Samen kom je verder. Jaarverslag 2014

Samen kom je verder Jaarverslag 2014

28 mei 2015

Stichting Standvast Wonen Gevestigd te Nijmegen, Takenhofplein 3 Toegelaten als instelling, werkzaam in het belang van de volkhuisvesting, op 1 januari 2002 onder de naam Stichting Standvast Wonen. Statuten De statuten zijn laatstelijk gewijzigd en notarieel vastgelegd op 4 december 2014, met goedkeuring van de Minister van Wonen en Rijksdienst. Geregistreerd als organisatie die de Aedescode heeft onderschreven (lidnummer 103917) Ingeschreven in het verenigingen- en handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Centraal Gelderland onder nummer 10017041. Standvast Wonen • Jaarverslag 2014

2 van 59

Inhoudsopgave Voorwoord ....................................................................................................................... 4 Hoofdstuk 1: Terugblik op 2014 ....................................................................................... 5 Hoofdstuk 2: Visie, missie, kerndoelen ............................................................................. 8 Hoofdstuk 3: Maatschappelijke opgaven ........................................................................ 10 Hoofdstuk 4: Markt & Klant ............................................................................................ 13 Hoofdstuk 5: Buurten en dorpen .................................................................................... 20 Hoofdstuk 6: Woningen .................................................................................................. 24 Hoofdstuk 7: Samenwerking .......................................................................................... 30 Hoofdstuk 8: Organisatie ................................................................................................ 34 Hoofdstuk 9: Risicomanagement .................................................................................... 39 Hoofdstuk 10: Verslag Raad van Commissarissen .......................................................... 43 Hoofdstuk 11: Financiën ................................................................................................. 53

Standvast Wonen • Jaarverslag 2014

3 van 59

Voorwoord Onze focus voor de komende tien jaar ligt op het aantrekkelijk maken en houden van buurten en dorpen. Om dit te bereiken doen we vooral die dingen waar we goed in zijn en werken we samen met partners waar we elkaar kunnen versterken. Ondanks veranderende wetgeving en zaken die op ons afkomen vanuit de Rijksoverheid zochten we in 2014 naar mogelijkheden om onze samenwerking te verankeren in samenwerkingsvormen met regionale en lokale partners, zorgen welzijnsorganisaties, bewoners en andere partijen. In hoofdstukken 1, 2 en 3 blikken we terug op 2014, leest u waar wij voor staan, wat onze doelen en maatschappelijke opgaven zijn. Samen kom je verder… ..in de markt! In hoofdstuk 4 leest u hoe onze medewerkers, samen met andere partijen, zorgden voor een optimale verhuur aan onze primaire doelgroep, de verkoop van woningen, het onderhouden en veilig maken van onze woningen, het opleveren van nieuwe woningen en hoe wij onze klanten bedienen. Samen kom je verder… ..in de wijk! In hoofdstuk 5 leest u wat wij allemaal hebben gedaan om onze buurten en dorpen vitaal te maken en te houden en met wie wij dit samen gedaan hebben. We werkten aan onze gebiedsplannen en investeerden in sociale en fysieke projecten. Buurten maken het verschil! Samen kom je verder… ..met een mix aan woningen! In hoofdstuk 6 leest u wat wij in 2014 hebben gedaan om voor een optimale mix aan woningen te zorgen. We kochten woningen aan, we verkochten woningen, leverden nieuwe woningen op en investeerden in herstructureringsprojecten. Bij onze vastgoedprojecten betrekken we bewoners en partners om te komen tot een gezamenlijke visie en aanpak. We besteedden onze eerste projecten via de soft selection methode aan en we werkten aan een pilot assetmanagement. Samen kom je verder… ..met collegacorporaties! In hoofdstuk 7 leest u over onze vaste samenwerkingsverbanden met collegacorporaties in de regio, met zorgen welzijnspartijen en met onze huurdersorganisaties. We beschrijven ook onze belangrijkste samenwerkingsinitiatieven. Samen kom je verder… ..met je organisatie! In hoofdstuk 8 leest u de belangrijkste ontwikkelingen en activiteiten op het gebied van onze organisatie en onze medewerkers. Good Goverance In hoofdstukken 9 en 10 leest u hoe wij omgaan met Good Governance. In hoofdstuk 9 leest u met welke risico’s wij te maken hebben en hoe wij anticiperen op deze risico’s. In hoofdstuk 10 leest u hoe onze Raad van Commissarissen zijn rol als toezichthouder heeft vervuld. Tot slot leest u in hoofdstuk 11 ons financieel jaarverslag. Mei, Nijmegen, Esther Lamers   Directeur-bestuurder Standvast Wonen Standvast Wonen • Jaarverslag 2014

4 van 59

Hoofdstuk 1: Terugblik op 2014 Slimmer Werken In 2014 zijn we als fusiecorporatie werkelijk één geworden. Het is ons gelukt de fusiedoelstellingen te realiseren en ook te bouwen aan een nieuwe organisatie die klaar is voor de toekomst. We zijn het jaar gestart met de verhuizing naar ons centraal kantoorgebouw. Hiermee is een einde gekomen aan de periode dat de medewerkers verdeeld over twee locaties in Nijmegen en Druten werkten. Een nieuw centraal kantoor, midden in ons werkgebied, waar we ook startten met een andere manier van werken. Deze nieuwe manier van werken noemen wij ‘Slimmer Werken’. Blijvend in gesprek De fusie heeft veel aandacht van de interne organisatie gevraagd, zonder de wereld om ons heen te vergeten. Net als 2013 hebben we een jaarlijkse ontmoeting gehad met (vertegenwoordigers van) de gemeenteraden en onze huurderorganisaties en actieve bewonerscommissies. Als voorzitter van het Platform Nijmeegse Woningcorporaties zijn we actief in gesprek geweest met onze collegacorporaties en ook in de samenwerking met maatschappelijke partners hebben we verkennende gesprekken gevoerd op bestuurlijk niveau. Denken als een belegger, handelen als een corporatie De klokken van de twee organisaties zijn inmiddels gelijk gezet en het slimmer werken en organiseren is geland in onze organisatie. De grootste verandering die we hebben bewerkstelligd, en die ook externen van ons gaan ervaren, is onze grotere rolbewustheid. We geven beter dan voorheen aan waarom we wel of niet investeren, bijvoorbeeld door te werken met assetmanagement. Bij assetmanagement denken we als een belegger en handelen we als een woningcorporatie met geformuleerde maatschappelijke doelen. Hierdoor opereren we zakelijker en leggen zo een beter fundament onder onze ambities. Onze projecten hebben we beter op orde. Door beter door te pakken, zakelijker te onderhandelen, maar ook scherper te sturen op resultaat. Belanghebbenden faciliteren we, in plaats van hun projecten over te nemen. De interne oriëntatie betekent zeker niet dat we de ogen voor de buitenwereld hebben gesloten. Juist niet. Wij zetten ons nog steeds actief in op de lokale opgaven in ons werkgebied. Maar wel met het grote verschil dat we ons daarbij vooral richten op waar we voor staan en waar we goed in zijn. En we zoeken hierbij de samenwerking op. Want samen kom je verder. Processen en projecten De samensmelting van de twee corporaties heeft geleid tot een harmonisatie en aanpassing van al onze bedrijfsprocessen. Kritische succesfactoren en risico’s zijn per proces benoemd. Hierdoor kunnen we ons werk slimmer en slanker organiseren. Alle processen zijn gedigitaliseerd en onze interne controller controleert ze stelselmatig. Wat hebben we en wat willen we? Het meest omvangrijke project van 2014 was het nieuwe portefeuillebeleid. Op basis van woonbehoefteonderzoek, trends in de conjunctuur en de samenleving en met onze visie en missie als uitgangspunt, stelden we een integraal portefeuillebeleid op. Deze is gedefinieerd en vastgesteld. In 2015 gaan we onze opgave in tijd en geld in kaart brengen en vertalen naar uitvoeringsplannen.


5 van 59

Betaalbaar wonen Op basis van het woonbehoefteonderzoek en het portefeuillebeleid, stelden we een huurbeleid op hoofdzaken op. Deze is uitgewerkt naar huurverhoging per jaar en het streefhuurpercentage bij mutatie. Om meer aan te sluiten bij de huurprijzen van de markt, werken we ons huurbeleid ook uit op gebiedsniveau. We streven hierbij naar huuroptimalisatie binnen de context van wijkdifferentie. Wanneer betaalbaarheid voor specifieke doelgroepen of individuen neigt naar een schrijnende situatie, zoeken we naar oplossingen op maat. Stad en Land worden Markt & Klant en Wijken In 2014 hebben we de afdelingen Wonen Stad en Wonen Land anders vorm gegeven. We hebben gekozen de scheiding niet meer te maken per regio, maar naar inhoud van het werk. Dit is voor de aansturing van medewerkers toch een betere oplossing. Om recht te doen aan de verschillen tussen Stad en Land kozen we voor een afdeling Wijken en een afdeling Markt & Klant. Wijken houdt zich bezig met gebiedsplannen, leefbaarheid en bewonersparticipatie. Markt & Klant zorgt voor een efficiënte en juiste verhuring van woningen, het dagelijks en -mutatieonderhoud, alle contract gerelateerde klantvragen en de huurincasso. Juist door deze manier van organiseren zijn we in staat zowel naar onze contractverantwoordelijkheid als naar de verschillen tussen stad en land de juiste aandacht te geven aan de vraagstellingen die daar leven. Woningwet Het jaar sloten we af met de verwachting dat in 2015 de nieuwe woningwet een feit is. In onze strategische visie en meerjarenbegroting hebben we reeds geanticipeerd op deze wet. Wat door de nieuwe woningwet voor ons concreet gaat veranderen, blijkt voor een deel pas door de uitwerking van de wet in de Algemene Maatregelen van Bestuur. Wat zeker is, is dat de relatie met onze stakeholders, vooral die met de huurdersorganisaties en de gemeenten gaat veranderen. Dit jaar gaan we samen op weg om daar inhoud en vorm aan te geven. Wet Normering Topinkomens De Wet Normering Topinkomens (WNT) en de ontwikkeling van de ‘regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014’ zijn in hun ontwikkeling door ons gevolgd en in 2014 toegepast voor de bezoldiging van het bestuur. Vooruitblik Bij de fusie tussen Standvast Wonen en Alphons Ariëns kozen we voor een tweehoofdig bestuur gedurende een periode van 2 jaar. De Raad van Commissarissen heeft op deze manier gezorgd voor het zo goed mogelijk samenvoegen van de twee corporaties en het opbouwen van de nieuwe organisatie. Op deze manier konden we ook voldoende aandacht geven aan de ontwikkelingen in de stad Nijmegen en de gemeenten Beuningen en Druten. Het tweehoofdige bestuur heeft goede resultaten opgeleverd: We hebben samen met belanghouders een toekomstbestendige strategische visie ontwikkeld, we zijn efficiënt en effectief gereorganiseerd en we hebben belangrijke maatschappelijke opgaven kunnen continueren. Bestuursmodel per 1 januari 2015 Nu de fusieactiviteiten min of meer afgerond zijn, heeft de Raad van Commissarissen gekozen voor een bestuursmodel met één directeur-bestuurder. De directeur-bestuurder wordt op een aantal complexe onderwerpen ondersteund door een bestuursadviseur. De gekozen structuur doet recht aan de grootte van onze huidige organisatie. Standvast Wonen • Jaarverslag 2014

6 van 59

In control De sector is in ontwikkeling en de ontwikkelingen in de samenleving vragen om een andere houding van de corporatie. We maken dan ook de komende jaren een veranderingsproces door. Zo willen we meer aan de voorkant van een (vastgoed)proces een rol spelen. Een goed op elkaar afgestemd strategisch, tactisch, operationeel beleid is essentieel. We willen financieel in control zijn, maar ook vooruitkijken en middels planning en scenario’s goed voorspellen welke financiële mogelijkheden er zijn. We maken plannen op wijkniveau. Daarnaast zijn we dicht bij de klant en ook zichtbaar voor de klant. In de backoffice benoemen we onze kernactiviteiten. Waar zijn we voor en waarop willen we ons onderscheiden. Andere backoffice-activiteiten kunnen derden uitvoeren of in samenwerking gedeeld worden. Een aantal van deze ontwikkelingen is al in gang gezet: Het onderzoek naar de mogelijkheden van assetmanagement en ketensamenwerking en onderzoek naar de implementatie van een huurdersportaal (selfservice door huurders). Als denkmodel voor de gehele organisatie laten we ons inspireren door het DrieKamerModel.


7 van 59

Hoofdstuk 2: Visie, missie, kerndoelen Stad en land in evenwicht Standvast Wonen is 104 jaar geleden begonnen als woningbouwvereniging ‘De Gezonde Woning’, die onder andere het Rode Dorp in Nijmegen bouwde. Het grootste deel van haar geschiedenis was ‘De Gezonde Woning’ een echt Nijmeegse corporatie, totdat zij in 2001 met Woningstichting Beuningen fuseerde en haar huidige naam kreeg. Dankzij deze fusie werd het mogelijk meer deskundigheid in huis te halen. In 2003 sloot ook Eigen Haard uit Nijmegen zich bij Standvast Wonen aan. De meest recente fusie dateert van 2013. Standvast Wonen fuseerde met Alphons Ariëns, waarmee ook Druten en omliggende kernen aan het werkgebied werden gevoegd. Alphons Ariëns was een corporatie met 1.900 woningen, die met een lange historie goed verankerd was in het Drutense. Aanleiding voor de fusie was, net als bij de eerdere fusies, het versterken van de organisatie om beter te kunnen presteren. Dankzij deze fusies is Standvast Wonen een corporatie met ruim 8.800 woningen geworden, waarbij het aandeel stad en land met elkaar in evenwicht is. Wat willen wij bereiken? Wij geloven in de kracht van de vitaliteit van buurten. Wij willen buurten en dorpen waar we een aanzienlijke positie hebben, vitaal maken of vitaal houden. Voor ons zijn dit buurten en dorpen: •

met veerkracht, die door alle jaren heen aantrekkelijk worden gevonden omdat ze meebewegen op economische en maatschappelijke trends en ontwikkelingen;

•

die veilig voelen, omdat mensen met allerlei achtergronden er probleemloos met elkaar samenwonen;

•

waar mensen verantwoordelijkheid nemen en actie ondernemen voor de buurt en buren als dat nodig is.

Onze visie om samen met partners buurten en dorpen vitaler te maken of vitaal te houden, komt ook terug in onze missie. Als volkshuisvester doen we dit vooral door het realiseren van een gedifferentieerd aanbod aan woningen, (huur)prijzen en indien mogelijk woonmilieus aan de zuidkant van de stadsregio Arnhem-Nijmegen. •

Onze primaire aandacht gaat uit naar huishoudens met een laag inkomen en bijzondere doelgroepen en

•

zolang marktpartijen de huisvesting van middeninkomens (tot 43.000) niet faciliteren, zijn we bereid om ook hierin te investeren, mits dit niet concurreert met onze primaire doelgroep en de gemeente ons daarvoor vraagt;

•

waar we substantieel bezit hebben, vervullen we een voortrekkersrol in het vitaal houden of vitaler maken van buurten en dorpen. We stimuleren dat ook andere professionals en bewoners in een buurt of dorp daarbij verantwoordelijkheid nemen en betrokkenheid tonen.

Kernwaarden Deze grondhouding van verantwoordelijkheid als basis voor betrokkenheid vragen we niet alleen aan bewoners en partners, maar ook aan onze medewerkers. Sinds de fusie staat effectief en efficiënt werken voor ons centraal. We leggen verantwoordelijkheden laag in de organisatie en sturen op resultaat. We rusten werknemers hiertoe uit door hen in staat te stellen om mobiel te werken en zich professioneel en persoonlijk te ontwikkelen (middels opleiding). De kernwaarden van waaruit we opereren zijn: •

maatschappelijk betrokken en integer


8 van 59

•

ondernemend en vitaal

•

samenwerken

Efficiënt en effectief werken betekent dat we ons bewust concentreren op kerntaken en –rollen en geen dingen doen die niet in onze opdracht liggen en die anderen sowieso beter kunnen. Deze houding noemen wij Slimmer Werken en Slimmer Organiseren. Het helpt ons meer kostenbewust en op een zakelijkere manier te werken. Inmiddels hebben we onze eigen processen kritisch onder de loep genomen en monitoren we actief of dit leidt tot de gewenste output. Waar mogelijk werken we met zelfsturende teams vanuit een platte organisatie. Geen dingen doen die een ander beter kan is ook de basis voor samenwerken met derden. Hierbij letten we erop dat er zo min mogelijk tijd en geld verspild wordt tussen de overdracht van de een naar de ander (ketensamenwerking). Door te denken als een belegger en te handelen als een woningcorporatie (assetmanagement) kunnen we steeds bewuster afwegingen maken van investeringen die we doen. Van risicovolle projecten of projecten die niet bijdragen aan onze strategische doelen hebben we afscheid genomen. Door alleen al kritisch te zijn op onze eigen bedrijfsvoering kunnen wij de komende jaren 25% bezuinigen op organisatiekosten. Waar staan we nu? De professionalisering van onze bedrijfsvoering en de focus op kernactiviteiten is een belangrijke wijziging ten opzichte van de voorgaande jaren. Bij het ‘oude’ Standvast Wonen was er ruimte creatief te opereren en werd er zelden ‘nee’ gezegd. Er was een cultuur waarbij projecten zelf geïnitieerd werden, of zelfs overgenomen van initiatiefnemers. Alphons Ariëns was primair georiënteerd op bouwprojecten en projectmatig sterker georganiseerd. De organisatie was ook hiërarchischer. Wel was er onvoldoende kennis in huis om maatschappelijke opgaven effectief op te pakken. Het samenvoegen van de creativiteit en beleidskracht van Standvast Wonen met de kwaliteit van organiseren en bedrijfsvoeren van Alphons Ariëns was mede de aanleiding te fuseren. De fusie heeft veel aandacht voor de interne organisatie gevraagd, echter zonder dat er echter extern tekort geschoten is. De klokken van de twee organisaties zijn inmiddels gelijk gezet en het slimmer werken en organiseren is geland in de organisatie. De grootste verandering die we hebben bewerkstelligd, is onze grotere rolbewustheid. We beargumenteren beter dan voorheen waarom we al dan niet investeren, bijvoorbeeld door te werken met assetmanagement. We opereren zakelijker en leggen zo een beter fundament onder onze ambities en de maatschappelijke opgaven in de gemeenten waar we actief zijn. Belanghebbenden faciliteren we, in plaats van hun projecten over te nemen. Onze projecten hebben we beter op orde en hebben een betere prijs/kwaliteit, door meer focus aan de voorkant van het proces te leggen, zakelijker te onderhandelen en scherper te sturen op resultaat en minder op de uitvoering zelf.


9 van 59

Hoofdstuk 3: Maatschappelijke opgaven Focus op kerntaken De fusie heeft plaatsgevonden tegen een achtergrond van een afnemende investeringsruimte: Van 280 miljoen in 2012 naar 150 miljoen in 2014. In 2012 werden ambities al naar beneden bijgesteld, de investeringsruimte daalde in 2013 verder met de verhuurdersheffing. Als resultaat hiervan hebben wij keuzes moeten maken. We zijn er niet meer voor iedereen, maar concentreren ons op de kerntaken van een woningcorporatie en onze ambitie in het bijzonder. Bijvoorbeeld projecten met kunst en cultuur doen we niet meer en omdat we focussen op vitale buurten en dorpen noemen we specifieke doelgroepen, zoals jongeren, ook niet meer expliciet. Zij maken onderdeel uit van deze ambitie. Risicovolle bouwprojecten haalden we van de lijst. Strategische doelen Wij investeren daar waar we de meeste meerwaarde kunnen leveren. Voor ons zijn dat de buurten en dorpen waar we substantieel bezit hebben. •

Centraal staat het realiseren van vitale wijken, door voldoende betaalbare woningen, het langer zelfstandig kunnen wonen in de eigen buurt en het huisvesten van bijzondere doelgroepen. Wij doen dit door: - Wonen voor onze huurders betaalbaar te houden. We streven naar een passend aanbod goedkope en betaalbare woningen, gericht op de vraag in ons werkgebied. - Een betaalbare woning is ook een woning met een goede basiskwaliteit: We streven voor ons gehele bezit naar een gemiddeld energielabel B en per woning minimaal energielabel C. - Naast deze verduurzaming zijn voor Malvert, Hatertse Hei, Hengstdal (allen Nijmegen), Klokkenslagstraat (Druten), Olden Tempel (Beuningen) renovaties uitgevoerd of gepland. Deze waren/zijn nodig om bestaande woningen zodanig op te knappen/her te bestemmen dat deze ook in de toekomst nog voldoen aan de woonbehoefte van die betreffende buurt of kern. - Soms is aanpassing van bestaand bezit onvoldoende om de gewenste mix in een buurt of dorp te realiseren. Nieuwbouw is onze manier om die woningen toe te voegen in een type en of prijs die in een buurt of dorp nog ontbreken. Om die reden werden/worden de volgende nieuwbouwprojecten gerealiseerd: Oranjekwartier (Beuningen) en Druten-West, en in Nijmegen ônder onnes, Plein’44, Alpha & Omega, Huize Rosa, Boskapel en Handelskade.

•

Ons uitgangspunt om partners en bewoners te stimuleren om verantwoordelijkheid te nemen sluit goed aan op de sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen en de verwachtingen die de buitenwereld heeft van de inzet van woningcorporaties. Om leefbaarheidinitiatieven in de wijk te faciliteren en te stimuleren wordt naast de inzet van acht buurtbeheerders jaarlijks ruim 350.000 euro geïnvesteerd én kunnen bewonersgroepen waardevolle ideeën aandragen om een bijdrage te krijgen uit het Leefbaarheidsfonds (een budget van in totaal € 10.000 voor 2015);

•

De samenwerking met partijen die doelgroepen helpen die naast of anders in de maatschappij staan, zoals maatschappelijke opvang, dak- en thuislozen, maar ook mensen die vanwege hun beperkingen aanpassingen in hun woning nodig hebben blijven we belangrijk vinden en handhaven we. Naast het bieden van huisvesting aan deze bijzondere doelgroepen, nemen we in onze aanbestedingsopdrachten ook een inspanningsverplichting


10 van 59

op voor het bieden van werkervaringsplaatsen aan doelgroepen met een grote afstand tot de arbeidsmarkt. Maatschappelijke activiteiten Workshop Goede Zaken® De Maatschappelijke MeerWaarde, de Vrijwilligerscentrale Nijmegen en Vrijwilligerssteunpunt Heumen organiseerden in 2014 de workshop Goede Zaken® aan. Wij stelden als partner van De Maatschapplijke MeerWaarde ons kantoor hiervoor beschikbaar. De workshop leert jaarlijks honderden stichtingen, verenigingen en instellingen succesvol samenwerken met bedrijven. De workshop is bedoeld als voorbereiding op de Beursvloer. Beursvloer In 2014 vond de 10e Beursvloer plaats. De Beursvloer is een jaarlijks terugkerend netwerkevenement van stichting De Maatschappelijke MeerWaarde waar maatschappelijke organisaties en bedrijven uit Beuningen, Heumen, Nijmegen en Wijchen elkaar ontmoeten. Bedrijven bieden menskracht (handen), materialen (tweedehands) of advies (deskundigheid) aan en maatschappelijke organisaties zetten daar een passende tegenprestatie tegenover. Dit gebeurt altijd met een gesloten beurs. Wij zijn partner van de Maatschappelijke Meerwaarde. Rondleiding leerlingen Kandinsky College We organiseerden een rondleiding over ônder onnes voor een aantal leerlingen en hun begeleiders van de gemengde leerweg van het Kandinsky College aan de Hatertseweg in Nijmegen. De rondleiding werd verzorgd in het kader van het thema Wonen en ‘op eigen benen staan’. De leerlingen uit klas vier starten binnenkort met het thema Wonen en 'op eigen benen staan'. Meister und Gesell bij Alpha en Omega Samen met Stichting Dagloon, KlokBouw en de Kr8 corporatie Portaal uit Nijmegen sloegen we in 2012 de handen ineen voor een uniek project: Meister und Gesell. Dit project krijgt nu een vervolg bij ons bouwproject Alpha en Omega en inmiddels is er een leerling gestart. Meister und Gesell wil dak- en thuislozen laten deelnemen aan het arbeidsproces en de maatschappij door het bieden van werk, begeleiding en een woning. KlokBouw neemt de leerling in dienst en leidt hem op. Stichting Dagloon begeleidt de leerling zodat hij uiteindelijk zelfstandig kan wonen. Het totale traject duurt ongeveer twee jaar. Conferentie Social Return Social Return Nijmegen, een initiatief van alle Nijmeegse wooncorporaties en de gemeente Nijmegen, organiseerde in 2014 een conferentie. Doel was om zo veel mogelijk kennis, tips, trucs, ervaringen en netwerk in te zetten om er voor te zorgen dat wij binnen een jaar 100 extra mensen uit onze doelgroep aan het werk krijgen. Mensen uit onze doelgroep hebben een behoorlijke afstand tot de arbeidsmarkt en die helpen we graag op weg, dit noemen wij Social Return. Sponsoring We sponsoren regelmatig initiatieven die bijdragen aan vitale buurten en dorpen. Ook geven we met sponsoring invulling aan onze maatschappelijke rol. Onze sponsoring/donaties hebben geen structureel karakter en kan in natura of in geld. Organisaties of partijen die wij sponsoren zijn actief en bij voorkeur gevestigd in ons werkgebied. In 2014 hebben we in totaal € 11.000 aan Standvast Wonen • Jaarverslag 2014

11 van 59

sponsorgelden uitgeven. Een overzicht van enkele gesponsorde projecten, activiteiten en organisaties in 2014: •

•

•

•

De Plusbus van Stichting Voormekaar. Deze bus rijdt voor personen met een beperking die niet zijn aangewezen op rolstoelvervoer binnen de gemeente Druten. De voorziening wordt gebruikt voor personenvervoer naar verpleeghuizen, familiebezoeken, winkelcentrum, huisarts, sociale culturele activiteiten in omliggende dorpen. Mijnbuurtje in Nijmegen. Deze is onder meer actief in Dukenburg, Lindenholt, NeerboschOost en Nijmegen-Oost. Mijnbuurtje is een integrale aanpak die ervoor zorgt dat buurtbewoners elkaar weer kennen en weten wat er allemaal in de buurt te doen en aanwezig is. Zo voelen mensen zich weer meer thuis in de buurt en kunnen ze makkelijk dingen zelf regelen. Mijnbuurtje faciliteert dit met een online buurtcommunicatieplatform, gerund door goed getrainde lokale community managers. Dit zijn speciale buurtbewoners die online én offline een proces in hun buurt op gang brengen waarin steeds meer mensen elkaar gaan kennen en veel meer met elkaar gaan samenwerken. Dankzij sponsoring kan Mijnbuurtje zich uitbreiden over meer wijken in Nijmegen, buurtverbinders begeleiden en opleiden en het online platform onderhouden. De BuurtRangers in Nijmegen. Het merendeel van de inwoners vindt de stad schoon. Veel Nijmegenaren vinden de eigen buurt zelfs nog schoner dan de stad. Om dat zo te houden is het belangrijk dat ze samen de schouders eronder zetten en samen zorgen voor de schone stad waar ze graag in leven. De Nijmeegse BuurtRangers zijn ontstaan om kinderen in de leeftijd van zeven tot elf jaar meer te leren over zwerfafval en ze op een leuke manier mee te laten helpen om de stad zwerfafvalvrij te maken. Een mooie methode waarbij de kinderen iets leren en tegelijk ook direct iets kunnen doen. De Nijmeegse BuurtRangers zijn een goed voorbeeld van hoe je samen de stad schoon kunt houden. Diverse kleine bewonersactiviteiten in de gemeenten Beuningen, Druten en Nijmegen.

Een blik vooruit Externe ontwikkelingen als de verhuurdersheffing en fiscale regelingen, zorgen ervoor dat we de komende twee jaar onze reeds ingezette plannen gaan realiseren, maar geen extra investeringen kunnen doen. Vanaf 2017 stijgt onze solvabiliteit weer. Hiervoor gaan we nu de ambities formuleren. Op basis van ons portefeuillebeleid, onze duurzaamheidagenda en onze maatschappelijke doelen gaan we keuzes maken, binnen de kaders van ons ondernemingsplan. We staan daarbij aan de vooravond van een doorontwikkeling van het principe Slimmer Werken en Organiseren. Enerzijds gaan we onderzoeken of we nog effectiever en efficiënter kunnen werken door een deel van het werk te outsourcen en/of de ketensamenwerking te verbeteren. Anderzijds kijken we of we nieuwe medewerkers nodig hebben om onze organisatie meer vanuit regie en minder vanuit uitvoering te kunnen organiseren. Begin 2015 zijn wij gevisiteerd. De uitkomsten hiervan kunnen ons helpen bij het onderzoeken van de doorontwikkeling. Want wij kunnen dit wel ambiëren, maar herkent onze omgeving hoe wij werken en het effect ervan? Op basis van de visitatie gaan we kijken of wij meer partners kunnen vinden om onze ambities te realiseren. De partners betrekken we bij onze keuzes. Zij zijn een onmisbare schakel in de manier waarop wij vitale buurten en dorpen willen realiseren. Want samen kom je verder.


12 van 59

Hoofdstuk 4: Markt & Klant Verhuringen via één systeem Tot juni 2014 verhuurden we onze woningen binnen de gemeente Druten (Afferden, Deest, Druten en Puiflijk) via het woonruimteverdeelsysteem Woongaard. Per 1 juni 2014 zijn we overgestapt naar het woonruimteverdeelsysteem Entree. Vanaf deze datum verhuren we dus al onze woningen in de gemeenten Beuningen, Druten en Nijmegen via één systeem. Voor woningzoekenden heeft de overstap naar Entree als groot voordeel dat de woningmarkt groter wordt. In Entree verhuren 20 corporaties ongeveer 90.000 woningen in de regio ArnhemNijmegen. Daarnaast sluit toetreding tot Entree beter aan bij het verhuisgedrag van de bewoners in de regio. Entree is voor woningzoekenden ook een goedkoper systeem. Inschrijving is namelijk gratis en er worden geen verlengingskosten in rekening gebracht. De overstap is geluidloos verlopen en we zien in de reacties terug dat meer woningzoekenden uit Nijmegen in hun zoekgedrag Druten meenemen. Mutatiegraad en aantal verhuringen De mutatiegraad, ofwel de verhuisgraad was eind 2014 6,9%. Dat is hoger dan begroot (6,5%), maar gelijk aan 2013. Het aantal mutaties bedraagt 598. Het aantal verhuringen ligt met 746 10% hoger dan vorig jaar in dezelfde periode. Het aantal verhuringen bestaat uit het aantal mutaties plus de nieuwbouwverhuringen. In de maand december was een sterke stijging van het aantal verhuringen te zien doordat we lang leegstaande woningen uit de verkoop terughaalden.

Huurklasse

Maandhuur

% van de

% van de

% van de

Streven

woningen

woningen

woningen

dec. 2014

dec. 2013

dec. 2012

83%

85%

92%

85%

Middelduur (tot € 596,75 liberalisatiegrens) € 699,48

12%

12%

6%

10%

Duur (boven > € 699,48 liberalisatiegrens)

5%

3%

2%

5%

Betaalbaar

< € 596,75

De stijging van het aantal verhuringen komt door de oplevering van ons nieuwbouwproject Maxima in Beuningen en door ons herstructureringsproject Malvert in Nijmegen. Alle woningen zijn in 2014 verhuurd. Maxima, Beuningen In ons woongebouw verhuren we 30 appartementen in de vrije sector. De huurprijzen varieerden van € 750 tot € 950. Bij de oplevering in juli waren 17 appartementen al verhuurd. Vanaf juli verhuurden we gemiddeld drie appartementen per maand. De appartementen waren gewild door hun prijs, locatie en kwaliteit. De appartementen zijn verhuurd aan verschillende doelgroepen, van jong tot oud. Er was veel interesse vanuit de gemeenten Beuningen, maar ook vanuit Nijmegen en andere gemeenten.


13 van 59

Malvert, Nijmegen In de Malvert hebben we 120 woningen gerenoveerd en energiezuiniger gemaakt. De verhuur is in 2013 al gestart, in 2014 startte de verhuur van andere straten. De huurprijzen varieerden van € 650 tot € 700. De verhuur van de sociale huurwoningen verliep sneller dan de woningen in de vrije sector. De verhuur van de maisonnettes kwam, net als bij ons woongebouw Maxima, pas goed op gang na de oplevering. Na zes maanden waren alle maisonnettes verhuurd. De maisonnettes zijn verhuurd aan verschillende doelgroepen. 24 maisonnettes verhuurde we via het lotingsysteem. Zeven verhuurden we aan jongeren in het project ‘Op mezelf wonen’. Verhuur vrije sector woningen De verhuur van vrije sector woningen is in 2014 vast onderdeel van het verhuurproces geworden. Met de verhuur van vrije sector woningen bedienen we ook de (lagere) middeninkomens met een inkomen boven de € 34.678. In 2014 verhuurden we in totaal 164 woningen in de vrije sector. Verhuur- en verkoopleegstand De verhuurleegstand was hoog in 2014. Verdeeld over sociale verhuur/vrij sector/BOG & MOG lag deze op 40/40/20. De belangrijkste oorzaken zijn de leegstand van commerciële bedrijfsruimte als Tooropstraat in Nijmegen, Kerkplein in Beuningen en Cieringstraat in Druten en van vrije sector woningen. Inmiddels hebben we voor de bedrijfsruimten Tooropstraat en Kerkplein ook huurders gevonden. Het aantal leegstaande vrije sector woningen is door extra aandacht gedurende 2014 ook sterk teruggebracht. En ook de verkoopleegstand bouwden we flink af. Januari 2014 stonden er 75 woningen leeg, december 2014 waren dit er nog maar 21. Woningen die langer dan negen maanden leegstonden, zijn terug in de verhuur gegaan. Onze voorraad is nu weer op het gewenste niveau. Jaar

Gem. aantal

Aantal

dagen per

contracten

Aantal dagen

Huurderving

woning 2014

40

508

20.558

€ 363.679

2013

29,8

603

17.971

€ 298.569

2012

26

493

12.806

€ 216.975

Toewijzing aan primaire doelgroep 96% van onze sociale huurwoningen is verhuurd aan huishoudens met een inkomen onder de € 34.678. Hiermee zitten we ruim boven de norm van minimaal 90%. Onze sociale huurwoningen komen dus bijna volledig terecht bij de primaire doelgroep. Bijzondere bemiddeling Meer dan 10% van onze vrijkomende woningen verhuren we via bijzondere bemiddeling. Doelgroepen zijn sociaal/medische urgenten, stadsvernieuwingsurgenten en statushouders (taakstelling asielzoekers). In 2014 ontvingen we 80 urgentieverzoeken. Niet ieder verzoek leidt tot een concrete aanvraag omdat we benodigde documenten niet ontvangen of omdat de aanvrager het verzoek intrekt. We stelden 46 urgentierapporten op, 31 aanvragen zijn door de urgentiecommissie toegewezen, 13 verzoeken zijn afgewezen en twee verzoeken zijn nog in behandeling. Standvast Wonen • Jaarverslag 2014

14 van 59

In 2014 was er sprake van een lichte stijging in de plaatsing van asielzoekers. Door gezinsherenigingen is het een aantal keren mogelijk geweest om meerdere asielzoekers te huisvesten in een woning. De taakstelling voor de gemeenten in het 1e halfjaar 2015 wordt verdubbeld ten opzichte van de halfjaartaakstelling in 2014. Er is een grote toestroom van met name alleenstaande vluchtelingen uit Syrië. Als corporaties hebben we bij de gemeenten aangedrongen op alternatieve huisvestingsmogelijkheden voor deze groep, zoals studentenwoningen, zorgvastgoed, ombouwen kantoren. De toestroom gaat anders ten koste van de slaagkans van ingeschreven woningzoekenden. De alternatieve mogelijkheden worden door de gemeenten vanuit hun verantwoordelijkheid voor de taakstelling verkend. Feiten en cijfers Een deel van de vrijkomende woningen wijzen we toe via het lotingsmodel. In 2014 wezen we 16% van de vrijkomende woningen toe via dit model. Onze doelstelling was 15%.

Gemiddeld per advertentie

Nijmegen

Beuningen

Druten

Aantal reacties

261

101

571

165

97

Aantal weigeringen

1,7

2,5

3,6

2,0

3,2

Populariteit woningen (aantal reacties/aantal weigeringen)

157

40

9

81

31

Gemiddelde meettijd

12,9

11,6

12,1

12,5

11,9

1

Totaal

Gemiddelde Entree

Druten is per 1 juni aangesloten bij Entree. Getallen zijn gebaseerd op 7 maanden.

•

De populariteit van de stad is aanmerkelijk hoger dan die van de landelijke gebieden.

•

Woningzoekenden in de landelijke gebieden zijn daarentegen kritischer.

•

Het aantal reacties op woningen in Druten is relatief laag, maar is na de aansluiting op Entree toegenomen met woningzoekenden uit Nijmegen.

•

De gemiddelde meettijd die woningzoekenden verzilveren is 12 jaar. Hier zien we weinig verschil tussen de gebieden.

•

Bijna 40% van de vrijkomende woningen is verhuurd aan starters, 50% aan doorstromers (inclusief relatieververbrekingen) en ruim 10% aan urgenten en taakstelling.

•

De populariteitsindex van onze woningen ligt hoger dan het gemiddelde van de deelnemende corporaties in Entree.

Betaalbare koopwoningen Wij zijn in het 1e kwartaal van 2014 gestart met directe verkoop, dus niet meer via externe makelaars. In 2014 hebben we geleidelijk aan ons koopproduct Slimmer Kopen afgebouwd. We troffen meerdere verkoopbevorderende maatregelen, zoals een open huizen dag en een eigen website (www.jeeigenthuis.nl). Ook voerden we in het kader van risicobeheersing een processysteem in dat de stappen van verkoopvoorbereiding tot transactie volgt. Standvast Wonen • Jaarverslag 2014

15 van 59

Verkochte woningen We hebben in 2014 94 woningen verkocht, waarvan we er acht hebben doorverkocht. Gezien de ontwikkeling van de verkopen en onze investeringen, is er geen directe financiële noodzaak om op korte termijn over te gaan tot complexgewijze verkoop. We bekijken dit opnieuw in 2015. Teruggekochte woningen In 2014 kochten we 21 woningen terug (in 2013 waren dit er 11). Deze woningen verkopen we weer door. We verkochten in het verleden bijna 500 woningen op basis van slimmer kopen. Deze woningen worden op enig moment weer aan ons aangeboden. We verwachten hierin een toename. Dit leidt helaas tot extra aanbod van dezelfde typen woningen. Een deel van deze woningen zetten we daarom terug in de verhuur. Acht woningen verkochten we door. Van Slimmer Kopen naar Starters Renteregeling In 2014 zijn we gestopt met het product Slimmer Kopen. In onderstaande grafiek is goed de toename te zien van reguliere verkoop en verkoop met Starters Renteregeling. Concreet betekent dit dat hierdoor de gemiddelde netto verkoopopbrengst per woning toeneemt. Reparatie- en mutatieonderhoud Naast het reguliere contractonderhoud en VVE onderhoud, voerden wij in 2014 bijna 8800

14 12 10 8 6 4 2 0

5 2

4 0

1 1

5

4

2

1 1

1 1 3

4 3

1 1

1 2

1

8

9

11 1 1 2

0 1

Slimmer Kopen Starters Rente Regeling

9

Reguliere verkoop

reparatieverzoeken uit. Dat zijn er 800 meer dan begroot. Dit laatste komt door de invoering van het servicepakket in ons hele werkgebied waardoor huurders meer een beroep doen op reparaties door ons. Via het servicepakket kunnen huurders lastige en tijdrovende werkzaamheden door ons laten uitvoeren voor een laag bedrag per maand. Het voordeel hiervan is de zekerheid dat de woningen goed en vakkundig worden onderhoud en. 72% van de verzoeken voert onze eigen vakdienst uit, 28% besteden we uit aan derden. De uitgaven in totaal zijn hoger dan begroot. De uitgaven voor mutatieonderhoud liggen licht onder de begroting. Gemiddeld geven we per woning minder uit dan begroot. De groei in uitgaven voor vervroegd en planmatig onderhoud wordt veroorzaakt doordat in het afgelopen jaar de vervanging van keukens, badkamers en toiletten niet meer als een investering gezien mag worden, maar betaald moeten worden uit de lopende middelen.

(bedragen x € 1.000)


Begroting 2014

Realisatie 2014

16 van 59

Reparatieonderhoud derden

€ 730

€1.024

Reparatieonderhoud eigen dienst

€ 650

€ 692

Mutatieonderhoud

€ 935

€ 909

Zelf klussen

€ 25

€ 21

Legionella beheersplan

€ 25

€8

Asbest

€ 780

€ 381

Vervroegd / uitgesteld planmatig onderhoud

€ 700

€ 950

Sub totaal

€ 3.845

€ 3.985

Contractonderhoud

€ 1.398

€ 1.309

VVE onderhoud

€ 200

€ 325

Totaal

€ 5.443

€5.619

Asbestinventarisatie afgerond In 2014 rondden we onze asbestinventarisatie af. We onderzochten steekproefsgewijs alle complexen. Meer dan 800 woningen zijn geïnventariseerd. Bewoners stuurden we een meterkastkaart waarop staat waar eventueel asbest aanwezig is in de woning. Bij slechts twee complexen kwamen er directe complexsaneringen naar voren. We hebben de begroting dan ook merendeel benut voor de inventarisatie. Asbestsaneringen in de toekomst combineren we zoveel mogelijk met uitvoering van planmatig onderhoud. Huurachterstand Zittende huurders De huurachterstand van de zittende huurders is gedaald van 1,11% (januari 2014) naar 0,94% (december 2014). De achterstand is hiermee onder de beoogde 1% gekomen. We zien seizoensschommelingen in de huurachterstand. In 2014 zijn we gestart met het uitbesteden van het debiteurenbeheer van huurders met een eerste of een kleine huurachterstand. We bellen iedere huurder met een achterstand van een maand. Vertrokken huurders De huurachterstand van de vertrokken huurders is opgelopen van € 42.000 naar € 71.000. Gemiddelde huurachterstand loopt op We zien door het stijgen van de huren en het toenemend aantal verhuringen in de vrije sector de gemiddelde huurachterstand oplopen. Huurders met een langere huurachterstand hebben onze extra aandacht. Huurders waarmee we geen betalingsregeling kunnen treffen, dragen we over aan de deurwaarder. Hoewel ons beleid gericht is op het voorkomen van huisuitzettingen, hebben we in een aantal situaties moeten besluiten tot ontruiming. Het aantal ontruimingen op basis van huurachterstand is in 2014 toegenomen van 13 naar 20.


17 van 59

Aantal ontruimingen

Reden ontruiming

2014

2013

Huurachterstand

20

13

Overlast

1

2

Totaal

21

15

We zien helaas een stijging in het aantal ontruimingsaanzeggingen. De uiteindelijke ontruiming gaat in twee van de drie gevallen niet door, omdat op het allerlaatste moment betaald wordt. We zien ook dat kantonrechters vaker aansturen op een schikking en dat door drukte op de kantongerechten het verzoek tot ontruiming soms maanden later wordt ingepland. Het probleem voor de huurder wordt hierdoor alleen maar groter omdat de achterstand oploopt. Huurachterstand varieert per huurklasse We zien dat huurachterstand verhoudingsgewijs vaker voorkomt bij huurders die net boven de huurtoeslag grens zitten of een vrije sector woning huren, dan bij huurders die huurtoeslag ontvangen. De betaalbaarheidproblemen komen relatief vaker voor bij starters (door gewenning) en bij gezinnen (hogere lasten) en huishoudens waar grote veranderingen plaatsvinden (werkloosheid/scheiding). Door preventie, schuldhulpverlening en betalingsregelingen proberen we huurders met een achterstand zoveel mogelijk te helpen bij het wegwerken van deze achterstand. In verband met de huurachterstand bij de vrije sectorwoningen, startten we in 2014 met waarborgsommen tot twee maanden. Huur

Huurklasse

% aantal huurders t.o.v. aantal huurders

< € 389

Huurtoeslag

5,7%

€ 389 - € 599

Huurtoeslag

5,8%

€ 599 - € 699

Beperkt tot geen

6,9%

huurtoeslag > € 699

Vrije sector

Totaal

7,1% 5,9%

Passend toewijzen De huidige woonruimteverdeling biedt geen mogelijkheden tot passend toewijzen. Een huishouden met een uitkering van € 10.000 heeft net zo veel recht op een woning met een huur van € 300 of € 600 als een huishouden met een inkomen van € 30.000. In de nieuwe aankomende wetgeving is regelgeving aangekondigd voor passend toewijzen. Dit heeft consequenties voor ons huurbeleid. Klantcontact verschuift


18 van 59

Onze visie op de dienstverlening naar onze klanten is dat wij geloven in een vitale klant, met eigen initiatief en verantwoordelijkheid die van ons een snelle dienstverlening verwacht, op het moment dat hij/zij daar behoefte aan heeft. Zij kiezen zelf het communicatiekanaal welke bij de vraag past. We zien dit klantcontact verschuiven van persoonlijk gesprek, naar telefoon en naar digitaal (website/mail). Huurders kiezen met name telefoon en mail. Het aantal telefoontjes loopt zelf licht terug. Aantal telefoon

> 63.000 (was 65.000)

Aantal mail

> 10.000 (neemt toe)

We willen onze huurders aan de telefoon zoveel mogelijk in een keer kunnen helpen. Dat wil zeggen zonder doorverbinden. Dat lukt in 76% van de gevallen (ons doel is 80%). In bijna 10% van de gevallen maken we een terugbelverzoek. Een gemiddeld gesprek duurt 2,24 minuut. We zijn in 2014 gestart met het onderzoeken van de invoering van een huurdersportaal waarin onder andere huurders meer informatie zelf kunnen inzien (huurprijs, punten, betaling, woninggegevens) en reparatieverzoeken zelf kunnen inplannen. Borgen van kwaliteit Per 1 januari 2014 voeren we het KWH-Huurlabel niet meer. Dit label was altijd een goed hulpmiddel om de kwaliteit van onze dienstverlening te meten en zo optimaal mogelijk te maken én te houden. Inmiddels hebben we andere gedachten over de inhoud en normering van het label. We zijn van mening dat we met andere middelen de kwaliteit van onze dienstverlening aan onze huurders ook goed kunnen waarborgen. In 2015 ontwikkelen we voor al onze klantprocessen een instrument waarmee we de klanttevredenheid van onze dienstverlening kunnen meten. Met dit instrument willen we primair onze dienstverlening naar huurders optimaliseren. Klachten De regionale klachtencommissie behandelde in 2014 14 klachten. Een overzicht: Klachten ingediend in 2013, behandeld in 2014

3

Klachten ingekomen in 2014

12

Klachten nog te behandelen in 2015

1

Totaal klachten behandeld in 2014

14

Toelichting Één klacht is niet ontvankelijk verklaard en vier klachten zijn intern opgelost. Bij vier klachten zijn zittingen georganiseerd waarbij uiteindelijk de klachten ongegrond zijn verklaard en bij vijf klachten zijn zittingen georganiseerd waarbij de klachten uiteindelijk gedeeltelijk gegrond zijn verklaard.


19 van 59

Hoofdstuk 5: Buurten en dorpen Vitale buren maken vitale buurten Niet stenen of huizen, maar buren en buurten maken het verschil. Het zijn de buurten en dorpen waar iedere bewoner zijn of haar verantwoordelijkheid heeft en neemt. Waar bewoners samen met initiatieven komen. Waar bewoners graag wonen én blijven wonen. En waar iedere bewoner, jong of oud, een buurman of buurvrouw is van een ander. Het zijn de buren die de buurt vormen. Samen zorgen zij voor de buurt. Samen maken zij de buurt vitaal. En samen maken zij vitale buurten. Eigen verantwoordelijkheid en betrokkenheid De eigen verantwoordelijkheid en betrokkenheid vormt de belangrijkste drijfveer voor ons handelen. Wij vinden dat een koers alleen gevolgd kan worden als alle partijen (bewoners, belanghebbenden, medewerkers en partners) verantwoordelijkheid krijgen en nemen, zich betrokken voelen en betrokken zijn. Een mooi voorbeeld hiervan is een initiatief van bewoners van ons nieuwbouwcomplex Maxima in Beuningen: Bewoners willen zelf het groenonderhoud verzorgen. Wij zorgden voor de aanschaf van tuingereedschap. Inzet op leefbaarheid We hebben ons in 2014 dan ook sterk gemaakt om de leefbaarheid in onze buurten en dorpen te verbeteren of in stand te houden. Onze acht buurtbeheerders spelen hierbij een zeer grote rol. Zij zijn onze ogen en oren in de wijk. Zij weten wat er speelt in buurten en dorpen en op huisniveau weten zij waar extra aandacht nodig is. Zij kennen de juiste sleutelfiguren die op hun eigen manier een bijdrage leveren aan een leefbare buurt. Ook sponsoren we wijkactiviteiten, georganiseerd door bewoners. Gebiedsplannen in voorbereiding In 2014 hebben we hard gewerkt aan onze gebiedsplannen. In deze plannen staat beschreven wat we willen bereiken in een buurt of dorp, wie we daarbij nodig hebben en hoe we dit gaan doen. Alles activiteiten zijn gericht op het levendig houden of maken van buurten en dorpen. In 2015 gaan we de wijk in met ons plannen om ze te delen en bespreken met partners. Doel is kijken wat we gezamenlijk kunnen doen. Investeringen in leefbare buurten We hebben grote investeringen gedaan voor leefbaarheid in buurten en dorpen. We noemen de belangrijkste in Beuningen, Druten en Nijmegen. In totaal hebben we € 680.000 besteed aan sociale en fysieke leefbaarheid. Hierin zitten de kosten van onderstaande investeringen, maar ook de kosten van de inzet van onze buurtbeheerders, kosten van wijksponsoring en onze bijdrage voor buurtbemiddeling en schuldhulpverlening. Beuningen, De Kiemplek Iedereen heeft wel een goed idee om de buurt beter te maken. De Kiemplek is dé plek om er echt mee aan de slag te gaan. De Kiemplek is een initiatief van Standvast Wonen, Stichting Perspectief en Stichting Voormekaar voor de gemeenten Beuningen en Druten. De Kiemplek, waar iedereen met een goed idee voor zijn of haar buurt om hulp kan vragen en waar de Kiemcoach ondersteunt bij het vinden van sponsors, adviseurs, materialen en/of helpende handen. Kortom, alles wat nodig


20 van 59

is om een idee echt tot uitvoering te laten komen. Wij zien De Kiemplek als een middel om bewonersparticipatie te ondersteunen en buurtinitiatieven in de opstartfase te ondersteunen. Beuningen, pilot Bewust Wonen Samen met de gemeente Beuningen doen we mee aan de pilot Bewust Wonen. We inventariseren de mogelijkheden om ouderen langer in hun huidige woning/eigen buurt te laten wonen. We waren aanwezig op de informatiemarkt van de gemeente Beuningen. We vinden het namelijk belangrijk dat bewoners nadenken over de toekomst. Onze huurders in de gemeente Beuningen kunnen via Stichting Perspectief gratis woonadvies krijgen. Beuningen, plein Koolzaadveld In vervolg op de renovatiewerkzaamheden, hebben we schoonmaakactiviteiten verricht aan het plein van het Koolzaadveld. Ook is het plantsoen opnieuw ingericht. De werkzaamheden dragen bij aan een positieve uitstraling van het plein en dus de buurt. Druten, De Kiemplek Naast de gemeente Beuningen, is er ook voor de gemeente Druten De Kiemplek. Druten, Pannakampioenschap Standvast Wonen, Actief Maas en Waal en Stichting Voormekaar Jongerenwerk organiseerden voor de tweede keer een Pannakampioenschap in de gemeente Druten. Het Pannakampioenschap is een leuke en actieve manier om bij te dragen aan de leefbaarheid in buurten en dorpen en aan het contact onderling. In 2012 werd er alleen gespeeld in het dorp Druten. In 2014 in de gehele gemeente Druten. Druten, Druten-West In september vierden de bewoners van Druten-West voor de tweede keer burendag met elkaar. De Buurtvereniging Druten-West organiseerde samen met een groep onmisbare vrijwilligers de dag en werd gefaciliteerd door de Wijkraad Druten-West. Druten, samenwerking met Stichting Voormekaar Onze medewerkers die in onze buurten en dorpen werken, hebben tijdens een speeddate bijeenkomst kennis gemaakt met medewerkers van Stichting Voormekaar. Professionele uitwisseling van elkaars werk en samenwerkingsmogelijkheden stonden centraal. Druten, tuinen Lindenpad en Ringelenbergstraat In overleg met bewoners richtten we de tuinen opnieuw in. Aanleiding was het signaal van de bewoners dat de aangelegde tuinen te veel onderhoud vergden. Hierdoor zagen de tuinen er vaak niet netjes uit. In de tuinen plantten we onderhoudsvriendelijke planten zodat de tuinen er netjes bij liggen. Dit draagt bij aan de uitstraling van de complexen. Nijmegen, Mijnbuurtje.nl We faciliteren een stadsbrede opzet van de wijkwebsite mijnbuurtje.nl. De buurtwebsite wil mensen in de wijk met elkaar verbinden door te laten zien wat er allemaal in de buurt gebeurt en door hulpvraag en hulpaanbod bij elkaar te brengen.


21 van 59

Nijmegen, herinrichting binnentuin maisonnettes Malvert In samenwerking met de gemeente en actieve wijkbewoners faciliteerden we de herinrichting van de binnentuin van het maisonettegebied. Nijmegen, tuin wooncomplex Accacia Op verzoek van en in overleg met de bewoners, herstelden en pasten we de tuin aan. Ook legden we een jeu-de-boulesbaan aan en plaatsten we een halfoverdekte fietsenberging. Leefbaarheidsfonds In 2014 bereidden we het Leefbaarheidsfonds voor. We bespreken het met onze huurdersorganisaties en we presenteerden het fonds tijdens de jaarlijkse bewonerscommissiedag. Met het Leefbaarheidsfonds geven we ideeën van bewoners over het vergroten van het woonplezier in de buurt een kans. Voorwaarde is dat onze huurders de ideeen uitvoeren en dat er samen wordt gewerkt in de buurt. Want bijdragen aan een plezierige woonomgeving is een kwestie van samenwerken. Het fonds is 1 januari 2015 ingegaan en voor 2015 stellen we een budget van € 10.000 beschikbaar. We starten met een pilot van twee jaar. Scheiden van Wonen en Zorg Per 1 januari 2013 is de scheiding wonen en zorg een feit. Wonen en zorg worden apart gefinancierd. Meer vrijheid in de keuze hoe mensen willen wonen en wat voor zorg zij willen ontvangen sluit aan bij onze visie. In 2014 werkten we hiervoor een aantal spelregels en leidraden voor uit. In Nijmegen bouwen we in de Malvert een beschermende woonvorm: De Wollewei. Dit is het eerste project het Nijmeegse stadsdeel Dukenburg volgens het principe Scheiden van Wonen en Zorg. De bewoner sluit een huurovereenkomst met ons en een zorgovereenkomst met ZZG zorggroep. De medewerkers van ZZG zorggroep zijn 24 uur per dag aanwezig om bewoners de mogelijkheid te geven hun leven in de nieuwe woonomgeving voort te zetten op een manier die zij gewend zijn. Uiteraard met zorg binnen handbereik en graag met ondersteuning van mantelzorgers en vrijwilligers. Gezamenlijke aanpak overlast Samenwerking met buurtbemiddeling Overlast kan veel invloed hebben op de leefbaarheid in een wijk. We pakken daarom overlast direct aan en gaan in gesprek met veroorzakers en omwonenden. We werken hierin samen met buurtbemiddeling in Beuningen, Druten en Nijmegen. Huurders die er met hun buren even niet uitkomen kunnen een mediator inschakelen om tot afspraken te komen. Het helpt om buren nader tot elkaar te brengen. De bedoeling is dat partijen zelf op zoek gaan naar een oplossing en goed opgeleide vrijwilliger buurbemiddelaars helpen hierbij. Toename geluidsoverlast en burenoverlast In 2013 stelden we ons proces rondom overlast opnieuw vast. We registreren sindsdien alle meldingen. We zagen in 2014 hier het effect van. Opvallend blijft de toename van het aantal meldingen met als reden geluidsoverlast en burenoverlast. In Nijmegen komen de meldingen vooral vanuit het gebied Altrade en in Beuningen voornamelijk uit een overlastsituatie in de wijk Olden Tempel. Ook buurtbemiddeling constateert een toename van het aantal meldingen. We verwijzen meer huurders door naar buurtbemiddeling. Meldingen sluiten we dan weer direct af in ons systeem. We zien ook een forse toename van meldingen op het gebied van psychiatrie. De Standvast Wonen • Jaarverslag 2014

22 van 59

consequenties van het scheiden van wonen en zorg worden hiermee duidelijk zichtbaar. Mensen die voorheen een woning op naam van een instantie kregen toegewezen, met een lage ZZP- indicatie (ZorgZwaartePakket), wonen nu zelfstandig met een huurcontract op eigen naam. In een aantal gevallen geeft dit overlastproblemen. We zoeken actief de samenwerking op met verschillende begeleidingsinstanties. We maken gezamenlijk afspraken en we nemen deel aan diverse regieteams en zorgoverleggen.

Reden overlast

Totaal 2014 Totaal 2013

Buren

33*

20

Drugs

11

2

Geluid

71

23

Huisdieren

5

4

Milieu

21

15

Onderhuur

15

3

Psychiatrie

15

1

Verslaving

4

0

Totaal

175

68

*Inclusief doorverwezen meldingen naar Buurtbemiddeling. Aanpak woonfraude Dit signaleren we steeds vaker in onze buurten en dorpen. In 2015 stellen we beleid op voor de aanpak van woonfraude en vergelijken we ons bestand met die van de gemeentelijke basisadministratie.


23 van 59

Hoofdstuk 6: Woningen Nieuwbouw: bouwen aan vitaliteit Een mix aan woningen is belangrijk voor vitaliteit in buurten en dorpen. Zo'n mix zorgt ervoor dat iedereen hier passend kan wonen. We bouwen letterlijk aan vitale buurten en dorpen met onze nieuwbouw- en herstructureringsprojecten. Op sommige plekken voegen we sociale huurwoningen toe, elders zijn dit duurdere huur- of koopwoningen. Eind 2014 hadden we 8.860 woningen in ons bezit. Begroot

Realisatie

Bezit

Beginstand 1-1-2014

8.845

Aankopen*

3

Verkopen

-86

Woningbouwprojecten Oranjekwartier deelplan C - Beuningen

30

30

Malvert - Nijmegen

96

120

Drogerij - Druten

18

18

ônder onnes – Nijmegen

14

Subtotaal projecten

182

Sloop/samenvoegen Malvert – Nijmegen

-24

Archipelhof - Nijmegen

-10

Subtotaal sloop

-34

Overige Correctie

2

Leegstaande woningen voor verkoop in 2015

-52

Eindstand 31-12-2014

8.860

*Dit zijn woningen die aan het verhuurbestand zijn toegevoegd. Onze nieuwbouwprojecten Beuningen, Oranjekwartier In 2014 leverden we in het centrum van Beuningen woongebouw Maxima op. In dit gebouw realiseerden we 30 appartementen. Oorspronkelijk waren ze bedoeld voor de koopsector, maar uiteindelijk zijn ze verhuurd als vrije sector huurwoningen. Met de oplevering van Maxima, is onze bijdrage aan de reconstructie van het centrum van Beuningen beëindigd.


24 van 59

Druten, plan Drogerij In 2014 leverden we 18 grondgebonden huurwoningen op in Druten-West. Na jaren van ‘stilstand’ door de economische situatie gaven we met de oplevering van deze woningen weer een flinke impuls aan de leefbaarheid in de wijk. De woningen besteedden we aan via de soft selection methode waarbij we niet alleen kijken naar de kosten van ontwikkeling, maar vooral naar de beheerskosten in de toekomst. Met de soft selection methode besparen we daarnaast ongeveer 25% op bouwen eventuele faalkosten ten opzichte van traditionele aanbestedingsmethoden, vooral door de kortere lijnen in het ontwerp- en bouwproces. Ook zorgt deze methode voor transparantie naar alle betrokkenen. Nijmegen, Huize Rosa We vervangen het huidige zorgcentrum Huize Rosa in Nijmegen door nieuwbouw. In 2013 leverden we de 1e fase op. In 2014 startten we met fase 2. In 2015 is het totale complex gereed. Het terrein bij Huize Rosa is volledig in ons eigendom. We verhuren ons eigendom in zijn geheel aan de Van Zeeland Stichting die het gebouw vervolgens gebruikt als zorgcentrum. Onze herstructureringsprojecten Nijmegen, Archipelhof In 2014 is dit complex gedeeltelijk hernieuwd in gebruik genomen. We herstructureerde een vleugel volledig en we voegden kleine appartementen samen om zo beter aan te sluiten op de marktvraag. De overige appartementen, algemene ruimten, bergingen en het buitenterrein renoveerden we grondig. Nijmegen, maisonnettes Malvert In 2014 rondden we de 1e fase van de herstructurering van ons deel van Malvert af. We sloopten 144 maisonettes en 120 maisonnettewoningen zijn prachtig gerenoveerd en energiezuiniger gemaakt. Na de renovatie verhuurden we 96 van deze woningen in de sociale huur en 24 woningen verhuurde we als vrije sector woning. Met bewoners is de binnentuin aangepakt waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten op de Socia Sofa. Veel bewoners en betrokken organisaties hebben de afgelopen jaren flink wat tijd, geld en energie geïnvesteerd in de vernieuwing van het maisonnettegebied. Wij zijn trots op deze mooie woonplek en Malvert is klaar voor de toekomst. Beuningen, Olden Tempel De afgelopen jaren werkten we samen met de gemeente Beuningen, Stichting Perspectief en bewoners hard aan de leefbaarheid en de herinrichting van de wijk Olden Tempel in Beuningen. Er zijn woningen gesloopt, nieuwe huizen gebouwd en appartementencomplexen opgericht. In 2014 zijn de laatste punten in de openbare ruimte gerealiseerd en sloten we een groot en mooi project af. Nijmegen, Hengstdal In 2014 werkten we aan een ontwikkelbesluit voor de herstructurering van de buurt Ahornstraat/Lijsterbesstraat in Hengstdal, Nijmegen. De woningen in dit deel van de buurt zijn gebouwd in de jaren ’50. De woningen moeten opgeknapt of gesloopt worden (met vervangende nieuwbouw). De bewoners wonen er over het algemeen graag omdat de huur betaalbaar is, de woningen en de buurt karakteristiek zijn én in een gewilde buurt liggen. Een deel van de bewoners zien de herstructurering als een kans om via herstructureringsurgentie een andere woning te Standvast Wonen • Jaarverslag 2014

25 van 59

krijgen. En zo kunnen we meer jongeren/gezinnen een kans geven op wonen in Hengstdal. In totaal gaat het om 88 woningen. Druten, Klokkenslagstraat In 2014 namen we een nieuw onderzoeksbesluit over de Klokkenslagstraat. Naast het renoveren van de woningen, onderzoeken we ook of sloop en nieuwbouw een optie is. In 2015 nemen we hierover een besluit. Projecten in realisatie In 2014 startten we met de realisatie van een aantal bouwprojecten. Nijmegen, De Wollewei In samenwerking met ZZG zorggroep realiseren we zorgvastgoed. Dit komt op een deel van de plaats van de gesloopte maisonnettes in Malvert. In 2014 is het startsein gegeven voor De Wollewei: Een kleinschalige woonvorm met 24 woon-/zorgeenheden voor mensen die door hun dementie niet meer zelfstandig kunnen wonen. We bouwen volgens het principe van aanpasbaar bouwen, zodat het gebouw in de toekomst eventueel een andere woonbestemming kan krijgen. In 2015 leveren we de woonvorm op. Nijmegen, Hatertse Hei In de Hatertse Hei in Nijmegen is gestart met het verbeteren van 221 portiekwoningen op het gebied van techniek, geluid, brandveiligheid, esthetiek, maar vooral qua duurzaamheid (energiezuiniger). Bijzonder aan dit project is dat de aannemer, los van de technische kwaliteiten, geselecteerd is op sociale kwaliteiten zodat bewoners zo min mogelijk last hebben van de werkzaamheden. De werkzaamheden worden namelijk uitgevoerd in een bewoonde situatie. De vernieuwing van de 221 flats is volgens de soft selection methode aanbesteed. In overleg met bewoners is vervolgens voor een aannemer gekozen. We ontvingen in het kader van de zogenaamde NUON-gelden een flinke subsidie van de provincie Gelderland. Door deze bijdragen kunnen we investeren in het duurzaam maken van de woningen in de Hatertse Hei. Nijmegen, Alpha en Omega Aan de Professor van Weliestraat in Nijmegen realiseren wij 17 huurappartementen en 20 appartementen voor de Stichting Tot Beheer van het vermogen der Oud Burgeren (SBVOB). In 2014 zijn we gestart met de bouw van de 37 appartementen. De twee woongebouwen Alpha en Omega verrijzen tussen het Oud Burgeren Gasthuis en het Mensa-gebouw. In Alpha verhuren we vanaf 2016 17 betaalbare huurappartementen voor 55-plussers. De Stichting Tot Beheer van het vermogen der Oud Burgeren beheert de 20 appartementen en ondergrondse parkeerkelder in Omega. Begin 2016 zijn de woongebouwen klaar. Druten, Het Hoefijzer Eind 2014 startten we met de bouw van appartementencomplex Het Hoefijzer. Met de bouw van Het Hoefijzer krijgt Druten-West weer een flinke impuls in de afronding van de herstructurering van de wijk. Het Hoefijzer bestaat uit 45 levensloopbestendige sociale huurappartementen verdeeld over twee gebouwen in drie bouwlagen. De appartementen sluiten hiermee aan op de behoeften van ons portefeuillebeleid en op onze missie. Voor Het Hoefijzer is een provinciale subsidie van € 500.000,- in het kader van het Impulsplan Wonen beschikbaar gesteld. Ook ontvingen we van de Standvast Wonen • Jaarverslag 2014

26 van 59

provincie een ISV-subsidie (Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing). Voor de aanbesteding van Het Hoefijzer kozen we ook voor de soft selection methode. Nijmegen, Handelskade Begin 2014 ondertekenden we met Bouwfonds Ontwikkeling een overeenkomst voor onze uittreding uit de Ontwikkel Combinatie Handelskade. Dit betekent dat wij geen enkel ontwikkelrisico meer lopen. Ook ondertekenden we een overeenkomst voor de turn-key afname van 179 appartementen en 465 m2 commerciële ruimte met bijbehorende parkeerplaatsen uit het project ten behoeve van de sociale huur. Mede hierdoor werd de totale realisatie van dit project (inclusief koop en commerciële huur) mogelijk gemaakt. De bouw van het project is in 2014 gestart. Optimaal woongenot door woningverbetering Naast het uitvoeren van reguliere schilderwerkzaamheden, vormden de vervanging van verwarmingsketels, keukens, badkamers en toiletten ook in 2014 een belangrijk onderdeel van onze onderhoudsactiviteiten. Deze werkzaamheden dragen in belangrijke mate bij aan een zo passend en optimaal mogelijk woongenot van onze huurders. In 2014 realiseerden we 100% planmatig onderhoud conform planning. En we deden dit ook nog eens voor 93% van ons beschikbare budget. Hierin zaten ook de niet gerealiseerde besparingen 2013 ten gevolge van overlopende werkzaamheden die oorspronkelijk gepland waren in 2012. Duurzaamheid In 2014 investeerden wij voor € 707.000 in energetische maatregelen, en voerden voor € 48.000 aan reguliere energie onderhoudswerkzaamheden uit. Het gaat om projecten voor dubbele beglazing, allemaal in combinatie met reguliere schilderwerkzaamheden volgens onze cyclus van planmatig onderhoud. Ook bereidden we in 2014 een nieuw meerjarenbeleid voor en stelden we dit vast. Voor de periode 2015 tot en met 2019 trekken we € 12,5 miljoen uit voor energetische maatregelen die ervoor moeten zorgen dat al onze woningen minimaal een groen label (c-label) hebben. Het gemiddelde van alle woningen komt dan uit op een B-label. Verenigingen van Eigenaren Bij de verkoop van appartementen ontstaat in het betreffende woongebouw automatisch een Vereniging van Eigenaren (VvE). Wij verzorgen het beheer van deze VvE’s (secretarieel, financieel en onderhoudstechnisch). In 2014 ontstonden er 20 nieuwe VvE’s. In totaal beheren we 54 VvE’s. Portefeuillemanagement In 2014 werkten we hard aan ons portefeuillebeleid: Waar willen we naar toe met onze woningen tot 2030? Dat hebben we in hoofdlijnen beschreven. Hoeveel woningen willen we hebben/houden in een bepaalde wijk? Waar bouwen we, maar ook, waar niet? Welk type woningen behouden we en welk type niet? Wat is het huurprijsbeleid? Hierbij houden we rekening met ons missie en visie, maar ook met externe ontwikkelingen op de woningmarkt en weten regelgeving. Het beleid geeft richting aan de ontwikkeling van onze gebiedsplannen, complexbeheerplannen, verkoop, nieuwbouw en acquisitie. We stelden eind 2014 onze veranderopgaven vast. In 2015 rekenen we de opgaven financieel door en starten we de implementatie.

Pilot ontwikkeling instrument vastgoedsturing Standvast Wonen • Jaarverslag 2014

27 van 59

Wat hebben we in ons bezit en hoe staat het er bij? En wat kunnen en willen we daar in de toekomst mee doen? Om antwoord te krijgen op deze vragen zetten veel organisaties vastgoedsturing in. In 2014 ontwikkelden we een pilot vastgoedsturing. We vertaalden onze strategie naar ruim 20 maatschappelijke, financiële en kwalitatieve indicatoren. Deze pilot leverde een waardevolle bijdrage aan het bewustwordingsproces rond de professionalisering van onze vastgoedsturing. Ook werd duidelijk dat het erg belangrijk is dat portefeuillemanagement goed aansluit op assetmanagement. Pilot assetmanagement Denken als een belegger, handelen als een corporatie. Dat is de kern van de pilot assetmanagement die we in 2014 gestart zijn. Vanuit de invalshoek ‘investeren/desinvesteren’ en ‘houden of verkopen’ ondervonden we aan de hand van praktijkcasussen hoe beleggers portefeuillekeuzes maken en wat corporaties daarvan mee kunnen nemen in hun werk. Onze belangrijkste lessen tot nu toe, het lijken open deuren, zijn dat je pas (maatschappelijk) geld kan uitgeven als je ook geld hebt verdiend en dat verkopen van bezit nooit gebaseerd mag zijn op sentiment maar gebaseerd is op een optelsom van objectieve indicatoren. We hebben al veel stappen gemaakt. Het vertrekpunt voor al onze acties is onze strategische visie en het uiteindelijke doel waar wij voor staan: Vitale buurten en dorpen! In ons portefeuillebeleid is op onderstaande focuspunten vertaald wat dat voor onze woningen betekent.

• • • • • •

wens tot toe-/afname aan woningen in buurt/dorp mate van variatie in bouwjaren gemiddeld energielabel hoger of lager dan C mate van variatie in prijsklassen mate van variatie in woningtypen aandeel levensloopbestendige woningen

Op grond van deze focuspunten beoordeelden we alle complexen. Zo zien we welke complexen belangrijk zijn in portefeuille te houden en welke complexen wat minder. Een volgende verdieping die we op de portefeuillestrategie hebben gemaakt, is kijken hoe het rendement van de woningen is. Met andere woorden: Wegen de huuropbrengsten op tegen de kosten voor onderhoud en beheer die we maken? Of kosten de woningen meer dan dat ze opbrengen? De belangrijkste conclusies zijn dat al onze woningen op dit moment meer opleveren dan dat ze kosten, maar dat we in vergelijking met een belegger toch nog gemiddeld 1,3% laten liggen. Dit is het gevolg van onze visie op betaalbaarheid en onze andere kijk op onderhoud en beheer van woningen. Begin 2015 hebben we alle uitkomsten van de pilot in beeld. Pilot ketenintegratie In 2014 maakten we een start met het denken over en het verkrijgen van inzicht in ketenintegratie, ook wel ketengeïntegreerd werken genoemd. Dit is een werkwijze die voor wat de operationele uitvoering van het vastgoedbeheer betreft goed aansluit bij de principes van rendementsturing vanuit het assetmanagement. Op deze manier werken we namelijk zo effectief en efficiënt mogelijk. De samenwerking met vaste partners leidt tot betere kwaliteit tegen lagere kosten. We organiseerden een informatiemiddag waarbij een collegacorporatie, een leverancier en een adviesorganisatie informatie gaven. We voerden met een aantal organisaties voorbereidende gesprekken met als inzet in 2015 te starten met een pilotproject gericht op kennis- en


28 van 59

inzichtvergroting en het opdoen van ervaringen op basis van eigen praktijkcases. Op deze wijze creëren we draagvlak en zorgen we ervoor dat het past bij onze organisatie. Vervolgens stelden we een conceptprogramma voor het pilotproject vast en selecteerden we twee externe adviesorganisaties die ons gaan begeleiden en ondersteunen. We werken dit programma in 2015 verder uit en gaan vervolgens aan de slag met de uitvoering in twee fasen. We betrekken hierbij de disciplines serviceonderhoud, mutatieonderhoud en de bijbehorende planningsmethodiek, planmatig onderhoud en projectmatige ontwikkelingen op het gebied van nieuwbouw en renovatie. Bij nieuwbouw en renovatie kunnen we al doorontwikkelen op onze ervaringen met de soft selection methode en de contractering onder UAV-gc (gemengde contracten). We verwachten eind 2015 het pilotprogramma doorlopen te hebben. Daarna maken we definitieve keuzes hoe we ketengeïntegreerd werken binnen onze organisatie vorm kunnen geven en kunnen implementeren.


29 van 59

Hoofdstuk 7: Samenwerking Door samenwerking ontstaat ruimte voor alle bewoners en belanghebbenden in buurten en dorpen om vanuit eigen verantwoordelijkheid en betrokkenheid een bijdrage te leveren aan het vitaal maken en houden van onze samenleving. En dat zien wij als onze maatschappelijke rol. Reguliere samenwerkingsverbanden De vaste overlegverbanden met corporaties en overheden waarin we deelnemen in zijn: Platform Nijmeegse Woningcorporaties (PNW) Binnen het PNW werken we samen met de in Nijmegen actieve woningcorporaties. Het PNW richt zich op gezamenlijke beleidsontwikkeling en belangenbehartiging richting de gemeente. We waren in 2014 voorzitter van het Platform Nijmeegse Woningcorporaties (PNW). We voerden het woord namens alle aangesloten corporaties richting de media en we waren aanspreekpunt voor de gemeente. In 2014 vonden ook de gemeenteraadsverkiezingen plaats. We hebben dan ook een belangrijke rol gespeeld in het verkiezingsdebat dat we georganiseerd hebben op het gebied van wonen in Nijmegen. Ook voerden we gesprekken met de nieuwe wethouders over de ambities in de coalitieplannen. In Nijmegen is een start gemaakt om te komen tot een woonvisie en daaruit vloeiende prestatieafspraken. In 2015 werken we deze uit. Binnen PNW blijven we kijken naar mogelijkheden om elkaar te verbinden en te versterken, zonder onze eigen positie te verliezen. Dit biedt mogelijkheden onze regie op vitaliteit te vergroten. KR8 Binnen KR8 werken negen corporaties samen op het gebied van de woningbouwopgave in de Stadregio Arnhem Nijmegen. In 2014 stonden twee thema’s centraal: De continuïteit van KR8 in relatie tot het opheffen van de stadsregio en de nieuwe huisvestingswet. Wij behartigen in KR8 de portefeuille woonruimteverdeling. Dit onderdeel heeft in het debat over de twee genoemde thema’s een prominente rol gespeeld. Samenwerkende Woningcorporaties Rivierenland (SWR) De SWR is een samenwerkingsverband tussen de actieve woningcorporaties in de regio Rivierenland. Binnen de SWR werkten we aan de uitvoering van een groot regionaal woningmarktonderzoek. Dit onderzoek vormt de basis voor de woningbouwprogrammering in de regio Rivierenland voor de komende jaren. In 2014 hebben wij voor onze woningen in de gemeente Druten de overstap gemaakt van het regionale woonruimteverdeelsysteem Woongaard naar Entree, het woonruimteverdeelsysteem voor de Stadsregio Arnhem Nijmegen. We hebben dan ook in goed overleg met de SWR en de wethouder van de gemeente Druten, onze positie in Rivierenland helder gemaakt. We sluiten aan op thema’s waar de gemeente Druten actief is in Rivierenland. Op andere thema’s nemen we niet meer deel. Prestatieafspraken gemeenten Beuningen en Druten In 2014 voerden we vooroverleg met de gemeenten Beuningen en Druten om in 2015 tot gezamenlijke prestatieafspraken te komen. Samenwerking zorgen welzijnspartijen De samenwerking met zorg - welzijnspartners in de stad en de regio is gecontinueerd op het Standvast Wonen • Jaarverslag 2014

30 van 59

niveau van 2013. Vanwege de decentralisatie van zorgen welzijnstaken naar de gemeente, is er geen tijd en ruimte geweest om nieuwe initiatieven te ontplooien. Wel voerden we op bestuurlijk niveau verkennende gesprekken. Aedes We zijn lid van de branchevereniging Aedes. We onderschrijven daarmee de Aedescode en de afspraken over Good Goverance. Aedes spreekt namens de corporaties met de Rijksoverheid. Zij zorgt ook voor informatie, opleiding en ondersteuning van onze medewerker. Shared Customer Service door samenwerking Net als wij, werken onze collegacorporaties Talis en Oosterpoort ook met een klantcontactcentrum (KCC). We delen de visie met deze twee corporaties visie dat door samenwerking de kwaliteit van dienstverlening aan klanten versterkt en dat we de organisatie daarvan slimmer kunnen organiseren. In april 2014 sloten we met Oosterpoort een intentieovereenkomst om als KCC’s intensief samen te werken op het gebied van kennisdeling, opleiding, capaciteit en innovatie. Zo is in 2014 onder andere een gezamenlijke kennisbank geïmplementeerd en hebben medewerkers bij elkaar ‘’in de keuken’’ gekeken. Ook heeft er kennisuitwisseling op het gebied van informatiemanagement plaatsgevonden. Met Talis werken we gezamenlijk met één flexpool van inhuurmedewerkers, vindt periodiek overleg plaats over inroosteren van medewerkers en flexers en coördinatie van het KCC. Gelet op de positieve samenwerkingservaring in 2014 tussen de drie KCC’s, spraken we af voor 2015 deze samenwerking nog intensiever voort te zetten. Overige samenwerkingsontwikkelingen We werkten in verschillende buurten en dorpen samen. Een greep uit de samenwerkingsontwikkelingen- en/of verbanden. Druten

• •

Onze medewerkers die in onze buurten en dorpen werken, maakten tijdens een speeddate bijeenkomst kennis medewerkers van Stichting Voormekaar. Woonbelevingsonderzoek appartementencomplex Vlakkers. We vroegen bewoners hoe zij het wonen op de Vlakkers ervaren. Hoe is de sfeer? Wat vinden ze van de uitstraling van het complex? Is er overlast? Wat vinden ze prettig? En wat minder prettig? De resultaten van dit

•

onderzoeken nemen we mee in de projectopdracht die we in 2015 opstellen voor de Vlakkers. Langer zelfstandig wonen: We richtten een projectgroep Langer Zelfstandig Wonen op die aan de slag gaat voor langer zelfstandig wonen in Druten. Dat past bij onze visie en missie: langer zelfstandig wonen in je eigen buurt. De projectgroep wil zorgen dat mensen oud kunnen worden in hun bestaande woning en dat er voldoende aangepaste woningen zijn voor ouderen. In samenwerking met collegacorporatie De Kernen en de gemeente Druten, troffen we voorbereidingen voor een pilotproject bijzondere toewijzing bij mantelzorg. In 2015 gaat deze van start. In samenwerking met de Zorggroep Maas en Waal hebben we in de Oranjebuurt een

• •

enquête gehouden om meer inzicht te krijgen in de verhuisbewegingen van ouderen. De Kiemplek Druten: Zie onze initiatieven in Beuningen. Samenwerking Wijkraad Druten-West: Bij de afronding van de herstructurering van de wijk Druten-West, werken we nauw samen met de Wijkraad Druten-West.


31 van 59

Beuningen

•

De Kiemplek Beuningen en Druten: Samen met Stichting Voormekaar, Stichting Perspectief en Companen, zetten we De Kiemplek op in de gemeenten Beuningen en Druten. Met behulp van De Kiemplek kunnen bewoners allerlei initiatieven ontplooien. Iedereen heeft wel een goed idee voor haar/zijn buurt. De Kiemcoaches helpen vervolgens om de ideeën tot bloei te laten

•

komen. Bewust Wonen: Samen met de gemeente Beuningen doen we mee aan de pilot Bewust Wonen. We inventariseren de mogelijkheden om ouderen langer in hun huidige woning/eigen buurt te laten wonen. Dit deelproject valt onder projectgroep Langer Zelfstandig Wonen. We waren aanwezig op de informatiemarkt van de gemeente Beuningen. We vinden het namelijk belangrijk dat bewoners nadenken over de toekomst. Onze huurders in de gemeente Beuningen kunnen via Stichting Perspectief gratis woonadvies krijgen.

Nijmegen 

• • •

In Nijmegen werken we intensief samen met de regieteams en de sociale wijkteams. Hierin bespreken we en pakken we multiproblem casussen op een integrale wijze aan. Wij nemen deel aan het project ‘Mijnbuurtje’, een digitaal platform dat in diverse buurten en dorpen ingezet kan worden om bewoners en netwerken aan elkaar te verbinden. Muzieum: Met de andere lokale corporaties sloten we een samenwerkingsverband met Muzieum. We willen kennis opdoen over aanpassingen aan woningen en de woonomgeving voor de ouder wordende bewoner die te maken krijgt met visuele beperkingen. In 2014 vond er een bijeenkomst plaats waarbij kennis en ervaring is uitgewisseld tussen onze medewerkers die zich bezig houden met woninginrichting en ervaringsdeskundigen (blinden en slechtzienden). Dit deden we onder andere door een donkerbeleving: Hoe is het om niet meer

•

te kunnen zien en hoe kunnen wij hier bij het inrichten van een woning rekening mee houden? Met de gemeente Nijmegen Stichting Noodopvang Vluchtelingen Nijmegen (SNOV) werkten we samen in het tijdelijk verhuren van een ruimte in Nijmegen-Oost voor bed, bad en brood voor uitgeprocedeerde asielzoekers. Dit is geen woonruimte, maar noodopvang zodat deze mensen ’s nachts onderdak hebben en een douche kunnen pakken. In eerste instantie zeven en later maximaal vijftien vluchtelingen die terug moeten naar hun land van herkomst maar zeggen

•

niet terug te kunnen, krijgen daar tussen 20.00 uur en 10.00 uur ‘brood, bad en bed’. Innovatie en Realisatie Maatschappelijk Middenveld (IRMA): Na verkennende gesprekken met drie andere corporaties, is het project geïmplementeerd in het Platform Nijmeegse Woningcorporaties. PNW organiseert in 2015 voor corporaties en maatschappelijke partners in Nijmegen een ontmoeting op bestuurlijk niveau op het thema scheiden Wonen en Zorg.

Samenwerken met huurders en huurdersorganisaties Betrokkenheid van huurders is voor ons van vitaal belang. Daarom hebben wij gestructureerd overleg met onze huurders. Het overleg is op verschillende niveaus, zo is er overleg met de individuele huurder, de bewonerscommissies, de drie huurdersverenigingen en het overkoepelende Platform. We willen in 2015 integraal beleid vaststellen op bewonersparticipatie. Door nieuwe wetgeving hebben huurders meer inspraakmogelijkheden. We stemmen deze af op onze huidige beleid.


32 van 59

Bewonerscommissies In veel van onze complexen zijn bewonerscommissies actief. Zij behartigen de belangen van hun bewoners. De bewonerscommissies zijn ons formele aanspreekpunten van de huurders als het gaat om collectieve ingrepen van een complex. Is een complex niet vertegenwoordigd, dan behartigt een van de huurdersorganisaties de belangen. In 2014 waren er 30 actieve bewonerscommissies. Stimuleren ontmoeting Net als elk jaar, organiseerde we een bewonerscommissiedag. Met deze dag willen we bewonerscommissies bedankten voor hun inzet, maar vooral ontmoeting stimuleren tussen de commissies onderling en met ons en kennisdelen. We hebben ook samen gedroomd. Hoe krijg je bewonersideeën van de grond? We willen steeds meer toe naar bewoners die met initiatieven komen in zowel idee als uitvoering. Uitvoering samen met andere bewoners en eventueel andere organisaties. We willen bewonerscommissies uitdagen verder te kijken naar de hele wijk door samen te werken en/of aan te sluiten bij bestaande voorzieningen. We presenteerden ons Leefbaarheidsfonds en brachten De Kiemplek en Mijn Buurtje opnieuw onder de aandacht als middel om verbinding in buurten en dorpen te stimuleren. Huurdersorganisaties Een aantal bewonerscommissies en individuele huurders zijn verenigd in huurdersorganisatie. We hebben te maken met drie organisaties: Huurdersbelang Standvast Nijmegen, HuurdersBelang Beuningen en Huurdersvereniging Midden Maas en Waal. Samen overleggen we over onderwerpen als onderhoud, woonkosten, veiligheid en leefbaarheid. In 2014 sloten we met de drie huurdersorganisaties een nieuwe samenwerkingsovereenkomst af. In deze overeenkomst staan de rechten en plichten van de huurdersorganisaties en van ons en staat vermeld over welke onderwerpen de huurdersorganisaties advies- en instemmingrecht hebben. Huurdersplatform De drie huurdersorganisaties in Beuningen, Druten en Nijmegen vormen samen het Platform. Het Platform bestaat uit een afvaarding de huurdersorganisaties. Het Platform geeft advies over beleidswijzigingen en de begroting en behartigt alle complexoverstijgende zaken. In 2014 spraken we onder andere over de jaarlijkse huurverhoging, het meerjaren ondernemingsplan, het verkoopbeleid en de wijzigingen in het ZAV-beleid.


33 van 59

Hoofdstuk 8: Organisatie In het eerste jaar na de fusie richtten we ons vooral op het opnieuw inrichten van de organisatie en het harmoniseren en integreren van processen en beleid. 2014 stond vooral in het teken van de organisatiecultuur. Eén centraal kantoorpand: Plaats- en tijdbewust werken In februari verhuisden we naar één centraal kantoorpand. Geen eigen werkplekken meer, maar twee vleugels om te werken en een vleugel om elkaar op een informele manier te ontmoeten. In ons nieuwe kantoor zijn we gaan werken volgens de principes van Het Nieuwe Werken, of zoals wij dit noemen: Het plaats- en tijdbewust werken. Medewerkers krijgen de vrijheid, verantwoordelijkheid en het vertrouwen om, binnen kaders die tegemoet komen aan het individuele belang en het collectieve belang, zelf te bepalen waar, wanneer en hoe ze hun werk doen. We willen hiermee (uiterlijk in 2017) de volgende doelstellingen bereiken:

• • • • •

Faciliteren in de behoefte elkaar makkelijker en spontaan te ontmoeten. Verbeteren interne samenwerking binnen afdelingen en over afdelingen heen, met als gevolg verhoging van de efficiency en vermindering van formele overleggen. Verbeteren van de dienstverlening aan de klant. Verbeteren samenwerking stakeholders, waaronder de bewoners in de wijk. Aantrekkelijke werkgever zijn voor (nieuwe) medewerkers.

Aanlandplekken In februari openden we ook drie aanlandplekken. Deze hebben we bij woningcorporatie De Gemeenschap in Nijmegen-Oost, bij Cultureel Centrum D'n Bogerd in Druten en Onderweg in Beuningen. Op deze drie locaties kunnen collega's die onderweg zijn 'aanlanden' om te werken. Organisatiestructuur Met de verhuizing naar een centrale locatie hebben we ook de gebiedsindeling losgelaten voor de afdeling Wonen. Wonen Land en Wonen Stad werden Wijken en Markt & Klant. De afdeling Wijken is vooral een beleidsmatig ingestelde afdeling gericht op het behoud en de ontwikkeling van de vitaliteit van buurten en dorpen. Tot deze afdeling horen de processen Woonbeheer als leefbaarheid, overlast en woningaanpassing. De afdeling Markt&Klant is primair gericht op de dienstverlening aan de klant en is daarom een soort productieafdeling. Deze afdeling is onder meer verantwoordelijk voor de verhuurprocessen: komen & gaan, mutatie, reparatie en incasso, evenals het huurbeleid. In onderstaand organogram staat de opbouw van onze organisatie in 2014 schematisch weergegeven.


34 van 59

Bestuur

Staf Adviseur P&O Medewerker P&O Directiesecretaresse Secretaresse Medewerker PR en Communicatie

Controller

Financiën Manager Financieel administratief medewerker Financieel medewerker Financieel adviseur A Financieel adviseur B

Service Centrum Hoofd Service Centrum Medewerker KCC Adviseur ICT Medewerker ICT Facilitair medewerker

Markt&Klant Manager Woonmakelaar Klantconsulent Technisch consulent Allround vakman

Wijken Manager Wijkregisseur A Wijkregisseur B Buurtbeheerder

Vastgoed & Strategie Manager Projectmanager Projectleider Opzichter Strateeg Beleidsadviseur

Organisatiecultuur Maar daarmee waren we er uiteraard nog niet. Bij een nieuwe organisatie past ook een andere organisatiecultuur. Na gesprekken met directie, management en medewerkers kwam naar voren dat de cultuurverandering voor ons vooral ligt in de gewenste houding en gedrag: Het aanspreken van elkaar, zaken transparant maken in plaats van ventileren in de wandelgangen en heldere afspraken met elkaar maken en elkaar daaraan houden. Daarom gingen we in gesprek met elkaar en stelden we kaders vast hoe we met elkaar omgaan en hoe we elkaar aanspreken. Vervolgens volgden we allemaal de training ‘Hoe doe je dat dan, feedback geven en ontvangen?’. Dit heeft positief effect gehad (zie ook bedrijfsafspraak bij de paragraaf opleiden en ontwikkeling). Tijdens een personeelsbijeenkomst maakten we in groepen een mindmap met de kernwoorden verbinden, fusie, vertrouwen, flexibel werken, visie en verantwoordelijkheid. De mooiste conclusie was dat we klaar zijn met de fusie en dat we nu één organisatie zijn. Vertrouwensmeting onder medewerkers Dat we nu echt één organisatie zijn, zien we ook terug in de resultaten van de vertrouwensmeting. Eind 2014 voerden we deze opnieuw uit onder onze medewerkers. We maten het vertrouwen in de relaties tussen leidinggevenden en medewerkers, medewerkers onderling en medewerkers en hun werk/de organisatie. We scoorden een 7,1. Dit cijfer is vergelijkbaar met de nulmeting eind 2013. Verschillen zien we vooral in de geloofwaardigheid (open communicatie, consistent uitdragen van de visie en vakbekwaam coördineren van mensen en middelen; deze is gedaald), trots (trots op


35 van 59

eigen werk en op werk van het team; deze is gestegen) en kameraadschap (vermogen om zichzelf te zijn en sfeer; deze is gestegen). De nieuwe centrale locatie heeft zeker een rol gespeeld in de stijging van trots en kameraadschap. Arbo en verzuim Per 1 januari 2014 worden we begeleid door één arbodienst: VerzuimVitaal. Zij voldoet vanuit de Wet Verbetering Poortwachter aan de verplichtingen rondom verzuimbegeleiding. Verzuimcijfers Eind 2014 was het verzuimpercentage 3,2%. Dit is flink lager ten opzichte van onze target (4,5%) en ten opzichte van het cijfer van 2013 (7,5%). We weten niet waardoor dit komt, maar de geslaagde fusie en het (flexibel) werken in het nieuwe kantoorpand dragen hier zeker aan bij, net als het nieuwe verzuimbeleid. Het monitoren van ziekteverzuim blijft een belangrijk onderdeel van ons personeelsbeleid. We meten ook de ziekmeldingsfrequentie. In 2014 was deze 0,84 en hiermee blijven we onder de norm van 1. Preventieve maatregelen In ons nieuwe kantoorpand plaatsten we arbo-verantwoorde bureaustoelen en verstelbare bureaus. Uiteraard hebben deze alleen effect als ze goed ingesteld zijn. Om klachten te voorkomen kregen alle medewerkers van een externe adviseur uitleg over het instellen van de werkplekken. Risico-inventarisatie en-evaluatie (RI&E) In 2014 hebben we de RI&E opgesteld voor ons nieuwe kantoorpand en laten toetsen door een gecertificeerde deskundige. We betrokken hierbij de Ondernemingsraad. In de RI&E brengen we risico's en knelpunten op het gebied van de veiligheid en gezondheid binnen de organisatie in kaart. Dit is verplichting vanuit de Arbowet. Belangrijker is dat we nu overzicht hebben van de stand van zaken en dat we aan de slag kunnen met verbeterpunten. De uitkomst van de RI&E is de basis voor ons Arbobeleid. Nieuw vertrouwenspersoon In overleg met de Ondernemingsraad benoemden we een nieuwe externe vertrouwenspersoon. Medewerkers kunnen contact zoeken met deze vertrouwenspersoon als zij vertrouwelijk met iemand willen overleggen, maar dit niet kunnen (of willen) doen met hun directe leidinggevende of P&O-adviseur. Opleiden en ontwikkeling We stimuleren onze medewerkers zich te ontwikkelen. Dat blijkt ook uit de besteding van ons opleidingsbudget. We maakten begin 2014 met alle medewerkers prestatieafspraken, vakinhoudelijk en gericht op hun ontwikkeling. Naast het opleidingsbudget kunnen medewerkers vanuit de CAO Woondiensten gebruik maken van een loopbaanontwikkelingsbudget. Vanuit dit budget kunnen medewerkers opleidingen volgen (zowel vakinhoudelijke als vaardigheden/gedrag/houding, persoonlijke ontwikkeling) die niet functiegebonden zijn, maar die meer gericht zijn op een toekomstige functie. In 2014 steeg de inzet van dit budget. Medio 2014 evalueerden we de prestatieafspraken en stelden ze waar nodig bij. Eind 2014 beoordeelden we alle medewerkers op het behalen van hun prestatieafspraken. We maakten ook een bedrijfsbrede Standvast Wonen • Jaarverslag 2014

36 van 59

prestatieafspraak in het kader van de organisatiecultuur: Feedback geven en ontvangen. Deze afspraak is gehaald. Ondernemerschap We richtten ons in 2014 ook op de organisatiecompetentie ondernemerschap. Verschillende medewerkers lieten tijdens een personeelsbijeenkomst hun ondernemerschap en andere collega’s deelden praktijkvoorbeelden. Resultaat was dat alle medewerkers een beter gevoel hebben wij wat onder onderschap verstaan en welk gedrag daarbij hoort.

Illustratie: Wat verstaan wij onder ondernemerschap?

Personeelsverloop We blijven als organisatie in ontwikkeling. Eind 2014 hadden we 96 medewerkers in dienst, waarvan 53% mannen en 47% vrouwen. De gemiddelde leeftijd bedraagt 48 jaar en het gemiddeld aantal dienstjaren bedraagt 12. Het aantal ingevulde fte was 84,45, een daling van bijna 9 fte ten opzichte van eind 2013. Hiermee haalden we de in onze strategische visie gestelde 5% daling in formatieplaatsen per jaar voor 2014. 11 medewerkers verlieten onze organisatie en twee medewerkers kwamen in dienst. Inleen van personeel was er bij Markt& Klant, Vastgoed & Strategie en het Servicecentrum, in totaal 3,58 fte geteld op 31 december 2014. Social Return In 2014 namen we een conciërge aan via een bijzonder traject: Op basis van Social Return. Dit is een samenwerkingsverband van alle Nijmeegse corporaties en de gemeente Nijmegen. Binnen dit initiatief willen wij zoveel mogelijk kennis delen en oplossingen vinden om mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt (WW, bijstand, Sociale Werkvoorziening, leerlingen etc.) sneller aan het werk te krijgen. Werkkostenregeling In 2014 stapten we over op de Werkkostenregeling (WKR). De WKR is een belastingmaatregel met als doel reductie van de administratieve lasten met betrekking tot de afdracht naar de belastingdienst. Werkgevers mogen op jaarbasis een bedrag van maximaal 1,5% (2014) van hun totale fiscale loonsom besteden aan onbelaste vergoedingen en verstrekkingen aan werknemers. Als er meer besteed wordt, moet hier 80% belasting over afgedragen worden. In 2014 bleven we binnen het forfait van 1,5%. Standvast Wonen • Jaarverslag 2014

37 van 59

Wij kozen er voor per 1 januari 2014 over te stappen op de WKR. Op deze datum gingen namelijk onze nieuwe secundaire arbeidsvoorwaarden in. Iedere medewerker heeft een eigen budget per jaar te besteden aan vooraf vastgestelde doelen. Door de overstap naar op de WKR, zijn deze bestedingsdoelen breder dan alleen de fiscale doelen die mogelijk zouden zijn wanneer we niet waren overgestapt. Doorkijk naar 2015 Ook in 2015 staan we niet stil. Vanaf 1 januari 2015 is er één directeur-bestuurder en werken we verder aan onze organisatieontwikkeling. Enerzijds om de ingezette koers met betrekking tot de afbouw van de organisatiekosten te realiseren, anderzijds om een kwaliteitsslag binnen de organisatie te maken. In 2015 onderzoeken we de mogelijkheden tot vastgoedsturing middels rendementcriteria, assetmanagement en ketensamenwerking.


38 van 59

Hoofdstuk 9: Risicomanagement Het beheersen van risico’s Wij houden ons aan de Governancecode. Onderdeel hiervan is risicobeheersing. In dit hoofdstuk leggen we uit hoe we dit managen.

Governancecode In de Governancecode Woningcorporaties staat: ‘Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Dit geschiedt middels een kwaliteitszorgsysteem. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de raad van commissarissen en de Audit commissie.’ We noemen hieronder de belangrijkste risico’s waar we mee te maken hebben. Dit overzicht is geen complete opsomming van alle risico’s die voor ons van belang zijn. We verdelen de risico’s onder in:

• • •

strategische risico’s financiële risico’s operationele risico’s

Strategische risico’s Risico’s liggen voornamelijk op het terrein van de landelijke en lokale politiek. De nieuwe ordening van de sector heeft grote invloed op onze koers. We laten ons in een vroegtijdig stadium informeren over de impact van wijzigende weten regelgeving op allerlei terreinen. We streven ook naar het minimaliseren van de afhankelijkheid van externe omstandigheden. In ons intern managementoverleg en in de vergaderingen met de Raad van Commissarissen, bespreken we regelmatig de relevante ontwikkeling in de politieke besluitvorming. We stemmen af welke gevolgen dit voor ons kan hebben. Onderwerpen van gesprek op dit moment zijn:

• • •

snel wijzigend overheidsbeleid, gericht op beperking van ons werkveld snel wijzigend overheidsbeleid, gericht op het afromen van reserves imago van de sector, dat het vertrouwen van belanghouders aantast

Wij voeren momenteel portefeuillemanagement (strategisch voorraadbeheer) en assetmanagement (vastgoedsturing) in. Dit doen wij om, als externe ontwikkelingen daar aanleiding toe geven, tijdig te kunnen sturen op de ontwikkeling van onze vastgoedportefeuille. Sturen op portefeuillemanagement zorgt voor een duurzamer en betere voorraad van woningen die goed aansluiten bij de vraag. In 2014 stelden we binnen portefeuillemanagement onze wensvoorraad vast. We brachten ook onze veranderopgave in beeld door onze huidige voorraad af te zetten tegen de wensvoorraad. In 2015 werken we verder aan het in beeld brengen van de (financiële) consequenties en haalbaarheid van onze veranderopgave en de inrichting van assetmanagement. Financiële risico’s De laatste jaren zijn de financiële risico’s voor corporaties sterk toegenomen. Door gewijzigde economische omstandigheden en door een ‘corporatie-onvriendelijk’ rijksbeleid. Belangrijke financiële risico’s zijn: Standvast Wonen • Jaarverslag 2014

39 van 59

• • • •

Stilvallen van verkoop van woningen en toename van terugkoop woningen verkocht onder voorwaarden; beschikbaarheid en prijs van financiering; nieuwe belastingen (waaronder verhuurdersheffing) vanuit de rijksoverheid of gemeente die een enorm beslag leggen op de investeringscapaciteit; verhuurbaarheid in relatie tot betaalbaarheid.

De beheersing van de financiële risico’s begint bij het jaarlijks vaststellen van de begroting. Per kwartaal rapporteren we vervolgens aan de Raad van Commissarissen over de ontwikkeling van de kasstromen en het financiële resultaat in relatie tot de begroting. Tot slot stellen we na verstrijken van het boekjaar een jaarrekening op. Operationele risico’s We sommen hieronder onze operationele risico’s op en de beheersmaatregelen om de betreffende risico’s te beperken:

•

Organisatiekosten: Belanghouders hebben hoge verwachtingen van onze prestaties, terwijl gelijktijdig kostendaling geëist wordt. In de begroting namen we een besparing van organisatiekosten op en in onze managementrapportages analyseren we periodiek het verloop van deze organisatiekosten.

•

Exploitatierisico: Ons huurbeleid realiseren we alleen als er voldoende mutaties in ons woningbezit plaatsvinden en er in de praktijk voldoende vraag is naar woningen met hogere huurprijzen. Het afvlakken van de groei van de huuropbrengst leidt tot een lager resultaat operationele kasstroom. In de managementrapportages doen we verslag van het aantal mutaties en de gerealiseerde huuropbrengsten.

•

Frauderisico: Ondanks de sterk toenemende aandacht voor procedures en interne controle, is fraude nooit uit te sluiten. Wij hebben een integriteitsbeleid opgesteld. In 2015 starten we met het opstellen van een zogenaamde frauderisico-analyse.

•

Projectrisico’s: Onze grootste risico’s liggen in de investeringen in nieuwbouw van koop- en huurwoningen en herstructurering. Investeringen in nieuwbouw- en herstructureringsprojecten vormen een groot deel van onze uitgaande kasstromen. Gedurende een project zijn er verschillende besluitvormingsmomenten. In een vroeg stadium onderkennen we zo de diverse risico’s en maken we ze beheersbaar. We hebben een investeringsstatuut waaraan we onze projecten toetsen. Bij een investeringsbeslissing nemen we altijd een risicoparagraaf op. We maken periodiek financiële en inhoudelijke projectrapportages voor ons management en de Raad van Commissarissen. Als een projectresultaat deels afhankelijk is van de te realiseren verkopen, bewaken we dit in een vroeg stadium. Zo zijn ook eventueel nadelige gevolgen van latere dan wel niet gerealiseerde verkopen vroegtijdig zichtbaar en gerapporteerd. In 2014 maakten we een nieuwe opzet voor de projectenrapportage voor bewaking en sturing op nieuwbouwprojecten. De meeste projecten hebben een onrendabele top. Deze verlaagt ons vermogen en daarmee onze financiële weerstand. Ook de beschikbaarheid van middelen is van belang. De financiële risico’s die hiermee samenhangen, beheersen we vooral door het expliciet


40 van 59

laten goedkeuren van de belangrijkste besluitvormingsmomenten met betrekking tot de investeringen door de Raad van Commissarissen. Per kwartaal rapporteren we aan de Raad van Commissarissen over de planning en voortgang van projecten, zowel financieel als technisch.

•

Financieringsrisico’s: Ons treasury beleid is gericht op beschikbaarheid van voldoende financieringsmiddelen tegen een zo laag mogelijke prijs. Daarnaast houden we rekening met het renterisico waarbij we de zogenaamde WSW-norm hanteren. Dit betekent dat het renterisico in enig jaar niet hoger mag zijn dan 15% van de leningportefeuille. We financieren onze activiteiten met borging door het WSW. Een positieve kasstroomontwikkeling is hiervoor een belangrijke voorwaarde. We sturen nadrukkelijk op deze positieve kasstromen. We laten ons adviseren door een externe treasurer.

Kwaliteitszorgsysteem Ons bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen, of vroegtijdig te signaleren. In 2014 implementeerden we het integrale risicomanagement verder. We beschreven al onze primaire bedrijfsprocessen opnieuw en legden deze vast in het software pakket Modulor. Alle processen zijn voor onze medewerkers inzichtelijk. In ons nieuwe controleplan koppelden we doelstellingen en risico’s aan de processen. Ook benoemden we controlemaatregelen om periodiek te toetsen of we doelstellingen binnen processen behalen en of we voorkomende risico’s voldoende beheersen. Al deze maatregelen moeten leiden tot een kwaliteitszorgsysteem. In de praktijk is dit het geheel van Modulor en de Audit cyclus. In 2014 waren onze belangrijkste werkzaamheden binnen onze interne risico beheersing- en controlesystemen:

• • • • • • •

Toets op proces verkoop huurwoningen; toets inkomensregistratie nieuwe verhuringen; toets op kwaliteit financiële administratie; toets op proces salarisadministratie; toets op proces rondom de jaarlijkse huurverhoging; toets op proces huurincasso; toets op beslisdocumenten binnen projectontwikkelingsproces.

In de kwartaalrapportages rapporteerden we hierover.

Interim controle Onze accountant voerde in het 3e kwartaal van 2014 een interim controle uit. Tijdens deze interim controle voerde de accountant een analyse en evaluatie uitvan de interne (financiële) beheersingsomgeving en de daarin opgenomen maatregelen van interne controle. De accountant stelde op basis van deze controle vast dat het niveau van interne beheersing en controlemaatregelen bij ons toereikend is. Aanbevelingen richten zich onder andere op verdere verbetering van het niveau van de interne financiële beheersing binnen een aantal processen. Standvast Wonen • Jaarverslag 2014

41 van 59

De bevindingen en aanbevelingen van de accountant liggen vast in een managementletter en deze is besproken met onze Raad van Commissarissen.


42 van 59

Hoofdstuk 10: Verslag Raad van Commissarissen Geslaagd fusieproces Het huidige Standvast Wonen is per 1 januari 2013 ontstaan uit de fusie van Standvast Wonen uit Nijmegen en Alphons Ariëns uit Druten. Ons doel was binnen twee jaar de fusiedoelen te realiseren. 2014 was het tweede jaar na de fusie. We kunnen vaststellen dat de twee organisaties na twee jaar op een prima wijze zijn samengesmolten en eenheid uitstralen, zowel intern als extern. Bij de fusie namen we ons en aantal ontwikkelingen voor: besparen op de organisatiekosten, meer investeringskrachten in ons werkgebied door een bredere basis, een sterkere beleidspositie door synergie, een nieuwe strategische visie en een daarop gebaseerd nieuw ondernemingsplan. Al deze ontwikkelingen hebben hun beslag gekregen. Wij zijn financieel gezond. Dat blijkt uit de beoordeling over 2014 van de externe accountant. Ook het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zijn positief over ons in hun beoordelingen. Echter, we realiseren ons dat we wel scherp moeten zijn op de financiële ontwikkelingen. Wij kijken als toezichthouders dan ook terug op een geslaagd fusieproces met goede resultaten. Verantwoordelijkheid en werkwijze Samenstelling De Raad van Commissarissen bestaat op 31 december 2014 uit vijf leden inclusief de voorzitter. Wij zijn verantwoordelijk voor het toezicht bij Standvast Wonen en haar dochterondernemingen. Daarnaast hebben we een adviesfunctie en een werkgeversfunctie. Taken en bevoegdheden Onze taken en bevoegdheden staan omschreven in de statuten van Standvast Wonen. Een aantal aspecten werkten we verder uit in het reglement Raad van Commissarissen. Deze pasten we in 2014 op een aantal aspecten aan. Via dit jaarverslag leggen we verantwoording af over de wijze waarop wij invulling gaven aan de uitvoering van onze taken en bevoegdheden in 2014. Om onze toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, laten we ons regelmatig mondeling en/of schriftelijk door het bestuur informeren over de volkshuisvestelijke opgave van Standvast Wonen. Het betaalbaar huisvesten van onze doelgroep in vitale buurten en wijken is voor ons een belangrijk uitgangspunt. Ook kregen de financiële resultaten in relatie tot het realiseren van de afgesproken doelen ruime aandacht binnen onze Raad. Rijksontwikkelingen We volgden de ontwikkelingen met betrekking tot de Herzieningswet en Novelle van het Kabinet op de voet. We zijn dan ook samen met het bestuur van mening dat in het ondernemingsplan 2015-2019, die in november 2014 door ons is goedgekeurd, voldoende is geanticipeerd op de ontwikkelingen die vanuit het Rijk op ons afkomen. Afvaardiging huurdersorganisaties Twee van vijf commissarissen zijn op voordracht van de drie huurdersorganisaties benoemd. In 2014 besteedden we ruime aandacht aan de wensen en de behoefte van de huurders. De twee huurdercommissarissen voerden apart overleg met de huurdersorganisaties.


43 van 59

Wet Normeting Topinkomens De Wet Normering Topinkomens (WNT) en de ontwikkeling van de ‘regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014’ volgden we in hun ontwikkeling en pasten we in 2014 toe voor de bezoldiging van het bestuur. Wijze van toezicht houden Strategie Voor het toezicht houden gebruiken we de door onze goedgekeurde strategische visie en ondernemingsplan. Daarnaast zijn de managementsrapportages (per kwartaal), tussentijdse voortgangsrapportages, informatienota’s van het bestuur en de rapportages van de externe accountant belangrijke documenten om onze toezichthoudende rol goed uit te oefenen. In de vergadering van november 2014 hebben we het ondernemingsplan 2015-2019 (inclusief meerjarenbegroting) goedgekeurd. Risicobeheersing Het beheersen van de risico’s is voor ons een belangrijk onderwerp. Organisatorisch is daarom een controllerfunctie direct onder het bestuur ingevuld, waardoor er een onafhankelijke positie is met betrekking tot risicobeheersing en compliance. Deze controller heeft een passeerbevoegdheid naar onze voorzitter. Het bestuur rapporteert in de kwartaalrapportages over de diverse risico’s. De auditcommissie, bestaande uit twee leden van onze Raad, bespreekt alle financiële stukken met het bestuur en bereidt besluitvorming in de Raad voor. De Manager Financiën, interne controller en de bestuurder zijn hierbij aanwezig. Het gaat om stukken als het ondernemingsplan inclusief meerjarenbegroting, de jaarrekening, de kwartaalrapportages, het treasuryjaarplan, het controllerplan en de informatienota’s van het bestuur over de ontwikkeling van de financiële functie. Verbindingen Zowel wij als het bestuur streven naar zo weinig mogelijk verbindingen. Daar bouwden we in 2014 een aantal verbindingen af. We maken altijd een zorgvuldige afweging van de noodzaak van verbindingen. Dit kunnen fiscale en operationele afwegingen zijn, maar ook afwegingen op het gebied van risicomanagement. Het bestuur van Standvast Wonen vormt de directie van de verbindingen, behalve van De Meent Vastgoed BV, waarvan Standvast Wonen 50% aandeelhouder is. De directie van deze besloten vennootschap wordt gevormd door een medewerker van Standvast Wonen en een bestuurslid van de andere aandeelhouder, zijnde een vrijwilligersorganisatie gericht op het in stand houden van een kulturhus in Afferden. Wij hebben het bestuur opdracht gegeven deze ongewenste situatie aan te passen. In 2014 hadden we de volgende verbindingen:


44 van 59

In de 2014 hebben wij goedkeuring gegeven aan de liquidatie van de volgende verbindingen:

• • • • •

CANVAST Holding BV ALEXIA BV VOF ALEXIA Canvast Handelskade BV VOF Handelskade

Per 31 december 2014 blijven dan nog de volgende verbindingen over:

• •

WOM Druten West BV – 100% aandeel De Meent Vastgoed BV – 50% aandeel

Informatievoorziening Wij hebben ook een toezichthoudende taak op het functioneren en de continuïteit van de verbindingen. We worden over de verbindingen door het bestuur op gelijke wijze, zowel schriftelijk als mondeling, geïnformeerd als over Standvast Wonen zelf. Ieder van ons behandelt alle informatie en documentatie die we krijgen in het kader van ons commissariaat als vertrouwelijk en we maken deze niet openbaar. Overige afspraken over informatievoorziening tussen ons en het bestuur liggen vast in het RvC- en bestuursregelement. Besluitvormingsproces Minimaal tien dagen voor aanvang van de vergadering ontvangen we de agenda en vergaderstukken in digitale vorm. Op deze manier nemen we tijdig kennis van de vergaderstukken en komen we op een efficiënte wijze tot besluitvorming. Voor verzending van de vergaderstukken, Standvast Wonen • Jaarverslag 2014

45 van 59

stemt het bestuur de agenda af met onze voorzitter. Als onze goedkeuring gevraagd wordt, zorgt het bestuur voor een bestuursbesluit met daarbij alle relevante stukken. Elke vergadering nemen we kennis van alle bestuursbesluiten. Het bestuur Standvast Wonen heeft ‘een reglement werkwijze bestuur’. In 2014 is deze op onderdelen aangepast. In dit reglement ligt vast, naast wat hierover in de statuten staat, welke besluiten het bestuur zelfstandig neemt en voor welke besluiten onze een goedkeuring vereist is. Door kennis te nemen van alle bestuursbesluiten en het bespreken van de kwartaalrapportages en de informatienota’s van het bestuur, zorgen we ervoor dat we toezicht hebben en houden in het besturen van de organisatie. Vergaderingen Voor de vergaderingen voor 2014 stelden we een vergaderschema en agenda-onderwerpen vast. In 2014 vergaderden we negen keer. In totaal namen we 33 besluiten. De belangrijkste zijn:

• • • • • • • • • • • • • • • •

Goedkeuring jaarverslag/jaarrekening 2013 Goedkeuring bedrijfsplan 2015-2019 inclusief meerjarenbegroting Goedkeuring realisatiebesluit zorgwoningen Malvert Nijmegen Goedkeuring realisatiebesluit woningen Archipelhof Nijmegen Goedkeuring realisatiebesluit Hatertse Hei Nijmegen Goedkeuring gunningbesluit Het Hoefijzer woningen Hoefwijzer Druten Goedkeuring liquidatie Canvast Holding, Canvast Handelskade en Canvast Alexia Goedkeuring ondertekening volmacht WSW Goedkeuring verkoop 3 panden aan de Sloetstraat / Nijhoffstraat Nijmegen Goedkeuring controllerstatuut, verbindingenstatuut, klokkenluidersregeling, regeling auditcommissie, reglement RvC, integriteitcode Goedkeuring statenwijziging Standvast Wonen Goedkeuring bestuursreglement, procuratieregeling, investeringsstatuut en treasurystatuut Goedkeuring uitvoering visitatie door Raeflex Benoeming Esther Lamers tot directeur-bestuurder van Standvast Wonen per 1 januari 2015 en de heer Roelofsma tot bestuursadviseur Standvast Wonen per 1 januari 2015 Herbenoeming van de heer H. Goeman als lid van de RvC Goedkeuring bezoldiging 2015 leden RvC

Overige vergaderingen De remuneratiecommissie, bestaande uit de voorzitter en vicevoorzitter van onze Raad, voerde in het najaar overleg met de Ondernemingsraad over de adviesaanvraag voor de benoeming van het bestuur per 1 januari 2015. In december spraken we nogmaals met de Ondernemingsraad. Het overleg met het managementteam van Standvast Wonen stond gepland in december. Deze stelden we uit naar het voorjaar van 2015. In december stond ook het jaarlijkse overleg met de drie huurdersorganisaties gepland. Zij zagen van dit overleg af omdat zij recentelijk nog spraken met de commissarissen die benoemd zijn op voordracht van de huurdersorganisaties.


46 van 59

Zelfevaluatie Raad van Commissarissen De RvC heeft over haar eigen functioneren in 2014 gesproken. Daarbij zijn onder meer de volgende onderwerpen aan de orde geweest: •

Het functioneren van de RvC als geheel

De RvC is van mening dat haar rol als klankbord voor het bestuur naar behoeve wordt ingevuld. De samenstelling van de raad is qua kennis en ervaring competent en heeft bewezen in staat te zijn om op een kritische, opbouwende wijze het bestuur te ondersteunen. •

Het functioneren van de audit commissie

De beoordeling van alle financiële aspecten, zoals begrotingen, meerjaren planningen, treasury/liquiditeit en risico beheersing wordt binnen de RvC voorbereid door de audit commissie. De RvC is van mening dat de audit commissie naar behoren functioneert en dankt de commissie voor de enorme hoeveelheid werk die is verzet. • Contacten van de RvC met belanghebbenden De contacten met belanghebbenden worden door de raad gekoesterd. Zo onderhouden 2 commissarissen het contact met de huurdersverengingen (ook zonder aanwezigheid van de bestuurder). Tevens wordt een open contact met de OR onderhouden, welke naar tevredenheid van OR en RvC verloopt. De contacten met overige belanghebbenden worden bestuurlijk onderhouden. De commissarissen stellen zich hierin aanspreekbaar op zodat de relatie met belanghebbenden voldoende open is om op tijd signalen op te kunnen vangen. Ieder lid van de RvC heeft vanuit zijn of haar rol contacten met belanghebbenden en levert dus een bijdrage aan het functioneren van de RvC. •

De relatie van de RvC met de bestuurder/directie

De rol als werkgever van het bestuur wordt binnen de RvC voorbereid door de remuneratiecommissie. De RvC is van mening dat de remuneratiecommissie haar rol in 2014 naar behoren heeft ingevuld, ook in het licht van de geruisloos verlopen overgang van een tweehoofdig bestuur naar één directeur-bestuurder. •

De invulling van de rol van de voorzitter

De leden van de RvC spreken uit dat de invulling van de rol van voorzitter door de heer Visser zeer gewaardeerd wordt. Samenstelling Raad van Commissarissen Overeenkomstig de statuten dient onze Raad uit tenminste drie en ten hoogste vijf personen te bestaan. In 2014 bestond onze Raad het gehele jaar uit vijf personen. Twee commissarissen zijn benoemd op voordracht van de drie huurdersorganisaties.

Voorzitter

De heer ir. L. Visser

Herbenoemd op

01.01.2014

Opleiding

Scheikundige technologie TU Delft

Aftredend op

31.12.2017

Beroep

Scheikundig ingenieur

Herkiesbaar

Neen

Nevenfuncties

Raad van Toezicht Raad voor


47 van 59

Accreditatie Renumeratiecie

Voorzitter

Onafhankelijk *

ja

Valkhof

Vergoeding in

€ 11.000

Directie S4 Energy BV

Raad van Toezicht Museum Het

2014 Voorzitter Stichting Nieuwe Geboortejaar

1953

Bedrijvigheid Gelderland

Woonplaats

Rotterdam

Directie Next Renewables Group BV

Burg. staat

gehuwd

Vice-voorzitter Lid op voordracht huurders

De heer ir. J.D. de Boer

Benoemd op

01.07.2011

Opleiding

Planologie LU Wageningen

Aftredend op

30.06.2015

Beroep

Zelfstandig adviseur

Herkiesbaar

Ja

Nevenfuncties

Renumeratiecie

Lid

Onafhankelijk*

Ja

Vergoeding in

€ 7.440

volkshuisvesting Voorzitter VVE Arcus Coördinator Eigen Kracht conferenties

2014 Geboortejaar

1951

Woonplaats

Nijmegen

Burg. staat

ongehuwd

Lid

De heer J.G.M. Goeman MHA

Herbenoemd op

01.06.2014

Opleiding

Aftredend op

30.06.2018

Beroep

Herkiesbaar

Nee

Nevenfuncties


Master Health Administration3TiasNimbas

Geen (gepensioneerd)

48 van 59

onafhankelijk

ja

Vergoeding in

€ 7.440

lid Raad van Toezicht Stichting Tandem Voorzitter bestuur St. Kledingbank Nijmegen e.o.

2014 Geboortejaar

1948

Woonplaats

Beuningen

Burg. staat

gehuwd

Eigenaar Goeman Advies

Lid op voordracht huurders

De heer mr. R.A.P. Schouwaert

Herbenoemd op

01.01.2013

Opleiding

Nederlands recht in Utrecht

Aftredend op

31.12.2016

Beroep

Directeur strategie & projecten gemeente Barneveld

Herkiesbaar

Nee

Auditcommissie

Lid

Nevenfuncties

Lid Raad van Commissarissen Woonpalet Zeewolde

Onafhankelijk*

ja Lid Raad van Commissarissen Vallei

Vergoeding in

€ 7.440

Wonen te Woudenberg tot medio 2014

2014 Rechter-plaatsvervanger rechtbank Geboortejaar

1959

Utrecht

Woonplaats

Zeewolde

Voorzitter commissie bezwaarschriften

Burg. staat

gehuwd

waterschap Zuiderzeeland Partner in v.o.f. SYRUSprojectmanagement

Lid

De heer drs. A.F. Daan RA

Herbenoemd op

01.08.2011

Opleiding

Economie en accountancy

Aftredend op

31.12.2015

Beroep

Accountant ASR verzekeringen

Herkiesbaar

neen

Nevenfuncties

Lid adviescommissie Pensioenfondsen

Auditcommissie

Voorzitter

Onafhankelijk*

ja

en Verzekeringsmaatschappijen NBA Lid College Kwaliteitstoetsing Instituut


Internal Auditors Nederland 49 van 59

Vergoeding in

€ 7.440

Bestuurslid Stichting Vrienden van de

2014 Geboortejaar

Meent te Afferden 1970

Bestuurslid MB SLK Club Nederland te Naarden

Woonplaats

Afferden

Burg. staat

ongehuwd

*onafhankelijk conform artikel III.2.2. Governancecode AEDES Rooster van aftreden We nemen op twee momenten per jaar nieuwe commissarissen aan. Dit betekent dat zittende commissarissen aftreden per 30 juni of 31 december van een kalenderjaar. Het rooster van aftreden ziet er eind 2014 als volgt uit: Naam

Aangetreden

Aftredend

Herbenoemd

L. Visser

01-01-2010

31-12-2017

1x

A.F. Daan

01-08-2007

31-12-2015

1x

J.D. de Boer

01-07-2011

30-06-2015

-

J.G.M. Goeman

01-06-2010

30-06-2018

1x

R.A.P. Schouwaert

01-01-2009

31-12-2016

1x

De heer De Boer is per aftreeddatum herbenoembaar. De andere leden hebben per aftreeddatum acht jaar de functie van commissaris uitgeoefend en zijn daarom niet herbenoembaar. De heren Schouwaert en De Boer zijn benoemd op voordracht van de drie huurdersorganisaties. Profiel Bij de fusie per 1 januari 2013 stelden we een profiel op van de gewenste samenstelling en deskundigheid van onze Raad. Dit profiel gebruiken we als uitgangspunt bij de werving en selectie van een nieuw lid. Integriteit We hebben geen eigen gedragscode. Standvast Wonen leeft de Aedescode na. We concluderen dat Standvast Wonen in 2014 in overeenstemming met de Aedescode heeft gehandeld. Beleid en meldingen Standvast Wonen heeft een integriteitcode en een klokkenluidersregeling. In 2014 ontvingen we geen meldingen van integriteitschendingen bij de organisatie. Belangenverstrengeling Binnen het bestuur en onze Raad zijn geen onverenigbare nevenfuncties aanwezig. Ook heeft er geen transactie plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen speelden van leden van het bestuur of onze Raad.


50 van 59

Bespreking binnen de Raad van Commissarissen Het bestuur zorgt voor de informatievoorziening met betrekking tot integriteit en integer handelen binnen Standvast Wonen. Oordeel externe accountant (Deloitte) De werkzaamheden van de externe accountant zijn niet primair gericht op het opsporen van fraudes en/of onregelmatigheden bij Standvast Wonen. Indien de werkzaamheden van de accountant aanwijzingen opleveren voor opgetreden fraudes en/of onregelmatigheden dan rapporteert zij hierover aan ons. Dit is in 2014 niet aan de orde geweest. De Raad van Commissarissen als werkgever Als werkgever zorgen wij voor de benoeming en beoordeling van het bestuur. De remuneratiecommissie bereidt onze finale besluitvorming voor. Onafhankelijkheid We waken ervoor dat al onze leden onafhankelijk zijn, in de zin van de in de Governancecode Woningcorporaties bepaling III.2 aangeduide criteria. Wij werken volgens het reglement voor de Raad van Commissarissen. In dit reglement staan bepalingen over onafhankelijkheid en tegenstrijdige belangen. Al onze leden zijn onafhankelijk zoals bedoeld in artikel III.2 van de Governance Code. In 2014 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij onze leden of het bestuur betrokken waren. Tevens vervult geen van ons en het bestuur een nevenfunctie die onverenigbaar is met lidmaatschap van onze Raad of van het bestuur. Verantwoording commissarissenbeloning De honorering van de Raad bestaat uit een jaarlijkse vergoeding gebaseerd op de WNT1. De vergoedingen bedroegen in 2014 € 11.160 voor de voorzitter en € 7.440 voor de leden. Aan het eind van het jaar 2014 is een verhoging van de vergoeding besproken. Als gevolg van de besluitvorming in Tweede en Eerste Kamer rondom de WNT2 heeft de Raad besloten, onder voorbehoud dat de WNT2 ook wet wordt, om in 2015 de vergoedingen te verhogen.

Beloning De vergoeding voor 2015 op basis van de WNT mag maximaal bedragen:

• •

Voorzitter € 22.320 per jaar Leden € 14.880 per jaar

Op basis van het aantal vergaderingen per jaar en deze maximale bedragen, ontvangen de commissarissen in 2015 de volgende vergoeding:

• •

Voorzitter € 14.880 per jaar Leden € 11.160 per jaar

Naast boventaande vergoedingen, ontvangen onze leden ook een reiskostenvergoeding op basis van daadwerkelijk gereden kilometers.

Het bestuur Standvast Wonen • Jaarverslag 2014

51 van 59

In 2014 vormden Esther Lamers en René Roelofsma het bestuur van Standvast Wonen. Vanaf 1 januari 2014 passen we voor de bezoldiging van het bestuur de ministeriële regeling ‘regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014’ toe. Dit betekent dat we tot 2014 sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties los hebben gelaten. Op basis van de ministeriële regeling, waarin Standvast Wonen in bezoldigingsklasse F valt, bedraagt het normbedrag van de maximale bezoldiging per bestuurder voor Standvast Wonen € 148.800. Het normbedrag bestaat uit drie genormeerde bedragen voor respectievelijk beloning, pensioen en onkosten. Rekening houdend met deze drie genormeerde bedragen, bestond de beloning van de bestuurders uit de volgende bedragen:

•

•

Mevrouw E. Lamers

o Vaste inkomsten

€

109.800

o Pensioenlasten

€

23.295

o Totaal

€

133.095

De heer R. Roelofsma

o Vaste inkomsten

€

124.176

o Pensioen lasten

€

27.162

o Totaal

€

151.338

De bezoldiging van het bestuur in 2014 voldoet aan de ministeriële regeling, omdat René Roelofsma onder de overgangsregeling valt. Netwerken en nevenfuncties bestuur Het bestuur is lid van de volgende netwerken: -

SNN Nijmegen: ondernemers en maatschappelijk ondernemingen

-

Harten 4 Beuningen: ondernemersnetwerk

-

OVD: ondernemersnetwerk

-

SHRC: vitale regionale businessclub

Esther Lamers heeft één nevenfunctie. Zij is lid van de Raad van Toezicht van Stichting Oeverwal Beuningen (koepelstichting voor primair onderwijs in Beuningen). Continuïteit van bestuur Bij de fusie spraken we af in 2014 de continuïteit van het bestuur te evalueren. Deze evaluatie heeft ertoe geleid dat we besloten per 1 januari 2015 over te stappen op een eenhoofdig bestuur. Esther Lamers is in 2014 door ons per 1 januari 2015 benoemd in de functie van directeurbestuurder met een aanstelling voor onbepaalde tijd. René Roelofsma stelden we 1 januari 2015 aan als bestuursadviseur om de ontwikkeling van de organisatie te ondersteunen. Denk aan de verdere ontwikkeling van vastgoedmanagement, ketensamenwerking en ondersteuning van de financiële functie. Daarnaast speelt hij een belangrijke rol in de ontwikkeling van het driekamermodel (sturingsmodel van de organisatie). We schatten in dat deze opdracht in ongeveer in anderhalf jaar uitgevoerd kan worden. Dankwoord We spreken graag onze waardering uit voor de bereikte resultaten in 2014 en bedanken het bestuur en medewerkers voor hun inzet in het jaar 2014. L. Visser Voorzitter van de Raad van Commissarissen


52 van 59

Hoofdstuk 11: Financiën Standvast Wonen werkt met maatschappelijk kapitaal. Het is onze ambitie om de maatschappelijke doelen met een zo beperkt mogelijk gebruik van middelen te bereiken. Werken wij kostenbewust? En zijn we doelmatig en zorgen we ervoor dat we ook in de toekomst financieel gezond blijven? Resultaat 2014 In 2014 haalden we een positief jaarresultaat van € 9,5 miljoen (voor belastingen). Na belastingen was het resultaat € 11,0 miljoen. Dit positieve resultaat is hoger dan onze begroting die uitging van een negatief jaarresultaat van € 8 miljoen (voor belastingen). Hoe kan dit verschil worden verklaard? Onderstaand de opbouw van het jaarresultaat: Omschrijving (in mln. euro)

Werkelijk

Begroot

Werkelijk

2014

2014

2013

Exploitatieopbrengsten Exploitatiekosten Resultaat beheer activiteit (I) Resultaat verkoop bestaand bezit

57,1

57,0

51,9

-49,0

-49,6

-42,1

8,1

7,4

9,8

1,0

3,7

0,0

13,8

-4,9

-14,3

0

0

-4,1

14,8

-1,2

-18,4

-13,4

-14,2

-13,4

Resultaat deelnemingen (IV)

0,0

0,0

0,7

Belastingen (V)

1,5

2,0

-0,4

11,0

-6,0

-21,7

Onrendabele investeringen Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed Resultaat bouw en verkoopactiviteit (II) Resultaat beleggings- en financieringsactiviteit (III)

Jaarresultaat na belastingen (I+II+III+IV+V)

Vorig jaar werd een werkelijk negatief resultaat gerealiseerd van € 21.700.000 (na belastingen). De begroting 2014 sluit op een negatief jaarresultaat van € 6.000.000 (na belastingen). In werkelijkheid werd een positief resultaat gerealiseerd van € 11.000.000 (na belastingen). De groei wordt voornamelijk verklaard door de positieve waardeontwikkeling van ons vastgoed. Meer in detail wordt het verschil als volgt verklaard: 1. de exploitatie realiseert nagenoeg op begroting. De opbrengsten zijn € 100.000 hoger en de kosten € 600.000 lager. Per saldo realiseert Standvast Wonen € 700.000 beter dan begroot.


53 van 59

Ten opzichte van het voorgaande jaar daalde echter het resultaat met € 1.700.000. De opbrengst in 2013 was € 5.200.000 lager, maar de bedrijfslasten waren € 6.900.000 hoger. De groei in bedrijfsopbrengsten wordt voornamelijk veroorzaakt door de reguliere huurverhoging ( € 1.900.000), huurharmonisatie (€ 700.000) en meer woningen in voorraad door nieuwbouw/aankoop (€ 3.000.000). Door sloop en verkoop van woningen daalde de opbrengst (€ 850.000). De groei in bedrijfslasten ten opzichte van 2013 wordt veroorzaakt door extra afschrijvingen € 1.100.000, meer onderhoudslasten € 1.900.000 (extra cyclisch planmatig onderhoud voor € 900.000 en extra service onderhoud € 1.000.000, omdat sinds 2014 de keukens, de badkamers en de toiletten uit de exploitatie betaald worden) en uiteraard de verhuurderheffing € 4.100.000. Besparingen werden eveneens gerealiseerd op personeelskosten (€ 100.000) en leefbaarheid (€ 100.000). 2. een positief resultaat ten opzichte van de begroting op bouw en verkoopactiviteiten van € 16.000.000. In de begroting werd nog rekening gehouden met een negatief resultaat op bouwen verkoopactiviteiten van € 1.200.000 (voornamelijk door een aanvulling op de voorziening voor onrendabele investeringen € 4.900.000 en resultaat op verkoop € 3.700.000). In het afgelopen daalde de voorziening voor onrendabele investeringen en viel een gedeelte van de herwaarderingsreserve vrij door verkoop van woningen, wat in totaal een voordeel opleverde van € 14.800.000. 3. Ondanks een lichte groei in vreemd vermogen bleven de rentelasten ten opzichte van het voorgaande jaar nagenoeg gelijk. 4. De belastinglast van Standvast Wonen bedroeg in het boekjaar € 1.777.000. Echter, doordat de fiscale positie over de afgelopen jaren opnieuw is beoordeeld, is een hogere vordering op de fiscus ontstaan van € 3.312.000. In de begroting was rekening gehouden met een positieve belastingdruk van € 2.000.000. Zoals vastgesteld, is het positieve bedrijfsresultaat hoofdzakelijk een gevolg van waardeverandering van ons vastgoed. Echter, wanneer wij het jaarresultaat “schonen”van de waardeveranderingen, dan ontstaat een ander beeld op het jaarresultaat.


54 van 59

Door de verhuurdersheffing, de groei in afschrijvingen en de groei in onderhoud daalt het jaarresultaat. Het resultaat is dan als volgt: Omschrijving

Werkelijk 2014

Begroot 2014

Werkelijk 2013

(in mln. euro)

Exploitatieopbrengsten

57,1

57

51,9

Exploitatiekosten

-49

-49,6

-42,1

Resultaat beheer activiteit (I)

8,1

7,4

9,8

-13,4

-14,2

-13,4

-5,3

-6,8

-3,6

Resultaat beleggings- en financieringsactiviteit (II) Gecorrigeerd jaarresultaat (I+II)

Voor de komende jaren zal het resultaat verbeteren door een structurele bezuiniging op onderhoud en een verdere krimp van onze werkorganisatie.

Financiële positie De projectenportefeuille van Standvast Wonen bedraagt voor de komende 5 jaren circa 550 woningen. Hierin worden eveneens projecten meegenomen voor renovatie en/of herstructurering. De woningen van deze projecten zijn nodig om onze woningvoorraad op peil te houden. Gelijktijdig hebben wij de ambitie om jaarlijks circa 75 woningen te verkopen. Door waardestijging en een lichte toename van onze woningvoorraad groeide onze activa. Het lange vreemd vermogen bleef nagenoeg gelijk en het vreemd vermogen kort daalde aanzienlijk. De solvabiliteit bedraagt nu 39,7%. In 2013 was deze 37,1%. Op basis van onze meerjarenraming blijft onze financiële positie gezond en bevindt de solvabiliteit zich ruim boven de gewenste minimale solvabiliteit die het Centraal Fonds van de Volkshuisvesting stelt (conform onze bedrijfswaardecalculatie circa 34%). Door de veranderingen in weten regelgeving, de onrust op de woningmarkt en onze “veranderopgave”, is onze focus in toenemende mate gericht op het beheersen van kasstroom en het verder beperken van risico’s. In de meerjarenbegroting zijn de grote herstructureringsprojecten ingecalculeerd en hiervoor is dekking gevonden door de positieve verhuurexploitatie, de lagere bedrijfslasten en lagere onderhoudskosten. Het verkoopprogramma van 75 woningen is realistisch. Gezien de druk om sociale huurwoningen betaalbaar te houden houdt Standvast Wonen vanaf 2016 rekening met een lagere huurverhoging dan formeel wettelijk is toegestaan. Daarbij kan worden aangetekend dat Standvast Wonen het beleid hanteert dat wanneer een huurder een inkomen heeft lager dan € 33.000 wij de huur maximeren op een streefhuur.


55 van 59

Regelgeving rijksoverheid

•

Herziening Woningwet In december 2014 heeft de Tweede kamer de Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting met algemene stemmen aangenomen. In de wet zijn de taken en het werkgebied van woningcorporaties verder afgebakend. Daarnaast is de rol van gemeenten uitgebreid, het toezicht door toezichthouders verstevigd en de financiering van DAEB en niet-DAEB activiteiten geregeld. Voor implementatie scheiding DAEB en niet-DAEB is inmiddels een werkgroep opgestart om tijdig een splitsingsvoorstel te maken.

Regelgeving gemeente Nijmegen

•

Belastingplan gemeente Nijmegen In het belastingplan van de gemeente Nijmegen is bepaald dat de afvalstoffenheffing voor rekening komt van de eigenaren, in casu de woningcorporaties. Binnen 2 jaar zal een evaluatie plaatsvinden. Conform afspraken met de gemeente zullen corporaties in de eerste 2 jaar nog gecompenseerd worden in de kosten, echter de wijze waarop is nog niet bekend. Afhankelijk van de uitkomst van de evaluatie zal de compensatie vanaf het 3e jaar verdwijnen.

Drie kamermodel en Portefeuillemanagement

•

Duurzaam Business Model van Woningcorporaties Door de lastenverhoging binnen de corporatiesector (heffing CFV, verhuurdersheffing, gemeentelijke belastingen etc) bezint Standvast Wonen zich op een nieuw besturingsmodel gebaseerd op het “drie kamermodel” van Johan Conijn. Binnen dit model worden de belangen van de corporatie zichtbaar gemaakt van het vastgoed, het vermogen en de maatschappij. Voor wat betreft ons vastgoed oriënteert Standvast Wonen zich op de invoering van portefeuillemanagement/assetmanagement. In het afgelopen jaar is het portefeuillemanagement binnen Standvast Wonen verder vorm gegeven. Inmiddels is de zogenaamde veranderopgave bekend. Komend jaar zal een doorrekening plaats vinden van de financiële consequenties en (on)mogelijkheden. Tevens zal assetmanagement verder worden doorontwikkeld

Economische ontwikkelingen

•

Ontwikkeling woningmarkt In 2014 heeft de woningmarkt zich hersteld. Het vertrouwen van consumenten groeit langzaam. In aantrekkelijke woongebieden zijn zelfs de huizenprijzen weer gaan stijgen. Ook in de regio Nijmegen zijn de prijzen van woningen gestabiliseerd. In aantrekkelijke woonsegmenten is zelfs sprake van een lichte stijging.


56 van 59

De woningmarkt is nog volop in beweging en wordt gekenmerkt door volatiliteit en onzekerheid. Dat geldt eveneens voor de monetaire economie. Banken moeten hun financiële posities versterken en de Euro staat onder druk. De gevolgen hiervan wordt eveneens uitgedrukt in onze inflatie.

•

Inflatie Tijdens het samenstellen van het jaarverslag is het inflatiepercentage voor 2014 bekendgemaakt. Dit komt neer op 1%. In de begroting 2015 is nog rekening gehouden met een inflatie van 2,5%. Dit betekent voor 2015 (en verdere jaren) een lagere huuropbrengst van ca. € 0,5 mln op jaarbasis.

•

In 2013 is de huurverhoging inkomensafhankelijk gemaakt. In 2015 is er nog inkomensafhankelijke huurverhoging van toepassing op niet geliberaliseerde woningen (DAEB). Het huurverhogingpercentage per 1 juli 2014 is gebaseerd op een inflatie van 1%. Bovenop de inflatie mogen we inkomensafhankelijk de huren extra verhogen:



Inkomen < € 33.000: 1,5%



Inkomen > € 33.000; en < € 43.000: 2,0%



Inkomen > € 43.000 3,5% (maximaal 4%). De gemiddelde huurstijging incl. inflatie en harmonisatie (toepassing marktconforme huur bij mutatie) komt hierdoor uit op 2,9%. Hierbij wordt het huurbeleid toegepast waarbij de gemiddelde streefhuur gaat van gemiddeld 65% naar 75% van de maximaal redelijke huur Standvast Wonen oud en 78% bij Alphons Ariëns. Dit huurbeleid zorgt jaarlijks voor extra inkomsten.

•

Vanaf 2014 zijn wij geconfronteerd met extra heffingen. In 2014 werd een saneringsheffing betaald van € 1.752.000 en een verhuurdersheffing van € 4.508.000. Voor 2015 loopt deze verder op naar respectievelijk € 1.700.000 voor de saneringsheffing en € 5.800.000 voor de verhuurdersheffing; samen goed voor € 7.500.000 zijnde ruim 13% van de huuropbrengst.

•

Vanaf 1 januari 2008 is Standvast Wonen geconfronteerd met de vennootschapsbelastingplicht. Als gevolg hiervan wordt Standvast Wonen voor al haar activiteiten in de heffing van vennootschapsbelasting betrokken, evenals andere belastingplichtigen, bijvoorbeeld commerciële vastgoedbeleggers of commerciële projectontwikkelaars. Standvast Wonen maakt gebruik van bestaande fiscale faciliteiten. Al deze maatregelen van de rijksoverheid hebben een negatieve impact op de ontwikkeling van ons jaarresultaat en zorgen er dus voor dat wij minder middelen ter beschikking hebben voor het uitvoeren van onze maatschappelijke volkshuisvestingstaak. In de begroting 2015 en de meerjarenraming naar 2019 is door Standvast Wonen geanticipeerd op deze ontwikkelingen.

Oordeel van anderen

•

Standvast Wonen voldoet aan de eisen van de financiële toetsing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). We zijn door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) als kredietwaardig beoordeeld.


57 van 59

•

Op basis van de rapportage van het CFV beoordeelt het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties of de corporatie de goede activiteiten ontplooit en of zij dat in voldoende mate doet. De minister concludeert dat Standvast Wonen de weten regelgeving op een goede wijze naleeft en Good Governance voert.

•

We zijn deelnemer van het WSW. Het WSW accepteert alleen solvabele corporaties als deelnemer. Jaarlijks toetst en beoordeelt het WSW de deelnemers voordat ze borg staat voor nieuwe leningen. Standvast Wonen is onveranderd kredietwaardig.

Uit het bovenstaande kan worden afgeleid dat, gegeven de grote onzekerheid over toekomstige economische ontwikkelingen, de weten regelgeving, met de genomen maatregelen Standvast Wonen een goede uitgangspositie heeft verworven om de gevolgen van de veranderingen in de woningmarkt op te vangen.

Treasury Treasury management gaat over het financieel beheer van werkkapitaal, geldstromen en liquiditeit (inclusief beleggingen) en het rentemanagement daarvan. Het draagt bij aan het waarborgen van de financiële continuïteit en zorgt voor minimale financieringskosten. Standvast Wonen heeft een treasury statuut waarbinnen de activiteiten moeten plaatsvinden. Standvast Wonen hanteert een treasury statuut. Alle mutaties in de leningen- en beleggingsportefeuille zijn daarop afgestemd. Alle financierings- en beleggingsactiviteiten zijn alleen gericht op ondersteuning van de volkshuisvestingactiviteiten. Standvast Wonen wil met deze activiteiten renterisico’s spreiden en de vermogenskostenvoet verlagen. Er is een treasury commissie bij Standvast Wonen die belast is met de treasury activiteiten.

Bewaken liquiditeitspositie De totale leningenportefeuille ultimo 2014 bedraagt € 326 miljoen. Dit is € 6 miljoen meer dan het jaar ervoor. Tegenover deze leningenportefeuille staat een groei van de materiële vast activa van € 667,7 miljoen naar € 685,9 miljoen; een groei van € 18,2 miljoen. We beoordelen de liquiditeitspositie en -prognose wekelijks. Op basis hiervan bepalen we of er kasgelden worden aangetrokken of afgelost. Wanneer er voor langere termijn gelden nodig zijn, trekken we hiervoor langlopende leningen aan. Standvast Wonen heeft een kasgeldfaciliteit van € 12 miljoen. Dit biedt voldoende flexibiliteit in de financiering van Standvast Wonen. De kasgeldfaciliteit biedt de mogelijkheid om de financiering verder te optimaliseren en de kosten waar mogelijk te minimaliseren.

Financiële instrumenten Het kredietrisico van Standvast Wonen is verwaarloosbaar klein. Gezien de aard van de activiteiten en het feit dat er sprake is van een grote hoeveelheid debiteuren van geringe omvang per debiteur. Ook het renterisico is gering aangezien de leningen een lange looptijd hebben en Standvast Wonen het beleid volgt om geen afgeleide instrumenten te gebruiken om (tussentijds) rentefluctuaties te beheersen. Standvast Wonen heeft ook een deelneming in de woning ontwikkelingsmaatschappij Druten-West. Bij deze ontwikkelingsmaatschappij worden woningen gerealiseerd in het gebied Druten West. Voor Standvast Wonen • Jaarverslag 2014

58 van 59

de ontwikkeling hiervan heeft de gemeente Druten een garantiestelling afgegeven ter waarde van € 15.000.000. De komende jaren staan, in verband met de verhuurdersheffing en de beperkte mogelijkheden om een volledige dekking te vinden door middel van huurverhogingen, de kasstromen onder druk. Momenteel worden er aan de verschillende knoppen gedraaid (o.b.v. duurzaam business model). De belangrijkste hiervan zijn het huidige huurbeleid versus de huidige streefhuur, de nieuwbouw, de onderhoudslasten en de organisatiekosten (kostenreductie). Dit zal de kasstromen positief beïnvloeden zodat de borgingsfaciliteit toereikend moet zijn om leningen met WSW-borging te kunnen aantrekken om zo tegen een zo gunstig mogelijk rentetarief te kunnen lenen.

Overige gegevens In haar reactie op de combinatie van de heffing voor de saneringssteun en de voorgenomen regeringsmaatregelen is het WSW kritisch in het afgegeven faciliteringsvolume voor de komende jaren. Het WSW heeft geoordeeld dat Standvast Wonen, conform artikel 8 van het reglement van deelneming van het Waarborgfonds, voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. De operationele kasstromen generen gemiddeld genomen over het prognosetijdvak voldoende middelen om jaarlijks 2% aflossingsfictie te dekken. Om de soliditeit van het totale borgstelsel te verbeteren en zo het risico voor zowel de deelnemende corporaties als van het WSW te reduceren, heeft het WSW de corporaties verzocht een volmacht te verlenen aan het WSW als bedoeld in artikel 30 van het reglement van deelneming. Met deze volmacht wordt het WSW in staat gesteld om eenzijdig een hypotheek te vestigen op het bezit van de corporatie. Deze volmacht is in april 2014 afgegeven aan het WSW.


59 van 59

Samen kom je verder. Jaarverslag 2014

Recommend Documents