JAARVERSLAG 2013
Woningstichting Hellendoorn
„Duurzaam wonen, samenleven en samenwerken‟
Jaarverslag 2013 Inhoudsopgave Bladzijde
1
2
3 4
5 6
Jaarverslag 2013
3
1.1
Voorwoord
3
1.2
Algemeen
4
1.3
Inleiding
5
1.4
Raad van Toezicht
7
1.5
Bestuur
15
1.6
Organisatie
16
1.7
Arbeidsomstandigheden
19
1.8
Ondernemingsraad
20
1.9
Managementteam
21
1.10
Beleidsdoelstellingen
24
1.11
Interne risicobeheersings- en controlesystemen (Governancecode melding artikel 11.1.5)
26
1.12
Externe accountant
26
1.13
Commissie Huisvesting
27
1.14
Klachtencommissies (Governancecode melding artikel 11.1.5)
28
1.15
Visitatie
28
1.16
Kwaliteitszorg
28
1.17
Samenwerking
29
1.18
Gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid
30
1.19
Belangrijke prestaties in 2013
32
Volkshuisvestingsverslag
35
2.1
Het werkzaam zijn uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting
35
2.2
Het bij voorrang huisvesten van de doelgroep
36
2.3
Het kwalitatief in stand houden van het woningbezit
44
2.4
Het bevorderen van een goed leef- en woonklimaat
50
2.5
Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer
60
2.6
Wonen en zorg
61
2.7
Het waarborgen van de financiële continuïteit
63
2.8
Beleggingen en financiële deelnemingen in andere rechtspersonen
75
2.9
Verklaring van het Bestuur
77
2.10
Goedkeuring van de Raad van Toezicht
77
Kengetallen Jaarrekening
78 80
4.1
Balans (na resultaatbestemming)
80
4.2
Winst- en verliesrekening
82
4.3
Kasstroomoverzicht (indirecte methode)
83
4.4
Toelichting op balans en winst- en verliesrekening
84
Toelichting op balans Toelichting op winst- en verliesrekening
91 101
6.1
Bedrijfsopbrengsten
101
6.2
Bedrijfslasten
102
Jaarverslag 2013
1
7
2
Overige gegevens
108
7.1
Resultaatbestemming
108
7.2
Gebeurtenissen na balansdatum
108
7.3
Controleverklaring
109
Jaarverslag 2013
1
Jaarverslag 2013
1.1
Voorwoord Voor u ligt het jaarverslag van Woningstichting Hellendoorn. Inmiddels 87 jaar (opgericht in 1926) actief en nog altijd sterk verankerd in de samenleving binnen de gemeente Hellendoorn. Met ongeveer 30 medewerkers probeert zij haar maatschappelijke vastgoedtaak uit te oefenen. De woningstichting bezit ruim 3.000 woningen, waaronder 11 complexen voor bewoners met een lichamelijke of verstandelijke beperking of psychiatrische problematiek. De woningstichting heeft bezittingen in de gemeente Hellendoorn, namelijk in Nijverdal, Hellendoorn-dorp en de woonkernen Daarle, Daarlerveen en Haarle. In 2010 hebben wij onze missie, visie en strategische doelen herijkt en vastgelegd in het Strategisch Plan 2010-2014 „Duurzaam wonen, samenleven en samenwerken in Hellendoorn‟. In 2013 is gestart met de evaluatie en herijking. Dit proces moet in 2014 zijn afgerond. Wij, als Woningstichting Hellendoorn, zijn een sociaal-maatschappelijke onderneming met een duidelijke visie. Wij willen er zijn voor iedereen die een sociale woning huurt of kan huren in de gemeente Hellendoorn. We zien als onze belangrijkste taak het huisvesten van die mensen die, zonder onze corporatie, geen passende huisvesting kunnen vinden. Tot de aandachtsgroepen behoren in het bijzonder mensen met een laag inkomen, mensen met een beperking, jongeren, ouderen en dak- en thuislozen. Daarnaast vervullen we een bredere taak: zorgen dat mensen plezierig kunnen wonen in de buurt of wijk in de gemeente Hellendoorn. Hiervoor willen we het aantrekkelijke woon- en leefklimaat behouden en daar waar mogelijk versterken. Onze missie luidt dan ook:
“Woningstichting Hellendoorn is een maatschappelijke vastgoedorganisatie, die werkt aan goed wonen én vitale wijken, in het bijzonder voor mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt. Wij verbinden ons met bewoners en maatschappelijke partners om in voortdurende dialoog en samenwerking invulling te geven aan prettig wonen in de gemeente Hellendoorn. De medewerkers zetten hun talenten in om klantgericht en maatschappijgericht te werken.”
Jaarverslag 2013
3
Om deze opgave te realiseren hebben wij de volgende strategische doelstellingen:
1.2
Klantgericht en proactief.
Anticiperen op vraag en ontwikkelingen.
Duurzame productie en consumptie.
Maatschappijgericht en ketensamenwerking.
Verbinden en verbreden.
Optimaal investeren, maximaal presteren.
Talenten ontwikkelen, samenwerking uitbreiden.
Algemeen Bedrijfsgegevens Naam
Woningstichting Hellendoorn
Vestiging
gemeente Hellendoorn
Adres
Storkstraat 11 te Nijverdal
Statutair werkgebied
alle gemeenten in Twente
Feitelijk werkgebied
gemeente Hellendoorn, met de woonkernen Nijverdal, Hellendoorn-dorp, Daarle, Daarlerveen en Haarle
Oprichtingsdatum
25 juni 1926
Erkenning
Bij Koninklijk Besluit van 23 november 1926 onder instellingnummer L 1413, als toegelaten instelling.
Inschrijvingen
Kamer van Koophandel nummer 06033011 Nationaal Register Volkshuisvesting nummer 1299
Doel
Uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting, in de ruimste zin van het woord.
4
Jaarverslag 2013
1.3
Inleiding Woningstichting Hellendoorn staat voor kwaliteit, zekerheid en continuïteit. Wij zijn trots op de prestaties die wij geleverd hebben en willen deze graag verantwoorden. Ons bestaansrecht ontlenen wij aan onze klanten. We streven daarom naar een zo hoog mogelijke klanttevredenheid. In 2013 heeft de woningstichting diverse resultaten geboekt. Zo heeft het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) vanuit de nieuwe continue onderzoeksmethode vastgesteld dat onze klanten ons voor het tweede achtereenvolgende jaar weten te waarderen boven het landelijk gemiddelde. Waar we uitermate trots op zijn is dat wij door de Stentor en Roag zijn uitgeroepen tot beste corporatie. Volgens beide partijen zijn we: „Een witte raaf in corporatieland; Woningstichting Hellendoorn presteert al jaren het beste in het verspreidingsgebied van de Stentor. Dit jaar is het de enige corporatie die op alle punten in het onderzoek de duim omhoog krijgt‟. De pilot gebiedsgericht werken in Groot Lochter heeft zoveel positieve aanknopingspunten en resultaten opgeleverd dat besloten is om volgens dit principe te gaan werken. We denken onze dienstverlening aan onze klanten en samenwerking met onze stakeholders hierdoor verder te kunnen verbeteren. In 2013 zijn we officieel gestart met deze kanteling. Er zijn twee gebiedsteams gevormd. In 2014 wordt het gebiedsgericht werken over de totale gemeente geïmplementeerd. Onze organisatie is „financieel‟ gezond. We hebben voldoende middelen om aan al onze verplichtingen te voldoen en daar waar nodig onderhoud te plegen en daar waar behoefte is nieuwe woningen te realiseren. De start van de Dahliastraat en de voorbereiding van De Blokken Westzone zijn mooie voorbeelden waar we trots op zijn. Mooie architectuur, maar bovenal voorzien van energiebesparende maatregelen (dus minder woonlasten) en prettig om in te wonen. Bij de locatie De Blokken Westzone is de doorslaggevende keuze voor het ontwerp bepaald door huurders en onze stakeholders. Ze kozen unaniem voor dit ontwerp.
artist impression nieuwbouw 28 woningen De Blokken Westzone
De eerste resultaten van ons speerpunt „Talenten ontwikkelen‟ begint steeds meer vorm te krijgen. Een aantal medewerkers volgt of volgde diverse vakgerichte cursussen en opleidingen (inclusief master- en/of bacheloropleidingen). Het interne doorgroeien van een beleidsmedewerker naar de functie van Manager Wonen is een groot compliment aan de organisatie; we bieden echt kansen. Als professionele maatschappelijke organisatie bieden wij tevens kansen aan studenten om stage- of afstudeeropdrachten bij ons uit te voeren. Zij zijn de werknemers van de toekomst.
Jaarverslag 2013
5
Natuurlijk waren er ook mindere momenten. De verhuurderheffing is een voldongen feit. De eerste van de twee inkomensafhankelijke huurverhogingen zijn uitgevoerd. En dit heeft natuurlijk gevolgen voor de betaalbaarheid. Of dit het middel is om doorstroming te bewerkstelligen blijft de vraag. Ook op het gebied van projecten zijn er tegenvallers. We hebben nog steeds geen definitieve invulling voor de locatie Spoortheater. En zo zijn er meer zaken veelal veroorzaakt door de economische en politieke situatie waarin we ons nu begeven. Desondanks zijn wij ook dit jaar goed doorgekomen en hebben we vertrouwen in de toekomst.
Peter Winterman MBA, directeur-bestuurder
6
Jaarverslag 2013
1.4
Raad van Toezicht De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de woningstichting. Tevens geeft zij advies aan het bestuur. Zij houdt onder andere toezicht op:
Het realiseren van de bedrijfsmatige en volkshuisvestelijke doelstellingen van de corporatie.
Risico‟s verbonden aan de activiteiten van de woningstichting.
Opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen.
Kwaliteitsbeleid.
Kwaliteit van de maatschappelijke en financiële verantwoording.
Naleving van wet- en regelgeving.
Integriteit en onafhankelijkheid van alle betrokkenen.
De woningstichting heeft geen direct met haar verbonden deelnemingen. Wel participeert ze in Stichting Service Centrum Heuvelrug (SSCH). Een shared service center waarin personeel gedetacheerd wordt aan drie woningstichtingen. Deze partijen zijn: Mijande Wonen, Stichting Wonen Wierden Enter (SWWE) en Woningstichting Hellendoorn. Zie voor meer informatie over deze stichting paragraaf 1.17 „Samenwerking‟ onder het kopje „Stichting Service Centrum Heuvelrug‟. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Toezicht zijn vastgelegd in artikel 19 van de statuten van Woningstichting Hellendoorn. Deze verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn verder uitgewerkt in een reglement voor de Raad van Toezicht. Zie voor meer informatie onze website www.wst-hellendoorn.nl. In dit jaarverslag legt de Raad van Toezicht, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in 2013. Als toezichtkader hanteert de Raad van Toezicht:
Het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh).
Het in 2010 vastgestelde Strategisch plan 2010-2014 „Duurzaam wonen, samenleven en samenwerken in Hellendoorn‟.
De begroting voor het lopende jaar.
Prestatieafspraken met de gemeente.
Financiële normstellingen inzake vermogens- en liquiditeitspositie en kasstroomontwikkelingen.
Procuratieregeling.
Managementletter interim-controle 2012.
Wet Normering Topinkomens en de bijbehorende staffel.
Bovenstaand toezichtkader is door de Raad van Toezicht in 2013 gebruikt bij het nemen van beslissingen, het beoordelen van bestuursvoorstellen en het bewaken van de stichtingsvoorstellen. Taak en werkwijze Raad van Toezicht Om de toezichthoudende taak goed te kunnen uitvoeren heeft de Raad van Toezicht zich regelmatig mondeling en schriftelijk door het bestuur laten informeren inzake de realisatie van de beoogde doelstellingen en de relevante ontwikkelingen, wensen en behoeften van belanghebbenden.
Jaarverslag 2013
7
Daarnaast heeft de Raad van Toezicht zich op de hoogte gehouden van (maatschappelijke) ontwikkelingen door:
Overleg met de bestuurder en het Managementteam.
Overleg met de Ondernemingsraad.
Overleg met alle lokale politieke partijen.
Overleg met het Huurdersplatform, leden Raad van Toezicht op voordracht huurders.
Overleg in de treasurycommissie.
Overleg in de stakeholdersbijeenkomst.
Het bezoeken van de bijeenkomsten met Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
Het bezoeken van de bijeenkomsten van Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW).
Het bezoeken van bijeenkomsten van Aedes.
Het bezoeken van de websites van Aedes en VTW.
De Raad van Toezicht, die als regel tweemaandelijks vergadert, kwam in 2013 zes keer bijeen voor een reguliere vergadering. De voorzitter van de Raad van Toezicht stelt de agenda vast en bereidt de vergadering voor in overleg met de directeur-bestuurder. Tussentijds plegen zowel leden als de voorzitter overleg, zo vaak als actuele ontwikkelingen daar aanleiding voor geven. Geen van de leden van de Raad van Toezicht is in 2013 frequent afwezig geweest bij vergaderingen. In 2010 is de woningstichting gevisiteerd. Aanbevelingen die daaruit voortkwamen zijn allen overgenomen en toegepast. In 2014 zal er opnieuw een visitatie plaatsvinden conform de Governance Code. Blijvend is in 2013 veel aandacht besteed aan de financiële druk die door de overheid wordt gelegd op onze exploitatie door de vennootschapbelasting, maar met name de verhuurderheffing en andere heffingen. Van invloed is daarbij eveneens de economische ontwikkeling die gaande is. Op het gebied van risicomanagement wordt er steeds meer gevraagd van zowel het bestuur als ook de Raad van Toezicht. Ook in 2013 is hier extra aandacht aan besteed. En het zal nog meer een continu aandachtsveld worden binnen Woningstichting Hellendoorn. Daarnaast werden in 2013 tal van andere onderwerpen aan de orde gesteld en besproken. De volgende zaken zijn daarbij van belang om hier te melden:
Goedkeuring jaarverslag, volkshuisvestingsverslag en jaarrekening 2012, mede op basis van controleverklaring, controlerapport en rapport van bevindingen volkshuisvestingsverslag 2012 van BDO Audit & Assurance B.V.
Bespreking voortgang ontwikkeling locatie Spoortheater.
Bespreking derivaten in relatie tot Woningstichting Hellendoorn.
Bespreking Woonvisie gemeente Hellendoorn.
Bespreking tussentijdse evaluatie prestatieafspraken gemeente Hellendoorn.
Bespreking gevolgen nieuw Woonakkoord.
Bespreking Managementletter interimcontrole 2012 uitgebracht door BDO Audit & Assurance B.V.
Bespreking verklaring „goede‟ financiële situatie Woningstichting Hellendoorn.
Deelname de heer Broekman en mevrouw Douwenga aan treasurycommissie.
Goedkeuring herziene begroting 2013.
Goedkeuring van de vastgestelde begroting 2014.
Goedkeuring procuratieregeling 2013.
Bespreking fasedocumenten Dahliastraat, Haarle Poggenbeltweg en de Marcke, De Gagel.
Goedkeuring honorering leden Raad van Toezicht.
Goedkeuring volmacht WSW.
8
Jaarverslag 2013
Goedkeuring aanschaf nieuwe auto de heer P. Winterman.
Bespreking continuïteitsoordeel CFV 2013.
Bespreking kwartaalrapportages.
Bespreking directieverslagen.
Bespreking jaarverslag en begroting SSCH.
Bespreking overzicht grondposities en bijzondere locaties.
Bespreking statutenwijziging + goedkeuring op wijzigingen.
Bespreking uittredingsdata.
Goedkeuring externe begeleiding toekomstvisie Woningstichting Hellendoorn door de heer P. Grinwis.
Goedkeuring toekomstvisie Woningstichting Hellendoorn.
Bespreking Treasurycommissie.
Bespreking notitie wijziging btw-behandeling commissariaten.
Goedkeuring SVB notitie.
Bespreking visitatie 2014.
Bespreking deelname stakeholdersbijeenkomst 4 december 2013.
Benoeming BDO Audit & Assurance B.V. voor het jaarverslag en de jaarrekening 2013.
Bespreking meerjarenactiviteitenplan 2013 tot en met 2018.
Bespreking sectorbeeld 2013 CFV.
Bespreking Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT).
Aanstelling de heer De Haan als vice-voorzitter na vertrek van de heer Van Zutphen.
Benoeming mevrouw Douwenga.
Bespreking werving nieuw lid Raad van Toezicht (opvolging van de heer Soepenberg) en voorzitterschap de heer Broekman.
Zelfevaluatie Raad van Toezicht.
Evaluatie functioneren bestuurder 2013.
Onafhankelijkheid De Raad van Toezicht waakt ervoor dat de leden van de Raad van Toezicht naar haar oordeel in formele zin onafhankelijk zijn in het licht van de in de Governance Code Woningcorporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria. De Raad van Toezicht concludeert dat alle leden in het verslagjaar aan deze criteria hebben voldaan en onafhankelijk hun taak hebben uitgeoefend. In 2011 heeft de Raad van Toezicht een reglement voor haar eigen leden en een reglement voor het bestuur vastgesteld. In dit reglement zijn de bepalingen over onafhankelijkheid en tegenstrijdige belangen vastgelegd. Tevens heeft de raad in 2010 een integriteitsbeleid inclusief een „klokkenluidersregeling‟ vastgesteld. Eventuele misstanden kunnen volgens deze regeling gemeld worden. De klokkenluidersregeling is te downloaden op onze website. In 2013 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad van Toezicht en/of het bestuur betrokken waren. Tevens vervult geen van de leden van de Raad van Toezicht of het bestuur een nevenfunctie die onverenigbaar is met het lidmaatschap van de Raad of het bestuur. Een overzicht van de nevenfuncties van de leden van de Raad van Toezicht is opgenomen in deze paragraaf in de tabel onder het kopje deskundigheid en samenstelling. De (onbezoldigde) nevenfuncties van het bestuur staan beschreven in paragraaf 1.5 Bestuur en ook op onze website. Accountant De externe accountant (BDO) van Woningstichting Hellendoorn heeft deelgenomen aan de vergadering van de Raad van Toezicht waarin het onderzoek van de jaarrekening en haar vaststelling, en indien van toepassing goedkeuring, aan de orde werden gesteld.
Jaarverslag 2013
9
De externe accountant heeft de financiële informatie die ten grondslag ligt aan de vaststelling van de kwartaal- en/of halfjaarcijfers en overige tussentijdse berichten ontvangen en werd in de gelegenheid gesteld om op alle informatie te reageren. Deskundigheid en samenstelling De Raad van Toezicht van Woningstichting Hellendoorn bestaat uit vijf personen. Leden van de Raad van Toezicht kunnen op grond van de statuten worden benoemd voor een periode van vier jaar. En vervolgens bij goed functioneren worden herbenoemd voor wederom een termijn van vier jaar. Eind 2013 hadden de volgende personen zitting in de Raad van Toezicht: De heer drs. G.M. Broekman is per 1 januari 2007 benoemd tot lid van de Raad van Toezicht en per 1 januari 2009 gekozen als voorzitter van de Raad van Toezicht. De heer Broekman is tot zijn pensionering werkzaam geweest als Controller van General Electric Windenergy. Daarvoor was hij werkzaam als zelfstandig organisatieadviseur. Hij is afgestudeerd als bedrijfseconoom. De heer Broekman is per 1 januari 2011 herbenoemd voor een laatste termijn van vier jaar. Zijn deskundigheidsgebied is financiën en bedrijfsorganisatie. De heer mr. G.A. de Haan is gemeentesecretaris en algemeen directeur van de gemeente Almelo. Zijn deskundigheid ligt op de gebieden algemeen management en projectmanagement in de publieke sector. De heer De Haan heeft per 1 juli 2010 zitting genomen in de Raad van Toezicht op voordracht van het Huurdersplatform. Vanwege de tussentijdse benoeming zijn hierover afspraken gemaakt. Zie voor de toelichting het kopje „Herbenoeming‟. Zijn deskundigheidsgebied is volkshuisvesting. De heer ing. G.J. Paalman is algemeen directeur van Aveco de Bondt Groep. Dit ingenieursbedrijf is internationaal actief op onder andere de vakgebieden bouw, ruimte & milieu en infra. De heer Paalman heeft per 1 januari 2009 zitting genomen in de Raad van Toezicht en is per 2013 herbenoemd voor zijn laatste termijn van vier jaar. Zijn deskundigheidsgebied is gelegen binnen de bouw/vastgoed en infra. De heer H.J. Soepenberg MBA was directeur van Stichting Zorggarant Thuiszorg. Deze organisatie is actief op het gebied van thuiszorg in Noord- en Midden-Nederland. Vanaf oktober is de heer Soepenberg directeur van ZorgID. ZorgID is een onderdeel van VolkerWessels en richt zich op ontwikkeling en management van vastgoed voor de zorgbranche. De heer Soepenberg is per 1 april 2006 toegetreden tot de Raad van Toezicht van de woningstichting op voordracht van het Huurdersplatform en per 2010 herbenoemd voor zijn laatste termijn van vier jaar. Zijn deskundigheidsgebied is bedrijfskunde, welzijn en zorg. Mevrouw mr. M. Douwenga is advocaat bij Damsté Advocaten. Haar specialisaties liggen op het gebied van vastgoed en overheid. Mevrouw Douwenga heeft per 1 januari 2013 zitting genomen in de Raad van Toezicht. Haar deskundigheidsgebied is juridische zaken. Alle leden van de Raad van Toezicht zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De VTW ondersteunt toezichthouders bij hun taakuitoefening en werkt aan de professionalisering van het toezicht. Daarnaast worden door de leden van de Raad van Toezicht cursussen gevolgd, met name op hun deskundigheidsgebied. Gezien de omvang van de Raad van Toezicht (vijf leden) is er besloten om geen afzonderlijke commissies in te stellen voor selectie en remuneratie en voor auditing (artikel III.5.2). Deze zaken worden integraal door de Raad van Toezicht behandeld.
10
Jaarverslag 2013
Per 31 december 2013 was de Raad van Toezicht als volgt samengesteld: Naam
Leeftijd
Functie
Deskundigheids-
Beroep
Nevenfuncties
gebied De heer drs.
70
Voorzitter
Financiën en
G.M. Broekman
Gepensioneerd
bedrijfsorganisati e
De heer mr.
50
G.A. de Haan De heer ing.
48
Vice-voorzitter
50
Soepenberg MBA
Gemeentesecretaris/
(voordracht
algemeen directeur
huurders)
gemeente Almelo
Lid
Bouw/Vastgoed
Directeur Aveco de
en Infra
Bondt
Lid
Maatschappelijk /
Directeur ZorgID
(voordracht
Wonen, Welzijn
huurders)
en Zorg en
G.J. Paalman De heer H.J.
Volkshuisvesting
bedrijfskunde Mevrouw mr. M.
29
Lid
Juridisch
Douwenga
Advocaat Damsté Advocaten
Naam
Benoemd per
Herbenoemd per
Aftredend per
De heer G.M. Broekman
2007
2011
01-01-2015
De heer G.A. de Haan
2010
De heer G.J. Paalman
2009
2013
01-01-2017
De heer H.J. Soepenberg
2006
2010
01-04-2014
Mevrouw M. Douwenga
2013
01-10-2014
01-01-2017
Herbenoeming De heer De Haan zou herbenoemd dienen te worden per 2012 volgens de huidige statuten. Deze herbenoeming zou plaatsvinden omdat hij tussentijds is toegetreden in verband met het vertrek binnen de lopende periode van de heer Ronhaar. Volgens de huidige statuten dient het nieuwe lid deze periode uit te dienen. In de nieuwe statuten, die in de toekomst na de herziening van de Woningwet worden gewijzigd, zal dit worden gewijzigd. Ongeacht de situatie wordt een lid benoemd voor maximaal twee perioden van vier jaar conform de Governance Code. De heer Paalman is per 1 januari 2013 voor de eerste keer herbenoemd voor de laatste periode van 4 jaar. Wijzigingen samenstelling en werving en selectie Ten behoeve van het vertrekkend lid, de heer Van Zutphen, is in 2012 gestart met de werving van een nieuw lid volgens vooraf opgesteld functieprofiel. Dit profiel, zoals vermeld in het Raad van Toezicht reglement, is geactualiseerd en vervolgens goedgekeurd. Werving heeft plaatsgevonden volgens het profiel, waarbij de nadruk lag op het kennisgebied „juridisch‟. Per begin 2013 heeft de Raad van Toezicht mevrouw mr. M. Douwenga als nieuw lid benoemd. Werkgeversrol De Raad van Toezicht is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. Op 1 november 2011 is de heer P. Winterman in dienst gekomen en vervolgens als directeur-bestuurder per 1 december 2011 gaan functioneren. Jaarverslag 2013
11
Voorafgaand aan de benoeming van de bestuurder is een referentiecontrole uitgevoerd en een Verklaring Omtrent het Gedrag overlegd. De Raad van Toezicht heeft in 2011 het bezoldigingsbeleid en de arbeidsvoorwaarden van het bestuur vastgesteld. De bezoldiging van de heer Winterman is conform de sectorbrede beloningscode Bestuurders Woningcorporaties. Het salaris is vastgesteld binnen de bandbreedte van functiegroep D. Het pensioen en de overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAO Woondiensten. Als gevolg van de inwerkingtreding van de Wet Normering Topinkomens (WNT) is de bezoldiging gemaximeerd op het bedrag van € 228.599. In 2013 is tevens door de minister een sectorale WNT-staffel ingevoerd. Tegen deze staffel is door de VTW en de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW) bezwaar gemaakt. In een bodemprocedure is door de rechtbank uitgesproken dat de voorgestelde „WNT-staffel‟ "onrechtmatig" is. In haar vonnis van 30 oktober 2013 concludeert de rechtbank dat de minister met de voorgestelde regeling "verder is ingegrepen dan nodig", waarbij topfunctionarissen en woningcorporaties "onevenredig (…) worden getroffen". Dit betekent dat voor 2013 de Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties en de Honoreringscode commissarissen van kracht blijven. Verder moet het maximum van de WNT wel in acht worden genomen. De bezoldiging van de bestuurder is volledig conform de Code en de WNT. Eind 2013 heeft de minster een voorstel gedaan voor een vernieuwde WNT-staffel. Deze zal ingaan per 1-1-2014. De bezoldiging van de bestuurder is met € 114.160 ruim binnen de kaders van deze nieuwe staffel (functiegroep E, totale bezoldiging maximaal € 130.600). De Raad van Toezicht heeft in de vergadering van 25 november 2013 buiten aanwezigheid van het bestuur het functioneren van de bestuurder geëvalueerd, gevoed door de zelfevaluatie van het bestuur. De Raad van Toezicht heeft vervolgens in het jaarlijkse beoordelingsgesprek in december 2013 vastgesteld, dat de prestatie-eisen in 2013 in voldoende mate / naar verwachting zijn gerealiseerd en heeft de bestuurder de beoordeling gegeven van ruim voldoende/goed. Nadere informatie over de bestuurdersbeloning 2013 is opgenomen in onderstaande tabel. (bedragen x € 1,--): Naam
Periodiek
Variabele
Beloningen
Uitkeringen bij
Totaal
Verstrekte
fiscaal loon
beloning
betaalbaar op
beëindiging
WNT
leningen /
- vaste
(belast en
termijn
dienstverband
component
onbelast)
(pensioenpremie
voorschotten / garanties
werkgever en werknemersdeel) P. Winterman
86.989
(1975)
0
wg wn totaal
20.272
0
114.160
0
7.490 27.762
*) niet te verwarren met bruto salaris
De heer Winterman is per 1 november 2011 in dienst getreden als directeur-bestuurder, in eerste instantie voor de periode van 2 jaar. Contractueel is vastgelegd dat na 1 uiterlijk 1½ jaar een gesprek zou plaatsvinden over het functioneren en het mogelijk verlengen van deze overeenkomst. In december 2012 heeft dit positieve gesprek plaatsgevonden. De heer Winterman is per 1 november 2013, herbenoemd voor de periode van 4 jaar als bestuurder (conform Governance Code) en zijn arbeidsovereenkomst is omgezet naar een overeenkomst voor onbepaalde tijd.
12
Jaarverslag 2013
Zelfevaluatie Eind november heeft de Raad van Toezicht in een besloten vergadering een zelfevaluatie uitgevoerd. Tijdens deze zelfevaluatie zijn de aanbevelingen uit de vorige evaluatie (met externe deskundige) besproken. Uitvoerig zijn de drie belangrijkste taken van de Raad van Toezicht geëvalueerd. Het gaat hierbij om haar Toezichtsrol, Klankbordrol en Werkgeversrol. Aandachtpunten voor de aankomende periode zijn:
Het vinden van een goed evenwicht tussen een kritische instelling en het uitstralen van vertrouwen naar organisatie en management team.
In het spanningsveld van toezicht en advies de bestuurder voldoende ondersteuning geven en toch afstand weten te bewaren.
De werkgeversrol meer aandacht geven binnen de hele Raad van Toezicht. De evaluatie van de bestuurder zal uitgebreid aandacht krijgen en de gesprekken met de bestuurder zullen door 2 leden van de Raad van Toezicht worden gevoerd.
Gelijk aan het voorgaande jaar is de Raad van Toezicht tot de conclusie gekomen dat ze over het jaar 2013 naar behoren heeft gefunctioneerd.
Governance Woningstichting Hellendoorn onderschrijft de beginselen die zijn vastgelegd in de Aedescode en in de Governancecode Woningcorporaties. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de totale bestuurlijke organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over het werken volgens de Governancestructuur binnen Woningstichting Hellendoorn. In 2011 is de Governancecode Woningcorporaties geactualiseerd. De belangrijkste wijzigingen zijn:
Extra aandacht voor risicobeheersing.
Verplichte nieuwe beloningscode bestuurders.
Onafhankelijkheid volledige Raad van Toezicht:
Een commissaris mag niet binnen vijf jaar worden benoemd tot bestuurder.
Er wordt gestreefd naar diversiteit in de samenstelling op basis van kwaliteitseisen.
De zittingsduur van een commissaris is maximaal acht jaar.
Deze wijzigingen (uit 2011) zijn tevens doorgevoerd in de nieuwe reglementen van de Raad van Toezicht en het bestuur. Na de herziening van de Woningwet (waarschijnlijk in 2015) worden afwijkingen hierop in onze statuten aangepast. De belangrijkste afwijking binnen de statuten van Woningstichting Hellendoorn is de zittingsperiode van de leden van de Raad van Toezicht. Deze wordt aangepast van twaalf jaar naar maximaal acht jaar. Hierin zal ook worden meegenomen dat er geen sprake kan zijn van tussentijdse invulling door omstandigheden en dat elk lid start met een nieuwe periode. Tevens is in verband met leeftijdsdiscriminatie de maximale leeftijdsgrens van 70 jaar niet meer van toepassing.
Honorering leden Raad van Toezicht In het kader van professionalisering van het intern toezicht en de daaraan gekoppelde tijdsbesteding is de honorering van de Raad van Toezicht gebaseerd op de „Code voor de honorering van commissarissen bij woningcorporaties‟, zwaarteklasse D.
Jaarverslag 2013
13
In 2013 is door de minister een sectorale WNT-staffel ingevoerd, waaraan de honorering van de Raad van Toezicht is gekoppeld. Tegen deze staffel is door de VTW en de NVBW bezwaar gemaakt (zie het kopje werkgeversrol in deze paragraaf). Dit betekent dat voor 2013 de Honoreringscode commissarissen van kracht blijft. Verder moet het maximum van de WNT wel in acht worden genomen (7,5% voorzitter en 5% lid over €228.599). De honorering voor de leden bedraagt € 7.245 en voor de voorzitter € 10.868 op jaarbasis conform de Code en de WNT. In 2014 dient de honorering te worden aangepast, indien de overgangsregeling niet van toepassing is, aan de nieuwe WNT-staffel. Uitgangspunt is voor de voorzitter 7,5% (€ 9.795) en voor de leden 5% (€ 6.530) van het staffelmaximum beloning bestuurder (functiegroep E, totale bezoldiging maximaal € 130.600). In 2013 is voor alle leden van de Raad van Toezicht in totaal € 650 aan onkostenvergoeding uitbetaald. Vanaf 2013 moet de commissaris over zijn honorarium en onkostenvergoeding btw afdragen. Het af te dragen bedrag aan btw wordt door de woningstichting aan de commissaris vergoed. In totaal is een bedrag van € 5.060 aan btw betaald. Voor de leden van de Raad van Toezicht is een ongevallenverzekering afgesloten. Het betreft een 24-uurs dekking waarvan de voorwaarden gelijk zijn aan die van de verplichte ongevallenverzekering voor werknemers. Daarnaast is een Bestuurders- en Toezichthouders Aansprakelijkheidsverzekering afgesloten. Raad van Toezicht Woningstichting Hellendoorn
drs. G.M. Broekman, voorzitter
14
Jaarverslag 2013
1.5
Bestuur Taak en werkwijze Het bestuur binnen Woningstichting Hellendoorn bestaat uit een directeur-bestuurder. De directeurbestuurder is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico‟s en voor het beperken van de mogelijke impact van incidenten. De managers zijn verantwoordelijk voor het beheersen van de bedrijfsprocessen. De algemene doelstellingen van onze corporatie worden door hen vertaald naar procesniveau dan wel afdelingsniveau. De medewerkers zijn verantwoordelijk voor het uitvoeren van de werkzaamheden. Deze vallen binnen het kader dat door het management/de directie is vastgesteld. Voor iedere medewerker, inclusief de directeurbestuurder en de managers, is een uitgebreide functie-/taakomschrijving vastgesteld. Er is een handboek procesmanagement dat op elk gewenst moment inzicht verschaft in de actuele bedrijfsorganisatie. Dit handboek is voor alle medewerkers (ook) digitaal beschikbaar. Het handboek procesmanagement bevat:
De organisatiestructuur van Woningstichting Hellendoorn.
Een overzicht van alle functies.
Het schema processtructuur.
De procesbeschrijving van alle vastgestelde procedures.
Het is uiteindelijk een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder, managers en medewerkers dat wordt gezorgd voor een goede opzet, invoering, naleving en werking van de administratieve processen. Op het gebied van risicomanagement onderscheiden we een aantal belangrijke doelen:
Het identificeren van nieuwe en plotseling opkomende risico‟s.
Het communiceren van risico‟s naar de Raad van Toezicht en het bestuur.
Het stimuleren van een cultuur van risicobewustzijn in de gehele organisatie.
Het naleven van wettelijke regels.
Het vermijden van verliezen.
Het meten en monitoren van risico‟s.
Leden van het bestuur Het bestuur bestaat uit de directeur-bestuurder, de heer Winterman. Voor zijn benoemingsperiode en beloning verwijzen wij naar paragraaf 1.4 „Raad van Toezicht‟.
Tegenstrijdige belangen Wij vermijden elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen Woningstichting Hellendoorn en de bestuurder. Het bestuursreglement bevat een uitwerking van dit belangrijke uitgangspunt. Hierin staat tevens de handelswijze beschreven in geval van belangenverstrengeling. Dit reglement is te vinden op onze website. In 2013 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties.
Jaarverslag 2013
15
In het kader van zijn functie als bestuurder van Woningstichting Hellendoorn vervult de heer Winterman de volgende (onbezoldigde) nevenfunctie:
Voorzitter SSCH (Stichting Service Centrum Heuvelrug).
Daarnaast vervult de heer Winterman privé de volgende onbezoldigde nevenfunctie.
Bestuurslid Stichting Pioneering.
De heer Winterman is tevens lid van de Rotary Hellendoorn – Nijverdal en omgeving.
1.6
Organisatie Organisatieschema Het organigram met daarin de weergave van de organisatie van Woningstichting Hellendoorn ziet er als volgt uit: Directeur-bestuurder
Manager Financiën en
Manager Wonen
Manager Vastgoed
interne zaken
Interne Zaken
16
Financiële
Verhuur- en
Zaken
Bewonerszaken
Frontoffice
Bedrijfsbureau
Onderhoud en projecten
Jaarverslag 2013
Personeelsformatie per 31 december
2013
2012
Aantal medewerkers
Mannen
14
15
Vrouwen
16
16
30
31
Totaal Verhouding fulltime/parttime Mannen
aantal fulltime
11
12
aantal parttime
3
3
Vrouwen
aantal fulltime
5
5
aantal parttime
11
11
25,2
26,3
Aantal formatieplaatsen Totaal Leeftijd
Mannen, gemiddeld
50,0
49,9
Vrouwen, gemiddeld
41,4
40,3
45,4
45,0
14,7
14,1
Totaal, gemiddeld Aantal dienstjaren Totaal, gemiddeld Mutaties personeel, aantal medewerkers
Instroom
1
3
Doorstroom (2013 intern; 2012 extern/naar SSCH)
1
1
Uitstroom
1
1
0,8
2,4
0
0,8
1,9
1
Mutaties personeel, aantal fte‟s
Instroom
Doorstroom
Uitstroom
Naast het eigen personeel deed de woningstichting in 2013 ook een beroep op de medewerkers van SSCH, SWWE, Mijande Wonen. Stagiaires krijgen door hun stage de gelegenheid werkervaring op te doen en de geleerde theorie te toetsen aan de praktijk. Zij hebben de mogelijkheid de geleerde kennis, technieken en vaardigheden toe te passen in de dagelijkse realiteit en deze verder te ontwikkelen. Ziekteverzuim In 2013 bedroeg het verzuimpercentage 4,0% (in 2012: 5,3%). Exclusief zwangerschapsverlof is dit 2,8%. Er was in 2013 geen sprake van langdurig zieken. Mede door onze eigen inzet en betrokkenheid bij zieke medewerkers zijn we erin geslaagd de (snelle) terugkeer van zieke medewerkers te bevorderen. Scholing & trainingen Door middel van trainingen, automatiseringscursussen, opleidingen, deelname aan voorlichtingssessies, personeelsoverleg en het kennisnemen van vakliteratuur blijft de organisatie op de hoogte van ontwikkelingen die van belang zijn voor de volkshuisvesting.
Jaarverslag 2013
17
In 2013 hebben de medewerkers van de woningstichting opnieuw een CiEP-training gevolgd. 5 medewerkers hebben de basistraining gevolgd. De overige medewerkers hebben een vervolgtraining gevolgd. Tijdens deze training zijn de principes van CiEP herhaald. CiEP is een praktische werkfilosofie die gericht is op het optimaliseren van samenwerking, kwaliteit en resultaten in een kantooromgeving, op persoonlijk niveau en op organisatieniveau. Medewerkers worden in hun eigen werkomgeving met hun eigen werkvoorraad getraind en gecoacht in bewust en effectief werken. Deze methode realiseert belangrijke verbeteringen in de manier van werken. De tijdwinst die CiEP oplevert is gemeten en ligt tussen de 10 en 15% zijn. Daarnaast kan het ook winst opleveren in termen van: kwaliteit, productiviteit, transparantie, initiatief en resultaatgerichtheid. Het toepassen van CiEPwerkgewoonten leidt bovendien zichtbaar tot meer overzicht, structuur, toegankelijkheid en overdraagbaarheid van informatie en een positieve houding en goede zelfsturing. En medewerkers ervaren meer werkplezier! Flexibel Werken Eveneens in 2013 zijn we overgegaan tot Flexibel Werken. De term flexibel werken wordt gebruikt voor tijd- en plaats onafhankelijk werken. Flexibel werken is een werkstijl met flexibiliteit in tijd, plaats en duur van werken. Hierbij is sprake van een andere manier van werken die meer uitgaat van sturen op resultaten, het nemen van verantwoordelijkheid en het geven van vertrouwen. Flexibel Werken kan bijdragen aan goed werkgeverschap, bijdragen aan een betere balans tussen werk en privé en het verhogen van de tevredenheid van de medewerkers. Bij Woningstichting Hellendoorn is er bij Flexibel Werken onder andere de mogelijkheid tot:
een vierdaagse werkweek (4 x 9 uur).
een aantal uren thuis werken.
een aantal uren buiten de openingstijden voor klanten werken.
periodegebonden meer en minder werken.
Om het Flexibel Werken te laten slagen zijn er bepaalde uitgangspunten opgesteld waaraan voldaan moet worden, zoals inzicht in de agenda en een goede telefonische bereikbaarheid. Thuiswerken is één van de mogelijkheden bij Flexibel Werken. Daarom is ook aandacht besteed aan de werkplek thuis. Anders kunnen er door een slechte werkhouding alsnog gezondheidsklachten ontstaan. De woningstichting heeft hierover voorlichting verstrekt, omdat ze de taak heeft om een veilige werkplek te bieden, zowel op kantoor als elders. De medewerker is zelf verantwoordelijk voor een juiste inrichting van de werkplek. Invoering van de gesprekscyclus Een middel om verdere professionalisering bespreekbaar te maken en daarover afspraken te kunnen vastleggen is het opzetten van een gesprekscyclus. In 2012 is al besloten tot invoering hiervan. De hoofddoelstelling van de gesprekscyclus is het optimaliseren van zowel het functioneren van de individuele medewerker als van de totale organisatie en het verbeteren van resultaten in het kader van de missie, visie en kernwaarden van de organisatie. Daarnaast is de gesprekscyclus ook bedoeld om, samen met de medewerkers, afspraken te maken over de behoeften die medewerkers hebben om hun kennis en vaardigheden verder te ontwikkelen, dan wel hun loopbaan verder te ontwikkelen door het volgen van een bepaalde opleiding. De gesprekscyclus vormt een belangrijk instrument om samen met de medewerkers afspraken te maken over hun persoonlijke groei en bijdrage aan de organisatie. Deze afspraken komen uiteindelijk de productiviteit en het plezier in het werk van de medewerkers ten goede en hiermee ook het behalen van de organisatiedoelstellingen. Omdat de vastgestelde cyclus moeilijk van de grond kwam, zijn enkele aanpassingen doorgevoerd. Op deze manier sluit het beter aan bij de bedrijfsvoering van de woningstichting. Jaarlijks wordt met iedere medewerker een gesprekscyclus doorlopen om zijn functioneren te kunnen bespreken.
18
Jaarverslag 2013
Die cyclus bestaat uit een POP-/planningsgesprek en een beoordelingsgesprek. Het beoordelingsgesprek kan gebruikt worden om zowel de algemene prestaties van een medewerker te bespreken, als te overzien in hoeverre bepaalde doelen behaald zijn.
CAO Woondiensten De CAO Woondiensten regelt de collectieve arbeidsvoorwaarden voor werknemers werkzaam bij de woningcorporaties. De CAO Woondiensten heeft een minimumkarakter en laat daarom eigen invulling van een aantal arbeidsvoorwaarden op corporatieniveau toe. Er mag echter niet worden afgeweken van de standaardbepalingen voor salarisschalen, functiewaardering en pensioenen. Het is aan werkgever en Ondernemingsraad om in goed overleg te kiezen voor óf eigen maatwerkregelingen of terug te vallen op de vangnetbepalingen in de CAO. Elke werknemer krijgt bij normaal en goed functioneren jaarlijks een periodiek van 2% over het einde van de reguliere salarisschaal totdat het einde van diens salarisschaal is bereikt. Eind 2013 stonden vijftien personeelsleden op het maximum van hun salarisschaal. Als blijk van waardering voor de extra inspanningen en geleverde prestaties in 2013 ontvingen alle medewerkers naast een kerstpakket een eenmalige uitkering gebaseerd op 2% van de totale bruto loonsom. In 2013 heeft iedereen hiervoor een gelijk netto bedrag gekregen op basis van een 36-urige werkweek, gewogen op basis van het aantal gewerkte uren. Cafetariasysteem De CAO Woondiensten voorziet in het Woondiensten Cafetaria Systeem. Door het ruilen van arbeidsvoorwaarden kan elk personeelslid zijn of haar eigen arbeidsvoorwaardenpakket samenstellen. De bronnen en doelen zijn genoemd in de CAO. Er werd op beperkte schaal gebruik van gemaakt en dan voornamelijk voor het fietsenplan en vakbondscontributie, waarvoor dan meestal bovenwettelijke vakantie uren werden ingeruild.
Pensioenen en verzekeringen De verplichte regelingen voor het ouderdomspensioen, het vroegpensioen en de pensioenvoorzieningen bij arbeidsongeschiktheid en overlijden zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Voor alle personeelsleden is een bij CAO verplichte collectieve ongevallenverzekering afgesloten. Voor alle verzekerden geldt een zogenaamd „dubbel pakket‟.
1.7
Arbeidsomstandigheden Werkgever en werknemers zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor een goed arbeidsomstandighedenbeleid. Voor de wettelijke verplichtingen op grond van de Arbeidsomstandighedenwet en de dienstverlening rond arbeidsomstandigheden schakelde de woningstichting de arbodienst in. Per 1 januari 2012 zijn we een overeenkomst aangegaan met Vechtstad Consultancy als nieuwe arbodienstverlener. Als uitvloeisel van de Arbeidsomstandighedenwet is een bedrijfsnoodplan voorhanden. Daarin is de handelswijze van de bedrijfshulpverlening omschreven. Het plan brengt de risico‟s in beeld, beschrijft het ontruimingsplan en de instructies voor diverse functionarissen.
Jaarverslag 2013
19
Aan de buitengevel van ons kantoor is een AED (Automatische Externe Defibrillator) aangebracht, waarvan ook de buurtbewoners in geval van nood gebruik kunnen maken. De meeste medewerkers volgen jaarlijks een herhalingscursus reanimatie. De risico-inventarisatie en –evaluatie vindt plaats in 2014.
1.8
Ondernemingsraad De functie van de Ondernemingsraad De Ondernemingsraad is een orgaan ten behoeve van het overleg met en de vertegenwoordiging van de in de onderneming werkzame personen; één en ander in het belang van het goed functioneren van de onderneming in al haar doelstellingen. De Ondernemingsraad functioneert conform de Wet op de Ondernemingsraden en haar eigen reglement. Samenstelling Op 31 december 2013 was de samenstelling van de Ondernemingsraad als volgt:
Namens de afdeling Technische Zaken: de heer M.H.J. Maris, tevens voorzitter.
Namens de afdeling Verhuur- en Bewonerszaken: mevrouw R. Reimink-Eggen, tevens secretaris.
Namens de afdeling Financieel Economische Zaken: de heer R. Blom, lid en plaatsvervangend voorzitter.
Verkiezingen In 2013 waren de drie OR-leden aftredend. Allemaal stelden ze zich herkiesbaar. Aangezien er geen tegenkandidaten waren, hebben er geen verkiezingen plaatsgevonden. Bovengenoemde personen zijn daardoor automatisch herkozen. Vergaderingen In 2013 heeft de Ondernemingsraad twintig keer vergaderd:
vijftien keer als Ondernemingsraad.
twee keer met de directeur-bestuurder en het MT.
twee keer met de personeelsfunctionaris en de directeur-bestuurder.
één keer met twee afgevaardigden van de Raad van Toezicht.
De voorzitter is als afgevaardigde van de Ondernemingsraad aanwezig geweest bij de stakeholdersbijeenkomst van onze woningstichting op 4 december 2013.
Daarnaast is er een aantal keren informeel overleg geweest. Verder zijn er drie bijeenkomsten geweest van het OR Platform woningcorporaties regio Overijssel. Besproken onderwerpen In de Ondernemingsraad worden de gebruikelijke onderwerpen besproken zoals de CAO Woondiensten, secundaire arbeidsvoorwaarden, Arbo-aangelegenheden en diverse notulen van het managementteam. De belangrijkste punten die daarnaast aan de orde kwamen zijn:
Bespreken Jaarverslag 2012 en begroting 2014.
Voorstel voor roostervrije dagen 2014.
Verkiezingen.
Het OR Platform voor woningcorporaties.
20
Jaarverslag 2013
De “cultuur” bij de woningstichting.
Het nieuwe werken en flexibel werken.
De gesprekscyclus.
Toekomstvisie Woningstichting Hellendoorn.
Onderzoek Frontoffice en organisatieontwikkeling.
Herbenoeming directeur-bestuurder.
Advies en instemming In 2013 heeft de OR positief gereageerd op de herbenoeming van Peter Winterman per 1 november 2013 voor een periode van 4 jaar. Daarnaast heeft zij eind december een gecombineerde advies-/instemmingsaanvraag ontvangen voor de interne organisatiewijziging en de gesprekscyclus. Deze worden begin 2014 verder behandeld. Cursussen In 2013 hebben de leden van de Ondernemingsraad een tweedaagse combinatietraining van FNV Formaat gevolgd. Deze training was een samenwerking met de ondernemingsraden van Beter Wonen Vechtdal en Woonbeheer Borne. Raadplegen achterban In 2013 heeft de Ondernemingsraad de achterban op de hoogte gehouden tijdens de afdelingsoverleggen en het personeelsoverleg van 15 april 2013 en 28 oktober 2013, door middel van de notulen, persoonlijke gesprekken en het jaarverslag 2012. Tot slot De huidige leden van de Ondernemingsraad vertrouwen op een goede voortzetting in 2014.
M.H.J. Maris, voorzitter
1.9
Managementteam Het Managementteam, bestaande uit de heer Winterman (directeur-bestuurder, tevens voorzitter) en de drie managers de heren H.A.G. Lemke (afdeling Financiën en interne zaken), H.C. Lenderink (afdeling Vastgoed) en M. Soek (afdeling Wonen,) vergaderde in 2013 21 keer op basis van een uitgebreide agenda. Tijdens de afwezigheid van de heer Soek in de zomermaanden heeft mevrouw J.J. Besten zijn taken waargenomen en deelgenomen aan de MT-vergaderingen. Doel van het managementteamoverleg is het tijdig uitwisselen van informatie, corporatietaken op elkaar afstemmen, bestuursbesluiten voorbereiden, risico‟s managen en de voortgang (van projecten en lopende zaken) bewaken. Tijdens deze vergaderingen werden onder andere notulen en kwartaalrapportages besproken en zaken voorbereid en geagendeerd voor de vergaderingen van Ondernemingsraad, Raad van Toezicht, gemeente, Huurdersplatform en andere belanghouders. Over specifieke onderwerpen zoals begroting 2014, jaarverslag 2012, SVB, toekomstvisie Woningstichting Hellendoorn en het INK-model werd afzonderlijk vergaderd. Met de HRM-coördinator van SSC Heuvelrug werden personele aangelegenheden besproken. Het besprokene in het Managementteam werd genotuleerd en voorzien van een afspraken/activiteitenlijst en besluitenlijst. Deze notulen zijn voor alle personeelsleden beschikbaar.
Jaarverslag 2013
21
Agendapunten en besluiten In de vergaderingen van het Managementteam zijn in 2013 de volgende zaken besproken en/of besloten:
Agressieprotocol.
Onderzoeksrapport behoeftemeting seniorenwoningen Haarle.
Stappenplan werkwijze signaleringsvangnet huurachterstanden.
ZorgAccent financiële afwikkeling Spoortheater.
Zonnepanelen Dahliastraat.
Managementletter 2012 BDO.
Procedure inkomenscontrole.
Taxatie en voornemens tot verkoop gronden Reestpark.
Keuze landschapsarchitect Parkzone de Blokken.
Huurverhoging.
Gevolgen regeerakkoord afspraken woningmarkt.
Samenwerkingsovereenkomst ZorgAccent.
Huurverhoging bij incidentele energiebesparende maatregelen.
Behandelen jaarverslag 2012.
Debiteurenbewaking.
Voorstel huurprijsbeleid 2014 en verder.
Voorstel uitbesteding begeleiding liftonderhoud.
Voorstel fasedocument „opdracht aannemer‟ Dahliastraat.
Aanschaffen Meldingen Sociaal Beheermodule van IT-Woon voor 1 jaar.
Training Frontoffice.
Verhuiskostenvergoeding.
Tot nader orde streefhuurpercentage hanteren van gemiddeld 70%.
Doorvoeren van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
Geen belangstelling aankoop appartement Flat De Keizer.
SVB rapport.
Keuken- en tegelkleurkeuzes.
Afschaffen verhuurdersmap.
Vaststellen huurprijzen appartementen Dahliastraat.
Accountantsrapport 2012.
Planning en begroting 2014.
Kwartaalrapportages.
Huurbeleid jongerenappartementen.
Intensivering samenwerking HRM-gebied.
Financiële bijdrage Stichting Hulpfonds Hellendoorn à € 6.000.
Zonnepanelen Groot Lochter.
Notitie toekomstvisie Woningstichting Hellendoorn.
Aanwijzing gehandicapten en chronisch zieken.
Leefbaarheidsonderzoek.
Evaluatie project Op eigen benen.
Communicatie over huurprijzen.
Energiebeleid 2013.
Vervangen van het besturingssysteem van de server.
Het Nieuwe Werken / Flexibel Werken.
Akkoord nieuwe opzet gesprekscyclus.
Sociaal Plan.
Liftonderhoud.
Afschaffen vhe-archief.
22
Jaarverslag 2013
Kwartaaloverleg met gemeente.
Concept huurovereenkomst Spoortheater.
EPC huurwoningen Westzone.
Motie over afspraken Aedes-kabinet.
Fasedocument Westzone en De Gagel.
Bijdrage De Heemtuin à € 800 (leefbaarheid).
Huurovereenkomst zelfstandige woonruimte en algemene voorwaarden.
Werkplan WoON 2013-2014.
Onderzoeksresultaten Frontoffice.
Aanbesteding dagelijks en mutatie onderhoud.
Nieuw besluit “levering en verhuur van onroerende zaken”.
Memo Huurdersplatform “Heden en toekomst van Huurdersplatform Woningstichting Hellendoorn”.
Notitie Efficiency en effectiviteit bij Woningstichting Hellendoorn, Meer met minder.
Stakeholdersbijeenkomst.
Visitatie.
Selectieprocedure Manager Wonen.
Formatieoverzicht december 2013.
Aanschaf nieuwe telefooncentrale.
Verhuurmutatieproces onderbrengen bij gebiedsteams en traject omvormen Frontoffice naar Klantencontactcentrum opstarten en te zijner tijd implementeren.
Brievenmeetlat.
Communicatiebeleidsplan 2013 – 2014.
Vergoeding bezorgers (onder andere Onderdak).
Fasedocument De Blokken Westzone.
Memo KCC-HRM programma 2014.
Doorstroming eengezinswoningen.
Jaarlijkse donatie kerstdoel Stichting Vang je Droom en Stichting Ekiko, beide ontvangen € 750.
Jaarverslag 2013
23
1.10
Beleidsdoelstellingen Doelstellingen en strategie In de strategische nota 2010-2014 worden de strategische doelstellingen van Woningstichting Hellendoorn uiteengezet. Deze nota is opgesteld in samenspraak met het Huurdersplatform, stakeholders, Raad van Toezicht en personeel. Het bestuur heeft na goedkeurig van de Raad van Toezicht diverse doelstellingen benoemd. In onderstaand overzicht staat per doelstelling vermeld met welke strategieën wij deze willen bereiken. Doelstelling
Strategie Woningstichting Hellendoorn
Klantgericht en proactief
Wij realiseren en faciliteren vanuit een heldere doelgroepdefinitie de woonwensen van en met de klant door het bieden van keuzevrijheid.
Anticiperen op vraag en
Wij werken aan een eigentijdse duurzame woningvoorraad in
ontwikkelingen
een goede woonomgeving die aansluit bij de (toekomstige) vraag.
Duurzame productie en
Wij zetten in op duurzame productie en ontwikkeling van
consumptie
vastgoed en maken klanten bewust van de mogelijkheden tot duurzamer gedrag.
Maatschappijgericht en
Wij participeren in de keten wonen-welzijn-zorg en stimuleren
ketensamenwerking
in de keten leren-werken-wonen. Hierover communiceren wij voortdurend met en richting de samenleving.
Verbinden en verbreden
Wij zoeken verbinding met maatschappelijke partners om vanuit een gezamenlijke verantwoordelijkheid een visie op de maatschappelijke opgave vast te stellen.
Optimaal investeren,
Wij investeren optimaal en presteren maximaal met behoud
maximaal presteren
van continuïteit en financierbaarheid. Wij kiezen voor financiële continuïteit, zonder onnodig vermogen op te bouwen. Reserves moeten goed onderbouwd zijn, zodat duidelijk is welk vermogen beschikbaar is om te investeren. Met dit vrije vermogen zijn wij bereid te investeren in de maatschappelijke opgave in de gemeente Hellendoorn en waar noodzakelijk in de regio.
Talenten ontwikkelen,
Wij bieden onze medewerkers en leidinggevenden ruimte zich
samenwerking uitbreiden
persoonlijk te ontwikkelen en talenten in te zetten om klantgericht en maatschappijgericht te werken. Daarnaast maken wij een kwaliteitsslag en reduceren wij onze kwetsbaarheid door de samenwerking in SSCH-verband uit te breiden.
In 2012 en 2013 zijn wij gestart met het opstellen van een nieuw ondernemingsplan, dat in 2014 definitief zal worden vastgesteld. Het ondernemingsplan is ontwikkeld in samenspraak met en door medewerkers van de woningstichting. Vanzelfsprekend zijn bij de totstandkoming van het plan ook onze stakeholders betrokken, zoals de gemeente Hellendoorn en zorgpartijen. In 2013 is uitvoerig gesproken tussen het Managementteam en de Raad van Toezicht over de toekomstvisie van Woningstichting Hellendoorn. Deze notitie geldt als basis voor het ondernemingsplan.
24
Jaarverslag 2013
Horizontale dialoog Met betrekking tot onze maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen werken wij samen met de volgende belanghebbenden/stakeholders:
Huurders en potentiële huurders.
Vereniging Huurdersplatform gemeente Hellendoorn, projectgroep WOP (Wijk Ontwikkelings Plan) De Blokken en Groot Lochter.
Gemeente Hellendoorn, Regio Twente en Provincie Overijssel.
Aveleijn, Baalderborg, InteraktContour, Limor (Landelijke Instelling voor Maatschappelijke Ondersteuning en Rehabilitatie), De Parabool, Philadelphia, RIBW (Regionale Instelling Beschermende Woonvormen), de Twentse Zorgcentra en ZorgAccent.
Stichting De Welle, Maatschappelijk werk Noord-West Twente, Stichting Vluchtelingenwerk en de Stadsbank.
Dorpsverenigingen/Dorpsbelangen Daarle, Daarlerveen, Haarle, Hellendoorn en Hulsen.
Collega-corporaties binnen de Vereniging WoON (samenwerking Twente) en Salland Wonen (Raalte).
De communicatie met deze belanghebbenden vond in 2013 plaats door middel van (een en ander op basis van convenanten en overeenkomsten):
Overleg met Huurdersplatform en bewonerscommissies.
Zorgoverleg.
Periodiek overleg met ambtenaren en wethouder(s).
Multidisciplinair overleg.
Informatievoorziening door middel van bewonersblad en internet.
Signaleringsvangnet huurachterstanden.
Overleg huisvesting specifieke doelgroepen.
Overleggen inzake Gebiedsgericht Werken.
De belangrijkste gespreksonderwerpen waren de woonvisie, huurbeleid en huurverhoging, samenwerking, bewonersparticipatie, leefbaarheid en ontwikkelingen inzake de transitie in de zorg en welzijn. De door de woningstichting op 3 december 2013 georganiseerde stakeholdersbijeenkomst was het evenement voor 2013 met betrekking tot de horizontale dialoog. De woningstichting is hierbij in dialoog gegaan met haar stakeholders. De belangrijkste uitkomsten waren:
Stakeholders adviseren de woningstichting om verder te gaan met het verduurzamen van de woningvoorraad. Indien het financieel mogelijk is onderstrepen zij de ambitie om de gehele woningvoorraad op gemiddeld energielabel B te krijgen per 2020.
Blijf investeren in leefbaarheid in de wijk. Dit is ook een vorm van duurzaam ondernemen. Een goed voorbeeld hiervan zijn de investeringen in de wijk De Blokken.
De belangrijkste klanten blijven de (toekomstige) huurders. Beschouw de stakeholder als partner voor de dienstverlening aan deze klant. De stakeholder krijgt voldoende mogelijkheid om te adviseren en input te leveren voor beleid. Ook voor de toekomst hebben de stakeholders de woningstichting geadviseerd om de voortrekkersrol te blijven bekleden.
Op het gebied van scheiden van wonen en zorg komt er veel op ons af. Stakeholders adviseren ons om te gaan voor de transitie. De tijd van groei van de totale huurwoningvoorraad ligt achter ons. Stakeholders adviseren ons om door te gaan en eventueel uitbreiding van samenwerking in dit maatschappelijke veld te bewerkstelligen. Hierbij dienen de lusten en lasten samen gedeeld te worden.
Jaarverslag 2013
25
1.11
Interne risicobeheersings- en controlesystemen (Governancecode melding artikel 11.1.5) De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico‟s en voor het beperken van de mogelijke impact van incidenten. Uiteindelijk is het een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder, managers en medewerkers dat wordt gezorgd voor een goede opzet, invoering, naleving en werking van de administratieve processen. We onderscheiden een aantal belangrijke doelen van risicomanagement:
Het identificeren van nieuwe en plotseling opkomende risico‟s.
Het communiceren van risico‟s naar de Raad van Toezicht en het bestuur.
Het stimuleren van een cultuur van risicobewustzijn in de gehele organisatie.
Het naleven van wettelijke regels.
Het vermijden van verliezen.
Het meten en monitoren van risico‟s.
In 2013 waren, op het gebied van de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen, de belangrijkste maatregelen en werkzaamheden de volgende:
1.12
Uitvoeren richtlijnen strategisch plan.
Implementeren adviezen van onze accountant.
Implementeren adviezen van KWH.
Toepassen integriteitcode.
Toepassen integraal risicomanagement met behulp van fasedocumenten per project.
Toepassen nieuwe financiële kaders (2013 WSW).
Bankgarantie 10% (bij nieuwbouw en renovaties) en betaling achteraf.
Externe accountant Onze externe accountant wordt benoemd door de Raad van Toezicht op advies van de directeurbestuurder. De beloning voor deze accountant wordt vastgesteld door de Raad van Toezicht na advies van de bestuurder. BDO Audit & Assurance is voor een periode van vier jaar benoemd tot externe accountant voor de woningstichting. Het bestuur en de Raad van Toezicht maken tenminste eenmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant. Deze beoordeling heeft plaatsgevonden in 2010 en zal in 2014 opnieuw plaatsvinden. De externe accountant was ook in 2013 aanwezig bij de vergadering van de Raad van Toezicht, waarin het verslag van de externe accountant over het onderzoek van de jaarrekening werd besproken en waarin werd besloten over de goedkeuring van de jaarrekening. De externe accountant kan tijdens deze vergadering over zijn verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de Raad van Toezicht.
26
Jaarverslag 2013
1.13
Commissie Huisvesting In formele zin is het de taak van deze commissie om de directeur-bestuurder op bepaalde onderdelen van advies te voorzien, dan wel uitvoering te geven aan opgedragen taken. In praktische zin is deze commissie vooral van betekenis omdat zij zo zorgvuldig mogelijk de urgenties tracht te bepalen van woningzoekenden. Naast de manager Wonen en de medewerkers van de afdeling Verhuur- en Bewonerszaken, nam de gemeentelijke afdeling Werk en Zorg en Maatschappelijk Werk Noord West Twente deel aan de vergadering van deze commissie. De commissie heeft in 2013 in totaal 23 keer vergaderd. De voor 2013 geldende regels zijn vastgelegd in de brochure „U zoekt een woning?‟. Kijk voor deze brochure op onze website www.wst-hellendoorn.nl. In de Commissie Huisvesting is in 2013 het volgende besproken en vastgesteld: In 2013 zijn er 118 situaties besproken (in 2012 ook 118). Sociale urgenties Van de 118 zijn 70 sociale urgenties aangevraagd (tegen 67 in 2012). 51 urgenties zijn er toegekend (tegen 52 in 2012). In de meeste situaties betrof de urgentieaanvraag een echtscheiding/relatiebreuk, een gedwongen verkoop of is er op sociale gronden een urgentie toegekend. Medische urgenties Er zijn 8 medische urgenties toegekend. CIZ-aanvragen Er is 1 CIZ-aanvraag gedaan (CIZ = Centrum Indicatiestelling Zorg). Inwonersverklaringen Er zijn 35 inwonersverklaringen aangevraagd (in 2012: 38, deze zijn alle 35 toegekend (in 2012: alle 38 toegekend). Overig In de Commissie Huisvesting zijn verder de overige situaties besproken:
Ontheffing leeftijdsgrenzen.
Ontheffing op de inkomenseisen.
Uitzondering op woonwensen.
2e kansbeleid.
Te hoge woonlasten in huidige huurwoning.
Zwangerschap.
Bespreken zorgsituaties.
Medehuurderschap.
Herziening eerder ingenomen standpunt commissie.
Gedwongen verkoop van de woning.
Jaarverslag 2013
27
1.14
Klachtencommissies (Governancecode melding artikel 11.1.5) Woningstichting Hellendoorn participeert sinds 2005 in de Klachtencommissie Woningcorporaties Twente e.o. In 2013 is één klacht ingediend. Deze klacht had betrekking op de technische staat van het dak van een woning. Deze klacht is door de klachtencommissie ongegrond verklaard. Naast deze klachtencommissie kennen wij in de gemeente Hellendoorn ook nog een specifieke klachtencommissie inzake de woonruimteverdeling. In 2013 heeft deze commissie geen klacht in behandeling genomen waar de woningstichting bij betrokken was. Binnen Woningstichting Hellendoorn is de Manager Wonen de klachtencoördinator.
1.15
Visitatie Visitatie vindt voortaan eens per vier jaar plaats volgens een methodiek die wordt beheerd door de Stichting Visitatie Woningcorporaties in Nederland, welke door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), Aedes, de Woonbond en de VTW in het leven is geroepen. De visitatiecommissie van Raeflex heeft in 2010 de prestaties, opgaven en ambities beoordeeld. Onze maatschappelijke prestaties werden beoordeeld met het eindcijfer acht. Naast het openbare visitatierapport is in 2011 om een rapport van aanbevelingen gevraagd voor intern gebruik. Per prestatieveld heeft Raeflex een aantal aanbevelingen gegeven als leer- en verbeterinstrument. Eigenlijk allemaal met dezelfde strekking: formuleer de voorgenomen prestaties smart (specifiek, meetbaar, acceptabel, realistisch en tijdsgebonden). Deze aanbevelingen zijn meegenomen in het huidige strategische plan. Woningstichting Hellendoorn zal zich in 2014 opnieuw laten visiteren door een onafhankelijke visitatiecommissie. In 2013 zijn hiervoor de eerste voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd en besproken binnen het Managementteam en de Raad van Toezicht.
1.16
Kwaliteitszorg Sinds juni 2012 meet het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) de kwaliteit en prestaties van de woningstichting continu (KWH Huurlabel 2.0). Voor ons houdt dit in dat wij ieder moment telefonisch of per e-mail benaderd kunnen worden door medewerkers van KWH met de vraag om informatie of een terugbelverzoek. Deze verandering is essentieel, omdat KWH met het nieuwe Huurlabel de klantbeleving centraal stelt en zich minder richt op het voldoen aan overige KWH richtlijnen. De contributie voor KWH in 2013 bedroeg € 15.011.
28
Jaarverslag 2013
De resultaten per 31 december 2013 van de KWH-meting 2.0 bij Woningstichting Hellendoorn zijn als volgt: 2013
2012
Totaalscore
Totaal
7,8
7,9
Klantcontact
Bereikbaarheid
7,9
7,9
Communicatie en informatie
8,1
8,4
Woning zoeken
7,2
7,7
Nieuwe woning
7,7
8,3
Huur opzeggen
8,3
8,6
Reparatie uitvoeren
8,4
7,6
Woning onderhouden
7,8
8,2
Klachten afhandelen
7,1
6,3
Verhuizen
Onderhoud
Klachten afhandelen
De totaalscore is één tiende punt lager ten opzichte van vorig jaar. We scoren drietiende hoger dan het landelijk gemiddelde van 7,5. De categorie verhuizen laat een daling zien ten opzichte van vorig jaar. De verbeterpunten hebben onze aandacht. De categorie onderhoud en klachtenafhandeling scoort per saldo hoger dan vorig jaar. Een mooi resultaat.
1.17
Samenwerking Stichting Service Centrum Heuvelrug Woningstichting Hellendoorn heeft in 2005 samen met drie buurcorporaties Stichting Service Centrum Heuvelrug opgericht, aanvankelijk om de kwetsbaarheid te verkleinen. Na verloop van tijd hebben wij, dankzij SSCH, steeds meer kwaliteitsslagen kunnen maken. Naast Woningstichting Hellendoorn maakten in 2013 Stichting Wonen Wierden Enter en Mijande Wonen deel uit van SSCH. Ultimo 2013 zijn zij samen goed voor iets meer dan 10.000 verhuureenheden. De doorberekening van SSCH voor Woningstichting Hellendoorn bedroeg in 2013 € 135.800. SSCH verzorgt drie taakvelden met vijf eigen personeelsleden:
human resource management
projectontwikkeling en herstructurering
communicatie
De vaste medewerkers functioneren als coördinatoren voor de deelnemende corporaties. De financiële administratie wordt beheerd door SWWE, als afgeleide en ondersteunende taak. SSC Heuvelrug wordt geleid door een bestuur dat is samengesteld uit de drie directeuren-bestuurders.
Jaarverslag 2013
29
In 2013 was het bestuur als volgt samengesteld:
voorzitter
de heer P. Winterman
secretaris
de heer P.G.J. Zuithof (Mijande Wonen)
penningmeester/dagelijkse leiding
de heer C.J. Al (Stichting Wonen Wierden Enter)
Vereniging WoON WoON is een regionale vereniging van en voor maatschappelijk betrokken corporaties. Een platform voor onderlinge ondersteuning, het delen van kennis en het fungeren als vertegenwoordiger richting externe partijen. Alle Twentse woningcorporaties zijn lid van WoON en daarnaast zijn Woningcorporatie De Woonplaats (hoofdvestiging Enschede) en Viverion (Lochem en omstreken) als gevolg van hun bezit in Twente lid. De aangesloten woningcorporaties bezitten gezamenlijk zo‟n 90.000 verhuureenheden. WoON besteedt bijvoorbeeld aandacht aan de bestrijding van dak- en thuisloosheid en aan energiebesparing. In 2013 is gezamenlijk een Werkplan 2014-2015 opgesteld. Het werkplan kent een zestal thema‟s waaronder de regionale woningmarkt, (z)Onderdak, governance en legitimatie, duurzaamheid en betaalbaarheid, wonen & zorg en bedrijfsvoering. De woningstichting is actief op drie onderdelen en is trekker van het onderdeel bedrijfsvoering. De contributie voor WoON in 2013 bedroeg € 6.200.
Aedes De woningstichting is lid van brancheorganisatie Aedes (lidnummer 100252). Aedes doet aan belangenbehartiging aan de onderhandelingstafels in Den Haag en Brussel, vervult een platformfunctie voor leden en geeft voorlichting en informatie. De gemeenschappelijkheid binnen de vereniging komt voort uit de brede zorg voor het wonen met extra aandacht voor kansarmen op de woningmarkt. Aedes treedt tevens op als werkgeversorganisatie voor meer dan 25.000 fte‟s in de branche. De contributie voor Aedes in 2013 bedroeg € 29.200. De Aedescode verklaart de Governancecode Woningcorporaties van toepassing. Zie voor meer informatie ook het kopje „Governance‟ in paragraaf 1.4 „Raad van Toezicht‟.
1.18
Gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid Lokale en regionale woonvisie De woningstichting heeft samen met de gemeente Hellendoorn de lokale woonvisie opgesteld, dit onder begeleiding van Arcadis. Deze woonvisie is op 3 juli 2012 door de gemeenteraad vastgesteld en dient voor de woningstichting als input voor haar strategische voorraadbeleid. Naast de lokale woonvisie is er door het bestuur van de vereniging WoON een woonvisie Twentse woningcorporaties opgesteld, geheten „Routekaart Twentse Woonopgaven‟. Deze routekaart is door alle 17 leden van WoON onderschreven en ondertekend. Prestatieafspraken 2010 tot en met 2014 Volkshuisvesting is in onze ogen bovenal een lokale aangelegenheid, waarbij een regisserende rol is weggelegd voor de gemeente. Gemeente Hellendoorn en de woningstichting hebben op 11 mei 2010 voor de periode 2010 tot en met 2014 meetbare prestatieafspraken vastgelegd. In 2013 is gestart met de voorbereiding voor de nieuwe afspraken 2015-2020.
30
Jaarverslag 2013
Ruimtelijke ordening en wonen De gemeente Hellendoorn heeft de volgende ambitie uitgesproken: hoofddoel is het behouden en versterken van een goed woon- en leefklimaat in de hele gemeente. Dat wil ze bereiken door:
Ruimtelijke kwaliteit in combinatie met kwalitatief, duurzaam en gevarieerd bouwen, voldoende openbaar groen en goede voorzieningen verspreid over de kernen en passend binnen de prestatieafspraken met de provincie te realiseren.
Voldoende huisvesting voor starters, jongeren en senioren te realiseren.
Beleid te ontwikkelen voor de gewijzigde opbouw van de bevolking.
Te bouwen naar behoefte.
Adequate en efficiënte vergunningverlening te realiseren.
Waar mogelijk te dereguleren.
Samen met de woningstichting naar deze nieuwe woonvisie te handelen.
Overleg Er is continue overleg tussen ambtenaren van de gemeente en medewerkers van de woningstichting over de meest uiteenlopende zaken variërend van dreigende huisuitzetting tot omgevingsvergunningen, herstructureringsopgaven of het gezamenlijk ontwikkelen van een woonvisie. Er is een bestuurlijk en ambtelijk overleg waar in 2013 onder andere de volgende zaken aan de orde kwamen:
Het samen laten uitvoeren van het leefbaarheidsonderzoek.
Het monitoren van de woningbouwprogrammering.
De aanbieding van de gemeente om een locatie aan te kopen (Sporthal Noetsele).
Voortgang diverse onderhanden projecten en prestatieafspraken.
Beheer woonwagenstandplaatsen.
Voortgang WOP De Blokken inclusief Westzone en Blokkenpark.
Locatie Spoortheater
Diverse ontwikkelingen in kernen, zoals Daarle-West, Daarlerveen en Haarle (verhuur en verkoop).
Regeringsbeleid en de mogelijke gevolgen.
Begroting woningstichting.
Ontwikkelingen nieuwe huisvestingsconcepten.
Gemeentelijk groen (gebruik).
Woonruimteverdeling.
Lokale belanghouders Met ZorgAccent is een samenwerkingsovereenkomst gesloten tot en met april 2013. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt met betrekking tot vastgoed, wonen en zorg, welzijn, gemeentelijk beleid, marketing en productontwikkeling. In 2013 is vanuit de woningstichting een voorstel gedaan voor een nieuwe samenwerkingsovereenkomst. De verwachting is dat deze, ondanks de onduidelijkheden inzake ontwikkelingen van scheiden wonen en zorg, in 2014 opnieuw zal worden ondertekend. Met Stichting De Welle is een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor onbepaalde tijd tot wederopzegging.
Jaarverslag 2013
31
In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt met betrekking tot het faciliteren en ondersteunen van bewonersorganisaties, het versterken van gebiedsgericht werken, het faciliteren en ondersteunen van jongerenwerk, het leveren van een bijdrage aan leefbaarheid, het faciliteren en ondersteunen van ontmoetingsruimten voor ouderen en het realiseren en exploiteren van overig maatschappelijk onroerend goed. In 2012 is een samenwerkingsovereenkomst afgesloten met de Stichting Maatschappelijk Werk Noord West Twente om de bestaande samenwerking formeel te bekrachtigen. In 2013 zijn de lopende activiteiten geëvalueerd. Met Vereniging „Huurdersplatform Gemeente Hellendoorn‟ is eveneens een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor onbepaalde tijd tot wederopzegging ingevolge de Wet op het Overleg HuurdersVerhuurders en het Bbsh. Met de gemeente Hellendoorn, Habion en Vestia is een overeenkomst woonruimteverdeling afgesloten. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt om tot een rechtvaardige verdeling te komen van de beschikbare woonruimte. De woningstichting draagt zorg voor het op een heldere en toegankelijke wijze aanbieden en toewijzen van de woningen. Met de gemeente en andere partijen is een samenwerkingsovereenkomst afgesloten in het kader van Zorgoverleg om gezamenlijk tot het inrichten van woonservicegebieden te komen. De gemeente heeft zich tot doel gesteld dat in 2015 de helft van de gemeente voorzien is van een woonservicegebied. Een woonservicegebied is een in omvang afgebakend gebied binnen een gemeente, waarin de mogelijkheden voor ouderen en mensen met beperkingen om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen zijn geoptimaliseerd. Zie voor meer informatie het kopje „Zorgoverleg‟ in paragraaf 2.6 „Wonen en zorg‟. In 2012 is samen met Stichting De Welle, Gemeente Hellendoorn, Salland United en Woningstichting Hellendoorn een convenant gesloten met FC Twente onder de titel Scoren in Hellendoorn (Regionaal bekend als scoren in de wijk). In 2013 is tevens de Rabobank toegetreden. Zie voor meer informatie het kopje „Scoren in de wijk‟ in paragraaf 2.4 „Het bevorderen van een goed leef- en woonklimaat‟.
ondertekening convenant Scoren in de wijk
1.19
Belangrijke prestaties in 2013 Als woningstichting willen wij onze bijdrage leveren aan „Duurzaam wonen, samenleven en samenwerken‟. In de voorgaande jaren is gestart met de verantwoording van de belangrijkste doelen, mede ook op advies vanuit de vorige visitatie. 32
Jaarverslag 2013
Tijdens de diverse bijeenkomsten inzake de toekomstvisie is uitgebreid gesproken over onze ambities en doelen. Vanaf 2014 wordt in de kwartaalrapportage en jaarcijfers verantwoording afgelegd op deze onderdelen. Hierop vooruitlopend worden de prestaties over 2013 ook op basis van deze doelen weergegeven. Prestaties / doelen klant De woningstichting laat jaarlijks haar klanttevredenheid meten door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Vanuit het KWH heeft de woningstichting de afgelopen 2 jaar een beoordeling boven het landelijke gemiddelde behaald. Voor 2013 is een gemiddelde score van 7,8 behaald. In het kader van verbetering van de kwaliteit van de woningen, het wooncomfort en het beperken van energiekosten (beperken woonlasten) heeft de woningstichting de ambitie uitgesproken om voor 31 december 2015 60% op gemiddeld het groene energielabel B te krijgen. Voor 2013 is 60% van ons woningbezit gemiddeld energielabel B. De doelstelling is daarmee behaald. Prestaties / doelen stakeholder Elke woningstichting is volgens de geldende Governance Code verplicht om zich te laten visiteren door een onafhankelijk geaccrediteerd visitatiebureau. In de voorgaande visitaties heeft Woningstichting Hellendoorn altijd boven gemiddelde beoordelingen ontvangen. In 2010 is Woningstichting Hellendoorn gevisiteerd met het gemiddelde cijfer van een 8. Tijdens de stakeholdersbijeenkomst kwam naar voren dat de waardering van onze stakeholders gelijk is gebleven en dat men nog steeds erg positief is over de prestaties van de woningstichting. Prestatie / doelen organisatie De middelen van de woningstichting worden in de aankomende jaren minder. Het is noodzakelijk om hier op verantwoorde wijze mee om te gaan en te streven naar efficiëntie en effectiviteit. De woningstichting wil minimaal voldaan aan WSW/CFV richtlijnen en positieve kasstromen Over het jaar 2013 is door zowel het WSW als ook door het CFV een positieve beoordeling gegeven. Ook zijn de kasstromen positief gebleven. Vanuit de overheid wordt er continu gesproken over de stijgende beheerlasten. De woningstichting heeft zich als doel gesteld dat deze beheerlasten niet verder stijgen. In 2013 zijn de bedrijfslasten (conform CFV) met 2% afgenomen ten opzichte van 2012 van € 1.140 naar € 1.116 per woning. Meer klant- en maatschappijgericht werken en intensiever samenwerken met klanten en stakeholders vraagt van medewerkers dat zij zelfstandig beslissingen kunnen en willen nemen. We leggen daarom de verantwoordelijkheden lager in de organisatie en stimuleren onze medewerkers die ook te nemen. De leidinggevenden passen hun leiderschapsstijl daarop aan. In onze cultuur verankeren we onze kernwaarden. Woningstichting Hellendoorn gaat (bij)sturen op een cultuur die past bij onze organisatiedoelen en ambities. In 2013 hebben belangrijke activiteiten plaatsgevonden die ten goede komen aan de gewenste cultuur. Voorbeelden hiervan zijn de aandacht tijdens personeelsbijeenkomsten, de trainingen op het gebied van professioneel intern en extern klantgericht handelen voor de medewerkers van de Frontoffice, de cursus CiEP voor alle medewerkers en de aandacht voor voorbeeldgedrag bij het MT.
Jaarverslag 2013
33
We werken nu, binnen SSCH, al samen met SWWE en Mijande Wonen op drie taakvelden. In 2013 zijn netwerkbijeenkomsten georganiseerd en tevens een congres voor MT-leden en Raad van Toezicht leden van alle deelnemende corporaties. Met de woningcorporaties in Raalte en Borne zijn gesprekken gevoerd over een mogelijke toetreding. In 2013 is verder gewerkt aan uitbreiding van de taakvelden en een verdere professionalisering. In 2013 is gestart met het onderzoek naar voordelen collectieve inkoop. In 2014 worden de eerste resultaten verwacht. Helaas heeft onze extra inzet nog niet geleidt tot het toetreden van nieuwe corporaties aan SSCH. Prestatie / doelen personeel De woningstichting wil een aantrekkelijke werkgever zijn waarbij in een uitdagende omgeving medewerkers werken en ze de mogelijkheid hebben zich verder te ontwikkelen. Personeel krijgt voldoende ruimte tot het volgen van opleidingen en cursussen, zowel functie als carrière gerelateerd. In 2013 is € 58.200 uitgegeven aan opleidingskosten. In voorgaande jaren is het ziekteverzuim om variërende redenen hoog geweest. Dit heeft financiële gevolgen gehad, maar ook invloed gehad op de arbeidsvreugde en de resultaten (zie beoordeling KWH). In 2013 is het ziekteverzuim wederom verder gedaald tot 4,0% (exclusief zwangerschapsverlof 2.8%) Extra inspanningen beginnen zich verder uit te betalen.
34
Jaarverslag 2013
2
Volkshuisvestingsverslag
2.1
Het werkzaam zijn uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting Het stichten, verwerven, vervreemden en slopen van woningen en woongebouwen. 3.036
Aantal woningen en woongebouwen eigendom van Woningstichting Hellendoorn aan het begin van het verslagjaar. Verkocht in dit verslagjaar: (het onderstaande betreft eengezinswoningen en woongebouwen, het vermelde bedrag is de (gemiddelde) netto huurprijs per maand)
van Limburg Stirumstraat 24 (€ 296)
-1
Daarlerweg 3 en 5 (€ 226)
-2
Daarlerweg 11 (€ 122)
-1
Korenbloemstraat 19 (€ 279)
-1
Prins Bernhardstraat 2 (€ 386)
-1
Kerkweg 6 (€ 356)
-1
Wemekampstraat 58 (€ 381)
-1
ATL Hasselbachweg 31 en 33 (€ 435)
-2
Jan Luykenstraat 31 en 34 (€ 403)
-2
Herman Kampmanstraat 46 (€ 490)
-1
De Genestetstraat 48 (€ 388)
-1
De Matestraat 28 (€ 575)
-1
Koriander 11 (€ 493)
-1 -16
-16
Gesloopt in dit verslagjaar:
Parallelweg 17 en Dahliastraat 2, 4, 6, 8, 10 en 12 (€ 409)
-7
Dahliastraat 14, 16, 18 en 20 (€ 455)
-4 -11
-11 -27 3.009
Aantal woningen en woongebouwen eigendom van Woningstichting Hellendoorn aan het eind van het verslagjaar. De overige eigendommen bestaan uit de volgende objecten: 162
autoboxen
kantoor Storkstraat 11
1
socioruimte Nijkerkendijk
1
socioruimte Laarmanhuis
1
socioruimte Reviusstraat
1
socioruimte Woertheweg
1
socioruimte Bendien Smitshof
1 168
Totaal aantal verhuureenheden per 31 december 2013
3.177
Woningstichting Hellendoorn heeft alleen woningen en overige onroerende zaken in eigendom binnen het statutaire werkgebied.
Jaarverslag 2013
35
Verdeling van de woningen naar bouwjaar in aantallen en in procenten 2013 2013 2012 2012 Aantal
voor 1945
Percentage Aantal
Percentage
6
0,2
10
0,3
1945-1967
620
20,6
640
21,1
1968-1974
727
24,2
729
24,0
1975-1987
933
31,0
934
30,8
vanaf 1988
723
24,0
723
23,8
3.009
100
3.036
100
Verdeling van de woningen naar type in aantallen en in procenten 2013 2013 Bestemd 2012 Aantal
Percentage voor
Aantal
2012
Bestemd
Percentage
voor
senioren Eengezinswoning
senioren
2148
71,4
360
2.165
71,3
360
Appartement met lift
574
19,1
355
576
19,0
355
Appartement zonder
287
9,5
156
295
9,7
156
3.009
100
871
3.036
100
871
lift ¹)
¹) definitie aangepast
2.2
Het bij voorrang huisvesten van de doelgroep De woningstichting heeft met de gemeente Hellendoorn een overeenkomst woonruimteverdeling in het kader van het Bbsh afgesloten. In deze overeenkomst zijn afspraken per prestatieveld gemaakt.
Woningzoekendenregistratie per 31 december 2013 Op 31 december 2013 waren er 4.705 woningzoekenden bij de woningstichting ingeschreven. Per 31 december 2012 waren dat er 4.684. In voorgaande jaren waren de wijzigingen als volgt: Woningzoekenden per 31 december
Aantal
Ten opzichte van het vorige jaar
2013
4.705
+21
2012
4.684
+187
2011
4.497
+67
2010
4.430
+239
2009
4.191
+673
Mutatiegraad De mutatiegraad in 2013 was 7,7% (in 2012: 6,9). In 2013 waren er 253 mutaties (in 2012: 209 mutaties).
36
Jaarverslag 2013
Acceptatiegraad De acceptatiegraad in 2013 was 64,8% (in 2012: 66,3). We hebben de indruk dat woningzoekenden nogal nonchalant reageren op het woningaanbod en vervolgens om de volgende redenen de woning weigeren:
Willen wachten.
Geen interesse meer.
Privéomstandigheden.
Buurt bevalt niet.
Kwaliteitsgebreken.
Woning is te klein.
Overlast.
Al voorzien.
Financiële redenen.
Huur te hoog.
Ligging bevalt niet.
Woning te groot.
Een en ander is een aandachtspunt en wordt verder onderzocht in de toekomst.
Realisatie toewijzingsbeleid De uitgangspunten, zoals deze geformuleerd zijn in het toewijzingsbeleid, zijn gerealiseerd. Hieronder een overzicht van het gemiddelde aantal reacties per woning van de woningen die via het aanbodmodel zijn toegewezen. Indien een woning meerdere keren is aangeboden, zijn alleen de reacties van de laatste aanbieding meegenomen. Tussen haakjes staat het aantal woningen vermeld. In totaal zijn er via het aanbodmodel 165 woningen toegewezen en 88 woningen via het distributiemodel. Subsidiabele huur Goedkoop vanaf 1 januari 2013
Duur
Duur+
Totaal en
≤ € 535,91 ≤ €574,35
≤ € 681,02
> € 681,02
gemiddeld
(16)
32
(18)
22
(11)
3
(13)
4
(3)
7
(26)
3
(6)
4
≤ € 374,44
Betaalbaar Betaalbaar+
Gemiddeld aantal reacties per woning Eengezinswoningen Senioren-grondgebonden
(2)
Senioren-appartementen
(2)
5
Jongerenappartementen
(31)
11
(4)
13
(18)
25
(39)
11
(73)
15
Appartementen Betreft aantal woningen
(27)
17
(6)
8 5
(45)
22
(18)
4
(40)
4
(31)
11
(9)
4
(31)
17
(26)
6
(165)
13
Huisvesting statushouders Regulier Stand per 1 januari 2013 e
+5
Taakstelling 1 helft 2013
14
Taakstelling 2e helft 2013
14
Totaal te plaatsen in 2013
23
Geplaatst in 2013
23
Stand 31 december 2013
Jaarverslag 2013
0
37
Woonwagens De woningstichting heeft in het verleden de bereidheid uitgesproken om op basis van een kostendekkende exploitatie woonwagenstandplaatsen te exploiteren. Om voor haar moverende redenen heeft de gemeente Hellendoorn van dit aanbod nog geen gebruik gemaakt. Wel heeft de gemeente in 2013 dit onderwerp in het kwartaaloverleg ingebracht. Dit heeft nog niet tot concrete resultaten geleid.
Het verhuren van woningen De woningstichting werkt grotendeels met het aanbodmodel. Het distributiemodel geldt alleen voor aangepaste woningen, sociaal urgenten, woningen voor statushouders en voor sloopurgenten. Zowel bij het distributiemodel als het aanbodmodel vindt er een centrale registratie van woningzoekenden plaats, met daaraan gekoppeld een verplichte inschrijving. De inschrijfkosten bedroegen eenmalig € 30. Naast de woningstichting, die alle werkzaamheden coördineert, participeerden de volgende instellingen:
Vestia
Habion (via ZorgAccent / Actys Wonen)
Met de gemeente Hellendoorn is een overeenkomst woonruimteverdeling afgesloten en met Vestia, ZorgAccent en Habion een samenwerkingsovereenkomst. Om tot een rechtvaardige verdeling te komen van de beschikbare woonruimte hanteert de woningstichting het zogenaamde puntensysteem dat terug te vinden is in de brochure „U zoekt een woning?‟ en op onze website www.wst-hellendoorn.nl. Met ingang van 1 januari 2013 worden onze woningen alleen nog maar digitaal aangeboden. Voordeel is dat dit wekelijks geschiedt in plaats van tweewekelijks en dat er voor partijen geen advertentiekosten meer aan verbonden zijn. Een woningzoekende betaalt eenmalig administratiekosten à € 30 voor een inschrijving. Dit bedrag wordt na acceptatie van een woning niet meer teruggestort op de rekening van de nieuwe huurder.
Huurbeleid Op grond van de Huisvestingswet en het Bbsh worden goedkope woningen en betaalbare woningen bij voorrang toegewezen aan woningzoekenden met lagere inkomens. In het hierna volgende overzicht staan de voor 2013 geldende inkomens- en huurgrenzen vermeld. Dit betreft het „verplicht overzicht kerngegevens Bbsh aanhangsel E‟. Woningtoewijzing in de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013
Leeftijd
< 65 < 65 >= 65 >= 65 Totaal
38
Aantal eenpersoonshuishoudens waaraan verhuurd is Inkomen Huurklasse Totaal <= € 374,44 > € 374,44 > € 535,91 <= € 535,91 <= € 21.025 47 38 21 106 > € 21.025 3 19 21 43 <= € 21.100 0 18 10 28 > € 21.100 0 3 4 7 50 78 56 184
Jaarverslag 2013
Leeftijd
< 65 < 65 >= 65 >= 65 Totaal
Aantal tweepersoonshuishoudens waaraan verhuurd is Inkomen Huurklasse Totaal <= € 374,44 > € 374,44 > € 535,91 <= € 535,91 <= € 28.550 6 5 17 28 > € 28.550 0 2 3 5 <= € 28.725 1 8 2 11 > € 28.72 0 3 1 4 7 18 23 48
Aantal drie- en meerpersoonshuishoudens waaraan verhuurd is Leeftijd Inkomen Huurklasse Totaal <= € 374,44 > € 374,44 > € 574,35 <= € 574,35 < 65 <= € 28.550 0 7 11 18 < 65 > € 28.550 0 3 0 3 >= 65 <= € 28.725 0 0 0 0 >= 65 > € 28.72 0 0 0 0 Totaal 0 10 11 21
Daarnaast moet de woningstichting in opdracht van de rijksoverheid met ingang van 1 januari 2011 90% van haar vrijkomende woningen toewijzen aan kandidaten met een bepaald maximaal huishoudinkomen. Voor 2013 lag deze grens op € 34.229. De woningstichting heeft 3% van de vrijkomende woningen toegewezen aan kandidaten met een hoger inkomen en blijft daardoor ruimschoots onder de gestelde norm van 10%. Deze 3% wordt veroorzaakt door toewijzingen aan urgenten of het betrof een aangepaste woning of moeilijk verhuurbare woningen. De woningstichting zou graag willen dat de huren zoveel mogelijk marktconform worden vastgesteld. Dat wil zeggen dat de huurprijs in redelijke verhouding dient te staan tot de geboden kwaliteit en de populariteit van de betreffende woning in haar omgeving. Daarbij wordt vooral gekeken naar de technische staat en de vraag naar bepaalde woningen, afgezet tegen het aanbod. Naar aanleiding van deze criteria wordt voor elke woning een percentage van de maximaal redelijke huur vastgesteld, welke geldt als streefhuur. We streven naar een gemiddelde streefhuur van 70%.
Huurverhogingen per 1 juli 2013 Per 1 juli 2013 is de inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd. Voor een huishoudinkomen lager dan € 33.614 geldt een basis huurverhogingpercentage van 4%. Is het huishoudinkomen tussen € 33.614 en € 43.000 dan geldt een basis huurverhogingpercentage van 4,5%. Is het huishoudinkomen hoger dan € 43.000 dan geldt een basis huurverhogingpercentage van 6,5%. Woningstichting Hellendoorn heeft vanwege kosten/baten afwegingen besloten om alleen de huren extra te verhogen wanneer het huishoudinkomen hoger is dan € 43.000. De nieuwe rekenhuur mag niet boven de huurtoeslaggrens uitkomen van € 681,02. Beleidsmatig worden de huurders met een huishoudinkomen tussen € 33.614 en € 43.000 niet gezien als scheefwoners. Zij hebben geen extra huurverhoging gekregen.
Jaarverslag 2013
39
In onderstaand overzicht is het aantal woningen aangegeven met het bijbehorende percentage huurverhoging per 1 juli 2012 en 1 juli 2013. 2013
2013
2012
2012
Aantal
Percentage
Aantal
Percentage
Geen huurverhoging
79
2,6
>0 en < 4,00%
70
2,3
2.537
83,8
11
0,4
330
10,9
3017
100
3.027
100
3.017
100
4% >4 en < 6,5% 6,5% maximum (in 2012: 2,3%) Totaal
De huurverhoging bedroeg per 1 juli 2013 4,17% (in 2012: 2,3%). De gemiddelde netto maandhuur per woning steeg van € 462 naar € 487. De netto huurprijs in verhouding tot de maximaal redelijke huur bedroeg per 31 december 2013 61,9% (in 2012: 59,9%). De huurprijs van 150 door mutatie vrijgekomen woningen (5,0% van het totaal aantal woningen per 31 december 2013) is ineens opgetrokken naar de streefhuur. Voor 2013 leverde dat vanaf ingangsdatum huurcontract tot 31 december een extra huurstijging op van ruim € 63.000. Op jaarbasis is dit € 113.000. De huurprijzen van de autoboxen werden met 4,0% verhoogd. Per 1 juli 2013 werden de woonservicekosten aangepast aan de gestegen prijzen en het verbruik.
Bezwaren tegen de periodieke huurverhoging Er is één bezwaarschrift ingediend tegen de periodieke huurverhoging per 1 juli 2013. Dit bezwaar is door de Huurcommissie afgewezen.
Woonservicekosten per 1 juli 2013 In het volgende overzicht staat vermeld bij hoeveel woningen woonservicekosten gelden, met daarbij het gemiddelde bedrag per maand per 1 juli 2012 en per 1 juli 2013. (bedragen x € 1,--) Type woonservicekosten
1 juli 2013
1 juli 2012
Aantal woningen
Bedrag
Aantal woningen
Bedrag
Tuinonderhoud
444
7
422
7
Verlichting
780
13
758
12
Schoonmaak
776
15
754
15
Centrale Antenne Installatie (CAI)
48
9
48
9
Boilerverhuur
139
6
139
6
Waterverbruik
329
15
329
14
Gasverbruik
164
76
164
75
Leegstand Op 31 december 2013 stonden 58 woningen leeg, waarvan 40 woningen korter dan 3 maanden. Van de 58 woningen betreft het bij 27 woningen frictieleegstand, 26 woningen bestemd voor sloop, 4 woningen 40
Jaarverslag 2013
bestemd voor verkoop en 1 is er bestemd voor statushouders. De woningen die langer dan drie maanden leeg stonden betreft te slopen woningen. Op 31 december 2012 stonden 77 woningen leeg, waarvan 52 korter dan drie maanden. Bij mutatie stond een woning in 2013 gemiddeld 28 dagen leeg (frictieleegstand). In 2012 was dit 27 dagen.
Huurderving De huurderving is het gevolg van: (bedragen x € 1.000):
Frictieleegstand
Leegstand ten gevolge van verkoop van woningen
Leegstand vooruitlopend op sloop
2013
2012
97,4
84,6
24,5
15,6
113,8
81,1
Leegstand voor groot onderhoud
0,0
0,1
Compensatie dubbele huur WOP De Blokken
2,8
3,8
Aanvangsleegstand nieuwbouw
7,9
0,4
Leegstand ten gevolge van vrijhouden van woningen voor status-
4,9
5,3
houders
Uitgedrukt in een percentage van de jaarhuur is de derving ten opzichte van 2012 toegenomen van 1,1% naar 1,4%. De derving bedroeg in 2013 gemiddeld € 416 per leegstaande woning vanwege frictieleegstand. In 2012 was dit € 378. De extra inspanning om de frictieleegstand te verlagen leiden vanwege de marktomstandigheden nog niet tot het gewenste resultaat. Aanvullende maatregelen worden onderzocht.
Huurprijzen De woningvoorraad van de woningstichting bestaat vrijwel uitsluitend uit naoorlogse woningen. Hieraan zijn verschillende huurprijzen gekoppeld. Om inzicht te geven in ontwikkelingen volgen hierna enige kerncijfers. Bouwjaar
Kale huur
Brutohuur
Puntprijs
2013
2012
2013
2012
2013
2012
voor 1945
396
316
396
316
2,79
2,43
1945-1967
444
420
483
420
2,83
2,69
1968-1974
485
462
504
482
2,92
2,90
1975-1987
478
453
483
458
2,93
2,81
vanaf 1988
534
511
568
544
3,54
3,58
gemiddeld
486
461
500
475
3,04
2,97
N.B. de brutohuur is inclusief servicekosten.
Jaarverslag 2013
41
Gemiddeld aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel Bouwjaar
Aantal punten 2013
2012
voor 1945
142
130
1945-1967
157
156
1968-1974
166
166
1975-1987
163
163
vanaf 1988
151
152
gemiddeld
160
160
Verdeling huurprijs volgens de huurtoeslagnormen Huurprijs
tot en met € 374,44 (2012: € 366,37), dit is de
2013
2012
Aantal
Percentage
Aantal
Percentage
409
13,6
456
15,0
1.763
58,6
1.888
62,2
303
10,1
294
9,7
513
17,0
375
12,3
13
0,4
15
0,5
8
0,3
8
0,3
3.009
100
3.036
100
kwaliteitskortingsgrens, maximale huurgrens < 23 jaar
€ 374,45 tot en met € 535,91 (2012: € 524,37), dit is de aftoppingsgrens voor een- en tweepersoonshuishoudens
€ 535,92 tot en met € 574,35 (2012: € 561,98), dit is de aftoppingsgrens voor drie- en meerpersoonshuishoudens
€ 574,36 tot en met € 681,02 (2012: € 664,66), dit is de maximale huurtoeslaggrens
vanaf € 681,03 (2012: € 664,67)
woonvormen vanaf € 681,03
Totaal
42
Jaarverslag 2013
Procentuele verdeling woningen per huurklasse per 31 december 2013
0,4%
17,0%
0,3%
13,6%
t/m € 374,44 € 374,45 t/m € 535,91 € 535,92 t/m € 574,35
10,1% € 574,36 t/m € 681,02 vanaf € 681,03
58,6%
woonvormen
Betaalbaarheid van de voorraad Het beleid van de woningstichting is erop gericht het wonen voor de huurders met een laag inkomen betaalbaar te houden. Het huurbeleid is dan ook een zeer belangrijk onderdeel van het corporatiebeleid. Het Bbsh geeft aan corporaties de opdracht ervoor te zorgen dat er zoveel mogelijk betaalbare woningen beschikbaar komen voor de doelgroep. Daarnaast worden betaalbare woningen met voorrang verhuurd aan woningzoekenden met lage inkomens. Hierbij dienen wij rekening te houden met de DAEB Staatsteunregeling inkomenstoets woningtoewijzing. Het afgelopen jaar hebben we geconstateerd dat het percentage duurdere woningen is toegenomen. Dit is voor ons aanleiding om ons huurbeleid te analyseren en ons huurbeleid eventueel aan te passen. De betaalbaarheid en beschikbaarheid van onze woningvoorraad heeft daarmee onze aandacht en onze zorg.
Verkoopbeleid De woningstichting verkoopt die woningen die daarvoor binnen de kaders van het Strategisch Voorraad Beleid aangewezen zijn. In 2013 is het aantal te verkopen woningen uitgebreid. De betreffende huurders hebben een brief ontvangen waarin hen werd verteld dat zij de door hen gehuurde woning konden kopen. Een zittende huurder die in de gelegenheid wordt gesteld om zijn woning te kopen, heeft de keuze om te kopen tegen 90% van de getaxeerde waarde met anti-speculatiebeding of tegen 100% zonder beperkingen. Met de verkoopwinst worden investeringen in nieuwbouw, onderhoud en verbetering gepleegd. In 2013 zijn 16 woningen verkocht; 8 woningen aan starters op de koopmarkt, 4 aan zittende huurders (waarvan 1 met anti speculatiebeding) en 4 aan een huurder van een andere huurwoning van de woningstichting. Dit aantal is mede het gevolg van de uitbreiding van het aantal te verkopen woningen. In de begroting 2013 hebben we de verkoop van 10 woningen begroot.
Jaarverslag 2013
43
2.3
Het kwalitatief in stand houden van het woningbezit Onderhoud Het beheren van de bestaande woningvoorraad is één van de belangrijkste taken van de woningstichting. Uitgangspunt is dat de woningen aantrekkelijk blijven voor de huurders. Eén van de middelen om dit te bereiken is om de technische kwaliteit van de woning aan te passen aan het door de woningstichting gewenste kwaliteitsniveau, waarbij altijd voorop staat dat de ingreep wel in verhouding moet staan tot de investering. In het beleidsdocument „basiskwaliteit en standaardmaterialen‟ staat het gewenste kwaliteitsniveau voor een woning omschreven. Projectmatig (planmatig) onderhoud en onderhoud bij mutatie zijn de momenten waarop onderdelen van de woning volgens de basiskwaliteit worden aangebracht of aangepast. In de meerjarenbegroting zijn voor de bestaande woningvoorraad de te verwachten onderhoudswerkzaamheden op termijn vastgelegd. Zo is aangegeven op welke momenten keukens, toiletten en doucheruimtes worden gerenoveerd of onderdelen zoals cv-ketels worden vervangen. Bij renovaties wordt het reguliere onderhoud uitgevoerd. Daarnaast wordt er veel aandacht besteed aan keukenrenovaties en het treffen van isolerende maatregelen. We streven ernaar om daarbij voor de huurwoningen minimaal het energielabel B te behalen. In 2013 zijn geen grootschalige renovaties uitgevoerd.
Strategisch Voorraad Beleid Het doel van het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) is om woonproducten en woondiensten zo goed mogelijk aan te laten sluiten op de behoeften van huidige en toekomstige klanten. De woningstichting heeft hieraan vorm gegeven door vanuit verschillende invalshoeken strategieën voor de woningvoorraad op te stellen als geheel en op complexniveau. Belangrijk hierbij zijn de gevolgen voor de financiële situatie van de corporatie en voor de samenstelling van de woningvoorraad. Regelmatig wordt bezien in hoeverre de denkbare strategieën als totaal passen bij de te verwachten ontwikkelingen in de woningmarkt. Strategisch voorraadbeleid 2013-2020 In 2013 heeft de woningstichting haar Strategisch Voorraad Beleid voor de periode 2013-2020 vastgesteld en verwoord in de rapportage „Strategisch Voorraadbeleid 2013-2020 Woningstichting Hellendoorn‟. Het beleid is gebaseerd op de uitkomsten van de gemeentelijke woonvisie voor de periode 2010-2020, en het Twents Woningmarktonderzoek (2010). Daarnaast is voor analyses van leeftijdsopbouw en huishoudengrootte gebruik gemaakt van GBA bestanden van de gemeente Hellendoorn. In de rapportage wordt een brug geslagen van de woningvoorraad in 2010 naar de wensportefeuille in 2020. Daarbij wordt ingezoomd op de doelgroepen, de woningvoorraad, het energielabel, het huurprijsbeleid, het verhuurbeleid en het verkoopbeleid. Kern van het beleid is dat de woningvoorraad tot 2020 niet meer in omvang hoeft te groeien. Wel is het belangrijk dat de differentiatie veranderd. De gemiddelde leeftijd van de huidige en toekomstige huurders zal tot 2020 toenemen, waardoor er ook sprake is van een veranderende woonbehoefte.
44
Jaarverslag 2013
Daarnaast worden eengezinswoningen steeds vaker bewoond door één- en tweepersoonshuishoudens. Om een dreigend overschot in dit segment tegen te gaan zet Woningstichting Hellendoorn in op verkoop van gemiddeld 10 eengezinswoningen per jaar. Hiermee wordt tevens de markt van goedkope koopwoningen, voor met name starters, bediend. Tot 2020 worden nog enkele complexen van verouderde grondgebonden seniorenwoningen gesloopt. Uitbreiding vindt vrijwel alleen nog plaats in de vorm van grondgebonden levensloopbestendige woningen. In de behoefte aan extra appartementen is in de periode 2010-2013 al ruimschoots voorzien. Vrijwel de gehele woningvoorraad van Woningstichting Hellendoorn verkeert in een goede tot zeer goede technische staat. De meeste woningen uit de jaren ‟60 en ‟70 zijn vanaf 2000 gerenoveerd. En vanaf 2003 zodanig geïsoleerd dat zij het energielabel B of hoger hebben. In 2015 zullen nog enkele complexen van eengezinswoningen in ‟n Oaln Diek en De Blokken worden gerenoveerd. Wat resteert, is de aanpak van met name grondgebonden seniorenwoningen en seniorenappartementen. Voor een nieuw te formuleren huurprijs- en verhuurbeleid is in de rapportage wel een aanzet gedaan. Maar omdat er in 2013 vanuit de overheid nog te veel onzekerheden waren, is dit beleid niet verder uitgewerkt. In 2014 moet het huurprijs- en verhuurbeleid wel haar definitieve vorm krijgen.
Nieuwbouwprojecten Prognose versus realisatie De voorgenomen aanvang bouw van de 62 appartementen op de locatie van het voormalige Spoortheater is in 2012 niet doorgegaan. ZorgAccent heeft in de zomer van 2012 aangegeven niet meer verder te willen met deze locatie. Dit vanwege de onzekere situatie in de bekostiging van de zorg. Ook met de zorgpartijen Carintreggeland en de RIBW is in 2013 nog geen overeenstemming bereikt. Ook deze partijen zijn terughoudend vanwege wijzigingen van regelgeving in de zorg. Aannemer Trebbe heeft nog tot eind 2015 een inspanningsverplichting tot het zoeken van een huurder.
Aankoop Er zijn in 2013 geen grondaankopen geweest, ook niet zoals bedoeld in de MG 2001-26 (Toepassing toezicht meldingsplichtige besluiten, nevenactiviteiten).
Milieu en kwaliteit Energieprestaties In 2008 is voor de gehele woningvoorraad van de woningstichting de energieprestatie in beeld gebracht en het energielabel afgegeven. In 2010 is voor de periode 2010-2015 in een notitie vastgelegd hoe de energielabels voor de woningvoorraad van de woningstichting zich in die periode zullen ontwikkelen. De woningstichting gebruikt het softwareprogramma Vabi Assets Energie om de bestanden te beheren, te muteren en te analyseren. In 2013 zijn van 79 woningen aan de Bachlaan, Verdi- en Sweelinckstraat in Groot Lochter de bestaande daken vervangen. Ook is enkel glas vervangen door isolatieglas, waardoor alle woningen sowieso het energielabel B bereikten.
Jaarverslag 2013
45
De huurders kregen de mogelijkheid om tegen huurverhoging PV panelen te laten plaatsen. Mede dankzij de inzet en voorlichting van het plaatselijke energiebedrijf Reggestroom hebben 56 huurders van dit aanbod gebruik gemaakt. Dit heeft er toe geleid dat woningen met PV panelen, afhankelijk van de oriëntatie van de woning, nu een energielabel A of zelfs A+ hebben.
zonnepanelen in Groot Lochter – Bachlaan, Sweelinckstraat en Verdistraat
Met de gemeente is afgesproken dat minimaal 60% van de huurwoningen in 2015 een energielabel B of hoger heeft. Dit in navolging van de afspraken tussen de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en Aedes. Eind 2013 heeft 60% van de woningvoorraad het energielabel B of hoger (zie onderstaande afbeelding) en is aan de prestatieafspraak voldaan.
verdeling energielabels Woningstichting Hellendoorn
In 2012 hebben Aedes, de Woonbond en het Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties een eerder convenant aangescherpt. Uitgangspunt is dat de totale woningvoorraad van de woningcorporaties in 2020 een gemiddelde Energie-Index van 1,25 (gemiddeld energielabel B) heeft. De woningstichting ziet in dit convenant een uitdaging om de woningvoorraad van een gemiddeld energielabel B te voorzien. Uitgangspunt is dat alle woningen minimaal een C label hebben. In 2014 moet duidelijk worden welke woningen in de periode tot 2020 nog worden aangepakt. Woningaanpassingen In 2013 zijn 25 aanvragen voor woningaanpassingen en verhuisindicaties van de gemeente Hellendoorn afgehandeld in het kader van de WMO. Er waren 10 aanvragen met een verhuisurgentie.
46
Jaarverslag 2013
1 urgentie hiervan is ingetrokken vanwege opname in een verzorgingstehuis. Van de overige 9 urgente bewoners zijn 8 direct naar een adequate woning verhuisd, waarvoor geen extra aanpassingen noodzakelijk waren. Om de laatste woning adequaat te maken is deze voor € 2.345 aangepast. Van de overige 15 woningaanpassingen voor zittende bewoners zijn 4 aanvragen alsnog ingetrokken op verzoek van de bewoners. In totaal is € 8.900 aan subsidie verkregen van de gemeente Hellendoorn, voor diverse woningaanpassingen in het kader van de WMO. Bij 14 adressen is voor € 9.450 meer aan niet-gesubsidieerde medische aanpassingen uitgevoerd. Het betrof hier hoofdzakelijk het plaatsen van verhoogde toiletpotten en beugels. Ook zijn twee antislip-douchevloeren aangebracht en is één balkon opgehoogd. Hierdoor is het woonconform van de belanghebbende vergroot.
Niet-planmatig onderhoud (dagelijks onderhoud) Het volgende overzicht geeft aan hoeveel in 2013 en 2012 is uitgegeven aan niet-planmatig onderhoud. 2013 Aantal
1
Gemiddel
Aantal Totale
kosten
de kosten
kosten
e kosten
werk
per
werk
per
derden
eenheid
derden
eenheid
( x € 1.000)
( x € 1)
2.678
489
183
225
338
2.924
278
Gemiddeld
Verschil
(x € 1.000)
(x € 1)
(x € 1.000)
2.898
506
175
-17
1.502
209
416
1.990
-78
95
2.933
263
90
15
Mutatieonderhoud (per technische mutatie)
3
Totale
Reparatieonderhoud (per melding)
2
2012
CV-onderhoud (per cv-installatie)
Totaal netto ten laste van exploitatie
1.106
1.186
-80
Aantal verhuureenheden *
3.171
3.198
-27
348
371
-23
Gemiddelde kosten netto per verhuureenheid
* Het betreft hier alle verhuureenheden, inclusief autoboxen, maar exclusief overige verhuureenheden
De totale kosten zijn ten opzichte van 2012 met € 80.000 afgenomen. Ondanks een afname van het aantal meldingen (220) en totaal kosten reparatieonderhoud zijn de gemiddelde kosten per melding toegenomen. Dit kan verklaard worden door een toename van duurdere ingrepen na een reparatieverzoek zoals douche- en keukenrenovaties. De gemiddelde mutatiekosten namen ten opzichte van 2012 af met € 488. De afname is ontstaan omdat er in verhouding minder “zware” mutaties plaatsvonden en doordat in 2013 meer mutatiekosten zijn geactiveerd. Investeringen waar een huurverhoging tegenover staat worden geactiveerd en over de resterende looptijd afgeschreven. De kosten voor cv-onderhoud namen toe met € 15.000.Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door uitbreiding van het cv-contract met een uitgebreider onderhoud aan WTW-installaties en Climarad radiatoren.
Jaarverslag 2013
47
Vergelijking begroting/realisatie niet-planmatig onderhoud Hierna volgt een verklaring per soort onderhoud van de verschillen tussen begroting en realisatie 2013: 2013 Aantal
1
Gemiddel
kosten
de kosten
kosten
e kosten
werk
per
werk
per
derden
eenheid
derden
eenheid
( x € 1.000)
( x € 1)
2.678
489
183
225
338
2.924
278
Aantal Begroting
Gemiddeld
Verschil
(x € 1.000)
(x € 1)
(x € 1.000)
2.602
458
176
31
1.502
200
342
1.710
-4
95
2.956
275
93
3
Mutatieonderhoud (per technische mutatie)
3
Realisatie
Reparatieonderhoud (per melding)
2
2013
CV-onderhoud (per cv-installatie)
Totaal netto ten laste van exploitatie
1.105
1.075
30
Aantal verhuureenheden *
3.171
3.174
-3
348
339
9
Gemiddelde kosten netto per verhuureenheid
* Het betreft hier alle verhuureenheden, inclusief autoboxen, maar exclusief overige verhuureenheden
Per soort onderhoud is dit als volgt te verklaren: 1. Reparatieonderhoud Het aantal meldingen is 76 (3%) hoger dan begroot. We hebben de indruk dat huurders minder snel doorstromen naar een andere huurwoning, vanwege de recessie en vanwege de extra inkomenstoets bij woningtoewijzingen (conform de DAEB Staatssteunregeling) om „scheef‟ wonen tegen te gaan. Omdat huurders langer blijven wonen kijken zij kritischer naar hun huurwoning. De kosten per melding zijn € 7 (4%) hoger dan begroot. 2. Mutatieonderhoud Als technische mutatie wordt gerekend alle nieuwe huurcontracten, exclusief nieuwbouw, aankoop en medehuurderschap en inclusief te verkopen en te slopen woningen. Het aantal technische mutaties is 25 (13%) hoger dan begroot. De gemiddelde kosten per technische mutatie zijn € 208 (12%) lager dan begroot. Tegen onze verwachting in vonden er meer mutaties plaats dan begroot. Naast minder ingrijpende werkzaamheden bij mutatiewoningen dragen de geactiveerde mutatiekosten bij aan de verlaging van de kosten per mutatie. Ook zijn door de verkoop van een aantal oudere woningen mutatie kosten bespaard. 3. CV-onderhoud Het aantal cv-installaties is 32 (1%) lager dan begroot en de gemiddelde kosten per installatie zijn € 2 (2%) hoger dan begroot. Per saldo is er € 3.000 meer uitgegeven dan begroot. Begin 2014 vindt er nog een btw correctie plaats in verband met de tijdelijke btw regeling van 6% op arbeid. Hierdoor komen de kosten onder het begrote bedrag.
48
Jaarverslag 2013
Vergelijking begroting/realisatie planmatig onderhoud (x € 1.000) Begroot 2013
3.427
Doorlopend uit begroting 2012
152
Overloop werkzaamheden naar 2014
231 3.348
Realisatie 2013
2.983 365
Verschil begroting/realisatie 2013 (per saldo minder uitgegeven)
Overloop werkzaamheden naar 2014 Het betreft hier werkzaamheden waarvan de voorbereiding in 2013 is gestart en de uitvoering in 2014plaatsvindt en/of werkzaamheden die in 2013 zijn gestart en in 2014 worden afgerond. Vervangen van keukens Evert Jan Boschweg, Pastoor Langedijkstraat, Wiegerstraat en Wolterinksweg is door het aantreffen van asbest doorgeschoven naar 2014. De afronding van de dakrenovatie Bachlaan, Verdistraat en Sweelinckstraat, en dan met name het buitenschilderwerk, wordt begin 2014 afgerond. Tot slot moeten 3 werken nog financieel afgerond worden, die in 2013 zijn opgeleverd. (x € 1.000) Vervangen van keukens
131
Afronding dakrenovatie
65
Financiële afronding 3 werken
35 231
Verschil begroting / realisatie Per saldo verschil in aanbestedingen schilder- en glaswerken inclusief controle
96
hang- en sluitwerk en evt. houtrot en voegwerk herstel Hogere uitgaven onderhoud aan met name liftinstallaties door facturen uit
-23
voorliggende jaren en door het uitbesteden van het liftonderhoud inclusief begeleiding aan TDK liftplan Aanbestedingsresultaat dakrenovatie Bachlaan en omgeving
67
Minder extra tuin- en schoonmaakwerkzaamheden bij diverse appartementen-
30
complexen uitgevoerd dan begroot Aanbestedingsresultaat vervanging cv-ketels
37
Saldo dakbedekkingswerkzaamheden
93
Saldo vervangen aanrechten mede door verrekening eigen bijdragen en werk-
35
zaamheden tegen huurverhoging (activa) Saldo overige werkzaamheden met name het niet uitvoeren van de begrote post
30
vervangen kitvoegen tegelwerk 365
Jaarverslag 2013
49
Groot Onderhoud Er heeft in 2013 geen groot onderhoud plaatsgevonden. Vooruitlopend op de aanpak van het Blokkenpark zijn in 2013 € 19.000 aanloopkosten gemaakt. Deze kosten komen ten laste van de in 2006 toegezegde bijdrage in het kader van WOP De Blokken.
Lidmaatschap servicefonds In 2013 waren er 2.511 deelnemers aan het servicefonds. Van hen is € 96.500 ontvangen. De onderhoudsuitgaven bedroegen € 99.100. Over 2013 betekent dit een negatief saldo van € 2.600. Het huidige beleid is: zolang de kosten niet hoger uitvallen dan 150% van de inleg, wordt de inleg niet verhoogd. In 2014 gaan we onderzoeken of dit beleid moet worden aangepast.
2.4
Het bevorderen van een goed leef- en woonklimaat Veiligheid Samen met de teamchef van de politie locatie Nijverdal vindt overleg plaats in de stuurgroep Multi Disciplinair Overleg (MDO). Daarnaast vindt door medewerkers van de woningstichting en van de politie regelmatig overleg op de werkvloer plaats en bezoeken zij samen risicohuurders.
Leef- en woonklimaat In 2013 zijn 204 situaties in behandeling genomen (in 2012: 88 situaties). Hiervan zijn er 43 nog niet afgerond (0=niet bekend) Onderwerpen
Aantal 2013
Aantal 2012
Onderhuur
3
0
Verwaarlozing van de woning en omgeving
9
5
Wangedrag huurder richting buren en omgeving
0
22
61
44
9
7
41
8
Rookoverlast van een buitenkachel
0
1
Hennepkwekerij. Deze huurder heeft op eigen initiatief de
0
1
Burenruzie
13
0
Bedreiging
9
0
20
0
Zorgmelding
9
0
Drie-partijen-overeenkomst
6
0
Nazorg klacht
5
0
Consult politie
4
0
Geluidsoverlast Overlast door huisdieren Verwaarlozing van de tuin
huurovereenkomst beëindigd
Consult wijkteam
50
Jaarverslag 2013
Onderwerpen
Aantal 2013
Aantal 2012
Consult AMW
3
0
Stankoverlast
3
0
Bezoekersoverlast
2
0
Kindermishandeling
2
0
Drugsoverlast
1
0
Kennismaking
1
0
Klacht dienstverlening
1
0
Onrechtmatige bewoning
1
0
Vernieling
1
0
204
88
20
20
Totaal Waarvan multiproblematiek
Van multiproblematiek is sprake als zich meerdere problemen aandienen zoals hierboven omschreven, in sommige gevallen ook gecombineerd met huurachterstand en drugs- en drankproblemen.
Multi Disciplinair Overleg Het Multi Disciplinair Overleg (MDO) heeft tot doel preventiebeleid op individueel niveau te ontwikkelen en te komen tot een sluitend netwerk van hulpverlening. De structuurgroep MDO kwam in 2013 één keer bij elkaar. Daarnaast zijn er 16 kleine MDO‟s afgesproken. Hiervan is sprake als er op korte termijn een spoedberaad nodig is, om een slagvaardige aanpak van coördinatie en zorg te bewerkstelligen. De stuurgroep, waarvan de manager Wonen deel uitmaakt, kwam in 2013 twee keer bij elkaar. De volgende convenantpartners nemen deel aan het MDO:
Maatschappelijk Werk Noord West Twente
Bureau Jeugdzorg Overijssel
Dimence
Gemeente Hellendoorn, team Maatschappelijke Ontwikkeling gemeente Hellendoorn
Gemeente Hellendoorn, team Werk en Zorg gemeente Hellendoorn
GGD Regio Twente, Algemene gezondheidszorg & Jeugdgezondheidszorg
Limor
Regiopolitie Twente
RIBW Twente-Salland
Tactus Instelling voor Verslavingszorg
Trias Jeugdhulp
ZorgAccent Thuisbegeleiding
Woningstichting Hellendoorn
Jaarverslag 2013
51
Abonnement tuinonderhoud Voor een aantal huurders is een tuin onderhouden een hele klus. Om te voorkomen dat zij door buren of de woningstichting worden aangesproken op hun tuinonderhoud, is de mogelijkheid geboden om dit uit handen te geven aan een hoveniersbedrijf. In 2013 heeft de woningstichting huurders een aanbod gedaan om gebruik te maken van een abonnement op tuinonderhoud. Soweco is bereid gevonden dit tuinonderhoud uit te voeren tegen een maandelijkse vergoeding. Om deze vergoeding te kunnen vaststellen zijn geïnteresseerden door Soweco bezocht en zijn de wensen van de voor- en achtertuin geïnventariseerd. Op basis van deze inventarisatie zijn vergoedingen vastgesteld. Een tuinabonnement loopt een geheel kalenderjaar van januari tot en met december. Het maandelijkse bedrag wordt kostendekkend gelijktijdig met de huur voldaan. In 2013 maakten 7 huurders gebruik van dit abonnement.
Ambulante woonbegeleiding Sinds 2003 heeft de woningstichting met de RIBW Twente een overeenkomst om woonbegeleiding aan te kunnen bieden aan psychosociaal zwakkeren uit de gemeente Hellendoorn. Het kan hierbij gaan om zittende huurders, waarvan de woningen ontruimd dreigen te worden of die in het kader van het tweedekans-beleid opnieuw gehuisvest worden, maar begeleiding nodig hebben. Het is een overeenkomst voor onbepaalde tijd. De kosten van woonbegeleiding komen voor rekening van de woningstichting. In 2013 was dit € 1.000 (in 2012: € 21.000). Ook de gemeente Hellendoorn heeft een overeenkomst gesloten met de RIBW. In haar situatie gaat het er om dak- en thuislozen zodanig te begeleiden dat zij op termijn weer gebruik kunnen maken van reguliere huisvesting. In die gevallen betaalt de gemeente Hellendoorn de kosten. In 2013 hebben 4 kandidaten (in 2012: 4 kandidaten) gebruik gemaakt van “huren met begeleiding” door de RIBW Overijssel. Sinds 2010 heeft de woningstichting een overeenkomst afgesloten met LIMOR (= Stichting Landelijke Instelling voor Maatschappelijk Ondersteuning en Rehabilitatie). In 2013 heeft er geen “huren met begeleiding” via Limor, plaatsgevonden (in 2012: 3 kandidaten). In 2013 hebben 21 kandidaten (in 2012: 22 kandidaten) gebruik gemaakt van een driepartijenovereenkomst. Dit betekent dat indien er een hulpverlenende instantie in beeld is, de woningstichting samen met de (aspirant-)huurder en een hulpverlenende instantie een overeenkomst afsluit, waarin gezamenlijke afspraken vastgelegd worden. Ook in deze situaties is er sprake van multiproblematiek. Het gebruik van woonbegeleiding wordt binnen het gebiedsgericht werken geëvalueerd om daarna te bekijken of de woningstichting dit moet blijven aanbieden.
Samenwerkingsovereenkomst Maatschappelijk Werk In 2013 heeft er een evaluatie plaatsgevonden van de samenwerkingsovereenkomst tussen Woningstichting Hellendoorn en Stichting Maatschappelijk Werk Noord West Twente. De samenwerking verloopt voorspoedig en zal in 2014 worden uitgebreid, onder andere binnen het gebiedsgericht werken.
52
Jaarverslag 2013
De samenwerking betreft de volgende werkvelden: 1
Samenwerking binnen het jongerenproject „Op eigen benen‟
2
Participeren in het signaleringsvangnet huurachterstanden.
3
Deelnemen aan de Commissie Huisvesting..
4
Gebiedsgericht werken.
Project „Op eigen benen‟ „Op eigen benen‟ is een vangnet en biedt jongeren van 17 tot 23 jaar een kans om ondersteuning te ontvangen bij het zelfstandig wonen of de weg naar het zelfstandig wonen. Een aantal keer per jaar wordt er een voorlichtingsbijeenkomst georganiseerd voor jongeren tussen de 17 en 23 jaar. In deze voorlichtingsbijeenkomst worden jongeren geïnformeerd over allerlei aspecten die met het zelfstandig wonen en de weg daar naar toe te maken hebben. Jongeren die zelfstandig wonen of gaan wonen kunnen vanuit het project ondersteuning ontvangen bij het zelfstandig wonen. De ondersteuning bestaat uit begeleiding op allerlei leefgebieden waarbij de eigen kracht van de jongere uitgangspunt is. De begeleiding wordt gegeven door het Stichting Algemeen Maatschappelijk Werk Noord West Twente en door het jongerenwerk van Stichting de Welle. De Woningstichting verzorgt bij het huurcontract van een woning een aanhangsel met de gemaakte afspraken in het kader van het project. Zij hebben hier nauw overleg over met de overige partijen. Een aantal keer per jaar vindt er met alle partijen en de jongere een evaluatie plaats om de ontwikkelingen te bespreken.
Signaleringsvangnet huurachterstanden Woningstichting Hellendoorn werkt binnen het signaleringsvangnet integraal samen met partijen in casussen waar sprake is van huurachterstanden. De deelnemende partijen zijn: Team Werk en Zorg van de gemeente Hellendoorn, Stadsbank, Team Maatschappelijke Ontwikkeling van de gemeente Hellendoorn en Stichting Maatschappelijk Werk Noordwest Twente. Het overleg signaleringsvangnet vindt iedere maand plaats. Binnen dit overleg worden situaties besproken van huurders, van wie mogelijk de woning ontruimd wordt wegens een huurachterstand. Ook worden huurders die bekend zijn met betalingsproblemen besproken. Gezamenlijk wordt er een plan van aanpak gerealiseerd en wordt het proces gemonitord. In 2013 hebben er vier woning ontruimingen plaats gevonden op basis van huurachterstand. Het signaleringsvangnet kent onderstaande doelstellingen:
Een slagvaardige aanpak van huurachterstanden en goede coördinatie van zorg, door duidelijke afspraken en regie op de uitvoering daarvan.
Het integraal samenwerken ten aanzien van huurachterstanden.
Monitoren van kwetsbare huurders.
Een sluitende aanpak van huurachterstanden, met bijzondere aandacht voor kinderen en jongeren.
Volgen van ingezette processen in het kader van huurachterstanden.
Jaarverslag 2013
53
Klankbordgroep woningzoekenden Als woningstichting willen wij graag weten welke vragen er bij woningzoekenden leven. En willen wij graag met hen in contact komen. Daarom hebben wij in 2013 een klankbordgroep woningzoekenden georganiseerd. In juli 2013 is er naar 200 woningzoekenden in alle leeftijdscategorieën een brief gestuurd. In deze brief hebben wij deze 200 woningzoekenden uitgenodigd voor een bijeenkomst om met elkaar van gedachten te wisselen over verschillende onderwerpen en te horen of er bij hen vragen leven. Op 18 december 2013 heeft de bijeenkomst plaatsgevonden. We hebben onder andere gesproken over het gebiedsgericht werken, het toewijzingsbeleid, het aanbod via internet, urgenties, overlast en voorgenomen nieuwbouwprojecten.
Bestrijding woonfraude Huurders die een gedeelte van de woning willen onderverhuren of willen gaan samenwonen zonder dat er sprake is van wettelijk medehuurderschap, dienen dit schriftelijk aan te vragen bij de woningstichting. Dit is conform de huurovereenkomst en de Algemene huurvoorwaarden. Deze aanvragen worden altijd één op één gecontroleerd bij en door de gemeente Hellendoorn (GBA, Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens). In het bewonersblad Onderdak besteedt de woningstichting regelmatig aandacht aan medehuurderschap en samenwoning dan wel inwoning. Ook tijdens periodiek overleg met bewonerscommissies kan illegale bewoning een agendapunt zijn. Tenslotte houden onze medewerkers toezicht in appartementencomplexen. Tegen illegale bewoning wordt altijd opgetreden. Dit is in het woningbezit van de woningstichting in 2013 één keer aan de orde geweest.
Wijkbeheerders De 2 wijkbeheerders van Woningstichting Hellendoorn zetten zich in op het gebied van leefbaarheid. Ze fungeren als aanspreekpunt voor huurders in onze appartementencomplexen waar ze hun huismeesterstaken uitvoeren. Ook kunnen huurders bij onze wijkbeheerders terecht met hun vragen en klachten over de woning en de woonomgeving. Ze onderhouden contact op uitvoerend niveau en zoeken samenwerking met de sociale partners in de wijken van Hellendoorn ten behoeve van leefbaarheid en veiligheid in de wijk.
Gebiedsgericht werken Inwoners, maatschappelijke organisaties en gemeente gaan zich op een andere manier tot elkaar verhouden. Dat wordt zichtbaar bij het gebiedsgericht werken. Het samen al doende leren en inhoud geven aan de nieuwe verhoudingen tussen inwoner - maatschappelijke organisaties en overheid wordt vorm gegeven in het gebiedsgericht werken. Het gebiedsgericht werken is een samenwerking van Stichting De Welle, ZorgAccent, Stichting Maatschappelijk Werk Noord West Twente, gemeente Hellendoorn en Woningstichting Hellendoorn. Andere instellingen en organisaties werkzaam in de gemeente worden ook betrokken wanneer zij een bijdrage leveren in de wijken van de gemeente. Het gebiedsgericht werken is in 2013 verder ontwikkeld. De ontwikkelde aanpak die in de pilot gebiedsgericht werken in Groot Lochter vorm heeft gekregen is verbreed naar andere wijken in de gemeente Hellendoorn. Het gebiedsgericht werken wordt vorm gegeven aan de hand van de vraagclusters weergegeven in de afbeelding op de volgende pagina. De activiteiten van de woningstichting in het kader van gebiedsgericht werken zijn in de eerste plaats gericht op het wonen en de fysieke en sociale leefbaarheid, waarin de samenwerking en gezamenlijke verantwoordelijkheid van de deelnemende organisaties centraal staat. 54
Jaarverslag 2013
Integrale aanpak Buurtbeheer nieuwe stijl
sociale probleemsituaties
Fysieke leefomgeving Groen, Grijs en Veilig
Wonen, Werken Welzijn en Zorg
Buurt aan zet
Initiatieven van, door en voor bewoners
Interne organisatie In 2013 zijn er binnen de woningstichting twee multifunctionele gebiedsteams gevormd; team Noord en team Zuid. In 2013 hebben de teams al lerende de vernieuwde werkwijze vorm gegeven. Zowel in- als extern was er sprake van een andere manier van samenwerken. In 2014 wordt er een verdere verdieping gemaakt in de in- en externe organisatie.
gebiedsteam Noord
&
gebiedsteam Zuid
Resultaten team Zuid Buurt aan zet De woningstichting heeft geen actieve rol in het vraagcluster Buurt aan zet, maar is vanuit het gebiedsgericht werken wel participant. Dit vraagcluster heeft een nauwe relatie met de overige vraagclusters doordat hier ook signalen kunnen worden opgedaan. Stichting De Welle is kartrekker binnen dit vraagcluster en heeft vanuit deze verantwoordelijkheid een aantal resultaten bereikt. In Groot Lochter zijn verschillende activiteiten met en door wijkbewoners georganiseerd. En de samenwerkingsverbanden met de diverse organisaties zijn verder versterkt. Jaarverslag 2013
55
Zo is Avelijn twee dagen in de week actief in en rondom het wijkgebouw. Samen Eten en beweging- en spelactiviteiten zijn opgezet. Ook is het reiscafé weer diverse malen georganiseerd. Tijdens NL Doet is de wijk schoongemaakt, zijn bankjes opgeknapt, bloembakken ingeplant en hebben wijkbewoners samen pannenkoeken gegeten. Integrale aanpak, Vroegsignalering, Informatie en Advies(VIA) Binnen de samenwerking integrale aanpak sociale probleemsituaties zijn in totaal 12 situaties besproken. Dit betrof 11 huurders en 1 eigenaar. Het aantal ten opzichte van 2012 (49) is beduidend afgenomen. De reden hiervan is dat het VIA-overleg verder is ontwikkeld en de kaders zijn bepaald waardoor de efficiëntie en effectiviteit is verscherpt. Situaties die nu in het VIA-overleg worden ingebracht betreffen situaties waarbij vaak sprake is van meerdere problemen tegelijk en waar vaak meerdere instanties bij betrokken zijn. In 2012 werden alle situaties besproken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan achterstallig tuinonderhoud, een huurachterstand van een maand et cetera. Dit is nu beperkt tot situaties waarbij een beroep wordt gedaan op de verschillende expertises van de deelnemende partijen. In het VIA overleg zijn ook de volgende punten aan de orde gekomen:
Kennismaking met de diverse instanties zoals MEE, RIBW, Eigen Kracht Centrale en Vrijwillige thuiszorg
Zorgen rondom de jeugd in de wijk. Zie hiervoor ook het kopje Groen en Veiligheid.
Het wijkkantoor van ZorgAccent is geopend. Buurtbewoners kunnen zich met diverse vragen, ook over de andere instanties, bij het kantoor melden. Er is gesproken over een spreekuur. Dit moet in 2014 nog verder worden uitgewerkt.
Verdere uitbreiding van het gebied. In het najaar is besloten zaken uit het gehele gebied Zuid in het VIA-overleg te bespreken.
In het voorjaar van 2014 organiseert VIA een markt in Groot Lochter voor alle instanties die in de wijk werkzaam zijn. Overigens zijn alle instanties, die zich willen presenteren, welkom. De voorbereidingen hiervoor zijn in 2013 gestart.
In ‟t Helmerink is, samen met de RIBW, gestart met 1x per week samen eten.
Buurtbeheer nieuwe stijl: Groen en Veiligheid In deze werkgroep worden er met en door bewoners aspecten rondom de fysieke leefbaarheid opgepakt, evenals veiligheidsaspecten. De werkgroep is met name actief in Groot Lochter. Het uitrollen naar heel Zuid is inmiddels gestart. De werkgroep heeft dit jaar een wijkschouw in Groot Lochter gehouden waarna er zaken, die opvielen in het groenonderhoud en de fysieke leefomgeving, zijn opgepakt. De werkgroep Groen en Veiligheid Groot Lochter heeft 6 keer vergaderd. Er is overleg geweest met de omwonenden van 2 pleintjes. Er heeft een Eigen Kracht conferentie plaatsgevonden over het realiseren van een jongerenplek. De opmerkingen en ideeën worden in 2014 verder uitgewerkt. Bij het componistenplein zijn 3 bankjes weggehaald naar aanleiding van jongerenoverlast. Ook is er regelmatig overleg geweest met Buurt Beheer de Blokken. Resultaten team Noord In het werkgebied van team Noord hebben de eerste stappen plaatsgevonden ten behoeve van de implementatie van het gebiedsgericht werken. Na de interne opstart van het gebiedsgericht werken is gebiedsteam Noord de laatste maanden van 2013 de wijken ingegaan om een wijkschouw te houden. Dit om naast het opnemen van knelpunten in de wijk ook meer bekendheid met de bewoners te krijgen. In het laatste kwartaal van 2013 zijn de eerste gesprekken gevoerd met organisaties, die werkzaam zijn in het gebiedsgericht werken. Er is een bijeenkomst gehouden met alle organisaties die in de Kruidenwijk voor haar cliënten activiteiten (willen gaan) organiseren. 56
Jaarverslag 2013
Er is daarbij vooral gesproken over de eventuele samenwerking hierin. Een gelijksoortig overleg is in Hellendoorn gehouden om te onderzoeken of organisaties cliënten in kunnen zetten in de programmering van het Noaberhuis. Eind november is het VIA-overleg gestart voor de wijken Kruidenwijk en Hellendoorn. In december is in het kader van de Buurt aan Zet een eerste overleg met de werkgroep groen en veiligheid Kruidenwijk geweest. Gebiedsteam Noord hoopt in 2014 aan bovengenoemde projecten een positief vervolg te kunnen geven in samenwerking met de samenwerkingspartners, overige instellingen en de buurtbewoners.
Leefbaarheid Leefbaarheidsonderzoek In 2013 heeft een leefbaarheidsonderzoek plaatsgevonden in samenwerking met gemeente Hellendoorn. Het gemiddelde cijfer voor de beleving van leefbaarheid in de gemeente Hellendoorn is met een 7,8 gelijk gebleven aan de meting in 2007. In totaal zijn 5.274 inwoners benaderd om een bijdrage te leveren aan het onderzoek. 22% van de respondenten waren huurder van Woningstichting Hellendoorn. De hoofdthema‟s, die in het onderzoek zijn gemeten, zijn: de fysieke woonomgeving, de sociale woonomgeving, overlast en veiligheid. De leefbaarheid wordt in alle wijken in de gemeente Hellendoorn met een ruime voldoende beoordeeld. Het laagste cijfer, een 7,4, wordt gegeven door de bewoners van Groot Lochter, de Blokken en Nijverdal Oost. Het gemiddelde cijfer wordt vanwege de beoordeling van het openbaar groen verhoudingsgewijs lager. In 2014 worden er door de gemeente (afdeling maatschappelijke ontwikkelingen) beleidsaanbevelingen bepaald en geschreven naar aanleiding van het leefbaarheidsonderzoek. Voor De woningstichting dient er aandacht te worden geschonken aan de toegankelijkheid van woningen voor mensen met een lichamelijke beperking. Deze koers is al ingezet binnen de transitie van ons woningbezit. Daarnaast kan De woningstichting een taak hebben op het gebied van sociale voorzieningen. Bijvoorbeeld het stimuleren en motiveren van organisaties waarmee wordt samengewerkt in het gebiedsgericht werken. Scoren in de wijk In 2013 hebben er in de wijk de Blokken evenementen plaatsgevonden in het kader van scoren in de wijk. FC Twente heeft in 2005 „Scoren in de wijk‟ in het leven geroepen om de maatschappelijke rol van de club uit te oefenen. „Scoren in de wijk‟ heeft een ondersteunende rol bij de integrale aanpak van problemen in wijken. In 2012 hebben Stichting De Welle, Gemeente Hellendoorn, Salland United en de woningstichting een convenant getekend met als doel om door middel van „Scoren in de wijk‟ te werken aan problemen en sociale cohesie in de gemeente Hellendoorn. In 2013 is Rabobank West Twente ook aangehaakt bij „Scoren in de wijk‟.
Voetbaltoernooi „Scoren in de wijk‟ in De Blenke Jaarverslag 2013
57
WOP De Blokken In De Blokken functioneert een coördinatiegroep met aanvullend een projectgroep waarin bewonersvertegenwoordigers, de woningstichting en gemeente zitting hebben. Naast de coördinatie en projectgroep functioneert er een stuurgroep waarin de directeur-bestuurder van de woningstichting en de verantwoordelijke wethouder van de gemeente Hellendoorn zitting hebben. Naast deze bestuurders maken ook de manager Wonen en de clustermanager Wonen van de gemeente Hellendoorn deel uit van de stuurgroep. Zij worden bijgestaan door de coördinatiegroep. In 2013 zijn onder andere de volgende belangrijke onderwerpen behandeld:
Uitbrengen diverse nieuwsbrieven.
Monitoren financiën Middenzone, Westzone en Parkzone.
Diverse inspraakbijeenkomsten ter voorbereiding van Voorlopig Ontwerp Parkzone.
Het minimaal op peil houden van de leefbaarheid in de Westzone.
Uitwerken plannen Westzone en opstellen exploitatieovereenkomst.
Vrijwilligersprijs De woningstichting neemt samen met de gemeente Hellendoorn, het bedrijfsleven, het onderwijs en diverse maatschappelijke organisaties deel aan de werkgroep die vrijwilligers in onze gemeente in het zonnetje zet. En die genomineerden voordraagt voor de nominatie van een landelijk uit te reiken prijs. Vrijwilligersdag NL DOET De woningstichting nam in 2013 deel aan deze landelijke vrijwilligersdag. De woningstichting participeert zowel in organisatorisch als uitvoerend opzicht in NL DOET, waarin maatschappelijke stages van scholieren een plaats gekregen hebben. In maart 2013 werden er diverse klussen in het kader van leefbaarheid door scholieren uitgevoerd, waaronder activiteiten in Groot Lochter, het schilderen van slaapkamers en een geitenhok bij stichting Zonnewoud en het schilderen van meubels bij Te Passe in Haarle.
NLdoet bij Stichting Zonnewoud
58
Jaarverslag 2013
Hellendoorn Samen De insteek van Hellendoorn in Actie is om de sociale cohesie in de gemeente te versterken. Het gemeentebestuur is de initiatiefnemer. De woningstichting participeert in deze beweging en heeft samen met andere organisaties in 2013 opnieuw de maatschappelijke beursvloer georganiseerd. De Woningstichting heeft hierbij zelf twee matches afgesloten. De twee matches zijn: 1.
Een keuken uit de showroom van de woningstichting is met Stichting de Welle geruild voor kerstdecoratie.
2.
Voor Stichting De Instuif kopieert de woningstichting twee keer per jaar hun clubblad. In ruil daarvoor mogen vier werknemers van de woningstichting deelnemen aan een activiteit van de stichting.
Hieronder volgt een overzicht van de uitgaven voor leefbaarheid: Leefbaarheid (bedragen x € 1.000)
2013
2012
(8 uur per week)
17
16
Huismeester(s)
51
76
Socioruimten, ter beschikking stellen tegen symbolisch bedrag P.M.
P.M.
Indirecte kosten
Medewerker woondiensten, 40% van het takenpakket
(met uitzondering van Bendien Smitshof)
Socioruimten, kosten onderhoud voor rekening woningstichting
Subtotaal indirecte kosten
1
8
69
100
Overige bedrijfslasten
Veiligheidskeuringen (gas, elektra en legionella)
24
39
Overige veiligheidsbevorderende maatregelen (o.a. legionella)
6
7
Energielabels en adviezen
4
13
Project Huren met begeleiding
1
21
Appartementencomplexen, telefoons in liften
8
6
Appartementencomplexen, sneeuwruimen en strooizout
9
6
Leefbaarheidsonderzoek samen met gemeente
Overig
14
0
9
13
75
105
Totale uitgaven leefbaarheid
144
205
Uitgaven leefbaarheid per woning, Woningstichting Hellendoorn
€ 48
€ 69
Subtotaal geboekt onder overige bedrijfslasten
Volgens „Corporatie in Perspectief‟ waren in 2012 de gemiddelde uitgaven voor leefbaarheid landelijk € 106 per woning (in 2011: € 120).
Jaarverslag 2013
59
2.5
Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer Voorlichting Op verzoek van diverse groepen gaf de woningstichting ook in 2013 meerdere keren voorlichting over onderwerpen als: woonruimteverdeling, huurverhoging, huurtoeslag, planmatig onderhoud, wijkontwikkelingsplannen, de spelregels bij herstructurering en samenwerking met externe partijen en over woningbehoefte.
Bewonersparticipatie Het kantoor van de woningstichting is van maandag tot en met donderdag geopend van 8.00 uur tot 17.00 uur en op vrijdag van 8.00 tot 12.00 uur. Voor de meeste vragen hoeft geen afspraak gemaakt te worden.
Huurdersplatform en bewonerscommissies Er vindt tussen huurders (vertegenwoordigingen) en de woningstichting regelmatig overleg plaats in het kader van de Overlegwet. In 2013 was er drie keer overleg met de vereniging Huurdersplatform in de gemeente Hellendoorn. Over de volgende onderwerpen is onder andere overleg gepleegd:
Diverse projecten.
Regeerakkoord.
Opstellen agenda in verband met prestatieafspraken gemeente.
Gebiedsgericht werken.
Sociaal plan bij sloop, ingrijpende en niet ingrijpende renovaties.
Jaarverslag 2012.
Huurverhoging.
Concept statuten platform.
Nieuwe werkwijze platform.
Begroting platform.
Standpunt woningstichting inzake heffingen.
De woningstichting heeft in 2013 met verschillende bewonerscommissies overleg gehad. Onderwerpen die hier aan de orde kwamen waren gericht op leefbaarheid, servicekosten, onderhoud, brandveiligheid en participatie. Ondersteuning en faciliteiten De woningstichting stelt de huurdersorganisaties in de gelegenheid hun kopieerwerk bij de woningstichting uit te voeren. Men kan, indien nodig, gebruik maken van vergaderruimte.
60
Jaarverslag 2013
Huurdersorganisaties (bedragen x € 1.000)
2013
2012
De financiële ondersteuning door de woningstichting bestaat uit:
Bijdrage aan het Huurdersplatform
Ter beschikking stellen medewerker woondiensten, 40% van
6
7
17
16
1
1
1
1
Totaal financiële ondersteuning
25
25
Bijdrage per woning, circa:
€8
€8
takenpakket (8 uur per week)
Ter beschikking stellen van vergaderruimte circa 30 vergaderingen à € 50,-
Kopieerkosten
Landelijke vergelijkingscijfers zijn niet bekend.
2.6
Wonen en zorg Woningstichting Hellendoorn beheert senioren-, zorg- en aanleunwoningen en aangepaste woningen. Deze woningen worden met voorrang toegewezen aan woningzoekenden van 55 jaar en ouder of woningzoekenden met een WMO en/of CIZ- indicatie (mensen met een lichamelijke beperking).
Daarnaast verhuurt de woningstichting onderstaande bijzondere woongelegenheden aan specifieke doelgroepen. Adres
Bewoners
Brugstraat Daarlerveen
Bewoond door 8 mensen met een verstandelijke beperking.
Kruidenlaan
Bewoond door 8 mensen met een verstandelijke beperking.
Parallelweg
Bewoond door 23 mensen met psychiatrische problematiek.
Hoek Kerkstraat/Brakenbeltsweg
Bewoond door 20 mensen met verstandelijke en lichamelijke beperkingen.
A.T.L. Hasselbachweg Haarle
Bewoond door 7 mensen met een verstandelijke en 1 persoon met een lichamelijke beperking.
Noordkamp
Bewoond door 13 mensen met een verstandelijke beperking.
Gezinsvervangend tehuis
In gebruik bij één rechtspersoon, behoort tot de bedrijfsgroep
Jeruzalemweg
leefgemeenschappen voor 23 mensen met een verstandelijke beperking.
Koetshuisstraat
1 woning, voor het huisvesten van psychiatrische patiënten.
De Notenhoek
1 woning, voor het huisvesten van psychiatrische patiënten.
Heemst (2 woningen)
Verhuurd voor huisvesting van mensen met een verstandelijke beperking.
Spoorstede
3 afzonderlijke appartementen, voor het huisvesten van psychiatrische patiënten.
De behoefte aan huisvesting voor bijzondere doelgroepen wordt gemonitord in het Overleg Specifieke Doelgroepen, dat gefaciliteerd wordt door de gemeente Hellendoorn. De woningstichting participeert in dit overleg. Jaarverslag 2013
61
Inloophuis Vanaf oktober 2002 huurt Stichting Aveleijn twee woningen van de woningstichting waarin een inloophuis voor mensen met een verstandelijke beperking is ondergebracht. Wijkbewoners van onder andere de Kruidenwijk maken hier gebruik van. Socioruimten De woningstichting verhuurt de socioruimten aan de Nijkerkendijk, de Woertheweg en in het Laarmanhuis te Haarle aan Stichting De Welle. Hier vinden activiteiten voor en door ouderen plaats. In Het Helmerink huurt ZorgAccent gedurende kantooruren de socioruimte voor de dagopvang van ouderen. De socioruimte aan de Bendien Smitshof is eveneens verhuurd aan Stichting De Welle. Na aftrek van bijdragen van derden betaalt men voor deze laatste socioruimte een reële huurprijs, welke gesubsidieerd wordt door de gemeente Hellendoorn. Zorgoverleg Samen met de gemeente Hellendoorn, Attent Thuiszorg, Carintreggeland Groep, de huisartsen, Stichting Vrijwillige Thuiszorg Overijssel, Stichting De Welle en ZorgAccent maakt Woningstichting Hellendoorn deel uit van het Zorgoverleg. De gemeente heeft samen met haar partners een beleidvoor wonen, welzijn en zorg 2010-2014 opgesteld. Dit beleid wordt periodiek geactualiseerd, zo ook in 2013. In dit kader participeert de woningstichting binnen het beleid op de woonservicegebieden in de gemeente Hellendoorn. Onze gemeente is ingedeeld in vijf overzichtelijke gebieden, zogenoemde woonservicegebieden. Hier kunnen voorzieningen en dienstverlening op het gebied van wonen, welzijn en zorg zo optimaal mogelijk worden afgestemd op wat inwoners nodig hebben. Het doel is om te bereiken dat ook ouderen en mensen met een beperking zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Daarvoor is het volgende nodig:
Adequate huisvesting in de vorm van geschikt wonen.
Informatie, advies en cliëntondersteuning.
Persoonlijke diensten en zorg thuis.
Ontmoeting en activiteiten op een bereikbare locatie.
Een winkel voor dagelijkse levensbehoeften op een bereikbare locatie of een boodschappenservice.
(Openbaar) vervoer.
Een omgeving die in het algemeen als veilig wordt ervaren.
Per woonservicegebied is er een werkgroep ingesteld die bestaat uit een representatieve vertegenwoordiging van inwoners van een woonservicegebied. Te denken valt aan Verenigingen Plaatselijk Belang, dorpsraden, buurt- en wijkverenigingen, kerken en betrokken inwoners. De woningstichting, welzijnsorganisaties, zorgaanbieders en gemeente zorgen voor een voorzitter en een secretaris voor elke werkgroep. De werkgroep heeft als taak om input te leveren over wat er leeft, welke behoeften er zijn en welke mogelijkheden zich voordoen in een woonservicegebied. Woningstichting Hellendoorn maakt deel uit van de werkgroep woonservicegebied Haarle.
62
Jaarverslag 2013
2.7
Het waarborgen van de financiële continuïteit De afdeling Financieel Economische Zaken verzorgt de administratie en samenstelling van de jaarrekening, de begroting en de financiële meerjarenprognose. Daarbij wordt gebruik gemaakt van Cegeka Dynamics Wonen.
Jaarverslaglegging en goedkeuring Op 13 mei 2013 is het vastgestelde jaarverslag 2012 door de Raad van Toezicht goedgekeurd, direct nadat deze evenals het accountantsverslag 2012 en de controleverklaring waren besproken in aanwezigheid van de accountants van BDO Audit & Assurance B.V. Daarbij werd de directeur-bestuurder gedechargeerd voor het gevoerde beleid. In haar managementletter, uitkomsten interim controle 2013, gedateerd 6 januari 2014 heeft BDO Audit & Assurance B.V. in positieve zin verslag uitgebracht over haar bevindingen over het jaar 2013. Op grond van het Bbsh beoordeelt het CFV jaarlijks de financiële continuïteit van onze corporatie en brengt daarover advies uit aan de minister van Wonen en Rijksdienst. Er is met ingang van 1 januari 2013 geen losstaand solvabiliteit- en continuïteitsoordeel meer. Dat heeft het CFV afgeschaft, evenals de A1 tot en met B2 oordelen. De beoordelingen zullen zich meer richten op het kwalitatief en kwantitatief duiden van risico‟s en het plegen van interventies om de risico‟s te voorkomen dan wel te verkleinen. Op basis van de ingediende prognosegegevens 2013-2017 (dVi2012) en andere informatie heeft het CFV onderzoek gedaan op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van een corporatie. Die terreinen zijn: kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Het bij ons uitgevoerde bureauonderzoek geeft het CFV op dit moment geen aanleiding tot opmerkingen of nader onderzoek. Dit is met de Toezichtbrief 2013 van 10 oktober 2013 door het CFV als volgt bevestigd: “ De beoordeling geeft geen aanleiding tot het doen van interventies”. Bij brief van 25 november 2013 heeft de minister van BZK middels de gebruikelijke jaarlijkse Oordeelsbrief laten weten dat hij zich een oordeel heeft gevormd over de naleving van wet- en regelgeving en de financiële positie. In de Oordeelsbrief is geen oordeel meer gegeven over geleverde volkshuisvestingsprestaties, dit in tegenstelling tot voorgaande jaren. De minister ziet ten aanzien van de naleving van wet- en regelgeving geen aanleiding om een opmerking te maken. Hij heeft dit jaar speciaal gekeken naar activiteiten in het buitenland, sponsoring, leningen en toewijzingen. Voor het oordeel over de financiële positie verwijst de minister naar de Toezichtbrief 2013 van het CFV. De vastgestelde begroting voor 2014 werd door de Raad van Toezicht goedgekeurd op 25 november 2013.
Jaarverslag 2013
63
ANBI status Met terugwerkende kracht naar 1 januari 2012 is aan Woningstichting Hellendoorn de ANBI-status toegekend. Er zijn aan woningcorporaties geen extra fiscale faciliteiten toegekend, noch een versoepeling van de integrale belastingplicht voor de vennootschapsbelasting (VPB). Wel kan de ANBI-status enig voordeel opleveren bij giften en schenkingen en in de overdrachtsbelasting bij een juridische fusie.
Vennootschapsbelasting Als gevolg van de in de loop der jaren opgetreden daling van de WOZ-waarde bestaat op dit moment nog de mogelijkheid om dit ten laste van het fiscale resultaat te brengen. Dit voor zover de overheid de wetgeving niet gaat aanpassen. Dit kan behoorlijke gevolgen hebben voor de belastingafdracht. Hierdoor wordt (tijdelijk) minder VPB betaald. Echter bij een eventuele toekomstige waardetoename en bij verkoop moet deze afwaardering weer teruggenomen worden. Het gaat dus uitsluitend om het verleggen van de belastingdruk in de tijd waarmee een rentevoordeel behaald kan worden. De niet verschuldigde VPB wordt wel als reservering in de winst- en verliesrekening verwerkt en in een voorziening opgenomen. We gaan er tevens vanuit dat de lasten onderhoud, zoals die in de winst- en verliesrekening zijn vermeld, ook fiscaal worden geaccepteerd. Hier speelt nog de discussie met de fiscus over onderhoud versus verbetering. De definitieve aanslagen over de jaren 2008 tot en met 2011 zijn opgelegd. Er is over die jaren geen VPB verschuldigd. Voor de jaren 2012 en 2013 zijn geschatte bedragen meegenomen. De meeste woningcorporaties hebben met de Belastingdienst individueel de “vaststellingsovereenkomst‟ (VSO 2) afgesloten over de vennootschapsbelasting. De VSO 2 had een looptijd van 5 jaar en liep eind 2012 af. De overeenkomst wordt stilzwijgend met telkens een jaar verlengd, tenzij één partij de overeenkomst voor 1 december opzegt (of beide partijen opzeggen). In zijn algemeenheid lijkt verlenging van de VSO geen nadelen op te leveren voor een corporatie. Daarom hebben we besloten om de overeenkomst wederom stilzwijgend door te laten lopen.
Eigen vermogen In 2013 is het eigen vermogen toegenomen met een bedrag van € 29,4 miljoen. De algemene reserve is toegenomen van € 91,5 miljoen naar € 120,9 miljoen. Van het resultaat is € 1,9 miljoen boekhoudkundig. Dit is namelijk de waardeverandering van de vastgoedportefeuille, oftewel de toename van de bedrijfswaarde als gevolg van verwachte toekomstige (nog te verdienen) waardeontwikkeling van het woningbezit. Daarnaast is een bedrag van € 20,9 miljoen direct in het vermogen verwerkt als ongerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille. Dit vloeit voort uit de nieuwe richtlijnen RJ 645.
Resultatenanalyse Het jaarresultaat over 2013 bedraagt € 8,5 miljoen, bestaande uit het resultaat voor waardeveranderingen en belastingen van € 0,6 miljoen, de waardeveranderingen vastgoedportefeuille van € 1,9 miljoen en de reservering en vrijval voorziening vennootschapsbelasting van per saldo € 6,1 miljoen positief. Het jaarresultaat over 2013 is ten opzichte van 2012 met € 5,3 miljoen toegenomen. Dit jaarresultaat is als volgt samengesteld, waarbij we de sterk fluctuerende voor- en nadelen (boekwinst verkoop en onrendabele investeringen) buiten beschouwing laten in het „genormaliseerde‟ resultaat.
64
Jaarverslag 2013
(bedragen x € 1.000)
Begroting
Werkelijk
Werkelijk
Verschil
2013
2013
2012
2013-2012
2.329
573
1.938
-1.365
955
1.584
494
1.090
-5.382
-1.602
-2200
598
-2.098
555
232
323
1.866
1.857
760
1.096
-232
2.412
993
1.419
Belastingen
-1.269
6.088
2.175
3.913
Jaarresultaat na belastingen
-1.501
8.500
3.168
5.332
“Genormaliseerd” resultaat Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor waardeveranderingen en belastingen Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
De afname van het genormaliseerde resultaat ten opzichte van 2012 met € 1,4 miljoen wordt hierna verklaard.
Jaarverslag 2013
65
Genormaliseerd resultaat Hierna geven wij een vergelijkend overzicht van het genormaliseerde resultaat over 2013 en 2012. Begroting 2013
Werkelijk 2013
Werkelijk 2012
Verschil 2013-2012
17.451 631 106 30 18.218
17.438 558 26 184 18.206
16.749 511 114 82 17.456
689 47 -88 102 750
3.260
5.538
5.004
1.391 507 4.436 150 631 2.804 13.179
1.367 456 4.107 75 562 2.738 14.843
1.439 449 3.041 105 520 2.047 12.605
-72 7 1.066 -30 42 691 2.238
Bedrijfsresultaat
5.039
3.363
4.851
-1.488
Rentebaten Rentelasten “Genormaliseerd” resultaat
322 3.032 2.329
100 2.890 573
262 3.175 1.938
-162 -285 -1.365
(bedragen x € 1.000) Baten Huuropbrengsten Opbrengst servicecontracten Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal baten Lasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale/pensioen lasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Totaal lasten
¹)
534
De kosten van de eigen organisatie zijn in 2013 met € 24.000 toegenomen ten opzichte van het vorige verslagjaar. De specificatie naar kostensoort is als volgt (bedragen x € 1.000): (bedragen x € 1.000) Personeelskosten
Begroting
Werkelijk
Werkelijk
Verschil
2013
2013
2012
2013-2012
2.241
2.098
2.241
-143
92
96
91
5
Huisvestingskosten* Kosten Raad van Toezicht
52
81
58
23
690
673
622
51
3.075
2.948
3.012
-64
Algemene kosten* Totaal * exclusief afschrijvingen Vergoedingen Geactiveerde kosten Ten laste van winst- en
-15
-17
-17
0
-106
-26
-114
88
2.954
2.905
2.881
24
verliesrekening Zie voor een toelichting per onderdeel op deze en op de overige posten van het bedrijfsresultaat, de toelichting op de winst- en verliesrekening. ¹) Met ingang van 2012 op basis van bedrijfswaarde.
66
Jaarverslag 2013
Begroting/realisatie Onder de kolom „begroting 2013‟ in de hiervoor genoemde overzichten is de gewijzigde begroting weergegeven zoals goedgekeurd door de Raad van Toezicht op 28 januari 2013. Het jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 2013 (voor waardeveranderingen en vennootschapsbelasting) van € 0,6 miljoen positief geeft ten opzichte van de begroting, waarin een jaarresultaat van € 2,1 miljoen negatief werd verwacht, een positief verschil van € 2,7 miljoen. In de kwartaalrapportages over het eerste, tweede en derde kwartaal zijn de financiële verwachtingen telkens bijgesteld. De verschillen zijn toegelicht in deze kwartaalrapportages. Hieronder vermelden we de belangrijkste verschillen (V = voordelig, N = nadelig). Verschil
Toelichting
Bedrag (x € 1.000)
Hogere boekwinst verkoop
Omdat er 6 woningen meer zijn verkocht dan
woningen
begroot, valt de boekwinst hoger uit.
Minder onrendabele
De aanbesteding en daarmee ook de onrendabele
investeringen
investering van het nieuwbouwproject Spoortheater
629 V 3.780 V
schuift vooralsnog door naar 2014. De onrendabele top van het nieuwbouwproject de Dahliastraat valt lager uit door een gunstige aanbesteding en hogere vraaghuur.
Meer afschrijvingslasten
Door nieuwe regels omtrent het samenstellen van de
2.278 N
jaarrekening (RJ 645) moeten de afschrijvingslasten op basis van de bedrijfswaarde en restant levensduur verantwoord worden in de resultatenrekening.
Minder
Door voordelige aanbesteding, minder
onderhoudsuitgaven
werkzaamheden en doorschuiven naar 2014.
Per saldo overige verschillen
Minder overige opbrengsten en minder uitgaven.
329 V 193 V
De waardeveranderingen vastgoedportefeuille komt uit op het begrote bedrag. Zie voor een nadere toelichting het kopje „Bedrijfswaarde (actuele waarde)‟ verderop in deze paragraaf. De vennootschapsbelasting valt € 7,4 miljoen positiever uit dan begroot. Dit wordt vooral veroorzaakt door de mutaties in de belastinglatenties. Voor een toelichting hierop wordt verwezen naar de toelichting bij de waarderingsgrondslagen. Het fiscale resultaat is uiteraard ook anders vanwege de hiervoor genoemde afwijkingen ten opzichte van de begroting.
Financiële kerngegevens en prognoses In de navolgende overzichten geven we prospectieve informatie over de financiële positie en de verwachte ontwikkeling hiervan op middellange termijn, van 2014 tot en met 2018. De gegevens met betrekking tot de ontwikkeling van balans- en resultaatposten zijn gebaseerd op de uitgangspunten van de aangepaste begroting 2014. Behalve de verwerking van het jaarresultaat 2013 in het eigen vermogen zijn de cijfers over 2014 en verder niet aangepast (bijvoorbeeld doorgeschoven werkzaamheden en latenties), omdat er dan geen aansluiting meer is met de goedgekeurde begroting 2014.
Jaarverslag 2013
67
Winst- en Verliesrekening (opbrengsten en kosten) (bedragen x € 1.000) Realisatie
Prognose
2013
2014
2015
2016
2017
2018
17.438
18.319
19.595
20.606
21.355
21.988
558
706
719
733
746
759
1.584
1.145
1.126
466
576
920
26
208
156
55
67
75
184
44
43
43
43
42
19.789
20.422
21.639
21.903
22.787
23.784
Bedrijfslasten • Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
5.538
5.091
5.407
5.563
5.623
5.957
• Overige waardeveranderingen
1.602
3.411
561
746
364
526
1.367
1.300
1.326
1.353
1.380
1.407
• Sociale lasten
203
220
224
229
233
238
• Pensioenlasten
253
250
255
260
265
271
4.107
3.021
4.916
5.647
5.720
4.830
75
150
153
156
159
162
562
706
719
733
746
759
1.976
2.050
2.056
2.116
2.133
2.171
761
2.415
2.519
2.457
2.374
2.282
16.444
18.614
18.136
19.260
18.997
18.603
1.857
960
1.356
1.182
1.483
1.703
5
0
0
0
0
0
95
372
234
82
100
116
2.890
2.806
2.863
2.928
2.763
2.444
-2.790
-2.434
-2.629
-2.846
-2.663
-2.328
2.412
334
2.230
979
2.610
4.556
-6.088
1.046
850
899
1.031
1.217
8.500
-712
1.380
80
1.579
3.339
Bedrijfsopbrengsten • Huuropbrengsten
• Opbrengst servicecontracten • Netto verkoopresultaat
vastgoedportefeuille • Geactiveerde productie eigen bedrijf • Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
(im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille • Lonen en salarissen
• Onderhoudslasten • Leefbaarheid • Lasten servicecontracten • Overige bedrijfslasten • Sectorspecifieke heffing Som der bedrijfslasten
• Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
• Waardeveranderingen van
financiële vaste activa en van effecten • Andere baten en soortgelijke opbrengsten • Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
• Belastingen Jaarresultaat na belastingen
68
Jaarverslag 2013
Kasstroomoverzicht (inkomsten en uitgaven) (bedragen x € 1.000) Realisatie
Prognose
2013
2014
2015
2016
2017
2018
17.438 558 93 100 18.189
18.316 706 252 372 19.646
19.589 719 199 234 20.741
20.601 733 98 82 21.514
21.351 746 110 100 22.307
21.985 759 117 116 22.977
1.823 4.107 2.538 3.005 762 75 0 12.310 5.879
1.770 3.021 2.755 2.934 2.415 150 0 13.045
1.805 4.916 2.774 2.907 2.519 153 0 15.074
1.842 5.647 2.848 3.021 2.457 156 0 15.971
1.878 5.720 2.878 2.869 2.374 159 0 15.878
1.916 4.830 2.929 2.470 2.282 162 0 14.589
6.601
5.667
5.543
6.429
8.388
2.155 209 2.364
1.879 0 1.879
2.183 0 2.183
955 0 955
1.312 0 1.312
1.879 0 1.879
1.967 765
11.455 3
8.026 775
2.727 120
3.336 151
3.743 1.086
166 2.898
580 12.038
20 8.821
20 2.867
20 3.507
20 4.849
-534
-10.159
-6.638
-1.912
-2.195
-2.970
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2.734 2.734 -2.734
5.625 5.625 -5.625
2.939 2.939 -2.939
9.910 9.910 -9.910
10.105 10.105 -10.105
2.705 2.705 -2.705
Mutatie liquide middelen
2.611
-9.183
-3.910
-6.279
-5.871
2.713
Liquide middelen per 1 januari Liquide middelen per 31 december
1.082 3.693
3.693 -5.490
-5.490 -9.400
-9.400 -15.679
-15.679 -21.550
-21.550 -18.837
Operationele activiteiten Ontvangsten • Huren • Vergoedingen • Overige bedrijfsopbrengsten
• Renteontvangsten (BWS) Totaal ontvangsten Uitgaven: • Personeelsuitgaven • Onderhoudsuitgaven • Overige bedrijfsuitgaven • Rente-uitgaven • Sectorspecifieke heffing • Leefbaarheid • Vennootschapsbelasting Totaal uitgaven Kasstroom operationele activiteiten (Des)investeringsactiviteiten Ontvangsten: • Verkoop woningen (inclusief kosten) • Bijdrage BWS Totaal ontvangsten Uitgaven: • Nieuwbouw • Woningverbetering / energielabel B • Investering kantoor/ICT//inventaris/ auto Totaal uitgaven Kasstroom (des)investeringsactiviteiten Financieringsactiviteiten Ingaand • Nieuwe leningen Totaal inkomend Uitgaand • Aflossing leningen Totaal uitgaand Totaal financieringsactiviteiten
Jaarverslag 2013
69
Balansposten (bedragen x € 1.000)
Realisatie
Prognose
2013 120.907
2014 125.380
2015 133.302
2016 140.658
2017 149.030
2018 158.128
0
2.195
2.994
3.842
4.824
6.042
71.067
71.626
72.598
68.969
64.735
59.532
2.893
1.640
1.596
1.503
1.397
1.371
Balanstotaal
194.868
200.841
210.490
214.972
219.986
225.073
Materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen
184.370
200.297
209.991
214.517
219.578
224.448
Financiële vaste activa
6.323
151
100
51
0
0
Vlottende activa
4.177
393
399
404
408
625
194.868
200.841
210.490
214.972
219.986
225.073
2013 62,0
2014 62,4
2015 63,3
2016 65,4
2017 67,7
2018 70,3
Norm 20,0
Liquiditeit
1,4
0,2
0,3
0,3
0,3
0,5
n.b.
Rentedekkingsgraad (ICR)
2,9
3,1
2,9
2,8
3,2
4,3
1,4
Debt service coverage ratio (DSCR)
1,6
1,7
1,6
1,6
1,8
2,3
1,0
38,5
35,8
34,6
32,2
29,5
26,5
75,0
15,3
16,0
16,9
16,7
16,4
15,7
50,0
23.618
23.804
23.881
22.687
21.358
19.719
Eigen vermogen Voorzieningen Schulden op lange termijn Schulden kort
Balanstotaal
Kengetallen (in percentages) Solvabiliteit
Realisatie
Loan to value (o.b.v. bedrijfswaarde) Loan to value (o.b.v. WOZ)
WSW
Prognose
(bedragen x € 1,=) Financiering per woning
Treasury Het financieren en het daarmee samenhangende risicobeheer vormen een afgeleide hoofdactiviteit van corporaties. Het in het treasurystatuut vastgelegde beleid is erop gericht risico‟s te beheersen. Daarvoor is het minimaliseren van vreemd vermogen en dus zoveel mogelijk intern financieren, een goede methode. Het waarborgen van de financiële continuïteit en daarmee het waarborgen van de toegang tot de kapitaalmarkt, gebeurt middels een maatschappelijk gezien verantwoorde exploitatie van de woningvoorraad, het beheersen van gesignaleerde renterisico‟s en het tijdelijk „beleggen‟ van overtollige gelden. In 2013 en voorgaande jaren zijn door de woningstichting geen risicovolle transacties aangegaan. Op 20 november is de interne treasury commissie voor het eerst bijeen geweest. Deze commissie bestond uit twee leden van de Raad van Toezicht, de directeur-bestuurder, de manager financiën en interne zaken, de coördinator verslaglegging en rapportage en een externe adviseur van Thésor. In deze commissie zijn onder andere de meerjarenbegroting en de rentegrafieken besproken. In 2014 zal het treasury statuut worden aangepast. Daarin zullen ook de taken en verantwoordelijkheden van de treasury commissie worden meegenomen. 70
Jaarverslag 2013
Rente vormt een belangrijke financiële post. De rentelasten 2013 waren 16,6% (in 2012 19,0%) van de huuropbrengst. Ten opzichte van het vorige verslagjaar is de huursom toegenomen met ruim 4% terwijl de rentelasten zijn gedaald. De renteontwikkeling staat daarom continu in het middelpunt van onze belangstelling. De rente voor een lening met gelijkblijvende hoofdsom (= fixe) en een rentevaste periode van 10 jaar (middellang) is van begin 2013 tot het eind van het jaar toegenomen van 2,4% naar 2,7%. Gedurende het jaar werd half november de hoogste stand van 2,9% bereikt. Begin mei werd de laagste stand van 2,2% bereikt. Het gemiddelde kwam op 2,5%. De korte rente, het 1 maands Euribor-tarief, is van januari tot en met december met 0,1% toegenomen van 0,1% tot 0,2%. Dit was tevens de laagste stand. De hoogste stand van 0,24% werd eind december bereikt. Het gemiddelde percentage over 2013 bedroeg 0,13. De flinke stijging van het tarief in december werd in eerste instantie toegewezen aan het eindejaars effect dat elk jaar zorgt voor een rentestijging. Echter in het nieuwe jaar blijft de rente op het hogere niveau dat nu in lijn is met de Refi-rente(de rente die banken / financiële instellingen betalen aan de centrale bank wanneer zij geld opnemen). Financieringen In 2013 is geen externe financiering aangetrokken. In 2013 is één reguliere renteconversie geweest met de volgende uitkomst. Datum
Geldgever
Schuldrestant
Oud percentage
Nieuw percentage
Looptijd
7 maart
BNG
€ 4,2 miljoen
4,55
2,52
20 (RA 10)
De vermogenskostenvoet (gemiddeld te betalen rentepercentage over geleend geld) is ten opzichte van het vorige jaar nagenoeg gelijk gebleven op 4,0%. Beleggingen In 2013 is gebruik gemaakt van korte termijnbeleggingen op de spaarrekening. Het gemiddeld belegde saldo bedroeg € 3,7 miljoen (2012: € 1,0 miljoen), waarop een rendement is behaald van 1,0% (2012: 1,5%). Er waren verder geen beleggingen in 2013. Het gemiddeld belegde saldo in rekening-courant bedroeg € 0,3 miljoen (2012: ook € 0,3 miljoen), waarop een rendement is behaald van 0,0% (2012: ook 0,0%). Kasgeldpositie Door de BNG is een kredietfaciliteit in rekening-courant verstrekt van maximaal € 4 miljoen. Hierdoor kan de woningstichting snel en flexibel reageren op liquiditeitsbehoeften voor de korte termijn. Voor de BNGgarantie is een hypotheek gevestigd tot een bedrag van € 6 miljoen. In 2013 is geen gebruik gemaakt van het rekening-courantkrediet. Volgens de liquiditeitsprognose 2013 zou er ultimo 2013 een liquiditeitstekort en daarmee een financieringsbehoefte zijn van € 4,4 miljoen. Het werkelijke saldo is € 3,7 miljoen positief, een verschil van € 8,1 miljoen. Dit kan in hoofdlijnen als volgt verklaard worden:
Jaarverslag 2013
71
(bedragen x € 1.000) Verschil in begroot saldo liquiditeiten (raming september 2012) en werkelijk saldo per
1.082
1 januari 2013 (toegelicht in jaarrekening 2012) Minder uitgaven:
minder geïnvesteerd in nieuwbouw (o.a. doorgeschoven)
5.955
minder geïnvesteerd in kantoor/inventaris (o.a. door-
354
geschoven) minder uitgaven leefbaarheid
75
minder onderhoudsuitgaven
329
minder overige uitgaven
168
minder overige bedrijfsuitgaven
140
Meer uitgaven:
meer geïnvesteerd in woningverbetering en energiemaat-
-674
regelen meer sector specifieke heffing
-64
meer overige uitgaven Minder inkomsten:
-3
lagere opbrengst vergoedingen
-73
lagere overige opbrengsten
-43
lagere rente ontvangsten
-222
Meer inkomsten:
hogere huur opbrengst
128
hogere opbrengst verkochte woningen
818
hogere bijdrage Besluit woninggebonden subsidies
141
Per saldo meer
8.111
liquiditeiten in kas Het opstellen van een liquiditeitsprognose is belangrijk voor het financierings- en beleggingsbeheer. Uit voorgaande opstelling blijkt wel dat de prognose wordt beïnvloed door vele factoren. Vooral mee- of tegenvallende verkopen, VPB-ramingen, heffingen, uitstel van onderhoud en nieuwbouw en aanbestedingsresultaten geven een behoorlijke afwijking. Matching van middelen In 2013 is niet gematched, omdat ons geen concrete vraag heeft bereikt van collega-corporaties. Derivaten Woningstichting Hellendoorn maakt geen gebruik van risicovolle derivaten. Financiële ondersteuning Woningstichting Hellendoorn ondersteunt geen buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03, MG 2010-03 en MG 2011-02. Sponsoring De woningstichting heeft een sponsorbeleid geformuleerd zoals bedoeld in de MG 2006-04. Sponsoring is in 2013 beperkt gebleven tot een geringe bijdrage (€ 2.800) aan enige maatschappelijke organisaties volgens afwegingen binnen bestaand sponsorbeleid.
72
Jaarverslag 2013
Bedrijfswaarde (actuele waarde) Per 31 december 2013 is de bedrijfswaarde van de gehele woningvoorraad berekend. De hierbij gehanteerde uitgangspunten staan vermeld onder de waarderingsgrondslagen. De bedrijfswaarde van de woningen en woongebouwen bedraagt per 31 december 2013 circa € 178,0 miljoen. Per ultimo 2012 was dit € 161,5 miljoen, een toename van € 16,5 miljoen. Deze toename wordt veroorzaakt door: (bedragen x € 1 miljoen) Stand per 31 december 2012
161,5
Autonome mutatie: - Effect jaar opschuiven, discontering - Vrijval kasstromen
8,6 -8,6
Voorraadmutaties: - Verkoop - Nieuwbouw en verbeteringen - Overige mutaties (extra huurverhoging 2013 is ingerekend)
-0,6 0,7 6,8
Overige actualisatie exploitatiebeleid: - Huren, inrekenen extra huurverhoging i.v.m. verhuurderheffing - Onderhoudsuitgaven - Overige exploitatielasten - Verhuurderheffing, inrekenen Wijziging (des)investering: - Sloop - Verbetering Wijziging parameters: - Indexaties
24,7 6,3 5,1 -32,5
0,0 -2,0
8,0
Totaal mutatie actuele waarde
16,5
Stand per 31 december 2013
178,0
Dit betreft de bedrijfswaarde van het sociale vastgoed (DAEB) van Woningstichting Hellendoorn. Vanwege de nieuwe verslagleggingregels (RJ 645) moet het commerciële vastgoed (niet-DAEB) apart worden gewaardeerd. Het commerciële vastgoed bestaat eind 2013 uit 13 huurwoningen boven de liberalisatiegrens en 57 autoboxen. De waarde van de autoboxen is bepaald op basis van de historische kostprijs of lagere marktwaarde en vertegenwoordigt eind 2013 een waarde van € 0,1 miljoen. De waarde van de 13 woningen boven de liberalisatiegrens is gewaardeerd op basis van de historische kostprijs of lagere marktwaarde. De taxatiewaarde vertegenwoordigt eind 2013 een waarde van € 2,8 miljoen. De historische kostprijs bedraagt eind 2013 € 2,4 miljoen en is dus de waarde zoals in de balans voor het commercieel vastgoed is opgenomen.
Jaarverslag 2013
73
Adres
Appartementencomplex
Molenweg 7 01 Nijverdal
Noordkamp
Molenweg 7 02 Nijverdal
Noordkamp
Molenweg 7 05 Nijverdal
Noordkamp
Grotestraat 130 01 Nijverdal
Factorij
Grotestraat 130 06 Nijverdal
Factorij
Grotestraat 130 09 Nijverdal
Factorij
Grotestraat 130 10 Nijverdal
Factorij
Grotestraat 130 11 Nijverdal
Factorij
Bendien-Smitshof 76 Nijverdal
Bendien-Smitshof
Bendien-Smitshof 78 Nijverdal
Bendien-Smitshof
Amaliastraat 6 06 Nijverdal
Buursink
Amaliastraat 6 20 Nijverdal
Buursink
Amaliastraat 6 34 Nijverdal
Buursink
Onderstaand overzicht geeft inzicht in de ontwikkeling van de bedrijfswaarde en het onderscheid tussen balansmutaties en verlies- en winstmutaties: (bedragen x € 1.000) Balans
Verlies & Winst
Bedrijfswaarde 1 januari 2013 Investeringen Desinvesteringen
Totaal
161.519 765
765
-843
-843
Afschrijving DAEB Waardeverandering vastgoedportefeuille DAEB Ongerealiseerde herwaardering
20.878
Bedrijfswaarde per 31 december 2013
20.799
-5.400
-5.400
1.123
1.123 20.878
-4.277
178.041
Investeringsbeleid Door de woningstichting zijn uitgangspunten vastgesteld waaraan nieuwe projecten in financiële zin worden getoetst. Vanaf 1 januari 2011 wordt (na aanpassing van de parameters door het WSW) bij nieuwbouw voor de doelgroepen van beleid uitgegaan van een minimaal rendement van 2,75% en daarbuiten (voor de markt) van 5,25%. Met behulp van de op kasstromen gebaseerde interne opbrengstvoet (Internal Rate of Return of IRR) is eenvoudig te bepalen welk rendement een investering oplevert. Is het rendement van een voorgenomen project hoger dan de rendementseis dan gaat de woningstichting tot realisering over, mits…; is het lager dan wordt het project afgeblazen, tenzij… Mits en tenzij worden daarbij aangevuld met overwegingen van: woningbehoefte met name vanuit de doelgroep, financiële continuïteit en het eventuele unieke karakter van een project. Te allen tijde dient het een beslissing van de woningstichting zelf te blijven, waaraan derden op voorhand geen rechten kunnen ontlenen. Voor de parameters van de IRR-berekening worden dezelfde parameters gebruikt als bij de bedrijfswaardeberekening zoals vermeld in paragraaf 4.4 „Toelichting op balans en winst- en verliesrekening‟ onder het kopje „Balanswaardering‟.
74
Jaarverslag 2013
2.8
Beleggingen en financiële deelnemingen in andere rechtspersonen Per 31 december 2013 kende Woningstichting Hellendoorn onderstaande financiële verplichtingen ten aanzien van andere rechtspersonen.
Vereniging van Eigenaars Bendien-Smitshof 2 t/m 78 De woningstichting heeft hier een woontoren met 20 appartementen en 1 socioruimte en een tweede woontoren met 18 koopappartementen en een gezamenlijke parkeergarage. Deze VvE betreft de hoofdsplitsing voor het beheer van de gezamenlijke parkeergarage. De beide woontorens zijn zogenaamd privébezit. De woningstichting is bestuurlijk mede verantwoordelijk (secretaris), voor 51% eigenaar van de parkeergarage en verzorgt de administratie. De kosten over 2013 voor beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen bedroegen € 16.654. Dit bedrag bestaat uit verzekeringen, administratiekosten, onderhoudscontracten en reservering voor toekomstig onderhoud. Het totale jaarresultaat wordt toegevoegd aan de reservering voor onderhoud. De bijdrage in de servicekosten door de woningstichting over 2013 bedroeg € 6.518.
Vereniging van Eigenaars Buursink Dit complex bestaat uit 50 appartementen, een parkeerkelder en diverse commerciële ruimtes. De woningstichting is eigenaar van de appartementen en de parkeerkelder. De woningstichting is bestuurlijk mede verantwoordelijk (voorzitter) en verzorgt de administratie. De kosten over 2013 gemoeid met beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen bedroegen € 6.020. Dit bedrag bestaat voornamelijk uit verzekeringen en administratiekosten. De bijdrage in de servicekosten door de woningstichting over 2013 bedroeg € 5.120. Vanaf 2014 wordt ook gereserveerd voor toekomstig onderhoud. Het gaat hierbij om de reservering voor het vervangen van het dak.
Vereniging van Eigenaars De Factorij I en II Dit complex bestaat uit 13 appartementen en diverse commerciële ruimtes. De woningstichting is eigenaar van 5 appartementen. De woningstichting is niet bestuurlijk betrokken bij VvE De Factorij II (ondersplitsing). Voor VvE De Factorij I (hoofdsplitsing) verzorgt de woningstichting wel de administratie. De bijdrage in de servicekosten door de woningstichting over 2013 bedroeg € 5.370. Dit bedrag bestaat uit verzekeringen, onderhoudskosten, administratiekosten en reservering voor toekomstig onderhoud. De bijdrage wordt betaald aan VvE de Factorij II. Deze ondersplitsing zorgt voor de noodzakelijke afdracht aan de hoofdsplitsing.
Vereniging van Eigenaars Flat De Keizer Dit complex bestaat uit 32 seniorenappartementen en diverse commerciële ruimtes. De woningstichting is eigenaar van 31 appartementen. De woningstichting is bestuurlijk mede verantwoordelijk (secretaris), voor 49% eigenaar (appartementen) en verzorgt de administratie. De kosten over 2013 gemoeid met beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen bedroegen € 13.690. Dit bedrag bestaat uit verzekeringen, administratiekosten en reservering voor toekomstig onderhoud. De bijdrage van de woningstichting over 2013 bedroeg € 6.645. Het totale jaarresultaat wordt toegevoegd aan de reservering voor onderhoud.
Jaarverslag 2013
75
Vereniging van Eigenaars Noordkamp Dit complex bestaat uit 28 appartementen en diverse commerciële ruimtes. De woningstichting is eigenaar van 8 appartementen. De woningstichting is niet bestuurlijk betrokken. Het administratieve beheer is uit handen gegeven aan VvE Compleet. De bijdrage in de servicekosten door de woningstichting over 2013 bedroeg € 9.416.
Vereniging van Eigenaars Swanenborch Dit complex bestaat uit 20 appartementen en diverse commerciële ruimtes. De woningstichting is eigenaar van de appartementen. De woningstichting is bestuurlijk mede verantwoordelijk (secretaris) en verzorgt de administratie. De kosten over 2013 gemoeid met beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen bedroegen € 2.800. De bijdrage van de woningstichting over 2013 bedroeg € 1.670.
Stichting Service Centrum Heuvelrug De woningstichting heeft samen met haar buurcorporaties dit servicecentrum opgericht. De bundeling van personele capaciteit en daardoor het verkleinen van de kwetsbaarheid en het maken van een kwaliteitsslag zijn de voornaamste doelstellingen. De verdeling van de kosten vindt plaats deels op basis van het aantal verhuureenheden voor wat betreft de algemene kosten en voor het andere deel op basis van gemaakte uren door de medewerkers, toegerekend per project en opdrachtgevende corporatie. De activiteiten van Stichting Service Centrum Heuvelrug behoren tot de kernactiviteiten van Woningstichting Hellendoorn. De stichting SSCH is een rechtspersoon en dus een zelfstandige drager van rechten en plichten, net als bij een natuurlijk persoon. Voor bestuurders van SSCH is een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering afgesloten. Voor mogelijke aansprakelijkheidsstelling door derden is door SSCH een Aansprakelijkheidsverzekering bedrijven (AVB) afgesloten. De bijdrage van de woningstichting over 2013 bedroeg € 135.800. Dit is een bijdrage in de exploitatie. In 2013 bedroegen de totale kosten € 414.000. Het eigen vermogen per 31 december 2013 is nihil. Voor het overige zijn er geen verbindingen met andere rechtspersonen of vennootschappen. In de herziening van de Woningwet worden aanvullende eisen gesteld aan verbindingen. Dit kan gevolgen hebben voor VvE‟s waar we geen meerderheid bezitten. Dit wordt gezien als een commerciële activiteit waar een marktconforme vergoeding voor beheer tegenover moet staan. Woningstichting Hellendoorn overweegt om het VvE beheer uit te besteden.
76
Jaarverslag 2013
2.9
Verklaring van het Bestuur Het bestuur van Woningstichting Hellendoorn verklaart dat alle uitgaven zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting. Nijverdal, 12 maart 2014
P. Winterman MBA directeur-bestuurder
2.10
Goedkeuring van de Raad van Toezicht Het jaarverslag en de jaarrekening 2013 zijn vastgesteld door het bestuur op 12 maart 2014. De controle van de jaarrekening is verricht door BDO Audit & Assurance B.V. Een goedkeurende controleverklaring, gedateerd 12 mei 2014, is opgenomen in paragraaf 7.3 van dit jaarverslag. De Raad van Toezicht keurt de vastgestelde jaarrekening en het vastgestelde jaarverslag goed. Nijverdal, 12 mei 2014
De heer drs. G.M. Broekman, voorzitter
De heer mr. G.A. de Haan vice-voorzitter/secretaris
Mevrouw mr. M. Douwenga lid
De heer ing. G.J. Paalman, lid
Mevrouw drs. J. Jacobs, lid
Jaarverslag 2013
77
3
Kengetallen Kengetallen A = in aantallen B = in bedragen (x € 1,--) P = in percentages Gegevens woningbezit Verhuureenheden in exploitatie Woningen/woongebouwen Autoboxen Overige verhuureenheden Totaal Gemiddelde verzekerde waarde per woning Gemiddelde grondslag onroerendezaakbelasting per woning Mutaties in het woningbezit Opgeleverd Verkocht Aangekocht Gesloopt Overig Aantal woningen naar huurprijsklasse Goedkoop Aftoppingsgrens een- en twee- persoons huishoudens Aftoppingsgrens drie- en meerpersoons huishoudens Tot Huurtoeslaggrens Duur Woonvorm Kwaliteit (cijfers op jaarbasis) Reparatieverzoeken per woning Reparatieverzoeken met betrekking tot cv-onderhoud (exclusief reparatieverzoeken Inhome Geas) Gevallen mutatieonderhoud per woning Woningen groot onderhoud en woningverbetering Kosten dagelijks onderhoud per woning (netto werk derden exclusief overhead) Kosten planmatig onderhoud per woning (netto werk derden exclusief overhead) Groot onderhoud per woning Prijs-kwaliteitverhouding Gemiddelde punten WWS Gemiddelde nettohuurprijs woningen exclusief bijzondere doelgroepen Gemiddelde huurprijs in maximaal redelijk Gemiddelde huurprijs in maximaal redelijk (exclusief bijzondere doelgroepen)
78
2013
2012
2011
2010
2009
A A A A
3.009 162 6 3.177
3.036 162 6 3.204
3.018 162 6 3.186
2.983 162 6 3.151
3.042 162 6 3.210
B
84.700
84.100
81.500
76.800
82.300
B
155.000
168.000
168.000
171.000
173.000
A A A A A
0 16 0 11 0
34 5 0 11 0
67 15 0 17 0
0 43 0 16 0
0 27 3 9 0
A A
409 1.763
456 1.888
493 1.944
535 2.001
589 2.086
A
303
294
267
224
192
A A A
513 13 8
375 15 8
291 15 8
199 16 8
156 11 8
A A
0,9 0,1
1,0 0,1
0,9 0,1
0,9 0,1
0,8 0,1
A P
0,2 0
0,2 0
0,2 4
0,2 9
0,2 1
B
367
390
349
399
380
B
991
606
522
443
331
B
6
5
540
4.812
748
A B
160 487
160 462
148 447
146 431
145 424
P P
63,8 61,9
62,0 59,9
66,9 64,3
66,6 64,2
66,9 64,4
Jaarverslag 2013
2013
2012
2011
2010
2009
P P P P P
8 64,8 0,6 1,4 4,2
7 66,3 0,5 1,1 2,3
9 76,6 0,6 1,5 1,3
9 71,3 0,4 1,8 1,2
10 71,2 0,4 1,1 2,5
Financiële continuïteit Solvabiliteit Liquiditeit Rentedekkingsgraad (ICR) Debt service coverage ratio (DSCR) Loan to value (o.b.v. bedrijfswaarde) Loan to value (o.b.v. WOZ) Vermogenskostenvoet ultimo boekjaar
P P P P P P P
62,0 1,4 2,9 1,6 38,5 15,3 4,0
53,9 0,6 3,3 1,6 44,4 14,9 4,0
47,7 0,7 2,1 nb nb nb 4,2
46,3 1,0 nb nb nb nb 4,3
42,6 4,2 nb nb nb nb 4,4
Balans en winst- en verliesrekening (per woning) Eigen vermogen Financiering Totaal opbrengsten Rentelast Netto bedrijfslasten (CFV) Totaal bedrijfslasten (exclusief afschrijving) Jaarresultaat
B B B B B B B
40.182 23.618 6.577 960 1.116 3.624 2.825
30.148 24.309 5.912 1.046 1.140 3.228 1.043
25.272 25.961 6.109 1.112 1.143 3.138 801
24.273 26.586 6.915 1.130 1.064 7.114 3.717
20.157 25.420 6.318 1.145 1.147 2.835 2.092
A A A A A A
1,2 0,8 2,2 2,0 2,2 8,4
1,2 1,2 2,1 2,0 2,2 8,7
1,0 1,5 1,7 2,0 2,2 8,3
1,0 1,4 1,6 2,0 2,5 8,5
1,0 1,4 1,6 2,0 2,4 8,4
A
25,2
26,3
25,2
25,5
25,4
P
2,8
4,5
8,2
13,2
8,5
P
4,0
5,3
8,2
13,2
8,5
B
2.313
2.638
893
1.046
2.227
Het verhuren van woningen Mutatiegraad Acceptatiegraad Huurachterstand in jaarhuur Huurderving in jaarhuur Huursomstijging per 1 juli
Personeelsbezetting (exclusief medewerkers SSCH) Aantal formatieplaatsen per 1.000 woningen gesplitst naar activiteiten Algemene beheerzaken Verhuur- en Bewonerszaken Frontoffice Financieel Economische Zaken Technische Zaken Totaal formatieplaatsen (fte‟s) per 1.000 woningen Totaal personeelsbezetting (fte's) Ziekteverzuimpercentage (exclusief zwangerschapsverlof) Ziekteverzuimpercentage (inclusief zwangerschapsverlof) Opleidingskosten per FTE
Jaarverslag 2013
79
4
Jaarrekening
4.1
Balans (na resultaatbestemming) ACTIVA
1 1.1 1.2 1.3
2 2.1
3 3.1 3.2 3.3 3.4
MATERIËLE VASTE ACTIVA Sociaal vastgoed in exploitatie (DAEB) Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie TOTAAL MATERIËLE VASTE ACTIVA
31-12-2013 (x € 1.000)
31-12-2012 (x € 1.000)
178.041
161.519
3.160 804
1.756 753
182.004
164.028
2.365
2.320
0 201 5.407 714
204 252 971
6.323
1.427
190.692
167.775
106 6 65 307 483
94 5 70 661 830
3.693
1.082
4.176
1.912
194.868
169.687
VASTGOEDBELEGGINGEN Commercieel vastgoed in exploitatie
FINANCIËLE VASTE ACTIVA Te vorderen BWS-subsidies Actieve belastinglatentie leningen Actieve belastinglatentie verliescompensatie Actieve belastinglatentie afschrijvingspotentieel vastgoed TOTAAL FINANCIËLE VASTE ACTIVA
TOTAAL VASTE ACTIVA
VLOTTENDE ACTIVA 4 4.1 4.2 4.3 4.4
5
VORDERINGEN Huurdebiteuren Gemeente Hellendoorn Overige vorderingen Overlopende activa TOTAAL VORDERINGEN LIQUIDE MIDDELEN
TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA BALANSTOTAAL
Aldus opgemaakt te Nijverdal, d.d. 12 maart 2014
80
Jaarverslag 2013
PASSIVA
6
7
8
9
EIGEN VERMOGEN 6.1 Wettelijke en statutaire reserves Resultaat boekjaar 6.2 EIGEN VERMOGEN TOTAAL
VOORZIENINGEN 7.1 Passieve belastinglatentie commercieel/fiscaal verschil TOTAAL VOORZIENINGEN
LANGLOPENDE SCHULDEN 8.1 Leningen kredietinstellingen TOTAAL LANGLOPENDE SCHULDEN
KORTLOPENDE SCHULDEN 9.1 Schulden aan leveranciers Belasting en premies sociale verzekeringen 9.2 Overlopende passiva 9.3 KORTLOPENDE SCHULDEN TOTAAL
BALANSTOTAAL
Jaarverslag 2013
31-12-2013 (x € 1.000)
31-12-2012 (x € 1.000)
112.407 8.500 120.907
88.361 3.168 91.529
0
987 987
71.067 71.067
73.801 73.801
708 735 1.450 2.893
843 390 2.136 3.369
194.868
169.687
81
4.2
Winst- en verliesrekening
6.1 BEDRIJFSOPBRENGSTEN 1 Huuropbrengsten 2 Opbrengst servicecontracten 3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 4 Geactiveerde productie eigen bedrijf 5 Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
6.2 BEDRIJFSLASTEN Afschrijving (im)materiële vaste activa en 1 vastgoedportefeuille 2 Overige waardeveranderingen (im) materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 3 Lonen en salarissen 4 Sociale lasten 5 Pensioenlasten 6 Onderhoudslasten 7 Leefbaarheid 8 Lasten servicecontracten 9 Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten 10
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
11
31-12-2012 (x € 1.000)
17.438 558 1.584 26 184
16.749 511 494 114 82
19.789
17.950
5.538
5.004
1.602
2.200
1.367 203 253 4.107 75 562 2.738
1.439 202 248 3.041 105 520 2047
16.444
14.805
1.857
760
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten 12 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 13 Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten
5
11
95 2.890 2.790
251 3.175 2.912
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
2.412
993
-6.088
-2.175
8.500
3.168
14
Belastingen
JAARRESULTAAT NA BELASTINGEN
82
31-12-2013 (x € 1.000)
Jaarverslag 2013
4.3
Kasstroomoverzicht (indirecte methode)
31-12-2013
31-12-2012
(x € 1.000)
(x € 1.000)
8.500
3.168
5.538
5.004
Kasstroom uit operationele activiteiten Jaarresultaat na belastingen Aanpassingen voor: •
Afschrijvingen
•
Vrijval/dotatie voorziening
•
Aanpassing bedrijfswaarde
-987
-1.255
-7.041
-299
346
869
-477
260
5.879
7.747
-2.335
-1.892
Veranderingen in werkkapitaal •
Vorderingen
•
Kortlopende schulden
Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa
1.512
462
Desinvesteringen financiële vaste activa
-4.896
-847
Waardeverandering vastgoedportefeuille
-1.857
-760
7.041
299
-534
-2.738
Aflossingen langlopende schulden
-2.734
-4.548
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-2.734
-4.548
2.611
461
Aanpassing bedrijfswaarde Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Toename respectievelijk afname liquide middelen
Jaarverslag 2013
83
4.4
Toelichting op balans en winst- en verliesrekening Grondslagen van waardering en resultaatbepaling Algemeen De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving zoals hierna vermeld. Dit betekent dat de jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van het Bbsh. In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard in overeenstemming met de daartoe geldende bepalingen volgens Titel 9 BW 2 en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Voor de indeling en presentatie van de in deze jaarrekening opgenomen gegevens is gekozen voor het model voor de balans en de winst- en verliesrekening zoals genoemd in bijlage 1 van de RJ 645. De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of actuele waarde, tenzij anders wordt vermeld. Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de indirecte methode zoals opgenomen in de RJ 360. WNT Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden. De directeur wordt op grond van deze wet gezien als topfunctionaris. Voor de uitvoering van de WNT heeft de instelling zich gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. De instelling heeft de Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van 12 februari 2014 worden toegepast als ware de wettekst reeds in werking getreden. Belastingen Woningcorporaties zijn met ingang van het jaar 2008 integraal belastingplichtig voor de Wet op de Vennootschapsbelasting. De regels voor woningcorporaties zijn uitgewerkt in een vaststellingsovereenkomst (VSO II). Omdat de afspraken (VSO II) nog op een aantal punten onduidelijk zijn, wordt het inzicht in de toekomstige verrekeningsmogelijkheden van (latente) belastingen op dit moment nog bemoeilijkt. VSO II heeft een looptijd tot en met 31 december 2012. Na deze periode wordt VSO II stilzwijgend verlengd voor telkens een periode van één jaar. Na overleg met de fiscalist hebben we de afspraken stilzwijgend verlengd. Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatentie in de jaarrekening zijn een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2012 en 2013 door de fiscus zullen worden getoetst. Daardoor kan de fiscale last over 2012 en 2013 nog wijzigingen ondergaan. In RJ 272.306 is geregeld dat voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering een latente belastingpost (actief/passief) dient te worden gevormd tot het bedrag dat het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan 1 jaar. Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen contante waarde. De waardering van latente belastingvorderingen en -verplichtingen is gebaseerd op de fiscale gevolgen van de per balansdatum voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de activa, voorzieningen, 84
Jaarverslag 2013
schulden of overlopende passiva. De voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling is ondermeer gebaseerd op het strategisch voorraadbeleid. De horizon voor toetsing bedraagt derhalve een periode tussen de 5 tot maximaal 10 jaren. Om deze reden zijn ten aanzien van de waarderingsverschillen uit hoofde van het bezit (onder andere openingsbalans materiële vaste activa per 1 januari 2008) geen latenties in de jaarrekening verwerkt. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.
Balanswaardering Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De grond en de woningen met de daarbij behorende installaties, autoboxen en aanpassingen DAEB kwalificeren in het kader van de RJ 645 als bedrijfsmiddel en zijn gewaardeerd tegen de actuele waarde, gebaseerd op de bedrijfswaarde voor woningen bestemd voor de verhuur (RJ 212). Voor de bepaling van de bedrijfswaarde wordt voor wat betreft de macro-economische parameters aansluiting gezocht bij de uitgangspunten die ook het WSW hanteert ten behoeve van de jaarlijkse herbeoordeling van de financiële positie van haar deelnemers. Voorts worden de aanbevelingen van het CFV voor zover van toepassing gevolgd. De bedrijfswaarde is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:
Een jaarlijkse huurstijging van 4,75% voor jaar één, 3,75% voor de jaren twee, drie en vier, daarna 2%.
Een verwachte huurderving van 1%.
Jaarlijkse lastenstijging (beheer en onderhoud) de eerste vijf jaar 2%, daarna 3%.
Een disconteringsvoet van 5,25%.
Voor het dagelijks onderhoud, het planmatig onderhoud en het groot onderhoud zijn gemiddelden per complex berekend. Deze gemiddelden zijn gebaseerd op de totale geraamde onderhoudskosten volgens de meerjarenonderhoudsbegroting. Hierbij is uitgegaan van een periode van maximaal 50 jaar.
Dagelijks en planmatig onderhoud en variabele lasten € 2.667 per woning per jaar voor nieuwbouw, overige complexen volgens planning.
Per zelfstandige woongelegenheid is rekening gehouden met een bruto kavelprijs van € 17.555, dit conform de prestatieafspraken 2010-2014 met de gemeente Hellendoorn. Hierop is in mindering gebracht een bedrag van € 5.697 voor uitverhuizen en € 5.269 voor slopen en saneren. Resteert een netto kavelprijs van € 6.589 (restant levensduur nul jaar). Jaarlijkse stijging van 2% bij een langere levensduur en daarbij een discontering van 5,25%. De kavels worden bouwrijp opgeleverd, daarom is geen rekening gehouden met de kosten voor bouwrijp maken.
De overige kosten zijn berekend met de begroting 2014 als onderlegger.
Restant levensduur van een complex is op minimaal 15 jaar gesteld.
Ons uitgangspunt is dat woningen waar geen concrete sloopplannen voor zijn minimaal nog een levensduur hebben van 15 jaar. Dit in verband met de tijd die nodig is om te komen van onderzoek tot uitvoering. Zo is ook onze meerjarenonderhoudsplanning opgebouwd.
Verhuurderheffing.
Jaarverslag 2013
85
Vanaf 31 december 2010 wordt de bedrijfswaarde niet meer gesaldeerd met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille. Het woningbezit is op basis van het interne beleid en de bedrijfsvoering ingedeeld in onderhoudscomplexen. Door het toevoegen van kwaliteit tijdens groot onderhoud kan sprake zijn van levensduurverlenging. Hiervoor is de volgende stelregel aangehouden: Bij een investering van:
€ 0 tot € 10.000 per woning
geen levensduurverlenging
€ 10.000 tot € 20.000 per woning
5 jaar extra
€ 20.000 tot € 30.000 per woning
10 jaar extra
meer dan € 30.000 per woning
20 jaar extra
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De waardering van onroerende en roerende zaken in ontwikkeling is gelijk aan de waardering van de onroerende en roerende zaken in exploitatie, met dien verstande dat de nog te verwachten kasstroom ter zake van de vervaardigingsprijs geen onderdeel uitmaakt van de bedrijfswaarde. Indien verliezen voorzienbaar zijn, wordt een voorziening in mindering gebracht op de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Indien op de balansdatum de voorziening voor verliezen de boekwaarde van de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling overschrijdt, dan wordt de voorziening credit op de balans gepresenteerd. Nieuwbouwprojecten De woningstichting beschouwt een nieuwbouwproject als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd (IFEC-definitie) als er overeenstemming is met een derde (gemeente, ontwikkelaar, particuliere organisatie) over de aankoopprijs van de grond en/of vastgoed, over het te realiseren programma en verdere randvoorwaarden. Deze overeenstemming is dan vastgelegd en ondertekend door betrokken partijen in de vorm van een aankoop- of aannemingsovereenkomst. Renovatie- en herstructureringsprojecten Van aangegane verplichtingen inzake renovatie- en herstructureringsprojecten is sprake, indien het posten betreft die zijn opgedragen, maar die nog niet zijn uitgevoerd. Betreffende besluiten zijn, met inbegrip van bovenstaand standpunt, genomen door de directeurbestuurder en voor zover vereist goedgekeurd door de Raad van Toezicht. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen, bepaald op basis van de verwachte levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem.
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie De grond en de woningen met de daarbij behorende installaties en aanpassingen niet-DAEB (het zogenaamde commerciële vastgoed) kwalificeren in het kader van de RJ 645 als commercieel vastgoed en zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs of lagere marktwaarde (RJ212). Hetzelfde geldt voor de (commerciële) autoboxen. De waardering van het commerciële vastgoed (woningen) is gebaseerd op de taxatie van een externe taxateur.
86
Jaarverslag 2013
Financiële vaste activa Belastinglatenties Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er inde toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.
Vlottende activa Voorraden De voorraden (voor zover aanwezig) zijn gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijzen onder aftrek van een voorziening wegens incourantheid. Vorderingen Deze zijn gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid.
Eigen vermogen Algemene reserve De algemene reserve dient als weerstandsvermogen. Bij waardering van het vastgoed tegen actuele waarde is sprake van een ongerealiseerde herwaardering. Dit is het verschil in waardering tussen historische kostprijs en de bedrijfswaarde. Tevens wordt de afschrijvingslast berekend over de bedrijfswaarde en ten laste van het resultaat gebracht. Indien bij waardevermeerderingen (terugname onrendabele top) sprake is van een terugname uit het verleden, dan dient deze verwerkt te worden via de winst- en verliesrekening. Indien dit niet het geval is wordt de waardevermeerdering rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt ten gunste van de herwaarderingsreserve. Indien sprake is van een eerder gevormde herwaarderingsreserve op het betreffende complex, dan dienen waardeverminderingen in mindering gebracht te worden op de eerder gevormde herwaarderingsreserve. De algemene reserve wordt in de RJ 645 niet meer verbijzonderd.
Jaarverslag 2013
87
Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw De voorziening voor onrendabele investeringen betreft het voorzienbaar verlies van materiële vaste activa en onderhanden projecten, indien per balansdatum de geactiveerde kosten verhoogd met de in rechte afdwingbare en feitelijke verplichtingen hoger zijn dan de actuele waarde. In het jaar waarin de opdrachtverstrekking (aankoop- of aannemingsovereenkomst) met de derde partij wordt getekend is er sprake van een aangegane verplichting en wordt de onrendabele top in de winst- en verliesrekening verwerkt. De voorziening voor onrendabele investeringen wordt per project bepaald. Voorziening latente belastingverplichtingen Zie de toelichting onder de financiële vaste activa. Pensioenverplichtingen De pensioenregeling is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties en is naar zijn aard een toegezegde pensioenregeling. Woningstichting Hellendoorn heeft in het geval van een tekort bij SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.
Langlopende schulden Leningen De leningen worden hetzij ineens afgelost (fixe-leningen) hetzij in gedeelten en wel op basis van het annuïteitensysteem of volgens het systeem van lineaire aflossing. Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde en daarna tegen geamortiseerde kostprijs welke gelijk is aan de nominale waarde van de schuld.
Kortlopende schulden De kortlopende schulden zijn tegen de nominale waarde gewaardeerd. Kortlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde en daarna tegen geamortiseerde kostprijs welke gelijk is aan de nominale waarde van de schuld. De kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan één jaar.
Niet uit de balans blijkende verplichtingen Aangegane verplichtingen De ultimo van het boekjaar nog niet afgewikkelde verplichtingen inzake de materiële vaste activa en de onderhoudslasten van materieel belang zijn niet binnen de balans verwerkt, maar onder de post „Niet uit de balans blijkende verplichtingen‟ opgenomen.
Grondslagen voor de resultaatbepaling Algemeen Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn geïnd of invorderbaar zijn. Lasten worden genomen in het jaar waarin zij betaald of voorzienbaar zijn. Overheidsbijdragen Voor zover deze nog niet zijn ontvangen, zijn de bijdragen berekend op grond van de regelingen. 88
Jaarverslag 2013
Afschrijvingen De afschrijvingen zijn gerelateerd aan de bedrijfswaarde van de betreffende (im)materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de bedrijfswaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op gronden wordt niet afgeschreven. Met ingang van boekjaar 2012 worden de volgende componenten en daarbij behorende afschrijvingspercentages binnen de onroerende zaken in exploitatie onderkend: (in procenten)
2012
Grond
0
Casco
2
Installaties
5
Inrichting
10
Omdat installaties en inrichting minder dan 10% uitmaken van de totale stichtingskosten wordt de componentenmethode bij de woningstichting niet toegepast. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op de afboekingen dan wel terugnemingen van bijzondere waardeverminderingen van nieuwe investeringen (nieuwbouw en nainvesteringen). Een bijzondere waardevermindering ontstaat als de verkrijgings- of vervaardigingsprijs hoger is dan de actuele waarde van de investering. Onderhoudslasten Hieronder vallen de kosten voor het dagelijks, planmatig en groot onderhoud. Het onderhoud wordt onderscheiden in de kosten van derden en de kosten van materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de werkorganisatie opgenomen bij de kostensoorten lonen en salarissen, sociale lasten en overige bedrijfslasten. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, kosten Raad van Toezicht, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen, levering goederen en diensten, et cetera. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille De waarde veranderingen vastgoedportefeuille betreft de mutatie in de berekende actuele waarde per 31 december 2013 ten opzichte van 31 december 2012, rekening houdend met de jaarlijkse afschrijvingslast. Belastingen Sinds 1 januari 2008 is Woningstichting Hellendoorn integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Eén en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen.
Jaarverslag 2013
89
De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellings overeenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.
90
Jaarverslag 2013
5
Toelichting op balans 31-12-2013 (x € 1.000)
31-12-2012 (x € 1.000)
178.041
161.519
1 MATERIËLE VASTE ACTIVA Het verloop van de materiële waarde is als volgt: 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie 1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal
3.160 804
1.756 753
182.004
164.028
1.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie Woningen, woongebouwen en grond Onroerende zaken niet zijnde woningen Overige zaken Herwaardering (cumulatief) Boekwaarde per 1 januari
111.919 330 2 49.268 161.519
111.358 340 2 40.269 151.969
Mutaties in boekjaar Investeringen: • Nieuwbouw woningen • Groot onderhoud, woningverbetering, isolatie en cv-installaties Totaal investeringen
0 765 765
3.576 280 3.856
Desinvesteringen • Verkoop • Sloop Totaal desinvesteringen
572 271 843
211 251 462
Waardeverandering vastgoedportefeuille Ongerealiseerde herwaardering materiële vaste activa in exploitatie Afschrijving (actuele waarde) Boekwaarde per 31 december
1.123 20.878 -5.400 178.041
838 10.229 -4.910 161.519
De samenstelling hiervan is als volgt: • Woningen, woongebouwen en grond • Onroerende zaken niet zijnde woningen • Overige zaken • Herwaardering (cumulatief) Boekwaarde per 31 december
109.244 322 2 68.473 178.041
111.919 330 2 49.268 161.519
Jaarverslag 2013
91
31-12-2013 (x € 1.000) Boekwaarde sociaal vastgoed in exploitatie op basis van historische kostprijs De waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie tegen historische kostprijs is als volgt: • Aanschafwaarde 154.734 • Cumulatieve afschrijvingen 45.166 Boekwaarde per 31 december 2013 109.568 Afschrijvingsmethode en -termijnen • • • •
Bouw Installaties Geriefsverbetering en overige voorziening Autoboxen
Methode lineair lineair lineair lineair
Termijn 50 jaar restant levensduur 1) restant levensduur 50 jaar
1) minder dan 10% van de totale stichtingskosten Zekerheden Voor de als zekerheid voor leningen verbonden materiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden. Verzekering De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn per 1 januari 2013 voor circa € 256 miljoen verzekerd tegen het risico van brand-, storm-, en vliegtuigschade (exclusief de verhuureenheden in VVE's). Voor de woningen bedraagt de verzekerde waarde per woning € 85.300 en voor de autoboxen € 21.325. Er is een garantie tegen onderverzekering. WOZ-waarde De WOZ-waarde van de woningen en woongebouwen en onroerende zaken niet zijnde woningen, bedroeg volgens taxatie per waardepeildatum van 1 januari 2013 of latere ingebruikname in totaal circa € 466 miljoen. Te verkopen woningen In de meerjarenraming 2014 tot en met 2019 hebben we jaarlijks gemiddeld 10 woningen gepland voor de verkoop.
1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Boekwaarde per 1 januari Inbrengwaarde grond Parallelweg 17 (niet DAEB) in nieuwbouwproject Dahliastraat (DAEB) (Des)Investeringen: • 22 appartementen De Gagel • 39 appartementen Dahliastraat • 27 woningen De Blokken Westzone • 65 appartementen Spoortheater • 22 appartementen Papaverstraat • Haarle (vooronderzoek) • De Es (vooronderzoek) Totaal investeringen
92
1.756
646
40 2.071 78 218 24 7 2 4.842
Jaarverslag 2013
31-12-2013 (x € 1.000) Overige waardeveranderingen • 39 appartementen Dahliastraat • 22 appartementen De Gagel • De Es (vooronderzoek) Totaal overige waardeveranderingen
1.642 40 2 1.682
Boekwaarde per 31 december
3.160
1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorgebouw • Aanschafwaarde • Cumulatieve afschrijving Boekwaarde per 1 januari
Inventaris/ vervoermiddel
1.575 -873 702
Totaal
194 -143 50
1.769 -1.016 753
106
106 60
-125
-125
-10
-24 105 62
-95 105 51
Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijving
1.636 -944
175 -63
1.810 -1.007
Boekwaarde per 31 december
692
112
804
Mutaties in het boekjaar: Investeringen • Inventaris/vervoermiddel • Kantoorgebouw Desinvesteringen • Afboeking (volledig) afgeschreven activa Afschrijvingen • Reguliere afschrijving • Correctie (volledig) afgeschreven activa Saldo mutaties • •
60
-71
Afschrijvingsmethode en -termijnen • • •
Kantoorgebouw Inventarissen Automatiseringsapparatuur
Methode lineair lineair lineair
Termijn 25 jaar 5 jaar 5 jaar
Verzekering De specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt: Verzekering Verzekerd bedrag •
Kantoor
Uitgebreide opstal
€
2.976
•
Kantoorinventaris
Uitgebreide inboedel
€
345
•
Fraude/geldtransport
Premier risque (eerste risico)
€
500
Aanpassing van het verzekerde bedrag betreffende het kantoorgebouw vindt plaats door middel van indexering. Jaarverslag 2013
93
31-12-2013 (x € 1.000)
31-12-2012 (x € 1.000)
2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie
2.365
2.320
Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar • Waardeverandering vastgoedportefeuille • Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling • Afschrijving Saldo per 31 december
2.320
2.398
734 -646 -43 2.365
-78 0 0 2.320
2 VASTGOEDBELEGGINGEN
Met ingang van 2012 is er onderscheid gemaakt in DAEB en niet-DAEB, het zogenaamde commercieel vastgoed (RJ 645).
Boekwaarde commercieel vastgoed in exploitatie op basis van historische kostprijs De waardering van het commercieel vastgoed in exploitatie tegen historische kostprijs is als volgt: • Aanschafwaarde • Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2013
2.770 405 2.365
Afschrijvingsmethode en -termijnen • • • •
Bouw Installaties Geriefsverbetering en overige voorziening Autoboxen
Methode lineair lineair lineair lineair
Termijn 50 jaar restant levensduur 1) restant levensduur 50 jaar
1) minder dan 10% van de totale stichtingskosten
3 FINANCIËLE VASTE ACTIVA 3.1 3.2 3.3 3.4
Te vorderen BWS-subsidies Actieve belastinglatentie leningen Actieve belastinglatentie verliescompensatie Actieve belastinglatentie afschrijvingspotentieel vastgoed
3.1 Te vorderen BWS-subsidies Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar • Rente • Ontvangen bijdrage Saldo Saldo per 31 december
94
0 201 5.407 714 6.323
204 252 971 0 1.427
204
277
5 -209 -204
11 -84 -73
0
204
Jaarverslag 2013
3.2 Actieve belastinglatentie leningen Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar • Vrijval Saldo Saldo per 31 december
31-12-2013 (x € 1.000)
31-12-2012 (x € 1.000)
252
303
-51 -51
-51 -51
201
252
Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal € 1 miljoen (2012: € 1,3 miljoen), en is gewaardeerd tegen de contante waarde tegen 20%, zijnde € 0,2 miljoen. Van deze vordering valt € 51.000 vrij binnen een jaar.
3.3 Actieve belastinglatentie verliescompensatie Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar • Toename actieve latentie i.v.m. verliesverrekening
971
0
4.436
971
Saldo per 31 december
5.407
971
De latente belastingvordering uit hoofde van de voorwaartse verliescompensatie is nominaal gewaardeerd. De realisatie van de verliezen is gebaseerd op een tax planning. De totale verrekenbare verliezen bedragen ultimo 2013 afgerond € 27 miljoen. De latentie uit hoofde van verliescompensatie is gewaardeerd tegen contante waarde tegen 20% zijnde € 5,4 miljoen Een deel van deze vordering valt binnen een jaar vrij, dit is afhankelijk van het fiscale resultaat van volgend jaar.
3.4 Actieve belastinglatentie afschrijvingspotentieel vastgoed Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar • Afschrijvingspotentieel
0
0
714
0
Saldo per 31 december
714
0
Het tijdelijke verschil inzake afschrijvingen op onroerende goederen bedraagt nominaal € 3,6 miljoen, en is gewaardeerd tegen contante waarde tegen 20% zijnde € 0,7 miljoen. Een deel van deze vordering valt binnen een jaar vrij. Dit betreft de woningen waarbij de fiscale waardering hoger is dan de WOZwaarde (bodemwaarde). Zie voor een verdere toelichting op de belastinglatenties paragraaf 4.4 “Toelichting op balans en winst- en verliesrekening” onder het kopje “Grondslagen van waardering en resultaatbepaling”.
Jaarverslag 2013
95
31-12-2013 (x € 1.000)
31-12-2012 (x € 1.000)
106 6 65 307 483
94 5 70 661 830
4 VORDERINGEN 4.1 4.2 4.3 4.4
Huurdebiteuren Gemeente Hellendoorn Overige vorderingen Overlopende activa
Geen van de vorderingen heeft een looptijd langer dan een jaar. 4.1 Huurdebiteuren
Tot 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden 3 tot 4 maanden 4 tot 5 maanden Betalingsregeling
Aantal Huurders 31-12-2013 31-12-2012 97 91 36 27 12 18 7 4 4 5 37 28 193 173
Huurachterstand 31-12-2013 31-12-2012 36 33 13 15 2 3 8 8 37 26 10 9 106 94
De huurachterstand uitgedrukt in een percentage van het totaal van de huren en vergoedingen bedraagt voor 2013 0,6% en voor 2012 0,5%. 4.2 Gemeente Hellendoorn Diverse te verrekenen bedragen 4.3 Overige vorderingen • Vorderingen inzake huur en onderhoud (vertrokken) bewoners, bijdragen woningaanpassingen WVG, bijdragen bewoners SVB, etc. Af: Voorziening voor dubieuze debiteuren Totaal
6
5
189
218
-124
-148
65
70
Voorziening dubieuze debiteuren De voorziening dubieuze debiteuren heeft betrekking op (huur)debiteuren vertrokken bewoners en op voor rekening van bewoners verrichte werkzaamheden. Het verloop van de voorziening is als volgt: Saldo per 1 januari
148
Mutaties in het boekjaar • Afgeboekte posten (per saldo) • Toevoeging Saldo per 31 december
-47 23 124
4.4 Overlopende activa a Niet vervallen rente beleggingen Nog af te wikkelen planmatig/groot onderhoud diverse b complexen c Nog af te rekenen met VVE's d Betalingen onderweg e Vooruitbetalingen, verzekeringen, bijdragen, abonnementen f Overig
96
37
16
12 44 0 181 32 307
23 34 313 256 19 661
Jaarverslag 2013
31-12-2013 (x € 1.000)
31-12-2012 (x € 1.000)
13 335 348
13 475 488
Op termijn uitgezet a Rabobank bedrijfsspaarrekening (direct opvraagbaar) Subtotaal
3.345 3.345
594 594
Totaal
3.693
1.082
112.407 8.500 120.907
88.361 3.168 91.529
88.361
74.285
20.878 3.168 112.407
10.229 3.849 88.361
5 LIQUIDE MIDDELEN Direct opvraagbaar a Rekening-courant BNG b Rekening-courant Rabobank Subtotaal
6 EIGEN VERMOGEN 6.1 Algemene reserve 6.2 Resultaat boekjaar
6.1 Algemene reserve Het verloop van deze post is als volgt: Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar • Directe vermogensmutatie ongerealiseerde herwaardering materiële vaste activa in exploitatie • Resultaat vorig boekjaar Saldo per 31 december
Bij waardering tegen actuele waarde is sprake van een ongerealiseerde herwaardering. De algemene reserve wordt echter in de RJ 645 niet meer verbijzonderd. We volstaan met de vermelding dat in de algemene reserve het cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging ultimo dit jaar € 77,9 miljoen is. 6.2 Resultaat boekjaar Resultaat boekjaar
8.500
3.168
0 0
987 987
987
0
-987 0
987 987
0
987
7 VOORZIENINGEN 7.1 Passieve belastinglatentie commercieel/fiscaal verschil
7.1 Passieve belastinglatentie commercieel/fiscaal verschil Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar • Passieve belastinglatentie commercieel/fiscaal verschil Saldo Saldo per 31 december
Jaarverslag 2013
97
Dit heeft betrekking op onroerende en roerende zaken in exploitatie die naar verwachting de komende jaren blijvend zullen worden verhuurd. Er is ultimo 2013 geen latentie opgenomen voor dit waarderingsverschil. De reden hiervoor is dat deze woningen fiscaal niet afwikkelen op grond van de afspraken uit de VSO. Zie voor een verdere toelichting op de belastinglatenties paragraaf 4.4 “Toelichting op balans en winst- en verliesrekening” onder het kopje “Grondslagen van waardering en resultaatbepaling”. 31-12-2013 (x € 1.000)
31-12-2012 (x € 1.000)
71.067
73.801
73.801
78.349
-2.734 71.067
-4.548 73.801
8 LANGLOPENDE SCHULDEN 8.1 Leningen kredietinstellingen
8.1 Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar • Aflossingen regulier Saldo per 31 december
De procentuele verdeling van het schuldrestant naar geldgevers is als volgt weer te geven: in % Kredietinstellingen • Bank Nederlandse Gemeenten • Nederlandse Waterschapsbank
In % 35 65 100
35 65 100
Rentevoet en aflossingsverplichting De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen kredietinstellingen bedraagt per ultimo van het jaar circa 4,0% (2012 circa 4,0%). Het aflossingsbestanddeel van de leningen bedraagt in het komende boekjaar circa € 5,6 miljoen. Van het schuldrestant van de leningen ultimo 2013 heeft € 22,8 miljoen (32%) een looptijd korter dan 5 jaar en € 48,3 miljoen (68%) een looptijd van 5 jaar of langer. De specificatie van de leningen is als volgt (x € 1.000):
Nr 46 42 81 82 88 37 92 80 93 39 53 68 52 79
98
Bank NWB NWB BNG BNG BNG BNG NWB BNG NWB BNG BNG NWB BNG NWB
Leningnr 1-22575 1-20560 40.96543 40.96207 40.99905 40.86548.01 1-25697 40.97262.01 1-26931 40.91015.01 40.100549 1-20301 40.100550 1-22124
WSW-nr 42418 42407 42695 42694 42692 42696 42411 42690 42836 42725 42721 42417 42724 42416
Schuldrest < 5 jr
Schuldrest > 5 jr 1.623 592
1.972 4.159 3.588 1.874 7.500 2.796 5.000 1.305 607 967 257 1.298
Rentevoet 4,34 3,99 3,85 4,55 3,97 3,60 4,90 4,33 3,18 3,70 3,27 3,42 3,02 4,74
Jaarverslag 2013
Nr 85 90 91 86 87 94 45 89
Bank BNG BNG NWB NWB NWB NWB NWB NWB
Leningnr 40.93367 40-102174 1-25696 1-22728 1-23411 1-27343 1-22126 1-24120
WSW-nr 42693 42687 42412 42415 42414 43632 42410 42413
Schuldrest < 5 jr 1.150 7.000 7.500 2.077
22.752
Schuldrest > 5 jr
5.592 5.000 3.828 5.383 48.315
Rentevoet 5,12 3,97 4,90 3,94 3,99 3,55 2,87 3,56
Zekerheden Het WSW staat borg voor de langlopende leningen met de gemeente Hellendoorn als achtervang. Aan de BNG is voor een bedrag van € 6 miljoen hypothecaire zekerheid verstrekt als zekerheid voor het krediet in rekening-courant.
31-12-2013 (x € 1.000)
31-12-2012 (x € 1.000)
708 735 1.450 2.893
843 390 2.136 3.369
708
843
669 65 1 735
330 58 2 390
1.074 98 0 72 63
1.189 67 153 100 75
0
7
51 0 0 14 42 36 1.450
31 283 117 76 0 39 2.136
9 KORTLOPENDE SCHULDEN 9.1 Schulden aan leveranciers 9.2 Belasting en premies sociale verzekeringen 9.3 Overlopende passiva
9.1 Schulden aan leveranciers Diverse handelscrediteuren 9.2 a b c
Belasting en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Loonheffing Bedrijfsvereniging/Pensioenfonds
9.3 a b c d e
Overlopende passiva Niet vervallen rente langlopende schulden Vooruit ontvangen huur Vooruit ontvangen huurtoeslag Vooruit ontvangen nog te verrekenen servicekosten huurders Reservering verlofuren en tegoed overwerkuren Te verrekenen bedragen beheer woningen gemeente Hellendoorn Nog af te wikkelen groot/planmatig onderhoud diverse complexen Nog af te wikkelen nieuwbouw diverse complexen Inschrijfgelden woningzoekenden Nog te betalen 4e kwartaal Stichting Service Centrum Heuvelrug Nog te betalen advies/accountantkosten Overige
f g h i j k l
Jaarverslag 2013
99
Niet uit de balans blijkende verplichtingen Aangegane verplichtingen inzake onroerende en roerende zaken per 31 december 2013
Nieuwbouw (x € 1.000) • 22 seniorenwoningen De Kupen • 39 appartementen Dahliastraat • 32 appartementen Grotestraat Bibliotheek • 27 woningen De Blokken Westzone • 65 appartementen Spoortheater • 22 appartementen Papaverstraat • Haarle Totaal nieuwbouw
Aangegane verplichting
Reeds Betaald
Verplichting 31-12-2013
11 6.544 640 1.472 1.915 35 7 10.624
11 2.934 640 644 530 35 7 4.801
0 3.610 0 828 1.385 0 0 5.823
Samenwerkingsovereenkomst WOP De Blokken Uit de op 11 mei 2010 getekende overeenkomst inzake het WOP De Blokken tussen de gemeente Hellendoorn en Woningstichting Hellendoorn resteert nog een verplichting van € 236.000. Jubileumuitkering Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd, omdat de omvang van deze verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Overigens gaat dit om een bedrag dat niet van materieel belang is. Obligo WSW Het obligo WSW betreft de verplichting voor de woningstichting om de liquiditeitspositie van het WSW te versterken, zodra het vermogen van dit waarborgfonds onder het niveau van 0,25% van het garantievolume komt (voorwaardelijke verplichting). Het obligo bedraagt 3,85% van het schuldrestant van door het WSW geborgde leningen. Voor leningen met een variabele hoofdsom wordt het schuldrestant op 75% van de maximale hoofdsom gesteld. Het obligobedrag ultimo 2013 bedraagt € 2.736.100. Als onderpand voor de WSW-geborgde leningen is in de dVi 2012 € 505 miljoen aan WOZ-waarde als onderpand ingezet (peildatum WOZ waarde 1-1-2012, nog niet definitief in verband met lopend bezwaar). € 6 miljoen aan WOZ-waarde is daarbij niet als onderpand ingezet. In 2013 is op verzoek van het WSW een volmacht afgegeven aan het WSW om hypotheekrecht te vestigen op het onderpand, in lijn met artikel 30 van het WSW reglement. Hierdoor kan het WSW bij eventuele niet-nakoming van betalingsverplichtingen door de corporatie direct hypotheekrecht vestigen zonder dat hiertoe vooraf de formele bevestiging benodigd is van bestuur en leden van de Raad van Toezicht.
100
Jaarverslag 2013
6
Toelichting op winst- en verliesrekening
6.1
Bedrijfsopbrengsten 2013
1
2012
(x € 1.000)
(x € 1.000)
17.691
16.941
253
192
17.438
16.749
Huuropbrengsten
Te ontvangen nettohuur Af: Huurderving wegens leegstand Totaal
De "Te ontvangen nettohuur" is ten opzichte van het vorige boekjaar gewijzigd als gevolg van: Huurverhoging per 1 juli 2013 (gemiddeld 4,2%) en per 1 juli 2012 a
(2,3%)
564.000
b
Het in exploitatie nemen van nieuwe woningen
150.000
c
Optrekken huur naar minimaal redelijk en streefhuur (harmonisatie)
113.000
d
Huurafname wegens sloop en verkoop van woningen
e
Overige redenen zoals, huurverhoging wegens isolatie, aanleg cv-installatie en geriefsverbetering
Saldo toename
-126.000 49.000 750.000
De huurderving nam ten opzichte van het vorige boekjaar toe met € 61.000. De huurderving bedraagt 1,4% (in 2012 1,1%) van de te ontvangen huur. De toename van de huurderving wordt met name veroorzaakt door sloop en verkoop. Daarnaast nam de 'normale' dynamische mutatie leegstand toe van 0,5% in 2012 naar 0,6% van de ontvangen huur. 2
Opbrengst servicecontracten
Te ontvangen vergoedingen: a
Overige zaken, leveringen en diensten
Af:
Vergoedingsderving wegens leegstand
Totaal
568
517
10
6
558
511
Dit betreft bedragen die de huurders boven de (netto) huurprijs betalen voor stookkosten, servicekosten, water, tuinonderhoud, schoonmaakkosten, glasverzekering, servicefonds en zonneschermen. De vergoeding voor leveringen en diensten is gebaseerd op de geraamde kosten en wordt jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast en afgerekend met de huurders.
3
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
1.584
494
In 2013 zijn 16 woningen verkocht met een verkoopresultaat op basis van actuele waarde van € 1.584.000. Het verkoopresultaat over 2013 op basis van de waardebepaling volgens historische kostprijs zou in totaal € 1.964.000 hebben bedragen.
Jaarverslag 2013
101
2013
4
2012
(x € 1.000)
(x € 1.000)
Geactiveerde productie eigen bedrijf
•
Doorberekende administratiekosten/uren nieuwbouw
•
Geactiveerde kosten SSC Heuvelrug (toezicht en directie)
0
52
26
61
26
114
5
Overige bedrijfsopbrengsten
•
Administratie servicekosten
•
Vrijval inschrijfgeld en administratiekosten *
•
Begeleiding CPO Daarle
•
Vergoeding dakrenovatie particulieren De Blokken
•
Subsidie zonnepanelen
18
18
•
Overige bedrijfsopbrengsten
3
32
184
82
17
16
129
8
0
8
15
0
* Het inschrijfgeld is met ingang van 2013 vervallen en valt vrij. In plaats hiervan wordt een vergoeding voor administratiekosten in rekening gebracht.
6.2
Bedrijfslasten 1
Afschrijving (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
•
Kantoorgebouw, inventaris en vervoermiddel
•
Vastgoedportefeuille DAEB
•
Vastgoedportefeuille niet DAEB
95
93
5.400
4.910
43
pm
5.538
5.004
Volgens RJ 645.212 geldt dat de afschrijving is gekoppeld aan het prestatievermogen van het actief. Deze bepaling is ontleend aan RJ 212.423. Dit houdt in dat afgeschreven wordt op de actuele waarde rekening houdende met de restwaarde. 2
Overige waardeveranderingen (im) materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Dit betreft de onrendabele top en overige waardeveranderingen van de volgende complexen: •
50 appartementen Buursink
•
12 woningen De Blokken Middenzone
•
12 eenheden woonboerderij Hexelerweg (annulering)
0
3
•
32 appartementen Grotestraat bibliotheek (afwaardering grond)
0
883
•
22 appartementen De Gagel
-40
1.217
•
39 appartementen Dahliastraat
1.642
0
•
De Es (vooronderzoek)
102
0
1
-3
97
2
0
1.602
2.200
Jaarverslag 2013
2013
3
Lonen en salarissen
a
Bruto salarissen
b
Uitzendkrachten
af:
Ziekengelden
2012
(x € 1.000)
(x € 1.000)
1.358
1.343
23
124
1.381
1.467
-14
-28
1.367
1.439
Totaal
De bruto salarissen zijn ten opzichte van het vorige boekjaar per saldo met € 15.000 toegenomen. De toename wordt veroorzaakt door een eenmalige uitkering in november, conform CAO, van € 250 per medewerker. Daarnaast hebben de meeste personeelsleden een periodiek van 2% conform CAO gekregen over het salaris van de eindtrede. In tegenstelling tot het jaar 2012 is in 2013 geen inhuur geweest vanwege ziekte. Wel is tijdelijk een wijkbeheerder ingehuurd van SWWE in verband met het gebiedsgericht werken. Ultimo 2013 bestond de personeelsformatie uit 25,2 fte (26,3 fte ultimo 2012). Er zijn geen medewerkers buiten Nederland werkzaam. 4
Sociale lasten
203
202
253
248
De sociale lasten zijn vrijwel gelijk gebleven. 5
Pensioenlasten
De pensioenpremies zijn vrijwel gelijk gebleven. 6
Onderhoudslasten
Totaal onderhoudsuitgaven minus geactiveerde en doorberekende bedragen aan derden is als volgt: Dagelijks onderhoud: •
Reparatieverzoeken
489
506
•
Mutatieonderhoud
338
416
•
CV-onderhoud
278
263
Totaal
1.106
1.186
Planmatig onderhoud
2.983
1.840
19
15
4.107
3.041
Groot onderhoud Totaal onderhoudslasten
Zie voor een analyse van de onderhoudslasten ten opzichte van de begroting en het vorige boekjaar de uitgebreide toelichting op de onderhoudsuitgaven paragraaf 2.3 “Het kwalitatief in stand houden van het woningbezit”.
Jaarverslag 2013
103
2013
2012
(x € 1.000)
(x € 1.000)
7
Leefbaarheid
•
Leefbaarheidsonderzoek
14
0
•
Veiligheidskeuringen en overige veiligheidbevorderende maatregelen
30
46
•
Project huren met begeleiding
1
21
•
Energielabels
4
13
•
Overig
Totaal
26
25
75
105
Zie voor een toelichting van de uitgaven inzake leefbaarheid paragraaf 2.4 “Het bevorderen van een goed leef- en woonklimaat” onder het kopje “Leefbaarheid”. 8
Lasten servicecontracten
•
Gas, water, elektra en dergelijke
297
257
•
Servicekosten schoonmaken en tuinonderhoud
137
133
•
Onderhoudskosten servicefonds
99
107
•
Glasverzekering
28
23
562
520
De per saldo hoger doorberekende lasten worden via de opbrengst servicecontracten met de huurders verrekend.
9
Overige bedrijfslasten
a
Overige kostensoorten • Personeelskosten • Huisvestingskosten • Kosten Raad van Toezicht • Algemene kosten
b
• Opstalverzekeringen
91
81
58
673
622
747
732
41
37
41
64
762
59
Overige lasten • Diversen, onder andere leegstaande woningen • “Vogelaarheffing” en saneringsheffing CFV • Voorzieningen dubieuze debiteuren Totaal
a
353
96
Zakelijke bedrijfslasten • Belastingen
c
274
23
32
2.738
2.047
De overige personeelskosten vallen lager uit doordat in 2013 minder uren zijn afgenomen van het SSCH. Onder de algemene kosten zijn uitgaven verantwoord inzake telefoonkosten, portikosten, drukwerk, automatisering, advieskosten et cetera. De hogere algemene kosten worden vooral veroorzaakt doordat meer is uitgegeven aan automatisering in verband met SEPA/IBAN en de nieuwe website.
104
Jaarverslag 2013
2013
2012
(x € 1.000)
(x € 1.000)
80
36
17
25
97
61
Hieronder volgt een uitsplitsing van het honorarium van BDO Audit & Assurance B.V.: • Controle jaarrekening (in 2013 inhaal van 2012 en 2013) • Fiscale adviesdiensten Totaal
De kosten voor de Raad van Toezicht vallen hoger uit door hogere advieskosten in verband met de Wet Normering Topinkomens en de toekomstvisie. b
De OZB en de waterschapslasten zijn per saldo toegenomen door nieuwbouw en tariefsverhogingen.
c
De overige lasten vallen fors hoger uit door saneringssteun.
10
Waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
•
Vastgoed DAEB
•
Vastgoed niet DAEB, commercieel
Totaal
1.123
838
734
-78
1.857
760
5
11
131
11
Waardeveranderingen van financiële activa en effecten
12
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
•
Geactiveerde rente onroerende zaken in ontwikkeling
57
•
Rente op liquide middelen
37
16
•
Heffingsrente Belastingdienst
0
104
95
251
2.890
3.173
Totaal
13
Rentelasten en soortgelijke kosten
•
Rente leningen langlopend
•
Rente rekening courant
Totaal
Jaarverslag 2013
0
1
2.890
3.175
105
2013
2012
(x € 1.000) 14
Belastingen
•
Vrijval latentie leningen
•
Mutatie latentie verliescompensatie
•
Passieve belastinglatentie commercieel/fiscaal verschil
•
Mutatie passieve latentie herbestedingsreserve
•
Dotatie actieve latentie afschrijvingspotentieel
(x € 1.000)
51
51
-4.436
-971
-987
987
0
-2.242
-714
0
-6.088
-2.175
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. Een afwijkende effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie, de waardering van latenties en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Ingevolge de integrale belastingplicht is vanuit het commerciële resultaat het fiscaal belastbaar bedrag berekend en de daaruit voortvloeiende vennootschapsbelasting over 2013. Hierbij moet er rekening mee worden gehouden dat het daadwerkelijk belastbaar bedrag in de aangifte over 2013 naar alle waarschijnlijkheid hiervan zal afwijken, aangezien bij de onderstaande berekening is uitgegaan van interpretaties van de afspraken binnen de VSO II, waarbij echter de best practice in belangrijke mate nog ontbreekt. Overige informatie Per 1 januari 2013 is de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden. De directeur wordt op grond van deze wet gezien als topfunctionaris. In het kader van de WNT worden de volgende gegevens gemeld.
Naam: P. Winterman Functie Bruto salaris Bijtelling leaseauto minus eigen bijdrage Totaal
Directeur-bestuurder € 89.750 € 4.138 € 93.888
Door de werkgever betaalde vrijwillige sociale-verzekeringspremies
€0
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
€0
Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) Totale uit publieke middelen gefinancierde bezoldiging en relevant voor de toepassing van de WNT Duur van het dienstverband in het boekjaar (in maanden) Omvang van het dienstverband in het boekjaar
€ 20.272 € 114.160 12 36
Einde dienstverband
Niet van toepassing
Jaar waarin het dienstverband is geëindigd
Niet van toepassing
In het boekjaar verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband
Niet van toepassing
106
Jaarverslag 2013
De directeur valt in de overgangsregeling van de WNT, nu de met hem gemaakte bezoldigingsafspraak (ruim) voor 1 januari 2013 is overeengekomen. Dat betekent dat de bezoldiging overeenkomstig de wettelijke regeling in zeven jaar zal worden aangepast. Bezoldiging Raad van Toezicht De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van leden van de Raad van Toezicht aan dat deze per 1 januari 2013 maximaal 5% (lid) of 7,5% (voorzitter) mag bedragen van de voor de organisatie geldende maximale bezoldiging van de bestuurder. Een lid van de Raad van Toezicht die voor 1 januari 2013 is benoemd en wiens vergoeding hoger is dan de WNT aangeeft, kan deze hogere vergoeding blijven ontvangen tot het moment van herbenoeming op basis van het overgangsrecht. De bezoldiging van de leden van Raad van Toezicht in 2013 is als volgt: (bedragen exclusief BTW) Naam
Functie
De heer G.M. Broekman De heer G.A. de Haan De heer G.J. Paalman De heer H.J. Soepenberg Mevrouw M. Douwenga
-
Voorzitter Raad van Toezicht Lid Raad van Toezicht Lid Raad van Toezicht Lid Raad van Toezicht Lid Raad van Toezicht
Bezoldiging € 10.868 € 7.245 € 7.245 € 7.245 € 7.245
De bezoldiging van de Raad van Toezicht bedroeg in 2013 inclusief btw in totaal € 44.948 ( 2012: € 39.174). Deze stijging wordt voor het merendeel verklaard doordat vanaf 1 januari 2013 over de vergoeding van de Raad van Toezicht btw (€ 5.060) in rekening wordt gebracht. De bezoldiging van enkele leden van de Raad van Toezicht was in 2013 hoger dan de WNT aangeeft. De vergoeding valt echter onder de overgangsregeling die de WNT kent, omdat de benoeming van deze leden (ruim) voor de inwerkingtreding van de WNT plaatsvond. Reis- en onkosten De leden van de Raad van Toezicht kunnen werkelijk gemaakte reis- en onkosten declareren. De reiskosten per auto worden vergoed op basis van € 0,40 per kilometer conform CAO Woningcorporaties of die van openbaar vervoer op basis van gemaakte kosten voor openbaar vervoer.
Jaarverslag 2013
107
7
Overige gegevens
7.1
Resultaatbestemming
1
7.2
Algemene reserve
2013 (x € 1.000)
2012 (x € 1.000)
8.500 8.500
3.168 3.168
Gebeurtenissen na balansdatum Geen relevante gebeurtenissen.
108
Jaarverslag 2013
7.3
Controleverklaring
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de raad van toezicht van Woningstichting Hellendoorn Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2013 van Woningstichting Hellendoorn te Hellendoorn gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT in de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling.
Jaarverslag 2013
109
Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting Hellendoorn per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT in de Beleidsregels toepassing WNT. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Hengelo, 12 mei 2014 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,
w.g. R.W. van Hecke RA
110
Jaarverslag 2013
