V 46 KEI-stadslab Kogerveld (Zaanstad) 7 april 2008
KEI KEI kennis kennis -centrum centrumstede stede llijke ijke vernieuwing vernieuwing
Samenvatting Een hoofdpijndossier, zo noemt de gemeente Zaanstad de opgave om in het Oostzijderveld via een herontwikkeling van drie sportvelden een bedrag van 5,8 miljoen euro te verdienen. Deze opbrengst is nodig om de kosten van de verhuizing van de voetbalclub te vergoeden. De gemeente vroeg het Stadslab van KEI om advies. Een panel van negen deskundigen reisde af naar Zaanstad om ter plekke een kijkje te nemen en zich te buigen over de mogelijke programma’s en functies op het Oostzijderveld. Eerste conclusie van het Stadslab was dat het gebied weliswaar kansen heeft, maar die kansen zijn niet makkelijk te benutten vanwege de geïsoleerde ligging. De gemeente moet daarom zeker niet de opportunis tische weg kiezen om voor het Oostzijderveld een postzegelplan voor de korte termijn te maken. Dat leidt alleen maar tot incidentenstedenbouw waarbij de potenties niet goed worden verzilverd. Het is veel beter om de herontwikkeling in te bedden in een visie voor het totale omringende gebied, zodat ook elders mogelijkheden ontstaan voor verbetering. Het Stadslab vond het daarom kortzichtig om het bedrag van 5,8 miljoen euro direct te koppelen aan de herontwikkeling van het Oostzijderveld. De belangrijkste kwaliteit van de drie huidige sportvelden is namelijk dat ze grote mogelijkheden bieden als schuifruimte voor een keten van gewenste ontwikkelingen, die het hele omringende gebied verbeteren. De nood zakelijke opbrengst zou dan op een hogere schaal worden verdiend, maar op een wat langere termijn en op een manier die beter past bij de gewenste ontwikkelingen van het gebied zelf en van Zaanstad in het algemeen. Om deze strategie te laten slagen, is het van cruciaal belang om op de drie velden geen initiatieven te nemen, die toekomstige gewenste ontwikke lingen in een groter gebied kunnen blokkeren. De potentiële schuifoperatie zou dan immers in de kiem worden gesmoord. Het Stadslab deed zeven aanbevelingen waarmee zo’n schuifoperatie kan worden ingevuld.
De Stadslab-formule
Inhoudsopgave
Recente verslagen: V45: KEI-atelier Senioren in de stad V44: KEI-atelier Waardecreatie en participatie V43: KEI-atelier De wijk als business case V42: KEI-atelier Compententies V41: KEI-partnerbijeenkomst Tussenwijk Voor eerder verschenen uitgaven in de V-reeks zie www.kei-centrum.nl/netwerk/v-reeks Copyright 2008 KEI
KEI V46
T 010 – 282 51 55 F 010 413 02 51
[email protected]
2
Kruisplein 25r Rotterdam Postbus 897 3000 AW Rotterdam
KEI-stadslab Kogerveld (Zaanstad)
KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing
3
Het KEI-stadslab is een confrontatie op locatie tussen het onafhankelijke kwaliteitspanel van KEI en bestuurders en professionals betrokken bij een concrete wijkontwikkeling. Partners van KEI kunnen het Stadslab uitnodigen om kwesties voor te leggen en advies te vragen. KEI stelt daarvoor een panel samen met deskundigen, die afreizen naar de betrokken locatie om ter plekke een kijkje te nemen en zich te buigen over de gestelde vragen. De uitkomsten worden aan het eind van de dag voorgelegd aan het lokale bestuur. Dit levert niet alleen een interessante toetsing op aan de ‘politieke werkelijkheid’, ook de haalbaarheid van de aanbevelingen van het Stadslabpanel komt aan de orde. Het Stadslab is een stimulerende en actieve manier van kennisuitwisseling, gericht op intervisie. Het Stadslabpanel heeft een vaste voorzitter, Siwart Kolthek, en een steeds wisselende samenstelling van circa zeven deskun digen (partners van KEI). Zie de website van KEI (www.kei-centrum.nl) voor een uitgebreide toelichting op de formule.
1 Samenvatting 4 Gebiedsontwikkeling als een schuifpuzzel 4 Het plangebied 6 Ontwikkelingen in de omgeving 7 Vragen voor het Stadslab 9 Advies 1: geen postzegelplan maar een schuifoperatie in een groter gebied 10 Advies 2: ontwikkel geen woningen 11 Advies 3: zet in op verplaatsing van het ziekenhuis 13 Advies 4: zorg voor een betere oplossing voor de infrastructuur 13 Advies 5: verbeter de directe omgeving van het station 14 Advies 6: grijp het Oostzijderveld aan voor een herontwikkeling van het hele gebied 14 Advies 7: zet in op kantoorontwikkeling als het ziekenhuis niet lukt 15 Overige ideeën 15 Reactie van de wethouders
KEI V46
5
Over de locatie Oostzijderveld naast het NS-station Zaandam Kogerveld wordt inmiddels al zo’n twaalf jaar gesproken. Er liggen nu drie voetbal velden van de vereniging VVZ. De gemeente, die de grond in bezit heeft, denkt al geruime tijd na over een herontwikkeling van het gebied. Ze wil de volgens haar grote kansen van de locatie te gelde maken. Zaanstad startte daarom onderhandelingen met VVZ om de voetbalvelden te verplaatsen naar het Jagersveld, elders in de gemeente. VVZ, zich bewust van de sterke onderhandelingspositie, claimde met succes dat de verhuizing 7½ miljoen euro zou kosten. Gemeente en VVZ hebben de verhuizing en dit bedrag in een contract vastgelegd, waarmee de toekomstige herontwikkeling in beginsel een feit is. Zaanstad heeft inmiddels 1,7 miljoen van het bedrag terugverdiend doordat een vierde voetbalveld in het plangebied inmiddels is ingenomen door het hoofdkantoor van de regionale brandweer. Blijft over een locatie van zo’n vier hectare waarvan de herontwikkeling 5,8 miljoen moet opleveren. Het College van B en W heeft vorig jaar de knoop doorgehakt. De verplaatsing van de velden van VVZ moet doorgaan. Het college wil verder dat de herontwikkeling wordt bezien tegen de achtergrond van de potenties van de plek zelf én de ontwikkelingen in de omgeving. Voor de zomer van 2008 moet het gebiedsmanagement van Zaanstad-Zuidoost, waarvan de locatie deel uitmaakt, hierover aan het college advies uitbrengen. Het gaat dan met name om het te realiseren programma op de plek, met bijbehorende functies en de omvang daarvan. De potenties van de plek zijn duidelijk. Het Oostzijderveld heeft een centrale ligging in Zaanstad en is goed bereikbaar per trein, bus, auto en fiets. Vanaf het NS-station Kogerveld vertrekt eens per uur een stoptrein naar Schiphol. Er is verder om het half uur een stoptrein van en naar Amsterdam Centraal. De reistijd naar Centraal bedraagt slechts zeventien minuten. Daarmee ligt het gebied de facto dichter bij het centrum van Amsterdam dan de buurten in Amsterdam-Noord. Een tweede pluspunt van het Oostzijderveld is de ligging vlakbij de snelwegen A7 en A8. De verkeersintensiteit op de ontsluitingswegen is overigens erg hoog. De A7 loopt hier bijna tot aan de Zaan door zonder aansluitingen op de omliggende wijken. Hierdoor moet de ontsluiting van een groot omringend gebied allemaal moet verlopen via dezelfde rotonde op het Prins Bernhardplein.
KEI-stadslab Kogerveld (Zaanstad)
Het plangebied
Een hoofdpijndossier, maar ook een gebied waar volgens de gemeente ‘goud moet zitten’. Dat is de locatie Oostzijderveld nabij het NS-station Kogerveld in Zaanstad. Hoe je dat goud moet delven, is echter minder duidelijk. Reden om het KEI-stadslab om advies te vragen. Tijdens haar bezoek aan het gebied op 7 april kwam het Stadslab al snel met een duidelijk antwoord op de gestelde vraag. Ontwikkel het Oostzijderveld niet via een postzegelplan, maar maak eerst een visie op het totale gebied rondom. Begin dus niet met de postzegel, maar doe aan gebiedsontwikkeling. Pas dan weet je wat je met je postzegel moet. Gebruik het Oostzijderveld daarbij als schuifruimte. De plek, waar nu sportvelden liggen, leent zich uitstekend als startpunt van een grote schuifoperatie, waarbij successievelijk meerdere locaties in de omgeving worden verbeterd.
4
Gebiedsontwikkeling als een schuifpuzzel
ZMC
Brandweerkazerne
Oostzijderveld ‘Oude’ grondexploitatie
VVZ-terein ‘Nieuwe’ grondexploitatie grens
Hoornseveld
Studiegebied: structuur visie
KEI V46
Hoe de potenties van het Oostzijderveld het best kunnen worden benut, hangt (ook) af van de ontwikkelingen in de naaste omgeving. Een kort overzicht van de belangrijkste initiatieven: – in het centrum van Zaanstad wordt rond het hoofdstation hard gewerkt aan het project Inverdan. Hier moeten de komende vijftien jaar meer dan 2.500 nieuwe woningen komen, een bibliotheek, winkels, tal van voorzieningen, het nieuwe stadhuis en kantoren. Met name het aantal vierkante meters kantoorruimte heeft mogelijk invloed op de mogelijkheden rond station Zaandam Kogerveld; – het Zaanoeverproject, gericht op de stimulering van ontwikkelingen langs de Zaanoevers. Het project dat inmiddels al twintig jaar loopt, heeft geleid tot spraakmakende woningbouwprojecten en, vooral de laatste jaren, tot de vestiging van nieuwe (creatieve) bedrijvigheid;
6
Ontwikkelingen in de omgeving
KEI-stadslab Kogerveld (Zaanstad)
1
Gebied
Vragen voor het Stadslab De gemeente Zaanstad voorziet in haar ruimtelijke structuurschets ‘Dansen Op Het Veen’ voor het gebied rond Zaandam Kogerveld een centrumfunctie voor de periode na 2015. Dit moet dan de beoogde opbrengst van 5,8 miljoen euro opleveren. Dat de gemeente tot dusver vasthoudt aan de directe koppeling tussen dit bedrag en de locatie zelf, heeft te maken met de kwetsbare financiële positie van Zaanstad. En er zijn nu eenmaal weinig andere plekken waar dit bedrag kan worden verdiend, zo is de gedachte. Vraag is nu hoe de centrumfunctie van het Oostzijderveld concreet kan of moet worden ingevuld. De gemeente heeft tot dusver enkele reken exercities uitgevoerd met economische functies, eventueel in combinatie met wonen. Dit heeft nog niet tot de gewenste oplossing geleid. Het gebiedsmanagement Zuidoost vroeg het Stadslab daarom om advies. Concreet wilde men antwoord op de volgende vragen:
7
1
– ten noordwesten van het Oostzijderveld wordt de komende jaren gewerkt aan de herontwikkeling van de Slachthuisbuurt tot een gemengd woon-werkgebied met plaats voor bedrijven in een lichte milieucategorie en nieuwbouw van 350 tot 450 woningen; – direct ten westen van het Oostzijderveld bevindt zich het braakliggend en vervuilde terrein Kan Palen, dat eveneens geschikt is voor herontwikkeling; – ten zuidoosten van het plangebied ligt op korte afstand het Zaans Medisch Centrum. Dit ziekenhuis wil uitbreiden door middel van renovatie van het bestaande gebouw en nieuwbouw. Ook bestaan er plannen voor een zorgboulevard met meerdere (commerciële) zorgfuncties en detailhandel, waaronder een AH XL supermarkt op het terrein. Het ziekenhuis heeft deze ontwikkeling tussentijds stopgezet. De uitbreiding is op de huidige plek moeilijk te realiseren en leidt bovendien tot hoge frictiekosten. Ook is het medisch centrum door een wetswijziging zelf verantwoordelijk geworden voor (de kosten en opbrengsten van) haar vastgoed. Dit alles heeft er toe geleid dat het ziekenhuis even een pas op de plaats heeft gemaakt; – in de Kogerveldbuurt, een naoorlogse wijk aan de noordzijde van de spoorlijn en het Oostzijderveld, bestaan plannen voor de ontwikkeling van een nieuw winkelcentrum. De buurt, waar 1.500 woningen liggen, staat nog niet op de nominatie te worden geherstructureerd, maar bevindt zich wel in een kwetsbare positie.
– welk programma is voor deze locatie het meest gunstig, rekening houdende met de ruimtelijke uitwerking en de bijbehorende grond exploitatie; – wat is de strategische toekomstwaarde van de overige sportvelden bij Kogerveld; – hoe kan de gemeente inspelen op (gewenste) autonome ontwikke lingen in de omliggende buurten en hoe kunnen deze met elkaar worden verbonden zodat ze elkaar versterken.
omgeving. Incidentenstedenbouw, zo noemde het Stadslab de kazerne. Het zal met name een opgave worden om goed aan te sluiten op de lelijke achterkant van de kazerne; – de locatie biedt weinig context om op aan te sluiten. De belangrijkste ruimtelijke kwaliteit is nog het water. Het gebrek aan context is overigens niet alleen een nadeel. Het gebied kan daardoor een grote ontwikkeling, met ‘bouwkolossen’, aan; – het is een goede keuze om de herontwikkeling van het Oostzijderveld in de context van het hele gebied te plaatsen. Alle wijken rond de locatie hebben specifieke problemen, die te maken hebben met de menging van wonen en werken en de bereikbaarheid. Er zijn tal van potentieel prachtige plekken, die echter wringen met de aanwezige vormen van werkgelegenheid. De verschillende buurten kunnen de eigen herontwikkeling echter niet zelf dragen. De aanpak van de buurten moet dus meer aan elkaar worden verknoopt.
KEI V46
Na een plenaire discussie waarin onder andere de eerste indrukken werden besproken, splitste het gezelschap zich in twee groepen. In deze groepen werd verder gediscussieerd over de oplossingsrichtingen voor het Oost zijderveld. Deze werden daarna plenair besproken, waarna het Stadslab zeven adviezen formuleerde.
Advies 1: geen postzegelplan maar een schuifoperatie in een groter gebied Het eerste advies van het Stadslab was om voor het Oostzijderveld geen postzegelplan te maken. De noodzaak om op de plek zelf geld te verdienen, kan leiden tot opportunistisch gedrag en geïsoleerde initiatieven die toekomstige, betere, ontwikkelingen blokkeren. Het is dan ook een kort zichtige visie om de verhuizing van VVZ alleen op deze plek te willen terugverdienen. Volgens het Stadslab moet de gemeente daarom niet te haastig zijn met het invullen van de locatie. Het is veel beter een visie te maken op het grotere gebied, inclusief de gemengde wijken langs de Zaan, en daar financiële partners bij te zoeken. In die grotere herontwikkeling zijn meerdere scenario’s mogelijk, maar essentieel bij elk scenario is dat het iets toevoegt aan wat er al is in Zaanstad. Het Oostzijderveld moet dus niet worden gebruikt voor meer van hetzelfde, maar om iets nieuws te ontwikkelen dat het hele omringende gebied kan opkrikken.
9
KEI-stadslab Kogerveld (Zaanstad)
Nadat korte inleiding over het Stadslab, het plangebied en de voorliggende vraagstukken, maakten de leden van het Stadslab een wandeling door het plangebied en de omgeving daarvan. Twee medewerkers van de Gemeente Zaanstad gaven tijdens de wandeling een toelichting. Wat was de eerste indruk die de leden van het Stadslab kregen van het gebied? Een greep uit de reacties: – het gebied maakt volgens het Stadslab een geïsoleerde en rommelige indruk. Rondom het gebied liggen een spoorlijn op een dijklichaam, een hoogspanningstracé en drukke autowegen. Ook de omgeving van het Oostzijderveld kent een rommelig karakter, een logisch gevolg van de vanuit de historie ingegeven behoefte van Zaanstad om wonen en bedrijvigheid te blijven mengen. De herontwikkeling van het Oostzijderveld zou dus niet op zichzelf moeten blijven staan, maar een relatie hebben met de wijdere omgeving; – de noodzakelijke opbrengst van 5,8 miljoen euro leidt te veel een eigen leven en drukt als een loden last op het gebied; – het NS-station Zaandam Kogerveld is een halte en geen knooppunt. Het is onrealistisch te verwachten dat het station in haar huidige vorm aantrekkingskracht heeft op andere ontwikkelingen; – het Oostzijderveld is nu bijzonder slecht ontsloten. Er is geen verbinding met de wijken aan de noord- en zuidkant. De ontwikkeling van de locatie zou daarom ook moeten worden aangegrepen om de samenhang in het hele gebied te verbeteren; – beperk de herontwikkeling niet tot het gebied van vier hectare van VVZ, maar neem ook de andere sportvelden richting de Gouwe mee. Gebeurt dat niet, dan bestaat de kans van een nieuwe geïsoleeerde ontwikkeling, net zoals de vestiging van de brandweerkazerne. Die lijkt letterlijk en figuurlijk in het gebied te zijn neergedaald, zonder oog voor de
8
Eerste indrukken van het Stadslab
Advies 3: zet in op verplaatsing van het ziekenhuis
Zet dus geen ontwikkelingen in gang die mogelijke andere gewenste ontwikkelingen in de toekomst bij voorbaat dwarsbomen, adviseerde het Stadslab. Maar kies een oplossing waarbij kan worden geschoven, zoals in een schuifpuzzel. Zo kan een keten van gewenste ontwikkelingen in gang worden gezet. De sportvelden bieden daarvoor een uitgelezen mogelijkheid. Ze maken het schuiven mogelijk tussen rood en groen, waardoor uiteindelijk alle locaties op langere termijn kunnen verbeteren. Juist in het schuiven zit de mogelijkheid het goud van het Oostzijderveld te verzilveren. ‘Als je alleen op de plek zelf het goud wilt delven, vind je niets’, aldus het Stadslab. Daarvoor is het Oostzijderveld te geïsoleerd en kwalitatief te mager. De belangrijkste kwaliteit in het gebied is nog het aanwezige water, dat onderdeel uitmaakt van een grotere landschappelijke structuur, die aansluit op het recreatiegebied Jagersveld. Het water moet dan ook worden gekoesterd en in de planontwikkeling worden ingebouwd.
KEI V46
Volgens het Stadslab is het Oostzijderveld niet geschikt als woonlocatie. Ze gaf daarvoor drie redenen: – er is in Zaanstad vooral markt voor grondgebonden woningen. Voor dit woningtype is het gebied echter te geïsoleerd en te veel naar binnen gekeerd. Om meer kwaliteit te maken, zou het water naar binnen moeten worden gehaald, maar daar is weer niet genoeg ruimte voor. Kortom: voor het tot stand brengen van een kwalitatief hoogwaardig woonmilieu ontbreekt de ruimte en zijn hoge investeringen nodig in de openbare ruimte. Dat maakt het op deze plek financieel niet haalbaar; – door het gebied lopen hoogspanningsleidingen en door de ligging tussen het spoor en een drukke verkeersweg is er veel geluidsoverlast, nog los van de problematiek van fijnstof. Woningbouw zou op deze plek vanwege de milieuproblematiek extra investeringen vragen; – de brandweerkazerne in het gebied heeft een bijzonder lelijke achterkant. Het is een grote opgave daar met woningbouw goed op aan te sluiten.
10
Advies 2: ontwikkel geen woningen
Deze oplossing past qua ruimtebeslag in beginsel prima. De locatie Oost zijderveld is vier hectare groot, precies de oppervlakte die het medisch centrum nodig heeft voor de ontwikkeling van ziekenhuis en zorgboulevard. Het Stadslab adviseerde om de ‘ziekenhuislocatie’ na de verhuizing niet alleen te bestemmen voor woningbouw. De strook langs de Prins Bernhardweg leent zich, als zichtlocatie, prima voor kleinschalige kantoorontwikkelingen voor de lokale markt. Deze kantoren schermen ook de achterliggende woningen af van het verkeerslawaai. Het Stadslab raadde verder aan de sportvelden buiten het Oostzijderveld in elk geval voorlopig te handhaven. Er zijn hiervoor in Zaanstad ook weinig alternatieve plekken voorhanden. Het voordeel van sportvelden is dat zolang je ze niet bebouwt, er geen mogelijke toekomstige gewenste ontwikkelingen worden geblokkeerd. Verder hoort sporten gewoon bij een stedelijk gebied. Wel kan de verkaveling veel compacter zodat er ruimte wordt geschapen voor andere functies. Zo kan het ziekenhuis in de sportveldenzone een ontwikkeling mogelijk maken volgens het concept ‘gezondheid, zorg en sport’. Een ideaal ziekenhuis in 2035 denkt niet meer vanuit zorg, maar vanuit gezondheid en bewegen. Een ziekenhuis in het groen, gecombineerd met sportvoorzieningen in de directe omgeving, zoals een fitnessclub, voldoet hieraan. Zo ontstaat in de sportveldenzone een sport-werklandschap met gezondheid als focus. Dit biedt ook de mogelijkheid van dubbel grond
11
Als de gemeente kiest voor een gebiedsontwikkeling op langere termijn, moeten de bestuurders zich daaraan verbinden en er de goede randvoorwaarden voor scheppen. Het is immers een ontwikkeling die over drie of vier bestuursperioden heen gaat. Omdat het bovendien om een complex proces gaat, moet de gemeente menskracht vrijmaken om de ontwikke lingen te managen.
KEI-stadslab Kogerveld (Zaanstad)
Het Stadslab legde een grote voorkeur voor de dag voor verplaatsing van het ziekenhuis naar het Oostzijderveld. De nieuwe locatie heeft voor het ziekenhuis grote voordelen: – het ziekenhuis kan op deze locatie een nieuw ontwerp maken dat volledig is afgestemd op de bedrijfsvoering. Er kan met andere woorden een efficiënter (dus financieel voordeliger) gebouw worden neergezet dan wanneer het bestaande gebouw wordt verbouwd en uitgebreid; – de bedrijfsvoering kan tijdens de nieuwbouw gewoon intact blijven. Verhuizing is pas aan de orde als het nieuwe gebouw volledig is ingericht; – het ziekenhuis zit op een locatie die uitstekend te gelde kan worden gemaakt voor woningbouw. Er kan hier immers, vanwege de aansluiting op het park, nieuwbouw worden neergezet die iets toevoegt aan de Zaanse woningmarkt; – het ziekenhuis wordt beter bereikbaar door de ligging vlak naast het station.
gebruik met sportvoorzieningen, zoals tennisbanen, op het dak van de parkeergarages. Dat de gemeente in dit scenario tegenover het ziekenhuis te veel in de positie van vragende partij zou komen, werd door het Stadslab niet als probleem ervaren. Zaanstad heeft immers ook veel te bieden aan het ziekenhuis, namelijk een betere ontsluiting via het station en de weg (zie Advies 4).
KEI V46
Het is van groot belang de nu zeer slechte ontsluiting van het Oostzijderveld te verbeteren door de snelweg eerder te laten overgaan in een stadsstraat. Er zou dan ergens halverwege het huidige klaverblad en de rotonde op het Prins Bernhardplein een afrit moeten komen die het Oostzijderveld ontsluit en de buurten ten noorden en zuiden van de Prins Bernhardweg, dus de Kogerveldbuurt en de toekomstige woonwijk op het huidige ziekenhuis terrein. Op deze manier kan de rotonde worden ontlast en de toekomstige groei van het verkeer worden opgevangen. Het is cruciaal deze nieuwe verkeersafwikkeling op voorhand uit te werken en er in te investeren. Dat geeft immers de kwaliteit op langere termijn aan, maakt de verplaatsing voor het ziekenhuis aantrekkelijker en bevordert ook andere ontwikkelingen. Zonder een goede (nieuwe) ontsluiting wordt de herontwikkeling van het Oostzijderveld voor het ziekenhuis een stuk moeilijker. De gemeente moet dus het raamwerk maken voor de mogelijke nieuwe ontwikkelingen in het hele gebied, niet alleen via de ruimtelijke ordeningswetgeving, maar ook door op voorhand duurzame verbindingen tot stand te brengen. Daarvoor zal het wel nodig zijn deze investeringen los te koppelen van de grondexploitatie van het gebied.
Advies 5: verbeter de directe omgeving van het station Het treinstation Kogerveld is nu niet meer dan een halte, stelde het Stadslab. Of het in de toekomst een knooppunt kan worden, hangt af van de ontwikkelingen in de omgeving. De verplaatsing van het ziekenhuis biedt kansen om die omgeving te verbeteren. Hier zou de Albert Heijn XL kunnen komen, die nu op de zorgboulevard is gepland. Aan de AH kunnen winkels worden toe gevoegd die aansluiten op het bestaande wijkwinkelcentrum in de Kogerveld buurt. Het aldus gevormde knooppunt heeft een positieve uitstraling op de buurt en kan een motor zijn voor de stedelijke vernieuwing van de omgeving.
13
KEI-stadslab Kogerveld (Zaanstad)
12
Advies 4: zorg voor een betere oplossing voor de infrastructuur
Advies 6: grijp het Oostzijderveld aan voor een herontwikkeling van het hele gebied
Overige ideeën Het Stadslab deed nog twee suggesties die geen directe betrekking hebben op het Oostzijderveld: – bij de herontwikkeling van de gemengde wijken langs de Zaan kan een aanpak worden gevolgd zoals in Buiksloterham in Amsterdam-Noord. Hier is in het bestemmingsplan per deelgebied aangegeven welke verhouding tussen wonen en werken moet worden gerealiseerd, en welke milieucategorie bedrijven die zich in de vlek mogen vestigen. Dit biedt een perspectief op langere termijn. De invulling van de deel gebieden gebeurt door concrete initiatieven op gebouwniveau, waarvan de precieze plek en omvang dus niet vooraf vastliggen. Door deze aanpak is het voor initiatiefnemers mogelijk op voorhand te zien welke transformatiemogelijkheden er in een gebied zijn, zonder dat deze meteen helemaal vastliggen; – het tracé onder de Gouwe kan worden opgenomen in de Noord-Zuidlijn vanuit Amsterdam. Daardoor zouden de verbindingen met de hoofdstad nog verder verbeteren.
De herontwikkeling van het Oostzijderveld moet de aanzet vormen voor een herontwikkeling van de hele strook langs de Zaan. Zo wordt bijvoorbeeld de locatie Kan Palen een interessantere locatie voor woningbouw. Met een herontwikkeld Oostzijderveld (met verplaatst en vernieuwt ziekenhuis met zorgboulevard, nieuwe woningtypologieen op de vrijgekomen ziekenhuislocatie, extra verkeersontsluiting en versterkt NS-station) krijgt het gebied immers een goede entree, die zal uitstralen naar alle omliggende buurten.
Advies 7: zet in op kantoorontwikkeling als verplaatsing ziekenhuis niet lukt
Aan het slot van de bijeenkomst presenteerde het Stadslab haar adviezen aan drie wethouders van Zaanstad, de heren Linnekamp (bereikbaarheid en mobiliteit), Keijzer (ruimtelijke ontwikkeling) en Ootjers (sport en recreatie). Zij waren blij met de inhoud van de adviezen en vonden de oplossing om het ziekenhuis te verplaatsen en de snelweg eerder te laten ophouden creatief en waardevol. ‘Het is een goede vondst om de woningbouw naar de stad toe te halen en het ziekenhuis naar het spoor. En het eerder laten ophouden van de snelweg, waardoor ruimte ontstaat voor extra afslagen, is voor ons een eye-opener. Daarmee kun je de rotonde op het Prins Bernhardplein ontlasten.’ Ook onderschreven de wethouders de gedachte dat gebiedsontwikkeling de voorkeur verdient boven een postzegelplan. Aan de verplaatsing van het ziekenhuis was eerder gedacht, maar dit idee is door het Stadslab nu in een bredere context geplaatst. De wethouders kondigden aan het scenario van verplaatsing van het zieken huis aan de gemeenteraad voor te leggen. Enige haast is daarbij geboden, omdat het ziekenhuis vóór de zomer een principe-besluit wil nemen over de voortgang van de verbouwing en uitbreiding. Maar dat de verplaatsing door de wethouders werd omarmd, was wel duidelijk. ‘Dit is echt een oplossing waarmee je sprongen voorwaarts maakt.’
15
KEI-stadslab Kogerveld (Zaanstad)
14
Reactie van de wethouders
KEI V46
Als de verplaatsing van het ziekenhuis niet zou lukken, adviseert het Stadslab om in de sportveldenzone in te zetten op kantoorontwikkeling, te beginnen aan de oostkant langs de snelweg. Dit is immers een uitstekende zichtlocatie. Volgens de gemeente is er in Zaanstad markt voor de vestiging van regionale hoofdkantoren. Daarvoor ontbreekt nu een kwalitatief goede locatie met een eigen gezicht, goede bereikbaarheid, voldoende parkeermogelijkheden en bijbehorende faciliteiten. De ontwikkeling hiervan langs de snelweg wordt nu door de gemeente tegengehouden, om de slaag kansen van Inverdan niet te belemmeren. De kantoorontwikkeling in het centrum verloopt echter niet voorspoedig, vanwege de slechte bereikbaarheid en het ontbreken van voldoende parkeerruimte. In dit scenario worden de vrijvallende voetbalvelden van VVZ ingenomen door de sportclubs die nu langs de snelweg hun velden hebben, zodat de kantoorontwikkeling daar kan beginnen. Deze ontwikkeling is dan een goede aanleiding om de infrastructuur te verbeteren. Het genereert daar ook de middelen voor en vormt dus een goede motor om de ontsluiting eerder dan gepland aan te pakken. Het is zelfs denkbaar om beide alternatieven te ontwikkelen: verplaatst ziekenhuis en kantoorontwikkeling. Of dat moet gebeuren, is niet eens het belangrijkste. Voorop staat dat Zaanstad een strategie voor het hele gebied moet ontwikkelen en, samen met mogelijke financiële partners, scenario’s moet bedenken waarbij de verhuiskosten van VVZ in het grotere gebied worden terugverdiend, in plaats van op de locatie zelf. Zoals gezegd is dat immers een heilloze weg.
Deelnemers KEI-stadslab Kogerveld
Zuidoost, Wijkwethouder: Pelders- en Hoornseveld, Zaandam-Zuid, Poelenburg, Gemeente Zaanstad – De heer R. Linnekamp, Milieu en dierenwelzijn, Bereikbaarheid en mobiliteit, Onderwijs, Coördinerend wethouder Noorderwelf, Gemeente Zaanstad
Voorzitter – Siwart Kolthek, Siwart Kolthek Advies, Rotterdam Stadslabpanel – Roel Hamers, senior adviseur Fakton, Rotterdam – Peter Hoogvliet, vestingingsdirecteur Vestia Den Haag Scheveningen, Scheveningen – Bob Jansen, directeur Lingotto Vastgoed, Amsterdam – Cees Kruyt, directeur Stadswerken Gemeente Vlaardingen, Vlaardingen – Eric Nagengast, procesmanager Woonstichting De Key, Amsterdam – Dirk van Peijpe, partner VHP, Rotterdam – Floor Schipper, conceptontwikkelaar ERA Bouw, Zoetermeer – Ben Vos, directeur ontwikkeling Rabo Bouwfonds, Hoevelaken
Bestuurders – De heer P. Keijzer, Werk, Inkomen en integratie, Ruimtelijke ontwikkeling, Wonen, Coördinerend wethouder Zaanoevers, Gemeente Zaanstad – De heer R.C.Th. Ootjers, Kunst en cultuur, Sport en recreatie, Beheer buitenruimte en wijkgericht werken, coördinerend wethouder Zaandam
17
KEI-stadslab Kogerveld (Zaanstad)
16
Verslag – John Cüsters, journalist, Cüsters Teksten, Maastricht
KEI V46
Betrokken partijen Kogerveldwijk – Karlijn Doedens, Programmasecretaris Zaandam Zuidoost Gemeente Zaanstad – Liesette Henstra, Beleidsmedewerker Economische Zaken Gemeente Zaanstad – Tonnis Hoogland, Innovatie en projectmanagement Woningcorporatie ZVH, Zaanstad – Jaap van der Hout, Stedenbouwkundige Gemeente Zaanstad – Soray Kilic, Afdeling milieu Gemeente Zaanstad – Arthur Koning, Projectleider gebied Zuidoost Gemeente Zaanstad – Jacqueline Kuhn, Beleidsmedewerker Sociaal Beleid Gemeente Zaanstad – Annette Schoenmaker, Rayonmanager Parteon, Zaanstad – Ivon Soldaat, Beleidsmedewerker Grondzaken Gemeente Zaanstad – Paul de Vries, Verkeerskundige Gemeente Zaanstad – Leonore Olde, Gebiedsmanager gebied Zuidoost Gemeente Zaanstad
KEI – Gerben Helleman, senior adviseur, KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing, Rotterdam – Anouk Schuitemaker, adviseur, KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing, Rotterdam
