Kiezen voor kernen. Ondernemingsplan R&B Wonen regionaal & betrokken

Kiezen voor kernen Ondernemingsplan R&B Wonen 2010-2014

regionaal & betrokken

Kiezen voor kernen Ondernemingsplan R&B Wonen 2010-2014

Inhoud

Inleiding, proces en uitgangspunten

5

1. Opzet van het plan

6

1.1. Strategisch kader

7

1.2. Leeswijzer

7

2. De wereld om ons heen: het krachtenveld

8

2.1. Themabijeenkomsten met belanghouders

10

Inleiding proces en uitgangspunten

R&B Wonen is een actieve en betrokken corporatie die zich inzet

met belanghouders vertaald naar concrete doelen en doelstellin-

voor de kwaliteit van het wonen in de kernen van Reimerswaal en

gen. Dit ondernemingsplan bevat concrete uitwerkingen van

Borsele. In dit ondernemingsplan staan de strategische koers,

strategische doelen. In kamer 3 de Samenwerkingskamer wordt

doelen en keuzen van R&B Wonen beschreven. Het plan is de

bekeken wat R&B Wonen vanuit haar ambitie wil zijn, wat zij zelf

routekaart voor de periode 2010-2014. Rode draad in het plan is

doet en wat zij in samenwerking met anderen doet. In dit onder-

de ambitie van R&B Wonen om een bindende factor te zijn in de

nemingsplan staat de taakopvatting van R&B Wonen helder

kwaliteit van wonen en leven in de kernen. Dit ondernemingsplan

omschreven en wordt aangegeven hoe er tegen samenwerking

draagt daarom de titel: “Kiezen voor kernen”. Het plan geeft ook

wordt aangekeken. Kamer 4 is de Productiehal. Deze hal staat

2.2. Interviews met professionele partners

12

2.3. Themabijeenkomsten met medewerkers

13

2.4. De ondernemingsraad

13

een doorkijk naar 2029. Op langere termijn is er sprake van krimp.

voor het borgen van een betrouwbare werkorganisatie en bedrijfs-

3. De wereld om ons heen: trends en ontwikkelingen

14

De bevolkingsaantallen gaan dan gestaag dalen. Het moment

voering die de doelen verwezenlijken. In het hoofdstuk organisatie

4. Visitatie

22

waarop krimp ontstaat, verschilt per kern. Een ondertitel zou

staat de inzet op organisatieontwikkeling beschreven. Op de zol-

5. SWOT R&B Wonen

24

daarom ook kunnen zijn: ”Bouwen vóór de krimp”.

der bevindt zich de Etalage. Hier staat het communiceren en

5.1. SWOT-analyse

25

5.2. Kansen en opgaven vanuit de SWOT

26

De maatschappij verandert, mensen hebben andere (woon)-

gedurende het proces van totstandkoming actief contact gezocht

5.3. Kernopgaven in de beleidsperiode

27

behoeften dan vijf jaar geleden. Het speelveld verandert;

met haar meest belangrijke interne en externe belanghouders en

6. Missie, visie en kernwaarden van R&B Wonen

28

afhankelijkheid tussen gebieden en partijen neemt toe. Daarnaast

wil zich blijven verantwoorden over haar keuzes.

6.1. Onze missie: hier staan we voor

29

zijn er diverse economische en demografische ontwikkelingen.

6.2. Onze visie: hier gaan we voor

30

De verwachtingen over het taakveld van de corporatie zijn veran-

6.3. Kernwaarden: dit is onze stijl

30

7. Strategische Kerndoelen

32

7.1. Uitwerking van kerndoelen

33

7.1.1. Kerndoel 1: Passende huisvesting

34

7.1.2. Kerndoel 2: Leefbare kernen

36

7.1.3. Kerndoel 3: Duurzame woonontwikkeling

38

7.1.4. Kerndoel 4: Bieden en ontwikkelen van aanvullende diensten

39

7.1.5. Kerndoel 5: Presteren naar vermogen

40

’publiekshuis’ gevolgd. Dit model kijkt symbolisch ”van buiten

7.1.6. Kerndoel 6: Participatie en maatschappelijk bestuur

41

naar binnen”. Het publiekshuis telt vier kamers en een zolder die

7.1.7. Kerndoel 7: We opereren ondernemend, professioneel en betrouwbaar

42

systematisch worden doorlopen.

8. Management en organisatie

44

8.1. Organisatieontwikkeling

45

In kamer 1 de Ideeënkamer worden wensen en behoeften van be-

8.2. P&O en competenties medewerkers

46

langhouders opgehaald. Met een breed aantal interne en externe

8.3. Communicatie als sleutelvaardigheid

46

partijen zijn gesprekken gevoerd over de opgaven in Reimerswaal

8.4. Participatie

47

en Borsele, de werkdomeinen van de corporatie en de invulling

9. De financiële randvoorwaarden van R&B Wonen

48

daarvan door R&B Wonen. In kamer 2 de Ontwerpkamer worden

10. Tot slot

56

11. Bijlage 1: Overzicht belanghouders

58

12. Bijlage 2: Overzicht van strategische doelen

60

13. Bijlage 3: uitleg van gebruikte afkortingen en vaktermen

61

verantwoorden door de corporatie centraal. R&B Wonen heeft

derd. Deze veranderingen en ontwikkelingen hebben direct invloed op R&B Wonen, wat vraagt om periodieke herbezinning van het beleid en de strategie van de corporatie. Deze herbezinning heeft R&B Wonen zeer zorgvuldig ingestoken.

5. Etalage

Bij het komen tot dit ondernemingsplan is de systematiek van het

1. Ideeënkamer

2. Ontwerpkamer

4. Productiehal

3. Samenwerkingskamer

deze wensen en behoeften gewogen en waar nodig in samenspraak

Ondernemingsplan 2010-2014

5

Opzet van het plan

1.1. Strategisch kader

1.2. Leeswijzer

Het ondernemingsplan is langs twee paden tot stand gekomen.

Hoofdstuk 2 en 3 bevatten een verkenning van de wereld om ons

Het pad waarbij wensen en behoeften van belanghouders en

heen. Hoe ziet ons krachtenveld er uit, welke opgaven en kansen

ontwikkelingen in de omgeving centraal staan (SWOT analyse

zien interne en externe belanghouders en welke trends en ontwik-

resulterend in kernopgaven). En het pad waarin het belang en de

kelingen komen er op de corporatie af? Hoofdstuk 4 gaat in op de

behoefte van de eigen organisatie de boventoon voeren (missie en

aanbevelingen van de onafhankelijke visitatie die we in 2007 lieten

visie). Hier hebben medewerkers een inhoudelijke bijdrage aan

uitvoeren. De inventarisaties van de eerste hoofdstukken zijn

geleverd en is er in samenspraak met de ondernemingsraad op-

de input voor een SWOT analyse in hoofdstuk 5 waar de sterkten

getrokken. De paden komen samen in een zevental kerndoelen die

en zwakten en kansen en bedreigingen staan opgesomd. Vanuit

R&B Wonen in de beleidsperiode wil realiseren. In de volgende

de SWOT analyse (hoofdstuk 5) is een aantal kernopgaven

hoofdstukken staan de beide paden beschreven.

gedestilleerd waar R&B Wonen zich in de beleidsperiode voor in wil zetten. In hoofdstuk 6 staan missie, visie en kernwaarden. In hoofdstuk 7 worden strategische doelen benoemd en uitgewerkt in operationele doelstellingen. Management en organisatie en de financiële uitgangspunten zijn uitgewerkt in de hoofdstukken 8 en 9.

Strategisch kader ondernemingsplan

Missie

SWOT-analyse

Kiezen voor kernen

Op basis van gesprekken belanghouders en omgevingsanalyse

Visie

Kernopgaven

sWEZIJNEENWOONBEDRIJFMETDEFOCUSOPHETVERHURENVAN woningen sWEZIJNEENMAATSCHAPPELIJKONTWIKKELAAR sW EZIJNEENR EGIEBEDRIJFMETEENSOLIDEBASIS sWEHEBBENBIJZONDEREAANDACHTVOORDUURZAAMHEID sWEPRESTERENNAARVERMOGEN sWEZIJNINTEGER BETROKKENENVERANTWOORDEND

sFOCUSOPDEKLANT sBOUWENVØØRDEKRIMP sB EHEERSTEENPROFESSIONELEWERKORGANISATIE sSAMENWERKENVANUITEIGENKRACHT s2"7ONENALSONDERDEELVANDES AMENLEVING

Kerndoelen:

4 1 6

Opzet van het plan

1. Passende huisvesting 2. Leefbare kernen 3. Duurzame woonontwikkeling 4. Bieden en ontwikkelen van aanvullende diensten 5. Presteren naar vermogen 6. Ondernemend, professioneel en betrouwbaar 7. Participatie en maatschappelijk bestuur

Operationele doelen 7

De wereld om ons heen: het krachtenveld

Het speelveld van corporaties wordt steeds complexer. Als private

gedegen belanghouderstrategie. Maar ook om een betere

organisaties in een publiek bestel hebben wij te maken met een

“antenne”, zodat we de signalen van onze belanghouders een

breed palet van belanghouders die invloed willen uitoefenen op de

plaats kunnen geven in ons beleid en handelen. In onderstaande

corporatie. Het is zaak als R&B Wonen om waar nodig contact te

schema’s schetsen we het landelijke en het regionale en lokale

houden met deze partijen en sensitief te zijn voor aankomende

krachtenveld.

veranderingen en eisen. Dit vraagt om het definiëren van een

Het landelijke krachtenveld Politieke voorkeuren

Mededinging

Europese Commissie

Parlement Wetten

Belastingheffing

Financiën

Wet Maatschappelijk ondernemen

Justitie

Marktordening

EZ

Beleidsdoelen Extern toezicht

Vrom

Lokale overheden

Ongeoorloofde staatssteun

Prestatie-afspraken & samenwerking Programmering

Groei

Woningcorporaties

Woningmarkt

Krimp

Voor wie?

Ordening Extern toezicht

CFV Governancecode

Sanering

Aedes Belangenbehartiging

WSW Professionalisering

2 8

Borging

VTW

De wereld om ons heen: het krachtenveld Ondernemingsplan 2010-2014

9


sLEEFBAARHEID

Het regionale en lokale krachtenveld Overige maatschappelijke instellingen

Provincie Zeeland


sWONEN sDORPSVERNIEUWING Huurders

Huurdersbelangen vereniging R&B Wonen

Collega-corporaties

Hier zou R&B op in kunnen spelen door bestaande panden geschikt te maken voor bedrijvigheid. Belangrijke tip die belanghouders geven is dat R&B Wonen voordat zij tot grootschalige

sINNOVATIEVANDIENSTEN

nieuwbouw overgaat de mogelijkheden in de bestaande voorraad

sDUURZAAMHEID

goed onderzoekt. Door bijvoorbeeld splitsing of herinrichting van

sPARTICIPATIE

woningen kan de potentie van het bestaande woningbezit worden

In onderstaande paragrafen is per thema samengevat wat volgens

vergroot. Bij nieuwbouw is het belangrijk levensloopbestendige

onze belanghouders binnen elke thema de belangrijkste knel-

woningen te bouwen, zodat mensen langer thuis kunnen blijven

punten of kansen zijn en wat daarbij van ons wordt verwacht.

wonen. In hoofdstuk 3 is een analyse van ontwikkelingen in de regionale woningmarkt opgenomen.

Woonplatform

Leefbaarheid

Zorg- en welzijn

Onder leefbaarheid wordt verstaan sociale veiligheid en uitstraling

Dorpsvernieuwing

van de woonomgeving. Leefbaarheid is volgens belanghouders op

Vernieuwing van dorpen en kernen is een thema dat alle belang-

de eerste plaats vooral een taak van bewoners zelf, daarnaast is

houders aan het hart gaat. Algemene kritiek is dat er te weinig

het een belangrijke verantwoordelijkheid van de gemeente. De

regie is op de dorpsvernieuwing. Die regie ligt volgens de belang-

corporatie is volgens de gesprekspartners niet primair verant-

houders bij de gemeente, maar zij vinden dat R&B Wonen bij de

Ter voorbereiding op dit ondernemingsplan is aan de diverse

woordelijk maar kan wel een bindende factor tussen partijen zijn

uitvoering wel een actieve rol kan spelen. Gemeente en corporatie

Duurzaamheid

partijen uit het krachtenveld gevraagd welke ontwikkelingen zij

en diverse maatregelen rondom haar woningbezit initiëren en

moeten daarbij op basis van wederkerigheid optrekken. Vertrek-

Belanghouders vinden duurzaamheid een belangrijk thema

zien in het werkgebied van R&B Wonen en wat zij daarbij van de

coördineren. R&B Wonen kan indirect aan de kwaliteit van de

punt bij de dorpsvernieuwing is het opstellen van een visie die door

zowel vanuit het oogpunt van het milieu als ter beperking van

corporatie verwachten. In de volgende paragrafen staan de

leefbaarheid in kernen bijdragen. Enerzijds door bij woningver-

de gemeente opgesteld behoort te worden. Wij kunnen daarbij

energieverbruik. Energiebesparing en het duurzaam opwekken

uitkomsten van gesprekken en bijeenkomsten met belanghouders,

deling rekening te houden met de mate waarin mensen kiezen voor

onze visie op de kernen inbrengen en op basis daarvan onze inzet

van energie kan leiden tot een daling van woonlasten. Zon, wind

professionele partners en medewerkers beschreven. In hoofdstuk

een dorp, anderzijds door met gerichte woningbouw kernen vitaal

bepalen. Huurders geven aan dat investeringen in maatschap-

en water zijn belangrijke bronnen bij het opwekken van energie.

3 is een omgevingsanalyse opgenomen. Daarnaast zijn trends

houden. Directe manieren zijn het starten van een tuinenproject

pelijk vastgoed bijdragen aan de leefbaarheid van kernen. Wel

Deze zijn in ruime mate aanwezig in Zeeland. R&B Wonen zou

in kaart gebracht en landelijke en regionale beleidsstukken geana-

en huurders aanspreken op ongewenst gedrag. Ook het stimuleren

vinden zij dat er sprake van een huurdersbelang dient te zijn.

kunnen inspelen op duurzaamheid door nieuwe toepassingen te

lyseerd. Die informatie is gebruikt voor het benoemen van de

van het eigen woningbezit is bevorderlijk voor de leefbaarheid in

strategische opgaven van R&B Wonen in de komende jaren.

een kern.

Dorpsraden

10

Gemeenten Reimerswaal en Borsele

ontwikkelen en door bestaande technieken in te voeren.

Innovatie van diensten In het bijzonder aan huurders en huurdersvertegenwoordigers

Participatie

2.1. Themabijeenkomsten met belanghouders

Wonen

is gevraagd aan wat voor nieuwe diensten zij behoeften zouden

Belanghouders vinden het belangrijk dat huurders en lokale

Met het college van elke gemeente is een dialoogsessie gehouden.

Er is in het werkgebied voldoende aanbod van betaalbare wonin-

hebben. Genoemd zijn klus- en servicediensten, daarnaast zou

belanghouders een stem hebben in het beleid van R&B Wonen.

Voor belanghouders zijn themabijeenkomsten georganiseerd

gen. Belanghouders zijn van mening dat de woningmarkt redelijk

R&B Wonen een intermediairfunctie kunnen vervullen tussen

R&B Wonen heeft volgens belanghouders voldoende overleg-

waarin aan de hand van stellingen het gesprek is aangegaan over

onder controle is en dat het woningbezit van R&B Wonen van

bewoners en leveranciers. Randvoorwaarde die belanghouders

vormen om tot een goede participatie te komen. De communicatie

de opgaven in ons werkgebied. Er zijn themabijeenkomsten

goede kwaliteit is. Er zijn wel aandachtspunten: In sommige

geven aan het vernieuwen van het dienstenpakket is dat het om

van de corporatie naar huurders kan altijd beter vanuit het oog-

geweest met dorpsraden, het woonplatform, huurdersvertegen-

kernen is er een tekort aan woningen voor starters en is er behoefte

producten en diensten moet gaan die gerelateerd zijn aan het

punt van de HVRB. Corporatie en HVRB moeten zich inspannen

woordigers van de HVRB en medewerkers van R&B Wonen.

aan seniorenwoningen. Bedrijvigheid draagt bij aan de vitaliteit

wonen.

om ondervertegenwoordigde groepen te bereiken.

Leidraad in de gesprekken was een aantal strategische thema’s:

van kernen; in sommige kernen zijn er te weinig bedrijfspanden.



11

Corporaties

Het grote knelpunt dat medewerkers ervaren is de onvoldoende

Corporaties wijzen op het belang van intensivering van afstem-

afstemming over werkzaamheden en communicatie tussen

ming en samenwerking. Men stelt voor een gemeenschappelijke

sectoren. Werkwijzen procedures en taken, bevoegdheden en

behoeften van hoogwaardige arbeidskrachten. Burgerinitiatieven

strategie voor een regio op te stellen en daarnaast op praktische

verantwoordelijkheden zijn niet voor iedereen duidelijk. Ook

mogen nog meer gestimuleerd worden, het leefbaarheidfonds ziet

onderdelen elkaar aan te vullen (zoals shared service center voor

bestaat bij medewerkers nog onduidelijkheid over het beleid en

de gemeente graag gecontinueerd.

ict).

bijbehorende normen en waarden. Waar staan we met elkaar voor

deel kunnen uitmaken van het huishouden van een mantelzorger).


Ook moet er oog zijn voor arbeidsmigranten uit Midden- en Oost-Europa (de zogenaamde moelanders) en specifieke woon-


en wat is precies het product dat wij bieden? Dit leidt er toe

Gemeente Reimerswaal

Zorg- en welzijn

dat resultaten die medewerkers moeten leveren en waarop ze

De gemeente Reimerswaal geeft aan een intensievere samen-

De zorgpartijen zien ons als een aantrekkelijke samenwerkings-

beoordeeld worden niet voor iedereen duidelijk zijn en dat er

werking met R&B Wonen te willen voor ontwikkelingen op inbrei-

partner. Er is geen gedeelde visie op zorg.

onvoldoende als eenheid naar buiten toe wordt gecommuniceerd.

behoefte aan huurwoningen. De gemeente maakt zich zorgen over

2.3. Themabijeenkomsten met medewerkers

2.4. De ondernemingsraad

de aanpak en het tempo rondom de zorgvernieuwing, waaronder

Er zijn themabijeenkomsten met medewerkers geweest over hoe

De ondernemingsraad zet zich in voor een organisatie waarin

het aanpasbaar maken van bestaande woningen. In het gesprek

zij naar de interne organisatie kijken en wat zij daarbij als kracht

de belangen van de werknemers en de werkgever in balans zijn.

vraagt de gemeente meer oog voor de huisvesting van bijzondere

en als aandachtspunt zien.

Dit is een continu proces, want het maatschappelijk werkveld van

dingslocaties. De woningmarkt stagneert en er is een toenemende

woningcorporaties verandert voortdurend. De ondernemingsraad

doelgroepen zoals moelanders. Ook Reimerswaal wil graag dat

2.2. Interviews met professionele partners

R&B Wonen de leefbaarheidsinitiatieven blijft honoreren.

Aan een aantal van onze partners is gevraagd hoe zij tegen onze

Medewerkers waarderen de goede sfeer, collegialiteit en bereid-

maakt zich sterk om de kennis en vaardigheden van alle mede-

heid elkaar te helpen. Medewerkers zijn betrokken bij de organi-

werkers te optimaliseren en te borgen.

corporatie aankijken en hoe zij de toekomstige opgaven in het

Provincie Zeeland

satie en bij de maatschappelijke doelstelling. Zij zijn positief over

werkgebied zien.

De provincie wijst op het door haar opgestelde rapport “Onver-

de openheid van de nieuwe directie en het MT, durven elkaar aan

De ondernemingsraad wil een bijdrage leveren aan de maatschap-

kende paden”, waarin de komende bevolkingskrimp in Zeeland

te spreken en werken goed samen. Het personeel is vakbekwaam

pelijke betrokkenheid van de medewerkers en verwacht dat R&B

R&B Wonen heeft een goede reputatie bij alle belanghouders en

staat beschreven. Opgave volgens de provincie is het behoud van

en heeft potentie. Er is waardering voor de opleidings- en ontwik-

Wonen midden in de samenleving staat en een actieve rol in deze

er is een behoorlijke mate van vertrouwen. Er is grote samenwer-

de kwaliteit van wonen en leven in de kernen. Hierbij wijst de

kelfaciliteiten. Ook is er waardering voor de kwaliteit van systemen

regio vervult. Tot slot ziet de ondernemingsraad toe op de invul-

kingsbereidheid onder geïnterviewde gemeenten, zorginstellingen

provincie op het belang van regionale afstemming over de woning-

en gereedschappen die nodig zijn om het werk uit te voeren.

ling van goed werkgeverschap.

en corporaties.

markt. Corporaties en gemeenten hebben met hun plannen grote invloed op de ontwikkelingen in aangrenzende gebieden. Een

12

Gemeente Borsele

ander punt is afname van investeringscapaciteit van corporaties.

De gemeente Borsele stelt dat dorpsvernieuwing een urgent

Doordat er geen grote bouwopgaven meer zijn om geld te gene-

thema is, waarbij R&B Wonen een belangrijke rol heeft. Bij deze

reren zijn er relatief minder middelen beschikbaar voor maat-

dorpsvernieuwing is de opgestelde structuurvisie het leidende

schappelijke investeringen. Tevens wijst zij op het belang van het

kader. Er is een wachtlijst van huurders die aandacht vraagt. De

vernieuwen van maatschappelijk vastgoed in het kader van de

gemeente wijst op het belang van zorgvernieuwing in de kleine

kernenaanpak; door het clusteren van voorzieningen kunnen

kernen, door vernieuwing van diensten kan een antwoord op een

meerdere kernen bediend worden (bijvoorbeeld 3 kernen die

latente vraag worden gevonden (bijvoorbeeld kangoeroewoningen

samen een school in stand houden). Dat houdt in dat er meer

waarbij zorgbehoevenden, met behoud van hun zelfstandigheid,

gedacht dient te worden in regio’s of in verzorgingsgebieden.



13

De wereld om ons heen: trends en ontwikkelingen

In dit hoofdstuk staat een aantal trends en ontwikkelingen

Tijdperk van transparantie en good governance

beschreven die invloed hebben op R&B Wonen en het gebied

Recht- en doelmatig presteren van corporaties is en blijft een be-

waarin zij werkzaam is.

langrijk thema. Mede door excessen onder andere in Rotterdam en Amsterdam. Corporaties zullen zich moeten verantwoorden

Nieuw arrangement corporaties

voor hun keuzen en prestaties en de manier waarop deze tot stand

De minister van Wonen, Wijken en Integratie heeft op 22 juni

zijn gekomen. Er zijn diverse vormen van verticaal en horizontaal

2009 een brief opgesteld waarin een nieuw arrangement voor

toezicht. In de branchecode staat dat elke corporatie zich eens in

woningcorporaties wordt toegelicht. Het arrangement gaat uit

de vier jaar laat visiteren door een gezaghebbende externe partij.

van corporaties als private maatschappelijke ondernemingen met

Er zijn hoge eisen aan governance en integriteit.

een publiek belang: de brede zorg voor het wonen. Duurzaamheid In de brief wordt als taakgebied van de corporatie een drietal

Energiebesparing en duurzaam ondernemen staan hoog op de

deeldomeinen onderscheiden:

politieke en maatschappelijke agenda. Enerzijds vanuit het oogpunt van betaalbaarheid, want energie is duur, anderzijds vanuit

1. Wat moet: bouwen, verhuren en verkoop van woningen (alle segmenten).

het oogpunt dat milieubewustzijn een plicht van iedereen is. De gebouwde omgeving is verantwoordelijk voor circa dertig procent

2. Wat kan: investeren in woonomgeving en maatschappelijk

van het landelijk energieverbruik. Het kabinet wil dat in 2020

vastgoed. Dit gebeurt vanuit het principe van wederkerigheid

bestaande gebouwen dertig procent zuiniger zijn. Woningnieuw-

en verantwoording.

bouw moet in 2020 energieneutraal zijn. Investeringen in energie-

3. Wat te overwegen: de wijken buurtaanpak. Het bestaan van

besparing door burgers, bedrijven en overheid leveren milieuwinst

een relatie met het wonen, proportionaliteit en verantwoording

en zorgen dat de toenemende lasten voor energie beheersbaar

zijn hier de leidende principes.

kunnen blijven. De privatisering van de energiemarkt maakt het mogelijk om met energieleveranciers prijsafspraken te maken. Bij

Doelmatigheid

het bouwen van woningen zullen duurzame materialen en milieu-

Met ingang van 2008 moeten corporaties over al hun activiteiten

vriendelijke productiemethoden moeten worden gebruikt. Op het

vennootschapsbelasting betalen. Dit moet het Rijk een jaarlijkse

gebied van duurzaamheid kan een corporatie onderscheidend

opbrengst van % 500 miljoen opleveren. Dit betekent een forse

zijn.

aanslag op de investeringscapaciteit van de sector. Er is vanuit de Vogelaar-aanpak een Investeringsfonds voor 40 probleemwijken waar alle corporaties die niet in die wijken werkzaam zijn ongeacht hun draagkracht een bijdrage aan moeten leveren. Het hebben van een positieve kasstroom uit de reguliere verhuuractiviteiten is nodig om WSW borging te krijgen. Deze maatregelen benadruk-

3 14


ken het belang van doelmatig presteren door corporaties.


15


Economische crisis

niveau van de totale provincie er tot 2030 een groei van het aantal

Dit ondernemingsplan is tot stand gekomen in economisch woelige

huishoudens is, maar dat deze groei steeds minder wordt. Vanaf

tijden. De bankencrisis is overgeslagen naar de reguliere economie.

2030 daalt het aantal huishoudens. Borsele en Reimerswaal zijn

Dat heeft implicaties voor de woningmarkt en de waarde van het

nog groeigemeenten waar de krimp zich minder sterk manifes-

vastgoed. Werkgelegenheid en zekerheid van inkomen van de

teert dan in de meeste andere Zeeuwse gemeenten. Dit is, los van

doelgroep staan onder druk. De recessie kan ook invloed hebben


rapport blijkt dat er in de Bevelanden meer woningen gepland

in te spelen. ‘Bij het woonbeleid is het belangrijk dat er voldoende

staan dan dat er behoefte aan is. Dat betekent een woning-

nadruk wordt gelegd op het beheer van de bestaande voorraad en

overschot en potentiële leegstand met negatieve gevolgen voor

op het geschikt maken voor de toekomst van de bestaande voor-

leefbaarheid en voorzieningenniveau.

raad.’

andere oorzaken, ook een positief signaal over de aantrekkelijk-

Het rapport beveelt aan dat gemeenten en corporaties samen

Eind 2009 komt de provincie met een programma op basis van

op winkelvoorzieningen en ondernemers die het hoofd niet boven

heid van dit gebied. Toch krijgt een aantal kernen te maken met

optrekken en een nieuw instrumentarium ontwikkelen om hier op

het rapport ‘onverkende paden’.

water kunnen houden. Met gevolgen voor een dalend voorzienin-

serieuze bevolkingsdaling.

genniveau in bepaalde gebieden. De verwachting is dat de crisis in Bevolkingsontwikkeling per levensfase

2009 haar hoogtepunt heeft bereikt, maar dat de gevolgen van de crisis nog diverse jaren voelbaar zullen zijn. Duidelijk is dat de

Ontwikkeling 2000-2004

overheid in de toekomst moet bezuinigingen en dat er mogelijk

Ontwikkeling 2004-2024 0-14 jaar

wederom aanspraak gedaan wordt op het vermogen van de corpo-

15-29 jaar

30-59 jaar

60-79 jaar

80 jaar en ouder

ratiesector. Dit benadrukt het belang van regionale samenwerking

Borsele

en solidariteit tussen corporaties in de vorm van matching en

‘s-Gravenpolder

++

-

+

-

++

+

‘s-Abtskerke

++

o

+

-

++

+

‘s-Heerenhoek

++

o

+

-

++

+

Baarland

++

o

+

o

++

+

WWI over bevolkingsdaling

Borssele

+

--

o

--

++

+

Op Prinsjesdag 2009 vraagt het ministerie van WWI ten aanzien

Driewegen

++

o

+

o

++

+

van het Wonen bijzondere aandacht voor bevolkingsdaling. Het

Ellewoutsdijk

++

+

++

++

++

++

Heinkenszand

++

o

+

-

++

+

Hoedekenskerke

++

o

+

-

++

+

Kwadendamme

o

-

o

--

+

o

--

-

-o

collegiale investeringen.

Bron: onverkende paden, provincie Zeeland

ministerie stelt dat mede als gevolg van bevolkingsdaling het nieuwbouwbeleid in de toekomst van karakter zal veranderen.

Uit het rapport blijkt dat er meer alleenstaande huishoudens

Het accent verschuift van uitbreiding naar vervanging en kwali-

komen (40% groei tot 2030) en dat de traditionele gezinshuis-

Lewedorp

--

--

--

tatieve verbetering. Zowel in groei- als in krimpregio’s speelt

houdens afnemen. Vooral de leeftijdsgroep 30-60 jaar daalt. Het

Nieuwdorp

o

-

o

-

+

nieuwbouw een belangrijke rol in het aanpakken, respectievelijk

is juist deze groep die belangrijk is voor de vitaliteit (sociaal-

Nisse

o

-

o

--

+

o

voorkomen, van achterstanden en verval. De omvang van de

economisch, maatschappelijk) van de kernen. Er komen meer

Oudelande

++

+

++

+

++

++

problematiek van krimpregio’s en het verschil in verdiencapaciteit

oudere alleenstaande huishoudens en meer huishoudens voor

Ovezande

--

--

o

--

-

o

+

tussen de groei- en krimpregio’s, maakt volgens het ministerie

60-80 jarigen. De groep ouderen die intensieve verzorging nodig

solidariteit tussen de regio’s noodzakelijk.

heeft (80+) verdubbelt tot 2050 in aantal.

Reimerswaal Hansweert

Regionale woningmarkt

16

Bron: onverkende paden, provincie Zeeland

+

-

o

-

+

Krabbendijke

++

-

o

o

++

+

Kruiningen

++

-

o

-

++

+

Het provincierapport stelt dat er in elke regio een moment zal zijn

Oostdijk

++

--

o

o

++

o

Provincie Zeeland: Onverkende paden

dat de woningmarkt verzadigd raakt en dat er onvoldoende nieuwe

Rilland

++

-

+

o

++

+

In de provinciale visie ‘Onverkende Paden’ opgesteld door de

huishoudens van buiten aangetrokken kunnen worden. Daling van

Waarde

++

++

++

++

++

+

Yerseke

++

-

o

-

+

+

++ = sterke toename

+= toename

o = constant

-- = sterke afname

- = afname

Provincie Zeeland is een prognose gemaakt van de bevolkings-

bevolking heeft onder andere gevolgen voor het voorzieningen-

ontwikkeling in Zeeland tot en met 2050. Hieruit blijkt dat op het

niveau in de kernen en de woningbehoefte. Uit het provincie-



17


Woonbeleid gemeente Reimerswaal

afspraken is de gemeentelijke woonvisie ‘Borsele woont!’ als

Het woonbeleid van de gemeente Reimerswaal is een algemene

uitgangspunt genomen.

structuurvisie die nog geactualiseerd moet worden in de betekenis voor het wonen. In het woonbeleid van Reimerswaal wordt gecon-

We gebruiken dit ondernemingsplan om de lopende prestatie-

stateerd dat het bestaande aanbod niet op de vraag aansluit. De

afspraken met Reimerswaal en Borsele te herijken.


bare woningen van bewoners in het gebied Noord-West Vlaan-

de verwachte behoefte aan toegankelijke sociale huurwoningen

deren. R&B Wonen staat open voor experimentele c.q. innovatieve

groot is en dat er een overschot ontstaat van 30 niet toegankelijke

vormen van samenwerking (onder andere met collega’s uit

huurwoningen. Indicatief is er in 2025 in totaal behoefte aan ca.

Zeeuws-Vlaanderen) bij voorkeur in SEV-verband.

2.280 meer sociale huurwoningen dan de huidige 10.120 huurwoningen. Het rapport beschrijft dat de omvang van de ver-

Prognose sociale woningvoorraadontwikkeling

vangingsbouwopgave uit 2.494 woningen, sloopopgave uit 2.494

nieuwe inwoners uit Zuidwest Nederland. Belangrijke doelgroepen

Regionale samenhang

In het rapport ‘verwachte huishoudenontwikkeling en indicatie

woningen en de totale bouwopgave uit 4.767 woningen bestaat.

van beleid zijn starters en senioren.

De gemeente Reimerswaal heeft de ambitie om huishoudens aan

benodigde sociale woningvoorraadontwikkeling’ (Provincie Zee-

Dit uitgaande van de ambitie om de helft van de niet toegankelijke

gemeente streeft naar een bescheiden groei, voornamelijk door

te trekken uit West-Brabant. In het rapport Visie op Wonen en

land november 2008) staat voor de regio Bevelanden de indi-

sociale huurwoningen gebouwd voor 1971 te vervangen voor

R&B Wonen heeft prestatieafspraken met de gemeente Reimers-

Leven in West Brabant en Tholen 2025 (Rigo 2009, in opdracht

catieve woningbouwopgave (sociaal en vrije sector) tot 2025

nieuwe toegankelijke sociale huurwoningen. Uit het rapport blijkt

waal die lopen van 2007-2011. In deze afspraken is als uitgangs-

van het directeurenoverleg woningcorporaties) is op basis van

beredeneerd. Op basis van de verwachte huishoudenontwikkeling

het belang om goede afstemming in de Bevelanden te zoeken

punt genomen:

CBS enquêtes in kaart gebracht hoeveel mensen er in de ene

en met de veronderstelling dat huishoudens boven de 55 jaar in

rondom de planning van de woningbouw.

s0ARTIJENSTREVENNAASTEENGOEDENGESCHIKTWONINGAANBODNAAR

gemeente wonen en in de andere gemeente werken. De pendel-

een toegankelijke woning gehuisvest dienen te worden, blijkt dat

een goede woonomgeving en een goed zorgen welzijnsaanbod

stromen van mensen zeggen iets over de economische afhankelijk-

in alle kernen van de gemeente.

heid van de ene met de andere gemeente. Er blijkt met name een

s2"7ONENWORDTHERKENDENERKENDALSDEONTWIKKELPARTNER bij het verbeteren van de woonkwaliteit in de kernen. s.AAST EEN HERSTRUCTURERINGSOPGAVE ZAL ER RUIMTE WORDEN GE-

Bevelanden

sterke binding te zijn met gemeenten aan de oostkant van de regio West-Brabant en Tholen, zoals Roosendaal, Halderberge en

Samenstelling huishouden

Moerdijk. Deze gemeenten zijn relatief vaak georiënteerd op de

schapen voor R&B Wonen in uitbreidingslocaties vooral in de

regio. Uit de weergegeven kaart blijkt dat ook Reimerswaal een

koopsector.

sterke binding heeft met de regio. Dit benadrukt het belang van

s0ARTIJENZULLENINVESTERENINVERNIEUWINGENBEHOUDVANZORG

(1)

Totaal alleenstaand

regionale en provinciegrens overschrijdende samenwerking.

Sloopopgave SHW

Totale bouwopgave

sloop 50% van NT < 1971

(herontwikkeling + vervanging)

bouw

bouw

EGW

MGW

bouw

bouw

SHW-T

SHW-T

Totaal

NT<1971

<1971

Totaal

SHW-T

SHW-NT

Totaal

273

-

273

94

179

273

273

350

623

330

-

330

221

109

330

330

4

334

350

-

350

270

80

350

1.153

-

1.153

202

-

202

151

51

202

520

-

520

1.155

-

1.155

736

419

1.155

2.276

354

2.630 131

70

-

70

47

23

70

70

61

107

-

107

90

17

107

107

-103

4

331

-

331

310

21

331

394

-

394

106

-

106

97

9

106

290

-

290

614

-

614

544

70

614

861

-42

819

65

-

65

65

-

65

65

-139

74

217

-

217

210

6

216

217

-15

202

Wonen voor de periode 2005-2010 voor de bouw van 424 ‘zorg-

46

-

46

46

-

46

664

-

664

en -senioren’-woningen in de huur en de koopsector. In de lokale

17

-

17

17

-

17

65

-

65

345

-

345

338

6

344

1.011

-154

857

en welzijnsvoorzieningen in alle kernen.

Woonbeleid gemeente Borsele Totaal samenwonend zonder kind

De woningbouwopgave voor de gemeente Borsele bedraagt 1200 woningen voor de periode tot 2015. Er is een convenant met R&B

Totaal eenoudergezinnen

nota Wonen, zorg en welzijn staat dat er tot 2015 172 zorgwonin-

52

-

52

52

-

52

52

22

74

gen nodig zijn en 208 seniorenwoningen. De gemeente wil de

253

-

253

247

6

253

253

-183

70

doorstroming stimuleren door meer voor ouderen te bouwen. Het

47

-

47

47

-

47

252

-

252

woningbouwprogramma dient in te spelen op een veranderende

6

-

6

6

-

6

73

-

73

358

-

358

352

6

358

630

-161

469

Totaal samenwonend met kind

woonbehoefte als gevolg van vergrijzing, extramuralisatie en toe-

Samenwerking met Vlaanderen

name van alleenstaanden. R&B Wonen heeft prestatieafspraken

Tegenover een krimpende bevolking in ons gebied die op termijn

met de gemeente Borsele die lopen van 2007-2010. In deze

kan leiden tot leegstand staat een groeiende behoefte aan betaal-

(1)

8

-

8

5

4

9

8

-41

33

Een toegankelijke woning is een woning

9

-

9

9

-

9

9

14

23

waarin iedereen kan leven, ongeacht

5

-

5

5

-

5

2

-

2

-

-

-

-

-

-

-

-

-

22

-

22

19

4

23

19

-27

8

2.494

-

2.494

1.989

505

2.494

4.797

-30

4.767

de leeftijd, de lichamelijke kenmerken, capaciteiten en beperkingen.

18

Vervangingsbouwopgave vervanging 50% van NT < 1971


Totaal overige huishoudens Totaal alle huishoudens


19


Wonen zorg en welzijn in Borsele

1. Nieuwbouw in de huursector: de leeftijd van huurders neemt


Bij nieuwbouw van nultredenwoningen is het belangrijk een visie

Beschouwing

op de kernen te hebben. Wanneer mobiliteit van mensen af neemt

In dit hoofdstuk zijn twee ontwikkelingen beschreven die in het

vereist dat ook nabijheid van winkels en voorzieningen om zelf-

bijzonder van belang zijn voor het beleid van R&B Wonen. Op de

In 2009 heeft de gemeente Borsele samen met R&B Wonen een

toe en een deel van hen zal door willen stromen van een een-

onderzoek laten uitvoeren naar de beschikbaarheid van woon-

gezinswoning naar een nultredenwoning. Ook is er een groep

zorgcombinaties nu en in de toekomst tot 2015 (Rapport capaci-

senioren die nu een koopwoning heeft en zou willen door-

standig te blijven functioneren. Rondom de opgave van 135 zorg-

eerste plaats is dat de brief van de minister van WWI rondom het

teit voor de toekomst, juli 2009). In het rapport is de behoefte

stromen naar een nultredenwoning in de huursector. Het rap-

woningen stelt het rapport voor de nieuwbouw van zorgwoningen

nieuwe arrangement voor woningcorporaties. In deze brief wordt

aan wonen met zorg op basis van kengetallen bepaald. Uit het

port stelt dat R&B Wonen deels in deze vraag kan voorzien

(invulling binnen de aangewezen woonservicezones in Borsele) en

duidelijk richting gegeven aan de taakvelden van corporaties en

rapport komt een tekort van een kleine 2.000 nultredenwoningen

door herstructurering en reguliere nieuwbouw. Echter vanwege

afstemming en samenwerking met en tussen zorgpartijen.

de uitgangspunten waarop hier invulling aan wordt gegeven

en 135 zorgwoningen.

eindigheid aan investeringsmogelijkheden door het politiek en

(wederkerigheid en proportionaliteit). Op de tweede plaats is dat

Het rapport geeft de kanttekening bij de gepresenteerde cijfers

economisch getij, de beperkte hoeveelheid huurwoningen (20%

de bevolkingsontwikkeling (krimp) in ons werkgebied die duidelijke

dat het gaat om normatieve aantallen. De groep senioren is rela-

van de woningvoorraad) en dalende bevolkingsomvang is het

gevolgen heeft voor de keuzes op de woningmarkt en het belang

tief groot, maar niet elke senior zal een nultredenwoning willen.

niet realistisch te veronderstellen dat de opgave volledig moet

van regionale samenwerking en afstemming onderstreept.

Een belangrijk deel van deze mensen woont naar tevredenheid in

worden ingevuld met nieuwbouw. Gemeente en corporatie

de eigen woning in zowel de huur- als de koopsector. Daarnaast is

moeten samen op zoek naar haalbare mogelijkheden om het

het aanbod van woningen niet volledig in beeld, omdat 80% van

aanbod nultredenwoningen in de huursector te vergroten.

de woningvoorraad in Borsele koopwoning is.

2. Nieuwbouw in koopsector: Bij nieuwbouw in de koopsector kan de gemeente inzetten op zoveel mogelijk levensloopgeschikte

Het rapport benoemt ten aanzien van de voorraad nultredenwoningen drie kansen:

nieuwbouw. 3. Investeren in het aanpassen van bestaande woningen en deze zo levensloopgeschikt maken.

Bron: Gemeente Borsele

Confrontatie vraag en aanbod verschillende woonzorgvormen in 2015

vraag 2015

aanbod 2015

frictie 2015

2.705

764

-1.941

275

140

-135

Woningen Nultredenwoningen Zorgwoningen Plaatsen Ouderen

160

160

-

Lichamelijk en/of verstandelijk gehandicapten

75

110

35

Personen met een psychische beperking

40

6

-34

275

276

1

Totaal beschermd

20



21

Visitatie

In 2007 heeft R&B Wonen een onafhankelijke visitatie laten

s!ANDACHTHEBBENVOOREVENTUELEBEDREIGINGENVANEENKWETS-

uitvoeren. De uitkomsten van de visitatie zijn meegenomen in dit

bare woningmarkt in de toekomst en de forse nieuwbouw-

ondernemingsplan. De visitatiecommissie doet op hoofdlijnen de

productie die in ontwikkeling is.

volgende aanbevelingen: s#ONTINUEREN VAN COMMUNICATIE EN EVALUATIE OVER BEHAALDE prestaties met de omgeving. s#ONTINUERENBETROKKENHEIDVANBELANGHOUDERSBIJONTWIKKELEN van beleid, maar dit meer structuur geven. s"EWAKEN VAN AANSLUITING TUSSEN BELEID EN CAPACITEIT EN COM petenties van de organisatie.

s3AMENMETBELANGHOUDERSEENTOEKOMSTVISIEONTWIKKELENVOOR de kleine kernen en de rollen en verantwoordelijkheden die verschillende partijen hierin hebben. s!ANDACHTVOORINTERNPLANNINGENCONTROLVANDOELENBORGING beleidscyclus en prestaties). s6ERKENNEN VAN SAMENWERKINGSVORMEN OM DE CAPACITEIT EN competenties van de interne organisatie aan te vullen en indien nodig te versterken.

4 22

Visitatie Ondernemingsplan 2010-2014

23

SWOT R&B Wonen

5.1. SWOT-analyse Op basis van de trends en ontwikkelingen, de uitkomsten van gesprekken met belanghouders en een zelfevaluatie is een SWOT analyse opgesteld. In deze SWOT staan de belangrijkste sterkten en zwakten van R&B Wonen.

Sterkten

Zwakten

1. Innovatief en flexibel

1. PDCA denken

2. Totaalbedrijf dat veel zelf ontwikkelt

2. Managementinformatie

3. Kan brede opgaven aan

3. Organisatieontwikkeling

4. Werkt aan leefbaarheid

4. Financieel afhankelijk van verkoop

5. Goede reputatie

5. Kennis van klant en markt

6. Financieel solide

6. Kennismanagement

7. Kennis van het werkgebied

7. Interne en externe informatie en communicatie

8. Vakbekwaam werkapparaat

8. Te weinig vraaggestuurd werken

9. Goede prijs kwaliteitsverhouding van de woningvoorraad 10. Goed bezit verspreid over alle kernen

Kansen

Bedreigingen

1. Extra dienstverlening aan huurders

1. Vraaguitval als gevolg van demografische ontwikkelingen

2. Woonvormen tussen huur en koop

2. Daling van werkgelegenheid door economische ontwikkelingen

3. Duurzaamheid

3. Vennootschapsbelasting, heffingen en hoge opslagen op rente beperken de capaciteit om onrendabel te investeren

4. Samenwerking

4. Concurrentie van andere regio’s

5. Ambassadeurschap van maatschappelijke belanghouders

5. Ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid gaan snel (remmende voorsprong)

6. Huisvesting van arbeidsmigranten uit Midden- en Oost Europa, expats en contractors

6. Ontwikkelingskosten van uitbreidingslocaties zijn hoog

7. Een vitale as met de gemeente (grondbank o.a.)

7. Dalend voorzieningenniveau in de kernen

8. Alternatieve borgbare activiteiten

8. Akkoord WWI met Europa om minimaal 90% van het woningbezit te verhuren aan inkomens tot %33.000

9. Verborgen inkomstenbronnen (Provincie, Rijk en EU)

5 24

SWOT R&B Wonen Ondernemingsplan 2010-2014

25

SWOT R&B Wonen

5.2. Kansen en opgaven vanuit de SWOT

SWOT R&B Wonen

5.3. Kernopgaven in de beleidsperiode

De velden uit de bovenstaande SWOT matrix zijn tegen elkaar

Op basis van de SWOT analyse definieert R&B Wonen de volgende

afgezet. Dit geeft inzicht in de relatie tussen sterkten en zwakten

kernopgaven in de beleidsperiode.

en kansen en bedreigingen. Hieruit is een aantal opgaven (om bedreigingen het hoofd te bieden en zwakten te keren) en kansen

Focus op de klant

te destilleren.

s7E GAAN VAN EEN AANBODGESTUURDE NAAR EEN VRAAGGESTUURDE organisatie. De wensen en behoeften van onze klanten en ontwikkelingen in de omgeving zijn uitgangspunt voor ons

Opgaven

Kansen

s!NTICIPERENOPDEMOGRAlSCHEONTWIKKELINGENINBELEIDVOOR

s%ENVITALESAMENWERKINGASMETDEGEMEENTEVORMEN

handelen. Dit heeft invloed op de inrichting en flexibiliteit van onze portfolio en onze manier van werken.

de kernen s/VERBRUGGENVANDERECESSIEENVOORBEREIDENOPDEPERIODE

s!LTERNATIEVEBORGINGSACTIVITEITENONDERZOEKEN

daarna

Bouwen vóór de krimp s/M DE KERNEN TE VERBETEREN GAAN WE MET ONS VASTGOED VAN

s+WALITEITVANWONENENLEVENINDEKERNENVERBETEREN

s3TAKEHOLDERMANAGEMENTENAMBASSADEURSCHAPVORMGEVEN

s)N ENUITBREIDINGSLOCATIESONTWIKKELEN

s%XTRADIENSTVERLENINGAANBIEDEN

een groei- naar een transformatiestrategie. Transformeren

s$EGEZONDElNANCIÑLEPOSITIEBEHOUDEN

s$UURZAAMWONENONTWIKKELEN

betekent niet alleen omvormen om de woningen geschikt te

s+LANTENVASTHOUDENENAANTREKKEN

s7OONVORMENTUSSENHUURENKOOPONTWIKKELEN

maken voor een andere doelgroep, maar kan ook slopen en

s!NTICIPERENOPAANKOMENDEBESTELVERANDERING

s!RBEIDSMIGRANTENUIT-IDDEN EN/OST%UROPAMOELANDERS

vervangend nieuw bouwen of verkoop betekenen. We willen

waar en wanneer dat nodig is. Er komt in de beleidsperiode geen

komen tot een bezit dat aansluit bij de behoeftes van de doel-

fusie op eigen initiatief. De primaire taak pakken we zelf op. Op

groep. Dat kan onder andere door transformatie van bestaande

het gebied van backoffice-activiteiten is samenwerking gewenst.

woningen en flexibel bouwen van nieuwe woningen. Kleinschalig

Ook uitruil van specialistische taken behoort tot de mogelijk-

bouwen wordt onze sleutelvaardigheid.

heden. We zetten ons in voor regionale beleidsafstemming en

expats en contractors huisvesten s3UBSIDIEREGELINGENVERKENNEN

Intern

uitwisseling. Samenvattend: we zijn een corporatie voor kleine

s/RGANISATIE ONTWIKKELBEHOEFTEEN0$#!DENKENSTIMULEREN s-ANAGEMENTINFORMATIEVERBETEREN s+ENNISOVERKLANTENMARKTVERSTERKEN

Beheerst en professioneel

kernen, met de focus op Reimerswaal en Borsele. Op eigen

s7EZIJNONDERNEMEND PROFESSIONEELENBETROUWBAARENWILLEN

kracht pakken we de kernopgaven in ons eigen gebied op. In de

beheersen wat we doen. Dit betekent:

regio werken we samen met geestverwanten. Deze samen-

s#OMMUNICATIEONTWIKKELENALSSLEUTELVAARDIGHEID

- van ad hoc naar planmatig werken

werking kan ook gericht zijn op investeren in het kader van

s/PBOUWENINRICHTINGVANDEORGANISATIEAANPASSEN

- gestructureerd verzamelen en delen van kennis

solidariteit. Daarbij richten we ons op het gebied dat in paragraaf

- resultaatgericht werken.

6.1 grafisch is weergegeven.

We sturen daarbij op een efficiënte en effectieve inzet van middelen. Om betrokken en bekwaam personeel aan te trekken en

R&B Wonen als onderdeel van de samenleving

te behouden investeren we in goed werkgeverschap.

s7EWILLENVERBONDENZIJNMETDEOMGEVING$AAROMZETTENWE in op het voeren van een gedegen dialoog met onze belang-

26


Samenwerken vanuit eigen kracht

houders. Met de gemeenten Reimerswaal en Borsele in het

s7E BLIJVEN IN DE BELEIDSPERIODE ZELFSTANDIG EN WERKEN SAMEN

bijzonder bouwen we een vitale samenwerking verder uit.


27

Missie, visie en kernwaarden van R&B Wonen

In de volgende hoofdstukken maken we de stap van analyse naar

Daarbij staan wij garant voor de huisvesting van mensen die daar

keuzes. In dit hoofdstuk staan missie, visie en kernwaarden

moeilijk of niet zelfstandig in kunnen voorzien, zoals mensen met

beschreven. Deze vormen een belangrijk uitgangspunt voor onze

een smalle beurs en mensen die buiten de vangnetten vallen. Onze

strategische opgaven, ambities en doelen.

geografische focus ligt op de 22 kernen in de gemeenten Reimerswaal en Borsele. Hier ligt onze primaire taak.

6.1. Onze missie: hier staan we voor We definiëren onze missie als volgt: KIEZEN VOOR KERNEN.

Wij nemen bij planvorming en bij samenwerking een groter gebied in acht om te komen tot een samenhangend beleid en volkshuis-

Dat wil zeggen dat we in ons werkgebied staan voor:

vestelijk presteren op maat. Op het niveau van de Bevelanden

s0ASSENDE HUISVESTING VAN ONZE PRIMAIRE DOELGROEP IN KWALI

zoeken we naar afstemming in beleid. Collegiale investeringen

tatieve en duurzame woningen.

vinden plaats in de Bevelanden, Walcheren en een deel van West

s$EKWALITEITVANWONENENLEVENINDEKERNEN

Brabant. Secundaire beleidsafstemming vindt plaats op het ni-

s%EN HOOGWAARDIGE DIENSTVERLENING AAN HUURDERS OVERIGE

veau van Zeeland en West-Brabant.

klanten en de samenleving.

6 28

Missie, visie en kernwaarden van R&B Wonen Ondernemingsplan 2010-2014

29


6.2. Onze visie: hier gaan we voor

Sociaal betrokken en klantgericht

Ondernemend en professioneel

Wij zijn sociaal betrokken bij de samenleving en willen weten wat

Sociaal ondernemen is ons wezenskenmerk. Ondernemen houdt in

er in de samenleving en op de woonmarkt speelt. Wij laten ons

dat we afstemmen op wat de markt en samenleving wil en daarbij

1. We zijn een woonbedrijf met een focus op het verhuren van

drijven door hun behoeften. Wij kennen onze klanten (huurders,

verder kijken dan de dag van vandaag. We zijn bereid en in staat

woningen. We zijn solidair aan de regio waarin we werken. We

kopers en maatschappelijke partijen) want zij zijn ons bestaans-

daarin risico’s aan te gaan en de nodige vernieuwing en creativi-

streven naar een robuuste voorraad woningen passend bij de

recht. Onze medewerkers vormen de ogen en oren van onze cor-

teit aan de dag te leggen.

doelgroep.

poratie. Zij zijn onze visitekaartjes. We pakken daarbij ook taken


In onderstaande punten staat onze visie beschreven. Deze visie geeft de hoofdrichting van onze doelen weer.

2. We zijn een maatschappelijk ontwikkelaar. Dat betekent dat

op die anderen laten liggen, omdat dat voor hen commercieel niet

Professioneel houdt voor ons onder meer in dat we ons huis op

commerciële activiteiten dienstbaar zijn aan onze sociale acti-

interessant genoeg is. Wij bewegen ons, waar passend bij onze

orde hebben. Samenwerking binnen de organisatie en met anderen

viteiten.

missie, ook aan de bovenkant van de markt. Maar niet als com-

is vanzelfsprekend en een vaardigheid van alle medewerkers. Wij

merciële projectontwikkelaar. Rendement uit dergelijke activi-

werken planmatig met meetbare en toetsbare doelstellingen. Wij

teiten wordt geherinvesteerd met maatschappelijke oogmerken.

sluiten de cirkel tussen plannen, doen, toetsen en evalueren. Om

3. We zijn een regiebedrijf met een solide basis van kennis en kunde. Hierdoor zijn we in staat om een opdrachtgevende rol te spelen. Er is een basis van activiteiten die we zelf doen, wat ons

tijdig bij te kunnen sturen en te kunnen uitleggen en verantwoor-

een boeiende werkgever maakt.

Duurzaam

4. We kiezen voor de kernen met een primaire focus op Reimers-

Wij zorgen ook voor morgen. Wij staan er voor ons erfgoed duur-

waal en Borsele. Samen met die gemeenten maken we ons

zaam te beheren en te ontwikkelen. De focus bij de ontwikkeling

Deze ambities vragen om voortdurende aandacht voor de

van al onze (nieuwe) producten en diensten is duurzaamheid.

professionaliteit van onze medewerkers, middelen, processen en

sterk voor de vitaliteit van de kernen. Onze inspanningen zijn

optimum tussen maatschappelijk investeren en behoud van

gericht op het behoud van een veilige en prettige leefomgeving,

onze (financiële) continuïteit. De taakomschrijving van het

het behoud van basisvoorzieningen, en het faciliteren van gele-

ministerie van Wonen, Wijken in Integratie is daarbij het

Betrouwbaar

zijn waar ruimte is voor discussie, innoveren en leren waar

genheid tot ontmoeting. Op welzijnsgebied pakken wij een sig-

uitgangspunt. Onze primaire taak is het huisvesten van onze

Onze doelstellingen en de beoogde maatschappelijke waarde kun-

medewerkers zich graag aan binden. We treden als één geheel

nalerende rol en soms de rol van wegwijzer. Onze inspanningen

primaire doelgroep door het bouwen, verhuren en verkopen van

nen wij niet realiseren door solitair te opereren. Wij benaderen

naar buiten. Meer monden maar één stem! In hoofdstuk 8

zijn gericht op onze eigen huurders. De woonvisie van de

woningen. Investeringen in woonomgeving, maatschappelijk

daarom onze klanten en belanghouders actief, open en integer.

beschrijven we de organisatie-opbouw en -ontwikkeling van R&B

gemeente is het uitgangspunt van onze inzet in en bod op de

vastgoed en buurt- en wijkaanpak gebeuren vanuit het principe

Wij willen worden herkend als een partner waar je afspraken mee

Wonen.

kernen. De regie ligt bij de gemeente, maar we willen bij de

van wederkerigheid en proportionaliteit met de gemeenten en

kunt maken. Wij gaan voor partnergericht samenwerken met een

start van ontwikkelingen betrokken zijn.

maatschappelijke partners.

breed scala aan belanghouders. Onze interne basis, die daarvoor

5. Duurzaamheid van het wonen is een belangrijk thema bij het ontwikkelen, beheren en exploiteren van onze woningen. We

8. We werken volgens de governancecode. Integriteit, goed bestuur en goed toezicht krijgen bijzondere aandacht.

zijn ondernemend in het toepassen van quick wins op het gebied

faciliteiten. Wij willen in dat licht een aantrekkelijke werkgever

als fundament dient, is gebouwd op prestatie- en resultaatgerichtheid, afsprakenvastheid en transparant en integer handelen. We willen niet alles zelf doen en werken graag samen met

van duurzaamheid. In de innovatie van duurzaamheid zijn we

6.3. Kernwaarden: dit is onze stijl

anderen. Daarvoor is wel nodig dat we over een robuust

meer volgend dan verkennend. Mogelijk dat we een pilot starten

Onze kernwaarden die sturing geven aan ons denken en doen

werkapparaat beschikken en in staat zijn om als professioneel

met partners.

zijn:

opdrachtgever regie te voeren.

6. Arbeidsmigranten uit Midden en Oost-Europa zijn een op-

s3OCIAALBETROKKENENKLANTGERICHT

komende aandachtsgroep in het werkgebied. Samen met de

s$UURZAAM

gemeente kijken we hoe we hiermee omgaan.

s"ETROUWBAAR

7. We presteren naar vermogen. We zoeken daarbij naar een

30

den.

s/NDERNEMENDENPROFESSIONEEL



31

Strategische kerndoelen

We hebben zeven strategische kerndoelen geformuleerd. Daaruit blijkt waar we ons in de beleidsperiode voor inzetten. Elk kerndoel

7. R&B Wonen opereert ondernemend, professioneel en betrouwbaar

bestaat uit meerdere subdoelen.

7.1 Organisatie is voldoende toegerust om externe opgaven te

1. Passende huisvesting

7.2 Organisatie werkt efficiënt.

1.1 Woningen hebben een goede prijs/kwaliteit verhouding.

7.3 Medewerkers voelen zich gemotiveerd en betrokken.

1.2 Woningen sluiten aan op de woonbehoeften.

7.4 Communicatie is een kernkwaliteit.

behalen.

1.3 Woningen hebben een goede basiskwaliteit.

7.1. Uitwerking van kerndoelen 2. Leefbare kernen

In dit hoofdstuk zijn de strategische kerndoelen geoperationali-

2.1 We bevorderen samen met bewoners en gemeente de woon-

seerd in subdoelen, kritische succesfactoren en prestatie-indica-

omgeving.

toren.

2.2 We bevorderen zoveel mogelijk de keuzemogelijkheden van wonen in de kernen. 2.3 In samenspraak met derden (zorg) bevorderen we het langer zelfstandig wonen van ouderen in de kernen.

3. Duurzame woonontwikkeling 3.1 Duurzame woningen in duurzame kernen. 3.2 Duurzaamheid van het wonen is bevorderd.

4. Bieden van dienstverlening op maat 4.1 Aanbod van producten en diensten is afgestemd op behoefte en vraag. 4.2 Kwaliteit van dienstverlening is van hoog niveau.

5. Presteren naar vermogen 5.1 Een gezonde financiële positie. 5.2 Een transparant investeringskader.

6. Participatie en maatschappelijk bestuur 6.1 Huurders en belanghouders zijn betrokken en hebben een plaats in beleidsvorming en handelen.

7 32

6.2 Goed ondernemingsbestuur is vanzelfsprekend.

Strategische kerndoelen Ondernemingsplan 2010-2014

33


7.1.1. Kerndoel 1: Passende huisvesting Huisvesting van de doelgroep is onze primaire taak. We zorgen

behoeften, met daarin bijzondere aandacht voor de woon-

voor woningen met een basiskwaliteit voor een passende prijs/

behoeften op middellange en lange termijn.


folio analyse. Daarbij benutten we vastware als strategisch

Prognose productie 2010-2014 per woningtype

instrument.

Gemeente Borsele

3. Renovatieprogramma’s waarvoor toezeggingen zijn gedaan

kwaliteit verhouding. De woningen sluiten aan op de woon-

voeren we uit. 4. Bij nieuwbouwwoningen, groot onderhoud en beheer van woningen besteden we extra aandacht aan het aspect veiligheid.

Doel 1.1. Woningen sluiten aan op de woonbehoeften

KSF 1.1.1. Woonbehoefte van de consument is in beeld 1.1.2. Voldoende betaalbare woningen

1.2. Woningen hebben een goede prijs/kwaliteit verhouding

1.2.1. Prijs/kwaliteit verhouding

1.2.2. Onderhoud op maat

1.2.3. Woningen bezitten een goede basiskwaliteit

Pi /Norm

Norm

Eigenaar

s*AARLIJKSWORDTONZE s*AARLIJKS kernenvisie zowel intern als extern getoetst. Hieruit volgt een productieschema

WONEN

s'EMIDDELDMAXIMAAL s7ACHTTIJDVOORWONING maanden toewijzing s,AGEREINKOMENSPRIORITEIT bij toewijzing (90% maximaal % 33.000,-) sREACTIESPER s! ANTALREACTIESINEEN aangeboden woning periode per aangeboden woning gespecificeerd per kern en doelgroep s!FTOPPINGSGRENS s$ EHUURPRIJSVOORONZE primaire doelgroep is nooit hoger dan de aftoppingsgrens huurtoeslag

WONEN

Koop vrije sector grondgebonden

60

Koop vrije sector appartementen

8

Huur grondgebonden

15

Huur appartementen

66

Gemeente Reimerswaal Koop vrije sector grondgebonden

Transformatie bestaand bezit en nieuwbouw

Totaal

Koop vrije sector appartementen Huur grondgebonden

29 20

Bij transformatie of uitbreiding van bestaand bezit zijn de ver-

Huur appartementen

69

trekpunten:

Totaal

267

1. De komende 20 jaar zullen wij nieuw moeten bouwen voor de toenemende behoefte aan woningen voor senioren, starters en

VvE Beheer

jongeren. Wij zetten op basis van een absolute behoefte van ca.

Momenteel beheert R&B Wonen 10 complexen welke in eigen-

750 woningen in 2029 in op een uitbreiding met ongeveer 500

dom zijn van een vereniging van eigenaren (VvE). In de meeste

woningen in bovengenoemde segmenten.

van deze complexen heeft R&B Wonen appartementen in eigen-

2. Met het oog op deze opgave maken we eerst een inschatting van de mogelijkheden die transformatie biedt.

s'EMIDDELDENETTOHUUR per VHE/gemiddeld aantal punten per VHE s(UURTOVMARKTWAARDE huur/gecorrigeerde WOZ waarde

s'EDIFFERENTIEERDPERKERN WONEN uitgewerkt in de visie op de kernen

s-INIMALISATIEVANREPARAtieverzoeken

s-INDERDANGEMIDDELD één reparatieverzoek per woning per jaar

WONEN

s7ONINGENVOLDOENAANDE interne programma’s van eisen per doelgroep en object

s0ROGRAMMAVANEISENGEreed en gevolgd

WONEN

3. We renoveren niet langer in complexen die op termijn tot leegstand leiden.

dom. In kader van het ondernemingsplan is de visie op VvE beheer herijkt en is bekeken hoe we in de toekomst omgaan met VvE beheer. Een duidelijke keuze die we maken is dat we het beheer van VvE complexen waarin we een eigendomsaandeel hebben zelf

4. We renoveren wel als de levensduur van woningen na renovatie

willen blijven doen. We willen bij deze complexen als R&B

met tenminste 20 jaar wordt verlengd en die woningen nog in

zichtbaar blijven en het primaire aanspreekpunt zijn voor de

een behoefte blijven voorzien.

bewoners.

5. Het gewenste energielabel van woningen wordt benoemd. 6. Uitwerken van een plan om alle woningen op basisonderhoudsniveau te brengen. 7. We differentiëren het basisonderhoudsniveau.

Voor het beheer van externe VvE’s is scherp gekeken naar de rentabiliteit van het beheer. Hieruit blijkt dat het rendabel beheren van VvE complexen sterk afhankelijk is van de omvang van de complexen. Grote VvE complexen zijn rendabel, kleinere VvE’s

Werkwijze investeringen in de kernen

Onderhoud woningen

Prognose productie 2010-2014 per woningtype

We zullen in samenspraak met partners een integrale visie op de

Bij het onderhoud van woningen hanteren wij de volgende vertrek-

In onderstaande matrix staat de voorgenomen totale productie

kernen ontwikkelen. In deze visie staat de ontwikkeling van de

punten:

voor 2010-2014 per gemeente en per woningtype. Concrete af-

In ons werkgebied worden, buitenom de ontwikkelingen van R&B

kernen beschreven en de behoefte aan woningen, maatschappe-

1. We willen trots zijn op al onze woningen. Daarom moeten alle

spraken volgend uit de prognose zullen worden gemaakt in de

Wonen, veelal appartementencomplexen ontwikkeld met een

lijke voorzieningen en leefbaarheid.

woningen voldoen aan een vooraf vast te stellen basisniveau.

prestatieafspraken met de beide gemeenten. Op projectniveau zal

beperkte omvang en R&B Wonen wil zich op dit moment voor

Investeringen doen we door een bod uit te brengen op de woonvi-

Dit niveau kan differentiëren, afhankelijk van de verwachte

worden bekeken in hoeverre koopprojecten middels koopgarant of

deze primaire dienstverlening beperken tot het eigen werkgebied.

sie van de gemeente en daar met de gemeente prestatieafspraken

restant levensduur van de woning.

andere formules aan de markt zullen worden aangeboden.

Op basis van deze uitgangspunten besluit R&B Wonen alleen het

over te maken.

34

kostendekkend of verliesgevend.

2. Om dit beeld scherp te krijgen, investeren wij in een goede port-


VvE beheer uit te voeren voor complexen waarin R&B Wonen een


35


eigendomsaandeel heeft. Dit betekent dat voor bestaande externe


VvE’s die nu in beheer van R&B Wonen zijn de contracten uit-

Werkwijze investeringen in de kernen We zullen in samenspraak met partners een integrale visie op de

Onderstaand schema toont de inzet die wij in de beleidsperiode in

gediend zullen worden, maar niet worden verlengd. Om meer

kernen ontwikkelen. In deze visie staat de ontwikkeling van de

de kernen willen doen. Deze inzet is bepaald op basis van de

invulling te kunnen geven aan de onafhankelijkheid van het

kernen beschreven en de behoefte aan woningen, maatschappe-

geprognosticeerde woonbehoefte tot 2029 en een analyse van het

voorzitterschap van VvE besturen zal gezocht worden naar

lijke voorzieningen en leefbaarheid. Investeringen doen we door

beschikbare en benodigde voorzieningenniveau. Wij willen het on-

samenwerking met derden en/of externe partijen.

een bod uit te brengen op de woonvisie van de gemeente en daar

derstaande schema in de nabije toekomst samen met de beide

met de gemeente prestatieafspraken over te maken. Onze finan-

gemeenten en andere belanghouders verfijnen. De gegevens in het

7.1.2. Kerndoel 2: Leefbare kernen

ciële en maatschappelijke vertrekpunten voor het doen van inves-

schema zijn dynamisch en zullen van jaar tot jaar worden bij-

De leefbaarheid en vitaliteit van kernen gaat ons aan het hart.

teringen staan in hoofdstuk 9 beschreven.

gesteld.

Samen met bewoners en gemeente willen we ons inzetten voor de kwaliteit van het wonen en de woonomgeving. Samen met zorg-

Bestaande vooraad

partijen bevorderen we de mogelijkheden om langer zelfstandig te

doorexploiteren

blijven wonen.

renovatie/ transformatie

sloop

Maatsch. vastgoed

Nieuwbouw verkoop

huur

starters

sociale verkoop

Wonen en zorg

Comm. Ruimte

vrije verkoop

Borsele ‘s-Gravenpolder

Doel

KSF

Pi

Norm

Eigenaar

2.1 Verbeteren van de kwaliteit van wonen en woonomgeving samen met bewoners gemeenten en andere partijen

2.1.1 Betrokkenheid partners en bewoners bij wonen en woonomgeving

s%RISPERKERNENGEBIED een gedragen visie en afsprakenkader

2.1.2 Tevredenheid over wonen en woonomgeving

s5ITKOMSTONDERZOEK tevredenheid woonomgeving

s'EMIDDELDVOLDOENDE en maximaal 15% onvoldoende

s0ERCENTAGEVANDEJAARhuur ingezet voor leefbaarheid, inclusief dorpsvernieuwing op basis van wederkerigheid

s'EMIDDELDIN maximaal 1 % van de jaarhuur in de desbetreffende gemeente

s! ANTALBESCHIKBAREPASsende woningen in relatie tot woonbehoefte (niet normatief) op basis van kernenvisie

s'EDIFFERENTIEERDPERKERN WONEN uitgewerkt in de visie op de kernen

‘s-Heer Abtskerke ‘s-Heerenhoek

2.2 Langer zelfstandig wonen door zorgbehoevenden in de kernen is bevorderd in samenspraak met derden (zorg)

2.2.1 Voldoende specifiek aanbod voor die doelgroep

sGEREEDVOOR alle kernen

WONEN

baarland Borssele Driewegen

WONEN

Ellewoutsdijk Heinkenszand Hoedekenskerke Kwadendamme Lewedorp Nieuwdorp Nisse Oudelande Ovezande Reimerswaal Hansweert Krabbendijke

2.2.2. s/ VEREENKOMSTSLUITENMET Basiseisen aan zorgverlening zorgpartijen over het faciliteren in de vorm van vastgoed

s!FSPRAKENBASISKWALITEIT gemaakt in 2010 en gehandhaafd

WONEN Kruiningen Oostdijk Rilland Waarde Yerseke concrete plannen

36



verkenning

37


7.1.3. Kerndoel 3: Duurzame woonontwikkeling Duurzaamheid is een belangrijk thema in de toekomst. We zetten

Uit het bovenstaande blijkt dat onze ambitie zowel gericht is op

R&B Wonen wil duurzaamheid integreren in de eigen bedrijfs-

energiebesparing in relatie tot de woonlasten als het integreren

voering. Dit komt tot uiting in de werkwijze, communicatie en

in op duurzaamheid door te investeren in energiezuinige nieuwe

van duurzaamheid in nieuwbouwprojecten. Voor succesvolle

inrichting van het kantoorpand.

en bestaande woningen. Daarnaast investeren we in duurzaam-

energiebesparing zijn samenhangende activiteiten en inspannin-

heid van het wonen door het bewustzijn over energieverbruik bij

gen vereist. 2010 staat in het teken van deskundigheidsontwikke-

7.1.4. Kerndoel 4: Bieden en ontwikkelen van

onze huurders te vergroten.

ling op dit gebied. De energieprestatie van de bestaande voorraad

aanvullende diensten

wordt in voldoende mate in beeld gebracht. Dit wordt afgezet

We streven naar continue verbetering van onze dienstverlening en

tegen duurzaamheidscriteria. Huurders worden bewust gemaakt

bieden producten en diensten die aansluiten op de behoeften van

van energiezuinig wonen. Voor nieuwbouw worden geldende nor-

onze doelgroepen. We bieden zoveel mogelijk keuzevrijheid aan

men en besluiten gevolgd en wordt gewerkt aan de ontwikkeling

onze huurders. Daarom doen we actief markt- en behoefteonder-

van een integraal afwegingsmodel waarlangs de duurzaamheid

zoek om ontwikkelingen en behoefteverschuivingen te kennen.

getoetst kan worden. Lopende projecten op het gebied van duur-

Huurders mogen vertrouwen op een hoog niveau van onze dienst-

zaamheid worden geoptimaliseerd. Daarnaast zal R&B Wonen,

verlening.

Doel 3.1 Duurzame woningen in duurzame kernen

KSF

3.2 Duurzaamheid van het wonen is bevorderd Bewustzijn energiezuinig wonen bij huurders is vergroot

3.3. R&B Wonen is duurzaam

Pi

Norm

Eigenaar

s,EVENSDUURVANGESELECteerde nieuwbouw s"IJELKPROJECTMOGELIJK heden nagaan om flexibele bouwvorm toe te passen, gekoppeld aan de kernenvisie

s,EVENSDUURNIEUWBOUW 50+ jaar s%LKPROJECT

s%NERGIEPRESTATIEVAN bestaande voorraad in kaart (toekennen energielabel) op basis van quickscan s!CTIEPLANOPWAARDERING energieprestatie bestaande woningen bij transformatie/ renovatie/planmatig onderhoud gekoppeld aan strategisch voorraadbeleid s(OGEPRIORITEITWONINGEN zijn direct aangepakt s.IEUWBOUWCONFORM geldende epc-norm in het bouwbesluit s.IEUWBOUW#/2 reductie conform convenant Aedes

sGEREED

3.1.3 Duurzaam materiaalgebruik

s$UURZAAMMATERIAALIS gebruikt

s0VEGEREEDVANAF

VASTGOED

3.2.1 Voorlichting t.a.v. energieverbruik van de woning

s!LLEHUURDERSZIJNGEÕNFORmeerd over de betekenis van hun energielabel s,EVERANCIERSZIJNZICH bewust van energie en dragen beleid mee uit

s!LLEHUISHOUDENSJAARLIJKS

WONEN

3.1.1 Flexibel bouwen

3.1.2 Energiezuinig

38


VASTGOED

waar mogelijk, deelnemen in energiezuinige nieuwbouwprojecten. VASTGOED Doel

KSF

4.1. 4.1.1. Aanbod van aanvullende pro- Keuzevrijheid huurder ducten en diensten is afgestemd op behoefte en vraag

sGEREED

sVANAF sVANAF

sVANAF

s/ PGENOMENINALGEMENE voorwaarden vanaf 2010

4.2. 4.2.1. Klantgerichtheid is kerncom- Klantprocessen zijn op orde petentie van R&B Wonen en efficiënt

3.2.2. Energiezuinigheid is gestimuleerd

s(UISHOUDENSLRIJGENDEMO- s(UURDERSKUNNENGEBRUK gelijkheid tot inzicht in het maken van de website/ individueel energieverbruik meter vanaf 2011 s3TIMULERINGSMAATREGELEN s0LANBESCHIKBAARIN duurzaamheid

BBO (beleids- en bestuursondersteuning)

3.3.1. Duurzaam bewust werken

s%IGENGEBOUW optimaliseren s/ PTIMALISERENDUURZAAM werken

BBO

s$UURZAAMHEIDTOEGEPAST in nieuw kantoor s0ARAGRAAFINELKAFDELINGSplan

4.1.2. Invoeren servicedienst (voor huurders is tarief gerelateerd aan woonduur)


Pi s+LANTBEHOEFTENZIJNIN beeld s5ITKOMSTENONDERZOEK worden beoordeeld en vertaald in concrete normen en financiële gevolgen voor onze dienstverlening en producten en diensten s(ETBELEIDVOORMUTATIESEN zelfaangebrachte voorzieningen wordt afgestemd op basis van uitkomsten onderzoek s+LANTOORDEELOVERKEUZEvrijheid


s0ERIODIEKMARKTONDERZOEK

Eigenaar WONEN

s*AARLIJKSEPRODUCTENEN diensten catalogus

sBELEIDGEREED

s4WEEJAARLIJKSENVOLDOENDE

s3ERVICEDIENSTISOPERA s/PERATIONEEL tioneel in 2010 s!ANTALBETALENDEABONNEES sININ sGEMIDDELDENMAXIMAAL s+LANTTEVREDENHEID 10% onvoldoende

WONEN

s3CORE+7( HUURLABEL

WONEN

s%VALUATIEENNAZORGIS opgenomen in werkproces 4.2.2. Klantgerichte medewerkers en leveranciers

Norm

s GEMIDDELDINEN 2011. 7,85 in 2013 en 2014 s

s)NTERNEKLANTGERICHTHEIDIN s3CORE-4/ BESTUURDER MTO s%XTERNEKLANTGERICHTHEID s INEVALUATIEKAART Positieve waardering in 100% evaluatie (evaluatiekaart) leveranciers werken conform sla’s s&UNCTIONERINGSGESPREKKEN sPOSITIEVEBEOORDELING op competenties

39


7.1.5. Kerndoel 5: Presteren naar vermogen

men inspanningen passen bij onze financiële positie. Hiervoor

Om nu en in de toekomst maatschappelijke investeringen te

gelden landelijke kaders, waar we ons aan houden. We zijn

kunnen borgen is een weloverwogen financieel beleid nodig.

open over ons investeringskader. In het hoofdstuk financiële

We werken volgens de algemene principes van goed bestuur en

betrekken bij onze planvorming en ons handelen. De stem van de

We hebben een investeringsprogramma waarbij de voorgeno-

randvoorwaarden staat dat kader beschreven.

conformeren ons aan de governancecode. Dat betekent dat we

huurder heeft een prominente plek in de afwegingen over ons

verantwoording afleggen over keuzes en prestaties We willen ver-

beleid en onze specifieke projecten in de kernen.


7.1.6. Kerndoel 6: Participatie en maatschappelijk bestuur

bonden zijn met onze omgeving en huurders en belanghouders Doel

KSF

Pi

5.1. Een gezonde financiële positie

5.1.1. Voldoet rentabiliteit

s6ERHOUDINGTUSSENlNANCIeel en maatschappelijk rendement

s#ONFORMTABELINHOOFDSTUK FINANCIËN 9 van ondernemingsplan

5.1.2. Voldoet liquiditeit

s737NORMISONDERGRENS s+ORTETERMIJNVERPLICHTING beschikbare middelen

s737NORM s2 "KANALTIJDAANHAAR verplichtingen op korte termijn voldoen

5.1.3. Voldoende solvabiliteit

s'EMIDDELDOVERLOOPTIJD neleidsplan A-status s6ERHOUDINGTUSSENEIGEN en vreemd vermogen

s! ANDEVOORWAARDENVAN FINANCIËN CFV wordt voldaan s6OLDOETAANDECRITERIAVAN het CFV

5.1.4. Risico’s zijn in beeld en beheerst

s)NTEGRAALRISICOMANAGEment is ingevoerd

s*AARLIJKS

FINANCIËN

5.2.1. Er is een duidelijk toetsbaar investeringsbeleid

s:IEHOOFDSTUKMETONZE financiële randvoorwaarden

s+ADERISOPGESTELD

FINANCIËN

5.2.2. Investeringsruimte wordt jaarlijks vastgesteld

s"IJVOLDOENDEEIGENVER mogen in realtie tot onze risico’s zetten wij ons positief exploitatieresultaat in voor investeringen in de categorieën van het WSW

s)NVESTERINGSRUIMTEIS vastgesteld

FINANCIËN

5.2. Investeringskader is transparant

40

Norm

Eigenaar

FINANCIËN

Doel

KSF

Pi

6.1. Huurders en belanghouders zijn betrokken en hebben een plaats in beleidsvorming en handelen

6.1.1. Betrokken huurders

s$ EOVERLEGWETENDESAs!FSPRAKENNAGEKOMEN menwerkingsovereenkomst met de huurdersvereniging in het werkgebied zijn bepalend voor de wijze waarop de huurders worden betrokken s(UURDERSZIJNBETROKKENBIJ s!LLEKERNENIN analyseren van het wonen bezocht en leven in hun kern en participatiebehoefte is onderzocht

BESTUURDER

s%ENWOONPLATFORMWAARIN s#ONTINUEREN belanghouders zijn vertegenwoordigd s" ELANGHOUDERSZIJNBEZOCHT s-INSTENSKEERPERJAAR over voortgang onderelke belanghouder voor nemingsplan en voeding 2014 jaarplannen en prestatieafspraken

BESTUURDER

s5ITERLIJKENELKE 4 jaar vindt een volgen visitatieonderzoek plaats s'OVERNANCECODE

BESTUURDER

6.1.2. Betrokken belanghouders

6.2. We handelen volgens principes van goed ondernemingsbestuur en toezicht



6.2.1. Voldoet aan de governancecode

Norm

s5ITERLIJK

Eigenaar

WONEN

BESTUURDER

s'OVERNANCECODEIS gehanteerd

41


7.1.7. Kerndoel 7: We opereren ondernemend,


professioneel en betrouwbaar Onze organisatie moet voldoende toegerust zijn om de doelen

Medewerkers worden actief betrokken bij de doelen van de or-

te verwezenlijken. We zullen investeren in de capaciteiten van

ganisatie om draagvlak te behouden en te vergroten. Commu-

onze mensen en de kwaliteit van ons werkgeverschap. We wil-

nicatie moet een sleutelvaardigheid van onze organisatie

len een efficiencyslag maken door onze processen te herijken.

worden om de interne verbinding en de verbinding met de om-

De planning- en controlcyclus en de managementinformatie

geving te versterken.

Doel

KSF

Pi

7.1. Organisatie is toegrust om externe opgaven te behalen

7.1. Voldoende en deskundige medewerkers

s/ PLEIDINGS ENONTWIKKElingsplan s'ENERIEKOPLEIDINGSBUDGET s3PECIlEKONTWIKKELINGSbudget om de organisatie verder te professionaliseren s&ORMATIEPLAN

zullen we verder verbeteren. We willen uiteindelijk één organisatie zijn waarin vaardigheden van medewerkers belangrijker

Onderdeel van een betrouwbare organisatie is het implemente-

zijn dan procedures, maar dat gaat niet in een keer. In termen

ren van een heldere beleidscyclus die periodiek wordt door-

van Mintzberg betekent dit dat we via een machine bureaucra-

lopen. Onderdeel van deze cyclus is het moment waarin interne

tie (waarin procedures belangrijk zijn) de organisatie helpen in

en externe belanghouders worden betrokken. De beleidscyclus

haar overgang naar een professionele organisatie. In de pro-

bestaat uit twee cirkels. Een cirkel met reguliere beleids-

fessionele organisatie zijn vooral vaardigheden en intercolle-

vorming en een cirkel waarin vertrekpunten van het huidige

giale samenwerking leidend. Deze transitieperiode duurt vier

beleid ter discussie worden gesteld en waaruit nieuw beleid

jaar en is in 2014 voltooid.

ontstaat.

7.2. Organisatie werkt doeltreffend en doelmatig

7.3. Medewerkers voelen zich gemotiveerd en betrokken

7.4. Communicatie is een kernkwaliteit

42



Norm sJAARLIJKS

Eigenaar BBO

s-AXLOONSOM INZETOP basis van een opleidingsplan s*AARLIJKS BBO s)N

7.1.2. Tijdige en betrouwbare (management)info

s/ PERATIONELEMANAGEMENTinfo dagelijks online s)NFORMATIEOP-4ENBEstuursniveau maandelijks geaggregeerd s+WARTAALRAPPORTAGEVOOR raad van commissarissen op hoofdlijnen

s"ESCHIKBAAR

7.2.1. Sluitende P&C cyclus

s0LANNING ENCONTROLECYclus beschreven en gehanteerd

s6ANAF

FINANCIËN

7.2.2. Beleid is vastgesteld en gecommuniceerd (PDCA)

s" ELEIDSTANDAARDGEÕNVENtariseerd, geactualiseerd, gecommuniceerd, geëvalueerd

s0ERMANENT

BBO

7.2.3. Processen zijn met draagvlak van medewerkers vastgesteld en gecommuniceerd

s" ESCHREVENPROCESSENEN communicatie daarover

s'EÕNVENTARISEERDIN geactualiseerd/beschreven in 2010, jaarlijkse audit vanaf 2011

BBO

7.2.4. Organisatie werkt efficiënt

s" EHEERKOSTENPERWONING

s,AGERDANLANDELIJK gemiddeld

7.3.1. Gemotiveerde medewerkers

BBO s! ANTALDATINAANMERKING sKOMTINAANMERking voor generieke bijzonkomt dere beloning voor generieke bijzondere beloning s:IEKTEVERZUUIM EXCLUSIEF s-AXIMAAL6ERZUIMFREzwangerschap en langdurig quentie (gemiddeld) maxiziekteverzuim maal 2x per jaar

7.3.2. Medewerkersbetrokkenheid

s-EDEWERKERSBETROKKENheid in MTO s/ORDEELOVERARBEIDSOMstandigheden, beloning, collegialiteit, leiderschap en leidinggeven in MTO

7.4.1. Goede communicatie op alle niveaus (intern en extern)

FINANCIËN

s3TURINGSGETALLENMAANDElijks bekend en beschikbaar s!FWIJKINGMAXIMAAL tussen begroting en jaarrekening

s4ENMINSTEPOSITIEF

BBO

s4WEEJAARLIJKSEMETINGGEmiddeld 7,0 en maximaal 10% onvoldoende

s#OMMUNICATIEPLANINTERN s" ESCHIKBAARENJAARen extern lijks geactualiseerd s" ENOEMDENUITGEWERKTIN s+ERNCOMPETENTIESGEFORmuleerd 2010 en getraind s2EGELTAKENENKETENORGANI- s0ROJECTPLANINOPGEsteld en geïmplementeerd satie is gestimuleerd

43

Management en organisatie

8.1. Organisatieontwikkeling

en extern opgaven op te halen, te benoemen en te realiseren.

Onze organisatie moet voldoende toegerust zijn om de doelen in

Over de uitgangspunten en kwaliteitsstandaarden van het werk

ons ondernemingsplan te verwezenlijken. Onze medewerkers zijn

zijn heldere afspraken gemaakt. Resultaten zijn zichtbaar zodat

tevreden zijn over de openheid en betrokkenheid in onze orga ni-

het mogelijk is om tijdig op afwijkingen bij te kunnen sturen.

satie en waarderen de cultuur en collegialiteit. Wij willen dat de

Samenwerking is een kernvaardigheid van medewerkers.

vakbekwaamheid van het personeel en het ontwikkelingspoten tieel groot is en blijft.

R&B Wonen moet daarvoor een ontwikkeling doormaken en zal investeren in:

Mogelijkheden ter verbetering zien wij in de samenwerking met anderen en tussen afdelingen, het afstemmen van werkprocessen, het verduidelijken van taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden en het formuleren van leveringsvoorwaarden en

s#OACHING TRAININGENOPLEIDINGVANMEDEWERKERSENLEIDING gevenden. s+OMEN TOT EEN SYSTEEM VAN VOLLEDIGE TIJDIGE EN EENDUIDIGE managementinformatie.

normen. Ook de managementinformatie behoeft verbetering

s6ERBETERINGVANCOMMUNICATIE ENOVERLEGSTRUCTUUR

zodat we afwijkingen, trends en ontwikkelingen eerder onder-

s7AAR NODIG ZONDER BUREAUCRATIE AANPASSEN VAN PROCES

kennen.

beschrijvingen.

R&B-wensorganisatie: de professionele organisatie

Er wordt een ontwikkelplan opgesteld. De sector beleids- en

We willen naar een organisatie waarin medewerkers als deskun-

bestuursondersteuning zal de ontwikkeling aanjagen en de

dige professionals zelfstandig werken aan vooraf afgestemde

voortgang bewaken. Het sectorhoofd is in ieder geval gedurende

resultaten. Deze professionals hebben aanzienlijke vrijheid in

de transitie volwaardig MT-lid. De transitieperiode is uiterlijk in

het werk en zijn in staat om binnen de gestelde kaders zelf intern

2014 voltooid.

Hieronder staat het organogram van de organisatie. In het eerste kwartaal van 2010 wordt een organisatieplan opgesteld waarin naast formatie ook de benodigde competenties en vaardigheden van medewerkers zijn uitgewerkt.

Directie

Wonen

8 44

Vastgoedontwikkeling en -beheer

Financiën en Control

Beleids- en bestuursondersteuning

Management en organisatie Ondernemingsplan 2010-2014

45


Dialoog met belanghouders

Het onderhoudsbedrijf is een waardevol onderdeel van de organi-

Er wordt ingezet op het voeren van een intensieve dialoog met de

R&B Wonen wil haar communicatie rondom projecten en produc-

Participatie vindt plaats op een drietal niveaus: beleidsmatig

satie. Het is waardevol voor de klant en een belangrijk gezicht

relevante partijen. R&B Wonen zal een strategie definiëren

ten en diensten strategischer insteken en zal hiervoor een marke-

(wettelijke overlegrol), wijken complexniveau, projectniveau. In

van R&B Wonen in de kernen. De bestaande formatie blijft de

waarin de relatie met belanghouders staat beschreven en de po-

ting/communicatiestrategie ontwikkelen.

overleg met de HVRB zal R&B Wonen investeren in de verster-

komende vier jaar gehandhaafd en heeft in deze periode de tijd om

tentie daarvan in verhouding tot de opgaven in het werkgebied. In

haar bestaansrecht te beschrijven en waar te maken. Wel is een

persoonlijke contacten en periodieke themabijeenkomsten met

Interne communicatie

van de huurder een plaats heeft in het beleid van de corporatie.

ontwikkeltraject nodig en wordt het takenpakket opnieuw vast-

belanghouders zal het gesprek aangegaan worden over beleids-

Communicatie is de smeerolie in een organisatie. Procedures en

Hier hoort ook het ontwikkelen van nieuwe participatievormen

gesteld. Mogelijk gaat het onderhoudsbedrijf een servicedienst

vorming en -uitvoering, tussentijdse resultaten en evaluatie van

samenwerking lopen vast op het moment dat de communicatie

bij, zoals klantenpanels om een beter beeld te krijgen van wat er

starten.

beleid.

stokt. Communicatie vergroot de betrokkenheid van medewer-

onder huurders leeft en speelt en om niet participerende groepen

kers bij de doelen van de organisatie. We willen blijvend investeren

te mobiliseren hun mening te geven.


Communicatie rondom projecten en producten en diensten

8.4. Participatie

Onderhoudsbedrijf

king van de participatie in de kernen en er voor zorgen dat de stem

8.2. P&O en competenties medewerkers

in de kwaliteit van de interne communicatie en zal hier een com-

Goed werkgeverschap staat hoog in ons vaandel. Dat betekent

municatieplan voor opstellen. Dit plan maakt onderdeel uit van

enerzijds dat we zorgen voor uitdagende functies met goede werk-

het hierboven beschreven ontwikkeltraject.

omstandigheden en passende arbeidsvoorwaarden op het niveau van de individuele medewerker. Anderzijds is dat het creëren van een prettig en constructief werkklimaat op het niveau van de totale organisatie. Er zal een personeelsbeleidsplan worden opgesteld waarin de inzet op het vlak van individuele medewerker staat beschreven. Betrokkenheid van medewerkers is in het belang van de organisatie. Tevredenheid van medewerkers over hun werk en betrokkenheid bij R&B Wonen zal periodiek worden getoetst door middel van een medewerkerstevredenheidsonderzoek.

8.3. Communicatie als sleutelvaardigheid Ambassadeurschap medewerkers R&B Wonen wil van communicatie een sleutelvaardigheid maken. Medewerkers moeten een antenne ontwikkelen voor ontwikkelingen in de omgeving die invloed kunnen hebben op het presteren en de keuzes van de corporatie. Dat geldt voor medewerkers op alle niveaus. Elke medewerker is een ambassadeur van R&B Wonen.

46



47

De financiële randvoorwaarden van R&B Wonen

Woningcorporaties zijn private ondernemingen met een maat-

meerjarenbegroting. Het CFV maakt in haar beoordeling onder-

schappelijke doelstelling. Zoals in eerdere hoofdstukken beschre-

scheid in de volgende vier categorieën:

ven, wil R&B Wonen zich in de komende jaren ontwikkelen tot een klantgerichte en maatschappij gedreven organisatie. R&B Wonen

Oordeel

Conclusie

Actie

wil primair een sociale verhuurder zijn binnen duidelijke volkshuisvestelijke kaders. Een maatschappelijk ondernemer wil op een

A

De corporatie voldoet Geen aan de eisen dat: a) de continuïteit voldoende is gewaarborgd b) zij haar middelen voldoende inzet in het belang van de volkshuisvesting

B1

De voorgenomen activiteiten brengen de financiële positie van de corporatie op middellange termijn in gevaar

Op basis van de prognose van het volgende jaar wordt getoetst of de corporatie een belans weet te vinden tussen haar activiteiten en het gewenste vermogen

B2

De voorgenomen activiteiten brengen de financiële positie van de corporatie op korte termijn in gevaar

De corporatie maakt binnen 3 maanden een plan van aanpak dat inzichtelijk maakt of er voldoende vermogensherstel optreedt.

De corporatie zet haar beschikbare vermogen onvoldoende in voor de volkshuisvesting. Er is een onbalans tussen de activiteiten en de financiële positie

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting adviseert de minister om met de corporatie in overleg te treden over de besteding van middelen voor de volkshuisvesting

professionele en bedrijfsmatige manier maatschappelijke doelen realiseren, zonder daar in financiële termen zelf beter van te worden. Maatschappelijk ondernemen gebeurt meestal door op een juiste wijze samen te werken met partners in het maatschappelijke veld. Voldoende financiële armslag is een randvoorwaarde om die doelen te kunnen realiseren. Daarnaast staat niets in de weg om als vastgoedondernemer ook commerciële kansen te benutten. Hoe meer rendement daaruit voortvloeit, des te groter zijn de mogelijkheden om maatschappelijk (onrendabel) te investeren. In dit hoofdstuk geven we antwoord op de vraag: “wat doen we wel, wat doen we niet en waar liggen onze grenzen?”.

Centraal Fonds Volkshuisvesting en Waarborgfonds Sociale Woningbouw

C

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) is een zelfstandig bestuursorgaan dat is ingesteld door het Ministerie van VROM. Het CFV is de financieel toezichthouder voor de woningcorporatiesecTOR*AARLIJKSBEOORDEELTHET#&6OFCORPORATIESlNANCIEELGEZOND zijn en of ze dat op basis van hun meerjarenbegroting blijven.

R&B Wonen heeft op basis van de meerjarenbegroting 2009Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is een

2013 de A-status gekregen. Daarmee verklaart het CFV dat de

privaatrechtelijk instituut dat garanties geeft aan financiers die

continuïteit van R&B Wonen is gewaarborgd en dat zij haar

woningcorporaties leningen verstrekken voor sociale woning-

middelen voldoende inzet in het belang van de volkshuisvesting.

bouwprojecten en leningen voor maatschappelijk vastgoed. Dankzij deze garanties kunnen corporaties geld lenen tegen

De jaarrekening is de basis voor het solvabiliteitsoordeel. Bij dit

gunstige voorwaarden.

oordeel bekijkt het CFV of de corporatie voldoende geld heeft om aan haar verplichtingen te voldoen. R&B Wonen heeft op basis

9 48


Het CFV spreekt jaarlijks een continuïteitsoordeel en een solva-

van de jaarrekening 2008 een positief solvabiliteitsoordeel

biliteitsoordeel uit. De basis voor het continuïteitsoordeel is de

gekregen.


49


Het WSW kijkt naar de kasstromen en een norm (van 2%) voor


het aflossen van de geldleningen en stelt op basis daarvan facilite-

Bij de indeling in categorieën zoeken we zoveel mogelijk aansluiting bij de indeling die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw

s/PVANGCENTRAASIEL BLIJF VAN MIJN LIJFVOORVROUWEN KINDERTEhuizen, thuislozen, verslaafden en dergelijke)

maakt vanwege het onderscheid tussen investeringen in borgbare

s0RAKTIJKRUIMTEHUISARTS

ratie jaarlijks met WSW-borging kan lenen. Investeringen in

(categorie 1 tot en met 5) en niet borgbare (categorie 6) activi-

s:ORGSTEUNPUNT

commercieel vastgoed en investeringen in sociale huur hoger dan

teiten. Deze categorie indeling van het WSW is gekozen om een

s$AGBESTEDINGGEHANDICAPTENZORGINFRASTRUCTUUR

% 240.000 (norm 2009) per verhuureenheid komen niet voor fi-

uniforme verantwoording van deze investeringen te realiseren.

s(OSPICE

ringsruimte beschikbaar. Die ruimte geeft aan hoeveel een corpo-

s-ORTUARIUM

nanciering met WSW-borging in aanmerking. R&B Wonen bespreekt haar plannen jaarlijks met het WSW om zodoende voldoende faciliteringsruimte te krijgen voor het geborgd finan-

categorie 1: onroerende zaken, zogenoemde sociale activa

s,OSSEPARKEERGELEGENHEIDGERELATEERDAANWONEN

s7ONINGENENWOONGEBOUWENWAARONDERSTUDENTENEENHEDEN

s%IGENKANTOORPANDMETAANHORIGHEDEN

woonzorgcomplexen

s7IJKGEBOUW

cieren van die plannen. Als borging door het WSW niet mogelijk

Als ons eigen vermogen van voldoende omvang is in relatie tot

is, kan ook garantie van de gemeente of de provincie helpen om

onze risico´s, dan mag ons positief exploitatieresultaat worden

s6ERZORGINGSHUIZENENVERPLEEGHUIZEN

een project haalbaar te maken.

ingezet voor nieuwe investeringen, die deels onrendabel kunnen

s-ONUMENTALEWOONPANDEN

categorie 3: onroerende zaken met maatschappelijk relevant

zijn. Onze boekhoudvoorschriften bepalen dat we onrendabele

s:ORG WOON ENWERKHOTEL TIJDELIJKEHUISVESTINGVANONDERAN-

geachte functie

Financieel versus maatschappelijk rendement

dere buitenlandse studenten

investeringen ineens afboeken.

Onder deze categorie 3 valt vastgoed waarvoor de gemeente

s7OONWAGENSEN STANDPLAATSEN

vooraf schriftelijk expliciet haar medewerking heeft verleend aan

wij de plannen door en beoordelen we de financiële haalbaarheid.

De mate waarin we onrendabel investeren bepalen we aan de

s!FKOOPERFPACHT

de borging van de financiering van het project door het WSW.

Het risicomanagement krijgt volop aandacht in de business cases.

hand van een afwegingsmatrix. Daarin worden de investeringen in

s!ANKOOPGROND BESTEMMINGWONEN

s"EDRIJFSRUIMTENINDEWIJKOFDORP

Onze uitgangspunten zijn:

onroerende zaken ingedeeld in verschillende categorieën. Voor

s!ANKOOPHUURWOONGELEGENHEDENMETBESTEMMINGWONEN

s+ANTORENINDEWIJKOFDORP ZOALSLOKALEKLEINEPANDENVOOR

a. een financieel gezonde huishouding met voldoende capaciteit

elke categorie wordt een bepaalde rendementseis gesteld. De ma-

s0ARKEERVOORZIENINGEN ONDERDEELVANEENHUURCONTRACT

Met behulp van business cases en een meerjarenbegroting rekenen

om (zonodig onrendabel) te investeren;

banken) s7INKELSBUURT ENDORPSSUPERMARKT

trix gaat uit van het gegeven dat het financiële rendement lager

b. zowel het behoud van de A-status als van een positief solva-

mag zijn naarmate het maatschappelijk rendement hoger is. Om

categorie 2: onroerende zaken met maatschappelijke waarde

s+LEINSCHALIGEDETAILHANDEL

biliteitsoordeel. Alleen in hoge uitzonderingsgevallen is een

te bepalen of het de moeite waard is om in een object te investeren

s)NVESTERINGEN IN CATEGORIE ZIJN INVESTERINGEN IN ONROERENDE

s-EDISCH CENTRUM OF GEZONDHEIDSCENTRA MET ONDER ANDERE

tijdelijke C- of B1-status te rechtvaardigen.

is het noodzakelijk om inzicht te krijgen in de toekomstige kas-

zaken met maatschappelijke waarde.

Bijvoorbeeld:

stromen van dat object. Deze worden vervolgens contant gemaakt

s-ONUMENTALEPANDEN

- ingeval van C: als op handen zijnde plannen vertragen door

door de kasstromen te delen door een bepaald rendement (de dis-

s"UURTHUIS DORPSHUIS CULTUURGEBOUW GEMEENSCHAPSCENTRA EN

procedures en dergelijke; - ingeval van B1: als grote projecten onze financiële huishouding tijdelijk verstoren; c. hoever onze polsstok financieel reikt, bepalen we aan de hand van drie parameters:

conteringsvoet). De netto contante waarde regel kan worden uit-

multifunctionele centra

fysiotherapie/arts/tandarts/ apotheek/verloskundige s0ARKEERVOORZIENINGEN GEENONDERDEELVANDEHUUROVEREENkomst s-ULTIFUNCTIONELE GEBOUWEN MET SEMI COMMERCIÑLE MAAT-

gedrukt in een minimale rendementseis. Alle kasstromen van het

s*ONGERENCENTRUM

project, inclusief de investering, worden dan tot uitdrukking

s/PENBAREDORPS OFWIJKBIBLIOTHEEK

gebracht in het rendement, zodanig dat de netto contante waarde

s"REDE SCHOLEN MET BIJVOORBEELD PEUTERSPEELZAAL KINDEROP-

van het project nul is. Dat wordt aangeduid als de internal rate of

vang, voor-, tussen- en naschoolse opvang, buurtsporthal, zorg,

wonen

cultuur)

Categorie 4 betreft commercieel vastgoed gebouwd in één bouw-

schappelijke activiteiten.

categorie 4: commercieel onroerende zaken gerelateerd aan

- ons eigen vermogen;

return (IRR). Projecten zijn in ieder geval acceptabel als zij een

- de uitkomsten (kans x gevolg) van onze risico´s;

IRR hebben die gelijk is aan of hoger dan de minimale rendements-

s+ERKENOFBEDRIJFSGEBOUWENMETBESTEMMINGWONEN

stroom (combiprojecten) dat voldoet aan de eis dat minimaal

- ons jaarlijkse exploitatieresultaat.

eis.

s2UIMTEVOORBUITEN ENNASCHOOLSE KINDEROPVANG

tweederde van de stichtingskosten betrekking heeft op sociaal en

s2UIMTENVOORMAATSCHAPPELIJKENWELZIJNSWERK

maximaal eenderde op commercieel vastgoed.

s"INNENWIJK WERKFACILITEITENATELIERS BUURTWERKPLAATS

50



51


s"EDRIJFSRUIMTEN

categorie 6: niet borgbaar vastgoed

s+ANTOORRUIMTEN

De gemeente neemt, in tegenstelling tot de categorieën 1 tot en

s&YSIOTHERAPIEARTSTANDARTSAPOTHEEK

met 5, geen achtervangpositie in bij het WSW. Het betreft onder-

s-ULTIFUNCTIONELERUIMTEN

meer:

Dit om een evenwichtige opbouw van ons portfolio te verkrijgen.

s7INKELS

s+OOPWOONGELEGENHEDEN

Het accent moet daarbij op onze primaire taak blijven liggen.

s0ARKEERVOORZIENINGEN

s(UURWOONGELEGENHEDEN WAARVAN STICHTINGSKOSTEN HOGER ZIJN


Naast bovenstaande voorwaarden hebben wij het aandeel bepaald dat elke categorie in beginsel maximaal mag zijn van de totale materiële vaste activa op onze bedrijfseconomische balans.

s3TRATEGISCHEAANKOPENVOORCOMMERCIÑLEVERHUURENKOOP

categorie 1 t/m 4

s6ASTGOEDWAAROPHYPOTHEEKISGEVESTIGDDOORDERDEN

In deze categorie gaat het vooral om strategische aankopen of

s/NROERENDEZAKENNIETZIJNDEWONINGENENNIETVALLENDONDERHET

opties op aankopen van aanstaande bouwlocaties al dan niet met

1/3-2/3 criterium, zoals kantoren, winkels en kantoorruimten,

opstallen. Het WSW ziet erop toe dat er voldoende zekerheid is

parkeervoorzieningen behorend bij koopwoningen.

1 2 3 4 5 6

dan % 240.000 per verhuureenheid categorie 5: onroerende zaken in pre-ontwikkelingsfase voor

Investeren in categorie

Maximaal percentage van de materiële vaste activa

Op basis van de balans per 31 dec. 2008 is dit maximaal

100% 20% 15% 5% 5%

% 186.416.000 % 37.283.200 % 27.962.400 % 9.320.800 % 9.320.800 % 9.320.800

5%

dat de grond de beoogde sociale bestemming krijgt.

Strategisch kader ondernemingsplan Categorie

Aanduiding

Rol R&B Wonen

1 2

Wonen Maatschappelijk

Primaire taak Primaire taak

3

Maatschappelijk

Additioneel

4

Commercieel Pre-ontwikkeling

Additioneel

5 6

Niet borgbaar

Primair + additioneel *A MITS

Investeren?

*A TENZIJTEONRENDABELOFNIETPASSEND *A TENZIJTEONRENDABELENOFCONTRACT < 10 jaar *A MITSKOSTENDEKKENDENRELATIEMET bezit R&B *A MITSWINSTGEVEND *A MITSDIENSTBAARAANCATEGORIE 1 t/m 4 *A ALSEENHOOGRENDEMENTTE verwachten is

In de volgende tabel wordt per categorie het maatschappelijk rendement gekoppeld aan de minimale rendementseis. De vertaling van de rendementsdoelstelling vindt in beginsel plaats door per complex de Internal Rate of Return (IRR) te berekenen.

Categorie

1 2 3 4 5 6

Maatschappelijk rendement

Zeer hoog Hoog Gemiddeld Laag Afhankelijk van cat. 1 t/m 4 Laag

Bedrijfseconomisch

Onrendabel Onrendabel Kostendekkend Rendabel Afhankelijk van cat. 1 t/m 4 Rendabel +

Minimale IRR*

4% 5% 6% VANTOT 7%

* minimale rente is WSW rente +/- 1% per categorie omhoog /omlaag

52



53


Subsidies en bijdragen van derden

vervangend nieuw gebouwd worden. De behoefte aan nieuwbouw

Soms is de situatie zo complex dat een object niet binnen de ge-

in nieuwe uitleggebieden zal daarom drastisch afnemen. Dorps-

stelde IRR kan worden gerealiseerd. Feitelijk is dan de onrenda-

vernieuwing zal worden ingezet om bestaande dorpskernen niet te

bele investering naar onze normen (veel) te hoog. In dat geval

laten verpauperen. Hier ligt een gezamenlijke opgave voor zowel

doen wij een beroep op de solidariteit van de andere betrokken

de gemeente als de corporatie.

partij(en) en zijn vanuit het wederkerigheidsprincipe bijdragen van derden nodig om het project te realiseren. Vanzelfsprekend

R&B Wonen is bereid om samen met de gemeente op basis van

zullen subsidies, waar en wanneer mogelijk, aangeboord worden.

wederkerigheid te investeren in dorpsvernieuwing. Partijen zullen

Die subsidies en bijdragen van derden zullen in mindering worden

op 50/50-basis middelen in een revolverend fonds storten, waar-

gebracht op de investering. De IRR wordt berekend over de netto-

uit aankopen en woningverbeteringen kunnen worden gefinan-

investering.

cierd en waarin de opbrengsten van opgeknapte woningen worden gestort. Als een opgeknapte woning niet wordt verkocht, maar

Leefbaarheid

verhuurd, dan is R&B Wonen bereid om boven haar reguliere

Het voordeel van dit kader is dat het duidelijkheid verschaft, zo-

storting in het fonds voor elke opgeknapte woning maximaal

wel voor onszelf als voor de partijen waar we mee samenwerken.

50.000 onrendabel te investeren. De bestedingen ten laste van

Een nadeel is dat een kader ons ook vastlegt. We beseffen dat de

het fonds gebeuren op basis van gezamenlijke overeenstemming.

omstandigheden kunnen veranderen. Er kunnen zich omstandig-

Partijen zullen zich optimaal inspannen om subsidies en rijksbij-

heden voordoen die een afwijking van het kader rechtvaardigen.

dragen te genereren die in het fonds worden gestort en waarmee

In die gevallen dat de minimale IRR niet gehaald wordt en sub-

de bijdragen van gemeente en corporatie kunnen verminderen.

sidies en bijdragen (of garanties) van derden niet mogelijk zijn,

Voor R&B Wonen geldt 1% van de jaarhuur als maximale jaar-

beschikt R&B Wonen nog over het budget voor leefbaarheid. In

lijkse bijdrage. Als de gemeente er voor kiest om een gekapitali-

voorkomende gevallen zal dan wel de toegevoegde waarde moe-

seerde storting in het fonds te doen dan zal R&B Wonen dat ook

ten worden beargumenteerd om een verantwoording ten laste van

doen om de 50/50-verdeling zo zuiver mogelijk te houden.

het budget leefbaarheid te rechtvaardigen. Het kader is gebaseerd op de huidige situatie en zal periodiek getoetst en zonodig bijgesteld worden.

Dorpsvernieuwing In ons werkgebied krimpt op termijn de bevolking. Door de toenemende vergrijzing zal de samenstelling van de bevolking drastisch veranderen. De gemiddelde woningbezetting zal ook verder afnemen. Hierdoor ligt er voor R&B Wonen nog een belangrijke opgave, maar het accent van de volkshuisvesting verschuift. Bestaand bezit zal aangepast worden voor andere doelgroepen, als dat (technisch of financieel) niet mogelijk is, zal er gesloopt en

54


55

Tot slot

Advies huurdersvereniging Reimerswaal en Borsele (HVRB) De HVRB is van oordeel dat het ondernemingsplan van R&B Wonen getuigt van visie en een positieve instelling. Het is een nieuw en ambitieus ondernemingsplan dat goed zicht geeft op ontwikkelingen en structuren en aandacht heeft voor klantgerichtheid en goed overleg met huurders en de huurdersvereniging. Verder heeft de HVRB vastgesteld dat alle zaken die door bewoners en de HVRB zijn ingebracht in het ondernemingsplan

$R0**-"EVERS DIRECTEUR BESTUURDER

zijn terug te vinden. Met plezier kijken we terug op de interactieve manier waarop dit ondernemingsplan tot stand is gekomen. De banden met onze beAdvies ondernemingsraad

langhouders zijn verstevigd en de dialoog heeft ons veel informa-

Met dit ondernemingsplan heeft R&B Wonen een goede basis

tie verschaft. Ook de betrokkenheid van het woonplatform, de

gelegd voor de toekomst. Als ondernemingsraad zijn wij nauw

dorpsraden, de huurdersvereniging, ons personeel en onze onder-

betrokken geweest bij de totstandkoming hiervan. Daarnaast zijn

nemingsraad was groot. Met de meeste opmerkingen en sugges-

wij erg content over de manier waarop het personeel is betrokken

ties hebben we rekening kunnen houden. We danken alle

bij het gehele proces. Het personeel heeft ruimschoots mogelijk-

betrokkenen hartelijk voor hun positieve inbreng en betrokken-

heden gehad om input te leveren voor het ondernemingsplan. De

heid. Het resultaat hiervan is een stevig ondernemingsplan met

opmerkingen van zowel ondernemingsraad en personeel zijn op

concrete uitgangspunten waaraan we de komende vier jaar

een juiste manier in het voorliggende ondernemingsplan meege-

enthousiast gaan werken en waarop de belanghouders ons mogen

nomen. Wij onderschrijven de gemaakte strategische keuzes in

afrekenen.

het ondernemingsplan en denken dat deze volop mogelijkheden

Dr. P.J.J.M. Bevers, directeur-bestuurder

bieden aan de medewerkers om zich verder te ontwikkelen in hun loopbaan. Wij zien de komende jaren vol vertrouwen tegemoet.

10 56

Tot slot Ondernemingsplan 2010-2014

57

Bijlage 1: Overzicht belanghouders

We beschouwen onderstaande partijen als onze belangrijkste belanghouders. In de tweede tabel staat de wijze waarop belanghouders worden betrokken.

Belanghouder

primair

Gemeente Reimerswaal politiek

secundair

x

Gemeente Reimerswaal ambtelijk

x

Gemeente Borsele politiek

x

Gemeente Borsele ambtelijk

x

HVRB

x

Woonplatform

x

Dorpsraden

11 12 13 58

x

SVRZ

x

Zorggroep Ter Weel

x

Stickting KIO

x

Siloah

x

Stichting Philadelphia Zorg

x

Het Gors

x

RWS Partner in Wonen

x

Provincie Zeeland

x

Wonen West-Brabant

x

Woningstichting Woensdrecht

x

Belanghouder

Bijlage 1: Overzicht belanghouders

tertiair

Primaire belanghouder Secundaire belanghouder Tertiaire belanghouder

jaarplan

x

visitatie

ondernemingsplan

regulier

x

x

x

x

x

x x

Bijlage 2: Overzicht van strategische doelen Bijlage 3: Uitleg van gebruikte afkortingen en vaktermen Ondernemingsplan 2010-2014

59

Bijlage 2: Overzicht van strategische doelen

Bijlage 3: Uitleg van gebruikte afkortingen en vak termen

De (nieuwe) sector beleids- en bestuursondersteuning van R&B Wonen

CBS

Het Centraal Bureau voor de Statistiek

EU

De Europese Unie

EZ

Het ministerie van Economische Zaken

EGW

Eengezinswoning

CFV

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting

HVRB

De huurdersvereniging Reimerswaal/Borsele

ICT

Informatie- en communicatietechnologie

IRR

Internal Rate of Return of effectief rendement: een getal, meestal uitgedrukt als percentage, dat het netto rendement van investeringen in een project weergeeft.

KIO

Kind In Ontwikkeling. Stichting KIO biedt dagopvang voor verstandelijk en meervoudig complex gehandicapte kinderen.

KWH

Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector

MGW

Meergezinswoning

MT

Managementteam

MTO

Medewerkerstevredenheidsonderzoek

OR

Ondernemingsraad

PC-cyclus

Planning- en controlcyclus (begroting/managementrapportages/jaarverslag)

PDCA

Plan Do Check Act (een ononderbroken verbeteringsspiraal)

PvE

Programma van eisen

RvC

Raad van commissarissen

3) Duurzame Woonontwikkeling

SEV

Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting

3.1. Duurzame woningen in duurzame kernen 3.2. Duurzaamheid van het wonen is bevorderd

SVRZ

Stichting Voor Regionale Zorgverlening

SWOT

Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats. Een analyse van sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen.

VHE

Verhuureenheid

VTW

Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties

VROM

Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer

WOZ

Wet Waardering Onroerende Zaken

WSW

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

WWI

Ministerie van Wonen, Wijken en Integratie

1.1. Woningen hebben een goede prijs/kwaliteit verhouding 1.2. Woningen sluiten aan op de woonbehoefte 1.3. Woningen hebben een goede basiskwaliteit

7.1. Organisatie is voldoende toegerust om externe opgaven te behalen 7.2. Organisatie werkt efficiënt 7.3. Medewerkers voelen zich gemotiveerd en betrokken 7.4. Communicatie is een kernwaliteit

2) Leefbare kernen 2.1. We bevorderen samen met bewoners en gemeente de woonomgeving 2.2. We bevorderen zoveel mogelijk de keuzemogelijkheden van wonen in de kernen 2.3. In samenspraak met derden (zorg) bevorderen we het langer zelfstandig wonen van ouderen in de kernen

6) Participatie en maatschappelijk bestuur 6.1. Huurders en belanghouders zijn betrokken en hebben een plaats in beleidsvorming en handelen 6.2. R&B handelt volgens principes goed ondernemingsbestuur

5) Presteren naar vermogen 5.1. Een gezonde financiële positie 5.2. Een transparant investeringskader

60

Uitleg

BBO

1) Passende huisvesting

7) R&B Wonen opereert ondernemend, professioneel en betrouwbaar

Afkorting

4) Bieden van dienstverlening op maat 4.1. Aanbod van producten en diensten is afgestemd op behoefte en vraag 4.2. Kwaliteit van dienstverlening is van hoog niveau



61

Bijlage 3: Uitleg van gebruikte afkortingen en vak termen

62

Vakterm

Uitleg

Aftoppingsgrens

De aftoppingsgrens geeft dat deel van de huurprijs aan waarover 50% of geen huurtoeslag wordt verstrekt.

Backoffice

Afdelingen en medewerkers die ondersteuning bieden aan de dienstverlening, maar zelf geen direct contact met klanten hebben.

Businesscase

Een plan waarin de zakelijke afweging om een project of taak te initiëren beschreven wordt en waarbij geld en inspanningen worden ingezet om een bepaald doel te bereiken.

Contractors

Werknemers van een bedrijf die op contractbasis onder gezag en toezicht van hun werkgever werkzaamheden verrichten voor een opdrachtgever.

Disconteringsvoet

De disconteringsvoet wordt gebruikt om de huidige waarde (ook wel contante waarde) van het saldo van inkomsten en uitgaven in de toekomst te bepalen.

Expats

Een expatriate, of afgekort expat, is iemand die tijdelijk of permanent in een land verblijft met een andere cultuur dan die waarmee hij is opgegroeid.

Good governance

Het waarborgen van de onderlinge samenhang van de wijze van sturen, beheersen, verantwoorden en toezicht houden van een organisatie, gericht op een efficiënte en effectieve realisatie van doelstellingen, evenals het daarover op open wijze communiceren en verantwoording afleggen ten behoeve van belanghebbenden.

Governancecode

De beschrijving van de spelregels over goed bestuur

Moelanders

Arbeidsmigranten uit Midden- en Oost-Europa

Shared services

Een shared services model biedt organisaties mogelijkheden om zich te concentreren op de primaire taken, terwijl allerlei ondersteunende diensten door samenwerking kunnen worden geprofessionaliseerd.


091349

Postadres: Postbus 30 | 4450 AA Heinkenszand T 0113-396400 | F 0113-562081 | [email protected] | www.renbwonen.nl

Kiezen voor kernen. Ondernemingsplan R&B Wonen regionaal & betrokken

Recommend Documents