Jaarverslag 2008 Samen naar één nieuwe organisatie

Jaarverslag 2008

Samen naar één nieuwe organisatie

Inhoudsopgave

Voorwoord | p 03 - 04

1. Algemene ontwikkelingen | p 05 - 10

2. De organisatie | p 11 - 16

3. Kwaliteit van het woningbezit | p 17 - 20

4. Woningbezit | p 21 - 24

5. Huurbeleid | p 25 - 30

6. Betrekken bewoners bij beleid | p 31 - 38

7. Leefbaarheid | p 39 - 44

9. Financiën | p 49 - 58

10. Verslag Raad van Commissarissen



8. Wonen en zorg | p 45 - 48

11. Verkorte jaarrekening | p 72 - 77

| p 59 - 79

Het jaar 2008 heeft voornamelijk in het teken gestaan van de fusie. Daar is ontzettend veel werk voor verzet. Onze toekomstplannen zijn op papier gezet, de organisatiestructuur is gewijzigd en uiteindelijk is de nieuwe corporatie gepresenteerd. We nemen u in dit jaarverslag nog een keer mee terug in de tijd.

Ontwikkelt Inhoudsopgave

Pagina 2

Natuurlijk is de fusie niet alleen gebaseerd op gevoel. Voorafgaande aan de fusie is een analyse gemaakt van hoe de corporaties zich samen én afzonderlijk zouden ontwikkelen. Met andere woorden: welke meerwaarde zou een nieuwe corporatie voor de Twentse woningmarkt opleveren. Maar het is niet bij het uitspreken van intenties gebleven, onze toekomstplannen zijn ook meetbaar concreet gemaakt in een ambitiedocument. Vervolgens hebben wij een ondernemingsplan voor de jaren 2009-2011 opgesteld. Daar kunnen wij als Welbions op worden afgerekend. Wij zijn dus niet over één nacht ijs gegaan!

Voorwoord

De meerwaardenotitie, het ambitiedocument en het ondernemingsplan zijn met veel inbreng van de medewerkers tot stand gekomen. Zij werden steeds enthousiaster tijdens de verlovingstijd. Ook zijn onze plannen en ambities aan onze stakeholders voorgelegd. Uiteraard zijn de huur­ dersorganisaties nadrukkelijk betrokken geweest bij het fusieproces. Zij werden immers geconfronteerd met een ‘gedwongen’ huwelijk. Met hen is afgesproken dat de fusie voor onze huurders geen negatieve consequenties mocht hebben. Gedurende de ‘verlovingstijd’ bleek dat iedereen de fusie zag zitten. De gemeente stond vanaf het begin positief tegenover onze plannen. De huurdersorganisaties en de ondernemingsraden hebben positief geadviseerd. Voor hun positieve inbreng bedanken wij iedereen. Ook onze relaties en leveranciers zagen de meerwaarde van een grotere en sterkere partner in de regio. Deze positieve houding van al onze stakeholders heeft ons bijzonder geïnspireerd om verder te gaan. Het geeft een goed gevoel dat het gezamenlijk belang door iedereen werd onderkend. Op 9 juli 2008 is de fusieakte gepasseerd. Wij hebben er heel bewust voor gekozen beide organisaties geleidelijk in elkaar te schuiven. De structuur moest namelijk worden gewijzigd. De historie heeft ons geleerd hier zorgvuldig mee om te gaan. Er zijn twee stafafdelingen en drie portefeuilles: Wonen, Vastgoed en Bedrijfsvoering, geformeerd met in iedere portefeuille drie afdelingen. Organisatorisch heeft dit ontzettend veel werk opgeleverd. Ook daar hebben onze medewerkers enthousiast aan meegewerkt. Wij zijn ons nu nadrukkelijk bewust van onze verantwoordelijkheid. In Hengelo bezit Welbions bijna 13.000 woningen. Dat is een kleine veertig procent van het totale woningaanbod in Hengelo. Alles wat wij ondernemen, heeft consequenties op de woningmarkt. Wij willen die krachtige corporatie zijn die noodzakelijk is om het woon- en leefmilieu in Hengelo te verbeteren. Wij voelen ons verplicht om de goede dingen te doen. Een belangrijk neveneffect van de fusie is dat wij een aantrekkelijke werkgever zijn. Wij kunnen nu makkelijker de juiste mensen binnenhalen om onze ambities en doelen te bereiken.

Voorwoord

Welbions creëert, ontwikkelt, leeft, verbindt en durft! De fusie tussen St. Joseph Wonen en HBS Ons Belang kwam precies op het juiste moment. In het verleden hebben beide corporaties ook al eens met elkaar geflirt, maar toen sprong de vonk niet over. Dat is nu wel gebeurd. De puzzelstukjes vielen in elkaar. Het paste gewoon.

Creëert

Natuurlijk gaan onze complimenten uit naar alle medewerkers die de fusie hebben meegemaakt. Zij hebben zich enorm ingespannen om - naast hun dagelijkse werk - al het extra werk dat de fusie met zich meebracht te verrichten. Zij hebben tijdens de verbouwing de winkel ‘gewoon’ open gehouden. Voor hun enthousiasme, inbreng, inzet en betrokkenheid zijn wij oprecht dankbaar. Met dit team zien wij met het volste vertrouwen de toekomst van Welbions tegemoet! Het bestuur Harry Rupert (voorzitter) Peter Pinkhaar Wil de Bruijn Hengelo, juni 2009 Voorwoord

Pagina 4

Het voorgenomen besluit om in Hengelo één krachtige corporatie te bouwen door een fusie tussen HBS Ons Belang en St. Joseph Wonen is in 2008 feitelijk gerealiseerd. Op 9 juli 2008 is de fusieakte bij de notaris gepasseerd, waardoor op 10 juli sprake was van één corporatie met één bestuur, één Raad van Commissarissen en één Ondernemingsraad onder de tijde­lijke werknaam ‘De Hengelose Woningcorporatie’. De feitelijke integratie van beide corporaties moest toen nog plaatsvinden. Deze integratie werd half april 2009 afgerond en op 9 april werd de nieuwe corporatie met de nieuwe naam Welbions gepresenteerd aan de buiten­wereld. Hoewel de naam Welbions in 2008 dus nog niet bekend gemaakt was, hanteren wij in dit jaarverslag de nieuwe naam.

Missie

De missie van Welbions luidt: Welbions staat voor goed wonen voor iedereen. Als ondernemende organisatie bieden wij kansen aan mensen in hun woonomgeving. Wij doen dat samen met andere partijen. Welbions is een regionaal toegelaten woningcorporatie die midden in de samenleving staat. Als maatschappelijk ondernemer biedt Welbions goed wonen in een prettige leefomgeving aan. Als doelgroepen onderscheidt Welbions mensen die niet zelf in hun huisvesting kun­nen voorzien. Daarnaast biedt zij producten en diensten aan hen die bijzondere woon­vormen nodig hebben. In 2008 is dus in twee afzonderlijke organisaties gewerkt aan het uitvoeren van het beleid en de activiteiten zoals die door de twee afzonderlijke corporaties voor 2008 voorgenomen waren. Er is tegelijkertijd gewerkt aan het inrichten en opbouwen van de nieuwe organisatie, hetgeen veel van de organisatie en haar medewerkers heeft gevraagd. Het totale bezit van Welbions bestaat uit circa 14.500 verhuureenheden, waarvan ongeveer 13.000 woningen. Dat is bijna veertig procent van het totale woningaanbod in Hengelo. Daarnaast heeft Welbions ruim 1.000 woningen in beheer voor derden.

1. Algemene ontwikkelingen Welbions leeft!

Welbions is de naam voor de nieuwe Hengelose corporatie die is ontstaan uit de fusie tussen St. Joseph Wonen en HBS Ons Belang. Een corporatie met ambitie en een frisse visie op wonen, die Hengelo op de kaart wil zetten.

Leeft

Partner in de regio

Als Twentse corporatie willen wij een sterke partner zijn in de regio en een bijdrage leveren aan de volkshuisvestelijke vraagstukken in Twente. De stad Hengelo is ons primaire werk­ gebied. Hier richten we ons actief op de ontwikkeling van vitale, krachtige wijken ofwel wijken waarin het goed wonen is voor iedereen. Bewoners voelen zich hier thuis en krijgen volop kansen om zich te ontplooien in hun leefomgeving. Naast onze kerntaak huisvesting, krijgen ook aspecten als werkgelegenheid, scholing, zorg en het bouwen aan sociale contacten onze volle aandacht. Uiteraard doen wij dit in onderlinge samenwerking en afstemming met onze partners. Extra aandacht hebben we hierin voor de positie van bijzondere doelgroepen, die niet op eigen kracht in hun woonruimte kunnen voorzien en andere vormen van actieve ondersteuning nodig hebben.

Lokale en regionale ontwikkelingen

De woningmarkt ontwikkelt zich tot een Twentse markt, waarbij er gemeenten zijn die krapte kennen en gemeenten die te maken hebben met een ontspannen woningmarkt. Regionaal gezien is er in de volle breedte meer aanbod dan vraag (huur- en koopwoningen). Welbions is van mening dat binnen deze markt de gemeenten nog onvoldoende samen­ werken. In de Vereniging WOON (Woning­corporaties Oost Nederland) maken de regionale corporaties zich samen sterk om de benodigde samenwerking te bevorderen. Helaas is deze samenwerking tussen de verschillende gemeenten tot op heden nog niet verbeterd. De gemeente Hengelo heeft in haar woonvisie gekozen voor kwaliteit in plaats van kwantiteit, maar andere omliggende gemeenten kiezen voor groei. Algemene ontwikkelingen | Hoofdstuk 1

Pagina 6

De woningmarkt is in een aantal sectoren ontspannen. In Hengelo is nog geen sprake van leegstand. Door de economische crisis wordt de druk op de huurmarkt zelfs groter. De doorstroming naar vrije sector huurwoningen en koopwoningen stokt. Mensen blijven langer in hun huidige huurwoning wonen waardoor het lastiger wordt om bijvoorbeeld bewoners van herstructureringsgebieden te her­huisvesten. Ook voor de overige woningzoekenden en met name de starters is het woningaanbod hierdoor momenteel gering. Was er geen sprake van een recessie, dan zouden wij waarschijnlijk te maken krijgen met leegstand in het goedkope marktsegment. De woningvoorraad van Welbions zal de komende jaren een noodzakelijke kwaliteitsslag ondergaan waardoor de verhuurbaarheid ook op de lange termijn gewaarborgd is.

Politieke ontwikkelingen

Stakeholders

De politiek heeft de nodige kritiek geuit op het functioneren van corporaties. In 2007 heeft de sector hierop gereageerd in het ‘Antwoord aan de samenleving’. Ondanks de toezeggingen dat corporaties zich extra zouden inspannen op een aantal beleidsterreinen, vond Den Haag dit niet voldoende. Inmiddels is ons een integrale belastingplicht opgelegd en moeten wij jaarlijks een aanzienlijk bedrag afstaan om daarmee de Vogelaar-wijken te financieren. De Vpb-last voor 2008 bedraagt voor Welbions € 3.535.000. De Vogelaarheffing kost ons € 643.000 op jaarbasis. Het is geld dat wij helaas niet kunnen inzetten voor de volkshuisvesting, terwijl wij de komende jaren zo’n 300 miljoen euro moeten investeren in Hengelo. In de wijk Berflo Es, waar wij 1.500 woningen hebben, moeten 1.100 woningen worden gesloopt en moet nieuwbouw worden gerealiseerd. Duidelijk is dat de landelijk opgelegde afspraken dus van invloed zijn op onze lokale ambities en opgaven. Het lijkt er soms op dat de politiek spijt heeft van de verzelfstandiging van de corporaties. Was dit echter niet gebeurd, dan waren we niet gekomen waar we nu zijn. Wij zijn maatschappelijk onder­nemer. Zo is dat ook geregeld in het BBSH, maar Den Haag ziet ons nog te vaak als traditionele stenenstapelaar. Wij hopen dat de nieuw aangestelde minister Van der Laan in staat is om samen met de corporaties het imago van de corporatiebranche te verbeteren. Wij hebben er vertrouwen in dat Van der Laan respect heeft voor en rekening houdt met de regionale belangen en dat hij alleen generale maatregelen treft en de lokale verantwoordelijkheid neerlegt daar waar zij hoort.

Ondernemingsplan

Het ondernemingsplan is een vertaalslag van het eerder geformuleerde ambitiedocument. In dit document is de visie van Welbions uitgewerkt naar concrete doelen voor de jaren 2009 en 2010. Begin 2009 hebben alle afdelingen een eigen jaarplan gemaakt, afgeleid van het ambitiedocument en het ondernemingsplan. Dit totale jaarplan, waarin de doelen voor 2009 benoemd worden, is door het bestuur vastgesteld. Bij het opstellen van onze toekomst­plannen zijn de medewerkers nauw betrokken. Ook zijn de plannen aan de stakeholders voorgelegd.

Begin 2008 is het ondernemingsplan voor de nieuwe corporatie afgerond en vastgesteld in het bestuur en de gezamenlijke raden van commissarissen. In het ondernemingsplan is een heldere koers uitgezet waarin de wijk als woon- en leefgebied centraal staat. In deze wijkoriëntatie kiezen wij ervoor bewoners te stimuleren en te faciliteren in de ontwikkeling en waar nodig te ondersteunen. Deze keuze wordt gefundeerd op de overtuiging dat goed wonen niet begrensd wordt door goede woningen, maar op de mogelijkheid om de kwaliteit van het leven te verbeteren. Wij richten ons daarbij op die mensen die daartoe de minste mogelijkheden of kansen hebben. Onze beleidsontwikkeling en activiteiten richten zich op de keten in het klaverblad: wonen, werken, leren, zorg en welzijn. In deze keten willen we een initiërende en stimulerende rol vervullen zonder de verantwoordelijkheden van anderen over te nemen. In het ondernemingsplan benoemen we voor de komende jaren vijf strategische thema’s die leidend zullen zijn voor de activiteiten die we ontwikkelen en de investeringen die we doen. Deze vijf thema’s zijn: de klant centraal; ontwikkelen van vitale wijken; vastgoed met kwaliteit en variatie; werken aan duurzaamheid; een solide financiële koers.

Brandingtraject

Prestatieafspraken

Tot onze stakeholders rekenen wij, uiteraard naast onze huurders, de gemeente, collegacorporaties, instellingen die werkzaam zijn in de keten van wonen, werken, leren, zorg en welzijn (klaverblad), architecten en aannemers. Ook zij verwachten van ons dat wij het voortouw nemen. Dit werd uitgesproken in de twee gesprekken die we met onze stake­holders georganiseerd hebben. Voor het eerste gesprek, eind november 2008, hebben we voornamelijk het management van onze stakeholders en leveranciers uitgenodigd. Dit was een druk bezochte bijeenkomst waarin veel herkenning en bijval was voor de keuze die we in ons ondernemingsbeleid gemaakt hebben. Voor de tweede bijeenkomst hebben we bestuurders en directies van onze stakeholders in het klaverblad uitgenodigd. Daar zijn ook de uitkomsten van het brandingtraject (zie hieronder) gepresenteerd. In dat gesprek werd de beleidstrategie ondersteund, maar vooral het gesprek gevoerd over de gewenste ontwikkeling van de stad. Als uitkomst is een vervolgafspraak gemaakt, waarin de coalitie­vorming geagendeerd is en uitgesproken is dat er urgentie is om via coalities zaken in beweging te brengen. In de tweede helft van 2008 is een brandingtraject doorlopen waarin onderzoek is gedaan naar de lokale positie van de nieuwe corporatie en de verwachtingen die in onze omgeving leven. Na een in- en externe inventarisatie zijn de uitkomsten samengevat in een brandsheet. Kern van deze uitkomsten is dat Welbions een belangrijke positie in de stad wordt toegekend. Er blijkt namelijk bezorgdheid te bestaan dat Hengelo achterblijft bij de ontwikkelingen in Twente. Omdat onduidelijk is wie de regie in handen neemt voor de ontwikkeling van de stad, wordt van Welbions verwacht dat zij op belangrijke projecten en ontwikkelingen een trekkersrol gaat vervullen. Welbions wil, door een actief beleid te voeren, dat Hengelo een herkenbare positie in Twente krijgt. Vanaf 2007 hebben de toen nog afzonderlijke corporaties en de gemeente Hengelo veelvuldig overleg gehad over het maken van prestatieafspraken. Deze afspraken zijn vastgelegd in een convenant, welke begin 2008 formeel is ondertekend door zowel het College van Burgemeester en Wethouders als door het bestuur van Welbions. Dit convenant is geldig tot 1 januari 2013. Het convenant is ook besproken in de gemeenteraad. De prestatieafspraken worden elk jaar geëvalueerd. Naast de productie van woningen, maken ook wijkontwikkelingsvisies voor de komende jaren deel uit van het convenant. Hierop is onze investeringsstrategie afgestemd.

Algemene ontwikkelingen | Hoofdstuk 1

Pagina 8

Governance Code

Door Welbions zijn een Remuneratiecommissie en Auditcommissie ingesteld. Deze laatste beoordeelt namens de Raad van Commissarissen onder meer het goed functioneren van het interne risico­beheer­singsysteem. De remuneratiecommissie houdt toezicht op en doet voorstellen voor de benoeming en beloning van het bestuur. De stichtingsstatuten zijn geactualiseerd, maar ook het reglement voor de RvC & Audit­commissie, directiestatuut en de omgangsvormen directie en RvC zijn vastgesteld. Er is vastgelegd wat er van een ieder verwacht mag worden. Het bestuur legt verantwoording af aan de RvC. Daartoe verschaft het bestuur de benodigde informatie aan de RvC. Daar­naast bespreekt zij met hen onder andere de manier waarop de interne controle en de beheersing is ingericht.

Governance is momenteel een ‘hot’ item. Over de kwaliteit van het toezicht is ook de nodige commotie ontstaan. Welbions vindt goed toezicht belangrijk en wij hebben het dus ook goed geregeld. Zou er geen goed toezicht zijn, dan bestaat het risico van excessen. Welbions onderschrijft de Governance Code. Niet omdat dit moet, maar omdat wij het belangrijk vinden transparant te zijn. De Governance Code is opgebouwd uit vijf principes: naleving en handhaving van de code; het bestuur; de Raad van Commissarissen (RvC); de audit van de financiële verslaggeving, de positie van de interne controle functie en van de externe accountant; maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden. Met de Governance Code wordt maximale transparantie nagestreefd zodat de ‘binnenwereld’ van de corporatie met de ‘buitenwereld’ wordt verbonden. Niets blijft in principe ‘geheim’.

Integriteits- en klokkenluidersregeling

Zowel St. Joseph Wonen als HBS Ons Belang hadden een integriteitscode en klokkenluidersregeling. Voor Welbions moeten deze regelingen nog worden geactualiseerd.

Bestuur en Raad van Commissarissen

Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie. Dat betekent, dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de woning­corporatie, de strategie, de financiering en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. Tevens is zij verantwoordelijk voor het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen (RvC). Het bestuur verschaft de RvC tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de RvC.

Hierbij wordt gebruik gemaakt van een intern controleprogramma dat door de RvC is goedgekeurd. Bestaande interne controleplannen/-programma’s zullen in 2009 worden geëvalueerd en geactualiseerd.

Visitatie

Hoewel Welbions op basis van het tijdscriterium in 2008/2009 een visitatie moet laten uitvoeren, zal dit niet eerder dan eind 2010/begin 2011 gebeuren. Dit omdat in de visitatie niet alleen vier jaar vooruit wordt gekeken, maar ook vier jaar wordt teruggeblikt. Om de ‘data’ uit voorgaande jaren beter te kunnen gebruiken heeft Welbions dan twee jaar gewerkt als een organisatie na de fusie.

Algemene ontwikkelingen | Hoofdstuk 1

Pagina 10

Fusie en HRM-beleid

Met het oog op de fusie zijn talloze positieve gesprekken gevoerd over de toekomst, verbeteringen, systemen, werkwijzen en werkmethodieken. Door de fusie moesten verschillende medewerkers van werkplek wisselen en vaak zelfs verhuizen naar een ander kantoorpand. Dit is allemaal heel natuurlijk en geleidelijk verlopen. Natuurlijk was het wel even wennen aan de nieuwe werkplek en de nieuwe collega’s. Een pluim richting onze medewerkers is hiervoor zeker op zijn plaats!

Activiteiten

In het kader van de fusie is veel werk verzet en er zijn veel onderwerpen de revue gepasseerd die direct van invloed zijn op het HRM-beleid. Het eerste halfjaar van 2008 lag de nadruk op de totstandkoming van het sociaal plan, de harmonisatie van de arbeidsvoorwaarden, het opstellen van de functiebeschrijvingen voor leidinggevenden, de cultuur van de organisatie en de werving en selectie van managers voor de geformeerde afdelingen. In de tweede helft van 2008 stonden de volgende zaken centraal: de vorming van nieuwe afdelingen, de activiteiten die binnen afdelingen moesten worden opgepakt en de consequenties hiervan op de inhoud van functies en de kwaliteiten en vaardigheden van medewerkers. Hieruit voortvloeiend was het opstellen van een nieuw functieboek een belangrijke en tijdrovende activiteit. Naast de harmonisatie van arbeidsvoorwaarden op hoofdlijnen, is volop aandacht besteed aan de toekomstige systemen voor HRM en de mogelijke efficiencyverbeteringen. Bovendien is een aanzet gemaakt om de nieuwe arbeidsvoorwaarden verder uit te werken en zijn regelmatig informatiebijeenkomsten voor de medewerkers gehouden. Daarnaast hebben wij afscheid genomen van het bestaande personeelsinformatiesysteem en is de salarisadministratie overgedragen aan de afdeling Financiën. Eind 2008 is aan de hand van het sociaal plan uitgewerkt hoe de inplaatsing van medewerkers binnen de organisatie moest verlopen: wie doet wat, hoe worden medewerkers geïnformeerd, wat gebeurt met medewerkers met een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd. Bovendien moesten de begeleidingscommissie en beroepscommissie worden bemand.

2. De organisatie

Op weg naar één organisatie

Een terugblik op 2008 laat zien dat het voor de organisatie een intensief en spannend jaar is geweest. Door de fusie was het voor alle medewerkers onduidelijk hoe de nieuwe organisatie er precies uit zou gaan zien. Dit zorgde vanzelfsprekend voor spanning en onzekerheid bij de individuele medewerkers. Wel kregen medewerkers met een vastdienstverband werkgarantie: er zouden geen ontslagen vallen als gevolg van de fusie. Bijzonder is dat iedereen de fusie een warm hart toedroeg en dat medewerkers van beide organisaties elkaar met enthousiasme en plezier opzochten.

Er is veel overleg met de Ondernemingsraad en de werkgroep arbeidsvoorwaarden geweest. Samen willen we ervoor zorgen dat een goed en modern HRM-beleid wordt gevoerd, rekening houdend met wensen vanuit de organisatie en maatschappelijke ontwikkelingen op het gebied van HRM. Dit betekent verder professionaliseren met aandacht voor medewerkers en groeien naar een cultuur die past bij de nieuwe organisatie. Het HRM beleid moet de vertaling zijn van wie we als organisatie willen zijn en wat we willen betekenen voor de stad en haar bewoners. Vanwege de samenvoeging van twee corporaties is de structuur van de organisatie met de totstandkoming van de fusie gewijzigd. Er zijn drie portefeuilles geformeerd: -Wonen, Vastgoed en Bedrijfsvoering- . Binnen de portefeuille Bedrijfsvoering vallen ook de twee stafafdelingen.

Verbindt De organisatie | Hoofdstuk 2

Pagina 12

Ziekteverzuim

Organogram

Directie & Bestuur Control

Strategie & Organisatie

Klantenservice

Commerciële dienstverlening

Vastgoedontwikkeling

Markt

Interne bedrijfsvoering

Vastgoedonderhoud

Wijken

Financiën

Vastgoedbeheer

Welbions heeft een verzuimbeleid opgesteld. Dat betekent dat zieke medewerkers conform het vastgestelde ziekteverzuimprotocol begeleid worden. Ook vindt, in overleg met de arbodienst, regelmatig preventief overleg plaats om te voorkomen dat een medewerker uitvalt wegens verzuim.

Arbobeleid

Het Bestuur/ Management

Overleg managementteam Personeelsbestand

Het Bestuur is als volgt samengesteld: drie Directeur/Bestuurders: Wil de Bruijn, Harry Rupert (Voorzitter) en Peter Pinkhaar het Management bestaande uit: manager Vastgoedbeheer, manager Vastgoedonderhoud, manager Vastgoedontwikkeling met als verantwoordelijke portefeuillehouder Wil de Bruijn. manager Strategie & Organisatie, manager Interne Bedrijfsvoering, manager Financiën, manager Commerciële Dienstverlening, Controller met als verantwoordelijke portefeuillehouder Harry Rupert. manager Klantenservice, manager Markt en manager Wijken met als verantwoordelijke portefeuillehouder Peter Pinkhaar.

In 2008 was het ziekteverzuimpercentage bij St. Joseph Wonen 4,19 procent en bij HBS Ons Belang 4,47 procent. Ten opzichte van 2007 is dat voor St. Joseph Wonen een stijging en voor HBS Ons Belang een daling. We hebben een aantal langdurig zieken gehad in 2008. Het stijgende ziekteverzuim hebben wij samen met de arbodienst aangepakt. Zowel de leidinggevenden als de afdeling HRM zijn hierdoor alerter geworden op ziekteverzuim en besteden hier extra aandacht aan.

Functionering en beoordeling (en beloning)

Ten einde het verzuim beperkt te houden is er nauw contact met de arbo-arts en krijgen medewerkers indien nodig persoonlijke begeleiding en coaching van de Arbo Unie. Welbions heeft een eigen Arbobeleid en kent een Arbocommissie. Er is nauw contact met de Arbo Unie en in dat kader wordt er regelmatig afgesproken wat wij kunnen verbeteren aan gezondheid en welzijn. We hebben risico-inventarisaties en een werkplekonderzoek laten uitvoeren. Het jaar 2008 was het pilotjaar voor het nieuwe beoordelingssysteem, zoals in 2007 is afgesproken met de ondernemingsraad. Het volgen en begeleiden van de HRM-cyclus was daarom van groot belang. De HRM-cyclus is met de ondernemingsraad geëvalueerd en dit heeft gelukkig geresulteerd in het koppelen van de beoordelingen aan de beloningen, zoals dat in de CAO is beschreven. Onze medewerkers zijn over het algemeen ook tevreden over deze werkwijze. We gaan de cyclus verder verbeteren en variabele beloningen opzetten binnen de organisatie.

Tijdens het integratieproces vond één keer in de twee weken een managementteamoverleg plaats. In 2008 zijn voornamelijk zaken rondom de fusie en organisatieontwikkeling besproken.

Het goed vervolgen van de HRM-cyclus is ook belangrijk omdat de organisatie ervoor heeft gekozen meer resultaatgericht te gaan werken.

Om onze werkzaamheden naar behoren te kunnen uitoefenen, hebben wij 165 vaste medewerkers in dienst. Daarvan werken er 51 parttime. Dat betekent dat Welbions 147,74 fte’s heeft. De verhouding man-vrouw is: 87 mannen en 78 vrouwen. In 2008 zijn er 11 medewerkers in dienst gekomen en 13 medewerkers uit dienst gegaan.

Alle medewerkers binnen de fusiecorporatie hebben in 2008 een functionerings- en beoordelingsgesprek gehad. In het kader van bovengenoemde pilot hebben we geëvalueerd hoe de gesprekken verlopen zijn en wat we aan de procedure konden verbeteren.

Opleidingen In 2008 hebben we veel activiteiten verricht in het kader van werving en selectie, waarbij we voornamelijk tijdelijke medewerkers hebben gezocht. De vaste medewerkers waren nog niet benoemd in nieuwe functies in de nieuwe organisatie. In het sociaal plan was afgesproken dat de vaste medewerkers voorrang hadden bij benoemingen in de organisatie en dat maakte dat wij tijdelijke medewerkers zochten voor vacatures. Alertheid op het functioneren van deze medewerkers en uitleg over de procedure zoals vastgesteld in het sociaal plan hadden onze volle aandacht.

Op het gebied van het ontwikkelen en opleiden van onze medewerkers lag het accent vooral op individuele ontwikkeling en opleiding, waarbij eveneens rekening is gehouden met de ambities van de organisatie. Hierdoor konden in sommige situaties medewerkers al een ‘voorschot’ nemen op toekomstige functies en werkwijzen.

De organisatie | Hoofdstuk 2

Pagina 14

In 2008 zijn de volgende opleidingen gevolgd: Excel Basis + Gevorderd Herhaling Bedrijfshulpverlening Huurtoeslag Klantgericht schrijven Omgaan met agressie en geweld Koopgarant en woningfinanciering Workshop pensioenplanner SPW Workshop TimeTell MBO Medewerker P&O HBO Projectmanagement HBO Conditiemeting VCA (Veiligheid Gezondheid en Milieu Checklist Aannemers) Managementopleiding Projectontwikkeling en management Bedrijfshulpverlening Opleiding controller Koopgarant Automatiseringcursussen Informatiseringcursussen Communicatieve vaardigheden Technische cursussen Opleiding HRM Financieel (Vastgoed) Persoonlijke coaching van verschillende medewerkers Het opleidingenbudget was in 2008 € 126.000. In totaal hebben wij in 2008 € 122.000 uitgegeven aan opleidingen. Het verschil heeft te maken met de voorgenomen opleidings- en ontwikkelingsplannen die er voor 2008 gemaakt zijn door de afzonderlijke organisaties. Wij zien dit als een goede investering in ons menselijk kapitaal.

Interne communicatie

De interne communicatie heeft een belangrijke rol gespeeld in 2008. Doel van de interne communicatie was: medewerkers informeren over het hoe en waarom van de fusie; draagvlak en betrokkenheid creëren; medewerkers betrekken bij verschillende deelprojecten van de fusie; kennismaken met elkaar en elkaars organisatie; informeren over de voortgang van de fusie. Wij hebben verschillende middelen ingezet om bovengenoemde doelstellingen te bereiken: FusieNet (intranet van beide organisaties), FusieFlits (tweewekelijkse interne nieuwsbrief), CaféDuo (gesprek tussen medewerkers van beide organisaties over hun functie en over hun visie op de fusie) en een SpeedDate om medewerkers kennis met elkaar te laten maken. Daarnaast zijn verschillende informatie- en personeelsbijeenkomsten georganiseerd. Uitgangspunt is geweest om medewerkers te betrekken bij het traject (interactie) en minder top-down te informeren. Zo zijn medewerkers ook nadrukkelijk betrokken in het traject van de nieuwe naam (eerst een interne werkgroep en vervolgens hebben alle medewerkers kunnen stemmen). Ook heeft een interne groep gekeken naar het ontwerp

van de visuele identiteit voor de nieuwe organisatie. Sinds de juridische fusie in juli 2008 is een Klankbordgroep en een Regiegroep opgezet in verband met het integratietraject van de twee organisaties. Medewerkers van verschillende afdelingen namen plaats in de Klankbordgroep en besproken de verschillende onderwerpen die speelden met een extern adviseur. Ook gaven zij aan wanneer er behoefte was aan meer informatie of waaraan extra aandacht moest worden besteed. De extern adviseur koppelde dit vervolgens aan de directie en in de Regiegroep -met daarin verschillende sleutelfiguren uit het integratietraject- terug waarop actie ondernomen werd.

De gefuseerde ondernemingsraad

Zowel St. Joseph Wonen als HBS Ons Belang hadden een eigen ondernemingsraad. Inmiddels zijn de twee raden ook gefuseerd. Het jaar 2008 was voor de ondernemingsraden een druk en bewogen jaar! Goed overleg heeft uiteindelijk geleid tot resultaten die alle partijen tot tevredenheid stemden. Als rode draad kunnen hier genoemd worden de fusie tussen HBS Ons Belang en St. Joseph Wonen die per juli 2008 is beklonken en de invoering van een beoordelingsbeloningssysteem. Het eerste half jaar hebben de ondernemingsraden zowel afzonderlijk als gezamenlijk vergaderd. Dit waren de belangrijkste agendapunten van de Ondernemingsraad van St. Joseph Wonen: het privacybeleid; evaluatie van het sociaalplan van de front office; de pilot beoordelen en belonen; samenvoeging afdelingen Vastgoedontwikkeling van beide corporaties; benoeming leidinggevenden van alle afdelingen. De Ondernemingsraad heeft positief geadviseerd over: het sociaalfonds ten behoeve van de fusie; de harmonisatie van de secundaire arbeidsvoorwaarden. Tot 1 juli 2008 is de Ondernemingsraad van St. Joseph Wonen acht keer bij elkaar gekomen. Er zijn in die periode vijf Overlegvergaderingen geweest. Ook vond één maal overleg plaats met de Raad van Commissarissen. Dit waren de belangrijke agendapunten van de Ondernemingsraad van HBS Ons Belang: het sociaalfonds; de harmonisatie van de secundaire arbeidsvoorwaarden; de afkoop van de PGI-regeling; de beoordelingsystematiek; analyse financiële situatie in relatie met de fusie. Tot 1 juli 2008 is de Ondernemingsraad van HBS Ons Belang vijf keer bij elkaar gekomen. Er zijn in die periode drie Overlegvergaderingen geweest. Het antwoord op de adviesaanvraag over de voorgenomen fusie is door beide Ondernemingsraden afzonderlijk beantwoord. Na 1 juli zijn de ondernemingsraden van beide corporaties samengegaan. De afspraken over de gefuseerde Ondernemingsraad zijn in een convenant opgenomen en door de directie ondertekend.

De organisatie | Hoofdstuk 2

Pagina 16

Strategisch voorraadbeleid (SVB)

Ons Strategisch voorraadbeleid is geen statisch beleid. In het licht van de landelijke, regionale en plaatselijke ontwikkelingen wordt het voorraadbeleid telkens geactualiseerd. De huidige economische omstandigheden dwingen ons eveneens alle plannen nog eens kritisch tegen het licht te houden. Eind 2008 is bovendien gestart met een Quick Scan om te analyseren in hoeverre het bestaande beleid in de huidige vorm moet worden uitgevoerd nu beide organisaties zijn gefuseerd. Dit onderzoek is begin 2009 afgerond. In vervolg hierop wordt de visie op de gewenste toekomstige samenstelling van de woningvoorraad herzien. Er is een projectgroep vastgoedsturing opgericht die eind 2009 een visie heeft ontwikkeld over de toekomst van het woningbezit van Welbions.

Kwaliteit woningbezit

Welbions heeft in 2008 diverse activiteiten verricht om de kwaliteit en kwantiteit van haar bezit op peil te houden. Wij hebben de kwaliteit van ons woningbezit hoog in het vaandel staan en kunnen de bouwtechnische kwaliteit van ons bezit dan ook zonder meer goed noemen. Door ons consequente planmatig- en grootonderhoud, gebaseerd op vaste onderhoudsafspraken, hebben wij geen achterstallig onderhoud. In de toekomst gaan woontechnische aspecten een steeds grotere rol spelen. Zo zien wij dat de energiekosten steeds zwaarder drukken op de totale woonlasten van de huurder. Daarom hebben wij het voornemen dit thema structureel in te bedden in ons strategisch voorraadbeleid. Eveneens onderkennen wij het belang van het energielabel dat steeds meer kan worden gebruikt als referentie van toegevoegde waarde bij onderhoudsmaatregelen, zoals extra energiebesparende maatregelen. De gehele woningvoorraad van Welbions is inmiddels voorzien van een energielabel; aan het SVB is echter nog geen energieparagraaf toegevoegd, dit staat gepland voor eind 2009.

Opgeleverd

3. Kwaliteit van het woningbezit Verhuren met kwaliteit

Welbions wil bijdragen aan de kwaliteit van wonen. Dat betekent dat wij nieuwe woningen bouwen en bestaande woningen aanpassen aan de eisen van deze tijd. Alleen dan kunnen wij aan de woonwensen van onze klanten voldoen. Maar dat doen we wel met beleid.

In uitvoering

In 2008 hebben we de volgende projecten opgeleverd: Tuindorpstraat, nieuwbouw 25 woon/zorgappartementen voor Aveleijn (zie ook het hoofdstuk Wonen en zorg); J. Wattstraat en Dieselstraat, uitvoering bodemsanering; Bastion, nieuwbouw totaal 76 wooneenheden waarvan 8 voor Bartimeus, 9 koopwoningen, 34 huurappartementen en 25 vrije-sectorhuurappartementen; Brasemstraat, nieuwbouw 11 Trento-woningen, de laatste van in totaal 35 Trento-woningen; Boomhaege, nieuwbouw 36 appartementen; renovatie Slauerhoffstraat en Staringstraat, nieuwe douches en keukens, de ventilatie is verbeterd en de riolering is vervangen. Verder zijn de woningen voorzien van nieuwe kozijnen, grote balkons en nieuwe galerijvloeren. Aan de achterzijde van de flats is een trappenhuis met lift geplaatst. Onderstaande projecten zijn in 2008 in uitvoering genomen: Berflo Es Zuid, start bouw fase 1, 92 woningen (zie voor meer informatie onder het kopje herstructurering); Klein Driene (Schubertstraat, Allegrohof en Lentohof), grootonderhoud 26 woningen; Dieselstraat, nieuwbouw 12 woningen en renovatie 4 woningen; Langerlermaatweg, herbouw Grolsch Bierhuis; Zernikeborgh, nieuwbouw 62 appartementen en 5 semi-commerciële ruimten.

Durft Kwaliteit van het woningbezit | Hoofdstuk 3

Pagina 18

Herstructurering

Planmatig onderhoud (cyclisch)

Berflo Es Zuid, start bouw fase 1 - 92 woningen; De komende jaren wordt Berflo Es Zuid vernieuwd: 314 woningen maken plaats voor 230 nieuwe woningen voor kopers en huurders. Naast eengezinswoningen, appartementen en levensloop­ bestendige woningen, komen er ook zorgwoningen voor Stichting Aveleijn en een aantal twee-onder-een-kapwoningen. De woningen worden aangeboden in de verhouding 75 procent huur en 25 procent koop. Mede door deze verdeling kunnen bewoners uit sloopwoningen terugkeren in hun buurt. De belangstelling hiervoor is groot: van de mensen uit de eengezinswoningen gaf 40 procent aan terug te willen keren. In totaal gaf circa 30 procent van de bewoners aan terug te willen keren. Wij bieden bewoners keuzevrijheid door woningen in verschillende prijsklassen aan te bieden. Moderne architectuur wordt gecombineerd met de karakteristieke woningen van Berflo Es Zuid. Huizen van goede kwaliteit in een open, ruime en groene omgeving. Er is veel aandacht besteed aan speel- en ontmoetingsruimten. Een belangrijk uitgangspunt bij de plannen was dat Welbions samen met de bewoners een wijk wilde maken waar mensen zich thuis voelen. Om dit te realiseren hebben wij bewoners laten meewerken aan de planontwikkeling. In 2007 zijn 115 woningen gesloopt en medio 2008 is begonnen met de bouw van de eerste fase. Bewoners van de sloopwoningen hebben de eerste keus in het nieuwbouwproject. opzetten stedenbouwkundig plan Veldwijk Noord; In 2007 is voor deze wijk gewerkt aan de nota van uitgangspunten en de financiële haalbaar­ heid van het plan. De besluitvorming hierover heeft medio 2008 plaatsgevonden. Het stedenbouwkundig plan van Veldwijk Noord voorziet in 30 procent sociale huurwoningen en 70 procent vrije-sectorkoopwoningen. In het plan is ook plaats voor particulier opdracht­ geverschap. Naast mooie en kwalitatieve woningen, ligt de nadruk in Veldwijk Noord op het niveau van de voorzieningen. Zo komt er een multifunctionele accommodatie waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten en gebruik kunnen maken van zorgvoorzieningen. Ook heeft de buurt straks meer dan 100 zorgwoningen. Hierdoor kunnen bewoners in hun eigen buurt blijven wonen. Een Brede School, sportboulevard en buurtwinkelcentrum behoren eveneens tot de voorzieningen van het nieuwe Veldwijk Noord. start voorbereiding renovatie 30 grondgebonden woningen Veldwijk Zuid; ontwerp renovatie 40 eengezinswoningen Tuindorp (Kalanderstraat en omgeving); start sloop Klimopstraat/Kamperfoelistraat, Veldwijk Zuid; sloop opstallen Händelstraat, Klein Driene. Het planmatig onderhoud van het bezit van Welbions bestond in 2008 vooral uit: buitenschilderwerk in diverse complexen; binnenschilderwerk in trappenhuizen van diverse complexen; renovatie gevelisolatie van de woningen aan de Wethouder Kampstraat; vervangen van keukens (volgens afschrijfregeling); verbeteren van doucheruimten in diverse complexen; vervangen en herstellen van tuinmuren in diverse complexen; vervangen van cv-ketels door hr-ketels in diverse complexen; aanpassen en verbeteren van enkele liften; vervangen van garagedeuren; het inspecteren van de noodverlichting in diverse complexen.

Planmatig onderhoud (grootonderhoud en renovatie)

In 2008 zijn uiteenlopende maatregelen getroffen waaronder: in de wijk de Hengelose Es is voegwerk vervangen en zijn kozijnen boven de dakopbouwen vervangen door kunststofkozijnen; in de wijk Tichelwerk zijn in 76 woningen cv-ketels en in 52 woningen keukenblokken vervangen; in de buurt de Noork is van 96 eengezinswoningen de dakbedekking vervangen; in de buurt Anninks-Nijhofshoek is van de algemene ruimtes van 149 appartementen Korenbuurt het binnenschilderwerk uitgevoerd en zijn smetplanken en bescherming tegen beschadiging door scootmobielen aangebracht; in de wijk Berflo Es Noord is voor 78 HAT-woningen de blokverwarming aangepast; Paulinastraat. In 2008 is na een grondige voorbereiding gestart met het grootonderhoud van 24 woningen aan de Paulinastraat. Daken en dakkapellen worden vervangen en in de woningen worden onder meer de douches, toiletten en keukens gerenoveerd. Verder voldoen de woningen na het grootonderhoud aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen en is de isolatie van de woningen aanzienlijk verbeterd. De werkzaamheden worden rond de zomervakantie van 2009 afgerond; Deldenerstraat 67. In 2008 is gestart met grootonderhoud aan de buitenschil van dit pand. Deze werkzaamheden worden rond maart 2009 afgerond; Heideweg. De woningen aan de Heideweg zijn van een nieuw dak voorzien; Rembrandtstraat. In 2008 is besloten om de dakkapellen van deze woningen niet in zijn geheel te vervangen, maar om alleen de kozijnen te vervangen. De werkzaamheden zijn opgestart in 2008 en worden in de eerste helft van 2009 afgerond; J. Steenstraat/A.H. Molenweg. Grootonderhoud 19 seniorenwoningen; J. Wattstraat. Vernieuwing daken en kozijnen 6 woningen. In 2008 is er voor een bedrag van € 10.733.000 uitgegeven aan planmatig onderhoud.

Woningverbetering

Woningverbeteringen worden op individuele basis, op verzoek van de bewoner, tegen een huurverhoging uitgevoerd. Het gaat dan over de aanleg van een cv-installatie, warmwateraansluiting en boilers voor de individuele warmwatervoorziening, het verbeteren van de douche of het aanbrengen van isolatie. Bij St. Joseph Wonen hebben we renovatiewerkzaamheden uitgevoerd in enkele zogenoemde spijtoptantwoningen. Dit zijn woningen waarvan de huurders in het verleden niet hebben meegedaan aan het renovatieproject. Deze woningen worden, als ze vrijkomen, alsnog aangepakt. Voor HBS Ons Belang zijn de laatste duplexwoningen verbouwd tot één woning en zijn enkele woningen in Tuindorp alsnog gerenoveerd. Totaal is aan woningverbetering, inclusief spijtoptantwoningen, voor Welbions € 396.000 uitgegeven.

Dagelijks- en mutatieonderhoud

Welbions heeft in 2008 € 5.123.000 uitgegeven aan dagelijks- en mutatieonderhoud.

Kwaliteit van het woningbezit | Hoofdstuk 3

Pagina 20

Werkgebied

Woningmarkt

Strategie

Woningbezit Welbions

Welbions is op dit moment actief in Twente met de nadruk op de gemeente Hengelo en de nabije omgeving. De woningmarkt is in een aantal sectoren ontspannen. In Hengelo is nog geen sprake van leeg­stand. Door de economische crisis wordt de druk op de huurmarkt zelfs groter. De door­ stroming naar vrije sector huurwoningen en koopwoningen stokt. Mensen blijven langer in hun huidige huurwoning wonen waardoor het lastiger wordt om bijvoorbeeld bewoners van herstructu­re­ringsg­ebieden te herhuisvesten. Ook voor de overige woning­zoekenden en met name de starters is het woningaanbod hierdoor momenteel gering. Was er geen sprake van een recessie, dan zouden wij waarschijnlijk te maken krijgen met leegstand in het goedkope marktsegment. De woningvoorraad van Welbions zal de komende jaren een noodzakelijke kwaliteitsslag ondergaan waardoor de verhuurbaarheid ook op de lange termijn gewaarborgd is. Bij het bouwen, beheren, verkopen en aankopen van woningen houdt Welbions rekening met de doelgroepen van beleid. Wij streven er in ons beleid naar dat huurders in een zo gering mogelijke mate een beroep moeten doen op huurtoeslag. Een groot deel van de woningvoorraad van Welbions behoort tot het goedkope segment, ook in vergelijking met omliggende gemeenten. Deels is deze goedkope voorraad synoniem voor een lagere kwaliteit. We zullen dus een kwaliteitsslag moeten maken om tegemoet te komen aan de veranderde wensen van onze klanten. Dat blijkt uit diverse marktonderzoeken. Zo is begin 2008 door de vereniging WOON (Woningcorporaties Oost Nederland) een onderzoek gehouden onder starters op de woningmarkt. Hieruit blijkt duidelijk dat de starter van nu meer eisen stelt dan de starter van jaren geleden. Een groot deel van de woningvoorraad is echter nog wel afgestemd op de wensen van de starter van jaren geleden. Het woningbezit van Welbions bestond per 31 december 2008 uit 12.863 woningen. In de tabellen is af te lezen hoe onze kernvoorraad is verdeeld. Type woning Meergezins Eengezins Totaal De verdeling van de voorraad naar prijs is als volgt: Prijsklasse 2008 Goedkope voorraad < € 348,99 Bereikbare voorraad 1-2 personen € 349,00 - € 499,51 Bereikbare voorraad > 3 personen € 499,52 - € 535,33 Dure voorraad tot huurtoeslaggrens € 535,34 - € 631,73 Dure voorraad boven huurtoeslaggrens > € 631,73 Totaal

4. Woningbezit Ons bezit

Onze ambitie is om er de komende jaren voor te zorgen dat het woningaanbod in de breedste betekenis van het woord aansluit op de behoefte. Onze strategie wordt daarop gericht: demografische gegevens, bevolkingsgroei en ontwikkeling van de huishoudens vormen de uitgangspunten van ons beleid.

Ontwikkelt

Prijsklasse 2007 Goedkope voorraad < € 343,49 Bereikbare voorraad 1-2 personen € 343,50 - € 491,64 Bereikbare voorraad > 3 personen € 491,65 - € 526,89

Dure voorraad tot huurtoeslaggrens € 526,90 - € 621,78 Dure voorraad boven huurtoeslaggrens > € 621,79 Totaal

2008 6.389 6.474

2007 6.221 6.527

12.863

12.748

Aantal 5.498 6.462 392 299 212 12.863

Percentage 42,8 50,3 3,0 2,3 1,6 100,0

Aantal 5.639 6.328 384 230

Percentage 44,2 49,6 3,0 1,8

167

1,3 100,0

12.748

Woningbezit | Hoofdstuk 4

Pagina 22

Nieuw opgeleverd

Aankopen

Verkoopbeleid



Boomhaege Trento Bastion Tuindorpstraat/Aveleijn Vreeburch

36 woningen 35 woningen 76 woningen en 3 socioruimte/ hotelkamers 25 woningen 3 woningen

De volgende aankopen hebben in 2008 plaatsgevonden: L’entree: 12 woningen aan de Drienerstraat. Boomhaege: 2 woningen (gekocht van v.o.f. Boomhaege; oorspronkelijk bedoeld als koopwoning) Verzilverd wonen: 2 woningen t.b.v. diverse projecten 10 woningen Zowel HBS Ons Belang als St. Joseph Wonen heeft een aantal woningen gelabeld voor verkoop. In totaal zijn 1.991 woningen te koop aangeboden. Deze worden hoofdzakelijk bij mutatie verkocht. Bij HBS Ons Belang worden de woningen uitsluitend via vrije verkoop verkocht. Dit gebeurt via THB Woonservices & Vastgoedbeheer. St. Joseph Wonen verkoopt slechts een deel van de woningen via vrije verkoop. Bij de meerderheid van de woningen heeft de potentiële koper de keus tussen Koopgarant (kopen met 25% korting) en vrije verkoop (kopen zonder korting). In 2008 zijn 78 woningen verkocht; 38 woningen met Koopgarant en 40 woningen via de vrij verkoop. Een deel van de voornamelijk grote eengezinswoningen die in 2008 voor verkoop zijn leeggekomen, is niet verkocht, maar gebruikt voor de herhuisvesting van huishoudens die in het kader van de herstructurering moesten verhuizen. In totaal hebben wij 20 woningen buiten de verkoop gehouden. In 2008 zijn geen nieuwe woningen voor verkoop aangewezen. In 2009 introduceert Welbions het Te Woon-concept.

Gevolgen kredietcrisis

De woningen die voor verkoop leegkomen, vallen hoofdzakelijk in een prijsklasse die minder door de kredietcrisis wordt getroffen. Als gevolg van de kredietcrisis loopt de mutatiegraad wel terug, waardoor minder woningen voor verkoop leegkomen. Afhankelijk van de duur van de crisis kan dit op termijn gevolgen hebben voor onze investeringscapaciteit.

Sloop

In 2008 zijn 10 woningen gesloopt aan de Dieselstraat in de wijk Tuindorp. In 2009 wordt gestart met de bouw van 12 huurwoningen op deze plek.

Woningbezit | Hoofdstuk 4

Pagina 24

Huurbeleid

De uitgangspunten van het huurbeleid van Welbions zijn niet veranderd ten opzichte van 2007. Ook in 2008 gold een inflatievolgend huurbeleid. Wel was de inflatie in 2008 een fractie hoger dan in 2007: 1,6 procent ten opzichte van 1,1 procent. Met dat percentage mochten de huren per 1 juli 2008 maximaal worden verhoogd. Hierover zijn ook afspraken gemaakt met de huurdersvertegenwoordiging. In 2008 heeft gezien het lage maximale huurverhogingspercentage geen differentiatie plaatsgevonden. De gemiddelde huurprijs ligt op circa 64 procent van de maximale huurprijs. Er wordt geen bepaald percentage nagestreefd. Randvoorwaarden zijn onder meer: de afspraak met de huurdersvertegenwoordiging om tot en met 2012 niet gemiddeld boven de 70 procent te komen; het ondernemingsplan. Voor wat betreft de huurprijs wordt hierin een afname van de bereikbare voorraad tot 75 procent (in 2015) nagestreefd en een afname van de kernvoorraad met 5 procent in 2010. Voortschrijdend inzicht zal moeten zeggen of dit haalbaar is.

Huurverhoging

Het huurbeleid van Welbions bevat de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli en de huur­ harmo­­nisatie bij mutatie. Welbions streeft er naar om de ‘goedkope voorraad’ te verminderen ten gunste van meer betaalbare en dure woningen. Naast herstructurering is ook huurharmo­ ni­satie bij mutatie een instrument om de huurprijs op een hoger niveau vast te stellen. Bij mutatie wordt de huur op gemiddeld 70 procent van de maximale huur vastgesteld. In het fusietraject zijn met de gezamenlijke huurdersvertegenwoordiging de volgende afspraken gemaakt: voor de jaren 2008 tot en met 2012 is een inflatievolgend huurbeleid binnen de kaders van het regeringsbeleid ons uitgangspunt; voor het huurbeleid bij mutatie geldt dat het gemiddelde huurniveau voor de jaren 2008 tot en met 2012 over de gehele sociale woningvoorraad gemiddeld 70 procent van de maximaal toegestane huur is. In 2008 zijn de huren van de woningen met 1,6 procent verhoogd. De huren van de garages uit het bezit van HBS Ons Belang zijn met hetzelfde percentage verhoogd. Garages uit het bezit van St. Joseph Wonen hebben een huurverhoging van 2,0 procent gekregen. In totaal zijn er drie bezwaren ingediend tegen de huurverhoging. Een aantal huurders heeft in 2008 geen huurverhoging gekregen. Het gaat om complexen die worden gesloopt waarvan de bewoners al een sloopaanzegging hebben gehad. Daarnaast hebben bewoners van wisselwoningen van St. Joseph Wonen geen huur­verhoging gekregen omdat zij daar volgens het Sociaal Plan recht op hadden. In totaal hebben circa 594 woningen in 2008 geen huurverhoging gekregen. Dit zijn 495 woningen van St. Joseph Wonen en 99 woningen van HBS Ons Belang.

5. Huurbeleid

Duidelijk en transparant

Rond het huurbeleid is de afgelopen jaren veel ophef ontstaan. De Eerste Kamer heeft eind 2006 de rem gezet op de modernisering van het huurbeleid. De plannen om te liberaliseren kwamen hiermee op een laag pitje te staan. Differentiatie aanbrengen in de huurprijzen was voor corporaties niet meer mogelijk. Het wetsvoorstel Modernisering huurbeleid is in 2007 helemaal ingetrokken. De jaarlijkse huurstijging blijft gekoppeld aan de inflatie van het voorafgaande jaar.

Creëert

Huurtoeslag

Huurachterstand

Wanneer huurders in verhouding tot hun inkomen (en andere wettelijke criteria) een te hoge huurprijs moeten betalen, hebben zij recht op huurtoeslag. Op 31 december 2008 ontvingen 3.169 huurders van Welbions huurmatiging. De huurachterstand van zittende huurders is in de loop van 2008 afgenomen met € 106.000, van 0,96 procent naar 0,68 procent van de bruto jaarhuur, en bedraagt ultimo 2008 € 422.000. Ons incassobeleid heeft ondanks de financiële recessie in het tweede halfjaar haar vruchten afgeworpen. Huurbeleid | Hoofdstuk 5

Pagina 26

Onze klanten kunnen via Mijn Wooninfo zien waarop zij hebben gereageerd en wat de gemiddelde inschrijftijden zijn. Daarnaast is er volop relevante wijkinformatie te vinden. Het concept Te Woon zal in de toekomst ook via bovenstaande website worden gepresenteerd. De woningen worden eveneens wekelijks in het Hengelo’s Weekblad geadverteerd.

De huurachterstand van vertrokken verhuurders is daarentegen met € 64.000 gestegen naar € 512.000. Per saldo is de huurachterstand licht gedaald. In 2008 is € 103.000 als oninbaar afgeboekt (2007: € 88.000,-). 72 Procent van onze huurders (5.295) betaalt via een automatische incasso. Dit percentage is vergelijkbaar met voorgaande jaren.

Incassobeleid

Het hanteren van een strak en consequent incassobeleid is in onze ogen een sociaal beleid. Wij hanteren een strakke huurincasso, omdat dit het oplopen van huurachterstanden grotendeels voor­komt. Signaleren wij problemen, dan proberen wij aan de hand van huisbezoeken, betalings­regelingen dan wel schuldhulp aan te bieden. Als het nodig is, schakelen we instanties in. Zo wordt er goed samengewerkt met de Stadsbank Oost Nederland en sinds 2008 verwijzen wij regelmatig door naar Budget Alert, een samenwerking met Carint Reggeland Groep en onderdeel van de gemeente Hengelo. Budget Alert helpt mensen met een laag inkomen. Het streven van Welbions is om probleemsituaties tijdig te signaleren. Wanneer klanten niet kunnen betalen, helpen wij ze bij het vinden van een passende oplossing. We merken dat steeds meer huurders tijdig aan de bel trekken. Als een huurder voor ons niet bereikbaar is, wordt een onaangekondigd bezoek afgelegd. De bedoeling is om klanten persoonlijk te woord te staan en te helpen. Het aantal opdrachten richting de deurwaarder is gestegen.

Er is in 2008 geen tevredenheidonderzoek gedaan onder de woningzoekenden aangezien we de woningzoekenden de kans wilde geven te ‘wennen’ aan Wooninfo Hengelo. Begin 2008 stonden 14.402 woningzoekenden bij Wooninfo Hengelo ingeschreven. Eind 2008 waren dat er 14.266. In 2008 heeft Welbions 1.364 woningen verhuurd. BBSH 2008  Leeftijd 1 januari tot 1 juli 2008 1 juli tot 31 december 2008

 Inkomen

 Huurprijs t/m € 343,49 t/m € 348,99

Huurprijs Huurprijs   € 343,50 t/m € 526,89 > € 526,89 totaal € 348,99 t/m € 535,34 > € 535,34 totaal

1-persoons

< € 20.600 > € 20.600 < € 18.525 > € 18.525

379 73 20 2

168 90 41 12

8 20 3 3

555 183 64 17

< € 27.950 > € 27.950 < € 24.625 > € 24.625

97 22 1 0

87 51 35 6

10 24 0 5

194 97 36 11

< € 27.950 > € 27.950 < € 24.625 > € 24.625

37 19 0 0

103 31 0 1

5 11 0 0

145 61 0 1

t/m 64 65 >

2008 2007

Totaal 949 905

Afgewikkeld 644 812

Openstaand 305 93

2-persoons

t/m 64

In 2008 is in totaal € 727.000 uit handen gegeven, waarvan € 586.000 is afgewikkeld.

Doelgroepen van beleid

Woonruimteverdeling

Onder sociale doelgroepen van beleid verstaat Welbions alle doelgroepen die door de overheid in het Besluit Beheer Sociale Huursector als primaire doelgroepen zijn benoemd en die niet zelf in woon­ruimte kunnen voorzien. Welbions hanteert hierbij de bovengrens van het bruto jaarinkomen van € 33.180 (peil 2008). Daarnaast worden hier ook de doelgroepen bedoeld die door een lichamelijke, geestelijke of verstandelijke handicap aangewezen zijn op een begeleidende woonvorm. Welbions maakt wat betreft de woonruimteverdeling gebruik van het aanbodmodel op basis van inschrijftijd. Uitgangspunt daarbij is dat het voor woningzoekenden een duidelijk en transparant systeem is. In mei 2008 zijn de Hengelose verhuurders, de fusiecorporatie en Twinta Wonen, in Hengelo gestart met Woningnet, een automatiseringssysteem voor woonruimteverdeling. Woningnet is geïntroduceerd als digitaal portaal onder de naam Wooninfo Hengelo. Hier kunnen alle woning­ zoekenden in Hengelo de beschikbare woningen van de Hengelose woningverhuurders bekijken en erop reageren. Zo vergroten we de zelfredzaamheid van woningzoekenden en laten we bovendien een transparant aanbod met veel keuzevrijheid zien. Bewoners van woningen die worden gesloopt zoeken zelf een andere woning. Wij geven hen urgentie, dus ze komen bovenaan de lijst van woningzoekenden te staan. Wij zoeken wel naar een vervangende woning voor mensen die dat zelf niet kunnen.

65 >

> 2 persoons

65 >

1364

Weigeringen

Mutaties Woningzoekenden

t/m 64

In 2007 werd een woning gemiddeld aan 2,2 kandidaten aangeboden voordat de woning daad­werkelijk werd verhuurd. In 2008 is dit opgelopen tot 2,4 voordrachten per woning. In het 4e kwartaal werden 6 van de 10 aanbiedingen geweigerd. Meest voorkomende reden van weigering is dat er niet wordt gereageerd op de aanbieding, daarnaast worden woningzoekenden ook steeds kieskeuriger en wordt niet zomaar iedere woning geaccepteerd. In 2008 was de gemiddelde slaagkans 17,9 procent en de gemiddelde inschrijftijd 3,5 jaar. De mutatiegraad lag in 2008 op 9,7 procent.

Met www.wooninfohengelo.nl hebben we één site gecreëerd waar zowel sociale- als luxere huurwoningen worden gepresenteerd. Ook woningen die worden verkocht via Koopgarant staan op deze website. Dat is meteen de voornaamste reden dat de oude naam Huren in Hengelo niet meer voldeed. Huurbeleid | Hoofdstuk 5

Pagina 28

Urgentie

Uitzettingen

In 2008 heeft Welbions een nieuwe vorm van urgentie geïntroduceerd voor huurders in herstructurerings­ gebieden. Zij kunnen met een herhuisvestingsurgentie als eerste aanspraak maken op de geadverteerde woningen. In 2008 hebben we geen woningen uitgesloten voor urgenten. In totaal hebben we 104 woningzoekenden met een urgentie geholpen aan een woonruimte. Natuurlijk wil Welbions iemand niet uit zijn of haar woning zetten. Toch moeten wij, ondanks het door ons gevoerde incassobeleid, helaas in een aantal situaties nog een stap verder gaan en onze huurders een ontruiming aanzeggen. Dat is in 2008 341 keer gebeurd. Uiteindelijk heeft dit tot 59 ontruimingen geleid, waarvan één op grond van overlast. Dit is een stijging van acht ontruimingen ten opzichte van 2007. Het totaal aantal incasso-opdrachten aan de deurwaarder bedraagt 949 en is met 5 procent gestegen ten opzichte van vorig jaar. De doelstelling om de vorderingen die we uit handen geven en het aantal huisuitzettingen terug te brengen is daarmee niet gehaald. We streven ernaar in 2009 het aantal uitzettingen weer naar beneden te krijgen.

Huurderving Huren Huurderving leegstand

2008 € 61.400.000 1,2 procent

2007 € 61.100.000 1,3 procent

De leegstand betreft frictieleegstand, leegstand vanwege nieuwbouw/mutatieonderhoud/algemeen en leegstand vanwege verkoop. Het aandeel leegstand vanwege verkopen is € 74.507. Overige bijzondere leegstandredenen zijn niet geregistreerd.

Huurbeleid | Hoofdstuk 5

Pagina 30

Beide organisaties hebben in hun communicatie richting bewoners nadrukkelijk aandacht besteed aan het hoe en waarom van de fusie. Door middel van een interview met de directie over bijvoorbeeld de meerwaarde van de fusie, maar ook door een artikel over de beide huurdersorganisaties. Doel was ook om de bewoners te laten weten dat er voor hen geen daadwerkelijke ingrijpende zaken zouden veranderen. Over de juridische fusie zijn de huurders middels een brief geïnformeerd. Daarin werd nader ingegaan op de gevolgen en ook de meerwaarde van de fusie. Ook middels persberichten en informatie op internet zijn huurders en bewoners van Hengelo verder geïnformeerd. En uiteraard is in de bewonersbladen van beide fusiepartners aandacht besteed aan de fusie. Ook bij het brandingtraject zijn verschillende huurders betrokken. Met de huurdersorganisaties is afgesproken dat de fusie voor onze huurders geen negatieve consequenties mocht hebben. Er is nu eenduidig beleid voor alle huurders opgesteld en de processen van beide fusiepartners zijn op elkaar afgestemd. Over het algemeen is het beleid erop gericht om de huurders zoveel mogelijk keuzevrijheid te bieden en maatwerk te leveren. Voor de huurders wordt het eigenlijk makkelijker. Er is één organisatie en één aanspreekpunt.

6. Betrekken bewoners bij beleid Weten hoe de klant wil wonen

Huren bij Welbions moet tevreden huren betekenen. We streven ernaar de bewoners de ruimte te geven om zelf beslissingen te nemen over hoe en waar ze willen wonen. Daarom moeten we goed naar ze luisteren en meegaan in individuele wensen. Dat kan door onze bewoners te betrekken in ons beleid.

Leeft

Huurdersorganisaties

De huurdersorganisaties zijn nadrukkelijk betrokken geweest bij het fusieproces. Meer­malen is met de afzonderlijke organisaties gesproken over de motieven voor de fusie en wat de verwachte meerwaarde is voor beide corporaties. Beide organisaties hebben een gemeen­ schappelijk (positief) advies gegeven over de voorgenomen fusie. In het kader van de fusie is op 13 maart 2008 een aanvullend convenant gesloten tussen de fusiecorporatie en de gezamenlijke huurdersorganisaties. In dit convenant is vastgelegd welke onderwerpen de directie met de huurdersorganisaties zal bespreken, waarover advies zal worden gevraagd en hoe de huurdersorganisaties bij het fusieproces betrokken zullen blijven. De huurdersorganisaties hebben hun opvattingen en verwachtingen uitgesproken over het directe effect van de fusie op de huurders.

Bewonersvereniging HBS Ons Belang

We hebben ervoor gekozen om de overlegvormen met de bewonersvereniging in 2008 op dezelfde wijze uit te voeren als de voorafgaande jaren. Reden hiervoor is dat de daadwerkelijke implementatie van de gefuseerde organisatie begin 2009 plaatsvindt. Er was een samenwerkingsovereenkomst met de bewonersvereniging. Daarnaast kenden men binnen HBS Ons Belang de participatienota. Hierin stond de structuur beschreven van het overleg tussen HBS Ons Belang en de bewonersvereniging (bewonersraad, wijkraden en bewonerscommissies) en de wijze waarop bewoners in de gelegenheid werden gesteld om kennis te nemen van: statuten en reglementen; jaarrekening, jaarverslag, volkshuisvestingsverslag, cijfermatige kerngegevens en prognoses; overige belangrijke zaken voor huurders. De statuten en reglementen, jaarverslag en volkshuisvestingsverslag stonden vermeld op de websites. Ook alle belangrijke zaken voor huurders werden hierop vermeld. Bewoners konden deze informatie ook opvragen, zodat zij het per post thuis ontvingen. De leden van de bewonersraad kregen het jaarverslag, de begroting en diverse informatie (wijzigingen van beleid) die voor hen van belang is opgestuurd.

Betrekken bewoners bij beleid | Hoofdstuk 6

Pagina 32

Bewonersparticipatie

Bewonersraad HBS Ons Belang

Het betrekken van bewoners bij beheer, beleid en onze toekomstplannen is voor Welbions van groot belang. Daarom hebben wij onder meer met de bestaande bewonerscommissies structureel contact gehouden en overleg gevoerd. Bovendien wordt bij uiteenlopende projecten veel aandacht besteed aan het betrekken van bewoners bij de planvorming en de uitvoer van plannen.

De bewonerscommissie van de Kasbah heeft na vele gesprekken met de gemeente een akkoord bereikt over het plaatsen van een eigen speeltoestel. Het benodigde bedrag van € 15.000 is door de bewonerscommissie door middel van diverse activiteiten bij elkaar gehaald. Het speeltoestel is in samenwerking met de bewoners en ontwerper ter plaatse gebouwd.

Faciliteiten van HBS Ons Belang ten behoeve van bewonerscommissies: voor huurders die hadden aangegeven lid te willen zijn van de bewonersvereniging incasseerden wij maandelijks een bedrag à € 0,90. Dit bedrag werd door ons gestort op rekening van de bewonersvereniging; HBS Ons Belang stelde kantoorruimte en inventaris om niet beschikbaar; Bestuur bewonersraad en bewonersvereniging vergaderden in de vergaderruimtes van HBS Ons Belang; HBS Ons Belang voerde de salarisadministratie voor de medewerker van de bewonersvereniging; HBS Ons Belang verzorgde de uitnodigingen voor de jaarlijkse wijkavonden (printen en manuren); HBS Ons Belang gaf af en toe een donatie voor een goed doel in een wijk/complex op verzoek van een bewonerscommissie of de wijkraad; HBS Ons Belang stelde om niet een notuliste beschikbaar voor de vergaderingen omtrent de fusie.

Met de Flatraad ’t Weusthag wordt tweemaandelijks een overleg gevoerd. Het is moeilijk om de bewoners van de drie flats te betrekken bij de woonomgeving of deel te laten nemen aan de Flatraad. Om de Flatraad wat meer steun te geven is het de bedoeling de Flatraad als werkgroep te laten fungeren onder de nieuw gevormde Bewonersorganisatie Hengelo Midden (BHM). In totaal zijn 25 bewonerscommissies en -verenigingen actief binnen Hengelo. Hieruit blijkt de sterke betrokkenheid van de bewoners bij hun buurt of wijk.

De bewonersraad heeft vijf keer vergaderd in aanwezigheid van de directie. De onderwerpen die hierbij aan bod kwamen zijn onder meer de huurverhoging, nieuwbouw, actuele ontwikkelingen en de fusie. In 2008 is drie keer overleg geweest over diverse actuele onderwerpen mede als voorbereiding op het overleg van de bewonersraad tussen het dagelijks bestuur van de bewonersraad en de directie. Daarnaast is in verband met de fusie diverse malen extra overleg gevoerd door het bestuur van de bewonersraad en de directie van HBS Ons Belang over uiteenlopende thema’s.

Bewonerscommissies

Wijkschouwen HBS Ons Belang

Jaarlijkse wijkavonden HBS Ons Belang

De leefbaarheidsconsulenten hebben twee keer per jaar overleg met de diverse bewonerscommissies (afgevaardigden van wooncomplexen). Voor knelpunten in de directe woonomgeving wordt samen met bewoners naar oplossingen gezocht. Indien noodzakelijk wordt een extra overleg gepland of een themabijeenkomst georganiseerd, zoals: samen met bewoners/bewonerscommissie is de nieuwe naam ‘Zonneborgh’ bedacht voor het complex op de hoek Enschedestraat/Kuypersdijk. De naam is duidelijk zichtbaar op de gevel; in samenwerking met bewonerscommissies zijn met een positieve invalshoek ‘woonregels’ opgesteld in cartoonvorm. De benadering is hoe we met elkaar kunnen werken. In verschillende commissies participeren afgevaardigden van de bewonersraad en mede­werkers van Welbions. Deze commissies komen een aantal keren per jaar bij elkaar: Bouwcommissie, Commissie woonruimteverdeling, Werkgroep leefbaarheid, Werkgroep groen en Werkgroep servicekosten. Met de diverse bewonersorganisaties is in 2008 verschillende malen overleg gevoerd. Voor de Hengelose Es is een nieuwe Bewonersorganisatie Hengelo Midden (BHM) gevormd. De bewonerscommissie van Drienerstede in de buurt Noork is - voorafgegaan door een feestelijke bijeenkomst - officieel geïnstalleerd. De nieuwe bewonerscommissie Slauerhoff- en Staringstraat is uitgebreid naar acht leden.

Stichting Huurders­ belangen St. Joseph

Met afgevaardigden van zes wijkraden heeft in 2008 een wijkschouw plaatsgevonden. Daarnaast is er een schouw geweest met afgevaardigden van wooncentrum Korenbuurt. Tijdens deze (wijk)schouwen kunnen punten (geen individuele zaken) worden aangedragen die bewoners graag meegenomen willen zien in de begroting van het daarop volgende jaar. Vanuit één wijk heeft geen wijkschouw plaatsgevonden omdat er vanuit de wijk geen bespreekpunten waren aangegeven. In totaal is één aandachtspunt opgevoerd vanuit de verschillende wijken. Het ging om de bedieningsknoppen in de liften in Wooncentrum Korenbuurt. De bereikbaarheid moet verbeteren om beschadigingen aan de lift te voorkomen. Dit punt is meegenomen in de begroting 2009 en zal in 2009 worden uitgevoerd. Daarnaast zijn in de diverse wijken punten besproken die direct, binnen het bestaande beleid, opgelost konden worden. De jaarlijkse wijkavonden worden door de diverse wijkraden georganiseerd. De directieleden en een aantal medewerkers van HBS Ons Belang (afhankelijk van het te bespreken onderwerp) zijn hiervoor uitgenodigd. Op diverse avonden in de maanden maart, april en mei 2008 zijn wijkavonden georganiseerd. De volgende onderwerpen kwamen aan de orde: huurverhoging, nieuwbouwplannen, GOH, renovatie Veldwijk Zuid, woonruimteverdeling en onderhoudsbegroting. Tijdens alle wijkavonden is de voortgang van de fusie eveneens aan de orde geweest. Daarnaast is in 2008 ook een aantal gast­ sprekers uitgenodigd, waaronder een vertegenwoordiger van de brandweer over het thema brandveiligheid. De relatie tussen St. Joseph Wonen en Stichting Huurdersbelangen is open. In het verslagjaar is drie keer overleg geweest met de directie. Tijdens deze overleggen waren de onderwerpen van gesprek: de fusie, het jaarplan 2008, het convenant prestatieafspraken tussen de gemeente en de corporaties en het ondernemingsplan. Om de preventiegelden (bedoeld voor wijken die niet tot de 40 aandachtswijken behoren, maar wel ‘stevige problemen’ kennen) van voormalig minister Vogelaar van Wonen, Wijken en Integratie voor de herstructureringswijken te kunnen gebruiken, moet voor elk

Betrekken bewoners bij beleid | Hoofdstuk 6

Pagina 34

projectvoorstel bewonersparticipatie gewaarborgd zijn. Op het gebied van werk (startende ondernemers uit de wijk) en wonen (de initiatief­nemers Collectief Particulier Opdrachtgeverschap zijn bewoners uit de wijk) zijn in 2008 in dit kader twee sessies met bewoners georganiseerd.

Overleg herstructurering

Woontevredenheidsonderzoek

Naast de structurele overlegvormen, zoals met het Wijkplatform, de Wijkraad, de werkgroepen communicatie, MFA, leefbaarheid en veiligheid, het sociaal café en het Overleg Herstructurering, vinden in het kader van de herstructurering diverse bijeenkomsten en activiteiten plaats om de samenwerking met bewoners vorm te geven. Hiervoor bedenken wij aansprekende, creatieve oplossingen zoals busgesprekken, huisbezoeken, trappenhuisgesprekken, bewonersateliers, theatervoorstellingen en leermiddagen met kinderen. Het doel hiervan is op de hoogte te zijn en blijven van wat er leeft en speelt in de wijk, elkaar te leren kennen, informatie uit te wisselen, ideeën op te doen en ervaringen uit te wisselen over ontwikkelingen in de wijk.

Het woontevredenheidsonderzoek is opgebouwd rondom drie peilers, te weten de woning, het woongebouw en de woonomgeving. Voor elk van deze thema’s wordt telkens inzichte­ lijk gemaakt in welke mate huurders van (voormalig) St. Joseph Wonen en huurders van (voormalig) HBS Ons Belang hierover tevreden zijn, wat ze belangrijk achten en wat volgens hen verbeterpunten zijn. 1. Woning Als het gaat om de woning blijkt dat huurders van HBS Ons Belang over meerdere ken­merken hiervan vaker tevreden zijn dan huurders van St. Joseph Wonen. Ook een uitsplitsing op wijkniveau laat hetzelfde beeld zien: in de wijken Hasseler Es, Groot Driene, Berflo Es en Wilderinkshoek zijn huurders van HBS Ons Belang over minimaal zes woningkenmerken vaker (zeer) tevreden. In de wijk Hengelose Es is de tevredenheid over diverse aspecten van de woning bij huurders van St. Joseph Wonen echter groter. 2. Woongebouw Zowel huurders van St. Joseph Wonen en HBS Ons Belang die een woning huren die deel uitmaakt van een woongebouw (appartement, flat etc.), beoordelen het woongebouw met het rapportcijfer 6,5. 3. Woonomgeving Voor zowel huurders van St. Joseph Wonen als huurders van HBS Ons Belang geldt dat zij redelijk tevreden zijn over hun woonomgeving en dit gemiddeld waarderen met het rapportcijfer 7,0. De waardering voor de woonomgeving in de wijken Noord en Berflo Es blijft wat achter bij het gemiddelde.

In het kader van herstructurering is een reglement met betrekking tot de verhuiskostenvergoeding. Door inspanningen van het wijkteam zijn twee bewoners uit deelgebieden die nog niet vertegenwoordigd waren, aangesloten bij het herstructureringsoverleg Berflo Es. Hierdoor krijgt dit overleg een steviger karakter en meer draagvlak in de wijk. De Participatiegroep Klein Driene is een groep bewoners waarmee structureel wordt overlegd met betrekking tot de herstructurering in Klein Driene. In deze groep worden de behoeften en de verwachtingen van de bewoners besproken. Op 11 juni 2008 is in het kader van het betrekken van bewoners bij de herstructurering in Veldwijk Zuid de bijeenkomst ‘Kick off’ georganiseerd. Deze dag, een succesvolle samenwerking tussen sportverenigingen, scouting, bewonersorganisaties en andere partners in de wijk, vond de officiële aftrap van de herstruc­ turering in Veldwijk Zuid plaats. Eveneens in Veldwijk Zuid is met de werkgroep communicatie meerdere keren gesproken over de op handen zijnde renovatie van de eengezinswoningen aan de Goudenregenstraat, Wingerdstraat en Mispelstraat. Dit project wordt in 2009 uitgevoerd.

Bewonersblad In Tuindorp is een vervolg gegeven aan het project Kalanderstraat, Ketelstraat en Twijnstraat. Met de klankbordgroep zijn de diverse mogelijkheden besproken. In deze omgeving gelden strengere regels met betrekking tot de uitvoering van werkzaamheden in het kader van beschermd stadsgezicht. In het voortraject zijn bewoners al betrokken bij het project. In 2008 is grootonderhoud uitgevoerd in Klein Driene (Allegrohof en Schubertstraat). In dit project zijn ook energiebesparende maatregelen getroffen. Tijdens het project is een aantal bewoners gevraagd zitting te nemen in een bewonersbegeleidingscommissie. Deze commissie had regelmatig overleg met de contactpersonen van de HBS Ons Belang om de voortgang van de werkzaamheden te bespreken. Zaken die voor bewoners niet duidelijk waren (geen individuele klachten) konden worden doorgegeven aan de leden van de commissie.

Zowel St. Joseph Wonen als HBS Ons Belang hebben een woontevredenheidsonderzoek laten uitvoeren. Er is zowel naar de woning als naar de woonomgeving gekeken in twee afzonderlijke onderzoeken die op dezelfde wijze zijn uitgevoerd. Vervolgens is er een integraal rapport gemaakt van beide organisaties. Het ging hier om een nulmeting van waaruit we verder kunnen werken. Het is de bedoeling dit onderzoek in 2010 opnieuw uit te laten voeren en dan de resultaten te vergelijken.

In 2008 is het bewonersblad van St. Joseph Wonen, getiteld de Bewonersbrief, drie keer verschenen. Hiermee zijn bewoners op de hoogte gehouden van ontwikkelingen in de wijken en van de stand van zaken rond de fusie. Naast de fusie werd o.a. aandacht besteed aan: nieuwbouwprojecten; project Buurtmiddeling; resultaten Woontevredenheidsonderzoek; jaarverslag; herstructurering Berflo Es; nieuwe website Wooninfo Hengelo; Willem Wilmink project op basisschool in Hengelose Es

Betrekken bewoners bij beleid | Hoofdstuk 6

Pagina 36

De klacht is als volgt opgelost: Bij drie huurders is geen clausule in het contract opgenomen waarin staat dat Welbions precariorechten mag doorberekenen aan de huurder. Voor deze huurders vindt geen doorberekening van de precariorechten plaats. Dat geldt voor de jaren 2007 en 2008, maar ook voor de volgende jaren. Pas in de tweede helft van 2007 is aangekondigd dat de precariorechten aan de huurders zouden worden doorberekend. Hierdoor hebben de klagers niet de mogelijkheid gehad de aanslag van de gemeente aan te vechten. Welbions gaat in gesprek met de gemeente om te proberen de aanslag over 2007 nietig te laten verklaren, dan wel deze te matigen. Hetzelfde geldt voor de aanslag over 2008. In geval van nietig verklaren berekent de corporatie niets aan de klagers door; In het geval van matiging wordt het dan geldende deel doorberekend en het eventueel teveel betaalde bedrag aan de klagers terugbetaald. Welbions treedt in overleg met de klagers om te bepalen of de luifel verwijderd moet worden. Als dit het geval is en toestemming wordt verleend door de daarvoor aan­ge­wezen instantie, gaat Welbions tot verwijdering over.

Wooncontact, het bewonersblad van HBS Ons Belang, is in 2008 vier keer verschenen. Rode draad was natuurlijk het proces van de fusie, daarnaast is onder meer aandacht uitgegaan naar: primeur Energielabel (HBS Ons Belang was de eerste woningcorporatie in Overijssel die haar woning bezit gelabeld had); de ingebruikname van de ontmoetingsruimte Hasselerborgh; de ontwikkelingen in Veldwijk Zuid; het ontwikkelen van een stallingruimte voor scootmobiels in het complex Ludgerus; het spektakelstuk van Alaska 220 Volt. In 2009 zullen de huurders gezamenlijk geïnformeerd worden. De bewonersbladen zijn eveneens gepubliceerd op de internetsites.

KWH

ZAV-beleid Klachtencommissie

Zowel St. Joseph Wonen als de HBS Ons Belang hebben in 2008 wederom het label gehaald. Hierdoor zijn we als nieuwe organisatie ook KWH-gelabeld. In 2008 zijn er in het ZAV-beleid geen wijzigingen doorgevoerd. In 2008 zijn zes klachten bij de klachtencommissie woningcorporaties Twente e.o. ingediend. Van deze klachten zijn twee klachten gegrond. Omtrent de overige vier klachten heeft de klachtencommissie het directiebestuur geadviseerd om deze ongegrond te verklaren. In alle gevallen heeft het directiebestuur het advies overgenomen en waar nodig een handreiking gedaan om tot een goede oplossing te komen.

2. Een ontoereikende ventilatie/afzuigcapaciteit boven de kookplaat in combinatie met het mechanische ventilatiesysteem in de woning. Vervuilde lucht en voornamelijk kookluchtjes worden volgens de huurder hierdoor onvoldoende afgevoerd.

De gegrond verklaarde klachten zijn opgelost en hadden betrekking op: 1. Het doorberekenen van precariorechten voor de aanwezigheid van een luifel. De klachten­ commissie was niet bevoegd om hierover advies uit te brengen. Wel heeft de commissie laten weten wat haar ideeën over deze klacht zijn en deze zijn meegenomen door Welbions.

De klacht is als volgt opgelost: De motor van de afzuigkap is verwijderd of een afzuigkap zonder motor is geplaatst. Verder is het ventiel in de keuken opnieuw ingeregeld en is een nieuwe meting uitgevoerd om te controleren of wordt voldaan aan de norm van 150m3/h. Intern klachten­ management

Wat betreft de procedure intern klachtenmanagement hebben wij in 2007/2008 het intern afhandelen van klachten via een werkstroom opgezet. Het afhandelen van sociale klachten en het traject van de klachtencommissie moet nog worden verbeterd. Ten aanzien van het laatste is het vooral belangrijk dat de status van de klacht goed gevolgd kan worden. Uitgangspunt blijft dat een klacht twee keer intern behandeld moet zijn voordat deze door de klachtencommissie in behandeling wordt genomen.

Betrekken bewoners bij beleid | Hoofdstuk 6

Pagina 38

Vanaf eind 1990 kende HBS Ons Belang al een werkgroep Leefbaarheid. De doelstelling van deze werkgroep is het in stand houden van de leefbaarheid in de wijken waar Welbions woningen in beheer heeft. Binnen deze groep worden voorstellen besproken en van advies voorzien. Besluiten worden genomen door de directie. Belangrijke aandachtsgebieden voor de werkgroep Leefbaarheid zijn de thema’s schoon en veilig. In deze werkgroep hebben zeven vertegenwoordigers van de wijkraden en twee medewerkers zitting. Via de jaarlijkse wijkschouwen krijgt de werkgroep ook input binnen. Natuurlijk heeft de werkgroep Leefbaarheid ook in 2008 financiële middelen ingezet voor diverse projecten, namelijk: een financiële bijdrage voor scootmobielbergingen in de Kerkstraat; het aanpassen van diverse bestrating aan het Fluweelplein, in overleg met Stichting Gehandicaptenraad Hengelo; het plaatsen van een tafeltennistafel in de omgeving van de Zernikestraat; het installeren van een Mosquito in de centrale hal van de flat aan de Nico Werkmanstraat; het realiseren van een bankje in de centrale hal van de Hasselerborgh; het vervangen van bielzen in de G. Peuscherstraat; het plaatsen van lantaarnpalen aan de achterpaden van de Wezelstraat; het neerzetten van diverse aluminium publicatieborden met daarop de woonregels; het aanleggen van 1 kunstgras voetbalveld en natuurgras sportvelden in Veldwijk-Zuid bij HVV (Cruijffcourt). Zo wordt een extra spelvoorziening voor jongeren in de wijk gerealiseerd. In 2008 zijn de werkzaamheden opgestart en in 2009 wordt het in gebruik genomen; Slauerhoff-/Staringstraat. Nadat in 2007 de renovatiewerkzaamheden aan de flats aan de Staringstraat en Slauerhoffstraat zijn afgerond, is begin 2008 de woonomgeving rondom de flats aangepakt. In samenwerking met bewoners, een landschapsarchitect en het voormalige St. Joseph Wonen is een nieuw ontwerp gerealiseerd voor de invulling van de woonomgeving. Er is een geheel nieuwe tuin inclusief bestrating aangelegd aan de achterzijde. Daarnaast zijn er nieuwe plantvakken gerealiseerd aan de voorzijde. In 2008 hebben we het volledige budget van € 91.000 besteed. Wij werken met beheerplannen. Dit zijn plannen die worden geschreven voor wijken, straten of complexen waar de leefbaarheid aandacht nodig heeft. In samenwerking met gemeente (diverse afdelingen) en bewoners(commissie) is in 2008 een beheerplan gemaakt voor Groot Driene, gericht op wonen en de directe omgeving. Daarnaast is veel aandacht besteed aan sociale opbouw in de wijk. Hierover is een wijkavond georganiseerd. Diverse korte termijn actiepunten worden momenteel uitgewerkt.

7. L eefbaarheid Meer dan wonen

Welbions wil voor haar bewoners een leefomgeving creëren waar het goed wonen is. Maar leefbaarheid gaat veel verder dan wonen alleen. Een woning staat in een straat, een buurt, een wijk en een stad. Steeds meer en intensiever kijkt Welbions naar de Hengelose wijken met gemeente en andere stakeholders. Samenwerking is noodzakelijk om goede afgestemde voorzieningen en diensten op wijkniveau te kunnen blijven aanbieden.

Verbindt

Politiekeurmerk Veilig Wonen

In 2008 zijn 150 woningen beveiligd conform de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Net als de voorgaande jaren is hiervoor circa € 180.000 gereserveerd. Daarnaast zijn tijdens grootonderhouds­werkzaamheden aan circa 30 woningen in twee complexen voorzieningen aangebracht. Kort samengevat betekent dit dat eind 2008 circa 3.800 woningen beveiligd zijn conform de geldende eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. In totaal is er in 2008 voor een bedrag van circa € 50.000 geïnvesteerd. Eind 2008 waren circa 4.000 woningen, dat wil zeggen een kleine 30 procent van het totale bezit van de nieuwe organisatie, beveiligd conform de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Leefbaarheid | Hoofdstuk 7

Pagina 40

Prestatieafspraken gemeente

Samenwerking

Vanaf de zomer van 2007 is met de gemeente gewerkt aan een nieuw convenant met prestatie­afspraken. Op 1 april 2008 is dit convenant door zowel het College van burgemeester en wethouders als door het bestuur van Welbions vastgesteld en ondertekend en is geldig tot 1 januari 2013. Het convenant is ook besproken in de gemeenteraad. Tot die tijd fungeerde een overzicht van onze vastgoedprojecten als document voor de prestatie­afspraken. Het opzetten van het nieuwe convenant is begeleid door Gerrichhauzen en Partners. Het convenant is een grote stap voorwaarts in de ontwikkeling van het partnerschap tussen Welbions en de gemeente. Het convenant erkent dat Welbions actief is en activiteiten stimuleert, ontwikkelt of faciliteert op het gebied van wonen, werken, leren, zorg en welzijn. Eén van de prestatieafspraken is dat corporatie en gemeente in samenwerking met andere partners en bewoners voor alle wijken in Hengelo ontwikkelingsvisies opstelt. In deze visies wordt tien jaar vooruitgekeken met het doel om van elke wijk een vitale wijk te maken. Het convenant wordt jaarlijks geëvalueerd en waar nodig bijgesteld.

De spin-off van het theaterstuk 220 Volt in de herstructureringswijk Berflo Es krijgt gestalte. Er komen ‘cultuurhuuskes’, er vinden trainingen plaats en er wordt nagedacht over een herhaling van een grootschalig wijktheater. In het kader van het verbeteren van de leefbaarheid wordt samengewerkt met diverse partijen, waaronder: de bewoners en bewonerscommissies, de gemeente Hengelo, de politie, Scala, SWOH, MEE Twente, het Buurtbeheer en Redonbeveiliging.

Wijk- en buurtontwikkeling

In het vierde kwartaal is een notitie over sloop/herontwikkeling van de Bloemenbuurt geschreven. De bewoners krijgen hierover in het eerste kwartaal van 2009 meer duidelijkheid. Voor de 82 woningen op ’t Kotte is een haalbaarheidsplan geschreven. Aan de hand van drie scenario’s is gekozen voor een grootschalige renovatie. Het projectplan is inmiddels geschreven en verwacht wordt dat in het najaar van 2009 gestart wordt met de renovatie. Vooraf zal uitvoerig overleg plaatsvinden met de bewoners over de planning, keuzemogelijk­ heden en hun verdere betrokkenheid.

De ontwikkeling van mens en wijk staat centraal in de missie en visie van Welbions. Het accent ligt hierbij vooral op de ontwikkeling van de mens. Daarom leggen we verbindingen met partners in de keten wonen, leren, werken, zorg en welzijn en zorgen we ervoor dat deze optimaal worden benut. Onder het motto ‘Wij kennen de wijk en de wijk kent ons’ is Welbions herkenbaar aanwezig in de wijk. De intensiteit van onze aanwezigheid en de werkwijze verschillen per wijk, afhankelijk van de omvang van ons bezit en de leefbaarheid in de betreffende wijk. In het merendeel van onze wijken houden wij ons bezig met de dagelijkse gang van zaken op het gebied van sociale en fysieke leefbaarheid. Naast persoonlijke contacten met bewoners en maatschappelijke partners vergroten wij onze kennis van de wijk door het uitvoeren van wijkanalyses, door middel van ons klantinformatiesysteem en het woontevredenheidsonderzoek. De samenwerking in de herstructureringswijk Berflo Es heeft de afgelopen jaren vaste vorm gekregen in een samenwerkingsverband tussen de gemeente, voetbalclub FC Twente en maatschappelijke organisaties in het project ‘Scoren in de wijk’ in 2004. In 2007 is het project ‘Vitale coalities’ gestart. Hiermee bieden we bewoners de kans om een bijdrage te leveren aan de leefbaarheid van de wijk en gedeeltelijk een eigen inkomen te verdienen. Met deze nieuwe vorm van ondernemerschap helpen we de bewoners niet alleen aan werk, maar zorgen we bovendien voor een sociaal netwerk. In 2008 is het project ‘Het werkt in de wijk’ gestart om bewoners en bedrijven in te schakelen bij werkzaamheden die voortkomen uit de herstructurering. Dat heeft er bijvoorbeeld toe geleid dat wijkbewoners aan de slag zijn gegaan bij een sloopbedrijf en een beveiligingsbedrijf. Gemeente, Welbions en zorg- en welzijninstellingen werken samen aan een levensloopbestendige wijk: voldoende aangepaste woningen, een breed en afgestemd zorg- en dienstenaanbod en een toegankelijke woonomgeving. In 2008 is ook de samenwerkingsovereenkomst Brede School gesloten. Basisscholen, kinderopvang en peuterspeelzaal werken samen aan een Brede School om de ontwikkelingskansen van kinderen in de wijk te vergroten en een breed en afgestemd aanbod voor de jeugd te ontwikkelen. Met het ROC Twente zijn wij in overleg om te bekijken of wij een rol kunnen spelen bij het stimuleren van laaggeletterde en/of ongeschoolde mensen om zich te laten scholen. Uiteraard ligt voor ons het zwaartepunt bij het signaleren van een educatiebehoefte van onze huurders. De initiatiefgroep Collectief particulier opdrachtgeverschap is een aantal maal bijeen geweest. Het ligt in de bedoeling om twintig woningen in Veldwijk Noord op basis van particulier opdrachtgeverschap te realiseren. Op het gebied van cultuur worden samenwerkingsverbanden aangegaan.

Met de gemeente is gewerkt aan de opdrachtformulering voor de procesmanager die met Welbions, de gemeente, andere netwerkpartners en bewoners de wijkontwikkelingsvisie gaat opstellen voor de wijk Wilderinkshoek. De start van het project is gepland voor januari 2009.

Op twee wijkavonden hebben bewoners hun mening gegeven over de ontwikkeling van de buurt het Woolde. Deze inbreng dient als input voor het door de gemeente Hengelo op te stellen wijkplan. De wijkontwikkelingsvisie Klein Driene en De Noork en het daarbij behorende maatregelenprogramma heeft in het vierde kwartaal het formele besluitvormingstraject doorlopen. Inmiddels zijn de nodige maatregelen opgestart. De gemeenteraad heeft op 17 december ingestemd met het plan de Lange Wemen. Voor de zomer 2009 wordt definitieve besluitvorming verwacht. Het plan betekent de grootste ingreep in de Hengelose binnenstad sinds de naoorlogse wederopbouw. De nieuwbouwplannen voorzien onder andere in de bouw van circa 286 woningen die wij in samenwerking met AM Real Estate zullen realiseren.

Leefbaarheids­ projecten

In de buurt Kasbah is een nieuw speeltoestel ontworpen en geplaatst in samenwerking met bewoners. Ook vinden op initiatief van bewoners schoonmaakacties plaats. Een Toneel- en Fotomanifestatie is in voorbereiding en er zijn initiatieven genomen om Kunstunits te realiseren. De omgeving van de Theresiastraat kent toenemende problemen op het gebied van verhuurbaarheid, overlast en zwerfvuil. Met de gemeente Hengelo, politie en welzijns­ organisatie Scala is een gezamen­lijk plan van aanpak opgesteld en is een aantal kleinere projecten, die direct invloed hebben op de leefomgeving, opgepakt. Door middel van het project Buurtbeheer is veel tijd geïnvesteerd in het leefbaar houden

Leefbaarheid | Hoofdstuk 7

Pagina 42

van de woon­omgeving en het woongebouw Achmea tijdens de periode van uithuizing. De veiligheid is nooit in het geding geweest en de samenwerking met Buurtbeheer, politie, gemeente en de beveiligingsdienst verloopt prima.

HBS Ons Belang is de eerste woningcorporatie in Overijssel die haar woningbezit gelabeld heeft. Alle woningen zijn inmiddels voorzien van een energielabel op basis van referentie­ woningen. Tijdens mutatie van de woning worden aan de hand van een checklist de gegevens gecontroleerd. Eventuele afwijkingen worden vastgelegd in ons databestand waarna het juiste label wordt gegenereerd.

Begin 2008 is de woonomgeving rondom de flats aan de Staringstraat en Slauerhoffstraat aangepakt. In samenwerking met de bewoners, een landschapsarchitect en voormalig St. Joseph Wonen is een nieuw ontwerp gerealiseerd voor de invulling van de woonomgeving. Er is een geheel nieuwe tuin inclusief bestrating aangelegd aan de achterzijde. Daarnaast zijn er nieuwe plantvakken geplaatst aan de voorzijde. In 2006 is de pilot tuinonderhoud Nijverheid gestart. In december 2008 is in overleg met Scala besloten het project in zijn huidige vorm per april 2009 te beëindigen. De belangrijkste reden is dat het een relatief dure dienst is en dat het zijn status als pilot ontgroeid is. In de tussentijd zal worden bekeken of en hoe we het project breder kunnen continueren. Ook wordt de mogelijkheid van inzet van Buurtbeheer onderzocht. Verder zijn er in 2008 op diverse gebieden en op diverse plekken activiteiten geweest om de leefbaarheid in buurten en wijken te versterken. Of het nu gaat om het terugdringen van overlast, het verhogen van de veiligheid en het veiligheidsgevoel of het aanzien van de wijk, de inbreng van de bewoners is hierin steeds gezocht. Zij kennen uiteindelijk hun eigen buurt, zij weten wat er speelt en zij weten ook wat er moet gebeuren. Deelname door bewoners wordt dan ook sterk gestimuleerd om de betrokkenheid in buurt en wijken te vergroten.

Bewoners betrekken bij leefbaarheid

In de Tijertshoek zijn drie wijkschouwen georganiseerd in samenwerking met welzijnsorganisatie Scala. Ook is het project ‘Kansentour’ ontwikkeld. Hierbij is het de bedoeling dat bewoners kansen in de buurt benoemen. Dit versterkt de leefbaarheid en zorgt voor betrokkenheid van buurtbewoners bij hun buurt. De tour is georganiseerd door Welbions, politie, gemeente Hengelo en Scala.

Milieubeleid

Welbions heeft nog geen milieubeleidsplan opgesteld, maar duurzaamheid is wel een belangrijke doelstelling. Wij verwachten in 2010 ons milieubeleid vast te stellen. Wel zijn alle woningen gelabeld. Welbions heeft samen met meer dan honderd andere woningcorporaties de inkoop van energie gebundeld via WoonEnergie. De tarieven van WoonEnergie behoren gegarandeerd tot de drie goedkoopste in de markt van vergelijkbare aanbiedingen. In 2008 zijn wij een overeenkomst met WoonEnergie aangegaan. Ook hebben we een eerste mailing met een aanbod voor deelname aan de huurders verzonden.

Energiebesparende maatregelen

Bij vervanging van cv-ketels worden standaard hr-ketels teruggeplaatst. Bij het groot­onder­houd van de 24 woningen aan de Paulinastraat, gestart in 2008, werden door St. Joseph Wonen energiebesparende maatregelen getroffen, zoals isolatie van daken en spouwmuren en isolerende beglazing. Ook de dakkapellen die werden vervangen in complex 203 zijn voorzien van isolerende beglazing. HBS Ons Belang heeft de volgende energiebesparende maatregelen getroffen bij eengezinswoningen in de wijk Klein Driene: aanbrengen vloerisolatie; aanbrengen spouwisolatie; enkel glas vervangen door Hr++.

Welbions maakt zich sterk om de CO2 uitstoot te reduceren door energiezuinig te bouwen en de huidige voorraad energiezuinig te maken. In 2009 hebben we een milieubeleidsplan waarin wordt aangegeven hoe we een reductie van 25% aan CO2-uitstoot in 2019 realiseren.

Woonfraude

Een goed beeld van woonfraude of illegale bewoning in Hengelo hebben wij niet. In de praktijk lopen wij hier sporadisch tegenaan. Ten aanzien van woonfraude is vanwege de fusieontwikkelingen in 2008 geen afzonderlijk beleid ontwikkeld.

Overlast

Als algemeen uitgangspunt hanteren wij dat bewoners in eerste instantie zelf verantwoordelijk zijn voor hun eigen woon- en leefomgeving. Dat betekent dat wij bewoners stimuleren om eerst zelf problemen van overlast op te lossen. Als bewoners er onderling niet uitkomen, zetten wij in op bemiddeling via een woonmaatschappelijk consulent of mediation om ervoor te zorgen dat buren weer prettig met elkaar kunnen samenleven. Als het om een bedreigende situatie gaat of om een ‘bekende bewoner’ voor de woonmaatschappelijke consulenten, dan pakken zij het contact direct zelf op. Er wordt hierbij veel samengewerkt met wijkagenten. Om dit beleid nog beter vorm te geven is in 2008 gestart met de daadwerkelijke voorberei­ dingen voor de inzet van buurtbemiddeling. Een projectleider is aangesteld en buurtbemid­ delaars zijn geworven en opgeleid. In januari 2009 start de buurtbemiddeling in Hengelo officieel. Wij hebben ons voor drie jaar verbonden aan dit project. Vangnetzorg was een initiatief van de gemeente Hengelo in samenwerking met diverse zorg- en welzijnsinstellingen. Doel van Vangnetzorg is om zorgwekkende zorgmijders weer in trajecten te krijgen. Zowel St. Joseph Wonen als HBS Ons Belang waren hierin partner. Indien nodig worden mensen doorverwezen naar Vangnetzorg. Bij meer complexe problemen worden mensen doorverwezen naar de hulpverlenende instanties. Overlastsituaties lopen uiteen van: mensen die zich ergeren aan buren; burenruzies (vaak vanwege geluidsoverlast of slecht tuinonderhoud); onverenigbare leefstijlen; complexe of gecombineerde zwaardere problematiek.

Leefbaarheid | Hoofdstuk 7

Pagina 44

Als maatschappelijk ondernemer voelen wij ons primair verantwoordelijk voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen die én financieel én sociaal afhankelijk zijn. Wij werken dan ook nauw samen met partijen die zich inzetten voor of belast zijn met de zorg voor deze doelgroepen. Samen met deze zorgpartijen en collega-corporaties zorgen wij ervoor dat de woningmarkt in Hengelo en omgeving goed wordt bediend.

Bijzondere doelgroepen

Ouderen

In 2008 is het complex Bastion gerealiseerd. Dit zijn 67 appartementen en 9 woningen gelegen in een groene wijk met veel voorzieningen. Bastion is bijzonder geschikt voor ouderen al dan niet met een zorgbehoefte. Het complex is volledig aangepast voor slecht­ zienden en blinden. Verder is er onderzoek gedaan naar een woonvoorziening voor Indische Nederlanders van 55 jaar en ouder in samenwerking met Semangat Dua. De stedelijke werkgroep ‘Allochtone ouderen’ heeft medio 2008 de workshops afgerond. Tijdens deze workshops zijn wij met elkaar in gesprek gegaan over de toekomstige woonbehoefte en/of voorzieningen voor de doelgroep allochtonen die sterk vertegenwoordigd zijn in bepaalde wijken. Wij proberen hiermee allochtone ouderen in de samenleving te integreren, waarbij culturele aspecten een belangrijke rol spelen. De uitkomsten van de workshops zijn gepresenteerd en geëvalueerd met de deelnemers. Een vervolg hierop moet nog worden georganiseerd; dit heeft door omstandigheden nog niet plaatsgevonden.

Probleemjongeren

Voor het project ‘Kamers met kansen’ is in 2008 een projectleider aangesteld. Kamers met Kansen biedt jongeren met problemen thuis, op school en/of werk een (nieuwe) kans. In een positieve omgeving en met individuele coaching gaan jongeren van 18 tot 25 jaar op zoek naar werk of een opleiding. Na anderhalf jaar zijn ze klaar om zelfstandig verder aan hun toekomst te bouwen. Voor dit project is ook een plan van aanpak geschreven. Boven­ dien heeft een informatiebijeenkomst plaatsgevonden voor (mogelijk) direct betrokkenen van de gemeentelijke afdelingen. In 2009 wordt dit project verder in de steigers gezet met onder meer een geschikte locatie.

Mensen met een beperking

8. Wonen en zorg: een sterke combinatie

Het ontwikkelen van activiteiten in het kader van wonen, zorg en welzijn beschouwt Welbions als een belangrijke taak. Onze kerntaak is niet alleen het investeren, ontwikkelen en exploiteren van onroerend goed; we zijn ook een maatschappelijke onderneming.

Durft

Welbions heeft een open houding naar haar stakeholders met als doel het ontplooien of faciliteren van initiatieven die aansluiten bij onze maatschappelijke doelstelling. We nemen echter geen verantwoordelijkheden over. Door in contact te blijven met onze stakeholders en andere partijen die actief zijn binnen de Hengelose wijken proberen wij aan onze maatschappelijke doelen invulling te geven. Enkele voorbeelden hiervan zijn: het faciliteren van huisvesting Allerzorg, het stimuleren van de wijkeconomie, de realisatie van wijkgerichte ontmoetingsruimten en de realisatie van kinderopvang.

Aan de Tuindorpstraat zijn 25 woningen gerealiseerd voor mensen met een verstandelijke beperking. Deze woningen zijn verhuurd aan de instelling Avelijn die de begeleiding van deze mensen verzorgt. In 2008 is gestart met de nieuwbouw van Zernikeborgh waar ook bewoners met een verstandelijke beperking worden gehuisvest onder begeleiding van de JP van den Bent stichting. In 2008 is het wooncomplex Bastion in Broek-Zuid opgeleverd. Het complex is volledig aangepast zodat slechtzienden en blinden zelfstandig kunnen wonen. Negen appartementen worden bewoond door de doelgroep. Zowel entree, galerijen, lift als verlichting zijn hierop aangepast. Daarnaast zijn alle woningen in het complex geschikt gemaakt voor bewoning door de genoemde doelgroep. Daarnaast is de ontmoetingsruimte Bastion opgeleverd. Dit is een wijkgerichte ontmoetingsruimte die geschikt is voor alle wijkbewoners met en zonder visuele beperking. Ook is in het verslag­ jaar het ouderinitiatief Korhoenders opgezet. Het gaat hier om een woonvoor­ziening voor twaalf verstandelijk gehandicapten waarbij zelfstandig wonen het uitgangspunt is. Wonen en zorg | Hoofdstuk 8

Pagina 46

Onderdeel van de woonvoorziening (herontwikkeling Handelstraat) is een aantal algemene ruimten. Tenslotte zijn er opstalruimten voor scootmobielen geplaatst in wooncomplex Ludgerus. Statushouders en pardonners

Voorbeelden zijn: start toezichthouder Veldwijk-Zuid (ZZP-er); de toezichthouder houdt preventieve rondes in Veldwijk-Zuid en krijgt specifieke opdrachten van Welbions om kleine technische werkzaamheden uit te voeren; aan een deelnemer van het kansentraject is de mogelijkheid geboden een aantal maanden stage te lopen bij de huismeester Woonpartner in samenwerking met ‘het werkt in de wijk’. Na dit traject is deze deelnemer aan het werk gegaan bij het sloopbedrijf wat werkzaamheden verricht in de Berflo Es; Vanuit Fitis (organisatie voor sociaal werkbeleid) is er een gastheer te werk gesteld. Deze persoon werd ingezet als ‘manusje van alles”. Zijn werkzaam­heden varieerden van klanten ontvangen tot koffie klaar zetten. Ook is hij enige tijd gastheer geweest in Berflo Mooi, het ontvangstcentrum in de Berflo Es; Inzet van allochtone vrouw vanuit Fitis in informatie centrum Berflo Mooi. Zij zorgde ervoor dat er mensen in het centrum konden, dat er koffie en thee was bij vergaderingen etc. Tevens werd haar hierdoor de kans geboden de Nederlandse taal beter onder de knie te krijgen.

Tot 2009 was de totale taakstelling voor het huisvesten van statushouders 623 (cumulatief vanaf 1996). Er zijn 631 statushouders gehuisvest. Wij hebben ons dus aan onze taakstelling voor het huisvesten van statushouders gehouden. Er is zelfs sprake van een overrealisatie van 8. De nieuwe taakstelling tot en met juli 2009 is 18. Wij verwachten het komende half jaar tien personen te huisvesten. De taakstelling voor het huisvesten van pardonners is tot en met 2009 135. Inmiddels zijn 181 pardonners gehuisvest. Ook hier is dus sprake van overrealisatie. Daarmee heeft Hengelo de hoogste realisatie ten opzichte van de taakstelling. Extra actie is niet nodig in de zin van afremmende maatregelen. De toeloop naar Hengelo neemt namelijk af.

Overige projecten Welbions Project ‘Blijf in de buurt’

Sophiaproject

Een aanzet is gemaakt voor een pilot genaamd ‘Blijf in de buurt’. Initiatiefnemers zijn MEE Twente, SWOH, Carint, SIZ en Scala. Dit project heeft als doel één loket in de wijk te maken waar bewoners met al hun vragen terechtkunnen. Doel is om vrijwilligers en mantelzorgers uit de buurt in te schakelen. Welbions heeft het voornemen zich in 2009 bij dit project aan te sluiten. Sophia is een nieuw concept voor wonen, service en (intensieve) zorg voor cliënten en medewerkers van nu en van de toekomst. Het Sophia pilotproject, waarin Carint Reggeland en Welbions participeren, is inmiddels afgesloten. Bij de afsluitende evaluatie is gebleken dat de bewoners van woonzorgcomplex de Klokstee in Hengelo (waar de pilot gehouden is) erg tevreden zijn over het vraaggestuurde aanbod, dat in 2008 in nauwe samenwerking met de bewoners is doorgevoerd. Om het project succesvol voort te zetten, ligt de nadruk de komende tijd op het maken van een ondernemingsplan voor de ontmoetings­ ruimte (Vertierkwartier). Ook hierin is de samenwerking tussen Carint Reggeland en Welbions erg belangrijk.

Masterkey

In het laatste kwartaal 2008 is de mogelijkheid voor een masterkey door ons uitgewerkt in samenwerking met Sophia. Het idee voor een masterkey, een pasje dat toegang biedt tot meerdere woningen, is ontstaan nadat hulpdiensten geen mogelijkheid hadden een woning te betreden toen deze door de bewoner niet meer kon worden geopend. Deze dienst zal door Sophia worden aangeboden als onderdeel van een breder dienstenpakket. De mogelijkheid van personenalarmering is al eerder onder de aandacht gebracht, maar een groot deel van de bewoners van Klokstee voelt zich daar nog te ‘gezond’ voor.

De Slinger

In kader van het project ‘De Slinger’ is de klankbordgroep in 2008 regelmatig bijeen geweest. De Slinger is een keten van organisaties en individuen die willen bijdragen aan een hechtere samenleving. De Slinger Hengelo is een stichting die alle inwoners van Hengelo wil aansporen om hun verantwoordelijkheid te nemen voor een deel van onze samenleving. Zij brengen mensen, bedrijven en instellingen die een bijdrage willen leveren aan Nederland met elkaar in verbinding. Daarom is er ook een beursvloerbijeenkomst georganiseerd waar bewoners, organisaties en het bedrijfsleven elkaar hebben ontmoet.

‘Het werkt in de wijk’

In kader van ‘het werkt in de wijk’ zijn in het herstructureringsgebied Berflo Es mogelijk­heden gecreëerd om mensen kansen te bieden om werkervaring op te doen of als zelfstandige te starten.

Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) WonenPlus

In 2007 hebben de corporaties, de gemeente, Scala en de Stichting Welzijn Ouderen het initiatief genomen voor ‘WonenPlus’. WonenPlus is erop gericht te bemiddelen bij onder­steuningsvragen van mensen die langer zelfstandig willen wonen en daarbij tegen praktische problemen aanlopen. Een belangrijk middel hierbij is het telefonisch meldpunt waar deelnemers terechtkunnen met al hun vragen. We hebben hiervoor een klein professioneel werkapparaat ingericht dat in samenwerking met een vrijwilligersnetwerk de ondersteuningsvragen kan beantwoorden. In de stuurgroep is een blijvende discussie ontstaan rond de vraag of WonenPlus niet hetzelfde is als het Wmo-steunpunt van de gemeente. Ook de vraag of WonenPlus haar eigen netwerk van vrijwilligers moet opbouwen of dat zij gebruik moet maken van bestaande organisaties voor vrijwilligers is hier aan de orde geweest. Uiteindelijk bleek er geen gemeenschappelijke visie op de verdere ontwikkeling van Wonen­ Plus te zijn, wat er toe heeft geleid dat eind 2008 WonenPlus ontbonden is. WonenPlus had 365 deelnemers.

Projecten in voorbereiding

Met Trivium zijn afspraken gemaakt over het ontwikkelen van diverse strategische locaties. Ook hebben we met Trivium afgesproken een gezondheidspark te bouwen. Er zijn plannen om twee locaties te ontwikkelen met de RIBW (Ottoweg, hoek Schaepmanstraat/Deurningerstraat). Samen met de JP van den Bent stichting is een initiatief ontplooid voor een opvanglocatie voor crisisopvang voor mensen met een verstandelijke beperking op de hoek Enschedestraat/ Kuypersdijk.

Wonen en zorg | Hoofdstuk 8

Pagina 48

Jaarresultaat

Toelichting jaarresultaat 2008 en 2007

Ultimo 2008 is Welbions solide met een solvabiliteit van 17,0 procent (2007: 21,4 procent). Dit is nog op basis van de waardering van de materiële vaste activa tegen historische kostprijs verminderd met de afschrijvingen of de lagere bedrijfswaarde en ligt ruim binnen de marges zoals deze zijn vastgelegd in het financieel beleidsplan. In 2009 zal het bezit worden gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde. Het resultaat voor vennootschapsbelasting over 2008 is negatief 16,7 miljoen (2007: positief 2,1 miljoen). Het resultaat in 2008 is sterk beïnvloed door een stelselwijziging in de afschrijving van de vaste activa. Op basis van een nieuwe richtlijn moet er vanaf 2008 worden afgeschreven conform de lineaire methode. Deze wijziging betekent een extra last van € 5,0 miljoen. Daarnaast is er fors geïnvesteerd in projectontwikkeling zoals Berflo Es Zuid en Zernikeborgh. In 2008 is een onrendabele top geboekt van € 22,1 miljoen (2007: 13,8 miljoen). Zie onderstaande tabel voor een korte toelichting op het vennootschappelijk resultaat. Het vennootschappelijk resultaat is ontleend aan de opgestelde jaarrekening.

Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Operationeel resultaat Overige resultaten Resultaat verkoop woningen Overige waardeverandering MVA VPB MVA Deelneming Resultaat ná vennootschapsbelasting

2008 63.321 52.039 11.282 13.651

2007 64.221 43.999 20.222 13.531

Begroting 2008 64.655 48.445 16.210 15.048

2.369 -

6.691 -

1.162

8.594 22.118 3.559 811 -

9.808 13.171 0 1.248 -

12.111 28.170 -

20.263 -

2.104

14.897 -

0 677 -

Het jaarresultaat is € 5,3 miljoen lager dan begroot. Er is al gemeld dat er een stelselwijziging is door­gevoerd voor de post afschrijvingen (bedrijfslasten). Verder valt op dat door een vertraging in de voortgang van de projecten er minder onrendabel is afgeboekt dan begroot. De bedrijfsopbrengsten en de overige bedrijfslasten zijn nagenoeg conform begroting. Mede als gevolg van de economische omstandigheden zijn ten slotte de verkoopopbrengsten van bestaand bezit 28,8 % lager dan begroot.

9. F inanciën

De “Overige waardeverandering materiële vaste activa” bedraagt € 22 miljoen. Dit wordt in hoofdzaak veroorzaakt door waardeveranderingen van projecten in ontwikkeling, aankopen en de projecten die niet tot ontwikkeling komen.

Een solide koers

Een van de vijf doelstellingen in het ondernemingsplan van Welbions is een ‘financieel solide koers’. Het financiële beleid is er dan ook op gericht om de continuïteit te waarborgen, te presteren naar vermogen en altijd toegang te hebben tot de geld- en kapitaalmarkt.

Ontwikkelt

Overige waarde verandering materiële vaste activa

De waardeverandering van projecten in ontwikkeling, ruim 80%, betreft het nemen van de zogenaamde onrendabele top (ORT). Dit geschiedt zoals is vastgelegd in de grondslagen voor de jaarrekening bij het onherroepelijk worden van de aanvraag van de bouwvergunning. Bij omvangrijke projecten dient de ORT per fase te worden genomen. De feitelijke realisatie van projecten, zoals Berflo Es Zuid en Zernikeborgh, vindt plaats in de jaren 2009 en verder. De aankopen en ‘niet tot ontwikkeling komende’-projecten nemen afzonderlijk 6% van de waarde­ verandering voor rekening. Met betrekking tot de laatste categorie projecten geldt dat door besluit­ vorming van de directie in belangrijke mate wordt afgeweken van de oorspronkelijke plannen. Financiën | Hoofdstuk 9

Pagina 50

De tot dan toe gemaakte plan- en ontwerp-/architectkosten mogen niet langer worden meegenomen binnen het project.

Waardering bezit

In 2008 werd door Welbions aan de volgende verbindingen deelgenomen: HBS Ons Belang Holding BV; HBS Ons Belang Projectontwikkeling BV; Ons Belang Ontwikkeling BV; FBI HBS Ons Belang BV; VOF Boomhaege; WOM Berflo Es BV; Stichting Woonruimteverdeling Hengelo; Stichting Huisvesting Sociaal Pension; Stichting Transfercentrum Wonen Welzijn Zorg Twente over grenzen (TWT); Vereniging WOON; Regionale Klachtencommissie; Torenstad; Aedex en Aedes; Bewonersvereniging HBS Ons Belang / Stichting Huurdersbelangen St.Joseph; Diverse VvE’s.

In het fusiejaar 2008 is de waardering van het bezit op basis van de historische kostprijs verminderd met de afschrijvingen of de lagere bedrijfswaarde. Op basis van een nieuwe richtlijn voor jaarverslag­ geving moest er een stelselwijziging worden doorgevoerd voor de afschrijvingen van de vaste activa. Het bezit van Welbions moet worden afgeschreven conform de lineaire methode en dit betekent een extra last van € 5,0 miljoen. Vanaf 2009 zal de vaste activa van de corporatie worden gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde (contante waarde van alle toekomstige kasstromen). Voor het nemen van beleidsbeslissingen geeft deze waardering meer inzicht in de prestaties en financiële mogelijkheden van de corporatie. De begroting 2010-2019 is al op basis van deze grondslag vastgesteld. In de toelichting op de balans komt deze waardering uitgebreid aan de orde.

Financiële onder­steuning buitenlandse instellingen

In het kader van ondersteuning van buitenlandse projecten, is er samen met de zorginstellingen Carint Reggeland Groep en Evean een initiatief tot het realiseren van bejaardenhuisvesting in Odessa, Oekraïne. Ter financiering van het project is een DIGH lening aangevraagd, alsmede een FWAW subsidie. De bestede kosten over 2008 bestaan voor Welbions uit interne uren en een werkbezoek aan de locatie waar het project gerealiseerd moet worden.

Nieuwbouw en herstructurering

Welbions is actief op het gebied van nieuwbouw en herstructurering. Dat blijkt ook uit de prognoses voor de komende jaren. In 2008 werd geen bouwwerk aanbesteed en/of opgeleverd boven de aan­neemsom inclusief grond van gemiddeld > € 200.000 per wooneenheid.

Huurachterstand

De stand van de huurdebiteuren bedroeg eind 2008: € 422.000 (2007 € 528.000). De achterstand van de huidige huurders bedroeg eind 2008 0,69% ten opzichte van 0,85% eind 2007. Wegens huurachterstand werd in 2008 bij 59 huurders (2007: 51) de huurovereenkomst beëindigd en vond ontruiming plaats.

Huurbeleid

Verbindingen

De huurverhoging is in 2008 beperkt gebleven tot de inflatie van 1,6 procent. Deze geringe verhoging, die het gevolg is van de inperkingen van het huurbeleid door het ministerie van VROM, is met ingang van 1 juli 2008 doorgevoerd. Daarnaast zijn de huren van woningen die een huurprijs kennen lager dan de streefhuur (d.w.z. 70 procent van de maximaal redelijke huur) bij mutatie verhoogd tot de streefhuur. Welbions heeft de afgelopen jaren een BV-structuur opgericht, met name gericht op het commerciële vastgoed en de projectontwikkeling. Met deze structuur geven we invulling aan de vaststellings­ overeenkomst (VSO), de fiscale overeenkomst tussen corporaties en de belastingdienst, die voorschrijft, dat commerciële activiteiten in dochtermaatschappijen moeten worden ondergebracht.

HBS Ons Belang Holding BV

HBS Ons Belang Holding BV (hierna: Holding BV) is opgericht op 12 juli 2005 met als doel het deelnemen in- en samenwerken met andere ondernemingen. Holding BV is de houdstermaatschappij van diverse hierna genoemde dochtermaatschappijen. Enig aandeelhouder is Welbions. Het aandelenkapitaal dat door Welbions is gestort, bedraagt € 18.000. Welbions treedt niet alleen op als enig aandeelhouder, maar ook als bestuurder. We hebben besloten om voor deze BV geen aparte Raad van Commissarissen (RvC) te benoemen maar de RvC van Welbions ook het toezicht te laten uitvoeren op deze BV. De activiteiten in 2008 besloegen enkel het beheer van de onderliggende dochtermaat­ schappijen. Door Welbions is een geldlening verstrekt aan de Holding BV ter grootte van € 630.000 tegen een rentevergoeding van 4,5 procent op jaarbasis.

Ons Belang Ontwikkeling BV

Ons Belang Ontwikkeling BV (hierna: OBO BV) is opgericht door Welbions op 10 februari 2003 met als doel het verkrijgen, vervreemden, exploiteren en beheren van vermogens­waarden, waaronder onroerende zaken en het verrichten van alle handelingen op commercieel, industrieel en financieel gebied. Op 13 juli 2006 zijn de aandelen van OBO BV overgenomen van Welbions door Holding BV. Om OBO BV op hetzelfde niveau in de structuur te krijgen als Projectontwikkeling BV, is besloten de aandelen over te dragen aan Holding BV. Het doel van OBO BV is hetzelfde gebleven. Ook voor OBO BV geldt dat de RvC van Welbions toezichthouder is. In 2007 is binnen deze BV een start gemaakt met de ontwikkeling van het project Bastion. Eind 2008 is dit project gereedgekomen en opgeleverd. Welbions heeft in het project Bastion totaal voor circa € 12 miljoen geïnvesteerd. De voorfinanciering van dit project is door Welbions gerealiseerd. In Bastion zijn 76 appartementen gerealiseerd, waarvan 42 bedoeld voor de sociale sector.

Financiën | Hoofdstuk 9

Pagina 52

FBI HBS Ons Belang BV

Welbions is voor 100 procent aandeelhouder. Het gestorte kapitaal door Welbions bedraagt € 18.000. De directie wordt gevormd door de directeuren/bestuurders van Welbions, een afvaardiging van de RvC van Welbions, aangevuld met een onafhankelijke voorzitter, houdt toezicht op de WOM.

FBI HBS Ons Belang BV (hierna: FBI) is opgericht door Welbions op 19 december 2007 met als doel het beleggen van vermogen onder de voorwaarden als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennoot­schaps­belasting 1969, zulks mede – echter niet uitsluitend – op het gebied van de volkshuisvesting. Conform de vaststellingsovereenkomst (hierna: VSO I) hadden wij de keuze uit twee modellen. Het model dat wij hebben gekozen, model 1, houdt in dat het commerciële vastgoed in een FBI wordt ondergebracht. Een FBI heeft als voordeel, dat het belastingtarief 0 procent is, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

Welbions heeft drie leningovereenkomsten gesloten met de WOM om de aankoop van de woningen in de Wijkontwikkelingsmaatschappij Berflo Es te financieren: een lening verstrekt in 2003 voor de verwerving van het Achmea-complex ten bedrage van € 12.810.141, rentevoet 4,5 procent, terugbetaling uiterlijk in 2013; een lening verstrekt in 2003 voor de verwerving van het deelgebied Veldwijk-Zuid ten bedrage van € 3.500.000, rentevoet 4,874 procent, terugbetaling uiterlijk in 2013; een lening verstrekt in 2006 voor de verwerving van het Olympia-complex ten bedrage van € 7.110.112, rentevoet 4,075 procent, terugbetaling uiterlijk in 2016.

Het gestorte kapitaal door Welbions bedraagt € 18.000. Enig aandeelhouder is Welbions. Welbions is tevens enig bestuurder. De RvC van Welbions houdt toezicht op de FBI. In 2008 heeft binnen deze FBI de afwikkeling van de VSO I over de jaren 2006 en 2007 plaatsgevonden, waardoor het resultaat over het commerciële vastgoed over deze jaren tegen het 0 procent belastingtarief van de vennootschapsbelasting heeft kunnen plaatsvinden. Doordat Welbions met ingang van 1 januari 2008 ook zelf vennootschapsbelastingplichtig is, heeft de FBI de status van fiscale beleggingsinstelling verloren en kan nu dus gezien worden als een reguliere BV. HBS Ons Belang Project­ ontwikkeling BV

Daarnaast is er een rekening-courantverhouding op de WOM, waarover een rentepercentage gelijk aan de 6 maands EURIBOR is afgesproken.

HBS Ons Belang Projectontwikkeling BV (hierna: Projectontwikkeling BV) is opgericht op 12 juli 2005 met als doel het verkrijgen, vervreemden, exploiteren van onroerende zaken en het bezwaren en verbinden van de vennootschap met andere ondernemingen.

In het kader van de uitvoering van de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Hengelo van december 2005 worden de complexen Achmea en Olympiaplein ingebracht in de grondexploitatie tegen de in de SOK overeengekomen voorwaarden. De gemeente Hengelo is verantwoordelijk voor de gebiedsexploitatie.

Het gestorte kapitaal door Welbions bedraagt € 18.000. Enig aandeelhouder is Holding BV. Holding BV is tevens enig bestuurder. We hebben besloten om ook voor deze BV geen aparte RvC te benoemen maar de RvC van Welbions het toezicht op deze BV te laten uitvoeren. De activiteiten in 2008 waren de deelname in de vof Boomhaege, die het project ’Boomhaege’ heeft ontwikkeld. Vof Boomhaege

Wijk Ontwikkelings­ maatschappij Berflo Es B.V. (WOM)

In 2005 is door HBS Ons Belang Ontwikkeling BV een vennootschap opgericht met Dura Vermeer Bouw Hengelo, met als naam Boomhaege V.O.F. Het doel: het ontwikkelen en realiseren van een bouwplan met 72 woningen gelegen aan de Oldenzaalsestraat in Hengelo, waarvan 36 huur- en 36 koopwoningen. In 2008 zijn de huurwoningen overgedragen aan stichting Welbions. Voor wat betreft de koopwoningen geldt dat er 34 zijn verkocht en 2 na oplevering tegen kostprijs geleverd aan Welbions. De jaarrekening 2008 is opgesteld door Dura Vermeer Bouw Hengelo BV voor de Boomhaege V.O.F. en door accountants van KPMG Audit gecontroleerd. KPMG heeft bij de jaarrekening van de V.O.F. Boomhaege een goedkeurende accountantsverklaring afgegeven. Het resultaat over 2008 bedraagt € 59.636 euro positief. Operationeel zijn de activiteiten van Boomhaege V.O.F afgerond, juridisch (bijvoorbeeld in verband met garantietermijnen) en fiscaal zal de vennootschap nog enige tijd worden gehandhaafd. Welbions heeft op 28 oktober 2003 de WijkOntwikkelingsmaatschappij Berflo Es BV opgericht (hierna: WOM). Het doel van deze BV is de bevordering van stedelijke herstructurering en de uitvoering van het herstructureringsplan voor de wijk Berflo Es in Hengelo. Welbions is verantwoordelijk voor het beheer en de exploitatie van de woningen van de complexen Achmea, Olympiaplein en een deelgebied van Veldwijk-Zuid.

Inmiddels is een start gemaakt met de renovatie van de woningen in het deelgebied VeldwijkZuid. De kosten hiervan worden vooralsnog door Welbions voorgefinancierd. Het plan omhelst de renovatie van 124 woningen en sloop van 4 woningen. De herstructurerings­periode van deze woningen zal lopen t/m 2012. Na herstructurering zullen de woningen zonder over­ drachts­belasting worden overgedragen aan Welbions. Na bovenstaande transacties zal het negatieve eigen vermogen in de WOM zijn omgeslagen in een positief eigen vermogen. Tevens zullen alle langlopende leningen en de rekeningcourantschulden worden afgelost. De diverse verslagen van de WOM worden binnen de RvC van Welbions behandeld.

Sociaal Pension

Stichting Woonruimte­verdeling Hengelo

Welbions heeft in 1993 een woning aangekocht en verbouwd tot Sociaal Pension. In dit Pension worden daklozen tijdelijk opgevangen en begeleid naar vaste huisvesting. Daarnaast bieden hulpverleners aan daklozen de mogelijkheid om een start te maken met de aanpak van eventuele financiële en/of sociale problemen. Welbions beheert het gebouw voor eigen rekening. Samen met Carint Reggeland Groep, is Welbions vertegenwoordigd in de Stichting Woonruimte­verdeling Hengelo. De stichting heeft als doel het uitvoeren van de taken die aan haar gesteld zijn op het gebied van de woonruimteverdeling.

Financiën | Hoofdstuk 9

Pagina 54

Het bestuur van deze stichting wordt gevormd door vertegenwoordigers van de twee deelnemende partijen. De verslagen van de stichting worden binnen de RvC van Welbions behandeld. De resterende kosten van woonruimteverdeling die ten laste komen van de stichting, worden door de drie deelnemende partijen elk naar rato gedragen.

Stichting Transfer­ centrum Wonen Welzijn Zorg Twente over grenzen Vereniging WOON

Bewonersvereniging HBS Ons Belang/ Stichting Huurders­ belangen St.Joseph

Deze vereniging/stichting heeft als doel het behartigen van de belangen van huurders en toekomstige huurders van DHW/Welbions. Het bestuur wordt gevormd door bewoners van Welbions. Welbions neemt niet bestuurlijk deel in deze vereniging/stichting, maar draagt wel jaarlijks financieel bij in de kosten die de vereniging maakt. Eveneens wordt een aantal zaken om niet ter beschikking gesteld waaronder arbeidsuren (bijwonen vergaderingen, die de bewonersvereniging organiseert), kantoorruimten, vergaderruimten en kopieerapparatuur. In 2009 wordt verwacht dat deze 2 organen verder gaan als 1 nieuwe huurdersvertegen­ woordiging voor Welbions.

Diverse Verenigingen van Eigenaren

Welbions heeft inmiddels in meerdere appartementencomplexen woningen verkocht. Om de overdracht te kunnen realiseren, is hiervoor in elk appartementencomplex een Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE) opgericht. Ultimo 2008 betreffen dit 17 VvE’s (2007: 16 VvE’s), waar Welbions nog met eigen woningbezit in is vertegenwoordigd. In de meeste gevallen heeft Welbions nog een meerderheid van stemmen omdat minder dan 50 procent van het aantal appartementen is verkocht.

De Stichting Transfercentrum Wonen Welzijn Zorg Twente (hierna: TWT) is opgericht door circa 20 regionaal samenwerkende corporaties. De doelstelling is het bereiken van evenwicht tussen vraag en aanbod van huisvesting voor de verschillende doelgroepen van wonen, welzijn en zorg, waarvoor een regionale benadering belangrijk en wenselijk is. De directeur van Welbions neemt deel als lid van de RvC in de stichting. De kosten van deze stichting worden gezamenlijk door alle deelnemers gedragen. De vereniging WOON (Woningcorporaties Oost-Nederland) is in 2006 opgericht als een nieuwe fase van het samenwerkingsverband Twente over Grenzen. De vereniging WOON treedt op als een transparant platform voor kennisuitwisseling en onderlinge ondersteuning, maar ook als belangenbehartiger en vertegenwoordiger naar externe partijen.

Stichting Huisvesting Sociaal Pension (100%)

De directeur van Welbions neemt deel als penningmeester/secretaris in het bestuur van de vereniging. De kosten van de vereniging WOON worden gezamenlijk door alle deelnemers gedragen.

Regionale Klachtenadvies­ commissie Twente

Welbions

Per 1 januari 2000 is door een viertal corporaties de Regionale Klachtenadviescommissie Twente opgericht. Het doel is om bij te dragen aan een goede en objectieve behandeling van de klachten van klanten en daarmee bij te dragen aan de verbetering van de relatie tussen de corporatie en haar klanten.

Fiscale Beleggings Instelling HBS Ons Belang B.V.

De deelnemende corporaties hebben er destijds voor gekozen, om deze commissie niet onder te brengen in een aparte rechtsvorm. Wel is een reglement van toepassing. Inmiddels zijn circa 25 woningcorporaties uit de regio aangesloten bij deze commissie.

Aedex

De Torenstad BV is in 1999 opgericht met als doel het bieden van producten, diensten en activiteiten op het gebied van wonen, eventueel in combinatie met zorg. Welbions heeft met Torenstad een overeenkomst gesloten. De bedoeling is dat senioren met een eigen woning, deze te koop aanbieden aan Welbions. In ruil daarvoor ontvangt de verkoper een recht om de woning levenslang te blijven bewonen. De prijs voor dit levenslange woonrecht wordt verrekend met de aankoopprijs van de woning. Torenstad bemiddelt in deze zaken. Voor deze bemiddeling betaalt Welbions voor de eerste 10 woningen € 9.000 per jaar excl. BTW. Vanaf 2002 hebben 9 bewoners van deze mogelijkheid gebruik gemaakt.

HBS Ons Belang Holding B.V.

HBS Ons Belang Projectontwikkeling B.V.

Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V.

Ons Belang Ontwikkeling B.V.

Boomhaege V.O.F (50%)

De kosten die worden gemaakt, d.w.z. zittingskosten en secretariaatskosten, worden gezamenlijk door alle corporaties gedragen naar rato van het aantal behandelde klachten in een bepaald jaar. Welbions verzorgt het secretariaat van deze commissie.

Torenstad B.V. (Verzilverd Wonen)

Stichting Woonruimte verdeling Hengelo (90%)

Overzicht verbin­ dingen Welbions

In de waarderingsgrondslagen onder consolidatie is weergegeven hoe de verwerking van de diverse verbindingen in de jaarrekening van Welbions heeft plaatsgevonden. Welbions vormt met Holding HBS Ons Belang B.V., Ons Belang Ontwikkeling B.V., HBS Ons Belang Projectontwikkeling B.V en FBI Hengelose bouwstichting Ons belang B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Welbions vormt met Holding HBS Ons Belang B.V., Ons Belang Ontwikkeling B.V, en HBS Ons Belang Projectontwikkeling B.V., een fiscale eenheid voor de omzetbelasting.

In het kader van de fusie is besloten de deelname aan de Aedex gedurende 2008 te bevriezen. In 2009 wordt definitief besloten of met deze benchmark wordt doorgegaan.

Financiën | Hoofdstuk 9

Pagina 56

Vennootschaps­ belasting: VSO-I en VSO-II

VSO-I: per 1 januari 2006 zijn corporaties verplicht gesteld over de commerciële activiteiten vennoot­ schapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben op 15 januari 2007 afspraken vast­ gelegd in een vaststellingsovereenkomst (hierna VSO-I) omtrent interpretaties en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht. Inmiddels is duidelijk geworden uit de belastingaangifte 2006 en 2007 dat Welbions een geconsolideerd fiscaal verlies heeft van ruim € 1,3 miljoen.

Control

VSO-II: per 1 januari 2008 is de integrale vennootschapsbelastingplicht ingevoerd, d.w.z. dat alle activiteiten van Welbions in de vennootschapsbelasting worden betrokken. Aedes en de Belasting­dienst hebben op 23 januari 2009 afspraken vastgelegd in de tweede vaststellings­overeenkomst (VSO-II) voor de periode 2008 tot en met 2010, waarmee de VSO-I is komen te vervallen. Welbions heeft tot 30 april de tijd om de VSO-II te ondertekenen. Om de consequenties van het wel of juist niet ondertekenen van de overeenkomst te kunnen overzien, is in samenwerking met een drietal andere corporaties uit Twente extern advies ingewonnen.

Verklaring van be­steding van middelen

Ook is gestart met een eerste verkenning van risico’s/risicomanagement voor Welbions en is een eerste aanzet gegeven om te werken aan risicobeheersing. Er is onderscheid gemaakt naar verschillende soorten risico’s waarmee de woningcorporatie in de bedrijfs­ voering te maken heeft en/of kan krijgen. Risicomanagement moet een continu proces worden van identificatie, beoordeling, beheersing (de eventueel te nemen maatregelen) en evaluatie. Om dit proces continu te laten plaatsvinden in de organisatie is een structurele inbedding noodzakelijk door ondermeer de in de bedrijfsvoering onderkende bedrijfsprocessen te beschrijven en een passend raamwerk voor risicomanagement op te stellen, waarin onder meer taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn onder­ verdeeld. De verdere uit­werking van risicomanagement binnen de woningcorporatie en geactualiseerde beschrijv­ingen van de werkprocessen dienen als basis voor het op te stellen interne controle plan. H.J.M. Rupert, directeur-bestuurder (voorzitter), verklaart dat alle middelen in het verslagjaar 2008 zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Hoewel in 2007 geen belastinglatentie is gevormd door de afzonderlijke corporaties, bestaat op basis van de eerste berekeningen in relatie tot de VSO-II de verwachting dat over 2008 € 1,7 miljoen betaald zal moeten worden. Deze is over 2008 in het resultaat verwerkt. In het verlengde van het Ambitiedocument en de Meerwaardenotitie, is na de juridische fusie gewerkt aan het opstellen van het ondernemingsplan en de cyclus voor beleidsvorming, begroting en verant­woording ter ondersteuning van de bedrijfsvoering en het management van Welbions. In december is de eerste meerjarenbegroting 2009-2013 behandeld en goedgekeurd door de directie en Raad van Commissarissen. In de tweede helft van 2008 is gewerkt aan de opzet van het treasurystatuut, financieelbeleidsplan en treasuryjaarplan voor 2009. Deze zijn in het eerste kwartaal 2009 vastgesteld door bestuur en RvC. In het kader van de fusie van de twee woningcorporaties zijn in 2008 beide leningenportefeuilles samengevoegd, zijn de korte financieringen op elkaar afgestemd en is de gezamenlijke treasury commissie ingesteld. In 2008 zijn er met de huisbankier ING scherpe afspraken gemaakt inzake financieringmogelijkheden en tarieven. In 2008 is er voor een bedrag van € 28,2 miljoen afgelost op de leningen en is een bedrag gestort van € 34,2 miljoen. Daarmee komt het totaal van de leningenportefeuille van Welbions op € 309,5 miljoen. Voor de jaren 2009, 2010 en 2011 zijn er leningen afgesloten met uitgestelde storting voor een bedrag van € 55,0 miljoen op basis van herfinanciering bestaande leningen.

Financiën | Hoofdstuk 9

Pagina 58

Het is niet alleen een omschakeling voor een organisatie wanneer er wordt gefuseerd; ook voor de Raad van Commissarissen (hierna te noemen: RvC) is dit een belangrijke verandering. Daar is in het verslagjaar veel aandacht aan besteed. De RvC is buitengewoon tevreden over de fusie tussen St. Joseph Wonen en HBS Ons Belang. De integratie van beide organisaties is zeer goed verlopen. Ondanks de begrijpelijke span­nin­gen die de fusie heeft veroorzaakt, is dit niet ten koste gegaan van het enthousiasme en de motivatie van de medewerkers. De klanten van Welbions zijn gedurende het integratie­proces goed bediend. Zij hebben niets van alle hectiek gemerkt en dat is een compliment waard. Het belang van de fusie is in alle opzichten groot. Vooral de gemeente Hengelo is goed gediend bij deze fusie. De opgaven die deze gemeente kent op het gebied van leefbaarheid en herstructurering zijn enorm. Welbions is als sterke organisatie veel beter in staat om hier adequaat op in te spelen. Dus ook voor de inwoners van Hengelo is deze fusie van groot belang. De stakeholders van Welbions – die ook onderdeel van de besluitvorming waren – stonden positief tegenover de fusie. RvC is er daarom van overtuigd dat alle stakeholders in de toekomst zullen beamen dat deze fusie goed is geweest.

Algemeen

De RvC heeft de taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat het bestuur met raad terzijde. De RvC houdt onder andere toezicht op: realisatie doelstellingen organisatie; realisatie volkshuisvestelijke opgaven; strategie en risico’s van de organisatie; opzet en werking interne risicobeheersing- en controlesystemen; kwaliteitsbeleid; kwaliteit maatschappelijke verantwoording; financieel verslaggevingsproces; naleving wet- en regelgeving. In dit jaarverslag legt de RvC als onderdeel van een maatschappelijke organisatie publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de RvC: het BBSH; de statuten van de stichting; de door de RvC goedgekeurde missie en visie van de corporatie; het Ambitiedocument en Ondernemingsplan 2009-2011; het jaarplan, -begroting en de meerjarenbegroting; de norm voor de financiële continuïteit; het directiestatuut; het reglement RvC; het treasury statuut en treasury jaarplan.

10. Verslag Raad van Commissarissen Naast de gebruikelijke toezichthoudende werkzaamheden is de Raad van Commissarissen in het verslagjaar nauw betrokken geweest bij de fusie. De Raad van Commissarissen ziet de toekomst van Welbions met vertrouwen tegemoet.

Creëert

Fusie

Het jaar 2008 was bijzonder omdat er voorafgaande aan de fusie door de RvC van St. Joseph Wonen nog drie maal is vergaderd en door de RvC van HBS Ons Belang vier maal. In deze vergaderingen heeft de RvC ondermeer de afzonderlijke volkshuisvestingsverslagen en 

Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 10

Pagina 60

jaarrekeningen over 2007 (in aanwezigheid van de accountant) vastgesteld en het Treasury Jaarplan voor 2008 goedgekeurd. Op 26 juni zijn drie commissarissen van de RvC van St. Joseph Wonen benoemd tot Commissaris voor de RvC van HBS Ons Belang die als toegelaten instelling de verkrijgende stichting was. Op 10 juli zijn de statuten gewijzigd en was de fusie een feit. In de tweede helft van 2008 is de RvC nog drie maal formeel en een keer informeel bijeen geweest.

Vergaderingen

In 2008 is de RvC dus zeven keer bijeen geweest om te discussiëren over de volgende onderwerpen: de voortgang en realisatie van de voorgenomen fusie, inclusief het due diligence onderzoek en de jaarrekeningen; het ambitiedocument en Ondernemingsplan 2009-2011 zijn in september behandeld en goedgekeurd; het treasury statuut werd opnieuw geactualiseerd en goedgekeurd; het Convenant gemeente Hengelo, St. Joseph Wonen en HBS Ons Belang; het interim visitatierapport van Raeflex; in meerdere vergaderingen werden de lopende en nieuwe investeringsprojecten besproken en goedgekeurd; de vaststellingsovereenkomsten: ten aanzien van de VSO-I is door beide corporaties afzonderlijk aangifte gedaan, waarbij St. Joseph Wonen is ondersteund door Ernst &Young voor de aangifte conform model 2 en HBS Ons Belang door DUDOK voor de aangifte conform de vereisten van model 1. Met betrekking tot de VSO-II is een inschatting gemaakt van de structurele belastinglatentie ten gevolge van de integrale vennootschapsbelastingplicht met terugwerkende kracht vanaf 01-01-2008; de begroting 2009 en de meerjarenbegroting 2010-2019 werd door de directie in de vergadering van december toegelicht en door de RvC vastgesteld; het overleg huurders-verhuurder na 2008. Bij de vergaderingen van de RvC zijn diverse keren derden uitgenodigd, zoals: de heer R. Thomas als fusiebegeleider(s); de heer W. van Leeuwen namens Aedes en de heer B. Aanstoot als vertegen­woordigers van het CFV, maar ook de heer L. Wielens en G.Weiman als accountants namens Ernst & Young. Tot slot zijn de Ondernemingsraad, de Stichting Huurdersbelangen en de Bewonersraad/-commissie uitgenodigd bij een van de vergaderingen. De RvC heeft zelf ook activiteiten ondernomen en heeft de volgende bezoeken afgelegd: deelname aan een bijeenkomst van VTW (Vereniging Toezicht Woningcorporaties) en de Woonbond; werkbezoek aan Wenen in relatie tot architectuur en diverse (nieuwbouw-)projecten in het kader van energie en innovatie; bijwonen overleggen van de OR en de huurdersorganisaties.

Besluitvorming

Deskundigheid/ informatie

Om goed toezicht te kunnen houden heeft de RvC de volgende informatie tot zich genomen: vakliteratuur: de RvC beschikt over diverse abonnementen; informatie van de VTW; informatie van Atrivé over de Corporate Governance; informatie van de Ondernemingsraad (OR) en huurdersorganisaties: de RvC voert twee maal per jaar zowel met de OR als de huurdersorganisatie(s) overleg; mondeling overleg met de directieleden/het bestuur; kwartaalrapportage; projectkalender; VROM oordeel over het verslagjaar 2007; de rapporten van de accountant naar aanleiding van het jaarverslag en de jaarrekening 2007 en het due diligence onderzoek; interim Visitatierapport Raeflex.

Benoeming

De RvC is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming en jaar­lijkse evaluatie van het bestuur. Door de fusie is de samenstelling van het bestuur gewijzigd en is in het laatste kwartaal van 2008 gewerkt aan een nieuw bezoldigingsbeleid van het bestuur. Dit zal in 2009 ter goedkeuring worden voorgelegd aan de RvC. De contracten met de huidige bestuurders zijn aangegaan voor onbepaalde tijd. Naast het vaste salaris is er sprake van een variabel salaris van maximaal 15 procent, afhankelijk van de beoordeling en de realisatie van de gemaakte prestatieafspraken. De overige arbeids­voor­waarden zijn gebaseerd op de CAO-Woondiensten.

Beoordeling

Het functioneren van de directieleden/het bestuur en de ontwikkelingen die zij doormaken is beoordeeld. De afspraken die aan het begin van het jaar zijn gemaakt, worden vergeleken met de prestaties halverwege en aan het eind van datzelfde jaar. Op basis van deze vergelijking is de beloning vastgesteld. Als criteria waren in 2008 de volgende doelen gesteld: Voortgang en realisatie fusie; Betrekken van de stakeholders bij het beleidsvorming; Verbeteren van de informatievoorziening; Opzetten/verbeteren van het intern controleplan; Uitvoeren diverse markt-/vergelijkende onderzoeken. De remuneratiecommissie is betrokken bij de beoordeling. De commissie bestaat uit de heer J. van Walsem en de heer G. Raanhuis. De uiteindelijke beloning heeft plaatsgevonden conform de normeringen commissie Izeboud. Op grond hiervan is over de eerste helft van 2008, de helft van de maximaal haal­bare variabele beloning van 15 respectievelijk 10 % van het vaste salaris toegekend.

Bij de besluitvorming gaat de RvC uit van consensus. Informatie wordt door de directie/het bestuur voorgelegd aan de RvC en desgewenst mondeling toegelicht. Deze toelichtingen zijn in voorkomende gevallen ondersteund door medewerkers van HBS Ons Belang en/of St. Joseph Wonen. De volkshuisvestingsverslagen en jaarrekeningen 2007 zijn op 20 mei 2008 met de accountant besproken. De accountant heeft op basis van beschikbaar gestelde gegevens en informatie een positief oordeel uitgesproken en geconcludeerd dat de huidige informatie adequaat is en de RvC voldoende in staat stelt om professioneel toezicht te houden op de organisatie.

Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 10

Pagina 62

Zelfevaluatie

Naam

Functie

Leeftijd

Nevenfuncties

W.A.S.A. de Bruijn

Directeur/ Bestuurder

57

Docent kaderopleiding, Bouwbedrijf (ROC) te Almelo, voorzitter Commerciële Club Twente (CCT) en penningmeester van Interprovinciaal Platform Project­ontwikkeling (IPP)

H.J.M.Rupert

Directeur/ Bestuursvoorzitter

55

Penningmeester Vereniging Woon, lid bestuur Kunstcentrum Hengelo, voorzitter Stichting Jeugdsportfonds Hengelo, secretaris Stichting Kunstproef en Parttime werkzaam bij Heisterkamp Transportgroep BV te Oldenzaal.

P.M. Pinkhaar

Directeur/ Bestuurder

54

Directievertegenwoordiger in de WOM; Bestuurslid: St Scoren in de wijk; St Woonruimteverdeling Hengelo, De Slinger, Podion en het AedesForum voor zingeving en inspiratie.

Bezoldiging bestuurder Periodiek betaalde beloningen Variabele beloningen* Beloningen termijn/Pensioenlasten Vergoedingen

W.A.S.A. de Bruijn 2008 2007 € 120.750 € 115.139 € 16.306 € 17.983 € 25.282 € 23.582 € 2.520

P. M. Pinkhaar 2008 2007 € 119.560 €113.594 € 10.576 € 5.000 € 28.952 € 25.234 € 1.800 € 1.800

H.J.M. Rupert 2008 2007 € 122.817 € 115.139 € 16.306 € 17.983 € 25.282 € 23.582 € 2.520

Samenstelling RvC

De RvC is kritisch op het eigen functioneren. Je moet je openstellen voor kritiek, want daar wordt je beter van. Eén maal per jaar vindt zelfevaluatie plaats. Daarbij vraagt de RvC ook de mening van de directeuren/bestuurders. Er is sprake van een evaluatie over en weer. Per 31 december 2008 was de RvC als volgt samengesteld: Naam Dhr. J. van Walsem (voorzitter)

(Neven-)Functie(s) Leeftijd -V  oorzitter: CWS te Har61 derwijk; NV Stadsherstel Harderwijk; Kon. Fosag te Gouda en Bedrijfstak-pensioenfonds te Rijswijk. - L id Hoofdbestuur Kon. MKB te Delft -W  erkzaamheden voor de Ondernemingskamer Gerechtshof Amsterdam

Benoeming/herbenoeming 2008 (2000)/2010

Dhr. G.B.J. Raanhuis (vice voorzitter)

- S tatutair commercieel bankdirecteur Centraal Twente

52

2008 (2006)/2010

Dhr. V.W. Piscaer Lid

- Gepensioneerd directeur Stadsplanningenbeheer; - Voorzitter: Welstandscommissie; - Adviseur Ruimtelijke Kwaliteit.

64

2008 (2006)/2010

Dhr. J. Schutrups (lid)

- Advocaat en Voorzitter Damste advocaten en notariaat; Voorzitter werkgroep Regelgeving en Versnelling (Innovatieplatform Twente)

47

2008 (2000)/2010

Dhr. J. van Benthem (lid)

Wetenschappelijk Medewerker Universiteit Twente

51

2008 (2007)/2011

Mw. M. de Waal (lid)

-V  oorzitter: Welstandscomm. Oversticht en St. Integraal Toegankelijk Maatwerk - L id raad van Toezicht: St. de Parabool; St. bureau Jeugdzorg Overijssel. -C  liëntvertrouwenspersoon St. interakt Contour

57

2008 (2000)/2010

*De variabele beloning heeft betrekking op de periode juli 2007 t/m juni 2008. Daarnaast beschikken de bestuurders over een dienstauto met een oorspronkelijke cataloguswaarde van € 45.000 (P. M. Pinkhaar), € 39.100 (W.A.S.A. Bruijn), € 51.600 (H.J.M. Rupert) en wordt een onkostenvergoeding verstrekt.

Er zal geen verdere uitbreiding van de RvC plaatsvinden.

Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 10

Pagina 64

FBI HBS Ons Belang B.V.; VOF Boomhaege; Stichting Woonruimteverdeling Hengelo;

Medio 2008 zijn door de fusie de volgende leden van de RvC van St. Joseph Wonen afgetreden: de heer J.M. van Rheenen, de heer R.F. Gerard en mevrouw A.M.J.S. Gerritsen. In 2008 zijn de remuneratiecommissie en auditcommissie ingesteld. Het reglement en de statuten van de RvC zijn na afronding van de ontwikkeling van de naam en huisstijl in het eerste kwartaal van 2009 terug te vinden op de website van Welbions (www.welbions.nl). Het directiestatuut is in 2008 getoetst en bijgewerkt.

Verantwoording van het beleid rondom commissarissen honorering Bezoldiging RvC

Inhoudelijk toezicht

Voor de leden van de RvC is sprake van een vaste vergoeding. Er zijn geen overige vergoedingen verstrekt, met uitzondering van gemaakte reiskosten. De honorering wordt jaarlijks geïndexeerd. Voor de hoogte van de vergoeding wordt de adviesregeling honorering toezicht woningcorporaties als uitgangspunt genomen. Voorzitter € 13.500 per kalenderjaar Leden Remuneratie-/Auditcommissie € 11.250 per kalenderjaar Leden € 9.000 per kalenderjaar Voor het inhoudelijk toezicht heeft de RvC de missie van Welbions als basis gehanteerd: Welbions staat voor goed wonen voor iedereen. Als ondernemende organisatie biedt Welbions kansen voor mensen in hun woonomgeving. Welbions doet dat samen met andere partijen. Daarnaast heeft de RvC bij het toezicht de visie van Welbions als uitgangspunt genomen: Met de centrale ligging in de stedenband Twente neemt Hengelo als woonstad een prominente plek in. Er is veel aan gelegen om deze positie van Hengelo als stad met een aantrekkelijk en kwalitatief woonklimaat te behouden en naar de toekomst te versterken. Met betrekking tot het risicobeheer heeft de RvC onder andere het treasurybeleid en de projecten kritisch gevolgd. Het operationele risico is door de RvC als beheersbaar ingeschat. Ten aanzien van projecten gaat het om risico’s in het kader van de nieuwbouw, herstructurering in de Berflo Es (ondergebracht in de Wijkontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V.) en onderhoud. Daarnaast heeft de RvC een inschatting gemaakt van de risico’s op basis van de meerjaren­planning (2008-2017), waarin de consequenties op lange termijn zijn uitgewerkt en weergegeven.

Besluiten/ goedkeuring

De RvC heeft in 2008 naast het goedkeuren van de diverse bestuursbesluiten, de volgende besluiten genomen: aangaande de realisatie van de fusie: o.a. het stichtings- en directiestatuut; de vaststelling van de jaarverslagen 2007 en de begroting 2009 en meerjarenbegroting 2010-2019; het Treasury jaarplan 2008 en Interne Controleplan; de goedkeuring van diverse investeringen/projecten, maar verwerving van vastgoed/-complexen.

Verbindingen

Naast deelname aan de RvC van de WOM (Wijkontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V.), houdt de RvC toezicht op de volgende verbindingen: HBS Ons Belang Holding BV; HBS Ons Belang Projectontwikkeling BV; Ons Belang Ontwikkeling B.V.;

Professionalisering Governance

Er is met name de laatste tijd veel kritiek geweest op de kwaliteit van het functioneren van raden van commissarissen. Ook de RvC van Welbions heeft hiermee te maken. De raad betreurt het echter dat slechts een handje vol toezichthouders onze reputatie schaadt. Over het algemeen gesproken hebben veruit de meeste raden van commissarissen al een grote professionaliseringsslag gemaakt. Het kan natuurlijk altijd beter. Wij doen er daarom alles aan om transparant en integer te werk te gaan. Daarvoor is ook de Aedes Code in het leven geroepen, die door Welbions honderd procent wordt onderschreven. De volgende principes uit de Governance Code worden door de RvC toegepast: de taken van de RvC zijn beschreven in artikel 18 van de statuten en worden nader toegelicht in artikel 8 van het reglement voor de RvC. Het eigen functioneren van de RvC wordt twee maal per jaar geëvalueerd in een aparte bijeenkomst van de RvC waarbij de bestuurders gedeeltelijk aanwezig zijn. Daarnaast is er sprake van onderlinge feedback: de RvC heeft een aantal praktische instrumenten ontwikkeld waarmee hij individuele aandachtspunten kan verbeteren; ieder lid van de RvC heeft de verantwoordelijkheid om onafhankelijk en kritisch bij te dragen aan de besluitvorming. Daarbij worden diverse belangen op evenwichtige wijze afgewogen. De RvC is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen opereren; de onafhankelijkheid is een jaarlijks terugkerend agendapunt bij de zelfevaluatie. In mei 2008 is de zelfevaluatie van de RvC uitgevoerd; ook voor de bestuurders was er ruimte om hun mening te geven over het functioneren van de RvC. De Governance Code is, vanuit het principe: pas toe of leg uit, leidend voor de RvC. Alle zaken worden getoetst aan deze code. Begin 2008 zijn de uitkomsten van de bij HBS Ons Belang - eind 2007 uitgevoerde - interim visitatie door Raeflex behandeld in het kader van de lerende organisatie en het streven naar verbetering van de prestaties. Op de volgende onderdelen wordt echter van de Governance Code afgeweken: het bestuur is niet benoemd voor een periode van 4 jaar, maar voor onbepaalde tijd. Dit is vastgelegd in een reeds bestaande arbeidsovereenkomst; de RvC heeft voldoende inzicht in de verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur doordat er sprake is van een directiestatuut.

Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 10

Pagina 66

Verantwoording aan belanghouders

Welbions kent de volgende belanghouders: woningzoekenden en huurders/bewoners; huurdersverenigingen en bewonerscommissies; het gemeentebestuur van Hengelo en wethouders volkshuisvesting in gemeentes waarin de corporatie actief is; provincie; regionale overlegverbanden (ACO en regio Twente); staatssecretaris van VROM en WWI; directie en bestuur van collega-corporaties; Aedes vereniging van woningcorporaties en het Aedes directeurencontact; WSW; Centraal Fonds Volkshuisvesting; makelaars-beheerders; welzijnsinstellingen in werkgebied; gezondheidsinstellingen in werkgebied; regionale/lokale politie; financiële relaties, adviseurs en accountants; architecten, aannemers en leveranciers.

Welbions verklaart verder dat: de deelname van de heer Piscaer aan de welstandscommissie onderwerp van discussie is. Deze zal in overleg met de gemeente in 2009 worden beslecht. met de bankinstelling (de Rabobank) waar één van de leden van de RvC bestuurder is, geen significante relatie wordt onderhouden. Het contract met de ING als huisbankier is eind 2008 vernieuwd en voor zover er sprake is van het tijdelijk uitzetten van middelen, geschiedt dit altijd nadat ten minste twee offertes zijn opgevraagd. Binnen beide corporaties was een gedragscode van toepassing, die jaarlijks werd geëvalueerd. In de eerste helft van 2009 zal worden gewerkt aan het opstellen van een integriteits-/gedragscode voor Welbions, die op de website terug zal zijn te vinden. De bestaande klokkenluidersregeling, operationeel vanaf 2008, zal in 2009 worden geactualiseerd voor Welbions, waarna deze regeling halverwege 2009 terug te vinden zal zijn op de vernieuwde website van Welbions. In 2008 hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij tegengestelde belangen van leden van het bestuur en/of leden van de RvC aan de orde waren.

In het voor- en najaar van 2008 zijn bijeenkomsten met (een deel van) de bovengenoemde stake­holders georganiseerd, waaraan ook door een afvaardiging van de RvC is deelgenomen. Welbions hecht veel waarde aan een goede relatie met de stakeholders ten aanzien van het gevoerde en te voeren beleid om de samenwerking met belanghebbenden/partners, waar nodig, te verbeteren. Vanuit het verleden zijn de volgende aanbevelingen geformuleerd: Welbions zal stakeholders meer achtergrondinformatie verstrekken met betrekking tot de verschillende terreinen waarop zij actief is; in de meerjarenplanning/-begroting wordt vanuit de visie en missie getracht invulling te geven aan de verwachtingen die stakeholders van Welbions hebben; voor de diverse wijken zullen wijkplannen worden opgesteld, waarin getracht zal worden de binding met de huurders te vergroten en de signaalfunctie vanuit de wijk naar de corporatie te waarborgen. De RvC heeft daarnaast een overleg van de huurdersorganisatie bijgewoond.

Integriteit

In de Governance Code is de integriteit van de leden van de RvC en de directieleden/bestuursleden vastgesteld. Daarnaast is in de statuten van Welbions vastgelegd, welke functies strijdig zijn met die van de bestuurder en van de RvC. Ingeval van tegenstrijdige belangen, wordt conform artikel 9 lid 2 de stichting vertegenwoordigd door de RvC. Betreffende nevenfuncties is in de arbeidsovereenkomst geregeld, dat bestuurders geen nevenfunctie mogen uitoefenen zonder toestemming van de RvC.

Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 10

Pagina 68

Kengetallen

WELBIONS (groepsmaatschappijen) WOM BERFLO ES BV Aantal Verhuureenheden Woningen / Woongebouwen Garages Bedrijfsmatig Onroerend Goed

11. Verkorte jaarrekening Kengetallen

WELBIONS Aantal Verhuureenheden in exploitatie Woningen / Woongebouwen Woonwagens / Standplaatsen Garages / Parkeerplaatsen Bedrijfsmatig Onroerend Goed

2008   14.492 12.863 12 1.457 160

2008  

467 391 66 10

2007

467 391 66 10

WELBIONS (in beheer voor derden)

2008  

2007

Aantal in beheer voor derden

1.545

1.402

Beleggers

827

841

Verhuureenheden VVE, alleen derden

203

188

Verhuureenheden VVE, Welbions en derden

515

373

2007 14.392 12.748 12 1.486 146

Mutaties Woningen/Woongebouwen Verkoop Verkoop Koopgarant Sloop Oplevering Aankoop Overig

115 40 38 10 179 26 2-

464 46 83 337 0 9 7-

Aantal Koopgarant Woningen

183

146

Aantal Verhuureenheden overgeboekt naar projecten i.v.m. toekomstige sloop

230

230

Aantal verhuureenheden in aanbouw

216

179

31-12-2008  

31 -12-2007

Solvabiliteit Liquiditeit

17,0% 0,24

21,4% 0,38

Rentabiliteit Eigen Vermogen Rentabiliteit Vreemd Vermogen Rentabiliteit Totaal Vermogen

28,6% 5,9% 1,0% -

2,3% 5,7% 4,2%

Huurderving (geschoond) Huurachterstand (zittende huurders)

1,2% 0,69%

1,3% 0,85%

Totaal kosten onderhoud per woning

€ 1.121

€ 1.195

€ 1.710.087 01-01-2008

€ 1.698.978 01-01-2007

WOZ-waarde woningen (x € 1.000) Waardepeildatum

Leeft Verkorte jaarrekening | Hoofdstuk 11

Pagina 70

Jaarrekening

Geconsolideerde balans per 31 december 2008 (na voorgestelde resultaatbe­ stemming) (x € 1.000)

Deze verkorte jaarrekening is ontleend aan de opgestelde jaarrekening. Ernst & Young heeft voor deze opgestelde jaarrekening een goedkeurende verklaring verstrekt.

Activa

Materiële vaste activa MVA in Exploitatie MVA in ontwikkeling MVA t.d.v. Exploitatie Materiële vaste activa Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Overige FVA Financiële Vaste Activa Voorraden Voorraden Onderhanden projecten Voorraden Vorderingen Debiteuren Rekening Courant Overig Overlopende activa Vorderingen

2008

2007

369.517 25.085 3.629

360.757 39.200 4.225

398.231

404.182

2.836 114

3.261 114

2.950

3.375

190 -

250 1.236

190

1.486

1.445 922 1.384

1.926 713 4.605

3.751

7.244

Liquide middelen Kas Bank Deposito Liquide middelen

1 3 10.000

1 654 8.000

10.004

8.655

Totaal Activa

415.126

424.942

Passiva

2008

2007

70.762

91.025

Egalisatierekening BWS

1.861

2.131

Voorzieningen Voorziening onrendabele top Voorziening belastinglatenties Overige voorzieningen Voorzieningen

7.836 1.851 520

5.875 0 404

10.207

6.279

274.077 891

278.586 950

274.968

279.536

37.259 5.865 3.112 11.092 -

27.920 4.279 986 11.228 1.558

57.328

45.971

415.126

424.942

Groepsvermogen Eigen vermogen

Langlopende schulden Leningen Waarborgsommen Langlopende schulden

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Crediteuren Belastingen en premies soc. Verzekering Overlopende passiva Aangegane verplichtingen Kortlopende schulden Totaal Passiva

Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 11

Pagina 72

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2008 (x € 1.000)

2008

2007

Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoopresultaat Wijziging onder handen projecten Overige bedrijfsopbrengsten Totaal opbrengsten

59.208 2.324 388 8.594 3.425 2.188 76.127

59.976 2.460 389 9.860 2.245 2.543 77.473

Uitbesteed werk Afschrijvingen op MVA Overige waardeveranderingen MVA Lonen en salarissen Sociale lasten Onderhoud Leefbaarheidsuitgaven Overige bedrijfslasten Totaal kosten

3.193 11.311 22.118 8.542 2.023 16.252 2.600 11.861 77.900

2.226 5.996 13.821 8.201 1.885 17.193 1.428 9.838 60.588

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen.

Materiële vaste activa

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Onroerende en roerende zaken in exploitatie

Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit.

Saldo opbrengsten -/- kosten

1.773 -

16.885

De lasten van onderhoud eruit onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.

Rentebaten Rentelasten

1.176 16.131 -

1.042 15.823 -

Het bezit is onderverdeeld in diverse complexen, welke is gebaseerd op de wijkindeling van de gemeente.

16.728 -

2.104

De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen.

Jaarresultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting Jaarresultaat na belastingen

3.535 20.263 -

24 2.080

Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op wijkniveau. Bij de toets tussen de historische kostprijs en reële waarde wordt de egalisatierekening betrokken. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.

Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 11

Pagina 74

Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief zou zijn verantwoord.

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans.

De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voor­ genomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige/ overige onroerende zaken.

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2008 intern geformaliseerde meerjaren begroting. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: jaarlijkse huurverhogingen van 2,0 % in 2009 en 2010, de daaropvolgende jaren 2,25 %; jaarlijkse huurderving van 1,0 % (voorgaand jaar: 1,0 %); mutatiegraad van 10 % en huurharmonisatie variërend per type tot 65/70/75 % van de maximaal redelijke huur; jaarlijkse stijgingen van de variabele lasten van 2,5 % in 2009 en 2010, de daaropvolgende jaren 3,25 %; jaarlijkse stijging van de loonkosten van 3,5 % in 2009 en 2010, de daaropvolgende jaren 3,75 %; genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 1.244 per verhuureenheid; genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten (bedrijfseconomische interne norm) € 373 per verhuureenheid; kosten van planmatig onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de restant looptijd; investeringen nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen in casu voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid (voorgaand jaar: idem); een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop (voorgaand jaar: idem); een rekenrente van 6,0 % (voorgaand jaar: 6,0 %) voor woningen; een rekenrente van 6,0 % (voorgaand jaar: 6,0 %) voor bedrijfsmatige en overige onroerende zaken; de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering, de minimale levensduur is gesteld op 10 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is; de heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.

De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent wordt aangemerkt als reguliere verkoop. Het resultaat van de verkopen is opgenomen in de resultatenrekening en toegevoegd aan het eigen vermogen. Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opge­ nomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart.

Verslag Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 11

Pagina 76

Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post onderhanden projecten, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken als onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Overige gegevens Voorstel resultaatbestemming

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen.

De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is in mindering gebracht op de overige reserves.

Adresgegevens

a

Paul Krugerstraat 44

Postbus 430 7550 AK Hengelo

t 074 24 68 300



f 074 24 68 301



e

[email protected]



i

www.welbions.nl