Vzw Community Land Trust Brussel Statutaire Algemene Vergadering - 14 maart 2015

Community Land Trust Brussel vzw Verheydenstraat 121 – 1070 Anderlecht Tel : 02/840 61 49 [email protected] http://www.cltb.be

Vzw Community Land Trust Brussel Statutaire Algemene Vergadering - 14 maart 2015

Agenda - Voorstelling van het jaarverslag 2014 - Nieuwe bestuurders voor de Raad van Bestuur - Voorstelling en goedkeuring van de jaarrekening en de begroting - Doelstellingen en planning 2015 - Voorstelling en goedkeuring van de wijzigingen van de statuten - Ontlasting van de bestuurders en de commissarissen Na het statutaire gedeelte worden in kleine groepen een aantal thema’s voorgesteld en besproken:    

De CLT antwoordt op uw vragen Het project CLT in debat Laten we ons netwerk uitbreiden De dimensie van de wijk binnen een CLT project.

1 Community Land Trust Brussel – Verslag Algemene Vergadering 14 maart 2015


Aanwezig  Effectieve Leden Rechtspersonen: Jean-Marie DESMET (vzw Bonnevie), An DESCHEEMAEKER (vzw Bral), Maria Elvira AYALDE (vzw CIRÉ), Philippe VOGLAIRE (Wijkcomité Jacques Brel), Sandrine COUTURIER / Béatrice FORREST (vzw Convivence), Remy RENSON (FéBUL), Paul DEWAFE (Stichting Pro Rénovassistance), Emmanuel Legros (LivingStones), Manu AERDEN (vzw Samenlevingsopbouw Brussel), Arnaud BILANDE (Periferia). Volmacht van Bernard HORENBEEK (Crédal) aan Driss SOUSSI, van Bernard CASSIERS aan Paul DEWAFE (Stichting Pro Rénovassistance), van RBDH aan Bral ASBL (An DESCHEEMAEKER) Fysieke personen: Bademba BAH, Driss SOUSSI procuration van Bart LARSY aan Manu AERDEN  Steunende leden Nele AERNOUTS, Bernard CASSIERS, David CORDONNIER, Jean-Marie DE SMET, Thomas DAWANCE, Geert DE PAUW , Loïc GERONNEZ, Sophie GHYSELEN, Edith HECQUET, Emmanuel MASSART, JeanMarie THOMAS, Isabelle WIAUX, Anne-Laure WIBRIN Trui MAES (vervanger Frank VANDEPITTE / CLT Gent), Laetisia FRANCK (Fabrik), Caroline DAVREUX (Habitat et Rénovation), Mustafa CICEK (vzw La Rue)  Kandidaat-kopers Fatoumata Batouli BARRY, Maimouna BARRY, Yasmina BEN HAMMOU, Dorothée BOUILLON, Rabia BOULEHIEN, Jean BROUWERS, Paula CABALLERO, Annick-Françoise DEURODE, Fatoumata Binta DIALLO, Aissa DMAN, Nour-Eddine DMAN, Samuel HENRY, Marie-Ange KELLENS, Aïcha LAAOUIJA, Frédérique LECOMTE, Cédric MICHALON, Liliane MWITENDE, Vestine MWUHBAHAMANA, Ema Soledad ROJAS GALVEZ, Marie-Jeanne RWANYABUTO  Genodigden Ousmane BAH, Charihène BOUKHTOUCHEN, Emily CLISSOLD (CIRÉ vzw), David CORDONNIER (bestuurder - politieke derde), Solène DERAISSE (stagiaire Periferia), Thomas DUSSEAU (zelfstandige journalist), Ana DZOKIC, Despina EUTHIMIOU (Gemeentelijke administratie Anderlecht), Nina FAVRE (Periferia), Tom HUPPERTZ, Ilknur KURTGOL (Woningsfonds), LICATA Alessandro, Cécile LOUEY (CLT Frankrijk), Zora LOULAJE, Alain LOUTE (Periferia) Kokoleme LYONGO, Rita NAWASADIO, Sylvie NAWASADIO, Maria MEDINA, Edita MEDINA, Marie-Claire MIGERODE, Olivier RONSMANS (revisor), Ivan SALAZAR, Gido VAN DEN ENDE, Geert VAN ISTENDAEL, Myriam HILGERS, CLTB team, leden van d’Alarm et de Buurtwinkel.  Verontschuldigd Marc MAHEUX (overheid)



1 Onthaal en contrôle van het quorum De Algemene Vergadering is geldig vertegenwoordigd. Ter herinnering, de statuten voorzien geen quorum voor de Algemene Vergadering, maar een aantal beslissingen (zoals statutenwijziging of aanpassing van de herverkoopformule) kunnen enkel geldig genomen worden als de twee derden van de effectieve leden aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Het vereiste quorum is aanwezig.

2 Voorstelling van het jaarverslag 2014 De lopende projecten worden voorgesteld door Geert De Pauw, coördinator van de vzw CLTB: Vandenpeereboomstraat (Molenbeek), Verheydenstraat (Anderlecht), Mariemontkaai (Molenbeek), Antwerpsesteenweg (Stad Brussel). Ook de projecten die bestudeerd werden in 2014 kwamen aan bod: project Transvaal (Anderlecht), project Liedtsstraat (Schaarbeek), project Maalbeek (Elsene), Wijkcontract Abbaye (Vorst).

Ook het beheer van de projecten van CLTB kwam aan bod. De vzw is in 2014 nog geprofessionaliseerd. De uitbreiding van het team en de reflectie met de partners om de onderlinge rolverdeling te verduidelijken, hebben hier aan bijgedragen. De samenwerking met het Woningfonds is ook verduidelijkt, dankzij verschillende overlegvergaderingen in 2014. De inschrijvingsprocedure van de kandidaat-kopers en de toekenning van de woningen zijn verduidelijkt zodat we een betere transparantie en objectiviteit kunnen bieden. De participatie van de toekomstige bewoners heeft een centrale plaats gehouden binnen de procedure. Een aanzienlijk werk werd ook verwezenlijkt op wettelijk vlak, in de keuze van het zakelijk recht en voorbeeldaktes. We werkten daar aan met de hulp van externe juristen en notarissen.



Ten slotte heeft de Brusselse CLT in 2014 een Europese pioniersrol gespeeld. Hij geldt als rolmodel voor de vele startende CLT’s in België en elders en heeft zijn ervaring gedeeld via verschillende ontmoetingen en publicaties. De algemene vergadering keurt het jaarverslag unaniem goed. Zie ook bijlage: jaarverslag 2014

3 Stemming voor de nieuwe bestuurders Vier bestuurders moeten vervangen worden binnen de Raad van Beheer: -Sandrine BLAISE, vertegenwoordigster van het middenveld (verlaat haar functies bij Periferia) -Gilles CARNOY, vertegenwoordiger van het middenveld (einde mandaat) -Manu AERDEN, vertegenwoordiger van de bewoners (einde mandaat) -Bah BADEMBA, vertegenwoordiger van de bewoners (neemt ontslag voor persoonlijke redenen) We nemen afscheid en bedanken hen voor hun inzet. De raad van bestuur stelt volgende kandidaten voor als vervangers: -Aissa DMAM, als vertegenwoordiger van de bewoners: Hij is betrokken in het project Mariemont en al vijf jaar in een spaargroep. Hij zal zijn ervaring in het veld en zijn kennis als jurist kunnen inbrengen. -Fofama MASSANDJE, als vertegenwoordigster van de bewoners: Ze is 2 jaar actief lid in de projectgroep «Arc-enciel» en maakt deel uit van de stuurgroep en is schatbewaarder van de projectgroep.



-Orlando SERENO REGIS, als vertegenwoordiger van het middenveld: ex-collega van de CLTB, werkt bij Periferia en werkt aan een Waals CLT platform. -Sandrine COUTURIER, als vertegenwoordiger van het middenveld: directrice bij Convivence. Brice BOLAND, David CORDONNIER, Lieven LEMMENS en Viviane SCHOLLIERS zijn door het Gewest voorgesteld als haar vertegenwoordigers na de regeringsverandering in 2014. Ilknur KURTGOL (Woningfonds) wordt voorgesteld als waarnemer binnen de raad van bestuur voor het Fonds. De Algemene Vergadering van de vzw CLTB stelt ook kandidaten voor om plaats te nemen in het bestuur van de Stichting van het Openbaar Nut CLTB: Aissa DMAM, Fofama MASSANDJE en Liliane MWITENDE (die deel uitmaakt van het projectgroep Mariemont). Bij geheime stemming worden alle voorgestelde kandidaten geaccepteerd door de Algemene Vergadering.

4 Voorstelling en goedkeuring van de jaarrekening 2014

De jaarrekeningen 2014 van de vzw CLTB worden voorgesteld door Mr. Ronsmans (bedrijfsrevisor) en Thibault Leroy (administratief en financieel coördinator). De jaarrekeningen 2014 worden unaniem goedgekeurd en kwijting wordt gegeven aan de bestuurders en aan de commissaris. Zie ook bijlage: rekeningen.



5 Voorstelling en goedkeuring van de begroting 2015 De begroting 2015 van de vzw CLTB wordt voorgesteld door Thibault Leroy. Vergeleken met 2014, zal het jaar 2015 een jaar zijn met meer begrotingsbeperking. Laten we opmerken dat de CLTB zijn lokalen zal moeten verlaten in de zomer van 2015. Er is een reserve aangelegd voor de verhuis en voor de kosten gebonden aan de inrichting van de toekomstige lokalen. De begroting wordt unaniem goedgekeurd en kwijting wordt gegeven aan de bestuurders en aan de commissaris. Zie ook bijlage: begroting.

6 Doelstellingen en planning 2015 De doelstellingen van 2015 van de vzw CLTB worden voorgesteld door Geert De Pauw, coördinator. De grote projecten van dit jaar 2015 zullen zijn: -de vergunningen voor de projecten in de Verheyden en Vandepeereboomstraat. -de verkoop van de woningen van de Mariemontkaai en de vestiging van de eerste bewoners. Het doel is 30 nieuwe woningen per jaar te maken en de CLTB gooit alles in de strijd om zijn doelen te bereiken. We zullen de samenwerking binnen ons netwerk en met het Woningfonds blijven versterken en zullen onze leden blijven betrekken in ons werk.

7 Goedkeuring van de wijzigingen van de statuten De ervaring toont aan dat de statuten van de vzw onvolkomenheden vertoont die het verdienden om verbeterd te worden. De Raad van Bestuur van de 16/9/2014 heeft unaniem ingestemd met de wijzigingen. De voorstellen in deze nota richten zich op: -het verbeteren van enkele kleine fouten binnen de huidige statuten; -het vereenvoudigen ven enkele formuleringen; -het beantwoorden aan kleine suggesties gemaakt tijdens de voorafgaande Raden van Bestuur, gericht op een betere werking van de Raad van Bestuur en van de Algemene Vergadering. De wijzigingen van de statuten zijn unaniem goedgekeurd. Zie ook bijlage: voorstel van de wijzigingen van de statuten.

8 Goedkeuring van de verkoopformule De verkoopformule voorgesteld aan de kandidaat kopers moet worden goedgekeurd. De verkoopprijs = beginbijdrage + 25% van de geschatte meerwaarde van het goed + 6% van de meerwaarde voor de Stichting van Openbaar Nut CLTB + waarde van de door de eigenaar aangebrachte verbeteringen aan het goed. Het recht van opstal stopt na 50 jaar. De verkoopformule is unaniem goedgekeurd. Zie ook bijlage: verkoopformule De vergadering wordt afgesloten om 15u30 en wordt verdergezet in de workshops.



Workshops

Workshop: Zin en onzin van de CLT Ongeveer 25 deelnemers Woordvoerders: - Ilknur Kurtgol (Woningfonds) - Hélène Guérard (experte) Animatie en moderator: - Geert De Pauw - Arnaud Bilande Inleiding door Geert De Pauw: Waarom zijn we met de CLT gestart? Er bestaan immers andere modellen, zowel met betrekking tot de productie van betaalbare woningen als tot de beheersing van de prijzen. Dus wat is er zo specifiek aan dit model dat er niet aanwezig is in andere modellen? Welke gemeenschappelijke punten kunnen we herkennen?



Vooraleer het debat te openen, gaven de twee experten hun visie op deze vragen: Ilknur Kurtgol, verantwoordelijk voor het beheer van de hypothecaire leningen en van de CLT projecten binnen het Woningfonds en Hélène Guérard consulente bij IDEA Consult, die verschillende mogelijke vormen van regularisatie binnen de woonmarkt heeft bestudeerd. Ilknur Kurtgol (Woningfonds) De functies binnen het Woningfonds zijn zeer divers: hypothecaire leningen, bouwen en verbouwen van woningen, verkoop van woningen, sociale verhuur... Elk jaar vragen ongeveer 5000 mensen informatie over leningen, meer dan duizend leningen worden verleend. De leningen betreffen vooral het Noord-Oosten van Brussel, het zuiden is te duur. De rentevoeten van de andere banken worden interessanter door de actuele crisis. Dit vermindert tijdelijk de aantrekkingskracht van de leningen bij het Woningfonds, die bovendien onder bepaalde voorwaarden staan (bezetting van de woning, het voorkooprecht...). De leningen van het Fonds blijven desondanks interessant voor de huishoudens met zeer lage inkomens die geen leningen kunnen verkrijgen bij andere banken. Het Woningfonds heeft recent enkele nieuwe maatregelen genomen: tussenkomst aan 120%, verlagen van de rentevoet, verlenging van de terugbetalingstijd. Dat volstaat echter niet om te kopen in de duurste wijken. Als we vaststellen, tijdens de leningsanalyse, dat de potentiële kredietnemer nu een hoger bedrag aan de afbetaling van de huur besteedt als wat hij zou moeten afbetalen, zeggen we natuurlijk dat het interessanter is voor hem om te kopen. Hij is een nuttige investering. Zoals uitgelegd is er een mogelijkheid voor personen die geen persoonlijke inbreng (voor een voorschot) hebben om 120% van de koopprijs te lenen, zodat de lening het geheel van de kosten (notaris, acten...) dekt. Dit staat aan huishoudens met zeer lage inkomens toe om te kopen. Het scala van de kredietnemers is breed: werknemers, arbeiders, werklozen, ook middelgrote inkomens die in Brussel willen blijven. Waarom werkt het Fonds mee in het project CLT? Ilknur haalt het project “l’Espoir” aan en de complexiteit ervan, onder andere de verschillende subsidies die er voor nodig waren (premies, verlagingen in de rentevoet, voorbeeld gebouw...). Zonder al deze subsidies zou het project gekapseisd zijn of zou niet het doelpubliek hebben kunnen bereiken. Met de CLT en zijn nieuwe methode van subsidiëring (ongeveer 800€/m² woning), is de toegankelijkheid van de toegangskosten gegarandeerd zelfs voor de huishoudens met lage inkomens. De CLT staat toe de toegangsdrempel van de eigendom te verlagen. De financiële tussenkomst van de CLT bedraagt gemiddeld 30%.



Hélène Guérard (IDEA Consult) Samenvatting – volledige tekst in het Franse verslag Hoe wordt de vastgoedwaarde opgebouwd? - Door openbare investeringen (openbaar vervoer, infrastructuur...) - Door de demografische druk Omdat, in tegenstelling tot andere Europese landen, de overheid hier vooral geïnvesteerd heeft in aankoopsteun heeft ze nu de prijzen beginnen stijgen weinig middelen in handen om te reageren. Welke middelen kan de overheid gebruiken om de prijsstijgingen als gevolg hiervan te beperken? Er bestaat een federale belasting op de meerwaarde (16,5% bij verkoop tijdens de eerste 5 jaar, 33% bji verkoop van een terrein). Er zijn ook de stedenbouwkundige lasten, die echter eerder de promotoren treffen dan de eigenaars van terreinen en gebouwen. Er bestaat geen systeem dat het voor de overheid mogelijk maakt om planwinst (bij waardeverhogende functiewijziging) te capteren. In Frankrijk bestaat dit, in Vlaanderen ook, zij het zeer bescheiden (5% van de meerwaarde) In Brussel, waar bijna alles is volgebouwd, zou men de meerwaarde bij verkoop kunnen belasten, via de registratierechten.



Debat Zijn de lopende kosten van de eigenaars niet veel hoger dan die van de huurders? Natuurlijk, ze moeten de werken betalen en de eigendomsfiscaliteit, maar hun inkomens zijn niet geobjectiveerd, ingekaderd. De eigenaars worden niet belast op hun huurinkomens. Wanneer het kadaster geregionaliseerd wordt biedt dit meer mogelijkheden aan het gewest op dat vlak. Is het niet mogelijk de eigenaar-verhuurders hoger te belasten naar gelang het aantal woningen dat ze verhuren? 60% van de woningen zijn in handen van 10% van de eigenaars. Het zou inderdaad een interessant idee zijn. Enkele conclusies: -

zou CLTB het debat over speculatie en belasting van de meerwaarde niet moet aanvoeren. CLT op zich blijft een druppel op een hete plaat, maar het mechanisme kan inspireren.

-

CLT is ook vernieuwend waar het de participatie van de bewoners betreft

-

Zijn er geen manieren om geïnteresseerde sociale investeerders een plaats te geven in het CLT model?

-

Zij er geen andere manieren om tegen speculatie te vechten? Meer sociale woningen, huurprijs omkaderen…

-

Op fiscaal vlak kan nog heel wat gebeuren

-

Andere actoren, zoals het Woningfonds en Citydev beginnen zich te inspireren op het model.



Workshop: Ons netwerk uitbreiden Ongeveer 15 deelnemers Animatie: Paula Caballero (lid kandidaat-eigenaar) Un SEL (Système d'Échange Local), c'est quoi ? Le groupe de travail a commencé par un jeu : chacun a reçu une fiche avec un exemple d'un « besoin d'aide pour une tâche » (par exemple : Je m'embrouille dans la gestion de mes papiers administratifs, je cherche quelqu'un qui pourrait m'aider …) et une « offre d'aide pour une autre tâche » (par exemple : je m'occupe bien des enfants et je peux proposer mon aide à une autre famille …). Il fallait relier l'offre et la demande entre les différents participants. L'une ou l'autre personne qui proposaient d'aider le CLTB (par exemple : aider dans l'organisation de l'assemblée générale …) permettait d'introduire dans le circuit une ‘monnaie d'échange’ dont l'unité est le temps : une heure de service rendu peut être échangée contre une heure de service à recevoir. C'est la base du fonctionnement d'un SEL qui a ainsi été montrée. Un court film d'un SEL à Liège a également permis d'illustrer ce type de projet. Certains participants ont déjà échangé des services (dans un SEL, dans leur voisinage …), ils témoignent que ça ne prend pas trop de temps (pas d'obligation en quantité), que c'est très agréable et que c'est l'occasion de créer du lien avec ses voisins … Quelles sont les différentes échelles d'échanges ? Dans le cadre de CLTB : -

-

entre les habitants d'une copropriété CLTB : une échelle très locale (par exemple échanger des repas ou garder les enfants de copropriétaires …). entre les habitants des différents projets/copropriétés CLTB : à l'échelle de la Région BXL (par exemple pour des tâches plus techniques : un habitant s'y connait bien en informatique et peut aider un syndic d'une autre copropriété pour utiliser un programme de gestion …). entre tous les acteurs de CLTB : l'asbl CLTB et ses tâches, les copropriétés CLTB et leurs habitants, les membres sympathisants (par exemple pour aider à l'organisation de l'AG de l'asbl ou pour aider à l'inauguration d'une copropriété CLTB, ou pour aider à l'entretien du jardin d'une copropriété CLTB …).

Autour du CLTB : -

entre les habitants d'une copropriété CLTB et les habitants/usagers du quartier alentour (un SEL de quartier). à un niveau plus large, à l'échelle de la Région ?



Comment lancer un SEL autour de CLTB (et plus largement) ? Pour susciter la demande, pour lancer ce type de système, il faudrait qu'il y ait des premiers échanges/services visibles. Ces premiers échanges pourraient arriver : -

dans le cadre de demandes formulées par l'asbl CLTB. dans le cadre d'échange au sein de groupes-projets ou copropriétés (à petite échelle, à l'échelle locale).

Il serait intéressant de rassembler les offres (et les demandes) des personnes intéressées (autour de CLTB) pour susciter les échanges. Dans un second temps, des échanges plus ‘larges’ pourraient être facilités via des outils existants. Par exemple : des participants de la plateforme Timebank étaient présents dans le groupe de travail pour présenter leur mode de fonctionnement.



Workshop: De buurtdimensie in een CLT project Ongeveer 10 deelnmers Animatie: Orlando (Periferia), An (Bral), Philippe (Wijkcomité Jacques Brel) Objectif de l’atelier : -

Définir la « dimension quartier » Faire une liste de propositions sur une ligne du temps

Le résultat de l’atelier permettra de compléter la fiche « quartier » de la boite à outil du CLT. Tous les participants soulignent l’importance de bien connaître son quartier, de savoir quelles « ressources » on a autour de son habitation, mais aussi l’intérêt de créer du lien avec le quartier.

Le quartier comme ressource semble une évidence : connaître les associations, services et commerces existants permet de trouver ses repères, mais aussi de rencontrer ses voisins. Pour les futurs propriétaires du projet « Arc-en-Ciel », leur participation à la fête de quartier leur a permis de faire connaissance avec le quartier (même avant d’y habiter), mais aussi de faire connaître le CLT et le projet en lui-même. L’intégration d’un projet de 30 nouveaux logements dans un quartier ne se fait pas en un jour et se construit, avec les futurs habitants, mais aussi avec les voisins. Les futurs habitants soulignent l’importance de faire un diagnostic en amont de la réalisation du projet, pour bien cerner les besoins du quartier afin de permettre des collaborations éventuelles (par exemple en terme d’occupation temporaire, ou encore l’intégration d’une fonction ouverte au quartier dans le



bâtiment du CLT). Tout au long de l’élaboration du projet il est important de bien informer le quartier sur le projet CLT et de créer des synergies, si possible. La création du lien entre un projet CLT et le quartier doit se faire à différents niveaux : au niveau local pour stimuler la cohésion sociale entre voisins et permettre une bonne intégration du bâtiment dans son contexte, mais aussi au niveau plus stratégique pour renforcer le CLT en tant que bien commun. Chaque nouveau projet est une occasion pour le CLTB de sensibiliser et mobiliser les citoyens pour construire ensemble le CLT et de montrer une pratique innovante de création de logement. Propositions Le temps réduit de l’atelier n’a pas permis d’aborder ce point. Des notes ont été prises sur le flip chart, qui serviront à alimenter une ligne du temps. Le groupe propose de continuer la réflexion à un autre moment.

Alle tekeningen van Gerardo Cornejo zijn raadpleegbaar via volgende link: http://imagespourvivre.blogspot.be/2015/03/animation-devenements-dessinateur-en.html


Vzw Community Land Trust Brussel Statutaire Algemene Vergadering - 14 maart 2015

Recommend Documents