Samen naar de (tussen)finish. Jaarverslag 2014

Samen naar de (tussen)finish Jaarverslag 2014

Samen naar de (tussen)finish 2014, het jaar waarin we op een goede manier “samen naar de finish” gaan. Het laatste jaar van de beleidsperiode “Mensen wensen wonen” uit 2010. We zijn trots dat we veel van de gestelde doelen in dit beleidsplan hebben behaald. Deze zijn opgenomen in dit jaarverslag. Maar dan zijn we er nog niet. Vandaar dat in de titel van dit jaarverslag het woord “tussen” is toegevoegd: Samen naar de (tussen)finish. De ontwikkelingen en nieuwe regelgeving in de sector en de doorvertaling daarvan in onze beleidsdoelstellingen en financiële middelen spelen een belangrijke rol en daarmee stellen we ons ook een nieuwe finish in het vooruitzicht. Duidelijk is dat we steeds meer naar ons uiteindelijk doel, de eigentijds betrokken partner, toegroeien. Het jaarverslag “Samen naar de (tussen)finish” geeft u inzicht in het functioneren van Tablis Wonen in 2014 en hoe Tablis Wonen er voor staat.

Juni 2015

Inhoud Voorwoord 4 Governance 6 A. Bestuursverslag

9

B. Volkshuisvestingsverslag

17

1. Onze missie, onze gezamenlijke basis 1.1 Eigentijds, betrokken partner 1.2 Strategische doelen

18 19 19

2. 2.1 2.2 2.3

Samen met partners Algemeen overleg Regionaal overleg Lokaal overleg

20 24 26 28

3. 3.1 3.2 3.3

Samen met de klant Klanttevredenheid en telefonische bereikbaarheid Goede dienstverlening aan de klant Betrekken bewoners bij beleid

32 33 36 40

4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Tablis Wonen in de samenleving Passend huisvesten van doelgroepen Investeren in maatschappelijk vastgoed Investeren in het behoud van de leefbaarheid van onze wijken en buurten Investeren in wonen en zorg Investeren in milieu en duurzaamheid Maken en monitoren prestatieafspraken met gemeenten en regio’s

43 44 46 47

5. 5.1 5.2 5.3

Producten en diensten Realisatie nieuwbouw- en herstructureringsprojecten Realisatie verkopen nieuwbouwprojecten Kwaliteit huidig woningbezit

6. Organisatie 6.1 Ontwikkeling organisatie 6.2 Organogram, formatie en bezetting

Jaarverslag 2014

52 53 55 56 56 59 60 65 66 67

6.3 Ontwikkeling medewerkers 6.4 Ziekteverzuim 6.5 Arbobeleid 6.6 Integriteitsbeleid 6.7 Ondernemingsraad 6.8 Relatie met andere rechtspersonen 6.9 Verbindingen 7. Financiële resultaten

67 68 68 68 68 68 68

8. Treasury

78

9. Kengetallen

82

C.

84

71

Verslag RvC

Jaarrekening 2014 1. Balans per 31 december 2014 (x € 1.000) 2. Winst- en verliesrekening over 2014 (x € 1.000) 3. Kasstroomoverzicht 2014 (x € 1.000) 4. Algemene toelichting 5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva 6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 7. Financiële instrumenten en risicobeheersing 8. Belangrijke inschattingen t.a.v. waardering en resultaatbepaling 9. Kasstroomoverzicht 10. Toelichting op de balans 11. Toelichting op de winsten verliesrekening 12. Overige informatie 13. Statutaire resultaatbestemming 14. Gebeurtenissen na balansdatum

93 94 96 97 98 100 110 114 116 118 119 129 134 136 136

Accountantsverklaring 139 Bijlage 1

142

Bijlage 2

143

Tablis Wonen

3

Voorwoord Het jaar 2014 was weer een bijzonder jaar. Zo waren er weer veel, soms onverwachte, ontwikkelingen binnen de corporatiesector, binnen de politiek maar ook bij Tablis Wonen. Ik denk hierbij bijvoorbeeld aan de parlementaire enquête woningcorporaties en de nieuwe Woningwet die eind 2014 door het parlement is aangenomen. Deze ontwikkelingen werpen hun schaduw vooruit naar 2015 en volgende jaren, waarin we weer een nieuw evenwicht moeten vinden om onze primaire doelgroep, de huishoudens met een smallere beurs, goed te kunnen blijven bedienen. In 2014 zijn we ook weer gegroeid om ons uiteindelijke doel, de eigentijds betrokken partner, te bereiken. 4

Tablis Wonen

Voorwoord

Het jaarverslag “Samen naar de (tussen)finish” geeft u inzicht in het functioneren van Tablis Wonen in 2014. Hieronder alvast een kleine greep uit de in het oog springende gebeurtenissen in 2014. Deze worden uiteraard verderop nog uitgebreid beschreven. Wij hebben ons weer ingespannen om ons te houden aan de Europese regelgeving. Deze schrijft voor dat wij minimaal 90% van onze woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.678 (prijspeil 2014). In 2014 zijn we uitgekomen op 95%. • Tablis Wonen heeft zich goed geprofileerd met haar projecten. In 2014 is circa € 10,8 mln. uitgegeven aan onze nieuwbouw- en herstructureringsprojecten.

In dit jaarverslag besteden wij op transparante wijze aandacht aan de prestaties en ontwikkelingen in 2014. • Tablis Wonen blijft actief meedoen aan de totstandkoming van nieuw beleid in de twee regio’s waarin wij werkzaam zijn. In de regio Drechtsteden is bijvoorbeeld gemeenschappelijk beleid uitgevoerd om personen met een specifieke zorgbehoefte passend te huisvesten. In de regio Alblasserwaard en Vijfheerenlanden is, samen met vier andere regio’s, een gezamenlijk woonruimteverdelingssysteem (Woongaard) opgezet dat op 1 juni van start is gegaan. Ook zijn wij actief betrokken bij de voorbereidingen voor de implementatie van de, per 2015 gerealiseerde, decentralisaties van de zorg naar gemeenten en het scheiden van wonen en zorg.

Jaarverslag 2014

• In april 2014 werd Tablis Wonen aangenaam verrast door de mededeling dat zij – in haar grootteklasse – de beste KWH-score had. Dat is een compliment voor de hele organisatie. • In 2014 is Tablis Wonen weer gevisiteerd. De resultaten zijn goed te noemen: van een 6,7 in 2010 naar een 7,2 als eindcijfer in 2014. De resultaten zijn medio oktober gedeeld met de belanghouders. Eind oktober is het visitatierapport met onze bestuursreactie openbaar geworden en op onze website gezet. • Tablis Wonen wordt nog steeds gekenmerkt als een ambitieuze en financieel gezonde corporatie. In tijden van economische crisis mag dit best bijzonder genoemd worden. Wij zijn hier dan ook, terecht, trots op. Niet alleen deze nieuwe zaken zijn belangrijk. Ook ons ‘gewone’ werk zoals verhuur, afhandelen van reparatieverzoeken, onderhoud en de klachtenafhandeling wordt steeds beter opgepakt. De waardering van onze huurders hiervoor stijgt. Dit jaarverslag is bedoeld voor iedereen die geïnteresseerd is in Tablis Wonen, met name in Sliedrecht en Molenwaard. In dit jaarverslag besteden wij op transparante wijze aandacht aan de prestaties en ontwikkelingen in 2014. Als maatschappelijk betrokken onderneming vinden wij dit een goede zaak. Ik wens u, ook namens de medewerkers en de Raad van Commissarissen, veel leesplezier toe. Henk Gravesteijn Directeur-bestuurderij

Dit jaarverslag is integraal te downloaden via onze website www.tabliswonen.nl. Op deze website staat ook alle andere informatie die in het kader van goed bestuur en toezicht van belang kan zijn.

Tablis Wonen

5

Governance Samen werken aan transparant bestuur

In Nederland hebben we de Engelse term ‘governance’ voor de manier waarop wij bestuur en toezicht in de volkshuisvesting geregeld hebben. Als dit goed wordt uitgevoerd dan komt dit neer op: • het goed besturen van Tablis Wonen

6

Tablis Wonen

• het invloed geven aan belanghouders • verantwoording afleggen aan de interne (Raad van Commissarissen) en externe toezichthouders (CFV1, WSW2 en ILT3)

Governance

Taken en verantwoordelijkheden Tablis Wonen hanteert het zogenaamde twee-lagen bestuursmodel: het bestuur en de Raad van Commissarissen (RvC). Het bestuur wordt gevormd door de directeur-bestuurder. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in de statuten omschreven. Het toezicht wordt uitgeoefend door de RvC. Verdere uitwerking hiervan is te vinden in het directiestatuut en het reglement van de RvC en het bestuur van Tablis Wonen. De directeur-bestuurder legt in het bestuursverslag verantwoording af over het door hem gevoerde beleid in 2014.

Corporaties hebben openheid en transparantie hoog in het vaandel staan en laten zich elke vier jaar visiteren. Belanghouders Tablis Wonen positioneert zich als een organisatie in het maatschappelijk middenveld. Daarom hechten wij groot belang aan de inbreng van de belanghouders waarmee wij samenwerken. Dat zijn niet alleen de andere corporaties in de regio’s waarin wij werken. Het zijn ook de gemeenten waarin wij ons woningbezit hebben, de huurdersorganisaties en de welzijnsorganisaties waarmee wij samenwerken. Periodiek overleggen wij met hen en vragen wij hen advies over beleidsvoornemens en jaarplannen. Daarnaast heeft Tablis Wonen een breed samengestelde klankbordgroep, waaraan wij twee keer per jaar belangrijke beleidsontwikkelingen of -voornemens voor advies voorleggen.

Jaarverslag 2014

Raad van Commissarissen De RvC oefent toezicht uit op het functioneren van het bestuur. Hij doet dit door periodiek met het bestuur te overleggen en jaarlijks het functioneren van het bestuur te bespreken en te beoordelen. Dit wordt gedaan door de voorzitter en een lid van de RvC. Tablis Wonen heeft geen aparte remuneratiecommissie, die belast is met de selectie en benoeming van leden van de RvC en de bezoldiging en beoordeling van het bestuur. De RvC legt in deel C van dit jaarverslag verantwoording af over de manier waarop het toezicht is uitgeoefend. De RvC heeft geen aparte auditcommissie die belast is met het toezicht op en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, de financiële informatieverschaffing en de naleving van de opmerkingen en aanbevelingen van de externe accountant. Door periodieke rapportages van het bestuur aan de RvC, die ook expliciet aandacht besteden aan deze onderwerpen, wordt aan dit onderdeel van het externe toezicht binnen Tablis Wonen invulling gegeven. Visitatie Corporaties hebben openheid en transparantie hoog in het vaandel staan en laten zich elke vier jaar visiteren. Op deze manier wordt ook Tablis Wonen, op een onafhankelijke manier, beoordeeld op haar maatschappelijke prestaties. In 2014 heeft Ecorys de visitatie over de jaren 2010-2013 voor Tablis Wonen uitgevoerd.

1 CFV: Centraal Fonds Volkshuisvesting, de externe financiële toezichthouder voor woningbouwcorporaties 2 WSW: Waarborgfonds Sociale Woningbouw, het onafhankelijke instituut dat optimale financiering mogelijk maakt voor woningbouwcorporaties door middel van borgstelling voor haar leningen 3 ILT: Inspectie Leefomgeving en Transport. Met ingang van 1 januari 2014 is met het oog op de scheiding tussen beleid en toezicht de volkshuisvestelijke toezichthouder in een uitvoerende dienst ondergebracht van de Inspectie Leefomgeving en Transport van het ministerie van Infrastructuur en Milieu

Tablis Wonen

7

Governance

Na een best kritisch visitatierapport in 2010 stemt het eindoordeel van het visitatierapport 2014 (7,2) tot tevredenheid. Op alle punten is Tablis Wonen gegroeid. Het maatschappelijk presteren is daarmee beoordeeld als ruim voldoende. Ook zien we dit keer dat met cijfers van 7,1 tot en met 7,3 zeer constant is gescoord op de verschillende onderdelen. Dit oordeel houdt in dat wij onze mensen en middelen op een goede en verantwoorde manier inzetten voor onze doelstellingen. Tevredenheid dus over het resultaat. De goede uitvoering van de nieuwe koers uit het beleidsplan van 2010 “Mensen wensen wonen” wordt hiermee bevestigd. Op 16 oktober heeft de visitatiecommissie zelf de uitkomsten aan onze belanghouders gepresenteerd. Dit werd zeer gewaardeerd. Met alle goede scores bevat het rapport ook nog een aantal punten waarop Tablis Wonen zich kan verbeteren. De belangrijkste zijn: • De beperking van de stijgende woonlasten voor onze doelgroep verdient de komende tijd prioriteit. • De communicatie naar onze belanghouders en met name de huurdersorganisaties moet verder verbeteren. • De participatie van onze huurders(organisaties) moet betere invulling krijgen. • Onze doelen moeten zowel intern als extern duidelijker worden geformuleerd. • Onze woningvoorraad moet nog verder worden aangepakt om beter aan de toekomstige vraag van onze huurders (met name ook senioren) te kunnen voldoen. Tablis Wonen is druk bezig om een nieuw beleidsplan voor de komende jaren op te stellen. Uiteraard zullen we daarvoor ook gebruik maken van de uitkomsten van dit visitatierapport.

8

Tablis Wonen

A. Bestuursverslag Terugblikken en vooruitkijken

Henk Gravesteijn, directeur-bestuurder van Tablis Wonen, kijkt in dit hoofdstuk terug op het jaar 2014. Maar natuurlijk kijkt hij ook vooruit.

Jaarverslag 2014

Tablis Wonen

9

A. Bestuursverslag

Algemeen beeld Het jaar 2014 was weer een jaar waarin veel is gebeurd bij en in de omgeving van Tablis Wonen. Het jaar 2014 was het laatste jaar van ons beleidsplan “Mensen wensen wonen”. Verreweg het grootste deel van onze ambities en doelen die wij ons hebben gesteld zijn uitgekomen. Belangrijke voorbeelden hiervan zijn: de voortgang die wij hebben geboekt bij onze dienstverlening aan onze huurders en onze vastgoedprojecten, de verbetering van de samenwerking met onze huurdersorganisaties en andere belanghouders en het financieel gezond houden van Tablis Wonen. Een prestatie van formaat in deze, ook voor corporaties, complexe en financieel moeilijke tijden.

Het jaar 2014 was het laatste jaar van ons beleidsplan “Mensen wensen wonen”. Verreweg het grootste deel van onze ambities en doelen die wij ons hebben gesteld zijn uitgekomen.

Ook heeft een risico-inventarisatie plaatsgevonden. De hoofdconclusie hiervan was dat Tablis Wonen vier toprisico’s kent die van groot belang zijn voor de stabiliteit van Tablis Wonen. Het gaat om: • de samenstelling van de woningvoorraad in relatie tot de toekomstige vraag • het huurprijsbeleid • de overheidsbeperkingen die ons worden opgelegd • de veranderende woonwensen.

10 Tablis Wonen

2010-2014

en wonen

wonen.nl

Tablis Wonen

Zuiderzeestraat

210 - Sliedrecht,

Postbus 145 -

T 3360 AC Sliedrecht,

(0184) 444 844

F (0184) 444 866

www.tablis wonen.nl W

E info@tablis

Eind november is het document ‘Tablis Wonen gaat het vizier opnieuw richten’ gereedgekomen. Dit document wordt gebruikt in de consultatieronde met de medewerkers, belanghouders en collegacorporaties. Begin april 2015 heeft Tablis Wonen het resultaat van alle input getoond en bediscussiërd tijdens de klankbordgroepvergadering. Daarna kan het beleidsplan 2016-2019 worden uitgeschreven. Door de ontwikkelingen en vele onzekerheden lijkt het raadzaam om jaarlijks opnieuw te bekijken welke ontwikkelingen bijsturing vragen in de missie en/of ontwikkelvisie, die als einddatum 2019 hebben.

Beleidsplan Het beleidsplan ‘Mensen wensen wonen’ besloeg de periode 2010 tot en met 2014. In september 2013 hebben we besloten om de start van de werkzaamheden ten behoeve van een nieuw beleidsplan uit te stellen tot het einde van het 1e kwartaal van 2014. Dit in verband met de grote onduidelijkheid waar de sector op dit moment mee te maken heeft. In januari heeft de RvC goedkeuring gegeven aan het plan van aanpak om met ondersteuning te komen tot een nieuw beleidsplan in het voorjaar van 2015. In totaal zijn in 2014 vier sessies met MT/RvC geweest om invulling te geven aan de ‘ontwikkelvisie’ voor ons nieuwe beleidsplan.

Beleidsplan

Mensen wens

Tablis Wonen gaat het vizier opnieuw richten.

A. Bestuursverslag

Jaarlijks zal het op te stellen jaarplan een concreet actieprogramma voor het komende jaar bevatten met daarbij een doorkijk naar de daaropvolgende jaren (incl. de meerjarenbegroting). Een boeiend en inspirerend proces waarbij Tablis Wonen haar nieuwe koers nadrukkelijk laat beïnvloeden door haar partners! Volkshuisvestelijke ontwikkelingen rond Tablis Wonen Tablis Wonen heeft als primaire taak het huisvesten van huishoudens die niet zelf in goede of passende huisvesting kunnen voorzien. Vandaar dat wij blij zijn dat wij dit jaar circa 95% van de vrijkomende of nieuwe huurwoningen hebben toegewezen aan deze doelgroep. Tablis Wonen wil de huishoudens met een inkomen (net) boven de € 34.678 (prijspeil 2014) ook zo goed mogelijk blijven helpen.

Wij zijn blij dat wij in 2014 circa 95% van de vrijkomende woningen of nieuwe huurwoningen hebben toegewezen aan huishoudens die niet zelf in goede of passende huisvesting kunnen voorzien. In regionaal verband (Drechtsteden en Alblasserwaard en Vijfheerenlanden) zijn (prestatie)afspraken gemaakt om te zien in hoeverre er woningen expliciet voor deze doelgroep beschikbaar kunnen komen. Het betreft hier met name woningen in het sociale koopsegment: tot circa € 200.000 vrij op naam (VON) . Ook zijn enkele woningen met een huurprijs boven de € 699,48 specifiek aan deze (secundaire) doelgroep toegewezen. Daarnaast zijn in 2014 twee projecten in Sliedrecht (Karekietstraat en Bonkelaarplein) gereed gekomen waarin ook woningen zijn opgenomen voor deze zogenaamde secundaire doelgroep.

Jaarverslag 2014

Tablis Wonen is blij dat er eind 2014 duidelijkheid is gekomen over het nieuwe speelveld van de corporatiesector. Corporaties moeten zich meer gaan toeleggen op hun zogenaamde kerntaak: het huisvesten van huishoudens die niet zelf in een goede woning kunnen voorzien. Voor Tablis Wonen verandert hiermee niet zo heel veel. Tablis Wonen kenmerkt zich als een behoudende traditionele corporatie, die zich van oudsher hoofdzakelijk toelegt op deze kerntaak. Tablis Wonen heeft slechts 1,5% (ca. 70 woningen) in het geliberaliseerde huursegment voor de zogenaamde secundaire doelgroep (huishoudens met een inkomen tot ca. € 45.000). Het blijft gelukkig ook mogelijk om voor de niet-primaire doelgroepen beperkt middelen ter beschikking te stellen als daar aantoonbaar behoefte aan is en de markt dat niet zelf oppakt. Met name ook in herstructureringsgebieden is dit nodig om de nodige differentiatie van doelgroepen en woningen te kunnen blijven realiseren. Wij zijn ook blij dat sociale investeringen mogelijk blijven als, in goed overleg met gemeente en huurdersorganisaties, aangetoond is dat dit de leefbaarheid en sociale samenhang in een wijk of buurt ten goede komt. Wij zijn niet gelukkig met het aandeel van Tablis Wonen in de sectorbrede verhuurdersheffing: vanaf 2017 circa € 3,4 miljoen (totale heffing voor de sector 1,7 miljard). Dit is ongeveer 13% van onze huuropbrengst. Dit betekent dat wij op termijn onze investeringsopgave tegen het licht moeten houden. Daarnaast moeten wij meer woningen gaan verkopen en onze bedrijfsvoering nog efficiënter inrichten. Zoals het er nu uitziet kan Tablis Wonen daardoor haar primaire taak blijven waarmaken. Het grootste zorgpunt is dat de rekening voor deze verhuurdersheffing (voor een deel) bij onze huurders terecht komt. Extra huurverhogingen in een tijd van economische onzekerheid kunnen huishoudens in de problemen brengen. Kortom, de betaalbaarheid van het wonen komt in gevaar. Daarnaast zal het extra belasten van huurders die net iets meer verdienen dan de inkomensgrens voor onze primaire doelgroep (€ 34.678, prijspeil 2014) de gemengde

Tablis Wonen

11

A. Bestuursverslag

samenstelling van onze complexen en wijken in gevaar kunnen brengen. Deze differentiatie is iets waar corporaties, samen met de overheid, de laatste decennia veel energie en geld in hebben gestoken. Tablis Wonen is en blijft een voorstander van deze gemengde wijken. Door hier goed met huurdersorganisaties en gemeenten samen te werken, zal hierop een passend antwoord worden gevonden. In 2014 hebben de gezamenlijke corporaties in Zuid-Holland Zuid een onderzoek laten doen naar de woonlasten van onze huurders in deze regio. Circa 12% van onze huurders blijkt financieel maandelijks in de knel te komen. Wij zullen er alles aan doen, binnen onze financiële mogelijkheden, om de stijging van de woonlasten in te perken. Dat is onze maatschappelijke verantwoordelijkheid! Wij hebben hier de medewerking van rijk, gemeenten, huurdersorganisaties en eigen personeel wel bij nodig. Principiële keuzes op het gebied van dienstverlening, onderhoud en beperking van de bedrijfskosten zullen hiervoor gemaakt worden. Tablis Wonen wil in 2015 een eerste stap daarin zetten, maar er is meer nodig. In ons nieuwe beleidsplan zullen wij daar nader op in gaan. Ik heb er het volste vertrouwen in dat dit gaat lukken, al is daar wel tijd voor nodig. Begin 2012 is ons strategisch voorraadbeleid vastgesteld in goed overleg met onze huurdersorganisaties en gemeenten. Dit beleid blijkt nog steeds actueel te zijn. Nieuwe demografische prognoses leiden er toe dat wij dit beleid moeten herijken. Na vaststelling van ons nieuwe beleidsplan in het voorjaar van 2015 zullen wij dit beleid herijkt hebben. Uit de meest recente prognoses van de omvang en samenstelling van de bevolking in onze gemeenten blijkt dat er (tot 2020) nog sprake is van een geringe toename van de bevolking of het aantal huishoudens. Na 2020 zien wij, met name in de regio Alblasserwaard en Vijfheerenlanden, wel het risico van krimp ontstaan. Vandaar dat wij, samen met gemeenten en corporaties in deze regio, wel alvast in gesprek zijn hoe wij hiermee om kunnen en willen gaan. Gekozen is om deze transformatie goed voor te bereiden en te begeleiden. Onze aandacht gaat uit naar transformatie van de bestaande voor12 Tablis Wonen

raad. In de in 2014 vastgestelde woonvisie 2020 en de visie 2030 voor de regio Alblasserwaard en Vijfheerenlanden heeft deze transformatie een prominente plek gekregen. Het aantal nieuw te bouwen woningen gaat fors teruglopen. De bestaande woningvoorraad zal geschikt moeten worden gemaakt voor met name het toenemend aantal senioren in ons werkgebied. Tablis Wonen heeft nog niet genoeg woningen die voldoende energiezuinig en daarbij ook goed toegankelijk zijn. Hier ligt dan ook de belangrijkste uitdaging in de regio’s Drechtsteden en Alblasserwaard en Vijfheerenlanden. Vermeldenswaard is ook het onderzoek dat wij in 2014 zijn gestart naar de samenwerking met Woningbouwvereniging NieuwLekkerland. Tablis Wonen heeft, samen met drie andere corporaties, bezit in de (nieuwe) gemeente Molenwaard. Door samenwerking te zoeken verwachten wij meerwaarde voor gemeente, corporaties en (potentiële) huurders te kunnen realiseren. Met name op het terrein van gezamenlijke portefeuillestrategie wordt verwacht dat er meerwaarde bereikt kan worden. De uitkomsten van dit onderzoek zijn begin 2015 beschikbaar gekomen en bevestigen dit beeld. Toezicht en risicomanagement De toegenomen aandacht voor verscherpt intern en extern toezicht op de corporaties vindt Tablis Wonen een goede zaak. Dit toezicht is nodig, omdat wij als maatschappelijk ondernemer op een duidelijke en transparante manier verantwoording moeten en willen afleggen aan onze huurders en belanghouders. Zowel door onze RvC, het CFV (als extern toezichthouder) en onze accountant wordt al jaren op een goede manier invulling gegeven aan het toezicht op het reilen en zeilen van Tablis Wonen. In 2014 waren er ook weer geen negatieve bevindingen van hen. Sterker nog: wij zijn, ook volgens het CFV, een financieel gezonde corporatie gebleven en onze accountant is tevreden over de vorderingen die wij hebben gemaakt op het gebied van risicobeheersing. Wel noodzaken het toezicht en de te verwachten toekomstige toename van de lasten (mede door de verhuurderheffing) op termijn ons er toe om meer aandacht te besteden aan risicomanagement.

A. Bestuursverslag

Vandaar dat risicomanagement standaard in diverse overleggen in MT- en RvC-verband op de agenda staat. In 2014 hebben wij onze belangrijkste risico’s benoemd en van passende beheersmaatregelen voorzien. Tablis Wonen kenmerkt zich als een (financieel) vrij conservatieve organisatie die geen bewuste risico’s opzoekt en zich toelegt op de kerntaken van een corporatie. De belangrijkste risicogebieden voor Tablis Wonen zijn: • Samenstelling woningportefeuille: aansluiting woningaanbod op ontwikkeling en wensen van onze doelgroep (met name senioren). • Huurprijsbeleid: door huurstijgingen en huurharmonisatie stijgen de woonlasten voor de primaire doelgroep fors. • Overheidsbeperkingen: door nieuwe regelgeving kunnen op termijn niet alle volkshuisvestelijke ambities worden waargemaakt. • Veranderende woonwensen: doordat bewoners en woningzoekenden woonkwaliteit anders gaan definiëren ontstaat het risico dat onze woningvoorraad niet meer aansluit bij deze woonwensen. Wij zullen in ons nieuwe beleidsplan hier verder op ingaan en – waar nodig – passende beheersmaatregelen opnemen. Dit leidt er ook toe dat met name (samenwerkings)overeenkomsten met derden op risico’s worden getoetst. Sinds 2012 werken wij met een investeringsstatuut waarin wij ons gewenste rendement en financiële sturingskengetallen opnemen. In 2014 is dit statuut herijkt. Bij alle projecten besteden we expliciet aandacht aan een aantal risico’s en worden mogelijke beheersmaatregelen voorgesteld. Het gaat hier om de volgende risico’s: • financiële risico’s: in relatie tot onze totale financiële positie • juridische risico’s: met name aansprakelijkheid • fiscale risico’s: met name BTW • marktrisico: verhuur- of verkoopbaarheid • organisatierisico: aanwezigheid voldoende en geschikt personeel en middelen

Jaarverslag 2014

Effecten regeringsbeleid Tablis Wonen wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de wet verhuurderheffing die eind 2013 definitief is vastgesteld en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast kan de sector nog steeds geconfronteerd worden met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. In 2014 hebben we € 938.000 aan saneringssteun moeten betalen. Voor 2015 is deze op nihil gesteld. Voor de jaren 2016 tot en met 2019 houdt Tablis Wonen rekening met een totale saneringssteunheffing van bijna € 1,5 miljoen. Deze bedragen zijn nagenoeg gelijk aan waar vorig jaar vanuit was gegaan. Voor het vaststellen van de verhuurdersheffing is gerekend met de meest recente WOZ-waarden van alle woningen. Van deze totale waarde is vervolgens tien keer de gemiddelde WOZ-waarde afgetrokken. Deze waarde is vervolgens vermenigvuldigd met onderstaande tarieven voor de respectievelijke jaren (schrijven Aedes 18-09-2013 en nog steeds actueel). Jaartal

Opbrengst Rijk

Tarief

(alle verhuurders)

Bijdrage Tablis Wonen

2015

1,36 miljard

0,449%

2,8 miljoen

2016

1,52 miljard

0,491%

3,1 miljoen

2017

1,70 miljard

0,536%

3,4 miljoen

2018

1,70 miljard

0,536%

3,4 miljoen

In de memorie van toelichting bij de rijksbegroting 2015 wordt gerefereerd aan de situatie vanaf 2018: “Vanaf 2018 volgt de raming van de verhuurderheffing de reeks die in het regeerakkoord is afgesproken”. In het regeerakkoord stond de heffing op 1,99 miljard in 2017. Daarbij werd aangegeven dat de heffing op de lange termijn wordt verhoogd, evenredig het toenemend gebruik van de huurtoeslag gevolg van de maatregelen (gedoeld wordt op het huurbeleid). Het lijkt er dus op dat vanaf 2018 de heffing meer dan 2 miljard moet opleveren (1,99 miljard plus meerkosten huurtoeslag als gevolg van het Tablis Wonen

13

A. Bestuursverslag

huurbeleid). In de evaluatie van de verhuurdersheffing die in de eerste helft van 2016 aan de Eerste en Tweede Kamer wordt gezonden, worden ook de ervaringen met de investeringsaftrek en mogelijke alternatieven opgenomen. De verwachting is dus dat de verhuurdersheffing ook na deze kabinetsperiode zal blijven. Vooralsnog wordt door ons uitgegaan van het niveau van 2017. Wanneer een volgend kabinet de heffing voor 2018 zou willen schrappen moet er een alternatieve dekking worden gevonden. Tablis Wonen heeft in haar projecties met een afbouwend scenario rekening gehouden met huurstijgingen boven de inflatie, startend in 2015 met 1,0% en met vermindering van 0,2% aflopend naar 0% boven inflatie in 2019. Tablis Wonen heeft in haar projecties rekening gehouden met een investeringsvolume in de komende 5 jaar van gemiddeld € 8,2 miljoen per jaar voor huurwoningen en gemiddeld € 620.000 per jaar voor koopwoningen. Haar gecommitteerde investeringen per 31 december 2014 liggen onder dit bedrag. Met deze maatregelen kan Tablis Wonen in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen en verwacht zij blijvend te kunnen voldoen aan de nieuwe door het WSW gestelde financiële kengetallen en verwacht zij toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. Integriteit Tablis Wonen vindt integriteit belangrijk en dit is ook een kerncompetentie en beoordelingsgrond van de medewerkers. Periodiek staat dit op agenda van werkoverleggen, MT-vergaderingen en overleggen met de RvC. De conclusie uit een eerdere evaluatie was dat Tablis Wonen goed omgaat met integriteit. Integriteit (met name check bij indiensttreding) is inmiddels een vast onderdeel van de selectieprocedure bij nieuwe medewerkers. Een richtlijn voor het omgaan met relatiegeschenken is eind 2014 opgepakt. In 2014 hebben geen meldingen van mogelijke integriteitsschendingen plaatsgevonden. 14 Tablis Wonen

Het bestuur van H3S.

Belangrijkste bestuursbesluiten De belangrijkste besluiten die Tablis Wonen in 2014 genomen heeft zijn: • Herijking investeringsstatuut • Actualisatie algemene huurvoorwaarden • Investeringsbesluit vervanging serverpark Tablis Wonen • Herijkt beleid t.a.v. zelf aangebrachte voorzieningen in de woning • Huurbeleid 2014 Bewonersparticipatie Voor Tablis Wonen is de inbreng en betrokkenheid van huurders erg belangrijk. Hiervoor overleggen we regelmatig met onze huurdersorganisaties en bewonerscommissies. Ook betrekken wij onze huurders zo vroeg mogelijk bij de herstructurerings- en onderhoudsprojecten. Belangrijke voorbeelden hiervan in 2014 zijn het betrekken van de bewoners bij de herstructurering van de Staatsliedenbuurt in Sliedrecht en het gezamenlijk organiseren van een workshop over toekomstige bewonersparticipatie. Voor herstructureringsgebieden zijn intentieovereenkomsten met de gemeente en de bewonersorganisaties afgesloten waarin nadrukkelijk aandacht wordt gevraagd voor de participatie van huidige en

A. Bestuursverslag

toekomstige bewoners. Voor de Staatsliedenbuurt is een huurdersorganisatie volgens de overlegwet ingevoerd. Het Bewonerscomité Staatsliedenbuurt (BCS) functioneert als hét aanspreekpunt voor de zaken die specifiek over deze buurt gaan. Met dit bewonerscomité wordt nauw samengewerkt als het gaat om de visievorming voor de voorgenomen herstructurering vanaf 2016. Sliedrecht kent drie wijkplatforms. Elk wijkplatform komt zes keer per jaar bijeen waarbij ook de wijkbewoners worden uitgenodigd. Tablis Wonen neemt vanuit haar belang en betrokkenheid bij de wijken regelmatig aan deze bijeenkomsten deel. Binnen Molenwaard woont Tablis Wonen op uitnodiging ook de bijeenkomsten van de kernklankbordgroepen bij. Met de twee huurdersorganisaties werken we, op basis van goede werkafspraken, steeds beter samen. Dit zijn de stichting Huurders Samen Sterk Sliedrecht (H3S) en de Algemene Huurdersvereniging Graafstroom (AHG) uit de gemeente Molenwaard. Beide huurdersorganisaties worden eerder dan voorheen betrokken bij beleidsvoornemens. De manager Wonen en de beleidsmedewerker van Tablis Wonen voeren in de meeste gevallen dit overleg. Daarnaast is er ook regelmatig overleg waarbij de directeur-bestuurder aanschuift om vragen en knelpunten te bespreken en hierover afspraken te maken. De huurdersorganisaties geven in veel gevallen gezamenlijk advies. Over o.a. de volgende onderwerpen hebben wij onze huurdersorganisaties geïnformeerd: • Voortgang van vastgoedprojecten • Begroting en jaarplan 2014 • De invoering van de Warmtewet • Belonen van goed huurdersgedrag • Extern calamiteitenplan • Toewijzing 10% vrije beleidsruimte voor doelgroep 2 • Onderzoek naar samenwerking met woningbouwvereniging Nieuw-Lekkerland

Jaarverslag 2014

Vertegenwoordiger van AHG in gesprek.

Adviestrajecten in 2014 hadden betrekking op: • De jaarlijkse huurverhoging • Toewijzingsproces bij het nieuwbouwproject Bonkelaarplein • Algemene huurvoorwaarden • Beleid Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) • Asbestbeleid • Overname gemeentelijk woningbezit • Overname woonwagenlocaties van de gemeente Sliedrecht De organisatie De organisatie ontwikkelt zich meer en meer tot de klantgedreven organisatie die wij willen zijn. Het meest zichtbaar is ons Klantserviceteam. Dit team is het eerste aanspreekpunt voor onze (potentiële) huurders en heeft als doelstelling om van alle klantcontacten 80% direct af te handelen. Deze doelstelling is eind 2013 bereikt en de resultaten hebben zich in 2014 gestabiliseerd. Tijdens de plannings-, functionerings- en beoordelingsgesprekken worden afspraken gemaakt die zowel bijdragen aan de organisatiedoelen als aan de persoonlijke vakinhoudelijke en competentieontwikkeling van de medewerkers zelf. Om bij elkaar aan te durven geven waar verbeterpunten liggen zowel op houding en gedrag als

Tablis Wonen

15

A. Bestuursverslag

op zaken die nog niet helemaal goed lopen, heeft het voltallige personeel van Tablis Wonen een cursus “feedback geven en ontvangen” gevolgd. Dit leidt er o.a. toe dat er steeds meer verantwoordelijkheid genomen wordt op de werkvloer en medewerkers meer en meer bezig zijn met het aandragen van ideeën ter verbetering van de processen of ter verhoging van de efficiency.

Verklaring besteding gelden In 2014 hebben er geen tegenstrijdige belangen of transacties gespeeld met betrekking tot de directeur-bestuurder. Daarnaast heeft Tablis Wonen in 2014 alle relevante weten regelgeving nageleefd. De directeur-bestuurder verklaart dat alle middelen van Tablis Wonen uitsluitend zijn gebruikt en ingezet in het belang van de volkshuisvesting.

Maatschappelijke investeringen Tablis Wonen blijft zich inzetten om te investeren in vastgoed dat sociaal gezien zeer wenselijk is, maar door marktpartijen niet wordt gerealiseerd in verband met het (te) lage financieel rendement. Tablis Wonen wil dit waar mogelijk blijven doen, passend binnen weten regelgeving. Niet alleen omdat het in de missie staat, maar ook omdat het goed is voor de (woon-)omgeving van onze woningen. De verhuur- en verkoopbaarheid van onze woningen wordt hierdoor positief beïnvloed.

Verklaring governancecode De directeur-bestuurder verklaart dat in 2014 de uitgangspunten uit de governancecode zijn gevolgd.

Tablis Wonen is van mening dat maatschappelijke investeringen niet altijd investeringen in vastgoed zijn. Ook de proactieve bijdragen van onze medewerkers in lokale zorgnetwerken en bijdragen in de keten wonen-werken-leren-zorg horen hierbij. Daarnaast maakt investeren in leefbaarheid een onlosmakelijk onderdeel uit van onze maatschappelijke investeringen. Goed wonen gaat verder dan de voordeur van onze woningen. De woonomgeving en voorzieningen in buurten en wijken verdienen evenveel aandacht. Daar waar nodig neemt Tablis Wonen de rol van verbinder en verwijzer als er sprake is van problematiek achter de voordeur.

Het realiseren van onze doelstellingen kunnen wij echter niet alleen. In 2014 hebben wij dan ook nadrukkelijk weer de samenwerking gezocht met onze huurders, regionale collega’s en de regio- en gemeentebesturen waarin wij werken. Dat werkt goed en – steeds meer – naar tevredenheid van alle partijen.

Mede gezien de onduidelijkheid over het speelveld van corporaties en zorginstellingen heeft Tablis Wonen op dit werkveld geen nieuwe ontwikkelingen opgepakt. Wel zijn met name op het terrein van het scheiden van wonen en zorg veel overleggen gevoerd met betrokken belanghouders in gemeenten en regio’s. Het voornaamste doel daarbij was kennis delen en opheldering geven over de smallere rol van corporaties in het speelveld als gevolg van gewijzigde regelgeving.

Tablis Wonen werkt met veel plezier aan de realisatie van de doelstellingen. U mag dan ook voor 2015 en volgende jaren weer rekenen op de inzet van alle medewerkers van Tablis Wonen.

16 Tablis Wonen

Tot slot Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat Tablis Wonen zich weer verder heeft ontwikkeld en verbeterd. Veel van de ambities uit ons beleidsplan zijn waar gemaakt. Dat is in deze complexe tijden geen sinecure.

Het koppelen van onze activiteiten aan onze strategische doelen en eventuele bijsturing daarvan gebeurt periodiek door onze kwartaalrapportages en BBSC’s4. Deze worden op alle niveaus in de organisatie besproken.

4 BBSC: Business Balanced Scorecard: dit is de rapportage over de kengetallen die wij hanteren om de voortgang te meten. Deze rapportage wordt eens per kwartaal opgesteld.

B. Volkshuisvestingsverslag

Jaarverslag 2014

Tablis Wonen

17

1. Onze missie, de leidraad voor alles wat we doen “ Tablis Wonen is een maatschappelijke organisatie, die in de regio waarin zij voornamelijk wil opereren een klantgerichte partner wil zijn voor uiteenlopende doelgroepen die behoefte hebben aan ondersteuning op het vlak van huisvesting, zorg en welzijn.” Dit is nog steeds de missie van Tablis Wonen en de leidraad voor alles wat we doen. 18 Tablis Wonen

1. Onze missie, de leidraad voor alles wat we doen

1.1 Eigentijds, betrokken partner Onze missie is nog steeds voldoende duidelijk en richtinggevend voor de gehele organisatie. We hebben deze missie ook in 2014 verder ‘vertaald’ in het willen doorgroeien naar de ‘eigentijds, betrokken partner’ die wij voor onze huurders en belanghouders willen zijn. Daarop hebben wij onze strategische doelen bepaald. Deze staan geformuleerd in ons beleidsplan “Mensen wensen wonen” voor de jaren 2010-2014. In 2015 wordt gewerkt aan het opstellen van een nieuw beleidsplan voor de periode 2016-2019. Voor 2015 wordt het huidige beleidsplan doorgetrokken. 1.2 Strategische doelen 1. Samen met de klant (hoofdstuk 3) 1. klanttevredenheid en telefonische bereikbaarheid 2. goede dienstverlening aan de klant ( minimaal top 50 KWH5) 3. betrekken bewoners bij beleid

2. Tablis Wonen in de samenleving (hoofdstuk 4) 1. passend huisvesten van doelgroepen 2. investeren in maatschappelijk vastgoed: haalbaar en nodig 3. investeren in het behoud van de leefbaarheid van onze wijken en buurten 4. investeren in dienstverlening aan onze klant op het gebied van wonen en zorg 5. investeren in milieu en duurzaamheid 6. maken en monitoren prestatieafspraken met gemeenten/regio’s 3. Producten en diensten (hoofdstuk 5) 1. realisatie nieuwbouw- en herstructureringsprojecten mede op basis van inzicht in wensen van onze (potentiële) huurders en de markt in de toekomst 2. realisatie verkopen nieuwbouwprojecten 3. kwaliteit huidig woningbezit 4. het actualiseren van folders en de informatie op de website De organisatie van Tablis Wonen moet goed aansluiten bij de ambities en doelstellingen die wij willen behalen. Dit houdt onder andere in dat wij investeren in de ontwikkeling en professionalisering van onze medewerkers. Het waarborgen van onze financiële continuïteit is ook noodzakelijk om onze ambities te kunnen waarmaken. Tablis Wonen houdt de strategie actueel door per kwartaal te bekijken of herijking of bijstelling van de doelstellingen noodzakelijk is.

5 KWH staat voor Kwaliteitskeurmerk Woningcorporaties Huursector

Jaarverslag 2014

Tablis Wonen

19

2. Samen met partners Tablis Wonen is een maatschappelijk betrokken partner. Wij willen graag een maatschappijgedreven organisatie zijn, die herkenbaar in het maatschappelijk middenveld in haar werkgebied opereert. Om die doelstelling te bereiken zoekt Tablis Wonen actief de samenwerking met andere maatschappelijke organisaties, netwerkpartners en uitvoeringsinstanties in de gemeenten Sliedrecht en Molenwaard en in de regio’s Drechtsteden en Alblasserwaard en Vijfheerenlanden. Samen met die maatschappelijke partners wordt het beleid goed voorbereid, afgestemd en geïmplementeerd. 20 Tablis Wonen

2. Samen met partners

Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste overleggen waaraan Tablis Wonen deelneemt. De prestatiedoelen en de behaalde resultaten worden in andere hoofdstukken beschreven.

Belanghouder/overleg

Doel overleg

Frequentie

Belangrijkste thema’s 2014

informerend en adviserend

2 x per jaar

• Terug naar de kern: transities in de AWBZ.

1. Algemeen Klankbordgroep Tablis Wonen

Gevolgen voor Tablis Wonen.

• Presentatie visitatierapport: Wat kan Tablis Wonen concluderen? Vereniging Woningcorporaties

Informeren

• Bespreking belangenbehartiging woningcorporaties

Zuid-Holland Zuid (VWZHZ)

afstemmen van beleid

binnen Aedes

• Gezamenlijk onderzoek naar ontwikkeling woonlasten Huurdersorganisaties

informeel overleg

in Sliedrecht (H3S)

formeel overleg

en Molenwaard (AHG

overleg in aanwezigheid van lid RvC

Bewonerscomité Staatsliedenbuurt

informeel overleg

4 x per jaar

Geschillencommissie Wonen Zuid-Holland Zuid

Jaarverslag 2014

formeel overleg

formeel overleg

begroting en jaarplan 2014 huurbeleid 2014 benoeming commissaris woonruimteverdeelsysteem participatiebeleid

naar behoefte

• financieel jaaroverzicht • plannen in de wijk • participeren in visiegroep en klankbordgroep

2 x per jaar

• • • •

product ontwikkelingen

• • • •

klachtenregister

formeel overleg Gebruikersgroep stichting Woonlab

• • • • •

2 x per jaar

aanpassing indexering uiten afkoopsom novelle verkoopbeleid corporaties gebruik inkomensgrenzen jaarverslag 2013 begroting en kostenverdeelsleutel samenwerking Haaglanden

Tablis Wonen

21

2. Samen met partners Belanghouder/overleg

Doel overleg

Frequentie


beleidsvoorbereidend,

4 x per jaar

• • • • •

2. Regionaal Drechtsteden Stichting Woonkeus Drechtsteden

toezichthoudend en besluitvormend

Woonkeus 2.0 managementrapportages richtlijnen WRV voorrangsregeling nieuwe huisvestigingswet

regionaal, strategisch, tactisch

6x per jaar

• beleidsvragen wonen binnen de Drechtsteden

Bestuurdersoverleg

Afstemmen

5 x per jaar

woningcorporaties Drechtsteden

informatie-uitwisseling

• • • • • •

Portefeuillehouders overleg Wonen (en zorg)

(BWD)

6 x per jaar

voortgang woningbouwprogramma huisvesting bijzondere aandachtgroepen afstemming huurbeleid inventarisatie gevolgen scheiden wonen en zorg samenwerking met ketenpartners in de zorg gevolgen nieuwe Woningwet

• beleidsvragen wonen binnen de Drechtsteden.

Regionaal beleidsoverleg

regionaal, strategisch.

Drechtsteden (RBO)

voorbereiding BWD

Preventie Huisuitzettingen

regionaal, operationeel

jaarlijks

• voorkomen dakloosheid


1x in de 14

• voorrangscommissie begeleiding bij woonproblematiek

voorbereiding advisering BWD

Drechtsteden (PHD) Platform Uitvoering Voorrangsregeling (PUV)

dagen regionaal, informatief

eenmalig

• maatschappelijke ontwikkelingen • hoe op te pakken • netwerkmogelijkheid

Bestuurdersoverleg

bestuurlijk overleg

5 x per jaar

woningcorporaties

bilateraal overleg

2 x per jaar

• • • • •

Themabijeenkomst scheiden wonen-zorg

Alblasserwaard en Vijfheerenlanden

22 Tablis Wonen

voortgang woningbouw formuleren leefbaarheidsbeleid regionale woonruimteverdeling monitoring prestatieafspraken gevolgen nieuwe Woningwet

2. Samen met partners Belanghouder/overleg

Doel overleg

Frequentie


Stichting Woongaard

beleidsvoorbereiding

12 x per jaar

• • • •

afstemmen bewaken voorgang

besluitvorming t.b.v. implementatie systeem implementatie systeem key-users overleg nieuwe huisvestingwet

3. Lokaal Bestuurlijk Gemeente Molenwaard

bestuurlijk overleg

3 x per jaar

stuurgroep overleg projecten

afhankelijk van

• monitoring prestatieafspraken • bespreken knelpunten algemene zaken

voortgang driepartijenoverleg

2 x per jaar

Bestuurlijk overleg gemeente/

4 x per jaar

• gezamenlijke beleidsvorming; prestatieafspraken

4 x per jaar

• • • •

4 corporaties Gemeente Sliedrecht

bestuurlijk overleg

stuurgroepoverleg projecten

afhankelijk van

monitoring prestatieafspraken strategisch voorraadbeleid bespreking knelpunten voortgang projecten

voortgang Operationeel Bewonerscommissies

wijken buurtniveau, operationeel

jaarlijks

• wensfonds onder de aandacht brengen • jaarplan op complexniveau

Zorgnetwerk Sliedrecht


maandelijks

• gezamenlijke aanpak van woonproblematiek • implementatie sociaal team

Stichting Waardeburgh


2x per jaar

• wonen-zorg

Wijkplatforms


6x per jaar

• ondersteunen bewonersinitiatieven

Sociaal Team Sliedrecht

lokaal, operationeel

12x per jaar

• oprichting Sociaal Team Sliedrecht

Werkgroep Week tegen eenzaamheid


ad hoc

• organiseren activiteiten tegen eenzaamheid

Werkgroep Leerwerkbedrijven


ad hoc

• opstellen en uitvoering uitvoeringsplan


ad hoc

• bevorderen lokale economie

Sliedrecht Werkgroep Maatschappelijke Beursvloer

Jaarverslag 2014

Tablis Wonen

23


Belanghouder/overleg

Doel overleg

Frequentie


Werkgroep Leefbaarheid

lokaal, tactisch/operationeel

ad hoc

• bevorderen schoon, heel, veilig, leefbaarheid

Open Huis-bijeenkomst


2x per jaar

• burgerparticipatie

Zorgnetwerk Molenwaard


maandelijks

• gezamenlijke aanpak van woonproblematiek

Signaleringsnetwerk Molenwaard


1x in de 6

• bevorderen zelfstandig wonen

en Veiligheid 10-hoog

woongebied 10-hoog flats

weken Kernbezoeken Molenwaard


2 x per jaar

• bevorderen contact tussen bewoners en bestuur

Schuld Hulp Maatje


eenmalig

• schuldhulpverlening

Werkgroep Vrouwenopvang


eenmalig

• huisvesting voor vrouwenopvang

Pilot B-CBA Molenwaard

Lokaal, tactisch

eenmalig

• georganiseerde criminaliteit

2.1 Algemeen overleg Klankbordgroep Tablis Wonen (gemeenten, huurdersorganisaties, zorginstellingen, vrijwilligersorganisaties, makelaars en Tablis Wonen) Op de agenda van de eerste bijeenkomst in 2014 stond de presentatie door één van de zorgpartners ‘Terug naar de kern: transities AWBZ’. Doel was het informeren en prikkelen van de aanwezigen over de transities van rijk naar gemeenten. Daarnaast hebben we aan de hand van stellingen input gevraagd over de rollen die Tablis Wonen zou moeten innemen. De stellingen gingen over de participatiemaatschappij, keuzevrijheid klant bij woningaanpassingen en de zelfredzaamheid van huurders.

“Tablis Wonen mag trots zijn op de resultaten van de visitatie”, aldus de belanghouders.

24 Tablis Wonen

In het najaar werd de tweede klankbordgroepbijeenkomst gehouden. Het visitatierapport was net beschikbaar gekomen. Tablis Wonen heeft gevraagd of de visitatiecommissie zelf haar bevindingen wilde presenteren aan de klankbordgroep. Om die reden waren ook collega-corporaties uitgenodigd. Naast de presentatie van de bevindingen heeft Tablis Wonen van de gelegenheid gebruik gemaakt om de belanghouders op drie belangrijke thema’s uit de visitatie te vragen naar aanknopingspunten voor de toekomst. De thema’s waren: dienstverlening (efficiency versus persoonlijk contact), betaalbaarheid (waarin moet Tablis Wonen het zoeken) en communicatie. We kunnen zeggen dat de belanghouders de presentatie door de visitatiecommissie zelf erg hebben gewaardeerd. Tablis Wonen mag trots zijn op de resultaten. Deze bijeenkomst heeft waardevolle input opgeleverd voor de nieuwe beleidsperiode. Vereniging van Woningcorporaties Zuid-Holland Zuid (VWZHZ) De corporaties in de regio’s Drechtsteden, Alblasserwaard en Vijfheerenlanden en de Hoekse Waard vormen samen de regio ZuidHolland Zuid. De gemeenten in deze regio werken op een aantal gebieden (veiligheid, zorg en dergelijke) samen. De directeur-bestuurder


van Tablis Wonen is voorzitter van deze vereniging. Op 17 april en 13 november is de vereniging bij elkaar geweest. Naast de huishoudelijke zaken is hier ook een tweetal onderwerpen inhoudelijk besproken.

contacten geweest over relevante ontwikkelingen. De voornaamste gesprekonderwerpen waren de plannen in de wijk en het participeren in de visiegroep en klankbordgroep.

Het eerste onderwerp betrof de bespreking van de belangenbehartiging van de betrokken woningcorporaties binnen Aedes. De leden zijn hier niet tevreden over. Met Aedes zijn weliswaar afspraken gemaakt om tot verbetering van de samenwerking te komen, maar deze worden nog niet als zodanig ervaren. De leden van de VWZHZ beraden zich begin 2015 over eventuele alternatieve vormen van belangenbehartiging.

Gebruikersgroep stichting Woonlab Tablis Wonen neemt deel aan het gebruikersoverleg Kopen naar Wens van de stichting Woonlab. Het gebruikersoverleg is in 2014 één keer bijeen geweest. Gesproken is over de wenselijke aanpassing van de indexering van de uiten afkoopsom. Indexering vindt eenmalig op 1 juli plaats op basis van de prijsindex bestaande koopwoningen. Besloten is om per 1 januari 2015 per kalenderkwartaal te gaan indexeren. Het consumentenvoorblad (toelichting) is herschreven met als doel dat de klant beter begrijpt wat het product inhoudt. Daarnaast is stilgestaan bij de actualiteiten op de woningmarkt en de gevolgen van de novelle op de herzieningswet m.b.t. het verkoopbeleid van de corporaties. De verkopen moeten expliciet in de prestatieafspraken met de gemeente worden opgenomen. Tot slot is er gediscussieerd of het wenselijk is inkomensnormen te hanteren zodat alleen de lage en midden inkomens van het product gebruik kunnen maken. De uitkomst van deze dialoog is dat corporaties op basis van hun eigen uitgangspunten en visie vrij zijn hierin een keuze te maken en dat een algemene norm daarom niet wenselijk is.

In 2014 is een gezamenlijk onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van de woonlasten in de regio. Uit dit onderzoek blijkt dat momenteel ruim 12% van onze huurders maandelijks in de knel komt. De vereniging maakt zich dus terecht ernstig zorgen over de betaalbaarheid en de woonlasten op termijn. De corporaties hebben dit onderwerp zowel regionaal als lokaal op de agenda gezet om hier gezamenlijk acties voor te ondernemen. In 2015 worden de eerste stappen hierin verwacht. Daarbij zal Tablis Wonen haar beleidsvoornemens toetsen aan de regionale ontwikkelingen en indien mogelijk ook eigen stappen ondernemen. Huurdersorganisaties in Sliedrecht (H3S) en Molenwaard (AHG) en Bewonerscomité Staatsliedenbuurt (BCS) De bespreekpunten met H3S en AHG worden toegelicht onder ‘Bewoners betrekken bij beleid’ verderop in dit jaarverslag. In verband met de voorgenomen herstructurering van de Staatsliedenbuurt is vanuit de bewoners een bewonerscomité samengesteld. Het Bewonerscomité Staatsliedenbuurt (BCS) heeft Tablis Wonen gevraagd haar voor de duur van dit project te erkennen als een huurdersorganisatie. Deze aanvraag is gehonoreerd. Deze samenwerkingsovereenkomst is begin 2013 ondertekend. In 2014 is geen formeel overleg geweest met het BCS. Wel zijn er regelmatig

Jaarverslag 2014

Geschillencommissie Wonen Zuid-Holland Zuid Tablis Wonen heeft het voor- en najaarsoverleg bijgewoond van de Geschillencommissie Wonen Zuid-Holland Zuid. De vaste bespreekpunten waren onder meer het klachtenregister, het rooster van aftreden, het aanpassen van het reglement en de begroting en kosten-verdeelsleutel. Op basis van de uitkomst van een gedegen analyse is besloten per 1 januari 2015 te fuseren met de Geschillencommissie Haaglanden. De commissie is er voor alle huurders van de aangesloten woningcorporaties. Deze huurders hebben bij hun eigen corporaties de klachtenprocedure doorlopen. Als een huurder, ex-huurder, bewoner van een woning die met aankoopkorting is gekocht of een koper van

Tablis Wonen

25


een woning (vrije verkoop) van de corporatie zich benadeeld voelt, kan de commissie om een onpartijdig oordeel gevraagd worden. Alle klachten en uitspraken worden in een centraal register vastgelegd. De commissie heeft in 2014 twee klachten over Tablis Wonen behandeld. Een melding verklaarde de commissie gegrond, de andere vond zij ongegrond. Alle casussen en uitspraken zien wij als een leermoment om onze dienstverlening aan de klant te verbeteren. 2.2 Regionaal overleg Drechtsteden Stichting Woonkeus Drechtsteden Tablis Wonen heeft samen met de andere corporaties uit de Drechtsteden de woningtoewijzing uitbesteed aan de stichting Woonkeus Drechtsteden. De directeur-bestuurder van Tablis Wonen is lid van de Raad van Toezicht (RvT) alsmede bestuurslid van Woonkeus. Ook is er een projectgroep samengesteld uit (beleids-)medewerkers van de deelnemende corporaties. Binnen de groep worden beleidsstukken op het terrein van de woonruimteverdeling voorbereid. Deze stukken worden vervolgens met een advies voor vaststelling voorgelegd aan de RvT. De projectgroep overlegt één keer per twee maanden. Er is onder meer gesproken over het aanpassen van de beleidsregels van de voorrangsregeling, de rol en positie van de Dienst Gezondheid en Jeugd (DG&J) binnen de voorrangsregeling, de leerpunten uit de uitspraken van de klachtencommissie, de richtlijnen uitvoering woonruimteverdeling Drechtsteden 2014 en met name over de gevolgen van de nieuwe Woningwet en de huisvestingswet. In 2014 heeft besluitvorming plaats gevonden over de toekomstvisie en organisatiestructuur voor de stichting. Gekozen is voor een tweelagen organisatiemodel. Er komt een RvT die bestaat (cf. huidige werkwijze) uit de bestuurders van de aangesloten corporaties.

26 Tablis Wonen

Daarnaast vervalt de huidige bestuurslaag van nu en komt er één bestuurder bij de stichting die verantwoording aflegt aan de RvT. Deze nieuwe organisatiestructuur wordt begin 2015 geëffectueerd. Portefeuillehouders overleg Wonen De directeur-bestuurder van Tablis Wonen is, als voorzitter van het Bestuurdersoverleg van Woningcorporaties Drechtsteden, periodiek aanwezig bij de bijeenkomsten van de portefeuillehouders Wonen in de regio. In 2014 is in dit verband de meeste aandacht uitgegaan naar de zorgen rond de gevolgen van de nieuwe Woningwet. In mei is hierover een speciale bijeenkomst gehouden. PALT De regionale Prestatie Afspraken Lange Termijn (PALT) 2010-2020 voor de Drechtsteden dateren uit 2010. Bij zowel de gemeenten als de corporaties staat het realiseren van juiste kwaliteit en het versterken van de woningmarkt voorop. De corporaties en de gemeenten hebben met nog veel onzekerheden te maken. Het wachten is op duidelijkheid in regelgeving (novelle op de herzieningswet). In 2014 is gestart met de herijking van de prestatieafspraken. Partijen concluderen dat er meer tijd nodig is en mogelijk pas medio 2015 herijkte afspraken gereed kunnen zijn. De belangrijkste afspraken zullen gaan over de grootte, betaalbaarheid en duurzaamheid van de voorraad sociale (huur)woningen. Verder zullen er meer dan voorheen procesafspraken over thema’s worden gemaakt. Bestuurdersoverleg Woningcorporaties Drechtsteden (BWD) De directeuren van de corporaties uit de regio Drechtsteden komen periodiek bijeen om beleidszaken af te stemmen en gemeenschappelijke standpunten voor de regio voor te bereiden. Per jaar worden ongeveer vijf bijeenkomsten georganiseerd en – indien nodig – vinden er separate overleggen plaats. De directeur-bestuurder van Tablis Wonen is voorzitter van dit overleg. Het BWD wordt bij de voorbereiding ondersteund door het regionaal overleg van beleidsmedewerkers, het RBO.


Preventie Huisuitzettingen Drechtsteden (PHD) Sinds 1 januari 2012 gelden de samenwerkingsafspraken Preventie Huisuitzettingen Drechtsteden. Deze afspraken gelden tussen de DG&J, de Sociale dienst Drechtsteden en de Drechtstedencorporaties. De afspraken zijn er op gericht om dakloosheid te voorkomen door in een vroeg stadium bij huurachterstand en/of overlast in te grijpen. Door betrokken partijen worden jaarlijks de afspraken geëvalueerd en zo nodig aangepast. Betrokken partijen hebben een ieder vanuit de eigen ervaringen het bestaansrecht van deze afspraken bevestigd. Eind 2014 is gelet op de maatschappelijke ontwikkelingen een start gemaakt met het evalueren van de afspraken. Deze evaluatie is de opmaat om begin 2015 tot een geactualiseerd convenant te komen. Platform Uitvoering Voorrangsregeling (PUV) Binnen de regio Drechtsteden is de voorrangsregeling woonruimteverdeling van kracht. De regeling is o.a. bestemd voor mensen die door medische of sociale problemen dringend een woning nodig hebben. Een voorrangsverklaring geeft onder bepaalde voorwaarden voorrang bij de toewijzing van een woning en kan worden aangevraagd bij de regionale voorrangscommissie. Deze commissie adviseert het college van burgemeester en wethouders over het al dan niet toekennen van een voorrangsverklaring. De commissie functioneert onafhankelijk van gemeenten en corporaties. Door betrokken partijen worden jaarlijks de afspraken geëvalueerd en zo nodig aangepast. Themabijeenkomst scheiden wonen-zorg Op 20 maart hebben wij de themabijeenkomst scheiden wonen-zorg Drechtsteden en Alblasserwaard en Vijfheerenlanden bijgewoond. Tijdens deze bijeenkomst is stilgestaan bij de maatschappelijke ontwikkelingen op het terrein van wonen en zorg. Hoe kunnen er nieuwe verbindingen tussen wonen en zorg gelegd worden? Daarnaast is gesproken over hoe we deze scheiding in de regio kunnen oppakken.

Jaarverslag 2014

Alblasserwaard en Vijfheerenlanden Bestuurdersoverleg Alblasserwaard en Vijfheerenlanden De directeuren van de corporaties uit de regio Alblasserwaard en Vijfheerenlanden komen periodiek bijeen om beleidszaken af te stemmen en gemeenschappelijke standpunten voor de regio voor te bereiden. Per jaar worden ongeveer vijf bijeenkomsten georganiseerd en – indien nodig – worden separate overleggen georganiseerd. In 2014 zijn onderstaande onderwerpen besproken: • afstemming inbreng corporaties over de woonvisie 2020 en de visie 2030 voor de regio • invoering interregionaal woonruimteverdeelsysteem • voortgang woningbouw • verdergaande samenwerking tussen de corporaties op thema’s als beleid, personeel en organisatie, leefbaarheid en projectondersteuning • monitoring prestatieafspraken met de gemeenten Stichting Woongaard Binnen de regio’s Alblasserwaard en Vijfheerenlanden, Bommelerwaard, Rivierenlanden en Land van Heusden en Altena zijn in 2013 door de gezamenlijke corporaties voorbereidingen getroffen om met elkaar tot een interregionaal woonruimteverdelingssysteem te komen. Onder de naam Woongaard is op 2 juni 2014 het systeem live gegaan. Met dit systeem kunnen woningzoekenden hun woonwens binnen de gehele regio realiseren. Zij hoeven zich niet meer per regio apart in te schrijven. In de eerste maanden kwamen de key-users één keer in de twee weken bij elkaar om hun kennis en ervaringen met elkaar te delen. Inmiddels is deze frequentie teruggedraaid naar één keer per maand.

Tablis Wonen

27


Daarnaast is een werkgroep aan de slag gegaan om in beeld te brengen wat voor het systeem en de regionale huisvestingsverordening de gevolgen zijn van de nieuwe huisvestingswet. 2.3 Lokaal overleg Tablis Wonen werkt goed samen met de gemeenten in haar werkgebied. In het periodiek bestuurlijk overleg met de gemeenten worden de werkzaamheden afgestemd en belangrijke zaken voorbereid. Afhankelijk van het soort en aantal projecten vindt extra periodiek projectoverleg plaats. Deze werkwijze hanteren we voor beide gemeenten.

wordt er bepaald welke instelling de melding oppakt en wordt de voortgang van eerdere meldingen besproken. Het aantal te bespreken dossiers blijft stijgen, vooral vanwege de toename van het aantal huurders met betalingsproblemen.

Sliedrecht

Stichting Waardeburgh Met stichting Waardeburgh (die verschillende vormen van zorg en diensten aan ouderen levert) is in 2014 twee keer overlegd op uitvoerend niveau. Tijdens dit overleg praten partijen elkaar bij over zaken die binnen de organisaties spelen en welke knelpunten er eventueel in de wederzijdse dienstverlening worden ervaren. Ook wordt besproken wat partijen nog meer voor elkaar kunnen betekenen. De samenwerking is verankerd in een overeenkomst. Met elkaar is van gedachten gewisseld of en in welke situaties Waardeburgh een uitzondering kan en wil maken m.b.t. het aan haar in een aantal complexen verleende first providerschap.

Bewonerscommissies Jaarlijks vindt met alle bewonerscommissies minimaal één maal overleg plaats. Als dit gewenst is, wordt voor het overleg eerst een complex of wijkschouw gehouden. Vaste agendapunten zijn het onderhoudsjaarplan voor het complex, de servicekosten en de mogelijkheden om een beroep te doen op het wensfonds. Daarnaast wordt bij de commissies geïnventariseerd of zij specifieke wensen hebben voor de onderhoudsbegroting voor het volgende jaar.

Wijkplatforms De gemeente Sliedrecht heeft om de afstand tussen burgers en de werkorganisatie te verkleinen in de wijken Oost, Centrum en West wijkplatforms geformeerd. De platforms fungeren als intermediair tussen de wijkbewoners en de gemeente. Bewonersinitiatieven worden door het platform ondersteund of overgenomen. De wijkplatforms komen zes keer per jaar bijeen. Op uitnodiging woont Tablis Wonen deze bijeenkomsten bij.

Zorgnetwerk Sliedrecht Het zorgnetwerk in Sliedrecht bestaat uit een team van hulpverleners van diverse instellingen uit het maatschappelijk werk (RIVAS), de geestelijke gezondheidszorg (DG&J, Yulius, stichting MEE (ondersteunt mensen met een beperking), de verslavingszorg (Bouwmanhuis), stichting Welzijnswerk Sliedrecht en de politie. Partijen hebben één keer per maand overleg. In dit overleg worden cliënten en zaken besproken waarover een instelling zich zorgen maakt, overlast ervaart of waar sprake is van huiselijk geweld. Tijdens dit overleg

Sociaal Team Sliedrecht De gewijzigde financiële geldstromen binnen de gezondheidszorg en de overheveling van zorgtaken vanuit de centrale overheid naar gemeenten hebben ertoe geleid dat binnen Sliedrecht op voorspraak van de gemeente door stichting Welzijn Sliedrecht een Sociaal Team Sliedrecht/WMO is opgericht. Het vertrekpunt van het team is hulp en ondersteuning te bieden met als doel het versterken van participatie, eigen kracht, zelfredzaamheid van inwoners en een betere samenwerking tussen zorgaanbieders. Het team is per 1 januari 2015

Hieronder volgt, per gemeente, een weergave van relevante overleggen op uitvoerend niveau.

28 Tablis Wonen

Waal Nieuwpoort

Langerak

Groot-Ammers

N216

Lek

Goudriaan

Streefkerk

MOLENWAARD

Ottoland

Brandwijk Kinderdijk

Vuilendam

Nieuw-Lekkerland

Bleskensgraaf

Molenaarsgraaf

vm GRAAFSTROOM Oud-Alblas

N214

Wijngaarden

A15

SLIEDRECHT

A15

Sliedrecht Beneden-Merwede

formeel van start gegaan en komt een keer per week bijeen. Tablis Wonen participeert binnen het Sociaal Team Sliedrecht. Werkgroep week tegen eenzaamheid Door stichting Welzijn Sliedrecht zijn samenwerkingsbijeenkomsten belegd rondom het thema week tegen eenzaamheid. De doelstelling is bewustwording te creëren dat er eenzaamheid is onder jong en oud. Door de werkgroep zijn op basis van een plan van aanpak tal van activiteiten georganiseerd om binnen de lokale gemeenschap

Jaarverslag 2014

aandacht voor dit onderwerp vragen. Tablis Wonen heeft geen actieve rol vervuld in het organiseren van de activiteiten. Onze inbreng is beperkt gebleven tot het meedenken en meepraten. Werkgroep leerwerkbedrijven Sliedrecht Als voorbereiding op de invoering van de participatiewet hebben wij op uitnodiging deelgenomen aan de bijeenkomsten leerwerkbedrijven Sliedrecht. Binnen de werkgroep zijn de mogelijkheden verkend om als pilot een keten van leerwerkbedrijven op te zetten voor de inzet van mensen aan de onderkant van de arbeidsmarkt. Ook in deze werkgroep is vanuit onze expertise onze rol beperkt gebleven tot het meedenken en meepraten.

Tablis Wonen

29


Werkgroep maatschappelijke beursvloer Deze werkgroep is op initiatief van stichting Welzijn Sliedrecht in 2013 samengesteld. Het doel van de werkgroep was te onderzoeken of het haalbaar en zinvol is een maatschappelijke beursvloer te organiseren. Op deze beursvloer worden vraag en aanbod van het verenigings- en bedrijfsleven bij elkaar gebracht. Uit onderzoek bleek dat er in Sliedrecht voldoende voedingsbodem aanwezig is om een maatschappelijke beursvloer te organiseren. Deze eerste beursvloer heeft op 15 mei 2014 plaatsgevonden en krijgt wegens een goede deelname en een succesvol verloop in 2015 een vervolg. Tablis Wonen is een vaste partner binnen deze werkgroep. Werkgroep leefbaarheid/veiligheid 10-hoog Op basis van het door de gemeente in 2014 vastgestelde Integraal Veiligheidsplan Sliedrecht is een werkgroep aan de slag gegaan met het leefbaarheid en veiligheidsvraagstuk 10-hoog flats aan de Sperwerstraat, Havikstraat en Valkhof. Met ondersteuning van een externe adviseur is een analyse en een eerste plan van aanpak m.b.t. dit vraagstuk opgesteld. De concept notitie is eind 2014 gereed gekomen en krijgt in 2015 een nadere uitwerking zowel inhoudelijk als besluitvormend. Open-Huis-Bijeenkomst De gemeente Sliedrecht heeft in 2014 een eerste Open-Huis-Bijeenkomst georganiseerd. Met deze bijeenkomst wil de gemeente in gesprek komen met haar inwoners. Het doel van deze bijeenkomst was om te horen welke ideeën en wensen inwoners hebben over de wijze waarop zij betrokken willen worden bij de verschillende plannen en projecten in Sliedrecht. Als uitgenodigde partner hebben wij deelgenomen aan het inventariseren van ideeën en de discussies. Molenwaard Zorgnetwerk Molenwaard Tablis Wonen participeert in het zorgnetwerk Molenwaard, waar onder andere de zorgmeldingen met betrekking tot onze huurders

30 Tablis Wonen

in deze gemeente worden besproken. In het netwerk worden de ingebrachte dossiers besproken en aan een zorginstantie ter behandeling overgedragen. Naast het zorgnetwerk is ook binnen Molenwaard een Sociaal Team opgezet en inmiddels actief. De dossiers vanuit het zorgnetwerk worden in de loop van 2015 overgeheveld naar het Sociaal Team. Signaleringsnetwerk Molenwaard Het doel van dit netwerk is om te bevorderen dat voor ingezetenen de omstandigheden van wonen, welzijn en zorg zo optimaal mogelijk kunnen blijven of worden met de bedoeling dat bewoners zo lang mogelijk zelfstandig kunnen functioneren. Bewoners waarvan signalen worden ontvangen dat zij problemen ervaren met het zelfstandig functioneren, worden door de ouderenadviseur benaderd voor een inventarisatie van de eventuele zorgvraag. Deze zorgvraag wordt binnen het netwerk besproken en bij één van de betrokken zorgpartijen uitgezet. De coördinatie van dit zorgnetwerk berust bij de gemeente Molenwaard. Klankbordgroepen Molenwaard Wij hebben op uitnodiging op 24 februari 2014 de vergadering van de klankbordgroep Leefbaarheid Ottoland bijgewoond. Onder meer is gesproken over de omvang, de vraag naar sociale huurwoningen en de (on)mogelijkheid nieuwbouw te realiseren. Bijeenkomst Schuldhulpmaatje Wij zijn deelnemer geweest aan de informatiebijeenkomst project Schuldhulpmaatje. Het project probeert vrijwilligers te werven die op deskundige wijze mensen helpen die schulden hebben. Door deze mensen de juiste begeleiding te geven, worden mensen in staat gesteld hun schulden af te lossen en leren zij hun budget te bewaken. Tablis Wonen blijft indirect bij dit project betrokken en zodra het project definitief van de grond komt, biedt dit ons de mogelijkheid huurders met (dreigende) betalingsproblemen door te verwijzen naar dit project.


Werkgroep vrouwenopvang Binnen de gemeente Molenwaard vindt anonieme vrouwenopvang plaats. Het huisvesten van slachtoffers van mensenhandel blijkt in de dagelijkse praktijk de nodige problemen te geven. Vanuit de gemeente is een ronde tafelgesprek georganiseerd met alle betrokken partijen om met elkaar te bekijken welke mogelijkheden er zijn om organisaties die zich ontfermen over slachtoffers van mensenhandel te helpen bij het vinden/aanbieden van anonieme huisvesting. De grootste belemmering voor het bieden van ondersteuning is op dit moment de meldplicht naar de IND. Het overleg heeft tot op heden nog niet geleid tot concrete afspraken tussen betrokken partners. Pilot B-CBA Molenwaard Tablis Wonen heeft haar medewerking verleend aan de pilot B-CBA Molenwaard. De afkorting staat voor Bestuurlijke Criminaliteitsbeeld Analyse. De pilot dient om zicht en inzicht te krijgen in de omvang van de criminaliteit binnen Molenwaard, het geven van input voor beleidsinitiatieven en de aanpak van veiligheidsplannen en het stimuleren van de eigen verantwoordelijkheid van burgers. Onze inbreng bestond uit medewerking aan een interview en het beschikbaar stellen van overlastmeldingen e.d. over de periode 2011 – 2014. Overige lokale activiteiten Discussiebijeenkomst raadsleden gemeente Sliedrecht In januari 2014 organiseerde Tablis Wonen voor de zittende en toekomstige (burger(raadsleden).van de gemeente Sliedrecht een discussiebijeenkomst. Ook de huurdersorganisaties H3S en BCS waren hierbij aanwezig. Aan de orde kwamen de vragen: Hoe is het in Sliedrecht gesteld met de betaalbaarheid van sociale huurwoningen? Klopt de bewering dat kopen goedkoper wordt dan huren ook in Sliedrecht? En hoe staat Tablis Wonen er (financieel) voor en wat betekent dit voor de voorgenomen herstructurerings-, renovatie- en nieuwbouwprojecten? Daarnaast konden de aanwezigen deelnemen aan een van de drie workshops: wonen-agenda (wat zijn de the-

Jaarverslag 2014

ma’s voor de toekomst en wat betekent dit voor (de projecten van) Tablis Wonen?), betaalbaarheid (wat is de situatie in Sliedrecht en wat zijn de perspectieven?) en leefbaarheid (hoe pakken we leefbaarheid op en waar liggen de kansen voor de samenwerking met o.a. de gemeente). Woonevent Sushi & Wonen – Sliedrecht Op 2 oktober 2014 werd door de Rabobank de woonmarkt Sushi & Wonen georganiseerd in een grote woonwinkel in Sliedrecht. Deze woonmarkt was gericht op de starters op de woningmarkt. Tijdens het bezoek konden de aanwezigen deelnemen aan een Sushi workshop. Door het gericht benaderen van de doelgroep en de vraag om zich aan te melden, werd het een kleinschalig evenement met bezoekers die allen zeer geïnteresseerd waren in huur- en/of koopwoningen. Voor Tablis Wonen was dit woonevent succesvol. Uiteindelijk heeft dit geleid tot contacten met potentiele kopers. Voor Tablis Wonen was het doel van deelname: imagoversterking. We wilden laten zien dat een corporatie woningen verhuurt maar ook verkoopt. Kopen bij een corporatie is betaalbaar en biedt vaak meer financiële zekerheid en mogelijkheden. Woonmarkt Molenwaard De gemeente Molenwaard organiseerde een Woonmarkt op 22 november 2014 voor woningzoekenden in de gemeente Molenwaard. De vier corporaties in de gemeente Molenwaard (Tablis Wonen, Woningbouwvereniging Nieuw-Lekkerland, Beter Wonen Streefkerk en Lek en Waard Wonen) presenteerden zich gezamenlijk. Het gezamenlijke doel was imagoversterking voor de gehele corporatiesector in Molenwaard. Met een gezamenlijke stand presenteerden we wat de mogelijkheden zijn bij woningcorporaties: huur- en koopwoningen voor diverse doelgroepen. Ook werd het woonruimteverdeelsysteem woongaard.com gepromoot. Ook hier zijn er contacten gelegd met diverse geïnteresseerde potentiele kopers. Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in de verkoop van een woning in ons werkgebied.

Tablis Wonen

31

3. Samen met de klant Onze processen worden doorlopend gemeten door het KWH. Het Klantserviceteam (KST) is ingesteld om de kwaliteit van de dienstverlening van Tablis Wonen te borgen. Verbeterkansen die het KST opmerkt vanuit dagelijkse interactie met onze huurders en vanuit signalen uit de KWH-meting worden binnen de organisatie als verbeterkans doorgegeven. Het KST bewaakt ook of de verbetering daadwerkelijk wordt opgepakt en doorgevoerd. 32 Tablis Wonen

3. Samen met de klant

3.1 Klanttevredenheid en telefonische bereikbaarheid Tablis Wonen wil een klantgedreven organisatie zijn. Daarom zetten wij ons dagelijks in voor tevreden huurders en een hoge kwaliteit van onze dienstverlening. Op zoek gaan naar optimale steun vanuit automatisering hoort daarbij. Ook denken we steeds beter na hoe wij, zonder verlies van onze klantwaardering, een efficiëntere bedrijfsvoering kunnen realiseren. Wij willen de klant via zijn eigen voorkeurskanaal van dienst zijn, waarbij we aansluiten bij de landelijke ontwikkeling van online dienstverlening. In 2014 is het denkproces over deze kanaalsturing opgestart. De filosofie is: digitaal waar het kan, persoonlijk waar het moet. Deze filosofie zal in 2015 verder uitgewerkt worden. Meldingen van ontevredenheid pakken wij op als verbeterkans voor de organisatie.

Wij zetten ons dagelijks in voor tevreden huurders en een hoge kwaliteit van onze dienstverlening. Prestatiedoelen 2014 De hieronder genoemde prestatiedoelen zijn er op gericht om de processen beter te laten functioneren, voldoende feedback te krijgen en het contact met de klant te verbeteren. 1. Kwaliteitsmanagement en KWH 2. Telefonische bereikbaarheid en afhandelsnelheid klantcontacten 3. Kennismakingsgesprek nieuwe huurders 4. Registratie en behandeling ontevredenheidsmeldingen Gerealiseerde prestatiedoelen 2014 1. Kwaliteitsmanagement en KWH In 2012 is KWH gestart met het vernieuwde huurlabel. Er wordt minder op het proces en veel meer op de tevredenheid van de klant gemeten.

Jaarverslag 2014

Door KWH 2.0 beschikken we steeds over de (dagelijkse) meetresultaten. Vanaf meting 2014 wordt de informatie beperkter gemeten (alleen website) en wegen daarmee de antwoorden van de huurders op de vragenlijsten zwaarder. Verder werd de methode van cijferbepaling voor klachten afhandelen aangepast. De methode werd in de loop van 2014 aangepast aangezien corporaties (zoals Tablis Wonen) met weinig klachten toch ongunstig scoorden. Wij kunnen ons dan ook moeilijk vinden in de daling van de score op dit onderdeel. Onderstaand de eindscores van de meting over 2014. (sub)onderdeel

Score 2013

Score 2014

Jaardoel 2014

Klantcontact Contact

7,7

7,8

7,7

Woning zoeken

7,7

7,7

7,8

Nieuwe woning

7,9

7,7

7,9

Huur opzeggen

8,3

8,4

7,9

Reparaties

8,2

8,4

7,8

Onderhoud

7,9

8,5

7,8

Klachten behandelen

7,7

6,8

7,0

Totaalscore

7,9

7,9

7,8

Verhuizen

Onderhoud

Klachten behandelen

De totaalscore van 7,9 is gelijk aan die van 2013 en net hoger dan het beoogde jaardoel voor 2014. In 2013 boekte Tablis Wonen een enorme vooruitgang in de rangorde van de 110e naar de 16e plaats). In 2014 hebben we, ondanks de aangepaste methodiek, een gelijke score behouden. In de rangorde zijn we wel iets gezakt. Maar Tablis Wonen heeft hiermee haar doel om in de beleidsperiode 2010-2014 een top 50 positie in te nemen in de prestatie-index van KWH kunnen consolideren.

Tablis Wonen

33


Tablis Wonen (7,9) tov:

Rangorde in klasse

Gemiddelde klasse

KWH landelijk

28e van de 117

7,7

Onze regio

10e van de 50

7,7

Onze grootteklasse

5e van de 38

7,7

Onze stedelijkheidsklasse

7e van de 38

7,6

Alle acties, inspanningen en rapportages hebben geleid tot een mooi resultaat waar we trots op zijn. 2. Telefonische bereikbaarheid en afhandelen klantcontacten De telefooncentrale genereert nuttige informatie over onze telefonische bereikbaarheid. Hieruit blijkt bijvoorbeeld dat het KST gemiddeld ruim 86% van de telefoontjes binnen 15 seconden (3x overgaan) aanneemt. Acties die erop gericht zijn om de afhandelsnelheid en afhandelkwaliteit hoog te houden hebben dagelijks aandacht. Backoffice collega’s worden er regelmatig aan herinnerd om relaties het directe doorkiesnummer te geven, het klantportaal te vullen met relevante informatie, complexbrieven eerst aan te leveren, projectinformatie te updaten, etc. Immers, het getuigt van een hoge mate van klantgerichtheid als (potentiële) huurders zoveel mogelijk in één telefoongesprek antwoord krijgen op hun vraag. Uit dit overzicht blijkt dat er sprake is van een hoge telefoondruk. Normaliter staat het weer in het 3e kwartaal garant voor veel gesprekken over reparatieonderhoud vanwege neerslag. Dit weerseffect ontbreekt in 2014. Het laatste kwartaal laat ook net als in 2013 een forse stijging zien t.o.v. de eerder kwartalen.

We hebben brieven over planmatig onderhoud en contractonderhoud via een klantenpanel op begrijpelijke taal getoetst. Toch gingen de meeste vragen die binnenkwamen nog steeds over verzonden brieven. Ook waren er veel vragen over reparatieonderhoud. In 2015 zullen wij onderzoeken welke verdere acties nodig zijn om vragen uit deze twee categorieën te verminderen door ervoor te zorgen dat onze huurders zelf steeds beter het antwoord op hun vragen kunnen vinden. De implementatie van een geautomatiseerd hulpmiddel voor het afhandelen van reparatieverzoeken werd verder opgepakt in 2014. Uiteindelijk (2015-2016) zullen onze huurders zelf reparatieverzoeken kunnen indienen en afspraken inplannen met onze Technische Dienst. 3. Kennismakingsgesprek nieuwe huurders Steeds vaker wordt er bij de toewijzing van woningen een groepsbezichtiging georganiseerd. Bij deze bezichtigingen is er altijd een medewerker Woonservice aanwezig en soms een huismeester. Tijdens deze bezichtigingen vindt een eerste kennismaking met de potentiele klant plaats. Dit biedt een goede gelegenheid direct vragen over het complex en de omgeving te beantwoorden. Als lerende organisatie proberen wij continu onze dienstverlening aan de klant naar een hoger niveau te brengen. Onze huismeesters bezoeken binnen hun complexen elke nieuwe huurder. Naast het kennismaken, het uitleg geven over de in het complex geldende regels,

Overzicht telefonische bereikbaarheid

Q1

Q2

Q3

Q4

Cum.

Totaal ingekomen telefoongesprekken

8.653

8.501

8.040

8.958

34.152

Aantal gesprekken <15 sec beantwoord

7.328

7.400

6.762

7.878

29.368

Aantal gesprekken < 30 sec beantwoord

1.223

813

939

1.430

4.405

Percentage < 15 sec beantwoord

84,7%

89,0%

87,9%

84,6%

86,4%

Percentage < 30 sec beantwoord

13,6%

9,5%

12,1%

15,4%

12,7%

34 Tablis Wonen


terecht bij de coördinator. De meldingen worden geregistreerd en de melder ontvangt binnen twee dagen een ontvangstbevestiging. Daarna wordt binnen 10 werkdagen contact met de melder opgenomen om de behandeling c.q. afhandeling van de OTM te communiceren. Lukt het niet om de OTM binnen 10 werkdagen af te handelen dan wordt de klant hierover geïnformeerd.

Huismeester in contact met nieuwe klant

de eventuele aanwezigheid van een bewonerscommissie e.d. vraagt de huismeester de klant ook naar zijn ervaringen met het verhuur- en mutatieproces. Mede op basis van de klantervaring bekijken we of de procedure aangepast moet worden. Door dit persoonlijke contact investeren wij in de klantrelatie. Het huisbezoek levert daarnaast indirect meerwaarde op omdat dit een waarNIET THUIS devol achter de voordeurmoment is indien er sprake is van latente problematiek. Tablis Wonen is er dan in de rol van verbinder en verwijzer binnen het lokaal zorgnetwerk tijdig bij. Geachte heer,

mevrouw,

/

/

dag,

Op

is de heer / mevrouw van Tablis Wonen

Helaas heeft hij

bij u aan de deur

/ zij u niet thuis

geweest in verband

In 2014 heeft Tablis Wonen in totaal 88 ontevredenheidsmeldingen ontvangen. In vergelijking met 2013 is dat een stijging van 19 meldingen. Tablis Wonen stimuleert huurders hun ontevredenheid kenbaar te maken, dat kan één van de redenen zijn van de stijging. Ook zijn er enkele meldingen binnengekomen van huurders wonende in de wijk waar een groot renovatietraject plaatsvond. Door het stimuleren van het melden van ontevredenheid, kan Tablis Wonen leren van de fouten en de dienstverlening verbeteren. Hieronder de specificatie per afdeling: Vastgoed

26

Wonen

48

Financiën

5

Projecten

9

Staf

0

met

aangetroffen.

nemen met k contact op te wij u vriendelij (0184) 444 844. Daarom vragen , via nummer heer / mevrouw bovenstaande ke groet,

Met vriendelij

gen

Eventuele opmerkin

T (0184) 444 844

[email protected]

www.tabliswonen.nl

Bij huurders die telkens niet thuis worden aangetroffen, wordt een briefje achtergelaten waarin wordt aangegeven dat de klant kan bellen voor een afspraak als hij/zij prijs stelt op een kennismakingsgesprek.

4. Registratie en behandeling (on)tevredenheidsmeldingen (OTM’s ) Op verschillende manieren kan de klant zijn of haar ontevredenheid uiten: mondeling aan de balie, telefonisch, per e-mail, via de website. Maar natuurlijk ook bij de buitendienstmedewerkers. Iedere uiting van ontevredenheid over de dienstverlening van Tablis Wonen komt

Jaarverslag 2014

Relatief veel meldingen zijn er voor de afdelingen Wonen en Vastgoed. Deze afdelingen hebben ook de meeste klantcontacten. Ook in 2014 zijn de meldingen weer van diverse aard. Er worden leerpunten benoemd zodat we weten op welke punten de dienstverlening verbeterd kan worden. Het nakomen van gemaakte afspraken is en blijft belangrijk. Ook kan Tablis Wonen verbeteren door de klant goed te informeren over bijvoorbeeld de kosten voor het plaatsen van verhoogde toiletten. Ook bij planmatig onderhoud is het belangrijk dat de bewoners goed en tijdig worden geïnformeerd. Het in beeld brengen waar overlast kan ontstaan, is ook een punt van aandacht.

Tablis Wonen

35


3.2 Goede dienstverlening aan de klant Tablis Wonen wil in staat zijn optimaal in te spelen op de klantwens. Eerder is gemeld dat wij onze huurders doorlopend bevragen over hoe zij onze dienstverlening ervaren. Ook het melden van uitingen van ontevredenheid hebben wij laagdrempelig gemaakt. Al dit soort acties zijn erop gericht om onze dienstverlening dagelijks te verbeteren.

Bewoners Hofjeswijk Sliedrecht schreven een brief met een tevredenheidsmelding.

Overigens is het leuk te vermelden dat we zo nu en dan ook een melding van tevredenheid ontvangen. Een mooi voorbeeld hiervan is een brief van de bewoners van de Hofjeswijk. In deze wijk is een groot renovatietraject gerealiseerd. De bewoners schrijven: “Het is niet altijd gemakkelijk gegaan en er zijn best wel eens discussies geweest, maar wat is het mooi geworden! Petje af voor degenen die dit hebben gerealiseerd.”

Zo nu en dan ontvangen we ook een melding van tevredenheid. Dat waarderen we! In september 2014 heeft een delegatie van een andere woningcorporatie ons een bezoek gebracht om te leren over de ontevredenheidsprocedure. Dit naar aanleiding van de KWH score met betrekking tot klachten.

36 Tablis Wonen

Prestatiedoelen in 2014 1. Werken vanuit eigenaarschap processen 2. Zelfsturend Klantserviceteam 3. Onderzoek klantportaal 4. Modernisering algemene huurvoorwaarden 5. Allround werken 6. Delen van kennis over de klant 7. Vervolgmogelijkheden Lighthouse 8. Behoeftepeiling digitale diensten Gerealiseerde prestatiedoelen 2014 1. Eigenaarschap processen Halverwege 2014 heeft Tablis Wonen via een bestuursbesluit de processtructuur vastgelegd. Proceseigenaren, key-users en applicatiebeheerders zijn daarmee in beeld gebracht. Tevens is beschreven welke rol zij hebben ten aanzien van onze dienstverlening en het gebruik van soft- en hardware. Kortgezegd komt het erop neer dat medewerkers zelf verantwoordelijkheid hebben voor het updaten van processen als daarvoor een aanleiding is (denk aan klantsignalen, maar bijvoorbeeld ook aan veranderde weten regelgeving of nieuwe releases van de leverancier). De manager Wonen is als MTlid benoemd als ambassadeur van de implementatie van de vastgestelde processtructuur. In 2014 heeft bijvoorbeeld een gezamenlijk webinar (= een seminar via internet) plaatsgevonden. Medewerkers die betrokken waren bij een bepaalde releasenote (= informatie die hoort bij een nieuwe versie van een programma) vertaalden de aangekondigde wijzigingen in ons primaire bedrijfssysteem naar consequenties voor processen en werkinstructies.


2. Zelfsturend Klantserviceteam Bij Tablis Wonen wordt gewerkt aan het laag in de organisatie leggen van verantwoordelijkheden. Dit vraagt een taakvolwassen houding van medewerkers. Eind 2013 is een pilot gestart om ervaring op te doen met een zelfsturend Klantserviceteam. In 2014 heeft de pilot zijn beslag gekregen. Er zijn, samen met de betrokken medewerkers, evaluatiepunten benoemd op basis waarvan in 2015 geconcludeerd kan gaan worden of de pilot geslaagd is. In 2014 heeft een eerste evaluatie plaatsgevonden waaruit blijkt dat het zelfsturend team prima functioneert ten aanzien van de dagelijkse afhandeling van klantcontacten. Een ontwikkelpunt was het loskomen van de dagelijkse druk om een structurele aanpak te formuleren voor problemen die dagelijks geconstateerd worden bij het afhandelen van klantcontacten. Ook bleek dat hierdoor de structurele feedback naar andere afdelingen niet optimaal van de grond kwam. Om die reden is een opleidingsprogramma opgezet waar medewerkers zelf invloed op hadden. Het programma loopt door tot het eerste kwartaal van 2015. 3. Onderzoek Klantportaal In 2014 is een projectleider binnen de afdeling Wonen aangewezen die een eerste onderzoek gedaan heeft naar de mogelijkheden van een klantportaal. Aan de organisatie is uitgelegd door een potentiële leverancier wat een klantportaal is en op welke wijze het onze dienstverlening kan versterken. Vervolgens heeft een projectgroep in beeld gebracht wat de functionele eisen zijn aan een minimale variant van het systeem. Tablis Wonen zet bewust in op een start met een uitgeklede versie, zodat onze basisdienstverlening niet direct volledig afhangt van de implementatie waar de nodige tegenvallers op de loer zullen liggen. De inzet is om een minimale variant eerst eens verder te onderzoeken en in 2015 bij gebleken stabiliteit meer klantprocessen (naar behoefte) toe te voegen.

Jaarverslag 2014

4. Modernisering algemene huurvoorwaarden De algemene huurvoorwaarden dateren uit 2003. De voorwaarden hebben wij getoetst aan de huidige standaardmodellen en aan de algemene huurvoorwaarden van drie andere corporaties die deze onlangs opnieuw hebben opgesteld. Deze toets heeft geleid tot een aantal aanpassingen van onze huurvoorwaarden. Alvorens we de wijzigingen hebben doorgevoerd hebben we ze nog een keer juridisch laten beoordelen door een rechtsadviseur. De invoering van de vernieuwde algemene huurvoorwaarden heeft in 2014 plaatsgevonden. Niet gerealiseerde prestatiedoelen 2014 5. Allround werken Binnen de afdeling Wonen wordt gewerkt vanuit generieke functieprofielen van Klantserviceteammedewerkers en Woonserviceteammedewerkers. Voor de laatste groep medewerkers geldt dat zij gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor beheerprocessen als incasso, overlast, verhuur, mutatie, etc. Het streven is, vanwege de beperkte omvang van het team, dat alle Woonserviceteammedewerkers in principe op de voorkomende processen ingezet kunnen worden om problemen in de bezetting te voorkomen. In de praktijk blijkt dat medewerkers voor het leeuwendeel werken vanuit hun ‘oude’ expertise. Met het in dienst nemen van twee nieuwe medewerkers is direct gekozen om ook andere medewerkers in te werken. Vanwege het werkaanbod is gekozen voor een start in het verhuurproces. Hiermee is in feite een eerste begin gemaakt om medewerkers meer allround in te zetten in de beheerprocessen. Voor de klantserviceprocessen geldt dat het allround werken wel volledig geïmplementeerd is.

Tablis Wonen

37


6. Delen van kennis over de klant Vanuit het Klantserviceteam is voornamelijk op ad hoc basis actie ondernomen naar aanleiding van signalen van de klant. Door het voltooien van hun opleidingsprogramma zullen de medewerkers van het KST steeds beter in staat zijn om trends te ontwaren in klantsignalen om die vervolgens structureel te delen met tweedelijnscollega’s. 7. Vervolg mogelijkheden Lighthouse In 2014 is vanuit de afdeling Wonen verder gewerkt aan de implementatie van Lighthouse. Dat is een systeem voor het afhandelen van reparatieverzoeken. Medewerkers van het Klantserviceteam kunnen terwijl ze de klant aan de telefoon hebben direct een opdracht bon maken voor reparatieverzoeken en samen met de klant een afspraak inplannen voor de werkzaamheden. De implementatie van het systeem bleek een weerbarstig traject. Door o.a. wisseling van personeel bij de leverancier en tegenvallers in de software duurde de implementatie langer, waardoor de geplande vervolgstap niet gezet kon worden. De volgende stap is dat huurders via een online toepassing zelf hun reparatieverzoeken kunnen melden en inplannen. 8. Behoeftepeiling digitale diensten Door de tegenvallende implementatie van het Lighthousetraject was er geen gelegenheid om een behoeftepeiling te doen naar meer digitale diensten. In 2015 zal dit in het traject van het klantportaal alsnog meegenomen worden. Overige prestaties in 2014 In dit gedeelte vermelden we bijzondere prestaties van Tablis Wonen om haar service en dienstverlening te verbeteren. Naast de in het jaarplan voorgenomen prestatiedoelen (speerpunten) heeft Tablis Wonen ook ingespeeld op diverse ontwikkelingen. Hieronder benoemen we een aantal van deze ontwikkelingen met de door Tablis Wonen ondernomen acties.

38 Tablis Wonen

1. Bewaken kwaliteit schoonmaakwerk 2. Uitvoeren kleine WMO-voorzieningen 3. Dienstverlening door huismeesters 4. Verbeteren schriftelijke communicatie 5. Processen en werkinstructies 6. Sociale kaart 7. Calamiteitenplan 1. Bewaken kwaliteit schoonmaakwerk Voor de uitvoering van het schoonmaakwerk zijn voor 10 complexen kwaliteitsnormen vastgesteld. Een aantal keer per jaar wordt de kwaliteit van het geleverde werk getoetst door een extern bureau. Daarnaast houden de huismeesters en het schoonmaakbedrijf een aftekenlijst en een logboek bij met hun ervaringen en bevindingen. Deze informatiebronnen worden gebruikt bij de periodieke evaluatie met het schoonmaakbedrijf. 2. Uitvoeren kleine WMO-voorzieningen Door de rijks- en gemeentelijke bezuinigen zijn voorzieningen binnen de Wet maatschappelijke ondersteuning, zoals een verhoogde toiletpot en beugels, vervallen. Ons beleid is om deze voorzieningen tegen redelijke kosten aan onze huurders te blijven aanbieden. 3. Dienstverlening door huismeesters Binnen Tablis Wonen zijn drie huismeesters werkzaam. Elke huismeester heeft een aantal complexen onder zich. De huismeesters zijn onder meer belast met het dagelijks inspecteren van de gemeenschappelijke ruimten in de flats, de technische installaties en de woonomgeving. Kleine onderhoudswerkzaamheden voeren zij zo mogelijk zelfstandig uit. Ook vervult de huismeester een sociale functie. Zij bemiddelen in kleine overlastzaken en spreken indien dat nodig is bewoners aan

nen

s van Tablis Wo

De huismeester dragen bij aan

een leefbare

omgeving!

en prettige woon

doet huismeester rs. Maar een voor bewone een leefbare aanspreekpunt hij doet voor ster is het eerste ster is en wat Een huismee u wie uw huismee deze folder leest veel meer. In geving. en prettige woonom

esters?

huisme Geldorp zijn en Johan van , René Aaldijk overzicht Piet Batenburg Wonen. In het ters van Tablis de de huismees uw hoort. Tijdens uw flat of woongebo ziet u wie bij

Wie zijn onze

ters krijgt het de huismees van een van afwezigheid van de Technische ning van een collega team ondersteu oplossing gezocht. er een andere Dienst of wordt

Johan van Geldorp

René Aaldijk g Piet Batenbur

Valkhof Elzenhof Lekstraat Rijnstraat Ibis Frans Halsstraat Rubenstraat

Rivierdijk Merelnest Lijsterhof Thorbeckelaan Nachtegaal Sperwerstraat Griendencollege

Havikstraat Zuiderzeestraat Hobbemastraat

Tuinfluiterstraat Reigerlaan Rondeel Thorbeckehof De Hooghe Dijck Ruysdaelstraat

Blauwe Lis Wilhelminastraat Oud-Alblas Burg. Boudet, Julianastraat Karekiet

onen.nl

Tablis Wonen

Zuiderzeestr

Postbus aat 210 - Sliedrecht,

145 - 3360 AC

Sliedrecht, T (0184)

onen.nl I www.tablisw

444 844 E info@tablisw


In 2014 heeft een aantal medewerkers een opfriscursus gevolgd om de schriftelijke communicatie verder te verbeteren. Daarnaast is vanuit de huurders een klantenpanel geformeerd. Deze groep huurders screent conceptbrieven op begrijpelijke taal en doet suggesties aan Tablis Wonen ter verduidelijking van de brieven. Het klantenpanel wordt ingezet op complexe maatwerkbrieven. Een voorbeeld zijn brieven die gaan over de implementatie van de Warmtewet en de gevolgen daarvan voor de klant. Mede vanwege de samenwerking met het klantenpanel zijn er nagenoeg geen vragen binnengekomen over dit onderwerp.

Tablis Wonen zorgt voor leefbare woonomgeving.

op hun gedrag. Daarnaast onderhouden zij met medewerkers van de gemeente contact bijvoorbeeld over het afvoeren van grofvuil. Regelmatig spreken zij de wijkagent over gebeurtenissen en ontwikkelingen op het gebied van leefbaarheid. 4. Verbetering schriftelijke communicatie Wij willen onze klant op een goede manier van dienst zijn. Brieven moeten voor de klant gemakkelijk te lezen en te begrijpen zijn. Bij het schrijven van brieven wordt gebruik gemaakt van de schrijfwijzer van Tablis Wonen. Ook passen wij het 4-ogen-principe toe. De opsteller van de brief laat zijn/haar brief door een collega lezen.

Een aantal huurders screent conceptbrieven op begrijpelijke taal en doet suggesties ter verduidelijking van brieven

Jaarverslag 2014

5. Processen en werkinstructies Steeds meer processen worden doorgenomen en getoetst aan ons begrip van de klant. Dat gebeurt doorlopend in het Klantserviceteam. Voor het terugkopen van Koopgarantwoningen is een procedure opgesteld. Jaarlijks wordt een aantal processen herijkt. In 2014 waren dat het verhuurproces (het mutatieproces volgt in 2015), de oplevering van nieuwbouw en er is een start gemaakt met het herijken van het incassoproces. Daarnaast zijn diverse werkinstructies geactualiseerd. Tablis Wonen werkt met werkinstructies om te faciliteren dat huurders eenduidige antwoorden krijgen en gelijk behandeld worden in gelijke situaties. Er is bijvoorbeeld een werkinstructie opgesteld voor het verrichten van een inkomenscheck bij nieuwe verhuringen aan doelgroep 1 (huurders met een inkomen tot € 34.678). Ook is er een checklist opgesteld voor het intakegesprek en voor het ondertekenen van de huurovereenkomst. Als laatste zijn de werkinstructies voor het vastleggen van overlastmeldingen en het omgaan met woningen waar hennep is aangetroffen opgesteld. Met de politie Zuid-Holland Zuid is oriënterend gesproken over de convenanten Informatie uitwisseling Aanpak Georganiseerde Hennepteelt en Samenwerking Bestrijding Overlast Sliedrecht. Beide documenten bevatten spelregels over het binnen de wettelijke kaders uitwisselen van persoonsgegevens. Tablis Wonen

39


Sociale kaart

N216

Goudriaan Le

k

Ottoland Brandwijk

Vuilendam

aaf

f

Molenaarsgr

Bleskensgraa

GRAA FSTR OOM N214

Oud-Alblas Wijngaarden A15

A15

SLIED RECH T Sliedrecht Bened

rw e d e e n -M e

6. Sociale kaart Sommige vragen van onze huurders kunnen wij niet oppakken omdat zij niet binnen ons diensten- en servicepakket vallen. In deze situaties doen wij een beroep op onze doorverwijsfunctie. Alle relevante gegevens van onze zakelijke partners en contactpersonen hebben wij gebundeld in een zogenaamde sociale kaart. Met de kaart in de hand weten we precies bij wie wij voor het doorverwijzen van de klant moeten zijn.

7. Calamiteitenplan In dit plan is vastgelegd wie binnen onze organisatie wat moet doen als binnen Molenwaard, Sliedrecht of de regio zich een grote ramp of ernstige calamiteit voordoet. Daarnaast zijn de rollen en de posities van andere betrokken partijen beschreven. Door dit goed te beschrijven wordt indien zich zo’n situatie voordoet onze dienstverlening aan de (tijdelijke) klant beter geborgd. 3.3 Betrekken bewoners bij beleid In de praktijk blijkt dat zowel bewonerscommissies als huurdersorganisaties moeite hebben met het vinden van huurders die actief willen zijn in deze formele participatiestructuren. Omdat Tablis Wonen het belangrijk vindt dat bewonerscommissies en huurdersorganisaties hun functie optimaal kunnen uitoefenen is samen met de huurdersorganisatie H3S een workshop participatie georganiseerd. Doel was met elkaar in gesprek te raken over oorzaken en oplossingsrichtingen te verkennen. Prestatiedoelen in 2014 1. Periodiek overleggen met huurdersorganisaties 2. Vast overleg met bewonerscommissies 3. Participatie binnen Verenigingen van Eigenaren 4. Participatie visie- en planontwikkeling Staatsliedenbuurt 5. Ontwikkelen nieuwe participatievormen

40 Tablis Wonen

Gerealiseerd in 2014 1. Periodiek overleggen met huurdersorganisaties Met H3S en AHG is telkens gezamenlijk overleg geweest. Beide huurdersorganisaties versterken en verrijken elkaar. Dat is in positieve zin zeer goed merkbaar. Gesprekken zijn van goede kwaliteit en de adviezen van deze huurdersorganisaties zijn goed onderbouwd. Er is drie keer een regulier overleg geweest met de manager Wonen. In december hebben de huurdersorganisaties een vierde regulier overleg gehad met de directeur-bestuurder van Tablis Wonen. Onderwerpen die tijdens de reguliere overleggen aan de orde kwamen waren o.a. de dienstverlening van Tablis Wonen, lopende projecten en het toewijzingsproces bij een nieuwbouwproject. Naast deze formele overleggen zijn zowel bestuur als RvC van Tablis Wonen aanwezig geweest bij interne overleggen van H3S/AHG. Dit is wederzijds als zeer plezierig ervaren. Op bepaalde onderwerpen, zoals het huurbeleid, kon verder ingezoomd worden. Als laatste hebben we een themaoverleg gehad over jaarplan en begroting 2014. Hiermee heeft Tablis Wonen een vergaande mate van transparantie betracht richting de huurdersorganisaties. Dit werd ook erg op prijs gesteld. Met het BCS (een tijdelijke huurdersorganisatie voor de duur van de herstructurering van de Staatsliedenbuurt) heeft geen regulier overleg plaatsgevonden. Tegen eind 2014 is de behoefte naar elkaar uitgesproken om vanaf 2015 de reguliere overleggen op te starten omdat het project in een fase is gekomen van een vastgestelde startnotitie. 2. Vast overleg met bewonerscommissies Met alle bewonerscommissies is er een voorjaarsoverleg geweest. Als voorbereiding op het voorjaarsoverleg is aan elke commissie het aanbod gedaan een complexschouw te houden. De commissies heb-


functie. Met hen is contact opgenomen met de vraag of er bijzondere zaken onder de bewoners spelen die wij moeten weten, zodat wij die zaken kunnen oppakken.

Jan Wieman en Nel ’t Jong - bewonerscommissie Hofjeswijk.

ben voordat de individuele huurders werden aangeschreven het overzicht van de voorgenomen onderhoudswerkzaamheden ontvangen. Voor zover dit overzicht vragen opleverde, zijn deze besproken. Daarnaast is bij de commissies geïnformeerd welke wensen er zijn met betrekking tot het planmatig onderhoud of maatregelen in het kader van leefbaarheid. Deze wensen zijn, voor zover zaken niet direct uitvoerbaar bleken, meegenomen in de onderhoudsbegroting 2015. Overige agendapunten waren het huur- en servicekostenbeleid 2014. Met de bewonerscommissie Hofjeswijk is gedurende het hele jaar contact geweest. De intensiviteit van dit overleg had te maken met het feit dat binnen de wijk omvangrijke onderhoudswerkzaamheden werden uitgevoerd, namelijk het vervangen van de houten kozijnen door kunststof kozijnen. Ook is HR++ glas geplaatst en zijn de deuren vervangen. Door deze renovatie hebben de woningen een hoger energielabel gekregen (van E naar C in 2014). Het energieverbruik zal door deze maatregelen ook lager worden. Met de commissie is onder meer gesproken over de routing, de planning en de communicatie. In zeven complexen waar geen bewonerscommissie actief is, hebben we een contactpersoon. Zij vervullen voor ons een signalerende

Jaarverslag 2014

3. Participatie visie- en planvorming Staatsliedenbuurt In januari is met de klankbordgroep van bewoners gesproken over de planning van het project en hun rol daarbij. De visie- en planvorming van de Staatsliedenbuurt is verder opgepakt en uitgewerkt door de visiewerkgroep Staatsliedenbuurt. De gemeenteraadsverkiezingen brachten een nieuw college van burgemeester en wethouders waardoor de besluitvorming binnen de gemeente enige vertraging opliep. In een aantal sessies zijn zij gekomen tot een startnotitie Staatsliedenbuurt. De belangrijkste participatie en communicatiemomenten in 2014 waren: • Om de bewoners goed op de hoogte houden is er in 2014 vier keer een huis-aan-huis brief in de wijk verspreid over de stand van zaken. • Op 8 september 2014 is een informatieavond voor de bewoners georganiseerd waarin Tablis Wonen en de gemeente de bewoners informeerden over de startnotitie van de gemeente en het vervolgproces. • Op 12 december 2014 is de startnotitie unaniem door de gemeenteraad vastgesteld waardoor we verder kunnen met de planvorming. Naast de communicatie met de bewoners is er ter zake contact en overleg geweest met het Bewonerscomité Staatsliedenbuurt. 4. Participatie binnen Verenigingen van Eigenaren (VvE) Afhankelijk van ons aandeel binnen een vereniging nemen wij zitting in het bestuur van de VvE om de belangen van onze huurders te behartigen. Daarnaast worden de algemene ledenvergaderingen door ons bezocht en staan wij de vereniging met advies bij. Ruim voor de vergadering inventariseren wij bij onze huurders welke zaken wij namens hen binnen de VvE bespreekbaar moeten maken. Wij infor-

Tablis Wonen

41

3. Samen met de klant meren hen over de agenda en de tijdens de algemene vergadering genomen besluiten. Zo mogelijk bieden wij de huurders een plaats aan in de technische of leefbaarheidscommissie. Door woningverkopen door corporaties ontstaan steeds meer gemengde complexen. In de sector zoekt men naar wegen hoe de rol en positie van huurders binnen dergelijke verenigingen vorm moet of kan krijgen. Deze ontwikkelingen worden door ons nauwlettend gevolgd om deze indien daar vanuit de huurders behoefte aan is op te pakken. Niet gerealiseerd in 2014 5. Ontwikkelen nieuwe participatievormen Er zijn geen nieuwe participatievormen ontwikkeld. Wel heeft een workshop participatie plaatsgevonden. Dit heeft Tablis Wonen samen met huurdersorganisatie H3S georganiseerd. Alle bewonerscommissies waren uitgenodigd alsmede enkele stakeholders uit ons netwerk van politie en gemeente. Met elkaar zijn we allereerst op zoek gegaan naar oorzaken van de afgenomen belangstelling van huurders om via een formele participatiestructuur actief te zijn voor hun wijk/buurt. Het grote aantal plichten en het verplichte karakter is veel (met name jongere huurders) een doorn in het oog. Tegelijkertijd konden we concluderen dat het toch wenselijk is, zeker daar waar grote ingrepen of wijzigingen van die wijk/buurt aan de orde zijn, om vast te houden aan de formele participatiestructuur. Tablis Wonen heeft zich van te voren laten inspireren door best practises bij andere woningcorporaties. De tijd was nog niet helemaal rijp om die dit jaar al ter toetsing en inspiratie voor te leggen aan de bewonerscommissies. Daarom is dit doorgeschoven naar 2015.

42 Tablis Wonen

4. Tablis Wonen in de samenleving Tablis Wonen investeert in woningen, in maatschappelijk vastgoed en in leefbaarheid in haar werkgebied. Want prettig wonen is ook afhankelijk van het voorzieningenniveau en een schone en veilige woonomgeving. Op dit gebied en op het gebied van huisvesting bieden aan mensen met speciale begeleiding of met een zorgvraag, stelt Tablis Wonen zich proactief op. Ook reageert zij op de vragen uit de markt. Met de huidige regelgeving is het lastig om keuzemogelijkheden te bieden aan huishoudens met een iets hoger inkomen (> € 34.678 tot € 43.000). Jaarverslag 2014

Tablis Wonen

43

4. Tablis Wonen in de samenleving

Een van de speerpunten in ons beleidsplan “Mensen wensen wonen” is investeren in milieu en duurzaamheid. Dit komt direct ten goede aan de maatschappij en indirect aan onze klant door bijvoorbeeld betere energieprestaties van onze woningen en daarmee lagere woonlasten. Om maatschappijgedrevenheid te bereiken, kiest Tablis Wonen steeds meer voor het nemen van de regie om zo met haar netwerkpartners leefbaarheid en goed en betaalbaar wonen mogelijk te blijven maken. 4.1 Passend huisvesten van doelgroepen Huisvesting kan om verschillende redenen passend zijn. Zo zijn er (potentiële) huurders met een laag inkomen of met urgentie. Ook zijn er statushouders. Maar ook de grootte van het huishouden of de specifieke zorgbehoefte zijn voor Tablis Wonen redenen om bepaalde woningen toe te wijzen. De prestatiedoelen zijn erop gericht om een eerlijke verdeling van de vrijkomende woningen te realiseren binnen een op de vraag afgestemd bezit. Is er een bijzondere huisvestingsvraag dan zoekt Tablis Wonen een passende oplossing.

Is er een bijzondere huisvestingsvraag dan zoekt Tablis Wonen een passende oplossing. Het aantal verhuringen in 2014 bedroeg 391 stuks inclusief de verhuur van nieuwbouw en herhuisvesting van herstructureringskandidaten. De mutatiegraad is het aantal nieuwe verhuringen van bestaande woningen uitgedrukt in een percentage van het totaal aantal woningen, inclusief de in het verslagjaar nieuwgebouwde of aangekochte woningen. In 2014 was de mutatiegraad 8,3%.

44 Tablis Wonen

Prestatiedoelen 2014 1. Sturen op leegstand 2. Verkoop 3. Behoeftepeiling extern communicatieplatform voor professionals 4. Opstellen gedragsregels voor communicatie via sociale media Gerealiseerd in 2014 1. Sturen op leegstand In 2014 hebben we de Facebook-pagina van Tablis Wonen benut voor het plaatsen van foto’s van onder andere voortgang nieuwbouwprojecten, bijeenkomsten en woningen in de directe verhuur. Naast Facebook wordt ook Twitter ingezet. Ook zijn de in een plan van aanpak geformuleerde acties ondernomen om leegstand die zich complexmatig voordoet aan te pakken. Bij de behandeling van de Business Balanced Score Card (BBSC) bleek dat er weliswaar eenduidige beschrijvingen zijn van definities van leegstandcodes maar dat een en ander toch verschillend werd geïnterpreteerd. Wonen en Vastgoed keken namelijk naar verschillende ijkmomenten in het proces om te constateren of er sprake is van mutatieleegstand (beïnvloedbaar door Vastgoed) of frictieleegstand (beïnvloedbaar door Wonen). Die verschillen van inzicht zijn glad gestreken door de definities gezamenlijk op te stellen. Wonen en Vastgoed trekken nu veel meer samen op in het proces en overzien gezamenlijk het totale proces en voelen zich daarvoor ook meer gezamenlijk verantwoordelijk. We zien sinds BBSC 2 dat de leegstand daadwerkelijk afneemt. 2. Verkoop De koopmarkt is dusdanig dat we in 2014 verder zijn gegaan met een verhoogde inzet om woningen te verkopen. Wonen heeft zich in 2014 vooral gericht op het verkopen van woningen aan de zittende huurders en het laten doorstromen van “empty nesters” naar meer passende huisvesting zodat woningen vrijkomen voor de verkoop.


Beleidsmatig zijn na een adviestraject en met instemming van de huurdersorganisaties meer woningen voor verkoop gelabeld, de zogenaamde verkoopvijver. Door de zittende huurders van de voor verkoop gelabelde woningen persoonlijk te benaderen, zijn 12 woningen verkocht. Na mutatie zijn 19 woningen verkocht. Eén woning die bij uitgifte onder ‘Te Woon’ is verhuurd, is op aanvraag alsnog aan de zittende huurder onder Koopgarant verkocht. Uit Koopgarant zijn vier woningen teruggekocht. De drie teruggekochte appartementen aan de Gantelweg zijn conform de afspraak met de gemeente onder Koopgarant doorverkocht en een eengezinswoning aan de Vivaldilaan is regulier verkocht. Op 31 december 2014 lopen nog een tweetal verkooptrajecten aan zittende huurders die belangstelling hebben getoond voor hun huurwoning. Acht woningen staan per deze datum te koop (na mutatie). Met betrekking tot deze acht woningen is bij drie al een koopovereenkomst afgesloten. Transport van deze woningen vindt in 2015 plaats. Daarnaast hebben we vier aanvragen voor terugkoop uit Koopgarant in behandeling. Niet gerealiseerd in 2014 3. Behoeftepeiling extern communicatieplatform voor professionals De gedachte achter dit doel was om via een LinkedIn-achtig platform professionals aan ons te binden met wie over uiteenlopende thema’s van gedachten gewisseld kan worden. De behoefte aan een dergelijk platform blijkt echter niet uit de reguliere contacten die wij hebben. Een fysiek platform zoals de klankbordgroep blijkt in de praktijk afdoende te zijn. 4. Opstellen gedragsregels voor communicatie via sociale media Via de afdeling communicatie is al eens een leidraad geschreven m.b.t. dit onderwerp. Dit werkt prima. Evenwel hoeft de leidraad weinig gehanteerd te worden omdat onze huurders en stakehol-

Jaarverslag 2014

ders slechts mondjesmaat sociale media inzetten om met Tablis Wonen te communiceren. Mogelijk wordt dit doel in 2016 weer actueel, als de online dienstverlening van Tablis Wonen verstevigd is. Overige prestaties in 2014 In dit gedeelte vermelden we bijzondere prestaties van Tablis Wonen om haar service en dienstverlening te verbeteren. Naast de in het jaarplan voorgenomen prestatiedoelen (speerpunten) heeft Tablis Wonen ook ingespeeld op diverse ontwikkelingen. Hieronder benoemen we een aantal van deze ontwikkelingen met de door Tablis Wonen ondernomen acties. 5. Tablis Wonen wijst tenminste 90% van haar sociale huurwoningen toe aan de primaire doelgroep. 6. Huisvesting van bijzondere doelgroepen/voorrangskandidaten en statushouders. 7. Rapportage Klachtencommissie Woonruimteverdeling. 8. Minimaal 70% van de verhuringen wordt via het advertentiemodel uitgegeven. 9. Taakstelling huisvesting statushouders gemeente Molenwaard en Sliedrecht.

5. Tablis Wonen wijst tenminste 90% van haar sociale huurwoningen toe aan de primaire doelgroep. Toegelaten instellingen hebben de wettelijke verplichting om 90% van de verhuringen aan de primaire doelgroep toe te wijzen. Onder deze doelgroep wordt verstaan huishoudens met een gezamenlijk inkomen lager dan € 34.678. In 2014 hebben wij 95% van onze verhuringen toegewezen aan de primaire doelgroep, waarmee wij aan de doelstelling hebben voldaan. Van de beschikbare ruimte is 5% toegewezen aan hogere inkomens onder meer aan herstructureringskandidaten en door woningen zonder inkomensnorm te adverteren.

Tablis Wonen

45


6. Huisvesting van bijzondere doelgroepen/voorrangskandidaten en statushouders. Tablis Wonen zet zich in voor het huisvesten van kwetsbaren in onze samenleving. Een deel van onze verhuringen wijzen wij dan ook toe aan specifieke aandachtgroepen van beleid. In 2014 hebben wij aan deze doelgroep 21 woningen toegewezen. Dit aantal is als volgt nader te specificeren: één woning is verhuurd aan een zorginstantie, acht woningen zijn verhuurd aan statushouders en tot slot zijn 12 woningen toegewezen op grond van een zorgindicatie. 7. Rapportage Klachtencommissie Woonruimteverdeling. De gemeenten binnen de Drechtsteden hebben gezamenlijk een klachtencommissie voor hun woonruimteverdelingssysteem ingesteld. Op grond van de Huisvestingwet kunnen woningzoekenden met klachten over de woningtoewijzing hun zaak voorleggen aan deze commissie. In 2014 ontving de Klachtencommissie één klacht gericht tegen Tablis Wonen. Deze klacht is door de commissie niet ontvankelijk verklaard. 8. Minimaal 70% van de verhuringen wordt via het advertentiemodel uitgegeven. Binnen de Drechtsteden geldt een informele norm dat minimaal 70% van de verhuringen via het advertentiemodel wordt uitgegeven. Dit om te borgen dat reguliere woningzoekenden niet onevenredig in hun zoeken slaagkans worden benadeeld. Tablis Wonen heeft 55% van haar verhuringen gerealiseerd via het adverteren van de woningen. De norm is dus niet gerealiseerd. De reden hiervan is voornamelijk dat er 49 nieuwbouwwoningen zijn verhuurd vanuit gezamenlijke i.p.v. individuele advertenties. Ook zijn 19 woningen na het tweemaal (interne afspraak) vruchteloos adverteren uiteindelijk via directe verhuur (‘toonbankmodel’) verhuurd.

9. Taakstelling huisvesting statushouders gemeente Molenwaard en Sliedrecht De huisvesting van statushouders is primair de taak van de gemeente. In onze prestatie afspraken met de gemeente Molenwaard en Sliedrecht is vastgelegd dat wij onze volledige medewerking aan de realisatie van de opgave verlenen. De opgelegde taakstelling is zowel in de gemeente Molenwaard als Sliedrecht gerealiseerd. Binnen de gemeente Molenwaard hebben wij dit gezamenlijk met de andere in deze gemeente werkzaam toegelaten instellingen gedaan, waarbij wij twee woningen hebben ingebracht. Met de verhuring van zes woningen is ook aan de taakstelling voor Sliedrecht voldaan. 4.2 Investeren in maatschappelijk vastgoed Tablis Wonen investeert niet alleen direct in woningen voor de (primaire) doelgroep, maar ook in vastgoed met een meer maatschappelijk doel en met meerwaarde voor de lokale gemeenschap. Maatschappelijk vastgoed is sociaal gezien zeer wenselijk, maar wordt door marktpartijen niet gerealiseerd in verband met het (te) lage financieel rendement. In het jaarplan 2014 zijn geen specifieke prestatiedoelen benoemd voor investeren in maatschappelijk vastgoed. Incidenteel worden wij door een zorgpartner of particulier voor een oriënterend gesprek benaderd om op basis van een eerste idee een eventuele deelname door ons aan een dergelijk project te polsen. Op het moment dat zo’n initiatief duidelijke vorm krijgt, wordt de inhoudelijke afweging voor een dergelijke investering en de wijze waarop deze past bij onze maatschappelijke en bedrijfsmatige doelstellingen vastgelegd in een specifiek investeringsbesluit dat voor dit project wordt genomen. Deze situatie heeft zich in 2014 niet voorgedaan. In 2014 zijn wij door een particulier benaderd die in een pand (Dorpsstraat 77) in Wijngaarden een kringloopwinkel wilde vestigen. De opbrengst van de winkel zou ten goede moeten komen aan lokale goede doelen. Initiatiefnemer is gevraagd met een concreet programma van eisen te komen (PvE).

46 Tablis Wonen


Ook zijn wij door een andere particulier benaderd met een aanvraag binnen Bleskensgraaf voor de realisatie van een kleinschalige voorziening waar aan mensen met een verstandelijke handicap werk en scholing aangeboden kan worden. Ook in dit geval is een PvE opgevraagd. 4.3 Investeren in het behoud van de leefbaarheid van onze wijken en buurten Fijn wonen betekent dat je je thuis voelt in je woning en in je buurt. Tablis Wonen levert een bijdrage aan goed wonen door het instandhouden van leefbare wijken en buurten. Een leefbare wijk is schoon, heel en veilig. Ook het invloed hebben op de inrichting van de woonomgeving, zoals vervoersmogelijkheden, draagt bij aan fijn wonen.

Fijn wonen betekent dat je je thuis voelt in je woning en in je buurt. Tablis Wonen staat dichtbij de klant door onder meer huismeesters in te zetten. Zij maken kennis met nieuwe huurders en signaleren opvallende zaken zoals dementie of vereenzaming. De huismeesters zijn prima in staat een vinger aan de pols te houden.

Gerealiseerd in 2014 1. Draagkracht wijken voor bijzondere doelgroepen in kaart brengen Wonen heeft een eerste onderzoek gedaan om de draagkracht van onze wijken in beeld te brengen als het gaat om de huisvesting van (potentiële) huurders met een ‘rugzakje’. Met diverse zorgverleners zijn gesprekken gevoerd. Wij wilden graag weten waar hun cliënten gehuisvest zijn, zodat we ervoor kunnen waken dat we een te grote concentratie van kwetsbare bewoners huisvesten in een bepaald gebied. We hebben hierbij gemerkt dat zorgverleners vanuit privacywetgeving huiverig zijn om informatie over hun cliënten te delen. Dit dilemma is voorgelegd aan de gemeente vanwege haar regierol op dit vlak. De gemeente Sliedrecht heeft aangegeven de gesprekken verder op te pakken. 2. Beheermaatregelen 10-hoogflats opstellen In afwachting van het rapport dat onder leiding van stichting Welzijnswerk Sliedrecht opgesteld wordt over de 10-hoogflats heeft Wonen een eigen aanpak geformuleerd naar aanleiding van signalen van interne collega’s en bewoners over toenemende overlastmeldingen en de instroom van spoedzoekers via het reguliere woningzoekendensysteem. De maatregelen uit beide documenten worden samengevoegd tot een gemeenschappelijk plan van aanpak. Niet gerealiseerd in 2014

Prestatiedoelen 2014 1. Draagkracht wijken voor bijzondere doelgroepen in kaart brengen 2. Beheermaatregelen 10-hoogflats opstellen 3. Aanpakken sociale problematiek vanwege langdurige leegstand 4. Structureel bijhouden afwijsgronden

Jaarverslag 2014

3. Aanpakken sociale problematiek vanwege langdurige leegstand Dit doel is geformuleerd met het oog op het gebied achter het Burgemeester Winklerplein. Echter, doordat de plannen vertraagd zijn, is er geen extra inzet op dit vlak noodzakelijk geweest.

Tablis Wonen

47


4. Structureel bijhouden afwijsgronden Op basis van een vaste index van afwijsgronden kan een woningzoekende of de medewerker van de corporatie de reden aangeven waarom een klant een woning niet accepteert. Deze vaste index is in 2014 doorgelicht omdat in de loop van de jaren een wildgroei is ontstaan aan afwijsgronden. De output van deze registratie levert nuttige informatie op over de verhuurbaarheid van het complex maar ook voor het Strategisch Voorraadbeleid omdat het goed in beeld brengt wat de reden is waarom woningen worden afgewezen. Op basis van deze informatie kunnen gericht maatregelen worden uitgezet. De beschikbaarheid, het analyseren en het gebruiken van deze gegevens dienen nog ingebed te worden binnen onze werkwijze / procedures. Overige prestaties in 2014 In dit gedeelte vermelden we bijzondere prestaties van Tablis Wonen om haar service en dienstverlening te verbeteren. Naast de in het jaarplan voorgenomen prestatiedoelen (speerpunten) heeft Tablis Wonen ook ingespeeld op diverse ontwikkelingen. Hieronder benoemen we een aantal van deze ontwikkelingen met de door Tablis Wonen ondernomen acties. Maatregelen leefbaarheidsbudget 1. Behoud leefbare wijken en gezamenlijke overlastbestrijding 2. Wensfonds 3. Sponsoring van maatschappelijke activiteiten 1. Behoud leefbare wijken en gezamenlijke overlastbestrijding Tablis Wonen vindt veilig wonen belangrijk. Bij nieuwbouw maar ook binnen het bestaand bezit wordt er op ingezet de woningen te laten voldoen aan het Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW). Ook worden door ons de teams van het Buurttoezicht ondersteund. Het team Oost heeft haar uitvalbasis in onze huismeesterruimte in de Valkhof. Hun aanwezigheid versterkt het gevoel van veiligheid.

48 Tablis Wonen

Als wij binnen een complex signalen ontvangen van de aanwezigheid van bijvoorbeeld hangjeugd wordt de wijkagent en het team van Buurttoezicht gevraagd vaker het complex aan te doen. Jaren geleden hebben wij in een aantal aandachtcomplexen in de centrale hal camerabewaking geplaatst. Deze installaties zijn inmiddels verouderd en worden in 2015 vervangen. Voor deze vervanging is een programma van eisen opgesteld waarbij expliciet gekeken wordt naar een gebruikersvriendelijke bediening, het eventueel op kantoor kunnen uitlezen van de beelden, de kwaliteit van de beelden en de scoop van cameralens. In maart en april hebben scholieren van de middelbare school De Lage Waard uit Papendrecht stage gelopen bij de brandweer ZuidHolland Zuid. De leerlingen zijn bij een aantal van onze complexen bij de bewoners persoonlijk langs geweest voor een brandveiligheidscheck om te toetsen hoe veilig de woning is. De leerlingen hebben het als een heel leuk, maar vooral leerzaam project ervaren. De uitkomsten van de check zijn door de brandweer teruggekoppeld en hebben geen bijzonderheden opgeleverd. Uit het leefbaarheidsbudget zijn onder meer de volgende voorzieningen gerealiseerd: • De schuifdeur van de centrale toegang bij het Rondeel is verbreed waarmee de toegankelijkheid van het woongebouw voor gebruikers van scootmobielen is verbeterd. • Binnen de seniorencomplexen Rubenstraat en Frans Halsstraat is bij de automatische deuropeners het sleutelcontact vervangen door een bewegingssensor. • De video intercomcamera in de centrale hal in de Thorbeckehof is vervangen zodat bezoek beter in beeld komt. • De verlichting in de centrale hal in de Reigerflat is aangepast waardoor de hal in de avonduren beter verlicht is. • Bij de zijingang van de seniorenwoningen aan de Ruysdaelstraat is een luifel aangebracht zodat de bewoners bij slecht weer niet in de regen staan.


• Het toilet in de recreatiezaal in de Deltaborg is voorzien van een handbeugel. • De bekleding van de liftvloeren in de Nachtegaalflat zijn vernieuwd. • In de complexen Reigerlaan, Nachtegaallaan, Sperwerstraat en Valkhof zijn de spiegels in de liften vervangen door kwalitatief betere (minder snel kapot te krijgen) spiegels. • In alle liften zijn stickers geplaats met de tekst “Verboden te roken”. • Om de binnentuin bij de Deltaborgh goed toegankelijk te maken is een hellingbaan geplaatst. • Rondom de flats is al het onkruid verwijderd. • Diverse bomen die voor hinder of overlast zorgden zijn i.o.m. de omwonenden en de gemeente gekapt. • Ondersteuning van de Knots- en huttendorpweek. In 2014 hebben wij 1.201 klantcontacten gehad over overlast of aanverwante zaken. Van deze meldingen hebben er 192 betrekking op overlast die een huurder aan zijn omwonenden bezorgt. In deze zaken is met wisselend succes bemiddeld. Pas op het moment dat er sprake is van aantoonbare en structurele overlast en hier een deugdelijk dossier van aanwezig is, wordt de rechter verzocht de huurovereenkomst te ontbinden. Deze stap hebben wij in 2014 niet hoeven of kunnen maken. Om deze stap te kunnen maken moeten we beschikken over een gedegen dossier van overlastmeldingen van buren en/of omwonenden. Bewoners zijn te vaak terughoudend/ angstig om formeel melding van overlast te doen omdat zij bang zijn voor represailles van de overlastveroorzaker. Dit maakt het lastig tot een goed dossier te komen. Ook de nodige meldingen over bewoningswijze/vervuiling/uitstraling van de woning (81), vervuilde portieken (81) en een slechte staat van onderhoud van de tuin (69) zijn ontvangen. Er is een eerste aanvang gemaakt met het inspecteren van portieken en er wordt onderzocht of we het periodiek schoonmaken van portieken kunnen onderbrengen in de servicekosten. In maart/april leggen wij wijkbezoeken af

Jaarverslag 2014

waarbij we kritisch kijken naar hoe de tuinen erbij staan. Bewoners die hun tuin niet hebben onderhouden worden hierop aangesproken. Op basis van individuele dossiers zijn 151 zorgmeldingen gedaan aan het lokaal zorgnetwerk. Onrechtmatige bewoning wordt door Tablis Wonen niet getolereerd. In 2014 zijn wij 14 maal geconfronteerd met een melding van (mogelijke) illegale onderverhuur. Alle meldingen zijn onderzocht. In geen enkel geval is overgegaan tot het opzeggen of laten ontbinden van de huurovereenkomst. Met de gemeenten Molenwaard en Sliedrecht is de afspraak gemaakt dat personen zich pas in het bevolkingsregister op een woonadres van Tablis Wonen kunnen inschrijven, als zij een verklaring van instemming voor inwoning van onze stichting kunnen overleggen. Als door ons de aanwezigheid van een hennepplantage wordt vermoed, geven wij dit door aan de politiecoördinator. Vervolgens wordt in samenwerking met Stedin d.m.v. een warmtemeting nagegaan of er inderdaad een kwekerij in de woning (operationeel) aanwezig is. Als dit het geval is, wordt de plantage door de politie ontmanteld. In 2014 hebben wij 20 meldingen over de mogelijke aanwezigheid van een hennepplantage in de woning gehad. In 13 gevallen heeft dit geleid tot een inval door de politie, waarbij daadwerkelijk een plantage is aangetroffen. Tijdens of kort na de inval wordt de huurder in de gelegenheid gesteld de huur op te zeggen. Om een gerechtelijke procedure te voorkomen, hebben de betreffende huurders in alle gevallen van ons aanbod gebruik gemaakt. Als de huurder staat ingeschreven als woningzoekende wordt bij de inschrijfgegevens een notitie geplaatst. Uiteraard worden alle (vervolg)kosten die met het ontmantelen van de plantage samenhangen aan de huurder doorberekend. Hij/zij ontvangt hiervoor een nota en als er al een incassozaak loopt, worden de kosten in deze procedure meegenomen.

Tablis Wonen

49


In ons streven naar leefbare wijken en het schoon, heel en veilig houden of maken van de woonomgeving worden onder meer de volgende acties uitgezet: • Regelmatig contact met de gemeentelijke wijkcoördinatoren, de wijkagenten, het jongerenwerk en de wijkplatforms. • Tuininspecties verrichten en huurders erop aanspreken hun tuin goed te onderhouden. • Aanpakken van overlastmeldingen al dan niet in samenwerking met de wijkagent. • Aanspreken hangjongeren op hun houding en gedrag. • Schade als gevolg van vernielingen binnen twee werkdagen na melding repareren. • Participeren in de projectgroep Analyse en Plan van aanpak Vogelbuurt Noord.

Bewoners kunnen ook een positieve en actieve bijdrage leveren aan een verzorgde, veilige en prettige woonomgeving. 2. Wensfonds Bewoners kunnen een positieve en actieve bijdrage leveren aan het in stand houden van een verzorgde, veilige en prettige woonomgeving. Zij hebben vaak goede ideeën over hoe de leefbaarheid in hun complex of buurt kan worden verbeterd. Voor deze suggesties is vaak geen budget beschikbaar. Om deze toch een kans te geven, beschikt Tablis Wonen over een wensfonds. Uit dit fonds zijn de volgende zaken gerealiseerd: • Het opfrissen en schilderen van het trappenhuis in een portiek aan de P.C. Hooftlaan. • Het aanbrengen van decoraties in de toegangshal en trappenhuis binnen het wooncomplex Griendenborgh.

Dankzij het initiatief van bewoners en een bijdrage uit het wensfonds is de hal van de appartementen in de Ruysdaelstraat opgefleurd.

Met de inzet van de bewoners en een bijdrage uit het Wensfonds zien de portieken aan de P.C. Hooftlaan er weer goed verzorgd uit.

50 Tablis Wonen


• Het aanbrengen van decoraties in de gemeenschappelijke ruimten binnen het seniorencomplex Zeskant. • Het aanbrengen van decoraties in de centrale hal binnen het seniorencomplex Ruysdaelstraat. • Het aanbrengen van voordeurspionnen bij de appartementen in de Hobbemastraat. 3. Sponsoring van maatschappelijke activiteiten Tablis Wonen is een maatschappelijke ondernemer met een belangrijke rol in de samenleving. Dat willen we ook uitstralen. Sponsoring is een van de communicatiemiddelen die we daarvoor kunnen inzetten. Tablis Wonen heeft voor sponsoring richtlijnen opgesteld. Daarnaast houdt het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties toezicht op de sponsoractiviteiten van woningcorporaties. Belangrijk is dat de sponsoring een activiteit betreft gerelateerd aan ons werkgebied. Hieronder een overzicht van de sponsoractiviteiten in 2014. Organisatie

Activiteit

Oranjevereniging

Koningsdag

Bedrag € 250

Korenfestival aan de

In Sliedrecht zingt een

€ 500

Merwede – Sliedrecht

groot aantal koren kos-

Oranje Boven Bleskensgraaf

teloos voor publiek Wielercomité

Wielerronde Sliedrecht

€ 300

Lions Club

Truckerstocht voor

Alblasserwaard

mensen met een ver-

Dijksynagoge

Levering van zand tbv

€ 300

standelijke beperking Sliedrecht

werkzaamheden

Helianthus

Inloophuis voor men-

€ 133 € 1.316

sen met kanker Stichting Borneo Stichting Ontmoeting

Jaarverslag 2014

Tablis Wonen sponsorde in 2014 het inloophuis Helianthus voor mensen met kanker in de Drechtsteden.

Sliedrecht

€ 1.000 Activiteit in Dordrecht

€ 250

Voor giften verwacht Tablis Wonen geen tegenprestatie. De maatschappelijke organisatie die een gift aanvraagt, moet wel een bijdrage leveren in het werkgebied van Tablis Wonen voor haar klant, de volkshuisvesting of zorg. Organisatie Voedselbank

Activiteit

Bedrag € 1.000

Sliedrecht

Tablis Wonen

51


4.4 Investeren in wonen en zorg Tablis Wonen heeft zich in 2014 steeds meer als verbinder opgesteld in het beleidsveld wonen-zorg-welzijn. Met het huidige politieke klimaat is het niet zonder meer mogelijk voor Tablis Wonen om hier anders dan vastgoed gerelateerd in te investeren.

Met de stichting Welzijnswerk Sliedrecht, de gemeente en de politie is een analyse en een voorlopig plan van aanpak opgesteld over het leefbaarheidsvraagstuk Vogelbuurt Noord. Op basis van dit document worden in 2015 gezamenlijk gerichte maatregelen uitgezet die het woonklimaat in deze buurt bevorderen.

1. Woonprojecten bijzondere doelgroepen 2. Samenwerking zorgen welzijnsorganisaties 3. Verbetering toegankelijkheid woongebouwen 4. Leerwerkplekken school voor speciaal onderwijs de Sprong 5. Leerwerkplekken Griendencollege 6. Ruimte als uitvalbasis Buurttoezicht Oost Sliedrecht

Regelmatig wonen wij de bijeenkomsten van de wijkplatforms in Sliedrecht bij.

1. Woonprojecten bijzondere doelgroepen In 2014 zijn geen woonprojecten voor de bijzondere doelgroep gerealiseerd. Wel zijn door ons op basis van een zorgplan cliënten van lokaal opererende zorginstellingen gehuisvest. Dit in het kader van zelfstandig begeleid wonen. 2. Samenwerking zorgen welzijnsorganisaties Met stichting Waardeburgh vindt periodiek overleg plaats over zaken die binnen beide organisaties spelen. Daarbij wordt specifiek aandacht besteed aan wat we in het verlengde van onze diensten serviceverlening voor elkaar kunnen betekenen. Deze samenwerking is vastgelegd in een kaderovereenkomst. Voor bepaalde complexen is aan Waardeburgh het first providerschap verleend. Dit roept soms weerstand op bij aankomende huurders. Met de stichting is expliciet gesproken of en onder welke voorwaarden zij van de verleende voorkeurspositie kunnen en willen afzien. Stichting Welzijnswerk Sliedrecht heeft in samenspraak met alle betrokken partijen een Sociaal Team samengesteld. Tablis Wonen participeert binnen dit team. Het Sociaal Team is het antwoord op de zorgen WMO-taken die door de rijksoverheid zijn overgeheveld naar de gemeenten. Tablis Wonen is bij de oprichting van het Sociaal Team Sliedrecht betrokken geweest en is één van de vaste participanten. 52 Tablis Wonen

3. Verbetering toegankelijkheid woongebouwen Tablis Wonen voert een beleid om woongebouwen geschikt te maken en te houden voor de huisvesting van ouderen. De schuifdeur in de entreepui van het wooncomplex Rondeel is verbreed en daardoor is deze toegankelijker geworden voor gebruikers van scootmobielen. In de complexen Frans Halsstraat en Rubensstraat is het sleutelcontact van de automatische deuropener vervangen door een bewegingssensor. 4. Leerwerkplekken school voor speciaal onderwijs De Sprong is een school voor leerlingen met leer- en gedragsproblemen. Deze leerlingen hebben een kwetsbare positie in de samenleving en binnen het reguliere arbeidsproces. De school hanteert het concept van contextrijk leren. De school wil de leerlingen uit de bovenbouw binnen hun mogelijkheden leerwerktrajecten aanbieden. Dit houdt in dat wat zij op school leren in de praktijk wordt toegepast. Tablis Wonen biedt de school en deze leerlingen daartoe de mogelijkheid. Er loopt een project waarbij leerlingen onder begeleiding van docenten binnen het seniorencomplex de Elzenhof een aantal taken van de huismeesters gaan oppakken. Ook is binnen het complex een praktijkwoning ingericht waar de leerlingen huishoudelijke vaardigheden zoals ramen wassen en koken in de praktijk kunnen oefenen.


5. Leerwerkplekken Griendencollege Binnen het wooncomplex Griendenborgh wordt aan leerlingen van het Griendencollege de mogelijkheid geboden op het terrein van zorg en welzijn praktijkervaring op te doen. Leerlingen verrichten als stagiaire zorgwerkzaamheden bij de bewoners van de appartementen. Dit gebeurt onder begeleiding van professionele medewerkers van stichting Waardeburgh, de zorgleverancier. Zo kunnen bewoners een afspraak maken om hun haar te laten wassen en watergolven. Leerlingen kunnen boodschappen doen voor zieke bewoners. Daarnaast zijn de leerlingen van de technische afdeling beschikbaar voor extra hulp. 6. Ruimte uitvalbasis Buurttoezicht Oost Sliedrecht Op initiatief van de gemeente en de politie maakt een vaste groep buurtbewoners een aantal avonden in de week een rondgang door Sliedrecht Oost. Tijdens hun rondgang spreken zij hangjeugd aan op hun gedrag en adviseren zij bewoners over inbraakbeveiliging van hun woning. Om op een centrale plaats te kunnen verzamelen en terugkoppeling te doen van hun wijkronden stelt Tablis Wonen kosteloos haar huismeesterpost in de Valkhof beschikbaar. 4.5 Investeren in milieu en duurzaamheid Eén van de blijvende aandachtspunten in het beleid van Tablis Wonen is duurzaamheid en energiebesparing. Het Energieconvenant dat Aedes, de Woonbond en Vastgoed Belang met het rijk hebben afgesproken is deels leidend geworden. In het kort komt het er op neer dat de CO-2 uitstoot moet worden teruggedrongen. Dit wordt voor de woningbouw gemeten en geregeld met het Energielabel. Per 31 december 2014 is het gemiddeld energielabel C bereikt met een energie-index van 1,60 EPC6. Onze doelstelling is om in 2020 gemiddeld op energielabel B uit te komen met een gemiddelde energie-index van 1,25 EPC. Deze doelstelling is mede afhankelijk van het strategisch voorraadbeleid en het energiebeleid binnen Tablis Wonen. Dit beleid dient in 2015 te worden herzien omdat er per 1 januari 2015 een nieuwe berekenmethode wordt ingevoerd. Jaarverslag 2014

Hoe bereiken we label B? De ingeslagen weg m.b.t. de doelstelling wordt in het verlengde van 2013 in 2014 doorgezet, waarbij het treffen van energiebesparende maatregelen zoveel mogelijk aansluit bij alle ‘natuurlijke’ momenten, zoals mutatie- en planmatig onderhoud, ingrijpende woningverbetering, herstructurering maar ook reguliere vervanging. Maatregelen zoveel mogelijk combineren met verbetering van het binnenmilieu en waar mogelijk ook met maatregelen ter verbetering van het wooncomfort. Initiatieven van bewoners zelf voor energiebesparing en duurzame energie worden, met inachtneming van de belangen van verhuurder, gestimuleerd. Tablis Wonen conformeert zich zo ook aan het driesporenbeleid van Aedes. 1. Ingrijpende woningverbetering 2. Verhoging ambitie planmatig onderhoud 3. Specifieke maatregelgerichte acties Gerealiseerde prestatiedoelen 2014 1. Reparatie-, mutatie- en planmatig onderhoud volgens een duurzaam programma van eisen 2. Tijdlijn naar gemiddeld energielabel B (index 1,25) in 2020 1. Reparatie-, mutatie- en planmatig onderhoud volgens een duurzaam programma van eisen Voor onderhoud is een programma van eisen samengesteld waarbij (voor zover mogelijk) alle bouwelementen moeten voldoen aan duurzaamheidseisen. Zo moet er onder andere gewerkt worden met FSC-houtproducten (bijv. kozijnen en keukenblokken), water- en energiebesparende onderdelen, recyclebare materialen (bijv. PVC, dakbedekking, hergebruik snijafval) en afval moet gescheiden worden ingeleverd. Verder wordt bij een verhuizing de woning gelijk upto-date gemaakt voor wat betreft energiebesparende maatregelen. 6 EPC staat voor Energie Prestatie Coëfficiënt

Tablis Wonen

53


Bij planmatig onderhoud worden per complex waar mogelijk energiebesparende maatregelen uitgevoerd. Zo is in 2014 bij diverse hoogbouwcomplexen in Sliedrecht hoogrenderend glas aangebracht. Dit heeft geresulteerd in een energielabelverbeteringsstap en daarmee in meer wooncomfort en lagere energiekosten. De jaarlijkse vervanging van CV-ketels die nog energiezuiniger zijn (ca. 220 stuks) en plaatsing van nieuwe mechanische ventilatie-units met gelijkstroom leveren ook een bijdrage aan de verbetering van het energielabel. Extra energiemaatregelen Bij de meeste woningen van Tablis Wonen is dak-, vloeren spouwisolatie toegepast doordat vloerisolatie een behoorlijke bijdrage levert aan de doelstellingen. In het verlengde van 2013 is in 2014 gestart met het aanbrengen van isolatie tegen de bergingen garageplafonds om de vloeren beter te isoleren. Dit levert een besparing op van zo’n 12% gas en de woningen op 1e etage gaan 2 labelstappen omhoog van E naar C. Vloerisolatie bij andere flats voortzetten is opgenomen in de begroting, waarbij de combinatie met energiezuinige LED-verlichting altijd wordt gezocht. 2. Tijdlijn naar gemiddeld energielabel B (index 1,25) in 2020 In onderstaande grafiek is in tijd te zien wanneer wij het gemiddelde energielabel B willen behalen. Het meetinstrument om de energieindex te bereiken zijn de EPA’s7. Een EPA is een beoordeling van de energieprestaties van een woning of gebouw. Alle huurwoningen van tien jaar en ouder moeten een EPA-label hebben. Voor nieuwbouwwoningen is dit niet verplicht, maar om het juiste totaalbeeld te hebben én voor de huurprijsbepaling (woningwaarderingssysteem) heeft Tablis Wonen van de nieuwbouwwoningen wel EPA-labels laten maken.

Sloop van slecht geïsoleerde woningen en vervanging door nieuwbouwwoningen levert, gerekend over het totale bezit, een verbetering van het gemiddelde energielabel op. Per 1 januari 2015 staat de energie-index (groene lijn) op 1,60. Dit is precies op het geplande schema (zie blauwe lijn) tot 2020. 2,50

2,00

1,98

1,86

1,84

1,82

1,73

1,67

1,6

1,00

0,50

0,00

1-1-2008 1-1-2009 1-1-2010 1-1-2011 1-1-2012 1-1-2013 1-1-2014 1-1-2015 1-1-2016 1-1-2017 1-1-2018 1-1-2019 1-1-2020

Planning energie index

Energie index

Realisatie

Hieronder is te zien hoeveel procent van het huurwoningenbezit welk energielabel heeft.

5% 1% 0% 13%

8%

A+ A 18%

B C D

19%

E F G 36%

Energielabels per 1-1-2015

7 EPA, Energie Prestatie Advies

54 Tablis Wonen

1,79

1,50 E.I.

Zo worden dak, vloer en spouw geïsoleerd en wordt hoog rendement (HR++) beglazing aangebracht.


Tablis Wonen blijft zich inspannen om een maximale gasbesparing te behalen. Sinds 1-1-2003 is tot op heden een gasreductie gerealiseerd van 38,68%. Huurders kunnen de verlaging van hun woonlasten goed gebruiken en de hele maatschappij profiteert van een lagere milieubelasting door onze woningen. 4.6 Maken en monitoren prestatieafspraken met gemeenten en regio’s Tablis Wonen hecht grote waarde aan afspraken met de gemeenten waarin zij werkzaam is. Zij ziet de gemeenten samen met huurdersorganisaties als de belangrijkste partners voor de volkshuisvesting. Partijen moeten kunnen rekenen op elkaars bijdrage en medewerking om tijdig investeringsbeslissingen te kunnen nemen. 1. Prestatieafspraken Tablis Wonen - gemeente Sliedrecht Sliedrecht: 2010-2014: afspraken zijn medio 2013 geëvalueerd. Afgesproken is dat er geen energie hoeft te worden gestoken in actualisatie. De herijking van de regionale PALT afspraken wordt afgewacht om te bezien of het nodig is aanvullende lokale afspraken te maken. 2. Prestatieafspraken Tablis Wonen - gemeente Molenwaard Met de gemeente en de vier corporaties zijn we op een vernieuwende manier aan de gang om te komen tot gezamenlijke lokale prestatieafspraken. Onder externe begeleiding hebben enkele bestuurlijke en ambtelijke overleggen plaatsgehad. We gaan alleen afspraken maken over die onderwerpen waar we met elkaar het verschil kunnen maken. In een open raadsbijeenkomst op 13 november 2014 hebben de wethouder en de corporaties de plannen uitgelegd aan een afvaardiging van de gemeenteraad en een afvaardiging van de commissarissen van de woningcorporaties. De plannen zijn goed ontvangen. De onderwerpen waarover we afspraken willen maken zijn: • Beschikbaarheid • Stijging van woonlasten beperken (bereikbaarheid) • Duurzaamheid

Jaarverslag 2014

3. Regionale prestatie afspraken corporaties en gemeenten Alblasserwaard en Vijfheerenlanden De regionale woonvisie voor de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden is in 2013 door alle gemeenteraden goedgekeurd. De provincie ZuidHolland heeft in maart 2014 deze regionale woonvisie aanvaard. Een mooie basis voor eventuele regionale prestatieafspraken. Er is een werkgroep met afvaardiging van gemeenten en corporaties ingesteld. Die heeft een format voorgesteld voor regionale prestatieafspraken. In het PFO (portefeuillehoudersoverleg) is het format goedgekeurd. Doordat veel gemeenten en corporaties prioriteit hebben gegeven aan lokale afspraken, is het nog niet gelukt regionale prestatieafspraken te maken. 4. Prestatie Afspraken Lange Termijn Drechtsteden (PALT) De regionale PALT afspraken 2010-2020 voor de Drechtsteden dateren uit 2010. Bij zowel de gemeenten als de corporaties staat het realiseren van juiste kwaliteit en het versterken van de woningmarkt voorop. In 2014 is gestart met de herijking van de prestatieafspraken. De corporaties en de gemeenten hadden met nog veel onzekerheden te maken. Dit o.a. doordat de uitwerking van de novelle op de herzieningswet nog op zich laat wachten. Dit doordat mogelijk ook de uitslag van de parlementaire enquête werd afgewacht. In november werden eerst de sociale afspraken uit PALT behandeld in een gecombineerd portefeuillehoudersoverleg Fysiek en Sociaal. Hiervoor waren de corporatiedirecteuren uitgenodigd. Partijen concluderen dat er meer tijd nodig is. In het tweede kwartaal 2015 zal een bestuurlijke bijeenkomst worden georganiseerd om de inhoud van de herijking PALT te bespreken. De belangrijkste afspraken zullen gaan over de grootte, betaalbaarheid en duurzaamheid van de voorraad sociale (huur)woningen. Verder zullen er meer dan voorheen procesafspraken over thema’s worden gemaakt.

Tablis Wonen

55

5. Producten en diensten 5.1 Realisatie nieuwbouw- en herstructureringsprojecten Als gevolg van de (verslechterende) situatie op de huizenmarkt en de nieuwe weten regelgeving is een aantal projecten zoals opgenomen in het jaarplan van 2014 vertraagd, doorgeschoven of vervallen. In de meerjarenbegroting 2015 en verder zijn de effecten hiervan

56 Tablis Wonen

zichtbaar geworden. De voortgang van de projecten en de daarvoor benodigde bezetting, zijn in de komende jaren grotendeels afhankelijk van de (on)mogelijkheden op de huizenmarkt en van de financiële (on)mogelijkheden van Tablis Wonen als gevolg van nieuwe weten regelgeving.

5. Producten en diensten

Projecten Nr.

Projectnaam

Aantal woningen (incl. differentiatie)

Beoogde doelgroep

Stand 31-12-2014

9 eengezinswoningen koop (niet-DAEB) 8

markt / eigen huurders TW

Opgeleverd 1e kwartaal

30 appartementen huur,

senioren (sociaal en markt)

2014

markt

12 woningen opgeleverd,

Realisatie en uitvoering 952

Karekietstraat Sliedrecht

waarvan 17 (DAEB) en 13 (niet-DAEB) 954

Bonkelaarplein Sliedrecht

17 appartementen huur (niet-DAEB). Initieel zouden 22 woningen worden opgeleverd met de aan-

5 oplevering 1e kwartaal

vullende afspraak dat er nog woningen verkocht

2015

mochten worden indien daar een markt voor was. Er zijn alsnog 5 woningen verkocht 972

973

Havenkwartier deelgebied B

24 appartementen huur (DAEB)

Sliedrecht

5 appartementen huur (niet-DAEB)

opgeleverd. De parkeer-

4 eengezinswoningen huur (DAEB)

plaatsen en het opbaar

26 parkeerplaatsen

gebied in 2014

Havenkwartier deelgebied C

19 appartementen sociale huur (DAEB).

Sliedrecht

11 eengezinswoningen sociale huur (DAEB).

algemeen

De woningen zijn in 2013

algemeen

In uitvoering

Initieel zouden 23 eengezinswoningen worden opgeleverd: 5 woningen zijn vervallen bij de uitwerking van de plannen en 7 woningen zijn extra verkocht In voorbereiding 750

Dorpsstraat 14-16 Wijngaarden

3 eengezinswoningen, koop (niet-DAEB)

markt

Uitgesteld

960

Winklerplein Sliedrecht

Nader te bepalen

algemeen

Nog geen project

957

Baanhoek- West Sliedrecht

20 appartementen sociale huur (DAEB)

algemeen

Uitgesteld

961

Staatsliedenbuurt Sliedrecht

herstructurering 428 bestaande woningen

nader te bepalen

In voorbereiding

8 DAEB staat voor Diensten van Algemeen Economisch Belang. Dit zijn diensten die (geheel of gedeeltelijk) met staatssteun worden mogelijk gemaakt. Corporaties mogen met staatssteun huurwoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens (€ 699,48 prijspeil 2014) en maatschappelijk vastgoed bouwen en exploiteren, Alle andere diensten en activiteiten die corporaties ontplooien mogen geen staatssteun ontvangen, zgn. niet-DAEB

Jaarverslag 2014

Tablis Wonen

57


Projecten Nr.

Projectnaam

Aantal woningen (incl. differentiatie)

Beoogde doelgroep

Stand 31-12-2014

herstructurering 19 bestaande woningen heront-

nader te bepalen

In voorbereiding

7 eengezinswoningen huur (DAEB)

nader te bepalen

Uitgesteld

3 beneden- en bovenwoningen huur (DAEB)

nader te bepalen

Uitgesteld

herstructurering 3 bestaande woningen

nader te bepalen Nader te

Uitgesteld

herontwikkeling vertreklocatie Haveling

bepalen

Uitgesteld

In voorbereiding 000

Oud-Alblas West

wikkeling vertreklocatie Trefpunt 000

Wijngaarden-West

000

Wijngaarden-Midden

Prestatiedoelen 2014 1. Kasstroom projecten in realisatie en voorbereiding t.b.v. huurwoningen 2. Kasstroom projecten in realisatie en voorbereiding t.b.v. koopwoningen

€

12.645.000

€

552.000

Totaal uitgaven

€

13.197.000

3. Kasstroom verkoopopbrengst

€

2.065.000

2. Voorbereiden In 2014 voorbereidende werkzaamheden verricht voor onderstaande projecten. In totaal is hieraan in 2014 € 68.400 besteed: • Staatsliedenbuurt Sliedrecht: € 68.400 • Dorpsstraat e.o. Oud-Alblas: nihil. 3. Opleveren In 2014 zijn alle projecten, in overeenstemming met het jaarplan, opgeleverd. De investeringen in deze projecten zijn opgenomen bij 1. realisatie en uitvoering. Niet gerealiseerd in 2014

Gerealiseerd in 2014 1. Realisatie en uitvoering In 2014 is (verder) gewerkt aan de realisatie van onderstaande projecten. In totaal is hieraan in 2014 € 10.672.000 besteed: • Karekietstraat, Sliedrecht: € 4.615.000. • Bonkelaarplein, Sliedrecht: € 1.435.000 • Havenkwartier Deelgebied B: € 1.159.000 • Havenkwartier Deelgebied C: € 3.463.000

58 Tablis Wonen

1. Realiseren In 2014 is onderstaand project niet gerealiseerd: • Dorpsstraat 14- 6 Wijngaarden: drie eengezinswoningen koop. Actieve verkoop en realisatie van dit project is in overleg met de gemeente vooralsnog opgeschoven naar 2015. De gemeente inventariseert de mogelijkheden voor deze locatie. Begin 2015 wordt bekend wat er met de locatie gaat gebeuren. Mogelijk wordt de actieve verkoop dan hervat. In totaal is aan bovenstaand project in 2014 nihil besteed.


2. Voorbereiden In afwijking van het jaarplan 2014 zijn in 2014 geen of nauwelijks voorbereidende werkzaamheden verricht voor onderstaande projecten: • Burgemeester Winklerplein Sliedrecht: Wij nemen geen huurwoningen af binnen het plan maar blijven betrokken bij de planvorming. Mede doordat de plannen afhankelijk zijn van de inbreng van bestaand bezit van Tablis Wonen. Voor de verkoop van het benodigde bestaande bezit dat eigendom is van Tablis Wonen is met de Windroos Bouw Groep (ontwikkelaar) een overeenkomst gesloten. • Baanhoek-West: Als gevolg van de marktomstandigheden loopt de realisatie van de uitbreidingswijk Baanhoek-West vertraging op. De ontwikkeling en realisatie van 20 sociale huurappartementen door Tablis Wonen zijn als gevolg daarvan doorgeschoven tot een nader te bepalen tijdstip. In totaal is aan bovenstaande projecten in 2014 nihil besteed. De daadwerkelijke besteding in 2014 voor de projecten is dus lager dan gepland: € 12.645.000 versus € 10.740.400. Dit heeft, naast het geen doorgang vinden van diverse projecten, vooral te maken met een latere ‘start bouw’ van het project Havenkwartier Deelgebied C: juli i.p.v. maart 2014. Daarnaast blijkt dat de bouw van het project Bonkelaarplein minder snel verloopt dan gepland en een deel van de investeringen in 2015 plaatsvindt.

Karekietstraat, Sliedrecht.

5.2 Realisatie verkopen nieuwbouwprojecten Als gevolg van de stagnerende koopmarkt lopen diverse nieuwbouwprojecten vertraging op. Wij hebben hier met name mee te maken bij het (totaal) project Baanhoek-West. De realisatie van dit project heeft inmiddels forse vertraging opgelopen als gevolg van het feit dat de betrokken projectontwikkelaars te maken hebben gekregen met teruglopende verkoopcijfers. Op 10 oktober 2013 is Vorm Ontwikkeling gestart met de verkoop van de te realiseren koopwoningen in deelgebied C van Het Havenkwartier. Per 31 december 2014 zijn 18 van de 21 appartementen en

Jaarverslag 2014

Feestelijke opening Karekietstraat, Sliedrecht.

Tablis Wonen

59


alle eengezinswoningen verkocht. Bij het opmaken van dit verslag zijn nog 2 woningen verkocht. De verwachting is dat de laatste woning eerste half jaar 2015 alsnog wordt verkocht. In diverse projecten zijn voor onze rekening en risico koopwoningen gerealiseerd. Ook in deze projecten zijn de gevolgen van de stagnerende koopmarkt merkbaar. Bij het project Dorpshart in Bleskensgraaf waren eind 2013 nog drie appartementen te koop. De belangstelling voor deze laatste appartementen was minimaal. In de zomer van 2013 zijn deze appartementen opnieuw getaxeerd. Voor alle drie de appartementen kwam uit deze taxatie een behoorlijk lagere marktwaarde. Vanwege de lagere marktwaarde en het ontbreken van belangstelling is eind 2013 de prijs van deze appartementen verlaagd. In 2014 zijn alle drie de appartementen verkocht. 5.3 Kwaliteit huidig woningbezit Prestatiedoelen 2014 en realisatie 1. Doelen uit de vastgestelde begroting 2. Onderwerpen Vastgoedsturing 3. Reparatieonderhoud 4. Mutatieonderhoud 5. Planmatig onderhoud

Havenkwartier fase B, Sliedrecht.

ring is in vergelijking met het verleden minder hoog uitgevallen door de hoeveelheid mutaties en grotere investeringen. De doelstelling 10-15% besparing op het in de begroting opgenomen totaalbudget voor reparatieonderhoud o.a. door meer werkzaamheden in eigen beheer uit te voeren i.p.v. met derden is net niet gerealiseerd. Dit is uitgekomen op totaal 9,8%.

Onze huurders waarderen

1. Doelen uit de vastgestelde begroting De doelstelling al het begrote planmatig onderhoud uit (laten) voeren binnen vastgestelde planning en 5-10% te besparen op het in de begroting opgenomen totaalbudget is in 2014 gerealiseerd. De besparing c.q. het voordeel is uitgekomen op ruim 14% van het totale begrotingsbedrag.

goed onderhoud aan de woning en

De doelstelling 10-15% besparing op het in de begroting opgenomen totaalbudget voor mutatieonderhoud o.a. door meer werkzaamheden in eigen beheer uit te voeren i.p.v. met derden is niet gerealiseerd. Het eindresultaat is uitgekomen op 4,5% De bespa-

De doelstelling om het asbestbeleid te inventariseren met als doel aan wettelijke eisen ten aanzien van het bestaand bezit te (gaan) voldoen is gestart in 2014. Het beleid is in 2014 vastgesteld maar wordt in 2015 nog door de OR en de huurdersorganisaties voorzien van advies.

60 Tablis Wonen

hebben dit via het KWH-label laten merken.


Onze huurders waarderen goed onderhoud aan de woning en hebben dit via het KWH-label (1e plaats in de klasse waar Tablis Wonen onder valt) laten merken: een opsteker voor iedere medewerker. Het is de bedoeling dat we nog meer aandacht en zorg besteden aan de dienstverlening rondom het dagelijks en planmatig onderhoud. In 2014 hebben we daar totaal € 6.850.000 aan uitgegeven. In onderstaand overzicht de realisatie van de beschikbaar gestelde budgetten voor onderhoud Uit het overzicht valt op te maken dat aan het gestelde doel om binnen de beschikbare budgetten de onderhoudswerkzaamheden uit te voeren zeker is voldaan, zonder dat dit ten koste van de kwaliteit is gegaan. Het gehele jaar 2014 is er van overheidswege een tijdelijke BTWverlagingsmaatregel van kracht geweest over het arbeidsdeel. Het btw-tarief van diverse werksoorten was over het arbeidsdeel 6% in plaats van 21%. Dit heeft een positief effect gehad op de uitgaven. 2. Onderwerpen Vastgoedsturing De meeste onderdelen van de Vastgoedsturing zijn afgerond of in gang gezet. De stand van zaken per december 2014 is als volgt. Conditiemeting en kwaliteit Conform planning is het bestaand bezit 1e fase (1/3 van het bezit) conform de NEN-methodiek van conditiemeten afgerond en de voorbereiding voor de 2e fase loopt volop. Doel is om te streven naar volledige afronding in 2015 i.p.v. 2016.

Reparatieonderhoud

Voorraadbeheer en complexbeheerplannen Door Tablis Wonen is de Vabi Beleidssimulatie aangeschaft. Een programma om vanuit alle gegevens die voorradig zijn scenario’s te draaien: wat te doen met de volledige (of een deel van de) woningvoorraad? Meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) Het actualiseren en implementeren van de kostendatabank is afgerond. Processen Er is een herziene procedure (groot) onderhoud afgerond via een werkgroep met deelnemers uit diverse afdelingen. Deze dient in 2016 te worden vastgesteld en gebruikt als pilot bij een nieuw project. Inkoop Uitvoering pilot ‘prestatie-overeenkomst inzake schilderwerk’ (twee complexen) is stil komen te liggen wegens constructieproblemen van de 5-hoog (stempel)flats. De voorbereiding met de uitwerking van het plan van aanpak is wel afgerond. Partnerships renovatie- en installatiewerk Onderzoek m.b.t. het aangaan van partnerships op het gebied van renovatie- en installatiewerk is uitgevoerd in het seniorencomplex (Ibisflat) aan de Reigerlaan. Tegen een vaste prijs per woning zijn de werkzaamheden aan de badkamer, toilet en keuken uitgevoerd, met daarbij de afspraak dat tegen een vaste prijs met indexering de komende jaren o.b.v. de vastgestelde kwaliteit en conditie leeggekomen woningen worden aangepakt.

Begroot

Uitgegeven

Verschil

Percentage

€ 980.000

€ 900.000

€ 80.000 -/--

9,8 % -/-

Mutatieonderhoud

€ 880.000

€ 850.000

€ 30.000 -/-

4,5 % -/-

Planmatig onderhoud

€ 5.900.000

€ 5.100.000

€ 800.000 -/-

14,5 % -/-

Totaal

€ 7.760.000

€ 6.850.000

€ 910.000 -/-

12,0 % -/-

Jaarverslag 2014

Tablis Wonen

61


Managementinformatie Voorstel opstellen hiervan inclusief sturingselementen is on hold gezet. Doel is maandelijkse levering van managementinformatie op basis waarvan directe sturing op resultaat mogelijk is. Dit is niet opgepakt, omdat dit in de recent beschikbare PO-module van het NCCW automatisch is geïntegreerd. Verdere oordeelsvorming gebeurt in 2015 om de inhoud definitief vast te stellen. Onderzoek functies op de afdeling Vastgoed (Her-) beoordelen van functies en functie-inhoud (taken en verantwoordelijkheden) om aansluiting te houden bij veranderende processen heeft mogelijk een verzoek tot organisatiewijziging tot gevolg. Op de afdeling zijn in 2014 twee medewerkers van functie veranderd en momenteel loopt een verkennend onderzoek met als eindresultaat het schetsen van diverse scenario’s m.b.t. Vastgoedsturing en consequenties richting de organisatie (in combinatie met het Beleidsplan). 3. Reparatieonderhoud In 2014 is dit traject meer verfijnd en zijn op basis van ervaringen verbeteringen doorgevoerd. De score op het gebied van klanttevredenheid is hoger geworden. Het planmodel (Marlin) wordt steeds stabieler en het maken en nakomen van afspraken gaat steeds beter, inclusief het voldoende en juist informeren van de huurders. Het automatiseringssysteem heeft nog de nodige “nukken” maar wordt steeds stabieler en i.s.m. de leverancier voeren we steeds verbeteringen door om een zo optimaal mogelijke werksituatie voor de medewerkers te creëren en een handige werkwijze voor de huurders.

Ontwerpfestival Staatsliedenbuurt.

62 Tablis Wonen

De verfijning van het proces heeft ook geleid tot het werken met enkele kernaannemers i.p.v. een hoeveelheid bouwkundige bedrijven, installateurs enz. Met één kernaannemer wordt hetzelfde proces doorlopen m.b.t. reparatieverzoeken als de Technische Dienst. Hierdoor wordt duidelijk of het gehele proces zowel intern als extern functioneert. Het werken met vaste verrekenprijzen is nog onvoldoende uitgewerkt en zal pas in 2015 haar beslag krijgen.


Er is gekeken naar de veiligheid van de medewerkers in relatie tot gereedschappen en machines. Om veiliger te werken zijn diverse investeringen gedaan, bijvoorbeeld een nieuwe zaagmachine. Er is een inventarisatie uitgevoerd op alle materialen die we dagelijks gebruiken en vervolgens is geanalyseerd hoe we deze op een goede en voordelige manier kunnen inkopen. Door middel van een aanbesteding onder diverse leveranciers zal dit in 2015 zijn vervolg krijgen. De ontwikkeling loopt nog, maar het doel is om materialen te coderen en te koppelen aan een bepaalde opdracht c.q. een reparatieverzoek. Door de coderingen wordt de voorraad op de locatie van de Technische Dienst op peil gehouden. Van het budget (€ 980.000) voor reparatieonderhoud is in 2014 circa 10% over. In 2014 zijn 7.429 reparaties uitgevoerd (2013: 7.777, 2012: 8.007 en 2011: 9.763). Onder andere het beter aansturen van het proces reparatieverzoeken, het efficiënter c.q. slimmer werken zorgt voor een afname van de kosten. Daarnaast ontvangen we minder reparatieverzoeken, omdat er steeds meer planmatig onderhoud wordt uitgevoerd. 4. Mutatieonderhoud De verbeterslag uit 2013 m.b.t. het tijdig uitvoeren van een vooropname en het direct plannen van werkzaamheden na inlevering van sleutel heeft een positieve bijdrage geleverd aan een beter gevoel bij zowel de medewerkers als de huurders. De woningen worden pas uitgegeven nadat alle werkzaamheden afgerond zijn en door de vooropname kunnen de werkzaamheden ruim van tevoren worden ingepland met een betere verdeling tussen de vaklieden en de (externe) kernaannemers. In 2014 zijn 420 mutaties uitgevoerd. Ten opzichte van 2013 zijn dit er in totaal 40 meer. Door de verbeterslagen vallen de totale kosten in 2014 t.o.v. het budget (€ 880.000) circa 4,5% lager uit.

Jaarverslag 2014

5. Planmatig onderhoud In totaal is er € 5.100.000 aan planmatig onderhoud besteed. Dit is een onderschrijding van 14,5% van het budget van € 5.900.000. Het verschil wordt o.a. veroorzaakt door: • Schilderwerk 5-hoogflat Nachtegaal vervallen (stempelflat). • De aanpak keuken, douche en toilet in de Reigerlaan (Ibis) is anders aangepakt namelijk via een vrijblijvende deelname (senioren). Hierdoor is 55% minder geïnvesteerd. Dit deel is o.b.v. de mutatiegraad in de MJOB voor de komende jaren gereserveerd. • In de begroting zijn het vervangen van huisaansluitingen en rioleringen bij diverse complexen opgenomen, maar de gemeente is niet overal gestart met vervanging van straatrioleringen, waardoor deze investeringen niet zijn gedaan. • Meer te bundelen, efficiënter aan te besteden en strakker te plannen en toezicht te houden. • Het btw-voordeel door de tijdelijke verlagingsmaatregel is in 2014 voor arbeidskosten 6% gebleven. Begin van het jaar zijn de bewoners op de hoogte gesteld van de planning van de planmatig onderhoudswerkzaamheden (per complex), de zogeheten “vooraankondigingen”. In 98% zijn de werken in het juiste kwartaal begonnen. De in 2013 geïntroduceerde aftersalesbrief is in 2014 op dezelfde wijze doorgezet en blijkt nog steeds een positief beeld (afgerond gevoel) bij de huurders achter te laten. Investeren in energiebesparende maatregelen Om de planning en het doel van het energielabel te halen zijn in 2014 opnieuw vloeren van bergingen geïsoleerd en bestaande verlichting vervangen door LED-verlichting bij o.a. de Rijnstraat, Valkhof, Deltaborg. Daarnaast is het traject om oude cv-ketels te vervangen door nieuwe energiezuinigere cv-combiketels doorgezet. Eind 2014 is via een aanbesteding het gehele cv-onderhoud, ketelvervanging enz. via een all-in onderhoudscontract (6 jaar looptijd) in opdracht gegeven bij één installateur tegen vaste verrekenprijzen.

Tablis Wonen

63


Dit zorgt voor een reductie van uitgaven, naar verwachting circa 12% t.o.v. de begrote kosten in 2014. Daarnaast zijn er veel minder acties van de medewerkers noodzakelijk. Dit levert tijdwinst op. Deze besparingen zijn indirect toe te wijzen aan het onderwerp “energiebesparing”.

men wij de kosten van het wettelijk huurdersonderhoud deels voor onze rekening. Gelet op de ontwikkelingen binnen de sector en de daarmee samenhangende financiële gevolgen wordt overwogen de onderhoudsverplichting van de huurder onder te brengen in een huurders onderhoudsabonnement.

Planning planmatig onderhoudswerkzaamheden Vrijwel alle geplande onderhoudswerkzaamheden zijn vóór 31 december aanbesteed, uitgevoerd en opgeleverd (excl. het onderhoudsproject Hofjeswijk) en voor een groot deel gefactureerd.

Beleid zelf aangebrachte veranderingen (ZAV) In ons beleid ´Veranderingen in en aan uw woning´ is het toegestaan onder bepaalde voorwaarden zelf veranderingen in en aan de woning te realiseren. Als aan bepaalde eisen wordt voldaan, mogen de aangebrachte veranderingen bij beëindiging van de huur in de woning worden achtergelaten. Voor kleine aanpassingen hoeft de klant geen toestemming aan te vragen; wel voor beperkte tot ingrijpende bouwkundige en constructieve aanpassingen (bijvoorbeeld vaste trap of dakkapel). Er zijn klus- en kwaliteitswijzers beschikbaar.

Keuzes maatwerkproduct keukens Het keuzepakket is op basis van de wijzigingen vanuit de leverancier en ervaringen vanuit eerdere keuzes door huurders (nieuwbouw, planmatig en mutatieonderhoud) aangepast. Momenteel zijn er drie keuzepakketten beschikbaar voor de huurders. Een flexibel pakket voor huurders die in het complex zelf (modelwoning) kunnen kiezen, een pakket op het kantoor van Tablis Wonen aan de Zuiderzeestraat en een uitleenpakket voor huurders als men b.v. een kleur vloerbedekking of accessoires wil uitkiezen. Leerlingwerkplaats aanbieden In 2014 is er weinig gebruik gemaakt van leerlingwerkplaatsen. Wel hebben enkele opdrachtnemers leerlingen op de bouwplaats laten meelopen, maar dit is niet onder directe begeleiding van Tablis Wonen gerealiseerd. In 2015 zijn weinig onderhoudswerken in uitvoering gepland waar een werkplaats mogelijk is, maar daarna starten projecten als de Staatsliedenbuurt, Oud Alblas en mogelijk de aanpak van de 5-hoog(stempel)flats. Naar verwachting is er dan voldoende ruimte om leerlingwerkplaatsen in te zetten en te begeleiden. Overige onderwerpen 2014 Ruimhartig beleid huurdersonderhoud Zolang onze financiële en organisatorische middelen dit toelaten ne-

64 Tablis Wonen

In 2014 hebben wij 26 ZAV aanvragen ontvangen en behandeld. Van deze aanvragen zijn er zes afgewezen. Overigens kan één aanvraag meerdere zelf aangebrachte verandering bevatten. De aanvragen hadden totaal betrekking op 93 voorzieningen. In 2013 is de ZAV-procedure herijkt en op onderdelen aangepast. Zo is er een duidelijkere scheiding gemaakt tussen zaken die wel en geen aanvraag vereisen. De (technische) voorwaarden zijn aangepast en de brieven zijn gestandaardiseerd. Als laatste onderdeel is de vergoedingentabel aangepast. De aanpassingen zijn in 2014 geïmplementeerd. Het actualiseren van onze folders en de informatie op de website Alle folders en de door ons via de website gegeven informatie worden voortdurend geactualiseerd. Er wordt gestreefd de folders in een zo’n begrijpelijk mogelijke taal te schrijven. Als het nodig is, vragen we ons klantenpanel de tekst te beoordelen. Het klantenpanel is een groep huurders waaraan gevraagd kan worden of zij teksten lezen en ons daarin adviseren.

6. Organisatie Ook in 2014 is verder gewerkt aan de in 2010 ingezette organisatorische aanpassingen. Onze kernwaarden (betrouwbaar, transparant, milieubewust, deskundig en klantgedreven) komen steeds beter tot uiting. Dit wordt gewaardeerd door de medewerkers zelf, maar ook door onze externe klant. We moeten wel bezig blijven met het goed afstemmen van de organisatiestructuur en –cultuur op de nog steeds veranderende omgeving. Jaarverslag 2014

Tablis Wonen

65

6. Organisatie

In de jaren 2011–2013 zijn binnen Tablis Wonen diverse onderzoeken op het gebied van organisatieontwikkeling gedaan. Naar aanleiding van de onderzoeken zijn diverse activiteiten gestart die ook in 2014 plaats hebben gevonden. Hieronder volgt een weergave van de hoofdlijnen van de resultaten van deze onderzoeken. Medewerkers Tevredenheidsonderzoek (MTO) In 2014 is de medewerkerstevredenheid per kwartaal gemeten. Het gemiddelde rapportcijfer van Tablis Wonen als werkgever in 2014 is 7,1. In 2014 zijn de speerpunten werkdruk, communicatie, leidinggeven en werkbeleving gemeten. De werkdruk wordt bij Tablis Wonen als hoog ervaren. Hoewel er de nodige verbeteringen zijn doorgevoerd blijft dit een aandachtspunt. De verbetervoorstellen die naar aanleiding van de ontwikkelteams en het MTO over communicatie zijn doorgevoerd, werpen hun vruchten af. Uit het MTO komt naar voren dat de communicatie verbeterd is. Het MT was in 2014 voltallig en de medewerkers waarderen hun leidinggevenden meer dan in 2012. Het MT is ook zelf van start gegaan met een ontwikkeltraject: hoe willen de MT-leden als team samenwerken? De veranderingen worden langzaamaan zichtbaar en merkbaar voor de medewerkers. Het traject loopt nog door in 2015. In het 4e kwartaal is de werkbeleving als speerpunt gekozen. In vergelijking met Nederland scoort Tablis Wonen hier hoger. Met de werkbeleving gaan we verder aan de slag, omdat het een aantal verrassende uitkomsten geeft. In 2014 is een aantal verbetervoorstellen van de ontwikkelteams doorgevoerd. Ook in 2015 pakken we dit verder op. Door de training feedback geven en ontvangen van begin 2014 wordt het elkaar aanspreken meer gedaan. Door het bespreekbaar maken van feedback geven en ontvangen en ontwikkelpunten in werkoverleggen en functionerings- en beoordelingsgesprekken zien we ver-

66 Tablis Wonen

beteringen. Door de blijvende aandacht voor organisatieontwikkeling zullen nog meer verbeteringen zichtbaar worden. Tablis Wonen blijft zich dus ontwikkelen. 6.1 Ontwikkeling organisatie Op het gebied van organisatieontwikkeling hebben wij ons in het jaarplan 2014 de volgende hoofddoelstellingen: • SMART afspraken met medewerkers • Kennis delen intern • Kennis delen extern SMART afspraken met medewerkers Met alle medewerkers zijn planningsgesprekken, voortgangsgesprekken en beoordelingsgesprekken gevoerd waarin individuele ontwikkelpunten (bijvoorbeeld over taakvolwassenheid) zijn uitgewerkt in SMART doelen in 2014 waarop zij gemonitord en beoordeeld zijn. Er wordt vanuit vastgestelde processen en procedures gewerkt zonder verlies van oog voor en inzet van maatwerk waar nodig. Kennis delen intern Vanuit alle afdelingen wordt structureel deelgenomen aan het ‘middenkaderoverleg’. Dit is een nieuwe overlegvorm waaraan coördinatoren en teamleiders bedrijfsbreed deelnemen. De ambitie is om kennis te delen, MT-notities voor te bereiden en besluiten door te vertalen naar benodigd handelen op het niveau van de medewerkers. Kennis delen extern Actief is kennis opgehaald bij collegacorporaties. Voor een aantal projecten/vraagstukken zijn gericht werkbezoeken afgelegd. Daarnaast neemt de manager Wonen structureel deel aan kennissessies met functiegenoten uit het hele land. Door medewerkers van de afdeling Wonen zijn werkbezoeken afgelegd bij Kleurrijk Wonen (doorstroomexperiment), Woonkracht 10 (revitaliseren galerijflats) en Havensteder (vervanging cameratoezicht). De manager Wonen heeft bijvoorbeeld HW Wonen (productiviteitsmetingen opstellen) en Kleurrijk Wonen (belonen loyale huurders) bezocht.

6. Organisatie

6.2 Organogram, formatie en bezetting Tablis Wonen hanteert een tweelagenstructuur als bestuursmodel. Het bestuur wordt gevormd door een eenhoofdige directie en de Raad van Commissarissen. Deze bestond op 31 december 2014 uit vijf leden.

2 1,4

Directie en staf

5,2 6

Tablis Wonen heeft in 2014 35 open sollicitaties, 68 reacties op vacatures en 12 aanvragen voor een stageplaats ontvangen. In 2014 zijn er twee stagiaires geweest, waarvan één haar diploma VMBOniveau 3 heeft behaald. Aan het eind van 2014 waren er 58 personen in dienst (in totaal 49.1 fte), waarvan 26 vrouwen en 32 mannen. De gemiddelde leeftijd van de medewerkers is 47 jaar. Raad van Commissarissen

Technische dienst (VG) Vastgoed

17

In 2014 zijn zes medewerkers uit dienst gegaan, waarvan één met vroegpensioen. Hieruit zijn drie vacatures ontstaan, een andere medewerker was boventallig. Twee vacatures worden nog aangehouden en in 2015 wordt bekeken of en hoe deze ingevuld gaan worden. De drie vacatures zijn ingevuld door ze uit te zetten bij regionale collegacorporaties.

Financiën

Wonen

10,3

Projecten Interieurverzorging

7,2 Formatie per 31 december 2014 = 49,1 fte

2,0

1,4

Directie en staf

5,0 6,3

Financiën Technische dienst (VG) Vastgoed Wonen

18,1 10,4

Projecten Interieurverzorging

6,8

RvC-leden

Bezetting 2014 per 31 december 2014 = 50,0 fte Directie Directeur-bestuurder

Staf en Beleid

Secretariaat

Beleidsmedewerker

Directiesecretaresse

ICT-medewerker Medewerker P&O Medewerker PR en Comm. Programmamanager SVB

Financiën

Vastgoed

Wonen

Projecten

Manager Financiën

Manager Vastgoed

Manager Wonen

Manager Projecten

Coördinator financiën

Afd. assistent vastgoed

Teamleider Woonservice

Projectleider

Huuradministrateur

Coördinator onderhoud

Medewerker Woonservice

Medewerker financiën

Medewerker onderhoud

Toezichthouder

Medewerker fin./servicekst.

Projectleider PO

Huismeester

Admin. Facilitair medew.

Opzichter PO

Coördinator klantservice

Interieur verzorgster

Werkvoorbereider

Medewerker klantservice

6.3 Ontwikkeling medewerkers Jaarlijks voeren we plannings-, functionerings- en beoordelingsgesprekken met de medewerkers. In 2011 zijn we gestart met een nieuwe aanpak van de beoordelingscyclus. In 2013 en 2014 is deze aanpak opnieuw geëvalueerd. In deze cyclus wordt expliciet aandacht besteed aan de mogelijke ontwikkelingen van de medewerker. Tablis Wonen stelt middelen beschikbaar voor bedrijfsbrede of groepsgerichte opleidingen. In 2014 organiseerden we, naast de gebruikelijke individuele opleidingen, een bedrijfsbrede opleiding feedback geven en ontvangen.

Technische dienst Teamleider TD Opzichter niet-PO Vakman TD Algemene hulp TD

Jaarverslag 2014

Voor 2014 hadden wij € 170.000 aan opleidingskosten begroot, wij hebben hiervan daadwerkelijk € 73.000 besteed. Tablis Wonen

67

6. Organisatie

Medewerkers maakten in 2014 nog meer gebruik van hun persoonlijk loopbaanbudget. De opleidingen in dit kader variëren van coaching sessies tot voorbereiding op het pensioen. Twee medewerkers hebben hun Hbo-opleiding afgerond. 6.4 Ziekteverzuim Het totale ziekteverzuim in 2014 is 3,26% (bij een meldingsfrequentie van 1,24 en een gemiddelde verzuimduur van 30 dagen). Het verzuimpercentage is weer licht gedaald en zit nu onder het niveau van 2010 (3,39%). De meldingsfrequentie is licht gedaald ten opzichte van 2013 (1,44) en blijft een aandachtspunt omdat dit te beïnvloeden is door de werkgever. In 2012 is het nieuwe ziekteverzuimreglement tot stand gekomen. Hierin is opgenomen dat de leidinggevende met medewerkers die meer dan drie keer per 12 maanden verzuimen, een frequentverzuim gesprek voert. Dit werpt zijn vruchten af op het verzuimpercentage en nu ook op de meldingsfrequentie. 6.5 Arbobeleid In 2014 is opnieuw een Arbo jaarplan opgesteld en voor advies aan de ondernemingsraad voorgelegd. Het protocol omgaan met agressief gedrag is ingevoerd evenals een nieuwe RI&E. In 2014 is alleen een ontruimingsoefening op het Rondeel gehouden. 6.6 Integriteitsbeleid Eind 2014 is de memo geschenkenregeling opgesteld. Deze is nog niet goedgekeurd door de OR, maar wordt het 1e kwartaal 2015 afgerond. De interne gedragscode is onderdeel van de arbeidsovereenkomst. Er wordt regelmatig gewezen op de gedragscode om deze “levend” te houden in de organisatie. De interne gedragscode en de klokkenluidersregeling zijn nog steeds van toepassing. Dit beleid wordt jaarlijks geëvalueerd. In 2014 hebben wij geen meldingen van mogelijke integriteitsschending ontvangen.

68 Tablis Wonen

6.7 Ondernemingsraad (OR) In 2014 is de OR weer met enkele leden gewijzigd. De OR bestaat uit vijf leden. Door vertrek van de voorzitter is er een nieuwe voorzitter benoemd en is een nieuw lid gekozen, twee leden hebben zich verkiesbaar gesteld en zijn herbenoemd. De herbenoeming is in overeenstemming met het OR- reglement. De OR heeft vijf keer overlegd met de directeur-bestuurder. De belangrijkste gespreksonderwerpen waren: • Protocol en beleid “omgaan met agressief gedrag” (instemming) • Update reiskosten regeling (instemming) • Arbo dienstverlening (instemming) • Nieuw opgesteld RI&E (instemming) • Arbo jaarplan 2014 (advies) 6.8 Relatie met andere rechtspersonen Tablis Wonen is lid van: • Aedes, vereniging van woningcorporaties • MKW, platform voor midden- en kleine woningcorporaties • VWZHZ (vereniging van woningcorporaties Zuid-Holland Zuid) • Stichting Woonkeus • KWH Uiteraard werken wij ook nauw samen met de gemeenten Sliedrecht en Molenwaard en met andere corporaties en belanghouders, zoals zorgen welzijnsinstellingen. Het betreft hier echter geen formele relaties in de vorm van een lidmaatschap. 6.9 Verbindingen Wij werken in het belang van de volkshuisvesting samen met verschillende instellingen en organisaties. Als daar aanleiding voor is, wordt het samenwerkingsverband omgezet in een deelneming. Ons beleid is gericht op het zoveel mogelijk beperken van risico’s bij het aangaan van verbindingen. Hieronder geven wij een overzicht van de huidige verbindingen met de mogelijke financiële risico’s. Ook wordt

6. Organisatie

een opsomming gegeven van de Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) waarin wij bezit hebben. A. Stichting Woonkeus Drechtsteden De deelnemende corporaties hebben stichting Woonkeus Drechtsteden opgericht om de administratieve zaken rondom de regionale woonruimteverdeling te coördineren. Woonkeus zorgt ervoor dat wekelijks alle leegkomende woningen worden gepubliceerd op de website. Het verzamelen van de reacties van woningzoekenden is geautomatiseerd. De software van Woonkeus zorgt ervoor dat de reacties op volgorde worden gezet. Het gaat hier om een hoofdactiviteit in de zin van MG 2001-26 (bijdrage aan prestatieveld huisvesten van de doelgroep). Woonkeus is sinds 1 januari 2000 actief. Stichting Woonkeus is opgericht door en werkzaam voor vijf woningcorporaties in de gemeenten Alblasserdam, Dordrecht, HendrikIdo-Ambacht, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht. Iedere deelnemende corporatie heeft een afgevaardigde in de raad van toezicht. Voor Tablis Wonen is dit de directeur-bestuurder. De jaaromzet (kosten) wordt naar rato van het aantal woningen over de deelnemende corporaties verdeeld. Wij hebben als voorschot over het jaar 2014 € 21.385 betaald, dat ten laste van het jaarresultaat is gebracht. B. Deelname Woningnet N.V. Woningnet N.V. verzorgt de automatisering van de woonruimteverdeling in verschillende regio’s van Nederland. Sinds december 2004 nemen wij in het kapitaal van Woningnet deel in de vorm van honderd aandelen, tegen een nominale waarde van € 11,95 per stuk. Van deze nominale waarde is 75% gestort. Via het regionale woonruimteverdeelsysteem maken wij gebruik van de diensten van Woningnet. Bestuurlijk zijn wij niet betrokken bij Woningnet. Er is sprake van een nevenactiviteit in de zin van MG 2001-26. C. Stadsherstel Drechtsteden N.V. en Voorstraat B.V. Het doel van Stadsherstel Drechtsteden N.V. is het op een maatschappelijke en economische verantwoorde wijze verwerven, in

Jaarverslag 2014

stand houden, herstellen, beheren en vervreemden van (rijks)monumenten in de zin van de Monumentenwet 1988 en andere historische gebouwen in de regio Drechtsteden en omgeving. De doelstelling van Voorstraat B.V. is beperkter en richt zich met vrijwel dezelfde activiteiten alleen op de Voorstraat e.o. in Dordrecht. Hierbij is sprake van specifieke aandacht voor de combinatie wonen, werken en leren. Voorstraat B.V. is 100% dochter van Stadsherstel Drechtsteden N.V. Tablis Wonen is voor € 100.000 aandeelhouder in Stadsherstel Drechtsteden N.V. D. Vereniging van Eigenaren Wij hebben bezit in de volgende Verenigingen van Eigenaren: • Dorlandsweer en omstreken. Deze vereniging kent in totaal 135 woningen, waarvan nog acht in ons bezit. Zodra een woning leeg komt te staan, wordt deze voor verkoop aangeboden. In 2014 zijn twee woningen verkocht. • Vereniging van Eigenaren Hobbemastraat. Deze vereniging beheert 32 woningen, waarvan 16 van ons. Ten opzichte van 2013 hebben er geen wijzigingen plaatsgevonden. • Vereniging van Eigenaren Sperwerstraat. Deze vereniging beheert 80 woningen, waarvan 21 van ons. In 2014 zijn drie woningen verkocht. • Vereniging van Eigenaren Amandelhof. Deze vereniging beheert 47 appartementen aan de Amandelhof in Bleskensgraaf, waarvan 32 van ons. Ten opzichte van 2013 hebben er geen wijzigingen plaatsgevonden. Deze ondersplitsing maakt deel uit van de hoofdvereniging VVE Woon- en zorgcentrum Graafzicht. • Vereniging van Eigenaren Rondeel. Deze vereniging beheert 102 appartementen, een kantoorruimte, een parkeergarage en een noodtrappenhuis aan de Zuiderzeestraat. Ons aandeel is 38 van 90 parkeerplaatsen en de helft van het noodtrappenhuis tussen de koopappartementen en de huurappartementen. De 51 huurappartementen en ons kantoor zijn ondergebracht in een ondersplitsing. Ten opzichte van 2013 hebben er geen wijzigingen plaatsgevonden.

Tablis Wonen

69

6. Organisatie

• Vereniging van Eigenaren De Hooghe Dijck. Deze vereniging beheert 26 appartementen, 12 zorgwoningen en een recreatiezaal. De vereniging is onderverdeeld in drie verenigingen: één voor de koopappartementen, één voor de huurappartementen en één voor de recreatiezaal. • Vereniging van Eigenaren Thorbeckehof. Deze vereniging beheert 44 appartementen. De vereniging is onderverdeeld in twee verenigingen: één voor de 22 koopappartementen en één voor de 22 huurappartementen. Deze laatste zijn allemaal van ons. Binnen de hoofdvereniging zijn de gemeenschappelijke rechten ondergebracht, nl. het buitenterrein, de buitenparkeerplaatsen, de groenvoorzieningen en de hellingbaan naar de parkeergarages. Ten opzichte van 2013 hebben er geen wijzigingen plaatsgevonden. • Vereniging van Eigenaren Griendencollege. Deze vereniging beheert 20 appartementen en vier commerciële ruimten in de plint van het woongebouw. • Vereniging van Eigenaren ondersplitsing parkeerplaatsen Wilhelminastraat. De vereniging beheert het uitsluitend gebruik van zestig parkeerplaatsen en de technische ruimten in de stallingsgarage aan de Wilhelminastraat. De vereniging maakt deel uit van de VvE hoofsplitsing Wilhelminastraat. Ten opzichte van 2013 hebben er geen wijzigingen plaatsgevonden. • Vereniging van Eigenaren ondersplitsing parkeerplaatsen Julianastraat. De vereniging beheert het uitsluitend gebruik van 53 parkeerplaatsen in de stallingsgarage aan de Julianastraat. Van de 53 parkeerplaatsen zijn er 26 eigendom van Tablis Wonen. De vereniging maakt deel uit de VvE hoofdsplitsing Julianastraat. Ten opzichte van 2013 hebber er geen wijzigingen plaatsgevonden. • Vereniging van Eigenaren Dorpsstraat Oud-Alblas. De vereniging is opgesplitst in twee onder verenigingen; één voor de koopwoningen en één voor onze 17 huurappartementen 17 huurappartementen zijn onderverdeeld in 15 seniorenwoningen en twee woningen die omgebouwd zijn tot zorgsteunpunt. Ten opzichte van 2012 hebben er geen wijzigingen plaatsgevonden.

70 Tablis Wonen

• Vereniging van Eigenaren Dorpshart Bleskensgraaf. Deze vereniging beheert 12 appartementen en vijf commerciële ruimten (winkels). Ten opzichte van 2013 hebben er geen wijzigingen plaatsgevonden. • Vereniging van Eigenaren De Wiel is begin 2014 opgericht. Deze vereniging is gestart met het beheer van 26 woningen. In 2014 zijn zes woningen verkocht. Ultimo 2014 hebben we nog 20 woningen. • Vereniging van Eigenaren Bonkelaar. De vereniging beheert 60 appartementen en de parkeergarage. Tablis Wonen is eigenaar van 17 appartementen en parkeerplaatsen. De vereniging is eind 2014 actief geworden.

7. Financiële resultaten WSW ratio’s Het WSW heeft een nieuw beoordelingskader opgesteld dat vanaf 2014 in werking is getreden. Het WSW onderscheidt daarbij drie ratio’s: a. Kasstromen op korte termijn: de Interest Coverage Ratio (ICR) en de Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

Jaarverslag 2014

• ICR: de ICR geeft aan in hoeverre een organisatie de rentelasten uit de operationele kasstroom kan voldoen. • DSCR: de DSCR houdt rekening met de restant levensduur van het bezit, verkoopopbrengsten en een aangepast onderhoudsniveau bij exploitatie tot het einde van de levensduur van de portefeuille. Tablis Wonen

71

7. Financiële resultaten

b. Kasstromen op lange termijn: de Loan To Value (LTV) en solvabiliteit • LTV: de LTV meet de kasstroomgenererende capaciteit (KGC) op lange termijn in relatie tot het vreemd vermogen. De KGC wordt berekend op basis van bedrijfswaarde. • Solvabiliteit. De solvabiliteit meet de omvang van het eigen vermogen in relatie tot het totale vermogen. De solvabiliteit wordt berekend op basis van bedrijfswaarde. c. Onderpand: de dekkingsratio. De dekkingsratio geeft de WSW geborgde leningenportefeuille aan tegen opzichte van het onderpand (uitgedrukt in WOZ waarde). De financiële ratio’s worden beoordeeld op basis van de realisatie van de afgelopen drie jaar en de prognose voor de komende vijf jaar. In onderstaand overzicht worden de WSW-parameters aangegeven met daarbij de norm zoals die door het WSW is gesteld. Geconcludeerd kan worden dat Tablis Wonen met de huidige uitgangspunten weer aan alle normen voldoet. WSW vergelijkt voor de ICR en DSCR de periode 2012-2014 met de periode 2015-2019 en neemt van deze twee de laagste ratio’s. M.b.t. de LTV en solvabiliteit wordt de laagste ‘score’ genomen van het Parameter9

2012-2014

2015-2019

afgelopen jaar (2013) en het lopende jaar (2014) (bij de LTV dus het hoogste percentage). WSW gaat m.b.t. de dekkingsrato alleen uit van de afgelopen periode. Prestatiedoelen 2014 1. Behoud solvabiliteit 2. Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen 3. Realisatie verkopen bestaand bezit 4. Beperken huurderving bij leegstand 5. Huurbeleid 6. Inkomensafhankelijk huurbeleid 7. Harmonisatiebeleid 8. Beperking huurachterstanden, incasso en ontruimingen 1. Behoud solvabiliteit De solvabiliteitsdoelstelling voor 2014 was een percentage tussen 20% en 25%, berekend op basis van de in de jaarrekening benoemde waarderingsgrondslagen (historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde). Beleidsmatig was al eerder vastgesteld dat het absolute minimum 10% is. Het solvabiliteitspercentage voor 2014 is uitgekomen op 28,5%. Dit percentage voldoet volledig aan de gestelde doelstelling.

Toets wsw

Norm wsw

Resultaat

ICR

2,28

2,52

2,28

1,4

voldoende

DSCR

1,52

1,65

1,52

1,0

voldoende

LTV

61%

59%

61%

<75%

voldoende

Solvabiliteitsratio (op

41%

43%

41%

>20%

voldoende

19%

n.v.t.

19%

<50%

voldoende

bedrijfswaarde) Dekkingsratio

9 De gepresenteerde ratio’s volgen uit de berekeningsmethode zoals WSW deze hanteert. WSW hanteert daarbij wegingsfactoren. In bijlage 2 zijn de ratio’s opgenomen zoals deze door WALS zijn berekend. WALS rekent niet met wegingsfactoren. De WSW ratio’s wijken daarom iets af van de ratio’s zoals gegenereerd uit WALS.

72 Tablis Wonen


2. Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen In de begroting 2014 werd gerekend op een jaarresultaat van € 483.000. Het definitieve jaarresultaat bedraagt -/- € 2.561.000. Dit is dus lager dan geraamd. De belangrijkste oorzaak is de verwerking van de zogenaamde ‘embedded derivaten’. Deze verwerking heeft een negatief effect van € 7.026.515 Zonder deze waardering bedroeg het jaarresultaat € 4.465.515. Het verkoopresultaat was overigens aanzienlijk hoger dan begroot. Tablis Wonen kent nog steeds voldoende fiscaal compensabele verliezen (vooral veroorzaakt door het slopen van woningen in 2009) waardoor er ook in 2014 per saldo geen vennootschapsbelasting hoeft te worden betaald. De verwachting is dat de fiscale verliezen zeker nog tot 2020 te compenseren zijn. Overigens bestaat hierover nog een discussie met de belastingdienst, waar naar verwachting in 2015 overeenstemming over zal zijn. De belastingdienst is van mening dat er te veel als fiscaal verlies op de gesloopte woningen is afgewaardeerd. Mocht hierop een correctie komen, dan nog hoeven we geen vennootschapsbelasting te betalen, omdat we dan gebruik mogen maken van de zogenaamde herbestedingsreserve.

• Mutatieleegstand C: woningen waar inpandig groot onderhoud tijdens mutatie plaatsvindt van keuken, badkamer en toilet. Gemiddelde maximale leegstand is 21 dagen. • Marktleegstand: woningen die leegkomen in een complex waarvan bekend is dat deze slecht in de markt liggen. Gemiddeld maximaal 100 dagen. • Frictieleegstand: dit zijn dagen in het kader van leegstand door later dan technisch mogelijke verhuur. Hier wordt mee bedoeld dat een woning technisch gezien alweer verhuurd kan worden, maar dat bijvoorbeeld de huurder pas na het weekend komt tekenen of dat de volledige aanbiedingsprocedure nog niet is doorlopen. Hierbij gaat het in de meeste gevallen om enkele dagen. Gemiddeld maximale leegstand is 5 dagen.

3. Realisatie verkopen bestaand bezit De norm van 15 te verkopen woningen uit bestaand bezit is ruimschoots gehaald. Totaal zijn er 32 regulier verkocht.

Het aantal dagen leegstand bij mutatie bedraagt over 2014 gemiddeld 27 dagen over 321 regulier verhuurde woningen. De afdeling wonen heeft in 2014 een flinke inhaalslag gemaakt met de woningen in de marktleegstand. Het aantal is lopende 2014 drastisch gedaald. Dit verklaart ook het hoge gemiddelde van 27 dagen over alle verhuurde woningen. Per leegstandsoorzaak komen we tot de volgende gemiddelden:

4. Beperken huurderving bij leegstand De afdeling Wonen heeft vanaf het opstellen van het jaarplan 2014 besloten de algemene norm voor leegstand los te laten en per leegstandscode een Kritische Prestatie Indicator (KPI) in te voeren. In 2014 kennen we binnen de reguliere leegstand de onderstaande leegstandscodes en KPI’s: • Mutatieleegstand A: woningen waar standaard werkzaamheden en klein herstel plaats vinden bij mutatie. Gemiddelde maximale leegstand is 7 dagen. • Mutatieleegstand B: woningen waar meer moet gebeuren dan standaard, bijvoorbeeld plafondvervanging, schilderwerk of stucwerk. Gemiddelde maximale leegstand is 14 dagen. Jaarverslag 2014

In 2014 zijn 391 woningen verhuurd en 412 VHE’s opgezegd. Van de 391 verhuurde woningen komt de leegstand van 321 ten laste van de afdeling wonen, reguliere verhuur. De leegstand van de overige 72 woningen komt ten laste van de afdeling vastgoed door herstructurering, planmatig onderhoud en gedeeltelijk nieuwbouw.

Reden leegstand Mutatie leegstand A:

Norm

Behaald 7 dgn

6 dgn

Mutatie leegstand B:

14 dgn

14 dgn

Mutatie leegstand C:

21 dgn

34 dgn

Frictieleegstand:

7 dgn

5 dgn

Marktleegstand:

100 dgn

127 dgn

Gemiddeld:

27 dgn

Tablis Wonen

73


De in 2013 genomen maatregelen om de leegstand te beperken hebben in 2014 volledig effect gehad op het gemiddeld aantal leegstandsdagen en daarmee de huurderving t.g.v. leegstand door mutatie. Deze was in 2013 € 322.264 en in 2014 € 295.147. Het is gebleken dat een gemiddelde leegstand voor mutatie C woningen van 21 dagen in de praktijk niet haalbaar is. Deze norm is voor 2015 in aangepaste vorm in het jaarplan 2015 en de SLA van de technische dienst opgenomen. 5. Huurbeleid Het huurbeleid is er op gericht om voldoende sociale huurwoningen in de goedkope en betaalbare voorraad te behouden voor de primaire doelgroep. Onderstaande tabel geeft een indicatie van de ontwikkeling van het woningbezit van Tablis Wonen tijdens de beleidsperiode 20102014. In het overzicht is rekening gehouden met sloop en verkoop van bestaand bezit en nieuwbouw en huurharmonisatie bij verhuizing. We zien dat het huurbeleid van Tablis Wonen een verschuiving teweeg heeft gebracht van goedkoop naar betaalbaar. In het nieuwe beleidsplan gaan deze categorieën volop de aandacht krijgen. We maken hierbij een afweging tussen de gewenste voorraad goedkope en betaalbare woningen in relatie tot de grootte van de doelgroep die op deze woningen is aangewezen.

Klasse

In het beleidsplan is geraamd dat eind 2014 91% van het woningbezit als goedkoop en betaalbaar aangemerkt zou worden, eind 2014 is dit echter uitgekomen op 83,2%. Dit wordt vooral veroorzaakt door bij mutatie de huurprijs van de woningen op te trekken naar 80% van maximaal redelijk. In 2015 zijn we begonnen met de herijking van ons strategisch voorraadbeleid. Daarbij is een nieuwe methode gekozen om de benodigde voorraad qua beschikbaarheid op lange termijn in te schatten. Deze systematiek wordt ook aangehouden in het beleidsplan 20162019. Omdat de benodigde hoeveelheid woningen met een huurprijs goedkoop in 2016 nader moet worden vastgesteld is deze in onderstaande tabel samengevoegd met betaalbaar. 6. Inkomensafhankelijk huurbeleid (IAH) Tablis Wonen voerde tot en met 2012 een gematigd (inflatievolgend) huurbeleid. Met ingang van 2013 mogen woningcorporaties de huren voor huishoudens met een verzamelinkomen boven de toewijzingsgrens voor sociale huurwoningen jaarlijks extra verhogen. Met deze maatregel wil het kabinet het zogenaamde scheefwonen tegengaan en de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Ook in 2014 is de huurverhoging gebaseerd op het inkomen.

Aantal woningen

Ontwikkelingen

Aantal woningen

Ontwikkelingen

Verwachte aantal

per 1-1-2014

in 2014

per 31-12-2014

in 2015 - 2016

woningen per 31-12-2016

Goedkoop tot € 389,05 Betaalbaar € 389,05 – € 596,75 Middelduur € 596,75 – € 699,48 Geliberaliseerd > € 699,48

74 Tablis Wonen

821

- 181

640

-193

3.601

3.299

- 145

3.154

430

273

703

87

790

48

17

65

5

70

4.598

- 36

4.562

-101

4.461


Per 1 juli 2014 zijn voor de sociale huurwoningen onderstaande huurstijgingspercentages gehanteerd. Verzamel-

Door overheid

De huurverhoging van

inkomen

toegestane

Tablis Wonen

maximale

Energielabels:

Energielabels:

huurverhoging

A t/m C

D t/m G

Tot € 34.085

4,0%

3,9%

3,5%

Tussen € 34.085

4,5%

4,5%

4,1%

6,5%

6,5%

6,1%

- € 43.602 Boven € 43.602

Huurders met een huishoudinkomen tot € 34.085 en die in een woning wonen die ouder is dan tien jaar hebben een lagere huurverhoging gekregen. Als de huurprijs van de woning op het moment van de huurverhoging of door de huurverhoging meer zou worden dan 80% van de maximaal redelijke huurprijs dan hebben ze 2,5% gekregen. De huurprijzen van niet-DAEB woningen zijn gestegen met 5,5%. Met deze percentages is Tablis Wonen binnen de gestelde normen gebleven. Woningen (complexen) waarvoor een sloopbesluit is genomen hebben geen huurprijsverhoging gekregen. Gemiddeld realiseerden we voor het gehele woningbezit een verhoging van 3,39 %. In de begroting 2014 was uitgegaan van prijsinflatie plus 1,5%. Als prijsinflatie was uitgegaan van 1,75%. 7. Harmonisatiebeleid Ook in 2014 is uitgegaan van een huurharmonisatie bij mutatie van 80% van de maximaal redelijke huur. Als maximum bovengrens is voor 2014 de huurtoeslaggrens van € 699,48 gehanteerd, zodat geen woningen vanuit de sociale voorraad overgegaan zijn naar het geliberaliseerde deel. In de begroting is rekening gehouden met een extra opbrengst van € 235.000. Gerealiseerd is ca. € 125.000.

Jaarverslag 2014

8. Beperking huurachterstanden, incasso en ontruimingen In 2014 heeft Tablis Wonen ook weer geprobeerd de huurachterstanden binnen de perken te houden door de in 2011 aangescherpte aanmanings-procedure te blijven hanteren. Wij hebben de huurders met een maand huurachterstand maandelijks een schriftelijke aanmaning gestuurd. Aan het begin van de tweede maand (twee maanden huurachterstand) is de aanmaning door de deurwaarder verstuurd. Daarnaast is er zeer regelmatig telefonisch contact met de huurders met huurachterstanden. Op grond van het convenant PHD worden alle huurders met twee maanden huurachterstand door onze woonconsulenten thuis bezocht. Door een tijdige signalering kunnen de DG&J en de Sociale Dienst Drechtsteden (SDD) sneller bemiddelen en dus eerder met een oplossing voor de huurder komen. Wanneer de huurder aan alle voorwaarden voldoet gaat de SDD vanaf de derde maand huurachterstand de lopende maandhuur doorbetalen. Maandelijks worden de afgesloten betalingsregelingen gecontroleerd en bewaakt. Tablis Wonen houdt dagelijks intensief contact met de deurwaarder over ontwikkelingen in de incassozaken. In 2014 zijn wij bezig geweest om de kaders voor de deurwaarder duidelijker en scherper te stellen, met als uiteindelijke doel de huurachterstanden te verlagen. De in 2012 en 2013 geconstateerde stijging van het aantal afgesloten betalingsregelingen voor een maandhuur is in 2014 licht gedaald; van 151 naar 144 (2012: 112). Een daling van 4,6 % t.o.v. 2013. Er zijn nog steeds veel huurders met financiële problemen; de economische crisis is nog niet voorbij. De huurachterstanden zijn in 2014 behoorlijk toegenomen. Er zijn een aantal duidelijke redenen: 1. Per 1 januari 2014 is de geclusterde betaling van de huurtoeslag door de belastingdienst afgeschaft. Bij Tablis Wonen maakten ongeveer 530 huurders gebruik van deze regeling met een maandelijks bedrag van € 87.000. De huurtoeslag wordt nu maandelijks

Tablis Wonen

75


uitbetaald op de bankrekening van de huurder en niet meer rechtstreeks aan de woningcorporatie. Als een huurder zijn maandhuur niet betaalt, dan is het bedrag van zijn huurachterstand direct al hoger dan voorheen. Door de gewijzigde werkwijze van de belastingdienst is er een toename van de huurachterstanden. 2. De huurverhogingen van Tablis Wonen waren per 1 juli 2013 en 1 juli 2014 gemiddeld rond de 4,0%. Daarnaast heeft Tablis Wonen de huurharmonisatie bij een huuropzegging vanaf april 2013 gewijzigd van 75% in 80% van de maximaal redelijke huur. De maandlasten van de huurders zijn hierdoor fors toegenomen; de inkomsten blijven achter bij de uitgaven. Hogere huren betekent hogere huurachterstanden. 3. Er melden zich meer huurders bij de schuldhulpverlening van de Sociale Dienst. Deze huurders gaan dan in het stabilisatietraject met als gevolg budgetbeheer/minnelijke regeling/ wettelijke regeling WSNP. Hierdoor toename van de huurachterstanden. In december 2013 was er een huurachterstand van 1,42% (achterstand ten opzichte van de totaal te innen jaarhuur); dit is in 2014 gestegen tot 1,60%. Het aantal incassozaken en het te incasseren bedrag bij de deurwaarder is in 2014 toegenomen met respectievelijk 2,4 % (van 251 naar 257) en 29,9% (van € 348.000 naar € 452.000). Het duurt bij de deurwaarder steeds langer dan enkele jaren terug om een vordering te incasseren. Dit is een landelijke tendens. Van het totaalbedrag aan huurachterstanden eind 2014 loopt 89,5% bij de deurwaarder en heeft 4,0% een betalingsregeling. Openstaande posten per 31-12-2014 (bedragen x € 1.000) bedrag Deurwaarder

452

aantal 257

bedrag zittende

aantal

328

287

177

106

505

383

huurders Betalingsregeling

20

56

vertrokken huurders

Overige Totaal

76 Tablis Wonen

33

80

505

393

De huurachterstand in procenten van de jaarhuur bedraagt per 31 december 2014 dus 1,60% waarvan zittende huurders 1,04 % en vertrokken huurders 0,56 %. De doelstelling voor 2014 was 1,0% (zittende huurders 0,7%, vertrokken huurders 0,3%). In 2014 zijn er 61 aanzeggingen tot woningontruiming geweest. In vergelijking met eerdere jaren is dit aantal gestegen (2013: 54 en 2012: 38). 52 zaken hebben niet tot een woningontruiming geleid omdat er volledig betaald is of dat er een deelbetaling is ontvangen volgens een betalingsregeling. Negen woningen zijn daadwerkelijk ontruimd. Alle ontruimingen waren veroorzaakt door ontstane betalingsproblemen. Het aantal ontruimingen over de jaren: 2010

2011

2012

2013

2014

8

20

11

13

9

Wanneer een woning ontruimd is, gaat de deurwaarder verder met de incassoprocedure, loonbeslag leggen etc. De schuld wordt niet afgeboekt zolang de deurwaarder nog met de procedure bezig is. De huurachterstanden van vertrokken huurders zijn o.a. hierdoor behoorlijk toegenomen (van € 146.000 naar € 177.000). Een voorziening voor dubieuze debiteuren wordt niet gevormd. Jaarlijks worden, als de deurwaarder het dossier sluit (kan enkele jaren duren), de vorderingen afgeboekt ten laste van het jaarresultaat. Toekomstige financiële situatie Tablis Wonen staat er financieel goed voor. Toch blijft ook voor ons alertheid geboden. De verhuurdersheffing en de verwachte bijdrage voor de sanering van noodlijdende corporaties hebben een voortdurende negatieve invloed op onze kasstromen. Daarnaast houden we er al vast rekening mee dat we vanaf 2016 flink moeten investeren in bestaand bezit om ervoor te zorgen dat nog steeds aan de woonvraag kan worden voldaan. Door deze maatregelen zien we dat


ons resultaat vanaf 2016 gaat dalen. Vooralsnog zal deze niet onder de nullijn komen. In 2023 verwachting we een negatief resultaat vanwege een grotere post planmatig onderhoud. Daarna wordt het resultaat naar verwachting weer positief. Tegenover de grotere onderhoudsingrepen staat dat gebruik gemaakt kan gaan worden van de verruiming van het huurbeleid. Met de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn vanaf 2013 de mogelijkheden groter. Tablis Wonen heeft ook in 2014 van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Ook in 2015 mag nog met een inkomensafhankelijke huurverhoging worden gerekend. Wat het de jaren erna wordt, is nog onduidelijk. De kans is erg groot dat de zogenaamde ‘huursombenadering’10 wordt ingevoerd. Op welke wijze Tablis de huursombenadering zal toepassen is nog niet besloten. Dit is mede afhankelijk van de uitkomsten van het beleidsplan: voor wie zijn we er? en wat willen we voor de benoemde doelgroep qua huurprijs betekenen?

Door maatregelen zoals het eigen middelenbeleid van het WSW, blijft het moeilijker om investeringen in het middeldure huursegment (huur hoger dan de liberalisatiegrens) en de koopsector te financieren. De afhankelijkheid van verkopen voor het realiseren van deze woningen wordt veel groter. Dit houdt in dat Tablis Wonen nieuwe projecten in deze woningmarktsegmenten alleen kan realiseren als de verkoopopbrengst gegarandeerd of gerealiseerd is. Dit kan vertraging van dergelijke projecten opleveren in de toekomst.

Een overzicht van de financiële kengetallen van onze meerjarenprognoses is opgenomen aan het begin van dit hoofdstuk. Tablis Wonen is ook in 2014 doorgegaan de organisatie effectiever en efficiënter te maken. Hierbij spelen bijv. automatisering en samenwerking met collega-corporaties op diverse terreinen een rol. In 2013 zijn daarin reeds de nodige stappen gemaakt met bijvoorbeeld het opstarten van het Light-house. Deze effecten zijn nog niet meegenomen in onze meerjarenprognoses. Tablis Wonen is een financieel gezonde corporatie. Mocht de financiële situatie onverwacht toch verslechteren dan zijn de belangrijkste bijsturingsmaatregelen voor Tablis Wonen het verhogen van het aantal te verkopen woningen en het herijken van onze onderhoudsbudgetten.

Jaarverslag 2014

10 Wat is de huursombenadering? Bij de huursombenadering krijgt niet iedere woning dezelfde huurverhoging. Woningen die de woningcorporatie nu relatief goedkoop vindt krijgen een hogere huurverhoging dan woningen die nu al een goede prijs hebben. Via de maximale huursomstijging reguleert de overheid de totale stijging van de huren van de corporatie (de huursom).

De huursom mag dan bijvoorbeeld 1 of 2 procent meer stijgen dan inflatie. Bovendien stelt de overheid wel een maximum vast voor individuele woningen. Dit maximum kan afhangen van de huidige prijs. Woningen die nu relatief duur zijn krijgen zo een huurverhoging die niet meer is dan de inflatie, bij relatief goedkopere woningen kan dat hoger uitvallen. Op die manier kunnen corporaties meer sturen op de waarde en kwaliteit van de woning.

Tablis Wonen

77

8. Treasury Prestatiedoelen 2014 Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut. De belangrijkste doelstellingen van het beleid zijn: 1. Verkrijgen en behouden van toegang tot de gelden kapitaalmarkt. 2. Het zoveel mogelijk beschermen van de organisatie tegen onge-

78 Tablis Wonen

wenste financiële risico’s zoals rente- en intern liquiditeitsrisico. 3. Het zoveel mogelijk gebruikmaken van interne financiering in plaats van extern aantrekken van financiering. 4. Het minimaliseren van de interne verwerkingskosten en externe kosten bij het beheren van de geldstromen en financiële posities. 5. Realiseren van een flexibel en controleerbaar cashmanagement. 6. Opzetten en onderhouden van een efficiënte financiële structuur.

8. Treasury

7. Optimaliseren van de renteresultaten binnen de beleidsregels van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de bepalingen binnen het treasurystatuut. 8. Het realiseren van informatiestromen ter ondersteuning van het beleid. Gerealiseerde doelen 2014 Alle hierboven genoemde prestatiedoelen zijn gerealiseerd in 2014. Onderstaand een weergave van de diverse treasuryactiviteiten. 1. Verkrijgen en behouden van toegang tot de gelden kapitaalmarkt Eind 2013 stelde het WSWE een nieuw risicobeoordelingsmodel vast. Onderdeel van het nieuwe risicobeoordelingsmodel is de introductie van het borgingsplafond. Het borgingsplafond komt in de plaats van het faciliteringsvolume en is het maximale bedrag aan door WSW geborgde leningen dat een deelnemer op enig moment gedurende het jaar mag hebben. Het plafond wordt vastgesteld op basis van de financieringsbehoefte voor investeringen en herfinancieringen. Op 19 juni 2014 heeft het WSW het borgingsplafond bekend gesteld voor de jaren 2014 t/m 2016: resp. € 123,7 miljoen, € 122,0 miljoen en € 122,4 miljoen. Hierbij is uitgegaan van de geborgde leningportefeuille per 1 januari 2014 van € 119,3 miljoen en de financieringsbehoefte voor de betreffende jaren. Met dit plafond kunnen we onze plannen uitvoeren. Een ander onderdeel van het nieuwe risicobeoordelingsmodel betreft het feit dat WSW sinds 1 april 2014 niet langer de kredietwaardigheidsverklaring hanteert. WSW vervangt deze verklaring door een borgbaarheidsverklaring. Deze term dekt de lading van de term beter, immers WSW geeft alleen maar een oordeel over de borgbaarheid van een corporatie en niet over haar kredietwaardigheid.

Jaarverslag 2014

2. Beperken van de rente van liquiditeits- en financieringsrisico’s In 2014 is voortdurend aandacht gegeven aan het beperken van de genoemde risico’s door middel van bespreking in treasurycommissie, kwartaalrapportages en verslaglegging richting WSW en de stresstestrapportages voor het CFV. Voortdurend wordt bewaakt of met name de renterisico’s binnen de gestelde normen en beleidsregels blijven. 3. Het zoveel mogelijk gebruikmaken van interne financiering in plaats van extern aantrekken van financiering Op basis van de kasstroomprognose gekoppeld aan de begroting en de financiële meerjarenbegroting worden de financieringsbehoeften voor de komende jaren in beeld gebracht. Afdekking van deze posities vindt plaats door rekening te houden met een minimale liquiditeitsbuffer. 4. Het minimaliseren van de interne verwerkingskosten en externe kosten bij het beheren van de geldstromen en financiële posities De interne procedure met betrekking tot behandeling en betaalbaarstelling van de (inkoop)facturen wordt periodiek beoordeeld en waar nodig aangescherpt. Periodiek worden de verwerkingskosten van het betalingsproces betrokken bij de evaluatie van het huisbankierschap. In 2014 is de kredietfaciliteit verlaagd van 2,5 miljoen naar 2 miljoen. 5. Realiseren van een flexibel en controleerbaar cashmanagement Tablis Wonen ontving in 2014 voor haar niet direct benodigde liquide middelen op de rekening-courant bij de Rabobank een rentevergoeding van 1-maands Euribor minus een afslag van 15 basispunten op basis van het gemiddelde van een kalendermaand. Voor het opvangen van tijdelijke liquiditeitstekorten heeft Tablis Wonen de beschikking over een rekening-courantfaciliteit bij de Rabobank.

Tablis Wonen

79

8. Treasury

Deze is per 19 december 2014 verlaagd van € 2,5 naar € 2,0 miljoen. De kredietprovisie is ongewijzigd 0,3% op jaarbasis. De debetrente is het gemiddelde van het 1-maands Euribortarief (de referentierente) verhoogd met een opslag van 1,5%. 6. Opzetten en onderhouden van een efficiënte financiële structuur Voor monitoring van en advisering over de financiële structuur maakt Tablis Wonen gebruik van een treasurycommissie. Deze commissie bestaat formeel uit drie personen; de manager Financiën, medewerker Strategisch voorraadbeleid (SVB) (als vastgoeddeskundige) en een externe adviseur. De medewerker SVB heeft medio 2014 een andere baan elders gekregen. Hierdoor is in de commissie een vacature ontstaan. Vooralsnog is besloten deze vacature niet in te vullen, vooral gelet op de weinige treasuryactiviteiten in 2015 en vanwege het ontbreken van een functionaris met kennis van vastgoed en treasury. De verwachting is dat deze vacature tweede helft 2015 zal worden ingevuld. In 2014 is de treasurycommissie formeel twee keer bijeengeweest waarbij diverse onderwerpen zijn behandeld. Ook is de treasurycommissie in 2014 direct betrokken geweest bij de advisering rond het aantrekken van een nieuwe lening en een spreadherziening van een bestaande lening. De treasurycommissie is ook verantwoordelijk voor de totstandkoming van het treasuryjaarplan, het actueel houden van het treasurystatuut en het jaarlijks aanpassen van het investeringsstatuut. Dit laatste heeft in april 2014 plaatsgevonden. In 2014 hebben onderstaande treasuryactiviteiten plaatsgevonden: • Per 15 april 2014 is volgens de vastgestelde procedure een fixelening aangetrokken van € 5 miljoen. Het rentepercentage is 3,09% met een looptijd van 30 jaar. Er vindt geen tussentijdse renteherziening plaats. • Op 1 april 2014 was er sprake van een verplichte eindaflossing van een fixe-lening van de BNG met een rentepercentage van 5,08%. Het af te lossen bedrag bedroeg € 4 miljoen. 80 Tablis Wonen

• Op 11 april 2014 heeft er een renteconversie plaatsgevonden voor een lening van € 2,4 miljoen van de BNG. Het rentepercentage is voor 10 jaar vastgesteld op 2,315%. • Op 31 oktober 2014 is de laatste aflossing gedaan voor een zeer kleine lening bij de SVN. Deze lening had per 1 januari 2014 een saldo van € 6.264. De lening is in maandelijkse termijnen afgelost. • Op 2 juli 2014 heeft er een spreadherziening plaatsgevonden op een lening van de BNG. De lening kent een hoofdsom van € 5 miljoen en is intern gekoppeld aan een payerswap. De nieuwe spread herzieningsperiode is vastgelegd voor een periode van 3 jaar met een opslag van 26 basispunten (was 15 basispunten voor 2 jaar). De eerstvolgende spreadherziening van deze lening zal plaatsvinden op 3 juli 2017. 7. Optimaliseren van de renteresultaten binnen de limieten van het WSW en de limieten van het treasurystatuut Dit onderdeel is ook in 2013 gerealiseerd door continue monitoring van de leningportefeuille, de liquiditeitsbehoefte, de beleidsregels van het WSW en de marktontwikkelingen door de treasurycommissie. Renterisico-management Onderstaande grafiek toont de rente-exposures in de jaren 2015 t/m 2060 van de bestaande leningenportefeuille. Hierin is tevens de externe renterisiconorm van het WSW opgenomen. Ideaalsituatie in de genoemde renterisicomethodiek is wanneer de rente-exposures (som van de renteconversie en financieringsbehoefte als gevolg van eindaflossing leningen) gelijkmatig over de jaren zijn verdeeld. Rente-exposure bestaande leningenportefeuille per 31 oktober 2014

20.000 17.500 15.000 12.500 10.000 7.500 5.000 2.500 0

2015

2017

2019

2021

2023

2025

eindaflossing leningen renterisico roll-overlening spreadherziening (flex)-rollovers

2027

2029

2031

2033

2035

2037

2039

2041

schuldrestant bij renteconversie spreadherz basisrente-lening WSW-norm

2043

2045

2047

2049

2051

2053

2055

2057

extendible fixe-leningen spreadherziening extendible fixe-lening WSW-norm obv 2015

2059

8. Treasury

We zien in de jaren 2015 en 2016 een lichte overschrijding van de 15% renterisiconorm van het WSW. Eén van de elementen die hierbij een rol speelt is het renterisico van de roll-overleningen. De overschrijding van de WSW-renterisiconorm als gevolg van de spreadherzieningen op de roll-overleningen leidt op dit moment niet tot het uitwerken van een voorstel beheersing overschrijding renterisico WSW.

Rente-exposure analyse totaal 2015 - 2024 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 -5.000

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

-10.000

Tablis Wonen heeft in 2007 voor een deel van de toekomstige financieringsbehoefte een renteafspraak gemaakt. Het betreft het afdekken van het renterisico van in totaal € 10 miljoen door de inzet van rentederivaten met een looptijd tot 2028 resp. 2032 voor € 5 miljoen per genoemd jaar. Per 31 december hebben deze twee renteafspraken met de bank (zogenaamde payerswaps) door de historisch lage rentestand per deze datum een negatieve marktwaarde van bijna € 5 miljoen. Op de balansdatum waren door de bank geen extra zekerheden gesteld of depots gevraagd voor nadere zekerheidstelling van deze nega01-06-15+ tieve waarde, omdat Tablis Wonen met haar huisbankier een drempelbedrag heeft afgesproken van ruim € 8 miljoen. Bij een negatieve marktwaarde tot aan dit bedrag worden geen nadere zekerheden verlangd door de bank. Wanneer we de renterisico’s uit de bestaande leningenportefeuille van Tablis Wonen samenvoegen met de ontwikkeling van de liquiditeitspositie voor de komende jaren, ontstaat het volgende totaal renterisicobeeld over de jaren 2015-2024.

Jaarverslag 2014

financieringsbehoefte spreadherziening basisrenteleningen WsW-norm

schuldrest bij renteconversie spreadherziening extendible fixebasisrentelening

renterisico rollover spreadherziening (flex)rollovers

Overzicht volume renterisico’s tot en met 2024

In bovenstaande grafiek is de situatie per 31 december 2014 weergegeven op basis van de uitgebrachte financiële meerjarenbegroting 2015-2024. We zien dat naar verwachting de geprognosticeerde renterisico’s zich in 2016 en 2017 boven de ontwikkeling van de WSWrenterisiconorm zullen bevinden. Deze overschrijding ontstaat door de spreadherzieningen op de roll-overleningen, die zoals reeds hiervoor genoemd op dit moment niet leiden tot een forward fixatie van dit renterisico. Waardering (embedded) derivaten, opgave CFV Het CFV heeft op 4 december 2013 aan alle corporaties gevraagd een stresstest uit te voeren voor haar derivatenportefeuille. Uit deze test blijkt dat de negatieve marktwaarde van de eerdergenoemde swaps bij een rentedaling van nog eens 2% zal uitkomen op ca. € 8,3 mln. Aangezien dit bedrag boven het afgesproken drempelbedrag van € 8,0 miljoen ligt, is met de Rabobank afgesproken dat ook de kredietlimiet van € 2,0 miljoen als buffer mag worden ingezet. Met deze aanvulling wordt ruimschoots aan de eis van het CFV voldaan.

Tablis Wonen

81

Marco Polis Advies

9. Kengetallen Woningbezit Woningen en woongebouwen vooroorlogs Naoorlogse woningen Garages, parkeerplaatsen, winkel/kantoorruimten Totaal aantal verhuureenheden in exploitatie

2014

2013

65

112

4.501

4.486

166

166

4.732

4.764

Mutaties in woningbezit Aantal opgeleverd

68

12

Aantal aangekocht (incl. terugkoop VoV)

0

2

Samengevoegd

0 0

Mutatie garages

0

-2

Aantal verkocht

-34

-13

Aantal uit exploitatie door sloop

-66

-127

Kwaliteit Aantal reparatieverzoeken per woning (klachten en mutatie)

1,7

2,4

Aantal reparatieverzoeken per woning voor klachten

1,6

1,7

Aantal reparatieverzoeken per woning voor mutatie Kosten planmatig onderhoud per woning Kosten dagelijks onderhoud per woning (klachten en mutatie)

0,1

0,7

1.170

872

388

409

Kosten klachtenonderhoud per woning

188

187

Kosten mutatie onderhoud per mutatie

2.169

2.636

Prijs-kwaliteit Gemiddeld aantal punten WWS

138

127

Gemiddeld netto huurprijs per einde boekjaar

495

474

Het verhuren van woningen 9,2

8,1

Huurachterstand in % jaarhuur

Verhuisgraad (%)

1,60

1,42

Huurderving in % jaarhuur

0,92

1,28

82 Tablis Wonen

9. Kengetallen

2014

2013

Financiële continuïteit Solvabiliteit

24,90 28,48

Liquiditeit

0,67 0,63

Rentabiliteit eigen vermogen (%)

5,14

1,74

Rentabiliteit vreemd vermogen (%)

8,24

3,14

Rentabiliteit totaal vermogen (%) Interne financiering per woning Cashflow per woning

3,53

1,69

10.234

11.481

528

21

Balans en winsten verliesrekening Eigen vermogen per woning

10.233

11.493

Huuropbrengst per woning

6.057

5.698

Overige waardeveranderingen per woning

0

0

Bedrijfslasten per woning

2.264

1.670

Onderhoudskosten per woning

1.557

1.281

-561

199

Jaarresultaat per woning

Personele bezetting Aantal formatieplaatsen 1.000 woningen gesplitst naar afdeling einde boekjaar Directie/secretariaat/beleid

1,09 1,13

Woondiensten

3,96 3,70

Financiën

1,38 1,30

Huishoudelijke dienst

0,31

0,30

Bouw en onderhoud toezicht

1,49

2,00

Bouw en onderhoud uitvoerend

2,28

2,24

Totaal

Jaarverslag 2014

10,95 10,68

Tablis Wonen

83

C. Verslag van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (RvC) heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur van Tablis Wonen en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen, treedt op als werkgever van de bestuurder, heeft contact met belanghouders van de onderneming en fungeert tevens als klankbord voor de bestuurder. 84 Tablis Wonen

C. Verslag van de Raad van Commissarissen

Hieronder biedt de RvC zijn verslag over 2014 aan. De jaarrekening is gecontroleerd door PwC Accountants en op 9 juni 2015 voorzien van een goedkeurende controleverklaring. Deze is toegevoegd aan de overige gegevens bij de jaarrekening. De RvC stemt in met het voorstel van de bestuurder om het resultaat over 2015 ad € x.xxx mln. toe te voegen aan het eigen vermogen van de stichting. De RvC verleent hierbij decharge aan de bestuurder. Algemeen De RvC heeft vier rollen: interne toezichthouder, werkgever van de bestuurder, netwerker (dat wil zeggen vergroten en legitimeren van de organisatie door contact te maken met belanghouders) en klankbord voor de bestuurder. Als uitgangspunt voor alle leden van de RvC geldt dat zij handelen in het belang van de onderneming i.c. de corporatie. De RvC houdt onder andere toezicht op: • de realisatie van de doelstellingen van Tablis Wonen • de realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven • de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van Tablis Wonen • de opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen • het kwaliteitsbeleid • de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording • het financieel verslagleggingsproces • de naleving van toepasselijke weten regelgeving. Dit toezicht strekt zich ook uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen. De RvC is ook verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur.

Jaarverslag 2014

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn in artikel 7 en artikel 18 van de statuten van Tablis Wonen omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de RvC d.d. 7 juli 2011. In het visitatierapport van 2014 is vermeld dat de totale zittingstermijn van commissarissen (maximaal 12 jaar) in de statuten niet voldoet aan de regelgeving. Vooruitlopend op een aanpassing van de statuten is door de RvC reeds besloten om een maximale zittingstermijn van 8 jaar te hanteren, in overeenstemming met de Aedes Governancecode voor woningcorporaties. Toezichtkader In dit jaarverslag legt de RvC, als interne toezichthouder van een maatschappelijke organisatie, verantwoording af over de wijze waarop hij invulling geeft aan de uitvoering van taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van zijn taken hanteert de RvC: • het BBSH • de Aedes Governancecode voor woningcorporaties • de statuten van Tablis Wonen • het reglement voor de RvC en het bestuur van Tablis Wonen • het directiestatuut • het beleidsplan 2010-2014, waarin missie, visie en strategie zijn vastgelegd • het jaarplan, inclusief begroting en meerjarenprognose • het treasurystatuut (geactualiseerd) en het jaarlijks op te stellen treasuryjaarplan • het investeringsstatuut (geactualiseerd) • de prestatieafspraken met de gemeenten Sliedrecht en Molenwaard • de samenwerkingsovereenkomsten met huurdersorganisaties in Sliedrecht (H3S) en Molenwaard (AHG) • de BBSC met bijhorende managementletter en de periodieke managementrapportage per kwartaal • de analyse van het CFV: Corporatie in Perspectief (CiP)

Tablis Wonen

85


• de toezichtbrieven van het CFV, WSW en het Ministerie van BZK • de resultaten van diverse onderzoeken, zoals de KWH metingen en de uitkomsten van de visitatie Dit toezichtkader is door de RvC in 2014 gebruikt bij het nemen van besluiten, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de corporatiedoelstellingen. Werkwijze Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, laat de RvC zich regelmatig schriftelijk en mondeling door het bestuur informeren over de volkshuisvestelijke en financiële resultaten in relatie tot de beoogde doelen, de mogelijke risico’s, de relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De RvC heeft in het afgelopen jaar het volgende ondernomen om zich op de hoogte te stellen van de ontwikkelingen in het speelveld van Tablis Wonen: • overlegvergadering met de bestuurder (vijf keer) • overleg met de externe accountant (één keer, in aanwezigheid van alle vijf leden van de RvC) • overleg tussen de ondernemingsraad en de voltallige RvC (twee keer) • aanwezigheid van een lid van de RvC bij de overlegvergadering van de ondernemingsraad met de bestuurder (één keer) • aanwezigheid van een lid van de RvC bij het overleg met de huurdersorganisaties (twee keer) • aanwezigheid van een gedeeltelijke afvaardiging van de RvC bij de klankbordgroep Tablis Wonen (stakeholders) (twee keer). De bevindingen naar aanleiding van bovengenoemde activiteiten worden gedeeld met elkaar door het bespreken ervan in de overlegvergaderingen met de bestuurder of onderling en/of door middel van verslaglegging.

86 Tablis Wonen

De voorzitter van de RvC en de bestuurder voeren regelmatig bilateraal overleg, onder meer over de agenda van de vergaderingen van de RvC maar ook over actuele onderwerpen in en rond Tablis Wonen. In april en oktober hebben vertegenwoordigers van de RvC de bijeenkomst met de klankbordgroep van Tablis Wonen bijgewoond. De klankbordgroep bestaat uit onze stakeholders en heeft tot doel om belangrijke ontwikkelingen binnen Tablis Wonen te delen. Maar ook om wederzijdse actuele informatie uit te wisselen en als klankbord te fungeren voor de bestuurder en de RvC. De klankbordgroep bestaat uit vertegenwoordigers van de gemeenten Sliedrecht en Molenwaard, huurdersorganisaties H3S en AHG, zorgen welzijnsorganisaties, het onderwijs, regionale makelaars en andere vertegenwoordigers vanuit het maatschappelijk middenveld. De onderwerpen waren dit jaar: de gevolgen van de verschuivingen van rijksbeleid naar de gemeenten en de recente ontwikkelingen op het gebied van bouwen, wonen, zorg en welzijn. Deze bijeenkomsten hebben betrekking op het te voeren beleid, de gewenste rol en taak met betrekking tot actuele maatschappelijke thema’s en het evalueren van geleverde (maatschappelijke) prestaties van Tablis Wonen. De RvC heeft in het afgelopen jaar onder meer de volgende besluiten genomen: • het verlenen van decharge aan de bestuurder over het jaar 2013 • herbenoeming van PwC voor de controle over 2014 en 2015 • vaststelling van een nieuwe profielschets voor de leden van de RvC • benoeming van de heer Lievaart en de heer Boxman als commissaris voor een periode van vier jaar • benoeming van mevrouw Van Rooij als vice-voorzitter van de RvC


De RvC heeft in het afgelopen jaar onder meer de volgende besluiten van de bestuurder goedgekeurd: • het jaarverslag 2013 van Tablis Wonen en de stichting Bouwen en Beheren • het jaarplan 2015 inclusief begroting en meerjarenbegroting • de kadernota begroting 2015 en volgende jaren • het visitatierapport inclusief bestuursreactie • het plan van aanpak beleidsplan 2015 en volgende jaren • het onderzoek naar de mogelijkheden van samenwerking met woningbouwvereniging Nieuw-Lekkerland • voorgenomen besluit van overname woonwagenlocaties en deel van gemeentelijk woningbezit gemeente Sliedrecht De RvC heeft in het verslagjaar over de volgende onderwerpen (betreffende zowel de korte als lange termijn) afspraken gemaakt met de bestuurder: • de interim bevindingen (managementletter en Risk Management Scan) van de externe accountant PwC • de BBSC die elk kwartaal wordt opgesteld • de WNT en de overgangsregeling • de aanwezigheid van een lid van de RvC bij een van de reguliere overleggen met de huurdersorganisaties • de planning van het jaarverslag 2013 • de speerpunten per afdeling met betrekking tot het jaarplan 2014 • evaluatie van de polisvoorwaarden van de bestaande aansprakelijkheidsverzekering voor bestuurders en commissarissen • de wijze van declareren door de RvC in verband met de heffing van BTW over honorarium en overige declaraties per 1 januari 2014 • de gevolgen van het nieuwe regeerakkoord en het kabinetsbeleid • het verder verfijnen van het beleid met betrekking tot risicomanagement • het ontwikkelen van beleid in het kader van fraudepreventie • organiseren van een tour langs het woningbezit en bezoek aan een specifiek volkshuisvestelijk project

Jaarverslag 2014

• organiseren van een heidesessie samen met het MT over onze kerntaken De RvC heeft gezien zijn grootte geen specifieke commissies ingesteld (zoals een audit-, kwaliteits- of vastgoedcommissie). Alle onderwerpen worden plenair besproken. Zo is de voltallige RvC - in aanwezigheid van de bestuurder - door accountant PwC geïnformeerd over zijn bevindingen in de managementletter. De RvC is van mening dat hij door het bespreken respectievelijk uitvoeren van de hiervoor genoemde activiteiten een goed oordeel kan geven over het maatschappelijk, financieel en intern functioneren van Tablis Wonen. Ook stelt de RvC vast dat Tablis Wonen over een goed opgezet en zich steeds verder ontwikkelend intern risicobeheersings- en controlesysteem beschikt. Zelfevaluatie In januari 2015 heeft de zelfevaluatie over 2014 plaatsgevonden. Deze is uitgesteld vanwege de toetreding van twee nieuwe leden per 1 oktober 2014. De RvC heeft vastgesteld dat alle gewenste competenties zijn vertegenwoordigd. De evaluatie is door een extern deskundige begeleid. Deskundigheidsbevordering In het kader van deskundigheidsbevordering hebben individuele leden van de RvC deelgenomen aan de volgende opleidingen, cursussen en seminars: • CFV: de rol van het interne toezicht en over de handhavingsbevoegdheden van het CFV • Deloitte: seminar zorgvastgoed • EY: driedaagse Bouw en Vastgoed • EY: seminar over actualiteiten in de volkshuisvesting • NVTZ: De aanspreekbare commissaris • NVTZ: Met open vizier; toezicht houden in een overgangstijd

Tablis Wonen

87


• PWC: ronde tafel overleg inzake ontwikkelingen in de volkshuisvesting • RICS: presentatie gegeven ten aanzien van Zorgvastgoed • SOM: Toezicht op betaalbaarheid en efficiëntie • SVWN: Masterclass governance • SVWN: Masterclass visitatiemethodiek 5.0 • Verbaal meesterschap • VTW/VNG: De aanspreekbare commissaris, gemeente en woningcorporaties • VTW: bijeenkomst over wonen en zorg • VTW: De nieuwe commissaris (2 commissarissen) • VTW: regionale bijeenkomst over corporatie en gemeente en algemene ledenvergadering VTW, alsmede voorlichting over parlementaire enquête en discussiebijeenkomst competenties voor bestuurder • VTW: Toezicht op it & innovatie Onafhankelijkheid De RvC waakt ervoor dat de leden onafhankelijk zijn in de zin van de in de Aedes Governancecode Woningcorporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria. Alle leden oefenen in 2014 hun functie in volstrekte onafhankelijkheid uit, zowel ten opzichte van Tablis Wonen als van derden. In 2014 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de RvC en het bestuur betrokken waren. Ook zijn er geen meldingen ontvangen met betrekking tot aan de integriteitscode gerelateerde zaken. Risicomanagement De RvC besteedt in zijn vergaderingen met de bestuurder in toenemende mate aandacht aan risico-analyse en risicobeheersing. Dit onderwerp staat iedere vergadering geagendeerd. De diverse risico’s staan niet geheel los van elkaar. Belangrijke externe risico’s zijn het risico van een slecht economisch klimaat en het politieke risico. Hieronder benoemen wij de belangrijkste risico’s in dit verslagjaar.

88 Tablis Wonen

De risico’s zijn onder te verdelen in: 1. Strategische risico’s 2. Operationele risico’s 3. Financiële risico’s 4. Risico’s m.b.t. het handelen overeenkomstig de geldende weten regelgeving (compliance) Strategische risico’s a. Onduidelijkheid voor woningcorporaties van het kabinetsbeleid Een deel van de voorgenomen maatregelen door het kabinet middels het regeerakkoord eind 2013, waaronder de stijging van de verhuurdersheffing, de hoogte van de saneringssteun en de begrenzing van de huurontwikkeling op 4,5 % van de WOZ-waarde kwamen begin 2014 politiek weer ter discussie te staan. Dat betekent dat de daadwerkelijke effecten ervan – ondanks de poging deze te beheersen door het doorrekenen van de verschillende scenario’s – geruime tijd onzeker waren. Als RvC hebben wij het daarom van belang geacht om bij onze primaire doelstelling te blijven, aandacht te blijven houden voor alle informatie op genoemd vlak, in scenario’s te blijven denken en weloverwogen besluiten te blijven nemen. b. Verhuurdersheffing en investeringsheffing De verhuurdersheffing draagt bij aan het nog kritischer kijken naar de toekomstige projectportefeuille. De consequenties kunnen zijn dat er minder sociale bouw plaatsvindt met als gevolg woningtekorten voor de primaire doelgroep. Operationele risico’s a. Inkomensafhankelijke huurverhoging en verhuurdersheffing Door hogere huren en de gevolgen van de economische crisis staat voor een deel van onze huurders de betaalbaarheid onder druk. De gevolgen voor Tablis Wonen zijn oplopende huurachterstanden, toename van huurincasso’s en in een aantal gevallen onvermijdbare huisuitzettingen.


De verhuurdersheffing brengt nog een volgend operationeel risico met zich mee. Door kritischer naar projecten te kijken en mogelijk investeringen uit te stellen is het niet ondenkbaar dat wij niet meer in voldoende mate kunnen voorzien in betaalbare en bereikbare sociale huurwoningen voor een deel van onze primaire doelgroep. Met ander woorden: wij kunnen niet meer tegemoetkomen aan onze klantbehoefte. b. Continuïteit en beveiliging ICT Gezien de omvang van Tablis Wonen is de ICT afdeling beperkt bezet. Ondanks diverse maatregelen brengt dit kwetsbaarheid op dit gebied met zich mee. O.a. om deze reden wordt er nauw samengewerkt met externe partijen op wie een beroep kan worden gedaan m.b.t. soft- en hardware. Ook zijn er back up procedures. c. Cultuuromslag in de organisatie In 2013 zijn diverse initiatieven gestart om de benodigde cultuuromslag verder vorm te geven. Dit proces is in 2014 vervolgd met cursussen geven van feedback en maandelijkse medewerkertevredenheidsonderzoeken. In het laatste kwartaal was ook het MT weer op volle sterkte. De RvC volgt de voortgang van dit proces nauwgezet in overleg met de bestuurder. Financiële risico’s a. Daling van de huizenprijzen en de WOZ-waarde Beide zijn een gevolg van de economische crisis en de beperktere doorstroming op de woningmarkt. De effecten daarvan zijn zowel aan de huur- als aan de verkoopkant te zien. Een daling van de huizenprijzen brengt een afwaardering van ons eigen vermogen met zich mee door een lagere bedrijfswaarde van het bestaand bezit. Dit betekent ook lagere toekomstige afschrijvingen en hogere onrendabele toppen van lopende projecten. Door daling van de marktwaarde daalt ook de verkoopopbrengst van woningen uit bestaand bezit. Een lagere WOZ-waarde betekent lagere huuropbrengsten.

Jaarverslag 2014

Qua beheersing laat de RvC zich periodiek nauwgezet informeren over de ontwikkelingen op de lokale woningmarkt. Er zijn aanwijzingen dat de huizenmarkt in Nederland stabiliseert. b. Druk op de kasstromen Stijgende lasten door de verhuurheffing samen met dalende verkoopprijzen brengen het risico met zich mee dat de operationele en desinvesteringskasstroom verminderen. Dit kan in beginsel effect hebben op de hoogte van het WSW-borgingsplafond en het CFVcontinuiteitsoordeel. Er zijn scenario’s doorgerekend waardoor inzicht is verkregen in de risico’s. c. Projecten met een hoog risicoprofiel In 2014 zijn er geen investeringsbesluiten voor projecten genomen. De risicobeheersing bestaat uit het frequent geïnformeerd worden door de bestuurder over de voortgang en het bijsturen conform de benoemde mogelijkheden als de omstandigheden dat vragen. d. Liquiditeitsrisico’s van derivaten Door de relatief beperkte omvang van de derivatenportefeuille die bestaat uit twee interest rate swaps en de drempel (threshold) die wordt gehanteerd bij eventuele bijstorting (margin call) loopt Tablis Wonen zeer beperkte liquiditeitsrisico’s (pas als de rente onder 0% zakt). Dit is zowel bevestigd door het CFV als door de controlerend accountant PwC. Risico’s m.b.t. het handelen overeenkomstig de geldende weten regelgeving (compliance) a. De overeenkomst met Blokland Doelstelling is om jaarlijks 15 woningen uit eigen bezit te verkopen ter financiering van nieuwe projecten. Daarnaast is er in Sliedrecht behoefte aan duurdere huurappartementen voor met name de doelgroep 55+. Om die reden heeft Tablis Wonen de volgende overeenkomst gesloten met bouwbedrijf Gebroeders Blokland: in ruil voor

Tablis Wonen

89


de afname door ons van een 22 door Blokland te bouwen huurappartementen op de locatie Bonkelaarplein in Sliedrecht, koopt Blokland 15 DAEB-woningen van ons. Hierbij blijken wij ons niet aan twee wettelijke regelingen te hebben gehouden, te weten BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) en richtlijn MG 2013-02. Er hadden gevalideerde taxatierapporten van het te verkopen DAEB- bezit moeten worden opgesteld en het is – zonder toestemming – niet toegestaan om DAEB-bezit te verkopen aan een niet natuurlijke persoon. Deze kwestie is in de RvC-vergaderingen aan de orde geweest en is na telefonische toelichting door de bestuurder en het alsnog voldoen aan de gevraagde informatie door het ministerie in januari 2014 goedgekeurd. Naam De heer R. van Oostveen

Geboren 1952

Functie Lid

b. 90% toewijzingsnorm Begin 2013 bleek dat Tablis Wonen in 2012 niet heeft voldaan aan de 90% toewijzingsnorm. Dat wil zeggen dat méér dan 10% sociale huurwoningen zijn toegewezen aan huurders met een inkomen boven de inkomensgrens voor sociale huur. Het ministerie van Binnenlandse Zaken heeft Tablis Wonen per brief van 1 juli 2013 laten weten dat dit moet worden gecompenseerd, wat in 2014 is gedaan. RvC: samenstelling en deskundigheid • Voorzitter en vice-voorzitter voeren het jaarlijkse functioneringsgesprek met de bestuurder en komen met een voorstel voor de beloningsstructuur. In dit verslagjaar heeft het functioneringsgesprek plaatsgevonden in december.

Deskundigheidsgebied vastgoed, volkshuisvesting,

Benoemd per

Herbenoemd

Aftredend

Herkies-

per

per

baar

10-12-2013

10-12-2017

10-12-2021

Ja

01-10-2006

01-10-2010

01-10-2014

Nee

06-12-2011

n.v.t.

06-12-2015

Ja

01-07-2013

01-07-2017

01-07-2021

Ja

01-07-2009

01-07-2013

01-10-2014

Nee

01-10-2014

01-10-2018

Ja

01-10-2014

01-10-2018

Ja

bestuurlijk, organisatie en formatie Mevrouw drs. L.C.N.A Hulswit MHA

1948

lid

(interim)management, organisatiekunde, sociaal maatschappelijke verhoudingen, gezondheidszorg

De heer J. van Leeuwen

1950

Voorzitter

volkshuisvesting, (interim)

Mevrouw drs.ir. J.M.P. van Rooij

1979

Lid, vice-

financiën, wonen en zorg,

voorzitter

projectontwikkeling,

management MBA MRICS

volkshuisvesting Mevrouw mr. A.J.M. Zebel-Vaudo

1968

Lid

De heer mr. R.J. Lievaart

1961

Lid

juridisch, ruimtelijk ordeningsrecht juridisch, ruimtelijke ordeningsrecht en privaatrecht

De heer drs. R. Boxman

1967

Lid

financiën, treasury en toetsingskader

90 Tablis Wonen


In bijlage 1 worden de nevenfuncties van de leden van de RvC vermeld. Een lid van de RvC wordt voor een periode van vier jaar benoemd en kan maximaal één keer worden herbenoemd (zoals vastgelegd in de Governancecode Woningcorporaties van juli 2011).

jaar. Voor Tablis Wonen betekent dit dat de bestuurder in 2014 nog gehonoreerd wordt conform de Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties en de zittende commissarissen conform de code voor honorering van commissarissen in woningcorporaties.

In het verslagjaar hebben zich de volgende wijzigingen in de RvC voorgedaan: • mevrouw L.C.N.A. Hulswit is vanwege het einde van de zittingstermijnen per 1 oktober 2014 afgetreden • mevrouw M.J.A. Zebel-Vaudo is om persoonlijke redenen vóór het einde van de zittingstermijn per 1 oktober 2014 afgetreden • de heer R. Boxman is benoemd per 1 oktober 2014 • de heer R.J. Lievaart is benoemd per 1 oktober 2014

De twee in 2014 benoemde commissarissen ontvingen in 2014 hun honorarium in overeenstemming met de WNT. Op hen is geen overgangsrecht van toepassing. Binnen beide honoreringsregelingen (voor bestuurder resp. commissarissen) is Tablis Wonen een sector E corporatie.

Naast de algemene eisen waaraan een lid van de RvC dient te voldoen op het gebied van kennis, ervaring, vaardigheden en persoonlijke eigenschappen, beschikken de individuele leden over de volgende aanvullende specifieke kwaliteiten (kwaliteitsprofielen): • volkshuisvestelijke kennis en ervaring • financieel-economisch kennis en ervaring • juridische kennis en ervaring • kennis en ervaring op het gebied van personeel en organisatie • kennis en ervaring op sociaal-maatschappelijk vlak, o.a. op het gebied van wonen en zorg • kennis en ervaring op het gebied van vastgoed. Honorering bestuur en RvC Zowel voor de honorering van het bestuur als voor de RvC houdt Tablis Wonen zich aan de van kracht zijnde regelingen en valt de beloning binnen de toegestane grenzen.

In de arbeidsvoorwaarden van de bestuurder zijn nadere afspraken gemaakt over het vaste salaris en de reis- en onkostenvergoeding. Aan hem is een pensioen toegezegd op basis van de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties. De pensioenkosten worden gefinancierd door de bestuurder (werknemersdeel) en Tablis Wonen (werkgeversdeel). Het contract met de bestuurder wordt aangegaan voor een periode van vier jaar. De opzegtermijn van de bestuurder bedraagt drie maanden; voor de RvC bedraagt die negen maanden. In december 2014 hebben de voorzitter en de vice-voorzitter het jaarlijkse functioneringsgesprek met de bestuurder gevoerd. De in het vorige functioneringsgesprek vastgestelde doelstellingen voor dit jaar zijn besproken en de nieuwe doelstellingen voor 2015 zijn vastgesteld. De conclusie is dat de bestuurder in 2014 goed heeft gefunctioneerd en gepresteerd. Tevens is de beloningsstructuur voor het komende jaar vastgesteld. De hoogte van de honorering van de bestuurder en de commissarissen is opgenomen in paragraaf 12.2 van de jaarrekening.

Op 1 januari 2013 is de Wet Normering Topinkomens (WNT) van kracht geworden voor woningcorporaties. Deze regeling kent - voor op 31 december 2012 zittende bestuurders en commissarissen - een overgangsrecht van vier jaar en vervolgens een afbouwtermijn van drie

Jaarverslag 2014

Tablis Wonen

91

92 Tablis Wonen

Jaarrekening

Jaarverslag 2014

Tablis Wonen

93

1. Balans per 31 december 2014 (x €1.000) (na winstbestemming) 31 december 2014

31 december 2013

Activa Vaste activa Materiële vaste activa

1

Sociaal vastgoed in exploitatie

141.042

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

5.566

3.956

Onroerende en roerende zaken tdv exploitatie

4.346

4.549

148.083

150.954

156.588

Vastgoedbeleggingen

2

Commercieel vastgoed in exploitatie

12.880

4.077

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

1.045

6.460

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

6.600

4.118

20.525

14.655

Financiële vaste activa

3

Andere deelnemingen

101

101

Latente belastingvordering

8.310

5.894

Te vorderen BWS-subsidies

39

85

Overige vorderingen

2.018

85

Som der vaste activa

10.468

6.165

Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop

4

996

440

Vorderingen

5

Huurdebiteuren

518

440

Gemeenten

15

47

Overige vorderingen

1.070

1.750

Overlopende activa

685

17

94 Tablis Wonen

2.288

2.254

1. Balans per 31 december 2014 (x €1.000) (na winstbestemming)

31 december 2014

31 december 2013

Liquide middelen

6

2.487

5.441

Som der vlottende activa

5.771

8.135

187.718

185.543

TOTAAL ACTIVA

Passiva Eigen vermogen

7

Overige reserves

46.738

Totaal eigen vermogen

52.847

46.738

52.847

Langlopende schulden

8

Schulden leningen overheid

2.509

3.245

Schulden leningen kredietinstelling

123.150

109.845

Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken VOV

6.744

6.705

Overige schulden

6

6

Totaal langlopende schulden

132.409

119.801

Kortlopende schulden

9

Schulden aan kredietinstellingen

2.363

6.187

Schulden aan leveranciers

1.608

2.712

Belastingen en premies sociale verzekeringen

1.491

1.237

Overlopende passiva

3.109

2.759

Totaal kortlopende schulden

8.571

12.895

187.718

185.543

TOTAAL PASSIVA

Jaarverslag 2014

Tablis Wonen

95

2. Winst- en verliesrekening over 2014 (x €1.000)

2014

2013

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten

10

27.666

26.202

Opbrengst servicecontracten

11

2.790

2.773

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

12

3.758

799

Geactiveerde productie tbv het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

13

1

92

509

768

34.724

30.634

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa

14

4.974

overige waardeveranderingen van vaste activa

15

-

-

Lonen en salarissen

2.463

2.642

Sociale lasten

396

395

Pensioenlasten

448

432

Lasten onderhoud 16

7.113

5.890

Leefbaarheid

147

66

Overige bedrijfslasten

17

4.790

10.340

7.677

25.881

21.892

8.843

8.742

-2.221

-1.742

Bedrijfsresultaat

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedp.

18

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

19

23

61

Rentelasten en soortgelijke kosten

20

-11.622

-4.219

-11.599

-4.158

Financiële baten en lasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

21

Resultaat na belastingen

96 Tablis Wonen

-4.977

2.842

2.416

-1.926

-2.561

916

3. Kasstroomoverzicht (2014) (x €1.000)

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode

2014

2013

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

8.843

8.742

Aanpassingen voor: Afschrijvingen

14

5.005

4.814

Overige waardeveranderingen mva Veranderingen in werkkapitaal Mutatie voorraden Mutatie vorderingen

5

-556 -34

Toename overige vorderingen

470 -

Mutatie kortlopende schulden (exclusief kortlopende deel van de langlopende schulden)

9

-500

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

397

12.758

14.423

Rentelasten en baten

19

Vennootschapsbelasting

21

Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedport.

-4.572

2.416

-4.158

-1.926

-2.156

-6.084

10.602

8.339

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa

1

Waarderingsverschillen materiële vaste activa

1

Desinvesteringen materiële vaste activa

1

873

1.760

Overige mutaties financiële vaste activa

1

34

50

(Des)investeringen FVA

3

-

-1

Investeringen VOV-woningen Overige mutaties vast activa

1

-9.227

- 901

Kasstoom uit investeringsactiviteiten

Jaarverslag 2014

-9.453

- 45

-7.419

-7.599

Tablis Wonen

97

3. Kasstroomoverzicht (2014) (x €1.000) 2014

2013

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opgenomen gelden langlopende schulden

5.000

649

Opgenomen verplichting uit hoofde van onroerende zkn VOV

39

-428

Afname latente belastingvordering

-2.416

1.926

aflossingen leningen

-8.766

-4.456

8

8

-6.143

-2.309

-2.960

-1.569

Samenstelling geldmiddelen Liquide middelen per 1 januari

5.441

7.010

mutatie liquide middelen

-2.960

-1.569

geldmiddelen per 31 december

2.481

5.441

6

4. Algemene toelichting 4.1 Algemeen Woningcorporatie Tablis Wonen is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting” gevestigd aan de Zuiderzeestraat 210 te Sliedrecht. Zij heeft specifieke toelating in de regio Sliedrecht en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Sliedrecht. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. 4.2 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Tablis Wonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de

98 Tablis Wonen

in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost. 4.3. Stelselwijziging Naar aanleiding van RJ-Uiting 2013-15 ‘Richtlijn 290: Financiële instrumenten (2013)’ moeten embedded derivaten gescheiden worden van het basiscontract, indien wordt voldaan aan de daarvoor geldende criteria. De derivaten worden vervolgens separaat in de balans verwerkt. Tablis heeft een drietal extendible leningen: leningscontracten waarbij de bank de optie heeft om na een aantal jaren de lening voor een additioneel aantal vooraf overeengekomen

4. Algemene toelichting

jaren tegen vooraf vastgesteld vast rentepercentage te verlengen. Deze geschreven opties voldoen aan de criteria voor embedded derivaat en zijn per 2014 afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de balans verwerkt onder Langlopende schulden. De waarde van de embedded derivaten is per 31 december 2014 € 12,5 miljoen. De waarde van de leningen is per diezelfde datum € 35,9 miljoen. De totale marktwaarde van de leningen inclusief de embedded derivaten is daarmee € 48,4 miljoen. Het resultaat over 2014 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt -/- € 2.561.000. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 4.465.515 hebben bedragen. In lijn met RJ-Uiting 2013-15 zijn de vergelijkende cijfers niet aangepast.

Jaarverslag 2014

Tablis Wonen

99

5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva Regelgeving De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Beheer Sociale Huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigings¬prijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winsten verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winsten verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de omgevingsvergunning hebben plaatsgevonden.

100 Tablis Wonen

5.1 Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Er worden geen rentekosten meer geactiveerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15

5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva

december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Tablis Wonen is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Tablis Wonen zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde.

Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.

Waarderingsgrondslag Tablis Wonen waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.

Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van geografische indeling, welke zich als volgt laten omschrijven: 1. Molenwaard 2. Sliedrecht

Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing.

De complexindeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering zijn gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen.

Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of wijzigen van de oorspronkelijke capaciteit.

Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering.

Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.

Jaarverslag 2014

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing

Tablis Wonen 101


zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: • jaarlijkse huurverhogingen van prijsinflatie +1 % (voorgaand jaar inflatie + 1,5%) • jaarlijkse huurderving van 1% (voorgaand jaar eveneens 1%) • mutatiegraad van 8,67 % en huurharmonisatie tot 80% van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar eveneens 80%); huurharmonisatiebeleid wordt langer dan vijf jaar ingerekend omdat rekening houdend met de mutatiegraad tot 80% maximaal redelijke huur wordt gerealiseerd • jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 1,5% (voorgaand jaar 1,75%) • genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 2.186 per verhuureenheid (voorgaand jaar € 2.244) • genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten € 507,50 (bedrijfseconomische interne norm) (voorgaand jaar eveneens € 507,50 per vhe) • kosten van planmatig groot onderhoud, conform onderhoudsbegroting • een restwaarde die is gebaseerd op de historische kostprijs van de grond, rekening houdend met indexatie tot aan het einde van de exploitatieperiode en verdisconteerd tegen 5,25% (voorgaand jaar eveneens de historische kostprijs tegen 5,25%) • een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar 5,25%) voor WSWgeborgde woningen 102 Tablis Wonen

• een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar 5,25%) voor nietWSW-geborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken • de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 0 tot 50 jaar) (voorgaand jaar van 0 tot 50 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is • de verhuurdersheffing en de heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting maken deel uit van de bedrijfswaarde • de te betalen vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde • in de bedrijfswaardeberekening worden alleen die kosten meegenomen, die direct gerelateerd kunnen worden aan het beheer en onderhouden van vastgoed. Dit gebeurt op basis van de verhouding van het aantal bestede uren ten opzichte van het totaal aantal uren. De overige indirecte exploitatiekosten worden niet meegenomen in de bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd.


Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.

oordeling van de bijzondere waardevermindering en direct na deze herbeoordeling wordt als terugname van eerdere afwaardering ten gunste van de winsten verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’.

De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de historische kostprijs. Bijzondere waardevermindering Tablis Wonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief vastgesteld. Indien het niet mogelijk is de realiseerbare waarde voor het individuele actief te bepalen, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde; de realiseerbare waarde is de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde.

Afschrijvingen Vanaf 2011 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt lineair afgeschreven. Vanaf 2012 per component lineair over de geschatte resterende levensduur. Indien sprake is van een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde dan geldt deze lagere bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Een lagere bedrijfswaarde wordt in zijn geheel toegerekend aan de opstal en overige componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of vervaardigingsprijs). Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond zelfstandig op basis van impairment (af)gewaardeerd naar lagere sociale marktwaarde. Indien sprake is van een terugname van een eerdere afwaardering dan geldt de na deze terugname resulterende boekwaarde als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.

Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winsten verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’.

Actuele waarde ten behoeve van de toelichting In de toelichting is de actuele waarde van sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde zoals beschreven in deze paragraaf.

Terugname van bijzondere waardevermindering Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen, wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. Het verschil in boekwaarde van het actief direct voor herbe-

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging.

Jaarverslag 2014

Tablis Wonen 103


Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Bijzondere waardevermindering Tablis Wonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde. 104 Tablis Wonen

5.2 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Algemene uitgangspunten De vastgoedbeleggingen, daaronder begrepen vastgoedbeleggingen in ontwikkeling, worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. De algemene uitgangspunten van materiële vaste activa zijn ook van toepassing op vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Tablis Wonen waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van sociaal vastgoed in exploitatie zijn ook van toepassing op commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: • Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde.


Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgelegd: 1. recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 2. recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbaar vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 3. minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 4. contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Tablis Wonen, zoals lopende huurcontracten. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de stichting Taxaties en Validaties (STenV). Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winsten verliesrekening verantwoord onder “nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als “niet-gerealiseerde herwaardering” bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Tablis Wonen verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de

Jaarverslag 2014

contractuele voorwaarden. Tablis Wonen onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Als gerealiseerde verkoop kwalificeren: • verkopen waarbij Tablis Wonen het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment; • verkopen waarbij Tablis Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur. Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’. Als financieringstransactie kwalificeren: • verkopen waarbij Tablis Wonen het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment; • verkopen waarbij Tablis Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; • verkopen waarbij Tablis Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: • De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: - bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging,

Tablis Wonen 105


en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; - bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies. • De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). • De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Tablis Wonen heeft per balansdatum 58 woningen die verkocht zijn onder voorwaarden, en één woning volgens Kopen naar wens.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waardering en verwerking De waardering en verwerking van deze post is gelijk aan Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging zoals beschreven in paragraaf 5.1. 5.3 Financiële vaste activa Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Tablis Wonen in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondsla-

106 Tablis Wonen


gen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering. Andere deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winsten verliesrekening. Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is de marktrente van hoogwaardige ondernemingsobligaties 3,98% (2012:3,9%) genomen.

Jaarverslag 2014

Leningen u/g De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering. Te vorderen BWS-subsidies Vorderingen uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) worden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders uitbetaalde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. Overige vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-inkomsten ten gunste van de winsten verliesrekening gebracht. Tablis Wonen heeft onder overige vorderingen ook de Kopen naar wens uitgestelde betaling gerubriceerd. Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten, beoordeelt Tablis Wonen op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen

Tablis Wonen 107


bepaalt Tablis Wonen de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen en verwerkt dit direct in de winsten verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winsten verliesrekening verwerkt. 5.4 Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling

108 Tablis Wonen

en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Voorraden De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde. Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. Op balansdatum zijn geen onderhanden projecten aanwezig.


5.5 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid wordt door Tablis Wonen niet gevormd. Tablis Wonen verwacht niet dat de opgeboekte vorderingen mogelijk niet geïncasseerd kunnen worden, waardoor het vormen van een voorziening vooralsnog onnodig is. 5.6 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Voor extendible /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

5.7 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winsten verliesrekening als interestlast verwerkt.

Jaarverslag 2014

Tablis Wonen 109

6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten. Opbrengstverantwoording algemeen Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto omzet en kosten in de winst- enverliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de “Percentage of Completion”-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden geschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winsten verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald. De projectkosten worden dan verwerkt in de winsten verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouw-

110 Tablis Wonen

baar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winsten verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 6.1 Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar is voor de tweede keer de inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. De maximale huurverhoging is daarmee dus afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. Voor de verschillende inkomensgroepen geldt voor 2014 de volgende verdeling met maximumpercentages:

6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat

Verzamelinkomen

Door overheid toegestane

De huurverhoging van Tablis Wonen

maximale huurverhoging

Energielabels: A t/m C

Energielabels: D t/m G

Tot € 34.085

4,0%

3,9%

3,5%

Tussen € 34.085 - € 43.602

4,5%

4,5%

4,1%

Boven € 43.602

6,5%

6,5%

6,1%

Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen: • Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie. • Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden. • Netto verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop. • Netto verkoop opbrengst bij levering van onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.

Jaarverslag 2014

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen directe personeelskosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. 6.2 Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over grond wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (bedrijfslasten) De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.

Tablis Wonen 111


Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Tablis Wonen heeft een pensioenregeling. Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties (SPW) betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Tablis Wonen heeft de toegezegdpensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds in de jaarrekening verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. Voor de pensioenregelingen betaalt Tablis Wonen op verplichte basis premies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft Tablis Wonen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. Tablis Wonen heeft in geval van een tekort bij het fonds vooralsnog geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Tablis Wonen heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegdpensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen die voortvloeien uit deze rechten van haar personeel zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Tablis Wonen betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld

112 Tablis Wonen

door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2014 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114% (2013: eveneens 114%). Bij een dekkingsgraad van 114 procent heeft SPW 114 euro in kas voor elke 100 euro aan huidige en toekomstige pensioenbetalingen. Vanaf 2015 moet SPW, als gevolg van een wetswijziging, de dekkingsgraad op een andere wijze gaan vaststellen. De beleidsdekkingsgraad wordt met ingang van 31 december 2014 vastgesteld als de gemiddelde dekkingsgraad over de afgelopen 12 maanden. Deze beleidsdekkingsgraad bedraagt ultimo december 2014 115 procent. Met dit percentage heeft het pensioenfonds de eis van 105% voor 2104 ruimschoots gehaald. Tablis Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Daarom is geen voorziening pensioen op de balans verantwoord. Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winsten verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.


Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Tablis Wonen, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Tablis Wonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Jaarverslag 2014

Tablis Wonen 113

7. Financiële instrumenten en risicobeheersing Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut. Het oude treasurystatuut van november 2008 is bij de opmaakt van dit verslag vastgesteld door de directie en goedgekeurd door de RvC (d.d. 10 februari 2010). Binnen het treasurybeleid van Tablis Wonen dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan in situaties waarin sprake is van renterisico-reductie. Met andere woorden financiële instrumenten mogen gehanteerd worden als defensief instrument. Indien renterisico gereduceerd kan worden op een meer traditionele on-balance (transacties die in de balans worden opgenomen) geniet dit de voorkeur. Valutarisico Tablis Wonen heeft alleen bezittingen en verplichtingen in Euro en loopt derhalve geen valutarisico. Kredietrisico Tablis Wonen heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Met de huisbankier Rabobank is een rekening courant kredietfaciliteit overeengekomen van maximaal € 2,0 miljoen. In 2014 is van deze faciliteit geen gebruik gemaakt. Renterisico Tablis Wonen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Tablis Wonen risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Tablis Wonen risico’s over de marktwaarde. 114 Tablis Wonen

Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Met betrekking tot bepaalde vastrentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Tablis Wonen renteswaps gecontracteerd, zodat zij vaste rente ontvangt en variabele rente betaalt. Liquiditeitsrisico Tablis Wonen maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De in de balans opgenomen financiële instrumenten zijn gewaardeerd tegen de (geamortiseerde) kostprijs. Dit is de nominale waarde, tenzij anders vermeld. De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruik gemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, van de DCF-methode (contante waarde van kasstromen), rekening houdend met specifieke omstandigheden. De waardering van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) is afhankelijk van het feit of het onderliggende van het derivaat beursgenoteerd is of niet. Indien het onderliggende beursgenoteerd is, dan wordt het derivaat tegen reële waarde opgenomen. Indien het onderliggende niet-beursgenoteerd is, wordt het derivaat tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financieel instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast of niet.

7. Financiële instrumenten en risicobeheersing

Tablis Wonen past hedge accounting toe op een aantal afgeleide financiële instrumenten. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door de stichting gedocumenteerd. De stichting stelt door middel van een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit kan gebeuren door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie. Afgeleide financiële instrumenten die worden gewaardeerd tegen kostprijs en waarop kostprijshedge-accounting wordt toegepast. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent het volgende: • Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. • Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Dit geldt bijvoorbeeld in geval van de hedge van het valutarisico van een toekomstige transactie. • Indien de afgedekte post een monetaire post in vreemde valuta betreft die in de balans is opgenomen, wordt het derivaat, voor zover het valuta-elementen in zich heeft, ook gewaardeerd tegen de periode-einde koers. Indien het derivaat valuta-elementen in zich heeft, wordt het verschil tussen de contante koers die geldt op het moment van afsluiten van het derivaat en de termijnkoers waartegen het derivaat zal worden afgewikkeld geamortiseerd over de looptijd van het derivaat. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winsten verliesrekening verwerkt.

Jaarverslag 2014

Tablis Wonen past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde vastrentende schulden worden omgezet in variabel rentende leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps wordt verantwoord in de winsten verliesrekening onder de financiële baten en lasten. Onderstaand een overzicht (bedragen in euro’s) van de door Tablis Wonen afgesloten contracten op het gebied van financiële instrumenten en de marktwaarde. Het betreft twee renteswap contracten, waarbij de variabele rente wordt geruild tegen een vooraf afgesproken vaste rente, met als onderliggende waarde een geldlening met een variabele rente, per saldo wordt dus de vast afgesproken rente betaald. 1. Rabobank looptijd 3-7-2003 tot 3-7-2028 hoofdsom € 5 miljoen, rente 4,485% marktwaarde negatief € 2.343.910 per 31 december 2014 2. Rabobank looptijd 2-7-2012 tot 2 juli 2030 hoofdsom € 5 miljoen, rente 4,5825% marktwaarde negatief € 2.644.562 per 31 december 2014 Op bovengenoemde contracten rust geen verplichting tot bijstorten indien de (negatieve) waarde onder de met de bank overeengekomen drempel van € 8.050.000 komt. De marktwaarde van de derivatenportefeuille bedraagt per 31 december 2014 negatief bijna € 5 miljoen. Rekening houdend met de 2% buffer van het CFV is de berekende negatieve marktwaarde ca. € 8,3 miljoen. De threshold van € 8,05 miljoen alleen is dus niet voldoende om een rentedaling van 2% te kunnen opvangen. Er zijn daarom aanvullende afspraken met de Rabobank gemaakt dat ook de kredietfaciliteit van € 2 miljoen als buffer mag worden gebruikt. Totaal dus een buffer van € 10,05 miljoen.

Tablis Wonen 115

8. Belangrijke inschattingen t.a.v. waardering en resultaatbepaling Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. Waardering vaste activa Materiële vaste activa, bedrijfswaarde Tablis Wonen heeft geen complexen waarbij sprake is van bijzondere waardeverminderingen doordat de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde zonder bijzondere waardevermindering. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verhuurdersheffing De sector wordt sinds 2013 geconfronteerd met een verhuurdersheffing. Voor het vaststellen van de verhuurdersheffing is gerekend met de meest recente WOZ-waarden van alle woningen. Van deze totale waarde is vervolgens tien keer de gemiddelde WOZ-waarde afgetrokken. Deze waarde is vervolgens vermenigvuldigd met onderstaande tarieven voor de respectievelijke jaren.. Jaartal

Opbrengst Rijk

Tarief

(alle verhuurders)

Bijdrage Tablis Wonen

2015

1,36 miljard

0,449%

2,8 miljoen

2016

1,52 miljard

0,491%

3,1 miljoen

2017

1,70 miljard

0,536%

3,4 miljoen

Voor de jaren 2018 en verder is uitgegaan van het in 2017 te betalen bedrag geïndexeerd met de prijsinflatie. In de gepresenteerde bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie is deze

116 Tablis Wonen

verhuurdersheffing met ingang van dit verslagjaar opgenomen. Hetzelfde geldt voor de extra inkomensafhankelijke huurverhoging. Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 75 woningen. Dit aantal is gebaseerd op het jaarplan 2015. Ondanks een lichte toename van het aantal verkoopwoningen in het algemeen staan de opbrengsten van woningverkopen nog steeds onder druk. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Tablis Wonen een aantal standpunten ingenomen

8. Belangrijke inschattingen t.a.v. waardering en resultaatbepaling

die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2009 tot en met 2014 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: • de waardebepaling van de ontwikkelrechten; • het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; • de verwerking van projectontwikkelingsresultaten; • het treffen van een onderhoudsvoorziening; • het vormen van een herbestedingsreserve. Met het opstellen van deze jaarrekening bestaat er met de belastingdienst nog een discussie over de fiscale afwaardering van sloopwoningen. Naar verwachting zal hierover in 2015 overeenstemming worden bereikt. Hierdoor kan de fiscale last over 2014 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.

Jaarverslag 2014

Tablis Wonen 117

9. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het nettoresultaat aangepast voor posten van de winsten verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winsten verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

118 Tablis Wonen

10. Toelichting op de balans per 31 december 2014 (x € 1.000) Activa Vaste activa

1. Materiële vaste activa

Sociaal

Vastgoed

Onroerende en

vastgoed

in ontwikkeling

roerende zaken tdv

in exploitatie

exploitatie

Totaal

Boekwaarde per 1 januari 2014 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waarderverminderingen en afschrijvingen

219.194 -71.111 148.083

3.956

6.225

229.375

0

-1.676

-72.787

3.956

4.549 156.588

Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijving desinvesteringen

1.288

4.546

-516 0

afschrijvingen

-4.678

Overboekingen

-2.234

overige mutaties

135 5.969 -259 -775 248

-2.936 -5.170

-901 -7.041

248

-327 -5.005

1.610

-901

-203 -5.634

Boekwaarde per 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen

216.831

Cumulatieve waarderverminderingen en afschrijvingen

-75.789

0

-1.755

-77.544

Boekwaarde per 31 december 2014

141.042

5.566

4.346

150.954

De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt € 157 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 28 miljoen gedaald (2013: 185 miljoen). Overboekingen sociaal vastgoed in exploitatie bevat én de overboeking van sociaal vastgoed naar commercieel vastgoed én van vastgoed in ontwikkeling naar sociaal vastgoed in exploitatie. Vanuit vastgoed in ontwikkeling vindt er overboeking plaats naar zowel vastgoed in exploitatie als ook commercieel vastgoed. Jaarverslag 2014

5.566

6.101 8.498

De bedrijfswaarde voor het totale bezit in exploitatie (commercieel en sociaal) bedraagt € 169 miljoen (2013: € 195 miljoen). De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: • Grond geen afschrijvingen geen afschrijvingen • Stichtingskosten Lineair 50 jaar • Materiële vaste Lineair 5 jaar activa tdv exploitatie Tablis Wonen 119

10. Toelichting op de balans per 31 december 2014 (x € 1.000)

In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 4581 (2013: 4.570 woningen opgenomen. De Woz waarde van deze woningen in verhuurde staat bedraagt € 559 miljoen. (2013: 608 miljoen). De Woz-waarde van het kantoorpand inclusief werkplaats bedraagt: € 1.722.000. De activa zijn verzekerd tegen de aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Hierbij geldt dat Tablis Wonen geen benoemde herbouwwaarde heeft, maar er in de verzekeringspolis een aparte clausule voor onderverzekering is opgenomen. De woningen en woongebouwen zijn verzekerd tegen brand en stormschade, waarbij “onderverzekerd zijn” is uitgesloten. Woningen die onderdeel vormen van een Vereniging van eigenaren, zijn tegen uitgebreide opstaldekking verzekerd via de VvE.

Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Tablis heeft de WSW-volmacht ondertekend t.a.v. het pandrecht. Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 1,9 miljoen. Ingebruikname zal in het volgende boekjaar plaatsvinden. Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarvan naar verwachting 75 woningen (2013: 30) de eerstkomende 5 jaar daadwerkelijk worden verkocht. Dit is exclusief de projectgerelateerde verkoopwoningen. De gemiddelde reële waarde van deze woningen bedraagt € 148.000 (2013: € 139.000). De boekwaarde bedraagt gemiddeld ultimo het verslagjaar € 16.900 (2013: € 24.700).

2. Vastgoedbeleggingen

Commercieel Commerciële Onroerende

vastgoed

Vastgoed

zaken verkocht

in exploitatie

in ontwikkeling

onder voorwaarden

Totaal

Boekwaarde per 1 januari 2014 Verkrijgingsprijzen Herwaardering Cumulatieve waarderverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 01 januari 2014

4.411 0

4.118

6.460

14.989

0

0

-334

0

0

-334

0

4.077

4.118

6.460

14.655

Mutaties 2014 Investeringen Desinvesteringen Herwaardering Waardevermindering Afschrijvingen Overboekingen

120 Tablis Wonen

0

3.124

134

3.258

-276

0

-70

-346

0

0

76

76

-2.226

0

0

-2.226

0

0

0

0

11.305 -6.197

0

5.108

8.803 -3.073

140

5.870


Boekwaarde per 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen Herwaardering

15.440

1.045

6.524

0

0

76

23.009 76

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

-2.560

0

0

-2.560

Boekwaarde per 31 december 2014

12.880

1.045

6.600

20.525

Latente Deelnemingen

Overige vorderingen

Totaal

3. Financiële vaste activa De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:

Te vorderen

BWS-subsidies belastingvordering

Stand per 1 januari 2014

85

Investeringen

5.894

101

85

6.165

1.160

1.933

3.093

Desinvesteringen Afschrijvingen/aflossingen

-46

Stand per 31 december 2014

39

7.054

101

2.018

-46 9.212

De deelnemingen betreffen: Naam, statutaire zetel

aandeel

resultaat boekjaar

netto vermogenswaarde 31-12-2014

%

Woningnet, Dordrecht

0,02

-

1

Stadsbeheer, Dordrecht

2,74

-

100

Jaarverslag 2014

Tablis Wonen 121


Latente belastingvordering 2014

Stand per 1 januari 2014 Dotatie

Waarderingsverschil

Waarderingsverschil

Verrekenb fisc.

verkoop bestaand bezit

waardering leningen o/g

verliezen

1.465

186

4.243

5.894

1.697

2.416

699

20

Totaal

Onttrekking

0

Vrijval

0

Stand per 31 december 2014

2.164

206

5.940

8.310

De latenties zijn berekend tegen een vpb-tarief van 25% en een disconteringsvoet van 3,4%. De post waarderingsverschil verkoop bestaand bezit is gebaseerd op de ingeschatte verkopen in de komende vijf jaar en bestaat uit de contant gemaakte waarderingsverschillen tussen de fiscale en commerciële balans. De post verrekenbare fiscale verliezen is vooralsnog gebaseerd op het verlies uit het jaar 2009, 2012 en 2014. Tablis Wonen verwacht dit verlies te kunnen verrekenen in de jaren 2015-2018.

Vlottende activa 31-12-14 31-12-13

4. Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop

996

440

De voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs dan wel lagere marktwaarde voor zover nodig onder aftrek van een voorziening van incourantheid. 5. Vorderingen Huurdebiteuren

518 440

518 440

Onder de huurdebiteuren zijn geen vorderingen opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.

122 Tablis Wonen

10. Toelichting op de balans per 31 december 2014 (x € 1.000) Gemeenten Sliedrecht

15 47

Onder de vordering gemeenten zijn geen vorderingen opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar Overige vorderingen

1.070

1.750

Overlopende activa Diversen

685

17

685

17

Onder de overlopende activa zijn geen vorderingen opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar. 5. Totaal vorderingen

2.288

2.254

Onder de vorderingen is totaal een bedrag van € 968 opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar. 6. Liquide middelen

2014 2013

Direct opvraagbaar

2.480

5.410

Overige

7

31

2.487

5.441

De liquide middelen staan ter vrije beschikking van Tablis Wonen. Met de huisbankier Rabobank is een rekening courant faciliteit overeengekomen van maximaal € 2,0 miljoen. Tot en met eind 2014 is van deze faciliteit geen gebruik gemaakt

Jaarverslag 2014

Tablis Wonen 123


Passiva 7. Eigen vermogen

2014 2013

Het verloop van het eigen vermogen is als volgt: Stand per 31-12-2013

52.847

51.823

Stelselwijziging

-3.548

Stand per 01-01-2014

49.299

51.823

0

Resultaat boekjaar

-2.561

916

Toevoeging kapitaal voorheen st Bouwen en Beheren

0

108

Stand per 31-12-2014

46.738

52.847

Ultimo 2014 is in totaal € -2.221 aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen. Overeenkomstig hoofdstuk 1 artikel 2 van de statuten van Tablis Wonen dient het gehele vermogen binnen de kaders van de woonwet en afgeleid het BBSH te worden besteed. Bij de waardering is verder geen rekening gehouden met latenties voor waarderingsverschillen (fiscaal en commercieel) in het vastgoed. Naar aanleiding van RJ-uiting 2013-15 ‘Richtlijn 290: Financiële instrumenten (2013)’ moeten embedded derivaten gescheiden worden van het basiscontract, indien wordt voldaan aan de daarvoor geldende criteria. De derivaten worden vervolgens separaat in de balans verwerkt. Deze verwerking wordt als stelselwijziging gezien en in het Eigen vermogen separaat inzichtelijk gemaakt. 8. Langlopende schulden

2014 looptijd

2014 looptijd

Totaal

Totaal

korter dan 5 jaar

langer dan 5 jaar

31-12-14

31-12-13

Langlopende schulden Leningen overheid

2.509

3.245

31.284

93.493

123.150

109.845

Terugkoopverplichting woningen

-

-

verkocht onder voorwaarden

6.744

6.744

Waarborgsommen

6

6

6

40.543

132.409

119.801

Leningen kredietinstellingen

2.509

93.493

6.705

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2015 is € 2.363 124 Tablis Wonen


Mutaties in 2014 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht:

Leningen overheid

Leningen krediet-

Terugkoopverplichting

instellingen

woningen verkocht onder

Stand per 1 januari

3.245

Waarborgsommen

Totaal

6

119.801

voorwaarden

109.845

6.705

Opgenomen gelden

5.000

5.000

Aflossing

-2.576

-2.576

Overige mutaties Naar kortlopende schulden Stand per 31 december

-736 2.509

12.508

39

-1.627 123.150

6.744

6

12.547 -2.363 132.409

Onder overige mutaties staat de correctie op de terugkoopverplichting als gevolg van de afwaardering van woningen VOV. 31-12-14 31-12-13 Leningen overheid Leningen overheid

2.509 3.245

Leningen kredietinstellingen Leningen kredietinstellingen 123.150 109.845

Alle leningen zijn WSW geborgd (2013: 113.090) tegen een gemiddeld rentevoet van 3,98% (2013: 3,98%) Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden Terugkoopverplichting Baanhoek West 2009

3.179

3.250

Terugkoopverplichting Hooghe Dijck

315

300

Terugkoopverplichting Baanhoek West Terugkoopverplichting de Gantel

2.408 2.349 842

806

6.744 6.705

Tablis Wonen waardeert de terugkoopverplichting jaarlijks op het bedrag dat Tablis Wonen verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief

Jaarverslag 2014

Tablis Wonen 125


tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen 1 jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 31-12-14 31-12-13

Waarborgsommen Waarborgsommen

6 6

9. Kortlopende schulden Aflossingsverplichtingen langlopende schulden

2.363

6.187

Schulden aan leveranciers en handelskredieten

1.608

2.712

Belastingen en premies sociale verzekeringen

1.491

1.237

Overlopende passiva

3.109 2.759

8.571 12.895

Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan een jaar. Aflossingsverplichtingen langlopende schulden Leningen overheid

736 691

Leningen kredietinstellingen

1.627 5.496

2.363 6.187

Schulden aan leveranciers en handelskredieten Crediteuren

1.608 2.712

Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting

1.341 1.032

Loonheffing

146 151

Pensioenen

4

54

1.491 1.237

Tablis Wonen heeft onder de kortlopende schulden alle schulden geclassificeerd die binnen een jaar worden voldaan. Wij verwachten dat deze schulden allen uit de reguliere exploitatie kunnen worden voldaan.

126 Tablis Wonen


Verbonden partijen Met de meeste van haar deelnemingen heeft Tablis Wonen naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen. Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen In het kader van de verkoop van woningen aan zittende huurders (wet bevordering eigen woningbezit) wordt korting verleend met de bepaling dat wanneer binnen een termijn van 10 jaar wordt doorverkocht een tijdsevenredig deel van deze korting dient te worden terugbetaald. Het effect voor Tablis Wonen is nagenoeg nihil, gezien het zeer beperkte aantal woningen per jaar dat aan zittende huurders wordt verkocht of doorverkocht. De notaris die bij doorverkoop de akte van levering transporteert dient te bewaken of het anti-speculatiebeding nog van toepassing is en ons daarover te informeren. Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en aankoop van woningen tot een bedrag van € 1,9 miljoen. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van één jaar na balansdatum. Pensioenverplichtingen Het bedrijfstakpensioenfonds is niet in staat die gegevens op te leveren die voor de stichting zouden leiden tot een juiste weergave van de kosten, evenals de rechten en verplichtingen zoals die voor een toegezegd pensioenrecht dienen te worden opgenomen. Daarom worden de aan het fonds betaalde premies als toegezegde bijdragen in de resultatenrekening verwerkt en is geen voorziening in de jaarrekening 2014 verwerkt. Een overschot of tekort in het bedrijfstakpensioenfonds SPW kan invloed hebben op te betalen premies.

Jaarverslag 2014

Ketenaansprakelijkheid Tablis Wonen heeft per balansdatum geen niet uit de balans blijkende verplichtingen uit hoofde van de Wet Keten Aansprakelijkheid. Waarborgfonds Sociale Woningbouw Als zekerheid voor de geldverstrekkers wordt door Tablis Wonen gebruik gemaakt van borgstelling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Door borging van het WSW kan ten behoeve van sociale woningbouw (en specifiek benoemd maatschappelijk vastgoed) relatief goedkoop worden geleend. Als “achtervang” in deze borgstelling participeren zowel de corporaties, de rijksoverheid als ook de gemeente waar de sociale woningbouw wordt gerealiseerd. Op basis van de nieuwe begroting en meerjarenraming zal het borgingsplafond opnieuw worden vastgesteld. Tablis Wonen verwacht uiterlijk medio 2015 hier een positief bericht over te krijgen. Obligoverplichting De door het WSW geborgde leningenportefeuille bedraagt ultimo 2014 iets meer dan € 118 miljoen en dit betekent dat Tablis Wonen op basis van een gemiddeld obligopercentage van 3,85% € 4,5 miljoen beschikbaar moet kunnen stellen aan het WSW. Bankgaranties Stichting Tablis Wonen heeft één bankgarantie lopen in het boekjaar. Deze bankgarantie betreft een garantietermijn welke vanaf 2009 geldt voor de oplevering van de Koopgarantwoningen in BaanhoekWest. De koper heeft eind 2014 fiat gegeven voor vrijgave van deze bankgarantie. De administratieve afhandeling hiervan wordt afgerond in het 1e kwartaal 2015. Afronding afspraak met Blokland Met betrekking tot het project Bonkelaar dient er nog een afrekening plaats te vinden richting Blokland. De aankoopwaarde van de woningen is gebaseerd op een van tevoren bepaald bruto aanvangs-

Tablis Wonen 127


rendement en daarmee dus gebaseerd op verwachte huurprijs. De afspraak daarbij was dat bij uiteindelijke hogere huurprijzen de aankoopwaarde mocht worden opgehoogd. De hoogte van de afrekening dient nog te worden vastgesteld. Het gaat hierbij om 17 woningen.

128 Tablis Wonen

11. Toelichting op de winst-en-verliesrekening over 2014 (x € 1.000)

2014 2013

10. Huren Woningen en woongebouwen

26.206

24.844

Onroerende zaken niet zijnde woningen

1.716

1.700

27.922 26.544

Af: Huurderving wegens leegstand

-186

-264

Af: Huurderving wegens oninbaarheid

-23

-21

Af: Huurderving wegens gewenning

-47

-57

27.666 26.202

De “te ontvangen netto huur”is gewijzigd als gevolg van: • verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging en wegens eventuele woningverbetering tot een bedrag van € 1.011 • verhoging van huren als gevolg van huurharmonisatie van € 160 • het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen tot een bedrag van € 410 • verkoop woningbezit-/- € -117 De geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:

2014 2013

Gemeente Sliedrecht 23.117 21.840 Gemeente Graafstroom

4.549 4.362

27.666 26.202

11. Opbrengst servicecontracten Overige goederen, leveringen en diensten

2.790

2.773

De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van: • Nieuwbouw woningen 11 • Verhoging voorschotten 6

Jaarverslag 2014

Tablis Wonen 129


2014 2013

12. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Opbrengst verkopen bestaand bezit

4.266

949

Boekwaarde

-508 -150

3.758 799

13. Overige bedrijfsopbrengsten Opbrengst diversen

445 555

Opbrengst aan huurders Opbrengst voorbelasting BTW voorgaande jaren

64

79

0

134

509 768

14. Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa Afschrijvingen onroerende zaken in exploitatie

4.678

4.509

Afschrijvingen onroerende zaken ten dienste van de exploitatie

327

305

5.005 4.814

Boekverlies materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie Doorbelaste afschrijvingen naar servicekosten Totaal afschrijvingen

5

-31

-29

4.974 4.790

15. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Mutatie in verband met lagere bedrijfswaarde

0

0

Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch)

1.770

1.881

Onderhoudsuitgaven (cyclisch)

5.343 4.009

7.113 5.890

16. Lasten onderhoud

De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud

5.343 4.009

Mutatieonderhoud

911 1.020

Klachtenonderhoud

859 861

7.113 5.890

130 Tablis Wonen


2014 2013

17. Overige bedrijfslasten Beheerkosten Algemene beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurskosten Subtotaal beheerkosten

4.462

1.787

397 383 58

53

4.917 2.223

Heffingen Belastingen

1.719 1.749

Verzekeringen

66

65

Contributie landelijke federatie

36

43

1.821 1.857

Overige bedrijfslasten Servicekosten

2.762 2.747

Diverse bedrijfslasten

840 850

Subtotaal overige bedrijfslasten

3.602

3.597

Totaal overige bedrijfslasten

10.340

7.677

Accountantshonoraria (x €1.000) Onderzoek van de jaarrekening

40

62

Andere controlewerkzaamheden

9

12

Fiscale advisering

23

15

Andere niet-controlediensten

0

0

72

89

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Tablis Wonen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) (inbegrepen ca. € 12.000 jaarwerk 2013).

Jaarverslag 2014

Tablis Wonen 131


2014 2013

18. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen

-2.221

-1.742

Afboeking van VOV woningen

76

-490

Afboeking van terugkoopverplichting

-71

429

Waardeverandering Commercieel vastgoed in exploitatie

-2.226

-1.681

-2.221

-1.742

19. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente op vorderingen

5

6

Rente op liquide middelen

18

55

23

61

20. Rentelasten en soortgelijke kosten Extendible

7.027

-

Kredietinstelling

4.218

3.936

Gemeenten

347

260

Overige schulden

30

23

11.622

4.219

21. Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Mutatie actieve belastinglatentie

2.416

1.926

Totale belastinglast

2.416

1.926

De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: 2014 Acute belastingen

-

Latente belastingen

2.416

2.416

132 Tablis Wonen


De acute belastinglast is als volgt bepaald: 2014 Resultaat voor belasting volgens de jaarrekening

-4.976

Verkoop onroerende goederen bestaand bezit

-3.758

Afschrijvingen 4.974 Vrijval disagio contante waarde financieringen

-12

Fiscaal resultaat sloop

-5.967

Fiscaal Extenbibles rente

7.026

Fiscaal resultaat 2014

-2.713

Fiscaal negatief resultaat 2014 toe te voegen aan latentie

-2.713

VPB last (o.b.v. 25%)

Acuut belasting verlies is toegevoegd aan de actieve belastinglatentie. De belastingbate (€ 2.416.000) uitgedrukt als percentage van het jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen bedraagt 118%. De afwijking met het nominale tarief van 25% wordt verklaard door het benutten van de fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op vastgoed en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het toepasselijke belastingtarief is overeenkomstig voorgaand jaar.

Jaarverslag 2014

Tablis Wonen 133

12. Overige informatie 12.1 Werknemers Gedurende het jaar 2014 had de corporatie gemiddeld 59 werknemers in dienst (2013: 59). Net als voorgaande jaren is geen van de werknemers buiten Nederland werkzaam.

Tablis Wonen hanteert de nieuwe maxima bij nieuwe benoemingen in de RvC en voor het overige doet zij tijdelijk een beroep op het overgangsrecht. Hiermee voldoet Tablis Wonen volledig aan de vigerende regelgeving.

12.2 Bestuurders en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen, op grond van het jaarrekeningrecht, van: • bestuurders en voormalige bestuurders € 129.664 (voorgaand jaar € 139.462) • commissarissen en voormalige commissarissen € 35.726 (voorgaand jaar € 31.900) exclusief BTW

Hieronder zijn de beloningen van topfunctionarissen o.b.v. de WNT in beeld gebracht voor 2014:

De vermelde bezoldiging van bestuurder omvat de periodiek betaalde beloningen (salarissen, vakantiegeld en de pensioenpremie). Het bedrag is exclusief de fiscale bijtelling van de ter beschikking gestelde auto en het werkgeversdeel van de sociale lasten.

Directeur-bestuurder Voor de directeur-bestuurder geldt dat zijn contract bij brief van 19 november 2011 is verlengd tot 2016. Hiermee is het directeursdeel van de functie een vast dienstverband geworden. De RvC heeft besloten gebruik te maken van de geboden overgangsregeling van de WNT. Naam

De WNT is bij Tablis Wonen slechts van toepassing op de directeurbestuurder en de leden van de Raad van Commissarissen. De leden van het MT zijn geen topfunctionaris in de zin van de WNT, omdat zij geen leiding geven aan de gehele organisatie (artikel 1.1., onderdeel b van de WNT). De directeur-bestuurder neemt namelijk de beslissingen voor de organisatie. Ook de plaatsvervangend directeur valt niet onder de WNT, omdat zijn bevoegdheden alleen zijn bedoeld voor tijdelijke afwezigheid van de directeur-bestuurder (vakantie en ziekte).

134 Tablis Wonen

Datum vanaf

t/m

factor

Directeur-

01-01-2014

31-12-2014

1

bestuurder H.J.A. Gravesteijn

Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in werking getreden in 2013 Tablis Wonen is voor 2014 gebonden aan het bezoldigingsmaximum zoals bedoeld in artikel 2.3. eerste lid van de WNT. Dit maximum bedraagt in 2014 € 130.600. Dit bedrag is gebaseerd op indeling in bezoldigingsklasse E, volgens de tabel behorende bij de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 (Staatscourant d.d. 29 november 2013).

Functie

Datum

Parttime

bestuurder Bruto

Belaste variabele

Beloningen

Totaal

beloning

en vaste kosten-

betaalbaar op

beloning

2014

vergoeding 2014

termijn

boekjaar 2014

€ 119.430

€ 420

€ 15.793

€ 135.643

Bruto

Belaste variabele

Beloningen

Totaal beloning

beloning

en vaste kosten-

betaalbaar op

boekjaar 2013

2013

vergoeding 2013

termijn

€ 120.446

€ 420

€ 25.592

€ 146.458

Het totaalbedrag van € 119.430 is als volgt opgebouwd: • bruto maandsalaris inclusief 8% vakantiegeld en uitkering december • bijtelling lease-auto

12. Overige informatie

Raad van Commissarissen Voor leden en de voorzitter van de RvC geldt een maximale vergoeding van respectievelijk 5% en 7,5% van het bezoldigingsmaximum wat door het ministerie is vastgesteld. Het bezoldigingsmaximum voor 2014 is € 130.600. Dit betekent dat de leden van de RvC voor een volledig jaar niet meer mogen ontvangen dan € 6.530 en de voorzitter niet meer dan € 9.795. In onderstaand overzicht zijn de in 2014 betaalde vergoedingen (excl. BTW) opgenomen.

Er zijn in 2014 geen functionarissen van wie de bezoldiging de maximale bezoldiging, zoals bedoeld in artikel 2.3. eerste lid van de WNT, te boven is gegaan. De voorzitter, J. van Leeuwen, en de leden J.M.P. van Rooij, R. van Oostveen, L.C.N.A. Hulswit en A.J.M. ZebelVaudo vallen onder de overgangsregeling.

In 2014 zijn geen uitkeringen verricht aan topfunctionarissen en (gewezen) topfunctionarissen wegens beëindiging van het dienstverband.

Naam

Functie

Datum

Datum

Bruto

Belaste

Beloningen

Totaal

Totaal

vanaf

t/m

beloning

variabele en

betaalbaar

beloning

beloning

vaste kosten-

op termijn

boekjaar

boekjaar

vergoeding

2013

Dhr. J. van Leeuwen

Voorzitter RvC

01-01-2014

31-12-2014

€ 8.940

€ 753

€0

€ 9.693

€ 8.940

Mw. L.C.N.A. Hulswit

Lid RvC

01-01-2014

30-09-2014

€ 5.040

€ 20

€0

€ 5.060

€ 6.720

Mw A.J.M. Zebel-Vaudo

Lid RvC

01-01-2014

30-09-2014

€ 5.040

€0

€0

€ 5.040

€ 6.720

Mw. J. van Rooij

Lid RvC

01-01-2014

31-12-2014

€ 6.720

€ 82

€0

€ 6.802

€ 3.360

Dhr. R. van Oostveen

Lid RvC

01-01-2014

31-12-2014

€ 6.720

€ 19

€0

€ 6.739

€ 387 *

Dhr. R. Boxman

Lid RvC

01-10-2014

31-12-2014

€ 1.633

€ 13

€0

€ 1.646

€0

Dhr. R.J. Lievaart

Lid RvC

01-10-2014

31-12-2014

€ 1.633

€0

€0

€ 1.633

€0

Dhr. A. in ‘t Veld

Lid RvC

€ 3.360

Dhr,. E.E.E. Bessem

Lid RvC

€ 2.800

* Dit bedrag wijkt af van hetgeen gepresenteerd is in het jaarverslag 2013 wegens een factuur die in 2014 is ingediend met een naverrekening over 2013

ter hoogte van € 387. Dhr. R. van Oostveen valt onder het overgangsrecht en komt in 2013 niet boven het bezoldigingsmaximum uit.

Jaarverslag 2014

Tablis Wonen 135

13. Statutaire resultaatbestemming Het negatieve jaarresultaat van € 2.561.000 is volledig ten laste van het eigen vermogen gebracht.

14. Gebeurtenissen na balansdatum Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen uitontwikkelen van de bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren.

136 Tablis Wonen

Vaststelling jaarrekening 2014 Op 9 juni 2015 heeft de Raad van commissarissen het jaarverslag inclusief de jaarrekening 2014 goedgekeurd.

Sliedrecht, 9 juni 2015 Tablis Wonen Zuiderzeestraat 210 Sliedrecht

Directie, 9 juni 2015

De Raad van commissarissen

H.J.A. Gravesteijn

J. van Leeuwen

R. Boxman

R.J. Lievaart

Mevrouw J.M.P. van Rooij

R. van Oostveen

Jaarverslag 2014

Tablis Wonen 137

138 Tablis Wonen

Accountantsverklaring

Jaarverslag 2014

Tablis Wonen 139


140 Tablis Wonen


Jaarverslag 2014

Tablis Wonen 141

Bijlage 1

Overzicht nevenfuncties RvC-leden 2014

Mevrouw L.C.N.A. Hulswit • jobcoach en tijdelijk projectleider “Vrouw en Werk” Vluchtelingenwerk Zuidvleugel Mevrouw A. Zebel-Vaudo • strategisch juridisch adviseur van advies- en ingenieursbureau Royal Haskoning/DHV De heer J. van Leeuwen • voorzitter van de stichting beheer cultuurcluster Veenendaal • voorzitter van het stichtingsbestuur Rhenendael • voorzitter van de RvT van OBV (Openbare Bibliotheek Veenendaal) • gastdocent bij Euroforum • zelfstandig gevestigd interim manager en consultant Mevr. J.M.P. van Rooij • Directeur Vastgoed, directeur Boscotondo en directeur Landgoed de Klokkenberg bij Vitalis WoonZorg Groep • Directeur Eigenaar JESS consultancy • Lid RvA W-E Adviseurs De heer R. van Oostveen • Vicevoorzitter RvT Stichting Wende • Lid RvC Trifolium Woondiensten • Lid RvT RIBW Fonteynenburg • Voorzitter OX Vastgoednetwerk • Lid visitatiecommissie Procorp • Zelfstandig gevestigd adviseur corporatie- en zorgbranche De heer R.J. Lievaart • Eigenaar en directeur van Lievaart Juridisch Advies te Culemborg • Voorzitter van de bezwaarschriftencommissie van het Plassenschap Loosdrecht • Voorzitter van de bezwaarschriftencommissie van het Recreatieschap Vinkeveense Plassen • (plv.) Voorzitter van de bezwaarschriftencommissie van de gemeente Zeist De heer R. Boxman • Risk consultant bij IR}S forensic and integrity services • Lid van de Raad van Commissarissen van Wonen Midden-Delfland 142 Tablis Wonen

Bijlage 2

Overzicht verbindingen

Algemene gegevens Naam van de verbinding Stichting Woonkeus Drechtsteden Rechtsvorm Stichting Vestigingsplaats Dordrecht Statutaire doelstelling Coördineren van regionale woonruimteverdeling Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar Publicaties van alle leegkomende woningen Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden ? Nee Overige participanten in vennootschap Alblasserdam, Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht. Stichting / Vereniging Stichting Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Afvaardiging in de RVC van de stichting Productie en ontwikkeling van de voorraad woongelegenheden in de verbinding Nihil

Jaarverslag 2014

Tablis Wonen 143

Bijlage 2 Algemene gegevens Naam van de verbinding Rechtsvorm Vestigingsplaats Statutaire doelstelling Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden ?

Woningnet N.V. Naamloze Vennootschap Automatisering van de woonruimteverdeling Nevenactiviteit MG 2001-26 nee

Financiële gegevens 2013 Vennootschap nee Eigen vermogen € 6.940.000 groepsvermogen Jaaromzet € 14.399.000 Jaarresultaat € 146.000 Balanstotaal € 9.588.000 Belang in % 2 Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap n.v.t.

Geldstromen 2014 Van TI naar verbinding nihil Doorberekende kosten aan de verbinding nihil Waarde verstrekte lening(en) n.v.t. Rentepercentage n.v.t. Zekerheden n.v.t. Aflossingstermijn n.v.t. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI geen Inzet van personeel van de TI geen Van verbinding naar TI nihil Ontvangen winstuitkeringen door TI nihil Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding geen

Risicobeheersing - - - - - - -

Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt verkregen zekerheden juridische structuur selectie samenwerkingspartners maximale omvang projectaanspraken gegarandeerde afzet vooraf vermogensdoelstelling en dividendbeleid

144 Tablis Wonen

Woningnet N.V. verzorgt de automatisering van de woonruimteverdeling in verschillende regio’s van Nederland. Sinds december 2004 nemen wij in het kapitaal van Woningnet deel in de vorm van honderd aandelen, tegen een nominale waarde van € 11,95 per stuk. Van deze nominale waarde is 75% gestort. Via het regionale woonruimteverdeelsysteem maken wij gebruik van de diensten van Woningnet. Bestuurlijk zijn wij verder niet betrokken bij Woningnet, maar is sprake van een nevenactiviteit in de zin van MG 2001-26.

Bijlage 2 Algemene gegevens Naam van de verbinding NV Stadsherstel en BV Voorstraat Rechtsvorm Naamloze en Besloten Vennootschap Vestigingsplaats Dordrecht Statutaire doelstelling Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden ?

Financiële gegevens 2013 Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Jaarresultaat Balanstotaal Belang in %

€ 2.854.396 € 105.352 € -147.609 € 2.949.013 2,7%

Geldstromen 2014 Van TI naar verbinding nihil Doorberekende kosten aan de verbinding nihil Waarde verstrekte lening(en) n.v.t. Rentepercentage n.v.t. Zekerheden n.v.t. Aflossingstermijn n.v.t. Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI geen Inzet van personeel van de TI geen Van verbinding naar TI nihil Ontvangen winstuitkeringen door TI nihil Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding geen

Risicobeheersing - - - - - - -

Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt verkregen zekerheden juridische structuur selectie samenwerkingspartners maximale omvang projectaanspraken gegarandeerde afzet vooraf vermogensdoelstelling en dividendbeleid

Jaarverslag 2014

De doelstelling van de BV Voorstraat is beperkter en richt zich met vrijwel dezelfde activiteiten alleen op de Voorstraat e.o. in Dordrecht met specifieke aandacht voor de combinatie van wonen, werken en leren. De BV Voorstraat is een 100% dochter van de NV Stadsherstel. Tablis Wonen is voor het bedrag van € 100.000 aandeelhouder in de NV Stadsherstel

Tablis Wonen 145

Colofon Redactie en teksten Tablis Wonen Fotografie Josje Blokland Fotografie en Foto’s Tablis Wonen Vormgeving moev - grafische vormgeving, Oosterwolde (Fr.)

Tablis Wonen, juni 2015

146 Tablis Wonen

Sliedrecht, juni 2015 Stichting Tablis Wonen Zuiderzeestraat 210 3363 CZ Sliedrecht Inschrijvingsnummer K.v.K: 23036310

Tablis Wonen Zuiderzeestraat 210 - Sliedrecht, Postbus 145 - 3360 AC Sliedrecht, T (0184) 444 844 E [email protected] I www.tabliswonen.nl

Samen naar de (tussen)finish. Jaarverslag 2014

Recommend Documents