Woonwensen senioren en aanbod van complexen

Woonwensen senioren en aanbod van complexen

Onderzoekcentrum Drechtsteden drs. J.M.A. Schalk drs. G.J. van Woerden juni 2008

Colofon Opdrachtgever Tekst Drukwerk Informatie

Woonbron, Interstede en Progrez Onderzoekcentrum Drechtsteden Stadsdrukkerij Dordrecht GR Drechtsteden Onderzoekcentrum Drechtsteden Postbus 619 3300 AP Dordrecht 078 – 639 89 69 www.onderzoekcentrumdrechtsteden.nl

Inhoud Samenvatting .......................................................................................5 1 Inleiding....................................................................................... 11 1.1 Aanleiding en doel...................................................................... 11 1.2 Vraagstelling ............................................................................. 11 1.3 Opzet ....................................................................................... 11 1.4 Leeswijzer................................................................................. 12 2 Woningvraag van senioren ............................................................. 13 2.1 Kenmerken 55-plushuishoudens ................................................... 13 2.2 Woonduur................................................................................. 14 2.3 Verhuizingen ............................................................................. 15 2.4 Woonvoorkeuren........................................................................ 16 2.5 Woningbehoefte senioren met fysieke beperkingen. ........................ 20 2.6 Toekomstige trends.................................................................... 21 3 Woningaanbod voor senioren.......................................................... 25 3.1. Kenmerken voorraad.................................................................. 25 3.2 Verhuringen aan senioren ............................................................ 26 3.3 Weigeringen .............................................................................. 27 4 Vergelijking complexen .................................................................. 29 4.1 Overzicht complexen .................................................................. 29 4.2 Definitie verhuurbaarheid ............................................................ 30 4.3 Complexen Progrez en Interstede ................................................. 31 4.3 Complexen Woonbron ................................................................ 33 4.5 Samenvatting verhuurbaarheid ..................................................... 34 4.6 Woonomgeving.......................................................................... 36 5 Vergelijking vraag en aanbod in de toekomst .................................... 39 5.1 Huishoudenprognose .................................................................. 39 5.2 Toekomstige vraag en aanbod ..................................................... 40 5.3 Toekomstige vraag en aanbod vergeleken ..................................... 42 6 Informatievoorziening .................................................................... 45 6.1 Informatie woningen voor senioren ............................................... 45 Bijlage 1 Bronnen bij hoofdstuk 2 Bijlage 2 Kenmerken en verhuurbaarheid gelabelde woningen senioren

Samenvatting Drie corporaties met woningen in Dordrecht en Zwijndrecht wensen meer informatie over de woningvraag van en het woningaanbod voor senioren in de leeftijd van 55 jaar en ouder. Zij willen weten in hoeverre het aanbod voldoende aansluit bij de behoefte van senioren nu en in de toekomst. Het Onderzoekcentrum Drechtsteden (OCD) heeft dit onderzoek uitgevoerd. In deze samenvatting zetten we de belangrijkste resultaten uit het onderzoek op een rij. In het onderzoek staan vijf vragen centraal: 1. 2. 3. 4. 5.

Hoe Hoe Hoe Hoe Hoe

ziet de woningvraag van senioren nu en in de toekomst eruit? ziet het huidige aanbod aan woningen voor hen eruit? is de verhuurbaarheid van complexen voor senioren? verhouden vraag en aanbod zich in de toekomst? is de informatievoorziening over het aanbod?

De vragen zijn beantwoord door een analyse van bestaande rapporten, literatuur en onderzoeksbestanden. Het betreft ondermeer het Woonbelevingsonderzoek (Smart Agent) en twee bestanden van ingeschreven woningzoekenden en aangeboden woningen (Woonkeus en Woonbron). Onder senioren verstaan we in dit onderzoek huishoudens in de leeftijdsgroep 55 jaar en ouder.

Woningvraag van senioren Huidige senioren Senioren verhuizen niet vaak. Als men verhuist, dan blijkt tweederde deel van de senioren naar een huurwoning en eenderde naar een koopwoning te verhuizen. De koopwoning is aantrekkelijk voor senioren van 55-64 jaar. De meeste verhuizingen vinden plaats naar een appartement met lift. Uit woonwensenonderzoek blijkt ook dat de meeste senioren een appartement met lift wensen. De keuze voor een appartement hangt echter ook samen met het gebrek aan aanbod van grondgebonden woningen. Want als er aanbod is aan geschikte grondgebonden woningen, dan verhuist men zeker ook daarheen. Voor ouderen spelen in hun keuze mee: het woningtype, de woninggrootte, de voorzieningen en de snelle beschikbaarheid (dat laatste althans in Dordrecht). Naarmate men ouder wordt, kiest een toenemend aandeel voor een serviceflat of aanleunwoning (seniorenwoning met voorzieningen). Met het Woonbelevingsonderzoek dat in 2006 in de regio Drechtsteden is gehouden is nagegaan tot welke leefstijl senioren behoren en hoe wensen per leefstijl verschilt. De helft van de senioren valt onder de zogenaamde ‘groene’ leefstijl, gekenmerkt door geborgenheid en zekerheid. De ‘groene’ consument woont het liefst in een gewone nieuwbouwwijk of in een comfortabel (senioren) appartement in de buurt van voorzieningen. Het ‘comfortabel gelijkvloers wonen’ past het best bij deze ‘groene’ leefstijl: een degelijk appartement met een ruim terras of balkon en een eigen parkeervoorziening. Extraatjes zijn hoogwaardige locatiekwaliteiten zoals het wonen aan een rivier of een gemeenschappelijke binnentuin.

Woonwensen senioren en aanbod complexen

5

Toekomstige senioren Het aantal en aandeel senioren zal in de toekomst flink toenemen. Van de huishoudens in Zwijndrecht is nu 45% 55 jaar of ouder. Naar verwachting neemt dit toe tot 60% in 2030. Dordrecht is minder vergrijst. Hier is nu 38% van de huishoudens 55-plus en dit zal toenemen tot 50% in 2030. De vraag van toekomstige senioren is divers. De vraag van toekomstige senioren is op een aantal punten anders dan de gemiddelde vraag van de huidige senioren. Uit de onderzochte literatuur blijken de belangrijkste veranderingen in de vraag: •

•

•

•

• •

ouder wordende eigenaren-bewoners zijn steeds minder bereid om van een koop- naar een huurwoning te verhuizen. Als ze vanwege (naderende) hulpbehoevendheid willen verhuizen, kunnen ze bovendien in toenemende mate terecht in woonzorgarrangementen in de koopsector; zorgbehoefte is een verschijnsel dat vooral personen in de ‘vierde levensfase’ kenmerkt, de 75-plussers. Tijdens de ‘derde levensfase’ (5575) hebben mensen eerder een woningmarktprobleem dan een zorgprobleem. Het vinden van een geschikte woning, die vooral veiligheid biedt, is belangrijker dan de zorgvoorziening; er is een toename van senioren met een middelbaar en hoger onderwijsniveau. Daar hangt mee samen dat er een toename is van het aandeel senioren met een midden en hoger inkomensniveau en een toename van het aandeel met een rijbewijs. Dit heeft gevolgen voor de woningvraag en behoefte aan voorzieningen bij de woning (bijvoorbeeld parkeergelegenheid). de diversiteit in leefstijlen en daarmee woonvoorkeuren en behoefte wordt groter. Afhankelijk van leefstijl, leeftijd en zorgvraag is er behoefte aan verhuizen naar een rustig woonmilieu in een seniorencomplex of blijven wonen in een levensloopbestendige of levensloopbestendig gemaakte woning; mede doordat meer senioren al in een koopwoning wonen is er een toename van het eigen woningbezit onder senioren; door de vergrijzing neemt het aantal huishoudens met senioren toe. Een groter deel van hen zal echter in de koopsector (blijven) wonen. De toename van de vraag naar gelabelde huurwoningen in de toekomst is dan minder groot dan alleen op basis van de ontwikkeling van het aantal huishoudens voorspeld wordt: het marktaandeel voor de gelabelde corporatiewoning neemt af. En de behoefte aan koopwoningen zal toenemen. Dit laatste hangt ook samen met de vooral in Dordrecht verwachte realisatie van nieuwbouw van nultrede-woningen in de koopsector. In de koopsector wenst men een comfortabel huis, niet te groot, maar ook niet te klein qua kamers en woonoppervlakte

Woningaanbod voor senioren Voorraad en jaarlijkse verhuringen De drie corporaties verhuren in Dordrecht en Zwijndrecht ongeveer 20.000 woningen. Daarvan zijn er 3.781 voor senioren gelabeld. Dat is 19% van hun woningen. Bij Interstede is dit aandeel veel hoger (in Dordrecht 38%), bij Woonbron veel lager (9%) en bij Progrez gemiddeld (19%). In Zwijndrecht is het aandeel gelabelde woningen lager, bij Progrez namelijk 15% en bij Interstede 28%. Overigens zijn de gelabelde woningen van Forta (Zwijndrecht) buiten het onderzoek gebleven.

6


In Dordrecht waren er in 2006 ongeveer 260 toewijzingen aan senioren en in Zwijndrecht ongeveer 150. Voor eenderde gaat het om doorstromers die voorheen ook al bij een corporatie zoals Progrez of Interstede huurden. Daarmee hebben corporaties nu een redelijk groot marktaandeel op de seniorenmarkt. Weigeringen In Dordrecht is in 2006 63% en in Zwijndrecht 57% verhuurd via één aanbieding. De overigen weigerden één of meer aanbiedingen. In Dordrecht waren 83 weigeraars goed voor 211 weigeringen. In Zwijndrecht zorgden 65 weigeraars voor 190 weigeringen. Een weigeraar kwam gemiddeld drie keer terug op de corporatie agenda. En globaal gezegd staat tegenover ieder verhuurde woning een geweigerde woning. Anders gezegd: Er moet rekening mee worden gehouden, dat naast een verhuurde woning ook een geweigerde woning werk met zich meebrengt. Een klein deel van de woningen (6-10%) heeft meer dan één leegstandsmaand. Weigeringen zijn voor een deel ook het gevolg van een goed overwogen keuze van de consument.

Verhuurbaarheid van complexen Hierboven is al ingegaan op het aandeel gelabelde woningen dat verhuurd is via één aanbieding en het aantal weigeringen en leegstandsmaanden. Gezien die cijfers is de verhuurbaarheid in het seniorensegment in het algemeen redelijk tot goed te noemen. Maar dat is een gemiddelde. Het is nu vooral welke complexen relatief gemakkelijk en welke relatief moeilijk verhuurbaar zijn? Voor 58 gelabelde complexen is de verhuurbaarheid bepaald. Daarbij is een driedeling gemaakt tussen moeilijk verhuurbaar, gemakkelijk verhuurbaar en gemiddeld verhuurbaar. Deze indeling is gebaseerd op de gemiddelde verhuurbaarheid van alle complexen. Er zijn 16 complexen die (deels) moeilijk verhuurbaar zijn. Het gaat vooral om complexen in het Centrum van Dordrecht of in Crabbehof, deels met twee kamers en/of één “toegankelijkheids” ster1. Het betreft complexen met relatief geringe aantallen woningen (8 complexen met minder dan 35 woningen). Ook zijn er 17 complexen die (deels) relatief goed verhuurbaar zijn. Het gaat om complexen in Stadspolders en enkele grote complexen in Sterrenburg. In Dordrecht zijn het vooral complexen met drie kamers en deels met drie of vier sterren. In Zwijndrecht hebben de goed verhuurbare complexen één ster of zijn van het type eengezinswoning. Qua type blijken zowel de galerijflat als corridorflat tot deze beste categorie te behoren. Er is geen verband gevonden tussen gemiddelde huurprijs en verhuurbaarheid. Wel tussen geschiktheid en verhuurbaarheid: complexen met drie/vier sterren zijn namelijk over het algemeen goed verhuurbaar. Ook is er een verband tussen ligging (wijk) en verhuurbaarheid. Er zijn verschillen in de beoordeling van de wijken.

1 Het aantal sterren geeft aan hoe geschikt een woning in een wooncomplex is voor mensen die minder goed ter been zijn. Hoe minder sterren, hoe minder toegankelijk een woning voor iemand met beperking in de mobiliteit is. Een woning met één ster is zonder trappen te bereiken, maar niet speciaal geschikt voor iemand met rollator/rolstoel. Een woning met twee sterren is toegankelijk voor iemand in een rollator. Waar de woning rollator geschikt is en het wooncomplex toegankelijk is met een rolstoel, krijgt dit drie sterren. Vier sterren geldt voor woningen en wooncomplexen die geschikt zijn (te maken) voor mensen in een rolstoel.


7

Zo worden de voorzieningen voor ouderen in de Binnenstad, Noordflank en Oud- en Nieuw-Krispijn in Dordrecht en die in het Centrum en Kort Ambacht in Zwijndrecht minder dan gemiddeld beoordeeld. Opvallend is dan wel dat de woonomgeving in Crabbehof door senioren beter dan gemiddeld wordt beoordeeld, terwijl hier toch vier relatief moeilijk verhuurbare complexen liggen.

Vergelijking vraag en aanbod in de toekomst Het OCD heeft een voorspelling gemaakt van het aantal senioren dat een gelabelde woning wenst te bewonen. Bij deze voorspelling is gebruik gemaakt van de volgende gegevens: • • • •

het aantal huishoudens; een gemiddelde mutatiegraad voor senioren per jaar; het marktaandeel voor een huurwoning van een corporatie; dit marktaandeel is per leeftijdsgroep afzonderlijk berekend.

De berekende vraag over het jaar 2006 betreft in Dordrecht 396 gelabelde huurwoningen van corporaties per jaar en in Zwijndrecht 145 woningen. In 2006 lag het aantal vrijgekomen woningen voor Dordrecht op 233 en in Zwijndrecht op 58. Uit vergelijking tussen deze vraag en aanbod wordt geconcludeerd dat er op dit moment zowel in Dordrecht als in Zwijndrecht minder gelabelde woningen per jaar aangeboden, dan waar op grond van de berekening vraag naar is en afgezet zou kunnen worden. Naar verwachting zal het marktaandeel voor de corporatiesector afnemen, omdat het gemiddelde opleidings- en inkomensniveau en het aandeel eigen woningbezit van toekomstige ouderen hoger zal zijn dan nu het geval is. Toch zal de toekomstige vraag toenemen. Het aantal huishoudens van 55 jaar en ouder in 2030 neemt immers toe. In de toekomst zal er dus een duidelijke vraag blijven naar huurwoningen voor senioren. Het aanbod bestaat uit de bestaande gelabelde woningen voor senioren, nieuwbouw en mogelijk woningen die tegen die tijd voor senioren gelabeld worden of zo verbeterd worden dat ze voor senioren geschikt zijn. Volgens het Jaarplan 2007 worden in de periode 2005-2030 in Dordrecht en Zwijndrecht samen nog ongeveer 500 nieuwe nultrede-woningen in de huursector voor senioren voorzien en daarmee zal het aanbod aan gelabelde huurwoningen met 13% toenemen. In de afgelopen drie jaar zijn hiervan al ongeveer 100 woningen opgeleverd vanwege de herstructurering in Dordtwest.

De informatievoorziening over het aanbod In de jaarverslagen van de Klachtencommissie en de Regionale Voorrangscommissie, het jaarverslag van Woonkeus of van het POL-model komt de informatievoorziening slechts in het algemeen en summier aan de orde. Deze bestaande rapportages geven onvoldoende antwoord op de vraag hoe onder senioren de bekendheid van woonmogelijkheden is dan wel welke informatiebronnen senioren gebruiken.

8


Conclusies De conclusies uit het onderzoek op een rij: •

Op grond van het marktaandeel voor gelabelde huurwoningen van corporaties zouden alle 3.781 gelabelde woningen goed verhuurbaar zijn. Er is jaarlijks meer vraag dan aanbod te verwachten.

•

Desalniettemin zijn diverse gelabelde complexen minder goed verhuurbaar. Senioren vinden de kwaliteit van de woning (klein, weinig geschikt) of woonomgeving (ligging) relatief weinig aantrekkelijk. Voor senioren in de toekomst worden de keuzemogelijkheden groter en de behoefte diverser. De seniorenmarkt wordt kritischer. Het marktaandeel voor gelabelde huurwoningen van corporaties neemt af. Het is daarom belangrijk oog te houden voor de kwaliteit en marktgerichtheid van de gelabelde complexen.

•

•

Toch is er ruimte voor uitbreiding van het aantal gelabelde huurwoningen van corporaties omdat het aantal huishoudens met senioren in de toekomst flink toeneemt. Het programma van 500 nieuwe te labelen nultrede-woningen voor senioren in de huursector tussen nu en 2030 is naar verwachting aan de lage kant.


9

10


1

Inleiding

Op verzoek van drie woningcorporaties heeft het Onderzoekcentrum Drechtsteden (OCD) onderzoek gedaan naar de woonwensen van senioren en het aanbod van complexen in Dordrecht en Zwijndrecht nu en in de toekomst. Hierbij hebben we gebruik gemaakt van bestaande gegevens en informatie. In deze rapportage presenteren we de resultaten van dit onderzoek.

1.1 Aanleiding en doel Drie corporaties met woningen in Dordrecht en Zwijndrecht (Woonbron, Progrez en Interstede) hebben in 2005 en 2006 ondervonden dat sommige complexen voor 55-plussers minder goed verhuren en door hen aangeboden woningen relatief veel geweigerd worden. Voor andere complexen verloopt de verhuur wel goed. Gezien de veroudering van de bevolking is een toename van behoefte aan woningen voor senioren in het algemeen te verwachten. De vraag van toekomstige senioren kan echter anders zijn dan de huidige vraag. De corporaties wensen tegen deze achtergrond meer informatie over de behoefte van senioren van 55 jaar en ouder. In hoeverre is de vraag naar woningen urgent en sluit het aanbod voldoende aan bij de behoefte van senioren? Het OCD heeft opdracht gekregen om hier onderzoek naar te doen. Dit onderzoek richt zich op ouderen in de gemeente Dordrecht en Zwijndrecht en zoomt in op complexen van Woonbron, Progrez en Interstede.

1.2 Vraagstelling In het onderzoek staan de volgende vragen centraal: 1. 2. 3. 4. 5.

Hoe Hoe Hoe Hoe Hoe

ziet de woningvraag van senioren nu en in de toekomst eruit? ziet het huidige aanbod aan woningen voor hen eruit? is de verhuurbaarheid van complexen voor senioren? verhouden vraag en aanbod zich in de toekomst? is de informatievoorziening over het aanbod?

1.3 Opzet De vragen worden beantwoord door een analyse van bestaande rapporten, literatuur en onderzoeksbestanden. Het betreft ondermeer het Woonbelevingsonderzoek (Smart Agent) en twee bestanden van ingeschreven woningzoekenden en aangeboden woningen (Woonkeus en Woonbron). Het Woonbelevingsonderzoek geeft inzicht in de woonwensen van verhuisgeneigde senioren in de regio in het algemeen en de Dordtse senioren in het bijzonder. De basisbestanden van Woonkeus en Woonbron bevatten gegevens van de ingeschreven woningzoekenden, gegevens van de ingestuurde reacties/lotingen en gegevens over de weigeringen en gegevens over aangeboden woningen en toewijzingen.2 Ook het onderzoek naar de evaluatie van het woonruimteverdelingssysteem en het Jaaroverzicht van Woonkeus worden hierbij betrokken. 2

Meer dan de helft van de woningzoekenden schrijft zich in als voorzorg en is eigenlijk niet actief op zoek naar een woning. Voor senioren geldt dit waarschijnlijk nog sterker.


11

Ook zijn resultaten uit het Verhuisonderzoek Drechtsteden meegenomen. Hierbij is ingezoomd op verhuizingen van ouderen naar en uit Dordrecht en Zwijndrecht. Via deze bestanden zijn ook gegevens verkregen t.b.v. criteria waarmee we complexen kunnen vergelijken. De criteria zijn: het aantal punten per complex, de mutatiegraad, het aantal reacties op een vrijgekomen woning, het aantal weigeringen en weigeringsredenen. Per complex maken we een analyse van de verhuurbaarheid. Zo nodig zijn aanvullende gegevens bij de corporaties opgevraagd. De bestaande rapportages en bronnen geven een voldoende beeld van vraag, aanbod en verhuurbaarheid. Alleen over de informatievoorziening bleek weinig bestaand materiaal bekend. Deze vraag is daardoor slechts beperkt beantwoord.

1.4 Leeswijzer In dit rapport gaan we in hoofdstuk 2 eerst in op de woningvraag van senioren, waarbij we aandacht besteden aan huidige woonwensen en toekomstige ontwikkelingen die van belang zijn voor de woonvraag. In hoofdstuk 3 behandelen we het woningaanbod en in hoofdstuk 4 vergelijken we de verhuurbaarheid van wooncomplexen. Hoofdstuk 5 beschrijft een vergelijking van de woningvraag en het woningaanbod in de toekomst. We besluiten het rapport met een korte beschouwing over de informatievoorziening voor senioren op het terrein van wonen. Voorin het rapport is een samenvatting opgenomen met de belangrijkste resultaten en conclusies.

12


2

Woningvraag van senioren

In dit hoofdstuk geven we een schets van het aantal en de kenmerken van de 55-plushuishoudens. We gaan in op de wensen van de 55-plushuishoudens qua woning, woonomgeving en welzijns- en zorgvoorzieningen. Hebben senioren een verhuiswens en in hoeverre is deze urgent? Daartoe bekijken we de woonduur en verhuizingen van senioren. Ook gaan we in op de verschillen in wensen tussen verschillende groepen senioren bijvoorbeeld leeftijdsgroepen (55-64 jaar, 65-74 en 75 jaar en ouder) en inkomensgroepen.

2.1 Kenmerken 55-plushuishoudens In Dordrecht is 40% van de huishoudens te categoriseren als een 55plushousjhuden In Zwijndrecht is dat 46%. Er zijn twee verklaringen voor dit hoge aandeel. Ten eerste behoort de na-oorlogse geboortegolf nu tot de leeftijdscategorie 55-64 jaar. Zoals te zien is in de tabel is juist het aantal 55-64 jarigen hoog. Een tweede verklaring is het hoge aandeel alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens onder ouderen. Onder de leeftijdscategorie 75 jaar en ouder en 65-74 jarigen is het aandeel alleenstaande zelfstandig wonende huishoudens relatief hoog (zie tabel 2.1 en figuur 2.1). Tabel 2.1 Aantal oudere huishoudens in Dordrecht en Zwijndrecht gemeente 55-64 jaar 65-74 jaar 75+ totaal Dordrecht 8.787 5.917 5.849 50.759 Dordt-Centrum 2.523 1.442 1.495 14.642 Dordt-West 2.095 1.606 1.754 14.115 Dordt-Oost 4.169 2.869 2.600 22.002 Zwijndrecht 3.519 2.633 2.482 18.911 Bron: Ouderenmonitor 2006 en Woonmonitor Drechtsteden 2007

aandeel 55+ 40% 37% 39% 44% 46%

Ffiguur 2.1 Huishoudensamenstelling Dordrecht 100%

5%

1% 12%

19% 38%

80% 56%

55%

60%

gezin samen

63%

alleen

40% 61% 20%

39%

33%

18% 0% 55-64 jaar


65-74 jaar

75 jaar en o uder

gemiddeld 55+

13

2.2 Woonduur In figuur 2.2a en 2.2b staat per leeftijd (van het hoofd van het huishouden) het aandeel huishoudens dat binnen één jaar verhuisd is ten opzichte van het totaal aantal huishoudens. De woonduur van dat huishouden is dus korter dan één jaar. Voor Dordrecht en Zwijndrecht zijn de gegevens vergelijkbaar. Tot de leeftijd van 30 jaar wordt veel verhuisd. Daarna vlakt dit meer af, hoewel ook tot de leeftijd van 40 jaar nog steeds ongeveer 10% van de huishoudens binnen één jaar is verhuisd. Onder senioren is een veel kleiner aandeel verhuisd. Het gaat om ongeveer 5% van de huishoudens. Figuur 2.2a Aandeel huishoudens in Dordrecht met woonduur van één jaar of korter

90

aandeel verhuisd

80 70 60 50 40 30 20 10 0 1

8

15

22

29

36

43

50

57

64

71

78

85

92

99

leeftijd Bron: GBA, Dordrecht

Figuur 2.2b Aandeel huishoudens in Zwijndrecht met woonduur van één jaar of korter

90

aandeel verhuisd

80 70 60 50 40 30 20 10 0 1

9

17

25

33

41

49

57

65

73

81

89

97 105

leeftijd Bron: GBA, Zwijndrecht

14


2.3 Verhuizingen Uit het verhuisonderzoek Drechtsteden is af te leiden dat in 2005/2006 gemiddeld 1.390 seniorhuishoudens binnen, naar of vanuit Dordrecht verhuisd zijn. In Zwijndrecht gaat het om: 528 huishoudens. De gegevens van het GBA m.b.t. woonduur wijzen uit dat in Dordrecht 841 seniorhuishoudens een woonduur korter dan één jaar hebben, in Zwijndrecht zijn dat 320 huishoudens. Het gebruik van verschillende bronnen leidt tot verschillende uitkomsten. Voor deze verschillen zijn meerdere redenen denkbaar. Zo is het verhuisonderzoek een steekproefonderzoek onder verhuisde huishoudens. De gegevens van ongeveer 10% van de verhuisden zijn opgehoogd naar het totaal. Ten tweede zijn er ook verhuizingen naar buiten Dordrecht, die in de woonduur niet meegerekend zijn. Ook huishoudens die tweemaal binnen een jaar verhuisd zijn, komen in de woonduur niet tot uiting. De mutatiegraad onder senioren is weergegeven in tabel 2. De mutatiegraad van senioren is lager dan gemiddeld. Dat geldt iets meer voor de 55-64jarigen en vooral de 75-plussers. De 55-64-jarigen staan aan het begin van de overweging om de verhuisstap te maken. Blijkbaar heeft nog maar een deel die stap gemaakt. Gemiddeld verhuisde in Dordrecht 10% van de huishoudens en in Zwijndrecht 8%. Bij 75-plussers moet opgemerkt worden dat verhuizingen naar een beschermde, intramurale voorzieningen hier niet meegerekend zijn. Vooral hoogbejaarden (80+) verhuizen naar een intramurale voorziening. Zowel Dordrecht als Zwijndrecht heeft een aantal intramurale voorzieningen. In Dordrecht zijn er ongeveer 125 toewijzingen per jaar op 879 plaatsen voor senioren van 70 jaar en ouder. De meeste voorzieningen kennen wachtlijsten. Tabel 2.2 Mutatiegraad gemeente 55-64 55-64 mutatie 65-74 65-74 mutatie 75+ 75+ mutatie jaar jaar graad jaar jaar graad verhuisd totaal graad verhuisd totaal verhuisd totaal Dordrecht 576 8.787 7% 462 5.917 8% 352 5.849 6% Zwijndrecht 215 3.519 6% 184 2.633 7% 129 2.482 5% Bron: Verhuisonderzoek Drechtsteden. Uitgaande van de GBA-woonduur statistiek is de mutatiegraad nog lager

Een deel van de verhuizingen vindt plaats naar een koopwoning. Onder ouderen van 65 jaar en ouder is dit ongeveer een vijfde van de verhuizingen. Onder de senioren van 55-64 jaar betreft het in Dordrecht 48% en in Zwijndrecht 33%. Vaak verhuizen ouderen naar een huur appartement (met lift). Maar indien voorradig wordt door een deel ook gekozen voor een grondgebonden huurwoning die geschikt is voor senioren. In Dordrecht verhuisde 16% van de ouderen naar een grondgebonden huurwoning. In Zwijndrecht was dat nauwelijks het geval. In grote lijnen verhuizen de meeste senioren naar een appartement met lift (figuur 2.3).


15

Figuur 2.3 Betrokken woning 100% 80%

38% 62%

60%

14%

40% 20%

63%

48%

17% 21%

76% huur appartement huur eengezins

4% 33%

0% 24%

koop

0% Dordrecht 55-64 jaar

Dordrecht 65 Zwijndrecht jaar en ouder 55-64 jaar

Zwijndrecht 65 jaar en ouder

Gemiddeld is in Dordrecht door ongeveer tweederde van de senioren gekozen voor een huurwoning. Het merendeel daarvan kiest voor een woning van een corporatie. Het marktaandeel van corporaties op de seniorenmarkt is hoog, maar tegelijkertijd hebben de corporaties concurrentie van de koopmarkt en (in mindere mate) particuliere verhuurders. Ook in Zwijndrecht koos ongeveer tweederde van de senioren voor een huurwoning. Ook hier kiest het merendeel voor een woning van een corporatie. Het merendeel van de senioren (55%) verhuisde naar een woning (complex) die speciaal bestemd is voor ouderen. Dat geldt niet voor alle senioren (met name 55-64 jarigen die voor een koopwoning kozen). Senioren kiezen ook voor nieuwbouw –als dit aanbod er tenminste is. In Dordrecht werd er in 2005/2006 gemiddeld naar 120 nieuwe woningen verhuisd; in Zwijndrecht naar 93 nieuwe woningen (in beide gevallen ook koopappartementen). Het woningtype (in dit geval appartement met lift) wordt door de meesten als belangrijkste keuzecriterium genoemd. Daarnaast worden genoemd: de woning was snel beschikbaar, de huidige woninggrootte/buitenruimte is aantrekkelijk en de huidige woning ligt dichtbij voorzieningen. Door 10% is genoemd dat de woonomgeving niet meer voldeed.

2.4 Woonvoorkeuren Smart Agent Company heeft in 2006 in de regio Drechtsteden een Woonbelevingsonderzoek uitgevoerd. Dit gaat in op leefstijlen en woonwensen. In algemene zin hebben de regionale woonwensen de volgende accenten: • alleen voor eengezinswoningen geldt dat deze meer in de koop- dan in de huursector worden gevraagd; • in de huursector is er een sterk accent waar te nemen in de categorie betaalbaar (330-475 euro); • in de koopsector concentreert circa de helft van de vraag zich in de categorie 150.000 tot 250.000 euro; • de vraag naar woningen met specifieke faciliteiten voor ouderen is grotendeels gericht op de huursector (zie tabel 2.2).

16


Tabel 2.2 Gewenst woningtype en prijsklasse prijsklasse eengezinswoning (hoek-, tussen- of rij)1 <€300 2,0% €300 - €475 7,4% €475 -€510 3,3% €510 - €600 2,0% €600 - €750 0,7% >€750 0,4% totaal huur 15,8%

eengezinswoning (vrijstaand, twee onder een kap) 0,1% 0,4% 0,7% 0,9% 1,9% 1,3% 5,3%

gestapeld met lift

gestapeld zonder lift

senioren woning

totaal

2,2% 8,4% 3,2% 2,2% 1,1% 0,6% 17,7%

0,7% 1,4% 0,5% 0,4% 0,1% 0,0% 3,1%

1,2% 2,8% 1,5% 0,9% 0,4% 0,3% 7,1%

6,2% 20,5% 9,1% 6,5% 4,2% 2,7% 49,1%

0,0% 0,0% 0,2% 0,8% 5,1% 3,6% 2,5% 1,6% 2,5% 16,3%

0,3% 1,5% 2,4% 2,8% 1,5% 1,0% 0,6% 0,3% 0,4% 10,8%

0,1% 0,5% 0,7% 0,5% 0,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,1% 2,1%

0,1% 0,2% 0,5% 0,5% 0,2% 0,1% 0,2% 0,0% 0,0% 1,7%

1,0% 5,0% 10,8% 12,0% 8,4% 5,3% 3,4% 2,0% 3,0% 50,9%

totaal huur en koop 35,8% 21,6% 28,6% 5,2% Bron: tabel overgenomen uit Smart Agent Company, Woonbelevingsonderzoek Drechtsteden

8,8%

100.0%

<€100.000 €100.000 - €150.000 €150.000 - €200.000 €200.000 - €250.000 €250.000 - €300.000 €300.000 - €350.000 €350.000 - €400.000 €400.000 - €450.000 >€450.000 totaal koop

0,5% 2,9% 7,0% 7,5% 1,4% 0,6% 0,1% 0,0% 0,0% 20,0%

Leefstijl De woonvoorkeuren verschillen per leefstijl. Een leefstijl is een doelgroep met een overeenkomstige kijk op samenleven. We kunnen onderscheid maken tussen de ‘groene’, ‘gele’, ‘rode’ en ‘blauwe’ leefstijl. De ‘groene’ leefstijl wordt gekenmerkt door geborgenheid en zekerheid. Men leidt een rustig leven en beweegt zich in een kring van familie, vrienden en/of buren waarmee intensieve contacten onderhouden worden. De ‘gele’ wereld staat voor betrokkenheid en harmonie. Deze consumenten hechten veel waarde aan goede (gezellige) sociale contacten zowel in de buurt waar men woont als op het werk. Ze wonen doorgaans in een rijtjeswoning of galerijwoningen in de huursector. De smaakvoorkeuren m.b.t. de woningen zijn knus en traditioneel. De ‘rode’ leefstijl wordt gekenmerkt door vrijheid en flexibiliteit. Men heeft een actieve leefstijl en voelt zich aangetrokken tot de stedelijke levendigheid. De ‘blauwe’ leefstijl staat voor ambitie en controle: gericht op carrière. In het wonen leidt dit tot een voorliefde voor de statusrijke gebieden. De helft van de senioren valt grosso modo in de ‘groene’ leefstijl, een kwart behoort tot de gele leefstijl (wel minder onder 75-plussers) en een kwart behoort tot de overige rode of blauwe leefstijl. De ‘groene’ leefstijl is dus kenmerken voor de helft van de senioren. Privacy is belangrijk. De ‘groene’ consument trekt zich terug in de eigen woning. Experimentele of onderscheidende architectuur wordt niet gewaardeerd. De “groene’ consument woont het liefst in een gewone nieuwbouwwijk of in een comfortabel (senioren) appartement in de buurt van voorzieningen. Tevens zoekt een deel de rust van het landelijk wonen op. In vergelijking met Nederland is de ‘groene’ leefstijl in de regio Drechtsteden sterker vertegenwoordigd (38%). Onder 75-plussers is het aandeel ‘groene’ consumenten het hoogst. De ‘groene’ consument woont in Dordt-Oost, Zuidhoven, Nieuw-Krispijn, Wantijpark en Staart-Oost. En voor wat betreft Zwijndrecht in Nederhoven, Heer Oudelands Ambacht, Walburg en aan de rivier (Noordpark).


17

Huidige woonsituatie De verhouding tussen kopen of huren verschilt per leeftijd. Onder de 55-64 jarigen is de verhouding ongeveer 50/50. Van de 65-plussers woont op dit momenr 70% in een huurwoning. De senioren zijn over het algemeen zeer tevreden over hun huidige woning. Bijna 90% geeft aan (zeer) tevreden te zijn en minder dan 5% is ontevreden. Driekwart van de 65-plussers geeft aan dat het voorzieningenaanbod voldoet aan de eisen. Woonwensen Het appartement met lift is populair onder de 55-64-jarigen. Meer dan de helft van de 55-64-jarigen zou het liefst in een appartement met lift wonen. Tevens geeft 58% de voorkeur aan een huurwoning boven een koopwoning. Ook 65-plussers geven de voorkeur aan een gestapelde woning met een lift. Een deel geeft de voorkeur aan een seniorenwoning. In Dordrecht geldt dat voor 40% van de 65-plussers. De meerderheid van de 65-plussers geeft de voorkeur aan een huurwoning. Tabel 2.3 Woningwensen senioren in de regio naar leeftijdsgroep type woning eigendom 55-64 jaar 65-74 jaar senioren woning appartement met lift eengezinswoning

huur koop huur koop huur koop totaal huur koop Bron: Smart Agent Company

8 2 36 21 14 19 58 42

18 4 44 19 8 7 70 29

75 jaar en ouder 50 7 30 7 2 4 82 18

Figuur 2.4 Aandeel dat huurwoning wenst naar gemiddelde leeftijd. 100%

82%

80% 60%

70% 58%

40% 20% 0% 60 jaar

70 jaar

80 jaar

aandeel huur

Naarmate men ouder wordt verschuift de wens naar een huurwoning (van 58%, naar 70%, naar 82%, figiuur 2.4). Onder 75-jarigen wenst de helft een seniorenwoning (in de huursector). Het gaat om de drie typen: serviceflat (18%), bejaardenhuis (17%) en aanleunwoning (15%). De vraag naar een koopappartement neemt af naarmate de leeftijd vordert. In het onderzoek worden zes productsegmenten afgeleid. De grootste wordt ingegeven door senioren: het comfortabel gelijkvloers wonen. Dit woonconcept wordt hoofdzakelijk gedragen door ouderen. Men is op zoek naar een comfortabel en degelijk appartement met een ruim terras of balkon. Een goede parkeervoorziening is belangrijk.

18


Extraatjes zijn hoogwaardige locatiekwaliteiten zoals het wonen aan een rivier of een gemeenschappelijke binnentuin:. 27% valt onder dit productsegment. Van de senioren van 55 jaar en ouder valt in Dordrecht 51% en in Zwijndrecht eveneens 51% hieronder. Voor senioren is ook nog een afzonderlijk productsegment samengesteld. De meerderheid kiest voor ‘zelfstandig bij leeftijdsgenoten’ (in Dordrecht is dit 47% en in Zwijndrecht 35%). Ook kiest een deel voor comfortabel gelijkvloers of in de huidige woning blijven. Slechts een klein deel kiest voor verzorgd wonen (in Dordrecht 5%, in Zwijndrecht 7%. Woonbeleving senioren in bredere context Het Woonbelevingsonderzoek 50+ van SmartAgent benadert de woonbeleving van ouderen expliciet vanuit de beleving van ouderen. Die beleving houdt in dat de woning voor senioren de verbinding met de samenleving vormt. Er is een taboe op het vroegtijdig betrekken van een ouderenwoning omdat dit voor senioren overkomt als een verlies aan vitaliteit. Dus zullen veel ouderen deze stap pas maken als het niet meer anders kan. Er is in veel gevallen een ‘crisis’ (overlijden partner of een sterke achteruitgang van de fysieke/mentale capaciteiten) voor nodig om ouderen tot een keuze te bewegen. De seniorenmarkt is volgens SmartAgent als volgt gesegmenteerd; 50-60 jarigen heroriënteren zich op wonen, 60-70 jarigen heroriënteren zich op het sociale netwerk en 70-plussers (her)oriënteren zich op zorg. SmartAgent onderscheidt zes clusters van ouderen, die variëren in de woonbeleving, gebaseerd op de mate van collectiviteit/individualiteit en vitaliteit/passiviteit. De volgende clusters zijn benoemd: de ongebondenen, de dynamisch individualisten, de onafhankelijken, de samenlevers, de verankerden en de terugtreders. Aan deze clusters worden specifieke woonwensen toegedicht, op basis van hun gezamenlijke kenmerken: •

•

•

•

•

•

de ongebondenen: Gedeeltelijk nog maatschappelijk actief, deze senioren zijn vitaal en individualistisch. Deze groep bestaat vooral uit 50-59 jarigen, geniet van het leven, reist veel, hecht belang aan prestige en is bovenmatig geïnteresseerd in wonen in het buitenland. de dynamische individualisten: Dit zijn carrièremakers in ruste, ze stellen weinig prijs op sociale participatie en leiden een wat teruggetrokken leven. Privacy, rust en recreatieve elementen in de woonomgeving zijn belangrijk voor deze groep. de onafhankelijken: Deze groep bestaat veelal uit vrouwen van 70 jaar en ouder met een benedenmodaal inkomen en een stedelijke oriëntatie. Zij bewonen bij voorkeur een flat of appartement in de (Rand-)stad, er is behoefte aan uitgaansvoorzieningen maar niet te intensieve sociale contacten. Het betreft een vrij specifieke groep van ongehuwd geblevenen. de samenlevers: Bij deze groep ligt het accent bij het samen dingen doen met gelijkgestemde leeftijdsgenoten. Ze zoeken knusheid, geborgenheid en gezelligheid, als dit niet in hun woonomgeving te vinden is hebben zij voorkeur voor een sociaal homogene buurt met ouderen en zorgvoorzieningen. de verankerden: Deze groep is verankerd in hun woonomgeving en maakt actief deel uit van het sociale netwerk in de woonomgeving; ze zijn actief in vrijwilligerswerk of mantelzorg. Deze groep heeft behoefte aan voorzieningen en aanpassingen die hen zo lang mogelijk in de buurt kan laten wonen. de terugtreders: Deze groep heeft (al dan niet bewust) een beperkter sociaal leven. Ze hebben een voorkeur voor kleinschalige woonprojecten, seniorenwoningen of inwonen bij de kinderen. Vanwege de wat passieve houding van deze groep is de verhuismobiliteit gering.


19

Daarnaast komen in het rapport van SmartAgent nog enige meer algemeen geldende uitspraken over de woonvoorkeuren van ouderen aan bod. Wat betreft de woning zijn voor senioren dezelfde zaken van belang als voor andere groepen: kwaliteit, ruimte en licht. Bijzonder voor de groep ouderen is het grotere belang dat gehecht wordt aan gelijkvloersheid en veiligheid, luxe en comfort spelen juist een mindere rol. De ouderen hechten vooral aan diensten gericht op verzorging, gemaksdiensten en diensten gericht op de woning. Wat betreft gemeenschappelijke voorzieningen in het complex of woongebouw hebben senioren meer behoefte aan de aanwezigheid van een huisarts en ontmoetingsplekken. De belangrijkste omgevingskwaliteiten bestaan voor senioren uit voorzieningen en (de nabijheid van) sociale contacten. De behoefte aan voorzieningen richt zich vooral op voorzieningen waar ouderen regelmatig gebruik van maken, zoals winkels, basisgezondheidszorgvoorzieningen en openbaar vervoer. Voor een groot deel van de senioren zijn stedelijke voorzieningen (theaters, restaurants, café) minder belangrijk. Volgens SmartAgent wordt de motivering voor ouderen om te huren of kopen voor een groot deel bepaald door de huidige eigendomssituatie. Daarnaast vormt de onderhoudslast een motief om te huren.

2.5 Woningbehoefte senioren met fysieke beperkingen Uit het landelijke Woononderzoek, onderdeel Wonen en Zorg komt naar voren dat ongeveer één miljoen huishoudens van 55 jaar en ouder een lichte, matige of ernstige fysieke beperking hebben. Dat is ongeveer 40% van de huishoudens in deze leeftijdgroep. Naarmate men ouder wordt, neemt het aandeel huishoudens met beperkingen toe: het betreft ongeveer 38% van de 55-64-jarigen, 50% van de 65-74 huishouden en 67% van de huishoudens van 75 jaar of ouder. Naar schatting 1,48 miljoen (zelfstandige) woningen zijn volledig nultredewoning, 22% van de totale woningvoorraad. Deze woningen (dat wil zeggen de woonkamers) zijn vanaf de straat bereikbaar zonder traplopen (extern toegankelijk). Bovendien zijn de primaire vertrekken (keuken, badkamer, toilet en minstens één slaapkamer) zonder traplopen bereikbaar vanuit de woonkamer. (niet al deze nultreden woningen zijn overigens geschikt of aanpasbaar voor mensen in een rolstoel. Daar komen nog meer eisen bij kijken. Het Ministerie van VROM telt ook overige woningen mee als geschikt voor ouderen op moment dat deze bestemd voor ouderen zijn en/of ingrijpend aangepast zijn. Voor Nederland komt het aantal uit op 1.744 miljoen (zelfstandige) woningen; dat is 25,5% van de voorraad. Ruim de helft ( 53,5%) van deze geschikte woningen betreft een huurwoning. Bij nultrede-woningen in de koopsector kan men niet alleen denken aan de bungalow, maar ook aan 2^1 kapwoningen en rijwoningen met een ruime begane grond, waar ruimte is voor een slaapkamer en een douche. De nultrede-woningen in de koopsector worden vermoedelijk in eerste instantie niet door een 55-plusser betrokken, maar omdat er geen redenen zijn om –bij beperkingen- te gaan verhuizen- zullen deze nultrede-woningen wel in toenemende mate door senioren bewoond gaan worden. Huishoudens met een lichte, matige of ernstige fysieke beperking wonen niet allemaal in een geschikte woning. Zelfs van de huishoudens met een ernstig fysieke beperking woont slechts de helft in een dergelijke woning.

20


Voor huishoudens met een matige beperking is dit iets meer dan 40% en voor huishoudens met een lichte beperking is dit 30%. Als we het aantal huishoudens van 55 jaar en ouder met fysieke beperkingen vergelijken met het aantal geschikte, voor het merendeel nultrede-woningen in de voorraad dan lijken er voldoende nultrede-woningen te zijn voor de huidige 55-plussers met fysieke beperkingen.

2.6 Toekomstige trends Demografische ontwikkelingen De bevolkings- en huishoudenprognoses laten zien dat het aantal senioren van 65- 74 jaar en van 75 jaar en ouder flink toeneemt. Het aantal huishouders van 75-plussers in Nederland zal bijvoorbeeld verdubbelen van één miljoen per 2004 tot twee miljoen in 2040. In 2020 bedraagt het aandeel 75-plussers 1,3 miljoen. De naoorlogse geboortegolf zal vanaf 2020 de leeftijd van 75 passeren, vanaf dan zal de groep 75-plussers het snelst stijgen. Tot 2030 zal het aandeel jongeren (jonger dan 55) afnemen van 75% tot 65% (bron: ABF research, 2004, pp. 43). De toename van het aantal huishouden komt vooral door toename van het aantal alleenstaanden. Het aandeel niet-Westerse allochtonen onder de oudere bevolking is vooralsnog laag, maar groeit –vooral in de grote steden- sterk. (bron: ABF research, 2004, pp. 57) Inkomensontwikkelingen Het gemiddelde inkomen van ouderen (55+) is lager dan dat van de inkomensgroep jonger dan 55 jaar. De groep 55 tot 75 jaar kent een gemiddeld inkomen dat net lager is dan het totaalgemiddelde (93% in 2002), de groep van 75 jaar en ouder heeft een aanzienlijk lager inkomen (68%). De ontwikkeling van het gemiddelde inkomen laat echter (vanaf 1994) nivellering zien, de inkomens van de groep 55 tot 75 en van de groep 75 jaar en ouder stijgen sneller dan van de groep tot 55 jaar. (bron: ABF research, 2004, pp. 5-6) Aanvullend op het inkomensgegeven: het aandeel personen dat een eigen vermogen heeft van 50.000 euro of meer is onder de 65+ bevolking aanzienlijk hoger dan bij de jongere leeftijdsklassen. (bron: VROM, 2006, pp.52). Inkomen en vermogen van ouderen laten een geweldige verbetering zien onder andere door rijping van pensioenaanspraken, verbeterde pensioenregelingen en door toegenomen eigen woningbezit. Het lijkt er op dat de samenleving een regenererend vermogen ontwikkelt. Het ‘Zwitserleven gevoel’ verspreidt zich en ouderen zijn in toenemende mate kapitaalkrachtig, mobiel, internationaal georiënteerd en vitaal. Degenen die nu aan het pensioen beginnen, hebben over het geheel genomen een behoorlijk succesvol arbeidzaam bestaan achter de rug, maar er zijn ook uitvallers voor wie de pensioenrechten tegenvallen. De oudere ouderen hebben vaak nog niet van al die verbeteringen geprofiteerd, waardoor hun situatie minder rooskleurig is.” (bron: VWS, 2006,pp.17) In de periode tot 2020 neemt het percentage ouderen in de laagste inkomensgroep af van 22% naar 13%, het aandeel ouderen in de hoogste inkomensgroep neemt toe van 17% naar 25%.


21

Er is wel een kanttekening. Steeds meer aow-gerechtigden hebben te maken met een gekorte uitkering omdat zij niet hun gehele leven in Nederland hebben gewoond. In 1995 betrof dit 4% van de aow’ers, in 2006 was hun aandeel verdubbeld. Wanneer deze ouderen door de korting op hun aowuitkering onder het sociaal minimum belanden, kunnen zij een beroep doen op aanvullende bijstand. Naar schatting maakt 70% van de rechthebbenden van deze mogelijkheid echter geen gebruik (Bron: SCP, 2007, pp. 140) Ontwikkelingen in woonvoorkeuren ouderen De meeste ouderen willen helemaal niet verhuizen, maar als ze dat wel willen, houden ze wel vaak rekening met de toegankelijkheid van de nieuwe woning. Tweederde van de verhuisgeneigde 55-plussers is daadwerkelijk expliciet op zoek naar een nultrede-woning. Van alle senioren die de afgelopen twee jaar verhuisd zijn, heeft 52% een nultrede-woning betrokken. De wens om een nultrede-woning te betrekken betekent niet noodzakelijk dat die woning ook speciaal voor ouderen bestemd (gelabeld of zelfs ontworpen) moet zijn. Vooral jonge ouderen willen wel een nultrede-woning, maar met een seniorenlabel willen ze veelal nog niet worden geassocieerd. Dat verandert met het stijgen van de leeftijd. Naarmate men ouder wordt, neemt de verhuisgeneigdheid af, maar degenen die willen verhuizen stellen prijs op een voor ouderen bestemde woning. ‘Oude ouderen’ zijn vaker dan jonge ouderen op zoek naar een woning in een complex. (bron: Min. VROM, 2006, pp. 64) Zorgbehoefte is een verschijnsel dat vooral personen in de ‘vierde levensfase’ kenmerkt, de 75-plussers. Tijdens de ‘derde levensfase’ (55-75) hebben mensen eerder een woningmarktprobleem dan een zorgprobleem. Het vinden van een geschikte woning, die vooral veiligheid biedt, is belangrijker dan de zorgvoorziening. (bron: VROM, 2002, pp.140) Het blijkt dat veel ouderen huren. Dit is deels een erfenis uit de tijd dat deze generatie de woningmarkt betrad en er veel huurwoningen werden gebouwd. Het kopen van een huis was in die tijd minder gebruikelijk dan tegenwoordig. (bron: VROM, 2006, pp.16-17) Bij de ouderen is er sprake van een cohorteffect: ouder wordende eigenarenbewoners zijn steeds minder bereid om van een koop- naar een huurwoning te verhuizen. Als ze vanwege (naderende) hulpbehoevendheid willen verhuizen, kunnen ze bovendien in toenemende mate terecht in woonzorgarrangementen in de koopsector (Kullberg en Ras 2004). (SCP, 2007, pp. 254) De vergrijzing zal in Nederland pas na 2010 sterk toenemen. Nu al wordt druk gespeculeerd over de wooncultuur van de ouderen van morgen. Ook omdat de verscheidenheid onder ouderen steeds groter wordt: meer welgestelde ouderen, meer allochtone ouderen, meer vitale ouderen en meer hoogbejaarden. Aan de woningen voor ouderen worden hogere en andere eisen gesteld dan die tot dusverre de bouwproductie hebben gedomineerd. Ouderen hebben bovendien een grotere behoefte aan voorzieningen, zowel in de woning als in de woonomgeving. Het huis mag niet te groot zijn (“je moet het allemaal maar schoonhouden”), maar wel ten minste drie ruime kamers hebben om ook nog eens een logé te kunnen hebben; geen trappen in huis als er fysieke gebreken zijn; goede (centrale) verwarming en isolatie als belangrijke bepalers van het comfort en goede inbraakwerende voorzieningen voor het veiligheidsgevoel. Wat betreft de woonomgeving blijken vooral rust, de nabijheid van natuur en groenvoorzieningen, een vriendelijk en veilig sociaal klimaat en de nabijheid van winkels en voorzieningen de belangrijkste gemeenschappelijke criteria te zijn. Veel ouderen wonen het liefst in een qua leeftijd wat gemêleerde wijk, maar wel met voldoende leeftijdsgenoten. Het contact met buren en een beetje sociale controle is belangrijk voor een veilig gevoel op straat. De woningen moeten levensloopbestendig zijn zodat

22


ouderen er, waar nodig met gebruikmaking van zorg, zelfstandig kunnen blijven wonen. (bron: VROM, 2002, pp. 32-33) Het Centrum Dorpse woonmilieu is het aantrekkelijkst voor ouderen, positieve elementen van dit woonmilieu omvatten: de bereikbaarheid, het voorzieningenniveau, de groene woonomgeving en een prettige leefgemeenschap. De Buiten Centrum wijken zijn het minst geliefd door ouderen, dit komt door de afstand naar voorzieningen, het ‘forensen-karakter’ van de wijken en het minder aantrekkelijke uiterlijk. De woningen die geschikt zijn voor ‘verzorgd wonen’ liggen echter in hoge mate in de Buiten Centrum wijken. (bron: ABF research, 2004, pp.18) Verschillen huidige en toekomstige generatie ouderen Het Ministerie van VROM heeft de consequenties van de vergrijzing voor het woonbeleid uit laten zoeken. De resultaten zijn beschreven in het rapport ‘Dynamiek in de derde leeftijd’. Wat zijn nu de verschillen tussen de huidige generatie ouderen en de toekomstige ouderen? 1. De individualisering doet zich aan het begin van de levensloop voor (jongeren gaan later samenwonen), maar wordt nog voor leeftijd 40 grotendeels teniet gedaan. Tot die leeftijd zijn de kansen om te gaan samenwonen, ook nadat een eerdere relatie is verbroken, zeer hoog. Daarna nemen die kansen sterk af en raakt het alleen wonen verankerd in de levensloop. Pas dan ontstaat er een werkelijk generatie-effect waardoor mensen als alleenstaand oud worden. Conclusie: er is een toename van het aantal alleenstaanden dat als alleenstaande ouder wordt. 2. Het scholingsniveau is sterk toegenomen. Had in 2002 nog 30% van de 64-71 jarigen een middelbaar of hoger onderwijsniveau. In 2022 zal dit meer dan verdubbeld zijn. Dit geldt voor mannen en vrouwen. 3. Het rijbewijsbezit is sterk toegenomen (ook onder vrouwen). 4. Het eigenwoningbezit is toegenomen. Bij de ontwikkeling van het eigenwoningbezit van ouderen spelen generatie-, leeftijd- en periodeeffecten een rol. Een korte toelichting op het periode-effect: de ontwikkeling van het eigenwoningbezit is schoksgewijs verlopen. De schokken hangen steeds samen met de ontwikkeling van de reële inkomens. De periode van wederopbouw in de jaren 50 betekende beperkte bestedingsmogelijkheden. In de jaren 60/70 was er economische groei. In de jaren 80 recessie en inkomensachteruitgang. In jaren 90 weer booming market. De periode beïnvloedt de beslissing van jonge huishoudens van 25-35 jaar om te gaan kopen of huren. Voorspeld wordt dat het eigen woningbezit van 65-74-jarigen nu al belangrijk toegenomen is en nog licht zal toenemen van 47% in 2000 naar iets boven de 50% in 2020. Het eigenwoningbezit zal vooral in de leeftijdscategorie 75-plus sterk toenemen van 32% naar 42% in 2020. In ‘Dynamiek in de derde leeftijd’ wordt gepleit voor een andere benadering van het wonen voor ouderen dan vanuit het klassieke woonzorg denken. Niet alleen is het fysieke welzijn van belang. Steeds meer gaat het om het sociaal welbevinden: de woning is een plaats als uitvalsbasis voor deelname in de samenleving. De (gewenste) woonsituatie wordt daarmee niet langer bepaald door de zorgbehoefte en leeftijd, maar steeds meer door inkomen, opleidingniveau en overige levensloopervaringen. Daarin verschillen de toekomstige ouderen ingrijpend van de huidige generatie.


23

3

Woningaanbod voor senioren

In dit hoofdstuk gaan we eerst in op de kenmerken van het aanbod bij corporaties, zowel de woningen die verhuurd zijn via Woonkeus als via Woonbron. We laten zien hoeveel voor 55+ gelabelde woningen in 2006 verhuurd zijn. Dit aanbod vergelijken we met de vraag van en verhuringen aan senioren. Zo komen we te weten hoeveel 55-plushuishoudens bij Woonkeus en Woonbron afzonderlijk ingeschreven zijn, wat hun kenmerken zijn en of ze actief op zoek zijn naar een huurwoning. En zo ja, naar wat voor soort woning. Dat dan is. Tot slot geven we informatie over de achtergronden van weigeringen

3.1 Kenmerken voorraad Woonkeus verzorgt de toewijzing van woningen van corporaties in de Drechtsteden met uitzondering van de woningen van Woonbron. De verhuur van woningen van Woonbron verloopt via het POL-model. In totaal verhuren corporaties in de Drechtsteden 39.131 woningen waarvan 18.588 in Dordrecht en 7.424 in Zwijndrecht. In Dordrecht zijn de drie grote verhuurders: Woonbron met 7.000 woningen, Progrez met 6.881 woningen en Interstede met 2.800 woningen. In Zwijndrecht staan 7.424 woningen in de sociale huursector, waarvan 1.519 van Progrez en 1.819 van Interstede. Interstede en Progrez hebben samen in totaal 13.133 woningen, waarvan het merendeel (99%) in Dordrecht en Zwijndrecht. Woonbron heeft in Dordrecht 7.000 woningen. De woningvoorraad van Interstede en Progrez bestaat voor 31% uit eengezinswoningen, voor 15% uit portiekwoningen en voor 3% uit maisonnettes/ bovenwoningen. Dit zijn woningtypes die over het algemeen niet voor senioren bestemd zijn, omdat ze niet traploos zijn. De meeste eengezinswoningen bevatten bijvoorbeeld een trap naar de bovenverdieping. Dat betekent dat ongeveer de helft van de woningvoorraad vanwege de aanwezigheid van een trap minder voor senioren geschikt is. Hoewel voor de meeste mensen met een beperking de bovenverdieping (met slaap- en badkamer) toegankelijk zal blijven. Van de woningvoorraad van Progrez en Interstede is ongeveer de helft geschikt voor senioren omdat het een galerijwoning of galerijmaisonnette betreft. Deze woningen staan overigens niet als traploos te boek (dit in tegenstelling tot een aantal woningen van Tablis en Rhiant). Progrez heeft een voorraad van 2.536 galerijwoningen in Dordrecht en 560 galerijwoningen in Zwijndrecht. Interstede heeft een voorraad van 1.002 galerijwoningen in Dordrecht en 660 in Zwijndrecht. De voor senioren gelabelde voorraad is weergegeven in tabel 3.1. Tabel 3.1 Gelabelde woningen gemeente/ aantal gelabeld corporatie Dordrecht 659 Woonbron 1307 Progrez 1075 Interstede Zwijndrecht Progrez 226 Interstede 514 totaal 3781 Bron: Anders Wonen en Woonmonitor

24

totaal

aandeel

7000 6881 2800

9% 19% 38%

1519 1819 20019

15% 28% 19%


Het aandeel gelabelde woningen van Interstede is bijna tweemaal zo hoog als gemiddeld. Het aantal voor senioren gelabelde woningen bij Woonbron is ongeveer de helft van het gemiddelde. Tabel 3.2 Aandeel galerijwoningen Progrez en Interstede gemeente Progrez Progrez aandeel Interstede galerij totaal galerij galerij Progrez Dordrecht 2.536 6.881 37% 1.002 Zwijndrecht 560 1.519 37% 660 Bron: Woonkeus

Interstede totaal 2.800 1.819

aandeel galerij Interstede 36% 36%

Het aandeel galerijwoningen van zowel Progrez als Interstede ligt in zowel Dordrecht als Zwijndrecht op een vergelijkbaar aandeel van 37% respectievelijk 36%. Woongroepen In Dordrecht zijn drie woongroepen voor senioren, Het Baken, met 11 woningen, Oude R Landshoek, met 37 woningen en Opteiland met 50 woningen die worden opgeleverd.

3.2 Verhuringen aan senioren Woonbron verhuurde in 2006 in totaal 724 woningen. Voor het merendeel (80%) etagewoningen. Van de 659 voor senioren gelabelde woningen werden er 33 verhuurd. In 2006 zijn via Woonkeus 2.513 woningen verhuurd. Daarvan waren er 634 toewijzingen aan senioren van 55 jaar en ouder. In Dordrecht waren er 224 toewijzingen aan senioren en in Zwijndrecht 151. In ruim tweederde van de toewijzingen aan senioren in de gehele regio was er sprake van één aanbieding, in 15% van twee aanbiedingen en in 8% van drie aanbiedingen, in 6% waren er vier of meer aanbiedingen. Zowel in Dordrecht als in Zwijndrecht waren er gemiddeld meer aanbiedingen nodig. In Dordrecht was er in 63% sprake van één aanbieding; in Zwijndrecht in 57%. In Dordrecht waren er 14 woningen met meer dan één leegstandsmaand (6%). In Zwijndrecht waren dit er 15 (10%). Iets minder dan de helft (45%) van de Dordtse senioren die een woning kreeg toegewezen had minder dan 36 punten (vergelijkbaar aan drie jaar inschrijvingduur). In Zwijndrecht geldt dat voor 39%. De overigen hadden meer dan 36 punten.


25

Figuur 6 Aantal punten voor senioren bij toewijzing en geaccepteerde woning 100% 18% 80%

60%

40%

22%

16%

15%

21%

23%

0%

48 tot 60 36 tot 48 24 tot 36

19% 24%

20%

60 en meer

17%

12 tot 24 tot 12

15%

9%

1%

Dordrecht

Zwijndrecht

In Dordrecht laat 34% van de senioren een eengezinswoning achter. In Zwijndrecht is dat 50%. Het gaat daarbij deels om senioren uit een koopwoning. In Dordrecht komt ongeveer eenzesde uit een niet geschikte boven- of portiekwoning; in Zwijndrecht is dat 10%. Ongeveer 36% van de senioren die in Dordrecht een woning kregen toegewezen huurde voorheen ook al bij Progrez of Interstede. In Zwijndrecht is dat 22%. In Zwijndrecht is het aandeel dat voorheen in een koopwoning of in een woning van een andere verhuurder zoals Forta woonde dus groter.

3.3 Weigeringen In 2006 is door 763 senioren een woning geweigerd. Het ging om 197 woningen van Interstede en 195 woningen van Progrez. Opvallend is dat een relatief groot deel (57%, respectievelijk 56%) van de weigeraars niet bekend is met de corporatiesector omdat ze in een koopwoning of woning van een andere verhuurder wonen. Mogelijk is deze groep selectiever in het aannemen van aanbod, omdat de overstap groter en wat bijzonderder is. Gezien het aantal aanbiedingen kunnen we zien dat in Dordrecht 83 weigeraars zorgden voor 211 weigeringen en in Zwijndrecht 65 weigeraars voor 190 weigeringen. In globale zin kan men stellen dat één weigeraar gemiddeld drie keer weigert. Daarmee komt een weigeraar gemiddeld genomen drie keer terug op de corporatie-agenda. De 1. 2. 3.

top drie van weigeringsredenen is: woning niet goed (34%) wil/kan zelf niet (27%) en woonomgeving niet goed (15%).

Deze weigeringsredenen komen ook het meest voor bij weigeringen bij Progrez en Interstede. Waar werden woningen geweigerd? Bij Progrez is de top vijf in Dordrecht: Crabbehof, 19e Eeuwse Schil, Stadspolder, Sterrenburg 1 en Dubbeldam (totaal 91 weigeringen) en de top drie in Zwijndrecht: Walburg, Kort Ambacht en Centrum (totaal 58 weigeringen). Bij Interstede gaat het in Dordrecht om de Historische Binnenstad, Vissershoek, Sterrenburg 2 en Sterrenburg 1 (totaal 89 weigeringen) en in Zwijndrecht om Walburg en Nederhoven (totaal 72 weigeringen).

26


Het aantal weigeringen voor de wijk Walburg - vooral woningen van Interstede - valt op. Dit ligt in alle onderzochte jaren ongeveer op een zelfde niveau. De aangeboden woning betreft over het algemeen een 3-kamer woning of een 4-kamer woning (wat vaker bij Progrez). Samengevat blijkt een woningzoekende die een woning weigert voor gemiddeld drie weigeringen te zorgen, voordat hij/zij een woning accepteerde. Woningzoekenden buiten de sociale sector in het algemeen en de voorraad van Progrez en Interstede in het bijzonder weigeren meer. Mogelijk dat aan deze groep meer informatie (mondeling en/of via internet moet worden gegeven.


27

4

Vergelijking complexen

In dit hoofdstuk worden complexen ten opzichte van elkaar vergeleken. Per corporatie presenteren we een overzicht van de complexen voor ouderenhuisvesting en hun verhuurbaarheid. De verhuurbaarheid van complexen is vooral beoordeeld via de combinatie van het aantal reacties op vrijgekomen woningen en het aantal reactiepunten van de nieuwe huurder. Als beide gemiddeld of bovengemiddeld zijn, dan noemen we de verhuurbaarheid bovengemiddeld. Vervolgens is gekeken naar mutatiegraad, gemiddelde leegstand en weigeringen. Ook woningkenmerken (aantal kamers en geschiktheid) en de wijk zijn beschouwd. Afzonderlijk gaan we in op de beoordeling van de voorzieningen en woonomgeving per wijk als achtergrond voor verhuurbaarheid.

4.1

Overzicht complexen

In totaal worden 3781 woningen voor ouderen gelabeld en verhuurd. Woonbron verhuurt 659 woningen voor ouderen in Dordrecht. Progrez en Interstede verhuren samen 2382 woningen voor senioren in Dordrecht en 740 woningen in Zwijndrecht. Het aantal woningen per complex verschilt sterk. De meeste complexen omvatten enkele tientallen seniorenwoningen, sommige complexen omvatten echter meer dan 100 seniorenwoningen en ook zijn er een paar kleine complexen bij. De huurprijscategorie waarin de meeste woningen van de verschillende complexen vallen is de categorie betaalbaar (€339,09 - €485,33). Enkele complexen (zoals 232 en 325 in Dordrecht en 142 in Zwijndrecht) bestaan (vooral) uit goedkope woningen. Er zijn slechts enkele tientallen seniorenwoningen in de duurdere segmenten. De gemiddelde netto huur van de complexwoningen is €406. Wat betreft de gemiddelde netto huur is er weinig verschil tussen Dordrecht en Zwijndrecht of Interstede en Progrez. Er zijn wel verschillen tussen de complexen onderling. Zo heeft het goedkoopste complex (complex 232 van Interstede) een gemiddelde huurprijs van €255, terwijl het duurste complex (274) een gemiddelde netto huur van €546 heeft. De gegevens over de oppervlakte van de woningen in de complexen met seniorenwoningen van Progrez zijn slechts gedeeltelijk beschikbaar. Hiervoor in de plaats wordt een vergelijking gemaakt m.b.v. het aantal kamers. Bijna de helft van de seniorenwoningen bestaat uit drie kamers (47%), ongeveer een derde uit vier of meer kamers (33%) en een vijfde uit twee kamers (20%). Er is een duidelijk verschil tussen Dordrecht en Zwijndrecht wat betreft het aantal kamers: meer dan de helft van de woningen in Zwijndrecht (53%) heeft vier of meer kamers, terwijl dat voor Dordrecht (26,8%) voor ruim een kwart het geval is.

28


Tabel 4.1 Kenmerken van gelabelde complexen gemeente/ aantal gemiddelde BBSH 2006/2007 huurprijs categorieën aantal kamers corporatie wonetto huur in % ningen 3394850-339 >520 2 3 4 of meer 485 520 totaal niet Woonbron 659 bekend 16,4% 77,5% 6,1% 0 39,9 56,4 3,7 totaal Interstede 1589 € 408,9 11,9% 85,7% 0,6% 1,8% 21,8 43,1 35,2 totaal Progrez 1533 € 401,0 5,0% 91,1% 2,4% 1,5% 24,3 47,3 28,4 totaal 9,5% 88,0% 1,3% 1,1% 24,6 49,9 25,5 Dordrecht 2382 € 402,9 totaal Zwijndrecht 740 € 412,4 5,7% 89,0% 1,9% 3,3% 17,6 29,4 53,0 totaal 3781 € 405,2 11,6% 84,3% 2,5% 1,7% 27,0 49,1 24,0 NB: van 70 woningen van Woonbron en van 46 woningen van Progrez en Interstede geen volledige gegevens.

Ook kijken we naar de mutatiegraad. Dit verwijst naar de gemiddelde woonduur van de bewoners in een complex. Deze woonduur hoeft echter niet samen te hangen met de woontevredenheid van de bewoners. Zeker niet bij seniorencomplexen, omdat voor senioren vaker geldt dat een woning verlaten wordt vanwege een achteruitgaande gezondheid of overlijden. Er blijken betrekkelijk geringe verschillen in mutatiegraad tussen de complexen van Progrez en Interstede, met uitzondering van complex 302 (Polderwiel) in Dordrecht, dat een zeer hoge mutatiegraad heeft. Deze is te verklaren door de vele (tijdelijke) instromers met een medische indicatie.

4.2

Definitie verhuurbaarheid

Voor Progrez en Interstede is de verhuurbaarheid gedefinieerd op basis van een combinatie van het aantal reacties op vrijgekomen woningen en de aantrekkelijkheid van het complex. De aantrekkelijkheid betreft een verhouding tussen het aantal verhuringen en het aantal weigeringen in combinatie met het aantal punten van de uiteindelijke huurder. Het gaat om gegevens van Woonkeus van de verhuringen en weigeringen in de periode juli 2004 tot januari 2007. Bij de analyse is ook gekeken naar de gemiddelde leegstand en het gemiddelde aantal registratiepunten van weigeraars. De subscores zijn opgenomen in bijlage 2. Als de aantrekkelijkheid van een complex zo slecht is dat het moeilijk is om huurders aan te trekken zal het complex met leegstand te maken krijgen. De gemiddelde leegstand kan dus een maat voor de verhuurbaarheid van een complex zijn. In geen van de seniorencomplexen in Dordrecht en Zwijndrecht is er echter sprake van langdurige leegstand. De gemiddelde leegstand in de complexen komt niet uit boven één maand, wat niet lijkt te duiden op een slechte verhuurbaarheid. Leegstand is daarom niet afzonderlijk als criterium gebruikt. Gezien het geringer aantal complexen bij Woonbron en de andere systematiek van woonruimteverdeling is voor woningen van Woonbron een andere werkwijze gevolgd. Hier is door verhuurmedewerkers van Woonbron een inschatting gemaakt van de verhuurbaarheid op basis van ervaringsgegevens uit het afgelopen jaar.


29

4.3 Complexen Progrez en Interstede Tabel 4.2 Overzicht verhuurbaarheid huurwoningen voor ouderen Progrez wijk complexnaam complex aantal woningtype nummer (of adres) woningen Centrum 232 Cornelis de 66 galerijflat, 55+ Wittstraat 229 H. Josinahof 22 galerijflat, 55+ 224 Noordendijk 23 galerijflat met lift, 55+ 233 Stadswiel 76 woonzorgcomplex Crabbehof 326 Aalbersestraat 60 galerijflat met lift, 55+ 325

Dubbeldam Het Reeland Stadspolders

Sterrenburg

Zuidhoven

326

Abraham Kuijperweg Nolensweg

324 426 443 444 408 407

Zephyr Zonneweelde Archipelhof Bankaflat Meranti Oude-R-Landshoek

303 314 306 389 341 342

Planetenlaan Atmosfeerstraat Octant Regenboogstraat Monarda Vreedonklaan

185 109 103

Pruylenborg Schaepmanlaan Kapitein Dekkerflat

Dordrecht

aantal kamers

geschiktheid

verhuur baarheid

3

2*

boven

3 3 . 2, 3, 4 &5 3

2* 2* 4* - 2* 1*

onder gemiddeld gemiddeld onder

1*

onder

2, 3, 4 &5 3 2-3 3 2-3 3 3

1*

onder

4* 3* 3* 3* 3* 3*

boven boven boven gemiddeld gemiddeld onder

20

kleine egw, 55+

60

galerijflat met lift, 55+

137 82 71 29 25 37

galerijflat met lift, 55+ corridorfat, 55+ galerijflat, 55+ galerijflat, 55+ corridorflat met lift corridorflat groepswonen ouderen corridorflat, 55+ galerijflat met lift, 55+ corridorflat, 55+ galerijflat met lift aanleunwoningen aanleunwoningen

3 2, 3 & 4 2-3 2, 3 & 4 2 2-3

2* 4* 4* 3* 2* 2*

boven gemiddeld boven gemiddeld gemiddeld onder

galerijflat met lift, 55+ seniorenwoningen galerijflat met lift 55+

3, 4 & 5 3 2,3 & 4

1* 1* 2*

gemiddeld boven onder

212 60 140 60 40 83 1307 132 24 60

Zwijndrecht 216 In de bijlage zijn de gegevens opgenomen, die tot deze score hebben geleid

Van de 22 complexen van Progrez zijn er zeven relatief moeilijk verhuurbaar en zeven gemakkelijk verhuurbaar. Moeilijk verhuurbaar zijn: complexen in Crabbehof (m.u.v. Zephyr) de Herman Josinahof, groepswonen Oude-RLandshoek, de aanleunwoningen van Vreedonk en in Zwijndrecht de Kapitein Dekkerflat.

30


Tabel 4.3 Overzicht verhuurbaarheid huurwoningen voor ouderen Interstede wijk

complex

naam complex (of adres)

Centrum

C 263 C 272

Van Strijsingel Schuttevaer Staete

C 274

Torenstraat

20

C 221 C 298 C 301

Troelstraweg Amazone Bakema-erf Architraaf

6 28 77

C 292 C 295

13 72

C 235 C 239

Van den Broekerf Dudokplein Dudokflat Van Doesburgerf Polderwiel Keplerweg en Halleyweg Tweelingenstraat en Stierstraat Blaauwweg Sterrenwiel*

C 120 C 159

Pr. Hendrikstraat Slagveld

C 130

Jupiterstraat

C140 C 142 C 157 C 154

Ooievink Kievitstraat Norderstedtplein v. Oldenbarneveldtlaan e.o. Gerbrandy/Oudplein

Crabbehof Stadspolders

Sterrenburg

C 292 C 302 C 233 C 232

Dordrecht Centrum

Noord/ Sterrenbuurt Nederhoven Walburg

aantal woningen 25 145

15 72 201 104 198 99 1075 9 49

woningtype

aantal kamers

geschiktheid

verhuurbaarheid

galerijflat met lift galerijflat met lift MIVA-woningen benedenwoningen galerijflat met lift egw, 55+ egw, 55+ galerijflat met lift, 55+ groepswonen ouderen egw, 55+ corridorflat, 55+

3 2, 3 & 4

1* 1*

onder gemiddeld

3

1*

gemiddeld

2 3 3

. 2* 4*

gemiddeld boven boven

3 3

1* 3*

boven gemiddeld

egw, 55+ woonzorgcomplex galerijflat met lift, 55+ benedenwoningen galerijwoningen galerijflat met lift woonzorgcomplex

3 2-3 2-4

1* 4* 1*

boven gemiddeld boven

2-3

1*

onder

2, 3 & 4 2-3

1* 4*

2 3

0* 3*

4

eengezins 10 benedenwoning 39 galerij met lift eengezins

gemiddeld n.v.t. gemiddeld gemiddeld onder

4

1*

gemiddeld

108 20 122 60

galerijflats met lift eengezins corridorflat eengezins

3,4,5 2 2,3,4 2 of 4

1* 0* 3* 0*

boven gemiddeld gemiddeld gemiddeld

C 158 142 galerijflat met lift 2,3,4,5 1* Zwijndrecht 514 * In bijlage 2 zijn de gegevens die tot deze score hebben geleid opgenomen * De toewijzing van woningen in woonzorgcomplex Stadswiel verloopt via indicatie. De geformuleerde criteria voor verhuurbaarheid zijn daarom niet relevant voor dit complex.

Van de 22 complexen van Interstede zijn er drie relatief moeilijk verhuurbaar en zeven gemakkelijk verhuurbaar. Moeilijk verhuurbaar is het complex Tweelingenstraat/ Stierstraat in Sterrenburg, één complex in het centrum van Dordrecht en ook één complex Slagveld in Zwijndrecht.


31

boven

4.4 Complexen Woonbron Bij het POL-model staan ongeveer 200 actief woningzoekende senioren ingeschreven en daarnaast een veelvoud aan niet actief zoekenden. De inlotingskans voor senioren is hoger dan gemiddeld. Woonbron heeft 14 complexen in Dordrecht die bestemd zijn voor 55plussers. Het gaat om 659 woningen (minder dan 10% van alle woningen van Woonbron). Daarvan is ingeschat dat zes moeilijk verhuurbaar zijn, zes gemiddeld verhuurbaar en twee beter dan gemiddeld verhuurbaar. De zes moeilijk verhuurbare complexen liggen in het Centrum, Crabbehof, Oud-Krispijn en de Staart. In de wijken het Centrum en Crabbehof staan ook complexen die gemiddeld verhuren. Het blijft dus de vraag of woningkenmerken, bewonerskenmerken of de ligging of een combinatie van factoren bepalend is voor de verhuurbaarheid. Wel blijken kleine woningen (2kamers) eerder tot de moeilijk verhuurbare categorie te behoren, in vergelijking met de grotere woningen. Ook de kleine eengezinswoning en 2generatiewoning blijken moeilijk verhuurbaar te zijn. Tabel 4.4 Overzicht verhuurbaarheid huurwoningen voor ouderen Woonbron wijk naam complex aantal woningtype (of adres) woningen Centrum Aardappelmarkt 16 flat met lift, 55+ Arend Maartenshof 34 kleine egw, 55+ Willem Dreeshof 14 flat met lift, 55+ De Schouwstock 69 wooncentrum

Crabbehof

Wijngaard Albardaplantsoen De Klockelaer

Oud-Krispijn Nieuw-Krispijn

aantal kamers

geschiktheid

verhuurbaarheid

2-3 2 3 3-4

3* 1* 2* 4*

moeilijk moeilijk moeilijk deels moeilijk verhuurbaar landzijde deels beter verhuurbaar rivierzijde gemiddeld moeilijk gemiddeld, verhuur gaat via wachtlijst moeilijk beter dan gemiddeld, nog geen woning vrijgekomen beter dan gemiddeld, bijna geen mutatie moeilijk. De rest va de generatiewoningen zijn weer twee woningen van gemaakt gemiddeld, reageren weinig kandidaten, SVurgenten worden hier soms geplaatst gemiddeld

12 16 269

galerijflat met lift galerijflat met lift, 55+ wooncentrum

3-4 2-3 2-3

2* 2* 4*

Krispijnseweg Marnix

12 16

flat met lift, 55+ galerijflat met lift, 55+

3 3

2* 4*

Het Reeland

Eemsteynstraat

12

galerijflat met lift

3

4*

De Staart

Johan Spaansstraat en Waalstraat

2

2-generatiewoningen

3-4

1*

Wielwijk

Houtmanstraat

71

corridor- en galerijwoningen met lift, 55+

3

4*

M.H. Trompweg

58

2

1*

De Zwaluw

58

benedenwoningen galerijwoningen met lift, 55+ benedenwoningen flatwoningen met lift, 55+

3

4*

32

gemiddeld, reageren weinig kandidaten, SVurgenten worden hier soms geplaatst


4.5 Samenvatting verhuurbaarheid Tabel 4.5 Overzicht moeilijk verhuurbare woningen wijk verhuurder naam complex (of adres) Dordrecht Centrum

Oud-Krispijn Staart

Progrez Interstede Woonbron Woonbron Woonbron Woonbron Progrez Progrez Progrez Woonbron Woonbron Woonbron

Sterrenburg

Interstede

Zuidhoven Zwijndrecht Centrum Centrum

Progrez

Crabbehof

Progrez Interstede

H. Josinahof Van Strijsingel Aardappelmarkt Arend Maartenshof Willem Dreeshof De Schouwstock Aalbersestraat Abraham Kuijperweg Nolensweg Albardaplantsoen Krispijnseweg Johan Spaansstraat en Waalstraat Tweelingenstraat en Stierstraat Vreedonklaan Kapitein Dekkerflat Slagveld

aantal woningen

woningtype

aantal kamers

geschikt heid

22 25 16 34 14 deel 69 60 20 60 16 12 2

galerijflat, 55+ galerijflat met lift flat met lift, 55+ kleine egw, 55+ flat met lift, 55+ wooncentrum galerijflat met lift, 55+ kleine egw, 55+ galerijflat met lift, 55+ galerijflat met lift, 55+ flat met lift, 55+ 2-generatiewoningen

3 3 3 2 3 4 5 3 5 3 3 4

2* 1* 3* 1* 2* 4* 1* 1* 1* 2* 2* 1*

104

benedenwoningen galerijwoningen aanleunwoningen

2-3

1*

2-3

2*

2,3 & 4 3

2* 3*

83 60 49

galerijflat met lift 55+ 10 benedenwoning 39 galerij met lift

2-

32, 3, 4 & 2, 3, 4 & 23-

Kenmerken van 16 (deels) relatief moeilijk verhuurbare complexen: • • • • •

zes complexen in Centrum Dordrecht vier complexen in Crabbehof zeven complexen met twee kamers zeven complexen met één ster het gaat veelal om complexen met relatief kleine aantallen woningen (acht complexen met minder dan 35 woningen)


33

Tabel 4.6 Overzicht goed verhuurbare woningen wijk verhuurder naam complex (of adres) Dordrecht Centrum

Crabbehof Dubbeldam het Reeland NieuwKrispijn Stadspolders

Sterrenburg

Progrez

Cornelis de Wittstraat De Schouwstock Zephyr Zonneweelde Archipelhof Eemsteynstraat Marnix

Woonbron Progrez Progrez Progrez Woonbron Woonbron Interstede Interstede

Amazone Bakema-erf Architraaf Van den Broekerf Van Doesburgerf Planetenlaan Octant Keplerweg en Halleyweg

Interstede Interstede Progrez Progrez Interstede

aantal woningen

woningtype

aantal kamers

geschikt heid

66

galerijflat, 55+

3

2*

deel 69 137 82 71 12 16

wooncentrum galerijflat met lift, 55+ corridorfat, 55+ galerijflat, 55+ galerijflat met lift galerijflat met lift, 55+

3-4 3 2-3 3 3 3

4* 4* 3* 3* 4* 4*

28 77

3 3

2* 4*

13 15 212 140 201

egw, 55+ galerijflat met lift, 55+ groepswonen ouderen egw, 55+ egw, 55+ corridorflat, 55+ corridorflat, 55+ galerijflat met lift, 55+

3 3 3 2-3 2-4

1* 1* 2* 4* 1*

24 108 142

galerijflats met lift galerijflat met lift

3,4,5 2,3,4,5

1* 1*

Zwijndrecht Nederhoven Walburg

Progrez Interstede Interstede

Schaepmanstraat Ooievink Gerbrandy/Oudplein

Kenmerken van de 17 (deels) relatief goed verhuurbare complexen: • • • •

vier complexen in Stadspolders drie grote complexen in Sterrenburg meestal complexen met drie kamers acht complexen met drie of vier sterren. Opvallend genoeg geldt dit niet voor de complexen in Zwijndrecht (één ster) of eengezinswoningen • qua type zowel galerijflat als corridorflat. De geschiktheid van de woning (drie/vier sterren) zorgt ervoor dat de woning relatief goed verhuurbaar is.

34


4.6 Woonomgeving In het onderzoek Leefbaarheid en Veiligheid 2007 is nagegaan hoe inwoners van Dordrecht oordelen over de woning, woonomgeving en voorzieningen in de wijk. Omdat het een vrij grote steekproef van de bevolking betreft kunnen we –voor Dordrecht- op wijkniveau uitspraken doen. Voor Zwijndrecht kan dat ook, maar dan op basis van onderzoek uit 2005. Uit het onderzoek in Dordrecht komt naar voren dat Crabbehof/Zuidhoven, Sterrenburg en Stadspolders goed worden beoordeeld voor wat betreft voorzieningen voor ouderen, terwijl Binnenstad, Noordflank en Oud- en Nieuw-Krispijn minder dan gemiddeld worden beoordeeld. Ongeveer dezelfde wijken scoren ook minder als het gaat om de voorzieningen in de wijk in het algemeen. De Staart (winkels) en Wielwijk scoren hier echter ook minder dan gemiddeld. Tabel 4.7 Beoordeling woonomgeving Dordrecht door 55-plussers wijk tevredenheid rapportcijfer rapportcijfer voorzieningen voorzieningen woning ouderen algemeen Binnenstad lager gemiddeld hoger Noordflank lager lager hoger Oud-Krispijn lager lager lager Nieuw-Krispijn lager lager lager Het Reeland gemiddeld gemiddeld lager Staart gemiddeld lager lager Wielwijk gemiddeld lager gemiddeld Crabbehof/Zuidhoven hoger gemiddeld gemiddeld Sterrenburg hoger hoger gemiddeld Dubbeldam gemiddeld hoger hoger Stadspolders hoger hoger hoger gemiddeld Dordrecht 19% 6,8 7,8 ontevreden bewoners van een 19% 6,6 7,3 huurwoning ontevreden Bron: Leefbaarheid en Veiligheid 2007

rapportcijfer woonomgeving gemiddeld lager lager lager lager lager lager gemiddeld gemiddeld hoger hoger 7,2 7,0

Ook is in Dordrecht nagegaan of 55-plussers uit koopwoningen anders oordelen dan senioren uit huurwoningen. Het oordeel van huurders is in het algemeen iets minder dan gemiddeld, het oordeel van kopers iets beter dan gemiddeld. De oudere huurders in Sterrenburg zijn een positieve uitzondering. Zij zijn erg tevreden over de voorzieningen voor ouderen. De 55-plussers in Zwijndrecht beoordelen de voorzieningen, woning en woonomgeving iets slechter dan de senioren uit Dordrecht. Zo is in Zwijndrecht 24% van de senioren ontevreden over de voorzieningen voor ouderen. In Dordrecht is dit 19%. De voorzieningen voor ouderen worden door de senioren van het Centrum en Kort Ambacht het slechtst beoordeeld. De wijken Walburg, Heer Oudelands Ambacht en Heerjansdam worden het best beoordeeld.


35

Tabel 4.8 Beoordeling woonomgeving Zwijndrecht door 55-plussers wijk tevredenheid rapportcijfer rapportcijfer voorzieningen voorzieningen woning ouderen algemeen Walburg hoger hoger gemiddeld Centrum lager lager hoger Noord gemiddeld gemiddeld lager Heer Oudelands hoger hoger gemiddeld Ambacht Kort Ambacht lager gemiddeld lager Nederhoven gemiddeld lager gemiddeld Heerjansdam gemiddeld gemiddeld hoger gemiddeld 24% 6,7 7,5 Zwijndrecht ontevreden Bron: Leefbaarheid en Veiligheid 2005

rapportcijfer woonomgeving gemiddeld gemiddeld lager hoger lager gemiddeld hoger 7,1

Relatie verhuurbaarheid en oordeel wijk door 55+ers Het oordeel over de wijk zoals blijkt uit het onderzoek Leefbaarheid en Veiligheid en de verhuurbaarheid van complexen voor ouderen wijzen voor Dordrecht over het algemeen in dezelfde richting. De Binnenstad, Noordflank en Oud- en Nieuw-Krispijn worden slechter beoordeeld voor wat betreft voorzieningen voor ouderen. Het Centrum en Crabbehof tellen de meeste complexen die minder verhuurbaar zijn. Crabbehof/Zuidhoven, Sterrenburg en Stadspolders worden relatief goed beoordeeld m.b.t. voorzieningen voor ouderen. Sterrenburg en Stadspolders tellen ook de meeste complexen die goed verhuurbaar zijn. Voor Crabbehof is het dus opvallend dat ouderen de voorzieningen gemiddeld of beter dan gemiddeld beoordelen. Toch zijn van de zeven complexen er vier complexen minder verhuurbaar. Vermoedelijk speelt hier mee dat er ruime alternatieven zijn in de wijk zelf. In het laatste onderzoek Leefbaarheid en Veiligheid zien we dat de ontwikkeling in Crabbehof achterblijft bij de positieve ontwikkeling in heel Dordrecht.

36


5

Vergelijking vraag en aanbod in de toekomst

In dit hoofdstuk gaan we in op de ontwikkeling van het aantal huishoudens van 55 jaar en ouder in de toekomst. De algemene bevolkingsontwikkeling laat immers zien dat het aantal senioren in de toekomst toeneemt. Naar verwachting zullen de kenmerken van de toekomstige senioren (opleidingsniveau, inkomen, eigen woningbezit, leefstijlen) anders zijn dan die van huidige senioren. Het marktaandeel van de huursector en daarbinnen de corporaties kan daardoor afnemen. We laten zien wat de toename van het aantal senioren in combinatie met het dalend marktaandeel voor corporaties voor effect heeft.

5.1

Huishoudenprognose

Volgens de Primosprognose zal het aantal huishoudens van 55-plussers in Dordrecht toenemen van 20.156 naar 29.248 in 2030. Tegen die tijd zal naar verwachting 50% van de huishoudens in Dordrecht 55 jaar of ouder zijn. Nu is dat 38%. Tabel 5.1 Huishoudenprognose Dordrecht leeftijd van huishouden

2006

2007

2010

2015

2020

2025

2030

8731

8982

9601

9773

10492

10838

10030

5751

5802

6314

8042

9097

9191

9897

75-84

4338

4277

4178

4392

5061

6501

7299

85_eo

1336

1367

1436

1491

1563

1715

2022

55-plus totaal

20156

20428

21529

23698

26213

28245

29248

totaal

53754

54055

54799

55889

56936

57643

58034

aandeel 55-plus

37,5

37,8

39,3

42,4

46,0

49,0

50,0

tehuisbevolking Bron: Primosprognose 2006

1749

1724

1644

1486

1427

1452

1546

4 65-74

In Zwijndrecht is nu al een groter deel van de huishoudens 55-jaar of ouder: 46% van de huishoudens is 55 jaar of ouder. (In Dordrecht is dat in 2020 het geval). Voor een toekomstig beeld van de situatie in Dordrecht kunnen we dus spiegelen met de situatie in Zwijndrecht op dit moment. Het aantal 55plushuishoudens neemt in Zwijndrecht toe van 8.731 naar 12.850 in 2030. Tegen die tijd zal naar verwachting ruim 60% een huishouden van 55 jaar of ouder zijn. Tabel 5.2 Huishoudenprognose Zwijndrecht leeftijd van huishouden

2006

2007

2010

2015

2020

2025

2030

55-64

3457

3596

3794

3788

3997

4160

3936

65-74

2739

2701

2918

3545

3940

4049

4425

75-84

1966

2029

2088

2265

2505

3065

3388

85_eo

569

596

679

780

884

969

1101

8731

8922

9479

10378

11326

12243

12850

19237

19406

19761

20258

20707

21098

21223

45,4

46,0

48,0

51,2

54,7

58,0

60,5

440

453

482

492

510

549

620

55-plus totaal totaal aandeel 55-plus tehuisbevolking Bron: Primosprognose 2006


37

Uitgaande van de huidige mutatiegraad (zie hoofdstuk 2, tabel 2.2) zal per jaar 6% tot 7% van deze huishoudens verhuizen. Dat betekent ook dat jaarlijks 6% tot 7% van de woningen voor hen op de markt beschikbaar moeten zijn, hetzij via nieuwbouw, hetzij via mutaties in de bestaande voorraad. Hierna zal bezien worden of het toekomstig aanbod voldoende zal zijn voor de toekomstige vraag.

5.2

Toekomstige vraag en aanbod

Toekomstige vraag Per leeftijdscategorie zal het aandeel dat een koop- of huurwoning wenst (en daarbinnen een woning van de corporatie) verschillend zijn. De huidige marktaandelen zijn weergegeven in tabel 5.3. Tabel 5.3 Marktaandelen senioren vraag 55-64 jaar koop 40% huur corporatie 50% huur aanleunwoning 10% verzorgingshuis totaal 100% Bron: combinatie van verschillende bronnen

65-74 jaar 30% 40% 30% 100%

75+ 20% 25% 30% 25% 100%

Naar de toekomst gezien is het belangrijk een aanname te doen m.b.t. de ontwikkeling van de particuliere huursector, de tehuisbewoning en vooral het marktaandeel van de koopsector voor senioren. Wat betreft de tehuisbevolking wordt over het algemeen aangenomen dat deze zal afnemen. Dit namelijk tengevolge van het beleid om ouderen zoveel mogelijk zelfstandig te laten wonen. Toch geeft de prognose voor Dordrecht en Zwijndrecht een verschillend beeld. In Dordrecht is een afname van de tehuisbevolking voorzien, in Zwijndrecht juist een toename. We weten niet wat de particuliere huursector aan nieuwbouw gaat doen. Gaat de particuliere huursector (denk aan aanleunwoningen, servicewoningen) in Dordrecht en Zwijndrecht investeren? We nemen aan dat het marktaandeel koopsector toeneemt. De toekomstige senioren hebben namelijk een hoger opleidings- en inkomensniveau en wonen al vaker in een koopwoning. Bovendien is de voorziene nieuwbouw voor een deel in de koopsector gepland. De koopsector neemt mogelijk ook een aandeel over van de particuliere huursector. Met andere woorden: er vindt een verschuiving in marktaandeel plaats tussen huur en koop. Hierdoor neemt het aandeel van de corporatiesector af. De vraag is met hoeveel. Daarom hebben we twee varianten doorgerekend, een variant waarbij we uitgaan van het huidige landelijk gemiddelde (variant 1, tabel 5.4) en een variant waarbij we uitgaan van het toekomstige landelijk gemiddeld (variant 2, tabel 5.5). Tabel 5.4 De toekomstige oudere woont vaker in een koopwoning (+10 procentpunt) Variant 1: op basis van het huidige landelijk gemiddelde vraag 55-64 jaar 65-74 jaar 75+ koop 50% 40% 30% huur corporatie 40% 40% 25% huur aanleunwoning 10% 20% 20% verzorgingshuis 25% totaal 100% 100% 100%

38


Tabel 5.5: De toekomstige oudere woont vaker in een koopwoning (+20 procentpunt) Variant 2: op basis van het toekomstig voorspelde landelijk gemiddelde vraag 55-64 jaar 65-74 jaar 75+ koop 60% 50% 40% huur corporatie 30% 30% 20% huur aanleunwoning 10% 20% 20% verzorgingshuis 20% totaal 100% 100% 100%

Gezien de toename van het aantal huishoudens met ouderen, neemt ook het aantal ouderen dat jaarlijks een woning vraagt toe. Het gaat om een jaarlijkse vraag van 7% in Dordrecht en 6% in Zwijndrecht. Een deel daarvan (variërend van 20 tot 40%, afhankelijk van de leeftijd en variant) vraagt een woning van een corporatie. Deze woning is meestal een gelabelde woning (aangehouden is 70%).

Rekenvoorbeeld: Per 2006 zijn er in Dordrecht 8731 huishoudens in de leeftijd 55-64 jaar. Van hen verhuist per jaar 7%. 50% van hen verhuist naar een corporatiewoning. Van hen verhuist 70% naar een gelabelde corporatiewoning. De vraag naar een gelabelde huurwoningen van een corporatie is dan per jaar: (8731*7%*50%*70%)= 214 huishoudens in de leeftijd 55-64 jaar

De berekening voor alle leeftijdscategorieën tezamen levert voor variant 1 de volgende uitkomst: de jaarlijkse vraag van senioren naar gelabelde woningen neemt in Dordrecht toe van 396 per jaar in 2006 naar 505 woningen per jaar in 2030. Voor Zwijndrecht is er een toename te verwachten van 145 per 2006 naar 188 in 2030. Er is hierbij rekening gehouden met de toename van het aantal huishoudens van senioren en een licht afnemend aandeel dat een corporatiewoning betrekt, waarbij constant 70% van de woningen gelabeld is voor senioren. In variant 2 blijft de jaarlijkse vraag constant op 384 woningen per jaar en ook in Zwijndrecht blijft deze constant op ongeveer 150. In deze variant neemt het aandeel senioren in de koopsector met 20 procentpunt toe. Gezien het aantal nieuwbouwplannen in deze sector is dit geen irreële aanname. In alle varianten verschuift de jaarlijkse vraag naar woningen steeds meer naar de oudere leeftijdsgroepen. Daarmee verschuift de vraag ook naar woningen met meer voorzieningen. Toekomstig aanbod Er zijn in Dordrecht 3.041 en in Zwijndrecht 740 gelabelde woningen voor senioren. Daarvan zal jaarlijks naar verwachting ongeveer 7% vrijkomen. Dat betekent 213 woningen in Dordrecht en 52 in Zwijndrecht. In jaren waarin nieuwbouw wordt opgeleverd is dat eenmalig uiteraard meer.


39

5.3 Toekomstige vraag en aanbod vergeleken De voorspelde vraag per 2006 betreft in Dordrecht 396 gelabelde woningen per jaar en in Zwijndrecht 145 woningen. Het aantal vrijkomende woningen ligt op 213, respectievelijk 52 (exclusief bezit van Forta). Er worden op dit moment zowel in Dordrecht als in Zwijndrecht te weinig gelabelde woningen per jaar aangeboden. Naar de toekomst toe zal dit tekort mogelijk groter kunnen worden, hoewel dit ook sterk afhangt van het toekomstig aanbod in de koopsector. Halverwege 2006 is door de regio Drechtsteden een notitie opgesteld: ‘Nadere programmering woningen voor ouderen in de Drechtsteden’. Het betreft een actualisering en aanvulling van de beleidsnotitie uit 2002: “Wonen voor ouderen in de Drechtsteden in relatie tot zorg en welzijn”. De regio Drechtsteden voorspelt op basis van het nieuwbouwprogramma een toename van 5.400 geschikte woningen voor senioren met een gebrek aan mobiliteit. Het gaat veelal om koopappartementen met lift. Die uitbreiding zou voldoende zijn voor de uitbreiding van het aantal huishoudens met beperking (uit landelijk onderzoek blijk dat ongeveer 38% van de 55-64-jarigen, 50% van de 65-74 huishouden en 67% van de huishoudens van 75 jaar of ouder geconfronteerd wordt met een beperking en op grond daarvan de voorkeur heeft voor een geschikte woning voor ouderen). In de notitie wordt geconcludeerd dat er in 2015 voldoende woningen voor ouderen zullen zijn als de geplande projecten voor gelijkvloerse woningen ook daadwerkelijk gerealiseerd zouden worden. Veelal gaat het om koopappartementen. Het programma dat de regio voorstaat, hoeft niet verminderd of vermeerderd te worden. Wel vraagt men in de notitie oog voor kwalitatieve tekorten. Er zijn signalen dat sommige complexen moeilijk verhuurbaar zijn, terwijl andere zeer populair zijn. Het kan nodig zijn te investeren in bepaalde complexen. Het kan gaan om het aanpassen van complexen, verbeteren van de woonomgeving en sociaal klimaat, meer (informatie over) het aanbod van zorg en diensten bij zelfstandig wonenden. Men stelt hier maatwerk voor door corporaties en particuliere verhuurders met hulp van of onder regie van gemeenten. Terwijl de regio vooral tot taak heeft om ontwikkelingen op de woningmarkt te volgen (monitoren). Het ‘Jaarplan wonen en stedelijke vernieuwing 2007 Drechtsteden’ laat zien welke nieuwbouwprojecten in de komende jaren tot ontwikkeling worden gebracht. In dit Jaarplan worden veel projecten genoemd die te kenschetsen zijn als nultrede-woningen. In de periode 2005-2010 zijn er plannen voor 2.194 nultrede-woningen in Dordrecht en Zwijndrecht en voor daarna staan nog eens plannen voor 4.891 nultrede-woningen op de rol. Hierbij moet wel bedacht worden dat eenderde van deze plannen bestempeld kan worden als risicovol en dus niet zeker zijn (in fasering of in doorgaan). Het aantal woningen in de sociale sector is in Dordrecht en Zwijndrecht in de periode 2005-2010 respectievelijk 17 en 7% en in de periode daarna nog lager, namelijk 10 en 3%. In tabel 5.6 berekenen we wat er tot 2030 aan toevoegingen aan nultrede-woningen in de sociale sector te verwachten is.

40


Tabel 5.6 Nieuwbouw nultrede-woningen sociaal Nieuwbouw 2005-2010 2005-2010 aandeel absoluut (min risicovol: eenderde) Dordrecht huur 17% 158 corporatie Dordrecht overig 83% Dordrecht totaal 100% 931 Zwijndrecht huur 7% 37 corporatie Zwijndrecht overig 93% Zwijndrecht totaal 100% 532

2010 en verder

2010 en verder

10%

243

90% 100% 3%

2428 25

97% 100%

833

Volgens het Jaarplan Wonen zullen in periode 2005-2030 ongeveer 463 sociale sector woningen in Dordrecht en Zwijndrecht tezamen voor senioren aan de voorraad worden toegevoegd. Daarvan zijn er in 2005 t/m 2007 ongeveer 100 gebouwd (met name in Oud-Krispijn). Deze nieuwbouw van gemiddeld 20 woningen per jaar lijkt niet genoeg om tegemoet te komen aan de toenemende vraag van senioren naar gelabelde huurwoningen. De nieuwbouwwoning voldoet weliswaar eenmalig aan de vraag van senioren, maar het opeenvolgend jaarlijks aantal mutaties ligt op 67%. De toevoeging van 20 sociale nultrede-woningen levert op lange termijn jaarlijks weinig extra aanbod op.


41

6

Informatievoorziening

Via bestaande bronnen hebben we antwoord gezocht op de vraag hoe senioren de Woonkrant en Digizine gebruiken en in hoeverre het aanbod in de huursector (Woonkeus en Woonbron) voldoende bekend is? Hoe zou men over woonmogelijkheden voor ouderen geïnformeerd willen worden? Er zijn drie rapportages waar enige informatie over de informatievoorziening in staat: het jaarverslag van de Klachtencommissie, het jaarverslag van de Regionale Voorrangscommissie Woonruimteverdeling Drechtsteden en een overzicht van het gebruik van Digizine. Al met al geven deze bestaande rapportages onvoldoende antwoord op de vraag naar de bekendheid over woonmogelijkheden door ouderen.

6.1 Informatie woningen voor senioren De woningeigenaren (corporaties) zijn primair verantwoordelijk voor de informatie over het aanbod van woningen voor senioren. De gemeenten of Woonkeus kunnen hierbij wel een flankerende rol spelen, met name met betrekking tot het geven van een overzicht van alle mogelijkheden. Veel informatie is tegenwoordig te vinden op de website van corporaties, de gemeente en Woonkeus. Daarnaast brengen belangenen consumentenorganisaties aanbod in beeld, zoals Dinamo. In Dordrecht is in samenwerking met vele verhuurders en partijen een boekje (en website) samengesteld, ‘Anders Wonen’, dat een overzicht biedt van woonmogelijkheden voor senioren in Dordrecht. Woonkeus biedt de mogelijkheid een abonnement te nemen op een digitale woonkrant, het Digizine. In het Digizine is het woningaanbod van Progrez en Interstede opgenomen. Men kan het woningaanbod selecteren m.b.v. de eigen eisen en wensen. Dit gaat via een persoonlijk zoekprofiel. Als er woonruimte beschikbaar is dat aan dit zoekprofiel voldoet, dan ontvangt men een Digizine. Tevens vindt men in het Digizine een overzicht van lopende reacties en een verantwoording van de toegewezen woningen waarop is gereageerd. Voor zover bekend maken ook ouderen van 65 jaar en ouder meer gebruik van Digizine dan gemiddeld. Ongeveer eenderde van de gebruikers van Digizine is 65 jaar of ouder.Ongeveer 12% van de woningzoekenden 65 jaar of ouder is. In het licht van dit project hebben we gekeken of in de jaarverslagen van de Regionale Voorrangscommissie of de Klachtencommissie specifieke knelpunten op het gebied van ouderenhuisvesting zijn genoemd. Dat is niet het geval. In het jaarverslag van de Regionale Voorrangscommissie Woonruimteverdeling Drechtsteden worden geen bijzondere knelpunten m.b.t. de huisvesting van senioren genoemd. Wel is de sociaal-medische reden de meeste genoemde urgentiereden, maar dit kan meerdere groepen betreffen. De Klachtencommissie Woonruimteverdeling Drechtsteden functioneert voor drie systemen: de woonruimteverdeling via Woonkeus, de woonruimteverdeling Ouderenhuisvesting Dordrecht (particuliere verhuurders, aanleunwoningen etc.) en de Klachtencommissie Woonruimteverdeling POLsysteem. Met betrekking tot Woonkeus daalt het aantal klachten, maar mogelijk hangt dit samen met verdwijning van de Woonkrant, waarin de klachtencommissie standaard werd genoemd. Er zijn geen klachtsoorten die specifiek met ouderenhuisvesting te maken hebben.

42


De verdeling van particuliere zelfstandige ouderenhuisvesting niet inzichtelijk en (dus ook niet) controleerbaar. Er zijn bijna binnen gekomen over het POL-systeem als zodanig. En voor een klacht is binnengekomen, heeft dit niet te ouderenhuisvesting.


is nog steeds geen klachten zover hierover maken met

43

44


Bijlagen


45

Bijlage 1

Bronnen bij hoofdstuk 2

ABF research (2004),

Vergrijzing en de gevolgen voor het woonbeleid

Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente

Anders Wonen Verhuisonderzoek Drechtsteden 2005/2006 en bijlagen Woonmonitor 2006 Ouderenmonitor 2006

Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht

(2007), (2007), SGB, (2007), SGB, (2007), SGB,

Klachtencommissie

Jaarverslag 2007

Ministerie VROM (2002), Ministerie VROM (2006), Ministerie VROM (2006b) Ministerie VROM (2007)

Mensen Wensen Wonen Wonen op een rijtje: de resultaten van het Woononderzoek Nederland 2006 Woningmarktverkenningen 2006 Socrates Dynamiek in de derde leeftijd

Ministerie VWS (2006),

Ouderenbeleid in het perspectief van de vergrijzing

Regio Drechtsteden (2007), Regio Drechtsteden (2007),

Jaarplan Wonen 2007 Nadere programmering woningen voor ouderen in de Drechtsteden

Regionale Voorrangscommissie Woonruimteverdeling

Jaarverslag 2007

Smart Agent Company Smart Agent Company

Woonbelevingsonderzoek Drechtsteden, 2006 Woonbelevingsonderzoek 50+, 2007

SCP (2007),

De sociale staat van Nederland 2007

Woonkeus (2006),

Digizine, gebruik en profiel

46


Bijlage 2

Kenmerken en verhuurbaarheid gelabelde woningen senioren

Tabel 1 Overzicht huurwoningen Interstede, Progrez en Woondrecht in Dordrecht (Bron Anders Wonen) wijk verhuurder naam complex n woningtype (of adres) woningen Centrum Interstede Van Strijsingel 25 galerijflat met lift Interstede Schuttevaer Staete 145 galerijflat met lift MIVA-woningen Interstede Torenstraat 20 benedenwoningen galerijflat met lift Progrez Cornelis de 66 galerijflat, 55+ Wittstraat Progrez H. Josinahof 22 galerijflat, 55+ Progrez Noordendijk 23 galerijflat met lift, 55+ Progrez Stadswiel 76 woonzorgcomplex Woonbron Aardappelmarkt 16 flat met lift, 55+ Woonbron Arend Maartenshof 34 kleine egw, 55+ Woonbron Willem Dreeshof 14 flat met lift, 55+ Woonbron De Schouwstock 69 wooncentrum Woonbron Wijngaard 12 galerijflat met lift Crabbehof Interstede Troelstraweg 6 egw, 55+ Progrez Aalbersestraat 60 galerijflat met lift, 55+ 2, Progrez Abraham Kuijperweg 20 kleine egw, 55+ Progrez Nolensweg 60 galerijflat met lift, 55+ 2, Progrez Zephyr 137 galerijflat met lift, 55+ Woonbron Albardaplantsoen 16 galerijflat met lift, 55+ Woonbron De Klockelaer 269 wooncentrum Dubbeldam Progrez Zonneweelde 82 corridorfat, 55+ Oud-Krispijn Woonbron Krispijnseweg 12 flat met lift, 55+ Nieuw-Krispijn Woonbron Marnix 16 galerijflat met lift, 55+ Het Reeland Progrez Archipelhof 71 galerijflat, 55+ Progrez Bankaflat 29 galerijflat, 55+ Woonbron Eemsteynstraat 12 galerijflat met lift Stadspolders Interstede Amazone 28 egw, 55+ Interstede Architraaf 77 galerijflat met lift, 55+ groepswonen ouderen Interstede Van den Broekerf 13 egw, 55+ Interstede Dudokflat 72 corridorflat, 55+ Interstede Van Doeesburgerf 15 egw, 55+ Progrez Meranti 25 corridorflat met lift Progrez Oude-R-Landshoek 37 corridorflat groepswonen ouderen Interstede Polderwiel 72 woonzorgcomplex De Staart Woonbron Johan Spaansstraat 2 2-generatiewoningen en Waalstraat Sterrenburg Interstede Keplerweg 201 galerijflat met lift, 55+ en Halleyweg Interstede Tweelingenstraat 104 benedenwoningen en Stierstraat galerijwoningen Interstede Blaauwweg 198 galerijflat met lift Progrez Planetenlaan 212 corridorflat, 55+ Progrez Atmosfeerstraat 60 galerijflat met lift, 55+ Progrez Octant 140 corridorflat, 55+ Progrez Regenboogstraat 60 galerijflat met lift Interstede Sterrenwiel 99 woonzorgcomplex Wielwijk Woonbron Houtmanstraat 71 corridor- en galerijwoningen met lift, 55+ Woonbron M.H. Trompweg 58 benedenwoningen galerijwoningen met lift, 55+ Woonbron De Zwaluw 58 benedenwoningen flatwoningen met lift, 55+ Zuidhoven

Progrez Progrez

Monarda Vreedonklaan

totaal Dordrecht


40 83 3041

aanleunwoningen aanleunwoningen

n kamers 3 2, 3 & 4

geschiktheid

3

1*

3

2*

3 3 . 3 2 3 4 4 2 5 3 5 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3

2* 2* 4* - 2* 3* 1* 2* 4* 2* . 1* 1* 1* 4* 2* 4* 3* 2* 4* 3* 3* 4* 2* 4*

3 3 3 3 3

1* 3* 1* 3* 3*

. 3-4

4* - 2* 1*

2-4

1*

2-3

1*

2, 3 & 4 3 2, 3 & 4 2-3 2, 3 & 4 . 3

1* 2* 4* 4* 3* 4* - 2* 4*

2

1*

3

4*

2 2-3

2* 2*

2-

333, 4 & 3, 4 & 222-

2-

47

1* 1*

Tabel 2 Kenmerken voorraad complexen voor ouderen Interstede en Progrez gemeente/ complex Aantal gemiddelde BBSH 2006/2007 huurprijs categorieën Aantal kamers corporatie woningen netto huur Dordrecht 0339,09485,34>520 2 3 4 of 339,08 485,33 520,12 ,12 meer Progrez 224 22 € 306,7 22 7 15 229 28 € 396,8 28 28 232 66 € 404,0 1 65 18 48 233* 76 € 449,6 60 16 47 29 303 209 € 367,2 208 1 208 1 306 140 € 421,2 140 43 97 314 60 € 438,2 55 5 6 54 324 136 € 384,6 136 54 82 325 20 € 321,3 19 1 20 326 120 € 376,8 17 103 10 11 99 341 40 € 387,1 40 39 1 342 83 € 367,4 4 79 76 6 1 407* 45 € 437,5 45 12 33 408 25 € 461,3 25 25 426 82 € 421,0 82 56 26 443 71 € 410,3 71 71 444 29 € 429,5 29 29 Interstede 221 10 € 398,8 3 5 2 6 4 232 104 € 254,6 104 90 14 233 201 € 387,5 54 147 54 2 145 235 198 € 412,4 198 61 7 130 239* 99 € 464,8 99 4 95 263 43 € 419,9 43 2 41 272 145 € 448,8 117 9 19 25 92 28 274 21 € 545,9 20 1 1 15 5 292 15 € 451,5 15 15 295 73 € 413,8 72 1 72 1 298 45 € 466,4 45 28 17 301 77 € 389,6 77 77 302* 72 € 449,4 68 4 72 Zwijndrecht Progrez 103 60 € 359,1 10 50 10 12 38 109 20 € 482,9 9 3 8 9 11 185 132 € 438,5 108 11 13 36 96 Interstede 120 4 € 346,9 4 4 130 4 € 320,6 3 1 4 140 108 € 398,6 2 106 12 96 142 20 € 324,4 16 4 20 154 60 € 396,3 60 60 157 122 € 443,4 119 3 14 98 10 158 142 € 397,4 10 132 10 6 126 159 49 € 444,2 49 48 1 * Dit betreft de woonzorgcomplexen Stadswiel, Sterrenwiel en Polderwiel en het groepswonenproject Oude-RLandshoek.

48


Tabel 3 Verhuurbaarheid en weigeringsgegevens voor de complexen van Interstede en Progrez gemeente/ complex aantal nieuwe ratio tussen gemiddeld geaantrekkelijkhei gemiddeld corporatie verhuringen verhuringen aantal middeld d complex aantal in periode en registratie aantal gebaseerd op de reacties 07-2004 / weigeringen punten van reacties ratio tussen tot 6,5 01-2007 nieuwe verhuringen en 6,5-13 huurders weigeringen en 13 en meer de registratiepunte n1 Dordrecht Progrez 224 3 13,03 25,1 . onder 229 3 2,3 35,7 3,7 onder onder 232 14 0,9 49,0 17,5 gemiddeld boven 233* 18 0,3 36,9 2,3 303 38 0,6 60,1 20,8 boven boven 306 24 0,7 47,7 7,6 boven gemiddeld 314 9 0,4 39,5 6,4 boven onder 324 1 0,0 34,5 . . 325 5 0,6 39,2 10,8 boven gemiddeld 326 21 1,0 30,7 6,4 onder onder 341 10 0,1 28,1 2,4 gemiddeld onder 342 37 0,5 39,0 4,1 onder onder 407* 4 1,8 44,3 5,0 408 5 1,4 47,7 17,5 onder boven 426 17 0,6 60,5 10,8 boven gemiddeld 443 16 0,3 63,6 10,7 boven gemiddeld 444 6 0,7 50,9 5,4 boven onder Interstede 221 4 0,0 35,7 . . 232 40 0,8 25,2 4,0 onder onder 233 22 0,8 54,2 20,3 boven boven 235 39 1,1 43,4 10,6 gemiddeld gemiddeld 239* 23 0,0 26,3 1,0 263 6 3,2 26,1 6,8 onder gemiddeld 272 26 1,3 43,7 17,4 boven 274 1 0,0 48,6 4,0 gemiddeld onder 292 3 1,7 53,5 28,3 gemiddeld boven 295 14 1,6 61,7 25,9 boven 298 4 0,0 49,8 25,0 boven boven 301 9 0,6 64,1 56,0 boven boven 302* 742 0,0 29,7 2,2 Zwijndrecht Progrez 103 13 0,8 23,4 3,6 onder onder 109 2 1,0 51,1 8,7 boven gemiddeld 185 14 1,3 52,1 . gemiddeld . Interstede 120 1 3,0 40,6 13,0 onder boven 130 . 140 15 1,0 51,4 11,1 boven gemiddeld 142 4 1,3 39,1 7,2 onder gemiddeld 154 9 0,8 49,7 10,8 gemiddeld gemiddeld 157 24 1,2 46,7 12,6 gemiddeld gemiddeld 158 26 0,7 54,1 18,9 boven boven 159 9 3,0 47,6 11,7 onder gemiddeld * Dit betreft de woonzorgcomplexen Stadswiel, Sterrenwiel en Polderwiel en het groepswonenproject Oude-RLandsHoek. De verhuur van deze complexen verloopt via de inschrijving bij Wielborgh en de woongroep en is daarom zijn de meeste verhuurbaarheidscriteria zoals aantal reacties, aantal weigeringen aantal punten niet van toepassing. 1) De aantrekkelijkheid is gebaseerd op de verhouding tussen verhuringen en weigeringen enerzijds en registratiepunten van nieuwe huurders anderzijds. Voor elk complex is gekeken of deze indicatoren afwijken van het gemiddelde. Voor de ‘ratio tussen verhuringen en weigeringen’ was het gemiddelde 0,98 en is een bandbreedte van 0,8-1,2 gehanteerd. Voor de registratiepunten van nieuwe huurders is het gemiddelde 44,3 en is een bandbreedte van 38-50 als gemiddelde gehanteerd.


49

totaalscore

onbekend onder boven n.v.t. boven boven gemiddeld onbekend boven onder onder onder n.v.t. gemiddeld boven boven gemiddeld onbekend onder boven gemiddeld n.v.t. onder gemiddeld gemiddeld boven gemiddeld boven boven n.v.t.

onder boven onbekend gemiddeld onbekend boven gemiddeld gemiddeld gemiddeld boven onder

Ondergemiddeld in aantrekkelijkheid zijn die complexen waar beide of één (en de andere waarde gemiddeld) van de waardes negatiever scoren dan het gemiddelde. Gemiddeld scorende complexen hebben twee gemiddelde waardes of een positievere en een negatievere waarde. De bovengemiddeld aantrekkelijke complexen scoren op één (en een gemiddelde) of beide indicatoren beter dan het gemiddelde. 2) Bij Polderwiel hangt de mutatiegraad samen met de instroom van ouderen met een medische indicatie (tijdelijke) spoedopvang.

50


Woonwensen senioren en aanbod van complexen

Recommend Documents