Kwalitatieve Woningbehoefte Nieuwegein

Datum

12 november 2013

Referentie

410/MO/GW/P9437

Project

P9437 - Kwalitatieve woningbehoefte Nieuwegein DEFINITIEF

Status

inbo

Kwalitatieve Woningbehoefte Nieuwegein

Gaasterlandstraat 5 967 1000 AZ Amsterdam T +31 (0)20 421 24 22 [email protected] www.inbo.com inbo b.v. Woudenberg Handelsregister Amersfoort 31026236

Opdrachtgever

Gemeente Nieuwegein Postbus 1 3430 AA NIEUWEGEIN

Referentie

410/MO/GW/P9437

Project

P9437 - Kwalitatieve woningbehoefte Nieuwegein

Inhoudsopgave

2/17

1

Wat er speelt ................................................................................................. 3

2 2.1 2.2

Onze aanpak ................................................................................................. 4 Bestaande bronnen als basis ......................................................................... 4 Keuzes maken ............................................................................................... 4

3 3.1 3.2

Kwantitatieve woningbehoefte ........................................................................ 5 Ontwikkeling aantal inwoners en huishoudens ................................................ 5 Woningbehoefte in 2025 ................................................................................ 6

4 4.1 4.1.1 4.1.2 4.2 4.2.1 4.2.2 4.3 4.3.1 4.3.2 4.4 4.4.1 4.4.2 4.5

De doelgroepen en hun woonwensen nader bekeken ..................................... 7 Starters.......................................................................................................... 7 Omvang van de startersdoelgroep .................................................................. 7 Woonwensen van starters .............................................................................. 7 55-plussers .................................................................................................... 8 Omvang van de 55-plus doelgroep ................................................................. 8 Woonwensen van 55-plussers ........................................................................ 8 Stijgers ........................................................................................................ 10 Omvang van de stijgersdoelgroep ................................................................ 10 Woonwensen van stijgers............................................................................. 10 Stabielen ..................................................................................................... 10 Omvang van de doelgroep stabielen............................................................. 10 Woonwensen van stabielen .......................................................................... 10 Samenvatting kwalitatieve vraag................................................................... 11

5 5.1 5.2

Woningaanbod in Nieuwegein ...................................................................... 12 Huidig aanbod ............................................................................................. 12 Toekomstig aanbod...................................................................................... 12

6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.4.1 6.4.2 6.4.3 6.4.4 6.4.5

Vraag versus aanbod ................................................................................... 13 Kwantitatief .................................................................................................. 13 Kwalitatief .................................................................................................... 13 Vraag vanuit de regio ................................................................................... 13 Mogelijkheden vanuit bestaande woningen kantorenvoorraad ..................... 14 Woningaanbod (te huur en te koop) binnen Nieuwegein ................................ 14 Leegstaande woningen ................................................................................ 14 Leegstaande kantoren.................................................................................. 15 Wachtlijsten sociale huurwoningen ............................................................... 15 Conclusie .................................................................................................... 16

Referentie

410/MO/GW/P9437

Project


1

Wat er speelt

De gemeente Nieuwegein heeft behoefte aan scherper zicht op de kwalitatieve woningvraag van met name haar eigen inwoners. De vragen die de gemeente aan Inbo heeft gesteld zijn:  Wat is de omvang van de woningvraag in Nieuwegein de komende jaren? 

Hoe is de woningvraag van de inwoners van Nieuwegein te typeren, daarbij onderscheid makend naar verschillende doelgroepen?



Wat is de vraag vanuit de regio naar woningen in Nieuwegein?

De belangrijkste conclusies:          



3/17

De woningvraag in Nieuwegein in 2025 komt van starters (15%), 55-plussers (41%), stijgers (15%) en stabielen (30%). Deze hebben elk hun eigen wensprofiel. In 2025 is behoefte aan 32.168 woningen om aan de vraag van de inwoners van Nieuwegein te voldoen. De woningvoorraad in Nieuwegein (per 1 januari 2013) telt 27.478 woningen. Ervan uitgaande dat wat er nu ‘in de pijplijn’ zit volgens de woningbouwmonitor (aanbouw, initiatief, loketfase) ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt, neemt de woningvoorraad toe tot 28.856 woningen. Om aan de vraag van 32.168 woningen in 2025 te voldoen, is dus nog een extra uitbreiding van de voorraad met 3.312 woningen nodig bovenop hetgeen nu al in de ‘pijplijn’ zit. Uitbreiding van de voorraad zal moeten plaatsvinden in alle segmenten. De toenemende vergrijzing, aangescherpte regels omtrent hypotheekverstrekking en de EC-maatregel voor toewijzing van sociale huurwoningen, zorgen voor een grote vraag naar vrije sector huurwoningen. Ook is er behoefte aan meer sociale huurwoningen, zowel om de zeer lange wachttijden te verkorten als om in de groeiende vraag van starters en 75plussers te voorzien. Binnen de koopsector is vooral behoefte aan woningen vanaf 3 ton, met name om in de behoefte van ‘stijgers’ te voorzien. Uitbreiding van de voorraad zal vooral moeten worden gezocht in nieuwbouw. Transformatie van leegstaande kantorenpanden, vormt in slechts beperkte mate een alternatief en leegstand in bestaande woningvoorraad is zeer beperkt waardoor dit ook geen alternatief vormt voor nieuwbouw. Het beoogde gewenste programma voor de uitbreiding van de voorraad houdt nog geen rekening met een groei van de vraag vanuit de regio.

Referentie

410/MO/GW/P9437

Project


2

Onze aanpak

2.1 Bestaande bronnen als basis Om antwoord te geven op de door de gemeente gestelde vragen zijn diverse bronnen geraadpleegd waaronder CBS Primos prognose, Regionale woningmarktmonitor U-10 gemeenten, Wonen-zorg en MO in U 10-gemeenten, Woningbouwmonitor gemeente Nieuwegein, onderzoeken van Ecorys in het kader van de herijking van het binnenstadsplan, bevolkingsprognose gemeente Nieuwegein, Woningbehoeftenonderzoek van Companen, website gemeente Nieuwegein, uitkomsten WoON 2012 op regionaal niveau via Cita Vista, Huurder en Kopers in Profiel van de NVB en de Structuurvisie Nieuwegein. Uiteraard hebben we ook onze eigen inzichten en ervaringen op de woningmarkt benut. 2.2 Keuzes maken De verschillende bronnen laten verschillende cijfers zien als het gaat om de huidige situatie, prognose-uitkomsten en –horizons. We hebben daarom een aantal keuzes gemaakt:  Prognosehorizon: 2025. Voor 2025 zijn gedetailleerde prognose gegevens beschikbaar over bevolkingsopbouw naar leeftijd en huishoudenssamenstelling op het niveau van Nieuwegein. Deze zijn gebaseerd op de CBS Primos prognose 2012. Wanneer de prognosehorizon verder wordt gelegd, nemen de onzekerheden flink toe.

4/17



Woningvoorraad per 1-1-2013: 27.478 woningen



Aantal inwoners per 1-1-2013: 60.903

Referentie

410/MO/GW/P9437

Project


3

Kwantitatieve woningbehoefte

3.1

Ontwikkeling aantal inwoners en huishoudens 

Nieuwegein is, mede dankzij haar ligging midden in het land, goede bereikbaarheid, mooie omgeving en sterk economisch klimaat, een duidelijk groeigebied.



Het aantal inwoners in Nieuwegein blijft de komende jaren groeien. Volgens de CBS Primos prognose telt Nieuwegein in 2025 70.470 inwoners, circa 16% meer dan in 2013 (60.903 inwoners). Tussen 2025 en 2030 neemt het inwonertal toe met 6.604 inwoners (77.074 in 2030).



Zoals hiervoor aangegeven, wordt voor de berekening van de kwalitatieve woningbehoefte de horizon van 2025 gehanteerd omdat voor dit jaar op gemeenteniveau gegevens beschikbaar over bevolkingsopbouw naar leeftijd en huishoudenssamenstelling. Wanneer de prognosehorizon verder wordt gelegd, nemen de onzekerheden flink toe.



Het aantal huishoudens neemt de komende jaren toe tot 32.168 in 2025 en 35.073 in 2030.



De gemiddelde huishoudensomvang neemt af van 2,24 nu tot 2,20 in 2030.



De leeftijdsopbouw van de bevolking verandert de komende jaren eveneens. Zo neemt tot 2025 het aandeel 55-plussers toe van 31% naar 35% van de bevolking en daalt het aandeel 45-54 jarigen van 15% naar 12%.



De huishoudensontwikkeling naar leeftijd laat zien dat het aandeel jonge (vaak startende) huishoudens tot 35 jaar toeneemt van 13% naar 19% in 2025 en het aandeel huishoudens van 55 jaar of ouder neemt toe van 45% naar 48%. Binnen deze groep neemt vooral het aandeel 75-plus huishoudens sterk toe (van 8% naar 15% van het totaal aantal huishoudens).

Ontwikkeling aantal inwoners en huishoudens in Nieuwegein 2012-2030 90000

80000 70000 60000 50000

inwoners

40000 30000

huishoudens

20000 10000

Bron: CBS Primos prognose 2012

5/17

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

0

Referentie

410/MO/GW/P9437

Project


3.2

Woningbehoefte in 2025 

De kwantitatieve behoefte aan zelfstandige woningen in Nieuwegein in 2025 bedraagt 32.168 woningen, evenveel als het aantal huishoudens.



Gelet op de ontwikkeling van de bevolkingsopbouw naar leeftijd en huishoudenssamenstelling in combinatie met het streven van de gemeente Nieuwegein naar een evenwichtige bevolkingsopbouw waarin voor zowel jong als oud passende woonruimte is, zijn er vier belangrijke doelgroepen die de kwalitatieve woonvraag in Nieuwegein bepalen: o starters; hiertoe worden inwoners gerekend in de leeftijd van 18 tot en met 29 jaar die zich voor het eerst op de woningmarkt begeven (uit huis gaan, samenwonen e.d.). Het leeftijdscohort 18 tot en met 29 jaar sluit aan bij de leeftijdsbegrenzing van de starterslening van de gemeente Nieuwegein. WoningNet hanteert voor haar definiëring van jongerenwoningen ook de leeftijdscategorie tot en met 29 jaar. o 55-plussers; o stijgers, ofwel mensen die een stap in hun wooncarrière willen maken; hiertoe rekenen wij doorstromers en woningmarktmigranten; o Daarnaast is er nog een ‘rest groep’, de zogenaamde stabielen, ofwel mensen die blijven wonen waar zij wonen.



De verdeling van de kwantitatieve woningvraag onder de verschillende doelgroepen is in onderstaand figuur weergegeven.

Verdeling kwalitatieve woningbehoefte in 2025 naar doelgroep

15%

starters

30% 17%

specifieke seniorenwoningen reguliere woningen voor 55+ stijgers

15% 24%

6/17

stabielen

Referentie

410/MO/GW/P9437

Project


4

De doelgroepen en hun woonwensen nader bekeken

Dit hoofdstuk gaat in op de omvang en de woonwensen van de vier doelgroepen die voor de kwalitatieve woningbehoefte in Nieuwegein van belang zijn. Het gaat om een beeld van de structurele, langere termijn vraag, gebaseerd op diverse bronnen. Er dient in het achterhoofd gehouden te worden dat het economische klimaat op de kortere termijn het wensprofiel en gedrag van de consument kan beïnvloeden. 4.1

Starters

4.1.1 Omvang van de startersdoelgroep 

Alle inwoners van Nieuwegein in de leeftijd van 18 tot en met 29 jaar zijn potentiële starters. Dit sluit aan bij de leeftijdsgrens die de gemeente Nieuwegein hanteert bij de uitgifte van startersleningen.



De gebruikte CBS Primos prognose 2012 bevat alleen gegevens voor Nieuwegein voor de leeftijdscohorten 15-24 jaar en 25-34 jaar. De omvang van de leeftijdsgroep 18 tot en met 29 jaar hebben wij berekend aan de hand van de werkelijke verdeling in 1-jarige leeftijdsklassen in 2013. o Het aantal potentiële starters in 2025 bedraagt: 9.995



Niet alle potentiële starters zullen zich ook manifesteren op de woningmarkt en ook in Nieuwegein een woning zoeken. o Wij gaan er van uit dat tweederde van de starters actief op zoek is naar een woning en 85% van hen in Nieuwegein een woning zoekt. Dit baseren wij mede op het WoON2012 (waaruit blijkt dat 60% van de starters actief op zoek is naar een woning), onderzoeken onder starters (waaruit blijkt dat 70-80% van de starters in de eigen gemeente wil blijven) en migratiecijfers naar leeftijd gedurende de afgelopen jaren, waarin gekeken is naar het aandeel ‘blijvers’ binnen de totale groep18 tot en met 29 jarigen (87% voor Nieuwegein). o Het aantal starters dat in 2025 een woning in Nieuwegein wenst bedraagt daarmee 5.607.



Een deel van de starters wenst een woning voor zichzelf en een deel gaat samenwonen en deelt dan een woning. o Wij gaan er van uit dat 70% van de starters alleenstaand is (1 woning nodig) en 30% samenwonend (1/2 woning nodig). Dit is gebaseerd op gerealiseerde verhuizingen in de afgelopen jaren door starters in de woningmarktregio Utrecht volgens het WoON 2012. o Het aantal gewenste woningen voor starters in 2025 bedraagt daarmee 4.677.

4.1.2 Woonwensen van starters 

7/17

De woonwensen van starters baseren wij op een combinatie van gerealiseerde verhuizingen van starters in de afgelopen jaren volgens het WoON2012, onderzoek van Inbo naar woonwensen van starters in de regio Utrecht en de Soulife-database van Inbo waarin woonwensen van diverse doelgroepen zijn opgenomen. Dit levert het volgende beeld op:

Referentie

410/MO/GW/P9437

Project


Koop Huur Eengezinswoningen Meergezinswoningen Huur waarvan tot liberalisatiegrens waarvan vanaf liberalisatiegrens Koop waarvan tot 2 ton waarvan 2 -3,2 ton waarvan vanaf 3,2 ton Totale vraag starters absoluut (100%)

4.2

Wensen starters 35% 65% 45% 55% 70% 30% 55% 35% 10% 4.677

55-plussers

4.2.1 Omvang van de 55-plus doelgroep 

De Primos huishoudensprognose (2012) gaat er van uit dat Nieuwegein in 2025 zo’n 15.440 huishoudens van 55 jaar of ouder telt.



Hiervan zijn er 10.615 huishoudens in de leeftijd van 55-74 jaar (69% van de 55-plus huishoudens) en 4.825 huishoudens van 75 jaar of ouder jaar (31% van de 55-plus huishoudens).



Naarmate huishoudens ouder worden, neemt het aandeel dat in een zelfstandige woning woont af. Mede gebaseerd op het WoON55+ en eigen onderzoek, gaan wij uit van het volgende: o Van de jonge senioren (55-74 jaar) wenst 90% een zelfstandige woonvorm. o Van de oudere senioren (75+) wenst 75% een zelfstandige woonvorm.



Daarmee komt het totaal aantal benodigde zelfstandige woonvormen voor 55plussers in 2025 op 13.172.

4.2.2 Woonwensen van 55-plussers

8/17



De woonwensen van 55-plussers baseren wij op een combinatie van onderzoek van WoningNet onder deze doelgroep, Soulife-database van Inbo waarin woonwensen van diverse doelgroepen zijn opgenomen, WoON55+, WWZ monitor regio Utrecht, U 10-monitor wonen en zorg en de NVB publicaties Huurders en Kopers in profiel.



In de kwalitatieve woningbehoefte van 55-plusser maken wij onderscheid in: o Specifiek voor senioren bestemde woningen. Hiertoe rekenen we nultrede-woningen (traploos bereikbaar en met slaapkamer, woonkamer, toilet, badkamer en keuken gelijkvloers) en verzorgd wonen in een woning (woningen met niet-planbare zorg op afroep binnen 15 minuten leverbaar) o Reguliere (gewone) woningen die voldoen aan de wensen van 55plussers.



Naarmate de leeftijd toeneemt, neemt ook de wens toe om in een specifieke voor senioren bestemde woning te wonen.

Referentie

410/MO/GW/P9437

Project


o

o

o

Een derde van de huishoudens van 55-74 jaar wenst een dergelijke woning en tweederde van de huishoudens van 75 jaar of ouder. Dit beeld komt naar voren uit onderzoek onder 55-plussers door WoningNet. In het rapport Wonen-zorg en MO in de U 10 en de WWZ monitor regio Utrecht, zijn diverse prognoses gemaakt voor de behoefte aan verzorgd wonen woningen en nultrede woningen. Echter met verschillende prognose horizons. Om de behoefte aan deze woonvormen in 2025 te kunnen berekenen, is er van uitgegaan dat de behoefte aan nultrede woningen en verzorgd wonen woningen in dezelfde mate toeneemt. De berekende behoefte aan specifiek voor senioren bestemde woningen in 2025 bedraagt 5.362, waarvan 4.500 nultrede woningen en 862 verzorgd wonen woningen.

2015 2020 3.525 3.880 Nultrede woningen Verzorgd wonen 985 1.096 waarvan intramuraal 414 369 waarvan woningen 571 727 Totaal specifieke woonvormen senioren 4.510 4.976 Nultrede+verzorgd wonen woningen= 4.096 4.607 zelfstandige woonvormen 55-plussers cursief: berekend Bron: Wonen-zorg en MO in de U 10 en WWZ monitor regio Utrecht

o

2030 5.200 1.474 477 997 6.674 6.197

Op basis van eigen kennis en ervaring met woonwensen van de seniorendoelgroep en overleg met de gemeente, gaan wij uit van de volgende verdeling naar woningtype en eigendomsvorm:  Bij nultrede-woningen gaat 80% van de behoefte uit naar meergezinswoningen en 75% naar huurwoningen.  Bij verzorgd wonen woningen gaat 90% van de behoefte uit naar meergezinswoningen en 90% naar huurwoningen.



Bij totale groep 55-plussers die in een reguliere (gewone) woning willen wonen, gaat de voorkeur uit naar eengezinswoningen (60%). Voor 55% is een koopwoning het ideaal. Binnen deze groep hebben 75+ huishoudens een sterkere voorkeur voor meergezinswoningen en huurwoningen dan de huishoudens in de leeftijd van 55-74 jaar.



Samengevat levert dit het volgende beeld op:

Koop Huur Eengezinswoningen Meergezinswoningen Huur waarvan tot liberalisatiegrens waarvan vanaf liberalisatiegrens Koop waarvan tot 2 ton waarvan 2 -3,2 ton waarvan vanaf 3,2 ton Totale vraag 55-plussers abs. (100%)

9/17

2025 4.500 1.285 423 862 5.785 5.362

Wensen 55-plussers Specifieke seniorenwoning (nultrede en verzorgd wonen in woning) 23% 77% 18% 82%

Wensen 55plussers Reguliere woning 55% 45% 60% 40%

Wensen totale groep 55plussers 42% 58% 43% 57%

65% 35%

60% 40%

63% 37%

65% 30% 5% 5.362

18% 32% 50% 7.810

285 32% 40% 13.172

Referentie

410/MO/GW/P9437

Project


4.3

Stijgers

4.3.1 Omvang van de stijgersdoelgroep 

Stijgers zijn huishoudens die een stap in hun wooncarrière willen maken, ongeacht hun leeftijd.



Uit het WoON 2012 blijkt dat 15% van de Nederlandse huishoudens actief op zoek is naar een andere woning.



De omvang van de stijgersdoelgroep ramen wij op 15% van het aantal huishoudens in Nieuwegein in 2025, ofwel 4.690

4.3.2 Woonwensen van stijgers 

De woonwensen van stijgers baseren wij op een combinatie van het WoON 2012 voor de woningmarkt regio Utrecht (doorstromers en woningmarktmigranten), huizenkopers en huurders in profiel van de NVB.

Koop Huur Eengezinswoningen Meergezinswoningen Huur waarvan tot liberalisatiegrens waarvan vanaf liberalisatiegrens Koop waarvan tot 2 ton waarvan 2 -3,2 ton waarvan vanaf 3,2 ton Totale vraag stijgers absoluut (100%)

4.4

Wensen stijgers 66% 34% 63% 37% 15% 85% 29% 33% 38% 4.690

Stabielen

4.4.1 Omvang van de doelgroep stabielen 

Stabielen zijn huishoudens die blijven wonen waar ze nu wonen.



De omvang van deze doelgroep in 2025 schatten wij in op circa 9.325 huishoudens.

4.4.2 Woonwensen van stabielen 

De woonwensen van de stabielen baseren wij op het profiel van de nietverhuisden in de woningmarktregio Utrecht volgens het WoON 2012. Dit levert het volgende beeld op:

Koop Huur Eengezinswoningen Meergezinswoningen Huur waarvan tot liberalisatiegrens waarvan vanaf liberalisatiegrens Koop waarvan tot 2 ton waarvan 2 -3,2 ton waarvan vanaf 3,2 ton Totale vraag stabielen absoluut (100%)

10/17

Wensen stabielen 62% 38% 93% 7% 63% 37% 16% 45% 39% 9.539

Referentie

410/MO/GW/P9437

Project


4.5

Samenvatting kwalitatieve vraag

verdeling w oningvraag in 2025

11/17

starters 4.766 15%

specifieke reguliere w oningen seniorenw oningen voor 55+ 5.362 7.810 17% 24%

stijgers 4.690 15%

stabielen 9.539 30%

totale vraag 32.168 100%

koop huur

35% 65%

23% 77%

55% 45%

66% 34%

62% 38%

50% 50%

eengezins meergezins

45% 55%

18% 82%

60% 40%

63% 37%

93% 7%

61% 39%

in % van huurvraag huur tot liberalisatiegrens huur vanaf liberalisatiegrens

70% 30%

65% 35%

60% 40%

15% 85%

63% 37%

59% 40%

in % van koopvraag koop tot 2 ton koop 2-3,2 ton koop vanaf 3,2 ton

55% 35% 10%

65% 30% 5%

18% 32% 50%

29% 33% 38%

16% 45% 39%

27% 37% 36%

in % van totale vraag huur tot liberalisatiegrens huur vanaf liberalisatiegrens

46% 20%

50% 27%

27% 18%

5% 29%

24% 14%

30% 20%

in % van totale vraag koop tot 2 ton koop 2-3,2 ton koop vanaf 3,2 ton

19% 12% 4%

15% 7% 1%

10% 18% 28%

19% 22% 25%

10% 28% 24%

13% 19% 18%

Referentie

410/MO/GW/P9437

Project


5

Woningaanbod in Nieuwegein

5.1

Huidig aanbod 

Op 1 januari 2013 telde Nieuwegein 27.478 woningen.



Ongeveer 30% van de woningvoorraad is een sociale huurwoning en 66% een koopwoning. Binnen de koopsector 30% van de woningen een WOZ-waarde kleiner of gelijk aan € 200.000 en 54% heeft een WOZ-waarde tussen € 200.000 en € 300.000. Slechts 6% heeft een WOZ-waarde van € 400.000 of hoger.

Samenstelling woningvoorraad Nieuwegein per 1-1-2013 4%

koop

30%

huur
huur >liberalisatiegrens

Bron: gemeente Nieuwegein

5.2

Toekomstig aanbod



In onderstaande tabel is de verdeling van het nieuwbouwprogramma samengevat.

9 0 9 80 0 98 4%

7 0 24 11 0 42 2%

326 849 0 238 61 284 138 856 0 0 525 2227 24% 100%

Totaal opgeleverd Totaal in voorbereiding

87 206 452 84

54 191

9 89

7 35

326 199

160 328

Bron: Woningmarktmonitor oktober 2013

12/17

Totaal woningen

54 0 0 191 0 245 11%

onbekend

87 206 160 85 27 126 166 0 24 201 57 178 0 0 0 539 290 488 24% 13% 22%

huur duur

Totaal opgeleverd Totaal in aanbouw Totaal vergunning/proc. Totaal initiatief Totaal loket Totaal aantal w oningen

sociale huur

> 400.000 euro

Ervan uitgaande dat alle woningen ‘in de pijplijn’ worden gerealiseerd, neemt de woningvoorraad de komende jaren toe tot 28.856 woningen.

300.000 - 400.000 euro



200.000 - 300.000 euro

In de gemeentelijke woningbouwmonitor staat de nieuwbouwplanning voor periode tot circa 2020 opgenomen. Per oktober 2013 zitten er 1.378 woningen in de pijplijn (in aanbouw, procedure, initiatief- en loketfase). Van 199 woningen is nog niet bekend in welk segment deze gerealiseerd worden.

soc koop (tot 200.000)



849 1378

Referentie

410/MO/GW/P9437

Project


6

Vraag versus aanbod

6.1

Kwantitatief 

In 2025 is er behoefte aan 32.168 woningen om aan de woningvraag van de inwoners van Nieuwegein te voldoen.



Ervan uitgaande dat alle woningen die ‘in de pijplijn’ zitten worden gerealiseerd, neemt de woningvoorraad de komende jaren toe van 27.478 tot 28.856 woningen.



Dit is nog niet voldoende om in de vraag van 32.168 in 2025 te voldoen. Hiervoor is nog een extra uitbreiding van de voorraad met 3.312 woningen nodig.



Ten opzichte van het urgentieprogramma woningbouw (3.300 woningen), is een extra toevoeging van 2.239 woningen gewenst tot 2025 (zie onderstaande tabel).

Urgentieprogramma woningbouw Opgeleverd t/m 2012 (a) In de pijplijn t/m 2020 (b) Extra benodigd om aan vraag van 32.168 in 2025 te voldoen (c) Totale gerealiseerde en gewenste productie (a+b+c) Verschil ten opzichte van urgentieprogramma woningbouw

6.2

Kwalitatief 

Uitbreiding van de voorraad is in alle segmenten noodzakelijk. Confrontatie van vraag en aanbod (huidig en gepland) levert het volgende beeld op:



Vooral bij huurwoningen in de vrije sector is de vraag aanzienlijk groter dan het aanbod. De grote behoefte aan vrije sector huurwoningen hangt samen met de toename van het aantal ouderen (die vanuit hun koophuis doorstromen naar een huurwoning), het economische klimaat waarin de regels voor hypotheekverlening zijn aangescherpt en de EC-maatregel waarin de regels voor toewijzing van sociale huurwoning lastiger zijn aangepast.



Ook in de sociale huurvoorraad is behoefte aan uitbreiding. Dit hangt samen met de toename van met name het aantal 75-plusers, maar ook met de omvang van de startersdoelgroep. Bovendien is de wachttijd voor een sociale huurwoning in Nieuwegein enorm hoog in verhouding tot de regio (zie ook 6.4.4).



In het koopsegment is vooral behoefte aan meer woningen vanaf 3 ton, met name om aan de vraag te voldoen van inwoners die een stap in hun wooncarrière willen maken (‘stijgers’).

6.3

Vraag vanuit de regio 

13/17

Aantal woningen 3.300 849 1.378 3.312 5.539 +2.239

De totale potentiële vraag naar woningen in Nieuwegein bestaat uit inwoners die binnen de gemeente verhuizen, vestigers in Nieuwegein en vertrekkers (dit zijn mensen die geen passende woningen in Nieuwegein kunnen vinden).

Referentie

410/MO/GW/P9437

Project




In de Primos prognose betreffende de ontwikkeling van het aantal inwoners en huishoudens in Nieuwegein, zijn cijfers verwerkt omtrent natuurlijke aanwas, huishoudensvorming, migratie (binnenlands en buitenlands) en ontwikkeling van de woningvoorraad (op basis van het nieuwbouwprogramma dat door de gemeente is aangeleverd). In zekere zin houdt deze prognose dus ook rekening met een woningvraag vanuit de regio.



Met een extra regionale opgave c.q. groei van de vraag van uit de regio, is echter nog geen rekening gehouden.

6.4

Mogelijkheden vanuit bestaande woningen kantorenvoorraad 

Om in de autonome woonvraag van de Nieuwegeinse bevolking te kunnen voorzien is uitbreiding van het aantal woningen in diverse segmenten gewenst. Dit kan via nieuwbouw, maar herontwikkeling van de bestaande voorraad en transformatie van bijvoorbeeld leegstaande kantoorpanden behoort zeker ook tot de mogelijkheden. Daarnaast staan er binnen Nieuwegein ook woningen te huur en te koop en staan er woningen leeg.

6.4.1 Woningaanbod (te huur en te koop) binnen Nieuwegein 

Uit een rondgang op Funda.nl (22-10-2013) blijkt dat er 830 woningen in Nieuwegein te koop staan en 40 te huur worden aangeboden. In totaal een aanbod van 870 woningen.



Van de op Funda aangeboden woningen behoren er 795 tot de bestaande bouw. Dit zijn dus woningen die worden aangeboden door huishoudens in Nieuwegein die wensen te verhuizen (hoogstwaarschijnlijk stijgers). Dit duidt dus op een potentiële vraag.



Niet alle woningen die te koop staan, staan ook leeg (zie verderop, 534 leegstaande woningen van particulieren). Dit komt doordat, zeker in deze tijd, mensen eerst hun woning willen verkopen alvorens een andere woning te kopen.

Woningen

Bestaand Nieuwbouw Appartementen Bestaand Nieuwbouw Totaal Bestaand Nieuwbouw Totaal Bron: funda.nl, 22-10-2013

Te koop 462 0 297 71 759 71 830

Te huur 21 0 15 4 36 4 40

Totaal 483 0 312 75 795 75 870

6.4.2 Leegstaande woningen

14/17



Uit het woningbestand van de gemeente Nieuwegein blijkt dat er eind oktober 779 woningen leegstaan. Op een totale woningvoorraad van 27.478 woningen bedraagt de leegstand 2,8%. Dit is slechts iets hoger dan de gewenste frictieleegstand van 2%.



Er is nagenoeg geen verschil in het aandeel leegstaande woningen van corporaties en van particuliere eigenaren.

Referentie

410/MO/GW/P9437

Project




Iets meer dan de helft van de woningen die leeg staan is een appartement of beneden/bovenwoning.

6.4.3 Leegstaande kantoren 

Eind juli2013 bedroeg het kantorenaanbod in Nieuwegein 440.000 m , exclusief hetgeen getransformeerd is in de afgelopen jaren tot woningen of andere functies.



Ongeveer 135.875 m van het kantoorareaal staat leeg. Dit komt neer op 31% van de beschikbare voorraad. Dit is naar verhouding veel.

2

2

. 2

m 459.575 19.575 440.000 135.875

Voorraad incl. getransformeerd Getransformeerd Voorraad exclusief getransformeerd Aanbod (leegstand) Bron: gemeente Nieuwegein, juli 2013



Van het totale kantoorareaal in Nieuwegein (459.575 m ) is inmiddels 19.575 m2 getransformeerd tot woningen, ofwel 4,2% van het kantoorareaal.



Op dit moment is de transformatie van een zestal kantoren (nagenoeg) gereed, dat wil zeggen opgeleverd of bijna opgeleverd. Het gaat om de complexen: o Geinzicht (34 studio’s) o Brinkwal (25 starterswoningen) o Merowe (34 appartementen) o Early Bird (35 appartementen) o Krijtstede (30 appartementen) o Weverstedehof (24 appartementen)



Er is echter nog een ruim aanbod aan leegstaande kantoorruimte om te transformeren.

2

6.4.4 Wachtlijsten sociale huurwoningen

15/17



De druk op de sociale woningvoorraad in Nieuwegein is groot. Er is sprake van een krappe markt binnen de gemeente.



De wachttijd voor een woning in Nieuwegein is opvallend hoog in vergelijking met de regio en de slaagkans (aantal verhuringen/aantal actief woningzoekenden) is met 2,47% laag relatief laag (8% regio).



Uit cijfers van WoningNet (2e kwartaal 2013) blijkt dat de gemiddelde wachttijd voor een woning in Nieuwegein 8,25 jaar bedraagt ten opzichte van 7,49 jaar voor de regio. Per woningtype zijn er verschillen: o De gemiddelde wachttijd voor een jongerenwoning (t/m 29 jaar) in Nieuwegein bedraagt 8,99 jaar ten opzichte van 6,57 jaar voor de regio. o De gemiddelde wachttijd voor een normale woning in Nieuwegein bedraagt 9,08 jaar ten opzichte van 7,54 jaar voor de regio. o De gemiddelde wachttijd voor een seniorenwoning in Nieuwegein bedraagt 7,19 jaar ten opzichte van 7,67 jaar voor de regio.

Referentie

410/MO/GW/P9437

Project


Wachttijd Wachttijd Zoektijd Zoektijd Nieuwegein regio Nieuwegein Regio Totaal 8,25 7,49 2,77 3,9 Jongerenwoning 8,99 6,57 0,06 3,09 Normale woning 9,08 7,54 2,89 4,3 Seniorenwoning 7,19 7,67 2,7 2,54 Zoektijd: geeft aan hoe lang een woningzoekende actief heeft gereageerd voordat een verhuring plaatsvond. e Bron: WoningNet, Woonmonitor Utrecht 2 kwartaal 2013



In het tweede kwartaal van 2013 stonden er in Nieuwegein 14.620 woningzoekenden ingeschreven.

6.4.5 Conclusie

16/17



Om in de kwalitatieve woonbehoefte van Nieuwegein te voldoen, is een uitbreiding van de woningvoorraad in diverse segmenten gewenst. Dit zal voor een substantieel deel in nieuwbouw moeten worden gezocht. De belangrijkste redenen zijn: o Binnen de bestaande voorraad kantoren is, gelet op het aantal m2 dat leeg staat, weliswaar potentieel aanwezig voor transformatie naar woningbouw maar tot nu toe is het aantal m2 dat daadwerkelijk getransformeerd is vrij beperkt (slechts 19.575 m 2). De vraag is dan ook of er voldoende interesse onder marktpartijen is om kantoorpanden te transformeren tot woningen aansluitend bij de wensen (tav woning en locatie) van de Nieuwegeinse bevolking. o Leegstand in de bestaande woningvoorraad is vrij beperkt (net iets boven de frictieleegstand van 2%) en is dus niet in te zetten als een alternatief voor nieuwbouw.



Tot besluit merken wij op dat er over de woonwensen van de Nieuwegeinse bevolking geen actuele, specifieke gegevens zijn, noch op totaal niveau nog op het niveau van verschillende doelgroepen. Om de kwalitatieve woonbehoefte nader te kunnen duiden en te vertalen naar de verschillende wijken, verdient het aanbeveling om op korte termijn een woonwensenonderzoek te houden. Inbo heeft permanent een enquête online staan die eenvoudig aan te passen is naar de specifieke situatie en vraagstukken voor Nieuwegein.

Referentie

410/MO/GW/P9437

Project


Achtergrond tabellen Leeftijdsopbouw bevolking Nieuwegein

0-15 jaar 15-24 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75 jaar e.o. totaal Bron: CBS Primos prognose 2012

2012 10.162 6.818 7.505 8.717 9.035 9.643 5.591 3.248 60.719

2012 17% 11% 12% 14% 15% 16% 10% 5% 100%

2025 11.390 8.106 8.661 9.193 8.687 9.004 8.667 6.762 70.470

2025 16% 12% 12% 13% 12% 13% 13% 9% 100%

Huishoudenssamenstellig Nieuwegein huishoudens alleenstaand

leeftijd <35 35-54 55-74 75+ totaal <35 35-54 55-74 75+ totaal <35 35-54 55-74 75+ totaal <35 35-54 55-74 75+ totaal totaal

2012 1.897 2.710 2.980 1.355 8.941 1.084 1.355 4.877 813 8.129 1.084 5.148 1.626 7.858 271 1.355 542 2.168 27.095

2012 7% 10% 11% 5% 33% 4% 5% 18% 3% 30% 4% 19% 6% 0% 29% 1% 5% 2% 0% 8% 100%

2025 2.252 3.217 3.538 2.252 11.259 1.287 1.608 4.504 2.573 9.972 2.252 4.504 1.930 8.685 322 1.287 643 2.252 32.168

2025 7% 10% 11% 7% 35% 4% 5% 14% 8% 31% 7% 14% 6% 0% 27% 1% 4% 2% 0% 7% 100%

totaal huishoudens

<35 35-54 55-74 75+ totaal

4.335 10.567 10.025 2.168 27.095

16% 39% 37% 8% 100%

6.112 10.615 10.615 4.825 32.168

19% 33% 33% 15% 100%

totaal huishoudens

alleenstaand

8.941

33%

11.259

35%

8.129 7.858 2.168 27.095

30% 29% 8% 100%

9.972 8.685 2.252 32.168

31% 27% 7% 100%

samenw onend z kids

samenw onend met kids

1-ouder en overig

huishoudens

samenw onend z kids samenw onend m kids 1-ouder en overig totaal

Bron: CBS Primos prognose 2012

17/17

Kwalitatieve Woningbehoefte Nieuwegein

Recommend Documents