Externe financiering van woning verduurzaming Bijdrage aan de discussie
Companen 50 jaar congres Philip Blaauw | 1 oktober 2015
Even voorstellen:
Contact
Philip Blaauw Directeur • 0629585396 •
[email protected]
Van milieu-doe-bureau naar gebouwverduurzamer
Philip Blaauw Oprichter
Hoofdkantoor 2014 | 3 140 medewerkers Eerste kantoorininVeenendaal Rotterdam | 1992 medewerkers Specialisatie -–gebouwverduurzamer en ESCo afvalstoffen management
Partner voor verduurzaming Energiemanagement
Analyse / Inspectie
Meten & monitoring Energiebesparing Inkoop
Energielabels Energieconcept NEN inspectie Conditiemeting Ontwerp
Onderhoudsmanagement
Energieconcept Voorlopig / Def. Ontwerp Bestek
MJOP Helpdesk Monitoring
Financiering
Exploitatie | garantie
Eigen vermogen Leningen Energie b.v.
E+ garantie Budgetgarantie Leveringsgarantie
Realisatie Bouwbegeleiding Inkooprealisatie Turnkey (Open boek)
ONAFHANKELIJK VAN: Installateurs, Materialen & Energie leveranciers Energie
Techniek
Milieu
Veiligheid
Verduurzaming: opgave & obstakels Gemeenten
•
Kwalitatief goede huisvesting Voor kwetsbare doelgroepen • Leefbaarheid • Acceptabele woonlasten (huur + energie) • Verduurzamingsopgave (oa energieconvenant Aedes woonbond etc)
• • • • •
Prestatie afspraken
Corporaties
• • • • •
Gemeentelijke volkshuisvestingsopgave (kernvoorraad) CO2 reductie Armoede problematiek Klimaatrisico’s (hitte, water, overlast gezondheid) Leefbaarheid
Financiële ruimte beperkt Krimp van de sociale huurvoorraad (verkoop), lange wachttijden Vraag neemt ondertussen wel toe (statushouders) Passendheidstoets (inkomen) Split incentive
Dilemma Is er geld om te investeren in duurzaamheid? Hoe “terugverdienen” en wordt de huur niet “te hoog” mede i.v.m. de passendheidstoets?
Omdenken van HUUR naar INTEGRALE WOONLASTEN verankert sociale huurwoningen steviger in de kernvoorraad!
Energy Services Company Model
Outsourcing van de verduurzaming via een Energy Services Company (ESCo) biedt mogelijkheden om direct verduurzaming te realiseren zonder eigen investering.
Energy Services Company, hoe werkt het? 100% 95%
Besparing opdrachtgever
Vergoeding ESco
70%
Koppeling besparing en investering
Energierekening voor start ESCo
Energierekening na start ESCo
-3 -2 -1 0
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Doorlooptijd contract
Voorbeeld van een ESCo aanpak in de buurt
Liander Duiven renovatie energie positief gebouw
Hoofdkantoor Liander Netbeheer: Energiepositief Opdrachtgever
: Alliander NV
Omvang
: Kantoor 11.500 m2 Opleiding 1.750 m2 Magazijn 4.950 m2
Maatregelen
: Atrium met EFTE koepels 10.000 m2 PV-panelen 2 Windturbines CO2-regeling ventilatie Warmte- en koudeopslag Warmtepompen BaOpt ventilatie systeem Hoog waardige isolatie Hergebruik water
Resultaat
: Energiepositief
Hoofdkantoor Liander Netbeheer
Case 1. extra investeringsruimte voor maatschappelijk vastgoed eigenaar voor verduurzamen & kosten besparen lage rente als uitdaging !
Energie b.v. voor maatschappelijk vastgoed (maatwerk per project) Installateur- + Apparatuur Inkoop Huurder
Garanties
Energie Manager BTW, EIA
Duurzame energie + energiemanagement
SDE Verhuurder
Vastrecht + Verbruik energie
Energie b.v. Eigenaar
Financiering (offbalance): Energiefonds, bank, etc.
Mogelijk investeringen vanuit de Energie bv Reeds geplande MJOP investeringen in verduurzaming Extra investeringen toevoegen aan MJOP tot duurzaam MJOP zoals led, warmteterugwinning, beter GBS Gevonden InvestWins vanuit al uitgevoerde BOEI inspecties PV investeringen nu SDE 2016 een groter budget krijgt. Voorlopig als doelstelling: 2 Miljoen investering ophalen: 1. netto besparing van 1 ton per jaar na aftrek rente en kosten 2. 350gramCO2 per Euro geïnvesteerd incl. BTW 3. Off-balance voor verhuurder
Financiering Energie bv 1 Amsterdam Investeringsfonds (AIF) wordt politiek opnieuw opgezet tot Duurzaamheidsfonds A’dam. Tender start 1 sept. 2015`tot 12 oktober 2015
Minimaal 350gram CO2 per Euro van AIF Max 500keuro per project 1,99% rente voor achtergestelde lening = Eigen Vermogen Gunning voor 31-10 door College van B&W.
Condities zullen steeds iets ambitieuzer worden Leverage Energie bv met BNG of andere leningen is toegestaan. Vermoedelijk min 20-30% Eigen Vermogen
Financiering Energie bv 2 Vreemd Vermogen aantrekken om 5 ton AIF te ‘hefbomen’ (factor 3 tot 5). Dit levert meer investeringsvermogen in Energie bv en verhoogt kansen bij AIF (meer CO2/ Euro van AIF) Doelstelling: 1,5 a 2,5% rente Bronnen BNG Waterschapsbank FEH indien min 3 labelstappen
Samenvatting case off-balance financiering voor verduurzamen Er zijn veel fondsen en zelfs crowd funding voor extra financiering van verduurzamen (off-balance) Goed hefbomen en na bouwfase herfinancieren verlaagt rente fors Minimaal 1M Euro ophalen anders niet erg lonend Verhuurder moet wel in de lead blijven bijvoorbeeld via: Open boek aanpak Uitschrijven tender (wel veel werk en duur) Eis prestatie garanties van leveranciers
Zelf financieren leidt meestal tot lagere rentes
Case 2.
woning corporatie: financieren extra investeringen in zonne-energie voor betere integrale woonlasten & verduurzamen
Voorbeeld: betaalbaarheid verhogen en verduurzamen via PV systeem met opties als externe financiering Doelstellingen • Maximale woonlasten verlaging en maximale verduurzaming o.a. via Photo Voltaische energie (zonnestroom = PV) • Ontlasten van de balans en de medewerkers van de woningcorporaties
Basis aanpak
PV panelen aansluiten per woning • Iedere woning (grondgebonden of gestapeld) is aangesloten op ‘eigen PV panelen’ op het dak • De energie meter draait terug en bewoner ontvangt vol stroom tarief van 21-23 cent per kWh (dit heet salderen) • Bewoner betaalt zonne-huur • Bewoner saldeert voor eigen rekening en risico volgens eisen Ministerie voor salderen met BTW en energiebelasting.
Smart element 1
Energie b.v. (laten) opzetten • Aparte BV investeert en verhuurt panelen aan huurders
• Incasso, communicatie en sturing door corporatie
Open boek zonne-energie b.v. voor duurzame energie en woonlasten verlaging Financiering Installateur Apparatuur Woningcorporatie
Garanties
Eigenaar BTW
Duurzame energie
EIA Zonne-huur
huurders
Zonne-energie bv
• Essentieel: grip van de corporatie op dit proces via contract, incasso en open boek van de Energie bv • Alternatief = huur verhogen maar minder dan PV opbrengst
Financiering van de Zonne-energie bv • De b.v. kan EIA = Energie Investeringsaftrek inzetten (5-10% korting op aanschaf gemiddeld) en financiert excl. BTW • Eigen Vermogen financiering bijvoorbeeld via regionaal energiefonds en STEP • STEP bedrag naar b.v. als eigen vermogen of • FSFE (Friesland) is een fund voor investeringen in risico-fase (7% achtergestelde lening anders 4-5%)
• Vervolg financiering via: • FEH: 0,5%-1,5% • BNG financiering: 1-3%
Slim verder puzzelen: smart element 2
Ketel vervangen voor 3e labelstap: dan FEH en STEP zeker mogelijk • Maximale woonlasten verlaging en maximale verduurzaming en dak-benutting (1 - 2 labelstappen) via PV • Ketel vervangen voor 3e label stap, • dan is STEP subsidie mogelijk (Stimuleringsregeling Energie Prestatie Huursector) • ook FEH lening met lage rente (0,5-1,5%, Fonds Energiebesparing Huursector)
Bewoners betrekken: smart element 3 Basis system energie domotica • Basis systeem voor energie inzicht via Slimme Meter • Prioriteitsaanvraag slimme meter • Maak energie verbruik inzichtelijk en op afstand instelbaar voor de huurder.
Open boek Zonne-energie bv kosten en baten Kosten per woning incl. BTW (fictief, 4kWp PV) • Investeringen 6.400,- in PV panelen, engineering, begeleiding, inkoop • Aanschaf nieuw CV ketel (zuinig): 1200,• Aanschaf energie domotica pakket: 500,- incl. prioriteitswissel meters Totaal: 8.100,Baten per woning (fictief) • Verrekenen 21% BTW: 1700,- resteert 6.300,• Energie Investeringsaftrek (EIA): 5-9% = -500,- (alleen bij winst) • STEP subsidie: 3 labelstappen: 2.600,- via corporatie naar b.v. • via Energie bv: 50% van 6400,- = 3200,- incl BTW = 2.500,- ex BTW • Totaal: 700,- te dekken incl. uit bijdrage huurder 150,- /jaar ex BTW • Zonnehuur: 180,- incl. BTW per jaar voor PV+ ketel + domotica
Huurder kosten en baten
Kosten voor huurder per woning incl. BTW (fictief, 4kWp PV) • Euro 180,- per jaar voor PV + ketel + domotica
Baten voor huurder per woning incl. BTW (fictief) • Opwekking zonnestroom: 3400kWh a 0,22c = 750,- via salderen • Betere CV ketel: 50,- (aanname) • Energiebesparing met domotica: 100,- (aanname) • Totaal: 900,- /jaar incl BTW
Samenvatting Case externe financiering PV voor woningcorporatie • Netto woonlasten verlagen met verhuren panelen is goed mogelijk • Pas op saldering regeling risico • Externe financiering ook haalbaar, doch: • te hoge rente = te lage woonlasten verlaging huurders • corporatie moet in de lead blijven via open boek en duidelijke condities • Slimme elementen toevoegen verbetert woonlasten en verduurzaming • Alternatief voor zonne-huur blijft huurverhoging (zonder bv)
Kort profiel INNAX GEBOUW & OMGEVING Ons bedrijf heeft veel ervaring met het verduurzamen van o.a. scholen, hotels, kantoren, winkels, woningen en zorggebouwen. Wij zijn zelf in staat als energiediensten bureau om duurzame energie installaties geheel te ontwerpen, maar ook om deze turnkey op te leveren en te beheren/ exploiteren (met prestatie garanties). Opvallend is dat wij deze installaties ook zelf kunnen financieren, waarbij dan de jaarlijkse energiebesparingen hoger zijn dan de jaarlijkse lasten. Er wordt dus direct winst geboekt (lagere energiekosten) zonder investeringen door de eigenaar of de energie gebruiker. Alle diensten zijn volledig in losse modules af te nemen. In gebouwen wordt vaak ook teveel energie gebruikt, dat is duur en het levert hoge CO2 emissies op. Als gecertificeerd energie meetbedrijf kunnen we op afstand meten & monitoren en dan met QuickWin maatregelen zonder investeringen (!) de gebruiken fors verlagen. Ook weer direct kosten besparen vanaf dag 1 dus.
Ons hoofdkantoor is in Veenendaal en er werken ruim 150 medewerkers voor INNAX in Nederland en we hebben een kleine operatie in Duitsland (met geavanceerde Duitse energie technieken). De holding wordt gevorm door INNAX GROUP (zie www.innax.com). Wij zijn onafhankelijk van de energiebedrijven en installateurs en sturen stevig op lagere energiekosten én lagere CO2 emissies. Onze missie is: ‘sustainable buildings for everyone’. Op www.innax.nl treft u meer informatie aan over ons bedrijf.
Links naar 2 leuke films over gebouw verduurzamen zijn: •
http://www.innax.nl/over-innax (algemene presentatie van INNAX diensten en missie )
•
http://www.youtube.com/watch?v=I6VksElVhk4 (renovatie van oud gebouw van energielabel G naar C).
