Jaarverslag 2013 - 2014 Vzw Community Land Trust Gent -1-
-2-
Inhoudstafel Voorwoord 1. Projecten 1.1. Meulestede 1.2. Dampoort KnapT OP! 1.3. Andere 2. Organisatie 2.1. Vzw 2.2. Trust 2.3. Spaargroep en bewonersgroep 2.4. Naar een vrijwilligersbeleid 3. Procedures en inhoudelijke teksten 3.1. Samenwerkingsovereenkomsten 3.2. Inschrijving kandidaat deelnemers en toewijzing 3.3. Community vorm geven 3.4. Plaats van dak- en thuislozen in CLT 4. Samenwerking en netwerkvorming 4.1. Samenwerking met Stad Gent, WoninGent, SOGent, OCMW Gent, Provincie OostVlaanderen, V.M.S.W. 4.2. Lidverenigingen 4.3. Ingebed in de wijken 4.4. Een Vlaams CLT Platform 4.5. Federaal 4.6. Europees 5. Communicatie 5.1. Verspreiding blauwdruk en brochure ‘Stapstenen tussen koop en huur’ 5.2. Huisstijl 5.3. Blogs en nieuwsbrieven 5.4. Verspreiding van het CLT model 5.5. Films 6. Beleidsoverleg 6.1. Gent 6.2. Vlaanderen 7. Rekeningen 8. Team 8.1. Werkingssubsidies 8.2. Personeel 8.3. Stagiairs, studenten, thesissen, vrijwilligers 8.4. Vorming en overleg in het team 8.5. Verhuis en lokalen 9. CLT Gent in 2015
-3-
-4-
Moment van terugblik en vooruitblik
Waar CLT Gent vzw vandaag staat, daar zijn we fier over. Terecht, we kunnen mooie resultaten voorleggen. Maar we zouden niet zo goed gevorderd zijn zonder de medewerking van, alles samen, een 40-tal medestanders, believers en doeners, vrijwilligers en professionelen! Die heb je nodig als je op Vlaamse bodem wil pionieren voor een langdurig kwalitatief, betaalbaar en ecologisch wonen op gemeenschapsgrond, waarbij wederkerigheid in en met de community het uitgangspunt is. Wil je op de (Gentse) woonmarkt een nieuw model voor kansengroepen aanreiken, dan haal je kracht en energie uit co-creatie. En dat is wat enkele Gentse initiatiefnemers in de schoot van Samenlevingsopbouw vzw sinds 2011 hebben gedreven naar de resultaten vandaag. Het CLT-concept kwam overgewaaid uit de VS en in het kielzog van de Brusselse zusterorganisatie werd in Gent het startschot gegeven met ‘de blauwdruk’: wat is een Community Land Trust, wat kan het bieden en is het CLT-model juridisch en financieel haalbaar in onze contreien? De volgende mijlpaal was de ondertekening van het CLT-Charter door 27 Gentse en Vlaamse organisaties in maart 2012, gevolgd door nog een 15-tal buurtorganisaties. De blauwdruk is voorgesteld op 26 september 2012, meteen de start van een zoektocht naar sites, werkingsmiddelen en operationalisering. Begin 2013 zijn de onderhandelingen gestart met Stad Gent, SOGent en het OCMW en draaide de stuurgroep CLT Gent op volle toeren om de structuur op te zetten met drie partijen. Het drieledige lidmaatschap ‘bewoners-middenveld-overheid’ duikt op in elke volwaardige Community Land Trust. Dit is één van de sleutelfactoren en een belangrijke verdienste van het model dat net zorgt voor een evenwicht in sturing en partnerschap, een waarborg tot echt democratisch beheer en gelijkwaardige betrokkenheid van bewoners, buren en overheid. Jammer, maar voorlopig is dit nog geen realiteit in de pionierende stad Gent. Maar, omdat het ons menens was, is op 6 december 2013 CLT Gent vzw boven de doopvont gehouden met 5 bewoners en 5 organisaties uit het middenveld. De resultaten van al dat werk kan je lezen in dit eerste officieel jaarverslag ten behoeve van de eerste Algemene Vergadering met 80 leden. Er is ongelooflijk veel vergaderd en genetwerkt. Je vraagt je af waar het CLT-team van Frank, Kris, Emma en Ann, samen met het enthousiasme van derden, de tijd vinden voor de veelheid en diversiteit aan activiteiten. Want, CLT Gent is niet enkel op Gentse bodem actief. Een transitie-experiment voor een keerpunt in het woonsysteem, een opstap voor kansengroepen tot duurzaam wonen, veronderstelt dat we CLT-projecten opzetten die niet eenmalig blijven. Het belang van die sociale innovatiekiem is dat het CLT-model in Vlaanderen kan worden opgeschaald. Daarom zoekt CLT Gent naar de juiste constructie en constellatie voor de Trust. Daarom halen we expertise uit het buitenland zoals tijdens de internationale CLT-tweedaagse in juli 2013 i.s.m. Beweging.Net en CLT Brussel (met de Stapstenen CLT-brochure) en de ontmoeting nu met John Davis, CLT-pionier uit de VS. Daarom is samen met 16 middenveldorganisaties het Vlaamse CLTplatform in het voorjaar 2014 opgericht en gaat ze straks de boer op om het CLT-concept en onze ervaring uit te dragen. Al doende leren en al lerend doen, dat is de drijfveer voor die transitie. Dat we er blijvend willen voor gaan, lees je hier in het deeltje ‘planning’.
-5-
Dank aan de bewoners en onze medestanders, ze worden alle met volle waardering bij naam genoemd in dit jaarverslag. Ter afsluiting richten we ons nog tot vier belangrijke actoren. Dank aan: De provincie Oost-Vlaanderen, voor het geloof in dit experiment, hun subsidies en de oprechte inzet van Martine Brackeleire. De medewerkers Gerd De Keyser, Kurt Herregodts, Bert Simoens, Annegreet Borrenbergen en collega’s van VMSW om zo hard met ons mee te denken en alle pistes te onderzoeken. OCMW-voorzitter Coddens, voor het vertrouwen en om de mensen en middelen ter beschikking te stellen om het experiment van de woningrenovatie voor noodkopers ‘Dampoort knapt OP!’ in de schoot van CLT Gent vzw kansen te geven. Schepen Tom Balthazar, voor de belangrijke inzet van zijn personeel om een eerste CLT-koopproject op Meulestede-Noord straks mogelijk te maken.
Trui Maes, voorzitter van CLT Gent vzw
-6-
1. Projecten Een nieuw model om woningen tegen betaalbare prijzen aan te schaffen of om bestaande eigendommen kwalitatief, duurzaam en gezond te renoveren; daar is het hem om te doen in CLT Gent vzw. Op verschillende plaatsen in Gent bereiden we de eerste projecten voor, samen met andere middenveldorganisaties. Het project Dampoort Knapt op ging medio 2014 van start. In MuideMeulestede werd een masterplan ontworpen en werd CLT voor het eerst kenbaar gemaakt ten aanzien van de gehele wijk.
1.1. Meulestede Van twee mogelijk sites naar één uit te werken CLT nieuwbouwsite In januari 2013 werden door Stad Gent twee mogelijke sites voor verder onderzoek om een concreet CLT-project te realiseren (Hoge Weg – Sint Amandsberg en Kop van Meulestede – Muide/Meulestede). Begin maart presenteerde CLT Gent haar visie m.b.t. beide sites. De grootste site (Muide/Meulestede, goed voor ca 25 à 30 woningen) werd later voorwerp van een dossier in het kader van de oproep naar ‘Pilootprojecten Collectief Wonen’ van de Vlaamse Bouwmeester. Op die manier kon een masterplan ontwikkeld voor de site. Dit betekende een versnelling van stedenbouwkundig overleg en terzelfdertijd werd de visie op de aangeduide site zelfs opgeschaald naar totale visie op de wijkontwikkeling Muide/Meulestede-Noord. Zowel de Raad van Beheer van WoninGent als SOGent beslisten in september 2013 principieel tot samenwerking om het CLT bouwproject te realiseren. Over de modaliteiten van het grondgebruik werden onderhandelingen opgestart. De belangrijkste werkzaamheden in 2013-2014 : 1.1.1 Masterplan Meulestede Noord – Vlaamse bouwmeester Eind juli 2013 diende Samenlevingsopbouw Gent, samen met Stad Gent, SOGent en Rescoop, een projectdossier in bij de Vlaamse Bouwmeester. Eind september is dit dossier geselecteerd als één van de vijf ‘Pilootprojecten Collectief Wonen’. Zo werd de ‘Kop van Meulestede’ voorwerp van de opmaak van een masterplan. Naast het architectenteam, met Collectief Onderzoekscel stadsontwerp - Universiteit Antwerpen, Bulk architecten, Collectief Noord en Cluster, werd Peter Van den Abeele als projectregisseur aangesteld, een kernteam (met vertegenwoordigers van Stad Gent), een klankbordgroep (ruime projectgroep) en een kwaliteitskamer (Vlaamse Bouwmeester, Kabinet Wonen, VMSW, Wonen Vlaanderen). Het architectenteam ging aan de slag tussen november 13 en maart 2014 en kwam in die periode zes maal tot overleg met de diverse trajectpartners. Einde maart 2014 is de studie van het masterplan opgeleverd. Eind juni 2014 werd dit masterplan voorgelegd aan de wijk Meulestede op een informatievergadering waar meer dan 100 bewoners aanwezig waren. Het oorspronkelijke CLT bouwveld werd geruild voor een meer zuidelijker gelegen bouwkavel, het bouwkavel dat in principe ook eerst aan bod zal komen voor ontwikkeling.
-7-
Ontwerp: OSO, Bulk architecten, Collectief Noord, Cluster
1.1.2 Kandidaat bewoners denken mee na over locatie en masterplan Op 2 februari 14 zaten de architecten van Collectief Noord en de partners samen met de CLT kandidaat- bewonersgroep. Enerzijds om de plannen voor de site op Meulestede toe te lichten, anderzijds om meer voeling te krijgen met de visie van de bewoners op het collectieve aspect van het toekomstige CLT-project. Een aantal buurtbewoners uit Meulestede, die bezig zijn met een stedenbouwkundige conceptstudie voor de buurt Muide- Meulestede, waren aanwezig om samen met de CLT kandidaat-bewoners na te denken. Thema’s als gebrekkige infrastructuur, verkeersdruk , ontbreken van winkels, en allerlei ideeën borrelden op (zoals een coöperatieve buurtsupermarkt, een buurtwassalon,…). 1.1.3 CLT in Muide/Meulestede CLT Gent vzw zette zich het afgelopen jaar in om de buurt Muide/Meulestede beter te leren kennen. Zo waren we aanwezig op buurtactiviteiten en werden we een actieve partner in het buurtteam. CLT werd voorgesteld op de wijkbeurs in december, het buurtdiner van de vrienden van Meulestede, de opening van Meulestede park (21 juni), het buurtfeest,… Verder werd er in het kader van het masterplan Meulestede een inspraakavond (19 juni 14) voor de wijk georganiseerd in samenwerking met Stad Gent waar de plannen van het Pilootproject werden toegelicht. Er zijn alvast heel wat positieve signalen: mensen zijn voor meer ingericht groen, staan achter de principes van CLT en zijn blij dat er waarschijnlijk een eerste CLT in hun buurt zal gerealiseerd -8-
worden. Er zijn ook heel wat bezorgdheden: mensen willen niet dat er in hun achtertuin gebouwd wordt, ook vragen rond mobiliteit als de wegenis wordt weggenomen voor de herinrichting van publiek groen, ,… Een stedelijke werkgroep gaat hier verder mee aan de slag. Verwacht wordt dat eind 2014 een definitief plan kan voorgelegd worden aan de gemeenteraad. 1.1.4 Werkgroep Regelgeving CLT i.s.m. provincie Oost-Vlaanderen Een CLT in Gent, maar laat het meteen model staan voor heel Vlaanderen! Om een CLT in Vlaanderen mogelijk te maken en te operationaliseren, moet de regelgeving verder onderzocht en bijgestuurd worden. In samenwerking met de Provincie Oost-Vlaanderen, departement Wonen – Welzijn, werd beslist een ‘werkgroep regelgeving wonen’ op te zetten, om vertegenwoordigers van het lokale en gewestniveau samen te brengen en samen tot oplossingen te komen. Deze werkgroep kwam een eerste keer samen op 12 februari 14. Verder op 7 mei, 28 mei en 25 september. Belangrijkste agendapunten: - introductienota CLT Meulestede - toelichting nota VMSW mbt erfpacht en recht van opstal, - casus: sociale KOOPwoning in CLT model – nood aan een doelgroepenplan - casus: sociale HUURwoning in CLT model: mogelijkheden en moeilijkheden - praktijkervaring ‘erfpacht’ SHM De Noorderkempen - Merksplas - sociale koopwoningen: kan de koper een sociale lening bekomen? - is kangoeroewonen mogelijk in de context van sociale koopwoningen? - organiseren van de toewijs, ingeval huur, ingeval koop - financiering gemeenschapsruimtes in een CLT-pilootproject - betwistingen erfpacht, voorbeelden uit de rechtspraktijk Tussentijds waren er twee overlegvergaderingen met de VMSW om specifieke probleemnota’s te bespreken. 1.1.5 Sociale lening voor kandidaat bewoners Eén van de concrete resultaten van de werkgroep regelgeving. Op vraag van de werkgroep is er bij VMSW intern nagegaan of de sociale lening van VMSW kan toegekend worden voor CLT-kopers van woning (zonder grond). Vanuit de juridische dienst is daartoe een nota opgemaakt die in juli 2014 goedgekeurd is door de Raad van Beheer van VMSW. Deze stelt vier voorwaarden voor gebruik van de lening: het moet gaan om sociale koopwoningen; de grond wordt in erfpacht gegeven door de overheid of een door de overheid aangestuurd orgaan; bij aangaan lening (datum leningsakte) loopt de erfpacht nog minimaal 31 jaar ook bijkomende leningen (bvb om de koopwoning later te renoveren, verbeteren of aanpassen) zijn in duurtijd beperkt tot einde erfpacht min één jaar 1.1.6 Toewijzing aan kandidaat-bewoners CLT heeft nood aan een transparant en objectief toewijzingssysteem. Het project in Meulestede Noord wil CLT Gent vzw realiseren via de formule van ‘sociale koop’. Ze is ervan overtuigd dat op die manier de goedkoopste woningen kunnen afgeleverd worden aan kandidaat-bewoners (SBE subsidie, infrastructuursubsidie, BTW). In die zin moet het project dan ook verplicht aansluiten op de -9-
bestaande regelgeving. Het gaat echter over een specifiek ‘soort’ sociale koopwoningen (want ‘community’georiënteerd, gemeenschappelijk wonen en ruimtes delen). Daarom is er een afzonderlijk CLT register geopend bij sociale huisvestingmaatschappij WoninGent. Van zodra dit register werd geopend, hebben de CLT kandidaat- bewoners zich ingeschreven. WoninGent legt kandidaat-bewoners het CLT systeem voor en verwijst hen door naar CLT Gent vzw voor een eerste gesprek. Indien de kandidaat ook het gemeenschapsluik genegen is (lid worden van CLT Gent vzw en van de CLT-spaargroep) wordt hij/zij op de CLT kandidatenlijst opgenomen. Er is voorlopig nog geen extra campagne gevoerd naar kandidaten. En, de differentiatie van grondcanon op basis van inkomen, staat nog ter discussie. CLT Meulestede wil zeker geen eenmalig te realiseren project zijn, maar hoe kan de toewijzing bij toekomstige projecten georganiseerd worden? CLT Gent refereert daarbij graag naar het Brussels CLT verhaal, waar huishoudens zich inschrijven als kandidaat-bewoner én zowel lid worden van de CLT vzw alsook deelnemen aan de CLT-spaargroep. Zo worden bewoners van bij aanvang betrokken, worden ze uitgenodigd op vormingsmomenten en allerlei activiteiten en voorkomt CLT Gent vzw eventuele frustraties met lange wachtlijsten. De geplande hervormingen in de sociale koopsector door de nieuwe Vlaamse Regering (afschaffing subsidies) zet het ‘sociale koop’ model, als enig maatschappelijk verantwoord alternatief op de gangbare ‘sociale koopformule’, nu wel op de helling. Daarom is het belangrijk spoedig overleg met de nieuwe minister van Wonen te organiseren. 1.1.7 Gemeenschappelijke ruimte Een van de grote uitdagingen voor het nieuwbouw CLT project wordt het beheer van de gebouwen eens ze bewoond zijn, ook heel specifiek: de gemeenschappelijke delen. Ieder gelooft en gaat er ook voor dat bewoners daarbij een zo groot mogelijke rol moeten kunnen spelen, zij het dat dit niet in de Vlaamse wooncultuur is ingebakken. Het (zelf)beheer van een mede-eigendom is dus zeker een opdracht waar, samen met de kandidaten, nog verder moet rond voorbereid worden. 1.1.8. Betaalbaarheidstoelage Reeds in de haalbaarheidsstudie (2012) werd gewag gemaakt van een ‘betaalbaarheidstoelage’. De meeste kandidaat-bewoners slagen er - zonder extra ondersteuning – in om een woning te verwerven ‘zonder grond’. Echter … een aantal kandidaten slagen daar niet in en zullen bijkomend een ‘betaalbaarheidstoelage’ nodig hebben. Deze toelage komt, na gebruik, via het systeem van subsidieretentie ook terug in de CLT. In een overleg met het kabinet van de Gedeputeerde Couckuyt zijn de mogelijkheden hiertoe verkend. Voorlopig zonder resultaat, al kan de kwestie in een latere fase terug onderzocht worden. Business Developer Danny Morel onderzocht de piste via de techniek van de zogenoemde ‘achtergestelde lening’ en ging uit van een potentiële samenwerking met de Participatie Maatschappij Vlaanderen, wat evenwel niet lukte. Collega Wannes Starckx van Samenlevingsopbouw Antwerpen Provincie werkte een financieringssysteem uit in het kader van energierenovatie dat nu verder onderzocht wordt en hier misschien kan worden toegepast.
- 10 -
1.2. Dampoort KnapT OP! In de CLT-haalbaarheidsstudie werd o.a. de problematiek van de noodkopers onderzocht. Dit zijn eigenaars die een woning hebben gekocht, maar over onvoldoende middelen beschikken om hun woning kwalitatief te renoveren. Op basis van de studie kwam er beleidsoverleg met OCMW verantwoordelijken om een oplossingspiste voor deze doelgroep uit te werken. Vanuit de idee van een ‘rollend’ OCMW-noodkoopfonds (twv 300 000 €) werd gezocht naar een operationalisering (o.a. overleg met OCMW ontvanger en financiële dienst, Dienst wonen, Sociale Dienst OCMW, REGent, e.a.). Die werd gevonden bij de opmaak van een projectdossier ‘sociale innovatie’. In samenwerking met 8 stakeholders wou CLT Gent vzw het rollend fonds inzetten om 10 noodkoopwoningen in Dampoort – Sint Amandsberg te renoveren. Het project ‘Dampoort KnapT OP!’ wordt het eerste concreet stadsvernieuwingsproject in de Dampoortwijk én mikt op kansengroepen. Dankzij de samenwerking met het OCMW kon CLT Gent vzw ook gedurende 9 maanden beroep doen op expertise van een jurist bij Belfius bank (november 2013 tot september 2014). Samen met het OCMW zijn juridische knelpunten opgelijst en systematisch onderzocht. De belangrijkste werkzaamheden in 2013 en 2014 waren: 1.2.1.Overleg met de projectpartners Volgende partners engageerden zich t.a.v. het project - OCMW Gent – sociale dienst Sint-Amandsberg én dienst financiën - REGent vzw - Stad Gent - Dienst Wonen, Milieudienst & Dienst Bouw – en woontoezicht - Belfius bank - Samenlevingsopbouw Gent vzw - vzw SIVI - VIBE vzw - Domus Mundi vzw - Bouwunie
- 11 -
In de ‘gebruikerscommissie’ en het ‘projectteam’ werd er overlegd met diverse partners en afspraken gemaakt. De gebruikerscommissie volgt het projectdossier ‘sociale innovatie’ op (zie verder – projectdossiers) en heeft het algemeen kader ontwikkeld. Binnen deze commissie is het bouwblok in de Dampoortwijk afgebakend voor een selectie van kandidaten. Ook het voorwaardenkader, het stappenplan, het reglement, de aanmaak van een folder en flyer, … zijn er besproken en vorm gegeven. De gebruikerscommissie kwam samen op volgende momenten: 30 januari 2014, 24 februari 2014, 31 maart 2014, 6 mei 2014 en 22 september 2014. Het projectteam heeft als taak: de praktische uitwerking en opvolging van het project en meer specifiek de dossiers van de kandidaat-bewoners. Het projectteam kwam op volgende momenten samen: 8 september en 22 september 2014.
1.2.2.Uitwerken voorwaardenkader In het voorjaar van 2014 is het voorwaardenkader uitgewerkt. Dit kader heeft als doelstelling om 10 eigenaars te selecteren die op dit moment in een precaire leefsituatie leven én in een kwalitatief ondermaatse woning wonen. De parameter die bepaalt of iemand al dan niet in aanmerking komt voor het project, is de toetsing van het huidig inkomen (afgelopen 3 maanden) ten aanzien van de budgetstandaard (http://193.191.186.169/remi/berekening.php). Elk gezin dat in aanmerking komt, krijgt op basis van een reeks parameters (activering, fiscaliteit, gezondheid, kinderen ten laste, opleidingsniveau, schulden, kwaliteit & energiezuinigheid van de woning, enzovoort) een score toegekend. Het toekennen van de scores gebeurt via een gesprek over de leefsituatie (vzw SIVI en Samenlevingsopbouw Gent vzw) en woononderzoeken (Bouw-en Woontoezicht Stad Gent en REGent vzw). Het OCMW Gent keurde het CLT reglement en voorwaardenkader goed op haar zitting van 8 juli 2014. Op de zitting van november worden de 10 dossiers met de hoogste prioritaire scores voorgelegd. De woningen van die gezinnen zullen in de loop van 2015 gerenoveerd worden. 1.2.3.Communicatie Tussen 16 en 24 juni 2014 kregen alle bewoners in het afgebakende bouwblok in de Dampoortwijk de flyer ‘Dampoort knapT OP!’ in de bus, met de nodige informatie over het project. Ook diverse buurtpartners zoals de Woonwinkel, CDF, … kregen flyers en konden mensen gericht aanspreken. Voor geïnteresseerden was er ook een uitgebreidere folder ter beschikking. De actieve en voormalige OCMW-cliënten met een eigendom in het desbetreffende bouwblok kregen een actieve toeleiding vanuit het Welzijnsbureau van Sint-Amandsberg en vanuit CLT Gent vzw. Wekelijks is er ook een CLT-loket (elke dinsdag van 16 tot 18 u) waar iedereen terecht kan met vragen over het project.
- 12 -
1.2.4. Werving en selectie van deelnemers Al snel bleek dat heel wat buren elkaar onderling informeerden over het project. Zo kwamen 4 kandidaat-bewoners die in aanmerking komen via mond aan mond reclame bij het project terecht. Van bij de start van de werving liepen de inschrijvingen binnen. Tot aan de inschrijvingsdatum (14/08/14) hebben 37 mensen zich gemeld als geïnteresseerden. Hiervan kwamen 19 eigenaars niet in aanmerking op basis van het huidig inkomen. Na herhaaldelijk contacteren, lieten 5 gezinnen niets meer van zich horen. Op basis van het inkomen kwamen 13 gezinnen in aanmerking, waarvan 3 actieve OCMW-cliënten. Deze drie OCMW-cliënten die uiteindelijk bereid zijn in te stappen, zijn toegeleid via het Welzijnsbureau in Sint-Amandsberg. Ondertussen zijn 2 van de 13 eigenaars die in aanmerking komen, afgevallen omwille van enerzijds psychische redenen en anderzijds gedeelde eigendom.
1.2.5.CLT in de Dampoortbuurt Van bij aanvang van het project ‘Dampoort KnapT OP!’ zijn enkele buurtpartners betrokken via de gebruikerscommissie (Dienst wonen Stad Gent, vzw SIVI en OCMW). Zij stonden mee in voor de uitwerking van het project. Eens het project vorm kreeg, is het gelanceerd op diverse lokale buurtoverleggen: Welzijnsoverleg, Buurtteam, Brede School-overleg, … Zo waren alle buurtpartners op de hoogte en konden ze kandidaat-bewoners gericht doorverwijzen. Geïnteresseerden die niet in aanmerking kwamen voor het project zijn gericht doorverwezen naar diverse andere initiatieven zoals bijvoorbeeld de Woonwinkel. Ook in het kader van de woonbeurs op 15 november 2014 zal CLT Gent vzw samen met de partners diverse buurtinitiatieven i.k.v. wonen extra belichten.
1.3. Andere CLT Gent vzw is uiteraard blijvend alert voor kansen die zich aandienen en staat zeker open om als partner in de nieuwe ontwikkelingen mee te stappen op de strikte voorwaarde dat de basisprincipes van het CLT-model overeind blijven. Het project Oude Dokken herbestemt een stuk stedelijk havengebied tot een geheel nieuwe wijk op het knooppunt van de wijken Dampoort, Ham, Sluizeken-Muide en Afrikalaan. In 2014 werd een projectoproep gedaan voor de concrete invulling van het deel ‘Schipperskaai’. Eén van de drie - 13 -
kandidaten die tot in de laatste ronde in de running was, voorzag een samenwerking met CLT Gent vzw. Echter … deze kandidatuur werd niet als eerste geselecteerd. Een andere piste die de aandacht krijgt: oude leegstaande sociale woningen. Sterk verouderend en kwalitatief ondermaatse sociale woningen blijven vaak een lange tijd leegstaan (een gekende sociale woning staat zo al 15 jaar leeg!). Slaagt CLT Gent vzw erin om sneller kapitaal vrij te maken, dan kan ze die woningen renoveren en verkopen of verhuren aan een zelfde sociale doelgroep. Dat zou dan een win-win-win situatie zijn. Vooralsnog is er nog geen doorbraak in deze piste. Wel kan er alvast geleerd worden uit het project ‘Arm in Arm’ van Samenlevingsopbouw Antwerpen Stad. De sociale bouwmaatschappij verpacht 9 (leegstaande) sociale huurwoningen aan een cvba die de woningen (collectief) zal renoveren en via het SVK tegen een zeer betaalbare prijs verhuren aan grote gezinnen. Een primeur voor Vlaanderen en de sociale huisvestingssector.
2. Organisatie 2.1. V.z.w.: op zoek naar het drieledig partnerschap Het drieledige lidmaatschap ‘bewoners-middenveld-overheid’ duikt op in elke volwaardige Community Land Trust. Dit is dan ook één van de sleutelfactoren en een belangrijke verdienste van het model dat net zorgt voor een evenwicht in sturing en partnerschap, een waarborg tot echt democratisch beheer en gelijkwaardige betrokkenheid van bewoners, buren en overheid. Eens de statuten van de vzw waren uitgewerkt (oktober 2013), werden drie groepen stichtende leden benaderd: kandidaat-bewoners, middenveld en overheid. Uiteindelijk is van start gegaan met twee groepen stichtende leden (kandidaat-bewoners en middenveld). Op 6 december 2013 zijn de statuten symbolisch ‘onderschreven’ in cinema Skoop, in aanwezigheid van een 80-tal deelnemers, en gekoppeld aan de vertoning van de film ‘Gainig Ground’. De statuten zijn na de eerste vergadering met de stichtende leden in februari 2014 officieel neergelegd bij de Rechtbank van koophandel.
- 14 -
Stichtende leden en Raad van Beheer De kandidaat-bewoners worden vertegenwoordigd door Sylvia Aguirre, Mieke De Coninck, Kathleen Dhaese, Medine Özyorük en Bénédicte Verhegghen. Het middenveld wordt vertegenwoordigd door Peter Bruyland (Samenlevingsopbouw vzw), Leen Martens (REGent vzw – in september 2014 vervangen door Koen Phillippeth), Trui Maes (vzw Samenhuizen), Ann Van Hoof (vzw SIVI) en Alexis Versele (Domus Mundi vzw). Herman Rombaut (ex medewerker VMSW) werd aangezocht als extern expert en trad toe in het voorjaar 2014. Tot nu toe trad nog geen overheid (Stad Gent, OCMW Gent, Provincie Oost-Vlaanderen, VMSW) toe tot de vzw. De Raad van Beheer blijft evenwel aandringen op die drieledige vertegenwoordiging, zeker als dit een voorwaarde is voor het toekennen van een sociale lening aan de kandidaatbewoners. Trui Maes is onze voorzitter, Mieke De Coninck penningmeester en Ann Van Hoof secretaris. Met grote inzet tekenen ze mee de plannen uit voor de organisatie die verder vorm gegeven wordt. Leden en Algemene Vergadering Momenteel telt de vzw een 80 tal leden, ongeveer 25 kandidaat-bewoners, een tiental middenveldorganisaties en een vijfenveertigtal ondersteunende sympathisanten. Na de eerste Algemene Vergadering van 20 oktober 14 wil CLT Gent vzw de deuren wijd openzetten voor nieuwe leden. Iedereen die het CLT-doel en de werking genegen is kan lid worden van de vzw. Wie lidgeld betaalt en zich akkoord verklaart met onze doelstellingen door het Charter mee te ondertekenen, wordt ‘steunend lid’ en mag deelnemen aan de algemene vergaderingen zonder stemrecht. De Raad van Beheer maakt minimaal één keer per jaar een lijst op van toegetreden leden die voorgedragen worden tot effectieve leden, met stemrecht. 2.2.Trust Stuurgroep In de haalbaarheidsstudie werd beschreven hoe er gestreefd wordt naar twee rechtsvormen voor CLT Gent. Naast de vzw wordt immers gedacht aan een Stichting of Coöperatie om het vastgoed in onder te brengen. Voorlopig is er nog geen Truststructuur opgericht en blijft het wikken en wegen naar juridische voor/nadelen, financiële en fiscale implicaties. In afwachting daarvan bekommert de Stuurgroep CLT Gent (met geïnteresseerden en experten) zich om deze taak tot een goed eind te brengen. Alexis Versele, Danny Morel, Willem Gobeyn, Trui Maes, Carla Schimmel, Ann Vanhoof, Martine Brackeleire, Carlo Denorme, Emma Van Mullem, Gerd DeKeyzer, Herman Rombaut, Hilde Vanwildemeersch, Robin Schipper en Frank Vandepitte maken er deel van uit. De projectstuurgroep kwam 9 keer samen in 2013, een zestal keer in 2014. Gemiddeld waren er tien leden aanwezig. Er is overleg gepleegd om een actief en breed draagvlak te creëren met de mogelijke actoren voor de oprichting van een CLT Trust : 1. Overheden, overheidsbedrijven en sociale huisvesters 2. Organisaties die wonen voor kwetsbare groepen ondersteunen 3. Participatie Maatschappij Vlaanderen 4. Investeerders, financiers en natuurlijke personen
- 15 -
Alle betrokken partijen tonen goede wil, doch tot op heden wil/kan niemand het echte voortouw nemen om ook effectief te participeren in deze trust. Met de ontwikkeling van een Trust voor Community Land Trust Gent wordt er reëel gepionierd, wordt aan sociale en maatschappelijke innovatie gedaan. Community Land Trust Gent wil daar verder aan bouwen en daarover verder het gesprek aangaan. Werkgroep Businessplan De haalbaarheidsstudie van 2012 definieerde onvoldoende concreet de finaliteit en doelstelling van de voorgestelde keuze voor twee rechtsvormen voor de CLT-structuur: een vzw voor de bewonersondersteuning, een trust voor vastgoedverwerving (naar het voorbeeld van Brussel). Via de begeleiding van Business Developper Danny Morel slaagde de stuurgroep erin, deze doelstellingen en finaliteiten veel duidelijker te bepalen en vast te leggen (Business Canvas model). Dit was een noodzakelijke stap ter verduidelijking en concretisering van het CLT-model. Het verhoogde meteen ook de realiteitszin van het ontwikkelingsmodel t.a.v. overheden en beleidsactoren. 2.3. Spaargroep en bewonersgroep Geïnteresseerden uit de doelgroep komen driewekelijks samen tijdens de bewonersbijeenkomsten. Het doel van deze groepsmomenten is enerzijds het aanbieden van vorming over verschillende aspecten van eigenaar zijn/worden, anderzijds is dit ook de ideale gelegenheid om belangrijke aspecten van het project te bespreken met de doelgroep. Via de themagroep kan de doelgroep rechtstreeks input geven bij de projectuitvoering. Naast het inhoudelijk aspect hebben we binnen de themagroep ook aandacht voor ontspannende, groepsvormende activiteiten. We kunnen stellen dat de deelnemers stilaan een groep vormen. Het afgelopen jaar stonden 2 thema’s centraal nl. ‘De Community’ en ‘ het toewijsreglement’. Er werd met de architecten van de bouwmeester samengezeten, met mensen van samenhuizen, er was een uitstap naar Eva Lanxmeer (een voorbeeldproject rond collectief wonen),….. De bewoners dachten na over hoe zij het gemeenschapsaspect binnen de CLT willen invullen. Ook rond het toewijsreglement werd er verschillende vergaderingen gediscussieerd , de ene keer al heftiger dan de ander. Centraal stond de vraag hoe kunnen we ervoor zorgen dat het project toegankelijk blijft voor kwetsbare groepen, hoe voorkomen we dat mensen worden uitgesloten door een hoeveelheid van criteria,… Maar ook over de reglementering van de spaargroep werd er nagedacht, hoeveel keer kunnen we best bijeenkomen, wat als iemand niet kan sparen,… In 2013 vonden 24 activiteiten plaats, waarop gemiddeld 11 deelnemers aanwezig waren. Tussen 1/1/2014 en 20/10/2014 kwamen de bewoners 13 keer bijeen. Het aanspreken en motiveren van de doelgroep is een intensief proces. Tussen de groepsmomenten door gebeuren er regelmatig huisbezoeken en worden er individuele gesprekken gehouden om enerzijds nieuwe mensen aan te spreken en anderzijds de geïnteresseerden warm te houden en in te gaan op persoonlijke vragen. Gezien de complexiteit van het project en de daaruit voortvloeiende vragen, merken we dat de kandidaat bewoners nood hebben aan regelmatige contacten. Voor nieuwe geïnteresseerden worden er ook
- 16 -
regelmatig ‘instap-infomomenten’ gehouden, waarbij het verloop van de voorbije maanden kort wordt toegelicht, zodat ze vlot kunnen aansluiten bij de themagroep. Eind september 2014 was er een diverse groep van 18 gezinnen die zich engageerde in de CLT werking en voldeed aan de inkomensvoorwaarden (deze werden midden 2013 aangepast aan de inkomensvoorwaarden van de sociale koop). Deze bewonersgroep is divers en bestaat uit zes mensen die 50+ zijn en acht gezinnen van andere origine. Naar gezinssamenstelling: er zijn 10 alleenstaanden, 3 alleenstaanden met kinderen, 2 jonge koppels zonder kinderen en 3 koppels met kinderen. 5 bewoners werden stichtend lid van CLT vzw, en 4 ervan in de Raad van Beheer (RvB) gestapt. Daarnaast is er een persoon die de blog onderhoud en 6 toekomstige bewoners die deel uitmaken van het CLT feestcomité. De bewoners die lid zijn van de RvB van de CLT Gent vzw bereiden de bestuursvergadering voor met de bewonersondersteuner van Samenlevingsopbouw Gent.
Bezoek Eva Lanxmeer – Ndl. – Duurzame Woonwijk
Spaargroep Al begin oktober 2012 zijn de kandidaat bewoners begonnen met sparen van een maandelijks vast bedrag op een gemeenschappelijke rekening. De spaarrekening wordt beheerd door iemand van Samenlevingsopbouw, samen met twee bewoners. Bewoners die in aanmerking willen komen voor een koopwoning sparen 50 euro per maand, bewoners die geïnteresseerd zijn in een huurwoning sparen 25 euro per maand. Op het einde van het project, m.a.w. als men zijn huurwaarborg of het voorschot op de lening moet betalen, krijgt men zijn gespaarde geld terug, dat dan ook voor deze zaken aangewend kan worden. Het instappen in de spaargroep betekent dus een concreet engagement in de CLT. Al veertien leden sparen 25 of 50 euro (sommigen al 2 jaar anderen enkele maanden). Begin juni 2014 bedroeg het totaal gespaarde bedrag 11 357 euro. Ondertussen hebben nog vijf gezinnen zich aangemeld die vanaf januari 2015 een inlooptraject zullen starten.
- 17 -
Momenteel werkt CLT Gent vzw met een groep enthousiastelingen die zich engageren in de projectopbouw en uitvoering. We hebben op korte tijd een gedreven groep bewoners verzameld die nadenkt en een duidelijke rol opneemt in de projectvoorbereiding.
2.4. Naar een vrijwilligersbeleid Community Land Trusts zijn bewegingen van onderuit. Dat wil zeggen dat er heel wat vrijwilligers aan de slag gaan. Tijd dus om een visietekst op te maken rond het vrijwilligersbeleid binnen CLT Gent vzw. Daarbij gaat het over zowel formele verplichtingen (o.a. vrijwilligerscontract), verzekeringen als inhoud en begeleiding. Hoe worden vrijwilligers ondersteund, welke taken liggen voor hen binnen de organisatie, hoe krijgen zij inspraak binnen CLT Gent, hoe worden de vrijwilligers gewaardeerd,….Deze visietekst zal eind 2014 beschikbaar zijn op de website.
3.Procedures en inhoudelijke teksten
3.1. Samenwerkingsovereenkomsten De vzw CLT Gent beschikt momenteel over onvoldoende middelen om personeel aan te werven. Nochtans zijn er wel personeelsleden werkzaam voor CLT Gent vzw. Personeelsleden van Samenlevingsopbouw Gent vzw, SIVI vzw en Domus Mundi vzw gaan aan de slag in de projecten. Hiertoe werden samenwerkingsovereenkomsten afgesloten met elk van de organisaties. Met het OCMW Gent werd een afsprakenkader uitgewerkt voor het project ‘Dampoort knapT OP!’. 3.2. Inschrijving kandidaat deelnemers en toewijzing In augustus 2014 schreven 11 gezinnen zich in het register van WoninGent in, voor de CLT-site Meulestede. CLT Gent kiest er momenteel voor de reglementering voor sociale koopwoningen te volgen, zodat de inkomenscriteria dan ook gekoppeld zijn aan de voorwaarde voor sociale koop. Dit heeft als grootste nadeel dat ‘iedereen’ zich kan inschrijven, ook mensen die niet in het CLT model (en het community luik) geïnteresseerd zijn. Nochtans denkt de vzw verder na over een meer sluitend voorwaardenkader, waar ook bijkomende criteria of het gemeenschapsengagement kan vastgelegd worden. Een erkenning als pilootproject zou hier verandering in kunnen brengen; dit is dan ook voorwerp van overleg in de werkgroep regelgeving en toekomstige beleidscontacten. 3.3. Community vormgeven In het voorjaar waren verschillende bijeenkomsten van de bewonersgroep gewijd aan het vormgeven van de visie op community binnen CLT Gent. Dit resulteerde in een tekst die verder uitgewerkt zal worden met de Raad van Bestuur en tegen eind 2014 beschikbaar zal zijn op de CLT-website. 3.4. Plaats van dak- en thuislozen in CLT Gent CLT projecten werken inclusief. Binnen deze woonvorm kan ook plaats gemaakt worden voor ‘zorg’ voor medebewoners. Daarbij kan het gaan over dak- en thuislozen, mensen met een fysieke en - 18 -
psychische beperking, ex-gevangenen. Naast het filosoferen over CLT als mogelijke samenleefvorm, is het belangrijk dat we in Gent effectief van start kunnen gaan met een pilootproject. Met dit pilootproject willen we verkennen op welke manier het spoor ‘dak en thuisloosheid’ concreet gestalte kan krijgen. De steun van het KBS fonds Barones van Oldeneel tot Oldenzeel Fonds wordt gebruikt om dit verder te onderzoeken. In dit verband werden diverse gesprekken gevoerd met mensen van CAW Gent-Eeklo, OCMW, Huize Triest, Straathoekwerk en inloophuizen. Besluit van deze gesprekken: als we dit realiseren moeten er enkele huurpanden ter beschikking gesteld worden binnen CLT, als ‘stap op de woonladder’. Deze zouden dan – met een duidelijke link naar de CLT koop-community een actieve meerwaarde betekenen tot inclusie. Dit projectspoor wordt verder onderzocht (o.a. werkgroep regelgeving – casus sociale huur – doelgroepenplan).
4. Samenwerking en netwerkvorming De taak die we onszelf hebben opgelegd is enorm. Niet alleen willen we vastgoedoperaties ontwikkelen volgens een geheel nieuwe formule (wat op zich een hele opdracht is), we vinden het belangrijk dat de toekomstige bewoners daar een rol kunnen bij spelen, dat er plaats is voor participatie en dat ze de nodige sociale begeleiding krijgen. We vinden het van belang dat de buurt betrokken wordt bij onze projecten. En bovendien moeten we nog eens een hele organisatie (zelfs twee?) uit de grond stampen, met alles dat daarbij komt kijken. Dat is onbegonnen werk voor een kleine ploeg. Vandaar dat de CLT van bij de start heeft ingezet op samenwerking met andere partners. CLT is dan ook bij uitstek een netwerkorganisatie: we hoeven niet alles zelf te doen, integendeel, voor sommige aspecten vallen we graag terug op de expertise van specialisten van andere diensten of organisaties. 4.1. Samenwerking met Stad Gent, WoninGent, SoGent, OCMW Gent, Provincie Oost-Vlaanderen, V.M.S.W. en Wonen Vlaanderen Van bij aanvang vonden we in de dienst Wonen (en dienst Milieu) van Stad Gent een enthousiaste partner. Diverse personeelsleden van de dienst Wonen nemen deel in de verschillende werkgroepen. Anne Boudewijn is projectverantwoordelijke voor alles wat Meulestede aangaat. Kris Vander Haegen (later vervangen door) en Willem Gobbeyn werken mee aan de conceptontwikkeling, Dominique Martens werkt mee in het project van Dampoort, Annemie Van Hoecke en Anne Boudewijn zijn betrokken op de werkgroep regelgeving. Directeur Hilde Reynvoet volgt het dossier op de voet. Zowel de Raad van Bestuur van SOGent als WoninGent engageerden zich formeel tot samenwerking binnen het CLT project in Meulestede (najaar 2013). Lieve Van Damme, later opgevolgd door Ingeborg Pauwels zijn projectverantwoordelijken van WoninGent; Diane De Brouwer en Thierry Rondas volgen het dossier vanuit WoninGent. Het OCMW Gent deed hetzelfde t.a.v. Dampoort Knapt op en de Dampoortwijk. Zowel de financiële dienst (Carlo Denorme-Van Houtte en ontvanger Geert Vergaerde) als de sociale dienst Sint Amandsberg (Marjorie Verbeeld en sociaal werkers) zijn betrokken.
- 19 -
De rol van de Provincie Oost-Vlaanderen mag in deze niet onderschat worden: de ondersteuning van de werkgroep regelgeving door Martine Brackeleire, alsook praktische ondersteuning bij diverse evenementen zijn essentieel. In de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen vonden we een geëngageerde groep meedenkers en experten: de vele vragen die we stellen om dit nieuw model in het bestaande systeem van sociale koop te integreren worden deskundig en snel beantwoord door Gerd De Keyser, Kurt Herregodts, Bert Simoens, Annegreet Borrenbergen en collega’s. Ook Guido De Munter en collega’s van Wonen Vlaanderen werken en denken in diezelfde geest mee aan het project. 4.2. Lidverenigingen Charterondertekening In het charter werden de grote principes van CLT neergeschreven. We vroegen aan heel wat organisaties om deze symbolisch te ondertekenen, als teken van hun steun aan de idee CLT. Het Charter is bedoeld als een ‘open ondertekenlijst’, t.t.z.: het wordt gebruikt om continu nieuwe organisaties aan te spreken om mee te ondertekenen. Dit jaar werden zo nog zes organisaties gevonden die hun steun aan het concept verleenden, wat onze teller op 46 brengt.
Charterondertekening
Daarnaast werden volgende verenigingen tevens lid van de vzw CLT Gent: Netwerk tegen Armoede, Co-housing Projects, Buro VLUGP (Ndl), JONG vzw, Domus Mundi vzw, Samenlevingsopbouw Gent vzw, vzw SIVI, REGent vzw, vzw Samenhuizen. 4.3. Ingebed in de wijken Dampoort/Sint-Amandsberg en Muide/Meulestede Zowel in de Muide als Dampoort is er een goed contact met diverse lokale organisaties (via o.a. wijkoverleg in buurtteam en welzijnsoverleg) en/of bewonersgroepen. Het CLT-team nam in de wijk Dampoort deel aan volgende activiteiten: de kandidaat-bewoners bemanden de bar tijdens de bloembakkenactie (mei 13 en 14) en het buurtfeest in Sint-Amandsberg (juni 13), CLT was vertegenwoordigd op activiteiten in het kader van ‘Wijk van de maand’ (november 13, thema: wonen en duurzaamheid). In totaal waren hierbij tijdens vier activiteiten CLTvertegenwoordigers present. Het personeel van CLT hielp op de buurt-nieuwjaarsreceptie (15/12/13). Binnen de wijk Muide/Meulestede was er een uiteenzetting rond de CLT-werking op 28/11/13 op het buurtteam. Verder werd er voor buurtbewoners die in wijk al actief bezig waren rond de opmaak van - 20 -
een conceptstudie Muide-Meulestede, een infomoment rond CLT georganiseerd in het kader van de projectoproep ‘collectieve woonprojecten’ van de Vlaamse Bouwmeesterstudie. Bedoeling was om zowel van met toekomstige CLT-bewoners als met huidige bewoners van de wijk Muide /Meulestede input te krijgen voor de concrete invulling van het Masterplan. Deze bijeenkomst werd georganiseerd in samenwerking met de Gebiedsgerichte Werking van Stad Gent en ging door op 21/10. CLT als actieve actor in de buurt(en) In Dampoort (secretariaatsruimte CLT en vzw SIVI) werd CLT gevraagd deel te nemen aan de bloembakactie (mei), buurtfeest (juni) en wijk van de maand (november). Telkens waren een aantal kandidaat-bewoners present en actief bij deze activiteiten. Ook in Muide-Meulestede werd CLT gevraagd voor diverse evenementen (zie hierboven – hoofdstuk 2). Van zodra meer duidelijkheid is over de inplanting van de CLT site kan CLT zich duidelijker als actor in Muide-Meulestede profileren. CLT is op die manier ook meteen actor in twee Gentse wijken. Naast buurtactorschap wordt CLT ook op Gents en Vlaams vlak aangesproken m.b.t. haar expertise: zo namen we deel aan een rondetafelgesprek m.b.t. transitie, georganiseerd door CDO – Ugent en aan een reeks rondetafelgesprekken m.b.t. samenhuizen georganiseerd door vzw Samenhuizen. 4.4. Een Vlaams Platform Vlaamse Woonraad en Commissie Wonen Vlaams parlement Mieke Vogels diende een resolutie in het Vlaamse parlement in met betrekking tot de afschaffing van ‘sociale koopwoningen’. In het kielzog van deze resolutie werden alternatieve voorstellen gelanceerd over de mogelijkheden van Community Land Trusts. De Vlaamse Woonraad werd hierbij om advies gevraagd. In februari werd dit advies verstrekt. Met betrekking tot CLT werd het volgende geformuleerd: ‘CLT’s bevinden zich in een experimentele fase en dienen de nodige kansen te krijgen om zich te ontwikkelen. De Vlaamse Woonraad meent dat het beleid een algemeen kader kan scheppen waarbinnen allerlei experimentele vormen kunnen gedijen. In een latere fase kan dan op basis van de aangetoonde effectiviteit, doelmatigheid en duurzaamheid een meer structureel verankerd kader worden ontworpen.’ Op 17 april 2013 werd een hoorzitting in de Commissie Wonen van het Vlaams parlement georganiseerd. Vanuit CLT Gent vonden we directeur Hilde Reynvoet (Directeur Dienst Wonen Stad Gent) bereid om een toelichting te geven over de mogelijkheden van het CLT model. Dit werd voorbereid tijdens twee gesprekken (maart en april). De resolutie werd niet weerhouden, wel veel weerklank voor het CLT model. Eind 2013 werd duidelijk dat het belangrijk was om ook een Vlaams CLT platform op te richten. In maart 2014 werd dit officieel opgericht: er maken 16 organisaties deel vanuit: Antwerps Platform Wonen Beweging.net CLT-Gent vzw Domus Mundi vzw Fairfin Hefboom Netwerk tegen Armoede Samenhuizen vzw - 21 -
Sector Samenlevingsopbouw Steunpunt Algemeen Welzijnswerk Transitiearena Duurzaam Wonen en Bouwen Transitienetwerk Middenveld UGent-Centrum Duurzame Ontwikkeling VIBE (Vlaams Instituut voor Bio-Ecologisch Bouwen en Wonen) vzw Vlaams ABVV Vlaams Maatschappij voor Sociaal Wonen CLT Gent neemt een trekkende functie op binnen dit overleg. De eerste twee doelstellingen van dit platform: - Informatieverspreiding omtrent het CLT model. In dit verband was er een overleg met de Vereniging van Vlaamse Provincies waar een samenwerking in het vooruitzicht gesteld werd. Bedoeling is een vormingsvoormiddag aan te bieden per provincie waarop gemeentebesturen en sociale huisvestingsmaatschappijen worden uitgenodigd (begin 2015). - Opmaak eisenpakket m.b.t. pilootprojecten CLT in Vlaanderen + lobbyen bij beleidsverantwoordelijken in dit verband. 4.5. Binnen een federaal België Naast een Vlaams CLT Platform is er ook een Brussels en Waals. Aangezien de wetgeving m.b.t. erfpacht en recht van opstal federaal is en blijft, lijkt een samenwerking tussen deze drie organisaties belangrijk om knelpunten weg te werken. 4.6. Europese ontmoeting op 1 en 2 juli 2013 Drie Amerikaanse CLT specialisten (Brenda Torpy, Emily Thaden en Tony Picket) werden in juli 2013 op een Frans colloquium uitgenodigd. CLT-Brussel hoorde hierover en vroeg samenwerking met CLT Gent en ACW (ondertussen Beweging.net) om een nationale en internationale CLT-ontmoeting op te zetten. We besloten hierop in te gaan en twee dagen werden opgezet: 1 juli organiseerden we in Gent een voornamelijk nationaal gebeuren (i.s.m. de Provincie Oost-Vlaanderen en de Stad Gent), op 2 juli wordt een internationale ontmoeting gehouden in Brussel, met een afsluitend publiek forum. In totaal werden meer dan 250 mensen bereikt, met deelnemers uit België, Frankrijk, Engeland, Zwitserland, Italië en Spanje. Dankzij de medewerking van ACW nationaal kan er ook een verslagboek van de tweedaagse gemaakt worden, een eerste Nederlandstalig CLT publicatie! De ontmoetingsdagen vormden een sterk staaltje inter-gewestelijke samenwerking, waar ook aandacht ging naar Waalse geïnteresseerden.
- 22 -
Tony Picket, Thomas Dawance en Joëlle Kapompole – Panelgesprek 1 juli 2013
Naast inter-gewestelijke samenwerking, was er ook intersectorale interesse vanuit de sector Samenlevingsopbouw. Daarbij werd CLT diverse keren uitgenodigd op intern sector-overleg Wonen en verzorgden we een werkgroep op de sector dag Wonen van 14/11/13 (een 30-tal aanwezige collega’s). In navolging van deze Europese ontmoeting organiseerden we een vervolgevenement in 2014: John Davis, foundig father van de CLT beweging in de VS werd bereid gevonden naar België te komen om een viertal dagen lezingen te geven in de drie gewesten. Op 20 en 21 oktober doet hij dat in Gent, op 22 oktober in Brussel en op 23 oktober in Namen.
5. Communicatie 5.1. Verspreiding blauwdruk en brochure ‘Stapstenen tussen koop en huur’ De blauwdruk ‘Coöperatief ondernemen’ werd afgewerkt eind 2012. De verspreiding gebeurde daarna. Er werden 175 gedrukte exemplaren verspreid, o.a. naar de minister voor Wonen en haar kabinet, een tiental Vlaamse Woonactoren, een 60 –tal t.a.v. Schepenen en gemeenteraadsleden te Gent, een 45- tal t.a.v. de Charterondertekenaars, een 20-tal t.a.v. kandidaat-bewoners, een 30 – tal t.a.v. geïnteresseerden. Daarnaast werd de blauwdruk ook elektronisch ter beschikking gesteld. Meer dan 70 bewonersgroepen, gemeentebesturen, sociale woonactoren, investeerders vroegen totnutoe de blauwdruk op. Naast de blauwdruk is er nu ook de brochure ‘CLT, Tussen Huur en Koop’ (oplage 750). Deze werd in het najaar 2013 verspreid naar alle gemeentebesturen van Vlaanderen, op initiatief van ACW. Daarnaast kreeg Samenlevingsopbouw Gent een 200 tal exemplaren die verder verdeeld werden/worden in ons projectwerk en t.a.v. geïnteresseerden. De brochure is ook elektronisch beschikbaar.
- 23 -
5.2. Huisstijl Dankzij de inzet van studente grafische vormgeving Lotte Naudts werd een CLT huisstijl uitgewerkt. Logo, briefhoofd, sjablonen, pr instrumenten, lay-out nieuwsbrief en een CLT-banner werden ontwikkeld. De website van CLT Gent gaat in oktober online.
5.3. Folders In 2014 werd een nieuwe toegankelijke algemene CLT-folder uitgewerkt, een specifieke folder voor Dampoort Knapt op, een uitgebreidere folder voor Dampoort Knapt op en een lidmaatschapsfolder voor CLT Gent vzw. 5.4. Blogs en nieuwsbrieven Onze infokanalen naar het grote publiek zijn een blog en een nieuwsbrief. Onze blog krijgt maandelijks gemiddeld … verschillende bezoekers. Eind 2013 werd een eerste nieuwsbrief opgemaakt. Er volgden er ondertussen nog twee. De nieuwsbrief werd gedigitaliseerd en wordt nu aan 629 (dd 17/10/14) adressen bezorgd. Jaarlijks worden 4 nieuwsbrieven voorzien. 5.5. Verspreiding van het CLT model – presentaties Het Gentse CLT project zorgt mee voor de verspreiding van het Community Land Trust model. Er werden diverse presentaties verzorgd in Gent, voornamelijk in de twee wijken waar we de eerste projecten willen realiseren. Maar ook ver daarbuiten worden we regelmatig aangesproken. Zo nam CLT Gent deel aan het debat ‘Nood aan nieuwe woonvormen’ op de beurs Duurzaam Bouwen en Renoveren Stad Sint Niklaas (17/11/13), was ze aanwezig op de studiedag alternatieve woonvormen Provincie West-Vlaanderen (19/01/2014), waren er presentaties voor het College van Burgemeester en Schepenen - Dilbeek (13/2/14), de Commissie Wonen van het Vlaams parlement (17/4/13), Samenlevingsopbouw Antwerpen Provincie (02/06/14), Diaconie Brugge - Project Bethlehem (27/2/14), Provincie Oost-Vlaanderen - Studiedag Bouw Wijs (09/09/2014), CohousingCafé Brugge (10/9/14), de Gentse Woonraad (18/9/14).
Op 17 oktober, werelddag van verzet tegen de armoede, stond dit jaar het thema ‘wonen’ centraal. Mieke De Coninck, CLT kandidaat bewoner bracht er in tandem met Lut Vael, coördinator van - 24 -
Samenlevingsopbouw Gent vzw, een getuigenis over haar precaire huursituatie en deed een oproep naar ondersteuning voor nieuwe samenlevingsvormen, waaronder CLT. 5.6. Films De Amerikaanse documentaire “Gaining Ground” vertelt het inspirerende verhaal van de Dudley Street Neighbourhood Initiative, een buurtwerking in een van de moeilijkste buurten van Boston. De plaatselijke CLT zorgde er voor dat de buurt werd opgeknapt maar toch betaalbaar bleef voor de oorspronkelijke bevolking. CLT Brussel zorgde voor de ondertiteling in het Nederlands en het Frans. We vertoonden de film voor het eerst op de ‘stichtingsvergadering’ van de vzw in de Gentse Skoop, met een 80-tal aanwezigen. De film werd ondertussen al diverse keren gevraagd ter ontlening. Daarnaast is er ook de film ‘Homes and Hands’ en sinds kort een voorstellingsfilmpje van CLT Bxl. In het kader van het project ‘Een ander land’ werd ook een film gemaakt met getuigenissen van kandidaat bewoners over hun aspiraties m.b.t. een betaalbare, duurzame woning.
6. Beleidsoverleg 6.1. Beleidsoverleg Gent Afgelopen periode was er ruim aandacht voor noodzakelijk beleidsoverleg. Zo was er 6 keer overleg met Schepen voor Wonen en Stadsontwikkeling Tom Balthazar (30/01, 18/03, 07/05, 19/06, 27/11 en ). Dit had veel te maken met de verdere concretisering van een CLT project en het aandragen van een mogelijke eerste site. Tijdens een eerste gesprek in januari werden daartoe twee mogelijkheden voorgesteld, die samen met de bewonersgroep en de stuurgroep verkend werden. Hieromtrent werden verschillende ideeën samengebracht, overleg gepleegd. Naast dit overleg met de Schepen voor Wonen, was er ook beleidsoverleg met Schepen Decruyenaere (eerste Schepen – 08/02), schepen Coddens (schepen voor Welzijn en tevens OCMW voorzitter – 09/04) en schepen Heyse (Schepen voor Milieu – 09/07). Ook met Provinciaal Gedeputeerde Eddy Couckuyt (verantwoordelijk voor Wonen en Welzijn) was er overleg (13/06). Daarnaast was er regelmatig intermediair kabinetsoverleg of besprekingen met de directeur van dienst Wonen of beleidsverantwoordelijken van SOGent, VMSW of sociale huisvestingsmaatschappijen (WoninGent, Volkshaard, Vitare). 6.2. Beleidsoverleg Vlaanderen In 2013 was er twee maal overleg met raadgever Wonen - Patrick Ysebie (kabinet minister van Wonen) in functie van onduidelijkheden met betrekking tot regelgeving en projectopvolging. In 2014 werkte de sector samenlevingsopbouw – in het kader van de gewest, federale en Europese verkiezingen, een actie ‘Ieders Stem Telt 2014’ uit. Het CLT model werd daarbij opgenomen als doelstelling binnen het beleidsdomein wonen, in het kader van de uitbouw van alternatieve woonmodellen. Op die manier werd het ook onderwerp van debat met de politieke partijen in Vlaanderen (onder andere in Gent besproken met kabinetschef Joris Van den Broucke van minister van Wonen Freya Van den Bossche). Ook tijdens het debat in Vooruit op 14 mei 2014 spraken we, samen met kandidaat-bewoners, zowel publiek als politiek aan over het onderwerp. - 25 -
Vanuit het Vlaams CLT Platform werden alle politieke partijen in mei aangeschreven ifv de mogelijkheden rond CLT pilootprojecten. Na de vorming van het nieuwe kabinet Homans wordt dit beleidsoverleg hervat.
7. Team 7.1. Werkingssubsidies Om als CLT te kunnen werken zijn er (personeels-) middelen nodig. De kwetsbaarheid van onze werking kwam in 2013 overduidelijk tot uiting toen we afscheid moesten nemen van Hanne-Lies De Coninck wegens financiële redenen. Vandaar ons objectief om via nieuwe en talrijke projectdossiers een voldoende financiering te voorzien voor CLT te komende jaren. Volgende dossiers werden uitgewerkt: Vlaanderen - Sociale Innovatie: goedgekeurd, start begin 2014 (Dampoort knapt op) i.s.m. OCMW Gent, Domus Mundi, SIVI, VIBE, REGent, e.a. Vlaanderen – Vlaamse Bouwmeester – Opmaak Masterplan collectief wonen: goedgekeurd, oktober 2013-februari 2014 i.s.m. SOGent, Dienst Wonen Gent, REScoop en Samenlevingsopbouw Gent. Vlaanderen – Begeleiding Duurzame Wijken – niet goedgekeurd KBS – Barones Van Oldeneel: goedgekeurd, start begin 2014 (noodkoop en nieuwbouw) KBS – Luchtkasteelfonds: goedgekeurd, financiering business model (najaar 20132014) KBS – Venture Philantrophy Fund: uitwerking business en financieel model: niet goedgekeurd. Provincie Oost-Vlaanderen: najaar 2013, vervolgtraject van 3 jaar (coördinatie, realisatie en communicatie CLT concept) Provincie Oost-Vlaanderen: intergenerationeel samenleven (beperkt goedgekeurd) Nationale Loterij – Duurzame Ontwikkeling 2013 – niet goedgekeurd. KBS Fonds Vinci – niet goedgekeurd Welzijnszorg – goedgekeurd (start 2015 – Vlaams platform) Agentschap voor innovatie door Wetenschap en en Technologie – Renoseec, ism KULeuven, Vito, Bast architecten, Domus Mundi en tal van bedrijven (Dampoort – renovatie) - goedgekeurd Er werden twaalf dossiers uitgeschreven, waarvan 7 ½ goedgekeurd werden. Via deze verworven middelen en de toezegging van onze initiële partners Samenlevingsopbouw, vzw SIVI en Domus Mundi slagen we erin minimaal 2 jaar personeelsmiddelen te garanderen ten belope van ongeveer 2,5 VTE, mogelijks verlengbaar met een volgend jaar. Dit biedt ons al enige basis en perspectief om projecten te concretiseren. 7.2. Personeel In 2013 werkte Frank Vandepitte (70 %) en Emma Van Mullem (50 %) voor het CLT, waarbij Frank de projectcoördinatie, de uitbouw van de vzw en het Vlaams Platform op zich nam en Emma de bewonerswerking – ontstaan uit de samenwerking met vzw SIVI – ondersteunde en uitbouwde. Sinds - 26 -
2014 werd het team uitgebreid met Kris Dom (80 %) en Ann Vanhoof (40 %). Kris en Ann zijn verantwoordelijk voor de projectcoördinatie van het project Dampoort Knapt op, Ann is verantwoordelijk voor het bewonersluik binnen het project. Kris is aanspreekpunt en verantwoordelijke voor de communicatie. Emma werkt vanaf september 2014 100 % voor CLT en wordt de projectleider voor het project Meulestede. Vanaf september wordt het team nog versterkt door Caroline (50 %) die bouwtechnische ondersteuning biedt voor het project Dampoort knapt op. 7.3. Stagiairs, studenten, thesissen, vrijwilligers In 2014 deed Lotte Naudts haar stage als grafich ontwerper bij vzw CLT Gent. Ze ontwierp het logo en creeerde een huisstijl voor de vzw. Een CLT banner, fietshoesjes, mapjes, … werden aangemaakt. Jennfier Swertvaegher, masterstudent Master Sociaal Werk schreef haar thesis over CLT: ‘Sociale innovatie in het bouwen aan het recht op wonen, Case study van een community land trust in Gent’. 7.4. Vorming en overleg in het team Het team komt minstens tweewekelijks samen voor een teamvergadering. Er werd door het personeel vorming gevolgd in het schrijven van subsidiedossiers, werken met groepen en huurprijsregulatie. 7.5. Verhuis en lokalen In 2013 werd er gewerkt vanuit het bureau in de Wittemolenstraat. Door de uitbreiding van personeel naar aanleiding van het ‘Dampoort Knapt Op’ project, zochten we naar extra locatie. Aangezien het niet mogelijk was die in het buurtcentrum Sint Amandsberg te verzekeren, beslisten we gebruik te maken van het leegstaande eerste verdiep in de Blaisantvest 70. Voortaan is hier de maatschappelijke zetel van de vzw gevestigd en gaan de raad van beheer, stuurgroepen en werkgroepvergaderingen er door. Daarnaast blijft een bureau aangehouden in Dampoort voor het projectwerk aldaar. Eind 2014 zal ook een werkplek in Meulestede beschikbaar worden.
8. Rekeningen Onze vereniging heeft geen winstgevend doel. Dat neemt niet weg dat een financieel evenwicht, een goede solvabiliteit en voldoende liquiditeiten van belang zijn om het voortbestaan van het project te verzekeren. Dit wordt het eerste boekjaar voor de vereniging. Het is dus wat zoeken en tasten. Enerzijds is er de projectfinanciering, anderzijds moeten er stilaan ook eigen inkomsten gevonden worden ifv bvb het nieuwbouwproject (gemeenschapsruimtes, betaalbaarheidstoelage). Onze situatie is op zich vrij hachelijk, aangezien we geen uitzicht hebben op structurele financiering. Dankzij de steun van de vzw’s en de bijdragen van onze leden, gekoppeld aan een voorzichtig beheer, zijn we er in geslaagd een matig positief saldo op te bouwen (eerste resultaat te maken op december 2014).
- 27 -
9. CLTGent in 2015 Projecten Dampoort Projectuitvoering: in Dampoortwijk worden 10 renovaties van noodkopers opgestart waarbij subsidieretentie in de praktijk wordt toegepast (via OCMW tegemoetkoming). CLT Gent werkt mee met het project Renoseec in Dampoort. Er worden linken gelegd naar het STEP-UP project en duurzame stadsvernieuwing. Muide In 2015 is er een finalisering m.b.t. de ‘CLT-constructie’. In die zin zal die ook juridisch gefinaliseerd worden. De inbreng van juridische en financiële expertise valt daarbij te verwachten. Concrete werkdoelen: - Er is een juridisch kader m.b.t. de ingebruikname of verwerving van het grondaandeel binnen de CLT constructie. - Er is een juridisch kader m.b.t. erfpachtregeling die CLT Gent gebruikt t.a.v. bewoners (consult en uitwerking notaris). - Er is een financieel plan opgemaakt voor de site Muide-Meulestede (projectfinanciering Hefboom?) - Indien nodig, wordt een rechtspersoon gevormd voor het beheer van het patrimonium en vastgoed. - Onderzoeken mogelijkheden voor bijkomende CLT projectontwikkelingen, - Er is een sociale huisvestingsmaatschappij (SHM) die als partner optreedt bij de realisatie van sociale koopwoningen op CLT grond. - De SHM meldt het dossier aan bij VMSW en stelt een strikte planning in functie van realisatie op. - Er wordt een bouwgroep Meulestede gevormd met vertegenwoordigers van WoninGent, VMSW en bewoners. In en met de bouwgroep gaan we verder met inventarisatie en oplossen van problemen die gepaard gaan met de operationalisering van CLT binnen sociale huisvesting Inbedding van het project in de wijk Meulestede Van masterplan naar concreet project, timing, projectgroep met bewoners en omwoners - Samen met bewoners komen tot een algemeen bouwprogramma. - Individuele begeleiding ifv individueel financieringsplan. - Toewijzingsvoorwaarden CLT woningen finaliseren en in beleidsbespreking brengen Muide en Dampoort: - Realisatie van een community ondersteunende activiteit in de wijk. - 5 kandidaat-deelnemers nemen een engagement op t.a.v. CLT Gent. - Meewerken aan buurtactiviteiten in Muide en Dampoort, Algemeen: Verder onderzoeken toepasbaarheid model CLT binnen inclusie voor dak- en thuisloosheid - 28 -
Organisatie Vzw -
-
Ledenwerving : CLT Gent vzw kent een actieve werking en telt 150 leden. Er is een actieve Raad van Beheer waar ook bewoners in vertegenwoordigd zijn. Er is een correcte boekhouding. Fondsenwerving: uitwerken van financiële ondersteuningsmogelijkheden voor CLT Gent vzw (sponsoring, schenkingen, …) Uitwerken van CLT betaalbaarheidspremie. Uitwerken concept gemeenschapsruimtes
Trust Realisatie indien nodig - kennisopbouw Bewoners en vrijwilligers CLT Gent vzw werkt met diverse bewonersgroepen: - Groep noodkopers Dampoort (10 renovatiedossiers Dampoort KnapT OP!) - Groep kandidaat nieuwbouw Muide (15, mogelijks op te trekken tot 40) - Groep geïnteresseerden CLT (nieuwe kandidaat-bewoners). Voor elk van deze groepen wordt een specifiek en groepsmatig traject opgezet. Voor de groep noodkopers voorzien we in een viertal groepsmomenten. De kandidaat-nieuwbouwers zullen zich voornamelijk met de praktische uitwerking van het project aan de Muide inlaten (minimaal 10 groepsmomenten) Daarnaast starten we op twee momenten in het jaar een ‘introductiemodule’ voor nieuwe kandidaat-bewoners. Eens ze deze module afgerond hebben kunnen ze aansluiten bij de kandidaat-nieuwbouwers van de Muide (tot die voltallig is). Zo vermijden we dat er binnen één en dezelfde bewonersgroep diverse dynamieken ontstaan en streven we naar maximale ‘instroom’ in het project. Tot slot: er is een visienota op vrijwilligersbeleid binnen CLT Gent, CLT Gent werkt met vrijwilligers. Samenwerking Vlaams Platform – en politiek werk -Er wordt contact gelegd met de nieuwe Vlaamse regering ifv kennismaking, modelontwikkeling, mogelijkheid tot uitwerken van pilootproject (ifv ontwikkeling van het CLT model binnen een regelluwe omgeving). -Beleidsvoorstellen die geformuleerd worden vanuit de werking met noodkopers en sociale innovatie in Dampoortwijk worden overgemaakt. -Er wordt onderzocht of er een Europees CLT-project mogelijk is, ontmoetingen met andere Europese actoren. -Community activiteiten in wijken Dampoort en Muide Communicatie - Er is een CLT Gent website: bekendmaking CLT site en strategie om kandidaten doelgroepleden te werven. - Er is een CLT nieuwsbrief, die minimaal vier maal per jaar verzonden wordt - CLT Gent haalt minimaal 2 keer de nationale pers, - Inrichten van de 5 provinciale infodagen, eventueel gevolgd door één dieperwerkende Vlaamse masterclass. - 29 -
