JAARVERSLAG ACCOLADE 2013

JAARVERSLAG ACCOLADE 2013

Jaarverslag Accolade 2013

1

Inhoudsopgave Voorwoord

3

Hoofdstuk 1 Hoofdstuk 2 Hoofdstuk 3 Hoofdstuk 4 Hoofdstuk 5 Hoofdstuk 6 Hoofdstuk 7 Hoofdstuk 8 Hoofdstuk 9 Hoofdstuk 10 Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8 Bijlage 9

Accolade in het kort Realisatie van het beleid Kwaliteit van de woningvoorraad Verhuren van woningen Betrekken van huurders bij beleid Leefbaarheid Wonen en zorg Personeel en organisatie Governance en risicomanagement Financiën

Verslag van het Bestuur en de Raad van Commissarissen Verklaring Raad van Bestuur en verklaring Raad van Commissarissen Verslag van de Ondernemingsraad Overzicht belanghouders Accolade Overzicht Projecten Deelnemingen en verbindingen Toewijzingstabel Algemene gegevens Jaarrekening 2013


4 7 10 16 19 22 27 32 35 38 46 51 52 53 55 56 57 58 59

2

Voorwoord Toekomstbestendig Onze visie is helder verwoord in ‘Lijn 2015-bestemming bereikt’. Het optimaliseren van de organisatie is een voorwaarde om de visie waar te maken. We optimaliseren om toekomstbestendig te zijn en zo onze klant goed te kunnen blijven bedienen. Ons bestaansrecht hangt immers samen met het bieden van kwalitatief goede en betaalbare woningen aan mensen met een smalle beurs. Bestuur Wij zijn in 2013 benoemd als collegiaal bestuur. Wij zorgen vanuit verschillende invalshoeken voor scherpte in de besluitvormingsdiscussies. Jeriça Hartholt wordt in 2014 verantwoordelijk voor het onderdeel Klant en Huis. Klaas Groenveld voor het onderdeel Financiën en Informatisering en Rein Swart voor het onderdeel Algemene Zaken. Optimaliseren We willen optimaliseren om toekomstbestendig te zijn. We doen dit door fors te snijden in de bedrijfslasten. Waar mogelijk centraliseren we de werkzaamheden in Heerenveen. De digitale dienstverlening wordt een stevige onderlegger in ons contact met klanten. Het bewuste werken is een kenmerk van onze cultuur. We investeren in de kwaliteit van onze medewerkers. We leggen verantwoording en eigenaarschap laag in de organisatie. In de uitvoering, bij de deskundigen. We kunnen daarom toe met ongeveer de helft van het management. We vragen ons continu af hoe we maximaal van toegevoegde waarde zijn voor Accolade. En we geven aan hoe de organisatie ons daarbij kan helpen. De werkomgeving is flexibel, gericht op maximale bezetting, productie en ontmoeting. We vragen van onze medewerkers ondernemingszin, effectiviteit en efficiëntie. Blok definitief De maatregelen uit het regeerakkoord en de heffing saneringsfonds (mede door Vestia) dwingen ons nog meer dan normaal om scherp aan de wind te zeilen. We willen financiële continuïteit. Tegelijkertijd hebben wij oog en begrip voor de financiële situatie van onze huurders. Dit voelt soms als een spagaat. In 2013 hebben wij de vier procent huurverhoging doorgevoerd. Jaarlijks bekijken we, na overleg met de huurders belangenverenigingen, welke verhoging we door willen voeren. Het resultaat over 2013 komt uit op een verlies van € 40 miljoen. Dit wordt veroorzaakt door het inrekenen van de verhuurdersheffing. Hiermee rekenen we toekomstige lagere resultaten vast in. Samenwerken ‘Alleen ga je sneller, samen kom je verder’. Dit is een spreuk op een wandschildering in ons kantoor. Wij geloven erin. Samenwerken met collega corporaties, met gemeenten, met zorgpartijen en welzijn om maximaal rendement te halen uit de afzonderlijke investeringen en inspanningen. Een mooi voorbeeld is dat als huurders langer zelfstandig willen blijven wonen, wij ervoor zorgen dat de woning geschikt is. De zorg regelt dat ondersteuning aanwezig is of mantelzorg. De gemeente zorgt er vervolgens voor dat het stoepje strak geplaveid is, zodat huurders met een rollator ongehinderd de supermarkt kunnen bereiken. Trots Het afgelopen jaar was een intensief jaar. Veranderingen in de organisatie, de impact van de regeringsmaatregelen, economische onzekerheden. Maar ook imagoproblemen van de sector, waardoor we ons voortdurend mogen en moeten verantwoorden. En desondanks of juist hierdoor zijn er weer stevige resultaten geboekt. Wij zijn trots op onze medewerkers. Lijn 2015 We blijven focussen. We houden vast aan onze koers en we maken onze organisatie toekomstbestendig om onze bestemming 2015 te bereiken. Jeriça Hartholt, Klaas Groenveld en Rein Swart Bestuur Accolade


3

Hoofdstuk 1 1.1

Accolade in het kort

Over Accolade

Prettig wonen op een plek waar je je thuis voelt. Dat is volgens ons het recht van iedereen. Daarvoor mag iedereen bij ons aankloppen. We hebben woningen in en om Drachten, Franeker, Heerenveen, Joure en Sneek. Met een zeer divers aanbod van ongeveer 16.000 betaalbare woningen kan iedereen bij ons terecht. Van alleenstaanden tot startende gezinnen. Van jonge mensen met beperkingen tot zorgbehoevende ouderen. En van fervente huurders tot potentiële kopers. Stichting Accolade is een private onderneming met publieke taken. Een maatschappelijke onderneming die werkt op het gebied van de volkshuisvesting. Onze statutaire werkgebied is heel Friesland. Wij zijn lokaal verankerd en werken samen met gemeenten, huurdersverenigingen en andere belanghouders. Onze kernwaarden De kern van onze bedrijfscultuur zijn onze drie kernwaarden. Hiermee onderscheiden we ons van anderen. Onze drie kernwaarden zijn: maatschappelijk betrokken, klantgericht en ondernemend. Maatschappelijk betrokken Onze kernwaarde Maatschappelijk betrokken bepaalt dat wij ons werk vanuit een sterk verantwoordelijkheidsbesef en met gepassioneerde betrokkenheid willen doen. Bij alles wat we doen houden we rekening met onze doelgroepen. We geven lokaal kleur aan onze maatschappelijk opgave en investeringsbeslissingen. Klantgericht Juist in deze tijd van economische recessie moeten wij een neus hebben voor het zien van kansen. Centraal staan de klant en het rendement. Hier moet een gezond evenwicht tussen zijn, gericht op de lange termijn. Hiervoor is een ondernemende houding vereist. Daar kiezen we nadrukkelijk voor. We willen dit doen voor de klant en samen met de klant. Ondernemend We zijn een ondernemende corporatie. We doen meer dan alleen het beheer van onze bestaande huurwoningen. We bouwen ook nieuwe huurwoningen die betaalbaar en duurzaam zijn. Deze woningen voldoen aan de woonwensen van onze huidige en toekomstige huurders. Dit is alleen mogelijk door forse en onrendabele investeringen. Er moet dus geld bij. Geld dat voortkomt uit de verkoop van bestaande huurwoningen. Door de tegenvallende verkopen staat onze doelstelling op dit moment onder druk. We staan nu des te meer voor de taak om evenwicht te houden tussen de kosten en opbrengsten. Van belang is het beheersen van de kosten op een gezonde en ondernemende manier. Ondernemerschap gaat wat ons betreft verder dan het in evenwicht brengen van kosten. Zo staat ondernemerschap ook voor ‘je nek uit durven steken’. Daarmee is ondernemerschap onlosmakelijk verbonden met vernieuwing, innovatie en duurzaamheid.


4

1.2

Organisatie van Accolade

Accolade kent naast een centraal hoofdkantoor in Heerenveen, drie regionale vestigingen. Dit zijn de vestigingen Heerenveen-Joure, Drachten en Sneek-Franeker. Het collegiaal bestuur bestaat uit: Rein Swart: Klaas Groenveld: Jeriça Hartholt:

Voorzitter Raad van Bestuur Lid Raad van Bestuur Lid Raad van Bestuur

Bij Accolade werken 188 medewerkers (160,45 formatieplaatsen). De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op het bestuur. Per 31 december 2013 bestond de RvC uit de volgende leden: - mevrouw E. Lindeman, voorzitter RvC en lid Remuneratiecommissie; - de heer R. Winius, vicevoorzitter RvC en lid Audit- en Remuneratiecommissie; - de heer R. van der Bijl, lid RvC en voorzitter Investeringscommissie; - de heer F. Haven, lid RvC, voorzitter Auditcommissie en lid Investeringscommissie; - mevrouw R.E. Riemersma, lid RvC en lid Remuneratiecommissie. Voor het verslag van het Bestuur en de RvC verwijzen wij u naar bijlage 1 van dit jaarverslag.


5

1.3

Kengetallenoverzicht


6

Hoofdstuk 2 2.1

Realisatie van het beleid

De visie van Accolade: Lijn 2015 - bestemming bereikt

Accolade ‘Lijn 2015 - bestemming bereikt’ geeft onze visie weer. In deze visie staat hoe wij ons de komende jaren in de veranderende Friese samenleving willen ontwikkelen en waar we energie in steken. Onze missie en visie vormen de basis voor onze doelstellingen en onze activiteiten. Onze missie is: ‘Wij zijn een maatschappelijke onderneming op het gebied van wonen. Wij doen er alles aan om goed en veilig wonen bereikbaar te maken. Dit doen we in een aantrekkelijke woonomgeving tegen een betaalbare prijs voor mensen met een bescheiden en een midden inkomen. In het bijzonder staan we klaar voor iedereen, die op grond van inkomen, leeftijd, gezondheid of maatschappelijke positie op sociale woningbouw is aangewezen.’ Het visiedocument ‘Lijn 2015 - bestemming bereikt’ geeft aan wat we tot 2015 willen bereiken. Daarnaast hebben we een Ondernemingsstrategie, waarin we laten zien hoe we dit willen bereiken. De ondernemingsstrategie lichten we in paragraaf 2.2 toe. De missie en visie hebben we vertaald naar acht concrete en heldere strategische doelen. De strategische doelen geven inzicht in waar we voor staan. Het helpt ons te focussen en om de uiteindelijke bestemming te bereiken. De acht strategische doelen vindt u terug in het besturingsmodel van Accolade (zie paragraaf 2.3). Een belangrijke rol in het realiseren van onze doelen is weggelegd voor de focusprojecten. Elk jaar benoemen we een aantal focusprojecten (zie paragraaf 2.4). We doen dit op een projectmatige wijze.

2.2

Ondernemingsstrategie

In de Ondernemingsstrategie staan de richting, de kaders en de doelen van Accolade. We herijken deze jaarlijks. Zo kunnen we de strategie tijdig bijsturen als de interne- en externe factoren daarom vragen. In de ondernemingsstrategie 2013 zijn de volgende onderwerpen belicht: De belangrijkste kaders van Accolade: de missie en visie, de kernwaarden, de besturingsfilosofie, de strategische doelen vertaald in het besturingsmodel en het Strategisch voorraadbeleid. Een analyse van Accolade. Er is zowel een externe analyse van de omgeving als een interne analyse gepresenteerd. Beide analyses hebben we samengevat in een SWOT model weergegeven. De strategie van Accolade, op basis van de SWOT-analyse. Hier geven we aan welke doelen we in 2013 willen bereiken en hoe we dat gaan doen.

2.3

Besturingsmodel

Accolade formuleerde vanuit haar missie en visie acht strategische doelen. Deze doelen moeten we in 2015 behalen. We definieerden ze vanuit vijf perspectieven. Dit zijn: maatschappij, klant, organisatie, medewerker en financiën. De status rapporteren we per kwartaal. De realisatie van de doelen per 31 december 2013 leest u hieronder. Doelen

Prestatie-indicator en norm Wij verhuren minimaal 90% aan de doelgroep;

Wij huisvesten primair mensen met een inkomen tot € 34.229,- en huishoudens met een aangepaste woonvraag

Wij geven urgenten binnen drie maanden en woning ( excl. urgentie bij herstructurering);


Wij huisvesten huishoudens met een aangepaste woonvraag. Wij passen minimaal 80 woningen aan.

Realisatie: tussenstand 2013 92% van de verhuringen vond plaats aan huishoudens met een inkomen < € 34.229,-; 80% van deze urgenten kreeg binnen drie maanden een woning toegewezen; Meer dan 150 woningen zijn aangepast naar de wens van de huurder. 7

Onze belanghouders, klanten en medewerkers herkennen en erkennen ons als maatschappelijke onderneming, die gericht is op samenwerking

Wij maken afspraken en voeren overleg met alle huurdersbelangenverenigingen, gemeenten en andere belanghouders; Van onze woningen heeft minimaal 55% een ABC-energielabel; Ons energieverbruik in eigen panden is minimaal 15% gedaald.

Met alle huurdersbelangenverenigingen, gemeenten en stakeholders in het werkgebied zijn afspraken gemaakt of vindt er gestructureerd overleg plaats; 60% van het bezit heeft een ABClabel; Het energieverbruik is in 2013 ten opzichte van 2012 met 5% gedaald.

Hij hebben per vestiging minimaal 3 nieuwe wijkvisies opgesteld; Accolade bevordert de leefbaarheid in haar wijken

Onze klanten zijn tevreden over de kwaliteit van de woning, de woonomgeving en onze dienstverlening

Wij bieden onze klanten optimale participatiemogelijkheden

Accolade is een innovatieve en efficiënte organisatie en streeft naar continue verbetering

Wij schouwen minimaal 2 keer per jaar een wijk; Wij ondersteunen minimaal 2 initiatieven om de zelfredzaamheid van bewoners te bevorderen. Onze klanten geven ons minimaal een 7,6 voor de woning en omgeving; Onze klanten geven ons minimaal een 8,0 voor de dienstverlening. Wij werken bij herstructurering altijd volgens ons herstructureringsprotocol; Wij hebben minimaal twee projecten met vernieuwing in klantparticipatie. Wij ronden de organisatieoptimalisatie goed af;


Klanten gaven ons een 7,6 voor de woning en woonomgeving; Klanten geven ons een 7,5 voor de dienstverlening. Bij alle herstructureringsprojecten werken we met het protocol; Alle vestigingen realiseerden twee vernieuwende projecten.

Het project is voor 70% afgerond;

We hebben een actueel Strategisch voorraadbeleid;

Het Strategisch voorraadbeleid is geheel geactualiseerd;

We besparen vanaf 2014 jaarlijks 2% op de beïnvloedbare beheerkosten;

We hebben deze besparing in de begroting opgenomen;

We hebben drie vernieuwende ideeën op gebied van wonen.

Accolade heeft gemotiveerde en gekwalificeerde medewerkers om haar doelstellingen te realiseren

Alle doelen realiseerden we.

We hebben voor elk bedrijfsonderdeel een strategische personeelsplanning; Onze medewerkers geven Accolade minimaal een 7,5; We hebben een ziekteverzuim van max. 3% en max. 1,2 meldingen per jaar.

We werkten drie vernieuwende ideeën uit op gebied van wonen. Niet alle bedrijfsonderdelen hebben een strategische personeelsplanning; Medewerkers geven Accolade een 7,4 (meting in 2011); Het ziekteverzuim is 4,1% en het aantal meldingen is 1,0. Dit hoge verzuim is het gevolg van een aantal langdurig zieken.

8

Ons resultaat is beter dan de begroting; Accolade is financieel gezond

Onze kasstromen zijn positief; Onze solvabiliteit is minimaal 22,5%; Onze ICR is minimaal 1,3.

2.4

Wij werken binnen de begroting; Onze kasstromen zijn positief; Onze solvabiliteit is 33,4%; Onze ICR is 1,85.

Focusprojecten

In 2013 richtten we ons op vijf projecten die passen binnen onze strategische doelen. Deze focusprojecten gaan over onderwerpen die wij de meeste aandacht willen geven. Jaarlijks bekijken we of we de focus moeten aanscherpen. In onderstaand schema leest u onze vijf focusprojecten van 2013. Focusprojecten Organisatie optimalisatie

Toelichting Het doel is Accolade toekomstbestendig te maken. Dat houdt o.a. in: besparen op de bedrijfslasten, meer flexibiliteit, effectiever en efficiënter werken, meer uniform werken en een kwaliteitsimpuls realiseren van onze medewerkers. Achterliggende gedachte is dat er genoeg geld overblijft voor goede dienstverlening, goede woningen en fijne buurten. Het accent binnen dit project ligt vooral op onze organisatiestructuur.

-

Onze klant

Het doel is een nog betere, efficiëntere en snellere (digitale) dienstverlening realiseren. We richtten ons daarbij op een hogere zelfredzaamheid van de klant, meer interactie tussen front- en backoffice en het nog beter inspelen op de klantbehoefte. Het accent binnen dit project ligt op onze digitale systemen.

-

Onze processen

Het doel is efficiënt ingerichte processen. Dat houdt in: meer transparantie, duidelijke verwachtingen en verantwoordelijkheden en meer proces- en resultaatgericht sturen op processen. Achterliggend idee is om continu onze processen te blijven verbeteren. Bij dit project ligt het accent op onze processen.

-

De digitale wereld

Het doel is een plan te realiseren. Daarin staat straks welke ICT middelen we de komende jaren in gaan zetten en met welke prioriteit. Zo kunnen we goed inspelen op alle veranderingen die op ons blijven afkomen. Het accent binnen dit project ligt op al onze ICT middelen.

-

Ondernemerschap, geef kleur aan je werk

Het doel is ondernemend zijn in je werk. We hebben stil gestaan bij bewustwording en beïnvloeding van houding en gedrag van de medewerkers. We stonden stil bij de wijze waarop wij omgaan met onze klanten. Ook keken we naar de keuzes die wij kunnen maken in onze benadering om het gewenste resultaat te behalen. Hier ligt het accent vooral op de cultuur.


9

Hoofdstuk 3 3.1

Kwaliteit van de woningvoorraad

Ontwikkelingen op de woningmarkt

Op de woningmarkt in Friesland vinden een aantal ontwikkelingen plaats. Deze ontwikkelingen beïnvloeden de vraag naar woningen in kwantitatieve en in kwalitatieve zin. Minder huishoudens na 2030 Zo neemt het aantal huishoudens de komende jaren nog wel toe maar niet meer in het tempo van de voorgaande jaren. Na 2030 zal het aantal huishoudens naar verwachting zelfs gaan afnemen. Dit betekent dat op termijn minder woningen nodig zijn in de provincie Friesland. Kleinere huishoudens We hebben in de toekomst niet alleen minder woningen nodig maar ook kleinere woningen. Het aandeel alleenstaanden en ouderen neemt sterk toe. Daarom neemt de behoefte aan grote woningen af. Ouderen willen steeds langer zelfstandig wonen. De overheid versterkt deze trend. Zij gaan het wonen en de zorg voor mensen met een licht zorgvraag van elkaar scheiden. Het gevolg is dat de behoefte aan zelfstandige, voor ouderen geschikte woningen zal toenemen. Voor ouderen is het belangrijk dat voorzieningen in de buurt zijn. De kans is daarom groot dat ouderen in stedelijke gebieden gaan wonen. De keerzijde hiervan is, dat er in Friesland in de toekomst voldoende woningen zijn maar op de verkeerde plek. Meer vraag dan aanbod Als we inzoomen op de huurmarkt dan zien we dat er meer vraag dan aanbod is. De vraag naar huurwoningen neem toe. Evenals het aantal huishoudens met een laag inkomen. Dit komt door het huidige economische klimaat. Daarnaast neemt het aantal beschikbare huurwoningen af doordat steeds minder huurders doorstromen naar een koopwoning. Dit komt door hogere kooplasten en de afnemende mogelijkheid om een woning te financieren. Maar ook door het lage consumentenvertrouwen en de voortdurende economische onzekerheid. Door het relatief lage prijsniveau van woningen in Friesland was de koopmarkt voor een deel van de doelgroep altijd een goed alternatief. Er glooit echter licht aan de horizon. Door de lage rente en de lage kooprijzen zit het aantal verkochte woningen vanaf het laatste kwartaal van 2013 weer in de lift. Geliberaliseerde huurmarkt in evenwicht Daarnaast zien we in Friesland een kleine geliberaliseerde huurmarkt. Eerder kocht men liever een woning dan dat het geld naar de verhuurder werd gebracht. Ook nu zien we dat de geliberaliseerde huurmarkt nog steeds redelijk in evenwicht is. De vraag is wel of dit zo blijft. Door de flexibilisering van de arbeidsmarkt kunnen steeds minder mensen een hypotheek afsluiten. Voor huishoudens met een inkomen boven de € 34.000,- is de sociale huurmarkt geen alternatief. Voor hen blijft dan de geliberaliseerde huurmarkt over. Betaalbare woningen Accolade heeft de ambitie om zorg te blijven dragen voor voldoende betaalbare huurwoningen. Wij spelen in op de geschetste ontwikkelingen. De grootste uitdaging hierbij is er voor te zorgen dat we kunnen blijven investeren in onze woningvoorraad. Ondanks de verhuurdersheffing, de heffing Centraal Fonds, de beperking van de potentiële huuropbrengsten en de sterk verminderde opbrengsten uit verkoop.


10

3.2

Samenstelling en mutaties woningbezit

Ons woningbezit steeg in 2013 van 15.795 naar 16.032 woningen. In 2013 leverden we 338 nieuwbouw huurwoningen op. We verkochten 86 woningen en we sloopten 8 huurwoningen. Onderstaand overzicht laat het aantal woningen per 31 december 2013 zien. In paragraaf 3.3 gaan we in op nieuwbouw, verkoop en sloop. Vestiging

Nieuwbouw

Verkoop

Sloop

101 101 6 100 30

23 25 15 15 8

6

2

1

Totaal 15.795 338 86 Tabel: Ontwikkeling woningvoorraad per vestigingsplaats

8

7

Drachten Heerenveen Sneek Joure Franeker

3.3

Aantal per 1-1-2013 5.151 4.309 2.439 2.368 1.528

Overige mutaties 1 -9

Aantal per 31-12-2013 5.224 4.376 2.430 2.452 1.550 16.032

Kenmerken van het woningbezit van Accolade

In de tabel hieronder geven we de samenstelling van de woningvoorraad aan het einde van 2013 weer. Naast de huurprijsklasse noemen we hierin de gemiddelde netto huur, het gemiddeld aantal woningwaarderingspunten en de gemiddelde maximaal redelijke huur. In vergelijking met het jaar 2012 nam de omvang van de goedkope voorraad af. Huurgrenzen vanaf 1-7-2013

Aantal Woningen

In %

Goedkoop

Tot € 374,-

2.886

18,0%

Middel duur

Van € 374,- tot € 574,-

11.003

68,6%

Duur

Vanaf € 574,-

2.143

13,4%

Totaal

16.032

100%

Gemiddelde netto huur

€ 467,52

Gemiddelde huur Daeb

€ 462,00

Gemiddelde huur Niet-Daeb

€ 768,25

Gemiddeld aantal punten

145

Huurprijs in % van maximaal redelijk

65,6%

Gemiddelde puntprijs

€ 3,22

Maximaal redelijke huur € 712,59 Tabel: Samenstelling woningvoorraad naar huurprijs en puntprijs


11

3.4

Nieuwbouw, verkoop en sloop

Nieuwbouw en grondaankoop In 2013 zijn negen nieuwbouwprojecten gebouwd en afgerond. In totaal gaat het om 398 woningen. Een aantal van de woningen zijn al in 2012 in gebruik genomen. In totaal zijn er 23 koopwoningen gebouwd. Met deze projecten is totaal een investering gemoeid van bijna 73 miljoen euro. Er zijn in 2013 geen woningen gebouwd met stichtingskosten boven de € 200.000,-. In 2013 kochten we een grondpositie in Franeker aan met een oppervlakte van 2400 m². Hierop realiseren we een gezondheidscentrum in Franeker. Verkoop We hebben een actief verkoopbeleid. Ongeveer 1.900 huurwoningen van de totale woningvoorraad wezen we, na huuropzegging, aan voor de verkoop. In 2013 verkochten we in totaal 86 woningen. In de begroting gingen we uit van een verkoop van 75 woningen. Van de 86 verkochte huurwoningen droegen we zeven woningen over aan zittende huurders. De gemiddelde verkoopprijs van de woningen bedroeg € 111.800,-. Onderstaand overzicht geeft het aantal verkochte woningen per vestiging in 2013 weer. Vestiging

Aantal verkochte woningen

Aantal verkochte woningen v.o.n.

23 25 15 15 8

5 2 2 0 0

Drachten Heerenveen Sneek Joure Franeker

Totaal 86 9 Tabel: Overzicht verkochte bestaande huurwoningen in 2013

Aantal verkochte woningen met Slimmer Kopen 4 2 11 1 6

Aantal verkochte woningen k.k. 14 21 2 14 2

Gemiddelde verkoopprijs

24

53

€ 111.800,-

€118.900,€ 104.800,€ 109.300,€ 123.500,€ 95.800,-

Het aantal verkochte woningen verdelen we in prijsklassen. Deze verdeling nemen we op in onderstaande tabel. Prijsklasse woningen Aantal tot € 110.000, 44 van € 110.000, - tot € 140.000, 38 van € 140.000, - tot € 150.000, 1 meer dan € 150.000, 3 Totaal 86 Tabel: Verkochte huurwoningen in 2013 naar prijsklasse inclusief kortingen in euro’s

Percentage 53 % 44 % 1% 2% 100%

In de afgelopen vijf jaar verkochten we gemiddeld 106 huurwoningen. In onderstaand overzicht geven we het aantal verkochte huurwoningen over de afgelopen vijf jaar weer. Jaar Aantal verkochte huurwoningen 2009 131 2010 160 2011 74 2012 78 2013 86 Tabel: Ontwikkeling verkoop bestaande huurwoningen Sloop In 2013 sloopten we acht woningen. Hiervan stonden er zes in Drachten en twee in Joure. De sloopwerkzaamheden vonden in zogenaamde herstructureringswijken plaats. Na sloop brachten we nieuwe huur- en koopwoningen in de wijk terug.


12

Projecten in uitvoering We verwachten in 2014 negen nieuwbouwprojecten op te leveren. In totaal betreft het 226 woningen, waarvan 27 koopwoningen. Daarnaast wordt een gezondheidscentrum gerealiseerd met een vloeroppervlak van ruim 2.400 m². De totale investering bedraagt ruim 52 miljoen euro. Projecten nieuwbouw in ontwikkeling In 2013 is voor vier projecten het formele bestuursbesluit genomen deze te gaan realiseren. In totaal gaat het om 127 woningen, waarvan 24 koopwoningen. Het bijbehorend investeringsvolume is bijna 17 miljoen euro.

3.5

Onderhoud, kwaliteitsverbetering en renovatie

Het technisch kwaliteitsbeleid van ons bestaande woningbezit is onderdeel van de Ondernemingsstrategie. Deze legden we vast in verschillende begrotingen, strategische documenten en beheerplannen, zoals: - strategisch voorraadbeleid; - meerjarenbegroting; - onderhoudsbegroting; - reparatieverzoeken; - mutatieonderhoud; - onderhoud liften, centrale verwarming; - planmatig onderhoud/groot onderhoud; - markttechnische verbeteringen; - woningverbeteringen. Strategisch voorraadbeheer Onze woningen verdelen we in vijf beheercategorieën. Daarna kijken we welke beheerstrategie we toepassen op de woningen: - Door exploiteren (blijven verhuren): o A: Door exploiteren; o A-: Door exploiteren (vinger aan de pols); o A+: Door exploiteren (hoge kwaliteit). - Instandhouding: o B: Voorsorteren op sloop / renovatie binnen 2 jaar; o C: Woningverbetering / renovatie. - Sloop en herontwikkeling op korte termijn: o D: Sloop (bestuursbesluit). - Verkoop: o E: Verkoop. - Bijzonder: o F: Bijzonder. Voor elk van de categorieën stellen we een onderhoudsstrategie op. De onderhoudsstrategie vertalen we in de meerjarenbegroting. Voor de complexen die we aanwijzen voor verkoop op termijn, stellen we een onderhoudsprogramma op. Dit programma is gericht op verkoop van de woningen. Meerjarenbegroting In de meerjarenbegroting staat het planmatig onderhoud van de woningen. Dit planmatig onderhoud bestaat vooral uit regelmatig terugkerend onderhoud. Het onderhoud is gericht op het in goede staat houden van de buitenzijde van de woning (casco). Daartoe rekenen we onder andere: buitenschilderwerk, voegwerkzaamheden, straatwerkzaamheden, kozijnonderhoud, betonreparaties en dakwerkzaamheden. Ook staan in de meerjarenbegroting bedragen voor vervanging van keukens, centrale verwarming, lift en de overige installaties. De meerjarenbegroting is qua vorm een zogenaamde reserveringsbegroting. Daarbij kijken we naar de te verwachten levensduur van elementen en/of materialen op grond van ervaringsgegevens. Het strategisch voorraadbeleid is van belang om te bepalen wanneer, wat vervangen moet worden. We letten hierbij op de te verwachten levensduur van de woning en welk onderhoudsniveau we wensen en verantwoord vinden. Jaarlijks inspecteren we een deel van het woningbestand. Zo gaan we na welke werkzaamheden we het volgend begrotingsjaar moeten uitvoeren. Na de inspecties stelt de afdeling Onderhoud & Service een concept onderhoudsbegroting op. De jaarbegroting wordt vervolgens aan de hand van een beslisboom gereduceerd Jaarverslag Accolade 2013

13

totdat deze binnen het vastgestelde budget valt. De inventarisatie van de kwaliteiten van ieder complex leggen we vast en actualiseren we jaarlijks op basis van de eerder genoemde inspecties. Onderhoudsbegroting De gemaakte kosten voor het onderhoud lichten we in drie hoofdgroepen toe. Deze drie hoofdgroepen zijn: dagelijks onderhoud, mutatieonderhoud en planmatig onderhoud. In de drie hoofdgroepen nemen we de volgende kostenposten mee: -

-

Dagelijks onderhoud: o Reparatieverzoeken  Inclusief kort cyclische contracten , zoals liften cv onderhoud Mutatie-onderhoud o Mutatie onderhoud Planmatig onderhoud o Planmatig onderhoud o Groot onderhoud  Projecten, zoals lift renovatie;  Onvoorziene veiligheidsmaatregelen, zoals asbest sanering en rookgasafvoeren;  Dynamisch mutatie onderhoud (DMO). Dit is achterstallige woningverbetering tijdens mutatie;  Legionellabeheer. o Woningverbetering projectmatig  Energetische verbeteringen

Dagelijks onderhoud In 2013 besteedden we € 5,5 miljoen aan het juist behandelen van reparatieverzoeken. De uitgaven kwamen € 500.000,- hoger uit dan begroot. Dit komt doordat een aantal noodzakelijke extra werkzaamheden die geboekt zijn op dit fonds: - herstelwerkzaamheden aan de liftinstallaties: € 235.000,- uitvoeren van veiligheidskeuringen in woningen van Accolade: € 550.000,- faalkosten nieuwbouw € 200.000,= - vervangen van 126 Cv-installaties vanwege niet correct functioneren: € 251.000,Mutatie-onderhoud In 2013 besteedden we € 1,6 miljoen aan werkzaamheden die een woning na verhuizing van een huurder weer in optimale staat brengen. De uitgaven vallen ongeveer € 100.000,- lager uit dan begroot. In 2013 registreerden we 112 minder mutatiewoningen dan in 2012. Planmatig onderhoud In 2013 besteedden we € 17,1 miljoen aan planmatig onderhoud. Dat was € 1,5miljoen minder dan begroot. Dit komt vooral door een scherpe aanbesteding. Overzicht: Budget Uitgaven - Planmatig onderhoud 12,8 10,9 - Groot onderhoud o Projecten 3,7 3,8 o Veiligheidsmaatregelen, DMO en legionella 2,1 2,4 - Totaal 18,6 17,1 Er is € 800.000,- ingezet voor het verbeteren van zestien woningen aan de Commandeursstraat in Heerenveen. Woningverbetering tegen huurverhoging In 2013 besteedden we € 3.400.000,- aan woningverbetering met en zonder huurverhoging. Het investeringsbedrag met een directe kostprijs dekkende huurverhoging was € 600.000,-.


14

Energiebesparing en duurzaamheid We streven ernaar dat al onze woningen in 2020 gemiddeld energielabel C hebben. Om dit doel te bereiken, investeren we gemiddeld € 5 miljoen per jaar extra. Investeringen om het energielabel te verhogen (EPAinvesteringen) verrekenen we pas na mutatie door in de huur. Dit beleid moet een jaarlijkse verbetering van 0,04 in de energie-index garanderen. In december 2013 hebben we 6.272 woningen met een D, E, F of G-label. Ten opzichte van december 2012 is dit aantal gedaald met 1128 woningen. Begin 2013 hadden we een gemiddelde energie-index van 1,67. Eind 2013 bedraagt de gemiddelde energie-index 1,60. Over 2013 is de energie-index dus met 0,07 verbeterd. Uit onderstaande tabellen blijkt dat ons bezit energiezuiniger is dan het landelijk gemiddelde. Verdeling energielabels 1december 2013 Laatste gegegevns beschikbaar van 2012 Accolade A++ A+

Alle geregistreerde woningen in Nederland aantal

procent

1

0,0%

aantal

procent

17

0,1%

A

66.568

3%

A

1.385

9%

B

260.810

12%

B

2.040

13%

C

655.326

30%

C

5.942

38%

D

588.945

27%

D

3.816

24%

E

339.725

16%

E

1.498

10%

F

199.371

9%

F

623

4%

G

80.526

4%

G

335

2%

totaal

2.191.271

100%

15.657

100%

totaal

Toolz In het afgelopen schooljaar 2012-2013 hebben via Toolz zeven leerlingen het diploma behaald. Met deze zeven komen we in totaal op 21 diploma’s uit. Tussentijds hebben we afscheid genomen van zes leerlingen. Deze leerlingen bleken de verkeerde keuze te hebben gemaakt. Zij zijn gestart met een andere opleiding binnen het Friesland College. Het schoolseizoen 2013-2014 startten we met 21 leerlingen. Acht leerlingen zijn gestart met het tweede leerjaar en dertien met het eerste jaar. Ook volgen acht vaklieden van Accolade de opleiding Servicemedewerker Gebouwen via Toolz. In 2013 is gezocht naar een verduurzaming van Toolz. Dit heeft geleid tot een samenwerking met Stichting Bouwtalent Friesland. Stichting Bouw Talent is sinds december eigenaar van het concept Toolz.


15

Hoofdstuk 4 4.1

Verhuren van woningen

Aanbod en toewijzing

Tot december 2012 boden we onze huurwoningen aan via het optiemodel. Vanaf 4 december 2012 bieden we onze woningen aan via het aanbodmodel. Dit doen wij samen met de corporaties Elkien en de Wieren. Bij het aanbodmodel schrijven belangstellenden zich in als woningzoekende voor een huurwoning. Als er een huurwoning beschikbaar is presenteren we deze op de gezamenlijke website. Woningzoekenden maken vervolgens zelf een keuze uit dit woningaanbod. Degene die het langst staat ingeschreven krijgt de woning als eerst aangeboden. We werken nog maar één jaar op deze wijze. We beschikken op dit moment nog niet over betrouwbare gegevens over de wachttijd of de inschrijfduur van de woningzoekenden. In 2013 verhuurden we in totaal 1.579 woningen, waarvan 21 aan een rechtspersoon. Het gaat hierbij om huisvesting voor bijzondere doelgroepen. Van de 1.558 woningen die aan een natuurlijk persoon zijn verhuurd zijn 1.501 verhuurd in het sociale segment en 57 in het commerciële segment. Dit houdt in dat 1501 woningen onder de sociale huurtoeslaggrens zijn verhuurd. En 57 woningen boven de sociale huurtoeslaggrens. De 1.501 sociale huurwoningen zijn als volgt verhuurd: - 1.288 woningen via het aanbodmodel - 197 nieuwbouwwoningen - 16 woningen via Carex -

De 57 commerciële huurwoningen zijn als volgt verhuurd: 41 via het aanbodmodel 16 nieuwbouwwoningen

Van de woningen die we via het aanbodmodel verhuurd hebben is ongeveer 25 % verhuurd aan huurders jonger dan 25 jaar, ruim 40 % aan huurders met een leeftijd tussen 25 en 45 jaar, 20 % aan huurders tussen 45 en 65 jaar en ongeveer 20 % aan huurders ouder dan 65 jaar.

Verhuur aan primaire doelgroep We sloten in 2013 in totaal voor 1.558 zelfstandige huurwoningen een huurovereenkomst af. Ongeveer 96 procent van deze huurwoningen zijn sociale huurwoningen. Deze woningen hebben een netto huurprijs tot € 681,02 (prijspeil 31 december 2013). Ruim 69 procent van de huurwoningen verhuurden we aan de primaire doelgroep. De primaire doelgroep bestaat uit huishoudens die op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor huurtoeslag. Per vestiging zien we hieronder de verdeling. Vestiging Drachten Franeker Heerenveen Joure Sneek

Aantal verhuringen zelfstandige woningen 502 149 495 178 234

Accolade 1.558 Tabel: aantal verhuringen aan primaire doelgroep

Aandeel verhuringen aan primaire doelgroep 69% 66% 68% 63% 79% 69%

De volledige verantwoording volgens het BBSH is opgenomen in bijlage 7. In 2013 pasten we bij het toewijzen van woningen de nieuwe toewijzingsregels toe. Iedere corporatie moet minimaal negentig procent van haar sociale huurwoningen verhuren aan huishoudens met een inkomen tot €


16

34.229,- (peildatum 1 januari 2013). De Nederlandse overheid bepaalde dit. Dit besluit is een vervolg op het besluit van de Europese Commissie. Deze nieuwe regelgeving ging in op 1 januari 2011. In onderstaand overzicht geven we aan welk percentage van de sociale huurwoningen we in 2013 verhuurden aan huishoudens met een inkomen van € 34.229,- of lager. Uit dit overzicht blijkt dat wij binnen de norm van 10 procent blijven. Vestiging Drachten Franeker Heerenveen Joure Sneek Accolade totaal Tabel: woningtoewijzing

Percentage sociale huurwoningen verhuurd aan een huishouden met een inkomen van € 34.085,- of lager 92% 90% 93% 86% 95% 92%

Bij bijna 99 procent van de woningen pasten we een huurverhoging toe van 4,0 procent. In sommige gevallen weken we af van deze stijging. Bijvoorbeeld omdat we een voornemen hadden de woning te slopen. In onderstaande tabel geven we de huurverhoging over 2013 weer. Huurverhogingspercentage op 1 juli 2013

Aantal woningen Aantallen

0,0%

In percentage

173

1,11

0,0% <> 2,5%

26

0,17

2,5%<> 4,0%

12

0,08

4,0%

15.441

98,64

totaal

15.652

100,00

Tabel: huurverhoging in 2013

4.2

Huurachterstand, ontruimingen en huurderving

Huurachterstand Het huurachterstandspercentage van zittende huurders is in 2013 ten opzichte van 2012 gelijk gebleven. Het percentage bleef 0,5 procent van de jaarhuur. Ontruimingen In 2013 riep de rechter in 116 situaties een ontruimingsvonnis uit, op basis van een huurachterstand. Een vonnis van de rechter wil in de praktijk nog niet zeggen dat de ontruiming ook daadwerkelijk plaatsvindt. Vaak wordt de schuld door inspanningen van de deurwaarder alsnog betaald of we treffen een betalingsregeling. In 2013 ontruimden we uiteindelijk 22 woningen. In bijna alle gevallen was huurachterstand de reden voor de ontruiming. Voor onze hele organisatie ligt dit aantal hoger dan het aantal ontruimingen in 2012 (zeventien ontruimingen). De stijging van het aantal ontruimingen en vonnissen kan verklaard worden door de huidige economische situatie. Steeds meer huishoudens krijgen met financiële problemen te maken.


17

Vestiging Accolade Heerenveen Accolade Drachten Accolade Franeker Accolade Joure Accolade Sneek Accolade totaal Tabel: aantal ontruimingen

Aantal ontruimingsvonnissen 39 44 3 21 9 116

Daadwerkelijke ontruimingen 10 4 1 4 3 22

Huurderving bij frictie leegstand De leegstand van de huurwoningen per 31 december 2013 bedroeg 1,4 procent (in 2011 was dit 2,7 procent). In totaal stonden 433 woningen leeg. Hiervan stonden 93 woningen leeg door frictieleegstand (niet aansluitende verhuur na opzegging). Daarnaast werden er in december 2013 veel nieuwbouw woningen opgeleverd.

4.3

Aantal mutaties en mutatiegraad

In 2013 bedroeg het aantal verhuizingen 1.468 (in 2012 waren dit er 1.581). De gemiddelde mutatiegraad over 2013 was 9,2 procent (in 2012 was dit 10 procent). Dit is de verhouding tussen het aantal opzeggingen en het woningbezit. Van deze verhuringen sloten we geen tijdelijke contracten op grond van de Leegstandswet. Bij de herstructurering van een wijk sluiten we een Sociaal Statuut met de betrokken huurdersbelangenvereniging. In dit statuut regelen we de gevolgen van een gedwongen verhuizing voor onze huurders. In 2013 kenden we in deze gevallen een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten van € 5.658,- toe. In bijzondere gevallen kenden we meer toe. Dit komt overeen met de regeling van de Rijksoverheid.

4.4

Verenigingen van Eigenaren (VvE’s)

De administratie van ongeveer twintig Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) wordt verzorgd door een externe partij.


18

Hoofdstuk 5 5.1

Betrekken van huurders bij beleid

Huurdersbelangenverenigingen: onze primaire belanghouders

Onze huurders nemen een bijzondere positie in. Zij verenigen zich vooral in huurdersbelangenverenigingen. Op strategisch niveau overlegt ons bestuur met twee vertegenwoordigers van de huurdersbelangenverenigingen. Dit zijn: - Huurdersbelangenvereniging De Bewonersraad Friesland (HDBF) - Platform Huurdersbelangenverenigingen Accolade (Platform HBV). De organisatie van de huurdersbelangenverenigingen HDBF behartigt de belangen van de huurders van Accolade in Drachten. Het Platform HBV bestaat uit de voorzitters van de besturen van de lokale huurdersverenigingen in Franeker, Heerenveen, Joure en Sneek. Met beide vertegenwoordigers hebben we een samenwerkingsovereenkomst. De samenwerkingsovereenkomst met het Platform HBV is herzien. In 2013 hebben we dit opnieuw vastgesteld voor een periode van vier jaar. De samenwerkingsovereenkomst met HDBF loopt vanaf 1 september 2011 en gingen we voor onbepaalde tijd aan. Een groot aantal huurders zijn lid van de HDBF en het Platform HBV. HDBF heeft 3.349 leden. Het Platform HBV Franker, Heerenveen, Joure en Sneek hebben achtereenvolgens 542, 1507, 749 en 692 leden. De HDBF en het Platform HBV overleggen regelmatig met de vestigingsdirecteuren. Ook hebben ze ieder kwartaal overleg met het Bestuur. Namens het Platform HBV en HDBF hebben twee commissarissen zitting in de Raad van Commissarissen. Jaarlijks vindt een overleg plaats tussen de RvC en de huurdersbelangenverenigingen. Wij faciliteren de huurdersbelangenverenigingen. We ondersteunen ze financieel en bieden hen de mogelijkheid om de kwaliteit te borgen. In 2013 bedroeg de totale bijdrage € 123.220,-. Dit bedrag ligt hoger dan de bijdrage in 2012 (€ 114.338,-). Dit komt doordat we in 2013 en 2012 meer inzetten op het verhogen van de kwaliteit van de besturen van de HBV’s. Zo stelden we extra geld beschikbaar voor trainingen en andere activiteiten. In 2014 stellen we geen extra geld beschikbaar. We zijn in gesprek gegaan met het Platform HBV om de bijdrage meer in lijn te brengen met het HDBF. Besproken onderwerpen Onderwerpen die we op bestuurlijk niveau met het Platform HBV en HDBF bespraken waren in 2013: - huurverhoging 2013; - focusproject organisatie optimalisatie; - onderzoek samenwerking dagelijks onderhoud met Woon Friesland; - jaarverslag en jaarrekening 2012; - klanttevredenheid dienstverlening Woonpunt; - klachtenregeling; - basisuitrusting en standaard assortiment; - leefbaarheid; - begroting 2013 inclusief meerjarenbegroting. Onderwerpen die we alleen met Platform HBV bespraken: - professionalisering HBV; - samenwerkingsovereenkomst; - sluiting kantoor Joure; - gratis lidmaatschap; - Strategisch voorraadbeleid (SVB); - huurprijzen in relatie tot betaalbaarheid tijdens ‘voeten op tafelsessie’. Onderwerpen die we alleen met HDBF bespraken: - belangen huurders in VVE; - budgetbeheer; - regelement bewoners commissies; - prijzen geriefsverbeteringen; - servicekosten. Jaarverslag Accolade 2013

19

5.2

Lokale raden

Onze vijf locaties kennen ieder een lokale raad. Hierin zitten belanghouders op persoonlijke titel. Zij hebben een stevige lokale- en maatschappelijke verankering. Zij zijn afkomstig uit verschillenden sectoren zoals: zorg, welzijn en werkvoorziening, het onderwijs, milieuorganisaties, de publieke sector en zakelijke dienstverlening. De lokale raad overlegt met de vestigingsdirecteur over de lokale ontwikkelingen en de gevolgen hiervan voor ons. Ook bespreken we voorgenomen besluiten met hen. Dit kan gaan om besluiten over de ondernemingsstrategie, het jaarplan en de begroting. Ook kan de lokale raad ons ongevraagd adviseren. Een adviesraad In 2013 hebben we de lokale raden voorgesteld om deze op te laten gaan in een Adviesraad. Bij de organisatie optimalisatie past het opzetten van een Adviesraad. Wij ambiëren een adviesraad met deskundige, onafhankelijke personen die ons gevraagd en ongevraagd adviseert. Zij weten de relatie te leggen tussen volkshuisvestelijke thema’s en het werkgebied van Accolade. Ze benoemen en herkennen kansen en risico’s en ventileren ideeën. De lokale raden zijn akkoord gegaan met de opzet van een Adviesraad. Het streven is om begin 2014 hiermee te starten.

5.3

Gemeentebesturen; onze samenwerkingspartners

Zowel op ambtelijk- als op bestuurlijk niveau heeft onze directie in 2013 regelmatig overleg met gemeenten. We vinden een constructieve samenwerking met gemeenten in ons werkgebied erg belangrijk en waardevol. Met de volgende gemeenten hebben wij prestatieafspraken lopen of gemaakt: - Gemeente Heerenveen; - Gemeente Smallingerland; - Gemeente De Friese Meren; - Gemeente Súdwest-Fryslân, in 2013 herzien; - Gemeente Franekeradeel/Gemeente Harlingen. Lopende prestatieafspraken evalueren we jaarlijks. Indien nodig passen we de afspraken in goed overleg aan. Door het kabinetsbeleid en onder andere de heffingen die daaruit volgen, komen de afspraken onder druk te staan. In 2013 konden wij al onze prestatieafspraken nakomen.

5.4

Aangewezen belanghouders

Naast de belanghouders die we hiervoor noemden, zijn er verschillende grote en kleine belanghouders waarmee we samenwerken. De volledige lijst leest u in bijlage 4 van het jaarverslag. In het voorjaar van 2014 organiseren we een belanghoudersdag. We willen hen blijven betrekken bij het maken van ons beleid. Ook gaan we kijken hoe we dit het beste in een continue vorm kunnen doen.

5.5

Klachtenadviescommissie

Medewerkers van Accolade heten klanten welkom en willen problemen oplossen. Het resultaat hiervan is, dat er niet meer dan vier klachten bij de klachtenadviescommissie zijn gekomen. Er hebben twee hoorzittingen plaatsgevonden. Ter plekke is één klacht ingetrokken en één klacht is ongegrond verklaard. De twee overige klachten zijn opgelost, voordat een hoorzitting plaatsvond. Gezien het relatief kleine aantal klachten, onderzoeken we met Elkien en Woon Friesland of we tot een gezamenlijke klachtenadviescommissie kunnen komen. Daarmee delen we onze ervaringen en kunnen we scherper zijn op de kwaliteit.

5.6

Bewonersblad

Al onze huurders en belanghouders ontvangen ons bewonersblad Bij ons. Vanaf 2012 maken we een editie voor ons totale werkgebied. Daarvoor maakten we vijf edities: voor elk werkgebied een afzonderlijk editie. In 2013 verscheen het bewonersblad Bij ons vier keer. Het blad komt aan het begin van elk nieuw seizoen uit. Via de Bij ons informeren we onze klanten over ontwikkelingen in onze organisatie. Elke editie heeft een thema. Leefbaarheid is een onderwerp dat in elke editie terug komt.


20

In de lente-editie stond de voorjaarsschoonmaak centraal. Als Accolade maken wij ons altijd hard voor schone en nette wijken. Dat leeft een stuk prettiger voor iedereen in de buurt. De zomereditie stond in het teken van de zomer. Ook informeerden we onze huurders over het veilig achterlaten van hun woning, als ze op vakantie zijn. De herfsteditie ging over het online regelen van allerlei huurderszaken. We legden uit op welke manier we onze dienstverlening voor de klant verbeteren. De laatste Bij ons van 2013 kwam vlak voor de feestdagen uit. Deze editie stond in het teken van energie besparen.


21

Hoofdstuk 6 6.1

Leef baarheid

Leefbaarheid per gemeente

We zijn actief in het stimuleren van leefbaarheid. Dit legden we ook vast in onze missie, visie en ondernemingsstrategie. ‘Helemaal je eigen plek’ is ons motto. Dit motto stopt niet bij de woning. Dit strekt zich uit tot de woonomgeving en aanwezigheid van voorzieningen. Ook veiligheid op straat en de manier waarop mensen met elkaar omgaan horen daarbij. Zelfredzaamheid Wij geloven erin dat we ‘Helemaal je eigen plek’ borgen als bewoners leidend zijn in activiteiten rond leefbaarheid. Bewoners die zich betrokken voelen bij hun woonomgeving zijn van grote waarde voor de buurt en wijk. Wij streven ernaar dat bewoners de handen ineen slaan. Om zo de leefbaarheid in hun directe woonomgeving in stand te houden of te verbeteren. Zo geven we hen verantwoordelijkheid en eigenaarschap en zorgen we voor betrokkenheid. Daarnaast werken we samen met de juiste professionele partijen. Leefbare buurten hebben een positieve invloed op de waardeontwikkeling van ons bezit. Onze belangrijkste leefbaarheidsthema’s voor 2013 waren: - wijkvisies; - schoon, heel en veilig; - verbindingen met bewoners; - initiatieven van bewoners.

Wijkvisies In een sociale wijkvisie stellen we vanuit de huidige situatie verbeteringen aan de orde. Daarna maken we een plan van aanpak. Bewoners kunnen de wijkvisie samen met betrokken instellingen gebruiken om hun doelen te bereiken. Gemeente De Friese meren Voor de wijkvisie Blauwhof vroegen wij verschillende professionals naar hun ervaringen in de wijk. Zoals de politie, gemeente, medewerkers in de buitendienst van Accolade en Miks Welzijn. Ook vroegen we input van bewoners. Zo kregen we een indruk van de algemene mening over de wijk. Hieruit bleek dat de wijk Blauwhof een rustige, behouden wijk is om in te wonen. Er is niet veel dynamiek, maar bewoners vinden dit juist prima en zijn erg tevreden over het wonen.

Gemeente Franekeradeel We hebben de wijkvisies voor het Hamburgerrak en Franeker-Zuid beschreven. De buurtvisie in het Schalsumerplan is in mei opgestart. In de Professorenbuurt speelde de wijkraad een actieve rol in het opstellen van een wijkvisie. We bespraken hoe het nu gaat in de Professorenbuurt na de wijkvernieuwing. De bewoners waren zeer positief, maar zagen ook nog een aantal verbeterpunten. In 2014 gaan we hier verder mee aan de slag.

Gemeente Heerenveen Samen met de gemeente en het welzijnswerk in Heerenveen kijken we naar mogelijkheden om onze krachten te bundelen. Als we samenwerken kunnen we veel beter complete wijkvisies maken.

Gemeente Súdwest- Fryslân In Sneek startten we met de wijken Hemdijk, Tinga, Noorderhoek en Zwette/Harinxmaland. De wijkvisies van Hemdijk en Tinga waren klaar in 2013. Bij de wijkvisie betrekken we bewoners, de gemeente en andere organisaties. Voor alle visies geldt dat de bewoners ze zelf schreven. Zij zijn dan ook eigenaar van de visie. Ook de gemeente en Timpaan Welzijn zijn hierbij betrokken. Zij bieden net als wij ondersteuning bij het hele traject.


22

Gemeente Smallingerland De wijkvisie voor De Swetten is klaar. We voerden gesprekken met bewoners en professionals. Ook Woon Friesland was erg actief in de wijk. Gezamenlijk zijn diverse acties ondernomen met gemeente en andere maatschappelijke partners. Zo hebben we tuindagen en boomkapdagen georganiseerd. Ook spraken we bewoners aan op het onderhoud van hun tuin. Verder zorgen we voor goede communicatie met bewoners in het herstructureringsgebied. Daarnaast zijn diverse stappen gezet om meer wijkvisies in kaart te brengen. Hierbij zoeken we aansluiting bij de MOS, Wijkraad en Plaatselijke Belangen.

Schoon, heel en veilig Eén van de belangrijkste thema’s van leefbaarheid is: ‘schoon, heel en veilig’. Elke buurt heeft onderhoud nodig. Een schone woonomgeving waar mensen zich prettig voelen. Goed onderhouden groenvoorzieningen en keurig aangelegd en onderhouden straatwerk. Dit is van groot belang voor de leefbaarheid. Net als een omgeving waarin je je veilig voelt. Wijkbeheer speelt hierin een grote rol. En goed voorbeeld doet volgen. In verschillende wijken gingen bewoners, gemeente, welzijn en andere betrokken partijen hiermee aan de slag. Dit heeft een positief effect op hoe mensen zich gedragen. Samenwerking is hier het kernwoord. In 2013 organiseerden we diverse acties. Hieronder een indruk: Gemeente De Friese meren Om een goed beeld te krijgen van wat onze huurder verstaat onder ‘schoon, heel en veilig’ hielden we wijkschouwen. Dit gebeurde bijvoorbeeld in de wijk Westermeer. Deze schouwen deden we samen met de wijkagent en de wijkbeheerder van de gemeente en vertegenwoordigers van de wijk. Bewoners gaven tijdens deze wandeling aan waar verbeteringen nodig zijn. Een aantal punten pakten we direct op. Openbare ruimten en verkeersveiligheid blijven bij inwoners een belangrijk aandachtspunt. Gemeente Franekeradeel Ook in Franekeradeel hielden we wijkschouwen. Dit deden we samen met de gemeente, De Skûle Welzijn, de huurdersvereniging, de buurtagenten, bewoners en alle partners in de wijk. De wijkschouwen waren dit jaar in het Sexbierumervaartplan, Schalsumerplan, Professorenbuurt en Van Saarloosstraat en omgeving. Samen met gemeente, politie en bewoners werkten we begin 2013 mee aan een inbraakpreventieproject. In alle wijken hebben we eind maart een kaartje in de bus gedaan bij woningen die niet verlicht waren. Op het kaartje stonden tips om inbraak te voorkomen, zoals het aanlaten van verlichting. In de Froonackerflat zijn vier logeerkamers, waar gasten van bewoners kunnen verblijven. Deze kamers zijn dit jaar opnieuw ingericht en aangepast aan de moderne eisen. Gemeente Heerenveen In maart werkten we samen met Woon Friesland aan een himmeldei in de Greiden. We schonken ook een blikvanger voor de wijk. Cliënten van Talant maakten schilderijen. Deze hangen in de opgeknapte portieken van de flat aan het Burgemeester Kuperusplein. In de wijk Skoatterwâld hielden we in september een wijkschouw. Samen met de bewoners keken we naar de woningen en de woonomgeving. De bewoners vroegen vooral aandacht voor het groen in de wijk en de toegankelijkheid van trottoirs en straten. Gemeente Smallingerland Dit jaar hebben we nog meer ingezet op actief wijkbeheer in de dorpen rond Drachten: Oudega, Opeinde, Rottevalle, Boornburgum en Houtigehage. Zowel in de dorpen als in Drachten besteedden we deze extra aandacht aan het onderhoud van privétuinen. Wat opvalt is, dat er in de dorpen over het algemeen matig onderhouden tuinen zijn. We organiseerden diverse tuindagen. Bijvoorbeeld in de wijk De Venen. Er was grote belangstelling vanuit de huurders om op te ruimen. Zij kregen hulp van de gemeente Smallingerland, Maatschappelijke Onderneming Smallingerland, een schoonmaakbedrijf , Wijkraden, een tuinbedrijf en van ons.


23

Gemeente Súdwest- Fryslân In Sneek aan het Oranjepad en de Anna Paulownastraat gaven we een vervolg aan de burendag 2012 onder de naam ‘Snoei en Bloei’. We gaven bewoners snoeitips. De dag organiseerden we in samenwerking met de bewoners, Timpaan en de wijkvereniging. Bij de Liaukemastraat verwijderden wij de struiken in de voortuintjes. Daarvoor in de plaats staan nu mooie ligusterhagen. Ook kwamen er tegels in de voortuin. Hierdoor kregen bewoners van de benedenwoningen een eigen tuintje. De bewoners zijn enthousiast over het eindresultaat.

Verbindingen met bewoners Onze medewerkers zijn onze oren en ogen. Iedereen in onze organisatie speelt een belangrijke rol in het contact met bewoners. Dit zijn vaklieden, woonconsulenten, opzichters, maar in het bijzonder de wijkbeheerders en huismeesters. Zij gaan in gesprek met onze bewoners en zo ontstaan er ideeën. Ze nemen deel aan diverse overleggen met betrokken instanties in de wijk. Dankzij het overleg lopen er korte lijnen, waardoor we direct en adequaat actie kunnen ondernemen. Gemeente De Friese meren Vorig jaar hadden een aantal bewonerscommissies met behulp van ons een activiteit georganiseerd. Dit jaar deden ze dat weer. Zo gingen ze bijvoorbeeld samen uit eten om elkaar beter te leren kennen. Ook bij het complex Wumkesstraat in Joure hebben we veel gedaan. Vooral door de woningverbeteringen en het opknappen van de buitenkant was er veel contact met de huurders. Dit contact hebben we voornamelijk via een speciaal opzette Facebookpagina onderhouden. De Medewerkers Wonen sluiten op regelmatige basis aan bij bewonerscommissie vergaderingen. Zo weten we wat er speelt en is er snelle uitwisseling van gegevens. Gemeente Franekeradeel Samen met de gemeente en met de bewoners hebben we het Lieftinckplein in het Sexbierumervaartplan aangepakt. Het Lieftinckplein is een plein aan de achterzijde van woningen. Van een saaie, desolate parkeerplaats met garageboxen is een groen plein met een evenwichtige uitstraling gemaakt. Op veel plaatsen zijn er uniforme schuttingen gekomen. We hebben een complexgesprek gehouden in Goslinga en in het Martiniplantsoen. Bij het Martiniplantsoen hebben we het anders aangepakt dan anders. We hebben de bewoners uitgenodigd voor een barbecue. Een opvallend opblaasbaar huis markeerde heel duidelijk de locatie. Ook de wijkagent en de HVF waren aanwezig. Wij hebben de buurtverenigingen ongeveer drie keer ontmoet. De buurtverenigingen hebben een eigen koepel opgericht; de buurtfederatie. Deze heeft onder ander als taak: belangbehartiging, positiebepaling in een veranderende tijd en gesprekspartner naar gemeente. Ook met deze federatie zijn wij in overleg. Gemeente Heerenveen Wij hebben intensief contact met diverse bewonerscommissies, verenigingen van eigenaren, dorpsbelangen en wijkoverleggroepen. Samen zorgen wij voor een plezierig woonklimaat in de complexen, wijken en dorpen. In Heerenveen zijn zeven wijken waar de welzijnsinstelling Caleidoscoop periodiek een wijkoverleg organiseert. Wij schuiven aan wanneer er op het gebied van de volkshuisvestiging belangrijke onderwerpen zijn. Diverse complexen in Heerenveen en een complex in Oudehorne kregen aansluitingen voor het opladen van scootmobielen. In maart hebben spelers van Unis Flyers Heerenveen een schaatsclinic voor schooljeugd uit Oudeschoot verzorgd. Gemeente Smallingerland Samen met Woon Friesland en de gemeente Smallingerland hebben we het thema ‘schoon, heel en veilig’ besproken. Dit deden we door de direct betrokkenen met elkaar in gesprek te laten gaan. Ook deelden we de organisatieontwikkelingen. Vanuit de verschillende perspectieven keken we anders naar onze gezamenlijke Jaarverslag Accolade 2013

24

opgave. Met de uitkomsten en directe contacten kunnen we in de toekomst nog meer inspelen op zaken die echt spelen in de buurten en wijken. We weten elkaar goed te vinden. We zijn regelmatig in gesprek met bewoners. Voorbeelden hiervan zijn: - brandweervoorlichting organiseren met bewonerscommissies; - aanschuiven bij koffie-uurtjes in complexen voor ouderen; - ontmoetingen met toekomstige bewoners voorafgaand aan de bouw van een nieuwbouw appartementencomplex; - samen met klanten keuzes maken voor bijvoorbeeld het herinrichten van het groen. Gemeente Súdwest- Fryslân In 2013 hielden we opnieuw portieken straatgesprekken. Op locatie gingen we in gesprek met de bewoners. Zo blijven we in contact met onze klanten. Uit deze gesprekken komen onderhoudspunten naar voren. Die proberen we direct op te pakken. Ook hebben bewoners van de Jutrijpstraat en Piekezijlstraat zelf het initiatief genomen om een buurtbarbeque te organiseren. We organiseerden een Integratieproeverij voor ‘nieuwe Nederlanders’ die het afgelopen jaar verhuisden naar Sneek. Wij deden dit samen met Vluchtelingenwerk onder de vlag van het Nationaal Integratiediner. De Integratieproeverij laat zien dat verschillen tussen mensen heel waardevol zijn. Bewoners krijgen op deze manier meer begrip voor elkaar. Dit draagt bij aan de leefbaarheid in een straat of wijk. We startten een leefbaarheidsactie aan de Tjalkstraat in Sneek. Dit is een gebouw met woningen voor ouderen. Aan de voorkant lag een verouderd terras. In overleg met de bewoners maakten we hiervoor een plan. In het vierde kwartaal richtten we het terras opnieuw in. Ook is er nieuwe beplanting aangebracht. In 2014 gaan we hiermee verder en komen bij de ingangen van het gebouw diepere bloembakken.

Initiatieven van bewoners Accolade zet in op eigenaarschap en eerste verantwoordelijkheid van de bewoners voor hun buurt. Dit houdt in dat we bewoners willen betrekken bij hun buurt. We willen hen ondersteunen en ideeën en activiteiten stimuleren. Dit verbetert de kwaliteit van het samenleven. Gemeente De Friese meren We kregen de vraag of we senioren wilden voorlichten over het inschrijven voor een woning. Samen met een zorgpartij hebben we hiervoor een bijeenkomst georganiseerd. Verder hebben we een proef gedaan met het open stellen van werkplekken op ons kantoor in Joure. ZZP-ers, waaronder klanten, konden een bureau en faciliteiten gebruiken. Ook in het kader van burendag zijn er activiteiten geweest. Gemeente Franekeradeel Tijdens de bijeenkomst voor de omwonenden van het Martiniplantsoen spraken enige bewoners af om zelf ook een bijeenkomst te organiseren. Het gespreksonderwerp was de gang van zaken in hun woongebouw. De bewoners van het Martinihûs spraken af hun gezamenlijke berging op te ruimen. Wij brengen afsluitbare kasten aan om spullen in op te slaan. Gemeente Heerenveen In september hadden we een geslaagde burendag met de bewoners van de appartementen van de B de Vos van Steenwijksingel en Surinamesingel in Heerenveen. Samen zorgden we ervoor dat het binnenterrein er weer netjes bij ligt. Aan de Bremsingel in Jubbega is op initiatief van de bewoners de verkeersveiligheid aangepakt. Wij zorgden voor bloembakken bij de wegversmalling. Wij stellen tuingereedschap beschikbaar op uitleenbasis voor bewoners die dit zelf niet kunnen aanschaffen. Gemeente Smallingerland Er zijn uiteenlopende ideeën en acties geweest in Smallingerland. Een groep klanten heeft gevraagd of wij wilden mee helpen met het opknappen van hun algemene groen rondom de woning. Dit loopt nog.


25

Verder zijn door de storm in oktober meerdere gezamenlijke initiatieven ontstaan om met het groen aan de gang te gaan. Er is een graffiti project gerealiseerd op een leegstaand bedrijfsgebouw. We hebben overlast kunnen oplossen op een parkeerterrein omdat de bewoners gezamenlijk een afsluitbaar hek hebben gekregen. Ook hebben we diverse vervolgen gehad op de ‘kerstboompakketen’ acties van vorig jaar. Dit is een initiatief waarbij er een pakket door ons wordt verzorgd met boom, lampjes, eten en drinken. We vragen klanten gezamenlijk met de buren dit voor te bereiden. Ze versieren de boom en maken er een leuke bijeenkomst van. Het is een succesvolle formule die mensen aanzet tot meer saamhorigheid en betrokkenheid bij de buurt. Gemeente Súdwest- Fryslân In Sneek organiseerden we de Nationale Burendag in de straat Korte Vreugde. In totaal deden 24 bewoners mee aan deze burendag. Een andere bewoner zocht uit waar de naam van de straat vandaan kwam. Hij zette de historische informatie voor iedereen op papier. Ook traden de jongste leden van muziekkorps Advendo op voor hun buren. Tijdens NL Doet hebben we in de wijk Tinga in Sneek samen met bewoners de speeltuintjes in de wijk vrij gemaakt van afval. Enkele bewoners hebben met de hogedrukspuit graffiti van de brug en speeltuintoestellen afgespoten. Ook de huurdersvereniging was van de partij.

6.2

Financiële inspanning leefbaarheid

In 2013 gaven we circa € 1,5 miljoen uit aan leefbaarheidsprojecten en leefbaarheidsactiviteiten. We werkten aan leefbaarheid door de inzet van tien medewerkers (wijkbeheerders, flatbeheerders, klantadviseurs, budgetbeheerders en medewerkers sociale teams). Dit deden we in diverse buurten van Drachten, Franeker, Heerenveen, Joure en Sneek. Wij namen de kosten van circa € 410.000,- voor deze medewerkers voor onze rekening. Voor het onderhouden van groenvoorzieningen en woonomgevingen gaven we in 2013 circa € 611.000,- uit. In 2013 besteedden we € 441.000,- aan diverse sociale en fysieke activiteiten. Enkele voorbeelden hiervan zijn: deelname aan sociale teams in diverse gemeenten; het aanbrengen van speelvoorzieningen; het aanbrengen van camerabeveiliging; het aanbrengen van buitenverlichting in stegen; het aanbrengen van hekwerken; het organiseren van tuindagen en prijsvragen; deelname aan Stichting Veiligheid Smallingerland (SVS); Doarpswurk Multifunctioneel; deelname aan Welzijnswerk.

Sponsoring We doen op zeer bescheiden schaal aan sponsoring. Sponsoring bestaat uit eenmalige bijdragen op activiteiten. De meeste gevallen van sponsoring hebben betrekking op leefbaarheid en zorg. De activiteiten komen ten goede aan het woongenot in een buurt of wijk waar een groot deel van onze woningen staan. Onder de sponsoring vallen geen activiteiten die alleen bedoeld zijn om onze naamsbekendheid te vergroten.


26

Hoofdstuk 7

Wonen en zorg

Friesland maakt de komende jaren een aantal demografische ontwikkelingen door. Het gaat dan om bevolkingsdaling, sterke vergrijzing, ontgroening en een veranderde samenstelling van de Friese huishoudens. Vooral de groep ouderen groeit. Het beeld is dat ouderen in de toekomst zo lang mogelijk zelfstandig willen wonen. We houden hier bij toekomstige projecten rekening mee. We maken woningen zoveel mogelijk levensloopbestendig. Veel ouderen wonen liever in een woning op de begane grond dan in een appartement. We nemen dit woningtype zoveel mogelijk mee in de huidige en toekomstige ontwikkelingen. Naast ouderen, huisvesten we ook andere groepen die in meer of mindere mate op zorg zijn aangewezen. Voorbeelden hiervan zijn onder ander de JP van den Bent stichting en Talant. De JP van den Bent stichting streeft ernaar mensen te laten leven zoals ze dat zelf willen. Talant helpt mensen met een beperking hun leven te leiden. Vaak ontwikkelen we voor deze partijen een specifiek nieuwbouwproject. Soms vinden ze een plek in bestaande bouw. We werken ook samen met zorginstellingen voor specifieke groepen mensen. Dit zijn bijvoorbeeld mensen met psychische zorgbehoefte, maar ook mensen met zwaar lichamelijke beperkingen. Zij willen zo zelfstandig mogelijk wonen. Wij dragen graag bij aan een goede woning. Ook zijn we er voor mensen die hulp nodig hebben bij een zelfstandig bestaan. We helpen ze bij het vinden van een fijne, eigen plek. Wij kiezen er nadrukkelijk voor om ons alleen te richten op de woonvraag van deze groepen. Zodra het op zorg, begeleiding of andere zaken aankomt, betrekken we hier gespecialiseerde instanties bij. Deze benodigde zorg en begeleiding moet ook geleverd kunnen worden. Wij zorgen er niet alleen voor dat de woning zelf geschikt is voor meer zorgbehoevenden. We houden ook rekening met de directe woonomgeving van deze doelgroep.

Sociaal Team Het Sociaal Team bestaat uit vertegenwoordigers van zorginstellingen, de politie, gemeente, woningcorporaties en welzijnsinstellingen. We hebben maandelijks overleg met het Sociaal Team. We overleggen over overlast, huurachterstanden, directe huisvesting en bewoning. Wij zorgen vooral voor huisvesting van mensen die geen eigen woning kunnen betalen. Een voorwaarde voor een goede huurrelatie is dat de huurder de huur op tijd betaalt. Ook is het belangrijk dat onze huurders de woning goed bewonen. En er mag geen overlast zijn. Dreigende verstoringen van de huurrelatie bespreken we in het Sociaal Team. We bekijken op welke manier we voorkomen dat mensen uit de woning worden gezet.

7.1

Gemeente Franekeradeel

Sociaal Team Het sociaal team merkt dat het aantal bewoners met een ‘vlekje’ toeneemt. Dit komt omdat patiënten uit de instellingen voor psychiatrie en andere opvang sneller uit de instellingen ontslagen worden. Ook krijgen we te maken met getraumatiseerde vluchtelingen.

Tellens In de Froonackerflat verhuren we 114 appartementen. Zorggroep Tellens is hier gehuisvest. Zij verlenen zorg aan de bewoners die dit nodig hebben. Ook beheert Tellens de bijbehorende recreatieruimte. Hier verzorgen zij voor de bewoners een gevarieerd activiteitenprogramma. Daarnaast is er een zorghotelkamer in de Froonacker. Hierin verplegen zij tijdelijk patiënten die kortdurende zorg nodig hebben. Bijvoorbeeld na een operatie. In het centrum van Franeker is het project Botniasteeg opgeleverd. Dit is een samenwerkingsproject met Zorggroep Tellens. Het bestaat uit 23 zorgappartementen en negen aanleunwoningen. Voor de zorgappartementen is een indicatie ‘met verblijf’ nodig. De aanleunwoningen worden door ons verhuurd. Het aanwezige dienstencentrum valt onder de verantwoording van de Stichting Welzijn Ouderen. Het biedt een breed aanbod van sociaal culturele en educatieve activiteiten. Het is bedoeld voor de zelfstandig wonende Jaarverslag Accolade 2013

27

senioren in Franekeradeel. Onderdelen van het centrum zijn een huiskamer, restaurant en een fraaie biljartruimte. Er is een breed aanbod van diensten.

GGZ We verhuren in Franeker zestien woningen aan GGZ Friesland. Zodra mensen van deze doelgroep een wooncertificaat halen, kunnen zij een woning van ons huren. Vaak onder ambulante begeleiding van de GGZ. De GGZ geeft dit wooncertificaat af zodra de (ex-)cliënt aantoont zelfstandig te kunnen wonen. In 2013 verhuurden we vier woningen op deze manier.

Verslavingszorg Noord-Nederland Verslavingszorg Noord-Nederland huurt vier woningen van ons in Franeker. Het gaat hier om woningen voor mensen met verslavingsproblemen. Ze wonen hier en krijgen er hun behandeling. Ze worden voorbereid op terugkeer in de maatschappij.

Talant Talant huurt op verschillende plekken woningen van ons. In It Ankerplak vijftien woningen en in het Skoalhus 25. De cliënten wonen hier zelfstandig met ondersteuning van Talant. De steunpunten zijn dichtbij de woningen.

J.P. van der Bent In de Sjaerdemastraat realiseerden wij zestien woningen, bedoeld voor mensen met een beperking. Er is ook een ruimte voor gezamenlijke activiteiten en begeleiding. De J.P. van de Bent stichting huurt het hele pand. Zij verhuurt het weer door aan haar cliënten.

7.2

Gemeente Heerenveen

In Heerenveen bestaat een uitgebreid netwerk van zorginstelling, vrijwilligersorganisaties en welzijnsorganisaties. Wij hebben als leverancier van woningen en woondiensten raakvlakken met deze instellingen en werken hiermee samen. Dit doen we in de vorm van formele samenwerkingsverbanden en individuele relaties met een bepaalde instelling. Wij weten elkaar te vinden.

Platform Geef Wij zitten in het Platform GEEF. Hierin delen we kennis over wonen, welzijn en zorg. Het platform heeft als doel bewoners zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Dit jaar is extra aandacht besteed aan de functie van een multifunctionele accommodatie in de dorpen.

Zienn In het appartementencomplex De Beugel verhuren we twaalf woningen aan klanten van Zienn. Zienn begeleidt deze voormalig dak- en thuislozen om zelfstandig te wonen.

Meriant In samenwerking met Meriant verhuren we in totaal vijftien appartementen in De Kompanije in Jubbega. De bewoners zijn hulpbehoevend en worden begeleid door Meriant. Verder maken de bewoners gebruik van de Multifunctionele Accommodatie. Ook verhuren wij aanleunwoningen voor ouderen bij zorgcentrum Marijkehiem in Heerenveen. Hierbij biedt Meriant een zorgpakket.

Talant In samenwerking met Talant verhuren wij een aantal woningen en appartementen aan cliënten van Talant. Dit is begeleid wonen voor cliënten met een beperking.

Stichting Fokus In de nieuwbouw aan de Nieuwburen in Heerenveen worden in 2014 zestien appartementen voor cliënten van Stichting Fokus opgeleverd. Deze cliënten hebben een ernstige lichamelijke beperking. Zo krijgen deze mensen de kans om in aangepaste woningen zelfstandig te wonen. Jaarverslag Accolade 2013

28

Stichting GGZ Friesland Wij verhuren een aantal zelfstandige woningen aan GGZ Friesland. Deze woningen zijn voor groepswonen ingezet.

Stichting Present Wij werken samen met Stichting Present. Op basis van vrijwilligheid helpen we mensen die tijdelijk hulp nodig hebben. Ook dit jaar zijn diverse klanten uit Heerenveen en Joure geholpen via Stichting Present. Zo hebben een aantal collega’s de laatste avond van de avondvierdaagse gelopen ouderen die in een rolstoel zitten.

MEE Friesland Ook met MEE Friesland zoeken we de samenwerking op. MEE verzorgde dit jaar een cursus voor een aantal personeelsleden van Accolade. De cursus ging over het omgaan met mensen met een beperking.

Zorg- en therapiecentrum Wittelte Met zorgen therapiecentrum Wittelte maakten we afspraken om woningen aan te bieden voor begeleid zelfstandig wonen.

7.3

Gemeente Smallingerland

Ook in Smallingerland huisvesten we bijzondere doelgroepen. De verschillende organisaties zoals Talant, ZIENN, MEE, Pi-groep en GGZ organiseren de begeleiding en zorg. Met diverse partijen voeren we gesprekken over huisvesting in combinatie met zorg.

Lauwerspark Aan de zuidwestkant van Drachten aan De Lauwers ontwikkelden we zorgen gewone appartementen. Het gaat om vijftig appartementen in drie woongebouwen en om ongeveer dertig zorgeenheden. De zorgeenheden moeten nog gebouwd worden. Ze zijn bestemd voor echtparen met een zorgvraag. Bewoners uit de wijk zijn welkom voor dagbesteding of zorg. De oplevering van de vijftig appartementen was in de zomer van 2013.

Stichting Samendracht Met Stichting Samendracht zijn we in gesprek om jongvolwassenen met een aan autisme verwante stoornis te helpen aan een woning. Er is namelijk een gebrek aan passende woonvoorzieningen. Hierdoor blijven velen noodgedwongen bij hun ouders wonen. We hebben een passende locatie gevonden. De huidige klanten zijn geïnformeerd en het is nu wachten op een woning die vrij komt.

Rispinge Met Zuidoost Zorg zijn we in gesprek over de toekomst van het woongebouw Rispinge. Door een veranderende vraag is aanpassing van het zorgappartementengebouw waarschijnlijk nodig. Ouderen blijven steeds langer zelfstandig in hun eigen omgeving wonen. De overheid is bezig het systeem van voorwaarden en indicaties aan te passen. Mensen die uiteindelijk naar een zorginstelling verhuizen, hebben een zwaardere zorgvraag en iedereen met een lichtere vraag moet thuis blijven wonen.

Torenstraat We ontwikkelden samen met Tjallingahiem huisvesting voor jongeren aan de Torenstraat. De oplevering was eind 2013. Tjallingahiem is een instelling die gespecialiseerde jeugdzorg biedt. Zij bieden dit aan kinderen, jongeren en jongvolwassenen met beperkingen in de sociale redzaamheid. Het pand aan de Torenstraat biedt woonruimte aan zestien jongeren. Ook is er naschoolse opvang.

De Friese Wouden Deze organisatie is bezig met een visie op wonen en zorg. Zij hebben zelf vastgoed. Ze hebben de markt voor zorgvragers in beeld gebracht. Wij hebben ons Strategisch voorraadbeleid en marktinzichten met hen gedeeld. De Friese Wouden wil deze aanpak ook voortzetten met de andere grote corporaties zodat er Friesland breed een duidelijk beeld ontstaat.


29

Talant Talant heeft aan ons haar woonvisie gepresenteerd. We bekijken wat dit betekent voor de verhuur van woningen door Accolade aan bewoners van Talant.

Fokus We zijn in gesprek geweest met Fokus. Zij hadden een vraag naar woningen voor mensen met een lichamelijke handicap, die met eigen regie en zorg zelfstandig kunnen wonen. Door de onzekerheid rond de financiering van de zorg is er nog geen project tot stand gekomen.

PI groep PI groep begeleidt mensen met een beperking naar zelfstandig wonen. Wij verhuren een eerste (trainings)woning aan de PI groep.

Stichting Leergeld Twee stichtingen krijgen onderdak in ons kantoorgebouw in Drachten. Stichting Leergeld wil kansarme jongeren ondersteunen en ze te laten deelnemen aan maatschappelijke activiteiten.

Stichting Present Stichting Present biedt samen met vrijwilligers praktische hulp aan mensen die in een moeilijke situatie zitten. Dit kan te maken hebben met financiën, gezondheid of een sociaal isolement.

Diverse partijen We hebben met diverse kleine bestaande of opkomende zorgpartijen kennismakingsgesprekken gehad. En ook met verenigingen die bijvoorbeeld woongroep accommodatie zoeken.

7.4

Gemeente Súdwest-Fryslân

J.P. van den Bent stichting In de wijk Noorderhoek gaan we appartementen bouwen voor de oud-huurders die terug willen keren. Ook komen er appartementen voor cliënten van de J.P. van den Bent stichting. Dit is een stichting voor verstandelijk gehandicapten. Hiermee voeren we regelmatig overleg over hun wensen. Er is inmiddels een samenwerkingsovereenkomst. Aan de Roerdomplaan in de wijk Hemdijk huurt de J.P. van den Bent stichting twaalf woningen van Accolade.

Zorggroep Plantein Op de hoek A7 – Lemmerweg bouwden we De Waterman. Er zijn 24 appartementen bestemd voor psychogeriatrische cliënten van zorginstelling Plantein. De overige twintig appartementen zijn voor senioren vanaf 55 jaar. Alle huurders kunnen gebruik maken van het zorgpakket van Plantein. De Waterman is het tweede gebouw dat Plantein van Accolade huurt. In de wijk 2010 Sperkhem/Tuindorp huurt Plantein zestien woningen van ons voor dementerende ouderen.

Philadelpia Zorg Philadelphia Zorg huurt op twee plaatsen in Sneek woningen van Accolade. Dit is aan de Borndiep/Breewijd en in het zogenaamde havengebouw aan de Amaliastraat. Het gaat in totaal om 26 woningen.

GGZ Friesland Accolade verhuurt diverse woningen aan (oud)patiënten van de GGZ. Vaak met ambulante begeleiding. In de wijk Sperkhem huurt de GGZ acht wooneenheden. Dit is bij de Beschermde Woonvorm Woldenhof.

Stichting Jeugdzorg Aan de Stichting Jeugdzorg verhuurden we vier woningen. Twee in de wijk Sperkhem en twee in de wijk Hemdijk. In de wijk Hemdijk gaat het om twee naast elkaar gelegen woningen aan de Kemphaan. Deze verhuren we aan Stichting Jeugdzorg.


30

Talant en Limor Talant huurt op verschillende plaatsen in Sneek woningen van ons. Aan de Hanso Mollstraat, Waterkers en Katzijlstraat. In totaal gaat het om 25 woningen. We maakten een afspraak met Limor. We stellen vijf woningen per jaar beschikbaar. Hier kunnen ex-cliënten wonen die uitstromen van de crisisopvang van Limor.


31

Hoofdstuk 8

Personeel en organisatie

Formatie Op 31 december 2013 waren bij Accolade 188 medewerkers (87 mannen en 101 vrouwen) in dienst. De totale personeelsformatie in fte’s uitgedrukt bedroeg toen 160,45 (175,3 in 2012). Dit aantal fte’s is inclusief twee medewerkers van Loopbaaninitiatief, een Wajonger en een gedetacheerde medewerker bij projectontwikkelaar Fooq. Medewerkers die we hebben ingehuurd (interim-medewerkers, adviseurs en gedetacheerde medewerkers) zijn niet meegeteld. Dit ging in totaal om 5,67 fte. In 2013 kwamen acht medewerkers bij ons in dienst. In totaal traden vijftien medewerkers uit dienst. Er zijn, buiten de organisatieoptimalisatie om, geen medewerkers doorgestroomd naar een andere interne functie. 31 scholieren en studenten zijn in 2013 met een stage bij ons gestart. Daarnaast hebben tien andere stagiaires hun stage in 2013 bij ons afgerond. Zij waren in 2012 al met hun stage begonnen. Het gaat hierbij om snuffelstages, meeloopstages en onderzoeksstages. De leerlingen van Toolz tellen we hierbij niet mee. Strategisch HRM Een aantal jaren geleden voerden we de strategische personeelsplanning in. Hierbij maken we een koppeling tussen de ondernemingsstrategie en de kansen, bedreigingen, sterkten en zwakten op HRM-gebied. In de loop van het jaar hebben we een strategisch personeelsplan op hoofdlijnen opgesteld. Dit gebruiken we straks als input voor een verdere invulling bij de organisatie optimalisatie. Talentenmonitor In 2013 vulden alle leidinggevenden samen met P&O opnieuw de talentenmonitor in voor hun afdeling. Met de talentenmonitor controleren we of we aan alle eisen van de personeelsbehoefte voldoen. Uit de gesprekken tussen leidinggevenden en P&O kwamen verschillende acties naar voren. Deze zijn gekoppeld aan de integrale HR-instrumenten, zoals opleidingsplannen. Anders werken Werken waar en wanneer je wilt, dat is de inzet van de Pilot ’Anders Werken’, die we begin 2013 hebben ingevoerd. Medewerkers krijgen hierbij meer vrijheid en verantwoordelijkheid om hun functie zo goed mogelijk te vervullen. Medewerkers en leidinggevende maken hierbij afspraken over resultaten, bereikbaarheid en minimale aanwezigheid. Begin 2014 evalueren we de pilot en kijken we naar het vervolg. Functionerings- en beoordelingssystematiek In 2013 hebben we een nieuwe functionerings- en beoordelingssystematiek ingevoerd. De standaard kruisjeslijsten zijn vervangen door formulieren die leidinggevende en medewerker samen flexibeler in kunnen vullen. Het maken van resultaatsafspraken staat hierbij centraal. Ook deze systematiek evalueren we na een jaar. Gezondheids- en Arbobeleid Duurzame inzetbaarheid In 2013 hebben we een vervolg gegeven aan het traject ‘duurzame inzetbaarheid’. Dit traject is in 2012 gestart voor de vaklieden. In 2013 hebben alle overige medewerkers van Accolade de mogelijkheid gekregen om deel te nemen aan een Preventief Medisch Onderzoek (PMO). In 2014 gaan we verder met het organiseren van acties om de gezondheid en duurzame inzetbaarheid van medewerkers te verbeteren. RI&E In 2013 zijn we begonnen met het in kaart brengen van de risico’s van arbeidsomstandigheden binnen Accolade. Deze RI&E wordt uitgevoerd door de preventiemedewerker van Accolade. Dit doet de preventiemedewerker in nauwe samenwerking met de ondernemingsraad en medewerkers. In 2014 ronden we de inventarisatie af en stellen we een plan van aanpak op voor de risico’s die naar voren zijn gekomen. Agressiebeleid Ons agressiebeleid en –protocol hebben we in 2013 geactualiseerd. Medewerkers met veel klantencontacten, hebben in het werkoverleg uitleg gekregen over de veranderingen. Daarnaast volgden zij een training in het omgaan met agressie en emotie. In 2013 zijn dertien agressie-incidenten geregistreerd.


32

Hulpmiddelen Soms kunnen hulpmiddelen er voor zorgen dat medewerkers minder klachten of hinder ervaren bij de uitoefening van hun functie. In 2013 heeft dit geresulteerd in de aanschaf van beeldschermbrillen, speciale ziten rugkussens en aangepaste muizen en toetsenborden. Voor een aantal medewerkers met aanhoudende klachten aan bijvoorbeeld nek of rug is een externe bedrijfsfysiotherapeut ingeschakeld. BHV In 2013 zijn de bedrijfsnoodplannen van Accolade geactualiseerd en hebben de BHV-ers (herhalings)trainingen gevolgd. Ziekteverzuim Het ziekteverzuimpercentage bedroeg in 2013 4,5 procent. Dit is exclusief zwangerschap. Dit is behoorlijk lager dan in 2012 (5,3 procent). In het eerste kwartaal van 2013 was het verzuimpercentage extreem hoog met 6,5 procent. De overige kwartalen lag het verzuimpercentage onder of net boven het streefpercentage van 4 procent met 3,9, 3,8 en 4,1procent. Het verzuim inclusief zwangerschap- en bevallingsverlof, was in 2013 5,4 procent (in 2012 was dit 6,4 procent). Vanaf 2012 registreren we ook het werken op therapeutische basis. Het verzuim exclusief therapeutische basis was in 2013 4,3 procent (in 2012 5,1 procent). Inzetbaarheid en mobiliteit Een aantal jaren geleden richtten we in samenwerking met de collega-corporaties Lefier, Nijestee, Elkien en Woon Friesland Loopbaaninitiatief op. Met Loopbaaninitiatief proberen we medewerkers te verleiden om bewust bezig te zijn of gaan met hun loopbaan. Door de vergrijzing en ontgroening hebben wij er belang bij dat medewerkers langer door willen werken. Dat ze inzetbaar blijven en meegaan in de ontwikkelingen van de organisatie. Inmiddels werken we in Loopbaaninitiatief samen met achttien andere corporaties. Samen met een aangestelde coördinator kunnen we: - beter ondersteunen bij loopbaanvragen; - (nieuwe) medewerkers boeien en binden; - de inzetbaarheid van medewerkers vergroten; - tijdelijke en vaste functies snel invullen; - kennis uitwisselen; - een sector presenteren die interessant is voor potentiële medewerkers. In 2013 werd er met behulp van subsidie van FLOW een loopbaanadviseur aangesteld. De loopbaanadviseur ondersteunt en coacht medewerkers op het gebied van loopbaanvragen. De adviseur zet trainingen op, begeleidt bij EVC-trajecten, bemiddelt van werk naar werk (binnen en buiten de sector) en realiseert werkervaringsplaatsen. Vanuit Loopbaaninitiatief participeren de achttien corporaties onder de naam Samenwerkende Woningcorporaties in Noorderlink. Noorderlink is een samenwerkingsverband van een aantal grote bedrijven en organisaties op het gebied van HRM in Noord Nederland. De manager HRM van Accolade zit namens Loopbaaninitiatief in het Algemeen Bestuur en de Programmaraad van Noorderlink. Opleidingen Net als ieder jaar volgden ook in 2013 medewerkers diverse interne en externe trainingen en opleidingen. Een greep uit de gevolgde interne intercompany trainingen: - Omgaan met emotie en agressie; - Omgaan met mensen met een licht verstandelijke beperking; - VCA (Veiligheid, gezondheid & milieu Checklist Aannemers); - Veilig werken aan elektra (NEN3140); - Klimaat en fysica; - ISM (Integrated Service Management); - Klantgericht communiceren - Bedrijfshulpverlening (BHV). In 2012 zijn drie allrounders gestart met de opleiding Servicemedewerker Gebouwen via Toolz. In 2013 zijn vijf medewerkers in hun voetsporen getreden. Ook zij zijn terug in de schoolbanken om dit diploma te behalen. Jaarverslag Accolade 2013

33

Daarnaast zijn er door de medewerkers in 2013 diverse opleidingen gevolgd. Hierbij maakten medewerkers gebruik van het functiegebondenbudget of het individueel loopbaanontwikkelingsbudget. Voorbeelden van opleidingen/trainingen die vanuit het individuele loopbaanbudget gevolgd zijn: - basiscursus computer; - mindfulness; - talent in actie, past leidinggeven bij mij? - persoonlijke uitstraling en profilering; - ZZP-er; - evenementenorganisatie; - bouwkunde voor niet-bouwkundigen. Ook maakten een aantal medewerkers gebruik van hun loopbaanbudget om individuele coaching te krijgen als vervolg op de training klantgericht communiceren. Een heel scala aan opleidingen dus. In 2013 zijn er geen EVCtrajecten uitgevoerd. Dit zijn trajecten om je ervaring vast te leggen in een ervaringscertificaat. CAO In onze CAO is niet alles tot in de puntjes vastgelegd. Het minimumkarakter geeft woningcorporaties ruimte om medewerkers maatwerk te bieden. Zo kunnen werkgever en de Ondernemingsraad afspraken maken over aanvullende arbeidsvoorwaarden. Een onderdeel van onze CAO is een individueel loopbaanontwikkelingsbudget. Elke fulltime medewerker krijgt hiervoor € 4.500,- per vijf jaar. Medewerkers kunnen met dit budget zelf invulling geven aan hun ontwikkeling. Elke woningcorporatie met meer dan honderd werknemers moet minimaal één arbeidsplaats voor een Wajonger hebben. Wij hebben sinds begin 2012 een Wajonger in dienst. In 2012 is een pensioenwerkgroep aan de slag gegaan met voorbereidingen voor een nieuw pensioenakkoord per 2014. Ze kijken naar de toekomstige inhoud van de pensioenregeling in verhouding tot de kosten, de indexatieambitie en de risicohouding. Begin 2013 is de CAO van 2012 met een half jaar verlengd. Vervolgens zijn afspraken gemaakt voor de periode 1 juli 2013 tot 1 januari 2014. In november hebben onze medewerkers een eenmalige uitkering van € 250,- bruto ontvangen. De pensioenopbouw gaat per 1 januari 2014 naar 2,15 procent. CAO partijen voeren hiermee het Witteveen kader door. Werkkostenregeling We kozen ook in 2013 voor de werkkostenregeling. Bij de werkkostenregeling zijn alle vergoedingen en verstrekkingen aan medewerkers loon. De regeling kent een vrije ruimte. Als de vergoedingen en verstrekkingen binnen deze vrije ruimte blijven, dan betalen we geen belasting en premies over het betaalde bedrag. De vrije ruimte bedroeg in 2013 1,5 procent van de loonsom. We hebben ruim € 93.500,- aan vergoedingen en verstrekkingen in de regeling op kunnen nemen. Eind 2013 hadden we nog ongeveer € 21.500,- van de vrije ruimte over. De deelname leverde een besparing op belastingen werkgeverslasten op van ongeveer € 57.000,-.


34

Hoofdstuk 9 9.1

Governance en risicomanagement

Governance

Corporate Governancecode Voor de woningcorporatiesector is een Corporate Governancecode ontwikkeld. In de basis geldt de code volgens het principe pas-toe-of-leg-uit. Drie bepalingen zijn dwingend: het toepassen van de beloningscode voor bestuurders, de honoreringsregels voor commissarissen en de zittingstermijn voor commissarissen. Wij voldoen aan de eisen die in de code staan. Integriteitscode We hebben een Integriteitscode waar de medewerkers, bestuurders en toezichthouders zich aan moeten houden. Dit geldt ook voor bedrijven waarmee we contracten sluiten. Op deze manier borgen wij dat iedereen die voor en met Accolade werkt maatschappelijk en sociaal verantwoordelijk handelt. De Integriteitscode staat op onze website. Klokkenluidersregeling Door onze Klokkenluidersregeling kunnen medewerkers onregelmatigheden melden, zonder dat ze het risico lopen om hun baan te verliezen. Onregelmatigheden over het personeel rapporteren we aan de Raad van Bestuur. Onregelmatigheden over de directeur-bestuurders rapporteren we aan de voorzitter van de Raad van Commissarissen. In 2013 kregen we geen meldingen over het personeel of over de directeur-bestuurders. De Klokkenluidersregeling staat op onze website. Externe vertrouwenspersoon Zowel voor de Integriteitcode en de Klokkenluidersregeling hebben we een interne en externe vertrouwenspersoon. De externe vertrouwenspersoon is ondergebracht bij de Arbo Unie. Leningen of garanties In ons beleid staat dat we geen leningen of garanties geven aan leden van de Raad van Commissarissen, de leden van de Raad van Bestuur of het personeel. Zulke leningen of garanties zijn in 2013 niet verstrekt. Onafhankelijkheid van de Raad van Commissarissen De leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk van de Stichting Accolade. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van ons of van een van onze rechtsvoorgangers. De leden van de Raad van Commissarissen onderhouden geen directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Accolade. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen. Ook onderhouden zij geen directe of indirecte banden met ons, buiten hun commissariaat om.

9.2

Interne risicobeheersing en controlesysteem

We werken met een risicomanagementsysteem waarvan de externe accountant de opzet, bestaan en werking jaarlijks beoordeelt. De basis van het risicomanagementsysteem is de managementtool Enterprice Risk Management (ERM). Deze tool biedt een kapstok. De verschillende bedrijfsrisico’s worden gekoppeld aan onze strategische koers en strategische doelstellingen. We werken in een speelveld met een hoog risiconiveau, ongeacht of het financieel of maatschappelijk van aard is. Uit de toets van PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. kwam naar voren dat in 2013 de kwaliteit van het risicobeheerssysteem net als in 2012 op orde is. De IT-control is verbeterd. Hierbij hebben we alle IT-risico’s in kaart gebracht, beoordeeld en zo nodig afgedekt. Daarnaast hebben we de algemene informatievoorziening in 2013 opgepakt. In verband met de nieuwe organisatiestructuur en de daaraan gekoppelde informatievoorziening ronden we dit in 2014 af. Het risicobeheersingssysteem binnen onze organisatie wordt op vier onderdelen gemeten. Deze zijn: I Interne organisatie, strategie en doelen; Jaarverslag Accolade 2013

35

II III IV

Risico identificatie & analyse; Risico respons & beheersing; Informatievoorziening en monitoring.

In 2013 investeerden we vooral in de Risico Identificatie op het gebied van financieel beheer. Op dit onderdeel scoren we nu beter. Het doel was om snel via onder meer scenario-analyses de impact van verschillende risico’s te kunnen beoordelen en hier op in te spelen. Daarnaast hebben we in 2013 nadruk gelegd op het zichtbaar doorlopen van de PDCA-cyclus. Dit heeft als doel de verbinding tussen doelen en prestaties te bewaken. In 2014 leggen we de nadruk op de operationele risico’s. Dit heeft als doel de risico’s van procesfouten te verminderen. Daardoor zullen de opbrengsten stijgen en de kosten dalen.

100 90 80 70 60 50

2013 norm

Portefeuille- en marktrisico In de provincie Friesland hebben we te maken met een trek van het platteland naar de grotere kernen. Dit komt door de vergrijzing, de afname van voorzieningen in de dorpen en de toename van het aantal kleine huishoudens. Als gevolg daarvan groeit het aantal huishoudens in de verstedelijkte gebieden waar wij ons bezit hebben. In de periode 2025 tot 2040 blijft het aantal huishoudens stabiel. De markt in Franeker is een uitzondering. Deze krimpt naar verwachting na 2025 licht. Leegstand op de woningmarkt verwachten we niet, omdat de vraag naar sociale huurwoningen blijft stijgen. Een belangrijke indicator hiervoor is het aantal inschrijvingen per complex (zie ook paragraaf 3.1 over Ontwikkelingen op de woningmarkt). Voor ons hele bezit hebben we een Strategisch voorraadbeleid opgesteld. Hierin legden we vast wat de marktontwikkelingen zijn. We hebben een Portefeuillebeleid gemaakt met daarin onder meer het rendement, de positie en de gewenste ontwikkeling per complex. Dit Strategisch voorraadbeleid is leidend voor de herstructureringsopgaven, het verkoopbeleid, het onderhoudsbeleid en de wijkvisies. De verkoopmarkt staat vanaf 2009 door de economische crisis onder druk. Hierdoor stelden we het aantal begrote te verkopen woningen naar beneden bij. In 2013 verkochten we 86 bestaande huurwoningen, terwijl er 75 begroot waren. In 2012 verkochten we 78 woningen. Het aandeel ‘scheefwoners’ bij Accolade is 20 procent. Wij verwachten dat een deel van deze groep, gezien de gedaalde huizenprijzen en het aangescherpte toewijzingsbeleid, over gaat naar een koopwoning. Dit zal geleidelijk gaan. Omdat het herstel voorzichtig is en de werkloosheid blijft toenemen hebben we ook voor 2014 het aantal verkochte woningen begroot op 75. Ook bij de verkoop van nieuwbouw hebben we risico beperkende maatregelen genomen. We bouwen kleiner dan voorheen en we hanteren een voorverkooppercentage van 75 procent. Daarnaast brengen we het aantal koopwoningen in projecten zoveel mogelijk terug. Jaarverslag Accolade 2013

36

Politieke risico's Tegenwoordig beïnvloedt de landelijke politiek onze strategie en doelen sterk. De politiek is in 2013 akkoord gegaan met de verhuurdersheffing en het verder decentraliseren van taken naar de gemeenten. Onze kosten zijn daardoor sterk gestegen. Daarom moeten we vergaande keuzes maken op het gebied van het huurbeleid en dienstverlening. De huren zullen sterker stijgen dan de afgelopen jaren en de dienstverle ning versoberen we op sommige onderdelen.

Treasuryrisico's De Treasurycommissie beoordeelt de treasuryrisico's (rente- en liquiditeitsrisico’s) maandelijks. Het treasurybeleid is vastgelegd in het Treasury statuut. Jaarlijks kijken we op basis van de meerjarenplanning wat de Treasuryactiviteiten zijn en hoe we hier het beste invulling aan kunnen geven. De resultaten van de Treasurycommissie worden via de Auditcommissie teruggekoppeld aan de Raad van Commissarissen. We bespreken het Treasury jaarplan jaarlijks met de Auditcommissie. Ons beleid met betrekking tot looptijden en renterisico’s richt zich op het beheersen van de rente- en liquiditeitsrisico’s en het minimaliseren binnen het risicoprofiel van de rentelasten. Een belangrijk onderdeel is optimalisatie van het vervalschema van de leningenportefeuille. Zo spreiden we de risico's in de tijd. Volgens het Treasury statuut is het toegestaan om gebruik te maken van traditionele rentederivaten. Wij maken hier in principe geen gebruik van. Onlangs heeft het CFV ook de basisrenteleningen en extendibles (rente met een specifieke renteafspraak op termijn)aangewezen als een derivaat. Volgens deze definitie van het CFV heeft ook Accolade derivaten. Dit zijn renteproducten waarbij geen bijstortverplichting geldt. Onze rentevisie gaat ervan uit dat de economische groei binnen de eurozone langzaam aantrekt en dat de langlopende rente langzaam stijgt. De korte rente blijft als gevolg van de langzame economische groei en de lage inflatie in 2014 laag. We sturen strak op kasstromen. Deze kasstromen brengen wij maandelijks en jaarlijks voor een periode van tien jaar in beeld. De kasstromen zijn leidend voor de realisatie van projecten, het huurbeleid en voor de kostenontwikkelingen. Projectrisico's De projectrisico’s beheersen we zoveel mogelijk door de projecten in te delen in duidelijk afgebakende fases. Daarnaast huren we het projectmanagement extern in. We benoemen de geïdentificeerde projectrisico’s en dekken deze zo nodig af. Dankzij deze methode zijn alle projecten binnen het projectbudget gerealiseerd. De projecten die vallen onder Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) worden geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Operationele risico's Om tot goede prestaties te komen is resultaatgericht en efficiënt werken van groot belang. Een eerste vereiste is eenduidigheid in de processen. We sturen op eenduidige kpi’s (kritieke prestatie-indicatoren). Ook investeren we in doelgerichte mensen die het belangrijk vinden om focus in hun werk aan te brengen. Wij vinden dat de risicobeheersing binnen onze organisatie goed georganiseerd is. De risico’s hebben we in beeld en beheersen we voldoende. In 2014 vindt de uitrol van het procesgericht werken plaats. Hiermee willen we de processen vanaf onderaan de organisatie verbeteren. Het doel is efficiënter, effectiever en doelmatiger te werken. Wij verwachten dat de productiviteit omhoog gaat en dat de risico’s afnemen.


37

Hoofdstuk 10 10.1

Financiën

Financieel beleid

Het financiële beleid beschrijft de minimale randvoorwaarden om onze financiële continuïteit te borgen. Als we werken volgens dit beleid, dan maken we onze doelstellingen en ambities waar. Tegelijkertijd richt het beleid zich op presteren naar vermogen. Daarmee bedoelen we dat er evenwicht is tussen maatschappelijke en financiële prestaties. Onze doelen zijn opgenomen in de Ondernemingsstrategie. In de Ondernemingsstrategie gaan we onder andere uit van taakstellende doelstellingen over de te bouwen woningen, te slopen woningen en te verkopen woningen. In de jaren 2014 tot en met 2023 zijn de te verwachten investeringen voor woningen € 207 miljoen. Naar verwachting bouwen we in deze periode 1146 huurwoningen en 170 koopwoningen. Daarnaast verwachten we in deze periode 1050 huurwoningen te verkopen en 460 huurwoningen te slopen. Omdat alle beleidsbeslissingen uiteindelijk leiden tot een financiële uitkomst, toetsen we deze aan de financiële meerjarenprognose van tien jaar. Deze stellen we jaarlijks vast. De variabelen zoals huurinkomsten, inflatie, toekomstige renteontwikkeling en ontwikkeling van de voorraad beoordelen we en passen we eventueel aan.

10.2

Weerstandsvermogen

We streven naar een financiële positie met een weerstandsvermogen dat voldoet aan de beoordelingscriteria. Deze beoordelingscriteria zijn vastgelegd door het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (voorheen Ministerie van VROM). Ons financiële beleid is gericht op een minimale solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde van twintig procent. In de meerjarenprognose gaan we uit van een solvabiliteitsontwikkeling van 33 procent in 2013 en 45 procent in 2018. De ontwikkeling van de solvabiliteit baseren we op de Ondernemingsstrategie. In onderstaande grafiek geven we de ontwikkeling van de solvabiliteit, op basis van de bedrijfswaarde in procenten voor de jaren 2013 tot en met 2018 weer.


38

10.3

Jaarresultaat 2013

Het jaar 2013 is afgesloten met een negatief jaarresultaat na belastingen van € 40.460.494,- tegenover een negatief resultaat van € 20.347.809,- in 2012. Jaarresultaat x € 1.000 Bedrijfsresultaat Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille Uit herwaarderingsreserve vrijgevallen bedragen Financiële baten en lasten Belastingen Resultaat deelnemingen

Begroting 2013 € -31.998 € 3.580

Jaarresultaat Tabel: Jaarresultaat versus begroting

Jaarrekening 2013 € -51.671 € - 3.129

Jaarrekening 2012 € -20.183 € -4.424

€ 17.612

€

26.686

€

21.506

€ - 20.813 €0 € -25

€ -14.657 € 2.298 € 13

€ € €

-20.056 2.756 54

€ - 31.644

€ -40.460

€

-20.347

Toelichting op de belangrijkste posten

Bedrijfsresultaat 2013 Het bedrijfsresultaat bedraagt €- 51.671.000,-. In vergelijking met het jaar 2012 is dat een daling van € 31.488.000,-. De belangrijkste oorzaak van het verschil is de verandering in de overige waardevermindering van de vaste activa. In 2013 is het inrekenen van de verhuurdersheffing voor het eerst toegepast. De bedrijfswaarde is daardoor fors gedaald. Daarentegen is het saldo financiële baten en lasten in 2013 gedaald ten opzichte van 2012 als gevolg van een gunstige waarde mutatie ( € 5.279.000,-)van de extendibles/derivatenportefeuille.

10.4

Waardering van eigen vermogen en solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde

Eigen vermogen en solvabiliteit in euro’s 31-12-2013 Eigen vermogen € 296.001.786 Solvabiliteit Tabel: Eigen vermogen en solvabiliteit

33,4%

31-12-2012 € 433.485.373 43,4%

Het eigen vermogen nam met ongeveer € 139 miljoen af. De solvabiliteit daalde van 43,4 procent (in 2012) naar 33,4 procent eind 2013. De daling van de solvabiliteit is met name het gevolg van de afwaardering van het vastgoed als gevolg van de verhuurdersheffing (€ - 183 miljoen).

Waardering bezit op basis van bedrijfswaarde Alle eenheden waarderen we op de bedrijfswaarde. We houden hierbij rekening met eventuele verkopen in de toekomst. Daarmee geven we een beter inzicht in onze vermogenspositie. Ook geven we gehoor aan de maatschappelijke wens om meer transparantie te bieden over onze financiële positie. Tegelijkertijd stelden we de prognoses op basis van actuele waarde op. De materiële vaste activa waarderen we op complexniveau tegen de actuele waarde. De actuele waarde van de onroerende zaken in de exploitatie is de bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen van de toekomstige exploitatieopbrengsten en exploitatieuitgaven over de geschatte resterende looptijd van de investering.


39

Bij de berekening van de bedrijfswaarde is uitgegaan uit van onderstaande parameters. Parameter 2013 2014 2015 2016 2017 Huurverhoging 2,30% 4,00% Inflatie variabele lasten 2,00% 3,00% Inflatie onderhoud 2,50% 3,00% Disconteringsvoet 5,25% 5,25% Tabel: Parameters t.b.v. de bedrijfswaarde eind 2013

2,00% 3,25% 3,00% 5,25%

2,00% 2,25% 3,00% 5,25%

2,00% 3,00% 3,00% 5,25%

2018 2,00% 3,00% 3,00% 5,25%

De kosten van planmatig onderhoud baseren we op de begrotingsperiode van 2014-2023. In latere jaren rekenen we met geëxtrapoleerde normbedragen gebaseerd op een onderhoudsnorm van € 1.022,- (prijspeil 2013). We rekenen met een inflatievolgend huurbeleid. Bij de huuropbrengsten hielden we rekening met huurharmonisatie op basis van een mutatiegraad van tien procent. Onderdeel van de bedrijfswaarde is de verwachte opbrengstwaarde van te verkopen woningen in de komende vijf jaar. De opbrengstwaarde is de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn onder aftrek van de verkoopkosten.

10.5

Meerjarenperspectief op basis van bedrijfswaarde

Het voorgenomen vastgoedprogramma heeft een belangrijk effect op de ontwikkeling van de solvabiliteit. Het onrendabele deel van de investeringen verwerken we in het exploitatieresultaat op het moment dat het bestuur goedkeuring geeft aan de uitvoering van een project. Naar verwachting vindt over een dusdanig aantal projecten besluitvorming plaats, dat de solvabiliteit van 33 procent naar 46 procent in 2018 gaat. 2013 2014 2015 2016 33,4% 35,2% 37,7% 40,3% Tabel: Ontwikkeling solvabiliteit van 2013-2018

10.6

2017 42,2%

2018 45,5%

Doorrekening van het regeerakkoord

In 2013 is de meerjarenprognose inclusief de meerjaren kasstromenprognose herrekend op basis van de verwachte extra huuropbrengsten, verhuurderingsheffing en saneringsheffing voor de komende jaren. Deze extra huurinkomsten worden veroorzaakt door de inkomensafhankelijke huurverhoging en verruiming van het huurbeleid. De impact van de invoering van de verhuurdersheffing is fors. De operationele kasstromen staan daardoor onder druk. In onderstaande tabel staat de omvang van de verhuurders- en saneringsheffing in de komende vijf jaar. jaar x € 1.000 2014 9.451 2015 11.205 2016 13.087 2017 14.568 2018 14.859 Tabel: Sector specifieke heffingen De voorwaarde om te voldoen aan de borging door het WSW is het hebben van positieve operationele kasstromen over een periode van vijf jaar. Om aan deze primaire voorwaarde te kunnen voldoen hebben we een aantal maatregelen getroffen. De maatregelen zijn: - vertraging en vervallen van voorgenomen investeringen; - verlaging van de huisvestingskosten door het afstoten van kantoorgebouwen; - verhoging van de huren in overeenstemming met het regeerakkoord; - verlaging van onderhouds- en overige beheerkosten; - vermindering van de personeelsformatie. Jaarverslag Accolade 2013

40

Na doorrekening van de financiële maatregelen blijft er over de jaren 2013-2017 een positieve operationele kasstroom over. Onderstaande gegevens zijn eind januari 2014 bij Corpodata lees CFV/WSW ingeleverd. Zie onderstaande tabel. Onderstaand een overzicht van de bijgestelde operationele meerjarenkasstroom (DAEB). x € 1.000 2014 2015 2016 2017 2018 Kasstroom uit 15.576 17.865 15.559 16.333 18.902 exploitatie Af: normatieve 10.175 10.508 10.655 10.503 10.460 aflossing 2% Saldo operationele 5.401 7.357 4.904 5.830 kasstroom DAEB Tabel: Ontwikkeling van operationele kasstromen 2014-2018 (dPi 2013)

10.7

8.442

Rentabiliteit

De rentabiliteit van het eigen vermogen is het jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen aan het eind van het boekjaar. De rentabiliteit van het totale vermogen is het totaal van het jaarresultaat en de betaalde en/of verschuldigde rente uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen per 31 december van het boekjaar. 2013 2012 Rentabiliteit eigen vermogen -13,8% -4,7% Rentabiliteit vreemd vermogen 3,9% 4,0% Rentabiliteit totaal vermogen - 2,6% 0,2% Tabel: ontwikkeling rentabiliteit van eigen, vreemd en totaal vermogen

10.8

2011 4,8% 4,2% 3,6%

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

Wij zijn deelnemer van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Jaarlijks toetst het WSW de kredietwaardigheid. De jaarlijkse toets is gebaseerd op de aangeleverde gegevens van 2012 en de prognosegegevens van 2013 tot en met 2015. Het WSW bepaalt aan de hand van deze prognose het faciliteringsvolume voor een periode van drie jaar. Met het volume wordt de maximale financieringsmogelijkheid van de corporatie bedoeld. Positieve kasstromen zijn een voorwaarde voor borging bij het WSW. De beoordeling was positief. Het WSW heeft ons in november 2013 laten weten dat we voldoen aan de eisen van kredietwaardigheid. Tevens werd het nieuwe facilteringsvolume voor de jaren 2013 tot en met 2015 vastgesteld op € 137 miljoen. In 2013 heeft het WSW een nieuw risicobeoordelingskader ontwikkeld. Vanaf 1 maart 2014 wordt het nieuwe beoordelingskader in de praktijk gebracht. Bij de beoordeling zal het WSW de volgende ratio’s hanteren: ICR, DSCR, loan to value, solvabiliteit en dekkingsratio. Voor elke ratio wordt een norm gehanteerd. De financiële ratio’s worden daarnaast beoordeeld op basis van realisatie (3 jaar dVi) en op basis van prognose (5jaar dPi). Daarnaast beoordeelt het WSW ons aan de hand van kwalitatieve vragen. In onderstaande paragrafen lichten we de ratio’s toe. De solvabiliteit lichten we in paragraaf 10.5 toe. Interest Coverage Ratio (ICR) De interestdekkingsratio geeft aan dat vanuit de reguliere exploitatie (exclusief verkopen) voldoende middelen worden gegenereerd om de rentelasten te dragen. De saneringsheffing en de verhuurdersheffing zijn ingerekend bij deze ratio. Een ICR onder de één betekent dat de kasstroom uit exploitatie onvoldoende is om de rentelasten te betalen. Accolade hanteert een ICR van 1,40 als minimum, net als het WSW. In 2013 was sprake van een ICR van 1,85 (1,71 in 2012). De ontwikkeling van de ICR tonen we in onderstaande tabel.


41

Debt Service Coverage Ratio (DSCR) Met de DSCR wordt bedoeld de kasstroom uit lopende operationele activiteiten bij exploitatie tot het einde van de levensduur ten opzichte van rente-uitgaven en aflossingsverplichtingen (zogenaamde aflossingsverdiencapaciteit). Het WSW hanteert een norm van 1. Dat wil zeggen dat bij een norm of hoger aan de aflossingsverplichtingen kan worden voldaan. Accolade komt in 2013 op een DSCR van 1,22. Zie de DSCR ontwikkeling in onderstaande tabel. Ratio Loan to Value De loan to value laat zien welke waarde van het bezit is gefinancierd. Oftewel de financiering uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit. Met de waarde bedoelen we hier de bedrijfswaarde. Als vuistregel voor de vermogensontwikkeling houden we een norm (plafond) van 75 procent op basis van de bedrijfswaarde aan. In 2013 was sprake van een loan to value van 67 procent (58 procent in 2012). Het WSW hanteert tevens een maximale norm van 75 procent. 2013 2014 2015 Interest Coverage Ratio 1,85 1,81 1,90 Debt Service Coverage Ratio 1,22 1,18 1,27 Loan to Value in % 67 63 61 Tabel: ontwikkeling van de ICR, DSCR en de Loan to Value

2016 1,74 1,18 58

2017 1,78 1,21 56

2018 1,92 1,30 52

Dekkingsratio Met deze ratio wordt bedoeld in welke mate het schuldrestant van door WSW geborgde leningen zich verhouden ten opzichte van bij het WSW ingezet onderpand. Het WSW hanteert een (maximale) norm van 50% van de WOZ waarde van het bij WSW ingezet onderpand. De dekkingsratio van Accolade ligt ver onder deze norm.

10.9

Fiscale positie

Algemeen Sinds 1 januari 2008 zijn we voor al onze activiteiten onderworpen aan winstbelasting. Dit komt door een wijziging van de belastingwetgeving waarin een vrijstelling voor de activiteiten van volkshuisvesters is vastgelegd. In de jaren 2006 en 2007 waren we alleen voor commerciële activiteiten onderworpen aan de winstbelasting. De commerciële en fiscale jaarrekening zijn niet gelijk aan elkaar. Commerciële jaarstukken hebben tot doel verantwoord inzicht te geven over het vermogen en resultaat. De fiscale jaarrekening heeft als doel om tot een grondslag voor belastingheffing te komen. De belangrijkste verschillen ten opzichte van de commerciële balans zijn onder andere de waardering van de vaste activa. Fiscaal worden de woningen onder de huurtoeslaggrens tegen 70 procent van de WOZ-waarde gewaardeerd. Voor geliberaliseerde woningen wordt een waardering van tachtig procent van de WOZ-waarde gehanteerd. Commercieel (bedrijfsmatig)onroerende goederen worden echter tegen taxatiewaarde gewaardeerd. Ook zijn er veel afwijkende verschillen welke lasten en baten wel of niet tot het fiscale resultaat behoren (zie ook onderstaande tabel). Beide jaarrekeningen wijken vrij veel van elkaar af. Latenties in 2013 De belastinglatenties worden in de jaarrekening berekend in overeenstemming met de daarvoor geldende Richtlijnen voor Jaarverslaglegging (richtlijn 242 en 645). Volgens deze richtlijnen kunnen de beschreven waarderingsgrondslagen worden onderscheiden in tijdelijke verschillen en permanente verschillen. Er is sprake van een tijdelijk verschil als er op enig moment sprake is van een fiscale afwikkeling van het verschil. Permanente verschillen waarderen we niet separaat in de jaarrekening. Deze komen alleen tot uiting in de berekening van de vennootschapsbelasting in het resultaat. De belastinglatenties worden gewaardeerd tegen de contante waarde. De gebruikte disconteringsvoet is 5,25 procent.


42

Samenstelling en omvang vennootschapsbelasting 2013 Het fiscale resultaat voor 2013 ziet er volgt uit: Opbouw fiscale resultaat (in duizenden euro’s) Commercieel resultaat na belastingen Correcties: Opbrengsten Projectresultaat Afschrijvingen Waardeveranderingen Niet gerealiseerde waardeverandering Herwaarderingsreserve vrijgevallen Kosten Belastingen Disagio/rente Totaal correcties Fiscaal resultaat/bedrag 2013 Fiscale compensatie door WOZ-daling Belastbaar bedrag 2013

Totaal resultaat € - 40.460

€180 € - 3.500 € 33.482 € 56.168 € 3.129 € -26.686 € 1.665 € - 2.298 € - 900 € 60.880 € 20.420 € -20.420 €0

De fiscale compensatie wordt vooral veroorzaakt door de negatieve waardeveranderingen (lees WOZwaarden)van vaste activa in de afgelopen jaren. Afhandeling aangiften voorgaande jaren In de ingediende aangifte vennootschapsbelasting 2008 tot en met 2010 zijn enkele uitgangspunten opgenomen. Deze worden op korte termijn (in 2014) afgestemd met de fiscus. Het gaat hierbij met name om de volgende posten: het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; het verwerken van de projectontwikkelingsresultaten. De belastingdienst is in 2013 gestart met de controle van de aangiftes van vennootschapsbelasting 2008-2010. De controle kan mogelijk resulteren in een aanpassing van de fiscale positie over de genoemde jaren.

10.10 Treasury Leningen Uitgangspunt van ons financieringsbeleid is het krijgen en behouden van een blijvende toegang tot de kapitaalmarkt. Dit moet tegen aanvaardbare kosten, zodat we onze financiële continuïteit waarborgen. Om het renterisico over de leningenportefeuille te spreiden, streven we naar een ideale opbouw van onze leningenportefeuille. Van een ideale opbouw is sprake als de rente- en aflossingsverplichtingen door de jaren heen gemiddeld ongeveer gelijk zijn. In 2013 hebben we geen leningen aangetrokken. Er was geen sprake van externe beleggingen. Onderstaand een overzicht van de omvang van onze leningenportefeuille. Omschrijving 31-12-2013 Aantal leningen 108 Bedrag van leningen (restschuld) € 513 miljoen Gemiddelde rentevoet van leningen3,9% portefeuille Tabel: Ontwikkeling van de leningenportefeuille


31-12-2012 122 € 509 miljoen 4,0%

31-12-2010 121 € 490 miljoen 4,2%

43

De tabel toont aan dat de gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille de laatste drie jaar is gedaald als gevolg van een lage rentestand op de gelden kapitaalmarkt. Derivaten In het Treasury statuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het Treasurybeleid van Accolade is het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) bedoeld voor de beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne Treasury statuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Voor derivaten aangegaan na 1 oktober 2013 geldt dat Accolade zich volgens haar Treasury statuut houdt aan de Beleidsregels Gebruik Financiële Derivaten door Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De basisrenteleningen en extendibles behoren volgens deze regels tot de derivaten. Een deel (€ 177 miljoen)van de totale leningenportefeuille bestaat uit basisrenteleningen en extendibles. Volgens de beleidsregels moeten we de extendibles jaarlijks toetsen op marktwaarde. In onderstaande tabel worden de nominale en marktwaarde vergeleken. Overzicht van de derivatenportefeuille Soort derivaat Nominale waarde Basisrenteleningen Extendibles Totaal

€ 99.000.000 € 77.900.000 € 176.900.000

Marktwaarde 31 december 2013 n.v.t. € - 12.776.000 € - 12.776.000

Marktwaarde 31 december 2012 n.v.t. € 18.055.000 € 18.055.000

Resultaat n.v.t. € 5.279.000 € 5.279.000

Wij lopen geen direct liquiditeitsrisico vanwege onze derivatenportefeuille omdat er geen bijstortverplichtingen c.q. margin calls met de banken zijn afgesproken. Wij hebben alleen extendibles en basisrenteleningen in onze portefeuille. De marktwaarde voor deze derivaten is negatief. De oorzaak van de negatieve marktwaarde is de lage rentestand. Voor dit type derivaten hoeven we geen liquiditeitsrisico aan te houden. Er is namelijk geen sprake van een marktverrekening. Wij vulden de stresstest derivaten van het CFV in per 31 december 2013. De uitslag van het CFV was voldoende. De marktwaarde, ten opzichte van 31 december 2012, is gestegen met ongeveer € 6 miljoen. Dit is ten gunste van het resultaat gekomen. Huisbankier Vanaf begin 2012 is de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) onze huisbankier. De BNG heeft met ons een kredietfaciliteit in de rekening-courant afgesproken van € 15 miljoen.

10.11 Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting heeft de meerjarenprognose van 2013-2017 (de Prospectieve informatie (dPi) 2012) in 2013 beoordeeld. Het CFV heeft een risicogericht onderzoek gedaan. Dit onderzoek was op zes toezichtterreinen gericht. Deze kunnen van invloed zijn op de financiële continuïteit,. De terreinen zijn: kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Uit het uitgevoerde bureauonderzoek heeft het CFV geen aanleiding tot opmerkingen of nader onderzoek.

10.12 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (afgekort BZKR) Het Ministerie van BZKR verwees in de brief van 25 november 2013 met betrekking tot onderdeel financieel oordeel, naar de uitslag van het CFV. Ook zij zien dus geen reden tot opmerkingen of nader onderzoek.


44

10.13 Deelnemingen en verbindingen Stichting Accolade is op 31 december 2013: - honderd procent aandeelhouder van Accolade Participatie B.V. te Heerenveen; - honderd procent aandeelhouder van Accolade Vastgoed B.V. te Heerenveen; - vijftig procent deelnemer van V.O.F. Wetterwâld te Heerenveen. Bovenstaande rechtspersonen zijn geconsolideerd in de jaarrekening. Alle intercompany boekingen zijn verwijderd. Verbindingen met honderd procent eigendomsbelang Accolade Participatie B.V. De B.V. heeft als doel het verkrijgen, vervreemden, huren en beheren van registergoederen. Het aandelenkapitaal van Accolade Participatie B.V. bedraagt € 18.151,-. Accolade heeft honderd procent van de aandelen. Accolade Participatie B.V. is vijftig procent eigenaar van de V.O.F. Wetterwâld (zie hieronder). Accolade Participatie B.V. is tevens vijftig procent eigenaar van de Harste B.V. In 2013 is een positief resultaat behaald van € 13.313,-. De B.V. heeft geen werknemers in dienst. Accolade Vastgoed B.V. Accolade Vastgoed B.V. is een projectmanagementbedrijf. Ze heeft als taak het verzorgen en uitvoeren van werkzaamheden, die nodig of gewenst zijn voor de vastgoedontwikkeling en het vastgoedbeheer in opdracht van corporaties. Per 31 december 2013 heeft Accolade Vastgoed B.V. een geplaatst aandelenkapitaal van € 18.000,-. Accolade heeft honderd procent van de aandelen in haar bezit. In 2013 hebben geen activiteiten plaats gevonden. In 2013 werd een negatief resultaat behaald van € 54,-. De B.V. heeft geen werknemers in dienst. Verbindingen met vijftig procent eigendomsbelang V.O.F. Wetterwâld De V.O.F. Wetterwâld (onderdeel van Accolade Participatie B.V.) is belast met de realisatie van koop- en huurwoningen. In 2006 is met de bouw gestart en in 2011 is de bouw afgerond. In 2012 ging de aannemingscombinatie Noppert/Bouwgroep Heerenveen B.V. failliet. De garantieverplichtingen gingen over naar Accolade.

Harste Vastgoed B.V. Deze B.V. (onderdeel van Accolade Participatie B.V.) is belast met het beheren en verhuren van onroerende zaken in Sneek. Het maatschappelijk aandelenkapitaal is € 90.000,-. De aandelen zijn voor vijftig procent in handen van Boomsma Shipping B.V. te Sneek en voor vijftig procent in handen van Accolade. De Harste Vastgoed B.V. heeft geen personeelsleden in dienst. In 2013 is een positief resultaat van € 3.543,- behaald. Onderstaand een overzicht van de deelnemingenstructuur van Accolade op 31 december 2013. Stichting Accolade

Accolade Participatie B.V.

Accolade Vastgoed B.V. 100%

100% Harste Vastgoed B.V. 50%

V.O.F. Wetterwâld 50%

Externe onafhankelijke accountant De controle op de jaarrekening van Stichting Accolade voert PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. uit. Jaarverslag Accolade 2013

45

Bijlage 1 Verslag van het Bestuur en de Raad van Commissarissen 1

Samenstelling Raad van Commissarissen

In 2013 deed zich de volgende wijziging voor in de samenstelling van en functieverdeling binnen de Raad van Commissarissen van Accolade: - mevrouw R. E. Riemersma is per 14 mei 2013 benoemd als lid van de Raad van Commissarissen. Tevens is zij lid van de Remuneratiecommissie, zij vervangt daarmee de heer R. Winius. De samenstelling van de Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur van Accolade is volgens de statutaire bepalingen van Accolade en de wettelijke voorschriften. Per 31 december 2013 bestond de Raad van Commissarissen uit de volgende leden: - mevrouw E. Lindeman, voorzitter Raad van Commissarissen, lid van de Remuneratiecommissie; - de heer R. Winius, vicevoorzitter Raad van Commissarissen en lid Auditcommissie; - de heer F. Haven, lid Raad van Commissarissen, lid Investeringscommissie en voorzitter Auditcommissie; - de heer R. van der Bijl, lid Raad van Commissarissen, lid Investeringscommissie; - mevrouw R. E. Riemersma, Lid Raad van Commissarissen, lid van de Remuneratiecommissie.

Rooster van aftreden RvC Onderstaand rooster van aftreden is opgesteld volgens het Reglement van de Raad van Commissarissen: Lid Raad van Commissarissen Stichting Accolade Mevrouw E. Lindeman

M/V

Geboorte jaar

(Her) Benoemd in

Zittingsperiode tot

Commissie lidmaatschap

Hoofdfunctie en Nevenfunctie

V

1960

2008/2011

2014

Remuneratiecommissie

Lid Raad van Bestuur Aafje (thuiszorg, huizen, zorghotels) Nevenfuncties: commissaris bij PC-Hooft-Groep te Amsterdam, commissaris Groningen Airport Eelde.

De heer R. van der Bijl

M

1955

2009/2012

2015

Investeringscommissie

De heer F. Haven

M

1965

2011

2014

Auditcommissie en Investeringscommissie

De heer R. Winius

M

1956

2011

2014

Auditcommissie, Remuneratiecommissie

Directeur/eigenaar bureau RVDB Urban Planning Nevenfuncties: redacteur Blauwe Kamer Landschapsarchitectuur en Stedebouw en webmaster Veiligwonen.nl Nevenfuncties: Lid Raad van Advies Fintessa, mede-eigenaar Friese Rekenkameronderzoekers, lid MR Gymnasium Beyers Naudé, penningmeester Stichting Toon Hermanshuis Fryslân en secretaris Stichting Watersport Trynwâlden Directeur Marketing en Communicatie Friesland College en zelfstandig ondernemer Veranderingsbureau 5D Nevenfuncties: Geen.


46

Mevrouw Riemersma

R.E.

V

1969

2013

2016

Remuneratiecommissie

Gemeentesecretaris gemeente Zwolle. Nevenfuncties: lid adviesraad AIESEC, lid NINTES, voorzitter programmaraad stelsel basisregisters Nederland van Ministerie BZK, lid dagelijks bestuur Rijksbrede Benchmark (RBB) en RvC lid Dimpact.

Mevrouw E. Lindeman werd benoemd op voordracht van het Platform Huurdersbelangenverenigingen Accolade (Platform HBV) en de heer R. Winius werd benoemd op voordracht van de Huurdersbelangenvereniging De Bewonersraad Friesland (HDBF). Bezoldiging Raad van Commissarissen Naam Mevrouw E. Lindeman, voorzitter De heer R. van Bijl, lid De heer F. Haven, lid De heer R. Winius, lid Mevrouw R. E. Riemersma, lid (1)

Beloning 2013 € 15.080

Overige kosten vergoedingen in 2013 € 1.132

WNT beloning 2013

WNT beloning 2012

€ 16.212

€ 16.138

€ 11.600

€

275

€ 11.875

€ 10.198

€ 11.600

€

341

€ 11.941

€ 12.896

€ 11.600

€

195

€ 11.795

€ 12.349

€ 4.333

€

0

€ 6.500 (1)

geen

=omgerekend op jaarbasis

Bijeenkomsten intern toezicht en besluiten In totaal waren er in het verslagjaar vijf reguliere vergaderingen van de Raad van Commissarissen. Daarnaast is er een tweedaagse bijeenkomst met de RvC geweest waarin het Strategisch voorraadbeleid en de Ondernemingsstrategie zijn besproken. Ook is een werkbezoek gebracht aan een collega corporatie met als thema toekomstvisie. In de vergaderingen van de Raad van Commissarissen verleende men aan de volgende (voorgenomen) besluiten van het Bestuur / de directie goedkeuring: reglement Investeringscommissie; vergaderrooster 2013; aanpassen begroting 2013, inclusief meerjarenbegroting; benoemen mevrouw R. E. Riemersma als lid voor de Raad van Commissarissen; benoemen mevrouw L. Peereboom als lid van de klachtenadvies commissie; jaarverslag en jaarrekening 2012; de te nemen stappen in het focusproject organisatie optimalisatie; ondernemingsstrategie 2013; begroting 2014; verkoop kantoor Sneek; aanpassen rooster van aftreden in lijn met de nieuwe Governance code.

2

Uitoefenen toezichttaak

De Raad van Commissarissen hebben in het verslagjaar actief informatie en kennis verzameld binnen en buiten Accolade. Op onafhankelijke wijze hebben zij hun toezichthoudende taak vervuld. Er is informatie gebracht en gehaald, onder andere via rapportages en documenten. Deze zijn volgens het Reglement Raad van Commissarissen ter beschikking gesteld. Deze documenten werden geagendeerd voor de vergaderingen van de Raad van Commissarissen in 2013. De Raad van Commissarissen gaf opdracht aan onafhankelijk Jaarverslag Accolade 2013

47

accountantsbureau PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. voor het verrichten van de controle op het jaarverslag en de jaarrekening 2013. Ze namen kennis van de verklaringen en rapportages. De Auditcommissie besprak de rapportages en de verklaringen met de onafhankelijke accountant. De Investeringscommissie heeft in 2013 een tweetal projecten beoordeeld en goedgekeurd: het project Robijnekamp in Drachten en het project Lauwerszorg in Drachten.

3

Functioneren van de Raad van Commissarissen

De leden van de Raad van Commissarissen zijn lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Zij woonden vanuit deze rol verschillende bijeenkomsten van de VTW bij. Ook volgden twee leden van de Raad van Commissarissen een cursus bij de VTW: Risicomanagement voor corporaties. Een lid volgde een cursus ICT en bedrijfsprocessen en een cursus Risico en Financiering (beide cursussen zijn georganiseerd door Nijerode). Daarnaast heeft in 2013 er een zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen plaats gevonden. De zelfevaluatie is door een extern bureau begeleid. Op basis van de zelfevaluatie zijn een aantal verbeterpunten naar voren gekomen die inmiddels zijn opgepakt.

4

Contacten met belanghouders

De Raad van Commissarissen overlegt met diverse belanghouders van Accolade. Ze overleggen jaarlijks met het Platform HBV en HDBF. Tijdens dit overleg is onder andere gesproken over de jaarlijkse huurverhoging, het toezicht op de kwaliteit van onderhoud en het focusproject organisatie optimalisatie. Ook voeren zij een keer per jaar overleg met de Ondernemingsraad. Daarnaast is er in 2013 overleg geweest met de Lokale Raden. Onderwerp van gesprek was het voornemen de Lokale Raden op te laten gaan in een Adviesraad.

5

Toepassen Governance Code

Accolade is lid van de brancheorganisatie Aedes en heeft zich gecommitteerd aan de Aedes Code en daarmee ook aan de Governance Code voor woningcorporaties. De Raad van Commissarissen ziet scherp toe dat de Governance Code wordt nageleefd. Tot slot: de Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur onderschrijven de principes en ‘best practice bepalingen’ uit de Code.

6

Gegevens en bezoldiging Bestuurder

Het bestuur van de Stichting Accolade bestaat op 31 december 2013 uit de heer K.P. Groenveld, mevrouw J.A. Hartholt en de heer R. Swart. Vanaf 1 januari 2013 is de Wet Normering Topinkomens van kracht. Voor 2013 is de maximale beloning voor topfunctionarissen woningcorporaties vastgesteld op € 228.599,-. Vanaf 1 januari 2014 geldt een klasseindeling die mede afhankelijk is van de omvang van de corporatie. Accolade valt in klasse G. Voor deze klasse bedraagt het WNT-maximum van € 167.000,-. Voor de leden en de voorzitter van de Raad van Commissarissen geldt een maximale beloning per kalenderjaar van 5 procent respectievelijk 7,5 procent van de maximale bezoldiging die geldt voor de betreffende instelling. De WNT-norm voor de Raad van Bestuur wordt niet overschreden. Drie RVC leden overschrijden in 2013 de WNT-norm. Op hen is het overgangsrecht van toepassing. Beloning Raad van Bestuur 2013 Naam Beloning Werkgevers 2013 bijdrage pensioenen 2013 De heer € 111.959 € 25.137 K.P. Groenveld Mevrouw € 99.628 € 22.628 J.A. Hartholt De heer € 105.771 € 24.209 R. Swart

Fiscale bijtelling auto 2013 € 9.770

Overige vergoedingen (niet bonussen) 2013 €0

WNT beloning 2013

WNT beloning 2012

€ 146.866

€ 148.066

€ 7.057

€0

€ 129.313

€ 116.316

€ 1.054

€0

€ 131.034

€ 132.692

Nevenfuncties: Jaarverslag Accolade 2013

48

-

de heer K.P. Groenveld: voorzitter Academische Controllerskring Noord-Nederland en penningmeester Lions “De Wâlden”, bestuurslid Vereniging Friese Corporaties; mevrouw J.A. Hartholt: geen nevenfuncties; de heer R. Swart: bestuurslid Platform GEEF;

Vanuit de WNT is er een voorgeschreven tabel over beloningen van Bestuurders, Raad van Commissarissen en bij einde dienstverband en gewezen topfunctionarissen opgesteld. De tabel is hieronder weergegeven.


49

Ten slotte Accolade laat zich zien als een maatschappelijke onderneming waarbij de klant centraal staat. Zo voerden we een gezamenlijk aanbodsysteem in voor verschillende corporaties. Ook behield zij een gezonde financiële positie in 2013. De Raad van Commissarissen spreekt haar waardering uit voor deze resultaten naar de Raad van Bestuur en alle medewerkers van Accolade. Mevrouw E. Lindeman Voorzitter Raad van Commissarissen


50

Bijlage 2 Verklaring Raad van Bestuur en verklaring Raad van Commissarissen Verklaring Bestuur Bestemming resultaat De Raad van Bestuur besloot het negatieve resultaat na belastingen van € 40.460.494,- ten laste van het eigen vermogen te brengen van Accolade. Bestemming middelen De Raad van Bestuur van de Stichting Accolade, op grond van artikel 30 van de statuten van de Stichting belast met de Bestuurlijk bevoegdheden, verklaart dat alle uitgaven in 2013 in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.

De heer K.P. Groenveld, mevrouw J.A. Hartholt en de heer R. Swart Raad van Bestuur Heerenveen, 8 mei 2014

Verklaring Raad van Commissarissen De leden van de Raad van Commissarissen van Accolade verklaren kennis te hebben genomen van het jaarverslag, de daarin opgenomen jaarrekening over 2013 en daarbij door de onafhankelijke accountant afgegeven goedkeurende verklaring. De Raad van Commissarissen heeft goedkeuring verleend aan het jaarverslag en de jaarrekening 2013 en decharge verleend aan de Bestuurder. Namens de Raad van Commissarissen,

Mevrouw E. Lindeman Voorzitter Heerenveen, 8 mei 2014


51

Bijlage 3

Verslag van de Ondernemingsraad

Had onze branche vroeger een suf en saai imago, tegenwoordig is dit totaal anders. Woningcorporaties staan in de schijnwerpers en zijn volop in beweging. Dat geldt ook voor Accolade. Nieuwe weten regelgeving maken het nodig om nog meer dan anders te letten op de kosten. Slimmer werken is het motto. Het Bestuur is elke dag bezig om te kijken op welke manier dit kan. De ondernemingsraad denkt en praat mee. Samen proberen we, ieder vanuit zijn eigen rol, onze organisatie klaar te maken voor de toekomst.

Overleg met het Bestuur In totaal had de ondernemingsraad zes keer regulier overleg met het Bestuur. De leden van OR hebben veel onderwerpen besproken. Enkele voorbeelden zijn: ‘pilot magazijn’ (rechtstreekse bevoorrading van de auto’s van de vaklieden) en het agressiebeleid. We hebben uitgebreid stil gestaan bij de risico inventarisatie en- evaluatie (RI&E) binnen Accolade. Ook bespraken we het resultaatgericht vastgoedonderhoud en ketensamenwerking.

Adviesaanvragen De ondernemingsraad bracht in 2013 advies uit over de volgende onderwerpen: -

onderzoek naar een eventuele samenwerking van het dagelijks onderhoud met Woon Friesland; aanpassing reglement bedrijfsauto’s.

Ontwikkelingen Organisatie Optimalisatie De belangrijkste ontwikkeling in 2013 binnen Accolade was toch wel de Organisatie Optimalisatie. Bestuur en ondernemingsraad hebben dit zeer intensief besproken. Op 25 november hebben we samen een bijeenkomst voor de medewerkers georganiseerd. Over de ‘stip op de horizon’ zijn we het eens en daar staan we helemaal achter. Alleen over de weg er naar toe verschilden we van mening. De kerstvakantie bracht rust en bezinning. Gelukkig hebben we nu een andere weg gevonden zodat we allemaal tevreden zijn. Ook dát is ondernemerschap. Dagelijks Onderhoud Op dit moment loopt een onderzoek naar een eventuele samenwerking van het Dagelijks Onderhoud met Woon Friesland. Al met al kijken we terug op een prachtig jaar. Een jaar vol dynamiek en uitdaging. Hopelijk wordt 2014 net zo mooi. Samen werken we aan een gezonde toekomst van onze mooie organisatie Accolade.

Namens de ondernemingsraad Jellie Pultrum (voorzitter)


52

Bijlage 4

Overzicht belanghouders Accolade

Gemeenten In onderstaande gemeenten in Friesland hebben wij meer dan 200 verhuureenheden of zijn we de enige sociale verhuurder: - Gemeente Heerenveen – 4.500 eenheden; - Gemeente De Friese Meren – 2.400 eenheden; - Gemeente Súdwest-Fryslân – 2.500 eenheden; - Gemeente Smallingerland – 5.000 eenheden; - Gemeente Franekeradeel – 1.500 eenheden.

Huurdersorganisaties -

Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland; Platform Huurdersbelangenverenigingen; Huurdersbelangenvereniging Franeker; Huurdersbelangenvereniging Sneek; Huurdersbelangenvereniging Joure; Huurdersbelangenvereniging Heerenveen; ruim tien bewonerscommissies.

Lokale Raden -

Lokale Raad Franeker; Lokale Raad Sneek; Lokale Raad Joure; Lokale Raad Heerenveen; Lokale Raad Drachten.

Collega corporaties in Friesland Wij zijn aangesloten bij de Vereniging van Friese Woningcorporaties. Vanuit dit samenwerkingsverband voeren wij regelmatig overleg met onze collega-corporaties. Deze corporaties zijn: - De Bouwvereniging; - Woon Friesland; - Habion; - Lyaemer Wonen; - Elkien; - Stichting Woningbouw Achtkarspelen; - Wonen Zuidwest Friesland; - Woningstichting de Wieren; - Woningstichting Weststellingwerf.

Maatschappelijke partners -

Talant, zorginstelling voor verstandelijk gehandicapten J.P. van den Bent Stichting, instelling voor gehandicaptenzorg Fokus, zorginstelling voor lichamelijk gehandicapten Geestelijke Gezondheidszorg Friesland (GGZ) Verslavingszorg Noord-Nederland (VNN) Zienn, maatschappelijke opvang en woonbegeleiding Gemeentelijke Kredietbank (GKB) Zorggroep Sint Maarten Zorggroep Plantein Zorggroep Tellens Partoer CMO Fryslân Carex Fryslân MEE Friesland Stichting Present


53

-

Platform GEEF Roeg & Roem Sociaal Team Politie Fryslân Plaatselijke Belangen Stichting Doarpswurk Stichting Philadelphia Thuishotel Thuiszorg Zuidwest Friesland Timpaan Welzijn Jeugdhulp Friesland Limor Woonzorgcentrum Saxenoord Thuiszorg Het Friese Land Hof en Hiem Sociaal team en Plangroep Verslavingszorg Noord-Nederland Jeugdzorg GGZ Miks Stichting Meriant It Bientwark It Stip Maatschappelijke Onderneming Smallingerland (MOS) ZuidOost Zorg Vluchtelingenwerk Drachten Thuiszorg De Friese Wouden Winkeliersvereniging Drachten Liante Pi-groep Woonzorgeloos


54

Bijlage 5

Overzicht Projecten

Projecten opgeleverd in 2013 Vestiging

Plaats

Project

Heerenveen Drachten Drachten Drachten Drachten Drachten Franeker Franeker Joure

Heerenveen Drachten Drachten Drachten Boornburgum Drachten Franeker Franeker Joure

WIB en Taconishof De Lente Lauwers appartementen Torenstraat- Houtlaan Boornburgum Fase 3 Luwte II fase 2 Sjaerdemastraat Botniahof Theresia

Huur

Koop

95 45 50

23

Zorg

BOG m2

16 6 14 9 13

Totaal

232

23

Huur 50 8 42 21 14 30

Koop 5 6 14

17 23 87

1.877

143

1.877

Projecten nieuwbouw en renovatie op te leveren in 2014 Vestiging Heerenveen Heerenveen Heerenveen Drachten Drachten Drachten Franeker Joure Sneek

Heerenveen Heerenveen Heerenveen Drachten Drachten Drachten Franeker Joure Sneek

Nieuwburen Fokus Molenlaan Mildam Bloemenbuurt Hooiweg Burefen Lauwers Zorg Raadhuisplein GOED Franeker (1) De Haven Grootzand

Totaal (1) Het betreft een Gezondheidscentrum, totaal 2.720m2

Zorg

24

5 7 177

25

24

Koop

Zorg

Overige besluiten in 2013 tot investering Vestiging

Plaats

Project

Huur

Drachten

Drachten

Robijnekamp

62

18

62

18

Totaal


55

Bijlage 6

Deelnemingen en verbindingen

Bedragen in € 1.000 Vestigingsplaats Statutaire doelstelling

Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden? Financiële gegevens 2013: Vennootschap Balanstotaal Eigen vermogen Voorzieningen Vreemd vermogen Jaaromzet Belang in % Nominale waarde belang Intrinsieke waarde Eventuele overige participanten in vennootschap Stichting / Vereniging Wijze en mate van Bestuurlijke zeggenschap Overige participanten in vennootschap Van TI naar verbinding Doorberekende kosten Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door TI Inzet van personeel van TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding Maximale risico-exposure aansprakelijkheid Kapitaalstorting Risicobeheersing: Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt

Accolade Vastgoed B.V. Heerenveen Verzorgen en uitvoeren van diensten aan corporaties t.b.v. projectontwikkeling en onderhoud woningen Ja, wel waardering op basis van netto vermogenswaarde

Accolade Participatie B.V. Heerenveen Verwerven en bebouwen van gronden

Harste Vastgoed B.V. Sneek Het verhuren, beheren en exploiteren van onroerende zaken.

Wetterwâld VOF (1) Heerenveen Verwerven en bebouwen van gronden.

Ja, wel waardering op basis van netto vermogenswaarde



€ € € € €

€ € € € €

357 357 0 0 0 100 € 18 € 357 Geen

€ € € € €

€ 80 € 36 € 0 € 43 € 0 50 € 18 € 10 Geen

Bestuurder Accolade

Bestuurder Accolade

Bestuurder Accolade

Geen

Geen

Geen

Bestuurder van Accolade Participatie BV en Bouwgroep Noppert BV Geen

Geen Geen 0 Geen Geen Geen


Geen 0 Geen Geen Geen Geen


Geen

Geen

Geen

Geen

Geen

Geen

Geen

Geen

Geen

Geen

Geen

Geen

Geen

Geen

€ 10.000

Geen

Geen

Geen

Geen

Geen

Periodieke afstemming directeur




€ € Geen

0,2 0,2 0 0 0 100 18 0,2

602 14

588 36 50 € 18 € 14 Geen

-

Verkregen zekerheden

-

Geen

-

Geen

-

Geen

-

Geen

-

Maximale omvang projectaanspraken

-

Op basis van begroting

-

Op basis van begroting van samenwerkingsovereenkomst

-


-


-

Gegarandeerde afzet vooraf

-

Geen

-

Geen

-

Geen

-

Geen

-

Vermogensdoelstelling en dividendbeleid

-

Geen

-

Geen

-

Geen

-

Geen

1) In 2012 ging de aannemingscombinatie Noppert/Bouwgroep Heerenveen B.V. failliet.


56

Bijlage 7

Toewijzingstabel

Eenpersoonshuishouden leeftijd

inkomen

<65 <65

< 22025 > 22025

>65 >65

< 20675 > 20675

huur < 374 257 57

totaal

totaal 374 <> 536 303 133

> 536 95 82

655 272

4 2

69 30

44 29

117 61

320

535

250

1105

374<> 536 64 20

> 536 56 41

140 69

3 1

18 7

35 24

56 32

32

109

156

297

374 <> 5574 59 17

> 5574 49 27

109 44

0 0

1 2

0 0

1 2

1

79

76

156

Tweepersoonshuishouden leeftijd

inkomen

<65 <65

< 29900 > 29900

>65 >65

< 28225 > 28225

huur < 374 20 8

totaal

totaal

Drie- en meerpersoonshuishouden leeftijd

inkomen

<65 <65

< 29900 > 29900

>65 >65

< 28225 > 28225

huur < 374 1 0

totaal

totaal

Totaal aantal verhuringen niet rechtspersonen: 1558


57

Bijlage 8

Algemene gegevens

Rechtsvorm:

Stichting

Statutaire naam:

Stichting Accolade

Statutair gevestigd in:

Smallingerland

Nummer:

L1638

Toelating in:

alle gemeenten in de provincie Fryslân

Kantoorhoudend te:

Thorbeckestraat 2a, 8442 CZ Heerenveen

Correspondentieadres:

Postbus 341, 8440 AH Heerenveen

Telefoonnummer:

(0513) 43 36 33

Faxnummer:

(0513) 43 36 34

E-mail:

[email protected]

Website:

www.accolade.nl

Datum van oprichting:

28 februari 1907

Nummer van inschrijving in het Handelsregister bij de Kamer van Koophandel:

01031591

Datum waarop de statuten laatstelijk zijn gewijzigd:

30 juli 2008


58

Bijlage 9

Jaarrekening 2013

Inhoudsopgave Inleiding jaarrekening 2013 Resultaat Vermogen Fiscale positie Jaarrekening 2013 A. Balans per 31 december 2013 na resultaatbestemming B. Winst- en Verliesrekening over het boekjaar 2013 C. Kasstroomoverzicht D. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en voor bepaling van het resultaat E.

Toelichting op de balans

F.

Toelichting op de winst- en verliesrekening

G. Overige informatie H. Overige gegevens Verklaring van de onafhankelijke accountant

Getekend te Heerenveen op 8 mei 2014 Raad van bestuur

Raad van Commissarissen

De heer K.P. Groenveld

Mevrouw E. Lindeman De heer R. Bijl

Mevrouw J.A. Hartholt De heer F. Haven De heer R. Swart

De heer R. Winius Mevrouw E. Riemersma


59

Inleiding Jaarrekening 2013 Hieronder geven we in het kort de kenmerken van de jaarrekening 2013 weer.

1

Resultaat

Het jaar 2013 is afgesloten met een jaarresultaat na belastingen van € 40.460.494,- negatief tegenover een positief resultaat van € 20.346.809,- in 2012. Onderstaand de Winst- en verliesrekening in het kort (x € 1.000)

Bedrijfsresultaat Niet gerealiseerde waardeveranderingen Uit herwaarderingsreserve vrijgevallen bedragen Financiële baten en lasten Belastingen Resultaat deelnemingen Jaarresultaat Accolade

2

Begroting 2013 € - 31.998 3.580

Jaarrekening 2013 € - 51.671 € - 3.129

€ 17.612

€

26.686

€ - 20.813 € 0 € 25

€ -14.657 € 2.298 € 13

€ -31.644

€ - 40.460

Vermogen

Het eigen vermogen is met ongeveer € 139 miljoen gedaald naar € 294 miljoen per 31 december 2013. De solvabiliteit per 31 december 2013 is 33,4%. Onderstaand de vermogenspositie en solvabiliteit in 2011 op basis van bedrijfswaarde (x € 1.000). Tabel eigen vermogen en solvabiliteit in euro’s 31-12-2013 Eigen vermogen € 294 miljoen Solvabiliteit

3

33,4%

31-12-2012 € 433 miljoen 43,4%

Fiscale positie

Over het boekjaar 2013 is geen bedrag aan vennootschapsbelasting verschuldigd.


60


61


62


63


64


65

D. Waarderingsgrondslagen D.1

Algemene toelichting

Stichting Accolade, Thorbeckestraat 2a te Heerenveen is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft een specifieke doelstelling in de provincie Fryslân en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Drachten. In Heerenveen zetelt het bestuur. De belangrijkste activiteiten van de stichting zijn het verhuren en onderhouden van woningen. D.1.1

Groepsverhoudingen

Stichting Accolade kent een aantal deelnemingen. Onderstaand is een overzicht van de bestaande deelnemingen per 31 december 2013 1 2

aandeelhouder van Accolade Vastgoed B.V. te Heerenveen (100%); aandeelhouder van Accolade Participatie B.V. te Heerenveen(100%);  aandeelhouder Harste Vastgoed B.V. te Sneek (50%)  deelnemer van V.O.F. Wetterwâld te Heerenveen (50%);

De omvang van de activa en passiva en de behaalde resultaten zijn gering van omvang. Door de omvang van de deelnemingen is besloten geen geconsolideerde jaarrekening op te stellen. Indien in deze jaarrekening wordt gesproken over Accolade dan heeft dat betrekking op de enkelvoudige jaarrekening. In de toelichting op de balans en de winst en verliesrekening worden de deelnemingen kort toegelicht. D.1.2

Regelgeving

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. De enkelvoudige jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Boek 2 BW Titel 9 en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. D.1.3

Stelselwijzigingen

Vanaf 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing verklaard. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn:  Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie;  Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed;  De methode van afschrijvingen;  De verwerking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV);  Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening;  Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting;  Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwprojecten;  Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen. Accolade heeft gekozen om de RJ645 op basis van het beheerdersmodel toe te passen. Belangrijkste argument daarbij is dat Accolade op termijn wellicht naar het beleggersmodel kan overgaan maar gelet op de huidige situatie het beheerdersmodel het meest passend is. De materiele vaste activa zijn aangepast gesplitst in twee categorieën, namelijk sociaal en commercieel vastgoed. In 2013 heeft de Raad voor de Jaarverslaglegging (RJ) uiting 2013-12 uitgebracht met daarin voorstellen voor wijzigingen van de Richtlijnen over financiële instrumenten (RJ290). Voor Accolade betekent dat de marktwaarde van de extendibles(leningen) per 1 januari 2013 op het begin vermogen is gecorrigeerd. Voor deze stelselwijziging zijn de vergelijkende cijfers niet aangepast. Jaarverslag Accolade 2013

66

D.1.4

Schattingswijzigingen

In 2013 zijn geen schattingswijzigingen toegepast.. D.1.5

Presentatiewijziging

In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Accolade kiest voor het categoriale model. D.1.6

Schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Accolade zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in D.21 of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost. D.2 D.2.1

Grondslagen voor waardering van activa en passiva Regelgeving

De enkelvoudige jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. D.2.2

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. D.2.3

Verwerking verplichtingen

In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. D.2.4

Materiële vaste activa in exploitatie

Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiele vaste activa de volgende uitgangspunten.


67

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Indien de grond is gekocht met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of te niet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking groot onderhoud Accolade boekt de kosten van groot onderhoud direct ten laste van het resultaat. Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Accolade is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Accolade zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Accolade waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie tegen actuele waarde. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De Jaarverslag Accolade 2013

68

bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente evenals genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: – jaarlijkse huurverhogingen van 4 procent voor 2014 en 2 procent voor de volgende jaren; – mutatiegraad van 10 procent en huurharmonisatie tot 75 procent van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar 75 procent); – jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 2,00 procent (voorgaand jaar ook 2,00 procent); – genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 334,- per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 327); – genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten (bedrijfseconomische interne norm) € 319,(voorgaand jaar: € 295,-); – kosten van planmatig onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende jaar, daarna een bedrijfseconomische norm van € 1.022,- per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.198,-); – een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop € 4.966 (voorgaand jaar: € 3.760,-); – een rekenrente van 5,25 procent (voorgaand jaar ook 5,25 procent) voor WSW-geborgde en niet WSWgeborgde woningen; – de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen gemiddeld 20,8 jaar) (voorgaand jaar: 20,6 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is; – de verhuurdersheffing is ingerekend in de bedrijfswaarde gedurende de gemiddelde looptijd van het bezit (21 jaar); – de saneringsheffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaardeberekening. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.


69

Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: -

-

Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.

Bijzondere waardeverminderingsverliezen Accolade beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief vastgesteld. Indien het niet mogelijk is de realiseerbare waarde voor het individuele actief te bepalen, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroom genererende eenheid waartoe het actief behoort. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde; de realiseerbare waarde is de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Terugname van bijzondere waardevermindering Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. Het verschil in boekwaarde van het actief direct voor herbeoordeling van de bijzondere waardevermindering en direct na deze herbeoordeling wordt als terugname van eerdere afwaardering ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Afschrijvingen Vanaf 2013 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2013 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. D.2.5

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend


70

tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Bijzondere waardevermindering Accolade beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de aldus bepaalde waarde actuele lager is dan de tot dat moment geactiveerde kosten wordt een bijzondere waardevermindering verwerkt indien en voor zover deze waardevermindering niet wordt gecompenseerd door een ongerealiseerde herwaardering van de kasstroom genererende eenheid waartoe het vastgoed in ontwikkeling gaat behoren. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Herwaardering De herwaardering wordt per complex in ontwikkeling bepaald. Het per saldo positieve verschil tussen de actuele waarde van vastgoed in ontwikkeling enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen in ontwikkeling worden hierbij niet gesaldeerd. Afschrijving Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. D.2.6

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte opbrengstwaarde. D.2.7

Vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Vastgoedbeleggingen, daaronder begrepen vastgoedbeleggingen in ontwikkeling, worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. De algemene uitgangspunten van materiële vaste activa (zie paragraaf D.2.1) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. D.2.7.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Accolade waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 5.2.4 zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende:  Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Reële waarde Jaarverslag Accolade 2013

71

De reële waarde welke wordt gehanteerd voor de toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. Toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering vindt plaats indien er aanwijzingen zijn dat zich mogelijk een dergelijke waardedaling heeft voorgedaan. Aanwijzingen kunnen zijn: daling van vastgoedprijzen, daling van exploitatieresultaten van vastgoed, mogelijk kortere levensduur dan aanvankelijk geschat, hogere onrendabele investeringen dan aanvankelijk geschat e.d. Van de complexen waarop deze indicaties betrekking hebben is de reële waarde als volgt vastgesteld: 1. Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 2. Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 3. Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 4. Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Accolade, zoals lopende huurcontracten. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door een onafhankelijke externe taxateur van een taxatievalidatie instituut welke is erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Vanaf 2013 wordt een derde van het commercieel vastgoed door een taxateur gewaardeerd hetgeen betekent dat het bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. D.2.7.2

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Accolade verkoopt woningen onder voorwaarden (“Slimmer Kopen en MGE”) waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Accolade onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Als gerealiseerde verkoop kwalificeren: - Verkopen waarbij Accolade het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment (Slimmer Kopen); - Verkopen waarbij Accolade een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur (MGE). Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’. Als financieringstransactie kwalificeren: - Verkopen waarbij Accolade het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment; - Verkopen waarbij Accolade een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; - Verkopen waarbij Accolade een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: - De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: o Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; o Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen Jaarverslag Accolade 2013

72

-

-

historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waarde mutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. D.2.7.3

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie

Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘nietgerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. D.2.8

Financiële vaste activa

D.2.8.1

Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend

Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Wooncorporatie Accolade in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen.


73

De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering. D.2.8.2

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen. D.2.8.3

Latente belastingvorderingen

Zie D.14.2 D.2.8.4

Leningen u/g

De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering D.2.8.5

Overige vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-inkomsten ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. D.2.8.6

Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa

Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Accolade op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Accolade de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Valutarisico Accolade is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Renterisico Accolade loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen en effecten met name onder financiële vaste activa Leningen u/g en Overige effecten als gevolg van wijzigingen in de marktrente. Accolade maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken.


74

Kredietrisico Accolade heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten en effecten. Accolade maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat Accolade loopt per balansdatum zijn als volgt: Per 31 december 2013: Bankvordering Kredietlimiet Lopende investeringsverplichtingen Nog niet benutte borgingsruimte WSW tot en met 2015

€ - 7.000.000 € - 15.000.000 € 26.000.000 € -107.000.000

Totaal liquiditeitsrisico 31 december 2013

€ - 103.000.000

Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Accolade zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt Accolade gebruik van diverse banken. Ten behoeve van WSW geborgde leningen is een negatieve hypotheekverklaring afgegeven aan het WSW. De vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille wordt constant gemonitord. Beschikbaarheidsrisico De maatregelen rondom de verhuurdersheffing en de omvangrijke saneringssteun van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom. Accolade heeft haar meerjarenbegroting zodanig aangepast op deze maatregelen dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. Accolade voldoet aan de nieuwe financiële kengetallen zoals deze door het WSW worden gehanteerd. D.2.9

Voorraden

D.2.9.1

Vastgoed bestemd voor de verkoop

Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek. D.2.9.2

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. D.2.9.3

Overige voorraden

De voorraden gronden hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFOmethode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde.


75

D.10

Onderhanden projecten

Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Zie hiervoor de grondslag in paragraaf D.6.1.1Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.. Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en al gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. D.11

Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. D.12

Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. D.13

Egalisatierekening

De rechten op exploitatiesubsidies vallend binnen het regime van het Besluit Woninggebonden Subsidies worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van het resultaat gebracht overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de betreffende exploitaties. D.14

Voorzieningen

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van de vennootschap onder firma Wetterwâld wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. D.14.1

Voorziening onrendabele investeringen

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde, op basis van 5,25% disconteringsvoet, van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.


76

D.14.2

Voorziening latente belastingverplichtingen

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Accolade in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. Als disconteringsvoet is 5,25% genomen. D.14.3

Voorziening overig

Op een uitstaande garantie voor rente en aflossing van een door het DIGH afgesloten lening aan Kroatië wordt een verlies verwacht. D.14.4

Pensioenverplichtingen

Accolade heeft één pensioenregeling. De belangrijkste kenmerken hiervan zijn: Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Accolade heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Accolade betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2013 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 106%. In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Accolade heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Accolade De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen. Voor bestaande verplichtingen (anders dan de te betalen premies) ten opzichte van de pensioenuitvoerder en/of werknemers wordt een voorziening opgenomen. Dit betreft een voorziening voor: - de verplichting van Accolade tot het verrichten van extra betalingen of herstelpremies als gevolg van een lage dekkingsgraad van het pensioenfonds; - extra pensioenaanspraken die voortvloeien uit door Accolade toegezegde toekomstige salarisverhogingen (bijvoorbeeld voortkomend uit Cao-afspraken) bij een eindloonregeling; - onvoorwaardelijke nog niet gefinancierde indexaties; Jaarverslag Accolade 2013

77

-

nadelen van individuele waardeoverdrachten die ten laste komen van Accolade.

Daarnaast neemt Accolade een vordering op voor: - toegezegde restituties als gevolg van een hoge dekkingsgraad van het pensioenfonds; - overrente of winstdeling die overeenkomstig de bepalingen in een verzekeringscontract beschikbaar komen voor Accolade. - voordelen van individuele waardeoverdrachten die ten gunste komen van Accolade. Deze pensioenvoorzieningen worden op basis van de beste schatting gewaardeerd. Hierbij is de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichting af te wikkelen. Als disconteringsvoet voor de contant making is de marktrente van hoogwaardige ondernemingsobligaties genomen. Indien de periode waarover de uitgaven contant worden gemaakt niet langer is dan een jaar, is de verplichting niet tegen de contante waarde opgenomen. Toevoegingen aan en vrijval van pensioenvoorzieningen worden ten laste respectievelijk ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. D.15 D.15.1

Langlopende schulden Leningen

Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. Voor extendibles /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. D.15.2. Afgeleide financiële instrumenten In het Treasury statuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van Accolade dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne Treasury statuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Voor derivaten aangegaan na 1 oktober 2013 geldt dat Accolade zich volgens haar treasury statuut onverkort houdt aan de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting.


78

Overzicht van de derivatenportefeuille Soort derivaat Nominale waarde Basisrenteleningen Extendibles Totaal

€ 99.000.000 € 77.900.000 € 176.900.000

Marktwaarde 31 december 2013 n.v.t. € - 12.776.000 € - 12.776.000

Marktwaarde 31 december 2012 n.v.t. € 18.055.000 € 18.055.000

Resultaat n.v.t. € 5.279.000 € 5.279.000

Accolade heeft geen direct liquiditeitsrisico uit hoofde van haar derivatenportefeuille omdat er geen bijstortingsverplichting c.q. geen margin calls met de banken is overeengekomen. Accolade heeft slechts extendibles en basisrenteleningen als derivaten. De marktwaarde voor deze derivaten is negatief. De oorzaak van de negatieve marktwaarde is de lage rentestand. Conform RJ 290 wordt slechts de marktwaarde van de extendibles op- of afgewaardeerd in de jaarrekening. D.16

Leasing

Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Accolade ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-enverliesrekening over de looptijd van het contract. D.17

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

D.17.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten. D.17.1

Opbrengstverantwoording algemeen

Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. D.17.2

Bijzondere posten

Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.


79

D.18.

Bedrijfsopbrengsten

D.18.1 Huuropbrengsten In 2013 is door de overheid de inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd. Accolade heeft dit nieuwe overheidsbeleid in 2013 niet toegepast. Accolade heeft besloten een verhoging per 1 juli 2013 voor alle huurders van 4% toe te passen. De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten waar “Huurvast” en “Huurzeker” geldt worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. D.18.2

Opbrengsten servicecontracten

Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. D.18.3

Overheidsbijdragen

Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: – vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen; – overige overheidsbijdragen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. D.18.4

Wijzigingen in voorraad bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten

Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoCmethode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.


80

D.18.5

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen - Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; - Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden; - Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop; - Netto verkoop opbrengst bij levering van Onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper. D.18.6

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verwoord. D.19.

Bedrijfslasten

D.19.1.

Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. D.19.2.

Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedrijfslasten)

De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. D.19.3.

Erfpacht

Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of de vastgoed beleggingen. D.19.4.1

Lonen en salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.


81

D.19.4.2 Pensioenlasten Accolade heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. Mutaties in de pensioenvoorziening worden ook in de winsten-verliesrekening verwerkt. Het bedrag dat als pensioenvoorziening is opgenomen, is de beste schatting van de nog niet afgefinancierde bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. D.19.5. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. D.19.6.

Leefbaarheid

De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Accolade, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. D.19.7.

Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. D.19.8.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waarde mutaties van op reële waarde geactiveerde activa. D.19.9.

Rentebaten en rentelasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. D.19.10. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop klaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst-en-verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten. D.19.11. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Accolade integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.


82

Bij de berekening van de verplichtingen en vorderingen met betrekking tot de vennootschapsbelasting wordt uitgegaan van de fiscale eenheid. De fiscale eenheid bestaat uit Stichting Accolade en de deelnemingen. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. D.20

Kasstromen

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder het afsluiten van financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten. D.21 D.21.1

Belangrijke schattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Waardering vaste activa

Materiële vaste activa, bedrijfswaarde Accolade heeft meerdere complexen waarbij sprake is van bijzondere waardeverminderingen doordat de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde zonder bijzondere waardevermindering. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verhuurdersheffing De sector wordt naar verwachting geconfronteerd met een verhuurdersheffing. De basis voor deze heffing, en precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Accolade heeft hiervoor de volgende beste schattingen gehanteerd. Jaarverslag Accolade 2013

83

Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 475 woningen. Vastgoedbeleggingen, reële waarde De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn als volgt: Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur. D.21.1 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. D.21.2 Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Accolade een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2013 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: - De waardebepaling van de ontwikkelrechten; - Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; - De verwerking van projectontwikkelingsresultaten; - Het treffen van een onderhoudsvoorziening; - Het vormen van een herbestedingsreserve. Dientengevolge kan de fiscale last over 2013 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen. Alleen voor de vennootschapsbelasting wordt de fiscale eenheid gehanteerd. In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.


84

D.21.3. Verbonden partijen Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waar over overheersende zeggenschap, gezamenlijk zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Accolade en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. Met de meeste van haar deelnemingen heeft Accolade naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemt voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen. Op grond van de voorwaarden zijn de stichting/vereniging en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting.


85


86


87


88


89


90


91


92


93


94


95


96


97


98


99


100


101


102


103


104


105


106


107


108


109


110


111


112


113


114


115


116


117

JAARVERSLAG ACCOLADE 2013

Recommend Documents