Risk tolerance / Risk Appetite ; Zijn de acties effectief. Het kader voor het maken van een beslissing is de mate waarin men bereid is risico‟s te lopen, dit wordt de risk appetite of risk tolerance genoemd. Op sommige projecten is een beslisser geneigd meer risico‟s te accepteren Dit kader hoeft niet per acquisitie hetzelfde te zijn. Misschien is een fonds bereid meer risico te accepteren als de impact van de acquisitie geringer is op de totale portefeuille. Dit betekent dat op sommige risico‟s geen actie wordt genomen tijdens het acquisitieproces. Door verschillen in risk appetite, verandert de positie van de horizontale en verticale lijnen van figuur 5.2. Bij een grote risk appetite wordt het kwadrant van accepteren groter, bij een lagere risk appetite is dat kleiner. In paragraaf 6.2.1 wordt toegelicht hoe risk appetite voor een Value Added Fonds tot stand komt.
20
Risicoanalyse van Bedrijfsprocessen en Benodigde Statistiek; G.P. Negami do Nascimento; 2007 Steens & Louwman; 1994 22 Hillson; 1999 23 www.ruleworks.co.uk/riskguide/manage-risk-nl 24 Paper, Determining Risk Appetite; M.Carey; 2005 21
Pagina 17
Masterproof MRE
Het tweede aspect gaat in op de kosten die gemaakt moeten worden om de actie ten aanzien van het risico uit te voeren. In sommige gevallen is het, gekeken naar kosten, effectiever om het risico te accepteren zoals het is. Binnen een acquisitie ontstaat er, ondanks de over het algemeen korte doorlooptijd, een risicomanagementproces waarbij de besluiten moeten worden genomen ten aanzien van niet acceptabele risico‟s. Er zijn drie acties die genomen kunnen worden om er voor te zorgen dat een niet acceptabel risico binnen de risk appetite van een fonds valt. Dit zijn kans reductie, gevolgreductie en 25 kans- en gevolg reductie. Gehner heeft deze acties gevisualiseerd door middel van figuur 5.3.
gevolg ----- >
1 1 = Kansreductie 2 = Kans- en gevolg reductie 2
3
3 = Gevolgreductie
kans ----- >
Figuur 5.3: Kwadrantenmodel ; bron Gehner 2003 bewerkt
Voorbeelden: Kans reductie:
het doen van bodemonderzoek zodat de kans wordt uitgesloten, het gevolg kan na het onderzoek nog steeds groot zijn
Kans en gevolg reductie:
Het stellen van huurniveauplafonds bij een acquisitie van een ontwikkeling door een belegger. Op deze manier wordt de kans op leegstand verkleind omdat er geen te hoge huren gevraagd kunnen worden, ook het gevolg wordt verkleind omdat huur is afgetopt.
Gevolg reductie:
Het afdwingen van huurgaranties bij acquisitie elimineert het gevolg van leegstand, de kans dat er leegstand is wordt daarmee niet weg genomen
In hoofdstuk zes wordt de hierboven beschreven theorie toegepast op de verschillende Value Add strategieën die in paragraaf 4.2 zijn omschreven. 5.3 Effect van meerdere risico’s op verwacht resultaat Tot hier is er gesproken over hoe om te gaan met een risico. In werkelijkheid moet er omgegaan worden met meerdere risico‟s. Hierbij zijn de risico‟s in meer of mindere mate aan elkaar verbonden. In het volgende wordt ingegaan hoe men een inschatting kan maken van het totaal risico dat gelopen wordt ten aanzien van het resultaat van een project. Er worden twee soorten methodes gebruikt om 26 het totale risico te benaderen, deterministische methode en probabilistische methode . Deze laatste 27 wordt ook wel de stochastische methode genoemd . Deterministisch methoden: Gevoeligheidsanalyse; Hierbij wordt per risico het effect op het eindresultaat gemeten door een bandbreedte aan waarde door te rekenen. Hierdoor is men in staat om de gevoeligheid van het eindresultaat van een verandering van een bepaald risico inzichtelijk te maken. Bij deze methode wordt er geen relatie gelegd tussen 25
Risicoanalyse bij projectontwikkeling; Gehner; 2003 De gevolgen van marktrisico op resultaten uit projectontwikkeling van kantoren op regionale markten; J.C. van Dijk; 2006 27 Rendement en risico op een woningbeleggingsportefeuille; M.F.M.Scholten; 2003 26
Pagina 18
Masterproof MRE
verschillende risico‟s; de uitkomst van een gevoeligheidsanalyse is dan ook een gevoel per risico waarmee een manager kan sturen Scenario analyse; Deze methode berekent het effect op het eindresultaat van een set van risico‟s die door een scenario omschreven wordt. Daarbij wordt er over het algemeen gewerkt met een drietal scenario‟s; best-case, mid-case en worst-case. Bij het best-case scenario zijn de waarden van de risico‟s het gunstigst voor het resultaat, bij de worst-case is dat de minst gunstige waarden. Door deze rekenmethode ontstaat er een bandbreedte van het resultaat waarin alle risico‟s in een keer verwerkt zijn.
Nadeel van beide deterministische methode is dat het met name effect gerichte methode zijn. Zij kwantificeren het werkelijke risico niet, noch proberen zij het te verklaren door te werken met een waarschijnlijkheidscomponent. Een groot voordeel van de methode is dat de benodigde informatie voor de analyse vaak beschikbaar is waardoor ze praktisch toepasbaar zijn Probabilistische/Stochastische methode: Deze groep methoden zijn gebaseerd op het feit dat de variabelen die de uitkomst beïnvloeden een waarschijnlijkheidsverdeling kennen. Dat wil zeggen dat de variabelen een verwacht gemiddelde hebben met daarbij een gemiddelde afwijking van dat gemiddelde. De gemiddelde afwijking is de standaarddeviatie. De standaarddeviatie wordt gebruikt als risicomaatstaf. Door de variabelen op deze manier te benaderen, kan door middel van deze rekenmethode een groot aantal variaties van de variabelen ingevoerd worden. Deze exercitie leidt tot een waarschijnlijkheidsverdeling van de uitkomst, met een verwachting en een gemiddelde afwijking op de verwachting. Hierdoor kan een uitspraak gedaan worden over hoe groot de kans is dat een bepaalde uitkomst gehaald wordt. Met andere woorden, het risico kan daadwerkelijk benaderd worden. Methoden die in deze groep vallen zijn Monte Carlo simulaties, regressie analysen en ook de CAPM benadering. Het grote probleem van de probabilistische technieken is de data die ervoor nodig is. Bij objecten gelden vaak zeer specifieke risico‟s en zijn door het gebrek aan vergelijkbare situaties uit het verleden niet representatief te benaderen met deze methoden. Men moet zich dan ook afvragen wat de waarde is van de uitkomst die hier verkregen wordt. Daarnaast zijn ze erg arbeidsintensief hetgeen niet overeenkomt met de periode van een acquisitieproces. Dit neemt niet weg dat Macro factoren, die zeker invloed hebben op de verwachte resultaten, wel op deze manier benaderd kunnen worden. Hierbij is de Monte Carlo simulatie techniek de meest efficiënte. Deze methode is praktisch doordat hij makkelijk te modeleren is en het kader voor de berekening precies is te kiezen. De uikomst van de simulatie is snel beschikbaar en met weinig handelingen uit te voeren. Nadeel van de simulatietechniek is de afhankelijkheid van kwaliteit van de input. Er wordt menigmaal gesteld dat: garbage in, is garbage out. Er moet dan ook veel aandacht worden besteed aan de juistheid van de gegevens/verdelingen die in het model gebruikt worden. Hierbij wordt niet ontkomen aan het doen van aannamen. Regressieanalyse en CAPM lenen zich beter voor het doen van voorspelling van markten en financiële producten die een lange looptijd kennen. Bijvoorbeeld indirect vastgoed waarin producten als obligaties en aandelen worden aangeboden 5.4 Conclusie Onzekerheid en risico, het zijn begrippen die in de theorie gescheiden zijn maar in de praktijk vaak door elkaar heen worden gebruikt. Een onzekerheid is niet gekwantificeerd, een risico wel. Gedurende het proces kunnen onzekerheden risico‟s worden. Vanuit praktisch oogpunt worden beide begrippen in dit onderzoek gebruikt onder de noemer risico. Een risico is een gevaar dat een negatieve invloed heeft op het resultaat Als een risico verder beschouwd wordt, blijkt dat een risico bestaat uit een gebeurtenis, een kans en een gevolg. Er worden zuivere risico‟s (alleen een kans op een negatief effect op het resultaat) en speculatieve risico‟s (zowel positieve als negatieve effecten op het resultaat) onderscheiden. Tijdens een acquisitieproces is het de uitdaging om alle risico‟s te identificeren, kwantificeren en te managen. Een acquisitieproces is kort waardoor het management van de risico‟s ook kort moet zijn. De belegger heeft na het identificeren en kwantificeren een drietal mogelijkheden om risico‟s binnen het door hem gestelde kader, risk appetite, te krijgen. Kans reductie, kans gevolg reductie of gevolg reductie. Concreet betekent dat, dat de belegger tijdens het acquisitieproces per risico aan de slag gaat om hem te minimaliseren. Daarvoor moet er wel inzicht zijn in het risico, dit gebeurt door kwantificering.
Pagina 19
Masterproof MRE
Voor de kwantificering van deze risico‟s zijn twee methoden beschikbaar. De eerste ziet een risico als de kans dat het zich voordoet, vermenigvuldigd met het gevolg. De tweede gaat uit van een verdeling vanuit data reeksen die uit het verleden komen of expert opinion methode. De eerste methode is breed toepasbaar, de tweede lastig toe te passen doordat vergelijkbare data die nodig is vaak ontbreekt. In het vervolg van het onderzoek moet per risico bekeken worden welke methode het meest geschikt is. Het risico van een project is een samenstelling van een groot aantal risico‟s. Dit risico kan berekend worden door gebruik te maken deterministische of probabilistische rekenmethode. De deterministische methode focust zich op het effect van veranderingen in waarde van risico‟s. De probabilistische methode legt verbanden tussen risico‟s waardoor het totaalrisico nauwkeuriger bepaald kan worden. Echter speelt hier net als bij het kwantificeren van risico‟s een dataprobleem. Voor veel risico‟s is er onvoldoende betrouwbare data. Hierdoor moet men de uitkomst van deze berekening in twijfel trekken casu quo vertrouwen hebben in de input. Het onderzoek richt zich op het vergelijkbaar maken van de strategieën, daarbij is het uitgangspunt dat de inputdata van goede kwaliteit is. Met dit uitgangspunt heeft probabilistische methode de voorkeur voor dit onderzoek. Deze methode geeft immers meer inzicht in het totaalrisico. In het onderzoek wordt derhalve gekozen om te werken met probabilistische benadering voor het totaalrisico. Daarbij is vanwege het ontbreken van representatieve data voor CAPM en regressie methode alleen de Monte Carlo analyse geschikt.
Pagina 20
Masterproof MRE
6
Theorie toegepast
6.1 Intermezzo In de voorgaande hoofdstukken is inzicht verkregen in de belangrijkste ingrediënten voor het model. Dit zijn achtereenvolgens, Value Added Fondsen, Strategieën en Risico‟s. In het onderstaande wordt een de theoretische beschouwing samengevat zodat er een heldere basis is vanuit de theorie die in het vervolg van dit onderzoek gebruikt wordt om te modelleren. Een Value Added Fonds heeft een rendement van 11,5%-18% per jaar en een leverage 28 tussen 30%-70% . Belangrijkste bedrijfsmiddel is kennis en competenties die ingezet worden om strategieën te formuleren en te realiseren. Eerste en belangrijkste moment is de acquisitiefase waarbij in de intentiefase onderzocht wordt welke strategie het meest geschikt is. Binnen dit onderzoek is dat degene met de meest gunstig rendement/risicoverhouding. Er zijn drie hoofdstrategieën als het gaat om waardetoevoeging; ¬ Income improvement ¬ Capital growth ¬ Develop 29 De strategieën bevinden zich op twee niveaus van onzekerheid ; ¬ Clear enough future: een toekomst die met enige zekerheid te bepalen is ¬ Alternate futures: meerdere toekomsten die met enige zekerheid te bepalen zijn, maar waarvan er slechts een werkelijkheid wordt Er zijn zuivere risico‟s en speculatieve risico‟s De zuivere risico‟s kunnen berekend worden door kans x gevolg. De speculatieve risico‟s worden berekend door middel standaard normale verdeling indien mogelijk, anders door middel van expert opinion methode Het totaal risico wordt benaderd met Monte Carlo simulatie omdat deze op een praktische en snelle manier uitgevoerd kan worden maar zeker goed inzicht geeft in het totaalrisico. In dit en het volgende hoofdstuk wordt aan de hand van deze uitgangspunten gewerkt naar een model dat bruikbaar is voor de vergelijking van de verschillende strategieën. Daarbij wordt in dit hoofdstuk eerst ingegaan op hoe het rendement zich verhoudt tot het risico. Daarna worden de risico‟s per strategie geconcretiseerd. Vervolgens worden zij tezamen beschouwd om te komen tot een afweging welke risico‟s voor dit onderzoek relevant zijn en verwerkt moeten worden in het model. 6.2
Risico’s Value Added Fondsen
6.2.1
Acquisitie proces
Een Value Added Fonds is een vastgoedbelegger. De context waarbinnen deze belegger werkt wordt 30 gevormd door 6 elementen . Deze elementen spelen een constante rol in het beleid van een fonds. Zowel going concern als bij acquisities. De 6 elementen zijn: Risico Liquiditeit (in hoeverre is de portefeuille courant); Tijdshorizon (wat is de beleggingshorizon voor het fonds); Beleggings- & managementexpertise (is er voldoende kennis binnen het fonds); Omvang (hoe groot is het fonds en zijn de diversificatie mogelijkheden); Kapitaalbeslag (financiële ruimte om te investeren). Het element risico omvat hier de kans dat de investering het verwachte rendement niet waar maakt. De andere elementen worden niet gezien als risico maar als invloedsfactoren van het kader waarbinnen de belegger wil en kan werken. In de inventarisatiefase van het acquisitieproces wordt dit vastgelegd. Indien een project in de intentiefase positief bevonden wordt, wordt bekeken welke invloed de toevoeging van het project aan de portefeuille met zich mee brengt. De mate van invloed op de portefeuille komt voort uit aspecten als de diversifieerde werking die een object kan hebben, de 28
www.inrev.org; INREV Core definition list Strategy under uncertainty; Hugh Courtey; 1997 30 Commercial Real Estate, analysis & investments; Geltner, Millers,Clayton, Eichholtz; 2007 29
Pagina 21
Masterproof MRE
methode waarop het object gefinancierd moet worden en de grote van het risico van het project in de portefeuille. Kortom het fonds zal een evenwicht moeten bepalen in de invloedsfactoren, zodat er een kader voor de acquisitie ontstaat. Dit kader kan gezien worden als het risk appetite ten aanzien van het project en daarmee waar het kruispunt ligt van acceptatie van risico‟s. Doordat het kader voor beleggers en voor projecten niet gelijk is, gaan er verschillen ontstaan in het te verwachte rendement/acceptatie van risico‟s. Voor de belegger is dat een element dat in grote mate de concurrentiepositie in een acquisitie bepaalt en daarmee de kans van slagen. Ondanks dat dit kader en het tot stand komen daarvan een uitermate belangrijk element voor het fonds zijn, wordt binnen het onderzoek dit kader niet inhoudelijk uitgewerkt. 6.2.2
Risico in relatie tot rendement
In paragraaf 4.3 is tot de conclusie gekomen dat een Value Added fonds de beste strategie heeft als het verwachte rendement per risico eenheid het hoogst is. Om hier een uitspraak over te doen moeten deze voor de verschillende strategieën naar ratio berekend worden. In deze paragraaf wordt uiteengezet hoe de vergelijking gemaakt kan worden. Om een vergelijking te kunnen maken moet er eerst een nulpunt gedefinieerd worden. In de literatuur 31 wordt hier het risicovrije-rendement voor gebruikt . Binnen dit onderzoek is er geen discussie over de keuze voor het beleggen in winkelobjecten. Een vergelijking met dit rendement is overigens wel zinvol als het gaat over business strategie met betrekking tot de vraag of het fonds nog een goed product maakt. Het risicovrije-rendement wordt binnen dit onderzoek gelijk gesteld aan de strategie dat er regulier wordt door geëxploiteerd. In deze strategie wordt er geen verhoogd risico gelopen omdat er geen risicoverhogende Value Add acties worden uitgevoerd. Voor de Value Add strategieën worden in hoofdstuk 7 de verwachte rendementen met bijbehorend risico berekend. Deze kunnen vergelijkbaar gemaakt worden door het risico te delen door het risico van het nulpunt. Hierdoor wordt een factor gekregen die het risico uitdrukt ten opzichte van het nulpunt. In het vervolg van dit onderzoek wordt het aantal risico-eenheden genoemd. In een grafiek kan vervolgens het rendement uitgezet worden tegen de risico-eenheden. De uitkomst is gevisualiseerd in figuur 6.1 De figuur laat zien dat idealiter alle strategieën op een lijn liggen. Echter in dit onderzoek wordt aan de orde gesteld of dit wel zo is. De verwachting is dat er afwijkingen zijn ten opzichte van dit evenwicht. De rode punten zijn een fictieve weergave om inzichtelijk te maken welke strategie het beste is. De strategie met de grootste richtingscoëfficiënt is in theorie degene die voldoet aan de definitie het meeste rendement per risico eenheid. Daarbij moet het rendement en risico wel liggen binnen de bandbreedte die het fonds stelt. Er is dus een afbakening van de mogelijke strategieën door de bandbreedte waarbinnen geacquireerd kan worden (figuur 6.1)
Evenwicht
Redement
Spreiding risico eenheden
bandbreedte fonds rendementseis
x
x
Nulpunt
Hold
Sell
Develop
Risico eenheden tov nulpunt
Figuur 6.1: Risico-eenheden naar rendement; in relatie tot fonds rendementseis
31
Commercial Real Estate, analysis & investments; Geltner, Millers, Clayton, Eichholtz; 2007
Pagina 22
Masterproof MRE
6.3 Risico per objectstrategie In hoofdstuk 5 is ingegaan op wat risico‟s zijn, hoe deze gemanaged kunnen worden en welke methoden er zijn voor het bepalen van het verwachte resultaat. Daarnaast in hoofdstuk 4 vastgelegd welke strategieën er zijn om waarde toe te voegen. In dit hoofdstuk wordt uiteengezet welke risico‟s er binnen de strategieën spelen en wat voor soort risico‟s het zijn. Dit gebeurt voor iedere strategie afzonderlijk. Er wordt afgesloten met een vergelijking van de verschillende strategieën. Alvorens deze analyse wordt gemaakt, wordt eerst ingegaan op een methode om een voorkeursstrategie te bepalen. 6.3.1
Income-i
De strategie income-i gaat ervan uit dat het Value Added Fonds probeert het rendement te verbeteren van het object zonder het te veranderen in een ander vastgoedproduct. In het hoofdstuk 3 is reeds geconstateerd dat deze strategie zich bevindt op level 1 als het gaat om onzekerheden ten aanzien van het product in de toekomst. Doordat er geen sprake is van een verandering van het product bevinden de risico‟s zich in de parameters van de rendementsberekeningen (taxatie door middel van beleggingswaarde) voor exploitatie. Omdat het een voorspelling is van de toekomst, is het belangrijk om een forecast van de parameters te maken. Er zijn diverse instanties die taxatie richtlijnen geven aan haar deelnemers ten behoeve van het berekeningen van de benchmark. Voor het verdere onderzoek wordt de taxatierichtlijn van de ROZ/IPD gehanteerd waarbij een aantal aanpassingen zijn doorgevoerd die het mogelijk maken om extra investeringen en financiering tot uiting te brengen. Deze aanpassingen zijn 32 doorgevoerd op basis van de rekenmethodiek , waarbij het doen van investeringen buiten het exploitatieresultaat valt. Operation Potential gross Income Vacancy allowance Operating expenses Net Operating Income Capital improvement Expenditures Property-before-tax cashflow Debtservice (Interest & Amortization) Income Tax due Equity after Tax Cashflow
PGI Vacancy OEs NOI CIE PBTCF DS IT EATCF
-
In tabel op de volgende pagina staan alle parameters die worden gebruikt door de ROZ/IPD bij het 33 berekenen van de exploitatie , weergeven. Voor alle parameters is een analyse gedaan waarbij de volgende aspecten zijn benaderd: Gevolg; Inschatting van gevolg op het resultaat van de acquisitie; Berekeningsmethode: Hoe wordt het risico berekend; Managen van risico: Welke actie moet genomen worden om het risico te managen. De kans is niet meegenomen in de analyse omdat deze voor alle parameters 100% is. De parameters komen altijd voor. Strategie Income-i; Risicotabel Zuivere risico’s Opbrengsten Corrections on rent / Vacancy Kosten Fixed costs Property tax Other property related taxes Insurance 32 33
Gevolg
Berekening
Actie
Groot
Expert Opinion; MonteC
Gevolg reductie
Klein Klein Klein
Formule 1 Formule 1 Formule 1
Geen Geen Geen
Commercial Real Estate, analysis & investments; Geltner, Millers, Clayton, Eichholtz; 2007 Roz/IPD algemene instructies, annual files 3 and 5; ROZ IPD; 2007
Pagina 23
Masterproof MRE
Ground rent/Lease hold Management Structure Asset management Property management Maintenance Maintenance fund Non-recoverable maintenance agreements Other Non-recoverable service charges Non-recoverable VAT Irrecoverable rents Miscellaneous operational costs Cash reserve / sikking fund Speculatieve risico’s Opbrengsten Rent Exit Value Indexen Inflation Rental value growth in respect to inflation Maintenance costs Construction costs Debt Finance
Kan groot zijn
Formule 1
Klein Klein Klein
Formule 1 Formule 1 Formule 1
Geen Geen Geen
Klein Klein
Formule 1 Formule 1
Geen Geen
Klein Klein Kan groot zijn Klein nvt Gevolg
Formule 1 Formule 1 Formule 1 Formule 1 Berekening
Geen Geen Gevolg reductie Geen Nvt Actie
Groot Groot
Expert Opinion; MonteC Expert Opinion; MonteC
Gevolg reductie Gevolg reductie
Groot Groot Klein Klein Groot
Historische data; MonteC Expert Opinion; MonteC Historische data; MonteC Historische data; MonteC Expert Opinion; MonteC
Gevolg reductie Gevolg reductie Gevolg reductie Gevolg reductie
Zoals uit de bovenstaande tabel blijkt, kennen de zuivere risico‟s binnen de exploitatie vrijwel allen een klein gevolg. Daarbij is het zaak dat er op veel kosten scherpe contracten worden onderhandeld om de kosten (het gevolg) zoveel mogelijk te beperken. Dit is tevens het tweede kenmerk van de risico‟s, het fonds kan actief op de risico‟s sturen door te contracteren of tijdens een due diligence te reduceren. Bij de conclusie dat de gevolgen klein zijn is er dan ook van uitgegaan dat zaken als eventueel achterstallig onderhoud, debiteuren schulden, huurkortingen etc. die tijdens de due diligence naar boven komen, verwerkt zijn in de acquisitieprijs. De risico‟s leegstand en erfpacht vormen een uitzondering. In eerste instantie is het zinvol om de leegstand te betrekken in de simulatie voor het totaal risico van het resultaat. Echter doordat de huur wordt meegenomen in de simulatie, is de leegstand impliciet ook meegenomen. Er wordt gesteld dat bij de laagste huuropbrengsten de leegstand nihil is. De leegstand als zodanig behoeft in de verdere uitwerking van dit onderzoek geen verdere uitwerking. De erfpacht is lastig omdat er meerdere systemen zijn. De grote risico‟s ontstaan als de herziening van de canon valt in de exploitatieperiode. Dit geldt zowel bij afgekochte canons als bij jaarlijkse canons. Het is moeilijk vast te stellen op welk moment deze herziening echt gaat meetellen in de waardering. Dit is zeer specifieke kennis die, als het speelt, tijdens de due diligence intensief besproken moet worden met een taxateur. Is er geen sprake van een herziening, dan is het geen groot risico en geldt de redenering van de andere kosten. De speculatieve risico‟s hebben een karakter waar niet actief op gestuurd kan worden. De marktomstandigheden bepalen de toekomst. De risico‟s vallen uiteen in twee groepen. De eerste zijn de macro economische risico‟s, waarvan data uit het verleden beschikbaar is om een risico-inschatting te maken. Dit zijn inflatie en kosten stijgingen. De tweede groep zijn risico‟s die tot stand komen door het inbrengen van expertise van professionals. Dit geldt voor de huur, exitwaarde, huurstijging en opzichte van inflatie en financiering. Beide groepen lenen zich voor een Monte Carlo Simulatie. De manier waarop de waarschijnlijkheidsverdeling tot stand komt verschilt echter. De eerst groep kan benaderd worden door middel van een standaardnormale verdeling op basis van een datareeks die gepubliceerd wordt. Voor de tweede manier wordt een expert opinion methode gebruikt. De belangrijkste reden is dat het erg moeilijk is om, als het er als is, op korte termijn relevante data beschikbaar te krijgen. Gezien het tijdspad van een acquisitie en onzekerheid van data wordt vanuit praktische overwegingen gewerkt met een driehoeksverdeling op basis van een expert opinion methode. Bij het modelleren van de rekenmodellen, in hoofdstuk 7, worden deze methoden gebruikt.
Pagina 24
Masterproof MRE
Het voorgaande is de basis van de exploitatie. Om waarde toe te voegen moet het fonds investeren om de waardecreatie tot stand te brengen. In de onderstaande tabel zijn de risico‟s opgenomen die in dat traject bij winkelobjecten spelen. Value Add strategie Speculatieve risico’s Opbrengsten Rent Exit Value Expences to Add Value Investeringen Property improvement Structural maintenance/Improvements Replacement installations Letting Fitting out costs / incentive Letting and marketing fees
Gevolg
Berekening
Actie
Groot Groot
Expert Opinion Expert Opinion
MC simulatie MC simulatie
Scenario analyse Scenario analyse Scenario analyse Scenario analyse Scenario analyse
In de figuur 6.3 op de volgende pagina is de bandbreedte van het resultaat van de income-i strategie, gevisualiseerd. De bandbreedte van het resultaat is te zien als het risico dat het fonds bij deze strategie loopt
Level 1: Clear Enough future; Risk = Return Spread
Expected return Value Add Return spread Value Add
Expected return continued operations Return spread continued operations Return
Time Figuur 6.3: Visualisatie Income-i strategie
Pagina 25
Masterproof MRE
6.3.2
Capital-g
In deze strategie wordt er vanuit gegaan dat de waarde gecreëerd wordt door de omgeving van het object. Dit kan de fysieke (microniveau) en economische omgeving (meso- en macroniveau) zijn. Bij fysieke omgeving gaat het om posities die in de invloedsfeer van ontwikkelingen liggen, waardoor de stand van het winkelobject verbetert. In economische zin kan gespeculeerd worden op een yield compression (daling van de BAR) in algemene zin. Ook het speculeren in regio‟s die sterk in opkomst zijn behoren tot een strategie. Het speculeren op de economische omgeving bevindt zich meer op het vlak van het kader waarbinnen een fonds acquireert. Dit onderzoek beperkt zich tot de fysieke omgeving, het microniveau. Voor het object moeten meerdere toekomsten gedefinieerd worden. Vanuit dat oogpunt zijn er drie belangrijke issues voor het uitwerken van deze strategie. Op de eerste plaats de bestemming. Is het object reeds een winkel en/of voorziet het bestemmingsplan in een winkelfunctie? De twee ander kennen een samenhang als het gaat om het resultaat. De marktwaarde wordt bepaald door de BAR en de huur. Bij het speculeren op waardestijging wordt het doel bereikt als de Bar zakt, de huur stijgt of beide. Beide zijn dan ook te betitelen als risico‟s met betrekking tot het resultaat. In de onderstaande tabel zijn de risico‟s ten aanzien van de strategie capital-g aangegeven Strategie Capital-g; Risicotabel Speculatieve risico’s Opbrengsten Rent Exit Value Expences to Add Value Investeringen Bestemmingsplan wijziging
Gevolg
Berekening
Actie
Groot Groot
Expert Opinion Expert Opinion
MC simulatie MC simulatie
Scenario analyse
Bij deze strategie staat expert opinion boven aan. Het fonds acquireert alleen als zij een positief gevoel heeft dat de twee parameters die grofweg de waarde bepalen, zich in de tijd gunstig ontwikkelen. Het fonds zal op basis van de expert opinion methode een bandbreedte vaststellen, met een driehoeksverdeling, waarvan zij achten dat het zeker tot stand gaat komen. Tevens moet het fonds zich ervan bewust zijn dat zij de ontwikkeling waarop zij anticipeert, niet met een kans van 1 wordt gerealiseerd. Het is dan van belang dat ook het gevolg in kaart kan worden gebracht als de ontwikkeling niet plaatsvindt. Dit is in feite een inschatting maken van het alternatief aan wenden van het object ten opzichte van het gecreëerde Value Add strategie. Om het risico te berekenen moet het fonds een inschatting maken van wat de kans is dat de ontwikkeling doorgaat. Om deze inschatting te maken kunnen besluiten/processen op ruimtelijk ordeningsgebied gebruikt worden. Maar ook track record van ontwikkelaars en daadkracht van het openbaar bestuur kunnen worden gebruikt. Het blijft echter lastig om een uitspraak te doen. Binnen deze strategie is reeds aangegeven dat er meerdere toekomsten geformuleerd kunnen worden. Door deze inzichtelijk te maken en afzonderlijk van elkaar te beschouwen in vergelijking ontstaan er twee uitkomsten. Een conclusie over welke het meest gunstig is, maar ook wat de downside is. Dit laatste geeft houvast in het afkaderen van de onderhandeling ruimte in het vervolg van het acquisitieproces. Het voorgaande geeft een belangrijk uitgangspunt voor de uitwerking van het model. Het risico wordt bepaald voor de individuele alternatieven (toekomsten) die er zijn binnen deze strategie. Daarmee wordt er niet gewerkt met een totaal risico voor alle toekomsten binnen deze strategie. In de onderstaand figuur is het de bandbreedte (risico) van het resultaat van de capital-g strategie gevisualiseerd. De bandbreedte van resultaat is te zien als het risico dat het fonds bij deze strategie loopt.
Pagina 26
Masterproof MRE
Level 2: Alternative Futures; Risk = Return Spread Expected return Value Add 1
Return spread Value Add 1
Expected return continued operations Return spread continued operations
Expected return Value Add 2 Return spread Value Add 2
Return
Time
Figuur 6.4: Visualisatie Capital-g Strategie
Deze strategie lijkt een “free lunch” echter, als het fonds echt waarde wil toevoegen moet het vroeg acquireren. Dit betekent dat gekocht moet worden op het moment dat ruimtelijke ordeningsprocessen nog niet echt aan de orde zijn waardoor het risico dat het daadwerkelijk gerealiseerd wordt kleiner is. Hierdoor wordt het risico, eigenlijk de kans, dat het downside scenario werkelijkheid wordt, groter. Hierdoor wordt het risico van deze strategie groter. 6.3.3
Develop
De Develop strategie is de meest ingrijpende van de drie. De strategie heeft een impact op het winkelobject omdat de fysieke structuur gewijzigd wordt waarbij ook een fysieke uitbreiding is voorzien. Met name dit laatste heeft als gevolg dat deze strategie ook een impact heeft op haar omgeving. De fysieke uitbreiding zorgt ervoor dat binnen deze strategie extra veel risico‟s ontstaan omdat er goedkeuring moet worden verkregen op zowel fysiek (bestemmingsplan wijzigingen) als commercieel vlak (distributie planologische ruimte). De goedkeuring moet in principe verkregen worden van de gemeente. Deze is vanuit haar publieke rol gebonden aan processen waarbij private partijen bezwaar kunnen maken tegen de besluiten. De bottom-line is dat er veel risico‟s zijn waarop het fonds afhankelijk is van besluiten en goedkeuring van derden. Er een diversiteit van literatuur die ingaat op de risico‟s bij (her)ontwikkeling. In bijlage I is een overzicht gegeven van een van de risico‟s waarmee bij (her)ontwikkeling rekening gehouden dient te worden. In de onderstaande tabel is een overzicht gegeven van de risico‟s die een dermate grote impact hebben op het resultaat van een (her-)ontwikkeling, dat zij tijdens het acquisitieproces beschouwd moeten worden casu quo in de risicoanalyse voor het resultaat.
Pagina 27
Masterproof MRE
Strategie Develop; Risicotabel Zuivere risico’s Gebruiksgeschiktheid bodem Asbest Bestemmingsplan (wijziging) Ondergrondse infrastructuur Archeologie Milieu wet Flora & Fauna wet Speculatieve risico’s Opbrengsten Rent Exit Value Kosten Construction costs Ground costs Indexen Inflation Rental value growth in respect to inflation Construction costs Debt Finance
Gevolg Groot Groot Groot Groot Groot Groot Groot Gevolg
Berekening Formule 1 Formule 1 Scenario Formule 1 Formule 1 Formule 1 Formule 1 Berekening
Actie Kans reductie Kans reductie Gevolg reductie Kans reductie Kans reductie Kans reductie Kans reductie Actie
Groot Groot
Expert Opinion; MonteC Expert Opinion; MonteC
Gevolg reductie Gevolg reductie
Groot Groot
Expert Opinion; MonteC Expert Opinion; MonteC
Gevolg reductie Gevolg reductie
Groot Groot Klein Groot
Historische data; MonteC Expert Opinion; MonteC Historische data; MonteC Expert Opinion; MonteC
Gevolg reductie Gevolg reductie Gevolg reductie
De zuivere risico‟s uit de tabel zijn, op bestemmingplan(wijziging) na, alle risico‟s die bij de kans dat ze zich voordoen grote gevolgen kunnen hebben voor het resultaat van de strategie. De kans dat ze zich voordoen is 1 of 0. De enige manier om ze managen is acties ondernemen waarin uitsluitsel komt of de kans 1 of 0 is. Dit betekent in de praktijk bijvoorbeeld het doen van een grondonderzoek. Het risico bestemmingsplan(wijziging) is aanleiding tot het maken van (her)ontwikkelingsscenario‟s waarbij gevarieerd wordt met het bouwprogramma en de fysieke verschijning daarvan. Een methode is drie scenario‟s te maken: (her)Ontwikkeling binnen bestemmingsplan; Haalbaar geacht scenario bij wijziging bestemmingsplan; Ambitieus scenario met grote wijzingen ten opzichte van bestemmingplan. Door dit te doen verkrijgt men inzicht in de bovengrens en ondergrens van de ontwikkeling. Zo ontstaat er een onderhandelingspositie waarbij het risico inzichtelijk is. De beslissing die gemaakt moet worden wat is het risico dat gelopen kan worden door het fonds. Als hier een uitspraak over is dan kan dit vertaald worden in de prijs. Net als bij de Capital-g strategie worden de individuele scenario‟s beschouwd in de vergelijking, in plaats van een totaal risico. De belangrijkste reden hiervoor is dat het moeilijk blijft om in te schatten welk scenario realiteit wordt. Door de verschillende scenario‟s (toekomsten) apart te presenteren ontstaat het beste inzicht. De speculatieve risico‟s zijn dezelfde als genoemd in pararaaf 5.2. De methode van benaderen is daarmee ook gelijk. In de onderstaand figuur is de bandbreedte van het resultaat van de Develop strategie gevisualiseerd. De bandbreedte van resultaat is te zien als het risico dat het fonds bij deze strategie loopt.
Pagina 28
Masterproof MRE
Level 2: Alternative Futures; Risk = Return Spread Develop Strategy
Expected return Develop 3 Return spread Develop 3
Expected return Develop 1 Return spread Develop 1
Expected return continued operations Return spread continued operations
Expected return Develop 2 Return spread Develop 2
Return
Time Figuur 6.5: Visualisatie Develop strategie
6.4 Integratie strategieën In de voorgaande paragrafen zijn voor alle strategieën de belangrijkste risico‟s weergegeven. Tevens is aangegeven hoe zij gebruikt worden voor het bepalen van het verwachte resultaat en het daarbij behorende risico. Als de strategieën met elkaar vergeleken worden delen zij een aantal risico‟s en ontbreekt er nog een belangrijk risico, namelijk tijd. De belangrijkste gemeenschappelijke deler die de drie strategieën hebben, is het feit dat er een winkelobject wordt geanalyseerd dat een lopende exploitatie heeft. Daarbij kan men er van uitgaan dat het tijd kost om de waarde toe te voegen. In eerste instantie is de lopende exploitatie de bron van inkomsten. Bij het modeleren in hoofdstuk 7 wordt er dan ook gewerkt met een going concern exploitatie als basis, tevens de basis voor vergelijking. De Value Add strategieën worden ergens in de tijd geëffectueerd waardoor de beoogde waardtoevoeging tot uiting komt.
Tijd risico van implementatie Value Added Strategie SELL DEVELOP HOLD Reguliere door exploitatie t=0
t=1
t=2
t=3
t=4
t=5
t=6
t=7
t=8
t=9
t = 10
Figuur 6.7: Tijdsrisico
In het bepalen van de strategieën moet er dan ook een realistisch inschatting worden gemaakt van het moment dat de strategie geëffectueerd wordt. Vertraging in de aangenomen planning heeft effect op het resultaat. Dit is een gevolg van de netto-contantewaarde rekenmethodiek, die nodig is om de strategieën vergelijkbaar te maken. Een ander effect van het vertragen van de realisatie is de invloed op het resultaat als gevolg van het doorlopen van indexen van de risico‟s als bouwkosten en inflatie.
Pagina 29
Masterproof MRE
In hoofdstuk 7 wordt hier op ingegaan. Tijd is daarmee een apart risico waarmee rekening moet worden gehouden. 6.5 Conclusie Na een analyse van de risico‟s van de verschillende objectstrategieën wordt tot de conclusie gekomen dat zij een aantal speculatieve risico‟s delen. Het gevolg van deze risico‟s is groot en zij spelen in alle scenario‟s een rol. Om deze twee redenen worden deze risico‟s in het verder modeleren van de rekenmodellen in hoofdstuk 7 verwerkt. Hieronder is een overzicht gegeven van deze gemeenschappelijke macro economische en markt, risico‟s. Speculatieve risico’s Opbrengsten Rent Exit Value Kosten Construction costs Land value Indexen Inflation Rental value growth in respect to inflation Construction costs Debt Finance
Gevolg
Berekening
Actie
Groot Groot
Expert Opinion; MonteC Expert Opinion; MonteC
Gevolg reductie Gevolg reductie
Groot Groot
Expert Opinion; MonteC Expert Opinion; MonteC
Gevolg reductie Gevolg reductie
Groot Groot Groot Groot
Historische data; MonteC Expert Opinion; MonteC Historische data; MonteC Expert Opinion; MonteC
Gevolg reductie Gevolg reductie Gevolg reductie
Ten aanzien van de zuivere risico‟s die een grote impact hebben op het resultaat zijn geen overeenkomsten tussen de verschillende strategieën. Daarnaast blijkt dat de zuiverrisico‟s een verdeling van kans hebben in 1 of 0. Omdat het gevolg groot is moet tijdens de acquisitie onderzoek verricht worden zodat rekening gehouden kan worden met de uitkomst uit de formule kans x gevolg. Is dit vanuit tijd perspectief niet mogelijk dan moet het in de onderhandelingsfase uitgesloten worden in contractvorming. In het onderzoek wordt aangenomen dat een van de twee oplossingen ten aanzien van de zuivere risico‟s wordt uitgevoerd, daarmee zijn deze risico‟s niet meer relevant voor het rekenmodel. Er is een risico dat niet kan worden uitgesloten maar wel een zuiverrisico is. Dit is het wijzigingen van het bestemmingsplan. Een dergelijk risico leidt, conform de levels of uncertainty, tot het formuleren van meerdere toekomsten (strategieën) binnen een van de benoemde hoofdstrategieën. Daarbij is het niet zeker welke toekomst het wordt maar het resultaat per toekomst is wel helder. De methode van het inzichtelijk maken van het totaal risico wordt toegepast bij de Capital-g en Develop strategie. Bij de uitwerking daarvan is er gekozen voor een systeem waarbij de verschillende toekomsten apart meegenomen worden in de vergelijking. Door te kiezen voor dit systeem blijft het helder wat er gebeurt als een toekomst werkelijkheid wordt. Het fonds moet zelf afbakenen welk risico ze hierin willen lopen. Daarbij is de centrale vraag. Is het slechtste scenario goed genoeg om de kans op het beste scenario te willen hebben. Op deze manier wordt dit zuivere risico impliciet wel meegenomen in de uiteindelijke vergelijking. Tijd is een ander belangrijk risico. Het heeft effect op het resultaat als een bepaalde planning niet wordt gehaald. Dit heeft te maken met de rekenmethode (netto-contantewaarde) die gehanteerd moet worden om de resultaten op een tijdstip vergelijkbaar te maken. Een andere invloed is het veranderen van het resultaat als gevolg van het langer indexeren van bouwkosten en inflatie. Om de strategieën met elkaar te kunnen vergelijken worden de strategieën afgezet tegen een nulpunt. Dit nulpunt is een risicovrije strategie. Dit is de strategie waarbij er regulier wordt door geëxploiteerd. De aanname dat dit risicovrij is, is theoretisch en dient om de andere strategieën vergelijkbaar te maken. Het risico van de strategieën wordt gedeeld door het risico van het nulpunt. Door dit voor alle strategieën te doen wordt het rendement per risico eenheid ten opzichte van risico vrij verkregen. Als de strategieën op basis van deze twee eenheden worden uit gezet in een grafiek moeten zij idealiter op een lijn liggen. De verwachting is dat dit in de praktijk niet het geval is. De casus moet deze verwachting onderschrijven of ontkrachten. In het volgende hoofdstuk wordt op basis van de voorgaande punten het rekenmodel verder vormgegeven.
Pagina 30
Masterproof MRE
7
Modeleren, de vergelijking
In dit hoofdstuk wordt in stappen de geformuleerde uitgangspunten omgezet in een rekenmodel. De basis van de rekenmodellen zijn reguliere rekenmodellen die gemodificeerd worden voor de toepassing die in dit onderzoek nodig is. 7.1 Rekenmethode Voor het berekenen van de rendementen wordt rekening gehouden met het feit dat tijd een belangrijke rol speelt in het resultaat van de strategieën. De Euro van nu is immers in de toekomst minder waard. Met dit als uitgangspunt is de netto contante waarde berekening de meest geschikte rekenmethode om een vergelijking van de resultaten te maken. Bij deze methode worden de toekomstige cashflows 34 tegen een disconteringsvoet netto contant gemaakt naar nu . Binnen dit onderzoek wordt gezocht naar het verwacht rendement uitgedrukt in een Internal rate of return (IRR) van het eigen vermogen (ev). De IRR ev is de disconteringsvoet waarbij het resultaat van alle contant gemaakte toekomstige 35 cashflows nul is . Bij de beslissing om over te gaan tot de acquisitie moet de IRR ev overigens hoger zijn dan de door het fonds gestelde rendementseis uitgedrukt in een disconteringsvoet. In de rekenmodellen zal de IRR ev voor alle strategieën berekend worden door gebruik te maken van Excel. 7.2 Risico’s gemodelleerd In paragraaf 5.5 is aangegeven dat de onderstaande risico‟s als parameters in de berekeningen worden meegenomen. In de tabel is voor de risico‟s aangegeven op welke manier zij in de berekeningen worden meegenomen. Tevens is aangegeven hoe de verdeling tot stand komt. Speculatieve risico’s
Gebruikte verdeling
Input verdeling
Opbrengsten Rent Exit Value Kosten
Driehoeksverdeling Driehoeksverdeling
Expert Opinion Expert Opinion
Driehoeksverdeling Driehoeksverdeling
Expert Opinion Expert Opinion
Normale verdeling Nominaal boven op inflatie Normale verdeling driehoeksverdeling
Historische data Expert Opinion Historische data Expert Opinion; MonteC
Construction costs Land value Indexen Inflation Rental value growth in respect to inflation Construction costs Debt Finance
Een aantal risico‟s hebben een effect op dezelfde parameter die in het rekenmodel wordt gebruikt. Het beste voorbeeld hiervan is de huur. De huur wordt beïnvloed door inflatie omdat de huurcontracten in Nederland een huurindexatie kennen die jaarlijks wordt doorgevoerd en gelijk is aan de CPI index (inflatie). Tevens wordt bij de develop strategie een verwachte huurprijs na (her) ontwikkeling gebruikt. Deze verwachte huurprijs wordt uitgedrukt in een huur van dit moment. Om de huur bij oplevering te verkrijgen moet de huur worden geïndexeerd conform het voorgaande. Hierdoor ontstaat de situatie dat zowel een driehoeksverdeling als een normale verdeling op de parameter huur van toepassing is. Als deze situatie zich voordoet, wordt in de rekenmodellen zowel de driehoeksverdeling als de normale verdeling toegepast.
34 35
e
Vastgoed, rekenen met spreadsheats (2 druk); Ir. P.P. van Bosse, ir. W.N.J.Rust, Ir. A. Salemi; 2005 Commercial Real Estate Analysis & Investments (2de druk); Geltner, Miller, Clayton, Eichholtz; 2007 e Vastgoed, rekenen met spreadsheats (2 druk); Ir. P.P. van Bosse, ir. W.N.J.Rust, Ir. A. Salemi; 2005
Pagina 31
Masterproof MRE
In de volgende schema‟s wordt concreet gemaakt hoe de risico‟s verwerkt worden in het rekenmodel Huur:
Bouwkosten:
Financiering: Exit Yield: Grondkosten: In alle rekenmodellen wordt de Monte Carlo Simulatie gebruikt om de verdelingen in de berekening van het verwachte resultaat te verwerken. In principe kan het aantal iteraties oneindig zijn. In de simulatie worden voor alle strategieën 1.000 iteraties berekend. Dit levert een representatieve verdeling op. 7.3 Rekenmodellen Om tot een resultaat per strategie te komen moeten er andere rekenmodellen gebruikt worden. De volgende drie modellen worden gebruikt. Het zijn modellen die in mijn praktijk gebruikt worden. Beleggingsmodel (input ROZ parameters) - Basis berekening / capital-g strategie Ontwikkelmodel - Develop strategie Beleggingsmodel met ontwikkelblad - income-i model In de modellen zijn de risico‟s als input parameter opgenomen. Ten opzichte van de reguliere modellen zijn deze parameters opgenomen als statistische verdelingen. Dit gebeurt door gebruik te maken van een apart programma, RiskAmp, dat binnen Excel formules voor de verdelingen beschikbaar maakt. Tevens bevindt zich in RiskAmp de module voor het uitvoeren van de Monte Carlo analyse. De meerwaarde voor het verkrijgen van het totaal risico wordt gerealiseerd door de statische input parameters te vervangen door de statistische verdelingen. In de bijlage van de casus zijn uitdraaien van de rekenmodellen opgenomen. Het resultaat van iedere berekening bestaat uit: Een verdediging van het resultaat, uitgedrukt in IRR ev, van de strategie Een verwacht resultaat, uitgedrukt in IRR ev Een risico, uitgedrukt in een standaarddeviatie 7.4 Strategieën rekenkundig vergeleken Om tot de eindconclusie te komen worden de strategieën met elkaar geconfronteerd door ze uit te drukken in een resultaat naar aantal risico-units. Zoals eerder gesteld is, is de basisberekening, strategie van regulier doorexploiteren, het nulpunt. De onderstaande formule wordt voor iedere strategie en toekomst variant uitgevoerd: Standaard deviatie strategie / Standaard deviatie basis = aantal risico eenheden.
Pagina 32
Masterproof MRE
Deze uitkomsten worden samen met het verwacht resultaat in een grafiek uitgezet. De strategie of de toekomst variant met de grootste richtingscoëfficiënt is de meest gunstige. In de onderstaande figuur 7.1 is een voorbeeld van de grafiek gegeven.
Figuur 7.1: voorbeeld uitkomst grafiek
In het volgende hoofdstuk wordt aan de hand van een praktijk casus de methode getoetst.
Pagina 33
Masterproof MRE
8
Praktijk Casus
In dit hoofdstuk wordt het model getoetst aan de praktijk. Dit gebeurt door middel van een tweetal casussen. Beiden worden getoetst op de criteria gesteld in hoofdstuk 2 van dit onderzoek. Dit zijn: Is een vergelijking mogelijk; Is het model praktisch en snel te hanteren in een acquisitieproces; Levert het model relevante inzicht op. Voordat de twee casussen inhoudelijk worden uitgewerkt wordt eerst de relevantie van deze casussen besproken in relatie tot dit onderzoek. 8.1 Relevantie casussen Er is gekozen voor deze twee casussen omdat ze allebei in werkelijkheid spelen en waarbij er een stuk creativiteit wordt gevraagd ten aanzien van de risico‟s die in de projecten zitten. Beide projecten zijn geen regulier beleggingen en het inschatten van de kansen die het risico profiel van de vastgoedobjecten met zich mee brengt is cruciaal voor het doen van de acquisitie 8.1.1
Casus 1: Kansen in ontwikkeling
De propositie van de eerste casus is een betreft een verouderd centrum met sociale problematiek en een lange historie van praten over een mogelijke herontwikkeling. Er is op dit een breekpunt in het proces dat ertoe leidt dat de eigenaar van het winkelcentrum overgaat tot verkoop. In principe wordt er een object aangeboden met een kans om te ontwikkelen. Echter is het de vraag of dat, gezien het proces in het verleden, ook gaat gebeuren. Als dat niet gebeurt, is het object voor een belegging. Er speelt hier een duidelijke vraag voor mogelijke kopers ten aanzien van de gevolgen van verschillende strategieën. 8.1.2
Casus 2: Profiteren van gebiedsontwikkeling
De propositie is een deel van een winkelcentrum waarbij er een beperkte uitbreiding plaatsvindt. De uitbreiding moet nog gerealiseerd worden maar maakt deel uit van de propositie. Het gebied grenzend aan dit object wordt de komende jaren volledig herontwikkeld waardoor haar positie veranderd. De herontwikkelingsplannen zitten echter nog in een pril stadium. In principe is dit een casus waarbij er gespeculeerd wordt op de verbetering van de positie door de ontwikkeling van het omliggende gebied. Omdat de plannen nog in een pril stadium zijn kan in de toekomst misschien nog extra waarde worden toegevoegd aan deze propositie. Ook voor deze casus speelt de vraag wat is de beste strategie. 8.2
Casus 1: kansen in ontwikkeling
8.2.1
Omschrijving casus
Naam object Plaats Type winkelcentrum Verzorgingsgebied
: : : :
Winkelcentrum @ risk Returnhem Wijkcentrum 14.000 inwoners
Omvang centrum Trekkers RO status Ontwikkelingen
: : : :
Relevante informatie
:
5.060 m² bvo twee supermarkten Bestemmingsplan is centrum voorzieningen waaronder winkels Geruime tijd vindt er planvorming plaats waar ook het centrum in betrokken wordt. Redelijke overeenstemming over het programma. Echter niets daarvan is vastgelegd. Moeizame besluitvorming. Supermarkten hebben behoefte aan grotere winkel. Winkelcentrum kan voor een relatief lage prijs verworven worden. Lage huurprijs supermarkten, hoge prijs ondersteunende winkels. Concurrentie aan echte boodschappen centra is klein.
Gezien het sterke verzorgingsgebied is de voorkeursstrategie om het centrum te (her-) ontwikkelen. Dit betekent dat het fonds kijkt naar de acquisitie met het oog op een develop strategie. 8.2.2
Omschrijving Strategieën
In het onderstaande wordt een korte omschrijving gegeven van de Value Add strategieën zoals die in de berekening zijn mee genomen
Pagina 34
Masterproof MRE
Income-i strategie
:
Capital-g strategie
:
Develop strategie 1
:
Develop strategie 2
:
8.2.3
Uitbreiden van de supermarkten met beide 400 m² ter beschikking van zittende huurders vanwege de uitbreiding. Wachten tot de omgeving wordt ontwikkeld en de huur van de supermarkten door huurtoetsing omhoog te krijgen. De ontwikkeling van het gebied realiseren met partner. Binnen de ontwikkeling wordt volgens de plannen vergroot naar 7.500 m² en worden er 120 woningen toegevoegd. Alternatief plan voor de Value Add Strategie is het vergroten van het centrum naar 10.000 m². Aantal woningen wordt naar 170 gebracht.
Acquisitie kader fonds
In paragraaf 4.4 is aangegeven dat het fonds een kader formuleert waarbinnen acquisities gepleegd worden. Tevens is in die paragraaf aangegeven dat het maken van het kader buiten dit onderzoek valt. Omdat het fonds wel een bepaalde doelstelling heeft ten aanzien van haar rendement 11,5 – 18 % rendement per jaar (definitie van Value Added Fondsen), wordt dit als kader voor deze acquisitie gebruikt. 8.2.4
Uikomst casus 1
Op basis van de voorgaande hoofdcontouren van de strategieën zijn de rekenmodellen ingevoerd. In het volgende zijn de resultaten per strategie weergegeven.
Basis
IRR Verwacht: Standaard.dev.:
7,28% 1,18%
Income-i strategie
IRR Verwacht: 17,72% Standaard.dev.: 2,13%
Toekomst 1: IRR Verwacht: 16,98% Standaard.dev.: 2,40%
Capital-g Strategie
Toekomst 2: IRR Verwacht: 11,57% Standaard.dev.: 2,86%
Develop strategie 1
IRR Verwacht: 19,10% Standaard.dev.: 3,19%
Pagina 35
Masterproof MRE
Conform planning: IRR Verwacht: 77,70% Standaard.dev.: 5,58%
Develop strategie 2 2 jaar vertraging: IRR Verwacht: 66,60% Standaard.dev.: 5,55%
8.2.5
Conclusie voor casus
Om de vergelijking te kunnen maken tussen de verschillende strategieën zijn de uitkomsten in een tabel uitgezet. Daarbij is de basis te zien als risicovrij waartegen de andere strategieën zijn afgezet in een aantal risico eenheden. Deze tabel is hieronder opgenomen. Op basis van deze tabel zijn de punten uitgezet in de grafiek van figuur 8.1.
Ten einde een uitspraak te doen of de voorkeursstrategie ook de beste is conform de definitie van dit onderzoek, is in de onderstaande tabel een vergelijking gemaakt van de strategieën ten opzichte van de basis. Voor iedere hoofdstrategie is de beste toekomstvariant is door middel van een lijn de richtingscoëfficiënt inzichtelijk gemaakt.
Acquisitie bandbreedte
Figuur 8.1:Resultaat casus 1
De volgende conclusies zijn op basis van de bovenstaande grafiek te verbinden aan deze casus: Develop 2 is de beste strategie, ook een vertraging van 2 jaar in de uitvoering vanwege procedures brengt geen veranderingen ten aanzien van de conclusie. Develop 1 levert wel een substantieel rendement maar is geen efficiënte strategie. De develop strategie als totaal is vanuit efficiëntie alleen interessant als toekomst 2 uitkomt. Income-i biedt een betere verhouding dan de Capital-g strategie. Het is in dit geval dan ook verstandig om actief te zijn in de exploitatie met het oog op het toevoegen van waarde. Capital-g als strategie kent als totaal het minst gunstige perspectief. Een passieve houding ten aanzien van deze propositie als hij geacquireerd wordt, is geen goede strategie.
Pagina 36
Masterproof MRE
Als de propositie vergeleken wordt met het acquisitiekader en de voorkeurstrategie van het fonds kunnen de volgende conclusies getrokken worden. De beste strategie is een develop strategie, daarmee wordt geconcludeerd dat de voorkeursstrategie overeenkomt met de beste strategie. De meest gunstige strategie, develop 2, valt wat betreft rendementsdoelstellingen ver buiten het kader. Als de propositie voor het fonds gepresenteerd moet worden voor het doen van de acquisitie, moet gezien het fondskader de bovenstaande conclusies genuanceerd worden. De presentatie richting het fonds moet de volgende conclusies bevatten gezien de uitkomsten van de casus: De income-i strategie is binnen het fondskader de meest gunstige strategie. Het fonds zou voor deze strategie moeten kiezen als uitgangspunt voor de volgende fase van het acquisitieproces, de transactiefase. In de transactiefase moet het up-side potentieel van een develop strategie meegenomen worden. Het fonds moet de afweging maken wat de waarde is in de prijsvorming gelet op de kans van de develop 2 strategie. De kansen op de werkelijkheid worden van strategie 2 moeten inzichtelijk worden gemaakt. De urgentie van een plan, de wil van partijen en het proces in het verleden zijn belangrijke elementen die een gevoel bij de kans kunnen creëren. Daarnaast moeten ook de zuivere risico‟s inzichtelijk zijn zodat er geen afbreukrisico aan die zijde ontstaat. 8.3
Casus 2: Profiteren van gebiedsontwikkeling
8.3.1
Omschrijving casus
Naam object Plaats Type winkelcentrum Verzorgingsgebied
: : : :
Winkelcentrum @ Value Risk-Appetitesel Kernwinkelgebied 40.000 inwoners
Omvang centrum Trekkers RO status Ontwikkelingen
: : : :
Relevante informatie
:
4.080 m² bvo (alleen propositie) een supermarkt Bestemmingsplan is centrumvoorzieningen waaronder winkels Masterplan is goedgekeurd, uitwerking moet nog plaatsvinden en gebeurt door openbare aanbesteding in de vorm van een grondbod. Locatie komt aan belangrijke dienstenas te liggen die dient als afronding van winkelgebied. Hierdoor is een deel van de locatie de komende jaren lastig te bereiken. Supermarkt krijgt als men niet oppast een mindere bereikbaarheid. Gebied is wel geschikt om her te verkavelen naar kleinere units als supermarkt opgenomen kan worden in dienstenas.
De locatie komt de komende jaren in een lastige situatie ten aanzien van verhuur. Kans op leegstand is aanzienlijk. Hierdoor is het object nu aantrekkelijk geprijsd. Dit in combinatie met de keuze van de gemeente om de ontwikkeling openbaar aan te besteden in de vorm van een grondbod, leidt tot de voorkeursstrategie Capital-g. 8.3.2
Omschrijving Strategieën
In het onderstaande wordt een korte omschrijving gegeven van de Value Add Strategieën zoals die in de berekening zijn mee genomen. Income-i strategie : proberen de moeilijk verhuurbare units in de periode dat ze lastig te verhuren zijn toch te verhuren door middel van een in groei constructie. Capital-g strategie : Wachten tot de omgeving wordt ontwikkeld en verkopen als alle units goed verhuurd zijn en de locatie als zodanig een betere positie heeft gekregen door de ontwikkeling waardoor de BAR is gezakt. Develop strategie 1 : Meedoen aan de openbare aanbesteding waarbij de supermarkt wordt verplaatst naar de rand en de achtergebleven ruimte wordt herverkaveld met een hoger huurniveau.
Pagina 37
Masterproof MRE
8.3.3
Acquisitie kader fonds
Zie 8.2.3 8.3.4
Uikomst casus 1
Op basis van de voorgaande hoofdcontouren van de strategieën zijn de rekenmodellen ingevoerd. In het volgende zijn de resultaten per strategie weergegeven.
Basis
IRR Verwacht: Standaard.dev.:
6,79% 1,56%
Income-i strategie
IRR Verwacht: Standaard.dev.:
8,98% 2,13%
Capital-g Strategie
IRR Verwacht: Standaard.dev.:
8,11% 2,16%
Develop strategie 1
IRR Verwacht: Standaard.dev.:
12.5% 1.91%
8.3.5
Conclusie voor casus
Om de vergelijking te kunnen maken tussen de verschillende strategieën zijn de uitkomsten in een tabel uitgezet. Daarbij is de basis te zien als risicovrij waartegen de andere strategieën zijn afgezet in een aantal risico eenheden. Deze tabel is hieronder opgenomen. Op basis van deze tabel zijn de punten uitgezet in de grafiek van figuur 8.1.
Pagina 38
Masterproof MRE
Ten einde een uitspraak te doen of de voorkeursstrategie ook de beste is conform de definitie van dit onderzoek, is in de onderstaande tabel een vergelijking gemaakt van de strategieën ten opzichte van de basis. Voor iedere hoofdstrategie is de beste toekomstvariant is door middel van een lijn de richtingscoëfficiënt inzichtelijk gemaakt.
Acquisitie bandbreedte
Figuur 8.2: Resultaat casus 2
De volgende conclusie zijn op basis van de bovenstaande grafiek te verbinden aan deze casus: Develop is veruit de meest gunstige strategie. De income-i is beter dan de capital-g omdat zij beide gaan profiteren van dezelfde ontwikkeling van de omgeving. Bij Income-i wordt er echter extra opbrengst gegenereerd door op een creatieve wijze de moeilijk verhuurbare units op korte termijn toch te verhuren. Als de propositie vergeleken wordt met het acquisitiekader en de voorkeurstrategie van het fonds kunnen de volgende conclusies getrokken worden. De voorkeurstrategie van het fonds was Capital-g. Dit is uiteindelijk de minst gunstige conform de definitie van het onderzoek. Alleen de develop strategie valt binnen de bandbreedte voor de acquisitie. Als de propositie voor het fonds gepresenteerd moet worden voor het doen van de acquisitie, moet gezien het fondskader de bovenstaande conclusies genuanceerd worden. De presentatie richting het fonds moet de volgende conclusies bevatten gezien de uitkomsten van de casus: Alleen in het geval van een develop strategie deze propositie interessant is Er geloof moet zijn dat men de benodigde ontwikkelingspositie in het ontwikkelingsplan van de gmeente verwerft, grondsprijs speelt hierbij een cruciale rol. De prijsstelling bij een acquisitie van het object moet rekening houden met dit grondbod Het fonds moet afwegen of de income-i strategie voldoende rendement oplevert om de kans die develop strategie te nemen. 8.4 Conclusies praktijk casus In de voorgaande paragrafen zijn conclusies ten aanzien van de twee casussen getrokken. Deze conclusies zijn inhoudelijk op de strategieen voor de casussen en de discussie die ontstaat op basis van de uitkomsten van de rekenmethodiek. In deze paragraaf worden conclusies getrokken ten aanzien van het doel van de case studie in relatie tot dit onderzoek. In de inleiding van dit hoofdstuk zijn de drie toetsingscriteria aangegeven. In het onderstaande worden zijn achtereenvolgens beschouwd. Is een vergelijking mogelijk; Het antwoord is ja. De strategieën zijn goed te vergelijken op basis van de ratio risico eenheid naar rendement. Het risico van een strategie wordt uitgedrukt in een standaarddeviatie van een IRR ev. De standaarddeviatie is te bepalen door in Excel 1.000 iteraties in een Monte Carlo simulatie uit te voeren.
Pagina 39
Masterproof MRE
Is het model praktisch en snel te hanteren in een acquisitieproces; Het model is praktisch en snel toepasbaar. Om het de methode efficiënt en werkbaar te houden moet er in het acquisitieproces veel aandacht worden besteed aan een beperkt aantal duidelijke strategieën. Daartoe is het goed om deze eerst kwalitatief te formuleren, zonder direct in de rekenmodellen „te duiken‟. Als dit gedaan wordt, kan data van experts, die nodig is voor de parameters die gebaseerd zijn op expert opinion methode, efficiënt verkregen worden.
Levert het model relevante inzicht op. Ja, de uitkomst van het model laat duidelijk zien welke strategieën efficiënt zijn als het gaat om rendement per risico. Deze verhouding is relevant vanuit het perspectief dat een fonds haar vermogen voortdurend opzoek is naar beleggingen waarbij het meeste rendement gehaald word bij een gelijk risico (paragraaf 3.1). Het item is relevant in een acquisitie discussie, die op zichzelf veel meer parameters bevat dan allen deze ratio. Door meerdere toekomsten te formuleren voor de develop en capital-g strategieën komt er goed inzicht in de totale toekomst. Dit inzicht is zowel vanuit theoretisch perspectief als praktisch perspectief relevant. Vanuit theoretisch perspectief kan met het inzicht beter afgewogen worden of het er efficiënte kansen zijn voor het fonds als upside potentie. Een subjectieve benadering van een development strategie is dat er teveel risico wordt gelopen. Door in de afweging de ratio van dit onderzoek mee te wegen kan tot de conclusie gekomen worden dat develop juist veel meer rendement biedt voor eenzelfde risico premie. Als een dergelijke situatie zich voordoet en past binnen de fondsstrategie kan een dergelijke kans aantrekkelijk zijn. Om het praktisch oogpunt te onderbouwen verwijzen wij terug naar casus 1. De develop 2 strategie is hier een goed voorbeeld van. Het fonds mag haar acquisitie niet baseren op deze strategie. Echter is het voor het fonds de moeite waard om een poging te doen om toch de randvoorwaarde ruimtelijk ordeningstechnisch te realiseren. Alleen dat al heeft een waardetoevoeging tot gevolg. Vervolgens kan deze waarde verkocht worden ten gunste van extra rendement.
Pagina 40
Masterproof MRE
9
Conclusie
In het voorgaande is uitvoerig ingegaan op strategieën voor Value Added Fondsen en de risico‟s die ze daarbij lopen. In dit hoofdstuk worden de conclusies getrokken van een proces dat inzicht heeft gegeven in de keuze met betrekking tot een strategie. 9.1 Uitkomsten van het model Het doel van het onderzoek was het bepalen van de beste strategie per risico-eenheid die gelopen wordt. De belangrijkste reden hiervoor was om stil te staan bij het feit of daadwerkelijk gekozen wordt voor de beste strategie. Aan de hand van een aantal stellingen wordt tot een eindconclusie van dit onderzoek gekomen. Stelling 1: Is het mogelijk om verschillende strategieën met elkaar te vergelijken Ja, het is mogelijk om strategieën met elkaar te vergelijken. Er is een goede rekenmethode, IRR berekening, waarbij een resultaat ontstaat per strategie die met elkaar vergeleken kan worden. Door te werken met Monte Carlo Simulatie, waarbij in dit onderzoek 1.000 iteraties worden doorgerekend, kan het risico van een strategie worden berekend. Door een nulpunt te definiëren, die als risico vrij wordt beschouwd, kunnen de strategieën ook op basis van de verhouding rendement / risico eenheid worden vergeleken. De verhouding laat zien hoe efficiënt de strategie is ten aanzien van het inzetten van vermogen. Stelling 2: Is “garbage in = garbage out” een stelling die hout snijdt. Om tot de resultaten en de spreiding (risico) daarvan te komen, wordt in het rekenmodel voor een aantal parameters gewerkt met driehoeksverdelingen. De input voor deze verdelingen wordt gegenereerd door gebruik te maken van de expert opinion methode. Deze methode houdt in dat er meerdere experts gevraagd wordt een verwachting uit te spreken ten aanzien van de bandbreedte van de parameters en de verwachte waarde. Deze waarden zijn subjectief omdat zij voor een groot deel voortkomen uit de ervaring van de experts. Door de mening van meerdere experts te verwerken kan de subjectiviteit voor een groot deel worden geëlimineerd. De stelling garbage in = garbage out speelt zeker, net als bij andere rekenmodellen. Echter, door prioriteit te geven aan het verkrijgen van goede input wordt dit probleem ondervangen en levert het relevante resultaten op. Stelling 3: Zijn alle risico’s bruikbaar voor de methode Eerst moet gesteld worden dat er bijna een oneindige lijst aan risico‟s is met betrekking tot vastgoed. Deze is in het onderzoek terug gebracht tot enkele belangrijke risico‟s per strategie. Tijdens de analyse van de risico‟s is gebleken dat er veel zuivere risico‟s zijn die gemanaged moeten worden tijdens de uitvoering van de strategie. Het is niet mogelijk / zinvol om deze binnen de looptijd van het acquisitieproces te managen. Er zijn een aantal risico‟s die in het acquisitieproces moeten worden onderzocht of in de onderhandeling moeten worden uitgesloten. Voor deze risico‟s geldt dat de kans 1 of 0 is dat ze zich voordoen. Het gevolg is echter groot als het zich voor doet, vandaar dat deze risico‟s in de acquisitiefase gemanaged moeten worden. De actie die genomen moet worden is een kans reductie van het risico, in de praktijk betekent dat bijvoorbeeld het doen van een bodemonderzoek. De risico‟s die uiteindelijk in de berekeningen zijn meegenomen en daarmee bruikbaar bevonden zijn, hebben allen een speculatief karakter en een duidelijke relatie naar de niet of moeilijk te managen “markt”. Niet alle risico‟s zijn dus bruikbaar in de rekenmethode. Daarbij zijn er wel een aantal die buiten de rekenmethode, tijdens het acquisitieproces gemanaged moeten worden. Stelling 4: Is het zinvol om de onderzoeksaanpak te gebruiken voor acquisities De fondsen zijn op zoek naar beleggingen waarbij het meeste rendement bij een bepaald risico wordt verkregen. De uitkomst van dit onderzoek geeft inzicht in deze verhouding op objectstrategie niveau. Met name de benadering van het totaalrisico van een objectstrategie is een meerwaarde ten opzichte van de meer gebruikelijke methode in de vastgoedpraktijk. Deze gebruikelijke methode zijn deterministische benaderingen die inzicht geeft in individuele risico‟s. De onderzoeksmethode geeft inzicht in de efficiëntie van de strategieën vanuit de doelstelling van het fonds en is daarmee waardevolle informatie. Daarnaast is het inzicht dat verkregen wordt in Value Add strategieën die zich bevinden op het tweede niveau van onzekerheid, waarbij er sprake is van meerdere toekomsten, een toegevoegde waarde bij het doen van een acquisitie. Uit de praktijk case blijkt dat, ook goed gedefinieerd extreme toekomsten
Pagina 41
Masterproof MRE
zinvol zijn om af te wegen in het fondsperspectief. Door deze onderzoeksmethode toe te passen worden ook eventuele extreme kansen overwogen omdat ze toch efficiënt kunnen zijn. Stelling 5: Is het praktisch om de onderzoeksaanpak te gebruiken. Zoals altijd geldt voor rekenmodellen, is het vergaren van de juiste input het meest intensief. Indien een goed netwerk van experts op macro- en lokaalniveau ontsloten kan worden, is de benadering zeker praktisch. De kunst is overigens om een beperkt aantal strategieën (toekomst varianten) goed te formuleren. Voor de implementatie van deze methode in het acquisitieproces van een Value Added Fonds is een combinatie gebruik van deze methode samen met een checklist van zuivere risico‟s aan te bevelen. Door beide te combineren kan een uitspraak gedaan worden over het totaal risico en eventuele zuivere risico‟s die in de transactiefase moeten worden uitgesloten in het bod/contracten. Met de bovenstaande stellingen in het achterhoofd ben ik van mening dat het een praktisch methode is die nuttige informatie oplevert bij de overweging om over te gaan tot acquisitie. 9.2 Aanbevelingen In de voorgaande paragraaf is tot de conclusie gekomen dat de risicoanalyse een praktisch toepasbaar instrument is. Er zijn echter nog een aantal interessante koppelingen te maken naar vervolgonderzoek. Ten aanzien van een verdieping van dit onderzoek zie ik op drie gebieden waardevolle toevoegingen. Aanbeveling 1: De rekenmodellen gaan nu uit van een rendementsverwachting voor belasting. In hoofdstuk 3 drie is reeds aangehaald dat er een diversiteit is aan type Value Added Fondsen. Een van de reden om voor een bepaalde juridische structuur te kiezen is het fiscaal regime. Het verwerken van de fiscaliteit van de fondsstructuur in de rekenmodellen leidt tot meer inzicht in het rendement van eigen vermogenverstrekkers en het risico dat zij lopen. Aanbeveling 2: De financiering van vastgoed kan op verschillende manieren. Zeker als het gaat om verschillende kredieten omdat de strategie een ander financieringsvorm behoeft. Een verdieping van de rekenmodellen vanuit het oogpunt van optimale financiering van de strategieën leidt tot vergroting van de waarde van de risicoanalyse. Financiering heeft immers gevolgen voor het resultaat en het risico daarvan. Aanbeveling 3: In paragraaf 3.3 is het bepalen van de kaders van een fonds uitgesloten binnen dit onderzoek. Hiermee verviel ook de bepaling van de “risk appetite”. Echter is er een duidelijk relatie tussen de toegevoegde waarde van het object voor het fonds en de uiteindelijke keuze voor het doen van de acquisitie. Een onderzoek dat deze relatie beschouwd leidt tot een beter gefundeerde keuze voor een acquisitie. Aanbeveling 4: De uitkomsten van casus 1 hebben bij mij de link naar de real optie theorie gelegd. In principe is de gunstigste optie, develop 2, niet mogelijk vanwege beperkingen in het kader van een Value Added Fonds. Een fonds zou door middel van de optietheorie hier misschien toch van kunnen profiteren binnen de bandbreedte. Onderzoek naar real options in develop strategieën zouden een interessante aanvulling zijn op dit onderzoek.
Pagina 42
Masterproof MRE
10
Literatuur
Bosse, van Ir. P.P., Rust, ir. W.N.J., Salemi, Ir. A., 2005, Vastgoed, rekenen met spreadsheats (2 druk), Vlaardingen, Management producties
e
Carey, M. 2005, Determining Risk Appetite, Paper Courtey. H, 1997, Strategy under uncertainty, Paper, Harvard Business Review, November– December 1997 Dijk, van. J.C., 2006, De gevolgen van marktrisico op resultaten uit projectontwikkeling van kantoren op regionale markten, Afstudeerscriptie, Groningen, Faculteit der ruimtelijke wetenschappen Rijksuniversiteit Groningen Gehner; 2003, Risicoanalyse bij projectontwikkeling, Amsterdam, Sun Geltner, D.M., Miller, N.G., Clayton, J., Eichholtz, P., 2007, Commercial Real Estate Analysis & e Investments (2 druk), Mason, Thomson south-western Ghemawat, P; 2006, Strategy and the business landscape (second edition), New Jersey, Pearson/Prentice Hall Gompel, van. J.C., 2004, Risico‟s in ontwikkeling Managementtool voor het inzichtelijk maken van risico‟s bij projectontwikkeling door woningcorporaties,Postdoctoraal Architectural Design Management Systems, Eindhoven, Stan Ackermans Institute TU/e Hillson. D., 1999, Developing effective risk responses, European Project management Conference INREV, 2006, Core definition list, Amsterdam, Investors in Non-listed Real Estate Vehicles Keeris. Prof.ir.W.G., 1997, Vastgoedbeheer lexicon: begrippen-omschrijving-toelichting (eerste druk), Den Haag, tenHagen & Stam Miles, M.E., Berens, G., Weiss M.A., 2006, Real Estate Development, principles and process (3 edition); Washington D.C., Urban Land Institute
e
Negami do Nascimento, G.P., 2007, Risicoanalyse van Bedrijfsprocessen en Benodigde Statistiek, Afstudeerscriptie, Amsterdam, Faculty of Sciences, Business Mathematics & Informatics ROZ IPD, 2007, Roz/IPD algemene instructies,annual files 3 and 5, Den Haag, Stichting ROZ vastgoedindex Sala, L., 2004, Risico en rendement van besloten vastgoedbeleggingen, Afstudeerscriptie, Groningen, Economische Faculteit, financiering & Belegging, Rijksuniversiteit Groningen Scholten M.F.M., 2003, Rendement en risico op een woningbeleggingsportefeuille; Afstudeerscriptie, Delft, Faculteit Bouwkunde, Bouwmanagement & Vastgoedbeheer, Technische Universiteit Delft Steens, H.B.A., Louwman, J.H.G., 1994, Risicomanagement in de bouw: een verkenning, Rotterdam, StichtingBouwresearch Stichting bouw research, 2000, Risico management is winstmanagement, Rotterdam, Stichting Bouwresearch WPM Consultants, 2008, WPM Vitality view, „s-Hertogenbosch, WPM Planontwikkeling B.V. Xu.Q., 2002, Risk analysis on real estate investment decision-making, Proefschrift, Nieuwegein, Arko Publishers
Pagina 43
Masterproof MRE
Websites www.ruleworks.co.uk/riskguide/manage-risk-nl www.strategyandfinance.com www.inrev.org www.economischwoordenboek.nl www.rozindex.nl www.moaweb.nl www.studion.fss.uu.nl www.cbs.nl www.bouwkosten.nl www.vanDale.nl
Pagina 44
Masterproof MRE
Bijlage I - Verdeling ontwikkelingsrisico’s Van Dijk 2006
Lesmeister, 1997
Planontwikkelingsrisico Afbreuk risico Planwijziging risico Begrotingrisico Bijkomende kosten risico Subsidieverstrekking risico Grondexploitatie risico Verkrijgingrisico Bouwrijp maken risico Milieuvergunningen risico Bouwrisico Aanbestedingsrisico Ontwerprisico Kwaliteitsrisico Faillissementsrisico Vertragingsrisico Prijsrisico Afzetrisico Marktwijziging risico Marktrendement risico Afzetsnelheid risico Inflatie risico Rente risico Publiekrechtelijk risico RO-procedure risico Politiek risico wettelijke voorschriften risico samenwerkingrisico
Planontwikkeling Grondexploitatie Bouwrisico‟s Afzet risico‟s Publiekafhankelijke risico‟s Politieke risico‟s
Gehner, 2005 Grondexploitatie Ontwerp vergunningen Realisatie Marketing Financiering
Kuipers, 2006 Politiek Juridisch Financieel Organisatorisch Planning (tijd) Fiscaal Bron: Van Dijk 2006
Masterproof MRE
Bijlage II - Berekening Standaard normale verdeling Inflatie
Gemiddeld Inflatie index
SD 2,27%
0,896%
Bron cijfers: CBS Statline 1997 2,2 1998 2 1999 2,2 2000 2,3 2001 4,2 2002 3,3 2003 2,1 2004 1,2 2005 1,7 2006 1,2 2007 1,6 2008 3,2 gemiddelde 2,2667 Standaard dev 0,895781359
2,20% 2,00% 2,20% 2,30% 4,20% 3,30% 2,10% 1,20% 1,70% 1,20% 1,60% 3,20% 2,27% 0,90%
Bouwkosten
gemiddeld
SD
bouwkosten infaltie index 3,34% Bouwkosten.nl ReedElsevier Bouwkosten index Woningbouw/nieuwbouw MBK-indexcijfers Jaar 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
66,3 70 71,1 73,3 74,4 74,8 76,8 78,8 81,7 83,1 85,6 87,5 94,1 96,4 99,2 100 103,1 106,4
50,83% 42,86% 40,65% 36,43% 34,41% 33,69% 30,21% 26,90% 22,40% 20,34% 16,82% 14,29% 6,27% 3,73% 0,81% 0,00% 3,01% 6,02% gemiddelde standaard.dev.
2,02%
7,97% 2,21% 4,22% 2,02% 0,72% 3,48% 3,30% 4,50% 2,06% 3,51% 2,54% 8,02% 2,54% 2,93% 0,81% 3,01% 3,01% 3,34% 2,02%
Masterproof MRE
Bijlage III - Casus I
Masterproof MRE
Strategie:
Basis
Property Essentials Property name City Type of shoppingcentre Gla oppervlakte Amount of units Catchment area
WPM GROEP
Winkel Centrum @ Risk Returnhem Wijkcentrum 5.061 m2 b.v.o. (NEN 2580) 20 14.000 inhabitants
Datum: Datum gegevens: Ingevoerd door:
Picture
1-aug-09 2-feb-08
Floorplan
Rental overview (retail data is collected from tentant overviuew) CONTRACT rent Retail; Supermarkt Retail < 200 m2 Retail; > 200 m2 Zakeljike dienstverlening Zorg voorzieningen Other assets
Yield overview (te gebruiken voor bepaling aankoop BAR) aantal
eenheid
2619 1773 667 0 0 1
Total commercial real estate Parkeren
m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo gea
€/eenheid
€ 147,15 € 139,63 € 136,85 € € € 7.608,36
5060,5 m²/bvo 0 stuks
total income centre Market rent Retail; Supermarkt Retail < 200 m2 Retail; > 200 m2 Zakeljike dienstverlening Zorg voorzieningen Other assets
aantal 2619 1773 667 0 0 1
Total commercial real estate Parkeren
eenheid m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo gea
total income
€ € € € € €
385.425 247.540 91.334 7.608
52,7% 33,8% 12,5% 0,0% 0,0% 1,0%
€ 0 €
731.908 -
0,0%
€ € € € € € €
731.908 total income 385.433 227.680 91.334 7.608
% total income 52,7% 31,1% 12,5% 0,0% 0,0% 1,0%
€ 0 €
712.055 -
0,0%
€
712.055
€/eenheid € 147,15 € 128,43 € 136,85 € € € 7.608,36
5060,5 m²/bvo 0 stuks
% total income
total income centre
bar kk
total NAV
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
% total NAV
€ € € € € €
-
#DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0!
0,00% € 0,00% €
-
#DEEL/0! #DEEL/0!
0,00% € bar kk
total NAV
€ € € € € €
-
% total NAV #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0!
0,00% € 0,00% €
-
#DEEL/0! #DEEL/0!
0,00% €
-
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Statistics Expiratie huurcontracten
Rent Brakedown
Expiratie Balans naar oppervlakte
Vacancy figures financial vacancy: Gross rental incom vacancy
0% 1% 0%
3000
13%
2500
% vacancy
€
731.908
€
13.650
€ €
1,9%
2000 1500 1000
500
32%
0 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
54%
% vacancy
2017
Retail; Supermarkt
unit vacancy: Leasebale units vacancy
Retail < 200 m2
% vacancy
Expiratie naar huursom € 350.000 € 300.000 € 250.000
Retail; > 200 m2
€ 200.000 € 150.000
Zakeljike dienstverlening
€ 100.000 € 50.000
Zorg voorzieningen
€2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Aera vacancy: gross leasable area vacancy
Other assets
5060,5 m2 bvo 109,2 m2 bvo 2,2%
20 1 5,0%
Investment Essentials
WPM GROEP
Property name Winkel Centrum @ Risk City Returnhem Type of shoppingcentre Wijkcentrum Gla oppervlakte 5060,5 m2 b.v.o. (NEN 2580) Amount of units 20 0 Catchment area 14000 inhabitants
Datum: Datum gegevens: Ingevoerd door:
1-aug-09 2-feb-08 0
Investment Essentials Aquisition / Yields BAR kk contract rent Bar kk Market rent
8,32% 8,09%
BAR von contract rent BAR von market rent
7,85% 7,63%
NAR von contract rent NAR von market rent
6,70% 6,51%
Investment: Expected return ratio's Contract rent IRR TV (10 year expl) -7,67% IRR EV (10 year expl) 10,71% IRR EV year of exit 10,71%
Market rent -7,88% 10,22% 10,22%
Year of exit: 2018
Investment: Risk
Risico verdeling resultaat
Investment / requiered funds Acquisition Transaction tax Fee's & Research Total:
€ € € €
8.800.000 528.000 9.328.000
Additional funds
€
20.000
Total invesment
€
8.820.000
160
140 120 100 80 60 40 20 0
Funding leverage intrest equity debt amortization debt
80,0% capital 0% € 1.869.600 6,30% € 7.478.400 2% annualy
Vewracht rendement EV: Expected IRR EV (10 Year) Standaarddeviatie 1-zijdige toets 1SD: IRR wordt met 84,15% zekerheid gehaalt 1-zijdige toets 2SD: IRR wordt met 97,15% zekerheid gehaalt
7,28% 1,18% 6,11% 4,93%
Property perfomance
€ 1.200.000
€ 1.000.000
€ 800.000
€ 600.000
€ 400.000
€ 200.000
€-
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
€ 200.000Contract Rent
Market Rent
NOI Contract Rent
NOI Market rent
NI Before tax Contract Rent
NI Before tax Market Rent
2017
2018
Valuation parameters Property name City Type of shoppingcentre Gla oppervlakte Amount of units Catchment area
WPM GROEP
Winkel Centrum @ Risk Returnhem Wijkcentrum 5060,5 m2 b.v.o. (NEN 2580) 20 14000 inhabitants
Year of acquisition Year of acquisition
Datum: Datum gegevens: Ingevoerd door: Indexen
verwacht
2009
Acquisitie kosten
standaard deviatie
Inflatie
2,27%
huurindex tov inflatie
-0,25%
Exploitatiekosten index
2,00%
verwervingsprijs kk:
8.800.000
bouwkosten index
0,00%
verwervingsprijs kk commerciele ruimte
8.800.000
BTW
verwervingsprijs kk parkeren
1-aug-09 2-feb-08
0,00896
(not used)
19%
-
Exploitatie
of verwerving berekend (heeft voorrang op eigen invoer)
-
kosten koper:
Subtotal corrections
6,00%
Inschatting %
rent of vacancy (% of subtotal income)
3%
other income (annualy)
0
-
of
extra rental income (free input year date)) go to ExplOverview to put in data
Overdrachtsbelasting
6,00%
taxatie kosten
0,00%
fixed costs
Notaris
0,00%
Property tax; OZB (net open market value/2500 * x)
Jurist/fiscalist Makelaarcourtage
0,00%
3,00 (factor gemeente)
Other property related taxes
0,00%
Insurance (% net open market value)
0,100%
Ground rent / Lease hold
0
Exit
management costs jaar van exit
10
Structure (% of potential gross income)
0,00%
exit bar kk (10jaar)comm.
0,00%
Asset management (% of potential gross income)
0,00%
exit bar kk (10 jaar) parkeren
0,00%
Property management (% of potential gross income)
2,00%
of
maintenance
8800000
Exit waarde (handmatig)
Maintenance fund (% of potential gross income)
5,0%
non - recoverable maintenance agreements
0
(heeft in berkening voorrang op BAR berekening)
letting costs
Financiering
Fitting out costs / incentive
0
Letting and marketing fees
0
verwerving €
8.800.000
other costs
kosten koper €
528.000
Non-recoverable service charges
0
extra liquiditeitsbehoefte €
20.000
Non-recoverable VAT
1.215
totaal vermogenbehoefte €
9.348.000
Irrecoverable rents (written off)
1,00%
Miscellaneous operational costs
15000
percentage vreemd vemogen
80%
Cash reserve / Sinking fund
0
rentevoet eigen vermogen
0%
VvE bijdrage
4800
rentevoet vreemd vemogen
6,30%
rentevoet liquiditeits reserve
4,00%
aflossing vreemd vermogen
2,00%
afsluit fee vreemd vermogen
0,25% €
18.696,00
exit fee vreemd vermogeen
1,00% €
74.784,00
eigenvemrogen €
1.869.600
vreemdvermogen €
7.478.400
Free input cashflow adjustments
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
€ € € € € € € € € €
-
€ € € € € € € € € €
-
€ € € € € € € € € €
-
€ € € € € € € € € €
free input 5
free input 4
free input 3
extra rent
Values are not automaticly indexed to year of execution. Be aware that you must use future values!!!
free input 2
Capital Improvement Expenditures
free input 1
Extra rent
-
€ € € € € € € € € €
-
Masterproof MRE
Strategie:
Income - i
Property Essentials Property name City Type of shoppingcentre Gla oppervlakte Amount of units Catchment area
WPM GROEP
Winkelcentrum @ risk Returnhem Wijkcentrum 5.061 m2 b.v.o. (NEN 2580) 20 14.000 inhabitants
Datum: Datum gegevens: Ingevoerd door:
Picture
1-aug-09 2-feb-08
Floorplan
Rental overview (retail data is collected from tentant overviuew) CONTRACT rent Retail; Supermarkt Retail < 200 m2 Retail; > 200 m2 Zakeljike dienstverlening Zorg voorzieningen Other assets
Yield overview (te gebruiken voor bepaling aankoop BAR) aantal
eenheid
2619 1773 667 0 0 1
Total commercial real estate Parkeren
m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo gea
€/eenheid
€ € € € € €
total income
147,15 141,17 136,85 7.608,36
5060,5 m²/bvo 0 stuks
total income centre Market rent Retail; Supermarkt Retail < 200 m2 Retail; > 200 m2 Zakeljike dienstverlening Zorg voorzieningen Other assets
aantal 2619 1773 667 0 0 1
Total commercial real estate Parkeren
eenheid m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo gea
€ € € € € €
€ € € € € €
385.425 250.270 91.334 7.608
52,5% 34,1% 12,4% 0,0% 0,0% 1,0%
€ 0 €
734.638 -
0,0%
€ € € € € € €
734.638 total income 385.433 260.309 91.334 7.608
% total income 52,5% 35,4% 12,4% 0,0% 0,0% 1,0%
€ 0 €
744.684 -
0,0%
€
744.684
€/eenheid 147,15 146,84 136,85 7.608,36
5060,5 m²/bvo 0 stuks
total income centre
% total income
bar kk
total NAV
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
% total NAV
€ € € € € €
-
#DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0!
0,00% € 0,00% €
-
#DEEL/0! #DEEL/0!
0,00% € bar kk
total NAV
€ € € € € €
-
% total NAV #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0!
0,00% € 0,00% €
-
#DEEL/0! #DEEL/0!
0,00% €
-
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Statistics Expiratie huurcontracten
Rent Brakedown
Expiratie Balans naar oppervlakte
Vacancy figures financial vacancy: Gross rental incom vacancy
1% 0% 0%
3000
12%
% vacancy
2500
€
734.638
€
16.380
€ €
2,2%
2000 1500 1000
52%
500
35%
0 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
% vacancy
2017
Expiratie naar huursom Retail; Supermarkt € 350.000
Retail < 200 m2
€ 300.000 € 250.000
Retail; > 200 m2
€ 200.000 € 150.000
Zakeljike dienstverlening
€ 100.000
Zorg voorzieningen
€ 50.000 €2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Aera vacancy: gross leasable area vacancy
Other assets
unit vacancy: Leasebale units vacancy % vacancy
5060,5 m2 bvo 109,2 m2 bvo 2,2%
20 1 5,0%
Investment Essentials
WPM GROEP
Property name Winkelcentrum @ risk City Returnhem Type of shoppingcentre Wijkcentrum Gla oppervlakte 5060,5 m2 b.v.o. (NEN 2580) Amount of units 20 0 Catchment area 14000 inhabitants
Datum: Datum gegevens: Ingevoerd door:
1-aug-09 2-feb-08 0
Investment Essentials Aquisition / Yields BAR kk contract rent Bar kk Market rent
8,35% 8,46%
BAR von contract rent BAR von market rent
7,88% 7,98%
NAR von contract rent NAR von market rent
7,00% 7,10%
Investment: Expected return ratio's Contract rent IRR TV (10 year expl) 0,99% IRR EV (10 year expl) 16,51% IRR EV year of exit 19,44%
Market rent 0,77% 16,29% 19,22%
Year of exit: 2013
Investment: Risk
Risico verdeling resultaat
Investment / requiered funds Acquisition Transaction tax Fee's & Research Total:
€ € € €
8.800.000 528.000 9.328.000
Additional funds
€
20.000
Total invesment
€
8.820.000
140 120
100 80 60 40
20 0
Funding leverage intrest equity debt amortization debt
80,0% capital 0% € 1.869.600 6,30% € 7.478.400 2% annualy
Verwacht rendement EV: Expected IRR EV (10 Year) Standaarddeviatie 1-zijdige toets 1SD: IRR wordt met 84,15% zekerheid gehaalt 1-zijdige toets 2SD: IRR wordt met 97,15% zekerheid gehaalt
17,72% 2,13% 15,59% 13,46%
Property perfomance
€ 1.500.000
€ 1.000.000
€ 500.000
€-
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
€ 500.000-
€ 1.000.000Contract Rent
Market Rent
NOI Contract Rent
NOI Market rent
NI Before tax Contract Rent
NI Before tax Market Rent
2017
2018
Masterproof MRE
Strategie:
Capital-g I
Valuation parameters Property name City Type of shoppingcentre Gla oppervlakte Amount of units Catchment area
WPM GROEP
Winkelcentrum @ risk Returnhem Wijkcentrum 5060,5 m2 b.v.o. (NEN 2580) 20 14000 inhabitants
Year of acquisition Year of acquisition
Datum: Datum gegevens: Ingevoerd door: Indexen
verwacht
2009
Acquisitie kosten
standaard deviatie
Inflatie
2,27%
huurindex tov inflatie
0,25%
Exploitatiekosten index
2,00%
verwervingsprijs kk:
8.800.000
bouwkosten index
3,34%
verwervingsprijs kk commerciele ruimte
8.800.000
BTW
verwervingsprijs kk parkeren
1-aug-09 2-feb-08
0,90%
2,02%
19%
-
Exploitatie
of verwerving berekend (heeft voorrang op eigen invoer)
-
kosten koper:
Subtotal corrections
6,00%
Inschatting %
rent of vacancy (% of subtotal income)
1,50%
other income (annualy)
0
-
of
extra rental income (free input year date)) go to ExplOverview to put in data
Overdrachtsbelasting
6,00%
taxatie kosten
0,00%
fixed costs
Notaris
0,00%
Property tax; OZB (net open market value/2500 * x)
Jurist/fiscalist Makelaarcourtage
0,00%
3,00 (factor gemeente)
Other property related taxes
0,00%
Insurance (% net open market value)
0,100%
Ground rent / Lease hold
0
Exit
management costs jaar van exit
5
Structure (% of potential gross income)
0,00%
exit bar kk (10jaar)comm.
7,50%
Asset management (% of potential gross income)
0,00%
exit bar kk (10 jaar) parkeren
0,00%
Property management (% of potential gross income)
2,00%
of
maintenance
0
Exit waarde (handmatig)
Maintenance fund (% of potential gross income)
3,0%
non - recoverable maintenance agreements
0
(heeft in berkening voorrang op BAR berekening)
letting costs
Financiering
Fitting out costs / incentive
0
Letting and marketing fees
0
verwerving €
8.800.000
other costs
kosten koper €
528.000
Non-recoverable service charges
0
extra liquiditeitsbehoefte €
20.000
Non-recoverable VAT
1.215
totaal vermogenbehoefte €
9.348.000
Irrecoverable rents (written off)
1,00%
Miscellaneous operational costs
15000
percentage vreemd vemogen
80%
Cash reserve / Sinking fund
0
rentevoet eigen vermogen
0%
VvE bijdrage
4800
rentevoet vreemd vemogen
6,30%
rentevoet liquiditeits reserve
4,00%
aflossing vreemd vermogen
2,00%
afsluit fee vreemd vermogen
0,25% €
18.696,00
exit fee vreemd vermogeen
1,00% €
74.784,00
eigenvemrogen €
1.869.600
vreemdvermogen €
7.478.400
Free input cashflow adjustments
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
€
-
€ €
70.658 61.533
€ € € € €
-
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
€
900.199
€ € € € € € €
-
€
- €
€
900.757 € € - € - € - € - € - € - €
€ € € € € €
- € € - € - € - € - € - € - € - € - €
free input 5
free input 4
herschikken huurders
extra rent
Values are not automaticly indexed to year of execution. Be aware that you must use future values!!!
Uitbreiding supermarkt 2
Capital Improvement Expenditures Uitbreiding supermarkt 1
Extra rent
-
€ € € € € € € € € €
-
Property Essentials Property name City Type of shoppingcentre Gla oppervlakte Amount of units Catchment area
WPM GROEP
Winkel Centrum @ Risk Returnhem Wijkcentrum 5.061 m2 b.v.o. (NEN 2580) 20 14.000 inhabitants
Datum: Datum gegevens: Ingevoerd door:
Picture
1-aug-09 2-feb-08
Floorplan
Rental overview (retail data is collected from tentant overviuew) CONTRACT rent Retail; Supermarkt Retail < 200 m2 Retail; > 200 m2 Zakeljike dienstverlening Zorg voorzieningen Other assets
Yield overview (te gebruiken voor bepaling aankoop BAR) aantal
eenheid
2619 1773 667 0 0 1
Total commercial real estate Parkeren
m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo gea
€/eenheid
€ 147,15 € 139,63 € 136,85 € € € 7.608,36
5060,5 m²/bvo 0 stuks
total income centre Market rent Retail; Supermarkt Retail < 200 m2 Retail; > 200 m2 Zakeljike dienstverlening Zorg voorzieningen Other assets
aantal 2619 1773 667 0 0 1
Total commercial real estate Parkeren
eenheid m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo gea
total income
€ € € € € €
385.425 247.540 91.334 7.608
52,7% 33,8% 12,5% 0,0% 0,0% 1,0%
€ 0 €
731.908 -
0,0%
€ € € € € € €
731.908 total income 447.998 227.680 91.334 7.608
% total income 61,2% 31,1% 12,5% 0,0% 0,0% 1,0%
€ 0 €
774.619 -
0,0%
€
774.619
€/eenheid € 171,04 € 128,43 € 136,85 € € € 7.608,36
5060,5 m²/bvo 0 stuks
% total income
total income centre
bar kk
total NAV
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
% total NAV
€ € € € € €
-
#DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0!
0,00% € 0,00% €
-
#DEEL/0! #DEEL/0!
0,00% € bar kk
total NAV
€ € € € € €
-
% total NAV #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0!
0,00% € 0,00% €
-
#DEEL/0! #DEEL/0!
0,00% €
-
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Statistics Expiratie huurcontracten
Rent Brakedown
Expiratie Balans naar oppervlakte
0%
Vacancy figures financial vacancy: Gross rental incom vacancy
1%
0% 3000
12%
2500
% vacancy
€
731.908
€
13.650
€ €
1,9%
2000 1500 1000 500
29%
0 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
58%
% vacancy
2017
Retail; Supermarkt
unit vacancy: Leasebale units vacancy
Retail < 200 m2
% vacancy
Expiratie naar huursom € 350.000 € 300.000 € 250.000
Retail; > 200 m2
€ 200.000 € 150.000
Zakeljike dienstverlening
€ 100.000 € 50.000
Zorg voorzieningen
€2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Aera vacancy: gross leasable area vacancy
Other assets
5060,5 m2 bvo 109,2 m2 bvo 2,2%
20 1 5,0%
Investment Essentials
WPM GROEP
Property name Winkel Centrum @ Risk City Returnhem Type of shoppingcentre Wijkcentrum Gla oppervlakte 5060,5 m2 b.v.o. (NEN 2580) Amount of units 20 0 Catchment area 14000 inhabitants
Datum: Datum gegevens: Ingevoerd door:
1-aug-09 2-feb-08 0
Investment Essentials Aquisition / Yields BAR kk contract rent Bar kk Market rent
8,32% 8,80%
BAR von contract rent BAR von market rent
7,85% 8,30%
NAR von contract rent NAR von market rent
6,70% 7,11%
Investment: Expected return ratio's Contract rent IRR TV (10 year expl) 0,50% IRR EV (10 year expl) 19,52% IRR EV year of exit 19,52%
Market rent 0,38% 19,99% 19,99%
Year of exit: 2018
Investment: Risk
Risico verdeling resultaat
Investment / requiered funds Acquisition Transaction tax Fee's & Research Total:
€ € € €
Additional funds
€
20.000
Total invesment
€
8.820.000
Funding leverage intrest equity debt amortization debt
8.800.000 528.000 9.328.000
80,0% capital 0% € 1.869.600 6,30% € 7.478.400 2% annualy
180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
Vewracht rendement EV: Expected IRR EV (10 Year) Standaarddeviatie 1-zijdige toets 1SD: IRR wordt met 84,15% zekerheid gehaalt 1-zijdige toets 2SD: IRR wordt met 97,15% zekerheid gehaalt
16,98% 2,40% 14,58% 12,18%
Property perfomance
€ 1.200.000
€ 1.000.000
€ 800.000
€ 600.000
€ 400.000
€ 200.000
€-
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Contract Rent
Market Rent
NOI Contract Rent
NOI Market rent
NI Before tax Contract Rent
NI Before tax Market Rent
2017
2018
Masterproof MRE
Strategie:
Capital-g II
Valuation parameters Property name City Type of shoppingcentre Gla oppervlakte Amount of units Catchment area
WPM GROEP
Winkel Centrum @ Risk Returnhem Wijkcentrum 5060,5 m2 b.v.o. (NEN 2580) 20 14000 inhabitants
Year of acquisition Year of acquisition
Datum: Datum gegevens: Ingevoerd door: Indexen
verwacht
2009
Acquisitie kosten
standaard deviatie
Inflatie
2,27%
huurindex tov inflatie
-0,25%
Exploitatiekosten index
2,00%
verwervingsprijs kk:
8.800.000
bouwkosten index
0,00%
verwervingsprijs kk commerciele ruimte
8.800.000
BTW
verwervingsprijs kk parkeren
1-aug-09 2-feb-08
0,00896
(not used)
19%
-
Exploitatie
of verwerving berekend (heeft voorrang op eigen invoer)
-
kosten koper:
Subtotal corrections
6,00%
Inschatting %
rent of vacancy (% of subtotal income)
3%
other income (annualy)
0
-
of
extra rental income (free input year date)) go to ExplOverview to put in data
Overdrachtsbelasting
6,00%
taxatie kosten
0,00%
fixed costs
Notaris
0,00%
Property tax; OZB (net open market value/2500 * x)
Jurist/fiscalist Makelaarcourtage
0,00%
3,00 (factor gemeente)
Other property related taxes
0,00%
Insurance (% net open market value)
0,100%
Ground rent / Lease hold
0
Exit
management costs jaar van exit
10
exit bar kk (10jaar)comm.
7,39%
exit bar kk (10 jaar) parkeren
0,00%
minimaal verwacht maximaal
8% 7,50% 7%
Structure (% of potential gross income)
0,00%
Asset management (% of potential gross income)
0,00%
Property management (% of potential gross income)
2,00%
of
maintenance
0
Exit waarde (handmatig)
Maintenance fund (% of potential gross income)
5,0%
non - recoverable maintenance agreements
0
(heeft in berkening voorrang op BAR berekening)
letting costs
Financiering
Fitting out costs / incentive
0
Letting and marketing fees
0
verwerving €
8.800.000
other costs
kosten koper €
528.000
Non-recoverable service charges
0
extra liquiditeitsbehoefte €
20.000
Non-recoverable VAT
1.215
totaal vermogenbehoefte €
9.348.000
Irrecoverable rents (written off)
1,00%
Miscellaneous operational costs
15000
percentage vreemd vemogen
80%
Cash reserve / Sinking fund
0
rentevoet eigen vermogen
0%
VvE bijdrage
4800
rentevoet vreemd vemogen
6,30%
rentevoet liquiditeits reserve
4,00%
aflossing vreemd vermogen
2,00%
afsluit fee vreemd vermogen
0,25% €
18.696,00
exit fee vreemd vermogeen
1,00% €
74.784,00
eigenvemrogen €
1.869.600
vreemdvermogen €
7.478.400
Free input cashflow adjustments
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
€ € € € € € € € € €
-
€ € € € € € € € € €
-
€ € € € € € € € € €
-
€ € € € € € € € € €
free input 5
free input 4
free input 3
extra rent
Values are not automaticly indexed to year of execution. Be aware that you must use future values!!!
free input 2
Capital Improvement Expenditures
free input 1
Extra rent
-
€ € € € € € € € € €
-
Property Essentials Property name City Type of shoppingcentre Gla oppervlakte Amount of units Catchment area
WPM GROEP
Winkel Centrum @ Risk Returnhem Wijkcentrum 5.061 m2 b.v.o. (NEN 2580) 20 14.000 inhabitants
Datum: Datum gegevens: Ingevoerd door:
Picture
1-aug-09 2-feb-08
Floorplan
Rental overview (retail data is collected from tentant overviuew) CONTRACT rent Retail; Supermarkt Retail < 200 m2 Retail; > 200 m2 Zakeljike dienstverlening Zorg voorzieningen Other assets
Yield overview (te gebruiken voor bepaling aankoop BAR) aantal
eenheid
2619 1773 667 0 0 1
Total commercial real estate Parkeren
m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo gea
€/eenheid
€ 147,15 € 139,63 € 136,85 € € € 7.608,36
5060,5 m²/bvo 0 stuks
total income centre Market rent Retail; Supermarkt Retail < 200 m2 Retail; > 200 m2 Zakeljike dienstverlening Zorg voorzieningen Other assets
aantal 2619 1773 667 0 0 1
Total commercial real estate Parkeren
eenheid m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo gea
total income
€ € € € € €
385.425 247.540 91.334 7.608
52,7% 33,8% 12,5% 0,0% 0,0% 1,0%
€ 0 €
731.908 -
0,0%
€ € € € € € €
731.908 total income 392.652 227.680 91.334 7.608
% total income 53,6% 31,1% 12,5% 0,0% 0,0% 1,0%
€ 0 €
719.274 -
0,0%
€
719.274
€/eenheid € 149,91 € 128,43 € 136,85 € € € 7.608,36
5060,5 m²/bvo 0 stuks
% total income
total income centre
bar kk
total NAV
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
% total NAV
€ € € € € €
-
#DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0!
0,00% € 0,00% €
-
#DEEL/0! #DEEL/0!
0,00% € bar kk
total NAV
€ € € € € €
-
% total NAV #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0! #DEEL/0!
0,00% € 0,00% €
-
#DEEL/0! #DEEL/0!
0,00% €
-
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Statistics Expiratie huurcontracten
Rent Brakedown
Expiratie Balans naar oppervlakte
Vacancy figures financial vacancy: Gross rental incom vacancy
1% 0% 0%
3000
13%
2500
% vacancy
€
731.908
€
13.650
€ €
1,9%
2000 1500 1000
54%
500
32%
0 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
% vacancy
2017
Retail; Supermarkt
unit vacancy: Leasebale units vacancy
Retail < 200 m2
% vacancy
Expiratie naar huursom € 350.000 € 300.000 € 250.000
Retail; > 200 m2
€ 200.000 € 150.000
Zakeljike dienstverlening
€ 100.000 € 50.000
Zorg voorzieningen
€2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Aera vacancy: gross leasable area vacancy
Other assets
5060,5 m2 bvo 109,2 m2 bvo 2,2%
20 1 5,0%
Investment Essentials
WPM GROEP
Property name Winkel Centrum @ Risk City Returnhem Type of shoppingcentre Wijkcentrum Gla oppervlakte 5060,5 m2 b.v.o. (NEN 2580) Amount of units 20 0 Catchment area 14000 inhabitants
Datum: Datum gegevens: Ingevoerd door:
1-aug-09 2-feb-08 0
Investment Essentials Aquisition / Yields BAR kk contract rent Bar kk Market rent
8,32% 8,17%
BAR von contract rent BAR von market rent
7,85% 7,71%
NAR von contract rent NAR von market rent
6,70% 6,58%
Investment: Expected return ratio's Contract rent IRR TV (10 year expl) -7,29% IRR EV (10 year expl) 8,87% IRR EV year of exit 8,87%
Market rent -7,46% 8,64% 8,64%
Year of exit: 2018
Investment: Risk
Risico verdeling resultaat
Investment / requiered funds Acquisition Transaction tax Fee's & Research Total:
€ € € €
Additional funds
€
20.000
Total invesment
€
8.820.000
Funding leverage intrest equity debt amortization debt
8.800.000 528.000 9.328.000
80,0% capital 0% € 1.869.600 6,30% € 7.478.400 2% annualy
160 140 120 100 80 60 40 20 0
Vewracht rendement EV: Expected IRR EV (10 Year) Standaarddeviatie 1-zijdige toets 1SD: IRR wordt met 84,15% zekerheid gehaalt 1-zijdige toets 2SD: IRR wordt met 97,15% zekerheid gehaalt
11,57% 2,86% 8,71% 5,85%
Property perfomance
€ 1.000.000
€ 800.000
€ 600.000
€ 400.000
€ 200.000
€-
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
€ 200.000-
€ 400.000-
Contract Rent
Market Rent
NOI Contract Rent
NOI Market rent
NI Before tax Contract Rent
NI Before tax Market Rent
2017
2018
Valuation parameters Property name City Type of shoppingcentre Gla oppervlakte Amount of units Catchment area
WPM GROEP
Winkel Centrum @ Risk Returnhem Wijkcentrum 5060,5 m2 b.v.o. (NEN 2580) 20 14000 inhabitants
Year of acquisition Year of acquisition
Datum: Datum gegevens: Ingevoerd door: Indexen
verwacht
2009
Acquisitie kosten
standaard deviatie
Inflatie
2,27%
huurindex tov inflatie
-0,25%
Exploitatiekosten index
2,00%
verwervingsprijs kk:
8.800.000
bouwkosten index
0,00%
verwervingsprijs kk commerciele ruimte
8.800.000
BTW
verwervingsprijs kk parkeren
1-aug-09 2-feb-08
0,00896
(not used)
19%
-
Exploitatie
of verwerving berekend (heeft voorrang op eigen invoer)
-
kosten koper:
Subtotal corrections
6,00%
Inschatting %
rent of vacancy (% of subtotal income)
3%
other income (annualy)
0
-
of
extra rental income (free input year date)) go to ExplOverview to put in data
Overdrachtsbelasting
6,00%
taxatie kosten
0,00%
fixed costs
Notaris
0,00%
Property tax; OZB (net open market value/2500 * x)
Jurist/fiscalist Makelaarcourtage
0,00%
3,00 (factor gemeente)
Other property related taxes
0,00%
Insurance (% net open market value)
0,100%
Ground rent / Lease hold
0
Exit
management costs jaar van exit
10
exit bar kk (10jaar)comm.
8,15%
exit bar kk (10 jaar) parkeren
0,00%
minimaal verwacht maximaal
9% 7,50% 7%
Structure (% of potential gross income)
0,00%
Asset management (% of potential gross income)
0,00%
Property management (% of potential gross income)
2,00%
of
maintenance
0
Exit waarde (handmatig)
Maintenance fund (% of potential gross income)
5,0%
non - recoverable maintenance agreements
0
(heeft in berkening voorrang op BAR berekening)
letting costs
Financiering
Fitting out costs / incentive
0
Letting and marketing fees
0
verwerving €
8.800.000
other costs
kosten koper €
528.000
Non-recoverable service charges
0
extra liquiditeitsbehoefte €
20.000
Non-recoverable VAT
1.215
totaal vermogenbehoefte €
9.348.000
Irrecoverable rents (written off)
1,00%
Miscellaneous operational costs
15000
percentage vreemd vemogen
80%
Cash reserve / Sinking fund
0
rentevoet eigen vermogen
0%
VvE bijdrage
4800
rentevoet vreemd vemogen
6,30%
rentevoet liquiditeits reserve
4,00%
aflossing vreemd vermogen
2,00%
afsluit fee vreemd vermogen
0,25% €
18.696,00
exit fee vreemd vermogeen
1,00% €
74.784,00
eigenvemrogen €
1.869.600
vreemdvermogen €
7.478.400
Free input cashflow adjustments
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
€ - € € 250.000 € € - € € - € € - € € - € € - € € - € € - € € - €
-
€ € € € € € € € € €
-
€ € € € € € € € € €
free input 5
free input 4
free input 3
extra rent
Values are not automaticly indexed to year of execution. Be aware that you must use future values!!!
free input 2
Capital Improvement Expenditures
Groot onderhoud
Extra rent
-
€ € € € € € € € € €
-
Masterproof MRE
Strategie:
Develop I
Management Rapportage WPM; Ontwikkeling Project Essentialia Naam project Plaats postcode object Type centrum Vloeroppervlak (verhuurbaar) Verzorgingsgebied (primair) Peil datum cijfers:
Winkelcentrum @ Risk Returnhem Wijkcentrum 10.000 14.000 1 januari 2008
datum: ingevoerd door:
Foto/Atist Impression
Fasering / Project gebied
Fasering fase naam fase datum: Inbreng grond datum: start bouw datum: oplevering
fase 1 VAF 1 januari 2008 1 maart 2009 1 juni 2010
fase 2
fase 3
fase 4
fase 5
fase 1
fase 2
fase 3
fase 4
fase 5
Vastgoedprogramma winkels (bvo Verhuurbaar) Retail; Supermarkt Retail < 200 m2 Retail; > 200 m2 Diensten/Horeca Zorg voorzieningen Other assets GEA totaal Woningen aantal Appartement Maisonnette Rij woning Hoekwoning Twee onder-een-kapper Vrijstaande woning totaal Parkeerplaatsen Kelder maaiveld dek totaal
Statistieken Verdeling winkels
Kerncijfers totaal 4.700 1.840 1.000 20 7.560
4.700 1.840 1.000 20 7.560
-
-
-
-
166 7 173
166 7 173
-
-
-
-
273 273
273 273
-
-
-
-
huur totaal huur/m2 bouwkosten/m2 stichtingskst/m2 € 836.600 € 178 € 625 € 2.952 € 340.400 € 185 € 625 € 2.982 € 160.000 € 160 € 625 € 2.987 € € € € € € € € € € € € € 14.000 € 700 € 625 € 3.040 € 1.351.000 € 178,70 verkoopprijs verk.prijs/m2 bouwkosten/m2 stichtingskst/m2
Project Essentialia Naam project Plaats postcode object Type centrum Vloeroppervlak (verhuurbaar) Verzorgingsgebied (primair) Peil datum cijfers:
Winkelcentrum @ Risk Returnhem 0 Wijkcentrum 10000 14000 1 januari 2008
datum: ingevoerd door:
Project risico's
0 0
Financiering Bodem Asbest Bestemmingsplan
Risico inzichtelijk maken door onderzoek Risico inzichtelijk maken door onderzoek Scenario, haalbaar, ontwikkeling valt binnen huidige planvorming
BAR Winkels Woning Index; App Woning index; eeng.
6,59% 0,00% 0,00%
Rentevoet
6,00% gemiddeld 2,267% 3,34%
Inflatie index bouwkosten infaltie index
Totaal vermogen leverage Vreemd vermogen Eigen vermogen
42.178.609 10.544.652 6,00% 6,00% 6,00% 0,06
risico's (SD) 0,90% 2,02%
min verwacht max driehoeksverdeling
Verdeling Stichtingskosten totaal totaal € 12.661.782 € 32.666.552 € 4.156.641 € € 1.872.799 € 1.365.488 € € 52.723.262 € € 54.500.984 € 1.777.722
Project Rendement Resultaat rendement TV: IRR Winkel ontwikkeling IRR Woning ontwikkeling IRR Totaal
€
Rentevoet
Project Resultaat: nominaal Grondkosten Bouwkosten Bijkomende kosten Ontwikkelingskosten intern Verkoop- en verhuurkosten Kosten diversen Winst & Risico (Voorcalculatie) Stichtingskosten (excl.btw) Grondkosten residueel berekend (excl.btw) Verkoop opbrengsten (excl.btw) Resultaat
52.723.262 80%
€ € € € € € € € € € €
winkels 11.416.779 7.054.519 1.151.294 1.539.999 1.246.091 22.408.681 20.057.119 1.000.000
90,2% 21,6% 27,7% 0,0% 82,2% 91,3% 0,0% 42,5% 0,0% 36,8% 56,3%
€ € € € € € € € € € €
woningen 1.245.003 25.612.033 3.005.347 332.800 119.397 30.314.580 33.443.866 3.129.285
0% 3% 3% 0%
Grondkosten
9,8% 78,4%
Bouwkosten
72,3% 0,0%
8%
24%
Bijkomende kosten
17,8% 8,7%
Ontwikkelingskosten intern
0,0%
Verkoop- en verhuurkosten
57,5% 0,0%
62%
Kosten diversen
61,4% 176,0%
Winst & Risico (Voorcalculatie)
Project Cashflow -8,75% 18,66% 3,22%
Cashflow
€ 50.000.000
Resultaat rendement EV Verwachte IRR Standaard deviatie 1-zijdige toets 1SD IRR wordt met 84,15% zekerheid gehaald 1-zijdige toets 2SD IRR wordt met 97,15% zekerheid gehaald
19,01% 3,96%
15,05%
€ 40.000.000 € 30.000.000 € 20.000.000 € 10.000.000
11,09%
€ 10.000.000-
Simulation: Histogram
€ 30.000.000-
200
€ 40.000.000-
100 50 0
Cashflow VV 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2009
2010
2011
2012
2013
€ 20.000.000-
250
150
Cashflow EV
€-
Cashflow Cummulatief € 15.000.000 € 10.000.000 € 5.000.000 €€ 5.000.000€ 10.000.000€ 15.000.000€ 20.000.000€ 25.000.000€ 30.000.000€ 35.000.000-
2008
Cashflow EV Cashflow VV
Masterproof MRE
Strategie:
Develop II
Management Rapportage WPM; Ontwikkeling Project Essentialia Naam project Plaats postcode object Type centrum Vloeroppervlak (verhuurbaar) Verzorgingsgebied (primair) Peil datum cijfers:
Winkelcentrum @ Risk Returnhem Wijkcentrum 10.000 14.000 1 januari 2008
datum: ingevoerd door:
Foto/Atist Impression
Fasering / Project gebied
Fasering fase naam fase datum: Inbreng grond datum: start bouw datum: oplevering
fase 1 VAF 1 januari 2008 1 maart 2009 1 juni 2010
fase 2
fase 3
fase 4
fase 5
fase 1
fase 2
fase 3
fase 4
fase 5
Vastgoedprogramma winkels (bvo Verhuurbaar) Retail; Supermarkt Retail < 200 m2 Retail; > 200 m2 Diensten/Horeca Zorg voorzieningen Other assets GEA totaal Woningen aantal Appartement Maisonnette Rij woning Hoekwoning Twee onder-een-kapper Vrijstaande woning totaal Parkeerplaatsen Kelder maaiveld dek totaal
Statistieken Verdeling winkels
Kerncijfers totaal 5.900 2.200 1.880 20 10.000
5.900 2.200 1.880 20 10.000
-
-
-
-
166 7 173
166 7 173
-
-
-
-
358 358
358 358
-
-
-
-
huur totaal huur/m2 bouwkosten/m2 stichtingskst/m2 € 1.050.200 € 178 € 625 € 2.561 € 407.000 € 185 € 625 € 2.560 € 300.800 € 160 € 625 € 2.561 € € € € € € € € € € € € € 14.000 € 700 € 625 € 2.648 € 1.772.000 € 177,20 verkoopprijs verk.prijs/m2 bouwkosten/m2 stichtingskst/m2
Project Essentialia Naam project Plaats postcode object Type centrum Vloeroppervlak (verhuurbaar) Verzorgingsgebied (primair) Peil datum cijfers:
Winkelcentrum @ Risk Returnhem 0 Wijkcentrum 10000 14000 1 januari 2008
datum: ingevoerd door:
Project risico's
0 0
Financiering Bodem Asbest Bestemmingsplan
Risico inzichtelijk maken door onderzoek Risico inzichtelijk maken door onderzoek Scenario, haalbaar, ontwikkeling valt binnen huidige planvorming
BAR Winkels Woning Index; App Woning index; eeng.
6,60% 0,00% 0,00%
Rentevoet
6,75% gemiddeld 2,267% 3,34%
Inflatie index bouwkosten infaltie index
Totaal vermogen leverage Vreemd vermogen Eigen vermogen
risico's (SD) 0,90% 2,02%
50.329.846 5.592.205 5,75% 6,00% 7,00% 0,067480784
min verwacht max driehoeksverdeling
Verdeling Stichtingskosten totaal totaal € 13.563.782 € 34.346.853 € 4.329.040 € € 1.996.527 € 1.685.849 € € 55.922.051 € € 61.152.284 € 5.230.234
Project Rendement Resultaat rendement TV: IRR Winkel ontwikkeling IRR Woning ontwikkeling IRR Totaal
€
Rentevoet
Project Resultaat: nominaal Grondkosten Bouwkosten Bijkomende kosten Ontwikkelingskosten intern Verkoop- en verhuurkosten Kosten diversen Winst & Risico (Voorcalculatie) Stichtingskosten (excl.btw) Grondkosten residueel berekend (excl.btw) Verkoop opbrengsten (excl.btw) Resultaat
55.922.051 90%
€ € € € € € € € € € €
winkels 12.318.779 8.734.821 1.323.693 1.663.727 1.566.452 25.607.470 26.708.419 1.000.000
90,8% 25,4% 30,6% 0,0% 83,3% 92,9% 0,0% 45,8% 0,0% 43,7% 19,1%
€ € € € € € € € € € €
woningen 1.245.003 25.612.033 3.005.347 332.800 119.397 30.314.580 33.443.866 3.129.285
Grondkosten
9,2% 74,6%
0%
Bouwkosten
69,4% 0,0%
4% 3% 0% 8%
Bijkomende kosten
16,7% 7,1%
24%
Ontwikkelingskosten intern
0,0%
Verkoop- en verhuurkosten
54,2% 0,0%
61%
Kosten diversen
54,7% 59,8%
Winst & Risico (Voorcalculatie)
Project Cashflow 6,09% 18,66% 10,80%
Cashflow
€ 60.000.000
Resultaat rendement EV Verwachte IRR Standaard deviatie 1-zijdige toets 1SD IRR wordt met 84,15% zekerheid gehaald 1-zijdige toets 2SD IRR wordt met 97,15% zekerheid gehaald
77,70% 5,78%
€ 50.000.000 € 40.000.000 € 30.000.000
71,92%
€ 20.000.000 Cashflow EV
€ 10.000.000
66,14%
€€ 10.000.000-
Cashflow VV 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2009
2010
2011
2012
2013
€ 20.000.000€ 30.000.000-
Simulation: Histogram 18 16 14
€ 40.000.000€ 50.000.000-
Cashflow Cummulatief
12 10 8
6 4 2 0
€ 20.000.000 € 10.000.000 €2008 € 10.000.000-
Cashflow EV
€ 20.000.000-
Cashflow VV
€ 30.000.000€ 40.000.000€ 50.000.000-
Masterproof MRE
Strategie:
Develop II 2jaar vertraging
Management Rapportage WPM; Ontwikkeling Project Essentialia Naam project Plaats postcode object Type centrum Vloeroppervlak (verhuurbaar) Verzorgingsgebied (primair) Peil datum cijfers:
Winkelcentrum @ Risk Returnhem Wijkcentrum 10.000 14.000 1 januari 2008
datum: ingevoerd door:
Foto/Atist Impression
Fasering / Project gebied
Fasering fase naam fase datum: Inbreng grond datum: start bouw datum: oplevering
fase 1 VAF 1 januari 2010 1 maart 2011 1 juni 2012
fase 2
fase 3
fase 4
fase 5
fase 1
fase 2
fase 3
fase 4
fase 5
Vastgoedprogramma winkels (bvo Verhuurbaar) Retail; Supermarkt Retail < 200 m2 Retail; > 200 m2 Diensten/Horeca Zorg voorzieningen Other assets GEA totaal Woningen aantal Appartement Maisonnette Rij woning Hoekwoning Twee onder-een-kapper Vrijstaande woning totaal Parkeerplaatsen Kelder maaiveld dek totaal
Statistieken Verdeling winkels
Kerncijfers totaal 5.900 2.200 1.880 20 10.000
5.900 2.200 1.880 20 10.000
-
-
-
-
166 7 173
166 7 173
-
-
-
-
358 358
358 358
-
-
-
-
huur totaal huur/m2 bouwkosten/m2 stichtingskst/m2 € 1.050.200 € 178 € 625 € 2.633 € 407.000 € 185 € 625 € 2.669 € 300.800 € 160 € 625 € 2.650 € € € € € € € € € € € € € 14.000 € 700 € 625 € 2.741 € 1.772.000 € 177,20 verkoopprijs verk.prijs/m2 bouwkosten/m2 stichtingskst/m2
Project Essentialia Naam project Plaats postcode object Type centrum Vloeroppervlak (verhuurbaar) Verzorgingsgebied (primair) Peil datum cijfers:
Winkelcentrum @ Risk Returnhem 0 Wijkcentrum 10000 14000 1 januari 2008
datum: ingevoerd door:
Project risico's
0 0
Financiering Bodem Asbest Bestemmingsplan
Risico inzichtelijk maken door onderzoek Risico inzichtelijk maken door onderzoek Scenario, haalbaar, ontwikkeling valt binnen huidige planvorming
BAR Winkels Woning Index; App Woning index; eeng.
6,60% 0,00% 0,00%
Rentevoet
6,00% gemiddeld 2,267% 3,34%
Inflatie index bouwkosten infaltie index
Totaal vermogen leverage Vreemd vermogen Eigen vermogen
51.082.146 5.675.794 6,00% 6,00% 6,00% 0,06
risico's (SD) 0,90% 2,02%
min verwacht max driehoeksverdeling
Verdeling Stichtingskosten totaal totaal € 13.563.782 € 35.216.775 € 4.418.294 € € 2.008.066 € 1.551.024 € € 56.757.940 € € 61.773.155 € 5.015.215
Project Rendement Resultaat rendement TV: IRR Winkel ontwikkeling IRR Woning ontwikkeling IRR Totaal
€
Rentevoet
Project Resultaat: nominaal Grondkosten Bouwkosten Bijkomende kosten Ontwikkelingskosten intern Verkoop- en verhuurkosten Kosten diversen Winst & Risico (Voorcalculatie) Stichtingskosten (excl.btw) Grondkosten residueel berekend (excl.btw) Verkoop opbrengsten (excl.btw) Resultaat
56.757.940 90%
€ € € € € € € € € € €
winkels 12.318.779 9.604.742 1.412.947 1.675.266 1.431.627 26.443.360 27.329.289 1.000.000
90,8% 27,3% 32,0% 0,0% 83,4% 92,3% 0,0% 46,6% 0,0% 44,2% 19,9%
€ € € € € € € € € € €
woningen 1.245.003 25.612.033 3.005.347 332.800 119.397 30.314.580 33.443.866 3.129.285
Grondkosten
9,2% 72,7%
0%
Bouwkosten
68,0% 0,0%
3% 3% 0% 8%
24%
Bijkomende kosten
16,6% 7,7%
Ontwikkelingskosten intern
0,0%
Verkoop- en verhuurkosten
53,4% 0,0%
62%
Kosten diversen
54,1% 62,4%
Winst & Risico (Voorcalculatie)
Project Cashflow 5,23% 18,66% 10,24%
Cashflow
€ 60.000.000
Resultaat rendement EV Verwachte IRR Standaard deviatie 1-zijdige toets 1SD IRR wordt met 84,15% zekerheid gehaald 1-zijdige toets 2SD IRR wordt met 97,15% zekerheid gehaald
66,60% 5,55%
€ 50.000.000 € 40.000.000 € 30.000.000
61,05%
€ 20.000.000
€€ 10.000.000-
Simulation: Histogram 160 140 120
100
Cashflow EV
€ 10.000.000
55,51%
Cashflow VV 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2009
2010
2011
2012
2013
€ 20.000.000€ 30.000.000€ 40.000.000€ 50.000.000-
Cashflow Cummulatief
80 60
€ 20.000.000
40 20
0
€ 10.000.000
€€ 10.000.000€ 20.000.000€ 30.000.000€ 40.000.000€ 50.000.000€ 60.000.000-
2008
Cashflow EV Cashflow VV
Masterproof MRE
Bijlage IV - Casus II
Masterproof MRE
Strategie:
Basis
Property Essentials Property name City Type of shoppingcentre Gla oppervlakte Amount of units Catchment area
WPM GROEP
Winkel Centrum @ Value Risk-Appetite Dorpcentrum 4.081 m2 b.v.o. (NEN 2580) 17 40.000 inhabitants
Datum: Datum gegevens: Ingevoerd door:
Picture
1-aug-09 2-feb-08
Floorplan
Rental overview (retail data is collected from tentant overviuew) CONTRACT rent Retail; Supermarkt Retail < 200 m2 Retail; > 200 m2 Zakeljike dienstverlening Zorg voorzieningen Other assets
Yield overview (te gebruiken voor bepaling aankoop BAR) aantal
eenheid
2474 654 350 486 108 10
Total commercial real estate Parkeren
m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo gea
€/eenheid
€ € € € € €
160,00 191,74 180,00 0,01 0,01 750,00
4080,75 m²/bvo 0 stuks
total income centre Market rent Retail; Supermarkt Retail < 200 m2 Retail; > 200 m2 Zakeljike dienstverlening Zorg voorzieningen Other assets
aantal 2474 654 350 486 108 10
Total commercial real estate Parkeren
eenheid m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo gea
total income
€ € € € € €
395.800 125.300 63.000 5 1 7.500
66,9% 21,2% 10,6% 0,0% 0,0% 1,3%
€ 0 €
591.606 -
0,0%
€ € € € € € €
591.606 total income 395.800 125.300 63.000 72.825 21.600 7.500
% total income 66,9% 21,2% 10,6% 12,3% 3,7% 1,3%
€ 0 €
686.025 -
0,0%
€
686.025
€/eenheid € 160,00 € 191,74 € 180,00 € 150,00 € 200,00 € 750,00
4080,75 m²/bvo 0 stuks
% total income
total income centre
bar kk
total NAV
% total NAV
6,01% € 0,00% €
9.838.865 -
6,01% € € € € € € €
9.838.865 total NAV 6.089.231 1.790.000 900.000 728.250 216.000 115.385
% total NAV 61,9% 18,2% 9,1% 7,4% 2,2% 1,2%
6,97% € 0,00% €
9.838.865 -
100,0% 0,0%
6,97% €
9.838.865
bar kk 6,50% 7,00% 7,00% 10,00% 10,00% 6,50%
Statistics Expiratie huurcontracten
MarketRent Brakedown
Expiratie Balans naar oppervlakte
Vacancy figures financial vacancy: Gross rental incom vacancy
1% 3%
1200 1000
% vacancy
11%
€ €
591.606 -
€ €
0,0%
800 600
9%
400
58%
200 0 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
18%
Retail; Supermarkt Retail < 200 m2
% vacancy
€ 250.000
€ 150.000
Retail; > 200 m2
€ 100.000
Zakeljike dienstverlening
€ 50.000
Zorg voorzieningen
€2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
% vacancy unit vacancy: Leasebale units vacancy
Expiratie naar huursom
€ 200.000
Aera vacancy: gross leasable area vacancy
Other assets
4080,75 m2 bvo 0 m2 bvo 0,0%
17 0 0,0%
Investment Essentials
WPM GROEP
Property name Winkel Centrum @ Value City Risk-Appetite Type of shoppingcentre Dorpcentrum Gla oppervlakte 4080,75 m2 b.v.o. (NEN 2580) Amount of units 17 0 Catchment area 40000 inhabitants
Datum: Datum gegevens: Ingevoerd door:
1-aug-09 2-feb-08 0
Investment Essentials Aquisition / Yields BAR kk contract rent Bar kk Market rent
6,01% 6,97%
BAR von contract rent BAR von market rent
5,61% 6,51%
NAR von contract rent NAR von market rent
4,98% 5,81%
Investment: Expected return ratio's Contract rent IRR TV (10 year expl) -2,95% IRR EV (10 year expl) 4,76% IRR EV year of exit 4,76%
Market rent -2,52% 5,57% 5,57%
Year of exit: 2018
Investment: Risk
Simulation: Histogram
Investment / requiered funds Acquisition Transaction tax Fee's & Research Total:
€ € € €
Additional funds
€
20.000
Total invesment
€
10.665.652
Funding leverage intrest equity debt amortization debt
180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
9.838.865 698.559 108.228 10.645.652
50,0% capital 0% € 5.278.712 6,00% € 5.278.712 2% annualy
Vewracht rendement EV: Expected IRR EV (10 Year) Standaarddeviatie 1-zijdige toets 1SD: IRR wordt met 84,15% zekerheid gehaalt 1-zijdige toets 2SD: IRR wordt met 97,15% zekerheid gehaalt
6,79% 1,56% 5,23% 3,68%
Property perfomance
€ 800.000
€ 700.000
€ 600.000
€ 500.000
€ 400.000
€ 300.000
€ 200.000
€ 100.000
€-
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Contract Rent
Market Rent
NOI Contract Rent
NOI Market rent
NI Before tax Contract Rent
NI Before tax Market Rent
2017
2018
Valuation parameters Property name City Type of shoppingcentre Gla oppervlakte Amount of units Catchment area
WPM GROEP
Winkel Centrum @ Value Risk-Appetite Dorpcentrum 4080,75 m2 b.v.o. (NEN 2580) 17 40000 inhabitants
Year of acquisition Year of acquisition
Datum: Datum gegevens: Ingevoerd door: Indexen
verwacht
2009
Acquisitie kosten verwervingsprijs kk:
9.838.865
2,27%
huurindex tov inflatie
0,00%
Exploitatiekosten index
2,00%
bouwkosten index
0,00%
BTW
verwervingsprijs kk parkeren
standaard deviatie
Inflatie
verwervingsprijs kk commerciele ruimte
1-aug-09 2-feb-08
0,00896
(not used)
19%
-
Exploitatie
of verwerving berekend (heeft voorrang op eigen invoer)
9.838.865
kosten koper:
Subtotal corrections
7,10%
Inschatting %
rent of vacancy (% of subtotal income)
2%
other income (annualy)
0
-
of
extra rental income (free input year date)) go to ExplOverview to put in data
Overdrachtsbelasting
6,00%
taxatie kosten
0,10%
fixed costs
Notaris
0,00%
Property tax; OZB (net open market value/2500 * x)
Jurist/fiscalist Makelaarcourtage
1,00%
3,00 (factor gemeente)
Other property related taxes
0,00%
Insurance (% net open market value)
0,100%
Ground rent / Lease hold
0
Exit
management costs jaar van exit
10
Structure (% of potential gross income)
0,00%
exit bar kk (10jaar)comm.
7,40%
Asset management (% of potential gross income)
0,00%
exit bar kk (10 jaar) parkeren
0,00%
Property management (% of potential gross income)
2,50%
of
maintenance
0
Exit waarde (handmatig)
Maintenance fund (% of potential gross income)
1,0%
non - recoverable maintenance agreements
0
(heeft in berkening voorrang op BAR berekening)
letting costs
Financiering
Fitting out costs / incentive
0
Letting and marketing fees
0
verwerving €
9.838.865
other costs
kosten koper €
698.559
Non-recoverable service charges
0
extra liquiditeitsbehoefte €
20.000
Non-recoverable VAT
1.197
totaal vermogenbehoefte €
10.557.425
Irrecoverable rents (written off)
1,00%
Miscellaneous operational costs
0
percentage vreemd vemogen
50%
Cash reserve / Sinking fund
0
rentevoet eigen vermogen
0%
VvE bijdrage
4800
rentevoet vreemd vemogen
6,00%
rentevoet liquiditeits reserve
4,00%
aflossing vreemd vermogen
2,00%
afsluit fee vreemd vermogen
0,25% €
13.196,78
exit fee vreemd vermogeen
1,00% €
52.787,12
eigenvemrogen €
5.278.712
vreemdvermogen €
5.278.712
Free input cashflow adjustments
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
€ € € € € € € € € €
-
€ € € € € € € € € €
-
€ € € € € € € € € €
-
€ € € € € € € € € €
free input 5
free input 4
free input 3
extra rent
Values are not automaticly indexed to year of execution. Be aware that you must use future values!!!
free input 2
Capital Improvement Expenditures
free input 1
Extra rent
-
€ € € € € € € € € €
-
Masterproof MRE
Strategie:
Income - i
Property Essentials Property name City Type of shoppingcentre Gla oppervlakte Amount of units Catchment area
WPM GROEP
Winkel Centrum @ Value Risk-Appetite Dorpcentrum 4.081 m2 b.v.o. (NEN 2580) 17 40.000 inhabitants
Datum: Datum gegevens: Ingevoerd door:
Picture
1-aug-09 2-feb-08
Floorplan
Rental overview (retail data is collected from tentant overviuew) CONTRACT rent Retail; Supermarkt Retail < 200 m2 Retail; > 200 m2 Zakeljike dienstverlening Zorg voorzieningen Other assets
Yield overview (te gebruiken voor bepaling aankoop BAR) aantal
eenheid
2474 654 350 486 108 10
Total commercial real estate Parkeren
m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo gea
€/eenheid
€ € € € € €
160,00 191,74 180,00 0,01 0,01 750,00
4080,75 m²/bvo 0 stuks
total income centre Market rent Retail; Supermarkt Retail < 200 m2 Retail; > 200 m2 Zakeljike dienstverlening Zorg voorzieningen Other assets
aantal 2474 654 350 486 108 10
Total commercial real estate Parkeren
eenheid m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo gea
total income
€ € € € € €
395.800 125.300 63.000 5 1 7.500
66,9% 21,2% 10,6% 0,0% 0,0% 1,3%
€ 0 €
591.606 -
0,0%
€ € € € € € €
591.606 total income 395.800 125.300 63.000 72.825 21.600 7.500
% total income 66,9% 21,2% 10,6% 12,3% 3,7% 1,3%
€ 0 €
686.025 -
0,0%
€
686.025
€/eenheid € 160,00 € 191,74 € 180,00 € 150,00 € 200,00 € 750,00
4080,75 m²/bvo 0 stuks
% total income
total income centre
bar kk
total NAV
% total NAV
6,01% € 0,00% €
9.838.865 -
6,01% € € € € € € €
9.838.865 total NAV 6.089.231 1.790.000 900.000 728.250 216.000 115.385
% total NAV 61,9% 18,2% 9,1% 7,4% 2,2% 1,2%
6,97% € 0,00% €
9.838.865 -
100,0% 0,0%
6,97% €
9.838.865
bar kk 6,50% 7,00% 7,00% 10,00% 10,00% 6,50%
Statistics Expiratie huurcontracten
MarketRent Brakedown
Expiratie Balans naar oppervlakte
Vacancy figures financial vacancy: Gross rental incom vacancy
1% 3%
1200 1000
% vacancy
11%
€ €
591.606 -
€ €
0,0%
800 600
9%
400
58%
200 0 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
18%
Retail; Supermarkt Retail < 200 m2
% vacancy
€ 250.000
€ 150.000
Retail; > 200 m2
€ 100.000
Zakeljike dienstverlening
€ 50.000
Zorg voorzieningen
€2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
% vacancy unit vacancy: Leasebale units vacancy
Expiratie naar huursom
€ 200.000
Aera vacancy: gross leasable area vacancy
Other assets
4080,75 m2 bvo 0 m2 bvo 0,0%
17 0 0,0%
Investment Essentials
WPM GROEP
Property name Winkel Centrum @ Value City Risk-Appetite Type of shoppingcentre Dorpcentrum Gla oppervlakte 4080,75 m2 b.v.o. (NEN 2580) Amount of units 17 0 Catchment area 40000 inhabitants
Datum: Datum gegevens: Ingevoerd door:
1-aug-09 2-feb-08 0
Investment Essentials Aquisition / Yields BAR kk contract rent Bar kk Market rent
6,01% 6,97%
BAR von contract rent BAR von market rent
5,61% 6,51%
NAR von contract rent NAR von market rent
4,98% 5,81%
Investment: Expected return ratio's Contract rent IRR TV (10 year expl) -5,22% IRR EV (10 year expl) 7,38% IRR EV year of exit 7,38%
Market rent -5,17% 7,76% 7,76%
Year of exit: 2018
Investment: Risk
Simulation: Histogram
Investment / requiered funds Acquisition Transaction tax Fee's & Research Total:
€ € € €
Additional funds
€
20.000
Total invesment
€
10.665.652
Funding leverage intrest equity debt amortization debt
180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
9.838.865 698.559 108.228 10.645.652
70,0% capital 0% € 3.167.227 6,00% € 7.390.197 2% annualy
Vewracht rendement EV: Expected IRR EV (10 Year) Standaarddeviatie 1-zijdige toets 1SD: IRR wordt met 84,15% zekerheid gehaalt 1-zijdige toets 2SD: IRR wordt met 97,15% zekerheid gehaalt
8,98% 2,13% 6,85% 4,72%
Property perfomance
€ 900.000 € 800.000 € 700.000 € 600.000 € 500.000 € 400.000 € 300.000 € 200.000 € 100.000 €€ 100.000-
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
€ 200.000-
Contract Rent
Market Rent
NOI Contract Rent
NOI Market rent
NI Before tax Contract Rent
NI Before tax Market Rent
2017
2018
Valuation parameters Property name City Type of shoppingcentre Gla oppervlakte Amount of units Catchment area
WPM GROEP
Winkel Centrum @ Value Risk-Appetite Dorpcentrum 4080,75 m2 b.v.o. (NEN 2580) 17 40000 inhabitants
Year of acquisition Year of acquisition
Datum: Datum gegevens: Ingevoerd door: Indexen
verwacht
2009
Acquisitie kosten verwervingsprijs kk:
9.838.865
2,27%
huurindex tov inflatie
0,00%
Exploitatiekosten index
2,00%
bouwkosten index
0,00%
BTW
verwervingsprijs kk parkeren
standaard deviatie
Inflatie
verwervingsprijs kk commerciele ruimte
1-aug-09 2-feb-08
0,00896
(not used)
19%
-
Exploitatie
of verwerving berekend (heeft voorrang op eigen invoer)
9.838.865
kosten koper:
Subtotal corrections
7,10%
Inschatting %
rent of vacancy (% of subtotal income)
2%
other income (annualy)
0
-
of
extra rental income (free input year date)) go to ExplOverview to put in data
Overdrachtsbelasting
6,00%
taxatie kosten
0,10%
fixed costs
Notaris
0,00%
Property tax; OZB (net open market value/2500 * x)
Jurist/fiscalist Makelaarcourtage
1,00%
3,00 (factor gemeente)
Other property related taxes
0,00%
Insurance (% net open market value)
0,100%
Ground rent / Lease hold
0
Exit
management costs jaar van exit
10
Structure (% of potential gross income)
0,00%
exit bar kk (10jaar)comm.
7,00%
Asset management (% of potential gross income)
0,00%
exit bar kk (10 jaar) parkeren
0,00%
Property management (% of potential gross income)
2,50%
of
maintenance
0
Exit waarde (handmatig)
Maintenance fund (% of potential gross income)
1,0%
non - recoverable maintenance agreements
0
(heeft in berkening voorrang op BAR berekening)
letting costs
Financiering
Fitting out costs / incentive
0
Letting and marketing fees
0
verwerving €
9.838.865
other costs
kosten koper €
698.559
Non-recoverable service charges
0
extra liquiditeitsbehoefte €
20.000
Non-recoverable VAT
1.197
totaal vermogenbehoefte €
10.557.425
Irrecoverable rents (written off)
1,00%
Miscellaneous operational costs
0
percentage vreemd vemogen
70%
Cash reserve / Sinking fund
0
rentevoet eigen vermogen
0%
VvE bijdrage
4800
rentevoet vreemd vemogen
6,00%
rentevoet liquiditeits reserve
4,00%
aflossing vreemd vermogen
2,00%
afsluit fee vreemd vermogen
0,25% €
18.475,49
exit fee vreemd vermogeen
1,00% €
73.901,97
eigenvemrogen €
3.167.227
vreemdvermogen €
7.390.197
Free input cashflow adjustments
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
€ € € € € € € € € €
-
€ € € € € € € € € €
-
€ € € € € € € € € €
-
€ € € € € € € € € €
free input 5
free input 4
free input 3
extra rent
Values are not automaticly indexed to year of execution. Be aware that you must use future values!!!
free input 2
Capital Improvement Expenditures
free input 1
Extra rent
-
€ € € € € € € € € €
-
Masterproof MRE
Strategie:
Capital-g
Property Essentials Property name City Type of shoppingcentre Gla oppervlakte Amount of units Catchment area
WPM GROEP
Winkel Centrum @ Value Risk-Appetite Dorpcentrum 4.081 m2 b.v.o. (NEN 2580) 17 40.000 inhabitants
Datum: Datum gegevens: Ingevoerd door:
Picture
1-aug-09 2-feb-08
Floorplan
Rental overview (retail data is collected from tentant overviuew) CONTRACT rent Retail; Supermarkt Retail < 200 m2 Retail; > 200 m2 Zakeljike dienstverlening Zorg voorzieningen Other assets
Yield overview (te gebruiken voor bepaling aankoop BAR) aantal
eenheid
2474 654 350 486 108 10
Total commercial real estate Parkeren
m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo gea
€/eenheid
€ € € € € €
160,00 191,74 180,00 0,01 0,01 750,00
4080,75 m²/bvo 0 stuks
total income centre Market rent Retail; Supermarkt Retail < 200 m2 Retail; > 200 m2 Zakeljike dienstverlening Zorg voorzieningen Other assets
aantal 2474 654 350 486 108 10
Total commercial real estate Parkeren
eenheid m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo gea
total income
€ € € € € €
395.800 125.300 63.000 5 1 7.500
66,9% 21,2% 10,6% 0,0% 0,0% 1,3%
€ 0 €
591.606 -
0,0%
€ € € € € € €
591.606 total income 395.800 125.300 63.000 72.825 21.600 7.500
% total income 66,9% 21,2% 10,6% 12,3% 3,7% 1,3%
€ 0 €
686.025 -
0,0%
€
686.025
€/eenheid € 160,00 € 191,74 € 180,00 € 150,00 € 200,00 € 750,00
4080,75 m²/bvo 0 stuks
% total income
total income centre
bar kk
total NAV
% total NAV
6,01% € 0,00% €
9.838.865 -
6,01% € € € € € € €
9.838.865 total NAV 6.089.231 1.790.000 900.000 728.250 216.000 115.385
% total NAV 61,9% 18,2% 9,1% 7,4% 2,2% 1,2%
6,97% € 0,00% €
9.838.865 -
100,0% 0,0%
6,97% €
9.838.865
bar kk 6,50% 7,00% 7,00% 10,00% 10,00% 6,50%
Statistics Expiratie huurcontracten
MarketRent Brakedown
Expiratie Balans naar oppervlakte
Vacancy figures financial vacancy: Gross rental incom vacancy
1% 3%
1200 1000
% vacancy
11%
€ €
591.606 -
€ €
0,0%
800 600
9%
400
58%
200 0 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
18%
Retail; Supermarkt Retail < 200 m2
% vacancy
€ 250.000
€ 150.000
Retail; > 200 m2
€ 100.000
Zakeljike dienstverlening
€ 50.000
Zorg voorzieningen
€2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
% vacancy unit vacancy: Leasebale units vacancy
Expiratie naar huursom
€ 200.000
Aera vacancy: gross leasable area vacancy
Other assets
4080,75 m2 bvo 0 m2 bvo 0,0%
17 0 0,0%
Investment Essentials
WPM GROEP
Property name Winkel Centrum @ Value City Risk-Appetite Type of shoppingcentre Dorpcentrum Gla oppervlakte 4080,75 m2 b.v.o. (NEN 2580) Amount of units 17 0 Catchment area 40000 inhabitants
Datum: Datum gegevens: Ingevoerd door:
1-aug-09 2-feb-08 0
Investment Essentials Aquisition / Yields BAR kk contract rent Bar kk Market rent
6,01% 6,97%
BAR von contract rent BAR von market rent
5,61% 6,51%
NAR von contract rent NAR von market rent
4,98% 5,81%
Investment: Expected return ratio's Contract rent IRR TV (10 year expl) -5,73% IRR EV (10 year expl) 6,39% IRR EV year of exit 6,39%
Market rent -5,33% 7,57% 7,57%
Year of exit: 2018
Investment: Risk
Simulation: Histogram
Investment / requiered funds Acquisition Transaction tax Fee's & Research Total:
€ € € €
Additional funds
€
20.000
Total invesment
€
9.858.865
Funding leverage intrest equity debt amortization debt
180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
9.838.865 698.559 108.228 10.645.652
70,0% capital 0% € 3.167.227 6,00% € 7.390.197 2% annualy
Vewracht rendement EV: Expected IRR EV (10 Year) Standaarddeviatie 1-zijdige toets 1SD: IRR wordt met 84,15% zekerheid gehaalt 1-zijdige toets 2SD: IRR wordt met 97,15% zekerheid gehaalt
8,11% 2,16% 5,95% 3,79%
Property perfomance
€ 900.000 € 800.000 € 700.000 € 600.000 € 500.000 € 400.000 € 300.000 € 200.000 € 100.000 €€ 100.000-
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
€ 200.000-
Contract Rent
Market Rent
NOI Contract Rent
NOI Market rent
NI Before tax Contract Rent
NI Before tax Market Rent
2017
2018
Valuation parameters Property name City Type of shoppingcentre Gla oppervlakte Amount of units Catchment area
WPM GROEP
Winkel Centrum @ Value Risk-Appetite Dorpcentrum 4080,75 m2 b.v.o. (NEN 2580) 17 40000 inhabitants
Year of acquisition Year of acquisition
Datum: Datum gegevens: Ingevoerd door: Indexen
verwacht
2009
Acquisitie kosten verwervingsprijs kk:
9.838.865
2,27%
huurindex tov inflatie
0,00%
Exploitatiekosten index
2,00%
bouwkosten index
0,00%
BTW
verwervingsprijs kk parkeren
standaard deviatie
Inflatie
verwervingsprijs kk commerciele ruimte
1-aug-09 2-feb-08
0,00896
(not used)
19%
-
Exploitatie
of verwerving berekend (heeft voorrang op eigen invoer)
9.838.865
kosten koper:
Subtotal corrections
7,10%
Inschatting %
rent of vacancy (% of subtotal income)
2%
other income (annualy)
0
-
of
extra rental income (free input year date)) go to ExplOverview to put in data
Overdrachtsbelasting
6,00%
taxatie kosten
0,10%
fixed costs
Notaris
0,00%
Property tax; OZB (net open market value/2500 * x)
Jurist/fiscalist Makelaarcourtage
1,00%
3,00 (factor gemeente)
Other property related taxes
0,00%
Insurance (% net open market value)
0,100%
Ground rent / Lease hold
0
Exit
management costs jaar van exit
10
Structure (% of potential gross income)
0,00%
exit bar kk (10jaar)comm.
7,00%
Asset management (% of potential gross income)
0,00%
exit bar kk (10 jaar) parkeren
0,00%
Property management (% of potential gross income)
2,50%
of
maintenance
0
Exit waarde (handmatig)
Maintenance fund (% of potential gross income)
1,0%
non - recoverable maintenance agreements
0
(heeft in berkening voorrang op BAR berekening)
letting costs
Financiering
Fitting out costs / incentive
0
Letting and marketing fees
0
verwerving €
9.838.865
other costs
kosten koper €
698.559
Non-recoverable service charges
0
extra liquiditeitsbehoefte €
20.000
Non-recoverable VAT
1.197
totaal vermogenbehoefte €
10.557.425
Irrecoverable rents (written off)
1,00%
Miscellaneous operational costs
0
percentage vreemd vemogen
70%
Cash reserve / Sinking fund
0
rentevoet eigen vermogen
0%
VvE bijdrage
4800
rentevoet vreemd vemogen
6,00%
rentevoet liquiditeits reserve
4,00%
aflossing vreemd vermogen
2,00%
afsluit fee vreemd vermogen
0,25% €
18.475,49
exit fee vreemd vermogeen
1,00% €
73.901,97
eigenvemrogen €
3.167.227
vreemdvermogen €
7.390.197
Free input cashflow adjustments
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
€ € € € € € € € € €
-
€ € € € € € € € € €
-
€ € € € € € € € € €
-
€ € € € € € € € € €
free input 5
free input 4
free input 3
extra rent
Values are not automaticly indexed to year of execution. Be aware that you must use future values!!!
free input 2
Capital Improvement Expenditures
free input 1
Extra rent
-
€ € € € € € € € € €
-
Masterproof MRE
Strategie:
Develop
Property Essentials Property name City Type of shoppingcentre Gla oppervlakte Amount of units Catchment area
WPM GROEP
Winkelcentrum @ risk Returnhem Wijkcentrum 4.081 m2 b.v.o. (NEN 2580) 17 14.000 inhabitants
Datum: Datum gegevens: Ingevoerd door:
Picture
1-aug-09 2-feb-08
Floorplan
Rental overview (retail data is collected from tentant overviuew) CONTRACT rent Retail; Supermarkt Retail < 200 m2 Retail; > 200 m2 Zakeljike dienstverlening Zorg voorzieningen Other assets
Yield overview (te gebruiken voor bepaling aankoop BAR) aantal
eenheid
2474 654 350 486 108 10
Total commercial real estate Parkeren
m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo gea
€/eenheid
€ € € € € €
160,00 191,74 180,00 148,71 200,00 750,00
4080,75 m²/bvo 0 stuks
total income centre Market rent Retail; Supermarkt Retail < 200 m2 Retail; > 200 m2 Zakeljike dienstverlening Zorg voorzieningen Other assets
aantal 2474 654 350 486 108 10
Total commercial real estate Parkeren
eenheid m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo m²/bvo gea
€ € € € € €
total income
€ € € € € €
395.800 125.300 63.000 72.200 21.600 7.500
57,7% 18,3% 9,2% 10,5% 3,2% 1,1%
€ 0 €
685.400 -
0,0%
€ € € € € € €
685.400 total income 395.800 125.300 63.000 72.825 21.600 7.500
% total income 57,7% 18,3% 9,2% 10,6% 3,2% 1,1%
€ 0 €
686.025 -
0,0%
€
686.025
€/eenheid 160,00 191,74 180,00 150,00 200,00 750,00
4080,75 m²/bvo 0 stuks
% total income
total income centre
bar kk
total NAV
6,50% 7,00% 7,00% 12,00% 12,00% 6,50%
% total NAV
€ € € € € €
6.089.231 1.790.000 900.000 601.667 180.000 115.385
62,9% 18,5% 9,3% 6,2% 1,9% 1,2%
7,08% € 0,00% €
9.676.282 -
100,0% 0,0%
7,08% € € € € € € €
9.676.282 total NAV 6.089.231 1.790.000 900.000 728.250 216.000 115.385
% total NAV 62,9% 18,5% 9,3% 7,5% 2,2% 1,2%
6,97% € 0,00% €
9.838.865 -
101,7% 0,0%
6,97% €
9.838.865
bar kk 6,50% 7,00% 7,00% 10,00% 10,00% 6,50%
Statistics Expiratie huurcontracten
Rent Brakedown
Vacancy figures financial vacancy: Gross rental incom vacancy
1%
Expiratie Balans naar oppervlakte 3% 1200
11%
1000
% vacancy
€ €
685.400 -
€ €
0,0%
800 600
9%
400
58%
200
0 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
18%
Expiratie naar huursom Retail; Supermarkt € 250.000
Retail < 200 m2
€ 200.000
Retail; > 200 m2
€ 150.000
Zakeljike dienstverlening
€ 100.000 € 50.000
Zorg voorzieningen
€2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Other assets
Aera vacancy: gross leasable area vacancy % vacancy unit vacancy: Leasebale units vacancy % vacancy
4080,75 m2 bvo 0 m2 bvo 0,0%
17 0 0,0%
Investment Essentials
WPM GROEP
Property name Winkelcentrum @ risk City Returnhem Type of shoppingcentre Wijkcentrum Gla oppervlakte 4080,75 m2 b.v.o. (NEN 2580) Amount of units 17 0 Catchment area 14000 inhabitants
Datum: Datum gegevens: Ingevoerd door:
1-aug-09 2-feb-08 0
Investment Essentials Aquisition / Yields BAR kk contract rent Bar kk Market rent
6,97% 6,97%
BAR von contract rent BAR von market rent
6,49% 6,50%
NAR von contract rent NAR von market rent
5,73% 5,74%
Investment: Expected return ratio's Contract rent IRR TV (10 year expl) -1,93% IRR EV (10 year expl) 12,22% IRR EV year of exit 12,22%
Market rent -2,33% 11,61% 11,61%
Year of exit: 2018
Investment: Risk
Risico verdeling resultaat
Investment / requiered funds Acquisition Transaction tax Fee's & Research Total:
€ € € €
9.838.865 723.157 132.825 10.694.847
Additional funds
€
20.000
60
Total invesment
€
10.714.847
40
160 140 120 100
80
20 0
Funding leverage intrest equity debt amortization debt
80,0% capital 0% € 2.116.404 6,00% € 8.465.618 2% annualy
Verwacht rendement EV: Expected IRR EV (10 Year) Standaarddeviatie 1-zijdige toets 1SD: IRR wordt met 84,15% zekerheid gehaalt 1-zijdige toets 2SD: IRR wordt met 97,15% zekerheid gehaalt
12,50% 1,91% 10,59% 8,68%
Property perfomance
€ 2.000.000
€ 1.500.000 € 1.000.000 € 500.000
€€ 500.000-
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
€ 1.000.000€ 1.500.000€ 2.000.000-
€ 2.500.000€ 3.000.000-
€ 3.500.000-
Contract Rent
Market Rent
NOI Contract Rent
NOI Market rent
NI Before tax Contract Rent
NI Before tax Market Rent
2017
2018
Valuation parameters Property name City Type of shoppingcentre Gla oppervlakte Amount of units Catchment area
WPM GROEP
Winkelcentrum @ risk Returnhem Wijkcentrum 4080,75 m2 b.v.o. (NEN 2580) 17 14000 inhabitants
Year of acquisition Year of acquisition
Datum: Datum gegevens: Ingevoerd door: Indexen
verwacht
2009
Acquisitie kosten verwervingsprijs kk:
9.838.865
2,27%
huurindex tov inflatie
0,25%
Exploitatiekosten index
2,00%
bouwkosten index
3,34%
BTW
verwervingsprijs kk parkeren
standaard deviatie
Inflatie
verwervingsprijs kk commerciele ruimte
1-aug-09 2-feb-08
0,90%
2,02%
19%
-
Exploitatie
of verwerving berekend (heeft voorrang op eigen invoer)
9.838.865
kosten koper:
Subtotal corrections
7,35%
Inschatting %
rent of vacancy (% of subtotal income)
1,50%
other income (annualy)
0
-
of
extra rental income (free input year date)) go to ExplOverview to put in data
Overdrachtsbelasting
6,00%
taxatie kosten
0,10%
fixed costs
Notaris
0,25%
Property tax; OZB (net open market value/2500 * x)
Jurist/fiscalist Makelaarcourtage
1,00%
3,00 (factor gemeente)
Other property related taxes
0,00%
Insurance (% net open market value)
0,100%
Ground rent / Lease hold
0
Exit
management costs jaar van exit
10
Structure (% of potential gross income)
0,00%
exit bar kk (10jaar)comm.
7,00%
Asset management (% of potential gross income)
0,00%
exit bar kk (10 jaar) parkeren
0,00%
Property management (% of potential gross income)
2,00%
of
maintenance
0
Exit waarde (handmatig)
Maintenance fund (% of potential gross income)
3,0%
non - recoverable maintenance agreements
0
(heeft in berkening voorrang op BAR berekening)
letting costs
Financiering
Fitting out costs / incentive
0
Letting and marketing fees
0
verwerving €
9.838.865
other costs
kosten koper €
723.157
Non-recoverable service charges
0
extra liquiditeitsbehoefte €
20.000
Non-recoverable VAT
1.197
totaal vermogenbehoefte €
10.582.022
Irrecoverable rents (written off)
1,00%
Miscellaneous operational costs
15000
percentage vreemd vemogen
80%
Cash reserve / Sinking fund
0
rentevoet eigen vermogen
0%
VvE bijdrage
4800
rentevoet vreemd vemogen
6,00%
rentevoet liquiditeits reserve
4,00%
aflossing vreemd vermogen
2,00%
afsluit fee vreemd vermogen
0,25% €
21.164,04
exit fee vreemd vermogeen
1,00% €
84.656,18
eigenvemrogen €
2.116.404
vreemdvermogen €
8.465.618
Free input cashflow adjustments
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
€ € € € € € € € € €
490.802 -
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
€ € € € € € € € € €
2.467.647 3.086.108 -
€ € € € € € € € € €
-
€ € € € € € € € € €
-
€ € € € € € € € € €
free input 5
free input 4
herschikken huurders
extra rent
Values are not automaticly indexed to year of execution. Be aware that you must use future values!!!
Uitbreiding supermarkt 2
Capital Improvement Expenditures Uitbreiding supermarkt 1
Extra rent
-
€ € € € € € € € € €
-
Masterproof MRE
Bijlage V - Vitality view
