Community Land Trust (CLT)
WAAROM? GROOT WOONONDERZOEK 2013 Studie woonnood in Vlaanderen 2015
wie weinig geld heeft, betaalt steeds meer, vaak voor een kwalitatief ondermaatse woning
BETAALBAAR WONEN : ONMOGELIJK VOOR GROTE GROEP MENSEN aantal huiseigenaars daalt sinds 2005 met bijna 10 % bij de laagste inkomensgroepen woonkosten nemen een steeds grotere hap uit het budget 80 % mensen met een laag inkomen betaalt meer dan 1/3 van het inkomen aan huur kwaliteit van de kleine huurwoningen wordt steeds slechter, vooral kleine huurwoningen zijn structureel slecht van kwaliteit tegelijk belang van hebben van een eigen woning erg belangrijk! zorgt voor stabiliteit, energie die vrijkomt voor andere zaken (L’espoir, Brussel)
INNOVATIEF EN SOCIAAL WOONPROJECT • nieuw woonmodel koopwoningen bedoeld voor mensen met een laag inkomen goedkoper: door enkel de woning en niet de grond te verkopen
• bestaat nog niet in Vlaanderen wel in Brussel geen wondermiddel, wel één van de mogelijke oplossingen
Principe 1: scheiding tussen grond en Woning Bewoner is enkel eigenaar van de woning • ook betaalbaar voor lagere inkomens
grond: eigendom van de gemeenschap (CLT) CLT: community land trust, vereniging die grond beheert, samengesteld uit overheid, middenveld en huiseigenaars
PRINCIPE 2: SOCIAAL bedoeld voor lage inkomens aanvullend op bestaande vormen van sociale huisvesting inkomensgrenzen: sociale koop (december 2015)
Persoonlijke situatie Alleenstaande zonder persoon ten laste Alleenstaande met ernstige handicap zonder persoon ten laste Alle andere gevallen Per persoon ten laste te verhogen met
Aankoop in kernstad of in de Vlaamse Rand
aankoop elders in Vlaanderen
37.470 euro
35.767 euro
41.211 euro
39.338 euro
56.198 euro 3.742 euro
53.645 euro 3.572 euro
PRINCIPE 3: VOLHOUDBAAR dure aankoopprijzen: telkens éénmalige toelage voor aankoop is niet duurzaam = nood aan ander systeem wel steun, maar wanneer eigenaars een woning verkopen • ¾ meerwaarde van de woning vloeit terug naar de trust • subsidies (vb. betaalbaarheidstoelage) keren terug naar de trust • gronden blijven in eigendom van CLT, kunnen niet duurder worden = betaalbaar op lange termijn = subsidieretentie
VOORBEELD VERKOOP WONING WAT VLOEIT NAAR DE TRUST? 2015
2040
woning met 3 slaapkamers: verkoop ca. 240.000 euro woning met 3 slaapkamers: eigenaars betalen 160.000 euro
trust ontvangt: ¾ van de meerwaarde, nl. 60.000 euro: eigenaars krijgen: 180.000 euro: oorspronkelijke aankoopprijs 160.000 euro + ¼ van meerwaarde, nl. 20.000 euro
PRINCIPE 4: PARTCIPATIE
• bewoners bepalen mee het project • geloof in kunnen van kandidaat-bewoners: hun stem is waardevol, empowerment
Mieke De Coninck
kandidaat-bewoner GENT
Misschien nog meer dan het verwerven van een eigen woning, is het effect van als mens mee aan tafel te zitten en samen oplossingen uit te werken een ongelooflijke opsteker voor mensen in armoede. We onderschatten als samenleving wat het met iemand doet om jarenlang je hand te moeten ophouden.
Principe 5: GEMEENSCHAP langdurige verantwoordelijkheid voor de gronden, haar bewoners en de buurt rond het project. • stewardship t.o.v. bewoners: informatie en vorming, advies i.v.m. renovatie en onderhoud en beschikbaar bij financiële problemen
• bouwt ook mee aan de gemeenschap in de wijk, gemeenschappelijke ruimtes delen van materiaal zoals fietsen of auto's, bewonersoverleg en participatie aan lokale activiteiten
VOORDELEN VOOR DE BEWONERS CLT: TUSSEN HUUR EN KOOP combineert de voordelen van sociale huur (betaalbaarheid en begeleiding) met de voordelen van eigenaarschap • woonzekerheid: grote zorg minder • fiscaal voordelig + recht op premies • ‘sparen’ voor toekomst, voor kinderen • baas in eigen huis
VOORDELEN voor GEMEENSCHAP • efficiënt en volhoudbaar: grond blijft in gemeenschapshanden + investeringen en subsidies blijven in de trust • valoriseren van gronden en panden van gemeenten, OCMW’s, sociale organisaties, kerkfabrieken, … inzet van gronden gebeurt niet speculatief en met maatschappelijke meerwaarde • antwoord op speculatieve immobiliënmarkt, sociale stadsvernieuwing: vermijdt dat sommige buurten te duur worden voor oorspronkelijke inwoners
CLT EN sociale huisvesting
• aanvullend op bestaande sociale huisvesting: subsidieretentie (eenmalige investering i.t.t. sociale koop) EMPOWERMENT en GEMEENSCHAPSOPBOUW participatief karakter en community - aspect democratisering eigenaarschap: premies en woonbonus ook voor lagere inkomens (i.t.t. sociale huur) + vorm van beperkt sparen
HAALBAARHEID? • veel interesse ! • noodzaak van inbreng van de grond door derden (gemeenten, kerkfabrieken, …), verschillende gemeenten zijn geïnteresseerd om dit te doen • aanpassing van de bestaande regelgeving instappen van SHM in trust toewijsreglement (vrijwillige keuze voor CLT + criteria rond gemeenschapsvorming) wederinkoopregeling financiering van de gemeenschapsruimte
GENT: MEULESTEDE • voorbereiding van een nieuwbouwproject met 34 woningen en appartementen 150 m² gemeenschapsruimte, publieke en private tuinen aanleg infrastructuur en sanering via Stad Gent
• voorstel bouwprogramma (conceptstudie bouwmeester) en kadervoorstel toewijs = uitgewerkt met bewoners en diensten.
TRUST en PARTNERS • grond: erfpacht van 99 jaar met sogent • trust: cvba so of stichting van openbaar nut aandeelhouders: Hefboom, CAW, Vrienden van Meulestede, Samen Sterker, sogent? en bewoners via CLT Gent vzw
oprichting voorjaar 2016 2015: aktes uitwerken erfpacht/recht van opstal
• bouwpartner: shm, onderhandelingen lopen
bouwen met shm belangrijk voor doelgroep
• shm bouwt via recht van opstal shm verkoopt sociale woningen aan CLT-kandidaten, trust sluit erfpachtovereenkomst of recht van opstal met kandidaten voor gebruik grond (canon)
GENT: KANDIDAAT-BEWONERS
• 7 kandidaat -bewoners in spaargroep sinds 2012; 8 nieuwe die in 2015 inlooptraject volgden, voor 2016: 11 nieuwe kandidaten voor inlooptraject • 65% haalt inkomen uit arbeid, 20 % uitkering of vervangingsinkomen en 15 % combinatie van beide
• toewijs o o o o o o o
Stap 1: Kennismakingsgesprek (uitleg over het project) Stap 2: Lid worden van CLT vzw Gent Stap 3: Algemene infovergadering bijwonen Stap 4: 6 infosessies of groepsbezoeken bijwonen (Stap 5: Inschrijven in register bouwheer) Stap 6: toetreden tot spaargroep Stap 7: Definitieve toewijzing na oplevering woningen
BETAALBAAR? RAMINGEN HEFBOOM PROJECT GENt AFBETALING • afbetaling: 30 jaar lening: tussen 373 euro (app 1 slpk) en 639 euro (woning 4 slpk) • canon – huurprijs grond, inkomensgerelateerd: gemiddeld 25 euro • spaarbedrag: 50 euro BETAALBAARHEIDSTOELAGE • enkel voor wie onder 30.000 euro zit • onder de vorm van opstartsubsidie: woningen betaalbaar te maken voor eerste bewoners, daarna rollend fonds nbi: 20 000 – 30 000 €: maximaal 20 000 € nbi: 10 000 – 20 000 €: maximaal 40 000 €
BRUSSEL eerste CLT op EUROPESE vasteland
• eerste project open op 18 sept. 2015 • opgenomen in de wooncode (juridisch draagvlak) + alliantie wonen (ruime financiële ondersteuning) • CLT Brussel: vzw (alle kandidaat-bewoners, community) en stichting van openbaar nut (grondfonds) • partners: welzijnsorganisaties voor bewonerswerking en Brussels Woningfonds: bouwpartner + leningen • 4 lopende projecten, 6-tal in voorbereiding
VERKOOPPRIJS (incl. btw, kosten , rechten en erelonen op de akte)
focus lage inkomens, werken met verschillende categoriën geplafonneerde koop en verkoopprijs (cfr. ruime toelage overheid) (kosten incl) recht van opstal + maandelijkse bijdrage van 10 euro integratie gemeenschapsfunctie, financiëring i.s.m. met andere organisatie
Verkoopprijs
Succesfactoren Brussel
• • • • •
geïnteresseerde overheid wooncrisis/beschikbare middelen gedragen middenveld (partners bewonerswerking) samenwerking Brussels woningfonds maatschappelijke trend van commons - transitie
MEER INFORMATIE T. 09 279 27 33
[email protected] (0488 99 28 04)
[email protected] (0488 90 08 49) www.cltgent.be schrijf je in op onze nieuwsbrief publicatie: Blauwdruk pilootproject Coöperatief Ondernemen: Haalbaarheidsstudie CLT, oktober 2012 publicatie: Stapstenen tussen huur en koop, verslag van een tweedaagse internationale studiedag in Gent in juli 2013 over CLT
