MASARYKOVA UNIVERZITA Přírodovědecká fakulta
DIPLOMOVÁ PRÁCE
Brno 2008
Ludmila ŠPIČÁKOVÁ
MASARYKOVA UNIVERZITA Přírodovědecká fakulta Geografický ústav
Ludmila ŠPIČÁKOVÁ VÝVOJ TRHU S BYTY VE VELKÝCH MĚSTECH ČESKÉ REPUBLIKY
Diplomová práce
Vedoucí práce: Mgr. Ondřej Mulíček, Ph.D. _________________________________________________________________________ Brno 2008
Jméno a příjmení autora: Ludmila ŠPIČÁKOVÁ Název diplomové práce: Vývoj trhu s byty ve velkých městech České republiky Název v angličtině: Development of housing market in large Czech towns Studijní obor (směr): Regionální geografie a regionální rozvoj Vedoucí diplomové práce: Mgr. Ondřej Mulíček, Ph.D. Rok obhajoby: 2008
Anotace v češtině Práce se zabývá vývojem cen na trhu s byty ve velkých městech České republiky. První část práce je věnována vysvětlení základních pojmů v oblasti bydlení a popisu politických a ekonomických změn po roce 1989, které měly vliv na vývoj ceny bytů. Druhá část je zaměřena na poznání a popis faktorů, které ovlivňují cenu bytů, a to jak obecně, tak i na regionální a lokální úrovni. Vlivy jednotlivých faktorů jsou popsány na příkladu vybraných měst v České republice, na příkladu Prahy, Brna a Ostravy.
Anotace v angličtině This diploma thesis deals with development of housing market in large Czech towns. First part of the thesis explain us basic terms in the field of housing and bring a description of main political and economical changes after the 1989, which influenced housing market. Second part of the thesis is focused on a description of factors, which have an influence on a price of flats on the regional and local level. Examples are shown on a group of chosen cities from Czech Republic. These are Prague, Brno and Ostrava.
Klíčová slova: bydlení, trh s byty, cena bytu, faktor, Praha, Brno, Ostrava Key words: housing, housing market, price of flat, factor, Prague, Brno, Ostrava
Prohlašuji tímto, že jsem zadanou diplomovou práci vypracovala samostatně pod vedením Mgr. Ondřeje Mulíčka, Ph.D. a uvedla v seznamu literatury veškerou použitou literaturu a další zdroje.
V Brně dne _________________________________ vlastnoruční podpis autora
PODĚKOVÁNÍ Děkuji vedoucímu diplomové práce Mgr. Ondřeji Mulíčkovi, Ph.D. a také paní Miroslavě Dosedlové za pomoc při vyhledávání literatury a dalších zdrojů. Zároveň chci poděkovat své mamince za podporu a pomoc, kterou mi věnovala v průběhu celého mého studia.
OBSAH 1 2
ÚVOD ............................................................................................................................ 8 PROBLEMATIKA BYDLENÍ V ČR......................................................................... 9 2.1 Sociologický ústav AV ČR – socioekonomie bydlení............................................... 9 2.2 ÚRS Praha, a.s. ........................................................................................................ 10 3 CHARAKTERISTIKA BYDLENÍ V ČR ................................................................ 13 3.1 Bydlení ..................................................................................................................... 13 3.2 Trh s byty ................................................................................................................. 14 3.2.1 Lokální trhy a subjekty na trhu s bydlením ................................................... 16 3.2.2 Základní typy bydlení ..................................................................................... 17 3.2.3 Transformace bytové politiky po roce 1989 ................................................... 19 3.2.4 Deregulace nájemného .................................................................................... 21 4 STÁTNÍ BYTOVÁ POLITIKA ................................................................................ 24 4.1 Nástroje na podporu bydlení .................................................................................... 25 5 BYDLENÍ V EVROPĚ .............................................................................................. 28 6 ZDROJE INFORMACÍ O BYDLENÍ ..................................................................... 31 6.1 Sčítání lidu, domů a bytů ......................................................................................... 31 6.2 Komplexní informační systém bydlení (KISEB)..................................................... 31 6.3 Ministerstvo pro místní rozvoj ................................................................................. 32 6.4 Česká společnost pro rozvoj bydlení ....................................................................... 33 6.5 Realitní tisk .............................................................................................................. 33 7 GEOGRAFICKY RELEVANTNÍ FAKTORY PODMIŇUJÍCÍ TRH S BYTY.. 35 7.1 Demografické faktory .............................................................................................. 35 7.2 Lokalizační a urbanistické faktory ........................................................................... 37 7.3 Politické faktory ....................................................................................................... 40 7.4 Socioekonomické faktory ........................................................................................ 41 8 HISTORIE BYDLENÍ A BYTOVÉ POLITIKY PO ROCE 1948 ......................... 43 8.1 Druhy bytové výstavby ............................................................................................ 43 8.2 Panelová sídliště ...................................................................................................... 46 9 VÝVOJ BYTOVÉHO TRHU PO ROCE 1989 ........................................................ 48 9.1 Regionální rozdíly vývoje bytového trhu ................................................................ 53 9.1.1 Charakteristika bydlení v Praze ...................................................................... 69 9.1.2 Charakteristika bydlení v Brně ....................................................................... 73 9.1.3 Charakteristika bydlení v Ostravě................................................................... 76 9.1.4 Srovnání měst ................................................................................................. 80 10 ZÁVĚR ....................................................................................................................... 82 11 LITERATURA ........................................................................................................... 84 Knihy a časopisy ............................................................................................................... 84 Datové zdroje .................................................................................................................... 86 12 PŘÍLOHY ................................................................................................................... 90 12.1 Seznam příloh .......................................................................................................... 90
1
ÚVOD Bydlení hraje důležitou roli v životě každého jednotlivce a významné postavení má
rovněž v národním hospodářství, proto se problematice bydlení v České republice věnuje řada odborníků. K bydlení se dá přistupovat z mnoha úhlů a hledisek. Největší skupinu odborníků na bydlení u nás tvoří vědecký tým socioekonomie bydlení působící v Sociologickém stavu Akademie věd ČR. Mezi další odborníky patří také Doc. RNDr. Alois Andrle, CSc. a Doc. Ing. Jaroslav Dupal, CSc., kteří pracují v ÚRS Praha, a.s. Všichni tito odborníci zkoumají problematiku bydlení převážně ze socioekonomického hlediska a jejich práce je podrobněji popsána v první kapitole. Cílem této práce bylo zaměřit se na jiné aspekty bydlení. Tato práce se zabývá problematikou ceny bydlení, jejího vývoje a faktorů, které ovlivňují její diferenciaci na regionální a lokální úrovni. I takovéto zaměření je však příliš široké, a proto je vývoj ceny bydlení zkoumán jen u jednoho segmentu trhu s bydlením, u trhu s byty, a vliv faktorů na diferenciaci ceny bydlení je popisován na vybraném vzorku měst v České republice. V první části práce je podrobněji popsána činnost odborníků v České republice, kteří se věnují problematice bydlení a dále jsou vysvětleny základní pojmy, které se týkají bydlení. Protože bydlení hraje důležitou roli v národním hospodářství, zabývá se tato práce také politickými a ekonomickými změnami, které přinesl rok 1989, a které měli vliv na vývoj bydlení a jeho současnou podobu u nás. Dále je v práci stručně nastíněná současná koncepce státní bytové politiky České republiky, problematika bydlení v Evropě a uvedeny zdroje informací a dat o bydlení v České republice. Těžiště práce spočívá v její druhé části. Cílem práce je najít a objasnit faktory, které mají vliv na cenu bydlení, a které ovlivňují diferenciaci cen bydlení na regionální a lokální úrovni. Lze předpokládat, že faktory ovlivňující cenu bydlení na jednotlivých úrovních nebudou stejné. Vlivy jednotlivých faktorů jsou popisovány na vybrané skupině měst v České republice, konkrétně na příkladu Prahy, Brna a Ostravy. Nejprve je porovnáván vývoj ceny bydlení od roku 1997 mezi danými městy a následuje současná charakteristika cenových oblastí jednotlivých měst, včetně prognózy budoucího vývoje cen bytů pro každou oblast.
8
2
PROBLEMATIKA BYDLENÍ V ČR Bydlení a trh s byty jsou pojmy velice široké a v současné době často zmiňované ať
už odborníky nebo laickou veřejností. Důvodem jsou především rostoucí ceny bytů a nájmů, které souvisí se snahou o vytvoření fungujícího trhu s byty, trhu liberalizovaného s deregulovaným nájemným. Problematice bydlení se v České republice věnuje řada odborníků, kteří svou práci zaměřili na určité aspekty bydlení, např. sociologické nebo politické. V následující kapitole jsou stručně představeni někteří odborníci, kteří se u nás problematice bydlení věnují včetně zaměření jejich činnosti.
2.1 Sociologický ústav AV ČR – socioekonomie bydlení Mezi přední odborníky věnující se problematice bydlení v České republice patří vědecký tým socioekonomie bydlení působící v Sociologickém ústavu AV ČR. Hlavní náplní tohoto týmu je příprava, provádění a analýza sociologických výzkumů a anket dotýkajících se rozmanitých aspektů bydlení: výdaje domácností na bydlení, spokojenost s bydlením, postoje občanů k různým formám bydlení nebo různým formám státní intervence do oblasti bydlení, aj. Mezi další činnosti týmu patří například mezinárodní komparace systémů bytových politik se zvláštním důrazem na sociální aspekty bydlení. K členům týmu socioekonomie bydlení patří Ing. Mgr. Martin Lux (vedoucí týmu), Ing. Petr Sunega a RNDR. Tomáš Kostelecký, CSc.1 Příkladem jejich práce jsou následující projekty:
Standardy bydlení českých domácností a potenciály k jejich růstu s přihlédnutím ke zkušenostem vyspělých zemí Evropské unie. Cílem projektu bylo provedení komplexní analýzy finanční dostupnosti bydlení, výdajů na bydlení v souvislosti s obecnými proměnami spotřebního chování v českém prostředí, sociální efektivnosti a ekonomické efektivity stávajících i potenciálních nástrojů bytové politiky směřujících ke zvýšení finanční dostupnosti bydlení (sociální bydlení, příspěvek na bydlení) a sociálních a ekonomických dopadů existujících či potenciálních 1
Socioekonomie bydlení [online]. Internetové stránky vědeckého týmu Sociologického ústavu AV ČR [200801-15]. Dostupné na www:
.
9
dílčích státních intervencí vedoucích rovněž ke zvýšení standardů bydlení českých domácností (regenerace obytného prostředí, občanská participace na správě bydlení i změně kvality bydlení, modernizace bytového fondu). Projekt podpořila Grantová agentura ČR.
Postoje k bydlení v ČR 2001 Jednalo se o rozsáhlé postojové šetření, kterého se zúčastnilo více než 3 500 respondentů z celé ČR. Výzkum byl zaměřen na spokojenost české populace se stávajícím bydlením, se situací v oblasti bydlení v ČR obecně, názory na státní podpůrné nástroje v oblasti bydlení, výdaje na bydlení, šetřena byla historie bydlení respondentů, zjišťovány byly představy o ideálním bydlení atd. SUREURO – NAS (Sustainable Refurbishment Europe) Projekt byl podpořen v rámci 5. rámcového programu EU Evropskou komisí. Cílem projektu bylo nalézt nejvhodnější metody a nástroje v oblasti obnovy a trvale udržitelného rozvoje evropských panelových sídlišť. Do projektu SUREURO bylo zapojeno Dánsko, Francie, Velká Británie, SRN, Švédsko, Finsko, Nizozemí, Itálie a Česká republika. Hlavním úkolem českých partnerů byl transfer a adaptace nástrojů vytvořených v průběhu předchozích fází projektu v českých podmínkách. Úkolem týmu socioekonomie bydlení bylo zejména hledání efektivních způsobů sociální participace obyvatel v rámci regeneračního procesu.
Trh bydlení, jeho regionální diferenciace a sociální souvislosti Hlavním cílem projektu byla analýza dosavadního fungování českého trhu s bydlením se zaměřením na jeho sociálně-ekonomické důsledky a současného členění trhu s bydlením na jednotlivé segmenty. V rámci projektu byla rovněž provedena analýza tržních cen bydlení, a to odděleně pro jednotlivé segmenty trhu, tj. pro domy, byty a pronájmy a analýza obvyklých drah bydlení v České republice.
2.2 ÚRS Praha, a.s. ÚRS Praha, a.s. vznikl v roce 1992 jako nástupnická organizace Ústavu racionalizace ve stavebnictví. Základní činností firmy jsou služby v oblasti oceňování stavební produkce
10
a dále vytváření analýz vývoje a prognóz ve stavebnictví, v regionálním rozvoji a bytové problematice pro státní i soukromý sektor. Problematikou bydlení se v ÚRS Praha zabývají Doc. RNDr. Alois Andrle, CSc. a Doc. Ing. Jaroslav Dupal, CSc. Hlavní náplň jejich práce tvoří dlouhodobé vyhodnocování časových řad bytové výstavby. Pro města zpracovávají komplexní analýzy bydlení a prognózy potřeby bytů včetně forem výstavby a vyhodnocení územního plánu a dostupnosti pozemků pro bytovou výstavbu mj. i z hlediska vlastnických vztahů. Pro konkrétní zadavatele zpracovávají průzkumy a šetření bytové situace anketního typu (regenerace bytového fondu, revitalizace sídlišť apod.). 2 Příkladem jejich práce jsou následující projekty:
Bytová výstavba v územích České republiky 1997-2002 (hlavní projektant: Doc. RNDr. Alois Andrle, CSc.) Cílem této práce bylo celkové hodnocení bytové výstavby 1997 – 2002 včetně analýzy a retrospektivy dokončených bytů v České republice, zahájených bytů a rozestavěných bytů v členění na nové rodinné domy, nové bytové domy a nástavby a přístavby v obou uvedených druzích domů a dále údaje o bytové výstavbě podle krajů a podle okresů. Další kapitoly jsou věnovány podrobnějším údajům o dokončených stavbách pro bydlení 1997-2002, údajům o rozmístění bytové výstavby (velikostní skupiny obcí, správní obvody obcí s rozšířenou působností, vybraná města, města s 50 000 a více obyvateli), struktuře bytové výstavby podle druhu budov, a dalším charakteristikám bytové výstavby jako je velikost stavebních pozemků, bytovost rodinných a bytových domů, pokojovost bytů, obytná a užitná plocha bytů, technická vybavenost bytů, stavební materiály, doby výstavby a nebytové prostory ve stavbách pro bydlení.
Studie sociálních aspektů bydlení v Hlavním městě Praze na období 20 let (hlavní projektant: Doc. Ing. Jaroslav Dupal, CSc.) Ve studii byly zodpovězeny otázky týkající se dalšího (dlouhodobého) vývoje pražských sídlišť z hlediska sociální stability uživatelů panelových bytových domů. Byly posouzeny dlouhodoběji působící vlivy jakými jsou: dosavadní demografický vývoj, úroveň bydlení v domech zatížených četnými nedostatky, oproti tomu příznivé vlivy prostředí, vybavenost bytů, zkvalitnění dopravního spojení a další. Tyto faktory byly 2
ÚRS Praha, a.s. [on-line]. Inženýrská a poradenská organizace [2008-01-16]. Dostupné na www:
11
současně ověřeny v podmínkách probíhajících transformačních změn (privatizace, nová výstavba vlastnických bytů v bytových domech, výstavba rodinných domů – vil apod., a jejich ekonomických dopadů). V práci byly využity dříve zpracované dokumenty územně plánovací, včetně koncepce regenerace bytového fondu a sociologického průzkumu u obyvatel sídlišť. Samostatně bylo uskutečněno anketní šetření v městských úřadech (18 městských částech s 54 sídlištními celky). Po vyhodnocení dosavadního vývoje a stavu na základě číselných údajů i odpovědí respondentů byly na základě projekce obyvatelstva, domácností a prognózy potřeby bytů v hlavním městě Praze podány charakteristiky budoucího vývoje 54 pražských sídlišť, přičemž bylo využito bodové ohodnocení podle současného stavu a podle parametrů v budoucím, koncovém roce. V souhrnném vyjádření autoři studie ověřili kladné i negativní tendence a dospěli k názoru, že sídlištní bydlení za předpokládaných a vytýčených předpokladů se postupně zařadí do zcela normálního typu bydlení, nedojde k masovému opouštění sídlišť a jejich přeměny na slumy. Vytýčené podmínky se zejména zaměřují na kvalitu rozhodování vlastníků bytového fondu a využití výhodných metod financování rekonstrukce a regenerace. Některé metody jsou v práci uvedeny.
12
3
CHARAKTERISTIKA BYDLENÍ V ČR
3.1 Bydlení Oficiální všeobecně uznávaná definice pojmu bydlení v České republice neexistuje. Podle J. Císaře a J. Rektoříka (1999) je bydlení jednou z nejdůležitějších a prakticky nezastupitelných potřeb člověka. Má zásadní vliv na formování člověka a jeho začlenění do společnosti. Prostředí, ve kterém se dennodenně pohybujeme má velký vliv na utváření naší osobnosti, našich vlastností, atd. Nemůže-li člověk potřebu bydlení přijatelným způsobem uspokojit, má to vážné důsledky pro kvalitu jeho života. Nedostatečné a nepřiměřené bydlení může vést k mnoha negativním společenským jevům, mezi nimi lze jmenovat kriminalitu, bezdomovectví, obtížné uplatnění na trhu práce, atd. V krajním případě může dojít k vyloučení jedince ze společnosti. Takovéto jevy mají dopady na celou společnost, a proto by také společnost měla mít zájem na uspokojování potřeby bydlení. Význam a důležitost přiměřeného bydlení pro každého jedince je dán i zakotvením práva na bydlení ve Všeobecné deklaraci lidských práv. Podle Všeobecné deklarace lidských práv, článek č. 253, přijaté valným shromážděním OSN v prosinci 1948 platí, že: „každý má právo na životní úroveň přiměřenou zdraví a blahobytu svého i své rodiny, včetně výživy, ošacení, bydlení, lékařské péče a nezbytných sociálních služeb…“. Tímto je řečeno, že pokud jedinec aktivně usiluje o zajištění vlastního bydlení, mělo by mu to být společností umožněno, ale právo na bydlení nelze od společnosti nárokovat. V roce 1976 byl jménem České socialistické republiky ratifikován Mezinárodní pakt o hospodářských, sociálních a kulturních právech, v ČR jako vyhláška č. 120/1976 Sb., kde je v článku č. 114 uvedeno, že státy „uznávají právo každého jednotlivce na přiměřenou životní úroveň pro něj a jeho rodinu, zahrnujíce v to dostatečnou výživu, šatstvo, byt, a na neustálé zlepšování životních podmínek.“
3
Všeobecná deklarace lidských práv [online]. Článek č. 25 [2008-01-17]. Dostupné na www: 4 Vyhláška č. 120/1976 Sb., o Mezinárodním paktu o občanských a politických právech a Mezinárodním paktu o hospodářských, sociálních a kulturních právech [online]. Čl. č. 11 [2008-01-17]. Dostupné na www:
13
Ne každý je však schopen si zajistit vlastní bydlení. Ve společnosti existuje specifická skupina obyvatel, mezi ně patří např. rodiny s minimálními příjmy nebo zdravotně postižení vyžadující bezbariérové byty, pro kterou jsou z bytového fondu vyčleněny tzv. sociální byty. Jde o obecní byty, které jsou pronajímány za neziskové nákladové nájemné5 nebo o byty, které jsou dotovány obcí. (Lux a kol., 2002) O tom, že bydlení je důležitou a nezastupitelnou potřebou člověka svědčí i to, že má komplementární charakter. Jinými slovy to znamená, že k uspokojování této potřeby je třeba řada dalších věcí a uspokojování další potřeb. Mezi ty nejzákladnější související přímo s užíváním bytu patří ochrana člověka a jeho rodiny, skladování a příprava jídla, spánek a odpočinek, plození a výchova dětí, hygiena a péče o zdraví, atd. Neméně důležité pro uspokojování potřeb bydlení je okolí bytu samotného. Člověk je tvor společenský, a proto mu nestačí uspokojit jen základní biologické potřeby, ale vyžaduje i takové služby a zařízení, které uspokojí jeho společenské potřeby. Proto hraje při výběru bydlení důležitou roli i dobrá vybavenost okolí sítí technické a sociální infrastruktury (obchody, školy, zdravotnická a kulturní zařízení, aj.). S potřebou bydlení souvisí také takové aktivity jako jsou přístup ke kulturním statkům, dopravní spojení, dostupnost rekreace, vztah k přírodě, volnočasové aktivity aj. Jejich význam neustále roste. Nevýhodu bytu, kterou je jeho fixace v prostoru, v tomto směru zmírňuje automobilová doprava. Naproti tomu však, především ve městech, existuje řada ekologických faktorů jako hluk, smog, prašnost nebo dopravní zácpy, které tuto vlastnost bydlení ovlivňují negativně. (Baková a kol., 1997)
3.2 Trh s byty Trh bytů jako součást obecného tržního systému je ovládán tržními principy jako kterýkoliv jiný trh. Základní vlastností každého trhu je střet nabídky a poptávky. Poptávající se snaží získat poptávanou věc za co nejnižší cenu a nabízející naopak dosáhnout co největšího zisku. Ve chvíli, kdy jsou s cenou spokojeny obě strany dochází ke směně. V případě trhu bytů platí, že pokud nabídka převažuje nad poptávkou, ceny bytů klesají a dochází k nevyužití části bytového fondu. Pokud je situace opačná, poptávka převažuje nad nabídkou a dochází k neuspokojení ze strany poptávajících. (Císař, 2004)
5
fiktivní nájemné, které pokrývá dlouhodobé zprůměrované náklady na údržbu a správu domu a bytu spolu s ekonomickými odpisy
14
Nedostatek nebo nadbytek bytů (domů) není závislý jen na aktuální nabídce a poptávce na trhu, ale ovlivňují ho i další faktory. Nelze srovnávat velikost bytového fondu s počtem cenzových domácností, neboť tyto dvě proměnné nejsou na sobě zcela nezávislé. Snadná dostupnost bydlení napomáhá utváření nových domácností a navíc některé domácnosti mohou vlastnit více než jeden byt. Avšak ani trh bytů, stejně jako jiné trhy, není uchráněn od některých problémů spojených s fungováním, resp. od selhávání trhu s byty. Podle P. Knoxe (1995) je fungování trhu s byty spojeno s řadou zvláštností, které souvisejí se specifickými vlastnostmi bytů jako zboží. Za jednu z nejdůležitějších považuje Knox (1995) fixaci bytu nebo domu v prostoru. Tato vlastnost významně ovlivňuje člověka při výběru vhodného bydlení. Do rozhodování vstupují takové proměnné jako poloha bytu nebo domu v rámci obce, u bytu poloha bytu v rámci domu a jeho dispoziční řešení. Neméně důležité je i okolní prostředí bytu či domu. Jedná se zejména o technickou a sociální infrastrukturu (obchody, školy, zdrav. zařízení, aj.), ale také třeba dostupnost zaměstnání. Bydlení se oproti jiným tržním komoditám liší v tom, že si je pořizujeme na delší dobu, jde tedy o zboží dlouhodobé spotřeby. Málokdo si pořizuje byt s tím, že se do půl roku přestěhuje. Pořizovací ceny nemovitostí jsou poměrně vysoké a s nemalou částkou je třeba počítat také při rekonstrukci či zařizování bytu nebo domu. Byt proto není obyčejným předmětem spotřeby. Do bytu většina lidí investuje se snahou uchovat nebo zvýšit jeho hodnotu (pořizovací náklady). Vysoká nákladnost bydlení tedy motivuje domácnosti k úsporám a ovlivňuje tak tvorbu a akumulaci kapitálu ve společnosti. Vlastnické bydlení představuje určitou formu uloženého majetku (stored wealth), které může být předmětem spekulací na trhu nemovitostí. Někteří lidé nekupují byty či domy proto, aby se do nich nastěhovali, ale proto, že předpokládají, že se jim jejich investice v budoucnosti zhodnotí. Pořizují nemovitosti v lokalitách, ve kterých čekají, že v nejbližší letech jejich ceny porostou. Mezi specifické vlastnosti bydlení lze podle O. Polákové a kol. (2006) kromě výše zmíněných uvést také komplexitu bydlení, jeho setrvačnost a neměnnost, vysoké transakční náklady nebo státní intervence do trhu s bydlením. Jak již bylo zmíněno, bydlení je velmi heterogenním, komplexním zbožím. Každý byt nebo dům je svým způsobem jedinečný. Je to dáno mnoha faktory. Mezi nejdůležitější patří poloha bytu nebo domu ( v daném místě může být jen jeden byt nebo dům), dále
15
velikost obytné plochy, stáří domu nebo počet přidružených prostor (sklep, garáž, zahrada, terasa, …). Komplexita bydlení je pak dána, jak již bylo uvedeno, vybaveností a dostupností technické a sociální infrastruktury v okolí bydliště. Bydlení je nutnou podmínkou pro uspokojování řádově vyšších potřeb člověka, vytváří prostředí, ve kterém se člověk dennodenně pohybuje a ovlivňuje tak jeho sociální rozvoj. Setrvačnost a neměnnost bydlení nechápe Poláková (2006) jen jako fixaci bytu v prostoru. Tyto vlastnosti bydlení jsou dány také díky poměrům na bytovém trhu, dlouhou dobou životnosti bytu a především postoji lidí. V České republice zanechal předchozí systém administrativního přidělování bytů státními orgány v lidech přesvědčení, že o bydlení se jim musí postarat stát. I díky tomuto postoji není u nás trh s byty tak pružný jak v jiných západoevropských zemích. Další ze specifických vlastností bydlení jsou transakční náklady. Jde o výdaje, které je kupující nucen zaplatit nad rámec samotné ceny bytu nebo domu. Mezi tyto náklady patří například platby realitní kanceláři nebo náklady spojené se stěhováním a zařízením nového bytu. Jelikož nejde o malé částky, ovlivňují transakční náklady mnohdy samotný výběr budoucího bydlení. Díky tomu reaguje trh s byty na změny v příjmech domácností relativně pomaleji než je tomu na trzích s běžným spotřebním zbožím. V neposlední řadě je třeba zmínit, že na trhu s bydlením hraje důležitou roli také stát. Pomocí koncepce bytové politiky a nástrojů bytové politiky se snaží jednak zajistit finanční dostupnost bydlení všem skupinám obyvatel, a také ochránit jednotlivé skupiny obyvatel na trhu s byty, ať už se jedná o ochranu nájemníků před výkyvy cen nájemného nebo vlastníky před velkými výkyvy v úrocích hypoték.
3.2.1
Lokální trhy a subjekty na trhu s bydlením
V předchozí kapitole byl stručně vysvětlen pojem trh bytů a popsány specifické vlastnosti bydlení, které ovlivňují jeho fungování. Pro konkrétní představu fungování trhu s byty je nutné si uvědomit, že neexistuje jeden jediný trh s byty, ale jednotlivé lokální trhy, které jsou plošně omezené. Podle M. Pacione (2001) existuje v každém městě řada různých lokálních trhů bydlení určených pro různé sociální skupiny obyvatel. Každý lokální trh s byty výrazným způsobem ovlivňuje utváření sídelní struktury města, a zároveň má na výslednou podobu
16
místního trhu velký vliv působení jednotlivých subjektů jako jsou řídící orgány, vlastníci půdy, investoři, developeři, realitní kanceláře, atd. Investory bývají často stavební podniky zajišťující nezbytný kapitál, pozemky a stavební a jiné dodavatele. Cílem jejich snah bývá odpovídající zisk z prodeje nebo pronájmu postavených nemovitostí. Zejména pro ty, kteří uvažují o nákupu nemovitosti či pořízení podnájmu jsou nezbytnou institucí na trhu s byty realitní kanceláře. Náplní jejich činnosti bývá zprostředkování prodeje či pronájmu vybrané nemovitosti a případné zajištění souvisejících právních služeb. Pro takovou činnost jako prodej či pronájem nemovitosti je nutné se orientovat na trhu s realitami a získat mnoho informací, což většinou není v silách jednotlivce. Dostatek financí, jak pro investory, tak pro jednotlivce pořizující si bydlení, zajišťují peněžní ústavy (banky, stavební spořitelny, …), které poskytují finance ve formě úvěrů, hypoték, půjček, aj. Podílejí se na financování bytové výstavby a do nemovitého majetku tak ukládají svůj kapitál. Nelze nezmínit ani řídící orgány, především stát, města a jednotlivé obce, které mohou být investory zajišťující bydlení pro sociálně znevýhodněné skupiny obyvatel ve formě sociálních bytů, ale hlavně realizátory státní bytové politiky. Snaží se zajistit bezproblémové fungování trhu s byty. Zapomenout nelze ani na různé zájmové organizace či sdružení, které zastupují a hájí zájmy skupiny subjektů. V České republice je to např. sdružení hájící zájmy nájemníků, tzv. Sdružení na ochranu nájemníků (SON) či sdružení hájící zájmy vlastníků domů a bytů, tzv. Občanské sdružení majitelů domů (OSMD).
3.2.2
Základní typy bydlení
Pro lepší orientaci na trhu s bydlením je dobré rozlišovat mezi pojmy druh bydlení a typ bydlení. Druhy bydlení jsou charakterizované právním důvodem užívání bytu a běžně se rozlišují tyto druhy bydlení:
družstevní bydlení
vlastnické bydlení
nájemní bydlení
17
Typy nebo též sektory bydlení (tenure) jsou kombinací druhů bydlení s dalšími charakteristikami. Podle CH. Donnera (2000) se v bytové politice obvykle rozlišuje těchto 5 základních typů/sektorů bydlení:
veřejný nájemní sektor
neziskový nájemní sektor
soukromý nájemní sektor
vlastnický sektor
družstevní sektor Byty ve veřejném nájemním sektoru vlastní povětšinou obce. Jde převážně o sociální
byty, které jsou určeny specifickým skupinám obyvatel jako jsou rodiny s malými příjmy, staří lidé, sociálně nepřizpůsobiví; lidé kteří nejsou schopni sami si zajistit bydlení. Nájemné v těchto bytech bývá často regulováno, neboť nájemníci nejsou schopni platit stejné nájemné jako nájemníci v bytech soukromého nájemního sektoru. Často se jedná o tzv. nákladové nájemné, které pokrývá náklady na správu a údržbu domu nebo nájemné, které je odvozeno od příjmů nájemců, nedosahuje ani nákladové úrovně a v takovém případě musí být provoz domu dotován. Vlastníky bytů v neziskovém nájemním sektoru bývají neziskové organizace, které jsou často silně provázány se subjekty veřejné správy, hlavně s obcemi. Rovněž v tomto sektoru se nejčastěji uplatňuje nákladové nájemné, které kryje kapitálové i provozní náklady. Jelikož vložený kapitál bývá poměrně vysoký, bývá vyšší i hodnota nákladového nájemného oproti nájemnému ve veřejném nájemním sektoru. Aby se zvýšila dostupnost tohoto typu bydlení, snižuje se nákladové nájemné buď prostřednictvím nějaké formy podpory výstavby a financování (nevratné dotace, úrokové dotace k úvěru, úvěr od státu apod.) nebo, méně často, prostřednictvím dotací na provoz domu. Soukromý nájemní sektor představuje jeden z nejproblémovějších sektorů pro bytovou politiku. U nás došlo k vytvoření tohoto sektoru po roce 1989, kdy byl mnoha lidem vrácen jejich majetek v restituci. Základním problémem je rozpor mezi snahou majitelů domů, dosáhnout co největšího zisku, tzn. stanovit výši nájemného aspoň na úroveň nákladového nájemného a naopak snahou nájemníků platit co nejnižší nájemné, aby výdaje na bydlení byly únosné pro jejich rozpočet. Vlastnické bydlení je finančně velice náročné, a proto si ho zdaleka nemůže dovolit každý. Jako takové ale představuje ideální formu bydlení, pokud jsou splaceny všechny
18
úvěry a půjčky spojené s pořízením nemovitosti. Vlastník/uživatel nemovitosti také může se svým majetkem libovolně nakládat, zastavit ho, ručit jím u hypoték nebo ho prodat. Vlastnické bydlení představuje kapitál, může být vhodnou investicí, majitel však musí mít dostatek financí na jeho údržbu. Posledním sektorem bydlení je družstevní sektor. Vlastníky bytových domů jsou v tomto případě bytová družstva složená z nájemníků, ne nájemníci samotní. Členové družstva/nájemníci nejsou vlastníky bytů, a proto nemohou byt zastavit ani prodat. Nájemné, které platí družstevníci, také není nájemným v pravém slova smyslu. Od nájemného v soukromém nájemním sektoru se liší tím, že družstevníci hradí náklady na prostou reprodukci nemovitosti6 a v nájmu není započtena částka (zisk soukromých pronajimatelů) za půjčený kapitál ve formě bytu.
3.2.3
Transformace bytové politiky po roce 1989
Změna politického režimu po roce 1989 a transformační proces, který po ní následoval, se nevyhnul ani oblasti bydlení. Podle M. Czerny a kol. (2005) lidé očekávali, že po změně politického režimu dojde k okamžité změně v politice bydlení z administrativně direktivního modelu řízení na systém založený především na soukromém vlastnictví a tržním financování, což bylo nerealistické. Uspokojivě fungující bytový trh nemůže samovolně vzniknout v důsledku pouhého odstranění systému přidělování bytů. Je nutné, aby stát vytvořil legislativní rámec pro fungující trh s byty, a také aby umožnil dosáhnout na bydlení všem skupinám obyvatel. Za klíčové události transformace v oblasti bydlení v České republice, které významným způsobem ovlivnily i podobu nájemního sektoru, lze označit restituci části bytového fondu, bezúplatný převod nerestituované části bytového fondu do vlastnictví obcí, privatizaci obecního nájemního bytového fondu a zavedení některých nových nástrojů bytové politiky – stavebního spoření, hypotečního úvěrování a příspěvku na bydlení. Za významnou lze považovat rovněž postupnou deregulaci nájemného, která započala v roce 1992.
6
splátky anuity, příspěvky do fondu oprav, příspěvek na správu, případně mimořádné platby při větších opravách a rekonstrukcích apod.
19
Restituce, která probíhala od roku 1991 se týkala těch bytů a domů, které byly zkonfiskovány mezi roky 1948 až 1990. Tímto způsobem došlo v České republice k vytvoření sektoru soukromého nájemního bydlení. Některé byty v tomto sektoru byly pronajímány za tržních podmínek, u některých došlo ke změně účelu užívání z prostor pro bydlení na nebytové prostory a část bytového fondu byla obývána nájemníky. A právě v tomto posledním případě, kdy dochází ke střetu majitelů domů s nájemníky je podle T. Šimečka (1997) nutná státní intervence. Je logické, že snahou majitelů domů bude dosáhnout zisku, tzn. že se budou snažit o dosažení alespoň nákladového nájemného, které by jim pokrylo náklady na údržbu jejich nemovitostí. Tyto snahy jsou však v rozporu s úsilím nájemníků a zachování současné výše nájemného, které bylo sjednáno zpravidla na dobu neurčitou a bylo podstatně nižší než nájemné tržní. Je nutné najít kompromis, který bude přijatelný pro obě strany. Součástí transformačního procesu byla rozsáhlá privatizace veřejného bytového fondu, a protože veřejný bytový fond je často jediným finančně dostupným bydlením, jež je nabízeno na trhu bydlení, snahy centrálních vlád nebo místních samospráv prodat téměř veškerý veřejný bytový fond měly značné důsledky pro sociálně slabší domácnosti. V rámci privatizace byl nejprve veřejný bytový fond bezúplatně převeden na obce, které se ho následně snažily zprivatizovat. Obce se totiž ocitly v složitém postavení, kdy v rámci decentralizace státní moci získaly nové povinnosti, včetně správy a údržby bytového fondu, ale zároveň jim nebyly posíleny obecní rozpočty. Jelikož nájemné v mnoha bytech nedosahovalo ani nákladového nájemného, neměly obce dostatek financí na údržbu nově nabytého majetku a byly nuceny jej zprivatizovat. (Dupal, 2004, c). Průběh privatizace byl díky neexistenci jednotných pravidel pro převod majetku poměrně chaotický a neprůhledný. Počátky privatizace bytového fondu lze zasadit do roku 1991, v té době však neexistovala žádná legislativa upravující průběh privatizace, a proto jednotlivé obce postupovaly převážně podle obecních vyhlášek, které za tímto účelem vydávaly. Bytový fond byl prodáván především právnickým osobám, nejčastěji družstvům, která tvořili dosavadní nájemníci. Další legislativní úpravu privatizace přinesl až Zákon o vlastnictví bytů7, který umožňoval převod bytů do osobního vlastnictví občanů. V souhrnu lze říci, že cílem transformace bytové politiky po roce 1989 bylo odstranění předchozího administrativně direktivního modelu řízení a zavedení fungujícího 7
Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví .
20
bytů
[online].
Dostupné
na
www:
trhu s byty. Výše popsané procesy – restituce, bezúplatný převod bytového fondu z vlastnictví státu do vlastnictví obcí a privatizace – se významně promítly do změny struktury bytového fondu. Nejvíce patrné byly ve středních a velkých městech s významným podílem nájemního bydlení. (Poláková a kol., 2006)
3.2.4
Deregulace nájemného
Regulací nájemného zajišťuje stát přístup k bydlení především sociálně slabším osobám a rodinám, které by v „tržních“ podmínkách na bydlení pravděpodobně nedosáhly. Podle O. Rybnikáře (1998) může regulaci podléhat jednak výše nájemného placeného nájemníky (někdy se hovoří o tzv. zmrazení jeho výše), nebo zisk pronajímatele, který je nějakým způsobem omezen. Jak již bylo řečeno, restituční proces u nás znamenal vytvoření sektoru soukromého nájemního bydlení. Regulace nájemného, tj. jeho udržování na úrovni, která majitelům domů neumožňuje provádět ani údržbu a rekonstrukce těchto objektů, natož dosahovat zisku z tohoto majetku, působí řadu problémů, např. další chátrání domů, zablokování trhu s byty, omezení vlastnických práv majitelů domů, atd. Regulace nájemného je sice nutná z důvodu udržení sociální rovnováhy společnosti, ne však na úkor soukromých majitelů domů. Podle R. K. Filera (1995) způsobuje regulace nájemného následující problémy. Na neregulovaném trhu pokryje nájemné za byty zhruba náklady na výstavbu a provoz těchto bytů. Jakmile se zavede regulace, dojde ke snížení zisku vlastníků. Jelikož zisky v konkurenční tržní ekonomice byly na počátku nulové, sníží regulace nájemného zisk na zápornou úroveň. Jelikož nájemné již nepokrývá náklady na obnovu, zastaví se nová výstavba. Regulace tak odstartuje začarovaný kruh, kde nedostatek bytů je ze strany státu používán jako argument pro ospravedlnění regulace nájemného, která způsobí ještě větší nedostatek bytů. Deregulace nájemného započala v roce 1992, kdy byly jednak poprvé deregulovány ceny za služby spojené s bydlením ve státních bytech, a poté došlo k celoplošnému zvýšení čistého nájemného ve státních bytech o 100 %. Vyhláška Ministerstva financí ČR č. 176/1993 Sb.8 stanovila způsob určení maximální výše nájemného z bytu a úhrady za
8
Vyhláška č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu [online]. Dostupné na www:
21
plnění poskytovaná s užíváním bytu (služby). Vymezovala základní pojmy a specifikovala rozdělení bytů do jednotlivých kategorií podle rozsahu základního příslušenství a způsobu vytápění. Určitým mezníkem ve vývoji maximálního základního nájemného byla novela vyhlášky č. 176/1993 Sb. z roku 1995, která založila dlouhodobé pravidlo pro postupné zvyšování nájemného z bytu podle určitého vzorce (tzv. metoda plošného zdražování). Uplatňovaná metoda však nerespektovala objektivní faktory nájemného9, a proto dne 1.1. 1996 nabyla účinnosti vyhláška č. 274/1995 Sb.10, která byla další novelou vyhlášky o nájemném. Poslední novelou vyhlášky o nájemném byla vyhláška č. 41/1999 Sb.11, která zjednodušila vzorec každoročního výpočtu maximálního nájemného. Nový způsob výpočtu se lišil od doposud uplatňovaného přístupu z roku 1995 a znamenal jednak značné zpomalení deregulace a jednak vyloučení obcí z možnosti ovlivňovat výši základního maximálního nájemného podle skutečné situace v závislosti na poptávce a nabídce bydlení na jejich území. (Poláková, 2006) Jak uvádí L. Dellin (2002), místopředseda OSMD, byla v roce 2000 k Ústavnímu soudu podána, na základě návrhu OSMD, žádost na zrušení vyhlášky č. 176/1993 Sb. Tato vyhláška měla být v rozporu s některými články Listiny základních práv a svobod, Ústavou ČR a mezinárodními pakty. Způsob regulace nájemného pak podle této vyhlášky byl nepřípustný a protiústavní. Sporná vyhláška byla skutečně zrušena a Ústavní soud její zrušení odůvodnil tím, že dosavadní způsob regulace znemožňuje pokrytí oprávněných nákladů a že nájemné lze regulovat pouze normou vyšší právní síly, tedy zákonem. Od té doby neexistoval právní předpis upravující stanovení nájemného až do roku 2006, kdy vstoupil v platnost zákon č. 107/2006 Sb.12 Podle tohoto zákona je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné jedenkrát ročně počínaje 1. lednem 2007, přičemž způsob výpočtu cílových hodnot měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu a maximálních přírůstků měsíčního nájemného je uveden v příloze k tomuto zákonu. Část 9
Jedním z kritérií plošného zdražování nájemného byl koeficient velikosti obce, avšak obce stejné velikosti mají naprosto rozdílné ekonomické možnosti, přístup k zaměstnání, rozdílnou technickou a občanskou infrastrukturu, tzn. že jsou různě atraktivní a přesto mají stejný koeficient zdražování nájemného. (Císař, J., 2004) 10 Vyhláška č. 274/1995 Sb., kterou se mění a doplňuje vyhláška Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění vyhlášky č. 30/1995 Sb. [online]. Dostupné na www: 11 Vyhláška č. 41/1999 Sb., kterou se mění vyhláška Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů [online]. Dostupné na www: . 12 Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů [online]. Dostupné na www: .
22
první tohoto zákona upravující způsob zvyšování nájemného pozbývá platnosti dnem 31.12. 2010, takže zůstává otázka, jak se bude problematika stanovení nájemného řešit v budoucnosti.
23
4
STÁTNÍ BYTOVÁ POLITIKA Jak již bylo zmíněno, fungování trhu s byty je spojeno s celou řadou zvláštností, které
souvisejí se specifickými vlastnostmi bytů jako zboží. Ve snaze zajistit potřebnou efektivnost, spravedlnost a stabilitu, vstupuje do oblasti bydlení stát. Snaží se o vytvoření prostředí vhodného pro aktivity všech aktérů na trhu s byty. Jelikož je bydlení považováno za jednu ze základních potřeb člověka a ne všichni jsou schopni si zajistit vlastní bydlení, jsou nutné státní intervence do trhu s bydlením. Dalším z argumentů pro státní zásahy do trhu s byty je význam oblasti bydlení v celkovém ekonomickém rozvoji země. Podle O. Polákové (2006) tvoří bytová výstavba přibližně jednu čtvrtinu investic v zemích Evropské unie, a je proto důležitým faktorem, který přispívá k hospodářskému růstu a zaměstnanosti. Poznatky těchto zemí ukazují, že právě bytová výstavba se stala v poválečném období hlavním „motorem“ ekonomického růstu. Tento průmysl hraje také významnou roli v ekonomickém cyklu, neboť kolísání ve stavebním průmyslu je větší než v jiných sektorech. Bytová politika, by však měla vycházet z toho, že potřeba bydlení by měla být primárně uspokojována tak jako většina jiných potřeb prostřednictvím trhu, tedy bez anebo jen s minimem státních zásahů. Navíc nelze zaručit, že státní intervence budou mít v praxi pouze pozitivní dopad. Úlohou státu v současném pojetí bytové politiky, podle koncepce bytové politiky ČR, je tzv. umožňovaní zásada.13 Stát je subjekt, který prostřednictvím intervencí do trhu s byty umožňuje občanům, aby si byli schopni sami zajistit své bydlení, narozdíl od předchozího administrativně-přídělového modelu, kdy úloha státu spočívala přímo v poskytování bydlení občanům. Hlavní úlohou státu je formulovat bytovou politiku s jasnými cíli a zajistit nezbytné nástroje pro její realizaci. Čím přesněji jsou definovány cíle, tím přesněji a efektivněji je možné navrhnout nástroje pro jejich implementaci a dosáhnout tak jejich naplnění. V České republice patří problematika bydlení do působnosti Ministerstva pro místní rozvoj, které zpracovává koncepci bytové politiky. Koncepce bytové politiky14 je závazný strategický dokument, v němž jsou stanoveny základní směry vývoje i konkrétní cíle
13
Ministerstvo pro místní rozvoj [online]. Sekce bytová politika [2008-02-21]. Dostupný na www: 14 Koncepce bytové politiky [online]. MMR, sekce bytová politika [2008-02-21]. Dostupný na www:
24
v oblasti bydlení. Mezi hlavní cíle bytové politiky podle koncepce bytové politiky z roku 2005 patří:
zvyšování finanční dostupnosti bydlení pro obyvatelstvo,
zvyšování nabídky bydlení především prostřednictvím podpory nové výstavy,
zvyšování kvality bydlení zejména prostřednictvím pomoci vlastníkům při správě, údržbě, opravách a modernizaci bytového fondu,
trvalá funkce nástrojů dostupných pro většinu příjmového spektra obyvatelstva, průběžný monitoring jejich účinnosti a efektivity a jejich případná korekce,
aplikace pravidel společného trhu EU zejména podmínek slučitelnosti veřejných podpor. Naplňování těchto cílů je zajišťováno právními předpisy a nástroji na podporu
bydlení.
4.1 Nástroje na podporu bydlení V poslední koncepci bytové politiky MMR ČR z roku 200515 jsou uváděny tyto podpůrné nástroje v oblasti bydlení:
Programy financované ze státního rozpočtu prostřednictvím Ministerstva pro místní rozvoj
-
Program „Podpora rozvoje bydlení“
-
Podpora hypotečních úvěrů
Podpory financované ze Státního fondu rozvoje bydlení -
Podpora výstavby nájemních bytů pro příjmově vymezené osoby
-
Poskytování nízkoúročených úvěrů mladým lidem do 36 let na novou bytovou výstavbu
-
Poskytování nízkoúročených úvěrů mladým lidem do 36 let na pořízení bytu
-
Program PANEL
15
Koncepce bytové politiky [online]. MMR, sekce bytová politika [2008-02-21]. Dostupný na www:
25
Podpory poskytované jinými resorty -
Podpora stavebního spoření
-
Příspěvek na bydlení
-
Dávky sociální péče
-
Podpora vlastníků při zateplování objektů
-
Úhrada majetkové újmy bankám
Nepřímé formy podpory (daňové úlevy) -
Daňové úlevy vázané na daň z příjmu
-
Daň z nemovitosti
-
Daňové úlevy vázané na daň z přidané hodnoty
V rámci programu Podpora rozvoje bydlení jsou finanční prostředky poskytovány na regeneraci panelových sídlišť, tj. výstavbu dopravní a technické infrastruktury, veřejných prostranství a cyklistických stezek, parkovišť nebo rekreačních ploch včetně podpory na odstranění vad panelové bytové výstavby. Dále je v rámci tohoto programu podporována výstavba nových nájemních bytů včetně výstavby podporovaných bytů16. Podporou hypotečních úvěrů se stát snaží zvýšit dostupnost vlastnického bydlení mladým lidem do 36 let. Ze Státního fondu rozvoje bydlení je poskytována dotace na výstavbu nájemních bytů ve vlastnictví obcí pro vymezené skupiny obyvatel. Dále fond poskytuje nízkoúročené úvěry mladým lidem do 36 let na novou bytovou výstavbu nebo na pořízení bytu. Program Panel je určen k financování komplexních oprav panelových bytových domů zahrnujících též zlepšení jejich tepelně technických vlastností. Hlavním cílem podpory stavebního spoření je zajištění dostatečného množství finančních prostředků, které stavební spořitelny poskytují ve formě úvěrů na financování bydlení. Příspěvek na bydlení přispívá ke krytí nákladů na bydlení rodinám či jednotlivcům s nízkými příjmy. Dávky sociální péče jsou jednorázové nebo měsíčně se opakující peněžité nebo věcné dávky doplňující sociálně potřebným domácnostem jejich nedostatečný příjem na takovou úroveň, aby mohly zabezpečit svoje základní životní 16
V Koncepci bytové politiky z roku 2005 jsou uvedeny tyto tři typy podporovaných bytů: chráněný byt, který je určen osobám se sníženou soběstačností z důvodů zdravotních či z důvodu pokročilého věku, byt na půl cesty, který, je určen osobám se sníženou schopností začlenit se do života běžné společnosti a vstupní byt pro osoby, které v důsledku nepříznivých životních okolností nemají přístup k bydlení, přičemž jsou schopny plnit povinnosti vyplývající z nájemního vztahu.
26
potřeby. Podporou vlastníků při zateplování objektů se rozumí podpora snižování energetické náročnosti budov. A nakonec, úhradou majetkové újmy bankám se rozumí vyrovnání nízkých úrokových sazeb u úvěrů na bytovou výstavbu do výše diskontní sazby.17
17
úroková míra, za kterou mohou komerční banky získat od centrální banky úvěr
27
5
BYDLENÍ V EVROPĚ Jednotlivé bytové politiky v zemích EU jsou velice odlišné, což je dáno mnoha
faktory. Bytové politiky jednotlivých zemí vycházejí s tradic a problémů, které musely tyto země řešit, velký vliv na konkrétní bytovou politiku mají také geografické, demografické a socioekonomické faktory včetně výkonnosti ekonomiky, politická orientace vlády, územně správní uspořádání, územně plánovací systém apod. Velké odlišnosti mezi evropskými zeměmi lze najít ve struktuře bytového fondu, co se týče jednotlivých segmentů bydlení. Ve všech zemích lze nalézt vlastnický sektor, ziskový i neziskový nájemní sektor a popř. družstevní sektor, avšak to, co jednotlivé země odlišuje, je podíl těchto typů bydlení na trhu, jejich konkrétní charakteristiky, funkce a dynamika vývoje. Pro ilustraci jsou na obrázku č. 1 znázorněny podíly jednotlivých typů bydlení ve vybraných zemích Evropské unie a taky Evropské unie jako celku. Irsko je zemí, kde v bytovém fondu převládá vlastnické bydlení, což je dáno především jeho geografickou polohou a historickým vývojem. Neznamená to však, že by většina lidí v Irsku byla tak bohatá, aby si mohla tento typ bydlení dovolit. Většina zemí v Evropě má více či méně rozvinutý systém sociálního zabezpečení a v Irsku mají kromě jiného nárok na podporu i nízkopříjmové domácnosti z vlastnického sektoru (Lux a kol., 2002). Nizozemí je naopak zemí s výrazným podílem bytů v neziskovém nájemním sektoru, čemuž odpovídá
i
charakter bytové politiky, která je výrazně sociálně orientována a zajišťována státními intervencemi. Příspěvek na bydlení je v Nizozemí vyplácen pouze domácnostem v nájemním sektoru bydlení.18 I přes všechny odlišnosti, lze v přístupech k bydlení jednotlivých zemí najít určité shodné rysy, což je dáno historickým vývojem, kdy mnohé země musely po 2. světové válce řešit obdobné problémy. V 50. a 60. letech šlo především o odstranění poválečné bytové nouze a obnovu bytového fondu včetně zvýšení bytového standardu. Od 70. let se začaly přístupy k bydlení v jednotlivých zemích více diferencovat, k čemuž přispělo snižování role státu a posilování tržních principů, které vyžaduje větší zohlednění konkrétní místní situace.
18
Valentová, B., Kohout, J.: Bydlení a bytová politika v Evropské Unii [online]. Odborný text k problematice bydlení dostupný na internetových stránkách MMR [2008-02-23]. Dostupný na www:
28
Obr. 1 Struktura bytového fondu v EU a ve vybraných zemích EU podle jednotlivých sektorů bydlení (Baková, L. a kol., 1997, vlastní úprava)
Ministerstvo pro místní rozvoj uvádí v koncepci bytové politiky některé rysy, které jsou v současnosti pro oblast bydlení v Evropě charakteristické. Za prvé v Evropě vzhledem k velikosti populace neexistuje nedostatek bytů. Pouze ve větších atraktivnějších sídlech může existovat nedostatek přiměřených, cenově dostupných bytových objektů. Dále je v Evropě obecně dosaženo vysoké úrovně bydlení, která se odráží především v kvalitě bytového fondu, jehož rekonstrukci a modernizaci je věnována velká péče. Zvyšování úrovně bydlení je však dlouhodobě provázeno růstem cen bydlení, což znamená růst míry zatížení domácností výdaji na bydlení, které představuje problém především pro nízkopříjmové domácnosti. V poslední době se také ukazuje, že celkově vysoká úroveň bydlení je provázena zhoršováním bytové a tím i celkové sociální situace nejchudších domácností, což má za následek prohlubování sociálních nerovností ve společnosti a rozšiřování chudoby a bezdomovectví.
29
Většina zemí v Evropě musí v oblasti bydlení řešit problémy, které vyplývají z jejich vývoje a okolností, v nichž se tyto země nachází. Česká republika patří mezi postkomunistické země, které řeší mnohé problémy spojené s transformací celého politického a ekonomického systému, které západoevropské země nemusely řešit, proto i bytová politika České republiky se bude odlišovat od bytových politik ostatních západoevropských zemí.
30
6
ZDROJE INFORMACÍ O BYDLENÍ
6.1 Sčítání lidu, domů a bytů Sčítání lidu, domů a bytů patří mezi nejdůležitější statistická zjišťování, která v České republice zajišťuje Český statistický úřad. Šetřeny jsou údaje o obyvatelstvu, jeho demografických, sociálních a ekonomických charakteristikách, domácnostech, úrovni bydlení a struktuře domovního a bytového fondu na území státu.19 Mezi zjišťované údaje patří obydlenost, velikost, druh užívání bytu, poloha a vybavení bytu, vybavení domácnosti a její rekreační možnosti, druh a důvod trvalého bydlení mimo byty. Z údajů o domech jsou pro následné analýzy důležité údaje o druhu domu, obydlenosti, období výstavby domu a jeho případné rekonstrukci, materiál nosných zdí, počet podlaží a vybavení domu (výtah, vodovod, plyn, způsob vytápění, kanalizace). Tyto údaje bývají zjišťované v intervalu deseti let na území celé České republiky a mnohé z nich mohou sloužit k porovnání cen domů a bytů a jejich vývoji v různých regionech.
6.2 Komplexní informační systém bydlení (KISEB) Komplexní informační systém bydlení (KISEB) představuje informační systém zabývající se ekonomickými informacemi o bydlení s cílem poskytovat je veřejnosti. KISEB měl původně sloužit jako zdroj informací o cenách bydlení a nájemném pro orgány veřejné správy při přípravě legislativních norem, při sestavování hodnotových map a při případné postupné deregulaci nájemného včetně sestavování zrcadel nájemného. V dnešní podobě je důraz kladen na poskytování informací laické i odborné veřejnosti, čemuž odpovídá i projekt zveřejňování informací na serveru IDNES. (Hadlač, 2004) Na internetových stránkách KISEBU je možné získat informace o místně obvyklém nájemném20 a tržních cenách bytů v 335 městech České republiky od roku 2000. Průběžný monitoring nabídkových cen bytů a nájemného zajišťuje Institut regionálních informací. Většina údajů je placená, bezplatně lze získat údaje za rok 2005. Nájemné je určováno za 19
Sčítání lidu, domů a bytů 2001 [on-line]. Český statistický úřad [2008-02-25]. Dostupný na www: 20 místně obvyklé nájemné je takové nájemné, za které je možné na volném trhu v daném místě a za běžných tržních podmínek pronajmout porovnatelný byt
31
pomocí tzv. zrcadla místně obvyklého nájemného. Jde o poměrně jednoduchý nástroj, který je založen na několika základních cenotvorných faktorech. Mezi nejvýznamnější patří poloha bytu (nemovitosti), kterou ovlivňuje řada faktorů jako poloha vzhledem k centru, vybavenost lokality službami, dopravní obslužnost, kvalita okolního prostředí, dobrá adresa, aj.21 Díky spolupráce Institutu regionálních informací s internetovým serverem IDNES mají lidé možnost na internetových stránkách tohoto deníku zjistit aktuální informace o cenách bytů a výši nájemného jak ve vybraných městech ČR, tak i v jednotlivých cenových oblastech v Praze, Brně a Ostravě. Dále je na stránkách možné nalézt údaje o vývoji cen bydlení v čase a jejich předpokládaný trend. Tyto informace jsou navíc doplněny o komentáře ke každému vydanému městu a cenové oblasti. Na stránkách je k dispozici i bytová kalkulačka, pomocí které lze podle konkrétního zadání vypočítat přibližnou cenu bytu v kterékoliv ze sledovaných oblastí.22
6.3 Ministerstvo pro místní rozvoj Problematika bydlení spadá v České republice do působnosti Ministerstva pro místní rozvoj, na jehož internetových stránkách je možné nalézt řadu užitečných informací souvisejících s problematikou bydlení. V první rubrice nazvané Právo/Legislativa lze najít jak platné zákony a vyhlášky pro Českou republiku, tak právní předpisy Evropské unie, které souvisejí s bydlením. V další rubrice Programy/Dotace jsou uvedeny podpůrné a dotační tituly poskytované v rámci bytové politiky. V rubrice Koncepce/Strategie je možné si prohlédnout schválené nebo připravované koncepční a strategické dokumenty ministerstva, vlády či Evropské unie v oblasti bytové politiky. Rubrika Statistiky/Analýzy obsahuje statistická data, analýzy a odborné texty týkající se údajů o bydlení či financování bydlení. Analýzy a odborné texty z oblasti bydlení a bytové politiky se zabývají například tematikou renovace panelových domů, systémy financování bydlení, prevencí prostorové segregace či sociálními aspekty bydlení.23
21
Komplexní informační systém bydlení [online]. Internetové stránky o místně obvyklém nájemném [200802-25]. Dostupný na www: 22 Přehled cen bytů a výše nájmů v České republice [online]. Internetový deník Dnes [2008-02-25]. Dostupný na www: 23 Ministerstvo pro místní rozvoj [online]. Sekce bytová politika [2008-02-21]. Dostupný na www:
32
6.4 Česká společnost pro rozvoj bydlení Česká společnost pro rozvoj bydlení (ČSRB) byla založena v roce 1995. Jde o společnost, která sdružuje nezávislé odborníky různého zaměření. Cílem její činnosti je vést odborné diskuze k aktuálním otázkám týkajících se bydlení, podchycovat a zpracovávat podněty a poskytovat informace pro všechny stupně státní správy a samosprávy, informovat i širokou odbornou veřejnost. Společnost pomáhá řešit otázky, které nejsou jednoznačně chápány, vedou se o ně spory a existují na řešení rozdílné názory. (Dupal, 2004, a) Činnost ČSRB je založena na aktivním vyhledávání možností spolupráce s vládními i nevládními institucemi, vysokými školami, nadacemi, výzkumnými pracovišti, včetně zahraničních, zabývajících se problematikou bydlení. Snahou ČSRB je přispět k řešení problémů bydlení v České republice, jednotlivých regionech, městech a obcích, tzn. dopomoci k vytvoření fungujícího trhu s byty s dlouhodobou vyvážeností nabídky a poptávky po bytech ve vazbě na ekonomický, sociální a demografický vývoj.24
6.5 Realitní tisk Realitní tisk patří mezi nejdůležitější zdroje informací o vývoji cen na trhu s nemovitostmi. Mezi nejznámější patří bezplatný realitní časopis Real-city, který je určen pro inzerci profesionálů v oblasti nemovitostí (realitních kanceláří, bank, developerů, atd.). První číslo časopisu vyšlo v roce 2001 pro Prahu a okolí. V současné době realitní časopis Real-City vychází v 6 oblastech České republiky s periodicitou co 14 dní (ve dvou oblastech co 3 týdny).25 Dalším významným časopisem je časopis Realit. Realit není inzertním časopisem, ale magazínem pro odborníky na trhu nemovitostí, který mapuje aktuální dění na trhu nemovitostí, a to jak v České republice, tak ve světě. Jeho tématické zaměření je poměrně široké, věnuje se všem segmentům realitního trhu - od bytových rezidencí přes komerční nemovitosti až k informacím o investičním trhu v ČR. Z hlediska této práce je důležitá ta
24
Česká společnost pro rozvoj bydlení [online]. Internetové stránky společnosti sdružující odborníky zabývající se problematikou bydlení [2008-03-02]. Dostupný na www: 25 Real-city [online]. Internetové stránky realitního časopisu Real-city [2008-03-02]. Dostupný na www:
33
část, ve které bývá zveřejňován vývoj cen stavebních pozemků, cen bytů v Praze i ve vybraných lokalitách České republiky. Problém u těchto tiskovin je ten, že nevycházejí příliš dlouho, takže je nelze použít pro zpracování delších časových řad, které by sloužily ke zhodnocení vývoje cen nemovitostí.26
26
Realit [online]. Magazín pro odborníky na trhu nemovitostí [2008-03-02]. Dostupný na www:
34
7
GEOGRAFICKY RELEVANTNÍ FAKTORY PODMIŇUJÍCÍ TRH S BYTY Trh s byty je poměrně komplikovaný systém, který se vyznačuje mnoha specifiky a na
jeho podobu má vliv mnoho faktorů. Z geografického pohledu je specifický každý lokální trh s byty, protože v každém místě dochází k působení jiné kombinace faktorů s různou intenzitou a jejich výsledné působení utváří místní bytový trh. Jako většina systémů, je i trh s byty systémem otevřeným, který je ovlivňován vnějšími faktory, ale zároveň má sám vliv na řadu jevů a událostí. Z tohoto důvodu je mnohdy těžké určit, zda níže uvedené jevy jsou faktory, které ovlivňují trh s byty, nebo jsou důsledkem vývoje trhu.
7.1 Demografické faktory Mezi faktory, které úzce souvisí a významně ovlivňují trh s byty patří demografické faktory. Podle projekcí obyvatelstva, které pro Českou republiku zpracovává Český statistický úřad, nehrozí v budoucnosti nedostatek bytů v důsledku populačního růstu, neboť počet obyvatel České republiky bude spíše stagnovat a kdyby nebylo zahraniční migrace, tak by docházelo dokonce k úbytku obyvatel. To ovšem neznamená, že není nutné investovat do rozšiřování bytového fondu. V nejbližších deseti až patnácti letech se bude výrazně měnit struktura české populace, což se odrazí i ve změnách poptávky po bydlení. Mezi současné demografické trendy, které lze nalézt hlavně v západní Evropě, které se ale začínají projevovat také v České republice patří růst počtu cenzových domácností27, nárůst počtu seniorů a vzestup podílu svobodných a rozvedených lidí. Díky tomu dochází k zvyšování počtu domácností jednotlivců, což vede následně k zvýšené poptávce po menších bytech. Podle B. Burcina a T. Kučery (2004) bylo k datu sčítání v roce 2001 svobodných, rozvedených či ovdovělých obyvatel ve věku 25 a více let o 40 % více než obydlených bytů s jednou nebo dvěma obytnými místnostmi. Vývoj některých demografických ukazatelů je zachycen v tabulce 1. Úroveň sňatečnosti v České republice je na nízké úrovni. Výrazný pokles sňatečnosti byl zaznamenám v průběhu devadesátých 27
Podle Českého statistického úřadu jsou pro potřeby sčítání lidu, domů a bytů rozlišovány tři typy domácností: bytová domácnost - soubor osob trvale společně bydlících v bytě, hospodařící domácnost soubor osob trvale společně bydlících v bytě, společně hradících náklady na bydlení, vybavení, stravu aj. a cenzová domácnost - nejmenší kolektivita osob, spjatá společným bydlením, společným hospodařením a většinou i příbuzenskými vztahy.
35
let, svého minima dosáhl v roce 2003, kdy bylo uzavřeno jen 48 943 sňatků. Tento stav je dán změnou režimu po roce 1989, kdy mladí lidé kromě jiného spojují počátek rodinného života se získáním určité ekonomické úrovně a vyřešením bytové otázky. Pro srovnání, za minulého režimu byla sňatečnost velmi vysoká , mezi roky 1971 až 1980 přes 90 000 sňatků za rok. Velmi výrazně se měnil také věk žen při prvním sňatku. Důvody zvyšování věkové hranice uzavření prvního sňatku jsou obdobné jako u celkového počtu uzavřených sňatků. Úroveň rozvodovosti, vyjádřená indexem rozvodovosti, je naopak v České republice poměrně vysoká, jedna z nejvyšších v Evropě a od roku 1991 její hodnoty pořád rostou. Jak již bylo řečeno, nízká úroveň sňatečnosti a vysoká míra rozvodovosti zvyšují poptávku po menších bytech. Tab. 1 Vybrané demografické ukazatele pro ČR v letech 1991, 1996, 2001 a 2006 1991 1996 2001 2006 71 973 53 896 52374 52 860 Počet uzavřených sňatků 22,2 24,9 26,9 28,4 Průměrný věk ženy při prvním sňatku 40,8 61,4 60,3 67,5 Index rozvodovosti28 22,5 23,7 25,3 Věk matek při narození 1. dítěte 68,2 70,4 72,1 73,4 Naděje dožití mužů 75,7 77,3 78,4 79,7 Naděje dožití žen 12,7 13,5 13,9 14,4 Obyvatelé ČR ve věku 65 + (%) (zdroj: ČSÚ; vlastní výpočty)
Snižující se úroveň úmrtnosti a zvyšující se průměrná délka života má za následek zvyšování podílu obyvatel starších 65 let (viz tab. 1), který bude v nejbližších letech umocněn odchodem do důchodu populačně silných ročníků narozených po druhé světové válce. Prodlužování průměrné délky života je provázeno zhoršováním zdravotního stavu ve vyšším věku, což vyvolává zvýšenou poptávku po bezbariérovém bydlení a po bytech ve speciálních domech, jako jsou domy s pečovatelskou službou, penziony pro seniory, apod. Již v současnosti se začíná projevovat zvýšená poptávka po tomto druhu bydlení a do budoucna ještě vzroste, takže bude nutné rozšířit také nabídku tohoto bydlení, ať již přestavbou současných bytových domů nebo výstavbou nových. Poptávku po bytech ovlivňuje také samotný věk obyvatel, lépe řečeno věková struktura obyvatel daného území. Věková struktura České republiky je charakteristická střídáním silných a slabších ročníků, což je způsobeno dvěma světovými válkami – nízká porodnost v průběhu války a poválečný baby boom. Tyto nepravidelnosti samozřejmě 28
udává počet rozvodů, připadající v daném časovém intervalu na 100 sňatků uzavřených ve stejném časovém intervalu (definice podle ČSÚ)
36
ovlivňují trh s byty. Současný růst cen bytů lze do značné míry zdůvodnit zvýšenou poptávkou po bytech populačně silných ročníků ze 70. let. Jak již bylo řečeno, změny ve struktuře bytového fondu si vyžádá také odchod do důchodu populačně silných ročníků, narozených po druhé světové válce.
7.2 Lokalizační a urbanistické faktory Faktory, které významným způsobem ovlivňují ceny bytů jsou lokalizační faktory. Jak již bylo uvedeno, trh s bydlením se vyznačuje určitými specifiky, mezi které patří také fixace bytu či domu v prostoru. To znamená, že na rozdíl od jiných komodit, je každá nabídka na trhu bydlení jedinečná, na jednom místě lze nabídnout právě jeden dům či byt, neboť každá nemovitost je nutně svázána s pozemkem. Stavební pozemek je nutnou podmínkou, ale i určitým limitem plánované výstavby. Stavební pozemky jsou zdrojem omezeným,
protože
jejich
počet
je
konečný
a
jako
takové
jsou
zdrojem
nereprodukovatelným. Právě z těchto důvodů poloha (umístění) bytu či domu významně ovlivňuje jeho tržní cenu. Jako příklad nám může posloužit srovnání cen standardního bytu (1. kategorie, 68 m2, opotřebení 40 %) v různých městech a v rámci jednoho města v různých oblastech. Kdyby poloha nehrála žádnou roli, cena takového bytu by byla ve všech městech stejná. Realita je však jiná. Stačí porovnat současné cenu bytů29 v Praze (3 269 000 Kč), Brně (2 212 000 Kč) a Ostravě (1 429 000 Kč) a uvidíme, že poloha bytu v rámci různých měst se může i několikanásobně lišit, což je dáno především různou ekonomickou situací v daných regionech. Situace je však ještě komplikovanější, neboť i v rámci jednoho města se mohou ceny bytů odlišovat. Zde hraje významnou roli okolní prostředí domu či bytu, vybavenost technickou a sociální infrastrukturou, dopravní obslužnost, dostupnost zaměstnání, množství zeleně v okolí, čistota ovzduší, sousedské vztahy, apod. Pro srovnání lze uvést ceny standardních bytů30 v různých částech Ostravy. Příkladem oblasti s podprůměrnými cenami mohou být správní obvody Hrušov, Kunčice nad Ostravicí nebo Kunčičky, kde se dá standardní byt pořídit v průměru za 1 074 602 Kč. Jedná se o periferní oblasti Ostravy s horším dopravním napojením do centra města, které navíc leží v blízkosti průmyslových závodů. Naproti tomu průměrná cena standardního bytu v městském obvodu Poruba nebo
29 30
Zdroj: internetový deník Dnes; ceny bytů v Praze k 17.2.2008 a v Brně a Ostravě k 29.2.2008 Tamtéž
37
Mariánské Hory a Hulváky se pohybuje okolo 1 550 000 Kč. Jde o oblasti s dobrou dopravní dostupností, obslužnou vybaveností a dostatkem zeleně. V této souvislosti se můžeme setkat s pojmem „dobrá adresa“. Jako dobré adresy jsou zpravidla označovány oblasti atraktivní pro bydlení, s dostatkem zeleně, které jsou preferované v poptávce po bydlení. Značku dobré adresy si určitá lokalita nezíská ze dne na den. Jde o postupný vývoj, kde spojení určité lokality s kvalitním bydlením musí vejít do obecného povědomí lidí. Obdobný proces platí i pro lokality, které se zapíší do povědomí lidí jako neatraktivní z hlediska bydlení. Zpravidla jde o oblasti se starším bytovým fondem, kde je celkově nižší cenová hladina bydlení, a proto se v těchto oblastech soustředí sociálně slabší skupiny obyvatel, které si z finančních důvodů nemohou dovolit kvalitnější bydlení. Mezi faktory, které ovlivňují trh s byty lze uvést i geografické procesy, mezi které patří proces urbanizace, suburbanizace, deurbanizace a reurbanizace provázená gentrifikací. Nejstarším procesem z výše jmenovaných je proces urbanizace. Z pohledu demografického nebo též sídelního jde o proces, kdy dochází k růstu podílu městského obyvatelstva v rámci populace a růstu koncentrace obyvatelstva do větších sídel. Z hlediska vlivu na trh s byty je významná především industriální urbanizace, jejíž počátky sahají do 18. století (Anglie) a která je spojená s rozvojem průmyslu a migrací do té doby převážně zemědělského obyvatelstva do nově se rozvíjejících průmyslových měst. Díky neexistenci veřejné dopravy byly nově vznikající obytné čtvrti, kde se soustředilo dělnické obyvatelstvo, v těsné blízkosti průmyslových závodů a celkové životní podmínky (nejen bytové) v těchto oblastech nebyly zrovna ideální. V prostředí České republiky lze jako příklad průmyslového města, které na počátku 20. století zaznamenalo velký přírůstek obyvatel, uvést Ostravu. V Ostravě bylo na přelomu 19. a 20. století objeveno černé uhlí, což mělo za následek rozvoj hornictví. V té době se do Ostravy stěhovalo za prací mnoho dělníků nejen z České republiky, ale třeba i ze sousedního Polska. V Ostravě vznikaly nové obytné čtvrti, tzv. hornické kolonie, jejichž pozůstatky lze ve městě najít i v současnosti, ať už jako oblasti, kde se soustředí sociálně slabší obyvatelstvo (obecní byty s neziskovým nájemným) nebo jako zrekonstruované objekty, které byly přeměněny na domy s pečovatelskou službou nebo jiné objekty. (Goodman and Chant, 2005) Dalším procesem, který ovlivňuje trh s bydlením je proces suburbanizace.
Jde
o proces, který je historicky spojen s rozvojem automobilové dopravy. Obecně lze suburbanizaci definovat jako prostorové rozšiřování města do okolní krajiny. (Sýkora,
38
2003). K suburbanizaci dochází zpravidla ve chvíli, kdy je dosaženo určitého stupně koncentrace městského obyvatelstva, což u části obyvatel vyvolává potřebu stěhování do klidnějších míst s pěkným okolním prostředím. Na trhu s bydlením se v této době projevuje zvýšená poptávka po stavebních pozemcích v příměstských lokalitách, kde vznikají samostatné nebo řadové, jedno až dvoupodlažní rodinné domky s vlastní zahradou. Jelikož se jedná o poměrně finančně náročný druh vlastnického bydlení, může si jej dovolit pouze určitá část obyvatelstva s vyššími příjmy. Proces suburbanizace je proto spojen s ekonomickým rozvojem regionů, který ovlivňuje kupní sílu obyvatelstva.
Obr. 2 Hrubá míra migračního salda v Praze, zázemí a Pražském městském regionu v letech 1988-2000 (In: Ouředníček, M.: Suburbanizace Prahy, Sociologický časopis, 2003, č. 2, s. 242) V prostředí České republiky si můžeme suburbanizační proces přiblížit na příkladu hlavního města Prahy. Poměrně intenzivní suburbanizace nastala v Praze v devadesátých letech minulého století v důsledku změny politického režimu. Restituce pozemků a postupné zavádění finančních nástrojů směřujících k podpoře bydlení měla za následek růst podílu lidí, kteří byly schopni financovat stavbu vlastního domu. Na obrázku 2 je zachycena hrubá míra migračního salda v Praze, zázemí a Pražském městském regionu v letech 1988-2000. Praha od roku 1988 získávala stále méně a méně obyvatel, až v roce 1998 zaznamenala úbytek obyvatel. Zázemí Prahy naopak postupně přešlo ze záporných
39
hodnot do výrazně kladných hodnot, přírůstek obyvatel vzrostl hlavně po roce 1997. (Ouředníček, 2003) Proces deurbanizace je spojen se snižováním počtu obyvatel center měst a vnějších městských částí. Obyvatelstva ubývá jednak díky nižší porodnosti, ale hlavně díky migraci obyvatel do menších obcí. Deurbanizací bývají postiženy především městské regiony, ve kterých jsou lokalizovány průmyslové závody upadajících odvětví. V době úpadku těchto odvětví si řada obyvatel hledá nové pracovní příležitosti mimo průmyslová centra. Deurbanizace postihla v padesátých až osmdesátých letech 20. století velké průmyslové oblasti Německa, Belgie, Velké Británie nebo USA31. Z pohledu trhu s bydlením ovlivňuje deurbanizace širší realitní trh než jen samotné město. Poptávka po bydlení v městském centru a jeho nejbližším zázemí se snižuje a naopak se zvyšuje poptávka po bydlení v okolních menších městech a obcích, v závislosti na nabídce zaměstnání v okolních obcích. Posledním procesem, který má vliv na trh bydlení, z hlediska urbanizace je tzv. reurbanizace, která bývá provázená gentrifikací. V rámci procesu reurbanizace dochází k obnovování obytných funkcí v centrech měst, ke změnám zaniklých nebo upadajících průmyslových prostor na administrativně-obchodní centra nebo ke vzniku nových odpočinkových zón (parky, sportovní zařízení...)32. Gentrifikací se pak rozumí proces, při němž dochází k obnově obytných funkcí určitých lokalit v centrech měst spojené s postupným vytlačováním původních většinou sociálně slabších obyvatel a příchodem obyvatel s příjmově silnějších vrstev. Na trhu realit se tak objevují nové developerské projekty, které mají nalákat obyvatelstvo s vyššími příjmy zpět do měst a oživit tak jejich ekonomiku. (Geyer, 2002)
7.3 Politické faktory Pokud se zamýšlíme nad faktory, které ovlivňují trh s bydlením, určitě bychom neměli zapomenout na politické faktory. Jak již bylo uvedeno v kapitole Státní bytová politika, trh s byty je poměrně specifický a pro národní hospodářství natolik důležitý, že k zajištění jeho fungování jsou nutné státní intervence. Určitou formu státní bytové politiky lze nalézt
31
Sýkora, L.: Vývoj měst [on-line]. Prezentace do kurzu Geografie města pro akademický rok 2007/08 [200803-13]. Dostupný na www: 32 Tamtéž
40
ve většině zemí, ať už je u moci levice nebo pravice, která se snaží státní zásahy v oblasti trhu omezovat. Faktem totiž zůstává, že ne všechno obyvatelstvo by si na volném trhu (bez státních zásahů) bylo schopno zajistit bydlení. Pro Českou republiku je důležitým dokumentem pro oblast bydlení koncepce bytové politiky, ve které jsou stanoveny základní směry vývoje i konkrétní cíle v oblasti bydlení. Naplňování těchto cílů je zajišťováno díky nástrojů na podporu bydlení. Mezi významné nástroje patří programy, které většinou formou účelové dotace (poskytované až do výše 70 % rozpočtových nákladů) podporují výstavbu nových bytů nebo opravu bytů starých, převážně v panelových domech. Díky těmto programům, ale také díky dotacím z EU se v posledních letech investovalo poměrně hodně finančních prostředků do oprav panelových domů a do celkové regenerace panelových sídlišť, což značně ovlivňuje tvář těchto sídlištních celků a mění také pohled obyvatel k této formě bydlení. V současné době je pro řadu lidí byt v panelovém domě vhodným řešením jejich bytového problému, protože se jedná a poměrně kvalitní a zároveň finančně dostupné bydlení, na rozdíl od výstavby nových bytů, které jsou podstatně dražší. (Lux a kol., 2005) Dalším druhem podpor bývají podpory zaměřené na zvýšení finanční dostupnosti bydlení.
Jedná
se
například
o
podporu
hypotečního
úvěrování,
poskytování
nízkoúročených úvěrů nebo o podporu stavebního spoření. Cílem těchto podpor je především zvýšit finanční dostupnost vlastnického bydlení pro mladé lidi. Stát prostřednictvím nástrojů na podporu bydlení usiluje o ekonomické nakládání a využití stávajícího bytového fondu, a také o zajištění přístupu k bydlení širokému spektru obyvatel. Státní zásahy však mají neoddiskutovatelný vliv na fungování trhu s bydlením a současnou strukturu bytového fondu. Stát ovlivňuje jednak nabídku na trhu prostřednictvím finančních dotací na opravu starých bytů a výstavbu nových, ale také poptávku, a to díky poskytování různých zvýhodněných úvěrů na pořízení bydlení.
7.4 Socioekonomické faktory V neposlední řadě ovlivňují trh s bydlením také socioekonomické faktory, které jsou patrné především na regionální úrovni, protože zvýrazňují rozdíly na trhu mezi jednotlivými regiony. Ceny bydlení úzce souvisí s celkovou ekonomickou situací regionu. Vhodným ukazatelem pro hodnocení ekonomické síly regionu v tomto směru může být
41
míra nezaměstnanosti33, jejíž vyšší hodnota signalizuje horší ekonomickou situaci v regionu a bude souviset s nižšími tržními cenami bydlení díky menší koupěschopnosti a zmenšené poptávce místních obyvatel, a také díky nižší atraktivitě takovéhoto regionu pro potenciální imigranty z jiných regionů České republiky. Poptávku na trhu bydlení mohou ovlivňovat také takové faktory jako jsou druh zaměstnaní nebo status domácnosti. Druh práce, kterou lidé vykonávají, především její nároky na mobilitu, jsou určující pro rozhodnutí, zda si tito pracovníci pořídí nájemní či vlastnické bydlení. Lze proto říci, že nabídka pracovních příležitostí v regionu může do určité míry ovlivňovat nabídku na regionálním trhu s bydlením. Na to, zda si pořídit nájemní či vlastnické bydlení, může mít vliv také status domácnosti. Pro některé domácnosti může být společensky neúnosné žít v nájemním bytě, a tak jejich status vlastně určuje i rozhodnutí zamířit na trh s vlastnickým bydlením. V regionech s nepříznivou ekonomickou situací může docházet k poklesu finanční dostupnosti bydlení. Vážné důsledky to může mít především pro sociálně slabší skupiny obyvatel s nižšími příjmy, kde roste nebezpečí sociální a prostorové segregace takovýchto osob. Jedná se například o lidi bez přístřeší, lidi vracející se z výkonu trestu, děti opouštějící ústavní zařízení při dosažení zletilosti, neúplné rodiny s dětmi, oběti domácího násilí, a další. Trh s bydlením je velice složitý systém, a proto není možné v této práci uvést všechny faktory, které ho nějakým způsobem ovlivňují. Výše uvedený přehled faktorů by měl sloužit jako základní přehled těch faktorů, které nějakým způsobem ovlivňují prostorové a finanční změny na trhu s bydlením nebo mohou souviset s regionálními odlišnosti na trhu s bydlením.
33
Heřmanová, E., Kostelecký, T., 2000
42
8
HISTORIE BYDLENÍ A BYTOVÉ POLITIKY PO ROCE 1948 Za minulého režimu byl v řízení národního hospodářství uplatňován tzv.
administrativně direktivní model řízení. Podle zásad socialistického režimu bylo povinností státu zajistit svým občanům bydlení, a to jak fyzicky, tak finančně. V praxi to znamenalo zajištění financování bytové výstavby, která byla součástí centrálního plánu stavebnictví, včetně nákladů na údržbu a správu bytů. Všechny tyto náklady měl zajišťovat stát a neměly jimi být zatěžovány domácnosti34, což však vedlo k značné ztrátovosti bytového hospodářství.
V centrálně
řízeném
hospodářství
nedocházelo
k
rozdělování
a přerozdělování bytů prostřednictvím trhu, ale formou administrativního přidělování bytů státními nebo veřejnými orgány. Tento systém distribuce byl založen na evidenci bytů, evidenci uchazečů o přidělení bytů a pořadnících národních výborů. Byty pak byly jednotlivým uchazečům přidělovány podle pořadí, přičemž byly preferovány určité skupiny obyvatel, zejména rodiny s dětmi. Celý systém však byl značně komplikovaný a
neefektivní.
Problémy
spočívaly
především
v
relativním
nedostatku
bytů,
v nerovnoměrném zalidnění, a také v kvalitě vybavení bytů. Neefektivnost byla způsobena díky administrativně stanoveným cenám za bydlení, které neodpovídaly nákladům na správu a údržbu bytů a navíc byly uplatňovány pouze ve státních bytech. Většina domácností rovněž nemohla očekávat druhé přidělení bytu vzhledem k tomu, jak se měnila jejich životní situace a s ní i poptávka po bydlení (založení rodiny, narození a výchova dětí, osamostatnění potomků, …). Je zjevné, že výše popsaný systém byl dlouhodobě neudržitelný a postupně muselo dojít k jeho úpravě, která spočívala ve větší finanční spoluúčasti obyvatel. (Poláková a kol., 2006)
8.1 Druhy bytové výstavby Díky socialistické bytové politice, která výrazně dotovala náklady na výstavbu a provoz státních bytů, existovala ve společnosti velká poptávka po tomto levném druhu bydlení, kterou prakticky nebylo možné uspokojit. Bytové hospodářství začalo být poměrně rychlé ztrátové, a proto byla postupně bytová výstavba přenášena i na podnikovou sféru nebo řešena za finanční spoluúčasti obyvatel formou družstevní bytové 34
Domácnosti bydlící v státních bytech platili sice nájemné, toto nájemné však nedosahovalo ani výše nákladového nájemného a nepředstavovalo velké finanční zatížení pro domácnosti.
43
výstavby. V druhé polovině 50. let se začalo s panelovou výstavbou, která měla zajistit rychlé a levné bydlení. Nová bytová výstavba však nereagovala na tehdejší poptávku, která rostla ve velkých městech, především v Praze. Nejvíce bytů se díky plánovanému řízení stavělo v severomoravském a severočeském regionu. (Musil, 2002). Od 70. let se do popředí zájmu bytové politiky dostává problém nedostatečného využívání bytového fondu, který souvisel se soustředěním obyvatelstva do měst a s nedostatečnou nabídkou bytů ve velkých aglomeracích. Naproti tomu existovaly značné rezervy ve využívání venkovského bytového fondu. Bytová otázka se proto v 70. letech stala jednou z priorit hospodářských plánů. V letech 1971 – 1980 bylo dokončeno nejvíce bytů (viz obr. 3) a zvýšila se také vybavenost bytů. Po intenzivní bytové výstavbě, která probíhala v 70. letech se bytová politika v 80. letech soustředila na zlepšení kvality bydlení. Zvětšovala se plocha nových bytů a počet místností. Snahou bylo dosažení stavu, kdy by v průměru na 1 osobu připadala 1 obytná místnost. Důležitou otázkou se stala také údržba a opravy bytového fondu, zejména opravy panelových bytových domů. I přes všechny snahy však byla tato údržba nedostatečná, a to především kvůli malému množství finančních prostředků vyčleněných na tyto práce. (Dupal, 2004, b)
Obr. 3 Dlouhodobý vývoj bytové výstavby od roku 1948 (In: Dupal, J.: Vývoj bytové výstavby v České republice a v Evropě, Stavitel, 2004, č. 7, s. 17)
44
Z hlediska financování bytové výstavby byl v období po roce v 1948 rozhodující podíl státu a národních výborů a způsob investování. Podle J. Císaře a J. Rektoříka (1999) se zpravidla rozlišují následující druhy bytové výstavby: státní bytová výstavba obecní bytová výstavba družstevní bytová výstavba podniková bytová výstavba individuální bytová výstavba
Státní bytová výstavba měla v centrálně řízené ekonomice monopolní postavení. Většina bytové výstavby byla financována ze státního rozpočtu, včetně příspěvků na družstevní
a individuální výstavbu, poskytování výhodných úvěrů družstevní bytové
výstavbě nebo půjček na individuální bytovou výstavbu. V rámci obecní bytové výstavby byly stavěny bytové domy, které zůstávaly ve správě národních výborů. Uživatelé bytů platili úhradu za užívání bytu a služby s tím spojené (nájemné), která však byla velmi nízká. Družstevní bytová výstavba byla druhým nejvýznamnějším druhem výstavby bytových domů a byla významně dotována státem (až 60 % rozpočtových nákladů bytu35). Podporována byla například i státem bezplatně poskytnutými pozemky, předprojektovou dokumentací atd. V rámci družstevní výstavby byly stavěny obytné domy a přístavby nebo nástavby, ve kterých vznikaly nové byty. Podniková bytová výstavba byla financována ze zdrojů podniků a částečně ze státního rozpočtu. Jednalo se v podstatě o kvazi družstevní bytovou výstavbu, protože podniky v zájmu získání pracovníků hradily veškeré náklady spojené a vyplývající z členství v těchto družstvech. Za užívání podnikových bytů platili zaměstnanci úhradu ve výši nájemného podobně jako u komunálních bytů. V rámci individuální bytové výstavby se stavěly převážně rodinné domky, které byly financovány hlavně z vlastních zdrojů jednotlivých stavebníků. Šlo však získat příspěvky od národních výborů nebo půjčky od spořitelen se splatností až do 30 let.
35
Baková a kol., 1997
45
8.2 Panelová sídliště Panelová sídliště se začala stavět po druhé světové válce nejen v bývalé ČSSR, ale ve většině evropských zemí36. Šlo o reakci na poválečný stav, kdy byla díky bombardování zničena velká část bytového fondu (např. v Hamburku více než polovina obydlí) a navíc se začal projevovat poválečný baby-boom, což vedlo ve většině zemí k bytové krizi. A právě v této době se přistoupilo k průmyslové panelové výstavbě, která měla relativně rychle a levně vyřešit bytový nedostatek. V bývalé ČSSR se s panelovou výstavbou začalo v druhé polovině 50. let. Nové obytné soubory byly stavěny ve většině měst a obcí a výsledkem většinou byla monotónní panelová sídliště vznikající na zelené louce. Po určité době od zahájení výstavby se začaly objevovat první problémy, které souvisely s rychlou průmyslovou výstavbou těchto velkých residenčních celků. Každý podobně velký projekt, jako byla panelová výstavba, se musí nutně projevit v krajině. V tomto případě došlo k urbanistickému narušení původní tradiční zástavby, neboť zpočátku sice byl počet podlaží panelových domů nižší, později však došlo k jejich zvětšování a zvyšování, což mělo za následek degradaci kulturního prostředí. Nízká kvalita bydlení v panelových sídlištích byla navíc umocněna tím, že při dokončování výstavby se nedostávalo finančních zdrojů na výstavbu občanské vybavenosti37, vytvoření parků a další zeleně, a také na stavbu silnic, které by zajistily dobré dopravní napojení jinak poměrně izolovaných periferních sídlišť. (Lux a kol., 2005) Problémy se nevyhnuly ani samotným panelovým domům, u kterých se poměrně brzo začaly projevovat nedostatky, způsobené nízkou kvalitou použitých stavebních materiálů. Mezi hlavní nedostatky patřila malá obytná plocha bytů, špatná tepelná a zvuková izolace domů, nekvalitní okna, nízká kvalita společných prostor v domech atd. Pod druhé světové válce byla Evropa rozdělena železnou oponou na část západní, která se vyvíjela v duchu kapitalismu a část východní, kde po 40 let existoval socialismus. Tato situace měla vliv také na odlišný vývoj sídlištních celků západní a východní Evropy. Na západě rostla s růstem ekonomiky také životní úroveň obyvatel, kteří se postupně stěhovaly ze sídlišť do vlastních domů. Relativně bohatší obyvatelé sídlišť, kteří však neměli dostatek finančních prostředků na pořízení vlastního bydlení se stěhovali do 36
S výjimkou Velké Británie a Irska. Tamní architekti patřili mezi největší kritiky modernistického hnutí. Problémy s občanskou vybaveností sídlišť vznikaly i díky systému distribuce bytů, kdy byty v určité lokalitě byly přidělovány lidem stejných věkových kategorií, což vyvolávalo tlak na zřízení hlavně škol a školek, které byly nejdřív přeplněné a posléze nevyužité. 37
46
uvolněných kvalitnějších bytů v nízkopodlažní zástavbě ve čtvrtích s lepší adresou. Na sídlištích v západní Evropě tak bylo možné pozorovat proces sociální marginalizace. Docházelo zde ke koncentraci nezaměstnaných, sociálně problémových a jim podobných skupin obyvatel. Sídliště přestala být pro většinu obyvatel vhodným místem k bydlení a docházelo v nich k úbytku obyvatel, což vedlo k finančním problémům majitelů a správců bytového fondu. Jiná situace existovala v socialistických zemích včetně bývalé ČSSR. Panelová výstavba v socialistických zemích probíhala až do konce 80. let, díky centrálně plánované bytové politice, která omezovala individuální výstavbu rodinných domů, zvláště ve velkých městech. Díky neustálému nedostatku nabídky bytů a systému přidělování bytů se bydlení na sídlištích nestalo nepopulární jako v západní Evropě, ale naopak standardním bydlením středních vrstev. Sídliště ve východní Evropě si udržela sociální heterogenitu a vyhnula se problému sociální marginalizace. (Sunega, Kostelecký, 2007)
47
9
VÝVOJ BYTOVÉHO TRHU PO ROCE 1989 Po roce 1989 došlo díky změně politického režimu k velkým změnám ve vývoji
bytového trhu, které se projevily také ve výstavbě nových bytů. Díky zrušení státních dotací na bytovou výstavbu se výrazně snížila nabídka nových bytů. Počet zahájených bytů klesl mezi roky 1990 až 1993 více než 8krát. Se zpožděním zhruba 2 až 3 let se pokles intenzity bytové výstavby projevil také v počtu rozestavěných a dokončených bytů. Počet dokončených bytů poklesl mezi roky 1990 a 1995 více než trojnásobně a počet rozestavěných bytů se od roku 1990 do roku 1994 snížil o 60 %. Pokles nabídky nových bytů a současný růst poptávky po bydlení v devadesátých letech prohloubil nerovnováhu na trhu s byty, která se projevila růstem cen na tomto trhu.
Bytová výstavba v ČR v letech 1990-2007 180 000 160 000 140 000
počet bytů
120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000
19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07
0
dokončené byty
zahájené byty
rozestavěné byty
Graf č. 1: Bytová výstavba v ČR v letech 1990-2007 (zdroj: ČSÚ)
Od roku 1993 se začala výstavba nových bytů pomalu zlepšovat. Většinou však nešlo o výstavbu bytových domů, které převažovaly v bytové výstavbě do roku 1990, ale o individuální bytovou výstavbu. K opětovnému nastartování bytové výstavby výrazně přispělo zavedení podpůrných nástrojů bytové politiky, které měly zvýšit finanční
48
dostupnost bydlení především mladým rodinám. Jednalo se o stavební spoření, zavedené zákonem z roku 1993 a hypoteční bankovnictví. Podle údajů z ČSÚ bylo v roce 1993 z celkového počtu zahájených bytů 91,5 % zahájeno v individuální bytové výstavbě (převážně rodinné domy), 4,7 % v družstevní výstavbě a 2,6 % v komunální bytové výstavbě. Počet zahájených bytů dále rostl až do roku 1998, poté mírně klesal do roku 2002, od roku 2003 se počty zahájených bytů opět zvyšovaly a rostoucí tendence trvá i v současnosti. Stavu z roku 1990 se však zatím nepodařilo dosáhnout. Na postupné zvyšování počtu rozestavěných bytů měl vliv především větší podíl rodinných domů na bytové výstavbě, pro které je typická delší doby rozestavěnosti, než samotný nárůst nové bytové výstavby. Tab. 2 Bytová výstavba v ČR v letech 1990-2007, v počtech bytů Dokončené Zahájené Rozestavěné KPBV DB/1000 Rok byty byty byty obyv. 1990 44 594 61 004 158 840 1368,0 4,3 1991 41 719 10 899 128 228 261,2 4,0 1992 36 397 8 429 97 768 231,6 3,5 1993 31 509 7 454 72 356 236,6 3,1 1994 18 162 10 964 62 117 603,7 1,8 1995 12 662 16 548 66 172 1306,9 1,2 1996 14 482 22 680 74 726 1566,1 1,4 1997 16 757 33 152 90 552 1978,4 1,6 1998 22 183 35 027 103 191 1579,0 2,2 1999 23 734 32 900 112 530 1386,2 2,3 2000 25 207 32 377 118 785 1284,4 2,5 2001 24 759 28 983 121 705 1170,6 2,4 2002 27 292 33 606 129 609 1231,3 2,7 2003 27 127 36 496 139 132 1345,4 2,7 2004 32 268 39 037 146 801 1209,8 3,2 2005 32 863 40 381 155 202 1228,8 3,2 2006 30 190 43 747 168 825 1449,1 2,9 2007 41 650 43 796 170 971 1051,5 4,0 (zdroj: ČSÚ, vlastní výpočty; DB/1000 obyv. – dokončené byty na 1000 obyvatel, KPBV38 – koeficient plynulosti bytové výstavby)
Vztah mezi počtem zahájených a dokončených bytů udává tzv. koeficient plynulosti bytové výstavby. Nízké hodnoty tohoto ukazatele v letech 1991 až 1994 jsou způsobené dostavbou bytů, jejichž stavba započala před rokem 1990. Díky tomu jsou hodnoty
38
Koeficient plynulosti bytové výstavby udává počet zahájených bytů na 1000 dokončených bytů v témže roce (zdroj ČSÚ)
49
dokončených bytů na počátku devadesátých let oproti počtu zahájených bytů relativně vysoké. Intenzitu bytové výstavby lze hodnotit také pomocí vztahu mezi počtem dokončených bytů a počtem obyvatel. Již před revolucí se intenzita bytové výstavby snižovala, v roce 1990 byl počet dokončených bytů na 1000 obyvatel v České republice sice větší než v některých zemích západní Evropy (Německo – 4, Velká Británie – 3,6), ale v průběhu devadesátých let začala Česká republika v intenzitě bytové výstavby výrazně zaostávat za vyspělými evropskými státy. V roce 1995 byl počet dokončených bytů na 1000 obyvatel v Německu 7,4, v České republice jen 1,2. Po roce 2000 si situace začala pomalu zlepšovat, ale i tak roste intenzita bytové výstavby pomalu.39 Tab. 3 Bytový fond v České republice v roce 1991 a 2001 byty byty v domech neobydlené rodinných bytových trvale celkem obydlené absolutně % absolutně % absolutně % 1991 4 077 193 3 705 681 371 512 9,1 1 795 462 44,0 2 244 947 55,1 2001 4 366 293 3 827 678 538 615 12,3 2 005 122 45,9 2 310 641 52,9 (zdroj: SLDB 2001, ČSÚ)
Při sčítání lidu, domů a bytů v roce 2001 bylo zjištěno 4 366 293 bytů, což je o 289 100 bytů více než v roce 1991. Z celkového počtu jich v roce 2001 bylo 12,3 % neobydlených. Pokud porovnáme údaje ze sčítání s údaji o počtu dokončených bytů mezi roky 1991 a 2001 zjistíme, že rozšíření bytového fondu v těchto letech nebylo způsobeno pouze novou výstavbou. Podle statistiky stavebnictví se mezi roky 1991 až 2001 dokončilo zhruba 243 tisíc bytů, podle sčítání však v bytovém fondu přibylo 289 tisíc bytů. Rozdíl mezi těmito čísly bude ještě výraznější, pokud vezmeme v úvahu tzv. odpad bytového fondu (fyzická likvidace bytu, sloučení dvou bytů do jednoho, vyčlenění z bytového fondu). Tento odpad činil podle údajů Českého statistického úřadu zhruba 100 tisíc bytů, takže čistý přírůstek bytů podle statistiky stavebnictví činil pouze 143 tisíc bytů, což je o polovinu méně, než nám říkají data zjištěná ze sčítání. Z výsledků výběrového šetření o pohybu bytového fondu mezi sčítáními v letech 1991 a 2001, které provedl Český statistický úřad, měly na rozšíření bytového fondu vliv následující faktory. Největší vliv na výsledek sčítání v roce 2001 mělo opětovné převedení dříve vyčleněných bytů mezi 39
Poláková, 2006
50
objekty individuální rekreace zpět do bytového fondu. Podle odhadu mohlo jít v celé republice asi o 60 - 65 tisíc bytů. Druhý nejvýznamnější důvod přírůstku bytového fondu souvisel se zařazením části objektů mimo bytový fond v roce 1991, které však byly v průběhu následujících let označeny popisnými čísly a staly se tak předmětem následujícího sčítání. Jednalo se zhruba o 20 – 25 tisíc bytů. Vysoký přírůstek byl způsobem také odlišným počtem bytů v rodinných domech. Oproti roku 1991 byly v mnoha rodinných domech deklarovány 2 byty, což zvýšilo počet bytů v roce 2001 o zhruba 15 – 20 tisíc bytů. Posledním významným důvodem bylo také to, že v roce 1991 se sčítání nevztahovalo na byty využívané sovětskou armádou a oproti roku 1991 se zlepšila rovněž kvalita podkladových materiálů pro sčítání, což snižovalo šanci nato, že bude některý objekt ve sčítání opomenut.40 Tab. 4 Vybrané demografické ukazatele pro Českou republiku v letech 1990-2007 ø věk při index naděje dožití PO živě PO 1. sňatku rozvo(stř. stav) narození 65 + dovosti ♂ ♀ ♂ ♀ 129 354 40,8 68,2 75,7 819 948 27,5 24,6 1991 10 302 215 121 705 38,6 68,5 76,1 828 480 27,6 24,6 1992 10 317 807 121 025 45,8 69,2 76,4 836 306 27,9 24,8 1993 10 330 607 106 579 52,9 69,5 76,6 842 681 28,4 25,4 1994 10 336 162 10 330 759 96 097 56,7 69,7 76,6 851 198 28,8 25,8 1995 90 446 61,4 70,4 77,3 859 320 29,1 26,1 1996 10 315 353 90 657 56,2 70,5 77,5 865 940 30,0 27,0 1997 10 303 642 90 535 58,8 71,1 78,1 870 374 30,0 27,0 1998 10 294 943 89 471 44,2 71,4 78,1 873 119 30,6 27,6 1999 10 282 784 90 910 53,7 71,6 78,3 875 147 30,9 27,9 2000 10 272 503 90 715 60,3 72,1 78,4 868 799 31,3 28,3 2001 10 224 192 10 200 774 92 786 60,2 72,1 78,5 869 541 31,8 28,8 2002 93 685 67,1 72,0 78,5 871 391 32,3 29,3 2003 10 201 651 97 664 64,3 72,5 79,0 876 685 32,7 29,8 2004 10 206 923 102 211 60,4 72,8 79,1 886 687 33,1 30,1 2005 10 234 092 105 831 59,4 73,4 79,7 899 533 33,4 30,4 2006 10 266 646 114 632 54,4 73,7 79,9 2007* 10 322 689 (zdroj: Demografická ročenka krajů České republiky 1991 až 2006, ČSÚ; * předběžné výsledky, PO – počet obyvatel)
Jak již bylo částečně uvedeno v sedmé kapitole, velký vliv na trh s bydlením mají demografické faktory, proto bychom neměli při analýze vývoje bytového trhu v České republice po roce 1989 zapomínat také na demografický vývoj. V tabulce 4 jsou uvedeny
40
Struktura bytového fondu [online]. Publikace ze SLDB 2001 [2008-03-23]. Dostupný na www:
51
demografické ukazatele, pomocí kterých lze objasnit vliv demografických změn v uplynulých 17ti letech na trh s bydlením. Na první pohled by se mohlo zdát, že nová bytová výstavba není nutná, protože mezi roky 1991 a 2001 došlo k růstu bytového fondu a zároveň úbytku počtu obyvatel, ale při pohledu na změnu počtu cenzových domácností (tabulka 5), jejichž počet vzrostl mezi roky 1991 a 2001 o bezmála 200 000 je jasné, že výstavba nových bytů je potřebná. Za úbytek počtu obyvatel v devadesátých letech může celkově nízká porodnost. Mladým lidem se po revoluci otevřel svět, měli možnost svobodně cestovat, studovat a věnovat se svým zálibám, čemuž mnozí dali přednost před manželstvím a založením rodiny. Z těchto důvodů proto pomalu roste průměrný věk, kdy lidé uzavírají první sňatek a roste také věk prvorodiček. Hodně mladých rodin chce svého potomka přivést do rodiny, která bude zajištěná po finanční stránce. To znamená, že většina mladých lidí si hledá nejprve menší byt, který po určité době, až se rozhodnou založit rodinu, mění za větší byt nebo rodinný domek, podle finančních možností. K růstu počtu cenzových domácností a domácností jednotlivců přispívá také vysoká úroveň rozvodovosti (vyjádřená indexem rozvodovosti) a prodlužování naděje dožití (viz kapitola 7). Tab. 5 Cenzové domácnosti v České republice v roce 1991 a 2001 Počet CD v 1 bytě CD v bytech DJ celkem 1 CD 2 CD 3 CD 4 + CD 1991 4 043 250 3 387 963 597 838 53 751 3 698 1 083 705 2001 4 235 692 3 456 289 677 814 87 126 14 463 1 253 473 (zdroj: SLDB 1991 a 2001, ČSÚ; CD – cenzové domácnosti, DJ – domácnosti jednotlivců)
Při sčítání v roce 2001 byl zjištěn také nárůst počtu bytových domácností s více cenzovými domácnosti, a to ve všech kategoriích (viz tabulka 5). Tento stav byl způsoben dvěma faktory. Prvním bylo snížení finanční dostupnosti bydlení na počátku devadesátých let. Na snížení finanční dostupnosti bydlení mělo vliv především ukončení komplexní bytové výstavby financované ze státního rozpočtu na počátku transformace, ale také deregulace cen energií a ostatních služeb spojených s bydlením, restituce bytového fondu nebo privatizace obecních bytů. Díky nízké úrovni nové bytové výstavby a zvýšené poptávce po bydlení rostly ceny bytů a tím se snižovala finanční dostupnost bydlení pro určité skupiny obyvatel, zejména pro mladé lidi. Situace se zlepšila až se zavedením státních nástrojů na podporu bydlení jako bylo stavební spoření, hypoteční bankovnictví
52
a další.41
Dalším faktorem, který ovlivnil růst počtu bytových domácností s více
cenzovými domácnostmi byla nevyhovující struktura bytového fondu podle počtu obytných místností v bytě. Z tabulky 6 vyplývá, že mezi roky 1991 a 2001 se zvětšil počet trvale obydlených bytů s 3 a více obytnými místnostmi a naopak se snížil počet trvale obydlených bytů s 1 obytnou místností. Počet dvoupokojových bytů zůstal víceméně vyrovnaný. Vzhledem k demografickému vývoji devadesátých let by bylo třeba zvýšit počet menších bytů v bytovém fondu, ať už kvůli mladým lidem, kteří žijí sami, lidem rozvedeným nebo kvůli zvyšujícímu se počtu starých lidí. Tab. 6 Trvale obydlené byty podle počtu obyt. místností s plochou min. 8 m2 v ČR v letech 1991 a 2001 z toho s počtem obytných místností byty celkem 1 2 3 4 5+ 3 705 681 572 803 1 171 027 1 272 602 427 053 262 196 1991 3 827 678 522 101 1 171 440 1 358 867 456 935 282 879 2001 107,0 91,1 100,0 106,8 107,0 107,9 2001/1991 (%) (zdroj: SLDB 1991 a 2001, ČSÚ)
9.1 Regionální rozdíly vývoje bytového trhu V předchozí kapitole byl popsán vývoj bytového trhu po roce 1989 v České republice s důrazem na faktory, které mají obecný charakter a ovlivňují trh s bydlením na území celé republiky. Na nižších úrovních však dochází k diferencovanému vývoji regionálních trhů s byty a v následující kapitole jsou popsány faktory, které ovlivňují tvorbu regionálních rozdílů včetně popisu vývoje trhů s byty ve vybraných městech České republiky. Pro demonstraci regionálních rozdílů ve vývoji bytového trhu byla pro tuto práci vybrána tři města – Praha, Brno a Ostrava. Každé z těchto měst je vzhledem k vývoji bytového trhu určitým způsobem specifické a lze na nich dobře popsat specifika jednotlivých regionů. Vývoj bytového trhu v Praze se podstatně odlišoval od vývoje ostatních měst v České republice, což je dáno administrativním určením Prahy jakožto hlavního města. Brno je druhým největším městem v České republice a správním střediskem Jihomoravského kraje. Dá se říci, že do určité míry konkuruje Praze, proto bylo zajímavé srovnat vývoj bytových trhů těchto dvou měst, společné i diferenciační trendy, které měli vliv na vývoj cen na trhu s bydlením. Posledním městem ve výběru je město 41
Regionální disparity v dostupnosti bydlení [online]. Projekt podpořený Ministerstvem pro místní rozvoj [2008-03-10]. Dostupný na www:
53
Ostrava, které je správním střediskem Moravskoslezského kraje. Jde o průmyslové město, jehož bytový trh byl významně ovlivněn jak bytovou výstavbou za minulého režimu, tak transformací průmyslu v průběhu devadesátých let. Data, která byla použita ke srovnání regionálních bytových trhů, by šla získat pro všechna krajská města České republiky, ale podstatně by se tím zvětšil počet stran práce, takže byl výběr omezen na tři největší města v České republice. Hodnocení regionálních rozdílů na trhu s byty v této práci částečně vychází z článku „Regionální diferenciace na trhu bydlení a její příčiny“ od E. Heřmanové a T. Kosteleckého (2000), který byl zpracován v rámci projektu „Trh bydlení, jeho regionální diferenciace a sociální souvislosti“, jehož realizaci podpořila Grantová agentura ČR a také Grantová agentura AV ČR. Autoři se snažili najít a objasnit pomocí postupné vícenásobné regresní analýzy (závisle proměnná – cena bytu) ty faktory, které nejvíce přispívají k objasnění regionálních rozdílů v cenách bydlení. Na počátku byl definován seznam ukazatelů (za všechny okresy ČR), z nichž bylo pomocí výše zmíněné metody vybráno 6 ukazatelů, jejichž vliv na regionální diferenciaci na trhu s bydlením je statisticky významný. Jednalo se o tyto ukazatele:
Míra nezaměstnanosti – míra registrované nezaměstnanosti v procentech ze sumy ekonomicky aktivních obyvatel k určitému datu.
Výše vybraných daní od podnikatelů – vybrané daně od osob samostatně výdělečně činných relativizované na 1000 obyvatel středního stavu pro určitý rok.
Více cenzových domácností v bytě – podíl bytových domácností se dvěma a více cenzovými domácnostmi ze sumy bytových domácností v daném roce.
Nové byty – průměrný počet dokončených bytů v určitém období připadající na 1000 obyvatel středního stavu k určitému datu.
Pracovní příležitosti – celkový počet pracovních příležitostí relativizovaný na 100 tisíc obyvatel okresu v určitém roce.
Emise – hodnota průměrného pořadí okresu na základě stanovení vzestupného stanovení okresu pro znečištění pěti základními škodlivými látkami – tuhými emisemi, oxidem siřičitým, oxidy dusíku, oxidem uhelnatým a uhlovodíky. Pro tuto práci byly ke srovnání regionálních rozdílů na trhu s byty od roku 1989 ve
vybraných městech použity některé z výše uvedených ukazatelů a některé byly upraveny
54
tak, aby bylo možné získat data pro příslušná města v daném období, ale aby zůstal zachován smysl použitých ukazatelů. Tab. 7 Vybrané ukazatele ovlivňující ceny bytů pro města Prahu, Brno, Ostravu a Českou republiku v roce 1991 a 2001 (registrovaná) míra ekon. agregát BD s CD 2 + nové byty/ prac. příl./ nezaměstnanosti (%) (ČR = 100) (%) 1000 obyv. 1000 obyv. 1991 2001 2007 1991 2001 1991 2001 97/00 97/07 1991 2001 1,2* 3,4 2,2 14,85 22,01 9,5 8,9 11,0 39,4 595 623 Praha 3,1* 8,9 6,0 4,63 4,98 8,7 9,0 10,0 37,4 633 602 Brno 4,2 16,5 9,4 4,63 3,60 5,6 7,9 3,8 10,1 664 522 Ostrava 4,1 8,9 6,0 100 100 8,6 9,7 8,6 29,5 516 464 ČR (zdroj: Hampl, M.: Geografická organizace společnosti v ČR: Transformační procesy a jejich obecný kontext. DemoArt, Praha, 2005; portál zaměstnanosti MPSV; ČSÚ; vlastní výpočty, * data z ČSÚ)
Regionální rozdíly v cenách bytů v největší míře souvisí, podle E. Heřmanové a T. Kosteleckého (2000), s mírou nezaměstnanosti, kterou je podle výsledků regresní analýzy objasněno zhruba 36 % celkové variability. S rostoucí mírou nezaměstnanosti klesají tržní ceny bytů v regionu díky obecně malé poptávce po bydlení na trhu. Lidé nemají dostatek volných financí, které by mohli investovat do pořízení bytu. Po roce 1989 došlo ke změně politického režimu, který významně ovlivnil vývoj národního hospodářství. Do roku 1989 prakticky neexistovala nezaměstnanost, to se však po revoluci změnilo. Transformace českého hospodářství v průběhu devadesátých let znamenala nejen růst nezaměstnanosti, ale také zvětšování jejích regionálních rozdílů. V Praze byla míra nezaměstnanosti v roce 1991 1,2 %, do roku 2001 se zvýšila na 3,4 % a v roce 2007 byla jen 2,2 %. Ve všech sledovaných letech dosahovala míra nezaměstnanosti v Praze výrazně nižších hodnot (jedna z nejnižších v České republice), než byl republikový průměr. Tato situace je dána především postavením Prahy jakožto hlavního města. V Praze sídlí většina významných firem, a celé město se významně podílí na výkonu národního hospodářství. V Praze se progresivně rozvíjí terciérní i kvartérní sektor a na rozdíl od jiných měst Praha neměla velké problémy s transformací průmyslu v průběhu devadesátých let. Výše uvedené faktory měly vliv na vývoj cen v Praze (viz tab. 8 a graf č. 2), které jsou nejvyšší v celé ČR. Míra nezaměstnanosti v Brně byla v roce 1991 3,1 %, což bylo méně než republikový průměr. Do roku 2001 se její hodnota zvýšila na 8,9 % a následně klesla na 6,0 % v roce 2007. Hodnoty z roku 2001 i 2007 byly srovnatelné z republikovým průměrem. Větší
55
nárůst nezaměstnanosti v Brně oproti Praze byl způsoben transformací průmyslu v Brně, který zaujímal významné postavení ve městě a i dnes hraje důležitou úlohu v hospodářství města. S vyřešením problémů s transformací průmyslu a s rozvojem terciérního sektoru ve městě souvisí také vývoj cen bytů na místním trhu s bydlením. Do roku 2001 rostly ceny bytů v Brně pomalu, ale po roce 2001 je jejich růst daleko výraznější (viz tab. 8 a graf č. 2). Míra nezaměstnanosti v Ostravě se vyvíjela daleko výrazněji než v předchozích dvou městech. V roce 1991 byla její hodnota 4,2 %, do roku 2001 se zvýšila na 16,5 % a v roce 2007 dosahovala 9,4 %. Vysoký nárůst nezaměstnanosti byl způsoben útlumem provozu v řadě velkých průmyslových závodů v regionu a následným masivním propouštěním jejich zaměstnanců. Většina nezaměstnaných byla špatně uplatnitelná na trhu práce. Měli nízkou úroveň vzdělání a jejich kvalifikace neodpovídala tehdejším požadavkům trhu práce. Je nutno říci, že i nabídka vhodných pracovních míst byla nedostatečná. V posledních letech se situace začala zlepšovat s příchodem nových investorů do regionu, o čemž svědčí i klesající míra nezaměstnanosti. Vývoj cen bytů v Ostravě je úzce závislý na situaci na trhu práce, protože ceny bytů na Ostravsku dlouhou dobu rostly velice pomalu a jejich výraznější růst byl zaznamenám až v posledních letech. Místo ukazatele výše vybraných daní od podnikatelů byl v této práci použit tzv. ekonomický agregát. Prvně zmíněný ukazatel hodnotí ekonomickou úroveň regionu a souvisí s objemem kapitálu v území. Lze očekávat, že větší výnosy z podnikání znamenají větší objem kapitálu v území, s čímž souvisí také větší pravděpodobnost koupě bytu. Ekonomický agregát je ukazatel definovaný Martinem Hamplem (2005) jako součin počtu pracovních příležitostí a průměrných mezd zaměstnanců a má podobnou vypovídací schopnost jako HDP s tím rozdílem, že HDP lze vypočítat jen do úrovně krajů, kdežto ekonomický agregát i za nižší územní jednotky. Podobně jako ukazatel výše vybraných daní od podnikatelů hodnotí ekonomickou úroveň regionu. Z tabulky 7 je vidět, že změna hodnot ekonomického agregátu mezi roky 1991 a 2001 byla v Praze velice výrazná, z 14,85 na 22,01. Praha se na výkonu republikového hospodářství podílí více než jednou pětinou a na území města se rovněž realizuje zhruba pětina všech investic v České republice. Díky nadprůměrně vysokým platům existuje ve městě dostatečná koupěschopná poptávka po bytech, která v uplynulých letech výrazně rostla a s ní rostly také ceny bytů (viz tab. 8 a graf č. 2).
56
Změna hodnot ekonomického agregátu v Brně mezi roky 1991 a 2001 není příliš výrazná, což souviselo s transformací průmyslu v devadesátých letech. Změna však přišla po roce 2001, ekonomika města začala růst. Stabilizovala se ekonomická situace ve velkých průmyslových podnicích, progresivně se rozvíjel terciérní sektor a k pozitivnímu vývoji došlo také v oblasti malého a středního podnikání. V současnosti je Brno na druhém místě (za Prahou) v počtu umístění přímých zahraničních investic. Mezi významné projekty v této oblasti patří např. Brněnská průmyslová zóna – Černovická terasa nebo Český technologický park Brno. Ekonomický růst města Brna měl vliv na růst cen bytů. Do roku 2001 se ceny bytů pohybovaly v průměru za 10 000 Kč/m2 a po roce 2001 začaly stoupat, do roku 2006 se jejich cena zvedla na dvojnásobek. V Ostravě došlo ve sledovaném období k poklesu hodnoty ekonomického agregátu z 4,63 v roce 1991 na 3,60 v roce 2001. Ekonomika města byla významně poznamenána transformací průmyslu v devadesátých letech. Ostrava je centrem těžkého průmyslu, které bylo za minulého režimu významně podporováno, ale po roce 1989 bylo mnoho výrobních provozů zrušeno a došlo k celkovému útlumu průmyslové výroby. Pozitivní obrat ve vývoji ekonomiky města bylo možné sledovat až v průběhu posledních několika let. Do města začali proudit investice, především do průmyslových zón Hrabová a Mošnov. Ze zahraničních investic je možné zmínit např. Hyundai, TietoEnator nebo ArcelorMittal. Ceny bytů v Ostravě se díky špatné ekonomické situaci dlouho držely na nízké úrovni, ale v posledních letech prudce stoupají, přičemž jejich růst se očekává i v blízké budoucnosti. Další ukazatel, který ovlivňuje regionální rozdíly v cenách bydlení je počet bytových domácností se dvěma a více cenzovými domácnostmi z celkového počtu bytových domácností ve sledovaném roce. Čím vyšší je počet takovýchto domácností, tím větší je naplněnost nebo spíše přeplněnost bytového fondu a s tím roste i pravděpodobnost potřeby samostatného bydlení. Zvýšená poptávka po bydlení pak způsobuje růst cen na trh s byty. V Praze byl počet bytových domácností s více cenzovými domácnostmi v roce 1991 větší než republikový průměr, zhruba 9,5 % bytových domácností tvořily dvě a více cenzové domácnosti. I přes to, že do roku 2001 poklesla hodnota tohoto ukazatele na 8,9, dá se říci, že se stále jedná o poměrně vysoké číslo, které by mohlo přispívat ke zvýšené poptávce na bytovém trhu. V Brně se hodnota sledovaného ukazatele zvýšila mezi roky 1991 a 2001 z 8,7 na 9,0 a dosáhla tak prakticky stejné úrovně jako v Praze. V obou městech byl podíl bytových domácností s více cenzovými domácnosti z celkového počtu
57
bytových domácností poměrně veliký již v roce 1991 a do roku 2001 se moc nezměnil, takže nelze přesně určit, jak velký vliv měl na ceny na bytovém trhu. V Ostravě naopak stoupla hodnota sledovaného ukazatele o více než 2 % a mohla proto přispět k mírnému růstu cen bytů ve sledovaném období. Tab. 8 Průměrné ceny bytů (Kč/m2) ve vybraných krajích a okresech ČR v letech 1998 – 2006 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Praha 1 Praha 2 Praha 3 Praha 4 Praha 5 Praha 6 Praha 7 Praha 8 Praha 9 Praha 10 Praha hl. m. celkem Brno-město Ostrava-město Středočeský kraj Jihomoravský kraj Moravskoslezský kraj Česká republika
42 960 19 357 12 646 10 702 14 153 13 353 30 978 18 800 11 771 16 349 19 228 9 269 4 932 6 147 7 389 5 163 8 077
39 507 19 695 18 199 15 322 16 794 15 042 12 897 27 658 16 373 11 989 22 954 8 899 7 272 7 797 7 180 4 472 12 453
49 481 21 476 15 186 15 022 16 754 14 054 28 666 14 023 14 899 23 036 11 268 3 857 7 870 6 227 5 472 11 936
53 118 25 989 16 316 16 316 16 316 25 989 25 989 16 316 16 316 16 316 21 833 10 837 6 334 6 375 6 163 3 965 7 116
52 769 27 274 18 621 18 621 18 621 27 274 27 274 18 621 18 621 18 621 24 150 12 221 8 616 7 368 9 053 4 997 7 663
53 856 34 744 25 659 25 659 25 659 34 744 34 744 25 659 25 659 25 659 30 498 16 048 11 137 10 829 11 796 7 053 11 489
55 411 37 697 27 571 27 571 27 571 37 697 37 697 27 571 27 571 27 571 31 145 17 560 12 079 13 426 12 549 7 304 11 941
54 780 37 551 30 013 30 013 30 013 37 551 37 551 30 013 30 013 30 013 33 426 19 252 13 368 14 772 15 131 8 315 13 213
55 566 39 003 31 726 31 726 31 726 39 003 39 003 31 726 31 726 31 726 36 555 22 381 15 509 16 255 17 319 9 882 14 051
(zdroj: Český statistický úřad)
Mezi ukazatele, které ovlivňují ceny bydlení patří také počet dokončených bytů v území relativizovaný na 1000 obyvatel k určitému datu. S rostoucí poptávkou po bydlení roste také nabídka nových bytů, vyjádřená počtem dokončených bytů. Zvýšená poptávka umožňuje růst cen nových bytů, takže v regionech s nadprůměrným počtem dokončených bytů lze očekávat vyšší tržní ceny bytů. První hodnota u ukazatele nové byty v tabulce 7 představuje počet dokončených bytů v letech 1997 - 2000 na 1000 obyvatel k roku 2001, druhá pak počet dokončených bytů v letech 1997 – 2007 na 1000 obyvatel k roku 2007 (data pro rok 2007 jsou předběžná). V České republice bylo mezi roky 1997 – 2000 dokončeno zhruba 8,6 nových bytů na 1000 obyvatel. V Praze i v Brně jsou hodnoty tohoto ukazatele pro stejné období vyšší než republikový průměr, v Praze 11 dokončených bytů na 1000 obyvatel a v Brně 10 dokončených bytů na 1000 obyvatel. Z tabulky 8 vyplývá, že v tomto období byly v Praze i v Brně vyšší rovněž průměrné ceny bytů. V Ostravě naopak hodnota tohoto ukazatele nedosahovala v prvním sledovaném období ani poloviny hodnoty republikového průměru
58
a při porovnání cen zjistíme, že také tržní ceny bytů nedosahovaly průměrných cen bytů v České republice.
40 000
Průměrné ceny bytů (Kč/m2) ve vybraných krajích a okresech ČR v letech 1998 – 2006
35 000 30 000
[Kč/m2]
25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 1998
1999
Hl. m. Praha Středočeský kraj Česká republika
2000
2001
2002
2003
Brno-město Jihomoravský kraj
2004
2005
2006
Ostrava-město Moravskoslezský kraj
Graf č. 2: Průměrné ceny bytů (Kč/m2) ve vybraných krajích a okresech ČR v letech 1998 – 2006 (zdroj: ČSÚ)
Pokud budeme tento ukazatel hodnotit v delším časovém období, konkrétně pro roky 1997 – 2007, bude ještě patrnější rozdíl mezi městy Prahou a Brnem na jedné straně a Ostravou na straně druhé. V prvních dvou městech vzrostl počet dokončených bytů na 1000 obyvatel oproti prvnímu období téměř čtyřnásobně, ale v Ostravě nedosáhl ani trojnásobku původní hodnoty. V Ostravě byla v průběhu sledovaných let dokončena pouze třetina bytů vzhledem k republikovému průměru. Tento stav zhruba odpovídá vývoji cen bytů ve vybraných městech. Praha i Brno jsou města prosperující s rostoucí ekonomikou, kdežto Ostrava se dlouhou dobu potýkala s problémy, které souvisely s transformací průmyslu po roce 1989 a až v posledních několika letech se ekonomická situace v Ostravě začíná obracet k lepšímu. Tento stav lze dokumentovat ani ne tak pomocí ukazatele nových bytů, jako podle počtu zahájených bytů, které v posledních dvou letech v Ostravě výrazně vzrostly. Posledním ukazatelem, pokud pomineme ukazatel emisí, který není příliš vhodný pro vysvětlení regionálních rozdílů v cenách bydlení ve velkých městech, je ukazatel pracovních příležitostí relativizovaný na 1000 obyvatel příslušného města. Čím větší je
59
koncentrace pracovních příležitostí ve městě, tím větší je poptávka po bydlení v místě pracoviště a s rostoucí poptávkou rostou také ceny bytů. Tento ukazatel do jisté míry souvisí s mírou nezaměstnanosti a ekonomickým agregátem, ukazateli, které jsou uvedeny výše. Ve sledovaném období, tj. mezi roky 1991 – 2001 se zvýšil počet pracovních příležitostí pouze v Praze, která potvrdila svou pozici stabilní oblasti s dostatkem pracovních příležitostí. Zvýšila se rovněž průměrná cena bydlení ve městě. V Brně došlo mezi roky 1991 – 2001 k mírnému poklesu počtu pracovních příležitostí, což bylo způsobeno především transformací průmyslu v devadesátých letech. V uvedeném období nebyl zaznamenán výraznější růst cen bydlení. Růst počtu pracovních příležitostí a změny v jejich struktuře z hlediska jednotlivých sektorů národního hospodářství nastaly až po roce 2001, kdy Brno nastartovalo ekonomický růst. Přesnější údaje však přinese až sčítání, které proběhne v roce 2011. Po roce 2001 začaly ceny bytů v Brně výrazněji růst. Tab. 9 Průměrné ceny bytů (Kč/m2) ve vybraných krajích a v závislosti na stupni opotřebení bytu 1998-2000 celkem Pásmo opotřebení (%) 0-10 10-25 25-50 50-100 29 157 31 855 16 024 12 771 Praha hl. m. 15 278 14 932 9 344 8 933 Brno-město 5 418 5 202 5 718 6 157 Ostrava-město 12 625 6 538 7 361 5 602 Středočeský kraj 13 337 8 451 5 940 7 012 Jihomoravský kraj 5 878 5 064 4 644 5 132 Moravskoslezský kraj 26 306 11 950 6 826 7 840 Česká republika 2002-2004 celkem Pásmo opotřebení (%) 0-5 5-20 20-45 45-100 39 469 30 493 28 592 26 039 Praha hl. m. 21 588 18 861 15 933 12 570 Brno-město 8 178 7 837 6 420 Ostrava-město 20 635 13 798 10 701 9 979 Středočeský kraj 18 608 14 247 11 329 9 859 Jihomoravský kraj 8 962 8 641 7 144 5 440 Moravskoslezský kraj 22 120 14 913 10 296 9 600 Česká republika (zdroj: ČSÚ)
okresech ČR v letech 1998 – 2006 2000-2002 celkem Pásmo opotřebení (%) 0-5 5-20 20-45 45-100 33 125 16 722 5 076 11 605 15 439 6 042 24 817
22 842 12 061 4 681 7 694 9 304 4 460 9 532
23 276 11 746 4 454 6 306 7 333 4 338 6 671
18 491 9 628 3 142 5 625 5 396 4 071 6 398
2004-2006 celkem Pásmo opotřebení (%) 0-5 5-20 20-45 45-100 42 904 27 196 13 878 21 301 20 486 14 706 23 665
33 932 21 862 11 583 16 903 17 172 11 419 16 103
31 782 19 588 9 408 13 619 14 039 8 512 12 038
29 272 14 498 7 681 10 517 11 256 6 405 8 719
V roce 1991 připadalo v Ostravě na 1000 obyvatel zhruba 664 pracovních míst, což bylo výrazně více než byl republikový průměr. Bylo to dokonce více než v Praze nebo v Brně ve stejném roce. Ostrava byla za minulého režimu centrem těžkého průmyslu
60
v zemi a většina pracovních míst byla v průmyslu. To se změnilo v průběhu devadesátých, kdy velké průmyslové podniky hromadně propouštěly své zaměstnance a rostla nezaměstnanost. Do roku 2001 se počet pracovních příležitostí na 1000 obyvatel v Ostravě snížil na 522. Pro srovnání, Praha v té době měla 623 pracovních příležitostí na 1000 obyvatel a Brno 602. Pozitivní obrat v zaměstnanosti by měl nastat s příchodem nových investorů do regionu, např. Hyundai nebo TietoEnator, ale přesná čísla nám opět přinese až sčítání lidu v roce 2011. Zdrojem dat pro tabulky 8 a 9 o průměrných cenách bytů v jednotlivých krajích a okresech byla publikace „Ceny sledovaných druhů nemovitostí“, kterou na svých internetových stránkách zveřejňuje Český statistický úřad. Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku mají finanční úřady povinnost předávat údaje, obsažené v daňových přiznáních o cenách zjištěných při oceňování nemovitostí a o cenách sjednaných za tyto nemovitosti v případě prodeje, Ministerstvu financí a Českému statistickému úřadu. Český statistický úřad na základě těchto dat zveřejňuje výše uvedenou publikaci. Tab. 10 Bytová výstavba ve vybraných městech České republiky v letech 1997-2007 Praha Brno Ostrava DB/1000 obyv. DB ZB RB DB ZB RB DB ZB RB Praha Brno Ostrava 465 1 621 2 861 220 579 1 450 1,6 1,2 0,7 1997 1 925 6 391 11 157 882 1 430 3 442 479 803 1 619 3,2 2,3 1,5 1998 3 805 4 011 11 499 3 637 3 053 11 106 1 451 1 259 3 208 261 321 1 605 3,1 3,8 0,8 1999 3,0 2,6 0,7 2000 3 593 5 153 12 246 1 007 1 129 3 319 232 185 1 550 772 3 095 345 351 1 556 2,7 2,6 1,1 2001 3 210 3 331 11 121 1 000 3,4 2,9 1,0 2002 3 950 5 229 13 369 1 081 1 024 3 147 328 386 1 616 3,8 3,0 0,9 2003 4 415 5 702 14 944 1 095 1 108 3 380 287 239 1 570 5,1 3,4 0,8 2004 5 924 6 937 16 160 1 240 2 627 5 015 243 241 1 467 965 5,6 3,5 0,9 2005 6 564 8 124 17 709 1 305 1 904 5 662 272 192 4,4 3,9 0,9 2006 5 186 7 901 20 466 1 442 1 836 6 056 264 490 1 191 7,9 7,5 0,6 2007* 9 422 5 307 21 125 2 736 2 187 5 506 187 654 1 658 (zdroj: ČSÚ, vlastní výpočty; DB – dokončené byty, ZB – zahájené byty, RB – rozestavěné byty) * data pro okres Ostrava-město k 30.9.2007
K ilustraci rozdílného vývoje bytových trhů jednotlivých regionů může sloužit i přehled bytové výstavby ve vybraných městech (viz tab. 10 a graf č. 3). Počátečním rokem sledování byl zvolen rok 1997, neboť v tomto roce byly poprvé údaje o bytové výstavbě získávány i za jednotlivé obce (dokonce i části obcí). Jelikož nemají všechna města stejný počet obyvatel, je lepší hodnotit vývoj bytové výstavby pomocí relativního ukazatele počtu dokončených bytů na 1000 obyvatel. 61
V Praze se ve sledovaném období dokončilo více bytů v přepočtu na 1000 obyvatel než byl republikový průměr, a to ve všech letech. Velké rozdíly (více než 1 byt na 1000 obyvatel) v počtu dokončených bytů mezi Prahou a Českou republikou byly v roce 1998 a pak od roku 2003 do současnosti. Maximálního rozdílu bylo dosaženo v roce 2007, a to 3,9 dokončených bytů na 1000 obyvatel.
Dokončené byty na 1000 obyvatel v Praze, Brně, Ostravě a v ČR v letech 1997 - 2007 9,0
dok. byty/1000 obyv.
8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 1997
1998 Praha
1999
2000
2001
Brno
2002
2003
Ostrava
2004
2005
2006 2007*
Česká republika
Graf č. 3: Dokončené byty na 1000 obyvatel v Praze, Brně, Ostravě a v ČR v letech 1997 – 2007 (*data pro okres Ostrava-město k 30.9.2007, zdroj: ČSÚ)
V Brně byl počet dokončených bytů na 1000 obyvatel nižší než republikový průměr pouze v roce 1997 a v následujících letech již jeho hodnoty převyšoval. Rozdíly mezi Brnem a Českou republikou nebyly u sledovaného ukazatele tak výrazné jako rozdíly mezi Prahou a ČR. Výjimku tvoří rok 1999 kdy bylo v Brně dokončeno 3,8 bytů na 1000 obyvatel, v Praze ve stejném roce jen 3,1 bytů a v ČR 2,3 bytů. Rovněž v roce 2007 se v Brně dokončilo podstatně více bytů než byl republikový průměr. V Ostravě se po celé sledované období stavělo výrazně méně bytů než v průměru v České republice. Počet dokončených bytů většinou nepřekročil hodnotu 1 byt na 1000 obyvatel a rozdíly mezi Českou republikou a Ostravou postupně rostly. První dva roky se rozdíl v počtu dokončených bytů na 1000 obyvatel pohyboval do 1 bytu, od roku 1999 do roku 2003 do 2 bytů a po roce 2004 je rozdíl v počtu dokončených bytů větší než 2 byty na 1000 obyvatel. Při srovnání Ostravy s Brnem nebo Prahou by rozdíly byly ještě patrnější.
62
Při porovnávání bytového fondu vybraných měst v letech 1991 a 2001 je možné si všimnout určitých odlišností v jeho vývoji. Jedná se především o odlišné změny podílu trvale obydlených a neobydlených bytů v jednotlivých městech (viz tab. 11). V České republice se podíl neobydlených bytů z celkového počtu bytů zvýšil z 9,1 % v roce 1991 na 12,3 % v roce 2001, tj. zhruba o jednu třetinu. V Praze byl tento nárůst podstatně vyšší, z 4,0 % v roce 1991 na 9,9 % v roce 2001. V Brně se podíl neobydlených bytů z bytového fondu zvýšil v uvedeném období zhruba dvojnásobně. Odlišná situace byla v Ostravě, kde se podíl neobydlených bytů zvýšil pouze o 0,4 %, což je výrazně méně než republikový průměr. Tab. 11 Bytový fond ve vybraných městech České republiky v roce 1991 a 2001 Byty byty v domech Neobydlené rodinných bytových trvale celkem obydlené absolutně % absolutně % absolutně % 516 293 495 804 20 489 4,0 62 828 12,2 1991 Praha 551 243 496 940 54 303 9,9 72 122 13,1 475 162 86,2 2001 158 555 151 671 6 884 4,3 30 914 19,5 127 094 80,2 1991 Brno 165 366 151 724 13 642 8,2 34 093 20,6 130 420 78,9 2001 132 806 125 969 6 837 5,1 18 284 13,8 114 091 85,9 1991 Ostrava 135 912 128 388 7 524 5,5 20 691 15,2 114 663 84,4 2001 371 512 9,1 1 795 462 44,0 2 244 947 55,1 1991 4 077 193 3 705 681 ČR 538 615 12,3 2 005 122 45,9 2 310 641 52,9 2001 4 366 293 3 827 678 (zdroj: SLDB 1991 a 2001, ČSÚ; vlastní výpočty)
Určitých rozdílů si lze všimnout i při porovnávání bytového fondu podle druhu domu. Všechna velká města mají většinu bytů v bytových domech, na rozdíl od celé republiky kde je poměr bytů v rodinných domech a bytových domech poměrně vyrovnaný. Při srovnání jednotlivých měst se nejvíce odlišuje město Brno, kde v roce 2001 byla více než pětina bytů v rodinných domech. V Praze se ve stejném roce nacházelo v rodinných domech pouze 13,1 % bytů a v Ostravě 15,2 % bytů. Určitý vliv na odlišný vývoj cen bytů ve vybraných městech České republiky mohl mít i vývoj některých demografických charakteristik v jednotlivých městech. Prvním z vybraných ukazatelů je počet živě narozených na 1000 obyvatel. Celkově se počet živě narozených dětí v průběhu devadesátých let snížil a znovu začal růst až po roce 2001. Lišily se však hodnoty počtu narozených dětí v jednotlivých městech. V Praze se ve sledovaném období rodilo dětí nejméně, Brnu připadlo druhé místo a v Ostravě se
63
z vybraných měst rodilo dětí nejvíce. V roce 1991 byl rozdíl mezi počtem živě narozených dětí v Praze a Ostravě největší – 3,4 % a do roku 2006 se snížil na 0,7 %. Rozdíly v počtu narozených dětí musíme hledat především v odlišné etnické struktuře vybraných měst. Tab. 12 Demografické ukazatele pro vybraná města ČR v letech 1991, 1995, 2001, 2004 a 2007 počet živě ŽN na index počet obyvatel ø věk při obyvatel naroze1000 rozvodo65 + 1. sňatku (stř. stav) ní obyv. vosti celkem % ♂ ♀ 12 946 10,7 48,6 188 611 15,5 25,8 23,2 1 214 959 1991 Praha 388 536 4 503 11,6 48,6 55 552 14,3 24,6 22,6 Brno 327 605 4 615 14,1 44,2 40 929 12,5 24,2 21,7 Ostrava 1 212 655 9 470 7,8 64,5 194 022 16,0 26,9 24,4 1995 Praha 389 559 3 147 8,1 70,1 58 075 14,9 25,9 23,8 Brno 325 508 3 314 10,2 63,3 43 022 13,2 25,2 22,8 Ostrava 9 057 7,6 47,2 193 932 16,3 28,3 25,7 1 189 981 1999 Praha 384 039 3 060 8,0 44,5 59 330 15,4 27,5 25,1 Brno 2 995 9,3 49,5 44 503 13,8 26,6 24,2 321 764 Ostrava 1 161 938 10 057 8,7 60,1 184 599 15,9 30,0 27,3 2003 Praha 370 505 3 367 9,1 60,0 58 634 15,8 29,2 26,8 Brno 313 568 3 227 10,3 96,3 44 916 14,3 28,5 26,2 Ostrava 1 181 610 12 530 10,6 54,6 186 224 15,8 30,8 28,4 2006 Praha 366 757 4 056 11,1 47,8 60 616 16,5 30,4 28,2 Brno 309 495 3 491 11,3 71,6 48 005 15,5 29,7 27,0 Ostrava (zdroj: Demografická ročenka krajů a okresů ČR 1991 až 2006, ČSÚ; ŽN – živě narození)
Odlišný vývoj v rámci sledovaných měst probíhal také u ukazatele počtu obyvatel ve věku 65 a více let. V Brně i Ostravě hodnoty tohoto ukazatele v průběhu sledovaných let postupně rostly, v Praze rostly jen do roku 1999 a pak došlo k mírnému snížení. Pomalu se také snižoval rozdíl mezi jednotlivými městy. V roce 1991 byl rozdíl mezi Prahou (15,5 %) a Ostravou (12,5 %) celé 3 % a do roku 2006 se snížil na 1 %. Ostrava má v rámci sledovaných měst nejnižší podíl obyvatel ve věku 65 a více let a Praha naopak největší, i když v roce 2006 se na první místo dostalo Brno s podílem obyvatel ve věku 65 a více let 16,5 %. U ukazatele průměrného věku při prvním sňatku je ve všech sledovaných městech patrný jeho nárůst. V Praze je průměrný věk při prvním sňatku v celém sledovaném období u mužů i u žen největší v rámci sledovaných měst a v Ostravě naopak nejmenší. Během sledovaného období se v Praze věková hranice u mužů posunula o 5 let a u žen o 5,2 let. V Brně došlo k zvýšení průměrného věku při první svatbě u mužů o 5,8 let a u žen o 5,6 let, v Ostravě u mužů o 5,5 let a u žen o 5,3 let.
64
Zajímavý je rovněž vývoj rozvodovosti, který je vyjádřen indexem rozvodovosti (počet rozvodů na 100 sňatků v daném roce). Ve sledovaném období došlo ve všech městech k relativně velkým výkyvům v počtu rozvodů, což bylo zapříčiněno především úpravou rozvodové legislativy. V roce 1998 například vstoupila v platnost novelizace zákona o rodině, v rámci které se upravovaly také podmínky rozvodu a po této změně došlo k výraznému zvýšení rozvodovosti. Nejvíce je tento vliv patrný u města Ostravy, kde došlo k zvýšení indexu rozvodovosti z 49,5 v roce 1999 na 96,3 v roce 2003. I přesto, že hodnoty indexu rozvodovosti mezi roky 2003 a 2006 klesly, stále patří České republika mezi země s nadprůměrnou intenzitou rozvodovosti. Tab. 13 Cenzové domácnosti ve vybraných městech České republiky v roce 1991 a 2001 Počet CD v 1 bytě DJ* BD CD 2 + CD celkem 1 CD celkem % celkem % celkem 495 804 448 703 47 101 9,5 547 290 187 720 34,3 1991 Praha 36,8 2001 496 940 452 850 44 090 8,9 547 811 201 335 51 573 31,1 1991 151 671 138 459 13 212 8,7 165 880 Brno 55 788 33,3 2001 151 724 138 050 13 674 9,0 167 740 7 111 5,6 134 149 39 852 29,7 1991 125 969 118 858 Ostrava 47 728 33,9 2001 128 388 118 124 10 264 8,0 140 848 (zdroj: SLDB 1991 a 2001, ČSÚ; BD – bytové domácnosti, CD – cenzové domácnosti, DJ – domácnosti jednotlivců; * z celkového počtu cenzových domácností)
Vliv na ceny bytů v jednotlivých městech může mít také odlišný vývoj počtu cenzových domácností, domácností jednotlivců a počtu bytových domácností. Pokud se růstu domácností jednotlivců a bytových domácností s dvěma a více cenzovými domácnostmi nepřizpůsobí struktura bytového fondu, může dojít k nárůstu cen určitého typu bytů, a to bytů menších s jednou nebo se dvěma obytnými místnostmi. V Praze byl vývoj počtu domácností v letech 1991 – 2001 poněkud odlišný od dalších sledovaných měst. Celkový počet cenzových domácností vzrostl pouze minimálně, za to však vzrostl počet domácností jednotlivců – o 2,5 %. To se projevilo ve struktuře bytových domácností podle počtu cenzových domácností v bytě, kde došlo k snížení počtu bytových domácností se dvěma a více cenzovými domácnostmi. V Brně v průběhu sledovaných let vzrostl jak počet cenzových domácností, tak počet domácností jednotlivců, ale tento nárůst nebyl nijak výrazný. Výsledkem bylo navýšení podílu bytových domácností se dvěma a více cenzovými domácnostmi z celkové sumy bytových domácností o 0,3 %.
65
Jiná situace probíhala v Ostravě, kde počty cenzových domácností i domácností jednotlivců rostly poměrně výrazně. Mezi jednotlivými cenzy přibylo v Ostravě 6 699 cenzových domácností a počet domácností jednotlivců z celkového počtu cenzových domácností vzrostl o 7 876 domácností. Díky nízké intenzitě bytové výstavby se tato situace projevila růstem podílu bytových domácností se dvěma a více cenzovými domácnostmi. Avšak, i přes výrazný nárůst tohoto podílu nedosáhla Ostrava v roce 2001 úrovně Prahy nebo Brna. Tab. 14 Migrační saldo vybraných okresů a měst v ČR v letech 1991-2001 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 4 411 3 813 3 280 2 113 994 771 618 -2 506 -1 856 Praha hmms 3,63 3,13 2,69 1,74 0,82 0,64 0,51 -2,09 -1,56 -58 224 133 280 378 272 603 970 964 Praha-východ 105 420 225 438 519 629 869 1521 1860 Praha-západ 453 1961 528 1038 280 -68 -305 -79 -39 Brno hmms 1,17 5,04 1,35 2,66 0,72 -0,18 -0,79 -0,21 -0,10 26 -80 -52 314 568 440 943 870 845 Brno-venkov -448 -529 -879 -370 -226 -296 -109 -262 -258 Ostrava hmms -1,37 -1,62 -2,69 -1,13 -0,69 -0,91 -0,34 -0,81 -0,80 12 150 128 66 85 15 184 181 -75 Frýdek-Místek -546 390 -276 -99 148 -222 -261 -361 -510 Karviná 152 290 72 333 42 40 144 107 70 Nový Jičín 51 -61 6 -71 -27 19 25 -83 -69 Opava 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 -1 757 -6 829 5 463 7 074 6 708 11 769 6 260 Praha hmms -1,48 -5,79 4,71 6,09 5,76 10,05 5,30 1588 1261 1928 2137 3162 3904 3603 Praha-východ 2116 2080 2234 2129 3085 3952 4338 Praha-západ -700 -2751 -2111 -196 -1477 -868 -300 Brno hmms -1,83 -7,24 -5,66 -0,53 -4,00 -2,36 -0,82 885 1455 1535 2440 2512 950 1359 Brno-venkov -538 -545 -693 -431 -1016 -818 -544 Ostrava hmms -1,68 -1,72 -2,20 -1,37 -3,26 -2,63 -1,76 72 76 292 505 278 189 338 Frýdek-Místek -966 -975 -441 -293 11 -448 -618 Karviná -262 -186 -71 -282 -15 -44 Nový Jičín -118 -68 -82 -222 -1 -69 -180 -19 Opava (zdroj: Demografická ročenka krajů a okresů České republiky 1991 až 2006, ČSÚ; vlastní výpočty, hmms – hrubá míra migračního salda)
Kromě výše zmíněných faktorů, které ovlivňují odlišný vývoj cen na lokálních trzích s byty, bychom neměli zapomínat ani na proces suburbanizace. Suburbanizace významně ovlivňuje nabídku a poptávku na trhu bydlení ve městě i v jeho zázemí. V tomto období dochází ke zvýšené poptávce po stavebních pozemcích v zázemích měst, jejichž cena
66
s růstem poptávky roste. Zároveň může docházet k poklesu poptávky po bytech ve městě a s tím i k poklesu ceny městských bytů. Suburbanizační procesy vybraných měst se od sebe podstatně odlišují. Do určité míry můžeme proces suburbanizace jednotlivých měst hodnotit na základě migračního salda nebo též hrubé míry migračního salda42. Ve sledovaném období, v letech 1991 až 2006, měla Praha kladné migrační saldo až do roku 1997, i když jeho hodnota postupně klesala, z 4 411 obyvatel v roce 1991 na 618 obyvatel v roce 1997. Následující čtyři roky byly pro Prahu z hlediska přírůstku obyvatel stěhováním ztrátové. Od roku 2002 je migrační saldo opět kladné. Tento stav je patrný také z grafu č. 4. Křivka hrubé míry migračního salda pro Prahu klesala od roku 1991 do roku 2001, ale hned následující rok se dostala do kladných hodnot, ve kterých se pohybovala až do posledního sledovaného roku 2006. Z výše uvedeného lze říci, že proces suburbanizace v Praze probíhal převážně v devadesátých letech, což zhruba koresponduje také s vývojem cen na trhu s byty, které do roku 2001 rostly pouze minimálně a výraznější růst byl zaznamenán až po roce 2001.
Hrubá míra migračního salda v Praze, Brně a Ostravě v letech 1991 - 2006 hrubá míra migračního salda
12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 -2,00 -4,00 -6,00
19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06
-8,00
Praha
Brno
Ostrava
Graf č. 4: Hrubá míra migračního salda v Praze, Brně a Ostravě v letech 1991 – 2006 (zdroj: ČSÚ)
42
rozdíl mezi počtem přistěhovalých a vystěhovalých ve zkoumaném územním celku na 1000 obyvatel středního stavu
67
Brno si udrželo kladné hodnoty migračního salda do roku 1995, ale stejně jako v Praze měl vývoj tohoto ukazatele od roku 1991 klesající trend. Po roce 1995 se migrační saldo Brna pohybovalo v záporných hodnotách a svého minima dosáhlo v roce 2001, kdy přírůstek stěhováním pro město činil - 2 751 obyvatel. Ani v následujících letech nebylo migrační saldo kladné, i když úbytek obyvatel již nebyl tak výrazný jako v roce 2001 a 2002. V grafu č. 4 je zachycen vývoj hrubé míry migračního salda pro Brno. Do roku 2001 je patrný klesající trend u tohoto ukazatele a od roku 2001 naopak rostoucí, což znamená, že i přes záporné hodnoty migračního salda po roce 2001 se dá říci, že hlavní fáze suburbanizace města proběhla do roku 2001 a nyní už jen doznívá. Tomuto stavu opět odpovídá i vývoj cen na trhu s byty, kde výraznější růst cen městských bytů byl zaznamenán až po roce 2001. Daleko obtížnější než u předešlých dvou měst je hodnotit proces suburbanizace v Ostravě, pokud vůbec můžeme ve spojitosti s Ostravou o nějakém mluvit. Ostrava není typickým nodálním střediskem, přesto že se jedná o krajské město, ale je součástí většího uskupení měst, které se nacházejí v její blízkosti. Jde o průmyslová města severní Moravy jako je Karviná, Havířov, Šenov, Vratimov, Frýdek-Místek a další. Ostrava rovněž není tak kompaktní jako předchozí dvě města, protože vznikla sloučením několika desítek obcí. Problémy s transformací průmyslu, které postihly nejen Ostravu, ale celý severomoravský region, navíc snížily atraktivitu regionu pro potenciální přistěhovalé obyvatele, což se projevilo jak v záporném migračním saldu města tak i celého kraje. Ostrava měla záporné migrační saldo v průběhu celého sledovaného období, tj. od roku 1991 do roku 2001, a ani ve vývoji hrubé míry migračního salda nelze určit převládající trend. O procesu suburbanizace můžeme mluvit tehdy, kdy dochází k úbytku obyvatel ve městě a jeho přírůstku v zázemí daného města. Tyto podmínky byly splněny pro města Prahu a Brno, ale nelze to již říci o Ostravě. Z okolních okresů Ostravy měl kladné migrační saldo v průběhu sledovaného období pouze okres Frýdek-Místek a do roku 1999 také okres Nový-Jičín. Okresy Karviná a Opava měly po celou dobu migrační saldo záporné. K potvrzení těchto závěrů mohou sloužit také údaje o intenzitě bytové výstavby podle obcí, které jsou uvedeny v příloze 1.
68
9.1.1
Charakteristika bydlení v Praze
Diferenciaci cen bydlení na úrovni regionů byla věnována předchozí kapitola. Ceny bydlení se však výrazně liší také na nižší úrovni, na úrovni samotného města. Zde ovlivňují cenu bydlení poněkud jiné faktory, než které hráli roli u diferenciace cen bydlení na úrovni regionů. V následující kapitole jsou na příkladu vybraných měst popsány faktory, které mají rozhodující vliv na cenu bydlení uvnitř měst včetně charakteristiky jednotlivých cenových oblastí měst a jejich budoucího vývoje z hlediska cen bydlení. Prvním z vybraných měst je hlavní město Praha. Vliv na ceny bytů uvnitř města má hlavně převažující typ zástavby (příl. 4) a charakter okolního prostředí, především množství zeleně (příl. 5). Zapomínat nelze také na dopravní napojení jednotlivých částí města (příl. 6 a příl. 7). Údaje o průměrných cenách bytů43 (příl. 2) jsou pravidelně zveřejňovány na stránkách internetového deníku Dnes a to do úrovně katastrálních území (příl. 3). Spojením některých katastrálních území pak vzniká celkem 28 cenových oblastí. Nejdražší cenovou oblastí Prahy je centrum města, které zahrnuje katastrální území Hradčany, Josefov, Malá Strana, Nové město a Staré Město. Průměrná cena standardního bytu zde dosahuje skoro 5 mil. Kč. Jedná se o atraktivní lokalitu s řadou historických památek, obchody, restauracemi a divadly. Širší centrum Prahy je místem dojížďky za prací pro většinu obyvatel Prahy a jejího zázemí. Centrem procházejí všechny 3 trasy metra a hlavní tramvajové linky, které poskytují dobré dopravní spojení. Podle B. Jarošové (2007) ceny bytů v Praze výrazně rostou díky vysoké poptávce po bydlení a to jak Čechů, tak především zahraničních zájemců. Řada cizinců kupuje byty v centru Prahy za účelem jejich dalšího pronájmu. Ceny bytů v Praze jsou ve srovnání s byty v ostatních evropských metropolích stále velice nízké, proto lze předpokládat, že budou i nadále růst.44 Další cenovou oblastí, kde se průměrné ceny standardního bytu pohybují nad 4 mil. Kč jsou Vinohrady a Vyšehrad. Převažuje zde kompaktní zástavba městského typu, případně vilová zástavba městského typu. V okolí je dostatek zeleně (Riegrovy sady,
43
Na stánkách internetového deníku Dnes jsou uvedeny ceny pro standardní byt, což je byt v osobním i družstevním vlastnictví, s podlahovou plochou 68 m2 a opotřebením cca 40 % 44 Jarošová: Cena bytů v centru Prahy rychle roste [online]. Článek věnovaný problematice bydlení na stránkách internetového deníku Dnes ze dne 12.1.2007 [2008-04-18]. Dostupné na www:
69
Havlíčkovy sady, botanická zahrada) díky níž patří především Vinohrady k jedněm z nejoblíbenějších residenčních oblastí. Atraktivitu prostředí zvyšuje také blízkost Vltavy nebo historická památka Vyšehrad. Oblastí prochází trasy metra A a C a také několik dopravních linek, čímž je zajištěno kvalitní dopravní napojení s centrem města. Na katastrálním území Vinohrad leží také hlavní železniční nádraží. Ceny bytů zde rostou poměrně výrazně a nelze očekávat, že by tomu mělo být v budoucnu jinak. Třetí nejdražší cenovou oblast Prahy tvoří katastrální území Břevnov, Bubeneč, Dejvice a Střešovice, které sousedí s centrem města na severozápadě. Standardní byt se zde dá pořídit v průměru za 3 750 000 Kč. Opět se jedná o lokalitu, ve které převažuje vilová zástavba městského typu, výjimku představuje panelové sídliště v blízkosti Břevnovského kláštera, postavené v 70. letech minulého století a pak také zástavba v okolí stanice metra Dejvická, která má spíše kompaktní charakter. Na území Střešovic se dokonce nacházejí dvě městské památkové zóny, které uchovávají charakter tamní zástavby – historické příměstské domky. V okolí se nacházejí velké parky Stomovka, Letná a Divoká Šárka. Atraktivitu oblasti zvyšují také památky, jako jsou Strahovský nebo Břevnovský klášter, Bubeneč zase leží v blízkosti Vltavy. Celá oblast je kvalitně dopravně napojena na centrum města, územím prochází trasa metra A a řada tramvajových a autobusových linek. Plánované rozšíření trasy metra A směrem na letiště Ruzyně by mohlo v budoucnosti ovlivnit růst cen bytů v Střešovicích a především v Břevnově, kde se počítá s výstavbou stanice metra Petřiny. Další cenovou oblast tvoří zbylá katastrální území v městské části Praha 6 Liboc, Vokovice, Veleslavín a Ruzyně, a také celá Praha 5 s katastrálními územími Hlubočepy, Jinonice, Košíře, Motol, Radlice a Smíchov. Zde se dá standardní byt pořídit zhruba od 3 360 000 Kč do 3 560 000 Kč. V Praze 6 se mísí vilová zástavba městského typu s drobnou rozptýlenou zástavbou a lze zde najít také sídliště. Prvním je sídliště Červený vrch postavené v 60. letech minulého století a druhým je sídliště Dědina, které bylo postaveno o 20 let později. Na katastrálním území Ruzyně se nachází letiště, jehož provoz má za následek zvýšenou hladinu hluku v okolí, což se projevuje také na nižších cenách bytů v okolí letiště. Tento nedostatek však vyvažuje přírodní charakter oblasti. V severní části Vokovic se nachází přírodní rezervace Divoká Šárka, včetně koupaliště, která je součástí přírodní rezervace Šárka-Lysolaje. Z kulturních památek lze zmínit známý letohrádek Hvězda nebo Veleslavínský zámek. Dopravní obslužnost je zajištěna několika tramvajovými a autobusovými linkami a v budoucnosti se počítá s prodloužením trasy
70
metra A až na letiště, což by mohlo mít vliv na růst cen v dané oblasti. Na území Prahy 5 se nenachází téměř žádná panelová výstavba s výjimkou sídliště Barrandov a malého sídliště Na Homolce. Ve zbytku oblasti se mísí vilová zástavba městského typu s drobnou rozptýlenou zástavbou. Výhodou této oblasti je opět kombinace pěkné přírody s dobrou dopravní obslužností, což jsou společně se sociální infrastrukturou základní faktory, které ovlivňují výši cen bytů. Na území Prahy 5 se nachází přírodní rezervace Prokopské údolí a přírodní rezervace Barrandovské skály. Z hlediska služeb stojí za zmínku především obchodní centrum Nový Smíchov, nemocnice v Motole, ale třeba i bazén v Radlicích. Co se týče dopravy je Praha 5 spíše tranzitní oblastí pro obyvatele sídlišť Řepy a Stodůlky na západě Prahy. Prahou 5 vede trasa metra B a také řada tramvajových a autobusových linek, ve Smíchově je velké vlakové nádraží. Počítá se také s prodloužením trasy metra A přes katastrální území Motol a Řepy. Výše uvedené údaje odhalují velký potenciál území pro bydlení a popisují Prahu 5 jako atraktivní lokalitu pro investory, o čemž svědčí také intenzivní výstavba nových bytů. Ceny bytů v této oblasti již několik let rostou a podobný trend lze očekávat také v budoucnosti. O něco nižší ceny bytů lze nalézt v katastrálních územích , které se nacházejí na pravé straně řeky Vltavy a tvoří pás, který se táhne od Prahy 4 na jihu, přes Prahu 10, Prahu 3, Karlín a Holešovice až po Tróju na severu. Standardní byt se zde dá pořídit v průměru za 3 200 000 Kč až 3 300 000 Kč. Dopravní obslužnost je zde srovnatelná s předešlou cenovou oblastí. Územím prochází trasy metra A a C a celá oblast je protkána řadou tramvajových a autobusových linek. Blízkost centra města a dobrá dopravní obslužnost mají rozhodující vliv na výši cen bytů v této oblasti. Také celková obslužnost území (školy, nemocnice, obchody, kina, …) je na dobré úrovni, na rozdíl od okrajových částí Prahy. Od předešlé oblasti se však tato cenová oblast liší charakterem zástavby. Na pravé straně řeky Vltavy se nachází více sídlištní zástavby a také více průmyslových areálů, což přirozeně snižuje atraktivitu okolního prostředí a s tím také ceny bytů. Asi největší potenciál pro růst cen bytů má katastrální území Holešovice, kde v současnosti probíhá přeměna řady průmyslových areálů na obytné celky. Blízkost Vltavy vytváří v Holešovicích přístavní atmosféru a dodává tak celé oblasti na jedinečnosti. Na Praze 10 se nejlépe prodávají byty ve Vršovicích a Strašnicích, a to díky několika faktorům. V těchto katastrálních územích je relativně málo panelových domů, doprava do centra města je celkem rychlá, nachází se tam dostatek parků, obchodů a sportovních areálů, ale
71
především je zde nedostatek volných parcel, takže pokud se nějaké byty stavějí, bývají velice rychle rozprodané. Do další cenové oblasti lze zařadit katastrální území, na kterých se rozkládají velká pražská sídliště a další k nim přiléhající katastrální území. Jedná se o katastrální území Zličín, Řepy a Stodůlky na západě Prahy, dále o oblast Jižního města včetně Hostivaře, Horních a Dolních Měcholup, Petrovic a Štěrbohol na jihovýchodě, na východě o Prahu 14 a na severu Prahy o většinu katastrálních území v Praze 8, Ďáblice, Letňany a Prosek. Standardní byt se zde dá pořídit mezi 3 mil. Kč a 3,1 Kč. Jak již bylo řečeno, v těchto lokalitách převládá sídlištní zástavba. Dopravní napojení těchto oblastí z hlediska městské hromadné dopravy je docela dobré. Končí/začínají zde všechny trasy metra z výjimkou konečné stanice na trase metra A v Dejvicích, a také většina tramvajových linek vede až na pražská sídliště. Horší je to již s individuální automobilovou dopravou, protože na většině sídlišť bývá problém s nedostatkem parkovacích míst. V minulosti býval problém také s nízkou občanskou vybaveností sídlišť a nedostatkem zeleně. V posledních letech se však situace výrazně mění. Příkladem může být největší sídliště v České republice tzv. Jižní město, které se začalo stavět v 70. letech minulého století. Dnes v něm žije zhruba tolik obyvatel jako v Karlových Varech nebo v Opavě. V minulosti zde byla nízká občanská vybavenost, chyběly obchody, restaurace, hřiště i kina. Během posledních několika let se však Jižní město výrazně změnilo. Řada panelových domů byla zrekonstruována a dostala barevné fasády, staví se nové bytové domy a vyrostlo zde také velké obchodní centrum, takže lidé již nemusí za nákupy jezdit do centra Prahy. V blízké budoucnosti se počítá s výstavbou aquaparku, sportovní haly a řešit by se měl také problém s parkováním (výstavbou garáží).45 Díky těmto změnám došlo v posledních letech k výraznému růstu cen bytů a při zachování současného trendu lze očekávat jejich růst také v letech následujících. Podobná situace panuje také na ostatních pražských sídlištích. Velkou výhodou Prahy 13 je dostatek stavebních pozemků, a že se v této oblasti intenzivně staví dokazují také údaje o přírůstku trvale obydlených bytů za poslední roky, které jsou nejvyšší v rámci celé Prahy. Samotné bytové výstavbě předcházela výstavba nákupních center jako jsou Metropole Zličín nebo Galerie Nové
45
Ziegler: Panelstory končí. Jižní Město ožívá [online]. Článek věnovaný problematice bydlení na stránkách internetového deníku Dnes ze dne 17.11.2007 [2008-04-18]. Dostupné na www:
72
Butovice.46 Největší zájem je o byty s výhledem do zeleně, tzn. o bytové domy, které se nacházejí na pozemcích přiléhajících k přírodnímu parku Prokopské a Dalejské údolí nebo k Centrálnímu parku ve Stodůlkách. K nejvyhledávanějším lokalitám v severní části Prahy patří území Kobylis, kterým výrazně pomohlo prodloužení trasy metra C do Ládví. I zde lze najít řadu zajímavých developerských projektů. Poslední cenovou oblast tvoří prstenec okrajových katastrálních území Prahy. Celkem se jedná o 52 katastrálních území, ve kterých se průměrná cena standardního bytu pohybuje mezi 2,8 mil. Kč a 3 mil. Kč. Tyto území se vyznačují poměrně velkou vzdáleností od centra města. Z městské hromadné dopravy do těchto oblastí vedou pouze autobusové linky a frekvence jednotlivých spojů nebývá vysoká. Většina obyvatel těchto částí Prahy proto dojíždí do centra vlastním autem. Ale i v těchto částech Prahy probíhá nová bytová výstavba a důvodem jsou právě nižší pořizovací ceny vlastnického bydlení. K častým developerským projektům v těchto lokalitách patří výstavba tzv. satelitních městeček, jejichž součástí bývají nejen nové byty, ale také obchody, restaurace, sportoviště nebo ordinace lékařů. Zájem o tento typ bydlení stále trvá, protože stále existuje hodně lidí, kteří chtějí bydlet ve vlastním domě se zahradou. Rozhodující pro tyto komplexy je proto jejich celkové řešení, z hlediska architektury, stavebních materiálů, ale také doprovodné infrastruktury o dopravního napojení na městskou hromadnou dopravu.47 V budoucnu můžeme očekávat výstavbu takovýchto městeček nejen na okrajích Prahy, ale také uvnitř města. V současnosti se totiž začíná projevovat nový trend, kterým je návrat bydlení do měst, tzv. gentrifikace. Developeři využívají starých průmyslových areálů k výstavbě velkých komplexů s novými byty i komerčními prostory, doplněné zelení, do kterých lákají movitější občany.
9.1.2
Charakteristika bydlení v Brně
Tak jako v Praze, jsou i v Brně důležitými faktory, které ovlivňují ceny bytů v rámci města převažující typ zástavby, dopravní napojení jednotlivých částí města a množství 46
Hudečková: Šedé pražské sídliště oživily novostavby [online]. Článek věnovaný problematice bydlení na stránkách internetového deníku Dnes ze dne 3.12.2007 [2008-04-18]. Dostupné na www: 47 Jakešová, Paštiková: Poptávka po nových domech v satelitech je velká [online]. Článek věnovaný problematice bydlení na stránkách internetového deníku Dnes ze dne 1.3.2008 [2008-04-18]. Dostupné na www:
73
zeleně v okolí. Velký vliv na ceny bytů v Brně však má také nedostatek volných stavebních parcel a limitující možnosti dalšího prostorového rozšiřování města. Aktuální přehled průměrných cen bytů v Brně je uveden v příloze 8, a to do úrovně katastrálních území města. Dalšími podklady pro zpracování vnitřní charakteristiky města z hlediska diferenciace ceny bydlení byly administrativní mapa města Brna (příl. 9), plán sítě městské hromadné dopravy v Brně (příl. 10) a také obecně geografická mapa města Brna (příl. 11), která sloužila jako podklad k hodnocení převažujícího typu zástavby a množství zeleně ve městě. Nejdražší cenovou oblast města Brna tvoří katastrální území Jundrov, Medlánky, Komín a Řečkovice. K oblastem s nadprůměrnými cenami bytů dále patří Královo Pole, Lesná, Pisárky, Žabovřesky, Černá Pole, Staré Brno, Stránice a Veveří. Standardní byt se zde dá sehnat v průměru od 2 340 000 Kč do 2 440 000 Kč. Zástavba je poměrně rozmanitá. Nacházejí se zde rodinné i bytové domy, ale také řada sídlišť a celkově je zástavba poměrně kompaktní, hlavně v katastrálních územích ležících blíže centru města. Přes relativní rozmanitost a kompaktnost zástavby se v této oblasti nachází dostatek zeleně, ať už městské nebo zeleně v lesích ohraničujících tuto oblast ze severozápadu. Sídliště jsou s ohledem na prostor a zeleň vystavěna poměrně velkoryse, především sídliště Lesná slouží jako vzorový příklad kvalitně vybudovaného sídliště co do prostoru a množství zeleně nejen v Brně, ale v rámci celé České republiky. Dalšími významnými přírodními prvky jsou řeka Svratka protékající západní částí dané oblasti nebo největší brněnský park Lužánky ležící v katastrálním území Černých Polí. Z hlediska atraktivity bydlení je důležité zmínit také tzv. Masarykovu čtvrť, která je v Brně považována za velice dobrou adresu. Rozkládá se na katastrálním území Stránice a v severní části Pisárek. Tvořena je převážně vilovými domy, které zde stavěli významní bankéři, podnikatelé, úředníci umělci a architekti již na konci 19. století. Celá oblast je propojena sítí tramvajových, autobusových a trolejbusových linek s dobrou návazností a frekvencí jednotlivých spojů, čímž je zajištěna kvalitní dopravní obslužnost celé oblasti. V současné době sice probíhá nová bytová výstavba v této oblasti, ale její rozsah nedosahuje výši poptávky. Limitujícím faktorem k výstavbě nových bytů je nedostatek volných stavebních parcel, a proto bývají nově postavené byty v této části města velice rychle rozprodané. Do budoucna lze očekávat díky převyšující poptávce nad nabídkou další růst cen bytů.
74
Do další cenové oblasti Brna patří katastrální území Ivanovice, Kníničky, Mokrá hora, Soběšice a Sadová. Průměrné ceny standardního bytu se zde pohybují okolo 2 220 000 Kč. Všechna tato katastrální území se nacházejí na severu Brna, lemují ze severu předchozí cenovou oblast, a převažuje v nich zástavba rodinných domků. Nevyskytují se zde žádná panelová sídliště. Vyšší ceny bytů zde opět ovlivňuje hezké okolní prostředí. Kníničky leží u Brněnské přehrady a v jejich blízkosti se nachází zoologická zahrada, v okolí Ivanovic, Mokré Hory a Soběšice je zase dostatek lesů. Poněkud specifickým katastrálním územím je Sadová, ve které převažují lesy a zahrady. Zástavba je zde velice řídká a převažují v ní chaty nad malým počtem rodinných domků. Největší vliv na rozdílné ceny bytů vzhledem k předchozí cenové oblasti má doprava a nižší vybavenost území službami oproti předchozí oblasti. S výjimkou Kníniček je doprava zajišťována pouze autobusovými linkami, takže pokud se chtějí obyvatelé severních částí města dostat do centra Brna, musejí počítat minimálně s jedním přestupem. V devadesátých letech minulého století se v těchto, jakož i v dalších, částech města Brna začala projevovat suburbanizace, což se projevilo přírůstkem trvale obydlených bytů. Volných stavebních parcel však rychle ubývá a právě to mohlo být do budoucna důvodem dalšího růstu cen bydlení v této oblasti. Do třetí cenové oblasti lze zařadit celkem 21 katastrálních území Brna nacházejících se v západní a ve východní části města. Standardní byt se zde dá pořídit mezi 2 mil. Kč a 2 150 000 Kč. V západní oblasti převažuje sídlištní zástavba, která je doplněna zástavbou venkovského typu. K pozitivům bydlení v této oblasti patří hezké okolní prostředí s lesy a poli, Brněnskou přehradou a řekou Svratkou. Kvalitu bydlení však snižují poměrně rozsáhlé sídlištní celky (Bystr, Kohoutovice, Nový a Starý Lískovec, …), dále blízkost dálnice D1, která zvyšuje hladinu hluku v okolí a někdy také větší vzdálenost od centra města, která si opět vyžaduje přestupy v rámci brněnské MHD. V budoucnosti budou mít rozhodující vliv na ceny bydlení v této části města investice do regenerace panelových budov včetně jejich okolí, čímž by se mohla zvednout kvalita bydlení v sídlištních celcích. Ve východní oblasti se mísí sídlištní zástavba (Vinohrady, Líšeň, …) se zástavbou venkovského typu. Navíc se zde nachází řada průmyslových areálů a vlakové tratě, což opět snižuje hodnotu oblasti z hlediska bydlení. V blízkosti Slatiny vede také dálnice D1. V okolním prostředí již převažují pole místo lesů, což snižuje možnosti rekreace a dalších volnočasových aktivit oproti severním oblastem Brna. Pěknější oblastí pro bydlení je
75
například východní část Líšně, kde převažuje původní zástavba venkovského typu. V blízkosti jsou lesy, zasahuje sem jižní část CHKO Moravský kras, a také se zde nachází Mariánské údolí, které je celoročně využíváno k rekreaci. Je však potřeba počítat s dojížďkou za službami do centra města, což představuje zhruba 30 minut pro jednu cestu MHD. V současnosti zde ceny bytů rostou a na jejich vývoj v budoucnosti budou mít vliv takové události jako regenerace sídlištních celků nebo plánovaná úprava železničních tratí ve městě. Poslední cenovou oblast nejlevnějšího bydlení v Brně tvoří katastrální území nacházející se jižně od dálnice D1 spolu s Herními Heršpicemi, Trnitou a Zábrdovicemi. Standardní byt se zde dá pořídit od 1,8 do 1,9 mil. Kč. V severní části oblasti převládá starší zástavba městského typu, na jihu dominuje zástavba venkovského typu. Atraktivitu této části Brna snižuje celá řada faktorů. V celé oblasti se nachází řada průmyslových areálů a zón, ze severu na jih územím prochází dálnice D2, ze severu je ohraničena dálnicí D1 a leží v ní brněnské letiště Tuřany. Možnosti rekreace jsou poměrně omezené. V okolí se nachází jen pole, žádné vodní plochy ani lesy. Za kulturním a sportovním vyžitím tedy musejí místní obyvatelé dojíždět do jiných částí Brna, což zabere obyvatelům například Chrlic nebo Dvorske poměrně dlouhou dobu. Drobnou výhodou jsou velká nákupní centra, ležící na ulici Vídeňská. V současnosti zde ceny bytů rostou, což je způsobeno hlavně nedostatkem volných stavebních parcel v žádanějších oblastech Brna. Brno je ze severu ohraničeno lesy a proto se dále může rozvíjet především jižním a jihozápadním směrem. Pro další rozvoj bydlení v této oblasti bude důležité vyřešení problému využití brownfields v oblasti posvitavské průmyslové zóny, přestavba železničního uzlu v Brně nebo vyřešení problému další existence zahrádkářských kolonií a jejich případného využití pro další bytovou výstavbu. Nutné budou také investice do doprovodné infrastruktury (zejména pro volnočasové aktivity), aby se zvýšila kvalita bydlení v jižní části Brna.
9.1.3
Charakteristika bydlení v Ostravě
Také v Ostravě, jako v předchozích dvou městech, je z hlediska ceny bydlení důležitý převažující typ zástavby, dopravní obslužnost území, charakter okolního prostředí a úroveň služeb. Ostrava je průmyslovým městem s řadou velkých, hlučných a špinavých provozů,
76
proto je ve městě pro cenu bydlení rozhodující také vzdálenost od těchto průmyslových závodů. Ostrava jako jediná ze zkoumaných měst není napojená na dálniční síť. Dálnice D 47 se teprve staví a její otevření je naplánované na rok 2010. Již v současnosti ale výstavba této dálnice ovlivňuje ceny pozemků v její blízkosti. Na ceny bytů a pozemků má vliv rovněž výstavba průmyslových zón, které nabízejí nové pracovní příležitosti. Průměrné ceny bytů za jednotlivá katastrální území Ostravy (příl. 12) byla získána ze stránek internetového deníku Dnes, tak jako za města Prahu a Brno. K hodnocení bytové situace uvnitř města byla dále použita administrativní mapa města Ostravy (příl. 13) a obecně geografická mapa města (příl. 14), která sloužila k určení převažujícího typu zástavby, lokalizaci velkých průmyslových závodů a zhodnocení stavu zeleně ve městě. Dopravní situace ve městě a dostupnost jednotlivých částí města byla hodnocena pomocí údajů o tramvajových, trolejbusových a autobusových spojích dostupných na internetových stránkách Ostravského dopravního podniku. Do nejdražší cenové oblasti města Ostravy lze zařadit katastrální území Poruba, Poruba-sever, Nová Plesná a Stará Plesná. Průměrná cena standardního bytu se zde pohybuje od 1 550 000 Kč do 1 570 000 Kč. V Nové a Staré Plesné převažuje zástavba rodinných domků a na většině území Poruby se nachází sídliště. Na rozdíl od většiny ostatních sídlišť v České republice je architektura Porubského sídliště ovlivněna socialistickým realismem48. Sídliště bylo postaveno v padesátých letech minulého století, v době rozšiřování závodů těžkého průmyslu na Ostravsku a mělo se stát novým centrem města. I proto byla vybrána oblast, která není poddolována a která má vhodné mikroklimatické podmínky. Taky úroveň služeb je v Porubě vyšší než na ostatních sídlištích. K výhodám této cenové oblasti dále patří to, že se zde nenacházejí žádné větší průmyslové závody a pěkné okolní prostředí nabízí řadu zajímavých míst pro volnočasové aktivity. Spojení do centra města je z Poruby velice dobré, do Plesné jezdí autobusy zhruba v 30ti minutovém intervalu. Ceny v této oblasti výrazně rostou a lze očekávat, že podobný trend bude pokračovat i v budoucnosti neboť západní část Ostravy má velkou výhodu z hlediska bydlení - pěkné prostředí - a bude i nadále preferována lidmi, kteří chtějí kvalitně bydlet a mohou si dovolit do pořízení bytu či domu více investovat.
48
Umělecký směr oficiálně schválený Ústředním výborem Komunistické strany SSSR, který má oslavovat úspěchy prostých lidí (dělníků).
77
Další cenová oblast je tvořena dvěma podoblastmi. První představuje centrum města a jeho okolí, které tvoří katastrální území Mariánské Hory, Moravská Ostrava, Muglinov, Přívoz a Slezská Ostrava a druhá podoblast je tvořena katastrálními územími Krásné Pole, Nová Bělá, Polanka nad Odrou, Proskovice a Stará Bělá, které leží převážně na jihozápadním okraji Ostravy. Průměrné ceny bytů se zde pohybují od 1 510 000 Kč do 1 530 000 Kč. V centrální oblasti na levém břehu Ostravice převažuje kompaktní zástavba městského typu a na pravém břehu řeky, ve Slezské Ostravě a Muglinově můžeme najít převážně rodinné domky. V severní části Mariánských Hor a Přívozu se nacházejí průmyslové závody , ale nepatří mezi nejproblematičtější ve městě. V oblasti je dostatek městských parků a jiných zelených ploch. Atraktivita oblasti spočívá především v její centrální poloze, nacházejí se zde všechny důležité úřady, a také v dobré vybavenosti službami. Ceny v oblasti v současnosti rostou a tento trend lze očekávat i v budoucnosti, neboť se počítá s rozšířením centra města (byty, obchody a kanceláře) do bývalého areálu dolu Karolina, a tudíž zatraktivněním této části města. Na jihozápadě Ostravy a v Krásném Poli převažují v zástavbě rodinné domy. Jde o oblasti, které jsou v rámci ostravské hromadné dopravy hůře dostupné. Obyvatelům místních částí se vyplatí mít vlastní auto. Předností této oblasti je však pěkné okolní prostředí s dostatkem zeleně a dostatečná vzdálenost od velkých průmyslových závodů, které jsou situované převážně ve východní části Ostravy. V současnosti zde rostou především ceny stavebních pozemků a vzhledem k neklesající poptávce lze očekávat podobný vývoj i v následujících letech. Do této oblasti se stěhují lidé, kteří chtějí bydlet ve vlastním domě, nabídka standardních bytů se v této oblasti téměř neexistuje. Možný nárůst cen v Nové a Staré Bělé je spojen také s výstavbou průmyslové zóny Hrabová na jihu města. Další cenovou oblast tvoří katastrální území Martinov ve Slezsku, Pustkovec, Svinov a Třebovice ve Slezsku. V zástavbě převažují rodinné domy místy doplněné o bytové domy. Úroveň bydlení částečně snižuje vysoké stáří domovního fondu, Svinov má nevýhodnou polohu v záplavovém území a v Třebovicích se nachází černouhelná tepelná elektrárna. V okolním prostředí se nacházejí většinou pole, chybí městská zeleň. Dopravní spojení je poměrně dobré, ve Svinově leží jedno z hlavních ostravských nádraží a končí zde řada autobusových linek obsluhujících okolní městské obvody a vesnice poblíž Ostravy. Cenově se tato oblast řadí mezi průměrné ostravské oblasti a také v dalším vývoji nelze očekávat prudké zvyšování cen bydlení.
78
Do další cenové oblasti lze zařadit katastrální území Dubina u Ostravy, Hrabůvka, Výškovice u Ostravy, Zábřeh nad Odrou, Hrabová, Vítkovice, Zábřeh-Hulváky a Zábřeh-Vítkovické železárny. Ceny bytů se zde pohybují v průměru mezi 1 290 000 Kč až 1 330 000 Kč. Pro tuto oblast je charakteristická převažující sídlištní zástavba a lokalizace velkého průmyslového závodu Vítkovických železáren v severní části oblasti. Většina sídlišť v této oblasti byla stavěna v padesátých a šedesátých letech minulého století, takže trpěla nedostatkem zeleně, nízkou vybaveností služeb a zástavba byla poměrně kompaktní. Přestože se v posledních letech zlepšila situace s vybaveností služeb, stále bude nutné investovat nemalé finanční prostředky do regenerace bytového fondu, který je velice zanedbaný, a také do zkulturnění okolního prostředí. Výhodou této oblasti je dobré dopravní spojení s okolím a blízkost Bělského lesa na jihu oblasti. Z hlediska budoucího vývoje cen bytů sehrává důležitou roli průmyslová zóna Hrabová, která již v současnosti ovlivňuje růst cen bytů především v Dubině u Ostravy. Do předposlední cenové oblasti spadají katastrální území Antošovice, Hošťálkovice, Koblov, Lhotka u Ostravy a Petřkovice u Ostravy nacházející se na severu Ostravy. Ceny bytů se zde pohybují okolo 1 280 000 Kč. V zástavbě převažují rodinné domky. Nevýhodou oblasti je bariéra v podobě průmyslového pásu, který ji odděluje od centra Ostravy. Tento průmyslový pás tvoří Moravské Chemické závody, čistička odpadních vod, dvě vlaková nádraží a také chemické závody v Hrušově. Společně s nižší dopravní obslužností a nižší vybaveností území službami jsou ceny bytů v této oblasti poměrně nízké. V poslední době, se změnou spotřebních návyků lidí, se situace začíná měnit. Oblast je vnímána jako poměrně levná cesta k vlastnickému bydlení (domek se zahrádkou) a většina lidí, která se sem stěhuje, vlastní auto a za prací a službami dojíždí do centra města. Ceny bytů a domů v této oblasti poměrně výrazně rostou a podobný trend lze očekávat i v budoucnosti, neboť na hranici tohoto území povede dálnice D 47. Poslední
cenovou
oblast
tvoří
katastrální
území
Bartovice,
Heřmanice,
Michálkovice, Radvanice, Hrušov, Kunčice nad Ostravicí, Kunčičky a Nová Ves u Ostravy. Standardní byt se zde dá pořídit v průměru za 1 070 000 Kč až 1 170 000 Kč. V zástavbě převažují opět rodinné domky, ale kvalitu bydlení této oblasti, především na jihu, snižuje lokalizace velkého průmyslového závodu Nové Huti. Další nevýhodou oblasti je poměrně zanedbaný domovní fond a nižší dopravní obslužnost. V okolí je ale dostatek zeleně. Ceny bytů v této oblasti rostou a nadále lze výraznější růst cen bydlení očekávat v místech, která leží dále od Nové Huti za předpokladu, že se bude investovat do oprav
79
domovního fondu. Zvláštním případem je katastrální území Nové vsi u Vodárny, kde jsou ceny bytů nižší než v okolních oblastech. To je způsobeno tím, že na území Nové Vsi se nachází poměrně málo domů, celé území se nachází v zátopové oblasti a také leží v blízkosti černouhelné tepelné elektrárny ve Třebovicích. Ceny bytů zde rostou průměrným tempem.
9.1.4
Srovnání měst
Z analýzy cenových oblastí vybraných měst vyplývá, že nejdražší cenovou oblastí nemusí být vždy centrum města a také neplatí, že by cena bytů rovnoměrně klesala se vzrůstající vzdáleností od středu města. Do určité míry toto tvrzení platí pro Prahu, kde se nejdražší byty opravdu nachází v centru města a hodnota standardního bytu se zde pohybuje nad 4 mil. korun. Pražské centrum je atraktivní lokalita s udržovaným bytovým fondem, kde se i v současnosti staví nové byty. Cenu bytů zde navíc výrazně zvedá i poptávka ze zahraničí. V Brně se nejdražší byty nenacházejí přímo v centru, ale v severozápadní oblasti města. Cenu bytů v centru města snižuje nízká kvalita a neudržovanost bytového fondu. V severozápadní části města se dá pořídit standardní byt kolem 2,4 mil. Kč a vysoké ceny bytů jsou zde díky převažující zástavbě rodinných domů v pěkném prostředí s dostatkem zeleně. Také v Ostravě nejsou nejdražší byty přímo v centru města, i když centrum města je druhou nejdražší cenovou oblastí. Dražší byty se nacházejí v severozápadní části města, která je dostatečně daleko od průmyslových závodů, ale přesto dobře dopravně napojena s centrem města. Standardní byt zde lze pořídit za 1 550 000 Kč. Také okolní prostředí je v této části Ostravy pěknější než ve východní části města. Ve všech popisovaných městech se nacházejí panelová sídliště, která byla budována za minulého režimu. Přestože mají mnohé rysy společné, nelze říci, že jsou všechna stejná. Pražská sídliště vynikají svojí rozlohou. Sídliště Jižní město je největším sídlištěm v České republice. Průměrná cena pražského bytu na sídlišti se pohybuje kolem 3 mil. Kč. Stejný byt v Brně lze pořídit za 2 mil. Kč a v Ostravě za zhruba 1,3 mil. Kč. Většina sídlišť byla budována bez doprovodné infrastruktury jako jsou obchody nebo školy. Chyběla parkovací místa a okolní zeleň. Od roku 1989 se situace hodně zlepšila, byly postaveny obchody, opravují se panelové domy a provádí se celková regenerace sídlišť. Vzhledem k celkové
80
rozloze panelových sídlišť však bude nutné pokračovat s těmito pracemi i v budoucnosti. Poněkud odlišným sídlištěm je sídliště Lesná v Brně a v Ostravě sídliště v Porubě. Obě sídliště byla budována s dostatečným prostorem mezi jednotlivými bytovými domy a dostatkem zelených a odpočinkových ploch. Nechybí zde ani obchody a parkovací plochy. Lepší kvalitě bydlení odpovídají také vyšší ceny bytů. V Ostravě patří ceny bytů v Porubě k nejdražším ve městě. Také u nejlevnějších cenových oblastí vybraných měst zjistíme, že za nižší ceny bytů v těchto oblastech nemohou stejné faktory. V Praze se nejlevnější byty dají pořídit v katastrálních územích, která leží na okraji města. Nízké ceny bytů jsou zde především díky horšímu dopravnímu spojení s centrem města. Standardní byt se zde dá pořídit do 3 mil. Kč. Brno má dopravní systém města velice dobrý, a proto tento faktor nebude hrát tak velkou roli v diferenciaci ceny bytů ve městě. Nejlevnější brněnskou lokalitou z hlediska ceny bytů je jižní oblast města. Ceny bytů se zde pohybují mezi 1,8 a 1,9 mil. Kč. Nižší ceny bytů zde ovlivňuje kvalita okolního prostředí. Nachází se zde řada průmyslových areálů, dálnice D1 a D2 a také možnosti rekreace jsou omezené. V Ostravě se nejlevnější byty nacházejí ve východní části města, což je dáno kombinací několika faktorů. Rozhodují je lokalizace velkého průmyslového závodu – Nové Huti, který negativně ovlivňuje kvalitu okolního prostředí. Tato oblast má také horší dopravní obslužnost a zanedbaný domovní fond. Standardní byt se zde dá pořídit i za 1 mil. Kč. Z výše uvedené charakteristiky a srovnání jednotlivých měst vyplývá, že i když diferenciaci cen bydlení v rámci měst ovlivňují podobné faktory, jejich vliv nemusí být stejně silný. Nelze proto říct, že cena bydlení úměrně klesá s rostoucí vzdáleností od centra města nebo že na sídlišti jsou vždy nižší ceny bytů. Je nutné podrobně zkoumat situaci v každém městě a přihlížet k dané kombinaci faktorů, které ve městě působí.
81
10 ZÁVĚR Cílem této práce bylo zhodnocení vlivu politických a ekonomických změn na bydlení, které přinesl rok 1989 a nalezení faktorů, které ovlivňují cenu bydlení a její rozdíly na regionální a lokální úrovni. Z práce vyplývá, že bytová politika minulého režimu a současná bytová politika se vůbec nedají srovnávat. Před rokem 1989 u nás neexistoval žádný trh bytů. Byty lidé získávali na základě přídělového systému a v postatě se nemuseli o nic starat. Rok 1989 však přinesl pád tehdejšího politického režimu a s ním také velké změny, které se nevyhnuly ani oblasti bydlení. Rozhodujícími událostmi, které ovlivnily další vývoj v oblasti bydlení byly restituce části bytového fondu, převod části bytového fondu z vlastnictví státu do vlastnictví obcí a jeho následná privatizace, dále zavedení některých nových nástrojů bytové politiky a deregulace nájemného. Jedním s cílů nové bytové politiky bylo vytvoření fungujícího trhu s byty. Díky značným problémům, které souvisely zejména s tvorbou legislativy pro oblast bydlení však lze očekávat, že vytvoření fungujícího trhu s byty v České republice ještě chvíli potrvá. Dalším s cílů této práce bylo nalezení geograficky relevantních faktorů, které ovlivňují cenu bytů. Mezi nejdůležitější patří faktory ekonomické a demografické. Velký vliv na cenu bytů má míra nezaměstnanosti, kdy se zvyšující se nezaměstnaností klesají průměrné ceny bytů. Poptávku na trhu s byty také ovlivňuje struktura populace. Významný je především podíl starších osob v populaci a také podíl bytových domácností s více cenzovými domácnostmi a podíl domácností jednotlivců. Cena bydlení je dále ovlivněna polohou bytu či domu, ať už v rámci státu či nižších územních celků. Bytová politika pak ovlivňuje především fyzickou a finanční dostupnost bydlení , než samotné ceny bytů. Mezi faktory, které ovlivňují diferenciaci ceny bydlení na regionální úrovni patří především faktory ekonomické. S rostoucí a prosperující ekonomikou v regionu rostou ceny bytů. Ekonomickou sílu regionů lze hodnotit pomocí míry nezaměstnanosti nebo ekonomického agregátu. Na regionální rozdíly v ceně bydlení má dále vliv počet nově postavených bytů nebo počet bytových domácností s více cenzovými domácnostmi, které ovlivňují výši nabídky a poptávky na trhu s byty. Faktory, které ovlivňují cenu bytů na lokální úrovni nejsou stejné jako faktory pro regionální úroveň. Uvnitř města hraje důležitou roli především charakter zástavby a okolní prostředí. Jiné ceny budou v sídlištní zástavbě a jiné v zástavbě, kterou tvoří rodinné domy.
82
Důležité je také okolní prostředí s dostatkem zeleně a míst pro volnočasové aktivity. Blízkost hlučných a špinavých průmyslových závodů pak přirozeně snižuje atraktivitu oblastí určených pro bydlení. K dalším faktorům, které ovlivňují cenu bytů v rámci jednotlivých měst, patří také kvalita dopravní obslužnosti určitého území a jeho vybavenost technickou a sociální infrastrukturou. Tyto závěry vyplynuly na základě hodnocení tří měst v České republice, a to Prahy, Brna a Ostravy.
83
11 LITERATURA Knihy a časopisy 1) Baková, L. a kol.: Bydlení. Masarykova univerzita v Brně, Brno, 1997. 124 s. ISBN 80210-1586-1. 2) Burcin, B., Kučera, T.: Demografické perspektivy České republiky: Obyvatelstvo a cenzové domácnosti. In Fňukal, M., Szczyrba, Z. Bydlení – nové formy a dimenze. Sborník referátů z konference. 1. vyd., Univerzita Palackého v Olomouci, Olomouc, 2004. s. 37-60. ISBN 80-244-0937-2. 3) Císař, J.: K otázkám bytové politiky. In Fňukal, M., Szczyrba, Z. Bydlení – nové formy a dimenze. Sborník referátů z konference. 1. vyd., Univerzita Palackého v Olomouci, Olomouc, 2004. s. 61-66. ISBN 80-244-0937-2. 4) Císař, J., Rektořík, J.: Ekonomika bydlení I. Vybrané problémy. 1. vyd., Masarykova univerzita v Brně, Brno, 1999. 98 s. ISBN 80-210-2240-X. 5) Dupal, J.: Bydlení v územích České republiky. In Fňukal, M., Szczyrba, Z. Bydlení – nové formy a dimenze. Sborník referátů z konference. 1. vyd., Univerzita Palackého v Olomouci, Olomouc, 2004. s. 61-66. ISBN 80-244-0937-2. 6) Dupal, J.: Jak jsme na tom s bydlením. ASB, 2004, č. 2, s. 52-55. 7) Dupal, J.: Vývoj bytové výstavby v České republice a v Evropě. Stavitel, 2004, č. 7, s. 16-17. 8) Filer, R. K.: Housing Market Reform in the Czech Republic – Progress and Remaining Challenges. In: Text to the seminar The Liberalization of Housing Market in the Czech Republic. Centrum liberálních studií, Praha, 1995. s. 3-22.
84
9) Geyer, H. S.: International Handbook of Urban Systems. Studies of Urbanisation and Migration in Advanced and Developing Countries. Edward Edgar Publishing Limited, Cheltenham, 2002. 610 s. ISBN 1-84064-900-3. 10) Goodman, D., Chant, C.: European cities and Technology. Industrial to post-industrial city. Routledge, London, 2005. 363 s. ISBN 0-415-20080-6. 11) Hadlač, M.: Komplexní informační systém bydlení (KISEB). In Fňukal, M., Szczyrba, Z. Bydlení – nové formy a dimenze. Sborník referátů z konference. 1. vyd., Univerzita Palackého v Olomouci, Olomouc, 2004. s. 91-94. ISBN 80-244-0937-2. 12) Hampl, M.: Geografická organizace společnosti v České republice: Transformační procesy a jejich obecný kontext. DemoArt, Praha, 2005. 147 s. ISBN 80-86746-02-X. 13) Heřmanová, E., Kostelecký, T.: Regionální diferenciace na trhu bydlení a její příčiny. Sociologický časopis, 2000, č. 36, s. 41-56. 14) Knox, P.: Urban Social Geography: An Introduction. 3. vyd., Longman, Harlow, 1995. 350 s. ISBN 0-582-22937-5. 15) Lux, M. a kol.: Bydlení – věc veřejná. Sociální aspekty bydlení v České republice a zemích Evropské unie. 1. vyd., Sociologické nakladatelství, Praha, 2002. 287 s. ISBN 80-86429-12-1. 16) Lux, M. a kol.: Standardy bydlení 2004/2005. Financování bydlení a regenerace sídlišť. Sociologický ústav AV ČR, Praha, 2005. 185 s. ISBN 80-7330-075-3. 17) Musil, J.: Urbanizace českých zemí a socialismus. In: Horská, P., Maur, E., Musil, J.: Zrod velkoměsta. Urbanizace českých zemí a Evropa. Paseka, Praha a Litomyšl, 2002. 352 s. ISBN 80-7185-409-3. 18) Ouředníček, M.: Suburbanizace Prahy. Sociologický časopis, 2003, č. 2, s. 235-253.
85
19) Pacione, M.: Urban Geography: A Global Perspective. 1. vyd., Routledge, London, 2001. ISBN 0-415-19196-3. 20) Poláková, O. a kol.: Bydlení a bytová politika. 1. vyd., Ekopress, s.r.o., Praha, 2006. 294 s. ISBN 80-86929-03-5. 21) Rybnikář, O.: Jak se vyrovnat s regulací. Trh s byty. Ekonom, 1998, č. 26, s. 24. 22) Sýkora, L.: Suburbanizace a její společenské důsledky. Sociologický časopis, 2003, č. 2, s. 217-233. 23) Šimeček, T. : Situace na trhu s byty. Fórum ABF, 1997, č.3, s. 20.
Datové zdroje 24) Brno [online]. Oficiální stránky města Brna [2008-04-01]. Dostupný na www: . 25) Valentová, B., Kohout, J.: Bydlení a bytová politika v Evropské Unii [online]. Odborný text k problematice bydlení dostupný na internetových stránkách MMR [2008-02-23]. Dostupný na www: . 26) Czerny, M. a kol.: Systémy financování bydlení pro transformující se země, zásady a příklady
[online].
OSN,
Ženeva,
2005
[2008-02-07].
Dostupné
na
www:
. 27) Česká společnost pro rozvoj bydlení [online]. Internetové stránky společnosti sdružující odborníky zabývající se problematikou bydlení [2008-03-02]. Dostupný na www: .
86
28) Dellin, L.: Komentář Libora Dellina k Nálezu Ústavního soudu ČR ze dne 20.11.2002. [online].
Internetový
server
OSMD
[2008-02-16].
Dostupný
na
www:
. 29) Donner, Ch.: Housing Policies in the European Union [online]. Vídeň, 2000. Stručný výtah z publikace převzaté ze serveru Ministerstva pro místní rozvoj [2008-02-02]. Dostupné na www: . 30) Dopravní podnik Ostrava, a.s. [online]. Internetové stránky Ostravského dopravního podniku [2008-04-22]. Dostupný na: . 31) Hudečková, K.: Šedé pražské sídliště oživily novostavby [online]. Článek věnovaný problematice bydlení na stránkách internetového deníku Dnes ze dne 3.12.2007 [200804-18]. Dostupné na www: . 32) Jakešová, D., Paštiková J.: Poptávka po nových domech v satelitech je velká [online]. Článek věnovaný problematice bydlení na stránkách internetového deníku Dnes ze dne 1.3.2008 [2008-04-18]. Dostupné na www: . 33) Jarošová, B.: Cena bytů v centru Prahy rychle roste [online]. Článek věnovaný problematice bydlení na stránkách internetového deníku Dnes ze dne 12.1.2007 [200804-18]. Dostupné na www: . 34) Komplexní informační systém bydlení [online]. Internetové stránky o místně obvyklém nájemném [2008-02-25]. Dostupný na www: . 35) Koncepce bytové politiky [online]. MMR, sekce bytová politika [2008-02-21]. Dostupný na www: . 36) Ministerstvo pro místní rozvoj [online]. Sekce bytová politika [2008-02-21]. Dostupný na www: .
87
37) Ministerstvo práce a sociálních věcí [online]. Portál zaměstnanosti MPSV [2008-0331]. Dostupný na www: . 38) Přehled cen bytů a výše nájmů v České republice [online]. Internetový deník Dnes [2008-02-25]. Dostupný na www: . 39) Real-city [online]. Internetové stránky realitního časopisu Real-city [2008-03-02]. Dostupný na www: . 40) Realit [online]. Magazín pro odborníky na trhu nemovitostí [2008-03-02]. Dostupný na www: . 41) Regionální disparity v dostupnosti bydlení [online]. Projekt podpořený Ministerstvem pro místní rozvoj [2008-03-10]. Dostupný na www: . 42) Sčítání lidu, domů a bytů 2001 [on-line]. Český statistický úřad [2008-02-25]. Dostupný na www: . 43) Socioekonomie bydlení [online]. Internetové stránky vědeckého týmu Sociologického ústavu AV ČR [2008-01-15]. Dostupné na www: . 44) Struktura bytového fondu [online]. Publikace ze SLDB 2001 [2008-03-23]. Dostupný na www: . 45) Sunega, P., Kostelecký, T.: Prostředí sídlišť v ČR a v zahraničí: vybrané aspekty sociální udržitelnosti [on-line]. Příspěvek na konferenci URBES 2007 [2008-03-19]. Dostupný na www: . 46) Sýkora, L.: Vývoj měst [on-line]. Prezentace do kurzu Geografie města pro akademický rok 2007/08 [2008-03-13]. Dostupný na www: . 47) ÚRS Praha, a.s. [on-line]. Inženýrská a poradenská organizace [2008-01-16]. Dostupné na www: .
88
48) Všeobecná deklarace lidských práv [online]. Článek č. 25 [2008-01-17]. Dostupné na www: . 49) Vyhláška č. 120/1976 Sb., o Mezinárodním paktu o občanských a politických právech a Mezinárodním paktu o hospodářských, sociálních a kulturních právech [online]. Čl. č. 11 [2008-01-17]. Dostupné na www: .
50) Vyhláška č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním
bytu
[online].
Dostupné
na
www:
objektu.cz/files/Dokumenty/MF1761993.htm>.
51) Vyhláška č. 274/1995 Sb., kterou se mění a doplňuje vyhláška Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění vyhlášky č. 30/1995 Sb. [online]. Dostupné na www: .
52) Vyhláška č. 41/1999 Sb., kterou se mění vyhláška Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů [online]. Dostupné na www: .
53) Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů [online]. Dostupné na www: .
54) Zákon
č.
72/1994
Sb.,
o
vlastnictví
bytů
[online].
Dostupné
na
www:
. 55) Ziegler, J.: Panelstory končí. Jižní Město ožívá [online]. Článek věnovaný problematice bydlení na stránkách internetového deníku Dnes ze dne 17.11.2007 [2008-04-18]. Dostupné na www: .
89
12 PŘÍLOHY 12.1 Seznam příloh
Příl. 1: Intenzita bytové výstavby 1997 – 2005 podle obcí (převzato z: www.czso.cz)
Příl. 2: Průměrné ceny bytů v Praze k 29.2. 2008 (zdroj: www.idnes.cz)
Příl. 3: Městské části a katastrální území hlavního města Prahy (převzato z: www.czso.cz)
Příl. 4: Typologické členění hl. m. Prahy podle převažující formy zástavby (převzato z: www.czso.cz)
Příl. 5: Obecně geografická mapa hl. m. Prahy (převzato z: www.magistrat.praha-mesto.cz/Mapy)
Příl. 6: Městská hromadná doprava Praha – metro a autobusy (převzato z: www.dpp.cz)
Příl. 7: Městská hromadná doprava Praha – metro a tramvaje (převzato z: www.dpp.cz)
Příl. 8: Průměrné ceny bytů v Brně k 29.2.2008 (zdroj: www.idnes.cz)
Příl. 9: Administrativní mapa města Brna (převzato z: www.czso.cz)
Příl. 10: Městská hromadná doprava v Brně (převzato z: www.idsjmk.cz)
Příl. 11: Obecně geografická mapa Brna (převzato z: www.mapy.cz)
Příl. 12: Průměrné ceny bytů v Ostravě k 29.2.2008 (zdroj: www.idnes.cz)
Příl. 13: Administrativní mapa města Ostravy (převzato z: www.czso.cz)
Příl. 14: Obecně geografická mapa Ostravy (převzato z: http://gisova.ostrava.cz)
90
91
92
Katastr. území Prahy Hradčany Josefov Malá Strana Nové Město Staré Město Vinohrady Vyšehrad Břevnov Bubeneč Dejvice Střešovice Liboc Veleslavín Vokovice Hlubočepy Jinonice Košíře Motol Radlice Smíchov Ruzyně Malešice Strašnice Vršovice Záběhlice Troja Braník Hodkovičky Krč Lhotka Michle Nusle Podolí Holešovice Karlín Žižkov Bohnice Čimice
Prům.cena bytu (Kč) 4 929 367 4 929 367 4 929 367 4 929 367 4 929 367 4 124 660 4 124 660 3 738 622 3 738 622 3 738 622 3 738 622 3 559 377 3 559 377 3 559 377 3 450 066 3 450 066 3 450 066 3 450 066 3 450 066 3 450 066 3 362 000 3 295 649 3 295 649 3 295 649 3 295 649 3 292 000 3 247 454 3 247 454 3 247 454 3 247 454 3 247 454 3 247 454 3 247 454 3 190 287 3 190 287 3 190 287 3 136 215 3 136 215
Katastr. území Prahy Ďáblice Kobylisy Letňany Prosek Střížkov Kamýk Komořany Modřany Řepy Stodůlky Zličín Dolní Měcholupy Hostivař Štěrboholy Háje Horní Měcholupy Chodov Petrovice Černý Most Hloubětín Hostavice Kyje Lahovice Lipence Zbraslav Hrdlořezy Libeň Vysočany Čakovice Kbely Satalice Vinoř Lysolaje Nebušice Přední Kopanina Sedlec Suchdol Běchovice
93
Prům.cena bytu (Kč) 3 136 215 3 136 215 3 136 215 3 136 215 3 136 215 3 075 231 3 075 231 3 075 231 3 040 623 3 040 623 3 040 623 3 027 024 3 027 024 3 027 024 3 026 148 3 026 148 3 026 148 3 026 148 3 002 517 3 002 517 3 002 517 3 002 517 2 976 060 2 976 060 2 976 060 2 968 692 2 968 692 2 968 692 2 961 451 2 961 451 2 961 451 2 961 451 2 946 703 2 946 703 2 946 703 2 946 703 2 946 703 2 933 419
Katastr. území Prahy Dolní Počernice Horní Počernice Klánovice Újezd nad Lesy Cholupice Libuš Písnice Točná Holyně Lochkov Řeporyje Slivenec Sobín Třebonice Zadní Kopanina Malá Chuchle Radotín Velká Chuchle Benice Kolovraty Křeslice Kunratice Lipany Pitkovice Šeberov Újezd u Průhonic Dubeč Hájek u Uhříněvsi Koloděje Královice Nedvězí Březiněves Dolní Chabry Miškovice Třeboradice Uhříněves
Prům.cena bytu (Kč) 2 933 419 2 933 419 2 933 419 2 933 419 2 931 941 2 931 941 2 931 941 2 931 941 2 915 746 2 915 746 2 915 746 2 915 746 2 915 746 2 915 746 2 915 746 2 890 529 2 890 529 2 890 529 2 871 784 2 871 784 2 871 784 2 871 784 2 871 784 2 871 784 2 871 784 2 871 784 2 867 323 2 867 323 2 867 323 2 867 323 2 867 323 2 843 074 2 843 074 2 843 074 2 843 074 2 819 000
94
95
96
97
98
99
Katastr. území Brna Jundrov Komín Medlánky Řečkovice Královo Pole Lesná Pisárky Žabovřesky Černá Pole Staré Brno Stránice Veveří Ivanovice Kníničky Mokrá Hora Soběšice Sadová Černovice Husovice Komárov Maloměřice Obřany Ponava Štýřice Jundrov
Prům. cena bytu (Kč) 2 433 579 2 433 579 2 433 579 2 433 579 2 392 524 2 392 524 2 392 524 2 392 524 2 344 002 2 344 002 2 344 002 2 344 002 2 226 637 2 226 637 2 226 637 2 226 637 2 212 000 2 151 138 2 151 138 2 151 138 2 151 138 2 151 138 2 151 138 2 151 138 2 433 579
Katastr. území Brna Židenice Bohunice Bosonohy Bystrc Kohoutovice Líšeň Nový Lískovec Slatina Starý Lískovec Město Brno Jehnice Ořešín Útěchov u Brna Žebětín Trnitá Zábrdovice Dvorska Chrlice Tuřany Brněnské Ivanovice Dolní Heršpice Holásky Horní Heršpice Přízřenice Židenice
100
Prům. cena bytu (Kč) 2 151 138 2 134 978 2 134 978 2 134 978 2 134 978 2 134 978 2 134 978 2 134 978 2 134 978 2 127 000 2 022 840 2 022 840 2 022 840 2 022 840 1 905 748 1 905 748 1 902 582 1 902 582 1 902 582 1 796 416 1 796 416 1 796 416 1 796 416 1 796 416 2 151 138
101
102
103
104
Katastr. území Ostravy Nová Plesná Stará Plesná Poruba Poruba-sever Mariánské Hory Moravská Ostrava Přívoz Muglinov Slezská Ostrava Krásné Pole Nová Bělá Polanka nad Odrou Proskovice Stará Bělá Martinov ve Slezsku Pustkovec Svinov Třebovice ve Slezsku Dubina u Ostravy Hrabůvka Výškovice u Ostravy Zábřeh nad Odrou Hrabová Vítkovice Zábřeh-Hulváky Zábřeh-VŽ Antošovice Hošťálkovice Koblov Lhotka u Ostravy Petřkovice u Ostravy Bartovice Heřmanice Michálkovice Radvanice Hrušov Kunčice nad Ostravicí Kunčičky Nová Ves u Ostravy
Prům. cena bytu (Kč) 1 572 000 1 572 000 1 550 000 1 550 000 1 526 619 1 526 619 1 526 619 1 515 705 1 515 705 1 513 653 1 513 653 1 513 653 1 513 653 1 513 653 1 456 143 1 456 143 1 456 143 1 456 143 1 330 781 1 330 781 1 330 781 1 330 781 1 306 000 1 293 985 1 293 985 1 293 985 1 287 230 1 287 230 1 287 230 1 287 230 1 287 230 1 176 892 1 176 892 1 176 892 1 176 892 1 074 602 1 074 602 1 074 602 1 074 602
105
106
107
