Inzending Vlamingsstraat 44 Delft INVESTERINGSMEMORANDUM PLAN RIETVELD/VLAMINGSTRAAT DELFT Ter investering in een bouwplan voor studentenhuisvesting ter plaatse van de voormalige kerkruimte van het Leger des Heils Vlamingstraat 44 en Rietveld 109 te Delft. Dit memorandum is opgesteld door: Nieuw Holland projectontwikkeling Wijnstraat 96 3011TR Rotterdam 010 2409599 Ir. D,J. van den Broek
[email protected] De locatie De locatie is een terrein in de binnenstad van Delft op circa 100 m afstand van de Nieuwe Kerk en de Markt. De dichtstbijzijnde faculteit is Bouwkunde op de Julianalaan (ca. 1,5 km), de verste die van Lucht- en Ruimtevaart (3,5 km). TUD is met een grootschalige herontwikkeling van de openbare ruimte bezig die de centrale as door de TU wijk omvormt naar een gebruiksvriendelijke groene as voorzien van een tramverbinding. Recent zijn er gebouwen in de TU wijk opgeleverd voor de Haagsche Hogeschool en Hogeschool INholland. In Delft studeren ongeveer 11.000 studenten. Alhoewel er prima huisvesting voor studenten in de TU wijk te vinden zijn, ontbreekt het daar nog aan gezelligheid en voorzieningen (geen supermarkt, geen winkels). De Binnenstad is nog steeds de meest gewilde locatie. De studenten zelf, maar ook de grote stroom toeristen zorgt voor een zeer ruim aanbod aan horeca gelegenheden. Delft heeft daarbij een heel ruim aanbod aan studentenverenigingen. De binnenstad is voorzien van een drietal supermarkten, een groot aanbod aan detailhandel. Het centraal station bevindt zich aan de rand van de binnenstad op circa 1 km loop/fietsafstand. Beschrijving van terrein en gebouwen 2 2 3 Het terrein (ca 1.050 m ) bestaat uit een grachtenpand (Rijksmonument ca. 1901, ca. 280 m , 1100 m ) met aanbouw en terrein in de binnenstad van Delft op circa 100m afstand van de Nieuwe Kerk en de Markt. Het grachtenpand bevindt zich aan de zijde van de gracht Vlamingstraat en de toegang tot het terrein is gesitueerd aan de gracht Rietveld. De aanbouw aan het grachtenpand staat op het binnengebied tussen de bebouwing aan het Rietveld en de Vlamingstraat. Het grachtenpand gaf vroeger toegang tot een kerkgebouw dat op het binnengebied gebouwd was. Deze kerk is gesloopt en daar is een eenlaagse bebouwing voor teruggekomen. Het Leger des Heils is de meest recente gebruiker van het geheel. In de aanbouw was de bijeenkomstruimte gevestigd, voorzien van een keuken en een tweedehandswinkel. De begane grond van het grachtenpand bood toegang tot de bijeenkomstruimte maar gaf ook ruimte voor een kantoortje. De twee verdiepingen van het grachtenpand zijn altijd als woonverdieping gebruikt geweest. Er is een bouwplan gemaakt dat uitgaat van renovatie van het grachtenpand en de bouw van een viertal gezinswoningen. Voor de bouw van de gezinswoningen dient de aanbouw verwijderd te worden. Daar is reeds een vergunning voor verleend. Alle woningen worden voorzien van een parkeerplaats en een externe berging. Het bouwplan is de onderlegger geweest van een nieuw bestemmingsplan dat in januari 2013 onherroepelijk werd. Het bouwplan heeft geen formele status. Omdat het een gevoelige plek in de historische binnenstad betreft heeft welstand het plan al een aantal malen beoordeeld en is het plan ook naar aanleiding van de behandeling in de gemeenteraad op punten aangepast. Korte beschrijving van de business case De businesscase bestaat uit het wijzigen van het woningplan voor gezinnen tot een woningplan voor studenten. Locatie Adressen Vlamingstraat 44 en Rietveld 109 in de binnenstad van Delft op nog geen 100 m afstand van de 2 2 Nieuwe Kerk en de Markt. Een terrein van in totaal ca. 1.050 m waarvan ca. 120 m bebouwd is door het rijksmonument Vlamingstraat 44.
Pagina 1 van 15
Kwaliteit van het plan Het bouwplan is opgezet als woningbouw bestaande uit een gerenoveerd grachtenpand (Rijksmonument) met 2 2 een tuin, 3 grondgebonden woningen van ieder ca. 120 m met een tuin, en een poortwoning van ca. 120 m met een groot terras. Daarbij is op het terrein voorzien in een zestal parkeerplaatsen. Het terrein zal voor de nieuwbouwwoningen toegankelijk zijn vanaf het Rietveld. Het grachtenpand Vlamingstraat 44 heeft als enige een ingang aan de Vlamingstraat. De locatie van het project is uitstekend en de ruimtelijke opzet van het plan is dermate dat een waardevastheid op lange termijn te verwachten is. Grondgebonden woningen van een niet te groot oppervlak in een veilig voor kinderen en afgesloten binnenterrein zijn er nauwelijks in de binnenstad. Het feit dat je op eigen terrein kunt parkeren en zelfs een berging kunt realiseren is een bijkomend voordeel. De architectonische opzet van de woningen met de relatief hoge verdiepingshoogte draagt ook bij aan de aantrekkelijkheid van de woningen. We verwijzen verder naar de tekeningen. Bestemmingsplan en bouwplan In een binnenstedelijke situatie als Delft wordt een bestemmingsplanwijziging (aanduiding van dimensies van een bebouwing en functie van een bebouwing) waar in dit geval sprake van is, gelijk opgetrokken met een bouwplan. Alhoewel het bouwplan formeel geen status heeft tot de formele bouwaanvraag (tegenwoordig: aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen) is er in dit geval al ruimschoots afstemming geweest met de afdelingen monumenten, welstand, verkeer, politie en brandweer etc. Het bestemmingsplan is als het ware om het bouwplan heen gelegd. Er zit enige flexibiliteit in het bestemmingsplan ten behoeve van het bouwplan. Er is ook al geïnvesteerd in het bouwplan. Er zijn plattegronden, doorsnedes, een aantal principedetails en een werkomschrijving beschikbaar. Gezien voorgaande is het bij de keuze tot een ander woningtype, een voordeel als die opzet zo dicht mogelijk bij de opzet van het huidige bouwplan kan blijven. Marktomstandigheden gezinswoningen De grens van starterswoningen wordt algemeen gelegd net boven de € 200.000. Dat is te laag voor de ontworpen woningen op deze locatie. Dat betekent dat de potentiële kopers geen starters zijn maar mensen met een eigen huis. De economische situatie heeft tot gevolg dat mensen niet makkelijk hun huis verkopen en daarmee ook niet snel een nieuw huis kunnen kopen. Transformatie naar een ander type woning en een andere doelgroep (studenten) is ondernomen om het afzetrisico te verkleinen. Marktomstandigheden van studentenkamers De vraag naar studentenkamers is groot. De landelijke monitor studentenhuisvesting geeft aan dat er tot 2020 nog 2100 extra studenten naar Delft zullen komen op zoek naar huisvesting. Wij hebben informatie ingewonnen bij de huizencommissies van de twee grootste studentenverenigingen in Delft, het Delftsch Studenten Corps en K.S.V. Sanctus Virgilius. Beide organisaties onderschrijven de enorme vraag naar studentenhuisvesting en het gebrek aan aanbod in het algemeen en de schaarste in de binnenstad in het bijzonder. Gemiddeld zien deze organisaties een kamerprijs voor een kamer met gedeelde voorzieningen (douche, wc, keuken) in de binnenstad maximaal rond de € 320,- per maand exclusief gas, water en licht. Gebaseerd op een 2 2 gemiddelde van rond de € 22/m /maand en een kamergrootte van rond de 14 m . De Landelijke Monitor 2012 ziet prijzen tot € 300/kamer/maand als goedkoop en daarboven als duur. Duwo, een van de grotere landelijk studentenhuisvesters gaat voor onzelfstandige eenheden uit van een plafond van de bruto woonlasten van € 370/maand inclusief servicekosten. Functioneren en contractvorm van een studentenhuis Globaal komt het erop neer dat grotere (meer personen) huizen in trek zijn. In huizen van 5-7 personen van eenzelfde vereniging is een goede verdeling in jaargangen te maken waardoor er per jaar 1 a 2 personen verhuist en nieuw instroomt. Deze vorm van het vullen van een huis zorgt er ook voor dat er een goede doorstroming van de kamers in het huis is. De student begint wellicht in een van de kleinere kamers maar schuift in de loop van de jaren door naar de grotere/betere kamers. Datzelfde principe wordt over de huurprijzen van de kamers verdeeld. Een huis moet een verdedigbare huurprijs kennen. Bepaalde kamers kunnen duurder zijn dan anderen. Door het doorschuifsysteem wordt van beide kamers gebruik gemaakt.
Pagina 2 van 15
Bewoners hebben een eigen huurcontract en zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de huurverplichtingen. Bij het verlaten van een bewoner vult het overblijvende collectief de kamer op, al dan niet na het doorschuiven. Per woning is het gebruikelijk dat één persoon het aanspreekpunt is. Het huurcontract is overigens een campuscontract. Bij het beëindigen van de studie moet de bewoner de woning verlaten, met een redelijke termijn van een jaar. Overigens biedt het plan een kwaliteit die ver boven het gemiddelde uitkomt. Er zijn geen hele kleine kamers die vaak in grachtenpanden wel voorkomen, er zijn hele goede daglichtvoorzieningen met grote kamerhoogtes en het geheel wordt nieuw opgeleverd. Het plan voorziet in een zestal parkeerplaatsen en op het terrein is ruimte om fietsen te stallen. Per woning is een externe berging gepland. De binnenstad is bovendien nog steeds de beste plek voor studentenhuisvesting. Inpassen van studentenwoningen in het bouwplan Naar aanleiding van die suggesties van de huizencommissies hebben wij het bouwplan onderzocht op de mogelijkheden voor studentenhuisvesting. De nieuwe woningen blijken prima te verkavelen te zijn naar voor studenten gewilde oppervlaktes. Het bleek mogelijk de studentenkamers in te passen zonder aantasting van de constructie van de woningen, die als eengezinswoningen ontworpen zijn. Dat is in bouwkostentechnische zin interessant omdat er relatief weinig meerkosten mee gemoeid zijn. Beleggingstechnisch is het interessant omdat de woningen heel eenvoudig van studentenwoningen weer naar eengezinswoningen om te vormen zijn. Overigens biedt het plan een kwaliteit die ver boven het gemiddelde uitkomt. Er zijn geen hele kleine kamers die vaak in grachtenpanden wel voorkomen, er zijn hele goede daglichtvoorzieningen met grote hoogtes en het geheel wordt nieuw opgeleverd. Het plan voorziet in een zestal parkeerplaatsen en op het terrein is ruimte om fietsen te stallen. Financiële onderbouwing De tekeningen van de studentenwoningen die wij mede hebben gebaseerd op de kennis en ervaring van de huizencommissies zijn door ons en door de huizencommissies gewaardeerd. Het gemiddelde rekenhuur ligt op 2 ca. € 22/m /maand. De totale rekenhuur wordt vervolgens verdeeld over de beschikbare kamers. De huizencommissies geven aan dat ze tracht een maximum per kamer van rond de € 320 aan te houden. Deze getallen zijn exclusief verrekening voor gas, water en licht. Resumerend zijn de volgende huurstromen realistisch.
6 kamers 6 kamers 6 kamers 6 kamers 6 kamers
Woning 1 Woning 2 Woning 3 Poortwoning Grachtenpand Parkeren
maandhuur € 1.960 € 1.960 € 1.960 € 1.700 € 1.915 € 600
€ 23.520 € 23.520 € 23.520 € 20.400 € 22.980 € 7.200 € 121.140
In de bijlage is een uitgebreid overzicht opgenomen. In het plan is conform de parkeernorm een zestal parkeerplaatsen opgenomen. Het is niet realistisch om aan te nemen dat studenten een marktconform bedrag van rond de € 120-150/maand zullen betalen voor alle parkeerplaatsen. Wellicht moet overwogen worden om een lagere huur te vragen of de plaatsen aan buurtbewoners te verhuren. Verschillende buren hebben in de loop der tijd aangegeven interesse te hebben in het huren van een parkeerplaats. We hebben ze nu opgenomen voor € 100/maand. Parkeerplaatsen in de binnenstad zijn rond de € 25.000 waard. Parkeren 6 stuks € 600 € 7.200 4,80% € 150.000 Bouw- en renovatiewerkzaamheden Woning 1,2,3 en poortwoning Om de woningen 1,2 en 3 alsmede de poortwoning mogelijk te maken, dienen sloop- en bouwactiviteiten plaats te vinden. De sloopvergunning van de huidige bebouwing op terrein achter het grachtenpand is reeds verleend. Onderzoeken naar asbest en bodemverontreiniging zijn bij de sloopaanvraag ingediend en akkoord bevonden. Na sloop dient archeologisch onderzoek gedaan te worden. Gezien het feit dat de huidige bebouwing een kelder heeft van ca. 1 m diep en die grond dus in archeologische termen al ‘geroerd’ is, zijn er geen grote verwachtingen van dit onderzoek. De woningen moeten in een bepaalde volgorde, trillingsarm en
Pagina 3 van 15
met kleine elementen gebouwd worden vanwege de beperkte ruimte. Bij de buren zal voorafgaand een opname gedaan moeten worden van de woningen voor het geval er sprake lijkt van schade als gevolg van de bouwwerkzaamheden. Opleveringsnivo: Kamers Keuken, inclusief keukenblok en afzuigkap Wc’s voorzien van hangtoilet en inbouwreservoir Badkamer met 2 douches inclusief opstelplaats wasmachine en droger
Wanden Gereed voor schilderen Geschilderd
Vloer Gereed voor vloerbedekking Linoleum
Plafond Spuitwerk Spuitwerk
Betegeld
Betegeld
Spuitwerk
Betegeld
Betegeld
Spuitwerk
Gekozen kan worden om de woning door verhuurder te laten voorzien van vloerbedekking en gordijnen. Voor deze voorzieningen kan een bedrag in de huur worden doorberekend. Grachtenpand Het grachtenpand wordt op dit moment antikraak bewoond door een viertal studenten. Het betreft een Rijksmonument met behoorlijk achterstallig onderhoud. Om dit pand geschikt te maken conform het bouwplan voor een gezin moet er heel grootschalig geïnvesteerd worden. Niet alleen als gevolg van achterstallig onderhoud maar ook om te voldoen aan hedendaagse wensen en eisen uit het oogpunt van klimaat comfort en luxe. Daarbij is een volledige vervanging van de huidige achtergevel met grote raam- en deurpartijen voorzien. Vanzelfsprekend zijn een aantal van die wensen en eisen voor studenten beduidend lager. Ons voorstel zou zijn om een bedrag te reserveren voor het verhelpen van achterstallig onderhoud als rioleringslekkages, vervangen van dakbedekking op de twee platte daken en het vervangen of repareren van een aantal kozijnen en het uitvoeren van noodzakelijk schilderwerk. Het rijksmonument heeft een aantal fantastische ruimtes met zeer grote hoogtes en daarmee geweldige kwaliteit om als student in te wonen. Planning Het voorlopig ontwerp en de werkomschrijvingen zullen uitgewerkt moeten worden tot een definitief ontwerp om een vergunningsaanvraag mogelijk te maken. De vergunningsprocedure is in principe 8 weken met een beroepstermijn van 6 weken. Ondanks het feit dat er in het voortraject vertraging is ontstaan door het bezwaar van een aantal buren op het bestemmingsplan is er met de bouwaanvraag weinig vertraging te verwachten. Dit op voorwaarde dat het bouwplan niet afwijkt van het bestemmingsplan. De bouw van de woningen zal maximaal ca. 9 maanden in beslag nemen. Globaal is een oplevering aan het begin van het universitair jaar 2014-2015 haalbaar. Organisatie De ontwikkeling zal ter hand genomen worden door Nieuw Holland Projectontwikkeling BV. Dat zou kunnen op basis van een gedelegeerde ontwikkeling in opdracht van Bouwfonds REIM. Een andere variant is een turn key levering (al dan niet verhuurd) van Nieuw Holland aan Bouwfonds REIM. In de eerste variant wordt voor bouw- en projectmanagement gerekend met 6% over de stichtingskosten. Bij een turn key levering in verhuurde staat rekenen we met een BAR van 4,8% Huursom ex. GWL € 121.140 BAR 4,80% Koopsom VON € 2.523.750 Verdere garanties over en weer zullen besproken moeten worden. De bouwer is aangesloten bij Stiwoga. Over Nieuw Holland NH is een kleine ontwikkelaar uit Rotterdam. Wij werken met een team van vijf personen aan diverse ontwikkelingen. Het team bestaat uit twee partners, een projectmanager, een TU stagiair Bouwkunde en een secretaresse. Bijna al onze opgaven zijn herontwikkelingen van bestaande gebouwen of casco’s.
Pagina 4 van 15
Als referentie kunnen wij onder ander het historisch school- en brouwerijcomplex Gekroonde P in Delft aangeven. Het geheel is in 2002 herontwikkeld tot 20 appartementen. Bijlagen Bij dit memorandum horen de volgende bescheiden: 1. Locatiekaart 2. Bestaande toestand 3. Tekening terrein 4. Tekeningen koopvariant eengezinswoningen, poortwoning en grachtenpand (Zie separate PDF’s). 5. Tekeningen variant studentenhuisvesting (Zie separate PDF’s). 6. Impressies van het bouwplan 7. Financiële onderbouwing
Pagina 5 van 15
Bijlage 1 Locatiekaart
Pagina 6 van 15
Bijlage 2 Bestaande toestand
Pagina 7 van 15
Bijlage 3 Tekening terrein
Pagina 8 van 15
Bijlage 4 Tekeningen koopvariant eengezinswoningen, poortwoning en grachtenpand Zie separate PDF’s.
Pagina 9 van 15
Bijlage 5 Tekeningen variant studentenhuisvesting Zie separate PDF’s.
Pagina 10 van 15
Bijlage 6 Impressies van het bouwplan
Pagina 11 van 15
Pagina 12 van 15
Pagina 13 van 15
Pagina 14 van 15
Bijlage 7 Financiële onderbouwing
Pagina 15 van 15
