Wonen in Ede Een onderzoek naar de Edese en (boven)regionale woningbehoefte

Wonen in Ede 2011 Een onderzoek naar de Edese en (boven)regionale woningbehoefte

INHOUDSOPGAVE 1.

Samenvatting, conclusies en aanbevelingen................................. 5 1.1. Samenvatting ............................................................................................... 5 1.2. Conclusies.................................................................................................... 8 1.3. Aanbevelingen ............................................................................................. 9

2.

Inleiding .......................................................................................... 5 2.1. Achtergrond van het onderzoek ................................................................... 5 2.2. Doel- en probleemstelling ............................................................................ 5 2.3. Methoden van onderzoek............................................................................. 5 2.4. Enquête (boven)regionale vraag.................................................................. 7 2.5. Opzet rapportage ......................................................................................... 7

3.

Literatuurverkenning ...................................................................... 9 3.1. Inleiding ........................................................................................................ 9 3.2. Wie wonen er in Ede? .................................................................................. 9 3.3. Woningvoorraad Ede ................................................................................. 10 3.4. Wie willen verhuizen binnen en naar Ede?................................................ 11 3.5. Trends op de woningmarkt......................................................................... 12

4.

Verhuisdynamiek tussen wijken................................................... 15 4.1. Inleiding ...................................................................................................... 15 4.2. Verhuisdynamiek Ede 2001-2010 .............................................................. 15

5.

Resultaten enquête woningbehoefte inwoners Ede .................... 17 5.1. Inleiding ...................................................................................................... 17 5.2. Woontevredenheid ..................................................................................... 17 5.3. Verhuiswens............................................................................................... 19 5.4. Verhuisgeneigdheid ................................................................................... 19 5.5. Achtergrond verhuisgeneigden .................................................................. 21 5.6. Verhuismotieven ........................................................................................ 24 5.7. Woonwensen ............................................................................................. 25

6.

Resultaten enquête woningbehoefte (boven)regionaal ............... 35 6.1. Inleiding ...................................................................................................... 35 6.2. Verhuizen naar Ede? ................................................................................. 35 6.3. Interesse in de Veluwse Poort ................................................................... 35 6.4. Verhuismotieven ........................................................................................ 36 6.5. Waarom Ede? ............................................................................................ 36 6.6. Woonwensen ............................................................................................. 37

7.

Balans vraag en aanbod ............................................................... 43 7.1. Inleiding ...................................................................................................... 43 7.2. Aanbod ....................................................................................................... 43 7.3. Vraag.......................................................................................................... 43 7.4. Verschillen in vraag en aanbod.................................................................. 44 Bijlagen apart beschikbaar

8.

3

1.

SAMENVATTING, CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

1.1.

Samenvatting

1.1.1.

Achtergrond van het onderzoek De afdeling Strategie & Onderzoek heeft in de periode maart – september 2011 een woningbehoeftenonderzoek uitgevoerd. De gemeente Ede wil namelijk graag weten hoe de woontevredenheid, verhuisgeneigdheid en woonwensen van haar inwoners eruit ziet. Hiermee kan vervolgens rekening worden gehouden bij het realiseren/aanpassen van het aanbod in Ede-stad en de omringende dorpen. Naast de lokale vraag is het interessant om te weten hoe de bovenlokale en bovenregionale vraag eruit ziet. Dit inzicht is onder andere van belang voor de verdere ontwikkeling en marketing van de Veluwse Poort, aangezien deze toekomstige nieuwbouwwijk de ambitie heeft om ook niet-Edenaren aan te trekken. De probleemstelling van het onderzoek luidt: Hoe ziet de Edese woningbehoefte er de komende jaren uit? In hoeverre is er vraag buiten Ede naar wonen in Ede? En hoe zien de woonwensen van deze potentiële bewoners van Ede eruit?

1.1.2.

Onderzoeksopzet Gestart is met een literatuurverkenning. Gekeken is wat er al bekend is over de Edese woningmarkt. Daarnaast is de verhuisdynamiek tussen wijken in beeld gebracht aan de hand van GBA-gegevens. Om de woningbehoefte van de Edenaren te achterhalen is een enquête gehouden onder de inwoners. Daarnaast is een enquête gehouden onder niet-Edenaren om inzicht in de bovenregionale vraag te krijgen. Hiervoor is gebruik gemaakt van het online consumentenpanel van Panelclix. In totaal hebben 2365 Edenaren en 636 inwoners van Gelderland, Utrecht, Noord-Holland, Zuid-Holland en Flevoland de vragenlijst ingevuld.

1.1.3.

Resultaten verhuisdynamiek 2001-2010 In de gemeente Ede zijn in de periode 2001-2010 in totaal 147.600 binnenlandse verhuizingen geweest. Dit betroffen 40.620 vestigingen en 40.310 vertrekken: verhuizingen tussen gemeenten en 66.680 binnenverhuizingen: verhuizingen binnen de gemeente Ede. De meeste binnenlandse migratiebewegingen vonden plaats met de grotere gemeenten uit de Regio FoodValley: Wageningen, Veenendaal en Barneveld. Ede had in deze periode een positief vestigingssaldo met de Randstad van 2%. De meeste verhuisdynamiek vond plaats in de groep van 15-29 jaar.

1.1.4.

Resultaten woningbehoefte Edenaren Tevredenheid met de woning De inwoners geven gemiddeld een 8,0 als rapportcijfer voor hun woning. Dit is iets hoger dan het gemiddelde rapportcijfer van andere middelgrote gemeenten in de regio. Inwoners van de dorpen zijn vaker tevreden dan inwoners van Ede-stad. Daarnaast geven kopers een hoger rapportcijfer dan huurders. Bewoners van vrijstaande woningen zijn het meest tevreden; en studenten en bewoners van hoogbouw het minst tevreden.

Samenvatting, conclusies en aanbevelingen

5

Tevredenheid met de woonomgeving De woonomgeving wordt gemiddeld met een rapportcijfer 7,4 gewaardeerd (in 2005 7,6 en 2008 7,7). Dit is vergelijkbaar met andere middelgrote gemeenten in de regio. Verhuizen? In dit onderzoek is een onderscheid gemaakt tussen verhuiswens en verhuisgeneigdheid. Van een verhuiswens is sprake als inwoners hebben aangegeven (eventueel) binnen 5 jaar te willen verhuizen. 36% geeft aan eventueel binnen 5 jaar te willen verhuizen. 16% is daarentegen daadwerkelijk verhuisgeneigd. Verhuisgeneigd is in dit onderzoek de groep die heeft aangegeven: binnen 2 jaar misschien of beslist te willen verhuizen, binnen 5 jaar beslist te willen verhuizen, zeker gaat verhuizen omdat zij al een andere woonruimte hebben gevonden. Doorstromers Doorstromers willen vooral vanwege woonredenen verhuizen: huidige woning is te klein, wil een (grotere) tuin of vanwege de huidige woonbuurt. De verhuisgeneigdheid is het grootst in Veldhuizen A en Ede-Oudzuid, en het kleinst in de dorpen. Wel neemt de verhuisgeneigdheid af met de leeftijd. Ook het huishoudensinkomen speelt een rol. Huishoudens met een laag inkomen willen vaker verhuizen dan huishoudens met een hoog inkomen. Starters Zelfstandig wonen, huwelijk of samenwonen en studie zijn voor starters de belangrijkste redenen om te willen verhuizen. Bijna alle starters zijn jonger dan 25 jaar. Starters met een VMBO- of lagere opleiding zijn minder vaak verhuisgeneigd dan jongeren met een hoger afgeronde opleiding. Omdat in de dorpen relatief weinig doorstromers wonen, is het aantal starters relatief groot in de dorpen. Woonwensen Doorstromers willen over het algemeen een woning met vier kamers. Ook de prijs, oppervlakte, type woning en de aanwezigheid van een tuin zijn belangrijk. De woonbuurt moet vooral veilig, groen en ruim zijn. Ruim de helft van de doorstromers is op zoek naar een koopwoning, een derde wil een huurwoning, de overige doorstromers hebben geen voorkeur. Vooral koopwoningen tussen de €200.000 en de €300.000 zijn populair. Huishoudens met een huurwens zoeken vooral een woning tussen de €360 en €650. Edenaren hebben relatief vaak voorkeur voor nieuwbouw of een relatief nieuwe woning gebouwd tussen 1991en nu. Doorstromers zoeken vooral een tussenof hoekwoning. De vraag naar vrijstaande, twee-onder-één-kap woningen en appartementen (tot 5 woonlagen) is ongeveer gelijk. Doorstromers met een voorkeur voor de dorpen en/of het buitengebied zoeken vooral vrijstaande koopwoningen. Starters willen vaker huren dan kopen en zijn vooral op zoek naar een driekamerwoning in de lagere prijsklassen. Starters vinden een buitenruimte minder belangrijk dan doorstromers. Particulier- en collectief particulier opdrachtgeverschap Een derde van de verhuisgeneigde doorstromers heeft interesse in particulier opdrachtgeverschap. De interesse in collectief particulier opdrachtgeverschap is even groot. Veluwse Poort en Enkaterrein Meer dan de helft van de verhuisgeneigde Edenaren heeft (misschien) interesse in de Veluwse Poort en het Enkaterrein. Geïnteresseerden in de Veluwse Poort en het Enkaterrein hebben iets vaker interesse in hoogbouw- en tussen- / hoekwoningen en iets minder vaak in vrijstaande woningen dan andere verhuisgeneigden. Zorgvoorzieningen Onder senioren is in de nieuwe woning grote behoefte aan hulp in huishouden. Ongeveer de helft van 55+-ers zou wel in een levensloopbestendige woning willen wonen.

6

Woningbehoefte Ede 2011

1.1.5.

Resultaten woningbehoefte (boven)regionaal De resultaten van deze enquête geven vooral inzicht in de aard van de woonwensen (type gewenste woning etc.) van de mensen die eventueel naar Ede/Veluwse Poort zouden willen verhuizen. Cijfers met betrekking tot de omvang van de (boven)regionale vraag naar wonen in Ede/Veluwse Poort dienen met enige voorzichtigheid te worden behandeld. Verhuizen naar Ede? Of een gebied als de Veluwse Poort? Bijna een tiende van de panelleden wil wel naar de gemeente Ede verhuizen; ruim een kwart misschien. Ouderen hebben relatief vaak interesse om naar Ede te verhuizen. In een gebied als de Veluwse Poort is veel interesse. De mooie omgeving (inclusief bos, groen, natuur, Veluwe) is veruit de belangrijkste reden om eventueel naar Ede te verhuizen. Redenen om niet naar Ede te willen verhuizen zijn vooral: te ver weg, werk en binding met de huidige woonplaats. Hetzelfde geldt voor de Veluwse Poort. Woonwensen Voor de (boven)regionale woningzoekende zijn net als voor de Edese woningzoekende de prijs, het aantal kamers (gemiddeld vier kamers) en de oppervlakte van de woning de belangrijkste kenmerken van de volgende woning. Ten opzichte van de Edese woningzoekende zijn er ook enkele verschillen. De (boven)regionale woningzoekende heeft een iets minder grote voorkeur voor een koopwoning. Zoekt nog meer dan de Edenaar een koopwoning tussen de €200.000 - €300.000 of een huurwoning tussen de €360 - €650 en de interesse in een seniorenwoning is bijna twee keer zo groot. Qua woonomgeving vinden (boven)regionale woningzoekenden met interesse in Ede vooral de nabijheid van natuur/groen, veiligheid, ruimte, rust en zorgvoorzieningen belangrijk. De aanwezigheid van culturele- en uitgaansvoorzieningen worden als minder belangrijk gezien. Wonen in een dorp of het buitengebied is daarnaast populair. Zorgvoorzieningen De interesse is een levensloopbestendige woning onder 55+-ers van buiten Ede is groter dan onder Edese verhuisgeneigde 55+-ers.

1.1.6.

Balans vraag en aanbod Of de verhuiswens ook tot een daadwerkelijke verhuizing leidt hangt onder andere af van het woningaanbod. Het aanbod kan zowel in kwantiteit (hoeveelheid woningen) als in kwaliteit (het soort woning) niet aansluiten op de vraag. Het aanbod van woningen lijkt de komende 5 jaar groter dan de vraag. Maar naast de kwantiteit speelt ook de kwaliteit van het aanbod een rol bij de mogelijkheid / keuze van verhuisgeneigden om uiteindelijk te verhuizen. In de bestaande woningvoorraad (vrijkomend bij verhuizing van doorstromers) is veel aanbod in tussen / hoekwoningen en gestapelde bouw, terwijl er meer vraag is naar vrijstaande / twee-onder-één-kap woningen. Met nieuwbouw in de Veluwse Poort probeert de gemeente extra aantrekkelijk te zijn voor nieuwe bewoners van buiten Ede. De (boven)regionaal interesse in de Veluwse Poort blijkt groter dan de interesse onder deze groep in Ede in het algemeen. Omdat er kwantitatief geen tekort aan woningen lijkt te zijn, kan nieuwbouw de vraag naar bestaande woningen verder laten dalen. Een andere mogelijkheid is dat nieuwbouw de doorstroming belemmert (eigenaren krijgen de huidige woning niet verkocht).

7

1.2.

Conclusies Woningbehoefte inwoners Ede 1. Edenaren zijn erg tevreden met hun woning. De tevredenheid is het grootst onder bewoners van het buitengebied, koopwoningen en vrijstaande woningen. De kwalitatief goede woningvoorraad blijkt ook uit andere onderzoeken 1 . 2. De waardering van de woonomgeving is iets afgenomen ten opzichte van 3 jaar geleden, maar is nog steeds groot. 3. Zowel starters als doorstromers die binnen de gemeente willen verhuizen zijn vooral op Ede-stad georiënteerd. Beide groepen prefereren het stedelijke wonen boven het wonen in één van de dorpen. 4. Edese starters willen net als in de rest van Nederland vaker over grote afstand verhuizen dan doorstromers. Studie is de belangrijkste reden om buiten Ede te gaan wonen. 5. De woonwensen van de meerderheid van de verhuisgeneigde Edenaren zijn realistisch. Slechts een beperkt deel wenst een te dure woning ten opzichte van het huishoudens inkomen. 6. Er is vooral behoefte aan koopwoningen in de prijsklasse €200.000 - €300.000, met minimaal 4 kamers. De prijs en het aantal kamers zijn dan ook de kenmerken die het zwaarst wegen in de woningkeuze. Toch is er ook vraag naar huurwoningen, vooral onder starters. Vooral huurwoningen in de prijsklasse €360 - €650 zijn in trek. 7. In de dorpen en het buitengebied is vooral vraag naar vrijstaande koopwoningen. In Ede-stad gaat het veel meer om een mix van koop- en huur, en vrijstaande, tussen- / hoekwoningen en gestapelde woningen. 8. De discrepantie tussen vraag en aanbod op de Edese woningmarkt is vooral kwalitatief van aard. Het bestaande aanbod van vooral tussen- / hoekwoningen en gestapelde bouw sluit niet aan bij de vraag, die voor een aanzienlijk deel ook uit vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen bestaat. Daarnaast is het aanbod van koopwoningen tussen de €250.000 - €300.000 beperkt ten opzichte van de vraag naar dit segment; en laat het aantal huurwoningen in de prijsklasse €360 - €650 duidelijk te wensen over. 9. Vanwege het kwalitatieve tekort kan nieuwbouw de vraag naar bestaande (kwalitatief minder goede) woningen doen dalen. Afhankelijk van de regionale vraag zou de prijs van deze bestaande woningen (verder) onder druk kunnen komen te staan of de doorstroom (verder) stagneren. 10. De woningbehoefte in de dorpen is relatief klein ten opzichte van Ede-stad. Toch wil de meerderheid van de verhuisgeneigde doorstromers in de dorpen wel in het eigen dorp blijven wonen. (Boven)regionale vraag 11. De woningmarkt van Ede is een sterke regionale markt. De meeste verhuizingen naar Ede betreffen verhuizingen met de grotere gemeenten in de Regio FoodValley en nabijgelegen 100.000+ gemeenten. 12. Senioren hebben relatief vaak interesse om naar Ede te verhuizen. Een deel ervan betreft retourmigranten, en willen dus terug naar hun ‘roots’ in Ede. Onder de bovenregionale senioren is relatief veel interesse in levensloopbestendige woningen. 13. De mooie groene omgeving is vooral een reden om in Ede/Veluwse Poort te willen wonen. Wonen in een dorp of het buitengebied is dan ook populair onder de mensen die hier naar toe willen verhuizen.

1

Zie presentatie De toekomst van Ede in de regio, door Koos van Dijken, Nicis, juni 2011

8


14. Bovenregionale woonconsumenten met interesse in Ede hechten vooral veel waarde aan veiligheid, ruimte, groen, rust, natuur in hun volgende woonomgeving; culturele en uitgaansvoorzieningen zijn veel minder belangrijk. Voor Ede gaat de aanname van de Atlas voor gemeenten 2 dat de aanwezigheid van culturele voorzieningen een sterke rol speelt in de woonplaatskeuze dus niet op. Veluwse Poort 15. De Veluwse Poort is vooral populair onder Edese starters en jonge doorstromers. Met het stijgen van de leeftijd neemt de interesse af. 16. Ook niet Edenaren hebben interesse in een wijk als Veluwse Poort. De Veluwse Poort heeft een grotere aantrekkingskracht dan de gemeente Ede als woongebied. Daarnaast wil een deel van de bovenregionale woonconsumenten misschien naar een dergelijke wijk verhuizen. Deze twijfelaars zijn dus nog te verleiden. 17. Opvallend is dat in tegenstelling tot de Edenaren de interesse in Veluwse Poort juist toeneemt met de leeftijd. Senioren hoeven vaak geen rekening meer te houden met hun woonlocatie en zijn in toenemende mate ‘footloose’. Een verhuizing naar een groene woonwijk in het midden van het land is kennelijk heel aantrekkelijk voor deze doelgroep. 18. Het gewenste type woning in de Veluwse Poort wijkt weinig af van de vraag naar woningen in Ede in het algemeen. tussen- / hoekwoningen zijn het meest in trek. 19. Bovenregionale woonconsumenten zoeken in een wijk als Veluwse Poort vooral koopwoningen in de prijsklasse €200.000 - €300.000. Daarnaast is er net als in Ede ook zeker behoefte aan woningen tussen de €300.000 en €500.000. De vraag in het hoge segment (boven de € 500.000) is nihil. Interesse van de bovenregionale woonconsument in huurwoningen is vergelijkbaar met Ede, woningen in de prijsklasse €360 - €650 zijn het meest in trek. 20. Voor particulier opdrachtgeverschap is zeker belangstelling, en in nog grotere mate voor collectief particulier opdrachtgeverschap.

1.3.

Aanbevelingen 1. Om aan de woonwensen van de verhuisgeneigde Edenaren te voldoen zijn er vooral koopwoningen in de prijsklasse €250.000 - €300.000 en huurwoningen in de prijsklasse €360 – €650 nodig. Bekijk hierbij wel wat de gevolgen zijn van de nieuwe inkomensgrenzen voor sociale huurwoningen, waardoor op de lange termijn mogelijk ruimte komt in de bestaande voorraad huurwoningen. 2. Zorg in Veluwse Poort voor een gevarieerd aanbod van woningtypen: zowel laag- als middelhoogbouw (< 5 lagen), en zowel tussen- / hoekwoningen als vrijstaande- en tweeonder-één-kapwoningen. 3. Transformeer de bestaande woningvoorraad waar nodig, zodat bewoners tevreden blijven en een te grote uitstroom uit bepaalde wijken (richting de nieuwbouwwijken) wordt voorkomen. 4. Besteed bij het nieuw te bouwen woningaanbod ook aandacht aan vormen van (collectief) particulier opdrachtgeverschap. 5. Bouw in de dorpen op relatief kleine schaal voor de behoefte in het dorp.

2

Atlas voor gemeenten 2010


9

6. Richt je als gemeente vooral op het behouden en versterken van de sterke punten groen, natuur, veiligheid, rust en in mindere mate op het ontwikkelen van minder sterke punten zoals de culturele- en uitgaansvoorzieningen. Vooral de sterke punten spelen een rol bij de keuze van (boven)regionale woonconsumenten om naar Ede te verhuizen. Breng het groen bijvoorbeeld (nog) meer de stad in. Voorzie de natuur in het buitengebied van Ede daarnaast van voldoende recreatieve voorzieningen waar dit nog niet het geval is. Het is natuurlijk wel van belang als gemeente een bepaald basisniveau van culturele- en uitgaansvoorzieningen te hebben. 7. Leg ook bij de marketing van de Veluwse Poort de nadruk op de kenmerken van de woonomgeving: groen, rustig wonen nabij de natuur. Probeer woonconsumenten buiten Ede hiermee te verleiden. Wees hierbij tegelijk onderscheidend ten opzichte van concurrentieprojecten in de regio, door bijvoorbeeld de unieke ligging naast een intercitystation te benadrukken. Zo kan Veluwse Poort bijvoorbeeld in de markt worden gezet als landelijk woonmilieu in/aan de rand van de stad: waar je het idee hebt landelijk te wonen maar tegelijk alle stedelijke voorzieningen bij de hand hebt. In dergelijke 3 pseudo-plattelandse woonmilieus blijkt ook volgens andere onderzoeken wel degelijk interesse te zijn.

3

Zie bijvoorbeeld Heins (2002), Rurale Woonmilieus in stad en land.

10


2.

INLEIDING

2.1.

Achtergrond van het onderzoek De gemeente Ede wil graag weten hoe de woontevredenheid, verhuisgeneigdheid en woonwensen van haar inwoners eruit ziet. Hiermee kan vervolgens rekening worden gehouden bij het realiseren/aanpassen van het aanbod in Ede-stad en de omringende dorpen. In 2006 is voor het laatst een woningbehoeftenonderzoek uitgevoerd. Om een beeld te krijgen van de huidige woningbehoefte en trends is een nieuw onderzoek nodig. Bovendien heeft zich in de tussenliggende periode een economische crisis ontwikkeld, welke mogelijk van invloed is op de Edese woningbehoefte. Naast de lokale vraag is het interessant om te weten hoe de bovenlokale en bovenregionale vraag eruit ziet. In hoeverre is er behoefte vanuit de regio en de rest van Nederland om in Ede en/of een soortgelijke gemeente in de regio te wonen? Waarom zou men naar Ede willen verhuizen? En wat voor woonwensen hebben deze potentiële bewoners? Dit inzicht is onder andere van belang voor de verdere ontwikkeling en marketing van de Veluwse Poort, aangezien deze toekomstige nieuwbouwwijk wel degelijk de ambitie heeft om ook nietEdenaren aan te trekken. De afdeling Strategie & Onderzoek heeft in de periode maart – september 2011 dit woningbehoeftenonderzoek uitgevoerd.

2.2.

Doel- en probleemstelling Doel van het onderzoek is inzicht te krijgen in de woontevredenheid, verhuisgeneigdheid en woonwensen van de inwoners van Ede. Tevens beoogt het onderzoek inzicht te verkrijgen in de behoefte van niet-Edenaren om naar Ede te verhuizen en hun bijbehorende woonwensen. De probleemstelling luidt: Hoe ziet de Edese woningbehoefte er de komende jaren uit? In hoeverre is er vraag buiten Ede naar wonen in Ede? En hoe zien de woonwensen van deze potentiële bewoners van Ede eruit? Hierbij is onderscheid gemaakt in de volgende onderzoeksvragen:       

Hoe is de woontevredenheid van de inwoners van Ede? In hoeverre hebben de inwoners verhuisplannen? Wat zijn de woonwensen van deze verhuisgeneigde inwoners? Welke doorstroming treedt op bij realisering van de woonwensen? In hoeverre hebben huishoudens buiten Ede behoefte om naar Ede te verhuizen? Wat zijn de redenen om wel/niet naar Ede te willen verhuizen? Wat zijn de woonwensen van deze potentiële bewoners?

2.3.

Methoden van onderzoek

2.3.1.

Vooronderzoek In de literatuurverkenning is gekeken wat er al bekend is over de Edese woningmarkt. Bestaande literatuur heeft S&O op een rij gezet. Daarnaast is de verhuisdynamiek tussen wijken in beeld gebracht. Welke migratiestromen zijn er aanwezig binnen de gemeente Ede? Aan de hand van GBA-gegevens is gekeken van en naar welke wijken in Ede de afgelopen tien jaar is verhuisd.


5

2.3.2.

Enquête onder inwoners Om de woningbehoefte van de Edenaren te achterhalen is een enquête gehouden onder de inwoners. Onderzoekspopulatie en steekproef De onderzoekspopulatie bestaat uit inwoners van de gemeente Ede van 18 jaar en ouder. Uit de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) is naar wijk gestratificeerde steekproef getrokken. Het gaat om 13 CBS-wijken, waarbij Veldhuizen A en B als aparte wijken zijn beschouwd. In totaal hebben 5679 inwoners een uitnodiging voor het onderzoek ontvangen. Wijze van enquêteren Inwoners die in de steekproef zaten ontvingen in juni 2011 een aankondigingsbrief. In de brief stond een code en wachtwoord waarmee zij de vragenlijst op internet konden invullen. Indien gewenst ontvingen de inwoners een papieren vragenlijst. Na een week verstuurden we een herinneringsbrief. De inwoners die circa twee weken na de eerste brief nog niet hadden meegedaan, zijn telefonisch benaderd door veldwerkbureau Dimensus. Vragenlijst De vragenlijst bestaat uit 50 vragen. De volgende onderwerpen zijn aan de orde gekomen:           

woonsituatie tevredenheid met de woning tevredenheid met de woonomgeving verhuizingen afgelopen 5 jaar verhuisplannen binnen 5 jaar verhuisredenen redenen om niet te verhuizen kenmerken gewenste woning kenmerken gewenste woonomgeving zoekacties achtergrondkenmerken

In de vragenlijst is extra aandacht besteed aan de hardheid van de woonwensen. Aangesloten is bij de vraagstelling van de techniek van de beslissingstabellen, waarbij onderscheid is gemaakt in harde, vervangbare en zachte woonvoorkeuren. Door te vragen welke kenmerken de verhuisgeneigde respondent belangrijk vindt bij de volgende woning en woonomgeving en vooral hoe belangrijk men deze kenmerken vindt, is een dieper inzicht verkregen in de woonwensen. Voor de complete vragenlijst zie bijlage. Respons Van de 5679 inwoners die zijn benaderd, hebben er 2365 meegewerkt; een respons van 42%. Dit is voldoende om representatieve uitspraken te kunnen doen. 1184 inwoners hebben de vragenlijst via internet ingevuld (50% van het aantal respondenten). Daarnaast hebben 1024 inwoners meegedaan na een telefonische benadering (43%) en 157 respondenten (7%) hebben een papieren vragenlijst aangevraagd en ingevuld. In tabel 2.1 is de verdeling van de respons naar wijk en dorp weergegeven. Uit alle wijken en dorpen heeft een vergelijkbaar aantal respondenten meegedaan. Echter, niet alle wijken en dorpen zijn even groot. Om representatieve uitspraken voor de gemeente Ede te kunnen doen, is een weging toegepast. Hierbij is ook gecorrigeerd voor leeftijd en geslacht. De behaalde respons is iets lager dan beoogd, maar voldoende om betrouwbare uitspraken te doen op zowel het niveau van de gemeente, als het niveau van de wijken en dorpen.

6


Tabel 2.1 Respons per wijk

Deelgebied Ede-Oost/Centrum Ede-West Ede-Veldhuizen A

Populatie 18 jaar en ouder*

Beoogd aantal respondenten

Aantal aangeschreven respondenten

Respons

Respons %

Aantal

Aantal

Aantal

Aantal

% 46%

8041

200

392

180

10301

225

484

218

45%

3151

175

495

142

29%

Ede-Veldhuizen B

9269

200

439

206

47%

Kernhem

2384

175

384

144

38%

Ede-Oudzuid

5802

200

569

213

37%

Maandereng

5495

200

433

183

42%

Rietkampen / bedrijventerreinen

6462

200

371

159

43%

1810

150

368

161

44%

11629

225

387

182

47%

Buitengebied Ede Bennekom Lunteren

9422

200

439

179

41%

Ederveen / De Klomp

2799

175

438

182

42%

Harskamp / Wekerom / Otterlo

6086

200

480

215

45%

-

-

-

1

-

82.651

2.525

5.679

2.365

42%

Onbekend Totaal

*Populatie 01-01-2011, bron: GBA gemeente Ede.

2.4.

Enquête (boven)regionale vraag Naast een enquête onder de inwoners is een enquête gehouden onder niet-Edenaren. Hierbij is gebruik gemaakt van het online consumentenpanel van Panelclix. Dit (landelijke) panel heeft een zodanige omvang, dat een voorselectie kon plaatsvinden. De panelleden kregen bijvoorbeeld de vraag voorgelegd of men plannen heeft de komende vijf jaar te verhuizen en of men naar Ede en/of de Veluwse Poort zou willen verhuizen. Zo zijn de potentiële bewoners van Ede geselecteerd, welke vervolgens een uitgebreide vragenlijst kregen. Aan de online-enquête hebben 636 respondenten meegedaan. Aangezien de verwachting is dat vooral bewoners van de regio (provincie Gelderland en Utrecht) en de provincies NoordHolland, Zuid-Holland en Flevoland eventueel naar Ede willen verhuizen is de online vragenlijst uitgezet onder mensen woonachtig in deze provincies. De resultaten van deze enquête geven vooral inzicht in de aard van de woonwensen (type gewenste woning etc.) van de mensen die eventueel naar Ede/Veluwse Poort zouden willen verhuizen. Cijfers met betrekking tot de omvang van de (boven)regionale vraag naar wonen in Ede/Veluwse Poort dienen met enige voorzichtigheid te worden behandeld.

2.5.

Opzet rapportage Hoofdstuk 3 omvat de resultaten van de literatuurverkenning. Wat is er al bekend over de Edese woningmarkt? Ook gaan we in op trends op de woningmarkt. Hoofdstuk 4 geeft een samenvatting weer van de dynamiek tussen wijken. Welke migratiestromen zijn er aanwezig binnen Ede? Hoofdstuk 5 gaat in op de lokale woningbehoefte. Wat is de waardering van de huidige woning en woonomgeving? In hoeverre zijn de Edenaren verhuisgeneigd? En wat zijn de woonwensen van de verhuisgeneigde inwoners? Vervolgens staat in hoofdstuk 6 de bovenregionale en regionale woningbehoefte centraal. Het betreft de resultaten van de enquête onder het landelijke online panel. In hoofdstuk 7 zetten we vraag en aanbod tegen elkaar af.


7

3.

LITERATUURVERKENNING

3.1.

Inleiding Wat is er al bekend over de Edese woningmarkt? Dit hoofdstuk beschrijft eerst de kenmerken van Ede. Wie wonen er? En hoe ziet de woningvoorraad eruit? Vervolgens gaan we aan de hand van bestaande onderzoeken in op hoe de bewoners van Ede hun woonsituatie beleven. Ten slotte komen trends die spelen op de woningmarkt aan bod.

3.2.

Wie wonen er in Ede? Leeftijdsgroepen In Ede is sprake van een oververtegenwoordiging van jongeren in de leeftijdscategorieën 0 t/m 24 jaar. De leeftijdscategorieën 25 t/m 74 jaar zijn daarentegen ondervertegenwoordigd ten opzichte van het landelijk gemiddelde. De leeftijdsgroep 75 jaar en ouder is in omvang vergelijkbaar met de rest van Nederland 4 . De relatief jonge bevolking geldt voor de gehele regio FoodValley 5 . Huishoudensamenstelling Het aandeel alleenstaanden is relatief laag in vergelijking met de rest van Nederland. In Ede wonen verder relatief veel paren met kinderen en veel stellen zonder kinderen. Het aandeel eenoudergezinnen ligt onder het landelijk gemiddelde 6 . Etniciteit In Ede wonen iets minder niet-westerse allochtonen, dan gemiddeld in Nederland: 7,4% tegen 11,4% landelijk. Het aandeel allochtonen in Ede ligt boven het provinciaal gemiddelde van 6,6% 7 . Opleidingsniveau Het opleidingsniveau van de potentiële beroepsbevolking lag in Ede in 2010 rond het Nederlands gemiddelde. Ruim 30% had uitsluitend LBO of langer onderwijs genoten, 43% MBO of middelbaar onderwijs en 26% heeft HBO of wetenschappelijk onderwijs gevolgd. Het aandeel hoger opgeleiden blijft in Ede iets achter bij het landelijke gemiddelde 8 . Inkomen Het gemiddeld besteedbaar inkomen per particulier huishouden (excl. studenten) 9 lag in 2008 op €36.100. Daarmee ligt het boven het landelijk gemiddelde van €34.300 per jaar 10 . Werk en uitkeringen 73% van de potentiële beroepsbevolking (alle inwoners tussen de 15 en 65 jaar) in Ede heeft een betaalde baan. 10% ontvangt een uitkering (arbeidsongeschiktheid, ww- of bijstandsuitkering).In Nederland werkt gemiddeld 2% minder van de beroepsbevolking en krijgt 2% meer een uitkering 11 .

4

CBS Statline, 2011 Vastgoedmonitor Food Valley 2011 6 CBS Statline, 2011 7 CBS Statline, 2011 8 CBS Statline, 2010 9 Het besteedbaar inkomen bestaat uit het bruto-inkomen verminderd met, betaalde inkomensoverdrachten, premies inkomensverzekeringen, premies ziektekostenverzekeringen en belastingen op inkomen en vermogen. 10 CBS Statline, 2008, Ede 11 CBS Statline, 2007, Ede 5

Literatuurverkenning

9

3.3.

Woningvoorraad Ede De woningvoorraad van Ede omvatte in 2011 42.178 woningen 12 en bestond voor ongeveer 30% uit huur- en 70% uit koopwoningen. In Gelderland en Nederland als geheel ligt het percentage huurwoningen boven de 40% 13 . Ede heeft vooral een relatief klein aandeel sociale huurwoningen in bezit van een woningcorporatie. 23% van de woningvoorraad in Ede is in bezit van een woningcorporatie, tegenover 32% in Nederland. De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in Ede is sinds 2009 gedaald, maar ligt met €275.000 ruim boven het landelijke gemiddelde van €237.000 en het gemiddelde van Gelderland €254.000. In Ede is circa 42% van de woningvoorraad is hoek- of tussenwoningen, gevolgd door vrijstaande of twee-onder-één-kapwoningen (29%) en appartementen (27%). Ten opzichte van de rest van Nederland is de woningvoorraad naar woonvorm vergelijkbaar. In vergelijking met Gelderland zijn er iets minder vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen en iets meer flats. Het aandeel gestapelde woningen is opvallend laag voor een gemeente 14 van dergelijke omvang . Naar verwachting zal het aantal woningen in 2020 toenemen tot ruim 47.000 en in 2040 tot ruim 52.500 (zie tabel 3.1). De NVM verwacht voor 2011 dat het aantal verkochte woningen gelijk blijft aan 2010, maar dat de prijzen verder zullen dalen, vooral die van appartementen. Tabel 3.1 Prognose ontwikkeling woningvoorraad Ede Jaar

Aantal woningen

2010

42.051

2020

47.418

2030

51.236

2040

52.589

Bron: Primos, ABF Research, 2010

Afzet nieuwbouw Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen is in Ede de afgelopen jaren sterk afgenomen. Na een flinke terugval in het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen in 2008, steeg het aantal opleveringen in 2009 tot 540 woningen. De gemiddelde vrij- op- naamprijs van een nieuwbouwwoning in Ede bedroeg in 2009 €260.000 15 . Onder andere door de aanleg van grote nieuwbouwlocaties als het Enka-terrein en Kernhem is het woningaanbod in Ede hoog. Sinds 2009 is het aanbod van nieuwbouwwoningen met ruim 10% toegenomen, terwijl dat percentage landelijk op 4% lag 16 . Aantal verkochte woningen Ede Voor de economische crisis werden er ongeveer 350 woningen per kwartaal verkocht. Sinds 2008 is het aantal verkochte woningen gedaald naar minder dan 200 woningen per kwartaal. In het vierde kwartaal van 2010 werden in Ede in totaal 172 woningen verkocht, waarvan 46 appartementen, 45 tussenwoningen, 39 vrijstaande woningen, 23 twee-onder-één-kappers en 20 geschakelde woningen 17 . Een vergelijkbare ontwikkeling is zichtbaar in de regio FoodValley 18 .

12

Woning kartotheek Ede, Gemeente Ede 2011 CBS, statline, 2010 14 Vastgoedmonitor FoodValley 2011 15 Omgevingsrapport Ede, derde kwartaal 2010 13

16

Woningmarkt Ede 2010, Van de Bunt Makelaars, NVM

17

NVM kwartaalcijfers, www.nvm.nl, 2010 Vastgoedmonitor FoodValley 2011

18

10


Gemiddelde transactieprijzen Op de top van de markt in 2006 kostte een woning in Ede gemiddeld €287.000. Sindsdien zijn de prijzen gedaald. De gemiddelde prijs voor een woning in Ede lag in het derde kwartaal van 2010 op €267.000. Appartementen waren met €154.000 gemiddeld het goedkoopst en vrijstaande woningen met €422.000 het duurst. De gemiddelde vierkante meterprijs lag in het derde kwartaal van 2010 op €2.194 19 . Deze vierkante meterprijzen verschillen binnen de regio (van bijvoorbeeld €2.100 in Wageningen tot €2.462 in Barneveld) 20 .

3.4.

Wie willen verhuizen binnen en naar Ede? Woningzoekenden sociale huurwoningen Veruit het merendeel van de ingeschreven woningzoekenden op Woningnet is alleenstaand (53%), gevolgd door samenwonend (26%) en gezinnen (21%). In Ede staan iets vaker dan in andere WERV-gemeenten gezinnen ingeschreven. Verder valt op dat 41% van de ingeschreven woningzoekenden een inkomen heeft tot €20.200. 22% heeft een inkomen tussen €21.450 en €29.125, 14% een inkomen tussen €29.125 en €37.860 en 20% heeft een hoger inkomen bij inschrijving 21 . De inkomens zijn opgegeven bij inschrijving, bij een woningtoewijzing wordt het inkomen pas getoetst. Het aantal ingeschreven woningzoekenden in de WERV-regio is in de loop van 2009 en 2010 met ruim 15% gestegen 22 . De vraag naar sociale huurwoningen bestaat voor 40% uit jongeren onder de 27 jaar, voor 40% uit 27 tot 55 jarigen en 20% is ouder dan 55 jaar. Regionale vraag Uit een marktanalyse van Companen uit 2004 blijkt dat de vraag grotendeels uit de eigen regio komt. Geïnteresseerden buiten de gemeente Ede komen vooral uit nabijgelegen gemeenten 23 . In de nieuwbouwwijken Ede-Oost en Kernhem bijvoorbeeld is vooral in de eigen woningbehoefte van de gemeente Ede voorzien, echter er zijn ook mensen vanuit de WERV-regio op zoek naar een woning zonder sterk aan een van de gemeenten gebonden te zijn. Zij zoeken vooral naar bepaalde woonmilieus. Het is daarbij van minder belang waar zij die binnen de regio vinden, bijvoorbeeld omdat zij (deels) vanuit huis werken of omdat ze niet meer aan het arbeidsproces deelnemen (mobiele senioren) 24 . Keuze voor Ede als vestigingsplaats De aantrekkingskracht van Ede wordt volgens de Atlas voor gemeenten voor een groot deel bepaald door de grote beschikbaarheid van banen in Ede en de regio. Ede is een centraal gelegen en goed bereikbare woongemeente van waaruit mensen aan hun carrière kunnen werken. De centrale ligging in het centrum van het land aan autowegen en openbaar vervoer biedt ook mogelijkheden voor mensen die om andere redenen graag centraal willen wonen. Verder wordt de aantrekkingskracht van Ede vooral bepaald door de bereikbaarheid van natuurgebieden (zie tabel 3.2) en de leefbaarheid. Een andere, nog niet eerder genoemde reden, ligt mogelijk in de historische binding met de gemeente. Men is er geboren, heeft er familie en heeft er in de loop der jaren een sociaal netwerk opgebouwd. Dat maakt de vestiging in Ede aantrekkelijk, al dan niet na een periode van vertrek vanwege studie of werk 25 . Het benedengemiddelde voorzieningenniveau van Ede heeft volgens de Atlas voor gemeenten een grote dempende werking op de aantrekkingskracht van de gemeente 26 .

19

NVM kwartaalcijfers, www.nvm.nl, 2010 Vastgoedmonitor 2011 21 Evaluatie Woonruimteverdeling WERV-regio, Woningnet, 2008 20

22

WERV Kwartaalrapportage 2010 e Zie ook Omgevingsrapport Ede 3 kwartaal, NVM, 2010 24 Ede in Beeld, gemeente Ede, 2009 25 Stadsfoto Ede, Atlas voor de gemeenten, 2010 23

26

Stadsfoto Ede, Atlas voor de gemeenten, 2010


11

Tabel 3.2 Het woonklimaat van Ede Stimulerende werking op aantrekkingskracht Economie (banen) Woonomgeving (natuur) Leefbaarheidssituatie (mate van overlast en onveiligheid)

Dempende werking op aantrekkingskracht Woonomgeving (voorzieningen) Woonomgeving (gentrification) Universiteitsstad

Bron: Stadsfoto Ede, 2010

Ook uit het Citymarketing-onderzoek van de gemeente Ede 27 blijkt dat natuur, de centrale ligging en bereikbaarheid en het aantrekkelijke woonklimaat een belangrijk onderdeel uit maken van de aantrekkingskracht van Ede als woongemeente (Figuur 3.1). Deze sterke punten worden vaak als reden genoemd om naar Ede te willen verhuizen. Figuur 3.1 SWOT-analyse voor het wonen STERKTES - natuur - bereikbaarheid - centrale ligging - aantrekkelijk woonklimaat - goed pakket basisvoorzieningen - veel werkgelegenheid

ZWAKTES - saai / geen uitstraling - geen gezellig centrum - ontbreken kwaliteitswinkels- en horeca - weinig sociale huurwoningen

KANSEN - mooie natuurlijke omgeving - nieuwe woonwijken - vergrijzing

BEDREIGINGEN - slecht imago - lastig hoogopgeleiden + creatieven aan te trekken - concurrentie andere steden

Bron: S&O gemeente Ede 2009

3.5.

Trends op de woningmarkt Bevolkingsgroei De bevolking van Ede groeit naar verwachting tot 116.450 in 2025. Het aantal jongeren neemt iets af, het aantal ouderen toe. Figuur 3.2 Ontwikkeling bevolking gemeente Ede tot 2025 Leeftijd

2011

2015

2020

2025

2030

0-17 jaar

25.550

25.150

24.850

24.900

25.350

18-64 jaar

66.250

66.800

67.800

67.700

66.400

65 plus

16.400

18.850

21.350

23.850

26.350

Totaal

108.286

111.250

114.500

116.550

118.050

Bron: S&O gemeente Ede 2010

27

Ede in beeld 2009, Gemeente Ede

12


Vergrijzing en ontgroening Conform de landelijke ontwikkelingen is er ook in Ede tot 2020 sprake van een verdere geringe ontgroening en vergrijzing van de bevolking. Het aandeel jongeren van de totale Edese bevolking zal tot 2020 licht afnemen van 24% in 2011 tot 22% in 2020 (een afname van ongeveer 700 jongeren). Het aandeel 65-+ers neemt toe van 15% in 2011 naar 18% in 2020 (een toename van ongeveer 5.000 senioren). De vergrijzing zet zich ook daarna verder voort. Wel is de prognose dat de Ede en de FoodValley minder vergrijzen dan Nederland als geheel 28 . Economische recessie Door de economische crisis stellen veel huishoudens een verhuizing uit. Vaak wordt de huidige woning eerst verkocht voordat een nieuwe woning wordt aangekocht. Daarnaast zijn hypotheekverstrekkers voorzichtiger geworden met het afgeven van leningen. Hierdoor stagneert de doorstroming op de woningmarkt nog verder 29 . Inkomensgrens sociale huurwoningen De Nederlandse regering heeft onder druk van de Europese Commissie besloten dat woningcorporaties met ingang van 1 oktober 2010 90% van hun vrijgekomen sociale woningen moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614. De verwachting is dat het voor huishoudens met een inkomen net boven deze grens moeilijk is een geschikt alternatief te vinden in de koop- of vrije huursector. Nieuwbouwplannen De komende jaren is het de ambitie om gemiddeld 500 woningen per jaar te realiseren. Het grootste deel van de nieuwbouw komt op de vier grootste nieuwbouwlocaties in de gemeente; Veluwse Poort, Kernhem B, Het Nieuwe Landgoed en Veldhuizen A.

28 29

Vastgoedmonitor FoodValley 2011 NVM kwartaalcijfers (2009/3-4, 2010/1, 2010/3) en prognose, www.nvm.nl, 2010


13

4.

VERHUISDYNAMIEK TUSSEN WIJKEN

4.1.

Inleiding Welke migratiestromen zijn er aanwezig binnen de gemeente Ede? Aan de hand van GBAgegevens is op een rij gezet van en naar welke wijken in Ede de afgelopen tien jaar is verhuisd. Dit hoofdstuk bevat een samenvatting van de resultaten. Een uitgebreide analyse is te vinden in de bijlage.

4.2.

Verhuisdynamiek Ede 2001-2010 In de gemeente Ede zijn in de periode 2001-2010 in totaal 147.600 binnenlandse verhuizingen 30 geweest. Dit betrof 40.620 vestigingen en 40.310 vertrekken: verhuizingen tussen gemeenten en 66.680 binnenverhuizingen 31 : verhuizingen binnen de gemeente Ede. Het aantal verhuisbewegingen gaat over personen. In hoofdstuk 5, 6 en 7 zijn onder andere de verhuiswensen van doorstromers beschreven, hierbij gaat het om huishoudens in plaats van personen. In Ede wonen gemiddeld 2,43 personen per huishouden. In Gelderland is de gemiddelde huishoudensgrootte 2,30 en in Nederland 2,22. Vestigingen en vertrek naar en van de gemeente Ede De meeste binnenlandse migratiebewegingen vinden plaats met de grotere gemeenten uit de Regio FoodValley: Wageningen, Veenendaal en Barneveld. Ongeveer 22% van het totaal aantal vestigingen in 2010 komt hier vandaan. Ook tussen Ede en de nabijgelegen grote steden vinden veel verhuisbewegingen plaats: 15% van de vestigers in 2010 kwam uit Arnhem, Utrecht, Apeldoorn, Amsterdam, Amersfoort en Nijmegen. Gevolgd door de kleinere dorpen uit de regio FoodValley: Rhenen, Nijkerk, Scherpenzeel en ook de grotere steden die op grotere afstand liggen: Den Haag, Rotterdam en Groningen. Op provinciaal niveau blijkt dat vestigingen in Ede in de periode 2000-2008 voor 40% uit Gelderland afkomstig waren, voor 22% uit de provincie Utrecht en 13% uit Zuid-Holland. Ede had in deze periode een positief vestigingssaldo met de Randstad van 2%. Ook de markt voor sociale huur is sterk regionaal georiënteerd. Van alle verhuringen via het aanbod- en lotingmodel is in 2010 75% binnen de eigen gemeente verhuisd. Ruim 15% verhuisde binnen de WERV-regio en nog eens 10% was afkomstig uit een andere gemeente. Van alle WERV-gemeenten verhuizen huurders uit Ede het vaakst binnen de 32 eigen gemeentegrenzen .

30

Binnenlandse verhuizingen betreffen intergemeentelijke verhuizingen: verhuizingen tussen gemeenten en binnenverhuizingen: verhuizingen binnen een gemeente 31 Een binnenverhuizing kan bijvoorbeeld een verhuizing zijn van een straat in Ede-Oost naar een andere straat in Ede-Oost: een verhuizing binnen de eigen wijk. Een binnenverhuizing kan ook een verhuizing zijn van Lunteren naar Kernhem, of van Ede-Veldhuizen naar Ederveen. 32 Stadsfoto Ede 2010

Verhuisdynamiek tussen wijken

15

Vestigingen en vertrek naar leeftijdsgroep Voor de gemeente Ede geldt dat de meeste verhuisdynamiek plaats vindt in de groep van 15-29 jaar. Figuur 4.1 Vestigingen en vertrekken naar leeftijd, gemeente Ede 2005-2009 Leeftijd

Vestigingen

Vertrekken

Vestigingssaldo

0 - 14 jaar

2.670

2.640

30

15-19 jaar

3.270

2.780

490

20-24 jaar

4.260

5.220

-970

25-29 jaar

2.620

3.160

-530

30-54 jaar

5.440

5.770

-330

55 jaar en ouder

2.000

2.050

-50

20.260

21.620

-1.360

Totaal (personen) Bron: GBA Gemeente Ede, 2011

In de periode van 2005-2009 waren in de gemeente in totaal 20.260 vestigingen en 21.620 vertrekken. De helft van de vestigingen en vertrekken betrof de groep van 15 tot 29 jaar. Dit is de groep die verhuist voor studie en werk of het starten van een huishouden. In de groep van 15-19 jarigen was er een positief vestigingssaldo van 490: er waren 490 meer vestigingen dan vertrekken). In de groep van 20 tot 29 jaar was er een groot negatief vestigingssaldo van ongeveer -1500. Binnenverhuizingen binnen de gemeente Ede Van 2001 tot 2010 zijn er in totaal 66.680 binnenverhuizingen geweest: verhuizingen van een wijk / dorp naar een andere wijk / dorp binnen de gemeente Ede. Vanuit Ede-stad waren er in totaal 49.330 binnenverhuizingen, vanuit de dorpen 17.350. Van de 49.330 binnenverhuizingen uit Ede-stad was 10% richting de dorpen, 90% betrof een verhuizing binnen Ede-stad. Van de 17.350 verhuizingen uit de dorpen zijn er 5020 naar Ede-stad (bijna 30%) en 70% naar een buitendorp. Er is veel uitwisseling tussen Ede-stad, Bennekom en Lunteren. Van de inkomende verhuizingen in Bennekom en Lunteren komen er veel uit Ede-stad en veel minder uit de overige dorpen. Ditzelfde geldt voor de uitgaande verhuizingen.

16


5.

RESULTATEN ENQUÊTE WONINGBEHOEFTE INWONERS EDE

5.1.

Inleiding In dit hoofdstuk staat de woningbehoefte van de Edenaren centraal. Het betreft de resultaten van de enquête onder de inwoners. Hoe is de woontevredenheid van de inwoners van Ede? In hoeverre hebben de inwoners verhuisplannen? Wat zijn de woonwensen van deze verhuisgeneigde inwoners? Welke doorstroming treedt op bij realisering van de woonwensen?

5.2.

Woontevredenheid

5.2.1.

Tevredenheid met de woning De inwoners geven gemiddeld een 8,0 als rapportcijfer voor hun woning (in 2005 en 2008 respectievelijk een 8,0 en 8,1 33 ). Driekwart van de Edenaren waardeert hun woning met een 8 of hoger. Ontevreden bewoners zijn er nauwelijks: slechts 2% geeft een rapportcijfer 5 of lager. Het gemiddelde rapportcijfer is iets hoger dan van andere middelgrote gemeenten in de regio (bijvoorbeeld Amersfoort 7,8 34 en Deventer 7,7 35 in 2009). Dit heeft mogelijk te maken met het omvangrijke buitengebied in Ede en het relatief grote aantal koopwoningen. Inwoners van de dorpen zijn namelijk vaker tevreden dan inwoners van Ede-stad (respectievelijk 8,2 en 7,9 als gemiddeld rapportcijfer). Daarnaast geven kopers een hoger rapportcijfer dan huurders (respectievelijk 8,1 en 7,3). Bewoners van vrijstaande woningen zijn het meest tevreden (8,4 als gemiddeld rapportcijfer); en studenten en bewoners van hoogbouw zijn het minst tevreden (respectievelijk 6,8 en 7,2 als gemiddeld rapportcijfer). Ruim 90% van de inwoners vindt de indeling van de woning geschikt. Volgens ruim 80% is de woning groot genoeg; 9% vindt de woning te klein. 84% vindt de woning goed onderhouden; 7% vindt dat de woning slecht is onderhouden. 90% meent dat de woning een goede sfeer uit ademt (figuur 5.1). Figuur 5.1 Tevredenheid met de woning (n=2377)

De w oning w aarin ik w oon, ade m t e e n goe de s fe e r.

90%

De w oning w aarin ik w oon, is s le cht onde rhoude n.

7%

De w oning w aarin ik w oon, is te k le in.

9%

5% 3%

7%

84%

9%

81%

De inde ling van de w oning w aarin ik w oon, is ge s chik t.

92%

0%

(helemaal) mee eens

10%

20%

30%

niet eens / niet o neens

40%

4% 4%

50%

60%

(helemaal) mee o neens

70%

80%

90%

weet niet / geen mening

Bron: enquête WBO onder inwoners 2011

33

Bron: Inwoners aan het woord 2005 en 2008 Bron: Stadspeiling 2009: http://www.amersfoort.nl/smartsite.shtml?id=227340 35 Bron: Staat van Deventer 2009: http://www.staatvandeventer.nl/html/index.php 34

Resultaten enquête woningbehoefte inwoners Ede

100%

17

5.2.2.

Tevredenheid met de woonomgeving De woonomgeving wordt gemiddeld met een rapportcijfer 7,4 gewaardeerd (in 2005 en 2008 respectievelijk een 7,6 en 7,7 36 ). Bijna de helft van de inwoners geeft een 8 of hoger als rapportcijfer. 6% geeft de woonomgeving een onvoldoende (5 of lager). De waardering voor de woonomgeving is vergelijkbaar met andere middelgrote gemeenten in de regio: Amersfoort 7,3 37 en Deventer 7,4 38 in 2009. In Nederland is de waardering voor de woonomgeving in de G18 aandachtswijken aanzienlijk lager 39 , in andere wijken niet. Inwoners van de dorpen zijn het meest tevreden met de woonomgeving (rapportcijfer 7,9). Inwoners in Veldhuizen A en Ede-Oudzuid zijn het minst tevreden (respectievelijk een rapportcijfer 6,1 en 6,7). Ruim 70% van de inwoners vindt de bebouwing van de buurt aantrekkelijk. Net als in 2006 geeft slechts 4% aan het vervelend te vinden in deze buurt te wonen. 1 op de 8 inwoners geeft aan uit de buurt te willen verhuizen, als het mogelijk is. 85% voelt zicht thuis in de buurt; 6% niet.

Figuur 5.2 Tevredenheid met de woonomgeving (n=2377)

Ik voe l m ij thuis in de ze buurt.

85%

In de ze buurt gaat m e n op e e n pre ttige m anie r m e t e lk aar om .

8%

77%

De be bouw ing in de ze buurt is aantre k k e lijk .

14%

72%

Ik w oon in e e n ge ze llige buurt m e t ve e l s aam horighe id. M e ns e n k e nne n e lk aar in de ze buurt nauw e lijk s .

19%

Als he t m oge lijk is , ga ik uit de ze buurt ve rhuize n.

13%

He t is ve rve le nd om in de ze buurt te w one n.

4%

0%

(helemaal) mee eens

28%

20%

13%

17%

59%

9%

76%

7%

10%

6%

14%

51%

88%

20%

30%

niet eens / niet o neens

40%

50%

60%

(helemaal) mee o neens

70%

80%

90%

Score sociale cohesie Prettig wonen heeft niet alleen te maken met de woning en de directe woonomgeving. Het hangt ook samen met hoe inwoners hun medebewoners ervaren. Dit wordt vaak aangeduid met het begrip sociale cohesie. Kent men elkaar? Voelt men zich thuis bij elkaar? Hoe gaat men met elkaar om?

36

Bron: Inwoners aan het woord 2005 en 2008 Bron: Stadspeiling 2009: http://www.amersfoort.nl/smartsite.shtml?id=227340 38 Bron: Staat van Deventer 2009: http://www.staatvandeventer.nl/html/index.php 39 Bron: Het wonen overwogen’, WoONonderzoek 2009 37

18


100%

weet niet / geen mening


5.2.3.

6%

Om hier zicht op te krijgen zijn vier stellingen voorgelegd.    

Ik voel me thuis in deze buurt In deze buurt gaat men op een prettige manier met elkaar om Ik woon in een gezellige buurt met veel saamhorigheid Mensen kennen elkaar nauwelijks

De antwoorden op de stellingen zijn vervolgens verwerkt in 1 score per respondent. De score kan zijn 0 (zeer ontevreden over de buurtbewoners) of 10 (zeer tevreden over de buurtbewoners). Inwoners geven hun buurtbewoners een 6,9 (in 2006 een 6,3). Driekwart of meer van de inwoners voelt zich thuis in de buurt en is van mening dat men op een prettige manier met elkaar omgaat. De helft van de Edenaren vindt de buurt waarin hij/zij woont gezellig. Volgens een vijfde van de inwoners kennen de mensen in de buurt elkaar nauwelijks.

5.3.

Verhuiswens In dit onderzoek is een onderscheid gemaakt tussen verhuiswens en verhuisgeneigdheid. Van een verhuiswens is sprake als respondenten hebben aangegeven (eventueel) binnen 5 jaar te willen verhuizen. 36% van de respondenten geeft aan eventueel binnen 5 jaar te willen verhuizen. In Ede-stad is de verhuiswens het grootst: 39% wil binnen 5 jaar verhuizen (in 2006 was dit nog 52%); in de dorpen wil 31% binnen 5 jaar verhuizen. 64% van de inwoners van de gemeente Ede wil binnen 5 jaar beslist niet verhuizen. Reden voor het niet willen verhuizen is vooral dat men tevreden is met de huidige woning (84%). 50% is tevreden met de eigen woonomgeving. 11% wil niet weg uit de buurt. 4% woont nog niet zo lang op de huidige locatie. 8% ziet door externe factoren verhuizen niet zitten: woningmarkt is ongunstig, verhuizen kost te veel en ik kan (waarschijnlijk) geen geschikte woning vinden.

5.4.

Verhuisgeneigdheid Het uitspreken van een verhuiswens is iets anders dan het hebben van verhuisplannen. Ruim een derde van de respondenten zou (eventueel) willen verhuizen, echter ongeveer 16% is daadwerkelijk verhuisgeneigd. Verhuisgeneigd is in dit onderzoek de groep die heeft aangegeven:   

Misschien of beslist te willen verhuizen, binnen 2 jaar; Beslist te willen verhuizen binnen nu en 5 jaar; Zeker gaat verhuizen omdat zij al een andere woonruimte hebben gevonden.

Er is een groot verschil in de verhuisgeneigdheid tussen thuiswonenden en zelfstandig wonenden. Daarom is er hierna onderscheid gemaakt tussen starters 40 en doorstromers. Starters zijn alle inwoners van 18 jaar en ouder die op dit moment bij hun ouder(s) of verzorger(s) wonen en verhuisgeneigd zijn. Doorstromers zijn alle zelfstandig wonende huishoudens die verhuisgeneigd zijn.

40

Bewoners van tijdelijke verhuur of wonend op een recreatiepark zijn in dit onderzoek niet meegenomen als starters.


19

Tabel 5.1 Verhuiswens naar thuis- en zelfstandig wonende (n=2377). Thuiswonende

Zelfstandig wonende

Totaal

28%

7%

9%

Wil misschien verhuizen binnen 2 jaar

8%

2%

3%

Wil beslist verhuizen binnen 5 jaar

5%

3%

3%

Heeft inmiddels een andere woonruimte gevonden

0%

1%

1%

Wil misschien binnen 2 tot 5 jaar verhuizen / weet niet wanneer hij/zij wil verhuizen

23%

20%

20%

Verhuiswens

Wil niet verhuizen

30%

58%

55%

5%

8%

8%

Wil niet verhuizen

9700 personen*

43 500 huishoudens*

Wil beslist verhuizen binnen 2 jaar

Verhuisgeneigd

Weet niet Totaal (afgerond) Bron: enquête WBO onder inwoners 2011 *GBA gemeente Ede 2009.

5.4.1.

Doorstromers Van alle huishoudens in Ede is 13% verhuisgeneigd (tabel 5.1). Dit zijn naar schatting 5.800 huishoudens (ongeveer 14.000 personen). Van deze huishoudens zijn er ongeveer 5.300 woningzoekend (de overigen hebben al een woning gevonden). In 2006 was 17% van de Edese huishoudens verhuisgeneigd. Binnen de groep woningzoekenden is de groep actief woningzoekenden 41 onderscheiden. Dit zijn inwoners die beslist binnen 2 jaar willen verhuizen en het afgelopen halve jaar ook actie ondernomen hebben om andere woonruimte te vinden. Ongeveer 2.000 huishoudens (5%) zijn actief woningzoekend. Figuur 5.3 Verhuiswens en verhuisgeneigdheid van potentiële doorstromers (n=2167) verhuisgeneigd 13%

verhuiswens 20%

wil niet verhuizen / weet niet 66%


41

Actief woningzoekenden worden in andere onderzoeken ook wel aangeduid met urgent woningzoekenden

20


5.4.2.

Starters 42% van de thuiswonende jongeren in Ede is verhuisgeneigd (tabel 5.1). Dit zijn naar schatting 4.050 woningzoekende jongeren. Er zijn geen jongeren die tijdens het onderzoek al een woning hadden gevonden. Ongeveer 1.650 jongeren (17%) zijn actief woningzoekend. In 2006 was 56% van de starters verhuisgeneigd. Figuur 5.4 Verhuiswens en verhuisgeneigdheid van potentiële starters (n=210)

wil niet verhuizen / weet niet 35%

verhuisgeneigd 42%

verhuiswens 23%


5.5. 5.5.1.

Achtergrond verhuisgeneigden Doorstromers Bewoners van de dorpen zijn een stuk minder vaak verhuisgeneigd dan bewoners van Edestad. In de dorpen en in Kernhem wil ongeveer 8% van de huishoudens verhuizen en in Ede-stad ongeveer 16%. In Veldhuizen A (37%) en Ede-Oudzuid (27%) is de verhuisgeneigdheid het grootst (figuur 5.5).


21

Figuur 5.5 Verhuisgeneigdheid van huishoudens naar wijk / dorp (n=2167)


Rol huishoudenskenmerken De verhuisgeneigdheid neemt duidelijk af met de leeftijd. Van de 18- tot en met 24-jarigen wil 46% verhuizen en van de 25- tot en met 34-jarigen 27%; bij 55+-ers is dit gedaald tot 6%. Ook het huishoudensinkomen speelt een rol. Huishoudens met een laag inkomen willen vaker verhuizen dan huishoudens met een hoog inkomen. Vooral huishoudens met een netto inkomen onder de €1000 per maand willen vaak verhuizen (29%). Huidige woonsituatie De verhuisgeneigdheid hangt samen met de bouwwijze van de huidige woning. Huishoudens in beneden/bovenwoningen, vrijstaande / 2-onder-1-kap woningen en bungalows willen veel minder vaak verhuizen dan huishoudens in een eengezins- 42 , tussenof hoekwoning of flat/appartement. Studenten op een studentenkamer zijn bijna allemaal verhuisgeneigd (figuur 5.6).

42

In het vervolg van het rapport gebruiken we de term tussenof hoekwoning in plaats van eengezinswoning om verwarring te voorkomen.

22


Figuur 5.6 Verhuisgeneigdheid naar huidig woningtype (n=377)

Stude nte nhuis of op k am e rs

97%

Flat / apparte m e nt, m inde r dan 5 w oonlage n

33%

Flat / apparte m e nt, 5 of m e e r w oonlage n

29%

Ee nge zins w oning, tus s e nw oning, hoe k w oning

13%

Aanle unw oning Woning m e t w ink e l-, k antoor-, prak tijk - of be drijfs ruim te Se niore nw oning

7%

Bungalow

7%

10% 9%

V rijs taande w oning

6%

Tw e e -onde r-e e n-k apw oning

5%

Bove nw oning / be ne de nw oning Ve rzorgings huis

3% 0%

Ande rs

9%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90% 100%


Bewoners van een goedkope koopwoning zijn vaker verhuisgeneigd dan bewoners van een duurdere koopwoning. Huishoudens met een koopwoning met een geschatte waarde van onder de €170.000 zijn acht keer zo vaak verhuisgeneigd als huishoudens met een woning van €250.000 of meer (figuur 5.7). Huurders (22%) willen twee keer zo vaak verhuizen als woningeigenaren (11%). Huishoudens die in het duurdere of juist goedkopere segment huren willen vaker verhuizen dan huurders met een woning tussen de €520 en €650 per maand (figuur 5.7). Figuur 5.7 Verhuisgeneigdheid naar eigendom en prijsklasse huidige woning (n=377)

Huurw oning

22%

Huur

Koopw oning

11%

M inde r dan €360

24%

Tus s e n €360 e n €520

24%

Tus s e n €520 e n €650

15%

M e e r dan €650

32%

M inde r dan €170.000

43%

Koop

Tus s e n €170.000 e n €200.000

20%

Tus s e n €200.000 e n €250.000

15%

Tus s e n €250.000 e n €300.000

6%

Tus s e n €300.000 e n €350.000

6%

Tus s e n €350.000 e n €500.000

5%

M e e r dan €500.000

6%

0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%



23

5.5.2.

Starters In zowel Ede-stad als in de dorpen is de verhuisgeneigdheid onder starters ongeveer 42%. Omdat in de dorpen relatief weinig doorstromers wonen (8% ten opzichte van 16% in Edestad), is het aantal starters relatief groot in de dorpen. De meeste starters zijn jonger dan 25 jaar (95%). De 5% oudere potentiële starters zijn minder geneigd om het ouderlijk huis nog te verlaten. Starters met een VMBO- of lagere opleiding zijn minder vaak verhuisgeneigd dan jongeren met een hoger afgeronde opleiding.

5.6.

Verhuismotieven

5.6.1.

Doorstromers Waarom willen de Edenaren verhuizen? Doorstromers zijn geneigd te verhuizen omdat de eigen woning te klein is (28%), ze een (grotere) tuin willen (16%) en vanwege de woonbuurt van de huidige woning (15%) (figuur 5.8). Het betreft dus vooral woonredenen. In Veldhuizen A is de buurt twee keer zo vaak een verhuisreden als in andere wijken / dorpen en de woninggrootte is in Veldhuizen A juist geen reden. In Kernhem en Harskamp / Wekerom / Otterlo wil ongeveer een derde verhuizen omdat de huidige woning te klein is en een derde omdat de woning te groot is.

5.6.2.

Starters Voor Edese starters gelden net als andere Nederlandse over het algemeen andere motieven. Zelfstandig wonen (52%), huwelijk of samenwonen (23%) en studie (22%) zijn voor starters de belangrijkste redenen om te verhuizen (figuur 5.8). Figuur 5.8 Verhuismotieven voor doorstromers en starters (n=377)

28 %

Huidige w oning is te k le in

Do o rstro m ers

16%

Wil e e n (grote re ) tuin De w oonbuurt van de huidige w oning

Starters

15%

1% 9%

Ik ga ze lfs tandig w one n Ge zins uitbre iding

52%

8%

2%

8%

Huidige w oning is te groot

8%

Huw e lijk of s am e nw one n

23 %

6%

Ge voe l van onve ilighe id in de w oning of buurt We rk

5%

Wil e e n w oning k ope n

5% 4% 4%

Wil e e n w oning hure n Wil e e n k le ine re / ge e n tuin

4%

Ge zondhe id of be hoe fte aan zorg

4% 3%

Studie

2 2%

1%

Huidige w oning w ordt ge s loopt of ge re nove e rd Ik ve rhuis m e e m e t m ijn oude r(s ) / ve rzorge r(s )

1%

Sche iding

1%

4%

2 4%

Ande re re de n 0%

10%

20%

30%

40%


24


50%

60%

70%

80%

90%

100%

5.7.

Woonwensen

5.7.1.

Doorstromers Eigendomsverhouding en prijs Ruim de helft van de doorstromers is op zoek naar een koopwoning (53%), een derde (32%) wil een huurwoning, 10% maakt het niet uit en 5% weet het nog niet. Vooral woningen tussen de €200.000 en de €300.000 zijn populair: 39% van de verhuisgeneigde huishoudens met een koopwens zoekt in deze prijsklasse. Ook naar woningen in de goedkopere en duurdere prijsklassen is vraag. Huishoudens met een huurwens zoeken vooral een woning tussen de €360 en €650. De vraag naar woningen in de vrije huursector is beperkt (8%) (figuur 5.9). Doorstromers die naar het buitengebied en/of de dorpen willen verhuizen zoeken vooral een koopwoning. In Ede-stad gaat het om een mix van koop- en huurwoningen, met uitzondering van Veldhuizen-A waar de vraag naar huurwoningen overheerst. In hoeverre is de woonwens realistisch? Om dit te bepalen is de gewenste prijsklasse vergeleken met het inkomen. 14% van de huishoudens zoekt een woning die volgens het eigen opgegeven huishoudensinkomen te duur is (tabel 5.2). Andere inkomensbronnen zoals vermogen uit erfenis, verkoop huis, etc. zijn niet meegenomen in deze vergelijking. Tabel 5.2 Gewenste koopprijs vergeleken met het maandinkomen (n=377) Netto maandinkomen huishouden (inclusief vakantiegeld, exclusief kinderbijslag)

Gewenste koopprijs

Minder dan €1.000

€1.000 tot €1.350 per maand



€3.150 en meer per maand

Weet ik niet / wil ik niet zeggen

Minder dan €170.000

34%

0%

11%

2%

1%

11%

Tussen €170.000 en €200.000

4%

67%

5%

16%

0%

5%

Tussen €200.000 en €250.000

21%

4%

54%

18%

5%

15%

Tussen €250.000 en €300.000

5%

0%

8%

39%

22%

10%

Tussen €300.000 en €350.000

0%

21%

3%

12%

14%

7%

Tussen €350.000 en €500.000

0%

0%

4%

10%

36%

23%

Meer dan €500.000

0%

0%

1%

3%

14%

4%

36%

8%

13%

0%

8%

25%

Weet ik niet Bron: enquête WBO onder inwoners 2011

Type woning Er is veel vraag naar tussen- / hoekwoningen (40%), twee-onder-één-kapwoningen (26%), vrijstaande woningen (22%) en middelhoogbouw 43 (19%) onder doorstromers. Huishoudens op zoek naar een tussen- / hoekwoning of flat zoeken vooral een goedkopere woning. 55+ers hebben een andere voorkeur: senioren- , aanleunwoningen en bungalows zijn vooral populair bij deze doelgroep. Vrijstaande woningen, tussen- / hoekwoning en boven- / benedenwoningen zijn daarentegen minder populair onder 55+-ers (figuur 5.9). Doorstromers met een voorkeur voor het buitengebied en de dorpen wensen relatief vaak een vrijstaande woning. Dit geldt met name voor het buitengebied en Bennekom. In de verschillende wijken in Ede-stad is daarnaast ook veel vraag naar tussen- / hoekwoningen en gestapelde woningen. Grootte van de woning Woningzoekenden willen over het algemeen een woning met 4 kamers. Verhuisgeneigde 55+-ers zijn relatief vaak op zoek naar een 3-kamerwoning. Gemiddeld wil een verhuisgeneigd huishouden net als in 2006 4,1 kamers (figuur 5.9). 43

Minder dan 5 woonlagen


25

Bouwperiode Edenaren hebben relatief vaak voorkeur voor nieuwbouw 44 (27%) of een relatief nieuwe woning gebouwd tussen 1991 en nu (26%). 44% van de verhuisgeneigden heeft geen voorkeur of weet het niet. De interesse in oudere woningen van voor 1991 is beperkt (19%). Figuur 5.9 Woonwensen van doorstromers (n=277)

Huurw oning

32%

Koopw oning

53%

Huurw oning of k oopw oning

9%

We e t ik nog nie t

5%


8%

Tus s e n €170.000 e n €200.000

9%

Tus s e n €200.000 e n €250.000

19%

Tus s e n €250.000 e n €300.000

20%

Tus s e n €300.000 e n €350.000

9%

Tus s e n €350.000 e n €500.000

17%

M e e r dan €500.000

6%

We e t ik nie t

13%

M inde r dan €360

6%

Tus s e n €360 e n €520

32%

Tus s e n €520 e n €650

25%

M e e r dan €650

8%

Nie t van toe pas s ing

7%

We e t ik nie t

22%

1-2 k am e rs

6%

3-k am e rs

26%

4-k am e rs

37%

5-k am e rs

19%

6 of m e e r k am e rs

12%

V rijs taande w oning

22%

Bungalow

4%

2-onde r-1-k apw oning

26%

Ee nge zins -, tus s e n-, hoe k w oning

40%

Bove n-, be ne de nw oning

8%

Flat / apparte m e nt, < 5 w oonlage n

19%

Flat / apparte m e nt, 5 > w oonlage n

8%

Stude nte nhuis of op k am e rs

3%

Se niore nw oning

7%

Aanle unw oning

3%

V e rzorgings huis

1%

Woning m e t be drijfs ruim te

3%

Ande rs

5%

0%

20%

40%

60%

80%

100%


44

De Enquête is gehouden voor de verlaging van de overdrachtsbelasting in juli 2011.

26


Kenmerken woning Aan de respondenten is een lijst met woningkenmerken voorgelegd, waarbij men kon aangeven in hoeverre zij deze kenmerken belangrijk vinden (figuur 5.10). De prijs van de woning en het aantal kamers zijn voor de doorstromers het meest belangrijk (respectievelijk 92% en 87% vindt deze kenmerken belangrijk). Ook de oppervlakte van de woning, het soort woning, de aanwezigheid van een tuin, de aanwezigheid van een schuur en de oppervlakte van het perceel zijn voor 60% of meer van de huishoudens belangrijke kenmerken van een volgende woning. Aanwezigheid balkon, gelijkvloersheid, aanwezigheid patio en oppervlakte balkon zien de woningzoekenden als de minst belangrijke kenmerken (minder dan 30% vindt deze kenmerken belangrijk). Figuur 5.10 Belang kenmerken van de volgende woning, doorstromers (n=277)

P rijs v a n de wo ning

6% 2%

92%

A a nt a l k a m e rs

10% 3%

87%

O ppe rv la k t e v a n de wo ning

70%

14%

A a nwe zighe id s c huur

69%

17%

G e lijk v lo e rs

10 %

53%

27%

57%

24%

19% 0%

54% 61%

13%

21%

O ppe rv la k t e ba lk o n

41%

17%

29% 26%

A a nwe zigh e id pa t io

20%

24%

22%

36%

A a nwe zigh e id ba lk o n

30%

( ze e r) be la ngrijk

14% 20%

32%

43%

A a nwe zighe id ga ra ge

16%

20%

61%

V o rm ge v ing/ a rc hit e c t uur

8%

17%

74%

A a nwe zighe id t uin

O ppe rv la k t e pe rc e e l

5%

14%

80%

S o o rt wo ning

40%

50%

ne ut ra a l

60%

70%

80%

90%

10 0 %

( ze e r) o nbe la ngrijk


Particulier- en collectief particulier opdrachtgeverschap Verhuisgeneigden met een voorkeur voor nieuwbouw, geen voorkeur of die nog geen keuze hebben gemaakt voor nieuwbouw of oudbouw is gevraagd of zij interesse hebben om zelf een woning op een eigen bouwkavel te (laten) bouwen (particulier opdrachtgeverschap). 15% van deze groep heeft interesse, 31% misschien en 50% niet. Dit betekent dat van alle verhuisgeneigden een derde (33%) (misschien) interesse heeft in particulier opdrachtgeverschap. Hoe jonger de verhuisgeneigde en hoe duurder de gewenste woning hoe groter de interesse. De interesse voor collectief particulier opdrachtgeverschap is even groot als voor particulier opdrachtgeverschap. De twijfel (percentage dat misschien interesse heeft) is hierbij wel groter. Locatie De plek waar doorstromers willen wonen is erg verschillend. 23% blijft het liefst in de eigen wijk / dorp wonen. Ede-centrum (23%), Ede-Oudzuid (17%) en Bennekom (17%) zijn vooral geliefd. 29% zou (ook) buiten Ede willen wonen (figuur 5.11). 71% zoekt alleen binnen Ede, 20% zowel binnen als buiten en 8% zoekt alleen buiten Ede naar een nieuwe woning. Hoewel de interesse voor Ede-stad het grootst is, wil in de dorpen meer dan helft van de verhuisgeneigde inwoners in hun eigen dorp blijven wonen.


27

Figuur 5.11 Gewenste locaties volgende woning, doorstromers (n=277)


Aan de verhuisgeneigden is voorgelegd wat zij zouden doen wanneer zij geen woning zouden kunnen vinden in de door hun gewenste buurt(en)/plaats(en). 37% zou in een andere buurt gaan zoeken, 28% zou in een andere woonplaats gaan zoeken en 23% zou blijven wonen in het huis waar zij nu wonen.

Kenmerken woonomgeving Welke omgevingsfactoren zijn voor doorstromers het belangrijkst bij het kiezen van een woning? Veiligheid, aanwezigheid groen en ruimte scoren het hoogst: respectievelijk 92%, 89% en 88% vindt deze kenmerken belangrijk (figuur 5.12). Bereikbaarheid per auto, parkeergelegenheid, rust, sfeer/gezelligheid, winkels voor dagelijkse boodschappen en saamhorigheid vindt 60% of meer belangrijk. Aanwezigheid van een sloot/vijver, cafés en restaurants is het minst belangrijk (door minder dan 30% als belangrijk ervaren).

28


Figuur 5.12 Belang kenmerken van woonomgeving, doorstromers (n=277)

V e ilighe id

92%

7% 1%

A a nwe zighe id gro e n

89%

8% 3%

R uim t e

88%

10% 2%

B e re ik ba a rh e id pe r a ut o

84%

P a rk e e rge le ge nhe id

79%

R us t

11%

77%

S f e e r / ge ze llighe id

17%

62%

K indv rie nde lijk he id

B a s is s c ho o l

0%

40%

35%

46%

30%

60%

25% 10 %

19%

23%

19% 9% 7%

30%

38%

37%

R e s t a ura nt s

20%

17% 25%

22%

43%

A a nwe zig he id s lo o t / v ijv e r

17%

24%

47%

L e v e ndighe id

8%

30%

51%

B e re ik ba a rh e id pe r t re in

3% 16%

23%

53%

B e re ik ba a rhe id pe r bus

4%

30%

60%

B e v o lk ings s a m e ns t e lling

11%

24%

66%

S a a m h o righe id

5%

19%

73%

W in k e ls v o o r bo o ds c ha p pe n

C afés

11%

68% 30%


40%

50%

n e ut ra a l

60%

70%

80%

90%

10 0 %

( ze e r) o nbe la ng rijk


Veluwse Poort en Enkaterrein In hoeverre is er interesse om te wonen in de nog te bouwen wijken in de Veluwse Poort en op het Enkaterrein? 27% van de verhuisgeneigden wil zowel naar de voormalige kazerneterreinen als het Enkaterrein verhuizen. 7% wil alleen naar de kazerneterreinen; en 1% alleen naar het Enkaterrein. 23% weet het nog niet en 42% heeft geen interesse. Met het stijgen van de leeftijd neemt de interesse om in de Veluwse Poort of het Enkaterrein te wonen af. Inkomen en opleidingsniveau spelen geen rol. Geïnteresseerden in de Veluwse Poort en het Enkaterrein hebben iets vaker interesse in hoogbouw-, tussen- / hoekwoningen en iets minder vaak in vrijstaande woningen dan andere verhuisgeneigden. Daarnaast zijn onder deze groep huurwoningen in de prijsklasse € 360650 en koop € 170.00 -200.000 iets vaker in trek. De verdere woonwensen wijken niet of nauwelijks af. Zorgvoorzieningen De meeste doorstromers (92%) hebben geen behoefte aan zorgvoorzieningen bij de volgende woning. Huishoudens die wel interesse behoren vaak tot de 65+-ers. 40% van de 65-plussers wil hulp bij het schoonmaken in hun volgende woning, 22% alarmbel, 17% lichamelijke verzorging, 13% verzorging van maaltijden. 48% van de 65+-ers heeft helemaal geen behoefte aan hulp. Een levensloopbestendige woning is een woning die geschikt is of eenvoudig geschikt is te maken voor bewoning tot op hoge leeftijd of voor mensen met een fysieke handicap of chronische ziekte (bijv. rolstoeltoegankelijk, aanpasbaar voor zorgverlening thuis). 17% van de verhuisgeneigden wil wel in een dergelijke woning wonen, 27% maakt het niet uit en 48% wil het niet. Onder de verhuisgeneigde 55+-ers is de is er meer interesse, 49% zou in een levensloopbestendige woning willen wonen.


29

Zoekacties Van de doorstromers heeft 61% het afgelopen half jaar iets ondernomen om een andere woning te vinden. Zoeken via internet is hierbij de meest populaire manier (figuur 5.13). Redenen waarom zij nog geen woning hebben gevonden zijn; de aangeboden woningen zijn te duur (40%), er is geen aanbod in de plaats/buurt waar men wil wonen (23%), de huidige woning is nog niet verkocht (19%) en te korte inschrijftijd bij de woningcorporatie (15%). Figuur 5.13 Zoekacties ondernomen om een nieuwe woning te vinden, doorstromers (n=177)

O p int e rne t ge zo c ht

66% 44%

R o ndge k e k e n, - ge re d e n o f - ge be ld Int e n s ie f a dv e rt e nt ie s in de k ra nt o f wo o nk ra nt ge le ze n

34%

Inge s c hre v e n bij e e n wo ningbo uwv e re nig ing

32% 24%

E e n m a k e la a r inge s c ha k e ld G e ï nf o rm e e rd na a r bo uwk a v e ls o f nie uwb o uwwo nin ge n

20%

F a m ilie e n k e nnis s e n inge s c ha k e ld

17%

A nde rs

19% 0%

10 % 2 0 % 3 0 % 4 0 % 5 0 % 6 0 % 7 0 % 8 0 % 9 0 %


5.7.2.

Starters Eigendomsverhouding en prijs Starters willen vaker huren dan kopen. 51% is opzoek naar een huurwoning, 33% naar een koopwoning, 3% maakt het niet uit en 14% weet het nog niet. Starters zijn vooral op zoek naar een goedkope woning. De huurprijs mag liggen tussen de €360 en €520 euro, een koophuis moet minder dan €170.000 kosten. Ook naar woningen tot €300.000 is vraag bij starters (figuur 5.14). Type woning Starters zoeken hun woning duidelijk binnen een bepaald type. Er is veel vraag naar een flat/appartement (55%), tussen- / hoekwoningen (31%) en studentenwoningen (27%) (figuur 5.14). Grootte van de woning Starters zijn op zoek naar een iets kleinere woning dan doorstromers. De meeste starters zijn op zoek naar een 3 kamer woning. Gemiddeld wil een starter 3,4 kamers (figuur 5.14). Bouwperiode Starters hebben veel minder vaak voorkeur voor de bouwperiode dan doorstromers. 60% maakt het niet uit of weten nog niet uit welke bouwperiode de gewenste woning moet komen. 21% van de starters heeft een voorkeur voor nieuwbouw en 20% voor een woning uit 1991 tot heden.

30


10 0 %

Figuur 5.14 Woonwensen van starters (n=88)

Huurw oning

51%

Koopw oning

33%

Huurw oning of k oopw oning

3%

We e t ik nog nie t

14%


51%

Tus s e n €170.000 e n €200.000

7%

Tus s e n €200.000 e n €250.000

6%

Tus s e n €250.000 e n €300.000

14%

Tus s e n €300.000 e n €350.000 Tus s e n €350.000 e n €500.000 M e e r dan €500.000 We e t ik nie t

23%

M inde r dan €360

14%

Tus s e n €360 e n €520

63%

Tus s e n €520 e n €650 M e e r dan €650 Nie t van toe pas s ing We e t ik nie t

23%

1-2 k am e rs

14%

3-k am e rs

42%

4-k am e rs

22%

5-k am e rs

22%

6 of m e e r k am e rs V rijs taande w oning

4%

Bungalow 2-onde r-1-k apw oning Ee nge zins -, tus s e n-, hoe k w oning

31%

Bove n-, be ne de nw oning

7%

Flat / apparte m e nt, < 5 w oonlage n

42%

Flat / apparte m e nt, 5 > w oonlage n

13%

Stude nte nhuis of op k am e rs Se niore nw oning

27% 2%

Aanle unw oning V e rzorgings huis Woning m e t be drijfs ruim te Ande rs

4%

0%

20%

40%

60%

80%

100%



31

Kenmerken woning Voor starters is de prijs, de oppervlakte van de woning, het aantal kamers en de soort woning het belangrijkste. Ten opzichte van doorstromers is een schuur, balkon en tuin minder belangrijk (figuur 5.15). Figuur 5.15 Belang kenmerken van de volgende woning, starters (n=88)

P rijs v a n de wo n ing

6% %

94%

O ppe rv la k t e v a n de wo ning

9%

87% 6%

84%

A a nt a l k a m e rs S o o rt wo n ing A a nwe zig he id s c huur

48%

A a nwe zig he id b a lk o n

47%

A a nwe zig he id t uin

29%

A a nwe zig he id g a ra ge

29%

A a nwe zigh e id pa t io

0%

10 %

42%

20%

41%

30% 61% 65%

23%

73%

18%

9%

50%

8%

10%

11%

G e lijk v lo e rs

36%

19%

38%

O p pe rv la k t e b a lk o n

30%

23%

42%

O ppe rv la k t e pe rc e e l

28%

24%

45%

V o rm ge v in g/ a rc h it e c t uur

20%

22%

14%

64%

4%

11%

30%


40%

50%

ne ut ra a l

60%

70%

80%

90%

10 0 %

( ze e r) o nb e la ngrijk


Particulier- en collectief particulier opdrachtgeverschap Starters hebben relatief weinig interesse om zelf een woning op een eigen bouwkavel te (laten) bouwen (particulier opdrachtgeverschap). 8% van starters heeft interesse in een woning gebouwd onder particulier opdrachtgeverschap en 11% heeft misschien interesse. De interesse voor collectief particulier opdrachtgeverschap is onder starters relatief groot. 19% is geïnteresseerd en 20% is misschien geïnteresseerd. Locatie Starters willen relatief vaak buiten Ede wonen, toch is het merendeel van de starters (ook) op zoek in Ede. Studie is de belangrijkste reden om (eventueel) buiten Ede te gaan wonen. 15% zoekt alleen buiten de gemeente Ede, 35% zoekt zowel binnen als buiten de gemeente Ede en 50% alleen in de gemeente Ede. Het centrum van Ede-stad, Ede-Oudzuid en Maandereng zijn onder starters het populairst. Wanneer er geen geschikte woning in de gewenste buurt/plaats is, zouden starters voor dezelfde alternatieven als doorstromers kiezen. 42% zou in een andere buurt/plaats gaan zoeken, 28% blijft wonen waar ze nu wonen en 25% zou in een andere woonplaats gaan zoeken.

32


Kenmerken woonomgeving Starters vinden net als doorstromers veiligheid en ruimte de belangrijkste omgevingsfactoren bij het kiezen van een woning (figuur 5.16). Starters vinden groen iets minder vaak belangrijk dan doorstromers, maar sfeer/gezelligheid en winkels voor de dagelijkse boodschappen juist belangrijker. Ook levendigheid wordt relatief belangrijk gevonden. Aanwezigheid van een basisschool, restaurants en een sloot/vijver zijn het minst belangrijk (door minder dan 30% als belangrijk ervaren). Figuur 5.16 Belang kenmerken van de woonomgeving, starters (n=88)

V e ilighe id

10% %

90%

R u im t e

85%

S f e e r / ge ze llighe id

84%

W ink e ls v o o r bo o ds c ha ppe n

83%

A a nwe zighe id gro e n

11%

73%

B e re ik ba a rhe id pe r a ut o

72%

Le v e ndighe id

7%

23%

32%

26%

R e s t a u ra nt s

25%

A a nwe zigh e id s lo o t / v ijv e r

15% 0%

10 %

31% 41%

27%

32%

B a s is s c ho o l

28%

19%

50%

C afés

58%

16% 38%

37% 68%

17% 20%

14%

19%

53%

K ind v rie nde lijk he id

19% 35%

7%

55%

B e re ik ba a rhe id pe r t re in

5% 8%

18%

58%

S a a m ho righe id

8%

25%

63%


18% 19%

67%


7% 13%

9%

72%

R us t

4%

12% 10%

79%


4%

30%

( ze e r) b e la ngrijk

40%

50%

ne ut ra a l

60%

70%

80%

90%

10 0 %



Veluwse Poort en Enkaterrein De interesse voor de kazerneterreinen en het Enkaterrein is bij starters (nog) groter dan bij doorstromers. 36% wil zowel naar de voormalige kazerneterreinen als het Enkaterrein verhuizen. 2% alleen naar de kazerneterreinen; en 3% alleen naar het Enkaterrein. 27% weet het nog niet en 33% heeft geen interesse. Starters met interesse voor het Enkaterrein of de Veluwse Poort vinden parkeergelegenheid en kindvriendelijkheid, belangrijker dan de gemiddelde starter (respectievelijk 93% en 68% van de starters vindt dit belangrijk). Saamhorigheid, sfeer/gezelligheid en levendigheid vinden ze juist minder belangrijk (door respectievelijk 35%, 68% en 58% belangrijk gevonden). Daarnaast zijn starters met interesse voor Veluwse Poort of het Enkaterrein relatief vaak op zoek naar een huurwoning tussen € 360 - 520 of een goedkope koopwoning (minder dan < € 170.00). Zorgvoorzieningen Onder starters is er geen behoefte aan zorgvoorzieningen of levensloopbestendigheid bij/van de volgende woning.


33

Zoekacties Bijna de helft van de starters (48%) heeft het afgelopen half jaar iets ondernomen om een woning te vinden. Het zoeken van een woning doen starters op dezelfde manier als doorstromers. Redenen waarom starters nog geen woning hebben gevonden zijn: woningen zijn te duur (50%) en er is geen aanbod in de plaats/buurt waar ze willen wonen (27%).

34


6.

RESULTATEN ENQUÊTE WONINGBEHOEFTE (BOVEN)REGIONAAL

6.1.

Inleiding In hoeverre is er behoefte vanuit de regio en de rest van Nederland om in Ede te wonen? Waarom zou men naar Ede willen verhuizen? En wat voor woonwensen hebben deze potentiële bewoners? Dit hoofdstuk beantwoordt deze vragen. Om zicht te krijgen op de bovenlokale vraag zijn panelleden woonachtig in Gelderland, Utrecht, Zuid-Holland, Noord-Holland en Flevoland benaderd. De panelleden hebben eerst de vraag gekregen of men plannen heeft de komende vijf jaar te verhuizen en of men naar Ede en/of de Veluwse Poort zou willen verhuizen. Zo zijn de potentiële bewoners van Ede geselecteerd, welke vervolgens een uitgebreide vragenlijst kregen. De resultaten van deze enquête geven vooral inzicht in de aard van de woonwensen (type gewenste woning etc.) van de mensen die eventueel naar Ede/Veluwse Poort zouden willen verhuizen. Cijfers met betrekking tot de omvang van de (boven)regionale vraag naar wonen in Ede/Veluwse Poort dienen met enige voorzichtigheid te worden behandeld.

6.2.

Verhuizen naar Ede? De meerderheid van de panelleden wil bij voorkeur binnen dezelfde woonplaats of provincie verhuizen. Iets meer dan de helft zou (misschien) in het midden van Nederland willen wonen. Bijna een tiende van de panelleden wil wel naar de gemeente Ede verhuizen; ruim een kwart misschien (tabel 6.1). Ouderen hebben relatief vaak interesse om naar Ede te verhuizen. Van de 55+ers wil 45% (misschien) naar Ede verhuizen, onder de 55 jaar ligt het percentage op 26%. Een deel hiervan betreft retourmigranten 45 .

6.3.

Interesse in de Veluwse Poort En in hoeverre is er interesse in wonen in de Veluwse Poort? Om te peilen of er interesse in dit woongebied is, is de volgende vraag gesteld. De gemeente Ede ontwikkelt een nieuw woon- en werkgebied met de volgende kenmerken:      

45

Ruim 3000 woningen en andere voorzieningen op 140 hectare Gelegen in het groen, direct grenzend aan de Veluwe Te midden van historisch militair en industrieel erfgoed Naast Intercity-station Ede-Wageningen en de voorzieningen van Ede-stad op fietsafstand Op korte afstand van Arnhem (10 min) en Utrecht (25 min) per trein Goede autobereikbaarheid (A12, A30 en A1)

personen die al eerder in de gemeente Ede hebben gewoond.

Resultaten enquête woningbehoefte (boven)regionaal

35

Figuur 6.1 Toekomstige omgeving te ontwikkelen woon- en werkgebied

Bron: gemeente Ede

Zou u in dit gebied willen wonen? 16% van de panelleden antwoordt positief. Een derde wil misschien wel naar dit gebied verhuizen. De helft van de panelleden met verhuisplannen heeft geen interesse in een gebied als de Veluwse Poort. 55+-ers zijn iets meer geïnteresseerd in de Veluwse Poort dan jongeren. Van de 55+ers wil 56% (misschien) naar een gebied als de Veluwse Poort verhuizen, onder de 55 jaar ligt het percentage op 44%.

Tabel 6.1 Percentage bovenlokale panelleden* dat naar bepaalde locatie wil verhuizen (n=636)

Midden-Nederland gemeente Ede gebied zoals de Veluwse Poort

Ja

Misschien

Nee

26%

28%

46%

9%

27%

64%

16%

33%

50%

* Het gaat hier om panelleden met een verhuiswens Bron: Enquête WBO (boven)regionaal panel, gemeente Ede 2011

6.4.

Verhuismotieven Waarom willen de verhuisgeneigde panelleden met interesse in Ede verhuizen? De volgende motieven worden vooral genoemd: werk (21%), de huidige woning is te klein (18%), de woonbuurt van de huidige woning (13%) en gezondheid en behoefte aan zorg (13%). Panelleden die naar een wijk als de Veluwse Poort zouden willen verhuizen hebben ongeveer dezelfde verhuismotieven. De meeste willen verhuizen vanwege werk (20%), omdat de huidige woning te klein is (18%) of de huidige woning juist te groot is (13%).

6.5.

Waarom Ede? En waarom willen mensen buiten de gemeente naar Ede verhuizen? De mooie omgeving is het vaakst als reden genoemd, gevolgd door bossen, groen, natuur, Veluwe en de centrale ligging. Ook voor het willen wonen in een gebied als de Veluwse Poort is de mooie omgeving het belangrijkste motief, gevolgd door de centrale ligging/bereikbaarheid (figuur 6.2). Daarnaast geven mensen aan dat het geschetste beeld goed klinkt. Redenen om niet naar Ede te willen verhuizen zijn vooral: te ver weg, werk en binding met de huidige woonplaats. Hetzelfde geldt voor Veluwse Poort.

36


Figuur 6.2 Redenen om eventueel in de Veluwse Poort te gaan wonen (n=67)*

Bron: wordle.net, Enquête WBO (boven)regionaal panel, gemeente Ede 2011

*Woorden die vaker zijn genoemd zijn groter weergegeven.

6.6.

Woonwensen Deze paragraaf beschrijft de woonwensen van panelleden die (misschien) naar Ede en/of de Veluwse Poort willen verhuizen. De woonwensen van beide groepen zijn ongeveer gelijk aan elkaar. Alleen eventuele verschillen zijn beschreven. Eigendomsverhouding en prijs De vraag naar koopwoningen is iets groter dan van huurwoningen. 42% zoekt een koopwoning en 34% een huurwoning. 19% is op zoek naar een huur of koopwoning en 6% weet het nog niet. De koopwoning mag voor de helft van de woningzoekenden niet meer dan €250.000 kosten. Huurwoningen worden vooral gezocht in de prijsklasse €360 - €520 en €520 - €650. Type woning Ongeveer een kwart wenst een tussen- / hoekwoning en ook een kwart is op zoek naar een vrijstaande woning of bungalow. 13% wil graag naar een twee-onder-één-kapwoning verhuizen en ruim 20% naar een flat/appartement. 14% zoekt specifiek een seniorenwoning of aanleunwoning. Grootte van de woning Net als de Edese woningzoekenden willen ook de bovenlokale woningzoekenden over het algemeen een woning met 4 kamers. Bouwperiode Bijna de helft van de woningzoekenden heeft de voorkeur voor een bestaande woning. Vooral woningen gebouwd tussen 1991 en heden zijn in trek: 30% heeft de voorkeur voor deze bouwperiode. De vraag naar vooroorlogse woningen is beperkt (3%). 29% wenst een nieuw te bouwen woning en een derde heeft geen voorkeur.


37

Figuur 6.3 Woonwensen panelleden met interesse in Ede en/of Veluwse Poort (eventueel naar Ede n=151, eventueel naar een wijk als de Veluwse Poort n=211)

34%

Huurwoning

42%

Koopwoning 19%

Huurwoning of koopwoning 5%

Weet ik nog niet

Eventueel verhuizen naar een wijk als de Veluwse Poort

6%

Minder dan €170.000

12%

Tussen €170.000 en €200.000

32%

Koop

Tussen €200.000 en €250.000 17%

Tussen €250.000 en €300.000 9%

Tussen €300.000 en €350.000

17%

Tussen €350.000 en €500.000 Meer dan €500.000

1% 5%

Weet ik niet

10%

Minder dan €360

45%

Tussen €360 en €520 35%

Tussen €520 en €650 8%

Meer dan €650 2%

Weet ik niet

4%

1-2 kamers

27%

3-kamers

33%

4-kamers 21%

5-kamers

15%

6 of meer kamers Huur

Eventueel verhuizen naar Ede

20%

Vrijstaande woning 3%

Bungalow

13%

2-onder-1-kapwoning

24%

Eengezins-, tussen-, hoekwoning Boven-, benedenwoning

2% 17%

Flat / appartement, < 5 woonlagen Flat / appartement, 5 > woonlagen

4% 1%

Studentenhuis of op kamers

13%

Seniorenwoning Aanleunwoning

1%

Verzorgingshuis

0%

Woning met bedrijfsruimte

1%

Anders

1%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100 %

Bron: Enquête WBO (boven)regionaal panel, gemeente Ede 2011

38


Kenmerken woning Aan de panelleden is een lijst met woningkenmerken voorgelegd, waarbij men kon aangeven in hoeverre zij deze kenmerken belangrijk vonden. Net als onder de Edese woningzoekenden is de prijs van de woning en het aantal kamers het meest belangrijk (respectievelijk 90% en 85% vindt deze kenmerken belangrijk). Ook de oppervlakte van de woning en de aanwezigheid van een schuur vindt 60% of meer van de woningzoekenden belangrijk. Oppervlakte balkon en aanwezigheid patio zien de woningzoekenden als de minst belangrijke kenmerken (minder dan 30% vindt deze kenmerken belangrijk). Figuur 6.4 Belang kenmerken van de volgende woning (n=151)

90%

Prijs van de woning

9% 1%

85%

Aantal kamers

15%

78%

Oppervlakte woning

21%

Soort woning

56%

Aanwezigheid tuin

55%

26%

Aanwezigheid garage

33%

Aanwezigheid balkon

32%

29%

0%

10%

29% 32%

52%

17%

33%

23%

Aanwezigheid patio

31%

36%

30%

Oppervlakte balkon

37%

40% 20%

9%

38%

31%

Vormgeving/ architectuur

19%

38%

40%

Gelijkvloers

11%

34%

53%

Oppervlakte perceel

30%

1% 13%

21%

66%

Aanwezigheid schuur

40%

(zeer) belangrijk

1%

37% 50%

neutraal

60%

70%

80%

90%

100%

(zeer) onbelangrijk


Particulier- en collectief particulier opdrachtgeverschap 47% van de woningzoekenden met voorkeur voor een nieuwbouwwoning heeft (misschien) belangstelling om zelf een woning op een eigen bouwkavel te (laten) bouwen (particulier opdrachtgeverschap). De vraag naar collectief particulier opdrachtgeverschap is beduidend groter: 64% heeft hier (misschien) interesse in. Locatie Naar welk type woonwijk gaat de voorkeur uit? Wonen in een dorp of het buitengebied is vooral populair: respectievelijk 33% en 30% wil naar een dergelijk woonmilieu verhuizen. Deze grote vraag naar landelijk wonen blijkt ook uit andere onderzoeken 46 . Daarnaast wil 25% naar een nieuwbouwwijk buiten het centrum en 23% naar een centrumwijk verhuizen. Kenmerken woonomgeving Van de buurtkenmerken scoren veiligheid, ruimte, aanwezigheid groen, winkels voor dagelijkse boodschappen en bereikbaarheid per auto het hoogst: respectievelijk 85%, 85%, 84%, 80% en 79% vindt deze kenmerken belangrijk. Parkeergelegenheid, rust, sfeer/gezelligheid en saamhorigheid worden tevens door 60% of meer belangrijk gevonden. De nabijheid van een basisschool, restaurants en cafés in de buurt worden als minst belangrijk ervaren (door minder dan 30% belangrijk ervaren).

46

Zie bijvoorbeeld Heins (2002), Rurale Woonmilieus in stad en land.

39

Figuur 6.5 Belang kenmerken van de buurt (n=151)

V e ilighe id

85%

13%

2%

R uim t e

85%

15%

1%

84%

A a nwe zighe id gro e n W ink e ls v o o r bo o ds c ha ppe n

80%

B e re ik ba a rhe id pe r a ut o

79%


13%

27%

B a s is s c ho o l

26%

C afés

10 %

9%

49%

21%

50%

23%

27%

18% 0%

24% 54%

30%

R e s t a ura nt s

13%

34%

38%

A a nwe zighe id s lo o t / v ijv e r

12%

37%

42%

Le v e ndighe id

8%

37%

50%

Kindv rie nde lijk he id

9%

36%

51%


5%

32%

56%

B e re ik ba a rhe id pe r t re in

47%

39% 20%

2%

23%

60%

S a a m ho righe id

6%

23%

73%


5%

16%

75%

S f e e r/ ge ze llighe id

1%

16%

78%

R us t

30%

43%

40%


3%

19%

50%

60%

ne ut ra a l

70%

80%

90%

10 0 %



Ook is gevraagd naar het belang van de nabijheid van voorzieningen in de woongemeente. De nabijheid van natuur en zorgvoorzieningen staan bovenaan: respectievelijk 70% en 60% hecht waarde aan deze voorzieningen. Recreatieve voorzieningen en werkgelegenheid worden tevens relatief gezien belangrijk gevonden (door 48% en 45% van de panelleden). Culturele- en uitgaansvoorzieningen zoals een bioscoop, podiumkunsten, cafés, musea en discotheek worden als minst belangrijk gezien (minder dan 30% vindt deze kenmerken belangrijk). Ook de aanwezigheid van een HBO/universiteit scoort relatief laag.

40


Figuur 6.6 Belang kenmerken van de woongemeente (n=151)

N a bijhe id na t uurge bie d Z o rgv o o rzie ninge n

R e s t a ura nt s

17%

M us e a

15%

H B O / U niv e rs it e it D is c o t he e k

42%

38%

36%

48%

40%

45%

48%

40%

11%

67%

28%

5% 0%

40%

39%

19%

C afés

17%

55%

21%

P o dium k uns t e n

21%

46%

32% 28%

B io s c o o p

10 %

15%

40%

45%

N a bijhe id ze e / m e e r

25%

27%

48%

R e c re a t ie v e v o o rzie ninge n

10%

30%

60%

W e rk ge le ge nhe id

6%

25%

70%

20%

30%

40%


50%

ne ut ra a l

60%

70%

80%

90%

10 0 %



Zorgvoorzieningen De meerderheid (83%) van de bovenlokale woningzoekende heeft geen behoefte aan zorgvoorzieningen bij de volgende woning. Panelleden met interesse willen vooral een schoonmaakhulp (10%) en een alarmbel/knop (4%). De interesse is een levensloopbestendige woning is ten opzichte van Edese verhuisgeneigden opvallend groot. 60% van de 55+-ers zou wel in een levensloopbestendige woning willen wonen (tegenover 49% van de Edense 55+-ers). 24% maakt het niet uit en 9% wil het niet.


41

7.

BALANS VRAAG EN AANBOD

7.1.

Inleiding In hoofdstuk 5 en 6 is de verhuisgeneigdheid in Ede en (boven)regionaal bekeken. In dit hoofdstuk wordt een eerste aanzet gedaan om de vraag af te zetten tegen het vrijkomende aanbod van woningen in Ede. Of een verhuiswens ook tot een daadwerkelijke verhuizing leidt, hangt onder andere af van het beschikbare woningaanbod. Het aanbod waar in dit hoofdstuk van uitgegaan wordt, is gebaseerd op het aantal verhuisgeneigde Edenaren die een woning achterlaten, de nieuwbouwplannen en natuurlijk verloop door overlijden. Een analyse van de totale woningvoorraad zal separaat plaatsvinden.

7.2.

Aanbod Zoals in hoofdstuk 5 beschreven is 13% van de Edese huishoudens verhuisgeneigd. Als al hun verhuiswensen in vervulling gaan, zullen 5.800 huishoudens in de komende 5 jaar verhuizen. Van de verhuisgeneigde huishoudens laat 88% een lege woning achter. Dat betekent een aanbod van ongeveer 5.000 woningen. De woningen komen verspreid over Ede vrij. De meeste woningen komen vrij in EdeOudzuid, Ede-West en Bennekom. Van de vrijkomende woningen is 32% een huur- en 68% een koopwoning. 37% van de woningen is een tussen- / hoekwoning, 36% is een gestapelde woning en 15% een vrijstaande woning. De meeste woningen komen vrij in de prijscategorie tussen de €200.000-€250.000. Nieuwbouw en sloop zorgen ook voor verandering in het woningaanbod. De komende 5 jaar worden er naar verwachting 500 nieuwe woningen per jaar in Ede gebouwd. Het aantal woningen dat in deze periode wordt gesloopt is zeer beperkt. Ten slotte komen er woningen vrij wanneer bewoners komen te overlijden. Door het overlijden van bewoners komen de komende 5 jaar ongeveer 2.000 woningen vrij.

7.3.

Vraag De vraag naar woningen komt van drie verschillende groepen: 1. Verhuisgeneigde doorstromers die een woning in Ede zoeken 2. Verhuisgeneigde starters die een woning in Ede zoeken 3. Verhuisgeneigden van buiten de gemeente Ede Zoals in hoofdstuk 5 beschreven is 13% van de Edese huishoudens verhuisgeneigd. Een deel van deze huishoudens heeft inmiddels een woning gevonden of is opzoek naar een woning buiten de gemeente Ede. Bijna 5.000 huishoudens zoeken een woning in Ede. Van de starters in Ede is een deel opzoek naar een woning buiten Ede en gaat een deel samenwonen met een ander(e) (starter). Starters zoeken de komende 5 jaar ongeveer 2.500 woningen in Ede. Het aantal vestigers is de afgelopen 10 jaar ongeveer gelijk aan het aantal Edenaren dat vertrekt. In hoofdstuk 4 is de migratie uitgebreid beschreven. Nieuwbouw heeft in het verleden duidelijk een positief effect gehad op het migratie saldo (vestigers minus vertrekkers). Met nieuwbouw in de Veluwse Poort probeert de gemeente extra aantrekkelijk te zijn voor nieuwe bewoners van buiten Ede. Uit hoofdstuk 6 blijkt dat de Veluwse Poort (boven)regionaal een grotere aantrekkingskracht heeft dan Ede in het algemeen; en dat er dus wel degelijk vraag is naar wonen in een dergelijk woonmilieu. Hoe groot de vraag precies is hangt vooral van factoren buiten de woningbehoefte af, zoals de aanwezigheid van arbeidsplaatsen in de regio, concurrentie van andere nieuwbouwwijken in de regio.


43

Verhuisgeneigde doorstromers en starters met interesse om binnen de gemeente Ede te blijven wonen, bepalen de potentiële vraag naar woningen. Verder kan migratie een positief of negatief effect hebben op de migratie.

7.4.

Verschillen in vraag en aanbod Uit de vorige paragrafen lijkt het aanbod van woningen groter dan de vraag. Maar naast de kwantiteit speelt ook de kwaliteit van het aanbod een rol bij de mogelijkheid / keuze van verhuisgeneigden om uiteindelijk te verhuizen. In de bestaande woningvoorraad (vrijkomend bij verhuizing van doorstromers) is veel aanbod in tussen- / hoekwoningen en gestapelde bouw, terwijl er meer vraag is naar vrijstaande / twee-onder-één-kap woningen. De vraag naar huurwoningen is iets groter dan het aanbod, het gaat dan vooral om woningen in het sociale huursegment. Bij de koopwoningen is duidelijk een grote vraag naar woningen tussen de €250.000-€300.000 en minder naar de segmenten in de iets lagere prijsklassen. Omdat er kwantitatief geen tekort aan woningen lijkt te zijn, kan nieuwbouw de vraag naar bestaande woningen verder laten dalen. Een andere mogelijkheid is dat nieuwbouw de doorstroming belemmert (eigenaren krijgen de huidige woning niet verkocht).

44


Colofon Uitgave November 2011 Gemeente Ede COA, afdeling Strategie & Onderzoek Opdrachtgever ROB/ONT Samenstelling en redactie David Smeets, Saskia Heins & Karin Vermeij Druk Bureau Repro en Post Oplage 100

Wonen in Ede Een onderzoek naar de Edese en (boven)regionale woningbehoefte

Recommend Documents