Woningbehoefte onderzoek Prognose woningbehoefte Amersfoort tot 2015
Gemeente Amersfoort Sector Dienstverlening, Informatie en Advies (DIA)
Afdeling Onderzoek en Statistiek Marc van Acht
Uitgave en rapportage: Onderzoek en Statistiek, gemeente Amersfoort. Postbus 4000, 3800 EA Amersfoort. Bezoekadres: Stadhuisplein 1, kamer 2.09. Telefoon (033) 469 4650. E-mail:
[email protected] November 2009
Woningbehoefte onderzoek 2009-2015
2
Woningbehoefte in Amersfoort tot 2015 De afdeling Wonen wil beter zicht krijgen op toekomstige ontwikkelingen in de woningmarkt en zodoende beter kunnen inspelen op de toekomstige vraag naar woningen. Hiermee kan het woningbouwprogramma bijgesteld worden. Centrale vraag in het onderzoek is: Welke woningbehoefte manifesteert zich de komende 5 jaar in Amersfoort en hoe is die onderverdeeld naar prijsklassen, huur/koop verhouding en woningtypes? Ook is de vraag hoeveel behoefte er bestaat aan woningen geschikt voor senioren en hoe die behoefte verdeeld is naar prijs, eigendom en type. Als je aan alle nu bekende woonwensen van Amersfoorters tegemoet wilt komen en rekening houdt met de vraag naar woningen van mensen van buiten Amersfoort, dan zijn er in de komende vijf jaar ongeveer 10.500 woningen nodig. Dat is meer dan voorzien is in de huidige woningbouwprogrammering. Het gaat hier om een indicatie van de woningbehoefte in de toekomst, omdat er - zeker in deze tijden van economische crisis - veel moeilijk voorspelbare factoren een rol spelen . Er zijn bijna anderhalf keer zoveel koopwoningen als huurwoningen nodig. Er bestaat behoefte aan duurdere een- en meergezins huurwoningen en aan (vooral duurdere) eengezins koopwoningen. Er is een kans dat een overschot ontstaat aan goedkope en betaalbare meergezins huurwoningen en meergezins koopwoningen onder de 2,5 ton. Voor senioren is er vooral behoefte aan betaalbare en duurdere huur- en koopappartementen (2,5 ton en meer). Gevolgen kredietcrisis In het onderzoek Wonen en Woonwensen 2008 bleek dat 48% van alle Amersfoortse huishoudens erover denkt om binnen nu en vijf jaar te verhuizen. Dit onderzoek is in het voorjaar van 2008 gehouden. De gevolgen van de kredietcrisis werden pas echt zichtbaar op de huizenmarkt in november 2008. Sindsdien is er sprake van een afnemend consumentenvertrouwen en vertrouwen in de woningmarkt, toenemende financieringsproblemen en daarmee ook een teruglopende woningvraag. Reden om in het voorjaar van 2009 opnieuw te peilen hoe verhuisgeneigd de Amersfoorters zijn. Nu blijkt dat 44% van de huishoudens van plan is de komende 5 jaar te verhuizen. Het zijn vooral de starters op de woningmarkt die hun verhuisplannen uit- of afstellen. In dit woningbehoefte onderzoek is rekening gehouden met deze daling in de vraag. Vraagstelling De concrete vraag in dit onderzoek is hoeveel woningen er nodig zijn om aan de behoefte van de woningzoekenden tegemoet te komen. En aan welke typen woningen is een tekort te verwachten? Het gaat over de korte termijn woningbehoefte (tot 2015) op basis van de wensen die de Amersfoortse huishoudens kenbaar hebben gemaakt in dit onderzoek. Model Voor dit onderzoek is een berekening gemaakt van de woningbehoefte voor Amersfoort in de komende vijf jaar. Het model gaat uit van alle, nu bekende, woonwensen en van het vrijkomen van de huidige woningen als deze woonwensen worden vervuld. Uiteraard kan daar in vijf jaar tijd veel in veranderen. Bijvoorbeeld door verandering in persoonlijke omstandigheden, zoals ziekte, echtscheiding of een andere werksituatie. Maar nu zeker ook door verandering van de economische situatie en de ontwikkeling van de kredietcrisis. Ook moet met nadruk gesteld worden dat het hier gaat om een model. De cijfers die het model genereert moeten dan ook met de nodige voorzichtigheid gelezen worden. In de bijlage is een beschrijving opgenomen hoe de woningbehoefte is berekend. Behoefte en vraag Een kleine behoefte aan een bepaald type woningen betekent niet dat er geen vraag is naar dit type maar dat vraag en aanbod vrij goed in evenwicht zijn. Er is dus geen behoefte aan extra woningen in dit type. Een grote behoefte (tekort) betekent dat er meer vraag is dan aanbod en een negatieve behoefte (overschot) betekent dat meer mensen een dergelijke woning willen verlaten dan dat er mensen zijn die zo’n woning zoeken. Woningbehoefte onderzoek 2009-2015
3
Bijna 10.500 woningen Uit de berekening blijkt dat, als je aan alle nu bekende woonwensen van Amersfoorters tegemoet wilt komen, er in de komende vijf jaar 10.500 extra woningen nodig zijn. Dat komt neer op ruim 2.000 per jaar. Volgens de woningbouwprogrammering worden in de periode 2010 tot 2015 in Amersfoort in totaal bijna 5.000 woningen gebouwd. Uitgaande van dit model blijkt er dan een tekort van 5.500 woningen te bestaan. Vooral behoefte aan koopwoningen De geraamde woningbehoefte van bijna 10.500 woningen in Amersfoort in de komende vijf jaar is onderverdeeld naar huur en koop, prijsklasse, type woning en een combinatie van bovenstaande eigenschappen. Tabel 1: woningbehoefte naar eigendom en prijs waarvan kenmerken
vraag
aanbod
behoefte
woning geschikt voor senioren
koop < 150.000
620
350
270
-60
150.000 - 250.000
7.820
4.790
3.030
240
250.000 - 350.000
6.120
4.060
2.060
500
350.000 - 450.000
2.580
1.950
630
180
450.000 - 550.000
1.320
1.180
140
370
>= 550.000
1.050
770
280
130
totale koop
19.510
13.100
6.410
1.360
goedkoop
2.130
2.520
-390
310
betaalbaar
5.650
5.640
10
740
bereikbaar
5.690
2.450
3.240
690
vrije sector
3.010
1.810
1.200
540
totale huur
16.480
12.420
4.060
2.280
huur en koop
35.990
25.520
10.470
3.640
huur
bron: O&S / Stadspeiling 2008/2009 / GBA 2009 / OZB 2009 Uit de tabel blijkt dat er ruim anderhalf keer zoveel koopwoningen dan huurwoningen nodig zijn. Kijken we alleen naar de koopwoningen, dan is er vooral behoefte aan woningen van € 150.000 tot € 350.000. Bij de huurwoningen is er vooral behoefte aan ‘bereikbare’ woningen (van € 512 t/m € 647 kale huur per maand) en ook aan ‘vrije sector’ woningen (vanaf € 648 kale huur per maand). Er is een klein overschot van ‘goedkope’ (t/m € 357 kale huur per maand) huurwoningen. Nieuwbouw in Vathorst
Woningbehoefte onderzoek 2009-2015
4
Woningbehoefte naar type en prijs Uiteraard is het ook mogelijk om een berekening te maken van de behoefte aan een combinatie van huur en koop, prijsklasse en type woning. Dus hoe groot is de behoefte aan dure meergezins koopwoningen of aan goedkope eengezins huurwoningen. In onderstaande figuren is te zien aan welke woningtypen veel behoefte is en aan welke minder. Huur: vooral behoefte aan duurdere huurwoningen Uit figuur 1 blijkt dat er tot 2015 in Amersfoort behoefte is aan duurdere eengezins en meergezins huurwoningen (vanaf € 512 kale huur per maand). Het gaat dan met name om de bereikbare huurklasse (van € 512 t/m € 647 kale huur per maand). Figuur 1: Woningbehoefte aan huurwoningen naar type en prijs 2.000 1.500 1.000 500 0 -500 meergezins eengezins meergezins eengezins meergezins eengezins meergezins eengezins goedkoop goedkoop betaalbaar betaalbaar bereikbaar bereikbaar vrije sector vrije sector
bron: O&S / Stadspeiling 2008/2009 / GBA 2009 / OZB 2009 Daarnaast kan er een overschot ontstaan aan goedkope meergezins huurwoningen (t/m € 357 kale huur per maand), of bestaat het risico dat ze moeilijker verhuurbaar worden.
Figuur 2: Woningbehoefte aan koopwoningen naar type en prijs 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 -500 -1.000 meergezins eengezins meergezins eengezins < 2,5 ton < 2,5 ton > 2,5 ton > 2,5 ton
bron: O&S / Stadspeiling 2008/2009 / GBA 2009 / OZB 2009
Woningbehoefte onderzoek 2009-2015
5
Koop: goedkopere eengezins koopwoningen meest in trek Vergelijken we de behoefte aan koopwoningen met de behoefte aan huurwoningen, dan valt allereerst op dat er voor de koopwoningen nauwelijks een overschot verwacht wordt. Alleen de goedkopere meergezins koopwoningen (tot 2,5 ton) kunnen minder courant worden. Er blijkt vooral behoefte aan eengezinswoningen onder de 2,5 ton maar ook nog eengezinswoningen van 2,5 ton en meer. In het algemeen valt op dat er meer behoefte is aan koopwoningen dan aan huurwoningen. Dat komt doordat mensen met een koopwoning bijna allemaal weer een koopwoning willen, terwijl 28% van de huurders ook een koopwoning wil.
Tabel 2: woningbehoefte naar eigendom, woningtype en prijs waarvan kenmerken
vraag
aanbod
behoefte
woning geschikt voor senioren
meergezins tot 2,5 ton
1.920
2.490
-570
-120
meergezins va 2,5 ton
1.560
580
980
930
eengezins tot 2,5 ton
6.520
2.650
3.870
300
eengezins va 2,5 ton
9.510
7.380
2.130
250
19.510
13.100
6.410
1.360
meergezins goedkoop
1.030
1.280
-250
330
meergezins betaalbaar
3.860
3.950
-90
740
meergezins bereikbaar
2.750
1.400
1.350
380
meergezins vrije sector
1.530
1.010
520
320
eengezins goedkoop
1.100
1.240
-140
-20
eengezins betaalbaar
1.790
1.690
100
0
eengezins bereikbaar
2.940
1.050
1.890
310
koop
totale koop huur
eengezins vrije sector
1.480
800
680
220
totale huur
16.480
12.420
4.060
2.280
koop en huur
35.990
25.520
10.470
3.640
bron: O&S / Stadspeiling 2008/2009 / GBA 2009 / OZB 2009 Veel vraag naar duurdere woningen geschikt voor senioren Er is grote behoefte aan woningen voor senioren. Van de bijna 9.800 woningen waaraan behoefte is, zouden er ruim 3.600 geschikt moeten zijn voor senioren. Zelfstandig wonende senioren blijken meer behoefte te hebben aan huurwoningen dan aan koopwoningen die geschikt zijn voor senioren. In onderstaande figuur zien we de verdeling naar prijs en huur/koop. Er is behoefte aan bijna 2.300 huurwoningen die geschikt zijn voor senioren en iets minder dan 1.400 koopwoningen. In zowel koop als huur is de grootste vraag naar duurdere woningen (respectievelijk 2,5 ton of meer en meer dan € 511 kale huur per maand). In de huursector is er ook behoefte aan betaalbare meergezinswoningen geschikt voor senioren (van € 358 t/m € 511 kale huur per maand).
Woningbehoefte onderzoek 2009-2015
6
Figuur 3: behoefte aan woningen geschikt voor senioren 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 koop < 2,5 ton
koop > 2,5 ton
huur huur huur huur vrije goedkoop betaalbaar bereikbaar sector
bron: O&S / Stadspeiling 2008/2009 / GBA 2009 / OZB 2009 Vooral appartementen geschikt voor senioren zijn in trek en in het bijzonder de koopappartementen van 2,5 ton en meer en duurdere huurappartementen (zie tabel 2). Opvallend is dat bijna de gehele behoefte van meergezins koopwoningen van 2,5 ton en meer voor rekening komt van senioren. Daarnaast is ook aan duurdere eengezinshuurwoningen voor senioren nog behoefte. Vergelijking met 2000 en 2004 Vergelijken we deze geraamde woningbehoefte met de prognoses van 2000 en 2004 dan blijkt er een trend te zijn in de huur naar duurdere woningen: in 2000 was verreweg de meeste behoefte aan betaalbare huurwoningen, in 2004 is die behoefte al sterk geslonken en in 2008 is de behoefte hieraan vrijwel nihil en is er juist veel behoefte aan bereikbare huurwoningen. In de koop zien we geen grote trendbreuk, de grootste behoefte blijkt nog steeds te bestaan in het goedkope en middensegment (tot 350.000 euro).
Woningbehoefte onderzoek 2009-2015
7
Bijlage: Model woningbehoefte berekening In deze bijlage wordt toegelicht hoe de berekening van de woningbehoefte tot stand is gekomen en welke uitgangspunten en vooronderstellingen in het model zijn gehanteerd. Uitgangspunt: wensen worden gerealiseerd Op basis van de uitkomsten van dit onderzoek is een berekening gemaakt van de woningbehoefte in de komende vijf jaar (2010-2014). Uitgangspunt van deze berekening is dat iedereen die aangeeft (mogelijk) binnen vijf jaar te verhuizen, dat ook daadwerkelijk doet en daarbij de voorkeurswoning betrekt. Uiteraard kunnen de wensen in vijf jaar tijd veranderen, bijvoorbeeld door verandering van gezinssituatie, doordat er een nieuw type aanbod gerealiseerd wordt of doordat de markt verandert. Bij een krappe woningmarkt zullen mensen eerder geneigd zijn hun woonwensen (tijdelijk) in de ijskast te zetten, bij een ruime woningmarkt zullen meer mensen een verhuizing overwegen. Dit model zegt dus iets over hoe mensen op dit moment hun verhuiswensen (en –kansen) inschatten. Dit onderzoek is in het voorjaar van 2008 gehouden. De gevolgen van de kredietcrisis werden pas echt zichtbaar op de huizenmarkt in november 2008. Sindsdien is er sprake van een afnemend consumentenvertrouwen en vertrouwen in de woningmarkt, toenemende financieringsproblemen en daarmee ook een teruglopende woningvraag. Reden om in het voorjaar van 2009 opnieuw te peilen hoe verhuisgeneigd de Amersfoorters zijn. Nu blijkt dat in plaats van 48% nog 44% van de huishoudens van plan is de komende 5 jaar te verhuizen. Het zijn vooral de starters op de woningmarkt die hun verhuisplannen uit- of afstellen. Was eerst nog 87% van plan te verhuizen, in 2009 bleek nog maar 75% verhuisplannen te hebben. Bij de doorstromers daalde het aandeel potentiële verhuizers van 42% naar 39%. In de woningbehoefte analyse is rekening gehouden met deze daling van de vraag. Aanbod op basis van gerealiseerde verhuiswens en sterftekans Het aanbod in dit model wordt gevormd door de woningen die mensen achterlaten na verhuizing (in totaal 24.300 en daarmee gelijk aan het aantal doorstromers in dit onderzoek) plus een aanbod als gevolg van sterfte. Op basis van de sterftekans van alleenstaanden boven de 25 jaar is dit aanvullend aanbod berekend. De sterftekansen zijn berekend op basis van de Amersfoortse sterfte van 2004 t/m 2008 en geprognosticeerd voor de periode tot 2015 met het bevolkingsprognosemodel GBPro1. Ook is voor alleenstaanden en (echt)paren boven de 55 jaar een kans berekend dat men naar een niet-zelfstandige woonruimte verhuist2 en als gevolg hiervan de woning vrijkomt. Verder is nog rekening gehouden met de geplande sloop van een aantal huurwoningen tot 2015. Het gaat om bijna 700 huurwoningen met name onder de € 492 kale huur per maand. Woningvraag op basis van woonwens Amersfoorters De vraag naar woningen bevat twee componenten. Allereerst de vraag van Amersfoorters naar een woning in Amersfoort. Het betreft hier de Amersfoorters (starters en doorstromers) die hebben aangegeven dat hun voorkeur uitgaat naar een woning in Amersfoort. Bij de starters, die nu nog inwonen bij hun ouders, is er in dit model vanuit gegaan dat een deel van hen zal gaan samenwonen. Verondersteld is dat elke 10 starters in totaal 6 woningen zullen betrekken. Omvang instroom van buiten Amersfoort op basis van ervaringscijfers Het tweede deel van de woningvraag is de vraag van mensen van buiten Amersfoort. Die is niet bekend op basis van dit onderzoek omdat de Stadspeiling alleen is verspreid onder Amersfoorters. Wel is uit cijfers van de gemeentelijke bevolkingsadministratie (GBA) bekend hoeveel mensen er binnen Amersfoort verhuizen en hoeveel zich van buiten Amersfoort in 1
GBpro is de bevolkingsprognosesystematiek die momenteel door onderzoeksbureaus van alle grote steden gebruikt wordt. 2 De kansen op niet zelfstandig wonen per leeftijdsgroep zijn gebaseerd op de SCP publicatie Zorg en wonen voor kwetsbare ouderen, Rapportage ouderen 2004, M.M.Y. de Klerk (red.). Verder is ook gebruik gemaakt van gegevens uit GBA en OZB van 1-1-2009.
Woningbehoefte onderzoek 2009-2015
8
Amersfoort vestigen. De afgelopen vijf jaar (2004-2008) lag de verhouding binnenverhuizing : instroom op 20 : 15. Dat wil zeggen dat er voor iedere 20 woningen die worden betrokken door Amersfoorters, 15 woningen worden betrokken door mensen van buiten Amersfoort. Deze verhouding is in dit model ook gehanteerd. Inschatting kwalitatieve behoefte van mensen van buiten Amersfoort Wat voor woningen willen de mensen van buiten Amersfoort? Ook dat is niet bekend op basis van dit onderzoek. Wel is door koppeling van het GBA en het OZB bestand van de woningvoorraad bekend dat mensen van buiten Amersfoort vaker kopen (57%) dan huren (43%). Deze cijfers zijn ook opgenomen in het model. Het is niet bekend om welke prijsklassen en woningtypen het gaat. De verdeling over prijsklassen en woningtypen voor mensen van buiten Amersfoort is in dit model daarom gelijk gehouden aan de verdeling die geldt voor Amersfoorters. Alleen bij de huurwoningen is ermee rekening gehouden dat slechts 20% van de aangeboden huurwoningen uit de kernvoorraad (goedkope en betaalbare huur) wordt betrokken door mensen van buiten Amersfoort3.
3
Op basis van gegevens van Woonkompas – Woningnet 2009
Woningbehoefte onderzoek 2009-2015
9
