Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Financí a ekonomie
Komparace stavebního spoření a hypotečního úvěru Diplomová práce
Autor:
Bc. Jana Kostnerová Finance
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Ivana Moltašová
Duben 2014
Prohlášení
Prohlašuji, ţe jsem svou diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Křešicích dne 11. dubna 2014
Jana Kostnerová
Poděkování Děkuji své vedoucí práce za odborné vedení diplomové práce.
Anotace Diplomová práce je zasvěcena porovnání moţností vyuţití hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření, tedy úvěrům, kterými je moţné financovat bydlení v současné době. Podstatou komparace je zanalyzování produktů samotných, vysvětlení jejich podstaty, funkčnosti a moţného vyuţití. Pro snazší pochopení jsem porovnání úvěrů na bydlení a jejich cenovou politiku ukázala na reálném příkladu, ve kterém jsem vyuţila výpočtu efektivního úroku pro oba typy financování s cílem předloţit i finanční důsledky rozhodn utí při výběru úvěru. Smyslem práce je identifikování výhod i nevýhod obou typů úvěrů, které v daném kontextu poţadovaného financování při rozhodovacím procesu mohou pomoci pro správný výběr úvěru a to vţdy s akceptací všech souvislostí a individuálních poţadavků ţadatele. Klíčová slova: hypoteční úvěr, úvěr ze stavebního spoření, úroková sazba, překlenovací úvěr ze stavebního spoření, řádný úvěr ze stavebního spoření, zástavní právo, nemovitost Annotation The thesis compares the possibility of using the mortgage loan to the loan from building society, credits which at present can be used for financing of the housing. The comparison is based on products analysis, explanation of their principle, functionality and possible use. Easy to understand, the real example is shown with comparing home loans and their pricing policy, where I used the calculation of the effective interest rate for both types of financing in order to present the financial consequences of decisions when choosing a loan. The purpose is to identify the advantages and disadvantages of both types of loans, which in the context of required funding while the decision -making process can help to select the accurate loan, accepting the whole context and individual needs of the applicant. Key words: mortgage loans, building savings, interest rate, bridging loan from building savings, proper building savings loans, liens , property
Úvod ........................................................................................................................................................ 7 1.
2.
Financování bydlení ................................................................................................................... 9 1.1
Pojmy ..................................................................................................................................... 9
1.2
Způsoby financování ........................................................................................................ 12
Hypoteční úvěr .......................................................................................................................... 19 2.1
Historie vzniku hypotečních úvěrů ............................................................................... 19
2.2
Historie hypotečních úvěru v České republice ........................................................... 19
2.3
Charakteristika hypotečního úvěru ............................................................................... 21
2.4
Zajištění hypotečního úvěru ........................................................................................... 24
2.4.1 2.5
Druhy hypotečních úvěrů ................................................................................................ 25
2.5.1
Hypoteční úvěr na refinancování .......................................................................... 25
2.5.2
Hypotéka 2 v 1 ........................................................................................................... 26
2.5.3
Flexibilní hypotéka .................................................................................................... 26
2.5.4
Hypoteční úvěr s bonusem ...................................................................................... 26
2.5.5
Hypoteční úvěr bez dokládání příjmů .................................................................. 27
2.5.6
Hypoteční úvěr na výstavbu ................................................................................... 27
2.5.7
Předhypoteční úvěr .................................................................................................. 28
2.6
Výše hypotečních úvěrů .................................................................................................. 28
2.7
Úroková sazba a fixace úrokové sazby ........................................................................ 29
2.8
Poskytnutí hypotečního úvěru ........................................................................................ 31
2.8.1
Žádost o hypoteční úvěr .......................................................................................... 31
2.8.2
Bonita žadatele .......................................................................................................... 31
2.8.3
Posouzení úvěrového rizika .................................................................................... 32
2.8.4
Zástava nemovitosti ................................................................................................. 32
2.8.5
Pojištění nemovitosti ............................................................................................... 33
2.8.6
Rizikové pojištění hypotečního úvěru .................................................................. 34
2.9 3.
Vlastnictví nemovitosti ............................................................................................ 24
Čerpání a splácení hypotečního úvěru ......................................................................... 34
Stavební spoření ........................................................................................................................ 35 3.1
Historie stavebního spoření ............................................................................................ 35
3.2
Historie stavebního spoření v České republice .......................................................... 36
3.3
Změny stavebního spoření .............................................................................................. 37
3.4
Charakteristika stavebního spoření ............................................................................... 39
3.4.1
Spořící fáze ................................................................................................................. 39 5
3.4.2
Cílová částka ............................................................................................................... 40
3.4.3
Úrokové sazby úvěrových smluv ............................................................................ 41
3.4.4
Státní podpora ze stavebního spoření ................................................................. 42
3.4.5
Hodnotící číslo ........................................................................................................... 43
3.4.6
Účelovost vkladů na stavebním spoření .............................................................. 44
3.4.7
Ukončení smlouvy ..................................................................................................... 44
3.5
4.
Úvěrová fáze ....................................................................................................................... 45
3.5.1
Řádný (přidělený) úvěr ze stavebního spoření ................................................... 45
3.5.2
Prokazování účelovosti úvěru ................................................................................ 47
3.5.3
Splácení úvěru a předčasné splacení úvěru ........................................................ 48
3.5.4
Překlenovací úvěr ze stavebního spoření ............................................................ 48
Komparace a vyhodnocení úvěrů .......................................................................................... 52 4.1
Příklad srovnání hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření ..................... 56
4.1.1
Charakteristika předmětu financování ................................................................. 56
4.1.2
Porovnání parametrů hypotečního úvěru a úvěr u ze stavebního spoření .. 58
4.1.3
Efektivní úrok ............................................................................................................. 63
4.1.4
Jednorázové poplatky v efektivním úroku .......................................................... 64
4.1.5
Pravidelné poplatky .................................................................................................. 65
4.1.6
Daňové odpočty ......................................................................................................... 67
4.1.7
Výsledný efektivní úrok ........................................................................................... 68
4.1.8
Pohled na splácení úvěru z hlediska výše splátky úvěru ................................. 69
Závěr ..................................................................................................................................................... 71
6
Úvod Potřeba bydlení provází lidstvo od nepaměti. Během ţivota má spousta z nás potřebu si vyřešit své bydlení. Dříve pospolu zůstávali v jednom domě i tři generace a dokázaly spolu vycházet, měly k sobě vzájemnou úctu a respektovaly se. Doba se opravdu mění, přání spousty lidí je bydlet ve vlastním a mít své soukromí, a tak se většina z nás osobně mohla setkat se zcela jednoduchou otázkou: Jak vyřešit své bydlení? A druhá otázka s touto související pak zní: Kde na to vzít peníze? V posledních letech došlo k velkému vývoji všeho, co je spojeno s bydlením. Na straně nabídky se rozvíjel realitní trh, který byl podpor ován developerskými projekty novostaveb a prodeji jiţ stávajících bytových fondů. Na straně poptávky byl vývoj poznamenán především nástupem silných ročníků a jejich potřebou bydlet. Tím se rozvíjel zároveň i hypoteční trh , který se stal hlavním zdrojem financování bydlení. Nákup nemovitosti se děje většinou za účelem získání bydlení, ale můţe být i za účelem investice. Jednotlivci nemovitost nakoupí a pak ji dále pronajímají. Spekulativní nákup nemovitostí s následným prodejem je spíše prováděn většími společnostmi, například nemovitostními fondy. Alternativ na financování bydlení se nabízí hned několik, vţdy je ovšem důleţité, jak si kaţdý z nás uspořádá své priority a potřeby, jaké má své osobní finanční moţnosti a co si chce dokázat. Zcela bezkonkurenční, ve smyslu prvotních investic, se můţe jevit pronájem bydlení. Jsou zde minimální vstupní náklady, obvykle jsou vyţadovány pouze kauce od nového nájemníka. Často se můţe jednat o plně zařízenou domácnost, tedy i náklady na vybavení jsou velmi nízké. Ve své podstatě je placen sjednaný nájem a tím veškerá povinnost nájemníka končí. Je pouze otázkou času, jak dlouho bude člověku tato bytová situace vyhovovat, jakou výši nájmu ještě dokáţe tolerovat, jak se změní jeho potřeby, tedy co bude a co jiţ nebude únosné proto, aby se člověk rozhodl pro změnu a investici do vlastního bydlení , kdy se poměr rozloţení financí na bydlení změní.
7
A to je právě ten moment, který chci zaznamenat ve své diplomové práci. Potřeba financování vlastního bydlení. Stav, kdy je člo věk rozhodnut si pořídit vlastní bydlení a uvaţuje a rozmýšlí o hypotečním úvěru či úvěru o stavebním spoření pro jeho financování. Ve své práci porovnám obě uvedené varianty s jejich pozitivy, negativy a přidám i úskalí jednotlivých úvěrů, které by se ţadatele při vyuţití daného úvěru mohly dotknout. Komparací úvěru hypotečního a úvěru ze stavebního spoření bych chtěla vyzdvihnout skutečnost, ţe pro rozhodování ţadatele při výběru úvěru nemusí být vţdy směrodatné jen základní jasně definované parametry, na př. úroková sazba, splátka úvěru či fixace úrokové sazby. Následujícím porovnáním rozšířím pohled na další ukazatele a parametry úvěrů na bydlení, které by klienta mohly ovlivnit v jeho rozhodování.
8
1. Financování bydlení Nacházíme se v období, o kterém se dá bezesporu říci, ţe je velmi příznivé pro nákup nemovitostí. Na nabízené nízké ceny nemovitostí má stále ještě vliv vleklá hypoteční krize, která postihla svět v roce 2009 a jejíţ následky jsou stále trvající. Ale ani zmíněná hypoteční krize nijak podstatně neovlivnila zájem o nemovitosti a jejich pořízení.
1.1 Pojmy Na počátku si definujme základní pojmy tak, jak je nyní upravuje nový občanský zákon. Zastavme se prioritně u pojmů „nemovitost“ a „stavba“, které k tomuto tématu patří a ne vţdy jsou lidmi dobře chápány.
Nemovitost Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakoţ i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, ţe určitá věc není součástí pozem ku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Dle nového občanského zákoníku je stavba součástí pozemku. Podle dnes jiţ neplatné právní úpravy byl definován pozemek a stavba jako dvě samostatné věci v právním smyslu. V důsledku uvedeného přístupu bylo moţné, aby vlastník stavby zároveň nebyl vlastníkem pozemku, na němţ se stavba nacházela, coţ s sebou přinášelo celou řadu těţkostí. Současná praxe musí zejména řešit vzájemné vztahy mezi vlastníkem pozemku a stavby na něm umístěné (např. tehdy, pokud vlastník pozemku brání vlastníkovi stavby v přístupu k ní). Nový občanský zákoník se vrací k tradičnímu řešení, které říká, ţe: „Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku 9
a jiná zařízení (dále jen "stavba") s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. 1 Nemovitosti se evidují v katastru nemovitostí. Předmětem evidence jsou pozemky v podobě parcel a budov, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby, jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb. zákona o vlastnictví bytů, jednotky vymezené podle nového občanského zákoníku a nově právo stavby. 2
Druhy staveb Stavbou se dle stavebního zákona rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií. Obytná budova je stavba určená pro trvalé bydlení, ve které jsou 2/3 p odlahové plochy určeny na byty. Obytné budovy se člení na bytové domy a rodinné domy. Rodinný dům je stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá poţadavkům na rodinné bydlení a v níţ je více neţ polovina podlahové plochy určena k bydlení. Rodinný dům můţe mít nejvýše tři byty, dvě nadzemní podlaţí , jedno podzemní podlaţí a podkroví. Bytový dům je stavba pro bydlení, ve které převaţuje funkce bydlení . Byt je soubor místností, nebo jednotlivá obytná místnost, které svým uspořádáním a vybavením splňuje poţadavky na trvalé bydlení. Obytná místnost je určena k trvalému bydlení a má minimálně podlahovou plochu 8m 2 nebo 16 m 2 pokud tvoří byt jediná místnost. Místnost musí splňovat specifické poţadavky, jako např. přímé denní osvětlení, přímé větrání, vytápění, minimální světlou výšku. 3
Vlastnické právo I pojem „vlastnické právo“ je třeba si osvětlit, protoţe i v tomto pojmu dochází mezi lidmi ve výkladu k neporozumění.
1 Zákon č. 89/2012 Sb. 2 Zákon č. 256/2013 Sb. 3 Zákon č. 183/2006 Sb.
10
Vlastnické právo vyjadřuje právo vlastníka věc drţet a uţívat. Vlastni cké právo lze nabývat smlouvou, děděním, rozhodnutím státního orgánu či vydrţením. K převodu práv dochází na základě smluv. Pokud je předmětem převodu nemovitost, právo přechází vkladem do katastru nemovitostí. Nemovitost můţe být ve vlastnictví jednoho nebo více subjektů. V případě, ţe má nemovitost více vlastníků, můţe jít o podílové vlastnictví (coţ je vlastnictví k části celé věci a podíl na této věci je vyjádřen zlomkem) nebo bezpodílové spoluvlastnictví,
které
můţe
vzniknout
jen
mezi
manţely.
Podstatou
bezpodílového spoluvlastnictví je, ţe kaţdý z manţelů je vlastníkem celé věci a jeho
právo
je
omezeno
právem
toho
druhého.
Institut
bezpodílového
spoluvlastnictví manţelů byl nahrazen institutem společného jmění manţelů.
Vlastnictví nemovitosti Při pořízení nemovitosti se klient rozhoduje, jaké vlastnictví nemovi tosti je pro něho přijatelné. Osobní vlastnictví (přesněji řečeno přímé vlastnictví – byť se tento pojem téměř vůbec nepouţívá) - takový byt je majetkem vlastníka, který s ním můţe samostatně a volně nakládat. Vlastník není nijak podstatně omezen v disponování s tímto bytem. Při investování do bytu v osobním vlastnictví jsou finance dávány do „svého“ a odpadá povinnost hradit nájemné – spoří se do tzv. fondu oprav. Nemovitost v osobním vlastnictví lze pouţít jako zástavu. V případě osobního vlastnictví vzniká povinnost platit daň z nemovitosti. Družstevní vlastnictví – vlastníkem bytů je bytové druţstvo, které má své stanovy, jimiţ se všichni členové druţstva musí řídit. Pořízením dekretu na uţívání druţstevního bytu druţstevníkovi pouze vzniká nájem ní vztah k danému bytu. Členové druţstva, tedy uţivatelé bytových jednotek, nejsou vlastníky bytů, vlastní tzv. dekret na byt. Jako členové druţstva (a zároveň vlastníci členského podílu druţstva) mohou však částečně ovlivňovat i fungování druţstva. Jejich vliv na nakládání s bytem je rozhodně vyšší neţ u vlastnictví nájemního. Zároveň při nákupu, prodeji či pronájmu bytu musí být obvykle vydán souhlas druţstva se zamýšleným aktem. Výhodou pořízení si druţstevního bytu je niţší pořizovací
11
cena druţstevního podílu v druţstvu oproti ceně bytu pořizovaného do osobního vlastnictví. Nemovitost v nájmu – práva a povinnosti nájemníka a pronajímatele jsou upraveny zákonem a obvykle vţdy i nájemní smlouvou. Nájemník nemá ţádné moţnosti disponování s nemovitostí, nelze s nemovitostí volně disponovat. Jakékoliv úpravy či rekonstrukce podléhají souhlasu majitele . U nájemního bytu vzniká povinnost platit nájemné.
1.2 Způsoby financování Pro financování bydlení můţeme uvaţovat tyto moţnosti: a) Vlastní finanční prostředky b) Finanční prostředky z úvěrů
- spotřebitelský úvěr - hypoteční úvěr - úvěr ze stavebního spoření.
Investování vlastních finančních prostředků je ideální varianta pro pořízení si nemovitosti. Klient si investuje své naspořené finanční prostředky do jistoty nemovitosti. Nezadluţuje se. Obvykle se nepředpokládá znehodnocení financí, naopak, smyslem je zachování hodnoty finančních prostředků v právě pořízené nemovitosti. Cílem investice můţe často být i pronájem pořízené nemovitosti a tedy zhodnocení vloţených prostředků formou pronájmu. Vyuţití spotřebitelského úvěru neúčelového na investici do bydlení lze jako variantu financování nabídnout, ale pro vysokou úrokovou sazbu bych ji zcela jistě ţádnému klientovi nedoporučila (pro představu - úrokové sazby neúčelových spotřebitelských úvěrů se pohybují v intervalu od cca 8 % - cca 16 % p.a., a to podle vybraného bankovního ústavu). Dalším negativem spotřebitelských úvěrů je i omezená krátkodobá splatnost úvěru, obvykle se jedná o dobu splatnosti úvěru do šesti let. Faktem pozitivním ve prospěch spotřebitelského úvěru by mohlo být poskytnutí úvěru bez zajištění nemovitostí, kaţdopádně pokud se jedná o pořízení bydlení řádově od 250 tisíc Kč a více, banky jiţ dále poţadují další za jištění úvěru alespoň ručitelem. Jak jsem jiţ zmínila, variantu spotřebitelského úvěru pro financování bydlení nepovaţuji za variantu vhodnou. Pokud v ní některý z klientů 12
najde zalíbení či má své vlastní důvody pro vyuţití tohoto financování, je to na zváţení kaţdého jednotlivce. Vhodnější alternativou financování bydlení je hypoteční úvěr. Je vcelku zajímavé kombinovat hypoteční úvěr s vlastními finančními zdroji, pokud je má ţadatel volné. Lze tak vyuţít lépe úročený hypoteční úvěr a to pro niţ ší hodnotu poskytnutého úvěru oproti hodnotě zastavované nemovitosti. Tato výhoda se pro klienta
odrazí
v nabídnuté
úrokové
sazbě
u poskytovaného
úvěru.
Banky
jsou připraveny nabídnout spousty různých kombinací hypotečních úvěr ů podle poţadavků a potřeb klientů. Tak jak se hypoteční trh od svého vzniku vyvíjí, se dá konstatovat, ţe bankovní ústavy umí profinancovat jakoukoliv nemovitost, kterou si klient přeje zakoupit. Ideální je pořízení nemovitosti, která jiţ existuje, nicméně vcelku jednoduše si umí banky po radit i s financováním pozemků a s výstavbou nových nemovitostí. Další moţnou variantou financování můţe být úvěr ze stavebního spoření. Je vhodný pro klienty, kteří se na financování vlastního bydlení připravují hodně dopředu. Kaţdá stavební spořitelna nicméně uvítá i nové klienty s poţadavky pořídit si nemovitost, kteří nemají aktivní spořící smlouvu o stavebním spoření . I stavební spořitelny jsou schopny vyjít vstříc klientům a nabídnout jim alternativní řešení pro pořízení si bydlení. Úvěr ze stavebního spoření je nabízen ve dvou variantách, tedy jako řádný úvěr nebo překlenovací úvěr. Oba úvěry se liší při poskytnutí v úrokové sazbě a v podmínkách samotného poskytnutí. Vyznat a orientovat se v nabídkách bank a stavebních spořitelen se můţe zdát sloţité. V neposlední řadě můţe záleţet i na samotném přístupu a ochotě lidí, se kterými se ţadatelé při jednání o úvěru v bankách a spořitelnách setkají. Velkým negativem ţadatelů o úvěry je bohuţel, pro ně samotné, nízká finanční gramotnost, nicméně i ta se s mladším věkem klientů přeci jen zlepšuje. Ne kaţdý prodejce dokáţe být upřímný, ne kaţdý je odborníkem na svém místě. A tedy konečné rozhodnutí bude záleţet na rozhodnutí ţadatele. Kéţ jsou všechna rozhodnutí budoucích kupujících ta nejsprávnější.
13
1.3 Fáze úvěrování Proces poskytnutí úvěrů má svá pravidla, která lze formulovat jako úvěrové postupy. Očekávat je lze obdobná ve všech peněţních ústave ch a můţeme je seřadit do tří základních fází: -
Přípravná
-
Schvalovací
-
Realizační
V přípravné fázi si ţadatel vybere banky, které chce oslovit p ro poskytnutí úvěru. Jde především o získávání informací o nabízených sluţbách, parametrech úvěrů, cenách za nabízené sluţby. A nemělo by jít vţdy jenom o zjištění výše úrokové sazby a poplatku za úvěr. Uţ v této počáteční fázi dokáţe dobrý obchodník pozitivně oslovit klienta svou profesionalitou, příjemným chováním a informovaností a zavdat příčinu volby právě p ro danou banku. Pokud za ţadatele o úvěr jedná třetí strana je důvěra vloţena do protistrany, která z větší míry vyřizuje vše za svého klienta. Přesto musím přidat myšlenku, kter á k dnešní době patří – dnes bohudík uţ není vše právě jen o poplatcích a úţas ně vyjednaných úrokových sazbách, velmi často to bývá o lidech. A tak by to i být mělo. Podkladem pro sjednání úvěrového obchodu je ţádost o poskytnutí hypotečního úvěru či sepsání smlouvy o stavebním spoření . Klient zároveň svým podpisem souhlasí s kontrolou bankovních i nebankovních registrů. Klient bance musí doloţit další potřebné doklady dle seznamu dokladů, které jsou k úvěru vyţadovány. V ţádosti o úvěr je vţdy specifikováno jaká je poţadovaná výše úvěru, účel úvěru, doba čerpání a splácení úvěru. Velmi podstatnou informací je popis úvěrovaného objektu a nemovitosti, která bude pro bankovní ústav slouţit jako předmět zástavy. Při koupi bytu se jedná o tuto dokumentaci: -
Doklad totoţnosti ţadatele + druhý identifikační doklad k ověření
-
Potvrzení o výši pracovního příjmu (ne starší 1 měsíc)
14
-
Doklady,
prokazující
vlastnictví
zastavované
nemovitosti,
resp.
list
vlastnictví z katastru nemovitostí – tyto podklady z větší míry zajišťují jiţ banky -
Kupní smlouvu či návrh kupní smlouvy
-
Odhad ceny nemovitosti, provedený dle poţadavků banky (některé bankovní ústavy uznávají odhady pouze svých sjednaných odhadců nemovitostí, některé banky zařizují odhady nemovitostí interně).
Po podpisu ţádosti o úvěr banky nahlíţí do bankovních i nebankovních registrů , proto je velmi důleţité, aby ţadatel o úvěr sdělil pravdivé a nezkreslené údaje o ostatních úvěrových obchodech, které má sjednány v jiných peněţních ústavech, včetně všech dnes tak rozšířených kreditních karet a splátkových obchodů. Podpisem ţádosti se započíná úvěrový obchod, jehoţ doba zpracování se pohybuje obvykle v rozmezí od 1 týdne do 1 měsíce. Záleţí na vybraném bankovním ústavu, kvalitě předloţené dokumentace a dalších zjištěných skutečn ostech v průběhu obchodu, které případný podpis obchodu oddalují.
Schvalovací fáze Ve schvalovací fázi vyuţívají bankovní ústavy všech svých moţností a nástrojů ke kontrole ţadatele pro poskytnutí úvěru. Ověřuje se pravdivost všech uvedených skutečností v ţádosti o úvěr, bonita a důvěryhodnost ţadatele, kontrola úvěrových registrů i důslednost ţadatele při plnění jeho závaz ků. Stanovuje se trţní hodnota zastavované nemovitosti a kvalita zástavy, v konečné fázi se rozhoduje o samotném poskytnutí úvěru, o podmínkách úvěru a jeho ceně. Hodnotná informace je osobní znalost klienta.
Úvěrové registry Úvěrové registry vyuţívají bankovní i nebankovní instituce ke sníţení úvěrového rizika. Jsou v obdobné míře vyuţívány i v zahraničí, kde mají ovšem jiţ delší historii. Registry informují o platební morálce klienta a jeho úvěrové historii. Informace v registrech jsou uchovávány ještě po dobu čtyř let po celkovém doplacení úvěru. Objevit zde banka můţe negativní záznam, který vznikne ihned po porušení platební morálky (k aktualizaci obvykle dochází k ultimu měsíce) a 15
pozitivní záznam s informací o poskytnutých obchodech bez delikvence. Jsou zde zaznamenány i ţádosti o produkt v jiném peněţním ústavu, byť k uzavření smlouvy ani nedošlo. Tyto záznamy jsou uchovávány po dobu 1 roku od podání ţádosti o úvěr. Ke kontrole klientů se vyuţívají tyto typy registrů, které všechny přispívají ke zvýšení kvality úvěrových procesů v bankách: Centrální registr úvěrů (CRÚ) -
je veden Českou národní bankou
-
soustřeďuje informace o úvěrových závazcích fyzických osob podnikatelů a právnických osob, je povinná měsíční aktualizace dat
-
umoţňuje vzájemnou výměnu informací mezi účastníky CRÚ, tedy mezi pobočkami zahraničních bank o úvěrovém zatíţení klientů
-
účastníkem CRÚ jsou všechny banky a pobočky zahraničních bank působící na území České republiky
Bankovní registr klientských informací (BRKI) -
byl spuštěn v roce 2002
-
provozovatelem je společnost Czech Banking Credit Bureau, a.s. (CBCB), vlastněná pěti bankami, které registry spoluzakládaly ( Česká spořitelna, a.s., Československá obchodní banka, a.s., Komerční banka, a.s., GE Money Bank, a.s., HVB Bank Czech Republic, a.s. , členy mohou být a jsou téměř všechny banky, které na českém trhu působí
-
databáze obsahuje údaje klientů (fyzických osob a fyzických osob podnikatelů), o celkové úvěrové angaţovanosti, o čerpání jednotlivých úvěrových produktů a o platební morálce klienta, tedy údaje, které vypovídají o bonitě a důvěryhodnosti klienta
-
po doplacení obchodu jsou záznamy vedeny další 4 roky, u nerealizovaných smluv jsou uchovávány pro dobu 1 roku
Nebankovní registr klientských informací (NRKI) -
od roku 2004
-
zakladatelem sdruţení Czech Non-Banking Credit Bureau, z.s.p.o. (CNCB) je sedm společností působících v oblasti leasingu a splátkového prodej e, přičemţ v současné době má sdruţení CNCB 29 uţivatelů 16
-
na rozdíl od BRKI podává informace i o právnických osobách
-
informace jsou uchovávány po dobu dalších 4 let po ukončení obchodu, pokud smlouva nebyla uzavřena, jsou záznamy uchovávána po dobu 6 -ti měsíců od podání ţádosti o úvěrový obchod
SOLUS -
zájmové sdruţení právnických osob
-
existence datována od 1999
-
sdruţuje řadu společností z různých ekonomických sektorů, patří mezi ně nebankovní
finanční
instituce,
banky,
telekomunikační
operátoři,
distributoři energií a další společnosti; všechny tyto společnosti mohou díky členství ve Sdruţení SOLUS a prostřednictvím registrů SOLUS efektivněji řídit riziko u sluţeb, které poskytují, v současnosti sdruţuje 46 členů -
shromaţďuje informace negativní, tedy údaje o těch klientech, kteří nemají zájem plnit své smluvní závazky nebo se dostali do problémů se splácením svých finančních závazků
-
pro zápis do registru SOLUS je podstatný dluh více jak 100, - Kč a prodlení po splatnosti delší jak 30 dnů
-
informace o úhradě dluhu jsou uchovávány po dobu 3 let
Realizační fáze Realizační fáze s sebou nese sjednání projednávaného úvěrového obchodu. Cílem obou jednajících stran je podepsání úvěrové smlouvy s dohodnutými parametry, zajištění splnění odkládacích podmínek čerpání a samotné naplnění účelu smlouvy, tedy čerpání úvěru.
17
Smlouva o úvěru Smlouva o úvěru je stejně závazná pro obě podepisující strany, pro věřitele – bankovní ústav a dluţníka – ţadatele o úvěr. Z úvěrové smlouvy vyplývá, kdo smlouvu sjednává, co je předmětem smlouvy, v jaké výši je poskytnutý úvěrový obchod, jeho doba splatnosti, platnost úrokové sazby, způsob čerpání a forma splácení poskytnutého úvěru, podmínky předčasného splacení, podmínky prvního čerpání, ve smlouvě se mohou vyskytnout i podmínky, které musí klient dodatečně po čerpání splnit a dodrţet do určitého data. Součástí kaţdé úvěrové smlouvy musí být Všeobecné obchodní podmínky banky, Podmínky platebníh o styku daného peněţního ústavu a kaţdopádně ú věrové podmínky.
18
2. Hypoteční úvěr 2.1
Historie vzniku hypotečních úvěrů
Slovo „hypotéka“ pochází z řečtiny a vyjadřuje pojem „podklad, podloţení“. Je to zástava nemovitosti, která umoţňuje věřiteli, aby z exekučního prodeje nemovitosti kryl přednostně před ostatními věřiteli svoji pohledávku, jestliţe dluţník ve stavené lhůtě nesplatí dluh s úroky. Hypotéka vznikla jiţ v antickém Řecku jako způsob zajištění půjčky. Ve středověku došlo k jejímu pouţívání při poskytování úvěrů na pozemky. Později se její pořizování začalo uplatňovat v souvislosti se zajištěním pohledávek různého druhu, včetně daňových. Důvodem či titulem k zástavnímu právu můţe být soudní výrok, smlouva mezi věřitelem a dluţníkem popř. třetí osobou, která je ochotna dát za dluţníka svoji nemovitost do zástavy. Zřizování hypoték podléhá v kaţdém státě obvykle zvláštnímu zákonu a dalším právním normám. 4 Zástava se stává zárukou čili jištěním půjčky. Po splacení úvěru se vlastnictví opět vrací do majetku dluţníka. V rámci mezí stanovených hypoteční smlouvou si dluţ ník ponechává kontrolu nad aktivem.
2.2 Historie hypotečních úvěru v České republice Snaha vyuţít pro financování bydlení hypotečních úvěrů započala jiţ na počátku 90. let 20 století. V zákoně o dluhopisech č. 530/1990 Sb., který byl formální podmínkou pro nastartování hypoték, byla definice hypotečních úvěrů zakotvena, překáţkou pro reálný start hypoték byla nefunkčnost kapitálového trhu. Teprve v roce 1995 bylo uděleno Českou národní bankou první oprávnění k vydávání hypotečních zástavních listů, a to pro Českomoravskou hypoteční banku (dnes Hypoteční banku). Příčiny proč se trh s hypotečními úvěry začal vyvíjet aţ po roce 1995 jsou jednoznačné – nepříznivá nabízená úroková sazba hypotečních úvěrů převyšovala hranici 15 % p.a., zároveň chyběla potřebná právní úprava u zástavního práva a jeho vymahatelnosti.
4 Obchodní bankovnictví, str. 172
19
Samotný rozjezd hypotečních úvěrů podpořila změna legislativy – vznik zákona č. 84/1995 Sb., nazývaného téţ jako „Hypoteční zákon“, kterým se měnil a doplňoval zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů. Těmito změnami byly vytvořeny podmínky ke vzniku financování bydlení hypotečními úvěry. Konečnou a platnou definici hypotečním úvěrům dal po vstupu České republiky do Evropské unie nový zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který definuje hypoteční úvěr jako „úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční, dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část pouţít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví“. 5 Hypoteční úvěr patří k nejstarším druhům bankovních úvěrů, jejichţ splácení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, coţ je také jeho hlavním znakem. Jedná se zpravidla o dlouhodobé, účelově poskytov ané úvěry se splatností 5 aţ 40 let. Nemovitost se musí nacházet na území České republiky, Evropské unie nebo státu
tvořícího
Evropský
hospodářský
prostor.
Pravidla
pro
poskytování
hypotečních úvěrů pro občany unie a ostatní občany má nastaveny kaţdý z bankovních ústavů individuálně. Podmínkou pro poskytování hypotečních úvěru je udělená licence Českou národní bankou k vystavování hypotečních zástavních listů, jimiţ se hypoteční úvěry financují. Hypoteční zástavní listy jsou
speciálním druhem
dluhopisů, emitovaných
hypotečními bankami, které jsou relativně velmi bezpečným cenným papírem, a to vzhledem k důsledku zajištění zástavním právem k nemovitosti. Hypoteční úvěry a hypoteční zástavní listy tvoří rub a líc jedné a téţe mince – hypotečních obchodů. Hypoteční úvěry představují jejich aktivní stránku, kdy se 5 Zákon č. 190/2004 Sb.
20
hypoteční banky vůči svým klientům nacházejí v pozici věřitele, hypoteční zástavní listy pak představují jejich pasivní stránku. Při vydávání hypotečních zástavních listů se hypoteční banky nacháze jí vůči svým klientům v roli dluţníka. 6
2.3 Charakteristika hypotečního úvěru Hypoteční úvěr je v podstatě všude na světě chápán především jako dlouhodobý úvěr na investice do nemovitostí, jehoţ splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitému majetku, pozemkům či budovám. Z povahy zajištění těchto úvěrů je lze povaţovat za relativně nerizikové obchody . Hypotéka znamená zatíţení nemovitostí úředním zápisem v pozemkových či katastrálních knihách, coţ umoţňuje uspokojení peněţního nároku (pohledávky) věřiteli, v jehoţ prospěch bylo takové zatíţení majetku provedeno. 7 Pro hypoteční úvěry je typické: -
zajištění nemovitostí
-
financování ze zdrojů získaných z hypotečních zástavních listů
-
ţe
jsou zákonem definovány jako účelové
úvěry na investice do
nemovitostí. Z hlediska vyuţití úvěrových prostředků lze u hypotečních úvěrů rozlišit: -
účelový hypoteční úvěr, který lze vyuţít obecně pro financování
-
koupi nemovitosti do vlastnictví (či koupě spoluvlastnického podílu)
-
koupi vlastnického podílu či vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti (téţ vypořádání společného jmění manţel ů po rozvodu)
- výstavbu nemovitosti - rekonstrukci, modernizaci či opravu nemovitosti - konsolidaci dříve poskytnutých úvěrů pouţitých účelově do nemovitosti - zhodnocení pozemku
6 Specializované bankovnictví, str 174 7 Obchodní bankovnictví, str.138
21
- úhradu finančních prostředků na převod členských práv a povinností spojených s uţíváním bytu či úhradu členských vkladů spojených s právem uţívat druţstevní byt - úhradu ceny bytu ve vlastnictví obce formou předplaceného nájemného - refundaci (zpětné proplacení jiţ zaplacené investice do nemovitosti) - neúčelový hypoteční úvěr, tzv. Americká hypotéka (neúčelové pouţití finančních prostředků kde zástavou je VŢDY nemovitost) . Dalším moţným rozdělením hypotečních úvěru je poskytování: -
Fyzickým osobám – občanům – hypoteční úvěr na bydlení
-
Podnikatelským subjektům – hypoteční úvěr na podnikání.
Z mnoţství poskytovaných hypotečních úvěrů dle grafu č. 1 zcela převaţují hypoteční úvěry na financování bydlení. Přestoţe podmínkou hypotečního úvěru je nyní pouze (od změny zákona k 1.5.2004) zajištění zástavním právem k nemovitosti, není jiný typ hypotečních úvěrů rozšířen.
Graf č. 1 Množství poskytnutých hypotečních úvěrů dle subjektů 100,000 90,000 80,000 70,000 60,000
Občané
50,000
Podnikatelské subjekty
40,000
Municipality
30,000 20,000 10,000 0 2006
2007
2008
2009
2010
2011
Zdroj: www.mmr.cz – vlastní zpracování autorky
22
2012
2013
Statistika „Hypoindexu“ za prosinec 2013 eviduje hypoteční úvěry v celkové m objemu cca 13,5 miliardy Kč. Potvrdily se tak expertní odhady, které říkaly, ţe hypoteční trh za celý rok 2013 uzavřel smlouvy za zhruba 155 miliard Kč. To je historické maximum. Graf č. 2 tak dokresluje vývoj mnoţství poskytnutých hypotečních úvěrů v období od roku 2006.
Graf č. 2 Vývoj počtu poskytnutých HÚ v období 2006 až 2013 100000 90000 80000 70000 60000 Počet poskytnutých hypotečních úvěrů
50000 40000 30000 20000 10000 0 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Zdroj: www.mmr.cz vlastní zpracování autorky
Oproti předchozím letům loni výrazně narostl podíl refinancovaných hypotečních úvěrů. Ten tvořil zhruba třetinu z celkové sumy poskytnutých hypoték v roce 2013. Je tedy započat další trend hypotečních úvěrů – refinancování, který ovlivní i v dalších letech objem poskytnutých hypotečních úvěru. Jsme právě v letech, kdy mnoha klientům končí tříleté a pětileté fixace u hypotečních úvěrů. I kvůli nárůstu vlivu refinancovaných hypoték nyní v České národní bance vzniká nová statistika úvěrového trhu, která by měla být zveřejněna nejdříve v červenci 2014. 8 8 http://aktualne.centrum.cz/ekonomika/penize/clanek.phtml?id=799993 z 22.1.2014
23
Banky budou mít povinnost od 1.1.2014 vykazovat mnoţství nově poskytnutých hypotečních úvěrů a samostatně téţ evidovat mnoţství refinancovaných úvěrů a to proto, aby statistika objemu poskytnutých hypotečních úvěrů nebyla zkreslená.
2.4 Zajištění hypotečního úvěru K zajištění hypotečních úvěrů se obvykle vyuţívá úvěrované nemovitosti, i rozestavěné. Výjimečně můţe být zástavou k hypotečnímu úvěru i nemovitost, která
s
financováním daného
hypotečního
úvěru
jinak
nesouvisí.
Nutnou
podmínkou je vţdy nemovitost zapsaná v katastru nemovitostí na území České republiky, členského státu Evropské unie či jiného státu , jeţ tvoří Evropský hospodářský prostor. Zastavenou nemovitost musí mít vţdy klient pojištěnu minimálně do výše poskytovaného hypotečního úvěru alespoň proti ţivelným rizikům a pojistná smlouva musí být vinkulována ve prospěch banky poskytující hypoteční úvěr. Cílem vinkulace není zastavit a znemoţnit majiteli nemovitosti vyuţití pojistného plnění v případě pojistné události, ale kontrola nad stavem zastavené nemovitosti a zpětná investice případného pojistného plnění do zástavy s cílem dát nemovitost do původního stavu a zachovat tak stav a hodnotu nemovitosti k době zástavy. Výše hodnoty zastavované nemovitosti je určena odhadem. Cílem odhadu je co nejvíce se přiblíţit reálné ceně, tedy ceně trţní. Je řada faktorů, které hodnotu nemovitosti ovlivňují, především poptávka a nabídka na trhu nemovitostí, dále poloha a obsazenost nemovitosti, omezení vlastnických práv k nemovitosti věcnými břemeny, předkupní práva apod.
2.4.1 Vlastnictví nemovitosti Ţadatel
o
hypoteční
úvěr
musí
vţdy
prokázat
vlastnictví
k zastavované
nemovitosti tzv. nabývacím titulem, coţ je doklad, který majitele opravňuje k vlastnictví, např. kupní či darovací smlouva, rozhodnutí o dědictví, rozhodnutí soudu, atd. Listy vlastnictví a snímky z katastrálních map, které jsou k
24
hypotečnímu úvěru téţ nezbytné a jsou zaevidovány na Katastrálních úřadech, si obvykle bankovní ústavy jiţ vyţadují po své linii samy. Ke dni čerpání hypotečního úvěru na nemovitostech, které slouţí jako zajištění hypotečního úvěru, obvykle nesmí váznout ţádné jiné zástavní právo třet ích osob s výjimkou zástavního práva např. pro úvěr poskytnutý stavební spořitelnou (dle zákona 96/1993 Sb. o stavebním spoření), atd. Zástavní právo nebo omezení převodu nemovitosti jsou zapsány na výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví v části C „Omezení vlastnického práva“.
2.5 Druhy hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry se moţnou dobou splatnosti řadí k dlouhodobým úvěrům, je nabízena doba splatnosti od 5 let do 40 let. Není tím dotčena moţnost dluţníka pro splacení úvěru v kratší době. Napříč celým bankovním sektorem hypotečních bank se prolínají základní druhy hypotečních úvěrů, které lze implementovat individuálně podle specifických potřeb kaţdého klienta. Bankovní ústavy umí financovat na hypoteční úvěr různé nemovitosti. Podstatnou otázkou je co z financovaných nemovitostí jsou při sjednávání obchodu ochotny banky přijmout do zástavy. Odpověď lze najít u kaţdého obchodu jinou, vţdy záleţí na klientovi a jeho moţnostech.
2.5.1 Hypoteční úvěr na refinancování Tento typ úvěru je v dnešní době velice populární. Principem úvěru na refinancování je ve své podstatě konsolidace jiţ dříve poskytnutého hypotečního úvěru či úvěru od bankovního ústavu nebo stavební spořitelny, jehoţ účelem bylo financování bytových potřeb. Úvěr je zaměřen na klienty, kteří jiţ mají a splácejí hypoteční úvěr a chtějí změnit stávající finanční ústav s cílem získat pro sebe jiné či lepší podmínky. Klienti nejenţe získají zpravidla lepší úrokovou sazbu, obvykle se dočkají i lepšího posouzení refinancovaného hypotečního úvěru. Bankovní ústavy si obvykle za úvěr, který refinancují, neúčtují ţádné poplatky.
25
2.5.2 Hypotéka 2 v 1 Smyslem takového hypotečního úvěru je získání části finančních prostředků účelově na investici do nemovitosti a zároveň části neúčelové, u které nemusí ţadatel bance dokládat účelovost vynaloţených finančních prostředků. Neúčelová část je obvykle 20 % z celkového součtu obou úvěrů a zároveň maximálně do výše 400 000 tisíc Kč. Klient v tomto případě podepisuje dvě úvěrové smlouvy za stejných podmínek a hlavně za stejné úrokové sazby. Účelová část obchodu je zcela oddělena od části neúčelové.
2.5.3 Flexibilní hypotéka Flexibilní hypotéka umoţní klientovi pruţně reagovat na změny jeho finanční situace v průběhu splácení úvěru. Klient tedy můţe poţádat o odklad splátek případně aţ o 6 měsíců, můţe téţ poţádat o sníţení či zvýšení splátek. Zároveň je klientovi umoţněno za předpokladu splnění daných pravidel dělat mimořádné splátky u mimo termín změny fixace úrokové sazby. Celková splatnost úvěru nesmí být niţší neţ 5 let. U tohoto typu úvěru, a to z důvodu větší administrativní náročnosti, je třeba očekávat poplatek za vedení hypotečního úvěrového účtu.
2.5.4 Hypoteční úvěr s bonusem Přáním kaţdé hypoteční banky je udrţet si kaţdého klienta i v případě, kdy se rozhoduje o refinancování hypotečního úvěru. Většina klientů při refixaci úrokové sazby vyjednává se svojí bankou o nových parametrech úvěru. Některé z bank se rozhodly své klienty a jejich poţadavky respektovat a reagovat na ně novou inovativní hypotékou, která klienta k věrnosti motivuje pozitivní cestou a nikoliv sankcemi, jak bylo dosud na trhu obvyklé. Nabídly svým klientům bonus ve formě odpuštění části hypotečního úvěru, pokud u svého bankovního ústavu i po refinancování zůstanou. Obvyklou podmínkou pro získání takového bonusu je minimální doba splácení úvěru cca 20 let a více u jedné banky.
26
2.5.5 Hypoteční úvěr bez dokládání příjmů Hypoteční úvěr bez doloţení příjmů je pro banky výrazně rizikovější neţ klasick ý hypoteční úvěr a nebývá zcela obvyklým a často vyuţívaným typem úvěru. Důsledkem je nejen niţší úvěr k zástavní hodnotě nemovitosti (zpravidla jde o max. 50 aţ 60 % ceny obvyklé u zastavované nemovitosti), ale také vyšší úroková sazba v důsledku vyšší přiráţky za riziko, jeţ dokáţe úrokovou sazbu hypotečního úvěru bez doloţení příjmů oproti klasické úrokové sazbě i zdv ojnásobit. Můţe nastat i případ, kdy zástavní hodnota podle názoru banky můţe být niţší neţ kupní cena. V takovém případě úvěr nestačí ani z poloviny. Poţadovanou podmínkou můţe být, aby se ţadatel o hypoteční úvěr stal zároveň majitelem či spolumajitelem úvěrované nemovitosti. Hypoteční úvěr bez dokládání příjmů by neměl klamat svým názvem nemajetné ţadatele. Tento typ úvěru je vhodný pro ţadatele, jeţ nemají pravidelný příjem, pro podnikatele, kteří zahájili podnikání a nemají první plnohodnotné daňové přiznání za poslední ukončené zdaňovací období. Pro banky je důleţité čestné prohlášení podepsané ţadatelem, prokazující dostatečný měsíční příjem na splácení poţadovaného úvěru. Některé banky např. poskytnou hypotéku podnikatelům nikoli na základě vykazovaného zisku, ale podle obratu jejich podnikání, takové nabídka je obvykle pro fyzické osoby podnikající na základě jiného neţ ţivnostenského zákona (např. lékaři, stomatologové, lékárníci, advokáti, daňoví poradci, notáři, architekti, atd.), kteří na daňovém přiznání nevykazují dostatečný příjem.
2.5.6 Hypoteční úvěr na výstavbu Velmi častým typem hypotečního úvěru je financování výstavby bydlení ať jiţ svépomocí či dodavatelským způsobem, tzv. „na klíč“. V takovém případě je vhodná a jednodušší kombinace hypotečního úvěru s vlastními zdroji, kterými klient financuje obvykle nákup stavebního pozemku, jeţ je v zástavě banky a můţe tak zahájit budování stavby. Ukončení čerpání úvěru je sjednáno nejpozději do 2 let od data podpisu hypoteční smlouvy.
27
S novým občanským zákoníkem platným od ledna 2014 souvisí i skutečnost, ţe do katastru nemovitostí se nezapisuje rozestavěná stavba, tak jak bylo doposud. Čerpání úvěru v průběhu výstavby je tak jednodušší. U vybraných bank lze čerpat jiţ na základě protokolu o výstavbě.
2.5.7 Předhypoteční úvěr Předhypoteční úvěr musí být poskytován v kombinaci s následným hypotečním úvěrem. Ve své podstatě popírá princip hypotečního úvěru. Jedná se o typ spotřebitelského úvěru, který není zajištěn zástavním právem k nemovitosti, je určen pro financování investic do nemovitostí a bydlení. Umoţňuje klientovi realizovat jeho investiční záměr i přesto, ţe kupovaná nemovitost nemůţe slouţit jako prostředek zástavního práva . Po dobu trvání předhypotečního úvěru klient splácí pouze úroky z vyčerpané částky úvěru. Jde obvykle o případy financování koupě nemovitosti od druţstva, koupě nemovitosti
v rámci developerských projektů,
financování výstavby
nemovitosti v počáteční fázi či obvykle u projektů s velmi krátkými lhůtami výstavby (např. u montovaných staveb). Splatnost předhypotečního úvěru je obvykle do 1 roku. Předhypoteční úvěr se sjednává zároveň s hypotečním úvěrem, který na něj navazuje a který je určen k uhrazení předhypotečního úvěru.
2.6
Výše hypotečních úvěrů
Všeobecně jsou nabízeny hypoteční úvěry od minimální výše cca 200 000,- Kč aţ 300 000,- Kč, maxima hypotečních úvěrů jsou obvykle limitována doloţenými příjmy ţadatele a hodnotou zástavy daných nemovitostí. Obecně lze říci, ţe bankovní ústavy poskytují dva typy hypotečních úv ěrů, co do maximální výše úvěru: a) Hypoteční úvěr do 70 či aţ 85% ceny obvyklé zastavených nemovitostí (tzv. LTV – loan to value, coţ je poměr mezi poskytovanou výší úvěru a
28
hodnotou zastavované nemovitosti, kde obvykle platí, ţe čím vyšší bude LTV, tím bude vyšší úroková sazba pro zohlednění rizika věřitele). b) Hypoteční úvěr aţ do 100 % (v ojedinělých případech aţ 120 %) ceny obvyklé zastavených nemovitostí.
2.7 Úroková sazba a fixace úrokové sazby Od typu úvěru je odvislá nabídnutá úroková sazba k hypotečnímu úvěru, kterou dále ještě ovlivňuje délka fixace úrokové sazby. Výše úrokové sazby závisí na několika faktorech, zejména na: -
vybraném účelu úvěru
-
době fixace úrokové sazby (období, na které si ţadatel zajistí ne měnnost nabídnuté úrokové sazby)
-
celkové výši zajištění úvěru (pro banku je rizikovější zapůjčení celé částky poţadovaného hypotečního úvěru; lze očekávat tím vyšší úrokovou sazbu , čím vyšší riziko při poskytovaném úvěru na sebe banka bere)
-
bonitě a kvalitě ţadatele.
Fixace úrokové sazby hypotečního úvěru je časový úsek, po který banka klientovi garantuje neměnnou úrokovou sazbu. Po ukončení fixace úrokové sazby se mění dle aktuálních hodnot na trhu a dané banky. Při této změně fixace lze vyjednat s bankou novou úrokovou sazbu, resp. délku nové fixace úrokové sazby či délku splatnosti hypotečního úvěru. Obvykle jsou nabízeny fixace úrokových sazeb: -
jednoleté
-
tříleté
-
pětileté
-
ostatní (některé z bank nabízí fixace i na 10, 15 či výjimečně i na 30 let).
Trendem dnešní doby a konkurentem jednoletých fixací úrokových sazeb, které jsou velmi málo vyuţívány a zároveň v porovnání s 3 a 5-ti letými sazbami bývají vyšší, jsou variabilní sazby.
Důvodem jejich vyuţívání klienty jsou nabízené
lákavé nízké úrokové sazby u hypotečních úvěr ů. Klienti jsou ochotni za vidinu niţších zaplacených úroků si je vybrat. Je otázkou, jak moc si uvědomují rizika, 29
které z variabilních sazeb plynou. V grafu č. 3 je názorná ukázka poměru pouţitých fixací úrokových sazeb ve sjednaných smlouvách o hypotečních úvěrech.
Graf č. 3 Poskytnuté hypoteční úvěry podle typu fixace úrokové sazby 2% 7% 4% 5-letá fixace 43%
3-letá fixace 1-letá fixace variabilní úroková sazba ostatní fixace
44%
Zdroj: www.hypoindex.cz - vlastní zpracování autorkou
Vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů v průběhu 10-ti minulých let ukazuje následující graf č. 4. Je zcela zřejmé, jak markantní změna se za posledních 10 let ve vývoji úrokových sazeb hypotečních úvěrů udál a. Podle názorů odborníků se neočekávají pro další rok 2014 ţádné výrazné změny ve vývoji fixních úrokových sazeb hypotečních ú věrů. Lze předpokládat, ţe banky v průběhu února 2014 přijdou na trh s akční nabídkou úrokových sazeb tak jako kaţdý rok, velký výkyv očekáván ovšem není. Úrokové sazby by měly zůstat na úrovni roku 2013, případně se mohou zvýšit či sníţit řádově v desetinách procent.
30
Graf č. 4 Vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů
ZDROJ:
FINCENTRUM HYPOINDEX
2.8
Poskytnutí hypotečního úvěru
2.8.1 Žádost o hypoteční úvěr Ţádost o hypoteční úvěr je určen občanům starším 18 -ti let, způsobilým k právním úkonům. Mohou být občany ČR i cizími státními příslušníky, dále vše dle pravidel kaţdé jednotlivé hypoteční banky. Ţadatelem či spoluţadateli o hypoteční úvěr mohou být aţ 4 osoby představující maximálně 2 domácnosti, tzn. 1 ţadatel a 3 spoluţ adatelé, kteří v případě poskytnutého hypotečního úvěru se stanou dluţníky stejně a nerozdílně. Manţelé vystupují vţdy jako spoluţadatelé o úvěr, pokud nemají zúţené společné jmění manţelů podloţené Smlouvou o rozdělení majetku.
2.8.2 Bonita žadatele Banka při rozhodování o poskytnutí úvěru poţaduje prokázání finanční situace klienta, jejíţ vypovídací schopnost dokumentuje, ţe ţadatel bude schopen svých závazků dostát a plně je bance splatit. Vzhledem ke klientovým výdajům musí být prokazatelný dostatečný čistý příjem i pro splácení úvěru i s určitou rezervou. U
příjmů
ze
závislé
činnosti
je
poţadováno 31
potvrzení
o
příjmech
od
zaměstnavatele, u příjmů z podnikání předloţení daňového přiznání za poslední zdaňovací
období.
V případech
jiných
zdrojů
(např.
příjmů
z pronájmu
nemovitostí) chtějí obvykle banky předloţit podklady - smlouvy, z nichţ vyplývá výše uvedených příjmů i doba jejich trvání. Často si banky vyţadují i potvrzení o bezdluţnosti – zaplacení závazků vůči státu i ostatním institucím.
2.8.3 Posouzení úvěrového rizika Úvěrové, nebo-li téţ kreditní riziko, je základním rizikem, s nimiţ se banky musejí umět vypořádat. Spočívá v moţné neschopnosti či neochotě klienta splnit finanční závazky vůči bance, které vyplývají zpravidla z úvěrové smlouvy. 9 Vyhodnocení úvěrového rizika spočívá zejména v provedení odhadu reálných moţností klienta dostát svým závazkům ze svých primárních (tj. jím generovaných zdrojů a obsahuje posouzení kvantitativních a kvalitativních faktorů. Tato moţnost dostát svým závazkům je obecně nezávislá na existenci zajištění. Fakt, ţe existuje zajištění, tj. sekundární zdroj placení pohledávky, nic nevypovídá o budoucích schopnostech klienta dostát svým závazkům z jeho primárních zdrojů. Zajištění
obecně
sniţuje
pravděpodobnost selhání.
ztrátu
v případě
selhání
klienta,
nikoli
ale
10
2.8.4 Zástava nemovitosti Zlatým pravidlem hypotečních obchodů je podmínka, aby splacení hypotečního úvěru bylo zajišťováno nemovitostí tak, jak to ukládá zákon. Zástavní právo k nemovitosti je povinná a neoddělitelná součást poskytovaného hypotečního úvěru. Zástavní právo k nemovitosti vzniká na základě sepsání zástavní smlouvy a jejího vkladu do katastru nemovitostí. K nabytí účinnosti zástavního práva vůči nemovitosti je nutné podat na katastrální úřad návrh na vklad zástavního práva společně se zástavními smlouvami. Katastrální úřad návrh na vklad prověří, a zamítne či povolí vyznačením doloţky na zástavní smlouvě. 9
http://www.hypoindex.cz/jak -banky-rozhoduji -o-poskytnuti-uveru/
10
32
25.1.2014
Pro čerpání hypotečního úvěru je pro banky dostačující přijetí Návrhu na vklad zástavního práva katastrálním úřadem. Klient si za toto rychlé čerpání připlatí jednorázově obvykle cca kolem 1 500,- Kč. Dnem 1.1.2014 nabyl účinnosti nový Občanský zákoník, který upravuje i zástavní právo. Hlavním znakem nové úpravy je důraz na vyšší smluvní volnost. Předmětem zástavního práva je kaţdá věc, se kterou lze obchodovat. Zastavit lze i věc, k níţ bude nabyto vlastnické právo teprve v
budoucnu, nebo která
v budoucnu teprve vznikne. Tato situace nastává především při financování nákupu nemovitosti.
Pokud je taková věc vedena ve veřejném seznamu nebo
rejstříku zástav a pokud s tím vlastník souhlasí, zapíše se k ní zástavní právo. Nově je upraven smluvní zákaz zastavení. Je-li zákaz zapsán v rejstříku zástav nebo ve veřejném seznamu, má toto ujednání účinky vůči t řetí osobě. Při zřizování zástavních smluv je nutné kontrolovat veřejné rejstříky. Dále nově není omezen rozsah zajištění nepeněţitého dluhu výší jeho obvyklé ceny v době vzniku zástavního práva. 11 Zástavní právo vzniká na základě zástavní smlouvy. Nově nebude poţadována písemná forma pro zřízení zástavního práva. Ve většině případů je však písemná forma zachována. Je to v případě zástavy movité věci, pokud není odevzdána zástavnímu věřiteli nebo třetí osobě a u nemovitostí. Větší volnost smluvních stran je prezentována největší novinkou, moţností ujednání, dle něhoţ s i zástavní věřitel můţe zástavu ponechat. Předešlá právní úprava takovouto moţnost propadnutí zástavy vylučovala.
2.8.5 Pojištění nemovitosti Pojištění nemovitosti a jeho vinkulace ve prospěch bankovního ústavu patří obvykle ke splněným podmínkám před prvním čerpáním úvěru. Částka, na kterou je nemovitost pojištěna, musí odpovídat cenně obvyklé a zároveň nesmí být niţší neţ výše poskytovaného úvěrového obchodu. Pojiš tění musí obsahovat pojištění ţivlů, které jsou v základu pojistných smluv. Smyslem vinkulace pojistné smlouvy je dohled nad výplatou pojistného plnění v případě pojistné události a kontrola
11 Zákon č. 89/2012 Sb.
33
nad proinvestováním pojistného plnění zpětně do pojištěné nemovit osti s cílem zachovat hodnotu a kvalitu zajištěné nemovitosti.
2.8.6 Rizikové pojištění hypotečního úvěru Sjednání rizikového pojištění schopnosti splácet je velmi zodpovědným krokem, který banky umí ocenit ve sníţení úrokové sazby u hypotečního úvěru. Není obvykle povinnou součástí smluv o úvěru na bydlení, j de o vhodný doplněk hypotečního úvěru rozumně uvaţujícího člověka. Vţdy jde v první řadě o zajištění klienta a jeho rodiny proti nenadálým ţivotním a zdravotním komplikacím . Banky nabízí obvykle tři varianty pojištění, které zpravidla obsahují kombinace krytí na smrt, invaliditu, pracovní neschopnost a ztrátu zaměstnání. V případě úmrtí nebo trvalé invalidity pojistné plnění ze sjednané smlouvy zajistí jednorázově úhradu celkové výše nesplacené jistiny úvěru, u pojištění pracovní neschopnosti či ztráty zaměstnání se pojišťovna podíl ý za určitých podmínek na měsíčních splátkách úvěru. Vţdy záleţí na typu a výši sjednané pojistné částky smlouvy rizikového ţivotního pojištění. Při sjednání pojištění bývá zpravidla klient zvýhodněn na úrokové sazbě o 0,1 % p.a.
2.9
Čerpání a splácení hypotečního úvěru
K čerpání úvěru můţe dojít po podpisu smlouvy o úvěru a splnění poslední z podmínek, které byly sjednány ve smlouvě. Samotné čerpání probíhá dle sjednaných podmínek buď jednorázově ve prospěch účtu prodávajícího či věřitele (pokud jde o účel koupě nemovitosti, konsolidace jiného úvěru) a nebo postupně (obvykle u účelů výstavby, rekonstrukce a modernizace nemovitosti) na základě předloţených faktur vystavených dodavatelem. Doba čerpání úvěru je odlišná od bankovního ústavu poskytujícího úvěr a typu vybraného úvěru, maximální doba na čerpání můţe být aţ 2 roky od podpisu smlouvy. Po celou dobu čerpání úvěru platí klient pouze úroky z vyčerpané částky. Splácení úvěru ve formě anuitních splátek je zahájeno po dočerpání hypotečního úvěru. Měsíční splátky úroků z úvěru a pravidelné měsíční anuitní splátky úvěru jsou prováděny automaticky, převodem z běţného účtu klienta, se souhlasem klienta, který byl podepsán v úvěrové smlouvě. Povinností klienta je mít ve sjednaný den 34
splátky na svém běţném účtu finanční prostředky pro řádné provedení splátky úvěru.
3. Stavební spoření 3.1 Historie stavebního spoření Stavební spoření má svou mnohaletou historii hlavně v Německu a Rakousku, nicméně základ mu byl dán původem v Anglii jiţ v roce 1775. V Birminghamu vznikl spolek pod názvem „Building Society“, sdruţení několika desítek lidí, kteří pravidelně přispívali sjednanými vklady do fondu a následně jimi financovali bydlení pro členy spolku. K financování docházelo losováním, kdy z naspořených prostředků dostal moţnost nového bydlení pouze jeden ze členů spolku, zároveň se jeho vklady staly splátkami úvěru pro ostatní členy, kteří dostali moţnost pro financování bydlení později. V Německu byla zaloţena první stavební spořitelna v roce 1885. Obliba spolku se zde projevila nejvíce. Hlavním představitelem a průkopníkem byl zejména Friedrich Wilhelm Raiffeisen a Hermann Schulze-Delitzsch. Obvykle spolky ovšem zakládali lidé, kteří se vzájemně znal y a tím dokázaly i eliminovat podstatným způsobem tzv. kreditní riziko, tedy riziko nesplácení úvěru. Postupem let se spoření vyvíjelo, koncem 30 -tých let zaznamenalo zásadní změnu zavedením tzv. hodnotícího čísla (do té doby byl systém zaloţen na losování), které se postupem doby vyvinulo do současné podoby.
Největšího rozmachu
spoření zaznamenalo po roce 1948, v období „hospodářského zázraku“ kdy pro nedostatek bytů v tehdejším Německu byla po stavebním spoření obrovská poptávka a během dvaceti let vzrostl počet uzavřených smluv o 12 milionů kusů. Dodnes zůstává Německo zemí, ve které má stavební spoření velmi silné postavení. Stát podporuje několika různými způsoby, tedy státní podporo u, moţností příspěvků zaměstnavatele, jeţ jsou zároveň zvýhodňovány státn ím příspěvkem na tvorbu majetku a v neposlední řadě (pokud spoření splňuje podmínky) je zde motivující příspěvek pro občany na dlouhodobé spoření a finanční zajištění do důchodového věku. 35
Po pádu ţelezné opony se systém stavebního spoření na principech velmi dobrých a osvědčených zkušeností z Německa a Rakouska začal rozšiřovat také do dalších evropských zemí. Na počátku devadesátých let 20. století, podpořen zákonem č.96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, bylo stavební spoření implementováno i do ţivota v České republice. 12
3.2 Historie stavebního spoření v České republice Vznik stavebního spoření v České republice je datován rokem 1993 a lze ho zcela vědomě označit za jeden z nejúspěšnějších přínosů bytové politiky v České republice po tomto roce. Přestoţe patří k relativně nejmladším bankovním produktům, jeho obliba stoupá a drţí se na výsluní jiţ od samého počátku své existence. K úspěchu stavebního spoření přispěla státem garantovaná státní podpora, která byla hlavním motivem pro vstup nových účastníků do tohoto spoření. Stavební spoření je finančně dostupný produkt pro financování bydlení širokým vrstvám obyvatelstva. 13 K datu 31.12.2013 dosáhl celkový počet smluv o stavebním spoření ve fázi spoření 4,54 mil. smluv, coţ je o cca 220 tisíc smluv více neţ ke konci roku 2012, kdy celkový počet smluv činil 4,32 mil. Lze definovat, ţe téměř kaţdý druhý občan je vlastníkem smlouvy stavebního s poření. Poskytovat stavební spoření mohou v České republice pouze specializované banky - stavební spořitelny. Jejich činnost je upravena jiţ zmíněným zákonem č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a taktéţ zákonem č. 21/1992 Sb., o bankách, který činnost stavebních spořitelen coby bankovních ústavů, upravuje. Pro vysokou bezpečnost účastníků spoření a jejich vkladů a zvýšení finanční stability určuje zákon o stavebním spoření přísná kritéria k samotnému investování prostředků vkladatelů. Zvýšená bezpečnost vkladů pramení z velmi silné regulace moţnosti investování pro stavební spořitelny. Vklady mohou být investovány pouze do finančních nástrojů s velmi nízkou mírou rizika a stavební spořitelny nesmějí nijak spekulovat s akciemi na kapitálových trzích.
12 http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/historie-stavebniho-sporeni/ 30.12.2013 vlastní slova 13 Matematika stavebního spoření - vlastní slova
36
Stavební spořitelny zároveň podléhají na základě zákona o bankách bankovnímu dohledu České národní banky. Povinností bankovního dohledu je kontrolovat hospodaření stavebních spořitelen z hlediska jejich finanční stability. Kontr olu stavebních spořitelen z provozní stránky, resp. kontrolu účelovosti prostředků z poskytnutých úvěrů, provádí Ministerstvo financí ČR. Hlavním způsobem hospodaření s finančními prostředky stavebních spořitelen je přednostně především poskytování úvěru ze stavebního spoření a k výplatám vkladů na poţádání klientů, tak jak určuje zákon o stavebním spoření. Pouze v omezené míře smějí stavební spořitelny např. obchodovat s hypotečními zástavními listy, státními dluhopisy, případně se podílet majetkově na ji né stavební spořitelně a to s předchozím souhlasem ČNB, atd.
3.3 Změny stavebního spoření První novela zákona č. 96/1993 Sb. byla schválena jiţ v dubnu 1995 ve znění zákona č. 83/1995 Sb. s účinností od 1.7.1995. Novela s sebou přinesla novinku poskytování překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření. Zároveň bylo umoţněno stát se účastníkem stavebního spoření i právnickým osobám, ovšem bez nároku na vyuţití státní podpory a bez moţnosti daňového zvýhodnění. Tyto v ýsady nadále patří pouze fyzickým osobám. Novela zákona zavedla účelovost naspořené částky a čerpaného úvěru před uplynutím vázací doby 5 -ti let. Druhá novela stavebního spoření upravená zákonem č. 423/2003 Sb. nabyla účinnosti k 1.1.2004. Nejdiskutovanější změnou bylo sníţení státní podpory ze 4 500,- Kč/rok na 3 000,- Kč/rok (částka 4 500,- Kč byla definována jako 25 % z ročního vkladu, maximálně z 18 000,- Kč, po změně sníţena na 15 % z ročního vkladu, maximálně však z 20 000,- Kč). Vzhledem k avizované změně zákona lze rok 2003 povaţovat za rozmach stavebního spoření (pro srovnání v roce 2003 bylo uzavřeno přes 2 miliony nových smluv, v roce 2004 to bylo jiţ jen cca 300 tisíc kusů). Další podstatnou změnou bylo prodlouţení vázací doby nově uzavíraných smluv z 5-ti let na 6 let, osvobození právnických osob od daně z úroků ze stavebního spoření a téţ moţnost uzavřít stavební spoření pro občana Evropské unie s přiděleným rodným číslem a povolením k pobytu v ČR.
37
Další, bohuţel nepříjemnou změnou, byla akce vl ády za účelem sníţení schodku státního rozpočtu v roce 2010, kdy vláda schválila zákon č. 348/2010 Sb. s účinností od 1.1.2011, kterým se rozhodla zatíţit zálohy státní podpory za rok 2010 jednorázovou daní z příjmů ve výši 50 % a zároveň sníţit státní po dporu u nově uzavíraných smluv stavebního spoření od roku 2011 na 10 % roční úloţky, maximálně z 20 000,- Kč. Tato změna se setkala s obrovskou nevolí veřejnosti. V dubnu 2011 bylo opravdu účastníkům stavebního spoření vyplaceno pouze 50 % nároku státní podpory a díky tomu, ţe Ústavní soud tento zákon k datu 27.4.2011 zrušil, doplatek státní podpory byl po zrušení tohoto zákona účastníkům stavebních spoření na jejich účty doplacen v plné nárokové výši. Nicméně vláda i přes zásah Ústavního soudu schválila novelu s účinnosti od 1.1.2012 se sníţenou státní podporou 10 % z ročního vkladu, maximálně z částky 20 000,- Kč. V současné době má licenci pro působení na trhu v České republice pět stavebních spořitelen, které jsou zároveň členy Asociace českých stavebních spořitelen . Od počátku stavebního spoření v ČR se v jednotlivých spořitelnách silně angaţují zkušení zahraniční partneři. Stavební spořitelny vţdy právem patřily a nadále jsou povaţovány za spolehlivé a bezpečné finanční ústavy, coţ dokazuje stá lý a neutuchající zájem o nové smlouvy. 14 Představení stavebních spořitelen na českém trhu je v tabulce č. 2. Tab. č. 2 Stavební spořitelny v České republice Stavební spořitelna
Logo
Akcionáři a jejich podíl
Českomoravská stavební spořitelna, a.s.
Československá obchodní banka, a.s. 55 % Bausparkasse Schwäbisch Hall AG 45 %
Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s.
Komerční banka, a.s.
Stavební spořitelna České spořitelny, a.s.
Česká spořitelna, a. s. – 95 % Bausparkasse der österreichischen Sparkassen AG–5%
Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.
100 %
Raiffeisen Bausparkassen Holding GmbH 90 % Raiffeisenbank a.s. 10 % Wüstenrot – stavební Wüstenrot & Württembergische AG spořitelna, a.s. 55,92 % Bausparkasse Wüstenrot AG 43,5 % Svaz českých a moravských bytových druţstev 0,4 % Zdroj: výroční zprávy stavebních spořitelen – zpracování vlastní SBD Hradec Králové – druţstvo 0,18% 14 Matematika stavebního spoření, str.14
38
Trţní podíl dle platných smluv k roku 2012 Kusy/procentní podíl na trhu 1 793 807 38,31 %
1 017 893 21,74 % 734 123 15,68 669 662 14,30 % 466 753 9,97 %
3.4
Charakteristika stavebního spoření
Hlavním posláním stavebního spoření není vytvoření nástroje pro zhodnocování volných peněţních prostředků, ale shromáţdění levných zdrojů pro financování potřeb spojených s bydlením. Stavební spoření je účelové spoření spočívající v: •
přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření
•
poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření,
•
poskytování příspěvku fyzickým osobám (dále jen „státní podpora“) účastníkům stavebního spoření. 15
Účastníkem stavebního spoření se můţe stát kaţdá fyzická osoba s přiděleným rodným číslem a s trvalým pobytem na území ČR, pro občany Evropské unie stačí povolení k pobytu. Zároveň můţe smlouvu uzavřít i fyzická osoba – podnikatel či právnická osoba se sídlem v ČR, nicméně bez nároku na státní podporu. Účastníkem stavebního spoření můţe být i nezletilá osoba, za kterou můţe smlouvu o stavebním spoření uzavřít zákonný zástupce. Stavební spoření je spořícím produktem s moţností získání úvěru, ať jiţ překlenovacího úvěru nebo přiděleného úvěru. Stavebn í spoření se tak skládá ze dvou moţných částí – fáze spořící, která je prioritní a fáze úvěrové.
3.4.1 Spořící fáze Fáze spoření začíná běţet sepsáním návrhu smlouvy a jeho přijetím ze strany stavební spořitelny. Jiţ při sjednání smlouvy rozhoduje účastník st avebního spoření o několika důleţitých parametrech, které ho po celou dobu trvání smlouvy provází a ovlivňují případné poskytnutí úvěru, čímţ je: -
cílová částka a úhrada poplatku za uzavření smlouvy
-
úroková sazba vkladů i poskytovaného úvěru
-
podmínky, které je třeba plnit pro vznik nároku na úvěr
-
způsob splácení úvěru.
15 Zákon č. 96/1993 Sb.
39
Délka spořící fáze běţí ode dne vzniku smlouvy o stavebním spoření a končí případně dnem poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. Délka doby spoření není nijak omezena uplynutím 6-ti let spoření - tato doba je pouze důleţitá pro posouzení nároku účastníka na státní podporu. Za uzavření smlouvy o stavebním spoření si spořitelny účtují poplatek, tzv. úhradu za uzavření smlouvy, která se pohybuje nejčastěji ve výši 1 % ze sjednané cílové částky spoření. Je moţné ovšem vyuţití slev či akčníc h nabízených tarifů či nabídek, kdy můţe být poplatek klientovi sníţen či za uzavření smlouvy v nabídnutém omezeném časovém intervalu vrácen připsáním na účet stavebního spoření za splnění a vyuţití předem stanovených podmínek.
3.4.2 Cílová částka Cílová částka je hlavním parametrem celé smlouvy o stavebním spoření, od které se odvíjí vše ostatní. Cílová částka představuje objem finančních prostředků, které klient pomocí sjednaného stavebního spoření má moţnost získat . Do finální částky je nutné započítat naspořené prostředky - vlastní vklady střadatele, celkovou státní podporu, úroky z vkladů a ze státní podpory a část, kterou chce klient od své stavební spořitelny získat formou úvěru. Spolu s cílovou částkou ovlivňují nastavení smlouvy o stavebním spoření varianty neboli tzv. tarify, které jsou dalším určujícím parametrem smlouvy. Varianty jsou směrodatné pro čekací dobu na přidělení úvěru ze stavebního spoření, pro výši splátek úvěru a pro celkovou dobu splácení úvěr u, zároveň ovlivňují koeficient hodnotícího čísla. Při stanovení cílové částky by se měl klient vţdy zamyslet, jak hodlá stavební vyuţít, zda bude či nebude v budoucnu čerpat úvěr. Cílem této úvahy je minimalizování nákladů spojených s uzavřením smlouvy. Můţe nastat i opačná situace, kdy dojde k přespoření sjednané cílové částky, coţ je bráno za porušení smluvních podmínek a spořitelny mohou naúčtovat sankční poplatek, případně i smlouvu vypovědět. Je velice důleţité si výši cílové částky správně určit. Sta vební spořitelny od svých klientů vyţadují, aby v okamţiku poskytnutí úvěru ze stavebního spoření celkové 40
úspory účastníka včetně úroků a státní podpory dosahovaly určité stanovené úrovně obvykle 40 aţ 50 % cílové částky. Proto se minimální výše měsíční úl oţky určuje procentem z cílové částky, obvykle se pohybuje v rozmezí 0,3 % - 0,7 % ze sjednané cílové částky. 16 Účastník stavebního spoření můţe bez omezení na účet stavebního
spoření
vkládat
mimořádné
vklady.
Je
přípustná
i
moţnost
jednorázového vkladu na počátku spoření, čímţ můţe uţ na počátku být splněna povinnost vyplývající ze smlouvy o stavebním spoření. Cílovou částku lze změnit podle potřeby účastník a kdykoliv v průběhu trvání smlouvy a to pouze ve fázi spoření, resp. aţ do okamţiku skutečného přidě lení cílové částky či do okamţiku poskytnutí překlenovacího úvěru.
3.4.3 Úrokové sazby úvěrových smluv Úrokové sazby pro úročení vkladů i poskytnutého úvěru jsou ze zákona stanoveny jako pevné, a tak klient jiţ při podpisu smlouvy ví, jak budou úročeny jeho vklady a případně jakou sazbu dostane při čerpání a splácení poskytnutého úvěru. Právě úrokové sazby jsou jedním z rozhodujících faktorů při výběru stavebního spoření. Obvyklá nabízená úroková sazba vkladů u nově sjednaných smluv stavebního spoření je v současné době 2 % p.a., (dříve byla nabízena úroková sazba pro vklady i 3 % a případné další pobídky, při vyšších jednorázových vkladech na účet stavebního spoření se můţe i mírně lišit směrem nahoru.) Úroky se připisují jednou ročně k 31.12. kaţdého kalendářního roku. Ke konci roku 2013 jsem zaznamenala u nově sjednaných smluv stavebního spoření jisté stav ební spořitelny s platností od 1.1.2014 nabídku úročení vkladů 1 % p.a. Předpokládám, ţe se dá očekávat obdobná reakce na změnu od dalších stavebních spořitelen, protoţe na trhu došlo k velkému propadu úrokových sazeb. Zároveň jsou stavební spořitelny velmi omezeny s nakládáním a zhodnocováním vkladů střadatelů a proto, aby relativně dobře vydělávaly, zřejmě mohou zaujmout obdobný postoj. Podmínky pro přidělení úvěru ze stavebního spoření obvykle zahrnují povinnost dosáhnout předepsaného hodnotícího čísla , naspořit určitou částku, případně splnit další poţadavky. Jedná se o jeden z klíčových bodů smlouvy o stavebním
16 Stavební spoření v kostce, str.8
41
spoření, protoţe právě tyto podmínky musí zajistit rovnováhu mezi vklady a úvěry samotné stavební spořitelny. Pro stavební spoření je specifické, ţe smlouva o stavebním spoření obsahuje výši splátek úvěru, která je takto sjednána několik let předtím, neţ je takový úvěr vůbec poskytnut. Jakkoli se to můţe jevit předčasné, přináší to mnohým účastníkům vítanou jistotu, neboť předem vědí, jak eventu ální úvěr zatíţí jejich rodinný rozpočet. Navíc jsou měsíční splátky sjednávány jako minimální splátky. Účastník tedy můţe splácet úvěr rychleji, naopak stavební spořitelna nemá právo po účastníkovi vyšší splátky vyţadovat. 17
3.4.4 Státní podpora ze stavebního spoření Velmi významnou částí výnosů ze stavebního spoření je státní podpora, coţ je finanční částka, která je ročně účastníkovi připisována na účet v případě splnění podmínek zákona č. 96/1993 Sb. ve znění dalších novelizací. Ta je poskytována ve formě ročních záloh vyplácených ze státního rozpočtu, které jsou připisovány účastníkům k jejich naspořeným prostředkům a spolu s nimi úročeny. 18 Účastník stavebního spoření můţe mít neomezený počet aktivních smluv . Výplatu státní podpory provádí samotné ministerstvo financí, které si samo kontroluje výplatu maximální výše limitu státní podpory stanovené zákonem. Jak se vyvíjel samotný produkt stavebního spoření, paralelně s ním procházela zásadními změnami státní podpora, jejíţ výše se od počátku změnila jiţ 2x. V současné době je maximální výše státní podpory 2 000,- Kč/rok, coţ činí maximálně 10 % z roční naspořené částky 20 000,- Kč. Samotný vývoj státní podpory stavebního spoření je přehledně ukázán v tabulce č. 3. Tab. č.3 Přehled změn státní podpory vázací lhůta smluv v letech Výše státní podpory maximální výše státní podpory v Kč 17
od 1993 od 1.1.2004 od 1.1.2012 5 6 6 25 % z max.čátky 18 000,- Kč 15 % z max.částky 20 000,- Kč 10 % z max.částky 20 000,- Kč 4 500,3 000,2 000,-
Matematika stavebního spoření, str.16
18 Osobní a rodinné finance, str.72
42
Veškeré změny výše státních podpor postihl y všechny aktivní smlouvy střadatelů, tedy i smlouvy uzavřené před změnami. Pokud má dojít k vyplacení státní podpory je délka trvání smlouva o stavebním spoření nejméně 72 měsíců a 1 den od data přijetí smlouvy, v případě nečerpání úvěru.
3.4.5 Hodnotící číslo Hodnotící číslo je faktor, který ovlivňuje délku doby od vzniku smlouvy o stavebním spoření do okamţiku získání nároku na úvěr ze stavebního spoření dle jednotlivých vybraných variant. Je to číselný ukazatel, který slouţí stavební spořitelně k bodovému hodnocení stavu smlouvy k určitému časovému okamţiku. Hodnotícím číslem posuzují stavební spořitelny všechny smlouvy svých klientů. Je vyţadováno, aby hodnotící číslo dosáhlo stanovené minimální výše, jejímţ dosaţ ením je přidělení cílové částky podmíněno. Výše hodnotícího čísla a rychlost jeho růstu přímo ovlivňují délku spořící fáze stavebního spoření nutnou pro získání nároku na přidělení cílové částky. Jinými slovy lze říci, ţe čím rychleji hodnotící číslo narůs tá, tím dříve dosáhne hodnoty, která je poţadovaná pro nárok na přidělení cílové částky. Dříve tak můţe skončit i spořící fáze stavebního spoření. Pro
výpočet
hodnotícího
čísla
je
pouţíván
vzorec
obvykle
uvedený
ve
všeobecných obchodních podmínkách stavební spořitelny, zjednodušeně lze říci, ţe výši hodnotícího čísla ovlivňuje: -
výše úroků získaných ze spoření k termínu ohodnocení
-
zvolená varianta spoření
-
výše celkových úspor vzhledem k výši cílové částky.
Díky těmto informacím lze částečně korigovat průbě h stavebního spoření tak, aby co nejlépe poslouţilo záměrům klienta. Význam hodnotícího čísla pro stavební spořitelnu je ve spravedlivém určení pořadí smluv jednotlivých účastníků pro přidělení cílové částky.
43
3.4.6 Účelovost vkladů na stavebním spoření Zůstává nám otázka, jak můţe účastník stavebního spoření pouţít uloţených finančních prostředků na účtu stavebního spoření, tedy kdy je povinen pouţít své úspory ze stavebního spoření na bytové účely, hovořit budeme o účelovosti vkladů. Pokud účastník spoření vyuţije stavebního spoření pouze ke zhodnocení svých peněz a není mu od stavební spořitelny poskytnut úvěr (ať jiţ překlenovací nebo přidělený) nemusí své úspory vyuţívat pouze na bytové účely v případě, ţe jsou mu jeho úspory vyplaceny aţ po uplynutí 6-ti let trvání spoření. V případě, kdy jsou účastníkovi jeho úspory vyplaceny před uplynutím 6-ti leté vázací lhůty spoření a nečerpá přitom úvěr, jsou mu jeho úspory vyplaceny bez státní podpory a můţe je pouţít na cokoliv. 19 Pokud stavební spořitelna poskytne účastníkovi překlenovací úvěr, musí být na bytové potřeby vyuţita vţdy celá cílová částka, tedy i vlastní úspory ze spoření bez ohledu na to, zda-li
účastník bude se stavební spořitelnou podepisovat
úvěrovou smlouvu nebo bude čerpat úvěr před uplynutím či po uplynutí vázací lhůty 6-ti let trvání smlouvy.
3.4.7 Ukončení smlouvy Je třeba zdůraznit, ţe přesný den ukončení smlouvy o stavebním spoření není nikdy ve smlouvě přesně určen. Způsob ukončení, výše prostředků k vyplacen í a důsledky výpovědi jsou odvislé od okamţiku, kdy je výpověď podána. Ve smlouvě o stavebním spoření jsou v zásadě vţdy pouze stanoveny události, při kterých spořící fáze končí. Výpovědní lhůta stavebního spoření činí obvykle 3 měsíce, počínaje 1. dnem následujícího měsíce od podání výpovědi. Je to dostatečná doba i pro stavební spořitelnu, aby mohla dostát svých závazků při vyplácení vkladů a zároveň se nemohla dostat do náhlých problémů spojených se samotnou výplatou vkladů účastník spoření.
19 Stavební spoření v kostce, str. 13
44
3.5
Úvěrová fáze
Poskytnutí úvěru ze stavebního spoření představuje z hlediska systému stavebního spoření završení celého průběhu smlouvy. Okamţikem poskytnutí úvěru ze stavebního spoření je vyčerpán celý potenciál, jenţ můţe stavební spoření účastníkovi pro financování bytových potřeb poskytnout. Úvěr ze stavebního spoření je poskytován pouze účelově – prostředky z úvěru lze vyuţít pouze na realizaci bytových potřeb definovaných zákonem. Poskytnutím úvěru zcela zaniká smlouva o stavebním spoření. 20 Fáze úvěrová navazuje na fázi spořící a počíná běţet podepsáním úvěrových smluv k poskytnutí poţadovaných finančních prostředků. Stavební spořitelny poskytují klientům dva moţné typy úvěrů, kter é mají svá pravidla poskytnutí: -
úvěr překlenovací
-
úvěr řádný (nebo-li přidělený).
3.5.1 Řádný (přidělený) úvěr ze stavebního spoření Řádný nebo-li také přidělený úvěr ze stavebního spoření je pojem specifický pro stavební spoření. Přidělení je nutnou, nicméně nikoli dostačující podmínkou pro poskytnutí úvěru. Přidělení je ve své podstatě spravedlivější náhradou dříve pouţívaného losování. Fáze stavebního spoření jsou zaznamenány v grafu č. 5.
20 Stavební spoření v kostce, str. 17
45
Graf č. 5 Fáze stavebního spoření Fáze spoření Naspořená částka
Fáze splácení úvěru Přidělení cílové částky
stka
Cílová částka stka
Výše úvěru stka
Zdroj: Matematika stavebního spoření, str. 17 – graf autorka
Pro čerpání řádného úvěru ze stavebního spoření musí účastník stavebního spoření splnit určité podmínky pro přidělení úvěru: -
splnění minimální čekací doby (ze zákona nesmí být kratší neţ 24 měsíců)
-
naspoření stanovené části cílové částky (dle tarifu smlouvy je to obvykle 40 aţ 50 % z výše cílové částky)
-
dosaţení stanovené výše hodnotícího čísla (kaţdá stavební spořitelna má svoji stanovenou hodnotu hodnotícího čísla pro nárok na úvěr a má pro něj specifický algoritmus výpočtu)
-
dostatečné zajištění poskytnutého úvěru (závisí na ohodnocení bonity ţadatele, délce předešlého spoření a výši úvěru)
-
pouţití úvěru na zákonem stanovený účel (na bytové účely) .
Výše nabídnutého řádného úvěru je odvislá od cílové částky, je vypočtena jako rozdíl mezi sjednanou cílovou částkou stavebního spoření a naspořenými prostředky klienta na účtu stavebního spoření. Úroková sazba je dána od počátku existence smlouvy o stavebním spoření a je po celou dobu řádného úvěru z e stavebního spoření neměnná. Skutečnost, ţe účastníkovi stavebního spoření k určitému dni vznikne nárok na přidělení cílové částky, je zasílána vţdy písemně s předstihem formou oznámení. 46
Stavební spořitelna sdělí účastníkovi den, k němuţ má na přidělení nárok. Pokud má být řádný úvěr poskytnut, musí účastník svoji stavební spořitelnu kontaktovat obvykle do 1 měsíce od obdrţení oznámení. Dále musí ţadatel o úvěr -
prokázat schopnost úvěr splácet
-
splnit další moţné podmínky, jako např. uzavření ţivotního poji štění, pojištění majetku, atd.
Po splnění všech podmínek k poskytnutí řádného úvěru je podepsaná úvěrová smlouva. Nedílnou součástí smlouvy o úvěru jsou vţdy všeobecné úvěrové podmínky stavební spořitelny. Velmi zajímavé je, ţe úvěr ze stavebního spoř ení je pravděpodobně jediným úvěrem, na jehoţ poskytnutí má účastník stavebního spoření přímo zákonné právo. Za poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření si stavební spořitelny obvykle neúčtují poplatek. Platba můţe být vyţadována případně za posouzen í stavu nemovitosti, která bude předmětem zástavy sjednávaného úvěrového obchodu. Eventuální poplatek strhávají převáţné stavební spořitelny přímo z úvěrového účtu. U smluv o řádném úvěru ze stavebního spoření je typické, ţe doba splatnosti úvěru není přímo určena. Jinými slovy dluţník je zavázán ve smlouvě k výši splátek z úvěru, které musí měsíčně splácet, nikoliv k přesnému termínu doplacení úvěru. I zde se projevuje celkový princip fungování stavebního spoření zaloţený na cílové částce a volbě varianty spoření, které fungují jako páteř celého systému, od nichţ jsou následně odvozeny veškeré další parametry.
3.5.2 Prokazování účelovosti úvěru Jiţ bylo řečeno, ţe prostředky z úvěru ze stavebního spoření mohou být pouţity vţdy pouze účelově na bytové potřeby. Vymezení pojmu bytové potřeby je pro účely poskytnutí úvěru definováno zákonem o stavebním spoření, případné podrobné informace k financování vţdy podává vybraná stavební spořitelna. Do účelů bytových potřeb k úvěru dle zákona o stavebním spoření patří:
47
-
získání bytu (koupě nového bytu, odkup bytu do vlastnictví, úhrada členských příspěvků, úhrada nákladů na bytové potřeby)
-
výstavba nebo koupě stavby pro bydlení
-
získání stavebního pozemku za účelem stavby pro bydlení nebo stavebního pozemku, na kterém se nachází stavba pro bydlení
-
změna, modernizace a údrţba bytu, stavby pro bydlení nebo její části, včetně
úhrady
případného
podílu
na
úpravách
společných
částí
(modernizace či rekonstrukce a údrţba bytu či stavby pro bydlení) -
stavební úprava nebytového prostoru na byt
-
úhrada závazků souvisejících s výše uvedenými účely s výjimkou pokut a dalších sankcí uloţených účastníkovi za porušení povinností při řešení jeho bytových potřeb (úhrada závazků z bytových potřeb, vypořádání společného jmění manţelů, vypořádání závazků z dědictví, daň z převodu nemovitostí). 21
3.5.3 Splácení úvěru a předčasné splacení úvěru Měsíční splátky úvěru jsou jiţ předem sjednány při sepsání smlouvy o stavebním spoření, jsou určeny procentním poměrem vzhledem k cílové částce a závisí na zvoleném tarifu stavebního spoření. Splátky úvěru je třeba platit na úvěrový účet pravidelně měsíčně, je moţné je na určitou dobu „dopředu předplatit“. Kromě sjednaných splátek je moţno vkládat mimořádné splátky či kdykoliv řádný úvěr splatit, coţ lze povaţovat za velkou výhodu, a to zdarma, bez dalších finančních sankcí. Po doplacení úvěru je vhodné poţádat stavební spořitelnu o uzavření úvěrového účtu, aby klient neplatil i nadále poplatky za jeho vedení.
3.5.4 Překlenovací úvěr ze stavebního spoření
21 Stavební spoření v kostce, str. 63
48
Překlenovací úvěr můţe vyuţít účastník stavebního spoření, který ještě nesplnil některou z podmínek nutných pro poskytnutí řádného (přiděleného) úvěru ze stavebního spoření (např. má spořící dobu kratší neţ 2 roky, nemá naspořen dostatečný procentní podíl z cílové částky na svém účtu nebo nedosáhl poţadované výše hodnotícího čísla). Smyslem překlenovacích úvěrů je především rychlé získání finančních prostředků a překlenutí doby mezi uzavřením smlouvy a získáním nároku na řádný úvěr ze stavebního spoření. O překlenovací úvěr lze poţádat téměř ihned po uzavření smlouvy o stavebním spoření, nicméně záleţí na stavební spořitelně, zda vám jej poskytne. Na poskytnutí překlenovacího úvěru nevzniká právní nárok . Od klienta se očekává, ţe musí pro jeho získání splnit podmínky stanovené stavební spořitelnou. Úroková sazba překlenovacího úvěru se můţe pohybovat v určitém rozmezí, a to podle bonity klienta, způsobu zajištění, výše akontace, výše poskytovaného úvěru a doby zbývající do přidělení řádného úvěru. Pro získání překlenovacího úvěru musí účastník spoření: -
mít naspořeno na účtu stavebního spoření částku stanovenu stavební spořitelnou odvislou od cílové částky
-
prokázat účelovost vyuţití celého úvěru na bytové potřeby
-
prokázat schopnost splácet úvěr
-
poskytnout stavební spořitelně dostatečné zajištění úvěru .
Překlenovací úvěr je poskytován na základě písemné smlouvy o překlenovacím úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Smlouva musí téţ řešit následně otázky poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření , který je dluţníkovi po přidělení úvěru poskytnut automaticky ihned po skončení úvěru překlenovacího a není dále jiţ předmětem samostatné smlouvy, vše dokresluje graf č. 6. Poplatky za poskytnutí překlenovacího úvěru si účtuje kaţdá stavební spořitelna individuálně, pohybují se od 0,5 % z cílové částky úvěru.
49
Graf č. 6
Poskytnutí překlenovacího úvěru
Fáze spoření
Fáze splácení úvěru Přidělení cílové částky
Naspořená částka stka
Cílová částka stka
Cílová částka stka
Výše úvěru stka Překlenovací úvěr
Zdroj: Matematika stavebního spoření, str. 19 - zpracováno autorkou
Nutno
podotknout,
ţe
překlenovací
úvěr
nepatří
k úvěrům
nejlevnějším.
Poskytnutím překlenovacího úvěru je stavební spoření rozděleno na dvě souběţné části; v části spořící se nadále spoří pro splnění výše hodnotícího čísla a splnění nároku na poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření a zároveň v části překlenovacího úvěru je sjednána poţadovaná částka úvěru a klient splácí úroky z celkového objemu poskytnutého úvěru. Z uvedeného vyplývá, ţe se nesplácí jistina a to do doby, neţ je překlenovací úvěr převeden na úvěr řádný. Výhodou pro klienta můţe být, ţe úroky zaplacené při splácení překlenovacího úvěru, stejně tak jako u řádných úvěru ze stavebního spoření, lze odečíst od daňového základu. Překlenovací úvěr není moţno předčasně splatit. Jediným zdrojem pro ukončení překlenovacího úvěru ze stavebního spoření j sou finanční prostředky uvolněné prostřednictvím přidělení cílové částky a aktivace řádného úvěru ze stavebního spoření. Pokud si tedy chce dluţník maximálně zkrátit dobu trvání překlenovacího úvěru, je jediným způsobem jak toho dosáhnout, urychlení termínu přidělení 50
cílové částky. Podpořit rychlejší růst hodnotícího čísla tedy lze ukládáním vyšších vkladů na spořící účet a do 24 měsíců od uzavření smlouvy mít na účtu naspořenu poţadovanou částku v procentech z cílové částky. Překlenovací úvěry jsou pro stavební spořitelny jistý m a velice výnosným produktem, o který mají občané pořád zájem. Tyto úvěry nicméně nejsou nedílnou součástí produktu stavebního spoření. Stavební spořitelna můţe fungovat, aniţ by překlenovací úvěry poskytovala. A naopak, v některých zemích s fungujícím systémem stavebního spoření je běţné, ţe překlenovací úvěry poskytují kromě stavebních spořitelen i jiné banky. Situace v České republice je však odlišná. Překlenovací úvěry poskytují výlučně stavební spořitelny a drtivá většina úvěrů stavebních spořitelen je dnes poskytována formou překlenovacích úvěrů, které jsou po přidělení převedeny na řádné úvěry ze stavebního spoření. 22
Tabulka č. 4 Vývoj úvěrů stavebního spoření v České republice 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
900 653
942 944
971 176
988 353
993 357
956 659
894 358
815 160
v tom: ze stavebního spoření
587 501
580 352
569 870
565 485
564 633
552 999
521 312
471 441
překlenovací 2)
313 152
362 592
401 306
422 868
428 724
403 660
373 046
343 719
135,450
179,301
227,417
267,512
293,362
293,115
282,217
261,411
v tom: ze stavebního spoření
35,073
38,912
42,875
48,899
53,069
55,780
55,709
51,740
překlenovací 2)
100,377
140,389
184,542
218,613
240,294
237,335
226,508
209,671
Úvěry celkem 1)
Úvěry celkem 1)
Počet kusy
Objem (mld. Kč)
Zdroj: http://www.acss.cz/cz/novinari-a-odbornici/vyvoj-statistik/ - zpracování autorkou
Překlenovací úvěry jsou pro stavební spořitelnu tím nejvýnosnějším produktem, coţ dokazuje i tabulka č. 4. Je evidentní, ţe objem překlenovacích úvěru je vţdy několikanásobně vyšší neţ objem poskytnutých řádných úvěrů ze stavebního spoření. V roce 2012 byl objem poskytnutých překlenovacích úvěrů 5x vyšší oproti úvěrům řádným. Ani hypoteční krize, která v roce 2007 postihla všechny bankovní ústavy poskytující úvěry na bydlení, neměla významný negativní dopad na stavební spořitelny. Naopak by se mohlo zdát, ţe úvěry ze stavebního spoření přestály krizi bez velkých záchvěvů. 22 Matematika stavebního spoření, str.20
51
4. Komparace a vyhodnocení úvěrů Obecné srovnání hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření V obecné rovině lze brát hypoteční úvěr a úvěr ze stavebního spoření, ať jiţ úvěr překlenovací tak úvěr řádný, jako sobě rovné produkty pro financování bydlení široké veřejnosti. Oba typy úvěrů lze povaţovat za levné úvěry. Byť je mohou mírně prodraţit poplatky, daňové úspory je opětovně výrazně zlevní. Je třeba si uvědomit základní fakt, a to, ţe hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření nejsou rovnocennou alternativou financování bydlení. Kaţdý z úvěrů má různé vlastnosti a jejich vyuţití závisí na individualitě ţadatele. Vnímám všeobecné doporučení při náhledu na tyto produkty takto: -
pokud potřebuji úvěr a nemám ţádné úspory, hypoteční úvěr je obvykle levnější neţ jakýkoliv překlenovací úvěr ze stavebního spoření
-
větší investici je převáţně výhodnější financovat hypotečním úvěrem, menší investice se jeví jako vhodnější financovat úvěrem ze stavebního spoření
-
dostatečný příjem je základní podmínkou získání hypotečního úvěru, ale pokud jde o příjem, který bankovní ústav neumí akceptovat, z jakýchkoliv důvodů, je schůdnější cesta přijetí daného příjmu přes stavební spořitelnu, která má více moţností a nástrojů, jak bonitu ţ adatele respektovat
Jednoznačnou výhodou úvěru ze stavebního spoření jsou relativně nízké úrokové sazby, které jsou garantovány na celou dobu splácení úvěru ; při jiţ aktivní smlouvě je bonita klienta podpořena pravidelným spořením na účet stavebního spoření a můţe z toho i vyplynout jednodušší získání úvěru ze stavebního spoření oproti hypotečnímu úvěru. Oproti tomu u hypotečního úvěru je třeba počítat se změnou úrokové sazby na konci vybrané fixace úrokové sazby, kdy opravdu nelze předpokládat, jakým směrem a o kolik se nabízené aktuální úrokové sazby mohou změnit. U hypotečních úvěrů je nabízena, díky jejich variabilitě, niţší úroková sazba v případech, kdy klient poţaduje na úvěr pouze určitou část finančních prostředků, obvykle do maximální výše 85 % z hodnoty zajišťované nemovitosti. Klient stavební spořitelny úrokovou sazbou takto zvýhodňován obvykle není. 52
V případě, kdy klient nemá moţnost vzít si 100% hypoteční úvěr, nebo potřebuje vyšší částku hypotečního úvěru neţ je mu nabízeno, se jeví jako velmi zajímavá kombinace hypotečního úvěru a stavebního spoření pro do financování poţadované částky. Stavebního spoření se tak můţe stát výborným nástrojem na vytvoření vlastních úspor a zároveň se jeví jako nejlepším dostupným prostředkem na dofinancování úvěrem či meziúvěrem, který je kaţdopádně výhodnější neţ klasický neúčelový spotřebitelský úvěr v jakémkoliv peněţním ústavu. 23 Pokud bych výše uvedené body zevšeobecnila, dá se říci, ţe na investici do bydlení by se měl člověk připravovat dopředu. Tedy pok ud ví, ţe se chystá mít dlouhodobý finanční závazek, je vhodné si na budoucí dlouhodobý závazek navyknout třeba pravidelným odkládáním vyšší částky, čímţ se můţe zlepšit i pohled bankovního ústavu na důvěryhodnost klienta a jeho plán. Vţdy je nutné se rozhodnout podle priorit kaţdého jednoho ţadatele, které ho vedou k rozhodnutí, jaký typ úvěru si vybrat. Klíčovou roli při výběru typu úvěru hraje zatíţení rodinného rozpočtu, tedy poţadavek na výši úvěru, posouzení úrokové sazby a celkové doby splácení úvěrového obchodu. Dlouhodobost splácení u stavebního spoření ještě mírně pokulhává za hypotečními úvěry, kde u hypotečních úvěrů je moţná doba poskytnutí úvěru se splatností na 30 let, u vybraných bankovních ústavů i na 45 let. Je vţdy směrodatné, v jaké finanční situaci se klient nachází a kam směřuje. Těţko v dnešní době odhadnout, zda-li bude klient mít za 10 let stálé zaměstnání, nicméně tato úvaha spadá do bankovního rizika a ne do posuzování výhod či nevýhod obou zmiňovaných úvěrů na bydlení. Za zásadní a podstatný rozhodující argument bych kaţdopádně povaţovala existenci smlouvy o stavebním spoření, mám na mysli situaci, kdy si klient jiţ někdy v historii smlouvu o stavebním spoření uzavřel s vidinou spoření a zajímavého zhodnocení finančních prostředků s podporou státu a změnila se u něho situace, tedy začíná reálně uvaţovat o financování bydlení. Existující smlouva často klienty motivuje k oslovení své stavební spořitelny a zjištění moţností, které jim mohou být v jejich situaci nabídnuty. Vyhodnotila bych reálné
23 http://www.investujeme.sk/co-je-vyhodnejsie-stavebne-sporenie-alebo-hypoteka/ 2.4.2014
53
poskytnutí úvěru ze stavebního spoření ve fázi jiţ běţící smlouvy o stavebním spoření za velmi vysoké. V dané situaci můţe být pravděpodobné, ţe klient jiţ má nárok na řádné poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, ţe má naspořeno dostatečné mnoţství finančních prostředků a splňuje hodnotící číslo a další poţadované parametry k poskytnutí řádného úvěru. Dalším podstatným prvkem úvěrů je samotné zajištění poskytovaného úvěru. U úvěru do 500 000,- Kč si obvykle stavební spořitelny bezpodmínečně nevyţadují zajištění úvěru zástavou nemovitosti, oproti tomu hypoteční úvěr musí být zajištěn nemovitostí bez výjimky vţdy, tak jak je definováno v zákoně. Můţe být tedy pro spoustu lidí výhodou nezastavit při úvěru ze stavebního spoření svou nemovitost ve prospěch bankovního ústavu a mít tak volnost s disponováním s nemovitostí a zároveň jistotu střechy nad hlavou. Při zvaţování moţných výhod či nevýhod obou produktů můţe vést další linie pohledu k porovnání mnoţství poskytnutých obchodů v roce 2013, byť tento údaj není zcela zásadní pro výběr úvěru. Uvedené grafy č. 7 a č. 8 mají vypovídací schopnost o vyuţívání hypotečních úvěrů v poměru k úvěrům ze stavebního spoření. Nutno dodat, ţe ačkoliv grafy hovoří mnoţstevně ve prospěch stavebního spoření, výše jednotlivých objemů úvěrů se markantně liší.
Graf č. 7
Graf č. 8
Srovnání podle počtu úvěrů v roce 2013
Srovnání podle objemu úvěrů v roce 2013
hypoteční úvěry 10%
hypoteční úvěry 40%
úvěry ze st.spoření 90%
úvěry ze st.spoření 60%
Zdroj: www.mfcr.cz a http://www.acss.cz/ - výroční zpráva za rok 201 3 - zpracování autorka
Je zřejmé, ţe stavební spoření převyšuje hypoteční úvěry co do objemu tak i do počtu poskytnutých úvěrů. Typickým znakem hypotečních úvěrů je jejich 54
proměnlivá úroková sazba, která velmi citlivě reaguje na ekonomickou situaci a vývoj hypotečního trhu. Oproti tomu je moţné stavební spoření povaţovat za produkt stabilní, neměnný, který z větší míry reaguje nejv íce na změny legislativy. Průměrná výše hypotečního úvěru v roce 2013 se pohybovala ve výši 1 870,6 tisíc Kč, u úvěru ze stavebního spoření je průměrná výše poskytnutého úvěru ve výši 320,7 tisíc Kč. Z toho vyplývá jedna zásadní informace o vyuţívání úvěrů, za kterou uvedená čísla hovoří. Klienti stavebních spořitelen vyuţívají z převáţné míry úvěry na rekonstrukce s niţšími částkami, byť jsou častější a méně nákladné, naopak u hypotečních úvěrů je předmětem financování spíše koupě domů a bytů či jejich výstavba a v neposlední řadě i případná rekonstrukce v rámci poskytnutého hypotečního úvěru. K výše uvedeným grafům č. 7 a č. 8 patří další souvislost s poplatky za poskytnutí samotných úvěrů. I poplatky u úvěrů se vyvíjí v souvislosti s dobou a konkurencí na hypotečním trhu nemovitostí a právě i poplatky s úvěrem spojené mají velkou váhu při výběru typu úvěru. Jejich současný stav nahrává hypotečním úvěrům, neboť bankovní ústavy mají z převáţné většiny poplatek za zpracování a poskytnutí hypotečního úvěru stanoven pevnou cenou v sazebníku, která se dnes jiţ neodvíjí od výše poskytovaného úvěrového obchodu tak jak dříve. Poplatky bank se zpravidla pohybují v cenové hladině kolem 3 000,- Kč za poskytnutý hypoteční úvěr. U stavebních spořitelen se právě od výše poţadovaného a poskytovaného úvěru a tudíţ sjednávané výše cílové částky stavebního spoření poplatky odvíjejí a ceny jsou několikanásobně vyšší, byť jsou obvykle zastřešeny maximální výší poplatku v sazebníku. Tzv. vstupní poplatky u stavebního spoření se obvykle pohybují mezi 0,5 – 1 % z cílové částky sjednané smlouvy o stavebním spoření. Maximální výše je aţ 15 000,- Kč dle vybrané stavební spořitelny. K oběma typům úvěrů na bytové účely lze shodně vyuţít daňových v ýhod, které nabízí daňový zákon České republiky. Je moţn é si odečíst aţ 300 000,- Kč za rok a za jednu domácnost, na zaplacených úrocích z úvěru. Po dobu splácení překlenovacího úvěru ze stavebního spoření můţe klient ještě zhodnotit své vklady sjednanou roční úrokovou sazbou na vklady u stavební spořitelny a zároveň i státní podporou, vyplácenou ministerstvem financí dle roční naspořené částky na účet stavebního spoření. V dnešní době nevyuţívanou výhodou 55
hypotečních úvěrů je podpora mladým od ministerstva pro místní rozvoj, které při splnění daných podmínek ţadateli vyplácelo dotaci při výši úrokové sazby hypotečního úvěru od 5 % p.a. a více. Současné úrokové sazby hypotečních úvěrů se pohybují pod hranicí 5 % p.a. z čehoţ nárok na podporu státu mladým nevyplývá. Ve prospěch řádného úvěrů ze stavebního spoření hovoří jeho moţné předčasné splacení bez jakékoliv sankce, a to kdykoliv. Úvěr ve fázi překlenovacího úvěru sice splatit mimořádnými vklady moţné je, obvykle však nejsou tyto vklady bezplatné. U hypotečních úvěrů je moţnost splacení úvěru zdarma pouze na konci fixace úrokové sazby, či při speciálních typech hypotečních úvěrů, které uvedené moţnosti nabízí v rámci vybraného typu hypotečního úvěru. Pokud by byly prováděny mimořádné vklady či doplacení hypotečního úvěru mimo období konce fixace úrokové sazby, účtují si bankovní ústavy za tuto transakci poplatky. Výši úroků, které banka tratí do konce fixace úrokové sazby a částku za ztrátu předčasně splaceného hypotečního úvěru. Můţe se tedy jednat i o desítky tisíc korun.
4.1 Příklad srovnání hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření 4.1.1 Charakteristika předmětu financování Pro komparaci úvěrů jsem vybrala k financování byt v nově postavené rezidenci Prague Towers, v lokalitě Praha 5 – Stodůlky. Jedná se o dokončený byt s dispozicí 1+kk s balkonem, v bytovém domě o celkové ploše 35,2 m 2 . Byt se nachází se v 17. patře bytového domu. Součástí bytu je balkon i podzemní parkovací stání, která stále více lidí pro své potřeby a pohodu vyhledává a vyţaduje dnes uţ jako nezbytnou součást investice. Klient si byt pořizuje do osobního vlastnictví na základě kupní smlouvy s developerem za cenu 2 350 000,- korun českých.
56
Zdroj:
www.central -group.cz
Projekt Prague Towers na Praze 5 – Stodůlky ze dne 11.2.2014
Lokalita Pozemek se nachází na ulici Tlumačovská, na Praze 5 – Stodůlky, nedaleko přírodního parku Prokopského a Dalejského údolů a je vzdálen jen 5 minut chůze od stanice metra B Luţiny. Je zde výborná dopravní dostupnost, zastávky autobusových linek. Z pohledu občanské vybavenosti je nedaleko bytového domu mateřská i základní škola, zdravotnické zařízení, obchody i pošta. V okolí jsou k dispozici tři velká nákupní centra s restauracemi, sportovní areály, plavecký bazén i zimní stadion.
Vybavení bytu Součástí standardního vybavení bytu jsou dřevěné plovoucí podlahy v obytných místnostech, dlaţba v kuchyni, v koupelně, na WC a v komoře, mrazuvzdorná dlaţba na balkoně. Koupelna je opatřena obkladem ke stropu, závěsným WC, akrylátovou vanou, umyvadlem, instalovány jsou pákové baterie a přívod na pračku. Okna jsou plastohliníková, tepelně izolační dvojskla. Byt má centrální vytápění, podlahové konvektory a nadstandardní radiátory Plan, v koupelně je 57
elektrické podlahové přitápění. Měření tepla se provádí pro kaţdý byt samostatně. V bytě jsou moderní datové rozvody pro internet, rozšířené telefonní sluţby a rozvody pro satelitní televizi. Vnitřní dveře jsou celoprosklené s obloţkovou zárubní,
vchodové
dveře
jsou
bezpečnostní
(celoplošně
pancéřované
a
protipoţární).
Půdorys bytu na úvěr
4.1.2 Porovnání parametrů hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření Při zadání ţádosti o úvěr je třeba vycházet z praktických a zjištěných potřeb a poţadavků klientů. V daném příkladě jde o rychlé vyřízení úvěru, úvěr budeme chtít splatit v co nejkratší reálné době, na přidělený úvěr ze stavebního spoření je vhodné dosáhnout co nejdříve (tedy ihned po dosaţení doby spoření dvou let a poţadovaného hodnotícího čísla). Splátka, která je k dispozici pro měsíční platby se můţe pohybovat v rozmezí cca 13 000,- Kč – 18 000,- Kč/měsíc. Neuvaţují se ţádné mimořádné splátky úvěrů. Na první návštěvě jedné z nejsilnějších stavebních spořitelen na našem trhu mi bylo sděleno, ţe poskytují úvěr pouze do 80 % LTV (odhadní ceny nemovitosti) . 58
Zaskočilo mne, ţe mi zástupce stavební spořitelny není schopen nabídnout financování koupě bytu ve 100 % výši inve stice. Dodatečně po dalších návštěvách konkurence jsem zjistila, ţe informace byly nepřesné a zavádějící. Nepřišlo mi z dlouhodobého pohledu vhodné dávat do zástavy stavební spořitelně ještě další nemovitost pro získání úvěru na celkovou cenu investice , jak bylo zástupcem stavební spořitelny poţadováno (čímţ bych si tak omezila disponování s další nemovitostí), rozhodla jsem se pro rychlé a jednoduché vyřešení simulace moţného úvěru jednorázovým vkladem volných finančních prostředků ve výši 353 tisíc korun českých. Jednorázový vklad poskytnutí
překlenovacího
úvěru
do
finančních prostředků zajistí při
80-ti
%
LTV
pouze
jednu
zástavu
nemovitosti. Navštívila jsem několik bankovních ústavů a stavebních spořitelen. Musím předeslat, ţe uţ v tomto prvním kole rozhodování jsem rázně vyřadila první z oslovené stavební spořitelny, kde mne zástupce stavební spořitelny tlačil k zástavám dvou nemovitostí. Protoţe chci i na stavební spoření nahlíţet rozumně a tudíţ je nutné i uvaţovat, ţe ne kaţdý má své volné naspořené finanční prostředky případně kromě kupovaného nového bytu ještě další nemovitost ve vlastnictví, vyřadila jsem tuto agresivní nabídku prodejce ze svého posuzování. Abych mohla oba úvěry začít srovnávat, nastavila jsem si přehled hlavních poţadavků a informací, které jsem začala shromaţďovat, viz tabulka č. 5.
59
Tabulka č. 5 Parametry produktu hypoteční úvěr a stavební spoření Hypoteční úvěr minimální věk
od 18-ti let
Stavební spoření bez omezení věku
Maximální věk není oficiálně nikde uveden, jde vţdy o zváţení zpracovatele, jak dlouho bude ještě ţadatel o úvěr pracovně aktivní, z čeho plynou jeho příjmy, Počet žadatelů: max. 4 (max. 2 domácnosti)
nedostala jsem odpověď na tuto otázku
Výše úvěru minimálně 200 000,- Kč
Výše úvěru minimální 40 000,- Kč
Maximální výše úvěru - dána hodnotou zastavované nemovitosti a příjmy klienta aţ 120 % zastavované ceny nemovitosti
do 100% zastavované ceny nemovitosti
Zajištění úvěru: vţdy zástavním právem k nemovitosti
ručení 3. osobou zástavní právo k nemovitosti bankovní záruka
Splatnost úvěru 5 - 40 let Fixace úrokové sazby: 1,2,3 - 10 let, 15 let Forma splácení: měsíčně, anuitně
maximální doba splácení překlenovacího úvěru s úvěrem řádný je max. 26 let dle stavební spořitelny, moţno např. 6 a 10 let Forma splácení: měsíčně, obvykle inkasem
Mimořádné splátky bez sankce: v den obnovy fixace úrokové sazby
v případě řádného přiděleného úvěru i překlenovacího úvěru kdykoliv
ve Flexi HÚ případně po kaţdých 12-ti splátkách Doplacení úvěru: zdarma v den obnovy fixace úrokové sazby u Flexi hypotéky max. do 20% z vyčerpané jistiny po 12-ti pravidelných splátkách
překlenovací úvěr lze doplatit pouze úvěrem řádným ze st.spoření u překlenovacího úvěru dle stanoviska stavební spořitelny, obvykle to není moţné řádný úvěr lze doplatit kdykoliv zdarma
Čerpání na návrh na vklad zástavního práva: ano, zpoplatněno
ano, zpoplatněno
Zdroj: banky a stavební spořitelny – vlastní zpracování
Mezi prvotní informace, které jsem získala při prvních schůzkách obvykle patřily ty, které jsou zpracovány do přehledné tabulky č. 6. Do samotné komparace jsem si vybrala pouze jeden bankovní ústav a jednu stavební spořitelnu, výběr jsem si udělala podle sdělených informací k úvěrům, ochotě komunikovat a sdělit odpovědi na mé dotazy (např. kolik přeplatím v konečném součtu, zda-li by se mnou jednali o výši úrokové sazby nabízeného úvěru, sdělení informací k pojištění k úvěrů, moţnosti předčasného doplacení úvěru), posuzovala jsem i 60
ochotu či neochotu prodejce mi tyto informace předat a důleţité pro mne byl y i znalosti prodejce.
Tabulka č. 6 Parametry úvěrů Hypoteční úvěr 100 % LTV
Hypoteční úvěr 85 % LTV
Stavební spoření 100 % LTV
Stavební spoření 85 % LTV
Celková cena nemovitosti
2 350 000,- Kč
2 350 000,- Kč
2 350 000,- Kč
2 350 000,- Kč
Vlastní finanční prostředky
0,- Kč
353 000,- Kč
0,- Kč
353 000,- Kč
2 350 000,- Kč
1 997 000,- Kč
2 350 000,- Kč
2 350 000,- Kč
Doba splatnosti úvěru
20 let
20 let
20 let překlenovací úvěr 3,6%
20 let překlenovací úvěr 2,99 %
Úroková sazba
4,09%
3,29%
řádný úvěr 5 %
řádnýúvěr 5 %
Fixace úrokové sazby
5 let
5 let
14 353,- Kč
11 368,- Kč
Výše úvěru
Měsíční splátka
6 let 6 let překlenovací úvěru 13 200,- Kč překlenovací úvěru 10 580,- Kč přidělený úvěru 17 625,- Kč
přidělený úvěru 14 100,- Kč
Zdroj: vlastní zpracování autorkou
Z prvního pohledu jednoznačně při rozhodování patří velký důraz na úrokovou sazbu a výši měsíční splátky úvěru, která pak svým splácením zatíţí měsíční rozpočet ţadatele. Podmínkou ve všech oslovených bankách bylo zaloţení běţného účtu v bance poskytující úvěr na bydlení, v některých případech pak zaloţení účtu zvýhodnilo úrokovou sazbu k nabízenému úvěru o 0,1 % p.a. z úrokové sazby. Ke zvýhodnění úrokové sazby úvěrů o dalších 0,1 % p.a. můţe vést i sjednání rizikového ţivotního pojištění. Dalších 0,1 % p.a. dolů z úrokové sazby bylo nabízeno za sjednání pojištění nemovitosti u poskytovatele úvěru. Nad tímto výčtem základních informací vzniká otázka, jak měřit cenu úvěru. Patří tedy k dalšímu rozhodování vědět ostatní poplatky, které úvěr zatíţí, porovnané jsou v tabulce č. 7.
61
Tabulka č. 7 Poplatky k úvěrům
Cena za zpracování úvěru/ cena za uzavření smlouvy SS Cena za odhad bytu (expresní) standardní Cena za čerpání úvěru na Návrh na vklad Cena za měsíční vedení účtu
Hypoteční úvěr 100 % LTV
Hypoteční úvěr 85 % LTV
Stavební spoření 100 % LTV
Stavební spoření 85 % LTV
2 900,1 000,3 500,1 500,0,-
2 900,1 000,3 500,1 500,0,-
10 000,1 000,3 500,1 500,25,-
10 000,1 000,3 500,1 500,25,-
Zdroj: vlastní zpracování autorkou
Cena za zpracování úvěru u bankovního ústavu je zveřejněna podle ceny v sazebníku banky. Je reálné o této ceně s bankou jednat. Velice příjemná nabídka bývá ve vyhlášených akcích bank, kdy bývá cena za zpracování úvěru v termínu akce nabízena zdarma. Zastavit se chci ještě u ceny za uzavření smlouvy o stavebním spoření, kde je standardní cena dána výší sjednané cílové částky u smlouvy o stavebním spoření a její výše činí 1 % z cílové částky. Kaţdá stavební spořitelna má dánu maximální výši tohoto poplatku. Tato konkrétní stavební spořitelna má své maximum za uzavření nové smlouvy o stavebním spoření ve výši 10 tisíc Kč. Trh úvěrů na bydlení se vyvíjí, hlavně konkurence, která se snaţí co moţná nejvíce oslovit potenciální klienty a tak konkurenční boj roste. Banko vní ústavy generují své zisky z produktů a sluţeb, jeţ si klienti sjednávají. A byť jde všem bankovním ústavům v první řadě hlavně o výnosy z uzavřených obchodů, trh hypotečních úvěrů zaznamenal velké změny v poplatcích. Pozitivním důsledkem konkurenčního boje v poskytování hypotečních úvěrů pro klienty bylo (jiţ několik let
po
sobě
jdoucích)
sniţování
poplatku
za
zpracování
poskytovaného
hypotečního úvěru, kdy ještě cca před 5-ti lety se tyto poplatky pohybovaly řádově mezi 10 000,- Kč aţ 25 000,- Kč. Další velmi podstatná změna v poplatcích vynesla klientům moţnost volit si úvěry bez poplatků za vedení úvěrového účtu, který v případě hypotečního úvěru činil obvykle 150,- Kč/měsíc, v závislosti na vybraném typu hypotečního úvěru a zvoleném bankovním ústavu. Zrušení poplatku za vedení účtu hypotečního úvěru byl důsledkem vlny ţalob na bankovní ústavy v roce 2012, při kterých bylo napadáno neoprávněné inkasování poplatků za vedení úvěrových účtů. 62
Kauza poplatků byla velmi medializována. Většina bankovních úst avů se k problému postavila čelem a od těchto kontroverzních poplatků za vedení úvěrových
účtů
upustila.
Ve
svých
sazebnících
banky
u
většiny
typů
spotřebitelských a hypotečních úvěrů od 1.1.2013 měsíční poplatky za vedení úvěrových účtů jiţ nemají. Přesto bankovní ústavy i nadále čelí mnoha ţalobám klientů na neoprávněné inkasování poplatků za vedení úvěrových účtů. Některé kauzy byly rozhodnoty ve prospěch bankovních ústavů, některé ve prospěch klientů. Jak dopadne další velká vlna ţalob, která „sjednotila“ klienty zastupované iniciativou PoplatkyZpět.cz v internetovém projektu, je stále otázkou.
4.1.3
Efektivní úrok
Po zjištění cen poplatků za úvěry se jiţ k měření ceny úvěru můţeme vrátit, viz tabulka č. 8. U spotřebitelských úvěrů je vyuţíván pojem RPSN - roční procentní sazba nákladů, který je definován v zákoně a musí být určen u kaţdého poskytovaného spotřebitelského úvěru. U úvěrů na bydlení lze pouţít tzv. efektivní úrok, který má stejnou logiku jako RPSN. Je to úrok, který určuje, ja k levný nebo drahý úvěr je. Zahrnuje přitom i poplatky, které jsou s úvěrem na bydlení spojené. 24 Efektivní úrok je nástroj k měření ceny úvěru, kterým dokáţeme říci, kolik úvěr stojí, včetně všech dalších finančních nákladů. Jak efektivní úrok spočítat? Je zřejmé, ţe cena úvěru na bydlení závisí hlavně na: -
úrokové sazbě banky
-
poplatcích spojených s vyřízením úvěru
-
poplatcích spojených s vedením úvěrového účtu
-
daňových odpočtech.
24 Financování vlastního bydlení, str. 44
63
4.1.4 Jednorázové poplatky v efektivním úroku Postup výpočtu efektivního úroku, ovlivněného jednorázovými poplatky: 1. výše jednorázových nákladů spojených s vyřízením úvěru v tisících, tj. 6,4 2. výše hypotečního úvěru v milionech, tj. 2,350 3. podělit výši poplatků (v tisících) výší úvěru (v milionech), tj. 2,9/2,350 = 2,72; číslo 2,72 určuje nákladovost úvěru k jeho výši 4. v tabulce č. 9 najít nárůst efektivního úroku pro: a) nákladovost úvěru, tj. 2,72 b) dobu splatnosti úvěru, tj. 20 let 5. výsledkem je číslo 0,033 u nákladovosti 2; u nákladovosti 2,72 je to cca 0,033 %. Tabulka č. 8 Efektivní úrok – jednorázové poplatky
Jednorázové poplatky v tisících Kč Výše úvěru v milionech Kč Nákladovost Nárůst efektivního úroku v % Sjednaný úrok v úvěrové smlouvě Upravený úrok s efektivním úrokem v %
Hypoteční úvěr 100 % LTV 6 400,2,35 Kč 2,72% 0,033 4,09 % p.a. 4,123
Hypoteční úvěr Stavební spoření Stavební spoření 85 % LTV 100 % LTV 85 % LTV 6 400,13 500,13 500,1,98 Kč 2,35 Kč 2,35 Kč 3,21% 5,74 5,74 0,039 0,239 0,239 3,29 % p.a. 3,6 % p.a. 5 % p.a. 3,329 3,839 5,239
Zdroj: vlastní zpracování autorkou
Znamená to, ţe vlivem jednorázového poplatku roste efektivní úrok u 100% hypotečního úvěru o 0,033 procentního bodu, u úvěru ze stavebního spoření o 0,239 %. Tedy ţe za hypoteční úvěr není úroková sazba 4,09 %, ale ţe hypoteční úvěr má cenu 4,123 % (3,329%) p.a., resp. stavební spoření má cenu 3,839 % (5,239 %) p.a. Je
zcela
evidentní,
ţe
výše
jednorázového
poplatku
v současné
době
v
dlouhodobém pohledu poskytnutého úvěru na bydlení efektivní úrok velmi nenavýší, přesto uţ při promítnutí jednorázových poplatků do celkové doby úvěru lze zaznamenat ovlivnění úrokové sazby směrem nahoru.
64
Tabulka č. 9 Nárůst efektivního úroku vlivem jednorázového poplatku Splatnost úvěru Nákladovost
10
15
20
25
30
0
0,000%
0,000%
0,000%
0,000%
0,000%
1
0,022%
0,015%
0,012%
0,010%
0,009%
2
0,043%
0,030%
0,024%
0,020%
0,018%
3
0,065%
0,046%
0,036%
0,030%
0,026%
Zdroj: Financování vlastního bydlení, str. 46 - plná verze tabulky v příloze
4.1.5 Pravidelné poplatky Obdobným způsobem propočteme efektivní úrok u pravidelných poplatků , které donedávna úvěry velmi prodraţovaly. Pravidelný poplatek 25 vydělíme výši úvěru v milionech 2,35, tj. 25:2,35 = 10,64, coţ lze povaţovat za nákladovost úvěru v pohledu pravidelných placených poplatků za úvěr. V tabulce č. 11 nárůstů efektivního úroku vyhledám k výši nákladovosti ku 20-ti letům splatnosti úvěru. Vhledem k situaci, ţe zde nákladovost 10,46 není udána, provedla jsem si výpočet k dané výši nákladovosti z čehoţ vyplývá efektivní úrok 0,018 %. Vypočtený efektivní úrok přičtu ke sjednané roční úrokové sazbě úvěru, je ve výši 3,61 8 % p.a. (5,018 % p.a.) u stavebního spoření 100%, výpočet viz tabulka č. 10.
65
Tabulka č. 10 Výpočet efektivního úroku ovlivněného pravidelnými poplatky
Pravidelné poplatky v Kč Výše úvěru v milionech Kč Nákladovost Nárůst efektivního úroku v % Sjednaný úrok v úvěrové smlouvě překlenovací úvěr // řádný úvěr v % Upravený úrok s efektivním úrokem v %
Hypoteční úvěr 100 % LTV 0,2,35 Kč 0,00% 0
Hypoteční úvěr 85 % LTV 0,1,997 Kč 0,00% 0
Stavební spoření 100 % LTV 25,2,35 Kč 10,64% 0,018
Stavební spoření 85 % LTV 25,2,35 Kč 10,64 Kč 0,018
4,09 4,09
3,29 3,29
3,6 // 5,0 3,618 // 5,018
2,99 // 5,0 3,008 // 5,018
Zdroj: dle vybraných úvěrů – zpracováno autorkou
U hypotečního úvěru je poplatek 0,- Kč za měsíc, do efektivního úroku se nám ţádné navýšení úrokové sazby z pohledu efektivního úroku nijak nepromítne. U stavebního spoření lze registrovat malé navýšení úrokové sazby po zohlednění pravidelného měsíčního poplatku za vedení úvěrového účtu , nárůst efektivního úroku je o 0,018 procentního bodu.
Tabulka č. 11 Nárůst efektivního úroku vlivem pravidelných poplatků Splatnost úvěru Nákladovost
10
15
20
25
30
0
0,000%
0,000%
0,000%
0,000%
0,000%
20
0,041%
0,038%
0,036%
0,034%
0,033%
40
0,082%
0,077%
0,072%
0,068%
0,065%
60
0,122%
0,115%
0,108%
0,103%
0,098%
Zdroj: Financování vlastního bydlení, str. 48 – plná verze tabulky v příloze
66
4.1.6 Daňové odpočty Posledním výrazným faktorem, který ovlivňuje cenu úvěru z pohledu efektivního úroku, jsou moţné daňové odpočty, které umoţňuje zákon 586/1990 Sb. o daních z příjmů v platném znění. V § 15 odst. 3 je uvedeno, ţe lze odečíst od základu daně částku, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření, úrokům z hypotečního úvěru poskytnutého bankou nebo pobočkou zahraniční banky nebo zahraniční bankou, úvěry poskytnuté stavební spořitelnou, pouţitými poplatníkem na financování bytových potřeb. 25 V současné době je moţné sníţit základ daně ze všech úvěrů poplatníků v téţe domácnosti v maximální výši 300 000,- Kč. V rámci daňové reformy před třemi lety Nečasova vláda rozhodla o markantním sníţení částky odepisovaných úroků, tedy ţe maximální výše odečtu zaplacených úroků z úvěru na bydlení by byla ve výši pouhých 80 000,- Kč.
Účinnost této
změny by měla nastat k 1. lednu 2015 jako opatření, které je součástí zákona č. 485/2011 Sb., o změně zákonů souvisejících se zřízením jednoho inkasního místa. Je však na ministerstvu financí, zda-li toto uvedené opatření účinnosti nabude nebo bude zrušeno, coţ se ještě stále řeší. Pro představu chci uvést, ţe maximální částkou odpočtu 300 000,- Kč za zaplacené úroky mohl poplatník získat zpět aţ 45 tisíc Kč. Opatření by se mohlo podle údajů bank dotknout aţ 1/5 klientů bank s úvěry na bydlení. 26
Sníţení limitu pro odpočet úroků se při
aktuálních průměrných úrokových sazbách hypotečních úvěrů kolem 3 % dot kne hypotečních úvěrů s nesplacenou jistinou nad 2,5 milionu Kč. Postup výpočtu efektivního úroku, jeţ ovlivňuje daňový odpočet, vychází z výše daňové sazby, která činí 15 %, ušetříme tedy 15 % ze zaplacených úroků. O zaplacené úroky si sníţíme daňový základ a budeme tak platit niţší daň. Jestliţe tedy banka nabízí u hypotečního úvěru do 100% LTV úrokovou sazbu 4,09 % p.a., pak díky moţnosti daňového odpočtu ušetří klient 15 % z 4,09 %, tedy 0,61 %. Výsledný efektivní úrok by tedy byl 3,48 % p.a. (2,80 % p.a.) u hypotečního úvěru, u úvěrů ze stavebního spoření do 100 % LTV 3,06 % (4,25%) a do 85 % LTV 2,54 % (4,25 %).
25 Zákon č. 586/1992 Sb. 26 http://www.novinky.cz/finance/327316-lide-s-hypotekou-prijdou-o-desitky-tisic-korun-ve-hre-je-razantni-snizeni-odpoctu-uroku.html
67
Tabulka č. 12 Výpočet efektivního úroku ovlivněného daňovým odpočtem
Výše úvěru Doba splatnosti úvěru
Hypoteční úvěr 100 % LTV 2 350 000,- Kč 20 let
Hypoteční úvěr 85 % LTV 1 997 000,- Kč 20 let
4,09% 0,61%
3,29% 0,49%
Stavební spoření 100 % LTV 2 350 000,- Kč 20 let překlenovací úvěr 3,6% řádný úvěr 5 % 0,54% // 0,75 %
3,48%
2,80%
3,06 % // 4,25 %
Úroková sazba daňový odpočet 15 % efektivní úrok po daňovém odpočtu 15 %
Stavební spoření 85 % LTV 2 350 000,- Kč 20 let překlenovací úvěr 2,99 % řádný úvěr 5 % 0,45 % // 0,75 % 2,54 % // 4,25 %
Zdroj: vlastní zpracování autorkou
4.1.7 Výsledný efektivní úrok Jednotlivé uvedené faktory, které efektivní úrok ovlivňují, tedy úroková sazba úvěru, jednorázové poplatky, pravidelné poplatky i daňový odpočet, se do výpočtů promítly a je moţné tedy spočítat efektivní úrok úvěrů, viz tab. č. 13.
Tabulka č. 13 Efektivní úrok úvěrů Hypoteční úvěr 100 % LTV
Hypoteční úvěr 85 % LTV
Stavební spoření Stavební spoření 100 % LTV 85 % LTV překlenovací úvěr 3,6% překlenovací úvěr 2,99 řádný úvěr 5 % % řádnýúvěr 5 %
Nominální úroková sazba
4,09%
3,29%
Nárůst vlivem jednorázových poplatků
0,033%
0,039%
0,239%
0,239%
Nárůst vlivem pravidelných poplatků
0,00%
0,00%
0,018%
0,018%
Pokles vlivem daňových odpočtů
0,61%
0,49%
0,54 %
// 0,75 %
0,45 % // 0,75 %
Výslední efektivní úrok celkem v %
3,513
2,839
3,317 % // 4,507 %
2,797 % // 4,669 %
Zdroj: vlastní zpracování autorkou
Konečný efektivní úrok vychází ze základní úrokové sazby úvěru, ke které se přičte nárůst efektivního úroku vlivem jednorázových a pravidelných poplatků a odečte se pokles ovlivněný daňovým odpočtem, tj. 4,09% - 0,033% - 0 + 0,61% = 3,513%. Výsledný efektivní úrok daného obchodu představuje tedy úrokovou sazbu úvěru 3,513 % p.a., která zohledňuje uvaţované faktory v celkovém čase poskytnutého obchodu, za předpokladu stejných a nezměněných úrokových sazeb během trvání obchodu (u úvěru ze st.spoření 100 % LTV činí 3,317 % (4,507%). 68
Podle vypočteného efektivního úroku lze tedy konstatovat, kolik nás stojí konkrétní úvěr ročně. V kaţdém z uvedených případů je to méně neţ nominální úroková sazba, která je uvedena v úvěrové smlouvě. Je třeba zde opětovně zdůraznit, ţe je vše počítáno za předpokladu platnosti stále stejného daňového zákona, neměnné úrokové sazby a stejných poplatků , loajality ke „své“ bance. Ve své podstatě je moţno interpretovat efektivní úrok jako cenu peněz za podmínek, které platí dnes. Efektivní úrok se změní ve chvíli, kdy dojde ke změně podmínek úvěru na trhu či ke změně bankovního ústavu, poskytujícího klientovi úvěr. Velmi často vyuţívají klienti tzv. refinancování stávajícího úvěrového obchodu na bydlení novým, jiným úvěrem, poskytnutým u jiného peněţního ústavu s cílem získat lepší podmínky obchodu.
4.1.8 Pohled na splácení úvěru z hlediska výše splátky úvěru Jednoduchý náhled na úvěr můţe vzniknout byť i čistým porovnáním výše měsíčních splátek vybraných posuzovaných 100% úvěrů hypotečního i stavebního spoření. V tabulce č. 14 je přehledně vypočtena splátka úvěrů ze stavebního spoření. Výše měsíční splátky překlenovacího úvěru je 13 200,- Kč a bude hrazena 12 let. Po přidělení řádného úvěru bude výše splátky 17 625,- Kč za měsíc a bude splácena po dobu dalších 8 let.
Tabulka č. 14 Výpočet splátky úvěrů ze stavebního spoření splácení úroku z překlenovacího úvěru dospořování do cílové částky pro splnění podmínek k přidělení řádnému úvěru Splátka celkem po dobu 12 let
7 050,- Kč splácení úvěru ze stavebního spoření 13 200,- Kč Splátka celkem po dobu 8 roků 6 150,- Kč
17 625,- Kč 17 625,- Kč
Zdroj: vlastní zpracování autorkou
Pokud zároveň vím, ţe výše splátky hypotečního úvěru je v měsíční výši 14 353,Kč po dobu celého obchodu (za ideální situace nezměněné výše úrokové sazby při fixacích), lze splátky propojit do grafu č. 9, z něhoţ je zcela patrné, který úvěr je v daném čase splácení levnější či draţší. 69
Graf č. 9 Grafické znázornění splátek hypotečního úvěru a stavebního spoření 20,000
18,000
16,000
Stavební spoření (překlenovací úvěr a přidělený úvěr
14,000
Hypoteční úvěr
12,000
10,000 1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Zdroj: vlastní zpracování autorkou
Je nutno zdůraznit, ţe nelze toto grafické vyjádření zevšeobecnit na všechny úvěry. Toto je specifický vybraný příklad, jehoţ graf ická podoba zviditelňuje mé zadání zkoumaných úvěrů. I nadále pak zůstává k diskuzi, jak je to s jistotou úrokové sazby u hypotečního úvěru, zda-li se můţe změnit a jak a v jakém čase, jaké jsou moţnosti a důsledky předčasného splacení úvěru a další.
70
Závěr Cílem této práce byla komparace hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Samotná podstata v sobě nesla představení obou dvou produktů k financování bytových potřeb z různých úhlů pohledu. Zcela jistě se ani o jednom z úvěrů nedá tvrdit, ţe je lepší neţ druhý. Oba typy úvěrů mají své výhody a nevýhody, které jsou vţdy posuzovány v kontextu individuálních poţadavků daného klienta a záměru. Je nutné dbát na optimalizaci reálných potřeb a poţadavků souvisejících s financováním bydlení klienta. V případě ideální situace by si měl samotný klient vytvořit předběţnou analýzu reálných skutečností, ze které mu vyplynou pro a proti daného financování. Na základě nich se můţe správně rozhodnout pro typ úvěru. Povaţovala bych za vhodné ještě jednou a komplexně zrekapitulovat zjištěné skutečnosti obou úvěrů. Výhody hypoteční úvěr -
získání peněţních prostředků na financování nemovitosti bez dlouhodobého spoření
-
dlouhodobá splatnost úvěru
-
pro zajištění úvěru není třeba ručitel
-
uplatnění daňový odpočtů zaplacených úroků z úvěru
-
niţší poplatky za poskytnutí úvěru oproti úvěru ze stavebního spoření
-
úvěr vhodnější pro vyšší investice v důsledku výše poplatků za zpracování
-
lepší úroková sazba pro úvěr s investicí vlastních finančních prostředk ů
Nevýhody hypotečního úvěru -
při sjednání delší fixace úrokové sazby nemoţnost předčasně splatit zdarma
-
riziko zvýšení úrokové sazby dle aktuální situace na hypotečním trhu při změně fixace úrokové sazby
-
povinnost zastavit nemovitost ve prospěch bankovního ústavu
Výhody stavebního spoření -
dostupnost úvěru i pro širší veřejnost
-
vhodné v převáţné míře pro rekonstrukce a opravy nemovitostí
-
minimální částky úvěru jiţ od 20 000,- Kč 71
-
fixní úroková sazba po celou dobu trvání úvěru
-
doplacení či mimořádné splátky řádného úvěru kdykoliv a bez sankce
-
moţné zajištění úvěru jiným způsobem neţ zástavním právem k nemovitosti
-
uplatnění daňového odpočtu zaplacených úroků z úvěru
-
zhodnocení úspor klienta a vyuţívání státní podpory ze stavebního spoření
-
stabilita systému stavebního spoření a bezpečnost vkladů díky pojištění vkladů na stavební spoření
Nevýhody stavebního spoření -
řádný úvěr lze poskytnout nejdříve aţ po 24 měsících od uzavření smlouvy
-
relativně vysoké poţadavky na výši vlastních zdrojů klienta pro splnění hodnotícího čísla a nároku na řádný úvěr
-
vysoké poplatky za uzavření smlouvy o stavebním spoření
-
nemoţnost doplacení překlenovacího úvěru ze stavebního spoření zdarma
Hypoteční úvěry se vyuţívají v převáţné míře obvykle pro nákupy, výstavby a rekonstrukce nemovitostí většího rozsahu. Pro úvěry ze stavebního spoření je velmi typické vyuţití na rekonstrukce a menší investice do bydlení.
72
Seznam použité literatury 1. KIELAR Petr. Matematika stavebního spoření. Praha: Ekopress, 2010. ISBN 978-8086929-63-7. 2. LANDOROVÁ Anděla. Obchodní bankovnictví. Liberec: Technická universita Liberec, 2007. ISBN 978-80-7372-191-6. 3. PRČÍK Tomáš. Stavební spoření v kostce. Šlapanice: Era group, 2002. ISBN 8086517-29-2 4. SŮVOVÁ Helena. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut, 1997. ISBN 80-902243-2-6.
5. SYROVÝ Petr. Financování vlastního bydlení. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2009. ISBN 978-80-247-2388-4. 6. SYROVÝ, Petr a Martin NOVOTNÝ. Osobní a rodinné finance. Praha, GRADA Publishing, a.s., 2009. ISBN 80-247-1098-6. ČESKO. Zákon č. 96 ze dne 25. února 1993 o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů. In: Sbírka zákonů České republiky. 1993, částka 27, s. 570-573. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirkazakonu/SearchResult.aspx?q=1993&typeLaw=zakon&what=Rok&stranka=6 ČESKO. Zákon č. 190 ze dne 1. dubna 2004 o dluhopisech. In: Sbírka zákonů České republiky. 2004, částka 63, s. 2888-2901. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirkazakonu/SearchResult.aspx?q=2004&typeLaw=zakon&what=Rok&stranka=18 ČESKO. Zákon č. 183 ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu. In: Sbírka zákonů České republiky. 2006, částka 63, s. 2226-2289 . Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirkazakonu/SearchResult.aspx?q=2006&typeLaw=zakon&what=Rok&stranka=14 ČESKO. Zákon č. 256 ze dne 8. srpna 2013 o katastru nemovitostí. In: Sbírka zákonů České republiky. 2013, částka 99, s. 2674-2693. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirkazakonu/SearchResult.aspx?q=2013&typeLaw=zakon&what=Rok&stranka=9 ČESKO. Zákon č. 89 ze dne 3. února 2012 Občanský zákoník. In: Sbírka zákonů České republiky. 2012, částka 33, s. 1026-1365. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirkazakonu/SearchResult.aspx?q=2012&typeLaw=zakon&what=Rok&stranka=17 ČESKO. Zákon č. 21 ze dne 20. Prosince 1991 o bankách, ve znění pozdějších předpisů. In: Sbírka zákonů České republiky. 1991, částka 5, s. 98-105. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirkazakonu/SearchResult.aspx?q=1992&typeLaw=zakon&what=Rok&stranka=13 ČESKO. Zákon č. 586 ze dne 18. Prosince 1992 o daních z příjmu. In: Sbírka zákonů České republiky. 1992, částka 117, s. 3473-3491. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirkazakonu/SearchResult.aspx?q=1992&typeLaw=zakon&What=Rok&stranka=2
73
Ministerstvo pro místní rozvoj. Ministerstvo pro místní rozvoj [online]. [cit. 2014-01-16]. Dostupné z: www.mmr.cz Česká národní banka. Česká národní banka [online]. [cit. 2014-01-20]. Dostupné z: www.cnb.cz Ministerstvo financí ČR. Ministerstvo financí ČR [online]. [cit. 2014-01-18]. Dostupné z: www.mfcr.cz Asociace českých stavebních spořitelen. Asociace českých stavebních spořitelen [online]. [cit. 201401-25]. Dostupné z: www.acss.cz Českomoravská stavební spořitelna. Českomoravská stavební spořitelna [online]. [cit. 2014-01-25]. Dostupné z: www.cmss.cz Raiffeisen stavební spořitelna. Raiffeisen stavební spořitelna [online]. [cit. 2014-01-25]. Dostupné z: www.rsts.cz Stavební spořitelna České spořitelny. Stavební spořitelna České spořitelny [online]. [cit. 2014-01-25]. Dostupné z: www.burinka.cz Modrá pyramida. Modrá pyramida [online]. [cit. 2014-01-25]. Dostupné z: www.modrapyramida.cz Wüstenrot – stavební spořitelna. Wüstenrot – stavební spořitelna [online]. [cit. 2014-01-25]. Dostupné z: www.wuestenrot.cz Komerční banka. Komerční banka [online]. [cit. 2014-02-10]. Dostupné z: www.kb.cz Česká spořitelna. Česká spořitelna [online]. [cit. 2014-02-10]. Dostupné z: www.csas.cz Československá obchodní banka. Československá obchodní banka [online]. [cit. 2014-02-10]. Dostupné z: www.csob.cz Raiffeisen Bank. Raiffeisen Bank [online]. [cit. 2014-02-10]. Dostupné z: www.rb.cz Vývoj statistik. In: Asociace českých stavebních spořitelen [online]. [cit. 2014-01-04]. Dostupné z: www.acss.cz/cz/novinari-a-odbornici/vyvoj-statistik/ Historie stavebního spoření. In: Asociace českých stavebních spořitelen [online]. [cit. 2013-12-30]. Dostupné z: www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/historie-stavebniho-sporeni/ Peníze. In: Aktuálně [online]. [cit. 2014-01-22]. www.aktualne.centrum.cz/ekonomika/penize/clanek.phtml?id=799993
Dostupné
z:
Projekt Prague Towers na Praze 5 – Stodůlky. In: Central group [online]. [cit. 2014-02-11]. Dostupné z: www.central-group.cz Tříleté fixace válcují pětileté. In: Hypoindex [online]. [cit. 2011-08-18]. Dostupné z: www.hypoindex.cz - Hypotéky: Tříleté fixace válcují pětileté Hypoindex. Hypoindex [online]. [cit .2014-04-22]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/ Jak banky rozhodují o poskytnutí úvěru. In: Hypoindex [online]. [cit. 2014-01-25]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/jak-banky-rozhoduji-o-poskytnuti-uveru/ Prokazování schopnosti klienta splácet úvěr . In: Česká národní banka [online]. [cit. 2014-01-25]. Dostupné z: http://www.cnb.cz/miranda2/export/sites/www.cnb.cz/cs/legislativa/obezretne_podnikani/download/v ykladova_stanoviska_vyhl123_uverove_riziko.pdf Čo je výhodnejšie: stavebné sporenie alebo hypotéka? In: Investujeme [online]. [cit. 2014-02-04]. Dostupné z: http://www.investujeme.sk/co-je-vyhodnejsie-stavebne-sporenie-alebohypoteka/
74
Lidé s hypotékou přijdou o desítky tisíc korun, ve hře je razantní sníţení odpočtu úroků. In: Novinky [online]. [cit. 2014-02-04]. Dostupné z: http://www.novinky.cz/finance/327316 -lide-shypotekou-prijdou-o-desitky-tisic-korun-ve-hre-je-razantni-snizeni-odpoctu-uroku.html
75
Seznam tabulek a grafů tabulka č. 1 Stavební spořitelny v České republice tabulka č. 2 Přehled změn státní podpory tabulka č. 3 Vývoj úvěrů stavebního spoření v České republice tabulka č. 4 Parametry produktu hypotečního úvěru a stavebního spoření tabulka č. 5 Přehled změn státní podpory tabulka č. 6 Parametry úvěrů tabulka č. 7 Poplatky k úvěrům tabulka č. 8 Efektivní úrok – jednorázový poplatek tabulka č. 9 Nárůst efektivního úroku vlivem jednorázového poplatku tabulka č. 10 Výpočet efektivního úroku ovlivněného pravidelnými poplatky tabulka č. 11 Nárůst efektivního úroku vlivem pravidelného poplatku tabulka č. 12 Výpočet efektivního úroku ovlivněného daňovým odpočtem tabulka č. 13 Efektivní úrok úvěrů tabulka č. 14 Výpočet splátky úvěrů ze stavebního spoření graf č. 1 Mnoţství poskytnutých hypotečních úvěrů v období 2006 - 2013 graf č. 2 Vývoj poskytnutých hypotečních úvěrů v období 2006 - 2013 graf č. 3 Poskytnuté hypoteční úvěry podle typu fixace úrokové sazby graf č. 4 Vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů graf č. 5 Fáze stavebního spoření graf č. 6 Poskytnutí překlenovacího úvěru graf č. 7 Srovnání podle počtu úvěrů v roce 2013 graf č. 8 Srovnání podle objemu úvěrů v roce 2013 graf č. 9 Grafické znázornění splátek hypotečního úvěru a stavebního spoření
76
Přílohy Příloha č. 1 Nárůst efektivního úroku vlivem jednorázového poplatku
Splatnost úvěru Nákladovost
10
15
20
25
30
0
0,000%
0,000%
0,000%
0,000%
0,000%
1
0,022%
0,015%
0,012%
0,010%
0,009%
2
0,043%
0,030%
0,024%
0,020%
0,018%
3
0,065%
0,046%
0,036%
0,030%
0,026%
4
0,087%
0,061%
0,048%
0,040%
0,035%
5
0,109%
0,076%
0,060%
0,050%
0,044%
6
0,130%
0,091%
0,072%
0,060%
0,053%
7
0,152%
0,106%
0,084%
0,070%
0,062%
8
0,174%
0,122%
0,096%
0,080%
0,070%
9
0,195%
0,137%
0,108%
0,090%
0,079%
10
0,217%
0,152%
0,120%
0,100%
0,088%
11
0,239%
0,167%
0,132%
0,110%
0,097%
12
0,261%
0,182%
0,143%
0,120%
0,105%
13
0,282%
0,197%
0,155%
0,131%
0,114%
14
0,304%
0,213%
0,167%
0,141%
0,123%
15
0,326%
0,228%
0,179%
0,151%
0,132%
16
0,347%
0,243%
0,191%
0,161%
0,141%
17
0,369%
0,258%
0,203%
0,171%
0,149%
18
0,391%
0,237%
0,215%
0,181%
0,158%
19
0,413%
0,289%
0,227%
0,191%
0,167%
20
0,434%
0,304%
0,239%
0,201%
0,176%
77
Příloha č. 2 Nárůst efektivního poplatků
úroku
vlivem
pravidelných
Splatnost úvěru Nákladovost
10
15
0
0,000% 0,000% 0,000% 0,000% 0,000%
20
0,041% 0,038% 0,036% 0,034% 0,033%
40
0,082% 0,077% 0,072% 0,068% 0,065%
60
0,122% 0,115% 0,108% 0,103% 0,098%
80
0,163% 0,153% 0,144% 0,137% 0,130%
100
0,204% 0,191% 0,180% 0,171% 0,163%
150
0,306% 0,287% 0,270% 0,256% 0,244%
200
0,408% 0,383% 0,361% 0,342% 0,326%
250
0,510% 0,478% 0,451% 0,427% 0,407%
300
0,612% 0,574% 0,541% 0,513% 0,489%
400
0,816% 0,765% 0,721% 0,684% 0,652%
500
1,020% 0,957% 0,902% 0,855% 0,815%
20
25
30
78
Příloha č. 3
79
80
Příloha č. 4
81
Příloha č. 5
82
83
84
85
86
Příloha č. 6
87
88
89
