jaarverslag 2010 balanced growth in european property

jaarverslag 2010

balanced growth in european property

Kerncijfers

2010

2009

2008

2007

78,3

84,9

89,0

85,4

2006

Resultaten (x € 1 miljoen)

Brutohuuropbrengsten

Direct beleggingsresultaat

25,0

29,7

32,5

35,1

32,2

Indirect beleggingsresultaat

(35,9)

(71,8)

(48,3)

5,6

17,6

Beleggingsresultaat

(10,9)

(42,1)

(15,8)

83,3

40,7

49,8

Balans (x € 1 miljoen)

Vastgoedbeleggingen

1.030,0

1.076,9

1.167,0

1.189,9

1.048,8

Eigen vermogen

432,3

473,9

568,4

652,1

604,5

Eigen vermogen aandeelhouders

VastNed Offices/Industrial

316,5

353,6

434,1

509,4

450,8

Langlopende schulden

521,8

556,1

321,8

411,7

376,5

Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen

18.876.896

18.766.762

20.515.325

20.525.027

18.984.061

Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo)

18.932.731

18.782.879

18.735.053

20.697.219

18.981.259


VastNed Offices/Industrial primo (inclusief dividend)

18,83

23,17

24,61

23,75

23,15

Slotdividend vorig boekjaar

(1,05)

(1,09)

(1,20)

(1,20)

(1,72)

primo (exclusief dividend)

17,78

22,08

23,41

22,55

21,43

Direct beleggingsresultaat

1,32

1,58

1,59

1,71

1,70

Indirect beleggingsresultaat

(1,90)

(3,83)

(2,36)

0,27

0,93

Per aandeel ( x € 1)

Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial

Beleggingsresultaat

(0,58)

(2,25)

Overige mutaties

(0,07)

(0,47)

1,03

0,59

0,19

Interim-dividend

(0,41)

(0,53)

(0,50)

(0,51)

(0,50)

VastNed Offices/Industrial ultimo

16,72

18,83

23,17

24,61

23,75

Beurskoers (ultimo)

12,55

11,77

6,86

22,77

29,75

Dividend in contanten

1,32

1,58

1,59

1,71

1,70

1,09

(0,77)

1,98

2,63


of in contanten

en in aandelen t.l.v. de agioreserve

Dividendrendement uitgedrukt als percentage

van het eigen vermogen aandeelhouders

VastNed Offices/Industrial primo (exclusief dividend)

1,28

1,51

1,56

1,55

2,70%

0,94%

0,72%

0,49%

7,6

7,2

6,8

7,6

7,9

1)

Solvabilteit (in %)

41,4

43,3

47,8

53,6

52,2

Loan-to-value (in %)

54,4

53,6

50,5

44,5

47,8

1

Een nader te bepalen percentage in aandelen te laste van de agioreserve.

BrancHeverdeling totale vastgoedportefeuille

ZaKelijKe dienstverlening 51%

financiËle dienstverlening 14%

tecHnieK, media, telecommunicatie 14% overHeidsdiensten 8% overige 13%

jaarverslag 2010 VastNed Offices / Industrial N.V.

VastNed Offices / Industrial N.V. Nederland K.P. van der Mandelelaan 43a, 3062 MB Rotterdam Postbus 4444, 3006 AK Rotterdam Telefoon +31 10 24 24 300 Fax +31 10 24 24 333 www.vastned.nl [email protected] België Uitbreidingstraat 18, B-2600 Antwerpen-Berchem Telefoon +32 32 87 67 67 www.intervest.be [email protected] Duitsland Hasengasse 10, D-60311 Frankfurt am Main Telefoon +49 69 84 84 43 83

Raad van commissarissen Mr. W.M. Steenstra Toussaint, voorzitter Drs. H.W. Breukink, vice-voorzitter Drs. R.K. Jacobson RA* Mr. H.R. Porte

Financiële agenda 2011 Maandag 2 mei 2011 Persbericht eerste kwartaalcijfers 2011* Dinsdag 3 mei 2011 Analisten conference call/webcast Woensdag 4 mei 2011 Algemene Vergadering van Aandeelhouders Vrijdag 6 mei 2011 Notering ex-slotdividend 2010 (registratiedatum dinsdag 10 mei 2011) Vrijdag 6 mei tot en met vrijdag 13 mei 2011 Keuzeperiode slotdividend 2010 Maandag 16 mei 2011 Betaalbaarstelling slotdividend 2010 Donderdag 4 augustus 2011 Persbericht halfjaarcijfers 2011* Vrijdag 5 augustus 2011 Analistenbijeenkomst/webcast Dinsdag 9 augustus 2011 Notering ex-interim-dividend 2011 (registratiedatum donderdag 11 augustus 2011)

* Voorzitter auditcommissie

Directie VastNed Management B.V. in deze vertegenwoordigd door: Mr. R.A. van Gerrevink, CEO Mr. Drs. T.M. de Witte RA, CFO Mr. T.T.J. de Groot MRE MRICS, CIO

Maandag 29 augustus 2011 Betaalbaarstelling interim-dividend 2011 Donderdag 3 november 2011 Persbericht negenmaandscijfers 2011* Vrijdag 4 november 2011 Analisten conference call/webcast

Aandeel VastNed Offices / Industrial Notering: NYSE Euronext Amsterdam ISIN: NL0000288934 Ticker: VNOI.NL Dit is het jaarverslag 2010 in de Nederlandse taal. De Engelse versie is beschikbaar in gedrukte vorm en in PDF-vorm op de website. In het geval van tekstuele verschillen is de Nederlandse versie leidend.

Donderdag 8 maart 2012 Persbericht jaarcijfers 2011* Vrijdag 9 maart 2012 Analistenbijeenkomst/webcast * Nabeurs

jaarverslag 2010

voorwoord ceo

Reinier A. van Gerrevink

Geachte lezers van dit jaarverslag, Het jaar 2010 is een uitdagend jaar geweest vanwege de sterke terugval van de diverse kantorenmarkten in de drie landen waar wij actief zijn. Het is en blijft voor ons een uitdaging om tot verbetering van de verhuringen te komen, en per saldo zijn wij vorig jaar van een bezettingsgraad van 87% naar 83% teruggevallen, ondanks 118 nieuwe contracten met nieuwe of bestaande huurders. Deze leasing activity representeerde ruim 13 % van de jaarlijkse huur, ofwel € 13,4 miljoen. Retentie van huurders heeft daarbij natuurlijk hoge prioriteit. Toch vertrokken er 64 huurders met een jaarhuur van € 7,8 miljoen. Gelukkig stond daar € 5,5 miljoen aan contracten met nieuwe huurders tegenover. Dit was niet voldoende om de bezettingsgraad te verbeteren. Ook het lopende jaar, 2011, is en blijft uitdagend wetende dat enkele grote(re) contracten zijn afgelopen dan wel zijn opgezegd. Vooralsnog kunnen wij niet aangeven of en zo ja wanneer daartoe nieuwe contracten zullen worden afgesloten. In België is de stemming beter, vooral bij de logistieke beleggingsobjecten. Het prime vastgoed is zich al enigszins aan het herstellen. Wij hopen dat dit een goed voorteken is, maar het MKB, een voor ons relevante markt, is nog behoudend ten aanzien van verhuisbehoefte en het maken van kosten. Overheden zijn aan het besparen. Hier hebben wij reeds enkele malen last van gehad bij huuropzeggingen. En op het moment dat de economie aantrekt, zullen wij nog geduld moeten hebben voordat dit zich vertaalt naar toegenomen vraag naar (kantoor)ruimte. Onze business is immers laat-cyclisch. Er is overigens aanbod genoeg, ook al is het aanbod van nieuwe kantoren relatief beperkt. Banken zijn niet genegen nieuwe ontwikkelingen (op risico) te financieren en ontwikkelaars ondergaan een moeizame periode doordat zij zelf nog voorraad bezitten die ‘zwaar op de maag ligt’.

In Nederland heeft zich een aantal mooie verhuringen voorgedaan. Een juiste mate van flexibiliteit van de verhuurder leidde ertoe dat ons pand aan de Leidsevaart in Haarlem (een pand dat al jaren leegstond) weer rendabel is verhuurd. Voorwaarde was dat het fors gerenoveerd zou worden en wel naar de wensen van de nieuwe huurder, die het mede daarom langjarig heeft aangehuurd. Duurzaamheid was daarbij een belangrijk item. Het EPC label van dit pand wordt verhoogd van G naar A, wat een grote energiebesparing betekent. Ook aan de Herengracht in Amsterdam zijn belangrijke verhuringen gedaan, evenals aan de Hettenheuvelweg in Amsterdam Zuid-Oost, en aan de Veerhaven in Rotterdam. In België staan de zaken niet stil. Er is een aantal mooie verhuringen afgesloten in het logistieke deel van de portefeuille, zoals het voor ons op zonne-energie draaiende logistieke pand te Puurs (43.000 vierkante meter), alsmede 18.000 vierkante meter in Boom, en nog eens 6.500 vierkante meter in Mechelen. Aan de kantorenkant is ook het een en ander verhuurd, zoals onze panden in Strombeek-Bever en Mechelen. In totaal zagen we € 8,9 miljoen aan verhuringen, waarvan € 3,5 miljoen betrekking had op nieuwe verhuringen. Ons team in België doet het, gezien de marktomstandigheden, voortreffelijk. Ons fraaie bezit te Mechelen (Mechelen Campus) is het afgelopen jaar verlaten door Tibotec Virco, een bedrijf dat is overgenomen door Johnson & Johnson en daarna is ‘ingetrokken’ bij de nieuwe moedermaatschappij. In Duitsland vonden drie kleine verhuringen plaats. Helaas niet goed genoeg om de bezettingsgraad op peil te houden. Dit jaar staan wij voor de enorme uitdaging om het vertrek (eind 2011) van Victoria Versicherungen in Düsseldorf op te vangen. Qua vastgoedwaarden zijn wij de afgelopen jaren, zoals u zult begrijpen, behoorlijk geraakt. Hogere aanvangsrendementen in combinatie met lagere huurniveaus zijn de ingrediënten geweest. De vastgoedbeleggingen van ons fonds worden nu gewaardeerd tegen een netto yield van circa 9 %. Een nog hoger rendement is natuurlijk denkbaar, maar voor die yield is er weinig te koop, zo vermoeden wij. Transacties in kantoren zijn schaars, waardoor ‘referentie’ (aan recent gedane transacties) moeilijk is. Op het terrein van duurzaamheid zijn in 2010 belangrijke stappen vooruit gezet. In Nederland en België kopen wij voor onze huurders elektriciteit in opgewekt uit waterkracht. In België werd bovendien voor 88.000 vierkante meters aan zonnepanelen geplaatst op daken van drie logistieke panden. In het verslagjaar is veel ervaring opgedaan met certificering volgens het Breeam-In-Use systeem. In juni 2010 kregen wij het eerste uitgegeven Breeam-In-Use International certificaat uitgereikt voor ons pand aan de Kaistraße in Düsseldorf, waarmee wij voorop lopen met deze vorm van certificering. Op de website kunt u verder kennisnemen van wat wij nog meer doen op het terrein van duurzaamheid en wat de plannen zijn. Financieringen: in België heeft onze dochter Intervest Offices een obligatielening uitgegeven van € 75 miljoen, wat een groot succes is geworden. Hiermee is de afhankelijkheid van de banken verkleind. Verder werd de looptijd van de financieringen verlengd door het uitoefenen van een extensieoptie van de syndicaatsfinanciering van de Nederlandse en Duitse vastgoedportefeuille, ten bedrage van € 200 miljoen, met één jaar tot medio 2013.

Gesprekken met NSI Zoals bekend bij u heeft NSI in december jl. contact met ons gezocht om over een mogelijke fusie tussen ons fonds en dat van hen te spreken. Na een aantal weken van wederzijdse due diligence-onderzoeken (boekenonderzoek) hebben we in februari 2011 met elkaar onderhandeld over een wederzijds acceptabele transactie, echter deze onderhandelingen hebben niet tot een resultaat geleid. Nog steeds zijn wij beschikbaar voor gesprekken met NSI, vooropgesteld dat deze wel zinvol zijn en tot een voor beide partijen aanvaardbaar resultaat kunnen leiden. In dit kader zullen wij met u een strategic review op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 4 mei 2011 bespreken.

Beëindiging samenwerking met VastNed Retail We hebben besloten in te stemmen met de beëindiging van de samenwerking tussen VastNed Offices / Industrial en VastNed Retail N.V. We zijn van plan u op korte termijn een volledig toegewijd management voor te stellen, die de strategie die uit de strategic review volgt gaat uitvoeren. In 2006 is een eerste stap gezet om de fondsen te scheiden, namelijk door twee Raden van Commissarissen te vormen. Deze stap is een logische, temeer daar de markt om die toewijding vraagt.

Vooruitzichten Door de grote competitie op de kantorenmarkt zijn de resultaten van de vastgoedportefeuille voor 2011 onzeker. De ontwikkeling van het direct beleggingsresultaat hangt af van de mate waarin VastNed Offices / Industrial in staat is een aantal grotere leegstaande objecten te verhuren. Het direct beleggingsresultaat zal in 2011 onder druk komen door gestegen rentekosten en algemene kosten als gevolg van toegenomen advieskosten in het kader van een mogelijke fusie met NSI, de strategic review en de beëindiging van de managementsamenwerking. Mede gezien dit laatste is het voor ons vooralsnog moeilijk een indicatie van het direct beleggingsresultaat per aandeel 2011 te geven. Met vriendelijke groet Reinier A. van Gerrevink, CEO

Begrippenlijst AFM Autoriteit Financiële Markten Bevak (Belgische) Beleggingsvennootschap met Vast Kapitaal BNP Bruto Nationaal Product CEO Chief Executive Officer CFO Chief Financial Officer CIO Chief Investment Officer Code De Nederlandse corporate governance code CPI Consumentenprijsindex EPRA European Public Real Estate Association GPR Global Property Research IAS International Accounting Standards IFRS International Financial Reporting Standards REIT Real Estate Investment Trust IRS Interest Rate Swap IVBN Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed VS Verenigde Staten

Definities Bezettingsgraad 100% minus de leegstandsgraad. Brutohuur Contractueel overeengekomen huur voor een bepaalde ruimte, rekening houdend met de effecten van straight-lining van huur incentives. Brutohuuropbrengsten De over een bepaalde periode verantwoorde brutohuur, na aftrek van de effecten van straight-lining van huurincentives. Brutorendement Theoretische jaarhuur uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde van het vastgoed. Gemiddelde (financiële) bezettingsgraad 100% minus de gemiddelde (financiële) leegstandsgraad. Gemiddelde (financiële) leegstandsgraad De over een bepaalde periode van toepassing zijnde markthuur van leegstaande ruimten uitgedrukt in een percentage van de over dezelfde periode van toepassing zijnde theoretische huuropbrengsten. Huurincentive Enige vergoeding, tijdelijke huurreductie of uitgave ten gunste van een huurder bij het afsluiten van een huurovereenkomst of het vernieuwen daarvan. Leegstandsgraad De jaarlijkse markthuur van onverhuurde ruimten op een bepaald moment uitgedrukt in een percentage van de theoretische jaarhuur op hetzelfde moment. Markthuur Het geschatte bedrag waartegen een bepaalde ruimte op een bepaald moment is te verhuren door terzake goed geïnformeerde en tot transactie bereid zijnde partijen, die onafhankelijk zijn en waarbij partijen voorzichtig en zonder dwang optreden. Marktwaarde Het ingeschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging zou kunnen worden verhandeld tussen terzake goed geïnformeerde en tot een transactie bereid zijnde partijen, die onafhankelijk zijn en waarbij partijen voorzichtig en zonder dwang optreden. Nettoaanvangsrendement (NAR) Nettohuuropbrengsten uitgedrukt in een percentage van de aankoopprijs (inclusief transactiekosten) van de betreffende vastgoedbelegging. Nettohuuropbrengsten Brutohuuropbrengsten verminderd met de aan de betreffende periode toe te rekenen betaalde erfpachtcanons, niet door berekende servicekosten en exploitatiekosten, zoals onderhouds kosten, beheerkosten, verzekeringen, verhuurkosten en lokale belastingen. Nettorendement Theoretische nettohuuropbrengsten uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde van de betreffende vastgoedbelegging. Straight-lining Het uitsmeren van de kosten van huurkortingen, huurvrije perioden en huurincentives over de contractduur van de huurovereenkomst. Theoretische jaarhuur De jaarlijkse brutohuur op een bepaald moment, exclusief de effecten van straight-lining van huurincentives, vermeerderd met de jaarlijkse markthuur van eventueel leegstaande ruimten. Theoretische huuropbrengsten De aan een bepaalde periode toe te rekenen brutohuur, exclusief de effecten van straight-lining van huurincentives, vermeerderd met de in diezelfde periode van toepassing zijnde markthuur van eventueel leegstaande ruimten.

Kerncijfers Voorwoord CEO Profiel en strategie 10 Verslag van de raad van commissarissen

14

Inleiding 14 Gang van zaken en risico’s in de vastgoedportefeuille 15 Strategie 15 Financieringsstructuur 15 Dividend- en reserveringsbeleid 15 Verhouding met de aandeelhouders 16 Maatschappelijk verantwoord ondernemen 16 Jaarverslag en jaarrekening 2010 16 Samenstelling Directie 16 Fusievoorstel Nieuwe Steen Investments (NSI) en VastNed Offices / Industrial Samenstelling Raad van Commissarissen 17 Subcommissies Raad van Commissarissen 17 Mutaties Raad van Commissarissen 18 Profielschets Raad van Commissarissen 18 Rooster van aftreden 18 Algemene Vergadering van Aandeelhouders 2011 19 Personeel 19

Verslag van de directie

20

Economie en markten 20 Vastgoedportefeuille 23 Nederland 32 België 42 Duitsland 52 Personeel en organisatie 60 Duurzaamheid 61 Bestuursverklaring 64 Risicomanagement 64 Financiële gang van zaken 67 Dividendvoorstel en dividenduitkering 71 Fusiegesprekken met Nieuwe Steen Investments 71 Beëindiging samenwerking met VastNed Retail 74 Accountantsverklaring jaarcijfers 2010 74 Vooruitzichten voor 2011 74

Het aandeel en de beursnotering Epra kerncijfers 81

76

Direct en indirect beleggingsresultaat 82 Diluted EPRA Triple Net Asset Value 84 EPRA Net Yield en EPRA Vacancy Rate 84

Jaarrekening 2010

85

Geconsolideerde winsten verliesrekening 86 Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat 87 Geconsolideerde balans per 31 december 88 Geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen Geconsolideerd kasstroomoverzicht 92 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 93 Vennootschappelijke balans per 31 december 122 Vennootschappelijke winsten verliesrekening 123 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening 123 Overige gegevens 126

90

Bestuur en corporate governance 129 Remuneratierapport 2010 VastNed management Risicomanagement 147 Vastgoedportefeuille 2010 153

Vastgoedbeleggingen in exploitatie Overige vastgoedbeleggingen 160

154

Kengetallen vastgoedportefeuille

142

17

profiel en strategie

historie VastNed Offices / Industrial N.V., opgericht in 1984, is een (closed-end) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal die duurzaam belegt in een goed verhuurde vastgoedportefeuille, bestaande uit kantoren en semi-industriële objecten in de eurozone. De aandelen zijn sinds 23 juni 1989 genoteerd aan NYSE Euronext Amsterdam en zijn opgenomen in de Amsterdamse AScX-index. VastNed Offices / Industrial maakt deel uit van de VastNed Groep.

Visie De kantoormarkt is een markt waarin huurders in het algemeen minder sterk afhankelijk zijn van een specifieke locatie voor de vestiging van hun onderneming of organisatie. Er bestaat voornamelijk concurrentie tussen verschillende kantoorlocaties waar het de vestiging van een onderneming of organisatie betreft. Bovendien wordt de vraag naar kantoorruimte sterk bepaald door economische ontwikkelingen en de mate van aanbod van kantoorruimte. Vraag en aanbod variëren sterk door de tijd heen. Dit resulteert in een cyclische kantoormarkt, waarin beleggingsresultaten door de tijd heen fluctueren.

Missie en strategisch doel VastNed Offices / Industrial biedt aan institutionele en particuliere aandeelhouders een primair op kantoren en semi-industriële objecten geconcentreerd beleggingsproduct aan. Door dynamisch in te spelen op de cyclische kantoormarkt kan worden geprofiteerd van huur- en waardestijgingen in een opgaande markt. In een neergaande markt zal het streven zijn beleggers hieraan beperkt bloot te stellen.

10

VastNed Offices / Industrial

Door actief management, inclusief een actief aan- en verkoopbeleid, bespeelt VastNed Offices / Industrial de kantoormarktcyclus teneinde een relatief hoog beleggingsresultaat over de gehele duur van de kantoormarktcyclus te realiseren. De strategie wordt continu door de Directie en Raad van Commissarissen beoordeeld en getoetst aan een mogelijke veranderende omgeving.

Beleggingsproduct en beleggingsmethodiek VastNed Offices / Industrial streeft haar doel na door zich te concentreren op de volgende beleggingsproducten en het hanteren van de volgende beleggingsmethodiek: – een mix van kantoren en semi-industrieel vastgoed (logistieke centra en bedrijfsruimten). Het streven is de weging van kantoorbeleggingen te houden tussen 80% en 100% en van semi-industrieel vastgoed tussen 0% en 20% van het belegd vermogen; – beleggingen in grote liquide kantoormarkten, waarbij VastNed Offices / Industrial zich op dit moment richt op de grote liquide kantoormarkten in Nederland, België en Duitsland; – beleggingen in kantoormarkten met een voor de verhuurder gunstig fiscaal en juridisch kader; – beleggen in semi-industrieel vastgoed; – een evenwichtig risicorendementsprofiel van de beleggingen; – beperking van het beleggingsrisico in de neergaande fase van de kantoormarktcyclus door actief management, waaronder een actief aan- en verkoopbeleid, van de kantoorportefeuille, en; – concentratie op een optimale spreiding binnen de vastgoedportefeuille, met als spreidingscriteria: landen, regio’s, steden, aantal huurders, aantal objecten, spreiding in categorieën, beperking omvang object en beperking omvang individuele huurder(s).

Omvang en samenstelling De vastgoedportefeuille van VastNed Offices / Industrial vertegenwoordigde ultimo 2010 een waarde van € 1.030,0 miljoen (ultimo 2009 € 1.076,9 miljoen) en was op dat moment als volgt samengesteld: – 81% kantoren, en; – 19% semi-industrieel vastgoed. Uitgesplitst naar de landen waar VastNed Offices / Industrial momenteel actief is, kan het volgende overzicht worden gegeven ultimo 2010: – 42% Nederland; – 48% België, en; – 10% Duitsland.

Fiscale structuur Een aantrekkelijk fiscaal klimaat is voor de beleggingsselectie een belangrijke factor. VastNed Offices / Industrial kwalificeert als fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Dit houdt in dat in Nederland geen vennootschapsbelasting is verschuldigd. In België zijn nagenoeg alle beleggingen ondergebracht in de vastgoedbevak Intervest Offices die eveneens geen belasting over haar winsten is verschuldigd. Het Duitse vastgoed wordt gehouden door middel van vennootschappen die effectief zijn onderworpen aan Duitse winstbelasting, maar worden belast tegen een gematigd tarief.

Financieringsbeleid Als uitgangspunt geldt dat de financiering van de vastgoedportefeuille met vreemd vermogen beperkt blijft tot circa 40 à 45% van de marktwaarde van het vastgoed. Hiervan kan tijdelijk worden afgeweken bij interessante aan- of verkoopmogelijkheden en een in verhouding tot het rendement op vastgoed acceptabele rentestand. In een opgaande kantoormarkt kan worden gekozen voor het met relatief veel vreemd vermogen financieren van de vastgoedportefeuille en in een neergaande markt met relatief weinig vreemd vermogen. VastNed Offices / Industrial blijft te allen tijde binnen de financieringsgrenzen als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Tevens wordt een goede balans nagestreefd tussen financiering met korte en lange rentevaste perioden. Uitgangspunt is dat

11

VastNed Offices / Industrial Profiel en strategie

tweederde deel van de leningenportefeuille een vaste rente heeft met een gewogen gemiddelde looptijd van ten minste drie jaar. Hiervoor wordt in voorkomende gevallen gebruik gemaakt van rente derivaten. Ter beperking van het herfinancieringsrisico wordt er naar gestreefd dat driekwart van de leningenportefeuille uit langlopende leningen, met een gewogen gemiddelde looptijd van ten minste drie jaar, bestaat. In tijden dat het aandeel VastNed Offices / Industrial op de effectenbeurs een premie noteert ten opzichte van de nettovermogenswaarde, kan het aantrekkelijk zijn om nieuwe aandelen uit te geven. Uitgangspunt hierbij is dat uitgifte van nieuwe aandelen uitsluitend plaatsvindt als er op voorzienbare termijn investeringsmogelijkheden zijn. De uitgifte en inkoop van aandelen vindt plaats bij besluit van de Directie met inachtneming van door de Raad van Commissarissen vast te stellen grenzen en condities.

Valutabeleid VastNed Offices / Industrial streeft ernaar valutarisico’s uit te sluiten door primair in de eurozone te beleggen.

Dividend- en reserveringsbeleid Het dividendbeleid van VastNed Offices / Industrial is erop gericht het direct beleggingsresultaat volledig aan de aandeelhouders ter beschikking te stellen. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor fiscale beleggingsinstellingen dient ten minste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Het dividend wordt aan de aandeelhouders ter beschikking gesteld in de vorm van een interim-dividend ter hoogte van 60% van het direct beleggingsresultaat over het eerste halfjaar van het boekjaar en een slotdividend na afloop van het boekjaar.

Aan- en verkoopbeleid VastNed Offices / Industrial streeft een actief aan- en verkoopbeleid na. Voortdurend worden nieuwe investeringsmogelijkheden beoordeeld. Hierbij geldt dat acquisities uitsluitend plaatsvinden indien de marktomstandigheden daartoe gunstig zijn, er sprake is van een evenwichtig risicorendementsprofiel en de vermogensverhoudingen deze toelaten. In dit kader worden acquisitiemogelijkheden steeds afgewogen ten opzichte van alternatieven zoals de inkoop van eigen aandelen. Ten minste eenmaal per jaar wordt beoordeeld of objecten uit de vastgoedportefeuille niet meer voldoen aan het gewenste risicorendementsprofiel. In voorkomende gevallen kan dit aanleiding geven tot verkoop.

Risicomanagement VastNed Offices / Industrial voert een actief beleid op het terrein van het in kaart brengen van en, indien nodig, het ondernemen van passende actie met betrekking tot risico’s die met het beleggen in vastgoed gepaard gaan. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in strategische, operationele, financiële, rapportage- en compliancerisico’s. Een meer gedetailleerde beschrijving van het risicomanagement van VastNed Offices / Industrial is te vinden in het hoofdstuk Verslag van de Directie op pagina 64 en in het hoofdstuk Risicomanagement op pagina 147 van dit jaarverslag.

Duurzaamheid Duurzaamheid staat hoog op de agenda van VastNed Offices / Industrial. VastNed Offices / Industrial voert het beleid ten aanzien van duurzaam ondernemen actief door in haar vastgoedportefeuille. Een nadere toelichting is opgenomen op pagina 61 van dit jaarverslag.

12


Organisatie VastNed Offices / Industrial voert een actief management van haar vastgoedportefeuille, waarbij zij in de landen waarin zij actief is, of zal zijn, streeft naar volwaardig eigen lokaal management. VastNed Management in Rotterdam, VastNed Management España in Madrid, VastNed Management France in Parijs, Intervest Retail en Intervest Offices, beide in Antwerpen, VastNed Management Deutschland in Frankfurt en VastNed Emlak Yatırım ve n aat Ticaret in Istanbul beheren, met in totaal ruim 100 medewerkers, de beleggingen van VastNed Offices / Industrial en VastNed Retail. VastNed Management heeft geen winststreven, maar stelt directie en beheer ter beschikking aan de fondsen. Op de samenwerking tussen VastNed Offices / Industrial, VastNed Retail en VastNed Management is een kostenverdelingsovereenkomst van toepassing. De gemaakte kosten worden, zonder winstopslag, doorbelast op basis van de feitelijke werkzaamheden. De aandelen van VastNed Management worden voor 33% gehouden door VastNed Offices / Industrial en voor 67% door VastNed Retail. Eigen beheer is de beste voorwaarde voor optimale verhuur aan kredietwaardige huurders en zorg voor de fysieke staat waarin de objecten verkeren. Het zoveel mogelijk zelf uitvoeren van commercieel en administratief beheer leidt tot direct contact met de huurders en de vastgoedmarkt, waardoor alert op marktontwikkelingen kan worden gereageerd en ook de exploitatiekosten op een verantwoorde wijze worden beheerst. Het technisch beheer is grotendeels uitbesteed aan lokale specialisten. Door onderhoud en renovatie van vastgoedbeleggingen in portefeuille en verkoop van objecten die niet meer passen in de vastgoedportefeuille, wordt zorg gedragen voor een optimale staat en waarde van het vastgoed in relatie tot het rendement voor de aandeelhouders. De vastgoedmarkten in de diverse landen zijn onderworpen aan de aldaar geldende weten regelgeving. Een lokaal netwerk alsmede gespecialiseerde kennis op het gebied van de lokale cultuur geven een voorsprong bij de exploitatie van het vastgoed. VastNed Offices / Industrial streeft ernaar deze activiteiten, waar mogelijk, vanuit het land zelf te ondernemen.

13


verslag van de raad van commissarissen

V.l.n.r. Henk W. Breukink, Willem M. Steenstra Toussaint, Robert K. Jacobson, Henk R. Porte

inleiding De markten waarin VastNed Offices / Industrial actief is zijn competitief en kennen in het algemeen beperkte schaarste. Dit heeft zijn weerslag op huurniveaus en vastgoedwaarden. Hierover is in de Raad van Commissarissen veelvuldig gesproken. De Raad van Commissarissen heeft in 2010 14-maal vergaderd in aanwezigheid van de Directie, waarvan zevenmaal in de vorm van een conference call. De Directie heeft in het kader van goede besluitvorming de Raad van Commissarissen telkens tijdig van informatie voorzien. Geen van de leden van de Raad van Commissarissen was bij de beraadslagingen (frequent) afwezig. De besproken onderwerpen die in deze 14 vergaderingen aan de orde zijn gekomen zijn onder andere: – de gang van zaken en risico’s in de vastgoedportefeuille; – de strategie en risico’s (risicomanagement) van de vennootschap; – de financiële resultaten, alsmede de verslaglegging daarvan in persberichten; – de financieringsstructuur van de vennootschap en de veerkracht ervan in het licht van de kredietcrisis; – het dividenden reserveringsbeleid; – de samenstelling van de Directie; – het functioneren van de externe accountant; – de remuneratie van de leden van de Directie; – de verhouding met aandeelhouders; – de voor de onderneming relevante maatschappelijke aspecten van ondernemen; – de gevolgen van het voorstel tot fusie van Nieuwe Steen Investments voor de Vennootschap, inclusief het beoordelen van strategische alternatieven;

14


– het samenwerkingsverband met VastNed Retail inclusief de schadeloosstelling indien de samenwerking wordt beëindigd, en; – het functioneren van de subcommissies van de Raad van Commissarissen inclusief de verslaglegging door deze commissies.

gang van zaken en risico’s in de vastgoedportefeuille De huuropbrengsten staan onder druk door oplopende leegstand en lagere effectieve huurniveaus na nieuwe verhuringen en huurvernieuwingen. De opgelopen leegstand heeft echter het belangrijkste effect op de inkomstenstromen van de Vennootschap. Voorts zijn vastgoedwaarden in het verslagjaar minder afgewaardeerd dan in het voorafgaande jaar.

strategie In een aan de strategie gewijde vergadering is onder andere besproken dat de financiële crisis kansen biedt om vastgoedportefeuilles te verwerven van eigenaren die gebukt gaan onder grote schuldenlasten. Om kansen op dit terrein te benutten, is een stevige balanspositie onontbeerlijk. Het viel de Raad van Commissarissen op dat de verkoopbereidheid van dergelijke eigenaren en de daarmee verbonden financierende banken vooralsnog gering is. De strategie is in het businessplan 2011 – 2013 vastgelegd. Na balansdatum zijn nog diverse aan de strategie gewijde vergaderingen gehouden, waarin de strategie van VastNed Offices / Industrial in een breder kader is beoordeeld. Deze zogenoemde strategic review heeft ertoe geleid dat als eerste stap VastNed Offices / Industrial en VastNed Retail met ingang van 1 januari 2012 hun samenwerking gaan beëindigen. Een nadere invulling van deze strategic review zal plaatsvinden in de aanloop naar de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 4 mei 2011.

Financieringsstructuur De financieringsstructuur is door de Raad van Commissarissen beoordeeld, waarbij de voorkeur is uitgesproken voor verlaging van de loan to value-ratio en spreiding van de leningenportefeuille in termen van lange- en korte contractduur en rentevaste perioden. Daarnaast is besloten om nieuwe bronnen van financiering te onderzoeken. Dit heeft geleid tot de plaatsing van een vijfjarige obligatielening van € 75 miljoen door Intervest Offices bij institutionele beleggers.

Dividend- en reserveringsbeleid De Raad van Commissarissen heeft het bestaande dividenden reserveringsbeleid, net zoals in het voorgaande jaar, uitgebreid met de Directie besproken. In overweging is genomen in welke mate het eigen vermogen versterkt zou kunnen worden door dit beleid te wijzigen (bijvoorbeeld door een permanente verlaging van de pay-outratio). Geconcludeerd werd dat dit niet tot een wezenlijke versterking van het eigen vermogen zou leiden en dat een wijziging van het dividenden reserveringsbeleid het vertrouwen van een aantal aandeelhouders, dat het aandeel VastNed Offices / Industrial mede houdt vanwege het aantrekkelijke dividendrendement, zou kunnen schaden. De Raad van Commissarissen ondersteunt het voorstel om het vigerende beleid, met de volledige uitkering van het direct beleggingsresultaat per aandeel, voort te zetten. Een deel van het slotdividend kan als stockdividend ten laste van de agioreserve door aandeelhouders worden opgenomen. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor fiscale beleggingsinstellingen dient ten minste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. In augustus wordt een interimdividend uitgekeerd ter hoogte van 60% van het direct beleggingsresultaat per aandeel over de eerste zes maanden van het boekjaar. In mei van het daaropvolgende boekjaar wordt het slotdividend uitgekeerd op basis van het totale direct beleggingsresultaat per aandeel over het voorgaande boekjaar.

15

VastNed Offices / Industrial Verslag van de Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen kan zich verenigen met het dividendvoorstel van de Directie om per aandeel de navolgende slotuitkering over het boekjaar 2010 te doen: – 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; – een uitkering op de gewone aandelen, na aftrek van het interim-dividend ad € 0,41, ten bedrage van € 0,91 ten laste van de vrij uitkeerbare reserves, naar keuze van de aandeelhouder: – € 0,91 in contanten onder inhouding van 15% dividendbelasting, dan wel – € 0,68 in contanten onder inhouding van 15% dividendbelasting, plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, ten laste van de agioreserve zonder inhouding van dividendbelasting. Het totale over 2010 uitgekeerde dividend bedraagt hiermee € 1,32 per aandeel.

Verhouding met de aandeelhouders In één van de vergaderingen van de Raad van Commissarissen is door de Directie de aard en frequentie van de contacten met de aandeelhouders toegelicht. Dit is een onderwerp dat ten minste één keer per jaar in de Raad van Commissarissen wordt besproken.

Maatschappelijk verantwoord ondernemen Het door de Raad van Commissarissen goedgekeurde Businessplan 2011 – 2013 omvat een aantal initiatieven dat door de Directie in de komende jaren zal worden uitgevoerd op het terrein van het duurzamer maken van de vastgoedportefeuille. De Raad van Commissarissen meent dat het Businessplan 2011 – 2013 op dit terrein een adequate aanpak voorstaat.

Jaarverslag en jaarrekening 2010 Onderdeel van het door de Directie opgestelde jaarverslag 2010 is de door Deloitte Accountants B.V. gecontroleerde jaarrekening 2010. De accountant heeft bij de jaarrekening een verklaring met beperking uitgebracht met betrekking tot de verwerking van een ontvangen afkoopsom. In 2010 heeft Intervest Offices in het kader van het eerdere vertrek van huurder Tibotec Virco een vergoeding ontvangen voor de verschuldigde huuropbrengsten over de resterende looptijd van de opgezegde huurcontracten. Zoals tijdens de halfjaarcijfers al is aangegeven, verantwoordt Intervest Offices deze vergoeding gespreid in de tijd op basis van originele looptijd van deze huurcontracten. Zij heeft deze transactie in haar op IFRS basis opgestelde jaarrekening op deze wijze verwerkt, welke de instemming heeft van de Raad van Bestuur en de accountant (Deloitte Bedrijfsrevisoren) in België. De Directie van VastNed Offices / Industrial kan zich verenigen met deze verantwoordingswijze en heeft deze cijfers in de geconsolideerde cijfers op dezelfde wijze verwerkt. Deloitte Accountants in Nederland is van oordeel dat deze verwerkingswijze niet juist is en dat het deel van de afkoopsom waarvoor géén voorwaarden gelden, dient te worden verantwoord als een bate in 2010. Op basis hiervan heeft zij een oordeel met beperking afgegeven. Op grond hiervan zouden volgens de accountant het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices / Industrial ultimo 2010 en het beleggingsresultaat na aftrek van het minderheidsbelang 2010 € 1,3 miljoen te laag zijn verantwoord. De Directie zal het dividendvoorstel 2010 baseren op de door Intervest Offices gehanteerde verantwoordingswijze, aangezien het door Intervest Offices uit te keren dividend gebaseerd wordt op de goedgekeurde gepubliceerde jaarcijfers. De Raad van Commissarissen kan zich verenigen met dit verslag en met de jaarrekening over 2010 en ondersteunt het voorstel van de Directie aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders om de jaarrekening 2010 aldus vast te stellen en de Directie voor het gevoerde beleid en de Raad van Commissarissen voor het uitgeoefende toezicht op dit beleid decharge te verlenen.

Samenstelling Directie De Raad van Commissarissen heeft in het verslagjaar geconcludeerd dat de Directie versterkt dient te worden met een Chief Investment Officer en heeft de selectie- en benoemingscommissie de opdracht gegeven een selectieproces te starten, hetgeen succesvol is afgerond en heeft geleid tot de benoeming van de heer Mr. Taco T.J. de Groot MRE MRICS.

16


Fusievoorstel Nieuwe Steen Investments (NSI) en VastNed Offices / Industrial Het door NSI in december 2010 gedane voorstel tot een fusie van NSI met VastNed Offices / Industrial is uitgebreid door de Raad van Commissarissen met behulp van financiële en juridische adviseurs beoordeeld. De opvolgende onderhandelingen hebben niet tot een resultaat geleid. De Vennootschap heeft zich steeds constructief opgesteld en een open dialoog met NSI gevoerd. Nog steeds is VastNed Offices / Industrial beschikbaar voor gesprekken met NSI, vooropgesteld dat deze zinvol zijn en tot een voor beide partijen aanvaardbaar resultaat kunnen leiden. In lijn met haar fiduciaire verantwoordelijkheden blijft de Raad van Commissarissen handelen in het belang van haar aandeelhouders en andere stakeholders. In dit kader blijft de vennootschap nadrukkelijk strategische alternatieven onderzoeken.

Samenstelling Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen is als volgt samengesteld: – Mr. Willem M. Steenstra Toussaint, voorzitter – Drs. Henk W. Breukink, vice-voorzitter – Drs. Robert K. Jacobson RA, voorzitter auditcommissie – Mr. Henk R. Porte MBA MRE, lid auditcommissie De curricula vitae van de leden van de Raad van Commissarissen zijn opgenomen in het hoofdstuk Bestuur en Corporate Governance elders in dit jaarverslag.

Subcommissies Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft drie actieve commissies: de auditcommissie, de remuneratie commissie en de selectie- en benoemingscommissie. Deze commissies bereiden voorstellen voor die in de voltallige Raad van Commissarissen worden besproken en ter goedkeuring worden voorgelegd.

Auditcommissie De auditcommissie heeft in 2010 vijfmaal vergaderd, waarvan eenmaal met de externe accountant zonder aanwezigheid van de Directie. De auditcommissie heeft als taak het adviseren van de Raad van Commissarissen op financieel terrein. De onderwerpen die het afgelopen jaar aan de orde zijn gekomen zijn de financiële rapportage, budgettering, de rol van de externe accountant, fiscaliteit en fiscale risico’s, compliance (onder andere de AFM), IFRS, rente- en financieringsrisico’s, de invloed van de kredietcrisis op zowel de financiering als de waarde van het vastgoed, verhuurrisico’s, calamiteiten en aansprakelijkheidsrisico’s, debiteurenrisico’s, interne controle, IT-systemen, juridische risico’s, de opvolging van aanbevelingen van de externe accountant, alsmede de uitkomsten van de controlewerkzaamheden van de externe accountant. Deze controlewerkzaamheden hebben geleid tot het uitbrengen van een beperkende verklaring door de externe account. Dit is uitgebreid besproken in de auditcommissie met als conclusie dat de door de Directie voorgestelde verwerkingswijze van de van Tibotec Virco ontvangen afkoopsom wordt gevolgd. Voorts is expliciet de verbreding van het scala aan financieringsbronnen en het verlengen van de looptijd ter sprake gekomen. Dit heeft geleid tot het afsluiten van een obligatie lening op het niveau van dochtermaatschappij Intervest Offices ten bedrage van € 75 miljoen met voornamelijk Belgische institutionele beleggers. Verslagen van de auditcommissie zijn telkens overlegd aan alle leden van de Raad van Commissarissen en besproken op de eerstvolgende vergadering van de Raad van Commissarissen. De heer Jacobson is voorzitter van de auditcommissie en de heer Porte is lid.

17


Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie is geïnstalleerd op het niveau van VastNed Management, aangezien de leden van de Directie voor zowel VastNed Offices / Industrial als voor VastNed Retail werkzaam zijn en hun bezoldiging een afspiegeling is van hun werkzaamheden voor deze beide fondsen. De remuneratie commissie bestaat uit de heer Steenstra Toussaint en de heer Breukink namens VastNed Offices / Industrial en de heer Westdijk (voorzitter) en de heer Kolff namens VastNed Retail. De taak van de remuneratiecommissie is het adviseren van de Raad van Commissarissen op het terrein van het te voeren bezoldigingsbeleid van de Directie. De commissie heeft in 2010 tweemaal vergaderd. In concreto is gesproken over de salariëring van de leden van de Directie voor het jaar 2011 en de mate waarin in 2010 de vooraf geformuleerde doelstellingen zijn gehaald. De remuneratiecommissie heeft voorts het in dit jaarverslag opgenomen remuneratierapport 2010 opgesteld dat in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 4 mei 2011 zal worden besproken.

Selectie- en benoemingscommissie De selectie- en benoemingscommissie is overeenkomstig de remuneratiecommissie geïnstalleerd op het niveau van VastNed Management. De selectie- en benoemingscommissie heeft tweemaal vergaderd op het terrein van selectie en benoemingen. In concreto heeft dit geleid tot de benoeming per 1 september 2010 van mr. Taco T.J. de Groot MRE MRICS als statutair Directeur en Chief Investment Officer. De Raad van Commissarissen hecht veel belang aan de benoeming van de heer De Groot en acht zijn bijdrage essentieel voor de Vennootschap in verband met de zware concurrentie op de markten waarin de Vennootschap actief is. Voor het curriculum vitae van de heer De Groot wordt verwezen naar het hoofdstuk Corporate Governance elders in dit jaarverslag.

Mutaties Raad van Commissarissen In 2010 is de heer mr. Willem M. Steenstra Toussaint door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders herbenoemd tot voorzitter van de Raad van Commissarissen en is de heer mr. Henk R. Porte MBA MRE benoemd als nieuw lid van de Raad van Commissarissen.

Profielschets Raad van Commissarissen De profielschets van de Raad van Commissarissen waarborgt dat de Raad van Commissarissen naar behoren is samengesteld, inhoudende dat er op basis van aanwezige kennis en ervaring effectief toezicht op het door de Directie van de Vennootschap gevoerde bestuur kan worden gehouden. Dit profiel is te raadplegen op de website van de Vennootschap en kan worden opgevraagd ten kantore van de Vennootschap. De Raad van Commissarissen verklaart dat alle leden onafhankelijk zijn als bedoeld in de Code.

Rooster van aftreden Het rooster van aftreden ziet er voor de komende jaren als volgt uit: – De heer Henk W. Breukink, 2011 (herkiesbaar) – De heer Robert K. Jacobson, 2012 (herkiesbaar) – De heer Willem M. Steenstra Toussaint, 2014 (herkiesbaar) – De heer Henk R. Porte, 2014 (herkiesbaar) De statuten voorzien in een beperking van de zittingsduur tot driemaal vier jaar. VastNed Offices / Industrial handelt hiermee in overeenstemming met de Code.

18


Algemene Vergadering van Aandeelhouders 2011 De agenda van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 4 mei 2011 en de daarbij behorende aandeelhouderscirculaire zal medio maart 2011 worden gepubliceerd. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders vindt later plaats dan voorheen. Dit is het gevolg van een wettelijke verlenging van oproeptermijnen.

Personeel De Raad van Commissarissen dankt de Directie en de werknemers voor hun inspanningen en hun loyaliteit in het verslagjaar. Rotterdam, 3 maart 2011 Voor de Raad van Commissarissen, Mr. Willem M. Steenstra Toussaint, voorzitter

19


verslag van de Directie

V.l.n.r. Tom M. de Witte, Wim Fieggen, Arnaud G.H. du Pont, Taco T.J. de Groot en Reinier A. van Gerrevink

In dit verslag wordt ingegaan op de ontwikkelingen in de economie in 2010, de markten waarin VastNed Offices / Industrial actief is, de specifieke ontwikkelingen in de eigen vastgoedportefeuille, personeel en organisatie, duurzaamheid, bestuursverklaring, risicomanagement en de financiële gang van zaken.

Economie en markten Economie In 2010 herstelde de economie in de eurozone onder aanvoering van Duitsland. Het herstel werd gedreven door de export naar de opkomende economieën in de wereld en door aanvulling van de voorraden die drastisch waren afgebouwd na de in 2008 ontstane vertrouwenscrisis. Het jaar 2010 was ook het jaar van onrust in de perifere economieën van de eurozone. Een forse crisis in Griekenland en Ierland heeft druk gezet op de euro. Hoewel de eurolanden een vangnet hebben gespannen voor landen binnen de eurozone die het niet alleen kunnen bolwerken, is het gevaar voor een nieuwe crisis in één van de eurolanden nog niet geweken. Een nieuwe test van de vastberadenheid en de solidariteit onder de eurolanden mag worden verwacht. De overheidsbegroting is in bijna alle landen binnen de eurozone flink uit het lood geslagen en overal zijn er forse bezuinigingen op de overheidsbegroting aangekondigd en deels al in uitvoering genomen gedurende 2010. Het leeuwendeel van deze bezuinigingen zal echter pas in 2011 en 2012 een drukkend effect hebben op de economische groei in de eurozone. Nu de voorraad posities weer op een normaal niveau zijn, maakt dat de eurozone erg afhankelijk van de export en dus van de economische groei in de opkomende economieën. Deze economieën zijn goed voor meer dan de helft van de wereldeconomie. Daar zit ook het belangrijkste benedenwaartse risico voor de economische groei in de eurozone. De groei in de opkomende economieën is al hoog en dat zorgt hier en daar voor verschijnselen van oververhitting. De verwachtingen zijn daarom niet hooggespannen voor

20


de economische groei in de eurozone en met het scenario van een gematigd economisch herstel zal het tot 2012 of 2013 duren alvorens de omvang van de economie in de eurozone weer het niveau van 2008 heeft bereikt. Vrij vertaald betekent dat vier tot vijf jaar stilstand in de eurozone. Binnen de eurozone zal de kracht van het herstel van land tot land sterk verschillen. De sterke, krachtige positie van Duitsland als exportland heeft dat land tot de leidende economie in de eurozone gemaakt wat betreft economische groei. Er zijn duidelijke risico’s ten aanzien van het scenario van een gematigd economisch herstel voor de eurozone. Een duidelijke terugloop van de economische groei in de opkomende economieën heeft effect op de export van de eurozone naar deze delen van de wereld en dus op de economische groei in de eurozone. Er bestaat een kans op deflatie vanwege de mogelijkheid dat een nog lagere economische groei voor langere tijd een rem zet op de uitgaven van de consument, geschrokken als deze is van de vertrouwenscrisis in 2008. Dit houdt het economische herstel tegen en kan mogelijk tot een nieuwe crisis leiden. Aan de andere kant is er een kans op een forse versnelling van de inflatie vanwege de zeer grootschalige stimulering van de economie van de zijde van de centrale banken en mogelijk sterke prijsstijgingen vanwege de sterk toegenomen vraag naar grondstoffen. Hoge inflatie en stagnering van de economie kan een gevolg zijn.

Kantoormarkt Traditioneel is de kantoormarkt een laatcyclische markt. Een herstel op de kantoormarkt volgt als de economie zich al hersteld heeft en ook een behoorlijk groeitempo heeft ontwikkeld. Dat laatste is nodig voor groei van de werkgelegenheid, want alleen meer kantoorwerknemers kunnen voor een stijging van de bezettingsgraad c.q. daling van de leegstand zorgen. Anders is de kantoormarkt een vervangingsmarkt. Ondernemingen verhuizen van het ene kantoorpand naar het andere om redenen van veroudering van het huidige kantoorpand en/of om redenen van rationalisatie voortkomende uit de wens de kosten te beheersen of de huisvesting van de onderneming aan te passen aan de heersende trends. De kantoormarkten in de drie landen waar VastNed Offices / Industrial actief is, zijn op dit moment vervangingsmarkten en kennen leegstandniveaus van tussen de 10 en 20%. De leegstand komt vooral voort uit het tempo waarin nieuwe kantoren werden gebouwd in de jaren tot aan de vertrouwenscrisis in 2008. Het eerste jaar van economisch herstel was in 2010. Dit herstel moet doorzetten in 2011 om gunstige effecten daarvan te zien op de bezettingsgraad van de kantoormarkt. De vraag bestaat op dit moment bijna geheel uit vervangingsvraag. Verschillen in specificatie van de kantoorruimte en de ligging van het kantoorgebouw zullen nu steeds meer doorslaggevende factoren worden voor het aantrekken van een huurder, omdat de ervaring leert dat een huurder niet alleen naar prijs kijkt, maar ook naar de uitstraling, het imago van het kantoor c.q. kantoorlocatie. Zoals al eerder in vorige jaarverslagen is aangegeven, concentreert de werkgelegenheid in de dienstensector zich meer en meer in de grotere steden. Grotere steden hebben een gunstiger demografische opbouw van de bevolking, kennen betere faciliteiten voor huishoudens waar beide ouders werken en bieden over het algemeen meer en betere voorzieningen. Kantoorgebruikers verwachten ook dat de omgeving van het kantoorgebouw een zeker kwaliteitsniveau heeft. Juist de grotere steden zijn in staat dergelijke kwaliteit te bieden of waar nodig te creëren. Veel kantoorgebruikers prefereren een vestiging in grotere steden en gebruiken vaak een reorganisatie als reden om het aantal vestigingen terug te brengen en te concentreren in genoemde omgeving. Flexibele werkconcepten en verdergaande digitalisering zijn de laatste jaren bovendien sterk in populariteit toegenomen en stellen andere eisen aan de benodigde hoeveelheid en invulling van kantoorruimte. Het is van steeds groter belang geworden kantoorruimte aan te bieden die zich onderscheidt van de grote massa. Segmentatie van de kantoormarkt in dynamische internationale kantoorgebieden, of gebieden waaraan status ontleend kan worden of waar de creatieve sector zich vestigt, is sterk toe genomen. Locatie speelt daarbij een grote rol, maar ook duurzaamheid zal daarbij in toenemende mate van belang zijn. Hoewel op dit moment de vraag naar kantoorruimten zeker niet gedomineerd wordt door de vraag naar duurzaamheid van objecten, zal dat naar verwachting de komende jaren wel van steeds groter belang worden.

21

VastNed Offices / Industrial Verslag van de Directie

De dienstensector is een volwassen sector van de economie. De decennia lange periode van structurele groei in werkgelegenheid heeft plaatsgemaakt voor een conjunctureel verloop van de werkgelegenheid in deze sector. De recessie in 2009 confronteerde de kantoormarkt duidelijk met dit vraagaspect. Tot aan de vertrouwenscrisis in 2008 was het vooral de onstuimige groei van het nieuwe aanbod op de kantoormarkt dat voor leegstand zorgde. In 2009 werd de trend zichtbaar dat de vraag naar kantoorruimte veranderd is van structurele groei naar conjuncturele groei. De forse terugval in de economie aan het einde van 2008 en in 2009 vertaalde zich in krimp van de kantoorwerkgelegenheid in 2009 en 2010. Aan het einde van 2010 leek de kantoorwerkgelegenheid zich te stabiliseren. In de komende jaren zal de conjuncturele groei van de kantoorwerkgelegenheid geremd worden door uitstoot van werkgelegenheid van de zijde van de overheid. De waarde van de kantoorpanden stond in 2010 onder druk. Effectieve huurniveaus stonden onder druk en de verwachting voor leegstand, vooral ten aanzien van leegstaande kantoorruimte en leegkomende kantoorruimte in het geval van het vertrek van een huurder, werd bijgesteld als gevolg van de moeilijke verhuurmarkt. Ook wordt er door de taxateurs meer en meer rekening gehouden met benodigde investeringen om een kantoorpand weer aantrekkelijk te maken voor de verhuurmarkt als het betreffende kantoorpand zichzelf moeilijk kan onderscheiden ten opzichte van andere kantoorpanden die ook in de verhuur staan. De investeringsmarkt voor kantoren wordt in hoge mate beïnvloed door de krapte bij de banken. Vastgoedfinanciering is vooral voor kantoorgebouwen een stuk moeilijker te verkrijgen dan voor de vertrouwenscrisis. Het sterk cyclische aspect van de kantoormarkt, de relatief hoge leegstand en de vooralsnog matige economische groei spelen hierbij ook een grote rol. De risicopremie voor kantoorvastgoed is dientengevolge toegenomen. Voor een aantal beleggers was deze toenemende risicopremie reden om hun gezicht al weer te tonen op de beleggersmarkt voor kantoren. In eerste instantie waren het vooral eigenaar/gebruikers die geïnteresseerd waren om gehuurde panden in eigendom te nemen. Later breidde deze belangstelling zich verder uit tot een grotere groep beleggers, waarbij naast locatie en kwaliteit van het kantoorgebouw ook de bezettingsgraad en lengte van de huurcontracten een belangrijke rol spelen.

Logistieke markt Het zwaartepunt van de logistieke vastgoedmarkt in Europa concentreert zich in Noordwest Europa. Het zuidelijk deel van Nederland, het noordelijk deel van België en het aangrenzende Nordrhein-Westfalen in Duitsland vormen voor logistieke ondernemingen een ideale vestigingsplaats voor Europese logistieke activiteiten. De nabijheid van miljoenen consumenten speelt daarbij een belangrijke rol, gefaciliteerd door de grootste Europese zeehavens in Rotterdam en Antwerpen, en de grote luchtvrachthavens in Amsterdam en Brussel. De logistieke activiteiten in dit gebied hebben dan ook een forse omvang, wat belangrijk is bij de wederverhuur van het logistieke vastgoed. Naast deze locatiekenmerken is ook duurzaamheid van steeds groter belang. Duurzaamheid is bij logistieke ondernemingen tot op heden meer prominent aanwezig in de overwegingen betreffende de keuze van een logistiek gebouw dan bij kantoorhuurders. De logistieke markt heeft ook zwaar geleden onder de terugval van de economie, maar heeft zich in 2010 hersteld door de gunstige ligging van Nederland en België ten opzichte van de omvangrijke invoeren uitvoerstromen van en naar Europa. Vooral de import en export van en naar opkomende landen is sterk in volume toegenomen. De sterke verbetering van de handelsstromen gaat niet ongemerkt voorbij aan de logistieke markt. De logistieke markt is in tegenstelling tot de kantoormarkt veel meer een vroegcyclische markt. De verbetering van handelsstromen vertaalt zich snel in meer ruimtebehoefte. De verwachtingen voor de komende jaren zijn positief, mits het economische herstel aanhoudt.

22


Vastgoedportefeuille Inleiding In dit deel van het jaarverslag wordt ingegaan op een tweetal aspecten van de vastgoedportefeuille. Het eerste aspect betreft de ontwikkeling op operationeel niveau. De huidige situatie op de kantoormarkten waarin VastNed Offices / Industrial actief is, is van dien aard dat, om wederverhuur aan dezelfde dan wel aan een nieuwe huurder veilig te stellen, veelal aanmerkelijke verlagingen van huurniveaus plaatsvinden. De bezettingsgraad heeft prioriteit. Het tweede aspect betreft de ontwikkeling op de beleggersmarkt voor kantoor- en semi-industrieelvastgoed. Vastgoedwaarden stonden onder druk, hoewel de afwaarderingen steeds beperkter werden. Echter, in alle kwartalen van 2010 waren de waardemutaties negatief. Onzekerheid met betrekking tot het kunnen handhaven van huurniveaus en bezettingsgraden blijven hierin een belangrijke rol spelen. In dit jaarverslag is wat betreft de vastgoedrapportage aansluiting gevonden bij de best-practice bepalingen zoals die zijn geformuleerd door de brancheorganisaties IVBN en EPRA. Aan VastNed Offices / Industrial is in september 2010 door EPRA de Gold Medal Award toegekend, waarmee uiting wordt gegeven aan het feit dat het jaarverslag 2009 aan de allerhoogste internationale eisen voldeed. Het is onze ambitie op dit gebied een leidende rol te blijven spelen.

Objecten De vastgoedportefeuille bestaat grotendeels uit kantoorobjecten en voor een kleiner deel uit semiindustrieelvastgoed. Het semi-industrieelvastgoed omvat zowel kleine bedrijfshallen als grote logistieke centra. Ultimo 2010 bestond de totale vastgoedportefeuille in exploitatie uit 155 objecten (ultimo 2009: 163). Het bezit is over drie landen gespreid en heeft een totaal verhuurbare oppervlakte van 897.812 vierkante meter (ultimo 2009: 909.662 vierkante meter). De boekwaarde van de vastgoed portefeuille bedroeg € 1.030,0 miljoen ultimo 2010 (ultimo 2009: € 1.076,9 miljoen).

Bezettingsgraad Een van de belangrijkste parameters is de bezettingsgraad. De bezettingsgraad stond gedurende 2010 onder druk. De bezettingsgraad per jaareinde bedroeg 83,1% (ultimo 2009: 84,3%). De gemiddelde bezettingsgraad bedroeg in 2010 83,0% (2009: 87,0%). De mutatie in de bezettingsgraad wordt grotendeels bepaald door het saldo van de brutohuuropbrengsten van de contracten die zijn afgesloten met nieuwe huurders en de brutohuuropbrengsten van de contracten van vertrekkende huurders. In 2010 werden 73 contracten met nieuwe huurders afgesloten die € 5,5 miljoen aan brutohuuropbrengsten vertegenwoordigden en vertrokken er 64 huurders, die € 7,8 miljoen aan brutohuuropbrengsten vertegenwoordigden. De bezettingsgraad ultimo 2010 wordt berekend door de contracthuur aan het eind van het jaar plus de contracthuur van de leegstaande units, die reeds verhuurd zijn maar nog niet feitelijk betrokken, te delen door de theoretische huuropbrengsten van de vastgoedportefeuille per jaareinde. De bezettingsgraad per land is opgenomen in het overzicht op pagina 29.

Indexering Vrijwel alle huurcontracten bevatten een inflatiecompensatieclausule of een vaste verhoging, veelal op basis van de CPI (index van de kosten van levensonderhoud).

23


Verhuuractiviteit In 2010 zijn in totaal 118 nieuwe contracten met huurders afgesloten. De verhuuractiviteiten zijn te onderscheiden in nieuwe verhuringen en huurvernieuwingen. De eerste categorie behelst de verhuur van leeggekomen of binnenkort leegkomende ruimten aan nieuwe huurders en de tweede categorie behelst het afsluiten van nieuwe contracten met bestaande huurders. Er werden nieuwe huurcontracten afgesloten in alle drie de landen waar VastNed Offices / Industrial actief is tegen bruto top-line huren van gemiddeld 4,4% onder het oude huurniveau (2009: 9,6% onder het oude huurniveau). Rekening houdend met de huurincentives werden de nieuwe huurcontracten gemiddeld 14,4% onder het oude huurniveau afgesloten (2009: 16,6% onder het oude huurniveau). De totale verhuuractiviteit bedroeg € 13,4 miljoen aan nieuwe of herziene huuropbrengsten. Als percentage van de theoretische huuropbrengsten was dit 13,5% (2009: 15,8%).

Huurincentives Huurincentives zoals huurvrije perioden, huurkortingen en andere betalingen of bijdragen aan de huurder namen toe tot 4,6% van de brutohuuropbrengsten (2009: 3,8%). De verhuuractiviteit in 2010 laat gemiddelde huurincentives van 10,0% voor de in dat jaar afgesloten huurcontracten zien (2009: 7,8%).

Huurders VastNed Offices / Industrial verhuurt haar objecten aan een groot aantal huurders. Het totaal aantal huurders in termen van huurcontracten, exclusief huurcontracten voor parkeerplaatsen, bedroeg ultimo 2010 629 (2009: 609 unieke huurders). Een overzicht van de grote huurders is weergegeven in de tabel op pagina 30. Geen van de huurders is zo dominant dat de omvang van de huurinkomsten voor VastNed Offices / Industrial een onacceptabel risico inhoudt.

Markthuur Gemiddeld was de vastgoedportefeuille van VastNed Offices / Industrial ultimo 2010 5,0% boven de markthuur verhuurd (2009: 5,7%). Voor deze berekening zijn de markthuren, zoals afgegeven door onafhankelijke taxateurs, vergeleken met de theoretische brutohuuropbrengst van de vastgoedportefeuille. Deze overhuursituatie wordt bij nieuwe verhuringen en huurvernieuwingen veelal bevestigd.

Expiratie van huurcontracten In de drie landen waar VastNed Offices / Industrial actief is gelden verschillende soorten huurovereenkomsten en verschillen in looptijd op grond van lokale wettelijke regelingen en gebruiken. In diverse grafieken zijn de expiratiedata van de gehele vastgoedportefeuille en de individuele landen weergegeven. De gemiddelde looptijd bedraagt 4,2 jaar (ultimo 2009: 4,5 jaar). Indien rekening wordt gehouden met de duur tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid van de zijde van de huurder bedraagt de looptijd van de huurcontracten gemiddeld 3,4 jaar (ultimo 2009: 3,4 jaar).

Aankopen In 2010 vonden geen aankopen plaats.

24


Verkopen De verkopen in 2010 bedroegen € 10,9 miljoen en vonden plaats in Nederland en België. Met deze verkopen heeft VastNed Offices / Industrial haar risicorendementsprofiel verbeterd; het ging om de volgende objecten:

Nettoverkoop-

opbrengst

Stad, adres

(x € 1 miljoen)

Nederland Rotterdam, Klompenmakerstraat 29

1,4

Utrecht, Savannahweg 57-59

1,2

Veenendaal, Fokkerstraat 36 / Wiltonstraat 1

1,3

België Gent, Xavier de Cocklaan 66-72

7,0

Totaal

10,9

Na aftrek van verkoopkosten werd er op deze verkopen een nettoverkoopresultaat behaald van € 1,6 miljoen positief.

Vastgoedbeleggingen in renovatie Hieronder is opgenomen het object Leidsevaart 574 te Haarlem. VastNed Offices / Industrial heeft met scheepsontwerpbureau De Voogt Naval Architects een huurcontract gesloten. Ten behoeve van deze huurder zal het pand volledig worden gerenoveerd, waarbij het pand tevens aan alle duurzaamheidseisen zal worden aangepast.

VASTGOEDBELEGGINGEN IN Pijplijn De pijplijn van VastNed Offices / Industrial was per ultimo 2010 beperkt van omvang en bestond uit een grondpositie aan het Cosunpark te Breda (Nederland) waar voor 5.325 vierkante meter aan kantoorruimte verspreid over twee panden gebouwd kan worden. Voorts heeft VastNed Offices / Industrial een grondstuk aan de Luchthavenlaan in Vilvoorde (België) in eigendom. In beide gevallen bestaat er geen bouwverplichting of verplichting tot afname van dergelijke prestaties. De taxatiewaarde van de vastgoedbeleggingen in pijplijn ultimo 2010 bedroeg € 5,1 miljoen.

Waardemutaties vastgoedbeleggingen Gedurende 2010 is de ingezette afzwakking van de waardedalingen bekrachtigd, hetgeen ook wordt ervaren in de diverse investeringsmarkten voor vastgoedbeleggingen. Daarnaast bestaat er onzekerheid met betrekking tot toekomstige huurniveaus. De vastgoedportefeuille van VastNed Offices / Industrial is gemiddeld licht boven marktniveau verhuurd, hetgeen de komende periode mogelijk tot lagere huurniveaus zal leiden. De waardemutaties van de totale vastgoedportefeuille op basis van de taxaties door onafhankelijke beëdigd taxateurs en interne taxaties bedroegen € 41,6 miljoen negatief (2009: € 86,0 miljoen negatief). Het theoretische nettorendement op de vastgoedportefeuille bedroeg ultimo 2010 8,9% tegen 8,2% een jaar eerder. Een overzicht van de waardemutaties van de vastgoedbeleggingen is gegeven op pagina 30.

25


Taxatiemethodiek De vastgoedportefeuille van VastNed Offices / Industrial wordt viermaal per jaar getaxeerd. De grotere objecten, met een (verwachte) waarde van minimaal € 4,5 miljoen, maken ongeveer 75% van de vastgoedportefeuille uit en worden elk kwartaal door internationaal gerenommeerde taxateurs getaxeerd (zie het elders in dit jaarverslag opgenomen overzicht Vastgoedportefeuille 2010). De kleinere objecten (< € 4,5 miljoen) worden, evenwichtig over de kwartalen gespreid, eenmaal per jaar extern getaxeerd. Na de externe taxatie worden deze objecten de volgende drie kwartalen intern getaxeerd, waarbij de waarneembare trends van de externe taxaties in aanmerking worden genomen. VastNed Offices / Industrial draagt er zorg voor dat de taxateurs de beschikking hebben over alle relevante informatie om tot een goed afgewogen oordeel te komen. De waarderingsmethodologie is gebaseerd op internationale taxatierichtlijnen (RICS Appraisal and Valuation Standards).

26


reële groei bnp

in %

Bron: Consensus Forecasts Wereld Eurozone 5 4 3 2 1 0 -1 -2 -3 -4

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

nederlandse vastgoedfondsen

Ontwikkeling premie (discount) 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

totaalrendement per jaar Bron: Global Property Research (GPR), Bloomberg GPR 250 Europa GPR 250 Nederland VastNed Offices / Industrial 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8

27

1 jaar

3 jaar


5 jaar

7 jaar

in %

2010

2011 E

in %

Geografische spreiding vastgoedportefeuille (in %) Nederland 42 België 48 Duitsland 10

brancheverdeling

totale vastgoedportefeuille (in %)

Sectorspreiding

totale vastgoedportefeuille (in %)

Financiële dienstverlening 14

Kantoren 81

Zakelijke dienstverlening 51

Semi-industrieel 19

Techniek, media en telecommunicatie 14 Overheidsdiensten 8 Overige 13

28


Bezettingsgraad

(in %)

Ultimo

Gemiddeld

Gemiddeld

2010

2010

2009

Nederland

81,8

80,8

82,2

België

84,7

84,8

91,2

Duitsland

81,1

83,9

88,9

Totaal

83,1

83,0

87,0

Mutatie van de bezettingsgraad brutohuuropbrengsten (x € 1 miljoen) 84,6

(7,8)

5,5

(0,9)

0,4

81,8

84,3%

Bezettingsgraad ultimo 2009

83,1%

Nieuwe verhuringen

Verlies huurders

Verkopen

Overige

verhuuractiviteit

in %

Nieuwe verhuringen

Huurvernieuwingen

Mutatie

Mutatie

brutohuur-

Bezettingsgraad ultimo 2010

brutohuur-

Verhuuractiviteit

Mutatie brutohuur-

opbrengsten

Volume

opbrengsten

Volume

opbrengsten

Nederland

Volume

3,4

4,1

(0,7)

5,7

1,1

9,9

België

(9,1)

7,3

(6,5)

11,5

(7,5)

18,8

Duitsland

19,9

2,3

19,9

2,3

Totaal

(4,0)

5,5

29


– (4,7)

– 8,0

(4,4)

13,5

huurincentives

in %

2010

2009

2010

2009

werkelijk

werkelijk

IFRS

IFRS

Nederland

(6,5)

(8,9)

(6,5)

(5,3)

België

(4,5)

(4,2)

(3,6)

(3,2)

Duitsland

(1,1)

(2,7)

(0,8)

(0,2)

Totaal

(5,0)

(6,1)

(4,6)

(3,8)

waardemutaties vastgoedbeleggingen

Nederland

België

Duitsland

Waardemutaties (x € 1 miljoen)

Totaal

1e kwartaal 2010

(9,1)

(3,2)

(1,0)

2e kwartaal 2010

(1,5)

(4,4)

(1,3)

(7,2)

3e kwartaal 2010

(10,8)

(1,4)

(2,2)

(14,4)

4e kwartaal 2010

(3,9)

(0,6)

(2,2)

(6,7)

(13,3)

Totaal 2010

(25,3)

(9,6)

(6,7)

(41,6)

Totaal 2009

(44,6)

(30,1)

(11,3)

(86,0)

Theoretisch nettorendement (in %)

x € 1 miljoen

Ultimo 2010

8,9

9,1

7,5

8,9

Ultimo 2009

7,8

8,7

6,9

8,2

tien grootste huurders Per 31 december 2010

Theoretische

Theoretische

brutohuur-

brutohuur-

opbrengsten

opbrengsten

Huurders

(x € 1 miljoen)

(in %)

Oppervlak (in m2)

1

PricewaterhouseCoopers

4,0

4,5

23.712

2

Deloitte

3,4

3,8

19.927

3

EDS

2,4

2,7

12.917

4

Victoria Versicherung

2,1

2,4

7.898

5

Fiege

2,0

2,2

43.796

6

ProRail

1,8

2,1

9.326

7

Tibotec Virco

1,7

1,9

9.749

8

Rijksgebouwendienst

1,7

1,9

11.247

9

PGZ Retail Concept

1,2

1,4

24.719

10

A.C. Nielsen

1,2

1,3

7.383

30


(over)/ onderhuur

Theoretische

(Over) /

jaarhuur

Markthuur

onderhuur

(x € 1 miljoen)

(x € 1 miljoen)

(in %)

Nederland

Kantoren Semi-industrieel

37,8

(3,2)

4,2

4,0

(5,0)

43,2

41,8

Totaal

39,0

(3,3)

België

Kantoren

33,5

31,1

(7,7)

Semi-industrieel

13,4

13,1

(1,5)

46,9

44,2

Totaal

(6,1)

Duitsland

Kantoren

7,7

98,4

93,7

Totaal

8,3

(7,8)

(5,0)

expiratiedata huurcontracten vastgoedportefeuille (in %)

Expiratiedata respectievelijk verlengdata (gewogen naar brutohuur opbrengsten). De gemiddelde looptijd bedraagt op basis van ‘first break’ 3,4 jaar en op basis van ‘end contract’ 4,2 jaar. Expiraties ‘first break’ Expiraties ‘end contract’ 26 24 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0

2011

31

2012

2013


2014

2015

2016

2017

2018 –

Nederland Economie De sterke oriëntatie van Nederland op de wereldhandel bleek weer eens door de recordcijfers die de Rotterdamse haven boekte in 2010. De krachtige ontwikkeling van de Duitse economie in 2010, maar ook de goede performance van de Scandinavische economieën zijn daarbij sterke tegenhangers van de mindere gang van zaken elders in West-Europa. De krimp van 3,9% in de Nederlandse economie die zich in 2009 voordeed, werd in 2010 gevolgd door een economisch herstel van 1,7% door herstel van voorraadniveaus en het krachtige herstel van de wereldhandel. De binnenlandse vraag draagt nauwelijks bij aan de economische groei. De meest positieve bijdrage van de binnenlandse vraag kwam van de overheid. De consument liet het afweten in 2010. De groei zal de komende jaren sterk worden beïnvloed door de omvangrijke bezuinigingen bij de overheid. Het valt te bezien of de consumentenbestedingen dit kunnen compenseren. De economische groei zal daarom voornamelijk moeten komen van de wereldhandel. Pas na het verwerken van het effect van de bezuinigingen zal de Nederlandse economie weer een hoger groeipad kunnen volgen. De omvang van de economie zal naar verwachting in 2012 weer terug zijn op het niveau van 2008. De kantoorwerkgelegenheid zal in algemene zin niet snel het groeipad weer oppakken. Na de vertrouwenscrisis in 2008 heeft er bij bedrijven een uitstoot van arbeid plaatsgevonden om het kostenniveau aan te passen. De aankondiging van de overheid dat er forse bezuinigingen moeten plaatsvinden, zal vanaf 2010 effect hebben op de kantoorwerkgelegenheid. Bij een doorgaand economisch herstel zal de kantoorwerkgelegenheid de eerste jaren naar verwachting slechts een matige groei laten zien.

Kantoormarkt De belangrijke kantoormarkten in Nederland liggen in de vier grote Randstadsteden, te weten Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Buiten de vier Randstadsteden mag ook Eindhoven zich tot de belangrijke kantoormarkten rekenen. Binnen de Randstad hebben Amsterdam en Utrecht, vaak aan geduid als de Noordvleugel van de Randstad, zich het beste ontwikkeld in termen van werkgelegenheid in de dienstensector. De kantoormarkt in de regio Amsterdam is decennia lang onstuimig gegroeid en kan beschouwd worden als een Europese kantoorstad. De groei van de kantoorwerkgelegenheid zal naar verwachting de komende jaren ook weer grote regionale verschillen laten zien. Bovendien zullen grotere steden een sterkere dynamiek hebben dan kleinere steden, omdat enerzijds ondernemingen zich meer concentreren op minder vestigingen en anderzijds omdat veel van de jongere werknemers in de grote steden wonen en profiteren van de vele voorzieningen die daar voor tweeverdieners zijn. De verwachting is dat de vier grote Randstadsteden, met uitzondering van Den Haag, het qua kantoorwerkgelegenheid relatief beter zullen doen dan het landelijk gemiddelde. In Den Haag zal het effect van de overheidsbezuinigingen goed te merken zijn. Eindhoven zal profiteren van de sterke oriëntatie op technologie en daaraan gerelateerde kantoorbanen.

32


Al een aantal jaren is er een hoge leegstand in de kantoormarkt van de regio Amsterdam, omdat het aanbod sterk vooruit gelopen is op mogelijke toekomstige vraag. De vooruitzichten zijn echter veranderd. De kantoormarkt is volwassen en aan de vraagkant ook veel cyclischer geworden na decennia lang structurele groei van de kantoorwerkgelegenheid. De huidige leegstand heeft daardoor deels een structureel karakter gekregen. De leegstand concentreert zich in minder goed gelegen kantoorgebieden, veelal kantoorgebieden in de periferie en in kantoorgebouwen die niet meer voldoen aan de huidige eisen die een kantoorgebruiker hieraan stelt. Hoewel de leegstand in de andere steden minder hoog is dan in Amsterdam, zijn daar dezelfde tendensen te zien. Het speculatieve aanbod van nieuwe kantoorgebouwen lag de laatste jaren op een relatief laag niveau, maar ook de vraag lag onder druk door een gekrompen kantoorwerkgelegenheid. De leegstand is hierdoor overal verder opgelopen. De sterke segmentering in de kantoormarkt zorgt er voor dat de meer centraal gelegen kantoorgebieden een relatief lage leegstand en een goede onderliggende trend in de vraag hebben, terwijl voor de meer perifere kantoorgebieden in algemene zin het omgekeerde geldt. Als het economische herstel aanhoudt en de nieuwbouw van kantoren op een laag niveau blijft, dan is het mogelijk dat er enig herstel van de kantoormarkt zal optreden in de meer centraal gelegen kantoorgebieden, maar dan wel voor kantoorgebouwen die aangepast zijn aan de eisen van de kantoorgebruiker van deze tijd.

33


De Nederlandse vastgoedportefeuille Objecten Van de vastgoedportefeuille is 42% in Nederland gelegen en kenmerkt zich door een relatief groot aantal objecten (91) en een groot aantal huurders (292). Het grootste deel bestaat uit kantoren (91%) en een klein deel uit semi-industrieelvastgoed (9%). De kantoren zijn middelgroot van omvang (gemiddeld circa 3.400 vierkante meter), de semi-industriële objecten betreffen bedrijfsruimten van gemiddeld circa 4.000 vierkante meter. Bezettingsgraad De bezettingsgraad bedroeg ultimo 2010 81,8% (2009: 80,2%). De bezettingsgraad van het kantoordeel bedroeg 80,3%, terwijl dat van het semi-industriële deel 95,6% bedroeg. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de objecten Volmerlaan 7 te Rijswijk, Eleanor Rooseveltlaan 3-25 te Zoetermeer en Cosunpark 1-5 in Breda met ingang van het eerste kwartaal 2011 als gevolg van expiratie / opzegging van de huurcontracten geen huuropbrengsten meer opleveren. De gemiddelde bezettingsgraad in de Nederlandse vastgoedportefeuille kwam uit op 80,8% in 2010 (2009: 82,2%). Belangrijke leegstand was ultimo 2010 aanwezig in objecten in Den Haag (circa 10.400 vierkante meter), Hoofddorp (circa 6.500 vierkante meter), Amsterdam Zuid-Oost (circa 6.200 vierkante meter) en Rotterdam (circa 5.400 vierkante meter). Huurders De 10 grootste huurders maken 23,7% van de Nederlandse theoretische brutohuuropbrengsten uit. Een overzicht hiervan is weergegeven in de tabel op pagina 38. Markthuur Gemiddeld is de Nederlandse vastgoedportefeuille 3,3% boven het marktniveau verhuurd. Verhuuractiviteit Het volume aan nieuwe verhuringen en huurvernieuwingen bedroeg in 2010 € 4,3 miljoen oftewel 9,9% van de theoretische brutohuuropbrengsten (2009: 13,4%). De nieuwe verhuringen bedroegen € 1,8 miljoen, zijnde 4,1% van de theoretische brutohuuropbrengsten (2009: 5,6%). Deze verhuringen vonden gemiddeld 3,4% boven het oude huurniveau plaats (2009: 5,3% onder het oude huurniveau). Belangrijke nieuwe verhuringen in 2010 waren: Flexmoeders.nl voor 500 vierkante meter aan de Herengracht 105-107 te Amsterdam, De Voogt Naval Architects voor 3.430 vierkante meter aan de Leidsevaart 574 te Haarlem en Van Pijkeren Holding voor 5.354 vierkante meter aan de Anthonie van Leeuwenhoekweg 5 te IJsselstein. Ook zijn de nodige huurvernieuwingen afgesloten. Het volume aan huurvernieuwingen bedroeg € 2,5 miljoen, zijnde 5,7% van de theoretische brutohuuropbrengsten (2009: 7.8%). Deze verhuringen vonden gemiddeld 0,7% onder het oude huurniveau plaats (2009: 0,3 % onder het oude huurniveau). Voorbeelden van huurvernieuwingen zijn: UWV Heerlen voor 2.188 vierkante meter aan de Geerstraat 5 te Heerlen, Lawton Advocaten voor 1.190 vierkante meter aan de Lage Mosten 1-11 te Breda en het advocatenkantoor Schipper Noordam 1.667 vierkante meter aan de Veerhaven 16-18 te Rotterdam. Huurincentives De toekenning van huurincentives is essentieel voor het sluiten van huurovereenkomsten. Deze huur incentives bedroegen in 2010 6,5% (2009: 5,3%) van de brutohuuropbrengsten.

34


Expiratie huurcontracten Het expiratieschema van de huurcontracten biedt risicospreiding. Een overzicht van de ultimo 2010 bestaande huurovereenkomsten is te vinden in de grafiek op pagina 38. De gemiddelde looptijd tot de einddatum van het contract is 3,2 jaar (ultimo 2009: 3,4 jaar). Dit is gelijk aan de gemiddelde looptijd tot eerste opzeggingsmogelijkheid. Aankopen In 2010 hebben geen aankopen plaatsgevonden. Verkopen De verkopen in 2010 bleven beperkt tot € 3,9 miljoen. Dit betrof objecten met een ongunstig risico rendementsprofiel. Waardemutaties vastgoedbeleggingen De waardemutaties van de Nederlandse vastgoedportefeuille bedroegen € 25,3 miljoen negatief (2009: € 44,5 miljoen negatief). Hiermee kwam het nettorendement van de Nederlandse vastgoedportefeuille ultimo 2010 op 8,9% (ultimo 2009: 7,8%).

35


nederland top 10 objecten 57 3 8

2 10 6

1

4

9

Theoretische

Bezettings-

Taxatie-

brutohuur-

graad

waarde

opbrengsten

Per 31 december 2010 (x € 1 miljoen)

1

(in %)

Aantal huurders

Oppervlak (in m2)

Utrecht, Arthur van Schendelstraat

650-698 en 700-748

23,5

1,9

100

3

9.169

2

Den Haag, Zuid-Hollandlaan 7

21,5

2,3

–

–

10.410

3

Amsterdam, Burg. Stramanweg 102-108

18,5

1,8

72

31

11.321

4

Rotterdam, K.P. van der Mandelelaan 41-43

11,9

1,4

28

1

7.367

5

Amsterdam, Karel du Jardinstraat 65

11,4

1,1

100

1

5.869

6

Zoetermeer, Europaweg 205

11,4

1,0

100

1

7.172

7

Amsterdam, Anthony Fokkerweg 1

8,7

0,8

81

13

5.416

8

Schiphol-Rijk, Cessnalaan 1-33

8,3

0,7

100

1

6.732

9

’s-Hertogenbosch, Europalaan 28

8,2

1,1

54

5

7.530

10

Den Haag, Parkstraat 101-109

7,4

0,6

100

1

2.956

36

Totaal


130,8

12,7

65

57

73.942

4

1 5 8

2 6 9

3 7 10

Nederland Tien grootste huurders Per 31 december 2010

Theoretische

Theoretische

brutohuur-

brutohuur-

opbrengsten

opbrengsten

Huurders

(x € 1 miljoen)

(in %)

Oppervlak (in m2)

1

ProRail

1,8

4,3

9.326

2

Rijksgebouwendienst

1,7

3,9

11.247

3

Gemeente Amsterdam

1,1

2,6

5.869

4

RDW

1,0

2,3

7.172

5

Rexel

0,9

2,1

13.415

6

ROC Amsterdam

0,8

1,9

5.474

7

Imtech

0,8

1,9

7.048

8

Shell

0,7

1,6

5.498

9

Interxion

0,7

1,6

6.732

10

Rabobank

0,7

1,5

3.845


Expiratiedata respectievelijk verlengdata (gewogen naar brutohuuropbrengsten). De gemiddelde looptijd bedraagt zowel op basis van ‘first break’ als op basis van ‘end contract’ 3,2 jaar. Expiraties ‘first break’ Expiraties ‘end contract’ 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0

2011

38

2012

2013


2014

2015

2016

2017

2018 –

bnp groei

in %

Economische groei 4 2 0 -2 -4 2007

2008

2009

2010

inflatie cpi

2011E

werkloosheid

in %

Ontwikkeling consumentenprijzen

Werkloosheid als % beroepsbevolking 6 5 4 3 2 1 0

3 2 1 0 2007

2008

2009

brancheverdeling

2010

in %

2011E

2007

2008

Sectorspreiding


Kantoren 91


Semi-industrieel 9


39


2009

2010

in %

2011E

‘Dockwise zat voorheen in België, de reden hiervoor had te maken met de met voordeliger belastingtarieven voor rederijen. Toen de regelingen vervielen hebben we besloten terug naar Nederland te verhuizen. Omdat veel van onze medewerkers uit de regio komen, hebben we toen besloten in de regio te blijven. Onze schepen zijn zelden in Nederland / Rotterdam dus de noodzaak om aan het water te zitten is er niet. Tel daar bij op dat de locatie goed bereikbaar is met auto en openbaar vervoer en de keuze voor dit pand is het resultaat.’ Carla Hoeck, Facility Manager Dockwise, Lage Mosten 21, Breda, Nederland

België Economie Centraal in de belangstelling staat de politieke patstelling in België. Het vormen van een nieuwe regering wordt gedomineerd door de taalstrijd in het land tussen Frans- en Nederlandstaligen. Het houden van nieuwe verkiezingen lijkt geen uitweg te bieden, omdat de verwachting is dat de uitslag daarvan alleen maar de tegenstellingen verder zullen verscherpen. De huidige regering neemt slechts de zaken waar en kan geen structurele hervormingen doorvoeren om de overheidsfinanciën weer duurzaam te verbeteren. Tot op heden heeft dat België nog niet echt opgebroken. De economie lijkt het relatief goed te doen. De Belgische economie kromp in 2009 met 2,7% en wordt verwacht te groeien met 2,1% in 2010. Ook de komende jaren zien er relatief goed uit. De omvang van de Belgische economie kan begin 2012 alweer de omvang van 2008 bereikt hebben. De export trekt aan, de particuliere consumptie groeit, alsook de overheidsbestedingen. Het is vooral bij dit laatste punt waar met de vorming van een nieuwe regering wel eens verandering zou kunnen plaatsvinden. Bezuinigingen op de overheidsbegroting zullen de positieve bijdrage van de overheid aan de economische groei kunnen doen omslaan in een negatieve bijdrage. Op de achtergrond dreigt namelijk ook in België een schuldencrisis als er geen regering gevormd kan worden. Standard & Poor’s heeft de credit rating van België halverwege december 2010 verlaagd.

Kantoormarkt De drie belangrijke kantoormarkten van België liggen op de as Antwerpen-Mechelen-Brussel, waarbij Brussel verreweg de grootste kantoormarkt heeft en behoort tot de grotere Europese kantoorsteden. Het centrum van Brussel wordt gedomineerd door de overheid en aanverwante instellingen op nationaal en Europees niveau. Het bedrijfsleven is voornamelijk gevestigd in de periferie van Brussel en verder vooral in Mechelen en Antwerpen. Het zwaartepunt in de periferie ligt in het noordoostelijke gedeelte van de regio Brussel, het gebied waar ook de nationale luchthaven zich bevindt. Langs de as naar Antwerpen bevindt zich verder een grote concentratie kantoren in Mechelen, een locatie die zich het laatste decennium sterk heeft ontwikkeld en waar veel ondernemingen zijn neergestreken met hun kantoren. Ook Antwerpen ontwikkelt zich nu verder als kantoormarkt en dan vooral rondom het nieuwe station voor de hogesnelheidslijn. De ambitie van de stad is om meer Europese hoofdkantoren aan te trekken. De kantoormarkt in Brussel heeft in 2010 meer activiteit gezien dan in 2009 en profiteert daarmee van de aanwezigheid van de Europese Commissie in deze stad. De verhuurmarkt is door de relatief hoge leegstand erg competitief en net als in andere kantoorsteden in Europa groeit het fenomeen van structurele leegstand in minder goed gelegen kantoorgebieden en in kantoorgebouwen die niet meer voldoen aan de eisen van deze tijd. In de andere kantoormarkten van België heeft de lokale overheid een belangrijke bijdrage geleverd aan de vraag naar kantoorruimte. Ook hier zijn de verhuurmarkten competitief onder invloed van gestegen leegstand. Herstel van de groei van de kantoorwerkgelegenheid zal ook in België in het licht komen te staan van verwachte bezuinigingen die een nieuwe Belgische regering zal moeten doorvoeren.

Logistieke markt Na een trage start in 2010 vertoonde de logistieke markt in België meer activiteit. Dit komt op een moment dat de speculatieve bouw van logistiek vastgoed vrijwel tot stilstand is gekomen, wat betekent dat de leegstand in deze markt in ieder geval niet meer groeit. De verhuurmarkt is competitief en daarin is in 2010 weinig verandering gekomen. De gestegen activiteit in de logistieke markt in de loop van 2010 heeft een directe relatie met de toename van de handelsstromen in de wereld en de gunstige ligging van België binnen Europa.

42


De Belgische vastgoedportefeuille Objecten Het grootste deel van de totale vastgoedportefeuille is in België gelegen. Ultimo 2010 was dat 48% van de totale vastgoedportefeuille. VastNed Offices / Industrial heeft per ultimo 2010 een 54,7% belang in Intervest Offices, de vennootschap die nagenoeg alle Belgische objecten houdt. De Belgische vastgoedportefeuille bestaat uit 59 objecten en kent een groot aantal huurders (298). Het grootste deel bestaat uit kantoren (69%) en een kleiner deel uit semi-industrieel vastgoed (31%). De kantoren zijn middelgroot van omvang (gemiddeld circa 5.700 vierkante meter) en de semi-industriële objecten betreffen logistieke centra van gemiddeld circa 16.900 vierkante meter. Het hogere gemiddelde in vergelijking met de Nederlandse vastgoedportefeuille metrage is met name toe te rekenen aan het feit dat zich in de Belgische kantoorportefeuille een viertal objecten van meer dan 10.000 vierkante meter bevindt en de semi-industriële vastgoedportefeuille vooral logistieke centra betreft die door hun aard een hoger metrage hebben dan de Nederlandse bedrijfsruimten. Bezettingsgraad De bezettingsgraad bedroeg ultimo 2010 84,7% (2009: 88,0%). De bezettingsgraad ultimo 2010 van het kantoordeel bedroeg 85,0%, terwijl dat van het semi-industriële deel 84,0% bedroeg. Belangrijke leegstand was ultimo 2010 aanwezig in Mechelen Campus (circa 23.800 vierkante meter), Wilrijk (circa 12.400 vierkante meter) en Herentals (circa 25.500 vierkante meter). De Belgische vastgoedportefeuille kende met een gemiddelde bezettingsgraad van 84,8% in 2010 (2009: 91,2%). Voor een deel van de aan Tibotec Virco verhuurde en in 2010 vrijgekomen ruimte is een afkoopsom voor de resterende looptijd van de huurcontracten ontvangen. Deze afkoopsom wordt gedurende de resterende looptijd van de contracten als huurinkomsten verantwoord. Huurders De 10 grootste huurders maken 46,4% van de Belgische theoretische brutohuuropbrengsten uit. Een overzicht hiervan is weergegeven in de tabel op pagina 48. Markthuur Gemiddeld is de Belgische vastgoedportefeuille 6,1% boven het marktniveau verhuurd. Verhuuractiviteit Bestrijding van leegstand door nieuwe verhuringen en door het behoud van bestaande huurders heeft prioriteit voor de Belgische vastgoedportefeuille van VastNed Offices / Industrial. Het volume aan nieuwe verhuringen bedroeg € 3,5 miljoen, zijnde 7,3% van de theoretische brutohuuropbrengsten (2009: 4,5%). Deze verhuringen vonden gemiddeld 9,1% onder het oude huurniveau plaats (2009: 15,2% onder het oude huurniveau). Belangrijke nieuwe verhuringen in 2010 betroffen: Ceva Logistics voor 18.080 vierkante meter aan de Industrieweg 18 te Boom, PharmaLogistics voor 6.465 vierkante meter aan de Oude Baan 12 te Mechelen en kantoorbenodigdhedenleverancier Staples aan de Nijverheidslaan 1 te Strombeek-Bever. Ook zijn de nodige huurvernieuwingen afgesloten. Het volume aan huurvernieuwingen bedroeg € 5,5 miljoen, zijnde 11,5% van de theoretische brutohuuropbrengsten (2009: 15,3%). Dit ten opzichte van 2009 lagere volume is te wijten aan het feit dat in de cijfers van 2009 de zeer omvangrijke verhuring aan PwC aan de Woluwedal 18-22 te Woluwe meetelde. De huurvernieuwingen vonden gemiddeld 6,5% onder het oude huurniveau plaats (2009: 14,6% onder het oude huurniveau). Voorbeelden van huurvernieuwingen zijn: Whirlpool voor 3.637 vierkante meter aan de Nijverheidslaan 3 te Strombeek-Bever, SGS voor 4.026 vierkante meter aan de Generaal de Wittelaan 9-21 te Mechelen en logistieke dienstverlener Fiege voor 43.796 vierkante meter aan de Veurtstraat 91 te Puurs.

43


Huurincentives In de Belgische vastgoedportefeuille is de toekenning van huurincentives essentieel voor het sluiten van huurovereenkomsten. Deze huurincentives bedroegen in 2010 3,6% (2009: 3,2%) van de brutohuuropbrengsten. Expiratie huurcontracten Het expiratieschema van de huurcontracten biedt een goede risicospreiding. Een overzicht van de ultimo 2010 bestaande huurovereenkomsten is te vinden in de grafiek op pagina 48. De gemiddelde looptijd tot de einddatum van het contract is 5,3 jaar (ultimo 2009: 5,6 jaar). Indien de gemiddelde looptijd tot eerste opzeggingsmogelijkheid wordt gemeten dan bedraagt de gemiddelde looptijd 3,7 jaar (2009: 3,5 jaar). Aankopen In 2010 hebben geen aankopen plaatsgevonden. Verkopen In 2010 is het object Xavier de Cocklaan 66-72 te Gent ruim boven taxatiewaarde verkocht. Waardemutaties vastgoedbeleggingen De waardemutatie van de Belgische vastgoedportefeuille bedroeg € 9,6 miljoen negatief (2009: € 30,1 miljoen negatief). Hiermee kwam het nettorendement op 9,1% (ultimo 2009: 8,8%).

44


Landenmanager België, Jean Paul Sols We opereren in een markt waar er onmiskenbaar veel concurrentie is. Echter door een uitgesproken geografische focus op de as Antwerpen-Brussel hebben we een duidelijke voorsprong op de concurrentie. Voldoende kritische massa, moderne gebouwen, gecombineerd met een ervaren asset managementorganisatie is een garantie voor een optimale commercialisatie en beheer van de portefeuille. Ongeveer 30% van onze vastgoedportefeuille is geïnvesteerd in semi-industriële panden met een belangrijke focus op logistiek vastgoed. België is inzake logistiek een absolute Europese topregio. Zowel qua locaties als kwaliteit van de gebouwen kwalificeren onze semi-industriële gebouwen als de beste en duurzaamste in de markt. Met deze panden zijn we net zoals voor de kantoren aanwezig op locaties met een permanente vraag op de huurmarkt. De logistieke portefeuille heeft zich ondertussen op langere termijn al bewezen als een mooie aanvulling op de kantoorinvesteringen.

45


België top 10 objecten 8 10 6 7 9 13 5 4

2

Theoretische

Bezettings-

Taxatie-

brutohuur-

graad

waarde

opbrengsten


(in %)

Aantal huurders

Oppervlak (in m2)

1

Mechelen, Schaliënhoevedreef 20a-20t

78,3

8,0

63

121

60.768

2

Woluwe, Woluwedal 18-22

52,7

4,2

96

1

25.074

3

Mechelen, Generaal de Wittelaan 9-21

43,3

5,3

91

65

42.112

4

Diegem, Berkenlaan 6, 8a-8b

41,3

3,4

100

3

20.180

5

Mechelen, Blarenberglaan 2c

24,8

2,4

100

1

12.917

6

Herentals, Atealaan 34b-34c

24,4

1,5

62

3

66.778

7

Puurs, Veurtstraat 91

24,3

2,0

100

1

43.490

8

Antwerpen, Brusselstraat 59

16,0

1,6

87

7

11.318

9

Wilrijk (Antwerpen), Boomsesteenweg 801-803

14,8

1,3

58

3

29.168

10

Wommelgem, Koralenhoeve 25

14,1

1,2

100

1

24.719

46

Totaal


334,0

30,9

84

206

336.524

4

1 5 8

2 6 9

3 7 10

België Tien grootste huurders Per 31 december 2010

Theoretische

Theoretische

brutohuur-

brutohuur-

opbrengsten

opbrengsten

Huurders

(x € 1 miljoen)

(in %)

Oppervlak (in m2)

1

PricewaterhouseCoopers

4,0

10,1

23.712

2

Deloitte

3,4

8,6

19.927

3

Hewlett-Packard Belgium

2,4

6,1

12.917

4

Fiege

2,0

4,9

43.796

5

Tibotec Virco

1,7

4,2

9.749

6

PGZ Retail Concept

1,2

3,0

24.719

7

Europese Commissie

1,1

2,6

10.952

8

Ingram Micro

1,0

2,6

6.932

9

BLITS

0,9

2,3

19.240

10

Kuwait Petroleum

0,8

2,0

4.996


Expiratiedata respectievelijk verlengdata (gewogen naar brutohuur opbrengsten). De gemiddelde looptijd bedraagt op basis van ‘first break’ 3,7 jaar en op basis van ‘end contract’ 5,3 jaar. Expiraties ‘first break’ Expiraties ‘end contract’ 28 26 24 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0

2011

48

2012

2013


2014

2015

2016

2017

2018 –

bnp groei

in %

Economische groei 4 2 0 -2 -4 2007

2008

2009

2010

inflatie cpi

2011E

werkloosheid

in %


Werkloosheid als % beroepsbevolking

10 8 6 4 2 0

4 3 2 1 0 2007

2008

2009

brancheverdeling

2010

in %

2011E

2007

2008

Sectorspreiding


Kantoren 69


Semi-industrieel 31


49


2009

2010

in %

2011E

‘De realisatie van een fotovoltaïsche installatie op het dak van onze magazijnruimte in Puurs sluit goed aan bij de corporate value van Fiege om het milieu te beschermen. Bovendien stelt deze voorziening ons in staat om de elektriciteitskosten van onze operaties te reduceren.’ Jan Franck, Directeur Fiege, Veurtstraat 91, Puurs, België

duitsland Economie De Duitse economie heeft een sterk op export georiënteerde industrie die kwalitatief hoogstaande producten over de hele wereld verkoopt. De vertrouwenscrisis in 2008 heeft in 2009 een forse invloed gehad op de Duitse economie met een krimp van 4,7%. Het uitstellen van aankopen betrof vooral auto’s en investeringsgoederen, beide afkomstig van de industrie waar Duitsland zo sterk in is vertegenwoordigd. De sterke positie van Duitsland op dit terrein zorgde in 2010 voor een krachtig herstel van de economische groei van naar verwachting 3,6%. Duitsland ontwikkelde zich hiermee tot het leidende land binnen de eurozone wat betreft economische groei, want het is vooral Duitsland dat weet te profiteren van de export naar de sterk groeiende opkomende economieën in de wereld. Naast de sterk gestegen export met maar liefst 14%, ontwikkelde ook de binnenlandse vraag zich positief, zowel van de zijde van de overheid als van de zijde van de particuliere sector. Investeringen stegen bijvoorbeeld met bijna 10%. Gezien het krachtige herstel van de Duitse economie in 2010 is de verwachting dat de economische groei ook in 2011 relatief gunstig zal zijn. De omvang van de Duitse economie zal eind 2011 al weer op het niveau van 2008 zitten. Het krachtig aantrekken van de Duitse economie had ook een gunstig effect op de arbeidsmarkt. De werkende bevolking is gegroeid tot 40,5 miljoen, een record in de Duitse geschiedenis. De verbeterde arbeidsmarkt heeft een positief effect op het consumentenvertrouwen en daarmee op de consumenten bestedingen. De Duitse overheid heeft de overheidsbestedingen ook beter onder controle dan de meeste andere eurolanden. Met een begrotingstekort van 3,5% voldoen zij nog steeds niet aan de ‘Maastrichtnorm’ van 3%, maar de 3,5% is wel veel beter dan wat overheden in menig ander euroland laten zien. Ook wat dat betreft heeft Duitsland in 2010 de leiding genomen binnen de eurozone.

Kantoormarkt De grote kantoorsteden in Duitsland zijn Berlijn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg en München. Deze steden hebben een sterke regionale functie, een grote internationale uitstraling en behoren alle vijf tot de grote Europese kantoorsteden. In Düsseldorf en Frankfurt is de kantoorhoudende dienstensector zwaar vertegenwoordigd. Düsseldorf is de hoofdstad van het dichtbevolkte Nordrhein-Westfalen en herbergt vele Europese en Japanse hoofdkantoren. Frankfurt is het financiële centrum van Duitsland en de vestigingsplaats van de Europese Centrale Bank. Düsseldorf kent veel meer spreiding over de economische sectoren, met een sterke vertegenwoordiging van de creatieve sector die daar kantoor houdt. In Düsseldorf is de leegstand in de centraal gelegen gebieden nog relatief laag. Echter, ook in deze stad is de leegstand in de buitengebieden hoog. Van de vijf grote kantoorsteden in Duitsland heeft Düsseldorf zich na de vertrouwenscrisis in 2008 relatief het beste ontwikkeld. De tophuur is in deze stad als enige in Duitsland gestegen. Dat betekent overigens niet dat hiermee de verhuurcondities bijzonder verbeterd zijn. De verhuurmarkt in brede zin blijft zeer competitief. Het betekent wel dat relatief gezien binnen de algehele malaise in de kantoormarkten in Europa, de kantoormarkt in Düsseldorf er relatief goed voorstaat. De kantoormarkt in Frankfurt staat er wat dat betreft minder goed voor en heeft erg te lijden van de klappen die de financiële sector heeft gekregen. In Frankfurt is de leegstand duidelijk hoger dan in Düsseldorf, ook in de wat meer centraal gelegen kantoorgebieden. Er is teveel kantoorruimte in Frankfurt en in de regio eromheen gebouwd voor de vraagontwikkeling die vanaf nu verwacht mag worden. Structurele leegstand is in deze stad duidelijk aanwezig, waardoor zelfs hele kantoorgebieden geraakt worden.

52


De Duitse vastgoedportefeuille Objecten De Duitse vastgoedportefeuille, die 10% van de totale vastgoedportefeuille van VastNed Offices / Industrial vertegenwoordigt, bestaat uit vijf kantoren met in totaal 39 huurders. De kantoren zijn met een gemiddelde omvang van circa 8.500 vierkante meter per object, groter dan in Nederland en België. Drie objecten zijn gelegen in Düsseldorf en twee in Frankfurt. Beide steden zijn grote liquide kantoormarkten. Bezettingsgraad De bezettingsgraad bedroeg ultimo 2010 81,1% (ultimo 2009: 84,4%). Belangrijke leegstand was ultimo 2010 aanwezig in het object aan de Mainzer Landstraße 33A te Frankfurt (3.274 vierkante meter). Voorts was er leegstand in de Kaistraße 16-18 te Düsseldorf (823 vierkante meter) en Emanuel-LeutzeStraße 11 te Düsseldorf (5.339 vierkante meter). De Duitse vastgoedportefeuille kende met een gemiddelde bezettingsgraad van 83,9% in 2010 (2009: 88,9%). Huurders De 10 grootste huurders maken 83,0% van de Duitse theoretische brutohuuropbrengsten uit. Een overzicht hiervan is weergegeven in de tabel op pagina 58. Markthuur Gemiddeld is de Duitse vastgoedportefeuille 7,8% boven het marktniveau verhuurd. Verhuuractiviteit De verhuuractiviteit bleef in 2010 beperkt tot 3 contracten die in totaal € 0,2 miljoen vertegenwoordigden zijnde 2,3% van de Duitse theoretische brutohuuropbrengsten (2009: 5,2%). Deze verhuringen vonden gemiddeld 19,9% plaats boven het oude huurniveau (2009: 2,3% onder het oude huurniveau). Nieuwe verhuringen in 2010 betroffen: projectontwikkelaar BEMA voor 617 vierkante meter en metaalconcern Nofecon (Erasmo Zinkal) voor 185 vierkante meter aan de Kaistraße te Düsseldorf. Huurincentives De toekenning van huurincentives in de Duitse vastgoedportefeuille is veelal noodzakelijk voor het sluiten van huurovereenkomsten. Deze huurincentives bedroegen in 2010 0,8% (2009: 0,2%) van de brutohuuropbrengsten. Expiratie huurcontracten Het expiratieschema van de huurcontracten vertoont een piek in 2011 die grotendeels betrekking heeft op de huidige huurder van het kantoorpand aan de Hans-Böckler-Straße 36 te Düsseldorf die per einde van 2011 de huurovereenkomst heeft opgezegd. Een overzicht van de ultimo 2010 bestaande huurovereenkomsten is te vinden in de grafiek op pagina 58. De gemiddelde looptijd tot de einddatum van het contract is 2,8 jaar (ultimo 2009: 3,6 jaar). Indien de gemiddelde looptijd tot de eerste opzeggings mogelijkheid wordt gemeten, dan bedraagt de gemiddelde looptijd 2,7 jaar (2009: 3,3 jaar).

53


Aankopen In 2010 hebben geen aankopen plaatsgevonden. Verkopen In 2010 hebben geen verkopen plaatsgevonden. Waardemutaties vastgoedbeleggingen De waardemutatie van de Duitse vastgoedportefeuille bedroeg € 6,7 miljoen negatief (2009: € 11,3 miljoen negatief). Hiermee kwam het nettorendement op 7,5% (ultimo 2009: 6,9%).

54


Landenmanager Duitsland, Kay Gle mann VastNed Offices / Industrial beschikt met zijn investeringen in Düsseldorf en Frankfurt over objecten die zich ondanks de moeilijke situatie ook in 2010 staande hebben gehouden. De verhuurmarktactiviteit in Düsseldorf lag rond de 400.000 vierkante meter en in Frankfurt rond de 470.000 vierkante meter. Het totaal voor de ‘Big 6’ bedroeg ongeveer 2.670.000 vierkante meter. Met een mix van A- en B-locaties biedt de portefeuille een goede risicospreiding: wij kunnen op alle aanvragen reageren met passende aanbiedingen. In Düsseldorf bezit VastNed Offices / Industrial één object in de zeer gewilde wijk Medienhafen dat uitstekend beantwoordt aan de behoeften van vandaag, en één kantoorgebouw in het populaire Kennedydamm, waarvoor in het jaar 2012 een nieuwe huurder moet worden gevonden. Gezien de ligging en de kwaliteit van dit object hebben wij er alle vertrouwen in dat we er tijdig in zullen slagen dit object weer te verhuren. Het object in ‘Seestern’ moet in 2011 met nieuwe concepten worden aangepast aan de veranderende vraag. Het feit dat Vodafone hier gevestigd is, zal ongetwijfeld een positief effect hebben. In Frankfurt zien wij rond het station en in de bankenwijk meer beweging ontstaan. Ons object aan de Mainzer Landstraße 33a met zijn moderne inrichting en flexibele indelingsmogelijkheden staat er goed voor in de concurrentiestrijd. De vraag is hier al duidelijk aan het aantrekken. In Frankfurt-Hausen, een klassieke backoffice-locatie, zien wij eveneens een opleving van de vraag. Ook hier sluiten het ruimteconcept en de inrichting goed aan op de eisen van de markt. Bovendien wordt de aantrekkelijkheid van ons aanbod vergroot door de goede bereikbaarheid: openbaar vervoer, autosnelwegen, het centraal station en de luchthaven zijn binnen handbereik.

55


duitsland top 5 objecten 1 3 4

2 5

Theoretische

Bezettings-

Taxatie-

brutohuur-

graad

waarde

opbrengsten


(in %)

Aantal huurders

Oppervlak (in m2)

1

Düsseldorf, Kaistraße 16-18

36,2

2,2

91

17

9.374

2

Frankfurt, Insterburgerstraße 16

29,6

2,2

100

8

13.404

3

Düsseldorf, Hans-Böckler-Straße 36

21,1

2,1

100

1

7.898

4

Düsseldorf, Emanuel-Leutze-Straße 11

11,0

1,1

41

13

8.640

5

Frankfurt, Mainzer Landstraße 33a

7,4

0,7

–

–

3.274

56

Totaal


105,3

8,3

81

39

42.590

1

2 5 57

3 VastNed Offices / Industrial Verslag van de Directie

4

duitsland Tien grootste huurders Per 31 december 2010

Theoretische

Theoretische

brutohuur-

brutohuur-

opbrengsten

opbrengsten

Huurders

(x € 1 miljoen)

(in %)

Oppervlak (in m2)

1

Victoria Versicherung

2,1

31,3

7.898

2

A.C. Nielsen

1,2

17,8

7.383

3

A.T. Kearney

0,9

13,2

3.593

4

Royal Bank Of Scotland

0,2

5,6

2.451

5

MoneyMaxx

0,2

3,6

1.273

6

Gruner + Jahr

0,2

3,2

1.495

7

BEMA Development

0,2

2,5

893

8

Claus Koch Identity

0,1

2,5

617

9

ALEGRI International

0,1

1,9

561

10

C.I.G. Caravaning

0,1

1,4

547


Expiratiedata respectievelijk verlengdata (gewogen naar brutohuur opbrengsten). De gemiddelde looptijd bedraagt op basis van ‘first break’ 2,7 jaar en op basis van ‘end contract’ 2,8 jaar. Expiraties ‘first break’ Expiraties ‘end contract’ 48 45 42 39 36 33 30 27 24 21 18 15 12 9 6 3 0

2011

58

2012

2013


2014

2015

2016

2017

2018 –

bnp groei

in %

Economische groei 4 2 0 -2 -4 -6 2007

2008

2009

2010

inflatie cpi

2011E

werkloosheid

in %


Werkloosheid als % beroepsbevolking

12 10 8 6 4 2 0

3 2 1 0 2007

2008

2009

brancheverdeling

2010

in %

Financiële dienstverlening 41 Zakelijke dienstverlening 30 Techniek, media en telecommunicatie 18 Overige 11

59


2011E

2007

2008

2009

Sectorspreiding Kantoren 100

2010

in %

2011E

Personeel en organisatie De ambitie van VastNed Offices / Industrial op het gebied van personeel en organisatie is blijvend een uitdagend werkklimaat te scheppen waarin haar werknemers zich verder kunnen ontwikkelen en ontplooien. De bedrijfscultuur van VastNed Offices / Industrial laat zich omschrijven als open, transparant en informeel. VastNed Offices / Industrial is operationeel in drie kernlanden: Nederland, België en Duitsland. Elk kernland kent haar eigen organisatie, ondergebracht in een zogenoemd landenteam. Deze teams kennen een grote mate van eigen verantwoordelijkheid, maar wel vanuit een duidelijke ‘VastNed Groepvisie’. Periodiek vindt er tussen de teams in de verschillende landen overleg plaats over onderwerpen die alle landen raken, zoals bijvoorbeeld ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid, wijzigingen in waarderingsgrondslagen, ontwikkelingen op het gebied van taxaties en huur- en beleggingsmarkten. Onderlinge kennis en ervaring worden op deze manier uitgewisseld en de groepsdoelstellingen en procedures worden nader geconcretiseerd. Tijdens het jaarlijkse functioneringsgesprek met elke medewerker worden er in overleg uitdagende doelstellingen geformuleerd die zowel zijn afgestemd op die van de Groep als die van de medewerker zelf, zodat de persoonlijke ontwikkeling van de werknemers correspondeert met de belangen van de Groep. In de hierna opgenomen tabel is een aantal personeelsstatistieken opgenomen. Het managementteam in Nederland is zowel werkzaam voor VastNed Offices / Industrial als voor VastNed Retail. De landenteams vervullen, afhankelijk van hun omvang al dan niet intensief ondersteund vanuit het hoofdkantoor, de volgende functies: directie, assetmanagement, propertymanagement, (technisch) projectmanagement en finance & control. Daarnaast zijn er verschillende staffuncties op het gebied van IT en research en op secretarieel, fiscaal en juridisch terrein. Het grootste deel van deze staffuncties is gecentraliseerd op het hoofdkantoor in Rotterdam en is zowel dienstbaar aan VastNed Offices / Industrial als aan VastNed Retail. Het Belgische team in Antwerpen heeft, mede op basis van de beursnoteringen van Intervest Offices en Intervest Retail, eveneens een relatief uitgebreide staf. Totaal aantal medewerkers gedurende 2010 (in fte’s) Geografische verdeling

2010

2009

Rotterdam, Nederland Offices / Industrial

12

12

Retail

17

17

Directie en staf

18

17

Intervest Offices

16

17

Intervest Retail

Antwerpen, België 10

11

Madrid, Spanje (Retail)

13

11

Parijs, Frankrijk (Retail)

19

18

Istanbul, Turkije (Retail)

3

2

Frankfurt, Duitsland (Offices / Industrial)

1

1

Totaal

109

106

Aantal in dienst genomen werknemers

10

6

Aantal uit dienst getreden werknemers

3

4

56/53

56/49

Man/vrouw per 31 december

Het aantal per saldo in dienst genomen werknemers heeft met name betrekking op VastNed Retail.

60


Duurzaamheid Doelen en randvoorwaarden VastNed Offices / Industrial wil haar activiteiten op een duurzame wijze organiseren en uitvoeren, teneinde de negatieve impact van haar activiteiten op de omgeving zoveel mogelijk te beperken. Op economisch verantwoorde wijze wordt stapsgewijs en steeds verdergaand een duurzame werkwijze doorgevoerd, waarbij het uitgangspunt de tevredenheid van de huurder is. De doelen die VastNed Offices / Industrial zich ten aanzien van duurzaamheid stelt zijn: – het houden van qua duurzaamheid concurrerende gebouwen in de verhuurmarkt; – minimalisatie van de impact van de activiteiten van VastNed Offices / Industrial op de omgeving, en; – het beter dan gemiddeld presteren ten opzichte van duurzaamheidbenchmarks. Als randvoorwaarden daarbij gelden: – de tevredenheid van de huurder en de aandeelhouder ten aanzien van elk duurzaamheidinitiatief dat genomen wordt, en; – bij implementatie van duurzaamheidmaatregelen realisering van op zijn minst een neutraal effect op het verwachte totaalrendement op lange termijn van de vastgoedbelegging. Hoofdpunten van aandacht en acties in het verslagjaar 2010 waren ontwikkeling van communicatie naar alle ‘stakeholders’, vermindering van impact van de activiteiten van VastNed Offices / Industrial op de omgeving, implementatie van performance meetsystemen en de ontwikkeling en uitvoering van het duurzaamheidbeleid in 2011 en volgende jaren. Hieronder worden deze punten besproken, met daarbij de vervolgacties voor 2011.

Communicatie naar stakeholders Communicatie naar alle stakeholders van VastNed Offices / Industrial, zoals huurders, aandeelhouders en werknemers heeft in het verslagjaar verder vorm gekregen via verschillende publicaties. Gericht naar aandeelhouders liep deze communicatie vooral via persberichten en het VastNed-magazine Behind the Façade. Tegelijkertijd met de verschijning van dit jaarverslag zal de informatie op de website van VastNed Offices / Industrial belangrijk worden uitgebreid. In het jaarverslag worden alleen de hoofdpunten van beleid en resultaten in grote lijnen besproken betreffende het verslagjaar en de hoofdpunten van aandacht voor het daaropvolgende jaar. Op de website zal meer gedetailleerde informatie te vinden zijn betreffende de duurzaamheidorganisatie, het beleid, de bereikte resultaten en de plannen voor de komende jaren. Geregeld zullen op de website ook de nieuwste ontwikkelingen en laatste resultaten besproken worden. De verdere ontwikkeling van de communicatie betreffende het onderwerp duurzaamheid naar alle stakeholders is ook in 2011 een hoofdpunt van aandacht.

Vermindering impact: Vergroening van energiebronnen VastNed Offices / Industrial is voor de elektriciteit die zij voor haar huurders inkoopt op zoek gegaan naar levering van hernieuwbare energiebronnen, enerzijds door inkoopvoorwaarden hiervan te onderzoeken bij elektriciteitsleveranciers en anderzijds door de mogelijkheden te onderzoeken van het opwekken van hernieuwbare energie op de locatie van de vastgoedobjecten die VastNed Offices / Industrial in portefeuille heeft. In België en Nederland heeft VastNed Offices / Industrial voor haar huurders zonder meerkosten een elektriciteitscontract kunnen afsluiten voor levering van elektriciteit opgewekt door waterkracht. In België is dit contract afgesloten in de loop van 2009 en in Nederland begin januari 2010. Voor geheel 2010 kwam in beide landen de ingekochte elektriciteit voor de huurders dus van een hernieuwbare energiebron. Daarmee is de CO2 uitstoot voor het elektriciteitsverbruik in Nederland en België gereduceerd tot nul. In Duitsland is dat vooralsnog niet mogelijk, omdat er daar een prijsverschil is ten nadele van her-

61


nieuwbare, groene energie. Zodra zich mogelijkheden voordoen om de energiebronnen te vergroenen zonder meerkosten voor de huurder, zal VastNed Offices / Industrial hiervoor de contracten afsluiten met toeleveranciers. Voor het opwekken van elektriciteit op de locatie van onze gebouwen zijn in België grote stappen voorwaarts gemaakt met logistieke gebouwen. Op de daken van drie logistieke gebouwen in Puurs, Boom en Herentals zijn zonnepanelen geïnstalleerd; het dakoppervlak is daartoe verhuurd aan een maatschappij die de installaties realiseert en financiert. Het betreft een totaal dakoppervlak van 88.000 vierkante meter met een gezamenlijk totaal piekvermogen van 5,4 megawatt. Dit staat gelijk aan een CO2 reductie van 1.400 ton per jaar. De huurders van de gebouwen profiteren van deze installaties voor zonne-energie door een lagere energierekening in vergelijking met de oude situatie. Het realiseren van deze installaties voor hernieuwbare energie wordt gesubsidieerd in België. Om budgettaire redenen loopt deze regeling af in 2011. Desondanks bestaat er nog een kans dat er nog een enkel project in 2011 gerealiseerd kan worden in België. In 2011 zal verder onderzocht worden of er ook zonder subsidiemogelijkheden gevonden kunnen worden in België, maar ook in de andere landen waar VastNed Offices / Industrial actief is, voor opwekking van hernieuwbare energie op de locatie van onze gebouwen in de vastgoedportefeuille.

Vermindering impact: Duurzaamheidbeleid VastNed Management VastNed Management heeft voor de eigen organisatie een aantal duurzaamheidinitiatieven genomen. Zo werden via monitoring van het eigen energieverbruik besparingsmogelijkheden zichtbaar en zijn deze doorgevoerd. Ook is het aantal elektrische apparaten verminderd door een efficiënter gebruik te stimuleren. Aan de inkoopzijde worden duurzame materialen ingekocht. Het belangrijkste voorbeeld daarvan is de overschakeling op gerecycled printpapier zonder dat op afdrukkwaliteit wordt ingeleverd. De aankoop van energiezuinige auto’s van de zaak wordt gestimuleerd en aanschaf van niet duurzaame auto’s ontmoedigd. De gebruikte elektriciteit wordt opgewekt door waterkracht en alle overige CO2-emissies die bijvoorbeeld ontstaan door vliegreizen, woon-werkverkeer en verwarming van het kantoor worden gecompenseerd via Nuon en de Climate Neutral Group. De activiteiten van VastNed Management zijn zo in het verslagjaar CO2-neutraal gemaakt.

Performance meting: Introductie benchmarking Duurzaamheid stijgt op de agenda van het bedrijfsleven. Volgens een onderzoek van Cushman & Wakefield onderschrijft ruim tweederde van de 500 grootste Europese bedrijven het belang van duurzaamheid voor hun activiteiten. Het merendeel zegt dat duurzaamheidelementen een rol spelen bij de huisvestingbeslissing. Als belangrijkste duurzaamheidelementen worden genoemd: reductie van het gebruik van energie en water, het besparen op huisvestingkosten, het optimaliseren van reistijden, reductie van CO2-emissie en het gebruik van hernieuwbare energiebronnen. Er is duidelijk sprake van een groeiend bewustzijn rondom het thema duurzaamheid bij huurders. Objectivering door het gebruik van benchmarks helpt daarbij om de duurzaamheidprestatie van een gebouw goed voor het voetlicht te brengen. Daarom is VastNed Offices / Industrial een sterk voorstander van benchmarking en zijn er in 2010 leidende benchmarkinginitiatieven actief ondersteund. Daarnaast, en zeker zo belangrijk geeft benchmarking ook meer inzicht in de performance van de vastgoedportefeuille van VastNed Offices / Industrial voor alle andere ‘stakeholders’. Benchmarking staat weliswaar nog in de kinderschoenen, maar in 2010 zijn de eerste serieuze initiatieven echt van de grond gekomen. De VastNed Groep ondersteunt twee belangrijke initiatieven op dit terrein, te weten de International Sustainability Alliance (ISA) en de duurzaamheidcertificering van gebouwen met het Breeam In Use (BIU) International certificaat. Beide initiatieven worden ook ondersteund door andere grote internationale partijen die vinden dat benchmarking op het terrein van duurzaamheid ontwikkeld moet worden. Door het ondersteunen van deze initiatieven draagt VastNed Offices / Industrial er mede toe bij dat benchmarking op het terrein van duurzaamheid zich kan ontwikkelen en vergaart VastNed Offices / Industrial daarmee ook essentiële kennis over de eigen portefeuille.

62


International Sustainability Alliance De ISA bestaat uit 18 ‘founding members’ en 11 ‘founding associate members’. Deze groep vertegenwoordigt meer dan 150 miljoen vierkante meter aan commercieel vastgoed en is daarmee het belangrijkste initiatief op het terrein van benchmarking op dit moment. De ISA heeft tot doel kwantitatieve gebouwgegevens te verzamelen in een database om daarmee de performance van de verschillende gebouwen in de database met elkaar te kunnen vergelijken. De ‘founding members’, waartoe ook VastNed Offices / Industrial behoort, bepalen gezamenlijk de richting van ISA en komen daartoe periodiek bijeen. De organisatie wordt administratief ondersteund door de BRE Trust, een non-profit organisatie op het gebied van duurzaamheid, gevestigd in het Verenigd Koninkrijk. In oktober 2010 is er een eerste publicatie van de benchmark geweest betreffende een beperkte groep panden uit deze database. In oktober 2011 wordt de eerste echte volledige publicatie van de benchmark verwacht op de EXPO Real in Duitsland. Via de ISA worden key performance indicatoren met betrekking tot duurzaamheid bijgehouden. VastNed Offices / Industrial gaat ervan uit dat vanaf 2012 deze key performance indicatoren bij kunnen dragen aan de uitvoering van het duurzaamheidbeleid van VastNed Offices / Industrial. In 2011 zal VastNed Offices / Industrial actief bijdragen aan de verdere ontwikkeling van ISA en de totstandkoming van ISA benchmarking.

Breeam In Use International Certificaten De kwantitatieve gegevens die uit de ISA-database komen, kunnen via het BIU International certificaat worden aangevuld met een kwalitatieve meting van de duurzaamheidkarakteristieken van een gebouw. Er vindt dan een onafhankelijke beoordeling plaats van vele duurzaamheidfactoren van een gebouw. In het verslagjaar heeft VastNed Offices / Industrial een pilot uitgevoerd met 9 van elkaar verschillende objecten uit haar vastgoedportefeuille. Voor deze 9 objecten, 8 kantoorobjecten en 1 logistiek object, werd een BIU International certificaat uitgereikt. Gemiddeld scoorden deze 9 gebouwen 49% van het maximale aantal punten, wat door VastNed Offices / Industrial als beter dan gemiddeld wordt beschouwd, omdat een hele hoge score tussen de 85% en 100% van het maximale aantal punten voor bestaande gebouwen als uitzonderlijk mag worden betiteld. De pilot werd binnen de VastNed Groep gedaan samen met het zusterfonds VastNed Retail N.V. Het eerste uitgegeven BIU International certificaat werd uitgereikt in juni 2010 aan VastNed Offices / Industrial voor een Duits kantoorpand. Dat behaalde 51% van het maximaal aantal punten. De VastNed Groep werd in het verslagjaar 2010 gevolgd door verscheidene andere grote internationale beleggers die ook een pilot met de BIU International certificering hebben gedaan. De ervaring opgedaan met deze vorm van certificering is voor VastNed Offices / Industrial belangrijk voor de verdere ontwikkeling van het duurzaamheidbeleid en voor de certificeringinstantie voor de verdere ontwikkeling van het BIU International certificaat (nu nog sterk gebaseerd op het originele, al langer bestaande Britse BIU certificaat). De certificering is organisatiebreed opgepakt, waardoor er enerzijds een grote betrokkenheid is gerealiseerd met duurzaamheid en anderzijds de organisatie veel heeft geleerd op dit gebied. De opgedane ervaring met de pilot is positief. Begin 2011 vindt een verdere evaluatie plaats van de al verkregen certificaten en op basis daarvan wordt een programma opgesteld met als doel de duurzaamheidprestatie te verbeteren waar dat economisch mogelijk is.

63


VastNed Offices / Industrial werkgroep duurzaamheid Elk kwartaal komt de VastNed Offices / Industrial werkgroep bijeen om acties op het terrein van duurzaamheid en de uitvoering daarvan te bespreken. Deze werkgroep bestaat uit de verantwoordelijke binnen het managementteam, de sustainability manager van de VastNed Groep, de landendirecteuren en de technisch managers. In het verslagjaar 2010 is er naast de hierboven vermelde zaken vooral aandacht geweest voor de bewustwording van duurzaamheid binnen de organisatie van VastNed Offices / Industrial. Onderwerp van gesprek was ook de verdere ontwikkeling van het duurzaamheidbeleid met de daarbij behorende instrumenten. In 2011 zal deze werkgroep met dezelfde frequentie bijeenkomen om verder inhoud te geven aan de ontwikkeling en de uitvoering van het duurzaamheidbeleid van VastNed Offices / Industrial.

Bestuursverklaring In overeenstemming met de Transparantierichtlijn van de EU als vervat in artikel 5.3 van de Wet op het financieel toezicht verklaart de Directie voor zover haar bekend dat: – de geconsolideerde jaarrekening 2010 een getrouw beeld geeft van de activa en passiva, de financiële positie en het resultaat van VastNed Offices / Industrial en haar geconsolideerde dochtermaatschappijen; – de aanvullende managementinformatie uiteengezet in dit jaarverslag een getrouw beeld geeft omtrent de toestand op balansdatum en de gang van zaken gedurende het boekjaar van VastNed Offices / Industrial en haar geconsolideerde dochtermaatschappijen, en; – in het jaarverslag de wezenlijke risico’s zijn beschreven waarmee VastNed Offices / Industrial wordt geconfronteerd. Deze risico’s zijn in detail beschreven in het hoofdstuk Risicomanagement.

Risicomanagement Nederlandse corporate governance code Op 10 december 2008 presenteerde de Monitoring Commissie Corporate Governance Code een nieuwe volledige versie van de Nederlandse corporate governance code (‘de Code). De Code trad op 1 januari 2009 in werking. VastNed Offices / Industrial paste reeds vanaf het jaarverslag 2008 deze Code toe. In december 2010 publiceerde de Monitoring Commissie haar bevindingen van het (tweede) onderzoek naar de naleving van de Code, waarbij vooral aandacht is besteed aan de rol van aandeel houders en (de samenstelling van) de Raad van Commissarissen. VastNed Offices / Industrial heeft hiervan met interesse kennis genomen. Het rapport geeft geen aanleiding wijzigingen in haar Corporate Governance-beleid aan te brengen. Een van de onderdelen van de Code gaat in het bijzonder in op risicomanagement. De Code schrijft onder andere voor dat het jaarverslag van een onderneming een beschrijving moet bevatten van de voornaamste risico’s waar de onderneming aan blootstaat, samenhangend met de uitvoering van haar strategie. De Directie moet daarbij onderscheid maken tussen financiële verslaggevingsrisico’s en operationele risico’s. Hieronder alsmede elders in dit jaarverslag wordt uitgebreid ingegaan op risicomanagement.

64


Beschrijving van het risicoprofiel Risico’s gerelateerd aan de strategische doelstellingen Landen- en regiokeuze In het hoofdstuk Profiel en strategie is aangegeven in welke vastgoedbeleggingscategorieën, in welke landen en in welke omvang van objecten VastNed Offices / Industrial wil beleggen. Zij kiest daarbij voor kantoorbeleggingen en in beperkte mate voor semi-industrieel vastgoed in landen in de eurozone die gekenmerkt worden door een stabiel politiek en economisch klimaat, ingebed in over het algemeen heldere huur- en fiscale weten regelgeving. Er is dus geen valutarisico. Huur- en waardeontwikkelingen en bezettingsgraden van de kantoorbeleggingen hangen in belangrijke mate samen met de vraag naar kantoorlocaties, welke voor een belangrijk deel bepaald wordt door de ontwikkeling van de economie en de daaruit voortvloeiende ontwikkeling van de werkgelegenheid (in het bijzonder de dienstensector). Om goed in te kunnen spelen op de kantoormarktcyclus ligt de focus op beleggingen in liquide kantoormarkten, onder andere de vier grote steden in Nederland, de as Antwerpen-Brussel in België en de grote steden in Duitsland. Verhuurrisico Ondanks het feit dat de focus van het aan- en verkoopbeleid de afgelopen jaren was gericht op liquide kantoormarkten, wordt VastNed Offices / Industrial in het huidige economische klimaat geconfronteerd met een lastige verhuurmarkt. Door enerzijds de als gevolg van de crisis afgenomen vraag naar kantoorruimte, versterkt door ontwikkelingen op het gebied van ‘het nieuwe werken’ en een vergrijzende beroepsbevolking en anderzijds nog steeds nieuwe toevoegingen aan de bestaande kantoorvoorraad, is sprake van een fors overschot aan kantoorlocaties. Dit heeft geresulteerd in een zeer competitieve verhuurmarkt, waarbij een sterke druk op huurniveaus en een groter risico op leegstand bestaat. VastNed Offices / Industrial probeert met een actief verhuurbeleid en additionele investeringen in haar kantoorobjecten (mede op het gebied van duurzaamheid) aan dit risico zo goed mogelijk weerstand te bieden. Financieringsbeleid De beleggingen worden gefinancierd op basis van een solide financieringsen rentebeleid. Gestreefd wordt naar relatief conservatieve financieringsverhoudingen tussen eigen en vreemd vermogen. Met het oog op het onverwacht verslechterde economische klimaat als gevolg van de kredietcrisis en de moeilijkheid de leverage te verlagen door vastgoedbeleggingen te verkopen heeft VastNed Offices / Industrial begin 2009 een belangrijk deel van haar leningenportefeuille geherfinancierd waarmee de bankconvenanten zijn verruimd en het percentage kortetermijnleningen is beperkt tot ruim onder de doelstelling van een kwart van het totale vreemd vermogen. Gezien de beperkte mogelijkheid op dat moment om deze leningen voor langere looptijden dan 3 à 4 jaar te verlengen, is daardoor de spreiding van de herfinancieringsdata niet meer optimaal. In 2010 heeft VastNed Offices / Industrial van haar financiers goedkeuring verkregen een in de financieringsovereenkomst opgenomen extensieoptie uit te oefenen, waarmee een deel van de herfinancieringspiek in 2012 (circa € 200 miljoen) naar 2013 is doorgeschoven. Daarnaast is door Intervest Offices in juni 2010 een obligatielening van € 75 miljoen uitgegeven met een looptijd van 5 jaar, waarmee de looptijd van de leningenportefeuille is verhoogd en verbreding van financieringsbronnen is bewerkstelligd. Gegeven de huidige loan-to-value-ratio van 54,4% en de doelstelling om in de toekomst met verkopen dit percentage te verlagen, wordt het herfinancieringsrisico op dit moment acceptabel geacht. Rentebeleid VastNed Offices / Industrial is vanwege haar kapitaalintensieve karakter gevoelig voor renteontwikkelingen, die zowel effect kunnen hebben op de waarde van de vastgoedbeleggingen als op de lopende kasstromen en daarmee op het direct beleggingsresultaat. Het renterisico wordt echter beperkt door het afsluiten van rentederivaten met grote internationale banken, waarmee het rentepercentage voor ten minste twee derde deel van de leningenportefeuille wordt gefixeerd met een rentetypische looptijd van ten minste drie jaar. De rentederivaten worden zodanig afgesloten dat sprake is van over de jaren gespreide renteherzieningsdata.

65


Beschrijving van interne risicobeheersings- en controlesystemen Voornaamste risico’s en risicobeheersingsmaatregelen en impact van deze risico’s In het hoofdstuk Risicomanagement is een overzicht opgenomen van de binnen VastNed Offices / Industrial onderscheiden risico’s, waarbij tevens is aangegeven op welke wijze deze risico’s worden beheerst. Een belangrijk element in het interne risicobeheersings- en controlesysteem is het geheel van interne controlemaatregelen en administratief-organisatorische procedures zoals vastgelegd in het handboek Administratieve Organisatie. Dit handboek voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht en de daaraan gerelateerde regelgeving. Acties In 2010 is wederom, zowel op het niveau van de Raad van Commissarissen en de Directie als ook in de landenorganisaties, aandacht besteed aan risicomanagement. Een belangrijk punt op het gebied van risicobeheer was de financiering van de vastgoedportefeuille. In 2010 is hieraan door VastNed Offices / Industrial uitvoering gegeven door de reeds hierboven genoemde plaatsing van een obligatielening van € 75 miljoen door dochtermaatschappij Intervest Offices en het uitoefenen van een extensieoptie van leningen ten bedrage van circa € 200 miljoen met één jaar tot medio 2013. Verder is uitvoerig aandacht besteed aan de huidige verhuurmarkt waaraan VastNed Offices / Industrial momenteel wordt blootgesteld en de acties die in dat kader kunnen worden genomen om de verhuurkansen te vergroten en het leegstandsrisico te beperken. In dat kader is onder leiding van de in september 2010 nieuw aangetreden Directeur, de heer Taco de Groot, een aantal veranderingen in de organisatie en het verhuurbeleid aangebracht. De heer De Groot heeft vanuit zijn vorige functies uitgebreide ervaring met, en een breed netwerk in, de vastgoedmarkt. In 2010 is een aanvang gemaakt met het uitvoeren van een aantal additionele interne checks op het bestaan en de werking van interne procedures. In de tweede helft van 2010 is in dat kader aandacht besteed aan de procedures ten aanzien van onderhoud en investeringen. Op basis van de uitgevoerde checks is een beperkt aantal procedures aangescherpt. Naast deze onderwerpen is zowel binnen de Directie als ook in vergaderingen van de auditcommissie en de Raad van Commissarissen op basis van het jaarlijks vastgestelde werkplan een aantal belangrijke risico’s behandeld, waarbij ook de opzet en werking van de bijbehorende risicobeheersingsmaatregelen aan de orde kwamen, onder andere met betrekking tot strategische risico’s, calamiteitenrisico’s (verzekeringen, solvabiliteit van de verzekeraar), financiële verslaggevingsrisico’s, compliancerisico’s (regels AFM en NYSE Euronext, maar ook vergunningen en veiligheidsvoorschriften), (her)financieringsen renterisico’s, IT-risico’s en fiscale en juridische risico’s. Er werden ten aanzien van deze risico’s geen significante wijzigingen in de interne risicobeheersings- en controlesystemen noodzakelijk geacht. Resultaten van de evaluatie van de interne risicobeheersings- en controlesystemen Ten aanzien van het financiële verslaggevingsrisico is de Directie van mening dat de opzet van de risicobeheersings- en controlesystemen een redelijke mate van zekerheid geeft dat de financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat. Tevens is zij van mening dat deze risico beheersings- en controlesystemen gedurende het verslagjaar zodanig gefunctioneerd hebben dat een redelijke mate van zekerheid bestaat dat de financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat. In het verslagjaar zijn de administratief-organisatorische procedures niet materieel gewijzigd. Er zijn geen materiële tekortkomingen geconstateerd in de risicobeheersings- en controle systemen gericht op de beheersing van de financiële verslaggevingsrisico’s.

66


Gevoeligheidsanalyse Hierna is een overzicht gegeven van mogelijke effecten (ceteris paribus) bij wijziging van onderstaande risicofactoren, uitgaande van de balanspositie ultimo 2010: – stijging (daling) van de rente met 100 basispunten leidt tot een daling (stijging) van het direct beleggingsresultaat met € 0,04 per aandeel; – stijging van de in de taxatiewaarde gebruikte nettoaanvangsrendementen met 50 basispunten (circa 5,4% van de waarde van de vastgoedbeleggingen ultimo 2010) resulteert in een daling van het eigen vermogen met € 2,32 per aandeel en een stijging van de loan-to-value-ratio met circa 308 basispunten; – daling van de in de taxatiewaarde gebruikte nettoaanvangsrendementen met 50 basispunten (circa 6,0% van de waarde van de vastgoedbeleggingen ultimo 2010) resulteert in een stijging van het eigen vermogen met € 2,60 per aandeel en een daling van de loan-to-value-ratio met circa 308 basispunten, en; – stijging (daling) van de bezettingsgraad met 100 basispunten resulteert in een stijging (daling) van het direct beleggingsresultaat met € 0,04 per aandeel.

Financiële gang van zaken Beleggingsresultaat 2010 toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices / Industrial Het beleggingsresultaat kwam in 2010 uit op € 10,9 miljoen negatief ten opzichte van € 42,1 miljoen negatief in 2009. Het beleggingsresultaat 2010 bestaat uit het direct beleggingsresultaat van € 25,0 miljoen (2009: € 29,7 miljoen) en het indirect beleggingsresultaat van € 35,9 miljoen negatief (2009: € 71,8 miljoen negatief). Direct beleggingsresultaat Het direct beleggingsresultaat in 2010 daalde met 15,8% van € 29,7 miljoen naar € 25,0 miljoen. Deze daling werd vooral veroorzaakt door negatieve like-for-like-groei als gevolg van een gedaalde gemiddelde bezettingsgraad van 87,0% naar 83,0% en blijvende druk op huurniveaus. De daling werd enigszins beperkt doordat de exploitatiekosten daalden, met name als gevolg van lagere onderhoudskosten en verhuurkosten alsmede het wegvallen van eenmalige lasten in 2009. Het direct beleggingsresultaat werd verder ten opzichte van 2009 negatief beïnvloed door hogere rentekosten als gevolg van de eind juni 2009 afgeronde herfinanciering van de Nederlandse en Duitse vastgoedportefeuille en de uitgifte in 2010 van een obligatielening door Intervest Offices. Indirect beleggingsresultaat In 2010 werden de waardemutaties meer bepaald door ontwikkelingen in de leegstand en de markthuur dan door negatieve yieldshifts zoals in 2009 het geval was. De totale afwaardering in 2010 kwam uit op bijna 4% ten opzichte van 7% in 2009. De Nederlandse en Duitse vastgoedportefeuilles vertoonden de sterkste daling met respectievelijk 5,6% en 5,9%. Voor de Belgische vastgoedportefeuille bleef de waardedaling beperkt tot minder dan 2%. Als gevolg van deze negatieve waardemutaties kwam het indirect beleggingsresultaat, rekening houdend met het deel toekomend aan het minderheidsbelang in Intervest Offices, uit op € 35,9 miljoen negatief (2009: € 71,8 miljoen negatief). Brutohuuropbrengsten De brutohuuropbrengsten daalden met bijna 8% van € 84,9 miljoen in 2009 naar € 78,3 miljoen in 2010. Deze daling wordt in de tabel op pagina 72 per land nader gespecificeerd. – Verkopen (€ 1,2 miljoen afname) Gedurende 2009 en 2010 werden een aantal kleinere objecten in Nederland en een kantoorpark in België verkocht voor in totaal respectievelijk € 13,1 miljoen (2009) en € 10,9 miljoen (2010). Als gevolg van deze verkopen daalden de brutohuuropbrengsten met € 1,2 miljoen.

67


– Like-for-like-groei (€ 5,4 miljoen negatief) Vanaf het begin van de kredietcrisis heeft het verslechterende economische klimaat geresulteerd in een dalende vraag naar kantoorruimte. Daarnaast neemt het aanbod door het op de markt komen van nieuwe kantoorontwikkelingen nog steeds toe, zij het in minder sterke mate. Dit resulteert in een zeer competitieve verhuurmarkt. Ook in onze vastgoedportefeuille heeft dit geleid tot een verdere daling van de bezettingsgraad en voortdurende druk op huurniveaus. De gemiddelde financiële bezettingsgraad daalde van 87,0% naar 83,0% wat een afname van de brutohuuropbrengsten met € 4,2 miljoen tot gevolg had. De voornaamste daling in de gemiddelde bezettingsgraad trad op in België waar een daling van ruim 6% resulteerde in een gemiddelde bezettingsgraad in 2010 van 84,8%. Dit werd met name veroorzaakt door het vertrek van huurder Tibotec Virco uit de objecten in Mechelen en een leegstandsperiode vanwege het vertrek van huurders in de logistieke objecten in Wilrijk en Boom en het aflopen van de huurgarantie voor het logistieke centrum in Herentals. Ook in Duitsland daalde de gemiddelde bezettingsgraad met 5%, vooral als gevolg van vertrek van huurder Invensys uit het pand aan de Emanuel-Leutze-Straße in Düsseldorf. De gemiddelde financiële bezettingsgraad in de Nederlandse portefeuille daalde met 1,4% voornamelijk als gevolg van het medio 2009 expireren van het huurcontract van het object De Rode Olifant in Den Haag. De competitieve verhuurmarkt maakt dat bij nieuwe verhuringen en huurverlengingen veelal huurincentives gegeven dienen te worden, waardoor afhankelijk van de locatie, effectief gemiddeld 10 – 20% onder het oude huurniveau verhuurd wordt. Dit effect heeft, inclusief de reguliere indexatie op bestaande contracten, geresulteerd in een additionele negatieve like-for-like-groei van ruim € 1,2 miljoen. Exploitatiekosten (inclusief betaalde erfpachtcanons en niet doorberekende servicekosten) De exploitatiekosten daalden met ruim 20%, van € 13,2 miljoen naar € 10,2 miljoen. Uitgedrukt in een percentage van de brutohuuropbrengsten was er sprake van een daling van 15,6% tot 13,0%. De exploitatiekosten daalden vooral door lagere onderhoudskosten in met name de Belgische vastgoedportefeuille, het wegvallen van een eenmalige last in 2009 door een lagere dan verwachte teruggave van onroerende voorheffing op leegstaande objecten in België, lagere verhuurkosten en het vrijvallen van een in 2009 gevormde voorziening voor energiebelasting. Waardemutaties vastgoedbeleggingen De waardemutaties vastgoedbeleggingen bedroegen € 41,6 miljoen negatief (2009: € 86,0 miljoen negatief). Deze waardedaling, vastgesteld op basis van externe taxaties van de marktwaarde van de vastgoedbeleggingen, komt neer op een afwaardering van bijna 4% van de waarde ultimo 2009 (2009: ruim 7%). Leegstaande objecten of objecten waarvan de huurcontracten in de loop van volgend jaar aflopen, leidden tot extra waardedalingen gegeven de huidige lastige verhuurmarkt. De waardedalingen werden enigszins gecompenseerd door waardestijgingen als gevolg van nieuwe verhuringen of huurherzieningen, waarbij de gemiddelde looptijd van de contracten verlengd werd. Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen In 2010 zijn een aantal kleinere objecten in Nederland en een kantoorpark in Latem (Gent, België) verkocht. Deze objecten hadden een totale boekwaarde van € 10,0 miljoen. Het nettoverkoopresultaat na verkoopkosten en aftrek minderheidsbelangen vermeerderd met nagekomen verkoopopbrengsten van verkopen van voor 2010, bedroeg € 1,2 miljoen positief.

68


Lasten Nettofinancieringskosten De nettofinancieringskosten stegen van € 23,3 miljoen in 2009 naar € 25,9 miljoen in 2010. In onderstaande tabel wordt de ontwikkeling van de nettofinancieringskosten nader toegelicht. Ontwikkeling nettofinancieringskosten (x € 1 miljoen)

Nettofinancieringskosten 2009 Afname als gevolg van desinvesteringen

(23,3) 0,4

Toename door hogere marges herfinanciering Nederlandse en Duitse leningenportefeuille medio 2009

(2,1)

Toename door hogere rentevoet en commitment fees Intervest Offices als gevolg van uitgifte obligatielening en herfinanciering diverse leningen (voor aftrek minderheidsbelangen) (1,7) Per saldo toename door wijzigingen in werkkapitaal

(0,1)

Waardemutatie (per saldo) als gevolg van herwaardering van rentederivaten

0,9

Nettofinancieringskosten 2010

(25,9)

De gemiddelde rentevoet over het totale rentedragende vreemd vermogen steeg van 4,0% in 2009 naar 4,6% in 2010. De gemiddelde rentevoet nam enerzijds toe als gevolg van hogere rentemarges voor de eind juni 2009 afgeronde herfinanciering van de Nederlandse en Duitse vastgoedportefeuille; anderzijds nam de gemiddelde rentevoet toe als gevolg van de eind juni 2010 door Intervest Offices geplaatste obligatielening en de herfinanciering van enkele leningen binnen Intervest Offices. Als gevolg van de gestegen marktrente steeg de marktwaarde van de onder IFRS niet als volledige hedge aangemerkte rentederivaten met bijna € 0,7 miljoen. Algemene kosten De algemene kosten bleven ondanks een daling in de eerste 9 maanden vrijwel gelijk op € 5,5 miljoen. De stijging in het laatste kwartaal werd veroorzaakt door extra advieskosten in verband met de door Nieuwe Steen Investments getoonde interesse voor een mogelijke fusie met VastNed Offices / Industrial. Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst De over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst lieten een bate zien van € 0,5 miljoen als gevolg van een aan de Duitse vastgoedportefeuille toe te rekenen fiscaal verrekenbaar verlies. Aan gezien zowel de Nederlandse als het overgrote deel van de Belgische vastgoedbeleggingen door effectief belastingvrije entiteiten worden gehouden, is in deze landen de winstbelasting (nagenoeg) nihil. Mutatie latente belastingvorderingen en -verplichtingen De mutaties latente belastingvorderingen en -verplichtingen waren € 0,3 miljoen positief als gevolg van de waardedaling van de Duitse vastgoedportefeuille, die resulteerde in een latente belastingvordering. Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen Het aan minderheidsaandeelhouders toekomende beleggingsresultaat van € 8,5 miljoen (2009: € 0,2 miljoen negatief) bestaat uit het direct en indirect beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen van respectievelijk € 11,5 miljoen (2009: € 13,6 miljoen) en € 3,0 miljoen negatief (2009: € 13,8 miljoen negatief). Het minderheidsbelang bestaat vrijwel geheel uit het 45,3% belang van minderheidsaandeelhouders in Intervest Offices. De afname van het indirect beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen is te danken aan de kleinere negatieve waardemutaties in de vastgoedportefeuille van Intervest Offices.

69


Beleggingsresultaat per aandeel Op basis van het door stockdividend toegenomen gemiddeld aantal uitstaande gewone aandelen VastNed Offices / Industrial van 18,9 miljoen (2009: 18,8 miljoen aandelen) kwam het beleggings resultaat per aandeel uit op € 0,58 negatief (2009: € 2,25 negatief). Dit resultaat bestaat uit het direct beleggingsresultaat per aandeel van € 1,32 (2009: € 1,58) en het indirect beleggingsresultaat per aandeel van € 1,90 negatief (2009: € 3,83 negatief). De ontwikkeling van het direct beleggingsresultaat per aandeel was als volgt (x € 1): Direct beleggingsresultaat 2009

1,58

Like-for-like-groei nettohuuropbrengsten

(0,14)

Daling als gevolg van verkopen, na aftrek van renteopbrengsten

(0,03)

Stijging van financieringskosten door herfinancieringen en uitgifte obligatielening

(0,20)

Daling als gevolg van stockdividend

(0,01)

Belastingen naar de winst

0,01

Afname direct beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen

0,11

Direct beleggingsresultaat 2010

1,32

Financieringsstructuur In 2010 heeft VastNed Offices / Industrial in het kader van het verbeteren van haar financieringsstructuur een verbreding van haar financieringsbronnen en verlenging van de looptijd van haar financieringen nagestreefd. Dit resulteerde in 2010 in de uitgifte van een obligatielening van € 75 miljoen door dochtermaatschappij Intervest Offices met een vaste rentecoupon van 5,1% en het uitoefenen van een extensieoptie van de syndicaatsfinanciering van de Nederlandse en Duitse vastgoedportefeuille ten bedrage van circa € 200 miljoen met één jaar tot medio 2013. De bovengenoemde transacties in aanmerking genomen, heeft de financieringsstructuur ultimo 2010 de volgende kenmerken: – een solvabiliteitsratio, dat wil zeggen eigen vermogen plus latente belastingverplichtingen gedeeld door het balanstotaal, van 41,4% (ultimo 2009: 43,3%); – een geconsolideerde loan-to-value-ratio van 54,4% (ultimo 2009: 53,6%); – een loan-to-value-ratio op basis van de definitie van het syndicaat van 59,4% (maximaal toegestaan 70%); – de totale rentedragende schuld bedraagt € 560,4 miljoen; – 89,9% van de uitstaande schuld is langlopend met een gewogen gemiddelde looptijd op basis van de contractafloopdata van 3,1 jaar; – in 2011 expireert slechts € 51,0 miljoen van de langetermijnschulden; – bijna 43% van de uitstaande schuld loopt af in 2013; – 84,9% van de uitstaande schuld heeft een vaste rente, voornamelijk als gevolg van het gebruik van interest rate swaps met een looptijd op basis van de renteherzieningsdata van 3,8 jaar; – de gemiddelde vaste rente ultimo 2010, met inachtneming van de overeengekomen interest rate swaps, bedroeg 4,8%; – 15,1% van de uitstaande leningen had een variabele rente en profiteert van de op dit moment lage korte rentevoet; – door de historisch lage rentecurve ultimo 2010 is er een negatieve waarde van de interest rate swaps opgenomen van per saldo € 18,6 miljoen, en; – de ongebruikte faciliteiten bedragen € 122,9 miljoen (waarvan € 90,1 miljoen voor Intervest Offices). Met een loan-to-value-ratio ultimo 2010 en een rentedekkingsgraad in het laatste kwartaal 2010 volgens de definitie van het syndicaat van respectievelijk 59,4% (maximaal 70%) en 2,3 (minimaal 2,0) voldoet VastNed Offices / Industrial aan de convenanten van het syndicaat. Intervest Offices maakt geen deel uit van de syndicaatsfinanciering, maar met een loan-to-value-ratio van 43% en een rentedekkingsgraad van 3,7 bevindt zij zich ruim binnen de convenanten van de bestaande financieringsovereenkomsten.

70


Dividendvoorstel en dividenduitkering Op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 21 april 2010 is het dividend over het boekjaar 2009, dat ten laste is gebracht van de vrij uitkeerbare reserves, vastgesteld op € 1,58 per aandeel. In september 2009 was reeds een interim-dividend van € 0,53 per aandeel uitgekeerd. Het slotdividend kwam daarmee uit op € 1,05, waarvan het verplicht contante deel € 0,75 bedroeg en het keuzedeel bestond uit € 0,30 in contanten of 1 nieuw aandeel per 37 aandelen. In dit kader opteerden de houders van bijna 30% (2009: 27%) van het aantal uitstaande aandelen voor stockdividend, waardoor het aantal aandelen met 149.852 stuks toenam. Op 30 augustus 2010 is, conform het dividendbeleid, 60% van het direct beleggingsresultaat over het eerste halfjaar 2010 als interim-dividend uitgekeerd, zijnde € 0,41 per aandeel. In lijn met voorgaande jaren wordt aan aandeelhouders met betrekking tot het slotdividend een keuzedividend voorgesteld, dat naar keuze van de individuele aandeelhouders kan worden opgenomen hetzij geheel in contanten hetzij gedeeltelijk in contanten en gedeeltelijk in de vorm van stockdividend ten laste van de agioreserve. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor fiscale beleggingsinstellingen dient ten minste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Tijdens de op 4 mei 2011 te houden Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal worden voorgesteld het slotdividend ten laste van de vrij uitkeerbare reserves vast te stellen op € 0,91 per gewoon aandeel, zijnde het direct beleggingsresultaat 2010 per aandeel van € 1,32 verminderd met het interim-dividend van € 0,41 per aandeel. Rekening houdend met de hiervoor genoemde fiscale uitdelingsverplichting en de alsdan geldende beurskoers zal het slotdividend, naast opname geheel in contanten, ook kunnen worden opgenomen als € 0,71 in contanten en een nader te bepalen percentage in aandelen VastNed Offices / Industrial ten laste van de agioreserve dat een waarde van € 0,23 per aandeel zal benaderen. Het slotdividend zal op 16 mei 2010 betaalbaar worden gesteld.

Fusiegesprekken met Nieuwe Steen Investments In december 2010 heeft het beursgenoteerde Nederlandse vastgoedfonds Nieuwe Steen Investments N.V. (NSI) haar interesse geuit voor het aangaan van een fusie met VastNed Offices / Industrial via een juridische slitsing. De Directie en Raad van Commissarissen zijn in de periode december 2010 tot en met half februari 2011 hiertoe gesprekken aangegaan met NSI en hebben tevens mogelijke alternatieven nader onderzocht. Tijdens deze periode was in de gesprekken en due diligence-onderzoeken de relatieve waardering van VastNed Offices / Industrial door NSI en andersom een van de belangrijkste aandachtspunten. De onderhandelingen waren niet succesvol. Directie en Raad van Commissarissen hebben zich steeds weer constructief opgesteld en een open dialoog met NSI gevoerd. Nog steeds staat VastNed Offices / Industrial open voor gesprekken met NSI, vooropgesteld dat deze wel zinvol zijn en tot een voor beide partijen aanvaardbaar resultaat kunnen leiden. In lijn met hun fiduciaire verantwoordelijkheden blijven Directie en Raad van Commissarissen handelen in het belang van haar aandeelhouders en andere stakeholders. In dit kader worden nadrukkelijk strategische alternatieven (strategic review) onderzocht.

71


ontwikkeling Nettohuuropbrengsten x € 1 miljoen

Nederland

België

Duitsland

Brutohuuropbrengsten 2009

34,5

43,2

7,2

Verkopen

(0,9)

(0,3)

Like-for-like-huurgroei

(1,3)

(3,8)

– (0,3)

Totaal

84,9 (1,2) (5,4)

Brutohuuropbrengsten 2010

32,3

39,1

6,9

78,3

Exploitatiekosten 1)

(6,6)

(3,0)

(0,6)

(10,2)

25,7

36,1

6,3

68,1

– 2010

20,4

7,7

8,7

13,0

– 2009

24,4

9,4

10,9

15,6

Nettohuuropbrengsten 2010

Exploitatiekosten in % van de brutohuuropbrengsten:

1

72

Inclusief betaalde erfpachtcanons en niet verrekenbare servicekosten.


Leningenportefeuille

x € 1 miljoen

ultimo 2010

Vaste

rente 1)

rente

Totaal

Langlopende schulden

425,2

78,8

504,0

89,9

Kortlopende schulden

50,8

5,6

56,4

10,1

476,0

84,4

560,4

84,9

15,1

100,0

Rentedragende schulden % van totaal

Variabele

% van totaal

100,0

expiratiedata en renteherzieningsdata leningenportefeuille

x € 1 miljoen

inclusief gemiddeld rentepercentage Contractherziening Renteherziening 240 220 200 180 160

3,6%

140

5,5%

120 100

5,5%

5,3%

80 60

3,9%

40

5,3%

20 0

2011

1

73

2012

2013

Rentederivaten in aanmerking genomen.


2014

2015

2016

2017 –

Beëindiging samenwerking met VastNed Retail Eind februari 2011 hebben de Raden van Commissarissen van VastNed Offices / Industrial en VastNed Retail N.V. in overleg met de Directie besloten de onderlinge samenwerking, onder voorbehoud van goedkeuring van de Algemene Vergaderingen van Aandeelhouders, op 1 januari 2012 te beëindigen. VastNed Offices / Industrial zal na beëindiging een eigen Directie en een eigen managementorganisatie kennen. De toekomstige samenstelling van de Directie zal zo spoedig mogelijk worden ingevuld. De kosten die samenhangen met de beëindiging, voor VastNed Offices / Industrial begroot op € 2,3 miljoen, zullen ten laste van het boekjaar 2011 worden gebracht.

Accountantsverklaring jaarcijfers 2010 De accountant heeft bij de jaarrekening een verklaring met beperking afgegeven met betrekking tot de verwerking van een ontvangen afkoopsom. In 2010 heeft Intervest Offices in het kader van het eerdere vertrek van huurder Tibotec Virco een vergoeding ontvangen voor de verschuldigde huuropbrengsten over de resterende looptijd van de opgezegde huurcontracten. Zoals tijdens de halfjaarcijfers al is aangegeven, verantwoordt Intervest Offices deze vergoeding gespreid in de tijd op basis van originele looptijd van deze huurcontracten. Zij heeft deze transactie in haar op IFRS-basis opgestelde jaarrekening op deze wijze verwerkt, welke de instemming heeft van de Raad van Bestuur en de accountant (Deloitte Bedrijfsrevisoren) in België. De Directie van VastNed Offices / Industrial kan zich verenigen in deze verantwoordingswijze en heeft deze cijfers in de geconsolideerde cijfers op dezelfde wijze verwerkt. Deloitte Accountants in Nederland is van oordeel dat deze verwerkingswijze niet juist is en dat het deel van de afkoopsom waarvoor géén voorwaarden gelden, dient te worden verantwoord als een bate in 2010. Op basis hiervan heeft zij een oordeel met beperking afgegeven. Op grond hiervan zouden volgens de accountant het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices / Industrial ultimo 2010 en het beleggingsresultaat 2010 na aftrek van het minderheidsbelang € 1,3 miljoen te laag zijn verantwoord. De Directie zal het dividendvoorstel 2010 baseren op de door Intervest Offices gehanteerde verantwoordingswijze, aangezien het door Intervest Offices uit te keren dividend gebaseerd wordt op de goedgekeurde gepubliceerde jaarcijfers.

Vooruitzichten voor 2011 Ondanks de focus op liquide kantoormarkten, wordt VastNed Offices / Industrial als gevolg van het huidige economische klimaat geconfronteerd met een lastige verhuurmarkt. De als gevolg van de crisis afgenomen vraag naar kantoorruimte, wordt versterkt door enerzijds een verminderde vraag door ‘het nieuwe werken’ en anderzijds door nieuwe toevoegingen aan de bestaande kantoorvoorraad. Hierdoor is sprake van een fors overschot aan kantoorlocaties met als resultaat een zeer competitieve verhuurmarkt met een sterke druk op huurniveaus en een groter risico op leegstand. VastNed Offices / Industrial probeert met een actief verhuurbeleid en additionele investeringen in haar kantoorobjecten (mede op het gebied van duurzaamheid) aan deze situatie weerstand te bieden. Per saldo is echter in 2010 door voornoemde ontwikkelingen de bezettingsgraad van de vastgoed portefeuille van VastNed Offices / Industrial gedaald en is sprake van een negatieve like-for-like-huur ontwikkeling. Ook voor 2011 verwacht de Directie op basis van bovengenoemde elementen druk op de bezettingsgraad en op huurniveaus. Daarbij dient in het bijzonder te worden opgemerkt dat een aantal belangrijke huurcontracten met een jaarhuur van circa € 1,8 miljoen begin 2011 zijn geëxpireerd, en niet zijn verlengd. Daarnaast heeft ook het medio 2010 aangegeven vertrek van huurder Tibotec Virco uit Mechelen, ondanks de spreiding in het resultaat van de vooruitontvangen huuropbrengsten tot de originele expiratiedatum van de huurcontracten, grote impact op de huuropbrengsten (zonder wederverhuur in 2011 een daling van de huuropbrengsten met € 1,1 miljoen ten opzichte van 2010). Hier staat tegenover dat zich de eerste tekenen van herstel aandienen op de logistieke verhuurmarkt, waarvan vooral de logistieke objecten in de Belgische vastgoedportefeuille kunnen profiteren. In de tweede helft van 2010 werden in dit kader reeds enkele nieuwe verhuringen gerealiseerd. Voor de ontwikkeling van de bezettingsgraad in 2011 zal ook bepalend zijn de mate waarin VastNed Offices / Industrial succesvol zal zijn in de verhuur van de objecten De Rode Olifant aan de Zuid-Hollandlaan 7 in Den Haag en

74


Park Office aan de K.P. van de Mandelelaan 41-43 in Rotterdam. In 2010 is een aantal initiatieven genomen om de verhuurkansen van deze objecten te vergroten. Naast de nadrukkelijke focus op verhuuractiviteiten zal verbetering van het risicorendementsprofiel van de vastgoedportefeuille blijvend worden nagestreefd door verkoop van minder liquide objecten. Daarnaast zal Intervest Offices met de door de uitgifte van de obligatielening gecreëerde beschikbare investeringscapaciteit en haar lage schuldgraad naar verwachting in 2011 nieuwe acquisities realiseren. Ten aanzien van de renteontwikkeling bestaat de verwachting dat de Europese Centrale Bank de korte rente in 2011 beperkt zal verhogen. Gegeven het conservatieve rentebeleid van VastNed Offices / Industrial, zal dit in 2011 een beperkte stijging van de rentekosten met zich meebrengen. Daarnaast zullen de rentekosten in 2011 verder stijgen als gevolg van de medio 2010 door dochtermaatschappij Intervest Offices uitgegeven obligatielening met een vaste coupon van 5,1%. Afhankelijk van de waardeontwikkeling in de portefeuille en de realisatie van verkopen, bestaat het risico dat de loan-to-valueratio op basis van de definitie van het syndicaat (momenteel 59,4%) boven de 60% gaat uitkomen, wat op basis van de in de syndicaatlening gedefinieerde margin-grid resulteert in een verhoging van de rentemarge met 30 basispunten (circa € 1 miljoen op jaarbasis). Gegeven de grote competitie op de kantorenmarkt bestaat er belangrijke onzekerheid ten aanzien van de resultaten van de vastgoedportefeuille. De ontwikkeling van het direct beleggingsresultaat zal in belangrijke mate afhangen van de mate waarin VastNed Offices / Industrial in staat zal zijn een aantal leegstaande objecten te verhuren. Het direct beleggingsresultaat in 2011 zal onder druk komen als gevolg van gestegen rentekosten en algemene kosten als gevolg van toegenomen advieskosten in het kader van een mogelijke fusie met NSI, de strategic review en de splitsing van de managementorganisatie. Mede gezien dit laatste onthoudt de Directie zich van het verstrekken van een indicatie van het direct beleggingsresultaat per aandeel 2011. Deze vooruitzichten zijn gebaseerd op de huidige verwachtingen, inschattingen en prognoses en de informatie die de onderneming momenteel ter beschikking staat. De vooruitzichten zijn onderhevig aan bepaalde risico’s en onzekerheden die moeilijk zijn in te schatten, zoals algemene economische omstandigheden, rentepercentages, wisselkoersen en veranderingen in weten regelgevingen. Er kan dan ook niet gegarandeerd worden dat deze verwachtingen zullen uitkomen. Verder bestaat er onzerzijds geen verplichting om de hier gedane uitspraken te actualiseren. Rotterdam, 3 maart 2011 De Directie

75


Het aandeel en de beursnotering

Notering aan NYSE Euronext Het aandeel VastNed Offices / Industrial is sinds 23 juni 1989 genoteerd aan NYSE Euronext Amsterdam. Sinds maart 2005 is het aandeel opgenomen in de AScX-index (Amsterdam Small Cap Index). De dagomzet in 2010 bedroeg gemiddeld € 0,5 miljoen, hetgeen een daling inhoudt ten opzichte van 2009 (dagomzet € 1,0 miljoen). Ten behoeve van de continue verhandelbaarheid van het aandeel maakt VastNed Offices / Industrial gebruik van diverse liquidity providers. Kempen & Co en Royal Bank of Scotland hebben in 2010 opgetreden als liquidity providers voor VastNed Offices / Industrial. Kempen & Co trad op als bezoldigd liquidity provider en Royal Bank of Scotland als onbezoldigd liquidity provider.

Indices VastNed Offices / Industrial maakt deel uit van een aantal indices. Deze indices bieden beleggers ondersteuning bij het samenstellen van hun aandelenportefeuille. Zoals eerder gemeld, maakt VastNed Offices / Industrial deel uit van de AScX-index. De indruk bestaat dat deze index door beleggers beperkt wordt gebruikt als leidraad voor de samenstelling van hun effectenportefeuilles. Andere indices, zoals die van EPRA, spelen een belangrijkere rol, met name voor internationale institutionele beleggers.

76


VastNed Offices / Industrial maakt per 31 december 2010 deel uit van de volgende EPRA-indices: EPRA / NAREIT Global

0,04%

EPRA / NAREIT Global ex-Asia

0,07%

EPRA / NAREIT Global ex-North America

0,07%

EPRA / NAREIT Europe

0,26%

EPRA / NAREIT Europe (UK restricted)

0,30%

EPRA / NAREIT Europe ex-UK

0,40%

EPRA / NAREIT Eurozone

0,52%

EPRA / NAREIT Netherlands

2,41%

Rendement VastNed Offices / Industrial realiseerde in 2010 het volgende rendement, uitgedrukt in euro’s en in een percentage van de slotkoers van 2009 ad € 11,77.

Rendement

Rendement

2010

2009

Slotkoers 2010

12,55

Slotkoers 2009

11,77

Mutatie beurskoers

0,78

6,6

71,6

1,05

8,9

15,9

0,41

3,5

7,7

2,24

19,0

Slotdividend 2009 17 mei 2010 Interim-dividend 2010 30 augustus 2010 Totaalrendement

95,2

Indien men uitgaat van onmiddellijke herinvestering van de dividenden, bedraagt het totaalrendement over 2010 20,1% positief (2009: 101,6% positief).

Beurskoers Ultimo 2010 noteerde het aandeel een 24,9% discount (ultimo 2009: 37,5% discount) op de intrinsieke waarde per aandeel. De intrinsieke waarde per aandeel aandeelhouders VastNed Offices / Industrial inclusief het beleggingsresultaat 2010 daalde van € 18,83 (begin 2010) tot € 16,72 (ultimo 2010). De koers van het aandeel steeg in 2010 licht met € 0,78, wat resulteerde in een daling van de discount. Ook andere Europese vastgoedbeleggingsfondsen zagen in 2010 hun koers stijgen. De marktkapitalisatie op basis van de beurskoers ultimo 2010 bedroeg € 237,6 miljoen ten opzichte van € 221,1 miljoen ultimo 2009. De laagste beurskoers van € 9,55 werd genoteerd op 25 mei 2010, terwijl de hoogste beurskoers van € 14,19 op 9 april 2010 werd genoteerd.

Dividend Overeenkomstig haar huidige dividendbeleid (zie het hoofdstuk Profiel en strategie) heeft VastNed Offices / Industrial op 17 mei 2010 het slotdividend over 2009 van € 1,05 uitgekeerd. Het stockdividend bedroeg 1 nieuw aandeel per 37 gehouden aandelen. Afhankelijk van de keus van de aandeelhouder is er per aandeel ofwel € 1,05 in contanten uitgekeerd of € 0,75 in contanten en 1/37 aandeel VastNed Offices / Industrial. In dit kader zijn er in totaal 149.852 aandelen uitgegeven ten laste van de agioreserve.

77

VastNed Offices / Industrial Het aandeel en de beursnotering

Aantal aandelen en uitgifte nieuwe gewone aandelen Het totaal aantal uitstaande aandelen bedraagt ultimo 2010 18.932.731 stuks van elk € 5 nominaal. Het uitstaande aandelenkapitaal omvat tevens 100 prioriteitsaandelen van elk € 5 nominaal. Er zijn in 2010 geen nieuwe aandelen anders dan als stockdividend uitgegeven en er hebben ook geen aandeleninkoopprogramma’s plaatsgevonden.

Belangrijke aandeelhouders / grootaandeelhouders VastNed Offices / Industrial kent de identiteit van haar belangrijke aandeelhouders. Betrouwbare informatie over de precieze belangen is echter moeilijk te vinden. Daarom kwalificeert VastNed Offices / Industrial slechts die aandeelhouders als grootaandeelhouders die een belang houden van meer dan 5% volgens het register van de AFM. Dit register bevat geen precieze gegevens over de aandelenbelangen ultimo 2010, maar slechts een indicatie van de bandbreedte waarin het belang zich bevindt (bijvoorbeeld 5 – 10% of 20 – 25%). Als grootaandeelhouders (> 5%, zoals geregistreerd bij AFM) zijn aan te merken: BNP Paribas Investment Partners SA

5,57%

Stichting Pensioenfonds ABP

5,34%

Commonwealth Bank of Australia

5,05%

Informatieverschaffing Het beleid van de Directie is alle aandeelhouders en andere partijen op de financiële markt gelijkelijk te informeren. De toelichting op de kwartaal- , halfjaar- en jaarcijfers alsmede de analistenpresentaties kunnen gelijktijdig door alle geïnteresseerden worden gevolgd via webcasting. De presentaties worden aangekondigd via de website en op de website geplaatst. De Directie streeft naar een constructieve dialoog met (potentiële) aandeelhouders en heeft in dat verband geregeld bilateraal contact met institutionele beleggers, waarbij VastNed Offices / Industrial alleen informatie verstrekt die reeds in de markt bekend is.

Investor relations VastNed Offices / Industrial hecht er veel waarde aan om aandeelhouders, stakeholders en andere geïnteresseerde partijen op gelijkwaardige basis, (gelijk)tijdig en op een duidelijke en eenduidige wijze op de hoogte te stellen en te houden van de gang van zaken in de onderneming. De CEO, CFO, CIO en de Directeur Investor Relations zijn hierbij actief betrokken. Bij specifieke gebeurtenissen, zoals property tours, zijn ook andere werknemers van de VastNed Groep betrokken. Het investor-relationsbeleid maakt gebruik van een aantal middelen, waaronder investor roadshows, persberichten, het jaarverslag, de VastNed-website en de nieuwsbrief Behind the Façade.

Investor roadshows De investor roadshows zijn van essentiële waarde voor investor relations. In 2010 zijn er gesprekken gevoerd met een groot aantal institutionele beleggers in de financiële centra in Europa, Canada en de Verenigde Staten.

78


Persberichten en publicatie van periodieke cijfers Financiële en koersgevoelige informatie worden altijd via persberichten aan het algemene publiek bekend gemaakt, gemeld aan de financiële autoriteiten (AFM en NYSE Euronext) en op de website www.vastned.nl geplaatst. In contacten met de pers, individuele beleggers en analisten wordt uitsluitend reeds openbaar gemaakte informatie nader toegelicht. Bij de publicatie van halfjaarcijfers en jaarcijfers houdt VastNed Offices / Industrial een analistenbijeenkomst. Bij de publicatie van de eerstekwartaalcijfers en negenmaandscijfers vindt er een conference call plaats om deze resultaten aan analisten toe te lichten. Zowel de analistenbijeenkomsten als de conference calls zijn door middel van audiowebcasting via www.vastned.nl te volgen. Kort voor de publicatie van de financiële rapportages vinden geen analistenbijeenkomsten, presentaties aan en directe besprekingen met beleggers plaats. Alle data zijn terug te vinden in de financiële kalender voor in het jaarverslag.

Sell-side analisten Analistenrapporten worden door VastNed Offices / Industrial niet vooraf beoordeeld of gecorrigeerd anders dan op feitelijkheden. VastNed Offices / Industrial verstrekt geen vergoedingen aan enige partij voor het opstellen van analistenrapporten. Momenteel wordt VastNed Offices / Industrial gevolgd door acht (sell-side) analisten van gerenommeerde banken die regelmatig rapporten publiceren. De volgende financiële instellingen laten hun sell-side analisten VastNed Offices / Industrial volgen: – ABN AMRO; – ING; – JPMorgan; – Keijser Capital; – Kempen & Co; – PeterCam; – Rabobank, en; – Royal Bank of Scotland.

Jaarverslag Door de EPRA is aan VastNed Offices / Industrial de Gold Medal Award toegekend voor haar jaarverslag over het boekjaar 2009. De jury baseerde haar hoge waardering op de manier waarop VastNed Offices / Industrial onder andere haar marktanalyse en risicomanagement beschrijft. De EPRA doet jaarlijks onderzoek onder Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers. Het jaarverslag 2010 wordt zowel in het Engels als in het Nederlands gepubliceerd. Alleen de Engelse versie is verkrijgbaar in gedrukte vorm. De Nederlandse versie is in pdf-formaat beschikbaar op www.vastned.nl.

Website De website biedt informatie over de VastNed Groep in het algemeen en specifieke en uitgebreide informatie over de twee vastgoedfondsen, VastNed Offices / Industrial en VastNed Retail. Daarnaast is er veel aandacht voor de vastgoedportefeuille waarbij nagenoeg alle kantoor- en winkelpanden van respectievelijk VastNed Offices / Industrial en VastNed Retail met een foto zijn opgenomen. Verder is er ook uitgebreide informatie te vinden over investor relations, corporate governance en duurzaamheid. Tevens biedt de website een abonneeservice, waarmee men zich kan abonneren op het ontvangen van persberichten, presentaties en nieuwsbrieven, die per e-mail naar de abonnees worden gestuurd.

79


Behind the Façade De nieuwsbrief Behind the Façade besteedt op informele wijze aandacht aan zaken die de totale VastNed Groep betreffen voor al haar zakenrelaties, met nadruk op de typische plaatselijke sfeer van de landen en steden waarin de VastNed Groep actief is. Eind 2010 is gekozen voor een nieuwe opzet van de nieuwsbrief. Elke uitgave krijgt een eigen thema mee. Uiteraard hebben de thema’s die worden behandeld een duidelijke relatie met de VastNed Groep.

Contact Vragen kunnen worden gericht aan: VastNed Offices / Industrial T.a.v. de heer Arnaud du Pont, General Counsel / Directeur Investor Relations Postbus 4444, 3006 AK Rotterdam Telefoon +31 10 24 24 302 [email protected]

slotkoersen VastNed Offices / Industrial in 2010 in €

15 14 13 1211,77 11 10 9 8 7 6 5 4 3 januari

80

12,55

februari

maart

april

mei


juni

juli

augustus

september

oktober

november

december

EPRA kerncijfers

81


Direct en indirect beleggingsresultaat (x € 1.000,-)

2010

2009

Direct beleggingsresultaat Brutohuuropbrengsten

78.282

Betaalde erfpachtcanons Niet doorberekende servicekosten Exploitatiekosten

Nettohuuropbrengsten

Algemene kosten

Direct beleggingsresultaat voor belastingen Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst

Direct beleggingsresultaat na belastingen Direct beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen

Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices / Industrial

82


(8.211)

(11.010)

(26.675)

Nettofinancieringskosten

(1.996)

131

Financiële kosten

(226)

(1.724)

68.116

Financiële opbrengsten

84.894

(231)

71.662 278 (23.376)

(26.544)

(23.098)

(5.554)

(5.504)

36.018

43.060

496

212

36.514

43.272

(11.519)

(13.604)

24.995

29.668

2010

2009

Indirect beleggingsresultaat Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie

(40.895)

Waardemutaties vastgoedbeleggingen in renovatie

(353)

Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn

(330)

Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen

Waardemutaties financiële derivaten

Indirect beleggingsresultaat voor belastingen

Indirect beleggingsresultaat na belastingen Indirect beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen

(86)

655

(240)

301

Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices / Industrial

Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices / Industrial Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices / Industrial

(85.991)

1.642

(39.281)

Mutatie latente belastingvorderingen en -verplichtingen

– (221)

(41.578)

Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen

(85.770)

(86.317) 655

(38.980)

(85.662)

3.040

13.845

(35.940)

(71.817)

24.995

29.668

(35.940)

(71.817)

Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices / Industrial

(10.945)

(42.149)

Per aandeel (x € 1) Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices / Industrial Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices / Industrial

1,32

1,58

(1,90)

(3,83)


(0,58)

Het direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices / Industrial bestaat uit de netto huuropbrengsten verminderd met de nettofinancieringskosten (exclusief waardemutaties financiële derivaten), de algemene kosten, de over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst en het aan de minderheidsbelangen toekomende gedeelte van deze opbrengsten en lasten. Het indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices / Industrial bestaat uit de waardemutaties en het nettoverkoopresultaat van de vastgoedbeleggingen, de mutaties in latente belastingvorderingen c.q. latente belastingverplichtingen en de waardemutaties van financiële derivaten die niet kwalificeren als effectieve hedge verminderd met het aan de minderheidsbelangen toekomende gedeelte van deze posten.

83


(2,25)

Diluted EPRA triple net asset value De diluted EPRA net asset value geeft de reële waarde weer van het eigen vermogen op de lange termijn. Posten die op lange termijn geen invloed hebben op VastNed Offices / Industrial, zoals de marktwaarde van de derivaten en de latente belastingen op de marktwaarde van de vastgoedbeleggingen, zijn daarom niet in aanmerking genomen. De diluted EPRA triple net asset value geeft de reële waarde van het eigen vermogen weer en bevat aanpassingen naar marktwaarde van alle materiële balansposten die niet gerapporteerd zijn als onderdeel van de intrinsieke waarde in de IFRS-balans.

31-12-2010

31-12-2009

Per aandeel

Per aandeel

18,83

Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices / Industrial

316.475

16,72

353.600

Marktwaarde van financiële derivaten

17.175

0,91

17.052

0,91

Latente belastingen

(1.403)

(0,07)

(1.103)

(0,06)

Diluted EPRA net asset value Marktwaarde van financiële derivaten Marktwaarde van de rentedragende leningen o/g 1) Latente belastingen Diluted EPRA triple net asset value

332.247

17,56

369.549

(17.175)

(0,91)

(17.052)

(0,91)

(3.133)

(0,17)

(100)

(0,01)

1.403

0,07

1.103

313.342

16,55

353.500

EPRA NET YIELD EN EPRA VACANCY RATE (in %) De EPRA Net Yield wordt berekend door de geannualiseerde contracthuur per balansdatum, verminderd met niet terugvorderbare exploitatiekosten, te delen door de marktwaarde vrij op naam van het vastgoed. De EPRA Vacancy Rate wordt berekend door de geschatte markthuur van de leegstaande ruimten te delen door de geschatte markthuur van de totale vastgoedportefeuille.

31-12-2010

EPRA

EPRA

Net Yield

Vacancy Rate

Nederland

6,1

19,0

Kantoren

6,0

21,0

Semi-industrieel

8,0

5,0

België

6,5

19,0

Kantoren

6,8

18,0

Semi-industrieel

5,7

21,0

Duitsland

5,9

20,0

5,9

20,0

Totaal

6,3

19,0

Kantoren

6,3

20,0

Semi-industrieel

6,2

17,0

Kantoren

1

84

De berekening van de marktwaarde is gebaseerd op de swap yield curve ultimo 2010 en de ultimo 2010 geldende credit spreads.

VastNed Offices / Industrial EPRA Kerncijfers

19,68

0,06 18,82

Jaarrekening 2010

Geconsolideerde winsten verliesrekening (x € 1.000,-)

Toelichting

2010

4, 23

78.282

2009

Netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen Brutohuuropbrengsten

84.894

Betaalde erfpachtcanons

4

(231)

(226)

Niet doorberekende servicekosten

4

(1.724)

(1.996)

Exploitatiekosten

4

(8.211)

(11.010)


68.116

71.662 (85.770)

Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie

5

(40.895)

Waardemutaties vastgoedbeleggingen in renovatie

5

(353)

Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn

5

(330)

Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen

Totaal netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen

(221)

(41.578)

6

–

1.642

(85.991) (86)

28.180

(14.415)

Lasten Financiële opbrengsten

7

Financiële kosten

7


7

655

Nettofinancieringskosten Algemene kosten

8

Totaal lasten

131 (26.675)

Beleggingsresultaat voor belastingen

(240)

(25.889)

(23.338)

(5.554)

(5.504)

(31.443)

278 (23.376)

(28.842)

(3.263)

(43.257)

Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst

9

496

212


9

301

655

797

Beleggingsresultaat na belastingen Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen

(2.466)

867

(8.479)

(42.390) 241


(10.945)

(42.149)

10

(0,58)

(2,25)

10

(0,58)

(2,25)

Per aandeel (x € 1) Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices / Industrial Verwaterd beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices / Industrial

86


Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat (x € 1.000,-)

2010

Beleggingsresultaat

(2.466)

2009

(42.390)

Waardemutaties financiële derivaten rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen

222

Belastingen met betrekking tot overige totaalresultaat

–

Overig totaalresultaat Totaalresultaat

–

222

(9.458)

(9.458)

(2.244)

(51.848)

(11.294)

(50.567)

9.050

(1.281)

Toekomend aan: Aandeelhouders VastNed Offices / Industrial Minderheidsbelangen

(2.244)

(51.848)

(0,60)

(2,69)

Per aandeel (x € 1) Totaalresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices / Industrial

87


Geconsolideerde balans per 31 december (x € 1.000,-)

Toelichting

2010

2009

Activa Vastgoedbeleggingen in exploitatie

12

1.009.825

Vastgoedbeleggingen in renovatie

12

3.140

1.059.941 –

Overlopende activa in verband met huurincentives

12

11.944

11.542

1.024.909

1.071.483

12

5.100

5.430

Vastgoedbeleggingen in pijplijn Totaal vastgoedbeleggingen

1.030.009

1.076.913 278

271

Financiële derivaten

21

965

–

Latente belastingvorderingen

13

2.801

1.774

Materiële vaste activa

Totaal vaste activa Debiteuren en overige vorderingen Belastingen naar de winst Liquide middelen Totaal vlottende activa

1.034.046

1.078.965

14, 16

10.172

14.250

75

–

15, 16

1.716

1.430

11.963

15.680

Totaal activa

88


1.046.009

1.094.645

Toelichting

2010

2009

Passiva Gestort en opgevraagd kapitaal

17

94.664

93.915

329.187

329.946

financiële derivaten

(17.401)

(17.052)

Overige reserves

(79.030)

(11.060)

10

(10.945)

(42.149)

Agioreserve Afdekkingsreserve uit hoofde van



316.475

353.600

Eigen vermogen minderheidsbelangen

115.836

120.320

432.311


Totaal eigen vermogen Latente belastingverplichtingen Langlopende rentedragende leningen o/g Financiële derivaten

473.920

13

290

151

18, 21

504.062

535.189

21

16.210

19.441

Waarborgsommen

1.212

1.270

521.774

556.051

Totaal langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

19

5.425

16.264

Aflossing langlopende rentedragende leningen o/g

18

50.961

25.951


21

3.321

–

Belastingen naar de winst Overige schulden en overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

801

1.426

20

31.416

21.033

91.924

64.674

Totaal passiva

89


1.046.009

1.094.645

Geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen (x € 1.000,-)

Afdekkings-

reserve uit

Gestort en

hoofde van

opgevraagd

Agio-

financiële

Overige

kapitaal

reserve

derivaten

reserves

Stand per 1 januari 2009

93.675

330.188

Beleggingsresultaat

–

–

–

–


–

–

(8.418)

–

–

–

(8.418)

–

Stockdividend

240

(240)

–

–

Kosten stockdividend

–

(2)

–

–

Slotdividend vorig boekjaar in contanten

–

–

–

Interim-dividend 2009 in contanten

–

–

–

(9.955)

Toevoeging uit winstverdeling

(35.817)

Totaalresultaat

(8.634)

34.712

–

–

–

–

Stand per 31 december 2009

93.915

329.946

Beleggingsresultaat

–

–

–

–


–

–

(349)

–

–

–

(349)

–

Stockdividend

749

(749)

–

–


–

(10)

–

–

Slotdividend vorig boekjaar in contanten

–

–

–

Interim-dividend 2010 in contanten

–

–

–

(7.762)


(60.208)

Totaalresultaat

(17.052)

–

–

–


94.664

329.187

90


(17.401)

(11.060)

–

(79.030)

Beleggings-

resultaat toe-

Eigen

komend aan

vermogen

aandeel-

aandeel-

Eigen

houders

houders

vermogen

V astNed Offices/ VastNed Offices/

minderheids-

eigen

belangen

vermogen

Industrial

Industrial

Totaal

(15.802)

434.139

134.254

(42.149)

(42.149)

(241)

(42.390)

–

(8.418)

(1.040)

(9.458)

(42.149)

(50.567)

(1.281)

(51.848)

568.393

–

– (20.015)

– (2) (20.015) (9.955)

– – (12.653)

–

35.817

–

– –

120.320

(42.149)

353.600

(10.945)

(10.945)

8.479

(349)

571

(11.294)

9.050

– (10.945)

– (2) (32.668) (9.955) – 473.920 (2.466) 222 (2.244)

–

–

–

–

–

(10)

–

(10)

(18.059)

(18.059)

–

60.208

–

–

316.475

115.836

(10.945)

91

(7.762)

(13.534)


–

(31.593) (7.762) – 432.311

Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x € 1.000,-)

2010

2009

Kasstroom uit operationele activiteiten Beleggingsresultaat

(2.466)

(42.390)

41.578

85.991

Aanpassing voor: Waardemutaties vastgoedbeleggingen Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen

(1.642)


25.889


221 23.338

(797)

(867)

Kasstroom uit operationele activiteiten voor

veranderingen in werkkapitaal en voorzieningen Mutatie vlottende activa

(384)

8.546

Betaalde interest (per saldo) Betaalde belastingen naar de winst

66.293

407

Mutatie kortlopende schulden

62.562

71

71.515

65.980

(24.398)

(20.748)

(791)

Kasstroom uit operationele activiteiten

563

46.326

45.795

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankoop van en investeringen in vastgoedbeleggingen

(4.242)

(6.871)

Verkoop vastgoedbeleggingen

14.754

14.720

Kasstroom vastgoedbeleggingen

7.849

10.512

Mutatie materiële vaste activa

7

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

46

10.519

7.895

Uitgekeerd dividend

(25.831)

(29.972)

Uitgekeerd dividend aan minderheidsbelangen

(13.714)

(12.414)

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

Opgenomen rentedragende schulden Aflossing rentedragende schulden

Liquide middelen per 1 januari


(54.126)

286

(436)

1.430

92

(56.559)

netto toename/(afname) liquide middelen

Liquide middelen per 31 december

41.915 (53.655)

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

98.780 (115.794)

1.716

1.866 1.430

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening (x € 1.000,-)

1

Algemene informatie VastNed Offices / Industrial N.V. (‘de Vennootschap’ of ‘VastNed Offices / Industrial’), statutair gevestigd in Rotterdam, Nederland, is een (closed-end) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal die duurzaam belegt in een goed verhuurde vastgoedportefeuille bestaande uit kantoren en semi-industriële objecten uitsluitend in de eurozone. Deze beleggingen zijn ultimo 2010 geconcentreerd in de drie kernlanden: Nederland, België en Duitsland. VastNed Offices / Industrial is genoteerd aan de NYSE Euronext Amsterdam. Op 20 oktober 2006 is door de AFM aan VastNed Management B.V. de vergunning toegekend als bedoeld in artikel 2:65, lid 1, sub a van de Wet op het financieel toezicht op grond waarvan deze kan optreden als beheerder van de Vennootschap. De geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap omvat de Vennootschap en haar dochtermaatschappijen (gezamenlijk aangeduid als ‘de Groep’) en het belang van de Groep in geassocieerde deelnemingen en entiteiten waarover gezamenlijk zeggenschap wordt uitgeoefend. De vennootschappelijke winsten verliesrekening is op grond van artikel 402, boek 2 BW in beknopte vorm weergegeven.

2 Belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving a Overeenstemmingsverklaring De geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (‘IFRS’), zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board (‘IASB’) en de International Financial Reporting Interpretations Committee (‘IFRIC’), voor zover van toepassing op de activiteiten van de Groep en effectief op boekjaren aanvangend vanaf 1 januari 2010. Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die in 2010 van kracht zijn geworden In 2010 is een aantal gewijzigde standaarden van kracht geworden. Een groot deel van deze wijzigingen had betrekking op kleinere wijzigingen in het kader van het jaarlijkse verbetertraject van IFRS. Hieronder zijn de gewijzigde standaarden en interpretaties opgenomen die in 2010 effectief zijn geworden en relevant zijn voor de presentatie, toelichting of financiële resultaten van de Groep. – IFRS 3 Business Combinations (revised) en IAS 27 Consolidated and Separate Financial Statements (revised)

De wijzigingen betreffen onder andere de verwerking van aan een overname gerelateerde kosten, de realisatie van een bedrijfscombinatie in verschillende fasen, overgenomen latente belastingvorderingen, de waardering van minderheidsbelangen, de waardering van voorwaardelijke betalingen en transacties met minderheidsaandeelhouders die niet leiden tot een wijziging in de zeggenschap. De wijzigingen in deze standaard worden prospectief toegepast en hadden geen effect op het vermogen en het beleggingsresultaat van de Groep.

De volgende gewijzigde standaarden en interpretaties zijn voor het huidige boekjaar effectief geworden maar hebben geen effect op de presentatie, toelichting of financiële resultaten van de Groep: – IFRS 1 First time adoption of International Financial Reporting Standards (revised); – IFRS 2 Share-based Payments; – IAS 39 Financial Instruments: Recognition and Measurement; – IFRIC 12 Service Concession Arrangements; – IFRIC 15 Agreements for the Construction of Real Estate; – IFRIC 16 Hedges of a Net Investment in a Foreign Operation; – IFRIC 17 Distributions of Non-cash Assets to Owners, en; – IFRIC 18 Transfers of Assets from Customers. 93


Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die nog niet van kracht zijn Een aantal nieuwe wijzigingen op standaarden en interpretaties is in 2010 nog niet van kracht, maar mocht wel eerder worden toegepast. De Groep heeft hiervan geen gebruik gemaakt. Het betreft de volgende standaarden en interpretaties: – Amendments to IFRS 1 Limited Exemption from Comparitive IFRS 7 Disclosures for First-time Adopters; – Amendment to IAS 32 Financial Instruments: Presentation: Classification of Right Issues; – Revised IAS 24 Related Party Disclosures; – Amendment to IFRIC 14 Prepayments of a Minimum Funding Requirement, en; – IFRIC 19 Extinguishing Financial Liabilities with Equity Instruments. De Groep verwacht dat de wijzigingen geen effect zullen hebben op het vermogen en het beleggingsresultaat.

b Gehanteerde grondslagen bij de opstelling van de financiële verslaggeving De financiële overzichten worden gepresenteerd in euro’s, waarbij bedragen afgerond zijn op duizenden euro’s, tenzij anders vermeld. Vastgoedbeleggingen en financiële derivaten zijn gewaardeerd tegen reële waarde. De overige posten in de financiële overzichten worden gewaardeerd op historische kostprijs, tenzij anders vermeld. Tussentijdse financiële verslagen in de vorm van kwartaalberichten worden opgesteld in overeenstemming met IAS 34 Interim Financial Reporting. De hierna uiteengezette grondslagen voor financiële verslaggeving onder IFRS zijn consistent toegepast binnen de Groep en voor alle gepresenteerde perioden in deze geconsolideerde jaarrekening. Bij het opstellen van de jaarrekening in overeenstemming met IFRS heeft de Directie zich oordelen gevormd inzake schattingen en veronderstellingen welke gevolgen hebben op de in de jaarrekening opgenomen bedragen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen betreffende de toekomst zijn gebaseerd op historische ervaringen en andere relevante factoren, gegeven de omstandigheden op balansdatum. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden regelmatig beoordeeld. Eventuele aanpassingen worden verantwoord in de periode waarin de schatting is herzien, of indien de schatting ook effect heeft op toekomstige perioden, eveneens in toekomstige perioden. De belangrijkste schattingen en veronderstellingen betreffende de toekomst en andere belangrijke bronnen van schattingsonzekerheden op de balansdatum die een belangrijk effect hebben op de jaarrekening en die een belangrijk risico in zich dragen van een materiële aanpassing van boekwaarden in het volgende boekjaar zijn opgenomen in ‘27 Schattingen en beoordelingen in de administratieve verantwoording en verslaglegging’.

c Grondslagen voor consolidatie Dochtermaatschappijen Dochtermaatschappijen zijn entiteiten waarover de Vennootschap zeggenschap heeft. Er is sprake van zeggenschap indien de Vennootschap de mogelijkheid heeft om, direct of indirect, het financiële en operationele beleid van de entiteit te bepalen teneinde voordelen te verkrijgen uit de activiteiten van deze entiteit. Bij de beoordeling of sprake is van zeggenschap wordt rekening gehouden met potentiële stemrechten die uitoefenbaar of converteerbaar zijn. De financiële overzichten van dochtermaatschappijen worden in de geconsolideerde overzichten opgenomen vanaf de datum waarop voor het eerst sprake is van zeggenschap tot aan het moment waarop deze eindigt. Zodra de zeggenschap is verkregen worden alle latere wijzigingen in belangen, waarbij geen sprake is van verlies van zeggenschap, behandeld als transacties tussen aandeelhouders. Goodwill wordt niet opnieuw berekend of aangepast. Minderheidsbelangen worden in de balans in het eigen vermogen afzonderlijk opgenomen. Minderheidsbelangen in het resultaat van de Groep worden eveneens afzonderlijk in de winsten verliesrekening vermeld. Geassocieerde deelnemingen Geassocieerde deelnemingen zijn die entiteiten waarin de Groep invloed van betekenis heeft op het financiële en operationele beleid, maar waarover zij geen zeggenschap heeft. De geconsolideerde financiële overzichten omvatten het aandeel van de Groep in het totaalresultaat van geassocieerde deelnemingen volgens de equitymethode, vanaf de datum waarop de Groep voor het eerst invloed van betekenis heeft tot aan de datum waarop

94

VastNed Offices / Industrial Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

voor het laatst sprake is van invloed van betekenis. Wanneer het aandeel van de Groep in de verliezen groter is dan de waarde van het belang in een geassocieerde deelneming, wordt de boekwaarde van de entiteit in de balans van de Groep afgeboekt tot nihil en worden verdere verliezen niet meer in aanmerking genomen, behalve voor zover de Groep een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting is aangegaan of betalingen heeft verricht namens een geassocieerde deelneming. Eliminatie van onderlinge transacties Saldi binnen de Groep en eventuele niet-gerealiseerde winsten en verliezen op transacties binnen de Groep of baten en lasten uit dergelijke transacties worden bij de opstelling van de financiële overzichten geëlimineerd. Niet-gerealiseerde winsten uit hoofde van transacties met geassocieerde deelnemingen en joint ventures, worden geëlimineerd naar rato van het belang dat de Groep in de entiteit heeft. Niet-gerealiseerde verliezen worden op dezelfde wijze geëlimineerd als niet-gerealiseerde winsten, maar slechts voor zover er geen aanwijzing is voor een bijzondere waardevermindering. Goodwill Alle acquisities van dochtermaatschappijen worden verantwoord onder toepassing van de purchase accounting method. De kosten van een acquisitie worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de onderliggende activa, uitgegeven eigen vermogeninstrumenten en aangegane of overgenomen schulden op de datum van overdracht. De kosten gemaakt bij het tot stand brengen van een bedrijfscombinatie (zoals advies-, juridische- en accountantskosten) worden in de winsten verliesrekening verantwoord. Overgenomen identificeerbare activa en (voorwaardelijke) verplichtingen worden initieel tegen reële waarde verantwoord op de acquisitiedatum. Goodwill is het bedrag waarmee bij eerste verwerking de kostprijs van een verworven entiteit de netto reële waarde van de identificeerbare activa, verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen overschrijdt. Wijzigingen in de koopprijs na de verwervingsdatum leiden niet tot een herberekening of aanpassing van de goodwill. De waarde van de activa, verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen van vóór 1 januari 2010 verworven entiteiten is gebaseerd op de voorheen toegepaste waarderingsgrondslagen. Na eerste verwerking wordt de goodwill gewaardeerd tegen kostprijs verminderd met eventuele cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Goodwill wordt toegerekend aan kasstroomgenererende eenheden en wordt niet geamortiseerd. Jaarlijks, of indien omstandigheden daartoe eerder aanleiding geven, wordt de goodwill op bijzondere waardevermindering getoetst. Voor geassocieerde deelnemingen wordt de boekwaarde van de goodwill opgenomen in de boekwaarde van de investering in de geassocieerde deelneming. Negatieve goodwill die bij een overname ontstaat, wordt direct in de winsten verliesrekening opgenomen.

d Vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Aan- en verkopen van voor verhuur beschikbare onroerende zaken worden in de balans als vastgoedbelegging opgenomen of als verkocht aangemerkt op het moment dat de verplichting tot aan- of verkoop wordt aangegaan door middel van een getekende overeenkomst, waarbij op dat moment de condities waaronder de transactie plaatsvindt eenduidig zijn vast te stellen én waarbij op dat moment alle eventuele ontbindende voorwaarden opgenomen in de overeenkomst niet meer kunnen worden ingeroepen, dan wel dat de kans dat deze worden ingeroepen klein is. Bij eerste opname worden de vastgoedbeleggingen verantwoord tegen de aankoopprijs vermeerderd met aan de aankoop toe te rekenen kosten, zoals overdrachtsbelasting, makelaarskosten, kosten van due diligence-onderzoeken, juridische en notariële kosten. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in renovatie op het moment dat besloten wordt dat een bestaande vastgoedbelegging voor voortgezet toekomstig gebruik als vastgoedbelegging eerst dient te worden gerenoveerd en uit dien hoofde gedurende de renovatie niet meer beschikbaar is voor verhuur. Zowel vastgoedbeleggingen in exploitatie als in renovatie worden gewaardeerd tegen reële waarde, gecorrigeerd voor eventuele balansposten samenhangend met huurincentives (zie onder ‘O Brutohuuropbrengsten’). De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde (kosten koper), dat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op balansdatum zou kunnen worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn, waarbij partijen voorzichtig en zonder dwang optreden.

95


Daarbij wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. Alle vastgoedbeleggingen in exploitatie en renovatie worden tenminste eenmaal per jaar door onafhankelijke, beëdigd taxateurs getaxeerd. De waarderingsmethodologie is gebaseerd op internationale taxatierichtlijnen (RICS Appraisal and Valuation Standards). Teneinde in de (tussentijdse) financiële overzichten de reële waarde op de betreffende balansdatum zo goed mogelijk weer te geven wordt de volgende systematiek gehanteerd: – Alle vastgoedbeleggingen in exploitatie en renovatie met een verwachte individuele waarde van meer dan € 4,5 miljoen worden elk kwartaal extern getaxeerd. Daarbij wordt eenmaal per jaar, gelijkmatig verdeeld over de verschillende kwartalen, een uitgebreid taxatierapport opgesteld door de externe taxateur. In de overige kwartalen wordt volstaan met een actualisering door de externe taxateur van het eerder opgestelde uitgebreide taxatierapport. – Vastgoedbeleggingen met een verwachte individuele waarde van € 4,5 miljoen of minder worden minstens eenmaal per jaar, gelijkmatig verdeeld over de verschillende kwartalen, extern getaxeerd. Op basis van de uitkomsten van deze taxaties (per kwartaal circa 25% van alle vastgoedbeleggingen met een individuele waarde van € 4,5 miljoen of minder) wordt intern de reële waarde van het in dat kwartaal niet extern getaxeerde deel bepaald. – Bij de keuze van externe taxateurs worden reputatie, onafhankelijkheid, relevante ervaring met de locatie en het type vastgoedbelegging in aanmerking genomen. In beginsel wordt per vastgoedbelegging na drie jaar van externe taxateur gewisseld. Het honorarium van de externe taxateurs is gebaseerd op een promillage van de waarde van de te taxeren objecten. Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde van een vastgoedbelegging in exploitatie of in renovatie worden opgenomen in de winsten verliesrekening over de periode waarin ze ontstaan en verantwoord onder ‘Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie / renovatie’. Winsten of verliezen die voortvloeien uit verkoop van een vastgoedbelegging worden bepaald als het verschil tussen de netto-opbrengst bij verkoop en de laatst gepubliceerde boekwaarde van de vastgoedbelegging en worden verantwoord in de periode waarin de verkoop plaatsvindt en opgenomen onder ‘Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen’.

e Vastgoedbeleggingen in pijplijn Vastgoedbeleggingen in pijplijn betreft vastgoed in aanbouw of ontwikkeling voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging in exploitatie. Tijdens de ontwikkeling en bouw worden alle direct toerekenbare kosten die nodig zijn om het object verhuurklaar te maken als kostprijs van de vastgoedbelegging verantwoord. Overhead wordt niet geactiveerd. Financieringskosten die rechtstreeks zijn toe te rekenen aan de verwerving of bouw van de vastgoedbelegging worden geactiveerd als deel van de kostprijs van de vastgoedbelegging. Activering van financieringskosten vangt aan op het moment dat de voorbereidingen voor de bouw of renovatie zijn aangevangen, de uitgaven zijn gedaan en de financieringskosten worden gemaakt. Activering van financieringskosten wordt beëindigd op het moment dat de bouw of ontwikkeling is voltooid en de vastgoedbelegging in pijplijn wordt verantwoord als een vastgoedbelegging in exploitatie. Bij het bepalen van de financieringskosten wordt een activeringspercentage toegepast op de uitgaven dat gelijk is aan het gewogen gemiddelde van de financieringskosten van de rentedragende leningen o/g van de Groep die uitstaan tijdens de betreffende periode, met uitzondering van leningen die specifiek zijn aangegaan in verband met de vastgoedbeleggingen in pijplijn. De met deze specifiek aangegane leningen samenhangende financieringskosten komen geheel in aanmerking voor activering. Zodra de reële waarde van het vastgoed in aanbouw of ontwikkeling betrouwbaar kan worden vastgesteld, wordt het vastgoed verantwoord tegen reële waarde. Een betrouwbare vaststelling van de reële waarde wordt geacht mogelijk te zijn op het moment dat de substantiële ontwikkelingsrisico’s geëlimineerd zijn. Eventuele mutaties tussen de reële waarde en de op dat moment geldende kostprijs worden verantwoord in de winsten verliesrekening onder ‘Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn’.

96


f Materiële vaste activa Materiële vaste activa omvat met name activa die door de Groep worden aangehouden in het kader van de ondersteuning van de bedrijfsactiviteiten, zoals kantoormeubilair, computerapparatuur en vervoermiddelen. De materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen kostprijs, verminderd met eventuele cumulatieve afschrijvingen en eventuele cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Afschrijvingen worden opgenomen in de winsten verliesrekening volgens de lineaire afschrijvingsmethode rekening houdend met de verwachte gebruiksduur en restwaarde van de desbetreffende activa. De verwachte gebruiksduur wordt als volgt ingeschat: – Kantoormeubilair en dergelijke

5 jaar

– Computerapparatuur

5 jaar

– Vervoermiddelen

5 jaar

g Financiële derivaten De Groep gebruikt financiële rentederivaten voor het afdekken (hedging) van renterisico’s die voortvloeien uit haar operationele, financieringsen investeringsactiviteiten. In overeenstemming met het door de Directie en Raad van Commissarissen vastgestelde treasurybeleid houdt de Groep geen derivaten aan voor handelsdoeleinden en geeft de Groep deze ook niet uit. Financiële derivaten worden bij eerste opname gewaardeerd tegen kostprijs. Na eerste opname worden de financiële derivaten gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde van de financiële rentederivaten is het bedrag dat de Groep verwacht te ontvangen of te betalen indien het financiële rentederivaat op balansdatum wordt beëindigd waarbij de op balansdatum actuele rente en het actuele kredietrisico van de betreffende tegenpartij(en) in aanmerking worden genomen. Het bedrag wordt bepaald op basis van gegevens van gerenommeerde marktpartijen. Een derivaat wordt geclassificeerd als vlottend actief of kortlopende schuld indien de resterende looptijd van het derivaat minder dan 12 maanden is of de verwachting bestaat dat het derivaat binnen 12 maanden zal worden gerealiseerd of afgewikkeld. Hedging Bij het aangaan van afdekkingstransacties wordt de relatie tussen de derivaten en de afgedekte leningposities gedocumenteerd en afgestemd met de in het treasurybeleid gehanteerde doelstellingen. Daarnaast wordt op zowel retrospectieve als prospectieve basis nagegaan of de afdekkingstransacties in hoge mate effectief zijn in het compenseren van het risico van veranderingen in de reële waarde van de afgedekte positie of aan het afgedekte risico van toe te rekenen kasstromen. De verantwoording van winsten of verliezen is afhankelijk van de mate van afdekking: – Derivaten die niet zijn aangewezen als hedge of niet kwalificeren voor hedge accounting Deze derivaten worden gewaardeerd tegen reële waarde met verantwoording van de resultaten in de winsten verliesrekening. – Reële-waardeafdekking

Veranderingen in de reële waarde van derivaten die zijn aangewezen en kwalificeren als reële-waardeafdekkingen worden in de winsten verliesrekening verantwoord gelijktijdig met de veranderingen in de reële waarde van de afgedekte verplichtingen verbandhoudend met het afgedekte risico. De Groep heeft op dit moment geen rentederivaten die kwalificeren als reële-waardeafdekkingen.

– Kasstroomafdekking

De Groep past rentederivaten toe voor het afdekken van renterisico’s van leningen met variabele rente. Winsten en verliezen met betrekking tot het effectieve deel van de derivaten die zijn aangewezen en kwalificeren als kasstroomafdekkingen worden (na aftrek van eventuele latente belastingverplichtingen) opgenomen in het groepsvermogen onder de post ‘Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten’. Het ineffectieve deel van het financiële rentederivaat wordt verantwoord in de winsten verliesrekening.

Wanneer een rentederivaat afloopt of wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend, of wanneer de entiteit de aanwijzing van de afdekkingsrelatie intrekt, maar de afgedekte verwachte toekomstige transactie naar verwachting nog steeds zal plaatsvinden, blijft de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies op dat moment in het eigen vermogen opgenomen en wordt deze winst of dit verlies verwerkt wanneer de transactie plaatsvindt. Indien niet langer verwacht wordt dat de afgedekte transactie zal plaatsvinden, wordt de cumulatieve niet-gerealiseerde winst of het cumulatieve niet-gerealiseerde verlies dat in het eigen vermogen is opgenomen onmiddellijk overgeboekt naar de winsten verliesrekening.

97


h Debiteuren en overige vorderingen Debiteuren en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid.

i Liquide middelen Liquide middelen omvat deposito’s, daggelden en banktegoeden.

j Gestort en opgevraagd kapitaal, agioreserve en overige reserves Gewone aandelen en prioriteitsaandelen worden geclassificeerd als eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices / Industrial. Externe kosten direct toerekenbaar aan de uitgifte van nieuwe aandelen, zoals emissiekosten, worden in mindering gebracht op de emissieopbrengst en dientengevolge ten laste van de agioreserve verantwoord. In de uitgifteprijs van aandelen wordt rekening gehouden met het geschatte beleggingsresultaat toekomend aan de aandeelhouders van de Vennootschap van het lopende verslagjaar tot aan de uitgiftedatum. Het in de uitgifteprijs begrepen beleggingsresultaat wordt ten gunste van de agioreserve gebracht. De toename van het gestort en opgevraagd kapitaal in verband met de uitgifte van gewone aandelen uit hoofde van stockdividend wordt ten laste van de agioreserve verantwoord evenals de kosten die samenhangen met het stockdividend. Bij inkoop van eigen aandelen wordt het bedrag van de betaalde vergoeding, met inbegrip van rechtstreeks toerekenbare kosten, als mutatie in het eigen vermogen opgenomen. Dividenden in contanten aan houders van gewone en prioriteitsaandelen worden ten laste van de overige reserves gebracht in de periode waarin de dividenden door de Vennootschap worden gedeclareerd.

k Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor bedragen van in toekomstige perioden terug te vorderen winstbelastingen met betrekking tot verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale boekwaarde ervan en voorwaartse compensatie van niet-gecompenseerde fiscale verliezen of ongebruikte fiscaal verrekenbare tegoeden. Latente belastingvorderingen worden alleen opgenomen indien het waarschijnlijk is dat de tijdelijke verschillen in de nabije toekomst zullen worden afgewikkeld en er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee het tijdelijke verschil kan worden verrekend. Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor bedragen van in toekomstige perioden te betalen winstbelastingen met betrekking tot belastbare tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale boekwaarde ervan. Bij de waardering van latente belastingverplichtingen worden de belastingtarieven in aanmerking genomen die naar verwachting van toepassing zullen zijn op de periode waarin de verplichting wordt afgewikkeld, op basis van belastingtarieven waarvan het wetgevingsproces (materieel) is afgesloten op balansdatum. Bij de waardering van latente belastingverplichtingen worden de fiscale gevolgen in aanmerking genomen die voortvloeien uit de wijze waarop de Groep op balansdatum de boekwaarde van haar activa en passiva verwacht te realiseren of af te wikkelen. Latente belastingverplichtingen worden niet verdisconteerd.

l Overige voorzieningen Voorzieningen worden in de balans opgenomen indien de Groep een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft als gevolg van een gebeurtenis in het verleden en het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is. Indien het effect daarvan materieel is, worden voorzieningen opgenomen tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting vereist zullen zijn om de verplichting af te wikkelen.

98


m Rentedragende schulden Rentedragende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met de kosten die samenhangen met het aangaan van de rentedragende schulden. Na eerste verwerking worden rentedragende schulden verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winsten verliesrekening over de looptijd van de schuld wordt verantwoord op basis van de effectieve-rentemethode. Rentedragende schulden met een looptijd van meer dan één jaar worden verantwoord onder de langlopende schulden. Eventuele aflossingen op rentedragende leningen binnen één jaar worden verantwoord onder de kortlopende schulden.

n Overige schulden en overlopende passiva Overige schulden en overlopende passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

o Brutohuuropbrengsten Brutohuuropbrengsten uit operationele huurovereenkomsten worden op tijdsevenredige basis over de periode van de huurovereenkomsten verantwoord. Huurvrije perioden, huurkortingen en andere huurincentives worden verwerkt als een integraal deel van de totale brutohuuropbrengsten. De hieruit voortkomende overlopende balansposten worden verantwoord onder ‘Overlopende activa in verband met huurincentives’. Deze overlopende posten zijn onderdeel van de reële waarde van de betreffende vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie.

p Niet doorberekende servicekosten Servicekosten hebben betrekking op kosten voor energie, huismeesters, tuinonderhoud en dergelijke, die op grond van de huurovereenkomst doorberekend kunnen worden aan de huurder. Het niet doorberekende deel van de servicekosten heeft voor een groot deel betrekking op niet verhuurde (units in de) vastgoedbeleggingen. De kosten en doorbelastingen worden niet afzonderlijk in de winsten verliesrekening vermeld.

q Exploitatiekosten Exploitatiekosten betreffen de direct met de exploitatie van het vastgoed samenhangende kosten, zoals onderhoud, beheerkosten, verzekeringen, reserveringen voor oninbare huurvorderingen en lokale belastingen. Deze kosten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Kosten die gemaakt worden bij het afsluiten van operationele huurovereenkomsten worden verantwoord in de periode waarin ze worden gemaakt.

r Nettofinancieringskosten Nettofinancieringskosten bestaan uit de aan de periode toe te rekenen interestkosten op leningen en schulden, berekend op basis van de effectieve-rentemethode verminderd met geactiveerde financieringskosten op vastgoedbeleggingen en interestopbrengsten op uitstaande leningen en vorderingen. Onder de nettofinancieringskosten zijn tevens opgenomen de winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de reële waarden van de financiële derivaten. Deze winsten of verliezen worden onmiddellijk verantwoord in de winsten verliesrekening, tenzij een derivaat voldoet aan de voorwaarden voor hedge accounting (zie onder ‘G Financiële derivaten’).

s Algemene kosten Algemene kosten betreffen onder andere personeelskosten, huisvestingskosten, automatiseringskosten, publiciteitskosten en de kosten van externe adviseurs. Kosten die verband houden met het interne commerciële, technische en administratieve beheer van het vastgoed worden toegerekend aan de exploitatiekosten.

99


t Belastingen naar de winst Belastingen naar de winst bestaan uit aan de verslagperiode toerekenbare actueel verschuldigde en verrekenbare belastingen en uit de mutaties in de latente belastingvorderingen en latente belastingverplichtingen (zie onder ‘K Latente belastingvorderingen en -verplichtingen’). De winstbelastingen worden in de winsten verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belastingen in het eigen vermogen worden verwerkt. De over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare belastingen zijn de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, berekend aan de hand van op balansdatum vastgestelde of materieel reeds vastgestelde belastingtarieven en belastingwetgeving en correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Additionele belastingen naar de winst naar aanleiding van dividenduitkeringen door dochtermaatschappijen worden tegelijkertijd opgenomen met de verplichting om het desbetreffende dividend uit te keren.

u

KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld op basis van de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. De ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De uitgaven inzake dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

v GESEGMENTEERDE INFORMATIE De gesegmenteerde informatie wordt weergegeven op basis van de landen waar de vastgoedbeleggingen zijn gelegen en op basis van het type vastgoedbelegging, waarbij onderscheid gemaakt wordt tussen kantoren en semi-industrieelvastgoed. Deze rapportagesegmenten sluiten aan met de segmenten die in de interne rapportages worden gehanteerd.

100


3 Gesegmenteerde informatie

geografische segmentatie

Nederland

België

Duitsland

Totaal

2009

2010

2009

2010

2009

2010

2009

2010

25.604

26.097

36.161

39.127

6.351

6.438

68.116

71.662

(24.931)

(44.507)

(9.314)

(29.899)

(6.650)

(11.364)

(40.895)

(85.770)


Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie Waardemutaties vastgoedbeleggingen in renovatie

(353)

–

–

(50)

–

(280)

711

(86)

931

–

–

–

(353)

(221)

–

–

(330)

–

–

–

1.642

–

Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn

(221)

Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Totaal netto-opbrengsten

uit vastgoedbeleggingen

981

(18.496)

(299)

(4.926)

(86)

27.498

9.007

28.180

(14.415)


(25.889)

(23.338)

Algemene kosten

(5.554)

(5.504)


Minderheidsbelangen

Nederland

België

Duitsland

797 (8.479)

867 241


(10.945)

(42.149)

2010

2009

2010

2009

2010

443.682

495.456

504.489

534.050

111.770

2.343

5.756

743

338

– In/(uit) exploitatie genomen

(2.230)

–

–

–

–

9.463

(2.230)

9.463

– Verkopen

(3.880)

–

–

–

(9.970)

(13.023)

Totaal

2009

2010

2009

112.913

1.059.941

1.142.419

758

2.979

6.852

Vastgoedbeleggingen in exploitatie Stand per 1 januari – Investeringen

(13.023)

(6.090)

(107)

439.915

488.189

499.142

534.388

111.663

123.134

1.050.720

– Waardemutaties

(24.931)

(44.507)

Stand per 31 december

(9.314)

(29.899)

(6.650)

(11.364)

(40.895)

1.145.711 (85.770)

414.984

443.682

489.828

504.489

105.013

111.770

1.009.825

1.059.941

8.121

8.397

3.555

2.939

268

206

11.944

11.542

423.105

– Overlopende activa in verband met huurincentives

Taxatiewaarde per 31 december

452.079

493.383

507.428

105.281

111.976

1.021.769


3.140

–

–

–

–

–

3.140

–

Vastgoedbeleggingen in pijplijn

1.450

1.500

3.650

3.930

–

–

5.100

5.430

1.071.483

427.695

453.579

497.033

511.358

105.281

111.976

1.030.009

1.076.913

953

4.496

2.078

1.249

3.100

2.113

6.131

7.858

Niet aan segmenten toegerekend

9.869

9.874

Totaal activa

1.046.009

1.094.645

Vastgoedbeleggingen Overige activa

Schulden

26.750

24.662

240.884

246.087

1.128

1.719

268.762

272.468

Niet aan segmenten toegerekend

344.936

348.257

Totaal schulden 1)

613.698

1

101

e financiering van de Nederlandse en Duitse vastgoedportefeuilles heeft op holdingniveau plaatsgevonden. Het is om D die reden niet relevant deze financiering naar land te segmenteren.


620.725

segmentatie naar type vastgoed

Kantoren

2010


2009

Semi-industrieel

Totaal

2010

2009

2010

2009

55.227

57.204

12.889

14.458

68.116

71.662

(39.038)

(72.797)

(1.857)

(12.973)

(40.895)

(85.770)

Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie Waardemutaties vastgoedbeleggingen in renovatie

(353)

–

–

–

(353)

–

–

(330)

–

Waardemutaties vastgoedbeleggingen in pijplijn

(330)

(221)

(221)

Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen Totaal netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen

1.193 16.699

85 (15.729)

449

(171)

1.642

(86)

11.481

1.314

28.180

(14.415)


(25.889)

(23.338)

Algemene kosten

(5.554)

(5.504)


Minderheidsbelangen

aandeelhouders VastNed Offices / Industrial

Kantoren

Semi-industrieel

797 (8.479)

867 241

Beleggingsresultaat toekomend aan

(10.945)

(42.149)

Totaal

2009

2010

2009

2010

2009

2010

866.026

930.004

193.915

212.415

1.059.941

1.142.419

2.335

6.144

644

708

2.979

6.852

– In/(uit) exploitatie genomen

(2.230)

9.463

–

–

– Verkopen

(7.434)

(6.788)

Vastgoedbeleggingen in exploitatie Stand per 1 januari – Investeringen

(2.536)

(6.235)

(2.230)

9.463

(9.970)

(13.023)

858.697

938.823

192.023

206.888

1.050.720

– Waardemutaties

(39.038)

(72.797)


(1.857)

(12.973)

(40.895)

1.145.711 (85.770)

819.659

866.026

190.166

193.915

1.009.825

1.059.941

9.959

10.178

1.985

1.364

11.944

11.542

– Overlopende activa in verband met huurincentives Taxatiewaarde per 31 december

829.618

876.204

192.151

195.279

1.021.769

1.071.483


3.140

–

–

–

3.140

–


5.100

5.430

–

–

5.100

5.430

Vastgoedbeleggingen Overige activa Niet aan segmenten toegerekend Totaal activa

102

837.858

881.634

192.151

195.279

1.030.009

3.741

6.292

259

324

4.000

6.616

12.000

11.116

841.599

887.926

192.410

195.603

1.046.009


1.076.913

1.094.645

4 Nettohuuropbrengsten

Betaalde

Niet doorberekende

Nettohuur-

Brutohuuropbrengsten

erfpachtcanons

servicekosten

Exploitatiekosten

opbrengsten

2010

2009

2010

2009

2010

2009

2010

2009

2010

Nederland

32.237

34.496

België

39.119

43.174

–

6.926

7.224

–

78.282

84.894

Duitsland

Betaalde

(231)

(231)

(226)

(921)

(1.119)

(5.481)

(7.054)

25.604

26.097

–

(633)

(693)

(2.326)

(3.354)

36.160

39.127

–

(170)

(184)

(404)

(602)

6.352

6.438

(226)

(1.724)

erfpachtcanons

Toe te rekenen aan verhuurde objecten Toe te rekenen aan onverhuurde objecten

(1.996)

2010

(8.211)

(11.010)

2009

228

221

3

5

doorberekende servicekosten

231

226

2010

2009

Toe te rekenen aan verhuurde objecten Toe te rekenen aan onverhuurde objecten

26

30

1.698

1.966

Exploitatiekosten

1.724

1.996

2010

2009

Toe te rekenen aan verhuurde objecten

6.806

9.582

Toe te rekenen aan onverhuurde objecten

1.405

1.428

Exploitatiekosten

8.211

11.010

2010

2009

Onderhoud

2.867

3.237

Administratief en commercieel beheer 1)

2.348

2.547

Verzekeringen

229

196

Lokale belastingen

1.070

1.283

Verhuurkosten

1.141

1.807

Toevoeging aan de voorziening voor dubieuze debiteuren (per saldo) Overige exploitatiekosten

56

715

500

1.225

Niet

8.211

1

103

2009

11.010

% van de brutohuuropbrengsten bestaande uit externe kosten en algemene kosten, welke worden toegerekend 3 aan de exploitatiekosten.


68.116

71.662

5 Waardemutaties vastgoedbeleggingen

2010

Positief

Negatief

2009

Totaal

Positief

Negatief

Totaal

7.094

(47.989)

(40.895)

6.770


Vastgoedbeleggingen in exploitatie

–

(353)

(353)

–


–

(330)

(330)

–

7.094

(48.672)

(41.578)

6.770

6 Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen

2010

2009

Verkoopprijs

11.138

13.220

Boekwaarde op moment van verkoop

(9.970)

(13.023)

1.168 Verkoopkosten

(196)

197 (103)

Overig

972

94

670

(180)

1.642

(86)

7 Nettofinancieringskosten Interestopbrengsten

2010

2009

Overige interestbaten Geactiveerde financieringskosten

(131) –

(203) (75)

Interestkosten

(131)

(278)

2010

2009

Langlopende rentedragende leningen o/g Kortlopende kredieten en kasgeldleningen

26.298

21.233

301

2.108

Bankrente

18

–

Overige interestlasten

58

35

26.675 Totaal interest Waardemutaties financiële derivaten

26.544 (655)

25.889

104

23.376


23.098 240 23.338

(92.540) – (221)

(85.770) – (221)

(92.761)

(85.991)

8

Algemene kosten

2010

2009

Personeelskosten

4.430

4.302

Beloning Commissarissen

109

107

Advies- en controlekosten

718

1.003

Taxatiekosten

345

355

Huisvestings- en kantoorkosten

791

816

1.077

1.010

Overige kosten

Toegerekend aan exploitatiekosten

7.470

7.593

(1.916)

(2.089)

5.554

5.504

Personeelskosten Gedurende 2010 waren er gemiddeld 109 (2009: 106) medewerkers (fulltime equivalenten) bij VastNed Offices / Industrial en VastNed Retail N.V. gezamenlijk in dienst, waarvan 47 in Nederland en 62 in het buitenland. De personeelskosten van de in Nederland werkzame werknemers zijn toegerekend aan VastNed Offices / Industrial op basis van feitelijke werkzaamheden. VastNed Offices / Industrial heeft geen personeelsleden in dienst. In het verslagjaar is ten laste van VastNed Offices / Industrial verantwoord aan salarissen: € 3,1 miljoen (2009: € 3,0 miljoen), sociale lasten € 0,4 miljoen (2009: € 0,4 miljoen) en pensioenpremies € 0,3 miljoen (2009: € 0,3 miljoen). Accountantskosten In de advies- en controlekosten zijn de onderstaande door Deloitte Accountants in rekening gebrachte kosten ten aanzien van werkzaamheden voor VastNed Offices / Industrial en haar dochtermaatschappijen begrepen.

2010

2009

Controle van de jaarrekening

157

165

Andere controleopdrachten

15

5

4

4

Fiscale adviesdiensten

176

174

Van de controlekosten heeft een bedrag van € 0,1 miljoen (2009: € 0,1 miljoen) betrekking op Deloitte Accountants B.V. Overige kosten Onder de overige kosten zijn onder meer opgenomen publiciteitskosten en automatiseringskosten, alsmede de in 2010 gemaakte kosten ten behoeve van de fusiebesprekingen met Nieuwe Steen Investments N.V. ad € 0,3 miljoen.

9 Belastingen naar de winst Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst

2010

2009

Lopend boekjaar

(219)

(227)

Aanpassing voorgaande boekjaren

(277)

15


(496)

(212)

2010

2009

Als gevolg van: Waardemutaties vastgoedbeleggingen

(301)

(655)

Totaal belastingen naar de winst

105


(797)

(867)

Aansluiting

effectief belastingtarief

2010

2009

Beleggingsresultaat voor belastingen

Belastingen naar de winst tegen Nederlands tarief

(3.263)

0,0%

–

0,0%

(43.257) –

Effect van belastingtarieven van dochtermaatschappijen vallend onder andere belastingregimes Niet voor belasting aftrekbare kosten Aanpassing voorgaande boekjaren

(16,3%)

(533)

(2,1%)

(924)

0,4%

13

0,1%

41

(8,5%)

(277)

0,0%

16

(24,4%)

(797)

(2,0%)

(867)

VastNed Offices / Industrial kwalificeert als fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Dit houdt in dat heffing van vennootschapsbelasting over de door haar behaalde winst in Nederland onder voorwaarden achterwege blijft. Deze voorwaarden betreffen voornamelijk de beleggingseis, de fiscale financieringsverhoudingen, de samenstelling van het aandeelhoudersbestand en het tijdig als contant dividend uitkeren van het fiscale resultaat. In België wordt het overgrote deel van het vastgoed gehouden door de Bevak Intervest Offices. Een Bevak heeft materieel een belastingvrije status, waardoor geen belasting verschuldigd is in België over de door haar behaalde winst. De voorwaarden voor de Bevak zijn vergelijkbaar met die van de Nederlandse fiscale beleggingsinstelling. Een klein deel van het Belgische vastgoed wordt gehouden door effectief belastingplichtige vennootschappen. Het nominale belastingtarief bedraagt 33,99%. De in deze vennootschappen gerealiseerde belastbare nettohuuropbrengsten worden verminderd met afschrijvingen, rente en overige kosten. In Duitsland wordt het vastgoed gehouden door middel van belaste vennootschappen. Het effectieve belastingtarief in Duitsland is 15,825%. De in Duitsland gerealiseerde belastbare nettohuuropbrengsten worden voor belastingheffingsdoeleinden verminderd met onder andere afschrijvingen en interest.

10 Beleggingsresultaat per aandeel

2010

2009

Verwaterd

Beleggingsresultaat Gemiddeld

aantal geplaatste gewone aandelen

Primair

Verwaterd

Primair

(10.945)

(10.945) 2010

(42.149)

(42.149)

2009

Primair

Verwaterd

Primair

Stand per 1 januari Effect van stockdividend Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen

Verwaterd

18.782.879

18.782.879

18.735.053

18.735.053

94.017

94.017

31.709

31.709

18.876.896

18.876.896

18.766.762

18.766.762

2010

2009

Verwaterd

Primair

Verwaterd

Primair

Per aandeel (x € 1) Beleggingsresultaat

106


(0,58)

(0,58)

(2,25)

(2,25)

11 Dividend Het dividendbeleid van VastNed Offices / Industrial is erop gericht het direct beleggingsresultaat 1) volledig aan de aandeelhouders ter beschikking te stellen. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor fiscale beleggings instellingen dient ten minste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Op 17 mei 2010 is het slotdividend over het boekjaar 2009 betaalbaar gesteld, bestaande uit 5% in contanten op de prioriteitsaandelen en een keuzedividend op de gewone aandelen van € 1,05 in contanten of € 0,75 in contanten en 0,37% in aandelen ten laste van de agioreserve. Met deze dividenduitkering was een bedrag van € 18,1 miljoen gemoeid. Op 30 augustus 2010 is het interim-dividend over het boekjaar 2010 betaalbaar gesteld. Het interim-dividend bedroeg € 0,41 per aandeel in contanten (totaal uitgekeerd bedrag € 7,8 miljoen). De Directie stelt over het boekjaar 2010 het volgende slotdividend voor: – 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; – een keuzedividend op de gewone aandelen van:

– € 0,68 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, ten laste van de agioreserve, of

– € 0,91 in contanten.

Indien de Algemene Vergadering van Aandeelhouders haar goedkeuring verleent aan het dividendvoorstel zal het dividend op 16 mei 2011 aan de aandeelhouders betaalbaar worden gesteld. Het uit te keren dividend is niet als verplichting in de balans opgenomen.

12 Vastgoedbeleggingen vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie

2010

In exploitatie

In renovatie

Totaal

1.059.941

–

1.059.941

1.142.419

2.979

1.263

4.242

6.852

–

–

–

9.463

–

–

Stand per 1 januari Investeringen In exploitatie genomen Overgebracht naar vastgoedbeleggingen in renovatie

(2.230)

2.230

Verkopen

(9.970)

–

(9.970)

1.050.720

3.493

1.054.213

Waardemutaties Stand per 31 december Overlopende activa in verband met huurincentives Taxatiewaarde per 31 december

(40.895)

(353)

(41.248)

(85.770)

1.009.825

3.140

1.012.965

1.059.941

11.944

–

11.944

11.542

1.021.769

3.140

1.024.909

bepaald. Ultimo 2010 dienden vastgoedbeleggingen met een waarde van € 496,8 miljoen (2009: € 530,7 miljoen) tot zekerheid van verkregen geldleningen (zie ook ‘18 Langlopende rentedragende leningen o/g’). Voor een nadere specificatie van de vastgoedbeleggingen in exploitatie wordt verwezen naar het in het jaarverslag opgenomen overzicht ‘Vastgoedportefeuille 2010’.

et direct beleggingsresultaat bestaat uit de nettohuuropbrengsten verminderd met de nettofinancieringskosten H (exclusief waardemutaties financiële derivaten), de algemene kosten, de over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst en het aan de minderheidsbelangen toekomende gedeelte van deze opbrengsten en lasten.


1.145.711

beëdigd taxateurs getaxeerd. De reële waarde van deze vastgoedbeleggingen is per 31 december 2010 intern

107

(13.023)

lijke beëdigd taxateurs. De overige vastgoedbeleggingen zijn eerder in het verslagjaar door onafhankelijke

1

In exploitatie

Per 31 december 2010 is 89% van de vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie getaxeerd door onafhanke-

2009

1.071.483

Vastgoedbeleggingen

in pijplijn

2010

2009

Stand per 1 januari

5.430

Aankopen en ontwikkelingskosten

–

In exploitatie genomen

–

5.430

Waardemutaties

15.020 94 (9.463) 5.651

(330)

(221)


5.100

5.430

Onder de vastgoedbeleggingen in pijplijn zijn per 31 december 2010 twee grondposities opgenomen. De grondpositie aan de Luchthavenlaan in Vilvoorde, België is door een onafhankelijk beëdigd taxateur getaxeerd. De waarde van de grondpositie aan het Cosunpark in Breda, Nederland is intern bepaald. Voor een nadere specificatie van de vastgoedbeleggingen in pijplijn wordt verwezen naar het in het jaarverslag opgenomen overzicht ‘Vastgoedportefeuille 2010’.

13 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen

2010

2009

Verplichtingen

Vorderingen

Verplichtingen

Vorderingen

Vastgoedbeleggingen

1.695

290

1.255

151

Compensabele verliezen

1.106

–

519

–

2.801

290

1.774

151

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien er een wettelijk afdwingbaar recht bestaat om de belastingvorderingen en -verplichtingen met elkaar te mogen verrekenen en wanneer de latente belastingvorderingen en -verplichtingen betrekking hebben op hetzelfde belastingregime. Het verloop van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen was als volgt:

2010

2009

Verplichtingen

Vorderingen

Verplichtingen

Vorderingen

1.774

151

737

1.027

139

1.037

(137)

–

–

–

(167)

2.801

290

1.774

Stand per 1 januari

455

Nettomutaties ten gunste/ten laste van de winsten verliesrekening Overgebracht naar Belastingen naar de winst (kortlopende schulden) in verband met verkoop of fusie Stand per 31 december

De latente belastingvorderingen en -verplichtingen per 31 december 2010 hebben betrekking op Duitsland. De latente belastingvorderingen betreffen deels compensabele verliezen die onbeperkt voorwaarts verrekend kunnen worden. Het resterende deel van de latente belastingvorderingen houdt, evenals de latente belasting verplichtingen, verband met het verschil tussen de marktwaarde van de vastgoedbeleggingen en de fiscale boekwaarde ervan. Voor de berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen is uitgegaan van de nominale belastingtarieven per 1 januari 2011. Per balansdatum zijn er € 21,1 miljoen aan ongebruikte fiscale verliezen. Hiervoor is, vanwege de verwachting dat op grond van de huidige structuur in de nabije toekomst deze ongebruikte fiscale verliezen niet gecompenseerd kunnen worden met fiscale winsten, geen latente belastingvordering opgenomen. 108


151

14 Debiteuren en overige vorderingen

2010

2009

Debiteuren Voorziening voor dubieuze debiteuren

2.099 (987)

2.647 (1.438)

1.112

1.209

Belastingen

2.219

2.459

Te ontvangen uit hoofde van verkopen

–

3.142

Interest

8

137

Servicekosten

–

453

Te vorderen uit hoofde van claims

2.400

2.400

Overige vorderingen en overlopende activa

4.433

4.450

10.172

14.250

Onder de vorderingen zijn posten opgenomen met een looptijd langer dan één jaar met een totaalbedrag van € 1,9 miljoen (2009: € 3,0 miljoen).

15 Liquide middelen De liquide middelen betreffen deposito’s, daggelden en banktegoeden met een looptijd korter dan drie maanden. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de Vennootschap.

16 Kredietrisico VastNed Offices / Industrial’s belangrijkste financiële activa bestaan uit liquide middelen, debiteuren en overige vorderingen. Het kredietrisico op liquide middelen is zeer beperkt, daar de liquide middelen aangehouden worden bij gerenommeerde banken. Het kredietrisico is hoofdzakelijk toe te rekenen aan de debiteuren. Dit kredietrisico wordt beperkt door het vooraf zorgvuldig screenen van potentiële huurkandidaten. Verder worden van huurders zekerheden verlangd in de vorm van waarborgsommen of bankgaranties. De ouderdomsanalyse van de debiteuren was op 31 december als volgt:

2010

2009

Voorziening

Bruto-

Bruto-

bedragen

Voorziening

bedragen

Minder dan 30 dagen achterstallig

472

3

691

85

Tussen 31 en 90 dagen achterstallig

178

32

150

–

Tussen 91 dagen en een jaar achterstallig

538

119

979

397

Meer dan een jaar achterstallig

911

833

827

956

2.099

987

2.647

109


1.438

Het verloop van de voorziening voor dubieuze debiteuren was als volgt:

2010

2009

Stand per 1 januari Toevoeging aan de voorziening

1.438

1.400

452

756

Afschrijving dubieuze debiteuren

(507)

(677)

Vrijval

(396)

(41)


987

1.438

De vorderingen zijn opgenomen onder aftrek van een voorziening voor dubieuze vorderingen. Doordat het huurderbestand uit een groot aantal verschillende partijen bestaat, is er geen sprake van een concentratie van kredietrisico.

17 Eigen vermogen Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 400,0 miljoen en is verdeeld in 79.999.900 gewone aandelen à € 5,nominaal en 100 prioriteitsaandelen à € 5,- nominaal. Het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices / Industrial bedraagt per 31 december 2010 € 16,72 per aandeel (31 december 2009: € 18,83 per aandeel). Aantal

geplaatste aandelen

2010

2009

Gewone

Prioriteits-

Gewone

Prioriteits-

aandelen

aandelen

aandelen

aandelen

18.782.879

100

18.735.053

100

149.852

–

47.826

–

18.932.731

100

18.782.879

Stand per 1 januari Stockdividend Stand per 31 december

De houders van de gewone aandelen zijn gerechtigd tot het ontvangen van het door de Vennootschap gedeclareerde dividend en zijn gerechtigd tot het uitbrengen van één stem per aandeel op de vergaderingen van aandeelhouders. In het geval van inkoop van eigen aandelen door VastNed Offices / Industrial, zonder dat deze ingetrokken worden, worden de rechten opgeschort tot het moment dat de aandelen weer worden uitgegeven. Ingevolge de statuten worden bijzondere zeggenschapsrechten toegekend aan de prioriteitsaandelen. De prioriteits aandelen zijn a pari geplaatst bij de Stichting Prioriteit VastNed Offices / Industrial. Het doel van deze stichting is het in eigendom verwerven van prioriteitsaandelen in de Vennootschap en het uitoefenen van alle aan die aandelen verbonden rechten, zoals het uitoefenen van stemrecht, het ontvangen van dividend en andere uitkeringen en voorts alles wat daarmee in de ruimste zin verband houdt. Het bestuur van de Stichting Prioriteit VastNed Offices / Industrial bestaat uit de directeuren en commissarissen van VastNed Offices / Industrial en zijn respectievelijk bestuurders A en bestuurders B van de Stichting Prioriteit VastNed Offices / Industrial. Bestuurders A zijn statutair niet gerechtigd om meer stemmen uit te brengen dan bestuurders B.

110


100

18 Langlopende rentedragende leningen o/g

2010

2009

Resterende looptijd

Resterende looptijd

Gemiddeld

Gemiddeld

rente-

rente-

Meer dan

percentage

Meer dan

percentage

1-5 jaar

5 jaar

Totaal

ultimo

1-5 jaar

5 jaar

Totaal

ultimo

249.295

–

249.295

5,60

249.520

–

249.520

5,60

78.820

–

78.820

2,87

85.705

–

85.705

2,68

328.115

–

328.115

4,94

335.225

–

335.225

4,85

147.297

28.650

175.947

4,73

160.714

–

160.714

4,14

–

–

–

–

39.250

–

39.250

1,33

147.297

28.650

175.947

4,73

199.964

–

199.964

3,59

396.592

28.650

425.242

5,24

410.234

–

410.234

5,03

78.820

–

78.820

2,87

124.955

–

124.955

2,25

475.412

28.650

504.062

4,99

535.189

–

535.189

Leningen met zekerheidsstelling: vaste rente 1) variabele rente

Leningen zonder zekerheidsstelling: vaste rente 1) variabele rente

Totaal: vaste rente 1) variabele rente

Als zekerheid voor de leningen met zekerheidsstelling is op vastgoedbeleggingen met een waarde van € 496,8 miljoen (2009: € 530,7 miljoen) het gedeeltelijk recht van hypotheek verstrekt. Voor de leningen zonder zekerheidsstelling is een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven. Tevens zijn door verstrekkers van deze leningen voorwaarden gesteld betreffende de solvabiliteit, de loan-to-valueratio en de rentedekking, alsmede wijzigingen in de zeggenschap van de Vennootschap en/of haar dochter maatschappijen. Per 31 december 2010 voldeed VastNed Offices / Industrial aan deze voorwaarden. Het binnen een jaar verschuldigde deel van de langlopende rentedragende leningen o/g ten bedrage van € 51,0 miljoen (2009: € 26,0 miljoen) is opgenomen onder de kortlopende schulden. Op 31 december 2010 bedroeg de totale kredietfaciliteit van de langlopende rentedragende leningen o/g, inclusief het binnen een jaar verschuldigde deel € 643,0 miljoen (2009: € 568,9 miljoen). De niet gebruikte kredietfaciliteit van de langlopende rentedragende leningen o/g bedroeg per 31 december 2010 € 85,9 miljoen (2009: € 7,8 miljoen). De gemiddelde looptijd (in jaren) van de langlopende rentedragende leningen o/g kwam uit op 3,1 (2009: 2,6). De marktwaarde van de langlopende rentedragende leningen o/g wordt berekend als de contante waarde van de kasstromen op basis van de ultimo 2010 geldende swap yield curve en credit spreads.

1

111

Inclusief het deel dat door middel van rentederivaten is gefixeerd.


4,38

De marktwaarde per 31 december 2010 van de langlopende rentedragende leningen o/g, inclusief het binnen een jaar verschuldigde deel, is als volgt:

2010

Marktwaarde Nominale waarde



559.255

555.023

561.240

2010

2009

De gemiddelde interestvoet bedroeg in 2010 4,68% (2009: 4,22%).

19 Schulden aan kredietinstellingen

Kredietfaciliteit

42.479

57.479

Waarvan niet gebruikt

(37.054)

(41.215)

Opgenomen per 31 december

5.425

16.264

De schulden aan kredietinstellingen betreffen kortlopende kredieten en kasgeldleningen. Als zekerheid voor de kredietfaciliteiten is overeengekomen dat vastgoedbeleggingen niet met hypotheek ten behoeve van derden wordt bezwaard, tenzij goedkeuring door de kredietgevers is verstrekt. De schulden aan kredietinstellingen zijn op verzoek van de kredietgevers binnen een jaar opeisbaar. De gemiddelde interestvoet bedroeg in 2010 2,11% (2009: 2,48%). De marktwaarde van de schulden aan kredietinstellingen wordt geacht gelijk te zijn aan de balanswaarde. Waar de Vennootschap gebruik maakt van een cashpool-arrangement, worden de liquide middelen en schulden aan kredietinstellingen met elkaar verrekend.

20 Overige schulden en overlopende passiva

2010

Crediteuren Dividend

1.566

2009

712

455

635

14.486

9.114

Interest

5.683

3.666

Exploitatiekosten

3.488

3.660

Overige schulden en overlopende passiva

5.738

3.246

Vooruitontvangen huren

31.416

112

2009


21.033

561.140

21 Financiële instrumenten a Management van financiële risico’s VastNed Offices / Industrial heeft voor het realiseren van haar doelstellingen en voor de uitvoering van haar dagelijkse activiteiten een aantal financiële randvoorwaarden geformuleerd ter beperking van het (her)financierings-, liquiditeits-, rente- en valutarisico. Deze randvoorwaarden zijn onder andere vastgelegd in de jaarlijks geactualiseerde financieringsen rentebeleidsnotitie en in het treasury-statuut. Elk kwartaal wordt aan de auditcommissie over deze risico’s gerapporteerd. Hieronder wordt een beknopt overzicht gegeven van de voornaamste randvoorwaarden gericht op het beperken van deze risico’s. (Her)financieringsrisico Beleggen in vastgoed is een kapitaalintensieve activiteit. De financiering van de vastgoedportefeuille vindt plaats deels met eigen vermogen en deels met vreemd vermogen. Bij een hoge mate van financiering met vreemd vermogen kan bij tegenvallende rendementen of waardedalingen van het vastgoed eerder het risico bestaan dat niet meer aan de rente- en aflossingsverplichtingen van vreemd vermogen en overige betalingsverplichtingen kan worden voldaan. Vreemd vermogen of herfinancieringen kunnen in dat geval moeilijker worden gerealiseerd of mogelijk tegen ongunstiger condities. Om dit risico te beperken, is het uitgangspunt van VastNed Offices / Industrial dat financiering met vreemd vermogen van de vastgoedportefeuille beperkt blijft tot circa 40 à 45% van de marktwaarde van de vastgoedbeleggingen. In een opgaande markt kan worden gekozen voor een iets hoger percentage (tot maximaal 50%) en in een neergaande markt voor relatief minder vreemd vermogen (maximaal 30%). In de meeste kredietovereenkomsten met banken zijn in lijn met deze doelstellingen solvabiliteitsratio’s, loan-to-value-ratio’s en rentedekkingsgraden overeengekomen. Daarnaast streeft VastNed Offices / Industrial ernaar door transparante informatieverschaffing, regelmatige contacten met financiers en potentiële aandeelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het aandeel VastNed Offices / Industrial de toegang tot de kapitaalmarkt veilig te stellen. Tenslotte wordt ten aanzien van de lange financieringen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van herfinancieringsdata en naar een gewogen gemiddelde looptijd van tenminste 3,5 jaar. In 2009 heeft VastNed Offices / Industrial haar leningenportefeuille betreffende de Nederlandse en Duitse vastgoedportefeuille geherfinancierd. Binnen deze financiering zijn verschillende faciliteiten ter beschikking gesteld met looptijden variërend van 3,0 tot 5,0 jaar. Door gebruikmaking van een extension-optie binnen deze faciliteit is gedurende 2010 de afloopdatum van een gedeelte van de faciliteit verlengd van 30 juni 2012 naar 30 juni 2013. De hoofdpunten van deze gesyndiceerde financiering zijn als volgt: – Totale faciliteit van circa € 370 miljoen, gestructureerd als een werkkapitaalfaciliteit, doorlopend krediet en ineens aflosbare leningen; – Een zekerheidspakket bestaande uit:

– Hypotheken op Nederlandse en Duitse vastgoedbeleggingen;

– Verpanding van aandelen Intervest Offices;

– Financiële convenanten op het gebied van onder andere loan-to-value-ratio en rentedekkingsgraad (ICR) die passend zijn voor het type faciliteit en het risicoprofiel van VastNed Offices / Industrial; – Prijsstelling gebaseerd op Euribor vermeerderd met een marge welke is gerelateerd aan de hoogte van de loan-to-value-ratio. Als deze boven de 60% uitstijgt, zal dit basis van de in de syndicaatlening gedefinieerde margin-grid resulteren in een verhoging van de rentemarge met 30 basispunten (circa € 1 miljoen op jaarbasis); – Afdekking van het renterisico van minimaal tweederde deel van de totale gecommitteerde faciliteit. Ultimo 2010 bedroeg de loan-to-value-ratio op basis van de definitie van de gesyndiceerde kredietfaciliteit 59,4% hetgeen ruim binnen de toegestane grens van 70% valt. Deze loan-to-value-ratio wordt berekend door het totaal geleende bedrag binnen de gesyndiceerde kredietfaciliteit te delen door de som van de taxatiewaarden van de Nederlandse en de Duitse vastgoedportefeuille plus 40% van de waarde van het belang dat VastNed Offices / Industrial houdt in Intervest Offices NV. Voor wat betreft de gesyndiceerde kredietfaciliteit zijn, inzake de rentedekkingsgraad, ratio’s overeengekomen welke zowel betrekking hebben op de binnen het syndicaat gefinancierde Nederlandse en Duitse vastgoedportefeuille als op de totale vastgoedportefeuille van VastNed Offices / Industrial. Deze ratio’s worden op kwartaalbasis berekend. VastNed Offices / Industrial heeft in 2010 voldaan aan de in de gesyndiceerde kredietfaciliteit aangegeven minimumgrens.

113


Over 2010 bedroeg de rentedekkingsgraad (berekend op basis van de formule: nettohuuropbrengsten verminderd met de algemene kosten gedeeld door de nettofinancieringskosten) 2,4 (2009: 2,9). Voor de Belgische vastgoedportefeuille wordt door de kredietverstrekkers vereist dat Intervest Offices ten minste moet voldoen aan de wettelijke financiële ratio’s (met name de schuldgraad) voor vastgoedbevaks. Tevens zijn met de kredietverstrekkers rentedekkingsgraden overeengekomen. De schuldgraad wordt berekend als de verhouding van alle verplichtingen (exclusief voorzieningen en overlopende rekeningen) verminderd met de negatieve variatie in de reële waarde van de financiële derivaten, ten opzichte van het totaal van de activa. De berekeningswijze van de rentedekkingsgraad is nagenoeg gelijk aan die voor de Nederlandse en Duitse vastgoedportefeuille. De schuldgraad kwam uit op 43% en de rentedekkingsgraad op 3,7 waarmee aan de met de kredietverleners overeengekomen voorwaarden wordt voldaan. Gezien de beperkte mogelijkheid om leningen voor langere looptijden dan 3 tot 5 jaar te verlengen, is de spreiding van herfinancieringsdata, gelet op de gesyndiceerde kredietfaciliteit, niet optimaal en bestaat er een herfinancieringspiek in 2013. Ultimo 2010 bedroeg de gewogen gemiddelde looptijd van de langlopende rentedragende leningen o/g 3,1 jaar. Liquiditeitsrisico VastNed Offices / Industrial dient voldoende kasstromen te genereren om aan haar dagelijkse betalingsverplichtingen te kunnen voldoen. Enerzijds wordt dit bereikt door maatregelen gericht op het streven naar een hoge bezettingsgraad en het voorkomen van financiële schade als gevolg van faillissementen van huurders. Anderzijds wordt gestreefd naar voldoende kredietruimte om schommelingen in liquiditeitsbehoeften op te vangen. Het liquiditeitenbeheer is gecentraliseerd in Nederland. Ultimo 2010 had VastNed Offices / Industrial € 42,5 miljoen aan kortlopende kredietfaciliteiten tot haar beschikking, waarvan zij € 5,4 miljoen had opgenomen. De niet gebruikte kredietfaciliteit van de langlopende rentedragende leningen o/g bedroeg per 31 december 2010 € 85,9 miljoen. De navolgende tabel laat de financiële verplichtingen zien, inclusief de geschatte rentebetalingen 1).

Balans-

Contractuele

Minder dan

Meer dan

waarde

kasstromen

1 jaar

1 – 5 jaar

5 jaar

Langlopende rentedragende leningen o/g 2)

504.062

592.326

26.056

536.306

Waarborgsommen

1.212

1.212

–

1.212

29.964 –

Schulden aan kredietinstellingen 3)

5.425

5.434

5.434

–

–

50.961

51.392

51.392

–

–

Aflossing langlopende rentedragende leningen o/g Belastingen naar de winst

801

801

801

–

–

31.416

31.416

31.416

–

–

593.877

682.581

115.099

537.518

Overige schulden en overlopende passiva

29.964

Renterisico Het renterisicobeleid heeft tot doel de renterisico’s die voortkomen uit de financiering van de vastgoedportefeuille te beperken en daarmee tevens de nettorentelasten te optimaliseren. Dit beleid vertaalt zich in een samenstelling van de leningenportefeuille waarbij in beginsel ten minste tweederde deel van de leningen een vaste rente kent. Afhankelijk van de ontwikkelingen in de rente kan hiervan tijdelijk worden afgeweken. Verder wordt binnen het lang vreemd vermogen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van renteherzieningsdata en naar een rente typische looptijd van minimaal 3 jaar. Over de rente- en herfinancieringsrisico’s wordt ten minste eenmaal per kwartaal aan de auditcommissie en de Raad van Commissarissen gerapporteerd.

1 2 3

114

De rente van de langlopende rentedragende leningen o/g met een variabel rentepercentage is gebaseerd op de marktrenten van Euribor per 1 januari 2011. Inclusief interest rate swaps. Inclusief rente tot eerste verval- respectievelijk renteherzieningsdatum.


VastNed Offices / Industrial beperkt haar renterisico door het gebruik van financiële rentederivaten (interest rate swaps), waarbij de variabele rente die zij betaalt op een deel van haar leningen wordt omgeruild tegen een vaste rente. De interest rate swaps (IRS’s) worden aangemerkt als afdekking van kasstromen, waarbij is vastgesteld dat, op de hierna beschreven IRS’s na, geen van deze afdekkingen in belangrijke mate ineffectief was. Op deze swaps is derhalve cash flow hedge accounting toegepast, op grond waarvan waardemutaties van deze swaps direct in het eigen vermogen zijn verantwoord. Voor wat betreft de in belangrijke mate effectieve kasstroomafdekkingen is het renterisico op leningen met een nominale waarde van € 389,3 miljoen afgedekt door middel van IRS’s. Hiertoe zijn contracten afgesloten met een vaste rente variërend van 2,55% tot 4,61% (exclusief marges) en afloopdata variërend van 2011 tot 2015. De kasstroomafdekkingen die niet effectief zijn betreffen IRS’s waarbij de rente over een bedrag van € 20,0 miljoen op 2,63% gefixeerd is tot begin 2014. Deze afdekkingen kwalificeren niet als in belangrijke mate effectief ten gevolge waarvan de waardemutaties ervan direct in de winsten verliesrekening worden verantwoord. Aanvullend hierop zijn forward IRS’s afgesloten voor leningen met een nominale waarde van € 76,3 miljoen met een vaste rente variërend van 2,24% tot 3,37% (exclusief marges) en afloopdata variërend van 2016 tot 2017. Het merendeel van de (forward) IRS’s wordt afgerekend op kwartaalbasis. Het variabele rentepercentage is gebaseerd op 3-maands Euribor. De verschillen tussen de variabele en overeengekomen vaste rente worden daarbij afgerekend. De gemiddelde looptijd (in jaren) van de rentedragende leningen o/g gerekend in rentevaste perioden kwam uit op 3,8 (2009: 3,8). Alle transacties betreffende financiële derivaten worden afgesloten met gerenommeerde banken als tegenpartij. Om die reden wordt niet verwacht dat de tegenpartijen niet aan hun verplichtingen zullen kunnen voldoen. Rentegevoeligheid Per 31 december 2010 bedraagt het effect op het beleggingsresultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 100 basispunten (ceteris paribus) € 0,8 miljoen negatief. Indien de rentetarieven per deze datum met 100 basispunten zouden dalen, bedraagt het effect op het beleggingsresultaat € 0,8 miljoen positief. In de berekeningen is rekening gehouden met de afgesloten financiële derivaten. Valutarisico Op grond van de strategische keuze om te beleggen in de eurozone (Nederland, België en Duitsland) bestond er ultimo 2010 geen valutarisico.

115


b Overzicht expiratiedata en gefixeerde rentepercentages langlopende rentedragende leningen o/g

2010

2009

Gemiddeld

Gemiddeld

Contract-

Rente-

rente-

Contract-

Rente-

rente-

herziening

herziening

percentage 1)

vernieuwing

herziening

percentage 1)

2011

–

12.420

5,12

119.250

120.000

4,07

2012

30.000

–

n.v.t.

270.595

–

n.v.t.

2013

239.586

92.500

5,27

46.140

92.500

5,27

2014

131.501

127.172

5,45

99.204

128.909

5,41

2015

74.325

116.825

5,55

–

42.500

5,89

2016 e.v.

28.650

76.325

4,39

–

26.325

5,30

504.062

425.242

5,24

535.189

410.234

5,03

–

78.820

2,87

–

124.955

2,25

504.062

504.062

4,87

535.189

535.189

4,38

2010

2009

Vordering

Schuld

Totaal langlopende rentedragende leningen o/g met een vast rentepercentage Langlopende rentedragende leningen o/g met een variabel rentepercentage Totaal langlopende rentedragende leningen o/g

c Overzicht marktwaarde rentederivaten

Vordering

Schuld

–

18.632

–

19.441

965

899

–

–

965

19.531

–

Interest rate swaps Forward interest rate swaps

19.441

Marktwaarde van de rentederivaten, afgezet tegen de nominale waarde van leningen waarvan het renterisico is afgedekt:

2010


Interest rate swaps < 1 jaar Interest rate swaps 1 – 2 jaar Interest rate swaps 2 – 5 jaar Interest rate swaps > 5 jaar

leningen

rentederivaten

(3.321) –

146.325

–

146.325

262.970

(10.621)

220.650

–

–

(3.138)

42.500

(15.311)

66

409.295

(19.441)

76.325

–

485.620

116

Inclusief interest rate swaps en ultimo 2010 geldende credit spreads.


409.475 –

(19.441)

De rentederivaten vallen qua waarderingsmethode onder ‘niveau 2’, hetgeen inhoudt dat waardering geschiedt

1

–

(5.682)

(18.566)

op basis van berekeningen door financiële instellingen.

leningen

–


rentederivaten

(18.632)

Forward interest rate swaps > 5 jaar

2009

409.475

22 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Tussen VastNed Offices / Industrial, VastNed Retail N.V. en VastNed Management B.V. bestaat een langjarige samenwerkingsovereenkomst, alsmede een langjarige overeenkomst tot verdeling van kosten, waarin de onderlinge rechten en verplichtingen zijn vastgelegd. Deze overeenkomsten eindigen op zijn vroegst op 31 december 2015 met een opzegmogelijkheid twee jaar voor deze datum. Bij opzegging door VastNed Offices / Industrial of VastNed Retail N.V. is de opzeggende partij een vergoeding verschuldigd van tweemaal het in het tweede jaar van de opzegtermijn geldende aandeel in de voor gemene rekening gemaakte kosten. Een nadere overeenkomst bij deze overeenkomsten voorziet in specifieke change of control-clausules, onder meer inhoudende dat bij gestanddoening van een openbaar bod op VastNed Retail N.V., VastNed Offices / Industrial schadeloos wordt gesteld voor de gevolgen van de tussentijdse beëindiging van deze contracten en vice versa. Eind 2007 hebben VastNed Offices / Industrial, VastNed Retail N.V. en VastNed Management B.V. sommige punten van deze overeenkomst verduidelijkt. In dit kader is de door VastNed Retail N.V. of VastNed Offices / Industrial te betalen schadevergoeding ingeschat op een bedrag tussen € 10 miljoen en € 25 miljoen. Door de Nederlandse belastingdienst zijn aan VastNed Offices / Industrial naheffingsaanslagen overdrachtsbelasting alsmede navorderingsaanslagen vennootschapsbelasting opgelegd ter zake van vermeende belastingverplichtingen van door VastNed Offices / Industrial in het verleden overgenomen vastgoedvennootschappen. In het vierde kwartaal van 2007 is met de belastingdienst een schikking getroffen voor een bedrag van in totaal € 4,2 miljoen. VastNed Offices / Industrial tracht dit bedrag te verhalen op de verkoper en een garantiegever en is momenteel nog verwikkeld in een juridische procedure tegen de verkoper. In een rechtszaak tegen de garantiegever met betrekking tot de overdrachtsbelasting heeft de rechtbank in december 2008 de vordering van VastNed Offices / Industrial van in totaal € 3,3 miljoen volledig toegewezen. Onduidelijk is of VastNed Offices / Industrial op basis van dat vonnis erin zal slagen om het toegewezen bedrag te innen. De Directie van VastNed Offices / Industrial gaat ervan uit dat de uitkomst van de juridische procedure tegen de verkoper positief voor haar zal zijn. In 2001 heeft VastNed Offices / Industrial een vastgoedportefeuille verkocht. De koper claimt bij deze transactie een schade van € 2,5 miljoen te hebben geleden en is een procedure gestart. In november 2007 heeft de rechtbank een tussenvonnis gewezen, waarin door de rechtbank aan partijen een aantal vragen is gesteld. Zowel de koper als VastNed Offices / Industrial hebben deze vragen beantwoord. In januari 2009 heeft de rechtbank opnieuw een tussenvonnis gewezen. De rechtbank heeft onder andere beslist dat de koper moet bewijzen dat VastNed Offices / Industrial voorwaardelijk of onvoorwaardelijk beloofd heeft de koper door middel van toekomstige transacties schadeloos te stellen voor de vermeende schade. Koper heeft afgezien van de levering van dit bewijs. De rechtbank zal thans vonnis wijzen. VastNed Offices / Industrial heeft een bankgarantie van € 2,6 miljoen gesteld ten gunste van de koper. De Directie van VastNed Offices / Industrial verwacht dat een eindvonnis positief voor haar zal zijn en acht het daarom niet noodzakelijk een voorziening op te nemen. De Belgische dochteronderneming Intervest Offices NV verschilt van mening met de Belgische belastingdienst over aan haar opgelegde aanslagen betreffende de zogenoemde exit-tax van in totaal € 4,0 miljoen. Het verschil van mening betreft de vraag of zogenoemde effectiseringspremies onderhevig zijn aan de exit-tax. Intervest Offices NV betwist dit. Daarnaast hebben enkele vroegere eigenaren garanties afgegeven. De Belgische belastingdienst heeft voor circa € 3,0 miljoen hypotheek gevestigd op een van de panden van Intervest Offices NV en voor meer dan € 1,0 miljoen aan belastingteruggaven ingehouden. In 2010 is in een vergelijkbare procedure de belastingplichtige in het gelijk gesteld. VastNed Offices / Industrial is samen met haar adviseurs van mening dat er een substantiële kans is dat ook Intervest Offices NV in het gelijk zal worden gesteld en acht het daarom niet noodzakelijk voor deze belastingclaims een voorziening op te nemen.

NIET IN DE BALANS PER 31 DECEMBER 2009 OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN AFGEWIKKELD IN 2010 Geen.

117


23 Operationele leasecontracten VastNed Offices / Industrial verhuurt haar vastgoedbeleggingen in de vorm van niet opzegbare operationele leasecontracten.

Het toekomstige minimumbedrag aan inkomsten uit niet opzegbare operationele leasecontracten is als volgt:

2010

2009

Minder dan één jaar Tussen één en vijf jaar Meer dan vijf jaar

72.713

78.261

159.675

174.835

26.707

22.446

259.095

275.542

In Nederland wordt het merendeel van de huurcontracten voor een periode van vijf jaar afgesloten, waarbij de huurder een optie heeft om de huur met vijf jaar te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud. In België worden huurcontracten normaliter afgesloten voor een periode van negen jaar met een wederzijdse opzegmogelijkheid na drie en zes jaar. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de index van de kosten voor levensonderhoud. In Duitsland wordt het merendeel van de huurcontracten voor een periode van vijf of tien jaar afgesloten, waarbij huurders in voorkomende gevallen opties hebben om de huur met periodes variërend van een tot vijf jaar te verlengen. Huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud. In voorkomende gevallen bestaan er matigingspercentages en/of drempels voor deze indexatie.

24 Gebeurtenissen na balansdatum In december 2010 is VastNed Offices / Industrial door Nieuwe Steen Investments N.V. (‘NSI’) benaderd om tot een fusie te komen. Hiertoe zijn in de periode van december 2010 tot en met half februari 2011 gesprekken gevoerd met NSI. Op 13 februari 2011 heeft NSI de onderhandelingen stopgezet. Met dit proces waren aanzienlijke kosten gemoeid die voor een deel in het beleggingsresultaat van 2010 zijn verantwoord (€ 0,3 miljoen) en voor een deel in 2011 zullen worden verantwoord. De kosten die in het beleggingsresultaat van 2011 verantwoord zullen worden, worden geschat op circa € 0,6 miljoen. Eind februari 2011 hebben de Raden van Commissarissen van VastNed Offices / Industrial en VastNed Retail N.V. in overleg met de Directie besloten, onder voorbehoud van goedkeuring door de Algemene Vergaderingen van Aandeelhouders, de onderlinge samenwerking op 1 januari 2012 te beëindigen. VastNed Offices / Industrial zal na beëindiging een eigen Directie en een eigen managementorganisatie kennen. De kosten die samenhangen met de beëindiging, voor VastNed Offices / Industrial begroot op € 2,3 miljoen, zullen ten laste van het boekjaar 2011 worden gebracht.

25 Transacties met direct belanghebbenden Als direct belanghebbenden zijn aan te merken; grootaandeelhouders, dochtermaatschappijen en deelnemingen, commissarissen en directieleden. Voor zover de Vennootschap bekend is, hebben in het verslagjaar geen vastgoedtransacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de Vennootschap zijn te beschouwen.

Belangen van grote beleggers De AFM had ultimo 2010 de volgende meldingen ontvangen van aandeelhouders met een belang van meer dan vijf procent in de Vennootschap: Fortis Investment Management SA

5,57%

Stichting Pensioenfonds ABP

5,34%

Commonwealth Bank of Australia

5,05%

118


Dochtermaatschappijen en deelnemingen Voor een overzicht van de belangrijkste dochtermaatschappijen en deelnemingen wordt verwezen naar ‘26 Dochtermaatschappijen en deelnemingen’ en het hoofdstuk Bestuur en corporate governance elders in dit jaarverslag. Transacties, evenals onderlinge saldi en opbrengsten en lasten, tussen de Vennootschap en haar dochtermaatschappijen worden bij consolidatie geëlimineerd en worden niet toegelicht. De deelneming VastNed Management heeft een overeenkomst tot verdeling van de kosten met VastNed Offices / Industrial en VastNed Retail N.V. Kosten die direct betrekking hebben op de Vennootschap of op de vastgoedbeleggingen van de Vennootschap of haar dochtermaatschappijen worden daar direct in aanmerking genomen. Overige niet toe te rekenen kosten komen voor rekening van VastNed Management B.V. en worden op basis van de feitelijke werkzaamheden zonder winstopslag doorberekend aan VastNed Offices / Industrial en VastNed Retail N.V.

Commissarissen en directieleden De leden van de Raad van Commissarissen en van de Directie van VastNed Offices / Industrial hadden gedurende het boekjaar 2010 geen persoonlijk belang bij beleggingen van de Vennootschap.

Beloning en aandelenbezit van de Raad van Commissarissen

Beloning

Aandelenbezit

2010

ultimo 2010

W.M. Steenstra Toussaint

30

–

H.W. Breukink

27

–

8

–

R.K. Jacobson

25

–

H.R. Porte (vanaf 21 april 2010)

19

–

D. van den Bos (tot 21 april 2010)

109

–

Beloning en aandelenbezit van de Directie Salarissen

Bonus over

(inclusief 2009 uitgekeerd

Pensioen-

Aandelenbezit

in 2010

lasten

Totaal

ultimo 2010

R.A. van Gerrevink

470

25

62

557

6.809

T.M. de Witte

262

13

32

307

1.470

T.T.J. de Groot (vanaf 1 september 2010)

102

–

14

116

–

834

38

108

980

(450)

(38)

(58)

(546)

sociale lasten )

8.279

Waarvan verantwoord ten laste van VastNed Retail N.V.

384

–

50

434

Aan de leden van de statutaire Directie en de Raad van Commissarissen zijn geen optierechten toegekend. Ook zijn aan hen geen leningen of voorschotten verstrekt noch werden garanties te hunnen behoeve afgegeven. De genoemde aantallen aandelen VastNed Offices / Industrial, gehouden door de Raad van Commissarissen en de Directie, zijn alle voor eigen rekening verworven. Voor verdere informatie over de remuneratie wordt verwezen naar het hoofdstuk Remuneratierapport 2010 VastNed Management elders in dit jaarverslag.

119


26 Dochtermaatschappijen en deelnemingen De belangrijkste dochtermaatschappijen en deelnemingen zijn:

Belang en

Land van vestiging

stemrecht in %

VastNed Industrial B.V.

Nederland

100

VastProduct C.V.

Nederland

100

VastNed Offices Monumenten B.V.

Nederland

100

– De Rode Olifant B.V.

Nederland

100

Intervest Offices NV

België

55

VastNed Offices Belgium NV

België

100

België

100

Nederland

100

– Cocoon Office Park NV Kaistrasse B.V. – Grundstücksgesellschaft Kaistraße 16-18 N.V. & Co K.G.

Duitsland

94

Rheinoffice B.V.

Nederland

100

Hortus Duitsland B.V.

Nederland

100

Mainzer Landstrasse B.V.

Nederland

100

Hans-Böckler-Straße GmbH & Co K.G.

Duitsland

95

Hans-Böckler-Straße S.àr.L.

Luxemburg

95

VastNed Management B.V.

Nederland

33

Duitsland

100

VastNed Management Deutschland GmbH

27 Schattingen en beoordelingen in de administratieve verantwoording en verslaglegging De Directie heeft in overleg met de auditcommissie de volgende essentiële schattingen en beoordelingen toegepast die een materieel effect hebben op de bedragen die in de jaarrekening zijn opgenomen.

Belangrijkste bronnen van schattingsonzekerheden Veronderstellingen bij lopende juridische procedures Onder ‘22 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’ is een uiteenzetting gegeven van de belangrijkste lopende juridische procedures. Indien de uitkomst van deze juridische procedures anders is dan hierin aangegeven, kan dit een negatief effect op het beleggingsresultaat hebben.

Essentiële veronderstellingen bij de toepassing van de waarderingsgrondslagen Veronderstellingen met betrekking tot vastgoedbeleggingen in exploitatie Zoals uiteengezet in ‘2 Belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving’ worden alle vastgoedbeleggingen in exploitatie ten minste eenmaal per jaar getaxeerd door onafhankelijke beëdigd taxateurs. Deze taxaties zijn gebaseerd op veronderstellingen zoals de geschatte huurwaarde van de vastgoedbeleggingen, de nettohuuropbrengsten, toekomstige investeringen en het nettomarktrendement van de vastgoedbeleggingen. De taxateurs nemen ook marktgegevens van transactieprijzen voor vergelijkbare vastgoedbeleggingen in aanmerking. Doordat de beleggingsmarkt als gevolg van de huidige economische situatie minder liquide is geworden en de prijsniveaus volatiel kunnen zijn als gevolg van gedwongen verkopen, wordt door de taxateurs het beperktere aantal transacties grondig geanalyseerd. In dit verband wordt door taxateurs in toenemende mate gekeken naar de kwaliteit van het vastgoed en de looptijden van de huurcontracten. Tevens leggen de taxateurs in hun taxatie van het vastgoed nadruk op andere instrumenten zoals discounted cashflow-variabelen. Veronderstellingen met betrekking tot vastgoedbeleggingen in pijplijn Vastgoedbeleggingen in pijplijn worden zowel intern als extern getaxeerd. Deze taxaties zijn gebaseerd op veronderstellingen zoals de geschatte huurwaarde van de vastgoedbeleggingen in pijplijn, de toekomstige investeringen en het nettomarktrendement van het vastgoed. Het is mogelijk dat de uitkomsten afwijken van de veronderstellingen, wat een positief of negatief effect op de waarde van de vastgoedbeleggingen in pijplijn zou kunnen hebben en daarmee op het beleggingsresultaat.

120


Latente belastingvorderingen en -verplichtingen In het geval dat de mogelijkheid bestaat verkoop van vastgoedbeleggingen te realiseren via verkoop van aandelen van een (normaal belastingplichtige) vennootschap die de betreffende vastgoedbeleggingen in eigendom heeft, is geen winstbelasting bij verkoop verschuldigd. De overdracht van de latente belastingverplichting aan de koper zal in dat geval veelal plaatsvinden via een reductie op de koopprijs van de aandelen, waarbij (veelal) een latente belastingverplichting van 50% van het nominale belastingtarief in aanmerking wordt genomen. De Directie van VastNed Offices / Industrial is van mening dat in deze gevallen de latente belastingverplichtingen gewaardeerd dienen te worden op 50% van het nominale belastingtarief. De Directie van VastNed Offices / Industrial heeft deze waarderingswijze toegepast op de latente belastingvorderingen en -verplichtingen betreffende de Duitse vastgoedbeleggingen. Indien deze latente belastingvorderingen en -verplichtingen gewaardeerd zouden worden tegen 100% van het nominale belastingtarief zou het effect op het eigen vermogen per 31 december 2010 € 1,4 miljoen positief bedragen. Latente belastingverplichtingen België De Belgische vastgoedbeleggingen worden voor het overgrote deel gehouden door de aan NYSE Euronext Brussel genoteerde Bevak Intervest Offices NV, welke een belastingvrije status heeft. Indien door VastNed Offices / Industrial Belgische vastgoedbeleggingen middels overname van belastingplichtige vennootschappen worden gekocht, waarbij het voornemen bestaat om deze vennootschappen op termijn te fuseren met Intervest Offices NV, worden de latente belastingverplichtingen gewaardeerd tegen het tarief voor de exit-tax, zijnde 16,995%. Per 31 december 2010 bestaat er geen latente belastingverplichting in België.

28 Total expense ratio De total expense ratio over 2010 bedraagt 4,12% (2009: 4,29%). De total expense ratio wordt berekend door de totale kosten over de verslagperiode te delen door het gemiddeld eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices / Industrial. In de totale kosten zijn begrepen de betaalde erfpachtcanons, de niet doorberekende servicekosten, de exploitatiekosten, de algemene kosten en de belastingen naar de winst. Deze kosten worden gecorrigeerd voor het deel van deze kosten dat toekomt aan derden.

29 Goedkeuring van de geconsolideerde jaarrekening De geconsolideerde jaarrekening is opgemaakt door de Directie en geautoriseerd voor publicatie door de Raad van Commissarissen op 3 maart 2011.

121


Vennootschappelijke balans per 31 december (x € 1.000,-)

2010

2009

Activa Vastgoedbeleggingen in exploitatie

323.011

342.593


3.140

–

Overlopende activa in verband met huurincentives

7.027

7.670

333.178

350.263

1.450

1.500


Totaal vastgoedbeleggingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen

334.628

351.763

270.572

282.919

Totaal vaste activa Groepsmaatschappijen Debiteuren en overige vorderingen Liquide middelen

605.200

634.682

82.176

83.682

4.444

7.677

55

5

Totaal vlottende activa

86.675

91.364

Totaal activa

691.875

726.046

Passiva 94.664

93.915

Agioreserve

Gestort en opgevraagd kapitaal

329.187

329.946

Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten

(17.401)

(17.052)

Herwaarderingsreserve Overige reserves

38.644

42.643

(117.674)

(53.703)

(10.945)

(42.149)


Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices / Industrial Langlopende rentedragende leningen o/g Financiële derivaten Waarborgsommen

316.475

353.600

328.115

333.712

14.993

14.455

292

271

Totaal langlopende schulden

343.400

348.438

16.312

9.214

Aflossing langlopende rentedragende leningen o/g

200

200


501

–

1.426

1.357

Schulden aan kredietinstellingen

Groepsmaatschappijen Belastingen naar de winst Overige schulden en overlopende passiva

9

411

13.552

12.826

Totaal kortlopende schulden

32.000

24.008

Totaal passiva 122


691.875

726.046

Vennootschappelijke winsten verliesrekening (x € 1.000,-)

2010

2009

Vennootschappelijk resultaat Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen

(14.222)

(24.715)

3.277

(17.434)

Beleggingsresultaat

(10.945)

(42.149)

Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening Algemeen De vennootschappelijke winsten verliesrekening is op grond van artikel 402, boek 2 BW in beknopte vorm weergegeven. De vennootschappelijke jaarrekening maakt onderdeel uit van de jaarrekening 2010 waarin ook de geconsolideerde jaarrekening is opgenomen. De Vennootschap heeft gebruik gemaakt van het bepaalde in artikel 379 lid 5, boek 2 BW. De in dit artikel genoemde lijst is neergelegd ten kantore van het Handelsregister te Rotterdam. De Vennootschap heeft voor een aantal groepsmaatschappijen een garantieverklaring afgegeven conform artikel 403, boek 2 BW.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat De vennootschappelijke jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW.

Bij het opstellen van de vennootschappelijke jaarrekening is gebruik gemaakt van artikel 362 lid 8, boek 2 BW. De waarderingsgrondslagen van de activa en passiva en de methode van resultaatbepaling zijn gelijk aan die van de geconsolideerde jaarrekening. Derhalve wordt verwezen naar de toelichting op deze stukken. De deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde.

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen De Vennootschap staat aan het hoofd van een fiscale eenheid voor de Nederlandse vennootschapsbelasting en een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en is uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschuld van de fiscale eenheden als geheel.

123


Vastgoedbeleggingen

2010

2009

Totaal

In exploitatie

In renovatie

In pijplijn

Totaal

In exploitatie

In pijplijn

Stand per 1 januari

342.593

–

1.500

344.093

374.169

1.500

375.669

Investeringen

1.827

1.263

–

3.090

4.516

–

4.516

beleggingen in renovatie

(2.230)

2.230

–

–

–

–

Verkopen

–

–

–

–

(5.522)

–

Overgebracht naar vastgoed- – (5.522)

342.190

3.493

1.500

347.183

373.163

1.500

Waardemutaties

(19.179)

(353)

(50)

(19.582)

(30.570)

–


323.011

3.140

1.450

327.601

342.593

1.500

344.093

met huurincentives

7.027

–

–

7.027

7.670

–

7.670

Taxatiewaarde per 31 december

330.038

3.140

1.450

334.628

350.263

1.500

374.663 (30.570)

Overlopende activa in verband

Deelnemingen

in groepsmaatschappijen

2010

2009

Stand per 1 januari Verwerving en uitbreiding belangen Aandeel in beleggingsresultaat Aandeel in totaalresultaat rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen Ontvangen uitkeringen

282.919 – 3.277 689 (16.313)

295.406 20.695 (17.434) (497) (15.251)


270.572

282.919

VastNed Offices / Industrial bezit, tezamen met haar dochtermaatschappijen, per 31 december 2010 7.612.260 aandelen Intervest Offices NV (31 december 2009: 7.612.260 aandelen), waarvan de nettovermogenswaarde per 31 december 2010 € 18,00 per aandeel bedraagt (31 december 2009: € 18,74). De beurskoers van aandelen Intervest Offices NV bedroeg per 31 december 2010 € 23,49 per aandeel (31 december 2009: € 21,90 per aandeel).

124

VastNed Offices / Industrial Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening

351.763

Eigen vermogen

Beleggings-

Afdekkings-

resultaat

reserve uit

toekomend aan

vermogen

Gestort en

hoofde van

Her-

aandeelhouders

aandeelhouders

Eigen

opgevraagd

Agio-

financiële

waarderings-

kapitaal

reserve

derivaten

reserve

reserves

Overige VastNed Offices/ VastNed Offices/ Industrial

Stand per 1 januari 2009

93.675

330.188

(8.634)

65.731

(31.019)

(15.802)

434.139

Beleggingsresultaat

–

–

–

–

–

(42.149)

(42.149)

derivaten

–

–

(8.418)

–

–

–

(8.418)

Stockdividend

240

(240)

–

–

–

–

–


–

(2)

–

–

–

–

(2)

–

–

–

–

–

(20.015)

(20.015)

–

–

–

–

(9.955)

–

(9.955)


–

–

–

–

(35.817)

35.817

–

Toevoeging aan herwaarderingsreserve

–

–

–

(23.088)

23.088

–

–

Industrial

Waardemutaties financiële

Slotdividend vorig boekjaar in contanten Interim-dividend 2009 in contanten


93.915

329.946

(17.052)

42.643

(53.703)

(42.149)

353.600

Beleggingsresultaat

–

–

–

–

–

(10.945)

(10.945) (349)


–

–

(349)

–

–

–

Stockdividend

749

(749)

–

–

–

–

–


–

(10)

–

–

–

–

(10)

–

–

–

–

–

(18.059)

(18.059)

–

–

–

–

(7.762)

–

(7.762)


–

–

–

–

(60.208)

60.208

–

(3.999)

3.999

–

–

Slotdividend vorig boekjaar in contanten Interim-dividend 2010 in contanten Toevoeging aan herwaarderingsreserve

–

–

–


94.664

329.187

(17.401)

38.644

(117.674)

Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 400,0 miljoen en is verdeeld in 79.999.900 gewone aandelen à € 5,- nominaal en 100 prioriteitsaandelen à € 5,- nominaal. De wettelijke reserves bestaan uit de Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten en de Herwaarderingsreserve.

Goedkeuring van de vennootschappelijke jaarrekening De vennootschappelijke jaarrekening is opgemaakt door de Directie en geautoriseerd voor publicatie door de Raad van Commissarissen op 3 maart 2011.

125

VastNed Offices / Industrial Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening

(10.945)

316.475

Overige gegevens Bijzondere zeggenschapsrechten Ingevolge de statuten worden bijzondere zeggenschapsrechten toegekend aan de prioriteitsaandelen. De prioriteitsaandelen zijn a pari geplaatst bij de Stichting Prioriteit VastNed Offices / Industrial. Het doel van deze stichting is het in eigendom verwerven van prioriteitsaandelen in de Vennootschap en het uitoefenen van alle aan die aandelen verbonden rechten, zoals het uitoefenen van stemrecht, het ontvangen van dividend en andere uitkeringen en voorts alles wat daarmee in de ruimste zin verband houdt. Het bestuur van de Stichting Prioriteit VastNed Offices / Industrial bestaat uit de directeuren en commissarissen van VastNed Offices / Industrial en zijn respectievelijk bestuurders A en bestuurders B van de Stichting Prioriteit VastNed Offices / Industrial. Bestuurders A zijn statutair niet gerechtigd om meer stemmen uit te brengen dan bestuurders B.

Winstverdeling Volgens de statuten van de Vennootschap wordt een dividend uitgekeerd op de prioriteitsaandelen van 5% van het nominale bedrag. Vervolgens staat de verdere winst ter beschikking van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De Vennootschap kan aan de aandeelhouders slechts uitkeringen doen voor zover het eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices / Industrial groter is dan het bedrag van het gestorte en opgevraagde kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. Teneinde de status van fiscale beleggingsinstelling te behouden dient de Vennootschap de fiscale winst, na toegestane reserveringen, binnen acht maanden na afloop van het verslagjaar uit te keren.

Bestemming beleggingsresultaat De Directie stelt voor het beleggingsresultaat als volgt te verdelen (x € 1.000,-): Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Offices / Industrial Ten laste te brengen van de reserves

(10.945) 35.940

Voor dividenduitkering beschikbaar

24.995

Reeds uitgekeerd in de vorm van interim-dividend

(7.762)

Voor uitkering slotdividend beschikbaar

17.233

De Directie stelt voor het slotdividend als volgt uit te keren: – 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; – een keuzedividend op de gewone aandelen van:

– € 0,68 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers,

– € 0,91 in contanten;

ten laste van de agioreserve, of

en het overschot van de voor uitkering beschikbare winst toe te voegen aan de overige reserves. Indien gekozen wordt voor de uitkering in contanten plus de aandelen dient dit geëffectueerd te worden voor 14 mei 2011. Na deze datum zal slechts, binnen de grenzen als vastgesteld in de statuten, het contante dividend opeisbaar zijn.

126


Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de aandeelhouders van VastNed Offices / Industrial N.V.

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2010 van VastNed Offices / Industrial N.V. te Rotterdam gecontroleerd. De jaarrekening omvat de geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening. De geconsolideerde jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde balans per 31 december 2010, het geconsolideerde overzicht van het totaalresultaat, het geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2010 en de toelichting waarin opgenomen een overzicht van de belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. De enkelvoudige jaarrekening bestaat uit de enkelvoudige balans per 31 december 2010 en de enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2010 met de toelichting, waarin opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW), alsmede voor het opstellen van het verslag van de directie in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijking van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel met beperking te bieden.

127

VastNed Offices / Industrial Overige gegevens

Onderbouwing van het oordeel met beperking De vennootschap heeft in 2010 een bedrag van een vertrokken huurder ontvangen als afkoopsom voor het verbreken van een huurcontract. De vennootschap verantwoordt de bate uit deze afkoopsom over de oorspronkelijke looptijd van het contract. Wij menen dat het deel van de afkoopsom waarvoor géén voorwaarden gelden, onder IAS 18 dient te worden verantwoord als een bate in 2010. Naar onze mening zijn in de geconsolideerde jaarrekening de posten Overlopende schulden en overige passiva te hoog, Totaal eigen vermogen te laag, Overige opbrengsten te laag en Totaalresultaat te laag verantwoord voor € 2,5 miljoen. In de vennootschappelijke jaarrekening zijn de posten Deelnemingen in groepsmaatschappijen, Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices / Industrial, Resultaten deelnemingen in groepsmaatschappijen en Beleggings resultaat te laag ver antwoord voor € 1,3 miljoen.

Oordeel met beperking betreffende de geconsolideerde jaarrekening Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening, uitgezonderd de gevolgen van de aangelegenheid beschreven in de paragraaf ‘Onderbouwing van het oordeel met beperking’, een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van VastNed Offices / Industrial N.V. per 31 december 2010 en van het resultaat en de kasstromen over 2010 in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 BW.

Oordeel met beperking betreffende de enkelvoudige jaarrekening Naar ons oordeel geeft de enkelvoudige jaarrekening, uitgezonderd de gevolgen van de aangelegenheid beschreven in de paragraaf ‘Onderbouwing van het oordeel met beperking’, een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van VastNed Offices / Industrial N.V. per 31 december 2010 en van het resultaat over 2010 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de directie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het verslag van de directie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Rotterdam, 21 maart 2011 Deloitte Accountants B.V. Drs. H.H.H. Wieleman

128

VastNed Offices / Industrial Overige gegevens

Bestuur en Corporate Governance Inleiding Duurzame opbrengsten kunnen slechts worden gegenereerd door evenwichtige beslissingen van een degelijk management en duidelijke regels over hoe de Vennootschap moet worden bestuurd. Goede corporate governance vormt daarmee de basis van vertrouwen tussen de Vennootschap en haar aandeelhouders. In het kader van de onlosmakelijk met corporate governance verbonden transparantie continueert VastNed Offices / Industrial N.V. de uitgebreide weergave van de wijze waarop haar corporate governance functioneert en in welke mate gevolg wordt gegeven aan De Nederlandse corporate governance code (‘de Code’). Dit hoofdstuk geeft voorts informatie over de organisatie, de juridische structuur van VastNed Offices / Industrial N.V. en haar dochtermaatschappijen en over de mensen die aan de Vennootschap leiding geven. Ook wordt de bestuursstructuur van VastNed Offices / Industrial N.V. in detail toegelicht.

Organisatiestructuur VastNed Groep VastNed Offices / Industrial N.V. is een naar Nederlands recht opgerichte naamloze vennootschap, gevestigd in Nederland met een notering aan NYSE Euronext Amsterdam (‘VastNed Offices / Industrial’). VastNed Offices / Industrial maakt deel uit van de VastNed Groep. De VastNed Groep, zelf geen juridische entiteit, bestaat uit de vennootschappen VastNed Offices / Industrial, VastNed Retail N.V. en hun respectievelijke dochtermaatschappijen. De Directie wordt gevoerd door VastNed Management B.V. (‘VastNed Management’). De aandelen van VastNed Management worden gehouden door VastNed Offices / Industrial en VastNed Retail N.V. Door dit gemeenschappelijke management worden kostenvoordelen gerealiseerd en vindt synergetische kennisoverdracht plaats.

Juridische vorm VastNed Offices / Industrial heeft de status van beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal ex artikel 2:76a BW. Een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal is een naamloze vennootschap: – die uitsluitend ten doel heeft haar vermogen zodanig te beleggen dat de risico’s daarvan worden gespreid, teneinde haar aandeelhouders in de opbrengst te doen delen; – waarvan het bestuur krachtens de statuten bevoegd is aandelen in haar kapitaal uit te geven, te verwerven en te vervreemden (emissies en inkoopprogramma’s); – waarvoor aan een beheerder een vergunning is verleend als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht voor plaatsing van haar aandelen, en; – waarvan de statuten bepalen dat de vennootschap een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal is.

VastNed Offices / Industrial en dochtermaatschappijen De juridische structuur van VastNed Offices / Industrial en haar belangrijkste dochtermaatschappijen is als volgt: VastNed Offices / Industrial VastNed Offices / Industrial fungeert als (inter)nationale houdster- en financieringsmaatschappij en houdt nagenoeg alle Nederlandse kantoren. VastNed Offices / Industrial heeft in Nederland de status van fiscale beleggingsinstelling. VastNed Management Statutair en enig Directeur van VastNed Offices / Industrial is VastNed Management. Vastned Management heeft een drietal statutaire directeuren en een Raad van Commissarissen die bestaat uit de voorzitters en de vice-voorzitters van de Raden van Commissarissen van VastNed Retail en VastNed Offices / Industrial. Eén van de belangrijkste taken van deze Raad van Commissarissen is de bestuursvorming op het terrein van selectie, benoeming en ontslag van de leden van de Directie en de remuneratie van deze leden. VastNed Management heeft geen eigen winstdoel en heeft in dat kader een samenwerkingsovereenkomst en een overeenkomst tot verdeling van de kosten (kostenverdelingsovereenkomst) gesloten met VastNed Offices / Industrial en VastNed Retail N.V. VastNed Management verricht assetmanagementactiviteiten voor de gehele vastgoedportefeuille en het propertymanagement voor de Nederlandse vastgoedportefeuille.

129


VastNed Management heeft een vergunning als bedoeld in artikel 2:65 sub 1 lid a van de Wet op het financieel toezicht. Op basis van deze vergunning is VastNed Management gerechtigd de directie en het beheer te voeren over VastNed Offices / Industrial en VastNed Retail N.V. Kosten die direct betrekking hebben op VastNed Offices / Industrial dan wel VastNed Retail N.V. of op het vastgoed van die vennootschap (VastNed Offices / Industrial of VastNed Retail N.V.) of haar dochtermaatschappijen worden bij die vennootschap direct in aanmerking genomen. Overige niet direct toe te rekenen kosten komen voor rekening van VastNed Management en worden op basis van de feitelijke werkzaamheden doorberekend aan VastNed Offices / Industrial en VastNed Retail N.V. Dit wordt jaarlijks beoordeeld; in 2010 was de verhouding 46%/54%. Het aandelenkapitaal van VastNed Management wordt voor één derde deel gehouden door VastNed Offices / Industrial en voor tweederde deel door VastNed Retail N.V. Deze verhouding vindt zijn oorsprong in de omvang van de vastgoedportefeuilles ten tijde van het aangaan van de kostenverdelingsovereenkomst in januari 1996 en heeft geen invloed op de resultaten of de vermogenspositie van de twee aandeelhouders. De overeenkomst heeft een looptijd van 10 jaar en is telkens verlengd voor een periode van vijf jaar met inachtneming van een opzegtermijn van twee jaar, waarmee de eerstvolgende einddatum 31 december 2015 is. Een nadere overeenkomst (op de samen werkingsovereenkomst en de kostenverdelingsovereenkomst) voorziet in specifieke change of control-clausules, inhoudende dat bij onder andere een openbaar bod op VastNed Retail N.V. het functioneren van VastNed Offices / Industrial niet wordt beïnvloed en vice versa. VastNed Industrial Deze besloten vennootschap houdt de Nederlandse semi-industriële vastgoedbeleggingen. VastNed Industrial B.V. maakt onderdeel uit van de fiscale eenheid VastNed Offices / Industrial en heeft eveneens de status van fiscale beleggingsinstelling. VastProduct VastNed Offices / Industrial heeft een belang van 90% in de commanditaire vennootschap VastProduct C.V. De overige 10% wordt gehouden door VastNed Industrial B.V. Als gevolg van de fiscaal transparante structuur van deze commanditaire vennootschap vallen de baten en lasten uit dit belang onder het regime van de fiscale beleggingsinstelling. VastNed Offices Monumenten Deze besloten vennootschap houdt onder andere indirect het object De Rode Olifant aan de Zuid-Hollandlaan 7 te Den Haag dat als historisch monument geldt. VastNed Offices Monumenten B.V. en haar dochtermaatschappij maken onderdeel uit van de fiscale eenheid VastNed Offices / Industrial en hebben eveneens de status van fiscale beleggingsinstelling. Intervest Offices VastNed Offices / Industrial houdt per 31 december 2010 een 54,7%-belang in de aan NYSE Euronext Brussel genoteerde Bevak Intervest Offices. Een Bevak heeft materieel een belastingvrije status en is daarmee te vergelijken met een Nederlandse fiscale beleggingsinstelling. VastNed Offices / Industrial consolideert deze dochtermaatschappij integraal en neemt het minderheidsbelang in het geconsolideerde eigen vermogen in aanmerking. Intervest Offices voert haar eigen asset- en propertymanagement. Alle Belgische personeelsleden hebben zonder tussenkomst van een gezamenlijke managementvennootschap een arbeidsovereenkomst met Intervest Offices. Sommige Directieleden en leden van de Raad van Bestuur van Intervest Offices verrichten hun werkzaamheden door tussenkomst van een eigen vennootschap. VastNed Offices Belgium Een kantoor en een grondpositie aan de Luchthavenlaan in Vilvoorde worden gehouden door VastNed Offices Belgium NV, een 100% dochtermaatschappij van VastNed Offices / Industrial. Deze vennootschap heeft niet de status van Bevak. Eventuele winsten van deze vennootschap zijn onderworpen aan winstbelasting. Kaistrasse Deze besloten vennootschap, die tot de fiscale eenheid VastNed Offices / Industrial behoort, houdt indirect via een 94%-belang in een Duitse Kommanditgesellschaft het object aan de Kaistraße 16-18 in Düsseldorf. Rheinoffice Deze besloten vennootschap, die tot de fiscale eenheid VastNed Offices / Industrial behoort, houdt het object aan de Emanuel-Leutze-Straße 11 in Düsseldorf.

130

VastNed Offices / Industrial Bestuur en Corporate Governance

Hortus Duitsland Deze besloten vennootschap, die tot de fiscale eenheid VastNed Offices / Industrial behoort, houdt het object aan de Insterburgerstraße 16 in Frankfurt. Mainzer Landstrasse Deze besloten vennootschap, die tot de fiscale eenheid VastNed Offices / Industrial behoort, houdt het object aan de Mainzer Landstraße 33A in Frankfurt. Hans-Böckler-Strasse Deze Luxemburgse vennootschap houdt het object aan de Hans-Böckler-Straße 36 in Düsseldorf. VastNed Management Deutschland GmbH Deze Duitse vennootschap verzorgt het dagelijkse propertymanagement van de Duitse vastgoedportefeuille. VastNed Offices / Industrial NV

Nederland

33,3% VastNed

Rheinoffice BV

Kaistrasse BV

Management BV

Hortus

Mainzer

VastNed Offices

Landstrasse BV

Monumenten BV Duitsland BV

VastNed Industrial BV 90%

10%

VastProduct CV 54,7%

België

De Rode Olifant BV

Intervest

VastNed Offices

Offices NV

Belgium NV

Cocoon 95%

94%

Duitsland

Offices Park NV

VastNed Management

Grundstücksgesellschaft

Hans-Böckler-Straße GmbH & Co KG

Deutschland GmbH

Kaistraße16-18 NV & Co KG

95%

5%

Hans-Böckler-Strasse S.à r.l

Luxemburg

vennootschappelijke structuur De mensen achter de Vennootschap Statutaire Directie (‘Directie’) en overige leden managementteam VastNed Management is enig en statutair directeur van VastNed Offices / Industrial en draagt zorg voor de dagelijkse leiding, waarbij zij onder andere verantwoordelijk is voor het realiseren van de doelstellingen, de strategie met het bijbehorende risicoprofiel, de resultatenontwikkeling en de voor de onderneming relevante maatschappelijke aspecten van ondernemen. De Directie verricht haar taken binnen een met de Raad van Commissarissen afgestemd kader en legt de operationele en financiële doelstellingen, de strategie en de daarbij te hanteren randvoorwaarden ter goedkeuring voor aan de Raad van Commissarissen. De statuten van VastNed Offices / Industrial schrijven voor dat het aantal Directeuren door de Raad van Commissarissen wordt vastgesteld. De Directie is verantwoordelijk voor het beschikken over volledige en juiste informatie. De Directie en twee niet-statutaire directeuren van VastNed Management vormen samen het managementteam. Dit managementteam vergadert in de regel iedere twee weken. De Directie van VastNed Offices / Industrial wordt benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Indien moet worden overgegaan tot benoeming van een of meer directeuren zal de houder van de prioriteits aandelen (de Prioriteit) een bindende voordracht doen. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders kan aan de voordracht het bindende karakter ontnemen bij een besluit met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen vertegenwoordigende ten minste één derde gedeelte van het geplaatste kapitaal. Indien met een volstrekte meerderheid van stemmen vóór het besluit tot ontnemen van het bindende karakter is gestemd maar deze stemmen minder dan één derde gedeelte van het geplaatste kapitaal vertegenwoordigen, wordt een nieuwe vergadering bijeengeroepen waarin het besluit kan worden genomen ongeacht het op deze vergadering vertegenwoordigde gedeelte van het kapitaal. De Directeur(en) kunnen te allen tijde worden geschorst of ontslagen bij besluit van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders dat is genomen met volstrekte meerderheid van stemmen, indien het voorstel tot schorsing 131


of ontslag is uitgegaan van de Prioriteit. Zonder voorstel van de Prioriteit kunnen Directeuren te allen tijde worden geschorst of ontslagen door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders bij besluit met volstrekte meerderheid van de stemmen, welke meerderheid ten minste één derde gedeelte van het geplaatst kapitaal vertegenwoordigt. Daarnaast kan een Directeur worden geschorst bij besluit van de Raad van Commissarissen. Raad van Commisarissen en subcommissies Vennootschapssecretaris & Investor relations Financiën & Control

Statutaire Directie en overige leden managementteam

Strategy, Planning & IT Fiscaal & Juridisch Treasury

Nederland

België

Duitsland

Jean-Paul Sols

Kay Gleßmann

Assetmanagement

Assetmanagement

Financiën

Financiën & Staf

Propertymanagement

Propertymanagement

Propertymanagement

Curricula vitae leden statutaire Directie en overige leden managementteam Mr. Reinier A. van Gerrevink (3 maart 1950) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Statutair Directeur, CEO In dienst: 1 juli 2002 Benoemd in huidige functie: 1 september 2002 Vorige functies: diverse managementfuncties bij: – Robeco (Weiss Peck & Greer); – Rodamco, en; – ABN AMRO. Nevenfuncties: lid van de Raad van Commissarissen van de stichting Stadsherstel Rotterdam. Opleiding: Nederlands recht, Universiteit Utrecht. Mr. drs. Tom M. de Witte RA (7 september 1966) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Statutair Directeur, CFO In dienst: 16 juni 2003 Benoemd in huidige functie: 16 juni 2003 Vorige functies: accountant bij Deloitte Opleiding: bedrijfseconomie, Nederlands recht en accountancy (RA), Erasmus Universiteit Rotterdam. Mr. Taco T.J. de Groot MRE MRICS (20 februari 1963) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Statutair Directeur, CIO In dienst: 1 september 2010 Benoemd in huidige functie: 1 september 2010 Vorige functies: – verhuur- en beleggingsmakelaar bij DTZ Zadelhoff; – CEO Cortona Holdings; – oprichter en CIO van GPT Halverton, en; – partner fund manager MSeven Real Estate. Nevenfuncties: lid van de Raad van Commissarissen van de ouderenhuisvestingspecialist Hobion, Houten. Opleiding: Nederlands recht, Universiteit Utrecht en vastgoedkunde, Universiteit van Amsterdam.

132


Mr. Arnaud G.H. du Pont (25 mei 1966) Nationaliteit: Nederlandse Functie: General counsel / Directeur Investor Relations In dienst: 1 januari 2000 Vorige functies: – belastingadviseur BDO, en; – belastingadviseur PricewaterhouseCoopers. Opleiding: fiscaal recht, Erasmus Universiteit Rotterdam. Drs. Wim Fieggen (3 november 1957) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Directeur In dienst: 15 februari 2003 Vorige functies: verschillende functies bij Robeco, Rodamco, Roproperty, Altera Vastgoed en werkzaam geweest als zelfstandig adviseur. Opleiding: economie, Erasmus Universiteit Rotterdam. De Directeuren en de overige leden van het managementteam hebben al hun belangrijke nevenfuncties vermeld. Geen van hen heeft een commissariaat bij een andere beursgenoteerde vennootschap. Aanvaarding van een dergelijk commissariaat behoeft de goedkeuring van de Raad van Commissarissen.

Remuneratie Directie Zie het afzonderlijke remuneratierapport elders in dit jaarverslag.

Aandelenbezit leden statutaire Directie Overzicht aandelenbezit statutaire Directie

R.A. van Gerrevink

Aantal aandelen per 1 januari 2010

1.470

–

–

_

–

6.809

1.470

VastNed Offices / Industrial heeft op generlei wijze enige garantie betreffende de bij de Directie in bezit zijnde aandelen afgegeven. Bovenstaand aandelenbezit is bij totstandkoming aangemeld bij de AFM en is te raadplegen op www.afm.nl. VastNed Offices / Industrial heeft een reglement als bedoeld in artikel 5:65 van de Wet op het financieel toezicht. Dit reglement bepaalt gedurende welke perioden er door Commissarissen, leden van de Directie en werknemers van VastNed Offices / Industrial en haar dochtermaatschappijen, inclusief VastNed Management, gehandeld mag worden in de aandelen van VastNed Offices / Industrial (open perioden). De gesloten perioden, waarin niet mag worden gehandeld, betreffen de perioden voorafgaand aan de publicaties van financiële berichten. De integrale tekst is te raadplegen op www.vastned.nl.

Landenteams Nederland Naast het managementteam dat vanuit Nederland de centrale leiding en coördinatie heeft over de diverse landenportefeuilles wordt het Nederlandse team van acht vastgoedspecialisten, na het vertrek van de Nederlandse landenmanager, rechtstreeks aangestuurd door de heer Taco de Groot (CIO). Deze activiteiten vinden plaats vanuit het hoofdkantoor te Rotterdam. België De Belgische activiteiten, nagenoeg geheel ondergebracht in Intervest Offices NV te Antwerpen, staan onder dagelijkse leiding van de heer Jean-Paul Sols (CEO) en mevrouw Inge Tas (CFO). Het Belgische team van vastgoedspecialisten bestaat uit zes medewerkers. Namens VastNed Offices / Industrial hebben twee leden van de statutaire Directie van VastNed Management zitting in de Raad van Bestuur van Intervest Offices. Op 31 december 2010 bestond dit bestuur uit de heer Reinier van Gerrevink en de heer Tom de Witte, als vertegenwoordigers van VastNed Offices / Industrial, de heer Hubert Roovers, een vroegere medewerker van VastNed Management, en uit een aantal onafhankelijke leden, te weten de heer Jean Pierre Blumberg, de heer Nick van Ommen en de heer Chris Peeters. 133


T.T.J. de Groot

6.809

Mutaties Aantal aandelen per 31 december 2010

T.M. de Witte

–

Duitsland VastNed Management Deutschland GmbH in Frankfurt, onze Duitse organisatie, staat onder leiding van Kay Gleßmann. De heer Gleßmann, die optreedt als adviseur van het in Nederland gevestigde assetmanagementteam, is de enige werknemer van VastNed Management Deutschland GmbH. De belangrijkste beslissingen worden genomen door de Directie van VastNed Offices / Industrial.

Raad van Commissarissen VastNed Offices / Industrial heeft naast de Directie ook een Raad van Commissarissen. De leden van de Raad van Commissarissen worden door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders benoemd. Indien moet worden overgegaan tot benoeming van een of meer Commissarissen zal de Prioriteit een bindende voordracht doen. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders kan echter aan de bindende voordracht het bindende karakter ontnemen bij een besluit met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen vertegenwoordigende ten minste één derde gedeelte van het geplaatste kapitaal. Indien met een volstrekte meerderheid van stemmen voor het besluit tot ontnemen van het bindende karakter is gestemd maar deze stemmen minder dan één derde gedeelte van het geplaatste kapitaal vertegenwoordigen, wordt een nieuwe vergadering bijeengeroepen waarin het besluit kan worden genomen ongeacht het op deze vergadering vertegenwoordigd gedeelte van het kapitaal. De Commissarissen kunnen te allen tijde worden geschorst of ontslagen bij besluit van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders genomen met volstrekte meerderheid van stemmen indien het voorstel tot schorsing of ontslag is uitgegaan van de Prioriteit. Zonder voorstel van de Prioriteit kunnen Commissarissen te allen tijde worden geschorst of ontslagen door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders bij besluit met volstrekte meerderheid van de stemmen, welke meerderheid ten minste één derde gedeelte van het geplaatst kapitaal vertegenwoordigt. Een Commissaris treedt uiterlijk af in het vierde boekjaar volgende op het boekjaar waarin hij werd benoemd. Een aftredend commissaris is terstond herbenoembaar, zij het dat een Commissaris maximaal drie keer voor een periode van vier jaar zitting kan hebben in de Raad van Commissarissen.

Samenstelling raad van commissarissen – Mr. Willem M. Steenstra Toussaint, voorzitter – Drs. Henk W. Breukink, vice-voorzitter – Drs. Robert K. Jacobson RA – Mr. Henk R. Porte MRE

Curricula vitae leden raad van commissarissen Mr. Willem M. Steenstra Toussaint (26 maart 1951) Nationaliteit: Nederlandse Functie: zelfstandig adviseur Benoeming: 4 april 2006 als lid en op 3 april 2007 benoemd als voorzitter Vorige functies: – diverse management- en directiefuncties bij MeesPierson / Fortis Bank (1978 – 2000), waarvan laatstelijk als Chief Operating Officer van Fortis Bank Asia; – Consultant to the Firm bij PricewaterhouseCoopers Corporate Finance Nederland (2001 – 2006), en; – lid van de Raad van Commissarissen van Scala Business Solutions N.V. (2002 – 2004). Nevenfuncties o.a.: – Secretaris van de auditcommissie van STMicroelectronics N.V. Opleiding: Nederlands recht, Universiteit Leiden. Drs. Henk W. Breukink (5 juni 1950) Nationaliteit: Nederlandse Functie: beroepscommissaris en coach Benoeming: 3 april 2007 als lid en als vice-voorzitter Vorige functies: – managing director of F&C Asset Management plc; – country head en Directeur van F&C Netherlands; – associate Boer & Croon Executive Managers (1996 – 2002), en; – diverse management- en directiefuncties bij Koninklijke Shell (1977 – 1996).

134


Nevenfuncties: – lid van de Raad van Commissarissen van ING Groep, Amsterdam; – non-executive director van de F&C Hedge funds (beursgenoteerd in Ierland); – vice-voorzitter van de Raad van Commissarissen van Haag Wonen, Den Haag; – lid van de Raad van Commissarissen van Heembouw Holding, Roelofarendsveen; – lid van de adviesraad van INSID, Den Haag; – voorzitter van de Raad van Toezicht Omring (zorginstelling), Hoorn, en; – lid van de Raad van Commissarissen van Brink Groep, Leidschendam. Opleiding: bedrijfseconomie, Rijksuniversiteit Groningen. Drs. Robert K. Jacobson RA (2 oktober 1946) Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 6 april 2004 Vorige functies: – diverse managementfuncties bij Unilever, waaronder senior vice-president Finance

East Asia & Pacific en laatstelijk senior vice-president chairman’s office Unilever.

Nevenfuncties: – lid van de Raad van Commissarissen Onderlinge Levensverzekering-Maatschappij ’s-Gravenhage U.A. Opleiding: bedrijfseconomie en accountancy, Erasmus Universiteit Rotterdam. Mr. Henk R. Porte MRE (14 december 1960) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Interim Manager Benoeming: 21 april 2010 Vorige functies: – directeur Asset Management en lid managementteam Vermogensbeheer, MN Services, Rijswijk – senior Asset Manager, ING Real Estate Investment Management, Den Haag – hoofd afdeling Agency, Taxateur en Beleggingsadviseur, CB Richard Ellis, Amsterdam, en; – medewerker aan- en verkoop onroerend goed,Grondbedrijf gemeente Utrecht, Utrecht. Nevenfuncties: – adviseur van de directie bij Van der Vorm Vastgoed, Rotterdam – non-executive board member Angelo Gordon, New York Opleiding: – master of Business Administration (MBA), Business School Nederland (BSN); – member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS) Londen, Verenigd koninkrijk; – master of Real Estate (MRE), Universiteit van Amsterdam; – vakopleiding Makelaardij Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), en; – Nederlands recht, Universiteit Utrecht.

Rooster van aftreden Drs. Henk W. Breukink 2011 (herkiesbaar) Drs. Robert K. Jacobson RA 2012 (herkiesbaar) Mr. Henk R. Porte MRE 2014 (herkiesbaar) Mr. Willem M. Steenstra Toussaint 2014 (herkiesbaar)

Taken Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het dagelijks beleid van de Directie en staat de Directie met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn taak op het belang van VastNed Offices / Industrial en de met haar verbonden ondernemingen; de Raad van Commissarissen weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij VastNed Offices / Industrial betrokkenen (waaronder de aandeelhouders) af. De Raad van Commissarissen is zelf verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn functioneren. VastNed Offices / Industrial stelt de Raad van Commissarissen de benodigde middelen voor het uitoefenen van zijn taak ter beschikking. Bij onvoldoende functioneren, structurele onverenigbaarheid van belangen of anderszins treedt een Commissaris tussentijds af. Tot de taken van de Raad van Commissarissen worden onder meer gerekend:

135


– het houden van toezicht en controle op, en het adviseren van, de Directie omtrent:

–

de realisatie van de doelstellingen van de Vennootschap;

–

de strategie en de risico’s verbonden aan de ondernemingsactiviteiten;

–

de opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen;

–

het financiële verslaggevingsproces en de naleving van de weten regelgeving;

–

het openbaar maken, naleven en handhaven van de corporate governancestructuur van de Vennootschap;

–

de verhouding met aandeelhouders, en;

–

de voor de onderneming relevante maatschappelijke aspecten van ondernemen.

– het goedkeuren van de jaarrekening alsmede het goedkeuren van de jaarlijkse begroting en belangrijke (des)investeringen van de Vennootschap; – het selecteren en voordragen van de externe accountant van de Vennootschap; – het selecteren van de leden van de Directie, inclusief de leden van de Directie van VastNed Management, het voorstellen ter vaststelling door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van het bezoldigingsbeleid voor de leden van de Directie en het vaststellen van de bezoldiging (met inachtneming van voornoemd bezoldigingsbeleid) en de contractuele arbeidsvoorwaarden van de leden van de Directie; – het selecteren van de leden van de Raad van Commissarissen alsmede het voorstellen van de remuneratie van zijn leden ter vaststelling door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders; – het evalueren en beoordelen van het functioneren van de Directie en de Raad van Commissarissen alsmede van hun individuele leden (met inbegrip van een beoordeling van de profielschets voor de Raad van Commissarissen en het introductie-, opleidings- en trainingsprogramma); – het in behandeling nemen van, en beslissen omtrent, gemelde potentiële tegenstrijdige belangen tussen VastNed Offices / Industrial enerzijds en leden van de Directie, de externe accountant en de grootaandeelhouder(s) anderzijds, en; – het in behandeling nemen van, en beslissen omtrent, gemelde vermeende onregelmatigheden die het functioneren van leden van de Directie betreffen. De Raad van Commissarissen zal jaarlijks na afloop van het boekjaar een verslag over het functioneren en de werkzaamheden van de Raad van Commissarissen en zijn commissies in dat boekjaar opstellen en publiceren. Voor een volledig overzicht van de taken van de Raad van Commissarissen wordt verwezen naar het door de Raad van Commissarissen opgestelde reglement, dat op de website www.vastned.nl is te raadplegen.

Voorzitter Raad van Commissarissen De voorzitter van de Raad van Commissarissen heeft een coördinerende taak. De voorzitter ziet er op toe dat aan de eisen van best practice-bepaling III.4.1 van de Code wordt voldaan. Hij wordt hierin ondersteund door de General Counsel (vennootschapssecretaris). De voorzitter is noch een voormalig Directielid noch werknemer van VastNed Offices / Industrial en haar dochtermaatschappijen.

Profielschets Raad van Commissarissen De profielschets van de Raad van Commissarissen maakt onderdeel uit van het reglement van de Raad van Commissarissen en is te raadplegen op www.vastned.nl.

Auditcommissie Taken De auditcommissie heeft tot taak op de financiële gang van zaken van VastNed Offices / Industrial toezicht te houden in de breedste zin van het woord. Voor een uitgebreid overzicht van de taken wordt verwezen naar www.vastned.nl. Procedurele taken De auditcommissie stelt viermaal in het jaar een verslag van haar beraadslagingen en bevindingen op. Ten minste eenmaal per jaar zal zij verslag uitbrengen over de ontwikkelingen in de relatie met de externe accountant. Eenmaal in de vier jaar wordt een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant gemaakt. De externe accountant ontvangt de financiële informatie die ten grondslag ligt aan de kwartaal-, halfjaar- en jaarcijfers en wordt in de gelegenheid gesteld hierop te reageren. De auditcommissie is het eerste aanspreekpunt voor de externe accountant bij geconstateerde onregelmatigheden. Zij bepaalt of bij haar vergadering de leden van de Directie en de externe accountant aanwezig zijn. Zij vergadert ten minste eenmaal per jaar buiten aanwezigheid van de leden van de Directie met de externe accountant. 136


Samenstelling De auditcommissie bestaat uit twee onafhankelijke leden. De heer Jacobson is voorzitter, de heer Porte is lid. De heer Jacobson is financieel deskundige.

Remuneratiecommissie Taken De remuneratiecommissie heeft tot taak de Raad van Commissarissen te adviseren over het remuneratiebeleid in de breedste zin van het woord. Voor een uitgebreid overzicht van de taken wordt verwezen naar www.vastned.nl. Hiertoe behoort het doen van een voorstel aan de Raad van Commissarissen betreffende het te voeren bezoldigingsbeleid voor de leden van de Directie. Procedurele taken Daarnaast maakt de remuneratiecommissie het remuneratierapport op ter vaststelling door de Raad van Commissarissen. Het remuneratierapport van de Raad van Commissarissen maakt deel uit van dit jaarverslag en is op de website van de Vennootschap geplaatst en bevat de informatie zoals bedoeld in de Code. Samenstelling Gezien het feit dat de statutair Directeur naast de Directie van VastNed Offices / Industrial ook de Directie van VastNed Retail N.V. voert, bestaat de renumeratiecommissie uit de leden van de Raad van Commissarissen van VastNed Management. Dit betreft vier leden die alle als onafhankelijk zijn aan te merken. Geen van hen is lid van de Directie van een andere Nederlandse beursgenoteerde onderneming. De heer N.J. Westdijk is voorzitter en de heer W.J. Kolff is lid van de remuneratiecommissie (beide lid van de Raad van Commissarissen van VastNed Retail). Namens VastNed Offices / Industrial zijn de heer W.M. Steenstra Toussaint en de heer H.W. Breukink lid van de remuneratiecommissie.

Selectie- en benoemingscommissie Taken De selectie- en benoemingscommissie heeft onder andere tot taak het opstellen van selectie- en benoemingscriteria, het periodiek beoordelen van de omvang en samenstelling van de Raad van Commissarissen en de Directie, alsmede het functioneren van de Commissarissen en de Directieleden, toezicht houden op de Directie ter zake van benoeming van het hoger management en het nemen van concrete besluiten met betrekking tot selectie en benoeming. Samenstelling Gezien het feit dat de statutair Directeur naast de Directie van VastNed Offices / Industrial ook de Directie van VastNed Retail N.V. voert, bestaat de selectie- en benoemingscommissie uit de leden van de Raad van Commissarissen van VastNed Management. Dit betreft vier leden die alle als onafhankelijk zijn aan te merken. Geen van hen is lid van de Directie van een andere Nederlandse beursgenoteerde onderneming. De heer W.J. Kolff is voorzitter en de heer N.J. Westdijk is lid van de selectie- en benoemingscommissie remuneratiecommissie (beide lid van de Raad van Commissarissen van VastNed Retail). Namens VastNed Offices / Industrial zijn de heer W.M. Steenstra Toussaint en de heer H.W. Breukink lid van de selectie- en benoemingscommissie. De Raad van Commissarissen ontvangt verslagen van de vergaderingen van de drie commissies.

Remuneratie leden Raad van Commissarissen De leden van de Raad van Commissarissen ontvangen een vergoeding van € 21.000 per jaar. De voorzitter ontvangt een jaarlijkse vergoeding van € 27.000 en de vice-voorzitter ontvangt € 24.000. Leden van de auditcommissie ontvangen gezien het arbeidsintensieve karakter een additionele bezoldiging van € 4.000 per jaar. De leden van de remuneratiecommissie ontvangen een additionele bezoldiging van € 3.000 per jaar. De remuneratiecommissie bestaat uit de leden van de Raad van Commissarissen van VastNed Management. Voor het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen van VastNed Management wordt geen separate vergoeding verstrekt. Bovenstaande vergoeding voor het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen geldt voor going concernsituaties. Hierbij wordt uitgegaan van acht vergaderingen op jaarbasis (vier vergaderingen in het kader van de financiële rapportage, één vergadering voor (en deelname aan) de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, één vergadering in het kader van het budget en de strategie en twee extra vergaderingen). Er van uitgaande dat

137


de werkzaamheden van de Raad van Commissarissen en haar leden in bijzondere omstandigheden aanmerkelijk tijdsintensiever kunnen worden dan in de going concern-situatie, heeft de Algemene Vergadering van Aandeel houders op 8 april 2008 goedgekeurd dat in situaties die buiten de going concern-situatie vallen een additionele remuneratie ten bedrage van € 2.000 per dag aan de desbetreffende leden van de Raad van Commissarissen, toe te kennen. Naast genoemde vergoedingen ontvangen de leden geen andere vergoeding dan een vergoeding voor feitelijk gemaakte kosten.

Aard van aandelenbezit (principe) Leden van de Raad van Commissarissen zullen slechts aandelen VastNed Offices / Industrial houden ter belegging voor de lange termijn en de aandelen uit eigen middelen verwerven. Bij aan- en verkoop handelen zij conform het door de Vennootschap vastgestelde reglement als bedoeld in artikel 5:65 van de Wet op het financieel toezicht. Van transacties wordt voorts melding gemaakt conform de daarvoor opgestelde regels bij de AFM (www.afm.nl). Per 31 december 2010 houdt geen van de leden van de Raad van Commissarissen aandelen VastNed Offices / Industrial.

Naleving van de corporate governance code Inleiding VastNed Offices / Industrial bevestigt het belang van een goede corporate governance als basis van vertrouwen tussen de Vennootschap en haar aandeelhouders. In het kader van de onlosmakelijk met corporate governance verbonden transparantie continueert VastNed Offices / Industrial de uitgebreide weergave in dit jaarverslag van de wijze waarop haar corporate governance functioneert en in welke mate gevolg wordt gegeven aan de Code. Statement of compliance en afwijkingen ten opzichte van de Code VastNed Offices / Industrial onderschrijft de Code en haar principes en voldoet op dit moment aan nagenoeg alle best practice-bepalingen van de Code. Momenteel wijkt VastNed Offices / Industrial in de praktijk op drie punten af van de in de Code geformuleerde principes en best practice-bepalingen. Dit zijn: – De recente benoeming van de heer Taco T.J. de Groot vond plaats voor een periode van vier jaar. Dit is in lijn met de Code. Een uitzondering daarop vormen de arbeidsovereenkomsten van de heer Van Gerrevink en de heer De Witte, aangezien zij in dienst zijn getreden vóór publicatie van de Code. – Beperking ontslagvergoeding tot maximaal een jaarsalaris:

De ontslagvergoeding van Directieleden is gemaximeerd tot één jaar. Dit is in lijn met de Code. Een uitzondering daarop vormen de arbeidsovereenkomsten van de heer Van Gerrevink en de heer De Witte, aangezien zij in dienst zijn getreden vóór publicatie van de Code. Bij het afsluiten van deze overeenkomsten zijn ontslag regelingen overeengekomen waarbij ook de duur van het dienstverband bij vorige werkgevers in aanmerking is genomen. Deze regelingen kunnen leiden tot vergoedingen hoger dan één jaarsalaris.

– Het gekoppeld aan concrete doelen nastreven van diversiteit in de samenstelling van de Raad van Commissarissen:

De Raad van Commissarissen onderschrijft het belang van diversiteit in de samenstelling van de Raad van Commissarissen, maar acht het onwenselijk om concrete doelen op dit terrein te formuleren. Doorslaggevend voor benoemingen in de Raad van Commissarissen dient altijd de kwaliteit van de kandidaat te zijn.

Beschikbaarheid corporate governance documenten De Vennootschap heeft de documenten die bepalend zijn voor de corporate governancestructuur, zoals statuten, reglementen van de Raad van Commissarissen en het registratiedocument in het kader van de Wet op het financieel toezicht, beschikbaar gesteld op haar website www.vastned.nl. Onafhankelijkheid Geen van de leden van de Raad van Commissarissen is bestuurder of werknemer van VastNed Offices / Industrial of een daaraan gelieerde vennootschap geweest. Evenmin heeft een van hen een andere vergoeding ontvangen dan die voor zijn lidmaatschap van de Raad van Commissarissen, dan wel een belangrijke zakelijke relatie met VastNed Offices / Industrial of een daaraan gelieerde vennootschap gehad gedurende een jaar voorafgaand aan zijn benoeming. Geen van de leden van de Directie is aandeelhouder, bestuurder of commissaris van een vennootschap die ten minste 10% van de aandelen van VastNed Offices / Industrial houdt. Het bovenstaande geldt tevens voor directe familieleden van de betreffende bestuurder.

138


Specifieke corporate governance vereisten voor de Directie Transacties Directieleden Er is door VastNed Offices / Industrial met geen van de Directieleden enige transactie aangegaan anders dan uit de arbeidsovereenkomsten voortvloeit. Tegenstrijdige belangen Directieleden Geen van de Directieleden is op enigerlei wijze in concurrentie met VastNed Offices / Industrial getreden. Er hebben geen betalingen door VastNed Offices / Industrial aan leden van de Directie of aan familieleden van hen plaats gevonden, geen van de Directieleden heeft ongerechtvaardigde voordelen aan derden verschaft noch zakelijke kansen van VastNed Offices / Industrial aan zichzelf of zijn familie laten toekomen. In het kader van de door VastNed Offices / Industrial nagestreefde corporate governance verklaren bestuurders in bovenstaande gevallen in lijn met de Code te handelen. In voorkomende gevallen maakt het desbetreffende Directielid melding bij de voorzitter van de Raad van Commissarissen van een eventueel tegenstrijdig belang en zal afzien van deelname aan enige discussie en besluitvorming waarbij het Directielid het tegenstrijdige belang heeft. Voorts zullen transacties met een tegenstrijdig belang onder in de branche gebruikelijke condities worden overeengekomen. Leningen Directieleden VastNed Offices / Industrial heeft geen leningen verstrekt aan zijn Directieleden, noch hebben Directieleden leningen verstrekt aan VastNed Offices / Industrial.

Specifieke corporate governance vereisten voor de Raad van Commissarissen Principe Geen van de leden van de Raad van Commissarissen van VastNed Offices / Industrial is tevens lid van de Raad van Commissarissen van VastNed Retail N.V. De voorzitter en vicevoorzitter zijn tevens lid van de Raad van Commissarissen van VastNed Management. Hiermee is sprake van een systeem van verregaande onafhankelijkheid van de leden van de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen bestaat uit vier leden. Tegenstrijdige belangen leden Raad van Commissarissen Een commissaris meldt een tegenstrijdig belang van materiële betekenis aan de voorzitter van de Raad van Commissarissen. In het kader van de door VastNed Offices / Industrial nagestreefde corporate governance verklaren de leden van de Raad van Commissarissen in een voorkomend geval in lijn met de Code te handelen en het betreffende lid van de Raad van Commissarissen zal afzien van deelname aan de discussie en besluit vorming waarbij hij het tegenstrijdige belang heeft. Voorts zullen transacties met een tegenstrijdig belang onder in de branche gebruikelijke condities worden overeengekomen. Besluiten tot het aangaan van transacties met grootaandeelhouders, inhoudende aandeelhouders die een belang hebben van meer dan 10% van het geplaatst aandelenkapitaal, dienen te worden goedgekeurd door de Raad van Commissarissen en vinden onder in de branche gebruikelijke voorwaarden plaats. VastNed Offices / Industrial heeft momenteel geen gedelegeerd commissaris. In een voorkomend geval zal de Raad van Commissarissen handelen in overeenstemming met de best practicebepalingen III.6.6 en III.6.7. Leningen aan leden van de Raad van Commissarissen VastNed Offices / Industrial heeft geen leningen verstrekt aan de leden van de Raad van Commissarissen, noch heeft enig lid van de Raad van Commissarissen leningen verstrekt aan VastNed Offices / Industrial.

Overige gegevens Algemene Vergadering van Aandeelhouders en stemrecht De reguliere Algemene Vergadering van Aandeelhouders moet binnen zes maanden na afloop van het boekjaar worden gehouden. Bijeenroeping van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders geschiedt overeenkomstig de op VastNed Offices / Industrial toepasselijke weten regelgeving. Eén of meer aandeelhouders, die gezamenlijk ten minste 10% van het geplaatste kapitaal vertegenwoordigen, kunnen aan de Directie bijeenroeping van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders verzoeken. Aandeelhouders die alleen of gezamenlijk ten minste 1% van het geplaatste kapitaal vertegenwoordigen, dan wel aandelen vertegenwoordigende een waarde van ten minste € 50 miljoen, kunnen verzoeken om onderwerpen op de agenda van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders te plaatsen, mits niet later dan 60 dagen voor de vergadering.

139


Op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van VastNed Offices / Industrial wordt een toelichting gegeven op onder andere de strategie en de gang van zaken en wordt de Algemene Vergadering van Aandeelhouders goedkeuring gevraagd voor bij wet en statuten vastgestelde onderwerpen. Onderwerpen In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden in het algemeen de volgende onderwerpen besproken (zonder dat deze ter stemming wordt voorgelegd); notulen van de meest recente Algemene Vergadering van Aandeelhouders, verslag van de Directie over het laatste boekjaar, dividenden reserveringsbeleid, corporate governance en het remuneratierapport. Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt ter stemming voorgelegd de vaststelling van de jaar rekening over het laatste boekjaar, de vaststelling van het (slot)dividend over het laatste boekjaar, belangrijke wijzigingen in de strategie en de materiële wijzigingen in de corporate governance structuur, de decharge van de leden van de Directie voor het gevoerde bestuur over het laatste boekjaar, de decharge van de leden van de Raad van Commissarissen voor het uitgeoefende toezicht op het door de Directie gevoerde bestuur over het laatste boekjaar en de (her)benoeming van een lid van de Raad van Commissarissen of de Directie. In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders geeft ieder aandeel recht op het uitbrengen van één stem. Geen stem kan worden uitgebracht op aandelen die worden gehouden door VastNed Offices / Industrial zelf, dan wel door of voor rekening van een dochtermaatschappij, tenzij op die aandelen een recht van vruchtgebruik of pandrecht is gevestigd. Bijzondere zeggenschapsrechten De Algemene Vergadering van Aandeelhouders heeft voor de meeste besluiten een vereiste van volstrekte meerderheid (de helft plus 1 stem van de uitgebrachte stemmen). Voor een aantal specifieke besluiten wordt doorgaans een voorstel door de Prioriteit ingediend. Voor (her)benoeming van de Directie of een lid van de Raad van Commissarissen maakt de Prioriteit een zodanig bindende voordracht opdat een keuze gemaakt kan worden uit ten minste twee personen. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders kan het bindende karakter ontnemen indien voldaan wordt aan een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen die ten minste één derde van het geplaatst kapitaal vertegenwoordigt. Indien, bij een dergelijke stemuitslag, minder dan één derde van het geplaatst kapitaal is vertegenwoordigd, zal een nieuwe Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden bijeengeroepen. In die vergadering kan het bindende karakter van de voordracht worden ontnomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen zonder quorumvereiste. Voor ontslag en schorsing van leden van de Directie en de leden van de Raad van Commissarissen gelden dezelfde regels. Zie verder artikel 14 en 18 van de statuten (www.vastned.nl). Tevens heeft de Prioriteit rechten met betrekking tot de volgende onderwerpen: voorstel tot statutenwijziging, liquidatie van de Vennootschap, dan wel aanvraag tot faillissement of surseance van betaling. Indien de aanvraag van de Prioriteit uitgaat, dan kunnen dergelijke voorstellen door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders met volstrekte meerderheid van stemmen worden aangenomen. Indien dergelijke voorstellen niet zijn uitgegaan van de Prioriteit, dan geldt een versterkte meerderheidseis (meer dan twee / derde van de uitgebrachte stemmen met een quorum van drie vierde deel van het geplaatst kapitaal). Zie verder artikel 25 van de statuten (www.vastned.nl). Directie en Raad van Commissarissen verstrekken de Algemene Vergadering van Aandeelhouders alle verlangde informatie, tenzij een zwaarwichtig belang zich daartegen verzet. VastNed Offices / Industrial maakt de vergadering bekend overeenkomstig de toepasselijke weten regelgeving. Agenda en aandeelhouderscirculaire zijn verkrijgbaar ten kantore van VastNed Offices / Industrial te Rotterdam en wordt vermeld op www.vastned.nl. In deze publicaties wordt onder andere de registratiedatum aangegeven om het stemrecht op het aandeel uit te kunnen oefenen. De notulen van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden na afloop van de vergadering ter beschikking gesteld conform best practice-bepaling IV.3.8.

Kapitaalstructuur Het maatschappelijk kapitaal van VastNed Offices / Industrial bedraagt € 400.000.000 en is verdeeld in 100 prioriteitsaandelen en 79.999.900 gewone aandelen, alle met een nominale waarde van € 5. Per 31 december 2010 zijn in totaal 18.932.731 gewone aandelen geplaatst en 100 prioriteitsaandelen.

140


Uitgifte en inkoop van aandelen VastNed Offices / Industrial is een naamloze vennootschap die de status van beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal ex artikel 2:76a BW heeft. De Directie besluit, met in achtneming van de door de Raad van Commissarissen vast te stellen grenzen en condities, tot uitgifte van aandelen. De Directie kan tevens, op tijdstippen en onder door de Directie te bepalen voorwaarden met in achtneming van de door de Raad van Commissarissen vast te stellen grenzen en condities aandelen in haar eigen kapitaal verkrijgen, met dien verstande dat het kapitaal van de Vennootschap, verminderd met de aandelen die zij zelf houdt ten minste 10% van het maatschappelijk kapitaal zal bedragen.

Stichting Prioriteit VastNed Offices / Industrial en beschermingsmaatregelen De Stichting Prioriteit VastNed Offices / Industrial houdt alle 100 prioriteitsaandelen. In het bestuur van de Stichting Prioriteit VastNed Offices / Industrial hebben de leden van de Raad van Commissarissen alsmede de Directieleden van VastNed Management zitting.

Financiële rapportage en de externe accountant Het opstellen van financiële rapportages vindt plaats conform interne procedures. De Directie is verantwoordelijk voor de juistheid, volledigheid en tijdigheid van de financiële rapportages. De externe accountant wordt ook betrokken bij de inhoud en publicatie van de halfjaarcijfers, de jaarrekening en de daarop betrekking hebbende persberichten. De externe accountant woont de Algemene Vergadering van Aandeelhouders bij en kan worden bevraagd over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening. De externe accountant woont in ieder geval de vergaderingen van de Raad van Commissarissen en of van de auditcommissie bij waarin de jaar rekening wordt besproken.

Gedragscode en klokkenluidersreglement VastNed Offices / Industrial heeft een gedragscode opgesteld die van toepassing is op alle werknemers inclusief de Directie. Tevens is een klokkenluidersreglement van toepassing, dat werknemers en Directieleden in de gelegenheid stelt om zonder gevaar voor de eigen arbeidsbetrekking misstanden in de onderneming te melden. De teksten van deze regelingen zijn gepubliceerd op www.vastned.nl.

Besluit artikel 10 overnamerichtlijn Op grond van artikel 10 overnamerichtlijn dient VastNed Offices / Industrial in haar jaarverslag onder andere mededelingen te doen omtrent de kapitaalstructuur, belangrijke deelnemingen in VastNed Offices / Industrial waarvoor een mededelingsplicht bestaat op grond van hoofdstuk 5.3 van de Wet op het financieel toezicht, beperking van het stemrecht en de uitgifte met medewerking van de Vennootschap van certificaten van aan delen, voorschriften in de statuten omtrent de benoeming en ontslag van de leden van de Directie en van de Raad van Commissarissen van VastNed Offices / Industrial, bevoegdheden van de Directie, in het bijzonder ten aanzien van de uitgifte van aandelen, belangrijke overeenkomsten waarbij VastNed Offices / Industrial partij is en die totstandkomen, worden gewijzigd of ontbonden onder de voorwaarde van wijziging van zeggenschap nadat een openbaar bod wordt uitgebracht en iedere overeenkomst van VastNed Offices / Industrial met een lid van de Directie of werknemer die voorziet in een uitkering bij de beëindiging van het dienstverband naar aanleiding van een openbaar bod. De informatie op grond van artikel 10 overnamerichtlijn is opgenomen in dit hoofdstuk en elders in dit jaarverslag.

141


Remuneratierapport 2010 VastNed Management inleiding VastNed Offices / Industrial en VastNed Retail (‘de fondsen’) hebben één statutair Directeur, VastNed Management, een gezamenlijke dochteronderneming van de beide fondsen en de managementvennootschap van zowel VastNed Offices / Industrial als VastNed Retail. Dit remuneratierapport schetst de bezoldiging van de leden van de statutaire Directie (‘de Directie’) van VastNed Management, de privépersonen die de fondsen feitelijk besturen. Alle leden van de Directie werken voor beide fondsen. De kosten van VastNed Management worden conform een kostenverdelingsovereenkomst naar oorzakelijkheid doorbelast aan de afzonderlijke fondsen.

Hoofdlijnen van het bezoldigingsbeleid Het bezoldigingsbeleid van VastNed Management is door de aandeelhouders van beide fondsen in de Algemene Vergaderingen van Aandeelhouders van VastNed Offices / Industrial en VastNed Retail op 6 april 2004 goedgekeurd en kent de volgende uitgangspunten: a De totale bezoldiging zal qua hoogte en structuur zodanig dienen te zijn dat VastNed Management gekwalificeerde en deskundige leden van de Directie kan aantrekken en behouden. b De bezoldigingsstructuur, in termen van vast inkomen versus variabel inkomen, moet zodanig zijn dat daarmee de belangen van de fondsen op middellange en lange termijn worden bevorderd. Op basis van deze uitgangspunten zijn de volgende criteria geformuleerd voor de diverse elementen van het bezoldigingsbeleid voor de komende jaren: a Aan de voorzitter van de Directie (CEO) wordt een vast jaarinkomen toegekend dat in lijn ligt met de vaste jaarinkomens van directievoorzitters van de collegabeleggingsfondsen van de VastNed Groep.

Deze ‘peer group’ bestaat uit de vastgoedbeleggingsfondsen Corio, Eurocommercial Properties, Unibail Rodamco en Wereldhave.

b Aan de overige leden van de Directie wordt een vast jaarinkomen toegekend dat in de range ligt van 40 – 70% van het vaste jaarinkomen van de CEO, afhankelijk van kwaliteit, ervaring en zwaarte van de takenportefeuille. c Teneinde de pensioenlasten te beperken, wordt niet het gehele jaarinkomen als pensioengevend aangemerkt. Het pensioengevend inkomen is beperkt tot 75 – 90% van het vaste jaarinkomen, met dien verstande dat dit percentage lager is naarmate het vaste jaarinkomen hoger is. d Naast het vaste jaarinkomen kan een bonus worden toegekend van maximaal € 200.000 aan de CEO en van maximaal € 100.000 aan ieder overig lid van de Directie voor hun werkzaamheden voor de twee fondsen.

Per fonds wordt niet meer dan 50% van de genoemde bedragen toegekend.

bonussysteem inleiding De toe te kennen bonus valt uiteen in twee delen: de direct beleggingsresultaatgebaseerde bonus (75%) en de persoonlijke bonus (25%). De direct beleggingsresultaatgebaseerde bonus creëert alignment tussen de leden van de Directie en aandeelhouders op zowel korte als lange termijn, aangezien een stijging van het direct beleggingsresultaat per aandeel zowel de leden van de Directie als de aandeelhouders tot voordeel strekt. De langetermijnbelangen en het risicoprofiel worden veilig gesteld door het voorwaardelijk karakter van de direct beleggingsresultaatgebaseerde bonus (best practice bepaling II.2.12). De persoonlijke bonus stimuleert de realisatie van belangrijke doelstellingen die niet per definitie resulteren in een verhoging van het direct beleggingsresultaat op de korte termijn. De bonussen zijn niet pensioengevend. Voorafgaand aan het opstellen van het remuneratie beleid zijn diverse scenario’s beoordeeld. Dit houdt in dat in een negatief scenario waarbij geen van de doelen wordt behaald geen bonus wordt uitgekeerd en in een positief scenario, waarbij alle doelen voor beide fondsen worden gerealiseerd, maximaal € 200.000 voor de CEO en € 100.000 voor ieder overig lid van de Directie wordt toegekend. Dit maximum ligt voor alle leden van de Directie op minder dan 50% van het vaste salaris.

142


Direct beleggingsresultaatgebaseerde bonus Uitgangspunten Dit deel van de bonus, dat maximaal € 150.000 respectievelijk € 75.000 bedraagt, is rechtstreeks gerelateerd aan de ontwikkeling van het direct beleggingsresultaat per aandeel, zoals gedefinieerd in de door de externe accountant geaccordeerde jaarrekening en gecorrigeerd voor latere wijzigingen in de boekhoudsystematiek van de fondsen (like-for-like). Systeem Dit bonussysteem omvat een bonusbetaling van € 5.000 voor de CEO en € 2.500 voor de overige leden van de Directie voor elke stijging van 10 basispunten van het direct beleggingsresultaat per aandeel boven de gewogen inflatie in de landen waarin de fondsen investeren (berekend op basis van de gemiddelde waarde van de vastgoedbeleggingen in de betreffende landen). De direct beleggingsresultaat gebaseerde bonus is per fonds gemaximeerd op € 75.000 voor de CEO en € 37.500 voor de overige leden van de Directie. Er vindt geen saldering van dalings- en stijgingspercentages van het direct beleggingsresultaat van de twee fondsen plaats. De lasten van de direct beleggingsresultaatgebaseerde bonus komen voor rekening van het fonds waaraan het stijgingspercentage is toe te rekenen. Uitkering in aandelen De direct beleggingsresultaatgebaseerde bonus wordt voorwaardelijk toegekend in de vorm van aandelen in het fonds waaraan de toekenning is toe te rekenen tegen de eerste ex-dividendkoers van het aandeel na de jaarlijkse Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De toekenning geschiedt onder opschortende voorwaarde, in die zin dat de toekenning twee jaar na dato definitief wordt, mits het direct beleggingsresultaat per aandeel over het boekjaar voorafgaand aan dat moment niet lager ligt dan het direct beleggingsresultaat per aandeel over het boekjaar voorafgaand aan het moment van voorwaardelijke toekenning van de bonus. Lock-up Vanaf het moment van definitieve toekenning is het lid van de Directie gerechtigd om van de dan onvoorwaardelijk toegekende aandelen maximaal 50% te verkopen. De opbrengst kan worden aangewend ter financiering van de alsdan verschuldigde loonbelasting over de waarde van de alsdan onvoorwaardelijk toegekende aandelen. De overige aandelen dienen nadien te worden aangehouden voor een periode van minstens drie jaren of, indien zulks eerder geschiedt, tot het einde van het dienstverband van het betreffende lid van de Directie. Dividendgerechtigheid De aandelen zijn vanaf het moment van voorwaardelijke toekenning dividendgerechtigd. De tegenwaarde van de dividenden op de toegekende aandelen wordt pas uitbetaald op het moment dat de toekenning onvoorwaardelijk wordt.

persoonlijke bonus Van de persoonlijke bonus is maximaal, voor beide fondsen tezamen, € 50.000 toe te kennen aan de CEO en € 25.000 aan ieder overig lid van de Directie op basis van een beoordeling door de Raad van Commissarissen van VastNed Management van de mate waarin het betrokken lid van de Directie in het betreffende boekjaar vooraf gedefinieerde kwalitatieve en/of kwantitatieve doelstellingen heeft gerealiseerd. Deze bonus wordt in contanten uitbetaald. De kosten van deze bonus worden conform oorzakelijkheid verdeeld tussen de fondsen.

pensioenen De toegekende pensioenregeling is premievrij. Het pensioen van de heer Van Gerrevink is gebaseerd op een eindloonregeling, de pensioenregeling van de heer De Witte is gebaseerd op het middelloonstelsel en de pensioenregeling van de heer De Groot betreft een beschikbare premieregeling. De verwachte pensioengerechtigde leeftijd voor de heer Van Gerrevink is 63 jaar; voor de heer De Witte en de heer De Groot is dit 65 jaar.

kostenvergoedingen Op alle Directieleden zijn gebruikelijke regelingen voor een bedrijfsauto en zakelijk gemaakte kosten van toepassing.

143

VastNed Offices / Industrial Remuneratierapport 2010 VastNed Management

Duur en beëindigingsvoorwaarden arbeidsovereenkomsten Uitgangspunten De arbeidsovereenkomsten van de leden van de Directie worden aangegaan voor bepaalde tijd en de maximum ontslagvergoeding bedraagt niet meer dan één vast jaarsalaris. Echter, met twee van de drie leden van de Directie (de heer Van Gerrevink en de heer De Witte) zijn arbeidscontracten aangegaan toen de Code nog niet van kracht was. Deze arbeidscontracten zijn aangegaan voor onbepaalde duur en bevatten een ontslagvergoedingsregeling met een minimumvergoeding bij beëindiging door VastNed Management die hoger ligt dan de in de Code genoemde vergoeding van één vast jaarsalaris. De overeengekomen ontslagvergoedingsregelingen waren indertijd noodzakelijk om leden van de Directie te bewegen hun dienstbetrekking elders op te geven en een dienstverband met VastNed Management aan te gaan. Deze vigerende afspraken worden gehonoreerd. De door VastNed Management in 2010 afgesloten arbeidsovereenkomst met de heer De Groot is volledig in lijn met de Code. Ook voor de in de toekomst af te sluiten arbeidsovereenkomsten is VastNed Management voornemens de Code op deze punten toe te passen. Indien beëindiging van de arbeidsovereenkomst het gevolg is van, dan wel plaatsvindt binnen een bepaalde periode na, een overname of fusie, geldt in bepaalde gevallen een hogere minimumbeëindigingsvergoeding. De heer R.A. van Gerrevink Bij onvrijwillig ontslag door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van VastNed Management is de heer Van Gerrevink gerechtigd tot een vergoeding van ten minste € 600.000. Indien de werkzaamheden voor één van de fondsen door een fusie of overname van één van de fondsen zullen worden beëindigd, zal een vergoeding van ten minste € 400.000 per fonds worden voldaan. Indien een prijs voor aandeelhouders wordt gerealiseerd boven 105% van de intrinsieke waarde wordt een additionele bonus van 2% van het meerdere per aandeel vermenigvuldigd met het aantal uitstaande aandelen uitgekeerd. Deze extra bonus is gemaximeerd op € 750.000 per fonds. Deze regelingen zijn bedongen bij het afsluiten van de arbeidsovereenkomst. De afspraken die betrekking hebben op een fusie of overname zijn, zoals afgesproken met de heer Van Gerrevink, niet meer van toepassing. De heer T.M. de Witte Bij onvrijwillig ontslag door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van VastNed Management is de heer De Witte gerechtigd tot een vergoeding van een bedrag vast te stellen in lijn met de systematiek van de kantonrechterformule met inachtneming van 12 dienstjaren op het moment van indiensttreding. Deze regeling is bedongen bij het afsluiten van de arbeidsovereenkomst. In geval door een fusie of overname van één van de fondsen op initiatief van VastNed Management een einde komt aan de arbeidsovereenkomst, zal een schadeloosstelling van ten minste 15 maandsalarissen worden betaald. De heer T.T.J. de Groot De arbeidsovereenkomst met de heer De Groot is aangegaan voor een periode van vier jaar. In geval door een fusie of overname van één van de fondsen op initiatief van VastNed Management een einde komt aan de arbeidsovereenkomst, zal een schadeloosstelling van maximaal 12 maandsalarissen worden betaald. De arbeidsovereenkomst met de heer De Groot voldoet aan de Code. Opzegtermijnen De opzegtermijnen voor de leden van de Directie bedragen:

Werkgever

De heer R.A. van Gerrevink

6 maanden

3 maanden

De heer T.M. de Witte

6 maanden

3 maanden

De heer T.T.J. de Groot

6 maanden

3 maanden

144


Werknemer

Remuneratie van de Directie in 2010 Vast salaris en persoonlijke bonus De inkomens over 2010 zijn hieronder weergegeven (persoonlijke bonus betreft hetgeen in 2010 in contanten is betaald als bonus over het boekjaar 2009).

Vast salaris

Waarvan

Dienst-

(excl. soc.

pensioen-

Persoonlijke

jaren

premies)

gevend

bonus

9

465.000

348.000

8.750

De heer R.A. van Gerrevink De heer T.M. de Witte

8

255.000

215.000

8.125

De heer T.T.J. de Groot 2)

1

100.000

83.333

n.v.t.

Totaal

1 2

820.000

646.333

Toerekenbaar aan VastNed Retail € 3.750 Toerekenbaar aan VastNed Offices / Industrial € 13.125 De heer De Groot is per 1 september 2010 in dienst getreden. Genoemde bedragen hebben derhalve betrekking op een periode van vier maanden.

In 2010 zijn de volgende pensioenpremies door VastNed Management ten behoeve van haar leden van de Directie in aanmerking genomen: de heer Van Gerrevink € 62.050, de heer De Witte € 32.449 en de heer De Groot € 14.167.

Direct beleggingsresultaatgebaseerdebonus over 2010 De direct beleggingsresultaatgebaseerde bonus over het boekjaar 2010 wordt voor VastNed Offices / Industrial niet toegekend. Immers, het direct beleggingsresultaat per aandeel 2010 bedraagt € 3,68. Dit is een daling van 16,5% ten opzichte van 2009 en is daarmee 18,0 procentpunt onder de gemiddeld gewogen inflatie van 1,5% in 2010 in de landen waar VastNed Offices / Industrial actief is.

Onvoorwaardelijk worden direct beleggingsresultaatgerelateerde bonus toegekend in 2009 In 2009 zijn geen als direct beleggingsresultaatgerelateerde bonus voorwaardelijk toegekende aandelen toegekend. Derhalve worden in 2011 geen aandelen onvoorwaardelijk of worden teruggenomen.

Persoonlijke bonus over 2010 De persoonlijke bonus over 2010 wordt voor de heer Van Gerrevink en de heer De Witte toegekend voor een bedrag van respectievelijk € 8.750 en € 4.375, aangezien de vooraf voor VastNed Offices / Industrial vastgestelde targets op het terrein van de bezettingsgraad, verkopen, looptijd leningen en duurzaamheid ten dele zijn gerealiseerd.

Remuneratie van de Directie in 2011 Het vigerende remuneratiebeleid, dat in 2004 is vastgesteld, wordt niet gewijzigd. Het vaste salaris van de heer Van Gerrevink alsmede het pensioengevend gedeelte daarvan blijft ongewijzigd op € 465.000 respectievelijk € 348.000. Het vaste salaris van de heer De Witte wordt verhoogd tot € 265.000. Het pensioengevend gedeelte daarvan wordt verhoogd tot € 225.000. Het vaste salaris van de heer De Groot wordt verhoogd tot € 310.000. Het pensioengevend gedeelte daarvan blijft ongewijzigd op € 250.000.

145


16.875 1)

Aandelenbezit van de Directie Onderstaand volgt een overzicht van het aandelenbezit van de statutaire Directie per 31 december 2010. Overzicht aandelenbezit VastNed Offices / Industrial van de statutaire Directie

R.A. van Gerrevink

T.M. de Witte

T.T.J. de Groot

Aantal aandelen per 1 januari 2010

6.809

1.470

–

Mutaties

–

–

–

–

Aantal aandelen per 31 december 2010

146


6.809

1.470

risicomanagement Het risicomanagement en beheersingsstelsel van VastNed Offices / Industrial is gebaseerd op het COSO (Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission) risicomanagementraamwerk en beoogt met een redelijke mate van zekerheid te waarborgen dat de risico’s waaraan de onderneming blootstaat, voldoende worden geïdentificeerd en binnen de kaders van een beperkt risicoprofiel worden beheerst. In het onderstaande overzicht worden de belangrijkste risicocategorieën voor VastNed Offices / Industrial beschreven. Voor elke categorie is aangegeven wat de potentiële impact is van de betreffende risicocategorie en op welke wijze VastNed Offices / Industrial het risico tracht te beheersen.

beschrijving risicocategorie

potentiële impact

beheersingsmaatregelen

– Keuze van beleggingsland,

Strategisch is gekozen voor:

strategische risico’s Invloed van externe factoren als gevolg van keuzes ten aan-

beleggingstype, relatieve

zien van beleggings- en finan-

omvang en tijdstip van

politiek en economisch klimaat (zijnde Nederland, België en

cieringsbeleid.

beleggen kunnen in sterke

Duitsland). Voor nadere informatie over het huurregime in deze

– beleggingen primair in de eurozone met een relatief stabiel

mate de afhankelijkheid van inflatie, valutaschom-

landen, zie pagina 161; – beleggen in grote liquide kantoormarkten (zie hoofdstuk

melingen, werkgelegenheid, huurregelgeving en

Profiel en strategie); – spreiding over verschillende locaties en huurders (zie kerncijfers

vergunningenbeleid op de

vastgoedportefeuille). De brutohuuropbrengst van het

te verwachten huurontwik

rootste object en de grootste huurder bedroegen ultimo g

kelingen en vraag naar kan-

2010 respectievelijk 6,2% en 4,5% van de totale brutohuur

toorlocaties en daarmee de waardeontwikkeling van

opbrengst; – een groot aantal objecten met een relatief beperkte beleg-

beleggingen bepalen, en;

gingsomvang per object. Ultimo 2010 bedroeg de gemiddelde

– De mate van leverage en

omvang per object € 6,6 miljoen;

het rentebeleid hebben in

– opportunistische beleggingen in semi-industrieel vastgoed;

belangrijke mate invloed op

– een kritische massa per land / regio ten einde voldoende lokale

(de volatiliteit) van finan

expertise en daarmee gedegen research te kunnen waar borgen;

cieringskosten en het herfinancieringsrisico.

– bespelen van de kantoormarktcyclus;

–

–

in opgaande cyclus duur van huurovereenkomsten verlengen ter overbrugging van neergaande cyclus; vóór neergang van cyclus loan to value-ratio terugbrengen naar 45% door desinvesteringen teneinde buffer te creëren voor waardedalingen in neergaande cyclus, en;

– een conservatief financieringsbeleid (zie verder onder Financieringsrisico’s). Besluiten ten aanzien van de strategie (wijzigingen) worden uitgevoerd na goedkeuring door de Raad van Commissarissen.

147



potentiële impact


– Onjuiste inschatting van

Er is een gedegen systeem van interne controlemaatregelen en

financiële verslaggevingsrisico’s Invloed van onjuiste, onvolledige of niet-tijdig beschikbare

risicorendementsprofiel bij

informatie op interne beslis-

beleggingsbeslissingen, en;

singsprocessen of die van

– Reputatieschade en claims

administratief-organisatorische maatregelen geïmplementeerd, welke onder meer zijn vastgelegd in het handboek Administratieve Organisatie, de gedragscode, de klokkenluiders-

externe partijen (onder andere

als gevolg van onterecht

regeling en het Directiereglement. Deze resulteren in belangrijke

aandeelhouders, banken,

opgewekte verwachtingen

checks & balances ten aanzien van financiële rapportages zoals:

toezichthouders).

bij stakeholders.

– betrokkenheid van verschillende disciplines bij opstellen van rapportages en (des)investeringsvoorstellen; – budgettering, per kwartaal geactualiseerde prognoses en cijferanalyses; – taxatieprocedures (onafhankelijke externe taxateurs, die periodiek gewisseld worden, interne IRR-analyses en inter nationaal geaccepteerde waarderingsrichtlijnen); – periodieke business report meetings waarin op basis van rapportages de operationele activiteiten met landenmanagers in detail worden besproken; – groepsinstructies ten aanzien van waarderingsgrondslagen en rapportagedata, alsmede interne trainingen op het gebied van IFRS en dergelijke, en; – periodiek Directieoverleg bespreking van resultaten externe accountantscontrole met auditcommissie en Raad van Commissarissen.

operationele risico’s Risico’s voortkomend uit dagelijkse transacties en (externe) gebeurtenissen. (Des)Investeringsrisico’s Onjuiste uitvoering van een (des)investerings analyse.

– Onjuiste inschatting van het risicorendements profiel, en / of; – Te late (des)investering; – Negatief effect op (toekomstige) nettohuuropbrengsten; – Onverwachte negatieve waardemutaties, en; – Lager (dan verwacht) direct en indirect beleggingsresultaat.

148

VastNed Offices / Industrial Risicomanagement

Zorgvuldige aan- en verkoopprocedures bestaande uit: – het volgen van een checklist voor de uitvoering van due diligence-onderzoek ter beoordeling van financiële, juridische, bouwtechnische en fiscale aspecten; – betrokkenheid van verschillende disciplines bij aan- en verkoop; – standaard format voor (des)investeringsvoorstellen, en; – interne autorisatieprocedures ((des)investeringen boven € 25 miljoen vereisen goedkeuring van de Raad van Commissarissen).


potentiële impact


– Daling van huuropbreng-

Interne procedures gericht op:

Verhuur- en debiteurenrisico’s Risico dat een object door aard en ligging en / of kwaliteit

sten en stijging van niet

– zeer regelmatige beoordeling van omgevingsfactoren en

van de huurder niet of niet

doorberekende service

het beleggingsobject zelf door portfolio- en technische

tegen de vooraf ingeschatte

kosten door leegstand;

huurprijs kan worden ver-

– Daling van de waarde van

huurd (resulterend in leeg-

de vastgoedbeleggingen

stand) of dat de huur niet

door leegstand;

wordt geïnd.

– A fboeking van achterstallige vorderingen, en; – Lager (dan verwacht)

managers en research; – jaarlijkse uitgebreide interne op de toekomst gerichte rendementsanalyse (inclusief 10 jaar forecast); – s treven naar op de kantoormarktcyclus afgestemde spreiding van expiratiedata van huurcontracten, binnen geldende huurwet- en regelgeving; – s treven naar een optimale huurdersmix en een maximale

direct en indirect beleg-

omvang van exposure aan een enkele huurder (de totale huur-

gingsresultaat.

opbrengst van onze grootste huurder is minder dan 6% van de totale brutohuuropbrengsten); – periodieke rapportages ten aanzien van bezettingsgraad van en huurachterstanden in de vastgoedportefeuille met daaruit volgende acties; – screenen van huurders bij het aangaan van huurcontracten; – tussentijds beoordelen van financiële positie en betalings gedrag van huurders door regelmatige gesprekken met huurders en raadplegen externe bronnen hierover, en; – het door huurders stellen van bankgaranties en / of storten van waarborgsommen.

Kostenbeheersingsrisico’s Risico van onverwachte stijging van exploitatiekosten en algemene kosten of het moeten plegen van onverwachte aanvullende

– Onjuiste inschatting van het risicorendements profiel, en; – Lager direct en indirect beleggingsresultaat.

– Budgetteringsprocedures en onderhoudsprognoses; – Autorisatieprocedures bij aangaan van onderhouds- en investeringsverplichtingen; – Periodieke rapportages (realisatie – budgetanalyse), en; – Benchmarking van kosten aan die van collegafondsen.

investeringen. Pijplijnrisico’s Risico’s die samenhangen met

– Vertraging in oplevering;

verworven pijplijnprojecten.

– Afwijking van overeen-

– Pijplijnrisico wordt in het algemeen grotendeels overgedragen aan gecontracteerde respectabele en solide projectontwik-

gekomen (technische)

kelaars en aannemers. Door vroegtijdige betrokkenheid

specificaties of huurvoor-

bij het ontwerp van het object en het samenstellen van de

waarden;

huurdersmix worden verhuurrisico’s beperkt, al wordt hier,

– Het niet volledig of tegen lagere dan vooraf ingeschatte huurniveaus kunnen verhuren, en; – Lager direct en indirect beleggingsresultaat.

gezien het meer cyclische karakter van de kantoormarkt, terughoudend tegenover gestaan; – Periodieke voortgangsrapportages (realisatie – budgetanalyse), en; – Continue betrokkenheid van eigen commerciële en technische deskundigen ter controle op de voortgang. Ultimo 2010 waren er geen gecommitteerde vastgoedbeleggingen in pijplijn.

Juridische en fiscale risico’s Risico’s die samenhangen

– Juridische en fiscale claims

met wijzigingen in fiscale en

resulterend in boeten,

juridische wetgeving of risico’s

gederfde opbrengsten of

die voortkomen uit de onjuiste

extra kosten;

inschatting van contractuele

– Verlies van fiscale status;

bepalingen of fiscale

– Reputatieschade, en;

exposures.

– Lager direct en indirect beleggingsresultaat.

Interne procedures bestaande uit: – verplichte toetsing door interne en waar nodig externe juristen en fiscalisten van contractuele afspraken; – v olgen van relevante vaktechnische cursussen door werk nemers; – continue bewaking van aan de toepassing van het fiscaal regime gestelde voorwaarden (zoals financieringsverhoudingen, verplichte dividenduitkeringen en samenstelling aandeelhouders) door interne en externe fiscalisten, en; – zorgvuldige analyse van fiscale risico’s bij (des)investeringen (omzet- en overdrachtsbelasting, latente belastingverplichtingen en dergelijke).

149



potentiële impact


– Niet tijdig of onjuist

Interne procedures gericht op:

ICT-risico’s Risico’s die samenhangen met het niet goed functioneren

intern of extern kunnen

– toegangsbeveiligingen;

of het beveiligen van de interne

rapporteren;

– back-up en recoveryprocedures. Back-ups worden dagelijks

ICT-infrastructuur.

– Verlies van relevante informatie; – Ongeautoriseerde toegang tot informatie door derden, en;

door extern bedrijf opgehaald; – periodieke controles door externe deskundigen; – digitaliseren van sleuteldocumenten, en; – inhuur van externe kennis en ervaring voor continue update van ontwikkelingen op het gebied van ICT.

– Reputatieschade. Het ICT-netwerk tussen de landen is gecentraliseerd in Rotterdam, waarbij de verschillende landen gekoppeld zijn aan een eigen Wide Area Network door middel van bij professionele netwerkbeheerders gehuurde vaste lijnen. financiële risico’s (Her)financieringsrisico Risico dat onvoldoende of tegen ongunstige condities eigen en (lang) vreemd vermogen kan worden aangetrokken of dat afgesproken bankconvenanten worden overschreden.

– Onvoldoende financieringsruimte voor investeringen; – Gedwongen verkoop van vastgoedbeleggingen; – Hogere financierings kosten; – Lager direct en indirect beleggingsresultaat, en; – Reputatieschade.

– Regelmatige contacten met (potentiële) aandeelhouders en vreemd vermogenverschaffers door middel van roadshows, transparante financiële verslaggeving en analistenbijeenkomsten; – Het beperken van financiering met vreemd vermogen tot circa 40 à 45% van de marktwaarde van de vastgoedbeleggingen in neergaande kantoormarktcyclus. In een cyclus wordt maximaal 55% van de marktwaarde van de vastgoed beleggingen met vreemdvermogen gefinancierd. Ultimo 2010 bedroeg dit percentage 54,4%; – Beperken van het aandeel van kortlopende leningen tot maximaal 25% van de leningenportefeuille. Ultimo 2010 bedroeg dit aandeel 10,1%; – Er wordt gestreefd naar een spreiding van herfinancieringsdata (zie tabel pagina 73); – Er wordt gestreefd naar een gewogen gemiddelde looptijd van de langlopende leningenportefeuille van ten minste 3,0 jaar. Ultimo 2010 bedroeg deze looptijd 3,1 jaar; – Interne monitoring op basis van interne periodieke financiële rapportages, waarin zijn opgenomen: gevoeligheidsanalyses financieringsratio’s, ontwikkeling bankconvenanten en financieringsruimte, en; – P eriodiek Directieoverleg hierover en bespreking van deze rapportages met auditcommissie en Raad van Commissarissen.

Liquiditeitsrisico Risico dat onvoldoende

– Reputatieschade;

middelen beschikbaar zijn

– Extra financieringskosten,

voor dagelijkse betalings verplichtingen.

en; – Lager direct beleggings resultaat.

– Procedures gericht op reduceren van operationele risico’s die kunnen resulteren in het wegvallen van kasstromen (zie hiervoor); – Aantrekken van voldoende kredietfaciliteiten gericht op het hebben van voldoende kredietruimte. Ultimo 2010 bedroeg de ongebruikte ruimte € 122,9 miljoen; – Opstellen van dagelijkse kasstroomprognoses, en; – Interne monitoring van kredietruimte en voorwaarden op basis van interne periodieke financiële rapportages.

150



potentiële impact


– Stijgende financierings

– In principe heeft maximaal een derde deel van de leningen-

Renterisico Risico’s als gevolg van renteschommelingen.

kosten, en; – Lager direct beleggings resultaat.

portefeuille een variabele rente; – Fixatie door middel van het afsluiten van rentederivaten met (inter)nationale banken; – Er wordt gestreefd naar een evenwichtige spreiding in renteherzieningsdata; – Er wordt gestreefd naar een rentetypische looptijd van de langlopende leningenportefeuille van ten minste 3,0 jaar. Ultimo 2010 bedroeg deze looptijd 3,8 jaar; – Interne monitoring van het renterisico op basis van interne periodieke financiële rapportages, en; – Periodiek directieoverleg hierover en bespreking van deze rapportages met Directie, auditcommissie en Raad van Commissarissen.

valutarisico Risico’s als gevolg van valuta-

– Dalende opbrengsten, en;

schommelingen.

– Lager direct en indirect

– Er wordt alleen belegd in de eurozone, waardoor er geen valutarisico bestaat.

beleggingsresultaat. compliance risico’s Risico’s samenhangend met

– Reputatieschade;

niet of onvoldoende naleven

– Claims en juridische

van weten regelgeving of niet integer handelen.

procedures, en; – Lager direct beleggings resultaat.

– Interne procedures en trainingen gericht op het up-to-date houden van kennis rondom weten regelgeving; – Interne gedragscode en klokkenluidersregeling; – Naleving gedragscode wordt ten minste eenmaal per jaar besproken met werknemers; – Procedures gericht op aanname van integer personeel (referenties en dergelijke), en; – Ten minste eenmaal per jaar ondertekenen door landen managers van interne Representation letters.

Zoals hiervoor is aangegeven, wordt binnen VastNed Offices / Industrial veel aandacht besteed aan de beheersing van risico’s. Binnen VastNed Offices / Industrial werkt een relatief beperkt aantal mensen, die bovendien verspreid zijn over verschillende landenorganisaties. Activiteiten op het gebied van financiering, cash management, belastingen, juridische zaken, ICT, research, budgettering en budgetbewaking worden op groepsniveau in Rotterdam uitgevoerd, waarmee ook de lokale landenorganisaties hun voordeel kunnen doen. Binnen VastNed Offices / Industrial is geen aparte interne auditafdeling. Gezien de beperkte complexiteit van de dagelijkse transacties en de korte interne lijnen wordt de afwezigheid van een aparte interne auditafdeling vanuit risico management acceptabel geacht.

151


vastgoedportefeuille 2010

153


huuropbrengst (x € 1.000)

Theoretische

parkeerplaatsen

Aantal

Aantal huurders

oppervlakte (m2)

Verhuurbare

Jaar bouw/renovatie

Jaar verwerving

Type

Locatie

Plaats

Land

vastgoedbeleggingen in exploitatie

Nederland Almere Antennestraat 2-26

Kantoor

1995

Beemsterweg 19

Bedrijfsruimte

1998

4.894

9

82

386

98 / 03 10.926

1990

1

103

718

Beeldschermweg 3

Kantoor

1998

1991

1.843

1

68

135

Hardwareweg 15

Bedrijfsruimte

1998

1991

5.860

1

68

496

1990

5.416

13

46

847

1989 11.321

31

223

1.849

Amersfoort

Amsterdam Anthony Fokkerweg 1

Kantoor

1997

Burg. Stramanweg 102-108

Kantoor

97/07

De Lairessestraat 129 1)

Kantoor

2007

1920

429

2

–

145

Herengracht 105-107

Kantoor

1997

1952

1.221

2

–

229

Herengracht 499

Kantoor

2007

1667

1.016

3

–

262

Hettenheuvelweg 12 1)

Kantoor

1997

1988

2.347

1

70

354

Hettenheuvelweg 14 1)

Kantoor

1997

1988

2.360

5

80

337

Hettenheuvelweg 37-39 1)

Kantoor

1997

1987

2.438

3

78

346

Hettenheuvelweg 41-43 1)

Kantoor

1997

1988

2.511

2

74

351

Hogehilweg 12 1)

Kantoor

1997

1985

3.128

1

62

585

Karel du Jardinstraat 65

Kantoor

1996

1900

5.869

1

28

1.120 800

Koningin Wilhelminaplein 18 1)

Kantoor

1997

1995

5.474

1

25

Leidsegracht 101-107

Kantoor

1997

1999

1.992

3

15

424

Osdorperban 1-33 1)

Kantoor

1997

1990

3.462

14

105

548

Oudezijds Voorburgwal 282

Kantoor

1997

1980

990

1

–

206

Paasheuvelweg 15 1)

Kantoor

1989

1989

1.929

8

37

286

Strekkerweg 79 1)

Kantoor

1998

1990

1.255

1

32

222

Tijnmuiden 5 en 73 1)

Bedrijfsruimte

1999

1997

1.833

1

5

199

Kantoor

1997

1997

2.856

1

70

388

Bedrijfsruimte

1995

1986

1.439

1

16

119

Cosunpark 1-5

Kantoor

2000

1975

5.171

5

88

658

Cosunpark 20-24

Kantoor

2002

2002

2.244

1

48

343

Franse Akker 15

Bedrijfsruimte

1995

2005

1.228

1

6

53

Lage Mosten 1-11

Kantoor

2000

2000

3.187

3

52

447

Lage Mosten 13-23

Kantoor

2000

2000

3.831

2

59

553

Zinkstraat 1-11

Kantoor

1992

1999

4.010

5

84

301

Hoofdweg 22-26

Kantoor

1991

1990

4.186

2

77

361

Rivium Boulevard 41 / Rivium Westlaan 42

Kantoor

1997

1992

4.820

2

40

590

Bezuidenhoutseweg 2

Kantoor

1996

1986

1.895

2

18

210

Laan Copes van Cattenburch 48-52

Kantoor

1996

1989

1.705

3

20

290

Neuhuyskade 92-94

Kantoor

2008

1928

2.637

2

35

480

Parkstraat 101-109

Kantoor

2007

1920

2.956

1

41

556

Zuid-Hollandlaan 7

Kantoor

2007

1924 10.410

–

78

2.282

Arnhem Mr. E.N. van Kleffensstraat 10 Barendrecht Zuideinde 10 Breda

Capelle a / d IJssel

Den Haag

154



Theoretische

parkeerplaatsen

Aantal

Aantal huurders

oppervlakte (m2)

Verhuurbare

Jaar bouw/renovatie

Jaar verwerving

Type

Locatie

Plaats

Land

Deventer Roermondstraat 37001-37003 / Deventerweg

Bedrijfsruimte

1997

2004

6.730

10

–

358

Fellenoord 310-370

Kantoor

1996

1987

4.113

4

75

625

Larixplein 5-7

Kantoor

1997

1997

3.900

5

71

592

Luchthavenweg 34

Kantoor

1999

1991

1.972

1

78

300

Parklaan 81

Kantoor

1988

1930

807

1

24

117

Kantoor

1991

1991

2.160

4

15

292

Kantoor

1998

1992

5.282

1

91

853

Kantoor

1997

1992

5.965

1

132

804

Kantoor

1989

1989

1.039

6

20

153

Kantoor

1994

1992

3.049

3

48

418

Kantoor

1997

1990

7.530

5

184

1.133

Antareslaan 10-26

Kantoor

1998

1998

3.449

2

93

628

Antareslaan 65-81

Kantoor

1998

1998

3.418

1

63

614

Kruisweg 765 en 765a

Bedrijfsruimte

1989

2004

1.690

2

15

126

Neptunusstraat 15-37

Kantoor

1991

1991

4.789

14

57

804

Wegalaan 2-8

Kantoor

2006

1997

2.960

1

62

536

De Molen 82-92

Kantoor

1992

1992

2.415

4

72

323

Kokermolen 10-16

Kantoor

1997

1991

2.623

–

55

336

Archimedesweg 17 1)

Kantoor

2001

2001

2.515

3

65

444

Schipholweg 68

Kantoor

1998

1991

2.405

4

41

378

Kantoor

1999

1997

1.372

4

22

186

Kantoor

1997

1977

3.951

8

38

502

Archimedesbaan 10

Bedrijfsruimte

1990

1990

1.095

1

12

66

Groningenhaven 18-20

Kantoor

1998

1993

5.276

2

75

357

Krijtwal 1-15

Kantoor

1990

1990

3.960

2

17

467

Marconibaan 42-42o

Bedrijfsruimte

1998

1990

4.790

10

70

364

Ravenswade 134

Bedrijfsruimte

1988

1979

1.801

2

12

63

Kantoor

1991

1991

1.711

1

25

233

Kantoor

1996

2001

5.642

1

72

698

Bedrijfsruimte

1997

88 / 02

6.031

13

38

379

Albert Plesmanweg 161 1)

Kantoor

1997

2003

2.058

1

62

273

Cairostraat 2-4 1)

Bedrijfsruimte

1991

1991

2.550

2

18

182

K.P. van der Mandelelaan 41-43a 1)

Kantoor

2006

1989

7.367

1

162

1.375

Eindhoven

Enschede Hoedemakerplein 2 Goes Stationsplein 21 Gouda Hanzeweg 5 Heemstede Herenweg 103a Heerlen Geerstraat 105-111 ’s-Hertogenbosch Europalaan 28 Hoofddorp

Houten

Leiden

Leusden Plesmanstraat 2 Maastricht Adelbert van Scharnlaan 170-180 Nieuwegein

Ridderkerk Touwslagerstraat 17 Rijswijk Volmerlaan 7 Rosmalen Graafsebaan 109-111 / Eikenburglaan 3-11 Rotterdam

155

VastNed Offices / Industrial Vastgoedbeleggingen in exploitatie


Theoretische

parkeerplaatsen

Aantal

Aantal huurders

oppervlakte (m2)

Verhuurbare

Jaar bouw/renovatie

Jaar verwerving

Type

Locatie

Plaats

Land

Max Euwelaan 1 1)

Kantoor

2000

2000

2.653

1

63

528

Max Euwelaan 31-49 1)

Kantoor

2006

1988

2.243

4

73

396

Veerhaven 16-18

Kantoor

1996

2002

1.667

1

9

302

Bedrijfsruimte

1999

1991

6.732

1

65

689

Kantoor

1997

2001

2.761

2

88

375

Arthur van Schendelstraat 650-698 en 700-748 1)

Kantoor

2006

1995

9.169

3

46

1.850

Weg der Verenigde Naties 1 1)

Kantoor

2007

1991

3.092

2

68

656

Kantoor

1988

1995

2.156

1

69

250

Prinsessesingel 20-26

Kantoor

1998

1994

1.474

2

30

207

Prinsessesingel 30

Kantoor

1998

1994

2.167

1

35

249

Pampuslaan 141-145

Bedrijfsruimte

1997

1970

2.400

1

24

118

Van Houten Industriepark 23

Kantoor

1988

1989

1.359

1

30

175

Pelmolenlaan 1

Kantoor

1998

1992

2.304

5

58

262

Zaagmolenlaan 12

Kantoor

1988

1985

1.662

2

40

175

Bedrijfsruimte

1998

1991

5.354

1

34

250

Kantoor

1989

1989

1.536

3

28

200

Eleanor Rooseveltlaan 3-25

Kantoor

1997

1991

3.856

1

75

527

Eleanor Rooseveltlaan 29-51

Kantoor

1997

1992

3.845

1

75

650

Europaweg 205

Kantoor

1997

1991

7.172

1

112

981

Koraalrood 50

Kantoor

1998

2002

2.439

1

47

323

Plein van de Verenigde Naties 11, 15

Kantoor

1991

1990

3.919

1

51

562

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Nederland

317.464

292

Schiphol-Rijk Cessnalaan 1-33 Tilburg Dr. Hub van Doorneweg 81, 85 en 89 Utrecht

Velp Arnhemsestraatweg 348 Venlo

Weesp

Woerden

IJsselstein Anthonie van Leeuwenhoekweg 5 Zeist Montaubanstraat 1 / Utrechtseweg 135 Zoetermeer

4.937 43.180

België 2) Aartselaar Dijkstraat 1a

Bedrijfsruimte

2002

1994

8.062

1

–

387

Kontichsesteenweg 54

Kantoor

2001

2000

4.000

2

100

544

Brusselstraat 59

Kantoor

2001

93 / 94 11.318

7

155

1.551

Kaaien 218-220

Bedrijfsruimte

2002

1997

5.500

1

–

160

Uitbreidingstraat 66

Kantoor

2001

1988

5.700

12

101

774

Bedrijfsruimte

2002

2000 24.363

1

–

1.074

Berkenlaan 6

Kantoor

2001

1990

3.664

1

79

462

Berkenlaan 8a

Kantoor

2001

2000

7.787

1

190

1.396

Berkenlaan 8b

Kantoor

2002

2001

8.729

1

181

1.545

Woluwelaan 148-150

Kantoor

2001

2000

8.903

6

167

1.135

Antwerpen

Boom Industrieweg 18 Diegem

156



Theoretische

parkeerplaatsen

Aantal

Aantal huurders

oppervlakte (m2)

Verhuurbare

Jaar bouw/renovatie

Jaar verwerving

Type

Locatie

Plaats

Land

Dilbeek Pontbeekstraat 2

Kantoor

2001

2000

3.468

8

56

467

Pontbeekstraat 4

Kantoor

2001

2000

3.401

4

64

455

Stocletlaan 23

Bedrijfsruimte

2002

1998 23.675

3

–

1.113

Walemstraat 94

Bedrijfsruimte

2002

1995

9.111

1

–

510

Prins Boudewijnlaan 45

Kantoor

2001

1997

1.918

1

39

260


Kantoor

2001

1997

2.766

1

59

380


Kantoor

2001

1997

2.740

3

55

363

Atealaan 34b

Bedrijfsruimte

2007

1977 41.268

3

47

526

Atealaan 34c

Bedrijfsruimte

2008

2008 25.510

–

–

986

Kantoor

2001

1994

2.801

5

80

444

Bedrijfsruimte

2001

2001 10.952

1

10

1.051

Blarenberglaan 2c

Kantoor

2001

2001 12.917

1

391

2.424

Dellingstraat 57

Bedrijfsruimte

2002

1998

6.011

1

20

381

Generaal de Wittelaan 9 / 3-4

Kantoor

2000

93 / 00

1.851

6

43

142


Kantoor

2000

93 / 00

1.677

7

38

129


Kantoor

2000

93 / 00

3.595

14

83

415

Generaal de Wittelaan 11a

Kantoor

2000

93 / 00

7.807

5

184

927

Generaal de Wittelaan 11b

Kantoor

2000

93 / 00

4.747

1

115

637

Generaal de Wittelaan 15

Kantoor

2000

93 / 00

1.820

1

18

125


Kantoor

2000

93 / 00 10.007

18

281

1.105


Kantoor

2000

93 / 00

8.313

12

240

925


Kantoor

2000

93 / 00

2.295

1

47

905

Oude Baan 12

Bedrijfsruimte

2002

1999 15.252

1

–

669

Schaliënhoevedreef 20a

Kantoor

2002

02 / 04

4.378

10

146

646

Schaliënhoevedreef 20b

Kantoor

2002

02 / 04

3.994

9

147

560

Schaliënhoevedreef 20c

Kantoor

2002

02 / 04

5.365

12

134

693

Schaliënhoevedreef 20d

Kantoor

2002

02 / 04

5.289

13

176

724

Schaliënhoevedreef 20e

Kantoor

2003

2003

4.763

14

137

674

Schaliënhoevedreef 20f

Kantoor

2007

2007

2.950

3

113

427

Schaliënhoevedreef 20g

Kantoor

2004

2004

5.446

12

158

618

Schaliënhoevedreef 20h

Kantoor

2004

2004

4.959

12

113

651

Schaliënhoevedreef 20i

Kantoor

2002

02 / 04

5.297

13

112

730

Schaliënhoevedreef 20j

Kantoor

2002

02 / 04

4.793

13

135

549

Schaliënhoevedreef 20t

Kantoor

2007

2007 13.534

10

230

1.764

Bedrijfsruimte

2002

1990

7.619

1

–

221

Bedrijfsruimte

2002

1992

7.285

1

–

511

Bedrijfsruimte

2002

2001 43.490

1

–

2.012

Bedrijfsruimte

2002

1993

8.000

6

–

408

Bedrijfsruimte

2002

1992

6.463

5

84

589

Duffel

Edegem

Herentals

Hoeilaart Terhulpsesteenweg 6a Kortenberg Jan-Baptist Vinkstraat 2 Mechelen

Meer Riyadhstraat 21 / 23 Merchtem Preenakker 20 Puurs Veurtstraat 91 Schelle Molenberglei 8 Sint-Agatha-Berchem Technologiestraat 11, 15, 51, 55, 61 en 65

157



Theoretische

parkeerplaatsen

Aantal

Aantal huurders

oppervlakte (m2)

Verhuurbare

Jaar bouw/renovatie

Jaar verwerving

Type

Locatie

Plaats

Land

Sint-Niklaas Eigenlostraat 23-27a

Bedrijfsruimte

2002

1992

7.863

7

–

345

Nijverheidslaan 1

Kantoor

2003

2000

5.454

4

103

727

Nijverheidslaan 3

Kantoor

2001

1999

4.889

4

103

723

Luchthavenlaan 1-3 3)

Kantoor

2001

2001

2.338

2

26

334

Luchthavenlaan 25a

Kantoor

2000

1998

6.357

1

168

1.016

Luchthavenlaan 25b

Kantoor

2000

1998

2.400

5

64

292

Bedrijfsruimte

2002

86 / 89 29.168

3

–

1.259

Kantoor

2001

2000 25.074

1

923

4.217

Bedrijfsruimte

2002

1998 24.719

1

–

1.208

2002

3.943

4

69

657

537.758

298

Strombeek-Bever

Vilvoorde

Wilrijk Boomsesteenweg 801-803, Kernenergiestraat 70 / Geleenweg 1-7 Woluwe Woluwedal 18-22 Wommelgem Koralenhoeve 25 Zellik Zuiderlaan 91

Kantoor

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie België

2007

5.984 46.922

Duitsland Düsseldorf Emanuel-Leutze-Straße 11

Kantoor

2007

1977

8.640

13

106

Hans-Böckler-Straße 36

Kantoor

2008

1991

7.898

1

122

1.143 2.118

Kaistraße 16-18 4)

Kantoor

2007

1997

9.374

17

53

2.141

Insterburgerstraße 16

Kantoor

2007

2003 13.404

8

160

2.236

Mainzer Landstraße 33a

Kantoor

2008

1991

3.274

–

41

706

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie Duitsland

42.590

39

482

Frankfurt

Totaal vastgoedbeleggingen in exploitatie

1 2 3 4

158

897.812

Grond in erfpacht. VastNed Offices / Industrial heeft ultimo 2010 een belang in Intervest Offices van 54,7%. Dit object wordt door tussenkomst van de 100%-dochtermaatschappij VastNed Offices Belgium gehouden. VastNed Offices / Industrial heeft ultimo 2010 effectief een belang van 94% in dit object.


8.344

629 11.403 98.446

Toelichting op de vastgoedportefeuille in exploitatie De theoretische huuropbrengst per 31 december 2010 betreft de huur bij volledige bezetting. – In Nederland wordt het merendeel van de huurcontracten voor een periode van 5 jaar afgesloten, waarbij de huurder een optie heeft om de huur met 5 jaar te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud. Voor zover sprake is van niet afgekochte erfpacht, wordt deze jaarlijks betaald. – In België worden huurcontracten gewoonlijk afgesloten voor een periode van 9 jaar met een wederzijdse opzegmogelijkheid na 3 en 6 jaar. Jaarlijkse huurverhogingen vinden plaats op basis van de index van de kosten van levensonderhoud. – In Duitsland wordt het merendeel van de huurcontracten voor een periode van 5 of 10 jaar afgesloten, waarbij huurders in voorkomende gevallen opties hebben om de huur met periodes variërend van 1 tot 5 jaar te verlengen. Huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud. In voorkomende gevallen bestaan matigingspercentages en / of drempels voor deze indexatie. In onzekere economische tijden neemt het aantal huurcontracten met afwijkende looptijden toe. Taxateurs – CBRE te Amsterdam – Cushman & Wakefield te Brussel – Jones Lang LaSalle te Amsterdam en Brussel – DTZ Zadelhoff Taxaties te Amsterdam en Utrecht

159


Type

Locatie

Plaats

Land

overige vastgoedbeleggingen

vastgoedbeleggingen in renovatie nederland haarlem Leidsevaart 574

Kantoor

vastgoedbeleggingen in pijplijn nederland breda Cosunpark 4

Grond

Cosunpark 5

Grond

België vilvoorde Luchthavenlaan

160


Grond

sector spreiding totale vastgoedportefeuille

Kantoren 81%

Semiindustrieel 19%

Kengetallen vastgoedportefeuille

Nederland

(in exploitatie)

Semi-

Semi-

Kantoren

industrieel

Totaal

Kantoren

industrieel

Totaal

Aantal huurders

244

48

292

260

38

298

39

629

Theoretische jaarhuur (x € 1 miljoen)1)

39,0

4,2

43,2

33,5

13,4

46,9

8,3

98,4

Markthuur (x € 1 miljoen)

37,8

4,0

41,8

31,1

13,1

44,2

7,7

93,7

(Over-)/onderhuur (in %)

(3,2)

(5,0)

(3,3)

(7,7)

(1,5)

(6,1)

(7,8)

(5,0)

Gemiddelde bezettingsgraad (in %)

België

Duitsland

Totaal

Totaal

–

–

80,8

–

–

84,8

83,9

83,0

80,3

95,6

81,8

85,0

84,0

84,7

81,1

83,1

76

15

91

41

18

59

5

155

383

40

423

341

152

493

105

1.021

38

4

42

33

15

48

10

100

5,0

2,7

4,6

8,3

8,5

8,4

21,1

6,6

Brutorendement (in %)

10,2

10,5

10,2

9,8

8,8

9,5

7,9

9,6

Nettorendement (in %)

–

–

8,9

–

–

9,1

7,5

8,9

Verhuurbare vloeroppervlakte (x 1.000 m2) 257

60

317

233

304

537

43

897

6

35

26

34

60

5

100

Bezettingsgraad ultimo (in %) Aantal objecten Vastgoedbeleggingen in exploitatie (x € 1 miljoen) Vastgoedbeleggingen in exploitatie (in %) Gemiddelde omvang per object (x € 1 miljoen)

Verhuurbare vloeroppervlakte (in %)

29

Gemiddelde huur per m2 (x €1)

Supersteden

170

87

165

–

–

–

196

177

Grote steden

159

63

145

137

41

72

–

118

Middelgrote steden

137

66

120

136

49

123

–

121

Kleine steden

132

74

111

153

44

76

–

79

30

9

28

–

–

100

21

Regionale spreiding (in %)

Supersteden

–

Grote steden

30

18

29

7

10

8

–

16

Middelgrote steden

30

44

32

47

8

36

–

31

Kleine steden

10

29

11

46

82

56

–

32

Brancheverdeling (in %)

Financiële dienstverlening

–

–

16

–

–

4

41

14

Zakelijke dienstverlening

–

–

48

–

–

59

30

51

Techniek, media, telecommunicatie

–

–

9

–

–

21

18

14

Overheidsdiensten

–

–

12

–

–

4

–

8

Overige

–

–

15

–

–

12

11

13

Bezettingsgraad ultimo (in %)

Supersteden

81,8

100,0

82,4

n.v.t

n.v.t

n.v.t.

81,1

81,9

Grote steden

75,3

100,0

76,8

91,4

62,5

80,5

n.v.t.

77,7

Middelgrote steden

83,0

90,0

84,0

78,2

62,8

77,2

n.v.t.

80,2

Kleine steden

82,8

100,0

87,0

91,0

88,9

90,1

n.v.t.

89,6

1

Parkeerplaatsen in de huur inbegrepen.

jaarverslag 2010 balanced growth in european property

Recommend Documents