www.lofting.be
loft story
nieuwsbrief van en voor mensen met een passie voor herbestembare panden en stadsontwikkeling Keizer Karelstraat 103, 9000 Gent – Jaargang 3 – nr. 3 – E 2,5
Me UR BIS t Bijl Group age
editoriaal Geachte Heer, Mevrouw, Gesterkt door de vele positieve reacties op onze vorige edities van de ‘Loft Story’, kon een vervolg niet uitblijven. Achtergrondinformatie bij projectontwikkelingen, mooi beeldmateriaal en de visie van enkele betrokken partijen, het is opnieuw allemaal aanwezig. Maar stilaan zal ik mij moeten herbezinnen over de titel van het magazine. Waar oorspronkelijk het accent binnen onze organisatie volledig lag op de herbestemming van oude industriële panden tot lofts en/of kantoren, is er een duidelijke verschuiving aan de gang. De ‘loftmarkt’ is nog steeds gegeerd, maar schaarste treedt op in de markt : enerzijds zijn er niet veel industriële panden meer beschikbaar (op goede locaties) die een herbestemming toelaten en anderzijds wordt het schaarser wordend aanbod nu ook frequenter aangekocht door ‘klassieke’ promotoren of zelfs overheidsinstanties, die hier nieuwe opportuniteiten in zien.
inhoud Editoriaal
1
Bouwstenen voor de toekomst
2
Project in de kijker: Godshuis De Oude Vismijn - Tour & Taxis 7 Urbis
13
Visie
16
Loftprojecten in ontwikkeling
18
Be loft: cliënt in de kijker
22
Column
colofon Keizer Karelstraat 103 9000 Gent Tel.: (09) 233 15 30 Fax: (09) 233 17 29 e-mail:
[email protected] www.lofting.be V.U.: Rudy Leroy Koninginnelaan 12 8670 Koksijde
Creatief als we echter zijn, is de blik wel verruimd naar nieuwe horizonten. Zo hebben we met het Godshuis in Sint-Laureins en de Oude Vismijn in Gent twee renovatieprojecten die volledig gericht zijn op kwalitatief hoogstaande horeca-invullingen. U vindt straks meer tekst en uitleg. Maar ook nieuwbouwontwikkelingen zijn ons niet meer vreemd. “Urbis Group” richt zich als gespecialiseerde makelaar uitsluitend op nieuwbouwprojecten (appartementen, woonerven,…). Gezien de toenemende complexiteit van mede-eigendommen, zowel op juridisch, bouwtechnisch als commercieel vlak, zijn we ervan overtuigd dat ook hier specialisatie een meerwaarde betekent, en dit zowel voor de koper als de verkoper. U krijgt het allemaal te lezen, en dit samen met een aantal vaste rubrieken : in ‘Visie’ hebben we een onderhoud met Bart Somers, momenteel burgemeester en voorzitter van de VLD, over zijn stad Mechelen, in ‘Be loft’ kan u genieten van een prachtige loft in Deinze en als uitsmijter van deze ‘Loft Story’ hebben we opnieuw de column van de onvolprezen Herman Brusselmans, in zijn saga naar de ideale loft. Veel lees- en kijkplezier, Rudy Leroy
1
bouwstenen voor de toekomst Vastgoed is een beest met vele gezichten. Men kan het emotioneel of rationeel bekijken, kleinschalig of grootschalig, op micro- of macro-niveau, vanuit het standpunt van de koper of de verkoper, enz…. Maar finaal blijft het voor iedereen, van de kleine burger tot de aannemer, promotor of zelfs overheid, ook een afwegen van de verzuchtingen versus de financiële mogelijkheden. Want bouwen kost geld, veel geld... Het is dan ook zeer belangrijk om de vinger aan de pols te houden, om de marktevoluties (juist) in te schatten…
2
Valt er in Vlaanderen nog veel industrieel erfgoed te ‘herontwikkelen’?
Hoe kan Lofting Group daar mee omgaan?
R. Leroy: Tja, oude industriële panden die nog een nieuw leven kunnen gaan leiden als loft- of kantoorgebouw, ze worden inderdaad schaarser. Ofwel hebben ze die reconversie reeds achter de rug, ofwel worden ze meedogenloos gesloopt omdat nieuwbouw in veel opzichten nog steeds lonender blijft. Als er zich dan toch een nieuwe opportuniteit in de markt aanbiedt, stellen we bovendien vast dat, aangetrokken door het succes van de lofthype, er nu ook meer partijen geïnteresseerd zijn om deze sites te herontwikkelen : bij kleinschalige gebouwen wordt de reconversie vaak toevertrouwd aan iemand binnen de eigen familie of vriendenkring, al of niet met een particuliere investeerder, bij grootschalige operaties zien we dat er nu ook veel ‘klassieke’ bouwpromotoren durven investeren in herbestemming van dit type industrieel erfgoed, wat tien 10 jaar geleden nauwelijks denkbaar was. Bovendien is gedurende de laatste jaren ook de overheid een actieve speler geworden om dergelijke sites op te kopen en te herbestemmen voor eigen gebruik, sociale huisvesting of culturele activiteiten…
R. Leroy: We zijn zeer kritisch geworden in aankoopbeleid. De steeds toenemende bouwreglementeringen, de exponentieel stijgende aankoopen renovatieprijzen en de kritische ingesteldheid van de eindgebruiker maken dat we zeer voorzichtig worden om effektief tot aankoop over te gaan. Eén verkeerde architecturaal-conceptuele keuze, een storend element in de onmiddellijke nabijheid (lawaaierige verkeersas, slechte ontsluiting, geurhinder,…) of langdurige stedenbouwkundige procedures kunnen al voldoende zijn om een project te kelderen. Zien en omzien is de boodschap. Anderzijds zijn er hierdoor weer andere opportuniteiten, want iedereen ervaart diezelfde problematieken. Zo worden wij op basis van onze verworven expertise, steeds meer gevraagd door privaat-investeerders, en zelfs overheidsdiensten, voor studie-opdrachten omtrent herbestemming en financiële haalbaarheid van verouderde sites. Of zijn loftkopers, in tegenstelling tot vroeger, vragende partij om hun interieur ook door ons te laten uitvoeren.
En met succes? R. Leroy: Dat zal ook wel wisselend zijn, zeker. Het vooraf inschatten van de bouwkost én de te verwachten verkoopprijs, blijft één van de moeilijkste opdrachten voor de bouwheer. Uit ervaring weet ik dat men bij de start dikwijls uitgaat van een te rooskleurig kostenplaatje en een te optimistisch opbrengstplaatje. Gevolg hiervan is dan ook dat er nu regelmatig te hoge aankoopprijzen betaald worden voor dergelijke industriële sites, zodat al bij voorbaat een rendabele projectontwikkeling gehypothekeerd wordt.
Snijdt u ook ‘nieuwe markten’ aan in herbestemming? R. Leroy: Absoluut. Sommige sites zijn dikwijls minder geschikt om te herbestemmen tot woon- of kantoorfuncties, maar lenen zich bv. beter tot (grootschalige) horecaprojecten. Het Godshuis in Sint-Laureins is daar een perfecte illustratie van : een voormalig klooster wordt nu door ons (in fases) getransformeerd naar een kwalitatief hoogstaand feestzalen- en seminariecomplex, met naderhand ook nog een hotel. En wat zien we nu, na één jaar (beperkte) exploitatie ? Dat de markt van particuliere feesten en bedrijfevents uitermate enthousiast reageert op deze historische locatie. De basistroeven van ‘loftgebouwen’, nl. ruimte, authenticiteit en grandeur in combinatie met moderne architectuur, werken dus ook perfect voor horeca. Het strafste in België hieromtrent is misschien wel de reconversie van het vroegere douane- en opslagdépot ‘Tour & Taxis’ in Brussel, welke nu een complete revival beleeft als gemengde site van evenementenhallen, horeca en kantoren. Gedreven door deze positieve ervaringen, hebben we nu ook voor de ‘Oude Vismijn’ in Gent een horeca-invulling voorzien, welke weerhouden is geworden door stad Gent uit diverse andere voorstellen. Dit maakt dat grootschalige horeca-ontwikkeling in historische panden nu voor ons een zeer belangrijk thema geworden is.
Maar hoe situeert Urbis Group zich dan in de ganse context? R. Leroy: In het verleden werden ons soms sites aangeboden waarbij renovatie geen optie kon zijn, gezien de extreme renovatiekost versus de potentiële meerwaarde van de bestaande gebouwen. Plaatsvervangende nieuwbouw is soms de enige mogelijkheid. Op vraag van externe partijen en investeerders hebben we dan besloten om ook voor nieuwbouw een commerciële begeleiding op poten te zetten. Urbis Group werkt dus altijd projectmatig, en verkoopt geen bestaande huizen, winkels of appartementen. Tegenwoordig is de wetgeving en informatieplicht rond mede-eigendom, basisakte e.d. dermate belangrijk, dat we die opgebouwde kennis gebruiken als meerwaarde voor promotoren én kopers of investeerders. Daarom wensen wij ook van bij de aanvang van een nieuwbouwproject betrokken te worden, zodat we goed kunnen aansturen…
Veel succes toegewenst…
4
Ilse Van Hecke, Office Manager
Gino Verniers, Werfcoördinator
Rudy Leroy, Gedelegeerd Bestuurder
Lucinda Troch, Sales Manager en Juridisch Adviseur
Dave Bracke, Sales Assistent
Het team van Lofting Group
5
TORCK POOR TEN – ZONWERING bvba E3-laan 60 – 9800 DEINZE Tel. 09/386 11 76 – Fax 09/386 97 05 Openingsuren: ma-vr 8u-12u – 13u30-18u00 za 9u-12u
DE HAINAUT-BLOMMAERT BVBA O n a f h a n k e l i j k Ve r z e k e r i n g s m a k e l a a r Ve r z e k e r e n - s p a r e n - b e l e g g e n Specialist verzekeren mede-eigendom C B FA n r 1 2 4 3 4 - L i d F. V. F.
6
Putkapelstraat 105 A - 9051 ST-DENIJS-WESTREM Tel 09/221.74.47 - Fax 09/221.21.36
[email protected]
in de KIJKER Horeca in historisch erfgoed Is het een speling van het lot, een doordachte keuze, of een door de tijdsgeest geïnspireerde beweging, feit is dat de ‘herbestemming’ van historisch erfgoed frequent ook aanleiding geeft tot bijzondere ‘horeca-toepassingen’. Niet zelden blijkt de authenticiteit en grandeur van oude gebouwen een toegevoegde waarde te bieden voor culinaire en/of bedrijfsmatige events. Geïnspireerd door deze gedachte is Lofting Group er vorig jaar in geslaagd om het Godshuis, een voormalig klooster in het Meetjesland, als nieuwe trekpleister te ontwikkelen voor kwalitatief hoogstaande (trouw)feesten en bedrijfsevents. Momenteel wordt er volop gesleuteld aan een horeca-invulling voor de Oude Vismijn te Gent en in Brussel is er een uitzonderlijke ontwikkeling aan de gang op de site ‘Tour & Taxis’, waarbij evenementen en horeca een belangrijke voortrekkersrol vervullen. Drie verschillende sites, maar toch met belangrijke parallellen ...
7
Het Godshuis In de 19° eeuw opgericht als klooster voor weeskinderen, in de 20° eeuw dienstig voor bejaarden- en ziekenzorg, maar dan in zwaar verval. En nu, in de 21° eeuw bezig aan een opmerkelijke revival als kwalitatief hoogstaand feestzalen- en seminariecomplex, dat is, in enkele zinnen bevat, de geschiedenis van het monumentale Godshuis, gelegen in Sint-Laureins, vlakbij de expressweg Knokke-Antwerpen. Na een jarenlange voorbereiding is de eerste fase van het Godshuis operationeel sinds half september 2004. Was het vierde kwartaal van 2004 eerder bedoeld als inloopperiode en toets met de publieke opinie, dan bleek in realiteit de commerciële impakt extreem hoog, met massa’s aanvragen en boekingen tot gevolg. Ondanks het hoge improvisatiekarakter en de ‘opstartpijnen’ kon bijna altijd het (hoge) verwachtingsniveau van de cliënten waar gemaakt worden.
8
Op heden is de vroegere kapel operationeel als riante inkompartij, en zijn er drie (feest)zalen beschikbaar (de middenbeuk en de linker- en rechterzijbeuk). Binnenkort wordt ook de crypte in gebruik genomen als brasserie/restaurant voor kleinere events. Toch is er op dat moment nog maar een kleine helft van het gebouw operationeel. In de kelders is er nog ruimte voor beauty & welness en tentoonstellingruimtes, op het eerste verdiep worden 5 seminarieruimtes voorzien en de volledige achterbeuk + dakverdieping kan benut worden voor ± 30 hotelkamers. De praktijk leert dat er enorm veel vraag is naar overnachtingsfaciliteiten, en dit zowel voor feestvierders, bedrijven (i.f.v. seminaries) als ‘arrangementen’ (toerisme, welness,…). Het algemene plan en concept zijn dermate opgevat dat alle functies autonoom van elkaar werkzaam kunnen zijn. Dit biedt de extra mogelijkheid om de verbouwingswerkzaamheden te spreiden in de tijd en de juiste huurders/exploitanten te vinden voor de verschillende functies, weliswaar in een overkoepelend geheel. Opmerkelijk gegeven in de vele gesprekken met gasten in het Godshuis, is de belangrijkheid die men hecht aan het monumentale en historische karakter van de lokatie. Er wordt een duidelijke link gemaakt tussen de grandeur van het gebouw en het feest of bedrijfsevent dat plaatsvindt…
9
De Oude Vismijn
Toen stad Gent begin 2005 via een wedstrijdformule een oproep lanceerde om de ‘Oude Vismijn’ nieuw leven in te blazen, werd de aandacht geprikkeld van menig promotor. Het is immers een uniek gegeven om een dergelijk belangrijke historische site, in het hart van Gent en gelegen tussen de Graslei en het Gravensteen, een nieuwe impuls te geven. Gestoeld op de ervaringen in voorgaande renovatieprojecten en de exploitatie van het Godshuis, is er in samenwerking met Condominium II (uit Antwerpen) en het architectenburo ‘Denc!Studio’ (uit Gent) door Lofting Group een concept uitgewerkt voor deze site, welke door de jury weerhouden is als de beste optie. Op deze moment worden de krachtlijnen verder uitgewerkt tot een bouwaanvraag, zodat de bouwwerkzaamheden in de zomer van 2006 van start kunnen gaan.
10
De ‘Nieuwe Vismijn’: ‘walking, tasting, meeting at the river side’. In het totale concept is er naar een evenwicht gezocht van nieuwe functies, maar met veel respect voor het historisch erfgoed en de typische locatie in Gent (centrumfunctie, beeldbepalend,…). Belangrijke leidraad in het gegeven is dat, naargelang de behoeftes, zowel de locale bewoner, de recreant als de ‘echte’ toerist aan zijn of haar trekken kan komen in het project. Een actieve samenwerking met de overheidsdiensten is eveneens van belang, vermits er een zeer belangrijke rol is weggelegd in het concept voor publiek toegankelijke ruimtes, met ondersteuning van bv. een infobalie voor toerisme.
Meer schematisch zijn volgende functies voorzien: • er is een (permanent) toegankelijke, publieke zone rond en doorheen het project via het poortgebouw, de groene binnentuin (met publieke toiletten) en de trap naar het water. Ook de ingang aan de Rekelingenstraat zal semipubliek toegankelijk zijn; • de inplanting van een infodienst voor toerisme in de publieke zone van het project, biedt de mogelijkheid om zowel de toerist als de recreant aan te trekken naar deze locatie als basis voor verdere uitstappen (te voet, met de boot,…); • met de ‘Kleine Vismijn / l’Ecailler’ wordt een stukje geschiedenis terug tot leven gebracht • met de brasserie (en bijhorend terras), het restaurant en de wijn- & whiskybar, kan eenieder aan zijn trekken komen, voor een koffie, snack, business lunch of uitgebreid diner; • de grote hal is dienstig voor ontvangst van grotere groepen, culturele happenings, occasionele (bedrijfs)events of feestelijkheden (recepties, huwelijksfeest,…).
De verschillende functies zorgen ervoor dat het publiek verspreid zal worden over verschillende momenten van dag en avond, zowel op weekdagen als in het weekend, zodat er een quasi permanente, maar gespreide bezetting van het complex zal zijn, zonder uitgesproken of belastende piekmomenten. De ambitie is om dit omvangrijk programma te realiseren binnen een termijn van 2 à 3 jaar. Om dit waar te maken, is er een joint venture gesloten met ‘Leasinvest’ (dochter van het beursgenoteerde bedrijf Ackerman & van Haaren), zodat de krachten gebundeld worden door enkele sterke partners.
11
Het uitgestrekte douane- en opslagcomplex Tour & Taxis (37 hectare groot !) was bijna een eeuw lang de belangrijkste draaischijf voor goederenverkeer in Brussel. Vandaag kan het beschouwd worden als een heuse catalogus van architectuur en burgerlijke bouwkunde, een meesterwerk uit het gouden tijdperk van de industrialisering. De site en de haven lagen aan de oorsprong van de ontwikkeling van de aanpalende wijken. Die structureerden zich rond de bedrijvigheden verpakking, opslag, handel en transport van goederen.
Tour & Taxis
In het kader van de ontwikkeling van de Oude Vismijn, wordt er door Lofting Group een Joint Venture opgezet met Leasinvest. Deze vastgoedmaatschappij is een dochteronderneming van de beursgenoteerde holding Ackermans & van Haaren. Een belangrijke ontwikkeling van hen is ongetwijfeld de site “Tour & Taxis” in Brussel, één van de mooiste herbestemmingsprojecten in België.
12
Er werden opmerkelijke industriële gebouwen opgetrokken, samen met residentiële woningen en complexen van sociale woningen en arbeidershuisjes. Op het hoogtepunt, eind jaren 1960, werden hier méér dan 3000 mensen tewerkgesteld. Met de geleidelijke opheffing van de Europese douanegrenzen, alsook de groeiende concurrentie van het wegvervoer, brokkelde de bestaansreden van de site af. Gedurende een twintigtal jaren was het lot van Tour & Taxis onzeker. Er komen verschillende projecten op tafel, zoals bv ‘Musiccity’, maar die worden allemaal naar de prullenmand verwezen. Eind 2001 verwerft de maatschappij “Project T&T” de totale site. Deze vennootschap is een joint venture tussen het vastgoedbedrijf Leasinvest en de vastgoedontwikkelaar Robelco. Doelstelling van de vennootschap is om een duurzaam herstructureringsprogramma op te zetten, met een belangrijke rol voor het waardevol industrieel erfgoed, maar rekening houdende met de impact op de omliggende wijken. Het Koninklijk Pakhuis is door zijn uitzonderlijke architectuur ontegensprekelijk het uithangbord van Tour & Taxis. Daarom is het ook als eerste gerenoveerd en is er nu een gemengde bestemming aan gegeven van handelszaken en kantoren. De industriële loodsen met sheddaken zijn getransformeerd naar polyvalente ruimtes, dienstig voor de meeste uiteenlopende evenementen en tentoonstellingen.
In de volgende fases, welke momenteel volop ter studie liggen zal het accent vooral komen te liggen op multifunctionele gebouwen met een doordachte mix van kantoren, residentieel, ontspanning, openbaar nut en groen.
urbis KEIZERKARELSTRAAT 103 9000 GENT TELEFOON 09 - 233 15 30 FAX 09 - 233 17 29 EMAIL
[email protected] WWW.URBIS.BE
Vermits er in een stedelijke context steeds heel wat vastgoedbewegingen zijn en Lofting Group slechts een (steeds beperkter) gedeelte van die ‘stadsbeweging’ kan coveren, is ‘Urbis Group’ ontstaan als ‘projectmakelaar’. Toch is er een duidelijk werkterrein gedefinieerd : er wordt uitsluitend projectmatig gewerkt (woonerven, appartementen,…) in een stedelijke context. Hierbij wordt gezocht naar een juiste prijs/kwaliteitverhouding van het eindproduct, maar wordt er eveneens ook veel belang gehecht aan een correcte juridische omkadering (bouwvergunning, basisakte, e.d.). De wetgeving is te complex geworden en de consument te kritisch, om zomaar alles op zijn beloop te laten. Op de ervaring en kennis van Urbis Group kan een beroep gedaan worden door derden/investeerders, die aldus ‘hun’ vastgoedproject logistiek of commercieel laten ondersteunen door een gespecialiseerde partner.
Rudy Stevens, zaakvoerder van Condominium II uit Antwerpen, en promotor van het prestigieuze nieuwbouwproject “Groene Vallei” te Gent, geeft kort tekst en uitleg bij de samenwerking met Urbis Group: “Als projectontwikkelaar weet ik maar al te goed hoe belangrijk het is om zich te omringen met goede externe partners. Het welslagen van een project hangt dikwijls af van de keuze van een goed bouwteam. En hier hoort ook een goed commercieel bureau bij, want van bij het prille begin van een project wens ik deze er bij te betrekken. Zij moeten bij de eerste conceptekeningen reeds feedback kunnen geven over de commerciële haalbaarheid van de ontwerpen van de architect, marktstudie maken over de verkoopsprijzen in de lokale markt, medezeggingsschap hebben over de basisakte en het reglement van mede-eigendom, welke een notaris opmaakt, betrokkenheid hebben bij het bouwproces en last but not least, uiteraard het appartement of de woning kunnen verkopen. Voor de juiste prijs, maar ook met zeer correcte informatie, zodat de klant zich achteraf niet misleid of bedrogen voelt. Voor al die redenen werk ik voor het woonproject ‘De Groene Vallei’ in Gent met Urbis Group samen…” In deze katern kunnen we u dan ook de eerste nieuwbouwprojecten van diverse investeerders aanbieden, waarbij Urbis Group actief betrokken is als projectmakelaar en/of projectbegeleider.
13
De Molenslag te Deinze In de Molenstraat te Deinze, wordt de laatste hand gelegd aan een modern woonerf, waarbij tien woningen in een wijde boog aan elkaar geschakeld zijn. Deze opvallende inplanting splitst niet alleen het terrein in een gemeenschappelijke groenzone en in een gedeelte privaat tuinen, maar garandeert elke bewoner ook heel wat privacy. Ook de keuze van de kleuren en materialen oogt fris en hedendaags.
De Groene Vallei te Gent Residentie “GROENE VALLEI” heeft een topligging. Het situeert zich in het verlengde van de Gentse Coupure, met zicht op het water en op het nieuwe stadspark. In combinatie met de centrale ligging en vlotte bereikbaarheid (op wandelafstand van het stadscentrum en nabij de kleine ring rond Gent) is dit een exclusief nieuwbouwproject met een zeer grote uitstraling. De inplanting van residentie “Groene Vallei” tussen het water van de Coupure, de onmiddellijke aansluiting met het stadspark en de nieuw aan te leggen autovrije zone voor het project, zorgt voor een extra woondimensie, welke in Gent zijn gelijke niet kent. Bovendien wordt het gebouw op een sokkel geplaatst, zodat het wooncomplex een zekere sereniteit en rustgevende sfeer zal opwekken. In samenspraak met de klant, wordt een kwalitatief verzorgde interieurafwerking beoogd. De bouwwerkzaamheden zijn volop aan de gang door algemeen aannemer M&M Ilegems. Bedoeling is om eind volgend jaar het gebouw te kunnen opleveren. Op dit moment is reeds 2/3 van het project verkocht.
Vakekerkweg te Maldegem Vlakbij het centrum van Maldegem wordt een kleinschalig appartementsgebouw opgericht. Er komen 6 nieuwbouw appartementen met 2 of 3 slaapkamers, allen met tuin of terras en mogelijkheid tot garage. Er wordt voorzien in een kwalitatieve afwerking. Binnenkort starten de bouwwerkzaamheden. Zeer aangename buurt om te wonen, maar ook geschikt als belegging in onroerend goed.
Ensor te Gentbrugge Dit gezellig woonproject in Gentbrugge is eind vorig jaar volledig opgeleverd en gerealiseerd. Hetzelfde bouwteam staat nu in voor het woonproject ‘Vakekerk’ te Maldegem.
E. Cavellestraat te Gentbrugge 4 nieuwbouw bel-etagewoningen (reeds 3 verkocht) met 3 slaapkamers, polyvalente ruimte, garage en koer. Gelegen in een rustige straat en gemakkelijke ontsluiting met de E17en/of E40. Afwerking voorzien voorjaar 2006.
15
Visie
... interview Bart Somers
In dit magazine, geven we graag ook het woord aan een vooraanstaand persoon, welke in het kader van zijn beroepsaktiviteiten, een ‘ander’ licht kan laten schijnen op vastgoed in de meest ruime zin. Naar aanleiding van het woonproject ‘Gommarushof’ in Mechelen, leek dhr. Bart Somers, burgemeester van de stad Mechelen en voorzitter van de VLD-partij, ons de geschikte persoon voor een uitvoerig gesprek. Ondanks de drukke agenda, ging dhr. Somers hier graag op in.
Mr. Somers, kan u mij vertellen waarom het goed vertoeven is in Mechelen? Ja hoor, Mechelen is een stad op mensenmaat, een compacte stad, met een rijk historisch verleden. Dit kan u ook uit het stadsbeeld aflezen: we hebben een stadscentrum met een rijk en
16
waardevol cultuurhistorisch erfgoed. De aanwezigheid van de Dijle kleurt de binnenstad nog extra, want water brengt altijd sfeer en rust. Bovendien is het een stad met een strategische ligging: op relatief korte afstand van zowel Antwerpen, Brussel als Leuven, maar toch nog lekker in een groene omgeving.
Worden er vanuit het stadsbestuur inspanningen geleverd om de woonkwaliteit in het centrum te verhogen? Absoluut. Het bestuur investeert in een kwaliteitsvollere leefomgeving door enerzijds een aantal klassieke ingrepen te doen : het autoluw maken van de binnenstad, de heraanleg van bv. de Grote Markt en de Veemarkt, meer groen in het straatbeeld,enz,... Maar anderzijds is het bestuur ook de trekker van een aantal stadsprojecten, waarbij 'stadskankers' aangepakt en weggewerkt worden, zoals bv. het bijna voltooide Lamotproject, dat de reconversie inhoudt van de voormalige en vervallen brouwerijsite aan de Dijle tot een congrescentrum met lofts, winkels en een hotel. En binnenkort start het 'Euroshopping' project, waarbij de vervallen parkeertoren met winkelcentrum aan de Botermarkt plaats zal maken voor een kwalitatief woonproject. Dergelijke projecten zorgen voor een opwaardering van de omliggende buurten en maken het interessant voor privé-investeerders om zelf projecten op te starten. Op die manier wordt er een opwaartse spiraal gecreëerd. We stellen dan ook met een zekere fierheid vast dat er de laatste jaren een toename aan ‘nieuwkomers’ of 'inwijkelingen' in Mechelen is, mensen die bewust hier in Mechelen komen wonen en dit leidt dan tot een versterking van het sociaal weefsel en het stadsleven.
Het valt ons op dat er in Mechelen heel wat renovatieprojecten zijn? Mechelen kent een traditie van meubelnijverheid met kleine verspreide werkplaatsen, zoals trouwens ook het Gommarushof (vroegere meubelfabriek ‘Van Vaeck’). Het is echter moeilijk om zicht te krijgen op de beschikbaarheid en de staat van deze gebouwen. Gelukkig wordt er nu ook vanuit de private sector heel wat activiteit ontwikkeld. Zo zijn bv. de ontwikkelingen op de ‘Huyghebaert’site of het project ’t Spijker heel belangrijk voor de onmiddellijke omgeving. Het herbestemmen van deze leegstaande panden komt de leefbaarheid van de omgeving ervan ten goede. Het sociaal weefsel wordt versterkt en dit heeft dan weer een, weliswaar subjectieve, verhoging van het veiligheidsgevoel. Bovendien versterkt dit het initiatief van particulieren of investeerders, om vlakbij ook te investeren, op kleine of grote schaal.
Dergelijke initiatieven kunnen uw appreciatie wegdragen? Ja hoor. Het herbestemmen van leegstaande panden tot loften past binnen het streven naar een opwaarderen van het cultuurhistorisch erfgoed. Deze gebouwen zijn immers niet zelden belangrijke getuigen van de Mechelse geschiedenis. Bovendien draagt dit bij tot het versterken van Mechelen als woonstad, wat een sterke peiler is binnen het stedelijk beleid. Ook bieden deze projecten een woonvorm aan dat een publiek van ‘meerverdieners’ aantrekt, welke in Mechelen momenteel eerder ondervertegenwoordigd zijn. Dus dit alles leidt tot een grotere sociale diversiteit in Mechelen en komt het financieel draagvlak van de stad ten goede.
Op het niveau van het Vlaamse Gewest zijn er verschillende initiatieven genomen om wonen in de stad aan te moedigen, zoals bv. de meeneembaarheid van registratierechten. Zijn er voorstellen die u nog in de toekomst zouden willen uitgewerkt zien? De VLD dringt aan op een algemene verlaging van het kadastraal inkomen in steden, hogere renovatiepremies voor projecten in de steden, en een gedifferentieerde onroerende voorheffing. Zo kan een stad in een kwetsbare buurt de opcentiemen op de onroerende voorheffing verlagen of zelfs geen meer heffen. En zo kan die wijk extra zuurstof krijgen om op te waarderen en te renoveren.
Bedankt, en nog veel succes toegewenst…
17
in ontwikkeling Een verwaarloosde industriële site (“Meubelen Gulders-Van Vaek”) wordt getransformeerd naar een modern woonerf met individuele woningen, lofts, kantoren en sfeervolle groen-aanplanting. Dichtbij het centrum van Mechelen, maar discreet teruggetrokken, wordt dit ongetwijfeld een kwalitatief hoogstaand stadsinsbreidingsproject waar het aangenaam vertoeven zal zijn.
18
Mechelen – Gommarushof
Het Gommarushof strekt zich uit op een oppervlakte van 4.391 m2 en biedt een boeiende variatie aan gebouwen en sfeervolle groenaanleg. Er zijn 2 verschillende gebouwen welke ‘gerecupereerd’ worden. De voormalige productiehal wordt een monumentaal gebouw met 2 kantoren en 5 lofts, en de oude ontvangst- en bureauruimte krijgt een nieuw, modern bovenvolume zodat een bijzondere rijwoning in het straatbeeld opduikt. De opslagmagazijnen en de droogloodsen maken plaats voor 7 moderne stadswoningen. Om de woonkwaliteit te garanderen hebben alle woonentiteiten een ruim terras of tuin. De circulatiezones worden aangelegd in een doordachte mix van verharde zones, groenaanleg en sfeerverlichting.
Kanaallofts te Kortrijk
Op een boogscheut van het stadscentrum van Kortrijk wordt een voormalige textielververij getransformeerd in een modern residentieel complex. Een ruime variatie aan kantoren, lofts en penthouses bieden heel wat mogelijkheden. De ruime terrassen laten u volop genieten van het ‘waterfront’ of de nieuw aan te leggen groenzones. De betonnen skeletstruktuur is dominant aanwezig, zowel in de gevelarchitectuur als in de interieurs. Elke woensdag kan u er terecht (van 10u00 tot 17u00) voor een vrij bezoek aan twee ‘kijklofts’ en aan de ‘casco’lofts. Oplevering van de eerste fase is voorzien in het voorjaar van 2006.
19
Kanaallofts te Kortrijk (2) Langs de achterzijde van de Kanaallofts zijn drie kantoren voorzien en een sfeervolle groenzone voor alle bewoners.
Harelbeke – Banmolens Gekoesterd tussen diverse waterpartijen (de ‘oude’ en ‘nieuwe’ Leie) en in een natuurlijke groenbiotoop, liggen de ‘Banmolens’ rustig gelegen op de grens van Harelbeke en Kuurne. De markt van Harelbeke is slechts op een boogscheut verwijderd en ook het centrum van de stad Kortrijk is op amper 5 km hier vandaan.
De industriële molen kreeg zijn huidig uitzicht met zes bouwlagen en 13 traveeën in 1849, toen de Leiearm overbrugd werd. De overbrugging van het water blijft behouden en zal nu dienen als inkompartij voor het vernieuwde complex, waar negen loftwoningen gecreëerd worden.
20
De combinatie van de vele authentieke elementen met enkele moderne ingrepen, zoals de uitkragende terrassen boven het water, bieden een hoog wooncomfort in een zeer bijzonder kader. De bouwwerkzaamheden zijn beëindigd, er is nog één casco loft beschikbaar met 3 niveaus, ideaal voor vrij beroep of combinatie wonen/werken.
Poperinge – Brouwerij ‘t Zwynlandt Diep verscholen in West-Vlaanderen bevindt zich de stad Poperinge, trots op haar historiek, trots op haar bekendste inwoner Dirk Frimout. Reeds decennia lang vervult Poperinge een centrumfunctie voor de ganse regio, waardoor er hier een dynamiek leeft die men nauwelijks zou verwachten : talrijke, mooie winkels, een actief sociaal leven, een goede wegeninfrastructuur met een buitenring rond de stadskern,… Op één van de invalswegen naar het centrum bevindt zich reeds meer dan een eeuw een zeer pittoreske site, “Brouwerij ’t Zwynlandt” genaamd. Rond een gezellig (kassei)pleintje bevinden zich de vroegere brouwerswoning, de bierdépot, brouwzalen en de asttoren. Momenteel zijn de renovatiewerkzaamheden volop aan de gang, de casco-oplevering is voorzien in het voorjaar van 2006. Op dit ogenblik zijn reeds 2 van de 7 loftwoningen verkocht.
Florida Een voormalige textielsite, Florida genaamd, nabij het Rabot en de Opgeëistenlaan, is de laatste jaren uitgegroeid tot een gezellige ‘binnensite’ met kantoren en lofts, dicht op het centrum van Gent. In het begin van de 19° eeuw werd dit gebouw geconcipieerd als mechanische spinnerij. Naderhand volgden enkele transformaties en vanaf ± 1880 fungeerde het complex als sargiënweverij nv Florida.
De laatste textielexploitant van deze site was het Gentse bedrijf UCO, maar begin de jaren ’90 werd de site verkocht. Sedert 1995 is het gebouwencomplex verkocht in onderdelen aan verschillende investeerders en bewoners. Nu is bijna alles gerenoveerd en herbestemd tot lofts, kantoren en magazijnen. Op dit moment is er nog één kantoor en één gezellig ingerichte loft met dakterras beschikbaar.
21
“beLOFT” In onze rubriek ‘Be Loft’, kunnen we telkens rekenen op de bereidwilligheid van een loftbewoner, die ons even binnen laat in zijn ‘loftbeleving’. Deze keer zijn we te gast in Deinze, bij Roberto en Piet. Onze gastheren wonen sinds 1998 op het derde verdiep in de ‘Plum Plum Lofts’, een voormalige speelgoedfabriek.
Hoe zijn jullie hier terechtgekomen? Roberto: We waren voor onszelf op zoek naar een knappe ruimte in de nabijheid van Gent, maar gezien onze drukke beroepsaktiviteiten zochten we ook iets rustigs en zonder veel onderhoud. Toen we naar de Plum Plum kwamen kijken, waren we bovendien enorm verrast door het karakter van het gebouw en de panoramische zichten vanuit de loftruimte op de oude Leie en de Brielmeersen.
22
”
Hoe heeft u de binneninrichting benaderd? Roberto: Het interieur is volledig zelf ontworpen. Belangrijk was voor ons om de ruimtelijkheid te bewaren. Daarnaast wilden we een zeer functionele keuken en badkamer. Maar alles mocht wel ‘relax’ aanvoelen, want we wilden een aangename sfeer creëren voor onszelf en de vele vrienden die we uitnodigen. De keuze voor een lichtgrijze polybeton met vloerverwarming, is zeer bepalend geweest voor de sfeer en sluit ook goed aan bij het industriële karakter van het gebouw.
En, na zeven jaren ‘loften’: een goede keuze? Roberto: Achteraf gezien bleek het een zeer goede keuze. Je hebt wel iets minder privacy in een loftconcept, maar daar hebben we ons goed op ingesteld. Eventueel konden we ook wel nog bijkomende wanden plaatsen, maar dat hoefde niet echt.
Zijn er minpunten te noteren? Roberto: Alleen maar dat Deinze iets minder bruist dan Gent. Maar als we dan ooit zouden verhuizen, zullen we wellicht nooit meer zo’n prachtig uitzicht hebben als hier. Dus dat compenseert dan zeker…
23
INTER-TEGEL® Drieslaan 35 8560 Gullegem (Kortrijk) T 056 43 00 00 www.inter-tegel.be
INTER-CARRELAGES® Route Nationale 6041 Gosselies (Charleroi) T 071 25 65 10 www.inter-carrelages.be
TECHIMEX® Kerklaan 84 1830 Machelen (Brussel) T 02 712 51 50 www.techimex.be
24
Op zoek (aflevering 3)
column
In de twee vorige afleveringen van mijn ondertussen beruchte reeks over lofts had ik het erover, in dat prachtige proza van mij, dat mijn verloofde Tania de Metsenaere en ik per se een loft wilden om in te wonen en er ook nog allerlei andere dingen in te doen. Terzijde vermag ik hier op te merken dat diezelfde Tania de Metsenaere en ik inmiddels geen verloofden meer zijn, doch in plaats daarvan gehuwden, daar wij ons, trouwlustig als wij op een bepaald moment waren, in de echt lieten verbinden in het stadhuis te Gent, hier niet ver vandaan. Maar ik heb het thans over het jaar 2000, toen wij ons huurhuis beu waren en een eigendom wilden vergaren. Dus wij op zoek naar een loft, bij voorkeur een die bij ons paste, want voor je het weet zit je voor de rest van je leven opgescheept met een loft die in het geheel niet bij je past. Ik ken iemand met een dergelijke loft, en die heeft er nog altijd spijt van dat hij ze gekocht heeft, mede omdat ze niet lang geleden afgebrand is na het laten aanstaan van een electrische fluitketel. Ik had nochtans nog tegen hem gezegd: ‘Ignaas, koop toch een simpele ouwerwetse fluitketel, die ons doet denken aan onze jeugd, toen moeder een kopje koffie ging opgieten, met een koekje erbij van De Beuckelaer en de mensen nog tevreden waren met hun dorre levens. Jongens toch, waar is de tijd?’ Ignaas luisterde echter niet naar mij, met de gekende gevolgen. Men zou beter een beetje meer luisteren naar mij, hoewel ik soms serieus uit m’n nek kan lullen, dat geef ik gerust toe. Zeker als ik m’n pillen vergeten slikken heb.
Herman Brusselmans Waar had ik het over? Want van die pillen word ik vergeetachtig. Welja, Tania de Metsenaere en ik liepen door de stad, om te zien of er nergens een bordje Lofts Te Koop hing op een of ander uitgerangeerd fabriekspand, waar men vroeger bij voorbeeld wollen mutsen assembleerde, tot de fabriek failliet ging omdat de wollen muts in de moderne tijden alleen nog wordt gedragen door oude vrouwen, homoseksuelen met een afwijking, hippies, en een paar zonderlingen die ik de kost niet zou willen geven. Verdomd, daar hing inderdaad een bordje met Lofts Te Koop. Er stond een telefoonnummer bij en Tania belde meteen. Uitstel is afstel zeg ik altijd, zeker als je dringend moet kakken, wat mij niet zo vaak overkomt omdat ik ‘s morgens na het ontbijt altijd een Imodium slik. Tania maakte een afspraak en nog diezelfde namiddag konden we naar het immobiliënkantoor, om meer informatie te verkrijgen over de te koop aangeboden lofts. Ik zei alvast tegen Tania: ‘Ten eerste, de loft mag niet te duur zijn. Ten tweede, ze mag zelfs goedkoop zijn. Ten derde, geen laag plafond. Ten vierde, er mag nooit een moord, zelfmoord of dodelijk ongeval gebeurd zijn in het gebouw, want dat brengt ongeluk. Ten vierde, er moet de mogelijkheid zijn om een balkon te hangen aan de achterzijde, zodat ik, als het nodig is, contemplerend in de Leie kan staren.’ Inderdaad, het fabrieksgebouw stond aan de oever van de Leie, dus dat kwam goed uit. Om twee uur hadden we de afspraak met de makelaar en voor we vertrokken bedreven we eerst nog even de liefde. Het is mijn mening dat je, voor je een belangrijke beslissing neemt in je leven, je vooraf nog snel de liefde moet bedrijven, want het zou wel eens de laatste keer kunnen zijn. Ja, ooit zál het de laatste keer zijn, en wat dan? De dood, niets anders dan de dood. Het is me wat. Stipt betraden we het kantoor van de makelaar. ‘Gaat u zitten,’ zei die. Zelf onderhandel ik liever rechtstaand, maar omdat het zo’n vriendelijke man leek ging ik toch zitten. Waar bleef de koffie? Hij leek echter geen aanstalten te maken om de fluitketel op het vuur te zetten en begon meteen over het fabrieksgebouw. ‘Het is enorm stevig,’ zei hij, ‘het heeft in de tweede wereldoorlog drie bombardementen overleefd.’ ‘Wilden de Duitsers misschien de wollen muts-industrie lamleggen?’ vroeg ik. ‘Nee,’ zei hij, ‘het was een fabriek waar tuinmeubelen werden gemaakt.’ Ja, de Duitsers en tuinmeubelen, die gaan niet samen, dat is bekend. Hij vertelde verder over het fabrieksgebouw, toen ik vroeg: ‘Is er ooit een moord, een zelfmoord of een dodelijk ongeval gebeurd in het gebouw?’ ‘Helaas, alle drie,’ zei hij, ‘een arbeider wurgde een andere arbeider, stak zichzelf vervolgens in het hart met een beitel, en viel daarbij tegen een ladder waar een derde arbeider afstuikte. Alle drie dood. Helaas.’ Helaas of niet, ik zei tegen de makelaar dat wij in zo’n besmet pand niet wilden wonen en ik vroeg hem of hij niet ergens anders nog meer lofts te koop had. Wat hij antwoordde zal ik onthullen in aflevering 4 van deze fel gesmaakte reeks.
