Wereldhave N.V. • Nassaulaan 23 • 2514 JT Den Haag Telefoon (+31) 70 346 93 25 • Telefax (+31) 70 363 89 90 Internet www.wereldhave.com
Comm. V.A. Wereldhave Belgium S.C.A. Medialaan 30 B-1800 Vilvoorde België Telefoon (00 32) 2 732 19 00 Fax (00 32) 2 732 21 80
Jaarverslag 2003 • Wereldhave N.V.
Wereldhave N.V. Wereldhave Management Holding B.V. Wereldhave Nederland B.V. Nassaulaan 23 2514 JT Den Haag Nederland Telefoon 070-346 93 25 Fax 070-363 89 90
Jaarverslag 2003 Inhoud 2003 in beeld Kerncijfers over 10 jaar Algemene informatie Hoofdlijnen strategie Preadvies van de Raad van Commissarissen Verslag van de Directie
Wereldhave Finland Oy Itäku 1 B FIN-00930 Helsinki Finland Telefoon (00 358) 934 364 880 Fax (00 358) 932 397 79
-
Wereldhave N.V. (Vaste Inrichting) Wereldhave Management France S.A.S. 17, allées de l’Europe F-92110 Clichy Frankrijk Telefoon (00 33) 1 41 27 90 60 Fax (00 33) 1 41 27 90 70 Wereldhave Management Spain S.L. c/Fernando el Santo, 15 – Bajo – dcha E-28010 Madrid Spanje Telefoon (00 34) 91 310 38 27 Fax (00 34) 91 319 46 16 Wereldhave Property Management Co. Ltd. 39 Sloane Street Londen SW1X 9WR Verenigd Koninkrijk Telefoon (00 44) 207 235 20 80 Fax (00 44) 207 823 19 03 West World Management, Inc. 4 Manhattanville Road, 2nd Floor Purchase, New York 10577 Verenigde Staten Telefoon (00 1) 914 694 59 00 Fax (00 1) 914 694 46 42
Belangrijkste gebeurtenissen Resultaten en vermogen Financiering en valuta Ontwikkeling van de portefeuille Personeel en organisatie België Finland Frankrijk Nederland Spanje Verenigd Koninkrijk Verenigde Staten Vooruitzichten
7 8 9 10 11 12 14 16 18 20 24 26 28
Jaarrekening 2003
29
-
30 31 31 32 33 35
-
Geconsolideerde balans Geconsolideerde winst- en verliesrekening Mutaties in het eigen vermogen Geconsolideerd kasstroomoverzicht Toelichting algemeen Toelichting op de geconsolideerde balans Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Balans en winst- en verliesrekening Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening
Overige gegevens Corporate Governance Accountantsverklaring Gegevens Raad van Commissarissen en Directie Verslag van de Raad van Commissarissen Onroerendgoedportefeuille Overzicht huurinkomsten en herwaardering vormgeving: Claudia Coppen Vormplan Design BNO, Amsterdam druk: De Eendracht, Schiedam
1 2 4 5 6 7
An English translation of the Annual Report and Accounts 2003 is available.
38 40 41
44 44 48 49 50 52 56
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
1 2003 in beeld • •
winst per aandeel EUR 5,91 winst EUR 0,2 mln gestegen ondanks EUR 6,5 mln koersverschillen en EUR 2,3 mln hogere belastingen
•
dividendvoorstel EUR 4,45 in contanten
•
aankoop warenhuis in Finland
•
vertrek uit Hongarije
•
beursnotering Euronext Parijs
•
S.I.I.C. status in Frankrijk
Sectorale spreiding onroerend goed in exploitatie ultimo 2003
Geografische spreiding onroerend goed in exploitatie ultimo 2003
Koersverloop aandeel 2003 62
Kantoren
België
Winkels
Finland
Overige
39
58
Frankrijk
13
12
16 48
60
20
17 5 19
11
Nederland
56
Spanje
54
Verenigd Koninkrijk
52
Verenigde Staten
50 48 46 44 42 jan
feb
mrt
apr
mei
jun
jul
aug
sep
okt
nov
dec
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
Kerncijfers over 10 jaar 1994
1995
1996
1997
1998
Netto huuropbrengsten
82,1
83,9
84,3
85,3
84,9
Winst 1)
49,3
51,4
55,1
61,7
64,7
Resultaten (x EUR 1 mln)
Balans (x EUR 1 mln)
Beleggingen
1.115,6
1.059,5
1.139,5
1.090,4
1.269,6
Eigen Vermogen 2)
685,3
648,4
741,6
817,1
856,9
Langlopende schulden
419,1
400,6
370,5
290,5
313,0
51,4
55,1
61,7
64,7
55,5
53,8
41,4
2,2
Direct beleggingsresultaat
49,3
Indirect beleggingsresultaat
·/·
56,5
·/·
Aantal aandelen Aantal op 31 december
14.811.497
15.204.984
16.041.440
16.495.377
16.956.748
Gemiddeld in het jaar
14.496.012
15.096.775
15.759.729
16.380.631
16.834.997
45,94
42,38
45,96
49,28
50,28
3,37
3,43
3,73
3,80
3,64
3,43
2,87
0,49
Gegevens per aandeel 3) (x EUR 1)
Eigen vermogen 2) Winst
3,31
Indirect beleggingsresultaat 4)
·/·
3,32
Dividend
·/·
3,29
3,29
3,29
3,29
3,29
of 8%
of 8%
of 5,88%
of 5,56%
of 4,76%
99,4%
97,6%
95,9%
88,2%
86,6%
3,38
3,39
3,49
3,76
3,83
en 0,57 Pay-out
Winst per aandeel 5)
1)
Winst en dividend per aandeel
2) 7
3) Winst Dividend
6
4) 5
5)
4 3 2 1 0
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
vanaf 2001 worden geen vermogenskosten ten laste van het indirect beleggingsresultaat gebracht vóór winstverdeling per dividendgerechtigd gewoon aandeel en gecorrigeerd i.v.m. stockdividend inclusief eventueel resultaat emissies en stockdividend en vanaf 2001 zonder toerekening van vermogenskosten op basis van het gemiddeld aantal gewone aandelen
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
3
1999
2000
2001
2002
2003
93,9
112,8
124,9
147,8
146,6
71,6
86,0
97,1
116,3
116,5
1.595,4
1.775,6
1.872,5
1.955,4
1.932,1
968,1
1.156,6
1.203,0
1.322,7
1.310,0
397,7
442,7
449,9
633,2
575,5
71,6
86,0
97,1
74,3
140,1
17,8
116,3
17.329.725
17.756.735
17.756.735
19.691.735
19.691.735
17.236.480
17.639.307
17.756.735
19.691.735
19.691.735
55,61
64,94
67,55
66,99
66,35
4,12
4,83
5,45
4,50
7,86
1,01
3,40
3,85
4,10
4,40
4,45
82,5%
79,7%
75,2%
74,6%
75,3%
4,14
4,86
5,45
5,90
5,91
·/·
46,4
116,5 ·/·
42,4
5,90 ·/·
2,36
5,91 ·/·
2,15
of 4,76% en 1,00
Intrinsieke waarde en beurskoers op 31 december 70
Intrinsieke waarde Beurskoers
60 50 40 30 20 10 0
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
Directie
Structuur
Ing. G.C.J. Verweij
Wereldhave is een onafhankelijke, internationale vastgoed-
Mr R.L.M. de Ruijter
maatschappij in commercieel onroerend goed, opgericht in 1930. Aandelen Wereldhave worden verhandeld op Euronext Amsterdam en Parijs. De vennootschap is een beleggings-
Raad van Commissarissen
maatschappij met veranderlijk kapitaal. De uitgifte en inkoop van aandelen vinden plaats bij besluit van de Directie. Wereldhave
F.H.J. Boons RA
heeft geen verplichting aandelen uit te geven of in te nemen
J. Krant
(closed-end). De vennootschap heeft de fiscale status van
Prof. Mr H.M.N. Schonis
beleggingsinstelling en betaalt daardoor feitelijk geen vennoot-
Mr C.J. de Swart
schapsbelasting in Nederland. Wereldhave heeft een vergunning ingevolge de Wet toezicht beleggingsinstellingen.
Financiële agenda Beleggingen 24 maart 2004: Algemene Vergadering van Aandeelhouders
Wereldhave belegt in kantoren, winkelcentra, bedrijfs- en woonruimte in België, Finland, Frankrijk, Nederland, Spanje,
2 april 2004:
het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten. Wereldhave
Betaalbaarstelling dividend
beschikt over een geïntegreerde organisatie voor het laten ontwikkelen van, het investeren in en het beheren van het
4 mei 2004:
eigen vastgoed met lokale organisaties in deze landen.
Bericht over het eerste kwartaal 2004
Dynamisch management leidt tot frequente aanpassing in de samenstelling en spreiding van de portefeuille. Wereldhave
3 augustus 2004:
waardeert haar onroerend goed tegen marktwaarde onder
Bericht over het eerste halfjaar 2004
aftrek van overdrachtskosten. Taxaties vinden jaarlijks plaats per 30 juni en 31 december, waarbij steeds de helft van de
3 november 2004:
portefeuille wordt getaxeerd door onafhankelijke beëdigde
Bericht over de eerste drie kwartalen 2004
taxateurs. Daarnaast wordt de hele portefeuille volgens dezelfde methodiek op deze data intern gewaardeerd. De beleggingen
maart 2005:
in België bestaan uit een belang van 68,2% in de op Euronext
Jaarverslag 2004
Brussel genoteerde vastgoedbevak Comm.V.A. Wereldhave Belgium S.C.A. De beleggingen in Frankrijk zijn ondergebracht in een Vaste Inrichting (établissement stable).
Informatie Organisatie Informatie over Wereldhave is verkrijgbaar bij banken, Wereldhave N.V.
commissionairs en Wereldhave: tel: +31 70 346 93 25
Stafafdelingen
e-mail:
[email protected] België
Finland
Frankrijk
Nederland
Spanje
Verenigd Koninkrijk
Verenigde Staten
website: www.wereldhave.com
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
5 Hoofdlijnen strategie
Eigen management met lokale knowhow Wereldhave beschikt over een eigen managementorganisatie
Missie en doelstelling
met lokale vestigingen in de landen waarin zij actief is. Hiermee
Beschikbaar stellen van ruimte op de juiste tijd en plaats
kan een efficiënte service aan huurders worden gewaarborgd
Wereldhave ziet als haar taak het voor gebruik beschikbaar
en een goed rendement voor aandeelhouders worden behaald.
stellen van het juiste type bedrijfs-, kantoor-, winkel- en woon-
De lokale vestigingen zijn bovendien het ”venster naar de markt”
ruimte op de juiste tijd en plaats. Daarmee wil Wereldhave over
en geven ondersteuning aan het investerings- en desinvesterings-
langere termijn gemeten een groei van de winst per aandeel
beleid.
realiseren van tenminste 3% boven de inflatie in het Eurogebied, bij een laag risicoprofiel van haar totale vastgoedportefeuille.
Innovatie en maatschappelijke verantwoordelijkheid In de Business Principles van Wereldhave ligt verankerd dat
Strategie
Wereldhave groot belang hecht aan duurzame, innovatieve
Portefeuillevernieuwing
producten die leiden tot lagere totale kosten en een hogere
Wereldhave speelt door middel van portefeuillevernieuwing in
gebruikswaarde, bij een lagere belasting van het milieu.
op de snel veranderende wensen van gebruikers. Wereldhave
Afvalstromen zullen in toenemende mate worden belast,
belegt bij voorkeur in moderne, flexibele en herkenbare
waardoor sloop en renovatie steeds kostbaarder worden.
gebouwen, in kennisintensieve gebieden op goed bereikbare
Wereldhave anticipeert hierop door interne milieu- en
locaties in liquide markten. Wereldhave verwacht met dit beleid
duurzaamheidscriteria te hanteren voor de materiaalkeuze en
zowel een voortgaande stijging van de winst per aandeel als
voor het energie- en warmteverbruik in gebouwen.
een groei van de intrinsieke waarde te bewerkstelligen. Wereldhave heeft met dit beleid actief invloed op de kwaliteit van het gebouwde en kan sturing geven aan de timing van de investering. Portefeuillevernieuwing drukt de kosten van onderhoud. De panden zijn door hun kwaliteit goed verhuurbaar en verkoopbaar. Geografische en sectorale spreiding Wereldhave streeft ernaar het risico van de naar zijn aard cyclische vastgoedmarkt te spreiden. Dit wordt gerealiseerd door enerzijds de portefeuille te verdelen over het vasteland van Europa, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten en anderzijds door te investeren in bedrijfsruimten, kantoren, winkelcentra en woningen. Van spreiding gaat een positief effect uit op de vernieuwing van de portefeuille.
Winstgroei / inflatie Eurozone +3% groei winst per aandeel in %
20
inflatie Eurozone +3%
15
10
5
0 1999
2000
2001
2002
2003
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
Preadvies van de Raad van Commissarissen Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders Preadvies
Hierbij bieden wij u de jaarrekening 2003 van de vennootschap en het verslag van de Directie aan. PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. heeft de jaarrekening van een goedkeurende verklaring voorzien. Wij stellen u voor deze jaarrekening vast te stellen. Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de Directie om een dividend uit te keren van EUR 4,45 per aandeel in contanten.
Verslag van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen heeft in 2003 zes keer vergaderd. De Raad heeft in het verslagjaar veel aandacht besteed aan de Corporate Governance aanbevelingen van de Commissie Tabaksblat. De Raad heeft besloten deze aanbevelingen op een enkele uitzondering na reeds bij het verschijnen van het jaarverslag over 2003 te verwerken. Op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 24 maart 2004 zal verantwoording worden afgelegd over de naleving van de code. Een uitgebreid verslag van de werkzaamheden van de Raad is te vinden op pagina 50 van dit jaarverslag.
Voorstel tot (her-)benoeming
In de op 24 maart 2004 te houden Algemene Vergadering van Aandeelhouders treden F.H.J. Boons RA en Prof. Mr H.M.N. Schonis volgens rooster af. De heer Boons is wegens de in 2002 nieuw vastgestelde maximum zittingsduur van 8 jaar niet meer beschikbaar voor herverkiezing. De heer Schonis is beschikbaar voor een termijn van één jaar. De Raad van Commissarissen en Directie zijn de heer Boons veel dank verschuldigd voor zijn waardevolle inbreng in het werk van de Raad gedurende een reeks van jaren. De Prioriteit draagt ingevolge artikel 14 lid 3 van de statuten voor (her)benoeming voor Prof. Mr H.M.N. Schonis (voor een termijn van één jaar) en Prof. Drs H. van Nimwegen RA. De voordrachten sluiten aan bij de in 2003 herziene profielschets voor de Raad van Commissarissen. De deskundigheid van de heer Schonis op het gebied van de fiscale rechtsgeleerdheid, de wijze waarop hij zijn functie heeft vervuld en de deskundigheid van de heer Van Nimwegen op het terrein van risicobeheersingssystemen en managementinformatie zijn de redenen voor de voordracht. Namens de Raad van Commissarissen, F.H.J. Boons, voorzitter Den Haag, 19 februari 2004
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
7 Verslag van de Directie Belangrijkste gebeurtenissen 2003 Op 28 maart 2003 heeft Wereldhave een warenhuis in Tapiola
Aankoop warenhuis in Tapiola, nabij Helsinki
(Espoo, Finland) van 12.117 m2 en 234 parkeerplaatsen gekocht voor een koopsom van EUR 37,7 mln inclusief kosten. Het warenhuis is voor een periode van 10 jaar verhuurd aan het warenhuisconcern Stockmann. Het netto aanvangsrendement bedraagt 7,25%. In de huur is een omzethuurcomponent begrepen, die op termijn kan bijdragen aan een verdere stijging van het rendement. De omzetten in het warenhuis zijn in 2003 met 2,9% gestegen. In het derde kwartaal 2003 heeft Wereldhave in Nederland het
Vijf nieuwe gebouwen in exploitatie; waarde EUR 59,1 mln
commerciële gedeelte van het nieuwe Aviodrome te Lelystad verworven. De investeringswaarde bedraagt EUR 4,5 mln. Het netto aanvangsrendement bedraagt ongeveer 6,5%. Het pand is in het vierde kwartaal in exploitatie genomen. In Spanje is in Rivas, nabij Madrid, een bedrijfsgebouw van 35.248 m2 in exploitatie genomen. In België is een bedrijfsgebouw van 22.610 m2 in Meer, een kantoorgebouw van 12.989 m2 aan de Medialaan te Vilvoorde en een kantoorgebouw van 11.416 m2 te Berchem overgebracht naar de portefeuille onroerend goed in exploitatie. De waarde van de in 2003 in exploitatie genomen panden bedroeg op 31 december 2003 EUR 59,1 mln. Verkopen vonden plaats in het Verenigd Koninkrijk en Hongarije.
Verkopen in Hongarije en Verenigd Koninkrijk
De opbrengst van EUR 4,8 mln lag licht boven de boekwaarde. Daarnaast is met de verkoop van een ontwikkelingsproject in het Verenigd Koninkrijk een boekwinst van EUR 6,8 mln behaald. De portefeuille bestaat uit een kantorenproject van 14.000 m2
Onroerend goed niet in exploitatie
in Washington, Verenigde Staten (oplevering tweede kwartaal 2005), een bedrijfsgebouw van 15.200 m2 in Alphen aan den Rijn (start bouw maart 2004, oplevering begin 2005), twee bedrijfsgebouwen in Den Haag van in totaal 9.935 m2) en het appartementencomplex ”Saxon Woods” te McKinney, Verenigde Staten. De omvang van de portefeuille onroerend goed niet in exploitatie bedroeg ultimo 2003 EUR 88,1 mln (2002: EUR 124,9 mln). De gewone aandelen van Wereldhave N.V. zijn met ingang van
Beursnotering aandeel Wereldhave te Parijs
10 december 2003 zowel genoteerd op Euronext Parijs als Amsterdam. De activiteiten van Wereldhave N.V. in Frankrijk kwalificeren met ingang van 1 januari 2004 voor de toepassing van het S.I.I.C. regime (Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées).
S.I.I.C. status in Frankrijk
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
Resultaten en vermogen
Beursontwikkeling Aandeelhouders van Wereldhave hebben in 2003 een total
De winst na belastingen is met EUR 0,2 mln of EUR 0,01
return behaald van 19,2%. Dit rendement lag 0,5% lager dan de
per aandeel gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar.
EPRA (European Public Real Estate Association) Return Index
Het nadelig koerseffect op het resultaat van EUR 6,5 mln
(Euro). De koers/winst verhouding lag ultimo 2003 op 10,0.
(door aanzienlijk lagere gemiddelde koersen van USD en in
De beursomzet bedroeg gemiddeld ca. 30.500 stuks per dag.
mindere mate van GBP), EUR 2,3 mln hogere belastingen
Het aandeel Wereldhave is opgenomen in de Dow Jones
en EUR 0,7 mln hogere beheerkosten werden gecompenseerd
Sustainablity World Index en maakt vanaf 1 maart 2003 deel
door lagere rentelasten (EUR +2,6 mln), autonome stijgingen
uit van de Midkap Index. Vanaf 8 januari 2004 worden opties
van de netto huuropbrengsten (EUR +4,9 mln) en uitbreidingen
op het aandeel Wereldhave verhandeld bij Euronext.Liffe.
van de portefeuille (EUR +2,2 mln).
S.I.I.C. status in Frankrijk Het indirect beleggingsresultaat over 2003 bedraagt
Met de oprichting van een vaste inrichting in Frankrijk
EUR –42,4 mln en bestaat uit koersverschillen (EUR –28,1 mln),
(établissement stable) en de notering van de gewone aandelen
vervreemdingsresultaat (EUR 6,9 mln), herwaardering
op Euronext Parijs (Premier Marché) heeft Wereldhave zich met
(EUR –6,8 mln) en overige mutaties (EUR –14,4 mln).
ingang van 1 januari 2004 in Frankrijk gekwalificeerd voor de
De intrinsieke waarde per aandeel vóór winstverdeling
toepassing van het S.I.I.C. regime (Sociétés d’Investissements
per 31 december 2003 is uitgekomen op EUR 66,35
Immobiliers Cotées). Dit betekent dat de toekomstige Franse
(2002: EUR 66,99).
fiscale exploitatie- en vermogenswinsten niet meer aan Franse belasting onderworpen zijn, op voorwaarde dat de exploitatie-
Dividend
winsten voor tenminste 85% als dividend worden uitgekeerd;
Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal een
voor de vermogenswinsten bedraagt de uitdelingsverplichting
dividend worden voorgesteld van EUR 4,45 in contanten. Met
50% binnen twee jaar na realisatie. Over het verschil tussen de
een dividend van EUR 4,45 bedraagt de pay-out ratio 75,3%.
marktwaarde van de onroerend goed portefeuille en de fiscale
Wereldhave hanteert voor het dividend een pay-out ratio van
boekwaarde moet met de Franse fiscus worden afgerekend,
75% - 85% van de winst. Uiteraard wordt daarbij rekening
onder verrekening van compensabele verliezen. Het tarief
gehouden met de wettelijke fiscale uitdelingsverplichting in
bedraagt 16,5%. Het over een periode van vier jaar te betalen
contanten. De achtergrond van dit pay-out beleid is dat
bedrag ad EUR 8,9 mln is opgenomen onder de schulden.
vastgoed regelmatig investeringen behoeft om de concurrentie-
EUR 4,8 mln daarvan was reeds voorzien. Het restant is
kracht van gebouwen in stand te houden. Het pay-out beleid
verwerkt in het eigen vermogen per 31 december 2003.
komt de ontwikkeling van de winst per aandeel ten goede.
Mutaties intrinsieke waarde per dividendgerechtigd aandeel 2002
Indirect beleggingsresultaat: - herwaardering - koersverschillen en overige mutaties
66,99
67,55
Intrinsieke waarde per 31-12 vóór winstverdeling
4,40 62,59
4,10 63,45
(x EUR 1) 2003 Intrinsieke waarde vóór winstverdeling per 01-01 af: dividend voorgaand jaar
Direct beleggingsresultaat: - winst
Koersverloop aandeel ·/· 0,34
·/· 1,26
·/· 1,81
·/· 1,10
60 58 56 54
66,35
66,99
4,45
4,40
52 50
af: voorgesteld dividend
46
Intrinsieke waarde per 31-12 na dividend 5,91
5,90
48
44
61,90
62,59
42 40 1999
2000
2001
2002
2003
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
9 Financiering en valuta
Zodra een trend van renteverhogingen waarneembaar is zal renteconsolidatie worden overwogen. Een verandering van de
Eigen vermogen
geldmarktrente met 0,5% leidt bij ongewijzigd beleid tot een
Wereldhave hanteert als richtsnoer voor de lange termijn een
verandering in de winst per aandeel van circa EUR 0,10.
solvabiliteit van 60%, waarbij afwijkingen van 10% naar boven
De toelichting bij de geconsolideerde balans geeft nadere
of beneden aanvaardbaar worden geacht. Solide vermogens-
informatie over de leningportefeuille.
verhoudingen beperken de rentegevoeligheid en verhogen de slagkracht voor het doen van nieuwe investeringen. In 2003
Valuta
zijn geen nieuwe aandelen uitgegeven. Het totaal aantal
Leidraad voor het indekken van het USD en GBP risico op de
uitstaande gewone aandelen bedroeg op 31 december 2003
vastgoedportefeuille is een dekkingspercentage van 50%.
19.691.735. Het aandeelhouderschap van Wereldhave is
Afwijkingen hiervan kunnen plaatsvinden binnen een dekkings-
gespreid over institutionele beleggers en particulieren, in binnen-
bandbreedte van 30% - 70%. Eind 2003 waren zowel USD als
en buitenland. Belangen groter dan 5% zijn Wereldhave niet
GBP voor circa 70% afgedekt (2002: 70%). Deze dekkings-
bekend (behalve de Stichting Preferente aandelen met 6,4%).
politiek heeft ertoe geleid dat de EUR 99,8 mln waarde-
De free float van de gewone aandelen is 100%. Eind december
vermindering van de portefeuille door lagere koersen beperkt
2003 bedraagt het eigen vermogen vóór aftrek van het voor-
bleef tot een vermindering van EUR 28,1 mln van het
gestelde dividend EUR 1.310,0 mln (2002: EUR 1.322,7 mln).
Eigen Vermogen. Een stijging of daling van USD en GBP van
Dit is 64,9% (2002: 63,7%) van het balanstotaal.
10% leidt tot een verschil in de winst per aandeel van totaal circa EUR 0,22.
Vreemd vermogen Wereldhave streeft naar een leningportefeuille die evenwichtig
Derivaten
gespreid is over de middellange termijn. De financiering van de
Het gebruik van financiële instrumenten als rente- en valuta-
groep wordt op basis van balansfinanciering verzorgd door
swaps is beperkt tot het dekken van onderliggende transacties
diverse internationale banken. Eind december 2003 beloopt het
of posities. Alleen gerenommeerde banken komen als weder-
lang vreemd vermogen EUR 575,5 mln (2002: EUR 633,2 mln).
partij in aanmerking.
De daling van de lange schulden is voor een groot deel het gevolg van een lagere USD en GBP en vormde op deze wijze een onderdeel van de valutadekkingspolitiek. Wereldhave’s sterke balansverhoudingen maken het mogelijk te profiteren van de lage variabele rente. Eind 2003 is 74% van de lange leningen gefinancierd tegen variabele rente (2002: 71%). Door renteverlagingen is het gemiddelde rentepercentage gedaald tot 3,4% (2002: 4,2%). Gezien de verwachtingen over de renteontwikkeling, wordt dit beleid voorlopig voortgezet.
Koers (x 1 EUR) 2001 59,95
46,00
2002 59,45
45,30
K/W 2003 60,70
49,01
2003 hoogst 10,3 laagst 8,3
Eigen vermogen in % van totale activa (vóór winstverdeling)
Restant looptijd leningen in %
100
70
65
80
60 60 55 41
52,45
53,50
59,35
ultimo 10,0
40 50
30
29 20
45
40
0 1999
2000
2001
2002
2003
1-2 jaar
2-5 jaar
>5 jaar
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
Ontwikkeling van de portefeuille
sloop en nieuwbouw overgebracht naar de portefeuille niet in exploitatie.
In 2003 heeft Wereldhave aankopen gedaan voor in totaal
Door deze wijzigingen en door koersverschillen daalde het
EUR 43,3 mln in Finland en Nederland en verkopen ten bedrage
aandeel kantoren, steeg het aandeel winkelcentra en nam het
van EUR 15,5 mln in het Verenigd Koninkrijk en Hongarije.
geografisch belang in de Verenigde Staten af. Met investeringen
De aankoop in Finland betreft een sale&leaseback van een
in de portefeuille in exploitatie was een bedrag gemoeid van
warenhuis. Vijf panden met een waarde van totaal EUR 59,1 mln
EUR 17,7 mln, de investeringen in onroerend goed niet in
werden in 2003 in exploitatie genomen: het betreft kantoren in
exploitatie beliepen EUR 31,0 mln. De portefeuille in exploitatie
België (Berchem en Vilvoorde) en bedrijfsgebouwen in België
is in lokale valuta met 0,2% afgewaardeerd. De gemiddelde
(Meer) en Spanje (Rivas). In Nederland heeft Wereldhave het
bezettingsgraad over 2003 was 93,7% (2002: 96,1%).
commerciële gedeelte van het nieuwe luchtvaartthemapark
Eind 2003 bedroeg de waarde van de portefeuille onroerend
Aviodrome te Lelystad in exploitatie genomen. Een bedrijfshal in
goed niet in exploitatie EUR 88,1 mln; de waarde van de
Den Haag en in Alphen aan den Rijn werden in verband met
portefeuille in exploitatie EUR 1.844,0 mln.
Netto verkoopopbrengst onroerend goed in exploitatie (x EUR 1 mln) 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 totaal
Nederland 4,7 0,8 37,8 0,7 0,8 30,9 1,1 1,5 14,1 – 92,4
België – – 16,3 8,6 72,2 7,9 45,7 – 17,4 – 168,1
Duitsland – – – – 25,8 – – – – – 25,8
Finland – – – – – – – – – – –
Frankrijk – 13,3 – – 20,4 – 36,9 – 145,7 – 216,3
Hongarije – – – – – – – 0,7 – 2,1 2,8
Spanje – – – 4,1 9,3 – – – – – 13,4
V.K. 13,8 2,3 4,8 156,6 – 72,7 – 12,5 10,2 2,7 275,6
V.S. – – – 50,4 – – – – – – 50,4
totaal 18,5 16,4 58,9 220,4 128,5 111,5 83,7 14,7 187,4 4,8 844,8
Spanje – – – 101 96 – – – – – 97
V.K. 102 103 107 101 – 121 – 110 102 101 106
V.S. – – – 105 – – – – – – 105
totaal 102 98 102 102 110 115 138 113 115 103 111
Netto verkoopopbrengst onroerend goed in exploitatie (in % van de boekwaarde) 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 gem.
Nederland 103 113 100 124 116 102 156 157 92 – 101
België – – 106 100 124 117 175 – 188 – 135
Duitsland – – – – 91 – – – – – 91
Samenstelling portefeuille Kantoren Winkels Overige
99 53 32 15
00 56 30 14
01 58 28 14
Finland – – – – – – – – – – –
Frankrijk – 97 – – 101 – 109 – 114 – 110
Hongarije – – – – – – – 103 – 106 105
Netto huuropbrengsten per land (in %) 02 52 36 12
03 48 39 13
Netto huurinkomsten per land en sector (x EUR 1 mln)
99
00
01
02
03
11,7
10,2
11,3
10,3
10,6
–
–
–
14,9
17,5
Frankrijk
11,5
15,6
13,8
10,3
10,4
25
Hongarije
0,5
0,4
0,2
0,1
0,1
20
Nederland
29,0
19,9
19,1
17,3
18,6
15
1,0
1,5
4,5
3,9
5,2
V.K.
30,1
25,1
22,5
19,1
17,1
V.S.
16,2
27,3
28,6
24,1
20,5
Totaal
100
100
100
100
100
België Finland
40 35 30
Spanje
10 5
Kantoren
Winkels
Overige
V.S .
V.K .
an je Sp
rije
de rla nd Ne
ng a
rijk
0 Ho
03 12 20 11 – 19 5 17 16
an d
02 10 17 12 <1 18 4 17 21
Fra nk
01 11 – 16 <1 18 5 22 27
ë
00 9 – 14 <1 19 5 24 28
Fin l
België Finland Frankrijk Hongarije Nederland Spanje V.K. V.S.
99 12 – 18 <1 19 1 26 23
Be lgi
Geografische spreiding portefeuille
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
11 Personeel en organisatie
Informatie per land
Personeel
De economische cijfers per land zijn ontleend aan de ”Economic
In 2003 zijn er bij Wereldhave gemiddeld 100 personen
Outlook” van de OESO (december 2003). De herwaardering per
werkzaam geweest (2002: 104), waarvan 64 (2002: 66) in de
land is berekend in lokale valuta. Onder het begrip bezettings-
landenvestigingen. Naar verwachting zal bij de huidige samen-
graad wordt verstaan de bruto jaarhuur bij volledige bezetting
stelling van de portefeuille het aantal medewerkers zich op dit
minus de huurderving wegens leegstand, uitgedrukt als
niveau stabiliseren.
percentage van die jaarhuur.
In mei 2003 heeft de Directie van Wereldhave Business Principles en een Code of Conduct vastgesteld, waarin de uitgangspunten voor het zakendoen en de gedragsregels voor Directie en medewerkers van het bedrijf zijn vastgelegd. De Business Principles en Code of Conduct worden gepubliceerd op www.wereldhave.com en op het intranet. In december 2003 is een regeling Waarschuwing bij misstanden vastgesteld, conform het model van de Stichting van de Arbeid. De regeling bevat procedureregels voor werknemers voor het op adequate en veilige wijze kunnen melden van eventuele vermoedens van misstanden in de onderneming binnen de Wereldhave groep waarin zij werkzaam zijn. Onze waardering gaat uit naar onze medewerkers voor hun inzet en betrokkenheid in het afgelopen jaar. Het is dan ook tot ons genoegen dat over het jaar 2003 aan werknemers in de maand april een winstdeling betaalbaar gesteld kan worden. De regeling treedt in werking wanneer de winst per aandeel ten opzichte van het voorgaande jaar gelijk is gebleven of is gestegen.
Raad van Commissarissen Op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 24 maart 2004 treedt de heer F.H.J. Boons terug als Voorzitter van de Raad van Commissarissen. De heer Boons is vanaf 1984 Commissaris bij Wereldhave en vanaf 2000 Voorzitter van de Raad. De Directie van Wereldhave is de heer Boons erkentelijk voor de wijze waarop hij invulling heeft gegeven aan zijn taak als toezichthouder.
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
België
EUR 55 per m2 te realiseren. Elders liggen de huren vaak niet hoger dan EUR 40 per m2. De netto aanvangsrendementen
Vergeleken met andere Europese steden is de kantorenmarkt
van goedgelegen bedrijfspanden liggen in Brussel onveranderd
in het centrum van Brussel in 2003 vrij sterk gebleven. In de
op 8,5%.
Leopoldswijk bleef de leegstand beperkt tot 3,5%, vooral dankzij de uitbreiding van de EU. In het gehele centrum van Brussel liep
De winkelhuren in de voornaamste hoofdwinkelstraten van
de leegstand iets op van 4,2% tot 5,2%. In de buitenwijken en
België zijn in 2003 gedaald, in de Nieuwstraat in Brussel en de
de periferie staat echter 20% van de voorraad leeg. De meest
Louisalaan met ongeveer 5% tot EUR 1.250 resp. EUR 1.100
gewilde locatie in Brussel is de directe omgeving van het
per m2. Op de Meir in Antwerpen zijn de huren met 3% gedaald
Schumannplein, waar de belangrijkste instellingen van de EU
tot EUR 1.200 per m2. Het Belgische publiek lijkt meer en meer
zijn gevestigd. Hier zijn de kantoorhuren eind 2002, begin 2003
zijn weg te vinden naar de overdekte winkelcentra. De huren voor
tot EUR 275 per
m2
gestegen. Het gemiddelde huurniveau van
winkels in deze centra zijn in 2003 gestegen. In 2003 werd met
nieuwe kantoorruimte ligt in het centrum rond de EUR 200 per
m 2.
succes een groot aantal huurvernieuwingen overeengekomen in
De Brusselse verhuurmarkt heeft in 2003 ogenschijnlijk
de drie winkelcentra van Wereldhave Belgium. De gemiddelde
een groei van 60% doorgemaakt. De groei berust vooral op
huurverhogingen bedragen in Luik 20%, in Nijvel 30% en in
de verhuur van nieuwe gebouwen aan de Belgische overheid en
Doornik 17%. De netto aanvangsrendementen van eersteklas
op financiële transacties als sale&leaseback-overeenkomsten,
winkels zijn gedaald tot circa 6%. In 2003 zijn in België een
zodat de groei van de bruto opname weinig tot geen effect heeft
kantoorgebouw van 12.989 m2 te Vilvoorde, een kantoorgebouw
op de leegstand.
van 11.416 m2 te Berchem en een bedrijfsgebouw van 22.610 m2 in Meer overgebracht naar de portefeuille onroerend
In Antwerpen ligt de leegstand met 6% duidelijk lager dan in
goed in exploitatie. Het gebouw in Meer is volledig verhuurd.
Brussel (10%). Niettemin is de kantorenmarkt van Antwerpen als
Van het kantoor te Berchem is ongeveer 1.200 m2 verhuurd.
zwak aan te duiden. De totale bruto opname wordt voor 2003 geraamd op 80.000 m2, waaronder slechts één grote verhuur-
De bezettingsgraad over 2003 van de portefeuille van Wereldhave
transactie. De tophuur voor Antwerpen bleef gehandhaafd op
in België kwam uit op 91,9% (2002: 95,8%). Het belang van
EUR 135 per
m 2,
waardoor Antwerpen een van de goedkoopste
Wereldhave in Wereldhave Belgium bedraagt per jaareinde 68,2%
kantoorsteden bleef. Er is weinig vraag naar kantoren met grote
(2002: 68,2%). De Belgische portefeuille had op 31 december
vloeroppervlakken.
2003 een waarde van EUR 220,7 mln; de portefeuille bevat geen onroerend goed niet in exploitatie. De portefeuille is met 0,9%
Door de groei van de overheidssector in Brussel groeit de
opgewaardeerd, exclusief een afwaardering van EUR 2,3 mln op
werkgelegenheid in de dienstensector en neemt de vraag naar
objecten die in de loop van 2003 in exploitatie werden genomen.
woonruimte in Brussel en omgeving toe. Stijgende grondprijzen en toenemende verkeersdrukte maken Brussel minder
In 2004 zal de aandacht van Wereldhave Belgium vooral zijn
aantrekkelijk voor bedrijven die veel grond nodig hebben.
gericht op de verhuur van de kantoren te Vilvoorde en Berchem.
Veel opslag- en distributiebedrijven trekken daarom weg naar nieuwe gebouwen in goedkopere gebieden zoals Genk, Luik en Antwerpen. Alleen op goede locaties in Brussel zijn huren van
2003 2002 Economische groei Inflatie Groei consumptie Groei bedrijfsinvesteringen Groei werkgelegenheid Werkloosheid
0,7 2,5 1,8 0,3 –0,2 8,2
0,7 1,7 0,4 –2,2 –0,3 7,3
Jaarhuur en marktwaarde
Sectorale verdeling
(in miljoenen Euro, per 31 december 2003, bij volledige bezetting)
(in % van de marktwaarde)
120 106,1
Jaarhuur
Kantoren
Marktwaarde
Winkels
101,6
Overige
100
6 80
48
60
40
20 8,5
13,0
9,7 1,4
0 Winkels
Kantoren
Overige
46
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
13
Boulevard Bischoffsheim 22-25, Brussel
Gemiddelde bezettingsgraad (in %)
100
95
Herwaardering onroerend goed in exploitatie (in %)
2.
15
3. 4.
5 85 -5 80 -15
70
-25 1999
2000
2001
2002
2003
1.
25
90
75
Algemene huurvoorwaarden
1999
2000
2001
2002
2003
Duur: 3, 6 en 9 jaar, met een wederzijdse optie tot verlenging en/of aanpassing. Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn gebaseerd op de gezondheidsindex. Voor rekening van verhuurder: uitsluitend onderhoud. Huurprijzen zijn inclusief BTW.
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
Finland
huishoudelijke apparatenzaken hebben het moeilijk. De huren van eersteklas winkelruimte bleef gehandhaafd op EUR 1.400
In 2001 aan het einde van de ”high tech boom” bereikte de
per m2. Deze niveaus worden alleen gehaald in het Central
leegstand op de kantorenmarkt van Helsinki het zeer lage niveau
Business District en in de grote regionale winkelcentra van
van 1%. Nu ruim twee jaar later is de leegstand opgelopen
Helsinki. Elders liggen de hoogste markthuren zo’n 40% lager.
tot 7%. Het gevolg is dat de huren die in 2001 een topniveau
Belangrijke uitbreidingen en herontwikkelingen staan gepland
bereikten van EUR 330 per m2, inmiddels weer zijn gedaald
voor het centrum van Helsinki (het Kamppi centrum) en voor
tot EUR 285 per
m 2.
De huren van nieuwe kantoren aan de
Espoo Leppävaara. Deze zullen in 2005 en 2006 gereedkomen
rand van de stad liggen rond de EUR 200 per m2, terwijl oude kantoren vaak niet meer dan EUR 150 per
m2
en leiden tot een verdere schaalvergroting op de Finse
opbrengen.
winkelmarkt.
Het oplopen van de leegstand is het gevolg van een vertraagde reactie van de nieuwbouwproductie. In 2001 werd 300.000 m2
De omzetten in het winkelcentrum Itäkeskus hebben zich in
aan de voorraad toegevoegd, in 2002 nog 200.000 m2 en in
2003 voorspoedig ontwikkeld. Gemiddeld zijn de omzetten met
2003 125.000
m 2.
Te verwachten is dat na twee moeilijke jaren
2,2% gestegen. De omzetten van de huurders met omzet-
de netto opname in 2004 weer positief zal uitvallen. Voor een
gerelateerde huren stegen met 5%. Op 28 maart 2003 heeft
herstel van de markthuren is het echter nog te vroeg.
Wereldhave een warenhuis in Tapiola (Espoo, Finland) van 12.117 m2 en 234 parkeerplaatsen gekocht op basis van
Door de lagere economische groei is er minder vraag naar
een sale&leaseback overeenkomst voor een koopsom van
bedrijfsgebouwen. Desalniettemin ligt de leegstand in Helsinki
EUR 37,7 mln inclusief kosten. Het warenhuis is voor een periode
met 1,8% nog steeds op een relatief laag niveau. In andere
van 10 jaar verhuurd aan Stockmann. Het netto aanvangs-
steden ligt de leegstand op 3 à 4%. De krapte op de markt is
rendement bedraagt 7,25%. In de huur is een omzethuur-
vooral toe te schrijven aan de geringe nieuwbouwproductie.
component begrepen, die op termijn kan bijdragen aan een
Het gevolg is dat de leegstand laag blijft. De effectieve markt-
verdere stijging van het rendement. De omzetten in het waren-
huren zijn ondanks de lage leegstand in 2003 stabiel gebleven
huis zijn in 2003 met 2,9% gestegen.
op ongeveer EUR 85 per m2. De verwachting is dat het zwaartepunt van de markt in Helsinki zich zal verplaatsen naar het
De bezettingsgraad van de Finse portefeuille kwam uit op 98,2%
oosten, waar in 2006 een nieuwe haven in gebruik genomen zal
(2002: 98,6%). Op 31 december 2003 bedroeg de waarde van
worden. Oude bedrijfsterreinen in het centrum en de binnenring
de portefeuille onroerend goed in exploitatie EUR 370,8 mln.
komen dan vrij voor herontwikkeling. Nabij het vliegveld in
De Finse portefeuille van Wereldhave bevat geen onroerend goed
Vantaa ontstaat ook een nieuw bedrijfsterrein.
niet in exploitatie. De portefeuille is met 2,7% opgewaardeerd.
De winkelmarkt vertoonde in 2003 een stabiel beeld. Op de
De aandacht van de Finse organisatie van Wereldhave zal in
betere winkellocaties zijn de omzetten en huren per m2 licht
2004 vooral zijn gericht op de uitbreiding van de portefeuille.
gestegen. Hiertoe behoren het Central Business District, de grote regionale winkelcentra en de kleine winkelcentra met een sterke lokale binding. Andere winkelgebieden hebben vaak terrein moeten prijsgeven. Met name de meubelcentra en de
2003 2002 Economische groei Inflatie Groei consumptie Groei bedrijfsinvesteringen Groei werkgelegenheid Werkloosheid
1,0 0,5 3,2 –3,7 –0,1 9,2
2,2 1,1 1,5 –4,0 –0,2 9,1
Jaarhuur en marktwaarde
Sectorale verdeling
(in miljoenen Euro, per 31 december 2003, bij volledige bezetting)
(in % van de marktwaarde) Jaarhuur
400
Kantoren
Marktwaarde
364,2
Winkels
350
Overige
300
2
250 200 150
98
100 50
27,1 1,3
0 Winkels
6,6
Kantoren
Overige
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
15
Itäkeskus shopping centre, Helsinki
Gemiddelde bezettingsgraad (in %)
Herwaardering onroerend goed in exploitatie (in %) 25
100
95
Algemene huurvoorwaarden 1. 2.
15
3.
90 5 85 -5 80 -15
75
70
-25 1999
2000
2001
2002
2003
1999
2000
2001
2002
2003
Duur: 5 jaar, met een wederzijdse optie tot verlenging en/of aanpassing. Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn gebaseerd op het consumenten prijsindexcijfer. Een groot gedeelte van de huren betreft omzethuur. Voor rekening van verhuurder: uitsluitend groot onderhoud.
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
Frankrijk
De markt voor kleine bedrijfsgebouwen (tussen de 500 en 3.000 m2) is stabiel gebleven in 2003. De leegstand is gedaald
De leegstand is op de kantorenmarkt van Parijs in 2003
en de huren zijn licht gestegen. Voor aantrekkelijke kleine
opgelopen van 6,1% tot 6,5% van de voorraad. Eind 2003 stond
bedrijfspanden liggen de huren in Parijs op EUR 85 per m2 en in
3 miljoen
m2
de provincie op EUR 55 per m2. De netto aanvangsrendementen
leeg. Vergeleken met andere grote Europese
steden is er in Parijs relatief weinig nieuwe kantoorruimte in
van bedrijfspanden liggen in Frankrijk op een relatief hoog niveau
aanbouw (eind 2003 ongeveer 1,3 miljoen m2). Hierdoor zal de
van 9%.
leegstand waarschijnlijk minder sterk oplopen dan elders. Uitgaande van een gematigde economische groei en een
Frankrijk heeft in de afgelopen jaren het overheidstekort laten
bescheiden positieve netto absorptie is voor de komende twee
oplopen om de groei van de werkgelegenheid te stimuleren.
jaar een toename van de leegstand te verwachten tot ongeveer
Inmiddels is een begin gemaakt met het doorvoeren van
8,5%. Door de beperkte stijging van de leegstand zijn de huren
structurele hervormingen. Tegelijkertijd neemt de werkloosheid
in 2003 maar weinig gedaald. De tophuren liggen nu 15% onder
toe. Dit betekent dat er bezuinigd wordt op de consumptie.
het niveau van 2001. De verschillen tussen de verschillende
De sterkste dalingen doen zich voor bij de duurzame goederen
deelmarkten zijn in 2003 toegenomen. In het Central Business
(zoals meubels), de luxe goederen (kleding, schoeisel) en
District schommelt de leegstand rond de 5%. In La Défense is
uitgaan. De winkelhuren hebben zich na een periode van
de leegstand gestegen tot circa 10%. In de overige westelijke
onafgebroken groei in 2003 gestabiliseerd. Dit geldt voor zowel
randgebieden is de leegstand daarentegen licht gedaald tot
de winkelhuren in de hoofdwinkelstraten van Parijs als voor die
ongeveer 8%. Opvallend is dat in 2003 de meeste grote
in de grote winkelcentra. De netto aanvangsrendementen van
verhuurtransacties plaatsvonden in het centrum en niet in de
eersteklas winkels en winkelcentra zijn in 2003 licht gestegen
periferie. In de noordelijke deelmarkten (Saint Denis) is de
van 6,25% tot 6,5%.
leegstand opgelopen en het aantal nieuwe projekten dat in aanbouw is genomen sterk teruggelopen. De netto aanvangs-
In 2003 is geen wijziging gebracht in de samenstelling van de
rendementen van eersteklas kantoorgebouwen zijn stabiel
portefeuille. De Franse beleggingen van Wereldhave profiteren
gebleven op een niveau dat iets boven de 6% ligt.
met ingang van 1 januari 2004 van de fiscale S.I.I.C. status. Meer informatie hierover vindt u op pagina 8. De bezettings-
In de loop van 2003 is de opname van logistieke bedrijfs-
graad van de Franse portefeuille over 2003 kwam uit op 94,4%
gebouwen met ruim 50% gedaald. Te verwachten is dat door
(2002: 98,4%). Op 31 december 2003 bedroeg de waarde
de lage lonen de nieuwe EU lidstaten in de toekomst een groter
van de portefeuille onroerend goed in exploitatie EUR 201,5 mln.
deel van het transport binnen Europa voor hun rekening zullen
De Franse portefeuille van Wereldhave bevat geen onroerend
nemen. De leegstand die in 2002 sterk was opgelopen, heeft
goed niet in exploitatie. De portefeuille is met 1,8% opgewaar-
zich in 2003 gestabiliseerd op ongeveer 1 miljoen
m 2,
deerd.
vooral
als gevolg van een sterk afgenomen nieuwbouwproductie. De verschillen in huurpijs van bedrijfsgebouwen beginnen toe te
In 2004 zal de aandacht van de Franse managementorganisatie
nemen. In Frankrijk zijn veel bedrijfsgebouwen sterk verouderd.
zijn gericht op de verhuur van de laatste vrijstaande vierkante
Voor grote, aantrekkelijke bedrijfspanden in Parijs wordt EUR 60
meters in Clichy en het realiseren van een uitbreiding van de
per m2 betaald; in de provincie gelden huren van EUR 45 per m2.
portefeuille om te profiteren van de gunstige fiscale status.
2003 2002 Economische groei Inflatie Groei consumptie Groei bedrijfsinvesteringen Groei werkgelegenheid Werkloosheid
0,1 1,5 1,6 –1,1 –0,1 9,6
1,3 1,9 1,5 –1,4 –0,4 9,0
Jaarhuur en marktwaarde
Sectorale verdeling
(in miljoenen Euro, per 31 december 2003, bij volledige bezetting)
(in % van de marktwaarde)
200
188,1
Jaarhuur
Kantoren
Marktwaarde
Winkels Overige
150
4 3
100
93 50 15,9 1,3
7,4
1,1
6,0
0 Winkels
Kantoren
Overige
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
17
45-49 Rue Kléber, Levallois-Perret
Gemiddelde bezettingsgraad (in %)
Herwaardering onroerend goed in exploitatie (in %) 25
100
95
Algemene huurvoorwaarden 1. 2.
15
3.
90 5 85 -5 80 -15
75
70
-25 1999
2000
2001
2002
2003
1999
2000
2001
2002
2003
Duur: 3, 6 en 9 jaar, waarbij de huurder elke 3 jaar een optie heeft de huur te verlengen. Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn gebaseerd op de stijging van de bouwkosten (INSEE index), tenzij anders overeengekomen. Voor rekening van verhuurder: uitsluitend onderhoud.
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
Nederland
Het aanbod van leegstaande winkelruimte is in Nederland het afgelopen jaar met 20% gestegen tot het ongekend hoge niveau
Het aanbod van kantoorruimte in Nederland is in vergelijking met
van 6% van de voorraad, terwijl de winkelbestedingen met 3% in
een jaar geleden met ongeveer 15% gestegen tot een record-
volume zijn gedaald. De winkelhuren zullen in de komende jaren
niveau van 5,5 miljoen m2. De belangrijkste oorzaak is dat er in
daarom weinig stijgen. De bezoekersaantallen van winkelcentrum
de afgelopen jaren teveel nieuwbouwprojekten in aanbouw zijn
Kronenburg in Arnhem zijn in 2003 gestegen als gevolg van
genomen. Daarbij komt dat de werkgelegenheidsgroei is
de in 2002 doorgevoerde verbetering van de branchering en
stilgevallen. De netto opname van kantoorruimte was in 2003
de toevoeging van een discountsupermarkt. In Winkelhof te
licht negatief. Het aanbieden van ruimte in onderhuur leidt tot
Leiderdorp bleef het bezoekersaantal op hetzelfde (hoge) niveau
hoge incentives en fors lagere effectieve markthuren. Ondanks
als in 2002. In Etten-Leur liepen de bezoekersaantallen terug,
de lagere prijzen is er in Nederland in 2003 ruim 20% minder
vooral als gevolg van de bouwwerkzaamheden rond het
verhuurd dan in 2002, vooral in Rotterdam en Den Haag.
winkelcentrum en de verandering van de parkeersituatie.
Voor geheel Nederland geldt thans een leegstandspercentage
De bereikbaarheid van dat winkelcentrum wordt begin 2004
van ongeveer 12%. Den Haag en Rotterdam hebben een relatief
verbeterd dankzij een directe aansluiting op de nieuwe onder-
lage leegstand doordat hier weinig op risico is gebouwd.
grondse parkeergarage.
In Amsterdam is de leegstand het hoogst. Op korte termijn valt weinig verbetering te verwachten. Op langere termijn hebben
In 2003 is op het bedrijvencomplex Ypenburg te Den Haag
de grotere en betere markten de beste vooruitzichten. Op de
gestart met de herbouw van een vooraf verhuurde bedrijfshal
beleggingsmarkt worden nog steeds hoge prijzen betaald voor
met kantoor (circa 1.535 m2; oplevering begin 2004). In Alphen
eersteklas kantoren met langlopende huurcontracten. De netto
aan den Rijn aan de N11 is een bedrijfshal gesloopt en zal op
aanvangsrendementen liggen thans rond de 6,5%. Een belang-
de vrijgekomen grond in het eerste kwartaal van 2004 worden
rijke verklaring vormt de lage rente.
gestart met de bouw van een distributiecentrum (15.200 m2). Eind 2003 opende het Nationaal Luchtvaart-Themapark
De leegstand op de Nederlandse markt voor bedrijfshuisvesting
Aviodrome haar deuren in Lelystad. Wereldhave is eigenaar
is met ruim 20% toegenomen en de effectieve markthuren zijn
van het commerciële gedeelte (entreegebouw, horeca, zalen,
gedaald: in Amsterdam met circa 10% en in Rotterdam met
filmtheater en kantoorruimte) van dit themapark. De huur is
circa 5%. Oudere bedrijfsterreinen raken uit de gratie en komen
mede gebaseerd op de bezoekersaantallen. De bezettingsgraad
beschikbaar voor herontwikkeling. Ongeveer 450 ha bedrijven-
van de Nederlandse portefeuille is over 2003 uitgekomen op
terrein zal de komende jaren worden herbestemd tot andere
85,6% (2002: 89,9%). Op 31 december 2003 bedroeg de
functies (met name woningen en kantoren). Daarnaast zal tot
waarde van de portefeuille in exploitatie EUR 344,5 mln en van
en met 2008 ruim 3.000 ha bedrijventerrein worden geher-
de portefeuille niet in exploitatie EUR 17,6 mln. De Nederlandse
structureerd. De belangrijkste trends van de afgelopen jaren
portefeuille niet in exploitatie is met 3,5% afgewaardeerd; de
zijn intensief en duurzaam ruimtegebruik, parkeerbeheer,
portefeuille onroerend goed in exploitatie is met 1,1%
herstructurering en transformatie. De behoefte aan bedrijfspark-
opgewaardeerd.
management met gemeenschappelijke diensten als beveiliging
De aandacht van Wereldhave Management Nederland zal in
en inkoop van energie e.d. neemt toe.
2004 zijn gericht op het verbeteren van de bezettingsgraad en de mogelijke uitbreiding van het winkelcentrum in Arnhem.
2003 2002 Economische groei Inflatie Groei consumptie Groei bedrijfsinvesteringen Groei werkgelegenheid Werkloosheid
–0,5 2,7 –1,1 –1,7 –0,9 3,7
0,2 3,4 0,8 –4,5 1,1 2,3
Jaarhuur en marktwaarde
Sectorale verdeling
(in miljoenen Euro, per 31 december 2003, bij volledige bezetting)
(in % van de marktwaarde)
160
152,2
140
Jaarhuur
Kantoren
Marktwaarde
Winkels
128,5
Overige
120
19
100
37
80 63,8 60
44
40 20
14,3 6,2
12,5
0 Winkels
Kantoren
Overige
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
19
Laan van Ypenburg 108, Den Haag
Gemiddelde bezettingsgraad (in %)
Herwaardering onroerend goed in exploitatie (in %) 25
100
95
Algemene huurvoorwaarden 1. 2.
15
3.
90 5 85 -5 80 -15
75
70
-25 1999
2000
2001
2002
2003
1999
2000
2001
2002
2003
Duur: 5 jaar. De huurder heeft een optie met 5 jaar te verlengen. Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten voor levensonderhoud (prijsindexcijfer gezinsconsumptie). Voor rekening van verhuurder: onderhoud, verzekering, administratie en een deel van de lokale belastingen.
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
Spanje
en in het Zuiden rond de EUR 60 tot 65 per m2. De hogere leegstand en de lagere huren hebben ertoe geleid dat de
De bruto opname van kantoorruimte in Madrid is van 450.000 m2 in 2002 toegenomen tot ongeveer 575.000
m2
ontwikkelingsactiviteiten zijn afgenomen. Eind 2003 was er 270.000 m2 in ontwikkeling. De ontwikkelingspijplijn bestaat nu
in 2003. Deze
toename is vooral toe te schrijven aan verhuizingen. De netto
voor een belangrijk deel uit kleinere bedrijfsgebouwen.
opname van kantoorruimte is in 2003 gelijkgebleven. In de afgelopen jaren zijn de nieuwbouwactiviteiten sterk toegenomen.
Door de in Spanje gebruikelijke hoge bebouwingsdichtheid en
Deze projekten komen nu op de markt. Dit leidt ertoe dat de
de hoge consumentenbestedingen blijven de hoofdwinkelstraten
leegstand flink oploopt. In het afgelopen jaar is de leegstand op
in de Spaanse steden het relatief goed doen. De winkelhuren
de kantorenmarkt van Madrid met 300.000
m2
gestegen tot
in de hoofdwinkelstraten zijn in 2003 licht gestegen en liggen
950.000 m2. Daarmee is de pijplijn nog niet leeg. Door de snel
thans rond de EUR 1.600 per m2. Gemiddeld zijn de huur-
oplopende leegstand staan de markthuren onder druk. In de
niveau’s echter gelijkgebleven. De concurrentie op de Spaanse
afgelopen drie jaar zijn de markthuren in het topsegment met
winkelmarkt is groot. De grote ketens zijn vooral geïnteresseerd
ruim 30% gedaald tot EUR 320 per
m 2.
De sterkste huurdalingen
in grote winkels op eersteklas winkellocaties met een hoge
hebben zich voorgedaan in de gebieden waar veel nieuwbouw
omzet per m2. In de hoofdwinkelstraten zijn de winkels kleiner
heeft plaatsgevonden (rond de M30 en in de verre periferie).
en liggen de omzetten per m2 doorgaans op een hoger niveau
In het oudere centrum, waar zich veel kleine representatieve
dan in de winkelcentra aan de rand van de stad. De sterkste
kantoren bevinden en waar weinig ruimte is voor nieuwbouw,
winkellocaties in Spanje bevinden zich ook in de toekomst in de
zijn de huren het minst gedaald.
hoofdwinkelstraten van de grote steden.
Opmerkelijk is dat de netto aanvangsrendementen niet zijn
In 2003 is een bedrijfsgebouwencomplex van 35.248 m2 in
gestegen ondanks de stijging van de leegstand en de daling van
Rivas-Vaciamadrid in exploitatie genomen (80% verhuurd).
de markthuren. Voor het topsegment van de kantoren op de
Voor het overige is er in het verslagjaar geen wijziging gebracht
Castellana wordt 6% betaald en in het centrumgebied 6,5%.
in de Spaanse portefeuille. De gemiddelde bezettingsgraad
In de buitengebieden liggen de netto aanvangsrendementen
gedurende het verslagjaar kwam uit op 95,2% (2002: 99,1%).
hoger vanwege de hogere leegstandsrisico’s.
Op 31 december 2003 bedroeg de waarde van de portefeuille onroerend goed in exploitatie EUR 101,0 mln; Wereldhave heeft
De zwakkere economische groei heeft tot gevolg dat de vraag
in Spanje geen onroerend goed niet in exploitatie. De Spaanse
naar grote units bedrijfsruimte is afgenomen. De vraag naar
portefeuille is met 3,3% afgewaardeerd.
kleine units bleef redelijk op peil. De bruto opname bedroeg in 2003 ongeveer 1,1 miljoen m2 tegen 1,4 miljoen m2 in 2002.
De aandacht van de Spaanse organisatie zal in 2004 zijn gericht
Deze sterke daling heeft tot gevolg dat de leegstand is
op de verhuur van de laatste vierkante meters bedrijfsruimte in
toegenomen van 4,3% in 2002 tot 5,3% in 2003 (ofwel 1,1
Rivas-Vaciamadrid en op de uitbreiding van de portefeuille.
miljoen
m2).
Door het oplopen van de leegstand zijn de huren
met 5 tot 15% gedaald. De sterkste huurdalingen hebben zich voorgedaan op de duurdere locaties in het noorden. In het Noorden liggen de huren thans rond de EUR 90 tot 95 per m2
2003 2002 Economische groei Inflatie Groei consumptie Groei bedrijfsinvesteringen Groei werkgelegenheid Werkloosheid
2,3 3,7 3,4 2,8 2,6 11,4
2,0 4,4 2,6 1,0 2,0 11,4
Jaarhuur en marktwaarde
Sectorale verdeling
(in miljoenen Euro, per 31 december 2003, bij volledige bezetting)
(in % van de marktwaarde)
100
80
Jaarhuur
Kantoren
Marktwaarde
Winkels Overige
76,2
25
60
75
40 24,8 20 6,2
2,2
0 Winkels
Kantoren
Overige
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
21
2 Plaza de la Lealtad, Madrid
Gemiddelde bezettingsgraad (in %)
Herwaardering onroerend goed in exploitatie (in %)
Algemene huurvoorwaarden 1. 2.
25
100
95
15
3.
90 5 85 -5 80 -15
75
70
-25 1999
2000
2001
2002
2003
1999
2000
2001
2002
2003
Duur: tot 5 jaar. Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten voor levensonderhoud (prijsindex gezinsconsumptie). Voor rekening van verhuurder: onderhoud, verzekering, administratie en een deel van de lokale belastingen.
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
Rivas-Futura, Rivas-Vaciamadrid, Madrid Op 17 kilometer van het centrum van Madrid aan de A3 snelweg naar Valencia heeft Wereldhave in Rivas-Vaciamadrid op een perceel grond (66.500 m2) twee distributiecentra laten realiseren van in totaal 35.248 m2. De gebouwen maken deel uit van het bedrijvenpark ”Rivas-Futura”. In de nabijheid van het distributiecentrum is een groot aantal andere ontwikkelingen geprojecteerd, waaronder een hotel, woningen, winkels en kantoren, in totaal 450.000 m2 bebouwd vloeroppervlak, op te leveren in 2005. Rivas-Futura ligt binnen de grenzen van de stad Madrid ten zuidoosten van het centrum en beschikt over een voortreffelijke bereikbaarheid, niet alleen via de snelwegen (de A3 en de ringwegen van Madrid M50, M40, M45 en M30), maar ook per bus en metro. Op 200 meter afstand
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
23 van de locatie is een extra metrostation in aanbouw. Aan deze kant van Madrid is ook een nieuw vliegveld gepland, dat zich zou moeten specialiseren op vrachtverkeer. Dit alles maakt de locatie bij uitstek geschikt voor vestiging van logistieke centra. Steeds meer bedrijven verplaatsen hun logistieke activiteiten naar de nieuwe stadsranden. Dit is een direct gevolg van de toenemende urbanisatie en verkeerscongestie. Door de verbeterde infrastructuur in Spanje is de spilfunctie van Madrid alleen maar versterkt. Distributie vanuit de logistieke centra naar de stadscentra vindt plaats met kleinere vrachtwagens, die beter op het stadsverkeer zijn toegerust. De toenemende schaalgrootte van deze centra vraagt om een ander product dan in het verleden werd gebouwd, met grotere vloeroppervlakken en een hogere stapelbaarheid. Dit betekent niet alleen dat distributiegebouwen hoger zijn dan voorheen, maar ook dat de maximale vloerbelasting berekend moet zijn op een hogere vloerlast.
De twee gebouwen zijn opgetrokken uit een prefab gewapend betonnen skelet met stalen sandwich gevelpanelen en een vezelgewapende betonvloer. De vrije hoogte bedraagt 11,5 meter met een maximale vloerbelasting van 4.500 kilogram per m2. De gebouwen zijn opgedeeld in 6 afzonderlijk te verhuren units, waarvan de kleinste 3.845 m2 met 500 m2 kantoren. Het perceel beschikt over 351 parkeerplaatsen voor personenauto’s. De opslagruimten zijn uitgerust met totaal 34 dockshelters onder een luifel van ca. 2 meter. Een branddetectiesysteem met sprinkler-installlatie maakt deel uit van het basisuitrustingsniveau. De bijbehorende kantoorruimten beschikken over zelfstandige toegangsmogelijkheden en zijn toegerust met liften, airconditioning, brandmeldinstallatie en een geïntegreerd kabelsysteem. Op het bedrijventerrein is een 24-uurs bewaking actief. Inmiddels is ruim 80% van het project verhuurd.
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
Verenigd Koninkrijk
omzetten gedaald, vooral als gevolg van lagere inkomens in de financiële sector en de invoering van een ”road tax”.
In Central London lag de netto absorptie in 2003 voor het derde
Desondanks zijn de huren op de beste winkellocaties van
jaar op rij onder nul. Het gevolg is dat de leegstand op de
Londen onveranderd hoog gebleven. Ook in de meeste andere
kantorenmarkt in de afgelopen drie jaar spectaculair is gestegen
Britse steden zijn de huren gestabiliseerd. De markt voor winkel-
van 505.000
m2
eind 2000 tot ongeveer 2,5 miljoen
m2
ruimte van ongeveer 100 m2 ten behoeve van gespecialiseerde
eind
2003, ofwel ongeveer 13% van de voorraad. Gelet op een
winkels is onveranderd goed. Verder is er een sterke vraag
mogelijk herstel van de werkgelegenheidsgroei en een geleidelijk
naar winkelunits van 800 m2 of meer. Vooral buitenlandse ketens
leeglopen van de ontwikkelingspijplijn zal de leegstand thans
proberen op goede locaties grote panden aan te huren.
dicht tegen haar top aanzitten. In de City zijn de markthuren in
De grote warenhuizen die beschikken over panden met grote
het afgelopen jaar met bijna 20% gedaald van EUR 825 per m2
vloeroppervlakken in de hoofdwinkelstraten staan als overname-
tot EUR 675 per
m 2.
In het West End zijn de markthuren in 2003
kandidaten in het middelpunt van de belangstelling.
gedaald van EUR 1.075 tot EUR 900 per m2. In Thames Valley, waar het verhuurvolume ook is teruggelopen, zijn de huren het
Wereldhave heeft in 2003 een kantoorpand in Londen en een
sterkst gedaald, vooral doordat kantoorruimte goedkoop in
perceel land in Rushden verkocht, waarmee in totaal een
onderhuur wordt aangeboden. In de grote steden buiten Londen
boekwinst van EUR 6,8 mln is gerealiseerd. De bezettingsgraad
is de bruto opname in 2003 eveneens gedaald. Desondanks zijn
van de portefeuille over 2003 kwam uit op 98,4% (2002: 99,2%).
de markthuren in de meeste steden op peil gebleven. In de
Op 31 december 2003 bedroeg de waarde van de portefeuille
afgelopen twee jaar zijn de netto aanvangsrendementen van
vastgoed in exploitatie EUR 305,4 mln en de waarde van de
volverhuurde kantoorpanden ongevoelig gebleken voor het
portefeuille vastgoed niet in exploitatie EUR 6,4 mln. De Britse
oplopen van de leegstand. Kantoren uit het topsegment met een
portefeuille niet in exploitatie is met 8,2% afgewaardeerd;
langlopend huurcontract worden verkocht tegen rendementen
de portefeuille onroerend goed in exploitatie is met 0,6%
van 6 tot 6,5%.
afgewaardeerd.
De industriële sector heeft last van een tegenvallende afzet. De
Wereldhave streeft in het Verenigd Koninkrijk in 2004 naar een
vraag naar bedrijfsruimte is daarom gering. De effectieve huren
uitbreiding van de omvang van de portefeuille.
zijn gedaald door het toenemend gebruik van incentives om huurders over de streep te trekken. Londen en de South East bieden de beste investeringsmogelijkheden door de groei van de dienstensector en het tekort aan geschikte bouwlocaties. Investeerders leggen nog steeds een grote belangstelling aan de dag voor bedrijfsgebouwen. De aanvangsrendementen zijn daarom licht gedaald en het verschil tussen eersteklas en tweedeklas complexen is kleiner geworden. De groei van de consumptieve bestedingen is in 2003 duidelijk afgezwakt. In hoofdwinkelstraten van Central London zijn de
2003 2002 Economische groei Inflatie Groei consumptie Groei bedrijfsinvesteringen Groei werkgelegenheid Werkloosheid
1,9 2,8 2,4 2,9 0,9 5,0
1,7 3,2 3,6 1,8 0,7 5,2
Jaarhuur en marktwaarde
Sectorale verdeling
(in miljoenen Euro, per 31 december 2003, bij volledige bezetting)
(in % van de marktwaarde)
200
Jaarhuur
Kantoren
Marktwaarde
Winkels
170,5
Overige 150
15 100
89,4
29 45,5
50 16,3 7,0
4,7
0 Winkels
Kantoren
Overige
56
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
25
100 Pavillion Drive, Northampton
Gemiddelde bezettingsgraad (in %)
Herwaardering onroerend goed in exploitatie (in %)
Algemene huurvoorwaarden 1. 2.
25
100
95
15
3.
90 5 85 -5 80 -15
75
70
-25 1999
2000
2001
2002
2003
1999
2000
2001
2002
2003
Duur: tot 25 jaar. Huurverhogingen: elke 5 jaar op basis van de dan geldende markthuur, echter in het algemeen niet beneden de laatst geldende huur. Voor rekening van huurder: hoofdzakelijk onderhoud en opstalverzekering.
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
Verenigde Staten
houdende groei van de winkelomzetten heeft de winkelmarkt het ook in 2003 relatief goed gedaan. Big Box retailers (megastores)
In de loop van 2003 is de gemiddelde leegstand op de
doen het beter dan de regionale winkelcentra. Vergeleken met
Amerikaanse kantorenmarkt opgelopen tot bijna 17%. Toch
andere onroerendgoedmarkten ligt de leegstand op een relatief
worden er door de lage rente op goede locaties nog steeds
laag niveau, gemiddeld rond de 8%. De winkelhuren zijn in 2003
nieuwe kwaliteitspanden in aanbouw genomen. Door de geringe
licht gestegen. De vraaghuren liggen op een gemiddeld niveau
vraag en de oplopende leegstand zijn de kantoorhuren in de
van EUR 130 per m2. Dat is aanzienlijk lager dan in Europa,
Verenigde Staten in 2003 verder gedaald. De vraaghuren liggen
wat te verklaren is uit de lagere omzetten per m2. De effectieve
in de centra van de grote steden op een gemiddeld niveau van
huren wijken maar weinig af van de vraaghuren. Gemiddeld
EUR 400 per
m 2.
In de suburbane gebieden liggen de vraag-
liggen de netto aanvangsrendementen op 8,3%.
huren thans op EUR 200 per m2. In beide gevallen liggen de effectieve huren ongeveer 6% lager. In Washington en
De huurwoningenmarkt heeft in 2003 een moeilijk jaar achter de
New York is de leegstand het laagst. Atlanta, Austin, Dallas en
rug vanwege de tegenvallende conjunctuur, een lage inflatie en
San Francisco kennen een relatief hoge leegstand. In New York
een historisch lage nominale rente. Veel mensen maakten de
zijn de huren in het afgelopen jaar ondanks de lage leegstand
overstap van huren naar kopen. Hierdoor ging de leegstand op
met circa 10% gedaald. In San Francisco zijn de markthuren
de meeste huurwoningenmarkten omhoog. De vraaghuren zijn
met circa 15% gedaald; in Austin met ongeveer 10% en in
evenwel gelijk gebleven. Hieruit blijkt dat de woningmarkt vooral
Dallas met ongeveer 5%. In Washington zijn de huren vrijwel
concurreert op kwaliteit. Het afgelopen jaar zijn de rendementen
gelijk gebleven. De hoge leegstand blijkt van weinig invloed op
met 0,5% gedaald tot 7,5%, hetgeen vergeleken met Europa
de netto aanvangsrendementen. Deze zijn in 2003 vrijwel gelijk
nog steeds relatief hoog is.
gebleven op 7,5 tot 8,0%. Het appartementencomplex Saxon Woods in McKinney zal in Op de markt voor bedrijfsruimten heeft de leegstand zich in
het eerste kwartaal van 2004 in exploitatie worden genomen.
2003 gestabiliseerd op een niveau van 11,5%. Te verwachten is
Op 31 december was het complex voor 74,3% verhuurd. Het
dat de leegstand hier door het aantrekken van de economische
kantorenproject van 14.000 m2 aan de G-street in Washington
groei eerder zal dalen dan op de kantorenmarkt. Ontwikkelaars
zal in het tweede kwartaal van 2005 worden opgeleverd.
tonen zich tot op heden nog vrij voorzichtig. De huren van
Inmiddels is het gebouw voor 55% voorverhuurd. De bezettings-
bedrijfsruimten zijn in 2003 nog licht gedaald. De gemiddelde
graad van de portefeuille is uitgekomen op 94,5% (2002: 96,0%).
vraaghuur van bedrijfsruimte lag eind 2003 op EUR 72 per m2.
Op 31 december 2003 bedroeg de waarde van de portefeuille
De effectieve huur lag daar 4% onder. De hoogste huren
onroerend goed in exploitatie EUR 300,1 mln en de waarde van
voor bedrijfsruimten worden betaald in Californië en in het
de portefeuille niet in exploitatie EUR 64,1 mln. De waardering
Noordoosten. De netto aanvangsrendementen van bedrijfsruimte
van de portefeuille niet in exploitatie is gelijk gebleven, de porte-
zijn met 0,5% gedaald tot 8,5%.
feuille onroerend goed in exploitatie is met 5,3% afgewaardeerd.
De groei van de Amerikaanse economie wordt gedragen door de
De aandacht van Wereldhave’s Amerikaanse management-
Amerikaanse consument die bereid blijft om zich in de schulden
organisatie zal in 2004 vooral zijn gericht op de uitbreiding van
te steken om te kunnen blijven consumeren. Door de aan-
de portefeuille.
2003 2002 Economische groei Inflatie Groei consumptie Groei bedrijfsinvesteringen Groei werkgelegenheid Werkloosheid
2,9 1,6 3,1 3,7 0,8 6,1
2,4 1,1 3,1 –1,7 –0,3 5,8
Jaarhuur en marktwaarde
Sectorale verdeling
(in miljoenen Euro, per 31 december 2003, bij volledige bezetting)
(in % van de marktwaarde)
300
282,1
Jaarhuur
Kantoren
Marktwaarde
Winkels Overige
250
6 200
150
94
100
50
38,9 18,0 2,8
0 Winkels
Kantoren
Overige
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
27
Artist’s impression, nieuwbouw G-street Washington
Gemiddelde bezettingsgraad (in %)
Herwaardering onroerend goed in exploitatie (in %) 25
100
95
15
90 5 85 -5 80 -15
75
70
-25 1999
2000
2001
2002
2003
1999
2000
2001
2002
2003
Algemene huurvoorwaarden 1. 2. 3.
Duur: meestal 5 of 10 jaar. Huurverhogingen: tussentijds geen. Voor rekening van verhuurder: onderhoud; aan huurder worden doorberekend kostenstijgingen t.a.v. onroerendgoedbelasting, elektriciteit en lonen.
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
Vooruitzichten Het economisch herstel dat zich in de Verenigde Staten aftekent, is bereikt met een lage korte rente, hogere overheidsuitgaven en lagere belastingen. Hierdoor is het ”twin deficit” verder opgelopen en de koers van de US-dollar ten opzichte van de Euro gedaald. Bezuinigingen zijn in 2004 gezien de verkiezingen niet waarschijnlijk, waardoor de reële rente voorlopig vrij laag kan blijven en de inflatie kan oplopen. De kansen op een stijging van de reële rente nemen in de loop van 2004 toe. Investeringen in onroerend goed blijven echter aantrekkelijk in vergelijking met obligaties, waardoor de vraag van beleggers naar nieuw hoogwaardig onroerend goed zal aanhouden en de leegstand hoog blijft. De concurrentie op de vastgoedmarkten zal zich nog meer dan thans toespitsen op kwaliteit. Het voordeel van een lage dollar is dat Europa hierdoor gedwongen wordt om structurele hervormingen door te voeren. De voordelen daarvan zullen pas op langere termijn zichtbaar worden. Dit betekent dat voor Europa een periode van geringe economische groei lijkt aan te breken. De huidige hoge leegstand op de onroerend goedmarkten zal daardoor slechts heel geleidelijk worden afgebouwd. De mogelijkheden voor nieuwbouw zullen in de komende jaren beperkt zijn en de kwaliteitseisen die aan lokatie en produkt worden gesteld zullen net als in de Verenigde Staten in de komende jaren verder toenemen. Dit onderschrijft de noodzaak van het beleid van portefeuillevernieuwing. Wereldhave streeft naar een uitbreiding van de portefeuille tot EUR 2,5 miljard eind 2005 met recent gebouwd, kwalitatief hoogwaardig onroerend goed. Voor het jaar 2004 zal het accent hierbij het zwaarst worden gelegd op uitbreidingen in de Verenigde Staten, Finland, Nederland en het Verenigd Koninkrijk. Gegeven de geografische spreiding van de portefeuille en de lokale aanwezigheid achten wij uitbreiding van de portefeuille zeer wel haalbaar. Gezien de volatiele koersen en het nog onzekere tempo van economisch herstel doen wij geen concrete voorspelling over het resultaat voor het jaar 2004. Directie Wereldhave N.V.
G.C.J. Verweij
Den Haag, 19 februari 2004
R.L.M. de Ruijter
R.L.M. de Ruijter (links) en G.C.J. Verweij
29
Jaarrekening 2003
Jaarrekening 2003
Wereldhave N.V.
Geconsolideerde balans per 31 december 2003 vóór voorgestelde winstverdeling (bedragen x EUR 1 mln) * toel.
2003
2002
Activa Beleggingen onroerend goed
1
1.932,1
1.955,4
Vorderingen
2
41,9
48,4
Overige activa
3
43,4
74,0
2.017,4
2.077,8
1.310,0
1.322,7
38,0
45,0
Passiva Eigen vermogen Voorzieningen
4
Langlopende schulden leningen
5
565,3
629,8
overige schulden
6
10,2
3,4
Kortlopende schulden
7
575,5
633,2
93,9
76,9
2.017,4
2.077,8
* Verwezen wordt naar het voorstel tot winstverdeling onder ’Overige gegevens’ op pagina 44.
Jaarrekening 2003
Wereldhave N.V.
31 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2003 (bedragen x EUR 1 mln) toel.
2003
2002
Opbrengsten uit beleggingen bruto huuropbrengsten
1
exploitatiekosten
2
171,8 ·/·
175,9
25,2
·/·
netto huuropbrengsten
28,1
146,6
147,8
Lasten rentelasten
3
beheerkosten
4
·/· ·/·
19,4
·/· ·/·
7,9 ·/·
resultaat vóór belastingen belastingen over het resultaat
23,6 7,4
27,3
·/·
119,3 5
·/·
Winst na belastingen
Winst per aandeel (x EUR 1)
31,0 116,8
2,8
·/·
0,5
116,5
116,3
5,91
5,90
Mutaties in het eigen vermogen over 2003 (bedragen x EUR 1 mln) 2003
2002
Direct beleggingsresultaat – winst na belastingen
116,5
116,3
Indirect beleggingsresultaat – gerealiseerd vervreemdingsresultaat
6,9
koersverschillen overig
28,7
33,7 ·/·
30,1
17,8
·/·
2,1
22,8
56,7
– ongerealiseerd herwaardering koersverschillen overig
·/· ·/·
6,8 61,8 3,4 ·/·
Betaald dividend
·/·
Emissie Afname/toename eigen vermogen
·/·
65,2
·/· ·/·
24,7
·/·
13,0
65,4
74,1
·/· 103,1 69,9
86,8
·/·
73,0
–
122,8
12,7
119,7
Jaarrekening 2003
Wereldhave N.V.
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2003 (bedragen x EUR 1 mln) 2003
2002
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten direct beleggingsresultaat aankopen/investeringen beleggingen
·/·
verkopen beleggingen mutaties voorzieningen
·/·
mutaties herwaarderingsreserve mutatie vorderingen mutatie kortlopende schulden
116,5
116,3
91,9 8,6
·/· 377,5 164,7
2,3
·/·
16,9
6,9
28,7
0,6
3,6 ·/· ·/· 152,7
12,8 51,2
·/· 241,0
Kasstroom uit financieringsactiviteiten betaald dividend
·/·
86,8 –
130,7
·/·
29,8
201,0
emissie mutatie langlopende schulden mutaties herwaarderingsreserve
·/·
0,1
·/· ·/· 116,5
Netto kasstroom
·/·
koersverschillen Afname/toename liquide middelen
·/·
80,9
0,9 249,9
65,3
8,9
34,7
49,8
30,6
58,7
Jaarrekening 2003
Wereldhave N.V.
33 Toelichting algemeen
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva
Consolidatiegrondslagen
Algemeen
Wereldhave N.V. is statutair gevestigd te Den Haag.
De activa, schulden en voorzieningen zijn opgenomen tegen
De activiteiten van de vennootschap omvatten het direct en
nominale waarden, tenzij in de toelichting anders is vermeld.
via groepsmaatschappijen beleggen in onroerend goed. In de geconsolideerde jaarrekening worden de maatschappijen
Stelselwijzigingen
opgenomen die met Wereldhave een groep vormen. Niet-100%
De jaarrekening wordt met ingang van het boekjaar 2003
deelnemingen worden proportioneel geconsolideerd. Op grond
overeenkomstig gewijzigde regelgeving gepresenteerd vóór
daarvan worden aan- en verkopen van belangen in groeps-
verwerking van de winstverdeling over het verslagjaar.
maatschappijen verwerkt als aan- en verkopen van activa en
De vergelijkende cijfers over het voorgaande boekjaar zijn
passiva. Proportionele consolidatie geeft rechtstreeks inzicht in
aangepast voor een bedrag van EUR 86,8 mln.
de feitelijke omvang van de beleggingen van Wereldhave en de daarmede samenhangende overige activa, passiva en resultaten.
Tot en met 2002 werden huurkortingen als huurverminderingen in aanmerking genomen in de maand waarop de
Vreemde valuta
korting betrekking had. Met ingang van het boekjaar 2003
Activa en passiva in vreemde valuta worden omgerekend tegen
worden op grond van de regelgeving de kosten van
de passagekoersen aan het einde van het jaar. De in vreemde
huurkortingen, waaronder begrepen huurvrije perioden,
valuta luidende resultaten worden omgerekend tegen de
toegerekend aan de huuropbrengsten op basis van de
gemiddelde koersen van de verslagperiode. De koersverschillen
looptijd van het huurcontract. De aanpassing in de post bruto
worden verantwoord in de herwaarderingsreserve.
huuropbrengsten en in het eigen vermogen 2002 bedraagt nihil.
gem. 1 GBP 1 HUF 1 USD
2003 1,44744 0,00395 0,88627
ultimo 2002 1,59043 0,00412 1,06027
2003 1,41884 0,00381 0,79177
2002 1,53728 0,00423 0,95356
Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde, gebaseerd op de markthuur verminderd met exploitatiekosten. Voor de vaststelling van de marktwaarde worden per object de netto kapitalisatiefactor en de contante waarde van de verschillen tussen markthuur en contractuele
Fiscale status
huur, van de leegstand en van de noodzakelijke toekomstige
Wereldhave N.V. heeft de fiscale status van beleggingsinstelling
investeringen bepaald. Op de waarde worden de overdrachts-
in de zin van artikel 28 van de Wet op de vennootschaps-
kosten in mindering gebracht. De vaststelling van de markt-
belasting 1969. Dit houdt in dat onder bepaalde voorwaarden
waarde vindt plaats op 30 juni en op 31 december, waarbij
geen vennootschapsbelasting behoeft te worden betaald.
steeds de helft van de portefeuille wordt getaxeerd door
De belangrijkste voorwaarden betreffen het als dividend uitkeren
onafhankelijke externe taxateurs. De interne waarderingen
van de fiscale winst en beperkingen met betrekking tot de
van de niet extern gewaardeerde objecten worden volgens
financiering van de beleggingen met vreemd vermogen.
dezelfde methode vastgesteld. Waarderingsverschillen worden
Vervreemdingsresultaten van beleggingen behoeven niet tot de
verantwoord in de herwaarderingsreserve.
uit te keren fiscale winst te worden gerekend. Deelnemingen in België en de Verenigde Staten hebben een vergelijkbare
Onroerend goed niet in exploitatie
status. In Frankrijk wordt per 1 januari 2004 voldaan aan de
Waardering van het onroerend goed niet in exploitatie vindt
voorwaarden die verbonden zijn aan de S.I.I.C. status. De exit
plaats tegen kostprijs of tegen de geschatte lagere markt-
tax is verwerkt in de balans per 31 december 2003.
waarde. Projecten afkomstig uit onroerend goed in exploitatie
Deelnemingen in andere landen hebben geen bijzondere fiscale
worden gewaardeerd tegen de geschatte marktwaarde.
status.
In de kostprijs zijn begrepen de kosten voor opgedragen maar nog niet uitgevoerde werkzaamheden, toegerekende interne kosten van bouwbegeleiding en geactiveerde interest. Na voltooiing wordt onroerend goed in exploitatie genomen, indien ten minste 75% van het betreffende
Jaarrekening 2003
Wereldhave N.V.
project is verhuurd of één jaar na de opleveringsdatum van
Rentelasten
het project is verstreken. Waarderingsverschillen worden
Hieronder wordt opgenomen de aan het verslagjaar toe te
verantwoord in de herwaarderingsreserve.
rekenen interest op leningen, overige schulden, vorderingen en liquide middelen, alsmede de renteverschillen uit hoofde van
Voorzieningen
conversies van financieringen in vreemde valuta en interest-
In verband met bijzondere verplichtingen of risico’s worden
swaps. De op beleggingen geactiveerde interest wordt op het
voorzieningen gevormd. De voorziening voor latente belasting-
saldo van ontvangen en betaalde interest in mindering gebracht.
verplichtingen wordt opgenomen voor de contante waarde van de mogelijke verplichtingen tot het betalen van belasting
Beheerkosten
als gevolg van verschillen tussen fiscale en commerciële
Als beheerkosten worden beschouwd de aan het verslagjaar
vermogensbepaling. De voorziening voor de kosten van
toe te rekenen kosten die betrekking hebben op de operationele
herfinanciering van hoogrentende leningen wordt opgenomen
activiteiten.
tegen de contante waarde. Belastingen over het resultaat Financiële instrumenten
Onder dit hoofd wordt opgenomen de met de resultaten van
De vennootschap maakt gebruik van financiële instrumenten en
deelnemingen over het verslagjaar verband houdende winst-
derivaten voor het dekken van onderliggende transacties of
belasting. Daarbij wordt met de belasting over compensabele
posities. Premies en kortingen met betrekking tot valuta-
verliezen ontstaan in 2000 of later op grond van (latente)
contracten worden tijdsevenredig in aanmerking genomen.
belastingvorderingen rekening gehouden. Aan compensabele
Valutatransacties worden per balansdatum gewaardeerd op
verliezen uit jaren vóór 2000 wordt een waarde toegekend in het
marktwaarde. Renteverschillen uit hoofde van renteswaps
jaar waarin compensatie met fiscale winsten plaatsvindt.
worden verantwoord als aanpassing op de post interest.
Mutaties in het eigen vermogen Grondslagen voor de resultaatbepaling
In het overzicht van mutaties in het eigen vermogen worden
Bruto huuropbrengsten
opgenomen het direct en het indirect beleggingsresultaat en de
Als bruto huuropbrengsten worden aangemerkt de over het
vermogensmutaties uit hoofde van emissies en dividend.
verslagjaar aan huurders in rekening gebrachte huren. Huurkortingen worden in mindering gebracht van de huur-
Het direct beleggingsresultaat omvat de winst na belastingen
opbrengsten met dien verstande dat daarbij een gelijkmatige
zoals weergegeven in de winst- en verliesrekening en het in
spreiding over de looptijd van de betreffende huurcontracten
eventuele emissieopbrengsten begrepen resultaat lopend
plaats vindt. Aan huurders in rekening gebrachte bedragen
boekjaar.
die als servicekosten worden aangemerkt, worden niet in huuropbrengsten en exploitatiekosten begrepen.
Het indirect beleggingsresultaat omvat in hoofdzaak de wijzigingen in reserves uit hoofde van waarderings- en
Exploitatiekosten
koersverschillen. Daarin zijn begrepen de herwaardering van
Hieronder worden opgenomen de aan het verslagjaar toe te
beleggingen, vervreemdingsresultaten, mutaties in de
rekenen exploitatiekosten, die in hoofdzaak bestaan uit
belastingverplichtingen en koersverschillen met betrekking tot
onderhoudskosten, onroerendezaakbelasting, verzekerings-
beleggingen en financiering, alsmede koersverschillen ontstaan
premies en management- en incassokosten. Afschrijving op als
bij dekkingstransacties in vreemde valuta en bij de omrekening
belegging aangehouden onroerend goed in exploitatie vindt niet
van in vreemde valuta luidende resultaten. De elementen van
plaats. Onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen
het indirect beleggingsresultaat worden opgenomen in de
marktwaarde (zie hiervoor onder onroerend goed in exploitatie).
herwaarderingsreserve.
In deze waarde wordt met technische en economische veroudering rekening gehouden.
Jaarrekening 2003
Wereldhave N.V.
35 Toelichting op de geconsolideerde balans (bedragen x EUR 1 mln) 1. Onroerend goed onroerend goed in exploitatie onroerend goed niet in exploitatie
2003
2002
1.844,0
1.830,5
88,1
124,9
1.932,1
1.955,4
1.830,5
1.623,2
Onroerend goed in exploitatie stand per 1 januari koersverschil
·/·
89,5
·/·
1.741,0
94,5 1.528,7
aankopen/investeringen
56,1
347,0
overgebracht van/naar onroerend goed niet in exploitatie
54,9
137,5
1.852,0 verkopen
·/·
herwaardering
·/·
4,7
2.013,2 ·/·
1.847,3 stand per 31 december
3,3
162,7 1.850,5
·/·
20,0
1.844,0
1.830,5
124,9
249,3
Voor EUR 104,7 mln is onroerend goed tot zekerheid verbonden.
Onroerend goed niet in exploitatie stand per 1 januari koersverschil
·/·
10,3
·/·
114,6 aankopen/investeringen
35,8
overgebracht naar/van onroerend goed in exploitatie
·/·
verkopen
·/·
herwaardering
·/·
54,9
30,5 ·/·
95,5 3,9
stand per 31 december
2. Vorderingen
137,5 131,6
·/·
91,6 3,5
10,7 238,6
2,0 129,6
·/·
4,7
88,1
124,9
2003
2002
vooruitbetaalde posten
4,9
4,9
debiteuren
4,8
6,9
belastingen
4,2
10,2
28,0
26,4
41,9
48,4
overige
Van de vooruitbetaalde posten is EUR 3,0 mln (2002: EUR 1,4 mln) en van de post overige vorderingen is EUR 5,8 mln (2002: EUR 4,6 mln) als langlopend aan te merken. Onder de overige vorderingen is opgenomen de vordering uit hoofde van termijntransacties voor een bedrag van EUR 12,3 mln.
Jaarrekening 2003
Wereldhave N.V.
3. Overige activa liquide middelen bedrijfsmiddelen
4. Voorzieningen
2003
2002
42,0
72,6
1,4
1,4
43,4
74,0
2003
2002
latente belastingverplichtingen
18,3
22,3
herfinancieringskosten
19,7
22,7
38,0
45,0
22,3
24,4
Voorziening latente belastingverplichtingen stand per 1 januari koersverschil
·/·
0,6
·/·
0,7
21,7 toevoeging vrijval
23,7
2,8 ·/·
stand per 31 december
6,2
12,9 ·/·
14,3
18,3
22,3
22,7
25,7
Voorziening herfinancieringskosten stand per 1 januari koersverschil
·/·
1,8
·/·
1,7
20,9 toevoeging vrijval
24,0
1,1 ·/·
stand per 31 december
2,3
1,2 ·/·
2,5
19,7
22,7
De voorzieningen belopen op 31 december 2003 nominaal EUR 52,3 mln (2002: EUR 63,7 mln) resp. EUR 26,8 mln (2002: EUR 31,5 mln) en zijn grotendeels als langlopend aan te merken. De contante waarde van de voorziening voor herfinancieringskosten is berekend op basis van een rentevoet van 5,25%.
5. Leningen
2003
stand per 1 januari
629,8
koersverschil
·/·
opnamen/aflossingen, per saldo
·/·
stand per 31 december
2002
34,6
444,3 ·/·
17,7
595,2
426,6
29,9
203,2
565,3
629,8
Jaarrekening 2003
Wereldhave N.V.
37
De post leningen wordt als volgt toegelicht:
31 december 2003 in lokale
gemid-
EUR
31 december 2002 procen-
in lokale
delde
tuele
valuta
rente in %
verdeling
valuta
340,6
in EUR
2,9
340,6
60,3
gemid-
in EUR
procen-
delde
tuele
rente in %
verdeling
360,6
3,9
360,6
57,3
GBP
71,3
6,3
101,2
17,9
78,3
6,3
120,4
19,1
USD
156,0
2,2
123,5
21,8
156,0
3,4
148,8
23,6
3,4
565,3
100,0
4,2
629,8
100,0
totaal
31 december 2003
31 december 2002
procentuele verdeling
procentuele verdeling
restant looptijd in jaren
restant looptijd in jaren
(vanaf 31-12-2003)
(vanaf 31-12-2002)
1-2
2-5
EUR
47
GBP
–
USD totaal
>5
1-2
2-5
38
15
14
79
7
–
100
43
–
57
–
84
16
16
84
–
29
41
30
20
65
15
De gemiddelde duration van de leningen met een vaste renteafspraak (EUR 147 mln, 26% van het totaal) bedraagt 4,4 jaar.
6. Overige langlopende schulden belastingen waarborgsommen
2003
2002
7,3
–
2,9
3,4
10,2
3,4
Onder de post belastingen is opgenomen het langlopend deel van de in Frankrijk te betalen exit tax.
7. Kortlopende schulden
2003
2002
crediteuren en overige
43,7
59,1
investeringsverplichtingen
32,1
14,1
kortlopend deel van langlopende schulden
9,9
–
belastingen
7,9
3,4
dividend
0,3
0,3
93,9
76,9
Onder de post belastingen is begrepen winstbelasting tot een bedrag van EUR 2,4 mln en overige belastingen voor EUR 5,5 mln.
>5
Jaarrekening 2003
Wereldhave N.V.
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening (bedragen x EUR 1 mln) 1. Huuropbrengsten
bruto
netto
huuropbrengsten
België
exploitatiekosten
huuropbrengsten
2003
2002
2003
2002
2003
2002
16,2
16,2
0,6
1,1
15,6
15,1
Finland
26,9
23,4
1,3
1,3
25,6
22,1
Frankrijk
16,8
15,9
1,6
0,7
15,2
15,2
Hongarije
0,1
0,3
–
0,1
0,1
0,2
Nederland
30,4
28,4
3,2
2,8
27,2
25,6
Spanje Verenigd Koninkrijk Verenigde Staten
8,0
6,0
0,3
0,2
7,7
5,8
27,9
31,3
2,8
3,1
25,1
28,2
45,5
54,4
15,4
18,8
30,1
35,6
171,8
175,9
25,2
28,1
146,6
147,8
Kantoren
89,5
101,5
16,8
22,2
72,7
79,3
Winkels
58,5
53,9
4,4
3,9
54,1
50,0
Overig
23,8
20,5
4,0
2,0
19,8
18,5
171,8
175,9
25,2
28,1
146,6
147,8
De huurderving als gevolg van leegstand bedroeg in procenten van de theoretische huur 6,3% (2002: 3,9%). De theoretische huur is het totaal van de bruto huuropbrengsten en de huurderving als gevolg van leegstand.
2. Exploitatiekosten
2003
2002
onderhoud
5,1
5,6
onroerendezaakbelasting
7,6
10,3
verzekeringspremies
1,1
0,9
management- en incassokosten
5,9
6,4
overige exploitatiekosten
3. Rentelasten betaalde interest ontvangen interest
·/·
5,5
4,9
25,2
28,1
2003
2002
23,8
30,5
2,5
·/·
21,3 af: geactiveerde interest
·/·
1,9 19,4
2,6 27,9
·/·
4,3 23,6
Jaarrekening 2003
Wereldhave N.V.
39
4. Beheerkosten personeelskosten
2003
2002
10,8
10,6
bezoldiging van commissarissen
0,1
0,1
advies- en accountantskosten
1,3
1,1
overige kosten allocatie naar exploitatiekosten
·/· ·/·
allocatie naar investeringen
4,1
4,6
16,3
16,4
7,5
·/· ·/·
0,9 7,9
8,0 1,0 7,4
5. Belastingen over het resultaat Met betrekking tot het boekjaar 2003 zijn bij de bepaling van het bedrag van de belastingen over de winst compensabele verliezen tot een bedrag van EUR 5,1 mln (2002: EUR 12,3 mln) in aanmerking genomen.
6. Beloning van Directie en Commissarissen (bedragen x EUR 1.000) Directie
sociale
pensioen-
salaris
winstdeling
lasten
lasten
G.C.J. Verweij
275
31
17
58
R.L.M. de Ruijter
252
28
19
53
De winstdeling van de Directie bedraagt maximaal 3 maandsalarissen. De hoogte is afhankelijk van de ontwikkeling van de winst per aandeel en de koersontwikkeling van het aandeel in het jaar waarover winstdeling wordt uitgekeerd. Commissarissen
bezoldiging
F.H.J. Boons
36
De leden van de Raad van Commissarissen en de Directie
J. Krant
18
bezitten geen aandelen of optierechten Wereldhave N.V.;
W. Lemstra
6
H.M.N. Schonis
24
C.J. de Swart
24
door Wereldhave N.V. zijn aan hen geen leningen, voorschotten of garanties verstrekt.
7. Overige vermeldingen Het totaalbedrag aan salariskosten bedroeg EUR 7,0 mln (2002: EUR 7,1 mln), aan sociale lasten EUR 1,7 mln (2002: EUR 1,1 mln) en aan pensioenlasten EUR 1,1 mln (2002: EUR 1,2 mln). In de pensioenregeling van Stichting Pensioenfonds Wereldhave wordt een ouderdoms-, nabestaanden- en brugpensioen opgebouwd volgens een eindloonregeling. Voor alle deelnemers met een partner is een tijdelijk nabestaandenpensioen verzekerd op risicobasis. Indexatie van pensioenen en aanspraken van slapers geschiedt indien en voor zover de middelen van de stichting dit toelaten, jaarlijks per 1 januari op basis van het prijsindexcijfer. De in de financieringsovereenkomst vastgelegde maximum bijdrage van de aangesloten ondernemingen bedraagt 20% van de loonsom van deelnemers voor Wereldhave Management Holding B.V. en 25% voor Wereldhave N.V. Op 31 december 2003 had het pensioenfonds een dekkingsgraad van 125%. Gedurende 2003 zijn gemiddeld 100 werknemers bij de groep werkzaam geweest (2002: 104). Aan de voorwaarden voor het betaalbaar stellen van winstdeling over 2003 is voldaan. De total expense ratio bedraagt 0,04, ofwel 4,1%. Deze ratio is het quotiënt van het totaal van de exploitatiekosten, interest en beheerkosten en het gemiddeld eigen vermogen gedurende het boekjaar.
Jaarrekening 2003
Wereldhave N.V.
Balans per 31 december 2003 vóór voorgestelde winstverdeling (bedragen x EUR 1 mln) * toel.
2003
2002
Activa Beleggingen onroerend goed
1
325,1
302,9
beleggingen in groepsmaatschappijen
2
828,8
877,9
overige financiële beleggingen
3
441,8
419,1
Vorderingen
4
Overige activa
1.595,7
1.599,9
32,1
29,8
0,1
25,0
1.627,9
1.654,7
Passiva Eigen vermogen geplaatst kapitaal
5
200,3
agio
6
705,1
herwaarderingsreserve
7
algemene reserve
8
·/· 113,7 518,3
200,3 705,1 ·/·
71,3 488,6
1.310,0
1.322,7
19,7
22,7
9
219,0
258,2
10
79,2
51,1
1.627,9
1.654,7
Voorzieningen Langlopende schulden leningen Kortlopende schulden
Winst- en verliesrekening over 2003 (bedragen x EUR 1 mln) toel. vennootschappelijk resultaat resultaat deelnemingen Winst na belastingen
11
2003
2002 31,0
32,9
85,5
83,4
116,5
116,3
* Verwezen wordt naar het voorstel tot winstverdeling onder ’Overige gegevens’ op pagina 44.
Jaarrekening 2003
Wereldhave N.V.
41 Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening (bedragen x EUR 1 mln) Voor de waarderingsgrondslagen van activa en passiva en de grondslagen voor de resultaatbepaling wordt verwezen naar de Toelichting algemeen op pagina 33 en 34. De vennootschap heeft gebruik gemaakt van de vrijstelling ex art. 2:402 BW.
1. Onroerend goed Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed niet in exploitatie
2003
2002
309,5
302,9
15,6
–
325,1
302,9
302,9
278,5
5,8
17,5
1,4
14,8
Onroerend goed in exploitatie stand per 1 januari aankopen/investeringen overgebracht naar/van onroerend goed niet in exploitatie
·/·
307,3 herwaardering
2,2
stand per 31 december
310,8 ·/·
7,9
309,5
302,9
–
14,0
Onroerend goed niet in exploitatie stand per 1 januari aankopen/investeringen herwaardering
14,8 ·/·
overgebracht van/naar onroerend goed in exploitatie
0,6 1,4
stand per 31 december
1,3 ·/· ·/·
15,6
0,5 14,8 –
2. Beleggingen in groepsmaatschappijen De mutaties in de post beleggingen in groepsmaatschappijen zijn als volgt:
stand per 1 januari uitbreidingen/verminderingen, per saldo
·/·
resultaten herwaarderingen winstuitkeringen stand per 31 december
·/· ·/·
2003
2002
877,9
869,8
1,6
15,0
876,3
884,8
85,5
83,4
67,3 65,7 828,8
·/· ·/·
56,4 33,9 877,9
Waardering van de beleggingen in groepsmaatschappijen geschiedt tegen netto vermogenswaarde. Ten kantore van het Handelsregister te Den Haag is een lijst gedeponeerd als bedoeld in de artikelen 2:379 en 2:414 BW.
Jaarrekening 2003
Wereldhave N.V.
3. Overige financiële beleggingen De overige financiële beleggingen bestaan uitsluitend uit groepsverhoudingen.
4. Vorderingen Uit hoofde van groepsverhoudingen is opgenomen onder vorderingen EUR 2,5 mln (2002: EUR 9,8 mln).
5. Geplaatst kapitaal Samenstelling en grootte van het kapitaal zijn ultimo 2003 als volgt: soort aandelen
maatschappelijk
geplaatst kapitaal (EUR)
kapitaal (EUR) 31.12.2003
31.12.2003
31.12.2002
gewone (EUR 10 nominaal)
400.000.000
196.917.350
196.917.350
preferente (EUR 9,08)
181.600.000
13.620.000
13.620.000
prioriteit A
100
100
100
prioriteit B
199.999.900
–
–
781.600.000
210.537.450
210.537.450
af: niet-opgevraagd preferent aandelenkapitaal
·/· 781.600.000
Mutaties in het geplaatst gewoon aandelenkapitaal: stand per 1 januari emissie stand per 31 december
10.215.000
·/·
200.322.450
10.215.000 200.322.450
2003
2002
196,9
177,6
–
19,3
196,9
196,9
Per 31 december 2003 staan 19.691.735 gewone, 1.500.000 preferente en 10 prioriteitsaandelen A uit. Prioriteitsaandelen B zijn niet uitgegeven.
6. Agio stand per 1 januari emissie stand per 31 december
2003
2002
705,1
601,6
–
103,5
705,1
705,1
Van het totaalbedrag van de agioreserve per 31 december 2003 is EUR 690,7 mln belastingvrij uitkeerbaar (2002: EUR 690,7 mln).
Jaarrekening 2003
Wereldhave N.V.
43
7. Herwaarderingsreserve
2003
stand per 1 januari
71,3
herwaardering beleggingen
·/· ·/·
koersverschillen
·/·
10,1
overige mutaties
·/· ·/·
stand per 31 december
·/·
vervreemdingsresultaten
2002 24,9
6,8
·/· ·/·
28,1
·/·
35,3
6,9
mutatie belastingverplichtingen
24,7 28,7 13,0
4,3
·/· ·/·
113,7
·/·
71,3
2,1
Van de mutatie over het boekjaar ad EUR –42,4 mln (2002: EUR –46,4 mln) is EUR 22,8 mln (2002: EUR 56,7 mln) als gerealiseerd en EUR –65,2 mln (2002: EUR –103,1 mln) als ongerealiseerd aan te merken.
8. Algemene reserve stand per 1 januari dividend voorgaand jaar
·/·
2003
2002
488,6
445,3
86,8
·/·
73,0
direct beleggingsresultaat boekjaar
116,5
116,3
stand per 31 december
518,3
488,6
9. Leningen Onder leningen is opgenomen een bedrag van EUR 52,0 mln (2002: EUR 91,1 mln) uit hoofde van groepsverhoudingen.
10. Kortlopende schulden Onder kortlopende schulden is opgenomen EUR 30,6 mln (2002: EUR 30,0 mln) uit hoofde van groepsverhoudingen.
11. Vennootschappelijk resultaat In deze post zijn interestbaten en -lasten uit groepsverhoudingen begrepen, per saldo een bate van EUR 11,0 mln (2002: EUR 15,7 mln).
12. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen De vennootschap heeft zich voor groepsmaatschappijen jegens derden garant gesteld voor een bedrag van EUR 387 mln (2002: EUR 451 mln). In 2003 heeft de vennootschap GBP 75 mln en USD 43 mln op termijn verkocht. De betreffende valutatransacties hebben een resterende looptijd van minder dan twee maanden. Voorts heeft de vennootschap een valuta optie transactie gesloten voor een bedrag van USD 100 mln, waarvan de resterende looptijd ruim één jaar bedraagt.
Den Haag, 19 februari 2004 Raad van Commissarissen
Directie
F.H.J. Boons
G.C.J. Verweij
J. Krant
R.L.M. de Ruijter
H.M.N. Schonis C.J. de Swart
Jaarrekening 2003
Wereldhave N.V.
Overige gegevens
Corporate Governance
Winstbestemming
Wereldhave hecht grote waarde aan evenwicht tussen de
De winstbestemming is geregeld in artikel 25 van de statuten
belangen van de verschaffers van risicodragend vermogen en
van de vennootschap. Allereerst wordt aan houders van
van de andere betrokkenen bij de onderneming. Daarin passen
preferente aandelen een dividend uitgekeerd waarvan het
zaken als openheid, een adequate, toekomstgerichte informatie-
percentage anderhalf procent hoger ligt dan de twaalfmaands
verstrekking en bedrijfsethiek. De bedrijfsethiek is verankerd
geldmarktrente (Euribor), geldend voor de eerste beursdag van
in de in mei 2003 door de Directie vastgestelde Business
het betrokken boekjaar, of zoveel minder als beschikbaar is.
Principles en de Code of Conduct voor het personeel, die
De uitkeringen worden berekend over het gestorte nominale
worden gepubliceerd op onze website www.wereldhave.com.
bedrag van deze aandelen. Van de resterende winst wordt
Naar aanleiding van de aanbevelingen van de Commissie
op de prioriteitsaandelen A vijf procent uitgekeerd over hun
Tabaksblat heeft Wereldhave het Reglement van de Raad van
nominale waarde. Het restant staat ter beschikking van de
Commissarissen en het Directiereglement op onderdelen verder
algemene vergadering van aandeelhouders.
aangepast. Wanneer wordt afgeweken ten opzichte van de aanbevelingen van de Commissie, is dat verwerkt in het
Voorstel tot winstverdeling
onderstaande overzicht. Een uitgebreide analyse per aanbeveling
Voorgesteld wordt, om naast het dividend in contanten van
en best practicebepaling kunt u vinden op de website.
4,23% op de uitstaande preferente aandelen en 5% op de uitstaande prioriteitsaandelen A, op de gewone aandelen een
Directie
dividend in contanten/aandelen uit te keren van EUR 4,45
De Directie wordt benoemd en ontslagen door de Algemene
per aandeel. Het deel van de winst, dat niet wordt uitgekeerd,
Vergadering van Aandeelhouders, op voordracht van de
zal worden toegevoegd aan de algemene reserve.
vergadering van houders van prioriteitsaandelen. Tot ontslag of schorsing, anders dan met instemming van de vergadering
(bedragen x EUR 1 mln)
2003
2002
Direct beleggingsresultaat
116,5
116,3
van houders van Prioriteitsaandelen, kan door de algemene vergadering slechts worden besloten met twee/derde der
Preferent dividend en dividend Prioriteitsaandelen A Dividend gewone aandelen Toevoeging algemene reserve
uitgebrachte stemmen, vertegenwoordigende meer dan de helft van het geplaatste kapitaal.
0,1 87,6 28,8
0,2 86,6 29,5
116,5
116,3
Het systeem van bindende voordrachten maakt deel uit van de beschermingsconstructie. Dit verklaart waarom waarborgen moeten worden gesteld aan de beslissing om de voordracht te doorbreken. De bepaling wijkt daarom af van de best practicebepalingen van de Commissie Tabaksblat. Wijzigingen in de bezoldiging van de Directie zullen door Wereldhave
Transacties met direct belanghebbenden
ter goedkeuring aan aandeelhouders worden voorgelegd.
De leden van de Raad van Commissarissen en van de Directie
De Directie en RvC zijn van mening dat zij zonder het vertrouwen
van Wereldhave N.V. hadden gedurende het boekjaar 2003
van de AVA niet kunnen functioneren. Bij de uitoefening van
evenals in voorgaande jaren geen persoonlijk belang bij
de bijzondere bevoegdheden die verband houden met de
beleggingen van de vennootschap. Voor zover de vennootschap
beschermingsconstructie zal met dit uitgangspunt rekening
bekend, hebben in het verslagjaar geen onroerendgoed-
worden gehouden. Naar de mening van Wereldhave dient het
transacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als
primaire belang van bestuurders te zijn gericht op het lange
direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te beschouwen.
termijn ondernemingsbelang. De benoemingstermijn dient daarbij aan te sluiten en geen individuele belangen als gevolg van contractsverlenging te introduceren. Om deze reden worden Directieleden van Wereldhave benoemd voor onbepaalde tijd. Omdat de specifieke aanleiding en omstandigheden van een ontslag vooraf niet bekend zijn, zullen in de met bestuurders te sluiten arbeidsovereenkomsten geen ontslagregelingen vooraf worden overeengekomen.
Jaarrekening 2003
Wereldhave N.V.
45
In de thans geldende arbeidsovereenkomsten zijn geen
De Raad van Commissarissen heeft besloten een audit-
ontslagvergoedingen opgenomen, met uitzondering van een
commissie in te stellen ter verbetering van het toezicht op het
ontslag als gevolg van een fusie (zie pagina 50). In nieuw te
bestuur. Het instellen van een remuneratiecommissie en selectie-
sluiten overeenkomsten zal deze regeling niet meer worden
en benoemingscommissie wordt niet nodig geacht wegens
opgenomen.
geringe frequentie van de daarmee verband houdende werkzaamheden. Voor de auditcommissie zal een apart
Bezoldiging van de Directie geschiedt volgens de beleidslijnen
reglement worden opgesteld. In de auditcommissie zullen
die zijn vastgesteld in het remuneratierapport. Belangrijke
twee commissarissen zitting hebben die, indien zij dat wensen,
wijzigingen in het bezoldigingsbeleid zullen aan de algemene
worden bijgestaan door de controller van Wereldhave en
vergadering van aandeelhouders worden voorgelegd.
de secretaris van de Raad van Commissarissen. De audit-
De bezoldiging van bestuurders wordt door de Raad van
commissie zal begin februari wanneer de jaarrekening in concept
Commissarissen van tijd tot tijd vergeleken met de markt.
beschikbaar is, een vergadering houden met de accountant
Voor het laatst gebeurde dit in 1999. In 2003 heeft de Raad
en de Directie. De auditcommissie zal met ingang van de
van Commissarissen een remuneratierapport opgesteld.
jaarrekening over 2004 haar werkzaamheden uitvoeren.
Het rapport wordt gepubliceerd op de website van Wereldhave. De hoofdlijnen van dit rapport staan vermeld op pagina 50.
De Raad vergadert volgens een vast vergaderschema, tenminste zes maal per jaar. Eén van deze vergaderingen is gewijd aan het
De reglementen van Directie en Raad van Commissarissen van
bespreken – buiten aanwezigheid van de Directie – van het
Wereldhave verbieden het beleggen in eigen aandelen van
eigen functioneren van de Raad, de relatie tot de Directie en de
het bedrijf. Hierdoor wordt voorkomen dat de onderneming
samenstelling, beoordeling en beloning van de Directie. De
enig afbreukrisico loopt als gevolg van het handelen van een
profielschets waaraan leden van de Raad van Commissarissen
bestuurder of commissaris. Een reglement voor het handelen
dienen te voldoen wordt jaarlijks geëvalueerd en wanneer nodig
in andere aandelen door bestuurders en commissarissen is in
herzien, laatstelijk in 2003. De Raad van Commissarissen wordt
februari 2004 vastgesteld.
ondersteund door de secretaris van de vennootschap.
Raad van Commissarissen
Er zijn in het verslagjaar geen zakelijke transacties geweest
De leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd
waarbij tegenstrijdige belangen een rol hebben kunnen spelen.
en ontslagen door de Algemene Vergadering van Aandeel-
Elke zakelijke transactie tussen de vennootschap en leden van
houders, op voordracht van de vergadering van houders van
de Raad zal in het jaarverslag worden vermeld. De profielschets
prioriteitsaandelen. De Algemene Vergadering stelt de
en het Reglement van de Raad van Commissarissen, het rooster
vergoeding van Commissarissen vast. De hoogte van de
van aftreden van leden van de Raad en het Directiereglement
vergoeding is vastgesteld in 1999 en wordt jaarlijks geïndexeerd.
worden gepubliceerd op de website van Wereldhave en worden
De leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk
op aanvraag kostenloos toegezonden.
ten opzichte van elkaar, de Directie en welk deelbelang dan ook. Ingevolge de statuten treedt ieder jaar eenderde van het aantal commissarissen af. Gezien de huidige omvang van de Raad (4 leden) betekent dit dat een benoeming in beginsel geschiedt voor een periode van twee jaar. Een (her)benoemingsvoorstel aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal worden gemotiveerd. Gaat het om een herbenoeming, dan wordt daarbij rekening gehouden met de wijze waarop de kandidaat zijn taak als commissaris heeft vervuld. In het reglement van de Raad van Commissarissen is vastgelegd dat de maximale zittingsduur 8 jaar bedraagt, tenzij zwaarwegende (en uitdrukkelijk te motiveren) belangen een langere termijn rechtvaardigen.
Jaarrekening 2003
Wereldhave N.V.
Algemene Vergadering van Aandeelhouders
Beschermingsconstructie
De jaarlijkse Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt
De constructie bestaat uit de mogelijkheid tot het plaatsen van
doorgaans gehouden in de laatste week van de maand maart.
preferente aandelen, prioriteitsaandelen A en prioriteitsaandelen
Het stemrecht op de aandelen wordt bepaald door de nominale
B. Al deze aandelen luiden op naam. De prioriteitsaandelen A
waarde van de aandelen. De preferente aandelen hebben
dienen volledig te worden volgestort; voor de preferente
een nominale waarde van EUR 9,08, de prioriteitsaandelen en
aandelen en prioriteitsaandelen B geldt een volstortplicht van
gewone aandelen hebben een nominale waarde van EUR 10.
25%. Het maatschappelijk kapitaal voorziet in de uitgifte van
De wet bepaalt dat bij een onderverdeling van het maat-
preferente en prioriteitsaandelen tot ten hoogste 50% van het
schappelijk kapitaal in aandelen met verschillende nominale
geplaatste gewone aandelenkapitaal. Op 31 december 2003
waarden, het stemrecht van iedere aandeelhouder gelijk is aan
bedroeg het totaal geplaatst kapitaal aan preferente en
het aantal malen dat het bedrag van het kleinste aandeel is
prioriteitsaandelen EUR 13.620.100. Uitgegeven zijn 1.500.000
begrepen in het gezamenlijke nominale bedrag van zijn
preferente aandelen en 10 prioriteitsaandelen A, die worden
aandelen; gedeelten van stemmen worden verwaarloosd.
gehouden door de ’Stichting tot het houden van prioriteitsaandelen van de naamloze vennootschap: ’Wereldhave N.V.’
Verzoeken van kapitaalverschaffers, die alleen of gezamenlijk
Het bestuur van de stichting wordt gevormd door de leden van
1 procent van het geplaatst kapitaal vertegenwoordigen, om
de Directie en de leden van de Raad van Commissarissen.
onderwerpen op de agenda van de Algemene Vergadering van
Naast de winstrechten zijn de vaststelling van het aantal
Aandeelhouders te plaatsen worden gehonoreerd, indien deze
directeuren en commissarissen van de vennootschap en het
tenminste 60 dagen voor de datum van de vergadering bij de
opmaken van een bindende voordracht voor hun benoeming
Directie of de Raad van Commissarissen zijn ingediend, tenzij er
de belangrijkste rechten verbonden aan de prioriteitsaandelen A
naar het oordeel van de Raad van Commissarissen en de
en B, waardoor de stichting wordt beschouwd als een grote
Directie zwaarwichtige belangen van de vennootschap zijn die
belegger in de zin van de Btb. Wereldhave kent geen andere
zich tegen het opnemen in de agenda verzetten. De behandeling
grote beleggers in de zin van het Besluit. Tot ontslag of
in de Algemene vergadering dient geen afbreuk te doen aan het
schorsing, anders dan met instemming van de houders van de
ordelijk verloop van de vergadering. Van het verhandelde ter
prioriteitsaandelen, kan door de Algemene Vergadering slechts
vergadering worden door de secretaris van de vennootschap
worden besloten met twee/derde der uitgebrachte stemmen,
notulen opgesteld. De notulen worden getekend door de
vertegenwoordigend meer dan de helft van het geplaatste
Voorzitter der vergadering en door de secretaris. In beginsel
kapitaal.
worden de notulen binnen één maand na de vergadering gepubliceerd op de website van Wereldhave en worden de
Er staan geen prioriteitsaandelen B uit. Van de preferente
notulen op verzoek kostenloos per post toegezonden.
aandelen worden 1.350.000 aandelen gehouden door de ’Stichting tot het houden van Preferente en Prioriteitsaandelen B Wereldhave’. Het bestuur van de stichting wordt gevormd door de heren Drs H.J.A.F. Meertens (Voorzitter), Dr M.A. Snijder en Drs P.C. Neervoort. 150.000 preferente aandelen Wereldhave zijn genoteerd aan de Officiële Markt van de effectenbeurs van Euronext Amsterdam N.V. De koers van het preferente aandeel Wereldhave op 31 december 2003 bedraagt EUR 1,75. Naast stemrecht geven de preferente aandelen recht op een preferent dividend uit de winst. Ingeval van vereffening wordt hetgeen na voldoening van de schulden overblijft, overgedragen aan de aandeelhouders naar verhouding van ieders aandelenbezit behoudens dat aan de aandeelhouders van preferente aandelen geen verdere uitkering geschiedt dan het gestorte bedrag op die aandelen en aan houders van prioriteitsaandelen A en B geen verdere uitkering geschiedt dan het nominaal gestorte bedrag op die aandelen.
Jaarrekening 2003
Wereldhave N.V.
47
Preferente aandelen en prioriteitsaandelen A en B zijn niet
Klachtenregeling
gerechtigd tot de reserves van de vennootschap. De ’Stichting
Klachten ten aanzien van de financiële verslaggeving, interne
tot het houden van Preferente en Prioriteitsaandelen B
risicobeheersing, controlesystemen en de audit moeten worden
Wereldhave’ heeft volgens artikel 2 lid 1 van haar statuten
ingediend bij de secretaris der vennootschap, die de Raad van
ten doel het behartigen van de belangen van Wereldhave,
Commissarissen hierover zal informeren. De secretaris draagt
van de met haar verbonden onderneming en van alle daarbij
zorg voor de registratie van klachten. Hij zal de klager de
betrokkenen, waarbij de stichting onder meer in aanmerking
ontvangst van de klacht bevestigen en daarbij aangeven binnen
neemt het behoud van de zelfstandigheid, de continuïteit en
welke termijn naar verwachting een besluit op de klacht
de identiteit van de vennootschap en de onderneming.
genomen zal worden. De Raad van Commissarissen zal uiterlijk
Het belang van de stichting in Wereldhave bedraagt 6,4% van
binnen 12 weken na ontvangst van de klacht zijn beslissing aan
het aantal uitstaande aandelen, rechtgevend op 5,8% van de
de klager kenbaar maken.
stemmen. Naar het gezamenlijk oordeel van de vennootschap en de bestuursleden van de Stichting tot het houden van
Accountant
Preferente en Prioriteitsaandelen B Wereldhave is de stichting
De accountant wordt benoemd door de Algemene Vergadering
onafhankelijk van de vennootschap, een en ander in de zin
van Aandeelhouders op voordracht van de Raad van
als bedoeld in bijlage X van het Fondsenreglement van Euronext
Commissarissen. De Directie legt jaarlijks een budget voor de
Amsterdam N.V.
bezoldiging van de accountant ter goedkeuring voor aan de Raad van Commissarissen. De accountant is aanwezig in de
Intern risicobeheersings- en controlesysteem
vergadering van de Raad van Commissarissen en de Directie
De directie is van mening dat de interne risicobeheersings- en
waarin de jaarcijfers worden besproken en vastgesteld.
controlesystemen adequaat en effectief zijn. De instrumenten
De persberichten met de kwartaal-, halfjaar- en de definitieve
daarvoor worden gevormd door de operationele en financiële
cijfers worden tenminste twee dagen voor publicatie in concept
doelstellingen zoals neergelegd in het strategisch vijfjaren
aan de accountant toegezonden.
beleggingsplan dat jaarlijks wordt geactualiseerd en door de in 2003 ingevoerde Code of Conduct. Voorts worden strakke
De aandeelhoudersvergadering heeft het recht de accountant
procedures gehanteerd voor de periodieke samenstelling
te bevragen over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van
van kwartaal- en jaarcijfers op basis van de vastgestelde
de jaarrekening. De accountant is bevoegd hierover het woord
grondslagen. De interne managementrapportage is gericht op
te voeren in de vergadering.
directe signalering van ontwikkelingen in de waarde van beleggingen en in het resultaat per aandeel. Daarbij wordt
Investor Relations
gebruik gemaakt van electronische gegevensverwerking binnen
Vragen over het aandeel Wereldhave kunt u stellen via
een geautomatiseerd geïntegreerd centraal informatiesysteem
www.wereldhave.com. Op deze website vindt u tevens de
waarmee alle binnenlandse en buitenlandse bedrijfsonderdelen
meest recente PowerPoint slide shows van de aan beleggers
rechtstreeks verbonden zijn. Dit systeem heeft ook in het
en analisten te geven presentaties.
laatste verslagjaar overeenkomstig de opzet gefunctioneerd. Het informatiesysteem is een door Wereldhave zelf ontwikkeld systeem, dat kan bogen op een hoge functionaliteit en betrouwbaarheid.
Jaarrekening 2003
Wereldhave N.V.
Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van Wereldhave N.V. Accountantsverklaring Opdracht Ingevolge uw opdracht hebben wij de jaarrekening 2003 van Wereldhave N.V. te Den Haag gecontroleerd. De jaarrekening is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de Directie van de vennootschap. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken. Werkzaamheden Onze controle is verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen met betrekking tot controleopdrachten. Volgens deze richtlijnen dient onze controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat. Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de bedragen en toelichtingen in de jaarrekening. Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen voor financiële verslaggeving die bij het opmaken van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke schattingen die de Directie van de vennootschap daarbij heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat onze controle een deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel. Oordeel Wij zijn van oordeel dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en samenstelling van het vermogen op 31 december 2003 en van het resultaat over 2003 in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving en voldoet aan de wettelijke bepalingen inzake de jaarrekening zoals opgenomen in titel 9 BW2 en de Wet toezicht beleggingsinstellingen.
Den Haag, 19 februari 2004 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.
Jaarrekening 2003
Wereldhave N.V.
49 Raad van Commissarissen F.H.J. Boons RA
Oud President Raad van Bestuur Vado Beheer B.V.
(m, 63) Lid RvC Wereldhave N.V. sinds 1984; herbenoemd in 2002. Sinds 2000 voorzitter. Treedt volgens rooster af in 2004.
Commissariaten: Kantoren Fonds Nederland B.V. Dela Coöperatie U.A. Vesteda B.V. VADO Beheer B.V. Hurks Holding B.V. Stimulus Venture fonds B.V. Ducatus N.V. Smiths Group Holdings Netherlands B.V.
J. Krant
Oud Directievoorzitter van Kempen & Co Directeur Catalyst Advisors B.V.
(m, 55) Lid RvC Wereldhave sinds 2003. Treedt volgens rooster af in 2006.
Prof. Mr H.M.N. Schonis (m, 60) Lid RvC Wereldhave sinds 1997; herbenoemd in 2002. Treedt volgens rooster af in 2004.
Mr C.J. de Swart (m, 62) Lid RvC Wereldhave N.V. sinds 2001; herbenoemd in 2003. Treedt volgens rooster af in 2005.
Algemeen
Commissariaten: Voorzitter RvC Kardan N.V.
Bestuursfuncties: Thomas van Villanova St. Administratiekantoor Van Lanschot Bankiers Stichting toezicht certificaten Friesland Coberco Dairy Foods Stichting Admin+ Stichting Promotors van Abbe-Museum
Bestuursfuncties: Voorzitter Joods Historisch Museum Stichting ”Hollandsche Schouwburg”
Parttime hoogleraar Belastingrecht aan de KUN te Nijmegen; Partner Baker & McKenzie Amsterdam (maatschap van advocaten, belastingadviseurs en notarissen). Commissariaten: Koninklijke Grolsch N.V. Delta Lloyd Bankengroep N.V. Juchten Beheer B.V. Pepping Verenigde Bedrijven B.V. Exact Holding N.V. Arch Hill Capital N.V.
Bestuursfuncties: Stichting Continuïteit TKH Stichting Preferente Aandelen Accell Stichting Administratiekantoor Mammoet St. Administratiekantoor Bolsiusgroep Stichting Franciscus de Wind
Oud Voorzitter Raad van Bestuur AMEV Stad Rotterdam Verzekeringsgroep en lid Executive Committee Fortis Commissariaten: Beleggingsfonds ’De Zonnewijser’ Japhet de Jong Holding B.V. Hogeschool Rotterdam Fondel Finance B.V. Daf Trucks N.V. Ordina N.V. Ruwaard van Putten Ziekenhuis
Bestuursfuncties: Lid Bestuur St. KunstHal Rotterdam Lid Alg. Best. Leids Universiteits Fonds St. Administratiekantoor Heijmans N.V.
Alle commissarissen hebben de Nederlandse nationaliteit. De heren Boons en Schonis zullen in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 24 maart 2004 volgens rooster aftreden. De heer Schonis en de heer Prof. Drs. H. van Nimwegen RA worden voor (her)benoeming voorgedragen.
Directie Ing G.C.J. Verweij (m, 58)
Mr R.L.M. de Ruijter (m, 52)
Werkzaam bij Wereldhave sinds 1977 Directeur bouwzaken 1981 Directeur Wereldhave Management Holding B.V. sinds 1982 Directeur Wereldhave N.V. sinds 1988 (voorzitter vanaf maart 1994) Werkzaam bij Wereldhave sinds 1987 Directeur Wereldhave Management Nederland B.V. 1990 Directeur Wereldhave Management Holding B.V. sinds 1994 Directeur Wereldhave N.V. sinds 1994
Jaarrekening 2003
Wereldhave N.V.
Verslag van de Raad van Commissarissen Werkzaamheden van de Raad
De Raad heeft in 2003 zes keer vergaderd. Vaste onderwerpen op de agenda waren de resultaten- en vermogensontwikkeling, de ontwikkelingen op de relevante vastgoedmarkten, investeringen en desinvesteringen, het financieringsbeleid, het valuta- en dividendbeleid en de fiscaliteit. Daarnaast is in een aantal vergaderingen uitgebreid aandacht besteed aan de aanbevelingen van de Commissie Tabaksblat. Een uitgebreide samenvatting van de positie van Wereldhave is opgenomen op pagina 44 e.v. van dit verslag. In de vergadering in mei is het beleggingsplan voor de komende 5-jaar door de Directie gepresenteerd, dat jaarlijks waar nodig op onderdelen wordt aangepast en bijgesteld. Het beleggingsplan bevat de strategie voor de komende vijf jaar en de kritische succesvoorwaarden, de eisen die in verband daarmee aan personeel en organisatie worden gesteld, een beschrijving van de informatiesystemen, financieringsbeleid, fiscaliteit, resultaatsontwikkeling en investeringsvolumes per land. Daarnaast geeft het rapport een actuele beschrijving van de vooruitzichten op de onroerendgoedmarkten in de landen waarin Wereldhave actief is en een uitgebreide set met aannames die zijn gehanteerd bij de opstelling van de resultaatsprognoses, zoals met betrekking tot rente, inflatie en economische groei. Het beleggingsplan is in mei 2003 door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. De Raad van Commissarissen is van mening dat de jaarlijkse behandeling van een geactualiseerd beleggingsplan een waardevolle bron van inzicht vormt in de gang van zaken binnen de onderneming. Met het bestuur is in november gesproken over de opzet en de werking van de interne risicobeheersingsen controlesystemen. Er zijn hierbij geen punten naar voren gekomen die aanpassing of bijstelling behoeven. In 2003 heeft de Raad van Commissarissen een remuneratierapport opgesteld. Het rapport wordt gepubliceerd op www.wereldhave.com en wordt op aanvraag kostenloos toegezonden. De hoofdlijnen van het rapport worden hieronder weergegeven. De verhouding variabele/vaste beloning bedraagt bij Wereldhave 25/100. Het vaste salaris wordt jaarlijks geïndexeerd. De variabele beloning bestaat uit een winstdeling van maximaal drie maandsalarissen, die betaalbaar wordt gesteld wanneer de winst per aandeel ten opzichte van het voorafgaande jaar is gelijkgebleven of gestegen.
Jaarrekening 2003
Wereldhave N.V.
51
De hoogte van de winstdeling is voorts afhankelijk van de
De Raad van Commissarissen heeft in november het functio-
ontwikkeling van de beurskoers in het betrokken jaar en van
neren van de Directie en de onderlinge samenwerking van
de vergelijking met de prestaties van een ”peergroup”. Leden
Commissarissen beoordeeld. Alle commissarissen zijn
van de Directie trekken op geen enkele andere wijze voordeel
onafhankelijk ten opzichte van elkaar, de Directie van
van de activiteiten van Wereldhave of gelieerde ondernemingen.
Wereldhave en welk deelbelang dan ook. Behoudens een
Wereldhave kent een eindloon pensioenregeling waarbij de
éénmalige verhindering wegens ziekte zijn de vergaderingen
deelnemers op 62-jarige leeftijd met pensioen gaan. De leden
door alle commissarissen bijgewoond. In verband met de
van de Directie bezitten geen aandelen of optierechten
aanbevelingen van de Commissie Corporate Governance zijn
Wereldhave N.V.. Aan de leden van de Directie zijn door
de reglementen van de Raad van Commissarissen en de Directie
Wereldhave N.V. geen leningen, voorschotten of garanties
aangepast. Ook de profielschets van leden van de Raad van
verstrekt.
Commissarissen is op onderdelen aangepast. Daarnaast heeft de Raad een Reglement voor Privé-beleggingstransacties
Bij een ontslag als gevolg van een fusie wordt aan de Directie
vastgesteld. De concepten van deze reglementen zijn al in 2003
een wachtgeld betaald en wordt de pensioenopbouw voor
aan de hand van de concept code Tabaksblat besproken. De
rekening van de vennootschap voortgezet gedurende de periode
definitieve versies ervan zijn in februari 2004 vastgesteld. De
dat wachtgeld wordt uitgekeerd. De maximale periode dat
reglementen en profielschets, evenals een uitgebreide reactie op
wachtgeld wordt uitgekeerd kan oplopen tot 7 jaar, afhankelijk
alle aanbevelingen en best practice bepalingen, is te vinden op
van dienstjaren. Gedurende de eerste vijf jaar wordt 80% van het
de website www.wereldhave.com.
laatst verdiende salaris uitgekeerd, daarna 70%. De wachtgelduitkering eindigt in elk geval bij het bereiken van de 62-jarige
Er zijn in 2003 geen zakelijke transacties geweest tussen de
leeftijd. In nieuwe arbeidsovereenkomsten zal de regeling niet
leden van de Raad van Commissarissen en de vennootschap.
meer worden opgenomen. Uit vergelijking van de bezoldiging blijkt dat het salaris van de
Namens de Raad van Commissarissen,
voorzitter van de Directie beneden het gemiddelde van de peer group ligt. Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders
F.H.J. Boons, voorzitter
zal worden voorgesteld het vaste salaris van de voorzitter van de directie in twee stappen te verhogen tot EUR 300.000,– per jaar in 2004 en tot EUR 325.000,– per jaar in 2005. Deze verhoging van het salaris zal voor het verleden niet pensioengevend zijn, waardoor een backservice wordt vermeden. Wel worden in de toekomst pensioenaanspraken over de verhoging opgebouwd.
Den Haag, 19 februari 2004
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
Onroerend goed in exploitatie per 31 december 2003 (alleen objecten met een marktwaarde boven EUR 5 mln zijn afzonderlijk vermeld) locatie
kantoren m2 v.v.o.
winkels m2 v.v.o.
overige m2 v.v.o.
aantal parkeerplaatsen
jaar van aankoop
jaar van jaarhuur bouw of 2004 renovatie (x EUR 1 mln)
12.344 17.139 11.416
238 316 217
1999 1999 1999
2001 2001 2002
1,8 2,3 1,6
12.666 5.730
150 64
1988 1990
2002 1990
2,8 1,1
14.178
1.260
1988
1996
2,0
31.252
2.200
1994
1994
7,9
85
2001
2002
0,8
750
1984
1995
2,2
305 178 123
1998 1999 1999
2002 2001 2001
België Berchem Roderveldlaan 1-2 Roderveldlaan 3-4-5 Berchemstadionstraat 76-78
Brussel Boulevard Bischoffsheim 1-8 Boulevard Bischoffsheim 22-25
Doornik Boulevard Walter de Marvis 22
Luik Quai des Vennes 1
Meer Riyadhstraat 35-41
22.610
Nijvel Chaussée de Mons 18
15.503
Vilvoorde Medialaan 28 Medialaan 30 Medialaan 32
overige objecten
belang Wereldhave (68,2%)
12.989 5.696 4.052 6.336 88.368
3.285 64.218
18.359 40.969
2,0 0,9 0,8 2,0 28,2
60.267
43.797
40.969 *)
19,6
Finland Espoo Lansituulentie 5
12.117
234
2003
1998
2,8
9.537
85.009
3.000
2002
2001
25,6
9.537
97.126
–
9.895
7.944
Helsinki Itäkeskus
28,4
Frankrijk Duinkerken Quai des Fusiliers Marins
600
1999
1999
2,4
350 121 350
1999 1999 1999
1999 2001 2002
6,5 3,0 6,4
Parijs en omgeving 45-49 Rue Kléber, Levallois-Perret Avenue Jules Rimet, Saint-Denis Zac des Berges de Seine, Clichy
19.660 10.993 23.564
54.217
9.895
*) Het belang van Wereldhave in de categorie overige bedraagt 100%.
7.944
18,3
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
53 locatie
kantoren m2 v.v.o.
winkels m2 v.v.o.
overige m2 v.v.o.
aantal parkeerplaatsen
jaar van aankoop
jaar van jaarhuur bouw of 2004 renovatie (x EUR 1 mln)
11.375
103 108
1997 1999
1991 2002
0,6 0,9
11.377
96
1997
1993
0,6
12.457
117
1997
1991
0,8
1.000
1988
1985
7,0
690
1977
1971
0,9
2002
2002
1,1
Nederland Alphen aan den Rijn A. van Leeuwenhoekweg 35 R. Wallenbergplein
6.177
Amersfoort Basicweg 1-3
Amsterdam Hornweg 64
Arnhem Winkelcentrum Kronenburg (erfpacht tot 2110)
31.747
Best Brem 4
11.283
Breda Distriparc IABC
20.134
Den Haag en omgeving Laan van Ypenburg 20-160, Den Haag Veraartlaan 12, Rijswijk Winston Churchill Tower, Rijswijk
37.290
200 87 370
1996 1984 1974
1993 1991 2002
2,5 0,7 3,5
18.360
25
1997
1991
0,5
21.620
1991
1995
2,9
5.927
1978
1996
0,9
830
1993
1999
3,5
8.779
126
1997
1988
1,1
18.066
690
1977
1987
1,3
15.378
126
1997
1994
0,6
12.876 30.548
100
1997
1994
0,7 2,9
5.490 23.163
Deventer Duisburgstraat 2
Etten-Leur Winkelcentrum Etten-Leur
Geldrop Heuvel 62-89A en Achter de Kerk 1, 3, 5 en 15
Leiderdorp Winkelcentrum Winkelhof
17.286
Moerdijk Middenweg 6
Nuth Thermiekstraat 15
Roosendaal Borchwerf 23
Utrecht Rutherfordweg 1
overige objecten
7.022
41.852
76.580
207.923
33,0
Spanje Madrid 2 Plaza de la Lealtad 15 Calle Fernando el Santo 15 Avenida de la Vega, Alcobendas 1-2 Calle Mariano Benlliure, Rivas-Vaciamadrid
3.012 3.254 22.676 35.248
28.942
–
35.248
39 421
1989 1991 1999
1999 1993 2000
0,8 0,8 4,6
351
2001
2002
2,2
8,4
Jaarverslag 2003
locatie
Wereldhave N.V.
kantoren m2 v.v.o.
winkels m2 v.v.o.
overige m2 v.v.o.
aantal parkeerplaatsen
jaar van aankoop
jaar van jaarhuur bouw of 2004 renovatie (x EUR 1 mln)
202
1994
1987
0,4
4.047
1994
1972
0,4
357
1988
1976
0,5
1988
1978
0,5
1988 1988 1988 1988 1988
1999 1974 1999 1991 1993
0,7 0,8 1,2 2,1 1,4
1988 1988
1990 1988
0,6 0,6
Verenigd Koninkrijk Blackburn 76-80 Bank Top
3.426
Gloucester 63-71 Northgate Street en 14-20 Hare Lane
Guildford 73-75 North Street
1.085
Leeds 31-32 Park Row
2.502
Londen en omgeving 126-134 Baker Street, W1 326-334 Chiswick High Road, W4 72-74 Dean Street, Royalty House, W1 14-18 Eastcheap, EC3 31-36 Foley Street, W1 26-28 Great Portland Street, W1 (erfpacht tot 2105) 11-12 Haymarket, SW1 1-5 Lower George Street en 1 Eton Street, Richmond upon Thames 56-70 Putney High Street, SW15 10-12A Thames Street en 1, 2 en 5 Curfew Yard, Windsor
934
605 2.307
2.648 3.630 3.134
12 12
1.290 1.183 2.864 4.369
10 44
1988 1988
1963 1971
0,8 1,1
464
62
1988
1972
0,7
11.051
510
1998
1991
2,2
4.652
150
1989
1986
1,5
7.334
165
1988
1993
0,7
35.742
200
1988
1982
2,6
163
1988
1986
0,7
788
1998
1992
4,3
207
1994
1986
932
Northampton 100 Pavillion Drive
Redhill Grosvenor House, 65/71 London Road
Rickmansworth 1 Tolpits Lane, Olds Approach
Sittingbourne Trinity Trading Estate
Sheffield Penistone Road
3.918
Warwick Warwick Technology Park, Gallows Hill
21.814
Yeovil Bay 6, Lynx Trading Estate
overige objecten
1.924
3.218 7.851
15.298
0,5 3,7
56.779
33.426
58.374
28,0
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
55 locatie
kantoren m2 v.v.o.
winkels m2 v.v.o.
overige m2 v.v.o.
aantal parkeerplaatsen
jaar van aankoop
jaar van jaarhuur bouw of 2004 renovatie (x EUR 1 mln)
8.568 11.383 10.363 8.669
344 539 491 431
1999 1999 1999 1998
1999 1999 1999 2000
1,5 2,6 1,8 1,7
30.115 10.702 9.737 7.432 7.432
14 737 465 479 479 648
1994 1999 1998 1998 1999 1999
1982 1999 1998 1998 1999 1999
3,4 1,6 1,8 1,2 1,2 2,8
10.507 10.507
531 531
1999 1999
2000 2000
2,0 2,2
10.325
600
1998
1998
1,9
47.161
1989
1986
7,6
9.784
1998
1998
1,7
11.681
1999
2002
1,9
1988
1984
4,8
Verenigde Staten Austin, Texas 6801 5001 4801 8300
Cap. of Texas Highway North Plaza on the Lake Drive Plaza on the Lake Drive Mopac Expressway
Dallas en omgeving, Texas 1910 Pacific Place 805 Central Expressway, Allen 161 Corporate Center, Irving 4600 Regent Boulevard, Irving 4650 Regent Boulevard, Irving 411 East Buckingham Road, Richardson
28.601
Herndon 13650 Dulles Technology Drive 13600 Dulles Technology Drive
Livonia, Michigan 19500 Victor Park Way
Philadelphia, Pennsylvania 1515 Market Street
Pittsburgh, Pennsylvania 3000 Park Lane
Sterling 21660 Ridgetop Circle
Washington D.C. 1401 New York Avenue
17.646
Totaal
165
222.012
–
28.601
41,7
473.606
260.824
379.059
177,4
Onder v.v.o. wordt verstaan het netto verhuurbaar vloeroppervlak. Alle objecten zijn gelegen op eigen grond, tenzij anders vermeld. Van het onroerend goed dat geen 100% eigendom vormt, zijn de oppervlakte, het aantal parkeerplaatsen en de jaarhuur pro-rata verantwoord. De jaarhuur betreft de huur bij volledige bezetting vóór aftrek van exploitatiekosten.
Onafhankelijke taxateurs Jones Lang La Salle,
Troostwijk Taxaties B.V.,
Troostwijk-Roux Expertises cvba,
Londen
Amsterdam
Antwerpen
Jaarverslag 2003
Wereldhave N.V.
Reeds vastgelegde huurinkomsten
Overzicht onroerend goed in exploitatie
(op 31 december 2003, uitgedrukt in % van de voorziene huur)
In onderstaand overzicht wordt een samenvatting gegeven van de marktwaarde van het onroerend goed in exploitatie per 31 december 2003. Vreemde valuta zijn omgerekend tegen de passagekoersen per 31 december 2003. De jaarhuur betreft de huur bij volledige bezetting
100
voor aftrek van exploitatiekosten. 80
kantoren 60
40
(x EUR 1 mln)
20
België 2004
2005
2006
2007
2008
overige ruimten
totaal
markt-
jaar-
markt-
jaar-
markt-
jaar-
markt-
jaar-
waarde
huur
waarde
huur
waarde
huur
waarde
huur
101,6
9,7
106,1
8,5
13,0
1,4
220,7
19,6
Finland 0
winkels
6,6
1,3
364,2
27,1
–
–
370,8
28,4
188,1
15,9
7,4
1,3
6,0
1,1
201,5
18,3
Nederland
63,8
6,2
152,2
14,3
128,5
12,5
344,5
33,0
Spanje
76,2
6,2
–
–
24,8
2,2
101,0
8,4
V.K.
170,5
16,3
89,4
7,0
45,5
4,7
305,4
28,0
V.S.
282,1
38,9
–
–
18,0
2,8
300,1
41,7
Totaal
888,9
94,5
719,3
58,2
235,8
24,7 1.844,0
177,4
Frankrijk
Overzicht onroerend goed niet in exploitatie (met een investeringswaarde boven EUR 10 mln)
(prognose)
investeringswaarde
datum gereed
(x EUR 1 mln)
V.S.
Washington
14.000 m2 kantoren, G-street
01-04-2005
50,0
V.S.
Saxon Woods
525 appartementen
15-06-2003
35,6
Overzicht herwaardering onroerend goed in exploitatie per land en per sector waarde
herwaardering
31-12-2003
in 2003
(x EUR 1 mln)
(x EUR 1 mln)
in % van de waarde vóór herwaardering kantoren ·/· ·/·
winkels
overig
totaal
4,4
6,0
4,7
0,9
4,6
2,9
–
2,7
·/· ·/·
39,6
1,8
1,2
1,1
·/· ·/·
2,3
België
220,7
1,9
Finland
370,8
9,8
Frankrijk
201,5
3,5
7,0
Nederland
344,5
3,6
3,1
·/·
39,6 2,2
Spanje
101,0
–
1,8
·/· ·/·
3,7
305,4
·/· ·/·
3,5
Verenigd Koninkrijk
2,2
3,1
Verenigde Staten
300,1
·/·
16,8
·/·
6,0
–
1.844,0
·/·
3,3
·/·
1,7
2,4
Totaal
·/·
·/· ·/·
3,3
1,5 7,6
·/·
5,3
2,0
·/·
0,2
0,6
Wereldhave N.V. • Nassaulaan 23 • 2514 JT Den Haag Telefoon (+31) 70 346 93 25 • Telefax (+31) 70 363 89 90 Internet www.wereldhave.com
Comm. V.A. Wereldhave Belgium S.C.A. Medialaan 30 B-1800 Vilvoorde België Telefoon (00 32) 2 732 19 00 Fax (00 32) 2 732 21 80
Jaarverslag 2003 • Wereldhave N.V.
Wereldhave N.V. Wereldhave Management Holding B.V. Wereldhave Nederland B.V. Nassaulaan 23 2514 JT Den Haag Nederland Telefoon 070-346 93 25 Fax 070-363 89 90
Jaarverslag 2003 Inhoud 2003 in beeld Kerncijfers over 10 jaar Algemene informatie Hoofdlijnen strategie Preadvies van de Raad van Commissarissen Verslag van de Directie
Wereldhave Finland Oy Itäku 1 B FIN-00930 Helsinki Finland Telefoon (00 358) 934 364 880 Fax (00 358) 932 397 79
-
Wereldhave N.V. (Vaste Inrichting) Wereldhave Management France S.A.S. 17, allées de l’Europe F-92110 Clichy Frankrijk Telefoon (00 33) 1 41 27 90 60 Fax (00 33) 1 41 27 90 70 Wereldhave Management Spain S.L. c/Fernando el Santo, 15 – Bajo – dcha E-28010 Madrid Spanje Telefoon (00 34) 91 310 38 27 Fax (00 34) 91 319 46 16 Wereldhave Property Management Co. Ltd. 39 Sloane Street Londen SW1X 9WR Verenigd Koninkrijk Telefoon (00 44) 207 235 20 80 Fax (00 44) 207 823 19 03 West World Management, Inc. 4 Manhattanville Road, 2nd Floor Purchase, New York 10577 Verenigde Staten Telefoon (00 1) 914 694 59 00 Fax (00 1) 914 694 46 42
Belangrijkste gebeurtenissen Resultaten en vermogen Financiering en valuta Ontwikkeling van de portefeuille Personeel en organisatie België Finland Frankrijk Nederland Spanje Verenigd Koninkrijk Verenigde Staten Vooruitzichten
7 8 9 10 11 12 14 16 18 20 24 26 28
Jaarrekening 2003
29
-
30 31 31 32 33 35
-
Geconsolideerde balans Geconsolideerde winst- en verliesrekening Mutaties in het eigen vermogen Geconsolideerd kasstroomoverzicht Toelichting algemeen Toelichting op de geconsolideerde balans Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Balans en winst- en verliesrekening Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening
Overige gegevens Corporate Governance Accountantsverklaring Gegevens Raad van Commissarissen en Directie Verslag van de Raad van Commissarissen Onroerendgoedportefeuille Overzicht huurinkomsten en herwaardering vormgeving: Claudia Coppen Vormplan Design BNO, Amsterdam druk: De Eendracht, Schiedam
1 2 4 5 6 7
An English translation of the Annual Report and Accounts 2003 is available.
38 40 41
44 44 48 49 50 52 56
