Community Land Trust Gent Hoe kan iemand de lucht of het land kopen? Het idee is vreemd voor ons. Als wij de frisheid van de lucht en de sprankeling van het water niet bezitten, hoe kan iemand ze dan van ons kopen? Chief Seattle - 1854
1. Basisprincipes: -
Een CLT is en blijft eigenaar van de grond.
-
Een CLT scheidt de eigendom van de grond en de eigendom van de woning die op de grond staat. Toekomstige eigenaars krijgen een zakelijk recht: erfpacht met accessoir opstalrecht
-
Een CLT wordt democratisch beheerd door drie partijen
-
Een CLT neemt langdurig verantwoordelijkheid op voor het land in eigendom, de gemeenschap en haar bewoners. De CLT bouwt mee aan een woon-gemeenschap in de wijk.
-
De overheid investeert geld om de woning betaalbaar te maken voor kansengroepen.
2. CLT Missie: CLT Gent wil een vernieuwend en democratisch model uitwerken om op gemeenschapsgrond woningen te realiseren tegen betaalbare prijzen en om bestaande eigendommen kwalitatief en duurzaam te renoveren met de focus op kwetsbare groepen.
2. Basiswaarden: -
Financieel leefbaar (max 1/3 van inkomen aan wonen besteden)
-
Volhoudbaar (sociale, ecologische, economische en participatieve duurzame ontwikkeling)
-
Wederkerig (samen verantwoordelijkheid opnemen)
De aarde is als een gemeenschapsgoed aan de mens gegeven om ze te bewerken en te bewonen. Thomas Jefferson (1746-1826)
3. Betekenis: -
CLT’ s combineren de voordelen van sociale huurwoningen met de voordelen van klassieke aankoopsteun
-
CLT’s zijn een hefboom om uit armoede te geraken
-
CLT’s kunnen de sociale cohesie in de buurten bevorderen en de participatie van bewoners verhogen
-
CLT’s kunnen helpen om het draagvlak voor de bouw van betaalbare woningen in een buurt te vergroten
-
CLT als schakel in een lokale, sociale economie
3. Producten, diensten -
Het juiste product
kwalitatieve, duurzame en betaalbare woningen
-
Op de juist manier
via systemen van erfpacht en (overheids)tussenkomst
-
Aan de klanten die je bewust kiest
kwetsbare maatschappelijk groepen
-
Tegen een prijs die redelijk is
maximun 1/3 van gezinsinkomen
-
Gebaseerd op hun waardeperceptie kwalitatief, duurzaam wonen, woonzekerheid, kapitaalopbouw, empoweren
-
Tegen de laagste kosten
zie financieel plan
4. Doelgroep Territoriaal: Dampoortwijk – stadsvernieuwing Financieel: inkomensgrenzen beneden 29 694 (+1659 € per kind ten laste) – sociale huur Mix van kopers, huurders en bestaande eigenaars (noodkopers)
4. 29.694 €: veel of weinig ? -
Belastbaar inkomen is objectief waarneembaar
-
Mediaaninkomen in Dampoort 19.253 € (2011), 80 % (CLT VS): 15.403€
-
Inkomensgrenzen sociale huur algemeen aanvaarde standaard
-
Bewust dat grote groep er ferm onder zit
-
Financiele nuances aangebracht in het financieel plan
4. 1/3 inkomen besteden aan wonen (de woonquote)? In Ndl bvb 25% of 20% bij lage inkomens
5. Mogelijkse operaties - collectieve nieuwbouw of renovatieproject - individuele aankoop via premie, begeleid door spaargroep - noodkopers - huurders
5. Bijkomende mogelijkheden -
gemeenschapswonen
-
senioren ikv onderbezette woningen
-
nieuwe duurzame wijken
-
invoegen andere activiteiten:commerciële ruimtes, ontmoetingsruimtes, volkstuintjes, stadslandbouw en parkenonderhoud, dienstverlening, buurtdiensten en sociale economie
5. Mogelijkheden tot samenwerking - CLT is een netwerkorganisatie -
bouwheer nieuwbouw/renovatie: SHM, AgSOB
-
begeleiding bewoners: oa via spaargroepen: SIVI, CAW, OCMW,…)
-
begeleiding renovatie: dienst Wonen, Domus Mundi, REGent, ..
-
leningen via sociale kredietverleners
-
verhuur via SVK
-
lokale diensteneconomie: buurtdiensten (buurtwasserette, sociaal restaurant, kinderoppas, buurtparkonderhoud, …)
6. Bestuursvorm: -
Onderzoek naar vzw, coöperatieve en stichting
-
Elke rechtsvorm biedt mogelijkheden én beperkingen
-
Elke nadeel kan ook opgelost
-
Zo eenvoudig mogelijk houden
-
Scheiding tussen operationele structuur en vastgoed
-
Zeker een vzw
-
Stichting of coöperatie voor vastgoed
6. Relatie met coöperatieve ondernemen: -
Vrijwillig en open lidmaatschap
-
Democratische controle door de leden
-
Economische participatie door de leden
-
Autonoom en onafhankelijk
-
Onderwijs, vorming en informatieverstrekking
7. Het financiële plaatje
Hefboom Adviesbureau Sociale Economie Herman Verhoeven Consulent 0497 402217
7. Het financiële plaatje - Van wie? de 2 belangrijkste stakeholders nl. bewoners en CLT-organisatie - Wat? Liquiditeitsplan over 31 jaar nl. hoeveel euro’s gaan er buiten en binnen? met voor CLT jaarlijkse RR en balansen
7. Het financiële plaatje Kader: - in 3 mogelijkheden: koop (nieuwbouw), huur, noodkoop - op 5 jaar realisatie van 99 woningen: 33-33-33 met verkoop 20 jaar na realisatie
7. Het financiële plaatje Aannames (1): - doelgroep: #16 in 4 sectoren Gent-Dampoort mediaan inkomen (*) 12.000 ->19.000 euro/j
#17 met inkomen 29.000 euro/jaar - investeringen: woningen van 50,80,100 & 120 m2 - stijging prijzen à 2% per jaar (*) mediaan inkomen = 80 % fiskaal inkomen 2012
7. Het financiële plaatje Aannames (2): - afbetalingscapacitiet = 1/3 inkomen - leningen aan 2.28 % ( gemiddeld sociale lening) laagste ink à 2 % - hoogste à 3 % op 25 jaar - steun: als afbetalingscapaciteit lager investering
7. Het financiële plaatje – toewijzing woningen aan inkomens Toewijzing van aantal woningen per combinatie (afbetalingscapacteit/investering woning) Scheldeoord Dampoort Groot Begijnhof Scheldestraat Afbetalingscapatiteiten 77859 88821 104445 113229 Woning A Woning B Woning C Woning D
1 slpkamer 2 slpkamers 3 slpkamers 4 slpkamers
72600 96000 120000 129600
2 1 1 0
1 2 0 1
1 0 2 1
0 1 1 2
4
4
4
4
4 4 4 4
7. Het financiële plaatje – afbetalingscapaciteit van de bewoners tegenover de investering in de woning
Woning A Woning B Woning C Woning D
1 slaapkamer
Verhouding tussen behoefte – 4 inkomensklassen 107,2%
cap en laagste
Verhouding tussen capaciteit en behoefte – 29 000 inkomensklasse 231,6%
2 slaapkamers
92,5%
175,2%
3 slaapkamers
87,0%
140,1%
4 slaapkamers
87,4%
129,8%
7. Het financiële plaatje Aannames (3): -
Waarde grond m2 adhv schattingstool KAHO St Lieven m2 (3)
Woning A Woning B Woning C Woning D
-
1 slpkamer 2 slpkamers 3 slpkamers 4 slpkamers
grond
factor opp grond/ bebouwde euro/m2 (4) opp 55 299 1,00 80 299 1,40 100 299 1,15 120 299 1,00
bouw woning
euro 16445 33488 34385 35880
euro/m2 (5) euro 1320,00 1200,00 1200,00 1080,00
differentia tie naar de grootte in m2
72.600,00 96.000,00 120.000,00 129.600,00
110% 100% 100% 90%
Constructie 1.200 €/m²: kleine 1.320 €/m2 en 1.080 €/m2 voor grote woningen
7. Het financiële plaatje – Subsidiebehoefte Subsidiebehoefte Scheldeoord Dampoort Groot Begijnhof Scheldestraat 77859 88821 104445 113229
Afbetalingscapatiteiten Woning A Woning B Woning C Woning D totaal
1 slpkamer 2 slpkamers 3 slpkamers 4 slpkamers
72600 96000 120000 129600
totaal
0 18141 42141 0
0 14359 0 40779
0 0 31111 25155
0 0 6771 32743
0 32500 80023 98678
60282
55138
56266
39514
211200
7. Het financiële plaatje – subsidiebehoefte – grond Aankoop grond A SO aantal cat1 Aankoop grond B EP aantal cat2 Aankoop grond C GB aantal cat3 Aankoop grond E SS aantal cat4
16 1 67 2 34 1 36 1
17 1 102 3 70 2 73 2
17 1 105 3 72 2 75 2
17 1 71 2 109 3 114 3
totaal woningen totaal € 0 67 0 4 36 381 1 11 37 322 1 9 39 337 1 9 33 1107
7. Het financiële plaatje – samenvattende tabel keuro CLT
Bewoners
Nieuw maximum kapitaalbehoefte liquiditeit na 31 j
keuro in een jaar keuro
Huur
Noodkopers
832
2.202
232
-670
-1.150
361
minimum over boven keuro in referentie inkomen een jaar -2,986 -1,942 per bewoner liquiditeit na 31 j: gecumuleerd keuro/ verschil16.789 tussen inkomen en 12.116 woonuitgaven bewoner
Subsidies grond over 31 jaar
keuro
woningen
keuro
personeel stadsvernieuwing
keuro
personeel decretaal
keuro
(*) renovatiepremies
1.109
1.109
211
17,60 42.028
1.109 453 (*)
199
100
100
1.244
1.244
1.244
Een zesde deel afstaan aan de koning is een oud Indisch gebruik. Welnu: de allerarmsten zijn de koning. Ik vraag om hectares grond voor de koning, en dat zal een unieke revolutie betekenen in de Indische cultuur.
Vinoba Bhave (1895-1982) volgeling Ghandi en founding father van de Bhoodan Land Gift movement die erin slaagde privé eigendom over te dragen naar gemeenschappen.
8. Lessons learned … -
Gelijktijdig werken met doelgroep en conceptontwikkeling
-
Voor sommige groepen nog te hoogdrempelig
-
Vorming van bewonersgroep, timing
-
Noodkopers moeten iets afstaan
-
Perceptie over verdeling van de meerwaarde
-
Complexiteit van project
-
Problemen regelgeving sociale huisvesting
-
Goede expertise inhalen
-
Geen concrete site of financiering
8. Tips … -
Tijd
-
Respect tempo doelgroep
-
Samenwerken
-
Uitgebreide en diverse stuurgroep
8. Successen … - Draagvlak en sociaal kapitaal doelgroep - Afsprakennota Brussel en Wallonië - Ondertekening Charter door 42 organisaties, besturen - Persbelangstelling - Idee is overtuigend
8. Aanbevelingen … - fiscaal voordeel voor giften niet mogelijk voor cooperatie - CLT een sociale woonactor? - Beperkingen van schuldsaldoverzerkingen (ouderen/mindervaliden) - Erfpachtformulers soepel hanteren binnen OCMW kader - Rol in Grond en Pandendecreet - Toewijsreglement SVK voor operatie huur
5. Dromen
9. Het kàn -
site waar een groep woningen gerealiseerd worden, uitstraling, differentiatie bewoningsstatuut
-
ruimte om in relatie te treden tot de wijk
-
in combinatie met een sociaal economieproject: wonen, werken en welzijn gaan samen
-
in relatie tot buurtnetwerk – buurtwerk, ldc Wibier, clubhuis, wijkgezondheid, scholen, …
9. Zoals bij wijze van voorbeeld … - 5 kavels binnen nieuwe sociale woningbouwprojecten - sites waar combinatie van co-housing en seniorenwoningen mogelijkheden schept naar het ontwikkelen van buurtdiensten (wijkresto, …) of andere dienstverlening, waar bestaande seniorenwoningen kunnen vrijkomen voor jonge gezinnen - sites rondom bestaande voorzieningen (buurtcentrum, Wibier, …) kunnen een duidelijke optie zijn mbt sociale buurteconomie
‘Dat waren de mooiste momenten in mijn leven: de vooravonden. Magisch vind ik ze. Nét voor je vertrekt. Nét voor het staat te gebeuren. De avond voor Sinterklaas: daar en dan is het leven op zijn mooist.’ Jan Leyers
Bijlage 1: CLT – Koop RR en balans Balans (in keuro)
2013
2043
ACTIVA
154 25 105 0 0 464 748 600 147 0 0 0 747 0
853,12 0 0 0 0 531 1384,1 1100 264 0 0 20 1383,9 0
PASSIVA
Check
Vast - grond grond exp,not,reg grond infrastr gebouwen Vorderingen Liquide middelen Totaal Kapitaal/Reserves Overgedragen res Provisies Schulden LT Schulden KT Totaal
Resultatenrekening (in keuro)
2013
2043
RR
0 154 0 60 214 0 0 0 0 60 8 0 68 1 0 0 1 147
1 0 0 57 59 0 0 0 0 54 7 0 61 0 0 0 0 -2
147 147
-2 1078
Omzet Subsidies gr Subsidies geb Subsidies pers Totaal Afschrijvingen not,reg Afschrijvingen infra Afschrijvingen Provisies Kosten personeel Kosten werking Kosten 3 Totaal Financieel opbrengst kosten KI kosten interest resultaat Resultaat
Cash-flow = resultaat +afschrijvingen+provisies Cash-flow cumulatief
Bijlage 2: CLT Huur - RR en balans Balans (in keuro)
2013
2043
Resultatenrekening (in keuro)
ACTIVA
154 140 107 514 0 703 1618 1000 105 0 514 0 1619 0
1109 0 0 465 19 564 2157 3000 -1250 407 0 0 2157 0
RR
Vast - grond grond exp,not,reg grond infra woningen A,B,C,D Vorderingen (1 md huur) Liquide middelen Totaal
Kapitaal/Reserves Kapitaal/Reserves Overgedragen resultaat Provisies Schulden LT Schulden KT Totaal Check
2013
2043
Omzet - huur 0 Subsidies gr 154 Subsidies geb 0 Subsidies pers 30 0 2015 154 Afschrijvingen not,reg 0 Afschrijvingen infrastr 0 Afschr wo a,B,C,D 0 Provisies: 1 maand huur 0 Kosten Personeel 30 Kosten Werking 4 Kosten groot onderhoud 0 totaal 34 Financieel opbrengst 1 kosten KI 0 kosten interes 17 2015 -15 Resultaat 105
228 0 0 57 228 0 0 98 19 27 3 32 180 0 0 0 0 48
Cash-flow = resultaat +afschrijvingen+provisie Cash-flow cumulatief
105 105
165 3494
Bijlage 3: CLT Noodkopers - RR en balans Balans (in keuro)
2013
2043
Resultatenrekening (in keuro)
ACTIVA
154 25 0 0 0 172 351 200 151 0 0 0 351 0
1109 0 0 0 0 708 1817 250 1566 0 0 0 1816 0
RR
PASSIVA
Check
Vast - grond grond exp,not,reg grond infra gebouwen Vorderingen Liquide middelen Totaal Kapitaal/Reserves Overgedragen res Provisies Schulden LT Schulden KT Totaal
2013
Omzet 0 Subsidies gr 154 Subsidies geb 0 Subsidies personeel 30 Totaal 184 Afschrijvingen not,reg 0 Afschrijvingen 0 Afschrijvingen 0 Provisies 0 Kosten Personeel 30 Kosten Werking 4 Kosten 3 0 Totaal 34 Financieel opbrengst 1 kosten KI 0 kosten interest 0 resultaat 1 Resultaat 151
Cash-flow = resultaat Cash-flow cumulatief
151 151
2043 2 0 0 57 59 0 0 0 0 27 3 0 31 0 0 0 0 28 28 1729
