p2016-0012KG
16086-ABF
Woonwensen en Woningbehoefte Kenneth Gopal Kathrin Becker
p2016-0012KG
16086-ABF
Opbouw presentatie
I.
Waar komen we vandaan? Relevante ontwikkelingen in het recente verleden
II.
Waar gaan we naar toe? Blik op toekomstige woningmarkt met WoON en voorlopige uitkomsten Primos en Socrates
p2016-0012KG
pagina 2
I. Waar komen we vandaan?
p2016-0012KG
pagina 3
Waar komen we vandaan: enkele macroeconomische indicatoren
Prijsverandering bestaande koopvoorraad (CBS) 2000-2008 toename, 2009-2013 daling (niveau 2002/2003) Vanaf 2013 stijging
Hypotheekrente (5-10 jaar vast) DNB: daalt sinds 2009, in 2016 onder 3%
Nieuwbouwproductie 2000-2009: gemiddeld 70.000 per jaar 2010-2015: gemiddeld 50.000 per jaar
Werkloosheid Toename sinds 2008, vanaf 2014 daling Dalende inkomens sinds 2007, in 2013 omhoog Ook: meer zelfstandigen en meer flexwerkers p2016-0012KG
pagina 4
Waar komen we vandaan: wijzigingen beleid
Veranderingen in de huursector
EC-beleid corporaties Inkomensafhankelijke huurverhogingen Verhuurdersheffing Huursombenadering Aanpassing WWS Bevriezing liberalisatiegrens Passendheidtoets Scheiding DAEB en niet-DAEB
Veranderingen in de koopsector Afbouw renteaftrek Hypotheekrenteaftrek alleen bij aflossing Hoogte maximale hypotheekbedrag
p2016-0012KG
pagina 5
Waar komen we vandaan: demografie
Bevolking groeit steeds minder hard, huishoudensgroei blijft
Toename asielmigranten We zijn ouder geworden (2002: 38,4 jaar vs. 2015: 41,3 jaar) Kinderen blijven langer thuis wonen
p2016-0012KG
pagina 6
II. Waar gaan we naar toe? Van “Wonen in ongewone tijden” naar “Wonen in beweging”
p2016-0012KG
pagina 7
Belangrijkste conclusies (alvast)
WoON 2015 Daling aantal verhuizingen Toegenomen verhuiswensen Vooral koopsector en geliberaliseerde huursegment meer in trek
Kwantitatieve behoefteraming (demografie - Primos) Bevolking neemt toe door asielmigratie Huishoudensgroei is bescheiden Uitbreidingsbehoefte 2015-2030: jaarlijks 50 duizend woningen
Kwalitatieve behoefteraming (woningmarkt - Socrates) Tot 2020 neemt spanning op de markt toe, daarna verlichting Koopsector en geliberaliseerd segment heeft potentie Gedrag verhuurders van belang
p2016-0012KG
pagina 8
WoON 2015: gerealiseerde verhuisbewegingen
Daling aantal verhuizingen: 77.000 minder (2012), 300.000 minder (2009)
Starters vinden hun weg Doorstromers naar koop: eigenaren met woning en huurders in onzekerheid
p2016-0012KG
pagina 9
WoON 2015: verhuismotieven
Verhuismotieven achter gerealiseerde verhuizingen Vergelijkbaar met 2012 Verschillend per groep (verhuisbeweging)
Starters: zelfstandigheid of samenwonen
Semi-starters: beëindiging relatie
Doorstromers (zowel koop als huur): woning of woonomgeving Minder ‘urgent’; verhuizing makkelijker uit te stellen
p2016-0012KG
pagina 10
WoON 2015: verhuisstromen
2009
van
naar
van
2015
naar
Gedaald: verhuizingen vanuit koop Gedaald: verhuizingen naar huur onder aftopping en (dure) koop Gestegen: verhuizingen naar huur boven aftopping en goedkope koop
p2016-0012KG
pagina 11
WoON 2015: verhuiswensen
Verhuisgeneigdheid is flink toegenomen, maar wel veel twijfelaars Twijfel over verhuiswens: 59% eventueel/misschien Twijfel over termijn: 40% weet het niet Twijfel over voorkeuren: 25% weet het niet
2009
2012
2015
Verhuisgeneigd
2,14 miljoen
2,46 miljoen
3,22 miljoen
In de markt
1,06 miljoen
1,11 miljoen
1,28 miljoen
‘Serieuze’ vragers in de markt minder hard gegroeid
p2016-0012KG
pagina 12
WoON 2015: vragers in de markt
Toename tussen 2009-2015; vooral bij doorstroom (vanuit koop)
Toename van de vraag vooral gericht op koop
p2016-0012KG
pagina 13
WoON 2015: voorkeuren
Verschuivingen binnen prijsklassen Toename vraag goedkope koop en geliberaliseerde huur Afname vraag dure koop en huur tot aftoppingsgrens
p2016-0012KG
pagina 14
WoON 2015: vraag en ‘vrijkomend’ aanbod
Potentiele vraag is groter dan potentieel aanbod, vooral bij: Middeldure en dure koop Huur boven aftoppings- en boven liberalisatiegrens
p2016-0012KG
pagina 15
WoON 2015: spanningsindicator
Verschil vraag en vrijkomend aanbod t.o.v. totale voorraad Toename spanning in dure koop en huur boven liberalisatiegrens Ontspanning bij goedkope koop en huur tussen aftoppings- en liberalisatiegrens
p2016-0012KG
pagina 16
Pauze
p2016-0012KG
pagina 17
Primos: het model
Primos: prognose van bevolking en huishoudens tot 2050
CBS:
Nationale Prognose Aantal personen en huishoudens Geboorte en sterfte Lange en korte afstandsmigratie Huishoudensovergangen
WoON: inzicht in urgente (semi-)starters en woningverlaters
Bouwprogramma Verwachtingen nieuwbouw en onttrekking: o.a. na inventarisatie bij provincies Gemiddeld: bijna 50 duizend per jaar → 60 duizend tot 2020, daarna 40 duizend
p2016-0012KG
pagina 18
Primos: bevolkingsontwikkeling tot 2030
Jaarlijks wordt Primos gekoppeld aan Nationale Prognose CBS Primos 2015: CBS Bevolkingsprognose 2014-2060 Primos 2016: CBS Kernprognose 2015-2060
p2016-0012KG
pagina 19
Primos: veronderstelling asielmigratie
Immigratie omhoog bijgesteld vanwege stroom uit Syrie en Eritrea
Ca. 170.000 personen meer tussen 2015-2021 → ca. 65.000 huishoudens
p2016-0012KG
pagina 20
Primos: huishoudensontwikkeling tot 2030
Ondanks ‘impuls’ vanuit asielstroom: huishoudensontwikkeling bescheiden
Tussen 2002-2012 is gemiddelde leeftijd uit-huis-gaan half jaar toegenomen Apollo 2015: sociaal leenstelsel versterkt dit effect
p2016-0012KG
pagina 21
Primos: groei (%) huishoudens 2015-2030
p2016-0012KG
pagina 22
Primos: woningbehoefteraming
Woningbehoefte is een optelsom van factoren:
Aantal huishoudens + Urgente (semi-)starters - Urgente woningverlaters - Vrijwilligers in niet-woning
2015: 7.502 duizend 2030: 8.277 duizend Toename 2015-2030: 775 duizend
Gemiddeld: ruim 50 duizend per jaar → 70 duizend tot 2020, daarna 40 duizend
p2016-0012KG
pagina 23
Socrates: het model
Afstemming vraag en aanbod op de woningmarkt door ‘optimale’ invulling nieuwbouw
Tijdens simulatie van woningmarktdynamiek wordt rekening gehouden met:
Demografie (Primos) Woonvoorkeuren (WoON) Ontwikkeling woningvoorraad Economische groei: ingekleurd door raming CPB en WLO (3 varianten) Beleidsontwikkelingen: gedrag verhuurders (2 varianten)
Scenario Midden Voortvarend: Middenvariant economische groei en voortvarend huurbeleid Meer harmonisatie, boven inflatoir huurbeleid, ‘doorgroei’ naar geliberaliseerde huur
p2016-0012KG
pagina 24
Socrates: uitkomst mutaties woningvoorraad
Afname goedkope huur; toename boven aftopping en liberalisatiegrens Toename koopsector in geheel; in goedkopere segment door verkoop huur
Nieuwbouw: 17% gereguleerde huur, 12% vrije huur, 71% koop
p2016-0012KG
pagina 25
Socrates: indicator van ‘kwalitatieve spanning’
Kwalitatieve druk: ‘onbeantwoorde’ vraag t.o.v. voorraad
Geliberaliseerd segment relatief klein, dus snel bediend Gereguleerd segment: meer verhuizingen, meer zoekers
p2016-0012KG
pagina 26
Socrates: ‘spanning’ gereguleerde huurvoorraad
p2016-0012KG
pagina 27
De opgave voor de komende jaren
Tekens van economisch herstel
Toename bevolking en huishoudens wordt bepaald door buitenlandse migratie Later uit huis gaande jongeren leidt tot minder huishoudens Huishoudensgroei tot 2025, daarna afvlakking
Gelet op bouwproductie: op korte termijn extra druk op de woningmarkt, na 2020 minder
Asiel huishoudens zijn aangewezen op betaalbare huisvesting Tegelijk meer vraag naar geliberaliseerde huur en koop Samen: een uitdaging op meerdere fronten
p2016-0012KG
pagina 28
Vragen?
[email protected]
p2016-0012KG
pagina 29
p2016-0012KG
16086-ABF
