Duurzaam wonen, samenleven en samenwerking in Hellendoorn Strategisch Plan 2010-2014 Woningstichting Hellendoorn
Opgesteld onder begeleiding van Atrivé
Inhoudsopgave Inhoudsopgave ........................................................................................................................................1 Samenvatting...........................................................................................................................................2 1 Inleiding ........................................................................................................................................................3 2 Woningstichting Hellendoorn .......................................................................................................................4 3 Maatschappelijke positie en opgave..............................................................................................................5 4 Hellendoorn: regionale en lokale opgave ......................................................................................................7 5 Visie en missie .............................................................................................................................................12 6 Strategische doelstellingen..........................................................................................................................14 Bijlage 1. Overzicht stakeholders ....................................................................................................................20
1
Samenvatting Woningstichting Hellendoorn: •
Klantgericht en proactief Woningstichting Hellendoorn realiseert en faciliteert vanuit een heldere doelgroepdefinitie de woonwensen van en met de klant door het bieden van keuzevrijheid.
•
Anticiperen op vraag en ontwikkelingen Woningstichting Hellendoorn werkt aan een eigentijdse duurzame woningvoorraad in een goede woonomgeving die aansluit bij de (toekomstige) vraag.
•
Duurzame productie én consumptie Woningstichting Hellendoorn zet in op duurzame productie en ontwikkeling van vastgoed én maakt klanten bewust van de mogelijkheden tot duurzamer gedrag.
•
Maatschappijgericht en ketensamenwerking Woningstichting Hellendoorn participeert in de keten wonen-welzijn-zorg en stimuleert in de keten leren-werken-wonen. Woningstichting Hellendoorn communiceert voortdurend met en richting de samenleving.
•
Verbinden en verbreden Woningstichting Hellendoorn zoekt verbinding met maatschappelijke partners om vanuit een gezamenlijke verantwoordelijkheid een visie op de maatschappelijke opgave vast te stellen.
•
Optimaal investeren, maximaal presteren Woningstichting Hellendoorn investeert optimaal en presteert maximaal met behoud van continuïteit en financierbaarheid.
•
Talenten ontwikkelen, samenwerking uitbreiden Woningstichting Hellendoorn biedt haar medewerkers en leidinggevenden ruimte zich persoonlijk te ontwikkelen en talenten in te zetten om klantgericht en maatschappijgericht te werken. Daarnaast maakt Woningstichting Hellendoorn een kwaliteitsslag en reduceert ze haar kwetsbaarheid door de samenwerking in SSC-Heuvelrugverband uit te breiden.
2
1
Inleiding
Dit Strategisch Plan is opgesteld door het managementteam (MT) van Woningstichting Hellendoorn. Bij de totstandkoming van het plan zijn de Raad van Toezicht (RvT), de medewerkers, de Ondernemingsraad en de belanghouders betrokken geweest. Verleden Sinds het schrijven van het vorige Strategisch Plan, “Kiezen en delen in Hellendoorn” 2006-2010, is er veel gebeurd in de corporatiesector. Van Vogelaarwijken tot VPB, tot het onder druk komen te staan van het arrangement tussen overheid en corporaties. Daarnaast is duidelijk geworden dat ook in onze regio het vraagstuk van de bevolkingsafname zal gaan spelen. Voorafgaand aan dit Strategisch Plan hebben we stilgestaan bij de realisatie van het vorige plan, en hebben we ons de vraag gesteld: “Wat is geslaagd, en wat hebben we niet kunnen realiseren, en waaraan ligt dat?”. Uit deze evaluatie is naar voren gekomen dat we extern veel gerealiseerd hebben. KWH-label behaald, prestatieafspraken met de gemeente, samenwerking(sovereenkomsten) met diverse samenwerkingspartners, een wijkontwikkelingsplan opgesteld met de gemeente en we hebben een goede financiële positie kunnen behouden. Enthousiasme, het pakken van een voortrekkersrol, concrete plannen en planning vooraf hebben hieraan bijgedragen. Maar met een aantal speerpunten zijn we niet tot uitvoering gekomen. Bijvoorbeeld de inzet van wijkconciërges en de realisatie van vastgoed voor bijzondere doelgroepen. Deels werd dit veroorzaakt door externe factoren, maar ook wel door te weinig doorzettingsmacht van onze kant. Daarbij kunnen we terugkijkend constateren dat we onszelf hier en daar een te hoog ambitieniveau hebben opgelegd. Tijdens de totstandkoming van dit plan hebben we door de inbreng van de medewerkers gesignaleerd, dat de aandacht vooral naar buiten gericht was. Een aantal van de activiteiten in het kader van hrm is (nog) niet of slechts ten dele gerealiseerd. Heden en toekomst Het doel van dit Strategisch Plan is het opnieuw vaststellen van de koers en keuzes maken ten aanzien van de opgave in de gemeente Hellendoorn. Het plan is echter geen breuk met het vorige, eerder een vervolg met andere accenten waar dat onzes inziens nodig is. Op basis van diverse documenten, een bijeenkomst en interviews met onze stakeholders en het ophalen van kennis en ervaring van onze medewerkers middels een enquête en een personeelsbijeenkomst hebben wij de visie en missie van Woningstichting Hellendoorn bepaald. Vervolgens hebben wij deze vertaald in strategische doelen. In het ondernemingsplan als nadere uitwerking van dit stuk, worden de strategische doelen doorvertaald in doelstellingen en acties en worden deze uitgezet in een planning. Leeswijzer In hoofdstuk 2 staat een korte toelichting op Woningstichting Hellendoorn. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de maatschappelijke positie en opgave van woningcorporaties. Hoofdstuk 4 geeft de regionale en lokale opgave weer zoals deze uit de documentanalyse en gesprekken met stakeholders naar voren is gekomen. In hoofdstuk 5 zijn de visie en missie aan de orde en in hoofdstuk 6 zijn deze vertaald in strategische doelstellingen.
3
2
Woningstichting Hellendoorn
Woningstichting Hellendoorn is opgericht in 1926. De woningstichting heeft ruim 3.000 woningen en 12 complexen (voor circa 100 personen) voor mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking of psychiatrische problematiek, in haar bezit in de gemeente Hellendoorn. De woningstichting heeft bezit in Nijverdal, Hellendoorn-dorp en de kleine kernen Haarle, Daarle en Daarlerveen. Bij Woningstichting Hellendoorn werken 30 mensen op de afdelingen Verhuur- en Bewonerszaken, Financieel Economische Zaken en Technische Zaken. De organisatiestructuur van de woningstichting ziet er als volgt uit: Directeur-bestuurder
Hoofd Financieel
Hoofd Verhuur- en
Hoofd Technische
Economische zaken
Bewonerszaken
zaken
Interne Zaken
Financiële
Verhuur- en
Zaken
Bewonerszaken
Frontoffice
Bedrijfsbureau
Onderhoud en projecten
Woningstichting Hellendoorn wordt bestuurd door een directeur-bestuurder met statutaire bevoegdheden. Zoals alle woningcorporaties in Nederland kent ook Woningstichting Hellendoorn een Raad van Toezicht die toeziet op het beleid van de directeur-bestuurder en die tevens als klankbord functioneert. Als regel vergadert de Raad van Toezicht zes keer per jaar. De Raad van Toezicht bestaat momenteel uit vijf personen. Op een aantal taakvelden werkt de woningstichting samen met twee collega-corporaties. Dit zijn Vestion Wonen in Vroomshoop en SWWE in Wierden. Gezamenlijk participeren zij in Stichting Service Centrum (SSC) Heuvelrug. De samenwerking richt zich op personeelsbeleid, projectontwikkeling en herstructurering, strategisch voorraadbeleid en communicatie. Verder is Woningstichting Hellendoorn lid van Aedes, van MKW en van de Vereniging WoON.
4
3
Maatschappelijke positie en opgave
Het laatste decennium heeft de corporatiesector een sterke ontwikkeling doorgemaakt. Van het bouwen en verhuren van woningen, naar een steeds nadrukkelijkere rol in de leefbaarheid van wijken, buurten en dorpen. De opgaven voor de woningcorporaties laten steeds meer raakvlakken zien met zorg, welzijn, onderwijs, werk en de economie in de wijk. Hiermee hebben woningcorporaties een verantwoordelijkheid gekregen voor de ‘brede zorg van het wonen’. Het aanwijzen van 40 krachtwijken door voormalig minister Vogelaar heeft deze aandachtsvelden duidelijk op de agenda gezet. Corporatiestelsel Toenmalig minister Van der Laan heeft in 2009 in een brief aan de Tweede Kamer voorstellen voor een vernieuwd arrangement tussen overheid en woningcorporaties neergelegd. Hierin is een brede range van onderwerpen benoemd die aan een herziening toe zijn. In de brief stelt hij voor om in het BBSH (Besluit beheer sociale-huursector) op te nemen dat corporaties naar redelijkheid moeten bijdragen aan de uitvoering van de lokale volkshuisvesting en dat de kerntaak het huisvesten van de zwakkeren op de woningmarkt blijft. De relatie tussen gemeente en corporatie(s) is belangrijk, gezamenlijk zullen zij resultaatgerichte en meetbare prestatieafspraken moeten maken. Een belangrijk aspect is tevens dat benadrukt wordt dat het essentieel blijft dat bij alle activiteiten van woningcorporaties een directe relatie met het wonen bestaat 1 . Imago Landelijk gezien is het beeld van woningcorporaties minder positief geworden. Het slechtere imago wordt veroorzaakt door (verwijtbare) incidenten. Het lokale imago van Woningstichting Hellendoorn is echter goed. De belanghouders en huurders zijn tevreden over het presteren van de woningstichting en tijdens de stakeholdersbijeenkomst omschrijven zij de woningstichting als betrokken en betrouwbaar. Wet Maatschappelijke onderneming Het kabinet heeft in 2009 een voorstel gedaan tot invoering van een nieuwe rechtsvorm voor maatschappelijke ondernemingen als woningcorporaties, scholen en zorgorganisaties. Veel van oudsher verenigingen en stichtingen zijn van kleinschalige organisaties uitgegroeid tot grote professioneel geleide instellingen en de voorgestelde rechtsvorm zou meer recht moeten doen aan de huidige professionaliteit van de organisaties. De kern van het voorstel is de versterking van de maatschappelijke inbedding, door de invloed van stakeholders nadrukkelijker te borgen 2 . Financiering Voor de komende tien jaar verwacht het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting dat de financiële ruimte bij woningcorporaties voor investeringen zal afnemen. Dit komt deels doordat beheer- en onderhoudslasten relatief sterker zullen stijgen dan de huurinkomsten. De huurinkomsten worden beperkt doordat de gemiddelde stijging van de huren beperkt is tot maximaal inflatieniveau. Anderzijds is er de negatieve invloed van de vennootschapsbelasting en de Vogelaarheffing op de investeringsruimte van corporaties en recent de toepassing van de kasstroommethodiek bij de berekening van het faciliteringsvolume. Ook de kredietcrisis heeft gevolgen voor de woningcorporaties. Landelijk stagneert de verkoop van huurwoningen en de prijzen dalen, waardoor de opbrengsten uit verkoop lager zullen uitvallen. Nu al is zichtbaar dat het aantal corporaties met een A-status (voldoende weerstandsvermogen) afneemt en die met een B-status (onvoldoende vermogen op korte of middenlange termijn) toeneemt.
1
Brief Van der Laan, “Voorstellen woningcorporatiestelsel”, 12 juni 2009.
2
www.justitie.nl > Wetgeving > Nieuwe rechtsvorm maatschappelijke onderneming.
5
Dit heeft gevolgen voor de investeringsstrategie van de corporaties. Het is voor woningcorporaties niet meer vanzelfsprekend te investeren in een veelheid en diversiteit aan vastgoedprojecten en de daarbij behorende risico’s te accepteren. Voor de corporatie als maatschappelijke organisatie gaan de afwegingen op het gebied van financieel én maatschappelijk rendement een grotere rol spelen. Maatschappelijk rendement is het effect dat in de samenleving ontstaat als gevolg van een investering (geld, personeel et cetera) die niet (direct) in geld uit te drukken is; maar wel in toename van kwaliteit. Voorbeelden zijn; een groter gevoel van veiligheid en sociale binding in de wijk, ouderen die in hun eigen huis kunnen blijven wonen, nieuwe kansen voor bewoners dankzij opleiding en werk en het behoud van karakteristieke kleine kernen. Energie en duurzaamheid Aedes, de Woonbond en de ministeries van VROM en WWI hebben het “Convenant Energiebesparing corporatiesector” gezamenlijk afgesloten. In het convenant zijn doelstellingen voor energiebesparing opgenomen, waarbij het doel is dat corporaties en huurders dit samen oppakken, ondersteund door het Rijk. Afspraken Aedes en Woonbond met het Rijk: “Voor de bestaande bouw is het de bedoeling in een periode van 10 jaar ten minste 20 procent te besparen op het gasverbruik. Voor nieuwbouw is de doelstelling het energieverbruik per 1 januari 2011 te verlagen met 25 procent. Vanaf 1 januari 2015 moet dat 50 procent zijn. Aedes en de Woonbond hebben als doel om bij ingrijpende woningverbetering de woningen op het niveau van energielabel B te brengen (of het energielabel na woningverbetering met minimaal twee klassen te verbeteren) 3 .”
3
Aedesnet.nl, “Convenanten energie: 'Energiebesparing Corporatiesector'”, 14 september 2009.
6
4
Hellendoorn: regionale en lokale opgave
De gemeente Hellendoorn bestaat uit de kernen Nijverdal, Hellendoorn-dorp, Haarle, Daarle, Daarlerveen en enkele buurtschappen. Hellendoorn, de gemeente, heeft ongeveer 36.000 inwoners. 1
Zeeheldenwijk, Wilhelminawijk
2
Nijverdal West/Noetsele I/II/III, ’t Hexel
3
Nijverdal Centrum
4
Bloemen-/Schilderswijk
5
Prinsessenwijk
6
'n Oaln Diek
7
De Brake, Konijnenberg
8
Nijverdal Oost, 't Lochter, Boersingel
9
Groot Lochter
18 De Blokken 10 Hulsen, Kruidenwijk Oost/Centrum/ Noord/West 11 Hellendoorn Centrum, Den Dam 12 De Höfte 13 De Blenke 14 De Zuid Es, De Noord Es 15 Haarle 16 Daarle 17 Daarlerveen 4
De gemeente Hellendoorn is een plattelandsgemeente waar waarden als ruimte, rust, veiligheid en sociale betrokkenheid hoog in het vaandel staan 5 . Hellendoorn is een gemeente in de provincie Overijssel, in de regio Twente. ‘Regio Twente’ is een regionaal bestuursorgaan dat woonbeleid afstemt met het provinciebestuur en met de gemeenten afspraken maakt over de uitvoering van het woonbeleid. Samen met de vereniging WoON verzorgt de regio Twente periodiek woningmarktonderzoek en een marktmonitor met gegevens over alle gemeenten in de regio. Regionale ontwikkelingen op de woningmarkt Uit de Twentse Woningmarktmonitor 2009 komt het volgende naar voren 6 : •
De bevolking van de regio Twente is het afgelopen jaar met 0,4 procent toegenomen, maar de bevolkingsgroei zal naar verwachting de komende jaren geleidelijk afnemen om vervolgens rond 2025 om te slaan in een (beperkte) afname van de bevolking.
•
De afname van de bevolking zal zich in Landelijk Twente eerder doorzetten dan in Netwerkstad. De demografische druk is in Landelijk Twente ook hoger dan in Netwerkstad.
•
Het aantal huishoudens groeit sterker dan het aantal inwoners (2007-2008: +0,9 procent). In tegenstelling tot de bevolkingsomvang zal het aantal huishoudens de komende jaren blijven toenemen, zowel in Netwerkstad als in Landelijk Twente. De groei van het aantal huishoudens komt voornamelijk doordat het aantal eenpersoonshuishoudens zal toenemen.
4
Afbeelding uit: Rigo, “Leefbaarheid en veiligheid in Hellendoorn”, 2008: p 5.
5
Gemeente Hellendoorn, Strategische visie: “Hart en hoogtepunt van Overijssel”, 2004: p 2.
6
Regio Twente, Wonen in Twente “Twentse Woningmarktmonitor 2009”, 2009: p 6/7.
7
•
Als gevolg van de huishoudensgroei zal de vraag naar woningen blijven toenemen. Wel zal de woningbehoefte veranderen qua kwaliteit als gevolg van de veranderende samenstelling van de Twentse bevolking.
Lokale ontwikkelingen op de woningmarkt De Woonvisie van de gemeente Hellendoorn dateert van 2004, en op het moment van schrijven van dit Strategisch Plan zijn we in gesprek met de gemeente om te komen tot een nieuwe woonvisie. Ook de prestatieafspraken geldend in de periode 2005-2009 zullen worden herijkt in 2010. Voor dit Strategisch Plan is daarom gekozen gebruik te maken van recent beschikbare gegevens. Overigens zijn verschillende van de genoemde onderzoeken ook bekend bij de gemeente Hellendoorn en zullen deze meegenomen worden in onder andere de nieuwe Woonvisie. Terugkijkend op de afgelopen vier tot vijf jaar zien we een daling in het aantal inwoners van de gemeente Hellendoorn. Sinds 2005 is de gemiddelde bevolkingsomvang met afgerond 0,6% afgenomen. Tegelijkertijd is een lichte stijging te zien in het aantal huishoudens. Zie hiervoor ook figuur 1 met de gegevens van het CBS. Deze huishoudensverdunning wordt veroorzaakt door vergrijzing en individualisering 7 . Figuur 1: CBS-gegevens betreffende bevolkingsomvang en aantal huishoudens Onderwerpen
Bevolking Bevolkingssamenstelling op Bevolkingsontwikkeling 1 januari Totale bevolking
Particuliere huishoudens
Bevolkingsgroei
Absolute aantallen
Gemiddeld aantal inwoners
Totaal aantal particuliere huishoudens
Regio's
Perioden
aantal
Hellendoorn
2005
36 172
36 162,0
13 697
2006
36 152
36 099,0
13 765
2007
36 046
36 052,5
13 823
2008
36 059
35 952,5
13 810
2009
35 846
13 896
© Centraal Bureau voor de Statistiek, Den Haag/Heerlen 13-1-2010
In de onderstaande grafiek is tevens weergegeven de huishoudensontwikkeling tot 2030. Hieruit komt naar voren dat met name de huishoudens boven 75 jaar een groei laten zien. Onder 55 jaar neemt het aantal huishoudens af. In totaliteit neemt het aantal huishoudens licht toe.
7
Regio Twente, Wonen in Twente “Twentse Woningmarktmonitor 2009”, 2009: p 12.
8
Figuur 2: Primos Prognose huishoudensontwikkeling 2009
De totale huishoudensontwikkeling is weergegeven in onderstaande tabel: Huishoudensontwikkeling
2010
2015
2020
2025
2030
Totaal
13.843
14.129
14.199
14.213
14.140
Deze ontwikkelingen vragen niet zozeer om een kwantitatieve aanpak van de woningmarkt maar juist een kwalitatieve. Dit blijkt ook uit de Quick-scan Woningmarktonderzoek 2008 8 die Woningstichting Hellendoorn in samenwerking met de gemeente heeft laten uitvoeren. In de rapportage is een uitwerking gemaakt in zowel een behoeftescenario als een groeiscenario voor de periode 2008-2017. De hoofdconclusie voor beide scenario’s is dat er een overschot is aan eengezinsrijwoningen. Daartegenover staat een tekort aan goedkope en betaalbare huurappartementen, betaalbare en (middel)dure seniorenwoningen. Tevens is er een tekort aan kooprijwoningen tot € 150.000,-- geconstateerd. Met andere woorden woningen voor starters. In het algemeen is er een tekort aan koopwoningen (tweekappers en vrijstaand) in alle prijscategorieën. Woningstichting Hellendoorn heeft gekozen voor het behoeftescenario wat betekent dat in totaal een woningtoename nodig is van 670 woningen. Opvallend is de belangstellig voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) onder starters en doorstromers tot 55 jaar. Wonen, welzijn, zorg De hierboven geschetste ontwikkelingen hebben niet alleen invloed op huisvesting in de gemeente Hellendoorn. De toename van het aantal ouderen vraagt ook om aandacht voor zorg. In de nota “Woonservicegebieden gemeente Hellendoorn” uit 2008 is door een groot aantal betrokken partijen 9 een visie wonen, welzijn en zorg ontwikkeld.
8
Gemeente Hellendoorn/Woningstichting Hellendoorn, “Quickscan woningmarktonderzoek 2008”, 2009: p 1/2.
9
Zorgoverleg: gemeente, Woningstichting Hellendoorn, De Welle, Zorgaccent/TNWT, Attent Thuiszorg, Stichting Vrijwillige Thuiszorg Overijssel en vertegenwoordiger huisartsen.
9
Deze visie is in eerste instantie gericht op ouderen, aanvullend wordt overleg gevoerd met organisaties gericht op mensen met beperkingen. De uitgangspunten voor de visie: •
Gesignaleerd wordt een groei van het aantal ouderen in gemeente.
•
Gesignaleerd wordt dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig willen blijven wonen.
•
Er is reeds een stevige basis aan voorzieningen aanwezig.
Deze uitgangspunten hebben geleid tot de visie om woonservicegebieden te gaan ontwikkelen. Leefbaarheid In samenwerking met de gemeente Hellendoorn laat Woningstichting Hellendoorn periodiek een leefbaarheidsonderzoek uitvoeren. Hierin scoort Hellendoorn (gemeente) hoog op het algemene cijfer voor leefbaarheid, namelijk 7,8 terwijl dat landelijk 7,3 is. De aandachtspunten in de rapportage verschillen per gebied. De centra van Nijverdal en Hellendoorn-dorp scoren onvoldoende op speelvoorzieningen, terwijl in de kern Daarlerveen gesignaleerd wordt dat de voorzieningen in het algemeen onvoldoende zijn. Demografische ontwikkelingen als ontgroening en vergrijzing zijn ook een bedreiging voor de leefbaarheid van de plattelandskernen. Draagvlak voor een huisartsenpost, een school en bijvoorbeeld een winkel vallen weg. In 2011 zal een nieuw leefbaarheidsonderzoek worden uitgevoerd en op basis hiervan zullen in samenwerking met de gemeente een gezamenlijke visie en een actieplan opgesteld worden. Stakeholders Middels een stakeholdersbijeenkomst en verdiepende interviews zijn de stakeholders van Woningstichting Hellendoorn gevraagd welke kansen en bedreigingen zij zien in de gemeente Hellendoorn en welke sterke en verbeterpunten zij aan de woningstichting willen meegeven. De onderstaande alinea’s zijn een verkorte weergave van de verwachtingen en wensen van de betrokken stakeholders. Als het gaat om de opgave onderschrijven alle stakeholders 10 de toenemende vergrijzing en ontgroening en daardoor de dreiging van krimp in de regio. En daarmee samenhangend de behoefte om de krachten op het gebied van wonen, welzijn en zorg te bundelen en te komen tot een integrale uitvoering te realiseren vanuit een gezamenlijke of gedeelde visie op wonen-welzijn-zorg. Het is gewenst in deze visie tevens de keten leren-werken-wonen mee te nemen. Andere kansen zien de stakeholders in duurzaamheid, actief ontwikkelen van sociale en in hoger marktsegment gelegen huurwoningen alsook sociale koopwoningen met marktpartijen en gemeente en tot slot het ondersteunen van maatschappelijke projecten in wijken en buurten. De stakeholders hebben hun zorg uitgesproken over de kredietcrisis en de financiële onzekerheid waar woningcorporaties op dit moment mee te maken hebben. Ook zien zij diverse wijzigingen en verzwaringen in regelgeving vanuit de overheid en Europa als een bedreiging. Tijdens de looptijd van dit Strategisch Plan bereiken de directeur-bestuurder en het hoofd Verhuur- en Bewonerszaken de pensioengerechtigde leeftijd. De beide andere MT-leden zijn achter in de vijftig en stoppen enkele jaren later. De stakeholders hebben aangegeven dit als een uitdaging voor de woningstichting te zien.
10
Zie bijlage 1 voor een overzicht van de stakeholders.
10
De verwachtingen van de stakeholders op korte en lange termijn van Woningstichting Hellendoorn zijn zeer divers: •
Blijf wie je nu bent en doe wat je nu doet.
•
Zoek wat meer de uitdaging, bijvoorbeeld andere, duurdere vormen van huur en koop, misschien ook buiten de gemeentegrenzen.
•
In samenwerking met andere partijen meer woonzorgzones ontwikkelen.
•
Leeftijdbestendig bouwen.
•
Realiseren van (maatschappelijke) ideeën die op de lange baan worden geschoven, niet behorend tot de primaire taak (treed eens buiten kaders).
•
In de keten wonen-zorg-welzijn over de grenzen van de organisaties heen kijken en samen zoeken naar innovaties.
•
Actief investeren op inspiratie voor zorgvernieuwing.
•
Doelgroepgerichte voorzieningen inpassen bij nieuwbouw en renovatie.
•
Ontwikkel nieuwe woonconcepten.
•
Pak een rol op het gebied van voorzieningen als socioruimtes, buurthuizen en wijkcentra en wellicht ook multifunctionele accommodaties.
•
Blijf lokaal.
Deze verwachtingen zijn in een aantal gevallen tegenstrijdig. Op basis van onze keuzes zoals uitgewerkt in dit Strategisch Plan, zullen wij hier in het overleg met de belanghouders aandacht aan besteden.
11
5
Visie en missie
5.1
Kiezen voor Hellendoorn
Woningstichting Hellendoorn is sterk lokaal verankerd. Wij kiezen er bewust voor maatschappelijk te investeren in de gemeente Hellendoorn. Onze stakeholders en klanten geven aan dit in sterke mate te waarderen. Het is prettig wonen in de gemeente Hellendoorn en de huurwoningen hebben een goed kwaliteitsniveau. Wij zorgen er voor dat het wat onze woningvoorraad betreft zo blijft. De demografische ontwikkelingen, vergrijzing, ontgroening en op lange termijn het ontstaan van krimp, vragen onze nadrukkelijke aandacht. Wij moeten nu actief anticiperen op deze ontwikkelingen. Waar dat nodig is en het niet ten koste gaat van investeren in de gemeente Hellendoorn, zullen we op eventueel verzoek van en in overleg met collega-corporaties uit de regio participeren in volkshuisvestelijke activiteiten in de regio. Dit betreft bovenlokale issues die een regionale aanpak behoeven, bijvoorbeeld de opvang van dak- en thuislozen.
5.2
Primaire doelgroep+
Woningstichting Hellendoorn kiest voor de primaire doelgroep van lagere inkomensgroepen en groepen die om andere redenen niet goed in een eigen woonruimte kunnen voorzien. Hierbij zoeken wij tevens de samenwerking met zorg- en welzijnspartijen om de dienstverlening te optimaliseren. De focus ligt op sociale huurwoningen en aangepaste woningen en woonvoorzieningen. Daarnaast bieden wij ook huurwoningen boven de huurtoeslaggrens en bemiddelen wij voor betaalbare koop. Dit biedt bijvoorbeeld kansen voor starters om in de gemeente Hellendoorn te blijven wonen of zich hier te vestigen, maar ook voor ouderen die de eigen woning verkopen en kiezen voor een huurwoning. Overigens sluiten we duurdere huurwoningen niet uit. Met name in combinatie met zorg, of om sociale projecten te kunnen realiseren, kunnen ook duurdere woningen passen bij de maatschappelijke opgave. Bij alle woningen staat de prijs/kwaliteitverhouding centraal. Participatie en emancipatie van de primaire doelgroepen heeft onze aandacht.
5.3
Klantgericht en ontwikkelinggericht
Wij staan open voor én gaan actief op zoek naar wonen gerelateerde ideeën en initiatieven van onze klanten en maatschappelijke partners. Wij gaan samen met hen verwachtingen en behoeften onderzoeken en helpen realiseren. Richting klanten stellen wij ons meedenkend en faciliterend op, waarbij wij waar nodig ook over de grenzen van onze eigen organisatie heen kijken. Gerichte samenwerking met (maatschappelijke) partners is hiervoor belangrijk. Naast de huidige klant kiezen wij ook voor de toekomstige klant. Met name kwalitatieve aanpassing van de woningvoorraad is hiervoor noodzakelijk. De ontwikkeling van woonservicegebieden en maatschappelijk vastgoed hoort hier ook bij.
12
5.4
Samen werken aan verbondenheid
Woningstichting Hellendoorn zet zich samen met maatschappelijke partners in de ketens wonen-welzijnzorg en leren-werken-wonen in voor de samenleving. Een gezamenlijke visie met onze stakeholders op huidige en toekomstige problematiek zien wij als van groot belang. Door aan deze visie samenwerkingsovereenkomsten en concrete afspraken te verbinden geven wij uitvoering aan de verwoorde ambities. Wij beseffen dat wij voor partners een aantrekkelijke partner zijn vanwege de financiële positie van de woningstichting. Ondanks ontwikkelingen als kredietcrisis en ingrijpen van de overheid die sterke invloed hebben op onze financiële slagkracht, gaan wij op zoek naar wederzijdse win-winsituaties. Leefbaarheid in buurten en kernen, goed wonen en samenleven, gericht op de toekomst zijn de kernwaarden.
5.5
Duurzaam
Duurzaamheid staat bij ons hoog in het vaandel. Niet alleen bij nieuwbouw maar ook bij renovatie en woningaanpassingen maken wij gebruik van duurzame materialen en technieken. In deze ontwikkeling maken wij ook de huurders en onze eigen medewerkers bewust van milieubewust en energiezuinig leven, wonen en werken.
5.6
Continuïteit ten dienste van maatschappelijke opgave
Woningstichting Hellendoorn kiest voor financiële continuïteit, zonder onnodig vermogen op te bouwen. Reserves dienen goed onderbouwd te zijn zodat duidelijk is welk vermogen beschikbaar is om te investeren. Met dit vrije vermogen zijn wij bereid te investeren in de maatschappelijke opgave in de gemeente Hellendoorn, en waar noodzakelijk in de regio.
5.7
Missie
Vanuit deze visie op onze rol, taak en positie, formuleren wij onze missie als volgt: “Woningstichting Hellendoorn is een maatschappelijk organisatie, die werkt aan goed wonen én vitale wijken in het bijzonder voor mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt. Wij verbinden ons met bewoners en maatschappelijke partners om in voortdurende dialoog en samenwerking invulling te geven aan prettig wonen in de gemeente Hellendoorn. De medewerkers zetten hun talenten in om klantgericht en maatschappijgericht te werken.”
5.8
Kernwaarden
De kernwaarden passend bij onze visie en missie zijn: •
Betrokken
•
Betrouwbaar
•
Proactief
•
Samenwerkingsgericht
•
Gemotiveerd.
13
6
Strategische doelstellingen
6.1
Strategische doelstellingen
De visie en ambities zijn vertaald in strategische doelstellingen. De strategische doelstellingen richten zich op de volgende gebieden: •
Klant
•
Vastgoed
•
Duurzaamheid
•
Omgeving
•
Samenwerking
•
Financiën
•
Organisatie.
6.2
Klant: klantgericht en proactief
Woningstichting Hellendoorn realiseert en faciliteert vanuit een heldere doelgroepdefinitie de woonwensen van en met de klant door het bieden van keuzevrijheid. KSF 11 : voorbereiding besluitvorming, flexibele organisatie, zelfstandige en deskundige medewerkers. Klantgericht De komende beleidsperiode maken we in onze dienstverlening en producten een vervolgstap in klantgericht werken. Dit wil zeggen dat samen met de klant gekeken wordt wat behoeften en wensen zijn en hoe deze gerealiseerd worden. De ontwikkeling die wij inzetten zal op langere termijn leiden tot een klantgestuurde organisatie. Omdat dit gevolgen heeft voor de organisatie gaan we uit van een stapsgewijze verandering. Met betrekking tot onze huurders gaan we tevens een intensievere samenwerking met stakeholders aan. Hierbij denken we in de richting van een soort éénloketfunctie voor wonen, welzijn en zorg. Actieve benadering Hoewel het uitgangspunt is dat de wens van de klant bepalend is voor wat aangeboden wordt, zijn er klanten en klantgroepen die niet in staat zijn dit zelf aan te geven. Dit vraagt om een proactieve houding van de woningstichting. In eerste instantie dienen de klantgroepen gedefinieerd te worden om vervolgens door middel van alternatieve vormen van klantparticipatie te onderzoeken wat diverse klantgroepen verwachten. Ook het huurdersplatform betrekken wij hierin actief. Uitbreiding keuzemogelijkheden Om de keuzemogelijkheden van (toekomstige) klanten daadwerkelijk te kunnen vergroten, benoemen we een aantal speerpunten. We bouwen levensloopbestendig bij nieuwbouw, en onderzoeken mogelijkheden voor industrieel, demontabel en flexibel bouwen, zodat woningen relatief eenvoudig aangepast kunnen worden. Tevens faciliteren we verandermogelijkheden ten aanzien van de bestaande woning. Hierin hebben we de laatste jaren al stappen gezet, maar dit kan verder ontwikkeld worden.
11
KSF=Kritische Succes Factor.
14
Daarnaast loopt er nu reeds een project met Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) in de koopsector. Gezien de behoefte in de gemeente Hellendoorn om dit toe te passen, bieden wij deze toepassing vaker aan. In het algemeen betrekken we de potentiële klanten voor een nieuwbouwproject zo vroeg mogelijk in het traject zodat zij hun behoeften kenbaar kunnen maken en we in overleg de woning al op onderdelen kunnen aanpassen. Tevens gaan we onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om meer klantgericht te werken. Hierbij denken we ook aan varianten tussen huur en koop.
6.3
Vastgoed: anticiperen op vraag en ontwikkelingen
Woningstichting Hellendoorn werkt aan een eigentijdse duurzame woningvoorraad in een goede woonomgeving die aansluit bij de (toekomstige) vraag. KSF: continue marktanalyse (woningmarkt/leefbaarheid), gebiedsgericht werken, actief locaties verwerven, marketing. Toekomstige vraag Zoals uit diverse onderzoeken blijkt, vindt op dit moment huishoudensverdunning plaats in de gemeente Hellendoorn en na 2025 zal ook het aantal huishoudens afnemen. Dit vraagt om gedegen monitoring en aanpassing van het strategisch voorraadbeleid. Tevens richten we onze inzet minder op het toevoegen van woningen, maar juist op het realiseren van een hoge kwaliteit passend bij diverse doelgroepen. Dit betekent dat er blijvend aandacht moet zijn voor vernieuwing van de bestaande voorraad. Waar vernieuwing of aanvulling van de woningvoorraad plaatsvindt, kiezen we voor flexibiliteit; aanpasbaar bouwen en renoveren. Ook duurzaamheidsvraagstukken hebben voortdurend onze aandacht. Innovaties bij marktpartijen volgen wij kritisch en waar wenselijk passen wij deze toe. Starters, ouderen en mensen met een zorgbehoefte zijn de specifieke doelgroepen waar wij ons op richten. Om aan de toekomstige vraag te kunnen voldoen blijven we actief in het verwerven van grondposities. Hiertoe zullen wij binnen ons aankoopbeleid meer alert reageren. Prijs/kwaliteit De prijs/kwaliteitverhouding is leidend voor de exploitatie, zowel in de sociale sector als voor woningen van een hogere kwaliteit die niet bestemd zijn voor de primaire doelgroep. Ongerechtvaardigde verschillen in de prijs-kwaliteitverhouding worden door middel van harmonisatie teruggedrongen. Inkomensafhankelijke exploitatie behoort in de toekomst wellicht ook tot de mogelijkheden en heeft als voordeel dat het scheefwonen tegengaat. Voor de primaire doelgroep bieden we voldoende betaalbare woningen van goede kwaliteit. Leefbaarheid In een plezierige woonomgeving zijn voldoende voorzieningen, voelt men zich veilig en is er sociale betrokkenheid. Maatschappelijk vastgoed en goed buurtbeheer kunnen daarom een belangrijke rol spelen. Zowel op het terrein van leefbaarheid als maatschappelijk vastgoed gaan wij op zoek naar inspiratie en innovatie om nieuwe concepten en nieuwe participatievormen toe te passen.
15
6.4
Duurzaamheid: duurzame productie én consumptie
Woningstichting Hellendoorn zet in op duurzame productie en ontwikkeling van vastgoed én maakt klanten bewust van de mogelijkheden tot duurzamer gedrag. KSF: voorlichting, stimuleren, duurzaamheidskaders, innovaties implementeren. Vastgoed Duurzaamheid zit voor ons niet alleen in materiaalkeuze en het plaatsen van alternatieve energie- en warmtebronnen. Ook zorgvuldig gebruik van (fossiele) grondstoffen is een aandachtspunt. Het belangrijkste thema is veelzijdig gebruik van onroerend goed. Hieronder verstaan wij flexibel, uitbreidbaar en aanpasbare woningvoorraad en maatschappelijk vastgoed. Met name voor deze laatste categorie ontwikkelen wij onroerend goed dat multi-inzetbaar is en gemakkelijk omgebouwd kan worden. In het algemeen geldt voor vastgoed dat we telkens de afweging maken of we investeren in nieuwbouw, bestaande bouw of sloop (en vervangende nieuwbouw). Meegewogen wordt dat de bouwproductie niet meer milieubelastend moet zijn dan wat het in duurzaamheidstermen oplevert. Consumentengedrag Naast wat wij in het vastgoed kunnen doen aan duurzaamheid maken we ook onze klanten bewust van energiezuinig gedrag en de mogelijkheden om de eigen (huur)woning energiebesparender te maken, bijvoorbeeld door middel van isolatie. Hierbij gaan wij doelgroepgericht te werk, waarbij niet alleen de milieuvoordelen worden benadrukt, maar ook de invloed op de woonlasten. Niet alleen de huurders, maar ook binnen de eigen organisatie ontwikkelen we meer bewustzijn voor energiezuinig gedrag en gebruik van middelen. Hierbij denken we aan vervoer, kantoorartikelen, verlichting en verwarming.
6.5
Omgeving: maatschappijgericht en ketensamenwerking
Woningstichting Hellendoorn participeert in de keten wonen-welzijn-zorg en stimuleert in de keten lerenwerken-wonen. Woningstichting Hellendoorn communiceert voortdurend met en richting de samenleving. KSF: initiatief nemen, kennis van andere vakgebieden, visie op onze rol in samenleving. Wonen-welzijn-zorg In de keten wonen-welzijn-zorg zien wij een aantal rollen en opgaven voor Woningstichting Hellendoorn. Het faciliteren van maatschappelijk vastgoed is daarbij een van de belangrijkste. Hierbij denken wij aan aangepaste woningen en woonvormen, socioruimten en multifunctionele accommodaties. Naast onze eigen constateringen hebben ook onze maatschappelijke partners hierin voor ons een belangrijke signaleringsfunctie van de behoefte. Daarnaast zijn wij bereid onze dienstverlening aan te laten sluiten bij de maatschappelijke partners. Dit kan door bemiddeling richting wonen, welzijn en zorg, maar ook door beheercontracten. Wij zorgen dat de kennis benodigd over welzijn en zorg verworven wordt. Leefbaarheid in de zin van voorzieningen in met name de kleine kernen is een belangrijk aspect van de keten wonen-welzijn-zorg.
16
Leren-werken-wonen De keten leren-werken-wonen is voor ons een relatief nieuw terrein. Echter, wij zijn van mening dat de aanpak van sociale problematiek ook noodzakelijk is vanuit de perspectieven leren en werken. Participatie en emancipatie van de primaire doelgroep is gericht op het maatschappelijk en sociaal laten meedoen van mensen. Onze focus ligt op het stimuleren van meedenken over de eigen (huur)woning en woonomgeving en waar mogelijk om een wooncarrière te realiseren. Daarnaast zij wij bereid een faciliterende en bemiddelende rol te spelen richting scholen en bedrijven. De ontgroening en vergrijzing van de gemeente Hellendoorn heeft als bijkomend effect dat steeds minder inwoners actief zijn in het arbeidsproces. Dit heeft invloed op de aanwezigheid van economische activiteiten in diverse kernen binnen de gemeente Hellendoorn. Ontgroening betekent ook dat gezinnen wegtrekken, waardoor het draagvlak voor voorzieningen als crèches en (basis)scholen verdwijnt. Een goede visie, met de verschillende partijen in de keten, dat is wat wij stimuleren. Dialoog met de samenleving De woningstichting staat in voortdurende dialoog met de samenleving. Sociale verankering is een belangrijk goed en dat willen we behouden. Hiervoor is het ook nodig dat we laten zien wat we doen, het zichtbaar maken van onze prestaties. Dit is niet alleen lokaal van belang maar ook landelijk, om in het algemeen het imago van woningcorporaties te verbeteren. In deze beleidsperiode hebben wij ook aandacht voor verantwoording afleggen aan de maatschappij over ons presteren. Bijeenkomsten/overleg met stakeholders en een maatschappelijke visitatie zijn daarvoor geëigende instrumenten. In 2010 zal Woningstichting Hellendoorn zich opnieuw laten visiteren.
6.6
Samenwerking: verbinden en verbreden
Woningstichting Hellendoorn zoekt verbinding met maatschappelijke partners om vanuit een gezamenlijke verantwoordelijkheid een visie op de maatschappelijke opgave vast te stellen. KSF: beleidskaders, go-no-go-momenten definiëren in projecten, zakelijke dialoog, verbreding kennis partners. Maatschappelijke inbedding Maatschappelijke legitimatie en inbedding zijn belangrijke thema’s voor Woningstichting Hellendoorn. De beïnvloeding van de stakeholders op onze (beleids)keuzes en prestaties zijn daarbij aandachtspunten. In de komende beleidsperiode stellen we daarom opnieuw vast wie onze stakeholders zijn en op welke wijze wij overgaan tot wederzijdse beïnvloeding. De ketens wonen-welzijn-zorg en wonen-leren-werken staan centraal, maar ook marktpartijen nemen we in deze overweging mee. Synergie Bij het realiseren van de maatschappelijke opgave zoekt Woningstichting Hellendoorn naar synergie op een breed terrein van het wonen en maatschappelijk vastgoed. Door gebruik te maken van elkaars kwaliteiten kan absolute meerwaarde worden bereikt. Door het samen opstellen van een gemeenschappelijke visie kan verbinding bereikt worden. Wij vinden dat alle maatschappelijke partners een gezamenlijke verantwoordelijkheid dragen om de vastgestelde doelen te realiseren. Samenwerkings- of prestatieovereenkomsten kunnen hierbij helpend zijn. Door samenwerking en bijeenbrengen van kennis en ervaring ontwikkelen we nieuwe woondiensten en verbeteren we bestaande. Hierbij gaat het niet alleen om de maatschappelijke partners, maar ook in het bijzonder over het samenwerkingsverband SSC Heuvelrug en de vereniging WoON.
17
6.7
Financiën: optimaal investeren, maximaal presteren
Woningstichting Hellendoorn investeert optimaal en presteert maximaal met behoud van continuïteit en financierbaarheid. KSF: intern controle- en beheersingssysteem, grenzen in beeld. Investeren Wij investeren in de gemeente Hellendoorn. Onze financiële middelen zetten we optimaal in ten behoeve van onze klanten. Wat betreft maatschappelijk vastgoed is ons uitgangspunt om kasstroomneutraal te investeren. Tot slot hebben wij een principiële bereidheid om een eventueel overschot aan vermogen te matchen met collega-corporaties ten behoeve van de volkshuisvestelijke opgave in onze regio. Continuïteit Woningstichting Hellendoorn heeft een goede financiële positie. En dat willen we zo houden. Op korte termijn streven we daarom naar toereikende kasstromen en op lange termijn naar voldoende continuïteit en solvabiliteit. In het ondernemingsplan werken we daarvoor concrete normen nader uit. Om de continuïteit te handhaven is het noodzakelijk dat we voldoende rendement realiseren in onze projecten; dit betekent dat we voor de primaire doelgroep een onrendabele top accepteren en voor de niet-doelgroep kostendekkend investeren. Tevens gaan we meer sturen op de prijs/kwaliteitverhouding in relatie tot woningverbetering (energie, duurzaamheid en comfort).
6.8
Organisatie: talenten ontwikkelen, samenwerking uitbreiden
Woningstichting Hellendoorn biedt haar medewerkers en leidinggevenden ruimte zich persoonlijk te ontwikkelen en talenten in te zetten om klantgericht en maatschappijgericht te werken. Daarnaast maakt Woningstichting Hellendoorn een kwaliteitsslag en reduceert ze haar kwetsbaarheid door de samenwerking in SSC-Heuvelrugverband uit te breiden. KSF: hrm-beleid, MRO, POP’s, regionale samenwerking met woningcorporaties intensiveren. Leiderschap Bij het bepalen van de strategische koers is expliciet gekozen voor een klantgerichte benadering. Dit vraagt om een verdere ontwikkeling van denken en handelen van medewerkers. Betrokkenheid bij klanten, behoeften kennen of kunnen achterhalen en zich verantwoordelijk voelen voor totale dienstverlening. Hier gaat het tevens om interne klant-leverancierrelaties. Dit vraagt ook van leidinggevenden een omslag, zij moeten coachend leidinggeven. Ruimte bieden en delegeren zijn de sleutelwoorden. In deze beleidsperiode staat een aantal veranderingen op stapel. Twee MT-leden, de directeur-bestuurder en het hoofd Verhuur- en Bewonerszaken vertrekken binnen twee tot vier jaar, en dat brengt onzekerheid met zich mee. Voor hun opvolging zal een open sollicitatieprocedure worden gevolgd op basis van functieprofielen. Investeren in medewerkers We investeren nadrukkelijk in de kwaliteit(en) van onze medewerkers. Meer aandacht voor hrm, waar de ontwikkeling voorop komt te staan. Persoonlijke ontwikkelingsplannen worden centraal gesteld, en de gelegenheid wordt geboden om de organisatie te ‘ontgroeien’. In overleg met direct betrokken medewerkers, collega-corporaties en samenwerkingspartners onderzoeken we of er mogelijkheden zijn samen te investeren en mensen te laten doorgroeien binnen de samenwerkingsverbanden.
18
Samenwerking Met SSC Heuvelrug zijn we kwalitatief samen sterker. Het samenwerkingsverband biedt de mogelijkheid om beleidsmedewerkers op stafniveau op diverse terreinen aan onze organisatie te binden. Uitbreiding van de samenwerking binnen SSC Heuvelrug, bijvoorbeeld door aansluiting van meer corporaties, of intensivering van de samenwerking door uitbreiding van taakvelden vinden wij gewenst. Hierbij denken wij aan de nieuwe taakvelden welzijn en zorg en financieel specialist. Tegelijkertijd is het streven om meer synergie uit het samenwerkingsverband te halen met de medewerkers van de corporaties. Door meer in te zetten op samenwerking en uitwisseling kan gebruik worden gemaakt van kennis en ervaring en hoeft niet iedere corporatie ‘het wiel opnieuw uit te vinden’. De verbinding tussen werkzaamheden van medewerkers van SSCH en medewerkers van onze woningstichting verdient ook aandacht. Sinds eind 2008 is in het kader van SSC Heuvelrug fusie in de toekomst niet langer onbespreekbaar. In deze beleidsperiode is dit echter niet actueel. Risicomanagement Risicomanagement en het vervolmaken van het interne controle- en risicobeheersingsysteem is de komende beleidsperiode een belangrijk aandachtspunt. In vervolg op een inventarisatie van risico’s, onder andere ten aanzien van politiek/overheid, markt, financieel, organisatorisch en samenwerking/opdrachtgeverschap, zullen waar nodig maatregelen getroffen worden.
19
Bijlage 1. Overzicht stakeholders Stakeholdersbijeenkomst: Dhr. J. Hegeman
-
Gemeente Hellendoorn (wethouder)
Mw. H. Mulhof
-
Huurdersplatform Gemeente Hellendoorn
Dhr. J. Mondeel
-
Huurdersplatform Gemeente Hellendoorn
Dhr. E. Rouwenhorst
-
Makelaars- en Assurantiekantoor Piksen
Dhr. G. Beukers
-
Stichting de Welle
Mw. Y. Posthuma
-
Stichting de Welle
Mw. M. Velthuis
-
ZorgAccent & Thuiszorg Noord West Twente
Dhr. P. de Jonge
-
ZorgAccent & Thuiszorg Noord West Twente
(Politie Twente, locatie Nijverdal, was wel uitgenodigd maar helaas verhinderd)
Interviews: Dhr. R. Willemsen
-
Gemeente Hellendoorn (clustermanager Ruimte)
Dhr. G. Ingenhoest
-
ZorgAccent & Thuiszorg Noord West Twente
Mw. B. Kroeze
-
Ondernemingsraad, Woningstichting Hellendoorn
Dhr. H. Maris
-
Ondernemingsraad, Woningstichting Hellendoorn
20
