JAARVERSLAG Compleet met financieel verslag. zichtbaar resultaat

01 4

JAARVERSLAG 2014

t Complee cieel met finan verslag

zichtbaar resultaat

Inhoud

4.2 Structuur23 4.3 Planning- en controlcyclus24 5 Inrichting organisatie25 5.1 Personele ontwikkeling26 5.2 Organisatie in kaart27

Voorwoord4

5.3 Verslag ondernemingsraad27

DEEL 1: OVER ZVH

5.4 ICT

1.1 Rol en werkwijze7

6 Bewonersraad29

1.2 Samenstelling en deskundigheid raadsleden7

6.1 Rol en werkwijze30

1.3 Bijeenkomsten8

6.2 Samenstelling30

1.4 Werkwijze en taken deelcommissies9

6.3 Overleg en advies

28

30

1.5 Goedgekeurde besluiten10 1.6 Remuneratierapport11

DEEL 2: WONEN

1.7 Goedkeuring op het jaarverslag14

1

2. Governance15

1.1 Bezit33

2.1 Governancecode Woningcorporaties16

1.2 Verhuur33

2.2 AedesCode16

1.3 Huurachterstanden37

2.3 Integer ondernemen17

1.4 Wonen en zorg38

2.4 Visitatie17

1.5 Verkoop39

3 ZVH in strategisch perspectief18

1.6 Vereniging van eigenaren

3.1 Actualisatie strategie19

2. Dienstverlening42

3.2 Ondernemingsplan 2015-201919

2.1 Uitgangspunten43

3.3 Portefeuillesturing20

2.2 Klanttevredenheid en KWH43

4 Financieel risicobeheer21

2.3 Klachtenmanagement44

4.1 Statuten22

2.4 Huurcommissiezaken44

ZVH JAARVERSL AG 2014 > INHOUD

Verhuur en verkoop32

40

2

2.5 Onafhankelijke geschillencommissie

45

7.1 Havenbuurt in Zaandam67

3 Samenwerking en overleg

46

7.2 Van Houtenstraat in Zaandam67

3.1 Samenwerking en overleg met belanghouders

47

7.3 Kleurenbuurt in Zaandam67

3.2 Samenwerking en overleg met huurders

47

7.4 E-flat68

4 Leefbaarheid

49

4.1 Leefbare omgeving

50

DEEL 3: FINANCIEEL VERSLAG

4.2 Sponsoring buurtactiviteiten

50

1 Financiële verantwoording69

4.3 Sociale Wijkteams

50

1.1 Financiële doelstellingen 201470

4.4 Handhaving

51

1.2 Resultaten 201470

4.5 Overlast

52

1.3 Kentallen71

4.6 Woonfraude

53

1.4 Waardering vastgoed72

5 Onderhoud

54

1.5 Maatschappelijke investeringen72

5.1 Onderhoud en aanpassing budget

55

1.6 Overige verantwoording73

5.2 Dagelijks onderhoud

55

1.7 Speerpunten vanuit financieel beleid en beheer in 201573

5.3 Mutatieonderhoud

56

1.8 Financiële continuïteit74

5.4 Beheer asbest

56

2 Herstelplan76

5.5 Contracten

57

2.1 Afronding herstelplan CFV77

5.6 Onderhoudsstaat

57

2.2 Herstelplan WSW77

5.7 Planmatig onderhoud

58

3 Financiële risico’s79

5.8 Blik op onderhoudsprojecten

58

4 Treasury82

6 Energie en duurzaamheid

63

4.1 (Her)financiering83

6.1 Warmtewet

64

4.2 Derivaten83

6.2 Labels

64

5 Dochters en deelnemingen 84

6.3 Samenwerking Energienet Zaanstad

65

5.1 Overzicht85

7 Projecten

66

5.2 Beschrijving deelnemingen86

ZVH JAARVERSL AG 2014 > INHOUD

3

Voorwoord

Verslag van de bestuurder

Zorgen voor fatsoenlijke sociale huisvesting voor mensen in deze stad

4

Voorwoord Het jaar 2014 stond bestuurlijk gezien in het teken van het opheffen

worden geïnformeerd zodra achterstand ontstaat. Zo blijft het

van het verscherpte toezicht. ZVH heeft zeven jaar onder verscherpt

overzichtelijk en zijn oplossingen nog goed mogelijk. Het aantal

toezicht van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting gestaan.

vonnissen en ook het aantal daadwerkelijke ontruimingen is gedaald

Door stelselmatig en in goed overleg met het CFV te werken aan

ten opzichte van 2013.

herstelmaatregelen, en door vooral echt te doen wat we van plan waren, is deze periode ten einde gekomen. We hebben onze

Betaalbaarheid is in brede zin een punt van zorg. Huurverhogingen

leningenportefeuille verkleind, de inkomstenkant verbeterd,

doen pijn, zeker bij huurders die het niet breed hebben. De inkomens-

onze organisatie goedkoper gemaakt en bij uitgaven goed gekeken

afhankelijke huurverhoging brengt wat meer balans tussen zittende

waar onze huurders echt wat aan hebben. Bij de toezichthouder

en nieuwe huurders en de laagste en meer middeninkomensgroepen.

is vertrouwen dat we solide beleid voeren en dat onze koers –

De huurinkomsten zijn nodig om ZVH op koers te houden. De

vastgelegd in het Ondernemingsplan 2015-2019 - de juiste is.

Bewonersraad volgt de ontwikkelingen en keuzes terecht kritisch.

2014 is daarmee positief geëindigd. Waar we elkaar zonder meer vinden, is de beweging die we al een Dit jaarverslag bevat veel andere positieve en zichtbare resultaten.

aantal jaar geleden hebben ingezet om terug te keren naar onze

Ik noem er een aantal. De 52 nieuwe woningen in de Havenbuurt

kern. Het zorgen voor fatsoenlijke sociale huisvesting voor mensen

zijn opgeleverd. Terugkeerders en veel nieuwe bewoners wonen er

in deze stad, niet meer en niet minder. In 2014 hebben we ons in

inmiddels met veel plezier. Bij circa 1800 woningen hebben we in

ons werk voortdurend afgevraagd wat onze – bestaande en toe-

2014 planmatige onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd (schilderen,

komstige – huurders eraan hebben. Dat zullen we blijven doen.

daken, liften, brandwerendheid enzovoort). De maisonnettes in de Van Houtenstraat hebben een flinke opknapbeurt gekregen. In de

Reacties op dit jaarverslag zijn bijzonder welkom.

Kleurenbuurt zijn we gestart met extra maatregelen om de flats

[email protected] is ons mailadres.

schoon, heel en veilig te maken. Frank van Dooren, directeur-bestuurder Door de verbeterde aandacht voor huurincasso zijn de huurachterstanden verminderd. We zorgen ervoor dat huurders goed en snel

ZVH JAARVERSL AG 2014 > VOORWOORD

5

Over ZVH

1. Raad van Toezicht

Onafhankelijk intern toezicht

6

1.1 Rol en werkwijze De Raad van Toezicht is de onafhankelijke, interne toezichthouder van ZVH en houdt toezicht op de strategie, de continuïteit en de algemene zaken van ZVH en gelieerde ondernemingen, zoals: • de voortgang van het herstelplan zoals door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) opgelegd; • het realiseren van de corporatiedoelstellingen; • het realiseren van de volkshuisvestelijke opgaven; • de strategie en risico’s verbonden aan de corporatieactiviteiten; • het opzetten en de werking van een intern risicobeheersingsen controlesysteem; • het kwaliteitsbeleid;

1.2 Samenstelling en deskundigheid raadsleden Naam en Beroep en nevenfunctie(s) Datum benoeming geboortedatum en einddatum zittingstermijn De heer T. Kuijper (05-09-1968), voorzitter per 01-01-2010

• de naleving van toepasselijke weten regelgeving. Daarnaast toetst de Raad van Toezicht de besluiten die de directeur-bestuurder neemt aan de visie en missie, het herstelplan en alle overige kaders voor de bedrijfsvoering. Een aantal besluiten, zoals vastgelegd in het reglement van de Raad van Toezicht en de statuten, mag alleen met goedkeuring van de Raad van Toezicht worden uitgevoerd. Ten slotte staat de Raad van Toezicht de directeur-bestuurder met raad ter zijde.

ZVH JAARVERSL AG 2014 > OVER ZVH

26-03-2009/25-03-2013 Algemene bedrijfs (1e zittingstermijn) / voering, commerciële en 25-03-2017 zakelijke dienstverlening (2e zittingstermijn)

Mevrouw drs. Directeur bij De Alliantie, B.M. van der Pers Amsterdam/Almere (26-09-1961), (per 22-10-2014). vicevoorzitter per 01-01-2010 tot 13-10-2014

26-3-2009 /25-03-2013 (1e zittingstermijn) / 13-10-2014 (2e zittingstermijn) i.v.m. nieuwe functie

Bestuur en zorg

Mevrouw ir. C. Niestijl (13-03-1964), op voordracht van de Bewonersraad

Partner bij adviesbureau Servicewise, architect en adviseur vastgoedontwikkeling. Nevenfuncties: adviseur bewonersgroepen bij herstructureringen, lid Raad van Toezicht stichting Space (sportcomplexen Amsterdam Centrum).

14-06-2007/14-06-2010 (1e zittingstermijn) / 14-06-2013 (2e zittingstermijn) / 14-06-2015 (3e en laatste zittings termijn)

Volkshuisvestelijk en bouw/ lid selectie- en remuneratiecommissie, reservelid auditcommissie

De heer mr. P. Wieringa (11-05-1972)

Advocaat in Zaandam. Nevenfuncties: voorzitter Stichting Zaanse Ondernemers-dag, lid Rotary De Zaan in Zaandijk.

20-09-2010/19-09-2014 Juridisch/lid en voorzitter (1e zittingstermijn) / selectie- en remuneratie19-09-2018 commissie (2e zittingstermijn)

De heer drs. M.A. Zonneveld RA (04-10-1964), vicevoorzitter vanaf 08-12-2014

Directeur Financiën ROC van Amsterdam – ROC Flevoland. Nevenfuncties: lid Raad van Commissarissen PréWonen.

26-03-2009/25-03-2013 Financiën/voorzitter (1e zittingstermijn) / auditcommissie 25-03-2017 (2e zittingstermijn)

De heer ir. A.P. Klaase (22-05-1970), op voordracht van de Bewonersraad

Manager Projecten bij NS 15-09-2013/14-09-2017 Volkshuisvestelijk en Stations. Nevenfunctie: be(1e zittingstermijn) Projectontwikkeling/vaststuurslid Gerrit Blaauw Fonds goed /lid auditcommissie in Wormerveer.

De heer drs. F.A.M. van Dooren (05-11-1954)

Bestuurder van ZVH. Uit hoofde daarvan toezichthouder op een aantal dochterondernemingen en deelnemingen van ZVH. Nevenfunctie: gastdocent bij De Baak.

• de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; • het financieel verslaggevingsproces;

Business Director Forbo Flooring Systems en directeur Forbo Flooring Coral N.V. in Krommenie.

Deskundigheidsgebied en kerncommissie

Als directeur-bestuurder werkzaam per 01-01-2008, onbepaald

7

De Raad van Toezicht bestond tot 13 oktober 2014 (door het vertrek

1.3 Bijeenkomsten

van mevrouw Van der Pers) uit zes leden, waarvan twee leden op bindende voordracht van de Bewonersraad. De Raad van Toezicht

De Raad van Toezicht kwam vijf keer bij elkaar, waarbij de leden

werkt met een profielschets, waarin de omvang, samenstelling en

één bijeenkomst gebruikten voor een zelfevaluatie. De zelfevaluatie

activiteiten voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van

was op 2 december 2014. De belangrijkste conclusies en verbeter-

de raadsleden staat beschreven. De rol van de Raad van Toezicht

punten waren:

en de deelcommissies is nader beschreven in het reglement van

• De Raad besloot terug te gaan in aantal naar in totaal vijf leden.

de Raad van Toezicht, het reglement van de auditcommissie en

Dit betekent dat mevrouw Van der Pers niet wordt opgevolgd.

het reglement van de selectie- en remuneratiecommissie. Deze

• De Raad ervaart onvoldoende marktinformatie over de doel-

reglementen zijn eind 2012 opnieuw vastgesteld en in 2014 niet

groep als het gaat om betaalbaarheid en vraag naar sociale

aangepast. De reglementen zijn te vinden op www.zvh.nl/over-zvh/

huurwoningen. Hier wordt nu meer opgestuurd.

goodgovernance.

• Meer aandacht gaat uit naar educatie van de leden van de Raad. Elke lid gaat op zijn of haar terrein workshops volgen bij de VTW

Betrokkenheid bij ZVH

en plenair worden incompany trainingen op thema georganiseerd.

De Raad van Toezicht vindt het belangrijk zowel met de interne organisatie als de stakeholders in contact te blijven. In 2014 spraken

Met de directeur-bestuurder besprak de Raad van Toezicht de

zij met leden van het managementteam, de ondernemingsraad en

ontwikkelingen binnen ZVH en de corporatiebranche. Het uitwisselen

de Bewonersraad van ZVH. Met de ondernemingsraad spraken zij

van kennis en informatie gebeurde op transparante wijze tijdens

over de samenwerking met de directeur-bestuurder. Ten slotte is

formele vergaderingen, maar ook in bilaterale overleggen met de

er contact geweest tussen de voorzitters van de Raad van Toezicht

voorzitter. In 2014 sprak de directeur-bestuurder met de Raad van

en de Bewonersraad, evenals de leden van beide gremia. Namens

Toezicht over:

de Bewonersraad zitten mevrouw Niestijl en de heer Klaase in de

• de financiële stand van zaken, waaronder het sturen op

Raad van Toezicht.

inkomsten (incassobeleid); • de (voortgang) verkoop en ontwikkeling van projecten en woningen; • de dochterondernemingen; • de juridische zaken waarmee een groter bedrijfsbelang gemoeid is; • de personele en organisatieveranderingen; • het integriteitsbeleid en integriteitszaken binnen ZVH.


8

1.4 Werkwijze en taken deelcommissies

• meerjarenplan 2015-2024; • portefeuillesturing;

De Raad van Toezicht werkt met twee deelcommissies: de auditcommissie en de selectie- en remuneratiecommissie. Zo zijn de

• projecten: investerings-, ontwikkelen nacalculatiebesluiten (E-flats, Schepenhof, De Conrad).

taken verdeeld onder de raadsleden en heeft ieder een eigen aandachtsgebied.

De auditcommissie bracht voorafgaand aan de raadsvergadering verslag uit van het overleg dat de commissie met de directeur-

Auditcommissie

bestuurder had.

De auditcommissie ziet onder meer toe op interne risicobeheersingsen controlesystemen, houdt toezicht op de financiële informatie-

Selectie- en remuneratiecommissie

verschaffing en let erop dat de aanbevelingen van de accountants

De selectie- en remuneratiecommissie bestond het gehele jaar

worden opgevolgd. De auditcommissie bestond in 2014 uit:

2014 uit Caro Niestijl (lid), Peter Wieringa (voorzitter). Erna van

• de heer drs. M.A. Zonneveld RA (lid en voorzitter);

der Pers heeft tot aan haar terugtreden als lid van de Raad van

• de heer ir. A.P. Klaase (lid);

Toezicht (in oktober 2014) gefungeerd als reservelid. Deze com-

• mevrouw ir. C. Niestijl (reservelid).

missie kwam 2 keer bij elkaar.

De auditcommissie kwam vier keer bij elkaar. Bij één bijeenkomst

De selectie- en remuneratiecommissie houdt zich met name bezig

was de accountant van PwC aanwezig. Op de agenda stonden:

met het functioneren van de directeur-bestuurder. Daarnaast is

• van herstelplan naar risicoanalyse;

het een taak van de Commissie om profielschetsen en selectie

• jaarrekening en jaarverslag 2013;

criteria op te stellen van eventueel te benoemen leden van de

• accountantsverslag;

Raad van Toezicht, alsmede van een eventueel te benoemen nieuwe

• nieuwe toetsingskaders WSW;

directeur-bestuurder. De Commissie is belast met het begeleiden

• viermaandelijkse rapportages;

van wervings- en benoemingsprocedures van deze functionarissen.

• toetsing deelnemingen;

De Commissie heeft tot slot de taak om de Raad van Toezicht te

• portefeuillesturing;

adviseren met betrekking tot de bezoldiging van de directeur-

• aanpak financiële sturing;

bestuurder en de leden van de Raad van Toezicht.

• begroting 2015; • herijking kaders begroting 2015;


9

Toezicht-, toetsingskaders en informatiebronnen

De Raad van Toezicht gebruikt bij zijn taakuitoefening

Als toezichtkaders hanteert de Raad van Toezicht:

verschillende informatiebronnen, zoals:

• de Governancecode Woningcorporaties;

• het meerjarenplan;

• de AedesCode;

• de begroting;

• het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector);

• viermaandelijkse rapportages;

• de Woningwet;

• het treasury jaarplan;

• algemene weten regelgeving;

• de managementletter PwC;

• honorariumregeling voor directeur-bestuurder en

• de oordeelbrief van de Minister van BZK;

Raad van Toezicht;

• de toezichtsbrief van het CFV;

• de statuten;

• beoordelingen WSW;

• het directiestatuut;

• publicaties van Aedes, CFV en Vereniging van Toezichthouders

• de reglementen van de Raad van Toezicht.

in Woningcorporaties (VTW); • de beloningscode bestuurders van woningcorporaties

Als toetsingskaders hanteert de Raad van Toezicht:

(per 1 januari 2013 de Wet Normering Topinkomens).

• de (financiële) strategie van ZVH; • het herstelplan, zoals eind 2009 opgesteld;

De toezicht- en toetsingskaders zijn gebruikt bij het nemen van

• het ondernemingsplan;

beslissingen, het beoordelen van bestuursvoorstellen en het bewa-

• de begroting;

ken van de realisatie van de bedrijfsdoelstellingen.

• de planning- & controlcyclus; • het treasury jaarplan; • het directiestatuut;

1.5 Goedgekeurde besluiten

• het treasury statuut; • het investeringsstatuut;

Bij het verlenen van goedkeuring aan besluiten van de directeur-

• het verbindingenstatuut;

bestuurder laat de Raad van Toezicht zich informeren door verschil-

• het strategisch voorraadbeleid van ZVH;

lende partijen, zoals de auditcommissie, de remuneratiecommissie,

• de prestatieafspraken met de gemeente;

de managers van de afdelingen, de accountant of een andere adviseur.

• het integriteitsbeleid van ZVH; • het BBSH.


10

Goedgekeurde besluiten

1.6 Remuneratierapport

De Raad van Toezicht gaf goedkeuring aan de volgende (voorgenomen) besluiten:

In 2014 heeft de regering aanpassingen aangebracht, althans willen

• viermaandelijkse rapportages in plaats van kwartaal

aanbrengen, in de regelgeving ten aanzien van de topinkomens in

rapportages; • jaarrekening en jaarverslag 2013 (bij het overleg was ook

het algemeen en minister Blok voor de inkomens van functionarissen in de sector, kort gezegd de nieuwe WNT. Het voornemen om de

de accountant aanwezig om accountantsverslag, jaarverslag

nieuwe WNT met de daarbij horende sectorregelingen per 1 januari

en jaarrekening te bespreken);

2015 in werking te laten treden, is niet gehaald. Dat betekent dat

• sloop/nieuwbouw van de E-flat intrekken;

de oude regelingen van kracht zijn gebleven.

• E-flat renoveren en doorexploiteren; • terugdraaien van de huurverhoging van de E-flat per 01-07-2014 en de huurverhoging volgend jaar opnieuw te bezien;

De bezoldiging van de Raad van Toezicht is in 2014 niet gewijzigd. De voorzitter ontvangt een vergoeding van € 9.225,-- bruto per

• huurverhoging voor 2014;

jaar; een gewoon lid van de Raad ontvangt een vergoeding van

• begroting 2015 en meerjarenbegroting 2015-2024;

€ 7.440,-- bruto per jaar. ZVH voldoet daarmee aan de vigerende

• het Ondernemingsplan 2015-2019;

wettelijke regelingen.

• derivatencontract ING; • bij MT- en Controlfuncties: VOG-overleggen;

Raadslid

• onderzoek naar de naleving van interne toetsingskaders in de afgelopen twee jaar, ter voorbereiding op de visitatie.

Vergoeding (bruto)

Overige onkostenvergoeding (netto)

De heer T. Kuijper (voorzitter)

€ 8.475

€ 750

De heer mr. P. Wieringa

€ 6.815

€ 625

De heer ir. A.P. Klaase

€ 6.815

€ 625

In 2014 waren dat:

Mevrouw ir. C. Niestijl

€ 6.815

€ 625

• instemming met de benoeming van de heer drs. M.A. Zonneveld

Mevrouw drs. B.M. van der Pers (tot 13-10-2014)

€ 5.357

€ 491

De heer drs. M.A. Zonneveld RA

€ 6.815

€ 625

€ 41.092

€ 3.741

Eigen besluiten De Raad van Toezicht neemt ook eigen besluiten waar nodig.

RA als vicevoorzitter per 08-12-2014; • het besluit dat mevrouw Van der Pers niet wordt opgevolgd als lid van de Raad, ook niet als reservelid voor de remuneratiecommissie.


Totaal

11

Beoordeling directeur-bestuurder

beginsel van groot belang acht. De Raad heeft daarmee tot uit-

De Raad van Toezicht is van mening dat de directeur-bestuurder

drukking willen brengen dat het van belang is om tijdig te onder-

ook in 2014 goed heeft gefunctioneerd. De Raad baseert dit oor-

kennen welke huurders financiële problemen ondervinden, zodat

deel niet alleen op de stukken en informatie die hij in het kader

meteen kan worden gestuurd op het beheersbaar houden én op

van de toezichthoudende functie verkrijgt, maar de Raad luistert

een reële manier inlopen van een huurachterstand.

ook goed naar de mening van de OR, het MT, de Bewonersraad

ZVH en haar directeur-bestuurder heeft getoond zich bewust te

en van andere stakeholders van ZVH.

zijn van deze verantwoordelijkheden. Het opheffen van het verscherpt toezicht is daar een voorbeeld

De directeur-bestuurder is – overigens nadrukkelijk ook samen

van. Daarnaast is het bedrag aan huurderving zeer sterk terug

met het MT en de alle andere medewerkers van ZVH – blijvend

gebracht en is ook het aantal uitzettingen als gevolg van huur

in staat gebleken om tijdig en adequaat in te spelen op datgene

achterstanden fors afgenomen.

wat de overheid, de veranderende (economische) omstandigheden binnen het werkgebied van ZVH en niet in de laatste plaats het

De directeur-bestuurder heeft samen met het MT van ZVH een

CFV en het Waarborgfonds van ZVH vergen.

ondernemingsplan voor de jaren 2015 tot en met 2019 uitgewerkt. Dit ondernemersplan bevat beleid ten aanzien van de hiervoor

In dit verband wil de Raad van Toezicht zijn waardering uitspreken

genoemde aspecten van financiële soliditeit en betaalbaarheid.

voor het feit dat het CFV in 2014 het verscherpt toezicht op ZVH

Zoals in het voorwoord wordt opgemerkt, maakt het ondernemings-

heeft opgeheven. De waardering van de Raad geldt niet alleen de

plan keuzes ten aanzien van huurbeleid, onderhoudsstrategie,

directeur-bestuurder, maar ook alle andere medewerkers van ZVH.

bedrijfsvoering en organisatiestructuur en vormt het plan de

Niet in de laatste plaats bezien in het licht van de woelige tijden

basis voor alle besluiten die dienaangaande worden genomen.

waarin de corporatiesector verkeert.

De Raad heeft unaniem ingestemd met het ondernemersplan en ook de stakeholders – waaronder de gemeente Zaanstad en

De Raad heeft in 2014 blijvend aangedrongen op een financieel

de bewonersraad – reageerden overwegend positief, zij het dat de

solide beleid en op een financieel verantwoorde visie voor de

Bewonersraad bezwaar heeft tegen de maatregelen ter verhoging

komende jaren. De Raad heeft daarbij evenwel ook benadrukt dat

van de huur. De Raad is van mening dat het Ondernemersplan

ZVH een “klassieke” woningcorporatie is die zich richt op het bieden

inderdaad een goede basis vormt voor het beleid van ZVH in de

van huisvesting aan mensen met een laag inkomen. In dit verband

komende jaren.

heeft de Raad aangegeven dat hij het “know your customer”


12

De Raad heeft er het volste vertrouwen in dat Frank van Dooren

heeft genomen, ook al is het functioneren niet meer gekoppeld

ook in de jaren na 2014 hier bekwaam en enthousiast leiding aan

aan prestatieafspraken in financiële zin. De Remuneratiecommissie

zal blijven geven.

houdt ten minste één maal per jaar een functioneringsgesprek en zij voert daarnaast ten minste nog twee voortgangsgesprekken

Beloning De beloning van de directeur-bestuurder is in 2014 in zoverre gewijzigd dat de beloning in tegenstelling tot de jaren voor 2014

met de directeur-bestuurder. Bezoldiging directeur-bestuurder

geen variabel deel meer kent. De directeur-bestuurder valt in

Vast inkomen

het overgangsrecht van de WNT. Dat brengt met zich mee dat de

Loon

directeur-bestuurder conform de oude beloningscode – de Sector-

Vakantiegeld

brede Beloningscode zoals deze tot 1 januari 2013 gold – beloond

Totaal:

wordt. Deze beloningscode kende het systeem van een beloning

Variabel inkomen

die bestond uit een vast deel en een variabel deel, welk variabel

Prestatiebeloning 2013

€ 10.701,72

deel afhankelijk was van het behalen van prestatieafspraken die

Totaal:

€ 10.701,72

de Raad van Toezicht en de directeur-bestuurder voor het desbe-

Totaal inkomen

treffende jaar maakten.

Pensioenlasten

€ 132.124,56 € 10.569,96 € 142.694,52

€ 153.396,25

Werkgeversgedeelte

€ 33.392,76

Met ingang van 1 januari 2014 kent de beloning van de directeur-

Totaal:

€ 33.392,76

bestuurder geen variabel deel meer. In 2013 was reeds afgesproken

Vergoedingen

dat het variabele beloningsdeel waarin de Sector Brede Belonings-

Vaste onkostenvergoeding

€ 1.080,00

code voorzag, met ingang van 1 januari 2014 niet meer gehanteerd

Totaal:

€ 1.080,00

zou worden en dat de directeur-bestuurder het vaste salaris waarop

Werkgeverslasten

hij volgens de voor hem blijvend geldende Sector Brede Belonings-

ZVW

€ 3.855,96

code recht heeft, zou ontvangen. Deze aanpassing voldoet aan de

WW

€ 1.105,32

normen van de overgangsregeling bij de Wet Normering Topinkomens.

WAO basis

€ 2.802,00

WIA hiaat premie

€ 156,96

Dit neemt niet weg dat de Raad van Toezicht ook in 2014 het func-

WIA hiaat excedent premie

€ 236,64

tioneren van de directeur-bestuurder continue onder de loupe

Totaal:


€ 8.156,88

13

Aansprakelijkheidsverzekering ZVH heeft voor de directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering afgesloten.

Nevenfuncties De directeur-bestuurder overlegt voor aanvaarding van een nevenfunctie met de voorzitter van de Raad van Toezicht. De nevenfunctie die in 2014 door de directeur-bestuurder is uitgeoefend, is niet in strijd met zijn functie bij de corporatie. Ook is er geen sprake van tegenstrijdige belangen of belangenverstrengeling.

1.7 Goedkeuring op het jaarverslag De directeur-bestuurder heeft de jaarrekening goedgekeurd. Tijdens de vergadering van 17 juni 2015 heeft de Raad deze goedkeuring geaccordeerd. De concept-jaarrekening is besproken in aanwezigheid van het hoofd Financiën en de externe accountant. De Raad van Toezicht heeft kennisgenomen van de controlever klaring van PwC over de getrouwheid van de jaarrekening. Origineel getekend door de Raad van Toezicht: De heer T. Kuijper, voorzitter De heer drs. M.A. Zonneveld RA, vice-voorzitter De heer ir. A.P. Klaase De heer mr. P. Wieringa


14

Over ZVH

2. Governance

Heldere beginselen voor bestuur en toezicht

15

ZVH hanteert de beginselen zoals vastgelegd in de AedesCode en

• het naleven van alle relevante weten regelgeving;

Governancecode Woningcorporaties. Het bestuur en de Raad van

• het beheersen van de risico’s die de activiteiten van de

Toezicht zijn verantwoordelijk voor de inrichting en het besturen

corporatie met zich meebrengen.

van en toezicht houden op de governance en naleving van de Governancecode Woningcorporaties. In 2014 volgde ZVH de principes

De Raad van Toezicht houdt toezicht op en beoordeelt het functio-

en uitwerkingen op van de Governancecode Woningcorporaties.

neren van de bestuurder en maakt prestatieafspraken met hem. De Raad doet verslag van de beoordeling van de bestuurder in

2.1 Governancecode Woningcorporaties

het remuneratierapport. In zijn besluitvorming laat de bestuurder zich adviseren en ondersteunen door het managementteam. De bestuurder neemt de uiteindelijke beslissing en is eindverant-

De taken en bevoegdheden van de directeur-bestuurder en de

woordelijk. In zijn keuzes en besluiten weegt de bestuurder verschil-

Raad van Toezicht zijn vastgelegd in:

lende belangen af: de maatschappelijke en volkshuisvestelijke

• de statuten;

belangen in relatie tot de belangen van de organisatie. De regels

• het directiestatuut;

uit de Governancecode Woningcorporaties zijn hierin leidend.

• de bevoegdhedenmatrix; • het reglement van de Raad van Toezicht;

In 2014 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen bij de

• de reglementen van de auditcommissie en de selectie- en

directeur-bestuurder en bij de leden van de Raad van Toezicht zoals

remuneratiecommissie.

bedoeld in respectievelijk principe II.3 en principe van de III.6 van de Governancecode Woningcorporaties.

Bestuur Het bestuur van ZVH wordt gevormd door één persoon: de directeur-bestuurder. Hij bestuurt de corporatie en is onder

2.2 AedesCode

meer verantwoordelijk voor: • het realiseren van de doelstellingen van de woningcorporatie;

ZVH hanteerde als lid van Aedes in 2014 de normen die in de

• de financiën;

AedesCode over het maatschappelijk ondernemerschap zijn

• de resultatenontwikkeling;

vastgelegd. Op onze website staan deze normen beschreven.

• het beleid in deelnemingen van de corporatie; • de interne organisatie;


16

2.3 Integer ondernemen ZVH kent diverse regelingen rond integriteit waaronder een klokkenluidersregeling, een gedragscode voor opdrachtnemers en een integriteitscode. De integriteitscode voorziet onder meer in goed werknemerschap, geen zelfverrijking ten koste van klanten en corporatie (medewerkers nemen geen geschenken aan), scheiding van werk en privé en nevenactiviteiten. In 2014 zijn een aantal vragen om nevenwerkzaamheden getoetst en goedgekeurd. Het integriteitsbeleid wordt intern actueel gehouden door er met elkaar over te praten en cases te benoemen. De code is in 2014 niet herijkt en er zijn geen integriteitskwesties voorgevallen. Ook is de klokkenluidersregeling niet herijkt in 2014. ZVH gaat zorgvuldig om met (het verwerken van) persoonsgegevens. We volgen daarbij de richtlijnen van de Wet Bescherming Persoonsgegevens. Medewerkers die persoonsgegevens verwerken, werken bijvoorbeeld met een ‘beslissingstabel gegevensverstrekking’. Deze tabel begeleidt hen bij een besluit tot gegevensverstrekking. In de bevoegdheden van medewerkers is in 2014 niets veranderd.

2.4 Visitatie Onderdeel van verantwoording is de visitatie van de corporatie. De laatste visitatie was in 2011, de volgende visitatie vindt in 2015 plaats.


17

Over ZVH

3. ZVH in strategisch perspectief

Bieden van huisvesting voor mensen met een laag inkomen

18

3.1 Actualisatie strategie

• gemeente Zaanstad; • andere corporaties die actief zijn in de Zaanstreek.

Vooruitlopend op een geactualiseerde portefeuillestrategie, heeft ZVH haar missie en visie uit 2008 dit jaar opnieuw tegen het licht

De Bewonersraad heeft zorg uitgesproken over stijgende huren

gehouden. Dit in het kader van de ontwikkelingen en genomen

en daling van het aanbod van goedkope woningen.

besluiten de afgelopen jaren die samenhangen met de nog voort-

Door het meerjarenbeleid in dit ondernemingsplan vast te leggen,

durende kwetsbare financiële positie.

is het beleid transparant, borgt ZVH haar consistente beleid en is het onafhankelijk van zittend of toekomstig bestuur en management.

De kern van alles wat we doen is vanaf heden:

“Het bieden van huisvesting voor mensen met een laag inkomen binnen Zaanstad”

Dit ondernemingsplan is de leidraad om de strakke lijn van financiële

Hiermee stellen we de destijds ambitieus geformuleerde doelen bij

komende jaren hogere huren moeten vragen. Dat doet pijn.

op het vlak van kwaliteit, doelgroepen en duurzaamheid. De nadruk

We proberen een balans te vinden tussen nieuwe huurders en

ligt de komende jaren expliciet op betaalbaarheid en voldoende

bestaande klanten. Betaalbaarheid is een punt van zorg; dat geldt

passend aanbod behouden voor de mensen met lage inkomens.

al voor veel huurders. Hoe zorgen we voor een aanbod dat bereik-

continuïteit de komende jaren voort te zetten. De verhuurdersheffing legt extra druk op onze exploitatie. Dat betekent dat we ook de

baar blijft voor onze doelgroepen? In ieder geval door ernaar te

3.2 Ondernemingsplan 2015-2019

streven dat de huurders in de juiste, passende woning wonen. Tegen deze achtergrond is het ondernemingsplan geschreven.

In het najaar van 2014 hebben we op aangeven van het Centraal

Het plan is de basis voor alle besluiten die we de komende jaren

Fonds Volkshuisvesting een ondernemingsplan opgesteld.

nemen. Het geeft weer waar we nu staan, wat onze financiële kaders

In december 2014 is dit goedgekeurd en vastgesteld door de Raad

zijn en welke keuzes we maken om onze doelstellingen te bereiken.

van Toezicht. We hebben het plan besproken met en getoetst bij

ZVH richt zich in de Zaanstreek op sociale huurwoningen voor

onze belanghebbenden:

mensen met een laag inkomen, voor wie lage woonlasten soms

• CFV en WSW;

nog te hoog zijn. We maken in dit plan keuzes in huurbeleid, onder-

• Raad van Toezicht;

houdsstrategie, bedrijfsvoering en organisatiestructuur

• Bewonersraad;


19

Doelgroepen

Het afgelopen jaar zijn grote stappen gezet om ZVH om te vormen

Wat doelgroepen betreft maken we geen expliciete keuzes: de

naar een portefeuillegestuurde organisatie. De doelportefeuille en

overheid geeft ons kaders wie onze doelgroepen van beleid zijn.

het ondernemingsplan zijn hier onderdeel van. Een nieuw beleids-

Dit gaat vooral over inkomensgrenzen. Voorheen waren we erg actief

simulatieprogramma ondersteunt ZVH bij maken van keuzes: ver-

in de markt voor ouderen en zorg. Door de ontwikkelingen op het

schillende scenario’s kunnen worden doorgerekend, zodat direct

gebied van scheiden van wonen en zorg is dit geen doel meer.

effect te zien is op doelportefeuille, betaalbaarheid en financiële randvoorwaarden. Ook kunnen eenvoudig analyses gemaakt worden

Eind 2013 hebben we onze voorraad gescreend op risico’s rond

van het hele bezit van ZVH.

ons zorgvastgoed. Onder zorgvastgoed verstaan we alle woon vormen waarbij zorg onlosmakelijk verbonden is met wonen.

In 2015 wordt gestart met het opstellen van complexplannen. Zowel

We verhuren zowel individueel als aan zorginstellingen. Deze inven-

op complexniveau als op niveau van het totale bezit van ZVH worden

tarisatie liet zien dat het merendeel van wat aangemerkt is als

dan de keuzes inzichtelijk en kan er regelmatig, tenminste jaarlijks,

‘zorgvastgoed’ ook inzetbaar is voor andere typen bewoners en

worden gemonitord of de gestelde doelen daadwerkelijk gehaald

de risico’s beperkt zijn.

worden.

3.3 Portefeuillesturing Portefeuillesturing is het proces van integrale vastgoedsturing, met als doel te sturen op de gewenste meerjarige ontwikkeling van de totale vastgoedportefeuille, zowel in omvang als in samenstelling. In het ondernemingsplan is de nieuwe doelportefeuille behandeld. Om de doelportefeuille te bereiken, is er een juiste balans nodig tussen financieel en maatschappelijk rendement. Omdat een doel portefeuille kijkt naar wat we over tien jaar willen bereiken, is het van belang om daar gericht op te sturen en te monitoren, zodat waar nodig bijsturing mogelijk is.


20

Over ZVH

4. Financieel risicobeheer

Verantwoorde kaders voor de bedrijfsvoering

21

Het financieel beleidsplan geeft de financiële kaders voor de bedrijfs-

4.1 Statuten

voering. Hierin zijn kaders vastgelegd voor de Interest Coverage Ratio, Loan to Value en het direct rendement. De kaders zijn rand-

Treasury statuut en beleid

voorwaardelijk voor de begroting en meerjarenprognose. Ook bevat

Het treasury statuut voldoet aan de meest recente regelgeving, onder

het beleidsplan rendementseisen voor de ontwikkeling van vastgoed.

meer van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De laatste actualisatie

Deze rendementseisen zijn in de vorm van IRR’en (Internal Rate of

heeft in 2014 plaatsgevonden, maar behoeft nog enige aanpassing.

Return) voor verschillende soorten vastgoed.

Het statuut geeft de kaders voor de uitvoering van de treasury activiteiten. Jaarlijks stelt ZVH een treasury jaarplan op met een financi-

De Interest Coverage Ratio (ICR) en de Loan to Value maken inte-

ële analyse en de acties voor het komende jaar. Hier komen onder

graal onderdeel uit van de trimesterrapportage. In de dagelijkse

meer herfinancieringen en het managen van het renterisico aan de

praktijk blijkt met name de Interest Coverage Ratio een belangrijke

orde. De treasury commissie, bestaande uit de directeur-bestuurder,

stuurvariabele. De andere kengetallen worden vooral gebruikt bij

het hoofd Bedrijfsvoering, een controller en een externe adviseur,

de jaarlijkse analyse van de cijfers. Daarnaast vindt er een toetsing

monitort de uitvoering van het treasury jaarplan. Elke week stelde

van de kengetallen plaats bij projectbesluiten, met name daar waar

Control een cashflowrapportage op die werd besproken in het

sprake is van projecten die nog niet waren opgenomen in de meer-

managementteam. Periodiek wordt op basis van de laatste inzichten

jarenprognose. Zo kan worden getoetst wat het effect van een

de korte en middellange liquiditeitsprognose geactualiseerd.

nieuw project is op de kengetallen en of de kaders niet overschreden worden.

Investeringsstatuut Het investeringsstatuut geeft de kaders voor het ontwikkelen van

Onderdeel van de portefeuillesturing betreft de zogenaamde ver-

vastgoed. Belangrijke onderdelen van het statuut zijn de toetsing

mogenskamer. De vermogenskamer geeft aan welk rendement op

van een project aan de strategie en het strategisch voorraadbeleid,

het vastgoed noodzakelijk is voor een continue bedrijfsvoering en

de toetsing aan de financiële kaders, de procesarchitectuur, de

besteding aan maatschappelijke doelen. Eén en ander heeft een

besluitvorming en (risico)beheersing rondom projecten. Het statuut

plek gekregen in het ondernemingsplan.

is zeer bruikbaar gebleken bij de toetsing van projectbesluiten. Het statuut is in 2014 geactualiseerd maar behoeft toch nog enige aanpassing, onder meer als gevolg van de implementatie van portefeuillesturing en assetmanagement en het voorsorteren op de Novelle (nieuwe woningwet).


22

Verbindingenstatuut en -beleid

Controlorganisatie

ZVH heeft een vigerend verbindingenstatuut (2012). ZVH streeft

Control voert interne controles uit en is sterk betrokken bij de

naar een vereenvoudiging van de deelnemingenstructuur.

diverse leantrajecten. Daarnaast publiceert Control een eigen

Het gebruik van deelnemingen beperken we zoveel mogelijk tot

controlverslag bij de periodieke managementrapportage waarbij

samenwerkingsverbanden om juridisch tot een goede verdeling

de visie van Control op de behaalde resultaten en de bedrijfs

van risico’s te komen. Kernactiviteiten voeren we zoveel mogelijk

processen wordt verwoord. De implementatie van portefeuille

binnen de corporatie (toegelaten instelling) uit. De sanering van

sturing en assetmanagement vraagt een versterking van de huidige

de huidige structuur is daar een uitwerking van. Het statuut zal

controlorganisatie. Dit krijgt in 2015 zijn beslag.

naar verwachting in 2015 geactualiseerd moeten worden met het oog op de Novelle herziening Woningwet.

Raad van Toezicht Naast de reguliere audit- en Raad van Toezicht-vergaderingen

4.2 Structuur

hebben enkele raadsleden eenmaal per jaar een gesprek met het managementteam om ook op dat niveau beeld te krijgen van het functioneren van de organisatie en de onderlinge samenwerking.

Voor de belangrijkste bedrijfsprocessen bij ZVH zijn proceseigenaren aangesteld. Zij zijn elk verantwoordelijk voor een bepaald proces.

Mandatering

Zij hebben tot taak hun bedrijfsproces zo goed en efficiënt mogelijk

Er is een mandateringsschema voor het aangaan van verplichtingen

te laten verlopen en de risico’s in het proces te identificeren en

en het verrichten van betalingen. Regelmatig kijken we of het

beheersingsmaatregelen daarvoor op te stellen. De processen zijn

schema geactualiseerd moet worden. Het mandateringschema is

beschreven zodat de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden

direct gekoppeld aan het digitale factureringssysteem, zodat alleen

helder zijn.

bevoegde personen kunnen tekenen.

Procesarchitectuur (bouw)projecten Het investeringsstatuut beschrijft ook de procesarchitectuur voor projectbeheersing. Met deze procesarchitectuur is het gehele proces en de besluitvorming rondom projecten ingekaderd en kunnen de risico’s beter gemanaged worden.


23

4.3 Planning- en controlcyclus

De managers rapporteren maandelijks de resultaten op hun werkplannen en andere belangrijke afdelingsdoelstellingen rechtstreeks

In de begroting en meerjarenbegroting hielden we rekening met

aan de directeur-bestuurder, zodat deze tijdig kan bijsturen.

de kaders uit het financieel beleidsplan. Daarnaast is gebruikgemaakt van een scenarioanalyse die inzicht geeft in de gevoeligheid van de belangrijkste kengetallen, en gericht is op het zichtbaar maken van de belangrijkste risico’s. De scenarioanalyse, de begroting en meerjarenbegroting bespraken we met de Raad van Toezicht.

Periodieke rapportages Elk trimester stelde Control een trimesterrapportage op, gericht op de volgende elementen: • operationele kasstroom; • verkoopprogramma nieuwbouw en bestaand bezit; • voortgang en risico’s investeringsprogramma; • financiering; • kengetallen met betrekking tot bovenstaande, zoals ICR en Loan to Value, WSW-aflossingsfictie en efficiencyratio. Control voerde periodiek budgetgesprekken met het managementteam en de projectleiders bij ZVH. Elk project heeft een periodieke projectrapportage met daarin het programma, de planning en voortgang, de financiële stand van zaken en de risico’s. Om tijdig te kunnen bijsturen, stelden we op een aantal onderdelen ook maandrapportages en detailrapportages op. Deze rapportages gaan onder meer in op de huurderving, huurdebiteuren, bedrijfskosten, onderhoudskosten en de verkopen van woningen.


24

Over ZVH

5. Inrichting organisatie

Een efficiënt bedrijf

25

5.1 Personele ontwikkeling

Bezetting

Vrouw

Man

Totaal

Stand per 01-01-2014

36

23

59

In de begroting 2014 is voor de inzet van personeel 51,5 fte

Uit dienst

10

0

10

opgenomen. Met een extra taakstelling van 2 fte streefden we

In dienst

6

1

7

naar 49,5 fte bezetting. Op 31 december 2014 hadden we een


32

24

56

bezetting van 50,84 fte. In drie teams hebben we gereorganiseerd wat leidde tot een

Agressie en geweld

reductie die we deels ook nog in 2015 realiseren. De financiële

Het aantal meldingen van medewerkers over agressie en geweld is

sturing in de organisatie moest worden versterkt en de basis

laag. Niet van alle incidenten wordt melding gedaan. Daar gaan we

op orde. Dat leidde tot tijdelijke extra inzet van personeel bij

in 2015 met medewerkers over in gesprek om het belang van melden

Financiën. Tevens is bij team projectontwikkeling tijdelijk 1 fte

te benadrukken.

toegevoegd om de basis op orde te brengen en in de piekperiode van twee projecten ondersteuning te bieden.

Ziekteverzuim Wederom is het ziekteverzuim flink afgenomen. We streefden naar

Personele bezetting

3,5%, maar kwamen op een lager verzuimpercentage uit van 2,2%.

Bezetting

Fte

01-01-2014

51,61

31-12-2014

50,83


Aantal

Percentage

Parttime

23

41,1%

Fulltime

33

58,9%

Totaal

56

100 %


26

5.2 Organisatie in kaart

5.3 Verslag ondernemingsraad

Organogram 2014

De OR streeft naar een constructieve samenwerking met de directeur-bestuurder, naar transparantie en open communicatie over en weer, en naar het betrokken houden van de collega’s bij het werk

Directeur– Bestuurder

dat de OR doet. De belangrijkste onderwerpen die we behandeld hebben in 2014:

Secretaressepool Facilitaire zaken

• adviesaanvraag formatieplan Wonen; Beleid en Communicatie; • adviesaanvraag formatieplan receptionist/telefonist; • adviesaanvraag formatieplan Bedrijfsondersteunende poule;

Hoofd Bedrijfs voering

Hoofd Vastgoed

• adviesaanvraag formatieplan Financiën en ICT.

Hoofd Wonen

Onderzoek: OR-enquête onder achterban Control

Team verkoop

Team ontwikkeling

Financiën

Team complexbeheer

Team onderhoud en reparatie

Team sociaal beheer

Team verhuur

Begin 2014 en eind 2014 zijn alle medewerkers van ZVH gevraagd naar hun mening via de OR-enquête. We hebben hierin onder andere onderzocht wat het beeld van de medewerker is over de werk

Communicatie

Receptie/ telefoon

tevredenheid bij ZVH.

Wijziging binnen de OR-samenstelling in 2014 ICT Applicatiebeheer

P&O

Beleid

In oktober 2014 is de samenstelling van de OR gewijzigd. De OR bestaat nu uit Menno Ziemer (voorzitter), Jos Konijn (vicevoorzitter), Marco Jonkman (lid) en Amber Scholten (lid). Ook de OR doet meer met minder en blijft bij vier leden in plaats van de wettelijk toegestane vijf leden.


27

5.4 ICT

• mogelijkheden onderzoeken voor samenwerking (het uitwisselen van ervaringen in het gebruik van applicaties, maar ook

Op het gebied van ICT kreeg ZVH in 2014 onder andere te

samenwerking met andere partijen op het gebied van ICT).

maken met: • introductie Vabi (nieuw systeem voor portefeuillesturing);

Dit heeft geresulteerd in een projectenkalender. Sommige aanbe-

• Dynamics AX/PO (nieuw systeem voor planmatig onderhoud);

velingen konden direct opgepakt worden, zoals het inventariseren

• serverupgrades;

van licenties en het mogelijk stoppen met een aantal applicaties.

• ICT-scan door Herosult.

Ook is een ICT-visie ontwikkeld.

ICT-scan In 2014 hebben we met een ICT-scan onze ICT-deelgebieden in kaart gebracht. Het doel was om helder te krijgen hoe onze ICT ervoor staat: wat kan er beter en hoe kunnen we dat voor elkaar krijgen? Aan de hand van een aantal basisdocumenten, een workshop, visiesessies en interviews met een aantal werknemers heeft adviesbureau Herosult een rapport opgesteld met alle bevindingen. Dit rapport bevat een aantal conclusies en aanbevelingen. Aanbevelingen zijn onder andere: • bestaande applicaties beter inrichten, maar ook aanwezige (nog niet gebruikte) functionaliteiten beter benutten en afscheid nemen van sommige applicaties; • gegevenskwaliteit op orde brengen en kernsystemen benoemen; • ICT-organisatie vervlechten met lijnorganisatie; • ontwikkelen van een ICT-visie en –beleid;


28

Over ZVH

6. Bewonersraad

Belangrijke gesprekspartner

29

6.1 Rol en werkwijze

6.3 Overleg en advies

De Bewonersraad is een belangrijke gesprekspartner en stakeholder

In 2014 voerden de Bewonersraad en ZVH overleg over de volgende

voor ZVH. Vanuit de Overlegwet neemt de Bewonersraad een formele

onderwerpen waarover ook advies is gevraagd:

positie in met bevoegdheden als recht op informatie/overleg, recht

• Begroting 2015 en Meerjarenplan 2015-2024;

op advies en recht op instemming. De bevoegdheden uit de Overleg-

• huurverhoging 2014;

wet hebben de Bewonersraad en ZVH verder uitgewerkt in een

• ondernemingsplan ZVH;

samenwerkingsovereenkomst. Deze is in 2009 ondertekend en in

• Warmtewet (standaard leveringsovereenkomst en voorwaarden);

2014 niet aangepast.

• handhaving in complexen (aanpak fietsen en andere obstakels in openbare ruimtes).

De Overlegwet en de samenwerkingsovereenkomst zijn het formele kader van de samenwerking tussen ZVH en de Bewonersraad. ZVH

Daar waar adviezen van de Bewonersraad niet door de directeur-

hecht aan een goede relatie met de Bewonersraad. Dit doen we niet

bestuurder worden overgenomen, wordt dit altijd gemotiveerd en

alleen door formele vergaderingen te houden, maar ook informeel te

teruggekoppeld naar de Bewonersraad.

overleggen en de Bewonersraad te informeren over ontwikkelingen. Naast de onderwerpen die voor advies zijn voorgelegd, sprak

6.2 Samenstelling

ZVH met de Bewonersraad over: • het jaarverslag 2013; • portefeuillesturing;

De Bewonersraad bestaat uit leden van de verschillende bewonerscommissies – niet alle commissies zijn vertegenwoordigd – en enkele

• voortgang in projecten, waaronder Kleurenbuurt, Havenbuurt en E-flat;

onafhankelijke leden. Het dagelijks bestuur (DB), samengesteld

• sociaal beheer - Stoplichtmodel en triage;

vanuit het algemeen bestuur, heeft in eerste lijn de contacten met

• de visie BBZ op de verplichte inboedelverzekering en

de directeur-bestuurder onderhouden. De Bewonersraad laat zich in zijn taak begeleiden door een onafhankelijk adviseur, deskundig op corporatiegebied en op het terrein van de rechten van huurders.

handhavingsmaatregelen; • voortgang Resultaat Gericht Samenwerken, a.d.h.v. projecten Lobeliustoren en Zuiddijk; • Warmtewet (stand van zaken).


30

Naast de lopende zaken spreekt ZVH ook met de Bewonersraad over de ontwikkelingen op landelijk niveau die de corporatie en huurders betreffen.

Overleg met Raad van Toezicht Jaarlijks heeft de Bewonersraad contact met de voorzitter van de Raad van Toezicht. Ook nemen de leden uit de Raad van Toezicht die op voordracht van de Bewonersraad zijn benoemd, deel aan een of meerdere vergaderingen van de Bewonersraad zelf.


31

Wonen

1. Verhuur en verkoop

Leegstand voorkomen en huurschuld tegengaan

32

1.1 Bezit

1.2 Verhuur

ZVH’s woningvoorraad nam in 2014 per saldo met 4 woningen af,

ZVH richt zich op mensen met een laag inkomen en wil zorgen

enerzijds een afname door verkoop, anderzijds een toename door

voor goede, betaalbare woonruimten. Corporaties moeten mini-

nieuwbouw. Door oplevering van nieuwbouwproject Havenbuurt

maal 90% van de leegkomende woningen met een huur onder

in Zaandam zijn 52 woningen toegevoegd aan onze voorraad.

de € 699,48 (maximale huurprijs van een sociale huurwoning) verhuren aan mensen met een jaarinkomen tot € 34.678 (prijspeil

Verloop bezit

2014). In 2014 voldeed ZVH hieraan. Er waren 19 verhuringen aan mensen met een hoger huishoudinkomen. Dit was inclusief

Stand per 1-1-2014

Verkoop

Aankoop/ Nieuwbouw

Sloop Overige

5.480

-56

52

-16

5.460

80

-2

17

95

690

-4

5

691

6.250

62-

6

6.246

Woningen BOG Overig TOTAAL

52

-


8 terugkeerders naar de nieuwbouwwoningen in de Havenbuurt.

Toewijzing sociale huurwoningen WoningNet is het verdeelsysteem voor woningcorporaties voor het verhuren van sociale zelfstandige woonruimte in het werkgebied Stadsregio Amsterdam, waartoe ook Zaanstad behoort. ZVH verhuurde in 2014 alleen huurwoningen in Zaanstad. De woningzoeken-

Verdeling woningtype

de moet bij WoningNet ingeschreven staan. Bij inschrijving betaalt aantal per 1-1-2014

Type

men eenmalig inschrijfkosten en jaarlijks verlengingskosten. Er wordt

aantal per 31-12-2014

in de verdeling onderscheid gemaakt in doorstromers en starters.

Appartement met individuele CV

1.836

1.819

Appartement-gemeenschappelijke CV

1.629

1.632

Eengezinswoning

1.524

1.532

415

410

76

65

5.480

5.458

Maisonnette Onzelfstandige wooneenheid TOTAAL

ZVH JAARVERSL AG 2014 > WONEN

33

Vrije sector woningen

Aantal toewijzingen 2014 naar huishoudgrootte en huurklasse

Woonruimten met een kale huurprijs boven de € 699,48 (prijspeil 1 persoon

Maximaal inkomen

<65 jaar

< € 21.600

22

52

19

93

≥ € 21.600

8

20

10

38

< € 21.600

0

11

8

19

Voor vrije sector woningen geldt een geliberaliseerde huurovereen-

≥ € 21.600

1

4

5

10

komst met minder regels. Zo geldt er geen wettelijke maximale

31

87

42

160

≥65 jaar

Subtotaal

Huur ≤ € 389,05

Huur € 389,06 t/m € 556,82

Huur > € 556,82

2014) en andere verhuureenheden die geen woonbestemming

Totaal

hebben (garages, bergingen, parkeerplaatsen, oplaadpunten en bedrijfsruimten), vallen in de vrije sector.

huurverhoging. Of een huurovereenkomst geliberaliseerd is, hangt af van de aanvangshuurprijs van de huurovereenkomst. Alleen zelf-

2 personen

<65 jaar

≥65 jaar

Huur ≤ € 389,05

23

16

42

≥ € 29.325

0

2

4

6

< € 29.400

0

3

3

6

≥ € 29.400

0

0

6

6

3

28

29

60

Huur ≤ € 389,05

Huur € 389,06 Huur > € t/m € 596,75 596,75

hebben. In 2014 werden de vrije sector woningen aangeboden op de website van ZVH en via Rooftrack (www.rooftrack.nl).

Verhuringen ZVH Verhuringen ZVH

2014

2013

2012

2011

338

278

367

469

Vrije sector

52

59

58

95

Overig

78

119

237

129

468

456

662

693

Sociaal

Totaal

< € 29.325

1

18

11

30

≥ € 29.325

0

4

1

5

< € 29.400

0

0

0

0

* exclusief tenaamstellingen

≥ € 29.400

0

0

0

0

Bron: team Verhuur Woningcorporatie ZVH

1

22

12

35

35

137

83

255

Subtotaal Totaal

standige woningen kunnen een geliberaliseerde huurovereenkomst

3

≥3 personen

≥65 jaar

Totaal

< € 29.325

Subtotaal

<65 jaar

Huur € 389,06 Huur > € t/m € 556,82 556,82

Totaal*

Bron: WoningNet opgave data 19 januari 2015


34

Bestemming verhuringen Bestemming Verhuureenheid

Bestemmingswaarde

58

58

Rooftrack

31

1

0

52

59

58

232

220

251

4

5

2

470

456

662

14

11

24

Fokus

0

1

3

Totaal Vrije sector

Groepswonen

0

2

4

Totaal WoningNet*

Leger des Heils

0

1

1

Totaal Woningruil

Odion

1

1

3

Eindtotaal

RIBW ZWWF

1

3

9

Statushouders (COA)

10

12

4

SV-urgenten

24

0

2

Urgenten

12

12

12

Tijdelijke verhuring

0

0

2

Tweede kans

1

0

0

Vrouwenopvang

2

4

2

10

15

23

75

62

89

8

2

9

Berging

15

10

15

Parkeerplaats

30

32

83

Garage

21

20

21

74

64

128

0

0

1

3

7

5

24

26

17

Stadsregio Amsterdam vallen. In 2014 heeft ZVH 17% van haar

27

33

22

bezit direct bemiddeld aan speciale doelgroepen. ZVH is daarmee

0

0

2

Eigen bemiddeling

Scootmobieloplaadpunt

Kamer Oostzijde Aurum (Amberhout)


21

108

Totaal Grond

Totaal SVNK**

Anders

10

Totaal Garages en bergingen

Totaal Onzelfstandige woonruimte

0

4

Totaal Directe bemiddeling

Onzelfstandige woonruimte

3

2012

Zorg geïndiceerde

Garages en bergingen

2

2013

Totaal Bedrijfsonroerendgoed (BOG) Directe bemiddeling*

Totaal Tenaamstelling***

2014

Vrije sector

Bron: Team Verhuur Woningcorporatie ZVH *

Direct bemiddelde woningen worden niet allemaal gepubliceerd. Dit verklaart verschillen in aanbiedingen en toewijzingen in WoningNet en daadwerkelijk verhuurde woningen van ZVH. ** Sinds 2013 maakt ZVH geen gebruik meer van het verdeelsysteem van Sociale Verhuurders Noord Kennemerland (SVNK). Het bezit van ZVH in dit werkgebied is in 2012 verkocht. *** Tenaamstelling is een naamsverandering op het huurcontract naar aanleiding van het wegvallen van de hoofdhuurder.

Directe bemiddelingen ZVH Jaarlijks mag ZVH circa 25% van haar vrijgekomen bezit direct bemiddelen aan speciale doelgroepen. De beoordeling van het percentage van de vrije beleidsruimte geldt uitsluitend voor de woningen die binnen het woonruimteverdeelsysteem van de

onder de 25% gebleven.

35

Stadsvernieuwingsurgenten vallen niet onder de vrije beleidsruimte.

Huurverhoging 2014

Aan hen mag 20% van het vrijgekomen bezit direct worden bemiddeld.

De jaarlijkse huurverhoging vindt plaats per 1 juli. Daarvoor gelden richtlijnen van de rijksoverheid. In 2013 paste het kabinet de regels

Verder heeft elke Zaanse corporatie gemiddeld 5% eigen bemid-

aan en was de verhoging anders dan daarvoor. De maximale jaar-

delingsruimte. In 2014 heeft ZVH 4,6% van haar bezit zelf direct

lijkse huurverhoging was in de jaren 2007-2012 gelijk aan de inflatie.

bemiddeld.

Op 1 juli 2014 waren de percentages voor de maximaal toegestane huurverhoging hoger dan de inflatie; de huurverhoging werd in

Aantal directe bemiddelingen Jaar Aantal directe bemiddelingen

komensafhankelijk. Het kabinet wil hiermee de doorstroming van 2014

2013

2012

2011

2010

75

62

89

89

59

hogere inkomensgroepen stimuleren en het scheefhuren tegengaan. ZVH deelt deze doelstelling en maakte daarom gebruik van de mogelijkheid voor inkomensafhankelijke huurverhoging.

Bron: Team Verhuur Woningcorporatie ZVH

Afhankelijk van het huishoudinkomen stuurde ZVH drie verschil-

Huuropzeggingen

lende huurverhogingsbrieven:

Huuropzeggingen lopen in de regel in lijn met het aantal verhurin-

1. 3.517 huurders hadden in 2014 een inkomen tot € 34.085 en

gen. In 2014 lag het aantal huuropzeggingen lager dan voorgaan-

ontvingen een brief met daarin: 2,5% inflatie + 1,5% = 4,0%

de jaren. Minder huurders zijn verhuisd, minder huurders zijn

huurverhoging; 2. 520 huurders hadden in 2014 een inkomen van € 34.085 tot

overleden en minder woningen zijn verkocht.

€ 43.602 en ontvingen een brief met daarin: 2,5% inflatie +

Huuropzeggingen

2,0% = 4,5% huurverhoging; 2014

2013

2012

2011

2010

3. 612 huurders hadden in 2014 een inkomen boven € 43.602 en

328

371

378

429

379

ontvingen een brief met daarin: 2,5% inflatie + 4,0% = 6,5%

Verkoop/Deelkoop

22

220

63

68

85

Overlijden

48

68

38

59

71

De inkomensgegevens werden verstrekt door de Belastingdienst

Ontruiming

32

28

22

17

32

(alleen wat de inkomensgroep betreft).

Overig

40

17

53

55

34

Totaal

470

704

554

628

601

Huuropzeggingen Verhuizing

Bron: Eigen verhuringen Woningcorporatie ZVH


huurverhoging.

De huurtoeslag bleef bestaan om woningen voor lagere inkomens betaalbaar te houden. De 1,5% huurverhoging boven inflatie werd

36

voor het grootste deel gecompenseerd door de huurtoeslag, indien

1.3 Huurachterstanden

men in aanmerking kwam voor huurtoeslag. Op verzoek van de gemeente Zaanstad hebben 4 gezinnen met een minimuminkomen

De extra maatregelen om de huurincasso effectiever te maken

en een relatief hoge sociale huur (boven de aftoppingsgrens) een

hebben in 2014 hun doel bereikt. De totale huurachterstand is

aangepaste, lagere of geen huurverhoging gekregen.

gehalveerd ten opzichte van het jaar ervoor. Een proactieve, mensgerichte aanpak en een verbeterd werkproces, zoals het

Huurbeleid ZVH

inzetten van een belteam, niet aangekondigde huisbezoeken,

Het huurbeleid ZVH is niet veranderd ten opzichte van 2013.

versturen van sms’jes en uitnodigingen voor bezoek aan ZVH,

De inkomensgerelateerde huurverhoging vormde voor 2014 geen

hebben flink bijgedragen aan de daling van de huurachterstand.

aanleiding tot aanpassing van het Huurbeleid. In samenwerking met de Sociale Wijkteams in Zaanstad zijn veel

Leegstand

huurders die in de schulden/problemen zitten of dreigen te raken,

In 2014 is hard gewerkt aan het terugdringen van de leegstand. Zo is

vroegtijdig aangemeld. Door deze tijdige signalering wordt vaak

met name de leegstand in de complexen Meerpaal, Aurum en Maison

voorkomen dat huurders verder in financiële problemen geraken.

d’Essence aanzienlijk teruggedrongen.

In 2014 is ook een verbeterde service level agreement met de deurwaarder opgesteld waardoor een efficiëntere samenwerking

Huur(derving) ( x € 1.000) Huren Derving Totaal huur Huurdervings-%

is bewerkstelligd.

2014 Begroting

Werkelijk

Ontruimingen

34.642

34.498

-388

-286

In 2014 zijn door de rechtbank 46 vonnissen ‘ontbinding huurover-

34.254

34.212

eenkomsten’ uitgesproken op grond van huurbetalingsachterstand

-1,10%

-0,80%

(20% minder dan het jaar ervoor). Hiervan hebben 23 huurders de huurschuld betaald. Er waren 23 ontruimingen waarvan 10 huurders zelf de sleutel van de woning inleverden. In 13 gevallen werd er door de deurwaarder ontruimd.


37

1.4 Wonen en zorg

intramurale zorg nodig hebben. Dit zijn ouderen die zwaardere zorg nodig hebben, zwerfjongeren en mensen met een psychische

Met invoering van de wettelijke scheiding van Wonen en Zorg en

en/of verstandelijke beperking.

de wijzigingen in de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) is het exploiteren van zorgvastgoed voor een corporatie een stuk

32 wooneenheden verhuren we zonder tussenkomst van een zorg

risicovoller geworden. Zorgpartijen worden gedwongen hun intra-

instantie, dus met een huurcontract op naam van de bewoner zelf,

murale verzorgingsplaatsen drastisch terug te brengen en de zorg

in combinatie met ambulante begeleiding. Op deze wijze verhuren

zoveel mogelijk extramuraal of ambulant te organiseren.

we 8 eenheden aan tienermoeders, 8 aan mensen met een lichamelijke beperking en 16 aan mensen met een verstandelijke beperking.

Van ons bestaande zorgvastgoed hebben we daarom in 2014 de exploitatierisico’s in beeld gebracht. Het grootste risico zit in de

Seniorendoorstroming

doorexploitatie van het intramurale zorgcomplex “De Amandel-

In februari 2013 startte ZVH een pilot seniorendoorstroming voor

bloesem”, met een omvang van bijna 80 woon-/zorgeenheden.

de duur van één jaar. Het doel van dit project is het bevorderen

Hiervan is de huur door zorgorganisatie Evean opgezegd per

van doorstroming van senioren (55+) naar een voor hen passende

1-1-2016. In 2014 hebben we samen met een andere zorgorgani

woning. ZVH benadert deze huurders niet actief. Het initiatief ligt

satie onderzocht of er een kostendekkende business case mogelijk

bij de huurder.

was om hier een eigentijdse vorm wonen en zorg aan te bieden.

De pilot is een succes gebleken. Steeds meer senioren nemen

Dat bleek helaas niet haalbaar. In 2015 onderzoeken we samen

contact op met ZVH voor een oriënterend gesprek. Het gesprek,

met partijen of we dit traditioneel gebouwde verzorgingshuis in

dat bij de huurder thuis plaatsvindt, is bedoeld om wensen van

een andere vorm kunnen doorexploiteren.

de huurder te inventariseren en te onderzoeken wat de (verhuis) mogelijkheden zijn.

Van onze woningvoorraad zijn 535 nultredenwoningen gelabeld voor ouderen (55+). Daarnaast zijn 179 woningen gelabeld als

Verhuizen, soms uit noodzaak omdat bijvoorbeeld de trap in de

zorgwoning en 66 als aanleunwoning. Voor deze woningen is

woning een obstakel wordt, is best spannend. Enige begeleiding

een indicatie nodig.

vanuit ZVH kan het verhuisproces wat vergemakkelijken, zoals hulp bij WoningNet, informatie over de eventuele huurtoeslag bij

Naast woningen voor ouderen, verhuren we 243 eenheden aan

een andere woning en het regelen van een verhuizer. De kandidaat

verschillende zorginstanties, die hier cliënten huisvesten die

bepaalt zelf wanneer het moment van verhuizen is aangebroken.


38

In 2014 zijn 8 kandidaten verhuisd naar een gelijkvloerse senioren-

46 woningen. In de zomerperiode zakten de verkopen in, maar in

woning.

het najaar hebben we nog een goede eindspurt kunnen maken, nadat enkele huurders tot koop van de huurwoning zijn overgegaan.

1.5 Verkoop

ZVH heeft uiteindelijk 46 woningen, 4 garages en 4 grondkavels verkocht. De grondkavels behoorden toe aan woningen die eerder

ZVH verdeelt de verkoopactiviteiten in 4 productlijnen:

in deelkoop waren verkocht door ZVH. De totale verkoopwaarde hiervan, inclusief de garages en de grond, bedraagt € 7.285.143.

Bestaand bezit De doelstelling voor 2014 is gesteld op 55 woningen met een ver-

Complexmatige verkoop

koopwaarde van € 8,4 miljoen. Het behalen van deze doelstelling

Eind 2014 zijn we een transparante verkoopaanbesteding gestart

is belangrijk voor ZVH, vooral om onze leningsportefeuille te ver-

voor het monumentale appartementencomplex Maison d’Essence,

kleinen. In 2014 is er weer voor gekozen om de focus te houden

waarin 22 in de vrije sector verhuurde appartementen zijn gevestigd.

op het verder uitponden van onze bestaande verkoopcomplexen.

ZVH heeft tot de verkoop besloten omdat deze woningen onze doelgroep, mensen met een laag inkomen, niet dienen. Medio 2015

Per 1 april 2014 werken we met twee makelaars om bestaand bezit

verwachten we deze complexmatige verkoop in verhuurde staat te

te verkopen. Normaliter was er sprake van exclusiviteit door te

kunnen afronden.

werken met één verkopende makelaar. Om de makelaars optimaal scherp te houden, hebben we besloten de te verkopen woningen

Bijzondere objecten

te verdelen onder twee makelaars.

ZVH neemt afscheid van diverse objecten die niet meer passen

Per 1 april 2014 doen we daarnaast de verkoop aan zittende

binnen de portefeuille van ZVH. In 2014 zijn hiertoe diverse objecten

huurders zelf. Hiermee komen we tegemoet aan de wens van onze

verkocht en overgedragen.

huurders die het als zeer prettig ervaren om het zonder tussenkomst

• Kalf/Blaes (Hemmes) te Zaandam. Kavel met bedrijfspand.

van een makelaar te regelen. Bovendien sparen we hiermee de courtage uit.

Nieuwe eigenaar gaat de percelen herontwikkelen; • Kepplerstraat 82/82a te Zaandam. Woon-/winkelpand. Zittende huurder zet winkel voort;

Het afgelopen jaar hebben we 6 woningen verkocht aan zittende huurders. Hiermee zijn we uitgekomen op een totale verkoop van


• Klokbaai 2-4 te Zaandam. Bedrijfspand. Nieuwe eigenaar heeft nog geen concrete plannen;

39

• Weiland Monnickendam is verkocht aan de oude eigenaar.

1.6 Vereniging van eigenaren

Herontwikkeling is de komende jaren niet mogelijk gebleken; • Wandelweg Overbosch te Wormerveer. Kavel met bedrijfspanden.

ZVH is samen met particuliere eigenaren actief in 29 woongebouwen

Verkocht en eind 2014 geleverd aan ontwikkelaar. Nieuwbouw

met een Vereniging van Eigenaren (VvE). Het beheer van VvE’s is op

startersappartementen in de koopsector staat gepland;

2 VvE’s na uitbesteed aan externe partijen (VvE beheerders). Waar

• Parkstraat 10 te Zaandam alsmede Slachthuisstraat 8/8a.

ZVH het beheer zelf in handen heeft, is ZVH voor 100% eigenaar.

Ontwikkellocatie te Zaandam.

Bestaande VvE’s De volgende objecten zijn verkocht, maar nog niet geleverd:

In de volgende complexen zijn VvE’s actief:

• Kavel Kwadijk (Gare du Nord) is verkocht onder voorbehoud van

• Ruijterhoek (appartementen) in Zaandam

afgifte omgevingsvergunning voor de geplande herontwikkeling door de koper. Slachthuiskavel in Zaandam is verkocht onder voorbehoud van afgifte omgevingsvergunning voor de geplande herontwikkeling tot nieuwbouw bedrijfsonroerendgoed.

(21 huur- en 9 koopwoningen en 1 bedrijfspand); • De Factorij (appartementen) in Zaandam (18 huur- en 36 koopwoningen); • Bleekerstraat/’t Torentje Vissershop in Zaandam (15 huur- en 2 koopwoningen);

Grondposities De grondposities per ultimo 2014 betreffen: VTZ-terrein, Kroonenburg, Slachthuis terrein, Tennisveld Wormerveer en Gare du Nord. ZVH is voornemens om alle grondposities te verkopen.

• De Boeg (parkeerplekken) in Zaandam (56 huur- en 138 koopparkeerplekken); • Romanium/J.C. van Oostsanenhof in Zaandam (27 huur- en 30 koopwoningen); • Bermuda en La Palma (maisonnettes, appartementen en

Koopgarant ZVH bood in 2010 in vier nieuwbouwprojecten alle koopwoningen met Koopgarant aan. Een kenmerk van Koopgarant is de terugkoopgarantie. Wanneer de eigenaar de woning wil verkopen, is hij verplicht de woning aan ZVH terug te verkopen. In 2014 hebben zes

woningen) in Zaandam (74 huur- en 84 koopwoningen); • Vinkenstraat (appartementen) in Zaandam (1 verzilverde woning); • Rosa Luxemburgpark (appartementen) in Purmerend (1 verzilverde woning);

kopers hier gebruik van gemaakt. De woningen werden vervolgens

• De Schepenhof (appartementen) in Zaandam (45 huur- en

zonder Koopgarant in volledig eigendom weer verkocht op de markt.

157 koopwoningen, 30 huur- en 120 koopparkeerplekken);


40

• Kroonenburg (appartementen) in Zaandam (176 huur-

De rol van ZVH

(inclusief intramuraal) en 80 koopwoningen en 118 huur- en

ZVH heeft binnen de VvE twee rollen: die van eigenaar en die van

80 koopparkeerplekken);

verhuurder. In 2014 heeft ZVH door de deelname in de VvE’s een

• De Conrad (appartementen) in Zaandam (64 huur- en

totale bijdrage gedaan van € 484.597,95.

260 koopwoningen en 32 huur- en 200 koopparkeerplekken). In 2014 zijn de volgende werkzaamheden/acties uitgevoerd: • schilderwerk aan de gevel, entree, bergingsgang en -deuren, verfraaiing van de entreehal, plaatsen van LED-verlichting in de gemeenschappelijke ruimten van de Bleekerstraat; • schilderwerk aan de rabatdelen van zowel de Bermuda als de La Palma; • schilderwerk aan de J.C. van Oostsanenhof (eind 2014 gestart). In 2014 zijn een tweetal splitsingsaktes succesvol gewijzigd. In een deel van Kroonenburg zijn er per abuis tijdens de verkoop van de woningen verkeerde bergingen toegewezen, waardoor men bij verkoop van de woning de onjuiste berging mee zou verkopen. Om misverstanden te voorkomen, is ZVH het traject om de splitsingsakte te wijzigen, ingegaan. Bij het Romanium/J.C. van Oostsanenhof bleek dat de verkoop van de parkeerplekken onterecht heeft plaatsgevonden. De parkeerplekken moesten uit de akte gehaald worden en zijn teruggekocht. Beide trajecten zijn in 2014 gestart en geheel naar ieders tevredenheid afgerond.


41

Wonen

2. Dienstverlening

Efficiënte informatie en dienstverlening

42

2.1 Uitgangspunten

2.2 Klanttevredenheid en KWH

In 2014 hebben we uitgangspunten vastgesteld om richting te

ZVH werkt al enkele jaren met het KWH-Huurlabel, een instrument

geven aan de vormgeving en inrichting van onze dienstverlening

om de kwaliteit in dienstverlening inzichtelijk te maken. Het Kwaliteits-

en bijvoorbeeld dienstverleningskanalen.

centrum Woningcorporatie Huursector (KWH) onderzoekt continu aspecten die klanten belangrijk vinden, zoals het informatieaanbod,

Eén van de punten is dat we een efficiënte dienstverlening willen

en vraagt klanten zich uit te spreken over hun beleving van ZVH’s

bieden. De woonlasten kunnen voor onze huurders niet laag genoeg

dienstverlening. Zo krijgen we inzicht in onze sterktes en zwaktes.

zijn. We bespaarden daarom op eigen bedrijfskosten en zorgen

We weten beter wat onze huurders willen, waar onze verbeterpunten

voor heldere, efficiënte processen. We stimuleren ook dat een deel

liggen, hoe de aannemers worden beoordeeld en hoe we het op

van de werkzaamheden door de klant zelf wordt gedaan. De klanten

verschillende punten doen ten opzichte van andere corporaties.

gaan we zoveel mogelijk via digitale kanalen bedienen waarbij ze

Eind 2014 voldeed ZVH op alle onderdelen aan de normen. In 2015

zelf meer kunnen doen of regelen. Onze openingstijden zijn ook

gaan we op zoek naar andere manieren om onze kwaliteit van dienst-

om deze reden vanaf oktober 2014 aangepast.

verlening te monitoren.

We zijn gestopt met ons huurdersblad In de Buurt. We willen in onze berichtgeving actueler zijn en onze huurders vaker en eerder

Resultaten KWH

informeren. Bovendien zijn we op zoek naar goedkopere alternatieScores

Enquêtes huurders

Online dienstverlening

Telefoon

7,3*

7,5

7,2

7,1

Woning zoeken

7,8

7,8

-

-

Nieuwe woning

7,6

7,6

-

-

Huur opzeggen

7,8

7,8

-

-

Reparaties

8,3

8,3

-

-

Onderhoud

8,1

8,1

-

-

Ontevredenheid

6,5

6,5

-

-

Totaal score

7,6

ven voor ons papieren magazine. We informeren onze huurders

Onderdeel

nu vooral digitaal via onze nieuwsbrief, waarop iedereen zich kan

Contact

abonneren. Maar ook de website en onze Facebook-pagina met daarop ZVH’s actuele aanbod aan vrije sector huurwoningen, bedrijfs onroerendgoed en koopwoningen blijven een informatiebron.

* Weging: enquêtes 50%, online dienstverlening 20% en telefoon 30%.


43

2.3 Klachtenmanagement

2.4 Huurcommissiezaken

We hebben dezelfde klachtenprocedure aangehouden als in 2013.

De inkomensafhankelijke huurverhoging leidde tot 72 bezwaren van

Meldingen worden direct uitgezet bij de leidinggevende en er wordt

huurders op de voorgestelde huurverhoging. ZVH heeft de bezwaren

contact opgenomen met de huurder om de klacht op te lossen.

zoveel mogelijk intern afgehandeld. Eén huurverhogingsvoorstel is

Niet afgehandelde klachten of schademeldingen worden door de

door ZVH ter beoordeling voorgelegd aan de Huurcommissie.

klachtencoördinator wekelijks gecheckt.

Aantal zaken huurcommissie

We haalden in 2014 ook actief klachten op door het versturen van aftersales enquêtes (via KWH) met als doel dat eventuele

Soort zaak

ontevredenheid bij ons bekend wordt.

Aantal en soort klachten Onderwerpen

Aantal

Aftersales enquêtes KWH

Bejegening, inclusief partijen ingehuurd door ZVH

21

1

Tijdigheid

11

6

Niet nakomen afspraak

27

Staat van onderhoud

20

2

Uitvoering reparatie

42

54

Schoonmaak

13

3

Glasbewassing

20

Tuin/groenonderhoud

6

Uitspraak door huurcommissie

Huurverhoging 2014

1

Zaak is nog in behandeling

Herstel gebreken

1

Zaak is nog in behandeling

1

Schade

22

Overig

47

11

Totaal

229

78


Aantal

44

2.5 Onafhankelijke geschillencommissie Het Besluit Beheer Sociale Huursector schrijft in art. 16 voor dat elke toegelaten instelling een geschillencommissie moet hebben. Huurders van woongelegenheden van een toegelaten instelling moeten de gelegenheid hebben om klachten over het handelen van personeel in dienst van of werkzaam in opdracht van de corporatie in te dienen bij een klachtencommissie. Deze commissie heeft vervolgens tot taak de toegelaten instelling te adviseren over de afhandeling van de klacht. De toegelaten instelling dient vervolgens de klager schriftelijk en gemotiveerd mee te delen of, en zo ja wanneer, er welke maatregelen naar aanleiding van de klacht genomen worden. Tegen de beslissing van het bestuur of de directie is geen beroep mogelijk; het is een eindbeslissing. Wel kan de klager besluiten het geschil aanhangig te maken bij de daartoe bevoegde gerechtelijke instantie. De Geschillencommissie dient vanuit een onafhankelijke positie tot een goede afweging te komen, op voldoende afstand van partijen. Stichting Parteon, Stichting Wormerwonen en Stichting ZVH zijn met elkaar de samenwerking aangegaan en werken met één geschillencommissie. In 2014 is het reglement aangepast (artikel 4, toevoeging artikel 10A) waar het gaat om de benoembaarheid van commissieleden. In 2014 is één zaak van een ZVH-huurder door de geschillen commissie behandeld. De uitspraak van de commissie wordt na de jaarwisseling 2015 verwacht.


45

Wonen

3. Samenwerking en overleg

Belanghouders bij ons werk betrekken

46

3.1 Samenwerking en overleg met belanghouders

voorzitter van deze federatie. Dit samenwerkingsverband heeft bijna honderd jaar bestaan en werd opgericht in een tijd dat er nog veel kleine corporaties (woningbouwverenigingen) actief waren in

ZVH is een maatschappelijke onderneming. Als woningcorporatie

dit gebied. Ondertussen is het aantal deelnemende partijen zeer

halen we onze legitimiteit uit dat wat we doen voor bestaande en

overzichtelijk. De samenwerking hoeft niet meer gefaciliteerd te

toekomstige huurders en hun organisaties, voor maatschappelijke

worden via een aparte organisatie met werkapparaat.

partners en voor Zaanstad, de gemeente waarin we vrijwel al ons bezit hebben. Om de belanghouders bij ons werk, keuzes en beslis-

Daarmee wordt een flinke financiële besparing gerealiseerd vanaf

singen te betrekken, en ontwikkelingen van onze belanghouders te

2015. Vanaf halverwege 2014 is de afstemming in de Zaanstreek

kunnen volgen, hebben we in 2014 onder meer het volgende gedaan:

(via beleidsoverleg, woonruimte uitvoeringsoverleg en bestuurlijk

• vier maal regulier overleg met het dagelijks bestuur van de

overleg met de gemeente Zaanstad) door de corporaties onderling

Bewonersraad; • tussentijds informeel overleg tussen bestuurder en voorzitter Bewonersraad over lopende zaken en actualiteiten; • bilateraal overleg over lopende samenwerking en aftasten van toekomstige samenwerkings- of verhuurvormen met zorgpartijen

georganiseerd. Wel is voor de coördinatie van WoningNet (het woonruimteverdeelsysteem) een medewerker in gemeenschappelijke dienst gebleven. De corporaties die actief zijn in de Zaanstreek zijn naast ZVH: Parteon, Rochdale, Eigen Haard, WormerWonen en Woonzorg Nederland.

Odion, RIBW, Evean, Spirit, de Heeren van Zorg, Regio Zorg West en Focus; • gezamenlijke stakeholdersbijeenkomst met collega-corporatie Parteon in november voor belanghouders (inclusief excursie

3.2 Samenwerking en overleg met huurders

naar Pennemes en Kleurenbuurt); • bilateraal kwartaaloverleg met de wethouder Wonen van Zaanstad;

Op bestuurlijk niveau overleggen we met de Bewonersraad ZVH,

• vier maal per jaar bestuurlijk overleg met de collega-corporaties.

het overkoepelend orgaan van huurders. We nemen de Overlegwet als basis voor de formele huurdersparticipatie. De bevoegdheden

Federatie opgeheven

uit de overlegwet hebben de Bewonersraad en ZVH verder uitge-

In april 2014 hebben de corporatiebestuurders de Federatie van

werkt in een samenwerkingsovereenkomst.

Zaanse en Waterlandse Woningcorporaties (FWZW) formeel opgeheven. ZVH-bestuurder Frank van Dooren was in de laatste periode


Op complexniveau overleggen we met bewonerscommissies.

47

We hebben momenteel 24 bewonerscommissies waar we regelmatig contact mee hebben. Vaak gaat het contact over de algemene ruimtes in het complex. Het betreft onderhoudszaken, schoonmaak, handhaving en een enkele keer ook hangjongeren. We betrekken bewoners bij ontwikkelingen in hun complex. Zo waren er begin 2014 rondetafelgesprekken met de bewoners van de vier Kleurenflats en met de bewoners van de Meerpaal/Omegawoningen. De bijeenkomsten werden massaal bezocht. Ze waren bedoeld om te inventariseren wat de belangrijkste plus- en minpunten zijn van de woningen, het gebouw en de buurt/wijk. Dit heeft geleid tot een plan van aanpak, waarbij een aantal zaken direct zijn opgepakt en andere onderdelen aan bod komen in de onderhoudsplannen.


48

Wonen

4. Leefbaarheid

Handhaven en initiatieven steunen

49

4.1 Leefbare omgeving

4.2 Sponsoring buurtactiviteiten

Voor een goede leefbare omgeving zoeken we samenwerking met

ZVH heeft in 2014 voor de laatste maal een budget beschikbaar

bewoners, gemeente en andere partijen die in onze wijken actief

gesteld voor bewonersinitiatieven. Ideeën die voldoen aan een

zijn. We stimuleren leefbaarheid via diverse samenwerkingsover-

aantal voorwaarden, kunnen op aanvraag geheel of gedeeltelijk

eenkomsten en convenanten met maatschappelijke partners. Iedere

financieel gesteund worden door ZVH. In 2014 zijn 9 aanvragen

partij neemt hierin zijn eigen verantwoordelijkheid.

voor sponsoring gedaan. Deze zijn allemaal gehonoreerd. In totaal hebben we € 2.512 aan sponsoring besteed.

In een aantal complexen hebben we huismeesters gestationeerd. Zij bewaken onder andere de leefbaarheid. Onze inzet is scherp

De volgende activiteiten kregen een sponsorbedrag:

afgebakend. Zo vragen wij onze huurders zelf initiatief te nemen

• stichting Present (diverse activiteiten voor mensen in

bij het realiseren van een prettige woonomgeving. Waar nodig verwijzen we door of schakelen we onze ketenpartners in.

kwetsbare posities thuis); • sinterklaasintocht Zaandam-Zuid; • kinderviswedstrijd Zaandam Zuid;

We werken met een aantal huurders samen die op vrijwillige basis eenvoudige werkzaamheden verrichten zoals het vervangen van

• Buurtbijeenkomst 10-jarig bestaan bewonerscommissie Kolonelsdiep;

lampen in de algemene ruimtes en het toezien op schoonmaak van

• Zaans Voetbalfestival in Poelenburg;

het complex. Dit bevordert ook de sociale cohesie tussen ZVH en

• bewonersbijeenkomst 15-jarig bestaan wooncomplex

bewoners maar ook tussen bewoners onderling. Eenvoudige zaken worden sneller opgelost.

Ruijterhoek; • bewonerslunch Fluytschip (Week van de Eenzaamheid); • kerstmiddag bewoners ouderencomplex Kroonenburg.

We sluiten soms aan bij wijkinitiatieven zoals in maart 2014 in Poelenburg. In het kader van ‘Nederland Schoon’ was een dag georganiseerd door en voor actievelingen in Poelenburg. Groepjes

4.3 Sociale Wijkteams

zijn met prikkers de bermen afgegaan van de straten Poelenburg, Zuidervaart, Oostdorsch, De Weer en Twiskeweg. Een groot gebied

Sinds 2014 hebben alle wijken in Zaanstad een Sociaal Wijkteam

in Poelenburg is die dag schoon geprikt.

(SWT). De teamleden houden zich bezig op het brede terrein van welzijn, zorg, werk en inkomen. ZVH had in 2013 al kennisgemaakt


50

met twee pilotteams, waarvan het team Rosmolenwijk/Zaandam-

4.4 Handhaving

Zuid in het ZVH-kantoor op de Peperstraat gehuisvest was. Om de leefbaarheid te waarborgen spreken we bewoners aan op De samenwerking met de SWT’s vanuit ZVH betreft voornamelijk

hun gedrag en handhaven we huurovereenkomsten. We signaleren

huurders met huurachterstanden en schulden, maar ook huurders

problemen en grijpen in, daar waar nodig.

die mogelijk andere zorg of begeleiding nodig hebben. De laagdrempeligheid en de nabijheid in de wijken is voor onze huurders

ZVH heeft in 2014 het handhavingsbeleid fietsen en obstakels in

een pluspunt.

openbare ruimtes aangescherpt. Een algemene ruimte zonder obstakels betekent veilige en toegankelijke complexen en minder

De SWT’s benaderen de corporatie regelmatig met vragen en ver-

schade- en herstelkosten. Hiermee wordt ook ergernis bij huurders

zoeken over huisvesting voor hun cliënten. We zetten in op kennis-

weggehaald die de regels wel nastreven. Inmiddels is op vier locaties

delen over woonruimteverdeling en over reguliere procedures en

gehandhaafd. Hierbij zijn 6 fietsen afgevoerd en in opslag genomen.

beleid binnen Zaanstad (urgentiebeleid, wachttijden bij inschrijving,

Een aantal fietsen is door de bewoners weer opgehaald tegen

kansen en mogelijkheden, huurprijzen en huurtoeslag).

betaling van de onkosten. Ook zijn er 15 wrakken verwijderd.

De SWT’s zijn via aanbesteding tot stand gekomen en worden

Het resultaat hiervan is dat op deze complexen na controle de

georganiseerd door verschillende aanbieders, waardoor hun werk-

openbare ruimtes vrij zijn van obstakels en fietsen. We waarborgen

wijzen verschillen. In 2014 is op initiatief van ZVH gewerkt aan een

de veiligheid van de bewoners en verbeteren de leefbaarheid. Ook

nieuw convenant tussen gemeente, SWT’s en corporaties voor een

in 2015 blijft dit onze aandacht houden.

planmatige en stadsbrede gezamenlijke aanpak van beginnende huurachterstanden, om oplopende schulden en ontruiming te voorkomen. Het convenant vervangt oude afspraken met de GGD. Naar verwachting is het convenant begin 2015 klaar.


51

4.5 Overlast

Buurtbemiddeling In Zaanstad en Wormerland is al tien jaar een succesvol team

In 2014 hebben we 158 meldingen als overlastdossier geregistreerd.

buurtbemiddelaars actief. Deze hoogopgeleide en getrainde vrij-

Dit is een daling van 34% ten opzichte van vorig jaar.

willigers, vaak met een mediationachtergrond, helpen bewoners

Eind 2013 is kanaalsturing ingezet. Huurders kunnen nu alleen nog

bij het oplossen van conflicten met hun buren in straat of flat.

schriftelijk of digitaal melding maken van overlast. Voorheen kwamen

2014 was het eerste jaar dat Buurtbemiddeling is ondergebracht

meldingen via allerlei kanalen binnen, registreerde we iedere kleine

bij Stichting BeterBuren.

melding, namen we alles aan en spraken wij de overlast gevende huurders aan. Nu beoordelen we binnen 24 uur de binnenkomende

Dit jaar liet een stijging zien in het aantal aanmeldingen: 310 voor

overlastmeldingen en op basis daarvan bepalen we of ZVH een in-

Zaanstad en Wormerland gezamenlijk. In 2013 waren dit er 284.

terventie doet.

Het aantal meldingen van ZVH-huurders is met 41 nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van de 42 van 2013. ZVH heeft 12 meldingen

Veelal leggen we de melder uit dat hij zelf eerst zijn buren moet

gedaan. De meeste ZVH-huurders hebben zelf BeterBuren benaderd.

proberen aan te spreken. Leidt dat niet tot een positief resultaat,

Dat past in het beleid waarin we mensen stimuleren om als er zaken

dan verwijzen we de huurder naar BeterBuren. In sommige gevallen

spelen, in eerste instantie zelf actie te ondernemen om de relatie

schakelen wij ook de politie, het Sociaal Wijkteam of de zorginstantie

met hun buren goed te krijgen.

in. Als dat ook niet leidt tot een oplossing, doen we nader onderzoek

en maken we een plan van aanpak. Ook de doorlooptijden van over-

De klachten top 5 in 2014:

lastdossiers monitoren we, zodat overlastsituaties niet onnodig lang

1. Geluidsoverlast personen

blijven voortduren. We grijpen tijdig in en pakken ook sneller door.

2. Geluidsoverlast apparatuur/installaties 3. Overlast dieren

In 2014 hebben we, net als vorig jaar, via een juridische procedure

4. Tuin/grondgeschil

één woning ontruimd als gevolg van een langdurige overlastsituatie

5. Pesten/treiteren

waarbij ondanks diverse interventies geen verbetering optrad.

Verbaal geweld kwam veel minder voor in vergelijking met 2013.


52

4.6 Woonfraude

ZVH werkt nauw samen met de gemeente, politie, nutsbedrijven, Belastingdienst en Openbaar Ministerie om deze illegale, vaak over-

In 2014 zijn in het kader van project Woonwijs 60 nieuwe adressen

last gevende en gevaarlijke situaties aan te pakken. Deze integrale

bij ons gemeld waar mogelijk sprake is van woonfraude. Dat is 18%

aanpak is vastgelegd in een convenant.

meer dan vorig jaar. In 2014 waren 134 adressen in het kader van Woonwijs in onderzoek. Van 72 adressen kon het dossier in 2014 worden afgesloten. 14 van deze huurders waarbij wij de woonsituatie hebben onderzocht, hebben hun huurcontract opgezegd. Dit zijn er bijna twee keer zo veel als in 2013. 5 woningen zijn ontruimd op grond van woonfraude. Op de overige adressen bleek geen sprake (meer) te zijn van onderhuur. Eind 2014 zijn er nog 61 adressen in onderzoek. In 2014 is het convenant Woonfraude in samenspraak met de convenantpartners (gemeente, politie en corporaties) herzien. De samenwerking werpt zeker zijn vruchten af en wordt dan ook voortgezet. In 2015 zal het nieuwe convenant officieel bekrachtigd worden.

Hennep In 2014 heeft de politie in 8 ZVH-woningen hennepkwekerijen ontmanteld. Dit zijn er vier keer zoveel als in 2013. De omvang varieerde van 15 tot 488 planten. ZVH hanteert een zerotolerancebeleid: na een ontmanteling willen we het huurcontract zo snel mogelijk beëindigen. 5 van de 8 huurders hebben zelf hun huurcontract opgezegd, de overige 3 huurcontracten hebben we via een rechtszaak laten ontbinden.


53

Wonen

5. Onderhoud

7,5 miljoen voor onderhoud

54

5.1 Onderhoud en aanpassing budget

5.2 Dagelijks onderhoud

In 2014 voerde ZVH ondanks het omlaag brengen van het budget

In 2014 is € 1,8 miljoen besteed aan dagelijks onderhoud. Dat is

veel planmatige onderhoudsprojecten uit. De bezuiniging van

€ 300.000 boven het budget en ook € 300.000 meer dan in 2013.

€ 400.000 voerden wij door om een bijdrage te leveren aan het

Doordat deze overschrijding pas in de laatste twee maanden tot

financieel gezond maken van ZVH. Op dagelijks onderhoud werd

uiting kwam, was bijsturen binnen dagelijks onderhoud niet meer

het budget met twintig procent overschreden. Deze tegenvaller

mogelijk. De overschrijding komt door duurdere reparaties en niet

werd opgevangen binnen het totale onderhoudsbudget. We besteed-

door meer reparaties. We hebben vooral hogere kosten aan bouw-

den totaal € 7,5 miljoen aan onderhoud. Het verloop in het kort:

kundig onderhoud, loodgieterswerk en aan rioolonderhoud.

• Gunstige marktomstandigheden zorgden ervoor dat we

Veel lastige lekkages aan daken en badkamers zijn opgelost. Bij

veel planmatig onderhoudsprojecten ruim onder geraamd

badkamers had dit soms complete badkamerrenovaties tot gevolg.

budget uitvoerden.

In de oudere delen van het bezit zijn delen van het riool vernieuwd.

• Er is kritisch gekeken naar de noodzaak van planmatig

Na een herhalend reparatieverzoek is vaak een camera-inspectie

onderhoud. Daarbij is een aantal projecten doorgeschoven

gedaan om de oorzaak van het probleem te achterhalen. Door ver-

om onderhoud slimmer te kunnen combineren.

volgens te repareren in plaats van te blijven ontstoppen, is hier

• Nieuwe contractvormen en kritisch kijken naar de noodzaak

meer geld aan besteed.

van een contract hebben blijvend lagere uitgaven tot gevolg. • Bij dagelijks onderhoud kregen we veel reparatieverzoeken

Minder reparatieverzoeken in 2014

over lekkages, rioolproblemen en verouderde badkamers en

In totaal zijn er 9.951 reparatieopdrachten verstrekt. Dit zijn er

keukens. Doordat dit deel van de reparaties hogere kosten

ruim honderd minder dan in 2013. De ZVH Klussenbus deed zo’n

per opdracht tot gevolg heeft, is het budget overschreden.

80 opdrachten meer, externe partijen kregen minder opdrachten. Bij rioolbeheer wordt goed gekeken naar de oorzaak van verstoppingen. Door niet alleen te ontstoppen maar ook preventief te reinigen of delen van het riool te vervangen, daalt het aantal reparatieverzoeken sinds twee jaar.


55

ZVH Klussenbus loopt goed

5.3 Mutatieonderhoud

De vakman van de ZVH Klussenbus heeft ruim 110 reparaties per maand uitgevoerd. Dit is meer dan in 2013. De medewerker Klussen-

In 2014 zijn 442 verhuureenheden gemuteerd, waarvan 350

bus wordt gewaardeerd om het stapje extra dat hij voor de bewoner

woningen. Dit zijn 35 woningen minder dan in 2013. Er is € 1.045.000

kan doen. Hij voert vooral de werkzaamheden uit die onder het

besteed, dat is € 82.000 minder dan budget. Er is gemiddeld € 2.990

onderhoudsabonnement vallen. Waar nodig biedt hij maatwerk

per woning uitgegeven, € 220 meer dan in 2013. Dit komt onder

op verzoek van bewoners.

andere, omdat ZVH ervoor koos om meer badkamers en keukens bij mutatie te vervangen. Het planmatig vervangen van badkamers

Het ZVH onderhoudsabonnement is in 2013 geïntroduceerd. Met

en keukens heeft de afgelopen jaren stilgelegen. Ook zijn renovatie-

dit abonnement kunnen huurders een aantal reparaties waar ze

projecten uitgesteld. Hierdoor wordt meer werk bij mutatie opge-

zelf verantwoordelijk voor zijn, aan ZVH uitbesteden. Eind 2014

pakt. Zelf muteerden de opzichters 59 verhuureenheden. Dit gaat

zijn er 1922 onderhoudsabonnees.

meestal om nieuwere woningen, bergingen en garages.

Nieuwe openingstijden reparatielijn

Aanpak asbest bij mutatie

In het derde kwartaal zijn voor de reparatielijn nieuwe openingstijden

Bij 180 mutatiewoningen is een asbestinventarisatie uitgevoerd.

ingegaan. De grootste verandering is dat de reparatielijn vrijdag-

Totaal is hieraan € 69.000 besteed. Bij 54 woningen heeft vervol-

middag dicht is. De medewerkers van de reparatielijn worden

gens een asbestsanering plaatsgevonden. Hieraan is € 104.000

efficiënter ingezet, doordat de telefoontjes van huurders meer

uitgegeven, ruim € 1.900 per woning.

geconcentreerd binnenkomen. Daarbij stimuleren we om reparatieverzoeken digitaal of per telefoon te doen. Er worden geen reparatieverzoeken aan de balie aangenomen. Buiten kantoortijden is ZVH

5.4 Beheer asbest

altijd bereikbaar voor spoedreparaties. Hiervoor maken wij gebruik van een externe meldkamer. Voor problemen met warmwater en

Onder leiding van een externe deskundige bracht ZVH de asbest-

verwarming of voor verstoppingen, bellen huurders vanaf 2013

processen in kaart. Ook kregen medewerkers een praktijkgerichte

rechtstreeks met de contractant. Deze werkwijze bevalt goed en

opleiding. Hierin leerden wij welke stappen we moeten ondernemen

wordt voortgezet. De huurder kan bij deze partijen 24 uur per dag

als er sprake is van asbest. Dit kan zowel gaan om een calamiteit

terecht. Doordat de huurder direct een afspraak heeft, kan de

waarbij in een bewoonde woning asbest een risico vormt, als een

contractant de reparatie sneller uitvoeren.

zich steeds herhalende procedure bij het muteren van woningen.


56

Het gaat om vier processchema’s: voor een calamiteit, mutatie

De meeste contracten van 2014 zijn verlengd voor 2015. Wel is

onderhoud, dagelijks onderhoud en planmatig onderhoud. Daar-

bij enkele partijen aangegeven dat we in 2014 een aanbesteding

naast werken we nu met een schema voor risicobeoordeling. In de

opstarten voor de volgende periode. In 2015 besluiten we of er

processchema’s is duidelijk per functie en medewerker aangegeven

nog meer contracten opnieuw worden aanbesteed.

wie waarvoor verantwoordelijk is. Ook zijn de communicatie momenten duidelijk aangegeven: wie wordt op welk moment geïnformeerd, door wie en hoe?

5.6 Onderhoudsstaat

Veel aandacht in de opleiding ging uit naar het beoordelen van

In 2014 zijn de conditiemetingen van het bezit conform de NEN 2767

asbestinventarisatierapporten en het aansturen van asbestsaneer-

opgepakt. Per jaar wordt van een derde deel van het bezit de

ders. Wat zijn we wel en niet verplicht? Is het rapport juist opge-

conditie gemeten, zodat in een cyclus van drie jaar het hele bezit

steld? Voldoet het aan alle voorwaarden? En is de uitslag van het

wordt doorlopen. Dit is een doorlopend proces. In 2010 is van het

laboratorium goed overgenomen in het advies?

hele bezit de conditie conform NEN 2767 in kaart gebracht. In 2013 is een schatting gemaakt van de veranderingen in conditie op basis

Met het opnieuw vastleggen van processen, het opstellen van

van het uitgevoerd onderhoud in de afgelopen 3 jaar. Nu is dus een

asbestbeleid en de bijscholing van medewerkers is het juist

derde deel volgens de norm vernieuwd.

omgaan met asbest goed verankerd. We voldoen aan de veranderde weten regelgeving. In 2015 werken wij verder uit hoe ZVH in de

In 2014 zijn 38 complexen gemeten. Dit betreft 2012 woningen.

toekomst omgaat met asbestbeheer.

De gemiddelde score over alle woningen komt eind 2014 op 2,65 uit. Dit is nagenoeg gelijk aan de score van 2013. Toen lag de score

5.5 Contracten

gemiddeld op 2,69. Dit is op een schaal van 1 tot 5, waarbij 1 de beste score is. Er zijn veel verschuivingen ten opzichte van 2013 te zien tussen de condities. Van de 38 complexen waar de conditie opnieuw

De daling van uitgaven aan contracten stabiliseert. Er is € 870.000

is gemeten, is bij 12 complexen de conditie veranderd. Daarnaast zijn

besteed, iets minder dan in 2013. De nieuwe contractvormen die

de scores van de complexen die in 2015 of in 2016 worden gemeten,

sinds 2013 worden gehanteerd, zijn gunstig voor ZVH. Ondanks

nagekeken. Op basis van de in 2014 opgedane ervaringen is bij 21

eenvoudige contracten met meer risico bij ZVH nemen de uitgaven

complexen de conditie aangepast. Bij 15 complexen was de conditie

bij dagelijks onderhoud niet toe bij deze contractpartijen.

vorig jaar te rooskleurig bepaald, bij 6 te negatief.


57

Toelichting NEN 2767 conditiemeting: wat vertelt de score over het bezit?

Op hoofdlijnen hebben we het volgende onderhoud uitgevoerd:

De NEN 2767-normering geeft een methode om de conditie van

• maatregelen tegen branddoorslag en brandoverslag bij

bouw- en installatiedelen op objectieve en eenduidige wijze vast

• schilderonderhoud aan 838 woningen en 1 BOG complex; 242 woningen;

te leggen. De uitkomsten van de inspecties worden per complex

• metselwerkherstel bij 5 complexen met totaal 767 woningen;

vertaald naar een conditiescore. Binnen deze NEN-normering

• dakonderhoud inclusief het aanbrengen van permanente dak

hebben wij zelf de keuzevrijheid om alleen bepaalde elementen

veiligheidssystemen bij 3 complexen met totaal 218 woningen;

van een complex te inspecteren en van een conditie te voorzien.

• liftonderhoud bij 13 complexen;

Nu wordt tijdens de inspecties alleen de buitenzijde van de

• het vervangen van collectieve cv-installaties door individuele

complexen en eventuele algemene ruimtes van een complex geïnspecteerd. Dus puur datgene wat je van de buitenzijde of in

cv-installaties bij 89 woningen; • cv-ketels vervangen bij 218 woningen en mechanische

algemene ruimtes kunt zien. Alle overige zaken zoals fundering,

ventilatie vervangen bij 46 woningen;

riool, keukens en badkamers worden niet in de inspecties mee

• onderhoud elektra algemene ruimten.

genomen. Ook energetische gebreken zoals koudebruggen en warmtelekken door onvoldoende isolatie worden niet meegenomen. Een complex met oude aluminium kozijnen en oud dubbel- of enkelglas,

5.8 Blik op onderhoudsprojecten

wordt nu bijvoorbeeld puur beoordeeld naar de technische staat.

5.7 Planmatig onderhoud

Van collectieve naar individuele cv-installatie, planmatig onderhoud en brandveiligheid Lobeliustoren. Investering: € 411.000 Periode:

augustus 2014 – februari 2015

ZVH heeft € 3.760.000 geïnvesteerd in planmatig onderhoud. Door

Aantal:

48 woningen

de voortdurende gunstige marktomstandigheden hebben we veel

De collectieve cv-installatie van het complex is vervangen door

projecten uitgevoerd. Het budget bestond uit € 3,7 miljoen voor

individuele cv-installaties per woning. Door de inwerkingtreding

planmatig onderhoud en daarnaast een extra reservering voor

van de Warmtewet op 1 januari 2014 is individuele verwarming

planmatig onderhoud aan de Kleurenflats en de Warmtewet van

in dit complex financieel gunstiger voor de huurders. Omdat de

totaal € 563.000. Van de extra reservering voor de Kleurenflats

collectieve installatie haar einde levensduur had bereikt, is dit

en Warmtewet is € 468.000 gebruikt.

moment aangegrepen om over te gaan op verwarming door cv-


58

combiketels per woning. Het vernieuwen van radiatoren en leidingen

Om de overlast voor de bewoners te beperken, hebben we de

namen we hierbij meteen mee. In de woningen brachten we ook

brandveiligheidsmaatregelen vanaf het dak uitgevoerd. Ook zijn

maatregelen tegen brandoverslag aan. Aan de buitenzijde van

de kozijnen, deuren en dakgoot van de woningen en bergingen

het complex werd het beton- en houtwerk geschilderd. Ook zijn

geschilderd. Daarnaast is metselwerkherstel uitgevoerd en zijn

de balkons voorzien van een nieuwe vloerafwerking en nieuwe

kopgevels gehydrofobeerd.

hekken.

Aanpak installaties, brandveiligheid en planmatig onderhoud complex Zuiddijk

Aanpak brandveiligheid tussen beneden- en bovenwoningen en schilderwerk complex Kepplerstraat Investering: € 324.000

Investering: € 472.000,-

Periode:

juni – december 2014

Periode:

augustus – november 2014

Aantal:

90 benedenwoningen en 87 bovenwoningen

Aantal:

41 woningen

Door aanpassingen aan het plafond van het toilet en in de meterkast

Een deel van de installaties van het ruim veertig jaar oude complex

voldoen de benedenwoningen en maisonnettes nu aan de huidige

aan de Zuiddijk is vervangen. De collectieve cv-installatie en bad-

brandveiligheidseisen. Ook werd de brandscheiding op het dak

geisers zijn vervangen door moderne individuele cv-combiketels.

verbeterd. Om overlast te voorkomen, hebben we dit vanaf het dak

Het vernieuwen van radiatoren en leidingen en het aanbrengen

uitgevoerd. Verder vond schilderwerk van deuren, kozijnen en ramen

van tussenmeters voor gas en water namen we daarbij mee.

plaats aan woningen, bergingen en garages.

Samen met het aanbrengen van een nieuwe binnenriolering werden maatregelen tegen brandoverslag in leidingschachten genomen. De galerij is voorzien van een nieuwe afwerklaag.

Herstelwerkzaamheden metselwerk kopgevels Kleurenbuurt en Gortershof Investering: € 543.000

Schilderwerk en brandveiligheid eengezinswoningen Willem Brinkmanstraat.

Periode:

mei – november 2014

Aantal:

767 woningen

Investering: € 144.000

Het voegwerk van de buitengevels werd bij de vier flats in de Kleuren-

Periode:

april – juli 2014

buurt en bij het grote Gortershof in Zaandijk plaatselijk hersteld.

Aantal:

65 woningen

Voor het verbeteren van de constructie van de spouwmuren zijn er

Bij het onderhoud aan de eengezinswoningen in de Willem Brink-

spouwankers bij geboord. Ook heeft er betonherstel plaatsgevonden

manstraat nam ZVH maatregelen om brandoverslag te voorkomen.

en zijn de noodtrappen geschilderd.


59

Investering: dakwerk € 394.000, valbeveiliging € 37.000

Dakonderhoud, dakveiligheidssystemen en schilderwerk appartementen Simon de Witstraat

en € 70.000 schilderwerk

Investering: dakwerk € 37.000, valbeveiliging € 10.000

Periode:

dak april – september 2014;

en € 45.000 schilderwerk

schilderwerk oktober – december 2014

Periode:

april – september 2014

Aantal:

164 woningen

Aantal:

54 woningen

Dak- en gevelonderhoud woningen Johannesterrein

De platte daken van de appartementen en eengezinswoningen zijn

De platte daken van de twee appartementengebouwen zijn voorzien

voorzien van een nieuwe laag dakbedekking en er is permanente

van een nieuwe laag dakbedekking en er is permanente valbeveiliging

valbeveiliging aangebracht, zodat toekomstige onderhoudswerk-

aangebracht, zodat toekomstige onderhoudswerkzaamheden veilig

zaamheden veilig kunnen worden uitgevoerd. Alle houten onderdelen

kunnen worden uitgevoerd. Alle houten kozijnen en deuren aan de

als voordeuren, balkondeuren en bergingsdeuren, buitenzijde van

buitenzijde van het complex en de stalen kolommen zijn geschilderd.

de gevels en de kozijnen zijn geschilderd. Ook reinigden we de

De balkonvloeren zijn voorzien van een betoncoating.

kunststofbeplating van de dakranden.

Liftonderhoud 13 complexen 5 complexen staan weer fris in de verf



Periode:

september – december 2014

Periode:

april – september 2014

Aantal:

13 complexen

Aantal:

149 woningen

Aan diverse liften is onderhoud uitgevoerd. Er zijn onder andere

Bij 149 woningen zijn de buitenkozijnen geschilderd. Het gaat om

besturingen en staalkabels vervangen en kooibekledingen vernieuwd.

de complexen Jonge Arnoldustraat en D. Doniastraat, de groepswoningen aan de M.L. Kingweg, de seniorenwoningen in de Boten-

Schilderwerk Tienermoederhuis

makerstraat en complex Jan Bonekampstraat.

Investering: € 11.000 Periode:

augustus en oktober 2014

Aantal:

het tienermoederhuis en een bedrijfsverzamelgebouw

De buitenzijde van het Tienermoederhuis aan de Oostzijde is opgeknapt. Het houtwerk en steenachtige bouwdelen zijn opnieuw geschilderd.


60

Schilderwerk Verzilverd Wonen woningen, schuurtjes Kogerveld en bedrijfspand de Boed

Vervangen individuele cv-ketels


Periode:

januari – september 2014

Periode:

augustus – oktober 2014

Aantal:

172 woningen

Aantal:

40 woningen en één BOG pand

In diverse complexen zijn de cv-ketels en boilers vervangen.

De houten kozijnen van de woningen zijn geschilderd en houtrot


In een aantal woningen is een complete cv-installatie gemaakt.

is hersteld. Van de 38 schuurtjes zijn de boeidelen geschilderd en is houtrot hersteld. De buitenzijde van de Boed is geschilderd.

Schilderwerk en betonherstel bij portiekflat Klokbaai

De werken zijn als drie aparte klussen aanbesteed.

Investering: € 53.000 Periode:

november – december 2014

Elektrawerkzaamheden

Aantal:

19 woningen en 8 garages


De buitenzijde van houten kozijnen, ramen en deuren is geschilderd.

Periode:

juli – november 2014

Voor de slaapkamerkozijnen is de keuze gemaakt om deze in 2015

Aantal:

diverse complexen

te vervangen, omdat er te veel houtrot aanwezig is. Het beton van

De elektravoorzieningen in de algemene ruimten zijn bij diverse

balkons is hersteld en geschilderd. Ook zijn doorvoeren vervangen

complexen vernieuwd. In centrale voorzieningenkasten zijn groepen-

en vloeren behandeld. De garagedeuren zijn geschilderd.

kasten vernieuwd. De accu’s van noodverlichtingsarmaturen zijn uitgewisseld. In diverse complexen zijn de rookmelders in de woningen vervangen.

Nieuwe collectieve cv-ketels in de Omegaflat aan de Tjotterlaan Investering: € 78.000

Schilderwerk en beton- en metselwerk complex klein Gortershof.

Periode:

juli – september 2014

Aantal:

80 woningen met 4 ketelhuizen


4 oude ketels zijn vervangen. Hiervoor zijn 8 ketels in cascade

Periode:

oktober – december 2014

opstelling teruggeplaatst.

Aantal:

33 woningen

Alle raamkozijnen van trappenhuis, hal, noodtrappenhuis en fietsenstalling zijn geschilderd. Daarnaast vond er beton- en baksteenherstel plaats van luifel, dakoverstek en de baksteenwand in de centrale hal.


61

Nieuwe voordeuren bij eengezinswoningen Madeira en Mauritius Investering: € 18.000 Periode:

september 2014

Aantal:

22 woningen

De woningen zijn voorzien van nieuwe voordeuren met driepuntssluiting en deurknopvergrendeling.

Schilderwerk en nieuwe mechanische ventilatie en cv-ketels bij appartementen Nova Zembla Investering: € 44.000 en € 79.000 Periode:

juli – september 2014

Aantal:

46 woningen

Bij de appartementen werden ramen en kozijnen geschilderd. In de algemene ruimte zijn de trap en de deuren en kozijnen van bergingsgangen, containerruimte en liftmachinekamer op het dak aangepakt. De betonvloeren van de balkons kregen een coating. Ook de staalconstructie voor het complex staat weer fris in de verf. De mechanische ventilatie-units en de cv-ketels zijn bij alle woningen vervangen.

Vervangen strangafsluiters collectieve cv-installatie Kleurenbuurt Investering: € 40.000,Periode:

september 2014

Aantal:

4 flats

De strangafsluiters van de leidingen van de collectieve cv-installaties zijn vervangen. De oude strangafsluiters waren nog origineel (ca. 1968) en waren aan vervanging toe.


62

Wonen

6. Energie en duurzaamheid

Warmtewet: ZVH als energieleverancier

63

6.1 Warmtewet

zijn meters op de verwarming aangebracht die het individuele verbruik meten. De cv ketels zijn niet bemeterd, de geproduceerde

Bij woningen met collectieve verwarming kunnen bewoners niet

warmte wordt met behulp van een omrekenformule bepaald.

zelf een energieleverancier kiezen voor verwarming. Om consumenten te beschermen heeft de Rijksoverheid daarom in 2014 de

Op 1-1-2014 hadden we 26 warmtenetten met in totaal 1.601

Warmtewet ingevoerd. Deze wet moet zorgen voor een betrouw-

aansluitingen. In de loop van 2014 zijn 2 warmtenetten vervangen

bare levering van warmte, tegen redelijke voorwaarden en redelijke

door individuele installaties (in de complexen Lobeliustoren en

tarieven, met een goede kwaliteit van dienstverlening. Door de

Zuiddijk), waardoor we aan het eind van het jaar nog 1.512 aan-

collectieve verwarming is Woningcorporatie ZVH, naast verhuurder,

sluitingen over hadden.

ook energieleverancier voor verwarming. De Autoriteit Consument

Er hebben zich geen storingen voorgedaan die niet binnen 4 uur

en Markt voert het onafhankelijke toezicht op naleving van deze

opgelost konden worden; er zijn dan ook geen vergoedingen

wet uit.

uitgekeerd aan huurders.

Door de invoering van de warmtewet maakt de gemeenschappelijke cv installatie geen onderdeel meer uit van het gehuurde. De bijbe-

6.2 Labels

horende woningwaarderingspunten zijn verwijderd, waardoor we in een tiental gevallen genoodzaakt waren de huur te verlagen. ZVH heeft er voor gekozen om de levering van warmte kosten neutraal uit te voeren. In de tariefopbouw zijn onder andere de volgende kosten meegenomen: vastrecht gasmeter, onderhoud en afschrijving cv, personeelskosten, bemetering, gaskosten en belastingen. Na bezwaren vanuit de Bewonersraad heeft ZVH

Energielabels Energielabel Appartement met individuele CV Appartement-gemeenschappelijke CV

besloten om voor 2014 alsnog geen onderhoud en afschrijving in

Eengezinswoning

rekening te brengen.

Maisonnette

In 6 complexen worden de stookkosten nog afgerekend naar rato van het vloeroppervlak van de woning. In de overige complexen


A

B

C

188

360

273

13

1

117 37

D

F

219

228

178

25

348

1.819

90

446

227

205

620

30

1.632

267

396

335

232

91

91

3

1.532

125

84

54

75

32

3

Onzelfstandige wooneenheid TOTAAL

355

753

843

1.054

762

506

G

Geen

Eindtotaal

E

410

65

65

739

446

5.458

64

6.3 Samenwerking Energienet Zaanstad De gemeente werkt samen met een groot aantal partijen aan een innovatief energienet, waarbij elektriciteit en (rest)warmte op een slimme manier aan elkaar worden gekoppeld. In de voorgestelde Zaanse aanpak worden naast de overschotten van restwarmte óók de overschotten van elektriciteit opgenomen in het warmtenet. Zo dient het warmtenet als buffer voor het elektriciteitsnet en kunnen variaties in prijs, productie en gebruik van elektriciteit zinvol worden benut. Afgelopen jaar is een aantal stappen gezet om te kijken of het mogelijk is een open en slim energienet in Zaanstad te realiseren. Het is nog niet helemaal duidelijk of het haalbaar is. Het onderzoek concentreert zich nu in eerste instantie op Zaandam-Oost en dan vooral op de levering van warmte. Bij een groot aantal bedrijven in Zaanstad komt veel restwarmte vrij bij het productieproces. Deze restwarmte kan worden gebruikt voor de verwarming van gebouwen. Het aanleggen van een warmtenet is wel kostbaar. Voor de partijen die warmte willen afnemen, is de prijs belangrijk en ook de zekerheid dat altijd warmte geleverd kan worden, dus ook voor ZVH en de huurders. In 2015 wordt verwacht dat er een besluit genomen kan worden over Zaandam-Oost.


65

Wonen

7. Projecten

Samen zoeken naar haalbare oplossingen

66

Het is voor ZVH en de huurders belangrijk dat ZVH geld inzet daar

De bewonerscommissie had een grote rol in het hele proces en

waar het echt nodig is. Dat heeft geleid tot een andere aanpak

samen met een bewonersbegeleidster was er veel aandacht voor

voor de Kleurenbuurt maar ook voor de E-flats. In plaats van totaal-

de individuele huurder. De werkzaamheden waren in juli afgerond.

oplossingen kijken we samen met de bewoners waar de echte knelpunten zitten. We vinden ook niet dat we alle oplossingen zelf hoeven te bedenken. We kunnen ook marktpartijen uitdagen om

7.3 Kleurenbuurt in Zaandam

met slimme en kosteneffectieve oplossingen te komen. Na het besluit eind 2013 om de Kleurenflats niet te slopen en de

7.1 Havenbuurt in Zaandam

nieuwbouw bij de Meerpaal niet door te laten gaan, is 2014 gebruikt om te werken aan plannen om de kwaliteit van de bestaande gebouwen te verbeteren.

In maart 2014 zijn de bouwwerkzaamheden gestart voor de bouw van 52 nieuwbouwwoningen in de Havenbuurt. In september zijn

Begin 2014 waren er rondetafelgesprekken met de bewoners van

de eerste woningen opgeleverd aan de huurders. In december 2014

de vier flats en met de bewoners van de Meerpaal/Omegawoningen.

zijn alle woningen opgeleverd en is het project in de afrondingsfase

De opkomst was groot en we hebben geïnventariseerd wat de

beland. Het werk is in goed overleg met de omwonenden, gemeente

belangrijkste plus- en minpunten zijn van de woningen, het gebouw

en bewonerscommissie afgerond. In totaal zijn 26 gezinnen in de

en de buurt/wijk. Bij al deze gesprekken waren ook de gemeente

Havenbuurt teruggekeerd.

Zaanstad en het Sociaal Wijkteam aanwezig.

7.2 Van Houtenstraat in Zaandam

Voor de Kleurenflats zijn de belangrijkste minpunten: kou, tocht, de verouderde badkamers en keukens en het gebrek aan individuele meters voor water en warmte. Ook is gesproken over leefbaarheid

In januari 2014 is ZVH begonnen met het onderhoud aan de 36

in en om de flat. De volgende onderwerpen kwamen aan de orde:

maisonnettewoningen in de flat aan de Van Houtenstraat. De aan-

gevoel van onveiligheid omdat de entreehal vrij toegankelijk is,

nemer heeft mechanische ventilatie in de woningen aangebracht,

ongenode gasten die in het trappenhuis op de 12e /13e verdieping

dubbelglas geplaatst en de woningen brandveiliger gemaakt.

slapen, en vervuiling in de hal, in de lift en op de galerijen.

Aan de buitenzijde is het gebouw geschilderd en op de galerij is de coating vervangen. In alle woningen is asbest verwijderd.


De belangrijkste minpunten voor de Meerpaal en de aanleunwonin-

67

gen zijn vocht en tocht door de kozijnen. De entree van de Meerpaal

Voortbestaan Kleurrijk

wordt als rommelig en onveilig ervaren. Voor de Omegawoningen

In 2014 was de vergunning voor het gebouw Kleurrijk aan de

zijn de belangrijkste minpunten: de verouderde keuken en badkamer,

M.L. Kingweg verlopen en de subsidie voor de bibliotheek werd

deels nog aanwezigheid van enkelglas en de te gladde galerij.

niet voortgezet. Dit leek het einde van Kleurrijk, maar door de inzet van een actieve groep vrijwilligers en het Sociaal Wijkteam is een

De gesprekken hebben geleid tot een plan van aanpak waarbij een

nieuwe bestemming gevonden voor een deel van het gebouw. Het

aantal zaken direct is opgepakt. Omdat de vervuiling van de flats

ene deel zal worden gehuurd door het Sociaal Wijkteam, zodat er

met name in het weekend erg zichtbaar is, wordt tijdelijk op zaterdag

meer ruimte is om activiteiten te organiseren en om de vrijwilligers-

schoongemaakt. Een deel van het trappenhuis op de bovenste ver-

bibliotheek te huisvesten. Het andere deel van het gebouw zal

dieping is dichtgezet, zodat daar niet meer geslapen kan worden.

worden gehuurd door de huisartsenpraktijk die nu in een te kleine

Als dit werkt, wordt dit ook in de andere flats gedaan. Als proef komt

ruimte zit aan de M.L. Kingweg. De vergunningsaanvraag is ingediend

er per flat in twee toegangsdeuren naar de bergingen een glas

en naar verwachting worden in januari/februari 2015 een aantal

opening. Zo heeft men direct zicht in de berging. Ook worden de

bouwkundige aanpassingen gedaan, zodat eind eerste kwartaal het

bergingen beter verlicht. Er is verscherpt cameratoezicht. Beelden

gebouw weer in gebruik kan worden genomen voor zeker vier jaar.

worden frequenter teruggekeken. Daarnaast worden aan de buitenkant van de flats extra camera’s geplaatst. Deze zijn gericht op alle bergingsdeuren.

7.4 E-flat

Er is gewerkt aan een haalbaarheidsonderzoek voor de flats waarbij

In 2014 heeft ZVH moeten besluiten om de sloop-nieuwbouwplannen

de Kleurenflats goed worden geïsoleerd, de warmwater- en warm-

voor de E-flats niet door te laten gaan. Er is gekozen voor een minder

te-installatie wordt vernieuwd en individuele meters worden aan-

ingrijpende aanpak waarbij de flats zeker weer twintig jaar mee

gebracht. De resultaten van het haalbaarheidsonderzoek worden

kunnen. Daarbij worden wel alle problemen met tocht, schimmel en

begin 2015 verwacht. Op basis van deze resultaten wordt een ge-

vocht opgelost en wordt het energielabel verbeterd naar tenminste

faseerde uitvoering voorgesteld waarbij naar verwachting in 2016

energielabel B. Op basis van het Programma van Eisen en een Pro-

met de eerste werkzaamheden wordt gestart. De aanpak voor de

gramma van Wensen is een vraag uitgezet bij vier marktpartijen. In

Meerpaal en de aanleunwoningen wordt in de besluitvorming mee-

januari 2015 waren de inzendingen bekend. De bedoeling is dat de

genomen.

winnende partij in september 2015 start met de werkzaamheden, zodat in 2016 het comfort van de woningen is verhoogd en de uitstraling van de flats is verbeterd.


68

Financieel

1. Financiële verantwoording

Inzicht in doelstellingen en resultaten

69

1.1 Financiële doelstellingen 2014 De financiële doelstellingen voor 2014 zijn vastgelegd in de begroting/ meerjarenprognose. De volgende doelstellingen waren geformuleerd: • een interest dekkingsratio van 1,42%;

Eigen vermogen 2014 Eigen vermogen 1-1-2014

€ 161,7 mio

Resultaat 2014

€ 17,2 mio

Herwaardering rechtstreeks in eigen vermogen

€ 32,1 mio

Eigen vermogen 31-12-2014

€ 211,0 mio

• een berekende aflossingsfictie WSW van 1.92%;

Het resultaat en de herwaardering vallen € 41,2 mio hoger uit dan de begrote

• een Loan to Value van 70,0%;

€ 8,1 mio. De afwijkingen op postniveau zijn hieronder weergegeven.

• werkplankosten binnen de vastgestelde budgetten; • onderhoudskosten binnen de vastgestelde budgetten; • uitpondprogramma van 55 woningen; • investeringen binnen het investeringsbudget; • een voldoende solvabiliteit en solvabiliteitsontwikkeling op basis van CFV-parameters.

Afwijkingen op postniveau in eigen vermogen Begrote stijging Eigen vermogen 2014 Lagere onderhoudskosten Hogere bedrijfslasten

1.2 Resultaten 2014

€ 8,1 mio € 0,3 mio -/- € 0,2 mio

Lagere afwaarderingen

€ 6,3 mio

Lagere voorziening FVA

€ 0,1 mio

Hoger verkoopresultaat

€ 1,1 mio

Het eigen vermogen steeg in 2014 met € 68,5 mio. De stijging

Hogere waardeontwikkeling vastgoed

wordt veroorzaakt door een positief resultaat over 2014 van

Lagere geactiveerde renten

€ 21,0 mio en een rechtstreekse mutatie in het eigen vermogen

Hogere overige opbrengsten

€ 0,5 mio

van € 47,5 mio positief.

Belastingen

€ 1,7 mio

Werkelijke stijging Eigen vermogen 2014

ZVH JAARVERSL AG 2014 > FINANCIEEL

€ 31,6 mio -/- € 0,2 mio

€ 49.3 mio

70

De grootste afwijkingen staan hieronder toegelicht.

Waardeontwikkeling vastgoed De hogere waardeontwikkeling van het vastgoed ad € 31,6 mio is

Onderhoudskosten

het resultaat van een hogere bedrijfswaarde, als gevolg van het

De kosten voor onderhoud liggen € 0,3 mio lager dan de begroting

inrekenen van de huurharmonisatiegrens van 90% naar 93%, een

van € 7,9 mio.

langere levensduur o.b.v. conditiescore en lagere onderhoudskosten.

Afwaarderingen

Het commercieel bezit stijgt in waarde door het overgaan van wonin-

De lagere afwaarderingen ad € 6,3 mio zijn het resultaat het

gen vanuit het sociaal bezit en de stijging van de marktwaarde.

inrekenen van: Huurharmonisatiegrens van 90% naar 93%, langere levensduur o.b.v. conditiescore, lagere onderhoudskosten.

Belastingen De hogere belastingen zijn toe te wijzen aan de dotatie voorziening

Verkoopresultaat

latentie ad € 1,7 mio.

Er zijn in 2014 9 woningen minder verkocht dan begroot (55 woningen). Het verkoop resultaat op deze woningen bedraagt € 1,0 mio en dat is € 0,8 mio meer dan begroot. De begrote

1.3 Kentallen

verkoopopbrengst bedraagt 88% van de WOZ-waarde. De gerealiseerde verkoopopbrengst ligt gemiddeld rond de

De interest dekkingsratio 2014 bedroeg 1,42 (doelstelling 2013: 1,41).

WOZ-waarde, waardoor er een beter resultaat is gerealiseerd.

Hiermee is de doelstelling gehaald. Met name de exploitatiekosten zijn lager dan begroot.

Er zijn 6 voormalig koopgarant woningen verkocht zonder koop garant verplichting met een resultaat van € 0,2 mio.

ZVH heeft voor 2014 een berekende WSW-aflossingsfictie van 2,40%. Hiermee is de doelstelling 2014 van 1,92% behaald.

De verkoop van de overige posities is in 2014 goed verlopen. We hebben 4 posities verkocht, waardoor de voorraad is afgenomen

De Loan to Value bedraagt ultimo 2014 70,0%. Dit is gelijk aan de

tot nog 5 posities.

begrote Loan to Value.


71

1.4 Waardering vastgoed

Het verschil tussen de werkelijke huur en de maximale redelijke huur bedraagt ultimo 2014 op jaarbasis ruim € 8,5 mio.

ZVH kwalificeert zichzelf als een beherende corporatie en waardeert haar sociale bezit als bedrijfsmiddel. Dit sluit aan bij de strategie

Nieuwbouw

van ZVH die vooral gebaseerd is op het bieden van kwalitatief goede

In 2014 heeft ZVH 52 nieuwe sociale huurwoningen in de Havenbuurt

huisvesting aan mensen met een laag inkomen. Ook de beperkte

opgeleverd. De totale investering voor dit project bedraagt € 8,4 mio.

projectenportefeuille en de focus op (het)ontwikkeling van bestaand

Hiervan is € 2,0 mio maatschappelijke investering.

bezit en niet zozeer op nieuwe locaties ondersteunen deze keuze. Het commerciële bezit (niet-DAEB) wordt conform de richtlijnen

Leefbaarheid

gewaardeerd op marktwaarde.

ZVH heeft in 2014 € 33.000 uitgegeven aan diverse leefbaarheidsprojecten.

1.5 Maatschappelijke investeringen

Sociaal beheer Binnen ZVH speelt de afdeling sociaal beheer een belangrijke rol

ZVH richt zich in de Zaanstreek op sociale huurwoningen voor

in de leefbaarheid in en rondom de complexen. De afdeling houdt

mensen met een laag inkomen, voor wie lage woonlasten nog te

zich bezig met conflictbemiddeling, sociale problematiek, illegale

hoog zijn. Om dit te bereiken, neemt ZVH in een aantal gevallen

bewoning, tweede kansbeleid en dergelijke. De kosten hiervoor

beleidsbeslissingen voor de doelgroep die een commerciële belegger

bedragen zo’n € 85.000.

vanuit financieel oogpunt niet zou nemen. Dit beleid kost ZVH vaak extra geld. In 2014 hebben we de volgende zogenaamde ‘maat-

Huismeesters

schappelijke investeringen’ gepleegd:

In een aantal complexen heeft ZVH huismeesters gestationeerd. Het bewaken van de leefbaarheid is een belangrijke taak voor de

Werkelijke huren zijn lager dan maximaal redelijk

huismeesters. Voor een deel (zo’n 50%) worden de huismeesters

De werkelijke huurprijs die ZVH rekent, bedraagt gemiddeld 78,87%

door de huurders betaald via de servicekosten. Het andere deel

van de huur die ZVH maximaal voor de betreffende woning mag

(50%) neemt ZVH zelf voor haar rekening. Het deel dat ZVH voor

vragen. Dit betekent dat de huuropbrengsten jaarlijks lager zijn

haar rekening neemt bedraagt zo’n € 165.000.

dan ZVH in een commerciële setting zou kunnen ontvangen.


72

1.6 Overige verantwoording

Dit heeft geresulteerd in de volgende beleidskeuzes: • Om 95% van onze ruim 5.000 woningen (6.250 vhe’s in totaal)

Activiteiten op het gebied van beleggingen

in het sociale segment te kunnen behouden is een ander algemeen

ZVH heeft in 2014 geen activiteiten ondernomen op het gebied

huurbeleid gecombineerd met maatwerk, waar mogelijk, nodig.

van beleggingen en heeft ook geen beleggingen in bezit. Tijdelijke overschotten van liquide middelen zijn weggezet op spaarrekeningen van de ING en de ABN-AMRO.

• De inkomensafhankelijke huurverhoging blijven we onverkort toepassen. • We hanteren bij nieuwe verhuringen de maximaal wettelijke huurprijs op bais van het WWS-puntenstelsel.

Verklaring over besteding van middelen De middelen die ZVH tot haar beschikking heeft, zijn in 2014

• We toppen de huurprijzen af op € 699 (vrije sectorgrens), zodat ze sociaal blijven.

uitsluitend aangewend in het belang van de volkshuisvesting.

• De financiële ruimte wordt ingezet om per complex huurprijzen

Naast de hiervoor beschreven deelnemingen heeft ZVH geen

verder te kunnen differentiëren (aftoppen) om ook de laagste

andere beleggingen.

inkomensgroepen betaalbaar te kunnen laten wonen. • Waar mogelijk treffen we energetische maatregelen en verdis-

Woningen met stichtingskosten groter dan € 240.000

conteren dit deels in de huur, met als resultaat een verlaging

ZVH heeft in 2014 geen nieuwbouw huurwoningen opgeleverd

van de totale woonlasten (huur en energielasten).

met stichtingskosten boven de € 240.000 per eenheid.

• We verkopen niet-DAEB bezit. • Investeringen moeten de waarde van de woningen ten

1.7 Speerpunten vanuit financieel beleid en beheer in 2015 De belangrijkste aandachtvelden zijn:

goede komen. • Bij alles wat we doen, onderzoeken we hoe we de kosten zo laag mogelijk kunnen houden.

2. Nieuwe Woningwet ZVH zal de nodige acties oppakken die voortvloeien uit de gevolgen

Beleidskeuzes Ondernemingsplan

van de nieuwe Woningwet.

ZVH heeft in haar Ondernemingsplan 2015-2019 de externe ontwikkelingen vertaald naar interne analyses.


73

1.8 Financiële continuïteit

Verhuurdersheffing en bijdragen De verhuurdersheffing en de saneringssteunbijdrage aan het CFV

In 2014 is het onder verscherpt toezicht stelling van ZVH door het

plegen een forse aanslag op de operationele kasstroom en het

CFV opgeheven. ZVH zet de lijn door die ingezet is.

vermogen van ZVH. ZVH kan deze heffingen opbrengen door gebruik te maken van de inkomensafhankelijke huurverhogingen

Meerjarenprognose

waardoor de huren in een versneld tempo kunnen worden gehar-

Eind 2013 heeft WSW een nieuw risicobeoordelingsmodel geïntro-

moniseerd. Daarnaast dwingt de heffing ZVH om haar behoudend

duceerd. Een onderdeel hiervan is het borgingsplafond. Deze komt

investeringsbeleid nog een aantal jaren door te zetten en nog meer

in de plaats van het faciliteringsvolume. Het borgingsplafond het

efficiency en bezuinigingen in de bedrijfsvoering door te voeren.

maximale bedrag aan WSW geborgde leningen welke ZVH op enig moment mag hebben. Deze wordt vastgesteld van de financierings-

Hieronder is een overzicht gegeven van de geprognosticeerde opera-

behoefte in de jaren 2014 tot en met 2016.

tionele kasstroom en de effecten van de diverse heffingen daarop:

De meerjarenprognose van ZVH voldoet aan het normenkader van

Operationele kasstroom

het WSW. Het WSW kijkt voor haar beoordeling echter ook naar het verleden. Omdat ZVH uit een herstelperiode komt, voldoen de kentallen over het verleden niet allen aan de norm. ZVH zet in haar meerjarenprognose in op een forse reductie van de leningenportefeuille en verbetering van de operationele kasstroom. Hierdoor wordt de financiële positie van ZVH versterkt. In 2014 zijn hiervoor diverse maatregelen genomen. In 2013 is reeds een start gemaakt met de leningenreductie en dat is in 2014 voortgezet. Per saldo is in 2014 ruim € 21,7 mio afgelost wat gelijk staat aan een reductie van 7,6%.


Bedragen x € 1.000

2015

2016

2017

2018

2019

Operationele kasstroom excl. heffingen

22.481

23.618

24.837

25.619

26.286

Verhuurderheffing

-2.887

-3.123

-3.396

-3.390

-3.383

0

-646

-327

-331

0

19.594

19.849

21.114

21.898

22.903

296

8

9

9

10

-10.727

-9.908

-9.303

-8.775

-8.282

9.163

9.949

11.820

13.132

14.631

Saneringssteun heffing Operationele kasstroom na heffingen Geactiveerde rente Rente lasten Operationeel resultaat

74

Verloop kentallen Interest dekkingsratio

2015

2016

2017

2018

2019

Norm WSW

1,40

1,40

1,40

1,40

1,40

Norm ZVH

1,60

1,80

2,00

2,00

2,00

MJP 2015-2024

1,60

1,81

1,97

2,14

2,31

Debt Service Coverage ratio

2015

2016

2017

2018

2019

Norm WSW

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

Norm ZVH

1,20

1,30

1,40

1,40

1,40

MJP 2015-2024

1,18

1,28

1,35

1,43

1,48

Loan to Value*

2015

2016

2017

2018

2019

Norm WSW

75%

75%

75%

75%

75%

Norm ZVH

75%

75%

75%

75%

75%

MJP 2015-2024

55%

52%

50%

48%

48%

Loan to Value o.b.v. WOZ

2015

2016

2017

2018

2019

Norm WSW

50%

50%

50%

50%

50%

Norm

50%

50%

50%

50%

50%

MJP 2015-2024

34%

32%

31%

29%

29%

* LTV o.b.v. bedrijfwaarde en actuele waarde vastgoedportefeuille


75

Financieel

2. Herstelplan

Parameters van CFV en WSW

76

2.1 Afronding herstelplan CFV De acties uit het herstelplan uit 2010 zijn afgerond. ZVH heeft ultimo 2014 een voldoende solvabiliteit conform de CFV-parameters en ook

Doelstelling verlagen leningenportefeuille 2013-2017: € 60 mio Afgelost aan leningen in 2013 en 2014:

€ 36 mio

Per saldo nog af te lossen tot en met 2017:

€ 24 mio

de geprognosticeerde solvabiliteit blijft op een voldoende niveau.

Verbetering strategisch beleidskader

Het CFV heeft het verscherpt toezicht inmiddels ingetrokken.

Het gaat hier vooral om de doorvertaling van het strategisch voorraadbeleid naar complexplannen en technisch beheerplannen.

De status van de maatregelen die het CFV had opgedragen is als

ZVH heeft het traject in 2014 opgestart om de vastgoedsturing

volgt:

te verbeteren door portefeuillesturing en assetmanagement te implementeren. Voor het assetmanagement wordt gebruik gemaakt

Verbeteren exploitatiesaldo

van het driekamer model van Ortec.

Deze maatregel ziet toe op alle aspecten van de exploitatie. ZVH zet de inkomensafhankelijke huurverhoging in om extra inkomsten te genereren. Ook is een kostenreductieprogramma

2.2 Herstelplan WSW

opgezet voor het verder terugdringen van de bedrijfs- en complexkosten. Dit loopt conform begroting.

In 2014 heeft ZVH verdere invulling gegeven aan de thema’s van het herstelplan. De belangrijkste thema’s zijn:

Verkoop bestaand bezit en overige posities Conform het ondernemingsplan verkoopt ZVH alleen woningen uit het niet-DAEB bezit. Daarnaast wordt de voorraad grond- en

• toetsing van de meerjarenprognose aan het nieuwe financiële kader van het WSW;

ontwikkelposities verder afgebouwd. In 2014 zijn er 3 van de 8

• portefeuillesturing en strategisch voorraadbeleid;

grondposities verkocht.

• reductie van de leningenportefeuille; • beheersen van enkele specifieke risico’s.

Beheersing leningenportefeuille ZVH had als doel gesteld om de leningenportefeuille te verlagen

Bovenstaande thema’s zijn op een constructieve wijze opgepakt,

met € 60 mio over de jaren 2013-2017. De status hiervan is als

hetgeen heeft geleid dat het WSW de bevriezing van de leningen-

volgt te specificeren:

portefeuille heeft opgeheven.


77

Toetsing aan financieel kader WSW De ingediende begroting en meerjarenprognose 2015 en verder voldoet aan het financiële kader van het WSW.

Portefeuillesturing en strategisch voorraadbeleid ZVH heeft in 2014 portefeuillesturing en assetmanagement ingevoerd. Onderdeel hiervan is de herijking van het strategisch voorraadbeleid.

Reductie van de leningenportefeuille ZVH heeft in 2014 de leningenportefeuille reeds met € 21,7 mio (7,6%) gereduceerd. In de meerjarenprognose 2013-2017 heeft ZVH als doel gesteld om de leningenportefeuille te verlagen met € 60 mio. Uit het overzicht ten aanzien van de beheersing leningenportefeuille (punt 2.1) blijkt dat ZVH haar leningenportefeuille al in totaal met € 36 mio (60%) heeft gereduceerd per ultimo 2014. Het resterende deel ad € 24 mio (40%) van de leningenportefeuille dient in de komende jaren 2015-2017 gereduceerd te worden.


78

Financieel

3. Financiële risico’s

Activiteiten, projecten en risico’s in balans

79

Het is belangrijk dat de activiteiten, projecten en risico’s van ZVH

Renterisico

in balans zijn met de grootte en mogelijkheden van de organisatie.

Net als voorgaande jaren was ook in 2014 de rente historisch laag.

Deze balans moet periodiek getoetst worden.

De opslagen liggen nog wel op een relatief hoog niveau, maar ook met de opslagen blijft de rente laag. Het feitelijke renterisico

Projectrisico’s

is beperkt omdat ZVH de komende jaren geen/nauwelijks nieuwe

ZVH beoordeelt haar projecten volgens het drie kamermodel. Het

financiering aantrekt en op deze wijze de omvang van de leningen-

drie kamer model bekijkt het project vanuit een vastgoed, maat-

portefeuille te reduceren. Tot slot stuurt ZVH op een goede spreiding

schappelijke en vermogens perspectief. Hierbij wordt het project

van de spreadherzieningen. De norm voor het WSW-renterisico

getoetst aan de normen welke in het investeringsstatuut zijn op-

wordt in geen enkel jaar overschreden.

gesteld en of het project past binnen het ondernemingsplan.

Commercieel financieringsrisico Verkooprisico’s

Op termijn zal ZVH haar niet-DAEB-activiteiten commercieel moeten

In het ondernemingsplan heeft ZVH de keuze gemaakt om zich

financieren. Waarbij geborgde financiering relatief eenvoudig te ver-

duidelijk te focussen op het sociaal bezit. Commercieel bezit wordt

krijgen is, geldt dat niet voor commerciële financiering. Commerciële

verstandig ingezet ten behoeve van het sociale deel door verkoop,

financiering vereist een sluitende business case op basis waarvan

marktconforme verhuur of door de huur af te toppen op de sociale

een financiële instelling een lening wil verstrekken. Onvoldoende

huurgrens.

verdienvermogen binnen de niet-DAEB-activiteiten kan er toe leiden dat ZVH deze activiteiten niet gefinancierd krijgt. In de komende

In de begroting 2015 is een complexmatige verkoop opgenomen

jaren zijn de investeringen in niet-DAEB zeer beperkt, zodat het

en voor de jaren 2016-2019 heeft ZVH een uitpondprogramma van

risico zich voornamelijk beperkt tot het bestaande commerciële

commercieel bezit opgenomen. Om dit bezit te verkopen wordt hierin

bezit. Daarnaast neemt de omvang van het niet-DAEB bezit geleide-

extra energie en geld gestoken, zodat ZVH een marktconform rende-

lijk af door het verkoopprogramma, dispositie van grond- en

ment behaalt op dit bezit.

ontwikkelposities en huurbeleid.


80

Aannemersmarkt Als gevolg van de crisis loopt ZVH een groter risico dat een van haar aannemers tijdens het werk failliet gaat en het werk niet kan afronden. ZVH screent geselecteerde aannemers, maar ook commerciële huurders, financieel om vooraf dit risico te beperken. In 2014 heeft ZVH geen last gehad van gefailleerde aannemers.

Verhuurdersheffing De verhuurdersheffing is een feit. Deze heffing loopt snel op naar zo’n € 3,4 mio per jaar in 2017. De heffing pleegt een forse aanslag op de operationele kasstroom. ZVH is genoodzaakt om de komende jaren de inkomensafhankelijke huurverhoging zoveel mogelijk toe te passen om op termijn de heffing te kunnen opbrengen.


81

Financieel

4. Treasury

Geen nieuwe leningen afgesloten, wel afgelost

82

4.1 (Her)financiering

4.2 Derivaten

In 2014 heeft ZVH geen nieuwe leningen aangetrokken. Wel is uit

ZVH voert een behoudend beleid ten aanzien van derivaten. Het

de reeds bestaande lening met variabele hoofdsom € 5 mio extra

treasurystatuut staat het gebruik van derivaten toe om renterisico’s

opgenomen. De aflossingen en investeringen in 2014 zijn gefinan-

af te dekken. Een speculatieve positie innemen is niet toegestaan. ZVH

cierd uit verkoopopbrengsten en het exploitatiesaldo.

heeft een 3-tal swapcontracten met een nominale waarde van € 20 mio. Deze swaps zijn volledig gematcht met variabelrentende leningen.

ZVH gebruikt in 2014 het liquiditeitsoverschot om de leningen

Met behulp van de swaps zijn de rentes voor de looptijd gefixeerd.

portefeuille verder te reduceren. De netto herfinancieringsbehoefte Daarnaast loopt ZVH geen direct liquiditeitsrisico uit hoofde van haar

voor 2015 is nihil. Deze behoefte is als volgt opgebouwd:

derivatenportefeuille. ZVH heeft in haar raamcontract geen margin-

Herfinancieringsbehoefte 2015

verplichting (margin calls) afgesproken. Bij een marginverplichting moet bij een negatieve marktwaarde of bij het overschrijden van

Ingaand: Resultaat uit exploitatie

€ 9,0 mio

Opbrengsten uit verkopen

€ 7,5 mio € 16,5 mio

Uitgaand: Investeringen Aflossing langlopende leningen

een bepaalde limiet de bezitter van een swap zekerheden afgeven aan de bank in de vorm van het storten van een borgsom ter grootte van de negatieve marktwaarde. Wel heeft de bank het recht de contracten te ontbinden als het WSW een verklaring van niet-kredietwaardigheid afgeeft voor ZVH. Ultimo 2013 is de marktwaarde van

-/- € 1,1 mio

de drie swaps € 3,2 mio negatief.

-/- € 15,6 mio -/- € 16,7 mio

Volgens de CFV-definitie is er geen sprake van toezicht belemmerende

€ 0,2 mio

bepalingen en hoeft ZVH van het CFV geen plan van aanpak op te

Te financieren uit eigen middelen

€ 0,2 mio

stellen ten aanzien van de derivaten. Op verzoek van het WSW heeft

Herfinanciering aflossingen

€ 0,0 mio

ZVH in overleg met de bank overeenstemming bereikt om de be-

Te financieren in 2015

€ 0,2 mio Per saldo is de financieringsbehoefte 2015 van het niet-DAEB nihil. De financieringsbehoefte is nagenoeg geheel toe te rekenen aan DAEB-activiteiten.


palingen die het toezicht kunnen belemmeren aan te passen. De vereiste minimum solvabiliteit wordt getoetst aan de jaarrekening en niet meer aan de WSW-berekening. ZVH voldoet aan de stress test van het CFV bij een rentedaling van 1 - 2%.

83

Financieel

5. Dochters en deelnemingen

Vereenvoudiging van de deelnemingenstructuur

84

In 2014 is de deelnemingenstructuur ongewijzigd gebleven. Wel

De liquidatie van Kristal NV is vertraagd in afwachting van de af-

zijn voorbereidende stappen gezet om verdere vereenvoudiging

wikkeling van de vennootschaps-belasting door de fiscus. Deze

tot stand te brengen.

afwikkeling duurt langer dan verwacht. De verwachting is nu dat Kristal NV in 2015 officieel beëindigd kan worden.

5.1 Overzicht

In 2013 speelden in de Conrad Zaandam BV nog enkele nazorgen afwikkeldiscussies. De definitieve afwikkeling en ontmanteling

Hieronder is de groepsstructuur aan het begin en aan het eind

Aandeel ZVH > 50%

loopt nog. De verwachting is dat deze in 2015 zal plaatsvinden.

van 2014 weergegeven.

Aandeel ZVH = 50%

De Blaeslocatie is in 2014 verkocht. De ontmanteling van de

Aandeel ZVH < 50%

Groepsstructuur per 1 januari 2014

juridische structuur rondom de Hemmes loopt. De Hemmes CV en Hemmes Beheer BV zijn in 2014 opgeheven. De Stichting

Aandeel ZVH > 50%

Woningnet NV

Buitenwonen ZVH BV

Buitenwerk zal naar verwachting in 2015 worden opgeheven.

Aandeel ZVH = 50% 1%

Aandeel ZVH < 50%

Groepsstructuur per 31 december 2014

100%

100%

Stichting ZVH

ZVH Vastgoed BV 25%

30%

100%

Conrad BV

50%

Conrad Zaandam BV

17%

Hemmes Beheer BV

Stichting Buitenwerk 25%

Hemmes CV

Woningnet NV

1%

Buitenwonen 100% ZVH BV

100%

Stichting ZVH

Kristal NV (in liq.)

30%

Conrad BV

100%

50%

17%

Conrad Zaandam BV

Aandeel ZVH = 50% Aandeel ZVH < 50%

Stichting Buitenwerk Aandeel ZVH > 50%

Aandeel ZVH > 50%

Kristal NV (in liq.)

Aandeel ZVH = 50% Aandeel ZVH < 50%

Woningnet ZVH JAARVERSL AG 2014 > FINANCIEEL NV

ZVH Vastgoed BV

1%

Woningnet NV

85 1%

5.2 Beschrijving deelnemingen Kristal NV (17%-belang)

Hemmes CV (25%-belang)

Samen met vijf andere corporaties uit de Randstad participeerde

Is in 2014 opgeheven.

ZVH in Kristal NV. Kristal NV was een projectontwikkelaar die voor In 2010 is besloten om de samenwerking te beëindigen en de activi-

Hemmes Beheer BV (25%-belang gehouden door ZVH Vastgoed BV)

teiten te staken. Ultimo 2013 is de liquidatie nagenoeg afgerond.

Is in 2014 opgeheven.

de aangesloten corporaties bouwprojecten ontwikkelde en uitvoerde.

Naar verwachting wordt in 2015 de liquidatie voltooid.

Woningnet (1%-belang) ZVH Vastgoed BV (100%-belang)

ZVH houdt een klein belang in Woningnet. Via Woningnet

In ZVH Vastgoed BV is de exploitatie van de WKO (WarmteKoudeOp-

biedt ZVH haar vrijgekomen woningen aan.

slag) Kroonenburg ondergebracht. Zowel de 164 huurwoningen als de 80 koopwoningen en enkele BOG-eenheden zijn aangesloten op

Buitenwonen ZVH BV (100%-belang)

deze WKO.

Buitenwonen ZVH is een lege BV waar op dit moment geen activiteiten plaatsvinden. In het verleden was deze entiteit

Conrad Zaandam BV (50%-belang)

de houdstermaatschappij voor diverse, inmiddels afgestoten,

Samen met AM heeft ZVH middels deze BV het project Conrad

deelnemingen en samenwerkingsverbanden.

opgeleverd. Het project bestond uit 258 koopwoningen en 64 huurwoningen. De huurwoningen zijn door ZVH uitgenomen en in exploitatie. ZVH heeft haar deel van de onverkochte koop woningen (97 stuks) doorverkocht in koopgarant. Ultimo 2014 resteert nog de financiële afwikkeling van het project en de BV.

Conrad BV (30%-belang) Betreft een lege BV en voorloper van de Conrad Zaandam BV. ZVH stuurt aan op ontmanteling / liquidatie van deze BV.


86

De waardering van bovenstaande deelnemingen is als volgt:

Waardering deelnemingen Dochter/Deelneming

Belang

Waarde

31-12-2014 31-12-2013

31-12-2014 31-12-2013

Directe belangen Buitenwonen ZVH BV

100%

100%

0

0

Conrad Zaandam BV

50%

50%

155

169

Conrad BV

30%

30%

0

0

Kristal NV (in liquidatie)

17%

17%

0

0

ZVH Vastgoed BV

100%

100%

398

425

Stichting Buitenwerk

100%

100%

0

0

Maatschap de Tuinen van Noord

20%

20%

0

0

1%

1%

Woningnet NV

0

0

553

594

Belangen via dochters Hemmes C.V.

n.v.t.

Indirect 25%

n.v.t.

n.v.t.

Hemmes beheer BV

n.v.t.

Indirect 25%

n.v.t.

n.v.t.

In 2014 zijn de Hemmes CV en de Hemmes Beheer BV ontmanteld.


87

JAARVERSLAG Compleet met financieel verslag. zichtbaar resultaat

Recommend Documents