MASARYKOVA UNIVERZITA PŘÍRODOVĚDECKÁ FAKULTA

MASARYKOVA UNIVERZITA PŘÍRODOVĚDECKÁ FAKULTA ÚSTAV MATEMATIKY A STATISTIKY

FORMY FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ Diplomová práce

Radka Domanská

Vedoucí práce: Ing. Boris Šturc, CSc.

Brno 2012

Bibliografický záznam Autor:

Bc. Radka Domanská Přírodovědecká fakulta, Masarykova univerzita Ústav matematiky a statistiky

Název práce:

Formy financování bydlení

Studijní program:

Aplikovaná matematika

Studijní obor:

Finanční matematika

Vedoucí práce:

Ing. Boris Šturc, CSc.

Akademický rok:

2011/2012

Počet stran:

86+9

Klíčová slova:

Financování bydlení, stavební spoření, úvěr ze stavebního spoření, překlenovací úvěr, hypoteční úvěr

Bibliographic Entry Author

Bc. Radka Domanská Faculty of Science, Masaryk University Department of Mathematics and Statistics

Title of Thesis:

Forms of housing finance

Degree programme:

Applied mathematics

Field of Study:

Financial mathematics

Supervisor:

Ing. Boris Šturc, CSc.

Academic Year:

2011/2012

Number of Pages:

86+9

Keywords:

Housing finance, building savings, building savings loan, bridging loan, mortgage loan

Abstrakt V této diplomové práci „Formy financování bydlení“ se věnuji problematice financování bydlení. Cílem této práce je analýza stavebního spoření a analýza hypotečního úvěru při financování bydlení. Tato analýza je v práci provedena nejprve teoreticky popisem těchto dvou produktů využívaných pro financování bydlení, představením jednotlivých stavebních spořitelen poskytujících produkt stavební spoření, představením vybraných bank poskytujících hypoteční úvěry a nakonec vzájemným porovnáním. Dále je pak v praktické části práce provedeno porovnání pomocí modelových příkladů, kde je na konkrétních číslech ukázáno, jak nejlépe řešit financování bydlení v dané situaci pomocí těchto dvou produktů.

Abstract In this thesis „Forms of housing finance“ I study the issue of housing finance. The aim of this thesis is to analyze products building savings and mortgage loans to housing finance. This analysis is firstly performed by theoretical description of these two products of housing finance, secondly there is the performance of individual building societies offering savings and also the performance of selected banks providing mortgage loans and lastly there is mutual comparison. In practical part there is the comparison which is performed by model examples where the specific numbers shown the best solution to housing finance in that situation by using these two products.

Poděkování Na tomto místě bych chtěla poděkovat svému vedoucímu práce Ing. Borisi Šturcovi, CSc. za vedení mé diplomové práce. Dále bych chtěla poděkovat také Ing. Vladimíru Elblovi a Marii Parnicové za pomoc při zpracování konkrétních nabídek bank, které byly dále použity pro výpočty u modelových příkladů v této diplomové práci.

Prohlášení Prohlašuji, že jsem svoji diplomovou práci vypracovala samostatně s využitím informačních zdrojů, které jsou v práci citovány.

Brno 9. května 2012

……………………………… Radka Domanská

OBSAH Úvod ..............................................................................................................................9 1

2

Seznámení s pojmem financování bydlení .............................................................11 1.1

Nájem vs. vlastní bydlení ................................................................................12

1.2

Podpory financování bydlení ..........................................................................13

Analýza stavebního spoření ...................................................................................15 2.1

Historie ..........................................................................................................15

2.2

Popis produktu ...............................................................................................19

2.2.1

Fáze stavebního spoření ..........................................................................19

2.2.2

Cílová částka ...........................................................................................22

2.2.3

Účelovost úvěru ze stavebního spoření ...................................................23

2.2.4

Zajištění ..................................................................................................23

2.2.5

Smlouva o stavebním spoření .................................................................24

2.2.6

Výhody a nevýhody úvěru ze stavebního spoření ....................................24

2.3

3

Stavební spořitelny.........................................................................................25

2.3.1

Stavební spořitelna České spořitelny .......................................................27

2.3.2

Českomoravská stavební spořitelna ........................................................29

2.3.3

Raiffeisen stavební spořitelna .................................................................32

2.3.4

Wüstenrot ...............................................................................................33

2.3.5

Modrá pyramida .....................................................................................35

2.3.6

Srovnání hlavních parametrů stavebních spořitelen ................................37

Analýza hypotečních úvěrů....................................................................................39 3.1

Parametry hypotečního úvěru ........................................................................40

3.1.1

Výše úvěru ..............................................................................................40

3.1.2

Účel úvěru ...............................................................................................40

3.1.3

Čerpání úvěru .........................................................................................40

3.1.4

Splácení úvěru.........................................................................................41

3.1.5

Úroková sazba a doba fixace ...................................................................42

3.1.6

Americká hypotéka .................................................................................43

3.1.7

Výhody a nevýhody hypotečních úvěrů ...................................................44

3.2

4

Nabídka hypotečních úvěrů v ČR ....................................................................45

3.2.1

Česká spořitelna ......................................................................................45

3.2.2

Raiffeisen bank........................................................................................47

3.2.3

Wüstenrot ...............................................................................................50

3.2.4

LBBW Bank ..............................................................................................53

3.2.5

Ostatní bankovní instituce nabízející hypoteční úvěry .............................56

Porovnání forem financování bydlení ....................................................................58 4.1

Porovnání různých nabídek ............................................................................58

4.2

Stavební spoření vs. hypoteční úvěr ...............................................................59

4.3

Modelové příklady .........................................................................................61

4.3.1

Příklad č. 1 - Koupě bytu ..........................................................................62

4.3.2

Příklad č. 2 - Nákup a rekonstrukce rodinného domu ..............................66

4.3.3

Příklad č. 3 - Rekonstrukce ......................................................................68

Závěr ............................................................................................................................72 Seznam použité literatury.............................................................................................74 Seznam použitých zkratek a symbolů ...........................................................................82 Seznam obrázků ...........................................................................................................83 Seznam tabulek ............................................................................................................84 Seznam grafů ...............................................................................................................85 Seznam příloh ..............................................................................................................86

ÚVOD Všichni lidé mají své potřeby, nejedná se jen o základní potřebu jíst a pít, ale také o potřebu bydlet. V poválečném období byl problém fyzické dostupnosti bydlení, nyní je namístě zabývat se spíše problémem finanční dostupnosti bydlení. S potřebou vlastního bydlení je spojena nutnost jeho financování, formy financování bydlení budou představeny v této práci. Každý člověk řeší své bydlení jinak, někdo byt či dům zdědí, jiný bydlí u rodičů či příbuzných. Pokud někdo takovou možnost nemá, volí si, zda si byt či dům koupí, respektive postaví, nebo si jej pronajme. Investice do bydlení je jistě jednou z největších investicí v životě člověka, proto je důležité si ji důkladně promyslet a porovnat různé alternativy. Řešení bytové otázky je důležité nejen pro občany, ale také pro stát. Proto je pro stát výhodné financování bydlení podporovat, jelikož to má v důsledku vliv na více sektorů ekonomiky, například na stavebnictví, zaměstnanost, ale i větší životní úroveň obyvatelstva. Cílem této práce je analýza stavebního spoření a hypotéky při financování bydlení. Zejména popis těchto dvou produktů využívaných pro financování bydlení, představení jednotlivých stavebních spořitelen poskytující produkt stavební spoření, představení vybraných bank poskytující hypoteční úvěry a vzájemné porovnání. Porovnání bude provedeno také pomocí modelových příkladů, kde bude na konkrétních číslech ukázáno, jak nejlépe řešit financování bydlení pomocí těchto dvou produktů. V úvodní kapitole se zaměřím obecně na problém bydlení, také na rozdíly mezi nájemním bydlením a vlastním bydlením a na popis některých forem podpory bydlení od státu. Druhá kapitola bude celá věnována analýze stavebního spoření. Nejprve se zaměřím na seznámení s tímto produktem, jeho podstatné rysy a dále pak uvedu přehled jednotlivých stavebních spořitelen, které tento produkt nabízí. Na konci této kapitoly bude uvedeno srovnání stavebních spořitelen dle hlavních parametrů tohoto produktu.

9

V pořadí třetí kapitola bude věnována analýze hypotečních úvěrů. V úvodu kapitoly bude rozebrán hypoteční úvěr s vysvětlením jeho základních parametrů. Dále pak budou zobrazeny konkrétní nabídky bank. Jelikož existuje mnoho institucí nabízejících hypoteční úvěry a není možné v této práci rozebrat všechny, byly vybrány pouze 4 banky – Česká spořitelna, Raiffeisen bank, Wüstenrot a LBBW bank. Na konci této kapitoly bude uvedeno také srovnání úrokových sazeb bankovních subjektů nabízejících hypoteční úvěry na českém trhu. Poslední kapitola bude zaměřena na srovnání těchto dvou produktů určených k financování bydlení. Bude zde vysvětleno, jak lze konkrétní nabídky porovnávat, jaké jsou hlavní výhody a nevýhody těchto produktů a v poslední části bude na konkrétních příkladech ukázáno, jak lze tyto produkty využít pro financování bydlení. Bude zde předvedeno financování pomocí daných produktů, ale zejména také financování s využitím kombinace těchto produktů. V práci jsou využity metody deskripce, analýzy, komparace a syntézy.

10

1 SEZNÁMENÍ

S POJMEM

FINANCOVÁNÍ

BYDLENÍ Bydlení lze chápat jako základní potřebu člověka, jelikož každý potřebuje střechu nad hlavou, a proto je otázka financování bydlení jednou z nejdůležitějších otázek v životě člověka. Investice do bydlení samozřejmě způsobuje i další efekty. „Investice do bydlení s sebou nesou crowding-in a crowding-out efekty. Crowding-in efekt znamená, že investice do bydlení vyvolá další doplňkové investice; příkladem jsou investice do infrastruktury (přístupové komunikace, nákupní a kulturní střediska, zábavní centra atp.) spojené s bytovou výstavbou. Na druhé straně však investice do bydlení mají i opačný efekt - tím, že se investuje právě do bydlení, klesá objem investic v jiných oblastech ekonomiky (crowding-out efekt).“1 Investice do bydlení je většinou velký zásah do rozpočtu jednotlivce nebo rodiny, každý si může dovolit něco jiného. Většina lidí nemá při řešení otázky financování bydlení dostatek financí, a proto musí využít nějakou další alternativu, například v podobě úvěru. Nicméně stále existuje určité procento domácností, jež je ohroženo finanční nedostupností bydlení. „Na základě stanoveného kritéria finanční nedostupnosti bydlení (čistý příjem domácnosti je nižší než náklady na bydlení a 1,5 násobek minimálních životních nákladů) bylo podle výběrového šetření EU-SILC v roce 2005 v ČR jako celku ohroženo finanční nedostupností bydlení 11 % domácností; jednalo se zejména o domácnosti s dlouhodobě nezaměstnaným členem nebo domácnosti důchodců.“2 Může se také stát, že domácnost je sice finančně schopná zabezpečit určitou formu bydlení, ale je nucena žít v horší lokalitě, mnohdy nebezpečných a v nevyhovujících podmínkách. V tomto případě se také jedná o formu nedostupnosti bydlení.

1

LUX, Martin. Standardy bydlení 2004/05 :financování bydlení a regenerace sídlišť. Praha: Sociologický ústav Akademie věd České republiky, 2005. 185 s. ISBN 80-7330-075-3. s. 10. 2 LUX, Martin. Standardy bydlení 2004/05 :financování bydlení a regenerace sídlišť. Praha: Sociologický ústav Akademie věd České republiky, 2005. 185 s. ISBN 80-7330-075-3. s. 21.

11

„Jinou formou nedostupnosti bydlení není akutní bytová nouze, ale nutnost žít v sociálně vyloučené lokalitě, kde se často koncentruje nezaměstnanost a kriminalita, a nemožnost dosáhnout na standardní nájemní byt mimo tuto lokalitu.“3 Pokud člověk řeší otázku bydlení, přichází v úvahu dvě hlavní alternativy: vlastní bydlení a nájemní bydlení. Hlavní rozdíly těchto dvou variant jsou rozebrány v následující podkapitole.

1.1 Nájem vs. vlastní bydlení Při úvaze, zda je lepší koupě nebo pronájem se nesmí zapomínat na to, že vlastnictví nemovitosti znamená dobrou investici, která neztrácí svou hodnotu a může sloužit také jako ochrana proti inflaci. Při koupi nemovitosti se lidem snižují náklady na bydlení. Kdyby si tentýž dům či byt někdo jen pronajal, musel by každý měsíc platit náklady za pronájem a navíc by mu tato nemovitost nikdy nepatřila. Koupě bydlení tedy nemusí znamenat žádné zisky, ale přináší nižší náklady. Na druhou stranu výhodou nájemního bydlení je flexibilita bydlení, člověk není tak vázán na konkrétní místo, jak je tomu u vlastního domu či bytu. Zejména mladí lidé vyhledávají nájemní bydlení z toho důvodu, že se nechtějí zatím vázat na určité místo. U nájemního bydlení je běžné, že nájemce bez souhlasu nesmí provádět žádné úpravy. Naopak pokud je potřeba financovat nějaké opravy, většinou toto zařizuje pronajímatel a nájemce se nemusí starat o takové výdaje. Samozřejmě jak koupě, tak i pronájem mají mnoho dalších výhod a nevýhod. V případě koupě nemovitosti nastává největší problém s jejím financováním, buď má člověk dostatek finančních prostředků, popřípadě si vypůjčí na finančních trzích a může realizovat koupi okamžitě, nebo může spořit a pořídit si nemovitost až v budoucnu. Pokud se rozhodne pro spoření, je možné, že koupě nemovitosti se posune kvůli rostoucím hodnotám nemovitostí, tzn. na stejnou nemovitost naspoří později, než očekával. Pokud člověk spoří pomocí finančních produktů, musí počítat s tím, že výnosy nemusí být vždy takové, jaké předpokládal. Z důvodu rostoucích cen nemovitostí lze očekávat i nárůst nájemného, proto by mělo být zahrnuto v rozhodování mezi koupí a pronájmem.

3

LUX, Martin. Standardy bydlení 2004/05 :financování bydlení a regenerace sídlišť. Praha: Sociologický ústav Akademie věd České republiky, 2005. 185 s. ISBN 80-7330-075-3. s. 42.

12

Ne vždy mají lidé dostatek prostředků na koupi nemovitosti, ale je zde možnost si vypůjčit a platit splátky úvěru místo nájmu. „V současné době jsou splátky úvěrů srovnatelné s platbou nájemného. Takže úspora je patrná již v prvních měsících. V dalších měsících je ještě patrnější, protože nájemné pravděpodobně dlouhodobě poroste a splátka úvěru zůstane stejná. Po splacení úvěru už nemusíte platit vůbec nic. V případě placení nájmu bychom platili neustále více a více.“4 Výše nájemného i koupě se samozřejmě odvíjí mimo jiné i od lokality a kvality bydlení. Například jsou patrné rozdíly v bydlení ve městě a na vesnici, zde můžeme vidět rozdíly zejména v cenách nemovitostí, ve městě většinou za srovnatelnou nemovitost zaplatíte více než na vesnici nebo v menší obci.

1.2 Podpory financování bydlení Jelikož rozvoj bydlení má v důsledku vliv na více sektorů ekonomiky, například na stavebnictví, zaměstnanost, ale i větší životní úroveň obyvatelstva, měl by mít stát zájem na rozvoji bydlení a také podporovat jeho financování. Proto lze nalézt na trhu několik více či méně známých forem státní podpory pro financování bydlení. „Jedna z málo známých a málo nápadných státních podpor je podpora hypotečních zástavních listů. Hypoteční zástavní listy jsou jedním ze zdrojů hypotečních bank, kterými banky získávají levné zdroje. Z těchto levných zdrojů je možné poskytovat levné úvěry.“5 Státní podpora zde spočívá v tom, že výnosy jsou osvobozeny od daně z příjmu na rozdíl od běžných dluhopisů. Navíc se jedná o produkt s relativně nízkým rizikem a tudíž je pro investory více atraktivní. Stát pomáhá občanům také u stavebního spoření, ve fázi spoření přispívá určité procento z vkladu (omezeno maximální částkou). Více o této státní podoře u stavebního spoření bude rozebráno v kapitole, kde je tento produkt rozebrán podrobněji.

4

SYROVÝ,Petr; NOVOTNÝ, Martin. Osobní a rodinné finance. 2 aktualizované vydání. Praha: GRADA Publishing, 2005. 176 s. ISBN 80-247-1098-6. s. 156. 5 SYROVÝ,Petr. Financování vlastního bydlení. 4. přepracované vydání. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2005. ISBN 80-247-1097-8. s. 51.

13

Syrový uvádí, že stát podporuje výstavbu a koupi nových bytových jednotek, u kterých poskytuje podporu hypotečního úvěrování bytové výstavby podle zákona č. 244/1995 Sb.6 Nicméně se jedná již o starou zprávu, jelikož naposledy byla poskytována tato dotace u hypoték čerpaných do roku 2003. „Díky v současné době nízkým úrokovým sazbám na hypotečním trhu, nejsou žádné úrokové dotace dle tohoto nařízení vlády poskytovány. Jejich výše se odvíjí vždy od průměrné sazby v předchozím roce.“7 Dalším typem státní podpory je poskytování příspěvku k hypotečnímu úvěru osobám do 36 let, který je upraven zákonem č. 249/2002 Sb.

6

SYROVÝ,Petr. Financování vlastního bydlení. 4. Přepracované vydání. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2005. ISBN 80-247-1097-8. s. 53. 7 Gepard – finance pro život. Nařízení vlády č. 244/1995 Sb., - pro nové bydlení. [online]. 2011 [cit. 201110-25] Dostupné z WWW:

14

2 ANALÝZA STAVEBNÍHO SPOŘENÍ Stavební spoření je finanční produkt, který umožňuje spoření s možností čerpání úvěru na bydlení. Klient jej tedy může využít nejen jako spořící produkt, ale také pro financování

bydlení.

Spoření

je

výhodné zejména díky

státní podpoře.

„Pro financování bydlení se zpravidla využívá jak vlastních, tak cizích zdrojů – tedy úspor klienta a poté získání úvěru. Stavební spoření oba tyto zdroje spojuje do jednoho produktu a využívá všech výhod, které z tohoto spojení plynou. Motivaci ke spoření podporuje navíc stát poskytováním určité podpory.“8

2.1 Historie Stavební spoření je u nás známo a klienty využíváno již od roku 1993. Tento produkt avšak není rozšířen jen u nás. Kielar uvádí, že počátky spolků, jež připomínaly princip stavebního spoření, existovaly již v roce 1775 v Birgminghamu v Anglii. V 19. století vznikala po vzoru Anglie řada spolků například i v Německu. V počátcích tato seskupení zakládali lidé, kteří se vzájemně znali, což částečně eliminovalo kreditní riziko.9 Klasické stavební spořitelny vznikaly až později. „Za první stavební spořitelnu je považován až spolek Gemeinschaft der Freude (Spolek přátel) založený v roce 1921 Georgem Kroppem v německém Wüstenrotu. Jeho cílem bylo zajistit financování bydlení pro své členy, neboť financování bydlení bylo jedním z klíčových problémů poválečného Německa.“10 I v dnešní době zůstává Německo zemí, kde je stavební spoření velmi rozvinuto. „Kromě Německa patří mezi země s dlouholetou tradicí stavebního spoření také Rakousko, a po pádu železné opony se systém stavebního spoření rozvinul také v dalších evropských zemích.“11

8

LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. 1. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. 84 s. ISBN 978-80-86929-30-9. s. 13. 9 KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. 1. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2010. 142 s. ISBN 97880-86929-63-7. s. 2-3. 10 KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. 1. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2010. 142 s. ISBN 97880-86929-63-7. s. 4. 11 KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. 1. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2010. 142 s. ISBN 97880-86929-63-7. s. 13.

15

Produkt stavební spoření je v České republice přesně definován v zákoně, konkrétně v §1 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření, v následujícím znění. „Stavební spoření je účelové spoření spočívající a) v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, b) v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření, c) v poskytování příspěvku fyzickým osobám (dále jen státní podpora) účastníkům stavebního spoření.“12 V historii prošlo stavební spoření mnoha změnami, měnila se nejen výše státní podpory, sazba pro úročení vkladů, ale například i doba spoření. „Klienti, kteří podepsali se stavební spořitelnou smlouvu do konce roku 2003, získali státní podporu ve výši 25% z uspořené částky, maximálně však 4500 Kč ročně. Spořit stačilo 5 let, pak mohl klient využít naspořené prostředky k libovolnému účelu nebo k získání úvěru ze stavebního spoření za podmínek uvedených ve smlouvě podepsané při zřízení stavebního spoření. Připsané úroky na prvních smlouvách dosahovaly výše okolo 5% a byly osvobozeny od daně z příjmů.“13 V roce 2004 se podmínky pro klienty částečně zhoršily. „Tato změna je upravena zákonem č. 423/2003 Sb. Tato změna se týká např. snížení státní podpory z původních 25% na současných 15%. Také se prodloužila doba spoření z 5 let na současných 6 let.“14 Jak je vidět z následujícího grafu (Graf 1), po změně podmínek v roce 2004 se počet nově uzavřených smluv o stavebním spoření rapidně snížil. Až do roku 2008 se však počet nových smluv opět zvyšoval. Od roku 2009 až do současnosti lze pozorovat pokles nově uzavřených smluv. V roce 2011 poklesl počet nových smluv o stavebním spoření o 23% oproti předchozímu roku. „Za normálních okolností by byl tento stav vysvětlován zřejmě tím, že není možné, aby expanze v uzavírání smluv trvala do nekonečna a že lidé jsou pravděpodobně „přesyceni“ stavebními smlouvami nebo lákáni jinými možnostmi na finančním trhu.

12

Zákon č 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře. FILIP, Miloš. Osobní a rodinné bohatství. Jak se dobře zajistit. 1.vyd. Praha: C.H.Beck, 2006. 273 s. ISBN 80-7179-466-X. s. 81. 14 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. přeprac. vyd. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2005. ISBN 80-247-1097-8. s. 20. 13

16

Pro současnou situaci ovšem ekonomové podávají vysvětlení jedním slovem – krize. Rodiny, zejména ty nízko-příjmové, mají starosti s pokrytím současné spotřeby, takže otázku kolik finančních prostředků a jak uspoří, vůbec neřeší.“15 Graf 1: Počet nově uzavřených smluv o stavebním spoření 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Počet nově uzavřených smluv o stavebním spoření

Zdroj: Ministerstvo financí – Základní ukazatele vývoje stavebního spoření v ČR. [online] 2012. [cit. 2012-04-24] Dostupné z WWW: Změna podmínek v roce 2004 nebyla jediná, během dalších let také docházelo ke změnám nebo se o nich alespoň uvažovalo. Jednou ze změn, o které se jednalo, bylo snížení státního příspěvku. Valová ve svém článku poukazuje na odpor asociace českých stavebních spořitelen ke snižování státní podpory, zejména proto, že je stavební spoření pro stát výhodné. Do státní pokladny každoročně putuje například daň z přidané hodnoty (ze stavebních aktivit financovaných úvěrem ze stavebního spoření), příjmy ze zdanění práce, příjmy ze zdanění zisku stavebních spořitelen a ostatních firem atd. Navíc se státní podpora reálně stále snižuje díky inflaci.16 I přesto, že je podpora financování bydlení pro stát výhodná, byl vydán návrh na snížení této podpory. Jednalo se také o zavedení 50 % daně, která by snížila příspěvky u všech smluv, ale tento návrh nakonec neprošel.

15

VALOVÁ, Ivana. Zůstane stavební spoření i nadále lákavou investicí? [online] 2010. [cit. 2011-11-23] Dostupné z WWW: 16 VALOVÁ, Ivana. Zůstane stavební spoření i nadále lákavou investicí? [online] 2010. [cit. 2011-11-23] Dostupné z WWW:

17

„Nepůjde už o 50 % daň, ale snížení samotného příspěvku přímo v zákoně. Podpora tak dosáhne maximálně 2000 korun ročně, a to včetně starých smluv uzavřených do roku 2003. Takový krok je podle Ústavního soudu přípustný.“17 V září roku 2011 poslanecká sněmovna definitivně schválila návrh na snížení státní podpory u stavebního spoření. Stát chce tímto krokem ušetřit čtyři až šest miliard korun. Velikost státní podpory se tedy sníží z původních 15 % u všech smluv na pouhých 10 %, maximálně však 2000 Kč ročně. Další změna znamená, že úroky již nebudou osvobozeny od daně z příjmu, ale budou zdaněny běžnou sazbou 15 %, státní podpora se zdaňovat nebude. Podle Tomáše Rampuly, hlavního analytika AWD ČR, byla státní podpora doposud příliš vysoká, vyjádřil se následovně: „Takto velká finanční státní podpora není ani v mnohem bohatších okolních zemích. (…) Masivní rychlé ukončení stavebního spoření jako produktu však neočekáváme. Očekáváme spíše postupný, dlouhodobý odklon, který nebude nijak extrémně dramatický.“18 Do budoucna se uvažuje, že státní podporu ke stavebnímu spoření dostanou jen ti, kteří použijí finanční prostředky na bydlení. Jedná se zatím o návrh o novelu zákona, není tedy nic jisté. „Takzvané účelové vázání by se týkalo státní podpory, na kterou vznikne nárok po plánovaném nabytí účinnosti zákona, tedy od roku 2013. Změna by se však týkala nejen nových, ale i dříve uzavřených smluv o stavebním spoření. Ministerstvo také chce umožnit vstup na trh stavebního spoření i univerzálním bankám, a to od roku 2015.“19 Deník právo otiskl v listopadu 2011 článek zabývající se problémem šíření polopravd o stavebním spoření. „V důsledku několikerých zásahů vlády do stavebního spoření se totiž kolem něho šíří fámy, polopravdy a nesmysly.“ Mezi nejčastější polopravdy patří názory, že stavební spoření již není výhodné nebo že lidé brzy přijdou i o zbytek výhod. Také není důvod bát se, že v budoucnu bude stavební spoření vázáno na účel, zejména proto, že žádný takový návrh nebyl zatím schválen ani podán. „Dále, podle dosavadních informací by měla být na bytové potřeby vázána jen připsaná částka státní podpory, nikoli vlastní vklady klienta. A využít státní podporu v řádu maximálně desítek tisíc 17

Aktuálně.cz - Stavební spoření, snížení státní podpory. [online] 2011. [cit. 2011-11-30] Dostupné z WWW: 18 AWD Česká republika – Státní podpora stavebního spoření se téměř jistě sníží. [online] 2011. [cit. 2011-11-30] Dostupné z WWW: 19 KUČERA, Petr. Další škrty stavebního spoření, podpora jen na bydlení. [online] 2011. [cit. 2011-1201] Dostupné z WWW:

18

korun na bytové potřeby, například na drobné opravy a údržbu v bytě, by neměl být problém pro nikoho.“ Proto je důležité dávat pozor na nepřesné a nepravdivé informace z médií, ale i například od finančních poradců.20 Nedávno také přišla vláda s návrhem, že stavební spoření budou moct poskytovat i jiné instituce než stavební spořitelny – banky. K tomuto rozhodnutí se objevily různé názory. „Ministerstvo financí tvrdí, že tuto situaci ještě vylepší tím, že otevře trh stavebního spoření univerzálním bankám, a zvýší tak konkurenci. To samozřejmě zní na první poslech dobře – jen si člověk nesmí přečíst přesný text navrhovaných změn. Pak totiž zjistí, že návrh je výhodný pouze pro banky. Stavebním spořitelnám totiž zůstávají zachována přísná pravidla, která lze zjednodušeně shrnout takto: Můžete sbírat vklady, ale můžete je investovat jen velmi konzervativním způsobem a musíte klientům nabízet výhodné úvěry na bydlení.“21

2.2 Popis produktu Stavební spoření je zajímavý produkt, který spojuje spoření s možností čerpání úvěru na bydlení. Nejvíce jsou lidé motivováni využívat tento produkt díky podpoře, kterou poskytuje stát. Jak již bylo popsáno výše, tato podpora byla od roku 2004 do roku 2011 15% z roční naspořené částky, maximálně 3 000 Kč ročně, nyní je pouze 10%, maximálně 2 000 Kč. Výhodné je tedy spořit pouze 20 000 Kč ročně, aby bylo spoření co nejefektivnější. Jistou nevýhodou stavebního spoření je tedy skutečnost, že klient ve fázi spoření nenaspoří vysoké částky, pokud chce dosáhnout maximálního efektivního úroku.

2.2.1 Fáze stavebního spoření Stavební spoření má dvě fáze – fázi spoření a fázi úvěrovou. Syrový uvádí, že ve spořící části člověk může sledovat dva cíle, získat co možná nejlepší zhodnocení úspor, nebo připravit si co nejlepší podmínky pro čerpání úvěru ze stavebního spoření.22

20

AČSS – Asociace českých stavebních spořitelen. Stavebnímu spoření polopravdy škodí. [online] 2011. [cit. 2011-12-02] Dostupné z WWW: 21 PROUZA, Tomáš. Jak utrápit stavební spoření k smrti. [online] 2011. [cit. 2012-04-30] Dostupné z WWW: 22 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. přeprac. vyd. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2005. ISBN 80-247-1097-8. s. 23.

19

Fáze spoření je charakteristická tím, že klient spoří, jeho vklady jsou úročeny, ke vkladům je připisována státní podpora a také klient získává nárok na čerpání úvěru. Tento nárok získává formou hodnotícího čísla, kdy musí dosáhnout určité hodnoty, kterou si stanovuje každá stavební spořitelna. Okamžik mezi fází spoření a fází úvěrovou se nazývá přidělení cílové částky, kdy jsou klientovi vyplaceny zhodnocené vklady včetně státní podpory a poté získává nárok na úvěr. Ve fázi úvěrové klient získává úvěr ze stavebního spoření za úrokovou sazbu uvedenou ve smlouvě a postupně úvěr splácí formou anuitních splátek. Stavební spořitelny nabízí většinou různé formy splácení – rychlou, standardní nebo pomalou variantu, o výši splátek je však rozhodnuto již při podpisu smlouvy o stavebním spoření. „Doba splatnosti úvěru ze stavebního spoření je provázaná s dobou čekání na úvěr ze stavebního spoření. Často můžeme slyšet, že doba splatnosti úvěru ze stavebního spoření je až 20 let. Jenže k tomuto je třeba říci, že to není pro každou smlouvu a na takovýto úvěr si musíme počkat. Čím delší bude doba splatnosti, tím delší bude doba čekání.“23 Obrázek 1: Fáze stavebního spoření

Zdroj: Stavební spoření. [online] 2012. [cit. 2012-03-23] Dostupné z WWW: Pokud se klient rozhodne pouze spořit, odpadá fáze úvěrová a doba spoření nekončí přidělením cílové částky, ale výpovědí smlouvy klientem. Je potřeba zdůraznit, že klient musí dodržet tzv. vázací dobu, v současnosti 6 let, kdy musí své naspořené vklady ponechat na účtu stavební spořitelny, jinak by přišel o veškerou státní podporu a navíc 23

SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. Přepracované vydání. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2005. ISBN 80-247-1097-8. s. 29.

20

by musel zaplatit i sankční poplatek. „Při čerpání úvěru vázací doba neplatí – o úvěr ze stavebního spoření mohou klienti požádat beze změny oproti roku 2003 již po dvou letech spoření. Úvěr ze stavebního spoření je nutné vázat k bytovým potřebám. Naproti tomu úspory ze stavebního spoření, včetně úroků a státní podpory, můžete využít podle libosti.“24 Pokud chce klient čerpat úvěr, musí splnit několik podmínek. Syrový uvádí, že tyto podmínky jsou tři - spořit minimálně 2 roky, naspořit minimálně 40% (resp. 50%) cílové částky a splnit hodnotící číslo. Toto číslo určuje kvalitu spoření klienta a roste s časem, s výší vkladu, s včasností vkladu a se zvolenou variantou (v rychlé variantě roste rychleji).25 Nicméně tato informace o minimálním naspoření 40% již není zcela aktuální, protože některé banky již nabízí i nižší úroveň (např. u Raiffeisen banky stačí naspořit pouhých 35%). Někdy klient potřebuje řešit financování bydlení a čerpání úvěru mnohem dříve než až po splnění daných podmínek. V tomto případě může využít tzv. překlenovací úvěr. „Jedná se o speciální úvěr poskytnutý stavební spořitelnou, který je vázaný ke konkrétnímu účtu stavebního spoření a určený na překlenutí období do přidělení cílové částky. Překlenovací úvěr je zpravidla poskytován ve výši cílové částky (může být i nižší, nikdy však vyšší).“26 Překlenovací úvěr je výhodný zejména proto, že ho klient získá bez splnění podmínek a mnohem dříve než klasický úvěr ze stavebního spoření, jistou nevýhodou je, že úrokové sazby zde nejsou regulovány zákonem a nemusí být ani pevné až do splatnosti. Nicméně stavební spořitelny výši úrokových sazeb u překlenovacích úvěrů příliš nemění, zejména i proto, že by se klienti při nevýhodných podmínkách začali poohlížet po možném refinancování úvěru. Na následujícím obrázku (Obrázek 2) jsou zakresleny fáze stavebního spoření včetně překlenovacího úvěru.

24

FILIP, Miloš. Osobní a rodinné bohatství. Jak se dobře zajistit. 1.vyd. Praha: C.H.Beck, 2006. ISBN: 80-7179-466-X. s. 83. 25 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. přeprac. vyd. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2005. ISBN 80-247-1097-8. s. 26. 26 KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. 1. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2010. 142 s. ISBN 97880-86929-63-7. s. 18-19.

21

Obrázek 2: Fáze stavebního spoření včetně překlenovacího úvěru

Zdroj: SYROVÝ,Petr; NOVOTNÝ, Martin. Osobní a rodinné finance. 2. aktual. vyd. Praha: GRADA Publishing, 2005. 176 s. ISBN 80-247-1098-6. s. 85. Lukáš a Kielar ve své publikaci uvádí, že doba trvání překlenovacího úvěru se může pohybovat od několika dnů až po celou dobu fáze spoření. V extrému se může jednat o klienty, kteří potřebují financovat své bytové potřeby a nemají dosud uzavřenou smlouvu o stavebním spoření. Ti pak uzavřou smlouvu o překlenovacím úvěru současně se smlouvou o stavebním spoření. Dále uvádí, že v některých zemích je běžné poskytování překlenovacích úvěrů i jinými bankami, naopak v ČR tyto úvěry poskytují pouze stavební spořitelny.27 „V každém případě však platí zásada, že překlenovací úvěry smí stavební spořitelny poskytovat pouze tehdy, když tím neomezí poskytování úvěrů ze stavebního spoření.“28 Na rozdíl od běžných úvěrů ze stavebního spoření, které jsou financovány z vkladů účastníků stavebního spoření, pro překlenovací úvěry může banka využít i další zdroje.

2.2.2 Cílová částka Jelikož stavební spoření se uzavírá na cílovou částku (dále CČ), měl by si každý před podpisem smlouvy o stavebním spoření stanovit cíl, zejména jestli chce jen spořit, nebo chce později i čerpat úvěr ze stavebního spoření. Pomocí tohoto rozhodnutí by si měl stanovit adekvátní cílovou částku, tzn. částku, které chce pomocí stavebního spoření dosáhnout. Pokud chce klient pouze spořit, může do cílové částky započítat úvěr 27

LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. 1. Vydání. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. 84 s. ISBN 978-80-86929-30-9. s. 20. 28 KIELAR,P. Matematika stavebního spoření. 1. Vydání, Praha: Ekopress, s.r.o., 2010. Str. 20

22

ze stavebního spoření v nulové výši. „Od cílové částky je odvozen vstupní poplatek (většinou 1%). Cílovou částku bychom neměli voli příliš nízkou (abychom nepřespořili) ani příliš vysokou (aby nás to moc nestálo).“29 Pojmy cílová a naspořená částka se mohou někomu plést, proto je v následující tabulce (Tabulka 1) uvedeno, z čeho jsou tyto částky složeny. Uspořená částka na rozdíl od částky cílové neobsahuje státní podporu, ale pouze úroky z připsaných záloh a obsahuje navíc placené poplatky. Cílová částka obsahuje i úvěr ze stavebního spoření, jedná se tedy o částku, která bude k dispozici pro financování bydlení. Tabulka 1: Rozdíl mezi cílovou a naspořenou částkou Cílová částka = + součet vkladů + státní podpory + úvěr ze stavebního spoření + úroky z vkladů a státní podpory - daň z příjmů z těchto úroků

Uspořená částka = + součet vkladů + úroky z vkladů + úroky z připsaných záloh státní podpory - daň z příjmů z těchto úroků - poplatky placené stavební spořitelně

Zdroj: FILIP, Miloš. Osobní a rodinné bohatství. Jak se dobře zajistit. 1.vyd. Praha: C.H.Beck, 2006. 273 s. ISBN 80-7179-466-X. s. 83.

2.2.3 Účelovost úvěru ze stavebního spoření V zákoně o stavebním spoření je uvedeno, na co mohou být prostředky získané z úvěru ze stavebního spoření použity. Účastník má právo na poskytnutí úvěru na financování svých bytových potřeb, přičemž může financovat bytové potřeby i osob blízkých. Bytovými potřebami se rozumí například výstavba rodinného či bytového domu, koupě bytu či domu, koupě pozemku, změna stavby, údržba stavby nebo udržovací práce, splacení úvěru použitého na financování bytových potřeb, atd. Přehled všeho, co lze zařadit pod pojem bytové potřeby, tedy nač může účastník stavebního spoření využít úvěr, jsou uvedeny v §6 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření. 30

2.2.4 Zajištění Banky se chtějí zajistit proti riziku nesplácení klienta, a proto většinou požadují nějakou zástavu. Úvěr ze stavebního spoření musí být zpravidla zajištěn, avšak banky nabízejí i úvěry do určité výše bez zajištění. 29

SYROVÝ, Petr; TYL, Tomáš. Osobní finance : řízení financí pro každého. 1. Vydání. Praha : GRADA Publishing, a.s., 2011. 208 s. ISBN 978-80-247-3813-0. 30 Zákon č. 96/1993 Sb.

23

Využívá se zajištění nemovitostí, ale také zajištění pomocí ručitele, který by začal splácet v případě, že dlužník splácet přestane. Některé spořitelny také požadují uzavření pojištění.

2.2.5 Smlouva o stavebním spoření Ve smlouvě o stavebním spoření je kromě cílové částky uvedena i úroková sazba pro úročení vkladů i úvěru. „Obě úrokové sazby jsou ze zákona stanoveny jako pevné a jejich rozdíl nesmí přesáhnout tři procentní body.“31 Tato smlouva obsahuje řadu důležitých informací. „Ve smlouvě o stavebním spoření je dále sjednávána výše měsíčních úložek, které bude klient na účet stavebního spoření ukládat a prohlášení klienta, zda na tuto smlouvu o stavebním spoření žádá o státní podporu. Součástí smlouvy o stavebním spoření jsou také všeobecné obchodní podmínky (VOP) dané stavební spořitelny. Ty stanovují podmínky pro poskytnutí úvěru a další podmínky produktu. Každá stavební spořitelna obvykle nabízí několik variant stavebního spoření, takzvaných tarifů. Jednotlivé tarify se liší především tím, jak rychle může klient získat úvěr ze stavebního spoření, ale také výší úrokových sazeb.“32 Důležitý je také výběr konkrétní stavební spořitelny. Vichnarová a Nováková ve své publikaci radí, že pokud chcete jen spořit, máte se orientovat podle výše úroků vkladů. Některé spořitelny totiž zvýhodňují klienty, kteří nechtějí úvěr, úrokovou bonifikací, například ve výši jednoho procenta. Těm, co chtějí úvěr, by doporučily si všímat výše úroků úvěru, ale také poplatků a délky splácení.33

2.2.6 Výhody a nevýhody úvěru ze stavebního spoření Vichnarová a Nováková uvádí výhody a nevýhody úvěrů ze stavebního spoření. Výčet výhod a nevýhod je uveden v následující tabulce (Tabulka 2). Mezi výhody patří zejména předem dané podmínky úvěru s pevnou úrokovou sazbou nebo neměnnost podmínek v průběhu splácení úvěru, naopak mezi nevýhody patří zejména omezená velikost úvěru závislá na velikosti vložených prostředků.

31

LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. 1. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. 84 s. ISBN 978-80-86929-30-9. s. 15. 32 LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. 1. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. 84 s. ISBN 978-80-86929-30-9. s. 15. 33 VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. 1. vyd. Brno: ERA group spol s.r.o., 2007. 90 s. ISBN 978-80-7366-079-6. s. 45.

24

Tabulka 2: Výhody a nevýhody úvěrů ze stavebního spoření Výhody

Nevýhody

předem dané podmínky úvěru s pevnou úrokovou sazbou

omezení velikosti úvěru vloženými prostředky

neměnnost podmínek v průběhu splácení úvěru

doba 2 let k získání řádného úvěru

možnost snížení daňového základu o zaplacené úroky

vyšší úrokové sazby překlenovacích úvěrů

širší použití úvěrů než je tomu u hypotečních úvěrů nižší poplatky za vyřízení a správu úvěru než u hypotečních úvěrů použití úvěru i na pořízení družstevního bytu

Zdroj: VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. 1. vyd. Brno: ERA group spol s.r.o., 2007. 90 s. ISBN 978-80-7366-079-6. s. 53-54. Kromě výše zmíněných výhod a nevýhod můžeme mezi výhody stavebního spoření zařadit i možnost mimořádně splatit úvěr ze stavebního spoření již v průběhu doby splatnosti. „Stavební spořitelny (na rozdíl od hypotečních bank) umožňují jednorázové splacení úvěru bez jakýchkoli sankcí. V případě hypotečního úvěru je zpravidla možné úvěr splatit pouze v předem daných okamžicích.“34

2.3 Stavební spořitelny Přestože podmínky stavebního spoření jsou dány zákonem, je na místě věnovat pozornost výběru stavební spořitelny. Zákon určuje například výši státní podpory, maximální rozpětí mezi úroky z vkladů a úvěrů nebo dobu trvání produktu ve fázi spoření, ale každá stavební spořitelna nabízí několik odlišných variant. Rozdíly jsou zejména v poplatcích, v úrokových sazbách nebo ve stanovené minimální cílové částce. Proto je nutné si předem uvědomit, čeho chceme dosáhnout, tedy zda chceme jen spořit nebo i čerpat úvěr a v jaké výši, a teprve poté vybírat vhodný produkt. Většinu informací lze nalézt na internetových stránkách konkrétní spořitelny, avšak doporučuji prostudovat nejen nabídku produktů, ale také všeobecné podmínky, kde mohou být uvedeny ještě další doplňující podmínky týkající se stavebního spoření, oproti těm, které jsou uvedeny v hlavních informacích o produktu. 34

SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. přeprac. vyd. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2005. ISBN 80-247-1097-8. s. 28.

25

V České republice v současnosti funguje 5 stavebních spořitelen, jejich seznam i s logy a internetovými stránkami je uveden v následující tabulce (Tabulka 3). V této podkapitole se budu dále věnovat analýze nabídek těchto stavebních spořitelen. Tabulka 3: Přehled stavebních spořitelen v ČR Logo

Název

Web

Stavební spořitelna České spořitelny

www.burinka.cz

Českomoravská stavební spořitelna

www.cmss.cz

Raiffeisen stavební spořitelna

www.rsts.cz

Wüstenrot

www.wuestenrot.cz

Modrá pyramida

www.modrapyramida.cz

Zdroj: Vlastní zpracování Všechny tyto stavební spořitelny jsou členy Asociace českých stavebních spořitelen (AČSS), všechny tyto spořitelny jsou členy již od založení této asociace, tedy od roku 2000. Původně bylo členy AČSS šest stavebních spořitelen, avšak v roce došlo k fúzi dvou stavebních spořitelen – Raiffeisen a Hypo, přičemž Hypo stavební spořitelna zanikla. Hlavním motivem pro založení byla především ochrana a podpora společných zájmů stavebních spořitelen působících na českém finančním trhu. „Základním posláním Asociace českých stavebních spořitelen je snaha o vytváření optimálního zázemí systému stavebního spoření a upevňování důvěry občanů ve spolehlivost, funkčnost, stabilitu, kontinuitu a výkonnost sektoru stavebního spoření. Asociace klade důraz především na vytváření příznivých podmínek pro řešení bytových potřeb občanů. Prostřednictvím spolupráce spořitelen dociluje podpory a rozvoje produktu stavebního

26

spoření a nabídky finančních instrumentů na českém trhu. Mimo to je velký důraz kladen na spolupráci s orgány státní správy, především v otázkách spojených s dalšími kroky vedoucími k rozvoji sektoru.“35

2.3.1 Stavební spořitelna České spořitelny Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. je jednou z dceřiných společností České spořitelny, která od roku 2000 patří do silné finanční skupiny Erste Bank. „Od zahájení své obchodní činnosti v polovině roku 1994 vyrostla v renomovanou společnost a zaujala přední pozice na trhu. Stavební spořitelna České spořitelny patří do jednoho z kapitálově nejsilnějších seskupení na tuzemském trhu – Finanční skupiny České spořitelny – a představuje tak silnou, flexibilní a finančně zdravou banku, která garantuje svým klientům spolehlivost, jistotu a důvěryhodnost.“36 Stavební spoření s Buřinkou, jak je nazýván produkt stavebního spoření u této spořitelny, je prezentován jako jedno z nejvýhodnějších spoření, velmi bezpečné a určené pro kohokoliv. Nicméně pro konkrétní informace je nutné nahlédnou do sdělení stavební spořitelny a najít si parametry v konkrétním sazebníku či všeobecných podmínkách. Klient zde může získat úvěr až na 800 tis. Kč bez zástavy nemovitosti.37 Klient si může u této banky zvolit ze dvou variant spoření: standardní a rychlou variantu. Nicméně pro lepší orientaci mohou klienti využít simulaci stavebního spoření, kde se po volbě základních parametrů přesně vypočítá celkem naspořená částka. V následující tabulce (Tabulka 4) je uvedeno shrnutí hlavních parametrů stavebního spoření u této banky. Úrokové sazby jsou zde 2% p.a. pro spoření a 4,75% p.a. pro úvěry ze stavebního spoření. Minimální cílová částka je 40 000 Kč a minimální naspoření pro získání úvěru je 40% cílové částky. Roční poplatek za vedení účtu je 310 Kč a minimální měsíční splátka činí 0,55% z CČ. Běžný úvěr ze stavebního spoření je poskytován nejméně po 2 letech a po dosáhnutí bodového hodnocení. Minimální bodové hodnocení smlouvy o stavebním spoření pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření je 220 bodů. Hodnota bodů se vypočítá jako 35

AČSS - Asociace českých stavebních spořitelen. Cíle AČSS. [online] 2012. [cit. 2012-04-11]. Dostupné z WWW: 36 Stavební spořitelna České spořitelny. O Buřince. [online] 2012. [cit. 2012-04-11] Dostupné z WWW: 37 Stavební spořitelna České spořitelny. Produkty – Úvěr ze stavebního spoření. 2012. [cit. 2012-04-11]. Dostupné z WWW:

27

BH = ( UČ + SP + ÚF ) / ( 0,004 x CČ ), kde BH je bodové hodnocení, UČ je uspořená částka, SP jsou zálohy státní podpory evidované na účtu účastníka, ÚF je úrokový faktor a CČ je cílová částka.38 Tabulka 4: Stavební spoření s Buřinkou Tarif

Stavební spoření s Buřinkou

Úroková sazba z vkladů Úroková sazba z úvěru Poplatek za uzavření smlouvy na pobočce Poplatek za uzavření smlouvy elektronicky Roční poplatek za vedení účtu Roční výpis z účtu Maximální výše úvěru Minimální cílová částka Minimální měsíční splátka

2 % p.a. 4,75 % p.a. 0,5% z cílové částky (max. 7 500 Kč) 495 Kč 310 Kč 0 Kč 60% z cílové částky 40 000 Kč 0,55% z cílové částky

Zdroj: Vlastní zpracování dle Sazebníku Stavební spořitelny České spořitelny. [online] 2012. [cit. 2012-03-05] Dostupné na WWW: Již při nulovém zůstatku na účtu mohou klienti využít úvěr překlenovací, na tento úvěr se vztahují jiné parametry. U této společnosti lze nalézt překlenovací úvěr HYPO TREND, který je zajištěný zástavním právem k nemovitosti a překlenovací úvěr TREND, který zajištěn není.39 Tabulka 5: Překlenovací úvěr HYPO TREND (zajištěný nemovitostí) Minimální měsíční platba

Úroková sazba

Typ úrokové sazby

Splatnost

0,47 % z cílové částky 0,50 % z cílové částky

3,55 % p.a. 4,10 % p.a.

variabilní (pevná na 3 roky) pevná (po celou dobu splatnosti)

až 28 let

Zdroj: Stavení spořitelna České spořitelny – Sdělení Část II. [online] 2012. [cit. 2012-03-05] Dostupné z WWW: Konkrétní parametry překlenovacích úvěrů této spořitelny jsou uvedeny v tabulkách (Tabulka 5 a 6). Logicky u nezajištěného úvěru jsou sazby vyšší. Úrokové sazby u obou typů se mohou ještě navýšit, jelikož jsou zde uvedeny podmínky, například sjednání 38

Stavební spořitelna České spořitelny. Dokumenty ke stažení – Všeobecné obchodní podmínky. [online] 2012. [cit. 2012-04-11]. Dostupné z WWW: 39 Stavební spořitelna České spořitelny. Produkty – úvěry. [online] 2012. [cit. 2012-03-05]. Dostupné z WWW:

28

úvěrového pojištění, zůstatek na účtu minimálně 10 % z cílové částky apod. Při nedodržení všech těchto podmínek může být úroková sazba navýšena až o 0,95% p.a. a minimální měsíční částka až o 0,11 % z cílové částky.40 Tabulka 6: Překlenovací úvěr TREND (nezajištěný) Minimální měsíční platba

Úroková sazba

Typ úrokové sazby

Splatnost

0,73 % z cílové částky 0,78 % z cílové částky

5,40 % p.a. 5,90 % p.a.

variabilní (pevná na 3 roky) pevná (po celou dobu splatnosti)

až 18 let

Zdroj: Stavební spořitelna České spořitelny – Sdělení Část II. [cit. 2012-0305] Dostupné z WWW:

2.3.2 Českomoravská stavební spořitelna Českomoravská stavební spořitelna, a.s. (dále jen ČMSS) zahájila svou obchodní činnost v roce 1993. Jejími akcionáři jsou Československá obchodní banka, a.s. a Bausparkasse Schwäbisch Hall AG. 41 Produkt stavební spoření je zde nazýván jako Stavební spoření od Lišky a nabízí výběr z několika variant. První variantou je tarif INVEST, který je vhodný zejména pro ty, kteří chtějí zhodnotit své úspory. Druhou variantou je tarif PERSPEKTIV, který je vhodný jak pro zhodnocení úspor, tak pro pořízení vlastního bydlení. Třetí variantou je tarif ATRAKTIV, který je výhodný pro financování bydlení, jsou zde nižší úrokové sazby než u předchozích dvou variant. Konkrétní parametry všech tarifů jsou uvedeny v následující tabulce (Tabulka 7).42 ČMSS nabízí u varianty Invest a Atraktiv jak standardní (minimální splátka úvěru je 0,6 % cílové částky), tak rychlou variantu (minimální splátka úvěru je 0,8 % z cílové částky). U tarifu Perspektiv je nabízena pouze varianta dlouhodobá, tedy minimální splátka úvěru 0,53 % z cílové částky.

40

Stavební spořitelna České spořitelny. Sdělení Stavební spořitelny České spořitelny, a. s. účinné od 1. 12. 2011. [online] 2012. [cit. 2012-03-05]. Dostupné z WWW: 41 Českomoravská stavební spořitelna. O společnosti – Základní údaje. [online] 2012. [cit. 2012-03-05] Dostupné z WWW: 42 Českomoravská stavební spořitelna. Varianty stavebního spoření. [online] 2012. [cit 2012-03-05] Dostupné z WWW:

29

Tabulka 7: Stavební spoření od Lišky Tarif Úroková sazba z vkladů Úroková sazba z úvěru Poplatek za uzavření smlouvy Roční poplatek za vedení účtu Roční výpis z účtu Maximální výše úvěru Minimální cílová částka

Invest

Perspektiv

Atraktiv

2 % p.a. 2 % p.a. 1 % p.a. 4,8 % p.a. 4,8 % p.a. 3,7 % p.a. 1% z cílové částky (max. 15 000 Kč) 330 Kč 0 kč 60% z cílové částky 65% z cílové částky 62% z cílové částky 40 000 Kč 150 000 Kč 40 000 Kč

Zdroj: Vlastní zpracování dle Variant stavebního spoření od Lišky Na rozdíl od Stavební spořitelny České spořitelny, jsou u ČMSS hlavní informace klientům představeny přehledně u konkrétních variant stavebního spoření. Doplňkové informace lze nalézt ve všeobecných obchodních podmínkách, jedná se například o hodnotící číselný faktor u jednotlivých variant nutný pro výpočet hodnotícího čísla. Vyplatí se také sledovat aktuální nabídky a výhody ke sjednané smlouvě. Například klienti, kteří u této spořitelny uzavřeli první smlouvu v období od 1.1.2012 do 31.3.2012, mohli získat uzavření smlouvy zdarma, respektive slevu z poplatku za uzavření smlouvy do výše 2000 Kč a prémii 10% za pravidelné spoření v prvních 6 měsících, maximálně 1000 Kč.43 Dále zde klienti, kteří uzavřeli prvotní smlouvu od 1.1.2012 do 31.3.2012, mohli využít tzv. Bonusový vklad od Lišky, kdy mohli získat bonus až 1,1% z vkladu vyššího než 100 tisíc Kč (při vkladu 50 tisíc Kč a více bonus 1%) a vedení účtu v prvních dvou letech zdarma.44 I u této spořitelny klienti mohou využít simulaci stavebního spoření pro výpočet zhodnocení úspor a úvěru. Při výpočtu se volí ze dvou variant, tj. výpočet stavebního spoření s úvěrem a bez úvěru. Pro získání úvěru je důležité splnit hodnotící číslo a spořit minimálně 2 roky, mimo jiné musí klient doložit účelnost úvěru a splnit požadavky na zajištění úvěru. Úvěr bez zajištění lze pořídit až do výše 500 tisíc Kč.45

43

Českomoravská stavební spořitelna. Smlouva zdarma [online] 2012. [cit 2012-03-05] Dostupné z WWW: 44 Českomoravská stavební spořitelna. Bonusový vklad od Lišky. [online] 2012. [cit. 2012-03-05] Dostupné z WWW: 45 Českomoravská stavební spořitelna. Úvěr ze stavebního spoření. [online] 2012. [cit. 2012-03-05] Dostupné z WWW:

30

Překlenovací úvěr je zde nabízen za úrokové sazby od 3,7 % ročně, může být poskytnut do výše cílové částky a bez zajištění až 500 tisíc Kč. Opět zde existuje několik tarifů. Úvěry poskytované s minimálním naspořením vyjádřeným procentem z cílové částky jsou Kredit Standard a Kredit 90, překlenovací úvěry s naspořením 1000 Kč jsou Topkredit, Topkredit plus a Tophypo. Úroková sazba je neměnná u všech variant kromě Tophypo, kde je sazba fixována na 6 let. Konkrétní hodnoty naleznete v následujícím obrázku (Obrázek 3).46 ČMSS nabízí i další produkty kromě stavebního spoření. Dalším produktem pro financování bydlení je hypoteční úvěr Hypotéka od Lišky. Nicméně úrokové sazby se u této hypotéky pohybují poměrně vysoko oproti konkurenci (podrobné nabídky hypoték jiných bank viz kapitola 3), nejnižší možná sazba je 4,09%.47 Obrázek 3: Úrokové sazby překlenovacích úvěrů - ČMSS

Zdroj: Českomoravská stavební spořitelna. Produkty – financování bydlení. Překlenovací úvěry – přehled tarifů. [cit. 2012-04-11]. Dostupné z WWW: 46

ČMSS. Produkty – financování bydlení. Překlenovací úvěry – přehled tarifů. [online] 2012. [cit. 201204-11]. Dostupné z WWW: 47 ČMSS. Produkty – financování bydlení. Hypotéka od Lišky. [online] 2012. [cit. 2012-04-11]. Dostupné z WWW:

31

2.3.3 Raiffeisen stavební spořitelna Raiffeisen stavební spořitelna (dále jen RSTS) působí na českém trhu již od roku 1993. Tehdy se ale ještě jmenovala AR stavební spořitelna a.s. Historicky významný byl rok 1998, kdy Raiffeisen Bausparkasse GmbH navýšil svůj podíl ve stavební spořitelně na 75% všech akcií a obchodní jméno spořitelny se změnilo na Raiffeisen stavební spořitelna a.s. Na podzim roku 2008 došlo k fúzi dvou stavebních spořitelen, Hypo stavební spořitelny a.s. a Raiffeisen stavební spořitelny a.s.48 Raiffeisen stavební spořitelna nabízí dva tarify stavebního spoření, spořící tarif a úvěrový tarif. Konkrétní parametry jsou uvedeny v následující tabulce (Tabulka 8). Opět je nutné přesné parametry jednotlivých tarifů dohledávat v obchodních podmínkách a oznámeních banky. Tabulka 8: Stavební spoření od Raiffeisen stavební spořitelny Tarif Úroková sazba z vkladů Úroková sazba z úvěru Poplatek za uzavření smlouvy Roční poplatek za vedení účtu Roční výpis z účtu Maximální výše úvěru Minimální cílová částka

Spořící (S041)

Úvěrový (S061)

2 % p.a. 1 % p.a. 4,9 % p.a. 3,5 % p.a. 49 1 % z cílové částky 316 Kč50 21 Kč 60 % z cílové částky 50 000 Kč

Zdroj: Vlastní zpracování podle sazebníku Raiffeisen stavební spořitelny. [online] 2012. [cit. 2012-03-05] Dostupné z WWW: Tato spořitelna nabízí také tzv. Turbo spoření. Podmínkou tohoto tarifu je uzavření smlouvy s cílovou částkou minimálně 200 000 Kč. Přestože je zde zařazeno mnoho výhod, je na místě se podívat na produkt hlouběji. Jistou výhodou je možnost výběru peněžních prostředků ještě před uplynutím vázací doby 6 let a sleva z úhrady za uzavření smlouvy ve výši 1000 Kč. Jsou zde zmíněny atraktivní úroky způsobené speciální bonifikací ve formě prémie v následujících letech, avšak při zůstatku na konci roku 2012 do 20 tis. Kč je prémie nulová, při zůstatku od 20 do 50 tisíc je prémie 100 Kč měsíčně 48

Raiffeisen stavební spořitelna. O společnosti. [online] 2012. [cit. 2012-03-05] Dostupné z WWW: 49 Smlouva o stavebním spoření na cílovou částku až 200 000 Kč lze uzavřít také elektronicky a je bez poplatku. 50 Poplatek se vztahuje na vedení účtu ve spořící části a je vyúčtován čtvrtletně po 79 Kč, pro vedení účtu úvěru ze stavebního úvěru je účtována částka 90 Kč čtvrtletně, tedy 360 Kč ročně.

32

a s rostoucí částkou se prémie zvyšuje (maximálně však 500 Kč). Pokud vezmeme v úvahu, že nejvyššího zhodnocení úspor dosáhneme při spoření 1700 Kč měsíčně, po odečtení poplatku za vedení účtu nebude zůstatek na účtu vyšší než 20 tis. Kč, což znamená nulovou prémii. Ostatní uvedené výhody získá klient i při uzavření běžného tarifu. 51 Od 1.3.2012 má RSTS novou nabídku překlenovacích úvěrů, produkty se nazývají HYPOsplátka a REPOpůjčka. U REKOpůjčky je možnost dostat nezajištěný úvěr až do výše 400 tis. Kč a nejnižší nabízená úroková sazba je 4,7%. Tento překlenovací úvěr je vhodný pro menší rekonstrukci či modernizaci. U překlenovacího úvěru HYPOsplátka je nutné zajištění úvěru a minimální výše úvěru je zde stanovena na 300 tis. Kč. Úrokové sazby u HYPOsplátky se pohybují od 3,7% ročně.52

2.3.4 Wüstenrot „Rok 1921, německé městečko Wüstenrot, „Spolek přátel“ a jeho motto „Každé rodině střechu nad hlavou“. Tím začala historie stavebního spoření na evropském kontinentě a také stavební spořitelny Wüstenrot, která se stala základem finanční skupiny Wüstenrot. Na základě expanze do mnoha evropských zemí a také spojením s jednou z největších německých pojišťovacích společností Württembergische AG se Wüstenrot stal významnou mezinárodní finanční institucí.“53 V České republice společnost Wüstenrot zahájila svou činnou v roce 1993, postupně se služby této společnosti rozvíjely, společnost se snaží poskytnout klientům kompletní služby pro správu rodinných financí. Od roku 1999 nabízí životní pojištění, od roku 2003 nabízí hypotéky jako další zdroj financování bydlení, dále pak přichází například s neživotním pojištěním a depozitními produkty.54 Klienti si zde mohou vybrat hned z několika základních tarifů, které se liší minimální výší uspořené částky pro přidělení, koeficientem ohodnocení a výší splátek úvěru ze stavebního spoření. Parametry stavebního spoření jsou uvedeny v následující tabulce 51

Raiffeisen stavebnní spořitelna. Turbospoření. [online] 2012. [cit. 2012-03-05] Dostupné z 52 Raiffeisen stavebnní spořitelna. Úvěry na bydlení [cit. 2012-04-14]. Dostupné z 53 Wüstenrot. O nás. Profil společnosti. [online] 2012. [cit. 2012-03-06] Dostupné z 54 Wüstenrot. O nás. Profil společnosti. [online] 2012. [cit. 2012-03-06] Dostupné z

WWW: WWW: WWW: WWW:

33

(Tabulka 9), tyto parametry jsou spořitelnou prezentovány přehledně v hlavní nabídce, některé doplňkové informace klient opět nalezne ve všeobecných obchodních podmínkách. Tabulka 9: Stavební spoření Wüstenrot Tarif Úroková sazba z vkladů Úroková sazba z úvěru Poplatek za uzavření smlouvy Roční poplatek za vedení účtu Roční výpis z účtu Minimální měsíční úložka Minimální měsíční splátka úvěru Maximální výše úvěru Minimální cílová částka

OK

OF

ON

OS

1 % / 2,2 % p.a. 3,7 % / 4,9 % p.a. 1% z cílové částky (max. 30 000 Kč) 240 Kč55 0/30 Kč56 0,25% z CČ 0,5 % z CČ 0,5 % z CČ 0,5 % z CČ 0,7 % z CČ 0,7 % z CČ 0,5 % z CČ 0,6 % z CČ 70 % z CČ 60 % Z CČ 50 % Z CČ 50 % Z CČ 20 000 Kč

Zdroj: Vlastní zpracování dle Sazebníku a Všeobecných obchodních podmínek společnosti Wüstenrot [online] 2012. [cit. 2012-03-06] Tarifní varianty jsou čtyři. Optimální kreditní (OK) je vhodná pro ty, kteří chtějí dlouho spořit a potřebují vysoký úvěr, případně dlouhodobý překlenovací úvěr, tato varianta je s nejnižší měsíční úložkou. Další variantou je Optimální finanční (OF), která je nejvhodnější pro překlenovací úvěry a je určena zejména těm, kteří potřebují vysoký úvěr za výhodných úvěrových podmínek. Optimální speciální (OS) je variantou, která zajistí nejrychlejší přidělení cílové částky, a tím i nárok na úvěr ze stavebního spoření. Poslední varianta Optimální normální (ON) nabízí nejnižší zatížení rodinného rozpočtu při splácení úvěru. Klient si může vybrat ze dvou kombinací úrokových sazeb a to v prvním případě sazbu 1 % pro úročení vkladů a 3,7 % pro úročení úvěru nebo sazbu 2,2 % pro úročení vkladů a 4,9 % pro úročení úvěru. 57 Mezi další produkty spojené se stavebním spořením patří například produkt Wüstenrot Kamarád +, jenž je určen pro děti a mladé do 18 let, zde je nulový poplatek za uzavření smlouvy, Wüstenrot Vychytané spoření, které je určeno pro mladé klienty ve věku od 18

55

Poplatek za vedení účtu je účtován měsíčně po 20 Kč. Elekronický roční výpis je zdarma, v papírové podobě činí poplatek 30 Kč. 57 Wüstenrot. O stavebním spoření. [online] 2012. [cit. 2012-03-06] Dostupné z WWW: 56

34

do 30 let a je spojeno s nabídkou zvýhodněného překlenovacího úvěru nebo například akční nabídka Wüstenrot team, jež umožňuje získat bonus 20 % z vkladu do výše až 2000 Kč.58 Překlenovacích úvěrů je opět několik typů, produkty jsou nazývány jako Superúvěr, Partner, Družstevní byt a Rychlý úvěr. V měsíci dubnu je zde akce na zpracování překlenovacího úvěru zdarma. Superúvěr je určen klientům, kteří mají již nejméně 12 měsíců podepsanou smlouvu o stavebním spoření, tento typ je poskytován do výše 400 tis. Kč bez zajištění. Překlenovací úvěr Partner je poskytován již bez akontace a bez zajištění až na 200 tis. Kč. Překlenovací úvěr Družstevní byt je určen pro pořízení družstevního bytu, který nemusí být zajištěn nemovitostí. Poslední variantou je Rychlý úvěr, který má rychlý způsob zpracování, lze ho tedy získat i do druhého dne od podání žádosti, maximální výše tohoto úvěru je 600 tis. Kč.59

2.3.5 Modrá pyramida Modrá pyramida se prezentuje jako moderní dynamická společnost zaměřující se na budování vztahu mezi klientem a finančním poradcem. Vedle tradičního stavebního spoření a úvěrů na bydlení nabízí také další bankovní a pojišťovací produkty. Po celé ČR má 255 poradenských center a v roce 2010 byla zvolena Stavební spořitelnou roku v soutěží Fincentrum Banka roku.60 Tato stavební spořitelna nabízí stavební spoření podobných parametrů jako předchozí spořitelny. Pokud chce klient pouze spořit, má zde banka několik speciálních nabídek. Pro stávající klienty, kterým končí smlouva, má Moudré stavební spoření. Pokud klient vloží minimálně 10 000 Kč v období během prvních 4 měsíců, získá zvýhodněné úročení na spořicím účtu stavebního spoření (+1 % p.a. ke stávající sazbě 2%). Dále je zde pro stávající klienty Prodloužení Plus, jež dává možnost prodloužení smlouvy navýšením cílové částky s 50 % slevou na poplatku za navýšení při zachování stejného tarifu. Pro 3leté prodloužení se částka navýší o 50 % naspořených prostředků a při 6letém prodloužení o 100 % naspořených prostředků. Dalším typem spoření na penzi pod názvem Spoření třetího věku, které je zvýhodněno nulovým poplatkem za uzavření 58

Wüstenrot. O stavebním spoření. [online] 2012. [cit. 2012-03-06] Dostupné z WWW: 59 Wüstenrot. Úvěry – překlenovací. [online] 2012. [cit. 2012-04-14]. Dostupné z WWW: 60 Modrá pyramida. O nás. [online] 2012. [cit. 2012-04-11]. Dostupné z WWW:

35

a možností výběru prostředků již po 3 letech, je určeno pro klienty ve věku 55 a více let a cílová částka je zde 200 tis. Kč. Posledním produktem na spoření je spoření pro děti – Spoření Mopísek a Spoření Mopy junior.61 Pro tuto práci týkající se financování bydlení bude důležitá zejména úvěrová část stavebního spoření. Mimo jiné tato stavební spořitelna nabízí i hypoteční úvěry, zde však budou rozebrány pouze produkty spojené se stavebním spořením. Překlenovací úvěr pro malé a střední částky je zde pod názvem Rychloúvěr, lze ho využít již s 0% akontací a bez zajištění zde lze získat až 500 tis. Kč. Úroková sazba se pohybuje od 6,29% ročně. Pro vyšší částky je vhodné zvolit překlenovací úvěr Hypoúvěr, kde je úroková sazba již od 3,64%, zde je nutné zajištění úvěru. Klasický úvěr ze stavebního spoření je možné získat po 2 letech při minimální naspořené částce 40%.62 Úroková sazba je závislá na variantě stavebního spoření a výši splátky přiděleného úvěru. Konkrétní sazby naleznete v následujícím obrázku (Obrázek 4). Obrázek 4: Úrokové sazby – Modrá pyramida

Zdroj: Modrá pyramida. Sazebníky – úrokové sazby. [online] 2012. [cit. 2012-04-11]. Dostupné z WWW:

61

Modrá pyramida. Spoření a investování. [online] 2012. [cit. 2012-04-11]. Dostupné z WWW: 62 Modrá pyramida. Financování bydlení. [online] 2012. [cit. 2012-04-11]. Dostupné z WWW:

36

2.3.6 Srovnání hlavních parametrů stavebních spořitelen V této podkapitole bude uvedeno shrnutí poznatků o jednotlivých stavebních spořitelnách. Nejdůležitějšími parametry, které by klienty měly zajímat, jsou výše úrokových sazeb ze spoření a úvěru, minimální cílová částka, minimální naspoření, minimální vklady, minimální měsíční splátka z úvěru, hodnotící číslo a poplatky za uzavření smlouvy a vedení účtu. V následující tabulce (Tabulka 10) je zobrazen přehled hlavních parametrů, pomocí kterých lze stavební spořitelny srovnávat. Je vidět, že některé spořitelny mají pouze jednu variantu úrokových sazeb (Buřinka a Modrá pyramida) a zbylé 3 spořitelny mají dvě dvojice úrokových sazeb, čehož klient může využít podle svých potřeb, v případě, že chce jen spořit, zvolí kombinaci vyšších sazeb. U všech stavebních spořitelen je nastavena minimální cílová částka, nejméně je to u Wüstenrot (20 000 Kč). Pokud klient žádá o úvěr, musí naspořit nejméně 30% z cílové částky (to platí u jednoho tarifu i Wüstenrot), běžně u ostatních spořitelen musí naspořit nejméně 40% z CČ. Spořitelny také stanovují minimální měsíční vklady a minimální splátky úvěru, vyjadřují je procentem z cílové částky. Minimální úložka se pohybuje od 0,2% do 0,5% a minimální měsíční splátka je od 0,45% do 0,9%, mnohdy však závisí na zvoleném tarifu. Jedním z parametrů přidělení úvěru ze stavebního spoření je také hodnotící číslo, každá spořitelna využívá jiný hodnotící faktor, který pak vstupuje do vzorce pro výpočet hodnotícího čísla. Úvěr pak mohou získat pouze klienti, kteří překročili toto minimální hodnotící číslo. Z následující tabulky (Tabulka 10) je vidět, že hodnotící čísla u jednotlivých spořitelen se hodně liší, například u modré pyramidy je 55 a u Wüstenrot je toto číslo 600. Při srovnání se nesmí zapomínat také na poplatky, zejména na poplatek za uzavření smlouvy, poplatek za vedení účtu a za výpisy z účtu. Další poplatky jsou spojeny také s překlenovacím úvěrem, zde se většinou také platí poplatek daný procentem z částky. Poplatek za výpis je někde zahrnut v poplatku za vedení účtu, jinde nikoliv. Nejlevnější roční náklady na vedení stavebního spoření jsou u stavební spořitelny Wüstenrot, kde poplatek s elektronickým výpisem je pouze 240 Kč.

37

Tabulka 10: Srovnání stavebních spořitelen Stavební spořitelna

Buřinka

ČMSS

RSTS

Wüstenrot

MP

2,0

1,0/2,0

1,0/2,0

1,0/2,2

2,0

4,75

3,7/4,8

3,5/4,9

3,7/4,9

3,0/4,0/5,0

40 000 Kč

40 000 Kč63

50 000 Kč

20 000 Kč

50 000 Kč

40

35/38/40

40

30/40/50

40

0,5

0,3/0,5

0,2/0,3

0,25/0,5

0,5

0,55

0,53/0,6/0,8

0,5/0,7

0,5/0,6/ 0,7/0,8

0,45/0,6/ 0,75/0,9

21

33/48/70

1,5/2,7

0,75/1/1,25

6/10/14

220

64

64

600

55

0,5% z CČ (7500 Kč)

1% z CČ (15000 Kč)

1% z CČ

1% z CČ (30000 Kč)

1% z CČ (10000 Kč)

Roční poplatek za vedení účtu

310 Kč

330 Kč

316 Kč

240 Kč

300 Kč

Roční výpis z účtu

0 Kč

0 Kč

21 Kč

0 Kč/30 Kč

19 Kč

Úroková sazba z vkladů (%) Úroková sazba z úvěru (%) Minimální cílová částka Minimální naspoření (% z CČ) Minimální měsíční úložka (% z CČ) Minimální měsíční splátka úvěru (% z CČ) Hodnotící číselný faktor Minimální hodnotící číslo Poplatek za uzavření smlouvy (maximum)

Zdroj: Vlastní zpracování dle předchozích informací V případě, že klient chce využít překlenovací úvěr, tak by měl také zkoumat informace o tomto úvěru. Důležitým parametrem tohoto úvěru je zejména úroková sazba, která je vyšší než u běžného úvěru. U konkrétní nabídky úrokové sazby u těchto úvěrů mnohdy neodpovídají minimální sazbě, jelikož minimální sazby jsou běžně stanoveny pro bonitní klienty a při stanoveném počátečním vkladu. Při nulové akontaci musí klient u překlenovacího úvěru počítat většinou se sazbou vyšší než je uvedena v prospektech banky jako minimální.

63

V tarifu perspektiv je minimální částka 150 000 Kč.

38

3 ANALÝZA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Hypoteční úvěr neboli hypotéka je forma dlouhodobého úvěru, který je jištěn nemovitostí. Definice hypotečního úvěru je přesně dána v zákoně č. 190/2004 Sb. „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva.“64 „Hypoteční úvěr je jeden ze základních pilířů financování bydlení. Dříve jsme ho znali pouze ze zahraničí a z filmů. Postupem doby se stává čím dál tím víc využívaným i u nás. Hypoteční úvěry nebyly zpočátku příliš známé, a proto byly i málo používané. Jejich masovějšímu využití bránily také vysoké úrokové sazby, které neúměrně zvyšovaly měsíční zatížení žadatelů. Tím byly hypoteční úvěry nedostupné pro široký okruh žadatelů.“65 Lidé si berou hypoteční úvěr zejména proto, že nemají dostatek prostředků pro financování svého bydlení. Hypotéka je složitý produkt, který je nutné nejprve pochopit. Existuje hned několik typů tohoto produktu. Nejčastěji se hypoteční úvěry dělí na účelové a neúčelové. Účelové hypoteční úvěry jsou určeny pro financování bydlení, tzn. například koupi domu či bytu, výstavbu, rekonstrukci apod. Naopak neúčelové úvěry je možné použít na cokoliv. Můžeme tedy říci, že hypotéku lze použít k jakémukoliv účelu, ale za podmínky zajištění nemovitostí. „Jedná se o druh dlouhodobého finančního úvěru, který je zastaven nemovitostí. Žádost o poskytnutí musí být doložena dokladem, potvrzujícím její vlastnictví. Po předložení všech potřebných dokladů zajistí banka nejprve provedení odhadu ceny nemovitosti a zejména prověří, zda na předmětnou nemovitost není v katastru zaneseno břemeno. Před vyplacením dohodnuté peněžní částky však ještě zpravidla požaduje splnění celé řady dalších podmínek, jako např. pojištění nemovitosti, zanesení vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí apod.“66

64

Zákon č. 190/2004 Sb., O dluhopisech. SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. přeprac. vyd. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2005. ISBN 80-247-1097-8. s. 39. 66 REJNUŠ, Ondřej. Finanční trhy. 3.vyd. Ostrava: KEY Publishing s.r.o., 2011. 689 s. ISBN 978-807418-128-3. s. 89. 65

39

3.1 Parametry hypotečního úvěru 3.1.1 Výše úvěru „Standardní hypotéka: její podstatou je to, že si půjčujete méně, než kolik na koupi nemovitosti potřebujete. Lépe řečeno, že banka dostane do zástavy byt či dům vyšší hodnoty, než kolik peněz půjčí.“67 Nicméně banky nabízí i takzvané 100% hypotéky, kde poskytnou klientovi úvěr odpovídající výši zástavy nemovitosti, ale většinou pouze pokud se jedná o bonitního klienta a nabídnou tento typ úvěru s vyšší úrokovou sazbou. Výši úvěru kromě výše zástavní hodnoty nemovitosti ovlivňuje také bonita klienta. Společnost poskytující úvěr si ověřuje příjmy a jiné závazky žadatele o úvěr, aby zhodnotila jeho schopnost splácet.

3.1.2 Účel úvěru Jak už bylo zmíněno výše, hypoteční úvěry se dělí na účelové a neúčelové (tzv. americká hypotéka). Účelové úvěry mají dané, že musí být striktně použity k financování bydlení, například ke koupi nemovitosti či stavebního pozemku, k výstavbě, rekonstrukci, koupi vlastnických podílů, ale také ke splacení dřívějších úvěrů na bydlení. „Pomocí hypotéky dokonce zaplatíte jinou, méně výhodnou půjčku, kterou jste si v minulosti na pořízení bydlení vzali. Obvykle není možné z hypotéky financovat výměnu nábytku a elektroniky v celém bytě, komplikovaná je též koupě družstevního podílu.“68

3.1.3 Čerpání úvěru „V případě, že banka schválí žádost o poskytnutí úvěru, přichází na řadu jeho čerpání. Podmínkou je, aby bylo zapsáno zástavní právo v katastru nemovitostí. To někdy může být problém, protože u některých katastrálních úřadů trvá zápis až 3 měsíce. Některé banky proto nabízejí předběžné čerpání části již po podání návrhu na zápis do katastru

67

VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. 1.vyd. Brno: ERA group spol s.r.o., 2007. 90 s. ISBN 978-80-7366-079-6. s. 4. 68 VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. 1.vyd. Brno: ERA group spol s.r.o., 2007. 90 s. ISBN 978-80-7366-079-6. s. 2.

40

nemovitostí.“69 Čerpání může být jak jednorázové, tak i postupné. Postupné čerpání se obvykle využívá například pro financování výstavby nemovitosti. Naopak jednorázové čerpání je například při refinancování úvěru, kdy předchozí úvěr je hned splacen úvěrem novým.

3.1.4 Splácení úvěru Po vyčerpání úvěru následuje splácení úvěru, většinou formou anuitních splátek, lze však zvolit i jiné způsoby splácení, například progresivní (splátky narůstají). Hypoteční úvěr lze také mimořádně splatit, avšak zdarma pouze v období, kdy končí fixace. V průběhu doby fixace jsou s mimořádnou splátkou většinou spojeny další poplatky, liší se u každé banky. „Princip hypotečního úvěru je založen na tzv. anuitním měsíčním splácení. Anuita je konstantní měsíční splátka složená z úmoru (vrácená částka dluhu) a úroku (absolutní peněžní částka placená bance za poskytnutý úvěr), která je placená ve stejných časových intervalech po dobu pevné úrokové sazby. Výpočet měsíční anuity se dá provést nenáročným vzorcem. Ze vzorce jasně vyplývá vztah mezi dobou splatnosti a úrokovou mírou, potažmo výší úvěru. Lze tak konstatovat, že výše měsíční splátky je tím nižší, čím nižší je úroková míra, čím delší je doba splatnosti a čím nižší je výše jistiny (nesplacené částky úvěru).“70 „Hypotéka je závazek s dlouhou dobou. Běžné jsou úvěry na 15 či 20 let, ale banky nabízejí i hypotéku se splatností 40 let. Banky trvají na jednom: klient ukončí splácení ještě v produktivním věku. Uvažujete-li o hypotéce a je vám padesát let, s třicetiletou splatností raději nepočítejte.“71 Většina bank požaduje splacení úvěru do 65 let věku žadatele, tato hodnota se však u každé banky liší. Například Wüstenrot nebo Volksbank požaduje splacení hypotečního úvěru nejpozději do věku 70 let.

69

SYROVÝ,Petr; NOVOTNÝ, Martin. Osobní a rodinné finance. 2 aktualiz. vyd. Praha: GRADA Publishing, 2005. 176 s. ISBN 80-247-1098-6. s. 77. 70 JILEČEK, Pavel. Hypotéka versus stavební spoření. [online] 2008. [cit. 2012-04-22] Dostupné z WWW: 71 VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. 1.vyd. Brno: ERA group spol s.r.o., 2007. 90 s. ISBN 978-80-7366-079-6. s. 7.

41

Otázkou je jakou dobu splatnosti zvolit, odpověď je zřejmě pro každého žadatele o úvěr jiná. Při kratší době splatnosti jsou stanoveny vysoké měsíční splátky, což může velmi zatížit rozpočet domácnosti. Proto je důležité zvážit, jak vysokou částku můžeme na financování bydlení uvolnit z našeho rozpočtu. Syrový a Tyl ve své knize uvádí na příkladu porovnání doby splatnosti 20 a 30 let, přičemž při výběru 20 let by rodina pouze splácela úvěr a nezbyly by jí volné prostředky pro investování a při 30tileté době splatnosti by díky nižší splátce úvěru mohla i pravidelně investovat. Na druhou stranu však s nižšími splátkami pomaleji klesá výše úvěru. Delší doba splatnosti bude tedy výhodnější, pokud investované prostředky vydělají více, než jsou náklady na splácení hypotéky.72 Z hlediska rizik pro rodinný rozpočet přináší dlouhá splatnost nízkou splátku, tedy nízké závazky a povinnosti a je snazší tyto povinnosti plnit, také je zde prostor pro budování majetku a tvorbu rezerv. Naopak pro krátkou splatnost je typická vysoká splátka, která znamená vyšší závazky, netvoří se rezervy a není kam sáhnout v případě nouze.73

3.1.5 Úroková sazba a doba fixace Konkrétního žadatele o úvěr banka nejprve posoudí, zda mu vůbec úvěr přidělí a poté určí parametry splácení. Jedním z parametrů, ze kterého se vypočítá měsíční splátka, je úroková sazba. Klient si volí mezi plovoucí úrokovou sazbou a pevnou úrokovou sazbou. Pevná úroková sazba neplatí po celou dobu splatnosti, jako je tomu u stavebního spoření, ale může se časem měnit. Je stanovena takzvaná doba fixace, po tuto dobu se výše úrokové sazby nemění. Na konci doby fixace stanoví banka nové sazby podle aktuálního vývoje. Syrový a Tyl uvádějí, že krátká fixace je levnější, což je způsobeno tím, že krátké peníze jsou levnější než dlouhé peníze. Nicméně z nabídek bank je běžně vidět, že roční sazba není nižší než pětiletá sazba, což vysvětlují dvěma důvody. Může se jednat o období, kdy se sazby chovají anormálně nebo se banky mohou bát, že jim klient odejde.74

72

SYROVÝ, Petr; TYL, Tomáš. Osobní finance: řízení financí pro každého. 1. vyd. Praha : GRADA Publishing, a.s., 2011. 208 s. ISBN 978-80-247-3813-0. s. 195-197. 73 SYROVÝ, Petr; TYL, Tomáš. Osobní finance: řízení financí pro každého. 1. vyd. Praha : GRADA Publishing, a.s., 2011. 208 s. ISBN 978-80-247-3813-0. s. 198. 74 SYROVÝ, Petr; TYL, Tomáš. Osobní finance : řízení financí pro každého. 1. vyd. Praha : GRADA Publishing, a.s., 2011. 208 s. ISBN 978-80-247-3813-0. s. 202

42

Syrový a Novotný ve své publikaci uvádějí, že stanovení úrokových sazeb vychází z určitého pásma úrokových sazeb, jehož hraniční hodnoty závisí na aktuálním vývoji na finančním trhu a obchodní strategii banky. Skutečná výše sazby v konkrétním případě, pak záleží na několika faktorech, ty jsou uvedeny v následující tabulce (Tabulka 11).75 Tabulka 11: Faktory ovlivňující výši úrokové sazby a tím cenu úvěru Faktory ovlivňující úrokovou sazbu

Vliv na úrokovou sazbu

Doba splatnosti úvěru

S délkou splatnosti většinou sazba roste.

Délka fixace úrokové sazby

S délkou fixace sazba roste, pokud se neočekává pokles sazeb v budoucnosti.

Hodnota zastavené nemovitosti k výši úvěru

Vyšší úvěr vzhledem k hodnotě zastavené nemovitosti je dražší. Platí zejména pro úvěry nad 70%.

Bonita žadatelů

Vyšší bonita znamená nižší úrokové sazby a naopak.

Počet osob v závazku

Více spoludlužníků znamená nižší riziko pro banku a nižší cenu úvěru.

Cena úvěrů se liší také mezi bankami

Zdroj: Vlastní zpracování dle SYROVÝ, Petr; NOVOTNÝ, Martin. Osobní a rodinné finance. 2 aktualiz. vyd. Praha: GRADA Publishing, 2005. 176 s. ISBN 80-247-1098-6. s. 77-78.

3.1.6 Americká hypotéka Americká hypotéka znamená neúčelovou formu hypotečního úvěru. Opět je nutná zástava nemovitostí, použití finančních prostředků zde není omezeno, klient si může pořídit auto, zaplatit studia nebo vybavit byt. „Koupě družstevního bytu je nejrozšířenějším účelem použití „americké hypotéky“. Dříve bylo možno použít na jeho koupi pouze úvěr ze stavebního spoření nebo klasický spotřebitelský úvěr. Banky nyní nabízí speciální úvěry právě jen na tento účel. Rozlišují tak hypoteční úvěry na družstevní byt a hypotéku bez účelu.“76 U neúčelové hypotéky jsou běžně vyšší úrokové sazby než u klasické účelové hypotéky. Nicméně sazby mohou být o něco nižší v případě, že klient sdělí, na co prostředky použije, například koupě automobilu. Na druhou stranu jsou tyto úrokové sazby nižší než u spotřebitelských úvěrů. 75

SYROVÝ,Petr; NOVOTNÝ, Martin. Osobní a rodinné finance. 2 aktualiz. vyd. Praha: GRADA Publishing, 2005. 176 s. ISBN 80-247-1098-6. s. 77-78 76 SYROVÝ,Petr; NOVOTNÝ, Martin. Osobní a rodinné finance. 2 aktualiz. vyd. Praha: GRADA Publishing, 2005. 176 s. ISBN 80-247-1098-6. s. 87

43

„K zajištění úvěru je vždy nutno disponovat nemovitostí, ale podmínkou není její vlastnictví žadatelem o úvěr. Některé banky přijmou jako zástavu dům či pozemek, který vlastní někdo jiný. Maximální výše úvěru je omezena hodnotou zastavované nemovitosti. Na rozdíl od klasických hypoték může činit výše úvěru jen 50 až 70 procent její odhadní ceny. Banky si stanovují také absolutní minimum a maximum takového úvěru.“77

3.1.7 Výhody a nevýhody hypotečních úvěrů Mezi výhody hypotečních úvěrů patří jistě možnost čerpání velkého objemu finančních prostředků. Získání tohoto úvěru je rychlejší než získání úvěru ze stavebního spoření, kde řádný úvěr můžeme obdržet nejdříve po 2 letech. Velkou výhodou je i možnost rozložení splátek do delší doby splatnosti, což znamená nižší měsíční splátky. Nicméně dlouhou dobu splatnosti můžeme brát i jako nevýhodu, jelikož žadatel se zadlužuje na dlouhou dobu. Další nevýhodou může být úroková sazba, která je fixována pouze na určité období a poté může růst, což znamená nové vyšší měsíční splátky. Nevýhodou je i možnost předčasného splacení, které je většinou zdarma jen v období, kdy končí doba fixace, na rozdíl od stavebního spoření, které je možno předčasně splatit kdykoliv bez sankcí. Mezi nevýhody patří i poplatky a náklady spojené s úvěrem. Na českém trhu je hned několik institucí, které hypoteční úvěry nabízí, jedná se jak o bankovní, tak i nebankovní subjekty. Obecně platí, že u nebankovních subjektů jsou vyšší úrokové sazby a mohou se vyskytnout i nejasnosti s uzavřenou smlouvou nebo jiné komplikace, proto doporučuji spíše bankovní instituce. Samozřejmě ne všichni dostanou hypotéku u banky a potřebují tedy svou situaci řešit jinak, v případě, že se rozhodnou pro nebankovní instituci, doporučuji si důkladně přečíst smlouvu a její podmínky a seznámit se tak s produktem a situacemi, které mohou nastat. „Obecně lze říci, že škála produktů, kterou nabízejí poskytovatelé hypotečních úvěrů v zemích s vyspělým hypotečním trhem, je prozatím širší než v ČR. Klienti bank v ČR nemusí být o různých typech hypotečních úvěrů nebo různých možnostech splácení, které nejsou běžně nabízeny, dostatečně informováni, proto se může zdát, že o ně nemají zájem. V zahraničí, kde je nabídka poskytovatelů hypotečních úvěrů širší (z hlediska

77

SYROVÝ, Petr; NOVOTNÝ, Martin. Osobní a rodinné finance. 2 aktualiz. vyd. Praha: GRADA Publishing, 2005. 176 s. ISBN 80-247-1098-6. s. 87.

44

škály produktů i způsobů splácení) hrají z hlediska klientů významnou roli nezávislá poradenská centra, která dokáží vysvětlit rozdíly mezi produkty a pomohou klientům vybrat takový, který nejvíce odpovídá jejich potřebám.“78

3.2 Nabídka hypotečních úvěrů v ČR Pro znázornění, jaké typy hypotečních úvěrů a za jakých podmínek jsou běžně nabízeny, jsou zde blíže rozebrány čtyři banky, které působí na českém bankovním trhu. Je zde zařazena Česká spořitelna, která má nejvíce klientů v ČR, dále pak Raiffeisen bank a Wüstenrot, všechny tyto tři banky mají ve své skupině i stavební spořitelny (viz předchozí kapitola). Poslední bankou, která byla zařazena je LBBW bank, která má oproti ostatním zmíněným bankám nižší úrokové sazby a také neklade takové nároky na bonitu klienta.

3.2.1 Česká spořitelna Česká spořitelna a.s. (dále jen ČS) je největší bankou na českém bankovním trhu. Tato společnost je členem ERSTE GROUP, jednoho z předních poskytovatelů finančních služeb ve střední a východní Evropě. Má 5,3 mil. klientů a orientuje se zejména na drobné klienty, malé a střední firmy a na města a obce. V roce 2011 získala tato banka ocenění Nejdůvěryhodnější banka roku.79 Nabídka hypotečních úvěrů této banky je velmi jednoduchá, jedná se pouze o jediný produkt účelové hypotéky pod názvem Hypotéka na bydlení. Tato hypotéka je určena pro financování nemovitostí určených k bydlení. Hypotéka pro jiné účely než bydlení a neúčelová hypotéka se skrývají pod produktem Americká hypotéka. Hypotéku na bydlení lze zřídit bez poplatku za vyřízení a je poskytována až do výše 100% hodnoty zastavené nemovitosti. Klient si také může zvolit splátky dle svých potřeb. Tato hypotéka lze použít jak na koupi či výstavbu nebo rekonstrukci nemovitosti, tak i na refinancování předchozích hypotečních úvěrů. Minimální a maximální výše

78

LUX, Martin. Standardy bydlení 2004/05: financování bydlení a regenerace sídlišť. Praha: Sociologický ústav Akademie věd České republiky, 2005. 185 s. ISBN 80-7330-075-3. s. 93. 79 Česká spořitelna. O nás. Profil České spořitelny. [online] 2012. [cit. 2012-03-20] Dostupné z WWW:

45

hypotéky není zpravidla omezena a je možnost stanovit si pevnou úrokovou sazbu na 1,2,3,4,5,10 nebo 15 let, klient může využít také nabídku proměnné úrokové sazby, která je vázána na PRIBOR.80 Tabulka 12: Hypotéka u ČS včetně úrokových sazeb Hypotéka na bydlení Pevná úroková sazba na:

Proměnná úroková sazba:

1 rok 2 roky 3 roky 4 roky 5 let 10 let 15 let

4,09% 4,09% 3,39% 3,29% 3,19% 4,29% individuálně

1M PRIBOR + odchylka v min. výši 1,5%

Zdroj: Vlastní zpracování dle České spořitelna – Úvěrové produkty v Kč pro soukromou klientelu. [online] 2012. [cit. 2012-03-20]. Dostupné z WWW: V předchozí tabulce (Tabulka 12) je zobrazen přehled úrokových sazeb pro jednotlivé doby fixace, nejnižší je pro fixaci na 5let tedy 3,19 % p.a. Pokud klient nemá zřízen běžný účet u ČS, jsou sazby navýšeny o 0,5%. Americká hypotéka může být jak účelová, tak neúčelová. Účelově může být využita například na financování zboží a služeb, nákupu automobilu, financování studií, atd. Při neúčelové variantě jsou prostředky převedeny na účet klienta a mohou být použity na cokoliv. Tento úvěr se poskytuje maximálně do 80% zástavní hodnoty nemovitosti a maximální doba splatnosti je 20 let. Banka nabízí tuto hypotéku jak hotovostní, tak spotřebitelskou. Nejnižší možné sazby jsou 6,25% p.a. (pro hotovostní variantu) a 5,95% p.a. (pro spotřebitelskou variantu). 81

80

Česká spořitelna. Produkty a služby. Bydlení – Hypotéka České spořitelny. [online] 2012. [cit. 2012-0320] Dostupné z WWW: 81 Česká spořitelna. Produkty a služby. Půjčky a úvěry – Americká hypotéka. [online] 2012. [cit. 2012-0320] Dostupné z WWW: < http://www.csas.cz/banka/nav/osobni-finance/americka-hypoteka/o-produktud00013150>

46

3.2.2 Raiffeisen bank Raiffeisenbank a.s. (dále jen RB) patří do skupiny Raiffeisen, jejíž součástí je i Raiffeisen stavební spořitelna. Avšak klient zde nenajde žádné spojené produkty, jako je například kombinace stavebního spoření s hypotékou. Jako většina společností, které nabízí hypoteční úvěry, i tato banka nabízí klasické a speciální typy hypoték. Žadatelé o úvěr musí být ve věku 18 až 65 let, což je věk, do kterého musí být hypotéka splacena. Přehled typů hypoték v RB je uveden v následující tabulce (Tabulka 13). Jsou zde hodnoty jak pro účelové, tak neúčelové varianty. Konkrétní hodnoty pro jednotlivé doby fixace jsou uvedeny v příloze (Příloha P1). Tabulka 13: Typy hypoték s úrokovými sazbami v RB Typy hypoték Klasik Klasik Plus Americká hypotéka Univerzál Variabilní hypotéka Profit Equi hypotéka bez dokládání příjmu

Účelová

Neúčelová

3,49% - 5,39% 3,49% - 5,39% 6,49% - 6,69% 4,25% 5,19% - 7,09% 7,03% - 8,40%

5,79% - 7,69% 7,49% - 7,69% 6,25% 9,73% - 11,10%

Zdroj: Vlastní zpracování dle Raiffeisen bank. Hypotéky. Úrokové sazby hypoték platné od 26.3.2012. [online] 2012. [cit. 2012-04-14]. Dostupné z WWW: Běžnou variantou je zde Hypotéka Klasik, ta se hodí jak na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci, tak i na refinancování nebo pro pořízení nemovitosti k bydlení určené k pronájmu. Tento hypoteční úvěr je poskytován až do výše 90% zástavní hodnoty nemovitosti. Nově je požadován minimální příjem žadatele minimálně 25 000 Kč pro variantu s hodnotou zástavní nemovitosti do 90%. Splatnost je 5 až 30 let. U úvěrů s objemem větším než 1 880 000 Kč lze částku až ve výši 20% účelového úvěru v rámci jedné úvěrové smlouvy poskytnout neúčelově (tzv. úvěr 2 v 1). Minimální výše úvěru je 500 tis. Kč a maximálně 5 mil. Kč.82 Od ledna 2012 měla tato banka oproti konkurenci vyšší úrokové sazby, na konci měsíce března došlo k poklesu většiny úrokových sazeb zhruba o 0,5 procentního bodu a došlo tak ke sblížení s konkurencí. Nejnižší úroková sazba k tomuto typy hypotečního úvěru je 82

Raiffeisen bank. Hypotéky. Typy hypoték – Hypotéka Klasik. [online] 2012. [cit. 2012-03-20] Dostupné z WWW:

47

při fixaci na 3 roky a tato sazba činí 3,49 % p.a., při fixaci na 4 roky je to 3,59 % p.a., při fixaci na 5 let činí sazba 3,69% p.a. atd. Konkrétní úrokové sazby pro hypotéky u RB naleznete v příloze (Příloha P1). Dalším typem hypotéky je Klasik Plus. Tato hypotéka klientovi pomůže financovat takové záměry, kdy není možné dočasně použít pořizovanou nemovitost k zajištění hypotečního úvěru. Skládá se ze dvou úvěrů, nezajištěného úvěru na dobu 24 měsíců, který bude po zřízení zástavního práva k nemovitosti následně splacen hypotečním úvěrem. Výhodou je, že s bankou uzavírá klient pouze jednu smlouvu. Na rozdíl od předchozí hypotéky Klasik, zde může klient požadovat maximálně 75% zástavní hodnoty nemovitosti. 83 Jistou výhodou jak u hypotéky Klasik, tak u Klasik Plus, je nulový vstupní poplatek, mimořádné splátky zdarma každý rok a výstavba nemovitosti bez dokládání faktur. U speciálních hypoték už běžně poplatek za vyřízení nalezneme. Speciálním typem hypotéky Klasik je typ Offset, jedná se o kombinaci se spořicím účtem. Pro tento typ lze využít pouze fixaci na 1,2 a 3 roky. „Po dočerpání úvěru Vám zřídí banka k offsetové hypotéce offsetový spořicí účet s nulovým úročením, na který si převedete své úspory. Měsíční úroky z hypotéky Vám banka pravidelně účtuje pouze z rozdílu mezi nesplacenou jistinou úvěru a zůstatkem spořicího účtu. Prostředky na spořicím účtě jsou tak fakticky zhodnoceny stejnou sazbou jako hypoteční úvěr. Díky tomu můžete výrazně ušetřit na úrocích za hypotéku. Prostředky ze spořicího účtu můžete kdykoli vybrat.“84 Výhodou u typu Offset je, že klient má na spořicím účtu své volné prostředky a může si tak snížit úroky z hypotéky. Nicméně si myslím, že výhodnější by bylo část těchto peněz vhodně investovat. Další speciálním typem hypotéky je Variabilní hypotéka. Jedná se o neúčelový typ hypotéky s kontokorentním rámcem, který umožňuje čerpat a splácet dle klientových potřeb. Variabilní hypotéka tedy klientovi umožní libovolně čerpat, snižovat vyčerpanou částku vklady na účet, čerpat opakovaně, odložit splátku apod. Klient si nastaví období

83

Raiffeisen bank. Hypotéky. Typy hypoték – Klasik Plus. [online] 2012. [cit. 2012-03-20]. Dostupné z WWW: 84 Raiffeisen bank. Hypotéky. Typy hypoték – Offset. [online] 2012. [cit 2012-03-20]. Dostupné z WWW:

48

čerpání na 1 až 10 let, přičemž toto období nesmí být delší než polovina doby splatnosti. V tomto období platí plovoucí úroková sazba, která se nyní pohybuje 4,25% p.a. pro účelovou variantu a 6,25% p.a. pro neúčelovou variantu. V období splácení klient splácí úvěr stejně jako u klasické hypotéky anuitními splátkami. Tento úvěr se poskytuje až do 50% zástavní hodnoty nemovitosti a výše úvěru může být od 300 tis. Kč do 5 mil. Kč, u účelové verze až 8 mil. Kč.85 Neúčelovým úvěrem u této banky je Americká hypotéka Univerzál. Pokud však klient sdělí účel, na který chce peněžní prostředky využít, dostane nižší úrokovou sazbu. I u tohoto produktu nejsou vstupní poplatky. Úrokové sazby jsou nejnižší pro jednoletou fixaci 6,49 % p.a. při sdělení účelu a 7,49 % p.a. při neuvedení účelu.86 Výhodou variabilní hypotéky je především to, že klient může ovlivňovat svůj dluh a jeho náklady. Tento typ je vhodný například pro podnikatele, kteří mohou na účet na několik dní umístit volné prostředky nebo také pro někoho kdo ví, že získá v dohledné době větší obnos peněz, například dědictví a poté kdykoliv tak bez sankcí snížit svůj úvěr. Hypotéka Profit je dalším speciálním typem hypotečního úvěru. Jedná se o úvěr na komerční nemovitost určenou k pronájmu. Je zde výhodou, že příjmy z nájmu se připočítávají k běžným příjmům a proto je větší šance, že klient hypotéku opravdu získá. Možnost financování až do výše 70% zástavní hodnoty nemovitosti a splatnost tohoto úvěru je 5 až 20 let. Nejvýhodnější sazba je opět u tříleté fixace a činí 5,69% p.a.87 Dalšími typy hypoték jsou například Hypotéka k programu Zelená úsporám a Equi hypotéka bez dokládání příjmu. Hypotéka bez dokládání příjmu je vhodná pro klienty, kteří nemohou nebo nechtějí doložit své příjmy. Samozřejmě jsou zde vyšší úrokové sazby. Ty nejnižší jsou u účelové varianty na bydlení při dvouleté fixaci 7,03 % p.a. a u neúčelové varianty také při dvouleté fixaci 9,73 % p.a. Konkrétní hodnoty pro všechny typy hypoték jsou uvedeny v příloze (Příloha P1).

85

Raiffeisen bank. Hypotéky. Typy hypoték – Variabilní hypotéka. [online] 2012. [cit. 2012-03-20]. Dostupné z WWW: 86 Raiffeisen bank. Hypotéky. Typy hypoték – Americká hypotéka univerzál. [online] 2012. [cit. 2012-0320]. Dostupné z WWW: 87 Raiffeisen bank. Hypotéka. Typy hypoték – Hypotéka Profit. [online] 2012. [cit. 2012-03-20]. Dostupné z WWW:

49

3.2.3 Wüstenrot Wüstenrot není pouze stavební spořitelnou, ale nabízí i další produkty, jedním z nich jsou hypoteční úvěry. Je zde řada variant hypoték, od února 2012 došlo ke snížení úrokových sazeb u hypoték na bydlení i refinancování. K dalšímu snížení úrokových sazeb došlo k 1.4. 2012. V následující tabulce (Tabulka 14) je uveden přehled typů hypoték u této společnosti včetně úrokových sazeb, tyto sazby se mohou lišit, jelikož například pro velmi bonitní klienty jsou zde i minimální a extra sazby, na druhou stranu sazby mohou být i vyšší při nesplnění některých podmínek. Kompletní přehled úrokových sazen je zobrazen v příloze (Příloha 1). Tabulka 14: Typy hypoték a úrokové sazby u Wüstenrot k 14.4.2012 Typy hypoték

Úrokové sazby

Hypotéka Wüstenrot Hypotéka Refin Spoříme s hypotékou Hypotéka bez příjmů Hypotéka na pronájem Hypotéka na domácnost hypotéka na cokoliv

3,39% - 5,85% 3,29% - 3,79% 3,29-3,79% 6,89% 4,34% - 4,44% 5,99% 6,40%

Zdroj: Vlastní zpracování dle Wüstenrot - Přehled úrokových sazeb platných od 1.4.2012. [online] 2012. [cit. 2012-04-14] Dostupné z WWW: Hypotéka Wüstenrot je vhodná pro koupi nemovitosti do vlastnictví, koupi spoluvlastnického podílu na nemovitosti, koupi stavebního pozemku, výstavbu, dostavbu či rekonstrukci nemovitosti, vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti, získání členských práv v družstvu, připojení nemovitosti sloužící k bydlení k veřejným sítím nebo pro splacení úvěru dříve poskytnutého na výše uvedené účely. Výše úvěru je minimálně 300 000 Kč a maximální výše závisí na výši zamýšlené investice, hodnotě zástavní nemovitosti (maximálně 90%) a schopností splácet. Doba splatnosti je 5 až 30 let, úvěr však musí být splacen do 70 let věku.88

88

Wüstenrot. Hypotéka Wüstenrot. [online] 2012. [cit

2012-03-10]

Dostupné

z WWW:

50

Klienti si mohou vybrat mezi několika úrokovými sazbami, garantovaná sazba je běžně nejvyšší (možnost fixace na 1,2,3,5 a 10 let), po splnění podmínek mohou využít i EXTRA sazby a minimální sazby. U této hypotéky lze získat nejnižší sazbu 3,39 % p.a., jedná se tříletou fixaci a EXTRA úrokovou sazbu. Konkrétní tabulka aktuálních sazeb je zobrazena v příloze (Příloha P1). Dalším typem je Hypotéka Refin, která je určena na refinancování úvěru, ale může být použita rovněž na další účel spojený s bydlením (rekonstrukce, modernizace, atd.). Podmínky výše úvěru i doba splatnosti jsou shodné s předchozím typem hypotéky. Je zde možnost volby pevné úrokové sazby na 3 a 5 let, taktéž zde jsou minimální a EXTRA sazby pro bonitní klienty. Poplatek za zpracování tohoto úvěru je nulový.89 Jistě zajímavým produktem této společnosti je produkt Spoříme s hypotékou, dochází zde ke kombinaci Hypotéky Wüstenrot nebo Hypotéky Refin se stavebním spořením u Wüstenrot stavební spořitelny. Tento produkt „umožní odložit splátky jistiny úvěru a dává možnost ve výši těchto splátek uzavřít stavební spoření a využít všechny nabízené státní podpory, po dobu odkladu splátek jistiny klient bance hradí úroky a odloženou jistinu splatí z výnosu stavebního spoření, které je zastaveno ve prospěch Wüstenrot hypoteční banky, tento produkt neklade na klienta vyšší finanční nároky, ale naopak přinese klientovi úspory.“90 Bydlíme s hypotékou je produkt určený pro klienty, kteří si chtějí pořídit nemovitost, avšak nemají dostatek finančních prostředků. Jedná se o kombinaci Hypotéky Wüstenrot, která klientovi poskytne až 90% zamýšlené investice a zbytek uhradí se z překlenovacího úvěru Wüstenrot stavební spořitelny.91 Dalším typem, který si může klient zvolit je produkt Jistíme se s hypotékou. „Jedná se o spojení Hypotéky Wüstenrot s Kapitálovou pojistkou SPECIAL u Wüstenrot životní pojišťovny. Banka umožní klientovi odklad splátek úvěru a jeho jednorázové splacení na konci splatnosti úvěru z vyplaceného pojistného plnění kapitálového životního

89

Wüstenrot. Hypotéka Refin. [online] 2012. [cit. 2012-03-10] Dostupné z WWW: 90 Wüstenrot. Spoříme s hypotékou. [online] 2012. [cit. 2012-03-10] Dostupné z WWW: 91 Wüstenrot. Bydlíme s hypotékou. [online] 2012. [cit. 2012-03-10] Dostupné z WWW:

51

pojištění.“92 Může se stát, že klient nemá naspořeno nic nebo potřebuje tolik prostředků, kolik činí hodnota zástavní nemovitosti, v tomto případě zřejmě využije produkt Hypotéka 100%. U tohoto produktu jsou vyšší sazby než u běžné Hypotéky Wüstenrot až o 2,2 % p.a. 93 Pokud není klient schopen doložit svůj pravidelný příjem, může využít produkt Hypotéka bez příjmů. U této hypotéky je maximální výše úvěru omezená částkou 3 000 000 Kč a úvěr může dosahovat nejvýše 50% zástavní hodnoty nemovitosti. Poplatek za zpracování úvěru je stanoven na 0,8% z výše úvěru (minimálně 8 000 Kč a maximálně 25 000 Kč).94 Produkt Hypotéka na pronájem je určen pro financování bydlení za účelem pronájmu. Maximální výše úvěru je zde omezena 70% zástavní hodnoty nemovitosti. Ostatní parametry jsou srovnatelné s předchozími typy hypoték. Nejnižší úroková sazba je u této hypotéky 4,34 % p.a.95 Hypotéka na domácnost je určena pro financování vybavení domácnosti. Minimální výše úvěru je 150 000 Kč a je omezena 70% zástavní hodnoty nemovitosti. Pokud si klient vezme k tomuto úvěru i úvěr na bydlení nesmí součet částek úvěru překročit 90% zástavní hodnoty nemovitosti. Splatnost je u toho úvěru 5 až 20 let. 96 Neúčelový hypoteční úvěr se skrývá v produktu Hypotéka na cokoliv. Podmínky výše úvěru jsou shodné jako pro předchozí Hypotéku na domácnost, avšak při kombinací s úvěrem na bydlení nesmí celková částka obou úvěrů překročit 85% zástavní hodnoty nemovitosti. Pro nižší částky do 300 000 Kč lze sjednat splatnost i nižší než 5 let.97

92

Wüstenrot. Jistíme se s hypotékou. [online] 2012. [cit. 2012-03-10] Dostupné 93 Wüstenrot. Hypotéka 100%. [online] 2012. [cit 2012-03-10] Dostupné 94 Wüstenrot. Hypotéka bez příjmu. [online] 2012. [cit. 2012-03-11] Dostupné 95 Wüstenrot. Hypotéka na pronájem. [online] 2012. [cit. 2012-03-11] Dostupné 96 Wüstenrot. Hypotéka na domácnost. [online] 2012. [cit. 2012-03-11] Dostupné 97 Wüstenrot. Hypotéka na cokoliv. [online] 2012. [cit. 2012-03-11] Dostupné

z WWW: z

WWW:

z WWW: z WWW: z WWW: z WWW:

52

Pokud klient plánuje bydlení v souladu s programem Zelená úsporám, může získat výhodný produkt Zelená hypotéka. Zvýhodnění je hlavně ve stanovení minimální sazby v prvním období fixace.98 S poskytnutím úvěru je spojeno několik poplatků, například poplatek za posouzení nemovitosti (byt 3500 Kč, rodinný dům s pozemkem 4800 Kč, stavební pozemek 2500 Kč), zpracování a poskytnutí úvěru (0,8% z úvěru, min. 8000Kč, max. 25000 Kč), poskytnutí příslibu úvěru (500 Kč), správu úvěru (150 Kč/měs.) a další.

3.2.4 LBBW Bank „LBBW Bank CZ a.s. je středně velkou, moderní a universální komerční bankou, která svým klientům poskytuje prvotřídní produkty a služby v oblastech firemního, individuálního, investičního a mezinárodního bankovnictví a také v oblasti aktivit na finančních trzích. Banka působí na českém trhu již od roku 1991. Obchodní model a způsob osobního přístupu ke každému z klientů, umožňuje LBBW Bank CZ a.s. rychle poskytovat komplexní nabídku finančních produktů a služeb, které jsou samozřejmostí u každé moderní banky. 100% akcionářem je od 1. 9. 2008 Landesbank BadenWürttemberg (LBBW), jedna z největších bank v Německu.“99 Mimo jiné oblasti bankovnictví se tato banka zaměřuje také financování nemovitostí. Existuje zde opět několik variant hypotečních úvěrů. Mezi produkty patří IQ plovoucí hypotéka, hypotéka na nemovitosti k bydlení, hypotéka na nemovitosti k pronájmu, americká hypotéka a produkty pro refinancování hypotéky či konsolidace hypoték a úvěrů. V následující tabulce (Tabulka 15) je opět uvedeno rozmezí úrokových sazeb pro jednotlivé typy hypoték. Produkt IQ plovoucí hypotéka je účelová hypotéka na pořízení nemovitosti pro vlastní bydlení s plovoucí úrokovou sazbou, která v případě sjednání pojištění nemovitosti a otevření běžného účtu činí 2,49% p.a. Možnost financování je zde do výše 90% zástavní hodnoty nemovitosti se splatností až 30 let. Tento typ hypotéky nemá anuitní splátky, ale splátky lineární, jež se nemění po celou dobu, splátky úroku se mění

98

Wüstenrot. Zelená hypotéka. [online] 2012. [cit. 2012-03-11] Dostupné z WWW: 99 LBBW Bank. O nás. [online] 2012. [cit. 2012-03-24]. Dostupné z WWW:

53

měsíčně v závislosti na plovoucí úrokové sazbě. Jsou zde mírnější požadavky na příjem klienta, minimální příjem je stanoven na 10 tis. Kč pro 1 žadatele, pro 2 žadatele je nutný příjem 15 tis. Kč.100 Tato banka nabízí nízké úrokové sazby. Rozmezí úrokových sazeb úvěrů je uvedeno v následující tabulce (Tabulka 15), konkrétní hodnoty pro jednotlivé roky fixace naleznete v příloze (Příloha P1). Tabulka 15: Rozmezí úrokových sazeb – LBBW Bank Typy hypoték IQ Hypotéka Americká hypotéka IQ Hypotéka Multi

Rozmezí úrokových sazeb 3,04 % - 4,59 % p.a. 5,55% - 7,79 % p.a. 6,05 % - 8,29% p.a.

Zdroj: Vlastní zpracování dle LBBW Bank. Úrokové sazby. [online] 2012. [cit. 2012-0324]. Dostupné z WWW: IQ Hypotéka má stejné parametry jako IQ plovoucí hypotéka, avšak s fixní úrokovou sazbou. IQ Hypotéku lze využít například pro koupi bytu, rodinného domu či pozemku, výstavbu, rekonstrukci nebo i refinancování či vypořádání majetkového podílu na nemovitosti. Při založení běžného účtu, pojištění nemovitosti a pojištění schopnosti splácet nebo rizikového pojištění získá klient 0,5% slevu na úrokové sazbě. Doby fixace si může klient nastavit na 1, 2, 3, 4, 5, 10, 15 nebo 20 let. Nejnižší sazba je pro dobu fixace na 5 let a činí 3,04 % p.a.101 V případě, že klient chce získat úvěr na pořízení nemovitosti za účelem dalšího pronájmu nebo k rekreaci využije produkt IQ Hypotéka Pronájem. Na rozdíl od předchozích produktů klient může získat prostředky maximálně do LTV 80.102

100

LBBW Bank. Naši klienti. Hypotéky – IQ plovoucí hypotéka. [online] 2012. [cit. 2012-03-25]. Dostupné z WWW: 101 LBBW Bank . Naši klienti. Hypotéky – IQ hypotéka. [online] 2012. [cit. 2012-03-25]. Dostupné z WWW: 102 LBBW Bank. Naši klienti. Hypotéky – Hypotéka na nemovitost k pronájmu. [online] 2012. [cit. 201203-25]. Dostupné z WWW:

54

Produkt Americká hypotéka je neúčelový úvěr zajištěný nemovitostí, finanční prostředky tedy mohou být využity na cokoliv. Úvěr se poskytuje maximálně do 70% zástavní hodnoty nemovitosti se splatností až 25 let a žadatel musí úvěr splatit maximálně do 70 let svého věku. Nejnižší úroková sazba je u čtyřleté fixace a činí 5,55 % p.a.103 Pro refinancování účelového či neúčelového úvěru je určen produkt Hypotéka hypoték. Klient může navíc získat navýšení k dosavadnímu úvěru, pokud je dostatečná zástavní hodnota nemovitosti (maximální LTV 90). Navíc klient nemusí dokládat příjem v případě bezproblémového předchozího splácení min. 8 měsíců a je zde nulový poplatek za vyřízení.104 Posledním produktem je IQ Hypotéka Multi, která určena pro konsolidaci hypoték a úvěrů. Umožňuje sloučit více závazků do jednoho, tudíž klient nemusí platit více splátek u různých bank a může tak ušetřit mimo jiné i na poplatcích. Další výhoda nastává v případě konsolidace neúčelových úvěrů do americké hypotéky, čímž klient získá nižší úrokovou sazbu než u spotřebitelského úvěru. Existují tři typy tohoto produktu Multi, první pro účel bydlení, kdy klient splácí jednu nebo více hypoték nebo úvěry ze stavebního spoření, druhý pro jiný účel než bydlení, kde klient splácí jednu nebo více hypoték s jinými účely než je bydlení a třetí typ je bez účelu, kdy klient splácí jednu nebo více amerických hypoték a spotřebitelských úvěrů bez účelu.105 LBBW Bank se nijak zvlášť neodlišuje svými produkty od ostatních bank, nabízí jak účelové tak i neúčelové úvěry. Hlavní rozdíl od ostatních zmíněných bank vidím zejména v tom, že banka klade menší nároky na příjem klienta a je tedy pravděpodobnější, že hypotéku získá i méně bonitní klient.

103

LBBW Bank. Naši klienti. Hypotéky – Americká hypotéka. [online] 2012. [cit. 2012-03-25]. Dostupné z WWW: 104 LBBW Bank. Naši klienti. Hypotéky – Refinancování hypotéky. [online] 2012. [cit. 2012-03-25]. Dostupné z WWW: 105 LBBW Bank. Naši klienti. Hypotéky – Konsolidace hypoték a úvěrů. [online] 2012. [cit. 2012-03-25]. Dostupné z WWW:

55

3.2.5 Ostatní bankovní instituce nabízející hypoteční úvěry Existuje mnoho bankovních institucí nabízejících hypoteční úvěry, v předchozích podkapitolách byly rozebrány konkrétní typy produktů souvisejících s hypotečními úvěry u čtyř bank působících na českém bankovním trhu. Další významné banky poskytující hypotéky jsou například UniCredit Bank, GE Money Bank, Komerční banka, ČSOB, Hypoteční banka, ale je zde také mnoho menších bank, které mohou klienty nalákat zejména na výhodné a akční nabídky, např. Equabank, Fio Banka, mBank. Jelikož rozbor produktů všech těchto bank přesahuje rozsah této práce, zaměřím se zde hlavně na úrokové sazby ostatních bank, popřípadě některé zajímavé produkty. Banky mají různé varianty hypotečních úvěrů, každá banka nabízí produkty s různými názvy a to způsobuje těžkou orientaci mezi nabídkami pro klienta. Jak jsou produkty odlišné, bylo ukázáno již u vybraných bank v předchozích podkapitolách. Například u Wüstenrot jsou také produkty spojující hypoteční úvěr a stavební spoření, někde mají mnoho typů hypotečních úvěrů, jinde pouze jedinou variantu. V praxi většinou klient využije běžnou hypotéku se zvolenou dobou fixace. Jelikož jedním z nejdůležitějších parametrů při výběru banky je úroková míra, zvolila jsem srovnání bank na českém trhu pomocí tohoto parametru. Porovnání sazeb pro dvě nejběžnější doby fixace (na 3 a 5 let) je zobrazeno v následující tabulce (Tabulka 16). Nicméně klient by se neměl orientovat pouze podle úrokové sazby a také by měl vzít v úvahu, že dané sazby jsou minimální a pro výpočet jeho hypotečního úvěru může být využita sazba jiná (ve vztahu k zástavě nemovitosti, bonitě klienta, atd.). Hypoteční úvěry lze porovnávat i na některých finančních serverech, například finance.cz či mesec.cz, kde lze většinou zvolit porovnání nejen úrokových sazeb při dané fixaci, ale také srovnání poplatků a dalších parametrů. V následujícím grafu (Graf 2) je zobrazen vývoj průměrných úrokových sazeb hypotečních úvěrů za poslední dva roky. Je vidět, že od března 2010, kdy byla průměrná sazba hypoték 5,41% došlo k výraznému poklesu těchto sazeb. Nejnižší hodnota 3,56% byla naměřena v prosinci 2011, k březnu 2012 činí průměrná sazba z hypoték 3,67%.106

106

Hypoindex.cz – Hypoindex vývoj. [online] 2012. [cit. 2012-05-01] Dostupné z WWW:

56

Tabulka 16: Srovnání úrokových sazeb hypoték k 30.4.2012 Minimální úrokové sazby

Fixace 3 roky

Fixace 5 let

Fixace 5 let

Česká spořitelna Raiffeisen Bank Wüstenrot LBBW ČSOB Komerční banka GE Money Bank UniCredit Bank Hypoteční banka Fio banka mBank Equa bank Oberbank Era (Poštovní spořitelna) Volksbank

3,39% p.a. 3,49% p.a. 3,39% p.a. 3,14% p.a. 3,49% p.a. 3,49% p.a. 3,59% p.a. 3,39% p.a. 3,59% p.a. 3,63% p.a. 3,64% p.a. 3,49% p.a. 3,50% p.a. 3,59% p.a. 3,89% p.a.

3,19% p.a. 3,69% p.a. 3,49% p.a. 3,04% p.a. 3,49% p.a. 3,49% p.a. 3,79% p.a. 3,39% p.a. 3,49% p.a. 3,51% p.a. 3,71% p.a. 3,79% p.a. 3,60% p.a. 3,49% p.a. 3,89% p.a.

5,95% p.a. 7,69% p.a. 6,40% p.a. 5,79% p.a. 7,14% p.a. 7,90% p.a. 6,99% p.a. 5,65% p.a. 7,14% p.a. 6,24% p.a. 6,39% p.a. 5,70% p.a. 7,14% p.a. 7,09% p.a.

Klasická hypotéka na bydlení

Americká hypotéka

Zdroj: Vlastní zpracování dle nabídek bank

Graf 2: Vývoj průměrných úrokových sazeb hypoték od roku 2010 po současnost

Zdroj: Hypoindex.cz – Hypoindex vývoj. [online] 2012. [cit. 2012-05-01] Dostupné z WWW:

57

4 POROVNÁNÍ FOREM FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ 4.1 Porovnání různých nabídek Při porovnávání nabídek úvěrů by nás měla zajímat celková cena úvěru, tedy nejen úroková sazba a vypočtená měsíční splátka, ale všechny poplatky a náklady spojené s vyřizování úvěru. Jelikož banky velmi často mění aktuální nabídku úvěrů a úrokové sazby, je důležité, sledovat případné změny, akční nabídky a porovnávat nabídky bank ke stejnému datu a pro stejné podmínky, například shodné doby splatnosti. U spotřebitelských úvěrů je povinnosti uvádět RPSN, tj. roční procentuální sazbu nákladů, která zahrnuje všechny poplatky spojené s úvěrem a tím lépe odráží cenu daného úvěru. U hypotečních úvěrů se RPSN většinou neuvádí, a proto je pro klienta obtížné jednotlivé nabídky úvěrů vzájemně srovnat. „V nabídce hypotéky se nikde nedočteme, za kolik si vlastně půjčujeme. Jak drahé jsou pro nás půjčené peníze. Zjistíme úrokovou sazbu, zjistíme poplatky, můžeme počítat s daňovými odpočty, ale míru nákladů vyjádřenou procentem za rok, si musíme spočítat sami.“107 I když se může zdát hodně, kolik přeplatíme za celou dobu splatnosti například na hypotéce, nemusí to být tak hrozné, pokud vezmeme v úvahu časovou hodnotu peněz a další faktory. Inflace znehodnocuje úspory, ale zvýhodňuje dlužníky, takže ve skutečnosti zaplatíme méně, pokud je vyšší než očekávaná. Dále hodnota nemovitosti může být vyšší na konci doby splatnosti než na počátku a jelikož během let dochází ke zvyšování průměrné mzdy, předpokládejme, že i naše mzda poroste během doby splatnosti, pak měsíční splátka úvěru bude tvořit stále menší část ze mzdy. Pro orientační výpočty hypotéky i stavebního spoření můžeme využít kalkulačky úvěrů dostupné na internetu na stránkách jednotlivých bank. Nicméně výpočty mohou být zavádějící, protože například hypoteční kalkulačky počítají většinou pouze s výší úvěru, dobou fixace a dobou splatnosti. Pokud žadatel navštíví společnost nabízející daný produkt, zjistí, že konkrétní nabídka se poměrně liší, je to způsobeno zejména tím, že

107

SYROVÝ, Petr; TYL, Tomáš. Osobní finance : řízení financí pro každého. 1. vyd. Praha : GRADA Publishing, a.s., 2011. 208 s. ISBN 978-80-247-3813-0. str. 188

58

významnou roli hraje i bonita klienta či hodnota zastavené nemovitosti. U stavebních spořitelen vzniká obdobný problém s kalkulačkami dostupnými na internetu, jelikož se zde například u překlenovacích úvěrů počítá vždy s nejnižší možnou sazbou, kterou většina žadatelů nedostane.

4.2 Stavební spoření vs. hypoteční úvěr Hlavními dvěma formami financování bydlení je stavební spoření, resp. úvěr ze stavebního spoření a hypoteční úvěr. Pokud se žadatel o úvěr rozhoduje, kterou variantu zvolit, záleží na několika faktorech. Obecně nelze říct, která forma financování je lepší, většinou záleží na konkrétní situaci. V následující podkapitole je vyřešeno několik modelových příkladů, kde je ukázáno více variant, kterými lze konkrétní situaci řešit. „Ještě před rokem 2004 se stavební spoření těšilo extrémní oblibě z několika důvodů, které se vzájemně doplňovaly; vysoké státní podpory, vyšší úrokové míry u hypoték a jejich menší dostupností a nižší cenou nemovitostí v porovnání se současným stavem. Po roce 2004 dochází k poklesu zájmu o stavební spoření, především z důvodu snížení státní podpory, masového nástupu hypotéčních úvěrů s rekordně nízkými úrokovými sazbami a rapidním růstem ceny nemovitostí a tudíž potřebou vysokých úvěrů.“108 Nelze však říct, že se hypotéky staly používanější, ale oproti minulosti se využívají více. Úrokové sazby se neustále mění, proto nejde ani říct, že by byly výhodnější či nevýhodnější. Záleží na dané situaci na trhu v době, kdy se řeší potřeba financování bydlení, důležité je porovnání aktuálních nabídek úvěrů a zvážení kladů a záporů jednotlivých variant. „Při rozhodování o financování pořízení či investice do nemovitosti je nejdůležitější si uvědomit, že stavební spoření je produkt značně odlišný od hypotéky. Hypotéka je čistě úvěrový produkt, kdežto stavební spoření je produkt spořící, který může (ale nemusí) přejít v produkt čistě úvěrový nebo v kombinaci obojího (fáze dospořování + meziúvěr).“109

108

JILEČEK, Pavel. Hypotéka versus stavební spoření. [online] 2008. [cit. 2012-04-22] Dostupné z WWW: 109 JILEČEK, Pavel. Hypotéka versus stavební spoření. [online] 2008. [cit. 2012-04-22] Dostupné z WWW:

59

Aby formy financování bydlení byly srovnatelné, je nutné porovnávat stejné doby splatnosti. Pokud klient porovnává úvěr ze stavebního spoření a hypoteční úvěr na stejnou částku, je důležité, aby bylo splácení úvěrů spočítáno na stejnou dobu. Je také důležité zvažovat hlavní výhody a nevýhody jednotlivých produktů. Mezi hlavní výhody úvěru ze stavebního spoření patří zákonem daný rozptyl mezi úrokovými sazbami pro spoření a pro úvěry a také fakt, že daná úroková sazba je stejná po celou dobu splácení úvěru. Oproti tomu u hypoték se úrokové sazby mohou během doby splatnosti měnit, klient si může zvolit dobu fixace úrokové sazby, přičemž dosáhne stejné sazby po tuto dobu. Další výhodou stavebního spoření je možnost předčasného splacení bez sankcí, naopak u hypoték lze mimořádné splátky bez poplatku realizovat pouze na konci doby fixace. Pokud tedy klient očekává v budoucnu mimořádné příjmy, může úvěr částečně splatit. Na druhé straně úvěr ze stavebního spoření lze získat nejdříve po dvou letech spoření, minimálního naspoření a hodnotícího čísla. Pokud je potřeba řešit financování bydlení dříve, využije se překlenovací úvěr, u kterého již platí vyšší úrokové sazby než u řádného úvěru ze stavebního spoření. Jak již bylo zmíněno v předchozích kapitolách, úvěry ze stavebního spoření musí být účelově použity na bytové potřeby, avšak existují hypoteční úvěry, které je možno použít na cokoliv. Jileček ve svém článku uvádí příklad, kde rozebírá, že je důležitý pohled z hlediska cash-flow a pohled celkových finančních nákladů klienta. Hledisko cash-flow zde znamená, jak je vysoká měsíční splátka úvěru a tedy, jak moc ovlivní výdaje domácnosti. Na konkrétním příkladu ukazuje, že splátka meziúvěru je vyšší než splátka hypotéky. Hledisko celkových finančních nákladů znamená, kolik klient celkem zaplatí. Zde uvádí, že stavební spoření je vždy výhodnější, jelikož rozhodující roli hraje faktor dospořování. Celkově situaci shrnuje tak, že stavební spoření je vhodnější pro klienty preferující minimální celkové náklady související s úvěrem a hypotéka je vhodná tehdy, preferuje-li klient minimální měsíční zatížení. Také uvádí možnost financování pomocí kombinace těchto produktů, kdy klient použije na větší část potřebných financí hypoteční úvěr a menší část (obvykle alespoň 15 % z ceny nemovitosti) pokryje úvěrem ze stavebního spoření.110

110

JILEČEK, Pavel. Hypotéka versus stavební spoření. [online] 2008. [cit. 2012-04-22] Dostupné z WWW:

60

„Vždy ale záleží na mnoha dalších aspektech každého případu, jako je například doba trvání stavebního spoření, finanční poměry ostatních rodinných příslušníků, požadavky na zajištění, možnosti ručení, typ vlastnického práva k nemovitosti v zástavě a další. Je proto více než na místě doporučení individuálně konzultovat vaše finanční možnosti s odborníkem na danou problematiku. Zavedený nezávislý hypoteční makléř pracující i s produkty stavebního spoření by měl vždy velmi rychle nalézt optimální řešení pro danou situaci.“111

4.3 Modelové příklady Jelikož cílem této práce je provést analýzu stavebního spoření a hypotečních úvěrů, chtěla bych v této podkapitole na čtyřech příkladech ukázat, jak se v praxi dá řešit financování bydlení pomocí těchto produktů. Vybrala jsem si tři reálné příklady, kdy bylo potřeba otázku bydlení vyřešit, v prvním případě se jedná o mladý pár, který si chce koupit byt, ve druhém případě se jedná o rodinu s malými dětmi, kteří se rozhodli koupit dům místo bytu, v němž nyní žijí. Ve třetím příkladě rodina se starším dítětem potřebuje financovat plánovanou rekonstrukci domu. Všechny tyto případy se běžně ve společnosti řeší, koupě bytu či domu a rekonstrukce jsou asi nejčastějšími účely. V ČR je mnoho společností, které nabízí úvěry, existuje tedy několik variant řešení dané situace. Nicméně není možné mít důkladné informace o všech subjektech na trhu, proto v následujících příkladech budu hledat nejlepší řešení u institucí zmíněných v předchozích kapitolách. I když klient zvolí momentálně nejvhodnější variantu a získá výhodný úvěr, neznamená to, že podmínky budou výhodné i v budoucnosti, zejména u hypoték při změně úrokové sazby na konci doby fixace, proto je nutné řešit financování bydlení i nadále a zkoumat, zda neexistuje na trhu lepší řešení pro toto financování, tedy zda není vhodné úvěr refinancovat. Otázku refinancování by také neměl nikdo podcenit.

111

JILEČEK, Pavel. Hypotéka versus stavební spoření. [online] 2008. [cit. 2012-04-22] Dostupné z WWW:

61

4.3.1 Příklad č. 1 - Koupě bytu V prvním příkladě se budu zabývat problémem, kdy žadatelé zatím nemají vlastní bydlení a chtějí svoji situaci řešit koupí bytu v Brně. Jedná se o mladý svobodný bezdětný pár, nicméně dítě plánují v období 2-3 let. Muž má 29 let, pracuje v oblasti informačních technologií a jeho čistý měsíční příjem činí 30 000 Kč. Žena má 25 let, nedávno dokončila vysokou školu a pracuje v administrativě, její čistý měsíční plat je 18 000 Kč. Oba mají vysokoškolské vzdělání. Dohromady tedy nyní jejich příjmy činí 48 000 Kč. Disponují také volnými prostředky 400 000 Kč a probíhá dědické řízení a je možné, že v budoucnu získají dalších asi 200 000 Kč, ale zatím neví kdy. Dále mají auto na leasing a měsíční splátka činí 4 000 Kč. Nyní bydlí v podnájmu a chtějí si koupit vlastní byt v Brně. Cena jimi vybraného bytu je 2 500 000 Kč, řeší tedy otázku financování této nemovitosti. V následující tabulce je uveden souhrn informací o těchto žadatelích. Tabulka 17: Zadání příkladu č. 1 Příklad 1: Koupě bytu Kraj Žadatelé Celkové měsíční příjmy V současnosti volné prostředky V budoucnu možné dědictví Závazky - leasing na auto Požadují byt v hodnotě

Jihomoravský (Brno) Muž 29 let, příjem 30 000 Kč Žena 25 let, příjem 18 000 Kč 48 000 Kč 400 000 Kč 200 000 Kč 4 000 Kč 2 500 000 Kč

Zdroj: Vlastní zpracování Jelikož má nyní k dispozici tento pár volné prostředky ve výši 400 000 Kč, ke koupi bytu potřebuje ještě minimálně 2 100 000 Kč (tj. 84 % hodnoty nemovitosti). Doporučila bych tomuto páru, aby měli k dispozici více než přesně tolik, kolik je hodnota nemovitosti, jelikož je potřeba mít nějakou finanční rezervu na nečekané výdaje a také nějaké prostředky na vybavení bytu. Budu tedy počítat s tím, že rodina si ponechá 200 tis. Kč jako rezervu. Tato rodina potřebuje tedy získat na financování svého bydlení ještě 2 300 000 Kč. Buď mohou celou tuto částku získat z hypotečního úvěru, nebo si vzít menší hypotéku a zbytek financovat pomocí úvěru ze stavebního spoření.

62

Nicméně záleží také na tom, jak jsou zájemci o úvěr bonitní, a proto se mohou výše poskytnutých hypotečních úvěrů lišit u jednotlivých bank. Pokud se zájemci rozhodnou požádat o hypotéku i úvěr ze stavebního spoření a nemají jinou zástavní nemovitost (například by je mohli zajistit rodiče), musí žádat o nezajištěný překlenovací úvěr u stavebního spoření (jelikož nemají zatím založeno stavební spoření), kde samozřejmě budou vyšší úrokové sazby, avšak většinou nižší než například u americké hypotéky. Nejprve je tedy potřeba zjistit, zda zmínění žadatelé jsou dostatečně bonitní, zda je reálné, že hypotéku v požadované výši dostanou. Jelikož se jedná o mladý pár, volila bych nejdelší možnou dobu splatnosti, tedy 30 let. Tuto delší dobu splatnosti volím i proto, že plánují dítě, což znamená vyšší výdaje a díky nižší splátce jim zbude více volných prostředků. Pokud uvážíme první variantu, že si vezmou hypotéku na celých 2 300 000 Kč, bude se jednat o hypotéku s 92% hodnotou zástavní nemovitosti, což je poměrně hodně a proto i úrokové sazby budou vysoké. Jak již bylo zmíněno výše, žadatelé mohou pro orientaci využít úvěrové kalkulačky, které však nezohledňují bonitu klienta, proto pro reálnou nabídku úvěru si žadatel musí zajít do konkrétní banky. U České spořitelny, Wüstenrot i u LBBW bank by klienti prošli i s částkou 2 300 000 Kč. U Raiffeisen bank by žadatelé úvěr za současných podmínek nedostali, maximálně lze získat úvěr 2 200 000 Kč. Většinou takto vysoký úvěr již spadá pod 100% hypotéku, a proto jsou sazby velmi vysoké, tedy i měsíční splátky. Nejlevněji vyšla LBBW bank s měsíční sazbou 11 589 Kč. Konkrétní sazby a měsíční splátky všech uvažovaných bank ke konkrétním příkladům vždy naleznete v příloze (Příloha P2). V následující tabulce (Tabulka 18) je vypočten přeplatek u této varianty s použitím měsíční splátky u LBBW, do této sumy nejsou připočteny poplatky spojené s úvěrem. Avšak nesmíme zapomínat, že přeplatek se na konci doby splatnosti může lišit vzhledem ke změnám úrokových sazeb. U všech variant je důležité nezapomínat na poplatky spojené s úvěrem. Poplatek za správu hypotečního je u většiny bank podobný, pohybuje se kolem 150 Kč. Důležitý je také poplatek za zpracování úvěru, avšak když se tato částka rozloží na dobu splatnosti, zde 30 let, neznamená to velkou změnu v měsíční částce.

63

Tabulka 18: Celkový přeplatek pro hypoteční úvěr 2,3 mil. Kč Zaplaceno Hypotéka celkem zaplaceno přeplatek celkem Přeplatek v %

Doba

Částky

360 měsíců 360 měsíců

4 172 040 Kč 4 172 040 Kč 1 872 040 Kč 81,39%

Zdroj: Vlastní zpracování Další variantou je, že si žadatelé vezmou hypoteční úvěr pouze na 2 mil. Kč a zbylých 300 000 Kč si vezmou na úvěr ze stavebního spoření, resp. překlenovací úvěr. Důležité je, aby první vyřizovali úvěr ze stavebního spoření a měsíční splátku nahlásili bance jako další závazek při vyřizování hypotéky. Problémem je, že žadatelé ještě nemají uzavřeno stavební spoření a chtějí tuto částku získat bez zajištění, například u Wüstenrot úvěr za této situace nedostanou. Využijeme tedy modelaci stavebního spoření u České spořitelny (Buřinka) pro úvěr na 300 000 Kč. Vypočtená měsíční platba je 2 580 Kč s úrokovou sazbou 6,35%. Fáze překlenovacího úvěru bude trvat 112 měsíců, přičemž částka 962 Kč jde na dospořování a 1618 Kč jde na úroky z PÚ. Úvěr ze stavebního spoření má úrokovou sazbu 4,75% a doba splácení bude 83 měsíců. Celkem tedy splatí tito žadatelé úvěr ze stavebního spoření po 16 letech a 3 měsících, zaplatí celkem 503 100 Kč, což je zhruba 40% přeplatek. Nejlevněji pro tyto žadatele opět vychází LBBW bank, kde byla nabídnuta sazba 3,94% a měsíční splátka činí 9 544 Kč. Nejvíce by klienti přeplatili u RB, kde je sazba 5,99% pro tuto variantu. V následující tabulce je vypočten celkový přeplatek při kombinaci hypotečního úvěru (u ČS) a úvěru ze stavebního spoření. K výpočtu byla využita nabídka ČS (ostatní nabídky opět viz příloha P2), která nabídla nejnižší úrokovou sazbu (3,59% s měsíční splátkou 9 141 Kč), avšak nabídka je podmíněna tím, že má klient i běžný účet u této banky. Když tedy porovnáme tuto nabídku u ČS s nabídkou LBBW Bank (kde klient při dané sazbě má běžný účet u této banky) zjistíme, že zde klient dosáhne nižší úrokové sazby (na měsíční splátce je úspora u ČS 400 Kč oproti LBBW). Následující tabulka (Tabulka 19) opět ukazuje možný přeplatek, při neměnných podmínkách.

64

Tabulka 19: Celkový přeplatek pro kombinaci hypotečního úvěru na 2 mil. Kč a stavebního spoření na CČ 300 000 Kč Zaplaceno Hypotéka +stavební spoření

Doba 195 měsíců

Částky 2 285 595 Kč

Hypotéka celkem zaplaceno

165 měsíců 360 měsíců

1 508 265 Kč 3 793 860 Kč

přeplatek celkem Přeplatek v %

1 493 860 Kč 64,95%

Zdroj: Vlastní zpracování Poslední variantou, kterou zde budu zkoumat je případ, že nezajištěný úvěr ze stavebního spoření si vezmou ve výši 500 000 Kč a potřebná hypotéka pak bude 1 800 000 Kč. Měsíční splátka u stavebního spoření je zde 4 300 Kč, přičemž fáze PÚ trvá 111 měsíců, na pravidelné spoření jde 1 603 Kč a na úroky z PÚ zbylých 2 697 Kč. Fáze splácení úvěru pak trvá 83 měsíců. V následující tabulce je opět vypočten přeplatek při kombinaci těchto dvou produktů opět s využitím hypotečního úvěru s nejnižší sazbou (zde ČS se sazbou 3,69% a měsíční splátkou 8 331 Kč). Tabulka 20: Celkový přeplatek pro kombinaci hypotečního úvěru na 1,8 mil. Kč a stavebního spoření na CČ 500 000 Kč Zaplaceno Hypotéka +stavební spoření

Doba 194 měsíců

Částky 2 450 414 Kč

Hypotéka celkem zaplaceno

166 měsíců 360 měsíců

1 382 946 Kč 3 833 360 Kč

přeplatek celkem Přeplatek v %

1 533 360 Kč 66,67%

Zdroj: Vlastní zpracování Vidíme, že u poslední kombinace není přeplatek nejnižší, nicméně se příliš neliší od předchozí kombinace. Nejde jasně říci, která z popsaných kombinací obou produktů je lepší, jelikož přeplatky se mohou měnit v závislosti na změnách úrokových sazeb hypotéky, budou se měnit více u té kombinace, kde má hypoteční úvěr větší podíl. Je důležité, jak velký úvěr ze stavebního spoření žadatelé získají a podle toho si zvolí kombinaci. Pokud se jedná o nezajištěný úvěr, dá se počítat spíše s nižší částkou, zejména v případě, že žadatelé žádné stavební spoření doposud uzavřené nemají.

65

V tomto příkladě je tedy výhodnější kombinace obou produktů oproti téměř 100% hypotéce. Je podstatné zopakovat, že úroky z hypotečního úvěru se mou měnit, proto se výsledné přeplatky mohou lišit, na rozdíl od stavebního spoření, kdy platí sazby po celou dobu. Ve fázi PÚ sazba činila 6,35% a ve fázi SÚ 4,75%, na trhu lze najít i sazby nižší, ne vždy je však pravděpodobné, že klient dostane nejnižší uvedené úrokové sazby, avšak při nižších sazbách by byl přeplatek ještě nižší.

4.3.2 Příklad č. 2 - Nákup a rekonstrukce rodinného domu Ve druhém příkladě se budu zabývat problémem, kdy rodina již má vlastní bydlení, ale hodnotí ho jako nedostatečné a chce si pořídit bydlení jiné. V tomto případě se jedná o koupi staršího domu s plánovanou rekonstrukcí a prodej současného pro rodinu nedostatečného bytu velikosti 2+1. Jedná se o mladou rodinu se dvěma dětmi do 6 let, která bydlí v kraji vysočina. Muž má 35 let a má čistý měsíční příjem 26 000 Kč, žena má 30 let a pracuje pouze na částečný úvazek, její čistá měsíční mzda činí 7 500 Kč. Celkové měsíční příjmy rodiny jsou tedy 33 500 Kč. Nyní bydlí v bytě v osobním vlastnictví, který má hodnotu 700 000 Kč a chtějí koupit starší dům v menší obci za 1 050 000 Kč, bude nutná počáteční rekonstrukce asi 150 000 Kč. Do nového se chtějí přestěhovat, až dokončí všechny úpravy a rekonstrukce a poté plánují byt prodat. Tabulka 21: Zadání příkladu č. 2 Příklad 2: Nákup a rekonstrukce rodinného domu Kraj Žadatelé Celkové měsíční příjmy Vlastní byt v hodnotě Závazky - účelový úvěr Požadovaný starší dům v hodnotě Plánovaná nutná rekonstrukce

Vysočina Muž 35 let, příjem 26 000 Kč Žena 30 let, příjem 7 500 Kč 33 500 Kč 700 000 Kč 2 100 Kč 1 050 000 Kč 150 000 Kč

Zdroj: vlastní zpracování Jejich závazky činí 2100 Kč měsíčně, což je splátka úvěru, kde je účelový zůstatek 200 000 Kč. Žena má založené stavební spoření u Lišky, již dlouho spoří a má nárok na úvěr až 500 tis. Kč bez zajištění, avšak v současnosti má naspořeno pouze 30 tis. Kč. Vlastní prostředky nemají, pouze finanční rezervu, kterou pro financování bydlení použít 66

nechtějí. Potřebují tedy úvěrem získat celou částku potřebnou na koupi domu a jeho rekonstrukci, tedy 1 200 000 Kč. Souhrn údajů této rodiny je uveden v předchozí tabulce (Tabulka 21). Výhodou této rodiny je, že mají již založenou smlouvu o stavebním spoření déle než jeden rok, tudíž u některých bank dosáhnou na lepší podmínky. Například u Wüestenrot je pro CČ 300 000 Kč nabízená sazba 5,3% s měsíční splátkou 2100 Kč a pro CČ 500 000 Kč splátka 3499 Kč, celková doba u stavebního spoření je vypočítána na 251 měsíců tedy téměř 21 let. Do 30.4.2012 také probíhá akce překlenovací úvěry bez poplatku. Opět si rozebereme varianty, které může tato rodina zvolit. Jelikož rodina nemá žádné volné finanční prostředky, potřebuje získat finanční prostředky v plné výši, tedy 1,2 mil. Kč. V minulém příkladě jsme ukázali, že 100% hypotéka je drahá (navíc zde potřebujeme více než 100% hodnoty zástavy), proto zde budeme porovnávat pouze variantu hypoteční úvěr 900 000 Kč v kombinaci se stavebním spořením na 300 000 Kč a variantu hypotečního úvěru na 700 000 Kč a stavebním spoření s CČ 500 000 Kč. U tohoto příkladu vybereme kratší dobu splatnosti hypotečního úvěru, tedy 20 let. Vypočtené přeplatky pro jednotlivé varianty jsou uvedeny v následujících tabulkách, pro výpočet byla využita opět nejlevnější nabídka hypotečního úvěru (nabídka LBBW bank s měsíční splátkou 5 452 Kč pro úvěr na 900 000 Kč a s měsíční splátkou 4 093 Kč pro úvěr na 700 000 Kč, ostatní sazby a splátky viz Příloha P2). Tabulka 22: Celkový přeplatek pro kombinaci hypotečního úvěru na 900 tis. Kč a stavebního spoření na CČ 300 tis. Kč Zaplaceno Hypotéka +stavební spoření

Doba 240 měsíců

Částky 1 812 480 Kč

Stavební spoření celkem zaplaceno

11 měsíců 251 měsíců

23 100 Kč 1 835 580 Kč

přeplatek celkem Přeplatek v %

635 580 Kč 52,97%

Zdroj: vlastní zpracování

67

Tabulka 23: Celkový přeplatek pro kombinaci hypotečního úvěru na 700 tis. Kč a stavebního spoření na CČ 500 tis. Kč Zaplaceno Hypotéka +stavební spoření

Doba 240 měsíců

Částky 1 830 960 Kč

Stavební spoření celkem zaplaceno

11 měsíců 251 měsíců

38 500 Kč 1 869 460 Kč

přeplatek celkem Přeplatek v %

669 460 Kč 55,79%

Zdroj: Vlastní zpracování Doba splácení úvěru ze stavebního spoření je zde o 11 měsíců delší než doba splácení hypotečního úvěru. Je vidět, že nepatrně lépe vychází varianta s vyšší hypotékou, je však na místě zvážit, že úroky z hypotečního úvěru se mohou měnit a pokud by došlo k růstu úrokových sazeb, více to ovlivní variantu s vyšší hypotékou, zatímco úroky pro úvěry u stavebního spoření zůstávají stejné. Tato rodina má k dispozici byt, který plánuje prodat, až se přestěhuje do nového zrekonstruovaného domu. Utržené peníze za prodej bytu mohou použít buď jako mimořádnou splátku hypotečního úvěru (v tomto případě bych volila hypoteční úvěr s kratší dobou fixace, aby mohli splatit v době konce fixace), nebo mohou splatit úvěr ze stavebního spoření (zde je sice poplatek za splacení ve fázi PÚ, avšak zřejmě zaplatí méně než na úrocích z PÚ za celou dobu jeho trvání), nebo mohou také peníze investovat. Této rodině bych doporučila kombinaci hypotéky na 700 tis. Kč a stavebního spoření s CČ 500 tis. Kč, přičemž po prodeji bytu by utržené peníze použili na splacení úvěru ze stavebního spoření a také druhého účelového úvěru, který momentálně mají.

4.3.3 Příklad č. 3 - Rekonstrukce V tomto příkladě se pokusím navrhnout řešení pro financování rekonstrukce. Jedná se rodinu s jedním dítětem ve věku 16 let. Muž má 40 let, pracuje jako specialista v oblasti logistiky a jeho měsíční plat činí 22 tis. Kč. Žena má 39 let, pracuje ve státní správě a její měsíční mzda je 15 tis. Kč. Tato rodina bydlí ve starším rodinném domě v menší obci, který má hodnotu přibližně 1 500 000 Kč, tento dům potřebuje rekonstrukci. Předběžně se počítá s rekonstrukcí v hodnotě asi 700 000 Kč, avšak mají naspořeno jen 200 000 Kč. V tabulce je zobrazen souhrn informací o této rodině. 68

Tabulka 24: Zadání příkladu č. 3 Příklad 3: Rekonstrukce rodinného domu Kraj Žadatelé Celkové měsíční příjmy Vlastní dům v hodnotě Potřebná rekonstrukce Naspořeno

Zlínský (menší obec) Muž 40 let, příjem 22 000 Kč Žena 39 let, příjem 15 000 Kč 37 000 Kč 1 500 000 Kč 700 000 Kč 200 000 Kč

Zdroj: Vlastní zpracování Rodina má opět možnost vybrat si financování pomocí hypotéky, nebo úvěru ze stavebního spoření. Zde bych nevolila kombinaci těchto produktů, jelikož se jedná o relativně nízkou částku úvěru oproti zástavě. Rodina má na rekonstrukci naspořeno 200 tis. Kč, potřebuje si tedy ještě 500 tis. Kč vypůjčit. Tady je opět možné, že rekonstrukce bude stát více, a proto je lepší počítat s nějakou rezervou. Ohledně volby doby splatnosti úvěru bych volila střední dobu, jelikož žadatelé již mají 40 let a v případě nejdelší doby splatnosti by úvěr nesplatili do potřebného věku stanovaného bankami. Nicméně ani krátká doba splatnosti není příliš vhodná, jelikož vysoká měsíční splátka by ovlivnila jejich rozpočet a jejich syn půjde brzy na vysokou školu, což pro ně znamená vyšší výdaje. Pro objektivní porovnání produktů zvolíme stejnou dobu splatnosti, tedy u hypotéky zvolíme dobu splatnosti stejnou jako u stavebního spoření. První variantou, kterou může rodina zvolit je stavební spoření s CČ 500 000 Kč a 0% akontací. Tento úvěr, ze stavebního spoření byl namodelován u RSTS, jelikož tato spořitelna má nejvýhodnější sazby pro tento zajištěný úvěr. Doba trvání překlenovacího úvěru je 77 měsíců s měsíční splátkou 4130 Kč a řádný úvěr bude trvat 118 měsíců s měsíční splátkou 3 000 Kč. Celková doba splácení je 16 let a 3 měsíce, proto dobu splatnosti srovnávané hypotéky stanovíme také na 16 let. Hypoteční úvěr na 500 000 Kč vychází nejlevněji u LBBW s úrokovou sazbou 3,54% a měsíční splátkou 3 427 Kč, tento hypoteční úvěr byl také využit pro srovnání těchto dvou produktů. Veškeré nabídky k hypotečním úvěrům opět naleznete v příloze (Příloha P2).

69

Bližší srovnání je uvedeno v tabulce (Tabulka 25). U stavebního spoření bude přeplaceno 34,4% a u hypotéky 31,6%. Hypoteční úvěr se jeví výhodnější, nicméně úroky jsou zde fixovány pouze na 5 let, na rozdíl od stavebního spoření, kde úroky budou shodné po celou dobu. Přeplatek u hypotéky se tedy zřejmě bude lišit, proto bych v této situaci volila spíše stavební spoření. Avšak závisí na úrokových sazbách, u překlenovacích úvěrů jsou u většiny spořitelen sazby vysoké, pokud jsou sazby výrazně vyšší než u hypotečních úvěrů, bude výhodnější spíše hypoteční úvěr. Vždy tedy závisí na konkrétní situaci a konkrétních aktuálních nabídkách bank a spořitelen, také na očekávání žadatelů a postoji ke změnám úrokových sazeb. Tabulka 25: Srovnání stavebního spoření na CČ 500 000 Kč a hypotéky na 500 000 Kč Stavební spoření PÚ Částka Vklad Počet měsíců Měsíců celkem Úroková sazba Měsíční splátka Zaplaceno Přeplaceno celkem Přeplaceno v %

Hypotéka SÚ

500 000 Kč 0 Kč 77

500 000 Kč 118

195 3,9% p.a. 4 130 Kč 318 010 Kč

3,5% p.a. 3 000 Kč 354 000 Kč 172 010 Kč 34,40%

192 3,54% p.a. 3 427 Kč 657 984 Kč 157 984 Kč 31,60%

Zdroj: Vlastní zpracování Výhodnou variantou by také mohla být u stavebního spoření varianta, kdy si rodina vezme úvěr na celých 700 000 Kč a naspořených 200 000 Kč vloží jako počáteční vklad, což bude mít za důsledek rychlejší přidělení řádného úvěru. Tato situace bude srovnána opět s hypotečním úvěrem na 500 000 Kč, avšak nyní pouze na 15 let, jelikož doba stavebního spoření se díky počátečnímu vkladu snížila na 14 let a 8 měsíců. Doba překlenovacího úvěru se zkrátila na 48 měsíců, což znamená výraznou úsporu na úrocích. V období překlenovacího úvěru klient zaplatí měsíčně 3 380 Kč a v období řádného úvěru bude splátka 4 200 Kč. Celkem bude přeplaceno 28,55% oproti hypotéce od LBBW (opět nejlevnější varianta vybraných hypotečních úvěrů), kde je předběžný přeplatek vypočten na 29,49%. Srovnání obou produktů je uvedeno v tabulce (Tabulka 26). Konkrétní nabídky ostatních hypotečních úvěrů jsou uvedeny v příloze (Příloha P2).

70

Tabulka 26: Srovnání stavebního spoření na CČ 700 000 Kč s vkladem 200 000 Kč a hypotéky na 500 000 Kč Stavební spoření PÚ Částka Vklad Počet měsíců Měsíců celkem Úroková sazba Měsíční splátka Zaplaceno Přeplaceno celkem Přeplaceno v %

Hypotéka SÚ

700 000 Kč 200 000 Kč 48

500 000 Kč 128

176 3,9% p.a. 3 380 Kč 162 240 Kč

3,5% p.a. 4 200 Kč 537 600 Kč 199 840 Kč 28,55%

180 3,54% p.a. 3 597 Kč 647 460 Kč 147 460 Kč 29,49%

Zdroj: Vlastní zpracování Jelikož úrokové sazby hypoték jsou teď velmi nízko, znamená to, že většinou se hypoteční úvěr bude při srovnání s jinými stavebními spořitelnami jevit výhodnější. Nicméně nemusí tomu tak být vždy, během doby splatnosti se mohou úroky zvýšit a přeplatky budou rázem úplně jiné. Stavební spoření může být vhodné například pro rodinu, která je velmi konzervativní a bojí se změny úrokových sazeb, nebo také pro ty, co již stavební spoření mají založeno. Pokud by rodina uvažovala o rekonstrukci dopředu a založila si stavební spoření, znamenalo by to, že dosáhne na řádný úvěr dříve a zaplatí méně úroků z překlenovacího úvěru, popřípadě dostane přímo úvěr ze stavebního spoření.

71

ZÁVĚR V této práci jsem zjistila, že existuje několik možností financování bydlení. Pokud člověk nemá vlastní prostředky, nejčastěji využije produkty hypoteční úvěr nebo stavební spoření, ale je také možné tyto produkty vhodně kombinovat. Cílem této práce bylo provést analýzu stavebního spoření a analýzu hypotečních úvěrů. Tato analýza byla provedena rozborem jednotlivých produktů, nabídek u vybraných společností, které tyto produkty nabízejí a dále také pomocí modelových příkladů. U stavebního spoření bylo popsáno všech pět stavebních spořitelen a bylo provedeno srovnání na základě některých významných parametrů, například úrokových sazeb, minimální cílové částky, některých poplatků a taktéž srovnání parametrů ovlivňujících získání úvěru ze stavebního spoření, tedy hodnotícího čísla a minimálního naspoření. Zjistila jsem, že některé banky mají dvě varianty úrokových sazeb pro fázi spořící a úvěrovou. Vyšší kombinace sazeb je vhodná pro klienta, který chce pouze spořit. Při srovnání jsou důležité i poplatky, ty jsou u stavebních spořitelen například za uzavření smlouvy, vedení účtu a roční výpisy. Většinou spořitelny nabízejí různé akční nabídky, které znamenají slevy na poplatcích či úrokových sazbách z překlenovacích úvěrů, proto je vhodné nabídky neustále sledovat. V problematice hypotečních úvěrů jsem provedla analýzu nejprve obecně vysvětlením hlavních specifik tohoto produktu a poté konkrétně na produktech čtyř vybraných bank působících v České republice, mezi zkoumanými bankami byla Česká spořitelna, Raiffesisen bank, Wüstenrot a LBBW bank. Srovnání s dalšími bankami na českém trhu jsem provedla pomocí úrokových sazeb, nicméně nemělo by to být jediné hledisko, podle kterého si klient vybere vhodný produkt. Ačkoliv tři ze čtyř zmíněných bank poskytujících hypoteční úvěry mají ve své obchodní skupině také stavební spořitelnu, pouze Wüstenrot nabízí produkty, které v sobě obsahují jak hypoteční úvěr, tak stavební spoření. Při bližším zkoumání tohoto produktu jsem zjistila, že nedochází k žádnému zvýhodnění pro klienta a výsledek je stejný jakoby uzavřel oba tyto produkty odděleně. Porovnání obou produktů bylo provedeno nejprve na srovnání výhod a nevýhod a poté na konkrétních modelových příkladech.

72

Ve většině příkladů jsem volila jako nejvýhodnější kombinaci stavebního spoření a hypotečního úvěru, zejména pokud rodina neměla mnoho naspořených prostředků a potřebovala úvěr téměř v hodnotě zástavní nemovitosti. V tomto případě totiž vychází 100% hypotéka, kde jsou vysoké úroky a tedy i vysoká měsíční splátka, značně nevýhodná. Při kombinaci s nezajištěným úvěrem ze stavebního spoření lze dosáhnout lepších podmínek, avšak závisí na tom, jak velký nezajištěný úvěr může žadatel získat. Pokud rodina již má stavební spoření založeno, je pravděpodobné, že dostane úvěr vyšší. Vyššího úvěru lze dosáhnout také pomocí ručitele nebo další zástavní nemovitosti. Všechny modelové příklady by se daly řešit jinak, pokud by rodiny nepotřebovaly řešit svoji bytovou situaci hned. Například pokud by rodina s plánovanou rekonstrukcí počítala dopředu a založila si stavební spoření dříve a spořila nejlépe tak, aby na požadovaný úvěr dosáhla ještě před realizací rekonstrukce, ušetřila by hodně peněz na úrocích z překlenovacího úvěru. Nelze však všeobecně říci, který z produktů je pro financování bydlení lepší. Jsou situace, kdy je vhodnější stavební spoření, jindy hypoteční úvěr a někdy jejich kombinace. Závisí na konkrétní situaci, na nabídkách bank, ale také na postoji klienta k daným produktům. Pokud je někdo například velmi konzervativní a bojí se změny úrokových sazeb, zřejmě pro něj bude lepším produktem stavební spoření než hypotéka s dlouhou dobou fixace. Na základě výsledků této práce bych někomu, kdo se rozhoduje, jakou zvolit formu financování svého bydlení, doporučila provést srovnání produktů nejen pomocí informací dostupných na internetu a online kalkulaček, ale zejména pomocí konkrétních nabídek bank, které jsou vytvořeny přesně pro daného klienta ke stejnému datu a se stejnou dobou splatnosti. Oproti online informacím jsou typické odlišné úrokové sazby, ale také se může stát, že klient není dostatečně bonitní a na daný úvěr nemá nárok. Další zajímavou možností je refinancování úvěru. To, že v současnosti klient zvolí nejvhodnější variantu s nejlepšími podmínkami, však nemusí platit i v budoucnu. Proto doporučuji i nadále sledovat nabídky, u hypotečních úvěrů zejména před koncem doby fixace, kdy banka nabídne klientovi novou sazbu a ta nemusí být vždy výhodná. Klient nemusí hned přecházet ke konkurenci, ale měl by reagovat na nabídku banky a až v případě, že se obě strany nedohodnou, uvažovat o refinancování. Zde je však opět důležité zohlednit poplatky s tím spojené, tedy zda se tato změna opravdu vyplatí. 73

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY Monografické publikace [1]

FILIP, Miloš. Osobní a rodinné bohatství. Jak se dobře zajistit. 1.vyd. Praha: C.H.Beck, 2006. 273 s. ISBN 80-7179-466-X.

[2]

KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. 1. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2010. 142 s. ISBN 978-80-86929-63-7.

[3]

LUKÁŠ, Vojtěch; KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. 1. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. 84 s. ISBN 978-80-86929-30-9.

[4]

LUX, Martin. Standardy bydlení 2004/05: financování bydlení a regenerace sídlišť. Praha: Sociologický ústav Akademie věd České republiky, 2005. 185 s. ISBN 80-7330-075-3.

[5]

REJNUŠ, Ondřej. Finanční trhy. 3.vyd. Ostrava: KEY Publishing s.r.o., 2011. 689 s. ISBN 978-80-7418-128-3.

[6]

SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. přeprac. vyd. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2005. ISBN 80-247-1097-8.

[7]

SYROVÝ, Petr; NOVOTNÝ, Martin. Osobní a rodinné finance. 2 aktual. vyd. Praha: GRADA Publishing, 2005. 176 s. ISBN 80-247-1098-6.

[8]

SYROVÝ, Petr; TYL, Tomáš. Osobní finance: řízení financí pro každého. 1. vyd. Praha : GRADA Publishing, a.s., 2011. 208 s. ISBN 978-80-247-3813-0.

[9]

VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. 1. vyd. Brno: ERA group spol s.r.o., 2007. 90 s. ISBN 978-80-7366-079-6.

Elektronické zdroje [10]

AČSS - Asociace českých stavebních spořitelen. Cíle AČSS. [online] 2012. [cit. 2012-04-11]. Dostupné z WWW:

74

[12]

AČSS – Asociace českých stavebních spořitelen. Stavebnímu spoření polopravdy škodí.

[online]

2011.

[cit.

2011-12-02]

Dostupné

z

WWW:

[13]

Aktuálně.cz - Stavební spoření, snížení státní podpory. [online] 2011. [cit. 201111-30] Dostupné z WWW:

[14]

AWD Česká republika – Státní podpora stavebního spoření se téměř jistě sníží. [online]

2011.

[cit.

2011-11-30]

Dostupné

z

WWW:

[15]

Česká spořitelna. Produkty a služby. Bydlení – Hypotéka České spořitelny. [online]

2012.

[cit.

2012-03-20]

Dostupné

z

WWW:

[16]

Česká spořitelna. Produkty a služby. Půjčky a úvěry – Americká hypotéka. [online]

2012.

[cit.

2012-03-20]

Dostupné

z

WWW:

[17]

Česká spořitelna. O nás. Profil České spořitelny. [online] 2012. [cit. 2012-03-20] Dostupné

z

WWW:


sporitelny-d00014413 > [18]

Česká spořitelna – Úvěrové produkty v Kč pro soukromou klientelu. [online] 2012. [cit. 2012-03-20]. Dostupné z WWW:

[19]

Českomoravská stavební spořitelna. Bonusový vklad od Lišky. [online] 2012. [cit. 2012-03-05] Dostupné z WWW:

75

[20]

Českomoravská stavební spořitelna. O společnosti – Základní údaje. [online] 2012. [cit. 2012-03-05] Dostupné z WWW:

[21]

Českomoravská stavební spořitelna. Produkty – financování bydlení. Hypotéka od

Lišky.

[online]

2012.

[cit.

2012-04-11].

Dostupné

z

WWW:

[22]

Českomoravská

stavební

spořitelna.

Produkty

–

financování

bydlení.

Překlenovací úvěry – přehled tarifů. [online] 2012. [cit. 2012-04-11]. Dostupné z WWW:


uvery/prehled-tarifu.html> [23]

Českomoravská stavební spořitelna. Smlouva zdarma [online] 2012. [cit 201203-05] Dostupné z WWW:

[24]

Českomoravská stavební spořitelna. Úvěr ze stavebního spoření. [online] 2012. [cit.

2012-03-05]

Dostupné

z

WWW:


financovani-bydleni/uvery-sporeni/uvod.html> [25]

Českomoravská stavební spořitelna. Varianty stavebního spoření. [online] 2012. [cit 2012-03-05] Dostupné z WWW:

[26]

Gepard – finance pro život. Nařízení vlády č. 244/1995 Sb., - pro nové bydlení. [online].

2011

[cit.

2011-10-25]

Dostupné

z

WWW:

[27]

Hypoindex.cz – Hypoindex vývoj. [online] 2012. [cit. 2012-05-01] Dostupné z WWW:

[28]

JILEČEK, Pavel. Hypotéka versus stavební spoření. [online] 2008. [cit. 2012-0422] Dostupné z WWW:

76

[29]

KUČERA, Petr. Další škrty stavebního spoření, podpora jen na bydlení. [online] 2011. [cit. 2011-12-01] Dostupné z WWW:

[30]

LBBW Bank. Naši klienti. Hypotéky – Americká hypotéka. [online] 2012. [cit. 2012-03-25]. Dostupné z WWW:

[31]

LBBW Bank. Naši klienti. Hypotéky – Hypotéka na nemovitost k pronájmu. [online]

2012.

[cit.

2012-03-25].

Dostupné

z

WWW:

[32]

LBBW Bank. Naši klienti. Hypotéky – Konsolidace hypoték a úvěrů. [online] 2012. [cit. 2012-03-25]. Dostupné z WWW:

[33]

LBBW Bank. Naši klienti. Hypotéky – Refinancování hypotéky. [online] 2012. [cit.

2012-03-25].

Dostupné

z

WWW:


klienti/osobni-bankovnictvi/hypoteky/refinancovani-hypoteky-hypotekahypotek.shtml> [34]

LBBW Bank . Naši klienti. Hypotéky – IQ hypotéka. [online] 2012. [cit. 201203-25].

Dostupné

z

WWW:


bankovnictvi/hypoteky/hypoteka-na-bydleni-nebo-rekreaci-iq-hypoteka.shtml> [35]

LBBW Bank. Naši klienti. Hypotéky – IQ plovoucí hypotéka. [online] 2012. [cit. 2012-03-25]. Dostupné z WWW:

[36]

LBBW Bank. O nás. [online] 2012. [cit. 2012-03-24]. Dostupné z WWW:

[37]

LBBW Bank. Úrokové sazby. [online] 2012. [cit. 2012-03-24]. Dostupné z WWW: 77

[38]

Ministerstvo financí – Základní ukazatele vývoje stavebního spoření v ČR. [online]

2012.

[cit.

2012-04-24]

Dostupné

z

WWW:

[39]

Modrá pyramida. Financování bydlení. [online] 2012. [cit. 2012-04-11]. Dostupné

z

WWW:


bydleni/> [40]

Modrá pyramida. O nás. [online] 2012. [cit. 2012-04-11]. Dostupné z WWW:

[41]

Modrá pyramida. Sazebníky – úrokové sazby. [online] 2012. [cit. 2012-04-11]. Dostupné z WWW:

[42]

Modrá pyramida. Spoření a investování. [online] 2012. [cit. 2012-04-11]. Dostupné

z

WWW:


investovani/> [43]

PROUZA, Tomáš. Jak utrápit stavební spoření k smrti. [online] 2011. [cit. 201204-30] Dostupné z WWW:

[44]

Raiffeisen bank. Hypotéky. Typy hypoték – Americká hypotéka univerzál. [online] 2012. [cit. 2012-03-20]. Dostupné z WWW:

[45]

Raiffeisen bank. Hypotéky. Typy hypoték – Hypotéka Klasik. [online] 2012. [cit. 2012-03-20]

Dostupné

z

WWW:


finance/hypoteky/typy-hypotek/hypoteka-klasik/> [46]

Raiffeisen bank. Hypotéka. Typy hypoték – Hypotéka Profit. [online] 2012. [cit. 2012-03-20].

Dostupné

z

WWW:


finance/hypoteky/typy-hypotek/hypoteka-profit/> [47]

Raiffeisen bank. Hypotéky. Typy hypoték – Klasik Plus. [online] 2012. [cit. 2012-03-20].

Dostupné

z

WWW:


finance/hypoteky/typy-hypotek/hypoteka-klasik-plus/> 78

[48]

Raiffeisen bank. Hypotéky. Typy hypoték – Offset. [online] 2012. [cit 2012-0320]. Dostupné z WWW:

[49]

Raiffeisen bank. Hypotéky. Typy hypoték – Variabilní hypotéka. [online] 2012. [cit.

2012-03-20].

Dostupné

z

WWW:


finance/hypoteky/typy-hypotek/variabilni-hypoteka/> [50]

Raiffeisen bank. Hypotéky. Úrokové sazby hypoték platné od 26.3.2012. [online] 2012. [cit. 2012-04-14]. Dostupné z WWW:

[51]

Raiffeisen stavební spořitelna. O společnosti. [online] 2012. [cit. 2012-03-05] Dostupné z WWW:

[52]

Raiffeisen stavebnní spořitelna. Turbospoření. [online] 2012. [cit. 2012-03-05] Dostupné z WWW:

[53]

Raiffeisen stavebnní spořitelna. Úvěry na bydlení [cit. 2012-04-14]. Dostupné z WWW:

[54]

Stavební spoření. [online] 2012. [cit. 2012-03-23] Dostupné z WWW:

[55]

Stavební spořitelna České spořitelny. Dokumenty ke stažení – Všeobecné obchodní podmínky. [online] 2012. [cit. 2012-04-11]. Dostupné z WWW:

[56]

Stavební spořitelna České spořitelny. O Buřince. [online] 2012. [cit. 2012-04-11] Dostupné

z WWW:


informace/predstaveni/> [57]

Stavební spořitelna České spořitelny. Produkty – Úvěr ze stavebního spoření. [online]

2012.

[cit.

2012-04-11].

Dostupné

z WWW:

79

[58]

Stavební spořitelna České spořitelny. Produkty – úvěry. [online] 2012. [cit. 201203-05].

Dostupné

z

WWW:


predstaveni-uveru/> [59]

Stavební spořitelna České spořitelny. Sazebník úhrad. [online] 2012. [cit. 201203-05]

Dostupné

na

WWW:


podminky/sazebnik-uhrad/fyzicke-osoby/> [60]

Stavení spořitelna České spořitelny – Sdělení. [online] 2012. [cit. 2012-03-05] Dostupné z WWW:

[61]

VALOVÁ, Ivana. Zůstane stavební spoření i nadále lákavou investicí? [online] 2010.

[cit.

2011-11-23]

Dostupné

z

WWW:

[62]

Wüstenrot. Bydlíme s hypotékou. [online] 2012. [cit. 2012-03-10] Dostupné z WWW:

[63]

Wüstenrot. Hypotéka Refin. [online] 2012. [cit. 2012-03-10] Dostupné z WWW:

[64]

Wüstenrot. Jistíme se s hypotékou. [online] 2012. [cit. 2012-03-10] Dostupné z WWW:

[65]

Wüstenrot. Hypotéka 100%. [online] 2012. [cit 2012-03-10] Dostupné z WWW:

[66]

Wüstenrot. Hypotéka bez příjmu. [online] 2012. [cit. 2012-03-11] Dostupné z WWW:

[67]

Wüstenrot. Hypotéka na cokoliv. [online] 2012. [cit. 2012-03-11] Dostupné z WWW:

[68]

Wüstenrot. Hypotéka na domácnost. [online] 2012. [cit. 2012-03-11] Dostupné z WWW:

[69]

Wüstenrot. Hypotéka na pronájem. [online] 2012. [cit. 2012-03-11] Dostupné z WWW: 80

[70]

Wüstenrot. Hypotéka Wüstenrot. [online] 2012. [cit 2012-03-10] Dostupné z WWW:

[71]

Wüstenrot. O nás. Profil společnosti. [online] 2012. [cit. 2012-03-06] Dostupné z WWW:

[72]

Wüstenrot. O stavebním spoření. [online] 2012. [cit. 2012-03-06] Dostupné z WWW:

[73]

Wüstenrot. Přehled úrokových sazeb platných od 1.4.2012. [online] 2012. [cit. 2012-04-14]

Dostupné

z

WWW:


nas/banka/aktualni-urokove-sazby/urokove-sazby-hypotecni-uvery/> [74]

Wüstenrot. Spoříme s hypotékou. [online] 2012. [cit. 2012-03-10] Dostupné z WWW:

[75]

Wüstenrot. Zelená hypotéka. [online] 2012. [cit. 2012-03-11] Dostupné z WWW:

[76]

Zákon č. 190/2004 Sb., O dluhopisech. [online] 2012. [cit. 2012-03-10] Dostupné

z WWW:


1039.html> [77]

Zákon č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře. [online] 2011. [cit. 2011-11-30]

Dostupné

z

WWW:


zakonPar.jsp?page=0&idBiblio=40846&fulltext=&nr=96~2F1993&part=&name =&rpp=15>

81

SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK A SYMBOLŮ AČSS

Asociace českých stavebních spořitelen

CČ

Cílová částka

ČMSS

Českomoravská stavební spořitelna

ČS

Česká spořitelna

LTV

Loan to value – poměr úvěru k hodnotě zástavní nemovitosti

PÚ

Překlenovací úvěr

RB

Raiffeisen bank

RSTS

Raiffeisen stavební spořitelna

SÚ

Úvěr ze stavebního spoření

82

SEZNAM OBRÁZKŮ Obrázek 1: Fáze stavebního spoření ......................................................................................... 20 Obrázek 2: Fáze stavebního spoření včetně překlenovacího úvěru ........................................... 22 Obrázek 3: Úrokové sazby překlenovacích úvěrů - ČMSS .......................................................... 31 Obrázek 4: Úrokové sazby – Modrá pyramida .......................................................................... 36

83

SEZNAM TABULEK Tabulka 1: Rozdíl mezi cílovou a naspořenou částkou ............................................................... 23 Tabulka 2: Výhody a nevýhody úvěrů ze stavebního spoření .................................................... 25 Tabulka 3: Přehled stavebních spořitelen v ČR.......................................................................... 26 Tabulka 4: Stavební spoření s Buřinkou .................................................................................... 28 Tabulka 5: Překlenovací úvěr HYPO TREND (zajištěný nemovitostí) .......................................... 28 Tabulka 6: Překlenovací úvěr TREND (nezajištěný).................................................................... 29 Tabulka 7: Stavební spoření od Lišky ........................................................................................ 30 Tabulka 8: Stavební spoření od Raiffeisen stavební spořitelny .................................................. 32 Tabulka 9: Stavební spoření Wüstenrot .................................................................................... 34 Tabulka 10: Srovnání stavebních spořitelen.............................................................................. 38 Tabulka 11: Faktory ovlivňující výši úrokové sazby a tím cenu úvěru......................................... 43 Tabulka 12: Hypotéka u ČS včetně úrokových sazeb ................................................................. 46 Tabulka 13: Typy hypoték s úrokovými sazbami v RB................................................................ 47 Tabulka 14: Typy hypoték a úrokové sazby u Wüstenrot k 14.4.2012 ....................................... 50 Tabulka 15: Rozmezí úrokových sazeb – LBBW Bank ................................................................ 54 Tabulka 16: Srovnání úrokových sazeb hypoték k 30.4.2012 ..................................................... 57 Tabulka 17: Zadání příkladu č. 1 ............................................................................................... 62 Tabulka 18: Celkový přeplatek pro hypoteční úvěr 2,3 mil. Kč .................................................. 64 Tabulka 19: Celkový přeplatek pro kombinaci hypotečního úvěru na 2 mil. Kč a stavebního spoření na CČ 300 000 Kč ......................................................................................................... 65 Tabulka 20: Celkový přeplatek pro kombinaci hypotečního úvěru na 1,8 mil. Kč a stavebního spoření na CČ 500 000 Kč ......................................................................................................... 65 Tabulka 21: Zadání příkladu č. 2 ............................................................................................... 66 Tabulka 22: Celkový přeplatek pro kombinaci hypotečního úvěru na 900 tis. Kč a stavebního spoření na CČ 300 tis. Kč .......................................................................................................... 67 Tabulka 23: Celkový přeplatek pro kombinaci hypotečního úvěru na 700 tis. Kč a stavebního spoření na CČ 500 tis. Kč .......................................................................................................... 68 Tabulka 24: Zadání příkladu č. 3 ............................................................................................... 69 Tabulka 25: Srovnání stavebního spoření na CČ 500 000 Kč a hypotéky na 500 000 Kč ............. 70 Tabulka 26: Srovnání stavebního spoření na CČ 700 000 Kč s vkladem 200 000 Kč a hypotéky na 500 000 Kč ............................................................................................................................... 71

84

SEZNAM GRAFŮ Graf 1: Počet nově uzavřených smluv o stavebním spoření ...................................................... 17 Graf 2: Vývoj průměrných úrokových sazeb hypoték od roku 2010 po současnost.................... 57

85

SEZNAM PŘÍLOH P1

Úrokové sazby

P2

Modelové příklady

86

PŘÍLOHA P1: ÚROKOVÉ SAZBY Úrokové sazby České spořitelny Úrokové sazby hypotéky na bydlení u ČS112 Hypotéka na bydlení Pevná úroková sazba na:

1 rok 2 roky 3 roky 4 roky 5 let 10 let 15 let

Proměnná úroková sazba:

1M PRIBOR + odchylka v min. výši 1,5%

4,09% 4,09% 3,39% 3,29% 3,19% 4,29% individuálně

Zdroj: Vlastní zpracování dle Česká spořitelna – Úvěrové produkty v Kč pro soukromou klientelu. [cit. 2012-03-20]. Dostupné z WWW:

112

Minimální úrokové sazby jsou úrokové sazby se slevou za splácení z aktivního Osobního účtu ČS, sjednaným pojištěním schopnosti splácet od PČS pro případ smrti, plné invalidity, pracovní neschopnosti a ztráty zaměstnání a v případě fixace na 3-5 let se slevou za úrokové zvýhodnění.

Úrokové sazby Raiffeisen bank Úrokové sazby hypoték na bydlení u RB Typy hypoték

Minimální úrokové sazby pro jednotlivé fixace

Klasik Profit Hypotéka bez dokládání příjmu

1 rok

2 roky 3 roky

4 roky

5 let

6 let

7 let

10 let

15 let

4,59% 6,29%

4,29% 5,99%

3,49% 5,19%

3,59% 5,29%

3,69% 4,69% 5,19% 5,39% 5,39% 5,19% 6,39% 6,89% 7,09% 7,09%

7,24%113 7,03%

7,21%

7,41%

7,51% 7,73% 7,84% 8,20% 8,40%

Klasik Pluspředhypoteční úvěr v nezajištěném období

6,89%

6,59%

5,79%

5,89%

5,99% 6,99% 7,49% 7,69% 7,69%

Klasik Pluspředhypoteční úvěr v zajištěném období

4,59%

4,29%

3,49%

3,59%

3,69% 4,69% 5,19% 5,39% 5,39%

Zdroj: Zpracováno dle Raiffeisen bank. Hypotéky. Úrokové sazby hypoték platné od 30.1.2012. [cit. 2012-03-20]. Dostupné z WWW: Úrokové sazby dalších hypoték u RB Typy hypoték

Minimální úrokové sazby pro jednotlivé fixace 1 rok 2 roky 3 roky 4 roky

5 let

6 let

7 let

10 let

15 let

Americká hypotéka Univerzál-úvěr na cokoliv

7,49% 7,49% 7,59%

7,59%

7,69%

7,69%

7,69%

7,69%

7,69%

Americká hypotéka Univerzál-při sdělení účelu

6,49% 6,49% 6,59%

6,59%

6,69%

6,69%

6,69%

6,69%

6,69%

Hypotéka bez dokládání příjmuneúčelová

9,94% 9,73% 9,91% 10,11% 10,21% 10,43% 10,54% 10,90% 11,10%

Zdroj: Zpracováno dle Raiffeisen bank. Hypotéky. Úrokové sazby hypoték platné od 30.1.2012. [cit. 2012-03-20]. Dostupné z WWW: 113

Úroková sazba s fixací na 1 rok se mění denně.

Plovoucí sazba k hypotékám Klasik a Klasik plus je stanovena přirážkou k jednoměsíční sazbě PRIBOR, tato přirážka se pohybuje od 2,8 % do 4,3 %. Úrokové sazby pro variabilní hypotéku u RB Referenční sazba - CA OFFER114

Celková úroková sazba

Závazková provize115

Účelová-v období čerpání úvěru (až 10 let)

0,75%

4,25%

0% z limitu úvěru

Neúčelová-v období čerpání úvěru (až 10 let)

0,75%

6,25%

0% z limitu úvěru

Variabilní hypotéka

Účelová a neúčelová v období splácení úvěru

Sazby jsou shodné se sazbami Americké hypotéky Univerzál pro neúčelovou variantu a se sazbami hypotéky Klasik pro účelovou variantu úvěru

Zdroj: Zpracováno dle Raiffeisen bank. Hypotéky. Úrokové sazby hypoték platné od 30.1.2012. [cit. 2012-04-14]. Dostupné z WWW:

114

Referenční sazba - "CA OFFER" se mění denně. Účtuje se měsíčně po nastavení úvěrového rámce na běžném účtu ve výši rozdílu měsíčních úroků a částky odpovídající hornímu limitu závazkové provize. 115

Úrokové sazby Wüstenrot Úrokové sazby pro hypoteční úvěry - Wüstenrot

Pro vlastní bydlení 118119 jednoletá úroková sazba120 dvouletá úroková sazba tříletá úroková sazba pětiletá úroková sazba pětiletá úrok. sazba "Spoříme s hypotékou"121 desetiletá úroková sazba Hypotéka Refin122 tříletá úroková sazba pětiletá úroková sazba pětiletá úrok. sazba "Spoříme s hypotékou" Hypotéka bez příjmů pětiletá úroková sazba Hypotéka na pronájem tříletá úroková sazba pětiletá úroková sazba Hypotéka na domácnost pětiletá úroková sazba Hypotéka na cokoliv (bez uvedení účelu) pětiletá úroková sazba

Minimální sazba116

Garantovaná sazba

3,79 % p.a 3,79 % p.a 3,59 % p.a. 3,69 % p.a. 3,59 % p.a.

3,99 % p.a. 3,99 % p.a. 3,79 % p.a. 3,89 % p.a. 3,79 % p.a. 5,85 % p.a.

3,49 % p.a. 3,59 % p.a. 3,49 % p.a.

3,69 % p.a. 3,79 % p.a. 3,69 % p.a.

EXTRA úroková sazba117

3,39 % p.a. 3,49 % p.a. 3,39 % p.a.

3,29 % p.a. 3,39 % p.a. 3,29 % p.a.

6,89 % p.a. 4,34 % p.a. 4,44 % p.a. 5,99 % p.a. 6,40 % p.a.

Zdroj: Zpracováno dle Wüstenrot - Přehled úrokových sazeb platných od 1.2.2012 [cit. 2012-04-14] Dostupné z WWW: 116

Minimální úroková sazba platí pouze pro nové hypotéky ve výši min. 1,3 mil. Kč, do 85 % hodnoty zajištění a pro žadatele splňující požadavky na bonitu. 117 EXTRA úroková sazba platí pouze pro nové hypotéky ve výši min. 1,8 mil. Kč, do 70 % hodnoty zajištění a pro žadatele splňující požadavky na bonitu. 118 Při výši hypotéky v rozmezí 70–85 % hodnoty zajištění s 1letou, 2letou, 3letou a 5letou fixací je sazba navýšena o 0,25 % p. a., u 10leté fixace je sazba navýšena o 0,6 % p. a. Při výši hypotéky v rozmezí 85– 100 % hodnoty zajištění je u 1leté fixace sazba navýšena o 2,20 % p. a., u ostatních fixací je sazba navýšena o 1,80 % p. a. 119 Garantovaná úroková sazba se snižuje o 0,1 % p. a., pokud je současně uzavřeno životní pojištění Wüstenrot ProSichr, Wüstenrot ProBudoucnost nebo Wüstenrot ProInvest a provedena vinkulace pojistného plnění ve prospěch banky. 120 Úvěr lze úplně či částečně splatit po jednom roce nebo v průběhu jednoroční lhůty přejít na pětiletou úrokovou sazbu. 121 Pětiletá sazba s prodlouženou dobou platnosti. Určena pro kombinaci hypotečního úvěru se stavebním spořením. Platnost sazby se prodlužuje na dobu cyklu produktu „Spoříme s hypotékou“. 122 Při výši Hypotéky Refin v rozmezí 70–85 % hodnoty zajištění je sazba navýšena o 0,25 % p. a., v rozmezí 85–90 % hodnoty zajištění je sazba navýšena o 1,80 % p. a.

Úrokové sazby LBBW Bank Úrokové sazby pro hypoteční úvěry – LBBW Bank Typy hypoték Účelový hypoteční úvěr Neúčelový hypoteční úvěr (Americká hypotéka) Referenční úrokové sazby pro hypotéky IQ Hypotéka Multi konsolidace spotřebitelských úvěrů

Úrokové sazby pro jednotlivé fixace 1 rok 2 roky 3 roky 4 roky 5 let 10 let 15 let

20 let

3,89% 3,89% 3,14% 3,14% 3,04% 3,99%

4,59%

4,59%

5,65% 5,65% 5,65% 5,55% 5,79% 6,75%

7,59%

7,79%

1,87% 1,53% 1,57% 1,62% 1,70% 2,03%

2,20%

2,50%

6,15% 6,15% 6,15% 6,05% 6,29% 7,25%

8,09%

8,29%

Zdroj: Vlastní zpracování dle LBBW Bank. Úrokové sazby. [cit. 2012-0324]. Dostupné z WWW: Hypotéka s pohyblivou úrokovou sazbou má nyní výši sazby 2,49 % p.a. Výše této sazby se mění v závislosti na aktuální jednoměsíční úrokové sazbě PRIBOR a zohledňuje slevu za využití dalších produktů nabízených bankou.123

123

LBBW Bank. Úrokové sazby. [cit. 2012-03-24]. Dostupné z

WWW:

PŘÍLOHA P2: MODELOVÉ PŘÍKLADY Příklad č. 1 Hypoteční úvěr na 2 300 000 Kč

Výše úvěru LTV Doba splatnosti Doba fixace Úroková sazba Měsíční splátka Přeplatek při neměnných podmínkách Přeplatek v %

ČS

RB

Wüstenrot

LBBW

2 300 000 Kč 92% 30 let 5 let 4,89%124 12 294 Kč

2 300 000 Kč 92% 30 let 5 let -

2 300 000 Kč 92% 30 let 5 let 5,69% 13 335 Kč

2 300 000 Kč 92% 30 let 5 let 4,39% 11 589 Kč

2 125 840 Kč

-

2 500 600 Kč

1 872 040 Kč

92,43%

-

108,72%

81,39%

ČS

RB

Wüstenrot

LBBW

2 000 000 Kč 80% 30 let 5let 4,09%125 9 723 Kč

2 000 000 Kč 80% 30 let 5let 5,99% 11 978 Kč

2 000 000 Kč 80% 30 let 5let 4,14% 9 710 Kč

2 000 000 Kč 80% 30 let 5let 3,94% 9 544 Kč

1 500 280 Kč

2 312 080 Kč

1 495 600 Kč

1 435 840 Kč

75,01%

115,60%

74,78%

71,79%

Zdroj: Konkrétní nabídky bank Hypoteční úvěr na 2 000 000 Kč

Výše úvěru LTV Doba splatnosti Doba fixace Úroková sazba Měsíční splátka Přeplatek při neměnných podmínkách Přeplatek v %

Zdroj: Konkrétní nabídky bank

124

V případě, že si klient zřídí aktivní účet v ČS dostane úrokovou sazbu 4,39% a měsíční splátka bude činit 11 592 Kč. 125 V případě, že si klient zřídí aktivní účet v ČS dostane úrokovou sazbu 3,59% a měsíční splátka bude činit 9 141 Kč.

Hypoteční úvěr na 1 800 000 Kč ČS

RB

Wüstenrot

LBBW

Výše úvěru LTV Doba splatnosti Doba fixace Úroková sazba Měsíční splátka

1 800 000 Kč 72% 30 let 5 let 4,19%126 8 857 Kč

1 800 000 Kč 72% 30 let 5 let 5,99% 10 780 Kč

1 800 000 Kč 72% 30 let 5 let 4,14% 8 739 Kč

1 800 000 Kč 72% 30 let 5 let 3,94% 8 590 Kč

Přeplatek při neměnných podmínkách Přeplatek v %

1 388 520 Kč

2 080 800 Kč

1 346 040 Kč

1 292 400 Kč

77,14%

115,60%

74,78%

71,80%

ČS

RB

Wüstenrot

LBBW

Výše úvěru % LTV Doba splatnosti Doba fixace Úroková sazba Měsíční splátka

900 000 Kč 86% 20 let 5 let 4,49%127 5 722 Kč

900 000 Kč 86% 20 let 5 let 6,79%128 6 865 Kč

900 000 Kč 86% 20 let 5 let 5,69% 6 288 Kč

900 000 Kč 86% 20 let 5 let 3,94% 5 452 Kč

Přeplatek při neměnných podmínkách Přeplatek v %

473 280 Kč

747 600 Kč

609 120 Kč

408 480 Kč

52,59%

83,07%

67,68%

45,39%

Zdroj: Konkrétní nabídky bank

Příklad č.2 Hypoteční úvěr na 900 000 Kč

Zdroj: Konkrétní nabídky bank

126

V případě, že si klient zřídí aktivní účet v ČS, dostane úrokovou sazbu 3,69% a měsíční splátka bude činit 8 331 Kč. 127 V případě, že si klient zřídí aktivní účet v ČS, dostane úrokovou sazbu 3,99% a měsíční splátka bude činit 5 477 Kč. 128 V případě, že si klient převede platební styk do RB, dostane úrokovou sazbu 5,49% a měsíční splátka bude činit 6 186 Kč.

Hypoteční úvěr na 700 000 Kč ČS

RB

Wüstenrot

LBBW

Výše úvěru % LTV Doba splatnosti

700 000 Kč 67% 20 let

700 000 Kč 67% 20 let

700 000 Kč 67% 20 let

700 000 Kč 67% 20 let

Doba fixace Úroková sazba Měsíční splátka

5 let 4,14%129 4 317 Kč

5 let 6,49%130 5 215 Kč

5 let 3,89% 4 201 Kč

5 let 3,54% 4 093 Kč

336 080 Kč

551 600 Kč

308 240 Kč

282 320 Kč

48,01%

78,80%

44,03%

40,33%

ČS

RB

Wüstenrot

LBBW

Výše úvěru % LTV Doba splatnosti Doba fixace Úroková sazba Měsíční splátka

500 000 Kč

500 000 Kč

500 000 Kč

500 000 Kč

33% 16 let 5 let 4,14%131 3 581 Kč

33% 16 let 5 let 5,99%132 4 054 Kč

33% 16 let 5 let 3,89% 3 516 Kč

33% 16 let 5 let 3,54% 3 427 Kč

Přeplatek při neměnných podmínkách Přeplatek v %

187 552 Kč

278 368 Kč

175 072 Kč

157 984 Kč

37,51%

55,67%

35,01%

31,60%

Přeplatek při neměnných podmínkách Přeplatek v %

Zdroj: Konkrétní nabídky bank

Příklad č.3 Hypoteční úvěr na 500 000 Kč na 16 let

Zdroj: Konkrétní nabídky bank

129

V případě, že si klient zřídí aktivní účet v ČS, dostane úrokovou činit 4 130 Kč. 130 V případě, že si klient zřídí aktivní účet v RB, dostane úrokovou činit 4 693 Kč. 131 V případě, že si klient zřídí aktivní účet v ČS, dostane úrokovou činit 3 453 Kč. 132 V případě, že si klient zřídí aktivní účet v RB, dostane úrokovou činit 3 707 Kč.

sazbu 3,64% a měsíční splátka bude sazbu 5,19% a měsíční splátka bude sazbu 3,64% a měsíční splátka bude sazbu 4,69% a měsíční splátka bude

Stavební spoření s CČ 500 000 Kč s 0% akontací Stavební spoření PÚ

SÚ 500 000 Kč 0 Kč

CČ Vklad Počet měsíců Úroková sazba Splátka Zaplaceno Celkem přeplaceno Přeplaceno v %

77 3,9% p.a. 4 130 Kč 318 010 Kč

118 3,5% p.a. 3 000 Kč 354 000 Kč 172 010 Kč 34,40%

Zdroj: Konkrétní nabídka stavební spořitelny (RSTS) Hypoteční úvěr na 500 000 Kč na 15let ČS

RB

Wüstenrot

LBBW

Výše úvěru % LTV Doba splatnosti Doba fixace Úroková sazba Měsíční splátka

500 000 Kč

500 000 Kč

500 000 Kč

500 000 Kč

33% 15 let 5 let 4,14%133 3 749 Kč

33% 15 let 5 let 5,99%134 4 217 Kč

33% 15 let 5 let 3,89% 3 689 Kč

33% 15 let 5 let 3,54% 3 597 Kč

Přeplatek při neměnných podmínkách Přeplatek v %

174 820 Kč

259 060 Kč

164 020 Kč

147 460 Kč

34,96%

51,81%

32,80%

29,49%

Zdroj: Konkrétní nabídky bank Stavební spoření s CČ 700 000 Kč s počátečním vkladem 200 000 Kč Stavební spoření PÚ CČ Vklad Počet měsíců Úroková sazba Splátka Zaplaceno Celkem přeplaceno Přeplaceno v %

SÚ 700 000 Kč 200 000 Kč

48 3,9% p.a. 3 380 Kč 162 240 Kč

128 3,5% p.a. 4 200 Kč 537 600 Kč 199 840 Kč 28,55%

Zdroj: Konkrétní nabídka stavební spořitelny (RSTS) 133

V případě, že si klient zřídí aktivní účet v ČS, dostane úrokovou sazbu 3,64% a měsíční splátka bude činit 3 622 Kč. 134 V případě, že si klient zřídí aktivní účet v RB, dostane úrokovou sazbu 4,69% a měsíční splátka bude činit 3 874 Kč.