Ledenraadpleging Woonbond over het verkopen van huurwoningen door corporaties. Rapportage

Ledenraadpleging Woonbond over het verkopen van huurwoningen door corporaties

Rapportage

Amsterdam, november 2011

Ledenraadpleging Woonbond over het verkopen van huurwoningen door corporaties. 2011 Woonbond Kennis- en Adviescentrum Nieuwe Achtergracht 17 1018 XV Amsterdam telefoon 020-551 77 00 telefax 020-551 77 99 e-mail: [email protected] website: www.wka-centrum.nl samenstelling Gerard Jager, onderzoeker Konni Smits, onderzoeksassistent © auteursrechten Alle rechten voorbehouden.


Rapportage


Woonbond Kennis- en Adviescentrum

•

Rapportage

•

november 2011

4

Inleiding

7

1 Opkomst 1.1 1.2 1.3

9

Lidorganisaties 9 Persoonlijke leden 9 Conclusies 10

2 Uitkomsten 2.1 2.2

11

Stimuleren tot verkoop 12 Argumenten voor en tegen verkoop

3 Aanvullende analyses 3.1 3.2 3.3

19

Uitkomsten per provincie 19 Uitkomsten naar grootte organisatie Uitkomsten naar koopwens huurder

4 Samenvatting en conclusies 4.1 4.2

Samenvatting 25 Conclusie 30

B I J L A G E N

Bijlage 1 Aanpak 33 Bijlage 2 Toelichtingen

31 35

14

21 22

25



•

Rapportage

•

november 2011

6

Inleiding De verkoop van huurwoningen is een actueel thema in de politiek van dit moment. Het kabinet Rutte vindt dat het eigen woningbezit moet worden bevorderd. Om die reden heeft het de regels versoepeld voor de verkoop van woningen door woningcorporaties. Corporaties mogen hun woningen ver onder de marktwaarde verkopen aan zittende huurders, en ook aan institutionele beleggers. Het kabinet heeft een ‘handreiking verkoopbeleid’ in de maak. Daarin staat dat gemeenten, corporaties en bewonersorganisaties afspraken moeten maken over het aantal te verkopen huurwoningen (prestatieafspraken). Veel huurders hebben eigenlijk behoefte aan een koopwoning, denkt het kabinet. Daarom krijgen huurders van corporatiewoningen bij verkoop het voorkeursrecht om de huurwoning te kopen. Daarmee groeit de koopsector, en dat heeft volgens het kabinet veel maatschappelijke voordelen; meer zelfredzaamheid, verbetering van de leefbaarheid in wijken, en tenslotte vermogensvorming. De verkoop van sociale huurwoningen zou volgens het kabinet ook huurders met middeninkomens helpen. Sinds zij niet meer mogen huren in de sociale huursector zijn zij aangewezen op duurdere huurwoningen in het middensegment. Bovendien krijgen corporaties met de verkoop extra financiële middelen voor de bouw van nieuwe woningen. Aan de andere kant onderkent het kabinet ook een aantal risico’s. Een eigen woning en het onderhoud ervan is voor lagere inkomens onbetaalbaar. Als het economisch slechter gaat, leidt eigen woningbezit juist tot vermogensverlies. Ook gaat een eigen woning gepaard met minder flexibiliteit op de woningen arbeidsmarkt en leidt grootschalige verkoop tot een minder brede sociale huursector. De Woonbond is niet enthousiast over de verkoop van sociale huurwoningen, maar wil graag weten hoe de leden en lidorganisatie over dit onderwerp denken. Zijn die het eens met de voordelen die het kabinet benoemt, of wegen de nadelen zwaarder? Zou de Woonbond in moeten


•

Rapportage

•

november 2011

7


stemmen met de verkoop van huurwoningen of zich daar juist ferm tegen moeten uitspreken? Om dit te achterhalen heeft de Woonbond samen met het Woonbond Kennis- en Adviescentrum een ledenraadpleging uitgevoerd. In de voorliggende rapportage gaan we in op de antwoorden die de leden gegeven hebben. In hoofdstuk 1 geven we een overzicht van de aanpak van de raadpleging en de opkomst. In hoofdstuk 2 presenteren we de resultaten van de vraag of leden vinden dat de verkoop van woningen door corporaties gestimuleerd zou moeten worden of niet en welke argumenten ze daarbij geven. We maken daarbij een onderscheid tussen antwoorden van persoonlijke leden en van huurdersorganisaties. In hoofdstuk 3 geven we de resultaten weer van de aanvullende analyses. Verschillen de uitkomsten per provincie? Hebben grote huurdersorganisaties een andere opvatting dan kleine? Maakt het uit of huurders zelf hun woning willen kopen? In hoofdstuk 4 presenteren we de samenvatting en de conclusies.


•

Rapportage

•

november 2011

8

Opkomst De Verenging Nederlandse Woonbond is de landelijke vereniging van huurders en huurdersorganisaties. Er zijn 1,5 miljoen huurders direct of indirect, via de huurdersorganisatie, lid van de Woonbond. Dat is de helft van alle huurders in Nederland. In dit hoofdstuk geven we van persoonlijke leden en lidorganisaties aan wat de opkomst is. In paragraaf 1.3 geven we conclusies over de opkomst. In Bijlage 1 staat een toelichting op de aanpak van het onderzoek.

1.1

Lidorganisaties Voor de ledenraadpleging hebben 849 lidorganisaties (centrale huurdersorganisaties en bewonerscommissies) een uitnodiging ontvangen om deel te nemen aan de raadpleging. 33 uitnodigingen konden niet worden afgeleverd omdat het e-mailadres verkeerd in de ledenadministratie geregistreerd staat of omdat de mailbox (tijdelijk) niet bereikbaar was. De uitnodiging heeft 818 lidorganisaties bereikt. Daarvan hebben er 409 de raadpleging ingevuld. De opkomst bedraagt daarmee 50 procent.

1.2 Persoonlijke leden Voor deze raadpleging hebben we de 2.972 persoonlijke leden waarvan we een e-mailadres hadden uitgenodigd om deel te nemen. 286 uitnodigingen konden niet worden afgeleverd omdat het e-mailadres niet geldig was of omdat de mailbox (tijdelijk) niet bereikbaar was. Deze uitnodiging heeft 2.686 leden bereikt. Van deze 2.686 genodigden vulden 1.292 leden de vragenlijst in. Daarnaast hadden 17 leden zonder e-mailadres gemeld deel te willen nemen aan de raadpleging. Deze leden hadden zichzelf bij de Woonbond gemeld nadat de Woonbond had aangekondigd had dat ze een digitale


•

Rapportage

•

november 2011

9


ledenraadpleging wilde uitvoeren. Van deze 17 leden hebben er elf de vragenlijst ingevuld en tijdig per post verzonden. In totaal zijn er 2703 uitnodigingen voor deelname aan de ledenraadpleging verzonden. Er zijn er 1303 ingevuld. De opkomst onder de persoonlijke leden bedraagt daarmee 48 procent

1.3 Conclusies De eerste digitale ledenraadpleging van de Woonbond heeft geleid tot een grote opkomst. Maar liefst 409 lidorganisaties en 1.303 persoonlijke leden hebben aan de raadpleging deelgenomen. Dat is bij beide categorieën ongeveer de helft van het aantal leden dat is uitgenodigd. De Woonbond heeft onder de huurdersorganisaties 1.592 leden. Dit zijn zowel huurdersorganisaties die de belangen op corporatieniveau behartigen als onderliggende huurdersorganisaties die de belangen van bewoners in een complex behartigen. En er zijn huurdersorganisaties bij die de belangen van huurders behartigen die huren van institutionele beleggers, particulieren en pensioenfondsen. Van 818 leden is een geldig e-mailadres bekend. De Woonbond heeft ongeveer 6.300 persoonlijke leden. Van 2.686 leden is een geldig e-mailadres bekend. De Woonbond is in de aanloop naar het onderzoek actief geweest om het aantal bekende e-mailadressen bij zowel lidorganisaties als persoonlijke leden te verhogen. Huurders die het initiatief namen om zich voor de raadpleging aan te melden, konden ook per post deelnemen aan de raadpleging. Verschillen de mensen die wel gereageerd hebben, nu van de mensen die niet gereageerd hebben? Dat weten we niet. Het is wel zo dat het onderwerp van de raadpleging van tevoren bekend was. Daardoor is het mogelijk dat mensen die geïnteresseerd zijn in het onderwerp vaker aan de raadpleging hebben deelgenomen. We weten ook dat de opkomst van de ledenorganisaties uit alle provincies ongeveer even hoog was. We weten niet hoe vaak lidorganisaties en leden hun mail lezen. De leden hadden in de periode van maandag 3 oktober tot en met zondag 16 oktober de tijd om de raadpleging in te vullen. Waarschijnlijk hebben niet alle leden en lidorganisaties in die periode hun mail gecheckt. De werkelijke opkomst, het percentage leden dat de uitnodiging leest en vervolgens deelneemt aan de raadpleging, zou daarmee hoger liggen. Tenslotte willen we nogmaals benadrukken dat de deelname in absolute zin groot is. Aan de raadpleging hebben maar liefst 409 lidorganisaties en 1.303 mensen deelgenomen.


•

Rapportage

•

november 2011

10

Uitkomsten De centrale vraag in de raadpleging was de vraag of corporaties gestimuleerd moeten worden hun huurwoningen te verkopen. In paragraaf 2.1 geven we de resultaten. In paragraaf 2.2 gaan we in op de redenen waarom leden voor of tegen het stimuleren van de verkoop van huurwoningen door corporaties zijn. Voorafgaand aan de vragen kregen de leden eerst de volgende tekst te zien: De verkoop van huurwoningen is een belangrijk thema in de politiek van dit moment. Het kabinet Rutte vindt dat het eigenwoningbezit moet worden bevorderd. Om die reden wil het de regels voor de verkoop van huurwoningen door corporaties versoepelen. Corporaties mogen dan hun woningen ver onder de marktwaarde verkopen aan zittende huurders en institutionele beleggers. Het kabinet wil gemeenten in staat stellen om daarover afspraken te maken met de corporaties. Volgens het kabinet heeft een grote koopsector veel maatschappelijke voordelen zelfredzaamheid, verbetering van de leefbaarheid in wijken, en vermogensvorming. Veel huurders zouden eigenlijk liever kopers zijn, denkt het kabinet. Met de verkoop van sociale huurwoningen wil het kabinet vooral huurders met middeninkomens helpen. Deze groep huurders mag niet meer huren in de sociale huursector en is daardoor aangewezen op duurdere woningen. Tenslotte krijgen corporaties met de verkoop van sociale huurwoningen extra financiële middelen om nieuwe woningen te bouwen. Anderen betogen juist dat een breed toegankelijke huursector veel maatschappelijke voordelen heeft: meer keuzevrijheid tussen huren en kopen, meer flexibiliteit op de woningen arbeidsmarkt, en minder risico op gettovorming. Toenemend eigenwoningbezit leidt via de hypotheekrenteaftrek tot extra druk op de rijksfinanciën. Als het economisch slechter gaat leidt eigen woningbezit niet tot vermogensvorming, maar juist tot vermogensverlies.


•

Rapportage

•

november 2011

11


Voor huiseigenaren die een koopwoning slechts met moeite kunnen betalen, is het financieel lastig om noodzakelijk onderhoud uit te voeren, met verloedering van wijken tot gevolg. Ook in complexen waar veel kopers tussen huurders wonen, kan onderhoud een heikel punt zijn. Als verhuurders in de Vereniging van Eigenaren in de minderheid zijn, kost het veel tijd en moeite om afspraken te maken over onderhoud. Wat denkt u? Bent u het eens met de voordelen die het kabinet benoemt, of wegen voor u de voordelen van een brede huursector zwaarder? Moet de Woonbond instemmen met de verkoop van corporatiewoningen, of moeten wij ons daar juist ferm tegen uitspreken?

2.1 Stimuleren tot verkoop In tabel 1 staan de antwoorden op de centrale vraag uit de raadpleging: moeten corporaties gestimuleerd worden hun huurwoningen te verkopen? Tabel 1 Moeten corporaties gestimuleerd worden hun huurwoningen te verkopen? Persoonlijke leden

Lidorganisaties

Nee

69%

(901)

Nee

69%

(284)

Ja

22%

(285)

Ja

21%

(87)

Geen mening

9%

(117)

Geen mening

9%

(38)

Totaal

100% (1303)

Totaal

100% (409)

Tussen haakjes de absolute aantallen antwoorden. Door afrondingen kan het totaal lager zijn dan 100 procent

Uit tabel 1 blijkt het volgende: · Van de persoonlijke leden die deelgenomen hebben aan de raadpleging, vinden er 901 dat corporaties niet gestimuleerd moeten worden hun huurwoningen te verkopen. Dat is 69 procent van alle 1303 leden die hebben deelgenomen aan de raadpleging. · 285 Persoonlijke leden (22 procent) vindt wel dat corporaties gestimuleerd moeten worden hun huurwoningen te verkopen. · Negen procent van de persoonlijke leden (117 leden) heeft geen mening over de vraag of corporaties gestimuleerd moeten worden hun huurwoningen te verkopen. · Van de lidorganisaties vindt 69 procent (284 huurdersorganisaties) dat corporaties niet gestimuleerd moeten worden hun huurwoningen te verkopen. · 87 huurdersorganisaties (21 procent) vinden dat corporaties juist wel gestimuleerd moeten worden hun huurwoningen te verkopen.


•

Rapportage

•

november 2011

12


· Negen procent (38 huurdersorganisaties) heeft geen mening over de vraag of de verkoop van huurwoningen gestimuleerd moet worden. Een ruime meerderheid van 69 procent van zowel de lidorganisaties als de persoonlijke leden vindt niet dat corporaties gestimuleerd moeten worden hun huurwoningen te verkopen. Het is opvallend dat de verdeling van de percentages voor- en tegenstanders onder persoonlijke leden en lidorganisaties hetzelfde is.


•

Rapportage

•

november 2011

13

2.2 Argumenten voor en tegen verkoop Zowel de voorstanders van het stimuleren van de verkoop als de tegenstanders is een lijst voorgelegd met 8 argumenten waarom ze voor of tegen de verkoop zouden kunnen zijn. Er was ruimte om zelf een andere reden te noemen. Er konden maximaal drie argumenten aangegeven worden. We geven eerst de redenen van persoonlijke leden om tegen het stimuleren van de verkoop van huurwoningen te zijn. De resultaten staan in tabel 2a. De antwoorden van de lidorganisaties staan in tabel 2b op de volgende bladzijde. Tabel 2a. Waarom de verkoop van huurwoningen door corporaties NIET stimuleren? Maximaal 3 argumenten Persoonlijke leden

%

N

Ook voor de middeninkomens moeten er voldoende betaalbare huurwoningen zijn

43

554

Een grote en breed toegankelijke huursector heeft maatschappelijke voordelen

35

455

Woonlasten worden voor iedereen hoger als corporaties hun betaalbare huurwoningen verkopen

26

340

Wijken verloederen als kopers met een bescheiden inkomen geen geld meer hebben voor onderhoud

22

282

Het hebben van een eigen woning is een groot risico als het economisch slechter gaat

19

248

Meer eigen woningbezit kost de staat teveel geld (hypotheekrenteaftrek)

15

194

Er zijn nauwelijks huurders die hun corporatiewoning willen kopen

6

80

Kooprecht voor de huurders heeft vooral nadelen

3

35

Anders

13

169

De lijst staat gesorteerd van vaakst genoemd naar minst genoemd. · 43 procent van de persoonlijke leden (554 leden) is tegen het stimuleren van de verkoop van huurwoningen omdat ze vinden dat er ook voor de middeninkomens voldoende betaalbare huurwoningen moeten zijn. · 35 procent van de persoonlijke leden (455 leden) vindt een grote en breed toegankelijke huursector maatschappelijke voordelen hebben en is daarom tegen het stimuleren van de verkoop van huurwoningen. · Wat minder vaak worden stijgende woonlasten genoemd (26%) en het verloederen van wijken genoemd (22%). · 169 leden noemen andere redenen. Die staan in bijlage 2.


•

Rapportage

•

november 2011

14


Tabel 2b. Waarom de verkoop van huurwoningen door corporaties NIET stimuleren? Maximaal 3 argumenten Lidorganisaties

%

N

Ook voor de middeninkomens moeten er voldoende betaalbare huurwoningen zijn

45

186

Een grote en breed toegankelijke huursector heeft maatschappelijke voordelen

32

129

Wijken verloederen als kopers met een bescheiden inkomen geen geld hebben voor onderhoud

27

111

Woonlasten worden voor iedereen hoger als corporaties hun betaalbare huurwoningen verkopen

26

105

Er zijn nauwelijks huurders die hun corporatiewoning willen kopen

13

52

Het hebben van een eigen woning is een groot risico als het economisch slechter gaat

11

43

Meer eigen woningbezit kost de staat teveel geld (hypotheekrenteaftrek)

11

43

Kooprecht voor de huurders heeft vooral nadelen

3

11

Anders

12

49

· 45 procent van de lidorganisaties (186 leden) zijn tegen het stimuleren van de verkoop van huurwoningen omdat ze vinden dat er ook voor de middeninkomens voldoende betaalbare huurwoningen moeten zijn. · 32 procent van de lidorganisaties (129 leden) vindt een grote en breed toegankelijke huursector maatschappelijke voordelen hebben en is daarom tegen het stimuleren van de verkoop van huurwoningen. · Wat minder vaak worden het verloederen van wijken (27%) en stijgende woonlasten (26%) genoemd. · 49 lidorganisaties noemen andere redenen. Die staan in bijlage 1. De volgorde van meest genoemde argumenten van persoonlijke leden en van lidorganisaties om tegen het stimuleren van de verkoop van huurwoningen door corporaties te zijn, lijken op elkaar. Zowel de volgorde van de argumenten als de percentages dat een argument noemt, komen overeen. Het grootste verschil is dat er lidorganisaties vaker denken dat er nauwelijks huurders zijn die hun huurwoning willen kopen. Bij de persoonlijke leden is dat zes procent, bij de lidorganisaties dertien procent. Dit kan er op wijzen dat relatief veel mensen met belangstelling voor het kopen van de huurwoning aan de raadpleging hebben deelgenomen.


•

Rapportage

•

november 2011

15


Ook aan degenen die voor het stimuleren van de verkoop van huurwoningen door corporaties zijn, hebben we gevraagd wat de reden zijn. In tabel 3a staan de antwoorden van de persoonlijke leden, in tabel 3b van de lidorganisaties. Tabel 3a. Waarom de verkoop van huurwoningen door corporaties WEL stimuleren? Maximaal 3 argumenten Persoonlijke leden

%

n

Er zijn te weinig betaalbare koopwoningen voor huishoudens met een bescheiden middeninkomen

15

199

Huurders moeten het recht krijgen om hun woning te kopen

13

167

Er zijn veel huurders die hun corporatiewoning willen kopen

6

82

Koopwoningen worden beter onderhouden, wat goed is voor de wijk

6

81

Kopers hebben meestal een hoger inkomen. Een mix van kopers en huurders is beter voor de buurt

5

60

Corporaties hebben extra geld nodig om nieuwe woningen te kunnen bouwen

4

55

Huizenbezitters profiteren van de waardestijging van hun woning

3

36

Een grotere koopsector heeft maatschappelijke voordelen Anders

1 1

18 16

· Uit de tabel blijkt dat 199 persoonlijke leden (15%) vinden dat er te weinig betaalbare koopwoningen zijn voor huishoudens met een middeninkomen en dat ze daarom voor de verkoop van huurwoningen zijn. · Door 13 procent van de persoonlijke leden wordt het principiële argument genoemd dat huurders een kooprecht zouden moeten hebben. De andere argumenten worden minder vaak genoemd. · 16 persoonlijke leden hebben aangegeven een andere reden te hebben. De genoemde argumenten staan in bijlage 2.


•

Rapportage

•

november 2011

16


Tabel 3b. Waarom de verkoop van huurwoningen door corporaties WEL stimuleren? Maximaal 3 argumenten Lidorganisaties

%

n

Er zijn te weinig betaalbare koopwoningen voor huishoudens met een bescheiden middeninkomen.

14

56

Huurders moeten het recht krijgen om hun woning te kopen

13

53

Corporaties hebben extra geld nodig om nieuwe woningen te kunnen bouwen

9

36

Er zijn veel huurders die hun corporatiewoning willen kopen

6

25

Koopwoningen worden beter onderhouden, wat goed is voor de wijk

3

13

Kopers hebben meestal een hoger inkomen. Een mix van kopers en huurders is beter voor de buurt

2

9

Een grotere koopsector heeft maatschappelijke voordelen

11

43

Huizenbezitters profiteren van de waardestijging van hun woning.

0,2

1

1

5

Anders

· Bij de lidorganisaties zijn dezelfde argumenten het belangrijkst: er zijn te weinig betaalbare koopwoningen en huurders moeten het recht krijgen hun woning te kopen. Lidorganisaties vinden iets vaker dat corporaties extra geld nodig hebben om nieuwe woningen te bouwen dan persoonlijke leden (9% tegen 4%). · Door vijf lidorganisaties worden nog andere redenen genoemd. Deze staan achterin bijlage 2.


•

Rapportage

•

november 2011

17



•

Rapportage

•

november 2011

18

Aanvullende analyses In hoofdstuk 2 staan de resultaten van de ledenraadpleging. In dit hoofdstuk geven we een aantal aanvullende analyses op de resultaten. De Woonbond is georganiseerd in provincies. We geven in paragraaf 3.1 per provincie de uitslagen. In paragraaf 3.2 onderzoeken we of de grootte van de lidorganisatie van invloed is op de mening van de lidorganisatie. En in hoofdstuk 3.3 gaan we in op de mening van de persoonlijke leden. Maakt het uit of ze van een commerciële verhuurder huren of van een corporatie en maakt het uit of ze zelf een wens hebben om de woning te kopen?

3.1 Uitkomsten per provincie We geven per regio de uitkomsten weer . In tabel 4 staan de uitkomsten van de regio Noord-Oost. Tabel 4. Moeten corporaties worden gestimuleerd hun huurwoningen te verkopen? Regio Noord-Oost Groningen Friesland Ja

Regio Noord-Oost

Drenthe

Overijssel Gelderland Landelijk

1

8% 0

0%

1

11%

7

37%

14

37%

23%

Nee

11

92% 9

100%

8

89% 12

63%

24

63%

77%

Totaal

12

100% 9

100%

9 100% 19

100%

38

100%

100%

Om een vergelijking met de landelijke uitkomst gemakkelijk te maken, hebben we de categorie ‘geen mening’ weggelaten.

· In tabel 4 is te zien dat er in de provincie Groningen 12 lidorganisaties voor of tegen het stimuleren van de verkoop van huurwoningen zijn. Daarvan zijn er elf tegenstander van het stimuleren van de verkoop van huurwoningen door corporaties. Een lidorganisatie is voorstander.


•

Rapportage

•

november 2011

19


· In Friesland is er onder de deelnemende huurdersorganisaties geen voorstander van het stimuleren van de verkoop van huurwoningen. In Drenthe is er een voorstander. In deze provincies deden minder dan tien huurdersorganisaties mee aan de raadpleging. · In Overijssel en Gelderland zijn er meer voorstanders van het stimuleren van de verkoop van huurwoningen door de corporaties. In Overijssel zijn er dat zeven van de 19 (37%). Ook in Gelderland is 37 procent voorstander. Dat is hoger dan het landelijk gemiddelde van 23 procent voorstanders. De categorie ‘geen mening’ is niet opgenomen.

In tabel 5 staan de uitkomsten van de regio West. Tabel 5 Moeten corporaties worden gestimuleerd hun huurwoningen te verkopen? Regio West Regio West Noord-Holland

Flevoland

Utrecht

Zuid-Holland

Landelijk

Ja

1

50%

9

32%

13

17%

21

21%

23%

Nee

1

50%

19

68%

62

83%

77

79%

77%

Totaal

2

100%

28

100%

75

100%

98

100%

100%


· In tabel 5 staat dat er in Flevoland twee lidorganisaties hebben deelgenomen. De derde deelnemende huurdersorganisatie uit deze provincie had geen mening over deze vraag. · In de regio West vinden we in Utrecht het grootste percentage voorstanders van verkoop. Dat bedraagt daar 32 procent. Dat is hoger dan het landelijk gemiddelde van 23 procent. · In Noord- en Zuid-Holland is de deelname groot geweest. In NoordHolland deden er 75 lidorganisaties mee. Daarvan was een meerderheid van 83 procent tegen het stimuleren van de verkoop van huurwoningen door corporaties. In Zuid-Holland was het percentage tegenstanders ook hoog, namelijk 79 procent.


•

Rapportage

•

november 2011

20


In tabel 6 staan de uitkomsten uit regio Zuid. Tabel 6 Moeten corporaties worden gestimuleerd hun huurwoningen te verkopen? Regio Zuid Zuid Zeeland

Noord-Brabant

Limburg

Landelijk

Ja

1

14%

13

28%

7

24%

23%

Nee

6

86%

33

72%

22

76%

77%

Totaal

7

100%

46

100%

29

100%

100%


· In Zeeland hebben zeven lidorganisaties deelgenomen. Daarvan zijn er zes tegenstander van het stimuleren van de verkoop van huurwoningen door corporaties. · In Noord-Brabant en Limburg is het aantal deelnemers groter. De verdeling lijkt daar op de landelijke uitkomst.

3.2 Uitkomsten naar grootte organisatie De Woonbond kent lidorganisaties van verschillende grootte. Sommige huurdersorganisaties vertegenwoordigen de woningen in een complex. Andere huurdersorganisaties vertegenwoordigen meer van 25.000 huurders. Verschillen de huurdersorganisaties naar grootte in hun mening of de verkoop van huurdersorganisaties gestimuleerd moet worden? In tabel 7 staat het antwoord. Tabel 7 Moeten corporaties worden gestimuleerd hun huurwoningen te verkopen? Naar grootte huurdersorganisaties Hoeveel huurders vertegenwoordigt uw organisatie? Minder dan

1.000 Ja

tussen 1.000 en 2.500

tussen 2.500 en 10.000

46

24% 13

23% 17

23%

Nee

143

76% 44

77% 58

Totaal

189

100% 57

100% 75

tussen

meer

25.000

25.000

10.000 en

9

27% 0

dan

Lande-

0%

23%

77% 24

73% 8 100%

77%

100% 33

100% 8 100%

100%


· Uit de tabel blijkt dat er van de kleinere huurdersorganisaties, die minder dan 1.000 huurders vertegenwoordigen, er 189 aan de raadpleging


•

lijk

Rapportage

•

november 2011

21


hebben deelgenomen. Daarvan is 76 procent tegenstander van het stimuleren van de verkoop. Dit is ongeveer even hoog als het landelijk gemiddelde, als we de leden buiten beschouwing laten die ‘geen mening’ opgaven. · Ook bij de grotere huurdersorganisaties is het percentage voor- en tegenstanders ongeveer hetzelfde als het landelijk gemiddelde. · Van de grootste huurdersorganisaties, met meer dan 25.000 leden, zijn er acht tegenstander van de verkoop. Bij hen zitten geen voorstanders van het stimuleren van de verkoop van huurwoningen. Het gaat om een klein aantal huurdersorganisaties. Uit de tabel blijkt dat er geen verband is tussen het aantal huurdersorganisaties dat een huurdersorganisatie vertegenwoordigt en de mening over het stimuleren van de verkoop van huurwoningen.

3.3 Uitkomsten naar koopwens huurder De Woonbond heeft onder de leden enerzijds huurders van particuliere verhuurders, institutionele beleggers en fondsen, de zogenaamde commerciële verhuurders, en anderzijds huurders van woningcorporaties. Het onderwerp van deze raadpleging is het gedrag van corporaties. Denken huurders van een commerciële verhuurder er nu anders over dan huurders van een woningcorporatie? In tabel 9 staat het antwoord. Tabel 9: Moeten corporaties worden gestimuleerd hun huurwoningen te verkopen - naar huurders van commerciële verhuurders en woningcorporaties Ik huur op dit moment van een

Ja

Nee

Geen mening Totaal

commerciële

woningcorporatie

verhuurder

Totaal

185

23%

75

18%

260

21%

552

68%

302

72%

854

70%

73

9%

41

10%

114

9%

810

100%

418

100%

1228

100%

· Van de persoonlijke leden die huren van een woningcorporatie is 23 procent er voorstander van dat de woningcorporaties gestimuleerd worden hun huurwoningen te verkopen. · Van de persoonlijke leden die huren van een commerciële verhuurder, is 18 procent voorstander van het stimuleren van de verkoop van huurwoningen. Dat is iets minder vaak dan bij huurders van woningcorporaties Het verschil is echter klein.


•

Rapportage

•

november 2011

22


· 1228 leden van de 1303 deelnemers aan de raadpleging huren van een woningcorporatie of een commerciële verhuurder. De rest is bijvoorbeeld woningzoekend of eigenaar-bewoner.

Ten slotte hebben we gevraagd of persoonlijke leden zelf interesse hebben om hun huurwoning van de corporatie te kopen. We denken dat huurders die hun woning willen kopen, vaker voorstander zijn van het stimuleren van de verkoop van woningen, dan huurders die hun woning niet willen kopen. In tabel 10 staat of onze verwachting uitkomt. Tabel 10: Moeten corporaties worden gestimuleerd hun huurwoningen te verkopen? - naar wilt u uw huurwoning kopen

Hebt u zelf interesse om uw huurwoning te kopen van uw corporatie?

nog nooit

Ja

Nee

Geen mening Totaal · · ·

ja

over

nee

nagedacht

Totaal

102

71%

68

11%

15

27%

185

23%

25

17%

497

81%

30

54%

552

68%

17

12%

45

7%

11

20%

73

9%

144

100%

610

100%

56

100%

810

100%

Uit tabel 10 blijkt dat van de 144 huurders die interesse hebben om de huurwoning te kopen die ze bewonen, er 102 voorstander van zijn dat de verkoop gestimuleerd wordt. Dat is 71 procent. Van degenen die geen interesse hebben om de ‘eigen’ huurwoning te kopen, is elf procent voorstander van het stimuleren van de verkoop. Bij de groep die er nog nooit over heeft nagedacht of ze hun woning willen kopen, wil 27 procent dat corporaties gestimuleerd worden, hun woning te verkopen.

Er is een sterke samenhang tussen het voorstander zijn van het stimuleren van de verkoop van woningen, en belangstelling hebben voor de aankoop van de huurwoning die ze bewonen.


•

Rapportage

•

november 2011

23



•

Rapportage

•

november 2011

24

Samenvatting en conclusies 4.1 Samenvatting Van maandag 3 tot en met zondag 16 oktober heeft de Woonbond een digitale raadpleging gehouden onder de lidorganisaties en persoonlijke leden van de Woonbond. Onderwerp van de raadpleging was de verkoop van sociale huurwoningen. Alle persoonlijke leden en lidorganisaties van wie een e-mailadres bekend was bij de Woonbond ontvingen een uitnodiging om aan de raadpleging deel te nemen. Van de persoonlijke leden die een uitnodiging per e-mail ontvingen (2686) reageerde 49 procent positief op de oproep om deel te nemen. Onder de lidorganisaties (818) was de deelname 50 procent. Maar liefst 409 lidorganisatie vulden de vragenlijst in Een dergelijke deelname is voor een digitale raadpleging hoog. Het geeft aan dat het onderwerp leeft onder de achterban van de Woonbond. Uitkomsten Een meerderheid van 69 procent van de persoonlijke leden vindt dat de verkoop van huurwoningen door woningcorporaties niet gestimuleerd moet worden. Een meerderheid van 69 procent van de lidorganisaties vindt ook dat de verkoop van huurwoningen door woningcorporaties niet gestimuleerd moet worden.


•

Rapportage

•

november 2011

25


Top-drie argumenten tegen verkoop Waarom de verkoop NIET stimuleren? Top-drie vaakst genoemde argumenten (meer argumenten mogelijk, daarom totaal boven de 100%) Persoonlijke leden (aantal keren genoemd) Ook voor de middeninkomens 43% moeten er voldoende betaalbare huurwoningen zijn. (554) Een grote en breed 35% toegankelijke huursector heeft maatschappelijke voordelen. (455) Woonlasten worden voor 26% iedereen hoger als corporaties hun betaalbare huurwoningen (340) verkopen.

Lidorganisaties (aantal keren genoemd) Ook voor de middeninkomens moeten er voldoende betaalbare huurwoningen zijn. Een grote en breed toegankelijke huursector heeft maatschappelijke voordelen. Wijken verloederen als kopers met een bescheiden inkomen geen geld hebben voor onderhoud.

45% (186) 32% (129) 27% (111)

De twee meest genoemde argumenten zijn bij de lidorganisaties en persoonlijke leden gelijk: 45 procent van de lidorganisaties en 43 procent van de persoonlijke leden voelt niet voor het stimuleren van de verkoop, met het argument dat er voor de middeninkomens voldoende betaalbare huurwoningen moeten zijn. Argument nummer drie bij de persoonlijke leden, ´Woonlasten worden voor iedereen hoger als corporaties hun betaalbare huurwoningen verkopen´, staat bij lidorganisaties op vier, met ook 26 procent. Top-drie argumenten voor verkoop Waarom de verkoop WEL stimuleren? Meest genoemde argumenten (meer argumenten mogelijk, daarom totaal boven de 100%) Persoonlijke leden (aantal keren Lidorganisaties (aantal keren genoemd) genoemd) Er zijn te weinig betaalbare 15% Er zijn te weinig betaalbare koopwoningen voor koopwoningen voor huishoudens met een (199) huishoudens met een bescheiden middeninkomen bescheiden middeninkomen. Huurders moeten het recht 13% Huurders moeten het recht krijgen om hun woning te krijgen om hun woning te kopen. (167) kopen Er zijn veel huurders die hun 6% Corporaties hebben extra geld corporatiewoning willen kopen nodig om nieuwe woningen te (82) kunnen bouwen

14% (56) 13% (53) 9% (36)

De twee meest genoemde argumenten voor de verkoop van huurwoningen zijn bij de persoonlijke leden en lidorganisaties hetzelfde. Veertien procent van de lidorganisaties en vijftien procent van de persoonlijke leden vindt dat de verkoop gestimuleerd moet worden omdat er te weinig betaalbare koopwoningen zijn voor huishoudens met een bescheiden middeninkomen.


•

Rapportage

•

november 2011

26


Argument nummer drie bij de persoonlijke leden, er zijn veel huurders die hun corporatiewoning willen kopen, staat bij lidorganisaties op vier, met ook zes procent. Uitkomsten per provincie Wat antwoordden de organisaties in de verschillende provincies op de vraag of corporaties de verkoop van huurwoningen moeten stimuleren? In diagrammen op deze en de volgende pagina vindt u per regio de resultaten. De cijfers tussen haakjes geven de aantallen deelnemende lidorganisaties weer.

In de provincies waar de meeste huurwoningen staan (Zuid- en NoordHolland) vinden we ook de meeste tegenstanders van de verkoop van huurwoningen door corporaties. Lidorganisaties in Utrecht zijn juist iets vaker dan het landelijk gemiddelde voorstander van verkoop. In Flevoland namen slechts drie lidorganisaties deel aan de ledenraadpleging. Daardoor is de percentageverdeling in die provincie weinig betekenisvol.


•

Rapportage

•

november 2011

27


.

In de noordelijke provincies zijn percentueel de meeste huurdersorganisaties te vinden die menen dat corporaties niet gestimuleerd moeten worden hun huurwoningen te verkopen. In Overijssel en Gelderland vinden we de hoogste percentages huurdersorganisaties die de verkoop van huurwoningen juist wel graag gestimuleerd zien. Bijna eenderde van de organisaties is hier voorstander van verkoop. Dit is hoger dan het landelijk gemiddelde.


•

Rapportage

•

november 2011

28


In Limburg en Noord Brabant wijken de uitkomsten niet af van het landelijke beeld. In Zeeland namen minder dan tien lidorganisaties deel aan de raadpleging. Grootte van deelnemende organisaties Van de negen grootste huurdersorganisaties die deelnamen aan de ledenraadpleging vinden er acht dat corporaties niet gestimuleerd moeten worden om sociale huurwoningen te verkopen. Bij de andere huurdersorganisaties is het percentage voorstanders telkens rond de 23 procent. We concluderen dat er geen verband is tussen de grootte van de huurdersorganisatie en de mening over het stimuleren van de verkoop. Invloed van de persoonlijke situatie huurders Er blijkt een sterke samenhang tussen de persoonlijke interesse in aankoop van de huurwoning en de opvattingen over het verkoopbeleid. Leden die geïnteresseerd zijn in de aankoop van de huurwoning die ze bewonen, vinden veel vaker dat corporaties gestimuleerd moeten worden om woningen te verkopen dan wie daar geen belangstelling voor heeft. Van de 144 persoonlijke leden die invulden interesse te hebben in aankoop van de huurwoning vindt 71 procent dat woningcorporaties gestimuleerd moeten worden om woningen te verkopen. Van de 610 persoonlijke leden die geen belangstelling hebben, is slechts elf procent voorstander van het stimuleren van de verkoop.


•

Rapportage

•

november 2011

29


4.2 Conclusie

Een overtuigende meerderheid van de Woonbondleden (69%) wil niet dat corporaties gestimuleerd worden om hun huurwoningen te verkopen. Lidorganisaties denken daar niet anders over dan de persoonlijke leden van de Woonbond. In een aantal provincies is de meerderheid wat groter of juist wat kleiner dan dit landelijke gemiddelde van 69 procent. In Noord- en ZuidHolland vinden we wat meer tegenstanders van de verkoop van huurwoningen, in Gelderland en Overijssel juist wat meer voorstanders. Vooral leden die belangstelling hebben voor de aankoop van de eigen huurwoning, zijn voorstander ervan dat woningcorporaties gestimuleerd worden hun woningen te verkopen.


•

Rapportage

•

november 2011

30

BIJLAGE N

Bijlage 1: .Aanpak Bijlage 2: Toelichtingen


•

Rapportage

•

november 2011

31



•

Rapportage

•

november 2011

32

Bijlage 1

Aanpak

In juni 2011 heeft de Woonbond een e-mail verstuurd aan de individuele leden waarvan ze een adres heeft. Daarmee kon de Woonbond controleren welke e-mailadressen geldig waren. In augustus ging er een brief uit naar de lidorganisaties waarin de ledenraadpleging is aangekondigd. Daarbij is ook het onderwerp aangegeven en gemeld dat alleen lidorganisaties waarvan de ledenadministratie beschikt over een e-mailadres worden benaderd. In reactie hierop konden lidorganisaties konden lidorganisaties hun e-mailadres aan de Woonbond doorgeven. In september 2011 is er een brief als bijsluiter meegegaan met de Huurwijzer naar de persoonlijke leden, waarvan de Woonbond nog niet over een e-mailadres beschikt. Daarin is aangegeven wat het onderwerp van de aanstaande ledenraadpleging is. Ook zij zijn gevraagd om de Woonbond van een e-mailadres te voorzien. Na deze acties beschikt de Woonbond bij 818 van de 1593 lidorganisaties over een geldig e-mailadres. Bij de persoonlijke leden beschikt de Woonbond bij 3018 van de 6500 persoonlijke leden over een e-mailadres. Daarnaast hebben 17 leden aangegeven dat zij wel deel willen nemen aan de enquête, maar dat zij dat niet per e-mail wilden doen. Zij zijn in de gelegenheid gesteld om de enquête per brief in te vullen. Daaraan hebben elf huurders ook daadwerkelijk gebruik van gemaakt. 2972 persoonlijke leden zijn via de enquêteapplicatie uitgenodigd om aan de ledenraadpleging deel te nemen. Deze uitnodiging heeft 2686 respondenten bereikt, 286 uitnodigingen konden niet worden afgeleverd omdat het emailadres verkeerd in de ledenadministratie geregistreerd staat of omdat de mailbox (tijdelijk) niet bereikbaar was. Van die 2686 genodigden vulden 1293 respondenten de vragenlijst in, waarvan 1261 respondenten volledig, en 32 respondenten gedeeltelijk. 19 persoonlijke leden (<1%) lieten via de opt-out link weten dat ze niet meer uitgenodigd willen worden voor ledenraadplegingen van de Woonbond. 12 persoonlijke leden konden niet via de enquêteapplicatie worden uitgenodigd omdat ze ooit hebben aangegeven niet aan vragenlijsten via Research.net te willen meedoen. 2 persoonlijke leden konden niet worden uitgenodigd omdat ze hetzelfde e-mailadres hebben als een ander persoonlijk lid van de Woonbond. De applicatie staat niet toe dat een mailadres meerdere uitnodigingen ontvangt. 11 respondenten hebben per post aan de ledenraadpleging deelgenomen.


•

Rapportage

•

november 2011

33



•

Rapportage

•

november 2011

34

Bijlage 2 Waarom moeten corporaties niet worden gestimuleerd hun huurwoningen te verkopen. Anders namelijk Persoonlijke leden 3 Er worden nu al veel huurwoningen verkocht, en vooral in en rond het centrum, waardoor de huurwoningen in wijken terechtkomen waar nu al een sociale verwaarlozing is met diefstal en brandstichting. Nu verlaten huurders hun woning nog weleens voor een andere, waardoor de woning vrijkomt en er een wissel mogelijk blijft. Wat oudere huurders zoals ikzelf (53) met een laag inkomen, krijgen een hypotheek voor hooguit 55.000 euro. Ik kan me niet voorstellen dat een 3-kamer huurwoning in centrum Haarlem te koop zou zijn voor die prijs! 9 ik vertrouw het niet 18 geen mogelijkheid meer tot ingrijpen van de wooncorporatie bij wangedrag van een bewoner, die heeft gekocht 28 corporaties moeten voorzien in betaalbare huurwoningen. Door de verkoop ontstaan tegengestelde belangen. 44 Verkoop gaat ten koste van het aantal sociale huurwoningen. 47 Corporaties moeten niet bezig zijn met het verkopen van hun woningbezit, maar doen waar ze voor ingehuurd zijn nl. in de sociale woningbouw huren bevorderen. Ze zitten nu in andermans stoel. Schoenmaker blijf bij je leest. 63 Er zijn al veel te weinig betaalbare woningen en er staan al veel te veel dure koopwoningen te koop. De burger wordt op hoge kosten gejaagd. 64 woningen die in Purmerend in de verkoop gaan zijn voornamelijk de oudere woningen waar corporatie haast geen onderhoud aan hebben gedaan 67 ik heb mijn hele leven gehuurd, ver boven mijn mogelijkheden, nu zit ik eindelijk in een huis dat ik kan betalen - maar heb geen cent om te kopen en ben 66 78 Sociale woningbouw is bij mijn weten vaak gesubsidieerd door de overheid met als doel een toegankelijke huursector te creëren zodat voor alle inkomstengroepen betaalbaar onderdak is. Dat deze gesubsidieerde corporatie commercieel gaan is dus ook nog eens misbruik van overheidsgeld als de opbrengst van de verkoop niet voor hetzelfde doel wordt gebruikt. 79 de woningen worden veel te duur aangeboden, ze zijn eigenlijk al na dertig jaar huren bijna afbetaald 97 Huurwoningen zijn al schaars, vooral voor de lagere inkomens, die geen huis kunnen kopen, zeker niet nu hypotheken steeds moeilijker te krijgen zijn 102 Met een inkomen van € 34.000 kan men zich geen koopwoning veroorloven 114 het woningaanbod voor huurders neemt af 132 zolang er geen overschot is aan sociale huurwoningen voor degenen die op huur zijn aangewezen, en zolang het aanbod in die sector geen grotere variëteit en geen grotere verspreiding over stadswijken laat


•

Rapportage

•

november 2011

35


144

145

146 150 166 174 178

181 183 192

194 196 203 205 216 220 223 225 226 234

zien, vind ik het niet reëel woningen door verkoop aan de huursector te onttrekken Huren is fijn voor mensen die 1) niet de last van onderhoud willen hebben, 2) niet de last van opdrachtgever voor onderhoud willen hebben (met risico op slecht uitgevoerd werk) en 3) huren van een corporatie heeft als voordeel dat niet een speculatieve huur, maar een reële kostenhuur betaald wordt. In de discussie is vrijwel uitsluitend oog voor de financiële (zwaar gesubsidieerde) voordelen van eigenaar-bewoners. Althans tot medio 2008.... nadien is de 'overwaardevorming' omgeslagen in waardevermindering. de kwalitatief goede woningen zullen makkelijker verkocht worden, waardoor de slechtere woning overblijven en huren nog meer 'voor de armen' is Ik ben tegen eigen bezit . Tevens is het niet handig als je dicht bij je werk wil wonen Er worden zo te veel huurwoningen onttrokken aan de sociale voorraad, de kneuzewoningen blijven voor de lage inkomens over. dat moeten de corporaties zelf bepalen. ze dienen vooral een sociaal doel dat is de basis van hun oprichting alle motieven die de politiek aanvoert over de verkoop van sociale woningen zijn in het verleden niet uitgekomen. Bedoeling was o.a. dat de prijzen van de koopwoningen zouden dalen. Het tegengestelde geschiedde. Nu ook geloof de verhalen van de politiek niet omdat ze een typische V.V.D.-opvatting illustreren . Men wil, wat u al stelde, van de huurwoningen af. er zijn al veel te weinig huurwoningen Huren geeft saamhorigheid en zet aan tot bescheidenheid. `XXXXX XXXXX huurwoningen zijn voor mensen die niet kunnen kopen, door verkoop van dit soort woningen wordt de mogelijkheid, binnen het huur segment, te verhuizen drastisch ingeperkt er ontstaat een controverse tussen bestaande huurders en kopers minder kansen voor jonge starters op de woningmarkt Door de bezuinigingen komen er steeds meer laagste inkomensgroepen; er is nu al een wachtlijst! Huurders hebben meebetaald aan de gebouwde huurwoningen dus huurders niet opzadelen met de nadelen van verkoop Met een laag inkomen wordt het steeds moeilijker om een huurwoning te vinden, zelfs met 15 jaar woonduur! er komen geen nieuwe sociale huurwoningen voor terug. het bevorderd dan weer huisjes melkers Ouderen kunnen de hypotheek nooit meer afgelost krijgen (krijgen hierdoor moeilijk-/geen hypotheek) de huizen er vaak al niet uit zien; slechte staat! een 65 + kan zo'n woning niet kopen. niet eerlijk. bovendien een kennis verdiende in 10 jaar tijd een ton geld door weer te verkopen. Dat krijg je niet verdient met werken. Dat zou niet moeten kunnen. de buren die geen hypotheek konden krijgen zagen dat met argusogen aan. als het flats zijn , verloederen die zo wie zo na enkele jaren, wordt het een griebes.2 x konden die kennissen zo’n truc uithalen, zijn rijk inmiddels, maar KRIJGEN een scootmobiel.... mogen reizen met Valys... huren momenteel WEER het zou niet mogen vindt ik. Maar ja WIE ben IK ? Dank U wel.


•

Rapportage

•

november 2011

36


238 253

263 273 276 277 278 279 289

290 298 301 307 314 317 318

323 340

348 352 367 369 381 388 393

397 404 409

Voor lagere inkomens lager dan middeninkomens moeten nog voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar zijn als je een eigen woning bezit ben je die bij een faillissement kwijt en moet je gedwongen naar een krot verhuizen. met een eigen woning ga je minder snel verhuizen, zeker wanneer het wat slechter gaat. nd en belgie? Huiseigenaren en huishuurders door elkaar werkt narigheid in de hand, ik heb het zelf ervaren. hierdoor er voor bepaalde groepen geen huurwoningen meer beschikbaar zijn die onder de midden inkomens zitten Woningen van niet kopende huurders die zitten in een te verkopen complex krijgen o.a. geen renovaties meer. Ik zou best mijn huurwoning willen kopen maar ik kan zelfs geen hypotheek krijgen voor de helft van de waarde! instroming starters wordt bemoeilijkt als de soc.-woonsector verdwijnt de wijk gaat achteruit. ook bvb. een flat die appartementen verkoopt lijd de huurders andere appartementen in de wijk worden verbeterd oa. elektronische duren, dubbele ramen en nog veel meer veranderingen bij de koop flats wordt dat niet gedaan Het vormen van bezit is een mooi streven, maar niet als anderen daarvoor moeten betalen. eigen woning beperkt flexibiliteit op arbeidsmarkt Geen geld om bijv. cv ketel te vervangen als die kapot gaat. kijk eens naar het buitenland. in een stad als Wenen is veruit het grootste deel van alle woningen huurwoning voor jonge starters met weinig eigen geld zijn er straks geen woningen Er zijn nauwelijks huurders die hun corporatiewoning kunnen kopen Er moet geen verschil tussen kopen en huren zijn. Als woningcorporatie goed onderhoud plegen, ben je als huurder ook bereid om je woning goed te onderhouden. Dan maakt het dus niet uit of je nou koopt of huurt Geen particuliere verkoop van openbaar bezit. slechte woningen gaan naar particulieren die de kosten van isolatie e.d. moeten gaan dragen, corporaties nemen hun verantwoordelijkheid niet In de toekomst wordt er meer verkocht aan sociale huurwoningen, dan er gebouwd wordt. Er zijn al te weinig huurwoningen een huurwoning geeft grotere vrijheid wanneer men verhuizen wil. hun taak is verhuren Meer een extra. In deze onzekere tijd niet verstandig. Zeker geen beleggers, dan gaat de huur omhoog Vaak zie bij verkoop dat de wooncoöperatie de terugkoop tegen een vast gestelde waarde als voorwaarde eist De corporaties verkopen niet altijd de woningen op een vooraf afgesproken kwaliteitsniveau. De nieuwe eigenaar wordt daarom gedwongen om in het begin al zelf te gaan investeren. In ieder geval niet nu in deze slechte tijd Er blijven te weinig sociale huurwoningen over voor mensen die financieel niet in staat zijn een woning te kopen. Omdat ze uit zichzelf al genoeg verkopen. Stimuleren daarom niet nodig.


•

Rapportage

•

november 2011

37


418 435 441 451

466

478

493

494 499 507

530 531 536

540 548

552 561 576

Het is niet de taak van woningcorporaties om maatschappelijk eigendom te verkopen Wanneer sociale huurwoningen verkocht worden blijft er voor die categorie mensen geen woning meer over. Niet redelijk (gesub. gemeenschap) huurwoningen als particulier te verkopen. Als er eenmaal meer eigenwoning bezit is dan doen ze daar weer wetten aanpassen ten nadeel van de bezitters, zo komen ze zelf van de verantwoordelijkheid af . Nederland is vanouds een traditioneel land van huurwoningen. In de jaren 70 had bijna iedereen een huurwoning. Ook in de jaren 90 was er heel veel keuze aan huurwoningen in de vrije sector. Dit is echter niet meer zo. Veel mensen willen blijven huren en hebben geen zin in dat kapitalistisch gedoe van een koopwoning. Een koopwoning brengt veel nadelen met zich mee: een forse lening die terugbetaald moet worden, en dan moeten de bewoners alle reparaties zelf regelen en betalen. Ook moet er een ruime keuze aan mooie duurdere huurwoningen blijven bestaan. sociale huurwoningen bieden mensen met een bescheiden inkomen de mogelijkheid een behoorlijke woning te kunnen hebben; iets dat niet mogelijk is als men huurt in de vrije sector of als men zou willen kopen. Onder 'behoorlijke woning' versta ik: goed onderhouden, met goede voorzieningen, met voldoende ruimte. wachttijden van meer dan 10 jaar zijn niet acceptabel (Amsterdam) Betaalbare huurwoningen moeten niet onttrokken worden als wachttijden lang zijn als je koopt,dan gaat de corporaties renoveren en jij woont dan in en oud huis De prijzen van de koophuizen moeten omlaag en de huren omlaag, goed voor de economie Er op den duur geen keuze meer is als je moet huren ivm het niet krijgen van hypotheek. Je wordt verplicht te huren in wijken waar je niet wilt. De mix van kopen en huren door elkaar levert juist heel veel problemen op, terwijl er wettelijk nauwelijks iets geregeld is. veel sociale huurwoningen zijn te slecht van kwaliteit Goedkope huurwoningen voor de laagste inkomens worden aan het woonbestand ontrokken en daarnaast hebben potentiële kopers in een dergelijke prijsklasse meer dan genoeg keuze bij makelaars minima gescheiden ouders moeten te lang wachten op een betaalbare woning wonen is, naast andere publieke zaken als gezondheidzorg, openbaarvervoer, ouderdomsvoorziening, bijvoorkeur het best door de overheid te regelen, kijk naar het falende beleid van de privatisering waar de overheid het publieke belang verkwanseld aan private op eigen belang beluste partijen .. er zijn al te weinig huurwoningen over, de scheefwoners krijgen trouwens ook oneerlijk voordeel Het ruilen van een grote huurwoning naar een kleinere of gelijkvloerse woning wordt er door bemoeilijkt Corporaties 'verliezen' op 'tegoedkoop' verkopen en nieuwe kopers veroorzaken een nog veel grotere schuldenlast c.q. grotere som van hypotheekrenteaftrek


•

Rapportage

•

november 2011

38


579

580

591 604 608 614 615

623 633 641 649 658 659

662 665

673

680 682

Vaak wordt onder slechte voorwaarden verkocht zoals in mijn buurt:Bij verkoop alleen aan corporatie(taxatie door corporatie) winst/verlies wordt gedeeld waardoor doorstromen naar grotere woning vrijwel onmogelijk wordt(om een gelijkwaardige woning te kunnen kopen zal immers het winstdeel van de corporatie bijgepast moeten worden), geen eigen grond(is erfpacht € 0.-) en zo nog wat ongunstige voorwaarden. koopwoningen tussen huurwoningen zijn een belemmering bij het verbeteren van de leefbaarheid van huurwoningen en woonomgeving. Ik heb deze ervaring als voorzitter van een bewonerscommissie. woningbouwcorporaties willen hun kassen spekken en bovendien komen er zo minder huurwoningen beschikbaar de last van groot bezit, een huis hebben kan meer zorgen geven. Als alleenstaande oudere ga je geen woning kopen en ben je blij met een huurwoning als beleid verkopen is, wordt woningruil in de praktijk lastig, zo niet onmogelijk: beperking doorstroming Verkoop is voor mij alleen acceptabel wanneer de woning wordt verkocht tegen marktwaarde en de corporatie de winst, na aftrek van de boekwaarde van de woning besteed om de kostprijs van nieuwe opbrengst van deze woningen nieuwe woningen kan bouwen en de opbrengst uit verkoop na aftrek van de boekwaarde van het moment van verkoop wordt aangewend om de stichtingskosten van NIEUW TE BOUWEN huurwoningen zodanig te kunnen verlagen dat de nieuwe huurwoningen ook weer betaalbaar worden voor nieuwe huurders.. de boer verkoopt ook geen koeien uit de stal,alvorens hij nieuwe kan aanschaffen uit goed beleid Veel starters of oudere huurders verdienen te weinig geld om een huurhuis van goede kwaliteit te kunnen kopen. geen stimulans voor opbouw van kapitaal voor huizenkoop iedereen moet de keuze hebben om te wonen zoals hem/haar dat het beste past starters komen zo nog moeilijker aan een woning, hebben nog een te laag inkomen voor zowel hypotheek als vrije sector wanneer er woningen worden verkocht, blijven er minder woningen over om te verhuren, en het is al zo moeilijk om 'n huurwoning te krijgen. Minder kansen voor de mensen die behoefte hebben aan een sociale huurwoning Het blijkt vaak, dat de totale kosten o.a. onroerend goed belasting, kosten VVE, riool belasting, verplichte aflossing, hoger uit valt dan de op dat moment betaalde huurlasten incl. service kosten. Bij ons in Bergen op Zoom zijn in een aparte wijk huurwoningen verkocht met als gevolg geen of weinig onderhoud door de kopers. De wijk is achteruit gegaan. persoonlijk is het voor mij niet meer aantrekkelijk; ik ben al 79 jaar en wil die hele drukte niet. er blijven te weinig betaalbare huurwoningen over 683 het is belangrijk dat er een groot aantal sociale woningen beschikbaar zijn waar met huurtoeslag laagste inkomens in goede huizen kunnen wonen 685 Waar gaat de opbrengst van de huizen heen en wat blijft er te huren, op welke plek, als je echt niet kunt kopen?


•

Rapportage

•

november 2011

39


695 697 700 708

710 716 722

737 738 756 767

771 774

782 789 799

802 810 814 815

ik kan niets kopen/29500 jaarsalaris/geen huurtoeslag/ook niet echt middeninkomen Ik kies bewust voor een huurwoning vanwege de centraal gestuurd onderhoud, + kopen is huren van de bank. Door de jaren bijeengebracht kapitaal wordt verkwanseld ten behoeve van de graaicultuur! keuze en aanbod van huurwoningen wordt steeds kleiner als huurwoningen verkocht worden, want er worden te weinig nieuwe huurwoningen gebouwd. er blijven te weinig betaalbare huurwoningen over in gewilde buurten een brede huursector geeft mensen de kans dichtbij hun werk te gaan wonen bij verandering van baan: minder verkeer De wachtduur om voor een huurwoning in aanmerking te komen is al 8 jaar of meer. Er komen dan minder goedkopere woningen bij. Bovendien ken ik een aantal ouderen die hun woning willen verkopen en een leuke 3 kamerbenedenwoning zouden willen huren in vooral (dus géén flat of appartement), maar die zijn er nauwelijks en de wachttijd is erg lang huizen zijn gebouwd met maatschappelijke ondersteuning; moeten daarom ook beschikbar blijven voor de laagst verdienenden Bij een grotere vraag; steeds minder beschikbare huurwoningen en ook renovatie levert een daling van huurhuizen op. in de huidige omstandigheden kunnen huurders niet kopen in verband met hypotheekvoorwaarden(inkomen) mensen dienen op basis van hun inkomen en bestedingsruimte vrij kunnen kiezen tussen huren of kopen van een woning zonder min of meer dwang van een woningcorporatie, die investeringsgeld nodig heeft voor dure cq. duurdere huizen. Het onderhoud van de huurwoningen worden duurder, onderhoud wordt daardoor langer uitgesteld De sociale huursector verdwijnt. In onze wijk worden de kleinste huizen te koop gezet en de betere huizen niet. De woningbouw kan nooit nieuw woningen bouwen in de lage huursector. Slechts tegen de huursubsidie grens. En dat is in onze wijk een verdubbeling van de woonlasten. Een huurwoning kan je gemakkelijker achter je laten, bv. bij overlast door de buren. Je kan dan eerder verhuizen. op deze manier worden mensen gedwongen om zich in de schulden te steken. Totaal verkeerde instelling. een corporatie is geen projectontwikkelaar die woningen verkoopt, beter is dat de corporaties investeren in zoveel mogelijk goede en betaalbare huurwoningen Marktconform verkopen , als ze zo graag hun zin willen doordrijven en geen weggeefprijzen ! huurders die overlast hebben van kopers krijgen dit niet opgelost door woningbouwvereniging er zijn te weinig huurwoningen Ik woon in een sociale huurwoning tussen ""nieuwe eigenaren"", dit is niet altijd prettig. Ze vinden als eigenaren meer rechten te hebben dan huurders, zijn niet genegen in hun woongedrag rekening te houden met hurende buren, en zijn langdurig, of steeds opnieuw aan het verbouwen. Steeds wanneer zo'n woning wordt doorverkocht, zit je maanden in de verbouwingsherrie. Vaak zijn het jonge starters die de


•

Rapportage

•

november 2011

40


830 831 832 834

835 847 852 914 917 925

927 932 956

966 971 977 984 988 990

gewoonten uit hun studentenleven gewoon doorzetten ook al wonen ze nu midden in een woonwijk waar buren op tijd gaan slapen omdat ze vroeg weer opstaan om naar hun werk te gaan. Bij de nieuwe eigenaren is er tussen donderdag en zondagavond/nacht altijd wel ergens een feest met harde muziek en daarbovenuit lallende feestgangers. Roken doen ze op het balkon, op 3 meter afstand van jouw bed. In de zomer slaap ik hele weekenden met ramen en deuren dicht. De nieuwe eigenaren, meest starters, staan aan het begin van hun wooncarrièrre, ze verhuizen na 2 of 3 jaar, waardoor er geen sociale binding ontstaat met de buurt. De oude bewoners, meestal huurders, zijn hier geboren en getogen, of wonen hier erg lang. zij kennen hun buren en zijn daarbij betrokken. Dit is goed voor de sociale cohesie. Corporaties verkopen voldoende woningen, ook zonder stimulans van de overheid Er blijven te weinig huurwoningen over De wachttijden zijn al veel te lang door het tekort aan sociale huurwoningen in veel gebieden. het aantal sociale huurwoningen wordt daardoor kleiner. In Amsterdam stond ik al 30 jaar ingeschreven, maar stond bij een groep nieuwbouwwoningen op plaats 151. Er moeten voldoende sociale huurwoningen blijven voor mensen die niet kunnen kopen en niet duur kunnen huren. het gaat niet om woningen of voor -en nadelen, het gaat om geld Er zijn ook nog mensen voor wie het onmogelijk is te kopen en die toch in een nette wijk willen wonen. door de vergrijzing zal de vraag naar betaalbare woningen fors toenemen. Men speelt daar al slecht op in Er zijn al lange wachtlijsten voor sociale woningbouw Er is daarvoor nog onvoldoende samenhangend woonlasten, woningmarkt- en kwaliteitsbeleid; de lessen uit voorbeelden in oa UK zijn nog niet geleerd. Ik gebieden waar sociale huurwoningen schaars zijn ten opzichte van doelgroep(en): houd beschikbaarheid in de gaten! er zijn nu al veel te weinig betaalbare huurwoningen corporaties willen geld hebben om andersoortige woningen met subsidie *nu* te kunnen bouwen, daarmee gaan ze in de toekomst *meer* geld verdienen omdat daar hogere huren voor gevraagd kunnen worden. Iemand die huurt kiest daar meestal bewust voor. Stel dat ik mijn huurwoning niet kan financieren of nu niet wil kopen maar de corp. wil nu wel verkopen, wat dan ? als men tegen het pensioen zit is het niet meer interessant voor de huurder De woningen zijn in het algemeen te duur in Nederland, er is al een huizenbubbel. in het huidige economisch slechte klimaat is kopen een groot risico tevens zal zeker in de toekomst de hypotheekaftrek verdwijnen Sociale huurwoningen moeten blijven en niet verkocht worden! Is vooral voor jongere huurders van toepassing. In de vrije woningmarkt (opgekochte sociale huurwoningen) daar is veel leegstand door veel te hogen huren die gevraagd worden door vastgoedbeheerders..


•

Rapportage

•

november 2011

41


997 1000 1002

1022 1031 1054 1065 1075 1090 1134

1137

1142 1150 1162 1164 1165

1177 1183 1211

1221 1232 1235 1241

het verkopen van corporatiewoningen aan zittende huurders bevordert de doorstroming NIET voor ouderen is een eigen woning financieel niet meer haalbaar. de groep die geen huurwoning kunnen huren (verdienen te veel) hebben geen geld om een woning te kopen+nog meer koopwoningen: daalt de koopprijs van de huidige koopwoningen. Arme verkopers.+ ik denk aan de verandering van de Bijstandswet: Zullen meer mensen een beroep gaan doen op een huurwoning. Zelfstandig wonen betekent een uitkering. de staat van onderhoud is vaak heel slecht De corporatie,althans Stadgenoot, moet eerst weer optimaal voor SOCIALE woningbouw zorgen. Er zijn lange wachtlijsten voor een huurwoning, anno 2011 is dit niet normaal Tussenpersonen (notarissen, hypotheekverstrekkers, makelaars) verdienen er veel geld aan. Veelal vriendjes van PVV en VVD. Veel inkomens kunnen niet anders dan huren; krijgen niet (of niet voldoende) hypotheek.. Hebben niet genoeg geld. ik wil gewoon niet verplicht worden m een woning te moeten kopen!! Sociale huur woning zijn goed om te verkopen als er weer ander voor terug komen, huur woning zijn nodig in onze samenleving, zij zijn niet voor niks op de markt gebracht. Mijn Vinkjes staan verkeerd maar: ik vind het niet juist dat steeds meer sociale huurwoningen worden verkocht. Als woningzoekende wordt het in Zaanstad steeds moeilijker een redelijke huurwoning te vinden. De grote voorbeeld is wat is gebeurt in de Verenigd Koninkrijk , dat mag hier niet gebeuren ! De zittende huurder wordt er dan op slinkse wijze uitgewerkt (praktijkervaring) er vindt geen onderhoud meer plaats Omdat de Wooncorporaties geldmiddelen willen genereren verkoopt men niet onder de marktwaarde woningcorporaties kunnen ook andere maatschappelijke taken, zoals verduurzaming van wonen, beter collectief uitvoeren Individuele vrijheid en verantwoordelijkheid stimuleren, door huren of kopen voor alle Nederlanders toegankelijk(er) en aantrekkelijk(er) te maken. Omdat de Sociale Woningbouw in stand moet blijven en door verkoop alleen maar verder wordt afgebroken! € 33.614,- mensen die net iets meer verdienen vallen tussen wal en schip + rottige Donnerpunten Collectief opgebouwd goed, in dit geval woningen, verdwijnt definitief bij verkoop. In andere van oudsher collectieve sectoren (bv. OV, zorg) heeft privatiseren op de lange termijn niet geleid tot minder kosten. Waarom zou dit in de huursector anders verlopen? Niet iedereen kan of wil kopen mensen in uitkeringen en ouderen Vooral ouderen zijn heel blij dat de verhuurder het huis onderhoudt, zodat zij zelf daar niet de dure en bewerkelijke zorg aan hebben meer zelfbeheer maar geen versnipperd bezit Verloedering door onderhuur van de woning met woekerhuur, dus veel wisseling en asociale bewoners. Dit nu bij mij op de trap aan de hand. De politie heeft al een keer een inval gedaan wegens gestolen Heineken bedrijfswaar. Het is dus ook onveiligheid


•

Rapportage

•

november 2011

42


1250 verkoop maakt de bestaande voorraad sociale huurwoningen kleiner 1270 het argument van diversiteit in wijken wordt eenzijdig toegepast, omdat in wijken met veel koopwoningen er geen extra huurwoningen worden toegevoegd 1274 meest aantrekkelijke woningen worden verkocht, huurbestand wordt steeds onaantrekkelijker. Coöperatiewoningen zijn al vele malen betaald door de huurders. 1277 Stimuleren hoeft inmiddels niet - men weet het wel als men kiest voor verkopen 1287 Corporaties bouwen geen nieuwe woningen van het geld dat zij ontvangen door de verkoop van woningen in de sociale sector. Zo constateer ik dit in Wassenaar. De grootste corporatie hier - de WBSgaat zich steeds meer als projectontwikkelaar gedragen . 1302 Er worden leuke huurwoningen verkocht. De keuze van deze woningen wordt voor mensen die alles kunnen huren kleiner Waarom moeten corporaties niet worden gestimuleerd hun huurwoningen te verkopen. Anders namelijk Lidorganisaties 4 Hou sociale huurwoningen voor de doelgroep waarvoor ze bestemd zijn. 16 problemen bij het onderhoud in een complex met zowel huurders als kopers. 17 makelaars zullen problemen maken in de prestatieafspraken met gemeente en corporatie 38 corporaties zijn opgericht om te verhuren( sociale huurwoningen) ze moeten geen makelaar willen worden. dan houden ze zich met verkeerde dingen bezig. 41 Huren dreigt te worden gezien als tweederangsmogelijkheid (na kopen). 50 bij ouderenhuisvesting in complexen aan personen van 55 jaar en veel ouder is voor deze bewoners wijziging van verhuurder verontrustend. 53 Er moeten genoeg betaalbare huurwoningen blijven, want als zij verkopen wordt er alleen duur terug gebouwd 72 op een krappe sociale huurmarkt de woningen niet verkopen, omdat een hele grote groep niet in staat is tot kopen en juist voor hen de voorraad slinkt 81 De voorraad sociale huurwoningen neemt af 88 Als de corporatie de woningen geheel gerenoveerd verkoopt is het aantrekkelijk voor de huurder echter als zijn inkomen achteruit gaat zit hij met de gebakken peren. De enige welke profijt hebben van deze transacties zijn de makelaars, notarissen en adviseurs. Deze bureaucraten zijn een zeer zware financiële last 90 Na koop,onderverhuur 101 afname van betaalbare huurwoningen voor starters en mensen met een laag inkomen 105 Het labelen van duizenden woningen voor de verkoop. 106 Het kopen van een woning is erg conjunctuurafhankelijk. Je kunt het niet van bovenaf opleggen. 122 Bij renovatie in oude wijken en/of nieuwbouw staan deze koophuizen(ex-huur) in de weg omdat de kopers niet mee willen


•

Rapportage

•

november 2011

43


126 130

154

155 182 186 200 201

206

213 224 229 233 239 252 257 271 283 305 306 307 314

werken aan renovatie bv. nieuwe daken,kozijnen ,schilderwerk etc. etc. het wordt dan een ratjetoe aan bonte kleuren aan de buitenkant waardoor de wijk oogt een achterstandswijk te zijn. er zijn toch al te weinig huurwoningen voor de man met de kleine beurs Nu de huizenprijzen het maximum zijn gepasseerd en het karretje van de prijzen8-baan naar beneden suist, moet je natuurlijk geen huis gaan kopen waar je al in woont. Dat zou je een hoop kopzorg opleveren! Er worden teveel goedkope huurwoningen afgebroken waar dure koopwoningen i.p.v. betaalbare woningen voor de lagere en midden inkomen gezinnen voor in de plaats komen, er moeten meer koopwoningen voor deze doelgroep gebouwd worden zij moeten immers hun (goedkope)huis verlaten om een andere ( niet in verhouding) duurdere woningen te huren. particuliere koopgroepen maken er een rommeltje van Het tekort aan Sociale Huurwoningen wordt steeds groter door cumulatie van sloop en verkoop Doorgaans worden de goedkope(oudere) woningen verkocht,voor de laagste inkomens ontstaat er een tekort Corporaties doen al veel op dit gebied. Stimulatie is dus niet nodig veel corporaties willen alleen verkopen als de grond in hun bezit blijft dus ondergrond pachten, dus een woning zonder fundament dus velen willen niet kopen. Veel huurders willen wel kopen maar kunnen niet (te oud, onvoldoende inkomen, en er is nu al gebrek aan betaalbare soc huurwoningen Gemengde complexen leveren ingewikkelde constructies op en komen ten nadele van de rechten van huurders Betaalbare huurwoningen worden verkocht en zeer dure huurwoningen teruggebouwd. Er zijn al te weinig sociale huurwoningen in onze regio dus daar moeten we zuinig op zijn. Als een corporatie haar sociale huurwoningen verkoopt, verwordt zij als sociale verhuurder een makelaar. Wij zijn een Centraal Wonen project. De verkoop van huurwoningen betekent het einde van de sociale samenhang. goedkope woningen worden verkocht daardoor geen betaalbare woningen voor de laagste inkomens Een sociale verhuurder gaat alleen de goedkope woningen van de hand doen, die nog goed in de markt liggen. met verkoop verdwijnen huurwoningen in een prijssegment die niet meer terug gebouwd worden. door zich met verkoop bezig te houden verliezen ze de doelgroep uit het oog. Het is belangrijk dat er betaalbare huurwoningen blijven, voor de minder draagkrachtigen. De ""nieuwe eigenaars""worden op- dan wel afgescheept met verouderde en soms onmerkbaar verwaarloosde woningen Er blijft een groep mensen die niet kunnen kopen en door de stimulatie van verkoop vallen die mensen buiten de boot De huizenmarkt zit al op slot, als daar huizen bijkomen blijft dit ook zo.


•

Rapportage

•

november 2011

44


325 343 360 361 367 378 385

386

389 391

393 395

Zelfs de midden inkomens kunnen met de huidige prijzen hun woning vaak niet of nauwelijks kopen. Leeftijd van de bewoners ligt overwegend tussen de 80 en 90 jaar. Gelet op hun leeftijd is koop niet aan de orde Als je qua woonplek flexibel wilt of moet zijn, is huren handiger. Eerst moet de hypotheekrenteaftrek afgebouwd worden, dan opnieuw bekijken of verkoop van huurwoningen of kooprecht gewenst is. het bevordert niet de doorstroming van huurders Mogen wel verkopen aan huidige huurders maar niet aan (institutionele) beleggers Dan komt de huidige koopmarkt nog meer onder druk te staan! Mensen die op dit moment een huis te koop hebben staan, raken nu hun huis al niet kwijt, omdat er geen kopers op af komen. Als daar het aanbod van de woningen van de corporaties nog bijkomt... de banken zijn nu al niet zo geneigd om hypotheken te verstrekken. laat staan aan mensen die het eigenlijk niet kunnen betalen. Verder worden de hypotheken ook steeds moeilijker te betalen door de extra voorwaarden die steeds worden genoemd. Denk hierbij bijv. aan verplicht aflossen. Er blijft dan niets over voor het onderhoud van de woning. het is de kernactiviteit van corporaties om te verhuren. Laat men kleinere en dus goedkopere woningen gaan bouwen. Beperk de maximale rente aftrek en hypotheken ver boven de executiewaarde. ten alletijde voorkomen dat corporatiewoningen aan institutionele beleggers verkocht worden bij verkoop zijn de kopers overgeleverd aan de grillen van de VvE’s en moet afgewacht worden of er een bruidsschat beschikbaar is voor het noodzakelijke onderhoud

Waarom moeten corporaties worden gestimuleerd hun huurwoningen te verkopen. Anders namelijk Persoonlijke leden 60 huurders moeten delen in de waardestijging van hun woningen: na 40 jaren zou een huurwoning automatisch eigendom van de huurder moeten worden 142 na een aantal jaar de huurder vragen of deze de woning wil kopen zodat er nieuwe huurwoningen gebouwd kunnen worden 147 spreiding van koop en huurwoningen over alle wijken gaan stimuleren 160 Ik vind dat beide mogelijkheden naast elkaar moeten kunnen dan wordt van beiden geprofiteerd van de voordelen 179 zelf aangebrachte veranderingen en goed onderhoud van de woning worden dan ook eigendom. 559 om van de bemoeizuchtige verhuurder af te komen 603 Meer vrijheid betreffende aanpassing en inrichting van de woning 630 herkenbaarheid van de wijk doordat mensen er blijven wonen 677 corporaties hebben een te groot bezit en teveel zeggenschap 696 kopers bouwen vermogen op en zijn daardoor in de toekomst minder afhankelijk van het rijk/subsidies 769 Mensen met lage inkomens moeten ook een woningen kunnen kopen echter wel betaalbaar. 1058 Huizen bezitters hebben Rente aftrek Huurders kunnen geen gedeelte van hun huur van de belasting aftrekken


•

Rapportage

•

november 2011

45


1180 Corporaties kunnen weinig rendabele woningen (bv. woningen met veel puntenaftrek vanwege omgevingsfactoren) van de hand doen. 1193 spreiding in de wijk 1225 Ik ben inmiddels 86 jaar en verdiep mij niet zo i.v.m. gezondheidstoestanden, in genoemde materie. Overigens wens ik u veel succes. Ik blijf lid van uw woonbond. Misschien heb ik u toch in de toekomst wel eens nodig voor advies. 1282 Huurders moeten de mogelijkheid krijgen om hun woning te kopen Waarom moeten corporaties worden gestimuleerd hun huurwoningen te verkopen. Anders namelijk Lidorganisaties 73 huren wordt met dit 'nieuwe beleid' duurder dan een hypotheek voor dezelfde woning 136 Uw vragen zijn wat ons betreft moeilijk te beantwoorden. Kleine corporatie en geen bouwgrond. 268 Resultaat van verkoop huurwoning is dat, onder voorwaarde dat deze door een nieuwe sociale huurwoning wordt vervangen, voor huishoudens met een bescheiden middeninkomen ""doorstroming""plaats kan vinden. Samenvattend: Corporatie kan aan haar maatschappelijke verplichting voldoen, er wordt een nieuwe woning aan het woningbestand toegevoegd, de huurder kan een maatschappelijke stap maken. Een corporatie moet niet verplicht worden. 302 Meer sociale huurwoningen bouwen met het extra geld. 330 om 'zittende' huurders op basis van huurverleden tegemoet te komen. Taxatie marktwaarde door een onafhankelijke partij. Tegemoetkoming in aankoopsom op basis van duur huurverleden bij de corporatie c.q. complex.


•

Rapportage

•

november 2011

46


•

Rapportage

•

november 2011

47

Ledenraadpleging Woonbond over het verkopen van huurwoningen door corporaties. Rapportage

Recommend Documents