Masarykova univerzita Právnická fakulta Obor Právo Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva
Diplomová práce
Právo stavby Jakub Suchý
2015/2016
Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma Právo stavby zpracoval sám. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použil k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury.
………………………………..
Jakub Suchý
2
Rád bych poděkoval vedoucí mé diplomové práce doc. JUDr. Ivaně Průchové, CSc. za odborné vedení, užitečné rady a věcné připomínky, které mi pomohly při zpracování této práce. Dále bych rád poděkoval své rodině a zejména mým rodičům, kteří mě podporovali nejen při psaní diplomové práce, ale i v průběhu celého studia.
3
Abstrakt Diplomová práce „Právo stavby“ se zabývá charakteristikou práva stavby jako relativně nového institutu soukromého práva a především komplexním rozborem jeho právní úpravy ve stavu ke dni 31. 11. 2015. Jejím cílem je nejen objasnit podstatu tohoto institutu pro jeho praktické využití, ale také kriticky zhodnotit příslušná ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, včetně zaměření se na problematické a výkladově sporné otázky. Předmět zkoumání zahrnuje rovněž historický vývoj se znázorněním vlivu na současnou právní úpravu a posouzení praktické využitelnosti práva stavby. Klíčová slova: Právo stavby, stavebník, stavba, stavební plat, superficies solo cedit, věcná práva k věci cizí, stavba na cizím pozemku
Abstract Master’s thesis „Right of Construction“ covers a characterization of the right of construction as relatively new institute of private law and especially complex analysis of its regulations to 31st December 2015. The aim of the thesis is not only to clarify the essence of this institute for its practical use, but also critically evaluate appropriate sections of The Civil Code, no. 89/2012, including its focus on problematical and controversial issues of interpretation. The subject of the research also includes an influence of a historical evolution on present regulations and assessment of practical utilization of the right of construction. Key words: Right of Construction, constructor, construction, construction salary, superficies solo cedit, iura in re alinea, construction trespassing
4
Obsah Seznam zkratek ................................................................................................................. 7 Úvod.................................................................................................................................. 8 1
Základní pojmy ........................................................................................................ 11 1.1
Absolutní majetková práva .............................................................................. 11
1.2
Věcná práva ...................................................................................................... 12
1.3
Věcná práva k věci cizí .................................................................................... 12
1.4
Právo stavby ..................................................................................................... 13
1.5
Stavebník .......................................................................................................... 13
1.6
Pozemek ........................................................................................................... 14
1.7
Stavba ............................................................................................................... 15
1.8
Zásada superficies solo cedit ............................................................................ 17
2
Historický vývoj právní úpravy práva stavby ......................................................... 18
3
Obecná ustanovení o právu stavby .......................................................................... 21
4
5
3.1
Pozemky sloužící k lepšímu užívání ................................................................ 22
3.2
Omezení v možnosti zřídit právo stavby .......................................................... 23
3.3
Pozemek zatížený zástavním právem............................................................... 24
3.4
Právo stavby jako věc nemovitá ....................................................................... 25
Vznik práva stavby .................................................................................................. 27 4.1
Smlouva o zřízení práva stavby ....................................................................... 28
4.2
Vydržení práva stavby...................................................................................... 30
4.3
Rozhodnutí orgánu veřejné moci o zřízení práva stavby ................................. 31
4.4
Právo stavby v katastru nemovitostí ................................................................ 32
4.5
Doba trvání práva stavby ................................................................................. 33
4.6
Úplatnost práva stavby ..................................................................................... 37
4.7
Ocenění práva stavby ....................................................................................... 39
Práva a povinnosti z práva stavby ........................................................................... 42 5.1
Práva k pozemku a stavbě ................................................................................ 42
5.2
Zřeknutí se práva stavby .................................................................................. 47
5.3
Výhrada schválení jednání stavebníka ............................................................. 48
5.4
Přechod práva stavby ....................................................................................... 49
5.5
Předkupní právo ............................................................................................... 50
5
5.6 6
7
Převod a zatížení práva stavby ......................................................................... 51
Zánik práva stavby .................................................................................................. 53 6.1
Způsoby zániku práva stavby ........................................................................... 54
6.2
Následky zániku před uplynutím doby ............................................................ 57
6.3
Náhrada za stavbu ............................................................................................ 58
6.4
Přechod zástavních a jiných práv ..................................................................... 59
Právo stavby pro praxi ............................................................................................. 61 7.1
Veřejnoprávní vlivy na právo stavby ............................................................... 61
7.2
Možnosti využití práva stavby ......................................................................... 63
7.3
Jiné možnosti stavby na cizím pozemku .......................................................... 64
7.4
Výhody a nevýhody práva stavby .................................................................... 65
Závěr ............................................................................................................................... 67 Zdroje .............................................................................................................................. 69 Seznam obrázků .............................................................................................................. 74
6
Seznam zkratek LZPS
Ústavní zákon č. 2/1993 Sb., Listina základních práv a svobod, ve znění pozdějších předpisů
OZO
Císařský patent č. 946/1811 Sb. z. s., obecný občanský zákoník rakouský, ve znění pozdějších předpisů
ZSP/1912
Zákon č. 86/1912 ř. z., o stavebním právu, ve znění pozdějších předpisů
ZPS/1947
Zákon č. 88/1947 Sb., o právu stavby, ve znění pozdějších předpisů
OZ/1950
Zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
OZ/1964
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
ZOM
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů
StZ
Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů
VZ
Zákon č. 184/2006 Sb. o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění), ve znění pozdějších předpisů
NOZ
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
KZ
Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů
VOM
Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů
7
Úvod Právo stavby jsem si pro svou závěrečnou práci vybral především kvůli jeho aktuálnosti a velmi nízké rozšířenosti. V absolvované praxi jsem se s touto problematikou setkal velmi vzácně. Vzhledem ke změnám, jež přináší NOZ, ji však považuji za hodnu většího významu, než jakého se jí zatím dostává. Jelikož se jednotlivé zdroje vztahující se k tomuto institutu neustále vyvíjejí a rozšiřují, zvolil jsem jako mezní datum jejich použitelnosti 31. 11. 2015. Téma diplomové práce lze zhodnotit jako trvale aktuální. Je totiž stále ještě čerstvě právně účinné a pro mnohé tedy de facto nové. Od účinnosti OZ/1964 na našem území existoval právní dualismus vlastnictví pozemku a stavby, čímž právo stavby postrádalo smysl. Teprve k 1. 1. 2014, tedy po 50 letech, byla oživena zásada superficies solo cedit, což vytvořilo prostor pro oživení předmětného institutu. Kvůli půl století trvajícímu dualismu se do obecného povědomí veřejnosti dostalo s účinností NOZ především zavedení vlastnického monismu. Zcela stranou zájmu však zůstaly z toho vyplývající důsledky na kontinuitu budování staveb na pozemcích v cizím vlastnictví. Vzhledem k velmi krátké použitelnosti a omezenosti vhodných pramenů zůstává zatím právo stavby též mimo centrum právně-praktických zájmů. Tato práce si tedy klade za cíl vysvětlit a rozšířit právo stavby mezi odbornou i laickou veřejnost, podrobit kritice jeho zákonnou úpravu a vymezit jeho obsah a podstatu se zřetelem na specifický vztah mezi účastníky takto vzniklého poměru. Úmyslem bylo vytvořit komplexní nástroj pro usnadnění pochopení a následného využívání tohoto institutu, včetně zohlednění úzkých vazeb na související problematiky, například katastr nemovitostí nebo oceňovací předpisy. Za základní pramen této práce lze logicky považovat NOZ, především část upravující právo stavby obsaženou v § 1240 až 1256. Pro správné pochopení a dogmatické zkoumání bylo nezbytné tato jednotlivá ustanovení provázat s důvodovou zprávou
a také
se
zdokumentovaným
přípravným
a legislativním
procesem.
V návaznosti na NOZ byly předmětem čerpání i další především veřejnoprávní předpisy1 upravující právo stavby. Historické uchopení pak vychází z po sobě navazujících kodifikačních děl počínaje OZO, včetně relevantní literatury. Vzhledem k velmi krátkému prostoru pro vznik soudních sporů nelze považovat aktuální 1
Zejména StZ, KZ, ZOM, LZPS, VZ atd.
8
judikaturu soudů za těžiště poznání práva stavby, jelikož v současné době se takřka nevyskytuje. Na počátku procesu vytváření této práce též neexistovala ucelená odborná literatura zabývající se právem stavby. Bylo tedy zapotřebí vycházet především z komentářů k NOZ,2 okrajových zmínek v rámci děl zabývajících se jinými tématy a odborných publikací a článků.3 Teprve následně spatřily světlo světa první monografie,4 jejichž předmětem bylo právo stavby výhradně, nebo alespoň dostatečně významně. Systematika práce má odpovídat postupnému a chronologickému seznamování se s daným institutem. Po základním pojmovém a historickém přehledu následuje obecný úvod do tématu. Dále je zkoumán celý proces existence vztahu práva stavby vycházeje ze soukromoprávní úpravy. Závěr patří vybraným otázkám, které doplňují seznámení se s danou problematikou v širších souvislostech. První kapitola vytváří hlavní stavební kámen pro pochopení institutu práva stavby. Vysvětluje základní pojmy, jimž je důležité porozumět a u nichž je nezbytné správně je pochopit v návaznosti na tento institut včetně samotné superficiální zásady. Nejedná se pouze o holé definice, nýbrž i o jejich charakteristiku se zdůrazněním podstatných odlišností oproti jejich pojetí pro potřeby jiných právních institutů a odvětví českého právního řádu. S těmito vymezeními je úzce provázáno i zařazení práva stavby do systematiky NOZ.
2
SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník III: věcná práva. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2013 a ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář, svazek III. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer, 2014 3 ACHOUR, Gabriel; PELIKÁN, Martin. Právo stavby podle nového občanského zákoníku. Bulletin advokacie. 2014, roč. 13, č. 12, s. 37 – 43., ELIÁŠ, Karel. Právo stavby. Obchodněprávní revue. 2012, roč. 4, č. 10, s. 273-278., PETR, Pavel. Stará (ne)známá superficiální zásada. Právní rozhledy. 2012, roč. 20, č. 10, s. 370 – 374., POHLOVÁ, Alena. Vlastnictví pozemku a stavby. Právní rádce. 2006, roč. 14, č. 5, s. 5 -13., ŠULC, Robert. Povrch ustoupil půdě, situaci může řešit právo stavby. Trade News. 2015, roč. 4, č. 4, s. 84 – 85., ŠUSTROVÁ, Daniela. NOZ, stavební zákon. Rekodifikace a praxe. 2014, roč. 2, č. 1, s. 20., ZIMA, Petr. Stručný úvod do práva stavby. Právní rozhledy. 2005, roč. 13, č. 8, s. 287 - 290., ZIMA, Petr. Několik mýtů o právu stavby. Právní rozhledy. 2015, roč. 23, č. 19, s. 679., ADÁMKOVÁ, Petra. Realizace stavby na cizím pozemku ve světle nového občanského zákoníku. ESTAV.cz [online]. Publikováno 23. 9. 2014 [cit. 1. 11. 2015]., HAŠKOVCOVÁ, Thu Nga; HLUŠIČKA, Ondřej. Stavba na cizím pozemku (oprávněná) ve světle nového občanského zákoníku. eLAW.cz. [online]. Publikováno 23. 3. 2012 [cit. 15. 11. 2015]., MUSILOVÁ, Barbora. Jak se dívá nový občanský zákoník na stavbu na cizím pozemku? AK Kocián, Šulc, Balaštík. [online]. Publikováno 5. 5. 2014 [cit. 7. 11. 2015]., SLABÝ, Tomáš. Věcněprávní perspektiva stavby na cizím pozemku. epravo.cz. [online]. Publikováno 1. 4. 2015 [cit. 13. 11. 2015]., TEGL, Petr. Některé aktuální výkladové problémy úpravy nemovitých věcí v NOZ I. Právní prostor [online]. Publikováno 12. 1. 2015 [cit. 4. 11. 2015]., TEGL, Petr. Některé aktuální výkladové problémy úpravy nemovitých věcí v NOZ - II. Právní prostor [online]. Publikováno 14. 1. 2015 [cit. 4. 11. 2015]. 4 KINDL, Milan. Právo nemovitostí. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2015, PEKÁREK, Milan a kol. Pozemkové právo. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2015 a ZIMA, Petr. Právo stavby. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2015
9
Druhá kapitola je zaměřena na historický vývoj. Nemá ambice poskytnout vyčerpávající popis všech ustanovení dobové právní úpravy práva stavby, ale je spíše vstupem do zkoumané problematiky. Zabývá se kodifikací a základním vývojem obsahu tohoto institutu na dnešním území České republiky od OZO až po účinnost NOZ. Kapitola se rovněž nezaměřuje na historické odlišnosti právní úpravy oproti té dnešní. S úmyslem zdůraznit tyto změny a zpřehlednit jejich vývoj jsou naopak obsaženy napříč jednotlivými kapitolami a popsány vždy u konkrétního prvku práva stavby, k němuž se přímo váží. Třetí kapitola je již skutečným úvodem do problematiky práva stavby v pojetí NOZ. Je zaměřena na zkoumání předpokladů a základních podmínek pro zřízení práva stavby. Kromě obecného popisu jeho podstaty vymezuje i zákonem stanovená omezení či připuštěná rozšíření a také objasňuje nahlížení NOZ na právo stavby jako na věc. Čtvrtá, pátá a šestá kapitola jsou zachycením „života“ práva stavby od jeho vzniku, přes obsah tvořený právy a povinnostmi jednotlivých účastníků, až po jeho zánik. Nejprve jsou charakterizovány jednotlivé způsoby vzniku, včetně jejich účinků a promítnutí do katastru nemovitostí, následované rozborem některých souvisejících otázek, které je vhodné řešit již v této fázi. Dále jsou zkoumány práva a povinnosti stran takto vzniklého vztahu, včetně jejich možných zákonných, obligačních či autoritativních modifikací. Závěrečná část je zaměřena kromě možných způsobů zániku i na důsledky z toho vyplývající, a to jak ve vztahu k účastníkům práva stavby, tak i ke třetím osobám. Poslední, sedmá, kapitola odlišuje právo stavby od jiných institutů umožňujících po nabytí účinnosti NOZ budovat stavby na cizím pozemku, včetně zdůraznění jeho jednotlivých výhod a nevýhod. Dále se zabývá možnostmi praktického využití tohoto institutu a jeho ovlivněním ze strany veřejného práva. Vzhledem k rozsahu diplomové práce do ní nelze vyčerpávajícím způsobem zahrnout všechna hlediska práva stavby. Za střed zájmu je proto považováno pojetí NOZ. Krátký historický nástin a následné možnosti praktického využití pouze osvětlují širší přesah tématu, nelze je však vnímat jako stěžejní a vyčerpávající. Stranou zájmu pak úmyslně zůstaly některé další aspekty, které jsou v práci pouze okrajově nastíněny, jako například daňové předpisy vztahující se k právu stavby nebo institut vyvlastnění.
10
Základní pojmy
1
Pro lepší orientaci v problematice práva stavby je vhodné si nejprve ujasnit základní pojmy, které se tohoto tématu dotýkají a věcně s ním souvisejí. Jelikož jsou v českém právním řádu některé pojmy chápány rozdílně v závislosti na právním odvětví či jednotlivých pramenech úpravy, následující vymezení se zaměřují především na význam ve vztahu k právu stavby se zvýrazněním těch prvků, které mají podstatný vliv v této oblasti.
1.1 Absolutní majetková práva Ustanovení o právu stavby jsou součástí části třetí NOZ, jež obsahuje tzv. absolutní majetková práva. Ta působí erga omnes, přičemž výjimky může stanovit dle § 976 NOZ pouze zákon. Jedná se o práva individuálně určeného subjektu, jejichž předmětem je určitá věc, přičemž jim odpovídají povinnosti blíže nespecifikovaného okruhu ostatních subjektů toto právo nerušit.5 V právní úpravě NOZ zákonodárce uplatnil výslovně zásadu numerus clausus. V souladu s ní lze stanovit pouze zákonem, která majetková práva mají absolutní povahu, přičemž NOZ mezi ně řadí práva věcná a právo dědické. Zákon připouští stranám možnost odchýlit se od ustanovení části třetí a upravit své poměry odlišně. Je však nutné brát v úvahu, že nově již tato ujednání budou mít účinky pouze inter partes. Ve vztahu ke třetím osobám se i nadále uplatní zákonná ustanovení. Absolutní majetková práva tedy mají kogentní povahu ve vztahu ke třetím osobám, není-li zákonem výslovně stanoveno jinak.6 V praxi práva stavby to znamená, že stavebník je oprávněn mít stavbu na vymezeném pozemku, přičemž současně jsou ostatní subjekty povinny nerušit výkon jeho práva, a to do jisté míry i včetně vlastníka pozemku jako druhé účastníka vztahu z práva stavby. Strany se při sjednání práv a povinností z práva stavby mohou odchýlit od zákonných ustanovení, nicméně účinky těchto ujednání budou závazné pouze inter partes.
5
HURDÍK, Jan a kol. Občanské právo hmotné: obecná část, absolutní majetková práva. 2. aktualiz. vyd. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2014, s. 201. 6 HURDÍK, op. cit., s. 201.
11
1.2
Věcná práva „Věcná práva jsou práva absolutní a jsou obsahem takových právních vztahů, v nichž právu jednoho subjektu odpovídá povinnost všech ostatních toto jeho právo nerušit, přičemž předmětem takového právního vztahu je vždy věc v právním smyslu.“7
Věcná práva tvoří skupinu několika právních institutů, jež mají rozdílné funkce a liší se také svým obsahem (např. v tom, kdo má právo věc užívat nebo kdo má právo věc převést apod.). Nejznámějším a nejběžnějším z nich je právo vlastnické a na něj navazující spoluvlastnictví. Dalšími věcnými právy jsou pak držba, správa cizího majetku a konečně věcná práva k věcem cizím, kam se řadí i právo stavby. Věcná práva však kromě své absolutní povahy obsahují podle některých autorů rovněž prvek relativní. Tento pohled se zakládá na názoru, že postavení vlastníka ve vztahu k oprávněnému se liší od postavení třetích osob. Rozdíl je v tom, že vlastník je omezen v možnosti plně užívat svou věc, anebo je nucen strpět něco, co by jinak nemusel.8 S tímto názorem se ztotožňuji, jelikož i právní vztahy vyplývající z práva stavby v sobě kromě absolutní složky působící vůči všem třetím osobám obsahují i složku relativní, která zahrnuje práva a povinnosti vlastníka dotčeného pozemku (tj. povinného), které jsou odlišné od těch, jež mají tyto třetí osoby. Právo stavby lze tedy považovat za absolutní právo, avšak s relativním prvkem vůči vlastníkovi pozemku.
1.3
Věcná práva k věci cizí
Obsahem iura in re alinea je oprávnění určitého subjektu k věci, která není jeho vlastnictvím. Ten však prostřednictvím věcného práva získává pouze některá práva dispozice s danou věcí, která by jinak náležela výhradně jejímu vlastníkovi.9 Systematika NOZ dělí věcná práva k věci cizí na čtyři základní instituty, a sice právo stavby, věcná břemena, zástavní právo a zadržovací právo. Společným znakem je převážně jejich věcněprávní povaha. Jejich odlišnosti pak spočívají především v rozsahu a druhu práv a povinností z nich vyplývajících, ale také v jejich účelu. Zatímco věcná
7
ŠVESTKA, op. cit., s. 7. SPÁČIL, op. cit., s. 6. 9 HURDÍK, op. cit., s. 235. 8
12
břemena a právo stavby slouží k umožnění využití užitné hodnoty cizí věci, zástavní a zadržovací právo jsou určeny především jako nástroje k zajištění.10 Jistou zvláštností oproti OZ/1964 a částečným prolomením podstaty věcný práv k věcem cizím je § 1257 odst. 2 NOZ. Ten totiž umožňuje zřídit tzv. vlastníkovu služebnost. Tou se rozumí výhradně zatížení pozemku určitého vlastníka ve prospěch jiného jeho pozemku (tzn. nelze ji využít ve vztahu ke stavbám či jiným věcem).11
1.4
Právo stavby
Jedná se o institut relativně nově zavedený NOZ. V době účinnosti OZ/1964 jej český právní řád neupravoval, avšak na našem území byl již v minulosti využíván. Potřeba jeho oživení přišla společně s návratem zásady superficies solo cedit, jelikož bylo nezbytné vytvořit prostor pro její prolomení v určitých, vhodných, případech. „Podstata práva stavby je v tom, že jako věcné právo s povahou nemovité věci zatěžuje cizí pozemek tak, že osoba, jíž toto právo patří, je oprávněna mít na tomto pozemku stavbu.“12 Jeho ucelenou definici NOZ výslovně neobsahuje, ale je možné ji dovodit z § 1240 NOZ. Právo stavby je věcné právo umožňující zatížit cizí pozemek věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu, přičemž nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou. Považuji za vhodné upozornit, že jej nelze zaměňovat se stavebním právem. Ačkoliv se tento termín pro právo stavby v minulosti využíval, v současné době se vyskytuje ve veřejnoprávní oblasti a označuje právo vycházející z úpravy StZ. Naproti tomu je právo stavby specifickým institutem soukromého práva.
1.5
Stavebník
Stavebníkem se pro využití institutu práva stavby rozumí osoba, jíž svědčí právo mít stavbu na pozemku v cizím vlastnictví. Důvodová zpráva k NOZ ale zdůrazňuje, že je zapotřebí zohlednit rovněž vymezení stavebníka dle StZ.13 Jednohlasně však také dodává, že toto jeho veřejnoprávní pojetí je konstruováno pro potřeby stavebního práva. 10
FIALA, Josef a kol. Občanské právo hmotné: multimediální učební text. 3. aktualiz. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2012, s. 42. 11 KINDL, op. cit., s. 242. 12 Důvodová zpráva k NOZ 13 Nyní § 2 odst. 2 písm. c) StZ
13
Nelze je tedy bez dalšího zaměňovat, i když obě pojetí nestojí ve vzájemném protikladu. Dle NOZ je pojem stavebníka chápan šířeji, jelikož oproti StZ zahrnuje například i osobu provádějící stavbu, pro kterou není vyžadováno získání stavebního povolení či souhlasu.14 Rovněž Nevyšší soud ČR několikrát ve svých rozhodnutích definoval stavebníka rozdílně. Dle jeho rozsudku15 je za stavebníka považována osoba, která se fakticky podílí na zřízení stavby, není-li z dohody nebo z okolností zřejmé, že tato osoba jen pomáhá jinému. Takovéto pojetí se liší od dříve judikovaného názoru,16 který pojem stavebník vymezil v občanskoprávním smyslu jako toho, kdo stavbu uskutečnil s (právně relevantně projeveným) úmyslem mít ji pro sebe, přičemž není rozhodné, komu bylo adresováno rozhodnutí o stavebním povolení. Při aplikaci institutu práva stavby je tedy ve výsledku nutné vnímat jeho občanskoprávní charakter, v důsledku čehož bude stavebníkem každá fyzická nebo právnická osoba, která je oprávněná z práva stavby dle NOZ.17
1.6
Pozemek
Dalším pro právo stavby významným pojmem je pozemek, jelikož právě on je určen k realizaci stavby. Co se rozumí pozemkem v občanskoprávním smyslu však NOZ neupravuje. Výslovně pouze v § 498 uvádí, že nemovité věci jsou mimo jiné pozemky a věcná práva k nim. Oživená zásada superficies solo cedit pak k pozemku neoddělitelně váže i jeho součásti, kterými jsou kromě rostlinstva na něm vzešlém a prostoru nad i pod povrchem také stavby na něm zřízené a jiná zařízení, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Výjimku tvoří pouze stavby dočasné, které jsou i nadále samostatnými věcmi.18 Přímou definici pozemku nalezneme v § 2 písm. a) KZ, který jej vymezuje jako část zemského povrchu oddělenou od sousedních částí určitou hranicí, například hranicí rozsahu práva stavby. Pouhým vymezením plošného rozsahu práva stavby však strany nemohou vytvořit nový pozemek v uvedeném smyslu.19 14
SPÁČIL, op. cit., s. 892. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. 6. 2007, sp. zn. 22 Cdo 2258/2007. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 5. 10. 2015]. 16 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 5. 11. 2002, sp. zn. 22 Cdo 1174/2001. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 5. 10. 2015]. 17 ZIMA, Právo stavby, op. cit., s. 113. 18 Viz § 506 a 507 NOZ 19 Viz podkapitola 7.1 Veřejnoprávní vlivy na právo stavby 15
14
Ze znění NOZ vyplývá chápání pozemku pouze jako nemovité hmotné věci způsobilé být předmětem vlastnictví.20 Při jeho faktickém určení a prostorovém vymezení je tedy nezbytné vycházet z jeho definice dle KZ. Ta je sice obsažena v předpise veřejného práva, avšak vzhledem k absenci „přednostní“ soukromoprávní úpravy jejímu využití nic nebrání. Pokud by přesto vznikly výkladové nejasnosti, musely by se řešit až judikaturní cestou.
1.7
Stavba
Zcela zásadní význam pro právo stavby má logicky pojem stavby samotné. Ten NOZ využívá jako legislativní zkratku pro stavby, ale také jiná zařízení zřízená na pozemku. Co se rozumí těmito jinými zařízeními a jak se odlišují od staveb, však zůstává otázkou, kterou budou muset vyřešit až obecné soudy. Jedinou jistotou je to, že budou něčím, co nesplňuje parametry stavby.21 Mohly by tak jimi být například zpevnění pozemků nebo meliorační zařízení, ale také hřiště, dopravní značky, lavičky apod. Toto rozlišování však ve výsledku nemá význam, protože se v obou případech jedná o součást pozemku. U práva stavby by mohla vyvstat otázka, zda se právem stavebníka mít stavbu na cizím pozemku rozumí stavba ve významu něčeho odlišného od jiných zařízení na pozemku, anebo ve významu legislativní zkratky, který zahrnuje obě tyto skupiny. Dle mého názoru je jednoznačně zapotřebí vycházet z druhého významu, protože v opačném případě by zákonodárce zvolil cestu výslovného vyloučení institutu práva stavby pro tzv. jiná zařízení. Zásadní změnou oproti úpravě OZ/1964 je, že k 1. 1. 2014 již stavba není nemovitou věcí, jelikož ji NOZ vymezuje „pouze“ jako součást pozemku. Považuji však za vhodné doplnit, že i nadále existují některé stavby, které jsou díky specifickým okolnostem samostatnými věcmi. Prvním případem jsou stavby, u nichž nedošlo ke spojení s pozemkem pro rozpor vlastnických režimů dle § 3055 odst. 1 NOZ. Druhou výjimkou jsou podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro nebo podzemní garáže), které jsou nemovitou věcí dle výslovného zákonného určení.22 Zvláštní postavení potom zaujímají stavby dočasné, které nejsou součástí daného pozemku, ale navíc je dle charakteristiky vyplývající z NOZ lze považovat za věci movité.23 20
PEKÁREK a kol., op. cit., s. 76. TEGL, Některé aktuální výkladové problémy úpravy nemovitých věcí v NOZ - I, 2015, op. cit. 22 KINDL, op. cit., s. 123. 23 KINDL, op. cit., s. 133. 21
15
Zásahem do uvedeného pravidla je pak také situace, kdy se jedná o stavbu jako předmět práva stavby. Zákonodárce zde totiž výslovně počítá s tím, že v takovém případě sice rovněž není samostatnou věcí, ale zato se stává součástí práva stavby.24 Závisí tedy na daném režimu, v jakém se stavba nachází, zda je součástí pozemku, anebo práva stavby, čímž je zároveň i určeno, kdo má vlastnické právo k ní, zda vlastník pozemku, nebo stavebník. Zákonnou definici stavby soukromé právo opět neobsahuje. Možné východisko bychom mohli hledat v právu veřejném, které ji vymezuje v § 2 odst. 3 StZ jako veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu. Využití takového pojetí ovšem komplikují závěry Nejvyššího soudu ČR,25 který dovodil, že OZ/1964 stanoví, že stavba není součástí pozemku; nevymezuje však, co stavba je. Pro oblast občanského práva nelze použít vymezení stavby provedené StZ a to nejen proto, že toto vymezení je dáno jen pro účely stavebněprávní, ale též proto, že některé stavby, k jejichž provedení je třeba stavebního povolení, resp. ohlášení stavebnímu úřadu, netvoří věci v občanskoprávním smyslu. Proto judikatura dospěla k závěru, že pokud občanskoprávní předpisy používají pojem "stavba", nelze obsah tohoto pojmu vykládat jen podle stavebních předpisů. Veřejné právo chápe stavbu dynamicky jako činnost k uskutečnění stavebního díla. Z pohledu soukromého práva je však na stavbu dle ustálené praxe nahlíženo staticky jako na hmotný výsledek stavební činnosti člověka, který je (prostorově) oddělitelný od okolí, zejména od pozemku, má samostatný hospodářský účel a vyznačuje se relativní kompaktností materiálu.26 Očekávám, že tento výklad bude pokračovat i u NOZ. Jako stavbu tak bude možné chápat i elektrickou rozvodnu, výměník tepla, trafostanici, sklep, tunel či most.27 Hlavním odlišujícím znakem soukromoprávního vnímání však i nadále zůstane schopnost být předmětem občanskoprávních vztahů.28
24
Srovnej § 506 a 1242 NOZ Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 8. 2003, sp. zn. 22 Cdo 1221/2002. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 27. 10. 2015]. 26 TEGL, Některé aktuální výkladové problémy úpravy nemovitých věcí v NOZ - II, 2015, op. cit. 27 ŠVESTKA, op. cit., s. 685. 28 PEKÁREK a kol., op. cit., s. 168. 25
16
I přes existenci těchto závěrů se bezpochyby budou v praxi práva stavby objevovat spory o to, zda se jedná o stavbu či nikoliv. Rozhodující výklad však zůstane až na obecných soudech.
1.8
Zásada superficies solo cedit
Jedná se o římskou právní zásadu, která bývá do českého jazyka překládána jako „povrch ustupuje půdě“. Jelikož byla v minulosti na našem území uplatňována střídavě, s účinností NOZ byla k 1. 1. 2014 zavedena do českého právního řádu znovu. Své vyjádření našla v jeho § 506. Jejím obsahem je vyjádření myšlenky, že vše, co je trvale spojené s pozemkem, je jeho součástí a sdílí jeho osud. Největší vliv má tato myšlenka na trvalé stavby na pozemku zřízené.29 Ty jsou totiž výsledkem činnosti člověka, zpravidla uskutečněné za použití značných zdrojů, což je zcela odlišuje například od porostu vzrostlého na pozemku. Nemožnost s nimi samostatně disponovat u nich proto nabývá největšího významu. Původní idea této zásady vyplývala z důležitosti pozemku, který je nezaměnitelným přírodním zdrojem. Z toho důvodu byl pro svou jedinečnost chápán jako věc hlavní (určující). Ostatní věci trvale vázané k pozemku, movité i nemovité, se takovému významu musely podřídit a stát se jeho pouhou součástí. Došlo tak k přirozené koncentraci vlastnického práva v rukou vlastníka pozemku.
29
PETR, op. cit., s. 370.
17
2
Historický vývoj právní úpravy práva stavby
Právo stavby vzniklo jako reflexe potřeby realizovat stavby na cizím pozemku při existenci superficiální zásady, kdy současně není možné nebo výhodné jej nabýt do vlastnictví. Své kořeny nachází již v římském právu. Smluvně zřízené superficies představovalo časově neomezené, dědičné a převoditelné právo superficiáře ke stavbě na cizím pozemku, který mohl současně užívat a požívat. Vlastníkovi pozemku náležela náhrada v podobě ročního peněžitého platu, tzv. salaria.30 První, k českému právnímu řádu relevantní, zmínky o jednotě vlastnictví stavby a pozemku nalezneme již v OZO. Zásada superficies solo cedit byla vyjádřena v § 417 až 419. Jedinou zákonnou výjimku představovala situace, kdy vlastník půdy věděl o stavební činnosti, ale osobě ji provádějící poctivě a v dobré víře tuto ihned nezakázal. V takovém případě se stavba i pozemek staly vlastnictvím stavebníka a vlastník pozemku měl právo pouze na obecnou hodnotu pozemku.31 Nejednalo se však o stavbu realizovanou vědomě na cizím pozemku. Věcněprávní institut obdobný právu stavby totiž OZO přímo neobsahoval. Na našem území se tak právo stavby objevilo až počátkem dvacátého století v podobě ZSP/1912, který používal termín stavební právo.32 Právo mít stavbu na povrchu nebo pod povrchem půdy mělo povahu věcného, zcizitelného a dědičného práva. Mohlo být zřízeno pouze dočasně a vznikalo až na základě vkladu do nově zřízené samostatné vložky pozemkových knih. Bylo považováno za nemovitou věc. Zvláštní omezení spočívalo v možnosti založit právo stavby pouze pro pozemky ve vlastnictví státu, země, okresu, obce nebo veřejného fondu. Kostely, obročí, církevní ústavy nebo společenstva a obecně prospěšné ústavy nebo sdružení jej sice také mohly využít na svých pozemcích ve veřejném zájmu, musely ovšem získat povolení zemského úřadu. Vlastník pozemku měl pak nejen právo na náhradu v podobě jednorázové úplaty nebo opakující se stavební činže, ale zároveň při zániku práva stavby nabyl vlastnictví k samotné stavbě. Tento nový institut jako první výrazně zasáhl do uplatňování superficiální zásady, což vzbudilo značné rozpaky o jeho využití. Očekávala se především výstavba bytů pro sociálně slabší obyvatelstvo a dělnickou
30
ELIÁŠ, op. cit., s. 273. § 418 OZO 32 POHLOVÁ, op. cit., s. 6. 31
18
třídu.33 Praxe však časem odhalila, že možnosti využití práva stavby jsou širší a lze jej využití i pro jiná stavební díla. Zmíněný ZSP/1912 byl zrušen ZPS/1947, který však v mnoha ohledech převzal jeho úpravu. Považuji tedy za vhodné zaměřit se pouze na charakteristické rozdíly obou zákonů. Nově již zřízení práva stavby nebylo omezeno pouze pro určité pozemky (státní atd.). Ačkoliv se i nadále jednalo o právo dočasné, horní ani dolní hranice již nebyly stanoveny.34 Lišila se také zákonná výše náhrady poskytovaná za stavbu při přechodu na vlastníka pozemku. Vypuštěno bylo dále ustanovení upravující následky neplacení stavebního platu (dříve stavební činže).35 Nejzásadnější změnu ovšem doznal režim stavby, která již byla považována za součást práva stavby. 36 Dále pak ZPS/1947 přinesl i několik nových ustanovení, z nichž zmíním ta nejvýraznější. Stavebník a vlastník pozemku měli vzájemné zákonné předkupní právo ke stavbě a pozemku. Výslovně byla připuštěna možnost prodloužit trvání práva stavby, nebo se jej zřeknout. A stavebníkovi mohla být smluvně uložena povinnost provést stavbu do určité doby. Dle důvodové zprávy k NOZ vychází jeho úprava hlavně ze ZPS/1947. Mimo to byly využity i výsledky prací subkomitétu pro věcná práva z roku 1924, osnova předválečného československého zákoníku a také aktuální úpravy některých evropských států. Vystavění současné právní úpravy na základech ZPS/1947 považují někteří autoři za nevhodné vzhledem k jeho krátké účinnosti (10. 7. 1947 až 31. 12. 1950), která neumožnila reálné otestování praxí. V důsledku toho se pak některá ustanovení NOZ o právu stavby mohou jevit jako nejednoznačná či interpretačně problematická.37 Také zákon OZ/1950, nahrazující úpravu ZPS/1947, obsahoval institut práva stavby jako jediný způsob zřízení trvalé stavby na cizím pozemku. To mohlo vzniknout ze zákona, úředním výrokem nebo smluvně se souhlasem okresního národního výboru, který zkoumal zájmy celé společnosti. Zřizovalo se jako úplatné nebo bezplatné. Zcizit jej ovšem bylo možné pouze se souhlasem okresního národního výboru. Specifickým znakem úpravy OZ/1950 byla skutečnost, že po zániku nepřecházelo vlastnictví stavby na majitele pozemku. To bylo důsledkem upuštění od zásady superficies solo cedit v případě práva stavby, což vyjadřoval § 155 OZ/1950.38 Jak vlastník pozemku, tak vlastník stavby, pak měli vzájemná předkupní práva k pozemku a stavbě. Jinak mohli 33
ŠVESTKA, op. cit., s. 683. Viz podkapitola 4.5 Doba trvání práva stavby 35 Viz podkapitola 4.6 Úplatnost práva stavby 36 Viz podkapitola 3.4 Právo stavby jako věc nemovitá 37 ZIMA, Právo stavby, op. cit., s. 18. 38 POHLOVÁ, op. cit., s. 7. 34
19
navzájem vykonávat vlastnická práva v míře přiměřené jejich poměrům. Pokud však došlo k realizaci trvalé stavby na cizím pozemku jiným způsobem, nemohlo vzniknout oddělené vlastnictví stavby a pozemku, protože s tímto stavem počítal OZ/1950 pouze při využití práva stavby. Jednalo by se tedy o neoprávněnou stavbu.39 Přímý předchůdce NOZ, OZ/1964, považoval stavbu i pozemek za dvě samostatné věci. Superficiální zásada tak byla oproti OZ/1950 prolomena všeobecně. Tento závěr vyjádřil i Nejvyšší soud ČR,40 dle kterého OZ/1964 vychází z odděleného vlastnictví stavby a pozemku, přičemž vlastníkem stavby se stává zásadně stavebník. Výslovného zákonného vyjádření se pak dělené vlastnictví dočkalo až v novele provedené zákonem č. 509/1991 Sb., s účinností k 1. 1. 1992, kdy nový § 120 odst. 2 stavbu vylučoval jako součást pozemku. Ačkoliv OZ/1964 neobsahoval institut práva stavby, bylo možné podobně využít až do zmíněné novelizace (tj. do 31. 12. 1991) právo osobního užívání pozemku. Oprávněný měl časově neomezené, děditelné a smluvně nepřevoditelné právo vybudovat rodinný dům, rekreační chatu, garáž či zahradu. Nemělo však věcnou povahu. Zřídit jej bylo možné pouze k pozemkům, které byly k takovým realizacím určeny dle územních plánů nebo územních rozhodnutí a které byly v socialistickém společenském vlastnictví. Samotné stavby pak připadaly do vlastnictví oprávněného.41 Od 1. 4. 1964 český právní řád neznal institut práva stavby jako věcněprávní titul ke stavbě na cizím pozemku. Bylo ale možné využít titulů obligačních. OZ/1964 například připouštěl možnost uzavření smlouvy o právu stavby jako smlouvy inominátní. Vzhledem k vyloučení superficiální zásady však absence práva stavby nebyla reálnou překážkou realizace staveb na cizích pozemcích, jelikož stavebníkovi postačil „pouhý“ souhlas vlastníka pozemku. V roce 2000 se objevily první vážnější projevy formování NOZ, jelikož vznikl jeho první věcný záměr. Již ten počítal se znovuzavedením zásady superficies solo cedit. Bylo tedy nutné v NOZ oživit i zapomenuté právo stavby. V současné době se v Evropě nejedná o nikterak výjimečný institut, jelikož nachází své uplatnění i v právu německém, francouzském, rakouském, švýcarském a řady dalších zemí.
39
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 12. 1998, sp. zn. 3 Cdon 398/96. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 22. 10. 2015]. 40 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 23. 8. 1973, sp. zn. 3 CZ 14/73. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 27. 10. 2015]. 41 POHLOVÁ, op. cit., s. 8 – 9.
20
3
Obecná ustanovení o právu stavby
Právo stavby je v České republice opět využitelné od 1. 1. 2014, a to s ohledem na nové pojetí stavby jako součásti pozemku. Mít stavbu na cizím pozemku může být vhodné zvláště v situacích, kdy z ekonomického nebo obdobného hlediska není možné či účelné, aby ji provedl sám vlastník pozemku, nebo aby stavebník pozemek nabyl do svého vlastnictví. O právo stavby se však jedná pouze v případech, kdy stavebník realizuje stavbu na cizím pozemku. Oprávnění stavět na vlastním pozemku totiž není právem věcným k věci cizí, ale pouhou realizací vlastnického práva.42 „Zjednodušeně lze konstatovat, že institut práva stavby opravňuje stavebníka k tomu, aby měl na cizím pozemku umístěnu stavbu. Stavba, kterou stavebník postaví na cizím pozemku na základě práva stavby, se však nestane součástí pozemku, ale nestává se ani samostatnou věcí.“43 Je důležité zdůraznit, že na základě práva stavby má stavebník možnost mít na pozemku pouze celou stavbu. Nelze jej tedy platně zřídit pouze na část stavby nebo pouze k jednotlivému poschodí budovy. Právo stavebníka je ve znění § 1240 NOZ vymezeno termínem „právo mít stavbu“. To však nelze vnímat pouze jako oprávnění k realizaci stavby nové, nýbrž i jako právo mít na pozemku stavbu již zde existující před vznikem práva stavby. K takovým případům může docházet v situacích, kdy vlastník pozemku, na němž se nachází stavba, má zájem na její přestavbě či jejím využívání, aniž by současně přestal být vlastníkem pozemku, a není ochoten či schopen do ní sám investovat.44 Kromě využití jiných institutů občanského práva (např. nájem nebo pacht) se tak nabízí možnost uzavřít smlouvu o právu stavby, čímž by stavebník stavbu „převzal a měl ji“, například za účelem její rekonstrukce, zpevnění, stabilizace, apod.45 Lze však očekávat, že tento způsob využití nebude tak četný a případy vzniku zcela nové stavby budou převažovat. Zařazením práva stavby před ostatní věcná práva k věcem cizím se zdůrazňuje jeho odlišné pojetí od služebností. To je nezbytné vzhledem k tomu, že v obou případech se jedná o omezení vlastnického práva vlastníka pozemku. To je dáno tím, že je povinen zdržet se jednání rušících práva stavebníka a rovněž strpět výkon práva stavby a práv s ním spojených. Zásadní odlišností je ovšem skutečnost, že institut práva stavby 42
ŠVESTKA, op. cit., s. 682. ACHOUR; PELIKÁN, op. cit., s. 37. 44 ELIÁŠ, op. cit., s. 274. 45 Důvodová zpráva k NOZ 43
21
nevyžaduje speciální vztah mezi pozemkem, pro nějž se zřizuje, a pozemkem jiným. Rovněž vztah zatíženého pozemku k určité osobě není u práva stavby relevantní, jelikož je volně převoditelné a je předmětem dědictví. Důvodová zpráva k NOZ shodně dodává, že osnova rozdílně od práva švýcarského, ale shodně s právem německým, rakouským a nizozemským pojímá právo stavby jako zcela specifické věcné právo. Důvody lze hledat v tom, že zatímco služebnost předpokládá nějaký vztah jednoho pozemku k druhému, anebo spojení s nějakou osobou, právo stavby nemůže být s ohledem na jeho převoditelnost a dědičnosti tímto způsobem omezeno. Vzhledem k věcnému charakteru je však nutné si uvědomit, že omezen na svých právech není pouze současný vlastník pozemku, ale také každý následující, a to po celou dobu trvání práva stavby. Zatížení pozemku je patrné z katastru nemovitostí a je tedy možnost pro každého potencionálního budoucího vlastníka pozemku se s touto skutečností seznámit. V praxi tedy nebude možné uspět s námitkou nového vlastníka pozemku, že jej nabyl bez vědomí, že je tento zatížen věcným právem v podobě práva stavby. Vztah vzniklý mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku je synallagmatický. Tím je vyjádřena rovnováha mezi jejich právy a povinnostmi, jelikož právům jednoho z nich odpovídají povinnosti toho druhého a naopak. Zatímco vlastník pozemku má povinnosti předat pozemek do užívání stavebníkovi a sám se zdržet jeho užívání i požívání, stavebník má povinnost naplnit právo stavby realizací určené stavby a popřípadě hradit úplatu. Oba jsou tedy zároveň dlužníky a věřiteli v protichůdných právech a povinnostech.46
3.1
Pozemky sloužící k lepšímu užívání
Relativním vybočením ze smyslu práva stavby je § 1240 odst. 2 NOZ. V tomto ustanovení se totiž počítá s jeho zřízením i pro pozemek či pozemky, které sice nejsou pro stavbu zapotřebí, avšak budou sloužit k jejímu lepšímu užívání. Takovými pozemky pak mohou být například přilehlá parkoviště, zahrady, dvory, příjezdové cesty apod.47 Právo stavby nesleduje pouze záměr výstavby domů k bydlení, ale také skladišť, obchodních domů, sportovních a průmyslových staveb atd. Bude tedy 46 47
ŠVESTKA, op. cit., s. 691. ŠULC, op. cit., s. 84.
22
záviset především na ujednání stran, které pozemky takto určí k lepšímu užívání stavby. Zákonodárce zde vycházel z existence zastavěných stavebních pozemků, které upravuje StZ jako pozemky evidované v katastru nemovitostí jako stavební parcely a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami.48 Mohla by vyvstávat otázka, zda musejí být tyto pozemky sloužící k lepšímu užívání stavby ve vlastnictví stejné osoby, která vlastní pozemek určený pro stavbu. Komentáře ani důvodová zpráva k NOZ se k takovémuto případu nevyjadřují. Závěr je totiž zřejmý. Musí se jednat o totožného vlastníka všech těchto pozemků. V opačném případě by se totiž již nejednalo o právo stavby, ale stavebník by s vlastníkem pozemku, potřebným k lepšímu užívání, upravil svá práva a povinnosti jiným způsobem, kupříkladu jeho nájmem. Někteří autoři však s uvedenými závěry nesouhlasí. Dle jejich výkladu totiž podstatou práva stavby není úprava režimu sousedních pozemků, a pokud by se tedy na nich měla nacházet např. pouze příjezdová cesta (tj. nikoliv stavba), nelze k nim právo stavby zřídit. V takovém případě se jim jako vhodnější jeví využití institutu služebnosti.49
3.2
Omezení v možnosti zřídit právo stavby
Právo stavby nelze zřídit zcela neomezeně k libovolnému pozemku. Vznik je ex lege omezen, a to tak, že jej nelze zřídit, pokud na pozemku vázne jiné právo příčící se jeho účelu. Zákonná dikce hovoří o zřízení práva stavby, tedy o založení na základě smluvního konsenzu stran. Při vzniku na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci by nemělo docházet k problémům způsobeným kolizí práv, jelikož daný orgán jej v takovém případě nebude moci založit. Lze také očekávat, že právní výklad dospěje k závěru, že v takovém případě nemůže vzniknout právo stavby ani vydržením, právě kvůli již existujícímu a kolidujícímu právu váznoucímu na pozemku, jež bude vydržení znemožňovat. Nepřípustnost zřídit v takovém případě právo stavby má absolutní povahu. Nejedná se tedy o vadu, kterou by bylo možné následně zhojit. 48 49
§ 2 odst. 1 písm. c) StZ ZIMA, Několik mýtů o právu stavby, op. cit., s. 679.
23
Právy, jež se příčí právu stavby, pak v praxi budou například negativní služebnosti, které pozemek zatíží zákazem jeho zastavění, nebo právo cesty, přičemž zastavěním by došlo ke znemožnění nebo ztížení chůze či jízdy přes tento pozemek.50 Nemusí se však vždy jednat pouze o práva podle soukromoprávních předpisů. Jiným případem mohou být pozemky, pro které byla vydána stavební uzávěra, či které se nacházejí v ochranných pásmech, které realizaci stavby vylučují. Právo stavby nebude možné zřídit ani při existenci zákonných věcných břemen nezapsaných v katastru nemovitostí, jako například břemeno zřízení a provozu inženýrských sítí.51 Ve svém komentáři k NOZ se J. Spáčil zabývá situací, kdy by k jednomu pozemku byly zřízeny dvě či více práv stavby. V takovém případě se ale nebude jednat o právně relevantní omezení, které by vzniku bránilo. Tento závěr lze dovodit také ze znění § 1240 NOZ, který hovoří o stavbě na nebo pod povrchem pozemku, přičemž není stanoveno, že se musí jednat o jednu a tutéž stavbu. Jednotliví oprávnění tak budou disponovat paralelními právy stavby vedle sebe k jednomu pozemku, což jim nebrání v realizaci jejich staveb. V praxi by mohlo docházet i k situacím, v nichž by právo stavby mělo být realizováno na již existující stavbě. I zde se však lze přiklonit k názoru, že žádné omezení nevznikne a právo stavby tak bude využitelné.52
3.3
Pozemek zatížený zástavním právem
Zřízení práva stavby k pozemku jej významně ovlivňuje jako majetkovou hodnotu. To by mohlo vyvolávat problémy zejména v případech, kdy slouží k zajištění jako předmět zástavního práva. Reálná hodnota pozemku se totiž s realizací stavby může zvýšit, ale také významně snížit. Na tuto situaci pamatuje i NOZ, který pro zřízení práva stavby na pozemku, který je zatížen zástavním právem, vyžaduje souhlas zástavního věřitele. Zákon se však již dále nezabývá formou, jakou má být udělen. Je tedy nutné postupovat podle obecných ustanovení o právním jednání. Jelikož se nejedná o případ zřizování nebo převádění věcného práva k nemovité věci, ale pouze o souhlas k němu, není výslovně vyžadována písemná forma. Je však nutné vycházet ze skutečnosti, že právo stavby je předmětem
50
ELIÁŠ, op. cit., s. 274. SPÁČIL, op. cit., s. 895. 52 Viz podkapitola 7.2 Možnosti využití práva stavby 51
24
evidence v katastru nemovitostí, a lze tedy očekávat, že za účelem řádného zápisu bude písemná forma nezbytná.53 Možnost zřídit právo stavby k pozemku zatíženému zástavním právem byla poprvé vyjádřena v roce 2011.54 Do té doby se při legislativních pracích na NOZ počítalo s absolutní nemožností zřídit jej k pozemku, jenž je předmětem zástavy. Tento vývoj by měl sloužit zástavním věřitelům jako vodítko k důslednému zvážení, zda svůj souhlas udělí, jelikož právo stavby může mít významný vliv na obsah jejich práv.
3.4
Právo stavby jako věc nemovitá
S účinností NOZ došlo také ke změně vymezení věcí. Za nemovité věci jsou kromě pozemků a podzemních staveb se samostatným účelovým určením považována i věcná práva k nim, ale také práva, která za nemovité věci prohlásí zákon.55 Již takové vymezení by postačovalo k jednoznačnému závěru, že právo stavby jako věcné právo k pozemku je nemovitou věcí. Textace NOZ tak trochu zbytečně v § 1242 opakuje, že právo stavby je nemovitá věc. Takové pojetí odpovídá i koncepci evropských zákoníků a superficiální zásadě.56 To v případě stavby je situace značně odlišná. Obecně je totiž považována za součást pozemku, na němž se nachází. Pokud se však nachází v režimu práva stavby, je součástí toho práva a podléhá ustanovením o nemovitých věcech. Dochází tedy k odlišnému určení věci hlavní, i nadále však není samostatnou věcí. Sama o sobě tak stavba nemůže být předmětem exekuce či cese, jelikož ty by musely být cíleny přímo na právo stavby jako na nemovitou věc.57 Koneckonců ani případný zánik samotné stavby, anebo rozhodnutí správního orgánu o jejím odstranění, nebudou mít vliv na právo stavby, jelikož to bude stále existovat a stavebník bude moci stavbu (i opětovně) realizovat.58 U stavby již existující na pozemku před zřízením práva stavby bude docházet k ještě významnějšímu zásahu do superficiální zásady. Ta bude totiž zpravidla součástí pozemku a tedy vlastnictvím jeho majitele. Zřízením práva stavby k takové stavbě však dojde ex lege ke změně věci hlavní, a proto se stane dočasně vlastnictvím stavebníka. 53
SPÁČIL, op. cit., s. 896. Návrh občanského zákoníku předložený Legislativní radě vlády (4/2011). Nový občanský zákoník. [online]. [cit. 7. 11. 2015]. 55 § 498 NOZ 56 Důvodová zpráva k NOZ 57 ACHOUR; PELIKÁN, op. cit., s. 37. 58 ŠULC, op. cit., s. 84. 54
25
Ten tak v tomto případě nebude jejím prvním vlastníkem. Faktické dopady této odlišnosti by však neměly být žádné. „Stavba sice je součástí (vlastnicky jiného) pozemku, nepřirůstá však jeho vlastníkovi, nýbrž náleží stavebníkovi. Na stavebníka – a nikoli na vlastníka pozemku – je přeneseno oprávnění vlastníka pozemku přisvojit si vše, co na pozemku vzejde. Jde o zásadní výjimku ze superficiální zásady.“59 Uvedené pojetí může vyvolávat jisté pochybnosti, jelikož se dle něj považuje věc hmotná za součást věci nehmotné. Dále není zcela jasné, zda stavba nebude zároveň i součástí pozemku. Tento názor však považuji za lichý, jelikož by v takovém případě byla současně podřízena dvěma věcem hlavním, jež by byly ve vlastnictví rozdílných osob, což shledávám jako nepřípustné. Jediným oprávněným z vlastnických práv ke stavbě tak bude stavebník, který má nejen právo „mít stavbu“ na pozemku, ale také přisvojit si věci na něm vzešlé. Součástí práva stavby mohou být i věci movité. Ty se však při jeho zániku nestávají součástí pozemku a zůstanou ve vlastnictví stavebníka.60 Za účinnosti ZSP/1912 byla stavba chápána jako příslušenství práva stavby. Byla zcela samostatnou věcí movitou a měla sloužit nemovitému právu. To však způsobovalo rozpory, jelikož obecné pojetí příslušenství vyžadovalo jednotu s věcí hlavní v movitém či nemovitém charakteru.61 Tato koncepce tedy neobstála vzhledem k nejasnému vymezení příslušenství a věci hlavní a jejich režimů. Úprava NOZ tak v tomto ohledu vychází ze ZPS/1947, který již stavbu považoval za součást práva stavby.
59
ŠVESTKA, op. cit., s. 688. ŠUSTROVÁ, op. cit., s. 20. 61 PETR, op. cit., s. 371. 60
26
4
Vznik práva stavby
Pro právo stavby jsou zvlášť uvedeny způsoby, kterými jej stavebník může nabýt jako subjektivní právo. Jejich taxativní výčet je obsažen v § 1243 NOZ. Nejčastějším případem bude vznik na základě smlouvy uzavřené s vlastníkem pozemku. Méně časté pak bude vydržení práva stavby. Poslední možností je konstitutivní rozhodnutí orgánu veřejné moci. Ustanovení NOZ odlišují pojmy „zřízení“ a „vznik“ práva stavby, což lze na první pohled považovat za nadbytečnost. Zatímco vznik je spojen s vydržením a rozhodnutím orgánu veřejné moci jako nabývacími právními tituly, zřízení je využíváno ve vztahu ke smlouvě. Toto členění lze odůvodnit odlišným okamžikem vzniku práva stavby. Při vydržení a rozhodnutí orgánu veřejné moci je to v momentě, kdy jsou naplněny podmínky vydržení, nebo rozhodnutí nabude právní moci. Naopak u smlouvy NOZ výslovně váže zřízení až na okamžik zápisu práva stavby do veřejného seznamu, tj. katastru nemovitostí. Odlišování právních skutečností, na jejichž základě se nabývá právo stavby a u nichž se liší okamžik vzniku, je tedy zpřehledněno používáním pojmů „zřízení“ a „vznik“. Věcný záměr NOZ62 předpokládal vznik práva stavby pouze na základě smluvního ujednání mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku. Více možností nepřipouštěly ani ZSP/1912 a ZPS/1947. Již první návrh NOZ63 však rozšířil nabývací tituly o rozhodnutí orgánu veřejné moci, bude-li k tomu oprávněn dle ustanovení zákona. Poslední způsob, tedy vydržení, byl do textu zákona pojat v roce 2009.64 Výsledek takového vývoje lze shledat jako logický. Rozhodnutí orgánu veřejné moci by mělo najít své uplatnění například u vypořádání spoluvlastnictví nebo při vyvlastnění. Z této úvahy vychází i připravovaná novela VZ, dle které by byl vyvlastňovací úřad v případě splnění všech nezbytných podmínek oprávněn omezit vlastnické právo k pozemku zřízením práva stavby, jež představuje menší zásah do práv vyvlastňovaného oproti případnému odnětí vlastnictví.65 Možnost vydržení je také rozumným závěrem, jelikož pokud bude
62
Věcný záměr občanského zákoníku (2000). Nový občanský zákoník [online]. [cit. 7. 11. 2015]. Návrh občanského zákoníku a důvodové zprávy (1/2005). Nový občanský zákoník [online]. [cit. 7. 11. 2015]. 64 Návrh občanského zákoníku předložený vládě (1/2009). Nový občanský zákoník [online]. [cit. 7. 11. 2015]. 65 Návrh zákona, kterým se mění zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění), ve znění pozdějších předpisů. Portál ODok [online]. [cit. 2. 2. 2016]. 63
27
stavebník právo stavby v dobré víře vykonávat, měla by mu být při naplnění ostatních zákonných podmínek po určitém čase zajištěna právní jistota.
4.1
Smlouva o zřízení práva stavby
Nejpraktičtějším a bezesporu nejběžnějším způsobem, jakým může stavebník nabýt právo stavby, je uzavření smlouvy. Ta bude většinou samostatná, avšak nelze vyloučit ani případy, kdy bude součástí smlouvy jiné, například o převodu dotčeného pozemku.66 Ze zákona je pro její platné uzavření vyžadována písemná forma s podpisy stran na téže listině, jelikož se tímto jednáním zřizuje věcné právo k nemovité věci. Následně bude sloužit i pro zápis do veřejného seznamu, čímž teprve vznikne samotné právo stavby. Nabytí účinnosti smlouvy tak nemá na okamžik jeho zřízení vliv. Písemná forma je však vyžadována nejen pro samotnou smlouvu, ale i pro její dodatky či případnou dohodu o zrušení práva stavby.67 Nedodržení požadované formy by zřejmě mělo za následek absolutní neplatnost. Ustanovení § 582 NOZ zdánlivě dává stranám možnost tuto vadu následně zhojit. Právo stavby ovšem platně vzniká až zápisem do veřejného seznamu, k čemuž je již zapotřebí písemná podoba smlouvy. Případné zhojení neplatnosti způsobené nedostatkem formy tedy nepřipadá v úvahu. Samotná smlouva musí vyhovovat nejen obecným požadavkům dle NOZ, ale také těm specifickým vyplývajícím z ustanovení o právu stavby. V důsledku toho lze rozlišovat různé náležitosti smlouvy, které může klasifikovat jako nezbytné (obligatorní), anebo dobrovolné (fakultativní). Zákon však jejich vymezení neobsahuje. Je tedy nutné je dovodit z povahy a smyslu celého institutu, z praxe a následně je dotvořit cestou judikatury. Pro platné zřízení práva stavby jsou nicméně rozhodující pouze náležitosti obligatorní, jelikož jejich absence ve smlouvě bude vést k neplatnosti. Při fakultativních ujednáních mohou strany vycházet především z ustanovení § 1250 až 1255 NOZ, kdy tuto úpravu mohou v zákonných mezích samy ve smlouvě modifikovat. Mimo to mohou dále sjednat i jiné, zákonem neupravené práva a povinnosti, jako třeba pravidla údržby stavby, prohlídky stavby vlastníkem pozemku, zajištění či utvrzení práva stavby,68 určení osoby povinné k podání návrhu na zápis do veřejného seznamu, závazek dodržovat při realizaci stavby ujednané stavebně-technické
66
ŠVESTKA, op. cit., s. 691. SPÁČIL, op. cit., s. 897. 68 ELIÁŠ, op. cit., s. 275. 67
28
a kvalitativní parametry anebo povinnost získat veškerá veřejnoprávní povolení a rozhodnutí potřebná k realizaci stavby v souladu se zákonem.69 Při odchýlení se smlouvou od zákonných ustanovení však strany musí pamatovat na skutečnost, že jejich ujednání mají zásadně účinky pouze inter partes. Vůči třetím osobám se jich lze dovolávat pouze tehdy, jsou-li zapsána do veřejného seznamu. K tomu může dojít zejména při sjednání zvláštního užívání pozemku stavebníkem, nebo při vlastnických omezeních stavebníka v právu stavby.70 4.1.1 Nezbytné náležitosti smlouvy V současné době zatím neexistuje relevantní judikatura, která by vymezila obligatorní obsah smlouvy o právu stavby. Než se tak stane, nezbývá nic jiného, než za něj považovat takové náležitostí, u kterých se jejich nezbytnost přinejmenším očekává. Vzhledem k tomu, že oprávnění zřídit právo stavby k pozemku náleží pouze jeho vlastníkovi, je nutné, aby smlouva obsahovala jeho projev vůle o takovémto zatížení pozemku.71 Takové vyjádření bude také vodítkem pro řešení možných nejasností ohledně úmyslu stran. Jako vhodná se mi jeví formulace v úvodu smlouvy, která by uváděla, že ji vlastník pozemku uzavírá s úmyslem zřídit ke svému pozemku právo stavby ve prospěch oprávněného. Neméně významná je nutnost zcela přesné identifikace pozemku, který má být zatížen, popřípadě rovněž dalších dotčených pozemků.72 Tento požadavek je kladen s ohledem na to, aby nedošlo k jeho záměně či nejistotě o jeho určení. Nejpraktičtější a zároveň nejvíce zřetelné bude označení pozemku údaji z katastru nemovitostí, a sice pomocí jeho parcelního čísla, obce, katastrálního území, čísla listu vlastnictví, výměry, druhu, případných součástí a katastrálního pracoviště. Všechny tyto údaje si totiž strany mohou rovněž ověřit v katastru nemovitostí. Další identifikace by se měla týkat samotné stavby. Není při tom podstatné, zda již existuje, nebo má být teprve realizována. V obou případech bude totiž nejdůležitější především soulad skutečné stavby a požadavků kladených na ni smlouvou. Toto vymezení pak slouží i jako ochrana vlastníka pozemku před situací, kdy by na jeho
69
ACHOUR; PELIKÁN, op. cit., s. 38. Důvodová zpráva k NOZ 71 ELIÁŠ, op. cit., s. 275. 72 ZIMA, Právo stavby, op. cit., s. 80. 70
29
pozemku vznikla jím nepřipustitelná stavba, pro kterou by smlouvu nikdy neuzavřel. Specifikace je proto nezbytná pro posouzení, zda stavba vyhovuje právu stavby.73 Posledními nezbytnými náležitostmi smlouvy jsou uvedení doby trvání práva stavby a ujednání o jeho úplatnosti. Jelikož NOZ neumožnuje uzavřít jej na dobu neomezenou, je nutné výslovně vyjádřit jeho délku. Formulace tohoto údaje nebude v praxi nijak sporná, jelikož postačí pouhé uvedení časového údaje.74 Při stanovení úplatnosti již zákon poskytuje stranám více prostoru k úpravě svých práv a povinností. Právo stavby lze proto uzavřít bez úplaty ze strany stavebníka. V takovém případě postačí do smlouvy včlenit ujednání, že se zřizuje bezúplatně. Při opačné dohodě je kromě zmínění úplatnosti nutné uvést i skutečnost, zda se jedná o plnění jednorázové či opakované (v tomto případě i interval splátek) a samozřejmě jeho výši.75 V komentáři J. Švestky k NOZ a monografii P. Zimy76 se uvádí, že ujednání o úplatnosti práva stavby není podstatnou náležitostí smlouvy. S tímto závěrem se neztotožňuji a dávám přednost názorům K. Eliáše či G. Achoura a komentáři J. Spáčila, podle nichž se jedná o náležitost podstatnou. Zákonná formulace „bylo-li právo stavby zřízeno za úplatu a ujednala-li se úplata v opětujících se dávkách jako stavební plat, zatěžuje právo stavby jako reálné břemeno“ totiž nevytváří domněnku úplatnosti či neúplatnosti a je tedy nezbytné tuto náležitost smluvně upravit.
4.2
Vydržení práva stavby
Druhým případem, kdy dojde k nabytí práva stavby stavebníkem, je vydržení. Speciální ustanovení se již o tomto způsobu vzniku dále nezmiňují. Podrobnější úpravu je tedy nutné hledat jinde, konkrétně v § 1089 a násl. NOZ, jež upravují vydržení obecně. Zde jsou stanoveny jednotlivé podmínky, které je zapotřebí naplnit, aby došlo k řádnému vydržení a tedy zákonnému vzniku práva stavby. Jsou jimi poctivá držba oprávněného (§ 1089 odst. 1), pravost a řádný právní důvod držby (§ 1090 odst. 1) a nepřetržité uplynutí doby potřebné pro vydržení (§ 1091). Je vhodné doplnit, že případná nepoctivá držba předchůdce nebrání následnému poctivému držiteli v tom, aby své vydržení započal dnem, kdy nabyl své držby. Mimo to NOZ zavádí také tzv. mimořádné vydržení (§ 1095). Platí pro něj stejné podmínky, nevyžaduje se však řádný 73
Viz podkapitola 5.1.1 Stavba vyhovující právu stavby Viz podkapitola 4.5 Doba trvání práva stavby 75 Viz podkapitola 4.6 Úplatnost práva stavby 76 ZIMA, Právo stavby, op. cit., s. 81 či 141. 74
30
právní důvod držby. Naopak je ale v takovém případě požadováno uplynutí dvojnásobku doby stanovené pro vydržení řádné. S ohledem na ochranu práv třetích osob však nelze právo stavby mimořádně vydržet, pokud bude prokázán nepoctivý úmysl potencionálního vydržitele. Vzhledem ke skutečnosti, že vydržení směřuje k nabytí práva k věci nemovité (tj. k právu stavby), je pro jeho řádnost vyžadována nepřerušená doba držby v délce deseti let. V případě mimořádného vydržení pak tato doba činí let dvacet. I v tomto případě je nutné zapsat právo stavby do veřejného seznamu, tj. katastru nemovitostí. Jelikož však vzniká okamžikem splnění všech podmínek vydržení, má zápis již pouze deklaratorní povahu. Lze však očekávat, že o vydržení bude téměř vždy rozhodovat soud. Takové rozhodnutí pak bude mít opět pouze deklaratorních účinků, přičemž bude sloužit jako podklad pro zápis do katastru nemovitostí.
4.3
Rozhodnutí orgánu veřejné moci o zřízení práva stavby
Třetím způsobem, kterým může stavebník nabýt právo stavby na daném pozemku, je na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci. Ten tak může ale učinit pouze v případech, pro které to stanoví zákon. Tato limitace je promítnutím jedné ze zásad demokratického právního státu vyjádřené v LZPS, a sice že povinnosti (tj. omezení vlastníka pozemku na jeho právech vznikem právem stavby) mohou být ukládány toliko na základě zákona a v jeho mezích a jen při zachování základních práv a svobod. Samotný NOZ počítá s takovým rozhodnutím pouze v jediném případě. Tím je zrušení spoluvlastnictví a jeho následné vypořádání. Je-li jeho předmětem pozemek, a to buď se stavbou jako součástí nebo též bez ní, je soud oprávněn zřídit k němu služebnost nebo jiné věcné právo, tedy i právo stavby. Toto rozhodnutí lze však učinit pouze v situaci, kdy to vyžaduje řádné užívání nově vzniklé věci bývalým spoluvlastníkem.77 Zákonem opravňujícím orgán veřejné moci k založení práva stavby však nemusí být nutně jen NOZ. Dá se předpokládat, že pravomoc takto rozhodnout bude vyplývat především z předpisů veřejnoprávních. Český právní řád již obdobné ustanovení obsahoval v zákoně č. 42/1947 Sb., o některých opatřeních ve stavebnictví souvisících s dlouholetým hospodářským plánem, ve znění pozdějších předpisů. Ten v § 8 stanovil, že nedojde-li k dohodě o získání potřebných ploch, lze je na žádost vyvlastnit. Pro stavby na pozemcích ve vlastnictví obce, ústavu nebo podniku však nebylo možné 77
§ 1145 NOZ
31
předmětnou plochu vyvlastnit převodem vlastnictví, nýbrž jen zřízením práva stavby na dobu nejméně 30 a nejvýše 80 let.78 Zřídit právo stavby k pozemku rozhodnutím orgánu veřejné moci v současné době neumožňuje VZ, ale ani jiné veřejnoprávní předpisy. V tomto ohledu však lze očekávat brzkou změnu, jelikož na konci roku 2015 prošla připomínkovým řízením předložená novela VZ.79 Po jejím vstupu v platnost a účinnost bude vyvlastňovací úřad nově oprávněn zřídit k předmětnému pozemku právo stavby ve prospěch vyvlastnitele a vymezit jeho obsah, pokud budou splněny všechny podmínky pro vyvlastnění. Vyvlastňovaný bude mít v takovém případě právo na náhradu za omezení vlastnického práva, a to ve výši ceny práva stavby určené dle ZOM.80 Právo stavby vznikne dnem, jenž bude uveden ve výroku rozhodnutí orgánu veřejné moci. To však musí pochopitelně nejprve nabýt právní moci. I pro tento způsob zákon vyžaduje zápis do veřejného seznamu. Ten však bude mít opět pouze deklaratorní povahu.
4.4
Právo stavby v katastru nemovitostí
Vzhledem k zařazení práva stavby mezi nemovité věci a jeho vlivu na pozemky je vhodné provádět evidenci všech takových práv. Je tedy stanovena povinnost jejich zapsání do veřejného seznamu. Tím bude příslušný katastr nemovitostí. Účinky tohoto zápisu se však budou lišit, a to v závislosti na způsobu vzniku práva stavby. Na vznik NOZ reagoval i KZ. Předměty evidence katastru nemovitostí, vymezené v § 3 odst. 1 KZ, byly proto výslovně rozšířeny o právo stavby. Zápis jeho vzniku, změny či zániku a uznání jeho existence nebo neexistence se provede vkladem.81 Účastníkem řízení bude kromě stavebníka také vlastník pozemku zatíženého právem stavby. K podání návrhu na vklad jsou přitom oprávněni oba. Zápis práva stavby má konstitutivní účinky jen při jeho smluvním zřízení. Pak totiž vzniká teprve okamžikem nabytí právní moci rozhodnutí o vkladu do katastru nemovitostí, ovšem s právními účinky ke dni doručení návrhu příslušnému katastrálnímu úřadu. V ostatních dvou případech se bude jednat pouze o zápis 78
SPÁČIL, op. cit., s. 898. Návrh zákona, kterým se mění zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění), ve znění pozdějších předpisů. Portál ODok [online]. [cit. 2. 2. 2016]. 80 Viz podkapitola 4.7 Ocenění práva stavby 81 § 11 odst. 1 písm. b) KZ 79
32
deklaratorní. Zvláštností evidence tohoto institutu je skutečnost, že je veden jednak jako zatížení pozemku, ale také jako nemovitá věc.82 Podle způsobu vzniku práva stavby se budou lišit i přílohy žádosti o jeho zápis. U smluvního zřízení je nutné přiložit samotnou smlouvu, při vydržení pak deklaratorní soudní rozhodnutí o splnění zákonných podmínek, anebo v posledním případě konstitutivní rozhodnutí orgánu veřejné moci. V listinách potřebných pro zápis musí být právo stavby označeno údaji pozemku, ke kterému je zřízeno. Z dikce NOZ a KZ je zřejmé, že evidenci v katastru nemovitostí podléhá právo stavby bez ohledu na zakládací titul.83 Není tedy jasný smysl zvláštního konstatování NOZ, že zápisu do veřejného seznamu podléhá i právo stavby vzniklé rozhodnutím orgánu veřejné moci. Vklad však nemá pouze evidenční a informační účinky, ale také ochranné. Věcné právo k věci cizí, které je zapsané ve veřejném seznamu, má totiž přednost před věcným právem, které není z veřejného seznamu zjevné.84 Je tedy v zájmu stran a především stavebníka, aby byl vklad do katastru nemovitostí řádně proveden a jeho právo tak požívalo zvýšené ochrany. Rovněž pak lze pro právo stavby využít i principů materiální publicity.
4.5
Doba trvání práva stavby
Jedním z charakteristických rysů práva stavby je jeho dočasnost.85 Tu NOZ upravuje v § 1244. Právě v tom se nejvýrazněji odlišují služebnosti, jež jsou z tohoto pohledu neomezené. Kromě nepřípustnosti trvání na dobu neurčitou byla rovněž stanovena i horní hranice, a to na dobu nejvýše 99 let. Jak uvádí důvodová zpráva k NOZ, je tato limitace odvážným krokem s ohledem na vývoj právní úpravy práva stavby v Evropě. Rakouské právo původně umožňovalo rozmezí trvání od 30 do 80 let, avšak od roku 1990 se posunulo na hodnoty od 10 do 100 let. V Německu či Nizozemí pak zákony podobná omezení nestanovovaly, s čímž počítaly i přípravné práce na české předválečné rekodifikaci. Odůvodněním bylo přesvědčení, že sociální život dokáže vymezit krajní hranice jeho trvání nejlépe.
82
ZIMA, Právo stavby, op. cit., s. 82. ELIÁŠ, op. cit., s. 275. 84 § 981 NOZ 85 ZIMA, Právo stavby, op. cit., s. 55. 83
33
Odlišné bylo i pojetí v ZSP/1912 a ZPS/1947. V prvním případě bylo zvoleno rozmezí od 30 do 80 let. Novější úprava se však již spokojila jen s konstatováním dočasnosti bez uvedení přesných hranic. Věcný záměr NOZ86 počítal se stanovením minimální doby 40 let pro zřízení práva stavby. Důvodem byla obava z nekvalitních staveb, které by mohly vznikat při neúměrně krátké době trvání. Horní hranice pak měla být proměnlivá pro různé druhy staveb v závislosti na jejich charakteru. Návrhy NOZ z let 200587 a 200788 již vycházely z odlišného konceptu. Minimální hranice měla být snížena na 10 let a maximální byla sjednocena na 100 let bez ohledu na druh stavby. K odstranění spodního limitu dochází až v roce 200989 na popud obcí, které realizují a plánují projekty, jež mají kratší dobu trvání. Zachování stanovené hranice 10 let by tak způsobilo nežádoucí brždění komunálního rozvoje, a proto od ní bylo nakonec upuštěno.90 Současně byla stanovena i finální podoba horní hranice. Ve výsledku bylo tedy trvání práva stavby omezeno shora, přičemž dolní hranice stanovena není. Důvodem byla zřejmě i inspirace rakouským právem. Tato volba se mi jeví jako nejpřijatelnější. Pokud by totiž zákonodárce maximální dobu neupravil, mohly by vznikat problémy s negováním zásady superficies solo cedit.91 V takovém případě by totiž stranám nic nebránilo sjednat si trvání na tisíc let, čímž by zavedení superficiální zásady ztratilo zamýšleného významu, jelikož by de facto docházelo k dělenému vlastnictví. Dá se předpokládat, že sjednání doby trvání práva stavby nad 99 let by mělo za následek neplatnost smlouvy, jelikož se jedná o jednu z jejích podstatných náležitostí. Východiskem pro tuto situaci by mohl být § 577 NOZ, který při nezákonném časovém určení dává soudu oprávnění změnit tento rozsah tak, aby odpovídal spravedlivému uspořádání práv a povinností stran.92 Využitelnost této modifikace však zůstává nejistá. Samotné určení trvání práva stavby může mít několik podob. Je přitom dobré mít na paměti, že zákon vyžaduje, aby byl poslední den patrný z veřejného seznamu. Jako
86
Věcný záměr občanského zákoníku (2000). Nový občanský zákoník [online]. [cit. 7. 11. 2015]. Návrh občanského zákoníku a důvodové zprávy (1/2005). Nový občanský zákoník [online]. [cit. 7. 11. 2015]. 88 Návrh občanského zákoníku a důvodové zprávy (5/2007). Nový občanský zákoník [online]. [cit. 7. 11. 2015]. 89 Návrh občanského zákoníku předložený vládě (1/2009). Nový občanský zákoník [online]. [cit. 7. 11. 2015]. 90 PETR, op. cit., s. 373. 91 ZIMA, Právo stavby, op. cit., s. 55. 92 SPÁČIL, op. cit., s. 899. 87
34
nejpraktičtější se proto jeví uvedení konkrétního data, kdy právo zanikne (př. 31. 12. 2020). Téměř totožná bude situace i při použití časového rozsahu (př. 50 let). Zde by ovšem bylo nutné následně dopočítat poslední den za účelem jeho evidence. Jako zajímavá by se v některých případech mohla jevit myšlenka, že by doba trvání byla relativně neurčitá, tedy určená jinou skutečností, u níž je zřejmé, že nastane, ale neví se, kdy tomu tak bude (př. po dobu života vlastníka pozemku). Tento způsob však lze bezpochyby vyloučit jako nemožný právě s ohledem na fakt, že poslední den musí být veden ve veřejném seznamu. „Při sjednávání doby trvání jsou na místě zejména úvahy o amortizaci prostředků vložených stavebníkem, výše úplaty a daňové aspekty.“93 Při možnosti vydržení práva stavby muselo dojít k zákonnému stanovení doby trvání pro tento případ. Nelze totiž vycházet z konsenzu stran ani autoritativního určení. Zákonodárce tedy zvolil 40 let. U vzniku rozhodnutím orgánu veřejné moci by praxe naopak neměla přinášet větších problémů, jelikož doba trvání bude dána přímo výrokem takového rozhodnutí. 4.5.1 Změna trvání práva stavby Dočasná povaha práva stavby nevylučuje možnost změny délky trvání v průběhu jeho výkonu. Strany si tak mohou sjednat, že se tato doba zkracuje nebo prodlužuje. Pro toto jednání je vyžadována písemná forma a zároveň je nutné takovou změnu zapsat do katastru nemovitostí. Jediná výjimka nastane v případě, kdy je pozemek zatížen právy třetích osob, jež jsou zapsané v pořadí za právem stavby. Pak totiž NOZ vyžaduje pro prodloužení jejich souhlas. Tento požadavek je logický, jelikož budou významně ovlivněna i práva těchto třetích osob, kterými mohou být například zástavní věřitelé. Zákon sice výslovně nestanovuje nutnost písemné formy souhlasu, pro zápis do katastru nemovitostí však bude nezbytná. Na zkrácení doby trvání se uvedená odchylka nevztahuje. V praxi by mohly vznikat situace, kdy bude docházet k prodlužování trvání práva stavby v souhrnu nad stanovenou maximální hranici. Lze však očekávat, že soudní výklad dospěje k závěru, že prodloužení je možné pouze tak, že celková doba ode dne vzniku nepřekročí v součtu 99 let. Při opačném názoru by podle mě totiž mohlo docházet k případům, kdy strany zřídí právo stavby smluvně na dobu jednoho roku, přičemž po uplynutí jedenácti měsíců by sjednaly prodloužení této doby na 500 let. To 93
ZIMA, Stručný úvod do práva stavby, op. cit., s. 289.
35
je ovšem zapotřebí odmítnout, jelikož by tím byla fakticky popřena dočasnost práva stavby. Při zkracování podobné problémy nevznikají, protože NOZ nestanovuje minimální hranici. Při nemožnosti potřebného prodloužení však mají strany možnost uzavřít po zániku nové právo stavby.94 V takovém případě totiž nebude nepřípustné překročení 99 let relevantní. Změnu zákon umožnuje i při vzniku vydržením. Je zde totiž ponechán prostor soudu, jenž může dobu, na kterou je právo zřízeno, prodloužit či zkrátit, a to shledá-li k tomu spravedlivé důvody. Lze tak ale učinit pouze na návrh dotčené strany, kterou může být jak stavebník, tak vlastník pozemku. Právo domáhat se této změny je právem majetkovým, které se promlčuje v obecné době tří let.95 Dle důvodové zprávy k NOZ se možnost soudní modifikace váže pouze k právu vzniklému vydržením. Nejasnosti proto vyvolává formulace „doba, na kterou je právo stavby zřízeno“. Pojem „zřízení“ totiž zákon využívá ve spojení se smluvním vznikem. Nelze tedy zatím vyloučit, že soudy budou oprávněny zasáhnout i do doby trvání práva stavby založeného smlouvou.96 U rozhodnutí orgánu veřejné moci je situace poněkud odlišná. Zde je totiž změna možná pouze v případě, kdy bude dle veřejnoprávních předpisů sám rozhodující nebo jiný orgán oprávněn původní rozhodnutí změnit. Nová doba trvání práva stavby pak bude uvedena ve výroku nového rozhodnutí.97 Ať je doba trvání práva stavby modifikována jakkoliv, vždy bude nutné tuto změnu zapsat vkladem do katastru nemovitostí, jelikož poslední den musí být stále veden ve veřejném seznamu. 4.5.2 Rozvazovací a odkládací podmínka Při zřizování práva stavby jej strany nemohou ve smlouvě omezit rozvazovací podmínkou. Za ni je v režimu NOZ považována podmínka, na jejímž splnění závisí, zda určité právní následky, které již nastaly, pominou.98 Představovala by tedy problém v podobě nejistého okamžiku zániku práva stavby.
94
ELIÁŠ, op. cit., s. 274. Důvodová zpráva k NOZ 96 ŠVESTKA, op. cit., s. 694. 97 SPÁČIL, op. cit., s. 900. 98 § 548 odst. 2 NOZ 95
36
Smyslem tohoto ustanovení je především ochrana práv třetích osob a jejich právní jistoty v trvání práva stavby. Takovými osobami budou nejčastěji zástavní věřitelé, ale i osoby, jež mají užívací či požívací právo ke stavbě nebo její části.99 Stejnou úpravu obsahoval již ZPS/1947. V té době se mělo zabránit náhlému zániku, který by znemožnil nastoupení dalších následků vyplývajících z práva stavby, a způsobil tak ohrožení hypotéčního úvěrování.100 V případě sjednání rozvazovací podmínky je dikce zákona striktní. Smlouva ji obsahující nebude neplatná jako celek. Na toto ujednání se ovšem bude pohlížet, jako by ve smlouvě vůbec nebylo. Využití podmínek odkládacích zákon naopak nezakazuje. Na jejich splnění závisí, zda právní následky určitého jednání skutečně nastanou.101 Taková podmínka však nebude mít vliv na okamžik vzniku práva stavby, jelikož její naplnění bude vyžadováno již při zápisu do katastru nemovitostí. Ovlivní tedy vznik pouze ve smyslu založení oprávnění smluvních stran k podání návrhu na vklad.
4.6
Úplatnost práva stavby
Právo stavby lze zřídit jako úplatné i bezúplatné. Zákon neupřednostňuje ani jednu z těchto variant jako předpoklad a bude tedy vždy nutné tuto otázku upravit v zakládacím titulu, a to včetně výše případné úplaty. Stejně tak je v dispozici stran, zda bude plněno jednorázově nebo v opakujících se dávkách. Ve druhém případě používá NOZ označení stavební plat. 4.6.1 Bezúplatnost práva stavby Nejjednodušší bude situace při stanovení práva stavby jako bezúplatného. Při takovém ujednání nemá vlastník pozemku právo na finanční protiplnění od stavebníka. Přechod vlastnictví ke stavbě po zániku práva stavby však zůstává nedotčen. Stejně tak bude vlastník pozemku i nadále povinen k poskytnutí náhrady.102 Lze tedy předpokládat, že takové případy nebudou příliš časté, protože zisk vlastníka pozemku by představoval pouze nabytí vlastnictví ke stavbě, snížený o poskytnutou náhradu. To se pro něj jeví jako nevýhodné, zvláště při dlouhém trvání práva stavby.
99
ELIÁŠ, op. cit., s. 274. SPÁČIL, op. cit., s. 696. 101 § 548 odst. 1 NOZ 102 Viz podkapitola 6.3 Náhrada za stavbu 100
37
4.6.2 Stavební plat Nejčastějším případem finančního vyrovnání bude sjednání stavebního platu. Ten může být zapsán do katastru nemovitostí jako reálné břemeno váznoucí na právu stavby, a získat tak kromě závazkové i povahu věcněprávní, povinností stran to však není. Význam je především pro vymáhání stavebního platu. Je-li totiž obsahem reálného břemene opakované plnění, může být vyžadováno nejen po tom, za jehož vlastnictví dávka dospěla, ale také od vlastníka přítomného.103 Pokud by tedy následně došlo k převodu práva stavby na jinou osobu, mohl by vlastník pozemku požadovat dlužná plnění, která dospěla za vlastnictví původního stavebníka, nejen po něm, ale také po stavebníkovi, který právo nově nabyl.104 Vlastník pozemku by mohl mít zájem také na zajištění jeho práva na stavební plat. Důvodová zpráva k NOZ v takovém případě připouští, že lze jako zástavu využít i právo stavby. Je-li dohodnut stavební plat, stává se nezbytnou součástí smlouvy rovněž určení výše jednotlivých splátek. Ta může být po celou dobu trvání práva stavby stejná, postupně vzrůstající či klesající, anebo též nepravidelná. Vždy však musí vyplývat z předem jasně daných a neměnných pravidel nebo hodnot. Právní úprava stavebního platu totiž vychází z jistoty stran, a ten tak nesmí být závislý na budoucích nejistých vnějších vlivech, jako například změně cen nemovitých věcí nebo stavební činnosti v okolí předmětného pozemku.105 Cílem je i ochrana účastníků před libovůlí druhé strany. Pokud by takové ujednání smlouva přesto obsahovala, bylo by nutné na něj nahlížet jako na neplatné. Při prvních pracích na NOZ toto pojetí platilo bez výjimek. V roce 2009106 však nastal zásadní zlom, jelikož nový návrh umožňoval sjednat změny výše stavebního platu i v závislosti na míře zhodnocování a znehodnocování peněz. Důvodová zpráva k NOZ toto oprávnění popisuje jako možnost zohlednit určité vnější vlivy a zachovat hodnotu poskytovaných dávek. Jako příklad uvádí využití inflační či deflační doložky. Předpokladem však zůstává, že ujednání bude obsaženo již ve smlouvě a že způsob změny bude přesný a dopředu předvídatelný (což v případě změn cen nemovitých věcí zaručit nelze). 103
§ 1306 NOZ ELIÁŠ, op. cit., s. 275 - 276. 105 KINDL, op. cit., s. 224. 106 Návrh občanského zákoníku předložený vládě (1/2009). Nový občanský zákoník [online]. [cit. 7. 11. 2015]. 104
38
V ZSP/1912 byly výslovně upraveny důsledky neplnění závazku poskytovat stavební plat. Strany si mohly sjednat, že právo stavby zanikne, pokud prodlení stavebníka potrvá alespoň 2 roky. Současná právní úprava však podobné následky speciálně pro právo stavby neupravuje. Je tedy nutné vycházet z obecných ustanovení, tedy § 1968 a násl. NOZ. Stavebník by se svým neplněním ocitnul v prodlení. Vlastník pozemku má v takovém případě dvě možnosti. Může vymáhat zaplacení dlužné částky včetně úroků a případné náhrady škody soudní cestou, anebo od smlouvy odstoupit, připouští-li to zákon107 nebo samotná smlouva. I dnes tedy mají strany možnost ujednat, že pokud se stavebník dostane do prodlení s placením stavebního platu, může vlastník pozemku od smlouvy odstoupit, čímž se právo stavby ruší od jeho počátku. 4.6.3 Jednorázová platba Poslední možností je jednorázové vyrovnání za poskytnutí práva stavby, jehož výše musí být opět určena již ve zřizovací smlouvě. Problémem takového ujednání je rozdílná míra zátěže pro jednotlivé účastníky. Úplata totiž bude zpravidla kompenzovat poskytnutí práva stavby za celou dobu jeho trvání. S ohledem na to lze očekávat, že v takovém případě bude její výše dosahovat značných částek, jelikož lze právo stavby zřídit až na 99 let. Tato varianta je tak vhodná pouze pro stavebníka, jenž má dostatek finančních prostředků. Výhodou pro něj ale může být jednorázové splnění finančních závazků vůči vlastníkovi pozemku. Ten bude mít naopak na této variantě zájem zpravidla při aktuální potřebě rychlého zdroje vysokých finančních prostředků. Zákon stranám nechává volnost při stanovení doby plnění. Mohou tak vázat splatnost například na okamžik uzavření smlouvy, na okamžik vzniku práva stavby, ale také na okamžik zániku práva stavby. Poslední příklad ale může představovat pro vlastníka pozemku nebezpečí faktického neobdržení takové úplaty vzhledem k dlouhé době trvání práva stavby a možné budoucí platební neschopnosti stavebníka. Na druhou stranu při odkladu platby k okamžiku zániku není vyloučeno její započtení proti pohledávce stavebníka na poskytnutí náhrady za stavbu.
4.7
Ocenění práva stavby
Na zavedení institutu práva stavby reagovaly i oceňovací předpisy (ZOM a VOM), což bylo nezbytné vzhledem k jeho specifickému obsahu. Oceňováním se zabývá 107
Jednotlivé případy jsou uvedeny v § 1977 a násl. NOZ
39
§ 16a ZOM, dle kterého se právo stavby oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku s uplatněním dalšího užívání práva, které uplyne od roku ocenění do roku zániku práva. Výnosový způsob vychází z výnosu z práva stavby skutečně dosahovaného nebo takového, který lze z práva stavby za daných podmínek obvykle získat, a také z kapitalizace tohoto výnosu.108 Způsob výpočtu pak stanovuje VOM. Při ocenění se bude situace lišit podle toho, zda se jedná o právo stavby se zřízenou stavbou, či nikoli. Pokud stavba, která vyhovuje právu stavby, existuje, zjistí se roční užitek jako podíl ze součtu zjištěné ceny zatíženého pozemku (popř. jeho části) a zjištěné ceny stavby, a výše celkové délky trvání práva stavby. Není-li zde však vyhovující stavba, zjistí se roční užitek z pozemku (popř. jeho zatížené části). Roční užitek se v takovém případě násobí počtem let dalšího užívání práva, nejvýše však pěti. Pokud však bylo právo stavby zřízeno jako úplatné nebo jej lze ocenit na základě smlouvy či rozhodnutí příslušného orgánu a není-li úplata o více než jednu třetinu nižší než roční užitek zjištěný podle popsaného postupu, pak se tento způsob ocenění nepoužije. Podle VOM se výpočet ceny práva stavby určuje rozdílně v závislosti na tom, zda obsahuje zřízenou stavbu (viz Obrázek č. 1) či nikoliv (viz Obrázek č. 2).
Obrázek č. 1 - Výpočet ceny práva stavby se zřízenou stavbou
Obrázek č. 2 - Výpočet ceny práva stavby bez zřízené stavby
Výše ročního užitku se pak rovněž bude určovat pro každý způsob odlišně. Při existenci stavby bude představovat 5 % součtu ceny stavby a ceny zatíženého pozemku. V druhém případě se pak rovná 5 % z obvyklého nájemného z pozemku, popř. jeho 108
§ 2 odst. 5 písm. b) ZOM
40
zatížené části. Ve výši ročního užitku se také zohlední stavební plat zřízený jako reálné břemeno. Jistým nedostatkem oceňování dle ZOM a VOM je fakt, že se vždy bude jednat pouze o cenu zjištěnou, tedy administrativní. Ta tak těžko může reagovat na všechny důležité okolnosti, neboť nezohledňuje všechny faktory ovlivňující výslednou cenu, přičemž naopak algoritmus jejího určení obsahuje některé předem dané a neměnné údaje.109
109
ŠVESTKA, op. cit., s. 699.
41
5
Práva a povinnosti z práva stavby
5.1
Práva k pozemku a stavbě
Jelikož se zvláštní právo stavebníka mít stavbu vztahuje k cizímu pozemku, je nezbytné vymezit nejen jeho vztah k této stavbě, ale i k samotnému pozemku. Vzhledem k prolomení superficiální zásady právem stavby by použití obecných ustanovení NOZ o vlastnických právech přinášelo nejasnosti. Z toho důvodu jsou stavebníkova práva upravena speciálně v § 1250 NOZ tak, že má ke stavbě vyhovující právu stavby stejná práva jako vlastník. Co se týká rozsahu jeho práv, lze vycházet z obecné úpravy vlastnických oprávnění. Může tedy se stavbou libovolně nakládat v mezích zákona, přičemž ji však musí udržovat v dobrém stavu (§ 1251 odst. 2 NOZ). Stavebník tedy může tuto stavbu, ač není samostatnou věcí, pronajmout, propachtovat, zřídit k ní užívací či požívací právo anebo služebnost, popřípadě by mohl stavbu rozdělit na jednotky.110 Ve vztahu k pozemku, jenž je zatížen právem stavby, má stejná práva jako poživatel, ledaže si s vlastníkem pozemku sjednají něco jiného. Zákon tedy dává přednost dohodě stran. Takto zvolená konstrukce se zdá být vhodná, jelikož ve většině případů budou mít účastníci zájem na rozšíření či zúžení práv k pozemku, přičemž zároveň existuje minimální standart pro opačný případ. K. Eliáš dovozuje, že se pro požívací práva stavebníka subsidiárně použijí ustanovení o pachtu.111 Základní východiska však musíme hledat v § 1285 a násl. NOZ, upravujících požívací práva. Stavebník tak může kromě užívání pozemku brát i jeho plody a užitky a má právo na mimořádný výnos z něj, přičemž však současně musí šetřit jeho podstatu. Komentovaný § 1250 NOZ ovšem nijak neodlišuje situace u založení práva stavby jiným způsobem než smlouvou. Bude však nutné zohlednit zvláštní povahu ostatních možností vzniku. Při vydržení proto stavebníkovi náleží všechna práva, která uplatňuje v dobré víře.112 V případě rozhodnutí orgánu veřejné moci pak bude jeho oprávnění upravovat samotné rozhodnutí.
110
KINDL, op. cit., s. 204. ELIÁŠ, op. cit., s. 275. 112 SPÁČIL, op. cit., s. 903. 111
42
5.1.1 Stavba vyhovující právu stavby Ačkoliv zákon při úpravě práv a povinností stavebníka užívá termín „stavba vyhovující právu stavby“, jeho definici neobsahuje. Takto vymezenou stavbu nelze ani ztotožnit s doposud využívaným významem občanskoprávním a už vůbec ne veřejnoprávním.113 Hlavním znakem stavby vyhovující právu stavby je, že není samostatnou věcí, nýbrž součástí práva stavby. Toto pojetí se při legislativním procesu vzniku NOZ konstituovalo postupně. Podle věcného záměru z roku 2000114 měla být tato stavba příslušenstvím práva stavby, vycházeje z historického základu ZSP/1912. První návrh NOZ115 se však vymezení vztahu stavby a práva stavby vyhnul a spokojil se s pouhým konstatováním, že není samostatnou věcí. To by však mohlo vyvolávat výkladové nesnáze. Nutnost nenechávat úpravu této problematiky na budoucí praxi se tak plně projevila v roce 2009,116 kdy byla stavba odpovídající právu stavby konečně vymezena jako jeho součást. Oprávnění mít stavbu v rámci práva stavby se zakládá na jednom ze tří možných zákonem připouštěných titulů. Stavba vyhovující právu stavby bude taková, která vyhovuje požadavkům kladeným na ni titulem, na základě něhož se právo stavby nabývá.117 Předem vymezené požadavky jsou důležité pro následné posouzení, zda stavebník splnil své závazky vyplývající pro něj ze smlouvy, resp. zda splnil povinnosti mu uložené rozhodnutím orgánu veřejné moci. Jak již bylo zmiňováno, práva stavebníka mohou být směřována i ke stavbě již existující. Právo stavby musí být ovšem zřízeno k celé stavbě, jelikož zřízení pouze k její části není možné.118 Lze očekávat, že v takovém případě nebude větších problémů při její definici. Ve zřizovacím titulu je vhodné ji vymezit co nejpřesněji a nejurčitěji. K tomu lze využít například údaje z katastru nemovitostí (stejné jako u pozemku, jelikož se na něm stavba nachází, a dále její číslo popisné, je-li evidováno, a pokud možno i adresu a způsob využití), uvedení projektové dokumentace, identifikaci rozhodnutí stavebního úřadu vztahujících se ke stavbě, specifikaci umístění stavby na pozemku (GPS souřadnice, vzdálenost od hranice pozemku, apod.) atd. 113
Obě pojetí jsou vysvětlena v podkapitole 1.7 Stavba Věcný záměr občanského zákoníku (2000). Nový občanský zákoník [online]. [cit. 7. 11. 2015]. 115 Návrh občanského zákoníku a důvodové zprávy (1/2005). Nový občanský zákoník [online]. [cit. 7. 11. 2015]. 116 Návrh občanského zákoníku předložený vládě (1/2009). Nový občanský zákoník [online]. [cit. 7. 11. 2015]. 117 ŠVESTKA, op. cit., s. 709. 118 Důvodová zpráva k NOZ 114
43
U již existující stavby lze také předpokládat zájem účastníků na tom, aby nevznikaly pochybnosti o jejím vyhovujícím charakteru. Je tedy vhodné do zřizovacího titulu uvést, že tato stavba vyhovuje právu stavby, je jeho součástí a stavebníkovi k ní náleží práva jako vlastníkovi.119 Při vzniku ve vztahu ke stavbě prozatím neexistující je situace složitější, jelikož její přesné údaje zatím nemusejí být známy. Bude proto nutné ji definovat podle dostupných indikátorů popřípadě podle zamýšlených parametrů a vlastností. Lze využít například odkazy na stavební dokumentaci (vhodné je mít tuto dokumentaci již schválenou stavebním úřadem), plánované způsoby využití stavby, plánovaný vzhled (počet podlaží, tvar střechy, bod přístupu do budovy apod.) anebo také „prostý“ požadavek souladu s příslušnými veřejnoprávními předpisy. Při absenci dostačujícího vymezení stavby v zakládacím titulu může dojít ke sporům, zda vyhovuje právu stavby. V případě následného soudního řízení by bylo na žalobci, aby dokázal své tvrzení o (ne)vyhovujícím charakteru stavby. Pokud by byla shledána nevyhovující, není možné aplikovat úpravu § 1250 NOZ ani případná ujednání stran, jelikož taková stavba je dle § 1084 NOZ součástí pozemku a náleží tedy jeho vlastníkovi.120 U nevyhovující stavby pak existují dvě možnosti. Vlastník pozemku má právo požadovat u soudu její odstranění a současně i náhradu škody, jelikož počítal se zhodnocením práva stavby nabytím vlastnického práva ke stavbě,121 která byla vymezena v zakládacím titulu.122 Pokud však nebude na odstranění trvat, pak bude povinen nahradit stavebníkovi jeho účelně vynaložené náklady na stavbu. To ovšem platí pouze v případě, že byl stavebník v dobré víře, že stavba odpovídá právu stavby, a on je tedy oprávněn k její realizaci na daném pozemku. Jinak by mu příslušely pouze práva a povinnosti jako nepřikázanému jednateli, což znamená, že veškeré následky plynoucí ze zřízení stavby by šly k jeho tíži.123 Skutečnost, že stavba nevyhovuje právu stavby, však nezpůsobuje jeho zánik. Stavebník má proto i nadále právo realizovat původně vymezenou stavbu.124
119
ŠVESTKA, op. cit., s. 710. MUSILOVÁ, 2014, op. cit. 121 Viz kapitola 6 Zánik práva stavby 122 ŠVESTKA, op. cit., s. 710. 123 MUSILOVÁ, 2014, op. cit. 124 ACHOUR; PELIKÁN, op. cit., s. 38. 120
44
5.1.2 Povinnost provést stavbu do stanovené doby Jedním z fakultativních smluvních ujednání, na které pamatuje NOZ, je možnost uložit stavebníkovi povinnost provést stavbu do určité doby. To je možné z logiky věci pouze v případě, že při zřizování práva stavby na dotčeném pozemku ještě neexistuje. Provedení stavby však může nabývat více významů. Může jím být například okamžik dokončení všech stavebních prací, získání kolaudačního souhlasu dle StZ, započetí využívání stavby k plánovanému účelu atd. Pokud se tedy strany rozhodnou stanovit termín provedení, měly by také vymezit, co jím pro účely jejich smlouvy rozumí. Zákon také nevylučuje, aby byla doba plnění stavebníka rozdělena. Tuto variantu lze využít například u vícepatrových budov, a stanovit tak samostatné termíny dokončení pro jejich jednotlivá podlaží. Stranám lze dále doporučit, aby upravily situaci i pro případ, že stavebník lhůtu nedodrží. Při absenci těchto ujednání bude nutné aplikovat obecná ustanovení NOZ o plnění závazků. Podle § 1958 odst. 2 platí, že není-li ujednáno, kdy má dlužník splnit dluh, může věřitel požadovat plnění ihned a dlužník je poté povinen splnit bez zbytečného odkladu. Vzhledem k povaze stavby je však její realizace zpravidla otázkou několika měsíců, což by značně komplikovalo postavení stavebníka, který by se tak po vyzvání vlastníkem pozemku snadno dostal do prodlení s plněním závazku. Stavebník by na tuto situaci měl pamatovat při sjednávání práva stavby a snažit se zakotvit termín provedení stavby do textu smlouvy. Povinností provést stavbu je stavebník vázán vždy. 125 Zákon tak stranám umožňuje toliko upravit nejzazší okamžik pro její splnění. Pokud takto sjednaná doba dodržena nebude a smlouva nestanoví jiné důsledky, může se vlastník pozemku již po jejím uplynutí domáhat, aby soud stavebníkovi uložil povinnost provést stavbu a případně též nahradit vzniklou škodu.126 5.1.3 Povinnost údržby a pojištění stavby Zákon upravuje minimální standart péče stavebníka o stavbu. Ten je vyjádřen v § 1251 odst. 2 NOZ, který mu ukládá povinnost udržovat ji v dobrém stavbu, nesjednají-li si strany jinak. Odrazem tohoto požadavku je právo stavebníka na náhradu za stavbu, což jej motivuje k její údržbě, a tím pádem k maximalizaci svého zisku.127 125
Viz kapitola 6 Zánik práva stavby ZIMA, Právo stavby, op. cit., s. 118. 127 Viz podkapitola 6.3 Náhrada za stavbu 126
45
Vodítko ke kvalifikaci údržby lze hledat v § 3 odst. 4 StZ, dle kterého to jsou práce, jimiž se zabezpečuje dobrý stavební stav stavby tak, aby nedocházelo k jejímu znehodnocení a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost. Vzhledem k veřejnoprávní povaze však na tuto definici nelze plně odkázat. Pokud tedy strany samy smluvně nevymezí, co se rozumí údržbou dobrého stavu, určí její význam až judikatura při řešení sporů ohledně jejího dodržení. Od zákona se lze odchýlit nejen v míře povinné údržby, ale rovněž i v povinné osobě. Je proto možné smluvně přenést tuto povinnost na vlastníka pozemku, který tak sám může zajistit, aby stavba, jež mu po zániku práva stavby připadne do vlastnictví, byla v pro něj vyhovujícím stavu.128 Na druhou stranu není vyloučena ani změna standartu této údržby. V takovém případě může zůstat povinnost pečovat o stavbu v dispozici stavebníka, avšak namísto dobrého stavu lze požadovat např. údržbu na minimální úrovni. Pak je ovšem nezbytné, aby strany rovněž vymezily, co se pod tímto termínem rozumí, aby nedocházelo k nejasnému výkladu. Ustanovení § 1251 odst. 2 NOZ v druhé větě trochu nadbytečně uvádí, že lze stavebníkovi smlouvou uložit povinnost stavbu pojistit. Zde dochází pouze k jakémusi doporučení ze strany zákonodárce, jelikož sám zákon tuto povinnost neukládá a nechává ji tedy plně v dispozici stran. Pokud by ovšem k tomuto kroku přistoupily, je vhodné vymezit i rozsah a druh pojištění stavby. Jinak by tento závazek nebyl dostatečně určitý, což by mohlo způsobit následné rozpory. Zajímavé možnosti fakultativních ujednání uvádí J. Švestka.129 Strany tak mohou například sjednat povinnost stavebníka obnovit stavbu v případě vyplacení pojistné náhrady za pojistnou událost. Rovněž lze smluvně omezit stavebníka v možnosti odstranit stavbu z titulu vlastnických oprávnění. Taková ujednání by směřovala k ochraně vlastníka pozemku, který očekává zhodnocení poskytnutého práva stavby formou nabytí vlastnictví ke stavbě, a má tedy zájem na jejím zachování. P. Zima130 pak zmiňuje např. možnost vlastníka pozemku vyhradit si právo kontrolovat stav stavby, upravit podmínky předání stavby a pozemku, či stanovit okamžik přechodu rizika škod.
128
ŠVESTKA, op. cit., s. 712. tamtéž 130 ZIMA, Právo stavby, op. cit., s. 165 – 167. 129
46
5.1.4 Polohové určení stavby V případě zřízení práva stavby za účelem realizace nové stavby bude vhodné řešit i otázku, kde bude umístěna. Ve většině případů totiž nebude pozemková výměra odpovídat plánované výměře půdorysu. Je tedy účelné ve smlouvě přesně (nebo alespoň přibližně) stanovit část zatíženého pozemku, na které má stavba stát. Povinností stran to ovšem není. Pokud by k takovému vymezení nedošlo, lze očekávat, že soudní výklad se přikloní k názoru, že stavebník je oprávněn stavbu odpovídající právu stavbu realizovat kdekoliv na zatíženém pozemku. Je tedy spíše v zájmu jeho vlastníka toto ujednání do smlouvy začlenit. Prostor pro stavbu lze určit několika způsoby. Dalo by se využít GPS souřadnic nebo vzdáleností vůči relativně trvalým prvkům na pozemku nebo v jeho okolí (např. vůči jiné stavbě, oplocení, korytům vodních toků apod.). Takto vymezené území by se ovšem muselo nacházet pouze na zatíženém pozemku, o čemž by nesmělo být žádných pochyb. Jako nejlepší variantu lze ale stranám doporučit již v této fázi využití situačního plánu.131 Tím bude nejen nesporné umístění, ale spolu s geometrickým plánem132 může dále sloužit ke vkladu do katastru nemovitostí. Stavby nově realizované v rámci práva stavby budou totiž jako součást věci hlavní evidovány a bude tedy nutné provést jejich zápis.
5.2
Zřeknutí se práva stavby
Jelikož je právo stavby předmětem evidence ve veřejném seznamu a stavebník jej může zatížit dalšími věcnými právy ve prospěch třetích osob, bylo by vzhledem k právní jistotě vhodné, aby trvalo po celou dobu, která je v tomto seznamu vyznačena.133 Z této myšlenky vychází ustanovení § 1248 NOZ, které tuto úpravu přebírá ze ZPS/1947. V případě, že stavebník již nadále nechce právo stavby vykonávat, dává mu zákon možnost se jej vzdát formou zřeknutí, a to z jakéhokoliv důvodu. To však není právním důvodem zániku práva stavby jako takového, které existuje jako věc nemovitá i nadále. Vlastník pozemku jej následně může převést odděleně od pozemku na další osobu
131
Situační plán určuje prostorový vztah projektovaného stavebního díla (navrhované stavby) vzhledem k polohově určujícímu okolí. 132 Geometrickým plán je technický podklad pro vyhotovování listin, na základě kterých má dojít ke změnám v souboru geodetických a popisných informací katastru nemovitostí. 133 SPÁČIL, op. cit., s. 901.
47
(nového stavebníka). Může si však toto právo i sám ponechat. V takovém případě totiž nesplyne s jeho vlastnickým právem k pozemku. Doba, pro kterou bylo právo stavby zřízeno, se nemění. Skončí tedy stejným dnem, jenž platil pro předchozího oprávněného. Pro převod uvolněného práva se vyžadují listiny prokazující jeho existenci, zřeknutí se a následný přechod. Všechna tato jednání musejí mít v souladu se zákonem písemnou formu. V katastru nemovitostí se zřeknutí projeví pouze změnou v osobě oprávněného z práva stavby. Tento zápis bude proveden vkladem, jehož přílohami budou listina prokazující zřeknutí a smlouva o převodu. Text použitý v zákoně ale vyvolává i výkladové problémy. Formulace „zřekne-li se stavebník“ by mohla vzbudit dojem, že se jedná o jednostranné právní jednání. Musím však souhlasit s K. Eliášem,134 podle nějž se jedná o jednání dvoustranné. Vychází přitom jednak z významu, který má tento termín v jiných ustanoveních NOZ (př. § 1484), ale také z toho, že v případě jednostranného projevu vůle by toto „uvolněné“ právo nemohl vlastník pozemku převést na sebe, což však zákon výslovně umožňuje. Stavebník tedy po dobu trvání nemá ex lege jednostrannou možnost, jak se vyvázat z práva stavby.135 Tím jsou chráněny třetí osoby, ale především vlastník pozemku, který má zájem na dodržení sjednané délky užívání práva stavby. V opačném případě by totiž byl v nejistotě, zda nebude muset nečekaně disponovat se stavbou nebo popřípadě s celým právem stavby.
5.3
Výhrada schválení jednání stavebníka
I přes zřízení práva stavby je nutné respektovat, že veškeré jednání stavebníka ovlivňuje i zatížený pozemek, popřípadě jeho vlastnosti či poměry, přičemž samo má dočasnou povahu. Ve smlouvě lze proto vlastníkovi pozemku vyhradit nutnost jeho souhlasu k faktickému (př. užívání pozemku nad rámec oprávnění) nebo právnímu (př. zřízení služebnosti ve prospěch třetí osoby) jednání stavebníka.136 Zákon však nehovoří výslovně pouze o smlouvě, a je tedy možné, že tuto výhradu uplatní i orgán veřejné moci při zřizování práva stavby svým rozhodnutím.
134
ELIÁŠ, op. cit., s. 276. ŠVESTKA, op. cit., s. 703. 136 KINDL, op. cit., s. 225. 135
48
Tento mechanizmus zajišťuje vlastníkovi pozemku dohled především nad stavbou, čímž může předcházet jejímu následnému odstranění pro rozpor s veřejnoprávními předpisy, jelikož jeho zájem směřuje k nabytí vlastnictví legální stavby. Jednáním podléhajícím schválení tak bude typicky její změna či obnovení.137 Jeho práva však mohou být dotčena i jinými dispozicemi. Zákon totiž například v případě zániku práva stavby počítá se zachováním nájmu či pachtu předmětné stavby. Lze tak učinit jeho souhlas nezbytným i pro pronajmutí či propachtování, ale také pro zcizení nebo zatížení práva stavby.138 Stavebník však není oprávněn odepřít souhlas libovolně dle svého uvážení. Je povinen jej udělit k jednáním, která nejsou k jeho újmě. Co lze za taková jednání považovat, však závisí na okolnostech každého jednotlivého případu. Očekávám tedy, že nemožnost odepřít souhlas bude ve většině případů konstatována soudem. Pokud se strany rozhodnou výhradu neuzavřít, je jednání stavebníka plně v jeho dispozici, musí však samozřejmě respektovat zákonné meze.
5.4
Přechod práva stavby
Právo stavby ex lege přechází na dědice i jiného všeobecného právního nástupce. Tato situace nastane, dojde-li ke smrti vlastníka pozemku nebo stavebníka, popřípadě k jejich zániku, pokud se nejednalo o fyzické osoby. Účinky přechodu práv a povinností oproti smluvnímu převodu pak nastanou již okamžikem nabytí dědictví a nikoliv až zápisem do katastru nemovitostí.139 Novým nabyvatelem však může být pouze univerzální dědic, tedy ten, který vstupuje do všech práv a povinností svého předchůdce.140 Komentovaný § 1253 NOZ tedy nelze vztahovat k tzv. singulárnímu dědici, který přejímá pouze přesně vymezená práva a povinnosti. Není přitom rozhodné, zda osobou, jejíž práva a povinnosti jsou předmětem přechodu, byl stavebník nebo vlastník pozemku. Co se týká pojmu dědic, nepřináší jeho vymezení větších problémů. Bude se jednat o osoby, které budou vstupovat do práv a povinností stavebníka či vlastníka pozemku, kteří byli fyzickými osobami. Těmi tak mohou být fyzické nebo právnické osoby, které
137
SPÁČIL, op. cit., s. 904. tamtéž 139 ZIMA, Právo stavby, op. cit., s. 169. 140 ŠVESTKA, op. cit., s. 714. 138
49
ustanovení NOZ vymezují jako zákonné dědice, popřípadě připouští jejich dědění z jiného titulu (př. závěť). Jiná je situace u pojmu „jiný všeobecný právní nástupce“. Zde je rozdíl v povaze osob stavebníka nebo vlastníka pozemku v tom smyslu, že se jednalo o osoby právnické. Nástupnictví po nich je totiž zákonem připouštěno pouze v případě jejich zrušení bez likvidace, čemuž odpovídá přeměna právnické osoby. Tou je dle NOZ myšlena fúze, rozdělení anebo změna právní formy. V úvahu připadá ještě nástupnictví v případě koupě závodu.141 Jiným všeobecným právním nástupcem ve smyslu komentovaného ustanovení tak může být existující právnická osoba, na kterou přešla práva a povinnosti zanikajícího vlastníka pozemku či stavebníka, přičemž mohlo současně dojít i k zániku jiných právnických osob (př. sloučení). Dále také i právnická osoba nově vzniklá, na kterou přešla práva a povinnosti všech zanikajících právnických osob, přičemž jedna z nich byla vlastníkem pozemku či stavebníkem (př. splynutí). Při přechodu v rámci koupě závodu je nezbytné, aby byl závod v postavení vlastníka pozemku nebo stavebníka. Další podmínkou je, že právo stavby musí být vedeno v účetních záznamech jako nehmotná věc a být zahrnuto do jmění. V takové situaci již bude součástí závodu, a k nástupnictví tedy dojde okamžikem nabytí účinnosti smlouvy o jeho převodu.142 Při určování hodnoty práva stavby pro potřeby dědického řízení se bude situace lišit v závislosti na tom, zda došlo ke smrti stavebníka nebo vlastníka pozemku. V prvním případě bude nezbytné ocenit pouze právo stavby, a nelze tedy zohlednit hodnotu pozemku, který je tímto právem zatížen. Naopak při ocenění aktiv vlastníka pozemku se počítá s hodnotou pozemku, avšak již nikoliv s právem stavby.
5.5
Předkupní právo
Předkupní právo obecně je institut, který zakládá povinnost jednoho subjektu, který zamýšlí prodat věc ze svého vlastnictví, aby ji přednostně nabídnul ke koupi jinému předem určenému subjektu. Dle ustanovení § 1254 NOZ vzniká spolu s právem stavby rovněž zákonné překupní právo stavebníka k předmětnému pozemku, ale také vlastníka pozemku k samotnému právu stavby. Účel této úpravy lze spatřovat ve snaze sjednotit vlastnické režimy stavby 141 142
KINDL, op. cit., s. 225. ŠVESTKA, op. cit., s. 715.
50
a pozemku, a navrátit tak stav způsobený výjimkou ze superficiální zásady do původního stavu.143 Toto ustanovení má však dispozitivní charakter, jelikož stranám umožňuje předkupní právo modifikovat, či dokonce vyloučit. Protože se jedná o předkupní právo zákonné, nebude předmětem evidence v katastru nemovitostí. To však neplatí, ujednají-li si strany jeho změnu či zrušení. Na tento případ pamatuje § 23 odst. 1 písm. v) KZ, podle něhož se do katastru nemovitostí zapíše poznámkou ujednání o tom, že vlastník pozemku nemá předkupní právo k právu stavby a vlastník práva stavby nemá předkupní právo k pozemku. Podkladem zápisu bude příslušné ujednání, zpravidla obsažené přímo ve smlouvě o zřízení práva stavby nebo v jejím dodatku.
5.6
Převod a zatížení práva stavby
Právo stavby je věc nemovitá, která je vlastnictvím stavebníka. Z toho vyplývá jeho oprávnění jej relativně libovolně zcizit nebo zatížit jinými právy. Předmětem bude ale vždy právo stavby, a nikoliv pouze stavba, jelikož není samostatnou věcí, ale jeho součástí. Pokud se stavebník rozhodne pro převod na jinou osobu, může tak učinit pomocí obecných institutů občanského práva, jako jsou koupě, darování či směna. Lze však připustit, že ve výjimečných případech bude možné využít i postoupení smlouvy o zřízení práva stavby.144 Zatížení bude naopak spočívat například ve zřízení zástavního práva. Jelikož se jedná o nemovitou věc vedenou ve veřejném seznamu, bude okamžikem nabytí vlastnického práva k právu stavby při jeho převodu zápis do takového seznamu.145 Novým nabyvatelem může být nejen třetí osoba, ale také vlastník zatíženého pozemku. V takovém případě by ovšem došlo k zániku práva stavby splynutím, jelikož nemůže být oprávněným ke svému pozemku.146 Stavebník musí při zcizování nebo zatěžování práva stavby respektovat zákonné meze, a popřípadě i ujednání s vlastníkem pozemku. Jedním z omezení pro něj může být předkupní právo ve prospěch vlastníka pozemku.147 Dále si mohou strany ujednat, že právo stavby vůbec nelze zatížit ani převést na třetí osobu, jako to připouští § 1761 NOZ. 143
ZIMA, Právo stavby, op. cit., s. 138. ŠVESTKA, op. cit., s. 714. 145 § 1105 NOZ 146 ŠVESTKA, op. cit., s. 714. 147 Viz podkapitola 5.5 Předkupní právo 144
51
Již bylo zmíněno právo vlastníka pozemku vyhradit si schvalování faktického a právního jednání stavebníka. Ustanovení § 1252 odst. 2 NOZ se s tímto oprávněním částečně překrývá, když stanovuje, že lze také vyhradit souhlas vlastníka pozemku k zatížení práva stavby. Toto ujednání se obligatorně zapisuje do veřejného seznamu, aby mohla být uplatněna zásada materiální publicity. Pak bude totiž možné do katastru nemovitostí zapsat zatížení pouze s příslušným souhlasem. Proti dříve komentovanému § 1251 odst. 3 NOZ lze ale spatřovat i několik odlišností. Zde se souhlas vztahuje pouze k případu zatížení práva stavby. Dále je také ex lege vyžadován zápis této výhrady do veřejného seznamu. Posledním a zřejmě nejvýznamnějším rozdílem je pak skutečnost, že zde zákon nezakazuje odepření souhlasu v případě, kdy zatížení není vlastníkovi pozemku na újmu. Schválení je tedy plně v jeho dispozici.
52
6
Zánik práva stavby
Za trvání práva stavby dochází k potlačování zásady superficies solo cedit. Jedná se však pouze o omezení dočasné, jelikož se zcela nevytrácí. Aby nevznikala dvojkolejnost při existenci superficiální zásady, jež měla vlastnictví pozemku a staveb sjednotit, přechází stavba vyhovující právu stavby po jeho zániku na vlastníka pozemku. Zpravidla se tedy stane součástí původně zatíženého pozemku.148 Jedná se o specifický druh nabytí vlastnictví, který nelze ztotožňovat s jinými klasickými soukromoprávními způsoby. Dochází zde totiž k tomu, že zánikem věcného práva se ex lege pro jeho součást mění vlastník i věc hlavní. V souvislosti s přechodem vlastnictví stavby je nutné zdůraznit jednu ne příliš vnímanou povinnost stavebníka. Ten je totiž k realizaci stavby nejen oprávněn, nýbrž také povinen. Vlastník pozemku totiž svůj pozemek zatěžuje s úmyslem získat pro sebe po jeho uvolnění stavbu vyhovující právu stavby, na kterou má v takovém případě zákonný nárok. Stavebník si tedy musí uvědomit, že je realizace stavby i jeho povinností a jako taková po něm může být vymáhaná. Lze tedy očekávat, že v případném soudním sporu mu bude uložena povinnost provést stavbu. Předmětem žaloby vlastníka pozemku bude i náhrada škody, která mu vznikla v důsledku nesplnění závazku stavebníka. Zánik práva stavby má rovněž dopad na práva třetích osob, která jsou v jeho rámci zřízena či jej zatěžují. Nestanoví-li totiž zákon jinak, dochází i k jejich zániku. Výjimku pak představují především zástavní a jiná práva váznoucí na právu stavby149 a při předčasném zániku také věcná práva zapsaná do veřejného seznamu.150 Zvláštní bude také situace při nájmu či pachtu stavby, jelikož se pro ni dle zákona použijí ustanovení o nemovitých věcech. Musíme tedy vyházet z § 2221 odst. 1 NOZ, jenž stanovuje, že v případě změny vlastníka stavby přejdou práva a povinnosti z nájmu (tzn. analogicky i z pachtu) na nového vlastníka. Zánikem práva stavby tedy nejen že nedochází k jejich zániku, ale strany navíc nemohou podat výpověď jen z důvodů této změny.151 Rozdíl proti výše zmíněným právům vztahujícím se k právu stavby je v tom, že nájem a pacht nejsou zachovávány uměle a prostřednictvím speciální úpravy pro tento institut.
148
KINDL, op. cit., s. 226. Viz podkapitola 6.4 Přechod zástavních a jiných práv 150 Viz podkapitola 6.2 Následky zániku před uplynutím doby 151 SPÁČIL, op. cit., s. 906. 149
53
Zánik práva stavby je nutné promítnout také do katastru nemovitostí. Nelze ovšem předpokládat, že takový zápis bude po uplynutí doby jeho trvání prováděn automaticky. K podání návrhu na výmaz práva stavby jsou proto oprávněni jak stavebník, tak vlastník pozemku. Účastníky následného řízení však budou oba. Přílohy by měly být vyžadovány pouze v případě, že zánik není způsoben uplynutím doby. Pak bude totiž nutné prokázat i titul, na jehož základě má být výmaz proveden. Stejně tak očekávám, že i zákonná změna vlastnictví stavby bude podléhat vkladu, který bude zpravidla spojen s návrhem na výmaz práva stavby.
6.1
Způsoby zániku práva stavby
Speciální ustanovení o právu stavby se nezmiňují o jiných formách zániku, než je uplynutí stanovené doby. Z toho však nelze dovodit, že se jedná o jediný způsob. Je totiž nutné brát ohled také na obecná ustanovení NOZ, ale i na případné ujednání stran. 6.1.1 Uplynutí doby Nejčastějším důvodem zániku práva stavby bude bezesporu uplynutí doby, pro kterou bylo založeno oprávnění stavebníka. K zániku většiny vzájemných práv a povinností stran plynoucích z tohoto institutu dojde dnem, jenž je ve veřejném seznamu veden jako poslední pro trvání práva stavby.152 Skutečnost, že k výmazu z katastru nemovitostí dojde až později, nemá v tomto ohledu vliv, jelikož se bude jednat o zápis deklaratorní. Uplynutím doby trvání práva stavby však některá práva stran teprve vznikají. Vlastník pozemku je tímto okamžikem oprávněn podat návrh na vklad vlastnického práva ke stavbě do katastru nemovitostí. Důsledkem je pak také právo stavebníka požadovat náhradu za tuto stavbu. 6.1.2 Dohoda, splynutí a následná nemožnost plnění Stranám samozřejmě nic nebrání, aby ukončily právo stavby před uplynutím doby jeho trvání dohodou. Okolnosti takového ujednání budou jiné v každém jednotlivém případě. Je proto nutné, aby strany reagovaly na míru dosavadního splnění vzájemných práv a povinností a vyřešily tak všechny důsledky předčasného ukončení jejich vztahu. Dohoda o skončení práva stavby by měla obsahovat zejména den, k němuž má toto právo zaniknout. Dále by mohly strany upravit například poskytnutí náhrady za stavbu, 152
ZIMA, Právo stavby, op. cit., s. 195.
54
osobu povinnou k podání návrhu na výmaz z katastru nemovitostí (jemuž bude dohoda přílohou), vyrovnání za poskytování stavebního platu apod. Dalším důvodem zániku práva stavby bude splynutí. Tím se dle § 1993 NOZ rozumí koncentrace práv a tomu odpovídajících povinností v rukou jedné osoby. K tomu by mohlo dojít v případě, že stavebník nabude do vlastnictví zatížený pozemek (např. koupí, darováním, děděním apod.), nebo pokud se vlastník pozemku stane oprávněným z práva stavby (např. převodem, děděním apod.). Někteří autoři však také zastávají názor, že splynutím právo stavby nezanikne při existenci legitimního zájmu na jeho zachování.153 V praxi by mohly vzniknout i případy, kdy se závazek jedné ze stran, vyplývající z práva stavby, stane nesplnitelným. Prokáže-li v takové situaci dlužná osoba, že její povinnost není možné splnit, právo stavby ex lege zanikne. Tento závěr vychází z § 2006 NOZ. Jako příklad lze uvést změnu územního plánu, která by ve výsledku neumožňovala provedení stavby vyhovující právu stavby, a tím splnění povinnosti stavebníka. Soud by poté na návrh jedné ze stran mohl vydat deklaratorní rozhodnutí o zániku práva stavby. 6.1.3 Jednostranné ukončení práva stavby Jedním z charakteristických znaků práva stavby je nemožnost jej ukončit jednostranným právním jednáním.154 Zákon však nevylučuje, aby strany tento způsob zániku připustily smluvním ujednáním s účinky inter partes. Vhodnou formou pak bude zejména výpověď a odstoupení od smlouvy. Tuto možnost by mohl využít například vlastník pozemku pro případ prodlení stavebníka s plněním stavebního platu. Zákon obsahuje pouze obecnou úpravu výpovědi a odstoupení od smlouvy, včetně jejich následků. Lze proto stranám doporučit, aby důvody pro takové ukončení vymezily pro speciální potřeby práva stavby samy. Dále se jako vhodné jeví upravit související okolnosti, jako například délku výpovědní doby, způsob vyrovnání stran, anebo otázku zániku nároku na náhradu za stavbu. 6.1.4 Konstitutivní rozhodnutí orgánu veřejné moci Pokud je orgán veřejné moci oprávněn založit právo stavby a významně tak ovlivnit poměry na daném pozemku, bylo by logické, aby byl oprávněn jej také zrušit. Tato 153 154
ZIMA, Právo stavby, op. cit., s. 188. HAŠKOVCOVÁ; HLUŠIČKA, 2012, op. cit.
55
možnost je zdánlivě zakotvena v § 2000 odst. 1 NOZ, ze kterého vyplývá, že soud závazek zruší, pokud se okolnosti, z nichž strany zřejmě vycházely při jeho vzniku, změnily do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby byla smlouvou dále vázána. Takovou změnou by mohlo být například již výše zmiňované vydání nového územního plánu.155 Zde by ale proti předcházející situaci postačovalo, pokud by realizace stavby vyhovující právu stavby byla pouze ztížena. Soud by tedy vydal konstitutivní rozhodnutí na základě podstatné změny okolností a nikoliv kvůli následné nemožnosti plnění. Ke zrušení by tak došlo i přes faktickou možnost stavebníka závazek splnit. Za nejzásadnější problém takového postupu ovšem považuji skutečnost, že toto oprávnění nereflektuje založení práva stavby rozhodnutím orgánu veřejné moci, jelikož vychází z původního úmyslu stran, který v takovém případě není relevantní. Toto ustanovení tedy nelze využít pro autoritativní případ vzniku, ale pouze pro zřízení smluvní. S připravovanou novelou VZ156 je nutné do budoucna počítat i s možností zániku práva stavby rozhodnutím vyvlastňovacího úřadu. Ke zrušení (příp. omezení) práva stavby, z něhož je oprávněn vyvlastňovaný, bude možné přistoupit pouze při splnění všech zákonných podmínek pro jeho vyvlastnění. Jednou z nich je především poskytnutí odpovídající náhrady, jejíž výše se stanoví jako cena práva stavby podle ZOM.157 Bude se jednat o zcela specifický způsob zániku práva stavby, jelikož nebude vázán na jeho vznik ani obsah. De lege ferenda by podle mého názoru měl být orgán veřejné moci oprávněn zrušit právo stavby, které bylo založeno jeho rozhodnutím, a to na návrh stran i z moci úřední. Důvody zániku by pak mohly spočívat jak v podstatné změně okolností, tak v nemožnosti plnění jedné ze stran. 6.1.5 Promlčení a prekluze V literatuře komentující úpravu NOZ se objevují názory, že by mohlo být právo stavby promlčitelné.158 Oporu nacházejí v § 631 NOZ, dle kterého se věcná práva zapsaná ve 155
ŠVESTKA, op. cit., s. 707. Návrh zákona, kterým se mění zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění), ve znění pozdějších předpisů. Portál ODok [online]. [cit. 2. 2. 2016]. 157 Viz podkapitola 4.7 Ocenění práva stavby 158 Viz např. ŠVESTKA, op. cit., s. 705., KINDL, op. cit., s. 200 – 202. nebo ZIMA, Právo stavby, op. cit., s. 186. 156
56
veřejném seznamu promlčují ve lhůtě deseti let ode dne, kdy mohlo být toto právo poprvé vykonáno. Já však tento možný závěr považuji i bez zaběhlé praxe za nesprávný. Právo stavby je vymezeno jako nemovitá nehmotná věc, která je předmětem vlastnického práva. Ačkoliv se tedy jedná o právo věcné a zapsané do veřejného seznamu, uplatní se pro něj přednostně ustanovení § 614 NOZ, podle něhož se právo vlastnické nepromlčuje. Naopak v případě prekluze pochybnosti nevznikají, jelikož je zde uplatněna opačná zákonná konstrukce. Aby mohlo dojít k zániku práva stavby prekluzí, je nutné, aby byl takový případ výslovně stanoven. Jelikož takové ustanovení zákon neobsahuje, je jednoznačné, že právo stavby v důsledku prekluze rovněž zaniknout nemůže.
6.2
Následky zániku před uplynutím doby
Může se stát, že k zániku práva stavby dojde dříve, než uplyne doba, na kterou bylo zřízeno. To by se mohlo negativně projevit v právech třetích osob, které mohly mít zájem na jeho trvání až do okamžiku uvedeného ve veřejném seznamu. Ustanovení § 1249 NOZ zajišťuje zvláštní ochranu alespoň osobám, pro které bylo do katastru nemovitostí zapsáno věcné právo zatěžující právo stavby (např. služebnost, reálné břemeno, zástavní právo apod.). Pro ně totiž nastanou právní účinky výmazu práva stavby až okamžikem zániku jejich práv, nejpozději však uplynutím doby, na niž bylo oprávnění stavebníka původně zřízeno. Takto zákonem vymezené osoby se však mohou své ochrany vzdát. Udělí-li totiž k výmazu práva stavby z katastru nemovitostí souhlas, nedojde k popsanému odkladu právních následků. Ty tak nastanou již okamžikem výmazu. Forma souhlasu sice není zákonem stanovena, s ohledem na jeho průkaznost však lze doporučit písemné provedení. Na právu stavby ale mohou váznout práva více osob. V takovém případě má souhlas účinky jen vůči tomu, kdo jej udělil, přičemž věcná práva ostatních zůstanou nedotčena. Podobná ochrana práv třetích osob byla zakotvena již v ZSP/1912. Ten však v takovém případě považoval při předčasném zániku práva stavby za oprávněného ke stavbě vlastníka pozemku. Zástavní věřitelé se tak mohli domáhat uspokojení vůči němu. Jejich oprávnění pak trvalo do okamžiku svého zániku, nebo do uplynutí doby, na kterou bylo právo stavby zřízeno, podle toho, která z těchto událostí nastala dříve.159 159
ŠVESTKA, op. cit., s. 705.
57
6.3
Náhrada za stavbu
Po zániku práva stavby se stavba stává součástí pozemku. Tím by však v mnohých případech vznikal výrazný nepoměr mezi užitkem jednotlivých stran, protože majetek patřící stavebníkovi (zpravidla velmi hodnotný) přechází ex lege na vlastníka pozemku. Na to reaguje úprava NOZ,160 dle které přísluší oprávněnému při zániku práva stavby uplynutím doby náhrada za stavbu od vlastníka pozemku. Výše této náhrady je stanovena jako polovina hodnoty stavby k okamžiku zániku práva stavby. Toto ustanovení slouží rovněž jako motivace pro stavebníka, aby stavbu udržoval v co nejlepším stavu.161 Důvodová zpráva k NOZ tuto situaci popisuje jako snahu o vyvážení zájmů vlastníka pozemku na úplatě za zřízení práva stavby a zhodnocení vlastnictví po jeho zániku, ale i zájmu stavebníka, aby se i u něj při zániku zohlednily výnosy ze stavby a její amortizace příslušným vyrovnáním. Ne vždy však bude na pozemku v okamžiku zániku práva stavby existovat stavba jako jeho součást. V takovém případě je zřejmé, že se dotčené ustanovení nepoužije. Zákon však dává stranám možnost upravit svá práva a povinnosti odlišně. Dispozitivnost § 1255 NOZ umožňuje poskytnutí náhrady jednoduše vyloučit, což může být například využito jako důsledek zřízení práva stavby v bezúplatné podobě. Pokud tak strany neučiní, lze se od zákona odchýlit jejím zvýšením nebo snížením.162 Výši náhrady pak mohou opět vyjádřit poměrnou částí hodnoty stavby (např. 3/4 hodnoty stavby), což se jeví jako praktické, jelikož tento způsob reflektuje záměr zákonodárce vycházet z reálného základu. Lze ovšem využít i jiných metod, jakými budou zejména stanovení pevné částky (což je ale nepraktické s ohledem na nepředvídatelný vývoj) nebo vytvoření vlastního mechanismu určení výše náhrady (ten by mohl vycházet např. z výnosnosti stavby). Hodnotou stavby se dle § 492 NOZ rozumí její obvyklá cena, ledaže je něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem. Toto ustanovení tak stranám opět dává možnost jak podstatně ovlivnit výši náhrady. Mohou totiž smluvně upravit, co se pro potřeby jejich právního vztahu rozumí hodnotou stavby. Tu lze například vymezit jako reálnou kupní cenu určenou dohodnutým znalcem. Jinak se využije obvyklá cena, která se určí podle pravidel ZOM. Ten ji definuje jako cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného,
160
§ 1255 NOZ ZIMA, Právo stavby, op. cit., s. 199. 162 tamtéž 161
58
popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění, tedy ke dni zániku práva stavby. Dle mého názoru však náhrada nemusí mít vždy pouze peněžitou podobu. Není totiž vyloučeno, aby stavebník nabyl do svého vlastnictví jako protihodnotu za stavbu jinou věc, například pozemek. Dle některých autorů by v krajním případě dokonce mohlo dojít i k dohodě, že stavba vyhovující právu stavby zůstane po zániku ve vlastnictví stavebníka. Takový závěr ovšem nesdílím, jelikož by umožňoval snadné obcházení superficiální zásady. Docházelo by totiž fakticky k jednoduchému vzniku odděleného vlastnického režimu (př. právo stavby sjednané tímto způsobem na 1 rok), což není účelem tohoto institutu, a proto považuji zákonný přechod stavby za kogentní. Komentované ustanovení však přináší i řadu nejasností. Není zde třeba řešena situace, kdy bude stavebník dle smlouvy povinen k okamžiku zániku práva stavby předmětnou stavbu odstranit.163 Lze však přepokládat, že stavebník v takovém případě souhlasil s odstraněním bez náhrady, jelikož zde nedochází ani k přechodu vlastnického práva na majitele pozemku a poskytnutí náhrady by tak nebylo v souladu s účelem § 1255 NOZ. S poskytnutím náhrady dále zákon počítá pouze pro případ vzniku práva stavby smlouvou. Je tedy nutné přijmout závěr, že v ostatních případech na ni právo nevznikne. De lege ferenda by povinnost vlastníka pozemku k náhradě mohl stanovovat i orgán veřejné moci při zakládání práva stavby svým rozhodnutím, pokud by k tomu byl zmocněn zákonem. To však v současné době není. Poskytování náhrady za stavbu v případě zániku práva stavby není novinkou. Tuto povinnost znal již ZSP/1912. Ten v § 9 stanovil, že stavebnímu oprávněnci náleží náhrada ve výši čtvrtiny stavební hodnoty jsoucí ke dni přechodu stavby, není-li jiné úmluvy. Právní úprava NOZ však plně reflektuje až § 17 ZPS/1947, který tuto výši zdvojnásobil.
6.4
Přechod zástavních a jiných práv
Právo stavby může stavebník využít jako zástavu k zajištění svých závazků. Pokud by však došlo k jeho zániku (např. uplynutím doby nebo dohodou), bylo by náhradní uspokojení věřitele znemožněno. Zánik zástavy je totiž NOZ považován za jeden z důvodů zániku zástavního práva.
163
SPÁČIL, op. cit., s. 906.
59
Tento problém vyřešil § 1256 NOZ, který stanovil, že zástavní a jiná práva váznoucí na právu stavby v době jeho zániku postihují náhradu za stavbu. Pro uspokojení těchto práv třetích osob nejsou stanoveny maximální či minimální limity. Nezáleží tedy na tom, zda se jedná o náhradu zákonnou nebo smluvní, a ani na její výši, jelikož bude takto využita vždy a v plném rozsahu. Zmíněné ustanovení se ovšem neuplatní, pokud není dle ujednání stavebníka a vlastníka pozemku náhrada poskytována.164 V takovém případě totiž nemají zástavní a jiná práva třetích osob co postihnout, a proto zanikají společně s právem stavby. Současná právní úprava je odrazem ustanovení § 10 ZSP/1912. V jeho režimu se totiž zástavní a jiná věcná práva třetích osob váznoucí na stavebním právu vztahovala po zániku také k náhradě za stavbu. Předpokladem takového postupu však byla zákonná či smluvní povinnost vlastníka pozemku k jejímu poskytnutí. Pohledávky výše zmíněných třetích osob tak mohly být za určitých okolností uspokojeny i po zániku stavebního práva.
164
SPÁČIL, op. cit., s. 906.
60
Právo stavby pro praxi
7
Při plánování záměru umístit stavbu na pozemku v cizím vlastnictví je vhodné zohlednit i další aspekty práva stavby, které nemusejí být na první pohled z ustanovení NOZ zřetelné. Mezi ně patří zejména porovnání pozitivních a negativních vlastností tohoto institutu oproti dalším možným způsobům realizace takového záměru, ověření vhodnosti jeho využití pro budovaný objekt a také zohlednění veřejnoprávních požadavků na provedení stavby včetně jejich možných změn.
7.1
Veřejnoprávní vlivy na právo stavby
Je důležité si uvědomit, že ačkoliv je právo stavby institutem soukromoprávním, jsou jeho založení a také výkon ovlivněny i právem veřejným. Pokud bude stavba odpovídající právu stavby považována za stavbu i z pohledu StZ165 a její charakter nebude odpovídat požadavkům § 103 StZ, bude pro její realizaci vyžadováno ohlášení nebo získání stavebního povolení. Stavební úřad v takovém případě musí vydat i kolaudační souhlas, nestačí-li k jejich užívání pouhé oznámení. Právní úprava však připouští zřízení práva stavby i v situaci, kdy k plánované stavbě ještě neexistuje příslušné stavební povolení či ohlášení, dokonce ani územní rozhodnutí.166 Takový záměr rovněž nemusí odpovídat aktuální územně plánovací dokumentaci. To je důsledkem skutečnosti, že povinnost stavebníka realizovat stavbu může být splněna například až po 20 letech trvání práva stavby a není tedy reálně možné mít při jeho vzniku všechny nezbytné veřejnoprávní podklady. Tento závěr podporuje Nejvyšší soud ČR,167 dle kterého pro posouzení otázky, zda má stavebník ke stavbě na cizím pozemku občanskoprávní titul, není obsah stavebního rozhodnutí určující. Zásadní problémy, které by měly být brány v potaz při zakládání práva stavby bez absolvování územního a stavebního řízení, jsou dva. Prvním je identifikace stavby vyhovující právu stavby ve zřizovací smlouvě. Nelze pro ni totiž využít stavební dokumentace, a proto budou na její popis kladeny vyšší nároky.168 Druhou otázkou,
165
Stavbu dle StZ vymezuje § 2odst. 3 StZ ZIMA, Právo stavby, op. cit., s. 77. 167 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 9. 2013, sp. zn. 22 Cdo 2999/2011. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 5. 2. 2016]. 168 ACHOUR; PELIKÁN, op. cit., s. 37. 166
61
kterou by měly strany vyřešit již v zakládacím titulu, jsou následky nemožnosti stavbu realizovat z důvodů nesouladu se StZ (např. nezískání potřebného územního rozhodnutí kvůli rozporu s územním plánem nebo neudělení stavebního povolení). V takovém případě se totiž stavebník stane neschopným splnit své závazky, přičemž zákonná úprava následné nemožnosti plnění nebo podstatné změny okolností nemusí být vždy využitelná. Bylo by tedy vhodné, aby byl tento problém stranami připuštěn jako jeden z výpovědních důvodů, popřípadě i jako možnost pro odstoupení od smlouvy. Nelze však pominout, že postavení stavebníka ve vztahu k možnosti realizovat stavbu na daném cizím pozemku se v mnoha ohledech shoduje s pozicí pozemkového vlastníka. Jsem tedy toho názoru, že zákonné i judikatorní závěry k veřejnoprávním hlediskům realizace stavby týkající se postavení vlastníka pozemku bude možné využít i pro práva a povinnosti stavebníka. Jedním z takových případů by mohlo být poskytnutí náhrady v souladu s § 102 odst. 2 StZ (jenž odráží čl. 11 odst. 4 LZPS) při zrušení určení pozemku k zastavění kvůli změně nebo vydání nového územního plánu. Nejvyšší správní soud ČR169 však dodává, že při dodržení zásad subsidiarity a minimalizace zásahu může dojít k takovému omezení i bez náhrady. Tu pak nelze spravedlivě nárokovat ani tehdy, byl-li proces změny územního plánu zahájen již před vznikem práva stavby. Dle KZ se pozemkem rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí mj. hranicí rozsahu práva stavby. Vzniká tedy otázka, zda lze zřídit právo stavby pouze k části pozemku, a pokud ano, zda tím vzniknou dva nové pozemky. Obě odpovědi budou dle mého názoru pouze záporné, ač se to na první pohled může zdát mylné. Osoba vlastnící pozemek o výměře 1000 m2 může zatížit pouze 500 m2. Tuto část bude ovšem nutné zapsat do katastru nemovitostí. K tomu bude vyžadováno nejen zhotovení geometrického plánu za účelem jejího vymezení, ale dle mého přesvědčení i územního rozhodnutí o jejím oddělení. Tento postup tak de facto spočívá v rozdělení pozemku a následném zřízení práva stavby pro pozemek takto nově vzniklý. Speciálně prostřednictvím institutu práva stavby tedy nelze vytvořit nový pozemek ani zatížit pouze jeho část (s čímž ale např. ZOM přesto počítá).
169
Usnesení Nejvyššího správního soudu ČR ze dne 21. 7. 2009, sp. zn. 1 Ao 1/2009-120. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 4. 2. 2016].
62
7.2
Možnosti využití práva stavby
Právo stavby je smysluplné zřizovat pouze za účelem realizace něčeho, co je stavbou ve smyslu soukromého práva. Vybudování např. golfového hřiště, které tomuto požadavku nevyhovuje, není vhodné provádět tímto způsobem. Výsledek činnosti stavebníka by totiž v takovém případě nebylo možné považovat za stavbu vyhovující právu stavby, a nemohlo by tedy dojít ke splnění jeho práv a povinností.170 Lze očekávat, že právo stavby již nebude sloužit převážně k výstavbě bytů pro dělníky, jako tomu bylo dříve. Dnes bude spíše spočívat ve výstavbě průmyslové, skladištní a obchodní s plánovanou životností v řádu desítek let, kdy pro stavebníky není nutné vlastnit stavební pozemky. Mohou se totiž vyhnout placení jejich kupní ceny.171 Vzhledem k současnému celoevropskému problému se pak přímo nabízí využití k budování dočasných center pro uprchlíky. Historicky sloužilo právo stavby také především k zajištění sociálního rozvoje a bydlení pro osoby, jež nebyly schopny si zajistit finanční prostředky pro koupi pozemku do svého vlastnictví. Zda se tento trend zachová, bude záviset hlavně na bankách a jejich ochotě poskytovat úvěry na takovéto stavby.172 Někteří z autorů považují za přípustné zřízení práva stavby nikoliv k pozemku, ale k jiné stavbě. To by dle nich mělo být možné v případě, kdy by spodní stavba byla samostatnou nemovitou věcí. Právem stavby by pak bylo možné ji právně oddělit od stavby horní. Překážku, spočívající v možnosti zatížit pouze pozemek, má řešit § 3023 NOZ, dle kterého ustanovení o vlastníku pozemku platí obdobně pro vlastníka nemovité věci, která není součástí pozemku.173 Já se na tento názor dívám poněkud skepticky a myslím, že výklad onoho „obdobného použití“ tento závěr nepřipustí. K. Eliáš174 pak zastává názor, že dikce ustanovení § 1240 nebrání zřízení stavby na stavbě jiné. Vychází z toho, že součástí pozemku je vše, co je s ním trvale spojeno, tedy i na něm existující trvalé stavby. Stavba vyhovující právu stavby realizovaná na takovéto trvalé stavbě by pak skutečně byla stavbou na povrchu pozemku. Na rozdíl od předchozích názorů tento výklad neshledávám jako nemožný. Připouštím tedy, že může
170
TEGL, Některé aktuální výkladové problémy úpravy nemovitých věcí v NOZ - II, 2015, op. cit. ELIÁŠ, op. cit., s. 277. 172 ŠULC, op. cit., s. 84. 173 TEGL, Některé aktuální výkladové problémy úpravy nemovitých věcí v NOZ - II, 2015, op. cit. 174 ELIÁŠ, op. cit., s. 277. 171
63
v praxi reálně docházet ke zřizování práva stavby k pozemku pro uskutečnění stavby na stavbě jiné.
7.3
Jiné možnosti stavby na cizím pozemku
Zavedením institutu práva stavby zákonodárce jednoznačně reagoval na zakotvení zásady superficies solo cedit do českého právního řádu. Je však nutné zdůraznit, že ačkoliv se jedná o hlavní nástroj pro budoucí zájemce stavby na cizím pozemku, není jediný. Dalším využitelným věcněprávním institutem je služebnost. Ta bude v takovém případě představovat povinnost vlastníka pozemku strpět provedení a užívání stavby jinou osobou. Zásadním rozdílem oproti právu stavby je skutečnost, že v tomto případě se stavba stane součástí pozemku.175 Další výraznou odlišností je neomezená délka trvání služebností. Zákon u nich také neřeší vypořádání vlastnictví stavby v důsledku jejich zániku. Ta by se tak mohla stát neoprávněnou a mohlo by být nařízeno její odstranění bez náhrady. Právně relevantními možnostmi jsou dále obligační nástroje, z nichž se v současné době jako použitelné jeví výprosa (§ 2189 a násl. NOZ), výpůjčka (§ 2193 a násl. NOZ), nájem (§ 2201 a násl. NOZ), pacht (§ 2332 a násl. NOZ),176 smlouva o dílo (§ 2586 a násl. NOZ) a smlouva o smlouvě budoucí (§ 1785 a násl. NOZ).177 Stavby realizované na základě takto vzniklých vztahů budou považovány za dočasné, které ze zákona nejsou součástí pozemku, a zůstanou tedy vlastnictvím osoby oprávněné dle smlouvy (investora).178 Nejvhodnějším pojmenovaným smluvním typem je nájem, v jehož rámci lze sjednat oprávnění mít na pronajatém pozemku po dobu jeho trvání stavbu. Výhodou oproti právu stavby je možnost uzavření smlouvy na dobu neurčitou. Velkým rizikem pro nájemce je ovšem nebezpečí ukončení nájmu ze strany vlastníka pozemku (zejména výpovědí) a vznik okamžité povinnosti odstranit stavbu. Před nabytím účinnosti NOZ bylo realizování staveb na cizím pozemku na základě obligačních titulů běžnou praxí. Nejvíce využívané byly smlouvy nepojmenované
175
TEGL, Některé aktuální výkladové problémy úpravy nemovitých věcí v NOZ - II, 2015, op. cit. KINDL, op. cit., s. 199. 177 ŠUSTROVÁ, op. cit., s. 20. 178 ADÁMKOVÁ, 2014, op. cit. 176
64
(tzv. inominátní), z nichž nejčastějším typem byla smlouva o právu provést stavbu.179 Základem pro ně byla úprava § 110 odst. 2 písm. a) StZ, dle které stavebník k žádosti o vydání stavebního povolení připojí doklady prokazující jeho vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu. Tato možnost zůstává za účinnosti NOZ nedotčená. Investor tak i nadále bude moci prokázat své právo stavět jinou smlouvou než o zřízení práva stavby. Musí z ní ovšem vyplývat vůle vlastníka, aby na jeho pozemku byla realizována stavba. Oproti předešlé právní úpravě je však nyní nutné při uzavírání inominátních smluv (př. smlouva o právu provést stavbu) výslovně určit, že se nejedná o smlouvu zřizující právo stavby dle § 1240 a násl. NOZ a současně vyloučit aplikaci těchto ustanovení.
7.4
Výhody a nevýhody práva stavby
Na rozdíl od obligačních titulů opravňujících k realizaci stavby na cizím pozemku působí právo stavby erga omnes a sdílí právní osud pozemku bez ohledu na jeho vlastníka. Ten bude navíc ve většině případů omezen dlouhodobě, což vytváří stabilitu postavení stavebníka.180 Právo stavby je rovněž ze zákona zcizitelné a dědičné, což v případě obligačních titulů není pravidlem. U nich připadá v úvahu pouze postoupení smlouvy na základě souhlasu zbývajících stran. Proti služebnostem je nespornou výhodou práva stavby (tj. nemovité věci) hlavně jeho převoditelnost na jiné osoby a děditelnost. Věcná břemena totiž nemají povahu věcí, a nelze je tedy samostatně převádět, dědit či zastavovat. Tento rozdíl se projeví například v situaci, kdy stavebník nebude schopný provést stavbu. V takovém případě totiž může právo stavby převést na jinou osobu, která ji realizovat dokáže.181 Je vhodné zmínit i skutečnost, že jako povinně zapisovanému právu do veřejného seznamu je právu stavby zajištěna publicita vůči třetím osobám. S tím je spojena jeho zvýšená ochrana v určitých případech, jako například při využití principu materiální publicity. Drobnou nevýhodou využití práva stavby namísto obligačních titulů je vyšší administrativní a poplatková náročnost na jeho zřízení. Vklady do katastru nemovitostí jsou totiž zatíženy poplatky a navíc jsou zde také zvýšené požadavky na kontrolu bezvadnosti vkladových listin. 179
ADÁMKOVÁ, 2014, op. cit. TEGL, Některé aktuální výkladové problémy úpravy nemovitých věcí v NOZ - II, 2015, op. cit. 181 SLABÝ, 2015, op. cit. 180
65
Další, tentokrát ekonomickou, nevýhodou je fakt, že tento věcněprávní titul je chápán jako nemovitá věc, v důsledku čehož je předmětem zdanění.182 V případě úplatného zřízení nebo převodu je právo stavby předmětem daně z nabytí nemovitých věcí se sazbou 4 % z ceny práva stavby, která se určí podle oceňovacích předpisů.183 Při bezúplatném zřízení nebo převodu je naopak předmětem daně z příjmu, přičemž sazba bude činit 15 % z ceny práva stavby pro fyzické osoby a 19 % pro osoby právnické.184 Je tedy paradoxní, že při bezúplatném zřízení či převodu vzniká vyšší daňová povinnost. Poplatníkem uvedených daní je ex lege nabyvatel (tj. stavebník, popř. stavebník nově oprávněný z práva stavby). Jediná výjimka je stanovena v případě úplatného převodu práva stavby. Zde je poplatníkem naopak prodávající (tj. původní stavebník). Jedná se ovšem o dispozitivní ustanovení, a strany tedy mohou sjednat, že i tuto daň bude hradit nabyvatel. Po dobu své existence bude právo stavby nepochybně podléhat také dani z nemovitých věcí. Ze zákona však zatím není zcela zřejmé, zda je předmětem zdanění zatížený pozemek či předmětná stavba. Rovněž praxe zatím nepřinesla jednoznačnou odpověď. Poplatníkem by však v obou těchto případech byl pouze stavebník.185 Daňovou povinnost pak mohou eventuálně zmírnit tzv. odpisy, které lze využít pro odepsání stavby zhotovené v rámci práva stavby.
182
TEGL, Některé aktuální výkladové problémy úpravy nemovitých věcí v NOZ - II, 2015, op. cit. Viz podkapitola 4.7 Ocenění práva stavby 184 SLABÝ, 2015, op. cit. 185 ZIMA, Právo stavby, op. cit., s. 212. 183
66
Závěr Stanoveným cílem této práce bylo vysvětlit podstatu práva stavby, rozebrat jeho zákonnou úpravu a určit jeho obsah se zřetelem na specifický vztah mezi dotčenými subjekty. Výsledek má představovat komplexní nástroj pro uchopení a užívání tohoto institutu, včetně znázornění provázanosti na související právní instituty a problematiky. Sám tento institut je systematicky řazen mezi věcná práva k věci cizí, v důsledku čehož je chápán jako absolutní majetkové právo. Problémem ustanovení NOZ je nedostatečné vymezení některých pojmů, jako například stavby či pozemku, které tak pro potřeby práva stavby nejsou vyčerpávajícím způsobem určeny, což může vyvolávat interpretační potíže. Bylo tedy nutné je objasnit vycházeje z jejich dosavadního chápání. Kořeny dané právní úpravy na území České republiky sahají do roku 1912, přičemž její život se zastavil až s účinností OZ/1964. Po zhruba 50 letech využívání práva stavby tak nastalo téměř stejně dlouhé období bez jeho existence. Zákonodárce však i přesto na jeho dosavadní historickou praxi nezanevřel a při tvorbě NOZ z ní notně vycházel. Kromě vývoje právní úpravy proto byly zvýrazněny především její odlišnosti, a to v návaznosti na dnešní podobu jednotlivých ustanovení. Účelem legislativní úpravy práva stavby by mělo být dokonalé vytvoření vhodných podmínek pro jeho bezproblémový vznik a využívání. To však NOZ naplnit nedokázal, jelikož některá jeho ustanovení s sebou přinášejí výkladové problémy. Na první z nich lze narazit již při vzniku práva stavby. Zákonodárce sice zvolil rozlišování pojmů „zřízení“ a „vznik“, tyto pak ale již dle významu důsledně neodděluje, což způsobuje nejasnosti při výkladu práv a povinností stran. Také otázka rozsahu a předmětu práva stavby nepřináší právní jistotu. Nemožnost využít tento institut ve vztahu k části stavby je zřejmá. Nejednoznačnou otázkou však zůstává možnost zatížit pouze část pozemku, což ale dle mého názoru možné není. Právo stavby lze zřídit třemi možnými způsoby. Nejvyužívanějším z nich bude bezesporu smlouva. Při jejím sjednávání však musí strany zohlednit, že dosud nepanuje jednota o jejích podstatných a neopomenutelných náležitostech. Ty jsou proto zatím vymezeny pouze jako předpokládané a nadále se čeká na jejich autoritativní určení. Ne příliš vnímaný a ze zákona nezřetelný je také specifický závazek stavebníka. Jeho právo „mít stavbu“ na cizím pozemku je totiž nezbytné vnímat současně jako
67
povinnost, a jako taková bude i soudně vymahatelná. Vlastník pozemku totiž omezuje svůj pozemek především za účelem nabytí nové stavby do svého vlastnictví. Významné je i správné pochopení zřeknutí se jako dvoustranného právního jednání, jelikož z pouhého gramatického výkladu tento závěr není zřejmý. Asi nejzásadnější význam pro využití práva stavby má pochopení režimu stavby a následně i pozemku. Ta je totiž vnímána jako součást práva stavby, které je nemovitou věcí. Je tedy majetkem stavebníka a ten k ní vykonává veškerá vlastnická oprávnění. Po zániku se ovšem mění režim stavby, jelikož se pro ni ex lege mění věc hlavní, kterou se stává pozemek. Dochází tedy k přechodu jejího vlastnictví na vlastníka pozemku, což představuje zcela specifický nabývací titul. Ani otázky zániku práva stavby ovšem nepominuly výkladové problémy. To je totiž předmětem vlastnictví, ale zároveň se jedná o věcná právo zapsané do veřejného seznamu. Vyvstává tedy otázka jeho promlčitelnosti. Vzhledem k tomu, že kvantitativně nepřevažuje žádný názorový proud, jedná se zřejmě o nejkontroverznější rozpor v úpravě tohoto institutu v rámci NOZ. Já osobně jako hlavní argument však spatřuji „nadřazenost“ vlastnických práv, a proto dávám přednost závěrům o nepromlčitelnosti. Podobnou nejednotnost vyvolává i možnost zániku práva stavby splynutím, ke které mám osobně postoj kladný. Právní úprava de lege ferenda má několik hledisek, na která by se mohla v budoucnu zaměřit. Především je zde prostor pro legislativní vyřešení výše zmíněných problematických otázek, například stanovením neopominutelných náležitostí zřizovací smlouvy. Kromě toho by bylo vhodné i zavést možnost zrušit právo stavby rozhodnutím orgánu veřejné moci ex offo nebo oprávnění uložit vlastníkovi pozemku v rozhodnutí o jeho vzniku povinnost k náhradě za stavbu. Jako značný problém úpravy práva stavby se jeví i skutečnost, že v mnoha ohledech je její dotvoření ponecháno na praxi a judikatuře obecných soudů. Tento institut má podle mého názoru velký potenciál, jelikož při uplatňování zásady superficies solo cedit představuje pro investory základní kámen pro stavění na cizích pozemcích, což bylo v České republice po dlouhá léta běžnou praxí. Považuji jej jednoznačně za nejvhodnější prostředek k uskutečňování takových záměrů, jelikož byl právě k tomuto účelu cíleně vytvořen, na rozdíl od jiných nástrojů NOZ. Současná nízká až mizivá využívanost práva stavby je dána především jeho všeobecnou neznalostí, nesprávným uchopením a dlouhotrvající absencí. Věřím proto, že časem bude sílit na významu i četnosti použití, k čemuž doufám přispěje i tato diplomová práce. 68
Zdroje Monografie [1]
FIALA, Josef a kol. Občanské právo hmotné: multimediální učební text. 3. aktualiz. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2012, 92 s. ISBN 978-80-210-5361-8.
[2]
HURDÍK, Jan a kol. Občanské právo hmotné: obecná část, absolutní majetková práva. 2. aktualiz. vyd. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2014, 311 s. ISBN 978-80-7380-495-4.
[3]
KINDL, Milan. Právo nemovitostí. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2015, 502 s. ISBN 978-80-7400-564-0.
[4]
PEKÁREK, Milan a kol. Pozemkové právo. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2015, 486 s. ISBN 978-80-210-7750-8.
[5]
SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník III: věcná práva. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2013, 1260 s. ISBN 978-80-7400-499-5.
[6]
ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník: komentář, svazek III. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer, 2014, 1298 s. ISBN 978-80-7478-546-7.
[7]
ZIMA, Petr. Právo stavby. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2015, 245 s. ISBN 978-807400-566-4.
Odborné publikace [8]
ACHOUR, Gabriel; PELIKÁN, Martin. Právo stavby podle nového občanského zákoníku. Bulletin advokacie. 2014, roč. 13, č. 12, s. 37 – 43. ISSN 1210-6348.
[9]
ELIÁŠ, Karel. Právo stavby. Obchodněprávní revue. 2012, roč. 4, č. 10, s. 273 – 278. ISSN 1803-6554.
[10]
PETR, Pavel. Stará (ne)známá superficiální zásada. Právní rozhledy. 2012, roč. 20, č. 10, s. 370 – 374. ISSN 1210-6410.
[11]
POHLOVÁ, Alena. Vlastnictví pozemku a stavby. Právní rádce. 2006, roč. 14, č. 5, s. 5 - 13. ISSN 1210-6410.
[12]
ŠULC, Robert. Povrch ustoupil půdě, situaci může řešit právo stavby. Trade News. 2015, roč. 4, č. 4, s. 84 – 85. ISSN 1805-5397.
[13]
ŠUSTROVÁ, Daniela. NOZ, stavební zákon. Rekodifikace a praxe. 2014, roč. 2, č. 1, s. 20. ISSN 1805-6822.
69
[14]
ZIMA, Petr. Stručný úvod do práva stavby. Právní rozhledy. 2005, roč. 13, č. 8, s. 287 - 290. ISSN 1210-6410.
[15]
ZIMA, Petr. Několik mýtů o právu stavby. Právní rozhledy. 2015, roč. 23, č. 19, s. 679. ISSN 1210-6410.
Judikatura [16]
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 23. 8. 1973, sp. zn. 3 CZ 14/73. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 27. 10. 2015].
[17]
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 12. 1998, sp. zn. 3 Cdon 398/96. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 22. 10. 2015].
[18]
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 5. 11. 2002, sp. zn. 22 Cdo 1174/2001. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 5. 10. 2015].
[19]
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 8. 2003, sp. zn. 22 Cdo 1221/2002. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 27. 10. 2015].
[20]
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. 6. 2007, sp. zn. 22 Cdo 2258/2007. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 5. 10. 2015].
[21]
Usnesení Nejvyššího správního soudu ČR ze dne 21. 7. 2009, sp. zn. 1 Ao 1/2009120. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 4. 2. 2016].
[22]
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 9. 2013, sp. zn. 22 Cdo 2999/2011. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 5. 2. 2016].
Právní předpisy [23]
Ústavní zákon č. 2/1993 Sb., Listina základních práv a svobod, ve znění pozdějších předpisů. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 17. 11. 2015].
70
[24]
Císařský patent č. 946/1811 Sb. z. s., obecný občanský zákoník rakouský, ve znění pozdějších předpisů. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 10. 11. 2015].
[25]
Zákon č. 86/1912 ř. z., o stavebním právu, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 10. 11. 2015].
[26]
Zákon č. 42/1947 Sb., o některých opatřeních ve stavebnictví souvisících s dlouholetým hospodářským plánem, ve znění pozdějších předpisů. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 17. 11. 2015].
[27]
Zákon č. 88/1947 Sb., o právu stavby, ve znění pozdějších předpisů. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 12. 11. 2015].
[28]
Zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 7. 10. 2015].
[29]
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 7. 10. 2015].
[30]
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 12. 10. 2015].
[31]
Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 5. 10. 2015].
[32]
Zákon č. 184/2006 Sb. o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění), ve znění pozdějších předpisů In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 2. 2. 2016].
[33]
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 5. 10. 2015].
[34]
Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 6. 10. 2015].
[35]
Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 12. 10. 2015].
71
Ostatní [36]
ADÁMKOVÁ, Petra. Realizace stavby na cizím pozemku ve světle nového občanského zákoníku. ESTAV.cz [online]. Publikováno 23. 9. 2014 [cit. 1. 11. 2015].
Dostupné
z:
http://www.estav.cz/cz/553.realizace-stavby-na-cizim-
pozemku-ve-svetle-noveho-obcanskeho-zakoniku [37]
HAŠKOVCOVÁ, Thu Nga; HLUŠIČKA, Ondřej. Stavba na cizím pozemku (oprávněná) ve světle nového občanského zákoníku. eLAW.cz. [online]. Publikováno
23.
3.
2012
[cit.
15.
11.
2015].
Dostupné
z:
http://www.elaw.cz/clanek/stavba-na-cizim-pozemku-opravnena-ve-svetle-novehoobcanskeho-zakoniku [38]
MUSILOVÁ, Barbora. Jak se dívá nový občanský zákoník na stavbu na cizím pozemku? AK Kocián, Šulc, Balaštík. [online]. Publikováno 5. 5. 2014 [cit. 7. 11. 2015]. Dostupné z: http://www.ksb.cz/cs/novinky-publikace/clanky/2399_jak-sediva-novy-obcansky-zakonik-na-stavbu-na-cizim-pozemku
[39]
SLABÝ, Tomáš. Věcněprávní perspektiva stavby na cizím pozemku. epravo.cz. [online].
Publikováno
1.
4.
2015
[cit.
13.
11.
2015].
Dostupné
z:
http://www.epravo.cz/top/clanky/vecnepravni-perspektiva-stavby-na-cizimpozemku-97441.html [40]
TEGL, Petr. Některé aktuální výkladové problémy úpravy nemovitých věcí v NOZ - I. Právní prostor [online]. Publikováno 12. 1. 2015 [cit. 4. 11. 2015]. ISSN 23364114.
Dostupné
z:
http://www.pravniprostor.cz/clanky/rekodifikace/nektere-
aktualni-vykladove-problemy-upravy-nemovitych-veci-v-noz-i [41]
TEGL, Petr. Některé aktuální výkladové problémy úpravy nemovitých věcí v NOZ - II. Právní prostor [online]. Publikováno 14. 1. 2015 [cit. 4. 11. 2015]. ISSN 23364114.
Dostupné
z:
http://www.pravniprostor.cz/clanky/rekodifikace/nektere-
aktualni-vykladove-problemy-upravy-nemovitych-veci-v-noz-ii [42]
Věcný záměr občanského zákoníku (2000). Nový občanský zákoník [online]. [cit. 7. 11. 2015]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/images/pdf/vecny_zamer_OZ_2000.pdf
[43]
Návrh občanského zákoníku a důvodové zprávy (1/2005). Nový občanský zákoník [online]. [cit. 7. 11. 2015]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/images/pdf/OZ_verze_2005.pdf
72
[44]
Návrh občanského zákoníku a důvodové zprávy (5/2007). Nový občanský zákoník [online]. [cit. 7. 11. 2015]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/images/pdf/OZ_s_DZ_verze_2007.06.03.pdf
[45]
Návrh občanského zákoníku předložený vládě (1/2009). Nový občanský zákoník [online]. [cit. 7. 11. 2015]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/images/pdf/Navrh_obcanskeho_zakoniku__dube n_2009_.pdf
[46]
Návrh občanského zákoníku předložený Legislativní radě vlády (4/2011). Nový občanský zákoník. [online]. [cit. 7. 11. 2015]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/images/pdf/OZ_Navrh_zakona_s_obsahem_1104 2011.pdf
[47]
Důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: CODEXIS ACADEMIA [právní informační systém]. Atlas consulting [cit. 5. 10. 2015]
[48]
Návrh zákona, kterým se mění zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění), ve znění pozdějších předpisů. Portál ODok [online]. [cit. 2. 2. 2016]. Dostupné z: https://apps.odok.cz/kpl-detail?pid=KORNA47DYJME
73
Seznam obrázků Obrázek č. 1 - Výpočet ceny práva stavby se zřízenou stavbou ..................................... 40 Obrázek č. 2 - Výpočet ceny práva stavby bez zřízené stavby ....................................... 40
74
