Rapport Gemeentelijke Ombudsman
Een dakopbouw in Kogerveld Gemeente Zaanstad Dienst Publiek
14 juni 2007 RA0612792
Samenvatting Een huiseigenaar in de wijk Kogerveld wil zijn huis vergroten met een extra verdieping, een zogenaamde dakopbouw. Hij gaat begin 2005 langs bij de publieksbalie en bespreekt zijn wensen aan de hand van tekeningen. De voorwaarden lijken geen probleem. Hij dient een bouwplan in. De Dienst Publiek van de gemeente is van mening dat het plan niet voldoet aan redelijke eisen van welstand. De voorgestelde dakopbouw wijkt af van twee andere in dezelfde huizenrij. De dienst vraagt of hij het plan aan wil passen, en keurt het voorstel uiteindelijk af als die aanpassing er niet komt. De eigenaar tekent bezwaar aan, omdat er in de buurt meerdere dakopbouwen afwijken van de door de dienst gehanteerde welstandsnormen. Als de gemeente bij de genomen beslissing blijft, stapt de eigenaar naar de ombudsman. De ombudsman onderzocht of het vereiste van gelijkheid geschonden is en of de huiseigenaar tijdens de procedure wel op de juiste wijze geïnformeerd is. De eisen die de gemeente stelde waren volgens hem niet onredelijk, en de eigenaar is ook niet ongelijk behandeld. De door hem aangedragen afwijkende voorbeelden, kwamen uit andere straten. De ombudsman is wel van mening dat de dienst vanaf het begin duidelijk had moeten aangeven aan welke welstandscriteria getoetst ging worden. Door dat niet te doen, gaf de dienst verzoeker de ruimte om telkens weer terug te komen op de in zijn ogen ongelijke behandeling.
Oordeel De onderzochte gedraging is wat betreft de - ongelijke behandeling: niet onbehoorlijk; - de actieve informatieverstrekking: onzorgvuldig.
Rapportnummer: RA0612792 Datum: 14 juni 2007 Aantal pagina’s: 2/6
Verzoek Het verzoek tot onderzoek is op 19 september 2006 op het spreekuur ingediend en betreft de Gemeente Zaanstad, Dienst Publiek. Het gevraagde onderzoek heeft betrekking op: • ongelijke behandeling bij en onduidelijke informatie over het toestaan van een dakopbouw in Kogerveld.
Bevindingen achtergrond verzoek Verzoeker woont in de wijk Kogerveld (foto A) en wil zijn huis vergroten met een extra verdieping, een zogenaamde dakopbouw. Hij gaat begin 2005 langs bij de publieksbalie en bespreekt zijn wensen aan de hand van tekeningen. Een en ander lijkt geen probleem. De enige voorwaarde is dat de buitenmuur met hout/kunststof bekleed moet worden, geen metselwerk. Hoogte en ramen zijn geen probleem. Hij dient een bouwplan in.
Foto A De dienst is van mening dat het plan niet voldoet aan redelijke eisen van welstand. In het woonblok van vier aaneengesloten woningen zijn al twee dakopbouwen geplaatst. De dakopbouw van verzoeker wijkt in hoogte en raamindeling af van deze reeds bestaande opbouwen. Hiertegen maken de drie buren bezwaar. De dienst vraagt hem of hij het plan wil aanpassen. Dat gebeurt niet en de vergunning wordt (onder meer) geweigerd wegens strijd met redelijke eisen van welstand. Verzoeker tekent op twee punten bezwaar aan. Ten eerste vanwege het feit dat hij dezelfde ramen moet plaatsen als de buren. Op de tweede plaats dat zijn opbouw dezelfde hoogte moet hebben als
Rapportnummer: RA0612792 Datum: 14 juni 2007 Aantal pagina’s: 3/6
die van de buren. Verder wijst verzoeker erop dat overal elders in de wijk verschillende soorten opbouwen met verschillende hoogten en raamindelingen wel zijn gerealiseerd. De gemeente blijft bij de eerder genomen beslissing op de bouwaanvraag. Op de vraag of het gelijkheidsbeginsel is geschonden wordt niet ingegaan. Verzoeker dient in maart 2006 een nieuwe aanvraag in die uiteindelijk wel aan de redelijke eisen van welstand voldoet. Nog voordat de vergunning gepubliceerd wordt, belt verzoeker regelmatig met de gemeente omdat hij toch een hogere dakopbouw wil. Hij blijft erbij dat in het Kogerveld diverse dakopbouwen zijn binnen één bouwblok, die onderling verschillen vertonen in hoogte en maatvoering van de ramen. Op uitnodiging van de gemeente vindt er een gesprek plaats met medewerkers en met de wethouder, maar partijen komen niet nader tot elkaar. De gemeente doet archiefonderzoek naar de door verzoeker genoemde verschillen bij de andere woningen (zie foto B). Volgens verzoeker zijn er verschillen in goothoogte en ramen, terwijl deze woningen in één bouwblok zijn gelegen. Volgens de gemeente zijn, afgezien van kleine verschillen in maatvoering, de dakopbouwen allemaal gelijkvormig. Bovendien is er sprake van projectmatige architectuur waarop individuele dakopbouwen geplaatst worden waardoor ‘niet stuurbare verschillen’ in de uitvoering ontstaan. De goot- en nokhoogte is standaard. Op de verschillende raamindelingen gaat de gemeente niet in. Verzoeker vindt zich niet serieus genomen en wendt zich tot de ombudsman. Hij legt foto’s over van de verschillen in hoogte en maatvoering van de ramen in de dakopbouwen van de andere woningen (resp. foto’s C en D). Ook wijst hij op de dakopbouwen van de woningen elders in de wijk die ook onderling verschillen. reactie van de Dienst Publiek De dienst blijft van mening dat er geen sprake is van ongelijke behandeling. De gemeente streeft in het Kogerveld conform de Welstandsnota eenheid door uniformiteit na. Realisatie van de door verzoeker gewenste dakopbouw leidt tot een onaanvaardbare aantasting van en ontsierende uitwerking op het pand en de directe omgeving. Hij heeft hetzelfde als zijn buren gekregen.
Welstandsnota gemeente Zaanstad KOGERVELD gebiedsbeschrijving Herhaling is volgens de nota een van de kenmerken van de wijk. Doordat de bebouwingsstroken los van elkaar staan, zijn de huizen en blokken rondom zichtbaar. Op een aantal plaatsen hebben de tweelaags woningen door opbouw een extra verdieping gekregen. Hierbij is in het algemeen per blok dezelfde opbouw gekozen. De wens uit te breiden is duidelijk aanwezig bij de bewoners en heeft geleid tot opbouwen van complete verdiepingen van een per rij verschillend model, zodat de collectiviteit van de architectuur van de wijk langzaam minder leesbaar wordt.
Rapportnummer: RA0612792 Datum: 14 juni 2007 Aantal pagina’s: 4/6
Foto B De dienst heeft de dakopbouwen op foto B onderzocht en constateert inderdaad kleine verschillen in de maatvoering en details. In de basis zijn ze echter allemaal gelijkvormig. De borstwering/goothoogte op de bouwmuur is steeds ongeveer 7.4 mtr. en de nokhoogte ongeveer 9 mtr. Verder wijst de dienst erop dat bij projectmatige architectuur (woningbouw die in zijn geheel in een keer is ontworpen en gebouwd) waar later individueel dakopbouwen op worden geplaatst en altijd niet stuurbare verschillen in de uitvoering ontstaan. In deze wijk is dat ook waar te nemen. Als de gemeente bij de welstandelijke afhandeling van de bouwaanvraag op de tekening deze verschillen kan waarnemen, zal er altijd naar gestreefd worden deze zoveel mogelijk te beperken.
Foto C
Foto D
Zo is voor de dakopbouw foto D gekeken naar de eerder gerealiseerde opbouw op foto C. Gooten nokhoogte en de dakhelling zijn op verzoek van welstand aangepast. De woning op foto C kent een loggia die de eigenaar (foto D) niet wilde vanwege het ruimteverlies. Welstand is akkoord gegaan omdat het bouwplan qua omvang en massa aangepast was.
Rapportnummer: RA0612792 Datum: 14 juni 2007 Aantal pagina’s: 5/6
Voor het pand van verzoeker is inmiddels een bouwvergunning afgegeven en is welstand akkoord gegaan met een visueel verschil in de opbouw ten opzichte van de twee andere panden. Omdat zijn woning een hoekpand is, heeft welstand ingestemd met twee dakkapellen waardoor er meer stahoogte is. Conclusie is dat welstand in eerste instantie stuurt op massa en vervolgens afdaalt naar gevelindeling, detaillering en kleur/materiaal, waarbij persoonlijke wensen met relatief kleine visuele verschillen gehonoreerd kunnen worden. reactie op bevindingen Het resultaat van het onderzoek is als verslag van bevindingen naar partijen gestuurd teneinde een nadere reactie mogelijk te maken. De reacties zijn, voor zover relevant in het verslag verwerkt.
Behoorlijkheidsvereisten De ombudsman toetst de gedragingen en handelingen van gemeentelijke instanties aan behoorlijkheidsvereisten. In dit onderzoek is getoetst aan het vereiste van gelijkheid en van actieve en adequate informatieverstrekking.
Overwegingen ongelijke behandeling bij het toestaan van een dakopbouw in Kogerveld Het vereiste van gelijkheid eist dat gelijke gevallen gelijk worden behandeld en dat ongelijke gevallen ongelijk worden behandeld al naar gelang zij van elkaar verschillen. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel is het gevolg van een vergelijking van twee of meer gevallen. De gemeenteraad van Zaanstad heeft in de Welstandsnota het beoordelingskader omschreven waaraan bouwaanvragen worden getoetst. De door de dienst hieraan gegeven invulling acht de ombudsman op voorhand niet kennelijk onredelijk. Dit betekent dat in het Kogerveld per rij woningen hetzelfde model aangehouden wordt, zodat de opbouwen qua omvang en massa gelijk zijn. De dienst stelt zich op het standpunt dat er op grond van het welstandsbeleid in de situatie van verzoeker geen sprake is van ongelijke behandeling. De ombudsman kan zich daarin vinden omdat daarvan pas sprake is als gelijke gevallen ongelijk worden behandeld. Dat is hier niet aan de orde noch is er sprake van bijzondere omstandigheden die afwijking van dit beleid rechtvaardigt. De door verzoeker gevoelde ongelijkheid is het gevolg van een vergelijking van dakopbouwen in verschillende straten. Gezien het voorgaande kan niet worden gesteld dat de dienst het verwijt kan worden gemaakt van een ongelijke behandeling van verzoeker ten opzichte van andere bewoners van het Kogerveld. Het vereiste van actieve en adequate informatieverstrekking houdt in dat bestuursorganen burgers tijdig begrijpelijke, juiste en volledige informatie verstrekken. Begrijpelijk houdt in dat de uitleg van het bestuursorgaan de burger een duidelijk antwoord op zijn vraag geeft.
Rapportnummer: RA0612792 Datum: 14 juni 2007 Aantal pagina’s: 6/6
Dat had in dit geval betekend dat de dienst verzoeker vanaf het allereerste moment klip en klaar duidelijk had gemaakt aan welke welstandcriteria de bouwaanvraag getoetst wordt. Ook dat en waarom de door hem aangevoerde verschillen in dakopbouwen in andere straten geen rol kunnen spelen. Door dat na te laten gaf de dienst verzoeker de ruimte om telkens weer terug te komen op de in zijn ogen ongelijke behandeling. De dienst is onvoldoende tegemoet gekomen aan het vereiste van actieve en adequate informatieverstrekking.
Oordeel De onderzochte gedraging is wat betreft de: - ongelijke behandeling: niet onbehoorlijk; - de actieve informatieverstrekking: onzorgvuldig.
