1 Masterclass woningmarktonderzoek Companen 50 jaar 1 oktober 20152 De woningmarkt is een complex systeem Woningmarkt is een onvolkomen markt - Overhe...
Masterclass woningmarktonderzoek Companen 50 jaar 1 oktober 2015
De woningmarkt is een complex systeem • Woningmarkt is een onvolkomen markt - Overheid stuurt op de vraag- en aanbodkant • • • • •
Locatiebeleid Woningbouwprogrammering Als grondeigenaar Als subsidieverstrekker Als bepaler van financiële kaders
- Aanbod reageert traag op de vraag omdat processen lang duren - Woningen hebben een lange levensduur en de waarde neemt tijdens die levensduur doorgaans toe i.p.v. af • Grote regionale verschillen in prijs en prijsontwikkeling • Gescheiden huur- en koopmarkt 2
Kernvragen • Hoe ontwikkelt de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte zich? • Hoe moet de toekomstige woningvoorraad er dus uitzien? • Hoe verhoudt zich dit tot de huidige woningvoorraad, wat is de transformatieopgave? • Hoe sluiten de huidige nieuwbouwplannen aan bij de transformatieopgave? • Wat is de toekomstwaarde van de huidige woningvoorraad? • Welke strategieën kunnen worden ingezet voor de kortere termijn en hoe verhouden die zich tot wat op langere termijn nodig is? • Etc. 3
Deelonderwerpen • Positie van specifieke doelgroepen (starters, corporatiedoelgroep, middeninkomens, senioren etc.) • Gewenste omvang kernvoorraad in de toekomst / ontwikkeling scheefheid • Consequenties passend toewijzen • Toekomstige behoefte aan wonen met zorg voor de verschillende doelgroepen • Geschiktheid bestaande woningvoorraad voor bewoning door senioren -> langer zelfstandig wonen
Onderdelen • Huidige situatie / context in beeld brengen • Verhuiswensen en woonwensen in beeld brengen • Ontwikkeling kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte; vraagverschuiving • Toetsen uitkomsten bij marktkenners • In beeld brengen transformatieopgave, benoemen kansrijke en kwetsbare marktsegmenten • Toetsen bouwplannen aan geconstateerde transformatieopgave • Benoemen strategieën voor de bestaande voorraad en richting voor nieuwbouwprogrammering
7
Woningmarktonderzoek
Uitgangssituatie: huidige bevolking en woningvoorraad
Demografie
Woningmarkttrends Maatschappelijke ontwikkelingen
Conjunctuur
Wet- en regelgeving
Woonwensen
Toekomstige kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte
8
Transformatieopgave
Omvang en samenstelling huidige woningvoorraad
Transformatieopgave Gewenste omvang en samenstelling toekomstige woningvoorraad
Huidige woningmarktsituatie / context • Een foto van de woningmarkt • Terugblik: - Bevolkingsontwikkeling - Ontwikkeling woningvoorraad • Bronnen: - Bevolkings- en woningvoorraadstatistieken; migratie: CBS - Inwoners en woningvoorraad: GBA / WOZ / BAG - Voorraad- en verhuurgegevens woningcorporatie - Open Data 12
Terugblik
13
Terugblik
14
Terugblik
15
Huidige situatie
16
Woonwensen • Betrekkelijkheid van woonwensenenquête: - Ongeveer een derde van de huishoudens die aangeven te gaan verhuizen doet dat niet - De groep die niet zegt te verhuizen en het toch doet is ongeveer even groot - Substitutie • Daarom combinatie terugkijken en vooruit kijken: - Analyse van gerealiseerde verhuisbewegingen - Enquête voor de ‘onvervulde vraag’
• Geen vragen stellen waarvan de antwoorden op andere wijze verkregen kunnen worden 17
Woonwensen - terugkijken • Analyse CBS microdata – alle verhuisbewegingen in Nederland, op persoonsniveau, historisch • Vertaling naar verhuisbewegingen op huishoudensniveau • Uitsplitsing naar doelgroepen en marktsegmenten • Profielen van de gerealiseerde verhuizingen per doelgroep • NB: aanbod gestuurd
18
Woonwensen – vooruit kijken • Enquête voor het bepalen van de verhuisgeneigdheid en de ‘onvervulde vraag’ • Profiel van de woonwensen van verhuisgeneigden • Confrontatie met profiel gerealiseerde verhuizingen • Gecombineerd profiel met realiteitswaarde dat recht doet aan de woonwensen die huishoudens in het verleden niet hebben kunnen invullen
Transformatieopgave; kansrijke- en kwetsbare marktsegmenten • Transformatieopgave: verschil tussen de huidige samenstelling en de in de toekomst benodigde samenstelling van de woningvoorraad Rij / hoekwoning
Kwetsbaar marktsegment
Kansrijk marktsegment
tot 150.000 150-250.000 250-350.000
(Half) vrijstaand
tot 150.000 150-250.000 250-350.000 vanaf 350.000
Appartement
tot 150.000 150-250.000 250-350.000 vanaf 350.000 Ggb Nultreden
KOOP
vanaf 350.000
tot 150.000 150-250.000 250-350.000 vanaf 350.000 -1.000
-800
-600
-400
-200
0
200
400
600
800
1.000
26
Eigendom
Confrontatie met bouwplannen
Huur
Koop Onbekend
Type
Eengezins Meergezins GGB 0-treden Onbekend 0
200
400
600
800
1000
Risico marktopnamecapaciteit
Marktopnamecapaciteit bovengrens
Marktopnamecapaciteit ondergrens
Plancapaciteit
1200
27
Toekomstwaarde huidige woningvoorraad
28
Strategie en beleid
29
Nieuwbouw • • • •
Bouwen voor de afzetbaarheid op de korte termijn? Bouwen wat op langere termijn nodig is? Bouwen voor de directe vraag? Bouwen voor de doorstroming?
