Masterclass woningmarktonderzoek Companen 50 jaar 1 oktober 2015
De woningmarkt is een complex systeem • Woningmarkt is een onvolkomen markt - Overheid stuurt op de vraag- en aanbodkant • • • • •
Locatiebeleid Woningbouwprogrammering Als grondeigenaar Als subsidieverstrekker Als bepaler van financiële kaders
- Aanbod reageert traag op de vraag omdat processen lang duren - Woningen hebben een lange levensduur en de waarde neemt tijdens die levensduur doorgaans toe i.p.v. af • Grote regionale verschillen in prijs en prijsontwikkeling • Gescheiden huur- en koopmarkt 2
Kernvragen • Hoe ontwikkelt de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte zich? • Hoe moet de toekomstige woningvoorraad er dus uitzien? • Hoe verhoudt zich dit tot de huidige woningvoorraad, wat is de transformatieopgave? • Hoe sluiten de huidige nieuwbouwplannen aan bij de transformatieopgave? • Wat is de toekomstwaarde van de huidige woningvoorraad? • Welke strategieën kunnen worden ingezet voor de kortere termijn en hoe verhouden die zich tot wat op langere termijn nodig is? • Etc. 3
Deelonderwerpen • Positie van specifieke doelgroepen (starters, corporatiedoelgroep, middeninkomens, senioren etc.) • Gewenste omvang kernvoorraad in de toekomst / ontwikkeling scheefheid • Consequenties passend toewijzen • Toekomstige behoefte aan wonen met zorg voor de verschillende doelgroepen • Geschiktheid bestaande woningvoorraad voor bewoning door senioren -> langer zelfstandig wonen
4
Toepassing • • • • • •
Beleidsonderbouwing Strategisch voorraadbeleid Inrichten huurbeleid Monitoring Projecthaalbaarheid Kennisontwikkeling
5
Stappen in een woningmarktonderzoek
6
Onderdelen • Huidige situatie / context in beeld brengen • Verhuiswensen en woonwensen in beeld brengen • Ontwikkeling kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte; vraagverschuiving • Toetsen uitkomsten bij marktkenners • In beeld brengen transformatieopgave, benoemen kansrijke en kwetsbare marktsegmenten • Toetsen bouwplannen aan geconstateerde transformatieopgave • Benoemen strategieën voor de bestaande voorraad en richting voor nieuwbouwprogrammering
7
Woningmarktonderzoek
Uitgangssituatie: huidige bevolking en woningvoorraad
Demografie
Woningmarkttrends Maatschappelijke ontwikkelingen
Conjunctuur
Wet- en regelgeving
Woonwensen
Toekomstige kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte
8
Transformatieopgave
Omvang en samenstelling huidige woningvoorraad
Transformatieopgave Gewenste omvang en samenstelling toekomstige woningvoorraad
9
Strategie bestaande voorraad / nieuwbouwprogrammering Transformatieopgave
Toekomstbestendigheid marktsegmenten
Strategie bestaande voorraad / (her)programmering nieuwbouw
Nieuwbouwplannen
10
De details
11
Huidige woningmarktsituatie / context • Een foto van de woningmarkt • Terugblik: - Bevolkingsontwikkeling - Ontwikkeling woningvoorraad • Bronnen: - Bevolkings- en woningvoorraadstatistieken; migratie: CBS - Inwoners en woningvoorraad: GBA / WOZ / BAG - Voorraad- en verhuurgegevens woningcorporatie - Open Data 12
Terugblik
13
Terugblik
14
Terugblik
15
Huidige situatie
16
Woonwensen • Betrekkelijkheid van woonwensenenquête: - Ongeveer een derde van de huishoudens die aangeven te gaan verhuizen doet dat niet - De groep die niet zegt te verhuizen en het toch doet is ongeveer even groot - Substitutie • Daarom combinatie terugkijken en vooruit kijken: - Analyse van gerealiseerde verhuisbewegingen - Enquête voor de ‘onvervulde vraag’
• Geen vragen stellen waarvan de antwoorden op andere wijze verkregen kunnen worden 17
Woonwensen - terugkijken • Analyse CBS microdata – alle verhuisbewegingen in Nederland, op persoonsniveau, historisch • Vertaling naar verhuisbewegingen op huishoudensniveau • Uitsplitsing naar doelgroepen en marktsegmenten • Profielen van de gerealiseerde verhuizingen per doelgroep • NB: aanbod gestuurd
18
Woonwensen – vooruit kijken • Enquête voor het bepalen van de verhuisgeneigdheid en de ‘onvervulde vraag’ • Profiel van de woonwensen van verhuisgeneigden • Confrontatie met profiel gerealiseerde verhuizingen • Gecombineerd profiel met realiteitswaarde dat recht doet aan de woonwensen die huishoudens in het verleden niet hebben kunnen invullen
19
Toekomst voorspellen?
20
Profiel
21
Kwantitatieve woningbehoefte
22
Kwantitatieve woningbehoefte
23
Kwantitatieve woningbehoefte
100% 90% 80% 70% 60% 50%
40% 30% 20% 10% 0% 2015
2016
2017
2018
0-14 jaar
2019
2020
15-29 jaar
2021
2022
30-54 jaar
2023
2024
55-64 jaar
2025
2026
65-74 jaar
2027
2028
2029
2030
75+
24
Kwalitatieve woningbehoefte • • • •
Woonwensen doelgroepen + Demografische ontwikkeling + Conjuncturele ontwikkeling (doorgaans enkele scenario’s) + Woningmarkttrends / maatschappelijke ontwikkelingen + - Agglomeratie-effect - Generatie-effect • (Wet- en regelgeving)
25
Transformatieopgave; kansrijke- en kwetsbare marktsegmenten • Transformatieopgave: verschil tussen de huidige samenstelling en de in de toekomst benodigde samenstelling van de woningvoorraad Rij / hoekwoning
Kwetsbaar marktsegment
Kansrijk marktsegment
tot 150.000 150-250.000 250-350.000
(Half) vrijstaand
tot 150.000 150-250.000 250-350.000 vanaf 350.000
Appartement
tot 150.000 150-250.000 250-350.000 vanaf 350.000 Ggb Nultreden
KOOP
vanaf 350.000
tot 150.000 150-250.000 250-350.000 vanaf 350.000 -1.000
-800
-600
-400
-200
0
200
400
600
800
1.000
26
Eigendom
Confrontatie met bouwplannen
Huur
Koop Onbekend
Type
Eengezins Meergezins GGB 0-treden Onbekend 0
200
400
600
800
1000
Risico marktopnamecapaciteit
Marktopnamecapaciteit bovengrens
Marktopnamecapaciteit ondergrens
Plancapaciteit
1200
27
Toekomstwaarde huidige woningvoorraad
28
Strategie en beleid
29
Nieuwbouw • • • •
Bouwen voor de afzetbaarheid op de korte termijn? Bouwen wat op langere termijn nodig is? Bouwen voor de directe vraag? Bouwen voor de doorstroming?
30
Herstructurering a.g.v. ontspanning woningmarkt
Stedelijke vernieuwing / wijkaanpak Transformatie doelgroep
Strategieën voor de bestaande voorraad 31
