Maatschappelijk vastgoed in de uitverkoop | VNG Magazine
02-03-13 12:19
Maatschappelijk vastgoed in de uitverkoop Auteur: Marten Muskee – 01/03/2013 Maatschappelijk vastgoed krijgt net als de kantoren- en winkelmarkt te maken met structurele leegstand. Dit komt niet alleen door de crisis, maar ook door de snel veranderende samenleving. Leegstand is bijvoorbeeld het gevolg van fusies, subsidiestops en concentratie van verenigingen in één multifunctioneel gebouw. Hoe verkoop je incourante panden met typische bestemmingen? In een brandweerkazerne kun je niet wonen. Er is een duidelijke behoefte merkbaar onder gemeenten om de overmaat aan maatschappelijk vastgoed weg te werken. Gebouwen zijn verouderd, hebben hun oorspronkelijke functie verloren en kampen met achterstallig onderhoud. Uit de position paper vorig najaar van Bouwstenen voor Sociaal, het platform voor maatschappelijk vastgoed, blijkt dat er een groeiende mismatch is tussen vraag en aanbod in het maatschappelijk vastgoed. Afgelopen jaren zijn steeds meer gastvrije aanbieders op de markt gekomen die inspelen op de maatschappelijke vraag. De gymzaal verliest het van de fitnessruimte, het traditionele zwembad van het wellness center en het buurtcentrum wordt als traditionele ontmoetingsruimte ingeruild voor het grand café. Daarnaast bieden steeds meer particuliere eigenaren hun vastgoed aan voor maatschappelijke activiteiten. Te veel Maatschappelijk vastgoeddeskundige Marc van Leent van de Wijkplaats, een netwerk van doeners en denkers in publiek vastgoed, stond begin vorig decennium aan de wieg van de Kopgroep Maatschappelijk Vastgoed en is ook actief bij Bouwstenen voor Sociaal. Hij bevestigt dat gemeenten in de afgelopen tien jaar systematisch zijn gaan kijken naar hun maatschappelijk vastgoed. Zij hebben intussen ook vastgesteld dat ze er te veel van hebben, zowel structureel als conjunctureel. ‘Dat komt niet meer goed en hangt samen met de logistiek van een samenleving die snel verandert, denk aan het thuiswerken. De vraag is hoe de overheid daar vorm aan geeft. Sommige gemeenten reageren opportunistisch door hun vastgoed in de verkoop te doen en daar snel geld uit te halen. Het is echter voor velen nog zoeken naar de argumentatie om al dan niet te verkopen. Bij het doorvragen naar het motief om te verkopen, blijkt de argumentatie nogal schraal.’ Onzinnig Van Leent noemt twee criteria om niet te verkopen: een incourant gebouw en een gebruiker die primair afhankelijk is van subsidie van de gemeente. Die combinatie maakt het veelal onzinnig om tot verkoop over te gaan. Een gemeentelijk museum bijvoorbeeld levert niks op als de http://www.vngmagazine.nl/archief/13851/maatschappelijk-vastgoed-de-uitverkoop
Pagina 1 van 5
Maatschappelijk vastgoed in de uitverkoop | VNG Magazine
02-03-13 12:19
gemeente het verkoopt. De nieuwe eigenaar zal willen dat de gemeente huur betaalt en die kan daarmee duurder uit zijn. ‘Gemeenten zullen bepaalde maatschappelijke voorzieningen willen behouden, zoals de centrale bibliotheek, het stadhuis of het theater. Willen zij daar zuiniger mee omgaan, dan moet dit via de exploitatie. In de praktijk levert de verkoop van dit soort panden weinig op. Er zijn ook veel courante gebouwen, zoals welzijnsgebouwen, waar gemakkelijker een kantoor of een kinderdagverblijf in gevestigd kan worden.’ Als succesvol voorbeeld noemt de deskundige de gemeente Utrecht, die het courante deel afstoot. Het draait om dat deel van het vastgoed dat de minste binding heeft met gemeentelijke financiering. Gemeenten zouden hun incourante vastgoed voor een deel kunnen stoppen in een te verkopen portefeuille die in zijn geheel interessant is. Een andere mogelijkheid is niet tot verkoop over te gaan, maar het pand een andere functie geven. Twee leegstaande lokalen in een bestaande school zijn moeilijk te verkopen, verhuren is wel mogelijk. ‘Gemeente doet al haar gebouwen in de verkoop’, kopte dagblad Trouw onlangs. Het artikel beschrijft hoe Lingewaard alle 199 gemeentegebouwen, inclusief een kasteel, wil verkopen. Desgevraagd nuanceert verantwoordelijk wethouder Louis Dolmans van financiën de zaak enigszins. ‘Wij hebben de discussie scherp willen stellen door het uitgangspunt dat alles mogelijk te koop is. Dit zet aan tot denken. Wil de gemeente eigenaar blijven of niet? In principe is alles te koop, tenzij een zakelijk of emotioneel argument anders doet besluiten. Daar kan een maatschappelijke of financiële reden aan ten grondslag liggen.’ Combineren Een middelgrote gemeente van 45.000 inwoners met 199 eigen gebouwen roept de nodige vragen op. Het eigendom is historisch gegroeid in een tijd dat Lingewaard nog niet ontstaan was uit de gemeenten, Bemmel, Gendt en Huissen. Het gaat om diverse gebouwen van verschillende grootte en met diverse functies, zoals een gemeentehuis, brandweerkazerne, gemeentewerf, scholen, sporthallen, een kasteel en enkele woonhuizen. Een deel is opgekocht voor projectontwikkeling, maar door de crisis ligt alles stil. Lingewaard gaat het gebouwenbeleid combineren. De kwaliteit van de eigen gebouwen moet op peil komen en het beleid voor verenigingen herzien, waarbij de clubs bij elkaar in een multifunctioneel gebouw komen. ‘Dat is goedkoper en de andere gebouwen kunnen weg’, rekent Dolmans voor. ‘Alle beleid rond maatschappelijk vastgoed wordt onderzocht. De huren tonen grote verschillen; dat is historisch zo gegroeid voor de fusie. Dus we pakken het eigendomsbeleid, huurbeleid, accommodatiebeleid en het onderhoudsprobleem gelijktijdig aan en bekijken alles in functionele samenhang.’ De vraag is wat te doen als een brandweerkazerne vrij komt: meteen verkopen of wachten? Het is logisch dat de gemeente het onderhoud aan een pand in de wacht zet als er een plan is voor iets nieuws. Als na een jaar voorbereiding blijkt dat het plan niet haalbaar is, komt er een nieuw plan en wordt het onderhoud opnieuw uitgesteld. Dolmans: ‘Dat loopt op een gegeven moment enorm op. Zo is er een gebouw waar driekwart miljoen achterstallig onderhoud op zit.’ Lingewaard kampt in totaal met drie miljoen aan achterstalling onderhoud. De gemeente kan er dan bijvoorbeeld voor kiezen een pand symbolisch over te dragen aan een potentiële eigenaar http://www.vngmagazine.nl/archief/13851/maatschappelijk-vastgoed-de-uitverkoop
Pagina 2 van 5
Maatschappelijk vastgoed in de uitverkoop | VNG Magazine
02-03-13 12:19
dan bijvoorbeeld voor kiezen een pand symbolisch over te dragen aan een potentiële eigenaar met daarbij een bedrag voor het achterstallig onderhoud. Natuurlijk zou de gemeente het liefst alle panden verkopen, maar het zijn vaak incourante gebouwen met specifieke functies. Verkoop is dan ook niet altijd de beste oplossing, goedkoper is het misschien om een gebouw zelf te houden. Krappe tijden Lingewaard heeft de begroting op orde, maar de wethouder erkent dat de gemeente goed op de centen moet letten, zeker in krappe tijden. Wel vindt hij dat een gemeente het besluit om al dan niet maatschappelijk vastgoed te verkopen op elk moment moet formuleren. In het verleden hebben gemeenten veel op het vastgoed verdiend. Het was gemakkelijk, men hoefde niet na te denken over verkoop, want de prijzen schoten omhoog. Gemeenten zijn daardoor een tijdje minder scherp geweest. De wethouder erkent ook dat dit niet het meest ideale moment is om vastgoed te verkopen. De woon- en bouwmarkt ligt compleet stil. Hij vindt dat echter geen argument om maar niets te doen. De gemeente probeert op een creatieve manier iets te bedenken voor de gebouwen. Dolmans: ‘In elke crisis zijn er ook bedrijven die iets moois bedenken. Denk aan de vergrijzing en beschermd wonen, er is behoefte aan zorgcentra en het personeel daarvan moet ook ergens wonen. Er zijn ook bedrijven die zaken sponsoren. In Lingewaard wordt via een particulier initiatief een gebouw geschikt gemaakt voor ouderen die nog actief zijn en dingen willen doen. Denk dus in termen van mogelijkheden en niet van problemen. “Het gaat niet werken”, wil ik niet horen.’ Door de publiciteit hebben diverse gegadigden zich al gemeld. Lingewaard heeft de plaatselijke kennis, maar huurt voor de verkoop van de gebouwen externe vastgoeddeskundigheid in. De keuze tot verkoop is niet eenvoudig. De gemeente wil de gebouwen niet onder de waarde wegdoen en in de toekomst zijn ze misschien meer waard of nodig voor nieuwe doelgroepen. ‘We moeten goed opletten, er spelen veel onzekerheden mee. Wat moet de lokale overheid in een wereld die snel verandert? We weten niet hoe de wereld er over twaalf jaar uitziet. Maar moeten we dan maar nooit meer besluiten nemen? Politiek is omgaan met onzekerheden. Als je niets doet, scoor je ook niet.’ Wonen Het is koffiedik kijken, maar er is volgens Marc van Leent op de lange termijn één functie die groeit en dat is ‘wonen’. Kantoren, winkels en maatschappelijk vastgoed zijn krimpmarkten. Het is dus zaak voor gemeenten kritisch te kijken of een gebouw of locatie geschikt is om te wonen. ‘Speel die locatie daarvoor vrij en verruim de toegestane bestemming. Een brandweerkazerne is niet geschikt om in te wonen, maar het kan een prima plek zijn voor kunstenaars om te werken.’ Van Leent zal Amsterdam iets anders adviseren dan een kleine plattelandsgemeente. De ervaring leert dat grote steden in het fysieke dossier willen sturen om het stedelijk leven te stimuleren. Plattelandsgemeenten gaan meer voor zelfredzaamheid en laten het los. Het is in elk geval van belang dat alle gemeenten een goede visie ontwikkelen op hoe maatschappelijk http://www.vngmagazine.nl/archief/13851/maatschappelijk-vastgoed-de-uitverkoop
Pagina 3 van 5
Maatschappelijk vastgoed in de uitverkoop | VNG Magazine
02-03-13 12:19
elk geval van belang dat alle gemeenten een goede visie ontwikkelen op hoe maatschappelijk vastgoed er over vijftien jaar uit moet zien. Niet in detail, maar op hoofdlijnen. Ook binnen Bouwstenen voor Sociaal wordt hieraan gewerkt. Zo kijkt een groep gemeenten wat er uit het verleden te leren valt, welke nieuwe ontwikkelingen op gemeenten af komen en welke voorzieningen in de toekomst minimaal nodig zijn. Bedoeling is het door de VNG uitgegeven Spoorboekje maatschappelijk vastgoed samen te actualiseren op basis van de nieuwste inzichten en ontwikkelingen. Het hele maatschappelijke domein komt meer in het teken van dienstverlening te staan en minder in dat van gebouwen. Volgens Van Leent staat de extramuralisering in de zorg ook model voor allerlei andere vormen van dienstverlening op locatie, maar de daarvoor benodigde infrastructuur is er nog nauwelijks. Een bibliotheek zal flexibel op die plekken willen zijn waar veel mensen samenkomen. Bijvoorbeeld bij een winkelcentrum, school of kapper. ‘Ik denk dat het die kant op gaat met het sociaal-maatschappelijk domein. Het eigendomsvraagstuk van gebouwen is dan niet meer belangrijk. Via subsidie kan de gemeente blijven sturen. Een mooi voorbeeld is de nieuwe gemeente Molenwaard, de eerste gemeente zonder gemeentehuis.’ Zie ook: www.bouwstenenvoorsociaal.nl. KADER 1 Vierkante meters Nederland beschikt over circa 83,5 miljoen vierkante meter maatschappelijk vastgoed. Dat is meer dan winkels en kantoren bij elkaar. Dit blijkt uit een verkenning op initiatief van het landelijke platform Bouwstenen. Ongeveer zeventig procent heeft een onderwijs- of zorgfunctie. In het basisonderwijs staat volgens de eigen branchevereniging zo’n twintig procent leeg. Van andere sectoren zijn geen leegstandscijfers bekend, maar ook zonder deze cijfers is er een groeiend besef dat er te veel maatschappelijk vastgoed is. Dit geldt met name voor onderwijs, sport en buurthuizen. Uit cijfers van het kadaster blijkt dat de overheden 43 miljoen vierkante meter vastgoed bezitten. Daarvan wordt twaalf miljoen vierkante meter, met een geschatte waarde van twintig miljard euro, niet maatschappelijk gebruikt. KADER 2 Agenda Maatschappelijk Vastgoed 2013 Bouwstenen voor Sociaal stelt jaarlijks een Agenda Maatschappelijk Vastgoed op. Onderwerpen op de agenda voor 2013 zijn: 1. Voorzieningenplanning; waarom, voor wie, wat en waar? 2. Wegwerken van de overmaat 3. Slimme en gezonde gebouwen, vooral bestaande voorraad 4. Vindbaar en gastvrij 5. Nieuwe rolverdeling 6. Normaliseren en afstemmen 7. Wat we doen, beter doen
http://www.vngmagazine.nl/archief/13851/maatschappelijk-vastgoed-de-uitverkoop
Pagina 4 van 5
Maatschappelijk vastgoed in de uitverkoop | VNG Magazine
02-03-13 12:19
KADER 3 Stadsmakelaar Breda Breda heeft succes met de verkoop van maatschappelijk vastgoed. Een jaar geleden is de Stadsmakelaar Breda opgericht, het digitale vastgoedloket, waarop Breda het af te stoten vastgoed te koop zet, zoals vrijkomende buurthuizen, schoolgebouwen en ander niet meer gebruikt gemeentelijk vastgoed. Daarnaast is er een aanbod van gemeentelijke kantoor- en bedrijfsruimte, dat voor tijdelijke verhuur beschikbaar is. Stadsmakelaar Breda valt onder de zelfstandig opererende uitvoeringsorganisatie NV BrIM Breda. Deze club is verantwoordelijk voor de uitgifte van de bedrijventerreinen in Breda. verspreid over diverse gemeentelijke afdelingen; daardoor ontbrak het overzicht. Daarom hebben wij een makelteam samengesteld met daarin twee grondverwervers van het grondbedrijf, die toch niets mogen kopen, en met medewerkers van vastgoedbeheer, die de
en het maatschappelijk vastgoed uit de gemeentelijke molen gehaald. De gemeente reageert toch wat trager en is niet voldoende marktgericht. BrIM is een ondernemende club, altijd unique sellingpoint is en met
Vindplaats: VNG Magazine nr. 5, 1 maart 2013
