Manifeste lokale woningbehoefte ‘Vraag zoekt locatie’ 10-3-2015
Inleiding In de gemeentelijke Visie op Wonen en Leefbaarheid (2012) is uitgesproken dat de gemeente in principe in alle kernen ruimte wil zoeken om te bouwen, als er sprake is van een ‘manifeste lokale woningvraag’. Het thema ‘wonen’ is de laatste jaren sterk aan verandering onderhevig. Waar vroeger ‘groei’ het uitgangspunt leek te kunnen zijn in alle ontwikkelingen, lijkt die groei nu op veel plaatsen te stagneren. Zowel demografische ontwikkelingen (vergrijzing, huishoudenverdunning en ontgroening) als –mondiale- economische ontwikkelingen liggen aan deze ontwikkelingen ten grondslag. En hoewel Steenwijkerland naar verwachting de komende decennia over het geheel nog licht groeit lijkt er, in ieder geval na 2040, sprake te zijn van bevolkingsafname. Overigens kan dit sterk verschillen per kern; groei en krimp kunnen in een en dezelfde gemeente naast elkaar bestaan en plaatselijk kan er nu al sprake zijn van krimp. In zowel krimp- als groeikernen zijn de woningen waarin we later wonen, ook als we ouder worden, voor het overgrote deel al gebouwd. Omdat in de toekomst de huishoudengroei stagneert, is het van belang om, daar waar er nú nog ruimte is om woningen toe te voegen, deze te benutten om bestaande kernen te versterken. Hoe? In eerste instantie door leegstaande gebouwen te transformeren tot woningen en andere functies, door braakliggende locaties in het bebouwde gebied een functie te geven en door bestaande verouderde woongebieden te transformeren. Dat dient niet alleen de kwaliteit van vastgoed in de gemeente, maar vooral ook die van vitaliteit en leefbaarheid in de kernen. In deze notitie wordt verwoord wat er wordt bedoeld met manifeste lokale woningvraag en welke uitgangspunten daarbij worden gehanteerd. De inhoud biedt een kader voor het beoordelen van aanvragen voor het toevoegen van woningen in de kernen van Steenwijkerland en kan daarnaast worden gebruikt voor informatievoorziening aan de inwoners van Steenwijkerland.
2
1 (Manifeste) lokale woningbehoefte in Steenwijkerland Het voorzien in voldoende woningen van goede kwaliteit is een kernverantwoordelijkheid van de gemeente. Dat houdt enerzijds in dat de gemeente moet voorzien in voldoende locaties waar woningen gebouwd kunnen worden, anderzijds betekent dit ook dat negatieve gevolgen voor de bestaande woningvoorraad vermeden moeten worden. Steenwijkerland houdt rekening met een beperkte groei van het aantal huishoudens tot 2020, daarna stabilisatie van de bevolkingsontwikkeling en na 2040 krimp. De beperkte groei van de komende jaren wordt verwacht in een aantal (grotere) kernen, terwijl andere kernen met een afname van het aantal huishoudens geconfronteerd kan worden. De samenstelling van de huishoudens verandert: de huishoudens worden kleiner en ouder. Verwacht wordt dat de behoefte aan het aantal ééngezinswoningen zal afnemen. In een aantal kernen zal hierdoor overaanbod ontstaan, doordat deze woningen moeilijker worden verkocht. Andere segmenten kunnen in een krimpende woningmarkt juist onder druk komen te staan. In Steenwijkerland kunnen, met de huidige plannen, voldoende woningen worden gebouwd om in de toekomstige behoefte te kunnen voorzien. In de huidige plancapaciteit wordt uitgegaan van een woningvraag van 100-125 nieuwe woningen per jaar tot en met 2020. Deze plannen concentreren zich op een beperkt aantal (grotere) kernen. In de andere (kleinere) kernen wordt beperkt ruimte gegeven om invulling te geven aan de woningvraag. Hier moet dan echter wel sprake zijn van bijzondere/zwaarwegende omstandigheden. Steenwijkerland zet in op het versterken van de bestaande kernen en wijken. Een van de conclusies in de Visie op Wonen en Leefbaarheid is dat woningbouw niet wezenlijk bijdraagt aan de instandhouding van voorzieningen of de leefbaarheid in een kern. Sociale samenhang is veel bepalender voor leefbaarheid. Het beperkt ruimte geven aan invulling van de woningvraag in kleine kernen is er daarom op gericht om mensen die betrokken zijn bij een bepaalde kern, zo mogelijk, in de gelegenheid te stellen in die kern te blijven wonen.
Wat is een manifeste lokale woningbehoefte? Een manifeste lokale woningvraag is een vraag naar woonruimte die zich voordoet bij een natuurlijk persoon of een collectief van natuurlijke personen die op dat moment woonachtig is/zijn in een kern waar geen of nauwelijks bestaande woningen in de gewenste categorie te koop staan en geen uitgeefbare plancapaciteit beschikbaar is. Daarbij gaat het om een woning die door de initiatiefnemer(s) zelf bewoond gaat worden.’
3
2. Criteria manifeste lokale woningbehoefte Het toevoegen van woningen in kernen is maatwerk. Om op basis van de methode ‘manifeste lokale woningbehoefte’ een nieuw plan voor het toevoegen van woningen in behandeling te kunnen nemen, moet aan een aantal criteria worden voldaan: 1. De vraag moet afkomstig zijn van een natuurlijke persoon of een collectief van natuurlijke personen woonachtig in, of afkomstig uit de betreffende kern of aantoonbaar sociaal- en/of economisch verbonden aan de kern; 2. De aanvrager(s) dienen de woning zelf te gaan bewonen. Voor het toevoegen van een nieuwbouwwoning gelden aanvullende criteria: 3. Er mag geen sprake zijn van uitgeefbare plancapaciteit in de betreffende kern; 4. Door de aanvrager(s) moet worden aangetoond dat in de woonbehoefte niet redelijkerwijs op een andere wijze kan worden voorzien, zoals door: - (sloop/nieuwbouw of het transformeren van) bestaande te koop- of leegstaande woningen; - het transformeren van andere te koop- of leegstaande bebouwing. Indien is aangetoond dat er geen redelijke alternatieven voorhanden zijn als hiervoor bedoeld, kan nieuwbouw op een nu nog onbebouwde locatie worden overwogen, waarbij: - aangetoond wordt dat de nieuw te bouwen woning bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit; - er geen strijdigheid mag zijn met andere, hogere wet- en regelgeving; - de gemeente in beginsel geen risicodragende rol vervult. Voor het toevoegen van woningen door het transformeren van bestaande bebouwing geldt: 5. De aanvrager(s) dienen een plan in voor het transformeren van bestaande bebouwing, zoals het transformeren van: - bestaande te koop- of leegstaande woningen; - andere bestaande te koop- of leegstaande bebouwing. Voor het indienen van een plan voor een mantelzorgwoning geldt: 6. De aanvrager(s) dienen een plan in waarmee aan de criteria voor een mantelzorgwoning wordt voldaan1.
Planologie en ruimtelijke kwaliteit De gemeente is zeer terughoudend in het honoreren van verzoeken voor de bebouwing van open plekken. Open plekken hebben vaak een hoge landschappelijke en cultuurhistorische waarde. Mocht na een zorgvuldige afweging blijken dat er geen planologische bezwaren zijn tegen het veranderen van bestemming, dan zal nog sprake moeten zijn van een goede ruimtelijke inpassing die de streekeigenheid van de kern versterkt. De gemeente geeft inbreiding voorrang op uitbreiding, waarbij de voorkeur uitgaat naar het transformeren van bestaand vastgoed boven nieuwbouw. Het te transformeren vastgoed heeft in veel gevallen geen bestemming wonen omdat het voorheen een economische of maatschappelijke
1
Een mantelzorgwoning is sinds 1 november 2014 onder voorwaarden vergunningvrij. Huisvesting in verband met mantelzorg moet functioneel verbonden zijn met een ‘hoofdgebouw’. Het bouwvolume is maximaal 150 m2. Dit wordt ook opgenomen in de bestemmingsplannen. Indien de mantelzorg is beëindigd, moeten de eventueel aangebrachte en/of aanwezige voorzieningen die het bijbehorende bouwwerk voor bewoning geschikt maken worden verwijderd en is bewoning in het kader van mantelzorg niet meer toegestaan.
4
functie had (denk aan voormalige winkels, bedrijven, scholen of kerken). Afhankelijk van de context in de betreffende kern en tenzij er sprake is van andere wet- en regelgeving die het herbestemmen in de weg staan, kan er vaak redelijk snel overgegaan worden tot het verlenen van medewerking om de bestemming te veranderen naar wonen.
3. Proces vaststellen manifeste woningbehoefte Voor het vaststellen van de manifeste woningbehoefte worden verschillende fasen doorlopen. 1. Contactfase Uitgangspunt is dat de initiatiefnemende inwoner contact opneemt met de gemeente. Met de initiatiefnemer wordt een eerste gesprek gevoerd waarin de achtergronden van de woningvraag worden besproken (wat is de relatie met de kern, in hoeverre wordt met de aanvraag bijgedragen aan versterking van sociale samenhang en leefbaarheid in de kern?). Daarnaast wordt de woningvraag in de context van de betreffende kern wordt geplaatst (hoeveel leegstaande bebouwing is er in de betreffende kern en hoe verhoudt zich dit tot de aanvraag?). In het geval van een aanvraag voor een nieuwbouwwoning wordt in deze fase nadrukkelijk besproken in hoeverre mogelijkheden in de bestaande bebouwing (zowel sloop/nieuwbouw of transformatie van bestaande woningen of de transformatie van andere te koop- of leegstaande bebouwing) zijn onderzocht. In een tweede gesprek wordt het realiteitsgehalte van de voorgelegde opties nader besproken. 2. Analysefase Als uit de contactfase is gebleken dat er sprake is van een realistische voorkeursoptie, volgt een planologische toets. Het doel van een planologische toets is om in een vroeg stadium de haalbaarheid van transformatie dan wel woningbouw op de voorgestelde locatie aan te tonen. In deze fase kan ook nog nader onderzoek plaatsvinden door de initiatiefnemer, zoals het in de arm nemen van een onafhankelijke makelaar om na te gaan wat de mogelijkheden zijn om de betreffende locatie(s) te verwerven indien dit nog niet is gebeurd. 3. Adviesfase Op basis van de gesprekken met de initiatiefnemer en de analyse, neemt de gemeente een standpunt in. Het standpunt wordt ambtelijk verwoord en ter advisering aan de portefeuillehouder voorgelegd. Daarbij gaat het om een integraal advies, waarbij ook planologische randvoorwaarden worden geformuleerd. Daarna neemt het college een besluit waarbij, afhankelijk van de te volgen RO procedure, zal worden besloten of het advies ter kennisname of ter vaststelling aan de gemeenteraad wordt voorgelegd. 4. Overdrachtfase Indien de uitkomst van voorgaande fasen is dat de grondhouding van de gemeente ten opzichte van de plannen positief is, wordt dit in een brief vastgelegd. Vervolgens is de initiatiefnemer aan zet voor het doorlopen van de planologische- en vergunningprocedure.
5
