La mixité fonctionnelle au service de la ville de proximité De functionele gemengdheid ten dienste van de buurtstad
Albert Ravestein Development manager, Stadgenoot, Amsterdam
“SOLIDS : l’expérience de l’adaptabilité”
Ontwikkelingsmanager, Stadgenoot, Amsterdam
“SOLIDS: een experiment in aanpasbaarheid”
Solids - inhoud presentatie • Wie is Stadgenoot? • Wat zijn Solids? • Waarom?
• Hoe? • Ervaring tot nu toe?
• Do’s-and-don’ts
Stadgenoot • Woningbouwcorporatie • Primair voor lage inkomens, maar ook voor de gemengde stad • 37.000 verhuureenheden (sociale en vrije sectorhuurwoningen, bedrijfsruimtes, verzorgingshuizen, bedrijventerreinen, kerken, scheepswerf ...)
• Rijke historie • Meer dan 100 jaar actief in de stad
Solids • Gebouwen waarin “alles” kan • Dierbaar en adaptief • Tot nu toe 2 gebouwen gerealiseerd in Amsterdam
• Solid 11 Furore in Oud-West • Solid 1-2 op IJburg
Essentie Solids • Casco gebouw • Vrij indeelbaar • Duurzaam gematerialiseerd • Casco eigendom van corporatie
• Invulling eigendom van de huurders • Aangepaste regelgeving • Gebouw is blijvend transformeerbaar • Functioneel gemixt
Kernbegrippen concept Gebouwen met: • Accommodatie-vermogen (adaptief): veel toegang en gevarieerde gebruikskwaliteiten, functieflexibel • Dierbaar en geliefde uitstraling
• Geen mens is gelijk dus geen woning of bedrijf is gelijk
Solids-concept Stadgenoot • Wij bieden een mooie, duurzame buitenkant (het gebouw) en zijn eigenaar • Huurders bepalen zelf grootte, bestemming, prijs en indeling en zijn eigenaar van de binnenkant
Heldere verdeling van eigendom
Huurder / Gebruiker: tijdelijke inbouw
Betaalt basishuur Investeerder: permanent casco
Ontkoppeling
INBOUW
CASCO
GEBIED
Levensduur
10 jaar
100 jaar
1000 jaar
Eigendom
Gebruiker
Corporatie
Stad
Inbouwtechniek
IFD
Traditioneel
Traditioneel
Exploitatiemodel
Consumeren
Investeren
Waardecreatie
Investeringen zijn hoger gebruikskosten zijn lager
Minder onderhoud Eenvoudige functiewijziging
Hoge investeringen terugverdienen alleen op lange termijn
vraagt
DUURZAME KWALITEIT
Solid 11 - Furore
In hartje stad ÿØÿà
Leidseplein
Vondelpark
Museumplein
Lange aanloopgeschiedenis • Begin jaren 90: opkomst idee SOLIDS • Ervaringen Tetterode: krakers wonen-werken-cultuur in 1 pand • Referentie pakhuizen IJ-oever en Manhattan • Gedachte dat duurzaamheid loont in vastgoed • Waarde komt met de jaren • Woningcorporatie heeft lange adem
Doorontwikkelen concept 2000-2010 • Parallel proces • Concept: dierbaarheid en accommodatievermogen • Product (van gedachte over 200 jaar duurzaam naar gebouwconcept SOLIDS) • Projecten (Furore en IJburg) • Overtuigen (gemeente, ministerie, de eigen corporatie, de markt)
Product: weerstanden overwinnen • Binnen de corporatie: onbekend product: wat is het eigenlijk, hoe verhuren en beheren, welke parameters, bedrijfswaarde en rendement • Binnen de gemeente: bestemmingsplan, toetsing bouwvoorschriften en RO-regelgeving • Ministerie: puntenstelsel, huurrecht …
Ontwerp en ontwikkeling: trial & error • Iteratief proces • Concept ⟷ product ⟷ ontwerp • Processie van Echternach: 3 stappen vooruit, 2 terug • Lang geen voldragen Programma van Eisen: ontwerp is ontdekkingsreis en uitvinding
Investeer in overtuigen • Je eigen collega’s • De gemeentelijke diensten • De Rijksoverheid • Je aannemer • Je adviseurs • Je financiers En blijf experimenteren en evalueren
Dit wilden we bereiken • Een mooi en duurzaam casco gebouw • Op een prominente plaats in de stad • Een vrij indeelbare en vrij te gebruiken binnenkant, die de huurder zelf invult naar eigen inzicht • Je kunt (via een veiling) zelf bepalen waar je komt, hoeveel m² en hoeveel je wil betalen
Dit betekende • Vrij indeelbare vloeren • Een hogere verdiepingshoogte • Een hogere vloerlast (kantoorniveau) • Veel extra schachtruimte
• Vrijwel bestemmingsvrij • Te gebruiken als woning, werkruimte, winkel of horeca, of … • Binnen enkele beperkingen van de situatie en het bestemmingsplan
Maar ... beperkingen all over • Beperkend bestemmingsplan: veel voorbestemd • Bouwregelgeving kan niet omgaan met toetsing SOLID • Zwaarste eisen willen toepassen (vluchten, brand, parkeren, ventileren …)
Om het te laten werken is nodig • Bestemmingsveranderingsplan
• Beperk Bouwbesluit tot veiligheidsvoorschriften • Maximale verantwoordelijkheid voor de gebruiker • Duurzaamheid van materialen en detaillering • Langetermijnoplossing
Om het te laten werken is nodig Terwijl de bouwvoorschriften vereisen • Regulatie via bestemmingsplan en bouwverordening • Veiligheid voor alles • Vermijd risico’s • Verantwoordelijkheid voor de overheid • Kortetermijn oplossing behorend bij het huidig beleid (krimpfolie)
“Alles”kan-gebouw • Wonen • Werken tot hindercategorie 2, geen overlastgevende functies • Horeca (max. 540 m2)
Duurzaam gebouw • Gebouwd en gedetailleerd voor 200 jaar • Hoogste kwaliteit afwerking • Deense baksteen
• Natuursteen plint • Kozijnen staal en hoogwaardig aluminium
• State-of-the-artgebouwbeheersysteem
Monumentaal gebouw
Facts & figures • Bvo: 8.809 m2 • Vvo: 7.200 m2 • Vvo/bvo: 82 %
• Units indeelbaar vanaf 90 m2 vvo • Stadgenoot plaatst unitscheidende wand (0 dB)
• Bouwkosten: € 32 mln incl. btw (prijspeil 2009)
Furore
Majestueuze entree
Furore 24 posities voordeur
Hoge geluidsisolatie Hoge energieprestatie
Typische verdieping
Leidingschachten
Furore 3,5 m 3m Solid
3m 3m 3m
Parkeergarage
3m
Grote verdiepingshoogte
4m
Alles kan: mogelijke indelingen
Appt. 90 m2
Kantoor /studio 206 m2 Appt. 106 m2
Kantoor/ showroom 119 m2
Appt. 119 m2
Appt. 228 m2
Kantoor 114 m2
Ontwerp Tony Fretton Archtitects London
In aanbouw
Slimme schachten
Kunstwerk verhoogt dierbaarheidswaarde
Verhuurstrategie
Verhuren tijdens de bouw
De veiling op 7 mei 2011 • Tijdens de bouw • Digitale veiling ruimte > 60 m2 • Op locatie en daarbuiten deelname mogelijk • 200 inschrijvingen voor de veiling • 7.000 m² in één dag verhuurd voor commerciële huurprijs • € 12 - 16/m2/jaar • Sociale huurders betalen € 6/m2/jaar
Na de veiling • Indeling unitscheidende wanden bekend • Tekeningen aanpassen aan nieuwe situatie
• Aanvragen Bouwvergunning nieuwe plattegronden en functies • Plaatsen unitscheidende wanden en aanpassen installaties aan functie / gebruiker
Resultaat 2012 • 29 woningen • 14 woningen sociale huur • 15 woningen markthuur
• 1 koffiecorner • 1 kantoor • 1 tandarts • 3 hotels
Ervaringen tot nu toe positief • Gebruikers enthousiast over gebouw • Uitstraling en functionaliteit
• Locatie in de stad • Trots • Hoog rendement, geen mutaties
Ervaringen tot nu toe negatief • Functiemenging met hotels • Hotelgasten zijn passanten, overlast
• Wie handhaaft de regels: Stadgenoot of politie? • Veel nazorg noodzakelijk en dus extra € • Gebouwinstallaties ⟷ particuliere installaties
Lessen voor de toekomst • Niet alles mixen; er is een grens • Meer gereguleerd verhuren • Installatieconcept gebouw beter uitleggen en begeleiden, voorkomt dure nazorg • Gebouwbeheer vergt huismeester 24/7 • In stedenbouwkundige fase bouwenvelop volledig baseren op functievereisten Solids, met name verdiepingshoogte en bouwdieptes
