Samen terug naar de kern, het vervolg. Jaarverslag 2011

Samen terug naar de kern, het vervolg Jaarverslag 2011

Voorwoord - In 2011 heeft Servatius enorme stappen voorwaarts gezet. We zijn goed op weg naar een bedrijf dat zijn taken op een adequate en efficiënte manier uitvoert. In het afgelopen jaar zijn daarvoor veel projecten afgerond en gestart. Ten eerste is vóór 1 juli de visitatie afgerond. In het rapport wordt de stijgende lijn vanaf 2010 onderkend. Het was nog niet genoeg voor het oordeel ‘voldoende’, maar als de voortekenen niet bedriegen, komt het goed. Het vertrouwen is mede gebaseerd op de verbeteringen in de besluitvormingsprocedures, de inkoop- en aanbestedingsregeling, de procuratieregeling en de fasedocumenten voor renovatie en nieuwbouw. Natuurlijk hebben we in 2011 ook veel aandacht besteed aan de verbetering van de cyclus van planning & control, de vereenvoudiging van onze vennootschapsstructuur en de voorbereiding van de selectie van een nieuw ERP-systeem. Ook selecteerden we een nieuwe accountant. En last but not least ontvingen we kritische doch positieve adviezen op het vervolg van de reorganisatie. Er vond veel overleg plaats met ketenpartners over de heroverweging van de projectenportefeuille, de herstructurering en lopende projecten. Om enkele voorbeelden te noemen: het Centrumplan Eijsden, de afhandeling van de Campus, het aansprakelijkheidstraject en de nieuwe Structuur- en Woonvisie van de gemeente Maastricht.

We zijn, zoals al gezegd, enorm vooruitgegaan en dat kunt u in dit verslag lezen. We gaan terug naar de kern, maar vooruit in maatschappelijk verantwoord presteren. Zowel volkshuisvestelijk als financieel zijn we op de goede weg. In de begroting 2012-2016 laten we zien nog boordevol gezonde ambitie te zijn. Servatius zal de komende periode tot 2025 meer dan 500 miljoen euro investeren in Maastricht en Eijsden-Margraten. De kwaliteit van onze bestaande woningvoorraad en de verduurzaming daarvan zijn daarin absolute speerpunten. Deze boodschap is vorig jaar door de gemeenten en onze andere samenwerkingspartners met tevreden instemming ontvangen. Natuurlijk is ook Servatius mede afhankelijk van de Europese en landelijke politiek, het financieel getij en niet in de laatste plaats de ontwikkelingen op de woningmarkt. Toch zien wij de toekomst met vertrouwen tegemoet! Gert H. Weenink Directeur-bestuurder Servatius Wonen & Vastgoed

Door de veelheid aan ‘sleutelprojecten’, het nog in opbouw zijnde Management Team en de lopende (her)structurering van Servatius zelf hebben we zowel in- als extern scherpe keuzes moeten maken. Dat doet pijn. We kunnen niet meer alles en niet meer alles tegelijkertijd. Servatius is zeker tot 2014 in opbouw, maar tijdens de verbouwing gaat de verhuur door.

Samen terug naar de kern, het vervolg

3

Inhoudsopgave Titel

Pagina

Pagina

Inhoudsopgave

6

Beleid

43

Voorwoord

1

Inleiding

6.1 6.2

Beleidsstukken Overig

44 44

7

2

Servatius in 2011

7

Financiën

45

8

2.1 Kernwaarden en missie 2.2 Werkveld en -gebied 2.3 De bouwstenen voor een toekomstbestendige organisatie 2.4 Verslag van onze Ondernemingsraad 2.5 Nevenstructuur en verbindingen 2.6 Nieuw informatiesysteem

9 9 9

3

Samen

15

3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.3 3.4 3.5

Samenwerken met onze huurders Samenwerken met de gemeente Maastricht Eijsden-Margraten Samenwerken met onze netwerkpartners Imago-onderzoek Minisymposium

16 17 17 18 18 18 19

4

Beheer

20

10 11 14

4.1 Vastgoedportefeuille in 2011 4.2 Betaalbaar wonen in Maastricht en Eijsden-Margraten 4.3 Bijzondere doelgroepen 4.4 Onderhoud van onze woningen 4.4.1 Dagelijks onderhoud 4.4.2 Planmatig onderhoud 4.5 Duurzaamheid 4.6 Leefbare wijken

21 24

5

37

Vastgoedontwikkeling

5.1 Vastgoedprojecten in Maastricht en Eijsden-Margraten 5.2 Ontwikkelingen in de voorraad 5.2.1 Maastricht 5.2.2 Eijsden-Margraten 5.2.3 België 5.3 Verkoop 5.3.1 Huurwoningen 5.3.2 BOG 5.3.3 Complexverkoop

29 30 30 31 31 31

38 39 40 41 42 42 42 42 42

7.1 Solide financiële positie 7.2 Risico’s en risicobeheer 7.3 Geconsolideerde Winst- en verliesrekening 7.4 Geconsolideerde balans 7.5 Bouwen van dure woningen en grondaankopen 7.6 Liquiditeit en treasury 7.7 Activiteiten op het gebied van beleggingen 7.8 Kasstromen en financieringsbehoefte naar de toekomst 7.9 Verklaring inzake besteding middelen

46 46 47

8

51

Governance

8.1 Governancecode 8.2 Organisatieschema 8.3 Verslag Raad van Toezicht 8.4 Het bestuur 8.5 Beleidsdoelstellingen 8.6 Interne risicobeheersingsen controlesystemen 8.7 Externe accountant 8.8 Visitatie 8.9 Klachtencommissie

Bijlage 1 Prestatieafspraken 2011 Gemeente Maastricht Bijlage 2 Prestatieafspraken 2011 Gemeente Eijsden-Margraten

48 48 48 49 49 50

52 52 53 56 56 57 58 58 58

Hoofdstuk 1

Inleiding

2011, het jaar van… … een nieuw MT. Servatius krabbelt weer omhoog. In 2011 is er veel gebeurd om de organisatie weer gezond te krijgen. Eind 2010 werd een nieuwe algemeen directeur aangesteld. In april 2011 volgt de directeur financiën. Het Management Team wordt verder versterkt met een interim vastgoedmanager. Het nagenoeg volledig vernieuwde MT is bijna op volle kracht en zet de schouders eronder. … duidelijkheid voor de medewerkers. De reorganisatie krijgt in de loop van 2011 steeds meer vorm. Er wordt regelmatig gecommuniceerd met de medewerkers over de plannen en daaraan verbonden consequenties. We geven maximaal mogelijke transparantie en openheid. Aan het einde van het jaar weet iedere medewerker waar hij of zij aan toe is. … aandacht voor de belanghouders. In een jaar waarin door reorganisatie intern veel gebeurt, mogen de belanghouders niet uit het oog worden verloren. Iedereen binnen Servatius spant zich in om hen zo goed mogelijk van dienst te zijn, onder meer door duidelijke standpunten in te nemen. Onder belanghouders verstaan we niet alleen de samenwerkingspartners, maar ook onze huurders. Dienstverlening en vriendelijkheid staan in onze contacten met belanghouders voorop. … trouwe medewerkers. 2011 is een bewogen jaar, waarin binnen de organisatie veel gebeurt. Ondanks de onrust blijven de medewerkers zich voor 100% inzetten. De veerkracht in de organisatie is enorm en bewonderenswaardig. … contente huurders. Begin 2011 presenteren we de resultaten van het imago-onderzoek. Met tevredenheid stellen we vast dat onze huurders een positieve beoordeling geven. Daar zijn we hen zeer dankbaar voor en we streven ernaar om deze lijn in 2012 (en verder) door te zetten.

2011, ook het jaar… … van het verder op slot raken van de woningmarkt. Op 1 januari 2011 is de Nederlandse regelgeving over doelgroep en toewijzing van sociale huurwoningen aangepast. Ten minste 90% van de sociale huurwoningen moet voortaan worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen lager dan € 33.614. Als gevolg van deze regelgeving en de economische crisis raakt de woningmarkt verder op slot. … van de Woonvisie van minister Donner. Een visie die geen oplossingen aandraagt voor de in problemen geraakte woningmarkt. De Eerste Kamer vroeg eind 2010 al aan minister Donner om een integrale visie op de woningmarkt te presenteren. Op 1 juli maakt de minister zijn langverwachte visie bekend. Speerpunten zijn meer marktwerking en meer eigenwoningbezit. De Woonvisie bevat weinig nieuws en is vooral een opsomming van eerder aangekondigde maatregelen:

• de hypotheekrenteaftrek blijft ongewijzigd; • huurwoningen in zogenaamde schaarstegebieden krijgen er 25 woningwaarderingspunten bij, en daarmee een maximale huurstijging tot € 120 per maand; • huurders in de sociale huursector met een inkomen boven de € 43.000 krijgen 5% extra huurverhoging. De enige nieuwe maatregel is de (tijdelijke) verlaging van de overdrachtsbelasting voor koopwoningen van 6 naar 2%. In de Woonvisie kondigt minister Donner aan de sociale huursector flink te willen inkrimpen. Het kabinet zal de verkoop van corporatiewoningen aan bewoners (en commerciële verhuurders) maximaal stimuleren. … van de wijziging van de Woningwet. De 110 jaar oude wet is toe aan een update. Het voorstel daartoe van minister Donner (de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting) is een stap voorwaarts, maar zorgt ook voor discussie. De primaire taak voor corporaties is het bieden van huisvesting aan huurders met een inkomen tot € 33.614 (prijspeil 1-1-’11) en van maatschappelijk vastgoed zoals buurthuizen of brede scholen. Daarvoor blijft staatssteun beschikbaar. Bij overige activiteiten kan de corporatie een rol spelen, zoals bij de huisvesting van mensen met middeninkomens door middel van de bouw van duurdere huur- en koopwoningen. Voorwaarde is dat dit plaatsvindt zonder staatssteun en onder gelijke condities als voor commerciële partijen. … waarin energieprestaties van woningen een plek krijgen in het woningwaarderingsstelsel. In het woningwaarderingsstelsel (Wws) zijn de punten voor verwarmingsinstallaties en warmte-isolatie vervangen door een waardering van energielabels. De gedachte is dat dit verhuurders stimuleert om te investeren in energiebesparende maatregelen, zonder dat de overgang van het oude naar het nieuwe Wws te bruusk verloopt. Afspraak is ook dat er extra punten komen voor de hoogste labels A+ en A++. … waarin mensen met middeninkomens in de knel komen. De economische crisis van de afgelopen jaren, de nieuwe Europese regels voor woningcorporaties, de regeringsplannen om het scheefwonen tegen te gaan en de strengere eisen van banken bij het lenen van geld hebben grote gevolgen voor de woningmarkt. De toegankelijkheid en betaalbaarheid staan steeds meer onder druk, vooral voor mensen met lage middeninkomens. Zij kunnen bijna geen woning meer vinden. Ze verdienen te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, maar te weinig om een huis te huren in de particuliere sector of een hypotheek af te sluiten voor de koop van een woning. Met name starters, zzp’ers en ouderen in de grote steden zijn de dupe van deze maatregel. … het vertrek van Donner. Op de valreep naar 2012 is er een wisseling van de wacht: minister Spies neemt de plaats in van minister Donner. Dit is al de vierde minister voor volkshuisvesting in vier jaar tijd. Dit komt, op z’n zachts gezegd, de continuïteit en consistent beleid niet ten goede.


7

Hoofdstuk 2

Servatius in 2011

2.1 Kernwaarden en missie De kernwaarden van Servatius zijn betrokken, verbindend en ondernemend. In 2011 zijn we gestart om deze waarden via het formuleren van door ons gewenste competenties opnieuw inhoud te geven. De kernwaarden en missie moeten in lijn worden gebracht met onze wens terug te keren naar de kern. Zoals directeurbestuurder Gert Weenink het in het jaarverslag over 2010 verwoordde: ‘Even niet voor de troepen uitlopen, maar vooral aandacht besteden aan betaalbare, duurzame, geschikte woningen in de sociale sector.’

2.2 Werkveld en -gebied Voor wie doen we dat? We bedienen verschillende doelgroepen. Onze primaire doelgroep zijn de mensen met lage inkomens. Daar staat Servatius altijd klaar voor. Daarnaast onderscheiden we enkele secundaire doelgroepen: • Mensen met middeninkomens: zij hebben Servatius vaak nodig bij het vinden van passende en betaalbare huisvesting. Servatius bedient deze doelgroep vaak om gedifferentieerde wijken te realiseren. • Mensen met hogere inkomens: soms draagt de komst van hogere inkomensgroepen bij aan een verdere differentiatie van de wijk. Servatius bedient deze doel groep in dat geval ook vanuit rendementsoverwegingen. • Bijzondere doelgroepen: altijd, mits het gebeurt vanuit een sociale insteek met een gezonde exploitatie als uitgangspunt. • Maatschappelijk vastgoed: ja, mits het past in de wijkvisie en bijdraagt aan ontmoeting en ontplooiing. • Commercieel vastgoed: nee, tenzij het van belang is voor de buurt en weinig risico’s en een hoog rendement oplevert, of wordt ontwikkeld samen met commerciële partijen waarbij zij het risico dragen. • VvE’s (Vereniging van Eigenaren): ja, waar nodig, en onder de voorwaarde dat het een positief rendement oplevert. Waar doen we dat? Servatius beperkt zich tot het aanbieden van producten en diensten in Maastricht en Eijsden-Margraten. In deze gemeenten ligt het accent op onze eigen werkgebieden (complexen, woningen, huurders).

2.3 De bouwstenen voor een toekomstbestendige organisatie Wat vooraf ging In 2010 is bij Servatius een reorganisatie gestart met als doel de organisatie weer financieel gezond te maken en toe te rusten voor een succesvolle toekomst. Eén van de speerpunten is een nieuwe organisatiestructuur op 1 januari 2013, waarbij het aantal fte’s is gereduceerd naar maximaal 125 én tegelijkertijd een besparing is gerealiseerd op personeelskosten van twee miljoen euro per jaar.

Hiermee komen we tegemoet aan de strenge eisen die het toenmalige Ministerie van WWI en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) aan Servatius stelden voor het behoud van haar borging c.q. garantstelling. Omdat de maatregelen in 2010 onvoldoende zicht boden op het bereiken van de gestelde doelen en gewenste nieuwe organisatiestructuur, heeft het bestuur zich begin 2011 genoodzaakt gezien de reductie van personeelskosten ‘strakker’ ter hand te nemen. Dit heeft in 2011 geleid tot een vervolg op de reorganisatie ingezet in 2010. Vervolg reorganisatie Het bestuur heeft een organisatiestructuur ontworpen waarbij een formatie van 125 fte ontstaat zonder dat kwaliteit, effectiviteit en kennis verloren gaan. In deze structuur zijn de kernwaarden ‘betrokken, verbindend en ondernemend’ leidend, met als belangrijkste competenties ‘resultaatgerichtheid’, ‘klantgerichtheid’, ‘samenwerkingsgerichtheid’ en ‘integriteit’. De nieuwe organisatie kent een eenvoudiger structuur met een centrale, ondersteunende (Staf) afdeling ‘ Bestuur en Staf’ en drie sectoren met sterke onderlinge dwarsverbanden. De focus komt daarbij veel sterker te liggen op de volkshuisvestelijke kerntaken van een woningcorporatie. Uitgangspunten nieuwe organisatie De nieuwe organisatiestructuur moet ervoor zorgen dat Servatius effectiever en efficiënter gaat werken. Ze is gebaseerd op vier uitgangspunten. • Één bedrijf, één Staf: Servatius dient weer te werken als één bedrijf, met dwarsverbanden en cohesie tussen de sectoren Wonen, Financiën en Vastgoed. Het is in het be lang van Servatius om de balans tussen deze drie continu te bewaken. • De structuur moet een afspiegeling zijn van de doelstelling, besluitvorming en werkwijze van Servatius. Dat wil zeggen dat er invulling wordt gegeven aan de primaire volkshuisvestelijke taak, in samenhang met de financiële continuïteit en de waardeontwikkeling van het vastgoed. • ‘Less chiefs, more indians’: er komen minder hiërarchisch leidinggevenden (gemiddeld 1:15) en meer ‘meewerkende voormannen’. Medewerkers dus die hun capaciteit en tijd verdelen tussen operationeel uitvoerend werk, en coördinatietaken. • De structuur moet toekomstbestendig zijn en inspelen op de Europese regelgeving ten aanzien van DAEB- en niet DAEB-activiteiten. De commerciële activiteiten worden (administratief en mogelijk ook organisatorisch) gesplitst van de niet-commerciële activiteiten. Doelstellingen en resultaten Vanuit bovengenoemde uitgangspunten golden in 2011 de volgende doelstellingen: • eerst maximale duidelijkheid voor alle medewerkers. Er zijn in 2011 veel voorbereidingen getroffen om de organisatie vanaf 2012 in de nieuwe structuur te laten werken. Zorgvuldigheid én voortvarendheid waren daarbij de sleutelwoorden. Er staan verdere optimalisaties van processen op de agenda, onder andere de invoering van een nieuw ERP systeem medio 2013;


9

• • • • •

de start van een cultuurverandering. In 2012 start een traject voor cultuurverandering. Daar naast voert Servatius een nieuw functionerings- en beoordelingssysteem in dat aansluit bij de gewenste cultuur. Dit biedt de leidinggevende én de medewerker meer ondersteuning in de uitvoering van hun functies en de ontwikkeling naar een professionele organisatie; het verder terugbrengen van de personeelskosten en reduceren van het aantal fte’s naar 140 per 31 december 2011. Deze reductie is behaald door natuurlijk verloop en door het personeelsbestand door te lichten op het aflopen van arbeidsovereenkomsten voor bepaalde tijd en de al dan niet noodzakelijke inhuur van medewerkers. Er wordt gestuurd op een verdere reductie van de inhuur zonder dat het borgen van kennis in de organisatie in gevaar komt. In 2012 wordt afscheid genomen van een aantal medewerkers wier functie in de nieuwe structuur is komen te vervallen. Door al deze maatregelen en (alleen indien onvermijdbaar) door gedwongen ontslagen per 31 december 2012 wordt op 1 januari 2013 het gewenste aantal van maximaal 125 fte’s bereikt; het bieden van zekerheid aan medewerkers over hun toekomst bij Servatius. Voor veel medewerkers was 2011 een jaar met grote onzekerheid over hun toekomst. We slaagden erin ieder een aan het eind van het jaar duidelijkheid te geven; het vormen van een Management Team. Het nieuwe Management Team is ingevuld en heeft intensief gewerkt aan gemeenschappelijke besluiten voor de toekomst van onze organisatie. Het is daarbij ondersteund en geadviseerd door het middenkader, in nauwe afstemming met de Ondernemingsraad; het aantrekken van een tijdelijke HRM-manager om zowel het reorganisatieproces als het stroomlijnen van de HRM-processen, de functionerings- en beoordelingscyclus en de ontwikkeling van competenties (waaronder integriteit en cultuur) vorm te geven.

Besluitvormingsprocessen Parallel aan het uitwerken van de nieuwe organisatiestructuur heeft Servatius in 2011 ook de besluitvormingsprocessen onder de loep genomen, geactualiseerd en geformaliseerd. Er zijn nieuwe reglementen opgesteld voor zowel het bestuur als de Raad van Toezicht (RvT). Hierdoor vindt er nu ordentelijke en transparante besluitvorming plaats in zowel het Management Team als de RvT. Besluiten nemen we altijd vanuit drie gezichtspunten: • volkshuisvesting (Bbsh); • markt (vraag en aanbod en waardeontwikkeling); • financiële continuïteit. Voor vastgoedprojecten is het besluitvormingsproces geactualiseerd door middel van het instellen van fasedocumenten. Het nieuwe werken In 2011 is een evaluatie uitgevoerd van de effecten van ‘Het nieuwe werken’ bij Servatius. Op basis van de resultaten én van de uitgangspunten c.q. kernwaarden van de nieuwe organisatie wordt dit concept heroverwogen. Sociale aspecten Servatius werkt aan het tot stand brengen van een evenwichtig pakket aan arbeidsvoorwaarden dat past bij de 10

jaarverslag 2011

reorganisatie-opdracht én bij de organisatie waar we naar toe ontwikkelen. Dit uit zich in de eerste plaats in het versoberen van de personeelskosten en het bewust kiezen van de manier waarop Servatius haar werkgeverschap vorm geeft. Hierin krijgen aspecten als sociale zekerheid, arbeidsomstandigheden, arbeidsvoorwaarden, veiligheid en gezondheid, opleiding en training, diversiteit en ontplooiingsmogelijkheden concrete invulling.

2.4 Verslag van onze Ondernemingsraad Sinds de verkiezingen in mei 2011 is de Ondernemingsraad van Servatius weer op volle sterkte. Hij bestaat sindsdien uit de volgende leden: • Roger van Drongelen (Wonen & Vastgoed), voorzitter; • Frank Teschers (Wonen & Vastgoed), vicevoorzitter; • Trudie Pleumeekers (Wonen & Vastgoed), secretaris; • Hafid Bendaoud (Wonen & Vastgoed); • Wen Haagen (Wonen & Vastgoed); • Jos Hodiamont (Service & Onderhoud); • Sascha Walthouwer (Service & Onderhoud). Na de verkiezingen namen we afscheid van de leden Sonja Gillissen (Wonen & Vastgoed), Loe Schefer (Service & Onderhoud) en Jos Peeters (Service & Onderhoud). Nieuwe algemeen directeur De Ondernemingsraad (OR) werd in 2011 geconfronteerd met de derde algemeen directeur in drie jaar tijd. In het algemeen verliep de samenwerking in een prettige sfeer. Positief is ook dat er met de benoeming weer continuïteit komt in de top van de organisatie. Tevens werd de frequentie van het overleg teruggeschroefd waardoor de belasting voor de OR-leden werd verminderd. Reorganisatie Kort na de aanstelling van de nieuwe OR ontving deze de aangekondigde adviesaanvragen over de reorganisatie (voor Bestuur & Staf en voor de organisatie). De OR heeft hierover een advies opgesteld. Om de ontwikkelingen nauw te kunnen blijven volgen, vindt er wekelijks overleg plaats met de afdeling HRM. Verder blijft de OR als toehoorder betrokken bij het overleg tussen directie en vakbonden. Welke adviezen gaf de OR verder? De OR gaf advies over het nieuwe ERP-systeem. Leden van de Ondernemingsraad hebben verder deelgenomen aan de aanstellingscommissies van de nieuwe HRM-manager en een nieuw lid van de Raad van Toezicht. De nieuwe CAO Door de druk vanwege de reorganisatie heeft de OR aangegeven niet te willen onderhandelen over arbeidsvoorwaarden. Hiervoor ontbrak eenvoudigweg de capaciteit. Persoonlijke ontwikkeling De OR heeft de persoonlijke ontwikkeling van medewerkers hoog in het vaandel staan. Hij blijft hiervoor aandacht vragen, onder andere door de organisatie te attenderen op de CAO-bepalingen over het individueel loopbaanontwikkelingsbudget en door medewerkers te attenderen op de Loopbaanwijzer.

2.5 Nevenstructuur en verbindingen Servatius beschikt van oudsher over een nevenstructuur. Naast de Toegelaten Instelling is er een aantal rechtspersonen waarin Servatius volledig of gedeeltelijke zeggenschap heeft. Het schema geeft de actuele situatie weer per december 2011.

Woningstichting Servatius

Stichting beheer Registergoederen Woningstichting Servatius (100%)

Servatius Service & Onderhoud B.V. (100%)

Servatius Ontwikkeling B.V. (100%)

Servatius Vastgoed B.V. (100%)

Bouw- en Exploitatiemaatschappij Campus Maastricht B.V. (100%)

Beheermaatschappij Malberg B.V. (25%)

OntwikkelingsMaatschappij Poelveld Eijsden B.V. (27,5%)

Partners in Maatwerk Zuid B.V. (33,3%)

99,9 %

B.V. Ontwikkelingsmaatschappij Servatius (100%) 0,01 % Servatius Holding Liege B.V.B.A. (100%

39,27 %

Servatius Participaties B.V. (100%)

0,4 % Societe Immobiliere Servatius Liege C.V.B.A. (100%)

Exploitatiemaatschappij Malberg C.V. (24%)

60,33 %

Wijkontwikkelingsmaatschappij Maastricht B.V. (33,3%)

Figuur 1 - Juridische structuur Servatius per 31 december 2011


11

Transformatie nevenstructuur In 2010 heeft Servatius haar nevenstructuur geëvalueerd. Als uitgangspunt voor de inrichting van de nieuwe juridische structuur gold en geldt: ‘alles in de Woningstichting Servatius, tenzij…’. Dit heeft ertoe geleid dat in 2010 de operationele activiteiten in de verbindingen zijn beperkt en overgedragen aan de Toegelaten Instelling. In 2011 hebben we als volgende stap besloten het aantal verbindingen terug te brengen. Concreet hield dit het volgende in: • per 1 januari 2011 zijn de volgende Servatius-vennootschappen gefuseerd met Servatius Service & Onderhoud B.V.: Servatius Deelnemingen Beheer B.V., Servatius Vastgoedmanagement B.V., Servatius Euregionale Ontwikkelingsmaatschappij B.V. en Servatius Produkten en Diensten B.V.; • voor zover dat juridisch gewenst was, heeft Servatius Ontwikkeling B.V. de aandelen overgenomen van de minderheidsdeelnemingen van Servatius. In 2011 zijn in dit verband de volgende minderheidsdeelnemingen intern overgedragen aan Servatius Ontwikkeling B.V.: Partners in Maatwerk Zuid B.V., Ontwikkelingsmaatschappij Poelveld Eijsden B.V. en Beheermaatschappij Malberg B.V.. Als dat fiscaal en juridisch verstandig is, zullen we het aantal verbindingen in 2012 verder terugbrengen. Doelstelling in relatie tot de prestatievelden De verschillende rechtspersonen in de juridische structuur van Servatius zijn ooit vanuit verschillende motieven opgericht. Deze motieven werken door in de keuzes die we vandaag over deze rechtspersonen maken. We kunnen grofweg vijf categorieën onderscheiden. • Operationele vennootschappen. Eind 2010 zijn de operationele activiteiten in de verbindingen beperkt en ondergebracht bij Woningstichting Servatius. Servatius vindt alleen de aard van de werkzaamheden onvoldoende om daarvoor een aparte rechtspersoon te hanteren. • Vennootschappen opgericht om risico’s te spreiden. Een aantal vennootschappen is oorspronkelijk opgericht om risico’s te spreiden. Servatius heeft daarbij gebruikgemaakt van een holdingvennootschap en een ‘werkmaatschappij’. De combinatie van Servatius Ontwikkeling B.V. als holdingvennootschap met Servatius Participaties B.V. als werkmaatschappij is opgericht voor het aandeel van Servatius in het langjarige herstructureringsproject ‘Manjefiek Malberg’. Daarnaast is er de combinatie met de werkmaatschappij B.V. Ontwikkelingsmaatschappij Servatius (met deelnemingen in rechtspersonen met derden).

12

jaarverslag 2011

• Belgische vennootschappen. Voor de Belgische activiteiten heeft Servatius, om te voldoen aan de Belgische wetgeving, twee vennootschappen opgericht: Servatius Holding Liège B.V.B.A. (holdingvennootschap) en Société Immobilière Servatius Liège C.V.B.A. (werkmaatschappij). Zodra al het vastgoed in Société Immobilière Servatius Liège C.V.B.A. is verkocht, zal Servatius deze vennootschappen liquideren. • Deelnemingen. In een aantal vennootschappen werkt Servatius als medeaandeelhouder samen met andere partijen. In de meeste gevallen gaat het om projectontwikkelingen: de Exploitatiemaatschappij Malberg C.V. (grondexploitatie in de wijk Malberg), Beheermaatschappij Malberg B.V. (beherend vennoot van de Exploitatiemaatschappij Malberg C.V.), Wijkontwikkelingsmaatschappij Maastricht B.V. (ontwikkelen van het herstructureringsgebied Wyckerpoort) en Ontwikkelingsmaatschappij Poelveld Eijsden B.V. (exploiteren van het plangebied Poelveld in Eijsden). Partners in Maatwerk Zuid B.V. is een samenwerking ten behoeve van het beheren van woonwagenstandplaatsen en huurwoonwagens. • Diversen. In de juridische structuur van Servatius fungeren nog enkele entiteiten die niet (volledig) onder bovenstaande categorieën vallen. Servatius Vastgoed B.V. staat weliswaar op één lijn met de operationele vennootschappen maar is met een andere reden opgericht (de ‘doorzakoperatie’). Eind 2009 is het vastgoed teruggeleverd aan de Toegelaten Instelling. Bouw- en Exploitatiemaatschappij Campus Maastricht B.V. is specifiek opgericht voor de ontwikkeling van het project Campus. Eind 2009 is dit project stopgezet en de afhandeling hiervan vindt plaats binnen deze entiteit. Onder de Stichting Beheer Registergoederen Woningstichting Servatius is het economische eigendom van het voormalige hoofdkantoor van Servatius ondergebracht. Bestuurlijke betrokkenheid Servatius is medebestuurder van de verbindingen Partners in Maatwerk Zuid B.V., Wijkontwikkelingsmaatschappij Maastricht (W.O.M.) B.V., Exploitatiemaatschappij Malberg C.V., Beheermaatschappij Malberg B.V. en Ontwikkelingsmaatschappij Poelveld Eijsden B.V.. Van de overige verbindingen is Servatius, rechtstreeks of via haar dochtermaatschappijen, de enige bestuurder.

Financiële situatie en omvang De entiteiten onder de categorie ‘Deelnemingen’ worden geconsolideerd op basis van de netto vermogenswaarde, al de andere entiteiten zijn integraal geconsolideerd. De financiële situatie en omvang ten aanzien van de deelnemingen en verbindingen is als volgt. Eigen vermogen Stichting Beheer Registergoederen Servatius

Reserves

Aanvullende financiering*

Bedrijfsopbrengsten

2.001.333

2.001.333

2.524.712

318.729

Servatius Vastgoed B.V.

24.289.796-

24.307.796-

88.158.232

-

Servatius Service & Onderhoud B.V.

110.471.780-

110.489.780-

119.174.695

-

35.095-

53.095-

1.982

-

3.069.429

23.883.571-

1.659

-

Bouw- en Exploitatiemaatschappij Campus Maastricht B.V.

79.901.517-

79.919.517-

3.766.640

181.942

B.V. Ontwikkelingsmaatschappij Servatius

12.865.919-

12.883.919-

13.939.788

92.389

Servatius Holding Liège CVBA-

1.415.050-

2.065.050-

1.658

-

Société Immobilière Servatius Liège CVBA-

3.736.260-

5.296.260-

10.608

90.885

Partners in Maatwerk Zuid B.V.

227.209

209.209

-

546.976

Wijkontwikkelingsmaatschappij Maastricht (W.O.M.) B.V.

177.087

40.953

1.334.348

-

Exploitatiemaatschappij Malberg C.V.

4.452.730-

4.452.730-

-

1.095.480

Beheermaatschappij Malberg B.V.

4.433.333-

4.451.333-

-

4.000

35.678

17.678

-

4.588.366

Servatius Participaties B.V. Servatius Ontwikkeling B.V.

Ontwikkelingsmaatschappij Poelveld Eijsden B.V. * vanuit Woningstichting Servatius Tabel 1 - Financiële situatie en omvang deelnemingen (bedragen in euro’s)


13

2.6 Nieuw informatiesysteem In februari 2010 is de directie akkoord gegaan met de start van het traject om een nieuw informatiesysteem te selecteren en in te voeren. Dit heeft twee redenen: • Centric heeft besloten om Wocas/x (ons huidige systeem) in 2013 uit de markt te halen; • de laatste jaren kwamen er steeds vaker signalen uit de organisatie dat onze huidige systemen niet meer voldoen aan de gebruikerswensen. In de beleidsnota’s over informatisering & automatisering (I&A) hebben we in 2010 en 2011 de toekomstvisie verwoord om in 2015 te komen tot een efficiënter Servatius-applicatielandschap. Het nieuwe informatiesysteem speelt daarin een zeer belangrijke rol. Het plan van aanpak zegt hierover het volgende: ‘Het streven is te komen tot een integraal informatiesysteem met zoveel mogelijk goed passende functionaliteiten. Het gaat om een integraal informatiesysteem dat zoveel mogelijk gebruik maakt van centrale gegevens- en informatiebronnen. Indien aanpassingen aan de gekozen informatiesystemen nodig zijn voor de ondersteuning van het bedrijfsproces, gaat de voorkeur uit naar geïntegreerde modulen of, wanneer niet beschikbaar, specifieke applicaties. De nieuwe primaire applicatie moet minimaal ondersteuning bieden aan de aandachtsgebieden Beheer, Financiën en projecten.’ Medio 2010 hebben we zeven leveranciers uitgenodigd om hun ERP (Enterprise Resourch Planning)- oplossing te demonstreren. In september 2011 hebben we een voorlopige keuze gemaakt voor twee leveranciers. Begin 2012 hebben we hieruit één leverancier gekozen. Het contract is inmiddels getekend en de implementatie van het nieuwe systeem is gestart. De opleverdatum van het project is juni 2013 (zie de onderstaande figuur).

2011 Fase 1 05-2011 t/m 15-09-2011 Selectietraject

1.1 Vraagstelling 1.2 Presentatie 1.3 Beoordeling

2012 Fase 2 15-09-2011 t/m 01-02-2012 Proeftuin

2 Proeftuin 2.1 Business Case 2.2 Referentiebezoek 2.3 Live demo 2.4 POC 2.5 Voorbereiding Soll

Figuur 2 - Tijdslijn ‘nieuw informatiesysteem’

14

jaarverslag 2011

2013 Fase 3 01-02-2012 t/m 01-07-2012

Blauwdruk

3 Blauwdruk 3.1 Back to Basic 3.2 PVE 3.3 AO/IC 3.4 Soll 3.5 Contract

Fase 4 01-09-2012 t/m 01-06-2013 Realisatie

4 Realisatie 4.1 Inrichting 4.2 Conversie 4.3 Implementatie

Hoofdstuk 3

Samen

Servatius is onlosmakelijk verbonden met de omgeving waarin zij opereert. Onze resultaten worden voor een belangrijk deel bepaald door de samenwerking met bewoners en partners in de stad.

3.1 Samenwerken met onze huurders Servatius is er voor haar klanten. Pas als zij tevreden zijn, is Servatius dat ook. In ons denken en doen staat de klant centraal. Daarvoor moeten we ons steeds verplaatsen in de klant en met aandacht en respect naar hem of haar luisteren. We zijn dan ook continu in gesprek met onze huurders(vertegenwoordiging). Huurdersvereniging Servaassleutel Servatius hecht veel waarde aan een actieve en betrokken huurderbelangenorganisatie. Er vindt dan ook regelmatig overleg plaats tussen het management van Servatius en het bestuur van Servaassleutel. Dit bestaat uit: • Wiel Passau (voorzitter); • Simon Vels (secretaris); • Henri Partouns (penningmeester); • Harry Bulté (bestuurslid); • José van Lieshout (bestuurslid tot 1 augustus 2011). Het bestuur wordt ambtelijk ondersteund door Nanny Pasmans (secretariaat) en Michel Dreuw (ambtelijk secretaris). In 2011 is de verstandhouding tussen Servaassleutel en Servatius verder verbeterd. Servatius hecht veel waarde aan een goede communicatie met de huurdersvereniging en respecteert haar adviesrecht en recht op informatie. Servatius zet zich daarom in om de goede verhoudingen te continueren. In 2011 hebben in dit verband meerdere bestuurlijke en werkoverleggen plaatsgevonden, waaronder twee meerdaagse ‘heisessies’. Onderwerpen die daarbij de revue passeerden, zijn onder andere de organisatie- en beleidsontwikkeling, de begroting van Servatius, de klachtenafhandeling, het huurbeleid, het energiebeleid, het verkoopbeleid, renovatie in Malberg, het huisdierenbeleid, de samenwerkingsovereenkomst, de relatie Servatius-Servaassleutel-bewonerscommissies-huurders, de benoeming van leden van de klachtencommissie en Raad van Toezicht, de structuurvisie en woonvisie van de gemeente Maastricht, de vastgoedstrategie, de herijking van de herstructurering in de gemeente Maastricht, de overstap naar Roos en de jaarlijkse huurverhoging. Bewonerscommissies Voor de woonconsulenten zijn naast de huurdersvereniging ook de bewonerscommissies een belangrijke gesprekspartner. De gespreksonderwerpen zijn vastgelegd in het document Reglement Bewonerscommissies. De focus in het overleg ligt vooral op de min of meer dagelijkse zaken met betrekking tot beheer en leefbaarheid. Afhankelijk van de actualiteit kan de invulling en frequentie van het overleg verschillen. De bewonerscommissies vervullen vooral een adviserende rol, maar hebben ook instemmingsrecht bij

16

jaarverslag 2011

het servicepakket en de servicekosten. Behalve bewonerscommissies zijn er nog een aantal complexcommissies en commissies die (tijdelijk) worden opgericht bij grootschalige renovaties. In onderstaand figuur een overzicht van de verschillende huurdersgroeperingen. Bewonerscommissie Cabergerhof/De Carillon Bewonerscommissie Daalhof 212 Bewonerscommissie Eijsden Bewonerscommissie Glacisweg Bewonerscommissie Heugem Bewonerscommissie Limmel Bewonerscommissie Palatijnhof Bewonerscommissie Raccordement, C10381 (bewonersbelangencomité) Bewonerscommissie Schepenenplein (Wittevrouwenveld) Bewonerscommissie Sint Servaasbolwerk, Kommelkwartier Bewonerscommissie Swaenhof Bewonerscommissie Veliahof Bewonerscommissie Voltastraat Bewonerscommissie Wyckerpoort Commissie La Fortezza Commissie Villa Aon D’n Diek Renovatie BOC Malberg C50117 (tijdelijk) Renovatie Mergelweg (boven) (tijdelijk) Tabel 2 - Huurdersgroeperingen

Behalve via de huurdersvereniging en de bewonerscommissies zijn huurders ook vertegenwoordigd in diverse projectmatige klankbordgroepen of platforms. Deze worden met name betrokken bij herstructurerings- of leefbaarheidsprojecten. In onderstaande tabel een opsomming van alle commissies, raden, platforms en dergelijke waarin huurders vertegenwoordigd zijn.

Boschpoort (stichting leefbaarheid Boschpoort/Bosscherveld) Buurtcomité Bazuinstraat Buurtcomité Caberg Noordoost Buurtplatform De Heeg Buurtplatform Malberg Buurtplatform Wittevrouwenveld Buurtraad Heugemerveld Buurtraad Limmel Buurtraad Nazareth Buurtraad Wijckerpoort Buurtraad Wittevrouwenveld Caberg buurtplatform Caberg Zuidoost Malpertuis buurtplatform Mariaberg buurtplatform Pottenberg buurtraad Stichting Buurtplatform Sint Maartenspoort Wijkcommissie Boschpoort

Wijkcommissie Malpertuis Wijkcommissie Mariaberg Wijkcommissie Pottenberg Tabel 3 - Projectmatige groeperingen

3.2 Samenwerken met de gemeente 3.2.1 Maastricht Zowel op bestuurlijk als ambtelijk niveau vindt er voortdurend afstemming en overleg plaats met de gemeente Maastricht. Op politiek-bestuurlijk niveau zijn in 2011 diverse onderwerpen de revue gepasseerd. Prestatieafspraken: pas op de plaats In 2009 werd het ‘Convenant gemeente en woningcorporaties’ beëindigd. In onderling overleg besloten de partijen om 2010, 2011 en 2012 als overgangsjaren te zien, mede onder invloed van diverse maatschappelijke ontwikkelingen. Vanaf 2013 worden de prestatieafspraken gebaseerd op een nieuw af te sluiten meerjarenconvenant (zie verderop onder ‘Structuur- en Woonvisie’). Voor het jaar 2011 hebben de gemeente Maastricht en de woningcorporaties Servatius, Woonpunt en Maasvallei prestatieafspraken gemaakt op de volgende gebieden: • verkoopbeleid huurwoningen en financiële (kortings) maatregelen;

• omvang van de ijzeren c.q. kernvoorraad vanaf 2010, inclusief het onderdeel verkochte huurwoningen; • woningbouwplanning; • veiligheid in buurten en wijken; • stadsdeelprogramma’s; • persoonsgerichte aanpak rondom multi-problematiek; • milieuafspraken; • specifieke doelgroepen; • Structuur- en Woonvisie; • herstructurering vanaf 2011; • accommodatiebeleid maatschappelijk vastgoed; • herijking convenanten. Voor de inhoud van de prestatieafspraken verwijzen we naar bijlage 1. Structuur- en Woonvisie In 2010 en 2011 heeft de gemeente gewerkt aan een ruimtelijke vertaling van een aantal beleidsnotities in een Structuurvisie. In 2011 is ze ook gestart met het opstellen van een Woonvisie. Doel van de Woonvisie is het optimaal afstemmen van de inspanningen op woongebied van gemeente en marktpartijen op de ambities uit de geactualiseerde Stadsvisie. Structuur- en Woonvisie vormen de basis voor een nieuwe meerjarenafspraak (convenant) tussen de gemeente Maastricht en de woningcorporaties. Dit convenant vormt op haar beurt vanaf 2013 de basis voor de jaarlijkse prestatieafspraken. IJzeren voorraad De gemeente en de corporaties hebben het behoud van voldoende huurwoningen voor de primaire doelgroep vastgelegd in prestatieafspraken. Eind 2009 deed RIGO Research & Advies onderzoek naar de ontwikkeling van deze doelgroep. Belangrijkste conclusie was dat de ‘schuifruimte’ (het verschil tussen de huidige en de minimaal noodzakelijke omvang van de ijzeren voorraad) voor de komende jaren veel kleiner was dan bleek uit eerder onderzoek in 2007. Tot 2010 moest Servatius garant staan voor 8.150 huurwoningen met een huur lager dan € 526 (de hoogste aftoppingsgrens voor huurtoeslag op peildatum 1-7-2007). Dit was dan meteen de ‘ijzeren’ voorraad. In 2012 berekent de gemeente opnieuw de omvang van de ijzeren voorraad. Een analyse van de beleidsafdeling uit augustus 2011 gaf alvast aan dat de primaire doelgroep niet toeneemt en een ijzeren voorraad bij Servatius van 7000 woningen voldoende lijkt te zijn. Op basis van de nieuwe berekening en de analyse daarvan maken de gemeente en Servatius in 2012 nieuwe afspraken. Herijking herstructurering De gemeente Maastricht en de corporaties Woonpunt, Maasvallei en Servatius hebben op stadsniveau alle voorgenomen herstructureringsprojecten tegen het licht gehouden. Deze herijking bestaat uit een evaluatie van de periode 2000-2010 en een vooruitblik op de periode 2012-2030. Ze wordt in 2012 verder uitgewerkt.


17

Leefbaarheidsfonds De gemeente en de corporaties hebben in 2011 de accountantsverklaring over het Leefbaarheidsfonds besproken. Dit fonds is in 2000 opgericht. In 2010 besloten de deelnemers om het te handhaven tot 1 januari 2015. De beschikbare gelden (circa twee miljoen) zijn echter al aan diverse projecten toegekend. Er is in het leefbaarheidsfonds dan ook geen ruimte meer voor nieuwe projecten. 3.2.2 Eijsden-Margraten Ook met de gemeente Eijsden-Margraten vond in 2011 overleg plaats. Op politiek-bestuurlijk niveau kwamen de prestatieafspraken en de voortgang bij diverse projecten aan de orde. De prestatieafspraken (zie bijlage 2) gaan over: • de toewijzing van huurwoningen; • de Regionale woonvisie 2010-2020 en het gemeentelijk woningbouwprogramma 2010-2020; • de verkoop van huurwoningen; • het woonwagenbeleid; • de huisvesting van specifieke aandachtsgroepen; • de woonruimteverdeling; • de toewijzing van sociale huurwoningen; • woningaanpassingen in het kader van de Wvg/Wmo; • plannen in relatie tot krimp; • de samenwerking met de overige werkzame corporaties. Verder overlegden we op bestuurlijk niveau over de stand van zaken bij het project Poelveld en het project Centrumplan (deelprojecten Breust en Veldje).

3.3 Samenwerken met onze netwerkpartners De afgelopen jaren heeft Servatius een groot aantal afspraken gemaakt met veel verschillende partijen. Behalve met de gemeenten Maastricht en Eijsden-Margraten werken we onder meer samen met de collega-corporaties Woonpunt en Maasvallei, de welzijnsorganisatie Trajekt, de politie, de GGD, de instelling voor beschermd en begeleid wonen RIBW, het Leger des Heils, de zorginstellingen Mosae zorggroep en Vivre, de organisatie voor mensen met een beperking Koraal en de Universiteit Maastricht. Vaak was er tussen de afspraken met deze partijen een grote overlap. Daarnaast behoorden veel activiteiten op dit gebied niet tot de kerntaken van Servatius. Uitgaande van ‘terug naar de kern’ heeft Servatius in 2011 samen met haar collegacorporaties een analyse uitgevoerd van de samenwerkingsovereenkomsten. Twee vragen stonden centraal: wat is de toegevoegde waarde van de diverse afspraken en in hoeverre behoren ze tot de kerntaken van de corporaties? Conclusie was dat de corporaties een belangrijke rol willen blijven spelen in het bevorderen van de leefbaarheid in de buurten en wijken. Dit moet echter minder dan voorheen gebeuren vanuit een uitvoerende rol, maar meer door samen te werken met andere partijen. We kunnen niet alles en we kunnen ook niet alles tegelijk. Concreet betekent dit dat Servatius een terugtrekkende beweging maakt daar waar een actieve rol van netwerkpartners is vereist.

18

jaarverslag 2011

Als een initiatief bij onze kerntaak past en onze financiële mogelijkheden dat toelaten, spelen we graag een actievere rol. Aangezien onze mogelijkheden niet onbegrensd en de middelen schaars zijn, moeten we hierin echter keuzes maken. We geven deze keuzes vorm vanuit duidelijke visies en doelen. Een voorbeeld hiervan is het door ons gehanteerde ‘LIFE-principe’. LIFE heeft betrekking op onze vastgoedpositie. We nemen een regierol op ons (‘Leading’) en werken actief samen met partners in onze eigen complexen en in gebieden waar we veel positie hebben. Naarmate we minder positie hebben en het initiatief verder af staat van onze complexen nemen wij een minder actieve rol in als initiatiefnemer (‘Initiative’) of volger (‘Following’). Ook is het mogelijk dat we er dan voor kiezen geen taak op ons te nemen (‘Exit’). Aan de netwerkpartners en de gemeente is voorgelegd dat de corporaties bij sociale en multi-problematiek uiteindelijk met nog maar één meldpunt willen werken. Vanuit dat meldpunt vindt dan de regievoering voor de diverse gebieden plaats. Daarnaast willen we toe naar een zakelijker manier van werken op basis van dienstverleningsovereenkomsten (‘Service Level Agreements’), waarbij niet moet worden geschroomd om elkaar aan te spreken. Terug naar de kern We gaan dus terug naar de kern. Voor het in stand houden of verbeteren van de kwaliteit van het wonen en leven in buurten en wijken is veel meer een samenspel tussen veel en uiteenlopende betrokkenen nodig. Niet alleen tussen corporaties en netwerkpartners maar ook tussen de professionele partijen en de bewoners. We volgen en ondersteunen de weg naar meer zelfredzaamheid en eigen verantwoordelijkheid van bewoners. Om daarbij de initiatieven in buurten en wijken te helpen slagen, zien we voor onszelf steeds meer een regisserende en katalyserende rol weggelegd. Iedere keer stellen we ons daarbij de vragen: wat doen we zelf, wat doen anderen en wat doen we samen?

3.4 Imago-onderzoek Onder meer om te laten onderzoeken hoe onze partners de samenwerking met Servatius beoordelen, heeft USP Marketing Consultancy in december 2010 en januari 2011 een imagoonderzoek uitgevoerd onder de volgende doelgroepen: • top-belanghouders; • belanghouders; • huurders; • klantenpanelhuurders; • niet-klanten en overige Maastrichtenaren. Het onderzoek leverde een aantal aanbevelingen op. • Het maatschappelijk karakter en de lokale verankering van Servatius worden het beste beoordeeld. De lokale betrokkenheid van Servatius is dus prima, maar de communicatie hierover richting met name de huurders is voor verbetering vatbaar. Zaken als opener, eerlijker en eenduidiger communiceren zijn veelgehoorde verbeterpunten.

• •

De doelgroepen geven aan dat de interne processen en verantwoordelijkheden bij Servatius duidelijker moeten worden gedefinieerd. Er is aandacht nodig voor professionaliteit. Met een helderder organisatiestructuur komt de klant centraler te staan en wordt de klanten service gerichtheid naar met name de huurders verbeterd. Naast de gewenste sterkere focus op de huurders is er nog één belangrijke aanbeveling: de medewerkers van Servatius zijn de basis voor alle gewenste verbeteringen. Zij hebben voldoende motivatie en energie om er tegenaan te gaan. De medewerkers willen en moeten het weer gaan doen!

3.5 Minisymposium In september heeft Servatius het minisymposium ‘Terug naar de kern’ georganiseerd voor bestuurders van de netwerkpartners waar zij veel mee samenwerkt. Aanwezig waren bestuurders van gemeenten, andere corporaties, zorgen welzijnsinstellingen, huurdersvereniging Servaassleutel, leden van onze Raad van Toezicht en nog enkele andere netwerkpartners (zoals het Woningburo en PIM). Tijdens deze bijeenkomst presenteerden we de resultaten van het imago-onderzoek en de maatschappelijke visitatie. Ook vertelden we over de stand van zaken in onze organisatie en de koers die we willen gaan varen op het gebied van leefbaarheid en portefeuillestrategie. Na de presentaties was er ruimte om met elkaar in gesprek te gaan. De meningen en adviezen nemen wij mee in ons ondernemingsplan. Het minisymposium is goed ontvangen door de aanwezigen. Zij stelden de openheid van zaken op prijs.


19

Hoofdstuk 4

Beheer

Het woningbestand van Servatius is verspreid over nagenoeg alle wijken in Maastricht en kerkdorpen van de voormalige gemeente Eijsden. Het is breed geschakeerd naar woningtype, huurprijzen, ouderdom en ligging. Servatius beheerde eind 2011 11.138 woningen en 2.691 overige woon- en niet-woongelegenheden (garages, parkeerplaatsen, bergingen, winkels, wijkservicepunten, brede scholen, een gezinsvervangend tehuis en eenheden in verzorgingshuizen).

4.1 Vastgoedportefeuille in 2011 In tabel 3 vindt u het overzicht van het aantal verhuurbare eenheden (vhe’s) van Servatius per 31 december 2011, verdeeld over de segmenten bedrijfsonroerend goed (BOG), maatschappelijk onroerend goed (MOG) en wonen. De huurwoningen zijn verdeeld in vier categorieën: • goedkoop maandhuur tot en met € 361,65; • betaalbaar maandhuur van € 361,66 tot en met € 554,75; • duur tot de huurtoeslaggrens maandhuur van € 554,76 tot en met € 652,51; • duur boven de huurtoeslaggrens maandhuur vanaf € 652,52.

Onderdeel

Huurwoning goedkoop

Huurwoning betaalbaar

Huurwoning duur tot huurtoeslag

HuurEenheden in woning duur boven verzorgingshuurtoeslag tehuizen

Niet woonge- Niet woonge- Overige legenheden legenheden woongelemaatschapoverig genheden pelijk

Totaal

1.899

Totaal BOG 146

Totaal MOG Totaal Wonen

3.351

6.694

770

356

1

Totaal bezit 31/12/2011

3.351

6.694

770

356

147

1

1

1.899 52

199

1

558

11.731

1.900

610

13.829

Tabel 4 - Overzicht totaal aantal vhe’s naar segment en huurcategorie (exclusief het vastgoed in Luik)


21

In de volgende tabellen zijn de bovengenoemde totalen verder uitgesplitst naar type en gemeente. Gemeente Maastricht Onderdeel Type

BOG

HuurHuurHuurwoning woning woning goedkoop betaalbaar duur tot huurtoeslag

Huurwoning duur boven huurtoeslag

Eenheden in verzorgingstehuizen

Niet woongelegenheden maatschappelijk

119

119

Berging

92

92

Fietsbeugel

65

65

1.035

1.035

522

522

1

1

Parkeerplaats Weide Bejaardencentrum

129

129

Gezinsvervangend tehuis Wonen

Appartement

1.925

2.501

93

150

Eensgezinswoning

1.288

3.666

610

154

11

4.680

1

432

432

2

3

Standplaats

59

59

Woonwagens

27

27

1

Recreatieruimte

3.213

6.167

703

Tabel 5 - Overzicht aantal vhe’s in Maastricht naar type en huursegment

jaarverslag 2011

50

1

Onzelfstandige woning

22

50

5.718

Huurwoning goedkoop

Totaal Maastricht

Overige Totaal woongelegenheden

Bedrijfsruimten

Garage

MOG

Niet woongelegenheden overig

304

130

0

1.834

582 12.933

Gemeente Eijsden Onderdeel Type

BOG

MOG






Bedrijfsruimten

8

8

Berging

2

2

Garage

17

17

Parkeerplaats

16

16

Bejaardencentrum

17

Brede school

17 1

1

Gezinsvervangend tehuis Wonen


Appartement

2 109

Eensgezinswoning

197 330

2

27

333

7

404

67

Onzelfstandige woning

10

10

Standplaats

15

15

Woning en Winkel

1

Woonwagens Totaal Eijsen

109

527

67

34

17

1

44

1 1

1

28

827

Tabel 6 - Overzicht aantal vhe’s in Eijsden-Margraten naar type en huursegment

Gemeente Luik Servatius heeft nog een aantal verhuureenheden in de Belgische stad Luik. Deze worden in de nabije toekomst verkocht. Onderdeel Type

BOG

Parkeerplaats

Wonen

Eensgezinswoning Parkeerplaats

Totaal Luik







22

22

18

18

29 29

29 0

0

18

0

0

22

0

69

Tabel 7 - Overzicht aantal vhe’s in Luik naar type en huursegment


23

4.2 Betaalbaar wonen in Maastricht en Eijsden-Margraten Huurbeleid Eind 2009, begin 2010 heeft Servatius het huurbeleid herzien. We streven er enerzijds naar om voldoende betaalbare woningen te behouden en anderzijds om de huurinkomsten te optimaliseren. Het huurbeleid voorziet in een ‘streefhuur’ per verhuurbare eenheid. Dit is het gewenste huurniveau na mutatie. Bij het bepalen van de streefhuren hebben we in 2010 gebruik gemaakt van een marktconforme referentiehuur, die is gebaseerd op de taxaties die jaarlijks worden verricht in het kader van de Aedex- benchmark. Ter controle zijn alle streefhuren vervolgens afgestemd met de verhuurmakelaars die dagelijks met de woningen van doen hebben. Op 31 december 2011 bedroeg de gemiddelde netto huur 68% van de maximaal redelijke huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Als alle woningen zijn gemuteerd en de huren zijn aangepast aan het nieuwe huurbeleid, bedraagt de gemiddelde huur 80% van de maximaal redelijke huur. Nieuwe Europese richtlijnen Op 3 november 2010 kwam er door middel van de ‘Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting’ duidelijkheid over de uitwerking van de aanwijzing van de Europese commissie. Deze regeling gaf aan welke diensten van algemeen economisch belang corporaties met staatssteun mogen blijven uitvoeren en onder welke voorwaarden. De nieuwe regeling stelde Servatius voor enkele dringende vragen die voor een deel in 2011 zijn beantwoord. • Willen we wel of niet voldoen aan het 90%-criterium (minimaal 90% van de sociale huurvoorraad moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614)? En hoe gaan we dan om met de hiervoor noodzakelijke inkomenstoets?Servatius zet zich in om te voldoen aan het 90%-criterium. De inkomens van nieuwe huurders worden getoetst met behulp van de InkomensRegistratieTool van Woningnet. In samenspraak met de collega-corporaties in ons werkgebied is het toewijzingsbeleid per 1 januari 2011 aangepast. Sociale huurwoningen worden vanaf die datum uitsluitend toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder € 33.614. Wmoklanten die een aangepast huis nodig hebben, bijzondere doelgroepen en herhuis-vestingkandidaten vormen hierop een uitzondering. Uit de definitieve balans over 2011 blijkt dat Servatius heeft voldaan aan de 90%toewijzingsnorm. In 2011 hebben wij ook het monitoren van toewijzingen in onze panden door welzijnsorganisaties ter hand genomen. In procesafspraken is bepaald onder welke voorwaarden de organisatie een woning toewijst aan een cliënt en hoe Servatius, indien nodig, van deze cliënt het inkomen toetst. In 2012 worden deze proces-afspraken met de diverse welzijnsorganisaties nader vastgelegd door middel van een addendum op het huurcontract met Servatius. Juridisch worden deze verhuringen voortaan vormgegeven als een zorgovereenkomst met verblijfscomponent (dus niet als huurcontract met woonrecht).

24

jaarverslag 2011

• Welk beleid formuleren we voor de bijzondere toewijzingen in de vrije ruimte van 10%? Samen met Woonpunt, Maasvallei en het Woningburo heeft Servatius besloten dat de 10% vrije ruimte uitsluitend wordt ingezet voor de bijzondere doelgroepen (zoals Wmo-klanten, asielzoekers, vluchtelingen en ex-gedetineerden) en voor verhuizingen als gevolg van de herstructurering van wijken. • Hoe geven we vorm aan het onderscheid in de vastgoedportefeuille tussen DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en niet-DAEB? In 2012 werkt Servatius de overige zaken uit waarover Europa helderheid vereist. Om te beginnen is dat het onderscheid tussen DAEB en niet-DAEB. Daarnaast staan nog op de agenda het opstellen van beleid voor het omgaan met het maatschappelijk vastgoed in de toegelaten instelling, het maken van een definitieve keuze tussen een juridische of administratieve scheiding tussen DAEB en niet-DAEB (vooralsnog kiezen we voor een administratieve scheiding), het inrichten van de eventueel gekozen nieuwe entiteit voor niet-DAEB, het inventariseren en opstellen van beleid voor het doorgeven van genoten kortingen (op bijvoorbeeld grondprijzen en via geborgde financieringen) aan zorginstellingen en welzijnsorganisaties die op de limitatieve lijst van DAEB-activiteiten staan en het opstellen van beleid voor de investeringsbeslissingen in DAEB en niet-DAEB. De definitieve uitwerking van al deze onderdelen van het ‘Europa-dossier’ hebben we uitgesteld in afwachting van de uitkomsten van het ondernemingsplan, het portefeuillebeleid en de herijking van de projectportefeuille. De afronding van deze projecten wordt verwacht medio 2012.

Kengetallen verhuur Servatius Over 2011 is de gemiddelde mutatiegraad, zijnde het relatief aantal verhuizingen, 9,75% van alle verhuureenheden. De leegstandsgraad, het aantal dagen leegstand (enkel primaire voorraad) gedeeld door het aantal verhuurbare dagen op jaarbasis, bedraagt 1,16%. Per 31 december 2011 ontvingen 2.684 huurders via de clustering huurtoeslag met een gemiddeld huurtoeslagbedrag van € 168,00. In 2011 zijn er voor Servatius in totaal 1.415 nieuwe contracten gesloten. De contracten zijn als volgt verdeeld: Type Vastgoed

Manier van toewijzen

Aantal mutaties

Bedrijfsonroerend goed

Eigen inplaatsing

Woningen bestemd voor de verkoop

N.v.t. - JeThuisHuis

Maatschappelijk onroerend goed

Eigen inplaatsing

19

Parkeerplaatsen, garages, ed.

Eigen inplaatsing

140

Woningen met label sloop (tijdelijke verhuur)

Eigen inplaatsing

175

Onzelfstandige woningen/ kamers

Kamerburo

128

Primaire voorraad

Woningburo

517

Primaire voorraad

Eigen inplaatsing

250

Secundaire voorraad

Eigen inplaatsing

29

13 144

Totaal aantal mutaties 2011

1.415

Tabel 8 - Aantal nieuwe contracten Servatius totaal 2011

Woningtoewijzing Maastricht In 2011 zijn in Maastricht in totaal 1.339 nieuwe contracten gesloten. De contracten zijn als volgt verdeeld: In 2011 zijn er voor Servatius in totaal 1.415 nieuwe contracten gesloten. De contracten zijn als volgt verdeeld:


Eigen inplaatsing




Eigen inplaatsing

15


Eigen inplaatsing

138


Eigen inplaatsing

157


Kamerburo

128

Primaire voorraad

Woningburo

517

Primaire voorraad

Eigen inplaatsing

216

Secundaire voorraad

Eigen inplaatsing

26


13 129

1.339

Tabel 9 - Aantal nieuwe contracten Maastricht 2011


25

De primaire woningvoorraad in Maastricht wordt voor het grootste deel toegewezen door het Woningburo Maastricht. Dit is een samenwerkingsverband van de drie Maastrichtse woningcorporaties Woonpunt, Maasvallei en Servatius, gericht op de uitvoering van het Maastrichtse woonruimteverdelingsysteem. Naast de toewijzing door het Woningburo zijn er nog ‘eigen inplaatsingen’ door de corporaties. In 2011 is het aantal eigen inplaatsingen (216) gedaald ten opzichte van 2010 (317). Dit is te danken aan een aantal verbeteringen die eind 2010 in gang zijn gezet, zoals het optimaliseren van processen en hanteren van een uniforme werkwijze. De doelstelling om 90% van de vrijkomende huurwoningen in de primaire woningvoorraad (conform de afspraken) toe te wijzen via het Woningburo is echter nog niet gehaald. In 2011 is via het Woningburo 71% toegewezen. Dit wordt veroorzaakt door de aanzienlijke herstructureringsopgave. In onderstaande tabel is de bijdrage van Servatius aan de toewijzingen door het Woningburo in 2011 beknopt weergegeven. Resultaat versus norm (indien van toepassing)

Stedelijk

Servatius

1.086

517

Aantal toewijzigingen via woonkrant (norm: tenminste 45%)

489

222

43%

Aantal toewijzigingen via loting (norm: maximaal 25%)

130

62

12%

Aantal primaire doelgroep (norm: tenminste 61%)

855

429

83%

93%

94%

Aantal doorstromers (norm: ca. 33%)

454

211

Aantal herstructureringskandidaten

184

77

Aantal urgenten

148

71

83

37

95%

97%

Aantal toewijzigingen

Afscherming goedkope voorraad (norm: tenminste 85%)

Aantal maatwerk-kandidaten % klanten met een inkomen tot E 33.614 (norm: Europa 90%) Aantal gehuisveste moeilijk plaatsbaren

41%

2

Tabel 10 - Gegevens Woningburo Maastricht 2011

In de volgende tabellen staat aan welke huishoudens met welke inkomens de vrijgekomen woningen van Servatius via het Woningburo zijn toegewezen.

Huurgrenzen

< = Inkomensgrens eenpersoons > Inkomensgrens eenpersoons < = Inkomensgrens eenpersoonsouderen > Inkomensgrens eenpersoonsouderen Totaal

<= Kwaliteitskortingsgrens

> Kwaliteitskortingsgrens < = laagste aftoppingsgrens

> laagste aftoppingsgrens

53

103

9

165

3

36

7

46

10

27

3

40

0

8

2

10

66

174

21

261

Tabel 11 - Aantallen eenpersoonshuishoudens aan wie in 2011 een woning werd toegewezen

26

jaarverslag 2011

Totaal

Huurgrenzen <= Kwaliteitskortingsgrens



< = Inkomensgrens meerpersoons > Inkomensgrens meerpersoons < = Inkomensgrens meerpersoonsouderen > Inkomensgrens meerpersoonsouderen

19

72

16

107

0

4

8

12

1

11

11

23

2

3

5

10

Totaal

22

90

40

152

Totaal

Tabel 12 - Aantallen tweepersoonshuishoudens aan wie in 2011 een woning werd toegewezen

Huurgrenzen

< = Inkomensgrens meerpersoons > Inkomensgrens meerpersoons < = Inkomensgrens meerpersoonsouderen > Inkomensgrens meerpersoonsouderen Totaal

<= Kwaliteitskortingsgrens



9

64

15

88

0

7

3

10

0

4

1

5

0

3

0

3

9

78

19

106

Totaal

Tabel 13 - Aantallen drie- en meerpersoonshuishoudens aan wie in 2011 een woning werd toegewezen

Toelichting bij de tabellen: in 2011 bedroeg de kwaliteitskortingsgrens € 361,66. De aftoppingsgrens voor een huishouden van één of twee personen bedroeg € 517,64 (laagste), die voor huishoudens van drie of meer personen bedroeg € 554,76 (hoogste); de maximale inkomensgrenzen in 2011 waren: - alleenstaand tot 65 jaar: € 21.625; - meerpersoonshuishouden tot 65 jaar: € 29.350; - alleenstaand 65-plus: € 20.325; - meerpersoonshuishouden 65-plus: € 27.750.


27

Woningtoewijzing Eijsden-Margraten Voor de registratie van woningzoekenden in Eijsden-Margraten hanteert Servatius een eigen systeem. We houden zelf de wachtlijsten bij en bieden de vrijgekomen woningen aan in het huis-aan-huis blad ‘De Etalage’. In 2011 hebben we via een enquête onderzocht of de geregistreerde woningzoekenden actief op zoek zijn naar een andere woning en zo ja, welk type woning men zoekt en welke woonwensen men daarbij stelt. De mutatiegraad voor Eijsden-Margraten bedroeg in 2011 8,9%. In 2011 zijn in Eijsden-Margraten in totaal 76 nieuwe contracten gesloten: Type Vastgoed

Manier van toewijzen


Eigen inplaatsing

0



15


Eigen inplaatsing

4


Eigen inplaatsing

2


Eigen inplaatsing

18


Kamerburo

0

Primaire voorraad

Woningburo

0

Primaire voorraad

Eigen inplaatsing

34

Secundaire voorraad

Eigen inplaatsing

3


Aantal mutaties

76

Tabel 14 - Aantal nieuwe contracten in Eijsden-Margraten

In 2011 hebben het Woningburo Maastricht, Woonpunt, Servatius en Maasvallei bekeken in hoeverre het Maastrichtse woningtoewijzingssysteem ook geschikt is voor de gemeente Eijsden-Margraten. Conclusie was dat het systeem op identieke wijze kan worden toegepast als in Maastricht. Verdere acties om het Woningburo ook in Eijsden-Margraten te laten werken, volgen in 2012. Commercieel en maatschappelijk vastgoed Naast de primaire woningvoorraad heeft Servatius eenheden in bezit die ‘vrij’ worden verhuurd: geliberaliseerde woningen, parkeerplaatsen en maatschappelijk en bedrijfs-onroerend goed. Voor de verhuur van geliberaliseerde woningen hanteren we onder andere een eigen registratiesysteem waarin potentiële huurders hun wensen kenbaar kunnen maken. Vraag en aanbod komen op deze wijze samen. Een ander deel van de vrijgekomen geliberaliseerde woningen wordt gepubliceerd op servatius.nl. Het beheer van het maatschappelijk (MOG) en bedrijfs-onroerend goed (BOG) werd in 2011 centraal aangestuurd door de afdeling Commercieel & Maatschappelijk Vastgoed. Het maatschappelijk onroerend goed zetten wij in voor ontmoeting en ontplooiing in de buurt of wijk. Bedrijfsonroerend goed is meer gericht op ‘groei’ en werkgelegenheid in de buurt of wijk, door het faciliteren van kleinschalige bedrijvigheid. De MOG- en BOG-portefeuille wordt in 2012 getoetst aan het nieuw op te stellen ondernemingsplan en zal vervolgens waar nodig worden aangepast. De MOG-complexen zijn bestemd voor bijzondere doelgroepen. De portefeuille bestaat uit 28 complexen met in totaal 155 vhe’s. Een overzicht: • 72 aanleunwoningen voor ouderen, naast zorgcomplexen; • drie zorgcomplexen gericht op ouderenzorg inclusief dagopvang; • dertien begeleid wonen projecten (91 vhe’s) voor mensen met een beperking of in een bijzondere situatie. In deze complexen bevinden zich ook algemene ruimtes zoals gezamenlijke woonkamers en keukens. De complexen zijn verhuurd aan Radar, de Koraalgroep, Stichting WonenPlus, RIBW en het Leger des Heils (daken thuislozen). Twee complexen liggen in de gemeente Valkenburg aan de Geul. Aan de Boschstraat 98 in Maastricht, waar Radar een begeleid wonen project leidt, is op de begane grond het restaurant ‘Doe Gewoon’ gehuisvest voor dagbesteding voor mensen met een verstandelijke beperking. Aan de Wilhelminasingel 67 in Maastricht (eveneens begeleid wonen door Radar) is op de begane grond een atelier voor dagbesteding gehuisvest. Aan de Oude Maasstraat 35/37/39 in Maastricht (begeleid wonen door de Koraalgroep) is op de begane grond een atelier voor dagbesteding gehuisvest onder de naam ‘De Blikvenger’; • K amers met Kansen. Dit is een project voor jongeren. Onder begeleiding van Trajekt en Xonar leren zij zelfstandig te wonen. In dit complex bevinden zich ook twee activiteitenruimtes die kunnen worden verhuurd. Naast het complex ligt een beheerderswoning;

28

jaarverslag 2011

• drie brede scholen waarvan twee met een beheer- en exploitatieovereenkomst met de gemeente Maastricht en een waarvan Servatius zelf de eigenaar is (in de gemeente Eijsden-Margraten). Gebruikers in deze brede scholen zijn basisscholen, kinderopvang, Trajekt, bibliotheek, peuterspeelzaal, GGD en GroenekruisDomicura. De scholen bevatten multifunctionele ruimtes die ook buiten schooltijden worden verhuurd; • een veiligheidshuis (kantoorpand met maatschappelijke functie), verhuurd aan de gemeente Maastricht; • een klooster met kapel. Dit complex dient opnieuw te worden ontwikkeld. De BOG-portefeuille bestaat uit een groot aantal commerciële parkeerplaatsen, garages, enkele kantoor- en winkelpanden en een aantal woonwerkwoningen. Voor bedrijfsonroerend goed volgen wij de strategie ‘Nee, tenzij’. De portefeuille wordt dan ook afgebouwd. Servatius investeert alleen nog in bedrijfsonroerend goed als dit van belang is voor de buurt, weinig risico’s en een hoog rendement oplevert of kan worden ontwikkeld samen met commerciële partijen waarbij zij het risico dragen. Huurverhoging 2011 In 2011 bedroeg het gemiddeld huurverhogingpercentage 1,305, verdeeld over: • 1.221 vhe’s: geen verhoging; • 334 vhe’s: 1%; • 10.285 vhe’s: 1,3% (de wettelijke huurverhoging voor de primaire voorraad). De huren van geliberaliseerde woningen hebben wij verhoogd met 2%, die van garages met 6%. Tegen de huurverhoging is 41 keer bezwaar aangetekend. In 26 gevallen is het huurverhogingpercentage aangepast als gevolg van herstructurering. Veertien bezwaren zijn direct afgewezen en één geval hebben wij verwezen naar de Huurcommissie. Ontruimingen In 2011 hebben wij 130 ontruimingen aangezegd, een stijging van 14% ten opzichte van 2010. 35 ontruimingen zijn daadwerkelijk geëffectueerd. De stijging wordt veroorzaakt doordat Servatius strenger omgaat met huurders met huurachterstanden die niet komen (of willen komen) tot een oplossing. We kijken kritischer dan voorheen naar hoeveel kansen en mogelijkheden huurders hebben gehad om samen met Servatius tot overeenstemming te komen. Leidt deze kritischer opstelling niet tot een oplossing, dan wordt de ontruiming aangezegd. De ontruimingen vertegenwoordigen een achterstand van € 212.073. Dit bedrag is opgebouwd uit huurachterstanden, onderhoudskosten voor rekening van de huurder, deurwaarderskosten en opslagkosten. Huurincasso Servatius voert een nieuw huurincassobeleid. Hiermee willen wij voorkomen dat huurders, die niet op tijd de huur (kunnen) betalen, steeds verder in de schulden komen. We komen sneller in actie op het moment dat de huur niet op tijd wordt betaald. Hierdoor zijn we minder vaak genoodzaakt

een deurwaarder in te schakelen, dan wel tot ontruiming over te gaan. Dat is winst voor zowel de huurder als voor Servatius. In 2012 worden de resultaten van dit nieuwe beleid nader onder de loep genomen.

4.3 Bijzondere doelgroepen Specifieke doelgroepen In de prestatieafspraken met de gemeente Maastricht is vastgelegd hoeveel woningen wij jaarlijks moeten toewijzen aan specifieke doelgroepen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen: • maatwerkdoelgroepen: 37 personen. Het gaat hier om moeilijk plaatsbaren, statushouders, mensen die na een calamiteit direct een woning nodig hebben, mensen die betrokken zijn bij de sanering van woonwagenlocatie Vinkenslag en de maatwerkregeling met instellingen (Housing Accomodations/Radar); • urgenten: 71 personen die door omstandigheden acuut woonruimte nodig hebben; • herstructureringskandidaten: 77 personen die als gevolg van herstructurering moeten verhuizen. Servatius heeft in 2011 de bovenstaande aantallen gehaald en voldoet daarmee aan de afspraken die zijn gemaakt met de gemeente. Woonwagens Het woonwagenbestand van Servatius wordt beheerd door PIM Zuid, een samenwerkingsverband van de drie corporaties in Maastricht. Gedurende een aantal jaren was PIM Zuid vooral bezig met het op het juiste kwaliteitsniveau brengen van zowel de standplaatsen als de woonwagens. In 2011 lag de focus voornamelijk op planmatig en klachtenonderhoud. Nieuwe investeringen hebben nauwelijks plaatsgevonden. In 2011 zijn de mogelijkheden onderzocht van een nieuwe locatie aan de Bosscherweg in Maastricht, om de verplaatsing mogelijk te maken van twee gezinnen aan de Koffiemolenweg. Deze verplaatsing moet leiden tot een betere leefbaarheid aan deze weg. De vrijkomende plaatsen kunnen dan worden gebruikt voor de afronding van de sanering van Vinkenslag. De aanleg van de nieuwe locatie aan de Bosscherweg start volgens plan in 2012. Studentenhuisvesting Servatius beheert in Maastricht circa 650 studenteneenheden (160 gemeubileerd en 490 ongemeubileerd). De behoefte aan studenteneenheden neemt naar verwachting de komende jaren toe. Er is vooral behoefte aan gemeubileerde studentenkamers in guesthouses, omdat het aantal buitenlandse masterstudenten toeneemt. Het aantal ongemeubileerde studentenkamers is volgens de Universiteit Maastricht en Hogescholen momenteel toereikend. Servatius ziet potentie in de groeiende studentenmarkt en wil met name inzetten op gemeubileerde verhuur in de nabijheid van het centrum van de stad. De praktijk leert dat het verhuren van studenteneenheden aan het begin van het collegejaar geen problemen geeft, maar dat gedurende het jaar studenten meer richting het stadscentrum verhuizen. De aansluitende verhuur in de buitenwijken wordt dan moeilijker waardoor we hier in de wintermaanden zelfs met geringe leegstand kampen.


29

4.4 Onderhoud van onze woningen In 2011 hebben wij een koerswijziging ingezet waarbij de focus is verlegd naar het verbeteren van ons bestaande bezit. De kwaliteit van een deel van onze woonproducten sluit niet volledig aan bij onze normen. Wij willen de achterstand in de komende jaren inhalen. Dit heeft in 2011 geleid tot de keuze om in de wijken een terugtrekkende beweging te maken en ons meer te focussen op onze complexen. Wij gaan in de toekomst met complexbeheerders werken, die dicht bij onze huurders staan en efficiënt en adequaat de meest voorkomende klachten kunnen oplossen. In 2011 hebben we de komst van deze nieuwe functionarissen voorbereid. Aansluitend op de nieuwe focus heeft Servatius in 2011 de nodige onderhoudswerkzaamheden verricht. Om de bedrijfsvoering efficiënter te maken, hebben we kritisch naar de kosten gekeken. Ten behoeve van een goede verantwoording hebben we tevens een nieuw budgetsysteem opgezet, dat is verwerkt in de begroting voor 2012. De kosten voor het onderhoud verdelen wij onder in ‘dagelijks onderhoud’ en ‘planmatig onderhoud’. 4.4.1 Dagelijks onderhoud Het dagelijks onderhoud bestaat voornamelijk uit klachten-, mutatie- en contractonderhoud. Daarnaast verricht Servatius ook preventief onderhoud, waarbij verspreid over vier jaar alle woningen worden gecontroleerd en kleine gebreken worden opgelost. Dit vergroot de service voor de huurder en zorgt op termijn voor een efficiënter klachtenbeheer. Huurders sluiten steeds vaker het ‘abonnement huurders onderhoud’ (AHO) af. Hierbij verricht Servatius tegen een kleine vergoeding een groot aantal onderhoudswerkzaamheden, dat normaal voor rekening van de huurder zouden komen. Samen met het ‘preventief onderhoud’ proberen wij zo het woongenot van onze huurders te vergroten. In 2011 hebben we in totaal € 5.148.623 uitgegeven aan dagelijks onderhoud. Daarbij hebben we de in 2010 ingezette benadering verder doorgetrokken door kritischer te zijn op de intake van klachten. Dagelijks onderhoud 2011

Euro’s

Klachtenonderhoud

2.523.901

Mutatieonderhoud

1.237.039

Contractonderhoud

1.634.116

Preventief onderhoud

111.354

Leefbaarheid

155.084 5.661.494

Abonnement huurders onderhoud

-512.871

Totaal kosten dagelijks onderhoud

5.148.623

Tabel 15 - Specificatie kosten dagelijks onderhoud 2011, in euro’s

30

jaarverslag 2011

Klachtenonderhoud In 2010 had Servatius 16.384 werkopdrachten. In 2011 is dit aantal gestegen tot 18.026. Deze toename van 10% is te verklaren vanuit ons verder verouderende bezit. Door in de toekomst meer in te zetten op projectmatige renovaties moet de kwaliteit van ons bezit verbeteren en het aantal klachten afnemen Abonnement Huurders Onderhoud (AHO) In 2011 is € 144.920 meer aan kosten gemaakt dan aan vergoeding inzake abonnement huurders onderhoud is ontvangen. Oorzaak is het introduceren van een overgangsregeling naar nieuw beleid, waarbij de huurder zelf de kosten van een aantal herstelwerkzaamheden gaat betalen. Conform het ‘Besluit Kleine Herstellingen’ gaat het hierbij om werkzaamheden die voorheen werden uitgevoerd in het kader van het klachtenonderhoud. Als gevolg hiervan zullen we bij de jaarlijkse huurverhoging in 2012 een voorstel tot verhoging van de bijdrage voor het AHO uitwerken. Huurders betaalden hiervoor in 2011 zes euro per maand. Mutatieonderhoud Het aantal mutaties is gestegen van 1244 in 2010 naar 1.514 in 2011. Doel van het mutatieonderhoud is de achtergelaten woning zo goed mogelijk op te leveren voor de nieuwe huurder. Dit moet kwalitatief goed en binnen een strakke planning gebeuren aangezien het een directe invloed heeft op de verhuurbaarheid. Bij mutatieonderhoud is soms ook sprake van achterstallig planmatig onderhoud. In de komende jaren werken we door middel van projectmatige complexrenovaties een deel van deze achterstand weg. Contractonderhoud In 2012 wordt geprobeerd de contracten verder aan te scherpen. Dat willen we bereiken door bij een langere looptijd een lagere prijs af te spreken en door de werkzaamheden, ter voorkoming van meerkosten, beter te omschrijven.

Preventief Onderhoud Het preventief onderhoud wordt alleen door onze eigen onderhoudsdienst uitgevoerd. Dat gebeurt pas op het moment dat er interne capaciteit beschikbaar is. De prioritering is momenteel als volgt: mutatie, klachten/AHO en dan preventief. In 2012 verwachten wij dat door de gewijzigde organisatie ruimte komt om de complexbeheerder aandacht te laten besteden aan preventief onderhoud bij de complexen waarvoor hij verantwoordelijk is. Leefbaarheid Onder de post leefbaarheid vallen kosten als het opnieuw inrichten van binnentuinen, schoon houden van brandpaden, plaatsen van banken in het gezamenlijke openbare groen maar ook het plaatsen van kerstbomen in de maand december. In 2011 zijn alle activiteiten door de medewerkers nogmaals beoordeeld aan de hand van ons nieuwe beleid. Door bewoners te betrekken bij deze activiteiten zal de samenwerking tussen huurders en verhuurder verbeteren.

4.4.2 Planmatig onderhoud Aan planmatig onderhoud is in 2011 € 6.272.704 uitgegeven. In onderstaande tabel vindt u de specificatie van de verschillende posten die wij onder planmatig onderhoud scharen. Planmatig onderhoud 2011 Klacht/mutatie/cyclisch planmatig

Euro’s 1.515.635

Cyclisch onderhoud

4.174.460

Overige activiteiten

582.609

Totaal

we een uitgebreid plan van aanpak opgesteld. • Enerzijds moet de basisopzet van het systeem worden geactualiseerd: soort bouwdelen, koppeling tussen bouwdelen, leeftijd per bouwdeel, soorten onderhoud, onderhoudscycli, kosten per type onderhoud en per bouwdeel. Er is reeds een nieuw standaard onderhoudsschema opgesteld, gebaseerd op een levensduur van zestig jaar. • Anderzijds moet de technische kwaliteit van ons bezit in kaart worden gebracht door inventarisatie ter plekke. De verkregen informatie moet vervolgens worden verwerkt in het MJO-systeem als basis voor de komende jaarbegrotingen. Dit moet in 2012 én 2013 gebeuren.

6.272.704

Tabel 16 - Specificatie kosten planmatig onderhoud in 2011, in euro’s

Klacht/mutatie/cyclisch planmatig Vervangingen van keukens, badkamers en toiletten hebben wij in 2011 voornamelijk uitgevoerd naar aanleiding van klachten en mutaties. In de toekomst willen we op dit gebied meer strategisch en minder ad hoc gaan opereren. Dan dienen echter eerst de portefeuillestrategie en complexlabeling te worden opgesteld. De daarvoor benodigde inventarisaties van de bestaande complexen vragen veel tijd en capaciteit. In 2011 hebben we bij de bepaling van nut en noodzaak van de vervangingen daarom alleen getoetst op kwaliteit en veiligheid, gebaseerd op de inschatting van de technisch beheerder en de opzichter. Cyclisch onderhoud Dit komt tot stand door activiteiten met als leidraad het meerjaren onderhoudsplan. Dit is een vertaling van de visie en strategie naar instandhouding van de onderhoudskwaliteit per complex per jaar. Overige activiteiten Onder ‘overige activiteiten’ vallen werkzaamheden die niet zijn opgenomen in het huidige meerjaren onderhoud, maar wel moeten worden uitgevoerd in het kader van planmatig onderhoud. Voorbeelden zijn de vervanging van raamvleugels bij een bepaald complex of werkzaamheden in het kader van brandpreventie.

4.5 Duurzaamheid Duurzaamheid en energie Op het gebied van duurzaamheid zoekt Servatius steeds naar manieren om (de stijging van) de woonlasten voor de huurder te beperken. We denken in dit verband na over alternatieve energiebronnen, de wijze waarop energie wordt aangeleverd en prikkels om energiezuinig gedrag te belonen. Ons eerste milieubeleidsplan dateert inmiddels uit 2007. Tijd dus voor een update die naar verwachting in 2012 verschijnt. Een belangrijke ontwikkeling is verder dat de EPC-norm voor nieuwbouwwoningen per 1 januari 2011 is aangescherpt naar 0,6. Trias Energetica Servatius onderschrijft de zogenaamde ‘Trias Energetica’. Deze geeft de drie stappen aan die moeten worden doorlopen bij de verduurzaming van de energievoorziening: • terugdringen van onnodig energieverbruik, bijvoorbeeld door energiebesparing via goede isolatie; • voor de resterende energiebehoefte zoveel mogelijk duurzame energie inzetten uit bijvoorbeeld wind, zon, biomassa of aardwarmte; • zuinig en efficiënt gebruik maken van fossiele bronnen als duurzame energie niet volstaat, bijvoorbeeld door optimaal gebruik te maken van Hr-ketels.

Samengevat Samenvattend kunnen we constateren dat Servatius in 2011 heel kostenbewust planmatig onderhoud heeft uitgevoerd. Het streven voor de komende jaren is om het beschikbare budget meer projectmatig in te zetten. Dat wil zeggen dat we een complex bij voorkeur helemaal aanpakken in plaats van woningen individueel te verbeteren. Al onze inspanningen zijn erop gericht om elke woning op een kwalitatief goed niveau te krijgen of behouden, zodat onze huurder zich er veilig en thuis voelt. Meerjarenonderhoud (MJO) Medio 2011 hebben wij een analyse en inventarisatie gemaakt van de informatie die beschikbaar is in het huidige systeem voor Meerjarenonderhoud. De resultaten waren niet bevredigend. Om de informatie te verbeteren, hebben


31

die niet nodig is, hoeft immers ook niet te worden opgewekt. Daar ligt dan ook onze grootste taak en die ligt vooral in de bestaande bouw. Er zijn redenen genoeg om juist hier fors in te zetten op energiebesparing:  het Duurzaam verlaagt blijvend bouwen de woonlasten;  het Het verhoogt deopwekken toekomstwaarde de woning voor devooraf huurder en Servatius; duurzaam van energie van is belangrijk maar daaraan gaat duurzaam bouwen. Energie die niet nodig is, hoeft immers ook niet te worden opgewekt. Daar ligt dan ook onze grootste taak en die ligt vooral de bestaande bouw.  het levert tegen relatief lage investeringen (sober en doelmatig) forse reducties op invan de uitstoot Er zijn redenen genoeg om juist hier fors in te zetten op energiebesparing: van CO2; • het verlaagt blijvend de woonlasten;  het investeringsklimaat voor energiebesparing is nog steeds gunstig (subsidies, energie • het verhoogt de toekomstwaarde van de woning voor de huurder en Servatius; investeringsaftrek (EIA),lage Groenfinanciering, • het levert tegen relatief investeringen (sobermarktontwikkelingen). en doelmatig) forse reducties op van de uitstoot van CO2; Servatius daarom in 2011 de nadruk gelegd op het investeren in investeringsaftrek bestaand bezit(EIA), omdat • hheeft et investeringsklimaat voorwederom energiebesparing is nog steeds gunstig (subsidies, energie Groenfinanciering, daar de grootste winst is marktontwikkelingen). te behalen. Stap 1 is steeds isoleren. Daarna volgen installatietechnische Servatius heeft daarom en in 2011 wederom demaken nadruk gelegd opwoning het investeren in bestaand omdat de grootste maatregelen. Het isoleren luchtdichter van de maken het welbezit nodig veeldaar aandacht te winst is te behalen. Stap 1 is steeds isoleren. Daarna volgen installatietechnische maatregelen. Het isoleren en luchtdichter besteden aan een goede ventilatie. maken van de woning maken het wel nodig veel aandacht te besteden aan een goede ventilatie.

Dakisolatie Besparing per jaar E 400,Besparing 700 m3 gas p/j

Zonnecollector Besparing per jaar E 100,Besparing 170 m3 gas p/j

Gevelisolatie Besparing per jaar E 185,Besparing 325 m3 gas p/j

Zonnepanelen Vier m2 aan panelen Produceert jaarlijks 375 kWh

Glasisolatie Besparing per jaar E 275,Besparing 480 m3 gas p/j

Kierdichting Besparing per jaar E 46,Besparing 80 m3 gas p/j

Vloerisolatie Besparing per jaar E 110,Besparing 190 m3 gas p/j

HR-ketel of HR-combiketel Besparing per jaar E 110,Besparing 190 m3 gas p/j

Figuur 3 - Duurzaamheidsmaatregelen Figuur 3 - Duurzaamheidsmaatregelen

Warmtenet Maastricht Warmtenet Maastricht De gemeente, diverse (industriële) bedrijven en woningcorporaties denken na over warmtenetten in Maastricht. Via een warmtenet kan restwarmte uit de industrie worden geleverd aan diverse afnemers. Ook duurzame warmte, die wordt De gemeente, diverse (industriële) bedrijven en woningcorporaties denken na over warmtenetten in opgewekt in de nog aan te leggen. Duurzame Energie Centrale (DEC), kan hiermee worden getransporteerd. De houding Maastricht. Via een warmtenet kan restwarmte uit de industrie worden geleverd aan diverse afnemers. van Servatius tegenover het warmtenet (Thermosae) kan worden omschreven als ‘Nee, tenzij’. Op dit moment zien we Ook duurzame warmte, wordt opgewekt in de nog aan ons te leggen Duurzame Energie Centrale (DEC), weinig progressie in die de ontwikkeling van Thermosae. We willen echter nog niet terugtrekken uit het project en blijven kan hiermee worden getransporteerd. De houding van Servatius tegenover het van warmtenet deelnemen aan overleggen als toehoorder, niet als participant. We zien vooral de levering koude als (Thermosae) een optie.

kan worden omschreven als ‘Nee, tenzij’. Op dit moment zien we weinig progressie in de ontwikkeling StappenplanWe reductie uitstoot CO2 van Thermosae. willen ons echter nog niet terugtrekken uit het project en blijven deelnemen aan Alle woningen van Servatius zijn in 2009 voorzien van een energielabel. Aan de hand van de energielabels en het strategisch overleggen als toehoorder, niet als participant. We zien vooral de levering van koude als een optie.

voorraadbeleid bepalen we welke maatregelen tegen welke kosten worden uitgevoerd. Wij streven in de bestaande bouw naar gemiddeld een B-label. Bij ingrepen aan woningen geldt als minimale eis dat het energielabel twee stappen verbetert. In nieuwbouw gaan we voor een A-label. Diverse complexen zijn inmiddels al aangepakt, onder meer via de renovatie van de ABH-buurt in Wittevrouwenveld. In 2012 is onder andere een complex van 176 eengezinswoningen in Malberg (omgeving Ponjaardruwe) aan de beurt. Ook is er een continue stroom van niet-complexmatige verbeteringen zoals het plaatsen van dubbelglas, het isoleren van spouwmuren en het jaarlijks vervangen van ongeveer 400 oude cv-ketels door energiezuinige Hr-ketels. EPA In 2011 heeft Servatius een plan van aanpak opgesteld naar aanleiding van de verplichte invoering van het EPA- of enerVolkshuisvestingsverslag Servatius gielabel in de puntenwaardering van de woning vóór 1 januari 2014. Dit 2011 project loopt parallel aan het opzetten van de 34 cartotheek en de actualisering van het meerjarenonderhoud die beide vóór 1 januari 2014 gereed zullen zijn. Het EPA-label is in ons primaire systeem momenteel al op woningniveau verwerkt in de puntenwaardering. Zoals gezegd is dit al in 2009 gebeurd, maar op basis van referentiewoningen. We gaan vóór 2014 voor iedere woning afzonderlijk het label bepalen. Daarna wordt dit verwerkt in de puntenwaardering.

32

jaarverslag 2011

4.6 Leefbare wijken Sociale visie Servatius heeft een sociaal maatschappelijke verantwoordelijkheid in de wijken waarin zij bezit heeft. Daarom streven we naar een gevarieerd en goed onderhouden woningbestand in een prettige woon- en leefomgeving, waar onze huurders zich thuis voelen. Dat is natuurlijk niet alleen de verantwoordelijkheid van Servatius. Wij faciliteren waar nodig en mogelijk, maar vragen ook een actieve participatie van onze huurders. Zij zijn immers medeverantwoordelijk. Samenwerken met netwerkpartners en bewoners is dan ook het sleutelwoord in onze sociale visie. Servatius stimuleert en faciliteert leefbaarheidsinitiatieven van bewoners, we stimuleren het nemen van verantwoordelijkheid en bieden ondersteuning aan sociale stijging van bewoners. Dit betekent in de dagelijkse praktijk dat we betrokken zijn, stimuleren, verbinden, faciliteren en waar nodig regisseren. Vanuit deze insteek hebben we in 2011 relatief meer menskracht en expertise ingezet dan financiële middelen. Sociale activiteiten Servatius heeft, samen met diverse netwerkpartners, in 2011 een enorm scala aan sociale activiteiten verricht. Deze vinden vooral plaats in de herstructureringswijken. Vanaf 2011 handelt Servatius ook op sociaal vlak volgens het beginsel ‘Terug naar de kern’. Dit betekent dat we ons op uitvoerend niveau terugtrekken uit de wijk en meer de regie voeren. Taken en verantwoordelijkheden worden gelegd bij de partijen of instanties waar ze thuishoren. Dit geldt niet alleen op professioneel vlak, maar ook voor onze bewoners. De bewoners bepalen de buurt en Servatius probeert het nemen van eigen verantwoordelijkheid voor de woning en woonomgeving te stimuleren. Hierbij een overzicht van de concrete projecten in buurten en wijken. • In Maastricht hebben diverse wijkpartners zoals welzijnswerk, politie, gezondheidszorg, gemeente en corporaties maandelijks overleg - het PersoonsgerichteAanpak (PGA)-overleg - om hardnekkige (sociale en psychische) problemen van wijkbewoners te bespreken en aan te pakken. • Uit veiligheidsoverwegingen én uit het oogpunt van leefbaarheid voert Servatius het ‘hennepconvenant’ uit dat in het verleden is ondertekend. Hierin staat aangegeven dat corporaties, energieleveranciers, politie en gemeente tot actie overgaan bij het constateren van het kweken van hennep in woningen van corporaties. De actie van de corporatie bestaat uit het per direct opzeggen c.q. ontbinden van het huurcontract. • Het Veilige Buurten Team is een netwerkorganisatie waarin welzijnswerk, politie, gemeente, corporaties en buurtbewoners nauw samenwerken. Bevindingen over veiligheid en leefbaarheid worden op diverse manieren direct bij de bewoners geïnventariseerd. De bewoners bepalen de prioritering in de aanpak en er worden ook afspraken gemaakt over de bijdrage die ze daar zelf aan kunnen leveren. Een uitgebreid onderzoek in 2011 naar

resultaten, effecten en de beleving van bewoners liet zien dat men tevreden is en dat er tastbare resultaten zijn geboekt. De partijen hebben daarom afgesproken de aanpak te continueren. • De leefbaarheid handhaven en verbeteren blijft een belangrijk aandachtspunt in wijken en buurten. Servatius vraagt hier meer en meer een actieve bijdrage van bewoners. Zo zetten wij vrijwilligers in die bemiddelen bij burenruzies of geschillen tussen huurders. Uiteraard biedt Servatius deze vrijwilligers de nodige ondersteuning. Ook verrichten we, samen met bewoners/vrijwilligers, onderhoud aan brandgangen en eventueel tuinen. In verschillende buurten zijn inmiddels ook ‘leefbaarheidgroepjes’ opgericht. Hierin worden, samen met een vertegenwoordiging van bewoners, leefbaarheidsproblemen geïnventariseerd en opgepakt door de verantwoordelijke instanties of de bewoners zelf. • In 2011 heeft Servatius een aantal gevallen van ernstige overlast juridisch aangepakt en voorgelegd aan de rechter. Dit heeft in alle gevallen geresulteerd in een succesvolle uitspraak, waarmee tevens het vertrouwen is teruggewonnen bij verontruste buurtbewoners. Als antwoord op ernstige overlast in een specifieke wijk in Maastricht Noordoost hebben diverse partijen, waaronder de politie en de corporaties, een strakke aanpak opgezet onder regie van de lokale driehoek. Iedereen heeft in goed onderling overleg een bijdrage geleverd op het eigen werkgebied. Servatius heeft in dit verband bewoners persoonlijk aangesproken op hun gedrag en verplichtingen en hen zo nodig sancties opgelegd. De aanpak heeft, vooral door de integrale aanpak van de betrokken partijen, tot goede resultaten geleid. • Het programma- en activiteitenbeheer van het mede door Servatius opgezette Wijkservicepunt Wittevrouwenveld/Wyckerpoort is, in afstemming met alle deelnemende partners, overgedragen aan de welzijnsorganisatie Trajekt. Servatius houdt hier twee maal per week een goed bezocht wijkspreekuur. • Bij het renovatieproject ‘ABH-buurt’ in Wittevrouwenveld bleek dat veel bewoners niet zelf in staat waren het voorbereidende werk te verrichten, zoals het afnemen van rolluiken en zonweringen. Een aantal buurtbewoners heeft aangeboden hierbij te willen ondersteunen. Servatius heeft deze klussenclub het benodigde materieel gegeven zodat zij dit werk voor de buren kon verrichten. • In drie buurten in Maastricht Noordoost zijn op kleine schaal leefbaarheidsprojecten gestart. De bewoners spreken voor een bepaalde straat of klein gebied samen leefregels af. Servatius begeleidt het proces, maar in de uitvoering zijn vooral de bewoners zelf aan zet. Hiermee willen we de saamhorigheid maar ook sociale controle in straten en buurten stimuleren.


33

• S inds 2007 werkt Servatius samen met het buurtkader, het welzijnswerk, de gemeente, Woonpunt en Maasvallei aan de totstandkoming van een nieuw BuurtOntwikkelingsPlan (BOP) voor de wijk Mariaberg. Met name problemen als werkloosheid, armoede en onveiligheid hebben via diverse projecten al de nodige aandacht gekregen. Servatius stelt een pand aan de Proosdijweg gratis beschikbaar aan ‘de Buurtbrök Mariaberg’. Hier worden voor en door buurtbewoners uit Mariaberg activiteiten georganiseerd die niet alleen sociale stijging teweeg brengen, maar ook participatiedoelen dienen. De Buurtbrök wierf in een korte tijd maar liefst dertig vrijwilligers die met trainingen werden klaargestoomd om iets te kunnen betekenen voor bewoners uit de buurt. In 2011 is dit initiatief verder uitgebreid en hebben nog meer bewoners van Mariaberg hieraan deelgenomen. • In de wijken Malberg, Mariaberg en Caberg-Malpertuis is in 2011 de leefbaarheid op sommige plekken zwaar onder druk komen te staan door toenemende ernstige overlast. Op initiatief van Servatius is samen met de netwerkpartners een overleg gestart, waarin professionals van de in deze wijken actieve instellingen, zoals politie, welzijnswerk, buurtkader en corporaties, overlastsituaties bespreken en aanpakken. Servatius heeft verder sociale activiteiten ondernomen die niet aan een concrete buurt of wijk waren verbonden. Ook hiervan een overzicht. • O m zoveel mogelijk te voorkomen dat huurders door huurschulden op straat terechtkomen, hebben corporaties, de kredietbank en diverse bewindvoerders regelmatig overleg over huurschuldproblemen bij individuele huurders. Richtlijn hierbij is het ‘armoedeconvenant’ dat deze partijen in het verleden hebben ondertekend. Het armoedeconvenant loopt af op 31 december 2011. • In het verleden maakte Servatius bij de verhuur en het beheer van toekomstige sloopcomplexen regelmatig gebruik van de (antikraak-)beheerorganisatie AdHoc. Nadeel hiervan was dat Servatius geen zicht had op welke bewoners in haar panden werden gehuisvest. Uit leefbaarheidsoverwegingen hebben we daarom besloten zelf het tijdelijk verhuren van onze sloopwoningen ter hand te nemen. Dit heeft aantoonbaar positieve effecten op de leefbaarheid in herstructureringsgebieden. We zien dat we hiermee verschillende doelgroepen goed kunnen bedienen, zoals studenten, starters en toekomstige kopers. Tevens blijkt dat de oorspronkelijke bewoners deze ’nieuwe huurders’ positiever beoordelen dan voorheen de ‘antikrakers’. • M aastricht telt maar liefst acht herstructureringswijken. Op diverse plekken worden bewoners vanwege renovaties of sloop verplicht om te verhuizen. Zij kunnen hierbij gebruik maken van een Sociaal Plan Herstructurering. In dit plan staat aangegeven onder welke voorwaarden mensen kunnen verhuizen en voor welke vergoedingen en ondersteuning ze in aanmerking komen. Servatius realiseert zich dat dit ingrijpende gebeurtenissen zijn en probeert huurders in dit proces zo goed mogelijk te onder-

34

jaarverslag 2011

steunen. Zo nodig schakelen wij hiervoor onze netwerkpartners in, het welzijnswerk voorop. • A lle wijken van Maastricht krijgen jaarlijks uit het Leefbaarheidsfonds een buurtbudget. De gemeente en de drie corporaties hebben dit fonds in 2000 gevuld met twintig miljoen gulden (€ 9.075.064) om daarmee leefbaarheidsactiviteiten in de wijken te financieren. In 2011 hebben de deelnemende partijen circa 1,4 miljoen euro uitgegeven. • M edewerkers van Servatius hebben in 2011 in alle herstructureringswijken spreekuren gehouden. Hier konden huurders terecht met vragen. De ervaring leert dat bewoners het prettig vinden hiervoor in de eigen wijk terecht te kunnen. De locaties worden gefinancierd met gelden uit de buurtaanpak, waarin ook Servatius participeert. • S ervatius stimuleert om verschillende redenen, daar waar mogelijk, kunst in de wijk: het activeert bewoners, kan een verbindende waarde hebben en verfraait openbare ruimten en gebouwen. Servatius biedt onder andere huisvesting in de Frankenstraat aan de kunstgroep Noordoost. Dit is een kunstcollectief dat met kunstprojecten voor groot en klein activiteiten ontwikkelt in de buurten van Noordoost. Daarnaast stellen wij tijdelijke ruimtes beschikbaar voor exposities. • S ervatius levert in wijken zowel een financiële bijdrage als menskracht om multiculturele activiteiten te organiseren. Dit gebeurt onder andere bij het Manus Festival in Wittevrouwenveld. Hierbij proberen we bewoners te stimuleren en faciliteren om bijvoorbeeld iets over hun geboorteland te presenteren. Doel is binnen onze multiculturele samenleving verdraagzaamheid en begrip te creëren. • S ervatius biedt kansen aan startende ondernemers. In de Frankenstraat verhuren wij panden aan onder meer startende ondernemers. Door goede afspraken te maken over zogenaamde ‘ingroeihuren’ en zelfwerkzaamheid van de nieuwe huurder lukt het in toenemende mate om lege panden een nieuwe invulling te geven. Dit levert een positieve bijdrage aan de sfeer en uitstraling van de straat. • In het kader van verbinden en ontmoeten is in de buurt Wittevrouwenveld de expositie Buurtherinneringen opgezet. Deze bestaat uit presentaties van foto’s en archiefmateriaal van vroeger tot nu. Servatius heeft voor de expositie ruimte beschikbaar gesteld in een leeg winkelpand, centraal in de buurt. De tentoonstelling was een groot succes. • D e slechte positie van Caberg en Malpertuis in de gemeentelijke leefbaarheidsmonitor was aanleiding de inspanningen op sociaal gebied in deze wijken te intensiveren. Om integratie, ontmoeting en participatie te verbeteren, hebben de deelnemende partijen aan het Buurtontwikkelingsplan, waaronder Servatius, besloten om de aanleg van het wijkverbindende park te vervroegen. In het Wijkpark komen een buurttuin, een sportvoorziening voor jong en oud, een speeltuin met horecavoorziening en een hondenuitlaatzone. In 2010 is de aanleg gestart, de oplevering is gepland in 2013.

Sponsoring Via sponsoring probeert Servatius activiteiten te stimuleren en lokale verenigingen te ondersteunen. Daarbij geven we de voorkeur aan activiteiten die door en voor onze huurders worden georganiseerd, in buurten en wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, zoals de herstructureringswijken. Ook de wijken waar geen grote projecten plaatsvinden, maar wel onze huurders wonen, mogen niet worden vergeten. Sponsoring is hier een goede manier om aanwezig te zijn en blijven en op kleine schaal een bijdrage te leveren aan de ontwikkeling van deze buurten en wijken. In onderstaande tabel staat het overzicht van de sponsoruitgaven van Servatius in 2011. Organisatie

Bedrag

SAM (Samenwerkende Ateliers Maastricht)

500,00

MVV

5.000,00

INKOM introductieweek

700,00

CV de Drommedaris

55,00

Mosae zorggroep

250,00

COOL-Maastricht

1.500,00

Kunstproject De Heeg

150,00

Trajekt (hekwerken Heugemerveld)

200,00

Bewonerscommissie Caberg (sponsoring burendag)

250,00

Manus van Alles

1.000,00

Drumband WVV

200,00

Straatbbq Busselruwe

150,00

Toneelgroep Limmel

150,00

Harmonie Sint Michael Heugem

450,00

Oost Maarland Sommerbierfest

200,00

Generaalsmarkt Wyckerpoort

500,00

Onderhoud Kindervallei

4.451,34

VV Eijsden

303,00

De Gele Rijders (Sint Caecilia WVV)

70,00

Matthäus-Passion

9.520,00

Zaalvoetbaltoernooi WVV

50,00

Immens

1.130,50

CV de kikkers (Heugem)

150,00

NME-atelier: In Daalhof staat een huis

500,00

CV de Pikvogelere (Wyckerpoort)

150,00

Stichting Regiobranding Zuid-Limburg

6.673,00

TOTAAL

34.252,84

BBOOSt

Premiums

FashionClash

Pand ter beschikking gesteld

Tabel 17 - Overzicht uitgaven sponsoring 2011, bedragen in euro’s


35

In 2011 zijn we gestart met het afbouwen van een aantal meerjarige contracten. • Samen met Woonpunt en Maasvallei hebben we besloten het contract met MVV niet te verlengen. Het sponsoren van een professionele voetbalclub past niet langer bij onze nieuwe koers waarin we scherper kiezen hoe we willen bijdragen aan leefbaarheid en maatschappelijke projecten. • Het meerjarig contract met de Stichting Culturele Educatie Maastricht, die jaarlijks de Matthäus-Passion organiseert, is niet verlengd. Servatius sponsort deze activiteit uitsluitend nog met een kleine bijdrage. • Bij de ingebruikname van de Kindervallei in de gemeente Valkenburg aan de Geul in 2008 hebben Servatius, Woonpunt en Wonen Zuid afgesproken dat zij jaarlijks het onderhoud voor hun rekening nemen tot een maximum van € 5.000,- per corporatie (totaal € 15.000,-). Ook maakt Kindervallei gebruik van onze expertise. Dit convenant liep drie jaar, van 2008 tot en met 2010. In 2011 is besloten het nog één jaar te verlengen. Vanaf 2012 wordt de sponsoring afgebouwd omdat Valkenburg niet in het werkgebied van Servatius ligt.

36

jaarverslag 2011

Hoofdstuk 5

Vastgoedontwikkeling

5.1 Vastgoedprojecten in Maastricht en Eijsden-Margraten Woningmarkt Sinds 2010 is de woningmarkt drastisch veranderd: koopwoningen staan langer te koop en dure huurwoningen zijn moeilijker af te zetten. Tegelijkertijd neemt op langere termijn de behoefte aan sociale huurwoningen licht af en verandert de vraag naar bepaalde typen woningen, onder invloed van de vergrijzing en ontgroening, relatief snel. Belangrijk is verder dat de energielasten de komende jaren sneller gaan stijgen dan voorheen. Ze maken daardoor een steeds groter deel uit van de totale woonlasten. Dat maakt het verduurzamen van woningen de komende jaren tot een belangrijk aandachtspunt voor corporaties. Zo kan de doelgroep tegen aanvaardbare woonlasten een huurwoning blijven bewonen. Herijking projectportefeuille (intern) Servatius heeft in 2009 een audit uitgevoerd van alle projecten. We beoordeelden de projecten op basis van een aantal criteria en voorzagen ze van een label (afstoten, temporiseren of doorgaan). De labels vormden vervolgens de basis van onze projectenlijst. Als antwoord op de ontwikkelingen in de woningmarkt hebben wij in 2011 de projectportefeuille opnieuw bekeken met behulp van criteria op de gebieden volkshuisvestelijk, financieel, product-markt en waardeontwikkeling. Bij de herijking hanteerden we drie uitgangspunten: minder nieuwbouw van koopwoningen, verjongen van ons bezit (door middel van renovaties en nieuwbouw van huurwoningen) en de krimp van onze woningportefeuille naar 9500 eenheden in 2025. Naar aanleiding van de herijking hebben we enkele projecten stopgezet, vooral de nieuwbouw van koopwoningen. Voor de projecten die wel doorgaan, hebben we een planning gemaakt die doorloopt tot 2025. De projectbegroting heeft slechts een horizon tot en met 2016. In de huidige onzekere marktomstandigheden is het nauwelijks mogelijk om over de haalbaarheid van projecten na 2016 nu al zinnige uitspraken te doen. Om goed te kunnen inspelen op de actualiteit, zullen we onze projectportefeuille elke twee jaar herzien en zo nodig aanpassen. Zo kunnen we tijdig inspelen op onvoorziene omstandigheden. Herijking herstructurering (extern) De gemeente Maastricht en de corporaties Woonpunt, Maasvallei en Servatius hebben ook op stadsniveau alle voorgenomen projecten tegen het licht gehouden. Deze gemeentelijke herijking bestaat uit een evaluatie over de periode 2000-2010 en een vooruitblik voor de periode 2012-2030 op basis van bestaande (aangepaste) plannen. De herijking zal uitmonden in een nieuw convenant over de herstructurering voor de periode 2012-2025. De evaluatie en de vooruitblik zijn in 2011 afgerond. De vooruitblik is uitgevoerd door onderzoeks- en adviesbureau Ecorys, in de vorm van een Maatschappelijke Kosten Baten Analyse (MKBA). De verdere planvorming en uitvoering van de herstructurering is afhankelijk van de mate waarin corporaties voldoende opbrengsten kunnen genereren uit de verkoop van bestaand bezit. Dit wordt jaarlijks bekeken. Elke twee jaar bepalen de corporaties en de gemeente samen de prioriteiten (inhoudelijk en financieel) voor de verdere uitvoering. Het resultaat leggen zij vast in een tweejarig uitvoeringsprogramma. Op dit moment wordt gewerkt volgens de uitvoeringsprogramma’s voor 2011-2012 voor Noordoost (sociaal en fysiek) en West (sociaal). Eind 2012 wordt voor de (herijkte) herstructurering één uitvoeringsprogramma vastgesteld voor 2013-2014.

38

jaarverslag 2011

5.2 Ontwikkelingen in de voorraad In onderstaande tabel staat een beknopt overzicht van de wijzigingen in de vastgoedportefeuille van Servatius in 2011. Verloopoverzicht

Huurwoning goedkoop

HuurHuurwoning woning betaalbaar duur tot huurtoeslag

HuurEenheden in woning verzorgingsduur boven tehuizen huurtoeslag

Niet woonge- Niet woonlegenheden gelegenhemaatschapden overig pelijk

Overige woongelegenheden

Comm. Pos.

-34

Sloop

-34

Verkoop

-3

Nieuwbouw

23 -10

Overig Sub-Vhe Totaal BOG

1 0

0

0

0

0

0

-57

-15

Comm. Pos. Totaal MOG

0

Comm. Pos.

-2

Sloop Verkoop

0

0

0

0

0

0

-15 -9

-113

-2

-13

-40

-17

-20

-6

Verkoop sub-vhe

-4

Aankoop

1

Nieuwbouw Overig

0

36 -2

Sub-Vhe

1

Totaal Wonen

-130

-6

-17

-19

0

0

0

-18

Totaal verloop 2011

-130

-6

-17

-19

0

0

-57

-33

Tabel 18 - Overzicht vastgoedmutaties in 2011

Een overzicht van de belangrijkste ingrepen in onze portefeuille: • de nieuwbouw van 36 appartementen en aanleg van 23 parkeerplaatsen in Blok 4 Malberg; • de renovatie en ‘verjonging’ van 95 eengezinswoningen in de ABH-buurt in Wittevrouwenveld. Met verjonging bedoelen we in dit geval met name isolerende maatregelen (spouwmuurisolatie, nieuwe kozijnen met HR++ beglazing en vloerisolatie). Door de verjonging wordt de levensduur met vijftig jaar verlengd; • de onttrekking aan de voorraad van zes aanleunwoningen in het Centrumplan Eijsden in de gemeente Eijsden-Margraten, waarbij ook het naastgelegen bankgebouw is gesloopt; • de sloop in Wolder van de oude Hoeve Castermans; • de sloop van 96 portieketagewoningen aan de Musketruwe in Malberg. Op de volgende pagina’s geven we een uitgebreide toelichting op deze mutaties en onze herstructureringsactiviteiten.


39

5.2.1. Maastricht Malberg In het buurtontwikkelingsplan voor Malberg werken Servatius, Woonpunt, projectontwikkelaar AM Wonen en de gemeente Maastricht samen in een gezamenlijke exploitatiemaatschappij. Om in het woonmilieu meer differentiatie te krijgen, zijn de afgelopen jaren al ruim 150 koopwoningen en circa 230 huurwoningen/appartementen gebouwd. De activiteiten van Servatius in 2011: • nieuwbouw Blok 4 (Ponjaardruwe). Samen met AM Wonen hebben we 36 sociale huurappartementen en 23 parkeerplaatsen ontwikkeld. Deze zijn bestemd voor 55-plussers. Bewoners uit de sloopwoningen van Malberg of andere herstructureringsprojecten krijgen voorrang bij de toewijzing. AM Wonen heeft de woningen eind 2011 turn-key aan Servatius geleverd; • sloop Musketruwe. In 2011 is de sloop van 96 portieketagewoningen aan de Musketruwe afgerond; • Recessenplein. In 2010 is het stedenbouwkundig plan voor deze locatie herzien. Het project is in 2011 verder uitgewerkt en bestaat uit de aanleg van een park en grondgebonden koopwoningen; • renovatie Ponjaardruwe. In 2011 hebben we de renovatie voorbereid van 176 sociale huurwoningen. De uitvoering start begin 2012. Caberg-Malpertuis In de wijken Caberg en Malpertuis werkt Servatius samen met de gemeente, Woonpunt en de buurtkaders in de Buurtaanpak. De projecten in 2011: • blok 3, 4 en 5. In 2010 is de bouw gestart van 55 sociale huurappartementen op de hoek van de Tamboerijnstraat en Fagotstraat. De oplevering is in maart 2012; • blok 6 en 7. In 2010 is tevens gestart met de bouw van 24 koopwoningen aan de Tamboerijnstraat. Deze zijn in de tweede helft van 2011 opgeleverd. Medio 2011 begon ook de verkoop van de resterende vijftien koopwoningen aan de Tamboerijnstraat (blok 6 en 7); • Widelanken. Het stedenbouwkundig plan van het gebied Widelanken en omgeving wordt opnieuw bekeken en zo nodig bijgesteld op basis van de stedelijke herprogrammering en de marktontwikkelingen; • wijkpark. Servatius levert een bijdrage aan de ontwikkeling van het Wijkpark tussen de twee wijken in. Pottenberg en Mariaberg In 2011 is verder gewerkt aan het opstellen van de Buurtontwikkelingsplannen (BOP’s) voor de wijken Pottenberg en Mariaberg. Het streven is deze in 2012 af te ronden. Heugemerveld De laatste fase van de herstructurering van Heugemerveld is momenteel in ontwikkeling. Het gaat om de bouw van grondgebonden koopwoningen aan de Heugemerweg. Om dit mogelijk te maken, moeten we nog twee particuliere woningen aankopen. Daarnaast is Servatius eigenaar van een bouwlocatie achter kantoorgebouw Il Fiore. We voeren hierover gesprekken met potentiële kopers.

40

jaarverslag 2011

Wittevrouwenveld De herstructurering van de wijk Wittevrouwenveld is in volle gang. Met uitzondering van de ontwikkeling van het Essentterrein en de revitalisering van de Frankenstraat is het centrumplan nu afgerond. Een overzicht van de projecten in 2011: • Essentterrein. Voor de ontwikkeling van het Essentterrein moet, aan de hand van een onderbouwd nieuwbouwprogramma, het overleg met de gemeente worden hervat. Aanvankelijk waren op deze locatie 111 koopappartementen gepland. Die sluiten echter niet meer aan op de vraag in de huidige woningmarkt. De vaststelling van het definitieve plan en de besluitvorming daarover moeten nog plaatsvinden. In de herijking van onze projectportefeuille is de prioriteit van het Essentterrein als laag beoordeeld. Het project is daarom doorgeschoven naar 2019-2020; • Frankenstraat. In de Frankenstraat heeft Servatius in 2011 twee woonwerkwoningen en drie bedrijfspanden gerenoveerd. Alle vijf panden zijn, conform het doel van de revitalisering van deze straat, verhuurd aan ambachtelijke en speciaalzaken. Het streven is om het project eind 2012 af te ronden; • Burgemeester Bauduinstraat. De in 2010 gestarte herhuisvesting van de huurders van vijftien huurwoningen aan de Burgemeester Bauduinstraat is in 2011 vervolgd. Aanleiding was de sociale problematiek die ontstond door enerzijds de zwakke sociale samenstelling en anderzijds de herhuisvesting van de huurders van de flats langs de A2. Omdat huurders aangaven hier niet meer te willen wonen, heeft zowel Woonpunt als Servatius het sociaal plan, dat eigenlijk pas medio 2016 in werking zou treden, vervroegd in 2011 laten ingaan. Deze huurders worden op basis van hun woonwensen geherhuisvest. Eind 2011 was dat bij zeven van de vijftien huishoudens gebeurd. Van de overige huishoudens zijn de woonwensen bekend. Zij krijgen een aanbod in 2012. De vrijgekomen woningen worden momenteel tijdelijk verhuurd op basis van de Leegstandswet. We hebben ervaren dat dit een afdoend middel is om de leefbaarheid op peil te houden; • Stadhouderstraat/Tillystraat/Mondragonstraat. In 2011 zijn we tevens gestart met het herhuisvesten van bewoners in de Stadhouderstraat en het eerste gedeelte van de Tillystraat. Eind 2011 zijn de bewoners van 24 van de 49 woningen verhuisd. Aansluitend start de herhuisvesting in het tweede deel van de Tillystraat en de Mondragonstraat. We passen overal tijdelijke verhuur toe om de leefbaarheid in stand te houden. Limmel Naast Wittevrouwenveld, Wyckerpoort en Nazareth maakt ook Limmel deel uit van de herstructurering van de ‘Vogelaarwijk’ Maastricht Noordoost. De projecten in 2011: • Sareptaplein. In 2011 is aan het Sareptaplein het eerste blok van zeven koopwoningen opgeleverd. Het totale plan bestaat uit 22 woningen, met naast het eerste blok nog twee blokken met respectievelijk zeven en acht woningen. In 2011 heeft Servatius besloten ook de bouw van het tweede blok met zeven woningen te starten, ook

al waren de woningen nog niet allemaal verkocht. De kopers komen in aanmerking voor de starterslening van de gemeente Maastricht. De bouw van het laatste blok met acht woningen wordt voorlopig aangehouden; • Balijeweg/Populierweg. In 2011 zijn we doorgegaan met de herhuisvesting van de huurders van de grondgebonden huurwoningen op de kop van de Balijeweg/Populierweg. Zeven van de achttien huishoudens zijn inmiddels aan een andere woning geholpen. Deze ontwikkeling (de ‘entree van Limmel’) sluit aan bij de nieuwbouwplannen van Woonpunt op de zogenaamde ‘Hoolhoeslocatie’. Voor beide plannen is een masterplan opgesteld dat met het rondkomen van de financiering van de ondertunneling van het spoor tussen Limmel en Nazareth en de ondergrondse verkabeling van de hoogspanningskabels een definitieve status heeft gekregen. Dit groene licht was aanleiding om de projecten van Servatius in Limmel een nieuwe tijdsplanning te geven. Wyckerpoort • Mosa Porselein. Servatius ontwikkelt in samenwerking met 3W, Jongen Bouw en de gemeente Maastricht een nieuwbouwplan voor het voormalig terrein van Mosa Porselein. De partijen vormen samen een Wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM). In 2011 heeft Servatius van Jongen Bouw het verzoek ontvangen om aandelen (33%) van 3W over te nemen. We zijn hierover in onderhandeling. Om deze reden heeft de planontwikkeling in 2011 stil gelegen. • Kolonel Millerstraat/Generaal Eisenhowerstraat. Aan de Kolonel Millerstraat en Generaal Eisenhowerstraat (‘de kop van Wyckerpoort’) worden dertig huurwoningen leeggemaakt om plaats te maken voor nieuwbouw. Eind 2011 waren 26 huishoudens geherhuisvest. De leegkomende woningen worden tijdelijk verhuurd. Er lopen gesprekken met Woonpunt en Avenue2 voor een gezamenlijke aanpak van het project. Overleg met Avenue2 over het omgaan van overlast Maastricht Noordoost, bestaande uit de buurten Wittevrouwenveld, Wyckerpoort, Nazareth en Limmel, wordt al jaren in tweeën gesplitst door de A2-stadstraverse. Momenteel is Avenue2 bezig met de ondertunneling van de snelweg. De gevolgen zijn tot ver in de buurten te voelen, variërend van een bouwplaats met bouwweg vlak langs de tuin van onze huurwoningen tot huurwoningen die wekenlang slecht toegankelijk zijn vanwege de opgebroken stoep en straat. Avenue2 heeft twee bouwwegen voorzien die beide rakelings langs ons bezit lopen. We moeten erop rekenen dat dit leidt tot intensief bouwverkeer en de daarbij horende geluids- en trillingsoverlast. Deze overlast levert in combinatie met de aanwezige sociale druk regelmatig problemen op waarop wij gepast moeten reageren. Overige projecten in Maastricht (niet-herstructurering) • Wolder. Het project Hoeve Castermans is in 2010 in de verkoop gegaan. Als gevolg van de huidige marktsituatie stagneert de verkoop. De laatste sloopwerkzaamheden van de oorspronkelijke bebouwing zijn in 2011 afgerond en de gronden zijn bouwrijp gemaakt. Momenteel be-

raadt Servatius zich over de verdere gang van zaken in dit project. • Lambertuskerk. In 2011 zijn de restauratiewerkzaamheden gecontinueerd. Nadat de funderingswerken en het casco zijn hersteld, krijgt de kerk een andere bestemming. Volgens planning wordt de restauratie medio 2012 afgerond. Op 27 mei heeft Servatius in samenwerking met de bouwkundige aannemer een relatiedag georganiseerd. Tijdens deze dag hebben we de Lambertuskerk onder de aandacht gebracht van diverse partijen in de vastgoedwereld, met als uiteindelijk doel (een) nieuwe gebruiker(s) te vinden. De architect en aannemer hielden een presentatie en de aanwezigen konden de kerk bezoeken. De relaties waren positief gestemd over de restauratiewerkzaamheden en mogelijkheden voor herbestemming. Momenteel is Servatius met diverse potentiële nieuwe gebruikers in gesprek. Na de relatiedag volgde op 28 mei ‘de dag van de bouw’, waarbij de kerk werd opengesteld voor het publiek. Bijna tweeduizend bezoekers bezochten de Lambertuskerk en maakten kennis met de diverse uitgebeelde ambachten. De dag was een groot succes.

5.2.2 Eijsden-Margraten Centrumplan Het centrumplan Eijsden omvat de volgende plandelen: • brede school Poelveld. Deze is opgeleverd in 2010; • centrumontwikkeling Breust. Hiervan is het eerste plandeel (‘De Bron en Bakvliet’) opgeleverd in 2010. De tweede fase bestaat uit de nieuwbouw van het winkelcentrum Breust met bovenwoningen. Eind 2010 is besloten dat het winkelcentrum en de bovenwoningen niet door Servatius, maar door Rialto vastgoedontwikkeling BV worden ontwikkeld en gebouwd. Servatius zal de bovenwoningen van Rialto afnemen ten behoeve van sociale huur. De nieuwe aanpak is vastgelegd in het op 23 december 2010 ondertekende afsprakenkader. Hij wordt uitgewerkt in drie overeenkomsten tussen de gemeente, Rialto en Servatius. In 2012 worden de plannen verder uitgewerkt; • woningbouw ’t Veldje. Dit onderdeel van het centrumplan bestaat uit meerdere fasen. Fase 1 omvat de bouw van grondgebonden koopwoningen (nog in ontwikkeling) en de renovatie van zes portiekflats. De renovatie is in 2011 voorbereid en wordt in 2012 uitgevoerd en opgeleverd. De ontwikkeling van de overige fasen zijn afhankelijk van de behoefte in de woningmarkt. Voor de herhuisvesting van ‘t Veldje moeten per 31 december 2011 nog 26 huishoudens worden geherhuisvest; • herontwikkeling locatie Marathon. De locatie Marathon is meegenomen in onze herijking projectportefeuille. We bekijken in welke mate we de gemaakte afspraak met de gemeente Eijsden-Margraten kunnen realiseren. De uitwerking en besluitvorming moeten nog plaatsvinden.


41

Poelveld De ontwikkeling van de diverse deelplannen is gestart. Het plan verloopt boven verwachting goed, zeker gezien de huidige woningmarkt. In 2011 hebben we 28 nieuwbouwkoopwoningen (14 starterswoningen en 14 pleinwoningen) ontwikkeld en opgeleverd. Daarnaast zijn we medio 2011 gestart met de verkoop van nog eens elf koopwoningen. 5.2.3 België Servatius heeft, mede als onderdeel van het plan Fit&Gezond, al eerder besloten haar activiteiten in België te stoppen en het bezit te verkopen. Medio 2011 hebben we opdracht gegeven aan twee taxateurs om de waarde te bepalen. In november heeft de Raad van Toezicht groen licht gegeven om de twee locaties in België (een grondpositie in Lanaye en een complex in Luik) tegen de taxatiewaarde te verkopen. We verwachten dat dit in 2012 zijn beslag zal krijgen.

5.3 Verkoop 5.3.1 Huurwoningen Servatius heeft zich in 2011 sterk gericht op het verstevigen van haar financiële positie, om de continuïteit van het bedrijf en de voortgang van de herstructurering te garanderen. Eén van de mogelijkheden die een corporatie daartoe heeft, is de verkoop van bestaand bezit. Dit heeft geresulteerd in de verkoop van 89 huurwoningen. Iets meer dan de helft daarvan is verkocht bij mutatie door de lege woning aan te bieden via JeThuisHuis. De rest van de woningen is verkocht aan de zittende huurder. JeThuisHuis is het interne makelaarskantoor van Servatius, het opereert onder een eigen handelsnaam met een eigen telefoonnummer en website (www.jethuishuis.nl). De verkoopvijver was in 2011 1800 woningen groot. Om de verkoopdoelstellingen ook in 2012 te halen, zal de verkoopvijver moeten worden vergroot. Dit past in de wens van de overheid om meer woningen te koop aan te bieden, of zelfs om alle huurders het recht te geven hun woning te kopen. Op basis van de huidige verkoopvijver is het aantal woningen dat Servatius op de lange termijn per saldo in bezit houdt ten behoeve van de volkshuisvesting, voldoende om tegemoet te komen aan de afspraken die daarover zijn gemaakt met de gemeenten Eijsden-Margraten en Maastricht. De periodiek geactualiseerde afspraken garanderen dat er voldoende sociale huurwoningen beschikbaar blijven voor de primaire doelgroep, nu en in de toekomst. Om de stap van huur naar koop voor meer mensen mogelijk te maken, ondersteunt Servatius kopers door middel van een koopvariant (StartersRenteRegeling) en kunnen zittende huurders kiezen tussen 5% korting op de taxatieprijs of de StartersRenteRegeling. In 2011 hebben achttien huishoudens gebruik gemaakt van de StartersRenteRegeling.

42

jaarverslag 2011

5.3.2 BOG Servatius heeft in 2011 drie commerciële objecten verkocht aan de Heugemerweg 59/61, Populierweg 112 en Wilhelminastraat 48 (Winhof). Deze panden zijn ooit aangekocht voor een nieuwe ontwikkeling ter plaatse. Vanwege een wijziging van de visie, plannen of fasering zijn ze nu verkocht. 5.3.3 Complexverkoop Servatius heeft in 2011 het proces voor complexgewijze verkoop in gang gezet. Er hebben diverse oriënterende gesprekken plaatsgevonden. In 2012 wordt dit proces vervolgd. We gaan in de portefeuillestrategie complexen labelen die in aanmerking komen voor complexgewijze verkoop.

Hoofdstuk 6

Beleid

6.1 Beleidsstukken In 2011 heeft Servatius diverse beleidsstukken opgesteld of geactualiseerd. Inkoop- en aanbestedingsbeleid In mei 2011 is het inkoop- en aanbestedingsbeleid, inclusief de Algemene Inkoopvoorwaarden Leveringen en Diensten, volledig geactualiseerd. Hierbij is tevens rekening gehouden met gewijzigde wet- en regelgeving. Treasurybeleid Ook het Treasury-statuut is vorig jaar geactualiseerd. De insteek is om voortaan een risicomijdend en conservatief beleid te voeren, om zo een gezonde onderneming op lange termijn te waarborgen. Vanzelfsprekend moet hierbij worden voldaan aan de WSW-regelgeving. Het treasurybeleid blijft daarnaast gericht op het verder afbouwen van de leningportefeuille, zodat de rentelasten omlaag kunnen en de operationele kasstromen verbeteren. Verder is in 2011 de Treasury Commissie uitgebreid met een onafhankelijk adviseur. Procuratiereglement In juli 2011 is het procuratiereglement en het procuratieschema voor Servatius en gelieerde dochterondernemingen vastgesteld. Doel van deze documenten is het vastleggen van de (financiële) bevoegdheden en verantwoordelijkheden (volmachten) binnen de organisatie en de aan Servatius gelieerde dochterondernemingen. Tevens geeft het document de bevoegdheden en verantwoordelijkheden van Servatius aan derden weer. Vastgoedstrategie Medio 2011 heeft het managementteam samen met de beleidsadviseurs en twee externe deskundigen (Mathea Severeijns, toenmalig lid van de Raad van Toezicht van Servatius en Adriaan Hoogvliet, manager Markt & Strategie bij De Alliantie) gedebatteerd over de speerpunten van het te formuleren vastgoedbeleid. Doel van de bijeenkomst was om samen een koers te bepalen voor de ontwikkeling van onze vastgoedportefeuille, onder andere qua omvang en samenstelling. Dit moet bijdragen aan het verstevigen van onze concurrentiepositie en waarborgen van de verhuurbaarheid van onze woningen op lange termijn. In 2012 wordt de vastgoedstrategie vastgesteld.

44

jaarverslag 2011

Roos Per 31 december 2011 heeft Servatius de samenwerkingsovereenkomst met GroenkruisService (GKS) beëindigd. Als alternatief is Servatius vanaf 1 januari 2012 een samenwerking aangegaan met Roos. Dit doen we om een aantal redenen: • er ontstaat zo meer uniformiteit tussen de Maastrichtse corporaties (Woonpunt en Maasvallei bieden hun huurders een gratis lidmaatschap van Roos aan); • Roos biedt full-service aan haar klanten; • Roos biedt een breder pakket dan de GroenekruisService; • Roos biedt de mogelijkheid voor het afnemen van bedrijfsdiensten. • Servatius wil in de overgangsfase nog één jaar de abonnementskosten van Roos betalen voor alle huurders die 55 jaar of ouder zijn. Vanaf 2013 moeten zij zelf de abonnementskosten betalen (óf het lidmaatschap van Roos opzeggen). Servatius verplicht huurders overigens niet om aan Roos deel te nemen. Huurders kunnen ook lid blijven van de GroenekruisService. Ze moeten dan wel met ingang van 1 januari 2012 zelf het lidmaatschap betalen.

6.2 Overig Huisdierenbeleid Onze huurdersvereniging Servaassleutel heeft ons gevraagd hoe Servatius omgaat met extreme overlast van huisdieren. In onze huurovereenkomst woonruimte wordt verwezen naar de ‘algemene voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte’. In artikel 13.3a van deze algemene voorwaarden is opgenomen dat dieren geen overlast mogen veroorzaken. Servatius heeft hiermee voldoende middelen in handen om te kunnen optreden tegen huisdierenoverlast. Woningzoekenden Eijsden-Margraten In september 2011 hebben wij alle bij Servatius geregistreerde woningzoekenden in de voormalige gemeente Eijsden een enquête gestuurd. Doel was de woningbehoefte te inventariseren en analyseren en het woningbouwprogramma in Eijsden-Margraten te kunnen afstemmen op de toekomstige vraag (onder meer bij de ontwikkeling van ’t Veldje in het Centrumplan, zie § 5.2.2). Met de respons konden we bovendien het woningzoekendenbestand voor EijsdenMargraten actualiseren. Deze database kan dan worden gebruikt bij een eventuele overstap naar het Woningburo. Momenteel beheert Servatius zelf de database met woningzoekenden in Eijsden-Margraten. De database voor Maastricht wordt beheerd door het Woningburo. In 2012 wordt verder onderzocht of het Woningburo de volledige database, incl. die van Eijsden-Margraten, kan beheren.

Hoofdstuk 7

Financiën

7.1 Solide financiële positie Om onze maatschappelijke taak goed te kunnen uitvoeren, is het noodzakelijk dat Servatius beschikt over een gezonde vermogenspositie en een goed rendement behaalt. Om dat te bereiken, zijn stevige maatregelen noodzakelijk. We moeten dan denken aan het verlagen van de loonkosten door het verminderen van het aantal medewerkers, het afbouwen van onze schuldpositie, het verkopen van een deel van onze woningen en efficiënter onderhoud en beheer. In het plan ‘Fit & Gezond’ is hiervoor eind 2009 de basis gelegd. In 2011 hebben we in dit verband een aantal resultaten behaald. • Nieuwe organisatiestructuur. Servatius heeft in 2011 een groot deel van haar activiteiten onderbracht onder de Toegelaten Instelling en haar juridische structuur aanzienlijk vereenvoudigd. De organisatie is op deze manier eenvoudiger van opzet en beter beheersbaar geworden. • Besparingen. In 2011 heeft Servatius een omvangrijk reorganisatieprogramma doorgevoerd en is een nieuwe organisatieblauwdruk tot stand gekomen. Hierdoor is Servatius in staat om de komende jaren haar totale bezuinigingsdoelstelling van € 5 miljoen per jaar te realiseren. Daarnaast hebben we in 2011 veel aandacht besteed aan het sturen op aanvaardbare kasstromen. Dit heeft geleid tot een meerjarenplan dat op de langere termijn moet leiden tot een aanzienlijke verlaging van de leningportefeuille en de daarmee gepaard gaande rentelasten. • Oordeel Centraal Fonds. In 2011 heeft het Centraal Fonds (CFV) de financiële positie van Servatius onderzocht. Hieruit blijkt dat de door Servatius voorgenomen activiteiten in de periode 2011-2015 passen binnen haar financiële mogelijkheden. Het Fonds heeft ook de vermogenspositie beoordeeld. Uitgaande van voortgezette verhuur van het bezit is de solvabiliteit ultimo 2010 voldoende. Dit betekent dat Servatius aan haar verplichtingen kan voldoen. Resultaten 2011 In het kader van de reorganisatie is de personele bezetting in 2011 verder teruggebracht. Om dit te bekostigen, heeft Servatius in 2011 een reorganisatievoorziening gevormd. Ultimo 2012 zal de reorganisatie geheel zijn afgerond. De verkoopresultaten van ‘Je Thuis Huis’ waren vorig jaar boven verwachting goed. In een moeilijke markt hebben we veel woningen verkocht. De begrote opbrengst is gerealiseerd. Het resultaat over 2011 wordt verder sterk beïnvloed door een wijziging in de uitgangspunten bij het vaststellen van de bedrijfswaarde. Dit leidt tot een extra waardestijging van het bezit met € 82,5 miljoen. Hier staan echter geen kasstromen tegenover. Informatiestromen Per kwartaal worden kwartaalrapportages opgesteld en besproken in het MT. Hierbij wordt bekeken of de bedrijfsdoelstellingen die zijn vastgesteld in de begroting op koers liggen. Het MT stuurt waar nodig bij. Na goedkeuring in het MT en na het informeren van het middenkader wordt

46

jaarverslag 2011

de kwartaalrapportage ter goedkeuring naar de Raad van Toezicht gestuurd. Tevens wordt eenmaal per kwartaal een bijeenkomst gehouden om alle medewerkers te informeren. Extern gaan onze rapportages naar het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Gebeurtenissen na balansdatum Voor Servatius hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan welke bij Servatius bekend zijn.

7.2 Risico’s en risicobeheer Servatius heeft medio 2011 besloten risicomanagement breed te omarmen. Begin 2012 zijn we een project gestart om risicomanagement op te nemen in onze bedrijfshuishouding. Onder risicomanagement verstaan we ‘een bedrijfsbrede, uniforme en integrale methode om de ondernemingsdoelstellingen op een beheerste wijze te realiseren’. Deze methode moet Servatius in staat stellen om op elk niveau weloverwogen keuzes te maken bij het samenstellen van een uitgebalanceerd geheel van beheersingsmaatregelen. De belangrijkste risico’s liggen op strategisch, financieel en operationeel vlak. Strategische risico’s: • het Europadossier en de consequenties voor corporaties; • het huidige onzekere politieke klimaat. Financiële risico’s: • financiële consequenties van de afhandeling van de Campus en de voorwaarden verbonden aan de financiële borging door het WSW; • het op peil houden van de kasstromen van Servatius in de huidige moeilijke verkoopmarkt voor commerciële posities en bij de eventuele invoering van bijdragen aan de huurtoeslag, bijdragen aan noodlijdende collegacorporaties. Operationele risico’s: • de uitvoering van het herstelplan ‘Fit & Gezond’; • de invoering van een nieuw informatiesysteem (ERP). Servatius bewaakt al deze risico’s voornamelijk doordat ze onderdeel vormen van de kwartaalrapportage en daarmee periodiek worden besproken. Daarnaast heeft Servatius op vaste momenten in het jaar gesprekken met vertegenwoordigers van het WSW en het Centraal Fonds. Tot slot heeft Servatius een interne controller, die per kwartaal verslag doet van zijn bevindingen. Deze worden nader toegelicht aan het MT, de audit commissie en de Raad van Toezicht.

7.3 Geconsolideerde Winst- en verliesrekening Winst- en verliesrekening (geconsolideerd) (alle bedragen x € 1.000)

2011

2010

Huren en overige bedrijfsopbrengsten

60.351

62.673

Exploitatiekosten

19.890

20.342

Organisatiekosten

14.541

12.844

Bedrijfsresultaat

25.920

29.487

Financieringsresultaat

19.320-

18.976-

6.600

10.511

6.933

1.774

Dotatie voorziening onrendabele investering nieuwbouw

7.007-

6.571-

Sloopkosten inclusief proceskosten

2.269-

612-

Overige mutaties

2.000-

1.171-

Totaal investeringen

11.276-

8.354-

Resultaat strategisch voorraadbeheer

4.343-

6.610-

35

29

Totaal jaarresultaat voor belasting

2.292

3.930

Actieve belastinglatentie

1.893-

1.886-

Vennootschapsbelasting

-

272-

Mutatie bedrijfswaarde

83.047

8.682-

Totaal jaarresultaat na belasting

83.446

6.910-

Reguliere exploitatie Opbrengsten

Regulier exploitatieresultaat Strategisch voorraadbeheer Winst uit verkopen bestaand bezit

Resultaat deelnemingen

Tabel 19 - Geconsolideerde winst- en verliesrekening

De belangrijkste ontwikkeling in de verlies- en winstrekening van 2011 ten opzichte van die in 2010 is de positieve mutatie in de bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie ter grootte van € 83.047.000. Dit heeft ook een positief effect op de waardering van de materiële vaste activa in de balans in 2011. De positieve mutatie heeft een aantal oorzaken. De belangrijkste zijn: • de wijze waarop de huurharmonisatie in de bedrijfswaarde wordt verdisconteerd. Tot 31 december 2010 werd deze ingerekend voor alleen de eerste twee jaren en daarna niet meer. In de bedrijfswaarde per 31 december 2011 is de huurharmonisatie ingerekend tot het einde van de levensduur van de complexen. Dit heeft per saldo, samen met de in 2011 gerealiseerde hogere huurstijgingen, een positief effect op de bedrijfswaarde van € 50.245.804; • de wijziging in het (des)investeringsbeleid met betrekking tot verkoop en sloop. In tegenstelling tot 2010 zijn in de berekening van de bedrijfswaarde in 2011 de verkopen voor de eerste vijf jaar ingerekend. Dit heeft per saldo een positief effect van € 16.530.987 op de bedrijfswaarde. Ook heeft Servatius in 2011 besloten om in de toekomst minder woningen te slopen. Dit leidt tot een positieve correctie van € 13.685.685. Beide wijzigingen zijn doorgevoerd om een betere aansluiting te krijgen met de verwachte werkelijkheid.


47

7.4 Geconsolideerde balans Balans (geconsolideerd) (alle bedragen x € 1.000)

7.6 Liquiditeit en treasury 2011

2010

Materiële vaste activa

685.879

613.022

Financiële vaste activa

7.377

9.317

693.256

622.339

Activa Vaste Activa

Vlottende activa Voorraden

41.544

22.033

255

9.407

Vorderingen

10.488

13.150

Liquide middellen

19.388

34.612

71.675

79.202

764.931

701.541

Onderhanden projecten

Totaal

Passiva Eigen vermogen

220.761

137.316

39.290

42.919

Langlopende schulden

485.447

499.211

Kortlopende schulden

19.433

22.096

764.931

701.542

Voorzieningen

Totaal Tabel 20 - geconsolideerde balans

7.5 Bouwen van dure woningen en grondaankopen Dure woningen In 2011 heeft Servatius geen nieuwe woningen gebouwd, waarvan de stichtingskosten meer dan € 200.000 bedroegen. Grondaankopen In 2011 heeft Servatius op twee plaatsen gronden gekocht. • Sareptaplein Maastricht. Servatius is in 2011 begonnen met de verkoop en bouw van het tweede blok met zeven koopwoningen aan het Sareptaplein in Limmel. Op 29 juli is de grond aangekocht voor een bedrag van € 299.998,52 (inclusief BTW). De woningen worden gebouwd als cascowoning. • Perceel tuingrond Poelveld Eijsden. In december 2011 is een perceel tuingrond in Poelveld Eijsden aangekocht voor een bedrag van € 8.746,58 (inclusief BTW). De oppervlakte van de tuin van onze huurwoning aan de Boomkensstraat is hierdoor vergroot.

48

jaarverslag 2011

Renteontwikkeling in 2011 • Korte rente De korte rente (3-maands Euribor) is in 2011 gestegen van 1,0% naar 1,4%. Servatius heeft van deze relatief lage korte rente geprofiteerd door middel van haar variabele financieringspositie (het volume van roll-overs bedroeg op 31 december 2011 € 44,4 miljoen). Op deze manier kon binnen het door het WSW opgelegde risicokader optimaal worden geprofiteerd van de relatief lage korte rente. Naar verwachting zal over twaalf maanden de korte rente op circa 0,9% staan (Thesor, rentenotitie maart 2012). • Lange rente De lange rente (10-jaars IRS) is gedaald van 3,3% naar 2,4%. Gedurende 2011 zijn de opslagen gestegen van circa 0,6% naar 0,9%. Dit kwam door de onrust op de financiële markten als gevolg van de schuldenproblematiek bij de overheden in Europa. Eind 2011 kon Servatius 10-jarige leningen aantrekken tegen 2,4% + 0,9% = 3,3%. Naar verwachting staat de 10-jaars IRS over twaalf maanden op circa 2,7% (Thesor, rentenotitie maart 2012). De opslagen zullen naar verwachting gelijk blijven op 0,9%. Totaal 2,7% + 0,9% = 3,6%. In de sector nemen de financiële risico’s de laatste jaren toe. Behalve een druk op de woningverkopen ter dekking van onrendabele investeringen en de nieuwe huurtoeslagheffing moet mogelijk ook rekening worden gehouden met een sterk verhoogde bijdrage aan het saneringsfonds van het CFV en kan sprake zijn van een latent risico op afstorting van het aangehouden WSW-obligo (voor Servatius € 18,1 miljoen), gelet op de derivatenproblematiek bij een aantal corporaties. Ook de rente die momenteel op een historische laag niveau ligt, gaat een keer stijgen. Als deze risicofactoren zich daadwerkelijk manifesteren, kunnen zij een grote impact hebben op de kaspositie van corporaties op korte en langere termijn. Servatius onderkent deze risico’s en past impactanalyses toe om haar kasstromen hierop te monitoren. Kredietfaciliteit ING Bank en kasgeld Servatius heeft een kredietfaciliteit van € 18 miljoen bij ING Bank. Hiervan is circa € 8 miljoen bevroren in verband met door Servatius verstrekte bankgaranties. Per 31-12-2011 is van de totale kredietfaciliteit daarom nog € 10 miljoen beschikbaar voor de opname van kortlopende financiering. Servatius heeft geen kasgelden van derden. Lange Leningen Per 31 december 2011 was de gemiddelde rentevoet van de leningportefeuille circa 4,0% bij een gemiddelde looptijd van circa 13 jaar.

Langlopende leningen T1

x E 1.000

Saldo per 01-01-11 Aflossingen Nieuwe lening: uitgestelde storting Nieuwe lening Saldo per 31-12-11

E 499.151 - E 34.575 E 10.500 E 10.000 E 485.076

Afname leningportefeuille

E 14.075

Derivaten In 2011 zijn geen derivatentransacties verricht. Per 31 december 2011 heeft Servatius twee caps voor de afdekking van het renterisico voor 2 leningen (roll over) met een nominale waarde van E 20 miljoen. Dit type derivaat kent alleen een positieve marktwaarde (geen negatieve marktwaarde). De marktwaarde bedraagt per 31 december 2011 E 2.608,-. 15% risico-norm WSW Het percentage (mogelijke) herfinancieringen ten opzichte van de totale leningportefeuille mag jaarlijks niet meer dan 15% bedragen. Servatius voldoet aan de WSW-norm. 15% Risico-norm WSW per 31-12-2011 (assumptie: aflossingen worden geherfinancieerd 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

2019 2020 2021

7,6

6,9

8,1

6,5

7,2

9,8

8,1

5,2

6,7

4,8

7.7 Activiteiten op het gebied van beleggingen Beleggingen T1

x E 1.000

Saldo per 01-01-11 Vrijval deposito’s Saldo per 31-12-11

E 11.163 - E 10.022 E 1.141

In 2011 is voor circa € 10 miljoen aan deposito’s vrijgevallen. Deze gelden zijn gebruikt voor het aflossen van leningen. Per 31 december 2011 heeft Servatius voor circa € 1,1 miljoen aan beleggingen. Het betreft twee Certificaten van het Wooninvesteringsfonds.

7.8 Kasstromen en financieringsbehoefte naar de toekomst Servatius heeft in haar meerjarenbegroting de ambitie uitgesproken haar leningvolume te verlagen. Hierdoor wordt de solvabiliteit verhoogd en worden de toekomstige rentelasten verlaagd. Doel is toe te werken naar een situatie waarbij de operationele kasstromen voldoende moeten zijn om de investeringsbehoefte te dekken. Hierbij zal dus geen extra beroep meer worden gedaan op de kapitaalmarkt, met als enige uitzondering de herfinancieringen. Verwachte ontwikkeling leningportefeuille Servatius (x € 1.000)

Saldo leningen begin jaar Aflossing leningen Herfinanciering Saldo leningen ultimo jaar

2012

2013

2014

2015

2016

485.076

461.874

452.238

437.261

428.861

-30.117

-41.535

-37.154

-35.032

-47.630

6.915

31.999

22.077

26.632

42.092

461.874

452.238

437.261

428.861

423.323

Tabel 21 - Verwachte ontwikkeling leningportefeuille Servatius


49

Conform de regelgeving van het WSW hanteert Servatius als uitgangspunt dat het herfinancieringsrisico lager moet zijn dan 15%. Servatius voldoet hier aan. Daarnaast hanteren wij de 2% normatieve aflossingseis, waarbij het saldo van de operationele activiteiten (inclusief financieringslasten) na 2% fictieve aflossingscorrectie positief moet zijn. Vanaf 2012 voldoet Servatius aan dit criterium.

7.9 Verklaring inzake besteding middelen Evenals voorgaande jaren zijn alle uit de bedrijfsvoering verkregen middelen, conform dit verslag, uitsluitend aangewend voor de op basis van de doelstellingen te verrichten volkshuisvestelijke activiteiten. Verder heeft Servatius geen financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen verricht zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03, MG 2010-03 en MG 2011-02. De directeur/bestuurder verklaart hierbij dan ook dat er geen aanwendingen zijn verricht anders dan binnen dit volkshuisvestelijk kader.

Dhr. G.H. Weenink, algemeen directeur

50

jaarverslag

Hoofdstuk 8

Governance

8.1 Governancecode Woningstichting Servatius (hierna te noemen Servatius) onderschrijft de beginselen die zijn vastgelegd in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties. De Governancecode Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over de inrichting van de governancestructuur binnen Servatius. Meer gedetailleerde informatie is te vinden op onze website (www.servatius.nl/over-servatius/bestuuren-toezicht/governancecode). Servatius heeft de principes en uitwerkingen zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties in 2011 opgevolgd, vooralsnog met uitzondering van de volgende drie punten. • Een toetsingskader voor verbindingen is vastgesteld met criteria voor het aangaan of beëindigen van verbindingen. Er is bij Servatius geen formeel toetsingskader voor verbindingen vastgesteld. Wel zijn er, met goedkeuring van de Raad van Toezicht, meerdere besluiten genomen over de vereenvoudiging van de nevenstructuur, onderbouwd met een extern advies. Dit advies kan impliciet worden beschouwd als een toetsingskader voor verbindingen op basis waarvan besluitvorming in de Raad van Toezicht heeft plaatsgevonden. • Een toetsingskader voor investeringen waarin criteria worden vastgelegd voor het doen van investeringen. Momenteel bereidt Servatius een investeringsbeleid voor dat is gebaseerd op rendementsdenken. Het huidige toetsingskader is gebaseerd op de onrendabele toppen zoals deze zijn opgenomen in de meerjarenbegroting. • Inzicht geven in het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen (inclusief het aangaan van majeure transacties daarbinnen). Dit is momenteel niet in een beleidskader vastgelegd. Het belang hiervan is onderkend en Servatius is hiervoor een project gestart. In 2012 wordt het risicomanagementbeleid vastgesteld en ingevoerd. Met de toevoeging van bovenstaande principes wordt voldaan aan de nieuwe Governancecode Woningcorporaties die op 1 juli 2011 van kracht is geworden.

8.2 Organisatieschema Raad van Toezicht

Bestuur

Staf

Sector Wonen

Figuur 4 - Organisatieschema

52

jaarverslag 2011

Manager HRM

Sector Financiën

Sector Vastgoed

8.3 Verslag Raad van Toezicht In dit jaarverslag legt de Raad van Toezicht (RvT), als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop het afgelopen jaar invulling is gegeven aan de uitvoering van taken en bevoegdheden. Als toezichtkader voor het uitoefenen van zijn taken hanteert de RvT het Bbsh (Besluit beheer sociale huursector) en de begroting van de corporatie. De Raad van Toezicht bestaat uit vijf personen en heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Tevens staat de RvT het bestuur met raad terzijde. De RvT houdt onder andere toezicht op: • het realiseren van de doelstellingen van de corporatie; • de strategie; • het realiseren van de volkshuisvestelijke opgaven; • de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; • de opzet en werking van de interne risicobeheersingsen controlesystemen: - het kwaliteitsbeleid; - de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; het financieel verslaggevingsproces; - de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving; • het HRM-beleid. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvT zijn omschreven in hoofdstuk III, artikel 17 van de statuten van Servatius. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement van de Raad van Toezicht dat op 9 juni 2011 is vastgesteld. Taak en werkwijze Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de RvT zich regelmatig mondeling en schriftelijk door het bestuur laten informeren over de (financiële) resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De RvT heeft in het afgelopen boekjaar het volgende ondernomen om zich op de hoogte te houden van wat er speelt in het werkveld van Servatius: • overleg met het bestuur; • overleg met de externe accountant; • overleg met de huurdersorganisatie; • overleg met de Ondernemingsraad; • kennismaking met het college van Burgemeester en Wethouders van Maastricht; • het bezoeken van regiobijeenkomsten en seminars van de VTW (Vereniging Toezichthouders bij Woningcorporaties); • de deelname aan workshops van de VTW. Een of meer leden van de RvT hebben deelgenomen aan de workshops over Risicomanagement, Stakeholders en visitatie, De voorzitter van de Raad van Commissarissen en Financiën voor specialisten.

directeurbestuurder beoordeeld op de behaalde resultaten op de gebieden People (relatie met huurdersorganisatie en werkorganisatie), Planet (duurzaamheid: het maatschappelijk adequaat functioneren van de woningcorporatie) en Profit (financiën). Het functioneren van Gert Weenink is door de Raad als goed beoordeeld. In een besloten vergadering (met een gedeelte in aanwezigheid en een gedeelte zonder aanwezigheid van de directeurbestuurder) heeft de RvT de eigen inrichting, het functioneren als collectief en de bijdrage van de afzonderlijke leden beoordeeld. Deze zelfevaluatie heeft plaatsgevonden op basis van de Governancecode Woningcorporaties en onder externe begeleiding. De volgende onderwerpen kwamen aan bod: • de inzet (tijd en aandacht) die de RvT als geheel en de individuele leden afzonderlijk aan het toezichtwerk besteden; • de inbreng (kwaliteit, competenties, kritisch vermogen, opbouwend zijn) van de individuele leden; • de samenwerking en taakverdeling; • integriteit. De RvT heeft geconstateerd dat de leden beter op elkaar ingespeeld zijn geraakt. De Raad is tevreden over de huidige taakverdeling. De RvT heeft in juni 2011 overleg gehad met de ondernemingsraad. In november 2011 vond er overleg plaats met de huurdersorganisatie Servaassleutel. De RvT heeft in het afgelopen jaar negenmaal vergaderd. Geen van de leden van de RvT is frequent afwezig geweest bij vergaderingen. Het afgelopen boekjaar zijn de volgende onderwerpen besproken en de volgende besluiten genomen: • jaarverslag; • jaarrekening; • begroting; • financieel beleid en financiële continuïteit met behulp van de kwartaalrapportages; • discussie over de vastgoedstrategie; • aansprakelijkheidsstelling oud-bestuurder en voormalige RvT; • reglementen; • besluitvormingsproces met behulp van het fasedocument; • inkoop- en aanbestedingsbeleid; • vervolg van de reorganisatie; • procuratiereglement; • financieringsbehoefte; • visitatie; • vereenvoudiging van de vennootschapsstructuur; • benoeming van de leden van de klachtencommissie; • desinvesteren van de posities in België; • projecten, onder andere Malberg, Sareptaplein, Parc Montagne, Poelveld, Campus en Lambertuskerk; • treasurystatuut; • verkopen.

Het functioneren van de directeurbestuurder is in 2011 beoordeeld door de selectie- en remuneratiecommissie. Het advies van de remuneratiecommissie is overgenomen door de RvT. Aan de hand van Triple P-doelstellingen is de


53

Onafhankelijkheid De RvT bewaakt het principe dat de leden van de raad onafhankelijk zijn, zoals aangeduid in de Governancecode Woningcorporaties bepaling III 2.2. In 2011 zijn er meldingen geweest van het mogelijk ontstaan van tegenstrijdige belangen waarbij leden van de RvT en/ of het bestuur betrokken zouden kunnen raken. Deze meldingen werden door het betreffende RvT-lid en/of de bestuurder zelf gedaan. Er zijn nadere afspraken gemaakt om te voorkomen dat het mogelijk tegenstrijdig belang daadwerkelijk kan ontstaan. Geen van de leden van de RvT of het bestuur vervult een nevenfunctie die onverenigbaar is met het lidmaatschap van de Raad of het bestuur. Een overzicht van de nevenfuncties van de leden van de RvT en het bestuur is opgenomen in dit verslag. In 2011 is geen enkele keer gebruik gemaakt van de ‘Regeling Melding Onregelmatigheden’. Deskundigheid en samenstelling Hierna is nadere informatie opgenomen over de samenstelling van de RvT, waaronder de nevenfuncties. De RvT werkt (gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten) met een profielschets voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden. Deze profielschets is in 2010 herijkt. Mevrouw Severeijns heeft de RvT per 1 augustus 2011 verlaten wegens het aanvaarden van een functie elders die naar haar inzicht niet verenigbaar is met het lidmaatschap van de RvT bij Servatius. Vervolgens heeft een open sollicitatieprocedure plaatsgevonden waarbij de selectiecommissie - bestaande uit twee leden van de RvT, een lid van de OR, een bestuurslid van huurdersvereniging Servaassleutel en de directeurbestuurder - een lid met een volkshuisvestelijk profiel ter benoeming heeft voorgedragen aan de RvT. Mevrouw E. van Hijlckama Vlieg is vervolgens per 6 oktober 2011 benoemd door de RvT. Zij is vanuit de RvT tevens verantwoordelijk voor de contacten met huurdersvereniging Servaassleutel. In 2011 was de Raad van Toezicht als volgt samengesteld. Mevrouw M.J.P.A. Clerx • Functie: Voorzitter • Deskundigheidsgebied: Bestuur • Beroep: Interim-manager en consultant • Nevenfuncties: Lid van Provinciale Staten (tot 3 maart 2011), DB Milieufederatie Limburg, Bestuur FAM! Kenniscentrum voor vrouwen, Stichting Leendertmarkt Urmond De heer B.W. van Dijk • Functie: Lid • Deskundigheidsgebied: HRM, Strategie, Organisatie, Bestuur • Beroep: Executive Vice President Strategic Projects DSM N.V. • Nevenfuncties: Voorzitter Raad van Commissarissen Stichting Revalidatie Adelante Limburg te Hoensbroek De heer H.J.M. Dirks • Functie: Lid • Deskundigheidsgebied: Financiën, Vastgoed • Beroep: Associate Director bij ABN AMRO, Real Estate Finance

54

jaarverslag 2011

• Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht Stichting Mosae Zorggroep (tot 30 mei 2011) De heer J.A.J. Lenssen • Functie: Lid, plaatsvervangend voorzitter • Deskundigheidsgebied: Overheid, Vastgoed • Beroep: Gemeentesecretaris gemeente Landerd • Nevenfuncties: Zelfstandig adviseur, Lid Raad van Toezicht Wel.kom, Freelance docent Bestuurdersacademie Nederland Mevrouw M.F.M.E. Severeijns • Functie: Lid (tot 1 augustus 2011) • Deskundigheidsgebied: Volkshuisvesting • Beroep: Programmamanager Wonen Regio Parkstad Limburg • Nevenfuncties: Mevrouw E.E. van Hijlckama Vlieg • Functie: Lid (vanaf 6 oktober 2011) • Deskundigheidsgebied: Volkshuisvesting, Huurdersbelangen • Beroep: Consultant • Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht Respect Zorggroep Scheveningen, Lid Raad van Commissarissen Woningbouwvereniging St. Laurentius te Breda BBSH zetel. Leden van de RvT worden op grond van de statuten voor een periode van vier jaar benoemd. Een lid kan niet worden (her) benoemd indien hij op het moment van herbenoeming reeds acht jaar of langer een functie in de RvT bij de stichting heeft bekleed. Het rooster van aftreden van de RvT is als volgt. Naam

Benoemd per

Aftredend per

Hernoembaar

M.J.P.A. Clerx (voorzitter)

01/04/2010

01/04/2014

Ja

B.W. van Dijk (lid)

01/04/2010

01/04/2014

Ja

H.J.M. Dirks (lid)

01/04/2010

01/04/2014

Ja

J.A.J. Lenssen (lid)

01/04/2010

01/04/2014

Ja

M.F.M.E. Severeijns 01/05/2010 (lid)

01/08/2011

n.v.t.

06/10/2011

06/10/2015

Ja

E.E. van Hijlckama Vlieg (lid)

De commissies van de RvT De RvT heeft in 2010 een Remuneratiecommissie, Auditcommissie en Agendacommissie en per 2011 een Vastgoedcommissie ingesteld. De reglementen voor de commissies zijn op 9 juni 2011 vastgesteld. Voor de Agendacommissie is geen reglement opgesteld. Deze bereidt de agenda van de RvT-vergaderingen voor. De commissies zijn als volgt samengesteld en hebben de volgende taken. • De Auditcommissie bestaat uit de leden B. van Dijk (voorzitter), H. Dirks en J. Lenssen. • De Vastgoedcommissie bestaat uit de leden M. Severeijns (voorzitter tot 1 augustus), J. Lenssen (voorzitter vanaf 1 aug.), H. Dirks en E. van Hijlckama Vlieg (vanaf 6 okt.).

• De Remuneratiecommissie bestaat uit de leden B. van Dijk (voorzitter) en M. Clerx. • De Agendacommissie bestaat uit de leden M. Clerx en J. Lenssen. De Auditcommissie adviseert de RvT onder meer over het toezicht op de werking van de interne risicobeheersingsen controlesystemen, de financiële informatieverschaffing door Servatius, de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van de externe accountant en de relatie met de externe accountant. De Auditcommissie heeft in 2011 driemaal vergaderd: • in mei over de managementletter 2010, het treasurystatuut en het aanbestedingstraject voor de nieuwe accountant; • in oktober over de kaders voor de begroting 2012; • in november over de begroting 2012, de meerjarenbegroting en de interim-managementletter De Vastgoedcommissie heeft tot taak om de besluitvorming van de RvT voor te bereiden. De commissie richt zich in ieder geval op het toezicht op het bestuur ten aanzien van: • activiteiten met betrekking tot vastgoedontwikkeling en -sturing, in brede zin, inclusief vastgoedaspecten met betrekking tot gebiedsontwikkeling. Dit omvat in ieder geval de activiteiten met betrekking tot investeringen in vastgoed en de ontwikkeling van nieuwbouw- en herstructureringsprojecten bezien vanuit de vastgoedkant; • het beoordelen van de met deze activiteiten samenhangende risico’s op politiek, bestuurlijk, maatschappelijk, ruimtelijk, technisch en economisch terrein, mede in relatie tot de ontwikkelingen op de woningmarkt; • het beoordelen van de gegevens met betrekking tot samenwerkingsconstructies; • de beoordeling en waarborging van de kwaliteit van de projectplannen en rekenmodellen; • bewustmaking van de RvT van zaken die een belangrijke invloed kunnen hebben op de financiële positie en/of activiteiten van Servatius, inclusief (grote) financiële risico’s die worden gelopen en de wijze waarop het management deze risico’s effectief beheerst. De Vastgoedcommissie ondersteunt de RvT in zijn toezichthoudende taken en verantwoordelijkheden op het gebied van: • de structuur van de organisatie, waaronder taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden; • de processen rond de projectontwikkeling en het projectmanagement en alle overige op de vastgoedsturing betrekking hebbende activiteiten; • de cultuur binnen de organisatie (normen en waarden, managementstijl, besturingsfilosofie) en de kwaliteit en capaciteit van de medewerkers; • het naleven van interne procedures en wet- en regelgeving. De Vastgoedcommissie heeft in 2011 zevenmaal vergaderd. Daarbij kwamen de volgende onderwerpen aan de orde: • ondertunneling spoor en verkabeling hoogspanningsleidingen Limmel-Nazareth; • gebiedsontwikkeling Heugemerveld; • renovatie Malberg; • renovatie Mergelweg; • brede school Eijsden;

• Lambertuskerk; • sporthal Randwyck; • verkoop BOG Maasboulevard, Voltaplein, Clavecymbelstraat; • nieuwbouw Recessenplein; • nieuwbouw Sareptaplein; • nieuwbouw Parc Montagne; • afhandeling Campus; • criteria herijking projectenportefeuille; • invoering fasedocument; • verkoop GAK-locatie; • desinvesteren posities België; • discussie inzake vastgoedstrategie. Tevens heeft de Vastgoedcommissie een bezoek gebracht aan een aantal projecten, locaties en wijken waar Servatius bij betrokken is. De Remuneratiecommissie adviseert de RvT onder meer over de selectie en benoeming van de leden van de RvT en de directeurbestuurder en is tevens belast met het bezoldigingsbeleid en de beoordeling van de bestuurder. De Remuneratiecommissie heeft haar bevindingen en adviezen over het bezoldigingsbeleid gerapporteerd aan de RvT. Ten behoeve van de uitvoering van haar taken heeft de Remuneratiecommissie in 2011 tweemaal vergaderd: • op 5 april stond de vergadering onder meer in het teken van een terugblik op de afgelopen maanden en de voorbereiding van het beoordelingsgesprek met de directeurbestuurder in november 2011. De beoordeling vond plaats op basis van behaalde resultaten gemeten aan de hand van het Triple P-principe (people, planet, profit); • op 21 november stond de vergadering in het teken van de genoemde beoordeling van de directeurbestuurder. Daarnaast heeft de commissie deel uitgemaakt van de brede selectiecommissie die de RvT heeft geadviseerd over de benoeming van het nieuwe lid van de RvT. Werkgeversrol De RvT is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. In 2011 werd het bestuur gevormd door de heer G.H. Weenink. Hij is per 1 december 2010 voor vier jaar benoemd als directeurbestuurder. De RvT heeft in 2011 op basis van de ‘Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties VTW’ het bezoldigingsbeleid en de arbeidsvoorwaarden van het bestuur vastgesteld. Een en ander is vastgelegd in het remuneratierapport. Contracten inzake benoeming van het bestuur worden in principe aangegaan voor vier jaar. De RvT heeft hiervoor gekozen omdat dit algemeen gebruik is. In 2010 zijn er afspraken gemaakt over het vaste salaris. Naast het vaste salaris is er geen sprake van een variabel salaris. Aan het bestuur is een pensioen toegezegd op basis van de pensioenregeling woningcorporaties. De pensioenkosten worden gefinancierd door een gedeelde premie werkgeverwerknemer. De overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAO Woondiensten. Nadere informatie over de bestuurdersbeloning 2011 vindt u hierna.


55

Honorering bestuur en Raad van Toezicht Over 2011 heeft het bestuur (directeurbestuurder) de volgende beloning ontvangen (bedragen in euro’s): Naam

G.H. Weenink

Periodiek fiscaal loon - vaste component

132.774

Onkostenvergoeding openbaar vervoer

6.536

Beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremie werkgever)

32.321

Uitkeringen bij beëindiging dienstverband

171.631

Verstrekte leningen / voorschotten / garanties

n.v.t.

De honorering van de RvT is gebaseerd op de code voor de honorering van commissarissen in woningcorporaties VTW (bedragen in euro’s). Naam

Functie

M.J.P.A. Clerx

voorzitter

13.000

2.979 15.979

B.W. van Dijk

lid

9.000

0 9.000

H.J.M. Dirks

lid

9.000

0 9.000

J.A.J. Lenssen

lid

9.000

2.657 11.657

Onkosten- Totaal vergoeding

M.F.M.E. Severeijns lid (tot 1 aug)

5.250

0

5.250

E.E. van Hijlckama Vlieg

2.143

0

2.143

lid (vanaf 6 okt.)

8.4 Het bestuur Taak en werkwijze Het bestuur (de directeurbestuurder) is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat • het bestuur verantwoordelijk is voor: • h et realiseren van de doelstellingen van de woningcorporatie; • de strategie; • de financiering; • het beleid; • de resultatenontwikkeling; • h et beleid ten aanzien van de deelnemingen van de corporatie. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de RvT. Het bestuur richt zich bij de invulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie, in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen, en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de RvT tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van zijn taak.

56

jaarverslag 2011

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn omschreven in artikel 9 van de statuten van Servatius. Een en ander is verder uitgewerkt in het bestuursreglement en het procuratiereglement.

n.v.t.

Totaal

Bruto vergoeding

Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersingsen controlesystemen met de RvT en zijn Auditcommissie.

Leden van het bestuur Het bestuur bestaat sinds 1 december 2010 uit de directeurbestuurder G.H. Weenink. De directeurbestuurder is per die datum voor vier jaar benoemd. Na het verstrijken van deze periode kan hij worden herbenoemd voor een opeenvolgende periode van maximaal vier jaar. Naam

Functie

G.H. Weenink directeur bestuurder

Bestuursperiode

Nevenfuncties

01/12/2010 tot heden

Geen

Tegenstrijdige belangen Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen Servatius en de bestuurder wordt vermeden. De integriteitcode bevat een uitwerking van dit belangrijke uitgangspunt. Hierin is tevens de handelwijze in geval van belangenverstrengeling geregeld. In 2011 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeurbestuurder zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woning-corporaties.

8.5 Beleidsdoelstellingen Doelstellingen, strategie en randvoorwaarden Het jaar 2011 stond in het teken van het vervolg van de reorganisatie. Hierbij stonden de volgende uitgangspunten centraal. 1 E én van de belangrijkste uitgangspunten voor de nieuwe organisatie is dat Servatius dient te opereren als één bedrijf. Servatius wil afkomen van de solistische ‘eilandencultuur’ en werken met dwarsverbanden door de gehele organisatie heen. Er komt cohesie tussen de sectoren Wonen, Financiën en Vastgoed. Het belang van Servatius is om de balans tussen deze drie sectoren continu te bewaken. Dat wil zeggen dat de organisatie invulling geeft aan de primaire volkshuisvestelijke taak in samenhang met (het waarborgen van) de financiële continuïteit en waardeontwikkeling van het vastgoed. De afdelingen worden ondersteund door een algemene Staf. Aan dit uitgangspunt wordt behalve door de organisatiestructuur ook invulling gegeven door de invoering van één integraal automatiseringssysteem. Daarnaast wordt de locatie van Beheer en Onderhoud opgeheven en worden alle werkzaamheden georganiseerd vanuit één vestiging, de huidige locatie aan het Wim Duisenbergplantsoen. De aansturing van de organisatie wordt verder ondersteund met behulp van integrale managementrapportages.

2 E en tweede belangrijk uitgangspunt is het beginsel van ‘Less chiefs, more indians’. Binnen de organisatie is het aantal leidinggevenden ten opzichte van het uitvoerende personeel scheefgegroeid. Door de sectoren en afdelingen anders in te richten en aan te sturen, kan de sturing niet alleen efficiënter en doelmatiger plaatsvinden, maar ook met minder leidinggevenden. Dit draagt bij aan de noodzakelijke personeelsreductie. 3 De organisatie moet toekomstbestendig worden gemaakt. Dat wil zeggen dat ze dient in te spelen op de nieuwe Europese regelgeving, zoals de administratieve scheiding van DAEB en niet-DAEB activiteiten. 4 Tevens dient de structuur van de organisatie een afspiegeling te zijn van de kerntaken en activiteiten van Servatius als woningcorporatie. De besluitvorming en werkwijze dienen hierop te worden aangepast. Dat wil zeggen dat Wonen en Klant weer de primaire taken zijn, maar altijd in samenhang met de (financiële) continuïteit van het bedrijf en de waarde(ontwikkeling) van het vastgoed. 5 De laatste jaren heeft Servatius, met name in de wijken, (te) veel taken naar zich toegetrokken die niet meer passen binnen de doelstelling. Uitgangspunt is om in de wijken minder ‘zelf te doen’ en meer de regie te voeren. 6 Tot slot moet het splitsen van taken bijdragen aan een verhoging van de efficiency. De focus moet komen te liggen op de klant, de woning en het complex. Zaken die betrekking hebben op de omgeving en de leefbaarheid moeten in samenwerking met anderen, ook huurders, worden gerealiseerd. Leidraad voor het handelen van het bestuur is het plan van aanpak ‘Fit en Gezond’, waarbij de plannen voor de Minister op grond van de aanwijzingen, voorwaarden en verplichtingen van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) centraal stonden. Het Rijk, CFV en WSW zien erop toe dat er vorderingen worden gemaakt en goede resultaten worden geboekt. Uiteindelijk gaat het hier om de vraag of de kerntaken van Servatius als woningcorporatie ook in de toekomst op een voldoende niveau kunnen worden uitgevoerd. De volgende twee doelstellingen zijn daarbij maatgevend: • zo snel mogelijk voldoen aan de 2%-norm van het WSW; • zo snel mogelijk van de B1-status terug naar de A-status voor het CFV. Dat wil zeggen dat het eigen vermogen voldoende is voor alle geplande investeringen en uitgaven. De A-status is in 2010 weer bereikt. De volgende maatregelen waren en zijn noodzakelijk om de financiële doelstellingen te bereiken. • Een structurele bezuiniging op de begroting van € 5 miljoen per jaar, verdeeld over: - € 3 miljoen op onderhoud; - € 2 miljoen op personeelslasten, door het opzetten van een nieuwe organisatiestructuur met reductie van het aantal fte’s van 175 in 2009 naar 125 in 2013.

• De verkoop van zo’n 1800 woningen in de komende twintig jaar, gemiddeld ongeveer negentig woningen per jaar met ingang van 2010. • Het zo spoedig mogelijk afstoten van een aantal commerciële projecten om met de opbrengst leningen te kunnen aflossen. Eind 2011 heeft een interne herijking van de projectenportefeuille plaatsgevonden. In 2012 wordt de strategie nader vormgegeven door het opstellen van een nieuw ondernemingsplan 2012-2017 met een doorkijk naar 2025. De aangedragen verbeterpunten voortkomend uit de visitatie worden hierbij als input gebruikt (zie par. 8.8). Horizontale dialoog Servatius heeft een huurdersvereniging Servaassleutel. Met deze vereniging voert Servatius periodiek overleg. Belangrijke onderwerpen in het overleg zijn: • de huurdersbelangen; • de herstructurering in wijken; • de jaarlijkse begroting van Servatius; • de klachtenafhandeling; • de kwaliteit van de woningen; • onderhoud en renovatie; • het verkoopbeleid; • het huurbeleid.

8.6 Interne risicobeheersingsen controlesystemen Risicobeheersing Het bestuur van Servatius is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersingsen controlesystemen, het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s, en het beperken van de gevolgen van mogelijke incidenten. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersingsen controlesystemen met de RvT en de Auditcommissie. Enkele voorbeelden van risico’s die voor Servatius van belang zijn: • strategische risico’s: het Europadossier en de consequenties voor corporaties; • financiële risico’s: • de financiële consequenties van de Campus en de voorwaarden verbonden aan de financiële borging door het WSW; • het op peil houden van de kasstromen van Servatius. Om de risico’s nog beter te beheersen, stelt Servatius in 2012 een beleidskader risicomanagement op. Controlesystemen Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de invoering en de werking van de interne risicobeheersingsen controlesystemen. Deze omvatten de beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen, fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen dan wel vroegtijdig te signaleren. Adequate en effectieve risicobeheersingsen controlesystemen bieden echter nooit een absolute garantie voor het realiseren


57

van de ondernemingsdoelstellingen, noch kunnen zij wezenlijke fouten, verliezen, fraude of de overtreding van wetten en regelgeving volledig voorkomen. Gedurende het verslagjaar heeft Servatius de controleomgeving geanalyseerd en geëvalueerd, evenals de risico’s waaraan de corporatie is blootgesteld. De belangrijkste componenten van onze interne risicobeheersingsen controlesystemen in het verslagjaar waren: • regelmatige risicoanalyses van de operationele en financiële doelstellingen van de woningcorporatie; • de integriteitcode; • de klokkenluidersregeling; • de klachtencommissie; • het systeem van periodieke monitoring en rapportering; • de aanwezigheid van de interne controller.

8.7 Externe accountant De externe accountant Deloitte is benoemd door de RvT. In het verleden is aan de benoeming geen maximale termijn gesteld. In februari 2011 heeft een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant plaatsgevonden. Naar aanleiding hiervan is de relatie met de accountant beëindigd. Het aanbestedingstraject voor een nieuwe accountant heeft geleid tot de benoeming van Ernst en Young als nieuwe externe accountant voor een periode van vier jaar. De externe accountant is in elk geval aanwezig bij het gedeelte van de vergadering van de RvT waarin het verslag van de externe accountant over het onderzoek van de jaarrekening wordt besproken en waarin wordt besloten over de goedkeuring van de jaarrekening. De externe accountant kan tijdens deze vergadering aan de RvT toelichting geven over de getrouwheid van de jaarrekening.

8.8 Visitatie Servatius heeft zich in 2011 laten visiteren door een visitatiecommissie. Een visitatie geeft een onafhankelijke en gestructureerde beoordeling van het maatschappelijk presteren van een corporatie. De prestaties van de afgelopen vier jaar zijn beoordeeld door PwC. De uitkomst van het visitatierapport was als volgt: ‘Servatius is op de goede weg, mét duidelijke aandachtspunten. Er is veel geleerd uit het verleden, Servatius weet wat nodig is, maar er is nog een hele weg te gaan. ‘Herstel’ is het sleutelwoord in de uitkomst van de visitatie die in juli is afgerond. Gezien de bijzondere situatie waarin Servatius zich de afgelopen vier jaar bevond, heeft PWC er bewust voor gekozen een tweedeling aan te brengen en een afzonderlijk oordeel te geven over de jaren 2007-2009 en het jaar 2010. … Alles bij elkaar opgeteld laat Servatius in deze moeilijke tijd herstel zien. Cijfer t/m 2009: 5.5, cijfer 2010: 6.2, gemiddeld cijfer: 5.7.’ Servatius staat voor de moeilijke opgave om in een kort tijdsbestek belangrijke keuzes te maken over bedrijfsvoering en vastgoed. Daarnaast is er de opgave om met de overblijvende medewerkers een nieuw elan te vinden om doelgericht in Maastricht en omgeving te blijven opereren. Naast de speci-

58

jaarverslag 2011

fieke aanbevelingen per onderdeel van de visitatie ziet PwC een aantal (overkoepelende) verbeterpunten waar Servatius op korte termijn mee aan de slag kan. Dit zijn het: • reduceren van de kosten door middel van een betere financiële sturing; • genereren van extra inkomsten; • inrichten van portefeuillemanagement; • bijstellen van het onderhoudsprogramma; • op orde brengen van operationele processen; • verkennen van de mogelijkheden tot samenwerking.

8.9 Klachtencommissie In 2011 bestond de klachtencommissie uit Veronica Dirksen (voorzitter) en Liesbeth van Binnebeke (lid, benoemd namens Servaassleutel). Wegens een overlijden heeft de commissie een groot deel van 2011 niet op volle sterkte haar werk kunnen uitvoeren. In 2011 zijn er bij de klachtencommissie 22 klachten ingediend. De commissie heeft er daarvan tien behandeld. De overige twaalf waren niet-ontvankelijk omdat ze nog niet, zoals de klachtenprocedure voorschrijft, door het werkapparaat waren behandeld. De commissie hield in 2011 drie zittingen, één meer dan in 2010. Type klacht Technisch Sociaal Financieel Totaal

Totaal

Behandeld door werkapparaat

Behandeld door klachtencommissie

4

3

1

10

6

4

8

3

5

22

12

10

Tabel 22 - Overzicht aantal klachten verdeeld naar type

De trend van de laatste jaren was een toename van het aantal klachten. Voor 2012 wordt echter weer een daling verwacht. De koppeling tussen klachten c.q. adviezen en werkprocessen krijgt beter gestalte doordat in 2011 de rol van secretaris van de klachtencommissie is ondergebracht in de (nieuwe) functie kwaliteitsadviseur. Deze bemoeit zich bovendien in beginsel niet meer inhoudelijk met de klacht maar ziet toe op het proces. Waar nodig stuurt hij door heldere en transparante communicatie op deadlines en bewaakt hij een uniforme klachtafhandeling. Dit zal naar verwachting leiden tot minder klachten voor de klachtencommissie. Bovendien wordt in 2012 een nieuw reglement ingevoerd conform de standaard van Aedes. Uitgangspunt is een betere positie van de klager. De behandeling van klachten wordt gebonden aan termijnen en elke aan de organisatie gerichte klacht wordt via dezelfde, op het reglement gebaseerde, procedure afgehandeld. Begin 2012 wordt een nieuw lid voor de klachtencommissie benoemd. Het aantal leden komt dan op drie.

Bijlage 1

Prestatieafspraken 2011 Gemeente Maastricht

Vastgesteld door het BO op 15 juni 2011. Prestatie afspraken 2011 tussen de Gemeente Maastricht en de woningcorporaties Maasvallei Maastricht, Servatius en Woonpunt.

1 Prestatie afspraken 2011. 1.1 Verkoopbeleid huurwoningen en financiële (korting) maatregelen Demografische ontwikkelingen zullen leiden tot behoefte aan minder woningen. Het is noodzakelijk dat corporaties en gemeente samen sturing geven aan het afstemmen van het woningaanbod op de kwalitatieve en kwantitatieve vraag naar woningen. Corporaties zullen het effect en de gevolgen van sloop, verkoop, huurbeleid en nieuwbouw(plannen) jaarlijks monitoren en evalueren, zodat corporaties kunnen bijsturen als de ijzeren voorraad en/of in bredere zin de kwaliteit van de wijken (zowel ruimtelijk als leefkwaliteit) onder druk komt. Verder ontwikkelen gemeente en corporaties in 2011 een nieuw meerjaren convenant. Deze afspraken zullen worden gericht op het behalen van optimaal volkshuisvestelijk rendement. Onder andere de door de corporaties aangeleverde informatie over de invulling van hun verkoopprogramma en de door de gemeente gemaakte stoplichtenkaart zullen de basis vormen voor het te voeren gezamenlijk overleg, de monitor en de evaluatie. Verkoop wordt daarbij beschouwd in onderlinge samenhang met de andere onderdelen van het strategisch voorraadbeleid van de corporaties. 1.2 IJzeren/kernvoorraad vanaf 2010 inclusief het onderdeel verkochte huurwoningen. Conform de gemaakte afspraken n.a.v. de versnellingsdag van juli 2010 inventariseren de corporaties de huidige programma’s voor sloop, verkoop, nieuwbouw en huurbeleid op stedelijk en wijkniveau. Deze inventarisatie wordt z.s.m. door de corporaties opgepakt en -in het licht van de uitkomsten actualisatie RIGO- ambtelijk besproken in de werkgroep ijzeren voorraad. Als daar knelpunten uit voortkomen worden deze in het 3e kwartaal van 2011 in het BO gemeente-corporaties besproken. Overige te maken afspraken over de ijzeren voorraad (inspanningsverplichting versus garantiestelling, schuifruimte, relatie met woonlasten, dynamische afspraken, welk deel goedkope koop kan als onderdeel van kernvoorraad worden gezien) zullen worden opgenomen in de nieuwe woonvisie. 1.3 Woningbouwplanning. De planning van de bouwplanlijst 2011 (nieuwbouw inclusief zorgwoningen naar huur- en koopprijs, sloop, verkoop en woningverbetering), door de corporaties opgegeven in het kader van de Prestatie afspraken 2011, past in het raadsbesluit d.d. 26 januari 2010 over de stedelijke herprogrammering woningbouw 2010-2019 met een ruimtelijke ontwikkelingsvisie. Het nulscenario is van toepassing bij nieuwbouw. Het verschil tussen aantal sloop en de hoeveelheid nieuw te bouwen woningen wordt per corporatie bijgehouden vanaf 2010 (vaststelling van voornoemde stedelijke programmering).

60

jaarverslag 2011

1.4 Veiligheid in buurten en wijken De Veilige Buurten aanpak is een integraal samenwerkingsverband. Alle partijen zijn van mening dat de methodiek nog niet voldoende is geborgd in de organisaties en dat de aanpak nog niet wordt gezien als een reguliere werkwijze. Het is op dit moment nog te vroeg voor een verdere uitrol in 2011. Er wordt gewacht met de uitrol van de aanpak totdat de huidige Veilige Buurten Teams zijn doorontwikkeld en de aanpak gezien wordt als een onderdeel van het regulier werk. In december 2011 is er een eerste beslismoment met betrekking tot de verdere uitrol van de Veilige Buurten aanpak in Maastricht. Deze keuze kan worden onderbouwd met de op dat moment behaalde resultaten van de derde meting (november 2011) en de ontwikkeling van de huidige Veilige Buurten Teams. 1.5 Stadsdeelprogramma’s. De gemeente Maastricht stelt in samenwerking met de woningcorporaties en overige buurtpartners stadsdeelprogramma’s op voor de periode 2011-2012. De programma’s bestaan uit 3 onderdelen: een overzicht van projecten en activiteiten (digitale publicatie via Maastricht. nl), een buurtprofiel en een buurtagenda. De resultaten van de buurtpeiling 2010 zijn de basis voor de in maart 2011 georganiseerde buurtateliersessies, waar het profiel respectievelijk de agenda in samenwerking met alle partners zijn opgesteld. 1.6 Persoonsgerichte aanpak rondom multi problematiek. Het project Casusaanpak Multi problematiek is in 2010 afgerond. De aanpak werd geëvalueerd door Caphri (Universiteit Maastricht) en de aanpak (samenwerkingsnetwerk op stadsdeelniveau) vond vanaf 2011 een structurele basis in het Zorg- en Veiligheidshuis. Binnen dit kader worden in 2011 nieuwe samenwerkingsafspraken gemaakt met de corporaties, een van de deelnemers aan de netwerkorganisatie. 1.7 Milieu afspraken. Platform Energie Transitie Maastricht: De gemeentelijke doelstellingen op het gebied van Energie en Duurzaamheid overstijgen het ambitieniveau van de landelijke doelstellingen. Een van de initiatieven uit de energienota is de oprichting van het Platform Energie Transitie Maastricht. Servatius zal namens de drie Maastrichtse woningbouwcorporaties participeren in het platform. Het platform komt in 2011 minimaal 4 keer bijeen. Formuleren van Energieprestaties: De drie woningcorporaties geven de gemeente inzicht in de Energielabels van hun sociale woningvoorraad. De gemeente en woningcorporaties stellen in het vierde kwartaal 2011 een concept actieplan op. Dit plan heeft de ambitie om de afspraken tussen Aedes en BZK uit te werken. De afspraken betreffen landelijke energiedoelstellingen m.b.t. nieuwbouw 20% CO2 reductie en voor wat betreft de bestaande bouw gemiddeld het B-label GPR gebouw: Regionaal zijn de gemeente en de corporaties ondertekenaar van het convenant duurzaam bouwen. Eind 2008 is gestart met de introductie van het dubo instrument GPR voor nieuwbouw. In het 3e kwartaal van 2011 worden

in overleg doelstellingen geformuleerd ten aanzien van alle woningen utiliteit nieuwbouw, gebaseerd op GPR, welke in het 4e kwartaal 2011 zullen worden ondertekend. Een systeem van monitoring van de afspraken maakt deel uit van dit actiepunt. Duurzame gebiedsontwikkeling: Voor gebiedsinrichting zijn instrumenten beschikbaar die inzichtelijk maken wat de milieukwaliteit van het gebied is. In het tweede kwartaal 2011 worden op basis hiervan afspraken gemaakt voor Mariaberg. De gemeente Maastricht ontwikkelt een duurzaamheidslab waarin afspraken getoetst worden. Vanaf 2011 monitoren de drie corporaties jaarlijks nieuwbouw- en renovatieprojecten voor wat betreft de CO2 reductie. Cradle to Cradle: De gemeente wil samen met de corporaties afspraken met Provincie Limburg maken in het kader van het provinciale beleidskader duurzame ontwikkeling Cradle to Cradle. In het kader van duurzaam bouwen en gebiedsontwikkeling wil de gemeente stadsbrede afspraken maken over cradle to cradle en materialen. Maasvallei zal in het kader van C2C, 9 nieuwbouwwoningen in Heer zo veel mogelijk volgens dit concept ontwikkelen. Voor de integrale uitwerking, communicatie, kennisuitwisseling, samenwerking zal met de drie corporaties een werkgroep worden opgericht. Maasvallei is de trekker van dit initiatief en zal door de gemeente via het SLOK programma financieel worden ondersteund. 1.8 Specifieke doelgroepen. Onder specifieke aandachtsgroepen vallen de asielzoekers resp. statushouders, de maatschappelijke opvang van daken thuislozen zoals personen met een psychische beperking, personen met een verslaving en personen met een verstandelijke beperking), de vrouwenopvang en opvang zwerfjongeren. De woningcorporaties en de gemeente maken de afspraak dat in 2011 de corporaties voldoende woningen zullen aanbieden. 1.9 Structuur- en Woonvisie. De gemeente en de corporaties hebben een procesafspraak gemaakt over de te ontwikkelen structuur- en woonvisie. In de planning van beide producten is de rol van de woningcorporaties opgenomen. Eind april 2011 heeft er een partner- en expertmeeting over de structuurvisie, o.a. het thema wonen, plaats gevonden waarvoor de woningcorporaties zijn uitgenodigd. Verder vinden medio 2011 met de corporaties over de structuurvisie verdiepings-gesprekken plaats. Het 1e concept woonvisie zal in september 2011 zowel ambtelijk als bestuurlijk met de corporaties worden besproken. Na behandeling in het College en in de Raadscommissie van november resp. december 2011 zal de vertaling van de woonvisie in meerjarenafspraken met de woningcorporaties in de periode na december 2011 worden vastgelegd. In september 2011 zal het proces zodanig gevorderd zijn dat input voor de begrotingen van de corporaties mogelijk is.

1.10 Herstructurering vanaf 2011. De gemeente en de woningcorporaties hebben afgesproken in het komende half jaar (1 april tot 1 oktober 2011) de financiële haalbaarheid van alle geplande herstructureringsopgaven stadsbreed nog eens tegen het licht te houden. Op basis van het onderzoek zal gezamenlijk worden bepaald in welke mate ambities moeten worden bijgesteld (herijking). De resultaten van het onderzoek en de herijking worden vastgelegd (eind oktober 2011) in een nieuw stedelijk convenant tussen de gemeente en de corporaties voor de verdere herstructurering in de periode tot 2020. Dit convenant zal onderdeel uitmaken van de op basis van de woonvisie (eind 2011) te maken meerjaren afspraken. In september 2011 zal het proces zodanig gevorderd zijn dat input voor de begrotingen van de corporaties mogelijk is. 1.11 Accommodatiebeleid Maatschappelijk Vastgoed. Afspraak accommodatiebeleid: Corporaties en gemeente ontwikkelen gezamenlijk een visie met betrekking tot multifunctionele ruimten (MFA). De te ontwikkelen visie geeft inzicht of en zo ja onder welke condities de MFA toekomstproof kan worden gemaakt. Tevens wordt inzicht verstrekt in de condities waaronder MFA’s ontwikkeld, beheerd en geëxploiteerd kunnen worden. 1.12 Herijking convenanten. De afgelopen jaren zijn diverse convenanten afgesloten tussen corporaties-gemeente-netwerkpartners. Onlangs zijn door de corporaties al deze convenanten geinventariseerd. Na inventarisatie blijkt dat sommige convenanten binnen afzienbare tijd aflopen en er is een grote overlap tussen de verschillende convenanten. De corporaties zullen in het 4e kwartaal van 2011 een voorstel inzake de convenanten indienen bij de gemeente.

2 Thema’s te koppelen aan de te ontwikkelen woonvisie (eind 2011) respectievelijk daaruit voortvloeiende meerjarenafspraken . 2.1 Woonwagenbeleid; huisvesting woonwagenbewoners na afronding van De Karosseer. 2.2 Huisvesting van (ex) studenten 2.3 Woonkosten/-lasten; integrale benadering 2.4 Herijking Herstructurering over de periode 2011-2020 Het te sluiten convenant zal onderdeel uitmaken van de meerjaren afspraken die voortvloeien vanuit de woonvisie. Zie ook punt 1.10.

Maastricht, 15 juni 2011 Sector Ruimte, secretariaat AO en BO


61

Presentatie afspraken planlijst 2011 (nieuwbouw, sloop, verkoop, verbetering) Planning 2011 vastgesteld door het BO d.d. 15 juni 2011 Nieuwbouw Corporaties

Huur <= 535

Huur > 535

Koop <= 247.000

Koop > 247.000

Nieuwbouw Totaal

Servatius

36

0

39

0

75

Totaal

36

0

39

0

75

Sloop, verkoop en verbetering 2011 Corporaties

Sloop

Verkoop

Verbetering

Servatius

96

74

181

Totaal

96

74

181

Realisatie 2011 vastgesteld door het BO d.d. 8 maart 2012 Nieuwbouw Corporaties

Huur <= 535

Huur > 535

Koop <= 247.000

Koop > 247.000

Nieuwbouw Totaal

Servatius

36

0

24

0

60

Totaal

36

0

24

0

60

Sloop, verkoop en verbetering 2011 Corporaties

Sloop

Verkoop

Verbetering

Servatius

96

78

95

Totaal

96

78

95

Planning: op een jaarlijst staan corporatieplannen die ter uitvoering van de meerjarige overeenkomst tussen gemeente en woningcorporaties in dat jaar zullen worden gerealiseerd. Realisatie: de realisatie betreft de daadwerkelijke oplevering/ voltooiing van corporatieplannen die opgenomen zijn in een jaarlijst. Indiende planning en realisatie in een jaar niet parallel lopen dan van corporatiezijde een duidelijke en volledige reden voor het niet halen van die planning. Verbetering: het betreft intensieve/ ingrijpende voorzieningen aan, totale upgrading van of met andere woorden een kwalitatieve toevoeging aan de woning.

62

jaarverslag 2011

96: een adm. correctie

Bijlage 2

Prestatieafspraken 2011 Gemeente Eijsden-Margraten

Op 7 februari en 17 maart 2011 heeft er overleg plaatsgevonden tussen Servatius en de gemeente Eijsden-Margraten. Deze gesprekken hebben geleid tot de navolgende afspraken tussen Servatius en de gemeente Eijsden-Margraten, als bedoeld in artikel 25c van het ‘Besluit Beheer Sociale Huursector’.

1 Algemeen 1.1 Overlegstructuren Afspraak Partijen verplichten zich om jaarlijks ambtelijk en bestuurlijk overleg te plegen. Ten aanzien van de WWZ en overige projecten wordt zo vaak als nodig overleg gepleegd. De periodieke bestuurlijke en ambtelijke overleggen vinden met de gezamenlijke in de gemeente Eijsden-Margraten werkzame corporaties plaats.

2 Lokaal Volkshuisvestingsbeleid 2.1 Toewijzen van huurwoningen Afspraak De gemeente past in de loop van dit jaar de toewijzigingsverordening van de voormalige gemeente Margraten aan, zodat van enige voorkeursbehandeling voor eigen inwoners geen sprake meer kan zijn. 2.2 Regionale woonvisie 2010-2020 en gemeentelijk woningbouwprogramma 2010-2020 De gemeente moet zich conformeren aan de op 1 februari 2011 vastgestelde Provinciale woonvisie 2010-2015. Dit betekent dat de uitwerkingkaders voor de kwalitatieve en kwantitatieve gemeentelijke woningbouwprogrammering wordt vastgelegd in de Regionale woonvisie Maastricht en Mergelland 2010-2020. Laatstgenoemde visie zal naar verwachting eind 2011 worden vastgesteld door de regiogemeenten. Afspraak De gemeente zal nauw overleg voeren met de betrokken corporaties over de invulling van de woningbouwprogrammering, als dit door één of meerdere partijen gewenst wordt of noodzakelijk wordt geacht. Servatius stelt de gemeente zo spoedig mogelijk in kennis als hun kwantitatieve en kwalitatieve woningvoorraad en/of woningbouwplannen binnen de gemeente Eijsden-Margraten wijzigen. Servatius draagt hiermee bij aan de actualisatie van de gemeentelijke woningbouwplan- en de woningvoorraadregistratie. 2.3 Verkoop huurwoningen Afspraak Zodra de verkoop van huurwoningen in de gemeente Eijsden-Margraten heeft plaatsgevonden, stelt Servatius de gemeente hiervan in kennis, zodat de gemeentelijke kwalitatieve woningvoorraadregistratie actueel blijft.

64

jaarverslag 2011

2.4 Woonwagenbeleid Afspraken Servatius en de gemeente geven uitvoering aan de in 2009 onderling gemaakte afspraken over de afbouw van de wachtlijsten (en op den duur standplaatsen). In de voormalige gemeente Margraten werd hetzelfde afbouwbeleid gevoerd met de aldaar werkzame corporatie Woonpunt. Uit oogpunt van eenduidigheid en helderheid zal de gemeente in het 4e kwartaal van 2011 deze beleidsnotitie actualiseren en aanpassen, zodat er één nota ontstaat voor alle corporaties.

3 Kerntaken volkshuisvesting 3.1 Huisvesting specifieke aandachtsgroepen De gemeente Eijsden-Margraten heeft nog achterstand in het wegwerken van statushouders. Hierop is de gemeente aangeschreven door de provincie. Deze achterstand is met name ontstaan in de voormalige gemeente Eijsden, waarin Servatius het merendeel van de sociale huurwoningen beheerd. Ondanks dit beheer is de gemeente verantwoordelijk voor de plaatsing van statushouders, doch is hierbij afhankelijk van het woningaanbod van de corporaties. Afspraak De in de gemeente werkzame corporaties (Servatius, Woonpunt en Maasvallei), bieden onmiddellijk alle vrijgekomen woningen in de gemeente aan. De betreffende aanbieding beperkt de corporaties niet om deze woningen gelijktijdig via de gebruikelijke weg (het woonbureau) aan te bieden aan de overige woningzoekenden. De gemeente verricht een uiterste inspanning om binnen de gangbare opzegtermijn van het pand een statushouder te plaatsen. 3.2. Woonruimteverdeling 3.2.1 Toewijzing sociale huurwoningen Ten aanzien van de inkomensgrens voor sociale huurwoningen geldt dit beleid met name voor de toewijzing van de 10% huurders die een hoger jaarlijks gezinsinkomen hebben dan € 33.000 en toch in een sociale huurwoning gehuisvest mogen worden. Afspraak De gemeente zal in onderling overleg met de in deze gemeente werkzame corporaties bekijken hoe het beste invulling hieraan gegeven kan worden. De corporaties hebben gezien hun taakstelling in deze een aansturende rol en beslissende stem. 3.2.2 Woningaanpassingen i.h.k.v. de WVG/WMO In de praktijk blijkt het nauwelijks haalbaar om medisch aangepaste woningen (WVG/WMO) bij leegstand beschikbaar te stellen aan behoeftigen. Er is namelijk een grote verscheidenheid in medische indicaties en niet alle aangepast woningen blijken ook geschikt te zijn voor de behoeftige(n). Daarnaast kan de huurgrens van een aangepaste woning een belemmering vormen vanwege het inkomen van de behoeftige. Mede door de vergrijzing neemt het aantal

woningaanpassingen en de daaraan verbonden kosten voor de gemeente toe. Afspraken Servatius spant zich in om bij standaardvoorzieningen in nieuwbouwwoningen zo goed als mogelijk rekening te houden met de levensloopbestendigheid van woningen, zodat onnodige verbouwingskosten als gevolg van latere medische aanpassingen kunnen worden voorkomen. De gemeente zal tezamen met Servatius en met de andere binnen de gemeente Eijsden-Margraten werkzame corporaties in 2011 bekijken welke afspraken gemaakt kunnen worden over mogelijke oplossingen in deze. De gemeente heeft gezien haar taakstelling hierbij een aansturende rol in deze.

4 Aanvullende aandachtspunten 4.1 Plannen in relatie tot krimp Afspraak De gemeente heeft op grond van de provinciale en regionale woonvisie een taakstelling ten aanzien van de aansturing van het kwalitatieve en kwantitatieve woningbestand. Afgesproken wordt dat zo vaak als nodig wordt geacht met de corporaties van gedachte wordt gewisseld en eventuele afspraken worden gemaakt over noodzakelijke aanpassing van hun woningenbestand en eventuele woningbouwplannen. 4.2 Samenwerking met overige werkzame corporaties Afspraak Afgesproken wordt dat met ingang van dit jaar in kaart wordt gebracht in hoeverre samenwerking tussen de corporaties op andere onderdelen op het gebied van de gemeentelijke volkshuisvesting mogelijk is. Vanuit hun taakstellingen hebben corporaties en gemeente hier een gezamenlijke rol in, waarbij de gemeente het initiatief neemt. Tevens wordt afgesproken dat met ingang van dit jaar, tezamen met de twee andere betrokken corporaties (Woonpunt en Maasvallei), afspraken worden gemaakt en deze overeenkomstig het BBSH jaarlijks vast te leggen voor 1 november van het komende kalenderjaar, met hierin op te nemen ‘SMART’-punten.


65

Samen terug naar de kern, het vervolg. Jaarverslag 2011

Recommend Documents