• T oe k o m st
van
w onin g m ar k t
en
cor p oraties •
Kabinet trekt zware wissel op investeringscapaciteit corporaties Het nieuwe kabinetsbeleid op het terrein van het wonen trekt een zware wissel op de investeringscapaciteit van woningcorporaties. ‘Als het allemaal doorgaat zou het wel eens in rap tempo einde oefening kunnen zijn’, aldus Karin van Dreven, directeur-bestuurder van Woningstichting Haag Wonen en lid van de Vromraad.
Eric Harms
V
an Dreven was een van de deelnemers aan de Expert over de regionalisering van het woonbeleid, die op haar Meeting van Real Estate Magazine over de toekom‘sympathie’ kon rekenen. Vollebregt toonde zich ‘positief stige woningmarkt en de rol van de woningcorporaties over de aandacht voor krimpgebieden’. De Kam sprak daarin. Gastheer van de bijeenkomst was ABN Amro, die van een ‘interessante lappendeken van allerlei ideeën’, en belangeloos een zaal in het Amsterdamse benadrukte het streven van deze regering hoofdkantoor aan de Zuidas beschikbaar naar ‘een betere samenwerking met de Het had gesteld. woningcorporaties’. Strörmann tot slot Gesprekspartners van Van Dreven haar oordeel als leidinggevende van verdienmodel gaf waren prof. George de Kam, bijzonder een corporatie die werkzaam is in de hoogleraar Maatschappelijk ondernemen grote stad: ‘Vanuit die optiek kan ik er voor de met grond en locaties aan de Universiniet zoveel positiefs in herkennen.’ woningteit van Nijmegen; prof. dr. Jan van der Reden voor Gruis om toch wat aan Schaar, geassocieerd partner van RIGO te dringen. ‘Maar Bouwend Nederland corporaties is was in haar reactie juist opmerkelijk Research en Advies; Roel Vollebregt, directievoorzitter AM; en Dominique positief. De hypotheekrenteaftrek wordt helder Strörmann, regiodirecteur Delfshaven/ ongemoeid gelaten, de adviezen van de Overschie Woonstad Rotterdam. De commissie Dekker over de bouwregeldiscussie werd gevoerd onder leiding van geving worden overgenomen. Weliswaar Vincent Gruis, universitair hoofddocent worden de fundamentele problemen Housing Management aan de TU Delft en op de woningmarkt ongemoeid gelaten, lector vastgoedbeheer aan de Hogeschool maar de vraag is of dat erg is, gezien het Utrecht. economische klimaat van dit moment.’ Vollebregt: ‘Ik heb daar inderdaad geen problemen mee. Positieve aspecten Want vanuit de koopsector en onze dagelijkse praktijk Gruis opende de bijeenkomst met de vraag of de experts bezien is het op dit moment inderdaad een buitengewoon allereerst konden ingaan op de positieve aspecten van de moeizaam verhaal. Die discussie kan wat ons betreft dus Wonen-paragraaf van het regeerakkoord. Het bleef even wel even gelaten worden voor wat ze is. Ik heb veel meer stil. Van der Schaar wees wat zuinigjes op ‘de aandacht problemen met het feit dat er vanuit Den Haag goede, voor maatwerk in de woningmarkt’, Van Dreven had het tijdelijke stimuleringsregelingen zijn opgezet, die nu • 2 0 1 0 / 7 3 • 8 •
• T oe k o m st
van
w onin g m ar k t
en
cor p oraties •
nergens meer in het regeerakkoord zijn terug te vinden. kabinet vasthoudt aan de inkomensgrens van 33.000 euro, Dat is jammer. Want de markt had best wel wat langer een die is gesteld in de Europese beschikking over staatssteun, steuntje in de rug kunnen gebruiken.’ vallen de middeninkomens op de woningmarkt buiten de Van der Schaar op zijn beurt heeft er wel degelijk boot. En dat is eigenlijk onacceptabel.’ problemen mee. ‘Sterker nog: het is een De Kam denkt daar iets genuanceerder publiek schandaal dat het rijk zulke grote over. ‘Het verdienmodel voor de woningbedragen aan de hypotheekrenteaftrek we hebben een corporaties is helder. Zij kunnen voor uitgeeft, zonder naar de doelmatigheid van het overgrote deel gewoon doorgaan intelligente die besteding te kijken. Juist in deze tijd met waar ze mee bezig waren, want zo van schaarste aan middelen zou het stelis het allemaal niet. Als ik regering nodig, ingrijpend sel moeten worden omgebouwd tot een denk aan een maatregel die moet worsysteem dat minder generiek subsidieert, den toegevoegd, ben ik vooral gechardie bijstuurt maar woningzoekenden specifiek perspecmeerd van extra prikkels voor met name wanneer de tief biedt. Wat er nu ligt is een consolidatiede woningcorporaties en gemeenten om programma. Gezien de problemen op de lokale samenwerking te stimuleren en sector in de woningmarkt vind ik dat redelijk onbegrijte belonen. Hoe actiever de corporatie, pelijk.’ des te meer wordt zij vrijgesteld van de problemen Van Dreven is het daarmee eens. ‘Het landelijke afroming van gelden.’ komt is inderdaad jammer. Het vorige kabiVan der Schaar: ‘Het probleem is net wilde er ook al niet over nadenken, dat dit kabinet geen visie heeft op de terwijl er toch een hele brede coalitie was woningmarkt. Dan kan ik ook geen maatgeformeerd van organisaties en belangregelen bedenken waardoor het beter hebbenden die hierover wilden praten. Als je voorzichtig wordt. Als je naar een liberalisatie van de woningmarkt toe aan de knoppen draait, kun je veel voor elkaar krijgen. En wilt, moet je ook stimulansen inbouwen om meer aanbod twee, drie jaar geleden was er ook draagvlak voor om dat te te genereren. Voor mijn part door het geheel vrijgeven gaan doen. Nu zien we allerlei maatregelen eenzijdig in de van de particuliere huursector en een herverdeling van huursector landen. En dat is nou niet bepaald hoe het zou het corporatiebezit over de particuliere markt. Dat zou ten moeten.’ minste nog enige interne consistentie hebben, maar juist Vollebregt: ‘Ik ben blij dat er nu niet aan begonnen die consistentie ontbreekt volledig. Daardoor dreigt een wordt. Maar ik ben het ermee eens dat de discussie wel een residualisering van de corporatiesector. Woningcorporaties keer gevoerd zal moeten worden.’ kunnen en mogen zich in de toekomst slechts richten op Van Dreven: ‘De woningmarkt is gebaseerd op vertrouhet huisvesten van de doelgroep van beleid, zijnde de laagwen. Dat begrijp ik best. Maar juist daarom snap ik niet ste inkomens. Dat komt deels door het klakkeloos overwaarom het kabinet zo’n zware wissel trekt op de investenemen van de EU-beschikking, in combinatie met de hoge ringscapaciteit van de woningcorporaties. Als het allemaal financiële afdracht van corporatievermogen aan het rijk en doorgaat zoals het in het regeerakkoord is opgeschreven, de introductie van het kooprecht van huurders. Al deze zou het wel eens in rap tempo einde oefening kunnen zijn.’ maatregelen leiden ertoe dat er over tien tot twintig jaar Gruis: ‘Maakt het nog wat uit dat wonen nu is ondereen sterk gemarginaliseerde corporatiesector overblijft.’ gebracht bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Gruis: ‘Zien de andere experts dat gevaar ook?’ Koninkrijksrelaties?’ Strörmann: ‘Of de regering het ook zo ziet, waag ik te Van der Schaar: ‘Als je als kabinet geen integrale visie op betwijfelen. Maar wij zien heel duidelijk gebeuren dat, de woningmarkt hebt, dan doet dat er helemaal niet meer omdat we worden beperkt in onze capaciteiten, we in de toe.’ toekomst bepaalde zaken niet meer kunnen doen. We zullen met andere woorden kieskeuriger moeten worden. Residualisering Het wordt minder, en we zullen meer keuzes moeten Maar wat zou er dan aan het regeerakkoord moeten maken. Ik weet niet of dat uiteindelijk zal leiden tot marworden toegevoegd om er wel een positief oordeel over te ginalisering. Rotterdam is natuurlijk ook een andere werkkunnen vellen, wilde Gruis weten. omgeving voor een corporatie dan Brummen of Assen.’ Van Dreven: ‘Wij richten ons op onze kasstroom. EffiVollebregt: ‘Ik zou dan toch willen pleiten voor extra tijciënt en effectief werken hoort daarbij. Ook in relatie tot de delijke stimuleringsmaatregelen in de koopwoningmarkt. krachtwijken. We hoeven geen additionele activiteiten meer Maatregelen waarmee de koper over de streep te trekken te verzinnen. In het verleden kon je als corporaties vrijwel is. Het draait allemaal om consumentenvertrouwen en de alleen maar scoren als je veel geld uitgaf. Het is goed dat beschikbaarheid van voldoende financieringsmogelijkhedat niet meer zo is. Mijn grootste problemen op de lange den. Geef op die terreinen dus een extra stimulans.’ termijn zijn het inflatievolgend huurbeleid en de bijdrage Van Dreven: ‘De pijn ligt voor mij toch vooral bij de die wij via een heffing moeten gaan leveren aan de huurbehandeling van de woningcorporaties. Doordat dit • 2 0 1 0 / 7 3 • 9 •
• T oe k o m st
Dominique Strörmann
van
w onin g m ar k t
George de Kam
toeslag. Het bedrag dat daarmee is gemoeid komt overeen met een derde van onze onderhoudsbegroting en de helft van mijn formatielasten. Dat vang je niet zomaar op.’
Een stap terug
Gruis wil weten wat er dan niet meer gebeurt. Van Dreven: ‘We zullen moeten stoppen met alles wat we extra in de krachtwijken investeren, om ons vervolgens louter nog te richten op onderhoud. En dat is toch wel jammer, als je ziet hoeveel positieve resultaten we op wijkniveau geboekt hebben. Maar dit beleid noopt ons om een stap terug te doen, een grote stap zelfs. Ik schat in dat we bij ongewijzigd beleid over drie jaar met forse financiële problemen worden geconfronteerd.’ Strörmann: ‘Dat geldt voor ons ook. Daarom zijn we ook nu al aan het bekijken welke projecten straks nog wel door kunnen gaan en welke niet meer.’ Gruis: ‘Maar waarom worden burgers hier niet ongerust van?’ Strörmann: ‘Mogelijk heeft dat ten dele te maken met het feit dat de corporatiesector zo’n slechte naam heeft. Aan ons kleeft toch het stempel van grootverdieners.’ Van der Schaar: ‘En dat zijn jullie ook. De corporaties halen jaarlijks 13 miljard euro binnen, waarvan 2,7 tot 3 miljard euro is bestemd voor de eigen bedrijfsvoering. Daar kan best wel wat op bezuinigd worden.’ Van Dreven: ‘Ik ben het ermee eens dat je nog strakker op het geld zou kunnen letten. Het is immers maatschappelijk vermogen dat goed beheerd en besteed moet worden. En dat we ons meer op kerntaken en de doelgroep moeten gaan richten is ook niet verkeerd. Maar de vraag
en
cor p oraties •
Karin van Dreven
is of we daarmee al het andere dan maar moeten laten vallen.’ Van der Schaar: ‘Daarom ben ik ook zo benieuwd naar de uitwerking op corporatieniveau. Problemen zijn er om te worden opgelost. Op voorhand kun je niet zeggen dat het niet kan. Waar de wal het schip keert, weten we nu nog niet. Maar we hebben vervolgens wel een intelligente regering nodig, die bijstuurt op het moment dat de sector in de problemen komt. Ik vraag me af of daar wel voldoende oog voor is. En dat hangt mede samen met een belangrijk gemis in de algemene discussie op rijksniveau over de corporatiesector. Er wordt nooit gezegd welke waarden we in stand willen houden.’ Gruis: ‘Is er eigenlijk nog wel voldoende vertrouwen in de corporaties?’ Van der Schaar: ‘Je kunt niet bepaald zeggen dat het regeerakkoord geen vertrouwen in de woningcorporaties uitspreekt. Integendeel. Misschien zou de PVV in de toekomst zelfs wel eens de grootste steun kunnen worden van de woningcorporaties. Zeker als je hun standpunten afzet tegen die van de VVD en het CDA. Het probleem voor de PVV is alleen dat de corporatiesector een PvdA-bolwerk is. Dat belemmert een goede verstandhouding.’ De Kam: ‘Ik vind het helemaal niet zo erg dat de corporaties gedwongen worden om een stapje terug te doen. Want ze bedienen de markt op dit moment wel heel erg goed. Corporaties realiseren in Amsterdam — de mooiste markt van Nederland — 80 procent van de productie. Ik heb het gevoel dat dit alles te maken heeft met de sterke band met de gemeente. Corporaties gaan daardoor vergaand mee in de eisen die Amsterdam hen stelt, terwijl de
• 2 0 1 0 / 7 3 • 1 0 •
• T oe k o m st
Vincent Gruis
van
w onin g m ar k t
Jan van der Schaar
commerciële markt nooit zover zou willen gaan. Corporaties hebben met andere woorden Amsterdam veel dingen geleverd die de markt niet wilde of niet kon leveren.’ Vollebregt: ‘Als wij een locatie wilden verwerven, vonden we het nog wel eens vervelend als bij de onderhandelingen een corporatie aan tafel schoof. Waarom? Omdat de grondprijs daardoor enorm steeg en de ontwikkeling veel breder van opzet werd. Wij als onderneming moeten winst maken, en zijn dus altijd bezig met de kosten en de baten van een project. Dat speelt veel minder voor corporaties. De vraag is of dat wel zo gezond is.’ Herstructurering en stedelijke vernieuwing komen in het nieuwe regeerakkoord niet aan de orde, merkt Gruis op. ‘Hoe moet dat nu verder?’ Van Dreven: ‘Een moment van bezinning is ook ten aanzien van de stedelijke vernieuwing wel goed. Veel wijkvernieuwingsprojecten richtten zich bijvoorbeeld vooral op het aantrekken van nieuw kapitaal van buiten de wijk. Vanuit die optiek kom je tot hele andere producten dan wanneer je je op de zittende bewoners richt. Misschien moet dat wel anders.’
Kooprecht
Daarmee komt het gesprek op het kooprecht voor huurders, dat het kabinet wil gaan invoeren. Een maatregel geboren vanuit het verkeerde principe, meent Van der Schaar. ‘Het kabinetsbeleid leidt tot nog meer polarisatie op de woningmarkt, met een strak onderscheid tussen huren en kopen en een strak onderscheid tussen de verschillende prijssegmenten. Het zou veel makkelijker moeten worden om te schuiven tussen koop-, huur- en
en
cor p oraties •
Roel Vollebregt
prijssegmenten. Duitsland heeft een echt eigendomsneutraal woningmarktbeleid. En wat zien we? De huursector is daar veel groter dan hier. We moeten af van de bevoordeling van de koopsector.’ Van Dreven: ‘De vraag is of dat zogenaamde kooprecht wel ergens goed voor is. Nu al worden immers grote delen van het corporatiebezit te koop aangeboden. En gaan heel veel huurders niet op dat aanbod in. En dan nog: wij maken ons niet zoveel zorgen over deze maatregel, omdat je als private onderneming nu eenmaal niet verplicht kunt worden tot verkoop van je eigen bezit.’ Strörmann: ‘Wij bieden onze huurders al jaren de mogelijkheid aan om hun woning te kopen, maar binnen de doelgroep van beleid is dat slechts voor een klein deel van de huishoudens een haalbare kaart. Deze maatregel zal dus niet tot een hausse van eigendomsverandering leiden. Ook al omdat de markt ons op dit moment lelijk tegenzit.’ De Kam: ‘Vervolgens mij verkijken wij ons ook op de waarde van corporatiewoningen. Die ligt namelijk veel hoger dan wat de mensen ervoor kunnen en willen betalen. Ik vind met name de overschatting van de waarde van al die woningen zorgelijk.’ Van der Schaar: ‘Het staat er mooi hoor, in het regeerakkoord. Maar tegenover het verkooprecht van de huurder staat geen verkoopplicht van de corporatie. Dit is dus even krachtige als wollige taal. Iedereen heeft ook recht op schone lucht. Dat wil nog niet zeggen dat iedereen die ook krijgt.’ Strörmann: ‘Temeer omdat er nog staat: verkoop tegen een redelijke prijs. Voordat we weten wat daaronder moet worden verstaan, zijn we zomaar drie jaar verder.’
• 2 0 1 0 / 7 3 • 1 1 •
• T oe k o m st
van
w onin g m ar k t
en
cor p oraties •
Gruis: ‘Maar stel dat het zover komt en er grote delen Van Dreven: ‘Dat geldt ook voor ons. Wij hebben comvan het corporatiebezit worden verkocht. Krijgen we dan merciële partijen veel voordelen te bieden. En dat geldt niet over tien of twintig jaar weer met een nieuwe stadsomgekeerd natuurlijk ook.’ vernieuwingsproblematiek te maken? Veel mensen die nu Vollebregt: ‘Er is geen partij die zulke goede contacten in een corporatiewoning wonen hebben met de gemeente heeft als de woningcorimmers helemaal niet de mogelijkheden poratie. En wij zijn natuurlijk een alternaen de middelen om te investeren in het tieve financieringsbron voor de corpoDe vraag onderhoud van de eigen woning.’ raties. Hoewel in dat laatste geval het is of dat Van Dreven: ‘Maar die problemen zijn wel een kwestie is van de lamme die de er nu al. Ieder stad heeft wel een wijk leidt. Want in het huidige klimaat zogenaamde blinde waar we met achterstallig onderhouden hebben we eigenlijk allebei te maken met particulier bezit worden geconfronteerd.’ kooprecht wel een gebrek aan financieringsmogelijkheStrörmann: ‘En daar kunnen we als den. Wij kiezen in ieder geval altijd voor ergens goed corporatie zeker ook een rol in blijven een mix van activiteiten, die voor een deel spelen. Door via de Verenigingen van ook in de herstructurering liggen. Het voor is Eigenaren onderhoudsdiensten collecblijkt zelfs na tien jaar nog altijd moeitief aan te bieden, al dan niet in samenlijk om daar geld mee te verdienen. Het werking met de gemeenten en andere streven blijft desondanks om ook daar corporaties.’ te participeren in nieuwe ontwikkelinVan der Schaar: ‘Daar zit ook niet mijn gen. Zij het veel meer met onze kennis, grootste zorg. Ik vind het met name zorgkwaliteit en capaciteit en veel minder wekkend dat er situaties kunnen ontstaan met euro’s. Want die hebben we niet. Wij waarbij een gewezen huurder nu als eigenaar-bewoner van beleven als marktpartij op dit moment een transformatie een voormalige corporatiewoning niet meer weg kan uit van financier tot leverancier van brainpower. Dat is ook een toegevoegde waarde voor corporaties.’ zijn wijk, omdat hij door gewijzigde omstandigheden met De Kam: ‘Maar dat betekent wel dat je als ontwikkelaar overfinanciering wordt geconfronteerd. Dat moet koste in een andere rol komt. Temeer omdat je je niet alleen wat kost worden voorkomen.’ meer richt op de ontwikkeling van weiland tot woningIntensieve samenwerking bouwproject. Het economisch profiel van de bedrijfstak De middeninkomens zullen volgens veel corporaties tus- zal hierdoor veranderen. Winstmarges nemen af; het sen wal en schip vallen. Daar zal op de commerciële markt verdienmodel wordt anders. Het zal lastig worden om in dus een oplossing voor moeten worden gevonden. Gruis: die situatie woningen in het middensegment te realiseren ‘Biedt dat geen aanknopingspunt voor een intensievere waarvoor geen staatssteun meer verkregen kan worden. samenwerking tussen woningcorporaties en commerciële Dat type woningen zal niet makkelijk door commerciële partijen?’ partijen worden overgenomen.’ Vollebregt: ‘Vergis je niet: die samenwerking is al Van Dreven: ‘En dat is dus precies mijn bezwaar tegen uitermate intensief, en sterk regionaal en lokaal verandie hele EU-beschikking. De mensen met een inkomen kerd. Wij zetten in sommige steden geen stap zonder de van 33.000 tot 43.000 euro zijn wel degelijk een van de woningcorporaties. Wij doen dus al heel veel samen. Moet kerndoelgroepen van de woningcorporaties. Dit zijn de het dan nog meer? Misschien wel. We moeten misschien mensen die wijken steviger kunnen maken, en die bovenwel nadenken over de manier waarop we in dit verandedien bereid zijn om te huren én om te kopen. Op die rende klimaat een nieuwe rol moeten innemen. Kennelijk doelgroep kunnen alleen corporaties zich richten. Want ontstaat er een lacune die opgevuld moet worden. En mis- een ander neemt dit segment niet over.’ schien zijn de commerciële partijen daar inderdaad wel de Het kabinetsbeleid roept al met al de nodige vragen eerst aangewezenen voor.’ op, zo concludeert Gruis op basis van de Expert Meeting. Gruis: ‘Samenwerking met marktpartijen ligt voor de ‘En er is ook veel kritiek op sommige van de concrete corporatie toch ook voor de hand omdat de kasstroom zo maatregelen die dit kabinet heeft voorgesteld. Zo bezien onder druk staat?’ vind ik het bepaald geruststellend dat de hier aanwezige Strörmann: ‘Daarom maken we daar nu al veel werk corporaties nog relatief ontspannen aan tafel zitten. Laten van. En dat zullen we zeker ook in de toekomst moeten we hopen dat dat de komende vier jaar zo kan blijven.’ blijven doen.’
Eric Harms is freelance journalist op het gebied van vastgoed. • 2 0 1 0 / 7 3 • 1 2 •
